ECLI:NL:RBZWB:2024:6149, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 28-08-2024, 11030466 \ CV EXPL  24-1222 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding en ontruiming van sociale huurwoning. Er is sprake van een ernstige tekortkoming, omdat er een huurachterstand is van ruim negen maanden. Daarnaast blijkt onder meer dat huurder zonder toestemming de woning grondig heeft verbouwd waardoor ook de verhuurbaarheid in het geding is en dat er goederen met cocaïne residu zijn aangetroffen in de woning. Verhuurder heeft een groot belang bij behoud van het gehuurde als sociale huurwoning, het voorkomen van schade aan haar eigendommen en het kunnen garanderen van de veiligheid van het gehuurde. Dat weegt in deze zaak op tegen het woonbelang van huurder. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de tekortkoming van huurder gezien alle omstandigheden de ontbinding rechtvaardigt, zodat de overeenkomst wordt ontbonden en de woning ontruimd moet worden. Bovendien moeten de aangebrachte wijzigingen weer ongedaan worden gemaakt.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11030466 \ CV EXPL  24-1222
    
    
    
      
        Vonnis van 28 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING THUISVESTER, 
      gevestigd en kantoorhoudende te Oosterhout, Mathildelaan 52,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Thuisvester,
      gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN [rechthebbende], 
      te Almere,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    Thuisvester verhuurt een sociale huurwoning aan [rechthebbende] . Thuisvester stelt dat [rechthebbende] ernstig tekort schiet in de nakomingen van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en vordert ontbinding en ontruiming. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een ernstige tekortkoming, omdat er een huurachterstand is van ruim negen maanden. Daarnaast blijkt onder meer dat [rechthebbende] zonder toestemming de woning grondig heeft verbouwd waardoor ook de verhuurbaarheid in het geding is en dat er goederen met cocaïne residu zijn aangetroffen in de woning. Nu Thuisvester bovendien een groot belang heeft bij behoud van het gehuurde als sociale huurwoning, het voorkomen van schade aan haar eigendommen en het kunnen garanderen van de veiligheid van het gehuurde, weegt dit alles op tegen het woonbelang van [rechthebbende] . De kantonrechter is daarom van oordeel dat de tekortkoming gezien alle omstandigheden de ontbinding rechtvaardigt, zodat de overeenkomst wordt ontbonden en de woning ontruimd moet worden. Bovendien moeten de aangebrachte wijzigingen weer ongedaan worden gemaakt.
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 29 mei 2024,
      - de akte wijziging van eis tevens overleggen nadere producties 11 tot en met 14 van 4 juli 2024 namens Thuisvester,
      - het e-mailbericht van 27 juni 2024 met nadere producties 3 tot en met 5 namens de bewindvoerder,
      - de mondelinge behandeling van 8 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    
    - Thuisvester is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig uitsluitend werkzaam op het gebied van volkshuisvesting.
    
    - Thuisvester heeft vanaf 18 augustus 2009 aan [rechthebbende] verhuurd de sociale huurwoning aan [adres] . 
    
    - Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden d.d. 1 januari 2005 van Thuisvester (verder: AHV) van toepassing verklaard.
    
    - In de huurovereenkomst zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
    
    
      
        Artikel 2
      
      
        Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en eventuele leden van zijn huishouden.
      
    
    
    
      
        Artikel 4
      
    
    
      4.1.
      
        Vanaf de ingangsdatum van de huur is huurder maandelijks een prijs verschuldigd. Deze bestaat uit de huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten, hierna te noemen “servicekosten".
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de achtste dag van de kalendermaand op de door verhuurder aangegeven wijze.
        
        
          - huurprijs	€ 548,71
        
        
          - servicekosten (zie bijlage)	
          €     1,02   
        
        
          - Totaal 		€ 549,73
        
      
      
      - In de AHV zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
      
    
    
      6.1.
      
        Huurder zal er zorg voor dragen dat de verschuldigde huurprijs en bijkomende vergoedingen vóór de achtste dag van elke kalender maand bijgeschreven zijn op het hem verstrekte giro- of bankrekeningnummer ten name van verhuurder. 
      
      
      
        
          Vanaf de achtste kalenderdag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijk rente verschuldigd. 

        
      
    
    
      7.1.
      
        Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt.
      
      
    
    
      7.2.
      
        Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. 
      
      
    
    
      7.3.
      
        Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.
      
      
    
    
      7.5.
      
        Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
      
      
    
    
      8.1.
      
        Huurder is verplicht de nodige maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan het gehuurde, in het bijzonder in geval van brand, storm, water en vorst. Huurder dient door welke oorzaak dan ook ontstane dan wel dreigende schade, alsmede gebreken aan het gehuurde onverwijld aan verhuurder te melden.
      
      
    
    
      11.1.
      
        Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan kunnen worden gemaakt aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.
      
      
      
        
          Vóóraf schriftelijke toestemming van verhuurder is zonder meer nodig indien huurder het volgende wil wijzigen: 
        
        
          • aan-, bij- of verbouwen; 
        
        
          • wegbreken; 
        
        
          • aanbrengen van buitenzonweringen en rolluiken; 
        
        
          • plaatsen van buitenantennes, schotelantennes, zendmasten o.d., 
        
        
          • treffen van isolatievoorzieningen: 
• uitvoeren van schilderwerk aan de buitenzijde, 
        
        
          • aanbrengen van andere stookgelegenheden; 
        
        
          • aanbrengen van granol, steenstrips of soortgelijke wand en plafondafwerking, 
        
        
          • aanbrengen van parketvloeren of andere harde (steenachtige) vloerbedekking.
        
      
      
    
    
      15.1.
      
        
          Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enig verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst, op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn
        
        
          alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
        
      
      
    
    
      15.2.
      
        De ingevolge dit artikel door de ene partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 50,-vermeerderd met het geldend BTW-percentage.
      
      
      - Op 24 juli 2023 heeft Thuisvester een melding vroegsignalering van schulden gedaan bij de gemeente Oosterhout vanwege een betalingsachterstand van op dat moment zes maanden.
      
      - Op 27 juli 2023 heeft Thuisvester een aanmaning gestuurd aan [rechthebbende] met het verzoek de op dat moment bestaande huurachterstand van € 3.725,66 te betalen onder aanzegging van de incassokosten.
      
      - Op 14 september 2023 heeft de politie een controle in de woning uitgevoerd. Daarbij zijn de volgende goederen aangetroffen:
      
      
        - Persplaat met logo 'bad';
        - Papieren met logo 'bad'
        - Folie, gripzakken, tape en zaklampen;
        - Meerdere kleine weegschalen;
        - Persijzer;
        - Aluminium bak.
      
      
      - De goederen zijn in beslag genomen en nader onderzocht. Uit onderzoek is gebleken dat op alle in beslag genomen goederen een residu is aangetroffen van een witte substantie. Deze witte substantie is positief getest op cocaïne.
      
      - Tijdens een huisbezoek op 2 oktober 2023 heeft Thuisvester geconstateerd dat de woning grotendeels gestript was. De plafonds, badkamer en vloeren alsook het toilet op de eerste verdieping waren uit de woning verwijderd en er waren koven met inbouwspots aangebracht.
      
      - Bij brief van 12 oktober 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Oosterhout het voornemen geuit om de woning te sluiten.
      
      - De woning is per 24 oktober 2023 afgesloten van water. 
      
      - Bij besluit van 22 november 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Oosterhout het besluit genomen om de woning (daadwerkelijk) te sluiten voor de duur van twee maanden, met ingang van 18 december 2023. [rechthebbende] heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarna de burgemeester een beslissing op bezwaar heeft genomen. [rechthebbende] heeft tegen die beslissing beroep ingesteld en een voorlopige voorziening gevraagd. Deze procedure is nog niet beëindigd. De burgemeester heeft bij bericht van 4 juli 2024 laten weten af te zien van de voorgenomen sluiting, tot na de uitspraak van de voorzieningenrechter.
      
      - Op 20 december 2023 heeft Thuisvester, althans haar gemachtigde, aan [rechthebbende] bericht dat gebleken is dat hij tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en [rechthebbende] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen vóór 12 januari 2024. [rechthebbende] heeft naar aanleiding daarvan de huur niet opgezegd.
      
      - Op 4 juli 2024 heeft Brabantwater per e-mail aan Thuisvester geschreven: “Op dit moment is de woning [adres] in [plaats] nog afgesloten van de drinkwatervoorziening.”
      
      
        Op dezelfde datum heeft de gemeente Oosterhout per e-mail aan Thuisvester geschreven: “Het water van de woning aan de [adres] is tot op heden nog afgesloten. Het water blijft ook afgesloten.”
      
      
      - Per 4 juli 2024 is sprake van een huurachterstand van € 7.244,45.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        De vordering en het standpunt van Thuisvester
      
    
    
      4.1.
      
        Thuisvester vordert - samengevat - 
        I. ontbinding van de huurovereenkomst;
        II. gedaagde te veroordelen de woning na betekening van het vonnis binnen 14 dagen te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
        III. gedaagde te veroordelen om na betekening van het vonnis binnen 14 dagen de aan het gehuurde aangebrachte aanpassingen ongedaan te maken en de woning terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, bij gebreke waarvan eiseres gerechtigd is om de woning te (doen) laten terugbrengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, op kosten van gedaagde;
        IV. gedaagde te veroordelen om aan eiseres te voldoen de achterstallige (huur)betalingen ter hoogte van € 7.244,45, vermeerderd met de wettelijke rente, althans gedaagde te veroordelen aan eiseres te voldoen, de betaling van de huurpenningen tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst, eveneens te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van het verzuim tot aan de dag der algehele voldoening; 
        V. gedaagde te veroordelen om aan eiseres te voldoen de gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurpenningen, vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment dat de woning weer tot volledige en vrije beschikking van Thuisvester staat;
        VI. gedaagde te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      Daarbij voert Thuisvester het volgende aan. [rechthebbende] is tekortgeschoten in de nakoming van meerdere verbintenissen uit de huurovereenkomst: 
      
      
        
          Betalingsachterstand
        
        
          [rechthebbende] is schromelijk in gebreke gebleven met zijn betalingsverplichtingen, ondanks diverse facturen en aanmaningen. [rechthebbende] heeft deze betalingsachterstand niet ingelopen, maar 
        juist verder laten oplopen tot meer dan negen maanden huurachterstand. Daardoor voldoet [rechthebbende] niet aan zijn verplichtingen op grond van artikel 7:212 BW (Burgerlijk Wetboek), artikel 4 van de huurovereenkomst en artikel 6 van de AHV. 
      
      
      
        
          Ongeoorloofde wijzigingen
        
        
          [rechthebbende] is ernstig tekortgeschoten door zonder voorafgaande toestemming veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Thuisvester heeft tijdens een huisbezoek op 2 oktober 2023 geconstateerd dat [rechthebbende] de woning intensief aan het verbouwen was. Daarmee heeft [rechthebbende] gehandeld in strijd met artikel 7:215 lid 1 BW en artikel 11 van de AHV. In de AHV staat duidelijk aangegeven in welke situaties toestemming nodig is. Ook biedt de website van Thuisvester hiervoor duidelijk informatie.
      
      
      
        
          Aantasting verhuurbaarheid
        
        Door de door [rechthebbende] aangebrachte wijzigingen, die grotendeels onvoltooid zijn, kan de woning niet meer in de huidige staat als sociale huurwoning worden verhuurd en is evident dat de verhuurbaarheid is geschaad. Bovendien is er geen bewijs dat de veiligheid van het gehuurde niet is aangetast. Thuisvester kan dit nu alleen achteraf met (destructief) onderzoek (laten) controleren.
      
      
      
        
          Geen hoofdverblijf
        
        
          [rechthebbende] heeft al geruime tijd zijn hoofdverblijf buiten de woning. Daarmee handelt [rechthebbende] in strijd met artikel 6.1 van de huurovereenkomst en artikel 7.2 van de AHV. 
      
      
      
        
          Drugs
        
        De politie heeft bij een controle op 14 september 2023 drugsgerelateerde goederen gevonden. Op grond daarvan heeft de burgemeester van Oosterhout besloten om de woning te sluiten. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW heeft een verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst middels een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden indien het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Thuisvester had daarom het voornemen om de huurovereenkomst met betrekking tot de woning buitengerechtelijk te ontbinden. De burgmeester heeft echter bericht af te zien van de voorgenomen sluiting, tot na de uitspraak van de voorzieningenrechter, zodat
        Thuisvester de buitengerechtelijke ontbinding niet heeft ingeroepen. Wel is sprake van een tekortkoming door [rechthebbende] op dit punt, omdat uit artikel 7.5 van de AHV volgt dat het verboden is activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
      
      
      
        Door deze tekortkoming en het niet hebben van het hoofdverblijf in de woning, gedraagt [rechthebbende] zich niet als goed huurder en is ook sprake van strijd met artikel 7:213 BW.
      
      
      
        
          Inwoning 
        
        In 2019 heeft [rechthebbende] zonder toestemming van Thuisvester zijn vader, zus en haar vier kinderen in de woning laten inwonen. Daardoor is sprake van strijd met artikel 7:244 BW en artikel 7.3 van de AHV. Thuisvester heeft de inwoning weliswaar voor korte periode gedoogd, maar [rechthebbende] heeft dit langere tijd laten voortduren. Dat Thuisvester deze situatie heeft gedoogd, maakt bovendien niet dat deze tekortkoming ongedaan gemaakt is. Dat geldt volgens Thuisvester overigens voor alle tekortkomingen.
      
      
      
        Volgens Thuisvester is geen sprake van de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 BW, omdat de tekortkomingen van [rechthebbende] niet ‘van bijzondere aard of geringe betekenis” zijn. Het algemeen belang dient zwaarder te wegen dan het individuele belang van [rechthebbende] .
      
      
      
        
          Het standpunt van de bewindvoerder
        
      
    
    
      4.3.
      De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Thuisvester, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Thuisvester, met veroordeling van Thuisvester in de kosten van deze procedure. De bewindvoerder voert daarbij het volgende aan.
      
      
        Volgens de bewindvoerder is er geen sprake van een tekortkoming, althans niet een dermate tekortkoming dat deze ontbinding rechtvaardigt. Hoewel een sluiting door de burgemeester een grond van beëindiging van de huur oplevert, dient er in deze kwestie ernstig rekening mee te worden gehouden dat het besluit tot sluiting geen stand zal houden. De voorzieningenrechter heeft de sluiting geschorst en er zijn onvoldoende gronden voor een bestuursrechtelijke sluiting.
      
      
      
        
          [rechthebbende] heeft keer op keer geklaagd bij Thuisvester over de staat van de woning. Thuisvester heeft aangegeven dat [rechthebbende] de problemen zelf moest oplossen. [rechthebbende] is van mening dat daarmee toestemming is gegeven voor de aanpak van de woning.
      
      
      
        
          [rechthebbende] heeft hooguit veertien dagen ergens anders gelogeerd. Het hoofdverblijf eindigt niet bij renovatie of vakantie. De werkzaamheden zijn inmiddels gereed. [rechthebbende] woont in het gehuurde. Dat blijkt ook uit het energieverbruik. Ook de voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de burgemeester onvoldoende heeft aangetoond dat [rechthebbende] niet woonachtig is in het gehuurde. De verbouwing kan desnoods ongedaan worden gemaakt. Er is geen sprake van verminderde verhuurbaarheid. Ten aanzien van het feit dat [rechthebbende] met te veel mensen woonachtig zou zijn geweest in de woning, betrof het een gedoogsituatie die zich ruim drie jaar geleden voordeed. [rechthebbende] erkent dat sprake is van een huurachterstand. Hij is thans doende via de gemeente een sanering aan te vragen. Temeer nu Thuisvester een toegelaten instelling betreft, dienen in geval van een tijdelijke huurachterstand de belangen van de kwetsbare burger die onder bewind staat te prevaleren.
      
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Ontbinding en ontruiming worden toegewezen
      
    
    
    
      5.1.
      Thuisvester vordert ontbinding op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Uit dat artikel volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Als de huurder zich wil beroepen op deze uitzondering, moet hij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder(s).
      
    
    
      5.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat sinds juli 2023 sprake is van een huurachterstand. Deze is inmiddels opgelopen tot ruim negen maanden. Dit rechtvaardigt in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      5.3.
      De bewindvoerder heeft onvoldoende gemotiveerd dat ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Weliswaar heeft hij aangevoerd dat de lopende huurtermijnen vanaf 28 maart 2024 worden betaald, maar de bewindvoerder heeft geen uitzicht gegeven op het inlopen van de huurachterstand. Bovendien is inmiddels sprake van schuldsanering. Daarbij komt dat [rechthebbende] een ingrijpende verbouwing uitvoerde in de woning, terwijl hij daarvoor niet de middelen had en (mede) daardoor niet meer voldeed aan zijn verplichting om tijdig de maandelijkse huurtermijnen te betalen aan Thuisvester. 
      
      
        Voor de verbouwing had [rechthebbende] ook niet de benodigde toestemming van Thuisvester. Het enkele feit dat Thuisvester na een klacht van [rechthebbende] over schimmelvorming in de badkamer aan [rechthebbende] had aangegeven dat hij dit zelf moest oplossen, rechtvaardigt niet zonder meer alle uitgevoerde werkzaamheden, zoals het verlagen van het plafond in de badkamer, de renovatie van de toiletruimte beneden en het aanbrengen van zwarte tegels in woonkamer en keuken. Daarnaast heeft [rechthebbende] ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat hij al langere tijd niet meer in de woning woont. Handhaving van de gemeente Oosterhout heeft meerdere aaneengesloten periodes geen beweging en/of leven in de woning waargenomen. Daarnaast is er sprake van een erg laag energieverbruik en het water is al lange tijd afgesloten. Tot slot zijn in de woning tijdens een politiecontrole op 14 september 2023 door de politie goederen aangetroffen waarop sporen van cocaïne zijn geconstateerd. De burgemeester heeft in verband daarmee het voornemen om de woning te sluiten. 
      
      
      
        De bewindvoerder heeft nog aangevoerd dat als de huurovereenkomst wordt ontbonden, [rechthebbende] moeilijk andere woonruimte kan vinden. Daartegenover staat echter het belang van Thuisvester. Zij heeft als toegelaten instelling de taak om zorg te dragen voor een rechtvaardige verdeling van haar (schaarse) sociale huurwoningen. Thuisvester heeft er daarom belang bij om er streng op toe te zien dat huurders geen (ongeoorloofde) veranderingen in het gehuurde aanbrengen waardoor de verhuurbaarheid wordt geschaad. Ook moet Thuisvester bijdragen aan de leefbaarheid en treedt zij mede om die reden hard op tegen de aanwezigheid van drugsgerelateerde activiteiten. 
      
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat niet, althans onvoldoende is gebleken van feiten en omstandigheden op grond waarvan de ontbinding vanwege de huurachterstand niet gerechtvaardigd zou zijn, althans waarom het belang van [rechthebbende] bij behoud van zijn woning zwaarder moet wegen dan het belang van Thuisvester bij ontbinding en ontruiming, zeker gezien alle overige tekortkomingen. Dat betekent dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen.
      
      
        
          De aanpassingen moeten ongedaan worden gemaakt
        
      
      
    
    
      5.5.
      Vast staat dat [rechthebbende] zonder toestemming van Thuisvester ingrijpende aanpassingen aan de woning heeft aangebracht die ook wat betreft de gekozen luxe materialen voor de afwerking (tegels, kranen) afwijken van de standaard uitvoering van de woningen van Thuisvester. Thuisvester heeft daarbij aangevoerd dat wanneer een verbouwing dusdanig ingrijpend is, dat de woning daarna niet meer kan gelden als een woning in de sociale huursector, daarmee de verhuurbaarheid van het gehuurde wordt geschaad. Hoewel Thuisvester geen berekening heeft overgelegd van het aantal punten waarop de woning nu zal worden gewaardeerd, heeft zij onbetwist gesteld dat de aanvangshuurprijs van de woning destijds al tegen de liberalisatiegrens aan lag. De kantonrechter acht de kans dan ook zeer groot dat met de door [rechthebbende] aangebrachte aanpassingen, die ook niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden, het aantal punten zodanig zal stijgen dat de woning niet meer als sociale huurwoning kan worden verhuurd. Bovendien is niet duidelijk of de verbouwing constructief goed is uitgevoerd.
      
    
    
      5.6.
      Thuisvester heeft belang hij het behoud van het gehuurde als sociale huurwoning, het voorkomen van schade aan haar eigendommen en het kunnen garanderen van de veiligheid van het gehuurde. Dit belang weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van de bewindvoerder bij behoud van de aanpassingen. De bewindvoerder zal dan ook worden veroordeeld tot het verwijderen van de aangebrachte veranderingen en het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat. De kantonrechter acht een termijn van vier weken in dit geval redelijk.   
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter geeft partijen wel in overweging gezamenlijk te bespreken of bepaalde veranderingen - zoals het verlaagde plafond en aangebrachte ventilatie - in stand kunnen blijven, met name indien deze geen verdere consequenties hebben voor de verhuurbaarheid van het gehuurde als sociale huurwoning, het onderhoud van het gehuurde dan wel de veiligheid van het gehuurde. 
      
    
    
      5.8.
      Thuisvester heeft in haar vordering opgenomen dat zij bij gebreke van tijdige ongedaanmaking door de bewindvoerder gerechtigd is om de woning te (doen) laten terugbrengen in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst op kosten van gedaagde. Hoewel artikel 6:87 BW de mogelijkheid biedt om een verbintenis tot nakoming om te zetten in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding, staat op dit moment nog niet vast dat Thuisvester op dit punt herstel moet (laten) uitvoeren en in welke mate. Om die reden wijst de kantonrechter dit deel van de vordering af. 
      
      
        Dat neemt overigens niet weg dat als de bewindvoerder niet aan haar verplichtingen voldoet, Thuisvester mogelijk alsnog op grond van 6:87 BW een procedure kan starten waarin zij de vordering specifiek onderbouwt en de kantonrechter op dat moment alsnog een oordeel kan vormen over de rechtmatigheid en de gegrondheid van die vordering.
      
      
      
        
          De achterstallige huur moet worden betaald
        
      
      
    
    
      5.9.
      Thuisvester vordert een bedrag aan achterstallige (huur)betalingen ter hoogte van € 7.244,45, althans de betaling van de huurpenningen tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst. De bewindvoerder heeft de hoogte van de achterstallige huurbetalingen niet betwist. De kantonrechter wijst de vordering daarom toe voor zover deze ziet op de achterstallige en tot het moment van ontbinding vervallen huurpenningen.
      
      
        
          Geen vergoeding buitengerechtelijke incassokosten 
        
      
      
    
    
      5.10.
      Een deel van het gevorderde bedrag aan achterstallige betalingen ziet op de buitengerechtelijke incassokosten die Thuisvester per brief van 27 juli 2023 heeft aangezegd. Dit deel van de vordering wordt afgewezen. De kantonrechter overweegt in verband daarmee als volgt.
      
      
        De huurder, [rechthebbende] , is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, terwijl Thuisvester een professionele verhuurder is. Daarom moet de kantonrechter op grond van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten van de Europese Unie (hierna: de Richtlijn) ambtshalve beoordelen of op de huurovereenkomst algemene voorwaarden van toepassing zijn die als oneerlijk/onredelijk bezwarend moeten worden beschouwd (artikel 6:233 onder a BW). De kantonrechter moet oneerlijke bedingen ambtshalve vernietigen. Een oneerlijk beding is een beding dat, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen voor partijen in het nadeel van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). De Hoge Raad heeft op 10 februari 2023 geoordeeld dat een contractuele afwijking van een dwingendrechtelijke bepaling oneerlijk is.
      
      
    
    
      5.11.
      In de artikelen 15.1 en 15.2 van de AHV staan bepalingen over de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten die ten nadele van de consument-huurder afwijken van de dwingendrechtelijke regeling in artikel 6:96 lid 5 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). De bedongen vergoeding is namelijk altijd ten minste 15% van de hoofdsom, met een minimum van € 50,00 en daarmee hoger dan de vergoeding overeenkomstig het Besluit. De kantonrechter oordeelt daarom dat deze bedingen, in onderlinge samenhang bekeken, oneerlijk zijn, zodat deze worden vernietigd. Dit betekent dat Thuisvester ook geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten zoals die op grond van het Besluit berekend kunnen worden. Voor zover het gevorderde bedrag aan achterstallige betalingen ziet op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, een bedrag van € 602,06 inclusief btw, wordt dit daarom afgewezen. 
      
      
        
          De gebruiksvergoeding wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      5.12.
      De kantonrechter wijst ook toe de gevorderde gebruiksvergoeding ter hoogte van de maandelijkse huurpenningen voor elke maand of gedeelte daarvan dat de bewindvoerder vanaf de datum van ontbinding in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen. 
      
      
        
          De wettelijke rente wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      5.13.
      De bewindvoerder heeft een achterstand in de huurbetalingen. Nu deze niet is betwist, moet hij de daarover gevorderde en nog te vervallen wettelijke rente betalen. Als de bewindvoerder in gebreke blijft met tijdige ontruiming en tijdige betaling van de dan aan Thuisvester verschuldigde gebruiksvergoeding, moet hij ook daarover wettelijke rente betalen vanaf het moment van verzuim.
      
      
        
          De bewindvoerder moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      5.14.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                135,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                524,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2,00 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.472,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen Thuisvester en [rechthebbende] betreffende de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te [adres] ;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] , om binnen 4 weken na de betekening van dit vonnis de gehuurde woning aan de [adres] ontruimd en verlaten te hebben met al hetgeen zich daarin of daarop van [rechthebbende] bevindt en al diegenen die zich daarin of daarop vanwege [rechthebbende] bevinden, en onder afgifte van alle sleutels de woning ter vrije beschikking van Thuisvester te stellen;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] tot het ongedaan maken van de aangebrachte aanpassingen en tot het terugbrengen van het gehuurde in de staat waarin deze zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst, een en ander met inachtneming van wat in 5.6 en 5.7 is overwogen, binnen 4 weken na betekening van dit vonnis;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [gedaagde] B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] tot betaling van:
      
        
          de achterstallige huurbetalingen over de periode 1 januari 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim tot aan het moment van volledige betaling;
        
        
          een bedrag van € 751,51 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de huurder het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt tot de datum van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum verzuim tot aan het moment van volledige betaling;
        
      
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] in de proceskosten van € 1.472,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      6.6.
      verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.
      
    
  
  
    Gerechtshof Amsterdam 11 oktober 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BD8223
  
  
    Hof van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68
  
  
    Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198