ECLI:NL:RBGEL:2024:2980, Rechtbank Gelderland, 22-05-2024, 424596
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg van een intentieovereenkomst

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/424596 / HA ZA 23-396
    
    
    
      
        Vonnis van 22 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        LEISURELANDS ONROEREND GOED B.V., 
      gevestigd te Arnhem,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Leisurelands,
      advocaat: mr. M.C. Willems-Muller.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 22 november 2023
      - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 maart 2024.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      Leisurelands is eigenaar en beheerder van 19 recreatieterreinen in Gelderland, waaronder Strand Horst. Leisurelands wil Strand Horst recreatief herontwikkelen. In 2014 heeft zij om die reden een intentieovereenkomst gesloten met vastgoedontwikkelaar [eiser] . Daarin gaf zij [eiser] , tegen betaling van een optievergoeding, tot en met 1 januari 2018 exclusief het recht om de haalbaarheid van de realisatie van een leisurecentrum te onderzoeken. Als dat het geval zou zijn, zouden partijen een erfpachtovereenkomst sluiten, zodat [eiser] het leisurecentrum zou kunnen realiseren. De intentieovereenkomst is een aantal keer schriftelijk verlengd, laatstelijk tot 1 januari 2021. In 2016 heeft de gemeente Ermelo (hierna: de gemeente) het Masterplan Strand Horst vastgesteld. Daarin is [eiser] benoemd als initiatiefnemer voor de ontwikkeling van een leisurecentrum. Op 7 juni 2019 hebben de gemeente en [eiser] een anterieure overeenkomst gesloten, waarin staat dat het college van burgemeester en wethouders positief staan tegenover de ontwikkeling(en) van [eiser] en derhalve een nieuw bestemmingsplan heeft voorbereid aangezien niet alle initiatieven passen in het vigerende bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan is op 4 juli 2019 vastgesteld en op 12 november 2020 gewijzigd. Nadat het nieuwe bestemmingsplan in november 2021 onherroepelijk was geworden (doordat de Raad van State de beroepen daartegen ongegrond heeft verklaard) hebben partijen gesproken over een nieuw te sluiten intentieovereenkomst. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiser] stelt zich in deze procedure primair op het standpunt dat aan alle voorwaarden van de (verlengde) intentieovereenkomst uit 2014 is voldaan. Daarop baseert zij haar vorderingen die erop neerkomen dat bepaald wordt dat zij het exclusieve recht heeft om een leisurecentrum te ontwikkelen en te exploiteren op het recreatiegebied Strand Horst en dat Leisurelands daartoe de grond in erfpacht aan haar uitgeeft. Subsidiair vordert zij schadevergoeding.
      
    
    
      2.3.
      Leisurelands stelt zich op het standpunt dat de intentieovereenkomst op 1 januari 2021 is geëindigd en dat [eiser] geen rechten kan ontlenen aan die beëindigde overeenkomst.
      
    
    
      2.4.
      De rechtbank zal de primaire vordering van [eiser] toewijzen. Zij zal hieronder (onder 5.) uitleggen waarom zij tot dat oordeel is gekomen. Eerst zal de rechtbank (onder 3. en 4.) een uitgebreider overzicht van de feiten en de vorderingen weergegeven.
      
    
  
  
    
      3De feiten 
    
    
      3.1.
      
        Op 3 december 2014 hebben de rechtsvoorganger van Leisurelands (hierna: RGV) en [eiser] als gegadigde een intentieovereenkomst gesloten. Daarin is onder meer bepaald:
        
          “
          Ondergetekenden
           (…) 
        
        
          Komen overeen:
        
        1. a. Gegadigde zal de haalbaarheid van de realisatie van een leisurecentrum onderzoeken op de locatie, zoals is aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte tekening met nummer 6A1.220 (bijlage 1). (…) 
        
          b. Partijen wensen “leisurecentrum” te definiëren als: hotel- en congresfaciliteiten, wellness, recreatieve en sportieve voorzieningen, bij het centrum bijbehorende parkeerterrein en een bedrijfswoning (…)
        
      
      
      
        2. RGV geeft Gegadigde tot en met 1 januari 2018 de tijd voor het onderzoek.
      
      
      
        3. Partijen hebben de intentie om een erfpachtovereenkomst te sluiten ten behoeve van het leisurecentrum, indien uit het onderzoek van Gegadigde blijkt dat de realisatie van het leisurecentrum wenselijk en haalbaar is.
      
      
      
        4. a. RGV zal Gegadigde gedurende deze periode exclusiviteit bieden en zal geen andere partij de mogelijkheid bieden een onderzoek uit te voeren naar de haalbaarheid van het realiseren van de exploitaties.
        
          b. Onder exclusiviteit wordt verstaan dat Gegadigde nu de enige partij is waarmee RGV gedurende de looptijd van deze overeenkomst in onderhandeling zal treden ten behoeve van de ontwikkeling en realisatie van de exploitaties op het recreatiegebied. 
        
        
          c. Gegadigde is aan RGV een optievergoeding van éénduizend euro (€ 1.000,00) per kwartaal verschuldigd ten behoeve van de ‘exclusiviteit’ die zij geniet om de mogelijkheden voor de realisatie van Leisurecentrum Horst op het recreatiegebied te onderzoeken. De optievergoeding is verschuldigd vanaf 1 januari 2015 tot de ingangsdatum van de erfpacht of de datum waarop deze overeenkomst ontbonden wordt.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        6. Het recht van erfpacht zal, voor zover hiervan tussen partijen niet wordt afgeweken, onder de bij RGV in gebruik zijnde voorwaarden en bepalingen worden afgesloten voor de duur van 80 (tachtig) jaar. Het recht van erfpacht zal worden gevestigd op het moment dat het nieuwe bestemmingsplan van kracht zal worden en uiterlijk per 1 januari 2018. Een voorbeeld van de conceptakte van vestiging van het recht van erfpacht – waarin vorenbedoelde voorwaarden en bepalingen zijn opgenomen – is als bijlage (bijlage 2) bij deze overeenkomst gevoegd en wordt geacht daarvan woordelijk deel uit te maken.
      
      
      
        7. a. De erfpachtcanon uitgaande van het prijspeil per 1 januari 2014 wordt berekend conform onderstaand overzicht van prijzen per m2: (…)
        
          b. De canon zal jaarlijks op 1 januari worden aangepast, op basis van de wijziging van het maandindexcijfer (…)
        
      
      
      
        8. Gegadigde verplicht zich tot het voortdurend op de hoogte houden van RGV van het onderzoek en de haalbaarheid met betrekking tot het Registergoed. Alle bouwtekeningen met betrekking tot het Registergoed moeten vooraf ter goedkeuring voorgelegd worden aan RGV.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        12. Indien Gegadigde er niet in slaagt om voor 1 januari 2018 zijn onderzoek af te ronden, kan Gegadigde RGV verzoeken om in overleg te treden over verlenging van deze intentieovereenkomst.
      
      
      
        
          13.  Deze overeenkomst zal van rechtswege ontbonden zijn:
          
                 a. op 1 januari 2018;
          
                 b. vanaf de datum dat Gegadigde schriftelijk meedeelt dat zijn onderzoek heeft 
        
        
                 uitgewezen dat realisatie van de exploitaties voor hem niet haalbaar is.
        
        
                 RGV behoudt zich het recht voor om na ontbinding van deze overeenkomst in     
        
        
                 onderhandeling te treden met een andere partij met betrekking tot de exploitaties en het  
        
        
                 recreatiegebied.
        
      
      
      
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        De intentieovereenkomst is tweemaal door middel van schriftelijke overeenkomsten verlengd. In de laatste, door [eiser] voor akkoord getekende, verlengingsbrief van Leisurelands van 13 augustus 2019 staat met betrekking tot de intentieovereenkomst:
        
          “(…) Deze overeenkomst is geëindigd op 31-12-2017, waarna partijen deze overeenkomst met een jaar hebben verlengd tot en met 31-12-2018. (…) Met u is afgesproken dat de intentieovereenkomst wordt verlengd tot en met 31-12-2020. Op 1-1-2021 zal de overeenkomst van rechtswege zijn geëindigd. (…)”
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 23 maart 2017 hebben de gemeente en Leisurelands een overeenkomst met betrekking tot ontwikkelingen Strand Horst gesloten. Daarin is onder meer benoemd dat de gemeente het Masterplan Strand Horst heeft vastgesteld waarin de initiatieven die verschillende partijen hebben ontwikkeld zijn opgenomen, dat Leisurelands kennis heeft genomen van het Masterplan en een positieve grondhouding heeft ten opzichte van de initiatieven, dat [eiser] initiatiefnemer is voor de ontwikkeling van het realiseren van onder meer een hotel, wellness, horeca en congreshal binnen het Masterplan, dat in latere anterieure overeenkomsten met de initiatiefnemers afspraken zullen worden vastgesteld ten aanzien van de realisatie en dat Leisurelands de anterieure overeenkomsten ter kennisname zal tekenen zodat zij op de hoogte is van de afspraken. 
      
    
    
      3.4.
      Op 7 juni 2019 heeft [eiser] een anterieure overeenkomst gesloten met de gemeente. Daarin staat beschreven dat het College positief tegenover de ontwikkeling(en) van [eiser] staat en derhalve een nieuw bestemmingsplan heeft voorbereid, inclusief een Plan-Mer met passende beoordeling. Verder staat in de overeenkomst onder meer dat de ontwikkeling wordt gerealiseerd conform het Beeldkwaliteitsplan en Bestemmingsplan en dat [eiser] als bijdrage aan de gemeentelijke kosten een exploitatiebijdrage van € 166.500 verschuldigd is (welk bedrag [eiser] ook aan de gemeente heeft voldaan). 
      
    
    
      3.5.
      Op 4 juli 2019 heeft de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan “Strand Horst” vastgesteld, waardoor alle ontwikkelingen in het gebied planologische mogelijk zijn gemaakt. Tegen dat bestemmingsplan hebben omwonenden, ondernemers en de gemeente Zeewolde beroep ingesteld bij de Raad van State. Bij wijzigingsbesluit van 12 november 2020 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld om aan een aantal van de bezwaren tegemoet te komen. Bij uitspraak van 24 november 2021 heeft de Raad van State de beroepen tegen het bestemmingsplan, waaronder het wijzigingsbesluit van 12 november 2020, ongegrond verklaard. 
      
    
    
      3.6.
      In 2022 zijn partijen in gesprek gegaan over de voorwaarden voor een nieuwe intentieovereenkomst. Dat was mede ingegeven door het feit dat het in het onherroepelijke bestemmingsplan mogelijk gemaakte bouwprogramma op diverse punten in omvang en gebruiksmogelijkheden anders was dan waar partijen bij het sluiten van de intentieovereenkomst van uitgingen. Partijen zijn het niet eens geworden over de voorwaarden van een nieuwe intentieovereenkomst. 
      
    
    
      3.7.
      
        Op 17 augustus 2023 heeft wethouder [naam 1] op verzoek van [eiser] een schriftelijke verklaring opgesteld, waarin staat:
        
          “(…) Het bestemmingsplan Strand Horst was voor wat betreft de ontwikkeling van het te bebouwen deel volledig gericht op een ontwikkeling van het voorstel zoals dat door [naam 2] was ingediend bij de gemeente. Het plan werd bij de uitwerking na de MER rapportage en alle andere aanpassingen ook steeds in overleg met [naam 2] aangepast. (…) Deze gesprekken vonden plaats tussen de heer [naam 2] , zijn werknemers en de wethouder, ikzelf dus, en mijn ambtenaren. Er is bij deze gesprekken nooit sprake geweest van een andere uitvoerende partij en bij mijn weten was er ook geen andere uitvoerende partij. Ik ben er altijd van uit gegaan dat [naam 2] via Leisure Lands de enige was om het geheel te ontwikkelen. Dit blijkt mijns inziens ook uit het simpele feit dat de gemeente met [naam 2] tot in detail een aantal uitvoeringsaspecten heeft besproken om het plan daadwerkelijk uitvoerbaar te maken. (…)”
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        In augustus 2023 heeft de heer [naam 3] , voormalig directeur van (de rechtsvoorganger van) Leisurelands, op verzoek van [eiser] een schriftelijke verklaring opgesteld. Daarin staat: 
        
          “(…) Uitgangspunt voor Leisurelands was dat de ondernemer onderneemt. Het is zijn idee, inspiratie, tijd, geld en zijn risico. Indien het toereikend gefinancierd kon worden door de ondernemer was dat voor Leisurelands voldoende zekerheid en gaf Leisurelands toestemming. Wel met dien verstande dat de exploitatie recreatie georiënteerd was en niet in strijd met de goede zeden. (…) Leisurelands ging niet op de stoel van de ondernemer zitten, tenslotte werd het object/gebouw voor rekening en risico van de ondernemer gebouwd en geëxploiteerd. Het zou vreemd zijn als Leisurelands als juridisch (en niet economisch) eigenaar zou gaan bepalen hou een wellness resort, hotel (…) gebouwd of geëxploiteerd moest gaan worden. Wel kon Leisurelands advies geven (…) echter dat werd en kon niet afgedwongen worden. (…) In uw specifieke geval is de intentie verklaring bij mijn weten enkele keren verlengd, waren wij het eens over de exploitatie mogelijkheden (haalbaarheid) bij het realiseren van een nieuw bestemmingsplan en hadden we een groeipad (afhankelijk van de ontwikkeling) en schaal van het gebouw over de hoogte van de erfpachtcanon. Een groeipad (hoogte van de canon groeide mee met realisatie van de plannen) was gebruikelijk bij grotere exploitaties die permanent in ontwikkeling zijn. (…) Een concept (standaard-blauwdruk) erfpachtovereenkomst had u reeds ontvangen. Bij de realisatie van een nieuw bestemmingsplan waren er voor Leisurelands geen belemmeringen meer m.u.v. enige detailzaken (maatwerk) in de erfpachtovereenkomst. (…)”
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        In een brief van februari 2024 heeft [naam 3] op verzoek van [eiser] nadere uitleg gegeven. In die verklaring staat:
        
          “(…) Wij hebben periodiek gesproken over dit mooie initiatief en project en waren beide ervan overtuigd dat dit haalbaar zou zijn mits de bestemming gerealiseerd zou kunnen worden. Het laten opstellen van een extern haalbaarheidsonderzoek achten wij beide niet nodig gezien uw en onze expertise en het intern doorrekenen wat u had gedaan. Over een mogelijk succes van de exploitatie maakten wij ons geen zorgen. Het maken van een haalbaarheidsonderzoek doe je om het risico te beperken. Het risico dat Leisurelands loopt bij een ontwikkeling als gepland op strand Horst is marginaal. Het risico van haalbaarheid ligt bij de ondernemer/initiatiefnemer. Haalbaarheidsonderzoeken door derden (adviesbureaus) hadden slechts een geringe waarde voor Leisurelands. (…) Leisurelands heeft voor dit project ook haar inschattingen gemaakt. (…) Leisurelands vroeg bij hoge uitzondering (eenmalig) om een extern haalbaarheidsonderzoek (Simsaland). Dat gebeurde alleen bij een nieuw en innovatief concept (bijvoorbeeld bij een indoor attractieparkje). Dat gebeurde nooit bij bestaande concepten als hotels die als sector al eeuwen bestaan. De ondernemers hebben voor het realiseren van hun exploitatie en gebouwen altijd een bank nodig. Banken zijn risico mijdend. (…) Daarnaast loopt Leisurelands nauwelijks enig risico bij een deconfituur van de ondernemer. (…) Als aanvulling op mijn verklaring van augustus 23 betreffende intentieverklaringen en optie vergoedingen kan ik wellicht nog melden dat die niet altijd werden afgesloten en een meer symbolische waarde hadden ter voorkoming dat initiatiefnemers makkelijk zouden kunnen stoppen of weglopen. Naarmate een project/procedure langer liep was de kans op weglopen door een initiatiefnemer geringer door de grote bedragen die een initiatiefnemer dan al in een project heeft zitten. Het opnemen van een clausule voor een haalbaarheidsonderzoek op te maken door de ondernemer werd ingegeven door het oppotunisme in de sector. Het is niet altijd gebruikelijk dat recreatieondernemers meer jaren begrotingen of projecties maken. Deze clausule zette de ondernemers aan het denken. (…)”
        
      
      
    
  
  
    
      4De vorderingen 
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] vordert, samengevat weergegeven, dat de rechtbank voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair:
        
        I. voor recht verklaart dat [eiser] het exclusieve recht heeft om een hotel- en leisurecentrum te ontwikkelen en te exploiteren op het recreatiegebied Strand Horst (op de locatie die is weergegeven in bijlage 1 bij de intentieovereenkomst);
        II. voor recht verklaart dat Leisurelands verplicht is om de grond op het recreatiegebied Strand Horst ten behoeve van de ontwikkeling en exploitatie in erfpacht en een daaraan afhankelijk opstalrecht uit te geven aan [eiser] tegen de voorwaarden vermeld in de intentieovereenkomst en de daarbij als bijlage 2 gehechte notariële conceptakte van 24 oktober 2014, waarbij het partijen vrijstaat om op ondergeschikte punten nadere/gewijzigde afspraken te maken;
        III. Leisurelands gebiedt om binnen 60 dagen na betekening van het vonnis de grond ten behoeve van de ontwikkeling en exploitatie in erfpacht en een daaraan afhankelijk opstalrecht uit te geven aan [eiser] tegen de voorwaarden vermeld in de intentieovereenkomst en de daarbij als bijlage 2 gehechte notariële conceptakte van 24 oktober 2014;
        IV. bepaalt dat Leisurelands een dwangsom verbeurt van € 2.000 per dag(deel) dat zij in gebreke blijft aan de veroordeling bij III te voldoen, met een maximum van € 500.000;
        
          subsidiair:
        
        V. Leisurelands veroordeelt tot betaling van schadevergoeding aan [eiser] , nader op te maken bij staat, bestaande uit de waardevermeerdering van de grond van Strand Horst (op de locatie die is weergegeven in bijlage 1 bij de intentieovereenkomst) tussen 3 december 2014 en 12 november 2020;
        
          meer subsidiair:
        
        VI. Leisurelands veroordeelt tot betaling aan [eiser] van het bedrag van € 166.500, met de wettelijke handelsrente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot algehele voldoening;
        
          primair en (meer) subsidiair:
        
        VII. Leisurelands veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Partijen twisten over de vraag of Leisurelands op grond van de intentieovereenkomst gehouden is om [eiser] een erfpachtrecht te verstrekken ter realisatie van een leisurecentrum. 
      
    
    
      5.2.
      
        [eiser] stelt (primair) dat Leisurelands daartoe gehouden is omdat aan de voorwaarden van de intentieovereenkomst is voldaan. Die overeenkomst houdt volgens haar in de kern in dat zij exclusief de mogelijkheden tot ontwikkeling en exploitatie van een hotel en leisurecentrum zou onderzoeken en dat, als zij de realisatie daarvan wenselijk en haalbaar acht, een erfpactovereenkomst wordt gesloten. Volgens [eiser] was voor partijen van meet af aan duidelijk dat de realisatie van het project haalbaar en wenselijk was mits de gemeente op bestuurlijk vlak de plannen zou steunen en een nieuw bestemmingsplan zou worden vastgesteld waarmee het project gerealiseerd kon worden. De haalbaarheidsvraag beperkte zich daarom tot het planologisch mogelijk maken van de ontwikkelingsplannen. [eiser] stelt daar zeer veel tijd, inspanningen en kosten in te hebben gestoken. Met de totstandkoming (in de periode 2016-2019) van het Masterplan, het Beeldkwaliteitsplan, het bestemmingsplan, de overeenkomst tussen de gemeente en Leisurelands, en de anterieure overeenkomst zijn alle ontwikkelingsplannen planologisch haalbaar gemaakt. Daarmee is aan de voorwaarden van de intentieovereenkomst voldaan en is Leisurelands gehouden om aan [eiser] een erfpachtrecht te verstrekken ter realisatie van de plannen. [eiser] verwijst daartoe naar artikel 6 van de intentieovereenkomst en voert aan dat het nieuwe bestemmingsplan uiterlijk op 24 december 2020, zes weken na de vaststelling van het wijzigingsbesluit van 12 november 2020, van kracht is geworden. Dat is nog tijdens de looptijd van de schriftelijk verlengde intentieovereenkomst. [eiser] wijst erop dat Leisurelands tijdens de beroepsprocedure bij de Raad van State aan [eiser] heeft laten weten dat zij alvast een omgevingsvergunning kon aanvragen voor de bouw van het leisurecentrum. Dat ondersteunt volgens [eiser] haar stelling dat met de vaststelling van het bestemmingsplan aan alle voorwaarden voor het verkrijgen van een erfpachtrecht was voldaan. Het gegeven dat Leisurelands de intentieovereenkomst met [eiser] jarenlang bleef verlengen, had er uitsluitend mee te maken dat het nieuwe bestemmingsplan nog niet was vastgesteld. Toen dat eenmaal wel het geval was, waren verdere verlengingen en optievergoedingen niet meer aan de orde, aldus [eiser] .
      
    
    
      5.3.
      Leisurelands brengt daartegen in dat de, voor bepaalde tijd gesloten, intentieovereenkomst op 1 januari 2021 is geëindigd. Na die tijd is geen nieuwe (verlenging van de) intentieovereenkomst tot stand gekomen en heeft [eiser] ook geen optievergoeding meer betaald. [eiser] is er gedurende de looptijd van de overeenkomst niet in geslaagd om een haalbaarheidsonderzoek af te ronden. Bovendien heeft [eiser] Leisurelands ook niet op de hoogte gehouden van dat onderzoek (wat op grond van artikel 8 van de overeenkomst wel had gemoeten). Leisurelands betwist ook dat het haalbaarheidsonderzoek enkel kon bestaan uit het afwachten of er (al dan niet met behulp van de inzet van partijen) een nieuw  bestemmingsplan zou komen op grond waarvan op Strand Horst een leisurecentrum kon worden gerealiseerd. Omdat een financieel haalbaarheidsonderzoek niet is uitgevoerd, terwijl de positieve uitkomst van zo’n onderzoek een voorwaarde was om eventueel nadere afspraken te maken over een erfpachtovereenkomst, is Leisurelands niet verplicht om de grond aan [eiser] in erfpacht te geven. Daarnaast voert Leisurelands aan dat het bestemmingsplan op 24 november 2021 onherroepelijk is geworden. Pas toen werd het bestemmingsplan van kracht. Omdat dat na afloop van de intentieovereenkomst was, is niet tijdig voldaan aan artikel 6 van de intentieovereenkomst, aldus Leisurelands.
      
    
    
      5.4.
      De rechtbank stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Ook gedragingen van na het sluiten van de overeenkomst kunnen bij de uitleg van belang zijn. 
      
    
    
      5.5.
      Een eerste twistpunt bij de uitleg van (artikel 6 van) de intentieovereenkomst betreft de vraag of het nieuwe bestemmingsplan van kracht is geworden binnen de looptijd van de overeenkomst. Vaststaat dat de overeenkomst (in ieder geval) is verlengd tot 1 januari 2021. Vaststaat ook dat het gewijzigde bestemmingsplan op 12 november 2020 is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat het beroep tegen dat bestemmingsplan op grond van artikel 6:16 Awb niet de werking van het bestemmingsplan schorst. Omdat niet gesteld of gebleken is dat een andersluidende voorlopige voorziening is getroffen, brengt dat met zich dat het bestemmingsplan na de termijn voor het instellen van beroep (zes weken) van kracht is geworden, dus op 24 december 2020. Daarmee staat vast dat het bestemmingsplan tijdens de looptijd van de intentieovereenkomst van kracht is geworden. Op grond van artikel 6 van de intentieovereenkomst heeft [eiser] dus in beginsel recht op vestiging van erfpacht.
      
    
    
      5.6.
      Daarmee komt de rechtbank toe aan de uitleg van artikel 3 van de intentieovereenkomst, waarin de intentie is neergelegd om een erfpachtovereenkomst te sluiten ten behoeve van het leisurecentrum (als gedefinieerd in artikel 1.b van de overeenkomst), indien uit onderzoek van [eiser] zou blijken dat de realisatie van het leisurecentrum wenselijk en haalbaar is. Over de wenselijkheid van die realisatie lijken partijen het eens te zijn. In ieder geval voert Leisurelands niet aan dat die wenselijkheid er niet is. Beide partijen willen ook nog steeds graag tot realisatie van een leisurecentrum op Strand Horst komen. 
      
    
    
      5.7.
      Het verschil van mening betreft vooral de vraag of [eiser] verplicht was een (financieel) haalbaarheidsonderzoek te doen met betrekking tot het project. Als argument voor dat standpunt pleit dat in de artikelen 1, 2, 3 en 4.a wordt gesproken over het onderzoeken door [eiser] van de haalbaarheid (als voorwaarde voor een erfpachtovereenkomst), van welk onderzoek hij op grond van artikel 8 Leisurelands op de hoogte moest houden. Daar staat tegenover dat die bepalingen heel open zijn geformuleerd en dat, zoals uit de stellingen van partijen én artikel 6 (in verbinding met artikel 13) kan worden afgeleid, het begrip haalbaarheid vooral lijkt te duiden op de bestuurlijke haalbaarheid van het project. Artikel 6 koppelt het vestigingsmoment van de erfpachtovereenkomst immers aan het nieuwe bestemmingsplan en de uiterlijke datum 1 januari 2018, de datum tot welke [eiser] de gelegenheid kreeg zijn haalbaarheidsonderzoek te doen en tevens de datum waarop volgens artikel 13 de overeenkomst van rechtswege ontbonden zou zijn, tenzij [eiser] eerder had meegedeeld dat de realisatie voor hem niet haalbaar was. Daaruit blijkt duidelijk dat de totstandkoming van een bestemmingsplan bij de haalbaarheid een grote rol speelde. 
      
    
    
      5.8.
      Dat [eiser] de bepalingen met betrekking tot het onderzoeken van de haalbaarheid niet heeft opgevat als een verplichting tot het doen van een financieel haalbaarheidsonderzoek, vindt steun in de handelwijze van [eiser] . Zij heeft zich immers slechts, in samenwerking met de gemeente, bezig gehouden met (de ontwikkelingsmogelijkheden in) het benodigde nieuwe bestemmingsplan. Dat [eiser] daar veel aan gedaan heeft, heeft zij ondersteund met de onder 3.7 aangehaalde schriftelijke verklaring van de destijds betrokken wethouder [naam 1] . Leisurelands heeft niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat het bestemmingsplan wat betreft het leisurecentrum is gebaseerd op een voorstel van [eiser] en dat [eiser] ook bij alle aanpassingen nauw betrokken was. Dat ook Leisurelands inspanningen heeft verricht, bijvoorbeeld door het maken van een parkeeranalyse ten behoeve van een eventuele hotelontwikkeling en door gronden beschikbaar te stellen waardoor het Groene kruispunt ontwikkeld kon worden (een randvoorwaarde van de gemeente voor een hotel), doet niet af aan de inspanningen van [eiser] voor de totstandkoming van het bestemmingsplan en in dat kader gesloten overeenkomsten/gemaakte plannen. 
      
    
    
      5.9.
      Voor haar stelling dat zij (ervan uit mocht gaan dat zij) niet ook de financiële haalbaarheid hoefde te onderzoeken, heeft [eiser] daarnaast gewezen op de omstandigheden dat:
      
        
          artikel 6 de vestiging van erfpacht (slechts) koppelt aan het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan, 
        
        
          de voorwaarden van erfpacht blijkens dat artikel al waren overeengekomen en de concept-erfpachtovereenkomst al was aangehecht aan de intentieovereenkomst, 
        
        
          over die voorwaarden uitgebreid is onderhandeld, waarbij een erfpachtcanon per bebouwingssoort per m2 was afgesproken, zodat een verkleining van de in het bestemmingsplan toegestane grootte (aan bruto bebouwd vloeroppervlak) ten opzichte van de uitgangspunten in de intentieovereenkomst niet hoefde te leiden tot heronderhandelingen, 
        
        
          
            [eiser] pas zinvol kan onderhandelen met een exploitant van het leisurecentrum na verkrijging van de grond in erfpacht, 
        
        
          financiële haalbaarheid van het concept van een exploitant dus ook pas in een latere fase aan de orde is, 
        
        
          het bestemmingsplan de kaders creëerde waarbinnen gebouwd en geëxploiteerd mag worden, ook ten aanzien van punten waarover Leisurelands zich zorgen maakt, zoals dat het hotel niet bestemd is voor arbeidsmigranten,
        
        
          er ook nog een omgevingsvergunning moet komen, en dat 
        
        
          
            [eiser] het financiële risico loopt en dus alle belang heeft bij een sluitende exploitatie. 
        
      
      
        [eiser] stelt verder nog dat het in totaal acht jaar heeft geduurd voordat het bestemmingsplan was vastgesteld, in welke tijd zij veel kosten heeft gemaakt (naast de exploitatiebijdrage van € 166.500 en de optievergoeding). Een ontwikkelaar zoals zij maakt niet jarenlang kosten als zij daarna opnieuw zou moeten onderhandelen over de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst. Ook Leisurelands ging er volgens haar tijdens de onderhandelingen over de intentieovereenkomst vanuit dat [eiser] het recht had om de plannen te realiseren op basis van de aangehechte erfpachtovereenkomst, als het bestemmingsplan rond kwam. Zij onderbouwt die stelling met de twee, onder 3.8 en 3.9 aangehaalde, schriftelijke verklaringen van [naam 3] , die als voormalig directeur van Leisurelands vanaf het eerste uur betrokken was bij het project, de intentieovereenkomst en de verlengingen daarvan. Volgens [eiser] is met de directiewissel bij Leisurelands in die vennootschap een nieuwe wind gaan waaien, waarbij Leisurelands, anders dan eerder afgesproken, een vergaande vinger in de pap wenst te krijgen in de plannen voor de ontwikkeling van het leisurecentrum. 
      
    
    
      5.10.
      Leisurelands heeft de hierboven onder i) tot en met viii) gestelde feiten en omstandigheden niet (of in ieder geval onvoldoende) betwist. Leisurelands heeft erop gewezen dat ook zij belang heeft bij een sluitende exploitatie en bij specifieke voorwaarden in de erfpachtovereenkomst en dat door het bestemmingsplan bepaalde uitgangspunten zijn veranderd, waardoor nieuwe afspraken met betrekking tot de erfpachtovereenkomst zijn aangewezen. Verder heeft Leisurelands erop gewezen dat [naam 3] in september 2019 op non-actief is gesteld, al in de loop van 2019 zijn werkzaamheden heeft gestaakt, niet op goede voet is weggegaan bij Leisurelands en niet betrokken is geweest bij de onderhandelingen die zijn gevoerd tussen Leisurelands en [eiser] vanaf medio 2022. Met deze stellingen betwist zij echter niet (voldoende concreet) dat de uitonderhandelde erfpachtovereenkomst al was ingevuld en aangehecht, en ook – in ieder geval in grote lijnen – uitvoerbaar was ( [eiser] heeft verklaard bereid te zijn nadere afspraken te maken voor zover op onderdelen blijkt dat de erfpachtovereenkomst achterhaald is door het bestemmingsplan). Leisurelands heeft ook niet (voldoende gemotiveerd) betwist de met de verklaringen van [naam 3] onderbouwde stellingen van [eiser] dat tijdens de onderhandelingen tussen Leisurelands – destijds nog onder [naam 3] – en [eiser] beide partijen ervan uitgingen dat het project haalbaar zou zijn als de bestemming gerealiseerd zou kunnen worden, dat er in dat geval voor Leisurelands geen belemmeringen meer waren voor realisatie van het plan door [eiser] binnen de in het bestemmingsplan gegeven kaders, dat ze een extern haalbaarheidsonderzoek niet nodig achtten en dat als [eiser] als ondernemer het risico wilde dragen, dat voldoende zekerheid bood aan Leisurelands, omdat het risico van Leisurelands bij een ontwikkeling als gepland op strand Horst marginaal is. 
      
    
    
      5.11.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft Leisurelands op vragen van de rechtbank geantwoord dat bij de intentieovereenkomst waarschijnlijk wel een jurist van haar kant betrokken is geweest. Zij heeft niet betwist dat van de kant van [eiser] geen jurist betrokken was bij die onderhandelingen. Ook heeft zij niet betwist dat de onderhandelingen vooral zijn gegaan over de voorwaarden in de erfpachtovereenkomst en dat de voorwaarde ‘wenselijk en haalbaar’ uit de koker van [eiser] kwam. De rechtbank merkt in dit verband op dat de inhoud van de intentieovereenkomst er ook op duidt dat de aan [eiser] in artikel 3 gegunde tijd voor een haalbaarheidsonderzoek, alleen ten gunste van [eiser] is opgenomen. Dat blijkt vooral uit het feit dat alleen [eiser] op grond van artikel 13 het recht had de overeenkomst te ontbinden als haar onderzoek zou uitwijzen dat realisatie van de exploitatie voor haar niet haalbaar was. Dat [eiser] zich in artikel 8 verplichtte tot het op de hoogte houden van Leisurelands van het onderzoek en de haalbaarheid en dat bouwtekeningen vooraf ter goedkeuring moeten worden voorgelegd aan Leisurelands, maakt dat niet anders. In de overeenkomst worden aan het niet nakomen van die verplichting geen consequenties verbonden en artikel 13 geeft als gezegd alleen aan [eiser] de mogelijkheid eruit te stappen als zij de exploitatie niet haalbaar zou achten. Overigens heeft [eiser] ook gesteld dat zij Leisurelands voortdurend op de hoogte heeft gehouden van haar acties. Dat is door Leisurelands onvoldoende gemotiveerd betwist. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank nog dat het feit dat [eiser] vanaf 2022 met Leisurelands heeft gesproken over een nieuwe intentie- en/of erfpachtovereenkomst niet betekent dat zij haar rechten uit de eerdere intentieovereenkomst heeft prijsgegeven.
      
    
    
      5.12.
      Al het voorgaande in samenhang bezien maakt dat Leisurelands onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat [eiser] , op basis van de tussen hen gesloten overeenkomst, geen (financieel) haalbaarheidsonderzoek hoefde te (laten) doen. [eiser] mocht de overeenkomst ontbinden als zij het project niet haalbaar zou achten. Daarbij ging het om bestuurlijke haalbaarheid, althans heeft Vandebrink dat redelijkerwijs op die manier mogen begrijpen. Als die bestuurlijke haalbaarheid zou vaststaan, door het van kracht worden van een bestemmingsplan, moest Leisurelands op grond van artikel 6 van de intentieovereenkomst de al uitonderhandelde en aangehechte erfpachtovereenkomst tekenen. 
      
    
    
      5.13.
      Leisurelands heeft geen, voldoende concrete, feiten gesteld die indien bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden. De rechtbank komt dan ook niet toe aan bewijslevering en passeert daarom het bewijsaanbod van Leisurelands.
      
    
    
      5.14.
      Gelet op het voorgaande zal de primaire vordering worden toegewezen. Ook zal de dwangsom zoals gevorderd, worden toegewezen. 
      
    
    
      5.15.
      Leisurelands heeft gevraagd het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij heeft daartoe aangevoerd dat als zij veroordeeld wordt om een erfpachtrecht uit te geven, een situatie ontstaat die niet zonder meer ongedaan kan worden gemaakt. [eiser] heeft zich verzet tegen dit verzoek. De rechtbank ziet niet in waarom de situatie niet meer ongedaan gemaakt zou kunnen worden en neemt aan dat er nog behoorlijk wat tijd gemoeid zal gaan met het vinden van een exploitant en de start van de bouw van het leisurecentrum. Mede gelet daarop kan niet worden geoordeeld dat de belangen van Leisurelands bij het niet uitvoeren van  het vonnis zwaarder wegen bij de belangen van [eiser] bij voortgang. Het verzoek van Leisurelands zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      5.16.
      Leisurelands zal in het ongelijk worden gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                106,73
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                5.737,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2,00 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €          
              
              
                7.249,73
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat [eiser] het exclusieve recht heeft om een hotel- en leisurecentrum te ontwikkelen en te exploiteren op het recreatiegebied Strand Horst in eigendom van Leisurelands (op de locatie zoals weergegeven op de tekening met nummer 6A1.220 die als bijlage 1 is gehecht bij de intentieovereenkomst van 3 december 2014);
      
    
    
      6.2.
      verklaart voor recht dat Leisurelands verplicht is om de grond op het recreatiegebied Strand Horst (op de locatie zoals weergegeven op de tekening met nummer 6A1.220 die als bijlage 1 is gehecht bij de intentieovereenkomst van 3 december 2014) ten behoeve van de ontwikkeling en exploitatie in erfpacht en een daaraan afhankelijk opstalrecht uit te geven aan [eiser] tegen de voorwaarden vermeld in de intentieovereenkomst en de daarbij als bijlage 2 gehechte notariële conceptakte van 24 oktober 2014, waarbij het partijen vrijstaat om op ondergeschikte punten nadere/gewijzigde afspraken te maken;
      
    
    
      6.3.
      gebiedt Leisurelands om binnen 60 dagen na betekening van het vonnis de grond (op de locatie zoals weergegeven op de tekening met nummer 6A1.220 die als bijlage 1 is gehecht bij de intentieovereenkomst van 3 december 2014) ten behoeve van de ontwikkeling en exploitatie in erfpacht en een daaraan afhankelijk opstalrecht uit te geven aan [eiser] tegen de voorwaarden vermeld in de intentieovereenkomst en de daarbij als bijlage 2 gehechte notariële conceptakte van 24 oktober 2014, waarbij het partijen vrijstaat om op ondergeschikte punten nadere/gewijzigde afspraken te maken;
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat Leisurelands een dwangsom verbeurt van € 2.000 per dag(deel) dat zij in gebreke blijft aan de veroordeling onder 6.3 te voldoen, met een maximum van € 500.000;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt Leisurelands in de proceskosten van € 7.249,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Leisurelands niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      6.6.
      verklaart 6.3 tot en met 6.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.7.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. de Kerpel-van de Poel en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024.