ECLI:NL:GHAMS:2024:1397, Gerechtshof Amsterdam, 23-04-2024, 22/564
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarden niet-woningen niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/564
    
    
      23 april 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 13 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/963 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken aan (respectievelijk) de adressen [A-straat] 246-H , [B-straat] 250-H , [C-straat] 89-H , [D-straat] [00] -BG en [D-straat] [00] -1, [00] -2 en [00] -3 (deze nummers [00] -1, [00] -2 en [00] -3 vormen tezamen één object), alle te [Z] , op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 550.000, € 181.000, € 376.000, € 776.000 en € 1.363.000.
      
    
    
      1.2.
      De daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 4 januari 2021 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het door belanghebbende ingestelde beroep bij uitspraak van 13 juli 2022 ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 februari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. Het Hof merkt in dit verband op dat in dat proces-verbaal onder andere het volgende is vermeld:
      
      
        “Gedurende deze zitting van 7 februari 2024 vond, voorafgaand aan de behandeling van het onderhavige hoger beroep, de mondeling behandeling plaats van het hoger beroep van de zaak met kenmerk 22/237. De gemachtigde van belanghebbende vertegenwoordigde ook de belanghebbende in die zaak en het betrof eveneens een geschil met de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] (vertegenwoordigd door dezelfde personen). Tijdens die mondelinge behandeling heeft de gemachtigde een opmerking gemaakt die ook deze zaak aangaat en die als volgt in het betreffende proces-verbaal is weergegeven:
      
      
      
        “De gemachtigde verklaart in eerste termijn dat hij ter zitting van het Hof alleen die punten naar voren zal brengen die in hoger beroep nog van belang zijn. Dat geldt voor de onderhavige zaak en ook voor alle andere zaken die heden ter zitting worden behandeld.””
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De in één aanslagbiljet verenigde, hiervoor vermelde beschikkingen en aanslagen zijn verstuurd naar “ [Y] B.V. ( [X] )”. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, bestaande uit het kantoor van [Y] B.V. ( [D-straat] [00] -1, [00] -2 en [00] -3), een kantoor ( [D-straat] [00] -BG), een winkel ( [B-straat] 250-H ) en twee café/restaurants ( [C-straat] 89-H en [A-straat] 246-H ). [Y] B.V. voert het beheer over de onroerende zaken.
      
    
    
      2.2.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof bevestigd dat alleen de waarden van de onroerende zaken [A-straat] 246-H , [D-straat] [00] -BG en [D-straat] [00] -1, [00] -2 en [00] -3 nog in geschil zijn. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden van deze objecten in eerste aanleg drie waardematrices (“Overzichten taxatiewaarden”) overgelegd. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode is per object de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft voor elk object de door hem getaxeerde huurwaarde afgeleid uit de gemiddelde huurwaarde van huurtransacties van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor elk object uit verkooptransacties van verhuurde vergelijkingsobjecten (dit zijn andere panden dan de panden van de huurtransacties) volgens de zogenoemde ‘top-down’-methode een gemiddelde kapitalisatiefactor afgeleid, waarop de getaxeerde kapitalisatiefactor is gebaseerd van het desbetreffende object in het taxatieverslag. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is enkel nog in geschil of de waarden van de onroerende zaken [A-straat] 246H , [D-straat] [00] -BG en [D-straat] [00] -1, [00] -2 en [00] -3 (hierna ook: de niet-woningen) niet te hoog zijn vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “Beroep op betalingsonmacht griffierecht
    
    1. [X] heeft een beroep op betalingsonmacht gedaan voor de betaling van het griffierecht. Dat beroep wordt afgewezen omdat het niet is onderbouwd, ook niet nadat [X] daartoe de gelegenheid is gegeven.
    (…)
    
    
      
        De WOZ waarde van [A-straat] 246-H en [D-straat] [00] -BG, [00] -1, [00] -2 en [00] -3
      
    
    4. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen uitsluitend nog in geschil is de waarderingsmethodiek. [X] heeft de overige beroepsgronden ter zitting ingetrokken.
    De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer niet te hoog heeft vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd en daarin voor alle onroerende zaken de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt, waarbij de huurwaarde vermenigvuldigd wordt met een kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit verkoopgegevens van referentieobjecten.
    
    5. Tussen partijen is de jaarhuur zoals die blijkt uit daadwerkelijke huurovereenkomsten van vergelijkbare objecten (gemiddeld € 390,-/m2) niet in geschil.
    
    6. [X] stelt in de eerste plaats dat de kapitalisatiefactor niet alleen top down
    
      moet worden berekend maar ook bottom up.
      De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar dat het vaststellen van de waarde uit marktgegevens (de top-down methode) de voorkeur verdient boven een berekening met algemene kengetallen (de bottom-up methode). Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZwaarde. In de bottom-up methode zijn immers veel aannames verwerkt en de aansluiting bij de marktgegevens indirect. Aan deze methode wordt daarom pas toegekomen als er onvoldoende marktgegevens zijn om de waarde volgens de top-down methode te bepalen. In dit geval heeft de taxateur van de heffingsambtenaar echter voldoende vergelijkbare marktgegevens opgevoerd om de waarde van de onroerende zaken te kunnen bepalen.
      Deze beroepsgrond wordt verworpen.
    
    
    7. [X] stelt vervolgens, onder verwijzing naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (…), dat de getaxeerde huurwaarden die uit de vergelijkende verkoopgegevens worden geanalyseerd, niet op een voldoende wijze zijn onderbouwd. De geanalyseerde huurprijzen berusten immers slechts op een inschatting.
    
    8. De rechtbank stelt echter vast dat de uit de verkoopcijfers van vergelijkbare objecten geanalyseerde huurwaarden in elke matrix worden bevestigd door de daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers van drie andere vergelijkingsobjecten. Wat betreft het café/restaurant aan de [A-straat] 246-H leiden drie gerealiseerde huurprijzen van goed vergelijkbare horecagelegenheden tot een gemiddelde huurprijs van € 390,-/m2 en deze
    
      huurprijs is vergelijkbaar met de getaxeerde huurprijs van € 350,-/m2 respectievelijk € 424,-/m2 van de eerste twee verkochte vergelijkingsobjecten. De derde verkooptransactie (de ‘kantine’) laat de rechtbank buiten beschouwing omdat het inderdaad minder goed vergelijkbaar is met het object in geding. Kennelijk anders dan in de door [X] aangehaalde uitspraak worden de geanalyseerde huurprijzen in dit geval dus onderbouwd door de daadwerkelijk gerealiseerde huurprijzen.
      Ook uit de matrices van [D-straat] [00] -BG en [00] -1, [00] -2 en [00] -3 blijkt dat de geanalyseerde huurwaarde ter bepaling van de kapitalisatiefactor overeenkomt met het gemiddelde van de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarden van vergelijkbare kantoren. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop ter zitting gegeven toelichting de daarin genoemde kapitalisatiefactoren voldoende aannemelijk heeft gemaakt, en daarmee ook dat de waardes van de niet woningen [A-straat] 246-H en [D-straat] [00] -BG, [00] -1, [00] -2 en [00] -3 niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    
    
      
        Immateriële schadevergoeding
      
    
    9. [X] heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn van de behandeling van de zaak in bezwaar en beroep. Omdat de redelijke termijn van twee jaar na indiening van het bezwaarschrift (11 september 2020) bij het doen van deze uitspraak niet is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af.
    
    10. Het beroep is ongegrond. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een vergoeding
    van het griffierecht of een proceskostenveroordeling.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Formele verzoeken
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft in zogeheten ‘pinpoint brieven’ een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen. 
      
      
        
          WOZ-waarden
        
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van de door hem overgelegde waardematrices, gewogen tegen hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, aannemelijk gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De in de waardematrices opgevoerde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de niet-woningen. Met betrekking tot de zes vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de waarden van beide objecten aan de [D-straat] , overweegt het Hof dat deze kantoren, alle gelegen in het stadsdeel [stadsdeel] , ook qua ligging goed vergelijkbaar zijn, ook als ervan wordt uitgegaan dat de vergelijkingsobjecten op betere (kantoor)locaties zijn gelegen, zoals belanghebbende stelt. Op grond van de matrices is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij elke niet-woning voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de desbetreffende niet-woning en de vergelijkingsobjecten, door bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode de in aanmerking te nemen huurwaarde van de niet-woning telkens ruim lager vast te stellen dan de gemiddelde huur op basis van huurtransacties van drie vergelijkbare objecten. Bovendien is bij elk van de drie niet-woningen de gehanteerde kapitalisatiefactor lager dan de uit de vergelijkingsobjecten afgeleide gemiddelde kapitalisatiefactor. Het Hof acht aannemelijk dat in de aldus aangehouden marge het (aanvangs)leegstandsrisico voldoende is verdisconteerd waarmee rekening moet worden gehouden (in verband met de waarderingsficties van artikel 17, lid 2, Wet WOZ) bij de herleiding van de toe te passen kapitalisatiefactor uit de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      5.4.
      Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens en de daarop door hem gegeven toelichting en is van oordeel – zoals hiervoor reeds overwogen – dat de heffingsambtenaar daarmee heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het Hof verwerpt dan ook het standpunt van belanghebbende dat uit de door de heffingsambtenaar vermelde (verkoop)transacties geen eenduidige conclusies zijn te trekken. Voor zover belanghebbende heeft willen verzoeken om aanvullende gegevens en/of een aanvullende toelichting door de heffingsambtenaar, heeft hij deze verzoeken onvoldoende geconcretiseerd.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbendes standpunt, kortweg inhoudende dat de heffingsambtenaar ten onrechte bij de bepaling van het leegstandsrisico geen rekening heeft gehouden met de coronacrisis, wordt verworpen. Met dit standpunt, waarmee belanghebbende kennelijk doelt op de wijze waarop het leegstandsrisico pleegt te worden berekend bij toepassing van de zogenoemde ‘bottom-up’ methode, miskent belanghebbende dat de heffingsambtenaar voor de waardebepaling van de onderhavige objecten de zogenoemde ‘top-down’-methode heeft toegepast en de getaxeerde kapitalisatiefactor per object heeft afgeleid uit marktgegevens waarin het (structurele) leegstandsrisico al is verwerkt. Door daarbij bovendien (zoals hiervoor overwogen, zie 5.3) een marge aan te houden, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt voldoende rekening te hebben gehouden met het bij de waardevaststelling van de niet-woningen in aanmerking te nemen leegstandsrisico. Voorts overweegt het Hof dat er ten tijde van de waardepeildatum van 1 januari 2019 geen aanleiding was om rekening te houden met de door belanghebbende gestelde toekomstige omstandigheden als waardedrukkende factoren. Hetzelfde heeft te gelden voor zover moet worden aangenomen dat in dit geval een waardering zou moeten plaatsvinden per de toestandsdatum van 1 januari 2020. Het Hof acht evenwel in het onderhavige geval geen bijzondere omstandigheden aannemelijk gemaakt op grond waarvan moet worden uitgegaan van een waardering per toestandsdatum. Met omstandigheden die van invloed zijn op de waarde heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door de huurwaarde en kapitalisatiefactor te baseren op in de markt gerealiseerde huren en transactieprijzen op of nabij de waardepeildatum. 
      
    
    
      5.6.
      De conclusie van het onder 5.3 tot en met 5.5 overwogene is dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd (daarbij het in 1.5 vermelde in aanmerking nemend), aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de nietwoningen niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van het hoger beroep. Sinds de ontvangst van het hoger beroep op 3 augustus 2022 tot de datum van deze uitspraak zijn nog geen twee jaren verstreken, hetgeen betekent de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat belanghebbende derhalve geen recht heeft op een vergoeding van immateriële schade in verband daarmee. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd en het verzoek om vergoeding van immateriële schade moet worden afgewezen. 
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en
    - wijst het verzoek tot schadevergoeding af.
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, A.M. van Amsterdam en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: