ECLI:NL:RBZWB:2024:4495, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-06-2024, 10484573 CV EXPL 23-1044 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Vordering in conventie herstel gebreken. Deze vordering is ingesteld na een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie waarin de huurprijs wordt verminderd vanwege gebreken aan de huurwoning. In reconventie vordert de verhuurder opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik ivm renovatie. De vordering in conventie is deels toewijsbaar, de vordering in reconventie wordt afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10484573 CV EXPL 23-1044
    
    
    
      
        Vonnis van 12 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. B.H. Vader,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie 1] , 
    
      te [plaats 2] ,
      2. [gedaagde in conventie 2], 
      te [plaats 3] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden in conventie/eisers in reconventie] ,
      gemachtigde: mr. R.A.A. Maat,
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 19 juli 2023;
      - de conclusie van antwoord in reconventie; 
      - de brief van [gedaagden in conventie] met aanvullende producties 7 en 8;
      - de aantekeningen van de griffier van de op 24 november 2023 gehouden mondelinge behandeling, inclusief de door mr. B.H. Vader overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen;
      - de brief van [eiser in conventie] van 30 januari 2024;
      - de brief van [gedaagden in conventie] van 30 januari 2024.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser in conventie] huurt vanaf 1 februari 2015 een woning aan het [adres 1] . De huur bij aanvang van de overeenkomst bedroeg € 386,00 per maand.
    
    
      2.2.
      Eigenaren bij aanvang van de huur waren [eigenaar 1] , [eigenaar 2] en [eigenaar 3] (hierna gezamenlijk te noemen: de eigenaars). De broer van [eigenaar 1] , [naam 1] (hierna te noemen: [naam 1] ) onderhield namens de eigenaars tot november 2021 contact met [eiser in conventie] .
      
    
    
      2.3.
      
        Op 25 juli 2020 heeft [naam 1] het volgende aan [eiser in conventie] geschreven:
        
          “Dhr. [eiser in conventie]
        
      
      
      
        
          Naar aanleiding van het plaatsen van keuken en andere werkzaamheden en bijdrage van de tuin.
        
      
      
      
        
          Kosten Tuin				Betaald 		€ 1250,00
        
        
          Keuken			€ 5802,00
        
        
          Materiaal		€ 2890,36
        
        
          Totaal			€ 8692,36
        
      
      
      
        
          In verband met deze kosten en werken wordt de huur
        
        
          per 1 Januari 2021	€ 500,00 per maand
        
      
      
      
        
          Bij akkoord wordt Op 31 Juli een bedrag overgemaakt op rekening 
        
        
          van de heer [eiser in conventie] van € 8692,36  
        
        
          Bij plaatsen van de keuken moet de keuken betaald zijn. 
        
        
          Ik hoor wel of het doorgaat.
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In reactie hierop schrijft [eiser in conventie] op 28 juli 2020 aan de eigenaars:
        
          “In antwoordt op uw schrijven van dd 25-07-2020 wil ik graag volgende kenbaar maken.
        
      
      
      
        
          Ik ga akkoord met uw voorstel om de huur per 01-01-2021 te verhogen naar 
        
        
          € 500,00 per maand onder de in uw brief vermelde voorwaarden. 
        
      
      
      
        
          	In aanvulling hierop wil ik graag volgende toevoegen:
        
      
      
      
        1. De jaarlijkse huuraanpassing zal miv 2021 in januari van ieder kalenderjaar effectief worden.
        2. Binnen redelijke termijn worden er maatregelen genomen om het vochtprobleem onder het pand te minimaliseren.
        3. Binnen redelijke termijn in onderling overleg modernisering van de badkamer. 
        4. Binnen redelijke termijn vervanging van de kozijnen aan de tuinzijde van het pand op dezelfde wijze als aan de voorzijde van het pand.”  
      
      
    
    
      2.5.
      Zowel [eiser in conventie] als [naam 1] hebben de brief van 28 juli 2020 ‘voor akkoord’ ondertekend.   
      
    
    
      2.6.
      Per brief van 22 november 2021 heeft [eiser in conventie] [naam 1] aangeschreven. In deze brief heeft hij een opsomming van de gebreken aan de woning gegeven en het verzoek gedaan de gemaakte afspraken alsnog na te komen.
      
    
    
      2.7.
      In antwoord op deze brief hebben de eigenaars op 28 november 2021 het volgende aan [eiser in conventie] meegedeeld: 
      
      
        
          “Naar aanleiding van de verbeteringen aan de woning en de tuinaanleg die in 2019 en 2020 hebben plaatsgevonden en de kostenoverschrijdingen die daarmee gepaard gingen, zijn wij genoodzaakt de huur per 1 januari 2022 te verhogen naar € 650,00 per maand.”
        
      
      
    
    
      2.8.
      Per brief van 27 december 2021 heeft [eiser in conventie] – kortgezegd – laten weten niet akkoord te kunnen gaan met de voorgestelde huurverhoging.
      
    
    
      2.9.
      
        In een brief van 28 december 2021 laten de eigenaars weten het bezwaar van [eiser in conventie] tegen de huurverhoging ongegrond te achten en houden zij vast aan de huurverhoging per 
        1 januari 2022.
      
      
    
    
      2.10.
      
        Op 6 april 2022 heeft de voorzitter van de huurcommissie uitspraak gedaan naar aanleiding van het verzoek van [eiser in conventie] om de huur van de woning te verlagen vanwege onderhoudsgebreken. Uit deze uitspraak blijkt het volgende:  
        
          “Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte het volgende ernstige
        
        
          gebrek:
        
        
          Bij de meeste muren in de woning (voorgevel, zijgevel en de wand tussen de
        
        
          kamer en de hal) is sprake van optrekkend vocht. Daarbij hangt op de meeste
        
        
          plaatsen het stukwerk los en laat in de slaapkamer het behang los van de wand
        
        
          als gevolg van het vocht. De vochtplekken hebben een oppervlakte van ca. 
        
        
          0,4m x 2m = 0,8 m2. Dit is een gebrek in de categorie C.
        
        
          De overige gebreken zijn niet geconstateerd of niet dermate ernstig dat hiervoor
        
        
          een duidelijke huurverlaging gerechtvaardigd is." 
        
      
      
    
    
      2.11.
      Vanwege de ernst van het gebrek is de huurprijs van € 500,00 per maand vanaf 1 december 2021 tijdelijk verlaagd tot € 200,00 per maand door de huurcommissie. De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. 
      
    
    
      2.12.
      Vervolgens hebben de eigenaars de woning laten taxeren en naar aanleiding daarvan op 30 mei 2022 aan [eiser in conventie] laten weten dat in de woning inderdaad sprake is van optrekkend vocht en dat een bedrijf in de arm is genomen dat gespecialiseerd is in het oplossen van dit probleem.
      
    
    
      2.13.
      Op 22 oktober 2022 heeft [eiser in conventie] aan de eigenaars verzocht om te komen tot een plan van aanpak met een integrale oplossing voor alle gesignaleerde problemen.
      
    
    
      2.14.
      In reactie op deze brief hebben de eigenaars – kortgezegd – aangegeven dat ze van mening zijn dat ze adequaat gereageerd hebben op de problematiek en bezig zijn met een structurele oplossing.  
      
    
    
      2.15.
      Vervolgens heeft [eiser in conventie] [naam 2] van [bedrijf] (hierna te noemen: [naam 2] ) opdracht gegeven tot een bouwtechnische inspectie van de woning. 
      
    
    
      2.16.
      
        Deze bouwkundige inspectie heeft op 23 november 2022 plaatsgevonden. De bouwkundige heeft het volgende geconcludeerd:
        
          “De woning is in slechte conditie. Naast de in het rapport genoemde gebreken heerst in de woning een ongezond binnenklimaat. De huurder heeft de slaapkamer niet meer in gebruik, slaapt in de woonkamer. Er moeten op korte termijn maatregelen genomen worden, er is een grondige renovatie nodig.”   
        
      
      
    
    
      2.17.
      Na het overlijden van [eigenaar 1] op [datum] 2022 heeft [gedaagden in conventie] een aandeel in de onroerende zaak waar de woning deel van uit maakt geërfd. [gedaagden in conventie] heeft vervolgens de zaak van de overige deelgenoten overgenomen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser in conventie] vordert – samengevat – om [gedaagden in conventie] , hoofdelijk, bij vonnis, uitvoerbaar bij
        voorraad, te veroordelen om:
      
      - binnen 4 weken na de datum van het vonnis over te gaan tot de start van de
      werkzaamheden en al hetgeen daartoe behoort zoals opgenomen in het petitum van de dagvaarding en al deze werkzaamheden uit te voeren binnen 8 weken na aanvang of zoveel korter of langer daartoe redelijkerwijze en naar de eisen van goed vakmanschap benodigd is, een en ander op basis van een binnen 3 weken na het wijzen van het vonnis door [gedaagden in conventie] aan [eiser in conventie] te verstrekken deugdelijk uitgewerkt herstelplan, dit alles op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagden in conventie] in gebreke is aan deze veroordeling te voldoen;
      - binnen 7 dagen na de datum van het vonnis aan [eiser in conventie] te voldoen de bedragen van:
      
        € 5.000,00;
        € 7.156,00;
        € 2.324,00, te vermeerderen met € 83,00 per maand vanaf mei 2023 totdat
        
          [gedaagden in conventie] het benodigde herstel heeft uitgevoerd;
        € 235,95; en
        € 1.894,79
        alle hiervoor genoemde bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding; 
      
      
        
          aan [eiser in conventie] een bedrag aan schadevergoeding te betalen nader op te maken bij staat;
        
        
          de kosten van dit geding te betalen.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser in conventie] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat de woning kampt met ernstige gebreken. De verhuurder is, ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe, nalatig deze gebreken te herstellen. [eiser in conventie] stelt dat hij recht heeft op uitvoering van de herstelwerkzaamheden die zijn opgesomd in het rapport van [naam 2] . Omdat de gebreken zijn woongenot ernstig verminderen heeft [eiser in conventie] recht op een voorschot op zijn schade. De definitieve schadevergoeding moet nader worden opgemaakt bij staat. Daarnaast vordert [eiser in conventie] een bedrag aan betaalde huurverhoging terug op grond van onverschuldigde betaling. Tot slot vordert [eiser in conventie] de kosten die zijn gemaakt door [naam 2] en zijn advocaatkosten. Deze kosten zijn gemaakt om de gebreken in de woning vast te stellen en te komen tot een aansprakelijkheidstelling van [gedaagden in conventie] .    
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden in conventie] voert verweer. [gedaagden in conventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser in conventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        
          [eisers in reconventie] vordert – samengevat – voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen, vast te stellen op 
        31 december 2023;
        Onder bepaling dat [verweerder in reconventie] de woning op die datum, leeg en bezemschoon, ontruimd van het zijne en de zijnen, ter vrije beschikking van [eisers in reconventie] dient te stellen, zulks met afgifte
        van de sleutels en de zaak vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, met machtiging aan [eisers in reconventie] , bij gebreke van volledige voldoening hieraan, dit zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [verweerder in reconventie] , een en ander met veroordeling van [verweerder in reconventie] in de kosten van dit geding in reconventie.
      
      
    
    
      3.6.
      
        [eisers in reconventie] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de woning nodig heeft wegens dringend eigen gebruik, omdat hij de woning wil renoveren. [eisers in reconventie] heeft op 28 juni 2023 meegedeeld dat hij de huurovereenkomst opzegt per 31 december 2023. [eisers in reconventie] heeft  [verweerder in reconventie] als passende vervangende woonruimte de bovenwoning aan het [adres 2] aangeboden. [verweerder in reconventie] heeft niet ingestemd met de opzegging en heeft daarmee ook impliciet aangegeven dat hij niet bereid is de passende woonruimte te aanvaarden.    
      
    
    
      3.7.
      
        [verweerder in reconventie] voert verweer. [verweerder in reconventie] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in reconventie] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in reconventie] , met veroordeling van [eisers in reconventie] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen
        deze gezamenlijk worden beoordeeld. 
      
      
    
    
      4.2.
      De brief van [gedaagden in conventie] van 30 januari 2024 is aangemerkt als een verzoek aan de kantonrechter om vonnis te wijzen. De verdere inhoud van deze brief geeft een beschrijving van de impasse waarin partijen zijn komen te verkeren na de mondelinge behandeling van 24 november 2023 en zal niet bij de beoordeling van het geschil worden betrokken. De kantonrechter heeft dan ook geen aanleiding gezien om [gedaagden in conventie] in de gelegenheid te stellen deze brief als akte in te dienen. Omdat de inhoud van de brief niet bij de beoordeling wordt betrokken, is [eiser in conventie] ook niet in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. [eiser in conventie] wordt daardoor niet in zijn belangen geschaad.  
      
      
        
          Opzegging huurovereenkomst 
        
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden in conventie] vordert beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik omdat de woning gerenoveerd moet worden. Uit de wet volgt dat deze vordering alleen toewijsbaar is, indien de verhuurder voldoende aannemelijk maakt dat het gaat om renovatiewerkzaamheden die dringend zijn en dat het uitvoeren van deze werkzaamheden zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De kantonrechter oordeelt dat hiervan niet is gebleken en overweegt hierover het volgende.      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden in conventie] heeft geen renovatieplan in het geding gebracht op grond waarvan de kantonrechter kan beoordelen welke werkzaamheden [gedaagden in conventie] wil gaan uitvoeren. Wel is duidelijk dat er verschillende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, met name waar het gaat om het oplossen van de vochtproblemen in het gehuurde. Dit zijn echter geen renovatiewerkzaamheden, maar dringende werkzaamheden, werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Er kan daarom niet worden vastgesteld dat [gedaagden in conventie] (ook) renovatiewerkzaamheden wil gaan uitvoeren, laat staan welke dat dan zijn. Daar komt bij dat [gedaagden in conventie] ter zitting heeft meegedeeld dat [eiser in conventie] terug naar de woning kan na het uitvoeren van de werkzaamheden. De noodzaak tot beëindiging van de huurovereenkomst ontbreekt dan ook. De vordering tot opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik wordt afgewezen.   
      
      
        
          Gebreken woning
        
      
    
    
      4.5.
      
        
          [eiser in conventie] vordert uitvoering van de werkzaamheden die [naam 2] in zijn rapport heeft opgesomd. Deze punten kwalificeren volgens [eiser in conventie] als gebreken die door de verhuurder hersteld moeten worden. 
        
          [gedaagden in conventie] betwist dat alle in het rapport van [naam 2] genoemde werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de gebreken in de woning te herstellen. [gedaagden in conventie] acht zich gehouden het vochtprobleem in de woning op te lossen. Het optrekkende vocht in de woning heeft (de voorzitter van) de huurcommissie ook aangemerkt als een gebrek (categorie C). Daarnaast acht [gedaagden in conventie] zich gehouden de houten dorpel onder de deur van het toilet te vervangen en ook de kier onder de buitendeur aan de achterzijde van de woning te herstellen. Deze twee punten zijn door (de voorzitter van) de huurcommissie ook als gebrek aangemerkt. [gedaagden in conventie] stelt zich – kortgezegd – op het standpunt dat hij de andere werkzaamheden die in het petitum van de dagvaarding worden genoemd niet hoeft uit te voeren. Het gaat in die gevallen niet om herstel van een gebrek maar om verbetering van de woning waartoe hij als verhuurder niet verplicht is. 
      
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter overweegt het volgende. Uit de wet volgt dat een gebrek een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). De kantonrechter zal hieronder beoordelen of van dergelijke gebreken sprake is. 
      
      
        
          Optrekkend vocht 
        
      
    
    
      4.7.
      
        In het kader van de procedure bij de huurcommissie is onderzoek gedaan naar eventuele gebreken in de woning. Uit dit onderzoek volgt dat bij de meeste muren in de woning (voorgevel, zijgevel en de wand tussen de kamer en de hal) sprake is van optrekkend vocht. Dit vochtprobleem wordt ook niet door [gedaagden in conventie] betwist. De kantonrechter kwalificeert dit, net als (de voorzitter van) de huurcommissie, als een gebrek. [gedaagden in conventie] moet dit gebrek in de woning herstellen. De wijze waarop dit gebrek moet worden hersteld en welke werkzaamheden hiervoor moeten worden verricht is ter beoordeling aan [gedaagden in conventie] dan wel de door hem in te schakelen derden. Bovendien is niet vast komen te staan dat de enige optie om het vochtprobleem te verhelpen is om de houten vloer te vervangen door een in het werk gestorte (geïsoleerde) betonvloer. 
        
          Badkamer
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser in conventie] stelt dat om de gebreken in de badkamer te herstellen de gehele badkamer gerenoveerd moet worden. De kantonrechter wijst de in het petitum van de dagvaarding gevorderde werkzaamheden aan de badkamer af. Uit het onderzoek in het kader van de procedure bij de huurcommissie blijkt dat de badkamer weliswaar gedateerd is, maar nog naar behoren functioneert. Ook de bevindingen van [naam 2] leiden niet tot de conclusie dat sprake is van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW. Wel moeten partijen – conform hetgeen op 28 juli 2020 is afgesproken en waar [gedaagden in conventie] als verhuurder ook aan kan worden gehouden – op korte termijn met elkaar in overleg over de modernisering van de badkamer. 
      
      
        
          Stucwerk woning
        
      
    
    
      4.9.
      Ten aanzien van het stucwerk/ de wandafwerking in de woning zal [gedaagden in conventie] worden veroordeeld tot herstel voor zover dit stucwerk dan wel de wandafwerking is aangetast door het optrekkend vocht.  
      
      
        
          Werkzaamheden toilet
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagden in conventie] zal worden veroordeeld tot herstel van de dorpel onder de deur in de toiletruimte. Voor het overige geldt hier hetzelfde als bij de badkamer. Uit het rapport voor de huurcommissie komt naar voren dat het toilet weliswaar gedateerd is, maar nog naar behoren functioneert. [naam 2] heeft geconstateerd dat er een aantal vloertegels is gescheurd of los ligt. Deze constateringen kwalificeren niet als gebreken in de zin van artikel 7:204 BW. [gedaagden in conventie] hoeft dus geen andere zaken in deze ruimte te herstellen. Evenmin ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagden in conventie] te veroordelen tot het vervangen van de houten dorpel door een kunststeen dorpel, zoals hij expliciet vraagt. Het gebrek dient te worden hersteld en op welke wijze dat gebeurt, is ter beoordeling van [gedaagden in conventie] als verhuurder/eigenaar. 
      
      
        
          Gebroken ruit in het buitenkozijn van de slaapkamer 
        
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser in conventie] vordert herstel van een kapotte ruit in de slaapkamer. [gedaagden in conventie] erkent dat de ruit kapot is, maar voert aan dat de ruit al langere tijd stuk is. [eiser in conventie] heeft nagelaten dit te melden bij de vorige eigenaars van het pand die daarvoor waren verzekerd. Omdat de huidige verzekering van [gedaagden in conventie] deze oude schade niet dekt, moet [eiser in conventie] de ruit op eigen kosten vervangen. De kantonrechter oordeelt dat uit de stukken niet blijkt wanneer de schade aan de ruit is ontstaan en evenmin dat aan [eiser in conventie] is meegedeeld dat hij de ruitschade aan de vorige eigenaars moest melden. Omdat de gebroken ruit een gebrek is aan de woning wordt [gedaagden in conventie] veroordeeld tot herstel van dit gebrek.          
      
      
        
          Kozijnen 
        
      
    
    
      4.12.
      
        
          [gedaagden in conventie] kan worden gehouden aan de afspraak van 28 juli 2020 om op korte termijn met [eiser in conventie] in overleg te treden over de vervanging van de kozijnen aan de tuinzijde van het pand. Los daarvan dient [gedaagden in conventie] het buitenkozijn van de keuken waarin door [naam 2] houtrot is geconstateerd te herstellen. [gedaagden in conventie] betwist dit gebrek weliswaar wegens gebrek aan wetenschap, maar deze betwisting is niet onderbouwd. Het staat daarnaast vast dat in de achtergevel enkel glas zit. De kantonrechter is van oordeel dat het ontbreken van dubbel glas in de achtergevel van de woning geen gebrek is. De vordering van [eiser in conventie] is op dit punt dus niet toewijsbaar. De kier onder de buitendeur aan de achterzijde van de woning zal [gedaagden in conventie] wel moeten herstellen. De onderzoeker voor de huurcommissie heeft deze kier, die kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, geconstateerd. [gedaagden in conventie] zal daarom worden veroordeeld tot het herstel hiervan.   
        De kantonrechter kan zich overigens voorstellen dat de hiervoor genoemde punten worden meegenomen en gezamenlijk worden opgepakt in het kader van het overleg over de vervanging van de kozijnen aan de tuinzijde.
      
      
      
        
          Plafond in de berging/gang naar de badkamer  
        
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser in conventie] vordert vervanging van het plafond in de berging/gang naar de badkamer. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat dit een gebrek is, beroept hij zich op de bevindingen uit het rapport van [naam 2] waarin staat dat het behang en de plafondplinten loszitten en dat er sprake is van bladderend sauswerk. [gedaagden in conventie] betwist de noodzaak van het vervangen van dit plafond en voert aan dat geen sprake is van een gebrek. Loszittend behang en bladderend sauswerk is niet zonder meer een gebrek dat door de verhuurder moet worden verholpen. Het had op de weg van [eiser in conventie] gelegen om nader uit te leggen waarom het in dit geval een gebrek is dat door de verhuurder moet worden verholpen, bijvoorbeeld door duidelijk te maken wat de achterliggende oorzaak is van het loszittende behang en het bladderende sauswerk. Omdat [eiser in conventie] dat niet heeft gedaan, wordt de vordering op dit punt afgewezen.    
      
      
        
          Te veel betaalde huur 
        
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser in conventie] stelt zich op het standpunt dat hij vanaf 1 januari 2021 € 83,00 meer huur is gaan betalen onder de voorwaarde dat [gedaagden in conventie] binnen redelijke termijn:
      1. maatregelen zou nemen om het vochtprobleem onder het pand te minimaliseren;
      2. in onderling overleg zou gaan over de modernisering van de badkamer; 
      3. de kozijnen aan de tuinzijde van het pand zou vervangen op dezelfde wijze als aan de voorzijde van het pand.
      
        Omdat [gedaagden in conventie] ook na herhaalde mondelinge verzoeken geen gevolg heeft gegeven aan deze  afspraken vordert [eiser in conventie] vanaf 1 januari 2021 € 83,00 per maand aan huur terug tot het moment dat [gedaagden in conventie] het benodigde herstel heeft uitgevoerd.    
        
          [gedaagden in conventie] voert aan dat de huurverhoging van € 83,00 per maand vanaf 1 januari 2021 zag op de meerhuur vanwege de betaalde kosten van de keuken en de tuin. Omdat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd, is [eiser in conventie] meer huur gaan betalen. 
      
      
    
    
      4.15.
      
        Om te beoordelen wat partijen zijn overeengekomen, moet de kantonrechter de afspraak uitleggen. De Hoge Raad heeft bepaald welke maatstaf daarbij moet worden gebruikt (de zogenaamde Haviltex-maatstaf). Deze maatstaf houdt in dat de kantonrechter moet kijken naar hoe beide partijen de afspraak mochten begrijpen. Ook is van belang wat partijen in redelijkheid van elkaar mochten verwachten. Niet alleen de letterlijke tekst is relevant, maar ook de andere omstandigheden. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser in conventie] akkoord is gegaan met een huurverhoging van € 83,00 per maand vanaf 1 januari 2021 in verband met de aanleg van de tuin en het plaatsen van een nieuwe keuken. [naam 1] schrijft immers in zijn bericht van 25 juli 2020 dat vanwege de kosten die voor deze verbeteringen zijn gemaakt de huur per 1 januari 2021 € 500,00 per maand zal worden. In reactie op deze e-mail schrijft [eiser in conventie] dat hij akkoord gaat met het voorstel van [naam 1] om de huur per 
        1 januari 2021 te verhogen naar € 500,00 per maand onder de in de e-mail van [naam 1] vermelde voorwaarden. [eiser in conventie] is er ten onrechte vanuit gegaan dat de huurverhoging alleen zou ingaan indien er daarnaast binnen redelijke termijn maatregelen zouden worden genomen om het vochtprobleem onder het pand te minimaliseren, de kozijnen aan de tuinzijde van het pand binnen redelijke termijn zouden worden vervangen en er binnen redelijke termijn in onderling overleg zou worden overgegaan tot modernisering van de badkamer. De koppeling van de aanvullende wensen van [eiser in conventie] en de huurverhoging, blijkt onvoldoende uit de tekst van de afspraak. De kantonrechter betrekt hierbij dat [eiser in conventie] een duidelijk, onvoorwaardelijk akkoord heeft gegeven op het voorstel van de huurverhoging. Uit zijn bericht kan niet worden afgeleid dat hij de huurverhoging niet zal betalen, als de door hem toegevoegde punten niet worden uitgevoerd, de door hem genoemde termijnen zijn daarvoor ook onvoldoende concreet. Bovendien heeft [eiser in conventie] deze huurverhoging ook betaald, zonder daarbij aan te geven dat de huurverhoging niet aan de orde zou zijn vanwege het nog niet gevoerde overleg. Hieruit volgt ook dat [eiser in conventie] de huurverhoging los zag van deze afgesproken punten. De kantonrechter is overigens met [eiser in conventie] van oordeel dat [gedaagden in conventie] kan worden gehouden aan de op 28 juli 2020 gemaakte afspraken. Partijen moeten dus – zoals in rechtsoverweging 4.8. en 4.12. is overwogen – op korte termijn met elkaar in overleg gaan over de modernisering van de badkamer en de vervanging van de kozijnen aan de tuinzijde van het pand. Hieruit volgt niet dat de huurverhoging pas kon worden doorgevoerd na uitvoering van uit dit overleg voortvloeiende werkzaamheden. De vordering tot betaling van € 2.324,00 vermeerderd met een bedrag van € 83,00 vanaf mei 2023 totdat [gedaagden in conventie] het benodigde herstel heeft uitgevoerd, wordt afgewezen.   
      
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding € 5.000,00 
        
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter wijst de vordering van [eiser in conventie] om [gedaagden in conventie] te veroordelen tot betaling van € 5.000,00 aan immateriële schadevergoeding af. Niet is vast komen te staan dat [eiser in conventie] door het handelen van [gedaagden in conventie] op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Daarbij heeft de kantonrechter het navolgende in aanmerking genomen. 
      
    
    
      4.17.
      Uit de wet volgt dat een benadeelde recht kan hebben op vergoeding van immateriële schade, indien hij op andere wijze dan door lichamelijk letsel of aantasting van zijn eer en goede naam in zijn persoon is aangetast. De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat van deze aantasting in zijn persoon op andere wijze in ieder geval sprake is indien geestelijk letsel is opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld. Daarnaast kunnen ook de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is.  
      
    
    
      4.18.
      Uit de door [eiser in conventie] aangevoerde feiten en omstandigheden kan niet worden afgeleid dat bij hem psychische schade is ontstaan door de handelwijze van [gedaagden in conventie] . Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor het feit dat hij teleurgesteld is door de gang van zaken rondom het herstel van de gebreken aan de woning en de ongemakken die dit voor hem meebrengt, acht de kantonrechter de gevolgen van het niet (tijdig) herstellen van de gebreken niet dermate ernstig dat naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld dat [eiser in conventie] hierdoor geestelijk letsel heeft opgelopen. Evenmin is afdoende onderbouwd dat gevolgen van het niet (tijdig) herstellen van de gebreken in de woning dermate ernstig zijn dat [eiser in conventie] op andere wijze in zijn persoon is aangetast.   
      
      
        
          Voorschot schadevergoeding € 7.156,00
        
      
    
    
      4.19.
      
        
          [eiser in conventie] stelt dat hij tijdens de herstelwerkzaamheden niet in de woning kan verblijven. Daarnaast zal zijn inboedel tijdelijk moeten worden opgeslagen. [eiser in conventie] vordert een bedrag van € 7.156,00 als voorschot op zijn schade. 
        
          [gedaagden in conventie] betwist dat hij deze schadevergoeding aan [eiser in conventie] moet betalen.      
      
      
    
    
      4.20.
      Partijen zijn het erover eens dat [eiser in conventie] bij het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden niet in de woning kan verblijven. Verder is vast komen te staan dat de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd niet kwalificeren als renovatie maar als dringende werkzaamheden. Uit de wet volgt dat bij dringende werkzaamheden de verhuurder geen verplichting heeft om de huurder vervangende woonruimte aan te bieden. Wel is het mogelijk dat de huurder als gevolg van de uitvoering van de dringende werkzaamheden gevolgschade lijdt die voor vergoeding in aanmerking komt. Omdat [eiser in conventie] het (voorschot) op zijn schade niet heeft onderbouwd, is het gevorderde bedrag niet toewijsbaar.        
      
    
    
      4.21.
      Partijen hebben samen geen oplossing gevonden voor het feit dat [eiser in conventie] niet in de woning kan verblijven tijdens het herstel van de gebreken. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat [eiser in conventie] tijdens de werkzaamheden in de bovenwoning kan verblijven tegen betaling van de door [gedaagden in conventie] vastgestelde huur. Deze huur is hoger dan de huur die [eiser in conventie] voor zijn woning moet betalen (uitgaande van de afwezigheid van gebreken is dat € 500,00). Omdat duidelijk is dat er dringende werkzaamheden aan de woning moeten worden uitgevoerd en [eiser in conventie] daarbij niet in de woning kan blijven, geeft de kantonrechter partijen (nogmaals) nadrukkelijk in overweging om in overleg te treden met elkaar om tot een voor beide partijen bevredigende oplossing te komen, zodat de gebreken kunnen worden hersteld en [eiser in conventie] in die periode elders kan verblijven. Daarbij is uitgangspunt dat [eiser in conventie] aan de uitvoering van de dringende werkzaamheden moet meewerken, onverminderd zijn aanspraak op schadevergoeding (artikel 7:220 BW). De kantonrechter kan zich voorstellen dat [eiser in conventie] in de periode van de uit te voeren werkzaamheden tijdelijk in de bovenwoning verblijft, zonder dat hij daarvoor een hogere huur dan de voor zijn woning overeengekomen huur van € 500,00 hoeft te betalen. Hoe dan ook zal [eiser in conventie] de woning tijdelijk moeten verlaten, zodat [gedaagden in conventie] de gelegenheid heeft om de gebreken te herstellen.    
      
      
        
          Verwijzing naar schadestaatprocedure
        
      
    
    
      4.22.
      
        [eiser in conventie] stelt dat de definitieve schadevergoeding nader moet worden opgemaakt bij staat. De kantonrechter overweegt dat indien de door de tekortkoming geleden schade niet direct kan worden begroot, verwijzing naar de schadestaatprocedure kan worden gevorderd. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure dient de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk te zijn. De kantonrechter oordeelt dat [eiser in conventie] hieraan niet heeft voldaan, omdat hij niet concreet of feitelijk heeft onderbouwd dat hij schade heeft geleden. Dit heeft tot gevolg dat er geen grond bestaat om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. De vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Kosten deskundige € 235,95 en advocaatkosten € 1.894,79 
        
      
    
    
      4.23.
      
        De kantonrechter acht de kosten van € 235,95 (incl. btw) voor het rapport van [naam 2] dat is opgemaakt naar aanleiding van een bouwkundige inspectie op 
        23 november 2022 toewijsbaar. Dit rapport heeft gediend ter vaststelling van de gebreken en aansprakelijkheid van [gedaagden in conventie] . De als buitengerechtelijke incassokosten opgevoerde advocaatkosten van € 1.894,79 zijn niet toewijsbaar. De aard en de inhoud van de door de gemachtigde van [eiser in conventie] buitengerechtelijk uitgevoerde werkzaamheden brengen niet met zich mee dat deze advocaatkosten in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. Niet is vast te stellen dat deze kosten zijn gemaakt anders dan ter instructie en voorbereiding van de zaak. Voor zover ze als advocaatkosten moeten worden aangemerkt, vallen ze onder de proceskostenveroordeling (salaris gemachtigde). 
      
      
      
        
          Termijnen  
        
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter wijst de vordering om [gedaagden in conventie] te veroordelen om binnen 4 weken na de uitspraakdatum te starten met de herstelwerkzaamheden op basis van een binnen 3 weken na de uitspraakdatum aan [eiser in conventie] te overleggen uitgewerkt herstelplan af. Uit rechtsoverweging 4.21. blijkt dat [eiser in conventie] de woning tijdelijk zal moeten verlaten om [gedaagden in conventie] in de gelegenheid te stellen de gebreken te herstellen. De start van de werkzaamheden is dus (mede) afhankelijk van het vertrek van [eiser in conventie] uit de woning. Omdat op dit moment niet duidelijk is op welke termijn [eiser in conventie] de woning zal verlaten, kan [gedaagden in conventie] niet worden veroordeeld tot het starten van de werkzaamheden binnen 4 weken na de vonnisdatum. Evenmin kan [gedaagden in conventie] worden veroordeeld om binnen 3 weken na de uitspraakdatum een uitgewerkt herstelplan aan [eiser in conventie] te overleggen. Nog daargelaten dat de wijze van herstel aan de verhuurder is en niet aan de huurder en [gedaagden in conventie] daarom niet gehouden is om een herstelplan met [eiser in conventie] te delen, geldt het volgende Ter zitting is gebleken dat de aanpak van de oorzaak van het vochtprobleem nog niet vaststaat en dit pas kan worden bepaald als de vloer uit de woning is gehaald. Een vooraf uitgewerkt herstelplan kan ook daarom niet van [gedaagden in conventie] worden verlangd. [gedaagden in conventie] wordt wel veroordeeld om binnen 4 weken nadat [eiser in conventie] uit de woning is vertrokken te starten met de werkzaamheden.   
      
    
    
      4.25.
      De vordering om de werkzaamheden binnen 8 weken uit te voeren na aanvang of zoveel korter of langer daartoe redelijkerwijze en naar de eisen van goed vakmanschap is benodigd, is toewijsbaar. [gedaagden in conventie] moet na aanvang van de werkzaamheden voortvarend te werk gaan en zo spoedig mogelijk de gebreken herstellen waarna [eiser in conventie] weer terug kan keren naar de woning. 
      
      
        
          Dwangsom 
        
      
    
    
      4.26.
      De kantonrechter is van oordeel dat het opleggen van een dwangsom als prikkel tot tijdige nakoming van de veroordeling toewijsbaar is. [eiser in conventie] wacht al lang op herstel van de gebreken in zijn woning. Hoewel dit niet geheel te wijten is aan de huidige eigenaars van de woning acht de kantonrechter het opleggen van een dwangsom als prikkel tot tijdige nakoming toewijsbaar. De kantonrechter ziet wel aanleiding om de dwangsom te matigen tot een bedrag van € 250,00 per dag dat [gedaagden in conventie] in gebreke blijft de veroordeling na te komen. Voorts zal de kantonrechter de gevorderde dwangsom maximeren tot € 10.000,00.
      
      
        
          Proceskosten in conventie
        
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagden in conventie] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser in conventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                129,86
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                693,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2,00 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.769,86
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Proceskosten in reconventie
        
      
    
    
      4.28.
      
        
          [eisers in reconventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verweerder in reconventie] worden begroot op:
        - salaris gemachtigde 	€		 204,00  (2,00 punten × factor 0,5 × 
           € 204,00)
        Totaal	€ 		 204,00		
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk om binnen 4 weken nadat [eiser in conventie] de woning heeft verlaten te starten met het herstel van de volgende gebreken:
      
        
          het vochtprobleem in de woning;
        
        
          het stucwerk en/of de wandafwerking in de woning voor zover dit is aangetast door het optrekkend vocht; 
        
        
          de verrotte dorpel onder de deur in de toiletruimte;
        
        
          de gebroken ruit in het buitenkozijn van de slaapkamer; 
        
        
          de kier onder de buitendeur aan de achterzijde van de woning;
        
        
          de houtrot in het keukenkozijn;
        
      
      en deze gebreken binnen 8 weken na aanvang van de werkzaamheden of zoveel korter of langer daartoe redelijkerwijze en naar de eisen van goed vakmanschap is benodigd te herstellen, dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagden in conventie] in gebreke blijft deze veroordeling na te komen (zulks) met een maximum van € 10.000,00;  
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk om binnen 7 dagen na de vonnisdatum aan [eiser in conventie] te voldoen een bedrag van € 235,95 (incl. btw) aan deskundigenkosten;  
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagden in conventie] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.769,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden in conventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      wijst de vordering van [eisers in reconventie] af;
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eisers in reconventie] hoofdelijk in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.