ECLI:NL:RBMNE:2024:3406, Rechtbank Midden-Nederland, 29-05-2024, 10635183 \ UC EXPL  23-5199
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Oplevering gehuurde (woonruimte), bewijsopdracht.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 10635183 \ UC EXPL  23-5199 RvdH/1037
    
    
    
      
        Vonnis van 29 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd in [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. dr. H. Kanhai,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. P.K. Singh.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 7, 
      - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 15, 
      - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de bij brief van 25 maart 2024 door [eiseres] toegestuurde producties 1s-5s;
      - de mondelinge behandeling van 3 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      
        [eiseres] heeft op 25 maart 2024, voorafgaand aan de mondelinge behandeling een omvangrijke akte ingediend, terwijl de kantonrechter daartoe geen gelegenheid heeft gegeven. De gemachtigde [gedaagde] heeft daartegen bezwaar gemaakt. De griffier heeft partijen op 28 maart 2024 laten weten dat de akte niet wordt toegelaten. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de producties wel zijn toegelaten, maar dat dat niet duidelijk is gecommuniceerd. De producties waarop [eiseres] een beroep heeft gedaan, zijn tijdens de mondelinge behandeling besproken. 
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
      
      
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft aan [gedaagde] een zelfstandige woonruimte aan de [adres] tweede verdieping in [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd van 1 december 2018 tot en met 30 november 2020. De kale huurprijs bedroeg € 650,00 per maand en het voorschot voor de servicekosten € 50,00 per maand. 
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] stelt dat [gedaagde] het gehuurde niet netjes heeft opgeleverd en dat er sprake is van schade aan het gehuurde. [eiseres] heeft kosten gemaakt om die schade te herstellen en is huurinkomsten misgelopen, omdat het schadeherstel tijd kostte. De totale kosten en schade bedragen volgens [eiseres] € 21.472,56 en [eiseres] vindt dat [gedaagde] dat bedrag aan haar moet betalen. 
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] is het daarmee niet eens. Hij stelt dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt, maar dat hij het gehuurde wel heeft opgeleverd in dezelfde staat als hij het heeft ontvangen. [gedaagde] heeft daarvoor de aanwezige schimmelplekken verwijderd en de slaapkamer, woonkamer, gang, keuken en trappenhal laten schilderen. [gedaagde] voert ook verweer tegen de afzonderlijke schadeposten, daarop wordt hierna zo nodig nader ingegaan. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de werkelijke kosten van deze procedure.
    
    
      2.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      
        De kern van het geschil tussen [eiseres] en [gedaagde] komt neer op de vraag of [gedaagde] het gehuurde heeft opgeleverd in de staat waarin het bij aanvang van de huurperiode verkeerde. [eiseres] stelt van niet, maar dat is vooralsnog nog niet komen vast te staan. De kantonrechter zal daarom [eiseres] in de gelegenheid stellen om nader bewijs te leveren van haar stelling. Dit vonnis is daarom een tussenvonnis. De kantonrechter legt hierna uit waarom hij tot deze beslissing is gekomen. 
        
          Uitgangspunt voor de staat van het gehuurde bij aanvang
        
      
    
    
      3.2.
      In artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is het volgende bepaald. Als een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden het gehuurde in dezelfde staat op te leveren waarin hij die volgens de beschrijving heeft aanvaard. Daarop uitgezonderd de geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd. Als er geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 
    
    
      3.3.
      
        Partijen zijn het erover eens dat er geen formele beschrijving van het gehuurde gemaakt toen [gedaagde] dat betrok. Er zijn wel foto’s van het gehuurde bij de aanvang van de huurperiode. Dit zijn foto’s 1 tot en met 5 uit productie 1 (onder ‘Staat van onderhoud bij ingebruikname door [gedaagde] ’) bij de dagvaarding en de foto’s uit productie 2 bij de conclusie van antwoord. Op de foto’s van beide partijen is te zien dat de ruimte leeg is en de muren wit en vrij van schimmel zijn. Deze foto’s vormen het uitgangspunt voor de staat van het gehuurde bij aanvang. Omdat beide partijen er van uitgaan dat die foto’s goed weergeven hoe het gehuurde er uit zag bij aanvang van de huur gaat de kantonrechter daar ook van uit. 
        
          Staat van het gehuurde bij vertrek van [gedaagde]
        
      
    
    
      3.4.
      Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] het gehuurde niet opgeleverd zoals het was bij aanvang van de huurperiode. [eiseres] heeft foto’s overgelegd die volgens haar zijn gemaakt na oplevering aan het einde van de huurperiode. Dit zijn foto’s 11 tot en met 18 uit productie 1 bij de dagvaarding onder ‘Staat van onderhoud bij einde huurperiode’. De staat van het gehuurde op die foto’s verschilt van de staat die te zien is op de foto’s die gemaakt zijn bij aanvang van de huur. 
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] betwist dat hij het gehuurde heeft opgeleverd in de staat die te zien is op de foto’s (11 tot en met 18) van [eiseres] . [gedaagde] stelt dat hij het gehuurde netjes en in dezelfde staat als bij aanvang heeft opgeleverd. Hij onderbouwt dat met foto’s (productie 11 bij de conclusie van antwoord). Op die foto’s zijn schone wanden in het gehuurde te zien. [gedaagde] heeft ook een verklaring overgelegd van zijn klusjesman [A] van 19 november 2023. [A] verklaart dat hij op 27 en 28 november 2020 de wanden van het gehuurde heeft geschilderd (productie 12 bij de conclusie van antwoord). 
    
    
      3.6.
      
        Omdat [gedaagde] de stellingen van [eiseres] gemotiveerd heeft betwist, is het op dit moment niet vast komen te staan dat [gedaagde] het gehuurde niet opgeleverd zoals het was bij het aangaan van de huurovereenkomst. De mogelijkheid bestaat dat de foto’s van [eiseres] zijn gemaakt na het vertrek van [gedaagde] uit het gehuurde, maar voordat hij de woning liet opknappen door zijn klusjesman. Volgens [eiseres] is dat niet het geval. 
        
          Leveren van bewijs
        
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] voldoende heeft gesteld om de gelegenheid te krijgen om nader bewijs te leveren. [eiseres] moet bewijs leveren van haar stelling dat het gehuurde bij het einde van de overeenkomst in een andere staat is opgeleverd dan dat het bij aanvang verkeerde. Voor de staat bij aanvang moet, zoals onder 3.3 is overwogen, worden uitgegaan van de foto’s 1 tot en met 5 van productie 1 bij de dagvaarding en de foto’s van productie 2 bij de conclusie van antwoord. 
    
    
      3.8.
      Als [eiseres] het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient zij die afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Als [eiseres] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, moet zij dit in de akte vermelden en de verhinderdata opgeven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank bepaalt dan vervolgens een datum en tijdstip voor een getuigenverhoor.
    
    
      3.9.
      De partijen moeten bij de getuigenverhoren in persoon aanwezig zijn. Als een partij zonder gegronde reden niet verschijnt, kan dit nadelige gevolgen voor die partij hebben.
    
    
      3.10.
      De kantonrechter verwacht dat het verhoor per getuige 60 minuten zal duren. Als [eiseres] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren, kan dat in de te nemen akte worden vermeld.
    
    
      3.11.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter
    
      4.1.
      draagt [eiseres] op te bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst op 1 december 2020 anders was dan bij aanvang van de huurperiode op 1 december 2018;
    
    
      4.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 12 juni 2024 voor uitlating door [eiseres] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
    
    
      4.3.
      bepaalt dat, als [eiseres] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
    
    
      4.4.
      bepaalt dat, als [eiseres] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden juli 2024 tot en met oktober 2024 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
    
    
      4.5.
      bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. J.W. Wagenaar, in het gerechtsgebouw te Utrecht, Vrouwe Justitiaplein 1,
    
    
      4.6.
      bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
    
    
      4.7.
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.