ECLI:NL:GHARL:2024:3922, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-06-2024, 23/513
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 23/513
    uitspraakdatum: 11 juni 2024
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 6 januari 2023, nummer AWB 21/3532, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Tribuut belastingcentrum (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 19 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 1.019.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 851,88.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de uitspraken op bezwaar vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen daarvan in stand blijven. Voorts heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten in beroep ten bedrage van € 837 en gelast aan belanghebbende het griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning met bouwjaar 1993.
      
    
    
      2.2.
      Bij de onroerende zaak behoort 23.775 m² grond, die als volgt kan worden onderverdeeld:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Kadastrale gemeente
                
              
              
                
                  Sectie
                
              
              
                
                  Perc. nr.
                
              
              
                
                  Letter
                
              
              
                
                  Index
                
              
              
                
                  Opp. in m²
                
              
              
                
                  Hierna ook:
                
              
            
            
              
                GSL01
              
              
                A
              
              
                
                  [nummer1]
                
              
              
                G
              
              
                0000
              
              
                9.420
              
              
                Perceel 1
              
            
            
              
                E
              
              
                
                  [nummer2]
                
              
              
                140
              
              
                Perceel 2
              
            
            
              
                
                  [nummer3]
                
              
              
                1.255
              
              
                Perceel 3
              
            
            
              
                
                  [nummer4]
                
              
              
                12.960
              
              
                Perceel 4
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit vaststelling van die waarde op € 766.106. De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de door hem vastgestelde waarde van € 1.019.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarderingsuitzondering waterverdedigingswerken
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende betoogt in de eerste plaats dat 6.653 m² van perceel 4 ten onrechte bij de waardering is betrokken. Volgens belanghebbende is op deze grond de uitzondering voor waterverdedigingswerken van toepassing. Daartoe heeft belanghebbende aan de hand van tekeningen en luchtfoto’s aangevoerd dat dit deel van perceel 4 in de kernzone ligt en dus een waterverdedigingswerk is. De heffingsambtenaar heeft daartegenover gesteld dat feitelijk alleen de dijk onder de uitzondering valt en dat de dijk in het geheel niet behoort tot de onroerende zaak van belanghebbende, zodat eerder te veel dan te weinig grond onder de waarderingsuitzondering is gebracht. De heffingsambtenaar heeft bovendien betwist dat de onroerende zaak wordt beheerd door, kort gezegd, een publiekrechtelijke rechtspersoon.
      
    
    
      4.2.
      Artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: URUOW) geeft uitvoering aan het bepaalde in artikel 18, lid 4, van de Wet WOZ. Op grond van die wetsbepaling kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan. Uit deze twee voorschriften, in onderlinge samenhang beschouwd, volgt dat indien een onderdeel van een onroerende zaak behoort tot een waterverdedigingswerk, dat wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen de aan dat onderdeel toe te rekenen waarde buiten beschouwing moet worden gelaten, dit met uitzondering van de tot dat verdedigingswerk behorende delen van de onroerende zaak die dienen als woning. Belanghebbende, die een beroep doet op een uitzondering, heeft de bewijslast dat aan de voorwaarden van de uitzondering wordt voldaan.
      
    
    
      4.3.
      Van beheer in de zin van artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, URUOW is sprake indien het waterschap zorg besteedt aan het waterverdedigingswerk in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering.
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof erkend dat de door belanghebbende bedoelde 6.653 m² van perceel 4 in de zogenoemde kernzone ligt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof eveneens erkend dat uit artikel 1.1, aanhef en onderdeel q, van de hier toepasselijke Keur [naam3] 2009 (hierna: de Keur) volgt dat de kernzone onder de definitie van waterstaatswerk en dus van ‘waterverdedigingswerk’ als bedoeld in de waarderingsuitzondering valt. Deze vaststaande feiten brengen naar het oordeel van het Hof mee dat sprake is van een waterverdedigingswerk in de zin van artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, URUOW.
      
    
    
      4.5.
      Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of dit waterverdedigingswerk ook wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen. In dit kader heeft belanghebbende onder meer verwezen naar de rechten en verantwoordelijkheden die volgens de Keur bij het waterschap liggen. De heffingsambtenaar heeft in dit kader niet betwist dat de zorg voor het beheer op grond van de geldende regelgeving inderdaad bij het waterschap ligt. Eerst toen het de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof, anders dan waarvan hij tot dan toe is uitgegaan, duidelijk werd dat sprake zou kunnen zijn van een waterverdedigingswerk zoals geoordeeld in 4.4, heeft de heffingsambtenaar gesteld dat door belanghebbende niet aannemelijk is gemaakt dat het feitelijk beheer ook daadwerkelijk door het waterschap wordt uitgevoerd.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof overweeg als volgt. Tussen partijen staat vast dat uit de Keur onder meer volgt dat het beheer van de onderhavige grond bij het waterschap ligt, zij het dat het waterschap bepaalde verplichtingen aan de eigenaar van de grond kan opleggen en voorwaarden kan stellen aan het gebruik van de grond. Blijkens de toelichting op de Keur liggen ook bepaalde onderhoudsverantwoordelijkheden bij het waterschap, waaronder de bestrijding van muskusratten en het buitengewoon onderhoud. Onder dergelijke omstandigheden is het Hof van oordeel dat, ook als bepaalde andere onderhoudsverplichtingen bij belanghebbende liggen, sprake is van beheer door het waterschap als bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en letter f, URUOW. Het Hof acht gelet op de aard van de zorg voor het beheer aannemelijk dat het waterschap ook het feitelijke beheer over dit tot de kernzone behorende deel van de grond voert. De ongemotiveerde stelling van de heffingsambtenaar dat het waterschap, in weerwil van de Keur, feitelijk niets doet aan het (buitengewoon) onderhoud, acht het Hof onvoldoende voor een ander oordeel.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande betoogt belanghebbende terecht dat 6.653 m² van perceel 4 ten onrechte bij de waardering is betrokken. Het Hof zal daarom hierna de waarderingsuitzondering toepassen op deze grond.
      
      
        
          Interne compensatie
        
      
    
    
      4.8.
      Voor het geval het Hof tot het in 4.7 gegeven oordeel zou komen, heeft de heffingsambtenaar eerst ter zitting van het Hof een beroep op interne compensatie gedaan. De heffingsambtenaar is namelijk van mening dat perceel 1 voor de volledige 9.420 m² ten onrechte door hem is aangemerkt als waterverdedigingswerk, omdat deze grond niet tot de kernzone behoort en ook overigens geen waterverdedigingswerk in de zin van de URUOW is. 
      
    
    
      4.9.
      Volgens belanghebbende kan het beroep van de heffingsambtenaar op interne compensatie niet worden toegelaten, omdat de heffingsambtenaar van perceel 1 eerder geen punt heeft gemaakt.
      
    
    
      4.10.
      Het Hof is van oordeel dat een goede procesorde zich verzet tegen het beroep van de heffingsambtenaar op interne compensatie. De heffingsambtenaar heeft weliswaar reeds in zijn verweerschrift in hoger beroep geschreven dat perceel 1 in zijn visie niet als waterverdedigingswerk aan te merken valt, maar hij heeft daarbij in dat stuk niet, in welke bewoordingen dan ook, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig een beroep gedaan op interne compensatie. Onder die omstandigheden hoefde belanghebbende niet erop bedacht te zijn dat hij ter zitting op dit punt zou moeten kunnen reageren, zodat hij zich hiertegen terecht heeft verzet. Daar komt bij dat, juist gelet op zijn verweerschrift in hoger beroep, niet valt in te zien waarom de heffingsambtenaar het beroep op interne compensatie niet eerder had kunnen doen. Tot slot kan ook niet worden gezegd dat de gegrondheid van het beroep op interne compensatie onmiskenbaar volgt uit de stukken van het geding.
      
    
    
      4.11.
      Gelet op het voorgaande moet ervan worden uitgegaan dat perceel 1 volledig onder de uitzondering voor waterverdedigingswerken valt.
      
      
        
          De waarde van de onroerende zaak
        
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende betoogt dat de heffingsambtenaar ten onrechte perceel 2 in de waardering heeft betrokken. Daartoe voert belanghebbende aan dat hij van dit perceel geen genot heeft, omdat het op de [adres1] is gelegen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Gelet op de foto’s in het taxatierapport van de heffingsambtenaar grenst perceel 2 direct aan en loopt het vloeiend over in de overige percelen grond van belanghebbende. Perceel 2 staat ook los van de (verharde) [adres1] . Niet valt in te zien waarom belanghebbende verminderd genot van dit perceel zou hebben. Ook niet gesteld is dat en op welke grond belanghebbende dit genot met anderen zou moeten delen. De heffingsambtenaar heeft deze grond daarom terecht bij de waardering betrokken.
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbende betoogt verder dat de heffingsambtenaar een strook van 50 meter over de volle breedte van het perceel ten onrechte in de waardering heeft betrokken, omdat kan worden overgegaan tot onteigening van die grond, althans omdat een bredere beschermingszone in de legger als zodanig kan worden aangemerkt, met als gevolg dat ten aanzien van die strook beperkingen in het gebruik gaan gelden (minder uitzicht, geen onbeperkte toegang meer tot de IJssel). Het Hof volgt belanghebbende ook hierin niet. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat op korte of lange termijn sprake zou zijn van onteigening van grond ten behoeve van dijkverhoging of van andere concrete plannen voor dijkversterkende maatregelen bij de onroerende zaak. Volgens de heffingsambtenaar zal hiervan vóór 2050 geen sprake zijn. In dat geval rust op belanghebbende de last te bewijzen dat met deze omstandigheden niettemin concreet rekening moet worden gehouden in die zin dat hiervan een waardedrukkend effect uitgaat. Daarin is belanghebbende niet geslaagd. Zijn enkele verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State waaruit volgt dat onteigening in theorie mogelijk is, is daarvoor onvoldoende.
      
    
    
      4.15.
      Volgens belanghebbende is tot slot ten onrechte geen rekening gehouden met de nabij de onroerende zaak gelegen zorgtuin voor verstandelijk gehandicapten en psychiatrische patiënten. Concreet stelt belanghebbende dat hier lunches worden georganiseerd met muziek en dansuitvoeringen, betaalde hulpverlening, herdenkingsbijeenkomsten, etc. Ook moet rekening worden gehouden met de extra verkeersoverlast die hiermee gepaard gaat. Tegenover gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat daadwerkelijk sprake is van zodanige activiteiten dat daarvan een waardeverminderend effect op de onroerende zaak uitgaat. Belanghebbende heeft in dit kader volstaan met blote stellingen.
      
    
    
      4.16.
      Met inachtneming van het voorgaande overweegt het Hof, gelet op het taxatierapport dat door de heffingsambtenaar is ingebracht, dat de aan het hoofdgebouw van de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. Daarbij hecht het Hof in het bijzonder belang aan het vergelijkingsobject [adres2] 27a. Dit object is qua type, bouwjaar, woningoppervlakte en kaveloppervlakte goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Weliswaar is de kwaliteit van dit object volgens het taxatierapport aanzienlijk gunstiger dan die van de onroerende zaak, maar daar staat tegenover dat de ligging van de onroerende zaak gunstiger is dan van [adres2] 27a. Bovendien heeft belanghebbende niet gemotiveerd gesteld dat per saldo onvoldoende rekening is gehouden met deze verschillen in objectkenmerken. De waarde per m² die uit het verkoopcijfer van [adres2] 27a is afgeleid (€ 3.093) kan de gehanteerde waarde per m² voor de onroerende zaak (€ 2.065) bovendien ruim dragen. Voorts heeft belanghebbende de waarde die voor de bijgebouwen is gehanteerd niet gemotiveerd betwist. Wat betreft de gehanteerde kavelwaarde heeft belanghebbende de grondstaffel en de op basis daarvan bepaalde waarde per m² van de grond, afgezien van de hiervoor in 4.13 tot en met 4.15 door het Hof verworpen standpunten, niet gemotiveerd betwist.
      
    
    
      4.17.
      Belanghebbende heeft tot slot gesteld dat de inhoud van de referentiewoningen en de correctie voor de verschillende bouwvolumes, de indexeringspercentages en de zogenoemde KOUDV-factoren van de referentiewoningen niet juist zijn. Belanghebbende heeft deze stellingen echter niet gemotiveerd, zodat zij aan het voorgaande niet kunnen afdoen. Ook belanghebbendes betoog dat de heffingsambtenaar de grondstaffel moet inbrengen faalt, omdat de heffingsambtenaar de grondstaffel reeds heeft ingebracht bij het taxatierapport in beroep.
      
    
    
      4.18.
      Gelet op al het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak door hem niet te hoog is vastgesteld omdat hij, zoals in 4.7 is overwogen, is uitgegaan van te veel grond. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, in het licht van al het voorgaande, niet aannemelijk gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Daartoe overweegt het Hof verder dat belanghebbende zich heeft beroepen op drie vergelijkingsobjecten met bouwjaren in 1920, 1870 en 1897. Deze objecten acht het Hof onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om de door belanghebbende bepleite waarde te kunnen onderbouwen.
      
    
    
      4.19.
      Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd en rekening houdend met de toepassing van de waarderingsuitzondering als overwogen in 4.7 en 4.11, de waarde in goede justitie vast op € 950.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
    
    
    
      Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende in de bezwaarfase voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
    
    
    
      De Rechtbank heeft de kosten voor de behandeling van het beroep vastgesteld op € 837. De uitkomst van het hoger beroep brengt mee dat de vergoeding van proceskosten voor de fase van beroep onjuist is berekend, omdat de Rechtbank daarbij ervan is uitgegaan dat het beroep enkel om formele redenen gegrond is. Dat uitgangspunt is gelet op wat in 4.19 is overwogen onjuist. Het Hof zal daarom zelf de vergoeding van de kosten van door een derde in beroep verleende rechtsbijstand opnieuw vaststellen.Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875), ofwel in totaal op € 3.500. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende weliswaar in eerste aanleg een matrix heeft overgelegd, maar dat niet gesteld of gebleken is dat deze door een deskundige is opgesteld.
    
    
    
      Opmerking verdient dat voornoemd bedrag op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, van de Wet WOZ, uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dient te worden uitbetaald.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 950.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.500 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de
      uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 juni 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Vgl. HR 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 29 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2514.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 29 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2514.
  
  
     Vgl. HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. HR 25 november 2022, ECLI:NL:HR:2022:1739.