ECLI:NL:GHAMS:2024:769, Gerechtshof Amsterdam, 26-03-2024, 200.308.986/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Geen verblijf meer in huurwoning na aankoop andere woning.
        Tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning rechtvaardigt
        Het hof bekrachtigt oordeel kantonrechter.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 			: 200.308.986/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8231373 CV EXPL 19-26238
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 maart 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      2. [appellant 2],
      beiden wonend te [woonplaats] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. A. Frederiksen te Amsterdam, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant 1] , [appellant 2] en [geïntimeerde] genoemd. Appellanten gezamenlijk worden ook wel aangeduid als [appellanten] 
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] zijn bij dagvaarding van 16 maart 2022 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 19 februari 2021 (het tussenvonnis) en van 24 februari 2022 (het eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellanten] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      De verhuurster van een woning te [plaats 1] voert aan dat de huurders een woning hebben gekocht in [plaats 2] en daar zijn gaan wonen zodat zij niet meer in de huurwoning verblijven. Dat levert een tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning rechtvaardigt, aldus de verhuurster. De huurders betwisten dat zij in de koopwoning zijn gaan wonen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat vast is komen te staan dat [appellanten] niet in de huurwoning wonen. Hij heeft de vordering van de verhuurster toegewezen. Het hof bekrachtigt dat oordeel.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het tussenvonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen neer op het volgende.
    
    
    
      3.1
      
        [appellant 1] huurde sinds augustus 1991 de woning aan de [straatnaam 1] 220-2 te [plaats 1] (verder ook wel: de huurwoning). [appellant 2] was sinds december 2010 medehuurster van deze woning. [geïntimeerde] is de verhuurster.
      
    
    
      3.2
      In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde behoorlijk en in overeenstemming met de bestemming moet gebruiken. Voorts is bepaald dat als de huurder de huurwoning verlaat, dat wordt beschouwd als opzegging van de huur.
      
    
    
      3.3
      
        [appellanten] hebben in 2012 de woning aan de [straatnaam 2] 32 te [plaats 2] gekocht (verder ook wel: de koopwoning), met de verplichting deze woning zelf te bewonen.
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerde] is door een derde geïnformeerd dat [appellanten] niet in de huurwoning zouden wonen, maar in [plaats 2] . Zij heeft vervolgens een recherchebureau ingeschakeld om onderzoek te doen. Van dat onderzoek, in juni 2019, is een rapportage opgemaakt.
      
    
    
      3.5
      
        [geïntimeerde] heeft in kort geding ontruiming van de huurwoning gevorderd. Deze vordering is bij vonnis van 24 oktober 2019 door de voorzieningenrechter afgewezen omdat nader onderzoek naar de feiten nodig was. [geïntimeerde] heeft daarna de onderhavige bodemprocedure aangespannen. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        De procedure in eerste aanleg
      
    
    
    
      4.1
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd en voor zover van belang, de huurovereenkomst met betrekking tot de huurwoning te ontbinden en [appellanten] te veroordelen de huurwoning te ontruimen en haar vanaf datum dagvaarding tot de ontruiming een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de huursom, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. [geïntimeerde] stelde daartoe dat [appellanten] niet hun hoofdverblijf in de huurwoning hebben en dat dit een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurwoning rechtvaardigt.
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft in het tussenvonnis overwogen dat als vast komt te staan dat [appellanten] niet meer in de huurwoning wonen, zij in strijd handelen met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat op grond van de door [geïntimeerde] gestelde en onderbouwde feiten, die [appellanten] onvoldoende hebben ontkracht, voorshands bewezen is dat [appellanten] niet (meer) in de huurwoning wonen. [appellanten] zijn in de gelegenheid gesteld tegenbewijs te leveren. Na bewijslevering heeft de kantonrechter bij het eindvonnis overwogen dat [appellanten] niet zijn geslaagd in het leveren van tegenbewijs of het ontkrachten van het bewijsvermoeden. Daarmee is vast komen te staan dat [appellanten] niet in de huurwoning wonen hetgeen een tekortkoming oplevert die de ontbinding rechtvaardigt, aldus de kantonrechter. De vordering in conventie wordt daarom toegewezen.
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft de vordering in reconventie tot herstel van beweerdelijke gebreken aan de huurwoning bij gebrek aan belang afgewezen. Gelet op de grieven en de conclusie van [appellanten] in dit hoger beroep maakt deze vordering en de afwijzing daarvan geen onderdeel uit van dit hoger beroep.
      
      
        
          De procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.4
      
        [appellanten] voeren bij grief 1 aan dat niet valt in te zien dat de in het tussenvonnis genoemde feiten en omstandigheden kunnen leiden tot het bewijsvermoeden dat zij hun hoofdverblijf naar [plaats 2] hebben verplaatst. Volgens de toelichting op grief 2 heeft de kantonrechter in het eindvonnis een onjuist criterium gehanteerd voor de beoordeling van de zaak. [appellanten] wijzen bij deze grief tevens op het oordeel van de kantonrechter over de verklaringen van de aan hun zijde gehoorde getuigen. Grief 3 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte veel waarde heeft gehecht aan de verklaringen van de getuigen die in de contra-enquête zijn gehoord. Grief 4, tot slot, richt zich in algemene zin tegen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] .
      
    
    
      4.5
      Het hof zal naar aanleiding van de grieven het in eerste aanleg aangedragen bewijs opnieuw beoordelen, en komt tot dezelfde conclusie als de kantonrechter. Het hof constateert in dit verband overigens dat partijen in dit hoger beroep geen nieuwe bewijsmiddelen hebben aangedragen en evenmin hebben aangeboden nader bewijs te leveren.
      
    
    
      4.6
      
        [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg overgelegd een e-mail van [naam 1] , adviseur openbare orde en veiligheid van de gemeente [plaats 2] , van 2 september 2019 waarin wordt gemeld dat vanaf eind januari tot augustus dagelijks foto’s zijn ontvangen van camerabeelden van de buren van [appellanten] in [plaats 2] waarop is te zien dat de auto’s van [appellanten] in de ochtend, middag, avond en nacht voor of in de omgeving van hun koopwoning staat, en de kinderen ’s-ochtends naar school worden gebracht, voor de lunch naar huis komen en weer naar school worden gebracht, en vervolgens ’s-middags dan wel ’s-avonds weer thuiskomen. Vanaf begin april tot half mei is er gemiddeld drie keer per week door handhavers van de gemeente gepost bij de koopwoning van [appellanten] te [plaats 2] en is nagenoeg iedere keer gezien dat het gezin [appellant 1] rond 8:15/8:30 uur naar buiten kwam en de kinderen naar school werden gebracht. Ook is door [geïntimeerde] een e-mail van [appellant 1] aan de gemeente [plaats 2] van 18 oktober 2018 in het geding gebracht, waarin [appellant 1] schrijft dat hij in [plaats 2] woont en informatie wil over de ‘treiteraanpak’ van de gemeente. Daarnaast is door [geïntimeerde] een rapport in het geding gebracht van recherchebureau [bedrijf] waaruit blijkt dat de kinderen van [appellanten] sinds 2015 in [plaats 2] naar school gaan en daar ook sporten, hetgeen overigens door [appellanten] niet wordt betwist. Er is één keer gepost bij de huurwoning, op vrijdag 31 mei 2019 van 6:30 uur tot 12:00 uur waarbij [appellanten] niet zijn gezien, en één keer bij de koopwoning, op woensdag 12 juni 2019 van 7:00 uur tot 9:30 uur, waarbij [appellant 1] om 8:28 uur wordt gezien terwijl hij met de auto een kind wegbrengt en alleen weer terugkomt. Tevens is een verslag te lezen van een observatie met een camera van de ingang van de huurwoning vanaf woensdag 19 juni 2019 omstreeks 12:00 uur tot en met dinsdag 25 juni 2019 omstreeks 11:00 uur. [appellant 1] en/of [appellant 2] worden daar bijna dagelijks gezien. [appellant 1] wordt drie maal alleen gezien, en vertrekt in die gevallen na ongeveer vijf minuten. Twee maal wordt hij samen met [appellant 2] gezien, waarna zij na ongeveer twee uren vertrekken. [appellant 2] vertrekt éénmaal na ongeveer een half uur. Of zij bij andere bezoeken langer in de huurwoning verblijft, is onduidelijk. De kinderen worden niet bij de huurwoning gezien. 
      
    
    
      4.7
      Aan de zijde van [geïntimeerde] zijn in eerste aanleg drie getuigen gehoord. De getuige [naam 2] heeft verklaard dat hij in 2012 de woning heeft gekocht naast de koopwoning van [appellanten] Vanaf 2012 heeft de woning van [appellanten] eerst één tot twee jaar leeg gestaan om deze te verbouwen, zo zegt hij. Hij weet dat [appellanten] in de periode tussen 2017 en 2019 gedurende een jaar hun koopwoning normaal hebben bewoond. Hij weet dat omdat hij rond die periode camera’s bij zijn woning had geïnstalleerd. Op de beelden zie je [appellanten] komen en gaan, ze komen van vakantie terug, [appellant 2] komt ’s-nachts van haar werk en de kinderen worden naar school gebracht en op zondagochtend naar honkbal. Sinds een aantal jaren woont hij onder meer wegens conflicten met [appellanten] niet meer naast hun koopwoning. De getuige [naam 3] , ambtenaar bij de gemeente [plaats 1] , heeft als volgt verklaard. Zijn afdeling bedient zowel de gemeente [plaats 1] als de gemeente [plaats 2] . Hij weet dat de gemeente [plaats 2] een onderzoek heeft gedaan waaruit naar voren kwam dat het gezin [appellant 1] hoofdzakelijk in [plaats 2] verbleef. De gemeente [plaats 1] heeft in 2019 ook onderzoek gedaan maar heeft dat naar zijn zeggen niet handig aangepakt omdat zij per brief het onderzoek hadden aangekondigd. De getuige [naam 4] , ten slotte, benedenbuurman van de huurwoning, heeft verklaard dat [appellant 1] vaak alleen voor de post komt, en soms een nachtje in de huurwoning slaapt. [appellant 2] ziet hij heel weinig. Af en toe ziet hij haar met de auto aankomen en naar haar werk gaan; zij heeft dan een pak van het casino aan. De volgende ochtend ziet hij haar dan weer wegrijden. De kinderen heeft hij al ongeveer vijf jaar niet meer gezien. Af en toe hoort hij er eentje de trap op gaan. Hij is arbeidsongeschikt en zit vaak de hele dag thuis. Hij hoort iedereen de trap op en af gaan.
      
    
    
      4.8
      De echtgenote van voornoemde getuige, [naam 5] , is als getuige gehoord aan de zijde van [appellanten] Zij heeft verklaard dat zij ongeveer zeven jaar geleden (de getuigen zijn gehoord in 2021) voor haar werk gedurende twee jaar naar [plaats 2] is overgeplaatst. Zij zag [appellant 1] toen iedere werkdag met de kinderen naar [plaats 2] gaan. Zij denkt dat de kinderen toen al in [plaats 2] op school zaten en dat [appellant 2] toen al in [plaats 2] woonde. Daarna heeft zij de kinderen niet meer gezien. Zij ziet ze alle vier sindsdien heel weinig.
      
    
    
      4.9
      
        [appellanten] hebben als schriftelijk bewijsstuk overgelegd een verslag van een huisbezoek op 12 maart 2019 van ambtenaren van de gemeente [plaats 1] aan de huurwoning. Zij treffen daar aan kennelijk [appellant 2] en haar kinderen. Na enige tijd komt ook [appellant 1] binnen die een kwartier voor het afgesproken tijdstip had meegedeeld ‘nog onderweg’ te zijn. In de huurwoning hing was te drogen, er lagen persoonlijke spullen en de identiteitsbewijzen werden door [appellant 1] desgevraagd uit een lade van een aldaar aanwezig kastje gehaald.
      
    
    
      4.10
      Voorts zijn aan de zijde van [appellanten] de volgende getuigenverklaringen afgelegd. [naam 6] , die in een zijstraat van de [straatnaam 1] woont, heeft verklaard dat zij met het uitlaten van de hond regelmatig [appellant 1] ziet of een van de kinderen en soms ook [appellant 2] . Zij weet dat de familie in de huurwoning slaapt omdat zij [appellant 1] soms ’s-avonds op straat tegenkomt of het licht ziet branden. Zij is wel eens binnen geweest maar kan niet zeggen hoe vaak. Zij ziet de kinderen soms ’s-middags maar kan niet zeggen hoe vaak. [naam 7] , die twee nummers verderop aan de [straatnaam 1] woont, heeft verklaard dat hij de gezinsleden zo’n vijf dagen per week ziet en dat hij daarom weet dat ze in de huurwoning wonen. De familie slaapt volgens hem in de huurwoning omdat het licht ’s-avonds aan is. Hij ziet de kinderen ’s-ochtends wel eens met een rugzakje lopen maar weet niet waar ze op school gaan. Hij kent [appellanten] van een praatje op straat en is nooit bij ze binnen geweest. [naam 8] , de vader van [appellant 1] die in de buurt van de huurwoning woont, heeft verklaard dat hij weet dat zijn zoon met zijn gezin in de huurwoning woont omdat zijn kleinzoon altijd zijn fiets komt ophalen die bij hem in de schuur staat. Hij komt niet meer in de huurwoning omdat hij niet meer zover kan lopen. Dat is al twee jaar zo. Toen zijn vrouw overleed, ongeveer zeven jaar geleden, kwam hij er nog wel. Hij zag ze daar alle vier en ze sliepen er ook. [naam 9] , wonend aan de [straatnaam 1] enige portieken verderop, heeft verklaard dat hij [appellant 1] en [appellant 2] regelmatig voorbij ziet lopen en af en toe een praatje met ze maakt. Ze komen niet bij elkaar over de vloer. Hij ziet [appellant 1] het meest en de kinderen en [appellant 2] iets minder maar kan niet concreet zeggen hoe vaak en of dat sommige periodes wel of niet is geweest. [naam 10] , wonend in een zijstraat van de [straatnaam 1] , heeft verklaard dat zij haar honden uitlaat op de gracht en zo [appellant 1] en [appellant 2] heeft leren kennen. Zij komt ze regelmatig tegen maar kan niet zeggen hoe vaak. Zij ziet [appellant 1] bijvoorbeeld bij Albert Heijn of als hij de kinderen naar school of naar sport brengt. Zij ziet ze alleen buiten en komt niet bij hen thuis. De getuige [naam 11] , wonend aan de [straatnaam 1] even verderop, heeft verklaard dat hij [appellanten] niet vaak ziet en nooit bij hen thuis is geweest. Gelet op de afgelegde getuigenverklaringen is de inhoud van de door [appellanten] voorafgaand aan het getuigenverhoor overgelegde schriftelijke verklaringen niet meer van betekenis. Dit omdat de getuigen die schriftelijk hebben verklaard ofwel zijn gehoord ofwel [appellanten] niet hebben uitgelegd waarom zij niet als getuige zijn gehoord.
      
    
    
      4.11
      Uit de bewijsmiddelen blijkt afdoende dat de kinderen van [appellant 1] en [appellant 2] in de ochtend vanaf de koopwoning naar school worden gebracht, in de koopwoning lunchen en wederom naar school worden gebracht om vervolgens later op de dag of in de avond weer in de koopwoning terug te komen. Uit deze gang van zaken is af te leiden dat het gezin gebruikelijkerwijs ook de nacht zal doorbrengen in de koopwoning. Er zijn in ieder geval geen aanwijzingen voor het tegendeel. Ook anderszins, na een vakantie en voor en na het sporten, blijkt de koopwoning het uitgangspunt te zijn van het gezinsleven. Voor een en ander is voldoende ondersteuning te vinden in de e-mail van [naam 1] , de verklaring van [naam 2] en het rapport van [bedrijf] . [appellanten] wijzen er nog op dat zij een conflict hebben met de buren van hun koopwoning, de getuige [naam 2] en zijn echtgenote, maar dat neemt niet weg dat de inhoud van de verklaring van [naam 2] in ruime mate wordt ondersteund door waarnemingen van anderen.
      
    
    
      4.12
      Daar komt bij dat de kinderen niet of nauwelijks worden gezien bij de huurwoning. In elk geval blijkt nergens uit dat zij vanaf de huurwoning naar school of sport worden gebracht en na school of sport weer in die huurwoning terugkomen. Geen van de getuigen heeft daar concreet over verklaard en andere aanwijzingen daartoe ontbreken. Voor zover [naam 10] overigens heeft verklaard dat zij [appellant 1] tegenkomt als hij de kinderen naar school of sport brengt, heeft zij niet duidelijk gemaakt waar zij dit uit afleidt of over welke periode zij het heeft. Ook blijkt nergens uit dat [appellant 1] en/of [appellant 2] hoofdzakelijk in de huurwoning verblijven, daar vaak, laat staan meestal, overnachten of daar gedurende langere perioden verblijven. Uit het verslag van de camera-observatie is weliswaar af te leiden dat zij daar met regelmaat gedurende korte tijd verblijven maar dat is onvoldoende om af te doen aan een hoofdverblijf in de koopwoning. Geen van de getuigen heeft uit eigen waarneming verklaard dat het verblijf van [appellant 1] , [appellant 2] en/of de kinderen in de huurwoning meer dan incidenteel is. De meeste getuigen van de zijde van [appellanten] hebben immers slechts verklaard dat zij [appellanten] en/of de kinderen af en toe, of met regelmaat, in de buurt van de huurwoning op straat tegenkomen of ’s-avonds het licht zien branden. Overige feitelijkheden van enige relevantie zijn niet genoemd. De getuigen, en benedenburen, [naam 4] daarentegen bevestigen juist dat het verblijf van [appellanten] in de huurwoning slechts incidenteel is, terwijl zij de kinderen daar niet of nauwelijks zien of horen. Dat de heer [naam 4] in strijd met de waarheid zou hebben verklaard omdat hij een hekel zou hebben aan [appellant 1] , is alleen al niet aannemelijk omdat zijn echtgenote, door [appellanten] zelf als getuige opgeroepen, ongeveer gelijkluidend heeft verklaard.
      
    
    
      4.13
      
        [appellanten] beroepen zich nog op het verslag van het huisbezoek van de [plaats 1] ambtenaren aan de huurwoning. De betekenis van dat verslag wordt echter gerelativeerd doordat het huisbezoek tevoren was aangekondigd. Het kan dan ook zijn, en dat is gelet op de andere bewijsmiddelen aannemelijk, dat [appellanten] de situatie in de huurwoning doelbewust hebben geënsceneerd. Daarop wijst overigens ook de opmerking van [appellant 1] dat hij ‘nog onderweg’ was toen de ambtenaren een kwartier te vroeg, om kwart voor tien in de ochtend, telefonisch contact met hem opnamen.
      
    
    
      4.14
      Ook hebben [appellanten] nog in stelling gebracht dat zij in de koopwoning geen verwarming en warm water hebben zodat deze niet bewoonbaar is. Zij hebben deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd. Het ligt bovendien niet voor de hand dat zij de koopwoning die zij in 2012 hebben gekocht nog steeds niet bewoonbaar hebben gemaakt. 
      
    
    
      4.15
      Het komt erop neer dat bij een weging van alle bewijsmiddelen er meer gewicht toekomt aan de bewijsmiddelen van de zijde van [geïntimeerde] dan aan die van de zijde van [appellanten] Uit die bewijsmiddelen is af te leiden dat [appellanten] niet meer in de huurwoning wonen. Hun verblijf aldaar is immers niet meer dan incidenteel. Overigens is onvoldoende gebleken dat de kantonrechter wat dit betreft de verkeerde maatstaf heeft aangelegd, zoals [appellanten] nog bij hun tweede grief betogen. Evenmin is gebleken dat de kantonrechter van de gewone bewijsregels van artikel 150 Rv is afgeweken, hetgeen [appellanten] bij grief 1 betogen. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis immers slechts op grond van reeds in de processtukken aangetroffen bewijsmiddelen een bewijsvermoeden aangenomen. [appellanten] zijn vervolgens toegelaten tot het leveren van tegenbewijs waarna in het eindvonnis het bewijs en het tegenbewijs tegen elkaar is afgewogen.
      
    
    
      4.16
      
        [appellanten] hebben geen grief gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat het feit dat zij niet meer in de huurwoning wonen een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof zal daar dan ook van uitgaan.
      
    
    
      4.17
      De slotsom is dat de grieven falen. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd en [appellanten] zullen in de kosten van dit hoger beroep worden veroordeeld.
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 783,- aan verschotten en € 1.214,- voor salaris;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, I. de Greef en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024.