ECLI:NL:GHARL:2024:3926, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-06-2024, 23/2306
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2306
      uitspraakdatum: 11 juni 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2023, nummer UTR 23/230, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        De heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 162 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 325.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement (bouwjaar 1956) met een gebruiksoppervlakte van 93 m2. De woning is gelegen op de begane grond en beschikt over een tuin van 107 m2 en een berging. 
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 286.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning.
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt met betrekking tot de toezendverplichting (artikel 40, lid 2, Wet WOZ) en de op de zaak betrekking hebbende stukken (artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht) onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingetrokken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 328.052 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vijf referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.4.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Met partijen acht het Hof de referentieobjecten goed vergelijkbaar om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. In het bijzonder de referentieobjecten [adres1] 102 ( [adres1] 102), [adres1] 133 ( [adres1] 133) en [adres1] 151 ( [adres1] 151) acht het Hof goed vergelijkbaar, aangezien dit – net zoals de woning van belanghebbende – appartementen betreffen die op de begane grond zijn gelegen en beschikken over een tuin en een berging. Uit de transactiecijfers van die referentieobjecten volgen (ongecorrigeerde) vierkante meterprijzen van € 2.851 ( [adres1] 102), € 2.988 ( [adres1] 133) en € 3.803 ( [adres1] 151), terwijl de vierkante meterprijs van de woning van belanghebbende is getaxeerd op € 3.001. Naar het oordeel van het Hof heeft de taxateur met de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de verschillen in deze vierkante meterprijzen kunnen worden verklaard door verschillen in onderhoudstoestand en grootte ( [adres1] 102 en 133) en verschillen in voorzieningenniveau en grootte ( [adres1] 151). Wat betreft de onderhoudstoestand van [adres1] 102 en [adres1] 133 heeft de taxateur geloofwaardig verklaard dat het binnenonderhoud van die objecten, los van de badkamer en keuken, ondergemiddeld was. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende (in objectieve zin) overlast ondervindt van een bovengrondse vuilcontainer die op enige afstand van de woning is geplaatst. Het enkele feit dat die container er staat is onvoldoende om een zodanige overlast aan te nemen. Het fotomateriaal biedt daarvoor ook geen aanknopingspunten.  Daarmee hoefde de taxateur in zijn waardebepaling dan ook geen rekening te houden. Daarbij komt dat de taxateur ter zitting van het Hof heeft verklaard dat dergelijke vuilcontainers nabij alle referentieobjecten staan. Voor zover daarvan al een waardeverminderend effect zou uitgaan, is dat in de transactiecijfers van de referentieobjecten verdisconteerd.
      
    
    
      4.6.
      Aan het taxatierapport van belanghebbende, waarin de waarde is getaxeerd op € 286.000, kan niet de waarde worden toegekend die belanghebbende daaraan toegekend wil zien. In dat taxatierapport is in verband met de ligging nabij de hiervoor genoemde vuilcontainer een waardruk van 10% op de vierkante meterprijs toegepast. Dit komt neer op een waardedruk van bijna € 27.000. Nog los van het feit dat geenszins is gebleken dat van de aanwezigheid van die vuilcontainer daadwerkelijk overlast wordt ondervonden, acht het Hof een dergelijke waardedruk niet reëel. Verder is in het taxatierapport van belanghebbende de berging niet in de waardering betrokken. Het in het taxatierapport van belanghebbende opgevoerde referentieobject [adres1] 80 acht het Hof bovendien minder goed vergelijkbaar, aangezien de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van dat pand op een (veel) hoger niveau liggen.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      C.M.R. Bouwman	V.F.R. Woeltjes
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 juni 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.