ECLI:NL:GHARL:2024:4132, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 18-06-2024, 22/1857
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/1857
    uitspraakdatum: 18 juni 2024
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 22 juli 2022, nummer UTR 21/1450, ECLI:NL:RBMNE:2022:4024, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Baarn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres1] 29 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 331.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1977 gebouwde tussenwoning met een inhoud van 344 m3, een berging van 11 m2 en een kaveloppervlakte van 130 m2.
      
    
    
      2.2.
      
        De toenmalige gemachtigde van belanghebbende is namens hem gehoord in de bezwaarfase. Van dat hoorgesprek is een verslag gemaakt, dat als volgt is opgenomen in de uitspraak op bezwaar: 
        “Telefonisch hoorzitting Eerlijke WOZ, 17-9-2020
        
          [adres1] 29
        Waarde voorstel € 256.000
        Keuken en badkamer ouder dan 21 hierdoor 1 punt minder
        Vergelijkingsobjecten:
        - [adres1] 1
        - [adres2] 1”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019. Belanghebbende bepleit een lagere waarde van € 279.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de door hem in bezwaar vastgestelde waarde van € 331.000 moet worden gehandhaafd. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft daarnaast eerst in hoger beroep gesteld dat in bezwaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem zijn verstrekt. Volgens hem zijn daarom artikel 6:17 en 7:4, lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 40 lid 2 Wet WOZ geschonden. De heffingsambtenaar betwist dat.
      
    
    
      3.3.
      De gemachtigde klaagt er voorts over dat de weergave van het hoorgesprek ondeugdelijk is.  De heffingsambtenaar betwist dat.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        De op de zaak betrekking hebbende stukken (in bezwaar)
      
    
    
      4.1.
      De toenmalige gemachtigde van belanghebbende heeft in de bezwaarfase verzocht om “uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval: 
      
        
          De gehanteerde grondstaffel; en
        
        
          De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).”
        
      
      
    
    
      4.2.
      Bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar een het taxatieverslag aan de toenmalige gemachtigde verstuurd. In dat taxatieverslag zijn de KOUDV-factoren van noch de onroerende zaak, noch de referentieobjecten, opgenomen. De heffingsambtenaar heeft onweersproken verklaard dat de grondstaffel en de KOUDVL-factoren ter inzage hebben gelegen voor het hoorgesprek. 
      
    
    
      4.3.
      Het toezenden van die stukken is niet verplicht op grond van artikel 7:4, lid 4 Awb. Die verplichting kan evenmin worden afgeleid uit artikel 6:17 Awb. Dat artikel gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden, maar ziet op de vraag welke stukken moeten worden gezonden. Als belanghebbende echter een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, dan moet een afschrift van die gegevens aan hem worden verstrekt op grond van artikel 40, lid 2 Wet WOZ. In dit geval heeft (de toenmalige gemachtigde van) belanghebbende naar het oordeel van het Hof een voldoende specifiek verzoek gedaan om gegevens, waarvan de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat deze ter inzage waren gelegd. Deze gegevens had de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, lid 2 Wet WOZ dus moeten verstrekken, en niet alleen ter inzage moeten leggen. Dat geldt overigens nadrukkelijk niet voor de taxatiematrix waar door belanghebbende om verzocht werd, nu de heffingsambtenaar die na het instellen van beroep door belanghebbende heeft opgemaakt en ook niet eerder had hoeven opmaken.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft over het niet-verstrekken van de verzochte gegevens niet geklaagd in zijn beroepschrift bij de Rechtbank, en er evenmin over geklaagd ter zitting bij diezelfde Rechtbank. In beroep heeft belanghebbende enkel gronden aangevoerd ter bestrijding van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde. Pas in hoger beroep is door belanghebbende geklaagd over het gebrek aan informatieverstrekking. Gelet hierop acht het Hof aannemelijk dat het gebrek aan informatieverstrekking door de heffingsambtenaar niet van enige betekenis is geweest bij zijn beslissing om beroep in te stellen. In de beroepsfase zijn vervolgens alle op de zaak betrekking hebbende stukken, waaronder de grondstaffel en de KOUDV-factoren, aan de Rechtbank en daarmee aan belanghebbende verstrekt. Belanghebbende stelde dan ook hoger beroep in zonder dat er op dat moment een gebrek kleefde aan de aan hem verstrekte informatie. Het Hof volstaat daarom met de enkele constatering dat artikel 40, lid 2 Wet WOZ in de bezwaarfase is geschonden en verbindt er voor het overige geen gevolgen aan. 
      
      
        
          Verslag hoorgesprek	
        
      
    
    
      4.5.
      De voormalige gemachtigde van belanghebbende is namens hem in de bezwaarfase gehoord. Van dat gesprek is een weergave opgenomen in de uitspraak op bezwaar (zie 2.2.). De huidige gemachtigde klaagt over die weergave. 
      
    
    
      4.6.
      Uit artikel 7:7 Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. In de parlementaire geschiedenis is aan de orde geweest dat de wet niet voorschrijft in welke vorm het verslag wordt gegoten, noch hoe uitgebreid het verslag moet zijn of dat het een letterlijke weergave van hetgeen is besproken moet zijn (zoals belanghebbende betoogt). Ook is toegelaten dat in plaats van een afzonderlijk verslag uit de beslissing op het bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Uit de gedingstukken volgt dat belanghebbende, althans zijn toenmalige gemachtigde, telefonisch op 17 september 2020 is gehoord. De huidige gemachtigde heeft ter zitting bij het Hof niet kunnen duiden welke bezwaren, compromisvoorstellen of andere voor de afwikkeling van het bezwaarschrift relevante zaken tijdens dat hoorgesprek zijn besproken die niet zijn opgenomen in het verslag van het hoorgesprek. Daarmee is het Hof niet gebleken van onjuistheden of onzorgvuldigheden in het verslag van het horen, zodat de klacht faalt.  
      
      
        
          De waarde
        
      
    
    
      4.7.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Bij de beoordeling van de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast. Dit houdt in dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt, met inachtneming van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.8.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatieverslag en een taxatiematrix, opgemaakt op 15 april 2021 door taxateur [naam1] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 331.020 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in de matrix onder meer de volgende gegevens vermeld van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten (allen in [woonplaats] gelegen). Daarbij zijn de ligging (“L”), kwaliteit (“K”), het onderhoud (“O”), de Uitstraling (“U”) de doelmatigheid (“D) en de voorzieningen (“V”) gewaardeerd op matig (2), voldoende (3) of goed (4). 
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw
                
                
                  jaar
                
              
              
                
                  Type
                
              
              
                
                  Inh. woning in m3
                
              
              
                
                  Waarde per m3
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m² 
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                
                  L
                
              
              
                
                
                  K
                
              
              
                
                
                
                  O
                
              
              
                
                
                  D
                
              
              
                
                
                
                  V
                
              
              
                
                
                
                  U
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                  en transactie-
                
                
                  datum
                
              
              
                
                  Waarde geïndexeerd naar peildatum
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1977
              
              
                Tus-
                sen
              
              
                344
              
              
                € 580
              
              
                130
              
              
                € 965
              
              
                Berging: 
                € 6.050
              
              
                
                4
              
              
                
                3
              
              
                
                3
              
              
                
                3
              
              
                
                3
              
              
                
                3
              
              
                € 331.020
              
              
                -
              
            
            
              
                
                  [adres3] 5
              
              
                1977
              
              
                Tus-
                sen
              
              
                344
              
              
                € 630
              
              
                170
              
              
                € 654
              
              
                Dakopbouw:
                € 6.804
                Berging:
                € 6.050
              
              
                
                3
              
              
                
                3
              
              
                
                
                3
              
              
                
                3
              
              
                
                
                3
              
              
                
                
                3
              
              
                € 341.000
                (16-01-2019)
              
              
                € 340.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 19
              
              
                1977
              
              
                Tus-
                sen
              
              
                352
              
              
                € 581
              
              
                130
              
              
                € 774
              
              
                Aanbouw:
                € 12.550
                Berging:
                € 7.150
                2 dak-kapellen:
                € 3.000
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                
                
                
                3
              
              
                3
              
              
                
                
                
                3
              
              
                
                
                
                3
              
              
                € 327.500
                (12 maart 2019)
              
              
                € 327.000
              
            
            
              
                
                  [adres1] 1
              
              
                1977
              
              
                Eind
              
              
                344
              
              
                € 480
              
              
                155
              
              
                € 836
              
              
                Dakopbouw:
                € 5.184
                Berging:
                € 6.050
                Aanbouw: 
                € 4.224
                Tuinhuis:
                € 500
              
              
                
                4
              
              
                
                3
              
              
                
                
                
                	3
              
              
                
                3
              
              
                
                
                
                
                2
              
              
                
                
                
                
                3
              
              
                € 322.000
                (19-12-2019)
              
              
                € 310.000
              
            
          
        
      
      
      
      
        De prijs per m3 eenheid is gemiddeld € 564. Als de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten allen op ‘3’ worden gesteld, bedraagt de gecorrigeerde prijs per m3 € 592. De heffingsambtenaar heeft van de genoemde referentieobjecten ook de iWOZ-kaarten verstrekt. 
      
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, een taxatierapport ingebracht dat is opgemaakt door taxateur [naam2] . Hierbij is de waarde van de woning op € 226.000 getaxeerd. De taxatie heeft plaatsgevonden aan de hand van de verkoopcijfers van drie referentieobjecten, gelegen aan [adres3] 22, [adres3] 32 en [adres4] 23 (allen te [woonplaats] ) die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de waardering van de KOUDVL-factoren heeft de taxateur de voorzieningen van de onroerende zaak op ‘2’ in plaats van ‘3’ (gemiddeld) gewaardeerd, en de overige factoren op ‘3’. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde voorzieningen, de ligging van de onroerende zaak niet bovengemiddeld is, omdat er parkeerplaatsen schuin tegenover de onroerende zaak zijn gelegen en er een hondenuitlaatplaats tegenover de woning is. Voorts heeft de Rechtbank onvoldoende rekening gehouden met de bovengemiddelde staat van de referentieobjecten, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof slaagt de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast. Wat betreft de gedateerde staat van de voorzieningen van de onroerende zaak heeft belanghebbende, op wie de bewijslast rust (zie 4.7.), niets aangevoerd zodat het Hof daaraan voorbij gaat. Wat betreft de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten geldt het volgende. Belanghebbende heeft niet betwist dat de referentieobjecten die de taxateur van de heffingsambtenaar aanvoert, op zichzelf geschikt zijn. Hij heeft wel aangevoerd dat de taxateur van de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging en voorzieningen.  Ten aanzien van de ligging van de onroerende zaak is het Hof van oordeel dat, gelet op het vrije uitzicht op de [naam3] – zo volgt uit de door partijen overgelegde foto’s – de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze bovengemiddeld is. Daaraan doet niet af dat, zoals belanghebbende stelt, schuin tegenover de onroerende zaak parkeerplekken (aan de andere zijde van de straat) en een hondenuitlaatplaats zijn gelegen. De hondenuitlaatplaats is, naar de heffingsambtenaar onbetwist heeft verklaard, ruim van opzet en loopt ver door, zodat dit niet afdoet aan de bovengemiddelde ligging.
      
    
    
      4.11.
      Wat betreft hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten, meer in het bijzonder dat deze een bovengemiddelde staat zouden hebben en dat de woning aan [adres1] 19 ook een bovengemiddelde ligging heeft, overweegt het Hof als volgt. Hoewel uit de door de heffingsambtenaar en belanghebbende overgelegde documentatie kan worden afgeleid dat beide woningen in nette staat verkeren, volgt daaruit naar het oordeel van het Hof niet dat sprake is van een bovengemiddelde kwaliteit en/of voorzieningen. Ten aanzien van de ligging is het Hof van oordeel dat, nu [adres1] 19 anders dan de onroerende zaak geen direct vrij uitzicht heeft op de [naam3] , de heffingsambtenaar de ligging terecht op gemiddeld heeft gesteld.
      
    
    
      4.12.
      Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 juni 2024.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     HR 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:289. 
  
  
     HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, r.o. 3.2.
  
  
     HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052, r.o. 3.2.4.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 23 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2837, r.o. 4.23.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 4 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7791, r.o. 4.2. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2. 
  
  
     HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.