ECLI:NL:RBNHO:2024:5424, Rechtbank Noord-Holland, 17-04-2024, C/15/342689 / HA ZA 23-340
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst voor een winkelruimte in aanbouw ten behoeven van een Albert Heijn XL-supermarkt. Vordering tot betaling van (de laatste termijn van) de koopsom. Uitleg van de koopovereenkomt. Daarin is bepaald dat de koopprijs wordt geïndexeerd tot de huuringangsdatum, waarbij is verwezen naar de huurprijsindexatie in de huurovereenkomst die de verkoper heeft gesloten met Ahold. Koper stelt dat verkoper de koopprijsindexatie onjuist heeft berekend, omdat de huurprijsindexatie te hoog is vastgesteld. Volgens koper heeft verkoper daardoor een te hoge koopprijs in rekening gebracht. Wat koper volgens hem teveel heeft betaald, wil hij verrekenen met de laatste termijn van de koopprijs die hij nog aan verkoper moet betalen. De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat voor de berekening van de koopprijsindexatie de daadwerkelijk met Ahold vastgestelde (en aan koper) betaalde geindexeerde huurprijs bepalend is. De rechtbank wijst de vordering van verkoper tot betaling van de laatste termijn van de koopprijs toe.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/342689 / HA ZA 23-430
    
    
    
      
        Vonnis van 17 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        REGGESTEDE PROJECTEN B.V., 
      te Enter, gemeente Wierden,
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      hierna te noemen: Reggestede,
      advocaat: mr. B. Martens te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [plaats],2. [gedaagde 2], 
      beherend vennoot van [gedaagde 1], 
      te [plaats],
      gedaagden in conventies, eisers in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      advocaat: mr. W.T.G. Beekhuijzen te Waalre.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [gedaagden] heeft van Reggestede een winkelruimte gekocht. De winkelruimte moest nog gebouwd worden en is door Reggestede verhuurd aan Ahold ten behoeve van een Albert Heijn XL-supermarkt. In de koopovereenkomst is bepaald dat de koopprijs wordt geïndexeerd tot de huuringangsdatum, waarbij is verwezen naar de huurprijsindexatie in de huurovereenkomst. [gedaagden] stelt dat Reggestede de koopprijsindexatie onjuist heeft berekend, omdat de huurprijsindexatie te hoog is vastgesteld. Volgens [gedaagden] heeft Reggestede daardoor een te hoge koopprijs in rekening gebracht. Wat [gedaagden] volgens hem teveel heeft betaald, wil hij verrekenen met de laatste termijn van de koopprijs die hij nog aan Reggestede moet betalen.
    
    
    
      De rechtbank is van oordeel dat de koopovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat voor de berekening van de koopprijsindexatie de daadwerkelijk met Ahold vastgestelde (en aan [gedaagden] betaalde) geïndexeerde huurprijs bepalend is. De vorderingen van Reggestede tot betaling van de laatste termijn van de koopprijs worden toegewezen. De vorderingen van [gedaagden] worden afgewezen. 
    
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 22 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is gelast, en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de akte eisvermindering eis in reconventie met productie 5 van [gedaagden];
        
        
          de akte overleggen bescheiden met producties 19 tot en met 24 van Reggestede;
        
        
          de door Reggestede in het geding gebrachte aanvullende productie 25;
        
        
          de akte wijziging van eis van Reggestede;
        
        
          de mondelinge behandeling van 11 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden en waarbij namens Reggestede pleitaantekeningen zijn overgelegd. 
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Reggestede was de eigenaar van een stuk grond ter grootte van in totaal 28.660 m2 in de gemeente [gemeente] (hierna: de grond) en heeft daarop een casco-winkelruimte met parkeerplaatsen en buitenruimte (hierna: de winkelruimte) gerealiseerd ten behoeve van een Albert Heijn XL-supermarkt. 
      
    
    
      3.2.
      Op 11 januari 2022 heeft Reggestede de grond en de - op dat moment nog te realiseren - winkelruimte verkocht aan [gedaagden]. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
      
      
        “2.3 De door Koper verschuldigde Koopprijs voor de Grond en het Project wordt door
        
          Partijen vastgesteld op in totaal € 13.407.500,- (…), te verhogen met de daarover verschuldigde BTW, zulks vrij op naam. De Koopprijs bestaat uit twee componenten:
        
      
      
        
          
            een koopprijs voor de Grond ter grootte van € 6.750.000,- (…) te verhogen met de daarover verschuldigde BTW. 
          
        
        
          
            een resterende koopprijs voor het Project ter grootte van € 6.657.500,- (…) te verhogen met de daarover verschuldigde BTW, en te verhogen met de indexering volgens artikel 2.5. Dit is inclusief de afbouwbijdrage aan de Huurder zoals gemeld in artikel 3.7 van deze Overeenkomst. 
          
        
      
      
        (…)
      
    
    
      2.5
      
        De resterende koopprijs als bedoeld onder artikel 2 lid 3 onder b wordt verhoogd met een bedrag dat wordt bepaald volgens het prijsindexcijfer conform Huurovereenkomst, berekend vanaf de prijspeildatum te weten 1 juli 2021 tot huuringangsdatum waarbij de verhoogde huur minus de huurprijs wordt vermenigvuldigd tegen de geldende factor van 17,3.”
      
    
    
      3.3.
      In artikelen 3.1 en 3.3 van de koopovereenkomst is voorts bepaald dat de koopprijs voor de grond wordt betaald op de transportdatum (uiterlijk 20 weken na 23 december 2021). De resterende koopprijs, zoals vermeld in artikel 2.3 sub b, is verschuldigd in acht termijnen, waarvan de laatste termijn € 416.562,50 bedraagt en verschuldigd is na herstel van alle opleverpunten uit het proces-verbaal van oplevering. 
      
    
    
      3.4.
      Op 17 januari 2022 heeft Reggestede met Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. (hierna: Ahold of de huurder) een huurovereenkomst gesloten voor de - op dat moment nog te realiseren – winkelruimte. In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:
      
      
        “4.1 De huurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 775.000,- excl. btw,
        
          zegge: zevenhonderdvijfenzeventig duizend euro, prijspeil 1 juli 2021.
        
        
          De aanvangshuurprijs wordt per huuringangsdatum berekend door een indexering over de periode vanaf 1 juli 2021 tot huuringangsdatum conform CPI index gedurende een maximale periode van 3 jaren (derhalve over de periode van 1 juli 2021 tot prijspeil huuringangsdatum of tot maximaal 1 juli 2024). Deze geïndexeerde huurprijs vormt de aanvangshuurprijs. Indien de huurovereenkomst na 1 juli 2024 ingaat, dan is de aanvangshuurprijs de huurprijs per prijspeil 1 juli 2024 en wordt deze vervolgens voor het eerst 1 jaar na de feitelijke huuringangsdatum geïndexeerd.”
        
      
      
    
    
      3.5.
      Reggestede heeft bij brief van 12 april 2022 Ahold in kennis gesteld van de eerste jaarlijkse huurprijsindexering. Daarin is vermeld dat de huurprijs per 1 juli 2022 € 850.385,72 exclusief btw bedraagt. In de brief is toegelicht dat de bouw van de winkelruimte start op 1 september 2022 en dat de verwachte opleverdatum 1 mei 2023 is, zodat voor die oplevering nog éénmaal een jaarlijkse huurprijsindexatie zal plaatsvinden.
      
    
    
      3.6.
      Per e-mail van 23 november 2022 heeft Reggestede deze brief van 12 april 2022 aan Ahold doorgestuurd aan een adviseur van [gedaagden].
      
    
    
      3.7.
      Op 9 februari 2023 heeft Reggestede per brief aan Ahold de berekening van de tweede (en laatste) huurprijsindexatie toegestuurd. Daarin is vermeld dat de huurprijs per 1 mei 2023 € 904.155,10 exclusief btw bedraagt. 
      
    
    
      3.8.
      In een e-mail van 14 februari 2023 heeft Ahold (de huurder) bericht dat zij instemt met de methodiek van de berekening van de aanvangshuurprijs, maar dat de definitieve aanvangshuurprijs nog afhankelijk is van het daadwerkelijke moment van oplevering. 
      
    
    
      3.9.
      Per brief van 17 februari 2023 heeft Reggestede aan Ahold (de huurder) een nieuwe berekening van de huurprijsindexatie toegestuurd, omdat de oplevering niet op 1 mei 2023 zou plaatsvinden, maar op 12 mei 2023. Daarin is vermeld dat de geïndexeerde huurprijs op 12 mei 2023 € 906.276,41 bedraagt.
      
    
    
      3.10.
      Op 22 februari 2023 heeft een adviseur van [gedaagden] gesteld dat de indexering te vroeg komt en daarnaast een correctie voorgesteld op de berekening van de huurindexering, omdat één dag te veel was geïndexeerd. 
      
    
    
      3.11.
      Per e-mail van 1 maart 2023 heeft Reggestede Ahold een aangepaste berekening gestuurd van de geïndexeerde huurprijs, omdat één dag te veel was geïndexeerd. De geïndexeerde huurprijs vanaf de huuringangsdatum (12 mei 2023) is door Reggestede berekend op € 906.099,63 per jaar. 
      
    
    
      3.12.
      Op 25 april 2023 heeft Ahold (de huurder) op verzoek van Reggestede nogmaals bevestigd dat zij zich kan vinden in de door Reggestede gehanteerde methodiek voor het vaststellen van de aanvangshuur. 
      
    
    
      3.13.
      Voor de resterende koopprijs op grond van artikel 2.3 onder b en 2.5 van de koopovereenkomst heeft Reggestede een drietal facturen gestuurd:
      
        
          een factuur van 10 februari 2023 ter hoogte van € 1.750.000,-;
        
        
          een factuur van 10 februari 2023 ter hoogte van € 484.383,20;
        
        
          een factuur van 17 februari 2023 ter hoogte van € 36.698,66.
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagden] heeft deze facturen voldaan. 
      
    
    
      3.15.
      Op 1 april 2023 heeft Reggestede een factuur gestuurd voor de laatste termijn van de koopsom, ter hoogte van € 416.562,50. [gedaagden] heeft die factuur niet betaald. 
      
    
    
      3.16.
      Op 11 mei 2023 heeft [gedaagden] aan Reggestede een factuur gestuurd voor onverschuldigd betaalde koopprijs, ter hoogte van € 498.233,60 exclusief btw. 
      
    
    
      3.17.
      De winkelruimte is op 12 mei 2023 in gebruik genomen door Ahold. Ahold voldoet sinds die datum de door Reggestede berekende geïndexeerde huurprijs van € 906.099,63 per jaar aan [gedaagden]. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Reggestede vordert - samengevat en na wijziging van eis - dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. voor recht verklaart dat [gedaagden] ten onrechte is overgegaan tot verrekening van de vordering van Reggestede die aan [gedaagden] is gefactureerd bij factuur van 1 april 2023 ter hoogte van € 416.562,50 (zijnde € 504.040,63 inclusief btw) met zijn gepretendeerde vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling;
      2. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 416.562,50 (zijnde € 504.040,63 inclusief btw) te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente;
      een en ander met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten en de rente.
      
    
    
      4.2.
      Reggestede legt aan haar vorderingen – kort gezegd – ten grondslag dat zij en Ahold het er over eens zijn dat de geïndexeerde huurprijs op de huuringangsdatum € 906.099,63 bedroeg. Ook [gedaagden] heeft daarmee ingestemd. Die vastgestelde huurprijs is bepalend voor de koopprijsindexatie. De door [gedaagden] betaalde facturen voor de (geïndexeerde) koopprijs waren dus correct. Van onverschuldigde betaling is daarom geen sprake, zodat het beroep van [gedaagden] op verrekening van de laatste termijn van de koopprijs niet slaagt, aldus nog steeds het betoog van Reggestede. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagden] vordert - samengevat en na vermindering van eis - dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
      
        
          Reggestede veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van € 498.223,60 exclusief btw (€ 602.862,65 inclusief btw) te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente;
        
        
          voor recht verklaart dat mocht lopende deze procedure de achtste slottermijn van de koopsom ter hoogte van € 416.562,- exclusief btw rechtsgeldig gefactureerd worden, nadat alle opleverpunten hersteld zijn, en voornoemde factuur opeisbaar zou zijn, dat [gedaagden], voor zover nog geen betaling van € 498.233,60 exclusief btw door Reggestede heeft plaatsgevonden, over mag gaan tot verrekening van dit bedrag met haar vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling van € 498.233,60 exclusief btw en 
        
      
      
        Reggestede in dat geval veroordeelt tot betaling van het restantbedrag van € 81.671,- exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente;
        een en ander met veroordeling van Reggestede in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de rente en de nakosten. 
      
      
    
    
      4.5.
      
        
          [gedaagden] legt hieraan het volgende ten grondslag. Reggestede heeft een onjuiste koopprijsindexatie berekend, omdat die berekening gebaseerd is op een onjuiste geïndexeerde huurprijs. Op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst had de huurprijs in één keer geïndexeerd moeten worden tot de huuraanvangsdatum en niet jaarlijks. Bovendien heeft Reggestede de huurprijs over twee maanden dubbel geïndexeerd. Dat Ahold (volgens Reggestede vanwege destijds lopende onderhandelingen over gedeeltelijke onderverhuur van de winkelruimte) met de berekening van de geïndexeerde aanvangshuur heeft ingestemd, bindt [gedaagden] niet tegenover Reggestede. Reggestede heeft tegenover Ahold over de huurprijsindexatie steeds het voortouw genomen zonder voorafstemming met [gedaagden]. Ahold kan terugkomen op de indexatie van de aanvangshuurprijs, gelet op de landelijke commotie rondom de grote inflatie en daardoor gestegen huurprijzen. Bovendien kan Ahold na de eerste huurperiode van tien jaar allicht succesvoller een nadere huurprijsvaststelling vorderen. 
        Ook op grond van de partijbedoeling en de redelijkheid en billijkheid is de door Reggestede berekende geïndexeerde koopprijs onjuist. [gedaagden] heeft het bouwproject voorgefinancierd en de voornaamste risico’s van prijsstijgingen gedragen (alsmede de buitensporig verhoogde rentelast op de totale beleggingsinvestering), terwijl Reggestede door haar berekening van de geïndexeerde koopprijs bovenmatig wordt bevoordeeld, aldus [gedaagden]. 
      
      
    
    
      4.6.
      Reggestede voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      Gelet op de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen zij in het navolgende gezamenlijk worden besproken. 
      
      
        
          Uitleg van (artikel 2.5 van) de koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      5.2.
      Het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of de geïndexeerde koopprijs door Reggestede juist is berekend. De hier relevante bepaling in artikel 2.5 van de koopovereenkomst luidt als volgt: “De resterende koopprijs als bedoeld onder artikel 2 lid 3 onder b wordt verhoogd met een bedrag dat wordt bepaald volgens het prijsindexcijfer conform Huurovereenkomst, berekend vanaf de prijspeildatum te weten 1 juli 2021 tot huuringangsdatum waarbij de verhoogde huur minus de huurprijs wordt vermenigvuldigd tegen de geldende factor van 17,3”
      
    
    
      5.3.
      
        Reggestede voert primair (samengevat) aan dat voor de berekening van de geïndexeerde koopprijs uitgegaan moet worden van de daadwerkelijk vastgestelde geïndexeerde huurprijs per 13 mei 2023 van € 906.099,63 per jaar, die door Ahold wordt betaald aan [gedaagden]. 
        Het betoog van [gedaagden] heeft tot strekking dat voor het vaststellen van de geïndexeerde koopprijs bepalend is op welk bedrag de geïndexeerde huurprijs per 12 mei 2023 had behoren te worden vastgesteld. Daarom moet de rechtbank volgens [gedaagden] toetsen of de door Reggestede berekende (en door Ahold geaccordeerde) geïndexeerde huurprijs per 12 mei 2023 in overeenstemming met artikel 4.1 van de huurovereenkomst is vastgesteld.
      
      
    
    
      5.4.
      Bij de beoordeling van deze stellingen komt het (in de eerste plaats) aan op de uitleg van de tussen Reggestede en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst. Daarbij is niet alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de koopovereenkomst van belang. Beoordeeld moet worden welke zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de koopovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      5.5.
      Uit de stellingen van partijen leidt de rechtbank af dat de hoogte van de koopprijs voor de winkelruimte is bepaald door te genereren huuropbrengst van de winkelruimte, vermenigvuldigd met de factor 17,3. De in de huurovereenkomst met Ahold overeengekomen huurprijs per 1 juli 2021 van € 775.000,- was echter slechts een fictieve huurprijs, die niet daadwerkelijk werd betaald door Ahold, omdat de winkelruimte nog gebouwd moest worden. De aanvangshuur moest nog berekend worden door de fictieve huurprijs per 1 juli 2021 van € 775.000,- te indexeren tot de huuringangsdatum (welke datum bij het aangaan van de koopovereenkomst nog onbekend was). De rechtbank leidt uit de stellingen van partijen verder af dat de bedoeling van artikel 2.5 van de koopovereenkomst was dat een stijging van de huuropbrengst op de huuringangsdatum verdisconteerd zou worden in de koopprijs, zodat naast [gedaagden] als (nieuwe) verhuurder vanaf de huuringangsdatum, ook Reggestede daarvan zou profiteren. 
      
    
    
      5.6.
      
        Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat Reggestede artikel 2.5 van de koopovereenkomst aldus heeft mogen begrijpen, en [gedaagden] daartegenover die bepaling zo heeft moeten begrijpen, dat voor de berekening van de geïndexeerde koopprijs de daadwerkelijk met de huurder vastgestelde geïndexeerde huurprijs op de huuringangsdatum bepalend is. Dat is immers de huuropbrengst die met de winkelruimte wordt gegeneerd.
        De rechtbank zal dat oordeel hierna verder uitleggen en daarbij de tegenargumenten van [gedaagden] bespreken. 
      
      
    
    
      5.7.
      Vast staat dat de contractpartijen bij de huurovereenkomst die de afspraken hebben gemaakt over de (indexering van de) huurprijs bij aanvang van de huur (Reggestede en Ahold) de tekst van artikel 4.1 van de huurovereenkomst aldus hebben begrepen en uitgevoerd dat een jaarlijkse indexatie is toegepast en de aanvangshuurprijs (per 12 mei 2023) hebben vastgesteld op € 906.099,63. [gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat die omstandigheid niet maakt dat hij als koper in zijn relatie tot Reggestede hiermee heeft ingestemd of zou moeten instemmen. Volgens [gedaagden] was het aan hem als verhuurder om de juiste huur vast te stellen per huuringangsdatum. 
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank volgt [gedaagden] niet in dat betoog. [gedaagden] was geen partij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst waarin Reggestede en Ahold afspraken hebben gemaakt over de huurprijs bij aanvang van de huur. Die partijen hebben geen verschil van inzicht hoe zij die prijsafspraak hebben bedoeld. Dat [gedaagden] vanaf 11 mei 2022 eigenaar van de grond en het winkelpand in aanbouw is geworden en vanaf 12 mei 2023 verhuurder van het winkelpand, maakt niet dat hij niet aan die prijsafspraak is gebonden. [gedaagden] heeft per huuringangsdatum overigens ook geen andere (lagere) huurprijs vastgesteld. Integendeel, hij heeft de huur vanaf de huuringangsdatum van Ahold geëind op basis van de door Reggestede en Ahold vastgestelde aanvangshuur. 
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagden] geniet dus de huurinkomsten die corresponderen met de door Reggestede berekende geïndexeerde koopprijs. Van benadeling van [gedaagden] door deze wijze van berekening van de geïndexeerde huurprijs en geïndexeerde koopprijs is daarom geen sprake. Het tegenovergestelde is waar: als de geïndexeerde koopprijs zou worden berekend op basis van een lagere huurprijs dan de met Ahold vastgestelde geïndexeerde aanvangshuurprijs, zoals [gedaagden] vordert, zou (alleen) [gedaagden] door die hogere huurinkomsten een voordeel genieten, terwijl Reggestede daarvan niet mee profiteert door een hogere koopprijs. Een dergelijke uitkomst is niet te rijmen met de partijbedoeling zoals in het voorgaande is uiteengezet, inhoudende dat de koopprijs van de winkelruimte wordt bepaald door de huurinkomsten die met de winkelruimte worden gegenereerd (vastgesteld op de huuringangsdatum) en is ook overigens geen redelijke uitleg van de overeenkomst tussen partijen. 
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagden] heeft verklaard dat hij bij het aangaan van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van de inhoud van de huurovereenkomst tussen Reggestede en Ahold en hij dus niet wist wat daarin was bepaald over de huurprijsindexatie. [gedaagden] kan dus niet met succes betogen dat hij er op heeft mogen vertrouwen dat de huurprijsindexatie (en daarmee de koopprijsindexatie) zou worden berekend op de wijze die hij nu verdedigt (kort gezegd: éénmalige huurprijsindexatie, zonder dubbeltelling van twee maanden door een gebroken jaar). In de koopovereenkomst tussen Reggestede en [gedaagden] wordt immers aangesloten bij de huurprijsindexatie zoals overeengekomen in de huurovereenkomst tussen Reggestede en Ahold. Door met het sluiten van de koopovereenkomst daarmee in te stemmen zonder de inhoud van de huurovereenkomst te kennen, heeft [gedaagden] kennelijk zonder meer willen aansluiten bij hetgeen Reggestede en Ahold over de huurprijsindexatie en de uiteindelijke huurprijs per huuringangsdatum waren overeengekomen. Dat is in die zin ook wel begrijpelijk, omdat [gedaagden] bij een lagere huurprijs voordeel zou hebben van een lagere koopprijs en bij een hogere huurprijs voordeel van een hogere huuropbrengst. 
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagden] heeft hiertegen aangevoerd dat Ahold op (haar instemming met) de huurprijsindexatie kan terugkomen of (al) over tien jaar (namelijk na het eindigen van de eerste huurperiode) verlaging van de huurprijs kan vorderen. [gedaagden] vreest daardoor alsnog nadeel te zullen ondervinden van de koopprijs zoals die nu is bepaald.
      
    
    
      5.12.
      De rechtbank overweegt dat gesteld noch gebleken is dat Ahold van plan is om bezwaar te maken tegen de vastgestelde geïndexeerde aanvangshuurprijs. Zo’n bezwaar zou bovendien strijdig zijn met het gegeven dat Ahold recent en tot tweemaal toe (op 14 februari 2023 en 25 april 2023) heeft ingestemd met de berekeningsmethode voor de aanvangshuurprijs. 
      
    
    
      5.13.
      De mogelijkheid van huurprijsaanpassing na het eindigen van de eerste huurperiode van tien jaar is inherent aan een huurovereenkomst. Vooropgesteld wordt dat [gedaagden] er in de koopovereenkomst (desondanks) mee heeft ingestemd dat uitsluitend de geïndexeerde huurprijs op de huuraanvangsdatum (12 mei 2023) bepalend is voor de koopprijsindexatie. Reggestede heeft daarnaast toegelicht dat áls Ahold zo’n verzoek tot aanpassing van de huurprijs in 2033 zou doen, alleen de marktomstandigheden in de vijf voorafgaande jaren (dus vanaf 2028) relevant zijn. [gedaagden] heeft niet onderbouwd toegelicht dat de aanvangshuur die Ahold nu betaalt niet marktconform is, laat staan dat als gevolg daarvan die (geïndexeerde) huur in de jaren vanaf 2028 niet marktconform zal zijn en (waarschijnlijk) zal leiden tot een huurprijsaanpassing vanaf 2033.  
      
    
    
      5.14.
      Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat de geïndexeerde koopprijs moet worden berekend op basis van een lagere huurprijs dan de met Ahold vastgestelde geïndexeerde aanvangshuurprijs, die [gedaagden] sinds 12 mei 2023 van Ahold heeft ontvangen en waarschijnlijkheid (in ieder geval) de komende tien jaar (met indexatie) zal blijven ontvangen. 
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid / onvoorziene omstandigheden 
        
      
      
    
    
      5.15.
      Voor zover [gedaagden] een beroep doet op (de beperkende werking van de) redelijkheid en billijkheid en/of onvoorziene omstandigheden, ziet de rechtbank daarin geen aanleiding voor het oordeel dat Reggestede zich niet op de prijsafspraak in de koopovereenkomst zou mogen beroepen. Kennelijk zijn de kosten van het project voor [gedaagden] hoger uitgevallen dan verwacht, maar daar staat tegenover dat ook de huurinkomsten (de komende tien jaar) door de hoge indexcijfers en/of de berekeningsmethode van Reggestede hoger zullen uitpakken. Die huurinkomsten komen ten goede van [gedaagden]. Gelet hierop heeft [gedaagden] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die het oordeel kunnen rechtvaardigen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagden] de geïndexeerde koopprijs die met die hogere huuropbrengst correspondeert, moet betalen aan Reggestede. De enkele omstandigheid dat Reggestede daardoor (volgens [gedaagden]) wordt bevoordeeld (terwijl Reggestede volgens [gedaagden] ook op andere punten in het project al voordeel heeft genoten), is in ieder geval onvoldoende. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.16.
      Zelfs als [gedaagden] veronderstellenderwijs wordt gevolgd in zijn betoog dat de geïndexeerde huurprijs per 12 mei 2023 niet conform artikel 4.1 van de huurovereenkomst en dus te hoog tussen Reggestede en Ahold is vastgesteld, is de conclusie van het voorgaande dat de geïndexeerde koopprijs moet worden berekend op basis van de met Ahold vastgestelde (en aan [gedaagden] betaalde) geïndexeerde huurprijs op de huuringangsdatum en dat Reggestede zich tegenover Reggestede mag beroepen op die koopprijsafspraak in de koopovereenkomst. Aan de beoordeling van de vraag of Reggestede de huurprijsindexatie, en daarmee de huur per huuringangsdatum, correct heeft berekend, komt de rechtbank daarom niet toe. Ook de discussie of (ook) [gedaagden] met de door Reggestede berekende huurprijsindexatie heeft ingestemd, hetgeen Reggestede met verwijzing naar de emailcorrespondentie van februari 2023 stelt en [gedaagden] weerspreekt, kan verder onbesproken blijven. Bepalend is immers dat Ahold als huurder met de wijze van prijsindexatie en de op grond daarvan berekende aanvangshuur heeft ingestemd, en die huur ook aan [gedaagden] als verhuurder betaalt.
      
      
        
          Beroep op verrekening / laatste termijn van de koopprijs
        
      
      
    
    
      5.17.
      Het voorgaande betekent dat bij de berekening van de geïndexeerde koopprijs moet worden uitgegaan geïndexeerde huurprijs op de huuringangsdatum van € 906.099,63. [gedaagden] heeft verder de juistheid van de berekening van Reggestede van de geïndexeerde koopprijs niet weersproken. Dat betekent dat [gedaagden] geen vordering heeft op Reggestede uit hoofde van onverschuldigde betaling. De betalingen van [gedaagden] van de geïndexeerde koopprijs (naar aanleiding van de drie facturen van Reggestede van 10 en 17 februari 2023) zijn namelijk gegrond op de koopovereenkomst. 
      
    
    
      5.18.
      Dat betekent ook dat het beroep van [gedaagden] op verrekening van de laatste termijn van de koopsom met zijn vordering uit onverschuldigde betaling, niet slaagt. 
      
    
    
      5.19.
      Daarom moet [gedaagden] de laatste termijn van de koopsom betalen. Bij de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden] ten onrechte de laatste termijn van de koopsom heeft verrekend, heeft Reggestede geen belang. Het gevolg van het oordeel dat [gedaagden] ten onrechte heeft verrekend, is immers dat [gedaagden] de laatste termijn van de koopsom aan Reggestede moet betalen. Reggestede heeft dat afzonderlijk gevorderd en die vordering zal worden toegewezen. De rechtbank zal Reggestede daarom niet-ontvankelijk verklaren in de door haar gevorderde verklaring voor recht.De rechtbank merkt ten overvloede op dat uit hetgeen hiervoor is overwogen vanzelfsprekend volgt dat [gedaagden] de veroordeling tot betaling van de laatste termijn van de koopsom ook niet alsnog kan verrekenen met een vordering uit onverschuldigde betaling van eerdere termijnen van de koopsom.
      
    
    
      5.20.
      Over de gevorderde wettelijke handelsrente over de laatste termijn van de koopsom, overweegt de rechtbank als volgt. De factuur is verstuurd op 1 april 2023 (met een betalingstermijn van veertien dagen), maar uit artikel 3.3 van de koopovereenkomst volgt dat de laatste termijn pas verschuldigd is nadat alle opleverpunten zijn hersteld. Tussen partijen staat vast dat op 13 december 2023 is vastgesteld dat de laatste opleverpunten van de winkelruimte zijn hersteld. Ook zijn partijen het er over eens dat de overeengekomen uiterste dag van betaling veertien dagen daarna was, dus op 27 december 2023. De wettelijke handelsrente is daarom niet vanaf de vervaldatum van de factuur van 1 april 2023, maar vanaf 27 december 2023 toewijsbaar. 
      
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.21.
      Het voorgaande betekent dat de vorderingen in conventie toewijsbaar zijn op de wijze zoals in de beslissing vermeld en de vorderingen in reconventie worden afgewezen. 
      
    
    
      5.22.
      
        [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. In conventie worden de kosten van Reggestede tot op heden begroot op:
      
        
          dagvaarding: 		€      110,03
        
        
          griffierecht: 		€   5.737,00
        
        
          salaris advocaat: 	€   7.004‬,00 (2 punten x tarief VII)
        
      
      totaal: 			€ 12.851,03‬
      
    
    
      5.23.
      De proceskosten in reconventie worden aan de zijde van Reggestede tot op heden begroot op € 3.502,- aan salaris advocaat (2 punten x tarief VII x factor 0,5). 
      
    
    
      5.24.
      De nakosten en de wettelijke rente over de kosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      verklaart Reggestede niet-ontvankelijk in de door haar onder (1.) gevorderde verklaring voor recht;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan Reggestede van € 416.562,50 (zijnde € 504.040,63 inclusief btw) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 27 december 2023 tot de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Reggestede begroot op € 12.851,03;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.4.
      wijst de vorderingen van [gedaagden] af;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Reggestede begroot op € 3.502,-;
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 278,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [gedaagden] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      6.8.
      verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen in 6.2, 6.3, 6.5, 6.6 en 6.7 uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.9.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.
      
      
      
        1538