ECLI:NL:RBGEL:2024:3511, Rechtbank Gelderland, 05-06-2024, C/05/428006 / HZ ZA 23-415
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot nakoming van overeenkomst tot levering appartementsrecht. Toegewezen.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/428006 / HZ ZA 23-415
    
    
    
      
        Vonnis van 5 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. J. Blaak,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. X.D. van Leeuwen.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] hebben een geschil over de verkoop en levering van een appartementsrecht door [gedaagde] aan [eiser] . [eiser] stelt zich op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] het appartementsrecht tegen betaling van € 30.000,00 aan hem zou leveren. Volgens [gedaagde] bestond hierover tussen partijen geen overeenstemming en hoeft zij het appartementsrecht niet aan [eiser] te leveren. 
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank wijst de vordering van [eiser] grotendeels toe en veroordeelt [gedaagde] tot medewerking aan de levering van het appartementsrecht aan [eiser] tegen betaling door [eiser] van € 30.000,00. Ook veroordeelt zij [gedaagde] in de proceskosten. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot deze beslissing is gekomen. 
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      Op 8 november 2023 heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard en vorderingen tegen haar ingesteld (zie hierna 4.1). 
      Bij conclusie van antwoord van 3 januari 2024 heeft [gedaagde] tegen die vorderingen verweer gevoerd. 
      Op 24 januari 2024 heeft de rechtbank een tussenvonnis gewezen. Daarin heeft de rechtbank bepaald dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden. 
      Bij e-mail van 10 april 2024 heeft de advocaat van [eiser] nadere stukken (producties 17-19) in het geding gebracht. 
      Bij akte wijziging van eis van 23 april 2024 heeft [eiser] zijn eis gewijzigd. 
      Op 23 april 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarvan is een proces-verbaal opgemaakt. 
      Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat zij vandaag vonnis zal wijzen.  
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde] . [eiser] en [naam 1] zijn broer en zus. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] houdt (nu) 100% van de aandelen in het kapitaal van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ), welke vennootschap een reisbureau exploiteert. [naam 1] is het reisbureau begonnen in 1991, samen met de heer [vader van beide partijen] (de vader van haar en [eiser] ). Zij hielden de aandelen in [bedrijf 1] via hun holdingvennootschappen [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) en [gedaagde] , ieder voor 50%. Na het overlijden van de heer [vader van beide partijen] in 1996 werden de aandelen in [bedrijf 2] gehouden door de drie erfgenamen: zijn weduwe (de moeder van [eiser] en [naam 1] ) hield 66 2/3 deel van de aandelen en [eiser] en [naam 1] ieder 16 2/3 deel. 
      
    
    
      3.3.
      In 2012 heeft de moeder van [eiser] en [naam 1] haar belang in [bedrijf 2] overgedragen aan [eiser] en [naam 1] , door middel van koop/verkoop en gedeeltelijke schenking. Vanaf dat moment hielden [eiser] en [naam 1] ieder een 50% belang in [bedrijf 2] . Het belang van [naam 1] bestond uit aandelen. Het belang van [eiser] bestond uit certificaten van aandelen, waarbij de onderliggende aandelen werden gehouden door een stichting administratiekantoor. 2/3 deel van de certificaten van [eiser] stond onder bewind van [naam 1] . [bedrijf 2] behield 50% van de gewone aandelen in het kapitaal van [bedrijf 1] . [gedaagde] behield de andere 50% van de gewone aandelen in het kapitaal van [bedrijf 1] en hield tevens één prioriteitsaandeel. 
      
    
    
      3.4.
      Vanaf 2012 was [eiser] namens zijn persoonlijke holdingvennootschap werkzaam bij [bedrijf 1] , op grond van een overeenkomst van opdracht. 
      
    
    
      3.5.
      In 2015 verwierf [bedrijf 2] de eigendom van een pand aan de [adres 1] . 
      
    
    
      3.6.
      Na verbouwing van het pand beschikte [bedrijf 2] over onder meer een kantoorpand en twee appartementen. [bedrijf 1] nam haar intrek in het kantoorgedeelte. Het voornemen van [eiser] en [naam 1] was om ieder in privé één van de appartementen over te nemen van [bedrijf 2] . In december 2017 liet [eiser] onder meer op eigen kosten een keuken installeren in één van de appartementen en voldeed hij aansluitkosten voor nutsvoorzieningen. 
      
    
    
      3.7.
      Bij notariële akte van 28 december 2018 is het registergoed van [bedrijf 2] gesplitst in drie appartementsrechten: de kantoorruimte ( [adres 2] ) en de twee appartementen ( [adres 3] en [adres 4] ). 
      
    
    
      3.8.
      Op 31 december 2018 heeft [naam 1] “haar” appartement ( [adres 3] ) van [bedrijf 2] gekocht en geleverd gekregen, tegen een koopprijs van € 40.000,00. 
      
    
    
      3.9.
      In mei 2018 ontstond onenigheid tussen [eiser] en [naam 1] . [naam 1] beëindigde namens [bedrijf 1] met onmiddellijke ingang de opdrachtovereenkomst met [eiser] . Zijn toegang tot het vastgoed aan de [adres 1] , inclusief het appartement, werd geblokkeerd. 
      
    
    
      3.10.
      Als gevolg van de beëindiging van zijn werkzaamheden voor [bedrijf 1] moest [eiser] op grond van in 2012 gemaakte afspraken zijn belang in [bedrijf 2] aan [naam 1] te koop aanbieden. Zij hebben daarover onderhandeld. 
      
    
    
      3.11.
      
        Bij e-mail van 27 maart 2019 heeft de accountant van [naam 1] / [gedaagde] , de heer [naam 2] van [bedrijf 3] (hierna: [naam 2] ), aan [eiser] en [naam 1] gemaild:
        “Goed te horen dat jullie er uit zijn. 
      
      
      
        
          Van [naam 1] heb ik vernomen dat [eiser] (…) en zij overeen gekomen zijn dat [naam 1] (of haar vennootschap) het 50% belang van [eiser] in [bedrijf 2] overneemt voor 1,625 mio. Daarnaast kan [eiser] het partijen genoegzaam bekend zijnde appartement kopen voor 30 k.
      
      
      
        
          Willen jullie dit bevestigen, zodat ik een en ander ingang kan zetten met notaris (…)”
      
      
    
    
      3.12.
      
        [naam 1] heeft diezelfde dag per e-mail als volgt gereageerd: “Ja onderstaand is wat [eiser] en ik op 22 maart jl. besproken hebben en in gang kan worden gezet. (…)”
      
    
    
      3.13.
      
        
          [eiser] heeft vervolgens per e-mail als volgt gereageerd: 
        “Klopt dit zijn wij inderdaad overeengekomen.” 
      
      
    
    
      3.14.
      
        [naam 2] heeft daarna een concept opgesteld voor een instructie aan de notaris. Die uitwerking omvatte onder meer (i) de beëindiging van het bewind van het 2/6e deel van de certificaten gehouden door [eiser] , (ii) de levering van de aandelen [bedrijf 2] aan [gedaagde] , (iii) voldoening van de koopprijs voor de aandelen aan [eiser] en (iv) de levering van het appartement aan [eiser] tegen een koopprijs van € 30.000,00. [naam 2] heeft de conceptinstructie voorgelegd aan [eiser] en [naam 1] . 
      
    
    
      3.15.
      
        [eiser] heeft hierop aan [naam 2] en [naam 1] laten weten dat het wat hem betreft zo naar de notaris kon. 
      
    
    
      3.16.
      
        
          [naam 1] heeft hierop aan [naam 2] en [eiser] laten weten, onder meer:
        “De koop van het appartement voor 30k door [eiser] behoort niet tot de aandelentransactie, dat is een aparte afspraak die al eerder gemaakt was maar die alleen even is bevestigd tijdens onze bespreking op vrijdag 22 maart jl. Deze transactie wordt dus apart afgewikkeld en wordt niet vermeld in de brief aan de notaris omtrent de aandelenkwestie.”
      
      
    
    
      3.17.
      
        Bij brief van 15 april 2019 heeft [naam 2] de notaris geïnstrueerd. In die brief staat onder meer: 
        “Ten aanzien van het appartement ( [adres 4] ) zal door koper en verkoper separaat een opdracht worden verstrekt. Is een separate opdracht.”
      
      
    
    
      3.18.
      Op 8 mei 2019 heeft [gedaagde] aan [eiser] een voorschot op de koopprijs van de aandelen betaald. 
      
    
    
      3.19.
      Bij notariële akte van 7 juni 2019 zijn de aandelen aan [gedaagde] geleverd. [gedaagde] hield vanaf dat moment alle aandelen in het kapitaal van [bedrijf 2] . 
      
    
    
      3.20.
      Bij akte van 11 augustus 2020 is [gedaagde] gefuseerd met [bedrijf 2] . Daarbij was [gedaagde] de verkrijgende vennootschap en [bedrijf 2] de verdwijnende vennootschap. Sinds de fusie is [gedaagde] eigenares van het registergoed aan de [adres 1] en dus van het appartement. 
      
    
    
      3.21.
      Bij e-mail van 8 oktober 2021 heeft [eiser] aan [naam 1] laten weten dat hij graag een afspraak met de notaris zou maken voor de overdracht van het appartement. Bij e-mail van 21 oktober 2021 heeft [naam 1] in reactie hierop aan [eiser] laten weten dat zij geen behoefte heeft aan contact met hem en aan hem verzocht haar met rust te laten. 
      
    
    
      3.22.
      Bij e-mail van 31 oktober 2021 heeft [eiser] bij [naam 1] nogmaals laten weten dat de overdracht van het appartement nog moet worden afgerond en dat hij de notaris zal berichten dat hij deze overdracht kan voorbereiden. [naam 1] heeft hierop niet gereageerd. 
      
    
    
      3.23.
      In januari 2023 heeft [gedaagde] het appartement voor onbepaalde tijd verhuurd aan een medewerker van [bedrijf 1] . 
      
    
    
      3.24.
      Bij aangetekende brief van 23 januari 2023 heeft [eiser] opnieuw de overdracht van het appartement onder de aandacht van [naam 1] gebracht. Hij heeft haar gevraagd om haar verhinderdata met het oog op het maken van een afspraak bij de notaris. [naam 1] heeft niet op deze brief gereageerd. 
      
    
    
      3.25.
      Bij aangetekende brief van 22 februari 2023 heeft [eiser] [naam 1] in gebreke gesteld met betrekking tot de nakoming van de levering van het appartementsrecht en haar gesommeerd om uiterlijk op 23 april 2023 tot levering over te gaan. 
      
    
    
      3.26.
      Op 23 februari 2023 heeft [naam 1] [eiser] bezocht en tegen hem gezegd dat zij niet wilde dat na de overdracht een vreemde in het appartement zou komen wonen. [eiser] heeft daarop aan [naam 1] laten weten dat hij openstond voor een alternatieve afspraak, namelijk verwerving door [naam 1] van het appartement dan wel uitkoop van hem voor een bedrag van de marktwaarde minus € 30.000,00. 
      
    
    
      3.27.
      
        [eiser] heeft vervolgens een taxateur ingeschakeld en bij e-mail van 27 februari 2023 aan [naam 1] laten weten dat deze contact met haar zou opnemen voor een bezichtiging. De bezichtiging werd gepland op 16 maart 2023. 
      
    
    
      3.28.
      
        Bij e-mail van 15 maart 2023 heeft [naam 1] aan [eiser] onder meer geschreven: 
        “Omdat er eerst helderheid moet komen over de verhoudingen en posities waar partijen staan, is er momenteel geen reden voor taxatie. Ik behoud mij alle rechten voor.”
      
      
    
    
      3.29.
      Bij e-mail van diezelfde dag heeft [eiser] aan [naam 1] bevestigd dat er nog geen bindende afspraak tussen hen bestond over het besproken mogelijke alternatief – uitkoop  van [eiser] in plaats van overdracht van het appartementsrecht – en dat hij alsnog zou overgaan tot koop “zoals oorspronkelijk gepland” als over dat alternatief geen overeenstemming zou worden bereikt. 
      
    
    
      3.30.
      Bij e-mail van 18 maart 2023 heeft [eiser] [naam 1] laten weten dat hij van de taxateur had vernomen dat deze op 16 maart 2023 bij het appartement voor een dichte deur had gestaan. Daarbij heeft [eiser] laten weten dat, als [naam 1] geen behoefte meer zou hebben aan het appartement, het conform de afspraak aan hem zou worden overgedragen. Ook heeft hij haar om verhinderdata gevraagd in verband met het plannen van een afspraak bij de notaris voor de levering. 
      
    
    
      3.31.
      Bij e-mail van 20 maart 2023 heeft [naam 1] aan [eiser] laten weten dat zij zijn “deadlines” niet accepteerde en dat zij voor 30 maart 2023 op de kwestie zou terugkomen. 
      
    
    
      3.32.
      Bij brief van 28 maart 2023 heeft de advocaat van [naam 1] / [gedaagde] aan [eiser] onder meer geschreven dat (i) betwist werd dat op [naam 1] een verplichting rustte om het appartement aan [eiser] te leveren, (ii) voor zover die verplichting ooit zou hebben bestaan, [eiser] zijn rechten zou hebben verwerkt, en (iii) [naam 1] “uit coulance” bereid was een bedrag van € 50.000,00 aan [eiser] te betalen tegen finale kwijting. 
      
    
    
      3.33.
      Bij brief van 13 april 2023 heeft de toenmalig advocaat van [eiser] in reactie hierop laten weten dat en waarom de stellingen en verweren van [naam 1] / [gedaagde] geen stand houden. Daarnaast vermeldt de brief dat [eiser] persisteert in zijn nakomingsvordering, met dien verstande dat – voor de laatste keer – een voorstel is gedaan tot afkoop, voor een bedrag van € 300.000,00. [naam 1] / [gedaagde] is hierop niet ingegaan en heeft daarna ook niet meer van zich laten horen. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        Na eiswijziging vordert [eiser] dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair:
        
      
      1. [gedaagde] veroordeelt om mee te werken aan levering van het appartementsrecht, mede omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een woning met toebehoren op de tweede verdieping (waaronder een dakterras), alsmede een berging (met nummer 3) op de begane grond, plaatselijk bekend als [adres 4] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [nummer] , in eigendom toebehorend aan [gedaagde] , vrij van hypotheek en beslagen, vrij van huur, pacht of enig ander (persoonlijk) gebruiksrecht, ontruimd en ongevorderd, niet belast met rechten van derden, in de vorm van opties, voorkeursrechten of anderszins, en niet bezwaard met beperkt zakelijke rechten en/of kwalitatieve verplichtingen anders dan die blijken of volgen uit de splitsingsakte van 28 december 2018, ingeschreven in het Kadaster onder kenmerk “Onroerende Zaken Hyp4: [nummer] ”, een en ander onder voorwaarden gelijk of gelijkwaardig aan de voorwaarden opgenomen in leveringsakte appartementsrecht van 31 december 2019 geregistreerd in het Kadaster onder kenmerk “Onroerende Zaken Hyp4: [nummer] ”,
      
        a) door ondertekening van een door [bedrijf 4] , dan wel een andere door [eiser] aan te wijzen notaris op te stellen leveringsakte, binnen vier weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis dan wel op een door de notaris voorgestelde datum en tijdstip,
        b) tegen betaling door [eiser] van een koopprijs van € 30.000,00;
      
      2. [gedaagde] veroordeelt om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis zich schriftelijk aan [eiser] bereid te verklaren tot levering conform het bepaalde onder 1);
      3. bepaalt dat voor iedere overtreding door [gedaagde] van de veroordeling onder 1) en/of 2) een dwangsom aan [eiser] wordt verbeurd ter grootte van € 50.000,00 ineens, vermeerderd met € 1.000,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat een overtreding voortduurt, althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom;
      
        subsidiair:
      
      4. voor recht verklaart dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden en te lijden schade als gevolg van de niet-nakoming door [gedaagde] van de op haar rustende verbintenis strekkende tot levering van het appartement gelegen aan de [adres 4] ;
      5. [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vermeerderen met wettelijke rente;
      
        primair en subsidiair:
      
      6) [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat partijen zijn overeengekomen dat het appartementsrecht aan hem zou worden geleverd tegen een koopprijs van € 30.000,00, maar dat [gedaagde] nalaat over te gaan tot levering. De primaire vordering strekt tot nakoming, bestaande uit levering door [gedaagde] van het appartementsrecht aan [eiser] tegen betaling door hem van € 30.000,00. Voor het geval de rechtbank de primaire vordering zou afwijzen omdat levering vrij van huur niet mogelijk is, stelt [eiser] zijn subsidiaire vordering in. Deze vordering strekt tot vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, waaronder nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De rechtbank zal de primaire vordering van [eiser] onder 1) toewijzen en zijn overige vorderingen – met uitzondering van de vordering tot veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten – afwijzen. Dat doet zij gelet op het navolgende. 
      
      
      
        
          Partijen hebben overeenstemming bereikt over de verkoop van het appartement aan [eiser]
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        
          [eiser] heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat tussen hem en [gedaagde] een overeenkomst tot stand is gekomen die strekt tot verkoop en levering door [gedaagde] van het appartement aan [eiser] tegen betaling door hem van € 30.000,00. 
        
          [eiser] onderbouwt zijn stelling om te beginnen met de e-mail van [naam 1] van 27 maart 2019 (zie 3.12), waarin zij desgevraagd aan haar accountant [naam 2] bevestigt dat [eiser] en zij op 22 maart 2019 hebben afgesproken dat [eiser] het appartement kan kopen voor € 30.000,00. Vervolgens heeft [naam 1] , in reactie op de conceptbrief van [naam 2] aan de notaris, laten weten dat “[D]e koop van het appartement voor 30k door [eiser] (…) niet [behoort] tot de aandelentransactie, dat is een aparte afspraak die al eerder gemaakt was maar die alleen even is bevestigd tijdens onze bespreking op vrijdag 22 maart jl. Deze transactie wordt dus apart afgewikkeld en wordt niet vermeld in de brief aan de notaris omtrent de aandelenkwestie.” In het licht van het voorgaande heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoop en levering van het appartement aan [eiser] voor € 30.000,00. [gedaagde] spreekt in deze correspondentie immers ondubbelzinnig over een afspraak over de koop van het appartement die tussen haar en [eiser] is gemaakt en bevestigd. 
      
      
    
    
      5.3.
      Uit de omstandigheid dat de transactie met betrekking tot het appartement apart zou worden afgewikkeld blijkt – anders dan [gedaagde] betoogt – niet dat partijen hierover nog geen overeenstemming hadden bereikt. Het duidt er slechts op dat die transactie geen deel uitmaakte van de aandelentransactie. [gedaagde] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat partijen begin juni 2019 tot andere afspraken zijn gekomen, te weten een “package deal” in het kader waarvan [eiser] het appartement niet (langer) zou verkrijgen. Het bedrag van € 1.625.000,00 dat [eiser] heeft ontvangen, was de voor de aandelen overeengekomen koopprijs en bedroeg de helft van de waardering van [bedrijf 2] zoals die werd gerepresenteerd in de opstelling van de accountant van [naam 1] en [gedaagde] . Weliswaar maakt van die opstelling ook een waardering van de appartementen [adres 3 en 4] deel uit, maar zonder nadere onderbouwing, die [gedaagde] niet heeft gegeven, blijkt daaruit niet dat de afspraak over de levering van het appartement aan [eiser] voor een koopprijs van € 30.000,00 niet of niet langer gold. 
      
      
        
          Het beroep op het schriftelijkheidsvereiste slaagt niet
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde] beroept zich erop dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW. Dit verweer slaagt niet. De essentialia van de wilsovereenstemming – het object en de prijs – liggen immers vast in de bovengenoemde correspondentie (zie 5.2). 
      
    
    
      5.5.
      Maar ook indien de wilsovereenstemming uitsluitend mondeling tot stand zou zijn gekomen, kan [gedaagde] zich niet met succes beroepen op artikel 7:2 BW. Deze bepaling kan namelijk alleen worden ingeroepen door een particuliere verkoper. [bedrijf 2] , die ten tijde van de totstandkoming van de wilsovereenstemming over de verkoop van het appartement de eigenaar daarvan was, was geen particuliere verkoper. Het standpunt van [gedaagde] , dat [bedrijf 2] wél moet worden aangemerkt als een particuliere verkoper, gaat niet op. [bedrijf 2] had immers (mede) de verkrijging, vervreemding of exploitatie van vastgoed ten doel. De jurisprudentie waarop [gedaagde] zich in het kader van het schriftelijkheidsvereiste beroept, ziet op specifieke gevallen die zich hier niet voordoen en maakt het voorgaande dus niet anders. 
      
      
        
          Er is geen sprake van rechtsverwerking 
        
      
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank verwerpt ook het verweer van [gedaagde] dat sprake is van rechtsverwerking. Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend maakt. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat van dergelijke bijzondere omstandigheden sprake is. Dat [eiser] na het plaatsen van een keuken en het voldoen van de aansluitkosten voor nutsvoorzieningen in 2017 nog geen verdere actie ondernam om het appartement bewoonbaar te maken, zoals [gedaagde] aanvoert, is alleen maar logisch. [eiser] was op dat moment immers nog geen eigenaar van het appartement. [gedaagde] heeft aan het uitblijven van verdere actie om het appartement bewoonbaar te maken dan ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat [eiser] zijn aanspraak op het appartement had laten vallen. Dit geldt temeer omdat [eiser] in latere correspondentie, in ieder geval in 2021 en 2023, bij herhaling heeft aangedrongen op het maken van een afspraak bij de notaris voor de levering. 
      
      
        
          De klachtplicht is niet aan de orde
        
      
      
    
    
      5.7.
      Ook het verweer van [gedaagde] dat [eiser] de klachtplicht heeft geschonden, zodat zijn recht om een vordering tegen haar in te stellen is vervallen, snijdt geen hout. De klachtplicht (artikel 6:89 BW) heeft immers betrekking op een gebrekkige prestatie, terwijl de vordering van [eiser] strekt tot nakoming. De klachtplicht is hier dus niet aan de orde. 
      
      
        
          Het verweer met betrekking tot de verhuurde toestand slaagt niet
        
      
      
    
    
      5.8.
      Ook faalt het verweer van [gedaagde] dat nakoming niet kan worden afgedwongen omdat het appartement is verhuurd en [gedaagde] dus niet kan overgaan tot levering vrij van huur. Op de zitting is namelijk namens [gedaagde] verklaard dat het appartement wordt verhuurd door de holding aan de werkmaatschappij en dat werknemers er kunnen slapen als ze dat willen. Feitelijk verhuurt [gedaagde] het appartement dus aan zichzelf en is geen sprake van een huurovereenkomst met een derde die in de weg staat aan levering vrij van huur.   
      
      
        
          Het eigenschuldverweer gaat niet op
        
      
      
    
    
      5.9.
      Ten slotte gaat ook het eigenschuldverweer van [gedaagde] niet op. [gedaagde] voert in dit verband aan dat de aandelentransactie van 7 juni 2019 de afspraak omvatte dat het appartement volledig eigendom van [gedaagde] zou worden, dat [eiser] die transactie willens en wetens is aangegaan en daar nu van wil terugkomen. Dat laatste kan [gedaagde] niet worden aangerekend, zo voert zij aan. Er is echter, anders dan [gedaagde] aanvoert, geen sprake van dat [eiser] wil terugkomen op afspraken uit de akte van 7 juni 2019 met betrekking tot de aandelenoverdracht. Zijn vordering strekt tot nakoming van de afspraak tot levering van het appartement aan hem. In het voorgaande heeft de rechtbank geoordeeld dat die afspraak losstaat van de aandelentransactie en dat de nakomingsvordering toewijsbaar is. Hieruit volgt dat van eigen schuld aan de kant van [eiser] geen sprake is. 
      
      
        
          
            [eiser] heeft geen belang bij een schriftelijke bereidverklaring van [gedaagde]
        
      
      
    
    
      5.10.
      De primaire vordering onder 2) strekt tot veroordeling van [gedaagde] om zich binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis schriftelijk aan [eiser] bereid te verklaren tot levering conform het bepaalde onder 1). [eiser] heeft echter niet onderbouwd waarom [gedaagde] zich tegenover hem bereid zou moeten verklaren tot het doen van iets waartoe zij bij vonnis is veroordeeld. Bij gebrek aan belang zal de rechtbank de vordering onder 2) dan ook afwijzen. 
      
      
        
          Er is geen aanleiding om een dwangsom op te leggen
        
      
      
    
    
      5.11.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om een dwangsom op te leggen. [gedaagde] heeft namelijk aangegeven dat zij aan een veroordeling gehoor zal geven. De primaire vordering onder 3) zal daarom worden afgewezen. 
      
      
        
          De rechtbank komt niet toe aan de subsidiaire vorderingen
        
      
      
    
    
      5.12.
      Nu de primaire vordering grotendeels wordt toegewezen, komt de rechtbank niet toe aan een beoordeling van de subsidiaire vorderingen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten dragen
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) dragen. De rechtbank begroot de proceskosten aan de kant van [eiser] op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                132,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                314,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2,00 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.852,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot medewerking aan levering van het appartementsrecht, mede omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van een woning met toebehoren op de tweede verdieping (waaronder een dakterras), alsmede een berging (met nummer 3) op de begane grond, plaatselijk bekend als [adres 4] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [nummer] , in eigendom toebehorend aan [gedaagde] , vrij van hypotheek en beslagen, vrij van huur, pacht of enig ander (persoonlijk) gebruiksrecht, ontruimd en ongevorderd, niet belast met rechten van derden, in de vorm van opties, voorkeursrechten of anderszins, en niet bezwaard met beperkt zakelijke rechten en/of kwalitatieve verplichtingen anders dan die blijken of volgen uit de splitsingsakte van 28 december 2018, ingeschreven in het Kadaster onder kenmerk “Onroerende Zaken Hyp4: [nummer] ”, een en ander onder voorwaarden gelijk of gelijkwaardig aan de voorwaarden opgenomen in leveringsakte appartementsrecht van 31 december 2019 geregistreerd in het Kadaster onder kenmerk “Onroerende Zaken Hyp4: [nummer] ”,
      
        
          door ondertekening van een door [bedrijf 4] , dan wel een andere door [eiser] aan te wijzen notaris op te stellen leveringsakte, binnen vier weken na betekening van het te dezen te wijzen vonnis dan wel op een door de notaris voorgestelde datum en tijdstip,
        
        
          tegen betaling door [eiser] van een koopprijs van € 30.000,00,
        
      
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.852,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.
      
      
      
        JE/FB