ECLI:NL:GHARL:2024:5397, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-08-2024, 200.329.691/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Hoofdverblijf in het gehuurde?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.329.691/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8930357
    
    
    
      
        arrest van 27 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      die woont in [woonplaats1] ,
      2. [appellante],
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      en bij de kantonrechter optraden als gedaagden,
      hierna samen: [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant] en [appellante],
      advocaat: mr. E.Tj. van Dalen te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Nijestee,
      die is gevestigd in Groningen,
      die ook hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
      hierna: Nijestee,
      advocaat: mr. C.E. van der Wijk te Groningen.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      1.1.
      Naar aanleiding van het tussenarrest van 13 februari 2024 heeft op 30 mei 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd om opnieuw arrest te wijzen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Nijestee heeft een woning verhuurd aan [appellanten] Volgens Nijestee hebben [appellanten] al lange tijd niet meer hun hoofdverblijf in de woning. Bovendien zouden [appellanten] de woning zonder toestemming hebben onderverhuurd of in gebruik hebben gegeven aan derden. Nijestee wil om die reden dat de huurovereenkomst beëindigd wordt. Volgens [appellanten] zijn die verwijten onterecht. Zij willen in de woning blijven wonen.
      
    
    
      2.2.
      
        Het hof komt evenals de kantonrechter tot de conclusie dat Nijestee bewezen heeft dat [appellanten] niet hun hoofdverblijf hadden in de woning. De door de kantonrechter uitgesproken veroordeling tot ontruiming zal dan ook worden bekrachtigd. Verder zal het hof de huurovereenkomst alsnog ontbinden. Het hof zal dit oordeel hieronder toelichten.
        
          3.	De feiten
        
      
      
    
    
      3.1.
      Met ingang van 1 januari 2000 bestaat tussen [appellanten] (als huurder) en Nijestee (als verhuurder) een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres1] te [woonplaats1] (hierna ook: ‘de woning’ of ‘het gehuurde’). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte, versie 25 mei 1999 (hierna: de ‘algemene huurvoorwaarden’).
      
    
    
      3.2.
      In de algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald:
      
      
        “Artikel 7
        1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
        2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
        3. (…)
        4. Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. (…)
        (…)”
      
      
    
    
      3.3.
      Bij brief van 26 juli 2012 heeft Nijestee onder meer aan [appellanten] bericht:
      
      
        “Op 13 juni 2012 heb ik u gesproken over uw woonsituatie. Ik heb toen aangegeven dat u de huur moet opzeggen als u uw hoofdverblijf niet in de woning heeft. U heeft aangegeven er binnen zes weken te gaan wonen.”
      
      
    
    
      3.4.
      Nijestee heeft bij brief van 12 juni 2020 aan [appellante] bericht:
      
      
        “Nijestee wil graag dat u de huurovereenkomst van de woning aan de [adres1] opzegt. De reden hiervoor is dat u de woning niet bewoont. U bent verplicht de woning te bewonen en uw hoofdverblijf in de woning te hebben.
      
      
      
        Dat u de woning niet bewoont blijkt uit het volgende:
        - bij huisbezoeken wordt er nooit iemand aangetroffen;
        - u reageert niet op verzoeken voor het onderhoud van de cv;
        - omwonenden melden al langer dat niemand in de woning woont;
        - u staat niet ingeschreven in de 'Basisregistratie personen' op dit adres;
        - u heeft diverse pogingen gedaan om de woning zonder toestemming onder te verhuren of aan anderen in gebruik te geven.”
      
      
    
    
      3.5.
      Op 13 juli 2020 heeft Enexis contact opgenomen met Nijestee over de aansluiting van de woning op elektra en gas. Enexis liet weten dat [appellanten] in 2013 waren afgesloten van gas en licht. Verder heeft Enexis aan Nijestee gemeld dat twee anderen, [naam1] en [naam2] , op 19 juni 2020 verzocht hebben om een heraansluiting in het gehuurde.
      
    
    
      3.6.
      Nijestee heeft bij dagvaarding van 1 oktober 2022 gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellanten] te veroordelen tot ontruiming. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 13 juni 2023 [appellanten] veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. [appellanten] zijn ook veroordeeld in de proceskosten. De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.
      
    
    
      3.7.
      
        [appellanten] hebben in een kort geding gevorderd dat Nijestee verboden wordt over te gaan tot tenuitvoerlegging van de veroordeling tot ontruiming. Op 6 juli 2023 is deze vordering afgewezen. Op 10 juli 2023 is de woning vervolgens ontruimd.
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      4.1.
      Nijestee vordert in deze procedure dat de huurovereenkomst ontbonden wordt en dat [appellanten] veroordeeld worden tot ontruiming. De kantonrechter heeft in een tussenvonnis van 7 september 2021 geoordeeld dat Nijestee voorshands bewezen heeft dat [appellanten] niet hun hoofdverblijf hebben in de woning. [appellanten] is daarbij toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Er zijn vervolgens tien getuigen gehoord en er zijn nadere stukken ingediend. In het eindvonnis van 13 juni 2023 oordeelde de kantonrechter dat het benodigde tegenbewijs niet geleverd was. [appellanten] zijn daarop veroordeeld om de woning te ontruimen. [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen deze vonnissen van de kantonrechter. De bedoeling van dat hoger beroep is dat de vorderingen van Nijestee alsnog worden afgewezen. Ook Nijestee heeft hoger beroep ingesteld. Nijestee wil met haar hoger beroep bereiken dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alsnog wordt toegewezen.
      
    
    
      4.2.
      In dit hoger beroep is zodoende allereerst aan de orde of Nijestee bewezen heeft dat [appellanten] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichting om hun hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. Nijestee wijst erop dat [appellanten] op grond van de algemene huurvoorwaarden (artikel 7 lid 2) verplicht zijn de woning zelf te bewonen en er hun hoofdverblijf te hebben. Vraag is dus of Nijestee bewezen heeft dat [appellanten] niet aan die verplichting voldaan hebben. De stelplicht en bewijslast rusten daarbij, overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv, op Nijestee.
      
    
    
      4.3.
      Het hof komt tot het oordeel dat Nijestee inderdaad bewezen heeft dat [appellanten] niet voldaan hebben aan de verplichting om hun hoofdverblijf te hebben in de woning. Daarbij wijst het hof in het bijzonder op het volgende.
      
    
    
      4.4.
      Nijestee heeft ter onderbouwing van haar vordering aangevoerd dat het aanzicht van de woning lange periodes ongewijzigd was en dat de ramen (vrijwel) altijd op dezelfde wijze afgesloten waren met gordijnen of andere raambekleding. Nijestee heeft dit onderbouwd door overlegging van onder meer foto’s en notities van de buurtbeheerder. Nijestee heeft verder aangevoerd dat de woning vanaf 2013 niet meer is aangesloten op het gas, en dat er zodoende al vele jaren – ook in de winter – geen gas geleverd wordt, dit terwijl de installatie in de woning gas gebruikt voor de verwarming en voor warm water. Vanaf 2013 is er ook geen leverantiecontract voor stroom, al wordt er nog wel stroom afgenomen. Dit alles is door [appellanten] niet voldoende gemotiveerd weersproken.
      
    
    
      4.5.
      Nijestee heeft verder gewezen op de verklaringen van de getuigen die zij bij de kantonrechter heeft doen horen (tegenverhoor van 20 juni 2022). Getuige [getuige1] verklaart dat hij al zo’n tien jaar woont in een woning die zich aan de achterzijde van het gehuurde bevindt. Volgens [getuige1] heeft hij, vanuit de eerste etage van zijn woning, zicht op de tuin van het gehuurde. [getuige1] verklaart dat hij nooit iemand gezien heeft op het adres, dat hij er nooit activiteit ziet, en dat de lampen in de woning op alle verdiepingen 24/7 aan staan. [getuige1] verklaart ook dat hij sinds 5 à 6 maanden werkt als vrachtwagenchauffeur en dat hij zodoende 5 à 6 dagen van huis is; daarvoor werkte hij 40 uur per week op een kantoor. Getuige [getuige2] , buurtbeheerder van Nijestee, verklaart dat hij al een half jaar verscheidene malen, en op verschillende tijdstippen, geprobeerd heeft contact te krijgen door aan te bellen bij de woning, en dat hij nooit iemand heeft aangetroffen. Er brandt in de woning wel permanent licht, aldus [getuige2] . Verder verklaart [getuige2] dat het slot van de voordeur niet gebruikt kan worden; het slot zou uitgeboord zijn. De achterzijde van de woning is, aldus [getuige2] , afgesloten door een schuttingdeur die op slot zit. [getuige2] verklaart dat hij een stickertje op het sleutelgat van dat slot heeft geplakt, dat dit stickertje er na een paar weken nog op zat, en dat het daarom zijn indruk is dat het slot in die tijd nooit gebruikt is. Volgens [getuige2] heeft hij het stickertje een keer of drie gecontroleerd.
      
    
    
      4.6.
      
        Volgens Nijestee hebben omwonenden en instanties bij haar gemeld dat [appellanten] niet in het gehuurde wonen, maar in een woning aan de [adres2] in [woonplaats1] . In hoger beroep heeft Nijestee een rapport overgelegd van PSG Recherche 
        d.d. 29 november 2022. Het betreft een rapport dat is opgesteld in opdracht van [naam3] Beheer V.O.F., en wel in het kader van een conflict tussen enerzijds (onder meer) deze vennootschap en anderzijds (onder meer) [appellant] en diens zoon [de zoon] . Het rapport bevat een verslag van een onderzoek dat is uitgevoerd door onder meer plaatsing van een verborgen camera en afname van interviews met buurtbewoners van de [adres2] . Nijestee wijst erop dat dit rapport vermeldt dat de personen die herkend worden als [appellant] , [appellante] en [de zoon] , in de onderzoeksperiode (19 t/m 24 november 2022) telkens overnacht hebben in de woning aan de [adres2] . Verder wijst Nijestee erop dat het rapport vermeldt dat buren van de woning aan de [adres2] verklaard hebben, kort gezegd, dat de personen die herkend worden als [appellant] , [appellante] en [de zoon] , al vele jaren wonen in de woning aan de [adres2] en dat daar al die tijd ook niemand anders heeft gewoond.
      
      
    
    
      4.7.
      Het hof acht enkele verklaringen die [appellanten] in het kader van hun verweer hebben gegeven, bepaald ongeloofwaardig. Dit betreft bijvoorbeeld de reactie van [appellanten] op de verklaring van getuige [getuige2] . [getuige2] heeft, zoals vermeld, verklaard dat hij een stickertje op het slot van de schuttingdeur plakte om te kijken of het slot gebruikt werd, en dat hij zag dat dit stickertje wekenlang onaangeroerd bleef. [appellanten] hebben in reactie daarop verklaard dat iedere keer als zij de sticker van het slot verwijderden, er de volgende dag weer een nieuwe sticker op het slot zat, en dat zij uiteindelijk besloten hebben om de sticker te laten zitten. Volgens [appellanten] konden zij “probleemloos via de achterkant naar binnen komen door de deur bij de scharnieren op te tillen.” Dit vindt het hof, evenals eerder de kantonrechter, niet geloofwaardig. Niet in te zien is immers waarom het stickertje op het sleutelgat reden zou zijn geweest om het slot niet te gebruiken en om in plaats daarvan de hele schuttingdeur uit de hengsels te lichten. Het betoog van [appellanten] dat er telkens een nieuwe sticker op het slot werd geplakt, is overigens ook niet goed te verenigen met de verklaring [getuige2] . [getuige2] verklaart immers dat hij, nadat hij het stickertje op het slot had geplakt, bij latere controles constateerde dat het stickertje er nog op zat.
      
    
    
      4.8.
      
        Ook de verklaringen van [appellanten] over het ontbreken van gasleveringen acht het hof niet geloofwaardig. [appellanten] hebben aangevoerd dat zij al lange tijd geen gas meer gebruiken. Volgens [appellanten] gebruiken zij elektrische kooktoestellen en elektrische radiatoren. Nijestee wijst erop dat op de door [appellanten] overgelegde reeks foto’s 
        d.d. 24 februari 2021 van onder meer de keuken en de woonkamer, dergelijke apparatuur niet te zien is. Op een van de foto’s van de keuken staat juist een gastoestel met daarop een fluitketel, zo merkt Nijestee terecht op. [appellanten] hebben vervolgens foto’s overgelegd waarop een elektrisch gastoestel en een gasfles te zien zouden zijn. Over die gasfles heeft [appellanten] verklaard dat in noodgevallen met gasflessen kan worden gekookt. Het hof stelt echter met de kantonrechter vast dat uit de foto’s niet blijkt dat die foto’s in de woning gemaakt zijn. Op de eerder overgelegde foto’s van de woning zijn de bedoelde apparaten in elk geval niet te zien. Een aannemelijke verklaring daarvoor is ook niet gegeven.
      
      
    
    
      4.9.
      In hoger beroep hebben [appellanten] gewezen op een proces-verbaal van de Landelijke Inspectiedienst Dierenbescherming van 24 december 2018. Dit proces-verbaal vermeldt dat er vanuit het gehuurde 31 muskuseenden zijn meegevoerd. [appellanten] verklaren dat deze muskuseenden intensieve verzorging nodig hebben. Uit het document blijkt volgens hen dan ook dat zij wel degelijk in het gehuurde woonden. Het hof volgt [appellanten] daarin niet. Zo blijkt uit het genoemde proces-verbaal niet hoe lang de muskuseenden in of bij de woning aanwezig zijn geweest. Er is in elk geval geen aanwijzing dat dit langer was dan enkele maanden. Nijestee wijst er verder terecht op dat uit het gegeven dat er in of bij de woning kortere of langere tijd muskuseenden aanwezig zijn geweest, niet volgt dat [appellanten] zelf ook in die woning hun hoofdverblijf hadden.
      
    
    
      4.10.
      
        [appellanten] hebben zich ook beroepen op de verklaringen van de getuigen die zij bij de kantonrechter hebben laten horen (verhoor van 23 maart 2022). Getuige [getuige3] heeft verklaard dat hij [appellant] al twintig jaar kent en dat hij [appellanten] circa vijf keer per jaar aan de [adres1] bezoekt. Getuige [getuige4] verklaart dat hij al vijfentwintig jaar klant is bij [appellant] , dat hij met [appellant] bevriend is, en dat hij gemiddeld twee keer per maand bij [appellant] aan de [adres1] komt. Getuige [getuige5] verklaart dat hij tot een jaar geleden aan de [adres1] woonde en dat hij circa drie keer per jaar bij [appellant] kwam koffiedrinken. Verder verklaart [getuige5] dat hij op de derde verdieping woonde en dat hij zodoende kon zien wat er in het huis van [appellant] gebeurde. Volgens [getuige5] waren de blinderingen in de woning meestal dicht. [getuige5] verklaart verder dat er bij zijn weten geen periode is geweest dat hij [appellant] niet in het huis heeft gezien, en dat hij leven zag in het huis op diverse momenten van de dag. Getuige [getuige6] heeft verklaard dat hij als kapper bij [appellanten] in de woning aan de [adres1] kwam, en dat hij [appellant] en zijn vriendin knipte. Volgens [getuige6] was dat overdag of ’s avonds, doordeweeks of in het weekend. Getuige [de zoon] , een zoon van [appellant] , heeft verklaard dat hij tot 2012 in de woning heeft gewoond, en dat hij sinds die tijd bij zijn oom woont, in de [adres2] . [de zoon] verklaart dat zijn ouders nog steeds in de [adres1] wonen, dat hij daar sinds 2012 eens in de paar weken op bezoek gaat, en dat hij zijn ouders bezoekt op willekeurige tijdstippen, overdag en ’s avonds en soms ook ’s nachts. [appellanten] wijzen verder op de eerder al door hen overgelegde schriftelijke en ondertekende verklaringen van [getuige3] , [getuige4] , [getuige5] en [getuige6] . In deze verklaringen staat onder meer, kort gezegd, dat [appellanten] in het gehuurde wonen en daar hun hoofdverblijf hebben, en dat de ondertekenaar daar in de afgelopen jaren regelmatig bij [appellanten] op bezoek kwam. Overigens hebben [getuige3] , [getuige4] en [getuige5] verklaard dat de schriftelijke verklaring vooraf door [appellant] was opgesteld. [getuige6] heeft verklaard dat de tekst van zijn verklaring door [appellant] is aangereikt, en dat hij zelf de in zijn verklaring genoemde data van de knipafspraken heeft toegevoegd.
      
    
    
      4.11.
      
        Nijestee heeft terecht opgemerkt dat er aanleiding is om behoedzaam om te gaan met een aantal van de getuigenverklaringen. Nijestee heeft er bijvoorbeeld op gewezen dat [de zoon] in een andere procedure op 9 november 2022 als getuige heeft verklaard dat hij tot voor kort samen met zijn vriendin aan de [adres2] te [woonplaats1] woonde, en dat hij daar nooit met anderen heeft gewoond (en, zo merkt Nijestee op, dus ook niet samen met zijn oom). Volgens Nijestee heeft [de zoon] in één van de twee verhoren dus niet conform de waarheid verklaard. Nijestee heeft ook opgemerkt dat [getuige6] ook een rol speelde in een eerdere procedure die tussen partijen is gevoerd. In die procedure – die gevoerd werd naar aanleiding van een huurachterstand – verklaarden [appellanten] dat zij op 1 april 2018 voor 
        40 uur per week in vaste dienst waren getreden bij XXL Hair Holland B.V., een vennootschap van [getuige6] . [appellanten] verklaren daarover nu dat destijds, na het draaien van een proefdag, besloten is de arbeidsovereenkomsten toch niet aan te gaan. Het hof meent dat het echter wel voor de hand had gelegen om in deze procedure tijdig en uit eigen beweging melding te maken van die eerdere (al dan niet bestaande en/of geannuleerde) arbeidsovereenkomsten. Reden voor behoedzaamheid is er overigens ook voor wat betreft de verklaringen van de getuigen die Nijestee heeft aangedragen. Zo wijzen [appellanten] er terecht op dat [getuige2] in dienst is van Nijestee. Verder moet bij de waardering van de verklaring van [getuige1] in aanmerking worden genomen dat deze getuige in elk geval de laatste maanden voorafgaand aan zijn verhoor geregeld niet thuis was in verband met zijn werk.
      
      
    
    
      4.12.
      
        Het hof is alles afwegende van oordeel dat Nijestee afdoende bewezen heeft dat [appellanten] in elk geval in de periode vanaf 2020 tot de datum van de ontruiming 
        (10 juli 2023), lange tijd niet hun hoofdverblijf in het gehuurde hebben gehad. [appellanten] zijn er niet in geslaagd het door Nijestee aangedragen bewijs te ontzenuwen. Daarbij merkt het hof nog op dat [appellanten] geen afdoende verklaring hebben gegeven voor het feit dat Nijestee hen – ondanks herhaalde pogingen in een langere periode en op verschillende tijdstippen van de dag – nooit in het gehuurde heeft aangetroffen en dat bijvoorbeeld ook voor de schilders de deur in augustus 2021 niet is opengedaan. Verder merkt het hof daarbij op dat de verklaringen van de door [appellanten] aangedragen getuigen op de meeste punten weinig specifiek zijn. Ook vinden die verklaringen – anders dan onderling – geen steun of slechts beperkte steun in andere feiten en omstandigheden. Zo ontstaat uit de verklaringen van de vijf getuigen het beeld dat [appellanten] op verschillende momenten van de dag thuis konden worden aangetroffen, en dat [appellanten] met enige regelmaat bezoek ontvingen. Dit is echter niet goed te verenigen met het gegeven dat Nijestee telkens tevergeefs bij de woning aanbelde. De verklaringen stroken ook niet met de bevindingen die vermeld zijn in het rapport van PSG Recherche (zie hierboven, onder 4.6). [appellanten] hebben ook geen afdoende verklaring gegeven voor het feit dat de buren van de woning aan de [adres2] blijkens dat rapport verklaard hebben dat [appellant] , [appellante] en [de zoon] al vele jaren in de [adres2] wonen. De enkele verklaring van [appellant] dat die buren zich vergist moeten hebben, acht het hof, gelet ook op het in het rechercherapport opgenomen beeldmateriaal, onvoldoende. Daarbij tekent het hof aan dat [de zoon] verklaard heeft dat hij inderdaad aan de [adres2] woont.
      
      
    
    
      4.13.
      Het hof acht, zoals vermeld, bewezen dat [appellanten] in de periode vanaf 2020 tot aan de datum van de ontruiming, geruime tijd niet hun hoofdverblijf hadden in het gehuurde. [appellanten] zijn dan ook tekortgekomen in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
    
    
      4.14.
      Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze bepaling brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Dit alles geldt ook voor de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte.
      
    
    
      4.15.
      Het hof verwerpt het betoog van [appellanten] dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [appellanten] zijn langere tijd op een wezenlijk onderdeel tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Nijestee heeft bovendien vanaf 2012 meermalen bij [appellanten] onder de aandacht gebracht dat zij op grond van de huurovereenkomst verplicht zijn hun hoofdverblijf te hebben in het gehuurde. [appellanten] moeten zich dan ook bewust zijn geweest van mogelijke gevolgen van het niet voldoen aan die verplichting. Nijestee heeft als verhuurder van sociale huurwoningen, zeker gezien de vraag naar sociale huurwoningen, ook een redelijk belang bij haar vorderingen. Na ontbinding en ontruiming kan Nijestee de woning immers ter beschikking stellen aan een woningzoekende. Het hof is alles afwegende dan ook van oordeel dat het belang van Nijestee bij ontbinding en ontruiming zwaarder weegt dan de belangen van [appellanten] bij voortzetting van de huurovereenkomst. De vorderingen van Nijestee moeten dan ook worden toegewezen.
      
    
    
      4.16.
      Dit betekent dat het hoger beroep van [appellanten] verworpen zal worden. De grief van [appellanten] over onder meer de bewijslastverdeling is gezien het bovenstaande tevergeefs (grief I). Dat geldt ook voor de grief die zich richt tegen het bewijsoordeel en de toewijzing van de ontruimingsvordering (grief II). De grief van [appellanten] over de proceskosten slaagt daarom evenmin (grief III).
      
    
    
      4.17.
      Het hoger beroep van Nijestee slaagt wel. Nijestee wijst er namelijk terecht op dat haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gezien het voorgaande toegewezen dient te worden (grief II in incidenteel beroep). Het hof zal die vordering alsnog toewijzen. Daarbij zal het hof de huurovereenkomst, zoals Nijestee verlangt, ontbinden per de datum waarop de woning ontruimd is, te weten 10 juli 2023. Nijestee heeft gezien het voorgaande geen belang meer bij haar grief tegen het oordeel van de kantonrechter over onderhuur (grief I in incidenteel beroep). Ook de grief over de getuigenverklaringen van de familie De Wit is vanwege het bovenstaande niet meer van belang (grief III in incidenteel beroep).
      
    
    
      4.18.
      Omdat [appellanten] in het principaal beroep en in het incidenteel beroep in het ongelijk worden gesteld, zal het hof [appellanten] veroordelen tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.19.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1.
      bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 7 september 2021 en 13 juni 2023, behalve de beslissing in rov. 3.4 van het laatstgenoemde vonnis (‘wijst het meer of anders gevorderde af’), welke beslissing hierbij wordt vernietigd, en beslist verder als volgt:
    
    
      5.2.
      ontbindt de tussenpartijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres1] te [woonplaats1] , dit per 10 juli 2023;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Nijestee in principaal beroep en in incidenteel beroep: 
      
        
          € 783,00 aan griffierecht;
        
        
          € 3.642,00 aan salaris advocaat (2 procespunten x appeltarief II van € 1.214,- in het principaal beroep; 2 procespunten x factor 0,5 x appeltarief II van € 1.214,- in het incidenteel beroep);
        
      
      en bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; als deze kosten niet op tijd worden betaald, worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      5.4.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, H. de Hek en M. Willemse, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024.
      
    
  
  
     Zie Conclusie na enquête en contra-enquête van 16 augustus 2022 (par 4.12).
  
  
     Zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Zie Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.