ECLI:NL:GHARL:2023:8387, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-10-2023, 22/2224
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/2224
    uitspraakdatum: 3 oktober 2023
    
    
      
        Uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 30 augustus 2022, nummer Awb 21/1333, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van GBTwente (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 70 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 236.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) vastgesteld op € 280,36.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft in één geschrift daartegen bezwaar gemaakt. In dat geschrift van 7 april 2021 is hij ook opgekomen tegen de WOZ-beschikkingen en aanslagen voor de belastingjaren 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft bij één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren die zien op het belastingjaar 2021 ongegrond verklaard en de bezwaren voor de belastingjaren 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020 niet-ontvankelijk. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep niet-ontvankelijk verklaard voor zover het is gericht tegen de weigering van de heffingsambtenaar om de WOZ-waarden over de belastingjaren 2017, 2018, 2019 en 2020 te herzien en om de aanslag over het belastingjaar 2016 ambtshalve te beoordelen, en voor het overige ongegrond.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2023. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is met kennisgeving aan het Hof niemand verschenen. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is een vrijstaande woning met bouwjaar 1982. De gebruiksoppervlakte is 130 m² en de kaveloppervlakte is 343 m². Bij de onroerende zaak hoort een berging.
      
    
    
      2.3.
      
        De heffingsambtenaar heeft op 8 mei 2013 bij uitspraak op bezwaar tegen het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2013 de WOZ-waarde verminderd van € 252.000 tot € 160.000. In de uitspraak op bezwaar is onder meer opgenomen:
        “Uw standpunt
        U bent van mening dat de waarde € 160.000 moet zijn en voert aan:
      
      
        
          dat u het taxatierapport van [adres1] 70 opgemaakt door de taxatheek heeft meegestuurd;
        
        
          dat u naar de inhoud van dit 18 bladzijden tellende rapport verwijst.
        
      
      
      
        
          Mijn standpunt
        
        Dat uit vergelijking van de WOZ-waarde van uw woning met de waarde genoemd in het taxatierapport van de taxatheek blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.”
      
      
    
    
      2.4.
      
        De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 13 juni 2013, in reactie op een telefonisch verzoek van belanghebbende, ambtshalve de WOZ-waarden van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2008 tot en met 2012 verminderd. Hij heeft daarbij vermeld:
        “Regelgeving
        In artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat een onherroepelijk vaststaande waarde zo spoedig mogelijk moet worden verminderd als, binnen vijf jaar na het nemen van de beschikking, blijkt dat deze waarde ten minste 20% (met een minimum van € 5.000) te hoog is vastgesteld.”
      
      
    
    
      2.5.
      Met dagtekening 24 februari 2021 heeft mr. D.R.F. Haak van de Waarderingskamer belanghebbende een brief gestuurd:
      
      
        “In uw brief heeft u ons verzocht om een overzicht met de gemiddelde waardeontwikkeling van de woningen in de gemeente [de gemeente] op te sturen. Hierbij het overzicht:
        Belastingjaar 2021 (wpd 1-1-2020 - wpd 1 jan 2019)	5,4%
        Belastingjaar 2020 (wpd 1- 1-2019 - wpd 1 jan 2018)	7,0%
        Belastingjaar 2019 (wpd 1-1-2018 - wpd 1 jan 2017)	5,3%
        Belastingjaar 2018 (wpd 1-1-2017 - wpd 1 jan 2016)	4,0%
        Belastingjaar 2017 (wpd 1-1-2016 - wpd 1 jan 2015)	1,9%
        Belastingjaar 2016 (wpd 1- 1-2015 - wpd 1 jan 2014)	1,1%
        Belastingjaar 2015 (wpd 1-1-2014 - wpd 1 jan 2013)	- 2,8%
        Belastingjaar 2014 (wpd 1-1-2013 - wpd 1 jan 2012)	- 5,0%
        Belastingjaar 2013 (wpd 1-1-2012 - wpd 1 jan 2011)	-3,6%
        Ik hoop dat ik u voldoende heb geïnformeerd.”
      
      
      
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van de onroerende zaak laten opstellen naar waardepeildatum 1 januari 2020. [naam1] heeft de onroerende zaak op 17 november 2021 ter plaatse opgenomen door middel van een geveltaxatie. [naam1] heeft de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 236.000, gebaseerd op vergelijking met de volgende objecten:
      
        
          
            [adres2] 8 te [woonplaats] , een vrijstaande woning met dakkapel en garage, bouwjaar 1976, met een gebruiksoppervlakte van 142 m² en een kaveloppervlakte van 394 m², inschrijving Kadaster 18 mei 2020, transactieprijs € 300.000;
        
        
          
            [adres3] 96 te [woonplaats] , een vrijstaande woning met dakkapel, berging en carport, bouwjaar 1989, met een gebruiksoppervlakte van 131 m² en een kaveloppervlakte van 375 m², inschrijving Kadaster 2 juli 2019, transactieprijs € 374.000;
        
        
          
            [adres4] 40 te [woonplaats] , een vrijstaande woning met garage, bouwjaar 1976, met een gebruiksoppervlakte van 158 m² en een kaveloppervlakte van 423 m², inschrijving Kadaster 17 mei 2019, transactieprijs € 442.500.
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari van de jaren 2013 tot en met 2020, en de aanslagen OZB en waterschapsbelasting voor de belastingjaren 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende bepleit een waarde van de onroerende zaak per:
      
        
          waardepeildatum 1 januari 2013 van € 152.000;
        
        
          waardepeildatum 1 januari 2014 van € 148.000;
        
        
          waardepeildatum 1 januari 2015 van € 149.000;
        
        
          waardepeildatum 1 januari 2016 van € 151.000;
        
        
          waardepeildatum 1 januari 2017 van € 157.000;
        
        
          waardepeildatum 1 januari 2018 van € 165.000;
        
        
          waardepeildatum 1 januari 2019 van € 176.000;
        
        
          waardepeildatum 1 januari 2020 van € 185.000.
        
      
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van € 236.000 op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is en de overige jaren niet voor rechterlijke (her)toetsing in aanmerking komen. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waterschapsbelasting
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij in zijn hogerberoepschrift ook opkomt tegen aanslagen waterschapsbelasting. De uitspraak van de Rechtbank waartegen belanghebbende in hoger beroep is gekomen ziet niet op aanslagen waterschapsbelasting. Een beslissing daarover ligt ook niet in die uitspraak besloten. Daarnaast is niet gebleken dat voor aanslagen waterschapsbelasting de bezwaarfase is doorlopen. Daarom komt het Hof aan inhoudelijke behandeling van dit punt niet toe en zal het Hof het hoger beroep, voor zover dat ziet op aanslagen waterschapsbelasting, niet-ontvankelijk verklaren. 
      
      
        
          Jaren 2014 en 2015
        
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende stelt in hoger beroep de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB voor de jaren 2014 en 2015 ter discussie. De uitspraak van de Rechtbank bevat geen beslissing over de WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB voor die jaren. Een dergelijke beslissing ligt ook niet in die uitspraak besloten. Het Hof is ook niet gebleken dat in reactie op het schrijven van belanghebbende van 7 april 2021 voor de jaren 2014 en 2015 de bezwaarfase is doorlopen dan wel is beslist op een verzoek om ambtshalve vermindering. Daarom komt het Hof niet toe aan de inhoudelijke behandeling van het hoger beroep op dit punt. Het Hof zal het hoger beroep ook in zoverre niet-ontvankelijk verklaren.
      
      
        
          Jaren 2016 tot en met 2020
        
      
      
    
    
      4.3.
      Voor zover belanghebbende met zijn stuk van 7 april 2021 heeft bedoeld om bezwaar te maken tegen deze WOZ-beschikkingen en aanslagen OZB voor de jaren 2016 tot en met 2020 geldt dat hij dat niet heeft gedaan binnen de bezwaartermijn van zes weken. Niet is gebleken dat sprake is van een verschoonbare reden dat belanghebbende te laat was met het indienen van het bezwaar.
      
    
    
      4.4.
      Voor zover belanghebbende met zijn stuk van 7 april 2021 een verzoek heeft gedaan om de WOZ-waarden en de aanslagen OZB voor de jaren 2016 tot en met 2020 ambtshalve te verminderen op grond van artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet waardering onroerende zaken geldt dat de in dat artikel vervatte bevoegdheid toekomt aan de heffingsambtenaar  en dat tegen zijn beslissing daarover of het uitblijven daarvan geen bezwaar, beroep of hoger beroep open staat.
      
    
    
      4.5.
      In beide gevallen komt het Hof niet toe aan de inhoudelijke beoordeling van de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB voor de belastingjaren 2016 tot en met 2020. De Rechtbank heeft het beroep in zoverre terecht niet-ontvankelijk verklaard. Het hoger beroep is in zoverre ongegrond.
      
      
        
          Het jaar 2021; waarderingssystematiek
        
      
      
    
    
      4.6.
      Volgens belanghebbende is de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog. Hij stelt dat zijn taxatie per 1 januari 2013 als uitgangspunt moet dienen en dat die getaxeerde waarde jaarlijks moet worden geïndexeerd met de stijgingspercentages die de Waarderingskamer hanteert. 
      
    
    
      4.7.
      Uit de Wet WOZ volgt dat de WOZ-waarde van een onroerende zaak geldt voor één kalenderjaar. De heffingsambtenaar van de gemeente waarin de onroerende zaak ligt, bepaalt die waarde en stelt deze vast bij beschikking. De heffingsambtenaar moet zich daarbij houden aan regels die zijn gesteld voor het onderbouwen en uitvoeren van de waardebepaling.
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar bepaalt de WOZ-waarde op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde komt overeen met de prijs die de meestbiedende koper zou hebben besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is maatgevend de prijs die aldus zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst.
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar dient die waarde voor woningen te bepalen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Voor zover belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar de door belanghebbende voorgestane wijze van waarderen had moeten volgen, oordeelt het Hof dat de heffingsambtenaar daartoe niet verplicht was. Daarbij merkt het Hof op dat het over een reeks van jaren indexeren van een getaxeerde waarde met de gemiddelde waardeontwikkeling van alle woningen in een gemeente niet een juiste methode is om voor een specifieke woning te komen tot de prijs die de meestbiedende koper op de waardepeildatum zou hebben besteed. 
      
      
        
          Het jaar 2021; waardering
        
      
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde te hoog is, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.11.
      Het is dan aan de heffingsambtenaar om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.12.
      De heffingsambtenaar stelt in dit verband dat de waardebepaling van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden aan de hand van verkoopcijfers van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum 1 januari 2020 zijn gerealiseerd. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst hij op het in 2.6 vermelde taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix. 
      
    
    
      4.13.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 met € 236.000 niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen. 
      
    
    
      4.14.
      De door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar, woonoppervlak en ligging voldoende vergelijkbaar  met de onroerende zaak. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen daarom gebruikt worden voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.15.
      In de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat hij rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit en onderhoudstoestand van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. Hij is uitgegaan van een kwaliteits- en onderhoudsniveau 1, en heeft ook rekening gehouden met de verschillen in ligging en voorzieningen, hetgeen resulteert in een waardecorrectie van 40%. De heffingsambtenaar heeft uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een prijs per m2 woonoppervlakte herleid van € 1.020 tot € 1.750, hetgeen ruim hoger is dan de door hem ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de onroerende zaak gehanteerde prijs van € 775 per m2. 
      
    
    
      4.16.
      Het hoger beroep is ook in zoverre ongegrond.
      
      
        
          Immateriële schade
        
      
      
    
    
      4.17.
      Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade, omdat hij al vanaf 2017 aan het procederen is. Het Hof stelt voorop dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn alleen voor de huidige procedure kan worden beoordeeld. Tussen het indienen het bezwaarschrift in april 2021 in deze procedure en de uitspraak van heden is minder dan vier jaar verstreken, zodat de redelijke termijn niet is overschreden. Belanghebbende heeft daarom geen recht op een dergelijke vergoeding. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gedeeltelijk niet-ontvankelijk en voor het overige ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep tegen de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB voor de jaren 2014 en 2015 alsmede tegen de aanslagen waterschapsbelasting niet-ontvankelijk,
      
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, en
      
      
        wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 3 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 5 oktober 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     	Artikelen 6:7 tot en met 6:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
  
  
     	Artikel 6:11 van de Awb.
  
  
     	Artikel 26, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) in samenhang met artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Artikel 22, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Artikel 20, eerste lid, en artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     	Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
  
  
     	Artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.