ECLI:NL:RBZWB:2024:3805, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-04-2024, C/02/408988 / HA ZA 23-241
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-04-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Onteigening, tussenkomende partijen, waarde onteigende, waardevermindering overblijvende als gevolg van vormverslechtering. Zeer geringe vormverslechtering leidt niet tot waardevermindering overblijvende, ook niet nu gewerkt wordt met GPS-systeem. Geen waardevermindering ovreblijvende in verband met aanpassen teeltrichting. Aankoop vervangende grond ter bepering schade onteigende. Aanpassingskosten vervangende grond gerelateerd aan de te vervangen onteigende oppervlakte, naar rato. Onrendabele top, opbrengstderving biologische teelt, tijdelijke inkomensderving werkterrein, opbrengstderving overblijvende. Voordeel ingebruikname vervangende grond voorafgaand aan aankoop en levering geen onteigeningsgevolg.

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Middelburg
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/408988 / HA ZA 23-241
    
    
    
      
        Vonnis van 3 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN
      
      (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat)
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiser,
      advocaat mr. R.C.K. van Andel te Arnhem
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. N.M.C.H. Crooijmans te Deurne
    
    
    
      en 
    
    
  
  
    
      1 [tussenkomende partij 1] B.V., 
    gevestigd te [plaats 1] ,
  
  
    
      2 [tussenkomende partij 2] ,
    wonende te [plaats 2] ,
  
  
    
      3 [tussenkomende partij 3] ,
    wonende te [plaats 1] ,
  
  
    
      4 [tussenkomende partij 4] ,
    
      wonende te [plaats 1] ,
      tussenkomende partijen,
      advocaat: mr. N.M.C.H. Crooijmans voornoemd.
    
    
    
      Partijen zullen hierna de Staat, [gedaagde] (de gedaagde) en [tussenkomende partijen] (de tussenkomende partijen) en de tussenkomende partijen ieder voor zich [tussenkomende partij 1] , [tussenkomende partij 2] , [tussenkomende partij 3] en [tussenkomende partij 4] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het vonnis in het incident van 1 november 2023
        
        
          de conclusie van eis in tussenkomst van [tussenkomende partijen] van 29 november 2023
        
        
          de conclusie van antwoord na tussenkomst van de Staat van 13 december 2023
        
        
          de conclusie van antwoord na tussenkomst van [gedaagde] van 13 december 2023
        
        
          de akte houdende depot van het deskundigenrapport
        
        
          het e-mailbericht van [gedaagde] en [tussenkomende partijen] van 29 december 2023 met 2 bijlagen
        
        
          het e-mailbericht van mr. Van Heijst van 5 januari 2024 met als bijlage de opgave
        
      
        deskundigenkosten
      
        
          de inventarislijst met 11 producties van de Staat van 9 januari 2024
        
        
          de inventarislijst procesdossier met 6 producties van [gedaagde] en [tussenkomende partijen] van 9 januari
        
      
        2024
      
        
          de pleitnota van de Staat van 9 januari 2024 met 3 bijlagen
        
        
          de pleitnota van [gedaagde] en [tussenkomende partijen] van 9 januari 2024
        
        
          de aantekeningen van de griffier van het pleidooi van 9 januari 2024
        
        
          de brief van de Staat van 29 januari 2024
        
        
          de brief van [tussenkomende partijen] van 20 februari 2024.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Bij beschikking van 16 januari 2023 heeft deze rechtbank mr. I.P.A. van Heijst (voorzitter), mr. H.J.A. van Hoogmoed en ing. [naam 1] tot deskundigen benoemd. Op 14 februari 2023 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris. 
      
    
    
      1.3.
      Het concept-deskundigenrapport is op 29 september 2023 aan partijen gestuurd. Mr. Crooijmans heeft bij brief van 6 november 2023 aan de deskundigen op dit concept-rapport gereageerd. De Staat heeft op het concept-rapport gereageerd bij brief/e-mailbericht van 6 december 2023. Het definitieve rapport van de deskundigen is opgemaakt op 21 december 2023 en op 27 december 2023 ter griffie van de rechtbank Zeeland-West-Brabant locatie Middelburg gedeponeerd. 
      
    
    
      1.4.
      De zaak is bepleit op 9 januari 2024.
      
    
    
      1.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      Bij tussenvonnis van 28 juni 2023 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken: 
      
        
          
            [grondplannummer 1] : een gedeelte van 4.891 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] [sectie 1] [nummer 1] totaal groot 51.610 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”; 
        
        
          
            [grondplannummer 2] : een gedeelte van 583 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] [sectie 1] [nummer 2] totaal groot 4.730 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”;
        
        
          
            [grondplannummer 3] : een gedeelte van 6.401 m² van het perceel kadastraalbekend [gemeente 1] [sectie 2] [nummer 3] totaal groot 55.835 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”;
        
        
          
            [grondplannummer 4] : een gedeelte van 3.128 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] [sectie 2] [nummer 4] totaal groot 31.605 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”;
        
        
          
            [grondplannummer 5] : een gedeelte van 1.367 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] [sectie 2] [nummer 5] totaal groot 14.255 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 1] ”;
        
        
          
            [grondplannummer 6] : een gedeelte van 2.682 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] [sectie 2] [nummer 6] totaal groot 33.050 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 2] ”; 
        
        
          
            [grondplannummer 7] : een gedeelte van 126 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] [sectie 2] [nummer 6] totaal groot 33.050 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 2] ”;
        
        
          
            [grondplannummer 8] : een gedeelte van 499 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente 1] [sectie 2] [nummer 7] totaal groot 20.240 m², kadastraal omschreven als “ [bestemming 2] ”.
        
      
      
    
    
      2.2.
      Na het slaan van het koninklijk besluit van 8 maart 2022, [nummer 8] , waarin [gedaagde] als eigenaar van de onteigende percelen is aangewezen, heeft er een eigendomsoverdracht plaatsgevonden. De rechtbank verwijst naar rechtsoverweging 2.2. van het onteigeningsvonnis. Omdat [gedaagde] niet langer eigenaar is van de onteigende percelen en daarom moet worden aangenomen dat hij als gevolg van de onteigening geen schade lijdt, heeft de rechtbank in het onteigeningsvonnis het door de Staat aan [gedaagde] te betalen voorschot bepaald op nihil. 
      
    
    
      2.3.
      
        [tussenkomende partijen] is bij vonnis in het incident van 1 november 2023 toegestaan om in deze zaak tussen te komen. Bij conclusie van eis in de tussenkomst heeft [tussenkomende partijen] gevorderd het voorschot op de schadeloosstelling te bepalen dat door de Staat aan [tussenkomende partijen] moet worden betaald. [tussenkomende partijen] vordert voorts dat de rechtbank tegelijk met de uitspraak over de onteigening het bedrag van de schadeloosstelling vaststelt dat door de Staat inzake de onteigening aan [tussenkomende partijen] moet worden betaald met veroordeling van de Staat in de proceskosten. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft de rechtbank verzocht om de eis van [tussenkomende partijen] in de tussenkomst toe te wijzen. 
      
    
    
      2.5.
      De Staat heeft geen bezwaar tegen veroordeling tot betaling van de schadeloosstelling aan [tussenkomende partijen] , als maar vaststaat dat de Staat daarmee bevrijdend zal betalen. 
      
    
    
      2.6.
      Omdat [gedaagde] geen eigenaar meer was van de onteigende percelen toen die werden onteigend zal de rechtbank het bedrag van de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling vaststellen op nihil. 
      
    
    
      2.7.
      
        [tussenkomende partijen] heeft meegedeeld dat, gelet op hun nauwe onderlinge banden, hun identiteitsverschillen weggedacht kunnen worden en dat zij derhalve in deze procedure met elkaar kunnen worden vereenzelvigd. De deskundigen zijn, gelet op de sterke verwevenheid tussen [tussenkomende partij 2] , [tussenkomende partij 3] , [tussenkomende partij 4] , [tussenkomende partij 1] en twee vennootschappen onder firma bij het begroten van de schadeloosstelling, daarvan uitgegaan. Ook de rechtbank zal dat doen, met dien verstande dat de door de deskundigen bedoelde twee vennootschappen geen partij zijn in deze procedure. Zij zijn ook geen eigenaar van het onteigende. De rechtbank zal dan ook de schadeloosstelling vaststellen die toekomt aan [tussenkomende partij 1] , [tussenkomende partij 2] , [tussenkomende partij 3] en [tussenkomende partij 4] . 
      
    
    
      2.8.
      Het onteigeningsvonnis is op 24 juli 2023 ingeschreven in de openbare registers.
    
    
      2.9.
      De rechtbank zal de vordering van [tussenkomende partijen] het voorschot op de schadeloosstelling te bepalen dat door de Staat aan [tussenkomende partijen] moet worden betaald afwijzen. De rechtbank zal immers in dit vonnis de door de Staat aan [tussenkomende partijen] te betalen schadeloosstelling vaststellen. 
      
    
    
      2.10.
      De rechtbank zal nu oordelen over de aan [tussenkomende partijen] te betalen schadeloosstelling. 
      
    
    
      2.11.
      
        De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor is onteigend, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘ [bestemmingsplan 1] ’. Het Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu. Het Tracébesluit is sinds 26 augustus 2020 onherroepelijk. 
        Het Tracébesluit is inmiddels door de [gemeente 2] uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan 2] ’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 juni 2022. Ingevolge dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’. Voor een aantal percelen geldt ook de dubbelbestemming ‘Archeologie’.
        Het voorheen ter plaatse vigerende bestemmingsplan betrof het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de [gemeente 1] , zoals vastgesteld door de raad van deze gemeente op 6 oktober 2015 en onherroepelijk geworden op 16 november 2016. De onteigende perceelsgedeelten hadden ingevolge dit bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’, deels de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 6’, deels de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 4’ met tevens de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone-weg’, ‘overige zone-waarde cultuurhistorie-erfgoed NHW’ en ‘overige zone-zeekleilandschap-eerste aanwaspolders’. Voor de overblijvende gedeelten van de percelen blijft het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ gelden, en daarmee voornoemde agrarische bestemming. 
      
      
    
    
      2.12.
      Namens de Staat is aan [gedaagde] bij de descente voor de verwerving van de te onteigenen perceelsgedeelten een schadeloosstelling aangeboden van (afgerond) € 196.500,00 bestaande uit:
      
        
          waarde onteigende					€ 182.012,00
        
        
          waardevermindering overblijvende			€     4.275,00
        
        
          inkomensschade 					           nihil
        
        
          bijkomende schade 					€   10.119,00.
        
      
      
    
    
      2.13.
      De Staat heeft als bijkomende aanbiedingen (onder voorwaarden) aangeboden om:
      1. vervangende grond aan [tussenkomende partijen] te verkopen,
      2. het tijdelijk benodigde werkterrein na oplevering van het werk aan [tussenkomende partijen] 
      
            terug te leveren
        en – in de dagvaarding – met betrekking tot de btw: 
      
      3. “Eventueel door [tussenkomende partij 1] en [bedrijf] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [tussenkomende partij 1] en [bedrijf] , waarbij [tussenkomende partij 1] en [bedrijf] aantonen dat zij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus hebben afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [tussenkomende partij 1] en [bedrijf] aan hun deskundige(n) verschuldigd zijn, voorzover de Staat deze BTW aan [tussenkomende partij 1] en [bedrijf] heeft vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [tussenkomende partij 1] en [bedrijf] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.”. 
      
    
    
      2.14.
      
        [tussenkomende partijen] stelt dat haar schade moet worden begroot op de volgende bedragen:
      
        
          vermogensschade					€  234.524,00
        
        
          inkomensschade					€    60.000,00
        
        
          bijkomende schade 					€  185.737,00
        
        
          deskundigenkosten					                p.m.
        
        
          belastingschade					                p.m. 
        
      
      
        Totaal 						€  480.261,00 + 2 x p.m.
        
          [tussenkomende partijen] heeft het bijkomend aanbod inzake de teruglevering van ‘het werkterrein’ met een oppervlakte van 126 m² tegen een prijs van € 9,25 per m² v.o.n. aanvaard. 
        
          [tussenkomende partijen] heeft ook het bijkomend aanbod met betrekking tot de eventueel door haar af te dragen btw over de schadeloosstelling aanvaard. 
      
      
    
    
      2.15.
      De deskundigen is opgedragen de schadeloosstelling te begroten. Zij adviseren om de schadeloosstelling voor [tussenkomende partijen] vast te stellen op:
      
        
          waarde onteigende 					€ 186.932,00
        
        
          waardevermindering overblijvende			€   12.607,00
        
        
          overige schade					€   75.914,00
        
        
          deskundigenkosten					              p.m.
        
        
          rente						              p.m.
        
      
      Totaal						€ 275.453,00 + 2 x p.m.
    
    
      2.16.
      De deskundigen adviseren om de Staat te gelasten om het door hem gedane bijkomend aanbod:
      1. inzake de aankoop van compensatiegronden (percelen in [plaats 2] met een totale
      
            oppervlakte van 4.86.47 ha tegen een prijs van € 8,75 per m2  k.k.) nog gestand te doen
            gedurende drie maanden na het onherroepelijk worden van het vonnis over de
            schadeloosstelling;
      
      2. inzake de teruglevering van ‘het werkterrein’ (126 m2  tegen een prijs van € 9,25 per m2 
      
        v.o.n.) gestand te doen tot drie maanden na schriftelijke mededeling van de Staat aan
            [tussenkomende partijen] inzake de oplevering van het werk;
      
      3. inzake de btw over de schadeloosstelling voor onbepaalde tijd gestand te doen.
      
      
        
          Waarde van het onteigende
        
      
      
    
    
      2.17.
      Ingevolge artikel 40b Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meer bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [tussenkomende partijen] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
      
    
    
      2.18.
      Op grond van artikel 40c Ow moeten bij het bepalen van de schadeloosstelling de eventuele positieve en negatieve invloeden daarop van het werk waarvoor onteigend wordt (de realisering van het Tracébesluit) en de plannen daarvoor (het Tracébesluit) worden weggedacht/geëlimineerd. Tussen partijen is niet in geschil – en de deskundigen onderschrijven dit – dat in deze zaak bij de waardering van het onteigende de invloed van het Tracébesluit moet worden geëlimineerd en het onteigende op de peildatum zijn hoogste waarde ontleende aan de vigerende agrarische bestemming. 
      
    
    
      2.19.
      De deskundigen hebben voor het vaststellen van de agrarische waarde van de onteigende perceelsgedeelten onderzoek gedaan naar referentietransacties met betrekking tot agrarische gronden in de omgeving. Daarbij hebben zij ook de door de Staat en [tussenkomende partijen] aangedragen referentietransacties betrokken. De deskundigen komen tot de conclusie dat er voldoende referentietransacties beschikbaar zijn om de agrarische waarde van het onteigende vast te stellen met toepassing van de vergelijkingsmethode.
      
    
    
      2.20.
      De deskundigen stellen in de definitieve rapportage de agrarische waarde van de betrokken percelen gemiddeld per de peildatum op € 9,50 per m². Zij nemen daarbij de onderzoeksresultaten in acht en de deels goede en deels redelijke vorm en goede kwaliteit van de betrokken percelen, de druk op de agrarische grondmarkt ter plaatse en de in 2021, in  2022 en in het 1e halfjaar van 2023 stijgende tendens van de agrarische grondprijzen in deze regio. Na het debat ter terechtzitting met betrekking tot de stijgende tendens in de waarde van de agrarische grondprijzen sinds 2021 begroten de deskundigen, vanaf 1 juli 2023, de waarde voor ‘doorsnee’ losse veldkavels op € 10,00 per m². De peildatum in deze zaak is 24 juli 2023, zodat in deze zaak voor de agrarische waarde wordt uitgegaan van € 10,00 per m². Daarmee komt de waarde van het onteigende volgens de deskundigen per de peildatum op 19.677 m² à € 10,00 per m² is € 196.770,00. 
      
    
    
      2.21.
      De rechtbank zal uitgaan van de door de deskundigen op basis van de vergelijkingsmethode en na het debat ter terechtzitting nader getaxeerde agrarische waarde van het onteigende. De Staat heeft ter terechtzitting geen verweer gevoerd tegen de door de deskundigen nader bepaalde agrarische waarde van € 10,00 per m². De rechtbank passeert het standpunt van [tussenkomende partijen] dat de deskundigen de door [tussenkomende partijen] genoemde transacties ten onrechte niet bij de beoordeling van de waarde van het onteigende hebben betrokken. Volgens de deskundigen betreffen de door [tussenkomende partijen] genoemde referentietransacties niet uitsluitend grondprijzen, maar volledige schadeloosstellingen. [tussenkomende partijen] heeft dat ter zitting niet weersproken. Ook de recente transactie van € 12,00, waarnaar [tussenkomende partijen] verwijst ter onderbouwing van haar standpunt dat de in het definitieve rapport genoemde grondprijs te laag is, leidt niet tot een ander oordeel. De deskundigen hebben uiteen gezet dat deze aankoop een uitschieter in de markt betreft waaraan specifieke omstandigheden ten grondslag liggen. 
      
    
    
      2.22.
      Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de werkelijke waarde van het onteigende vaststellen op (19.677 m² à € 10,00 =) € 196.770,00. 
      
      
        
          Waardevermindering overblijvende
        
      
      
    
    
      2.23.
      Partijen zijn het erover eens dat er voor wat betreft de percelen [nummer 6] en [nummer 7] als gevolg van vormverslechtering sprake is van waardevermindering van het overblijvende. Ook de deskundigen zijn die mening toegedaan. Als gevolg van deze vormverslechtering is er volgens de Staat een oppervlakte van 900 m² minder goed bewerkbaar. Dat leidt volgens de Staat tot een waardevermindering van 50% van de waarde, een bedrag van € 4.275,00. Als gevolg van de vormverslechtering van de beide percelen is er volgens de deskundigen een oppervlakte van 950 m² landbouwkundig moeilijker bewerkbaar. De deskundigen begroten de waardevermindering van deze oppervlakte op 50% van de waarde daarvan. Volgens [tussenkomende partijen] betrekken de deskundigen bij de berekening van de waardevermindering van het overblijvende ten onrechte niet het hele overblijvende perceel. De door de deskundigen gehanteerde waarderingsmethode voor de overblijvende percelen wijkt af van de methode die zij in een andere A27 onteigeningszaak hebben gevolgd waarbij uitgegaan werd van een korting op de waarde van de hele huiskavel. 
      
    
    
      2.24.
      Ten gevolge van de onteigening loopt de westelijke grens van de percelen [nummer 6] en [nummer 7] in een lichte bocht schuin weg. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat de vormverslechtering ertoe leidt dat een deel van 950 m2 van deze percelen daardoor zodanig moeilijker bewerkbaar zal zijn, dat sprake is van waardevermindering. Het bedrag dat ter zake van de waardevermindering van het overblijvende moet worden vergoed moet worden bepaald door de werkelijke waarde van het geheel, het onteigende en het overblijvende gezamenlijk, vóór onteigening te vergelijken met de werkelijke waarde van het onteigende vermeerderd met de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Voor wat betreft de waardevermindering van het overblijvende volgt de rechtbank het op hun kennis, ervaring en intuïtie gebaseerde advies van de deskundigen. De rechtbank heeft geen aanleiding om hier van af te wijken.  De waarde van het overblijvende is € 495.080,00, dat is (950 m² à € 10,00 x 50% =) € 4.750,00 vermeerderd met (49.033 m² à € 10,00 =) € 490.330,00. Dat leidt tot de volgende berekening:
      - waarde percelen vóór onteigening 
      
        (53.290 m² à € 10,00 per m²)					€ 532.900,00
        verminderd met:
      
      
        
          waarde onteigende 3.307 m² à € 10,00		€   33.070,00
        
        
          waarde overblijvende				€ 495.080,00
        
      
      
        
          € 528.150,00
        
        waardevermindering overblijvende				€     4.750,00.
        De mate van vormverslechtering in de zaak waar [tussenkomende partijen] naar verwijst ter onderbouwing van haar bezwaar tegen de wijze waarop de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende berekenen, is volgens de deskundigen niet vergelijkbaar met de vormverslechtering van de percelen van [tussenkomende partijen] Door [tussenkomende partijen] is niet nader onderbouwd op grond waarvan de deskundigen ook in het onderhavige geval de door haar voorgestane wijze van berekening van de waardevermindering van het overblijvende hadden moeten volgen. De rechtbank passeert derhalve het verweer van [tussenkomende partijen] 
      
      
    
    
      2.25.
      Als gevolg van de onteigening is de westelijke grens van de percelen [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] niet langer geheel recht. Volgens [tussenkomende partijen] en de deskundigen is er als gevolg daarvan ook sprake van waardevermindering van het overblijvende van deze percelen. De Staat betwist dat. De deskundigen begroten deze waardevermindering op 50% van de waarde van een oppervlakte van 1.704 m² die als gevolg van de vormverslechtering minder goed bewerkbaar wordt. De rechtbank zal het advies van de deskundigen niet volgen. Anders dan bij de percelen [nummer 6] en [nummer 7] is de verslechtering van de vorm zeer beperkt. Het enkele feit dat [gedaagde] met een GPS-systeem werkt, maakt niet dat deze zeer lichte verslechtering van vorm leidt tot een in aanmerking te nemen waardevermindering van het overblijvende. De prijs van dit overblijvende, tot stand gekomen bij een 
      
      
        veronderstelde koop in het vrije economische verkeer, zal na de onteigening niet lager zijn dan daarvoor. De vormverslechtering is zo gering, dat niet is te verwachten dat een redelijk handelend koper zich daardoor zal laten weerhouden de agrarische waarde te betalen. De rechtbank is dus van oordeel dat het overblijvende van de percelen [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] geen waardevermindering ondergaat als gevolg van vormverslechtering. 
      
      
    
    
      2.26.
      
        [tussenkomende partijen] is van mening dat de deskundigen ten onrechte de nadelige gevolgen van de verkleining van percelen [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] voor de bewerking daarvan niet in de beoordeling hebben betrokken. Voorheen hadden de draaibewegingen van de machines plaats op de onteigende delen van deze percelen. Nu moet het overblijvende daarvoor worden benut, zodat minder beteelbare oppervlakte beschikbaar is. Doordat de draaibewegingen van de machines op de overblijvende percelen op een kortere afstand moeten plaatsvinden leidt dit volgens [tussenkomende partijen] tot een onwenselijke verdere verdichting van de bodem. [tussenkomende partijen] heeft ter terechtzitting toegelicht dat het aantal draaibewegingen niet toeneemt, maar dat de oppervlakte waarop die draaibewegingen moeten worden gemaakt kleiner is en de oppervlakte van de kopakker ten opzichte van de oppervlakte van het perceel toeneemt. 
      
    
    
      2.27.
      De deskundigen zijn van mening dat de door [tussenkomende partijen] geschetste situatie met betrekking tot de wijze van bewerking van de percelen als gevolg van het verlies van de onteigende stroken niet noodzakelijk maakt om de teeltrichting en/of rijpaden op de overblijvende percelen aan te passen. Voor zover de onteigende stroken grond werden gebruikt om daarop met machines te keren (zogeheten ‘kopakkers’) kan dezelfde ruimte daarvoor worden ingericht op de overblijvende perceelsgedeelten. De lengte van de rijpaden wordt daarmee niet zodanig ingekort dat een redelijk handelend agrariër enkel in verband daarmee de teeltrichting op deze percelen zou wijzigen. Er is wel een omslagpunt waarbij de teeltrichting moet worden aangepast, maar door [tussenkomende partijen] is niet onderbouwd dat dit omslagpunt in het onderhavige geval is bereikt. Dit leidt volgens de deskundigen niet tot een lagere agrarische waarde van de betrokken percelen. 
      
    
    
      2.28.
      
        [tussenkomende partijen] heeft, desgevraagd, niet gesteld bij welke lengte van de rijpaden de bewerkingsrichting van een perceel als gevolg van de door haar geschetste problematiek moet worden aangepast en waarom in dit geval een redelijk handelend agrariër de teeltrichting van de percelen zou wijzigen. Afgezien daarvan heeft zij niet onderbouwd in welke mate het wijzigen van teeltrichting van invloed is op de agrarische waarde van de percelen. De rechtbank gaat er gelet op het vorenstaande van uit dat de agrarische waarde van het overblijvende als gevolg van de door [tussenkomende partijen] geschetste situatie met betrekking tot de teeltrichting niet afneemt. 
      
      
        
          Overige schade 
        
      
      
    
    
      2.29.
      
        [tussenkomende partijen] heeft naast recht op vergoeding van de waarde van het onteigende en eventuele waardevermindering van het overblijvende recht op vergoeding van alle overige (bijkomende) schade die voor haar het rechtstreeks en noodzakelijke gevolg van het verlies van het onteigende is/zal zijn. Bij de beoordeling van de mogelijke overige (bijkomende) schade geldt als uitgangspunt de wijze waarop een redelijk handelend agrarisch ondernemer in de positie van [tussenkomende partijen] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende.
      
      
        
          Drainage op het overblijvende
        
      
      
    
    
      2.30.
      De Staat heeft de kosten voor de aanpassing van de drainage op het overblijvende begroot op € 2.500,00. Volgens [tussenkomende partijen] moet als gevolg van het doorsnijden van de drains een heel nieuw drainagesysteem op het overblijvende worden aangelegd. Een redelijk handelend ondernemer in de situatie van [tussenkomende partijen] zal er in de onderhavige situatie voor kiezen om de drains te vervangen. Volgens [tussenkomende partijen] kan er, anders dan de deskundigen doen, niet zondermeer van uit worden gegaan dat de aannemer van de Staat de werkzaamheden aan de drains zorgvuldig zal uitvoeren en geen schade veroorzaakt. Op het moment dat er te hard aan de drains wordt getrokken scheuren de drains waardoor er schade ontstaat. Die schade is het gevolg van de onteigening. De aanleg van een nieuw drainagesysteem kost € 35.875,00 exclusief btw conform een door [tussenkomende partijen] overgelegde offerte van [b.v. 1] De deskundigen hebben het voor de aanpassing van de drains begrote bedrag van € 6.300,00 niet onderbouwd. 
      
    
    
      2.31.
      De rechtbank zal de kosten voor de aanpassing van de drainage vaststellen op het door de deskundigen begrote bedrag van € 6.300,00. De rechtbank gaat er, evenals de deskundigen, van uit dat de (aannemer van) de Staat de werkzaamheden zorgvuldig zal uitvoeren. Het loonbedrijf van [tussenkomende partijen] kan dan volstaan met het inkorten en plaatsen van nieuwe eindbuizen op de drains. De deskundigen hebben het bedrag op basis van hun deskundigheid en na raadpleging van een door hen aangezochte deskundige, begroot. De rechtbank ziet geen aanleiding om daar van af te wijken. Dit geldt eens te meer nu [tussenkomende partijen] niet heeft onderbouwd waarom dit bedrag niet toereikend zou zijn voor aanpassing van de drainage.
      
      
        
          Reconstructie of liquidatie
        
      
      
    
    
      2.32.
      Niet is in geschil dat bij het begroten van de overige schade uitgegaan moet worden van aankoop van vervangende grond (derhalve van reconstructie). Bij het vaststellen van de overige schade zal de rechtbank daar ook van uit gaan. 
      
      
        
          Aankoop vervangende grond
        
      
      
    
    
      2.33.
      De Staat heeft als bijkomend aanbod aan [tussenkomende partijen] compensatiegrond aangeboden gelegen aan de [straat] in [plaats 3] / [plaats 2] , te weten de kadastrale percelen [gemeente 3] [nummer 9] gedeeltelijk en [nummer 10] gedeeltelijk, samen een oppervlakte van 4.86.47 ha tegen een prijs van € 8,75 per m². De deskundigen achten dit bijkomend aanbod redelijk en geschikt om de schade voor [tussenkomende partijen] als gevolg van de onteigening te beperken. De deskundigen adviseren de rechtbank om te bepalen dit bijkomend aanbod nog gedurende drie maanden na het onherroepelijk worden van dit vonnis gestand te doen. 
      
    
    
      2.34.
      De rechtbank is van oordeel dat het bijkomend aanbod van de Staat tot aankoop door [tussenkomende partijen] van bedoelde compensatiegrond aan de [straat] in [plaats 3] / [plaats 2] een redelijk aanbod is ter beperking van de schade. Door [tussenkomende partijen] is niet gesteld dat dit perceel niet geschikt is. In tegendeel, het perceel is door [tussenkomende partijen] voor het teeltseizoen van 2023 al in gebruik genomen. Van [tussenkomende partijen] kan dus in redelijkheid worden verwacht dat zij dit bijkomend aanbod aanvaardt ter beperking van haar schade. De rechtbank zal daarom bepalen dat de Staat dit aanbod nog gedurende drie maanden na het onherroepelijk worden van dit vonnis gestand moet doen. Bij het vaststellen van de overig door [tussenkomende partijen] als gevolg van de onteigening te lijden en geleden schade zal de rechtbank ervan uitgaan dat het bijkomend aanbod door [tussenkomende partijen] wordt aanvaard. 
      
    
    
      2.35.
      Onteigend is een oppervlakte van 1.96.77 ha. Het aan [tussenkomende partijen] als bijkomend aanbod als compensatiegrond aangeboden perceel heeft een oppervlakte van 4.86.47 ha. [tussenkomende partijen] is van mening dat de aankoop van dit hele perceel als onteigeningsgevolg heeft te gelden. Zij verzoekt de rechtbank om bij het vaststellen van de schadecomponenten, anders dan de deskundigen doen, uit te gaan van de volledige oppervlakte. De rechtbank zal het advies van de deskundigen volgen en bij het vaststellen van de schade de te vervangen oppervlakte als uitgangspunt nemen. De rechtbank is van oordeel dat de aankoop van dit perceel niet als onteigeningsgevolg is aan te merken voor zover het groter is dan nodig ter vervanging van het onteigende. Voor toerekening naar rato is bovendien aanleiding omdat bij de aankoop van een groter perceel dan het onteigende er ook een hogere opbrengst wordt gegenereerd. Het is dan niet redelijk om de volledige kosten van aankoop en het geschikt maken van het perceel voor rekening van de Staat te laten komen. 
      
    
    
      2.36.
      Met betrekking tot de voor de vaststelling van de schadecomponenten in aanmerking te nemen oppervlakte overweegt de rechtbank het volgende. [tussenkomende partijen] heeft het bijkomend aanbod tot teruglevering van de als werkterrein onteigende oppervlakte van 126 m² tegen een prijs van € 9,25 per m² v.o.n. aanvaard. Deze oppervlakte zal dus buiten beschouwing worden gelaten. De deskundigen zijn, naar aanleiding van opmerkingen van [tussenkomende partijen] , tot de conclusie gekomen dat de kwaliteit van de door de Staat aangeboden vervangende grond ook na de aanpassingen toch niet geheel gelijkwaardig zal zijn aan de kwaliteit van de onteigende grond. De deskundigen gaan ervan uit dat dit nadeel met aankoop van 10% extra oppervlakte afdoende wordt gecompenseerd. De rechtbank passeert het bezwaar van [tussenkomende partijen] daartegen. [tussenkomende partijen] heeft niet onderbouwd waarom de mindere kwaliteit van de vervangende grond ontoereikend zou worden gecompenseerd door de aankoop van 10% extra oppervlakte als onteigeningsgevolg aan te merken. De rechtbank zal het op hun ervaring en intuïtie gebaseerde advies van de deskundigen volgen. Bij het vaststellen van de schadecomponenten zal dus rekening worden gehouden met aankoop door [tussenkomende partijen] van een oppervlakte van 2.15.06 ha (1.96.77 ha – 126 m² resteert 1.95.51 ha vermeerderd met 10%).
      
      
        
          Financieringsschade
        
      
      
    
    
      2.37.
      Met de aankoop van de vervangende grond is voor [tussenkomende partijen] een bedrag gemoeid van € 188.177,50 (21.506 x € 8,75 per m²). Dit bedrag kan [tussenkomende partijen] voldoen uit het vrijkomend kapitaal van € 196.770,00 (waarde van het onteigende) vermeerderd met waardevermindering overblijvende € 4.750,00 en verminderd met terugkoopkosten van het werkterrein ad € 1.165,50 (126 m² x € 9,25) is € 200.354,50. [tussenkomende partijen] heeft dus geen financieringsschade.  
      
      
        
          Aankoopkosten vervangende grond
        
      
      
    
    
      2.38.
      De rechtbank zal bij het vaststellen van de schadeloosstelling voor aankoopkosten vervangende grond, de kosten voor notaris en kadaster, uitgaan van het door de deskundigen in hun rapportage begrote bedrag van € 600,00. Dit bedrag komt de rechtbank redelijk voor en de hoogte van dit bedrag is door geen van beide partijen betwist. 
      
      
      
      
        
          Aanpassing vervangende grond
        
      
      
    
    
      2.39.
      Volgens de deskundigen is de kwaliteit van de door de Staat aangeboden vervangende grond aanmerkelijk slechter. Om de compensatiegrond geschikt te maken voor haar bedrijf zal [tussenkomende partijen] een kavelpad moeten aanbrengen, drainage moeten aanleggen en de grond moeten egaliseren en bemesten. 
      
      
        
          Kavelpad
        
      
      
    
    
      2.40.
      Volgens [tussenkomende partijen] moet er een verhard kavelpad worden aangelegd om het door de Staat als compensatiegrond aangeboden perceel te kunnen bereiken. Dit perceel grenst aan weerszijden aan percelen die de Staat heeft aangeboden aan andere partijen. Het toegangspad dat door de Staat kadastraal is vastgelegd heeft een breedte van 4 meter vanaf de insteek van de sloot. De breedte van de machines van [tussenkomende partijen] maakt de kans op verzakking en verschuiving naar de sloot groot. Daarnaast is een verhard kavelpad nodig omdat het bestaande pad vaak drassig is, met als gevolg de kans op vastrijden en verzakking richting de sloot. Een onverhard pad zorgt ook voor veel kuilen hetgeen de veiligheid niet ten goede komt. Voorts is [tussenkomende partijen] van mening dat de volledige aan het aanleggen van het kavelpad verbonden kosten moeten worden vergoed en niet slechts naar rato van de te compenseren oppervlakte. Het kavelpad moet worden aangelegd om het perceel te kunnen bereiken en dat is niet afhankelijk van de grootte van de te compenseren oppervlakte. 
      
    
    
      2.41.
      De Staat betwist de noodzaak om op het vervangende perceel een verhard kavelpad aan te brengen. Op het onteigende zijn ook geen kavelpaden aanwezig. [tussenkomende partijen] heeft het perceel ook gedurende het teeltseizoen van 2023 zonder kavelpad in gebruik gehad. De nieuwe eigenaren van de percelen die grenzen aan de vervangende grond van [tussenkomende partijen] (te weten: [naam 2] en [naam 3] ) hebben evenmin een kavelpad aangelegd en de voor de aanleg van een kavelpad benodigde medewerking/toestemming van de eigenaar van de aangrenzende grond ontbreekt. Als er dan toch een kavelpad moet wordt aangelegd moeten de aangrenzende eigenaren die daar ook van profiteren daaraan meebetalen. Bovendien kan worden volstaan met een lengte van 444 meter in plaats van de 540 meter waar de deskundigen van uitgaan en waarvan ook in de door [tussenkomende partijen] ingebrachte offerte van wordt uitgegaan.
      
    
    
      2.42.
      De rechtbank zal wat betreft de aanleg van het kavelpad het advies van de deskundigen volgen. Volgens de deskundigen is verharding, gelet op de machines die [tussenkomende partijen] gebruikt, noodzakelijk. De Staat heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weerlegd dat verzakking van de slootrand, gelet op de breedte van de door [tussenkomende partijen] gebruikte werktuigen een reëel gevaar is. Dat [tussenkomende partijen] het perceel gedurende één teeltseizoen zonder verharding heeft kunnen gebruiken kan niet tot de conclusie leiden die de Staat daaraan verbindt. Over de vereiste medewerking aan de verharding door [naam 2] heeft de Staat in zijn brief aan de deskundigen van 7 juni 2023 meegedeeld dat voor zover hem bekend [naam 2] een betonverharding niet voorstaat. Dit is niet onbegrijpelijk, immers [naam 2] heeft geen verhard kavelpad nodig omdat zijn perceel reeds aan de zijde van de openbare weg is ontsloten. Aangezien [naam 2] geen baat heeft bij een verhard kavelpad passeert de rechtbank ook het standpunt van de Staat dat voor de hand ligt dat [naam 2] aan de verharding meebetaalt. Hij profiteert daar immers niet van. Ook aan het standpunt dat [naam 3] mee zou moeten betalen gaat de rechtbank voorbij. Niet is gesteld of gebleken dat [naam 3] , gelet op zijn bedrijfsvoering, een verhard pad nodig heeft en van hem dus 
      
      
        redelijkerwijs verwacht kan worden dat hij daaraan meebetaalt. Dit nog afgezien van de omstandigheid dat het pad dan langer moet worden gemaakt en de kosten voor de aanleg dan ook toenemen. De rechtbank zal evenals de deskundigen uitgaan van de lengte van 540 meter. Ter zitting hebben de deskundigen toegelicht dat zij deze 540 meter redelijk vinden. Vanaf de openbare weg tot de noordoost hoek van het perceel is volgens de deskundigen 500 meter. De 40 meter extra, tot ongeveer halverwege het perceel van [tussenkomende partijen] , geeft iets meer toegangsmogelijkheden. De percelen waarvan delen zijn onteigend hebben ook meer dammen en toegangen en dus veel startpunten voor bewerking. De rechtbank zal in de schadeloosstelling voor het verharden van het kavelpad uitgaan van het bedrag van de door [tussenkomende partijen] bij de descentenota als productie 5 overgelegde offerte van 7 februari 2023 van [b.v. 2] van € 85.050,00. De deskundigen vinden dit bedrag redelijk en de Staat heeft de hoogte van dit bedrag niet betwist. De rechtbank zal een naar rato van de onteigende oppervlakte berekend bedrag in aanmerking nemen bij de vaststelling van de schadeloosstelling. Deze investering levert niet alleen profijt op voor de oppervlakte die aangemerkt moet worden als compensatiegrond, maar voor de gehele oppervlakte van het perceel. Naar rato van de oppervlakte berekend (te weten 2.15.06 ha ten opzichte van 4.86.47 ha) x € 85.050,00 gaat de rechtbank uit van € 37.599,13 voor de aanleg van het kavelpad. 
      
      
      
        
          Drainage
        
      
      
    
    
      2.43.
      De deskundigen zijn voor wat betreft de begroting van het bedrag voor de aanleg/aanpassing van de drainage uitgegaan van de door [tussenkomende partijen] bij de descentenota als productie 4B in het geding gebrachte offerte van [b.v. 1] van 10 februari 2023. De deskundigen achten het geoffreerde bedrag redelijk. Gelet daarop en nu de Staat zowel de noodzaak van deze werkzaamheden als de hoogte van het bedrag niet heeft betwist, zal ook de rechtbank van het bedrag van € 8.400,00 uitgaan. Dit bedrag ziet op de aanleg van drainage in het hele perceel. De rechtbank zal bij de vaststelling van de schadeloosstelling het naar rato van de oppervlakte compensatiegrond berekende bedrag in aanmerking nemen. Dat is (2.15.06: 4.86.47) x € 8.400,00 is € 3.713,49. De rechtbank passeert het verweer van [tussenkomende partijen] dat het niet juist is om bij de vaststelling van de schade alleen uit te gaan van de oppervlakte van het onteigende omdat de aankoop van het hele perceel als onteigeningsschade heeft te gelden. De rechtbank verwijst naar rechtsoverweging 2.35. 
      
      
        
          Egaliseren en bemesten
        
      
      
    
    
      2.44.
      De rechtbank zal het advies van de deskundigen volgen voor wat betreft het in de schadeloosstelling op te nemen bedrag voor egaliseren en bemesten van de compensatiegrond. De rechtbank passeert het verweer van de Staat dat dit bedrag niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat [tussenkomende partijen] het perceel al heeft geëgaliseerd en bemest, omdat zij het in het teeltseizoen van 2023 al heeft gebruikt. Het tijdstip waarop de kosten worden gemaakt is hier niet van belang voor het recht op vergoeding daarvan. Dat [tussenkomende partijen] deze kosten moet maken is een onteigeningsgevolg. De rechtbank passeert het bezwaar van [tussenkomende partijen] tegen het naar rato toerekenen van de kosten. De rechtbank verwijst naar rechtsoverweging 2.35. Voor egaliseren en bemesten zal zij bij de vaststelling van de schadeloosstelling een bedrag van 2.15.06 ha x € 2.000,00 per ha is € 4.301,20 in aanmerking nemen. 
      
    
    
      2.45.
      Als onderdeel van de bijkomende kosten zal de rechtbank voor aankoop en aanpassing van vervangende grond een bedrag vaststellen van: 
      
      
        
          aankoopkosten					€      600,00
        
        
          aanbrengen kavelpad 					€ 37.599,13
        
        
          drainage						€   3.713,49
        
        
          egaliseren en bemesten				€   4.301,20
        
      
      
        Totaal						€ 46.213,82. 
        Dit bedrag kan deels worden voldaan uit het resterende deel van het vrijkomend kapitaal. Het vrijkomend kapitaal bedraagt € 200.354,50. Na aankoop van de compensatiegrond voor een bedrag van € 188.177,50 resteert € 12.177,00. Na aanwending daarvan blijft over € 34.036,82. 
      
      
    
    
      2.46.
      
        Met de Staat is de rechtbank van oordeel dat niet voor dit volledige bedrag van € 34.036,82 geldt dat er sprake is van een voor vergoeding in aanmerking komende onrendabele top. Er is sprake van een onrendabele top als een onteigende als gevolg van de onteigening redelijkerwijs een vervangende onroerende zaak moet kopen en deze moet aanpassen om een gebruiksgenot te verkrijgen dat vergelijkbaar is met het genot dat hij van de onteigende zaak had, en derhalve meer geld in aankoop en aanpassing moet steken dan de vervangende onroerende zaak na de aanpassing in het commerciële verkeer waard is. Dit is schade die als onteigeningsschade moet worden vergoed. Door de aanpassingen van de grond zal de grond in waarde stijgen. De rechtbank oordeelt voldoende aannemelijk dat een redelijk handelend koper meer voor de grond zal betalen nadat de drainage is aangebracht en nadat die is ontsloten door een verhard kavelpad. Zoals in overweging 2.36. vermeld volgt de rechtbank de deskundigen in hun advies dat het nadeel van de mindere kwaliteit van de vervangende grond met aankoop van 10% extra oppervlakte afdoende wordt gecompenseerd, ofwel met de aankoop van 2.15.06 ha. Met de aankoop van voormelde oppervlakte grond is op basis van een prijs van € 8,75 per m² een bedrag van € 188.177,50 gemoeid. Na aanpassing van het vervangende perceel van 2.15.06 ha heeft dit dezelfde waarde als het onteigende met een oppervlakte van 1.95.51 ha. Dit is € 195.510,00. De waardevermeerdering ten gevolge van de aanpassingen is dan € 7.332,50 (€ 195.510,00 - € 188.177,50). Het vorenstaande leidt ertoe dat de rechtbank de vergoeding voor de onrendabele top op een bedrag van (€ 34.036,82 - € 7.332,50 =) € 26.704,32 zal stellen.
        
          Omrijschade
        
      
    
    
      2.47.
      
        De rechtbank passeert het standpunt van de Staat dat er van omrijschade geen sprake zou zijn. Voor de beantwoording van de vraag of daarvan sprake is moet de situatie vóór onteigening worden vergeleken met die daarna. Als er sprake is van een grotere afstand en dus van een verslechtering moeten de als gevolg daarvan voor de onteigende opkomende extra kosten worden gecompenseerd, omdat die een gevolg zijn van de onteigening. Het argument van de Staat dat de compensatiegrond toch aan de route naar andere percelen van [tussenkomende partijen] ligt, is niet het criterium om te bepalen of er sprake is van omrijschade. Dat geldt ook voor het argument van de Staat dat het bedrijf van [tussenkomende partijen] uit ruim 500 ha verspreid op grotere afstanden bestaat en rijden van en naar de kavels onderdeel van de normale bedrijfsvoering uitmaakt. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen het door de deskundigen ter zake van omrijschade begrote bedrag van € 8.510,00. De rechtbank heeft geen grond om anders te oordelen. De rechtbank zal dit bedrag in de schadeloosstelling opnemen.
        
          Inkomensschade
        
      
      
      
        
          Opbrengstderving biologische teelt
        
      
      
    
    
      2.48.
      Van de onteigende oppervlakte gebruikte [tussenkomende partijen] 1.18.75 ha voor biologische teelten. Deze teelten genereren een hogere opbrengst dan reguliere teelten. Gedurende de 2 jaar die [tussenkomende partijen] nodig heeft om de vervangende grond geschikt te maken voor biologische teelt mist zij deze meeropbrengst. De deskundigen hebben het bedrag dat [tussenkomende partijen] aan meeropbrengst mist aan de hand van de KWIN-(norm)cijfers begroot op (afgerond) € 11.512,00. De deskundigen zijn van mening dat, om [tussenkomende partijen] in dezelfde vermogens- en inkomenspositie als voor de onteigening te brengen, dit bedrag moet worden vergoed. De rechtbank oordeelt dit redelijk. De Staat en [tussenkomende partijen] hebben zich hierover niet uitgelaten. De rechtbank zal dan ook het advies van de deskundigen volgen en dit bedrag opnemen in de schadeloosstelling. 
      
      
        
          Tijdelijke inkomensderving werkterrein 
        
      
      
    
    
      2.49.
      Van perceel [nummer 6] wordt een oppervlakte van 126 m² onteigend als werkterrein. De Staat heeft als bijkomend aanbod [tussenkomende partijen] aangeboden na gereedkomen van het werk dit werkterrein aan haar terug te leveren. [tussenkomende partijen] heeft dat bijkomend aanbod aanvaard. In de periode tussen de onteigening van deze oppervlakte en de teruglevering daarvan zal [tussenkomende partijen] opbrengst derven. De deskundigen begroten die opbrengstderving op € 265,00. De rechtbank zal dit bedrag, dat geen onderwerp van discussie tussen partijen is geweest, opnemen in de schadeloosstelling. 
      
      
        
          Opbrengstderving in verband met moeilijkere bewerkbaarheid deel overblijvende
        
      
      
    
    
      2.50.
      De deskundigen stellen dat een deel van de overblijvende percelen voor [tussenkomende partijen] met haar GPS gestuurde teeltwijze in feite niet bewerkbaar zal zijn als gevolg van de niet rechte perceelsgrenzen na onteigening. De deskundigen begroten de opbrengstderving in verband daarmee op:
      
        
          950 m² reguliere teeltgrond à € 3.000,00 per ha 		€      285,00
        
        
          1.704 m² biologische teeltgrond à € 5.000,00 per ha	€      852,00
        
      
      
        							€   1.137,00 x factor 10
        Totaal						€ 11.370,00. 
        Dit bedrag is geen onderwerp van discussie tussen partijen geweest. De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is dat deze opbrengstderving als onteigeningsgevolg wordt vergoed. De rechtbank zal dit door de deskundigen op basis van hun ervaring en deskundigheid begrote bedrag opnemen in de schadeloosstelling. 
      
      
    
    
      2.51.
      De inkomensschade komt daarmee op een totaalbedrag van € 23.147,00. 
      
      
        
          Extra accountantskosten
        
      
      
    
    
      2.52.
      De deskundigen begroten de extra accountantskosten op € 2.000,00. Partijen hebben tegen de hoogte van dit bedrag geen verweer gevoerd. De rechtbank heeft geen aanleiding anders te oordelen en zal van dit bedrag uitgaan.
      
      
      
        
          Belastingschade
        
      
      
    
    
      2.53.
      De deskundigen komen tot de conclusie dat [tussenkomende partijen] als gevolg van de onteigening geen belastingschade zal lijden. De Staat en [tussenkomende partijen] hebben zich hierover niet uitgelaten. De rechtbank zal de deskundigen volgen en ervan uitgaan dat [tussenkomende partijen] geen belastingschade lijdt. 
      
      
        
          Voordeel
        
      
      
    
    
      2.54.
      De Staat stelt dat [tussenkomende partijen] voordelen geniet als gevolg van het vervroegd in gebruik nemen van de compensatiegrond enerzijds en het voortgezet gebruik van het onteigende anderzijds. De Staat heeft de compensatiegrond voor [tussenkomende partijen] beschikbaar gehouden. Zij heeft het bijkomend aanbod van de Staat om deze compensatiegrond te kopen nog niet aanvaard. [tussenkomende partijen] heeft het aangeboden perceel met ingang van het teeltseizoen van 2023 al wel in gebruik genomen. Zij heeft de Staat voor dit gebruik geen vergoeding betaald. De Staat schat het voordeel dat [tussenkomende partijen] als gevolg van het vervroegd in gebruik nemen van het perceel heeft verkregen op € 10.000,00 per ha, totaal € 48.647,00. Dit voordeel moet volgens de Staat worden verrekend met de als gevolg van de onteigening voor [tussenkomende partijen] ontstane nadelen. 
      
    
    
      2.55.
      De rechtbank overweegt dat de gang van zaken met betrekking tot het in gebruik nemen door [tussenkomende partijen] van het als compensatiegrond door de Staat aangeboden perceel onduidelijk is. Niet gesteld of gebleken is dat de Staat het gebruik van dit perceel voorafgaande aan de koop daarvan als bijkomend aanbod aan [tussenkomende partijen] heeft aangeboden ter beperking van haar schade. Kennelijk, zo volgt uit hetgeen ter terechtzitting over het in gebruik nemen is meegedeeld, hebben partijen na de descente gesproken over aankoop door [tussenkomende partijen] van het perceel als compensatiegrond. Er bestond nog onduidelijkheid bij [tussenkomende partijen] over een aantal aspecten. In de veronderstelling met de Staat tot overeenstemming te komen over de aankoop van het perceel is [tussenkomende partijen] het perceel gaan gebruiken. De Staat heeft dit toegelaten zonder daarover nadere afspraken te maken. Gelet op deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat de ingebruikname niet als onteigeningsgevolg kan worden aangemerkt, zodat het daarmee door [tussenkomende partijen] behaalde voordeel niet in mindering strekt op de als gevolg van de onteigening voor [tussenkomende partijen] ontstane nadelen. 
      
      
        
          Totale bedrag van de schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.56.
      De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen:
      
        
          waarde van het onteigende					€ 196.770,00
        
        
          waardevermindering overblijvende 				€     4.750,00
        
        
          bijkomende schade:
        
      
      
        drainage op het overblijvende			€   6.300,00 
        aankoop en aanpassing vervangende grond	€ 26.704,32
        omrijschade					€   8.510,00
        inkomensschade				€ 23.147,00
        extra accountantskosten			€   2.000,00
        
          €   66.661,32
        
        Totaal (afgerond):						€ 268.182,00.
      
      
      
        De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [tussenkomende partijen] , nu ter zitting door mr. Crooijmans, die zowel voor [gedaagde] als voor [tussenkomende partijen] optreedt, is verklaard dat de Staat met de betaling aan [tussenkomende partijen] bevrijdend betaalt.
      
      
      
        
          Derde-belanghebbenden
        
      
      
    
    
      2.57.
      Van (andere) derde-belanghebbenden die nog aanspraak (kunnen) maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      2.58.
      De deskundigen hebben in hun rapport het nadeel dat [tussenkomende partijen] ondervindt doordat het voorschot op de aan hem toekomende schadeloosstelling op een lager bedrag is vastgesteld dan de uiteindelijke schadeloosstelling, getaxeerd op een bedrag gelijk aan 0,5% (samengesteld per jaar) over het verschil vanaf de datum van ontvangst van het voorschot tot 1 januari 2023, 1% vanaf 1 januari 2023 en 1,5 % vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag van onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling.
      
    
    
      2.59.
      De rechtbank zal uitgaande van de rentestand en de meest recente rechtspraak op dit punt voor de gehele periode waarover deze rente verschuldigd is uitgaan van een rente van 1,5% (samengesteld per jaar). Deze rente is verschuldigd met ingang van de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers, 24 juli 2023, tot vandaag.
      
    
    
      2.60.
      De Staat zal verder op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [tussenkomende partijen] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente moeten vergoeden vanaf vandaag tot de dag van algehele voldoening.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.61.
      De proceskosten komen op grond van artikel 50 Ow in beginsel geheel voor rekening van de onteigenende partij. Onder deze kosten vallen ook de kosten van de rechtbankdeskundigen en de pre-processuele kosten die de onteigende heeft gemaakt. Het gaat daarbij om de kosten van rechtsbijstand en de kosten van eventuele partijdeskundigen met betrekking tot de onteigeningsprocedure bij de rechtbank. Indien kan worden vastgesteld dat de opgevoerde kosten betrekking hebben op de onteigeningsprocedure moet volgens vaste rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat bijstand is ingeroepen van een advocaat en/of een andere deskundige en/of de hoogte van de opgevoerde kosten redelijk is, de dubbele redelijkheidstoets.
      
      
        
          Kosten juridische bijstand van [gedaagde] en [tussenkomende partijen]
        
      
      
    
    
      2.62.
      
        [tussenkomende partijen] heeft bij e-mailbericht van 29 december 2023 aan de rechtbank opgave gedaan van haar kosten van juridische bijstand, naar de rechtbank begrijpt, de kosten van [gedaagde] daaronder begrepen. Deze bedragen volgens [tussenkomende partijen] (exclusief de werkzaamheden voor de voorbereiding van het pleidooi) € 18.502,00 exclusief btw voor 63,8 uur werkzaamheden tegen een uurtarief van € 290,00 exclusief btw. Inclusief btw is dit een bedrag van € 22.387,42. [tussenkomende partijen] heeft bij brief van 20 februari 2024 voor wat betreft zijn juridische bijstand opgave gedaan van de na 28 december 2023 bestede uren. Dit komt uit op nog 18,7 in 2024 bestede uren à € 320,00, totaal € 5.984,00 exclusief btw, € 7.240,64 inclusief btw.  
      
    
    
      2.63.
      Wat betreft de kosten van juridische bijstand oordeelt de rechtbank dat het redelijk is dat [gedaagde] en [tussenkomende partijen] juridische bijstand hebben ingeroepen en dat het door hun advocaat in rekening gebrachte aantal uren en het uurtarief redelijk zijn. De Staat is blijkens zijn e-mailbericht van 20 februari 2024 aan de advocaat van [gedaagde] en [tussenkomende partijen] akkoord met de opgegeven kosten. De rechtbank zal de Staat veroordelen tot betaling van een bedrag van € 24.486,00 exclusief btw (€ 18.502,00 vermeerderd met € 5.984,00), € 29.628,06 inclusief btw voor juridische bijstand.
      
      
        
          Kosten deskundige bijstand [tussenkomende partijen]
        
      
      
    
    
      2.64.
      Van de kosten van deskundige bijstand is door de advocaat van [tussenkomende partijen] opgave gedaan door middel van het bij het e-mailbericht van 29 december 2023 aan de rechtbank als bijlage gevoegde excelbestand. De opgegeven kosten bedragen € 37.800,00 exclusief btw voor 216 uur werkzaamheden tegen een uurtarief van € 175,00 exclusief btw. Inclusief btw is dit een bedrag van € 45.738,00. [tussenkomende partijen] heeft bij de brief van 20 februari 2024 een aangepast overzicht overgelegd. In dit overzicht heeft de deskundige ook opgave gedaan van de uren gemaakt na 24 november 2023. In totaal komt het aantal door de deskundige gewerkte uren volgens deze opgave op 239,5 uur à € 175,00 is € 41.912,50 exclusief btw, € 50.714,13 inclusief btw. 
      
    
    
      2.65.
      De Staat maakt bezwaar tegen de door [tussenkomende partijen] voor de deskundige opgevoerde kosten. De kostenopgave is veel te globaal. De kleinste geschreven eenheid is een uur, waarbij ook tijdsbestedingen van 3 en 4 uur regelmatig voorkomen. De urenafronding is veel te ruim. Er is soms sprake van een dubbeltelling in de kosten van de advocaat en de deskundige en door de deskundige wordt vaak vermeld dat er tijd is besteed aan vervolgacties en diversen. Niet duidelijk is welke vervolgacties dan plaatsvinden en waarop de post ‘diversen’ betrekking heeft. Niet beoordeeld kan worden of de geschreven tijd werkelijk is besteed en of dat in redelijkheid is gebeurd. De Staat betwist dat de kostenopgave redelijk is en wijst met name op de gedeclareerde uren op:
      
        
           8, 10 en 16 november 2018,
        
        
          28 maart en 18 april 2022
        
        
          30 december 2022 en 6 januari 2023 en
        
        
          16 januari 2023
        
        
          15 mei 2023, dit overleg met [tussenkomende partijen] en de advocaat komt op de specificatie van de advocaat niet terug. 
        
      
      Daarnaast bevat de specificatie een aantal werkzaamheden waarvan de kosten niet in het kader van deze procedure in rekening kunnen worden gebracht zoals:
      
        
          11 tot en met 14 juli 2016: 7 uur inzake zienswijze tegen het ontwerp Tracébesluit,
        
        
          mei/juni 2022: 12,5 uur besteed aan het biedboek in een door het Rijksvastgoedbedrijf  georganiseerde procedure terwijl daar op 1 maart 2022 ook al meer dan 3 uur voor is opgevoerd en
        
        
          31 maart 2022: 2,5 uur vanwege ingebruikname van compensatiegrond, waarvan de acties bij de Staat niet bekend zijn. 
        
      
      De Staat verzoekt de rechtbank om 25 uur niet voor vergoeding in aanmerking te laten komen en vervolgens de dan resterende kosten van de deskundige te matigen met 20%. Resteert dan een te vergoeden bedrag van € 29.890,00 te vermeerderen met btw. 
    
    
      2.66.
      
        In de reactie op de brief van de Staat van 29 januari 2024 benadrukt [tussenkomende partijen] dat het gelet op haar belangen redelijk was om een deskundige in te schakelen. Daarnaast benadrukt zij dat alle in het kostenoverzicht van de deskundige opgevoerde uren ook daadwerkelijk zijn besteed. Zij betwist dan ook dat de redelijkheid niet in acht is genomen. Met uitzondering van enkele concrete data stelt de Staat dat de tijdsbesteding niet redelijk is, maar de Staat geeft niet aan welke tijdsbesteding dan wel redelijk is. De uren door de deskundige besteed aan de voorbereiding van de descente waren noodzakelijk omdat de advocaat eerst kort daarvoor betrokken is geraakt. De deskundige, die al sinds 2016 betrokken was, heeft een wezenlijke bijdrage geleverd aan de pleitnota en het aanpassen daarvan. Ook heeft hij tijdens de descente een toelichting gegeven. Het overleg van 15 mei 2023 met de advocaat heeft plaatsgevonden maar dat heeft de advocaat per abuis niet in zijn urenopstelling verwerkt. [tussenkomende partijen] erkent dat de kosten met betrekking tot de procedure over het Tracébesluit niet voor vergoeding in aanmerking komen. Hiervoor kan 6 uur in mindering worden gebracht. Dat geldt volgens [tussenkomende partijen] niet voor de posten mei tot en 
        met juni 2022. De deskundige moest met betrekking tot de aankoop van vervangende gronden het biedboek bestuderen en overleg voeren over compensatiegrond. [tussenkomende partijen] kan zich dus niet vinden in het beperken van de kosten voor deskundige bijstand tot het door de Staat in zijn brief van 29 januari 2024 genoemde bedrag van € 29.890,00. 
      
      
    
    
      2.67.
      
        Het inroepen door [tussenkomende partijen] van deskundige bijstand is redelijk. 
        De rechtbank overweegt met betrekking tot het aantal door de deskundige opgevoerde uren als volgt. Door de deskundige is in de periode 11 juli 2016 tot en met 14 juli 2016, totaal 7 uur, opgevoerd voor werkzaamheden met betrekking tot het ontwerp-Tracébesluit. Op 20 februari 2019 is 2,5 uur opgevoerd voor werkzaamheden met betrekking tot een beroepschrift. In de periode van 19 september 2021 tot en met 18 november 2021 is 10,5 uur aan werkzaamheden opgevoerd met betrekking tot het KB. Dit zijn geen werkzaamheden met betrekking tot de onteigeningsprocedure zelf, zodat die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voor werkzaamheden met betrekking tot het biedboek is door de deskundige 6 uur opgevoerd, volgens hem noodzakelijk ter bestudering en om overleg te voeren over compensatiegrond. Door de deskundige is daarvoor ook al in totaal bijna 14 uur opgevoerd. Dit komt neer op in totaal 20 uur voor (diverse acties) met betrekking tot compensatiegrond. De rechtbank oordeelt een zodanig aantal uren hiervoor niet redelijk. Niet valt in te zien dat de deskundige met de kennis die hij heeft nog eens 6 uren voor werkzaamheden met betrekking tot het biedboek moet besteden. De rechtbank zal deze uren in mindering brengen. Dat geldt ook voor de op 14 september 2022 aan de zaak van [naam 4] bestede 2 uur. Voorts valt - bij gebreke van een toelichting - niet in te zien welke werkzaamheden de deskundige heeft verricht met betrekking tot de conclusie van eis in de tussenkomst. Datzelfde geldt voor de op 30 november 2023 opgevoerde werkzaamheden “beoordelen brief rechtbank + vervolgacties richting [gedaagde] ”.  De enige brief waarop dat betrekking kan hebben is de op 29 november 2023 aan mr. Crooijmans verzonden brief waarbij de datum en het tijdstip van het pleidooi zijn meegedeeld. Niet valt in te zien wat dat voor werkzaamheden voor de deskundige oplevert. De rechtbank zal het gerekende uur daarom in mindering brengen. Ook de 4,5 uur werkzaamheden door de deskundige opgevoerd ter zake van zijn urenverantwoording worden in mindering gebracht. Die uren zijn veroorzaakt door de wijze waarop de deskundige zijn urenverantwoording heeft ingericht. Op de door de deskundige opgevoerde 239,5 uur brengt de rechtbank dus 33,5 uur in mindering. Er resteert dan 206 uur. De rechtbank zal deze uren met 20% verminderen. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de opgevoerde uren, de Staat heeft daartoe specifiek naar meerdere data verwezen, het aantal gedeclareerde uren de redelijkheidstoets niet kan doorstaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de deskundige, behoudens een enkele keer, zijn werkzaamheden steeds op niet minder dan 1 uur heeft afgerond. Vorenstaande resulteert in het door de Staat ter zake van deskundige bijstand te betalen bedrag van (206 uur – 20% = (afgerond) 165 uur à € 175,00) € 28.875,00 exclusief btw, € 34.938,75 inclusief btw. De rechtbank is van oordeel dat dit bedrag de redelijkheidstoets kan doorstaan. 
      
      
    
    
      2.68.
      De voorzitter van de commissie van deskundigen heeft als bijlage bij e-mailbericht aan de rechtbank van 5 januari 2024 met bijlage, opgave gedaan van de kosten van de deskundigen. In totaal bedragen de opgegeven kosten € 27.058,84 inclusief btw. De Staat heeft meegedeeld geen opmerkingen te hebben met betrekking tot deze kostenopgave en het opgegeven bedrag te zullen vergoeden. De Staat zal tot betaling van deze kosten worden veroordeeld. 
      
      
        
          Griffierechten
        
      
      
    
    
      2.69.
      De Staat zal als de onteigenende partij tevens worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] en [tussenkomende partijen] van € 676,00 aan griffierechten.    
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
    
      3.1.
      stelt het bedrag van de aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling vast op nihil,
      
    
    
      3.2.
      stelt het bedrag van de door de Staat aan [tussenkomende partijen] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 268.182,00,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt de Staat tot betaling aan [tussenkomende partijen] van € 268.182,00 vermeerderd met een rente van 1,5% per jaar daarover vanaf 24 juli 2023 tot heden, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de som van het bedrag van € 268.182,00 en van de rente over dit bedrag over de periode van 24 juli 2023 tot heden vanaf heden tot aan de dag van voldoening,
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt de Staat tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen: 
      1. inzake de aankoop van compensatiegronden (percelen in [plaats 2] met een totale
      oppervlakte van 4.86.47 ha tegen een prijs van € 8,75 per m2  k.k.) gedurende drie       maanden na het onherroepelijk worden van dit vonnis;
      2. inzake de teruglevering van ‘het werkterrein’ (126 m2  tegen een prijs van € 9,25 per m2 
      
        v.o.n.) tot drie maanden na schriftelijke mededeling van de Staat aan
            [tussenkomende partijen] inzake de oplevering van het werk;
      
      3. inzake de btw over de schadeloosstelling voor onbepaalde tijd als volgt:
      “Eventueel door [tussenkomende partijen] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [tussenkomende partijen] , waarbij [tussenkomende partijen] aantoont dat zij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus heeft afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [tussenkomende partijen] aan haar deskundige(n) verschuldigd is, voorzover de Staat deze BTW aan [tussenkomende partijen] heeft vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [tussenkomende partijen] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.”. 
      
    
    
      3.5.
      wijst als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst aan: BN De Stem,
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt de Staat in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] en [tussenkomende partijen] begroot op € 29.628,06 inclusief btw voor juridische bijstand en € 676,00 ter zake van griffierechten en voor overige deskundige bijstand aan de zijde van [tussenkomende partijen] € 34.938,75 inclusief btw, 
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt de Staat in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 27.058,84 inclusief btw,
      
    
    
      3.8.
      verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af.  
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.