ECLI:NL:RBLIM:2024:3127, Rechtbank Limburg, 29-05-2024, C/03/319034 / HA ZA 23-261
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verdeling onroerend goed tussen ex-samenwoners. Uitleg overeenkomst: doordat partijen afspraken hebben gemaakt over zowel de feitelijke verdeling van het onroerend goed als de financiële kant daarvan (draagplicht hypotheken) betreft de overeenkomst een volwaardige verdeling. Vordering tot wijziging overeenkomst op grond van dwaling verjaard.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/319034 / HA ZA 23-261
    
    
    
      
        Vonnis van 29 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. S.X.J. Zuidema te Heerlen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. V.C.C. Luijten te Heerlen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 8; - de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
      - de brief van 16 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - het B16-formulier van [eiser] , ingekomen op 28 november 2023, met producties 9 en 10; - de zittingsaantekeningen van mr. Zuidema;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 december 2023;
      - het B16-formulier van [eiser] , ingekomen op 16 januari 2024, met het verzoek om vonnis te wijzen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben vanaf 1975 een affectieve relatie met elkaar gehad en samengewoond.
      
    
    
      2.2.
      Op 18 juli 1983 hebben partijen een samenlevingsovereenkomst ondertekend.
      
    
    
      2.3.
      In 1990 hebben partijen gezamenlijk een perceel grond met onroerende zaken, gelegen te [woonplaats] aan de [adres] gekocht (hierna: ‘het onroerend goed’). Dit onroerend goed bestaat uit een vrijstaand woonhuis van circa 140 m2 (hierna: ‘het woonhuis’) met tuin en ondergrond, weide/boomgaard en deel van een meer, alsmede een natuurgebied met vakantiehuis/chalet van circa 100 m2 (hierna: ‘de vakantiewoning’) en overige onroerende aanhorigheden.
      
    
    
      2.4.
      Eind 2003 is [eiser] overvallen, ten gevolge waarvan hij tot zijn pensioengerechtigde leeftijd een arbeidsongeschiktheidsuitkering ontving.
      
    
    
      2.5.
      Op enig moment – volgens [eiser] in 2004, volgens [gedaagde] in 2006 – is [eiser] voor een proefperiode in de vakantiewoning getrokken. Hij is daar nadien blijven wonen. [gedaagde] is in het woonhuis blijven wonen.
      
    
    
      2.6.
      Op 4 juli 2007 hebben partijen een nadere (handgeschreven) overeenkomst getekend (hierna: de overeenkomst), waarin zij, mocht het tot een definitieve breuk komen, op voorhand afspraken hebben gemaakt met betrekking tot voornamelijk de vermogensrechtelijke afwikkeling van hun relatie. Deze overeenkomst bestrijkt – naast het onroerend goed – afspraken over de kinderen (woonplaats en kosten voor onderhoud en studie), de verdeling van roerende zaken, banktegoeden en lijfrentepolissen, de draagplicht van eventuele schulden en partneralimentatie. Met betrekking tot het onroerend goed is in de overeenkomst het volgende opgenomen:
      
      
        
          (…)
        
        
          	C.  Inzake: onroerende goederen
        
        
          Het onroerend goed blijft in eerste instantie gezamenlijk eigendom, waarbij de kosten zoals hypotheek, o.g. belasting en verzekeringen worden gedeeld.
        
        
          Hierbij woont partij A [rechtbank: [eiser] ] in het huis onder (…) en partij B [rechtbank: [gedaagde] ] (…) huis boven.
        
          Indien, door emotioneel niet houdbare omstandigheden, één van partijen aangeeft het bezit officieel te willen scheiden, zal de ander daarin meegaan. De scheiding v.h. eigendom zal als boven genoemd plaatsvinden, waarbij de hypotheek 1 zal worden toebedeeld aan partij B en hypotheek 2 zal worden toebedeeld aan partij A via de notaris, tenzij in een latere datum contract anders wordt besloten.
        
      
      
      
        
          (…)
        
        
          Deze overeenkomst is opgemaakt op 4 juli 2007 voor onbepaalde tijd.
        
        
          Deze treedt in werking als een van beide partijen dit schriftelijk aan de ander kenbaar maakt d.m.v. een aangetekend schrijven.
        
        
          Vooralsnog wensen partijen de ontwrichting in hun relatie te herstellen (…), vandaar is deze overeenkomst opgemaakt voor onbepaalde tijd.
        
        
          Indien deze overeenkomst in werking wordt gesteld, zullen beide partijen, ondanks gezamenlijk bezit, elkaars privacy respecteren en het terrein van de ander slechts betreden na telefonische goedkeuring van de ander.
        
      
      
      
        
          Toevoeging inzake C.
        
        
          Indien het geheel notarieel wordt gescheiden heeft elke partij volledige beslissingsbevoegdheid. (…) Bij evt. verkoop van een van beide delen zal de ene partij de ander als eerste het o.g. verplicht te koop aanbieden.
        
      
      
      
        
          (…)
        
        
          Evt. bij- of aanvullingen kunnen gemaakt worden door beide partijen tot 15 september 2007.
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op grond van de overeenkomst had [gedaagde] het feitelijke gebruik van het woonhuis en het weiland en [eiser] het feitelijke gebruik van de vakantiewoning en het overige deel van het grondgebied. Indien het tot de in de overeenkomst genoemde scheiding zou komen zou [gedaagde] de lasten dragen van de hypotheek behorend bij ‘haar’ deel (“hypotheek 1”, op dat moment € 53.773,-) en [eiser] zou de lasten dragen van de hypotheek behorend bij ‘zijn’ deel (“hypotheek 2”, op dat moment €  24.277,-).
      
    
    
      2.8.
      De hypotheek op het woonhuis is inmiddels afgelost. Op de vakantiewoning rust nog een hypotheek van maximaal € 5.572,97 (volgens [eiser] is deze geheel afgelost).
      
    
    
      2.9.
      De afspraken in de overeenkomst zijn, met uitzondering van de nu voorliggende splitsing van de onroerende zaak, geheel uitgevoerd.
      
    
    
      2.10.
      In december 2015 heeft [gedaagde] per aangetekende brief aan [eiser] de samenlevingsovereenkomst van 18 juli 1983 opgezegd en de overeenkomst van 4 juli 2007 in werking gesteld.
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 4 november 2021 heeft mr. Zuidema aan de voormalig advocaat van [gedaagde] geschreven:
      
      
        
          (…) Cliënt is bij mij op kantoor geweest en heeft aangegeven dat hij niet langer in de bestaande verdeeldheid wil blijven voor wat betreft de onroerende zaak, zijnde het bos met opstallen dat hen in eigendom toebehoort.
        
      
      
      
        
          Hij heeft mij gevraagd hem bij te staan, met het doel te komen tot een verdeling (…).
        
      
      
    
    
      2.12.
      In de hierop volgende briefwisseling zijn partijen niet tot overeenstemming met betrekking tot de splitsing van het onroerend goed gekomen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
        I. [gedaagde] veroordeelt mee te werken aan de splitsing van de onroerende zaak in dier voege dat het thans bij [eiser] in gebruik zijnde gedeelte zijn eigendom wordt en het thans bij [gedaagde] in gebruik zijnde gedeelte haar eigendom wordt en derhalve [gedaagde] te veroordelen medewerking te verlenen aan de splitsing en notariële overdracht van het bij [eiser] in gebruik zijnde gedeelte aan hem, onder de gelijktijdige verplichting van [gedaagde] mee te werken aan de notariële overdracht van het bij [gedaagde] in gebruik zijnde gedeelte aan haar, inhoudende dat uiterlijk op de bepaalde transportdatum zij haar onvoorwaardelijke medewerking zal verlenen aan overdracht en levering van de respectievelijke delen aan elkaar, alsmede op eerste verzoek van [eiser] , dan wel de voor de overdracht benoemde notaris, op diens kantoor te verschijnen teneinde alle voor de eigendomsoverdracht benodigde rechtshandelingen te verrichten, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, althans een zodanige dwangsom of maatregel als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;
        II. [gedaagde] veroordeelt aan [eiser] te betalen het verschil in waarde tussen de gesplitste gedeelten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van deze dagvaarding, welk verschil in waarde vastgesteld wordt door een door de rechtbank aan te wijzen taxateur;
        III. kosten rechtens.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] beroept zich op nakoming van de overeenkomst. Daarbij stelt hij zich – samengevat – primair op het standpunt dat de overeenkomst niet anders kan worden uitgelegd dan dat bij de uiteindelijke splitsing van het onroerend goed nog waardering en afrekening uit overbedeling zou moeten plaatsvinden. Subsidiair – indien de rechtbank de overeenkomst zo uitlegt dat partijen niet zijn overeengekomen dat nog compensatie van het waardeverschil tussen beide delen zou plaatsvinden – beroept [eiser] zich op dwaling, omdat hij dan bij het aangaan van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad. Hij doet in dat verband geen beroep op vernietiging van de overeenkomst, maar wenst aanpassing ten aanzien van de financiële compensatie.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het rechtskarakter en de uitleg van de overeenkomst
      
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank zal allereerst stilstaan bij het rechtskarakter van de overeenkomst. Niet in geschil is dat de overeenkomst door partijen is opgesteld en ondertekend om afspraken te maken over de afwikkeling van hun samenleving, voor het geval de relatie in de toekomst duurzaam ontwricht zou raken. De rechtbank leidt hieruit af, mede gelet op de door partijen gegeven toelichting, dat de overeenkomst is opgesteld ter voorkoming van een toekomstig geschil over deze afwikkeling. Daarmee is sprake van een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW. De overeenkomst ziet (naast afspraken over de verblijfplaats van de kinderen) voornamelijk op financiële en vermogensrechtelijke aspecten van de relatie.
      
    
    
      4.2.
      Hoewel partijen de overeenkomst hebben gesloten ter voorkoming van geschillen, verschillen zij nu over de vraag wat zij met betrekking tot het onroerend goed hebben afgesproken. Volgens [eiser] was het de bedoeling van partijen dat bij de ‘officiële scheiding’ (hierna: ‘splitsing’) van het onroerend goed nog (a) een waardering en (b) afrekening uit overbedeling zou plaatsvinden. De overeenkomst – waarin dit niet is opgenomen – vertoont in dat opzicht een leemte, die moet worden aangevuld, aldus [eiser] . Hij beroept zich in dat verband op de omstandigheid dat hij er, door zijn fysieke en psychische toestand na de overval, niet aan heeft gedacht afspraken te maken over waardecompensatie, althans niet heeft gemerkt dat hierover niets in de overeenkomst was opgenomen. [gedaagde] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat partijen met de overeenkomst hebben beoogd een alomvattende regeling ter afwikkeling van (onder meer) de vermogensrechtelijke kant van hun relatie te treffen. Daarbij is, aldus [gedaagde] , ook sprake van een (op de levering na) voltooide verdeling van het onroerend goed, waarbij het verschil in waarde van de toe te delen percelen is verdisconteerd in de gemaakte afspraken met betrekking tot de hypotheek.
      
    
    
      4.3.
      Bij de beoordeling van de vorderingen komt het aan op uitleg van de overeenkomst. Daarbij geldt dat de vraag hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd en of deze een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. De uitleg is mede afhankelijk van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)). Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke kennis van partijen kan worden verwacht. Ook kan betekenis toekomen aan de context van de desbetreffende bepaling, de totstandkomingsgeschiedenis ervan, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of de andere uitleg, de aard van de overeenkomst en de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank stelt voorop dat de feitelijke verdeling – in de zin van de vraag welk deel van het onroerend goed aan ieder der partijen wordt toegedeeld – niet in geschil is. Partijen leven reeds geruime tijd overeenkomstig deze verdeling, waarbij zij ieder het exclusieve gebruik van hun deel hebben en de een niet zonder voorafgaand overleg het perceel van de ander kan betreden. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat [gedaagde] zich niet verzet tegen notariële levering van de respectievelijke delen van het onroerend goed aan ieder der partijen; integendeel, zij is graag bereid daaraan mee te werken. In zoverre ligt de vordering onder I. voor toewijzing gereed. Op de vraag of daarbij ook een dwangsom moet worden opgelegd, komt de rechtbank nog terug.
      
    
    
      4.5.
      
        Ten aanzien van de vordering onder II. overweegt de rechtbank als volgt. De overeenkomst is gesloten op het moment dat partijen nog probeerden hun relatie te redden. Zij wilden echter – voor het geval dit niet zou lukken – afspraken maken ter voorkoming van toekomstige geschillen. In dat kader hebben zij, zo blijkt uit de tekst van de overeenkomst, afspraken gemaakt over de kinderen (woonplaats en kosten voor onderhoud en studie), de verdeling van roerende zaken, banktegoeden en lijfrentepolissen, de draagplicht van eventuele schulden en partneralimentatie. Ten aanzien van de afspraken met betrekking tot het onroerend goed (zie rov. 2.6) heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat dit een oplossing was waardoor partijen beiden op het landgoed konden blijven wonen. Zij konden elkaar namelijk niet uitkopen en wilden het ook niet aan een derde verkopen.
        De overeenkomst is opgesteld door [gedaagde] . Daarna hebben partijen deze samen besproken, hetgeen heeft geleid tot een aanvulling met betrekking tot het onroerend goed (weergegeven onder het kopje ‘toevoeging inzake C’ (zie rov. 2.6) en de toevoeging aan het eind van de overeenkomst dat beide partijen eventuele aanvullingen konden maken tot 15 september 2007.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Uit de bovengenoemde omstandigheden leidt de rechtbank af dat partijen hebben beoogd op voorhand een alomvattende regeling te treffen voor het geval hun relatie duurzaam ontwricht zou raken, teneinde in een later stadium discussies te voorkomen. In dat verband hebben zij ten aanzien van de verdeling van het onroerend goed niet alleen afspraken gemaakt over de feitelijke verdeling (welk deel van het perceel wordt aan wie toegedeeld), maar ook over de financiële afwikkeling daarvan, door afspraken te maken over de draagplicht van de hypotheekschulden na de splitsing van het onroerend goed. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank sprake van een volwaardige verdeling, waarbij alleen de leveringshandeling nog rest. In dit licht bezien vertoont de overeenkomst naar het oordeel van de rechtbank geen leemte. Partijen hebben bovendien klaarblijkelijk over de (concept) overeenkomst gesproken en daar aanvullingen op gemaakt. Als – zoals [eiser] stelt – één van hen een nadere compensatie van overbedeling wenste ligt het voor de hand dat ook dat toen is besproken en, indien zij daarvoor hadden gekozen, dat afspraken daarover (evenals de hypotheek) waren opgenomen in de overeenkomst. Dat partijen juist een regeling zonder ‘losse eindjes’ beoogden past ook in de context van de overeenkomst als geheel, namelijk het treffen van een alomvattende regeling met betrekking tot de vermogensrechtelijke afwikkeling van de relatie. Mede in het licht van deze omstandigheden heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd gesteld in welk opzicht zijn lichamelijke en geestelijke gesteldheid tot een andere uitleg zouden moeten leiden.
        Daar komt nog bij dat beide partijen stellen voor grote bedragen uit eigen middelen verbeteringen (met waardestijging tot gevolg) in hun respectievelijke woningen te hebben aangebracht. Dat ligt niet voor de hand als er nog een waardebepaling met compensatie ‘boven de markt hangt’. Het had dan immers veeleer voor de hand gelegen dat partijen hier tenminste overleg over zouden hebben gehad, zelfs als zij alleen in noodzakelijke omstandigheden contact hadden.
      
      
    
    
      4.7.
      Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat partijen hebben bedoeld het onroerend goed te verdelen zonder dat op het moment van splitsing nog waardebepaling en financiële compensatie zou dienen plaats te vinden. Dat [eiser] dit zelf mogelijk anders voor ogen heeft gehad, maakt het voorgaande niet anders, nu hij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] dit ook zo had moeten begrijpen. De rechtbank overweegt daarbij ten overvloede dat de omstandigheid dat de verdeling bij de huidige (financiële) stand van zaken voor [eiser] ongunstig uitvalt, het bovenstaande – zeker nu sprake is van een vaststellingsovereenkomst – evenmin anders maakt. 
      
    
    
      4.8.
      Met de bovenstaande conclusie komt de rechtbank toe aan het (subsidiaire) beroep van [eiser] op dwaling. [eiser] stelt dat, als het de bedoeling was dat er geen compensatie bij de splitsing van het onroerend goed zou plaatsvinden, hij een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad bij dit onderdeel van de afspraak. Het beroep ziet op wederzijdse dwaling, in die zin dat beide partijen het tegenovergestelde hebben bedoeld, aldus [eiser] . Hij vordert geen vernietiging van de overeenkomst, maar aanpassing van de gevolgen daarvan, inhoudend dat bij de splitsing van het onroerend goed wel nog financiële compensatie dient plaats te vinden. Omdat geen beroep wordt gedaan op vernietiging, maar op wijziging van de overeenkomst is de (verkorte) verjaringstermijn bij dwaling niet van toepassing, aldus [eiser] .
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat het beroep op dwaling is verjaard. Uit de kortgedingdagvaarding van 2018 blijkt al dat [eiser] van mening was dat de overeenkomst anders gelezen diende te worden. [eiser] had toen binnen drie jaar de overeenkomst moeten vernietigen; nu hij dat niet heeft gedaan is zijn beroep op dwaling verjaard, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      4.10.
      
        Op grond van artikel 3:52, lid 1, aanhef en sub c BW verjaart een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling op grond van dwaling drie jaar nadat de dwaling is ontdekt. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij al in 2014 heeft geprotesteerd tegen de verdeling zonder nadere afrekening. De rechtbank neemt daarom tot uitgangspunt dat [eiser] (in ieder geval) toen op de hoogte was van de door hem gestelde dwaling. Gelet daarop was de termijn van drie jaar ruimschoots verstreken toen [eiser] op 8 december 2023 (ter mondelinge behandeling) het beroep op dwaling deed. 
        De regels omtrent verjaring zoals die gelden voor vernietiging gelden ook voor de vordering tot wijziging van de overeenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW. Wijziging is immers een alternatief voor vernietiging, zodat (ook) de grond voor een vordering tot wijziging ontbreekt nadat de vordering tot vernietiging is verjaard.
      
      
    
    
      4.11.
      Het bovenstaande brengt mee dat het beroep van [eiser] op dwaling reeds niet kan slagen, omdat de verjaringstermijn is verstreken. Aan een inhoudelijke beoordeling van dit beroep komt de rechtbank daarmee niet meer toe.
      
    
    
      4.12.
      Alles bij elkaar genomen komt de rechtbank tot de slotsom dat het door [eiser] onder I. gevorderde als niet weersproken kan worden toegewezen, met dien verstande dat de rechtbank geen aanleiding ziet tot oplegging van een dwangsom. [gedaagde] heeft immers herhaaldelijk haar bereidheid uitgesproken tot het uitvoeren van de goederenrechtelijke levering over en weer van de aan beide partijen toegedeelde delen van het onroerend goed. Het gevorderde onder II. zal worden afgewezen.
      
    
    
      4.13.
      Gelet op het feit dat partijen langdurig een affectieve relatie hebben gehad, acht de rechtbank gronden aanwezig om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] mee te werken aan de splitsing van de onroerende zaak in dier voege, dat het thans bij [eiser] in gebruik zijnde gedeelte zijn eigendom wordt en het thans bij [gedaagde] in gebruik zijnde gedeelte haar eigendom wordt en veroordeelt [gedaagde] derhalve medewerking te verlenen aan de splitsing en notariële overdracht van het bij [eiser] in gebruik zijnde gedeelte aan [eiser] , onder de gelijktijdige verplichting van [gedaagde] mee te werken aan de notariële overdracht van het bij [gedaagde] in gebruik zijnde gedeelte aan [gedaagde] , inhoudende dat uiterlijk op de bepaalde transportdatum zij haar onvoorwaardelijke medewerking zal verlenen aan overdracht en levering van de respectievelijke delen aan elkander, alsmede op eerste verzoek van [eiser] dan wel de ten behoeve van de overdracht benoemde notaris op diens kantoor te verschijnen teneinde alle voor de eigendomsoverdracht benodigde rechtshandelingen te verrichten,
      
    
    
      5.2.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, zodat iedere partij haar eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E.C.M. Hurkens en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.