ECLI:NL:OGEAA:2024:45, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 17-01-2024, A.R. AUA202301972
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2024-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort Geding. Machtiging om de koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed uit te voeren.

Vonnis van 17 januari 2024
    Behorend bij K.G. nr. AUA202301972
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
      
    
    
    
      VONNIS IN KORT GEDING
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
  
  
    
      1[Naam eiser 1],
    2. [Naam eiseres 2],
    3. [Naam eiser 3]
    4. [Naam eiser 4], pro se en in zijn hoedanigheid van schriftelijk gevolmachtigde van: 
    i. 	[Naam a], 
    
      ii. 		[Naam b], 
      iii. 	[Naam c], 
      iv. 	[Naam d],
    
    v. 	[Naam e], 
    
      vi. 	[Naam f ], 
      vii.	[Naam g],
      viii.	[Naam h],
      eisers,
      allen gedomicilieerd ten kantore van hun hierna genoemde in Aruba gevestigde advocaten,
      hierna gezamenlijk ook te noemen: [eisers] c.s.,
      gemachtigden: de advocaten mrs. M. Franken en D.W. Ormel;
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1[Naam gedaagde 1],
    
      te Aruba,
      hierna ook te noemen: [gedaagde 1];
      gemachtigde: de advocaat mr. M.G.A. Baiz.
    
    
  
  
    
      2[Naam gedaagde 2],
    
      zonder bekende woon- of verblijfplaats,
      hierna ook te noemen: [gedaagde 2],
      (na behoorlijke oproeping en behoorlijk wederoproeping) niet verschenen,
    
    
    
      3. DE ONBEKENDE (MOGELIJKE) GERECHTIGDEN TOT DE NALATENSCHAPPEN VAN DE HIERNA ONDER 2.2 GENOEMDE ERFLATERS,
      zonder bekende woon- of verblijfplaats,
      hierna ook te noemen: de (mogelijke) onbekende gerechtigden,
      (na behoorlijke oproeping en behoorlijk wederoproeping) niet verschenen,
    
    
    
      gedaagden.
    
    
  
  
    
      1DE PROCEDURE 
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift met producties;
      - de inhoudelijke mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 13 december 2023.
      
    
    
      1.2 [
      eisers] c.s. zijn samen met hun gemachtigden ter zitting verschenen. [gedaagde 1] is eveneens samen met haar gemachtigde ter zitting verschenen. [gedaagde 2] en de (mogelijke) onbekende erven zijn na behoorlijke oproeping en behoorlijke wederoproeping niet ter zitting verschenen. Tegen hen is verstek verleend.
      
    
    
      1.3
      De ter zitting verschenen partijen hebben in twee termijnen mede aan de hand van voorgedragen en overgelegde pleitaantekeningen (beiden voorzien van toegelaten producties) het woord gevoerd, en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen. 
      
    
    
      1.4
      Vonnis is nader bepaald op heden. 
      
    
  
  
    
      2DE FEITEN
    
      2.1
      Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden, alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden, staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
      
    
    
      2.2 [
      eisers] c.s. zijn rechtsopvolgers van (een of meerdere van) de volgende erflaters (hierna tezamen te noemen: de Erflaters):
      
      
        
          wijlen de heer [naam erflater 1], die op [geboortedatum] is geboren en op 4 oktober 1987 is overleden te Aruba; 
        
        
          wijlen mevrouw [naam erflater 2], die op [geboortedatum] is geboren en op 24 juli 2009 is overleden te Aruba;
        
        
          wijlen de heer [naam erflater 3], die op [geboortedatum] is geboren en op 16 maart 1995 is overleden te Aruba;
        
        
          wijlen mevrouw [naam erflater 4], die op [geboortedatum] is geboren en op 23 juli 2001 is overleden te Aruba; en
        
        
          wijlen mevrouw [naam erflater 5], die op [geboortedatum] is geboren en op 26 oktober 1972 is overleden te Aruba.
        
      
      
    
    
      2.3
      Notaris mr. [Naam notaris] (hierna: de Notaris) heeft een erfgenamenonderzoek verricht, waaruit volgt dat sprake is van 46 bekende rechtsopvolgers van de Erflaters, zoals genoemd in het als productie 10 bij het verzoekschrift overgelegde door de notaris geredigeerde overzicht. Niet valt uit te sluiten dat er nog meer doch thans onbekende rechtsopvolgers zijn van de Erflaters.
      
    
    
      2.4
      Alle bekende en (mogelijk) onbekende gerechtigden tot de onverdeelde nalatenschappen van de Erflaters (hierna: de nalatenschappen) zijn direct danwel indirect betrokken in deze procedure.
      
    
    
      2.5
      In de nalatenschappen valt het onverdeelde aandeel in een perceel eigendomsgrond gelegen in Aruba te [plaats], [stad], met een oppervlakte van 93.500 vierkante meter, kadastraal bekend als [nr.] en plaatselijk bekend als [plaats] in Aruba (hierna: het perceel). 
      
    
    
      2.6
      De Notaris heeft verklaard dat [gerechtigde 1], [gerechtigde 2] en [gerechtigde 2] (gerechtigden tot de nalatenschappen) vanaf augustus 2001 met de Notaris in contact zijn om een koop en levering van het Perceel te realiseren. Door het aantal familieleden/gerechtigden en de hoge aanvangskosten voor het notariële uitzoekwerk is het nooit tot een verkoop en levering gekomen. Door met name de lange voorbereiding van een dergelijke levering en, in dit geval, de grootte van het Perceel, haken potentiële kopers vaak af. 
      
    
    
      2.7
      Het Perceel is vanaf 5 januari 2017 in de verkoop via makelaarskantoor Casnan. Voor die tijd probeerden enkele rechtsopvolgers van de Erflaters het Perceel bij Casnan in de verkoop te zetten voor een prijs van Afl. 40,-- per vierkante meter. Deze vraagprijs bleek te hoog en de rechtsopvolgers verminderden de vraagprijs naar Afl. 25,-- per vierkante meter, zoals getaxeerd in het als productie 13 bij het verzoekschrift overgelegde taxatierapport van 10 juni 2016. Het Perceel is, gezien het zeer grote oppervlak en de bestemming van Landelijk gebied ingevolge het ruimtelijke ontwikkelingsplan met voorschriften moeilijk verkoopbaar en slechts een selecte groep investeerders heeft interesse in een dergelijk perceel. Het Algemeen Pensioenfonds Aruba (hierna: het APFA) toonde interesse in het Perceel en maakte een tegenbod van Afl. 24,50 per vierkante meter. Deze door APFA geboden koopprijs is de hoogst geboden koopprijs die de rechtsopvolgers tot nu toe hebben ontvangen sinds zij het Perceel te koop hebben geplaatst. Er is een andere gegadigde voor het Perceel, maar deze is niet bereid om Afl. 24,50 per vierkante meter te bieden. [eisers] c.s. hebben het bod van het APFA aanvaard als gevolg waarvan er tussen hen en het APFA in december 2022 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, krachtens welke [eisers] c.s. het Perceel hebben verkocht aan het APFA voor de koopsom van Afl. 2.290.750,--. Inmiddels hebben 44 van de 46 bekende rechtsopvolgers van de Erflaters die koopovereenkomst aanvaard en onderschreven (hierna: de Koopovereenkomst). 
      
    
    
      2.8 [
      gedaagde 1] is voor 437/216000 deel gerechtigd tot het Perceel, ofwel voor 0,2%. [gedaagde 2] is voor 1/15 deel gerechtigd tot het Perceel, ofwel voor 6,67%. [gedaagde 1] weigert de koopovereenkomst te aanvaarden en die mede te ondertekenen; zij wil naar gelang haar aandeel in het Perceel een stuk daarvan toebedeeld krijgen om daarop een woning te bouwen. Dat komt neer op een stuk grond van (0,2% van 93.500 m2 =) 187 m2, terwijl voor de bewerkstelliging van hetgeen [gedaagde 1] voor ogen heeft het Perceel verkaveld en opgesplitst moet worden met alle voor rekening van de gerechtigden tot de nalatenschappen niet geringe kosten van dien.
      
    
  
  
    
      3HET GESCHIL
    
      3.1
      Het in het verzoekschrift van [eisers] c.s. omschreven petitum luidt als volgt:
      
      
        “WESHALVE Eisers zich tot uw Gerecht wenden met het eerbiedige verzoek, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
      
      
      A. Eisers gezamenlijk, dan wel ieder individueel, namens gedaagden sub [GEA: 1 en 2], inclusief alle andere (nog) onbekende gerechtigden tot de nalatenschap van wijlen de heer [erflater 1], geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 4 oktober 1987 in 4 oktober 1987, [erflater 2], geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 24 juli 2009 in Aruba, [erflater 3], geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 16 maart 1995 in Aruba, [erflater 4] geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 23 juli 2001 in Aruba en [erflater 5] geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 26 oktober 1972 in Aruba, te machtigen om de Koopovereenkomst met APFA uit te voeren, waaronder begrepen het sluiten van de Koopovereenkomst met APFA, het verkopen en leveren van het Perceel, zijnde een perceel eigendomsgrond te gelegen [plaats], [stad], Aruba, met een oppervlakte van 93.500 vierkante meter, kadastraal bekend als [nr.] en plaatselijk bekend als [plaats] in Aruba aan APFA en voorts alles te doen wat hun inziens nodig is om zulks te bewerkstelligen; 
      
      
        Eisers gezamenlijk, dan wel ieder individueel, namens gedaagden sub [GEA: 1 en 2], inclusief alle andere (nog) onbekende gerechtigden tot de nalatenschap van wijlen de heer [erflater 1], geboren op [geboortedatum]  in Aruba en overleden op 4 oktober 1987 in Aruba, [erflater 2], geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 24 juli 2009 in Aruba, [erflater 3], geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 16 maart 1995 in Aruba, [erflater 4] geboren op [geboortedatum]  in Aruba en overleden op 23 juli 2001 in Aruba en [erflater 1] geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 26 oktober 1972 in Aruba, te machtigen om de notariële transportakte voor de levering van een eigendomsperceel gelegen te [plaats], [stad], met een oppervlakte van 93.500 vierkante meter, kadastraal bekend als [nr] en plaatselijk bekend als [plaats] in Aruba aan APFA te ondertekenen, binnen uiterlijk twee (2) maanden na de dag dat uw Gerecht een uitspraak heeft gedaan; 
      
      
      
        een onzijdig persoon te benoemen die kan handelen namens gedaagden sub ix, de (nog) onbekende gerechtigden tot de nalatenschap van wijlen de heer [erflater 1], geboren op [geboortedatum]  in Aruba en overleden op 4 oktober 1987 in Aruba, [erflater 2], geboren op [geboortedatum]  in Aruba en overleden op 24 juli 2009 in Aruba, [erflater 3], geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 16 maart 1995 in Aruba, [erflater 4] geboren op [geboortedatum]  in Aruba en overleden op 23 juli 2001 in Aruba en [erflater 5] geboren op [geboortedatum] in Aruba en overleden op 26 oktober 1972 in Aruba, en de onzijdig persoon te machtigen om namens de (nog) onbekende rechtsopvolgers de Koopovereenkomst uit te voeren, waaronder begrepen het ondertekenen van de Koopovereenkomst en de notariële akte van levering voor de overdracht van de eigendom van een eigendomsperceel gelegen te [plaats], [stad], met een oppervlakte van 93.500 vierkante meter, kadastraal bekend als [nr.] en plaatselijk bekend als [plaats] in Aruba aan APFA;
      
      
      
        voorts te bevelen dat de notariële transportakte met betrekking tot een eigendomsperceel gelegen te [plaats], [stad], met een oppervlakte van 93.500 vierkante meter, kadastraal bekend als [nr.] en plaatselijk bekend als [plaats] in Aruba wordt verleden voor de in Aruba gevestigde notaris mr. [naam notaris] (althans haar alsdan fungerende plaatsvervanger);
      
      
      
        te bevelen dat uw uitspraak in de plaats van eventuele noodzakelijke akten of een deel daarvan zal treden;
      
      
      
        althans, een zodanige beslissing te nemen als uw Gerecht in goede justitie mocht vermenen te behoren; 
      
      
      
        kosten rechtens.”.
      
      
        3.2.1 [
        gedaagde 1] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [eisers] c.s. verzochte, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de proceskosten.
        
      
      
        3.2.2
        De niet verschenen [gedaagde 2] en de niet verschenen (mogelijke) onbekende gerechtigden tot de nalatenschappen hebben geen verweer gevoerd.
        
      
    
    
      3.3
      Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
      
    
  
  
    
      4DE BEOORDELING
    
      4.1
      Het spoedeisend belang van [eisers] c.s. bij (toewijzing van) hun vorderingen volgt uit die vorderingen en de daaraan door hen ten gronde gelegde stellingen. Het verweer van [gedaagde 1] op dit onderdeel wordt verworpen.
      
    
    
      4.2
      Vast staat dat het Perceel deel uitmaakt van de onverdeelde nalatenschappen van de Erflaters, en dat alle bekende en (mogelijk) onbekende gerechtigden tot die nalatenschappen betrokken zijn in deze procedure. Anders dan [gedaagde 1] stelt kunnen bij die stand van zaken ook in kort geding vorderingen als die van [eisers] c.s. worden toegewezen als met grote mate van zekerheid te verwachten valt dat die vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.
      
    
    
      4.3
      Vast staat verder dat 44 van de 46 gerechtigden tot de nalatenschappen het Perceel in het kader van de verdeling daarvan willen verkopen en leveren aan het APFA tegen een verkoopprijs van Afl. 24,50 per vierkante meter, ofwel voor een koopsom van Afl. 2.290.750,--, teneinde de netto verkoopopbrengst daarvan te verdelen tussen de deelgerechtigden naar mate van ieders aandeel in de nalatenschappen (lees hier: het Perceel). De niet verschenen [gedaagde 2] heeft de vorderingen van [eisers] c.s. en de daaraan door hen ten gronde gelegde stellingen niet bestreden, en zij kan daarom niet in de weg staan aan toewijzing van het door [eisers] c.s. verzochte. Hetzelfde geldt met betrekking tot (mogelijk) onbekende gerechtigden tot de nalatenschappen. De enige die de verkoop en levering van het Perceel aan APFA in de weg denkt te kunnen staan is [gedaagde 1], die slecht voor 0,2% gerechtigd is tot het Perceel.
      
    
    
      4.4
      Bij voormelde stand van zaken brengt afweging van de ingevolge het eerste lid van artikel 3:185 BW bij de verdeling van het Perceel in acht te nemen belangen van partijen reeds met zich dat met grote mate van zekerheid te verwachten valt dat in een bodemprocedure de vorderingen van [eisers] c.s. zullen worden toegewezen. [gedaagde 1] zal genoegen moeten nemen met haar (zeer geringe) aandeel (van 0,2%) in de netto verkoopopbrengst van het aan APFA over te dragen Perceel. Dit klemt temeer omdat voor de bewerkstelliging van hetgeen [gedaagde 1] voor ogen heeft het Perceel verkaveld en opgesplitst moet worden met alle voor rekening van de gerechtigden tot de nalatenschappen niet geringe kosten van dien. Hier komt bij dat het APFA de toezegging heeft gedaan aan [gedaagde 1] dat zij, na verkaveling van het Perceel door APFA in 54 kavels van ongeveer 1.200 m2 (met de daarbij de van overheidswege vereiste door het APFA aan te leggen infrastructuur), een voorkeursrecht heeft met betrekking tot de verkrijging (lees: de koop) van één van die kavels. Dit één en ander brengt mee dat de vorderingen van [eisers] c.s. zullen worden toegewezen als na te melden. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die een andere uitkomst van deze procedure kunnen dragen.
      
    
    
      4.5
      In de aard van deze procedure ziet het Gerecht aanleiding om de kosten daarvan te compenseren tussen partijen als eveneens na te melden.
      
    
  
  
    
      5DE UITSPRAAK
    Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
    
    
      5.1
      machtigt [eisers] c.s. gezamenlijk om namens [gedaagde 1], [gedaagde 2] en alle andere (nog) onbekende (mogelijke) gerechtigden tot de nalatenschappen van de Erflaters de Koopovereenkomst met APFA uit te voeren, waaronder begrepen het sluiten van de Koopovereenkomst met APFA (met een verkoopsom van Afl. 2.290.750,--), het verkopen en leveren van het Perceel aan APFA en voorts alles te doen wat huns inziens nodig is om zulks te bewerkstelligen (met inachtneming van voormelde verkoopsom); 
      
    
    
      5.2
      machtigt [eisers] c.s. gezamenlijk om namens [gedaagde 1], [gedaagde 2] en alle andere (nog) onbekende (mogelijke) gerechtigden tot de nalatenschappen van de Erflaters de notariële transportakte voor de levering van het Perceel te ondertekenen binnen uiterlijk twee (2) maanden na de dag van de uitspraak van dit vonnis; 
      
    
    
      5.3
      benoemt deurwaarder [naam deurwaarder] als onzijdig persoon die kan handelen namens de (nog) onbekende (mogelijke) gerechtigden tot de nalatenschappen van de Erflaters, en machtigt [deurwaarder] voornoemd om namens die (mogelijke) gerechtigden de Koopovereenkomst uit te voeren, waaronder begrepen het ondertekenen van de Koopovereenkomst (met een verkoopsom van Afl. 2.290.750,--) en de notariële akte van levering voor de overdracht van de eigendom van het Perceel aan APFA;
      
    
    
      5.4
      beveelt dat de notariële transportakte met betrekking tot het Perceel wordt verleden voor de in Aruba gevestigde notaris mr. [naam notaris] (althans haar alsdan fungerende plaatsvervanger);
      
    
    
      5.5
      bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van eventuele voor de overdracht van het Perceel aan APFA noodzakelijke akten (of een deel daarvan);
      
    
    
      5.6
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7
      compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.8
      wijst af het meer of anders door [eisers] c.s. verzochte.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 januari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
      
    
  
  
     Van elke nalatenschap maakt deel uit 1/5 deel van het Perceel.
  
  
     Op grond van het ROPv is in het ‘landelijk gebied’ gecontroleerd ruimte voor bepaalde, in het landelijk gebied passende, ontwikkelingen. In de bestemming Landelijk gebied ligt de nadruk op het behoud van aanwezige waarden, de agrarische functie en het wonen in extensieve vorm. In het gebied waar het Perceel ligt (LG 3) bedraagt het maximale bebouwingspercentage 35%, terwijl in een gebied dat is aangeduid als ‘Woongebied met waarden’ dat bebouwingspercentage 60% bedraagt. Daarnaast geldt in ‘landelijk gebied’ de beperking dat maximaal 6 woningen per perceel per hectare mogen worden gebouwd.