ECLI:NL:RBROT:2022:794, Rechtbank Rotterdam, 08-02-2022, ROT 20/6465, ROT 21/219 en ROT 21/220
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-02-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Toezendplicht in bezwaar op grond van art. 40 Wet WOZ, vergelijkingsmethode, voldoende rekening gehouden met de staat van de onroerende zaak, indexatie voldoende inzichtelijk gemaakt, kapitalisatiefactor voldoende onderbouwd, beroep gegrond.

RECHTBANK ROTTERDAM
    Bestuursrecht 
    
    
      zaaknummers: ROT 20/6465, ROT 21/219 en ROT 21/220
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 februari 2022 in de zaken tussen
    
    
      [naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
    gemachtigde: [naam 1],
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
    gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Met het besluit van 31 maart 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder voor het belastingjaar 2020 de waarde van de onroerende zaken te Delft vastgesteld op:
    
    
    
      
        [adres 1] 		€ 449.000,-
      
        [adres 2] 		€ 93.000,-
      
        [adres 3] 		€ 388.000,-
    
    
    
      Met de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 20 december 2021 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Toezendplicht in bezwaar
      
    
    
    
      1.	Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel en de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren vóór de hoorzitting te verstrekken. Verweerder betwist dit en verwijst naar zijn brief van 17 januari 2020, op basis waarvan hij met de gemachtigde van eiser tot werkafspraken over de afhandeling van bezwaarschriften is gekomen. Hierin is gewezen op de mogelijkheid tot inzage van de stukken op het kantoor van verweerder na voorafgaande afspraak. Ter zitting heeft verweerder beaamd dat de gevraagde gegevens bij hem voorhanden zijn.
    
    
    
      1.1.
      
        Partijen hebben per brief en per e-mail met elkaar gecommuniceerd over werk-afspraken voor de afhandeling van bezwaarschriften voor het belastingjaar 2020.
        In de brief van 17 januari 2020 van verweerder staat hierover onder meer het volgende:
        
          ‘Het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken liggen vanaf tien dagen voorafgaand aan de hoorzitting ter inzage op het kantoor van de Regionale Belasting Groep. Indien u inzage wenst, verzoek ik u daarvoor eerst contact op te nemen met de contactpersoon om een afspraak te maken.’. Bij e-mailbericht van 10 maart 2020 heeft de gemachtigde van eiser akkoord gegeven op onder andere deze afspraak. 
      
      
      2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (Awb) is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen.
      
      
        Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.
      
      
      3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878). Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden.
      
    
    
      3.1.
      
        Verweerder heeft de hoorzitting niet fysiek willen laten plaatsvinden in verband met de geldende coronamaatregelen. Zijn standpunt brengt met zich dat eiser naar het kantoor van verweerder had moeten gaan om gebruik te maken van het inzagerecht om vervolgens vanuit huis of vanuit het kantoor van zijn gemachtigde, telefonisch gehoord te worden. In het licht van de veranderende maatschappij, die vanwege corona op het digitale vlak ook nog in een stroomversnelling is geraakt, valt niet vol te houden dat eiser de stukken had moeten inzien op het kantoor van verweerder. Verweerder had dan ook de plicht de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden aan eiser en hij heeft hiervan niet kunnen afzien op grond van tussen partijen gemaakte afspraken, ook al niet omdat partijen die afspraken niet allemaal hebben nageleefd. Zo staat er in verweerders meergenoemde brief van
        17 januari 2020 “Er wordt niet telefonisch gehoord” en is dat uiteindelijk wel gebeurd. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. 
        Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van 
        artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117).
      
      
      4. Deze beroepsgrond slaagt.
      
      5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de drie onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          Waardebepaling 
        
      
      
      6. Het beroep van eiser spitst zich toe op de hoogte van de WOZ-waarde van de volgende drie objecten: [adres 1], [adres 3] en [adres 2]. 
      
      
        
          
            [adres 1]
          
        
      
      
      7. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 300.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      8. De onroerende zaak is een bovenwoning, met een wooninhoud van 491 m³. Het bouwjaar is 1893.
      
      9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
      
      10. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 26 november 2021 opgemaakt door [naam 3] en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak die bepaald is op € 449.000,- per de waardepeildatum van 1 januari 2019 nader onderbouwd. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 4], [adres 5], [adres 6] en [adres 7]. In de matrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht. Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. De waarde van de bijgebouwen (dakkapel, dakterras en balkon) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen. Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 910,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 973,- voor de vergelijkingsobjecten. 
      
      11. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar en inhoud voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle vergelijkingsobjecten zijn bovenwoningen gelegen in het historische stadscentrum van Delft, net als de onroerende zaak. De bouwjaren zijn gelegen in de periode 1584 tot 1926. 
      
      12. Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het matige onderhouds- en voorzieningenniveau van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt verhuurd, waardoor er beperkt onderhoud wordt uitgevoerd. Er is sprake van verzakking van de gevel. Daarnaast zijn de badkamer, keuken en het sanitair gedateerd. 
      
    
    
      12.1.
      Verweerder maakt in de matrix inzichtelijk hoe met het onderhouds- en voorzieningenniveau van de onroerende zaak rekening is gehouden. De correctiefactoren ‘KOUDV’ (= Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) zijn toegepast op de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. De correctiefactor ‘kwaliteit’ is gekwalificeerd als ‘slecht’, de correctiefactor ‘onderhoud’ is gekwalificeerd als ‘slecht’ en de correctiefactor ‘voorzieningen’ is gekwalificeerd als ‘slecht’. Al deze correctiefactoren hebben het cijfer ‘2’. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit lager, namelijk ‘1’, ‘zeer slecht’ diende te zijn (bijvoorbeeld door middel van foto’s of een bouwkundig rapport). In lijn met het bijgevoegde schema ‘invloed KOUDV correctiefactoren’ heeft verweerder een correctie in mindering gebracht. Voor kwaliteit heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 25,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde, voor onderhoud heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 40,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde en voor voorzieningen heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 50,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde. Dat komt omgerekend neer op ((€ 25,- + € 40,- + € 50,- =) € 115,- ×  491 m³ = ) € 56.465,-. Eiser betwist onvoldoende gemotiveerd dat deze correctie niet afdoende is. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak.
      
      
        13. 	Eiser stelt dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt. 
      
      
    
    
      13.1.
      De rechtbank oordeelt als volgt. Eiser heeft eerst in beroep naar voren gebracht dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft bij het verweerschrift een onderbouwing gegeven met betrekking tot de indexeringspercentages. Ter zitting heeft eiser aangegeven meer gegevens van verweerder te verlangen waarbij (ook nog) inzichtelijk moet worden gemaakt welke data en percentages gehanteerd zijn bij welke transacties en op welke wijze de percentages tot stand zijn gekomen. Dat eiser dit eerst ter zitting heeft aangevoerd heeft, acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde aangezien verweerder gemotiveerd heeft aangegeven hiervoor een ordner met alle transacties te moeten overleggen en deze niet samengesteld te hebben. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
      
      14. Ook volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van de ligging nabij horeca-gelegenheden. Eiser heeft onvoldoende gesteld waaruit blijkt dat de veronderstelde negatieve effecten zodanig zijn dat moet worden aangenomen dat dit tot uitdrukking zal komen in een te realiseren verkoopprijs. Daarbij geldt dat alle vergelijkingsobjecten ook zijn gelegen nabij/boven horecagelegenheden, zodat aangenomen mag worden dat eventuele overlast verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze objecten.
      
      15. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten dienen te worden gecorrigeerd in verband met de  VvE-reserve.
      
    
    
      15.1.
      Verweerder heeft in zijn verweerschrift gesteld dat de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten geen deel uit maken van een VvE, wat maakt dat deze verkoopcijfers niet gecorrigeerd dienen te worden in de matrix. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat er niets over een eventuele VvE-reserve genoteerd is bij de verkoop en dat als er geen sprake is van een reserve dat er dan ook niet gecorrigeerd kan worden. Eiser heeft desgevraagd ter zitting niet kunnen toelichten of er een (actieve) VvE is met een reserve waardoor er een correctie had moeten plaatsvinden. De rechtbank heeft daarom geen reden om te twijfelen aan de toelichting van verweerder. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        16. 	Eiser noemt [adres 8], [adres 9] en [adres 10] als juiste vergelijkingsobjecten voor de onroerende zaak. 
      
      
    
    
      16.1.
      De rechtbank overweegt het volgende. Het staat verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 24 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:723). Verweerder heeft in zijn verweerschrift onderbouwd waarom de door eiser genoemde objecten niet zijn gebruikt als vergelijkingsobject. Daarbij heeft hij van belang geacht dat deze woningen over minder kubieke meters wooninhoud beschikken. [adres 8] en [adres 10] zijn volgens verweerder in een betere staat. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten gekozen door verweerder voldoende representatief. Eiser heeft onvoldoende gesteld om hieraan te twijfelen. 
      
      
        
          
            [adres 3]
          
        
      
      
      17. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 301.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      18. De onroerende zaak is een herenhuis, met een wooninhoud van 558 m³, gelegen op een perceel van 118 m². Het bouwjaar is 1898.
      
      
      19. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 24 november 2021 opgemaakt door [naam 4] en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak die bepaald is op € 338.000,- per de waardepeildatum van 1 januari 2019 nader onderbouwd. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 11], [adres 12] en [adres 13]. In de matrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht. Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkings-objecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde bepaald aan de hand van de grondstaffel en het aantal vierkante meters perceeloppervlakte. De grondwaarde en de waarde van bijgebouwen (aanbouw, dakopbouw en dakkapel) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen. 
      
      
        Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 538,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 681,47 voor de vergelijkingsobjecten. 
      
      
      20. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud en perceeloppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in de wijk [naam wijk]. De bouwjaren zijn gelegen tussen 1895 en 1930.  
      
      21. Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Er is sprake van een verrotte en aangevreten trapspil en traptredes, zand- en stoeptegels op de begane grond in de gang, verrotte kozijnen en verzakking van de gevel waardoor scheurvorming is ontstaan. 
      
    
    
      21.1.
      Verweerder maakt in de matrix inzichtelijk hoe met het onderhoudsniveau van de onroerende zaak rekening is gehouden. De correctiefactoren ‘KOUDV’ (= Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen) zijn toegepast op de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. De correctiefactor ‘kwaliteit’ is gekwalificeerd als ‘slecht’, de correctiefactor ‘onderhoud’ is gekwalificeerd als ‘slecht’, de correctiefactor ‘uitstraling’ is gekwalificeerd als ‘slecht’ en de correctiefactor ‘voorzieningen’ is gekwalificeerd als ‘slecht’. Al deze correctiefactoren hebben het cijfer ‘2’. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit lager, namelijk ‘1’, ‘zeer slecht’ diende te zijn (bijvoorbeeld door middel van foto’s of een bouwkundig rapport). In lijn met het bijgevoegde schema ‘invloed KOUDV correctiefactoren’ heeft verweerder een correctie in mindering gebracht. Voor kwaliteit heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 25,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde, voor onderhoud heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 40,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde, voor uitstraling heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 70,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde en voor voorzieningen heeft verweerder een correctie in mindering gebracht van € 50,- per m³ ten opzichte van het gemiddelde. Dat komt omgerekend neer op ((€ 25,- + € 40,- + € 70,- + € 50,- =) € 185,- ×  558 m³ = ) € 103.230,-. Eiser betwist onvoldoende gemotiveerd dat deze correctie niet afdoende is. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat van de onroerende zaak.
      
      22. Eiser stelt dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt. Gelet op overweging 13.1. slaagt deze beroepsgrond niet.
      
      23. Eiser noemt [adres 11] als juiste vergelijkingsobject voor de onroerende zaak. Dit verkoopcijfer onderbouwt volgens eiser dat de waarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      23.1.
      De rechtbank stelt vast dat verweerder dit object heeft opgenomen in de matrix als vergelijkingsobject. Eiser onderbouwt niet cijfermatig hoe dit verkoopcijfer zou leiden tot een lagere waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          
            [adres 2]
          
        
      
      
      24. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 69.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      25. De onroerende zaak is een kleine bedrijfsruimte (niet-woning), met een gebruiksoppervlakte van 90 m². Het bouwjaar is 2000. De onroerende zaak maakt onderdeel uit van het bedrijvencomplex ‘[naam complex]’, dat in totaal bestaat uit 30 bedrijfsunits. 
      
      26. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, kan bij niet-woningen op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsinstructie) bepaald worden door middel van een huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode).
      
      27. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 22 november 2021 opgemaakt door [naam 5] en een ‘Onderbouwing kapitalisatiefactor en huurwaarde’. Verweerder heeft de hwk-methode toegepast en dit is tussen partijen niet in geschil. Verweerder legt een viertal verkoopcijfers aan zijn waardering ten grondslag: [adres 14], [adres 15]+[adres 16], [adres 17] en [adres 18]. De rechtbank acht deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar nu zij alle kleine bedrijfsruimtes zijn, gelegen in hetzelfde bedrijvencomplex. [adres 14] acht de rechtbank het meest vergelijkbaar aangezien dit object, net als de onroerende zaak, beschikt over dezelfde oppervlakte. 
      
      28. In geschil is de kapitalisatiefactor. Verweerder heeft bij de onroerende zaak (en de vergelijkingsobjecten) een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,6 en eiser stelt zich op het standpunt dat dit 9,1 moet zijn rekening houdend met een hoog leegstandsrisico, hogere onderhoudskosten, hogere beheerskosten en een relatief hoog opslag risico. Dit heeft te maken met de leeftijd en de grootte van de onroerende zaak en de marktsituatie. 
      Ter zitting heeft eiser een berekening aangeleverd en aangevoerd dat het percentage risico-opslag hoger geschaald moet worden nu het object in eigen gebruik is en er niets aan is gedaan.
      
    
    
      28.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak aangemerkt moet worden als ‘bedrijfsruimte overig’. 
      
    
    
      28.2.
      
        Verweerder heeft ten aanzien van het opslag-risico, onderdeel van de kapitalisatiefactor, een percentage van 6,30% gehanteerd. Dit is iets onder het gemiddelde percentage 7% van overige locaties gelegen (zie tabel risico-opslag waardepeildatum 1-1-2019). Verweerder heeft toegelicht dat de onroerende zaak op een goede locatie is gelegen nabij grote steden als Den Haag en Rotterdam. Het betreft een afgesloten terrein met een goede bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer. De rechtbank acht hiermee voldoende onderbouwd waarom de opslag-risico onder het gemiddelde is geschaald. 
        De rechtbank is het met verweerder eens dat eiser in geen enkel opzicht heeft onderbouwd hoe de leeftijd, grootte of marktsituatie van de onroerende zaak leidt tot een lagere kapitalisatiefactor. Verweerder heeft hiermee dan ook terecht geen rekening gehouden. 
        Gelet op het voorgaande heeft verweerder terecht een kapitalisatiefactor gebruikt van 10,6. 
      
      
      29. Ook in geschil is de huurwaarde. Verweerder stelt deze in totaal op € 8.800,- (€ 91,- per m²). Verweerder baseert zijn huurwaarde op de m²-prijzen van een viertal verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Eiser heeft ter zitting een door hem voorgestane huurwaarde overgelegd van € 7.600,-. Eiser onderbouwt deze huurwaarde niet aan de hand van vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de huurwaarde voldoende onderbouwd en maakt hij daarmee aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld.  
      
      30. Eiser stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke situatie van de onroerende zaak. Het betreft een object welke niet is ingericht. 
      Het betreft een loods zonder nutsvoorzieningen. Dit maakt de onroerende zaak minder courant en slecht verhuurbaar. 
      
    
    
      30.1.
      
        Ter zitting heeft verweerder betwist dat de onroerende zaak minder courant en slecht verhuurbaar is, omdat de onroerende zaak wel over nutsvoorzieningen beschikt als water en elektra. De onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn opslagruimtes gemaakt door middel van een staal constructie. In sommige objecten is intern een kantoortje gemaakt, maar er is geen reden om de onroerende zaak lager te waarderen dan de vergelijkingsobjecten. 
        De gemachtigde van eiser heeft niet langer betwist dat er sprake is van nutsvoorzieningen en geeft aan dat eiser deze wellicht niet gebruikt.
      
      
    
    
      30.2.
      De rechtbank acht aannemelijk dat de onroerende zaak, die gebouwd is in 2000, beschikt over nutsvoorzieningen en acht onvoldoende aannemelijk dat het afwerkingsniveau van de onroerende zaak leidt tot een lagere waardering. 
      
      31. Eiser stelt dat de onroerende zaak in een matige onderhoudstoestand verkeert. Er is sprake van slecht schilderwerk en het dak behoeft onderhoud. Verweerder betwist dit standpunt. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt foto’s overgelegd van het dak. Het dak ziet er aan de hand van foto’s van gemaakt in 2019 en 2021 volgens verweerder in een goede staat uit. Verweerder stelt zich verder op het standpunt dat de buitenkant geen schilderwerk behoeft en aangezien het gaat om een loods/opslagruimte kan slecht schilderwerk aan de binnenzijde niet gezien worden als een waarde verminderende factor. 
      
      32. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      33. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
      
      34. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
      
      35. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. 
      Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Deze kosten stelt zij op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 0,5).
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt het bestreden besluit;
    - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
    - bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022.
    
    
    
    
    
    
    
      
        De griffier en de rechter zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen
      
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).