ECLI:NL:RBDHA:2024:5764, Rechtbank Den Haag, 17-04-2024, C/09/653988 / HA ZA 23-828
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eisers hebben een woning van gedaagden gekocht. Enige tijd na de levering van de woning blijkt dat er gebreken zijn aan de gevel van het wooncomplex waartoe de woning behoort. Deze gebreken zijn zodanig dat de gehele gevel moet worden vervangen. Eisers moeten via de VvE delen in de kosten daarvan. De rechtbank oordeelt dat eisers zich deels met succes kunnen beroepen op dwaling wegens schending door gedaagden van een mededelingsplicht. Er is ook deels sprake is van wederzijdse dwaling die op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van eisers moet blijven. De uitkomst is dat de rechtbank de koopovereenkomst in die zin wijzigt dat de koopprijs wordt verminderd.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/653988 / HA ZA 23-828 
    
    
    
      
        Vonnis van 17 april 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser, sub 1] te [woonplaats] ,2. [eiser, sub 2] te [woonplaats] ,
    
      eisers,
      advocaat: mr. L. van der Wijngaart te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde, sub 1] te [woonplaats] ,
    
      2. [gedaagde, sub 2] te [woonplaats] ,
      gedaagden,
      advocaat: mr. S.A. van Leeuwen te Honselersdijk.
    
    
    
      Eisers zullen hierna samen ‘ [eisers] ’ genoemd worden en gedaagden samen ‘ [gedaagden] ’. Gedaagde sub 1 wordt afzonderlijk ook ‘ [gedaagde, sub 1] ’ genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [eisers] hebben van [gedaagden] een woning gekocht die deel uitmaakt van een wooncomplex. Bij het opstellen van de koopovereenkomst van partijen is gebruik gemaakt van de ‘Model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht 2018’. Na de levering van de woning is gebleken dat er een probleem is met de (bevestiging van de) gevelstenen van het wooncomplex. Als gevolg van dit gebrek kon de woning een tijd niet door de voordeur worden betreden en zal de gehele gevel van het wooncomplex moeten worden vervangen. [eisers] zullen via de vereniging van eigenaars in de kosten van deze vervanging moeten delen. 
    
    
    
      In dit vonnis oordeelt de rechtbank dat [eisers] zich met succes op dwaling beroepen wegens schending door [gedaagden] van een mededelingsplicht over eerdere problemen met (de bevestiging van) de gevelstenen. De rechtbank oordeelt dat voldoende is komen vast te staan dat [eisers] de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten als [gedaagden] aan hun mededelingsplicht hadden voldaan. Echter: ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst hadden [gedaagden] géén kennis van omstandigheden die wezen op een dusdanig probleem dat er serieus rekening moest worden gehouden met houtrot en de noodzaak de gehele gevel van het wooncomplex te vervangen. In zoverre is sprake van wederzijdse dwaling die op grond van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eisers] moeten blijven. De uitkomst hiervan is dat de rechtbank de koopovereenkomst wijzigt in die zin dat de koopprijs met € 10.000 wordt verminderd.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 september 2023;
      - de akte overlegging producties van eisers, met producties 1 tot en met 12;
      - de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 8;
      - het tussenvonnis van 5 februari 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de nadere producties 13 tot 16 van [eisers] .
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 maart 2024. Partijen zijn verschenen, vergezeld door hun advocaten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken; die aantekeningen zijn in het griffiedossier gevoegd.
      
    
    
      2.3.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      In 2004 is aan de [straatnaam 1] en het [straatnaam 2] te [plaats] een wooncomplex gerealiseerd (hierna: ‘het Wooncomplex’). Het Wooncomplex is aan de buitenkant voorzien van natuursteenplaten (hierna ook: de gevelstenen ofwel gevelplaten). 
      
    
    
      3.2.
      Van het Wooncomplex maakt deel uit het appartementsrecht ter zake van de woning plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de Woning).
      
    
    
      3.3.
      Voor het Wooncomplex is een Vereniging van Eigenaren ingesteld (hierna: de VvE).
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden] zijn vanaf 2004 tot begin 2021 de eigenaren geweest van de Woning. [gedaagde, sub 1] is verder lange tijd voorzitter van de VvE geweest.
      
    
    
      3.5.
      De aannemer die het Wooncomplex heeft gebouwd, is in 2012 failliet verklaard.
      
    
    
      3.6.
      Wanneer de aannemer die een nieuwbouwwoning(complex) heeft gerealiseerd, failliet wordt verklaard, kunnen de eigenaren van de woningen zich onder omstandigheden wenden tot de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) als het bouwwerk gebreken blijkt te vertonen. 
      
    
    
      3.7.
      De VvE heeft zich op zeker moment tot SWK gewend vanwege (kort gezegd) problemen met de gevelstenen van het Wooncomplex. De VvE en SWK zijn daarover een herstelplan overeengekomen.
      
    
    
      3.8.
      Op 16 december 2014 heeft de VvE een vergadering gehouden. In het verslag van deze vergadering is – voor zover in deze procedure relevant – het volgende opgenomen:
      
      
        ‘Er resteren nog enkele punten:
        
          1. Herstel oerpitten en vervanging tegels aan de gevel [straatnaam 1] . In maart 2015 zal het werk worden hervat m.b.t. de natuursteen voorgevels.
        
        
          (...) 
        
        
          Volgens (...) zal de natuurstenen voorgevel van de [straatnaam 1] nooit meer goedkomen. Er is volgens hem niet één bouwer meer die daar zijn handen aan brandt. Desalniettemin moet de bestaande gevel zo goed mogelijk hersteld worden. SWK heeft toegezegd zich daarvoor in te spannen.’ 
        
      
      
    
    
      3.9.
      Op 3 februari 2015 heeft de VvE een Algemene Ledenvergadering gehouden. In het verslag van deze vergadering is – voor zover in deze procedure relevant – het volgende opgenomen:
      
      
        
          6-Natuursteen gevelsteen [straatnaam 1]
        
        
          De VZ geeft Dhr. [naam 1] het woord om een toelichting op het onderwerp. Als onderdeel van de afhandeling van opleverpunten en garantieklachten is door SWK opdracht verstrekt aan [naam 2] . Een van die punten betreft de ertsinsluiting in de natuurstenen voorgevel van de [straatnaam 1] . Hierbij dienen er twee soorten werkzaamheden uitgevoerd te gaan. Enerzijds het vervangen van de afgekeurde platen en anderzijds het repareren van de oerpitten in de natuursteen die binnen de norm vallen.’
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op 28 augustus 2015 heeft SWK een brief met bijlage aan de VvE gestuurd. In deze bijlage is – voor zover in deze procedure relevant – het volgende opgenomen:
      
      
        
          Vraag 1. Aan de deugdelijkheid van de toegepaste natuursteen wordt getwijfeld gezien het uitbreken van grote stukken natuursteen. Voor de brokstukken verwijzen wij u naar de tab foto's. Kunt u met zekerheid bevestigen dat de toegepaste natuursteen ook daadwerkelijk als gebruikelijke afwerking van een buitengevel toegepast mag worden ?
        
      
      
      
        
          De onderhavige natuursteen beplating (Anröchter Grünstein) betreft een gebruikelijke toepassing bij een buitengevel. 
        
      
      
      
        
          Ook door de deskundige van de Stichting Geschillencommissie Natuursteen is reeds in 2009 het volgende gerapporteerd: “het materiaal Dolomiet is zeer geëigend als gevelbekleding in de bouw, het materiaal is vorstbestendig, redelijk dicht van structuur en bestand tegen gebruikelijke externe belastingen en geschikt voor toepassing in de buitenlucht”.
      
      
      
        
          Bij deze natuursteen soort kunnen wel incidenteel roestpitten aanwezig zijn, dergelijke ijzerinsluitingen leiden slechts tot een gering esthetisch gebrek (enige roestuitspoeling alsmede het
        
        
          incidenteel afdrukken van kleine schilfers). Omdat dit inherent is aan het materiaal kan dit fenomeen
        
        
          niet worden uitgesloten. De betreffende afschilfering is zichtbaar (tekent zich eerst af), waardoor deze desgewenst (periodiek, in eigen beheer) kan worden verwijderd.
        
        
          (...) 
        
      
      
      
        
          Vraag 2: Er zijn voor aanvang herstel een aantal losse tegels geconstateerd die weer vastgezet zijn. Kunt u bevestigen dat de ophanging van de natuursteen voldoet aan de vigerende normen en eisen ten tijde van het aanbrengen van de gevel en een gebruikelijke methode is? En is aan te geven of in de toekomst nog tegels los komen? 
        
      
      
      
        
          In de afgelopen decennia is bij diverse projecten het verlijmen van een (natuursteen) gevelplating toegepast. De keuze van het type natuursteen alsmede de wijze van bevestigen is destijds conform ontwerp (en verkregen bouwvergunning) uitgevoerd.
        
      
      
      
        
          Tijdens de tot dusver uitgevoerde herstelwerkzaamheden is de bevestiging van de gevelpanelen (steekproefsgewijs) gecontroleerd, hierbij zijn in algemene zin geen gebreken vastgesteld. 
        
      
      
      
        
          Zoals vooraf met de VvE is overlegd kan mogelijk wel een extra zekerheid worden verkregen door het desgewenst in eigen beheer laten aanbrengen van een aanvullende bevestiging (combinatie RVS schroeven/plaatjes) te plaatse van de naden tussen de platen.
        
      
      
      
        
          De VvE heeft destijds echter aangegeven geen gebruik te willen maken van deze optie (aanbieding [naam 2] bedrag circa € 20.000,--) indien gewenst kan deze aanvullende bevestiging (na opnieuw aanvragen van een prijsopgave) alsnog bij de resterende herstelwerkzaamheden (voor rekening van de VvE) worden meegenomen.’
        
      
      
    
    
      3.11.
      Bij de uitvoering van het herstelplan dat de VvE en SWK zijn overeengekomen, zijn een aantal gevelstenen in de gevel van de Woning vervangen. Ook van de verdere gevel van het Wooncomplex is een aantal gevelstenen vervangen. Eén woningeigenaar heeft geweigerd de gevelstenen in de gevel van zijn woning te laten vervangen, maar heeft uitsluitend de oerpitten van de gevelstenen laten uitboren.
      
    
    
      3.12.
      Vanaf september 2019 hebben [gedaagden] de Woning te koop aangeboden.
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagden] hebben een vragenlijst over de Woning ingevuld. Op deze vragenlijst hebben [gedaagden] onder het kopje ‘Gevel’ op de vraag ‘Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudende vochtige plekken op de gevels?’ als antwoord ‘Nee’ ingevuld. Als antwoord op de vraag ‘Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?’ hebben zij ook ‘Nee’ ingevuld. 
      
    
    
      3.14.
      De verkoopmakelaar van [gedaagden] heeft deze ingevulde vragenlijst geplaatst in een portaal met documenten voor potentiële kopers van de Woning. Ook het verslag van de vergadering van de VvE van 2019 is in dit portaal geplaatst.
      
    
    
      3.15.
      Op 27 oktober 2020 heeft de VvE weer een vergadering gehouden. In het verslag van deze vergadering is – voor zover in deze procedure relevant – het volgende opgenomen:
      
      
        ‘Ingekomen stukken
      
      
      
        
          5. Tot slot is er een ingekomen e-mail van (...) ontvangen inzake een losgekomen gevelsteen gebouw [straatnaam 1] . Hier zal bij het agendapunt onderhoud gebouw aandacht aan worden besteed.
        
        
          (...)
        
        
          Wel is er recentelijk een loszittende gevelsteen vastgezet (...). (...) geeft aan dat de tegels zijn bevestigd met tape en lijm. Bij een aantal tegels is het vermoeden dat de lijm niet meer zo goed werkt en dat de tape nog de tegels vasthoudt. Voorgesteld wordt om met een hoogwerker de tegels na te lopen en los klinkende tegels opnieuw vast te plakken. Het bestuur zal dit samen met de beheerder in gang zetten. Dit zal zo spoedig mogelijk uitgevoerd worden. De leden worden hierover geïnformeerd.’
        
      
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagden] hebben het verslag van de vergadering van de VvE van 27 oktober 2020 niet aan hun verkoopmakelaar gestuurd. Dit verslag is ook niet in het portaal met documenten voor potentiële kopers van de Woning geplaatst.
      
    
    
      3.17.
      De Woning werd vanaf december 2020 te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 925.000.
      
    
    
      3.18.
      
        [eisers] hebben de woning op 8 januari 2021 bezichtigd.
      
    
    
      3.19.
      Op 10 januari 2021 hebben [eisers] een eerste bod ter hoogte van € 900.000 op de Woning gedaan.
      
    
    
      3.20.
      Op 12 januari 2021 hebben [eisers] de documenten over de Woning gedownload vanaf het portaal van de verkoopmakelaar.
      
    
    
      3.21.
      Op 13 januari 2021 hebben [eisers] hun bod op de woning verhoogd naar € 918.000. [gedaagden] hebben dit bod aanvaard.
      
    
    
      3.22.
      Op 18 januari 2021 hebben [gedaagden] als verkopers en [eisers] als kopers een koopakte getekend, die hierna ‘de Koopovereenkomst’ wordt genoemd.
      
    
    
      3.23.
      In de Koopovereenkomst staat onder meer het volgende:
      
      
        
          ‘
          KOOPOVEREENKOMST APPARTEMENT
        
        
          Model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht (model 2018). Vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen huis.
        
        
          (...) 
        
      
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
    
    
      6.1.
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...). 
        
        
          (…)
        
      
    
    
      6.3.
      
        
          De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning, respectievelijk parkeerplaatsen. (...)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijkheid voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.’
        
      
      
    
    
      3.24.
      Op 3 mei 2021 is de Woning aan [eisers] geleverd.
      
    
    
      3.25.
      Op 21 januari 2023 is één van de gevelstenen van het Wooncomplex losgeraakt en op de openbare weg terecht gekomen. Deze gevelsteen was niet bevestigd ter hoogte van de Woning maar ter hoogte van één van de andere woningen van het Wooncomplex.
      
    
    
      3.26.
      De gemeente [gemeente] heeft na de val van de gevelsteen de openbare weg langs de voorkant van het Wooncomplex afgesloten wegens gevaar voor het vallen van gevelstenen. De gemeente heeft verder aan de bewoners van het Wooncomplex laten weten dat zij wat betreft de gevelstenen met een herstelplan moeten komen.
      
    
    
      3.27.
      De brandweer heeft na de val van de gevelsteen geadviseerd de woningen van het Wooncomplex aan de [straatnaam 1] uitsluitend via de garage (aan de achterzijde van het Wooncomplex) te betreden.
      
    
    
      3.28.
      De firma Peutz Geveltechniek (in de persoon van de heer [naam 3] ) heeft de opdracht gekregen de verlijming van de gevelstenen van het Wooncomplex te inspecteren. Deze inspectie heeft plaatsgevonden in de week van 3 tot en met 7 april 2023. In het rapport dat Peutz Geveltechniek van deze inspectie heeft uitgebracht, is onder meer het volgende opgenomen.
      
      
        
          ‘1 
          Inleiding
        
      
      
      
        
          Doel van de inspectie is de conditie te bepalen door natuursteenplaten te controleren op tekenen van (mogelijke) onthechting van de lijmverbindingen. De bevindingen en aanbevelingen naar aanleiding van de inspectie zijn uitgewerkt in voorliggende rapportage.
        
        
          (...) 
        
      
      
    
  
  
    
      3Waarnemingen en bevindingen
    
    
      
        Bij de trekproeven zijn in totaal 29 natuursteenplaten losgetrokken van de houten achterconstructie. (...) Bij deze platen is hoofdzakelijk sprake van onthechting van de lijmvoegen op het contactvlak met de houten draaglatten. Slechts incidenteel is sprake van onthechting van lijmvoegen op het contactvlak met de natuursteenplaat. Waar platen uit de gevel zijn getrokken, is geconstateerd dat soms geen of soms alleen op de twee buitenste draaglatten (in geval van drie draaglatten) een primer aanwezig is. In dat laatste geval bevindt de primer zich echter veelal buiten het contactvlak van de lijmvoegen.
      
    
    
    
      
        Veelvuldig is sprake van onzorgvuldig aangebrachte lijmvoegen, verlopend in breedte en positie. In sommige gevallen liggen de lijmvoegen deels buiten de draaglatten. 
      
    
    
    
      
        Bij 3 van de losgetrokken natuursteenplaten, is rot in de houten draaglatten geconstateerd. 
      
    
    
  
  
    
      4Analyse
    
      
        (...) 
      
      
        Eén van de drie draaglatten met houtrot, een fenomeen dat een ernstig risico vormt, bevindt zich
      
      
        (...) ter hoogte van de verdiepingsvloer.
      
    
    
  
  
    
      5Advies en overwegingen
    
    
      
        Op basis van de mogelijkheid die wordt geboden in het “Plan van aanpak controle structurele verlijming van gevels” van het COBc, zou in het geval van louter ontoereikende lijm verbindingen kunnen worden volstaan met het realiseren van een tweede draagweg door de natuursteenplaten mechanisch te borgen. Los van de esthetische bezwaren die dit mogelijk met zich meebrengt, zijn bij de inspectie echter ook andere onvolkomenheden en bijzonderheden aan het licht gekomen die aanleiding geven de stabiliteit en bestendigheid van de gevelconstructie ter discussie te stellen, te weten houtrot, verloop in hoogtes van plaatnaden en doorbuiging van een borstwering. Naar oordeel van Peutz Geveltechniek is sprake van te veel onzekerheden om de gevel middels het realiseren van een tweede draagweg weer op het vereiste veiligheidsniveau te brengen. Geadviseerd wordt daarom
      
      
        over te gaan tot complete gevelrenovatie.
      
      
        Gelet op de onzekerheden en in het bijzonder gelet op het grote aantal natuursteenplaten (55 stuks) dat bij de trekproeven buitensporige beweging vertoonde en thans nog in de gevel aanwezig is, wordt met klem geadviseerd binnen afzienbare tijd, maar in elk geval binnen 1 jaar, tot complete gevelrenovatie over te gaan. Tot die tijd dienen tijdelijke maatregelen ter bescherming van passanten tegen eventueel uit de gevel vallende natuursteenplaten te worden getroffen. Overwogen kan worden om de periode tot gevelrenovatie te overbruggen door de 55 stuks geel gemarkeerde natuursteenplaten, waarvan de bestendigheid van de lijm verbindingen dubieus is, zo snel als mogelijk mechanisch te borgen. Een andere, maar kostbaarder mogelijkheid bestaat uit het aanbrengen van een steigerconstructie in de vorm van een zogenaamd crashdeck waar passanten (en bewoners) veilig onderdoor kunnen lopen. Een crashdeck biedt ook bescherming tegen eventueel uit de gevel vallende schollen of plaatdelen.’
      
    
    
    
      3.29.
      De advocaat van [eisers] heeft bij brief van 17 april 2023 aan [gedaagden] bericht dat [eisers] de Koopovereenkomst partieel ontbinden dan wel partieel vernietigen. Daarbij heeft de advocaat van [eisers] aan [gedaagden] bericht dat zij aansprakelijk worden gesteld voor de schade van [eisers] .
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eisers] vorderen, samengevat en bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        
          I.
        
        
          primair: de verklaring voor recht dat de Koopovereenkomst rechtsgeldig partieel is ontbonden c.q. is vernietigd, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot terugbetaling aan [eisers] van een gedeelte van de betaalde koopprijs voor de Woning voor zover die koopprijs het bedrag te boven gaat dat de Woning qua waarde vertegenwoordigde, nader op te maken bij staat;
        
          subsidiair: de (gerechtelijke) partiële ontbinding dan wel vernietiging van de Koopovereenkomst, dan wel de wijziging van de gevolgen van de Koopovereenkomst ten aanzien van de koopprijs, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot terugbetaling aan [eisers] van een gedeelte van de betaalde koopprijs voor de Woning voor zover die koopprijs het bedrag te boven gaat dat de Woning qua waarde vertegenwoordigde, nader op te maken bij staat;
        
          meer subsidiair: de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagden] in de nakoming van de op hen rustende verbintenis door een woning te leveren die niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de Koopovereenkomst mochten verwachten, bestaande uit de herstelkosten van de Woning en (hun aandeel in) de kosten van onderzoek ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade, nader op te maken bij staat;
      
      
      
        
          II.
        
        de verwijzing van de zaak naar de schadestaatprocedure ter vaststelling van de omvang van de ongedaanmakingsverbintenissen, het verschil tussen de betaalde koopprijs en de werkelijke waarde van de Woning, dan wel vaststelling van de omvang van de herstelkosten en eventueel bijkomende schade;
      
      
      
        
          III.
        
        de veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] leggen aan het gevorderde het volgende ten grondslag. 
      
      
        
          Onder I primair en subsidiair: beroep op ontbinding Koopovereenkomst 
        
      
      
        4.2.1.
        In artikel 6.3 van de Koopovereenkomst hebben [gedaagden] aan [eisers] gegarandeerd dat de Woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Door de problemen met (de bevestiging van) de gevelstenen mag de Woning niet via de voordeur worden betreden en zijn er kostbare herstelwerkzaamheden nodig. Deze herstelkosten komen voor rekening van de leden van de VvE, en dus ook deels voor rekening van [eisers] . Gezien het voorgaande beschikt de Woning niet over de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Aldus is de garantie van artikel 6.3 van de Koopovereenkomst is geschonden en beantwoordt de Woning niet aan de Koopovereenkomst (non-conformiteit). [eisers] hebben de Koopovereenkomst daarom gerechtvaardigd partieel ontbonden, althans zijn gerechtigd te vorderen dat de rechtbank de Koopovereenkomst partieel ontbindt, steeds met verlaging van de koopprijs. In geval van partiële ontbinding van de Koopovereenkomst met vermindering van de koopprijs, moeten [gedaagden] het koopprijsverschil aan [eisers] terugbetalen. 
        
        
          
            Onder I primair en subsidiair: beroep op vernietiging Koopovereenkomst
          
        
      
      
        4.2.2.
        
          [eisers] hadden de Koopovereenkomst niet, althans niet voor dezelfde koopprijs gesloten als zij hadden geweten dat er problemen waren met de gevelstenen van het Wooncomplex. [gedaagden] hebben op dit punt een mededelingsplicht geschonden. [eisers] hebben de Koopovereenkomst daarom gerechtvaardigd partieel vernietigd wegens dwaling, althans zijn gerechtigd om de partiële vernietiging van de koopovereenkomst door de rechtbank te vorderen, steeds met verlaging van de koopprijs. In geval van partiële vernietiging van de Koopovereenkomst met verlaging van de koopprijs, moeten [gedaagden] het koopprijsverschil aan [eisers] terugbetalen.
        
        
          
            Onder I subsidiair: beroep op artikel 6:230 lid 2 BW jo. 3:53 BW 
          
        
      
      
        4.2.3.
        Op grond van artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) jo. 3:53 BW kan de rechtbank op verlangen van een van de partijen, in plaats van de vernietiging van een overeenkomst uit te spreken, de gevolgen van die overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde lijdt bij instandhouding van de overeenkomst. Aldus kan de rechtbank de koopprijs ten behoeve van [eisers] verminderen, waarbij [gedaagden] het koopprijsverschil aan [eisers] moeten terugbetalen. 
        
        
          
            Onder I meer subsidiair: wanprestatie of artikel 6.3 van de koopovereenkomst 
          
        
      
    
    
      4.3.
      De Woning heeft niet de eigenschappen die [eisers] op grond van de Koopovereenkomst mochten verwachten. [gedaagden] zijn daarom tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst en moeten de schade die [eisers] daardoor lijden, vergoeden. [gedaagden] zijn op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst minimaal aansprakelijk voor de herstelkosten.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] voeren gemotiveerd verweer en concluderen tot afwijzing van het gevorderde.
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Deze procedure draait in de kern om de vraag of en in hoeverre [eisers] een vordering op [gedaagden] hebben vanwege het probleem met de bevestiging van de gevelstenen van het Wooncomplex. 
      
    
    
      5.2.
      
        [eisers] hebben hun vorderingen gebaseerd op non-conformiteit ofwel op dwaling. De rechtbank zal hierna eerst het beroep op dwaling beoordelen.
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
      
        
          De op deze zaak toepasselijke regels
        
      
      
    
    
      5.3.
      Dwaling is geregeld in artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
      
      
        5.3.1.
        In lid 1 van deze bepaling staat dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste vooronderstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als:
        
          
            a.) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
          
          
            b.) de wederpartij in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
          
          
            c.) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. 
          
        
        
      
      
        5.3.2.
        Voor vernietiging op grond van dwaling is niet vereist dat de dwalende, als hij wel een juiste voorstelling van zaken had gehad, in het geheel geen overeenkomst zou zijn aangegaan; voldoende is dat hij niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gecontracteerd.
        
      
      
        5.3.3.
        In artikel 6:228 lid 2 BW is bepaald dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven. 
        
      
    
    
      5.4.
      In de Koopovereenkomst staan ook regels voor het geval blijkt dat sprake is van dwaling. In artikel 6.1 staat dat [eisers] de Woning kopen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de Koopovereenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze bepaling zo worden uitgelegd dat partijen een beroep op wederzijdse dwaling wegens een verborgen gebrek contractueel hebben uitgesloten. [eisers] lijken hiervan ook te zijn uitgegaan; zij hebben zich namelijk niet beroepen op artikel 6:228 lid 1 sub c BW. De rechtbank moet dus beoordelen of [eisers] zich met succes kunnen beroepen op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a of b BW.
      
      
        
          Geen onjuiste inlichting gegeven
        
      
      
    
    
      5.5.
      
        [eisers] hebben gesteld dat hun dwaling is te wijten aan inlichtingen van [gedaagden] , vanwege de antwoorden die zij hebben ingevuld op vragen over de gevel op de vragenlijst. [gedaagden] hebben echter onweersproken gesteld dat zij in het kader van het herstelplan van SWK alle gevelstenen met esthetische problemen hebben laten vervangen door geheel nieuwe gevelstenen. Daarvan uitgaande hebben [gedaagden] naar waarheid ‘nee’ geantwoord op de vraag of er gerepareerde scheuren of beschadigingen in of aan de gevels aanwezig waren. Gesteld noch gebleken is dat er sprake is geweest van vochtdoorslag of aanhoudende vochtige plekken op de gevels. Ook de vraag daarover hebben [gedaagden] dus naar waarheid ontkennend beantwoord. De rechtbank is daarom van oordeel dat geen sprake is van dwaling op grond van artikel 228 lid 1 sub a BW.
      
      
        
          Wel relevante informatie onthouden
        
      
      
    
    
      5.6.
      
        [eisers] hebben ook gesteld dat [gedaagden] een mededelingsplicht hebben geschonden door geen melding te maken van de eerdere problemen met de gevel en dat de Koopovereenkomst daarom vernietigbaar is op grond van artikel 228 lid 2 sub b BW. [gedaagden] hebben dat bestreden, aanvoerende dat er eerder uitsluitend esthetische problemen waren geweest met de gevelstenen en dat deze, voor zover zij wisten, volledig waren verholpen door vervanging van de aangetaste gevelstenen. Als [eisers] meer zekerheid hadden willen hebben over de toestand van de gevel, hadden zij daarnaar volgens [gedaagden] nader onderzoek moeten laten doen. 
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank overweegt hierover als volgt. Het gaat in deze zaak om een woning uit het duurdere segment met een gevel die ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst minder dan 20 jaar oud was. Gevels plegen meer dan 50 jaar mee te gaan. Verder bieden de documenten die [eisers] als potentiële kopers van de Woning hebben kunnen inzien, géén aanknopingspunten voor mogelijke problemen met de gevel(stenen). Gelet op die omstandigheden hoefden [eisers] geen twijfel te hebben over de deugdelijkheid van de gevel, laat staan specifiek over bevestiging van de gevelstenen. Zij hoefden daarover niet door te vragen en hoefden daar ook geen onderzoek naar te laten verrichten. Aan [eisers] kan dus niet worden tegengeworpen dat zij een onderzoeksplicht hebben geschonden.
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagden] daarentegen wisten ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst dat het Wooncomplex een voorgeschiedenis had van loszittende gevelstenen die moesten worden vastgezet. Bovendien bestond op basis van het verslag van de VvE-vergadering van 27 oktober 2020 in ieder geval het vermoeden dat de lijm waarmee de gevelstenen waren bevestigd, niet meer zo goed werkte. [gedaagden] hebben niet gemotiveerd weersproken dat zij ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst kennis hadden van dit verslag. Door dit verslag kwamen de antwoorden van SWK op de vragen over de verlijming van de gevelstenen die de VVE haar in 2015 onder leiding van [gedaagde, sub 1] had voorgelegd in een ander licht te staan. Hoewel SWK destijds onvoldoende aanknopingspunten zag voor een probleem met de toegepaste verlijmingsmethode, bood het verslag concrete aanwijzingen dat dit mogelijk toch anders lag. Tegen die achtergrond hadden [gedaagden] naar het oordeel van de rechtbank de plicht aan potentiële kopers mededeling te doen van mogelijke problemen met de verlijming van de gevelstenen van het Wooncomplex, of in elk geval om die informatie via het kopersportaal voor hen toegankelijk te maken. Door dit niet te doen, hebben [gedaagden] een mededelingsplicht geschonden. 
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank acht het niet aannemelijk dat [eisers] de Koopovereenkomst, als zij kennis hadden gehad van de mogelijke problemen met de verlijming, helemaal niet zouden hebben gesloten. De rechtbank acht wel aannemelijk dat partijen in dat geval een lagere koopprijs zouden zijn overeengekomen, vanwege de verwachte toekomstige kosten voor deugdelijke bevestiging van gevelstenen aan de gevel van de Woning. In zoverre slaagt het beroep van [eisers] op dwaling (artikel 228 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW)). 
      
      
        
          Gevolgen dwaling
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        Uit het rapport van Peutz leidt de rechtbank af dat het vervangen van de gevel van het gehele Wooncomplex niet noodzakelijk was geweest als er uitsluitend een probleem was geweest met de verlijming van de gevelstenen. Vaststaat dat de nadere door Peutz geconstateerde problemen met de gevel – houtrot, verloop in hoogten van plaatsnaden en doorbuiging van de borstwering – pas door haar onderzoek aan het licht zijn gekomen. Deze problemen waren begin 2021 dus al wel aanwezig, maar ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst nog niet bekend bij [gedaagden] . Naar het oordeel van de rechtbank is daarom voor wat betreft deze nadere problemen met de gevel, die vervanging van de hele gevel noodzakelijk maken, sprake van wederzijdse dwaling. 
        Op grond van het bepaalde in artikel 6.1 van de Koopovereenkomst komt wederzijdse dwaling voor risico van [eisers] . 
      
      
    
    
      5.11.
      
        [eisers] willen de eigenaren van de Woning blijven. Dit en het voorgaande in aanmerking nemende, acht de rechtbank het passend de gevolgen van de Koopovereenkomst in die zin wijzigen dat de koopprijs wordt verlaagd ter opheffing van het nadeel dat [eisers] hebben geleden doordat zij ten tijde van het sluiten van de Koopovereenkomst niet wisten van het vermoeden van problemen met de verlijming van de gevelstenen. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      5.12.
      De rechtbank kan vanzelfsprekend niet met zekerheid vaststellen dat wat er was gebeurd als [gedaagden] aan hun mededelingsplicht hadden voldaan. De rechtbank is daarom gerechtigd het nadeel van [eisers] door de dwaling te schatten. Naar schatting van de rechtbank zouden – in de situatie dat [eisers] niet hadden gedwaald over de mogelijke problemen met de verlijming van de gevelstenen – partijen een koopsom zijn overeengekomen van € 908.000. De rechtbank schat het nadeel dat [eisers] hebben geleden door deze dwaling op het koopprijsverschil van (€ 918.000 -/- € 908.000 =) € 10.000.
      
    
    
      5.13.
      Gezien het voorgaande zal de rechtbank [gedaagden] veroordelen tot betaling aan [eisers] van het eerdergenoemde bedrag van € 10.000 aan koopprijsvermindering. In het midden kan blijven of de vordering van [eisers] daarnaast ook deels toewijsbaar zou zijn geweest op de grondslag ‘nonconformiteit’ (tekortkoming/wanprestatie).
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [gedaagden] zullen, als de merendeels in het ongelijk gestelde partijen, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
      - dagvaarding 		€     131,83
      - griffierecht 		€     314,00
      - salaris advocaat 	€  1.228,00 (2 punten tarief II à € 614 per punt)
      - nakosten 		€     178,00 (met de in de beslissing genoemde eventuele verhoging)
      totaal			€  1.851,83. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat voor zover de één betaalt, de ander voor dat bedrag zal zijn gekweten, tot betaling aan [eisers] van € 10.000;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van [eisers] van € 1.851,83 te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagden] € 92 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag waarop de proceskosten volledig zijn betaald;
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A. Seinen en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.
      
      
      
      
        1769
      
    
  
  
     Zie dit vonnis onder 3.10, antwoord SWK op Vraag 2.