ECLI:NL:GHSHE:2024:1912, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-06-2024, 200.336.762_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Harddrugs en softdrugs van uitwonende zoon aangetroffen in door moeder gehuurde woning. Verhuurder vordert in kort geding veroordeling van moeder tot ontruiming van de woning. Deze vordering in kort geding wordt afgewezen omdat onvoldoende vaststaat dat de bodemrechter, als het geschil aan de bodemrechter wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurster tot ontruiming van de woning zal veroordelen.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH 
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.336.762/01
    
    
    
      
        arrest van 11 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        Stichting Woonbedrijf SWS HHVL,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als Woonbedrijf,
      advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. N.C.A. Elias-Boots te Helmond,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 3 januari 2024 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 13 december 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-\rolnummer 10773115 \ CV EXPL 23-6560)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep met grieven, productie 12 en een wijziging van eis;
      
      
        de schriftelijke conclusie van eis;
      
      
        de memorie van antwoord met producties 6 tot en met 15;
      
      
        de op 17 mei 2024 gehouden mondelinge behandeling, waarbij beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
      
      
        de bij brief van 6 mei 2024 door Woonbedrijf toegezonden producties 13 tot en met 15, die Woonbedrijf bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.
      
    
    
    
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
    
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        De vaststaande feiten en de kern van het geschil
      
    
    
    
      3.1.1.
      Het gaat in dit kort geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] tot ontruiming van haar huurwoning moet worden veroordeeld omdat in haar huurwoning harddrugs en softdrugs van haar meerderjarige uitwonende zoon zijn aangetroffen.
      
    
    
      3.1.2.
      In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
      
        
          a.   Tussen Woonbedrijf en [geïntimeerde] bestaat sinds 6 april 2018 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] in [plaats] (hierna ook aan te duiden als het gehuurde). Het gehuurde betreft een woning in een rij van huurwoningen van Woonbedrijf.
        
        
          b.   In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
        
      
      
        
          “
          De bestemming van het gehuurde
        
        
          Artikel 2
        
        
          Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden.”
        
      
      - c.   Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2004” (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van Woonbedrijf van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden staat onder meer het volgende: 
      
        
          “
          Gebruik
        
        
          6.2.1
        
        
          Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde,
        
        
          waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten,
        
        
          overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
        
        
          Een gebruik van het gehuurde of de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel
        
        
          daarvan, voor bedrijfsmatige activiteiten wordt aangemerkt als een schending van
        
        
          voornoemd gebod. (…)
        
        
          6.2.2
        
        
          Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt een en ander met inachtneming van de eventuele (complexgewijze) ‘richtlijnen’ die door de verhuurder zijn opgesteld. (…)
        
      
      
      
        
          Onderverhuur of in gebruik geven
        
        
          6.6.1
        
        
          Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de beoogde onderhuurovereenkomst. Mondelinge toestemming wordt niet als toestemming beschouwd.
        
        
          Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of
        
        
          opvolgende gevallen.
        
        
          6.6.2
        
        
          Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 14 van deze voorwaarden.
        
        
          6.6.3
        
        
          Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onderzoek in het gehuurde binnen te treden. Desgevraagd is huurder onder meer verplicht de personalia van de gebruiker(s) of onderhuurders) en de onderhuurovereenkomst te verstrekken.
        
      
      
      
        
          Bescherming woonklimaat
        
        
          6.7.1
        
        
          Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
        
        
          6.7.2
        
        
          Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke
        
        
          ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort,
        
        
          hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij.
        
        
          Huurder is bekend met het feit dat het hebben van een hennepkwekerij leidt tot schade aan het gehuurde, leidt tot gevaarzetting alsmede overlast veroorzaakt. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.
        
        
          6.7.3
        
        
          Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, softdrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te
        
        
          gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke
        
        
          ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomsten ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”
        
      
      
        
          d.   [geïntimeerde] heeft een meerderjarige zoon, genaamd [persoon A] (hierna: [persoon A] ). [persoon A] is geboren op [geboortedatum] 1991.
        
        
          e.   Tussen Woonbedrijf en [persoon A] bestond tot 6 oktober 2021 een huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres 2] in [plaats] . In die woning heeft de politie op 4 augustus 2021 een inval gedaan. De politie heeft hiervan een rapportage opgemaakt. In deze rapportage staat onder meer het volgende:
        
      
      
        “
        II Aanleiding
         (…)
      
      
      
        
          Omstreeks 14.05 uur, kwamen wij ter plaatse. Wij zagen dat de ruit die in de achterdeur van de woning zat in zijn geheel kapot was. Op de grond lag een bebloede steen. Wij hoorde gegil vanuit de woning. Op grond van bovenstaande bevindingen betraden wij de woning op grond van artikel 3 Politiewet (verlenen van hulp aan hen die deze behoeven). Vervolgens stelden wij in de woning een onderzoek in waarbij het navolgende door ons werd aangetroffen en inbeslaggenomen:
        
        - Henneptoppen: 1525 gram netto;
        - Cocaïne: 105 gram netto;
        - Amfetamine: 54 gram netto;
        - XTC pillen: ongeveer 1000 pillen (amfetamine):
        - Hasj: 215 gram netto;
        - Onbekend poeder: 1125,6 gram netto;
        - Hagelgeweer met munitie;
        - Twee handvuurwapens met munitie;
        - Ploertendoder;
        - Vlindermes.”
      
      
        
          f.   [persoon A] heeft na deze politie-inval enige tijd gedetineerd gezeten. [geïntimeerde] heeft na de inval geholpen om de woning van haar zoon leeg te maken, ter oplevering aan Woonbedrijf. Bij die gelegenheid zijn enige spullen van [persoon A] in het gehuurde geplaatst. [geïntimeerde] heeft de sleutels van de door [persoon A] gehuurde woning op 7 oktober 2021 bij Woonbedrijf ingeleverd.
        
        
          g.   Toen [persoon A] na zijn detentie op of omstreeks 27 september 2022 vrij kwam, heeft hij enige tijd bij een vriend aan de [adres 3] in [plaats] gewoond. Vervolgens heeft [persoon A] in december 2022 een woonplek toegewezen gekregen bij Stichting Neos in Eindhoven. [persoon A] staat sedertdien in de Basisregistratie Personen ingeschreven bij Neos. 
        
        
          h.   Op dinsdag 19 september 2023 heeft de politie een inval gedaan in het gehuurde. [geïntimeerde] en [persoon A] waren op dat moment in het gehuurde aanwezig. [persoon A] is toen door de politie aangehouden. De politie heeft het gehuurde bij die gelegenheid doorzocht. De politie heeft hiervan een rapportage van 12 oktober 2023 opgemaakt. In deze rapportage staat onder meer het volgende:
        
      
      
        “Betreft: Aantreffen verdovende middelen (…)
      
      
      
        
          Op dinsdag 19 september 2023 werd een verdachte aangehouden op verdenking van de
        
        
          handel in verdovende middelen (…).
        
        
          Tijdens dit politieonderzoek werd de mobiele telefoon van de aangehouden verdachte
        
        
          onderzocht. In de mobiele telefoon werden recente whatsappgesprekken aangetroffen
        
        
          waarin vuurwapens te koop werden aangeboden. De identiteit van de aanbieder van de
        
        
          vuurwapens werd door ons ambtshalve vastgesteld als zijnde de later te noemen verdachte [persoon A] . Wij zagen dat de whatsapp profielfoto van [persoon A] was gemaakt in de achtertuin van de woning gelegen aan de [adres 1] , [postcode] te [plaats] . (…)
        
      
      
      
        
          Feiten en omstandigheden
        
      
      
      
        
          Binnentreden van het pand
        
        
          Op dinsdag 19 september 2023 om 19:00 uur traden wij binnen in de woning gelegen aan de [adres 1] , [postcode] [plaats] . Het binnentreden vond plaats ter doorzoeking en inbeslagneming van de daarvoor vatbare voorwerpen, die betrekking hadden op de Wet Wapens en Munitie.
        
      
      
      
        
          In de woning waren aanwezig:
        
         [geïntimeerde]
         [persoon A]
      
      
      
        
          Tijdens de doorzoeking werden de hieronder genoemde verdovende middelen aangetroffen in de woning [adres 1] , [postcode] [plaats] :
        
         1,5 pil MDMA;
         130 gram gele poeder in doorzichtig zakje
         14,95 gram wit poeder in doorzichtig zakje
         12,15 gram gele poeder in boterhamzakje
         9,88 gram rechthoekige pillen (15 stuks) MDMA tabletten Redbull stier
         2,33 gram Gele poeder in capsule
         3,36 gram poeder/brok in boterham zakje
         0.16 gram cocaïne
         3 boterhamzakken met totaal 155 gram hennep
         Zak met 115 gram brokjes Hasjiesj
         Gripzakje met 2,65 gram plakje Hasjiesj
      
      
      
        
          Samenvatting:
        
      
      
        - Netto 18,47 gram cocaïne, strafbaar gesteld op lijst I van de Opiumwet
      
      
        - 16,5 pil met het bestanddeel MDMA, strafbaar gesteld op lijst I van de Opiumwet
      
      
        - Netto 144,48 gram MDMA poeder, strafbaar gesteld op lijst I van de Opiumwet
      
      
        - Netto 272,65 gram hennep/cannabis/hasjiesj strafbaar, gesteld op lijst II van de
      
      
        Opiumwet
      
      
      
        
          De verdovende middelen werden indicatief positief getest. 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Plaats van aantreffen verdovende middelen.
        
      
      
      
        
          Wij zagen dat er op de eerste verdieping in de woning een slaapkamer was ingericht voor verdachte [persoon A] . De grootste hoeveelheid van de hierboven genoemde verdovende middelen werden aangetroffen in een kast in de woonkamer. De geur van hennep was duidelijk waarneembaar in de woonkamer. Een kleinere hoeveelheid werd aangetroffen op de slaapkamer van de verdachte.
        
      
      
      
        
          Verklaring verdachte
        
        
          Verdachte [persoon A] werd gehoord over de feiten waarvan hij werd verdacht. [persoon A]
        
        
          verklaarde dat bovengenoemde verdovende middelen zijn eigendom waren. (…)
        
      
      
      
        
          Antecedenten verdachte
        
        
          05-08-2021 bezit harden softdrugs (lijst l en lijst II Opiumwet);
        
        
          05-08-2021 bezit vuurwapens”
        
      
      
        
          i.   Woonbedrijf heeft bij brief van 18 oktober 2023 aan [geïntimeerde] meegedeeld dat Woonbedrijf vanwege de in de woning aangetroffen drugs tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in de brief in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst ter voorkoming van de kosten van een gerechtelijke procedure zelf op te zeggen.  
        
        
          j.   [geïntimeerde] heeft geen gebruik gemaakt van de haar door Woonbedrijf geboden mogelijkheid om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
        
        
          k.   Bij brief van 23 oktober 2023 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [persoon A] het volgende meegedeeld:
        
      
      
        
          “Tot mij heeft zich gewend uw moeder (…). Naar aanleiding van het opsporingsonderzoek van de Politie en het binnentreden heeft uw moeder bericht ontvangen van de verhuurder, Woonbedrijf.
        
        
          Woonbedrijf is voornemens de huurovereenkomst met uw moeder te beëindigen in verband met de gestelde aangetroffen handelshoeveelheid drugs. De aangetroffen drugs behoorde u toe. Inmiddels heeft uw moeder u om deze reden ook laten weten dat u niet meer welkom ben bij en in haar woning.
        
        
          Gezien het voorgaande ziet uw moeder zich, middels dit schrijven, ook formeel genoodzaakt jouw de toegang tot haar woning, inclusief eventuele aanhorigheden en bij de woning behorende erven te ontzeggen.
        
        
          Dit betekent dat u op geen enkele wijze de woning mag betreden.
        
        
          Indien u dit toch doet maakt u zich schuldig aan het misdrijf huisvredebreuk ex artikel 138 van het wetboek van strafrecht.
        
        
          Elk binnentreden wordt beschouwd als wederrechtelijk binnendringen, waarvan het uw
        
        
          moeder vrij staat aangifte te doen. Aangerichte schade kan eveneens worden verhaald.”
        
      
      
      
        
          Het kort geding bij de kantonrechter
        
      
      
    
    
      3.2.1.
      
        In de onderhavige kortgedingprocedure vorderde Woonbedrijf bij de kantonrechter als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang:
        
          primair:
        
      
      - I.	veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis;
      
        subsidiair:
      
      
        
          II.	 veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde indien en zodra aan een van de volgende voorwaarden wordt voldaan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst voor het gehuurde:
        
        
          a.   in het gehuurde wordt soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie van soft- en/of harddrugs en/of een wapen opgeslagen en/of is aanwezig; en/of 
        
        
          b.   [persoon A] zich in de Basis Registratie Personen van de gemeente weer inschrijft op het adres van het gehuurde, wordt toegelaten tot het gehuurde en/of verblijft in het gehuurde, waarbij onder verblijven wordt verstaan overnachten en/of een kamer in te richten als slaapplaats voor hem;
        
      
      een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
      
    
    
      3.2.2.
      
        Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
        
          [geïntimeerde] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten doordat zij het gehuurde heeft gebruikt, althans door haar zoon heeft laten gebruiken, voor criminele activiteiten, in verband waarmee hard- en softdrugs inclusief handelsattributen zijn aangetroffen, terwijl [geïntimeerde] wist, althans behoorde te weten, dat haar zoon zich bezig hield met de handel in drugs en/of vuurwapens. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. In een bodemprocedure zal een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met een grote mate van waarschijnlijkheid worden toegewezen. Woonbedrijf heeft er een spoedeisend belang bij dat [geïntimeerde] nu al in kort geding tot ontruiming van de woning wordt veroordeeld.
      
      
    
    
      3.2.3.
      
        [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
      
    
    
      3.2.4.
      In het beroepen kortgedingvonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:
      
        
          Woonbedrijf heeft gelet op haar stellingen een spoedeisend belang bij beoordeling van haar vordering tot ontruiming in kort geding (rov. 4.1).
        
        
          Bij de politie-inval van 19 september 2023 is een aanmerkelijke hoeveelheid (hard)drugs in het gehuurde aangetroffen. Aangenomen moet worden dat de drugs van [persoon A] waren, dat hij de drugs in het gehuurde heeft opgeborgen en dat [geïntimeerde] daar niet van wist. De enkele aanwezigheid van de drugs van [persoon A] in het gehuurde levert geen tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (rov. 4.4).
        
        
          Er is niet komen vast te staan dat [persoon A] in het gehuurde woont en dat hij anders dan bij wijze van bezoek aan [geïntimeerde] aanwezig was in het gehuurde of daarvan gebruik maakte. Het gaat er in deze zaak om in hoeverre [geïntimeerde] er rekening mee had moeten houden dat [persoon A] tijdens zijn bezoeken drugs in het gehuurde zou opbergen en of zij onvoldoende maatregelen heeft getroffen om dat te voorkomen (rov. 4.5).
        
        
          Er kan niet worden gezegd dat [geïntimeerde] onvoldoende maatregelen heeft genomen om te voorkomen dat [persoon A] tijdens zijn bezoeken drugs in de woning bracht. Het stond [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden vrij om [persoon A] op bezoek te laten komen (rov. 4.6).
        
        
          De verplichting van [geïntimeerde] als huurder gaat niet zo ver dat zij na ieder bezoek van [persoon A] het gehuurde op drugs had moeten doorzoeken (rov. 4.7).
        
        
          
            [geïntimeerde] heeft [persoon A] direct na de politie-inval definitief uit het gehuurde geweerd. [persoon A] staat onder toezicht van de reclassering en [geïntimeerde] behoefde er niet van op de hoogte te zijn dat hij zich weer met criminele activiteiten bezig hield. De conclusie is dat  [geïntimeerde] binnen het redelijke voldoende maatregelen heeft genomen en niet hoefde te verwachten dat [persoon A] drugs in het gehuurde zou opbergen als hij incidenteel bij zijn moeder op bezoek kwam. Het is dus onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter met een grote mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomst zal ontbinden. De vorderingen van Woonbedrijf moeten daarom worden afgewezen (rov. 4.8).
        
      
      Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, de vorderingen van Woonbedrijf afgewezen en Woonbedrijf in de proceskosten veroordeeld.
      
      
        
          Gebeurtenissen na het beroepen kortgedingvonnis
        
      
      
    
    
      3.3.
      Na het beroepen kortgedingvonnis heeft zich op hoofdlijnen nog het volgende voorgedaan.
      
        
          l.   De advocaat van Woonbedrijf heeft per e-mail enkele vragen aan de politie gesteld in verband met de rapportage van de politie van 12 oktober 2023. De politie heeft die vragen beantwoord bij e-mail van 19 december 2023.
        
        
          m.   Op dinsdag 6 februari 2024 is de politie om 06:20 uur binnengetreden in de door [geïntimeerde] gehuurde woning teneinde [persoon A] aan te houden. [persoon A] is daarbij niet aangetroffen.
        
        
          n.   Bij e-mail van 18 februari 2024 heeft de politie aan de advocaat van [geïntimeerde] bevestigd dat de woning ten tijde van het binnentreden op 6 februari 2024 opgeruimd was, en dat de politie met hulp van [geïntimeerde] heeft achterhaald waar [persoon A] zich bevond, zodat deze alsnog door de politie kon worden aangehouden.
        
      
      
      
        
          Het geding in hoger beroep
        
      
      
      
        3.4.1.
        
          Woonbedrijf heeft in hoger beroep haar eis verminderd. Hetgeen zij in het geding bij de kantonrechter onder III heeft gevorderd, vordert zij niet langer in hoger beroep. Woonbedrijf vordert nu als onmiddellijke voorziening bij voorraad, samengevat:
          
            primair:
          
        
        - I.	veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen arrest;
        
          subsidiair:
        
        
          
            II.	 veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde indien en zodra aan een van de volgende voorwaarden wordt voldaan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst voor het gehuurde dan wel gedurende 24 maanden dan wel gedurende 12 maanden na het in dit kort geding te wijzen arrest:
          
          
            a.   in het gehuurde wordt soft- en/of harddrugs en/of grondstoffen dan wel attributen voor de productie van soft- en/of harddrugs en/of een wapen opgeslagen en/of is aanwezig; en/of 
          
          
            b.   [persoon A] zich in de Basis Registratie Personen van de gemeente weer inschrijft op het adres van het gehuurde, wordt toegelaten tot het gehuurde en/of verblijft in het gehuurde, waarbij onder verblijven wordt verstaan overnachten en/of een kamer in te richten als slaapplaats voor hem;
          
        
        een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.
        
      
      
        3.4.2.
        Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Dat de eiswijziging niet is aangekondigd in de kop van de dagvaarding in hoger beroep, tevens memorie van grieven (zoals [geïntimeerde] opmerkt in punt 10 van de memorie van antwoord), doet daar niet aan af. De wijziging van vordering II is vetgedrukt vermeld in het petitum van de memorie van grieven, en door [geïntimeerde] niet over het hoofd gezien. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.
        
      
      
        3.4.3.
        Woonbedrijf heeft tegen het beroepen kortgedingvonnis zes grieven aangevoerd. Woonbedrijf heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd, toewijzing van haar gewijzigde vorderingen.
        
      
      
        3.4.4.
        
          [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis.
        
        
          
            Het spoedeisend belang 
          
        
        
      
    
    
      3.5.
      Woonbedrijf heeft, uitgaande van haar stellingen, een spoedeisend belang bij beoordeling van haar vorderingen in dit kort geding. Daarmee is niet gezegd dat de vorderingen van Woonbedrijf in dit kort geding toewijsbaar zijn. Dat zal afhangen van de in het navolgende door het hof te verrichten beoordeling van de stellingen van Woonbedrijf en van het verweer van [geïntimeerde] . 
      
      
        
          Over de grieven
        
      
      
      
        3.6.1.
        De zes grieven die Woonbedrijf heeft aangevoerd, zijn gericht tegen alle dragende overwegingen van het beroepen vonnis. De grieven overlappen elkaar bovendien te dele. Het hof zal de grieven daarom gezamenlijk behandelen, en beoordelen of de door Woonbedrijf gevorderde onmiddellijke voorzieningen bij voorraad in dit kort geding op de door Woonbedrijf aangevoerde gronden moeten worden verleend.
        
      
      
        3.6.2.
        
          Toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning is een 
          ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming
          zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
        
        
      
      
        3.7.1.
        Tussen partijen is niet in geschil dat het aan een huurder van woonruimte van een woningcorporatie niet is toegestaan om een hoeveelheid harddrugs en softdrugs, zoals de politie volgens haar rapportage van 12 oktober 2023 op 19 september 2023 in het gehuurde heeft aangetroffen, in de huurwoning op te slaan. Het gaat om relatief grote hoeveelheden harddrugs en softdrugs, zodat aannemelijk is dat deze drugs niet bestemd waren voor eigen gebruik maar voor handel in harddrugs en softdrugs. Woonbedrijf hoeft niet te tolereren dat ten behoeve van drugshandel drugs in haar huurwoningen worden opgeslagen. Dat roept immers risico’s in het leven voor de huurders van de omliggende woningen, die onder meer overlast kunnen ondervinden van bezoeken die relaties van de bezitter van de hard- en softdrugs willen brengen aan de huurwoning waar de drugs zijn opgeslagen. Dat niet vaststaat dat de drugs vanuit de woning werden verhandeld, en dat de drugs waarschijnlijk alleen elders werden verhandeld, doet er niet aan af dat Woonbedrijf opslag van een voor handel bestemde voorraad hard- en softdrugs in haar huurwoningen niet hoeft te tolereren. Als [geïntimeerde] de door de politie aangetroffen hoeveelheid drugs zelf in haar woning zou hebben opgeslagen, zou zij daarmee in de nakoming van de huurovereenkomst zijn tekortgeschoten. Naar het voorshands oordeel van het hof zou het dan ook aannemelijk zijn dat een bodemrechter op een daartoe strekkende vordering de huurovereenkomst zou ontbinden en [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde zou veroordelen.
        
      
      
        3.7.2.
        Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] echter binnen het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat de drugs niet door haar in het gehuurde zijn gebracht en opgeslagen, maar door [persoon A] . Bij de eerdere politie-inval van 6 oktober 2021 in de destijds door [persoon A] zelf gehuurde woning zijn ook aanzienlijke hoeveelheden hard- en softdrugs aangetroffen. De politie heeft bij de inval van 19 september 2023 in het gehuurde alleen [persoon A] aangehouden op verdenking van handel in verdovende middelen. [geïntimeerde] is niet als verdachte aangemerkt en er zijn geen concrete aanwijzingen dat [geïntimeerde] zich zelf bezig hield met de opslag van en/of de handel in drugs.
        
      
      
        3.7.3.
        Volgens artikel 7:219 BW is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Deze bepaling vestigt echter alleen aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor schade die is toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). Dat in dit geval door of in verband met de aanwezigheid van de drugs schade is toegebracht aan het gehuurde, is niet gesteld of gebleken. 
        
      
      
        3.7.4.
        Daarom moet in dit kort geding een voorshands oordeel worden gegeven over de vraag of [geïntimeerde] zich, in het licht van de gedragingen van [persoon A] , zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van [persoon A] en het gebruik van het gehuurde. Van een dergelijk voldoende verband is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).
        
      
      
        3.8.1.
        Naar het voorshands oordeel van het hof staat onvoldoende vast dat de bodemrechter, als het geschil aan de bodemrechter wordt voorgelegd, zal oordelen dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten. Het hof acht daarbij de volgende feiten en omstandigheden van belang:
        
          
            Nadat [persoon A] eind september 2022 vrij kwam uit zijn detentie, heeft [geïntimeerde] geweigerd om [persoon A] bij haar te laten wonen, en heeft zij erop aangedrongen dat [persoon A] een woonplek bij Neos zou krijgen. Die plek heeft [persoon A] uiteindelijk in de loop van december 2022 gekregen. In de tussenliggende periode (van eind september 2022 tot in december 2022) heeft [persoon A] niet bij [geïntimeerde] gewoond, maar bij een vriend aan de [adres 3] in [plaats] . [geïntimeerde] heeft er kennelijk oog voor gehad dat inwoning van haar zoon gelet op zijn verleden problematisch zou kunnen zijn, en in zoverre geprobeerd zorgvuldig te handelen.
          
          
            
              [persoon A] beschikte aanvankelijk wel over een sleutel van het gehuurde. [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij die sleutel omstreeks januari/februari 2023 van [persoon A] heeft afgenomen, omdat haar toen bleek dat [persoon A] weer te veel alcohol had gebruikt. Woonbedrijf heeft dit niet gemotiveerd betwist. Voorshands moet dus worden aangenomen dat [persoon A] vanaf januari/februari 2023 zelfstandig geen toegang had tot het gehuurde. [persoon A] heeft vanaf dat moment tot aan de politie-inval van 19 september 2023 wel bezoeken gebracht aan [geïntimeerde] , maar – zo moet in dit kort geding voorshands worden aangenomen – alleen als [geïntimeerde] thuis was en [persoon A] binnen liet.
          
          
            Dat [geïntimeerde] [persoon A] in die periode op bezoek liet komen en mogelijk incidenteel liet overnachten, levert naar het voorshands oordeel van het hof geen tekortkoming op van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst. Naar het voorshands oordeel van het hof mocht [geïntimeerde] haar zoon op bezoek laten komen. Zij heeft op grond van artikel 8 EVRM een recht op “family-life” met haar zoon.
          
          
            Er staat voorshands niet vast dat in het gehuurde een slaapkamer voor [persoon A] was ingericht. Er lagen in de betreffende slaapkamer alleen nog een matras en een of twee meubeltjes met enkele spullen van [persoon A] . Daar kan niet zonder meer uit worden afgeleid dat [persoon A] daar regelmatig sliep. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat, toen [persoon A] op 4 augustus 2021 gedetineerd raakte, [geïntimeerde] ervoor heeft gezorgd dat de toenmalige huurwoning van [persoon A] aan [adres 2] te [plaats] leeg aan Woonbedrijf kon worden opgeleverd. Vast staat dat toen meerdere spullen van [persoon A] in de woning van [geïntimeerde] zijn geplaatst. Niet al die spullen zijn uit de woning van [geïntimeerde] verwijderd toen [persoon A] na zijn detentie logeerde bij een vriend aan de [adres 3] en toen hij vervolgens een woonplek kreeg bij Neos. Uit het feit dat toen enkele spullen van [persoon A] in de woning van [geïntimeerde] zijn achtergebleven, kan niet worden afgeleid dat [persoon A] bij [geïntimeerde] (en niet bij Neos) woonde. 
          
          
            
              [persoon A] was na de politie-inval in zijn huurwoning op 4 augustus 2021 bijna veertien maanden gedetineerd geweest, en stond vervolgens onder toezicht van de reclassering. Het was voor [geïntimeerde] dus niet zonder meer te verwachten dat [persoon A] zou terugvallen in zijn eerdere fouten. 
          
          
            De drugs die de politie op 19 september 2023 met name in de TV-kast van de woning heeft aangetroffen, waren verpakt en zaten in zakken of tassen. In de TV-kast lagen meerdere spullen, die niet voor iedere leek zonder meer als drugs-gerelateerd herkenbaar zullen zijn geweest. [geïntimeerde] heeft bovendien gesteld dat de tassen waarin bepaalde spullen verpakt waren, door de politie zijn opengevouwen om daar vervolgens de foto’s van de maken die onder meer als productie 11 bij de inleidende dagvaarding zijn overgelegd. Woonbedrijf heeft dat niet gemotiveerd betwist. Voorshands moet dus worden aangenomen dat de drugs voor [geïntimeerde] minder goed waarneembaar waren dan de politiefoto’s doen voorkomen.
          
          
            Het is binnen het kader van dit kort geding volstrekt onduidelijk gebleven hoe lang de drugs in de woning aanwezig zijn geweest. Het valt geenszins uit te sluiten dat [persoon A] de drugs tijdens een of meer van zijn recente bezoeken aan [geïntimeerde] , kort voor de politie-inval van 19 september 2023, op voor [geïntimeerde] onopvallende wijze in het gehuurde heeft gebracht en weggestopt.
          
          
            Dat er vanwege de in de woning aanwezige softdrugs een hennepgeur hing in de woning, is door [geïntimeerde] betwist. Volgens [geïntimeerde] was alleen een geur van softdrugs te ruiken als [persoon A] haar een bezoek bracht en dan een jointje rookte. In dit kort geding kan daarom voorshands niet als vaststaand worden aangenomen dat ook een henneplucht in de woning hing als [persoon A] daar meerdere dagen niet aanwezig was.
          
        
        Bij deze stand van zaken kan voorshands niet zonder meer worden geoordeeld dat [geïntimeerde] op de hoogte was of had moeten zijn van het feit dat [persoon A] tijdens een of meer van zijn bezoeken aan de woning drugs in de woning had weggestopt, of dat [geïntimeerde] daarmee ernstig rekening had moeten houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen te treffen. [geïntimeerde] heeft juist wel bepaalde maatregelen getroffen. Zij heeft [persoon A] , toen hij eind september 2022 na diens detentieperiode nog geen woonplek bij Neos had, niet tijdelijk in haar woning laten wonen maar ernaar gestreefd dat [persoon A] snel een woonplek bij Neos zou krijgen. In de tussenliggende periode heeft [persoon A] niet bij [geïntimeerde] maar bij een vriend aan de [adres 3] gewoond. 
        
      
      
        3.8.2.
        
          Voor zover de bodemrechter – ondanks die hierboven in rov. 3.8.1 opgesomde feiten en omstandigheden – al tot de conclusie zou komen dat [geïntimeerde] onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op de zaken die [persoon A] in het gehuurde heeft gebracht, staat naar het voorshands oordeel van het hof bovendien niet vast dat de bodemrechter die tekortkoming zodanig ernstig zal vinden dat de bodemrechter om die reden de huurovereenkomst zal ontbinden en [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde zal veroordelen. Het hof stelt daarover het volgende voorop.
          Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 
        
        
      
      
        3.8.3.
        Dat de eventuele tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst in dit specifieke geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet zonder meer rechtvaardigt, volgt naar het voorshands oordeel van het hof allereerst uit de feiten en omstandigheden die het hof hiervoor in rov. 3.8.1 heeft opgesomd. Daar komen nog de volgende feiten en omstandigheden bij.
        - Er is niet gebleken dat de omgeving van het gehuurde enige overlast heeft ervaren van de aanwezigheid van de drugs in het gehuurde. Uit de rapportage van de politie van 12 oktober 2023 blijkt dat de politie op 19 september 2023 aanvankelijk een (andere) verdachte heeft aangehouden op verdenking van de handel in verdovende middelen. Tijdens dat politieonderzoek werd de mobiele telefoon van die aangehouden verdachte onderzocht, en werden daarop recente Whatsappgesprekken aangetroffen waarin door [persoon A] vuurwapens te koop werden aangeboden. De politie zag vervolgens dat de Whatsapp profielfoto van [persoon A] was gemaakt in de achtertuin van het gehuurde. Om die reden, en dus niet vanwege enige vanuit het gehuurde veroorzaakte overlast, werd de politie-inval in het gehuurde gedaan. Aangezien van enige “aanloop” bij het gehuurde vanwege de daar aanwezige drugs niets is gebleken, had [geïntimeerde] in zoverre ook geen aanwijzing om te vermoeden dat [persoon A] drugs in het gehuurde had gebracht. 
        
          
            
              [geïntimeerde] heeft [persoon A] na de politie-inval van 19 september 2023 mondeling en schriftelijk de toegang tot haar woning ontzegd en dus de maatregelen genomen die toen van haar te vergen waren. Het matras en de andere meubeltjes van [persoon A] heeft zij uit de slaapkamer verwijderd en naar de stort gebracht.
          
          
            Dat [geïntimeerde] [persoon A] niet meer tot haar woning toeliet, wordt bevestigd door de omstandigheid dat, toen politie op 6 februari 2024 om 06:20 uur in de woning binnenviel, [persoon A] niet aanwezig was. [geïntimeerde] heeft de politie toen geholpen om de verblijfplaats van [persoon A] te achterhalen. [geïntimeerde] heeft dus ook op dat moment op verantwoordelijke wijze gehandeld.
          
          
            
              [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep meegedeeld dat [persoon A] momenteel weer gedetineerd is. Woonbedrijf heeft dat niet betwist. Er is momenteel slechts in zeer geringe mate sprake van contact tussen [geïntimeerde] en [persoon A] .
          
          
            Een veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde zou in dit geval verstrekkende gevolgen hebben. [geïntimeerde] wordt sinds 18 oktober 2023 begeleid door WIJ-Eindhoven en heeft na een burn-out sinds 2 januari 2024 werk bij Zeeman voor 3 dagen (24 uur) per week. Deze positieve ontwikkelingen zouden naar verwachting ernstig verstoord worden als [geïntimeerde] haar huurwoning zou moeten ontruimen.
          
        
        
      
      
        3.8.4.
        Het hof concludeert dat voorshands onvoldoende zeker is dat een bodemrechter, als Woonbedrijf haar vorderingen daar zou voorleggen, de huurovereenkomst met [geïntimeerde] zou ontbinden en [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde zou veroordelen. 
        
      
      
        3.8.5.
        Dit brengt tevens mee dat het hof in dit kort geding onvoldoende aanleiding ziet om vooruit te lopen op een (onzeker) oordeel van de bodemrechter. De belangen van [geïntimeerde] bij behoud van de bestaande situatie wegen naar het oordeel van het hof in dit geval zwaarder dan de belangen van Woonbedrijf om vooruit te lopen op een mogelijk oordeel van de bodemrechter. 
        
      
      
        3.8.6.
        Afgezet tegen de door Woonbedrijf met name ingeroepen belangen van precedentwerking en om het gehuurde wegens schaarste aan sociale woonruimte spoedig aan een (andere) woningzoekende te kunnen toewijzen, is het hof dus, evenals de kantonrechter, van oordeel dat de primair gevorderde voorziening, een onvoorwaardelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, in dit kort geding niet toewijsbaar is. 
        
      
      
        3.8.7.
        Het hof deelt voorts het oordeel van de kantonrechter dat ook de subsidiair gevorderde voorziening, een voorwaardelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde, in dit kort geding niet toewijsbaar is. Uit het hiervoor overwogene volgt immers dat voorshands onvoldoende zeker is dat een bodemrechter zal oordelen dat [geïntimeerde] in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten en dat die eventuele tekortkoming volgens de bodemrechter een (al dan niet voorwaardelijke) ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen. Daar komt bij dat een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming van een huurwoning op enigszins gespannen voet staat met artikel 7:231 lid 1 BW, volgens welk artikelonderdeel ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak (zoals een huurwoning) en een daarmee samenhangende veroordeling tot ontruiming slechts door de rechter kunnen worden uitgesproken. Als een veroordeling tot ontruiming voorwaardelijk zou worden uitgesproken, zou in beginsel op een later moment, zodra de voorwaarde in vervulling gaat, ontruiming kunnen plaatsvinden zonder dat op dat moment een rechterlijke toetsing heeft plaatsgevonden of de op dat moment bestaande feiten en omstandigheden een toerekenbare tekortkoming opleveren die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Daarom moet naar het oordeel van het hof terughoudend worden omgegaan met het uitspreken van voorwaardelijke veroordelingen tot ontruiming van woningen.
        
      
      
        3.8.8.
        De conclusie van het bovenstaande is dat de door Woonbedrijf gevorderde onmiddellijke voorzieningen in dit kort geding niet toewijsbaar zijn. De door Woonbedrijf aangevoerde grieven hebben dus geen doel getroffen.
        
        
          
            Conclusie en afwikkeling
          
        
        
      
      
        3.9.1.
        Omdat de grieven geen doel hebben getroffen, zal het hof het beroepen kortgedingvonnis bekrachtigen.
        
      
      
        3.9.2.
        
          Het hof zal Woonbedrijf als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. 
          Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] vast op:
        
        
          
            Griffierechten			€    349,--
          
          
            Salaris advocaat		€ 2.428,-- (2 punten x tarief II)
          
          
            Nakosten			€    178,-- (plus de verhoging zoals vermeld in de 
          
        
        
               beslissing)
          
            Totaal				€ 2.955,--
          
        
        
      
      
        3.9.3.
        Uit het bovenstaande volgt de onderstaande uitspraak.
        
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, rechtdoende als voorzieningenrechter, onder zaaknummer 10773115 en rolnummer CV EXPL 23-6560 tussen partijen gewezen kortgedingvonnis van 13 december 2023;
    
    
    
      veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten van het hoger beroep ten bedrage van € 2.955,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als Woonbedrijf niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet Woonbedrijf € 92,-- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en J.J.M. Saelman en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 juni 2024.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer