ECLI:NL:GHARL:2024:7349, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-11-2024, 23/2418
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2418
      uitspraakdatum: 26 november 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juli 2023, nummer UTR 22/4598, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Laren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 4 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 705.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                hoekwoning 
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1960
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlak
              
              
                75 m2
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                450 m2
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Dakkapel, carport,
                hobbyruimte, overkapping,
                aanbouw,
                berging\schuur
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en belanghebbendes verzoek om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en het nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten, te weten:
      
        
          of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld, en
        
        
          of belanghebbende voor de gecombineerde fase van bezwaar en beroep recht heeft op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een waardematrix opgesteld, waarin de woning wordt vergeleken met woningen aan de [adres2] 20, [adres3] 21, [adres4] 69 en [adres5] 11. In de matrix is het volgende opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Straat
              
              
                
                  [adres1]
                
                 4
              
              
                
                  [adres2] 20
              
              
                
                  [adres3] 21
              
              
                
                  [adres4] 69
              
              
                
                  [adres5] 11
              
            
            
              
                Type
              
              
                hoek
              
              
                hoek
              
              
                hoek
              
              
                hoek
              
              
                hoek
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1960
              
              
                1961
              
              
                1953
              
              
                1801
              
              
                1910
              
            
            
              
                Woonoppervlak
              
              
                75 m2
              
              
                99 m2
              
              
                91 m2
              
              
                91 m2
              
              
                108 m2
              
            
            
              
                Eenheidsprijs
              
              
                € 3.163
              
              
                € 4.143
              
              
                € 4.579
              
              
                € 3.182
              
              
                € 3.936
              
            
            
              
                Waarde woondeel
              
              
                € 237.225
              
              
                € 410.157
              
              
                € 416.689
              
              
                € 289.562
              
              
                € 425.088
              
            
            
              
                Dakkapel
              
              
                € 10.544
              
              
                € 2.533 
                € 7.599
              
              
                € 4.650
                € 4.650
              
              
                € 10.608
              
              
                € 5.422
                € 2.711
              
            
            
              
                Garage
              
              
                
              
              
                € 6.750
              
              
                
              
              
                € 31.020
              
              
                
              
            
            
              
                Kelder
              
              
                
              
              
                € 10.128
              
              
                
              
              
                € 76.352
              
              
                € 9.485
              
            
            
              
                Carport
              
              
                € 3.200
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Hobbyruimte
              
              
                € 3.3280
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Overkapping
              
              
                € 4.160
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Aanbouw
              
              
                € 42.176
              
              
                
              
              
                € 68.039
              
              
                € 103.428
              
              
                € 52.480
              
            
            
              
                Blokhut
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 900
              
            
            
              
                Berging\schuur
              
              
                € 6.300
              
              
                
              
              
                € 6.750
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Kaveloppervlak
              
              
                450 m2
              
              
                245 m2
              
              
                267 m2
              
              
                306 m2
              
              
                297 m2
              
            
            
              
                Grondprijs
              
              
                € 820
              
              
                € 1.017
              
              
                € 988
              
              
                € 968
              
              
                € 1.165
              
            
            
              
                Kavelwaarde
              
              
                € 369.000
              
              
                € 249.165
              
              
                € 263.796
              
              
                € 296.208
              
              
                € 346.005
              
            
            
              
                Waarde woz
              
              
                € 705.885
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                li-kw-oh-
                ui-do-vo
              
              
                3-3-3
                4-3-3
              
              
                3-4-4
                3-3-4
              
              
                3-4-4
                3-3-4
              
              
                3-3-3
                4-3-3
              
              
                3-4-3
                4-3-4
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                
              
              
                2-12-2020
              
              
                25-3-2021
              
              
                2-11-2021
              
              
                14-8-2020
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                
              
              
                € 687.500
              
              
                € 770.000
              
              
                € 875.000
              
              
                € 825.000
              
            
            
              
                Waarde
              
              
                
              
              
                € 686.000
              
              
                € 764.000
              
              
                € 807.000
              
              
                € 842.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Alle referentieobjecten zijn hoekwoningen met een zelfde ligging (li) en vergelijkbare objectkenmerken voor kwaliteit (kw), onderhoud (oh), uitstraling (ui), doelmatigheid (do) en voorzieningen (vo). Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden onder meer door aan verschillende bijgebouwen een afzonderlijke waarde toekennen en door bij de bepaling van de kavelwaarde verschillende eenheidsprijzen te gebruiken. Bovendien zijn alle verkoopdata gelegen rond de waardepeildatum.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de waarde van de referentieobjecten aan de bijgebouwen van de referentieobjecten een te lage waarde heeft toegekend hetgeen resulteert in een te hoge eenheidsprijs voor de referentieobjecten. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze stelling omdat deze stelling onvoldoende concreet is onderbouwd.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meeropbrengsten van de oppervlakte van een woondeel. Het Hof volgt belanghebbende niet in dit standpunt. Bij het vaststellen van de waarde heeft de heffingsambtenaar voor de woning een eenheidsprijs gehanteerd (€ 3.163) die lager is dan de laagste eenheidsprijs van de door hem gebruikte referentieobjecten (€ 3.182). Nu het woondeel van de woning (75 m2) kleiner is dan de kleinste woonoppervlakte (91 m2) van de referentieobjecten zou daarentegen op grond van afnemende meeropbrengsten een hogere eenheidsprijs voor de woning resulteren. Zou belanghebbende gevolgd worden in zijn stelling dan zou de eenheidsprijs van het woondeel van de woning hoger moeten zijn dan de door de heffingsambtenaar gebruikte eenheidsprijs en dat zou leiden tot een hogere waarde van de woning, hetgeen erop duidt dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning ten onrechte ervan is uitgegaan dat de woning beschikt over een dakkapel. Nu belanghebbende zijn stelling onvoldoende concreet heeft onderbouwd en de heffingsambtenaar belanghebbendes stelling heeft bestreden, volgt het Hof belanghebbende niet.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende wijst erop dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 705.000 aanzienlijk hoger is dan de voor 2021 vastgestelde waarde van € 587.000 en stelt zich op het standpunt dat deze waardestijging onrealistisch is en zonder adequate verklaring aannemelijk maakt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling. Weliswaar roept een dergelijk groot verschil vragen op, maar de waarde dient jaarlijks te worden vastgesteld en aannemelijk gemaakt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat tussen deze twee jaren is overgestapt op een andere wijze van waarderen, namelijk van waarderen in kubieke meters naar waarderen in vierkante meters, waardoor het moeilijk is precies te achterhalen wat het verschil heeft veroorzaakt. 
      
      
        
          Overschrijding redelijke termijn 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de procedure in eerste aanleg (bezwaar en beroep). De redelijke termijn is overschreden indien de behandeling van het bezwaar en het beroep gezamenlijk langer heeft geduurd dan twee jaar. Omdat het bezwaar door de heffingsambtenaar is ontvangen op 8 april 2022, had de Rechtbank uiterlijk uitspraak moeten doen op 8 april 2024. Nu de Rechtbank uitspraak heeft gedaan op 20 juli 2023 is die termijn niet overschreden. De Rechtbank heeft het verzoek van belanghebbende derhalve terecht afgewezen.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      J.W.J. de Kort	J.M.W. van de Sande
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.