ECLI:NL:RBZWB:2024:4201, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-06-2024, BRE 23/123
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/123 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    De heffingsambtenaar van SaBeWa (de gemeente Goes), de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 januari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 151.000 (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2022 ook de aanslag rioolheffing gebruiker van de gemeente Goes opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen: mr. B. de Smit.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 19 maart 2024 aan belanghebbende op het adres [adres 1] , [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De betreffende uitnodiging is ook per reguliere post aan belanghebbende op genoemd adres toegezonden. Op 10 april 2024 is de envelop met de aangetekend verzonden uitnodiging door de rechtbank retour ontvangen. Daarop staat vermeld dat het aangetekend verzonden stuk retour is gezonden omdat het niet is afgehaald. Controle van de gemeentelijke basisadministratie geeft aan dat belanghebbende op het moment van verzending van de uitnodiging op het genoemde adres woonachtig is. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Naar het oordeel van de rechtbank is al het nodige gedaan om belanghebbende in kennis te stellen van de mondelinge behandeling ter zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van belanghebbende.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is gebruiker van de woning. De woning betreft een in 1932 gebouwde hoekwoning met een totale gebruiksoppervlakte van 70 m2 gelegen op een perceel van 185 m2. De woning beschikt over een dakkapel en berging.
    
    
    
      2.1.
      De heffingsambtenaar heeft belanghebbende de WOZ-beschikking toegezonden. Op deze WOZ-beschikking staat dat de maatstaf van heffing voor de aanslag rioolheffing de WOZ-waarde van de woning is.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. Belanghebbende heeft vanwege de heffingsmaatstaf voor de rioolheffing een procesbelang. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 151.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning, gelijk aan de na bezwaar vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2018, € 128.000 moet zijn.
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank komt tot een oordeel dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport, opgemaakt op 4 april 2024 door WOZ [taxateur] , ten grondslag gelegd (het rapport). Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal referentiewoningen, te weten [adres 2] (verkocht voor € 162.500), [adres 3] (verkocht voor € 183.500) en [adres 4] (verkocht voor € 232.000), alle gelegen in [plaats] . Het rapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de referentiewoningen. Daarnaast is het rapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de woning als voormelde referentiewoningen. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. In het rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 162.000.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      4.4.
      De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn eveneens hoekwoningen, zijn kort voor en na de waardepeildatum verkocht en zijn wat type betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de ligging van het gebouw van [stichting] een negatieve invloed heeft op de woning en dat de bouwkundige staat van de woning behoorlijk is verslechterd. 
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met de ligging van de woning tegenover [stichting] . De voor de woning gehanteerde grondprijs (€ 276,25) is lager dan die van de referentiewoningen (€ 325 per m2 tot maximaal 201 m2). Daarnaast heeft de woning een grotere perceeloppervlakte dan alle referentiewoningen ( [adres 3] : 123 m2, [adres 2] : 140 m2 en [adres 4] : 168 m2). Ook is rekening gehouden met de onderhoudstoestand (factor 2), de uitstraling (factor 2) en voorzieningen (factor 2) van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.
      
    
    
      4.7.
      Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar na bezwaar tegen de WOZ-waarde voor het jaar 2018 deze waarde heeft verlaagd tot € 128.000 en dat zij gegeven de omstandigheden, redelijkerwijze erop mocht vertrouwen dat die verlaagde WOZ-waarde ook voor de komende jaren zou gelden als heffingsmaatstaf. De rechtbank verwerpt dit beroep van belanghebbende op schending van het vertrouwensbeginsel. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is onder meer vereist dat belanghebbende aannemelijk maakt dat van de zijde van de heffingsambtenaar jegens haar een toezegging of uitlating is gedaan. De rechtbank is van oordeel dat uit de door belanghebbende overgelegde uitspraak inzake het jaar 2018 niet is af te leiden dat de heffingsambtenaar de uitlating heeft gedaan dat de WOZ-waarde voor het jaar 2018 ook voor de daaropvolgende jaren heeft te gelden. De rechtbank merkt daarbij op dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De beroepsgrond slaagt niet.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag rioolheffing niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van € 151.000 en de aanslag rioolheffing gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffie op 14 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44