ECLI:NL:RBZWB:2024:3419, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-05-2024, 22/693
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning. Huurwaardekapitalisatie. Gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/693
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 mei 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 december 2021.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.645.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Goes voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 28 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [naam 3] en [taxateur 1] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is huurder van het object. In het object is een filiaal van het groothandelsconcern [naam 4] gevestigd. Het bouwjaar van het object betreft 1991. Het object omvat twee showrooms (met een totale verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van 3.380 m²), twee kantoorruimtes (met een vvo van 70 m²), magazijnruimtes (met een vvo van 545 m²), een café/bar (met een vvo van 50 m²), een installatieruimte (met een vvo van 12 m²) en 42 parkeerplaatsen.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende huurt het object voor een aanvangshuur van € 182.000 per jaar. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2014 en heeft een looptijd van elf jaar met vijf optiejaren. Op het inlichtingenformulier van 8 mei 2015 staat dat de huurprijs is geïndexeerd en per 1 juli 2015 zou worden verhoogd. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat hij niet heeft voldaan aan het gestelde in artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze schending leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door een onderbouwd taxatierapport in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
    
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 1.299.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.645.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van het object te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
        5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 25 oktober 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 1.823.000. De berekende waarde is € 178.000 hoger dan de beschikte waarde van € 1.645.000. Daarnaast heeft hij een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,9. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats 2] .
      
      
    
    
      5.1.
      De onderstaande tabel is in het taxatierapport opgenomen. Hieruit volgt volgens de heffingsambtenaar dat de theoretische huurwaarde van het object € 201.775 per jaar is op de waardepeildatum 1 januari 2020.
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Omschrijving
                
              
              
                
                  m2
                
              
              
                
                  MHW/m2
                
              
              
                
                  MHW/jr
                
              
            
            
              
                Begane grond café/bar
              
              
                50
              
              
                € 55,00
              
              
                € 2.750,00
              
            
            
              
                Begane grond Showroom
              
              
                2530
              
              
                € 55,00
              
              
                € 139.150,00
              
            
            
              
                Begane grond Magazijn
              
              
                445
              
              
                € 55,00
              
              
                € 24.475,00
              
            
            
              
                Eerste etage kantoor
              
              
                50
              
              
                € 35,00
              
              
                € 1.750,00
              
            
            
              
                Eerste etage showroom
              
              
                850
              
              
                € 35,00
              
              
                € 29.750,00
              
            
            
              
                Tweede etage Magazijn
              
              
                100
              
              
                € 30,00
              
              
                € 3.000,00
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                20
              
              
                € 30,00
              
              
                € 600,00
              
            
            
              
                Installatieruimte
              
              
                12
              
              
                € 25,00
              
              
                € 300,00
              
            
            
              
                Totale Markthuur
              
              
                4057
              
              
                
              
              
                € 201.775,00
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.2.
      Ter onderbouwing van de vaststelling van de berekende huurwaarde verwijst de heffingsambtenaar naar een drietal volgens hem goed vergelijkbare bedrijfsobjecten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Adres
                
              
              
                
                  Datum
                
              
              
                
                  Oppervlakte
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
              
                
                  Huurprijs per m2
                
              
            
            
              
                
                  [adres 5]
                
              
              
                04-01-2021
              
              
                1.120 m2
              
              
                € 30.000
              
              
                € 26,79
              
            
            
              
                
                  [adres 6]
                
              
              
                11-06-2021
              
              
                395 m2
              
              
                € 27.000
              
              
                € 68,35
              
            
            
              
                
                  [adres 7]
                
              
              
                24-10-2023
              
              
                1.200 m2
              
              
                € 47.496
              
              
                € 69,00
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.3.
      Voor het object is een gemiddelde huurprijs van € 49 per m2 berekend. 
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de waardering (onder meer) uit is gegaan van een berekening op basis van de verstrekte huurinformatie van de huidige huurder (belanghebbende). In het jaar 2014 bedroeg de jaarhuur € 182.000. De theoretische huur komt voor het jaar 2020 uit op ongeveer € 203.000. Daarmee is de in de huurovereenkomst vastgelegde huur in lijn met de markthuur. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat een waarde van € 1.645.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Beoordeling
        
        6.	De rechtbank stelt allereerst vast dat de heffingsambtenaar in het door hem overgelegde taxatierapport de waarde van het object heeft bepaald met behulp van de HWK-methode. Ter extra ondersteuning van de berekening volgens deze methode heeft hij een berekening van de discounted-cashflow methode bijgevoegd.
      
      
    
    
      6.1.
      Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de in 5.2 genoemde objecten. Met belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat deze objecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met het onderhavige object. De rechtbank is van oordeel dat het verschil in oppervlakte dusdanig groot is, dat reeds om die reden getwijfeld moet worden aan de vergelijkbaarheid. Daar komt bij dat de objectonderdelen en kenmerken van de vergelijkingsobjecten ontbreken. De rechtbank wijst er verder op dat de in 2021 overeengekomen huur per m2 van [adres 5] aanzienlijk lager was en de huur van [adres 7] bijna vier jaar na de waardepeildatum is overeengekomen. Om die reden acht de rechtbank de huurprijzen van [adres 7] en [adres 5] niet geschikt om daaruit de huurwaarde van het object af te leiden. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangevoerd dat de huurwaarde wordt gebaseerd op het lokale marktniveau. De rechtbank is echter van oordeel dat de marktgegevens over de ontwikkeling van de huren van het object en de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport (hoofdstuk 5) van algemene aard zijn en om die reden niet voldoende verifieerbaar. De manier waarop de heffingsambtenaar de theoretische huurwaarde in 5.4 heeft berekend is evenmin inzichtelijk gemaakt nu hij geen inzicht heeft gegeven in de feitelijk door belanghebbende rond de waardepeildatum aan de eigenaar betaalde huur. 
      
    
    
      6.2.
      Gelet op het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde, als onderdeel van de onderbouwing van de waarde via de HWK-methode dan wel ter bepaling van de theoretische huurwaarde bij de DCF-methode, van het object niet aannemelijk gemaakt. Dit betekent dat de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is. Verder komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor van 8,9. 
      
    
    
      6.3.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
    
    
      6.4.
      Belanghebbende heeft met wat zij heeft aangevoerd evenmin de door haar voorgestane waarde van € 1.299.000 aannemelijk gemaakt, omdat enige onderbouwing door middel van een cijfermatige berekening of taxatierapport ontbreekt. De eigen huur die belanghebbende in 2014 voor het object betaalde kan naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het aanzienlijke tijdsverloop tussen 2014 en de waardepeildatum, niet als enige onderbouwing voor de huurwaarde van het object worden aanvaard. 
      
      
        
          Vaststelling waarde
        
      
    
    
      6.5.
      Omdat beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.500.000.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
        7.	Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      7.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 22 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met veertien maanden.
      
    
    
      7.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150.
      
    
    
      7.3
      De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 23 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond tien maanden geduurd en daarmee vier maanden te lang. Dit brengt mee dat 4/14 deel (€ 42,85) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 107,15) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8.	Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      8.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875, met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. 
      
    
    
      8.2.
      De onder 7.3 en 8.1 besproken vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald en niet aan de gemachtigde zoals deze ter zitting heeft bepleit.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 1.500.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding toe;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 42,85;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 107,15;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 22 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ en de uitspraak van deze rechtbank van 10 april 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:2515, overwegingen 7.1-6