ECLI:NL:RBNNE:2024:2227, Rechtbank Noord-Nederland, 21-05-2024, C/18/231477 KG ZA 24-14
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg overeenkomst in kader (her)ontwikkeling nieuwe supermarktlocatie. Haviltex. Onvoldoende gebleken dat de bewoordingen van de overeenkomst in het licht van de van belang zijnde omstandigheden zo moeten worden uitgelegd dat een verplichting tot herontwikkeling en tot verhuur van een te realiseren supermarkt bestaat. Wel eerste recht van huur. Geen sprake van afgebroken onderhandelingen. Geen overeenkomst tot aanbieden alternatieve winkelruimte.

RECHTBANK Noord-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: C/18/231477 / KG ZA 24-14
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 21 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        ALDI VASTGOED B.V., 
      te Culemborg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Aldi,
      advocaten: mr. A.E. Klomp en mr. R.C.H. Burgers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        T&B VASTGOED GRONINGEN B.V., 
      te Groningen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: T&B,
      advocaat: mr. M. Dijsselhof.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties - de akte houdende overlegging producties van Aldi
      - de brief met een productie van 23 april 2024 van Aldi - de brief met producties van 25 april 2024 van T&B -  de mondelinge behandeling van 26 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitnota van Aldi - de pleitnota van T&B.
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen (de rechtsvoorganger van) T&B en (de rechtsvoorganger van) Aldi is met ingang van 1 oktober 1990 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de winkelruimte c.q. supermarkt aan De Merodelaan 2 in Groningen. Op grond van de tussen partijen gesloten aanvullende afspraken had de huurovereenkomst een looptijd tot en met 30 september 2020.
      
    
    
      2.2.
      
        In de e-mail van 15 februari 2019 heeft T&B onder meer het volgende aan Aldi kenbaar gemaakt:
        
          In ons gesprek hebben we besproken dat wij als verhuurder graag de huurovereenkomst per direct willen beëindigen zodat wij uiterlijk 30 september 2019 kunnen beschikken over het verhuurde vastgoed om zodoende over te kunnen gaan tot realisatie van het ontwikkelplan. Jullie hebben aangegeven hier medewerking aan te willen verlenen met als tegenprestatie van ons:
        
      
      
        
          
            Dat Aldi de eerste mogelijkheid krijgt om voor de nieuw te realiseren supermarkt aan de Merodelaan een huurovereenkomst te sluiten;
          
        
        
          
            Dat Aldi bij de projecten genaamd Century locatie en Henri Dunantlaan (beide in Groningen), waar in de ontwikkelplannen voor beide locaties wordt voorzien in de realisatie van een (tijdelijke) supermarkt, als eerste de mogelijkheid krijgt om met ons tot overeenstemming te komen voor het sluiten van een huurovereenkomst;
          
        
      
      
        Tevens hebben partijen naar elkaar uitgesproken actiever samen op te willen trekken in de zoektocht naar potentiële ontwikkellocaties in de stad Groningen voor de realisatie van nieuwe supermarkten met daarboven appartementen.
      
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 27 februari 2019 heeft Aldi kenbaar gemaakt dat zij op basis van het voorliggende plan geen belangstelling heeft voor De Merodelaan. De twee andere opties zal Aldi in beraad nemen.
      
    
    
      2.4.
      T&B heeft in haar brief van 13 mei 2019 de huurovereenkomst van de winkelruimte aan De Merodelaan opgezegd tegen 1 oktober 2020. Aan de opzegging heeft T&B ten grondslag gelegd dat zij de door Aldi gehuurde winkelruimte persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en deze daarom dringend nodig heeft. T&B heeft medegedeeld dat zij de gehuurde winkelruimte wil herontwikkelen en nieuwbouw wil realiseren, bestaande uit woonappartementen, een parkeergarage en een nieuwe supermarkt. Dat is zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. T&B heeft Aldi verzocht om overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:295 lid 2 BW binnen zes weken schriftelijk mede te delen of zij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.5.
      Partijen hebben vervolgens overleg gevoerd over de beëindiging van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.6.
      
        Aldi heeft bij brief van 28 november 2019 het volgende aan T&B kenbaar gemaakt:
        
          Zoals [Medewerker 1] en [Medewerker 2] vanochtend al hadden besproken werken we toe naar een intentieovereenkomst waar beide partijen zich in kunnen vinden. Wij vragen jullie dan ook om de brief van 11 november nog wat aan te passen waardoor in ieder geval de volgende onderdelen zijn opgenomen:
        
      
      
        
          
            Indicatie m² waaruit de te ontwikkelen Aldi supermarkt bestaat. Aldi: ca. 1.800 m² bvo waarvan ca. 1.200 wvo in een voor Aldi acceptabel formaat:
          
        
        
          
            Bandbreedte waartussen de huurprijs per m² zal liggen:
          
        
        
          
            Bevestiging dat Aldi geen sleutelgelden oid moet bieden:
          
        
        
          
            Bevestiging geen buitensporige servicekosten oid.
          
        
      
      
        Allemaal geen gekke punten in mijn optiek maar geeft wel voldoende comfort om de intentieovereenkomst met elkaar aan te gaan en jullie voldoende comfort om nog geen huurovereenkomst aan te gaan.
      
      
    
    
      2.7.
      
        Bij brief van 18 december 2019 heeft T&B aan Aldi een voorstel gedaan om met wederzijds goedvinden te komen tot de beëindiging van de huurovereenkomst betreffende de winkelruimte aan De Merodelaan 2. In de brief staat onder meer het volgende:
        
          Aldi zal op uiterlijk 1 september 2020 de (huidige) supermarkt aan Merodelaan 2 te Groningen leeg opleveren aan T&B. Hiermee eindigt de huurovereenkomst tussen partijen voor deze winkelruimte (de huidige supermarkt). Daarnaast spreken partijen het volgende met elkaar af:
        
      
      
        
          
            T&B is eigenaar van de locatie Henri Dunantlaan 2 te Groningen. De gemeente Groningen heeft middels een mail d.d. 13 juni 2019 aangegeven positief te zijn over de realisatie van een nieuwe supermarkt op dit terrein. T&B zal Aldi Vastgoed B.V. het eerste recht van huur verlenen voor deze nieuwe supermarkt;
          
        
        
          
            De te ontwikkelen supermarkt zal naar verwachting onderdeel uitmaken van een groter bouwvolume. In de beoogde planontwikkeling gaan wij uit van een supermarkt met een oppervlakte van ca. 1.800 m2 BVO waarbij het formaat is gebaseerd op eerder van Aldi ontvangen tekeningen voor een stand alone supermarkt;
          
        
        
          
            Voor het parkeren ten behoeve van de supermarkt wordt uitgegaan van parkeren op maaiveld en het aantal parkeerplaatsen mimimaal conform de CROW-normering. Mocht onverhoopt het parkeren op maaiveld niet realiseerbaar zijn maar ondergronds te moeten worden gerealiseerd dan dient er een directe toegang vanuit het ondergronds parkeren naar de supermarkt te worden gerealiseerd middels een tapis roulant;
          
        
        
          
            In de huidige markt is een huurprijs tussen € 160 - € 180,- /m2 BVO voor een dergelijke supermarkt op deze locatie marktconform. Aangezien het beoogde plan nog moet worden uitontwikkeld en gerealiseerd stellen wij voor dat de uiteindelijke marktconforme huurprijs voor deze nieuwe supermarkt dient te worden vastgesteld door een onafhankelijke adviseur die door beide partijen is aangewezen;
          
        
        
          
            Partijen komen overeen dat wanneer voor de nieuwe supermarkt partijen een huurovereenkomst sluiten van minimaal 5 jaar, gebaseerd op de door de onafhankelijke adviseur geadviseerde marktconforme huurprijs, er geen sleutelgelden hoeven te worden geboden;
          
        
        
          
            Partijen komen tevens overeen dat in de nog te sluiten huurovereenkomst geen artikel zal worden opgenomen die toeziet op het dringend eigen gebruik door Verhuurder;
          
        
        
          
            De nieuwe supermarkt zal een onderdeel worden van een groter bouwvolume. Bij de ontwikkeling en realisatie van het beoogde plan zal het uitgangspunt zijn gebruik te maken van onderhoudsarme producten en eenvoudige goed te onderhouden installaties. Derhalve is de verwachting dat de toekomstige servicekosten, als onderdeel van het grotere bouwblok, relatief laag zullen zijn;
          
        
        
          
            Partijen trekken gezamenlijk op om van de gemeente een tijdelijke vergunning te krijgen voor een tijdelijke supermarkt op de locatie Henri Dunantlaan 2;
          
        
        
          
            Partijen gaan een inspanningsverplichting aan om voor de periode van beëindiging van de huidige huurovereenkomst voor de winkelruimte aan Merodelaan 2 tot het ingaan van de nieuwe huurovereenkomst van de nieuwe winkelruimte op de locatie Henri Dunantlaan 2 ook alternatieve locaties in de stad Groningen te zoeken voor een tijdelijke supermarkt.
          
        
      
      
      
        
          Wij verzoeken u ons uiterlijk 31 december 2019 te bevestigen of u het hierboven geformuleerde voorstel aanvaard. In dat geval verzoek ik u deze brief voor akkoord te laten ondertekenen door een vertegenwoordigingsbevoegde persoon (…) 
        
      
      
      
        De brief is vervolgens namens Aldi voor akkoord ondertekend.
      
      
    
    
      2.8.
      
        In de e-mail van 15 juli 2020 heeft Aldi aan T&B het volgende medegedeeld:
        
          Met alle kennis van vandaag de dag over de ontwikkelingen op het Overwinningsplein en de stugge houding van de gemeente zien we de realisatie van een tijdelijke Aldi vestiging nog heel ver weg. (…) Lees ik de huurbeëindigingsovereenkomst nog eens terug dan staat hier ook een gezamenlijke inspanningsverplichting in voor een tijdelijke Aldi ter overbrugging tot de nieuwe definitieve ontwikkeling op het Overwinningsplein. Dit heeft bij ons ook meegespeeld om de huurbeëindigingsovereenkomst te tekenen.
        
        
          (…)
        
        
          Concreet dus ons voorstel om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan met ingangsdatum 1 september 2020 en lopende tot 15 april 2021 en daarna voor onbepaalde tijd met een wederzijdse opzegtermijn van 3 maanden. De huurprijs en overige voorwaarden laten we daarmee ongewijzigd ten opzichte van de huidige huurovereenkomst.
        
      
      
    
    
      2.9.
      Bij Allonge, ondertekend door T&B op 20 augustus 2020 en door Aldi op 28 augustus 2020, zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst uiterlijk op 1 januari 2021 zal eindigen.
      
    
    
      2.10.
      Aldi heeft vervolgens de winkelruimte aan De Merodelaan 2 per 1 januari 2021 verlaten en de locatie aan T&B opgeleverd.
      
    
    
      2.11.
      In juni 2023 heeft Aldi een concept-intentieovereenkomst opgesteld die ziet op de realisatie van een tijdelijke supermarktlocatie aan de Henri Dunantlaan in Groningen. Aldi heeft deze op 16 juni 2023 aan T&B toegezonden.
      
    
    
      2.12.
      
        Bij e-mail van 30 juni 2023 heeft T&B daarop als volgt gereageerd:
        
          In mijn optiek moet het als volgt zijn:
        
      
      
        
          
            We sluiten een intentieovereenkomst om met elkaar te onderzoeken of en met als doel het realiseren van een tijdelijke supermarkt op deels onze grond en deels van de gemeente. Als we hiervoor een akkoord hebben van de gemeente moeten we vervolgens een huurovereenkomst sluiten voor het gebruik van de grond voor de winkel en bijbehorend parkeren;
          
        
        
          
            Voor de permanente supermarkt hebben we feitelijk al een overeenkomst liggen middels de brief van 18 december 2019 die toeziet op de beëindiging van de huurovereenkomst voor de locatie Merodelaan en nadere afspraken omschrijft voor de locatie Henri Dunantlaan.
          
        
      
      
        Voordat ik de concept overeenkomst doorakker lijkt het mij goed dat we eerst over bovenstaande het eens zijn.
      
      
    
    
      2.13.
      T&B heeft Aldi in september 2023 telefonisch medegedeeld dat zij het bestaande kantoorgebouw aan de Henri Dunantlaan mogelijk aan een derde wil gaan verhuren. De advocaat van Aldi heeft naar aanleiding daarvan bij brief van 13 september 2023 T&B gesommeerd aan Aldi te bevestigen dat zij de ontwikkeling van de Henri Dunantlaan tot nieuwe supermarktlocatie, in overeenstemming met de briefovereenkomst van 18 december 2019, voortvarend zal voortzetten, dat zij Aldi op de hoogte zal houden van de voortgang van de ontwikkeling, dat T&B geen huurovereenkomst zal sluiten met een derde en dat T&B zich overigens zal houden aan de briefovereenkomst van 18 december 2019.
      
    
    
      2.14.
      In antwoord daarop heeft de advocaat van T&B bij brief van 29 september 2023 aan Aldi medegedeeld dat T&B zich jegens Aldi niet (onvoorwaardelijk) heeft verplicht om ten behoeve van haar een nieuwe supermarktlocatie te bouwen op het perceel aan de Henri Dunantlaan en om die aansluitend aan Aldi in huur te geven. T&B heeft kenbaar gemaakt dat uit de brief van 18 december 2019 hoogstens volgt dat T&B Aldi het eerste recht van huur zal verschaffen voor het geval het daadwerkelijk zou komen tot de realisatie van een supermarkt op die locatie. Het valt daarom volgens T&B niet in te zien waarom het haar niet vrij zou staan om het bestaande kantoorgebouw aan een derde te verhuren.
      
    
    
      2.15.
      Vervolgens is tussen partijen over het voorgaande een briefwisseling ontstaan. In haar brief van 18 oktober 2023 heeft Aldi T&B in gebreke gesteld. T&B heeft zich in haar schrijven onder meer op het standpunt gesteld dat zij niet jegens Aldi tekort is geschoten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Aldi vordert dat de voorzieningenrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        I. T&B verbiedt om in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure één of meerdere (winkel)ruimte(n) aan de Henri Dunantlaan in Groningen te verkopen, te bezwaren, te verhuren of anderszins (voorbereidende) (rechts)handelingen te verrichten waarmee wordt bewerkstelligd dat de (her)ontwikkeling van de locatie van T&B aan de Henri Dunantlaan in Groningen geen doorgang kan vinden, wordt vertraagd, wordt bemoeilijkt en/of er toe leidt dat T&B géén tijdelijke of permanente (winkel)ruimte(n) aan de Henri Dunantlaan in Groningen aan Aldi ter beschikking kan stellen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500.000,00 voor zover T&B na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
        II. voor het geval T&B toch een overeenkomst met betrekking tot één of meerdere (winkel)ruimte(n) aan de Henri Dunantlaan in Groningen heeft gesloten, zou sluiten en/of andere (voorbereidende) (rechts)handelingen heeft verricht of zou verrichten met betrekking tot deze (winkel)ruimte(n), T&B verbiedt aan deze (rechts)handeling(en) uitvoering te geven dan wel gebiedt daaraan geen uitvoering te geven totdat er een onherroepelijke uitspraak in een bodemprocedure is gedaan, waaruit volgt dat T&B niet is gehouden om tot (her)ontwikkeling van de locatie aan de Henri Dunantlaan in Groningen over te gaan en waaruit volgt dat T&B vrij is om de (winkel)ruimte(n) aan de Henri Dunantlaan in Groningen aan (een) derde(n) te verkopen, te bezwaren, te verhuren of anderszins ter beschikking te stellen, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag, met een maximum van € 500.000,00 voor zover T&B na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
        III. T&B gebiedt om zich tot het uiterste toe in te spannen om binnen een redelijke termijn na het in deze te wijzen vonnis, doch uiterlijk binnen drie maanden na het in deze te wijzen vonnis, aan Aldi een tijdelijke alternatieve winkelruimte in Groningen aan te bieden, waarvan Aldi tegen marktconforme voorwaarden gebruik kan maken tot de datum waarop de huurovereenkomst tussen Aldi en T&B met betrekking tot de nieuw te realiseren winkelruimte c.q. supermarkt aan de Henri Dunantlaan in Groningen ingaat, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag, met een maximum van € 500.000,00 voor zover T&B na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
        IV. voor zover T&B er – ondanks de inspanningen zoals bedoeld onder III. – niet in slaagt om binnen een redelijke termijn, doch uiterlijk binnen drie maanden na het in deze te wijzen vonnis, een tijdelijke alternatieve winkelruimte aan Aldi aan te bieden waarvan Aldi gebruik kan maken tot de datum waarop de huurovereenkomst tussen Aldi en T&B met betrekking tot de nieuw te realiseren winkelruimte c.q. supermarkt aan de Henri Dunantlaan in Groningen ingaat, T&B veroordeelt om zich ook na afloop van een redelijke termijn van uiterlijk drie maanden tot het uiterste toe te blijt inspannen om aan Aldi een tijdelijke alternatieve locatie in Groningen aan te bieden waarvan Aldi tegen marktconforme voorwaarden gebruik kan maken tot de datum waarop de huurovereenkomst tussen Aldi en T&B met betrekking tot de nieuw te realiseren winkelruimte c.q. supermarkt aan de Henri Dunantlaan in Groningen ingaat, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag, met een maximum van € 500.000,00 voor zover T&B na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
        V. een zodanige beslissing te nemen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van Aldi;
        VI. T&B veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
      
      
    
    
      3.2.
      T&B voert verweer. T&B concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Aldi, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Aldi, met veroordeling van Aldi in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of Aldi ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      Aldi stelt dat sprake is van een spoedeisend belang omdat T &B aan haar kenbaar heeft gemaakt dat zij het voornemen heeft om af te zien van de (her)ontwikkeling van haar locatie aan de Henri Dunantlaan en deze locatie aan een derde te verhuren. Dit voornemen druist volgens Aldi rechtstreeks in tegen de afspraken die partijen hebben vastgelegd in de overeenkomst van 18 december 2019. Verder heeft Aldi volgens haar een spoedeisend belang omdat zij door de weigerachtige houding van T&B een supermarktlocatie in Groningen is verloren, waardoor zij schade lijdt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het spoedeisend belang bij het gevorderde daarmee genoegzaam aangetoond.
      
      
        
          Vordering I.
        
      
    
    
      4.3.
      Aldi vordert – kort gezegd – dat de voorzieningenrechter T&B verbiedt om in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure één of meerdere (winkel)ruimte(n) aan de Henri Dunantlaan te verkopen, te bezwaren, te verhuren of anderszins (voorbereidende) (rechts)handelingen te verrichten waarmee wordt bewerkstelligd dat de (her)ontwikkeling van die locatie geen doorgang kan vinden. wordt vertraagd. wordt bemoeilijkt en/of er toe leidt dat T &B geen tijdelijke of permanente (winkel)ruimte(n) aan de Henri Dunantlaan aan Aldi ter beschikking kan stellen. Aldi vordert dit op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      4.4.
      Aldi legt aan haar vordering ten grondslag dat T&B zich in de overeenkomst van 18 december 2019 jegens Aldi heeft verbonden om haar locatie aan de Henri Dunantlaan te (her)ontwikkelen tot (onder meer) een winkelruimte die geschikt is voor exploitatie van een supermarkt en om deze winkelruimte conform de voorwaarden uit die overeenkomst aan Aldi ter beschikking te stellen op basis van een huurovereenkomst. Volgens Aldi kwalificeren deze verplichtingen als doe-verplichtingen in de zin van artikel 3:296 BW en dient T&B handelingen die daarmee in strijd zijn na te laten. Indien T&B toch uitvoering geeft aan haar plan het bestaande pand te gaan verhuren, dan leidt dat er volgens Aldi toe dat de overeengekomen (her)ontwikkeling van de baan is, in ieder geval voor de periode dat de afspraken van T&B met de derde van kracht zijn waardoor T&B tekortschiet jegens Aldi. Aldi stelt dat dit ertoe zal leiden dat zij voorlopig niet over een permanente supermarktlocatie in Groningen kan beschikken, waardoor zij (gedurende lange tijd) omzet mist in Groningen. Verder is Aldi primair van mening dat de overeenkomst alle essentialia bevat die nodig zijn voor de totstandkoming van een huurovereenkomst ten aanzien van de toekomstige winkelruimte aan de Henri Dunantlaan en dat daarvan derhalve al sprake is.
      
    
    
      4.5.
      T&B betwist dat zij zich jegens Aldi heeft verplicht om de locatie aan de Henri Dunantlaan te (her)ontwikkelen en daar een nieuwe supermarktlocatie te realiseren. Zij voert aan dat in de overeenkomst slechts de afspraak is vastgelegd dat, indien het op termijn mocht komen tot de realisatie van een nieuwe supermarktlocatie, T&B Aldi als eerste de gelegenheid zal bieden om deze te gaan huren. T&B verklaart dat zij deze afspraak ook zal nakomen. Verder betwist T&B dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat dan wel enige afspraak is gemaakt op grond waarvan het T&B niet is toegestaan om vrijelijk over de locatie te beschikken. 
      
    
    
      4.6.
      Partijen verschillen derhalve van mening over de kwalificatie en de uitleg van de overeenkomst van 18 december 2019. De overeenkomst dient daarom te worden uitgelegd. Deze uitleg dient te geschieden aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Deze maatstaf brengt mee dat ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
    
    
      4.7.
      Wat betreft de door Aldi gestelde verplichting van T&B een supermarkt te ontwikkelen aan de Henri Dunantlaan, overweegt de voorzieningenrechter dat in de overeenkomst van 18 december 2019 is bepaald dat de gemeente Groningen heeft aangegeven positief te zijn over de realisatie van een nieuwe supermarkt aan de Henri Dunantlaan en dat T&B Aldi het eerste recht van huur zal verlenen voor deze nieuwe supermarkt. Daarbij is verwezen naar de brief van de gemeente van 13 juni 2019. In die brief heeft de gemeente aan T&B kenbaar gemaakt dat zij een positieve grondhouding heeft voor een supermarktontwikkeling aan de Henri Dunantlaan, maar dat deze grondhouding geen garantie is. De gemeente heeft verklaard dat een positief resultaat afhankelijk is van het formele publiekrechtelijke traject en de daarbij behorende onderzoeken die doorlopen moeten worden. De voorzieningenrechter gaat voorbij aan het verweer van Aldi dat de brief van de gemeente niet bij haar bekend was. In de overeenkomst tussen partijen is naar deze brief verwezen en de verklaring van Aldi dat zij niet meer weet of deze brief toen bij haar bekend was, is in het licht daarvan onvoldoende om aldus te kunnen concluderen. Namens Aldi is op de mondelinge behandeling ook verklaard dat het haar duidelijk was dat de locatie Henri Dunantlaan nog in de ontwikkelingsfase zat en dat er nog planologische hobbels genomen moesten worden. Hieruit leidt de voorzieningenrechter af dat het voor beide partijen bij het sluiten van deze overeenkomst duidelijk was dat het nog niet vaststond dat de supermarktontwikkeling op die locatie er zou kunnen komen. Op grond waarvan partijen onder deze omstandigheden redelijkerwijs ervan hebben mogen uitgaan dat T&B desondanks jegens Aldi een verplichting op zich nam om daar (ten behoeve van Aldi) hoe dan ook een supermarkt te realiseren. is niet door Aldi gesteld.
      
    
    
      4.8.
      Verder, wat betreft de door Aldi gestelde verplichting van T&B om de aan de Henri Dunantlaan te ontwikkelen supermarkt te verhuren aan Aldi, is van belang dat in de overeenkomst van 18 december 2019 is bepaald dat T&B Aldi het eerste recht van huur zal verlenen voor de nieuwe supermarkt. Er staat niet dat er al een huurovereenkomst is gesloten en naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter hebben partijen, gelet op de gegeven omstandigheden, redelijkerwijs er ook niet van kunnen uitgaan dat de overeenkomst van 18 december 2019 een huurovereenkomst tussen partijen behelsde. Daarbij acht de voorzieningenrechter van belang dat in de brief van 28 november 2019, voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, Aldi aan T&B heeft geschreven dat partijen toewerken naar een intentieovereenkomst en dat de in haar brief genoemde op te nemen punten Aldi ‘voldoende comfort’ geven om een intentieovereenkomst aan te gaan en T&B ‘voldoende comfort’ geven om nog geen huurovereenkomst met Aldi aan te gaan. Die door Aldi genoemde punten zijn vervolgens in de overeenkomst van 18 december 2019 opgenomen waarbij is vermeld dat deze onderdelen zullen worden opgenomen in een nog tussen partijen te sluiten huurovereenkomst. Daar komt bij dat Aldi op de mondelinge behandeling heeft verklaard dat de volgens haar overeengekomen huurovereenkomst alleen T&B bindt, maar dat zij niet verplicht is om het herontwikkelde pand in huur aan te nemen. Dit past bij een eerste recht van huur, zoals partijen – beiden ervaren in deze branche – dit zelf ook hebben benoemd in de overeenkomst van 18 december 2019, en niet bij een reeds gesloten huurovereenkomst (of een nadien ingeroepen huuroptie, zoals Aldi subsidiair stelt) voor een nog te realiseren supermarkt aan de Henri Dunantlaan.
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in dit kort geding onvoldoende gebleken dat de bewoordingen van de overeenkomst van 18 december 2019 in het licht van de daarbij van belang zijnde omstandigheden zo moeten worden uitgelegd dat T&B jegens Aldi een verplichting heeft tot herontwikkeling van het perceel aan de Henri Dunantlaan en tot verhuur van een daar te realiseren supermarkt aan Aldi. Aldi kan T&B op grond van deze overeenkomst er dan ook niet van weerhouden om het bestaande pand thans te gaan verhuren dan wel dit anderszins te bezwaren.
      
    
    
      4.10.
      Aldi stelt verder dat de onderhandelingen tussen T&B en Aldi over de totstandkoming van een huurovereenkomst zich in een dusdanig stadium bevinden dat het T&B thans niet vrijstaat om die onderhandelingen af te breken en de locatie aan een derde te verhuren. T&B weerspreekt dit uitdrukkelijk. Dat partijen nog in onderhandeling zijn, is de voorzieningenrechter voorshands niet gebleken. T&B en Aldi hebben in 2019 onderhandeld over de beëindiging van de huurovereenkomst van de winkelruimte aan De Merodelaan en hebben daarbij aanvullende afspraken gemaakt ten aanzien van de door T&B nieuw te ontwikkelen supermarktlocatie aan de Henri Dunantlaan. Die onderhandelingen hebben geresulteerd in de overeenkomst van 18 december 2019. Met de totstandkoming van die overeenkomst zijn de onderhandelingen beëindigd. Dat partijen na die tijd nog hebben onderhandeld over het sluiten van een huurovereenkomst is voorshands niet gebleken.
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande betekent uiteraard niet dat T &B, indien het tot herontwikkeling van de locatie aan de Henri Dunantlaan komt, Aldi niet de daar te ontwikkelen supermarkt in eerste huur dient aan te bieden. Dit is immers tussen partijen overeengekomen. T&B heeft ook aangegeven dat zij de locatie nog steeds wil herontwikkelen met realisatie van een supermarkt, maar dat het pand al vele jaren leegstaat en dat zij, in afwachting van het kunnen realiseren van haar plannen, onderzoekt hoe zij haar kosten ten aanzien van deze locatie en het bestaande pand tot een minimum kan beperken. Niet is gebleken dat T&B Aldi niet in de gelegenheid zal stellen gebruik te maken van het in de overeenkomst van 18 december 2019 overeengekomen eerste recht van huur. 
      
    
    
      4.12.
      In het licht van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de vordering zoals geformuleerd onder I. in een bodemprocedure niet een zodanige kans van slagen zal hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van deze gevorderde voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Dit gedeelte van de vordering zal daarom worden afgewezen.
      
      
        
          Vordering II.
        
      
    
    
      4.13.
      Aldi vordert daarnaast – verkort weergegeven – voor het geval T&B toch een overeenkomst met betrekking tot één of meerdere (winkel)ruimte(n) aan de Henri Dunantlaan heeft gesloten, zou sluiten en/of andere (voorbereidende) (rechts)handelingen heeft verricht of zou verrichten met betrekking tot deze (winkel)ruimte(n). dat de voorzieningenrechter T&B verbiedt aan deze (rechts)handeling(en) uitvoering te geven dan \vel gebiedt daaraan geen uitvoering te geven totdat er een onherroepelijke uitspraak in een bodemprocedure is gedaan, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      4.14.
      Aldi legt aan deze vordering dezelfde stellingen ten grondslag als aan haar vordering zoals geformuleerd onder I. T&B voert aan dat er geen enkele met Aldi gemaakte afspraak bestaat die zich ertegen verzet dat T &B vrij is om naar eigen inzicht en goeddunken over haar locatie te beschikken. Bovendien betoogt T&B dat zij nog geen overeenkomsten heeft gesloten waarvan de uitvoering zou kunnen worden verboden.
      
    
    
      4.15.
      De voorzieningenrechter verwijst naar hetgeen zij hiervoor bij de beoordeling van vordering I. heeft overwogen. Zij heeft reeds geoordeeld dat T&B op grond van de overeenkomst jegens Aldi geen verplichting heeft tot herontwikkeling van de locatie aan de Henri Dunantlaan en dat er geen huurovereenkomst met betrekking tot de aldaar te realiseren supermarkt tot stand is gekomen. Aldi kan T&B er derhalve op grond van de overeenkomst niet van weerhouden om thans het bestaande pand te gaan verhuren dan wel anderszins te bezwaren. Bovendien heeft T&B op de mondelinge behandeling verklaard dat zij met betrekking tot het bestaande pand aan de Henri Dunantlaan op dit moment nog geen (huur)overeenkomsten heeft gesloten met derden. T&B heeft verklaard dat zij op dit moment slechts haar opties onderzoekt om haar kosten tot een minimum te beperken.
      
    
    
      4.16.
      Dit gedeelte van de vordering zal derhalve eveneens worden afgewezen.
      
      
        
          Vordering III.
        
      
    
    
      4.17.
      Aldi vordert dat de voorzieningenrechter T&B gebiedt om zich tot het uiterste toe in te spannen om binnen een redelijke termijn aan Aldi een tijdelijke alternatieve winkelruimte in Groningen aan te bieden, waarvan Aldi tegen marktconforme voorwaarden gebruik kan maken tot de datum waarop de huurovereenkomst tussen Aldi en T&B met betrekking tot de nieuw te realiseren supermarkt aan de Henri Dunantlaan ingaat, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      4.18.
      Volgens Aldi rust op T&B een inspanningsverplichting om actief te zoeken naar alternatieve locaties en alle werkzaamheden die daarmee samenhangen en dient T&B deze locatie vervolgens aan Aldi aan te bieden. Aldi stelt dat uit niets blijkt dat T&B aan deze verplichting heeft voldaan. T& B voert aan dat in de overeenkomst van 18 december 2019 is bepaald dat partijen zich tezamen hebben verbonden om zich ervoor in te spannen om alternatieve locaties te zoeken. Er is volgens T&B niet overeengekomen dat zij zich tot het uiterste zou moeten inspannen en zij aan Aldi alternatieve locaties moet aanbieden.
      
    
    
      4.19.
      Ook op dit punt geldt dat de overeenkomst dient te worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. In de overeenkomst is bij het laatste gedachtestreepje bepaald dat partijen een inspanningsverplichting aangaan om alternatieve locaties in Groningen te zoeken voor een tijdelijke supermarkt voor de periode van beëindiging van de huidige huurovereenkomst voor de winkelruimte aan De Merodelaan tot het ingaan van de nieuwe huurovereenkomst van de nieuw te ontwikkelen winkelruimte op de locatie aan de Henri Dunantlaan. Er staat dus niet dat partijen zijn overeengekomen dat T&B alternatieve winkelruimten aan Aldi moet aanbieden. Aldi heeft geen omstandigheden gesteld op grond waarvan partijen over en weer in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs wel deze zin aan deze bepaling in de overeenkomst hebben mogen geven. Nu het hier een gezamenlijke inspanningsverplichting betreft, acht de voorzieningenrechter het van belang dat Aldi zelf ook niet stelt dat er een optie zou zijn voor een tijdelijke supermarkt. Beide partijen erkennen bovendien dat een tijdelijke supermarkt niet wordt toegestaan door de gemeente voordat er concrete plannen liggen voor een permanente supermarkt. Dat de gemeente daarover inmiddels een ander standpunt heeft ingenomen is niet gebleken.
      
    
    
      4.20.
      De vordering zoals geformuleerd onder III. zal daarom eveneens worden afgewezen.
      
      
        
          Vordering IV.
        
      
    
    
      4.21.
      Aldi vordert dat de voorzieningenrechter, voor zover T&B er – ondanks de inspanningen zoals bedoeld onder III. – niet in slaagt om binnen een redelijke termijn een tijdelijke alternatieve winkelruimte aan Aldi aan te bieden, T&B veroordeelt om zich ook na afloop van een redelijke termijn van uiterlijk drie maanden tot het uiterste toe te blijven inspannen om aan Aldi een tijdelijke alternatieve locatie in Groningen aan te bieden, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      4.22.
      Gelet op hetgeen is overwogen in r.o. 4.19 zal deze vordering eveneens worden afgewezen. Tussen Aldi en T&B is immers niet overeengekomen dat T&B een tijdelijke alternatieve winkelruimte aan Aldi moet aanbieden. Partijen zijn slechts overeengekomen dat zij gezamenlijk een inspanningsverplichting aangaan om alternatieve locaties voor een tijdelijke supermarkt in Groningen te zoeken.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.23.
      Aldi is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van T&B worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                688,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.973,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Aldi in de proceskosten van € 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Aldi niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024.
      
      
      
        c:598
      
    
  
  
     HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)