ECLI:NL:OGEAM:2023:101, Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten, 08-08-2023, SXM202101526
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten — Uitspraak 
Datum: 2023-08-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Geschil tussen VvE en appartementseigenaar. De eigenaar dient de VvE achterstallige bijdragen te betalen; de VvE op haar beurt is de eigenaar niets verschuldigd.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
    
    
      Zaaknummer: SXM202101526 
    
    
    
      Vonnis d.d. 8 augustus 2023 (bij vervroeging)
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        de vereniging van eigenaren LAS ARENAS BEACH CLUB SIMPSON BAY,
      
      gevestigd in Sint Maarten,
      eiseres in conventie, tevens verweerder in reconventie,
      gemachtigde: mr. E.F. KEUNING, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de vennootschap STEMA HOLDING LIMITED, 
      
      gevestigd in Anguilla en kantoorhoudende in Sint Maarten,
      gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. R.M. STOMP.
    
    
    
      Partijen zullen hierna LABC en SH worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
      1.1.
      Het procesverloop blijkt uit:
      
        
          het inleidend verzoekschrift met producties 1-6, op 30 november 2021 ter griffie ingediend;
        
        
          de conclusie van antwoord, eis in reconventie, met producties 1-8;
        
        
          de conclusie van repliek, conclusie van antwoord in reconventie, akte houdende wijziging eis, met producties 7-21;
        
        
          de conclusie van dupliek in conventie, repliek in reconventie, alsmede uitlating vermeerdering eis, met producties 1-2;
        
        
          de conclusie van dupliek in reconventie;
        
        
          de brief d.d. 28 februari 2023 zijdens LABC met producties 27-39;
        
      
      - de aantekeningen van de griffier gemaakt tijdens de pleitzitting d.d. 2 maart 2023, alsmede de toen door de gemachtigden overgelegde pleitnotities/-aantekeningen;
      
        
          de e-mails d.d. 14 juli 2023 van de gemachtigden waaruit blijkt dat partijen geen gebruik maken van de mogelijkheid van mediation;
        
        
          de e-mail d.d. 14 juli 2023 van mr. Keuning met de mededeling dat het saldo per 4 april 2023 US$ 5.191,49 bedraagt.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De pleitzitting heeft op 2 maart 2023 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen, en hun gemachtigden. Ter gelegenheid daarvan hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet en vragen van de rechter beantwoord. Tevens is afgesproken dat partijen de mogelijkheid van mediation zouden onderzoeken.
      
    
    
      1.3.
      De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De volgende feiten zullen in dit geding als tussen partijen vaststaand worden aangemerkt. Deze feiten blijken uit overgelegde stukken en/of volgen uit stellingen van partijen voor zover deze door de ene partij zijn aangevoerd en door de andere partij zijn erkend of niet zijn betwist.
      
    
    
      2.2.
      LABC is de vereniging van eigenaren van het appartementencomplex Las Arenas in Simpson Bay en behartigt de belangen van alle eigenaren in het complex. SH is eigenaar van het appartement ‘unit 2.4’. Zij is als zodanig lid van LABC en verplicht om een jaarlijkse onderhoudsbijdrage te voldoen.
      
    
    
      2.3.
      SH had/heeft een betalingsachterstand van:
      - $ 24.942,89 per 30 november 2021 en 23 augustus 2022;
      - $ 5.191,49 per 4 april 2023.
      
    
    
      2.4.
      LABC heeft conservatoir beslag laten leggen op de onroerende zaak met kadastrale code SXM SB 044/2006 A4.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
      3.1.
      LABC vordert na eisvermeerdering, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van SH:
      
        
          tot betaling van de onbetaalde bijdrage aan LABC tot en met de dag van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente plus een opslag van 2% op grond van het reglement van LABC, tot op 23 augustus 2022 begroot op $ 24.942,89, alsmede de wettelijke rente over het uitstaande bedrag vanaf de dag van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, te begroten op 15% van de vordering, op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW;
        
        
          in de kosten van deze procedure en het salaris van gemachtigde, inclusief nakosten, alsmede de beslagkosten begroot op $ 1.667,02, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
        
      
    
    
      3.2.
      LABC legt aan de vordering het volgende ten grondslag. SH is achterstallig met de door haar aan LABC verschuldigde jaarlijkse onderhoudsbijdrage, te vermeerderen met de wettelijke rente en de reglementair verschuldigde 2% opslag. Omdat SH bleef weigeren het door haar verschuldigde te voldoen heeft LABC conservatoir beslag laten leggen. De kosten daarvan dient SH aan LABC te vergoeden, hetgeen ook geldt voor de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten.
    
    
      3.3.
      
        SH heeft het volgende tot verweer gevoerd. Zij beroept zich op een haar op meerdere gronden toekomend opschortingsrecht. In de eerste plaats heeft Jones, als ubo van zowel SH als Tuscany Trading Ltd, na de orkaan Irma kosten moeten maken doordat LABC haar taak had verzaakt. In totaal bedraagt de aan SH toe te schrijven vordering op LABC $ 261.400,-, waarvoor twaalf facturen zijn verstuurd. Zolang dat bedrag niet wordt voldaan, beroept SH zich op haar opschortingsrecht ex art. 6:52 BW. In de tweede plaats heeft LABC bij SH te veel in rekening gebracht ter zake van de kosten van security en maintenance, respectievelijk $ 82.878,59 en 
        $ 77.093,-. SH beroept zich in dezen op haar opschortingsbevoegdheid ex art. 6:52 jo 6:59 BW. Ten slotte stelt SH dat de jaarlijkse vergaderingen van LABC d.d. 29 maart en 2021 en 26 maart 2022 plaatsvonden onder auspiciën en op uitnodiging van Speece, die vooralsnog geen enkele formele bevoegdheid binnen de vereniging heeft. Totdat een zeker niveau van transparantie en governance is bereikt binnen LABC is SH bevoegd betaling van de in conventie gevorderde bedragen op te schorten. SH concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van LABC in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, althans tot honorering van het opschortingsrecht, zulks met veroordeling van LABC in de proceskosten.
      
      
      
        
          In reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        SH vordert dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        primair: LABC veroordeelt tot betaling van de door SH ten behoeve van LABC verrichte werkzaamheden ten bedrage van $ 261.400,-;
        subsidiair: verklaart voor recht dat LABC aansprakelijk is voor misstanden jegens SH als individuele eigenaar voor het rechtens onjuist te veel berekende aan maandelijkse bijdragen en beveiliging, een en ander op te maken bij staat;
        meer subsidiair: LABC op te dragen om conform de vigerende Regulations een bestuur te laten kiezen en iedere gedane beslissing in strijd hiermee nietig te verklaren;
        zulks met veroordeling van LABC in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.5.
      SH legt aan haar vordering ten grondslag hetgeen zij in conventie ter onderbouwing van haar beroep op het opschortingsrecht heeft aangevoerd. Tijdens het pleidooi van haar zijde heeft ze aanvullend een beroep gedaan op ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van LABC.
      
    
    
      3.6.
      
        LABC heeft het volgende tot verweer gevoerd. Zij heeft het door haar erkende deel van de door SH gemaakte kosten verrekend voor de aanvang van het geding. Voor het overige betwist LABC nog iets aan SH verschuldigd te zijn. SH heeft geen formele goedkeuring van het juiste orgaan van LABC overgelegd. Voorts heeft SH gefaald te substantiëren waarom LABC gehouden was de werkzaamheden uit te voeren.
        Vanuit het bestuur van LABC is SH meermaals verzocht om te onderbouwen dat SH te veel in rekening is gebracht, hetgeen zij heeft nagelaten.Tenslotte heeft SH de vermeende misstanden binnen LABC enkel bloot gesteld en niet onderbouwd. In dit kader voert LABC aan dat op de jaarlijkse vergadering d.d. 29 maart 2021 Speece is gekozen tot voorzitter en penningmeester en is besloten dat het nieuwe bestuur zich zal bezighouden met eigenaren die achterstallig zijn met betalen. Op de jaarvergadering d.d. 26 maart 2022 is Speece herkozen als voorzitter en penningmeester en is ermee ingestemd dat hij alle middelen mag aanwenden om de achterstallige contributie te innen.
        Op geen enkele grond komt aan SH een opschortingsrecht toe, aldus LABC.
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.  
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen en stellingen in conventie en reconventie zal het Gerecht deze gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Wat is SH aan LABC verschuldigd?
        
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat SH per 4 april 2023 een bedrag van $ 5.191,49 aan LABC verschuldigd is. Tenzij SH zich terecht op een opschortingsrecht beroept, dient zij dit bedrag aan LABC te betalen. Verder staat vast dat SH bij aanvang van deze procedure aan LABC een bedrag van $ 24.942,89 aan LABC verschuldigd was. SH stelt hetgeen zij nadien heeft betaald onder protest te hebben gedaan, welk protest het Gerecht eveneens zal bezien in het kader van het beroep op een opschortingsrecht.
      
      
        
          Kan SH nog iets bij LABC in rekening brengen in verband met post-Irma kosten?
        
      
    
    
      4.3.
      
        SH heeft – gelet op hetgeen LABC ten verwere heeft aangevoerd – nagelaten aan haar stelplicht te voldoen. Onweersproken is dat LABC voorafgaand aan deze procedure het door haar niet-betwiste deel van de vordering van SH heeft verrekend met hetgeen SH aan LABC verschuldigd was. SH heeft onvoldoende onderbouwd waarom LABC gehouden zou zijn wat betreft de niet verrekende kosten de door Jones verrichte werkzaamheden te vergoeden. In de estimate/quote die SH als deel van productie 3 heeft overgelegd is als job description opgenomen:“Rehabilitate apartment to pre-storm condition caused by penetration of seawater from above apartment on the third floor that was open to sea and lagoon for several months. The front and rear sliders blown out during IRMA allowing water from Maria and subsequent storms inside, which traveled south thru the floor to the two apartments below with identical layouts.” 
        SH heeft niet uitgelegd waarom LABC aansprakelijk zou zijn voor kosten die door SH zouden zijn gemaakt ten gevolge van de toestand van een appartement waarvan niet is gebleken dat LABC daarvan eigenaar is/was.
        In dit opzicht is LABC daarom niets meer aan SH verschuldigd en kan SH zich reeds daarom niet beroepen op een opschortingsrecht.
      
      
      
        
          Heeft LABC te veel bij SH in rekening gebracht?
        
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat LABC SH bij herhaling heeft verzocht om onderbouwing van de door SH geclaimde bedragen en dat SH tot en met de pleidooizitting dat heeft nagelaten. Ook hier geldt daarom dat SH niet voldaan heeft aan haar stelplicht, zodat ook hier geldt dat LABC niets aan SH verschuldigd is en SH reeds daarom zich niet kan beroepen op een opschortingsrecht.
      
      
        
          De positie van het huidige bestuur
        
      
    
    
      4.5.
      
        Uit de overgelegde notulen van de vergadering d.d. 29 maart 2021 blijkt dat Speece, Albero en Johnston toen unaniem gekozen zijn als respectievelijk voorzitter/penningmeester, vicevoorzitter en secretaris. Die notulen zijn tijdens de vergadering d.d. 26 maart 2022 vastgesteld. In hetgeen SH naar voren heeft gebracht vindt het Gerecht – mede gelet op de gemotiveerde betwisting door LABC – geen aanleiding om aan de legitimiteit van de vergadering c.q. de bestuursverkiezing te twijfelen.Overigens blijkt – anders dan LABC heeft gesteld – uit de overgelegde notulen van de vergadering d.d. 26 maart 2022 niet dat Speece, Albero en Johnston toen zijn herkozen als bestuursleden, maar evenmin blijkt dat zij toen zijn afgetreden of ontslagen. Het Gerecht gaat er daarom vanuit dat zij ook tijdens en na die vergadering bestuursleden zijn gebleven.
        De slotsom is dat ook in dit verband SH zich niet kan beroepen op een opschortingsrecht en dat haar meer subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
      
      
      
        
          Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking
        
      
    
    
      4.6.
      SH heeft dit eerst tijdens haar pleidooi aangevoerd, zonder enige onderbouwing. Gelet op de beginselen van een behoorlijke procesorde verwerpt het Gerecht dit beroep als tardief en niet-onderbouwd.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      4.7.
      Deze worden conform het Procesreglement civiele zaken 2018 toegewezen tot een bedrag van NAf. 1.875,- (tarief 5, 1½ punt à NAf. 1.250,-).
      
      
        
          Losse eindjes
        
      
    
    
      4.8.
      Tegen de gevorderde toeslag van 2% heeft SH geen verweer gevoerd. Deze zal worden toegewezen over het aanvankelijk gevorderde bedrag van $ 24.942,89. Uit dien hoofde is SH aan LABC derhalve een bedrag van $ 498,86 verschuldigd.
      
    
    
      4.9.
      Tegen de gevorderde wettelijke rente is evenmin verweer gevoerd. Deze zal worden toegewezen over een bedrag van $ 5.690,35 ($ 5.191,49 + $ 498,86) vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.10.
      SH dient LABC te betalen bedragen van $ 5.191,49, $ 498,86 en NAf 1.875,-. Hetgeen SH eerder onder protest heeft betaald aan LABC is terecht betaald. De vordering in reconventie wordt afgewezen.
      
    
    
      4.11.
      SH zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. In conventie worden deze kosten aan de zijde van LABC tot op heden begroot op:
      
      
        explootkosten 		NAf    490,50
        griffierecht 			NAf    750,-
        beslagkosten		NAf 1.457,65
        salaris gemachtigde 	NAf 5.000,-  +	(tarief 5, 4 punten à NAf 1.250,-)
        totaal:		 NAf 7.698,15
      
      
      
        en in reconventie op:
      
      
      
        	salaris gemachtigde	NAf 9.000,-	(tarief 8, 3 punten à NAf 3.000,-).
      
      
    
    
      4.12.
      De nakosten worden toegewezen als in het dictum weergegeven.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het Gerecht:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt SH tot betaling aan LABC van een bedrag van $ 5.690,35, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag van algehele voldoening;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt SH tot betaling aan LABC van een bedrag van NAf 1.875,-;
    
    
      5.3.
      veroordeelt SH in de proceskosten, aan de zijde van LABC tot op heden begroot op NAf 7.698,15 in conventie en NAf 9.000,- in reconventie, te vermeerderen met de nakosten van NAf 400,- zonder betekening en te verhogen met NAf 150,- na betekening, proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de dag van betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.5.
      wijst af het meer of anders gevorderde (waaronder het in reconventie gevorderde).
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2023.
      
    
  
  
     Het Gerecht merkt op dat de eerste conclusie bij deze brief nummer 27 heeft, terwijl de laatste productie bij de conclusie van repliek nummer 21 heeft. Het Gerecht heeft geen producties 22-26 aangetroffen. 
  
  
     Voor LABC trad toen naast mr. Keuning ook mr. L.G.J. Berman op.
  
  
     In het vervolg als ‘$’ te vermelden. 
  
  
     LABC vertegenwoordigd door de heer R. Speece (naar eigen zeggen en volgens het handelsregister: voorzitter en penningmeester), mevrouw D.C. Albero (naar eigen zeggen en volgens het handelsregister: vicevoorzitter) en mevrouw J.W. Johnston (naar eigen zeggen en volgens het handelsregister: secretaris), waarbij Speece en Albero deelnamen aan de zitting via een audio-visuele verbinding en Johnston fysiek aanwezig was in de zittingszaal. 
  
  
     SH vertegenwoordigd door haar directeur de heer J.C. Jones jr., die werd vergezeld door zijn partner mevrouw D. Ozyurek. Ook zij namen via een audio-visuele verbinding deel aan de zitting.
  
  
     Vandaag wordt eveneens vonnis gewezen in de zaak van LABC tegen Tuscany Trading Ltd, zaaknummer 202101534.
  
  
     Aan welke vergadering ook door Jones werd deelgenomen.
  
  
     Aan welke vergadering ook door Jones werd deelgenomen.