ECLI:NL:RBOVE:2024:4142, Rechtbank Overijssel, 01-08-2024, 11159787 \ CV EXPL  24-2082
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2024-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Het hebben van bedrijfsmatige illegale prostitutie in een sociale huurwoning leidt tot het toewijzen van de ontruiming van de woning. Dat het kort heeft geduurd, maakt hiervoor niet uit. Het heeft kort geduurd door snel ingrijpen van AVIM en de gemeente. De kantonrechter houdt met de termijn voor ontruiming rekening met de kwetsbare mentale gezondheidstoestand en de persoonlijke omstandigheden. De termijn wordt op drie maanden gesteld.

RECHTBANK OVERIJSSEL
      Team kanton en handelsrecht
    Zittingsplaats Enschede
    
    
      Zaaknummer	: 11159787 \ CV EXPL  24-2082 
    
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 1 augustus 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
      eisende partij in conventie en verweerder in (voorwaardelijke) reconventie,
      hierna te noemen: De Woonplaats,
      gemachtigde: mr. M. Douwenga,
      advocaat te Hardenberg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder]
        ,
      handelende onder de naam [bedrijf] ,
      in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over [naam] ,
      hierna: [naam] , kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie en eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie, 
      hierna te noemen: [bewindvoerder] ,
      gemachtigde: mr. M.E. Kikkert,
      advocaat te Enschede.
    
    
    
      
        Een korte samenvatting van de zaak
      
      
        Het hebben van bedrijfsmatige illegale prostitutie in een sociale huurwoning leidt tot het toewijzen van de ontruiming van de woning. Dat het kort heeft geduurd, maakt hiervoor niet uit. Het heeft kort geduurd door snel ingrijpen van AVIM en de gemeente. De kantonrechter houdt met de termijn voor ontruiming rekening met de kwetsbare mentale gezondheidstoestand en de persoonlijke omstandigheden. De termijn wordt op drie maanden gesteld.   
      
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties;
      - de conclusie van antwoord in conventie, tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie;
      - de e-mail d.d. 16 juli 2024 van de zijde van De Woonplaats, met de producties 7 en 8;
      - de aantekeningen van de mondelinge behandeling d.d. 18 juli 2025;
      - de pleitnota van de Woonplaats;
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [naam] heeft van De Woonplaats sinds 10 januari 2023 in huur en gebruik de woning, staande en gelegen te [adres] . Op de huurovereenkomst zijn de standaard algemene huurvoorwaarden juli 2017 van toepassing. In deze voorwaarden staat onder meer het navolgende vermeld: 
      
      
        
          Artikel 6: De verplichtingen van huurder 
        
        
          [… .]
        
        
          6.4.
        
        
          Huurder dient het gehuurde [… .] gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming [… .] Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde [… .] te ontplooien. 
        
        
          [… .]
        
        
          	6.5.
        
        
          Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de huurtijd daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. [… .]
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op 26 maart 2024 heeft de Afdeling Vreemdelingen Identificatie en Mensenhandel (AVIM) van de politie een bestuurlijke controle gehouden in het gehuurde, omdat daar mogelijk sprake zou zijn van het exploiteren van een seksinrichting zonder dat daar een vergunning voor is verleend. De medewerker van AVIM heeft via een advertentie op de website [internetsite] contact gelegd met een persoon die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood.  
      
    
    
      2.3.
      
        Op 7 mei 2024 heeft de gemeente aan De Woonplaats een brief gestuurd, waarin onder meer het navolgende wordt vermeld:
        
          [… . ]
        
        
          Op 26 maart 2024 is illegale (bedrijfsmatige) prostitutie in de woning aan het [adres] vastgesteld. De prostituees wonen niet op dit adres en zijn naar het adres gekomen om aldaar te werken. Prostitutie is niet toegestaan op deze locatie. [… .]
        
      
      
      
        
          Wij hebben een herstelsanctie opgelegd
        
        
          [… .]
        
        
          Er is een herstelsanctie opgelegd aan de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld voor illegale prostitutie. Dit is mevrouw [naam] . De sanctie betreft een last onder dwangsom. Wij zijn van mening dat de last onder dwangsom voldoende prikkel is en volstaat om herhaling van de overtreding te voorkomen.
        
        
          [… .]
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op 15 mei 2024 schrijft De Woonplaats aan [naam] onder meer het navolgende:
        
          [… .]
        
        
          Onlangs ontvingen wij informatie van de Gemeente Enschede waaruit blijkt dat u de woning aan het [adres] heeft geëxploiteerd als seksinrichting [… .]
        
      
      
      
        
          In deze brief ga ik in op de consequenties die deze illegale bedrijfsmatigheid heeft op het huurrecht.
        
      
      
      
        
          Algemene huurvoorwaarden
          
          Het exploiteren van een seksinrichting is in strijd met de huurovereenkomst [… .]
        
      
      
      
        
          Zelf opzeggen
          
          U kunt de huurovereenkomst opzeggen [… .] De opzegtermijn bedraagt 1 maand. [… .]
        
      
      
      
        
          Juridische procedure
          
          Als u ervoor kiest om niet zelf de huurovereenkomst op te zeggen [… .] dan starten wij een juridische procedure om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te komen. [… .]   
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        Op 4 juni 2024 e-mailt de gemachtigde van [bewindvoerder] aan De Woonplaats onder meer het navolgende:[ … .]
        
          	Cliënte is niet voornemens zelf de huur op te zeggen. [… .]
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschilin conventie en voorwaardelijke reconventie:
    
      3.1.
      De Woonplaats vordert dat de kantonrechter -bij voorlopige voorziening- [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] , veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning, staande en gelegen te [adres] , te ontruimen, met veroordeling van [bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] , in de kosten van dit geding, waaronder de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [bewindvoerder] concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie en vordert in (voorwaardelijke) reconventie, voor het geval de Kantonrechter de ontruiming van de woning in conventie toewijst, de ontruimingstermijn op drie maanden na betekening van het vonnis vast te stellen.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de aard van de vordering.  
      
    
    
      4.2.
      Een bij een voorlopige voorziening uitgesproken veroordeling tot ontruiming is een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel. Gezien de ernst van de gevolgen voor de huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken indien voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen.      
      
    
    
      4.3.
      Aan de orde is dus of sprake is van een tekortkoming van [naam] op grond waarvan voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal overgaan. 
      
    
    
      4.4.
      Hiervoor geldt dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
      
    
    
      4.5.
      
        
          [naam] erkent dat zij illegale prostitutie heeft toegelaten in haar woning. Het gaat hier om een sociale huurwoning die [naam] op moment van het plaatsvinden van de illegale prostitutie net iets meer dan een jaar van De Woonplaats huurde. 
        
          [naam] heeft hierover verklaard dat zij contact had met een kennis die alles regelde. Hij zorgde er onder andere voor dat de dames uit Spanje werden ingevlogen. Met hem heeft [naam] de afspraak gemaakt dat zij voor het ter beschikking stellen van haar woning voor prostitutie € 80,- per kamer per dag zou ontvangen. Zij heeft ook daadwerkelijk geld ontvangen. Er waren twee kamers in de woning als werkkamer beschikbaar gemaakt. Via de website [internetsite] werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen met een ander tegen betaling aanbood. [naam] heeft ter zitting verklaard dat het haar bedoeling was om hier drie weken mee door te gaan. Omdat AVIM op 26 maart 2024 een bestuurlijke controle heeft gehouden, waarna de gemeente een last onder dwangsom heeft opgelegd, heeft de exploitatie korter plaatsgevonden.  
      
      
    
    
      4.6.
      Vast staat dat [naam] geen toestemming heeft gevraagd of gekregen van De Woonplaats. In de huurovereenkomst staat dat [naam] alleen zelf de woning als woonruimte mag gebruiken en de bestemming niet mag wijzigen. Het was [naam] dus niet toegestaan om de woning te laten gebruiken door derden, laat staan voor prostitutie activiteiten. 
      
    
    
      4.7.
      
        In de brief van de gemeente Enschede (productie 3) staat dat illegale bedrijfsmatige prostitutie is vastgesteld. Voor het bepalen van de bedrijfsmatigheid van de activiteiten op de locatie heeft de gemeente de volgende relevante omstandigheden vastgesteld:
        -er wordt geadverteerd door de prostituees;
        -er zijn derden betrokken bij de activiteiten;
        -de prostituees zijn geen huurder of eigenaar van de woning;
        -de prostituees staan niet ingeschreven op het adres waar ze werken.      
        De kantonrechter neemt vooralsnog deze vaststelling over. 
      
      
    
    
      4.8.
      Het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning is een ernstige tekortkoming. Het is een feit van algemene bekendheid dat illegale prostitutie allerlei vormen van criminaliteit aantrekt, waaronder mensenhandel. Omdat het gaat om illegale prostitutie waar geen vergunning voor is gevraagd en gegeven, kan geen toezicht/controle worden gehouden op de personen die hiervoor worden ingezet. 
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande leidt vooralsnog tot de conclusie dat [naam] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voldoende aannemelijk is dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.10.
      De Woonplaats voert een beleid dat gericht is op het handhaven van een aanvaardbaar woonklimaat in de wijk. Op die manier kan De Woonplaats voldoen aan haar verplichting jegens haar huurders om hen een rustig woongenot te verschaffen en om de kwaliteit van het wonen in de wijk op een goed peil te brengen en te houden. Illegale prostitutie in woonwijken is daarvoor zeer schadelijk. De Woonplaats voert een ‘zerotolerance’ beleid waar het gaat om illegale prostitutie-activiteiten in haar woningen. Zij treedt hier streng tegen op en zij wil hiermee een signaal aan haar huurders afgeven dat haar beleid in dergelijke gevallen altijd gericht is op de beëindiging van de huurovereenkomst. Daardoor zien alle huurders dat illegale activiteiten niet worden geaccepteerd. Het belang bij ontruiming van het gehuurde dient hier te prevaleren boven het woonbelang van [naam] .    
      
    
    
      4.11.
      Dat de illegale prostitutie kort heeft geduurd kan gelet op de omstandigheden niet tot een ander oordeel leiden. Het heeft kort geduurd als gevolg van direct ingrijpen door AVIM en de gemeente. Dat [naam] dakloos wordt kan evenmin tot een ander oordeel leiden. Dit is de consequentie van de eigen keuze die [naam] heeft gemaakt. Dat zij op deze manier geld wilde sparen voor een reis naar Italië met haar zoon, is een mooi gebaar voor haar zoon, gelet ook op de situatie van haar zoon, maar rechtvaardigt haar optreden niet. Ook is niet gebleken dat [naam] hiervoor eerst andere mogelijkheden heeft onderzocht. Bijvoorbeeld door hierover met de bewindvoerder te praten, te onderzoeken wat er financieel mogelijk is er of hiervoor fondsen kunnen worden aangeschreven. 
      
    
    
      4.12.
      Het voren overwogene betekent dat de vordering in conventie, voor wat de ontruiming betreft, zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.13.
      Gelet op de kwetsbare mentale gezondheidstoestand en de persoonlijke omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding om niet de termijn van veertien dagen als termijn voor ontruiming toe te wijzen maar een termijn van drie maanden als in (voorwaardelijke) reconventie gevorderd. De kantonrechter gaat er daarbij van uit, zoals [naam] heeft toegezegd, dat zij geen illegale prostitutie activiteiten meer in haar woning zal toestaan en ook de last onder dwangsom hiervoor een voldoende waarborg is. 
      
    
    
      4.14.
      
        
          [bewindvoerder] zal, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van De Woonplaats gevallen op € 745,97, te weten:expoitkosten			€ 135,97;
        griffierecht			€ 130,00;
        salaris gemachtigde		€ 408,00;	
        nakosten				€ 102,00,       
        		totaal		€ 745,97.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
      De kantonrechter:
      
        in conventie en in reconventie:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [bewindvoerder] -in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] - om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis, de woning, staande en gelegen aan de [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [bewindvoerder] -in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [naam] - in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 745,97; 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2024.