ECLI:NL:RBOBR:2024:1224, Rechtbank Oost-Brabant, 18-03-2024, 23/708
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Bestuursprocesrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering bedrijfsobject (autobedrijf) met HWK-methode. Huurwaarde en kapitalisatiefactor voldoende onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de coronamaatregelen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/708
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    18 maart 2024 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Helmond, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: B. Stommels).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 18 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar T. Nijssen. Eiser(s gemachtigde) is zonder bericht van verhindering niet verschenen, hoewel hij met een aangetekende brief voor de zitting is uitgenodigd. De brief is bij de gemachtigde van eiser bezorgd op 3 februari 2024 en eiser is dus behoorlijk opgeroepen.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser handelde op 1 januari 2022 onder de naam Autobedrijf [naam] en was toen gebruiker van de het bedrijfsobject [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2010. Het object heeft een totaal aan vloeroppervlak van 350 m², en bevat een autobedrijf met een opslag-/werkruimte voor de reparatie van auto’s en een showroom voor de verkoop.
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 28 februari 2022 vastgesteld voor het kalenderjaar 2022 (waardepeildatum 1 januari 2021) op € 190.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 23 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bedrijfsobject niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 231.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 7 september 2023 is opgesteld door taxateur T. Nijssen. Als waarderingsmethode is gebruikgemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
      
        3.1.1.
        Wat de onderbouwing van de huurwaarde betreft acht de rechtbank in dit geval de per 1 mei 2023 gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het winkelpand voldoende bruikbaar. Daarin is een jaarhuur van € 25.200 overeengekomen. De heffingsambtenaar heeft dit geïndexeerd naar de waardepeildatum en komt uit op een jaarhuur van € 21.168.
        
      
      
        3.1.2.
        Wat de onderbouwing van de kapitalisatiefactor betreft verwijst de heffingsambtenaar naar de verkoop van het geheel van de objecten [adres] in [woonplaats] op 1 november 2019. Dit verkoopcijfer is geanalyseerd en geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dit resulteert uiteindelijk in een kapitalisatiefactor van 11,0 voor het winkelpand.
        
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis waardoor ook eiser werd getroffen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in het verweerschrift voldoende heeft toegelicht dat er geen specifieke overheidsmaatregelen van kracht waren met betrekking tot de branche waarin eiser actief was. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er ook op de waardepeildatum veel vraag was naar het soort object waarin eiser actief was met zijn bedrijf. Tot slot wijst de heffingsambtenaar erop dat investeringen in onroerend goed langetermijninvesteringen zijn waarop de genoemde overheidsmaatregelen maar een beperkte invloed hebben. De rechtbank kan dit betoog volgen, waarbij zij nog opmerkt dat er tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde een verschil van € 41.000 zit. Zelfs gesteld dat eiser gelijk heeft met zijn standpunt, dan ziet de rechtbank in dat slechts algemeen geformuleerde betoog geen grond voor het oordeel dat het door eiser bepleitte effect op de waarde groter zou zijn dan laatstgenoemd bedrag.
      
    
    
      3.3.
      Andere standpunten heeft eiser niet naar voren gebracht. Met wat eiser aanvoert heeft hij geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.4.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).