ECLI:NL:RBLIM:2024:3483, Rechtbank Limburg, 14-06-2024, 11077571 CV EXPL 24-2164
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding – ontruiming woonruimte – huurachterstand – verhoging kosten na nieuwe verhuurder

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11077571  CV EXPL 24-2164
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 14 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        GMVM INVESTMENTS B.V., 
      te Geleen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: GMVM,
      gemachtigde: mr. R.M.I. Cornelissen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. D.W. Dimitrakarakos.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding -  de mondelinge behandeling van 6 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Bij deze gelegenheid heeft [gedaagde] spreekaantekeningen ingebracht. 
      - na de mondelinge behandeling heeft de heer [gedaagde] op 13 juni 2024  nog een brief gestuurd naar de rechtbank waarin hij – zo begrijpt de kantonrechter – heeft gevraagd om een “terme de grâce”.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      GMVM verhuurt aan [gedaagde] de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een studio. 
      
    
    
      2.2.
      
        
          [gedaagde] is de huurovereenkomst op 1 augustus 2022 aangegaan met, de destijds eigenaar, de “ [naam eigenaar] ” (hierna: [naam eigenaar] ). In de daarvan opgemaakte schriftelijke huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
        
          Artikel 10 - De door huurder te betalen huurprijs
        
      
    
    
      10.1
      
        De maandelijks door huurder verschuldigde prijs bestaat uit de kale huurprijs, gas water elektra en servicekosten.
      
    
    
      10.2
      
        De kale huurprijs wordt gewijzigd volgens de daarvoor geldende regels (…)
      
    
    
      10.3
      
        
          De door huurder verschuldigde huur incl gas water en elektra bedraagt:
        
        
          400,-
        
      
    
    
      11.1 -
      
        De waarborgsom, de administratiekosten en de eerste huurtermijn
      
    
    
      11.1
      
        Bij ondertekening van dit contract betaalt huurder:
      
      
        a. de waarborgsom			€ 	400,-
      
      
        b. de huurprijs				€ 	325,-
      
      
        c. gas water elektra en servicekosten	€ 	  75,-
      
      
    
    
      2.3.
      Op 24 november 2022 heeft [gedaagde] van Kode Real Estate B.V. (hierna: Kode) een bericht ontvangen dat zij het beheer van het gehuurde heeft overgenomen en derhalve per 1 januari 2023 de huurpenningen dient te ontvangen.
      
    
    
      2.4.
      
        Bij brief van 16 december 2022 heeft Kode aan [gedaagde] meegedeeld dat de energieprijzen zijn gestegen en dat de “nieuwe eigenaar” daarom heeft besloten om deze stijgingen door te gaan belasten in de huur. 
        
          Per 1 januari 2023 zal de huur de huur verhoogd worden. 
        
        
          Uw nieuwe huurbedrag is als volgt opgebouwd:
        
        
          Kale huur: 				€ 	325,00
        
        
          Voorschot servicekosten:		€ 	275,00
        
        
          (Inclusief gas, elektriciteit en water)
        
        
          Totale huur: 				€ 	600,00
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft in februari 2023 € 800,00, in maart 2023 € 400,00 en april 2023 € 400,00 betaald. Vanaf mei 2023 is niets meer betaald.
      
    
    
      2.6.
      Bij brieven van 17 maart 2023 en 6 november 2023 heeft Kode [gedaagde] gewezen op een huurachterstand.
      
    
    
      2.7.
      Met ingang van november 2023 is het bedrag aan (service)kosten met nogmaals € 12,64 verhoogd met als reden dat sedertdien sprake is van een centrale afvalinzameling. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 22 februari 2024 heeft GMVM [gedaagde] gewezen op een huurachterstand van € 6.850,56 en een bij te betalen bedrag van € 2.016,31 aan afrekening energie- en servicekosten over 2023.
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] heeft hier schriftelijk op gereageerd. 
      
    
    
      2.10.
      GMVM heeft [gedaagde] bij de gemeente aangemeld in het kader van de vroegsignalering. 
      
    
    
      2.11.
      Kode is 9 april 2024 in staat van faillissement verklaard.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      GMVM vordert  samengevat - ontruiming van het gehuurde en de veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van € 8.075,84 aan achterstallige huurpenningen en voorschot servicekosten over de periode januari 2023 tot en met april 2024, alsook € 612,64 per maand vanaf april 2024 tot het moment dat het gehuurde zal zijn ontruimd. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering, te weten een oplopende huurachterstand.
      
      
        
          GMVM is van rechtswege verhuurder
        
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] stelt dat er een feitelijke grondslag voor de vordering ontbreekt omdat onduidelijk is vanaf welk moment GMVM eigenaar is geworden van het pand. [gedaagde] betwist evenwel niet dát GMVM ergens eind 2022 eigenaar (en daarmee verhuurder ex artikel 7:226 BW) is geworden (en nog altijd is) van het pand, zodat dit hier als vaststaand wordt aangenomen. Voornoemde stelling treft daarmee al geen doel. [gedaagde] betwist evenmin dat, zoals GMVM op de mondelinge behandeling stelt, Kode aanvankelijk en uitsluitend als beheerder voor GMVM (en dus niet voor [naam eigenaar] ) heeft opgetreden, en dat [gedaagde] vanaf januari 2023 ook daadwerkelijk betalingen heeft gedaan op het nieuwe, door Kode doorgegeven rekeningnummer (en sedertdien niet meer aan [naam eigenaar] ). Daarmee is het ook niet aannemelijk dat [gedaagde] niet zou hebben geweten van een nieuwe eigenaar. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] stelt ook niet dat hij de huur wel (bevrijdend) aan een ander heeft voldaan. Als [gedaagde] daadwerkelijk in twijfel trekt of GMVM wel de eigenaar van het gehuurde is en gerechtigd tot ontvangst van de huurpenningen, dan had hij, of zijn gemachtigde, die al vanaf 7 maart 2024 bij dit dossier is betrokken, hierover bij GMVM navraag kunnen doen of dit zelf kunnen nagaan in de openbare registers. Het gaat niet aan om een dergelijk verweer pas op te werpen op de mondelinge behandeling van een kort geding, nadat [gedaagde] al diverse malen (ook door GMVM) tot betaling van zijn – forse - huurachterstand was gesommeerd. De kantonrechter gaat dan ook aan dit verweer voorbij.  
      
      
        
          huurachterstand 
        
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] erkent dat hij in ieder geval € 400,00 per maand aan huur en (service)kosten is verschuldigd; uitsluitend de verhoging van het bedrag aan (service)kosten is door hem betwist. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich niet kan vinden in die verhoging, maar dit laat onverlet dat [gedaagde] ook die overeengekomen € 400,00 niet heeft betaald. [gedaagde] heeft voor dit laatste ook geen plausibele verklaring gegeven. [gedaagde] stelt weliswaar dat sprake is van gebreken, maar GMVM betwist hiervan op de hoogte zijn. De stelling van [gedaagde] dat dit laatste voor rekening van GMVM komt, wordt niet gedeeld, omdat [gedaagde] in dit verband niet heeft gesteld, laat staan onderbouwd, dat de gebreken dan wel bij [naam eigenaar] of Kode zijn gemeld. Een beroep op opschorting treft daarmee evenmin doel. Bovendien is op geen enkele manier gebleken dat de gebreken waar [gedaagde] zich op beroept zó ernstig zijn dat die de opschorting van het gehele bedrag aan verschuldigde huur en voorschot servicekosten gedurende twaalf maanden kunnen rechtvaardigen. Gezien het vorenstaande is over de periode van januari 2023 tot en met april 2024 in ieder geval een bedrag van 16 maanden x € 400,00 – het wel betaalde bedrag van € 1.600 = € 4.800,00 toewijsbaar te achten.
      
      
        
          huurverhoging
        
      
    
    
      4.6.
      Zoals reeds door de kantonrechter op de mondelinge behandeling is voorgehouden, is het zeer waarschijnlijk dat de verhogingen van het bedrag aan (service)kosten (zie 2.4 en 2.7) wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:261 BW in een bodemprocedure geen stand zullen houden. Het is dan ook  niet in hoge mate aannemelijk dat de bodemrechter ook dit verhoogde bedrag onverkort zal toewijzen. Het meer gevorderde aan huur en servicekosten dan de overeengekomen € 400,00 per maand wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          ontruiming
        
      
    
    
      4.7.
      De huurachterstand ten tijde van de dagvaarding van in ieder geval € 4.800,00 is aanzienlijk. [gedaagde] is met het laten ontstaan van deze huurachterstand jegens GMVM tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis, in een omvang die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. De huurachterstand is na de dagvaarding verder opgelopen nu ook mei en juni 2024 niet zijn betaald. Op de mondelinge behandeling is namens [gedaagde] weliswaar nog gesteld dat hij in staat is om de huurachterstand in te lopen, maar dit is verder niet concreet gemaakt. Er is geen enkele zekerheid hieromtrent gegeven. De tekortkoming is hier van zodanig gewicht dat van GMVM niet kan worden gevergd dat hij [gedaagde] nog langer in het gehuurde laat. [gedaagde] heeft uiteraard belang bij behoud van de woning, maar heeft geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van de woning zo ernstig zouden zijn dat een ontruiming (vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst) niet gerechtvaardigd zou zijn. De ontruiming zal daarmee worden toegewezen. 
      
    
    
      4.8.
      Zoals bij het procesverloop is vermeld heeft de kantonrechter na de mondelinge behandeling, op 13 juni 2024, nog een brief ontvangen van de heer [gedaagde] . Hierin vraagt hij (onder meer) om niet tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, maar eerst te bepalen welk bedrag hij moet betalen en als hij dan nog één keer niet betaalt, het huurcontract te ontbinden. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee een beroep doet op het bepaalde in artikel 7:280 BW. De kantonrechter stelt voorop dat er in deze procedure geen ontbinding is verzocht (dat kan niet in kort geding) en dat het artikel om die reden al niet toepasbaar is, maar dat er ook verder geen aanleiding is om een “terme de grâce” toe te staan. [gedaagde] heeft heel veel kansen gehad om in ieder geval het overeengekomen bedrag van € 400,00 per maand te betalen en heeft dit 12 maanden lang nagelaten, ook na sommaties en een dagvaarding in kort geding. Dit verzoek zal dan ook, zonder GMVM eerst nog te horen, worden gepasseerd. 
      
      
        4.8.1.
        De ontruimingstermijn is normaliter in dit soort zaken veertien dagen na betekening van het vonnis. Door geen der partijen zijn omstandigheden gesteld om hiervan af te wijken. Op de mondelinge behandeling heeft GMVM evenwel aangegeven zich te kunnen vinden in een termijn van één maand. De kantonrechter zal de termijn daarom op één maand na de betekening van dit vonnis stellen. 
        
        
          
            Maandelijkse termijnen
          
        
      
    
    
      4.9.
      Gezien het vorenstaande ligt ook de vordering tot betaling van de toekomstige maandelijkse huurtermijnen tot en met de maand van de ontruiming voor toewijzing gereed, met dien verstande dat de kantonrechter begrijpt dat in het petitum met “vanaf april” bedoeld is “vanaf mei” (en dat, zo dit toch anders is, de vordering voor wat betreft de maand april 2024 zal worden afgewezen omdat deze al is meegenomen bij de huurachterstand). Gezien het vorenstaande dient vooralsnog € 400,00 per maand te worden betaald. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van GMVM worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                524,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.474,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, en de sleutels af te geven aan GMVM,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan GMVM:
      a. a) 	€ 4.800,00 aan achterstallige huur tot en met april 2024,
      b) 	€ 400,00 per maand vanaf mei 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan GMVM van de proceskosten van € 1.474,72, 
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 
        14 juni 2024
      
      
      
      
        NIv