ECLI:NL:CG:2019:12, Centrale Grondkamer, 17-12-2019, GP 11.805
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2019-12-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
        Artikel 7:325, lid 3 en lid 4 BW 
        Goedkeuring reguliere pachtovereenkomst met kortere duur. De plannen van verpachtster om het gebied, waarin het gepachte ligt, te reconstrueren zijn bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW. Pachtster wist bij het aangaan van de pachtovereenkomst dat deze voor niet meer dan drie jaar gold. Dat zij desondanks heeft geïnvesteerd met het risico dat zij haar investeringen wellicht niet helemaal zou kunnen terugverdienen, moet voor haar risico blijven.

CENTRALE GRONDKAMER
  
  
    Datum: 17 december 2019			Dossiernummer: GP 11.805
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    [naam B.V.] B.V.,
    
      gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente], [adres], 
      -hierna te noemen: pachtster-
      gemachtigde: mr. J.P.G. Bouwman te Naaldwijk
    
    
    
      
        -tegen-
      
    
    
    
  
  
    [naam B.V.] B.V.,
    
      gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente], [adres],
      -hierna te noemen: verpachtster-,
      gemachtigde: mr. W.M. Bijloo te Middelharnis
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in eerste aanleg
    
    
      Bij de grondkamer Zuidwest is op 21 december 2018 het verzoek van verpachtster binnengekomen om de pachtovereenkomst van partijen goed te keuren voor een kortere duur dan zes jaar, namelijk voor een duur van drie jaar, en om die duur te laten ingaan op 1 januari 2016. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachtster verpacht een kavel tuinland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland], [kadastrale aanduiding], plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats], inclusief de hierop gestichte onroerende zaken zoals een bedrijfsruimte, ketelhuis, voormalige bollenschuur, totaal circa 8.460 m2 glasopstanden, inclusief verwarmings-, klimaat- en watervoorzieningsinstallatie. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de periode van drie jaar, beginnend op 1 januari 2016 en eindigend op 31 december 2018, en de pachtprijs bedraagt voor de jaren 2016, 2017 en 2018 in totaal € 66.550,20.
    
    
    
      De grondkamer Zuidwest (hierna: de grondkamer) heeft bij beschikking van 5 april 2019:- de overeenkomst op twee punten gewijzigd en de gewijzigde overeenkomst goedgekeurd;
    
    - de gevraagde goedkeuring (als bedoeld in artikel 7:325 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)) verleend;
    - bepaald dat door pachtster bij de pachtkamer van de bevoegde rechtbank, sector kanton, verlenging van de pachtovereenkomst kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de overeenkomst en
    - het verzoek als bedoeld in artikel 7:322 lid 2 BW (om de overeenkomst in te laten gaan op 1 januari 2016) afgewezen.
    Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 12 april 2019 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Pachtster is met een beroepschrift dat op 10 mei 2019 is ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht, kort gezegd, die beschikking te vernietigen en een beslissing te nemen die “erop neerkomt dat de pachtovereenkomst een reguliere duur heeft van twaalf jaar” (met ingang van 1 januari 2019), dan wel een beslissing te nemen die zoveel als mogelijk daarbij aansluit.   
    
    
    
      Verpachtster heeft hiertegen een verweerschrift ingediend dat op 26 juni 2019 is ontvangen. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht pachtster niet-ontvankelijk te verklaren in haar beroep, althans haar beroep af te wijzen en de bestreden beschikking te bekrachtigen.
    
    
    
      Pachtster heeft bij brieven van 29 oktober 2019, 11 november 2019 en 12 november nadere stukken ingezonden. Verpachtster heeft bij brieven van 8 november 2019 en 12 november 2019 nadere stukken ingezonden.
    
    
    
      De mondelinge behandeling van het beroep heeft plaatsgevonden op 13 november 2019. Namens pachtster is verschenen haar directeur [directeur], bijgestaan door haar gemachtigde. Namens verpachtster zijn verschenen haar directeuren [directeur 1] en [directeur 2], bijgestaan door haar gemachtigde. Zij hebben de standpunten van partijen toegelicht, de gemachtigden ook aan de hand van pleitnotities.
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    1. De (reguliere) pachtovereenkomst van partijen is aangegaan voor de duur van drie jaar en bevat een bepaalde einddatum (31 december 2018). Die duur van drie jaar is een kortere duur dan de wettelijke duur genoemd in artikel 7:325 lid 1 BW. Die kortere duur van drie jaar behoeft op grond van artikel 7:325 lid 3 BW de goedkeuring van de grondkamer en in hoger beroep van de Centrale Grondkamer. Op grond van artikel 7:325 lid 4 BW kan alleen goedkeuring aan de kortere duur verleend worden op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Daarvoor zijn de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen kortere duur (1 januari 2016) bepalend.
    
    2. Uit de stukken die de Centrale Grondkamer van partijen heeft ontvangen en uit wat partijen tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer (niet weersproken) hebben verklaard, leidt de Centrale Grondkamer het volgende af. Verpachtster heeft het gepachte in 2008 in onverpachte staat gekocht. Daarna heeft zij het gepachte telkens voor korte duur aan verschillende pachters, waaronder pachtster, verpacht. In de pachtovereenkomst van partijen, gedateerd op 15 december 2015, staat:
    
      
        “1.1  Deze overeenkomst is aangegaan voor de periode van drie jaar, beginnend op 1 januari
        
               2016 en eindigend op 31 december 2018.
        
        1.2  Partijen stemmen in met voornoemde maximale periode in verband met mogelijk
        
               toekomstige reconstructie.
        
        1.3  Deze overeenkomst kan door ondergetekende (b) (CGK: pachtster) worden verlengd indien de reconstructie zoals verwoord in artikel 1.2 nog niet zal plaatsvinden (…)”.
      Verpachtster had ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst en ook op 1 januari 2016 plannen om het gepachte samen te voegen met haar andere eigendommen die grenzen aan het gepachte, om vervolgens te komen tot een reconstructie van het gebied. Zij wil(de) van het gebied, een “versnipperd” gebied met deels oude kassen, een modern groot kassencomplex maken. Verpachtster was op 1 januari 2016 al in gesprek met anderen over de herontwikkeling van dat gebied en heeft in dat verband in 2016 ook een intentieovereenkomst gesloten met maatschap [naam maatschap] om samen de reconstructie te realiseren. Genoemde maatschap exploiteert een groot tuinbouwbedrijf in het te reconstrueren gebied. Uit de verklaringen van pachtster volgt dat zij op 1 januari 2016 wist dat er over reconstructie van het gebied werd gesproken, maar dat zij dacht dat verpachtster de reconstructie in samenwerking met haar wilde realiseren.
    
    3. De plannen van verpachtster om het gebied, waarin het gepachte ligt, te reconstrueren zijn bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW. De algemene belangen van de landbouw worden niet geschaad door de gevraagde goedkeuring voor de kortere duur van drie jaar. Gelet op een en ander behoort goedkeuring aan de kortere duur te worden verleend.Dat pachtster door die goedkeuring in haar belangen wordt geschaad, zoals zij stelt en door verpachtster deels is betwist, maakt niet dat de Centrale Grondkamer tot een ander oordeel komt. Die belangen zijn, kort gezegd, haar financiële belangen (omdat zij in het gepachte heeft geïnvesteerd) en haar belang om haar bedrijf voor langere tijd te kunnen voortzetten op het gepachte, ook omdat het gepachte grenst aan haar eigen grond. Pachtster wist bij het aangaan van de pachtovereenkomst dat deze voor niet meer dan drie jaar gold. Dat zij desondanks heeft geïnvesteerd met het risico dat zij haar investeringen wellicht niet helemaal zou kunnen terugverdienen, moet voor haar risico blijven. 
    
    4. Meer hoeft de Centrale Grondkamer in beroep niet te beoordelen.
    
    5. Gelet op wat hiervoor staat, zal de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer bevestigen.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
      bevestigt de beschikking, waarvan beroep.
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 17 december 2019 door mrs. Th.C.M. Willemse, mr. B.J.H. Hofstee en R.W.E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.