ECLI:NL:GHAMS:2024:1464, Gerechtshof Amsterdam, 23-04-2024, 23/673
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/673
    
    
      23 april 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: G. Gieben)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 31 mei 2023 in de zaak met kenmerk AMS 22/5595 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van [A-straat] te [Z] voor het jaar 2022 vastgesteld op € 438.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting bekend gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 427.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Desgevraagd heeft geen van beide partijen kenbaar gemaakt een zitting te wensen. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘ [X] ’): 
      
      
        “1. De woning betreft een driekamerappartement op de 2e verdieping van een appartementencomplex in [Z] , gebouwd in 2004, met een bijbehorende berging en een parkeerplaats.
      
      
      
        2. [X] is eigenaar van de woning.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan. 
      
    
    
      2.3.
      In eerste aanleg is een “Overzicht taxatiewaarden” door de heffingsambtenaar overgelegd. Daarin zijn als vergelijkingsobjecten [A-straat] 509, [A-straat] 548 en [A-straat] 553 (alle drie gelegen in hetzelfde complex) opgenomen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen: 
    
    
    
      “5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 
    
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank ook meewegen wat [X] over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd in zijn beroepsgronden en op de zitting. [X] vindt dat de waarde met € 427.000 te hoog is vastgesteld en staat zelf een waarde voor van € 388.500.
    
    7. Om de door hem vastgestelde waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen uit hetzelfde appartementencomplex als de woning, waarvan transactiegegevens rondom de waardepeildatum bekend zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn wat betreft oppervlakte, bouwjaar, ligging en uitstraling naar het oordeel van de rechtbank goed vergelijkbaar met de woning. 
    
    8. [X] voert allereerst aan dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix uitgaat van onjuiste objectkenmerken van zijn woning. Hij verwijst daartoe naar een rapport van de Waarderingskamer van 21 juli 2022 terzake de uitvoering en interne beheersing van het WOZ-proces in [Z] . Uit dit onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in deze organisatie volgens de Waarderingskamer op onderdelen verbeterd moet worden, onder meer ten aanzien van de juistheid en volledigheid van de geregistreerde primaire en secundaire objectkenmerken. [X] wijst er in dit verband op dat de oppervlakte van de woning en de onderhoudsstaat van de woning onjuist zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft dat miskend. 
    
    9. De Waarderingskamer heeft in het genoemde rapport enkele algemene uitspraken gedaan over de benodigde verbetering van de registratie van objectkenmerken in de organisatie van de heffingsambtenaar, maar dat betekent nog niet dat de in de taxatiematrix genoemde objectkenmerken van de woning onjuist zijn. De rechtbank zal de (on)juistheid ervan beoordelen aan de hand van de stellingen van [X] .  
    
    10. [X] stelt in de eerste plaats dat de heffingsambtenaar de oppervlakte van de woning met 120 m² onjuist heeft vastgesteld, omdat deze volgens hem ongeveer 105 of 115 m² is, maar zeker weet hij dat niet, omdat de tekeningen waar hij over beschikt, geen maten vermelden.
    
      De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat op basis van de bouwtekeningen een computerberekening is gemaakt volgens NEN 2580, die uitkomt op 120 m². Hij heeft een verklaring overgelegd van [A] , medewerker van de afdeling Vastgoed WOZ, die de berekening heeft gemaakt, en waarbij printscreens zijn gevoegd van de plattegronden waarop de gemaakte computerberekeningen met kleuren zijn aangegeven. 
      
        [X] heeft deze stukken niet bestreden. De rechtbank acht met deze berekeningen voldoende aannemelijk gemaakt dat de oppervlakte van de woning 120 m² is.
    
    
    11. [X] stelt vervolgens dat de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehandeld door geen inpandige opname van de woning te doen naar de staat van onderhoud. Een waardering die uitsluitend is gewaardeerd op basis van foto’s van de staat van onderhoud is volgens hem onzorgvuldig, waarbij hij verwijst naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland.  
    
    12. Op grond van het bouwjaar van het gebouw, de verkoopinformatie van een aantal verkochte vergelijkingsobjecten uit hetzelfde appartementencomplex als de woning en de door [X] aangeleverde foto’s van het interieur van zijn woning, heeft de heffings-ambtenaar zich in de overgelegde taxatiematrix op het standpunt gesteld dat de onderhoudsstaat en de kwaliteit van de woning van [X] op ‘gemiddeld’ moet worden gesteld. Een nader inpandig onderzoek was - anders dan in de door [X] genoemde uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland - volgens de heffingsambtenaar niet noodzakelijk. Alleen wat betreft de kwaliteit zijn twee vergelijkingsobjecten als ‘goed’ beoordeeld, en dat verschil is in de taxatiematrix verdisconteerd door een correctie op de m²-prijs van deze vergelijkingsobjecten.
    
    13. De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht de vrije bewijsleer geldt, wat betekent dat de heffingsambtenaar vrij is in de keuze van de bewijsmiddelen waarmee hij de waarde van de woning onderbouwt. Er is in dat kader geen plicht tot inpandige opname van de woning. [X] heeft ook niets aangevoerd waaruit kan blijken dat een inpandige opname een toegevoegde waarde vormt.
    
    14. De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar dat de voorhanden zijnde informatie een voldoende beeld geven van de gemiddelde onderhoudssituatie en het gemiddelde kwaliteitsniveau van de woning. [X] heeft ook geen argumenten aangevoerd die een andere kijk op die gemiddelde onderhoudssituatie en dat gemiddelde kwaliteitsniveau geven. De enkele omstandigheid dat de voorzieningen in de woning inmiddels wat gedateerd zijn en [X] nooit onderhoud heeft uitgevoerd, maakt op zichzelf niet aannemelijk dat het onderhouds- en kwalitatief niveau ondergemiddeld is. [X] heeft geen gebreken aan de woning genoemd die die conclusie kunnen dragen. Van de krimpscheuren die blijkens de foto’s op enkele plaatsen in het stucwerk te zien zijn, is niet aannemelijk dat deze een waardedruk opleveren, omdat krimpscheuren in stucwerk gebruikelijk zijn na enkele jaren bewoning, relatief eenvoudig te repareren zijn en het geen constructieve gebreken zijn. 
    
    15. Dat het realiseren van een extra kamer binnen het appartement zonder vergroting van de vloeroppervlakte, zoals in een van de vergelijkingsobjecten is gebeurd, waardeverhogend is, zoals [X] veronderstelt, is door hem niet met voorbeelden aannemelijk gemaakt en wordt door de heffingsambtenaar betwist. Dit is daarom geen omstandigheid die kan leiden tot een correctie van de m²-prijs van dat object. 
    Voor zover er niettemin nog verschillen resteren tussen de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau van de woning en die van de vergelijkingsobjecten, acht de rechtbank deze in voldoende mate gecompenseerd door het verschil in m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 3.598) en de woning ( € 3.260), hetgeen neerkomt op een lager bedrag van € 338 per m². [X] heeft niet onderbouwd dat bij de waardevaststelling een groter verschil moet worden aangenomen. 
    
    16. [X] wijst er vervolgens op dat in voorgaande jaren de waarde van de woning - soms na een gevoerde bezwarenprocedure - lager is vastgesteld en dat een indexering van de eerdere WOZ-waarde met de marktstijging van 3,5% per 1 januari 2021 leidt tot een lagere waarde dan nu is vastgesteld voor de woning.  
    
    17. De rechtbank verwerpt dit betoog omdat ingevolge de wet de WOZ-waarde ieder kalenderjaar opnieuw wordt vastgesteld door analyse van verkooptransacties van vergelijkbare woningen die rond de peildatum hebben plaatsgevonden. Dat betekent dat de WOZ-waarde per jaar kan verschillen en dat geen betekenis toekomt aan een rekenkundige vergelijking of indexering van WOZ-waardes uit eerdere jaren. 
    
    18. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix uit is gegaan van juiste objectkenmerken en dat uit analyse van verkooptransacties van vergelijkbare woningen volgt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
    
    19. [X] stelt nog dat de heffingsambtenaar het ‘negatief gelijkheidsbeginsel’ heeft geschonden, omdat voor de woningen van zijn buren, die even groot zijn, een vergelijkbare WOZ-waarde is vastgesteld, terwijl zijn woning toch echt in een slechtere staat verkeert. Bij een identieke woning in slechtere staat, hoort ook een lagere WOZ-waarde, aldus [X] .
    
    20. Wat daar verder van zij, [X] heeft geen gegevens van de buurwoningen overgelegd waaruit kan blijken dat het hier om identieke woningen gaat en evenmin heeft hij aannemelijk gemaakt dat zijn woning in een relevant slechte(re) staat verkeert. Wat dat laatste betreft verwijst de rechtbank nog naar hetgeen hiervoor omtrent de onderhoudsstaat en het kwaliteitsniveau van de woning is overwogen. 
    Deze beroepsgrond wordt verworpen.
    
    21. Tot slot stelt [X] dat hij door de heffingsambtenaar gedwongen wordt om jaarlijks bij iedere WOZ-waardevaststelling de objectkenmerken in rechte op juistheid te laten toetsen en te laten corrigeren. Volgens [X] is dit een schending van artikel 1 van het Eerste Protocol van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, aangezien de handelwijze van de gemeente [Z] resulteert in een buitensporige en individuele belasting voor hem waardoor de redelijke en evenredige verhouding tussen het door de wetgever en de gemeente [Z] nagestreefde algemeen belang niet meer in evenwicht is met zijn rechten die worden beschermd door dit artikel.
    
    22. De rechtbank verwerpt deze stelling, reeds omdat [X] niet door de heffingsambtenaar wordt gedwongen om rechtsmiddelen aan te wenden. De stelling gaat voorts uit  van toekomstige, onzekere gebeurtenissen en niet van een concrete schending van verdragsartikelen. Zoals gezegd wordt de WOZ-waarde van een woning ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van de op dat moment beschikbare gegevens, waaronder die van de objectkenmerken van de woning, waarvan niet op voorhand vaststaat, zoals [X] beweert, dat deze onjuist zullen zijn. Ook in deze zaak is bijvoorbeeld niet gebleken dat de objectkenmerken onjuist zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.
    
    23. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hetgeen daartegen overigens is aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat 
        (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en 
        (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum gaat; een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. 
      
      
    
    
      5.2.
      Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank. 
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar op grond van het door hem in beroep overgelegde “Overzicht taxatiewaarden” aannemelijk gemaakt dat de waardering van de woning niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling zeer goed vergelijkbaar met de woningen. Ze zijn gelegen in hetzelfde complex als de woning en van hetzelfde bouwjaar. Ook is in dit overzicht voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen, zoals het verschil in kwaliteit. De vastgestelde waarde van de woning (€ 427.000) verhoudt zich goed tot de verkoopprijzen en de kenmerken van de vergelijkingsobjecten, en is zeker niet te hoog. 
      
    
    
      5.4.
      Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep nog heeft aangevoerd, overweegt het Hof voorts als volgt.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel: [A-straat] 474 en [A-straat] 476 zijn volgens hem nagenoeg identiek en lager gewaardeerd. Deze stelling slaagt niet nu de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep (onbetwist) naar voren heeft gebracht dat van een lagere waardering geen sprake is (beiden woningen zijn beschikt op €438.000) en voorts dat deze beide woningen beschikken over een parkeerplaats welke ten onrechte niet is meegenomen in de WOZ-waardering.
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende betoogt voorts dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen onderhavig woning en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van onderhavige woning, in verband met de staat van onderhoud, verlaagd met € 11.000. Tevens heeft de heffingsambtenaar de prijs per m² aanzienlijk lager vastgesteld dan die van de vergelijkingsobjecten. Dit leidt tot een ruime marge tussen de gehanteerde m2 prijs van € 3.260 voor het woningdeel (neutraal K &O) en de (hogere) gemiddelde m2 prijs  van € 3.598 voor de vergelijkingsobjecten (een marge van ruim € 40.000). Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen en de waarde afdoende onderbouwd. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde nog verder verlaagd dient te worden.
      
    
    
      5.7.
      Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde scheur- en schimmelvorming overweegt het Hof als volgt. Indien, zoals onbetwist door de heffingsambtenaar is gesteld, bedoelde scheuren het gevolg zijn van bouwkundige gebreken, doen deze problemen zich ook bij de andere in het zelfde complex gelegen vergelijkingsobjecten voor, zodat de heffingsambtenaar daarmee bij zijn onderbouwing reeds voldoende rekening heeft gehouden. Voor zover de scheuren anderzijds niet het gevolg zijn van bouwkundige gebreken, maar van drogings- of verhardingskrimp – gelet op de door belanghebbende ingebrachte foto’s acht het Hof dit het meest waarschijnlijk -  zijn deze krimpscheuren, zoals de rechtbank terecht overweegt, eenvoudig te verhelpen. Zou al met voornoemde problemen rekening gehouden dienen te worden dan biedt de in 5.6 genoemde marge voldoende uitkomst. Dit laatste geldt naar het oordeel van het Hof, gelet op de door belanghebbende ingebrachte foto’s, eveneens voor de schimmelvorming.
      
    
    
      5.8.
      De heffingsambtenaar heeft aldus, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen in hoger beroep heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor het toekennen van een proceskostenvergoeding. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: