ECLI:NL:RBOBR:2024:2354, Rechtbank Oost-Brabant, 05-06-2024, C/01/380008 / HA ZA 23-1
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst. Non-conformiteit. Dwaling. Verkoop door een gemeente van een perceel grond voor de bouw van een woning. Ten tijde van de verkoop liet de gemeente een verkenning uitvoeren naar de mogelijkheid voor het grootschalig opwekken van duurzame energie, met focus op windenergie, in een nabij het perceel gelegen polder. De gemeente heeft de koper voorafgaand aan de koop niet over die verkenning geïnformeerd. Koper stelt dat de gemeente door koper niet te informeren over de plannen voor de ontwikkeling van een windturbinepark, tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Ook stelt koper dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.

RECHTBANK Oost-Brabant
      
    
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/380008 / HA ZA 23-1
    
    
    
      
        Vonnis van 5 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [plaats] ,2. [eiser 2], 
      te [plaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. A.M. van der Zwart,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE 'S-HERTOGENBOSCH, 
      te 's-Hertogenbosch,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de gemeente,
      advocaat: mr. H.A. Pasveer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 15 februari 2022 met producties 1 tot en met 12 - de conclusie van antwoord van 29 maart 2023 - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 17 april 2024
      - de akte indienen producties (12 tot en met 17) van [eisers]
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] als koper en de gemeente als verkoper hebben met elkaar een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond in de gemeente ’s-Hertogenbosch (kavel [nummer] aan de [adres] in de wijk [wijknaam] , hierna: het perceel). De verkoop heeft plaatsgevonden voor de bouw van een Nul-op-de-Meterwoning. De schriftelijke koopovereenkomst is gedateerd op 3 maart 2018.
      
    
    
      2.2.
      Aan de oostzijde van het perceel zijn gronden gelegen met de bestemming agrarisch (hierna: de polder).
      
    
    
      2.3.
      
        Eigenaren van gronden in de polder hebben de gemeente benaderd met plannen voor het opwekken van windenergie in de polder. De gemeente heeft naar aanleiding daarvan op 19 april 2017 een Samenwerkingsovereenkomst Verkenning Rosmalense, Geffense en Lithse polder gesloten met de gemeente Oss en de provincie Noord-Brabant. De samenwerkingsovereenkomst houdt onder meer het volgende in:
        ‘Artikel 2. Resultaat
        De uitvoering van deze verkenning levert het volgende resultaat op:
      
    
    
      2.1
      
        Een gezamenlijke verkenning naar de ruimtelijke mogelijkheden voor het grootschalig
        opwekken van duurzame energie, met focus op windenergie, in de Rosmalense, Geffense en
        Lithse polder;
      
    
    
      2.2
      
        Met de verkenning wordt in beeld gebracht welke partijen hierbij een rol spelen en wat hun
        belangen zijn;
      
    
    
      2.3
      
        De verkenning geeft een eerste beeld van de combinatiemogelijkheden van het opwekken
        van duurzame energie met in elk geval de volgende thema's: landbouw, natuur, recreatie,
        leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, de opgave in waterveiligheid, cultuurhistorie en
        landschap;
      
    
    
      2.4
      
        In de verkenning worden de verschillende mogelijkheden in de te volgen ruimtelijke
        procedures in beeld gebracht, inclusief de verschillende voor- en nadelen die deze
        procedures met zich meebrengen.
        (…)
        
          Artikel 7. Vervolg
        
        Over het vervolg, na afronding van de verkenning, spreken Partijen het volgende af:
      
    
    
      7.1
      Op basis van de verkenning wordt bepaald hoe deze samenwerkingsovereenkomst eventueel een vervolg krijgt en welke rol Partijen daarin voor zichzelf zien weggelegd;
    
    
      7.2
      Hiertoe wordt naast de verkenning ook een voorstel voor een eventueel vervolg opgeleverd, ten aanzien van planvorming, te volgen procedure(s), eventuele realisatie en daarmee eventueel verdere samenwerking tussen partijen. Ook wordt geschetst hoe met voorliggende initiatieven wordt omgegaan na deze verkenningsfase;’
      
    
    
      2.4.
      Vooruitlopend op en ten tijde van de verkoop van het perceel heeft de gemeente aan [eisers] geen mededeling gedaan over voormelde verkenning. Nadat over het onderzoek naar de mogelijkheid om windmolens in de polder te plaatsen een artikel was verschenen in het Brabants Dagblad en enkele kopers van kavels aan de [wijknaam] met de gemeente contact hadden gezocht, heeft de gemeente (potentiële) kopers bij brief van 2 oktober 2018 over de stand van zaken in verband met de verkenning geïnformeerd.
      
    
    
      2.5.
      De gemeente heeft nog geen besluit genomen over de komst, de exacte locatie, de afstand en de hoeveelheid en soort windturbines.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert - samengevat - 
        primair, een verklaring voor recht dat de gemeente toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst met veroordeling van de gemeente tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, 
        subsidiair, ontbinding van de koopovereenkomst met wijziging van de koopprijs, op te maken bij staat,
        meer subsidiair, wijziging van de koopovereenkomst als gevolg van dwaling door vermindering van de koopprijs met geleden schade waar de gemeente op grond van artikel 6:162 BW voor aansprakelijk is, op te maken bij staat, en 
        meest subsidiair, wijziging van de koopovereenkomst als gevolg van dwaling door vermindering van de koopprijs met geleden nadeel, op te maken bij staat,
        met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [eisers] stelt zich op het standpunt dat de gemeente ten tijde van de koop al plannen had om in de polder een windturbinepark te ontwikkelen en dat de gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:17 BW jo. 6:74 BW door hiervan geen mededeling te doen aan [eisers] Volgens [eisers] volgt uit de omstandigheden die relevant zijn bij de koop van de kavel, waarbij een aan het water gelegen kavel grenzend aan een natuurgebied is verkocht, dat de kavel non-conform is. De gemeente had concrete herontwikkelplannen voor het buitengebied, waarbij de gemeente zich door de samenwerkingsovereenkomst committeert aan het op grote schaal opwekken van windenergie in het buitengebied/polderlandschap, en beschikte over kennis die van betekenis was ten aanzien van de eigenschappen van de kavel. Deze plannen hebben ingrijpende gevolgen voor de woonomgeving voor wat betreft uitzicht, geluidshinder, slagschaduw en waardedaling van de omliggende woonomgeving. De gemeente had rekening moeten houden met de wezenlijke kans dat [eisers] zou dwalen bij het sluiten van de koopovereenkomst. Door geen mededelingen te doen over de (mogelijke) komst van een windturbinepark heeft de gemeente zich onrechtmatig ex artikel 6:162 BW gedragen, aldus [eisers]
      
    
    
      4.2.
      
        Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens het tweede lid van die bepaling beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
        
          [eisers] heeft onder verwijzing naar zijn productie 12, zijnde van de gemeente afkomstige informatie die voor de verkoop is verstrekt, gesteld dat de gemeente een aan het water gelegen kavel grenzend aan een natuurgebied heeft verkocht. Uit productie 12 van [eisers] volgt dat de gemeente kavels aan het water met weids uitzicht op [A] te koop aanbood bestemd voor het bouwen van woningen volgens het Nul-op-de-Meter concept. Van een natuurgebied is in deze informatie geen sprake en evenmin van weids of onbelemmerd uitzicht over de polder. Onbetwist is ook dat voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen niet over de ligging van het perceel aan de polder is gesproken en dat door [eisers] niet aan de gemeente kenbaar is gemaakt dat voor hem van wezenlijk belang was dat de situatie van de polder ongewijzigd zou blijven dan wel dat daar geen windturbinepark zou worden gerealiseerd. [eisers] heeft wel gesteld dat de ligging bij de polder met agrarische bestemming voor hem doorslaggevend is geweest voor de koop van het perceel maar niet in geschil is dat hij dat aan de gemeente niet kenbaar heeft gemaakt. De enkele omstandigheid dat [eisers] over de mogelijke komst van een windturbinepark voor het sluiten van de koopovereenkomst geïnformeerd had willen worden, zoals hij heeft gesteld, brengt nog niet mee dat de gemeente gehouden was [eisers] over de verkenning te informeren. Dat de gemeente een verkenning naar ruimtelijke mogelijkheden voor het opwekken van windenergie in de polder liet uitvoeren doet aan de juistheid van de door de gemeente aan [eisers] verstrekte informatie niet af. Anders dan [eisers] stelt was van concrete plannen voor de plaatsing van windturbines in de polder ten tijde van de koop van zijn perceel geen sprake en had de gemeente zich evenmin aan die plaatsing gecommitteerd. De gemeente kan dan ook niet worden verweten van bestaande plannen geen mededeling te hebben gedaan. 
        Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] een perceel geleverd heeft gekregen dat voldoet aan de vooraf door de gemeente verstrekte informatie. Het perceel dat [eisers] geleverd heeft gekregen is geschikt voor normaal gebruik waaronder in dit geval moet worden begrepen dat het geschikt is voor het bouwen van een Nul-op-de-Meterwoning aan het water met weids uitzicht over [A] . Dat enig bijzonder gebruik bij de koopovereenkomst zou zijn voorzien is door [eisers] niet gesteld. De omstandigheid dat de gemeente een verkenning als hiervoor genoemd laat uitvoeren brengt niet mee dat het perceel niet de eigenschappen bezit die [eisers] als koper mocht verwachten en evenmin dat het perceel niet geschikt is voor normaal gebruik. Het perceel beantwoordt aan de overeenkomst zodat er van een tekortkoming van de gemeente geen sprake is.
      
      
    
    
      4.3.
      
        
          [eisers] heeft gesteld dat het niet doen van mededelingen door de gemeente over de mogelijke komst van een windturbinepark onrechtmatig is omdat de gemeente daardoor handelde in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Volgens [eisers] heeft de gemeente latere kopers wel over de komst van een groot windturbinepark geïnformeerd en volgt daaruit dat de gemeente wist dat de komst van windmolens essentiële informatie was voor kopers en van invloed was op de koopbeslissing.
        Tussen partijen staat vast dat de gemeente kopers en potentiële kopers van kavels per brief van 2 oktober 2018 over de verkenning heeft geïnformeerd nadat zij door enkele kopers werd benaderd naar aanleiding van een artikel in het Brabants Dagblad over de mogelijke komst van windmolens in de [plaats] polder. De brief van de gemeente was dus een reactie op dat artikel en de daarop volgende contacten van (potentiële) kopers met de gemeente. Alleen uit de verzending van de brief van 2 oktober 2018 kan, anders dan [eisers] doet, dus niet worden afgeleid dat de gemeente voorafgaand aan de verkoop wist dat de verkenning naar de eventuele komst van windmolens essentiële informatie was voor kopers en van invloed was op de koopbeslissing. Voor zover [eisers] heeft bedoeld dat de gemeente de bedoeling had om [eisers] te misleiden, gaat die stelling niet op. [eisers] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die deze conclusie zouden rechtvaardigen. 
        
          [eisers] heeft verder niet onderbouwd dat het ongeschreven recht zou meebrengen dat de gemeente aan [eisers] mededeling had moeten doen van de verkenning. 
      
      
    
    
      4.4.
      
        
          [eisers] beroept zich op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 onder b BW die inhoudt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. [eisers] gaat er daarbij vanuit dat er ten tijde van de koop plannen bestonden tot de aanleg van een windturbine park. Van dergelijke plannen, in de zin dat de gemeente al besloten had dat er een windturbinepark in de polder zou komen, was echter geen sprake. Ten tijde van de koop was er enkel sprake van een verkenning en de vraag is of de gemeente [eisers] daarover had moeten inlichten. Dat de gemeente wist dat [eisers] dwaalde is door [eisers] niet gesteld. Dat de gemeente behoorde te weten dat er sprake was van dwaling bij [eisers] is niet gebleken. Vaststaat dat [eisers] niet aan de gemeente kenbaar heeft gemaakt dat het voor hem voor zijn aankoopbeslissing van belang was dat de polder in dezelfde staat zou blijven als die waarin de polder zich ten tijde van de koop bevond en evenmin dat het voor de gemeente kenbaar was dat het voor [eisers] belangrijk was dat er geen verkenning werd uitgevoerd naar de mogelijkheid van de aanleg van een windturbinepark in de polder. Tot het inlichten van [eisers] over de verkenning sprake was de gemeente dan ook niet gehouden. 
        
          [eisers] heeft gesteld dat de koopovereenkomst bij een onjuiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, hetgeen door de gemeente is betwist. Dat [eisers] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten indien hij van de verkenning zou hebben geweten, is een blote stelling die niet wordt ondersteund door feiten en omstandigheden die [eisers] heeft gesteld. 
      
      
    
    
      4.5.
      De slotsom van het voorgaande is dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen.
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                676,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2,00 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.082,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.