ECLI:NL:GHARL:2024:3920, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-06-2024, 23/95
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 23/95
    uitspraakdatum: 11 juni 2024
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 4 november 2022, nummer UTR 21/4905, ECLI:NL:RBMNE:2022:5470, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 579.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 652,53.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten in beroep ten bedrage van € 1.518 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit vaststelling van die waarde op € 483.000. De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de door hem vastgestelde waarde van € 579.000.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn standpunten dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden en dat in de uitspraak op bezwaar door de heffingsambtenaar niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, op basis van het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof dat de in het rapport vermelde vergelijkingsobjecten [adres1] 19 (hierna: nr. 19) en [adres2] 7 (hierna: [adres2] ), die eveneens in [woonplaats] zijn gelegen, zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak wat betreft bouwjaar, type, gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, (afwezigheid van) bijgebouwen, kwaliteit, voorzieningen en onderhoud. De verkoopprijzen die voor deze referentiewoningen zijn gerealiseerd, weerspiegelen een waarde per m² gebruiksoppervlakte van € 1.995 voor nr. 19 en € 1.890 voor [adres2] . Deze waardes bieden steun aan de voor de onroerende zaak gehanteerde waarde per m² gebruiksoppervlakte van € 1.815. Bovendien is door belanghebbende niet gemotiveerd betwist dat voor de onroerende zaak op basis van de grondstaffel in beginsel een waarde voor het perceel van € 354 per m² kan worden gehanteerd. Wat belanghebbende heeft gesteld doet aan het taxatierapport onvoldoende af voor een ander oordeel. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      4.3.
      Door belanghebbende is gemotiveerd betwist dat in het taxatierapport voldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de onroerende zaak. Deze slechte ligging wordt volgens belanghebbende veroorzaakt doordat één keer per week de vuilcontainers van de straat vlak bij de onroerende zaak worden opgesteld en doordat een gebouw van [naam3] vlak bij de onroerende zaak is gelegen. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat van deze omstandigheden geen waardedrukkend effect uitgaat. Het gelijk op dit punt is naar het oordeel van het Hof aan de heffingsambtenaar. De overlast die wordt veroorzaakt door het wekelijks plaatsen, legen en weer ophalen van de afvalcontainers bij de onroerende zaak acht het Hof van onvoldoende gewicht voor het oordeel dat een potentiële koper hiermee in negatieve zin rekening zal houden. Dat geldt ook voor de enkele aanwezigheid van het [naam3] ; niet gesteld is dat en op welke manier hiervan hinder zou worden ondervonden. 
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot de staat van de onroerende zaak heeft belanghebbende gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met slechte afwerking van het hout binnen in de onroerende zaak, lekkage in de badkamer en zwarte aanslag op de buitenzijde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft in dit kader foto’s ingebracht. Gelet op deze foto’s, alsmede op de foto’s van de referentiewoningen in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de genoemde gebreken. De foto’s van de onroerende zaak rechtvaardigen niet het oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport van een ondergemiddelde staat van de onroerende zaak had moeten uitgaan. Voor zover van de door belanghebbende genoemde omstandigheden al enig waardedrukkend effect uitgaat, zal dit effect naar het oordeel van het Hof van een zodanig beperkte omvang zijn dat de vierkantemeterprijzen die uit de vergelijkingsobjecten zijn afgeleid, voldoende ruimte bieden voor de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Ook het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport doet niet af aan de juistheid van de vastgestelde waarde. Daartoe overweegt het Hof dat ook dat rapport onder meer gebaseerd is op nr. 19 en [adres2] , doch dat belanghebbende op een lagere waarde uitkomt omdat hij voor de onroerende zaak uitgaat van een matige staat van onderhoud en voorzieningen. Zoals hiervoor in 4.4 overwogen, acht het Hof dat niet terecht. Bovendien acht het Hof het derde door belanghebbende gehanteerde object – [adres3] 15 – minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaak dan nr. 19 en [adres2] , aangezien [adres3] 15 in verhouding tot de onroerende zaak en de overige objecten een aanzienlijk kleinere woning betreft.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft tot slot gesteld dat de inhoud van de referentiewoningen en de zogenoemde KOUDV-factoren van de referentiewoningen niet juist zijn. Belanghebbende heeft deze stellingen echter niet gemotiveerd, zodat zij aan het voorgaande niet kunnen afdoen. Wat betreft belanghebbendes betwisting van de indexeringspercentages overweegt het Hof dat [adres2] nagenoeg op de waardepeildatum is verkocht en dat deze transactie de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde ook zonder enige indexering onderbouwt, zodat de invloed van een eventuele onjuistheid in de indexering naar het oordeel van het Hof verwaarloosbaar zal zijn. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 juni 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.