ECLI:NL:RVS:2023:4336, Raad van State, 22-11-2023, 202002024/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2023-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 8 maart 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen geweigerd aan [wederpartij] een vergunning te verlenen voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] in Nijmegen in maximaal vier onzelfstandige wooneenheden, te bewonen door maximaal vier personen. Het college heeft de aanvraag geweigerd, omdat het verlenen van de vergunning volgens het college zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het pand. De rechtbank heeft het beroep van [wederpartij] gericht tegen dit besluit onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 24 januari 2020 gegrond verklaard. In die uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat artikel 12 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 onverbindend is wegens strijd met artikel 2 van de Huisvestingswet 2014, omdat de noodzaak voor het vergunningenstelsel gebrekkig is onderbouwd.

202002024/1/A2.
    Datum uitspraak: 22 november 2023
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen,
    appellant,
    tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 maart 2020 in zaak nr. 19/5672 in het geding tussen:
    [wederpartij], wonend te [woonplaats],
    en
    het college.
    Procesverloop
    Bij besluit van 8 maart 2019 heeft het college geweigerd aan [wederpartij] een vergunning te verlenen voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] in Nijmegen in maximaal vier onzelfstandige wooneenheden, te bewonen door maximaal vier personen.
    Bij besluit van 27 augustus 2019 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    Bij uitspraak van 3 maart 2020 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 27 augustus 2019 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op het bezwaar van [wederpartij] moet nemen. Deze uitspraak is aangehecht.
    Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
    Bij besluit van 6 mei 2020 heeft het college uitvoering gegeven aan de opdracht van de rechtbank. Het college heeft het bezwaar gegrond verklaard en de weigering van de gevraagde omzettingsvergunning op een andere grondslag in stand gelaten.
    [wederpartij] heeft hiertegen beroep ingesteld.
    De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 2 december 2021, waar het college, vertegenwoordigd door mr. A. Rietveld en mr. K. Bisschops, is verschenen.
    Bij besluit van 10 januari 2022 heeft het college zijn besluitvorming over de aanvraag opnieuw heroverwogen en onder voorwaarden alsnog een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] in Nijmegen in maximaal vier onzelfstandige wooneenheden, te bewonen door maximaal vier personen.
    [wederpartij] heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
    Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    [wederpartij] en het college hebben toegestemd met het doen van uitspraak zonder een tweede zitting.
    Overwegingen
    Inleiding
    1.       [wederpartij] is eigenaar van het pand aan de [locatie] in Nijmegen. Zij heeft bij het college een aanvraag ingediend voor een vergunning voor het omgezet houden van deze zelfstandige woonruimte in maximaal vier onzelfstandige wooneenheden, te bewonen door maximaal vier personen. Het college heeft de aanvraag geweigerd, omdat het verlenen van de vergunning volgens het college zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het pand. De rechtbank heeft het beroep van [wederpartij] gericht tegen dit besluit onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 24 januari 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:398) gegrond verklaard. In die uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat artikel 12 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 (hierna: Hvv 2019) onverbindend is wegens strijd met artikel 2 van de Huisvestingswet 2014, omdat de noodzaak voor het vergunningenstelsel gebrekkig is onderbouwd. Artikel 12 van de Hvv 2019 mocht daarom volgens de rechtbank niet aan het besluit ten grondslag worden gelegd.
    2.       Gevolg gevend aan de opdracht die de rechtbank in haar uitspraak heeft gegeven, heeft het college een nieuw besluit genomen. Het college heeft het bezwaar van [wederpartij] bij besluit van 6 mei 2020 gegrond verklaard maar de weigering van de gevraagde omzettingsvergunning op een andere juridische grondslag, namelijk de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020 (hierna: Hvv 2020), in stand gelaten.
    Hoger beroep van het college
    3.       Het college kan zich niet verenigen met het oordeel van de rechtbank en betoogt in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 12 van de Hvv 2019 onverbindend is. Aan de vergunningplicht in de Hvv 2019 ligt, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel een onderbouwing ten grondslag die voldoet aan de in de Huisvestingswet 2014 gestelde eisen. Het college verwijst naar het rapport ‘Onderbouwing instrumenten Huisvestingsverordening Nijmegen’ van 14 mei 2019 (hierna: het rapport). Het feit dat het college die onderbouwing na vaststelling van de Hvv 2019 heeft gegeven, doet daar niet aan af.
    3.1.    Het betoog van het college slaagt. Uit de uitspraak van de Afdeling van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336) waarin eveneens de vraag aan de orde was of aan de vergunningplicht van artikel 12 van de Hvv 2019 een voldoende motivering ten grondslag lag, volgt namelijk dat een motivering achteraf kan worden gegeven. Uit die uitspraak volgt ook dat het rapport als voldoende motivering voor de vergunningplicht kan dienen. De rechtbank heeft dit niet onderkend.
    3.2.    Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd.
    Het besluit van 10 januari 2022
    4.       Bij besluit van 10 januari 2022 heeft het college het bezwaar van [wederpartij] wederom gegrond verklaard en de aangevraagde omzettingsvergunning alsnog onder voorwaarden verleend. [wederpartij] kan zich niet met dit besluit verenigen omdat daaruit niet blijkt dat de eerdere besluitvorming onrechtmatig is. Nu de gevraagde omzettingsvergunning is verleend, is tegen dit besluit geen beroep van rechtswege als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, en artikel 6:24 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) ontstaan waarop nog dient te worden beslist, omdat [wederpartij] daarbij in verband met de navolgende overwegingen onvoldoende belang heeft.
    Het besluit van 27 augustus 2019
    5.       De rechtbank is niet toegekomen aan de inhoudelijke behandeling van het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 27 augustus 2019. [wederpartij] heeft de Afdeling verzocht de beroepsgronden alsnog inhoudelijk te behandelen. Omdat de aangevraagde omzettingsvergunning bij het besluit van 10 januari 2022 alsnog is verleend aan [wederpartij], ziet de Afdeling zich gesteld voor de vraag of [wederpartij] daar belang bij heeft.
    5.1.    Naar het oordeel van de Afdeling heeft [wederpartij] tot op zekere hoogte aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden als gevolg van het besluit van 27 augustus 2019. Dat betekent dat [wederpartij] belang heeft bij een inhoudelijke beoordeling van haar beroep tegen dit besluit. Doende wat de rechtbank zou moeten doen, zal de Afdeling het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 27 augustus 2019 inhoudelijk beoordelen.
    Beroepsgronden en beoordeling
    6.       [wederpartij] betoogt dat het college ten onrechte heeft geweigerd de door haar aangevraagde omzettingsvergunning te verlenen.
    Zij voert hiertoe aan dat het college de omzettingsvergunning had moeten verlenen op grond van het overgangsrecht uit artikel 9 van de Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B (hierna: Beleidsregels 2018B). Uit de ingediende huurovereenkomsten en het bevolkingsregister blijkt namelijk, anders dan het college stelt, dat het pand in de periode van 1 juli 2017 tot 1 januari 2018 kamergewijs is bewoond door vier personen. Bovendien is het pand vergunningvrij omgezet. Zij verwijst in haar zienswijze van 21 februari 2022 in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling van 23 juni 2021.
    [wederpartij] voert verder aan dat zij voldoet aan de inhoudelijke toets van artikel 3 van de Beleidsregels 2018B. Het aan het besluit van 8 maart 2019 ten grondslag gelegde leefbaarheidsonderzoek is volgens haar ondeugdelijk en niet inzichtelijk. Er is sprake van een veelheid aan factoren die een rol spelen, maar niet is duidelijk hoe de weging daarvan door het college plaatsvindt en hoe het college in haar geval tot de conclusie is gekomen dat het pand niet aan de leefbaarheidstoets voldoet. Ook is er ten onrechte van uitgegaan dat in haar pand illegale kamerbewoning plaatsvindt. Dit onderzoek biedt geen specifieke en directe onderbouwing voor de conclusie van het college dat het verlenen van een vergunning voor het omgezet houden van het pand kan leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het pand. Dit blijkt ook niet uit de Wijkmonitor waarin de wijk juist goed scoort, aldus [wederpartij].
    6.1.    De Afdeling stelt vast dat niet in geschil is dat het pand aan de [locatie] in Nijmegen in 2012 vergunningsvrij is omgezet in onzelfstandige wooneenheden, dat dit gebruik tot 1 juli 2017 legaal is geweest en dat [wederpartij] binnen de door het college geboden periode een aanvraag om een vergunning voor het omgezet houden heeft ingediend.
    In de uitspraak van 23 juni 2021 heeft de Afdeling overwogen dat het invoeren van een vergunningplicht in sommige gevallen betekent dat een situatie die voor lange tijd rechtmatig was, ongedaan wordt gemaakt. Het is op zichzelf niet uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij omgezette woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. In zulke gevallen zal het bestuursorgaan zich er evenwel zorgvuldig rekenschap van moeten geven welke gevolgen dit voor bestaande legale situaties heeft en zullen de belangen die zijn gediend bij het invoeren van een vergunningplicht voor het omgezet houden zorgvuldig moeten worden afgewogen tegen de belangen die hiermee worden geschaad. Niet is gebleken dat de gemeenteraad bij het invoeren van de vergunningplicht voor het omgezet houden van woningen in de Hvv 2019 rekening heeft gehouden met bestaande rechten in gevallen waarin de woning rechtmatig is omgezet en een dergelijke afweging heeft gemaakt. Het college heeft zich geen rekenschap gegeven van de gevolgen voor [wederpartij] en heeft haar belangen en die van de kamerbewoners niet afgewogen. Het besluit van 27 augustus 2019 is daarom in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel genomen.
    6.2.    Wat het uitgebrachte leefbaarheidsonderzoek betreft overweegt de Afdeling dat uit dit onderzoek niet duidelijk blijkt dat de leefbaarheidstoets zoals omschreven in het beleid op juiste wijze is uitgevoerd. De wijk scoort goed met het cijfer 7.8 qua leefbaarheid in de Wijkmonitor en scoort ook goed op de Leefbarometer. Niet is duidelijk welke betekenis het college hieraan heeft toegekend. Verder is vermeld dat er 15 klachten zijn over overlast die in de buurt wordt ondervonden, maar niet duidelijk is waar deze klachten precies op zien, wat de aard is van de meldingen en of dit heeft geleid tot eventuele handhavingsacties van illegale situaties in de directe omgeving van het pand. Over het pand van [wederpartij] staat in het onderzoek dat er geen directe klachten vanuit dit pand bij de afdeling toezicht van de gemeente bekend zijn. Wel staat opgenomen dat het pand in gebruik is bij een bijzondere doelgroep en dat de pandeigenaar niet altijd adequaat reageert op klachten. [wederpartij] heeft dit laatste gemotiveerd bestreden. Zij stelt een strikt zero-tolerance beleid te hanteren, inhoudende dat de huurders zich dienen te houden aan de huishoudelijke regels en dat zij zich moeten onthouden van het creëren van overlast. Dit beleid wordt ook streng nageleefd, wat volgens haar resulteert in een harmonieuze relatie tussen de huurders en de omwonenden. Zij is ook nooit geïnformeerd over enige overlast die vanuit haar pand zou zijn veroorzaakt. De Afdeling stelt vast dat dit betoog overeenkomt met de constatering in het leefbaarheidsonderzoek dat er geen directe klachten over dit pand bekend zijn. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de Afdeling dat aan de in het besluit van 27 augustus 2019 gehandhaafde conclusie, dat het verlenen van een vergunning voor het omgezet houden van het pand tot een onaanvaardbare inbreuk kan leiden op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving, geen zorgvuldig onderzoek ten grondslag ligt en dat het besluit van 27 augustus 2019 niet deugdelijk is gemotiveerd.
    Het betoog slaagt.
    6.3.    Het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 27 augustus 2019 is gegrond en dit besluit moet, met toepassing van artikel 6:19, zesde lid, van de Awb, wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, en artikel 3:2 van de Awb worden vernietigd.
    Het besluit van 6 mei 2020
    7.       Ook tegen het besluit van 6 mei 2020 is [wederpartij] opgekomen. De gegrondverklaring van het hoger beroep van het college en de vernietiging van de aangevallen uitspraak betekent dat de grondslag aan dit besluit is komen te vervallen. Om die reden zal de Afdeling dat besluit vernietigen. Dit neemt niet weg dat [wederpartij] wel belang heeft behouden bij een inhoudelijke beoordeling van haar beroep tegen dit besluit, waarbij niet aan haar bezwaren is tegemoetgekomen. Het college heeft bij dit besluit de bezwaren van [wederpartij] opnieuw ongegrond verklaard op de grondslag van de inmiddels in werking getreden Hvv 2020 en de weigering om de aangevraagde omzettingsvergunning te verlenen gehandhaafd. De Afdeling stelt vast dat het college er ook in dit besluit van uit is gegaan dat het om illegale kamerbewoning gaat en ook aan dit besluit is hetzelfde leefbaarheidsonderzoek ten grondslag gelegd als aan het eerdere besluit op bezwaar. Dit betekent dat de onder rechtsoverweging 6.2. vastgestelde gebreken bij dit besluit niet zijn hersteld, zodat ook dit besluit is genomen in strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel, zoals bedoeld in artikel 7:12, eerste lid, en artikel 3:2 van de Awb.
    Overschrijding redelijke termijn
    8.       Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:188, is de redelijke termijn, bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, overschreden, indien de duur van de totale procedure te lang is. In zaken met een voorafgaande bezwaarschriftprocedure vangt de termijn aan op het moment van ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. De termijn eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. De redelijke termijn is voor een procedure in drie instanties in zaken zoals deze in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan vier jaar heeft geduurd, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste zes maanden, de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalve jaar en de behandeling van het hoger beroep ten hoogste twee jaar mag duren.
    8.1.    Het college heeft het bezwaarschrift van [wederpartij] ontvangen op 30 oktober 2018. Bij uitspraak van heden beslist de Afdeling op het hoger beroep. Sinds 30 oktober 2018 en de uitspraak van heden zijn vijf jaar en een maand verstreken. Dit betekent dat de procedure een jaar en een maand te lang heeft geduurd.
    8.2.    De behandeling van het hoger beroep heeft drie jaar en acht maanden geduurd. Dit betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn wordt toegerekend aan de Afdeling.
    8.3.    Uitgaande van een forfaitair bedrag van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, bedraagt het aan [wederpartij] toe te kennen bedrag € 1.500,00. De Afdeling zal de Staat (de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) daarom veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.500,00 aan [wederpartij] als vergoeding voor de door haar geleden immateriële schade.
    Conclusie
    9.       Het hoger beroep van het college is gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd.
    Het beroep van [wederpartij] tegen het besluit op bezwaar van 27 augustus 2019 is gegrond. De besluiten op bezwaar van 27 augustus 2019 en 6 mei 2022 moeten, gelet op overweging 6.3 en 7 worden vernietigd.
    Dit betekent dat de besluitvorming over de aanvraag van [wederpartij] met het besluit van 10 januari 2022 is afgerond.
    10.     Het college moet de proceskosten vergoeden.
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    I.        verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen gegrond;
    II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 maart 2020 in zaak nr. 19/5672;
    III.      verklaart het door [wederpartij] bij de rechtbank ingestelde beroep tegen het besluit van 27 augustus 2019, kenmerk JZ20/Z19.027862/D190453899, gegrond;
    IV.     vernietigt het besluit op bezwaar van het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen van 27 augustus 2019, kenmerk JZ20/Z19.027862/D190453899;
    V.      vernietigt het besluit op bezwaar van het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen van 6 mei 2020, kenmerk JZ20/Z18.047252/D200443702;
    VI.     veroordeelt de Staat der Nederlanden (minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties) om aan [wederpartij] een vergoeding van € 1.500,00 te betalen;
    VII.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen tot vergoeding van bij [wederpartij] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 837,00, volledig toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    VIII.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen tot vergoeding van bij [wederpartij] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 597,00, volledig toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    IX.     gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen aan [wederpartij] het door hem voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 174,00 vergoedt.
    Aldus vastgesteld door mr. J.A.W. Scholten-Hinloopen, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier.
    w.g. Scholten-Hinloopen
    lid van de enkelvoudige kamer
    w.g. Dijkshoorn
    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 22 november 2023
    735-1033
     
    BIJLAGE 
     
    Wettelijk kader
    Regelgeving die gold of relevant was op het moment van het besluit van 27 augustus 2019
    Huisvestingswet 2014 (zoals die luidde van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2020)
    Artikel 2
    1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
    […].
    Artikel 21
    Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
    […];
    c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of      omgezet te houden;
    […].
    Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 (zoals die gold van 7 februari 2019 tot en met 30 december 2019)
    Artikel 12
    1. Het verbod als bedoeld in artikel 21 van de wet, eerste volzin en onder a tot en met c geldt voor alle woonruimten die zijn gelegen in de gemeente Nijmegen.
    […].
    Artikel 15
    1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder a tot en met c van de wet kan worden geweigerd als:
    a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang;
    b. het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning;
    c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.
    […].
    Beleidsregels omzetting en onttrekking van zelfstandige woonruimte Nijmegen 2018 B
    Artikel 9
    1. Bestaande kamergewijs bewoonde panden met een geldige omzettingsvergunning op basis van de Beleidsregels voor omzetting, onttrekking en samenvoeging 2013, of oudere regelgeving, behouden deze vergunning en zijn daarmee dus legaal.
    2. Voor aanvragen om een omzettingsvergunning die zijn ingediend voor 1 januari 2018 blijven de Beleidsregels onttrekking, samenvoeging en omzetting 2013 van kracht.
    3. Eigenaren/verhuurders van onzelfstandige wooneenheden in panden waarvoor geen omzettingsvergunning is verleend, kunnen gedurende een termijn van zes maanden na de inwerkingtreding van deze beleidsregels alsnog een vergunning voor omzetting aanvragen, ter legalisatie van deze bestaande situatie.
    4. Een aangevraagde vergunning (als bedoeld onder 2.) wordt verleend als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
    Er wordt door aanvrager aangetoond dat de kamergewijze bewoning onder de Beleidsregels voor omzetting, onttrekking en samenvoeging 2013, vergunningsvrij was. Dat betekent dat:
    […]
    b. het een pand betreft met een WOZ waarde van meer dan € 172.000, in de periode van zes maanden voor de inwerkingtreding van deze beleidsregels, én er gedurende die periode sprake was van kamergewijze bewoning met maximaal vier kamers en/of door maximaal vier personen, die geen gezamenlijke huishouding voerden.
    […]
    5. Als niet wordt voldaan aan deze toetsingsgronden dan kan alleen vergunning worden verleend als wordt voldaan aan de geldende (nieuwe) beleidsregels.
    Regelgeving die gold of relevant was op het moment van het nadere besluit van 6 mei 2020
    Huisvestingswet 2014 (zoals die gold van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2020)
    Artikel 2
    1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
    […]
    Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 (zoals die gold van 31 december 2019 tot en met 7 februari 2022)
    Artikel 12
    1. Dit hoofdstuk is van toepassing op:
    a. zelfstandige woonruimte met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens, en/of
    b. zelfstandige woonruimte gelegen in een wijk zoals aangewezen in bijlage 6 van deze verordening.
    […]
    Artikel 13
    1. Het is verboden om, zonder vergunning van burgemeester en wethouders zoals bedoeld in artikel 21, onder a en c van de wet:
    […];
    b. een zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, in drie of meer onzelfstandige woonruimten en/of waarbij bewoning door drie of meer personen plaatsvindt.
    […].
    Artikel 15
    1. Een vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a en b, kan worden geweigerd als:
    a. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking of omzetting gediende belang;
    b. het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning;
    c. verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare negatieve inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende pand, of
    d. in het geval zoals bedoeld in artikel 25, eerste lid van de wet.
    […].
    5. Van een onaanvaardbare negatieve inbreuk zoals bedoeld in het eerste lid, onder c, is in ieder geval sprake als dit redelijkerwijs volgt uit de informatie die is opgehaald in het kader van een uitgevoerd leefbaarheidsonderzoek. Deze informatie wordt beoordeeld door een ambtelijke adviesgroep. Burgemeester en wethouders bepalen de taken en werkzaamheden van deze adviesgroep.