ECLI:NL:GHDHA:2024:763, Gerechtshof Den Haag, 09-05-2024, BK-23/442
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-05-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. Waarde winkelpand (supermarkt) niet te hoog vastgesteld. Geen vergoeding van immateriële schade vanwege verlenging redelijke termijn door handelwijze gemachtigde.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/442
    
    
    
    Uitspraak van 8 mei 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 14 april 2023, nummer ROT 22/577.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) bij beschikking de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.720.000 (de beschikking). Met de beschikking is op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2021 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] en de aanslag watersysteemheffing van het Hoogheemraadschap Delfland (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de bezwaren tegen de beschikking en de aanslagen ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Voor de behandeling van het beroep is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 23 mei 2023 en op 13 februari 2024 nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 27 maart 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een supermarkt ( [naam] ), gebouwd in 2012, met een gebruiksoppervlakte van 1.280 m² (bestaande uit 870 m² winkelruimte en 410 m² opslag/magazijn), gelegen op een perceel grond van 1.378 m².
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een taxatieverslag en een taxatierapport met een matrix overgelegd, opgemaakt op 2 maart 2023 door [naam taxateur] , WOZ-taxateur. In het taxatierapport zijn gegevens opgenomen van de onroerende zaak en van vier andere onroerende zaken die in gebruik zijn als supermarkt (de referenties). De waarde van de onroerende zaak is in het taxatierapport vastgesteld op € 1.720.000 aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. In het taxatierapport is een matrix opgenomen, met daarin de volgende gegevens van de onroerende zaak en de referenties: 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Objecten
              
              
                De onroerende zaak
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                
                  [adres 5]
                
              
            
            
              
                Gemeente
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
              
                
                  [woonplaats]
                
              
            
            
              
                Soort object
              
              
                Supermarkt 
              
              
                Supermarkt
              
              
                Supermarkt
              
              
                Supermarkt
              
              
                Supermarkt
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2012
              
              
                1963
              
              
                1995
              
              
                1990
              
              
                2013
              
            
            
              
                Totaal b.v.o (m2)
              
              
                1.280 
              
              
                822
              
              
                1.744
              
              
                2.405
              
              
                2.128
              
            
            
              
                Huurwaarde WOZ
              
              
                € 153.600
              
              
                n.v.t.
              
              
                n.v.t.
              
              
                n.v.t.
              
              
                n.v.t.
              
            
            
              
                Jaarhuur per
                01-01-2020
              
              
                € 166.334
              
              
                € 139.384
              
              
                € 329.168
              
              
                € 412.443
              
              
                € 411.530
              
            
            
              
                Ingangsdatum 
                huurcontract
              
              
                Onbekend
              
              
                05-06-2018
              
              
                28-08-2018
              
              
                11-03-2020
              
              
                15-08-2019
              
            
            
              
                Looptijd huur
              
              
                Onbekend
              
              
                5 jaar
              
              
                5 jaar 
              
              
                5 jaar 
              
              
                5 jaar
              
            
            
              
                Incentives
              
              
                Onbekend
              
              
                Nee
              
              
                Nee
              
              
                Nee
              
              
                Nee
              
            
            
              
                Gemiddelde
                huurwaarde per m2 
              
              
                € 120
              
              
                n.v.t.
              
              
                n.v.t.
              
              
                n.v.t.
              
              
                n.v.t.
              
            
            
              
                Gemiddelde jaarhuur per m2
              
              
                € 129,95
              
              
                € 169,57
              
              
                € 188,74
              
              
                € 171,49
              
              
                € 193,39
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
            
            
              
                Ligging
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
              
                Goed
              
            
            
              
                Opmerkingen
              
              
                Geen
              
              
                Zittende huurder heeft een nieuw huurcontract afgesloten.
              
              
                Zittende huurder heeft een nieuw huurcontract afgesloten.
              
              
                Zittende huurder heeft een nieuw huurcontract afgesloten.
              
              
                Zittende huurder heeft een nieuw huurcontract afgesloten.
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Omtrent de referenties is voorts het volgende in het taxatierapport opgenomen:
      
      
        “ De gebruikte referenties zijn, m.u.v. [adres 3] , allen gelegen in kleinschalige winkelcentra in de buitenwijken van de [gemeente] . De ligging van deze referenties zijn zeer goed vergelijkbaar met die van het onderhavige object. De gebruikte referenties zijn evenals het onderhavige object ook supermarkten. [adres 3] ligt in tegenstelling tot het onderhavige object in een betaald parkeergebied.
      
      
      
        
          De supermarkten hebben geen hinder ondervonden van de door de Overheid opgelegde Covid-19 maatregelen. Uit diverse onderzoeken is gebleken dat de fysieke supermarkten record omzetten hebben gedraaid in 2020 mede door het vele thuiswerken en de sluiting van de horecagelegenheden waardoor meer mensen waren aangewezen op thuis eten en drinken.”
      
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” opgenomen. Hieruit volgt een bruto kapitalisatiefactor van 11,2. 
      
    
    
      2.5.
      
        De taxatieopbouw is als volgt:
        Winkelruimte 		870 m2 x € 120 x 11,2 = 	€ 1.169.280
        Opslag/magazijn 	410 m2 x € 120 x 11,2 = 	€    551.040
        Waarde (afgerond) 					€ 1.720.000.
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    
      3.	De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
    
      
        “Algemeen
      
    
    
      6.1
      Eiser stelt in beroep dat het bezwaar ten onrechte ongegrond is verklaard en dat de op het bezwaar vastgestelde WOZ-waarde te hoog is. Eiser verwijst naar de inhoud van het bezwaarschrift. De meeste (door eiser ter zitting op 6 april ingetrokken) beroepsgronden wijzen erop, dat eiser meent, dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld maar eiser lijkt anderzijds van mening te zijn geweest dat die waarden te laag zijn vastgesteld (omdat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met “de waardehausse” (wat de rechtbank begrijpt als: de stijging van de prijzen van vastgoed) in de afgelopen jaren.
      
    
    
      6.2
      Verweerder blijft – na hertaxatie – bij de door hem vastgestelde waarde en verzoekt om verwerping van het beroep en bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift. Hij meent dat het verzoek om vergoeding van immateriële schade moet worden afgewezen.
      
    
    
      6.3
      
        De rechtbank overweegt dat eiser zijn beroepsgronden tot de zitting niet heeft onderbouwd met op de onroerende zaken toegespitste argumenten. Voor zover eiser verwijst naar zijn bezwaarschrift geldt dat een enkele verwijzing naar een bezwaarschrift, waarop inhoudelijk is gereageerd in de beslissing (uitspraak op bewaar) waar het beroep zich tegen richt niet kan gelden als beroepsgrond, zolang niet wordt aangegeven welke gebreken er kleven aan de reactie op de bezwaren in die beslissing (vergelijk: Rechtbank Haarlem 12 september 1996, ECLI:NL:RBHAA:ZF2373). Dat heeft temeer te gelden, als de belanghebbende door een gemachtigde wordt vertegenwoordigd, die geacht mag worden te beschikken over goede kennis van het bestuursprocesrecht.
        De gemachtigde van eiser heeft de gronden in de door hem ingediende stukken standaard aangevoerd in een groot aantal bij de rechtbank Rotterdam aangebrachte beroepen, zonder deze toe te spitsen op de desbetreffende onroerende zaken. De rechtbank kan daarom niet anders dan concluderen dat de waardebepalingen tot de zitting niet gemotiveerd door eiser zijn betwist en dat verweerder in het licht van de stukken die door eiser zijn ingediend voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde voor beide onroerende zaken niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Voor zover na het voorgaande nog nodig zal de rechtbank hierna ingaan op wat namens eiser ter zitting naar voren is gebracht.
      
      
    
    
      6.4
      Ten aanzien van het verzoek van eiser om een onafhankelijke taxatie overweegt de rechtbank dat zij daartoe geen aanleiding ziet. De rechtbank overweegt dat zij geen reden heeft om te twijfelen aan deskundigheid van de taxateur van verweerder. Het stond eiser overigens vrij om desgewenst een taxateur van zijn keuze in te schakelen voor een eigen taxatie ten behoeve van de onderbouwing van de door hem voorgestelde WOZ-waarde.
      
      
        
          Onroerende zaak, kapitalisatiefactor.
        
      
    
    
      7.1
      Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Het leegstandsriscio is door verweerder te laag ingeschat. Hij stelt in zijn brief van 13 maart 2023 te hebben gevraagd om gegevens over de leegstand. Er wordt aangegeven, dat met 10% rekening is gehouden, maar hij ziet van dat percentage geen berekening. Hij wil niet alleen de gegevens per onderneming, maar ook per vierkante meter. 10% acht hij arbitrair. Er worden geen huurovereenkomsten overgelegd en evenmin een huurinformatieformulier. Hij bestrijdt dat verweerder geen informatie zou hebben over de door belanghebbende betaalde huur. In de matrix van de panden waar de huurwaarde mee wordt vergeleken wordt geen kapitalisatiefactor genoemd. Er is geen transactie geweest met betrekking tot de onroerende zaak en er is geen huur bekend. Zonder transactie en zonder gegevens over de huur kan verweerder niet zeggen: de kapitalisatiefactor is 11,2. Eiser stelt dat een correctie moet worden toegepast vanwege de oorlog in Europa en de beperkingen die de landelijke maatregelen tegen het coronavirus voor eiser hebben meegebracht. Hij wijst op het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), en vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen op het belastingrecht. Eiser stelt dat ten onrechte geen verschil is gemaakt tussen de huurwaarde van de winkel en de huurwaarde van de opslag. Eiser concludeert, dat verweerder de juistheid van de kapitalisatiefactor niet heeft aangetoond.
      
    
    
      7.2
      
        Verweerder stelt dat eiser pas ter zitting met deze stellingen komt. In het taxatieverslag is kort ingegaan op de vaststelling van de kapitalisatiefactor, in het taxatierapport wordt uitvoerig ingegaan op de opbouw ervan en – in dat verband – op het aan te houden leegstandspercentage.
        Verweerder merkt onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 9 februari 2021, ECLI:GHAMS:2021:277 op, dat op de waardepeildatum nog geen sprake was van Corona, dus: van enig effect van Corona-maatregelen op de waarde van de onroerende zaken. Verweerder stelt bij de hoorzitting in bezwaar de gemachtigde van eiser te hebben gevraagd om gegevens over de gevolgen van de Corona-maatregelen. Verweerder merkt op dat supermarkten juist extra omzet hebben gemaakt als uitvloeisel van de Corona maatregelen. Ook stelt verweerder zowel bij de hoorzitting als daarna, per mail, te hebben gevraagd om de actuele jaarhuur en eventuele kortingen. Die informatie is niet gekomen. Verweerder stelt in de uitspraak op bezwaar de berekening van de kapitalisatiefactor per mail aan eiser te hebben toegestuurd.
        Verweerder heeft in bezwaar en beroep ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak gegevens opgenomen van een aantal andere supermarkten in [woonplaats] . In bezwaar: de [adres 2] en het [adres 3] , beide met de ter zake betaalde jaarhuur; in beroep wijst verweerder naar de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats] , alle met gegevens over de jaarhuur.
        Verweerder zet uiteen, dat het denkbaar is de huurwaarde te benaderen door voor opslagruimte een lagere prijs aan te nemen dan voor de winkel, maar dat hij die twee bij de vaststelling van de huurwaarde van de onroerende zaak al heeft gemiddeld. Een neerwaartse bijstelling van de huurwaarde van de opslagruimte zou daardoor leiden tot een vergelijkbare aanpassing van de huurwaarde van de winkel en wel zo, dat het resultaat voor het geheel hetzelfde zou blijven.
      
      
    
    
      7.3
      
        De rechtbank stelt vast, dat eiser in bezwaar heeft gevraagd om een (bottom up) berekening van de kapitalisatiefactor. Blijkens de – op dit punt niet bestreden – uitspraak op bezwaar is die per mail aan de gemachtigde van eisers toegezonden. In het taxatieverslag niet-woning, dat deel uitmaakt van het dossier wordt een korte toelichting gegeven op de wijze waarop de kapitalisatiefactor wordt vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat een leegstandsrisico van 10% is aangehouden en een risico opslag van 7,2 % waar (onder meer) 6 maanden aanvangs- en frictieleegstand in is verwerkt. Voorts is in de uitspraak op bezwaar verwezen naar (de huurgegevens van) een tweetal supermarkten in [woonplaats] bij wijze van “onderbouwende marktgegevens” en in het taxatierapport naar vier supermarkten in [woonplaats] .
         In beroep en de in de daaropvolgende brieven van de gemachtigde van eiser vallen de woorden “kapitalisatiefactor” en “leegstand” niet. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor heeft eiser niet eerder dan ter zitting, op 6 april 2023, aangegeven, dat in zijn visie ook in de uitspraak op bezwaar de vaststelling van de kapitalisatiefactor tekortschoot. De rechtbank beschouwt daarmee de beroepsgrond met betrekking tot de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor als een ter zitting opgekomen beroepsgrond.
        Ter zitting is door partijen het inzicht gedeeld, dat de Corona-maatregelen geen negatief effect op de omzet hebben gehad. Supermarkten hebben in de tijd van de coronapandemie juist geprofiteerd van de tijdelijke sluiting van de horeca. Hun marktaandeel steeg. De daarop betrekking hebbende beroepsgrond behoeft daarom geen verdere bespreking.
        Door zijn uitgangspunten over leegstand te vermelden, (vruchteloos) te vragen naar de actuele huurprijs van de onroerende zaak en zich te oriënteren op vergelijkbare onroerende zaken in de omgeving waarvan de huurprijs bekend was heeft verweerder – in ieder geval voor zover dat van hem mocht worden verwacht in het licht van de aanloop naar de zitting – de factor van 11,2 genoegzaam toegelicht. Dat verweerder niet beschikte over huurgegevens ter zake van de onroerende zaak is een factor die voor rekening van eiser moet blijven, nu verweerder – onbestreden – hem herhaaldelijk naar die gegevens heeft gevraagd. De rechtbank acht de verklaring die verweerder geeft voor het aanhouden van dezelfde huur voor vierkante meters winkel en vierkante meters opslag aannemelijk.
        In het licht van al het voorgaande heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt en kon hij naar het oordeel van de rechtbank volstaan met de door hem in bezwaar en ter zitting gegeven toelichting op de vaststelling van de kapitalisatiefactor.
      
      
      
        8. Verweerder slaagt in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          Redelijke termijn, immateriële schade.
      
    
    
      9.1
      Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van het bezwaar en beroep.
      
    
    
      9.2.
      Gelet op de uitgangspunten in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
      
    
    
      9.3
      Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 3 maart 2021. Dit betekent dat op het moment van deze uitspraak sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met zes weken.
      
    
    
      9.4
      De planning van de zitting in beroep vertraging heeft opgelopen doordat de gemachtigde van eiser daarvoor vrijwel geen data beschikbaar bleek te hebben. Voorts is het beroep door de rechtbank ontvangen op 3 februari 2022. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser een nota voor de griffierechten gezonden op 5 februari 2022. De nota was voorzien van de naam van belanghebbende en verweerder en van het aan de zaak toegekende rolnummer. Eiser werd gevraagd om binnen vier weken te betalen. Op 5 maart 2022 – toen die termijn was verstreken – heeft de rechtbank de gemachtigde van eiser een herinnering gestuurd. Daarop zijn nog twee herinneringen gevolgd: op 22 april en 21 mei 2022. De gemachtigde van eiser heeft vier maal (op 11 en 22 maart en op 3 en18 mei 2022) gevraagd om vrijstelling van de betaling van griffierecht. De rechtbank heeft opgave gevraagd van de relevante inkomensgegevens van belanghebbende. Daar is niet op gereageerd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser bij brief van 22 april 2022 bericht, dat het verzoek om vrijstelling werd afgewezen. Het griffierecht is betaald op 20 juni 2022. Gedurende de periode dat het griffierecht wel verschuldigd maar nog niet betaald is, ligt de procedure stil. De rechtbank kan niet anders dan concluderen, dat de gemachtigde van eiser – in deze zaak, maar ook in vele andere zaken die bij de rechtbank dienen – heeft gevraagd om vrijstelling van de betaling van griffierecht zonder in staat of bereid te zijn de nodige gegevens over te leggen. In deze zaak beschouwt de rechtbank de periode tussen 5 maart 2022 en 20 juni 2022 als vertraging waar geen rechtvaardiging voor is gebleken en die aan (de gemachtigde van) eiser is toe te rekenen. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard, dat de vertraging in de betaling voortvloeit uit het feit, dat de nota niet aan zijn rechtspersoon maar aan hem persoonlijk was gericht. De rechtbank stelt vast, dat uiteindelijk op een herinnering met dezelfde aanduiding door de gemachtigde van eiser is betaald. Niet valt in te zien waarom een – in de ogen van de gemachtigde van eiser – door hem ontvangen en begrijpelijke griffienota onbetaald zou mogen blijven omdat de rechtspersoon zijns inziens niet correct is aangeduid. De gemachtigde van eiser had er ook voor kunnen kiezen (zoals hij uiteindelijk ook heeft gedaan) om eerst zekerheidshalve te betalen en daarna met de rechtbank te corresponderen over de correcte adressering. De rechtbank passeert daarom dit excuus. Vermindert men de duur van de periode tussen bezwaar en uitspraak met de vertraging in de betaling van het griffierecht, dan is geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn en dus geen reden voor vergoeding van immateriële schade.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
      
        10. Voor een vergoeding van het griffierecht of de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.”
      
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde heeft in het hogerberoepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is hem ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft hij verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 4.1.2 genoemde punten.
      
    
    
      4.1.2.
      
        In hoger beroep is in geschil of:
        (i) de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is, en
        (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn.
        Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar beantwoordt beide vragen ontkennend.
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot € 1.490.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      
        Waarde van de onroerende zaak
      
    
    
    
      5.1.
      De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet mede worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
      
        5.3.1.
        De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij de huurprijzen van de referenties tot uitgangspunt zijn genomen voor het bepalen van de huurwaarde. De referenties zijn alle in [woonplaats] gelegen, hebben een met de onroerende zaak vergelijkbare ligging en zijn ook overigens goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de huurgegevens van de referenties afkomstig zijn uit de door de betreffende huurders op een zogenoemd PMA-formulier ingevulde gegevens. Het Hof acht dit geloofwaardig. Belanghebbende heeft opgemerkt dat deze gegevens van vóór de coronapandemie dateren. Dat is juist. In het taxatierapport (zie 2.3) is hierover echter opgemerkt dat de supermarkten ook tijdens de coronapandemie zonder beperkingen waren geopend en goede omzetten hebben gegenereerd. Belanghebbende heeft dit ter zitting erkend. Het Hof acht daarom niet aannemelijk dat de coronapandemie van invloed is op de waardering van de onroerende zaak dan wel de referenties. Bovendien geldt dat op de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2020 in het geheel nog geen sprake was van sluitingen van overheidswege wegens de coronapandemie.
        
      
      
        5.3.2.
        De Heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport de berekening van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,2 uiteengezet. Deze kapitalisatiefactor is tussen partijen niet in geschil. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de door de Heffingsambtenaar in de matrix voor de onroerende zaak van belanghebbende gehanteerde huurwaarde van € 120 per m2 voor wat betreft de winkelruimte niet te hoog is. Wel in geschil is de vraag of de door de Heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 120 per m2 voor wat betreft de opslagruimte te hoog is. 
        
      
      
        5.3.3.
        Belanghebbende heeft in dat verband aangevoerd dat bij de waardering een onderscheid dient te worden gemaakt tussen de huurwaarde van de winkelruimte en die van de opslagruimte. Belanghebbende stelt dat de huurwaarde van de opslagruimte in dit geval € 60 per m2 bedraagt. De Heffingsambtenaar heeft het standpunt van belanghebbende bestreden en aangevoerd dat hem geen huurovereenkomsten bekend zijn waarin voor wat betreft de huurprijs (waaruit de huurwaarde wordt afgeleid) een onderscheid tussen die ruimtes wordt gemaakt. Het Hof acht dit geloofwaardig. Voorts is nog het volgende van belang. Hoewel de Heffingsambtenaar geen inzicht heeft verschaft in de verdeling tussen de oppervlakte van winkelruimte en opslagruimte bij de referenties, is aannemelijk dat de referenties alle de beschikking hebben over vergelijkbare opslagruimtes als de onroerende zaak en dat de huurprijzen de referenties als geheel betreffen. In de overeengekomen huurprijzen is derhalve ook de huur van vergelijkbare opslagruimtes begrepen. De gemachtigde heeft geen enkele vorm van bewijs overgelegd op grond waarvan de juistheid van zijn standpunt kan worden aangenomen. In het bijzonder heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat bij de referenties sprake is van een (sterk) afwijkende verhouding tussen winkelruimte en opslagruimte ten opzichte van de onroerende zaak. Het Hof volgt belanghebbende derhalve niet in zijn standpunt.
        
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatierapport, de matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade 
        
      
      
    
    
      5.5.
      Het Hof ziet, gelet op het navolgende, geen reden voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn van de bezwaar- en (hoger) beroepsprocedure. 
      
      
        5.6.1.
        
          De Rechtbank heeft geoordeeld dat in de bezwaar- en de beroepsprocedure samen de redelijke termijn voor behandeling van de zaak met (afgerond) zes weken is overschreden en heeft deze overschrijding toegerekend aan de handelwijze van de gemachtigde in de beroepsfase. Daarbij heeft de Rechtbank het volgende in aanmerking genomen. 
          De gemachtigde heeft in beroep vier maal (op 11 en 22 maart 2022 en op 3 en 18 mei 2022) gevraagd om vrijstelling van de betaling van griffierecht zonder dat hij opgave heeft verstrekt van de relevante inkomensgegevens van belanghebbende. De Rechtbank heeft de gemachtigde op 22 april 2022 bericht dat het verzoek om vrijstelling is afgewezen. 
          Voorts is van belang dat de gemachtigde in verband met de talloze door hem in het land ingestelde beroepsprocedures in het jaar 2022 beperkt beschikbaar was voor een zitting bij de Rechtbank. 
          Hoewel aan de gemachtigde een nota voor de griffierecht is toegezonden op 5 februari 2022 en op 5 maart 2022 en op 22 april 2022 en 21 mei 2022 herinneringen zijn gevolgd, heeft de gemachtigde pas op 20 juni 2022 het griffierecht betaald. De gemachtigde heeft ter zitting van het Hof voor het eerst gesteld dat hij al op 4 april 2022 het griffierecht in deze zaak heeft betaald. Deze stelling acht het Hof niet aannemelijk. Het Hof heeft inlichtingen ingewonnen bij de financiële dienst van de Rechtspraak (LDCR) alsmede bij de Rechtbank, en daaruit blijkt dat in deze zaak niet eerder dan op 20 juni 2022 een betaling van griffierecht is binnengekomen.
          Het Hof volgt het oordeel van de Rechtbank dat gezien al deze omstandigheden geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn nu de gemachtigde zelf de oorzaak van de vertraging is.
        
        
      
      
        5.6.2.
        Het hogerberoepschrift is ontvangen op 21 april 2023. Aangezien de uitspraak in hoger beroep binnen twee jaar na binnenkomst van het hogerberoepschrift wordt gedaan, is in hoger beroep geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. 
        
        
          
            Slotsom
          
        
        
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door R.A. Bosman, T.A. de Hek en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 8 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.