ECLI:NL:GHDHA:2024:739, Gerechtshof Den Haag, 28-03-2024, BK-22/700
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-03-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. De waarde van de onroerende zaak is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/700
    
    
    
    Uitspraak van 28 maart 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 5 juli 2022, nummer SGR 21/1893.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 300.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 30 november 2023 en 13 december 2023 nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 februari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een eindwoning uit 1929. De onroerende zaak heeft een inhoud van 455 m³ en een grondoppervlakte van 145 m². 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft voor de onroerende zaak een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. In het Waarderapport en de Waardeopbouw zijn gegevens opgenomen van de onroerende zaak en van de rond de waardepeildatum verkochte onroerende zaken [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). In de Waardeopbouw zijn de verkoopcijfers van deze onroerende zaken tot uitgangspunt genomen bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    
    
      
        (…)
      
    
    
    
      
        Object [adres 1] (…) (SGR 21/1893(…))
      
    
    
    6. Naar volgt uit de taxatieverslagen en de waardeopbouwoverzichten, zijn de waarden van de woning aan de [adres 1] (…) bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarde van de [adres 1] onderbouwd met de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (verkocht op 25 juni 2018 voor € 550.000), [adres 3] (verkocht op 1 februari 2019 voor € 625.000) en [adres 4] (verkocht op 1 juli 2019 voor € 485.000). Deze vergelijkingsobjecten zijn hoek- en tussenwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar en een wat betere ligging en onderhoudstoestand. Met de mindere ligging, staat van de woning en uitstraling heeft verweerder rekening gehouden door de uitstraling, voorzieningen en ligging van de woning op ‘2’ (matig) te stellen. Verweerder heeft de prijs per eenheid van de woning daarom gebaseerd op de laagste prijs per eenheid van de vergelijkingsobjecten, te weten een gecorrigeerde prijs per m² van € 494,89 voor [adres 2] . Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan.
    
    
      (…)
    
    8. Gelet op wat hiervoor overwogen is, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres stelt dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Op de waardepeildatum was in Nederland echter nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
    
    
      (…)
    
    
    18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brief” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op het hierna onder 4.1.2 genoemde punt.
      
    
    
      4.1.2.
      
        In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is.
        Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 249.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van het griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
      
    
    
      5.3.
      Het Hof is van oordeel dat de Rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en bevestigt het oordeel van de Rechtbank op dit punt. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.
      
    
    
      5.4.
      Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende gesteld dat het object  [adres 2] niet geschikt is als vergelijkingsobject. Het is dan ook niet juist om de prijs per eenheid van de onroerende zaak te baseren op de gecorrigeerde prijs per m² van € 494,89 voor [adres 2] zoals de Heffingsambtenaar heeft gedaan. Het Hof is van oordeel dat het object [adres 2] voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak om als vergelijkingsobject te dienen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. [adres 2] heeft een met de onroerende zaak vergelijkbare inhoud en stamt uit een bouwjaar dat vergelijkbaar is met het bouwjaar van de woning. Weliswaar zijn de factoren kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningenniveau en ligging (KOUDVL-factoren) van [adres 2] beter gewaardeerd dan die van de onroerende zaak, maar uit de Waardeopbouw volgt dat in voldoende mate rekening is gehouden met deze verschillen. Zo blijkt uit de Waardeopbouw dat de verkoopprijs per m² van € 752,23 van [adres 2] is gecorrigeerd naar een prijs per m² van € 494,89. Laatstgenoemde prijs betreft de gecorrigeerde prijs per m² indien de KOUDVL-factoren als “voldoende” (3) worden gewaardeerd. Vervolgens heeft de Heffingsambtenaar deze gecorrigeerde prijs per m² van € 494,89 als uitgangspunt genomen om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Daarbij heeft hij een correctie aangebracht voor de factoren uitstraling, voorzieningenniveau en de ligging welke voor de onroerende zaak zijn gewaardeerd als “slecht” (2). De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak zodoende gebaseerd op een prijs per m² van € 371,16. Het Hof heeft, mede gelet op de herleiding van de verschillen in KOUDVL-factoren tussen de onroerende zaak en voormeld vergelijkingsobject, geen reden te twijfelen aan de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Als geheel beschouwd, staat de beschikte waarde van de onroerende zaak in een juiste verhouding tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.5.
      Voor zover belanghebbende ook in hoger beroep stelt dat de coronapandemie van invloed is geweest op de waarde van de onroerende zaak kan deze stelling niet worden gevolgd. Aangezien de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat reeds om die reden geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaak voor het onderhavige kalenderjaar.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, T.A. de Hek en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 28 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.