ECLI:NL:RBDHA:2023:8466, Rechtbank Den Haag, 30-05-2023, AWB - 22 _ 290
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-05-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Waarde schattenderwijs bepaald. Beroep gegrond.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 22/290
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2023 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 354.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).
    
    
    
      Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 3 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
      
        Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2023. Eiseres is samen met haar partner [naam partner] verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] . 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met parkeerplaats en garage. De inhoud van de woning is ongeveer 377 m³.
    
    
      
        Geschil
      
    
    2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    3. Eiseres bepleit een waarde van € 173.000, overeenkomstig de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2018 (belastingjaar 2019), toen de woning nog in aanbouw was. Volgens eiseres dient die waarde ook te gelden voor de jaren 2020 en 2021, omdat de woning wegens (brand)onveiligheid zou moeten worden gekenmerkt als ‘in aanbouw’, ‘onveilig’ of ‘onbewoonbaar’.
    
    4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 520.552. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn [adres 2] te [plaats 2] (verkocht op 9 januari 2020 voor € 480.834), [adres 3] te [plaats 1] (verkocht op 31 oktober 2019 voor € 333.875) en [adres 4] te [plaats 1] (verkocht op 14 mei 2020 voor € 653.823). Tussen partijen is niet in geschil dat de woning op de waardepeildatum – kort gezegd – niet (brand)veilig was. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat bij de vergelijkingsobjecten van dergelijke onveiligheid geen sprake is. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten daarom onvoldoende vergelijkbaar met de woning om te kunnen dienen ter onderbouwing van de aan de woning toegekende waarde. Voor die onderbouwing acht de rechtbank het eigen aankoopbedrag van de woning evenmin bruikbaar, omdat de hiervoor genoemde (brand)onveiligheid ten tijde van de aankoop van de woning nog niet bekend was en dus niet in het aankoopbedrag is verdisconteerd.
    
    7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde van € 173.000 aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft deze waarde gebaseerd op de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2018. Daarmee heeft zij de door haar bepleite waarde echter niet aannemelijk gemaakt. De WOZ-waarde dient immers ieder jaar afzonderlijk van vorige jaren te worden vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning op een eerdere waardepeildatum heeft dan ook geen betekenis voor de waardebepaling voor het belastingjaar 2021. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde verder niet cijfermatig onderbouwd.
    
    8. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 300.000.
    
    9. De rechtbank merkt nog op dat in deze procedure alleen de voor 2021 vastgestelde WOZ-waarde en de daarbij opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen ter beoordeling voorliggen, zodat beroepsgronden van eiseres die daarop geen betrekking hebben verder onbesproken worden gelaten.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep gegrond te worden verklaard, het bestreden besluit te worden vernietigd en de vastgestelde waarde en de aanslag te worden verminderd.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    11. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 211,66, bestaande uit € 11,66 aan reiskosten en € 200 (4 uur à € 50) aan verletkosten.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 300.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 211,66;
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							rechter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).