ECLI:NL:RBZWB:2024:4406, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-02-2024, 10686912 \ CV EXPL 23-2597
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-02-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming huurwoning wegens onderverhuur c.q. in gebruik geven van de woning, huurachterstand en geen medewerking om toegang tot de woning te verlenen. Daarnaast schade aan de woning.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 10686912 \ CV EXPL  23-2597
    
    
    
      
        Vonnis van 7 februari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING THUISVESTER, 
      te Oosterhout,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Thuisvester,
      gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 6 december 2023 met de daarin genoemde stukken,
      - de aanvullende producties van Thuisvester,
      - de mondelinge behandeling van 8 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - de tijdens de zitting overgelegde vermeerdering van eis. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 12 april 2022 huurt [gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Thuisvester. De woning maakt deel uit van een galerijflat. De kale huurprijs bedraagt op dit moment € 408,79 per maand. Daarnaast dient [gedaagde] € 56,22 per maand aan voorschot nutsvoorzieningen en/of servicekosten te voldoen. 
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van 1 januari 2021 van Thuisvester (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. Ook zijn partijen een aanhangsel behorende bij en verbonden aan de huurovereenkomst overeengekomen. In dit aanhangsel is - voor zover hier van belang - het volgende bepaald:
      
      
        
          “(…)
        
        
          In de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene huurvoorwaarden zijn verplichtingen voor u als huurder opgenomen. Gelet uw woondossier heeft Thuisvester aanleiding gezien om enkele van die verplichtingen in onderhavig aanhangsel toe te lichten en waar nodig aan te vullen.
        
      
      
      
        
          Met u zijn de volgende (aanvullende) afspraken gemaakt en uitvoerig besproken. U bent verplicht zich aan deze afspraken te houden:
        
      
      
      
        
          
            U bent maandelijks een huurprijs verschuldigd. U dient deze huurprijs maandelijks stipt bij vooruitbetaling, dat wil zeggen voor de eerste dag van de maand, aan Thuisvester te hebben voldaan.
            
          
        
        
          
            U draagt er zorg voor dat u geen overlast of hinder in welke vorm dan ook zal veroorzaken aan uw buren en andere omwonenden. U mag uw buren en andere omwonenden niet storen in hun woongenot.
            
          
        
        
          
            Ook uw bezoek of derden die vanwege u in (de buurt van) de woning zijn mogen geen overlast of hinder in welke vorm dan ook veroorzaken aan uw buren en andere omwonenden. U bent hier zelf verantwoordelijk voor.
            
          
        
        
          
            Er mag zonder toestemming van Thuisvester geen inwoning van familieleden, kennissen, vrienden of andere derden plaatsvinden.
          
        
      
      
        (…)
      
      8. Toegang verschaffen tot de woning aan de woonconsulent/wijkbeheerder van Thuisvester.
      
      9. Wanneer u zich naar het oordeel van Thuisvester niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden, en dit aanhangsel houdt, is het u bekend dat Thuisvester zal streven naar een beëindiging van de huurovereenkomst met u. U dient de woning dan te verlaten, te ontruimen, en de sleutels bij Thuisvester in te leveren. Door ondertekening van dit aanhangsel verklaart u hieraan op eerste verzoek van Thuisvester uw medewerking te verlenen.
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 23 juni 2022 heeft de [firma] aan Thuisvester bericht dat ze hebben geprobeerd om de cv-ketel van de woning te onderhouden, maar dat dit niet is gelukt. In het bericht staat dat de bewoners er tijdelijk woonden en de huurders er volgende week weer wonen.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft van 16 augustus 2022 tot en met 18 juli 2023 in voorarrest gezeten.  
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 8 november 2022 heeft de bewindvoerder van [gedaagde] aan Thuisvester bericht dat er contact is geweest met de moeder van [gedaagde] en dat zij heeft aangegeven dat de neef van [gedaagde] in de woning heeft geslapen omdat zijn woning werd verbouwd.
      
    
    
      2.6.
      De bewindvoerder van [gedaagde] heeft Thuisvester bij e-mail van 15 december 2022 bericht dat de bewindvoering per 1 januari 2023 wordt opgeheven en dat Thuisvester zich voor nader contact kan wenden tot de gemachtigde van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.7.
      Thuisvester heeft [gedaagde] bij brief van 28 maart 2023 erop gewezen dat hij verplicht is om onderhoudswerkzaamheden te laten uitvoeren aan de woning en dat de [firma] twee keer een verzoek heeft gedaan om een afspraak te plannen voor onderhoud aan de cv-ketel en daarop door [gedaagde] niet is gereageerd. Hij wordt verzocht om voor 7 april 2023 een afspraak te maken met [firma] . 
      
    
    
      2.8.
      Op 2 mei 2023 heeft er een incident plaatsgevonden rondom de woning. De heer [naam] stond op het platte dak van het complex en vertoonde verward gedrag en was vermoedelijk onder invloed van verdovende middelen. 
      
    
    
      2.9.
      Bij brief van 17 mei 2023 van Thuisvester is aan de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst wegens het geen hoofdverblijf hebben in de woning, het in gebruik geven van de woning aan een derde, het veroorzaken van overlast en een huurachterstand van ruim drie maanden. Thuisvester geeft [gedaagde] de gelegenheid om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Thuisvester vordert na vermeerdering van eis - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen,
        II. ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis,
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.839,32 per maand, vanaf de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd tot de dag waarop Thuisvester de beschikking over de woning krijgt,
        IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.934,35 aan huurachterstand tot en met december 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente,
        V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 277,98 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente,
        VI. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Thuisvester legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de met Thuisvester gesloten huurovereenkomst door in strijd met de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en het aanhangsel te handelen. Hij heeft zijn hoofdverblijf niet in de woning omdat hij in detentie zit. Ook heeft [gedaagde] zonder toestemming van Thuisvester de woning aan meerdere derden in gebruik gegeven, dan wel onderverhuurd. Hij liet een vrouw, man en kind geregeld in de woning verblijven en de voormalige bewindvoerder van [gedaagde] heeft aangegeven dat hij een neef in de woning liet verblijven. Ondanks herhaaldelijke waarschuwingen van Thuisvester dat de woning niet mag worden onderverhuurd, dan wel aan derden in gebruik mag worden gegeven, heeft daarna de heer [naam] een langere periode in de woning verbleven. Daarnaast is er een huurachterstand doordat de huur over de maanden maart, april en juli 2023 onbetaald is gebleven. Verder wordt aan omwonenden structureel overlast veroorzaakt door personen die zich in en/of rondom de woning bevinden. [gedaagde] is ook daarvoor verantwoordelijk. Ook verleent [gedaagde] sinds november 2022 geen medewerking om toegang tot de woning te verlenen voor werkzaamheden die daar moeten worden verricht. Tot slot houdt [gedaagde] zich niet aan de verplichting om de omgeving van de woning schoon te houden en is er herhaaldelijk schade aan het gehuurde ontstaan, onder meer aan ruiten en sloten van de woning, waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. Gelet op de genoemde tekortkomingen stelt Thuisvester zich op het standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd. Van haar kan niet langer worden gevraagd dat zij [gedaagde] de woning laat huren. 
        Thuisvester vordert vergoeding van de schade aan de woning, voorlopig begroot op € 277,98, zijnde kosten voor het vervangen van sloten. [gedaagde] is op grond van artikel 7:218 BW aansprakelijk voor schade aan de woning. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Thuisvester, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Thuisvester, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Thuisvester in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure moet de kantonrechter beoordelen of er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Als uitgangspunt geldt dat op grond van artikel 6:256 lid 1 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De vraag die dus beantwoord dient te worden is of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Als sprake is van een tekortkoming, beoordeelt de kantonrechter of de ernst daarvan een ontruiming met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij maakt de kantonrechter een afweging tussen de ernst van het niet nakomen van de overeenkomst en het belang van [gedaagde] om een dak boven zijn hoofd te hebben. Ook zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
      
      
        
          Onderverhuur c.q. in gebruik geven van de woning
        
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat [gedaagde] geen toestemming heeft gevraagd en gekregen voor het onderverhuren dan wel in gebruik geven van de woning aan derden. Met de overgelegde e-mail van de [firma] van 23 juni 2022, de e-mail van de bewindvoerder van 8 november 2022, het verslag van de waarneming van de BOA van 2 mei 2023, het verslag van de woonconsulent van Thuisvester en de verklaringen van omwonenden heeft Thuisvester voldoende onderbouwd dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. Uit al deze stukken blijkt dat er verschillende derden, waaronder [naam] , in de woning korte of langere tijd hebben verbleven. Uit de e-mail van de [firma] volgt bovendien dat al voor het voorarrest van [gedaagde] derden in de woning verbleven. [gedaagde] heeft daarmee in strijd gehandeld met zijn verplichtingen uit hoofde van de huurvoorwaarden en het aanhangsel. Gelet op de onderbouwing van Thuisvester wordt het niet onderbouwde verweer van [gedaagde] dat er zo nu en dan iemand in de woning kwam om de post op te halen en om de woning te onderhouden, verworpen. 
      
      
      
        
          Er is een huurachterstand
        
      
    
    
      4.3.
      De gestelde huurachterstand is onvoldoende weersproken. Het verweer dat de huur wordt betaald is niet onderbouwd. Het is aan [gedaagde] om aan te tonen dat hij de huur wel heeft betaald. [gedaagde] heeft daarvan geen bewijs overgelegd. Het door Thuisvester bij productie 17 overgelegde overzicht van de betalingsachterstand en de door haar ter zitting gegeven toelichting is door het niet verschijnen van [gedaagde] op de zitting onweersproken gebleven. Daarmee staat vast dat de huurachterstand tot en met december 2023 € 2.934,35 bedraagt. [gedaagde] zal dan ook veroordeeld worden om dit bedrag te betalen.
      
      
        
          Onthouden van medewerking
        
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] is op grond van de huurvoorwaarden en het aanhangsel verplicht toegang tot de woning te verlenen aan Thuisvester, dan wel aan door Thuisvester ingeschakelde derden in verband met de uitvoering van werkzaamheden en/of controles. [gedaagde] is in deze verplichting tekortgeschoten, nu sinds november 2022 door de [firma] is geprobeerd om toegang tot de woning te verkrijgen, maar dit niet is gelukt. Dat [gedaagde] niet bekend was met een verzoek om toegang tot de woning te verlenen komt voor zijn rekening en risico. [gedaagde] heeft zelf aangegeven dat hij ervoor heeft gezorgd dat tijdens zijn voorarrest de post werd opgehaald. Hij zou dus de brief van 28 maart 2023, waarin hem wordt verzocht om contact op te nemen met de [firma] , volgens zijn eigen stelling hebben moeten ontvangen. Bovendien blijkt uit de e-mail van 23 juni 2022 dat het de [firma] ook voor het voorarrest van [gedaagde] niet lukte om toegang te verkrijgen tot de woning. 
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd
        
      
    
    
      4.5.
      De hiervoor vastgestelde tekortkomingen zijn ernstig en rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De kantonrechter weegt daarbij  mee dat partijen een aanhangsel behorend bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen waarin een aantal verplichtingen van [gedaagde] - die hij ook op grond van de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden heeft - extra is benadrukt. Thuisvester heeft tijdens de zitting toegelicht dat het niet gebruikelijk is dat er een dergelijk aanhangsel wordt overeengekomen en dat dit aanhangsel nadrukkelijk is besproken bij het aangaan van de huurovereenkomst. [gedaagde] was bij het aangaan van de huurovereenkomst dus een gewaarschuwd man. Toch heeft hij in strijd gehandeld met de bepalingen die in het aanhangsel zijn opgenomen. De kantonrechter rekent hem dit zwaar aan. Daarnaast weegt mee dat de huurachterstand na dagvaarding is opgelopen en inmiddels meer dan zes maanden bedraagt. [gedaagde] komt dus ook nadat hij uit voorarrest is teruggekeerd in de woning zijn huurbetalingsverplichting niet na. Er bestaat ook geen concreet zicht op betaling van de huur(achterstand). Alleen al deze huurachterstand is voldoende om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat [gedaagde] onterecht in voorarrest heeft gezeten maakt, hoe vervelend ook voor hem, niet dat hij in de woning mag blijven wonen. Ook tijdens zijn voorarrest dient hij zich te houden aan zijn verplichtingen die volgen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en het aanhangsel en is hij verantwoordelijk voor de woning. Daarnaast hebben zijn tekortkomingen ook voor en na zijn voorarrest plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.6.
      
        De conclusie is dan ook dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning worden toegewezen. De overige gestelde tekortkomingen kunnen daarmee onbesproken blijven. 
        
          Gebruikersvergoeding
        
      
    
    
      4.7.
      Uit het lichaam van de dagvaarding blijkt dat de kale huurprijs van de woning € 408,79 per maand bedraagt en dat Thuisvester wenst dat [gedaagde] veroordeeld wordt om dit bedrag maandelijks te betalen vanaf het moment dat de huurovereenkomst is beëindigd tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over de woning heeft gekregen. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat het onder III. gevorderde bedrag van € 1.839,32 per maand aan gebruiksvergoeding een kennelijke verschrijving is, zoals tijdens de zitting ook door Thuisvester is bevestigd, en zal een bedrag van € 408,79 per maand aan gebruiksvergoeding toewijzen op de wijze zoals dat in de beslissing is vermeld. 
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      4.8.
      Thuisvester heeft gelet op de overgelegde foto’s en verklaringen van haar woonconsulent voldoende aangetoond dat er schade aan de woning is ontstaan, waaronder de kapotte ruit in de voordeur en het moeten vervangen van de sloten. Op grond van artikel 7:218 lid 2 BW wordt de tijdens de huurtijd ontstane schade vermoed door toerekenbaar tekortschieten van de huurder te zijn ontstaan. [gedaagde] heeft dit bewijsvermoeden voor wat betreft het moeten vervangen van de sloten niet weerlegd. Het door Thuisvester gevorderde bedrag van € 277,98 aan kosten voor het vervangen van de sloten, wordt daarom toegewezen. 
      
      
        
          Rente
        
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde rente over de huurachterstand en de schadevergoeding wordt toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is vermeld. De gevorderde rente is op grond van de wet toewijsbaar en [gedaagde] heeft daartegen geen verweer gevoerd. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                129,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                365,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                476,00
              
              
                (2,00 punten × € 238,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                119,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.089,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Thuisvester mag het vonnis direct uitvoeren
        
      
    
    
      4.11.
      Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit betekent dat Thuisvester de mogelijkheid krijgt om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. De redenen daarvoor zijn de meerdere ernstige tekortkomingen van [gedaagde] , het gegeven dat de aanzienlijke huurachterstand ook na dagvaarding verder is toegenomen en dat er geen zicht is op betaling van de huur. Gelet daarop prevaleert het belang van Thuisvester om het vonnis - ook als dat nog niet onherroepelijk is - te kunnen uitvoeren en het verder oplopen van de huurachterstand te voorkomen. 
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] vorengenoemde woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze goederen niet het eigendom van Thuisvester zijn, en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te voldoen een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de nu geldende (kale) huurprijs van € 408,79 per maand, vanaf de dag dat de huurovereenkomst is ontbonden tot de dag waarop Thuisvester weer de beschikking over de woning krijgt,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te voldoen € 2.934,35 aan huurachterstand tot en met december 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de onderscheiden huurtermijnen tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te voldoen € 277,98 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldatum tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.089,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,  
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis ten aanzien van de hiervoor genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Borm en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.