ECLI:NL:RBROT:2024:6011, Rechtbank Rotterdam, 07-06-2024, 10753927
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Mutatieschade, huurprijsvermindering, schadevergoeding

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10753927 CV EXPL 23-28191
    
    
    
      datum uitspraak: 7 juni 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 11 oktober 2023, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge antwoord van [gedaagde] op de rolzitting van 31 oktober 2023, met de door [gedaagde] overgelegde stukken;
        
        
          de repliek, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde] op de rolzitting van 28 december 2023, met de door [gedaagde] overgelegde stukken;
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde] op de rolzitting van 11 januari 2024, met de door [gedaagde] overgelegde stukken; 
        
        
          de aantekeningen van het mondelinge verweer van [gedaagde] op de rolzitting van 25 januari 2024;
        
        
          de brief van 12 februari 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 2 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Woonstad aanwezig [naam 1] (makelaar vrije sector-huur) en [naam 2] (manager verkoop-aankoop vrije sector), bijgestaan door mr. J.A. Wesdijk namens de gemachtigde. Ook [gedaagde] was aanwezig.
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurde vanaf 1 juni 2016 van Woonstad een woning aan het adres [adres]. De huurovereenkomst is geëindigd op 13 oktober 2022. Volgens Woonstad heeft [gedaagde] de woning aan het einde van de huur niet in de juiste staat opgeleverd, waardoor zij diverse onderhouds- en herstelwerkzaamheden heeft moeten laten uitvoeren. Woonstad heeft op 18 november 2022 een factuur voor deze herstelkosten aan [gedaagde] gestuurd, maar [gedaagde] heeft die factuur niet betaald. Woonstad eist daarom in deze procedure dat [gedaagde] wordt veroordeeld een bedrag van € 2.532,67, met rente, aan Woonstad te betalen. Dit bedrag bestaat uit de kosten voor herstel van de woning van 
        € 2.617,14 minus € 25,- aan borg voor de sleutel en € 59,47 op grond van de afrekening van de service- en stookkosten over 2022.  
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de eis van Woonstad. [gedaagde] voert aan dat hij meerdere keren bij Woonstad heeft geklaagd omdat hij jarenlang last heeft gehad van schimmel in de badkamer en omdat er duivenpinnen van de boven zijn woning gelegen balkons in zijn tuin zijn gevallen. Volgens [gedaagde] heeft Woonstad toegezegd dat zij de incasso van deze vordering zou stopzetten totdat de klacht van [gedaagde] zou zijn afgehandeld. [gedaagde] stelt dat Woonstad, zonder [gedaagde] hierover te informeren, de klachtmelding intern heeft afgehandeld en de incasso van de vordering heeft voortgezet. Omdat [gedaagde] zijn badkamer heeft moeten verbouwen vanwege de aanwezige schimmel, wil hij dat Woonstad hem een schadevergoeding betaalt en dat de huurprijs wordt verminderd. Daarnaast wil [gedaagde] een schadevergoeding vanwege de gevallen duivenpinnen en dat Woonstad de door hem betaalde servicekosten aan hem terugbetaalt, omdat Woonstad niet de service heeft geleverd waarvoor [gedaagde] heeft betaald.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] om een bedrag van € 2.532,67, met rente, aan Woonstad te betalen. De tegeneisen van [gedaagde] worden afgewezen. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden echter geen aanleiding [gedaagde] te veroordelen een bedrag aan proceskosten aan Woonstad te betalen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          
            [gedaagde] is een bedrag van € 2.532,67 aan Woonstad verschuldigd
        
      
      
    
    
      2.4.
      Woonstad heeft gemotiveerd gesteld en met stukken onderbouwd dat [gedaagde] de woning aan het einde van de huur niet goed heeft opgeleverd. Uit het rapport van de eindoplevering van 18 november 2022 volgt in voldoende mate dat [gedaagde] de woning niet heeft achtergelaten in de staat zoals deze - volgens de opleverstaat van 1 juni 2016 - bij het begin van de huur aan [gedaagde] is opgeleverd. [gedaagde] heeft dat ook niet betwist. Ook heeft [gedaagde] geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de door Woonstad overgelegde offerte van [naam bedrijf], waarin de namens Woonstad in de woning uitgevoerde herstelwerkzaamheden en de kosten daarvan nader zijn gespecificeerd. Daarmee is voldoende vast komen te staan dat Woonstad in totaal een bedrag van € 2.617,14 aan herstelkosten heeft moeten maken om de woning weer in de juiste staat te brengen. 
      
    
    
      2.5.
      Door Woonstad is onbetwist gesteld dat op het bedrag aan herstelkosten nog € 25,- aan borg voor de sleutel en € 59,47 op grond van de afrekening van de service- en stookkosten over 2022 in mindering moet worden gebracht. Daardoor resteert een bedrag van € 2.532,67 (€ 2.617,14 -/- € 25,- -/- € 59,47). [gedaagde] wordt veroordeeld dat bedrag aan Woonstad te betalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de wettelijke rente betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De geëiste rente wordt toegewezen, omdat Woonstad genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen recht op vermindering van de huurprijs
        
      
      
    
    
      2.7.
      Uit het mondelinge en schriftelijke verweer van [gedaagde] en zijn toelichting daarop tijdens de mondelinge behandeling leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] aanspraak maakt op betaling door Woonstad van een totaalbedrag van € 33.400, zoals door [gedaagde] genoemd in zijn e-mail aan Woonstad van 7 december 2022. De genoemde € 33.400,-  bestaat volgens [gedaagde] deels uit een bedrag aan huur dat hij terug wil krijgen van Woonstad vanwege de in zijn badkamer aanwezige schimmel. De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] op dit punt zo dat hij hiermee aanspraak maakt op huurprijsvermindering. 
      
    
    
      2.8.
      De wet bepaalt in artikel 7:257 BW dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering moet indienen binnen zes maanden na aanvang van de dag volgend op de dag waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. [gedaagde] huurt een woning in de niet-geliberaliseerde huursector waardoor deze vervaltermijn op zijn situatie van toepassing is. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat hij in elk geval rond juli 2020 bij Woonstad heeft geklaagd over schimmel in zijn badkamer. [gedaagde] heeft echter pas tijdens de onderhavige procedure een beroep gedaan op huurprijsvermindering. Daarmee heeft [gedaagde] er dus (veel) langer dan zes maanden over gedaan om zijn vordering in te stellen. Gelet daarop en op het feit dat de huurovereenkomst inmiddels al sinds 13 oktober 2022 is geëindigd, kan [gedaagde] in deze procedure geen huurprijsvermindering meer eisen. Dat deel van zijn tegeneis wordt daarom afgewezen.  
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen recht op een schadevergoeding voor de verbouwing van de badkamer
        
      
      
    
    
      2.9.
      Van het bedrag van € 33.400,-, op betaling waarvan [gedaagde] aanspraak maakt, maakt ook deel uit een bedrag aan schadevergoeding van € 7.000,- voor de kosten die [gedaagde] heeft gemaakt voor het verbouwen van zijn badkamer in 2019 wegens de daarin aanwezig schimmel. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dit deel van zijn eis onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft het bedrag van € 7.000,- niet gespecificeerd, heeft in het geheel niet toegelicht waaruit de verbouwing precies heeft bestaan en heeft ook niet onderbouwd dat de schimmel zodanig ernstig was dat het daardoor noodzakelijk was om de badkamer te verbouwen. Gelet op het ontbreken van enige onderbouwing valt ook niet in te zien waarom Woonstad de kosten van de verbouwing zou moeten vergoeden. Dat geldt nog meer nu uit de verklaringen van [gedaagde] tijdens de zitting afgeleid kan worden dat [gedaagde] geen toestemming aan Woonstad heeft gevraagd om de badkamer te verbouwen en Woonstad ook niet van zijn voornemen om te verbouwen in kennis heeft gesteld. Bovendien heeft [gedaagde] verklaard dat de verbouwing van de badkamer het probleem van de schimmelvorming niet heeft opgelost, maar dat de oorzaak van de schimmelvorming was gelegen in het feit dat de centrale ventilatie in de woning niet aanstond. Daaruit kan niet anders geconcludeerd worden dan dat de verbouwing feitelijk nodeloos heeft plaatsgevonden. Er bestaat dan ook geen aanleiding Woonstad tot vergoeding van de kosten van de verbouwing te veroordelen.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen recht op een schadevergoeding vanwege vallende duivenpinnen
        
      
      
    
    
      2.10.
      Uit de stellingen van [gedaagde] kan worden opgemaakt dat hij ook een schadevergoeding van Woonstad wil omdat er duivenpinnen van de boven zijn woning gelegen balkons in zijn tuin zijn vallen. Ook dit deel van de tegeneis van [gedaagde] wordt afgewezen omdat [gedaagde] op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat hij enige schade heeft geleden door vallende duivenpinnen. [gedaagde] heeft slechts gesteld dat hij telkens zijn tuin moest inspecteren om te zien of er duivenpinnen lagen, om zodoende eventuele ongelukken te voorkomen als zijn kinderen of zijn hond in de tuin speelden. Dat enkele ongemak levert echter onvoldoende rechtvaardiging op om een schadevergoeding toe te kennen. 
      
      
        
          Woonstad hoeft geen servicekosten aan [gedaagde] terug te betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      Ten slotte heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij wil dat Woonstad een bedrag aan door hem betaalde servicekosten terugbetaalt, omdat Woonstad niet de service heeft geleverd waarvoor [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde] heeft echter niet nader toegelicht welke in het kader van de servicekosten overeengekomen diensten Woonstad niet zou hebben geleverd en welk bedrag hij exact terug wil ontvangen. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat er enige reden bestaat om Woonstad tot terugbetaling van betaalde servicekosten te veroordelen. Ook dit deel van de eis van [gedaagde] wordt afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        Hoewel vast is komen te staan dat [gedaagde] een bedrag van € 2.532,67 aan herstelkosten aan Woonstad moet betalen, kan uit de tussen partijen gevoerde 
        e-mailcorrespondentie worden afgeleid dat Woonstad de incasso van de herstelkosten zou aanhouden totdat de klacht(en) van [gedaagde] waren afgehandeld. In haar e-mail van 12 oktober 2023 aan [gedaagde] bevestigt Woonstad aan [gedaagde] dat er eerder aan hem is gecommuniceerd om af te wachten totdat zijn klachtmeldingen waren afgerond. Woonstad heeft weliswaar gesteld dat die zinsnede in de e-mail van 12 oktober 2023 betrekking had op eerdere klachtmeldingen, maar die stelling heeft zij verder niet onderbouwd zodat de kantonrechter daaraan voorbij zal gaan. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat hij door Woonstad niet geïnformeerd is over de afhandeling van zijn klacht(en). Dat betekent dat voldoende is komen vast te staan dat Woonstad op 11 oktober 2023 tot dagvaarding is overgegaan zonder [gedaagde] vooraf te informeren over de afhandeling van zijn klacht(en). Daarnaast is ook niet gebleken dat Woonstad, na de verzending van de factuur van de herstelkosten op 18 november 2022, [gedaagde] nadien - tot aan de dag van dagvaarding - nog heeft aangeschreven met een verzoek of sommatie om alsnog tot betaling van die factuur over te gaan, om daarmee een procedure te voorkomen.
      
      
    
    
      2.13.
      Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat Woonstad rauwelijks tot dagvaarding is overgegaan. Dat leidt er toe dat de proceskosten van Woonstad in conventie voor haar rekening worden gelaten. Gelet op hetgeen ten aanzien van de proceskosten in conventie is geoordeeld en omdat er ten aanzien van de reconventionele vordering geen afzonderlijke conclusiewisseling heeft plaatsgevonden, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten van Woonstad ook in reconventie voor haar rekening te laten.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.14.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen € 2.532,67 aan herstelkosten en 
        € 10,82 aan tot 11 oktober 2023 verschenen rente, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.532,67 vanaf 11 oktober 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.
      wijst de eis van [gedaagde] af;
      
      
        
          in conventie en in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        44487