ECLI:NL:RBZWB:2025:1073, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-02-2025, AWB-23_12081
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/12081
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar en [naam 1] , verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar.  
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 323.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: als gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [naam 3] , taxateur. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1925) met een oppervlakte van 119 m² exclusief garage (40 m²) op een perceel van 266 m².  
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 270.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 323.000.
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 23 mei 2024 door taxateur [naam 3] is opgemaakt.
      
      
    
    
      6.1.
      In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 351.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 323.000 niet te hoog is. 
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
      
        7. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoningen aan [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen zich in een ander marktsegment bevinden door de gebruiksoppervlakte en het type woning. Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] als referentiewoningen in de vergelijking zouden moeten worden betrokken. 
      
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen aan [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] wel goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende gezien de ligging aan dezelfde weg. De woning aan [referentiewoning 4] is volgens de heffingsambtenaar minder goed vergelijkbaar vanwege de afwijkende indeling en de ligging. Anders dan de referentiewoningen van de heffingsambtenaar zijn de woningen aan [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] niet binnen één jaar voor of na waardepeildatum verkocht. Daarbij heeft de taxateur ter zitting toegelicht dat de woning aan [referentiewoning 5] een gerenoveerde woning betreft en de woning aan [referentiewoning 6] in een andere wijk is gelegen.  
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Niet in geschil is dat de referentiewoning aan [referentiewoning 1] het meest vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat de overige door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat betreft ligging vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar na de waardepeildatum verkocht. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de verschillen. Of daaraan voldoende is voldaan zal de rechtbank hierna dan ook beoordelen. Gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen niet beter vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen. De door belanghebbende aangedragen referentiewoningen behoeven daarom niet te worden meegenomen in de waardebepaling.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
      
        8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, aan bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend en de heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Verder heeft de taxateur in de matrix een correctie bij de referentiewoningen toegepast vanwege het verschil in grootte. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat indien ook nog rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut, de prijs per vierkante meter van de woning van belanghebbende omhoog gaat. 
      
      
    
    
      8.1.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat als alleen wordt uitgegaan van (de vierkantemeterprijs van) de referentiewoning aan de [referentiewoning 1] de WOZ-waarde van de woning van € 323.000 ook niet te hoog is. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 26 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44