ECLI:NL:GHARL:2024:4328, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-06-2024, 22/1965
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 22/1965
      uitspraakdatum: 25 juni 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 29 juli 2022, nummer UTR 21/4554, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 67 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 426.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord, [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een in 2015 gebouwd appartement, met een gebruiksoppervlak van 106 m². Daarnaast beschikt de woning over een berging en een parkeerplek. 
      
    
    
      2.2.
      In het bezwaarschrift en de aanvulling hierop is verzocht om verstrekking van het taxatieverslag, de grondstaffel, de KOUDV- en liggingsfactoren en -correcties, correcties voor Vereniging van Eigenaren-reserves (hierna: de VvE-reserves), alsmede (de onderbouwing van) de gehanteerde indexering naar de waardepeildatum voor zowel de woning als de gebruikte vergelijkingspanden.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag beschikbaar gesteld aan belanghebbende. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar en de oppervlakte van de woning en van een vergelijkingsobject. Het taxatieverslag bevat voor de woning en het gehanteerde vergelijkingsobject tevens een oordeel over de secundaire objectkernmerken, uitgedrukt in ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’.
      
    
    
      2.4.
      Aanvullend op het voornoemde taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar bij e-mail van 26 mei 2021 een grondstaffel en bij e-mail van 13 september 2021 het voor het objecttype en waardegebied van de woning gemiddelde indexeringspercentage verstrekt.
      
    
    
      2.5.
      In het beroepschrift in eerste aanleg voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar niet aan zijn toezendplicht heeft voldaan en dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tegen de vastgestelde waarde heeft belanghebbende aangevoerd dat deze met slechts één vergelijkingsobject in het taxatieverslag niet aannemelijk is, dat er onvoldoende rekening is gehouden met de VvE-reserves, dat er onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut ten opzichte van het vergelijkingsobject en dat het vergelijkingsobject een lagere waarde onderbouwt.  
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 377.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door niet de KOUDV- en liggingscorrecties en correcties voor de VvE-reserves te verstrekken en, zo ja, of dit moet leiden tot het toekennen van een proceskostenvergoeding. De hogerberoepsgronden tegen het ontbreken van de (onderbouwing van) de indexeringspercentages heeft belanghebbende ter zitting van het Hof uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vastgestelde waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Bij de beoordeling van de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast.  Dit houdt in dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 20 december 2021, opgesteld door [naam4] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 426.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen. 
      
    
    
      4.3.
      Naar oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Met partijen is het Hof van oordeel dat het in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar gehanteerde object [adres1] 101 in het bijzonder geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen. Het gebruiksoppervlak van [adres1] 101 wijkt weliswaar af ten opzichte van de woning (72 m² versus 106 m²), maar het is als enige vergelijkingsobject gelegen in [woonplaats] en in hetzelfde appartementencomplex als de woning. 
      
    
    
      4.4.
      De andere in de taxatiematrix gehanteerde objecten - [adres2] 190B, [adres2] 190E en [adres3] 15 – zijn naar ’s Hofs oordeel minder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. De vergelijkingsobjecten aan de [adres2] en [adres3] zijn afkomstig uit een andere bouwperiode dan de woning (2009 en 2006 versus 2015) en gelegen in [plaats1] , hetgeen een ander waardegebied is dan [woonplaats] . [adres3] 15 beschikt verder over 25 m² meer gebruiksoppervlak dan de woning (131 m² versus 106 m²). Ten slotte zijn de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten verder van de waardepeildatum gerealiseerd ( [adres2] 190B en [adres3] 15 meer dan een jaar vóór en [adres2] 190E bijna een jaar na de waardepeildatum). Om deze redenen slaat het Hof bij de beoordeling van de waardering slechts acht op het in de taxatiematrix genoemde object [adres1] 101 (hierna verder: het vergelijkingsobject).
      
    
    
      4.5.
      Het vergelijkingsobject is op 7 maart 2019 voor een bedrag van € 300.000 verkocht, inclusief een VVE-reserve van € 1.560 waarmee rekening is gehouden door de koopsom hiervoor te corrigeren. Uit dit verkoopcijfer volgt na verdere correcties voor bijgebouwen (balkon, berging en parkeerplek) een geïndexeerde eenheidsprijs van € 4.139/m². Dit wordt door belanghebbende verder niet bestreden. Voor de woning is - bij een onweersproken gelijke kwalificatie voor secundaire objectkenmerken – met een eenheidsprijs van € 3.873/m² gerekend. Voor zover sprake is van afnemend grensnut (hoe meer m2, hoe lager de eenheidsprijs per m2), komt dit voldoende tot uitdrukking in het verschil in die eenheidsprijzen (€ 266/m2). Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de heffingsambtenaar geloofwaardig heeft verklaard dat het vergelijkingsobject relatief krap bemeten is, waardoor er in de markt wat minder interesse voor is dan voor appartementen die wat ruimer bemeten zijn (zoals de woning). De invloed van het afnemend grensnut op de eenheidsprijzen zal hierdoor beperkt zijn. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog dat verschillen in grootte – in alle gevallen – aan de hand van de wortelformule in een verschil in eenheidsprijzen tot uitdrukking kunnen en moeten worden gebracht, aangezien die formule met dergelijke specifieke omstandigheden geen rekening houdt.
      
    
    
      4.6.
      Bij de herleiding van de waarde van de woning uit het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject is aldus voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zodat de taxatiematrix voldoende steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
      
        
          Schending toezendplicht
        
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar het in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde heeft geschonden door, na een daartoe in de bezwaarfase gedaan verzoek, geen inzicht te geven in de KOUDV- en liggingscorrecties en de correcties voor de VvE-reserves. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat met het verstrekken van de in overweging 2.3. en 2.4. genoemde gegevens, en de hierop gegeven toelichting tijdens de hoorzitting, aan de toezendplicht is voldaan.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2 van de Wet WOZ is gehouden om aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Tussen partijen is niet in geschil dat de heffingsambtenaar de KOUDV- en liggingscorrecties en correcties voor de VvE-reserves niet heeft verstrekt in de bezwaarfase. Evenmin in geschil is dat belanghebbende hier voldoende specifiek om heeft verzocht. 
      
    
    
      4.10.
      Op de gronden die zijn vermeld in de uitspraak van het Hof van 23 april 2024, vallen de KOUDV- en liggingscorrecties onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ. Dit brengt mee dat de heffingsambtenaar verplicht was de KOUDV- en liggingscorrecties aan belanghebbende te verstrekken. Naar oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar door die correcties niet op verzoek te verstrekken vernoemd artikel geschonden. Dat het taxatiesysteem van de heffingsambtenaar de KOUDV- en liggingscorrecties niet aan de hand van percentages maar vaste bedragen toepast en dat deze correcties handmatig kunnen worden aangepast door een taxateur, doet hieraan niet af. Dat de KOUDV- en liggingscorrecties tijdens de hoorzitting (inhoudelijk) zijn besproken, is niet komen vast te staan. De uitspraak op bezwaar, waarin is weergegeven wat tijdens de hoorzitting is besproken, biedt hierover geen uitsluitsel. Daaruit volgt slechts in algemene termen dat belanghebbende is geïnformeerd over de wijze waarop de heffingsambtenaar de KOUDV- en liggingsfactoren gebruikt en ontsluit. 
      
    
    
      4.11.
      Indien, zoals hier, sprake is van een schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ dient het Hof te beoordelen of belanghebbende door die schending is benadeeld. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de waardebeschikking heeft aangevoerd (zie 2.5.), acht het Hof het aannemelijk dat belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. Het Hof wijst hiertoe op de door belanghebbende ingenomen stelling dat bij de vastgestelde waarde onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut, hetgeen tot in hoger beroep de kern van het waardegeschil heeft gevormd. Hieruit leidt het Hof af dat belanghebbende reeds in deze stelling voldoende aanleiding zag om beroep – en uiteindelijk zelfs hoger beroep – in te stellen. Het Hof concludeert derhalve dat belanghebbende niet is benadeeld door de vorenbedoelde schending en passeert dat gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Nu aannemelijk is dat belanghebbende ook kosten gemaakt zou hebben wanneer de toezendplicht niet was geschonden, ziet het Hof geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van griffierecht.
      
    
    
      4.12.
      Of de heffingsambtenaar de toezendplicht van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ (verder) heeft geschonden door geen gegevens over VvE-reserves te verstrekken kan in het midden blijven. Ook in dat geval zou sprake zijn van een gebrek waardoor belanghebbende niet is benadeeld. Daarvoor geldt hetzelfde als hiervoor is overwogen. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      J. Hollander	V.F.R. Woeltjes
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 27 juni 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571.
  
  
     Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. 
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 23 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2837, r.o. 4.13.