ECLI:NL:GHARL:2024:4143, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-06-2024, 23/1184
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/1184
      uitspraakdatum: 18 juni 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 13 maart 2023, nummer ZWO 21/1191, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Zwartewaterland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 3 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 349.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Wel heeft de Rechtbank een vergoeding voor proceskosten en griffierecht aan belanghebbende toegekend wegens het niet toesturen van stukken aan belanghebbende in de bezwaarfase. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft, op digitale wijze, plaatsgevonden op 16 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                Geschakelde woning 
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1968
              
            
            
              
                Oppervlakte woning
              
              
                149 m2
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                361 m2
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Twee dakkapellen, garage, overkapping
              
            
          
        
      
      De woning ligt op een schiereilandje en is omgeven door water en groen. De woning heeft een goed uitzicht aan voor- en achterzijde en ligt in het centrum. Ter zitting is vast komen te staan dat de woning kan worden beschouwd als te zijn gebouwd in 1968.  
      
    
    
      2.2.
      In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport laten opmaken door [naam2] , WOZ-taxateur. De datum van vrijgave daarvan is 14 september 2021. In het taxatierapport is de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op  € 349.000. Er zijn vier referentieobjecten gehanteerd, alle gelegen in [woonplaats] . De gegevens van de in het taxatierapport opgenomen taxatieopbouw (hierna: de taxatiematrix) zijn de volgende:
      
        
          
            woning van belanghebbende, bouwjaar 1968, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’,  oppervlakte woning 133 m2  met een prijs per m2 van € 1.307,54, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘2’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘2’, voorzieningen ’2’, oppervlakte aanbouw woonruimte 16 m2 met een prijs per m2 van € 889,12,  grondoppervlakte 361 m2, waarde grond € 150.234, waardering ligging ‘5’, garage van 22 m2 € 6.000, overkapping van 7 m2 € 500, twee dakkapellen van 5 m2 € 5.000, getaxeerde waarde € 349.000,  
        
        
          
            
              [adres1] 21, twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1913, verkoopprijs € 260.000 op 2 december 2019, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘4’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘4’, doelmatigheid ‘4’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte woning 84 m2 met een prijs per m2 van € 1.939,94, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘4’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘4’, doelmatigheid ‘4’, voorzieningen ‘4’, oppervlakte aanbouw woonruimte 11 m2 met een prijs per m2 van € 1.939,94, grondoppervlakte 112 m2 met een waarde van € 65.856, waardering ligging ‘5’, twee dakkapellen van 6 m2 € 6.000, berging/schuur van 10 m2 van € 4.000, overkapping 12 m2 € 1.000, 
        
        
          
            
              [adres2] 20, twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1927, verkoopprijs € 325.000 op 7 augustus 2020, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, oppervlakte woning 123 m2 met een prijs per m2 van € 1.412,27, waardering aanbouw woonruimte: kwaliteit ‘3’, ouderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, aanbouw woonruimte 18 m2 met een prijs per m2 van € 1.412,27, grondoppervlakte 347 m2 met een waarde van € 104.370, waardering ligging ‘3’, dakkapel van 1 m2 € 2.000, garage van 20 m2  € 7.000, 
        
        
          
            
              [adres3] 8, half vrijstaande woning, bouwjaar 1840, verkoopprijs € 285.000 op 19 december 2019, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘5’, onderhoud ‘5’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘5’, voorzieningen ‘5’, oppervlakte woning 99 m2 met een prijs per m2 van € 2.263,48, grondoppervlakte 140 m2 met een waarde van € 61.740, waardering ligging ‘4’.  
        
      
      
      
        
          Extra onderbouwing
        
      
      - [adres4] 7, twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1979, verkoopprijs € 377.777 op 25 september 2020, waardering van het onderdeel woning: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, oppervlakte woning 145 m2 met een prijs per m2 van € 1.372,33, waardering aanbouw woonruimte:  kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2, aanbouw 6 m2 met een prijs per m2 van € 1.372,33, grondoppervlakte 398 m2 met een waarde van € 138.096,  waardering ligging ‘4’, dakkapel van 2 m2 € 3.000, garage van 18 m2 € 7.000. 
      
    
    
      2.3.
      In de taxatiematrix zijn in percentages de afwijkingen per punt voor de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging opgenomen. Ook is de gehanteerde grondstaffel opgenomen, alsmede het stijgingspercentage van 1 januari 2019 tot 1 januari 2020 van 6 en dat van 1 januari 2020 en 1 januari 2021 van 8.
      
    
    
      2.4.
      In beroep heeft belanghebbende een waardematrix ingediend met een waarde van de woning van € 310.000. Belanghebbende hanteert daarin drie referentieobjecten: [adres5] 21, [adres6] 11 en [adres7] 3. De factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen van de woning en de referentiewoningen zijn alle gewaardeerd op ‘3’.  De ligging van de referentiewoningen is gewaardeerd op ‘3’, terwijl aan de ligging van de woning een ‘5’ is toegekend. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit uitsluitend een waarde van € 310.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar laten weten dat hij geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld. Hij berust in het oordeel van de Rechtbank over de toezending van stukken aan belanghebbende en in de in verband daarmee gegeven nevenbeslissingen van de Rechtbank. Schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ en de door de Rechtbank daaraan verbonden gevolgen zijn tussen partijen niet in geschil. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.1.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.1.3.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.1.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een lagere waarde. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix. Hierin is de woning op € 349.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Belanghebbende stelt dat die woningen mede gelet op hun bouwjaar niet vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van de Rechtbank en het Hof toegelicht waarom voor deze woningen is gekozen. De woning van belanghebbende is ingedeeld in het woningtype ‘geschakelde woning met een niet-repeterende dakconstructie’. De woning is een atypische jaren ’60 woning. De eerste etage van de woning is niet opgetrokken. Hoewel de referentiewoningen een afwijkend bouwjaar hebben, kunnen ze gelet op hun atypische uitstraling, de ligging nabij het centrum en/of hun vooroorlogse bouwjaar volgens de heffingsambtenaar goed vergeleken worden met de woning van belanghebbende. Met deze toelichting heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de woningen als referentiewoning kunnen dienen ter waardebepaling van de woning van belanghebbende, met dien verstande dat [adres4] 7, een standaard twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1979, geen goede referentiewoning is. Overigens heeft de heffingsambtenaar deze woning als extra onderbouwing opgevoerd. De toelichting van de heffingsambtenaar maakt ook dat de door belanghebbende gekozen referentiewoningen [adres5] 21, [adres6] 11 en [adres7] 3 als referentiewoningen afvallen. Deze twee-onder-een-kapwoningen zijn standaard jaren ’70 woningen, gelegen in een standaard nieuwbouwwijk, en zijn daarom onvoldoende vergelijkbaar met de atypische jaren ’60 woning van belanghebbende, zodat het beroep van belanghebbende op die woningen faalt.  
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de taxatiematrix in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is, gelet op de gegevens van de woning en de referentieobjecten in het taxatierapport, de daarin opgenomen taxatiematrix en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de (aanbouw van de) woning toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de referentieobjecten staat. De prijs per m2 van het onderdeel woning en het onderdeel aanbouw is de laagste vergeleken met die van de referentieobjecten. Tegenover de ongemotiveerde betwisting van de door de heffingsambtenaar gehanteerde woonoppervlakte van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar die oppervlakten met de ter zitting van de Rechtbank gedane verwijzing naar de Basisregistratie Adressen en Gebouwen voldoende aannemelijk gemaakt. Belanghebbende betwist eveneens de aan de woning toegekende waardering van ‘3’ voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen door te stellen dat de woning gedateerd is. De heffingsambtenaar bestrijdt dit. Hij wijst erop dat de taxateur van de heffingsambtenaar de woning op 10 september 2021 inpandig heeft opgenomen. Daarbij is gebleken dat de woning voor een woning met bouwjaar 1968 in een goede en relatief moderne staat verkeert. De keuken en het toilet zijn vier tot vijf jaar oud. Hoewel de badkamer twintig jaar oud is, kan deze volgens de taxateur als ‘gemiddeld’ worden gewaardeerd. Ter onderbouwing van zijn stellingen wijst hij naar de in de taxatierapport opgenomen foto’s van de woning. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee tegenover de door de belanghebbende overgelegde foto’s, die onvoldoende blijk geven van de gedateerde staat van de woning, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woning niet gedateerd is. Verder zijn partijen het eens over de bijzondere goede ligging van de woning. Wegens die bijzondere ligging past belanghebbende in zijn matrix evenals de heffingsambtenaar een bovenwaartse correctie van 40% toe op de ligging. Voor zover belanghebbende dat percentage nog betwist, heeft de heffingsambtenaar, tegenover de onvoldoende gemotiveerde betwisting van dit percentage, met een verwijzing naar ‘best practice’ en de meer dan bovengemiddelde directe ligging aan vaarwater dit percentage voldoende onderbouwd. Mede gelet op die ligging acht het Hof de woning niet op een te hoog bedrag te zijn gewaardeerd.  
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de zogenoemde KOUDV-factoren van de referentiewoningen niet juist zijn. Belanghebbende heeft deze stellingen echter niet gemotiveerd, zodat zij aan het voorgaande niet kunnen afdoen. Voor de stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopprijzen zijn geïndexeerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen en de verkoopdata van de referentieobjecten, de indexeringspercentages - en daarmee de waarde - voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De hoogte van de indexeringspercentages is ook in de taxatiematrix opgenomen. [adres1] 21 en [adres3] 8 zijn bovendien nagenoeg op de waardepeildatum verkocht, zodat deze transacties de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde ook zonder enige indexering onderbouwen. De invloed van een eventuele onjuistheid in de indexering zal naar het oordeel van het Hof verwaarloosbaar zijn.
      
    
    
      4.6.
      Naar het Hof begrijpt, stelt de heffingsambtenaar dat alle stukken zijn overgelegd. Belanghebbende is van mening dat op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht de iWOZ-vastgoedkaarten van de referentiewoningen en de bouwtekeningen moeten worden overgelegd. Nu niet duidelijk is of de heffingsambtenaar deze stukken heeft geraadpleegd en belanghebbende dit evenmin heeft gesteld, ziet het Hof geen reden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar die stukken diende over te leggen.  
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      K. de Jong-Braaksma	G.B.A. Brummer
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 juni 2024.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2