ECLI:NL:RBZWB:2024:3659, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-06-2024, BRE-23_789
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ tankstation, gecorrigeerde vervangingswaarde, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/789 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V. , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [B.V.] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 december 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2022 aan belanghebbende de waarde-beschikkingen voor het jaar 2022 toegezonden. De beschikking, voor zover hier relevant, heeft betrekking op de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het object) met een vastgestelde waarde van € 280.000 op 1 januari 2021 (de waardepeildatum). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Roosendaal opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende [naam 2] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 3] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van het object en exploiteert deze als een tankstation met shop, wasstraat, wasbox en luifel met bouwjaar 1995. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      In de uitspraak op bezwaar is tevens op het bezwaar van belanghebbende tegen de waarden van zes andere onroerende zaken beslist. Belanghebbende heeft hiertegen geen gronden aangevoerd, dus de waarden van deze onroerende zaken blijven in deze uitspraak buiten beschouwing. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 221.000 is. Tijdens de behandeling van het beroep ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat de waarde van het object maximaal € 270.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 280.000
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Formeel: artikel 40 Wet WOZ
        
      
      
      5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte het taxatieverslag met de REN-scores niet heeft toegezonden. 
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase wel degelijk het taxatieverslag met de REN-scores heeft toegestuurd. In dit geval is dus geen sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van het object, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
      
      
    
    
      6.1.
      Gelet op artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ - voor zover hier van belang - wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde. De daaruit ontstane vervangingswaarde wordt vervolgens gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
      
    
    
      6.3.
      Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object bepaald moet worden aan de hand van de voor de branche ontwikkelde Real Estate Norm (hierna: REN-methode). Deze methode is ook opgenomen in de Taxatiewijzer ‘motorbrandstofverkooppunten’ van de Vereniging van Nederlandse gemeenten, taxatiewijzer deel 21 (hierna: de taxatiewijzer). 
      
      
        
          Onderbouwing van de waarde 
        
      
      
      
        7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 maart 2023 door [taxateur] over het object is opgemaakt. 
      
      
    
    
      7.1.
      De taxateur heeft de waarde van het object op de waardepeildatum vastgesteld op € 280.000. Daartoe heeft de taxateur een berekening van de waarde van dit object gemaakt aan de hand van de Taxatiewijzer. De taxateur heeft gerekend met de gecorrigeerde werkelijke doorzet, vanwege het niet ter beschikking hebben van een inlichtingenformulier met daarop de actuele afzetgegevens en controle op de objectonderdelen. 
      
    
    
      7.2.
      In de taxatiematrix zijn twee waarden voor het object vermeld. Ter zitting is niet meer in geschil dat het object een buurtstation is. In dat geval is de waarde vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 295.000. Het taxatierapport is onder meer voorzien van een overzicht van de berekeningsmethoden en beeldmateriaal van de onroerende zaak. 
      
    
    
      7.3.
      Volgens de heffingsambtenaar is daarom voldoende aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 280.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Gronden belanghebbende 
        
      
      
      
        8. Belanghebbende voert aan dat de passantenstroom een REN-score van 4,5 dient te hebben en niet van 5. De heffingsambtenaar gaat in het taxatierapport uit van een score van 5 en dit houdt in dat meer dan 35 auto’s per minuut het object passeren tussen 10 en 15 uur. Ter zitting heeft de taxateur haar stelling gehandhaafd en daaraan toegevoegd dat dit is gebaseerd op haar eigen waarnemingen. 
      
      
    
    
      8.1.
      De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de passantenstroom aannemelijk moet maken. De toelichting ter zitting dat de taxateur de passantenstroom zelf meerdere keren heeft waargenomen is daarvoor voldoende om de niet onderbouwde stelling van belanghebbende te weerspreken. 
      
      
        9. Belanghebbende betwist verder de REN-score van de totale concurrentie die op 2 is gesteld. Naar mening van belanghebbende bevinden zich zeven benzinestations binnen een rijafstand van drie kilometer waardoor de REN-score 1 dient te zijn. De heffingsambtenaar betwist dat de benzinestations aan (het einde van) de [straat] zich binnen een rijafstand van drie kilometer bevinden. 
      
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank oordeelt dat belanghebbende de stelling dat de REN-score voor de totale concurrentie onjuist is, onvoldoende heeft onderbouwd. Belanghebbende heeft enkel de benzinestations beschreven die zich naar zijn mening binnen een rijafstand van 3 kilometer bevinden. Dit is door belanghebbende op geen enkele wijze onderbouwd, waardoor dit geen twijfel brengt aan het standpunt van de heffingsambtenaar. Om die reden gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij. 
      
      
        10. Vervolgens stelt belanghebbende dat de REN-score 1 dient te zijn in plaats van 2 voor de autovoorzieningen. Het benzinestation beschikt niet over een LPG-tank en niet over een serviceruimte. De heffingsambtenaar gaat hierin mee. Er is enkel een wasbox aanwezig, waardoor de REN-score op dit punt dient te worden aangepast naar 1. De taxateur heeft dit ter zitting doorberekend. Bij het rekenmodel voor buurtstation is de locatiewaarde voor voorzieningenniveau berekend op € 50.000. Bij autovoorzieningen staat het aantal REN-punten op 8 en bij de grootte van de shop op 32 punten. In totaal is dat 40 punten waarvoor een waarde is berekend van € 50.000. Indien enkel de autovoorzieningen in punten wordt verminderd, wordt de waarde daarvan iets lager, maar de eindwaarde van het object komt niet onder de beschikte waarde van € 280.000,-. 
      
      
    
    
      10.1.
      De rechtbank is van oordeel dat gelet op deze toelichting ter zitting van de taxateur, de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Onredelijk gebruik van het procesrecht?
        
      
      
      11. De heffingsambtenaar stelt in het verweerschrift dat belanghebbende kennelijk onredelijk gebruik heeft gemaakt van procesrecht, doordat de beroepsgronden geen relatie hebben met de taxatiemethode die voor het object worden gehanteerd. Belanghebbende heeft na het verweerschrift nog een aanvullend beroepschrift ingediend met inhoudelijke beroepsgronden. De rechtbank erkent dat dit laat was, maar volgt de heffingsambtenaar niet in het standpunt dat belanghebbende kennelijk onredelijk gebruik heeft gemaakt van het procesrecht. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      12.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 14 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 5 juni 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 3 maanden in bezwaar.
      
    
    
      12.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,- per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500,- en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50,- per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
      
    
    
      12.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 16 december 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 10 maanden geduurd en daarmee 4 maanden te lang. De verlenging van de termijn voor het doen van de uitspraak op bezwaar is niet van invloed op de redelijke termijn voor het doen van uitspraak. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening van de heffingsambtenaar komt.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      13.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 209,25, te betalen door de heffingsambtenaar. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      13.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 5 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
     vgl. ECLI:NL:GHAMS:2023:3068.