ECLI:NL:RBNHO:2024:3210, Rechtbank Noord-Holland, 24-01-2024, 10506667
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak vordert een verhuurster beëindiging van de huurovereenkomst op grond van gestelde dringend eigen gebruik. De opzegging door verhuurster voldoet aan de formele eisen en is rechtsgeldig. Verhuurster wordt in de gelegenheid gesteld een nadere onderbouwing te geven op de stelling dat zij het verhuurde persoonlijk in gebruik gaat nemen. Huurders mogen daarop reageren.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10506667 CV EXPL 23-2184 
      Uitspraakdatum: 24 januari 2024
    
    
    
      
        Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Schrama B.V. 
      gevestigd te Bergen (NH)
      eiseres in de vordering, gedaagde in de tegenvordering
      verder te noemen: Schrama
      gemachtigde: mr. R. van der Hooft
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TAV B.V. 
    
      2. [gedaagde] 
      gevestigd/wonende te [plaats 1]
      gedaagden in de vordering, eisers in de tegenvordering
      verder gezamenlijk te noemen: TAV c.s. en afzonderlijk TAV en [gedaagde]
      gemachtigde: mr. R.F. Raven 
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Schrama heeft bij dagvaarding van 8 mei 2023 een vordering tegen TAV c.s. ingesteld. TAV c.s. heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Schrama heeft schriftelijk geantwoord in de tegenvordering. 
    
    
      1.2.
      Op 3 oktober 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft TAV c.s. bij brief van 22 september 2023 en Schrama bij brieven van 2 oktober van 28 september 2023 nog stukken toegezonden. Op 8 december 2023 heeft TAV c.s. een akte genomen. Op 20 december 2023 heeft Schrama een antwoordakte genomen. Bij brief van 19 december 2023 heeft TAV c.s. bezwaar gemaakt tegen randnummers 1 tot 30 van die antwoordakte van Schrama. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Schrama verhuurt sinds 1 februari 2014 aan TAV c.s. de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 2] . De huurovereenkomst was aanvankelijk aangegaan voor een periode van 5 jaar, dus tot en met 31 januari 2019. De huurovereenkomst is vervolgens voortgezet voor een tweede periode van 5 jaar, te weten tot en met 31 januari 2024. In artikel 3.3. van de huurovereenkomst is bepaald dat als niet wordt opgezegd tegen het einde van de tweede periode de huurovereenkomst wordt voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar. 
    
    
      2.2.
       TAV exploiteert in het gehuurde een horecabedrijf genaamd “ [naam 3] ”. [gedaagde] is enig aandeelhouder en bestuurder van Steva B.V. Steva B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurder van TAV.  
    
    
      2.3.
      
        [holding] is enig aandeelhouder van Schrama. De heer [naam 1] en de heer [naam 2] zijn bestuurder/directeur van Schrama. 
    
    
      2.4.
      Bij brief van 18 november 2022 (per gewone en aangetekende post en per e-mail aan [gedaagde] ) aan TAV, ter attentie van het bestuur, zegt Schrama de huurovereenkomst op tegen de vroegst mogelijke datum, doch in ieder geval tegen uiterlijk 31 januari 2024. De opzeggingsgrond is (primair) dringend eigen gebruik en (subsidiair) de algemene belangenafweging.
    
    
      2.5.
      Bij brief van 28 december 2022 schrijft TAV aan Schrama dat zij niet kan instemmen met de huuropzegging. 
    
    
      2.6.
      Bij brief (aangetekend en per gewone post en aan het e-mailadres van [gedaagde] )  van 19 september 2023 aan TAV ter attentie van [gedaagde] , zegt Schrama de huurovereenkomst op tegen 31 januari 2025 op grond van (primair) dringend eigen gebruik en (subsidiair) de algemene belangenafweging.   
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      Schrama vordert dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst beëindigt per 31 januari 2024, althans een door de kantonrechter te bepalen datum, TAV c.s. veroordeelt per datum van beëindiging van de huurovereenkomst de bedrijfsruimte te ontruimen en leeg ter beschikking te stelen aan Schrama, en als TAV c.s. dat mocht nalaten aan die veroordeling te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan zelf te mogen bewerkstelligen. Tevens vordert Schrama TAV c.s. te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 
    
    
      3.2.
      Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Schrama bij brief van 18 november 2022 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen de vroegst mogelijke datum, doch in ieder geval tegen uiterlijk 31 januari 2024. De opzeggingsgrond is in de eerste plaats dringend eigen gebruik en in de tweede plaats de algemene belangenafweging. Voor zover de opzegging van 18 november 2022 geen rechtsgevolg heeft, beroept Schrama zich op de opzeggingsbrief van 19 september 2023 met als einddatum 31 januari 2025. 
    
  
  
    
      4Het verweer en de tegenvordering
    
    
      4.1.
      TAV c.s. betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij niet heeft ingestemd met de opzegging van 18 november 2022. Deze opzegging was bovendien niet rechtsgeldig omdat alleen is opgezegd aan TAV en niet aan [gedaagde] , terwijl TAV en [gedaagde] contractuele medehuurders zijn. Reeds op die grond moeten de vorderingen worden afgewezen. Voor het geval er wel sprake zou zijn van een rechtsgeldige opzegging, is de onderbouwing van het gestelde dringend eigen gebruik onvoldoende en zou een belangenafweging in het voordeel van TAV c.s. moeten uitvallen. Indien de beëindigingsvordering zou worden toegewezen, maakt TAV c.s. aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. 
    
    
      4.2.
       TAV c.s. vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Schrama veroordeelt tot betaling aan TAV c.s. van primair een bedrag van € 13.748,85, subsidiair een bedrag van  € 5.633,52, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 juni 2023 en tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten, deze laatste te vermeerderen met de wettelijke rente. 
    
    
      4.3.
      Zij legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij recht heeft op zogenoemde coronakorting op de reeds betaalde huur.
    
    
      4.4.
      Schrama betwist de tegenvordering en stelt dat TAV c.s. geen recht heeft op coronakorting. 
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      Schrama beroept zich op de opzegging van 18 november 2022. Deze opzegging is gericht aan “TAV B.V. T.a.v. het bestuur”. Er is geen opzeggingsbrief gestuurd naar de andere huurder, [gedaagde] . De voornoemde brief is ook niet gericht aan [gedaagde] . Een verhuurder moet opzeggen aan alle contractuele medehuurders. Er is immers sprake van een ondeelbare rechtsverhouding. Indien dat niet gebeurt is geen sprake van een rechtsgeldige opzegging. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat de huuropzegging van 18 november 2022 geen effect sorteert en dat de huurovereenkomst niet per 31 januari 2024 eindigt.
    
    
      5.2.
      Bij de conclusie van antwoord in reconventie heeft Schrama als productie 7 overgelegd een brief gedateerd 19 september 2023. De brief is afkomstig van Schrama en de adressering van de brief luidt: “TAV B.V. T.a.v. [gedaagde] .”. De brief begint met “Geachte [gedaagde] ”. Verder staat in de brief “U heeft gesteld dat de huurovereenkomst niet is opgezegd jegens U. Dit is onjuist. De huurovereenkomst is opgezegd. Ook jegens U. U heeft de opzegging ook ontvangen. Voor het geval geldt dat de huurovereenkomst niet (ook jegens U) is opgezegd, wordt hierbij de huurovereenkomst nogmaals opgezegd, waarbij uitdrukkelijk wordt aangegeven dat de opzegging jegens alle huurders wordt gedaan.” Gelet op deze bewoordingen van de brief van 19 september 2023 is de kantonrechter van oordeel dat deze opzegging als een opzegging gericht aan beide huurders dient te worden beschouwd. Niet in geschil is dat de brief is ontvangen. Het verweer van TAV c.s. dat de opzegging niet is gericht aan het adres van het gehuurde, slaagt reeds daarom niet. 
    
    
      5.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat de opzegging van 19 september 2023 voldoet aan de formele eisen, aangezien de opzeggingsgronden zijn genoemd en de juiste opzegtermijn (1 jaar; tegen 31 januari 2025) is gehanteerd.
    
    
      5.4.
      Een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst blijft ook na de dag waartegen is opgezegd van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst. Indien een verhuurder zes weken na de opzegging geen mededeling van de huurder heeft ontvangen dat hij instemt met de opzegging, kan de verhuurder bij de kantonrechter een vordering instellen tot vaststelling van een einddatum van de huur. Vast staat dat TAV c.s. niet heeft ingestemd met de opzegging. Schrama vordert in deze procedure dat kantonrechter de einddatum van de huurovereenkomst vaststelt.
    
    
      5.5.
      Schrama vordert primair dat de kantonrechter de beëindigingsvordering toewijst op de grond dat de verhuurder het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en daartoe dringend nodig heeft (dringend eigen gebruik).
    
    
      5.6.
      Om een beroep te kunnen doen op de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik, is vereist dat de verhuurder, Schrama, het verhuurde persoonlijk in gebruik wil nemen. TAV c.s. betwist dit. Zij heeft gesteld dat het exploiteren van een restaurant niet tot de statutaire doelstellingen van Schrama behoort. Zij heeft een uittreksel uit het handelsregister overgelegd van Schrama en erop gewezen dat exploiteren van een restaurant daarin niet bij de activiteiten van Schrama wordt genoemd. Volgens TAV c.s. is Schrama een vastgoedbelegger die negen onroerende zaken in haar portefeuille heeft en die zich richt op verhuur van vastgoed en huur en exploitatie van een parkeergarage. In de exploitatiebegroting worden “ [uitbater 1] en [uitbater 2] ” genoemd als uitbaters, het is TAV c.s. niet bekend wie dit zijn. 
      
    
    
      5.7.
      Schrama heeft gesteld dat zij het verhuurde wel persoonlijk in gebruik gaat nemen. Zij heeft haar statuten d.d. 21 december 1976 overgelegd. In artikel 2 staat: “de vennootschap heeft ten doel het beheren en exploiteren van horeca-bedrijven en alhetgeen daarmede, in de ruimste zin des woords, annex kan zijn, waaronder begrepen de deelneming in-, overneming van- en samenwerking met andere ondernemingen met een gelijk of aanverwant doel.” Ter zitting heeft [naam 2] (bestuurder van Schrama) verklaard dat zijn zus [uitbater 1] samen met zijn zwager [uitbater 2] , die kok is, een rol gaan spelen in de exploitatie. Volgens [naam 2] gaat het om een restaurant in eigen beheer. In de akte van 20 december 2023 onder 35 en 39 wordt gesproken over twee meewerkende aandeelhouders. 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat Schrama het verweer van TAV c.s. niet heeft weerlegd. De verhuurder Schrama heeft volgens het uittreksel uit het handelsregister één werkzame persoon. Op basis van die gegevens acht de kantonrechter het voorshands niet aannemelijk dat er op dit moment een of meerdere horecaondernemingen door deze rechtspersoon worden geëxploiteerd. Dat sluit niet uit dat het onderhavige plan wel ziet op exploitatie door Schrama, maar dit dient, ook gelet op de in het uittreksel vermelde SBI- codes en activiteiten die niet eenduidig in die richting wijzen, wel nader te worden uitgelegd. Dit geldt te meer omdat de enig aandeelhouder van Schrama [holding] is en in de hiervoor genoemde akte melding wordt gemaakt van twee meewerkende aandeelhouders. Deze vermelding ziet mogelijk op de eerder genoemde [uitbater 1] en [uitbater 2] , echter deze zijn geen aandeelhouders van Schrama. Mogelijk is het plan dat een andere, aan Schrama gelieerde, rechtspersoon het restaurant gaat exploiteren, maar dan is het wel aan Schrama om te stellen en te onderbouwen dat in die situatie sprake is van persoonlijk in gebruik nemen van het verhuurde door Schrama.
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter zal Schrama in de gelegenheid stellen om binnen 2 weken een akte te nemen om met inachtneming van het vorenstaande een nadere onderbouwing te geven op de stelling dat Schrama het verhuurde persoonlijk in gebruik gaat nemen. Op deze akte mag TAV c.s. binnen twee weken daarna reageren. De kantonrechter wijst partijen erop dat de akte alleen kan gaan over dit onderwerp. 
    
    
      5.10.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing in de vordering en de tegenvordering aan. 
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      6.1.
      stelt Schrama in de gelegenheid om uiterlijk op de rol van 7 februari 2024 een akte te nemen zoals bedoeld hiervoor onder 5.9.  
      
    
    
      6.2.
      stelt TAV c.s. in de gelegenheid om uiterlijk op de rol van 21 februari 2024 een antwoordakte te nemen. 
      
    
    
      6.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      6.4.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     ECLI:RBAMS:2019:4894; HR 06-10-1989, ECLI:NL:PHR:1989:AB9519
  
  
     Artikel 7:294 Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikel 7:293 BW
  
  
     Artikel 7:295 BW
  
  
     Artikel 7: 296 lid 1 onder b BW
  
  
     HR 13-12-1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2228; HR 20-10-2000, ECLI:NL:PHR:2000:AA7702