ECLI:NL:RBAMS:2024:3065, Rechtbank Amsterdam, 24-04-2024, C/13/733819 / HA ZA 23-479
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning met financieringsvoorbehoud. Geen geldig beroep gedaan op voorbehoud. Koper heeft niet aangetoond dat hij zich heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. Contractuele boete van 10% verschuldigd. Daarnaast overeengekomen dat aanvullende schade ook moet worden vergoed. Woning is voor veel minder verkocht. Verkoper voldoende aangetoond dat hij zich heeft ingespannen voor de hoogst mogelijke prijs. De aanvullende schade moet koper ook vergoeden.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/733819 / HA ZA 23-479
    
    
    
      
        Vonnis van 24 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      voorheen wonende te [plaats 1] , nu [woonplaats 1] ,
      eiser,
      advocaat mr. A.A. Bouwman te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. R. Gardeslen te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 8 mei 2023, met producties, 
        
        
          de conclusie van antwoord, met één productie,
        
        
          het tussenvonnis van 9 augustus 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 7 maart 2024 en de daarin genoemde stukken.  
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] hebben in augustus 2022 een koopovereenkomst gesloten voor de koop van de woning van [eiser] aan de [adres] in [plaats 2] . Partijen hebben een koopprijs afgesproken van € 610.000. De beoogde leveringsdatum van de woning was 3 oktober 2022 en uiterlijk tot en met 21 september 2022 kon [gedaagde] zich beroepen op het financieringsvoorbehoud. 
      
    
    
      2.2.
      De bepaling in de koopovereenkomst over het financieringsvoorbehoud luidt als volgt:“artikel 15 Ontbindende voorwaarden
    
    
      15.1.
      
        
           	15.1. Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
         	a. op 21 september 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een   	bedrag van € 610.000, (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een   	erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…) 	15.3. Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de   	hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en)   	en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te   	dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste   	werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de   	wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed   	gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de   	ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als   	bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder   	‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende   	bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.(…)”
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst is een bepaling opgenomen waarin voor zover van belang het volgende staat:
      
      
        
          artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
        
        (…)  Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare   	tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke   	tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren,   	onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade   	hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van   	verhaal. (…)
      
    
    
      2.4.
      De financieel adviseur van [gedaagde] heeft op 14 september 2022 aan (de makelaar van) [eiser] uitstel gevraagd, omdat het aanvragen van de financiering ingewikkelder was dan gedacht. [eiser] heeft drie weken uitstel verleend. De uiterlijke datum waarop het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen is daardoor verschoven naar 12 oktober 2022. De nieuwe leveringsdatum is gepland op 26 oktober 2022. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft een e-mail overgelegd tussen hem en zijn financieel adviseur van 4 oktober 2022 waarin zij het volgende aan hem voorlegt:  	“(…) and what are you going to do with the [adres] ? If I’m honest I think it’s best  	to cancel (I can get an official rejection letter because you need one for this).”
      
      
        2.5.1.
        
          [gedaagde] reageert als volgt: 	“(…) If you didn’t already make it clear to the seller’s agent, could you clarify that we will   	need another 2-3 months? As I’m in no hurry and am happy to keep the same price. Best to   	get that clarified now. But as you say, if they want an official letter, they can have one.”
        
      
    
    
      2.6.
      De makelaar van [eiser] mailt op 19 oktober 2022 naar [gedaagde] dat de datum tot wanneer [gedaagde] zich kon beroepen op het financieringsvoorbehoud is verstreken en dat zij ervan uitgaan dat levering op 26 oktober 2022 doorgaat. De makelaar waarschuwt [gedaagde] ook voor de consequenties van het niet afnemen van de woning, namelijk dat [gedaagde] dan 10% contractuele boete moet betalen. 
      
    
    
      2.7.
      Op 21 oktober 2022 laat [gedaagde] weten dat hij financiering niet op tijd rond krijgt en zijn financieel adviseur als het goed is een afwijzingsbrief heeft verstrekt. [gedaagde] laat daarnaast weten de woning alsnog te willen kopen, maar verwacht een paar maanden extra nodig te hebben om de financiering rond te krijgen. Hij kan zich voorstellen dat dit niet acceptabel is voor [eiser] en hij adviseert [eiser] de woning opnieuw te koop te zetten. 
      
    
    
      2.8.
      Op 25 oktober 2022 heeft de notaris partijen gemaild dat er geen bankgarantie en hypotheekstukken zijn ontvangen en dat de levering dus niet door zal gaan de volgende dag. 
      
    
    
      2.9.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] in gebreke gesteld en gesommeerd de woning alsnog af te nemen, dat is niet gebeurd. [eiser] heeft de koopovereenkomst ontbonden. 
      
    
    
      2.10.
      
        [eiser] heeft de woning 4 mei 2023 verkocht aan een derde voor € 440.000,-. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert  samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 1. Voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit de koopovereenkomst, 
      
      2. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van:
      
        
          € 61.000,- aan contractuele boete,
        
        
          € 109.000,- aan verminderde opbrengst uit de verkoop van het huis (min de boete),
        
        
          € 1.698,- aan kosten voor rechtsbijstand, 
        
        
          e proceskosten. 
        
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] geen geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat heeft als consequentie dat [gedaagde] de woning had moeten afnemen, dat heeft hij nagelaten. Daarom moet hij de contractuele boete van 10% van de koopprijs betalen en de aanvullende schade die [eiser] lijdt vergoeden. De woning is uiteindelijk alsnog verkocht, maar voor een veel lager bedrag dan waarvoor [gedaagde] de woning wilde kopen, namelijk € 440.000,-. [gedaagde] moet het verschil in opbrengst minus de boete, dus € 109.000,- betalen als aanvullende schadevergoeding. Tot slot is in de koopovereenkomst afgesproken dat [gedaagde] de kosten van verhaal moet betalen.  
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat hij enig bedrag verschuldigd is. [gedaagde] voert aan dat hij en zijn financieel adviseur namens hem voldoende duidelijk hebben gemaakt dat het niet haalbaar was om de financiering te verkrijgen voor 12 oktober 2022. De financieel adviseur heeft op 4 oktober 2022 een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en [gedaagde] heeft dat beroep op 21 oktober 2022 herhaald. Daarom is [gedaagde] geen contractuele boete verschuldigd, dan wel dient die te worden gematigd in de zin van artikel 6:94 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het beroep op aanvullende schadevergoeding is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat een koopprijs van € 440.000,- het hoogst haalbare was. 
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Contractuele boete
    
    
      4.1.
      Partijen hebben in artikel 15.3 van de koopovereenkomst afspraken gemaakt over de wijze waarop een beroep moet worden gedaan op het financieringsvoorbehoud. Dat moet worden gedaan voor een bepaalde datum en op een bepaalde manier. De mededeling dat de koop wordt ontbonden moet schriftelijk zijn en goed gedocumenteerd. Onder goed gedocumenteerd wordt verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan de verkoper of diens makelaar wordt verstrekt. 
      
    
    
      4.2.
      
        Aan een financieringsvoorbehoud is inherent dat op de koper een inspanningsverplichting rust om de benodigde financiering te verkrijgen. Om te kunnen beoordelen of de koper zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen en zich terecht op het financieringsvoorbehoud beroept is van belang, zoals in deze zaak ook is overeengekomen, dat een eventuele afwijzing van een bank goed wordt gedocumenteerd. 
        
          Geen geldig beroep op het financieringsvoorbehoud
        
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft aangetoond dat hij een geldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag. 
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] heeft niet op tijd duidelijk gemaakt tegenover [eiser] dat hij de koopovereenkomst wilde ontbinden. Misschien heeft hij hierover gesproken met zijn financieel adviseur, maar er is niet onderbouwd dat deze boodschap ook voor of op 12 oktober 2022 aan [eiser] is overgebracht. Dat had gelet op de afspraken tussen partijen wel gemoeten om onder de koopovereenkomst uit te komen.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft ook niet aangetoond dat hij zich voldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen. 
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zich heeft ingespannen om de financiering te verkrijgen door een hypotheekaanvraag in te dienen bij Nationale Nederlanden (NN). Er zijn echter geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat op enig moment een aanvraag is gedaan of dat deze is afgewezen. Het enige document van NN dat [gedaagde] heeft ingebracht is een e-mail van NN van 31 augustus 2022 waarin zij een ‘verhogingsaanvraag’ afwijst, onder andere vanwege het ontstaan van achterstanden, het oneigenlijk aanvragen van coronakredieten en het verhuren van de voormalig woning zonder toestemming van NN. In deze e-mail wordt met geen woord gerept over een hypotheekaanvraag. De aanvraag lijkt over iets heel anders te gaan dan de woning van [eiser] . Deze e-mail kan dan ook niet dienen om te onderbouwen dat er een hypotheekaanvraag is gedaan, dan wel dat een dergelijke aanvraag is afgewezen. 
      
      
        4.6.1.
        
          [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat hij op ondubbelzinnige wijze duidelijk heeft gemaakt dat hij de financiering niet rond kon krijgen en dat hij [eiser] gedurende het gehele aankoopproces op de hoogte heeft gehouden van de moeilijkheden rondom de financiering. Dat is ook niet genoeg om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’. [eiser] en [gedaagde] hadden duidelijk afgesproken dat een afwijzing van een erkende bank moet worden verstrekt. Uit het dossier blijkt niet [gedaagde] een afwijzing heeft verstrekt aan [eiser] . [gedaagde] heeft er meermaals op gewezen dat hij op zijn financieel adviseur vertrouwde om dit voor hem te regelen. Als dat vertrouwen terecht was, betekent het mogelijk enkel iets in de verhouding tussen [gedaagde] en zijn financieel adviseur. Het ontslaat [gedaagde] niet van zijn verplichtingen in zijn verhouding met [eiser] . [gedaagde] is immers degene die de verantwoordelijkheid draagt voor de nakoming van de afspraken uit de koopovereenkomst. 
        
      
    
    
      4.7.
      
        Uit het dossier blijkt niet dat [gedaagde] de koop op geldige wijze heeft ontbonden. [gedaagde] was gehouden de woning over te nemen en de koopprijs te betalen. Dat heeft [gedaagde] (ook na aanmaning daartoe) niet gedaan. Daarmee schoot [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen. [eiser] heeft de koopovereenkomst daarna rechtsgeldig ontbonden. 
        Op grond van de afspraken tussen partijen is [gedaagde] om die reden de contractuele boete van € 61.000,- verschuldigd is.
        
          Geen matiging
        
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van de boete. [gedaagde] heeft aangevoerd dat matiging aan de orde is omdat [gedaagde] oprechte inspanningen heeft geleverd om aan zijn contractuele verplichtingen te voldoen. Hij heeft gehandeld in lijn met de koopovereenkomst. 
      
    
    
      4.9.
      In artikel 6:94 BW is bepaald dat op verlangen van de schuldenaar de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete kan matigen. De rechter dient terughoudend om te gaan met de bevoegdheid tot matiging. Er moet sprake zijn van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom in dit geval het betalen van de afgesproken boete niet kan worden gevergd. In vergelijkbare zaken is onder bepaalde omstandigheden een reden om te matigen geweest dat de daadwerkelijke schade van de verkoper veel lager was dan de contractuele boete. Daar is in het onderhavige geval echter geen sprake van. Vast staat dat [eiser] de woning voor een veel lagere verkoopprijs heeft verkocht. Partijen zijn een contractuele boete overeengekomen in de verkoopovereenkomst. Dit is een gangbaar beding dat dient om de schade te fixeren. De rechtbank ziet gelet op het voorgaande geen reden de boete te matigen. 
      
      
        
          Aanvullende schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.11.
      In artikel 11.2 zijn partijen overeengekomen dat de contractuele boete verschuldigd is ‘onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding’. Aangezien [eiser] de woning voor aanzienlijk minder heeft verkocht vordert hij het verschil in verkoopprijs (min de boete, die al een deel van het nadeel dekt) van [gedaagde] . 
    
    
      4.12.
      Partijen zijn het erover eens dat tussen het bod van [gedaagde] van € 610.000 en de uiteindelijke verkoopprijs van € 440.000 een groot verschil bestaat. Hoe dat verschil precies moet worden verklaard is onduidelijk gebleven. Partijen hebben op geen enkel moment in dit proces de woning laten taxeren. [eiser] heeft zich voor de vraagprijs steeds gebaseerd op advies van zijn makelaars en [gedaagde] heeft zelf een inschatting gemaakt. Het dossier bevat geen onafhankelijk advies over de waarde van de woning. 
      
    
    
      4.13.
      Wat de verklaring ook kan zijn, feit is dat de woning uiteindelijk voor € 440.000,- is verkocht. Daardoor heeft [eiser] feitelijk € 170.000 nadeel geleden doordat [gedaagde] de woning niet voor € 610.000 heeft afgenomen. [gedaagde] beticht [eiser] ervan dat hij zijn schadebeperkingsplicht heeft geschonden door zich niet maximaal in te spannen om de hoogste prijs te krijgen. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] dat nagelaten omdat [eiser] van de woning af wilde en al wist dat hij van [gedaagde] het verschil in koopsom zou vorderen. Die gedachtegang van [eiser] blijkt volgens [gedaagde] uit het feit dat hij een daling van de koopprijs van 27,86% heeft  geaccepteerd, terwijl de gemiddelde daling van de prijzen in [plaats 2] op dat moment tussen de 0,8% en 8% lag. [eiser] heeft een buitenproportioneel lagere verkoopopbrengst aanvaard en moet daarvan zelf het risico dragen.
    
    
      4.14.
      
        [eiser] weerspreekt dat en voert aan dat een verkoopprijs van € 440.000,- het hoogst haalbare was. Dat onderbouwt hij door een bericht te overleggen van zijn makelaar dat er 20 tot 25 bezichtigingen zijn geweest, met slechts twee biedingen en dat het hoogste bod is geaccepteerd. [eiser] wilde daarnaast niet meer wachten tot een later moment om de woning te verkopen, het duurde al lang en hij had de overwaarde uit deze woning ook nodig om een andere woning te financieren. Bovendien was volgens [eiser] de markt niet gunstig en de hypotheekrente steeg.  
      
    
    
      4.15.
      Het betoog van [gedaagde] slaagt niet. Uit het dossier blijkt dat [eiser] de woning twee keer te koop heeft gezet nadat hij de koopovereenkomst met [gedaagde] had ontbonden. De eerste keer op 10 november 2022 voor € 550.000 en de tweede keer op 5 april 2023 voor € 525.000. [eiser] heeft de daling in vraag- en verkoopprijs voldoende toegelicht en de algemene stelling van [gedaagde] legt daar tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Een gemiddelde daling van de verkoopprijzen zegt niets over de waarde van een individueel pand. In dat gemiddelde zijn uitschieters (ver) onder en boven het gemiddelde verdisconteerd. De woning van [eiser] was in slechte staat van onderhoud. Kennelijk is sprake van omstandigheden die maken dat de woning (voor anderen dan [eiser] en [gedaagde] ) op het moment van verkoop niet meer waard was dan € 440.000,-. Het enkele gegeven dat het verschil tussen de door [gedaagde] geboden prijs en de latere opbrengst van de woning groot is, leidt niet tot de conclusie dat [eiser] zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo goed mogelijke prijs te krijgen voor het pand en hij heeft zijn schadebeperkingsplicht dan ook niet geschonden. 
      
    
    
      4.16.
      Aangezien [eiser] en [gedaagde] hebben afgesproken dat ook aanvullende schadevergoeding vergoed moet worden, komt ook deze vordering voor toewijzing in aanmerking. 
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om dit bedrag toe te wijzen, maar heeft dat niet onderbouwd met andere omstandigheden dan welke de rechtbank hiervoor al heeft behandeld. Dat verweer zal dus worden verworpen. 
      
      
        
          Kosten verhaal
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] heeft onder verwijzing naar artikel 11.2 van de koopovereenkomst een bedrag van € 1.698,- gevorderd als ‘kosten van verhaal’.  [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering. Uit de declaratie van het gevorderde bedrag valt echter niet op te maken waar de gemaakte kosten op zien en ook niet in hoeverre deze kosten van rechtsbijstand zien op werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Omdat de kosten zien op rechtsbijstand tot en met 2 mei 2023 ligt het voor de hand dat deze kosten ook zien op het opstellen van de dagvaarding. Om te voorkomen dat [eiser] die kosten dubbel vergoed krijgt, zal de rechtbank de kosten van verhaal afwijzen. Conclusie
    
    
      4.19.
      Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiser] volledig zal worden toegewezen. Dat betekent dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 61.000,- en € 109.000,-.
      
    
    
      4.20.
      
        [eiser] heeft geen belang meer bij de gevraagde verklaring voor recht, aangezien al is overwogen dat [gedaagde] tekort geschoten is in zijn verplichtingen en de schade is toegewezen. De verklaring voor recht zal dan ook niet worden gegeven. 
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde] zal daarnaast, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. Deze worden tot op heden begroot op:- kosten dagvaarding  	€    129,14
      
        
          griffierecht  		€ 2.277,00
        
        
          salaris advocaat 		€ 3.858,00 (€ 1.929,- x 2 punten (tarief V))- nakosten 		€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)Totaal			€ 6.442,14
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 170.000,-,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 6.442,14 aan proceskosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, bijgestaan door mr. Z.S. Lintvelt, griffier,  en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024.