ECLI:NL:RBMNE:2024:3205, Rechtbank Midden-Nederland, 29-05-2024, 561773
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Nonconformiteit. Koopovereenkomst nieuw te bouwen penthouse. Verkoper heeft te weinig vierkante meters woonoppervlak geleverd. Voornemen om deskundige te benoemen i.v.m. vaststelling van de schade.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/561773 / HA ZA 23-540
    
    
    
      
        Vonnis van 29 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. L. Hennink,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. V.H. Jurgens.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in incident van 6 december 2023;
      - de aanvullende producties 25 tot en met 28 van [eiser] ;
      - de aanvullende productie 29 van [eiser] .
      
    
    
      1.2.
      Na bezwaar van [gedaagde] is besloten een deel van productie 25 van de akte aanvullende producties van [eiser] buiten beschouwing te laten, meer specifiek de bijlagen bij de omgevingsvergunning.
      
    
    
      1.3.
      De mondelinge behandeling vond plaats op 16 april 2024. [eiser] is verschenen samen met zijn advocaat mr. L. Hennink. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [A] samen met advocaten mr. V.H. Jurgens en mr. M.M.M. de Jong. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd. Daarnaast hebben partijen vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Na afloop van de zitting is besloten dat er vonnis wordt gewezen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft van [gedaagde] een nieuwbouwappartement gekocht dat bij het aangaan van de koopovereenkomst nog moest worden gebouwd. [eiser] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van deze overeenkomst door minder vierkante meters woonoppervlak te leveren dan is overeengekomen. De schade die hieruit voortvloeit vordert hij ook. Geoordeeld wordt dat [gedaagde] inderdaad tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Om een oordeel te kunnen geven over de hoogte van de geleden schade is de rechtbank van plan een deskundige te benoemen. Partijen mogen zich onder andere uitlaten over de deskundige en de aan hem of haar te stellen vragen.
      
    
  
  
    
      3De achtergrond van de zaak
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] is een projectontwikkelaar en is als zodanig betrokken geweest bij het nieuwbouwproject “ [nieuwbouwproject] ” in het [buurt] in [plaats] (hierna: het nieuwbouwproject). [onderneming 1] is enig aandeelhouder/bestuurder van [gedaagde] . [eiser] heeft op 22 november 2018 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] ten behoeve van de koop van een van de appartementen van het nieuwbouwproject, met adres [adres] te [plaats] . Het betreft het penthouse dat de gehele vijfde (en tevens bovenste) verdieping beslaat (hierna: het appartement). Ook hebben partijen op dat moment een aannemingsovereenkomst gesloten waaraan in januari 2019 is toegevoegd dat [onderneming 2] B.V. (hierna: [onderneming 2] ) als nader te noemen meester, tevens ondernemer in de zin van de aannemingsovereenkomst, zal optreden. Volgens artikel 14 van de koopovereenkomst vormt de aannemingsovereenkomst een onverbrekelijk geheel met de koopovereenkomst. [eiser] heeft voor het appartement (koop- en aannemingsovereenkomst samen) € 1.100.000,00 betaald. 
      
    
    
      3.2.
      Na oplevering is [eiser] tot de conclusie gekomen dat het appartement minder vierkante meters aan woonoppervlak bevat dan volgens hem is overeengekomen. Dat komt volgens [eiser] mede doordat het niet mogelijk is gebleken een mezzanine te plaatsen die hij als werkkamer wilde gebruiken. Hierdoor ‘mist’ hij de vierkante meters die hij met het maken van een mezzanine had kunnen realiseren. Hij vermoedt dat het tekort aan vierkante meters veroorzaakt is doordat het plafond op bepaalde punten lager is geworden dan oorspronkelijk de bedoeling zou zijn geweest. [eiser] wil een schadevergoeding van [gedaagde] ontvangen die gerelateerd is aan het tekort aan geleverde vierkante meters. [gedaagde] vindt dat zij niet tekort is geschoten en is daarom niet bereid een schadevergoeding te betalen. Om die reden is [eiser] deze procedure gestart. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        
          [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser] . [gedaagde] heeft namelijk substantieel minder vierkante meters woonoppervlak geleverd dan [eiser] mocht verwachten. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.
      
      
        
          
            [eiser] heeft de juiste partij gedagvaard
        
      
      
    
    
      4.2.
      Volgens [gedaagde] zou zij op basis van de koopovereenkomst alleen een appartementsrecht in een nog op te richten gebouw hoeven te leveren en is zij dus niet verantwoordelijk voor het realiseren van een bepaald aantal vierkante meters woonoppervlak. Als iemand al aan te spreken is op het aantal opgeleverde vierkante meters woonoppervlak, dan is dat [onderneming 2] op basis van de aannemingsovereenkomst, zo meent [gedaagde] . De rechtbank zal hierna uitleggen waarom deze stelling niet kan worden gevolgd. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] en [gedaagde] hebben een koopovereenkomst gesloten die samen met de aannemingsovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormt. De verkooptekening van het appartement maakt onderdeel uit van beide overeenkomsten. De omstandigheid dat een andere partij dan [gedaagde] het appartementencomplex feitelijk heeft gebouwd, doet er niet aan af dat [gedaagde] verantwoordelijk is gebleven voor de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Uit niets blijkt dat die verplichtingen zijn overgegaan op [onderneming 2] , de (aan [gedaagde] gelieerde) aannemer. Het is bovendien niet gesteld of gebleken dat [onderneming 2] het appartement kleiner heeft gebouwd dan de opdracht was en daarmee tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Een eventuele discrepantie tussen de overeengekomen en de daadwerkelijk geleverde vierkante meters woonoppervlak kan dus niet op [onderneming 2] worden afgeschoven. Anders dan [gedaagde] doet voorkomen, heeft zij zich immers wel verbonden om een appartement te leveren dat bepaalde eigenschappen bezit en een bepaalde omvang heeft.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft te weinig vierkante meters woonoppervlak geleverd
        
      
      
    
    
      4.4.
      Allereerst beoordeelt de rechtbank hoeveel vierkante meter woonoppervlak [eiser] mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst met [gedaagde] . [eiser] stelt primair dat dit 300 m2, subsidiair 290 m2 en meer subsidiair 280,5 m2 is. Dit is het aantal vierkante meters zonder de eventuele extra woonoppervlakte die het realiseren van een mezzanine zou kunnen opleveren.
      
    
    
      4.5.
      Uit de koop- en aannemingsovereenkomst en uit de leveringsakte zelf valt niet op te maken hoeveel vierkante meter woonoppervlak is overeengekomen. De verkooptekening maakt wel onderdeel uit van de koopovereenkomst, maar daaruit blijkt niet, althans niet zonder nadere berekeningen uit te voeren aan de hand van verschillende afmetingen, hoe groot het totale woonoppervlak is. De rechtbank is van oordeel dat niet van [eiser] hoefde te worden verwacht dat hij dergelijke berekeningen zelf zou uitvoeren, of zou laten uitvoeren, omdat het totale woonoppervlak niet eenvoudig te herleiden is op basis van deze tekening. In verband met dit gerezen geschil heeft [eiser] daarvoor een bureau in de arm genomen dat gespecialiseerd is in het berekenen van oppervlakten. De gemiddelde consument kan echter niet worden geacht in staat te zijn met enkel een tekening zelf een dergelijke berekening te maken, en zeker niet bij een appartement met diverse vertrekken en schuine wanden. De rechtbank sluit daarom aan bij wat [eiser] op basis van andere documenten of mededelingen van [gedaagde] mocht verwachten bij het sluiten van de overeenkomst.
      
    
    
      4.6.
      De primaire stelling van [eiser] , dat hij een appartement van 300 m2 mocht verwachten, is gebaseerd op respectievelijk de online advertentie van het project (productie 2 dagvaarding) en de online verkoopaankondiging van [onderneming 3] (productie 9 dagvaarding). Daarin is vermeld dat ‘de appartementen variëren van 110 m2 tot circa 300 m2’ respectievelijk dat het gaat om ‘appartementen van 120 tot ruim 300 m2’. De rechtbank volgt [eiser] niet in deze primaire stelling. Dit heeft te maken met het feit dat in deze documenten informatie over het appartementencomplex in zijn geheel is gegeven die bovendien algemeen van aard is. Daarnaast is, na het zien van de advertentie op verzoek aan [eiser] , een brochure verstrekt met een uitgebreide beschrijving die wel specifiek op het [....] (het appartement van [eiser] ) ziet en waarin een kleiner woonoppervlak (“circa 290 m2”) wordt vermeld.  
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank oordeelt daarom dat [eiser] een woonoppervlak van circa 290 m2 mocht verwachten. Daarmee volgt de rechtbank de subsidiaire stelling van [eiser] . 
      
    
    
      4.8.
      Het standpunt van [gedaagde] dat [eiser] niet van deze informatie uit de verkoopbrochure mocht uitgaan, is niet (voldoende) onderbouwd.
      
      
        4.8.1.
        Zo voert [gedaagde] aan dat gebouwd is overeenkomstig de verkooptekening die als bijlage 2 aan de koopovereenkomst is gehecht. Hoeveel vierkante meters woonoppervlak [eiser] op basis van de verkooptekening (waarin geen oppervlaktematen zijn weergegeven) mocht verwachten, benoemt [gedaagde] niet. Het is dus niet duidelijk hoe groot het appartement op basis van deze verkooptekening volgens [gedaagde] zou moeten zijn, hoe dit voor een consument uit de verkooptekening te herleiden was, en of de uitkomst van die berekening afwijkt van de 290 m2 die in de brochure genoemd wordt.
        
      
      
        4.8.2.
        Volgens [gedaagde] is de waarschuwing die is opgenomen in de brochure een exoneratiebeding. Hieruit volgt dat [eiser] niet van de daarin genoemde 290 m2 woonoppervlakte mocht uitgaan, aldus [gedaagde] :
        
        
          
            “Wijzigingen
          
          
            Bouwen is en blijft mensenwerk. Het kan zo zijn dat het tijdens de bouw noodzakelijk blijkt te zijn kleine architectonische en/ of technische wijzigingen door te voeren. [gedaagde] behoudt
          
          
            zich dat recht voor. Deze aanpassingen doen echter nooit afbreuk aan de waarde of kwaliteit van de woning. Ze geven dan ook geen aanleiding tot verrekening met de koper.”
          
        
        
        
          Dit beding is echter niet van toepassing op deze situatie. [gedaagde] heeft immers niet gesteld en ook is niet gebleken dat in dit geval tijdens de bouw noodzakelijke wijzigingen zijn doorgevoerd die tot een kleiner woonoppervlak van het appartement hebben geleid. Bovendien is geen sprake van een kleine wijziging die geen afbreuk doet aan de waarde van de woning gelet op het verschil in het verwachte en gerealiseerde woonoppervlak (zie hierna overweging 4.12). In het midden kan dus blijven of dit beding tegen [eiser] als natuurlijke wederpartij, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, ingeroepen kan worden of dat vermoed wordt dat het beding onredelijk bezwarend is (artikel 6:237 BW).
        
        
      
      
        4.8.3.
        
          [gedaagde] voert verder aan dat geen rechten kunnen worden ontleend aan de verkoopbrochure en verwijst daarvoor naar artikel 22 lid 1 van de koopovereenkomst. Dat in het geheel geen rechten kunnen worden ontleend aan de brochure volgt echter niet uit dat artikel. Daarin staat namelijk dat de ‘artist impressions’ in de verkoopbrochure indicatief zijn en daaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Hier beroept [eiser] zich niet op de ‘artist impressions’ maar op de vermelding van de woonoppervlakte in de brochure.
        
      
      
        4.8.4.
        Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de aanduiding “circa” een soort foutmarge inhoudt. Ook wijst [gedaagde] erop dat het woonoppervlak in werkelijkheid kan afwijken vanwege het afwerken van de wanden. Dit rechtvaardigt volgens [gedaagde] een (substantiële) afwijking van het aantal vierkante meters dat in de brochure genoemd is. Deze stelling kan niet worden gevolgd. [gedaagde] heeft (de omvang van) de foutmarge niet toegelicht en heeft evenmin toegelicht op welke wijze de afwerking van de wanden tot welk verschil in woonoppervlakte kan leiden. Dit standpunt van [gedaagde] rechtvaardigt dan ook niet het grote verschil in woonoppervlak zoals hierna beschreven in overweging 4.12.
        
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] mocht dus uitgaan van een woonoppervlak van circa 290 m2 zoals genoemd in de verkoopbrochure. Hij mocht er naar het oordeel van de rechtbank echter niet van uitgaan dat hij een mezzanine zou kunnen realiseren die hem nog meer vierkante meters woonoppervlak zou opleveren. Voor het realiseren van een mezzanine is geen minimale hoogte vereist en de mogelijkheid om mezzanines te maken is alleen genoemd in de brochure. Hierdoor mocht [eiser] er niet op vertrouwen dat hij een mezzanine in zijn appartement kon (laten) maken die hoog genoeg was om een (thuis)werkplek te creëren. Om oppervlakte tot woonoppervlakte te kunnen rekenen is namelijk een minimale plafondhoogte vereist.
      
    
    
      4.10.
      Tijdens de mondelinge behandeling vertelde [eiser] aanvullend nog dat hij in hetzelfde gesprek als waarin hij de koop- en aannemingsovereenkomst ondertekende aan de heer [B] en mevrouw [C] van [gedaagde] heeft gevraagd of het mogelijk was een mezzanine te realiseren en deze als (thuis)kantoor in te richten. Hier zou op geantwoord zijn dat dit mogelijk is. [eiser] stelt zelfs dat dit voor hem een voorwaarde was om de koopovereenkomst te tekenen. [gedaagde] heeft betwist dat deze mededeling is gedaan en benadrukt dat [eiser] al naar haar kantoor was gekomen om te tekenen. Ook is deze stelling door [eiser] pas voor het eerst ter zitting naar voren gebracht. Het had vervolgens op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling verder te onderbouwen. Dit heeft hij niet gedaan, waardoor de gestelde mededeling niet is komen vast te staan. Onder deze omstandigheden bestaat er ook geen aanleiding om [eiser] tot bewijs toe te laten van deze (nieuwe en niet onderbouwde) stelling. Deze stelling van [eiser] verandert dan ook niets aan het oordeel van de rechtbank in overweging 4.9. 
      
    
    
      4.11.
      Tot slot het oordeel over de vraag hoeveel vierkante meter woonoppervlak [eiser] daadwerkelijk geleverd heeft gekregen. De rechtbank volgt [eiser] in zijn stelling dat het opgeleverde appartement in zijn huidige staat 265,2 m2 woonoppervlak heeft. [eiser] onderbouwt dit standpunt met het meetcertificaat NEN 2580 met datum 27 januari 2023 (productie 14 bij dagvaarding), opgesteld door [onderneming 4] B.V. (hierna: [onderneming 4] ). [gedaagde] heeft deze stelling van [eiser] onvoldoende gemotiveerd betwist door aan te voeren dat ze de juistheid van de uitkomst van het rapport niet heeft kunnen controleren. Uit niets blijkt namelijk dat [gedaagde] de mogelijkheid hiertoe is ontnomen. Verder heeft [gedaagde] nog gesteld dat [onderneming 4] ten onrechte de vierkante meters van de lift niet heeft meegerekend. [eiser] heeft dit weerlegd door een nadere reactie van [onderneming 4] in het geding te brengen waarin staat dat die liftmeters volgens de NEN 2580 wel degelijk buiten beschouwing moeten worden gelaten. Dit heeft [gedaagde] vervolgens niet meer (onderbouwd) betwist.
      
    
    
      4.12.
      
        Nu [eiser] een appartement van circa 290 m2 woonoppervlak mocht verwachten en zijn huidige appartement 265,2 m2 aan woonoppervlak bevat, is het oordeel van de rechtbank dat [eiser] een substantieel aantal vierkante meters woonoppervlak te weinig geleverd heeft gekregen. Daarmee is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Deze tekortkoming is ook toerekenbaar aan [gedaagde] , temeer nu niet is gebleken dat [onderneming 2] kleiner heeft gebouwd dan overeengekomen (zie overweging 4.3).
        
          Nakoming is blijvend onmogelijk
        
      
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank volgt [gedaagde] niet in haar standpunt dat zij niet in verzuim is. Zoals eerder geoordeeld bevat het appartement minder vierkante meters woonoppervlak dan [eiser] mocht verwachten. Die tekortkoming is blijvend onmogelijk, omdat het appartement na oplevering niet meer groter te maken was (en is). [gedaagde] voert weliswaar aan dat nakoming niet blijvend onmogelijk is, maar heeft desgevraagd niet kunnen toelichten hoe zij alsnog had kunnen of willen nakomen. Zij heeft dus onvoldoende gemotiveerd betwist dat nakoming blijvend onmogelijk is. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat nakoming blijvend onmogelijk is. In dat geval is verzuim geen vereiste (artikel 6:74 lid 2 BW).
      
      
        
          Door de tekortkoming heeft [eiser] schade geleden
        
      
      
    
    
      4.14.
      Voor de bepaling van de schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de vermogenstoestand waarin [eiser] zou hebben verkeerd wanneer [gedaagde] onberispelijk was nagekomen, en de vermogenspositie waarin [eiser] nu verkeert. In de hypothetische situatie dat [gedaagde] correct was nagekomen, had [eiser] een appartement van circa 290 m2 geleverd gekregen en in de werkelijke situatie heeft hij een appartement van 265,2 m2 geleverd gekregen. Het verschil tussen circa 290 m2 en 265,2 m2 woonoppervlak is dusdanig groot dat het aannemelijk is dat dit van invloed is geweest op de marktwaarde van het appartement ten tijde van de oplevering en dus voor de vermogenspositie van [eiser] . Aannemelijk is dan ook dat [eiser] schade heeft geleden doordat [gedaagde] een kleiner appartement heeft geleverd dan overeengekomen. 
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] heeft de hoogte van de schade onderbouwd met een schadeberekening die is opgesteld door de heer [D] (NVM-makelaar, taxateur, [.] , hierna: [D] ), met datum 13 april 2023 (productie 21 dagvaarding). [D] is voor de berekening van de schade uitgegaan van een (gemiddelde) vierkante meter prijs van € 4.500,00, gebaseerd op de gemiddelde koopsom per m2 van nieuwbouw in [plaats] in verschillende koopsomklassen. [eiser] heeft dit bedrag in zijn vordering vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters dat het appartement volgens hem primair, subsidiair en meer subsidiair tekort komt. 
      
    
    
      4.16.
      Voor de bepaling van de hoogte van de schade kan de rechtbank niet uitgaan van deze wijze van schadeberekening. [gedaagde] heeft namelijk terecht opgemerkt dat het te kort door de bocht is om het aantal minder geleverde vierkante meters woonoppervlak te vermenigvuldigen met een (gemiddelde) vierkante meterprijs. De marktwaarde van het appartement was namelijk van meer factoren afhankelijk dan alleen van het aantal vierkante meters woonoppervlak. Bovendien kan al helemaal niet worden uitgegaan van een vierkante meterprijs die niet specifiek ziet op dit appartement.
      
    
    
      4.17.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] het rapport van [D] zo uitgelegd dat het bedrag per vierkante meter woonoppervlak ter hoogte van € 4.500,00 specifiek voor dit appartement zou gelden. Er zou rekening gehouden zijn met diverse andere factoren waar het appartement zijn waarde aan ontleent. In het rapport van [D] staat echter het volgende:
      
      
        
          “Wij hebben een quick scan van de markt gemaakt over de periode van 1 januari 2021 t/m de opleveringsdatum. Dit heeft de volgende resultaten opgeleverd:
        
      
      
      
         Daar komt een gemiddelde koopsom per m2 uit van € 4.228,- v.o.n. voor de nieuwbouw in [plaats] boven een koopsom v.o.n. van € 500.000,-
         Daar komt een gemiddelde koopsom per m2 uit van € 3.386,- k.k. voor de nieuwbouw in [plaats] boven een koopsom v.o.n. van € 500.000,
         Daar komt een gemiddelde koopsom per m2 uit van € 5.763,- v.o.n. voor de nieuwbouw boven een koopsom v.o.n. van € 800.000,- in de omtrek van 5 km van de woning.
      
      
      
        
          Je ziet dat de bestaande markt duidelijk een lagere opbrengst per m2 genereert. Maar dat is een landelijk en algemeen beeld.
        
      
      
      
        
          Op basis van deze gegevens zou er in ieder geval een bedrag van € 4.500,- v.o.n. per m 2 van toepassing moeten zijn.”
        
      
      
      
        De door [D] genoemde vierkante meterprijs is een gemiddelde van vierkante meterprijzen van nieuwbouwwoningen in verschillende prijsklassen in [plaats] . Uit het rapport blijkt dus niet dat het appartement van [eiser] met de specificaties die bij dat appartement horen gebruikt is om de waarde per vierkante meter woonoppervlak te bepalen. 
      
      
    
    
      4.18.
      Omdat de rechter het rapport van [D] niet kan gebruiken om de hoogte van de schade te bepalen en de hoogte van de schade niet op een andere manier uit het procesdossier blijkt, is de rechtbank van plan een onderzoek door een deskundige te laten uitvoeren. Dit voornemen wordt geconcretiseerd in overweging 4.24 en 4.25.
      
    
    
      4.19.
      
        [eiser] heeft de vordering tot betaling van wettelijke rente over de schadevergoeding tijdens de mondelinge behandeling van 16 april 2024 ingetrokken. De beoordeling hiervan blijft dan ook buiten beschouwing.
      
      
        
          De deskundigenkosten worden gedeeltelijk toegewezen
        
      
      
    
    
      4.20.
      De vordering van de factuur van [onderneming 4] met datum 6 februari 2023 (productie 23 dagvaarding) zal worden toegewezen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Uit dit rapport blijkt immers het aantal vierkante meters woonoppervlak dat het appartement van [eiser] op dit moment bevat. Hiermee heeft [eiser] zijn stelling dat sprake is van toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] onderbouwd. De wettelijke rente over dit bedrag van € 804,65 zal als onweersproken worden toegewezen. 
      
    
    
      4.21.
      Het gevorderde bedrag van € 198,44 voor “aanvullende werkzaamheden” van [onderneming 4] (factuur van 19 juni 2023, productie 23 dagvaarding) zal worden afgewezen, omdat [gedaagde] deze kosten betwist heeft en niet duidelijk is waarop deze werkzaamheden zien. 
      
    
    
      4.22.
      De vordering van € 1.663,50 (factuur van 3 juli 2023) voor de werkzaamheden van [onderneming 5] (productie 22 dagvaarding, hierna: [onderneming 5] ) zal worden afgewezen. Aan [onderneming 5] is gevraagd om te onderzoeken of het appartementengebouw waarin [eiser] het [....] heeft, naar aanleiding van bezwaren van omwonenden lager is geworden dan in eerste instantie was bedoeld. Dat heeft [onderneming 5] niet kunnen vaststellen. Zijn conclusie is enkel dat het aannemelijk is dat de vermindering van het aantal vierkante meters te maken heeft met het verlagen van het dak. Nog daargelaten het feit dat de oorzaak van het verschil in vierkante meters hiermee niet is opgehelderd, is gelet op wat hiervoor is overwogen, het achterhalen van de oorzaak ook niet nodig voor de vaststelling van de aansprakelijkheid en de schade. Er bestaat daarom geen grondslag voor toewijzing van deze vordering.
      
    
    
      4.23.
      Het oordeel in overweging 4.20 over de deskundigenkosten zal in het eindvonnis terugkomen.
      
      
        
          De rechtbank is van plan een deskundige te benoemen
        
      
      
    
    
      4.24.
      De rechtbank is van plan één deskundige op het gebied van woningtaxatie te benoemen, die moet oordelen over de marktwaarde van het appartement van [eiser] op de peildatum 14 augustus 2019 (datum levering) op basis van de werkelijke oppervlakte van 265,2 m2 en op basis van de aanname dat het appartement een woonoppervlakte van circa 290 m2 zou hebben gehad. Eerst mogen partijen zich uitlaten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, het aantal eventueel te benoemen deskundigen, de hoedanigheid en relevante kwaliteiten van deze deskundige(n) en over de aan deze deskundige(n) te stellen vragen. Alleen als partijen het vooraf eens zijn over één of meer concrete personen die zij benoemd willen zien, mogen zij namen opgeven. De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.
      
    
    
      4.25.
      De rechtbank is vooralsnog van plan de te benoemen deskundige de volgende vragen voor te leggen:
      
        
          Wat was de marktwaarde van het appartement aan de [adres] te [plaats] (in onafgewerkte staat), met 265,2 m2 aan woonoppervlakte op peildatum 14 augustus 2019 en wat was deze marktwaarde ervan uitgaande dat de woonoppervlakte circa 290 m2 was geweest?
        
        
          Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen of waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      Deze vragen kunnen uiteraard nog wijzigen, mede door de inbreng van partijen.
      
    
    
      4.26.
      De rechtbank ziet aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald (artikel 195 Rv). Het oordeel in dit vonnis is namelijk dat sprake is van wanprestatie door [gedaagde] . Het deskundigenbericht is alleen bedoeld om de hoogte van de door [eiser] geleden schade te bepalen en deze kosten zullen dan ook uiteindelijk voor rekening van [gedaagde] komen. De rechtbank acht het daarom redelijk dat dit voorschot voor rekening van [gedaagde] zal komen. In het eindvonnis zal de rechtbank definitief beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
      
    
    
      4.27.
      De rechtbank wijst partijen er (nogmaals) op dat een deskundigenonderzoek extra tijd en kosten met zich meebrengt. Gelet op het feit dat de rechtbank in dit vonnis al heeft geoordeeld dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en daarom voornemens is een deskundige te benoemen die enkel over de hoogte van de schade van [eiser] moet oordelen, geeft de rechtbank partijen opnieuw in overweging de zaak in der minne op te lossen. 
      
    
    
      4.28.
      De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.
      
    
    
      4.29.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 26 juni 2024 voor het nemen van akte door beide partijen om zich uit te laten zoals in overweging 4.24 en 4.25 bedoeld;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij;
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.
      
      
      
        LMT 5629