ECLI:NL:OGEAC:2024:99, Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, 05-06-2024, CUR202204944 en CUR202301830
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao — Uitspraak 
Datum: 2024-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de Inspecteur de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum1 januari 2014 en 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld.
        Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem/haar voorgestane waarde aannemelijk te maken, heeft het Gerecht, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vastgesteld op NAf 800.000 voor wat het jaar 2014 betreft en NAf 500.000 voor wat het jaar 2019 betreft.

Uitspraak van 5 juni 2024
    BBZ nrs. CUR202204944 en CUR202301830
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
      
    
    
    
      UITSPRAAK
    
    
    
      op het beroep in de zin van de 
      Landsverordening op het beroep in belastingzaken van:
    
    
    
    
      
        [Belanghebbende]
        , gevestigd te Curaçao,
      belanghebbende,
    
    
    
      gericht tegen:
    
    
    
      
        DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN, zetelend in Curaçao, 
      de Inspecteur.
    
    
    
  
  
    
      1PROCESVERLOOP
    
      1.1
      Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaken [adres] z/n 51M227, [adres] z/n 4/1998, [adres] z/n 51M226 en [adres] z/n 5/1998 (hierna: de onroerende zaak) op 28 december 2018 een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2014 opgelegd naar waardes van respectievelijk NAf 454.000, NAf 5.820, NAf 656.0000 en NAf 167.000, in totaal een waarde van NAf 1.282.820. 
      
    
    
      1.2
      Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak [adres] z/n 51M226 op 16 september 2022 een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2019 opgelegd naar een waarde van NAf 656.0000. 
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende heeft op 30 januari 2019 (2014) en op 16 november 2022 (2019) bezwaar gemaakt tegen de aanslagen.
      
    
    
      1.4
      De Inspecteur heeft op 28 september 2022 (2014) en op 9 mei 2023 (2019) uitspraken op bezwaar gedaan en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.5
      Belanghebbende is op 28 november 2022 (2014) en op 13 juni 2023 (2019) in beroep gekomen. Belanghebbende heeft daarvoor een bedrag aan griffierecht betaald van in totaal NAf 300. 
    
    
      1.6
      De Inspecteur heeft op 5 (2014) en op 6 september 2023 (2019) verweerschriften ingediend. 
      
    
    
      1.7
      De Inspecteur heeft op 5 september 2023 de waarde voor wat betreft de aanslag OZB voor het jaar 2014 verminderd naar een waarde van in totaal NAf 1.223.575. 
      
    
    
      1.8
      Belanghebbende heeft op 19 september 2023 gereageerd op de verweerschriften.
      
    
    
      1.9
      De zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2024 te Willemstad. Namens belanghebbende is verschenen [A]. Namens de Inspecteur is verschenen [B]. Het Gerecht heeft het onderzoek ter zitting gesloten. 
      
    
  
  
    
      2FEITEN
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorpand met een magazijn met een oppervlakte van 504 m², met aangrenzende parkeerplaatsen, gelegen op vier aaneengesloten kadastrale percelen erfpachtgrond met een totale oppervlakte van 3.537 m². De onroerende zaak [adres] z/n 51M226 waar het beroep OZB 2019 betrekking op heeft, betreft een perceel met een oppervlakte van 1.140 m².
      
    
  
  
    
      3GESCHIL EN STANDPUNTEN PARTIJEN
    
      3.1
      In geschil is of de Inspecteur de waarde per waardepeildatum1 januari 2014 en 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend. 
      
    
    
      3.2
      
        Belanghebbende concludeert voor wat betreft het jaar 2014 tot een vermindering van de aanslag naar een waarde van de onroerende zaak van NAf 593.067. De Inspecteur heeft voor wat betreft het jaar 2014 in de beroepsfase de waarde verminderd van NAf 1.282.820 naar NAf 1.223.575. In zoverre is het beroep tegen de aanslag OZB 2014 reeds gegrond. 
        Belanghebbende concludeert voor het jaar 2019 tot een vermindering van de aanslag naar een waarde van de onroerende zaak [adres] z/n 51M226 van NAf 455.000. Terwijl de Inspecteur uiteindelijk een waarde van NAf 804.100 voorstaat.
      
      
    
  
  
    
      4BEOORDELING VAN HET BEROEP
    
    
      
        Waarde onroerende zaak per 1 januari 2014/2019
      
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 5, lid 2, Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014 (hierna: LOZB) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (vgl. MvT, Ozb, P.B. 2013, no. 54, blz. 11-12, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924). 
      
    
    
      4.2
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan de waarde die de Inspecteur voorstaat. Op de Inspecteur rust de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De Inspecteur heeft de waarde bepaald op basis van de herbouwkosten en komt tot een waarde van in totaal NAf 1.223.575 (2014) en NAf 804.100 (2019), op basis van een waarde van  NAf 1.200 per m² opstal en NAf 175 per m² voor wat betreft de waarde van de grond.
      
    
    
      4.3
      
        Het Gerecht is van oordeel dat de Inspecteur ter bepaling van de waarde een onjuiste maatstaf, namelijk de herbouwwaarde, heeft gehanteerd. De Inspecteur had op basis van artikel 5, lid 2 LOZB uit moeten gaan van de waarde in het economische verkeer. De door de Inspecteur gehanteerde onderbouwing die is gebaseerd op de herbouwwaarde is in dit geval niet bruikbaar om de waarde vast te stellen. Bij de herbouwwaarde wordt in beginsel immers geabstraheerd van de individuele kenmerken van de onroerende zaak. Deze waardering verdraagt zich niet met het bepaalde in artikel 5, lid 2 van de LOZB. Op grond daarvan dient de onroerende zaak te worden gewaardeerd ‘in de staat waarin die zich bevindt', hetgeen naar het oordeel van het Gerecht betekent dat rekening moet worden gehouden met factoren, zoals bouwjaar, kwaliteit, onderhoudstoestand, ligging, uitstraling en voorzieningen van de onroerende zaak. 
        Daarnaast heeft de Inspecteur geen inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de grond is bepaald op NAf 175 per m². 
        Het Gerecht is van oordeel dat de Inspecteur niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 en per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
    
    
      4.4
      
        Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Gerecht heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde van NAf NAf 593.067 (2014) en NAf 455.000 (2019) juist is. 
        In het taxatierapport dat door belanghebbende is ingebracht en dat op 15 februari 2023 (datum opname) tot stand is gekomen, is de waarde niet getaxeerd naar de peildata van 1 januari 2014 respectievelijk 1 januari 2019. Omdat de datum voor de waardebepaling te ver ligt van de peildata maakt dat het taxatierapport onbruikbaar is voor de waardebepaling OZB voor de jaren 2014 en 2019. 
        Voor wat betreft de waardebepaling van de grond is het Gerecht van oordeel dat door belanghebbende is uitgegaan van een verkeerde opvatting,  te weten dat voor wat betreft grond in erfpacht de waarde van de grond jaarlijks afneemt. Anders dan belanghebbende veronderstelt, dient bij de waardebepaling van de grond geen rekening te worden gehouden met het daarop rustende recht van erfpacht. Uit de tekst van artikel 5, lid 2, LOZB blijkt immers dat er voor de waardebepaling vanuit moet worden gegaan dat de verkrijger de volle en onbezwaarde eigendom zal krijgen, dat betekent dus dat uit moet worden gegaan van de fictie dat alle rechten verenigd zijn in één persoon. Derhalve ook het (zakelijk) recht op gebruik van de grond. Dat voor de waardebepaling geen rekening wordt gehouden met het recht van erfpacht volgt daarnaast uit de Memorie van Toelichting. In de Memorie van Toelichting bij de Vaststelling Landsverordening onroerendezaakbelasting 2014, is bij artikel 5, lid 2 LOZB is het volgende vermeld:
      
      
      
        “Artikel 5
        (..)
        De omschrijving van het tweede lid leidt ertoe dat in beginsel moet worden uitgegaan van de prijs welke zou kunnen worden verkregen bij openbaar aanbod van de onroerende zaak. Daarbij moet worden opgemerkt dat een verkoop op een openbare veiling in het algemeen voor onroerende zaken niet is aan te merken als de voor de zaak geschiktste wijze van aanbieding. Veelal vindt een verkoop op een openbare veiling ook niet plaats na de beste voorbereiding.
        De ficties bewerkstelligen dat een objectieve waarde wordt bepaald, waarbij wordt geabstraheerd van de feitelijke eigendoms- en gebruikssituatie van de onroerende zaak. De juridische en persoonlijke band tussen de belastingplichtigen (eigenaar en gebruiker) en de onroerende zaak wordt doorgesneden.
        De overdrachtsfictie houdt in dat bij de waardering wordt gedaan alsof sprake is van een volle en onbezwaarde overdracht van de onroerende zaak; een fictieve verkoop van de volle en onbezwaarde eigendom. Alle rechten worden geacht in één hand te zijn! Met zakelijke beperkte rechten, zoals recht van erfpacht, recht van opstal, recht van vruchtgebruik en recht van gebruik en bewoning, wordt bij de waardering geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”
      
      
      
        Ter onderbouwing van de door belanghebbende verdedigde waarde heeft zij voorts aangevoerd dat het pand lang leegstond en dat het minder goed bereikbaar is. Het Gerecht merkt hierbij - in het midden latende of dat al dan niet het geval is - op dat het enige feit dat de opstallen niet optimaal bereikbaar zijn, slechts een beperkte invloed op de waarde van de opstallen heeft.
        Het Gerecht merkt tenslotte op dat de meest gangbare methode om de waarde van een verhuurde onroerende zaak te bepalen, op basis van de huuropbrengsten is (de gekapitaliseerde huurwaarde). Het Gerecht overweegt hierbij dat belanghebbende over de huurwaardegegevens van de onderhavige jaren beschikt, maar op geen enkele wijze inzicht daarin heeft geboden. Ook de taxateur heeft geen rekening gehouden met de (gedeeltelijke) verhuur van het pand in de onderhavige jaren. Daarom kunnen deze relevante gegevens niet mee worden genomen in de waardebepaling. 
      
      
    
    
      4.5
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem/haar voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Gerecht, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op NAf 800.000 voor wat het jaar 2014 betreft en NAf 500.000 voor wat het jaar 2019 betreft.
      
    
  
  
    
      5PROCESKOSTEN EN GRIFFIERECHT
    
      5.1
      Het Gerecht vindt aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      5.2
      Ingevolge artikel 15, lid 1 van de Landsverordening op het beroep in belastingzaken (LBB) worden de kosten vergoed die de belastingplichtige in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      5.3
      In artikel 15, lid 2, LBB is bepaald dat de regels over de (hoogte van de) proceskostenvergoeding bij of krachtens landsbesluit worden vastgesteld. Dat is nog niet gebeurd. Het Gerecht zal daarom aansluiten bij het Besluit proceskosten bestuursrecht, PB 2001, no. 127 (vgl. GHvJ 21 juni 2017, ECLI:NL:OGHACMB:2017:54). 
      
    
    
      5.4
      
        In artikel 1 van dit Besluit zijn de kosten vermeld die voor vergoeding in aanmerking komen, waaronder de kosten van door een derde verleende beroepsmatige bijstand. Deze kosten kunnen worden berekend op NAf 1.400 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt NAf 700, wegingsfactor 1).
        Overige kosten zijn gesteld noch gebleken.
      
      
    
    
      5.5
      Verder dient de Inspecteur op grond van artikel 18, lid 5, Landsverordening op het beroep in belastingzaken, het betaalde griffierecht van in totaal NAf 300 (twee maal NAf 150) aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
  
  
    
      6DE BESLISSING
    Het Gerecht:
    
      
        verklaart het beroep tegen de aanslagen OZB 2014 en 2019 gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende zaak 2014 tot een aanslag naar een waarde van NAf 800.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende zaak 2019 tot een aanslag naar een waarde van NAf 500.000;
      
      
        veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van NAf 1.400; en
      
      
        draagt de Inspecteur op het door belanghebbende betaalde griffierecht van NAf 300 te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gegeven door mr. drs. P.A.M. Pijnenburg, rechter, en uitgesproken op 5 juni 2024, in tegenwoordigheid van de griffier M.M.M. Faro MSc.
    
    
    
      De griffier, 	De rechter, 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn per post/ per e-mail op  …………………………  aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        HOGER BEROEP
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen twee maanden na de verzenddatum hoger beroep instellen bij:
      
        Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (belastingkamer)
      
      
        Emancipatie Boulevard Dominico “Don” Martina 18
      
      
        Willemstad
      
      
        Curaçao
      
    
    
    
      U wordt verzocht bij het indienen van het beroepschrift het volgende in acht te nemen: 
    
    1. Leg bij het beroepschrift een afschrift over van deze uitspraak; 
    2. Onderteken het beroepschrift en vermeld het volgende: 
    a. de naam en het adres van de indiener,
    b. de dagtekening,
    c. waartegen u in beroep komt, 
    d. waarom u het niet eens bent met deze uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
    
      Partijen hebben ook de mogelijkheid het ondertekende beroepschrift per e-mail in te dienen bij de griffie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie: 
      
        belastinggriffie@caribjustitia.org.
    
    
    
      Voor het instellen van hoger beroep is het volgende bedrag aan griffierecht verschuldigd:
    
    - natuurlijke personen: 	NAf 200
    - personenvennootschappen en rechtspersonen: 	NAf 500