ECLI:NL:GHARL:2024:3916, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-06-2024, 22/2286
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 22/2286
      uitspraakdatum: 11 juni 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbenden]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbenden)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 4 oktober 2022, nummer AWB 21/4278, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Buren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 34 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 315.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan [de erflater] (hierna: erflater) een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van erflater heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Erflater is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Na het overlijden is de procedure door belanghebbenden (de erven) voortgezet. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbenden hebben voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbenden (namens deze: [naam1] ) en de gemachtigde mr. A. Bakker, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Op de waardepeildatum was erflater eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1870) met een gebruiksoppervlakte van 85 m2 en een kavel van 438 m2. De woning beschikt over een opslag en heeft de status van Rijksmonument. Belanghebbenden hebben de woning op 26 november 2022 verkocht voor € 375.000. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbenden beantwoorden die vraag bevestigend en bepleiten een waarde van € 275.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 319.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Ter informatie is verder het verkoopcijfer van een vierde object ( [adres1] 80) in de matrix opgenomen, maar dat object ligt niet aan de getaxeerde waarde ten grondslag. De klachten met betrekking tot dit object behoeven daarom verder geen bespreking.
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (vrijstaande woning), het bouwjaar (vóór en omstreeks 1900) en de gebruiksoppervlakte (88 m2 tot 123 m2) zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. 
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de woning op de waardepeildatum in een slechte staat verkeerde, ook ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. In de taxatiematrix is hiermee echter voldoende rekening gehouden door de staat van onderhoud en de voorzieningen als slecht (“1”) en de bouwkundige kwaliteit als matig (“2”) te kwalificeren en hiervoor (standaard)correcties toe te passen ten opzichte van het gemiddelde prijsniveau dat is bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Eveneens heeft de taxateur, gezien de Rijksmonumentale status, aanleiding kunnen zien om de uitstraling van de woning als bovengemiddeld te kwalificeren (“4”) en ook hiervoor een (standaard)correctie toe te passen. 
      
    
    
      4.6.
      In hoger beroep heeft de taxateur aangegeven dat belanghebbenden (alsnog) kunnen worden gevolgd in hun standpunt dat aan de garage bij het vergelijkingsobject [adres2] 30 een (hogere) waarde van € 25.000 moet worden toegekend. De taxateur heeft voorgerekend dat dit tot gevolg heeft dat de vierkante meterprijs van dat vergelijkingsobject op basis van gemiddelde KOUDV-kwalificaties dan neerkomt op € 1.467. De gemiddelde vierkante meterprijs van de drie vergelijkingsobjecten tezamen daalt hierdoor tot € 1.791. Het gemiddelde prijsniveau na “correctie grootte” komt dan uit op € 1.952 per vierkante meter. Vanwege de mindere KOUDV-kwalificaties van de woning is de vierkante meterprijs van de woning te berekenen op € 1.372. Daarvan uitgaande komt de getaxeerde waarde van woning uit op € 316.000, overeenkomstig de (nadere) waarde die in het verweerschrift in hoger beroep is genoemd.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de taxateur hiermee inzichtelijk gemaakt hoe de waarde is herleid uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Uiteindelijk is (per saldo) rekening gehouden met een waardedruk van bijna € 50.000 ten opzichte van het gemiddelde prijsniveau op basis van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten. Gelet op de staat en de grootte van de woning acht het Hof een dergelijke waardruk reëel. 
      
    
    
      4.8.
      Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig verklaard hoe de secundaire objectkenmerken (KOUDV-factoren) van het vergelijkingsobject [adres3] 61 zijn gekwalificeerd. De heffingsambtenaar heeft naar voren gebracht dat de voorzieningen niet gemiddeld (“3”) zijn, maar dat een kwalificatie als ondergemiddeld (“2”) tot een te grote correctie zou leiden bij toepassing van de standaardcorrectie die daarvoor staat (10% per punt). Daarom heeft de heffingsambtenaar in plaats van de voorzieningen, het onderhoud als minder dan gemiddeld gekwalificeerd (“2”), als gevolg waarvan uiteindelijk een correctie van 5% heeft plaatsgevonden. Anders dan belanghebbenden menen heeft de taxateur dus niet de staat van onderhoud van de woning als zodanig als minder dan gemiddeld gekwalificeerd.
      
    
    
      4.9.
      Met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres2] 30 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen dakterras in aanmerking heeft genomen, aangezien daarvan geen sprake is. Het dak is vanwege het ontbreken van een balustrade niet als zodanig te gebruiken. Voor wat betreft de garage is de heffingsambtenaar het alsnog met belanghebbende eens. In de herziene berekening heeft de taxateur dit standpunt van belanghebbende cijfermatig gevolgd, maar dit heeft niet tot gevolg gehad dat de getaxeerde waarde beneden de vastgestelde waarde komt (zie 4.6).  
      
    
    
      4.10.
      Voor zover de status van Rijksmonument al een waardedrukkend effect heeft vanwege de daaraan klevende verplichtingen, komt dit naar het oordeel van het Hof voldoende tot uitdrukking in de vierkante meterprijs van € 1.372. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het vergelijkingsobject [adres4] 7 eveneens een monumentale status heeft. 
      
    
    
      4.11.
      Het taxatierapport biedt gelet op het voorgaande voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. 
      
    
    
      4.12.
      De in het WOZ-deskundigenrapport van belanghebbenden aangedragen vergelijkingsobjecten [adres1] 28 en [adres1] 80 werpen hier geen ander licht op. Die objecten acht het Hof minder goed vergelijkbaar, aangezien deze tot een ander segment van de woningmarkt behoren. Beide zijn (veel) luxer afgewerkt en hebben een (veel) grotere woonoppervlakte. Daardoor behoeven zij veel meer correcties dan de drie vergelijkingsobjecten waarop het taxatierapport van de heffingsambtenaar is gebaseerd. Aan het rapport van belanghebbenden kan daarom niet de waarde worden toegekend die belanghebbenden daaraan toegekend willen zien.
      
    
    
      4.13.
      Ten slotte hebben belanghebbenden zich nog beroepen op het eigen verkoopcijfer van € 375.000 per 16 november 2022. Wanneer rekening wordt gehouden met de prijsontwikkeling die sinds de waardepeildatum is opgetreden (26,8% volgens gegevens van [naam4] ), bedraagt de waarde volgens belanghebbenden € 275.000. Naar het oordeel van het Hof is het eigen verkoopcijfer in dit geval echter te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om als basis te kunnen dienen. Rond de waardepeildatum hebben voldoende verkooptransacties van goed vergelijkbare woningen plaatsgevonden, die inzicht geven in het waardeniveau op dat moment. Bovendien betreft de gehanteerde prijsontwikkeling van 26,8% volgens de disclaimer van [naam4] slechts een indicatieve trend op provinciaal niveau en bestaat er geen relatie met de waarde van een individuele woning.
      
    
    
      4.14.
      In hetgeen belanghebbenden overigens nog hebben aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om anders te oordelen.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      C.M.R. Bouwman	V.F.R. Woeltjes
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 juni 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.