ECLI:NL:RBROT:2024:5625, Rechtbank Rotterdam, 05-06-2024, C/10/669640 / HA ZA 23-1035
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: koop woning / gebrekkige draagconstructie en niet waterdichte uitbouw maken de woning ongeschikt voor normaal gebruik / gebrekkige isolatie en onvoldoende sterkte van de uitbouw maken de woning niet ongeschikt voor normaal gebruik / vader verkoper heeft geen werkzaamheden verricht op grond van een aannemingsovereenkomst en kan niet worden aangesproken door de kopers / tussenvonnis / kopers en verkopers mogen zich nader uitlaten over de begroting van de schade

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/669640 / HA ZA 23-1035
    
    
    
      
        Vonnis van 5 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiseres 1],
    
      2.	[eiseres 2],
      beiden wonend in Brielle,
      eiseressen,
      advocaat mr. H.R. Flipse te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      wonend in Brielle,
      gedaagde,
      advocaat mr. C.J. Luiten te Den Haag,
    
    2.	[gedaagde 2],
    
      wonend in Capelle aan den IJssel,
      gedaagde,
      advocaat mr. P. van der Veld te Den Haag,
    
    3.	[gedaagde 3],
    
      wonend in Capelle aan den IJssel,
      gedaagde,
      advocaat mr. E. den Hartog te Capelle aan den IJssel.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres 1], [eiseres 2], [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd. [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden hierna samen gedaagden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaardingen van 17 november 2023, met vijftien producties;
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde 1], met vier producties;
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde 2], met drie producties;
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde 3], met twee producties;
        
        
          de oproepingsbrieven van de rechtbank voor de zitting op 19 april 2024;
        
        
          de brieven van de rechtbank met aanvullende informatie over de zitting;
        
        
          de akte overleggen aanvullende producties van [eiseres 1] en [eiseres 2], met 	producties 16 tot en met 23;
        
        
          de brief met een aanvullende productie van [gedaagde 3];
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] en [gedaagde 3] voor de 	zitting.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Na de zitting heeft de rechtbank vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren samen eigenaar van het huis met tuin op het adres [adres] (hierna: het huis).
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 3], de vader van [gedaagde 2], heeft (met hulp van anderen) een aanbouw aan de achterkant van het huis gemaakt. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betaalden de materialen die daarvoor nodig waren. Zij betaalden geen andere vergoedingen (zoals voor arbeid en benzine) aan [gedaagde 3].
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 3] heeft een timmerbedrijf en handelt onder de naam [naam bedrijf] (hierna: [naam bedrijf]).
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het huis verkocht aan [eiseres 1] en [eiseres 2]. In de koopovereenkomst van 21 januari 2021 staat onder meer het volgende.
      
      
        “artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
      
    
    
      6.1.
      
        De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…)(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een “Vragenlijst over de woning” aan [eiseres 1] en [eiseres 2] verstrekt. In deze vragenlijst staat onder meer het volgende. (Waar in het citaat op de volgende bladzijde van dit vonnis “X” staat, staat in de vragenlijst een vierkant waarin een kruis is gezet.)
      
      
      
        “2. Gevels
        a Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels? 								 □ ja X nee
           Zo ja, waar?
      
      
      
        b Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig?    □ ja X nee
           Zo ja, waar? 				boven de uitbouw
      
      
      
        c Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? □ niet bekend X ja □ nee
        Zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd? □ niet bekend □ ja □ nee
        Is er sprake van volledige isolatie?			          □ niet bekend X ja □ nee
        Zo nee, welke delen zijn er niet geïsoleerd?
      
      
      
        d Zijn de gevels ooit gereinigd?					□ ja X nee
        Zo ja, volgens welke methode en wanneer?”
      
      
    
    
      2.6.
      Op 6 april 2021 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (de eigendom van) het huis geleverd aan [eiseres 1] en [eiseres 2].
      
    
    
      2.7.
      Bij brieven van 24 augustus 2022 heeft de advocaat van [eiseres 1] en [eiseres 2] onder meer het volgende geschreven aan gedaagden.
      
      
        “(…) Cliënten hebben onlangs geconstateerd dat sprake is van scheurvorming in de gevel boven de geplaatste uitbouw. [Opmerking rechtbank: de volgende zin staat alleen in de brief aan [gedaagde 3]/[naam bedrijf]] Volgens de gegevens van cliënten is de uitbouw door u in opdracht van de vorige eigenaren geplaatst.
      
      
      
        Voor wat betreft de aard en omvang hiervan, zullen mijn cliënten nader onderzoek laten doen. U zult voor dit onderzoek worden uitgenodigd. Ik verzoek u vriendelijk daarvan gebruik te maken, zodat ook u informatie in het onderzoek kan worden meegenomen. (…)” 
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brieven van 24 augustus 2022 heeft ZNEB Expertise en Taxatie B.V. (hierna: ZNEB) gedaagden uitgenodigd om op 15 september 2022 aanwezig te zijn bij het onderzoek naar de scheurvorming in de gevel.
      
    
    
      2.9.
      Op 10 november 2022 heeft ZNEB een rapport uitgebracht (hierna: het eerste rapport), waarin onder meer het volgende staat.
      
      
        “Naar onze mening zijn er twee gebreken:
      
      
      
        
          a. Doorzakken houten latei
        
        Het metselwerk wordt onvoldoende door de houten lateibalk ondersteund waardoor deze doorbuigt en het metselwerk ter plaatse van de voegen loskomt. Hierdoor ontstaat scheurvorming in het voegwerk.
        Het is voor ons uiterst aannemelijk dat de eerder gerepareerde voegen tijdens de bouw van de uitbouw zijn ontstaan en gerepareerd.
      
      
      
        
          b. Ontbreken van loodslabbe
          De aansluiting van de dakbedekking op de achtergevel is niet gebruikelijk en ook niet waterdicht, zodat bij regen in combinatie met wind er hemelwater achter de dakbedekking de woning kan binnen dringen met waterschade in het plafond van de woonkamer tot gevolg.”
      
      
      
        Het herstel van deze gebreken kost volgens het eerste rapport € 9.480,00 inclusief btw.
      
      
    
    
      2.10.
      Bij brieven van 18 november 2022 hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] het eerste rapport aan gedaagden toegezonden en hen gesommeerd om de in dit rapport vermelde gebreken binnen vier weken te herstellen.
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mailberichten van (woensdag) 8 maart 2023 heeft de advocaat van [eiseres 1] en [eiseres 2] onder meer het volgende geschreven aan gedaagden.
      
      
        “Ik heb ondanks uw toezegging geen enkele reactie meer gehad op mijn brief met bijlage van 18 november jl. U heeft niet gereageerd, niet hersteld noch anderszins actie ondernomen.
      
      
      
        Cliënten hebben zich gezien uw verzuim genoodzaakt gezien om zelf tot herstel over te gaan, ook om hun schade te beperken. Bij het herstel is zeer onlangs aan het licht gekomen dat de door de deskundige geconstateerde gebreken nog veel ernstiger zijn dan aangenomen. Bijgaand treft u een rapport van de constructeur en een aantal extra foto's van de gebreken. Er blijkt o.a. sprake van aangetaste houten delen wegens het ontbreken van een goede voorziening voor vochtonderbreking. Er is geen onderbreking tegen koudebrug. De aanbouw blijkt bouwfysisch volstrekt ondeugdelijk. Feitelijk moet de hele aanbouw opnieuw worden opgebouwd. Bovendien is er schade aan de woning opgetreden. Cliënten achten u onverkort aansprakelijk voor al deze gebreken.
      
      
      
        Om verdere schade te voorkomen moet nu spoedig verder herstel plaatsvinden. Cliënten zullen daarvoor opdracht geven. Mocht u de situatie ter plaatse nog zelfstandig willen beoordelen, dan heeft u hiervoor nog de gelegenheid tot a.s. vrijdag 14.00 uur.”
      
      
      
        Bij dit bericht is een rapport van 14 februari 2023 van constructiebureau Krepidoma (hierna: Krepidoma) gevoegd.
      
      
    
    
      2.12.
      Op 16 oktober 2023 heeft ZNEB opnieuw een rapport uitgebracht (hierna: het tweede rapport), waarin onder meer het volgende staat.
      
      
        “Wij hebben naar aanleiding van ons eerdere bezoek (…) en de door [eiseres 1] overlegde foto's en de in opdracht van [naam] en [eiseres 1] opgestelde rapportage (…) van (…) Krepidoma geconcludeerd dat, de achter het stucwerk aangebrachte, constructies, bestaande uit een houten onderslag balk en de kolommen in de buitengevelwanden, te licht waren gedimensioneerd en dat uit bouwfysisch oogpunt het isolatiewerk onvoldoende was. Ook was er (…) hemelwater via de constructie op de onderregels van de houtskeletbouwwanden terecht gekomen. Het was op de aangeleverde foto's (…) duidelijk vast te stellen dat het houtwerk werd/was aangetast door het aanwezige hemelwater.
      
      
      
        (…) Uit de overlegde foto's blijkt dat er zelfs sprake was van een gevaarlijke situatie die op een gegeven moment zelfs tot instorting zou hebben kunnen leiden.”
      
      
      
        Het herstel van de gebreken kost volgens het tweede rapport € 38.472,62 inclusief btw, waarbij het in het eerste rapport vermelde bedrag van € 9.480,00 inclusief btw buiten beschouwing is gelaten. ZNEB baseert zich in het tweede rapport wat betreft de hoogte van de herstelkosten met name op een kostenopgave van 18/20 april 2023 van [naam]. De optelsom van de in de rapporten van ZNEB vermelde herstelkosten is € 47.952,62.
      
      
    
    
      2.13.
      Voor het eerste rapport heeft ZNEB € 1.760,55 inclusief btw in rekening gebracht bij [eiseres 1] en [eiseres 2] en voor het tweede rapport € 1.421,75 inclusief btw. De optelsom van deze twee bedragen is € 3.182,30.
      
    
    
      2.14.
      Gedaagden hebben geen aansprakelijkheid erkend en zijn (dus) niet tot herstel of betaling overgegaan.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiseres 1] en [eiseres 2] vorderen dat de rechtbank gedaagden bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk veroordeelt om aan [eiseres 1] en [eiseres 2] te betalen:
        1) € 47.952,62, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 november 2023 (datum dagvaarding) tot de dag van volledige betaling;
        2) € 3.182,30 aan expertisekosten;
        3) de buitengerechtelijke incassokosten, primair hoofdelijk € 2.806,54, subsidiair [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk € 1.403,27 en [gedaagde 3] € 1.403,27, meer subsidiair hoofdelijk € 1.403,27;
        4) de proceskosten en de nakosten, als deze kosten niet binnen vijf dagen na betekening van het vonnis worden voldaan te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Gedaagden voeren verweer. Zij vragen de rechtbank de vorderingen af te wijzen en [eiseres 1] en [eiseres 2], bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de proceskosten. [gedaagde 3] vordert vergoeding van de wettelijke rente als zijn proceskosten niet binnen veertien dagen na het vonnis worden vergoed.
      
    
    
      3.3.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna voor zover nodig verder ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van de vorderingen tegen [gedaagde 3]
    De standpunten van partijen
    
    
      4.1.
      
        [eiseres 1] en [eiseres 2] leggen aan hun vorderingen tegen [gedaagde 3] ten grondslag dat hij de aanbouw aan het huis heeft gemaakt op grond van een aannemingsovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. [gedaagde 3] is deze overeenkomst niet nagekomen en daarop kunnen [eiseres 1] en [eiseres 2] hem aanspreken.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde 3] betwist dat hij een aannemingsovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft gesloten. Hij heeft de uitbouw gemaakt als vader die zijn dochter wilde helpen en niet als aannemer. Ook andere familieleden hebben meegeholpen. [gedaagde 3] heeft geen arbeidsloon gekregen en benzinekosten zijn ook niet vergoed. Een aannemer sluit geen overeenkomst waarbij uitsluitend materiaalkosten worden vergoed, omdat duidelijk is dat hij dan verlies gaat maken.
      
      
        
          Het oordeel van de rechtbank
        
      
      
      
        
          Er is geen aannemingsovereenkomst gesloten
        
      
      
    
    
      4.3.
      Omdat [gedaagde 3] gemotiveerd heeft betwist dat hij de aanbouw heeft gemaakt op grond van een aannemingsovereenkomst, had het op de weg van [eiseres 1] en [eiseres 2] gelegen om hun stelling dat een dergelijke overeenkomst is gesloten verder te onderbouwen. Dat hebben zij niet gedaan. Zo hebben zij niet toegelicht waarom het aannemelijk zou zijn dat een aannemer een overeenkomst sluit waarbij alleen wordt betaald voor materiaalkosten en niet voor arbeid. Ook hebben zij niet toegelicht waarom het onaannemelijk zou zijn dat [gedaagde 3] de aanbouw heeft gemaakt omdat hij als vader zijn dochter wilde helpen. Gelet hierop is niet komen vast te staan dat [gedaagde 3] een aannemingsovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde 1] en [gedaagde 2].
      
    
    
      4.4.
      Dat ook [gedaagde 1] meent dat een aannemingsovereenkomst met [gedaagde 3] is gesloten leidt niet tot een andere conclusie, omdat ook hij deze stelling mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 3] onvoldoende (nader) heeft onderbouwd.
      
      
        
          De vorderingen worden afgewezen
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben niet gesteld dat [gedaagde 3] (ook) aansprakelijk is als er geen aannemingsovereenkomst zou zijn gesloten. Tijdens de zitting hebben zij – naar aanleiding van een vraag hierover – verklaard dat er zonder aannemingsovereenkomst geen grondslag is voor aansprakelijkheid van [gedaagde 3]. De rechtbank ziet dat ook zo. Dit betekent dat de vorderingen tegen hem worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.6.
      Omdat de vorderingen tegen [gedaagde 3] worden afgewezen, moeten [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn proceskosten vergoeden. De hoogte van deze kosten zal in het eindvonnis worden vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling van de vorderingen tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
    De standpunten van partijen
    
    
      5.1.
      
        [eiseres 1] en [eiseres 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat het huis ernstige gebreken vertoont en daardoor niet voldoet aan wat zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. De draagconstructie die bij het maken van de uitbouw is gerealiseerd is niet sterk genoeg, waardoor scheuren in de gevel zijn ontstaan. De uitbouw is niet waterdicht, waardoor er vocht is binnengedrongen. Ook is de uitbouw constructief niet sterk genoeg en onvoldoende geïsoleerd. [eiseres 1] en [eiseres 2] vorderen vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt om deze gebreken te laten herstellen en van de kosten voor het opstellen van de rapporten van ZNEB.
      
    
    
      5.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat het huis niet voldoet aan de koopovereenkomst. Het huis is geschikt voor normaal gebruik als woning en daarmee zijn zij de koopovereenkomst nagekomen. Zij hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] in de vragenlijst expliciet gewezen op scheurvorming in de gevel. [eiseres 1] en [eiseres 2] wisten dat de uitbouw nog niet klaar was toen zij het huis kochten en dat er nog een loodslabbe aangebracht moest worden. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is de draagconstructie stevig genoeg. De enkele stelling dat de uitbouw minder goed is geïsoleerd dan volgens het Bouwbesluit had gemoeten, betekent nog niet dat de uitbouw onveilig is of dat er niet in het huis gewoond kan worden. Voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel aansprakelijk zouden zijn, betwisten zij de hoogte van de gestelde schade.
      
    
    
      5.3.
      
        [gedaagde 1] betoogt verder dat hij zonder problemen in het huis heeft gewoond, waaruit al volgt dat het huis geschikt was voor normaal gebruik als woning. De door [eiseres 1] en [eiseres 2] overgelegde rapporten zijn in hun opdracht opgesteld en daarom niet onafhankelijk. De door [eiseres 1] en [eiseres 2] gestelde schade kan heel goed door hun eigen sloopwerkzaamheden zijn ontstaan.
      
      
        
          Het oordeel van de rechtbank
        
      
      
      
        
          De in 5.3 weergegeven argumenten van [gedaagde 1] overtuigen niet
        
      
      
    
    
      5.4.
      
        Dat [gedaagde 1] naar hij stelt zonder problemen in het huis heeft gewoond, betekent nog niet dat het huis geschikt is voor normaal gebruik als woning, al helemaal niet omdat de uitbouw volgens hem pas kort voor het leveren van de woning aan [eiseres 1] en [eiseres 2] gereed was.
        Als iemand aan een derde opdracht geeft om een rapport op te stellen, impliceert dit niet dat het betreffende rapport niet met de vereiste onafhankelijkheid tot stand is gekomen. [gedaagde 1] heeft ook niet uitgelegd waarom dit hier wel zo zou zijn.
        Dat de door [eiseres 1] en [eiseres 2] gestelde schade het gevolg is of kan zijn van in hun eigen opdracht verrichte werkzaamheden, heeft [gedaagde 1] evenmin onderbouwd.
        Deze niet onderbouwde argumenten van [gedaagde 1] worden (dus) niet gevolgd.
      
      
      
        
          De draagconstructie is niet sterk genoeg
        
      
      
    
    
      5.5.
      In het eerste rapport van ZNEB is duidelijk uitgelegd dat de achtergevel van het huis onvoldoende wordt ondersteund door de constructie die is aangebracht toen de uitbouw werd gemaakt. Als gevolg daarvan is scheurvorming in de achtergevel ontstaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet gemotiveerd betwist dat ZNEB voldoende deskundig is om dit te kunnen beoordelen en zij hebben de conclusies van ZNEB onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij hebben geen rapport ingebracht om hun betwisting te onderbouwen. De stellingen dat er twee houten balken zijn aangebracht, dat die stevig genoeg zijn en niet doorbuigen, zijn niet verder onderbouwd. Bovendien stelt ZNEB op basis van een meting en onderbouwd met fotomateriaal dat de houten steunbalk wel degelijk doorbuigt.
      
      
      
        
          Het huis is vanwege de gebrekkige draagconstructie niet geschikt voor normaal gebruik als woning
        
      
      
    
    
      5.6.
      Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ in artikel 6.3 van de koopovereenkomst moet worden aangesloten bij wat daaronder in het normale spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005; ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een huis gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018; ECLI:NL:GHARL:2018:11063).
      
    
    
      5.7.
      In een huis met een draagconstructie die niet sterk genoeg is, als gevolg waarvan forse scheuren in de achtergevel zijn ontstaan, kan niet op een voldoende veilige manier worden gewoond. In het tweede rapport concludeert ZNEB op basis van de beschikbare foto’s dat sprake was van een gevaarlijke situatie. In het verlengde van wat in 5.5 is overwogen hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook dit onvoldoende gemotiveerd betwist.
      
      
        
          Voor [eiseres 1] en [eiseres 2] was niet kenbaar dat de draagconstructie niet voldeed
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde 2] benadrukt dat [eiseres 1] en [eiseres 2] in de vragenlijst zijn geïnformeerd over scheurvorming in de gevel. Zij hadden hier verder onderzoek naar kunnen doen en dat zij dat niet hebben gedaan, komt volgens [gedaagde 2] voor hun rekening en risico. [eiseres 1] en [eiseres 2] weerspreken dit.
      
    
    
      5.9.
      Het betoog van [gedaagde 2] overtuigt niet. Allereerst is van belang dat de vragenlijst niet zo duidelijk is ingevuld als mogelijk was geweest. In antwoord op de vraag of er “(gerepareerde) beschadigingen” aan de gevel aanwezig zijn, is “Nee” aangekruist. Volgens [gedaagde 2] is dit zo gedaan omdat er wel scheurvorming was, maar die was niet gerepareerd. Deze uitleg is tot op zekere hoogte begrijpelijk, maar het ligt meer voor de hand om deze vraag in de vragenlijst zo te lezen dat wordt gevraagd naar beschadigingen én naar gerepareerde beschadigingen en dan had de vraag met “Ja” beantwoord moeten worden. Dat is niet gebeurd. [eiseres 1] en [eiseres 2] stellen dat zij vooral hebben gekeken of er vragen met “Ja” zijn beantwoord en dat zij de toelichting “boven de uitbouw” over het hoofd hebben gezien. Ook deze uitleg is tot op zekere hoogte begrijpelijk en de rechtbank ziet daarom, anders dan [gedaagde 2], geen reden om aan te nemen dat [eiseres 1] en [eiseres 2] artikel 21 Rv hebben geschonden. Zij hebben de vragenlijst weliswaar niet zo zorgvuldig bestudeerd als mogelijk was geweest, maar de vragenlijst is ook niet zo zorgvuldig ingevuld als mogelijk was geweest. Het gaat onder deze omstandigheden te ver om op alleen op grond van de vragenlijst te oordelen dat sprake is van een kenbaar gebrek.
      
    
    
      5.10.
      Bij de beoordeling van de kenbaarheid van het gebrek in de draagconstructie is verder van belang dat de uitbouw bij verkoop en levering van het huis gloednieuw was. [eiseres 1] en [eiseres 2] hoefden niet zonder meer te verwachten dat de bij het maken van de uitbouw gerealiseerde draagconstructie gebrekkig was en tot scheurvorming in de gevel zou gaan leiden. [gedaagde 1] heeft op de zitting gezegd dat hem geen scheurvorming bekend was en [gedaagde 2] heeft verklaard dat de scheur in de gevel bij de verkoop zo klein was dat zij het goed voorstelbaar vindt dat [eiseres 1] en [eiseres 2] die niet hebben waargenomen. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat op hen een onderzoeksplicht rustte naar de draagconstructie – waarbij destructief onderzoek nodig was geweest – of de gevel.
      
      
        
          Conclusie wat betreft de draagconstructie
        
      
      
    
    
      5.11.
      Op het punt van de draagconstructie is het huis niet geschikt voor normaal gebruik als woning en zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet nagekomen.
      
      
        
          De uitbouw is niet waterdicht
        
      
      
    
    
      5.12.
      Tussen partijen staat vast dat bij het maken van de uitbouw geen loodslabbe is aangebracht en dat de uitbouw als gevolg daarvan niet waterdicht is.
      
      
        
          Het huis is vanwege het niet waterdicht zijn van de uitbouw niet geschikt voor normaal gebruik als woning
        
      
      
    
    
      5.13.
      In 5.6 heeft de rechtbank het begrip ‘normaal gebruik’ uitgelegd. In een huis met een uitbouw die niet waterdicht is, waardoor water in de constructie van de uitbouw is gedrongen, kan niet met een redelijke mate van duurzaamheid worden gewoond. Daarbij is van belang dat uit het tweede rapport en de daarbij gevoegde foto’s blijkt dat de waterschade aan de constructie niet gering is.
      
      
        
          Voor [eiseres 1] en [eiseres 2] was niet kenbaar dat de uitbouw niet waterdicht was
        
      
      
    
    
      5.14.
      
        [gedaagde 2] stelt dat zij aan de verkoopmakelaar heeft verteld dat op de uitbouw geen loodslabbe is aangebracht en dat zij ervan uit is gegaan dat de makelaar dit aan de kopers zou doorgeven. [eiseres 1] en [eiseres 2] betwisten dat dit is gebeurd; in ieder geval is hierover niets aan hen verteld.
      
    
    
      5.15.
      De schriftelijke verkoopinformatie bevat geen mededeling of waarschuwing dat geen loodslabbe is aangebracht. [eiseres 1] en [eiseres 2] hoefden er niet op bedacht te zijn dat de gloednieuwe uitbouw mogelijk niet waterdicht was. Op hen rustte in dit verband dan ook geen onderzoeksplicht.
      
    
    
      5.16.
      
        [gedaagde 2] heeft aangeboden te bewijzen dat zij aan de verkoopmakelaar heeft verteld dat geen loodslabbe is aangebracht. Het had op haar weg (en die van [gedaagde 1]) gelegen om dit standpunt eerder in te nemen en te onderbouwen, bijvoorbeeld met een schriftelijke verklaring van de makelaar. Bovendien, als [gedaagde 2] erin slaagt te bewijzen dat zij dit aan de verkoopmakelaar heeft verteld, betekent dit nog niet dat hun makelaar dit aan [eiseres 1] en [eiseres 2] (of aan hun eventuele makelaar) heeft doorgegeven. Over dit laatste heeft [gedaagde 2] niets gesteld. De rechtbank ziet daarom geen reden om haar toe te staan te bewijzen dat zij de verkoopmakelaar heeft verteld dat geen loodslabbe is aangebracht.
      
      
      
        
          Conclusie wat betreft het niet waterdicht zijn van de uitbouw
        
      
      
    
    
      5.17.
      Op het punt van het niet waterdicht zijn van de uitbouw is het huis niet geschikt voor normaal gebruik als woning en zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet nagekomen.
      
      
        
          De uitbouw is onvoldoende geïsoleerd
        
      
      
    
    
      5.18.
      
        [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben met het tweede rapport van ZNEB voldoende onderbouwd dat de uitbouw onvoldoende geïsoleerd is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit onvoldoende gemotiveerd betwist, waarmee dit is komen vast te staan.
      
      
        
          Het onvoldoende isoleren van de uitbouw maakt het huis niet ongeschikt voor normaal gebruik als woning
        
      
      
    
    
      5.19.
      Gelet op het in 5.6 geformuleerde criterium is denkbaar dat het onvoldoende isoleren van de uitbouw maakt dat in het huis niet met een redelijke mate van duurzaamheid kan worden gewoond of dat het woongenot daardoor wezenlijk wordt aangetast. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben echter onvoldoende onderbouwd dat deze situatie zich hier voordoet. In het tweede rapport van ZNEB staat weliswaar dat de uitbouw onvoldoende is geïsoleerd om te voldoen aan het Bouwbesluit, maar daarbij wordt niet uitgelegd hoeveel kouder of onbehaaglijker de uitbouw of het huis hierdoor is. [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben bovendien niet geklaagd over kou of onvoldoende isolatie; dit punt kwam aan het licht tijdens de werkzaamheden om de eerder vastgestelde gebreken te herstellen. Zonder die werkzaamheden was het punt van de isolatie niet opgemerkt en ter discussie gesteld. Onder deze omstandigheden kan niet worden geconcludeerd dat de gebrekkige isolatie van de uitbouw in de weg staat aan normaal gebruik van het huis als woning.
      
      
        
          Conclusie wat betreft het onvoldoende isoleren van de uitbouw
        
      
      
    
    
      5.20.
      Het onvoldoende isoleren van de uitbouw maakt het huis niet ongeschikt voor normaal gebruik als woning. Op dit punt zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tekortgeschoten in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
      
      
        
          De constructieve sterkte van de uitbouw
        
      
      
    
    
      5.21.
      Tijdens de zitting hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] naar voren gebracht dat de uitbouw niet alleen onvoldoende is geïsoleerd, maar dat deze ook onvoldoende stevig is. Dit punt is in de dagvaarding niet uitgewerkt. Evenmin hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] uitgelegd dat dit gestelde gebrek leidt tot een onveilige situatie, een gebrek aan duurzaamheid of een ernstige aantasting van hun woongenot (vergelijk 5.6). Hiermee hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de constructie van de uitbouw in de weg staat aan normaal gebruik van het huis als woning, zodat dit niet is komen vast te staan.
      
      
      
        
          De omvang van de schade is onvoldoende duidelijk om daarover nu een beslissing te kunnen nemen
        
      
      
    
    
      5.22.
      
        
          [gedaagde 1] betwist dat hij in verzuim is geraakt wat betreft de gebreken die in het tweede rapport van ZNEB zijn vastgesteld.
        Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde 1] (net als [gedaagde 2]) alleen aansprakelijk is in verband met de gebreken die in het eerste rapport van ZNEB zijn vastgesteld. Zijn betoog dat hij niet in verzuim is wat betreft de gebreken die in het tweede rapport zijn vastgesteld hoeft daarom niet inhoudelijk beoordeeld te worden.
      
      
    
    
      5.23.
      De opmerking dat de aansprakelijkheid is beperkt tot de herstelkosten leidt niet tot het daarmee beoogde doel. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben onvoldoende toegelicht welke gevorderde kosten daar volgens hen niet onder vallen en [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben onweersproken gesteld dat zij vrijwel uitsluitend directe herstelkosten vorderen. Hun vordering tot vergoeding van de kosten van een bouwtoilet hebben zij ter zitting laten vallen.
      
    
    
      5.24.
      De betwisting door [gedaagde 2] dat er herstelwerkzaamheden zijn verricht kan niet leiden tot het daarmee beoogde doel. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de herstelkosten die verband houden met het niet stevig genoeg zijn van de draagconstructie en het niet waterdicht zijn van de uitbouw. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn niet verplicht om deze herstelkosten daadwerkelijk te maken om aanspraak op deze vergoeding te kunnen maken. Er is dus ook geen reden om [gedaagde 2] toe te staan te bewijzen dat geen herstelwerkzaamheden zijn verricht.
      
    
    
      5.25.
      De kostenraming van [naam] is weliswaar redelijk gespecificeerd, maar daaruit volgt niet steeds voldoende duidelijk welke geraamde kosten verband houden met (a) het niet stevig genoeg zijn van de draagconstructie, (b) het niet waterdicht zijn van de uitbouw, (c) het onvoldoende geïsoleerd zijn van de uitbouw, (d) het onvoldoende stevig zijn van de uitbouw of (e) een combinatie van twee of meer van deze oorzaken (en als een dergelijke combinatie aan de orde is, wat dit betekent voor de schadevergoedingsplicht). Gelet hierop stelt de rechtbank [eiseres 1] en [eiseres 2] in de gelegenheid om een akte te nemen waarin zij nader toelichten welke kosten (mede) verband houden met (a) en/of (b) en daarom (volledig of gedeeltelijk) voor vergoeding in aanmerking komen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mogen daarop bij antwoordakte reageren. In afwachting daarvan wordt iedere beslissing aangehouden.
      
      
        
          Partijen kunnen ervoor kiezen om alsnog met elkaar in gesprek te gaan over een regeling
        
      
      
    
    
      5.26.
      Partijen kunnen er naar aanleiding van dit tussenvonnis voor kiezen om alsnog met elkaar in gesprek te gaan over een regeling. Daarmee zouden zij de nodige tijd, kosten en negatieve energie kunnen besparen. Als partijen hiervoor openstaan en zij meer tijd nodig hebben, kunnen zij de rechtbank vragen de hieronder gestelde termijnen te verlengen.
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De rechtbank
    
    
      6.1.
      verwijst de zaak naar de rol van 3 juli 2024 voor het nemen van een akte door [eiseres 1] en [eiseres 2] zoals vermeld in 5.25;
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat de zaak vier weken na het nemen van deze akte op de rol zal komen voor het nemen van antwoordaktes door [gedaagde 1] en [gedaagde 2];
      
    
    
      6.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.
      
    
  
  
    3914/1918