ECLI:NL:RBDHA:2024:14473, Rechtbank Den Haag, 11-09-2024, C/09/671193 / KG ZA 24-761
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-09-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In deze zaak vordert een verhuurder van woonruimte in kort geding ontruiming van de woning, omdat de huurder structureel ernstige overlast aan omwonenden veroorzaakt. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De huurder handelt in strijd met zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Deze tekortkoming van de huurder is naar het oordeel van de voorzieningenrechter zo ernstig dat deze de ontruiming rechtvaardigt. De verhuurder moet ook de belangen van haar andere huurders beschermen en hun woongenot waarborgen.

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/671193 / KG ZA 24-761
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 11 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Dunavie te Katwijk ,
      eiseres,
      advocaat mr. S.E. Roeters van Lennep te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde] te [woonplaats] (gemeente [gemeente] ),
      gedaagde,
      advocaat mr. F.S. van Steenbergen te Leiden.
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Dunavie’ en ‘ [gedaagde] ’.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        -	de dagvaarding met producties;
        -	de conclusie van antwoord;
        -	de op 28 augustus 2024 gehouden mondelinge behandeling. 
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      2.1.
      Dunavie is een woningcorporatie die zich voornamelijk bezighoudt met de verhuur van sociale woningen. [gedaagde] huurt sinds 13 augustus 2019 de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaatsnaam 1] (hierna: het gehuurde) van Dunavie.
      
    
    
      2.2.
      Het gehuurde betreft een portiekwoning op de begane grond. Dunavie verhuurt ook de andere woningen in het portiek. 
      
    
    
      2.3.
      Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. De artikelen 9.1 en 9.3 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden luiden als volgt:
      
      
        
          “9.1 Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.(…) 
        
      
      
    
    
      9.3
      
        Huurder zal aan omwonenden geen hinder of overlast bezorgen en er voor zorg dragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige huisdieren en derden dit evenmin doen.”
      
      
    
    
      2.4.
      Op 25 oktober 2019 heeft een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. De aanleiding hiervoor was dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet de vereiste  verhuurdersverklaring had verstrekt, terwijl later is gebleken dat [gedaagde] eerder een woning huurde van Stek en dat Stek een procedure was gestart in verband met overlast tussen [gedaagde] en diens buurman. In de daaropvolgende brief van 29 november 2019 van Dunavie aan [gedaagde] is - voor zover van belang - het volgende vermeld:
      
      
        
          “(…) Bij het verkrijgen van de huurwoning [adres 1] in [plaatsnaam 1] heeft u geen
        
        
          verhuurdersverklaring ingeleverd. Dit had wel moeten gebeuren. Op de kandidaatsverklaring gaf u aan dat het adres [adres 2] in [plaatsnaam 2] een briefadres was. In werkelijkheid huurde u deze woning van Stek, een andere woningcorporatie in de regio. Door Stek was een procedure tegen u gestart in verband met overlast tussen u en uw buurman. Deze informatie had u ons moeten verstrekken.(…)
        
        
          Huidige situatie
        
        
          (…) U heeft begeleiding vanuit de GGZ (…). Binnenkort wordt de begeleiding overgedragen aan (…) van het wijkteam [plaatsnaam 3] . Hij gaat u elke twee weken bezoeken. In tegenstelling tot de situatie in uw vorige woning in [plaatsnaam 2] slikt u nu regelmatig uw medicijnen en gaat het een stuk beter met u.
        
        
          Geen maatregelen
        
        
          Op grond van de onjuiste informatie die u ons heeft verstrekt, zijn er gronden aanwezig om het huidige huurcontract te ontbinden. Wij gaan dit niet doen. Tot op heden ontvingen wij geen klachten over u en hebben wij de indruk dat u zich als een goed huurder gedraagt. Onze buurtbeheerder is regelmatig aanwezig in het complex waar u woont en zal u aanspreken op het moment dat er wel klachten binnenkomen. Elke vorm van overlast in welke vorm dan ook wordt door ons niet getolereerd. Ik ga er vanuit dat het niet zover zal komen.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Vanaf begin 2024 hebben omwonenden geklaagd bij Dunavie en bij de politie  over overlast veroorzaakt door [gedaagde] . De klachten zien onder meer op het afspelen van harde muziek, bonken, hard schreeuwen, schelden, intimideren en bedreigen van omwonenden. 
      
    
    
      2.6.
      Op 23 april 2024 heeft Dunavie samen met twee hulpverleners van [gedaagde] een tevoren aangekondigd bezoek aan het gehuurde gebracht. [gedaagde] heeft Dunavie en de hulpverleners niet willen ontvangen.
      
    
    
      2.7.
      Dunavie heeft [gedaagde] bij brief van 24 april 2024 een officiële waarschuwing gegeven met betrekking tot de door hem veroorzaakte overlast. Daarbij heeft Dunavie aangekondigd dat [gedaagde] zal worden uitgenodigd om op 24 mei 2024 op het kantoor van Dunavie om een gedragsaanwijzing te ondertekenen. [gedaagde] is op die datum niet verschenen. Ook na een bezoekje van de wijkagent begin mei 2024 bleven omwonenden klagen over zijn overlastgevende gedrag.
      
    
    
      2.8.
      Op 17 mei 2024 is [gedaagde] aangehouden voor het uiten van bedreigingen richting omwonenden.
      
    
    
      2.9.
      Dunavie heeft op 18 juni 2024 een door [gedaagde] ondertekende gedragsaanwijzing ontvangen, waarvan de inhoud - voor zover van belang - als volgt luidt:
      
      
        
          “Woongedrag
        
      
      
      
        2. Huurder veroorzaakt geen overlast, in welke vorm dan ook, aan haar omwonenden. Huurder zal dus niet meer schreeuwen, gooien met zaken in de woning, Bonken met bezemstelen tegen het plafond, geen nachtelijke geluiden veroorzaken waardoor omwonende niet kunnen slapen en draait geen harde en/of provocerende muziek. Huurder loopt ook niet veelvuldig (onnodig) heen en weer in het portiek en provoceert niet met posters of andere uitingen.
      
      
        3. Huurder gedraagt zich behoorlijk ten opzichte van omwonenden en medewerkers van/namens verhuurder. 
        Huurder vermijdt contact
        .(…)
      
      
      
        7. Huurder herkent de overlast gevende situaties die hij veroorzaakt en erkent dat hij ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de aanvullende afspraken vast gelegd in de brief van 29 november 2019.
      
      
      
        
          CONSEQUENTIES VAN NIET NAKOMEN AFSPRAKEN
        
      
      
      
        
          Artikel 2.
        
      
      
      
        
          Rechtszaak
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
        9. Deze overeenkomst geldt als een allerlaatste kans en huurder dient zich dan ook strikt te houden aan hetgeen hierin is overeengekomen, evenals aan het bepaalde in de huurovereenkomst, de bijbehorende allonge en de bijbehorende huurvoorwaarden.
      
      
      
        10. Huurder begrijpt en accepteert dat indien het tot een gerechtelijke procedure komt er een aanmerkelijke kans is dat de rechter de vordering(en) van verhuurder zal toewijzen. Huurder krijgt niet nogmaals een laatste kans en ook geen andere woning van verhuurder.”
      
      
    
    
      2.10.
      De Gemeente [gemeente] heeft [gedaagde] bij brief van 17 juli 2024 een ambtelijke waarschuwing gegeven wegens woonoverlast. De brief bevat een opsomming van diverse meldingen van door [gedaagde] veroorzaakte overlast, die volgens de gemeente afkomstig zijn uit een door de Politie Eenheid Den Haag, Team Katwijk-Noordwijk opgemaakte rapportage. In de brief wordt onder meer melding gemaakt van overlast in de periode van 23 december 2023 tot en met 17 mei 2024. 
      
    
    
      2.11.
      Dunavie heeft op 15 en 19 juli 2024 meldingen van omwonende ontvangen waarin (onder andere) staat dat [gedaagde] (doods)bedreigingen richting omwonenden en (medewerkers van) Dunavie uit en buiten met een wapen loopt. Naar aanleiding daarvan heeft Dunavie haar kantoor op 22 juli 2024 gesloten. 
      
    
    
      2.12.
      Dunavie heeft [gedaagde] bij brief van 9 augustus 2024 bericht dat zij heeft geconstateerd dat de gedragsaanwijzing niet wordt nageleefd en dat zij voornemens is een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te starten. Dunavie heeft [gedaagde] daarbij verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. Dunavie heeft geen huuropzegging van [gedaagde] ontvangen. 
      
    
    
      2.13.
      Op 12 en 13 augustus 2024 heeft Dunavie opnieuw meldingen van omwonenden ontvangen over overlast van [gedaagde] . Op 12 augustus 2024 is tevens een melding bij de politie gedaan.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Dunavie vordert – zakelijk weergegeven – [gedaagde] te veroordelen de woning met onmiddellijke ingang te ontruimen en te verlaten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Daartoe voert Dunavie – samengevat – het volgende aan. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden en zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen, doordat [gedaagde] ernstige overlast veroorzaakt richting omwonenden. Er zijn over een lange periode diverse meldingen van overlast ontvangen van directe omwonenden, waaronder (andere) huurders van Dunavie. Daarnaast zijn er meldingen gemaakt van agressief en intimiderend gedrag van [gedaagde] . Er is sprake van een onhoudbare overlastsituatie die op korte termijn moet worden beëindigd. Een bodemprocedure kan niet worden afgewacht gezien de ernst van de overlast en de impact daarvan op de omwonenden. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] voert allereerst aan dat dit kort geding aanhangig had moeten worden gemaakt bij de kantonrechter omdat het gaat om een huurgeschil en omdat het griffierecht en de proceskosten in een kantonprocedure lager liggen. In dat standpunt wordt hij niet gevolgd. Artikel 254 Rv verklaart de voorzieningenrechter náást de kantonrechter bevoegd als kortgedingrechter. De voorzieningenrechter gaat dan ook over tot de beoordeling van de vordering tot ontruiming.
      
    
    
      4.2.
      Voorop gesteld wordt dat bij een ontruiming in kort geding, zoals door Dunavie gevorderd, terughoudendheid moet worden betracht en dat een vordering tot ontruiming slechts kan worden toegewezen indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Een ontruiming in kort geding, vooruitlopend op een definitief oordeel van de rechter in een (eventuele) bodemprocedure over de ontbinding, dient vanuit dat perspectief mede te berusten op een belangenafweging en proportioneel te zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat aan deze vereisten is voldaan. Voor dat oordeel is het volgende redengevend.
      
    
    
      4.3.
      Op basis van de door Dunavie overgelegde verklaringen en/of klachtmeldingen van omwonenden en de in de brief van de gemeente [gemeente] van 17 juli 2024 gemelde politiecontacten is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] , vanaf begin 2024, ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden en ook dat hij daarmee doorgaat ondanks waarschuwingen van Dunavie en interventies van hulpverlener(s). De waarnemingen van omwonenden zoals omschreven in de overgelegde verklaringen en/of klachtmeldingen komen in hoge mate met elkaar overeen en schetsen een duidelijk beeld van telkens terugkerend overlast veroorzakend gedrag waarbij de door [gedaagde] geuite bedreigingen beangstigend zijn voor omwonenden en een groot gevoel van onveiligheid creëren. Dit alles heeft [gedaagde] niet (voldoende) weersproken. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat de (geluids)overlast die hij van zijn bovenburen ondervindt mede aanleiding is geweest voor zijn gedrag, vormt dit geen  rechtvaardiging voor zijn overlastgevende gedrag. [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij zijn gedrag na het ondertekenen van de gedragsverklaring en het nemen van medicatie heeft verbeterd. Dunavie heeft immers ook in de periode daarna nieuwe klachten van omwonenden ontvangen over het gedrag van [gedaagde] en bovendien is er weer melding van overlast bij de politie gedaan. 
      
    
    
      4.4.
      Voorshands is daarom voldoende aannemelijk dat [gedaagde] gedurende een lange periode ernstige overlast voor omwonenden veroorzaakt en aldus tekort schiet in de nakoming van de op grond van de huurovereenkomst en de gedragsaanwijzing op hem rustende verplichting zich als goed huurder te gedragen. De duur en de ernst van deze tekortkoming brengen mee dat het hoogst waarschijnlijk wordt geoordeeld dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
      
    
    
      4.5.
      Naar voorlopig oordeel weegt het belang van Dunavie bij ontruiming op korte termijn zwaarder dan dat van [gedaagde] bij behoud van zijn woning in afwachting van een nog aan te spannen bodemprocedure. Dunavie is jegens de andere huurders gehouden om hen een rustig woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van overlast. Gelet op de duur en de ernst van de overlast kan in redelijkheid niet van Dunavie worden verlangd het belang van haar andere huurders bij een rustig woongenot nog langer ondergeschikt te maken aan het belang van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning. Dunavie heeft [gedaagde] blijkens de overgelegde producties voldoende kansen en hulp geboden en de situatie is onhoudbaar. Gelet op de ernst van de overlast is het belang van Dunavie bij ontruiming ook bij spoedeisend. Daartegenover weegt minder zwaar het belang van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning zodat hij een dak boven zijn hoofd houdt en bereikbaar blijft voor zijn hulpverleners zodat hij zijn medicatie blijft innemen. Hierbij weegt de voorzieningenrechter mee dat, hoewel [gedaagde] al langer hulp ontvangt en sinds mei 2024 op basis van een zorgmachtiging medicatie krijgt toegediend in verband met zijn psychische problemen, niet is gebleken dat dit tot een verbetering van de situatie heeft geleid. De voorzieningenrechter ziet daarom onvoldoende aanknopingspunt voor het standpunt van [gedaagde] dat hij door zijn medicatie geen overlast meer veroorzaakt en zal veroorzaken. 
      
    
    
      4.6.
      Slotsom is dat  de vordering tot ontruiming wordt toegewezen. De termijn voor ontruiming wordt in redelijkheid gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      4.7.
      Dunavie heeft gevorderd dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van het uitgangspunt dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dat de belangen van Dunavie om direct over te gaan tot uitvoering van het vonnis. Daarvan is niet gebleken. Bovendien heeft [gedaagde] tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad geen bezwaar gemaakt en zijn evenmin feiten en/of omstandigheden gebleken die aan de toewijzing daarvan in de weg staan. Dit vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Naar aanleiding van het betoog van [gedaagde] dat hij wordt geconfronteerd met hogere proceskosten omdat dit kort geding niet bij de kantonrechter aanhangig is gemaakt, heeft Dunavie ingestemd met een veroordeling tot betaling van het griffierecht dat geldt bij de sector kanton. In het verlengde daarvan komt het de voorzieningenrechter redelijk voor om ook voor wat betreft het salaris advocaat en de nakosten aansluiting te zoeken bij de in de sector kanton gehanteerde tarieven. Dit brengt mee dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten, zoals begroot als volgt: 
      - dagvaarding           		€	135,97
      - griffierecht                          	€	130,00
      - salaris advocaat                 	€	529,00
      - nakosten                             	€	135,00
      Totaal                                    	€           929,97
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaatsnaam 1] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Dunavie zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Dunavie te stellen. 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 929,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] de kosten van betekening betalen;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst af het meer of anders gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024. 
      
      
      
        
          liv