ECLI:NL:RBZWB:2024:3417, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-05-2024, 22/1170
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Winkelpand. Huurwaardekapitalisatie. Ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/1170
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 mei 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 januari 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 615.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Middelburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 28 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [bedrijf 1] , en namens de heffingsambtenaar [naam 3] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is huurder van het object. Het object betreft een winkelpand met op de begane grond een winkeloppervlakte van 135 m2 en in de kelder een opslag van 36 m2. In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [bedrijf 2] .
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 479.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 615.000.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Schending van artikel 40 van de Wet WOZ
        
        4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de huurwaarde niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de gevraagde stukken dient te verstrekken die hij bij de vaststelling van de waarde heeft gebruikt. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase deze gegevens wel verstrekt zodat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
        6.	De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object nader berekend op € 695.000. De berekende waarde is € 80.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 615.000. De heffingsambtenaar heeft de markthuur van het object afgeleid van de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] . De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor berekend op 13,11 met de NAR-methode (bottom-up-methode). 
      
      
    
    
      6.1.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende onderbouwd dat de beschikte WOZ-waarde van € 615.000 niet te hoog is.
      
      
        
          De huurwaarde
        
      
    
    
      6.2.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de huurcijfers die blijken uit de huurovereenkomst en het inlichtingenformulier van de vergelijkingsobjecten te ver van de waardepeildatum zijn overeengekomen, waardoor de huurcijfers van deze objecten niet bruikbaar zijn. 
      
    
    
      6.3.
      Uit het Inlichtingenformulier verkochte onroerende zaken blijkt dat [adres 3] is verkocht in verhuurde staat op 29 september 2017. De jaarhuur voor het winkeldeel bedroeg op dat moment € 111.545,85. De rechtbank stelt vast dat de ingangsdatum en de looptijd van de huurovereenkomst onbekend zijn en geen inzicht bestaat in de meer actuele huur van dat winkelpand. De rechtbank zal dit huurcijfer om die reden buiten beschouwing laten. 
      
    
    
      6.4.
      Belanghebbende heeft niet betwist dat de overeengekomen geïndexeerde huur (€ 68.700) van het vergelijkingsobject [adres 2] rond de waardepeildatum nog geldend was. Dat het door de heffingsambtenaar genoemde huurcijfer de ingangsdatum 1 juli 2018 heeft, maakt dat dat cijfer niet zonder meer bruikbaar is, maar daaruit volgt zeker niet dat de door de heffingsambtenaar berekende huurwaarde van € 53.010 (€ 475 per m2) voor het pand van belanghebbende te hoog is. Belanghebbende heeft in concreto niets aangevoerd dat reden geeft die huurwaarde te hoog te achten. 
      
      
        
          De kapitalisatiefactor
        
      
    
    
      6.5.
      Verder bepleit belanghebbende dat de in beroep gehanteerde kapitalisatiefactor, gelet op de ligging van het object buiten de Randstad, te hoog is. Belanghebbende voert daarbij aan dat de risico-opslag voor winkels buiten de Randstad fors hoger is. Volgens belanghebbende ligt het gemiddelde opslagrisico op 9,8 %.
      
    
    
      6.6.
      Bij het bepalen van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor volgens de bottom-up methode berekend. Hieruit volgt een kapitalisatiefactor van 13,11. Daarbij is uitgegaan van een opslagrisico van 6,25%. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een risico-opslag die ligt binnen de brandbreedte (minimaal 3,64% en maximaal 11,54%), zoals weergegeven in de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2020 voor overige locaties (hierna: de Taxatiewijzer).
      
    
    
      6.7.
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het object op een erg goede locatie in de winkelstraat van [plaats 2] is gelegen. Uit de Taxatiewijzer blijkt dat de tabel niet meer dan een indicatie voor de te hanteren risico-opslag is en lokaal marktonderzoek moet worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er geen aanleiding om uit te gaan van een hoger opslagpercentage en daarmee een lagere kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar is dan ook op goede gronden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 13,11.
      
      
        
          Gevolgen coronapandemie
        
      
    
    
      6.8.
      Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. Belanghebbende verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.
      
    
    
      6.9.
      De rechtbank overweegt hierover als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2020 was de coronapandemie nog niet (of nauwelijks) begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Waardering naar toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarvan is in dit geval geen sprake. Er bestond dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2021. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet in geschil is dat het arrest gewezen is door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak niettemin een zogenoemde ‘coronakorting’ heeft toegepast is geen reden om over te gaan tot een vermindering van de na bezwaar vastgestelde waarde. 
      
    
    
      6.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
        7.	Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      7.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 12 juli 2021. De rechtbank doet uitspraak op 22 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond elf maanden.
      
    
    
      7.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar, ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. 
      
    
    
      7.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 13 januari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond zeven maanden geduurd en daarmee één maand te lang. Dit brengt mee dat 1/11 deel (€ 9,09) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 90,91) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      8.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. De onder 7.3 en hier besproken vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald en niet aan de gemachtigde zoals deze ter zitting heeft bepleit.
      
    
    
      9.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 9,09;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 90,91;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 22 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     ECLI:NL:HR:2021:1974.
  
  
     artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ en de uitspraak van deze rechtbank van 10 april 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:2515, overwegingen 7.1-6
  
  
     vgl. ECLI:NL:GHAMS:2023:3068.