ECLI:NL:RBNHO:2024:10983, Rechtbank Noord-Holland, 24-10-2024, 10975725 \ CV EXPL  24-532
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: opzegging wegens dringend eigen gebruik in verband met stadsvernieuwing

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 10975725 \ CV EXPL  24-532
    
    
    
      
        Vonnis van 24 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten venoootschap OPPORTUNITY VASTGOED I B.V. VOORHEEN ACCRES REAL ESTATE I B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Opportunity,
      gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [naam 1]
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak gaat over de vraag of een huurder zijn woning moet verlaten, omdat de woningen in de wijk waarin hij woont worden gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder inderdaad zijn woning moet verlaten. De verhuurder heeft voldoende kunnen uitleggen waarom de sloop van de woning in het kader van de herontwikkeling van de woonwijk nodig is en voor de huurder is andere passende woonruimte beschikbaar.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 april 2024
      - de berichten van 17 en 24 september 2024 met productie(s) van Opportunity- de mondelinge behandeling van 27 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de pleitaantekeningen van Opportunity en [gedaagde]
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Opportunity verhuurt vanaf 1 januari 2015 aan [gedaagde] een woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment € 640,10 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      Opportunity heeft in overleg met de gemeente Zaanstad plannen gemaakt voor de herontwikkeling van de [adres] . Deze herontwikkeling heeft tot doel om het woningaanbod en de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving te verbeteren. De plannen voorzien erin dat de huidige bebouwing wordt gesloopt, waaronder het gehuurde. De herontwikkeling zal worden uitgevoerd in twee fases. Het gehuurde bevindt zich in  de eerste fase.
      
    
    
      2.3.
      Op 21 augustus 2019 zijn de huurders via een brief geïnformeerd over de aanstaande sloop en de nieuwbouwplannen, waarna er in juni 2020 een in overleg met een klankbordgroep, bestaande uit huurders, een Sociaal Plan opgesteld. Ook hebben er nadien diverse bewonersoverleggen plaatsgevonden en zijn er diverse gesprekken met [gedaagde] gevoerd. 
      
    
    
      2.4.
      Op 26 juli 2022 is een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de eerste fase, ingediend. Deze vergunning is verleend, maar er loopt nog wel een beroepsprocedure bij de Raad van State. 
      
    
    
      2.3.
      Met een brief van 22 maart 2023 heeft Opportunity de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 30 september 2023. In deze brief meldt Opportunity als grondslag voor de opzegging primair ‘dringend eigen gebruik’ en subsidiair verwezenlijking van het bestemmingsplan ex artikel 7:274 lid 1 sub c en 2 Burgerlijk Wetboek (BW)
      
    
    
      2.5.
      In overeenstemming met het Sociaal Plan heeft Opportunity meerdere woningen aangeboden, waaronder een tijdelijke woning in fase twee met daarbij een toezegging dat [gedaagde] op den duur terug kan keren naar fase één. [gedaagde] heeft deze woningen niet geaccepteerd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Opportunity vordert dat de kantonrechter de datum vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen Opportunity en [gedaagde] zal eindigen en dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Verder vordert Opportunity dat [gedaagde] , tot aan de dag dat hij de woning heeft ontruimd, wordt veroordeeld tot betaling van € 6410,10 per maand en tot betaling van de proces- en nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      Opportunity legt aan haar primaire vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat dringend eigen gebruik, bestaande uit de sloop van de woning van [gedaagde] ten behoeve van de herontwikkeling van de [adres] , in dit geval noopt tot beëindiging van de huurovereenkomst. De woningen in de wijk zijn sterk verouderd en de kosten van renovatie zullen nagenoeg gelijk zijn aan de kosten van nieuwbouw. De huurbeëindiging moet worden bezien in het licht van de herstructurering van de gehele wijk, waartoe in samenspraak met de gemeente Zaanstad is besloten. Aan de belangen van de bewoners is geprobeerd zoveel mogelijk tegemoet te komen door hen te informeren, hen bij de plannen te betrekken en door het opstellen van een Sociaal Plan en voor [gedaagde] is andere passende woonruimte voorhanden. Aan haar subsidiaire vordering legt Opportunity ten grondslag dat zij de bestemming wil verwezenlijken die krachtens het nieuwe bestemmingsplan op het gehuurde ligt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist de vordering en voert allereest aan dat Opportunity geen eigenaar is van de woning en daardoor de huur niet kon opzeggen. Verder voert hij aan dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik en dat onvoldoende is aangetoond dat sloop van het gehuurde noodzakelijk is. Ook wijst [gedaagde] erop dat het gewijzigde bestemmingsplan nog niet definitief is vastgesteld en dat het de vraag is of dat gaat gebeuren, omdat er veel verzet tegen is. Daarnaast voert [gedaagde] nog aan dat de bewoners te weinig zijn betrokken zijn bij de totstandkoming van de plannen en ook bij de totstandkoming van het Sociaal Plan. Voor het geval hij de woning toch moet verlaten, is [gedaagde] van mening dat hij twee keer een verhuiskostenvergoeding zou moeten krijgen.  
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De stelling van [gedaagde] dat geen sprake kan zijn van dringend eigen gebruik, omdat Opportunity geen eigenaar is van het gehuurde, treft geen doel. Op de huurovereenkomst staat weliswaar Accres Real Estate 1 B.V. als verhuurder vermeld, maar Opportunity heeft uitgelegd en met stukken aangetoond dat de naam van de B.V. enkele jaren geleden is veranderd in Opportunity. Van een wijziging van de verhurende partij is dan ook geen sprake en Opportunity is dus wel degelijk juridisch eigenaar van het gehuurde. 
      
      
        
          Dringend eigen gebruik
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter moet in deze zaak de vraag beantwoorden of de huurovereenkomst moet worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Dit wordt als volgt toegelicht.
      
    
    
      4.3.
      Om een beëindiging van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik toe te wijzen moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Daarvoor is nodig dat de eigen behoefte van de verhuurder voldoende dringend is en dat een belangenafweging naar billijkheid in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder renovatie wordt tevens begrepen sloop met vervangende nieuwbouw.
      
    
    
      4.4.
      Het ligt op de weg van Opportunity om voldoende aannemelijk te maken dat zij op redelijke gronden heeft besloten over te gaan tot sloop van de woningen in de [adres] , waaronder het gehuurde. Of sprake is van dringend eigen gebruik wordt door de rechter inhoudelijk beoordeeld, maar dit gaat niet zover dat de rechter ook een (eigen) oordeel kan geven over de aard van de ingreep. Het is in beginsel aan Opportunity om die keuze te maken en de rechter kan deze keuze slechts terughoudend toetsen. Aan Opportunity komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe. Dat betekent dat zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep in de straat of in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van haar stelling dat zij het gehuurde zelf dringend nodig heeft, heeft Opportunity aangevoerd dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een zestal complexen aan de [adres] . Deze complexen dateren uit de jaren 60/70 en de technische staat van de complexen is matig. Renovatie van de complexen is dan ook noodzakelijk. Omdat de kosten van renovatie nagenoeg gelijk zijn aan sloop en herbouw en de gemeente Zaanstad aan Opportunity te kennen heeft gegeven het gebied graag te willen her ontwikkelen, is een plan ontwikkeld waarbij de huidige bebouwing wordt gesloopt en op dezelfde plek 428 méér woningen worden gerealiseerd dan nu het geval is. Uitgaande van de hiervoor genoemde herontwikkeling meent Opportunity Vastgoed dat het onmogelijk is om de huurovereenkomst met [gedaagde] voort te zetten, mede door het feit dat sloop, renovatie en herbouw dermate ingrijpend en langdurig zullen zijn, dat voortzetting van de huurovereenkomst niet van haar kan worden gevergd.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] erkent op zich wel dat renovatie noodzakelijk is, maar vindt dat de benodigde renovatie en verduurzaming ook zou kunnen zonder dat de woning wordt gesloopt. Daarin volgt de kantonrechter hem echter niet. Opportunity heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat renovatie zonder sloop dusdanig hoge kosten met zich meebrengt dat Opportunity op redelijke gronden heeft mogen besluiten tot nieuwbouw. Bovendien gaat [gedaagde] er met deze stelling aan voorbij dat het dringend eigen gebruik van het gehuurde moet worden bezien in het licht van de herontwikkeling van de gehele wijk. Het dringend eigen gebruik is (in dit geval) niet beperkt tot de specifieke woning van [gedaagde] of zijn woonblok. 
      
    
    
      4.7.
      Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat de bewoners te weinig betrokken zijn (geweest) bij de herontwikkelingsplannen. In dit geschil moet het dringend eigen gebruik in de vorm van renovatie als opzeggrond worden getoetst. Alhoewel het betrekken van huurders in een renovatietraject aangewezen is, is het geen wettelijke eis. Dit betekent dat het onvoldoende betrekken van de huurders, voor zover al juist (Opportunity heeft dat betwist) er niet toe kan leiden dat de noodzaak tot dringend eigen gebruik niet kan worden aangenomen. Aan dit verweer wordt dan ook voorbij gegaan.
      
    
    
      2.5.
      Aan het verweer van [gedaagde] dat het bestemmingsplan nog niet definitief is omdat er nog een beroepsprocedure bij de Raad van State loopt, gaat de kantonrechter eveneens voorbij. Voor een beëindiging op grond van dringend eigen gebruik is niet vereist dat alle benodigde vergunningen al zijn verleend. Voldoende is dat aannemelijk wordt gemaakt dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. In dit geval is het renovatieplan in overleg met de gemeente tot stand gekomen en is het gewijzigde bestemmingsplan door de gemeente vastgesteld. De kantonrechter acht het op voorhand niet aannemelijk dat de Raad van State het besluit tot wijziging van het bestemmingsplan zal vernietigen.  
      
    
    
      4.8.
      Op basis van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat Opportunity met de door haar ingebrachte stukken en de door haar gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op redelijke gronden is gekomen tot haar besluit tot sloop van de woningen in (dit deelgebied van) de [adres] en de vervanging daarvan door nieuwbouw, waaronder de door [gedaagde] gehuurde woning. De conclusie is dan ook dat de keuze van Opportunity de redelijkheidstoets kan doorstaan en dat het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk is gemaakt.
      
      
        
          Passende woonruimte
        
      
      
    
    
      4.9.
      De kantonrechter moet vervolgens de vraag beantwoorden of aan het vereiste dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen is voldaan. Ook die vraag beantwoordt de kantonrechter bevestigend.
      
    
    
      4.10.
      Het uitgangspunt in de wet is dat Opportunity niet verplicht is [gedaagde] andere passende woonruimte aan te bieden, maar dat Opportunity aannemelijk moet maken dat er voor [gedaagde] passende woonruimte beschikbaar is. Aan die verplichting heeft Opportunity voldaan. Opportunity heeft meerdere woningen aan [gedaagde] heeft aangeboden. Ook op de zitting heeft Opportunity toegelicht dat zij nog altijd twee woningen voor [gedaagde] beschikbaar heeft. Namelijk een woning in de straat [naam 2] en een woning in fase twee. De woning in fase twee is weliswaar tijdelijk, maar daarbij geldt dat Opportunity de toezegging heeft gedaan dat [gedaagde] te zijner tijd terug kan keren naar een woning in fase één. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Opportunity daarmee ruimschoots  aannemelijk heeft gemaakt dat voor [gedaagde] passende woonruimte beschikbaar is. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter is, mede gelet op al het voorgaande, van oordeel dat aan het belang van [woningstichting] bij beëindiging van de huur voor dringend eigen gebruik, meer in het bijzonder voor de sloop van het gehuurde en nieuwbouw in het kader van de herontwikkeling van de gehele wijk, groter gewicht toekomt dan aan het belang van [gedaagde] bij voortduring van de huur. Het belang van Opportunity betreft immers, zoals hierboven ook is overwogen, onder meer een bouwtechnisch, een stedenbouwkundig en een sociaaleconomisch belang. Daar weegt de wens van [gedaagde] om het gehuurde te blijven bewonen, niet tegen op. De belangenafweging valt daarom uit in het voordeel van Opportunity.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.12.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Opportunity zal toewijzen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de woning ontruimd zal moeten zijn, zal de kantonrechter bepalen op 31 december 2023. [gedaagde] heeft op de zitting weliswaar verzocht hem een langere termijn te gunnen, maar aan dat verzoek gaat de kantonrechter voorbij. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde] er al langere tijd, in ieder geval sinds de huuropzegging door Opportunity, rekening mee heeft kunnen en moeten houden dat hij zijn woning zou moeten verlaten. Verder geldt dat Opportunity voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op de kortst mogelijke termijn wil starten met de (sloop) werkzaamheden. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen op kosten van [gedaagde] wordt afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. in verbinding met artikel 444 Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering en ten aanzien van de kosten niet op voorhand met zekerheid te beoordelen is of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.
      
      
        
          Verhuiskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      4.13.
      Ondanks dat [gedaagde] niet bij wijze van tegenvordering heeft gevorderd dat Opportunity wordt veroordeeld tot betaling van een verhuiskostenvergoeding, zal de kantonrechter Opportunity hier wel toe veroordelen. Dit omdat de wet bepaalt dat als een huurovereenkomst wordt beëindigd wegens dringend eigen gebruik de rechter een bedrag mag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten. De voorgeschreven minimumvergoeding betreft op dit moment € 7.428,00. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [gedaagde] een hogere vergoeding toe te kennen. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat hij door toedoen van Opportunity twee keer moet verhuizen, namelijk eerst naar een woning in fase twee en vervolgens weer terug naar een woning in fase één, maar aan dat betoog gaat de kantonrechter voorbij. Zoals reeds eerder opgemerkt is het geen verplichting van Opportunity om te zorgen voor andere woonruimte. Daar komt bij dat Opportunity [gedaagde] ook een woning heeft aangeboden waar hij kan blijven en waarbij het dus niet nodig is om twee keer te verhuizen. Dat de minimumvergoeding om andere redenen niet redelijk zou zijn, is onvoldoende gebleken. De kantonrechter veroordeelt Opportunity daarom tot betaling van de minimale verhuiskosten vergoeding.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.14.
      Voor het geval [gedaagde] op 31 december 2024 het gehuurde om welke reden dan ook niet zal hebben ontruimd, zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van een vergoeding voor het gebruik tot de datum van feitelijke ontruiming, welke vergoeding gelijk zal zijn aan de thans geldende maandelijkse huurvergoeding.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.15.
      Een beëindigings- en ontruimingsvonnis kan op grond van artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. In dit geval ziet de kantonrechter echter aanleiding daarvan af te wijken, gelet op het zwaarwegende belang van Opportunity om te starten met de sloop- en renovatiewerkzaamheden. Inmiddels zijn er al meerdere zaken aanhangig (geweest) in het kader van dit renovatieproject. De gevorderde beëindigingen zijn allemaal toegewezen. Mede gelet op hetgeen Opportunity heeft opgemerkt over een aanhangig hoger beroep in een van deze zaken, acht de kantonrechter dat een hoger beroep weinig kans van slagen heeft, maar slechts leidt tot uitstel en geen afstel. Daarmee is het maatschappelijk belang bij het renovatietraject, zoals dat in voldoende mate uit de stukken is gebleken, niet gediend. Het vonnis zal daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      Gelet op de aard van de procedure en de omstandigheden van het geval is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Opportunity en [gedaagde] met betrekking tot de ruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] eindigt op 31 december 2024;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op 31 december 2024 te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Opportunity te stellen; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] , tot het moment dat het gehuurde is ontruimd, tot betaling van € 640,10 per maand aan Opportunity; 
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Opportunity tot betaling van een tegemoetkoming van € 7.428,00 aan verhuis- en inrichtingskosten aan [gedaagde] ;
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2024.
      
    
  
  
     Artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
  
  
     Artikel 7:220 lid 2 BW.
  
  
     ECLI:NL:HR:1997:ZC2255
  
  
     Artikel 7:275 lid 1 BW.
  
  
     Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie, artikel 1.