ECLI:NL:RBZWB:2024:3418, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-05-2024, 22/4459
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning (Winkelpand). Huurwaardekapitalisatie. Gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats [plaats 2]
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/4459
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 mei 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 augustus 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 9 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 565.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 28 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [bedrijf 1] , en namens de heffingsambtenaar [naam 3] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is huurder van het object. Het is een winkelpand met op de begane grond een winkeloppervlakte van 178 m2. In het object drijft belanghebbende een winkel onder de naam [bedrijf 2] .
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 435.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 565.000.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van het object te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
        
        4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de huurwaarde niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de gevraagde stukken dient te verstrekken die hij bij de vaststelling van de waarde heeft gebruikt. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase deze gegevens wel verstrekt (zie ook de voorlopige uitspraak op bezwaar) zodat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object berekend op € 585.000. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor (onder meer) de verkooptransacties van de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] gebruikt. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor berekend op 11,99 met de NAR-methode (bottom-up-methode). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de markthuur van het object afgeleid van de verhuurprijzen van een tweetal geanonimiseerde vergelijkingsobjecten. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij meer dan aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het object?
        
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de objecten niet vergelijkbaar zijn. Ook heeft belanghebbende erop gewezen dat de verkoopdata van de wel genoemde vergelijkingsobjecten te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. De rechtbank acht aannemelijk dat de verkoopdatum van het vergelijkingsobject [adres 2] voldoende dichtbij de waardepeildatum ligt, nu de levering heeft plaatsgevonden op 31 december 2020. Ondanks het feit dat de objecten [adres 3] en [adres 5] na maximaal veertien maanden, en daarmee twee maanden verder van de waardepeildatum, zijn verkocht, acht de rechtbank die objecten voldoende vergelijkbaar. De verkoopdatum van [adres 6] , 1 juni 2018, is te ver verwijderd van de waardepeildatum zodat dat object naar het oordeel van de rechtbank niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank acht de stelling van belanghebbende dat de genoemde objecten niet vergelijkbaar zijn, onvoldoende specifiek om tot een ander oordeel te komen. 
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift gesteld dat de voor het object overeengekomen en geïndexeerde huur lager is dan de rond de waardepeildatum te hanteren huurwaarde en daarbij verwezen naar een tweetal geanonimiseerde verhuurtransacties van panden waarvan hij de exacte gegevens enkel ter zitting aan de rechtbank ter inzage wil tonen. Belanghebbende heeft zich daartegen verzet. De rechtbank acht een dergelijke inzage in strijd met de goede procesorde nu een bestuursorgaan op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zenden en een beperking hiervan slechts mogelijk is op grond van het bepaalde in artikel 8:29 van de Awb. De rechtbank zal daarom de verwijzing naar die twee verhuurtransacties buiten beschouwing laten.
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ter bepaling van de waarde van het object de eigen geïndexeerde huurprijs van € 43.597 als uitgangspunt had moeten nemen. Belanghebbende is van mening dat het een marktconforme huurprijs betreft die is overeengekomen op 1 maart 2016. Daarbij is in de huurovereenkomst overeengekomen dat de huur ieder jaar wordt geïndexeerd op basis van het Consumenten Prijsindexcijfer. 
      
    
    
      5.7.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij wil aannemen dat de met de eigenaar overeengekomen huur een zakelijk bepaalde huur was maar dat de marktomstandigheden in 2016 anders waren dan rond de waardepeildatum. Hij stelt dat het eigen huurcijfer niet de economische huurwaarde weergeeft. Daarbij heeft hij toegelicht dat het eigen huurcijfer tot stand is gekomen na faillissement, waarna belanghebbende een doorstart heeft gemaakt. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de geïndexeerde huur niet automatisch een afspiegeling is van de markthuur rond de waardepeildatum. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank de rond de waardepeildatum betaalde huur niet zonder meer overeenkomstig de huurwaarde in het economische verkeer.
      
    
    
      5.8.
      De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat er onvoldoende marktgegevens zijn van met het object vergelijkbare objecten waarvan zowel de huurprijzen als de verkoopprijzen bekend zijn. De heffingsambtenaar heeft enkel vergelijkingsobjecten met gerealiseerde verkoopprijzen ter onderbouwing in aanmerking genomen. De rechtbank gaat voorbij aan de huurwaarden en de daaruit afgeleide kapitalisatiefactoren die zijn vermeld bij de vergelijkingsobjecten in het verweerschrift, aangezien die zijn gebaseerd op schattingen van de huurwaarden van die vergelijkingsobjecten. Gelet hierop is niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde juist is. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 565.000 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het beroep is dus gegrond. Om die reden behoeven de overige beroepsgronden van belanghebbende geen nadere bespreking. 
      
      
        
          Heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank acht de verdedigde waarde van € 435.000 van belanghebbende eveneens niet aannemelijk gemaakt omdat enige onderbouwing, bijvoorbeeld door middel van een cijfermatige berekening of taxatierapport, ontbreekt. Belanghebbende heeft aangevoerd dat van het eigen huurcijfer moet worden uitgegaan. De rechtbank volgt dit standpunt, zoals reeds in 5.6 besproken, niet. Bovendien heeft belanghebbende geen huurovereenkomst overgelegd, zodat niet inzichtelijk is gemaakt onder welke voorwaarden de huurprijs tot stand is gekomen. 
      
      
        
          Vaststelling waarde
        
      
    
    
      5.10.
      Omdat beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 530.000.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
        6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      6.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 23 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 22 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond twee maanden.
      
    
    
      7.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. 
      
    
    
      7.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 11 augustus 2022. De bezwaarfase heeft afgerond vijf maanden geduurd. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9.	Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      9.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      9.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875, met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. De onder 9 en hier besproken vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald en niet aan de gemachtigde zoals deze ter zitting heeft bepleit.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 530.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 22 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     zie ook het Procesreglement bestuursrecht rechtbanken 2021, Stct. 2023, nr. 32442
  
  
     artikel 30a, vierde en vijfde, lid van de Wet WOZ en de uitspraak van deze rechtbank van 10 april 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:2515, overwegingen 7.1-6