ECLI:NL:RBLIM:2024:2906, Rechtbank Limburg, 29-05-2024, 9680066 \ CV EXPL  22-677
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK LIMBURG
  
  Burgerlijk recht
  
    Zittingsplaats Maastricht
  
  
    Zaaknummer: 9680066 \ CV EXPL  22-677
  
  
    
      Vonnis van de kantonrechter van 29 mei 2024
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
      BRAND BIERBROUWERIJ B.V.,
    gevestigd te Wijlre,
    eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
    gemachtigde mr. J.A.M.G. Vogels,
  
  
    tegen:
  
  
    
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
      ,
    wonend te [woonplaats] ,
    gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
    gemachtigde mr. A.L. Stegeman.
  
  
    Partijen zullen hierna Brand B.V. en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
  
  
    
      9Het verdere verloop van de procedure
    
    
      9.1.
      Op 13 september 2023 is een tussenvonnis gewezen. De alineanummering van dit vonnis bouwt daarop voort.
      
    
    
      9.2.
      In het tussenvonnis is aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een bewijsopdracht gegeven. Op 14 maart 2024 zijn ter voldoening aan die bewijsopdracht drie getuigen gehoord. Daarna is de zaak verwezen naar de rol voor beraad voorzetting enquête en beraad contra-enquête.  
      
    
    
      9.3.
      Op de rol van 3 april 2024 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] laten weten dat de enquête gesloten kan worden.
      
    
    
      9.4.
      Brand B.V. heeft afgezien van contra-enquête.
      
    
    
      9.5.
      vervolgens is vonnis bepaald op heden.
      
      
      
    
  
  
    
      10De beoordeling in conventie en in reconventie
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      10.1.
      
        In het tussenvonnis is over een groot aantal geschilpunten al een oordeel gegeven. 
        Dat betekent dat in dit vonnis van het volgende wordt uitgegaan:
      
      
        
          De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanaf 1 januari 2017 tot aan de datum dagvaarding (31 januari 2022) aan Brand B.V. verschuldigde huur bedroeg in totaal € 211.422,24.
        
        
          Aan “oude huurschuld” (tot betaling waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] al eerder is veroordeeld bij vonnis van 12 januari 2017) stond nog een bedrag open van € 53.280,30.
        
        
          Op de verschuldigde bedragen moet een bedrag van € 4.198,59 worden afgeboekt.
        
        
          Aan betalingen is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in totaal een bedrag van € 230.664,08 voldaan.
        
      
      
    
    
      10.2.
      Alleen over de vraag of in 2017 tussen partijen een nadere afspraak is gemaakt over de verschuldigde rente is nog geen definitief oordeel gegeven. 
      
    
    
      10.3.
      De kantonrechter heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toegelaten tot de bewijslevering van zijn stelling dat Brand B.V. bij monde van [naam] – via wethouder [naam wethouder] – heeft toegezegd dat zij zou afzien van haar recht op rente. 
      
    
    
      10.4.
      Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] drie getuigen laten horen, te weten de heer [naam boekhouder] (zijn boekhouder), de heer [naam wethouder] (voormalig wethouder van de gemeente Heerlen) en de heer [naam makelaar] (gepensioneerd makelaar die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bijgestaan in het geschil omtrent de huurachterstand). [naam wethouder] en [naam boekhouder] waren eerder ook al, op de mondelinge behandeling van 13 september 2023, als informant gehoord.
      
    
    
      10.5.
      
        [naam wethouder] heeft als getuige, voor zover van belang (en met onderstreping door de kantonrechter), verklaard dat hij in november 2017 een bespreking heeft gehad met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , de heer [naam makelaar] en een vertegenwoordiger van Brand B.V. en dat zij overeenstemming hadden bereikt om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] lucht te geven. Brand B.V. zou de proceskosten en de opgebouwde rente schrappen. De Rabobank zou ook betrokken worden, daarvan was niemand bij het gesprek aanwezig. [naam wethouder] heeft verklaard dat hij na afloop met de bank heeft gebeld en dat die ook een gebaar wilde maken, namelijk het doorschuiven van de aflossingstermijnen en het afzien van de rente voor een bepaalde periode. Volgens [naam wethouder] betrof het aanbod van Brand B.V. betreffende het schrappen van de rente alleen de opgebouwde rente.
      
    
    
      10.6.
      De heer [naam boekhouder] heeft als getuige, voor zover van belang (en met onderstreping door de kantonrechter), verklaard dat hij niet bij gesprekken met Brand B.V. betrokken is geweest, maar dat hij vooral de cijfers had aangeleverd. Hij heeft verklaard dat Brand B.V. had gezegd te willen afzien van rente en eventuele kosten die in rekening gebracht waren. Hij is op 3 november (de kantonrechter: 2017) op het gemeentehuis geweest om te kijken hoe de steun concreet zou worden ingevuld. Omdat ook de gemeente en de Rabobank zouden bijspringen, zou Brand B.V. van de rente vanaf dat moment afzien. Hij had gevraagd om schriftelijke vastlegging van de afspraken, maar die heeft hij nooit gekregen. Vanaf begin 2017 heeft hij ook geen rente nota’s ontvangen. Wat betreft de Rabobank heeft [naam boekhouder] verklaard dat die een tijd de rente en aflossingstermijnen heeft stopgezet om de liquiditeitspositie te verbeteren, maar dat daar een termijn aan gekoppeld was. 
      
    
    
      10.7.
      De heer [naam makelaar] heeft, voor zover van belang (en met onderstreping door de kantonrechter), verklaard dat met Brand B.V. is afgesproken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de achterstanden moest betalen, maar dat de rente zou worden kwijtgescholden. Volgens [naam makelaar] betrof dit een bedrag van € 20.000,00 / € 30.000,00 / € 40.000,00 op dat moment. Bij betaling van de huurachterstand zou de rente worden kwijtgescholden. Volgens [naam makelaar] is deze toezegging gedaan door de heer [naam] tijdens een bespreking op het gemeentehuis is Heerlen, waar ook [naam wethouder] , [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , de getuige zelf, en nog een wethouder van de gemeente aanwezig waren. Volgens [naam makelaar] is tijdens die bespreking een toezegging gedaan over de opgebouwde rente.
      
    
    
      10.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet is geslaagd in zijn bewijsopdracht. In het tussenvonnis is reeds overwogen dat hetgeen tot dan toe over de beweerdelijke afspraak met Brand B.V. over het kwijtschelden van de rente was aangevoerd, niet uitblonk door eenduidigheid en helderheid. Ook na bewijslevering is die “afspraak” niet duidelijker geworden. [naam wethouder] denkt dat het om de reeds opgebouwde rente ging, [naam boekhouder] denkt dat het om de toekomstige rente ging en [naam makelaar] lijkt te denken dat het een voorwaardelijke kwijtschelding was, als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wel zijn huurachterstand zou voldoen. De enige getuige die wellicht échte duidelijkheid had kunnen verschaffen over de gedane toezegging, namelijk [naam] zelf, is niet als getuige gehoord. 
      
    
    
      10.9.
      Om aan te kunnen nemen dat een schuldeiser een vordering prijsgeeft, moet er in de eerste plaats sprake zijn van een duidelijk en concreet aanbod tot kwijtschelding, dat niet voor meerdere uitleg vatbaar is. Daar is hier niet van gebleken. Hoewel er nog steeds aanwijzingen zijn dat er tussen partijen gesproken is over de (verschuldigdheid van de) rente, zijn die aanwijzingen onvoldoende om bewezen te achten dat Brand B.V. haar contractuele recht op rente (geheel en onvoorwaardelijk) heeft prijsgegeven.
      
    
    
      10.10.
      Dat betekent dat ook het gevorderde bedrag aan rente van € 31.514,61 wordt toegewezen. Het gehele door Brand B.V. gevorderde bedrag van € 61.154,48 ligt dan ook voor toewijzing gereed. 
      
    
    
      10.11.
      Gelet op de hoogte van de verschuldigde achterstand, is ook de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar. Er is immers sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit de huurovereenkomst die de ontbinding rechtvaardigt.
      
    
    
      10.12.
      De gevorderde contractuele rente vanaf de datum dagvaarding is eveneens voor toewijzing vatbaar, net als de vordering tot doorbetaling van de maandelijkse huurtermijnen vanaf februari 2022 tot de dag der ontruiming.
      
    
    
      10.13.
      De gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 1.245,00 zijn niet betwist en liggen eveneens voor toewijzing gereed. 
      
    
    
      10.14.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten van Brand B.V. worden veroordeeld. Deze kosten worden als volgt begroot:
        Explootkosten:			€    105,31
        Griffierecht:			€ 1.384,00
        Salaris gemachtigde:		€ 3.260,00 (4 punten x € 815,00)
        Totaal:				€ 4.749,31
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Huurprijswijziging op grond van de vastelastenmethode
        
      
      
    
    
      10.15.
      In het tussenvonnis heeft de kantonrechter al overwogen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn vordering tot huurprijswijziging op grond van de “vastelastenmethode” onvoldoende heeft onderbouwd met verifieerbare cijfers, ondanks het feit dat Brand B.V. daarover al in de conclusie van antwoord in reconventie een punt had gemaakt. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, gelet op de kansen die hij reeds heeft gehad, geen gelegenheid meer worden geboden om dit gebrek aan onderbouwing van zijn vordering te herstellen. Deze vordering wordt dan ook afgewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde verklaring voor recht, nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daar, gezien het voorgaande, geen belang bij heeft.
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie
        
      
      
    
    
      10.16.
      Omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in conventie in het ongelijk is gesteld, komt de kantonrechter toe aan de voorwaardelijke eis in reconventie.
      
    
    
      10.17.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft nog aangevoerd dat hij, in het geval de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, een vordering heeft op Brand B.V. van de volgende bedragen:
        € 23.205,00 wegens onterecht betaald “sleutelgeld”.
        € 11.000,00 aan inventariskosten en € 100,000 aan investeringen in het pand die eigenlijk voor rekening van Brand B.V. kwamen, maar die hij heeft bekostigd en die hij niet kan terugverdienen als de huurovereenkomst voortijdig wordt ontbonden. Ook van deze investeringen heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bewijs aangeboden. 
      
      
    
    
      10.18.
      Over de vordering betreffende het sleutelgeld is in het tussenvonnis bij de beoordeling van de vordering in conventie al geoordeeld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen vordering op Brand B.V. heeft. De kantonrechter blijft bij dit oordeel.
      
    
    
      10.19.
      Brand B.V. betwist (onder andere) dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] investeringen heeft gedaan die voor haar rekening zouden moeten komen. In het tussenvonnis is reeds overwogen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wat betreft deze investeringskosten niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Er is geen concrete opsomming gegeven van welke werkzaamheden wanneer zijn gedaan, waarom die voor rekening voor Brand B.V. zouden zijn geweest en het gevorderde bedrag is op geen enkele wijze (er is geen enkele factuur overgelegd) onderbouwd. Daarom komt de kantonrechter niet toe aan het geven van een bewijsopdracht. 
      
    
    
      10.20.
      Dat betekent dat de ook de vordering in voorwaardelijke reconventie wordt afgewezen en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie ook in de proceskosten wordt veroordeeld. Deze kosten worden begroot op een bedrag van € 1.900,00 (2 punten x € 950,00).
      
    
  
  
    
      11De beslissing in conventie en in reconventie
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      11.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de [adres] te [plaats] ,
      
    
    
      11.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [plaats] met al het zijne en de zijnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Brand B.V. te stellen,
      
    
    
      11.3.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling aan Brand B.V. van:
      
        
          € 61.154,48 inclusief btw terzake huurachterstand en contractuele rente tot 18 januari 2022, te vermeerderen met de contractuele rente vanaf 18 januari 2022 tot de dag der algehele voldoening;
        
        
          De maandelijkse huurtermijnen van € 3.791,04 conform artikel 3.1. van de huurovereenkomst vanaf februari 2022 tot de dag van de ontruiming;
        
        
          De buitengerechtelijk kosten van € 1.245,00,
        
      
      
    
    
      11.4.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Brand B.V. gevallen en tot op heden begroot op € 4.749,31,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      11.5.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      11.6.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Brand B.V. gevallen en tot op heden begroot op € 1.900,00,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      11.7.
      verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken.