ECLI:NL:RBGEL:2025:121, Rechtbank Gelderland, 06-01-2025, 11406561
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-01-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering verhuurdersverklaring zonder verwijt van overlast

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Nijmegen
    
    
    
      Zaaknummer: 11406561 \ VV EXPL  24-72
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 6 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.A.J.M.I. van Laake,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        DE STICHTING TALIS, 
      te Nijmegen ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Talis,
      gemachtigde: mr. P.A.C. van Buul.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 5 december 2024 met negen producties
      - de akte overlegging 10 producties van Talis.
    
    
      1.2.
      Op 16 december 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt en de gemachtigden van [eiser] en Talis hebben het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurde van Talis met ingang van 29 mei 2019 de zelfstandige woning aan het [adres] in [adres] . 
      
    
    
      2.2.
      
        Op 5 september 2021 heeft er tussen (vertegenwoordigers van) Talis en [eiser] een gesprek plaatsgevonden. Er waren meldingen gedaan bij Talis over [eiser] door zijn buren/omwonenden. De meldingen gingen over overlast door [eiser] en zijn bezoekers. In de brief van Talis van 6 oktober 2021, die over dit gesprek gaat, staat: 
        
          “(…)
        
        
          De meldingen van overlast die gemeld zijn door omwonenden betreft dat u bezoek ontvangt van mannen die zich luidruchtig en onheus gedragen in uw woning en/of in de directe omgeving van uw woning en het woongebouw. Dit geeft bij omwonenden overlast en een gevoel van onveiligheid. Dit wordt als heel onplezierig en onveilig ervaren door deze omwonenden.
        
        
          (…)
        
        
          Mijn collega (…) is verschillende keren bij u geweest en heeft u hierop aangesproken. Maar het bezoek wat zich vervelend gedroeg blijft bij u komen en blijft zich erg vervelend gedragen.
        
        
          (…)
        
        
          Wij hebben met elkaar de overlast besproken en willen dat dit stopt. Tijdens het gesprek gaf u aan dat het overlast al weg is, maar helaas krijgen wij nog steeds meldingen van uw buren over overlast. 
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.3.
      
        Op 25 augustus 2023 heeft de gemeente Nijmegen aan Talis een brief gezonden over een woning aan het [adres] waarin handelshoeveelheden drugs aanwezig waren. Het betrof niet de woning van [eiser] . In de brief van de gemeente staat het volgende: 
        “(…)
        
          De politie geeft voorts aan dat over dit pand de volgende MMA
          
           meldingen aanwezig zijn:
        
        
          (…)
        
        
          Datum: 01 juni 2023
        
        
          Meldtekst: Drugshandel vanuit pand te [adres]
        
        
          Vanuit woningen aan het [adres] wordt op grote schaal gedeald. Het gaat om de woningen nummer [adres] , (...). Er is veel aanloop tot overlast van de buurt, vooral in de avond- en nachturen. De bewoners van de drie woningen staan met elkaar in contact.
        
      
      
      
        
          Datum: 8 mei 2023
        
        
          Meldtekst: Drugshandel vanuit pand en straathandel te [adres]
        
        
          Vanuit de woningen [adres] (…) te [adres] wordt door de bewoners, (…) dagelijks in drugs gedeald. Het is vaak een komen en gaan van klanten, hetgeen een behoorlijke overlast in de straat veroorzaakt. Naast beide genoemden is er een derde man bij de handel betrokken. Deze man brengt op zijn bromfiets de drugs naar de klanten.
        
      
      
      
        
          Datum: 22 maart 2023
        
        
          Meldtekst: Drugshandel vanuit pand te [adres]
        
        
          Vanuit woningen aan de [adres] (…) en (…) [adres] , wordt gehandeld in drugs.
        
        
          Dagelijks is er in beide woningen veel in- en uitloop van bezoek.
        
      
      
      
        
          Datum: 15 november 2022
        
        
          Meldtekst: Drugshandel vanuit pand te [adres]
        
        
          Er wordt in [adres] gedeald vanuit de woningen aan het [adres] (…), (…) en (…). De bewoners van genoemd huizen lijken samen te werken.
        
      
      
      
        
          Datum: 12 oktober 2022
        
        
          Meldtekst: Drugshandel vanuit pand te [adres]
        
        
          In [adres] wordt in samenwerking in drugs gedeald vanuit de woningen aan het [adres] (…). De bewoner van nummer [adres] is onlangs uit detentie ontslagen en heeft zijn oude beroep van dealer weer opgepakt en werkt samen met de dealer op (…).”
      
    
    
      2.4.
      Op 8 september 2023 heeft Talis aan [eiser] een brief verstuurd waarin zij aangeeft in gesprek te willen met [eiser] over de brief van de gemeente van 25 augustus 2023. [eiser] heeft de brief van 8 september 2023 niet ontvangen en is (dus) niet op het gesprek verschenen.
      
    
    
      2.5.
      De bewindvoerder van [eiser] heeft op 18 oktober 2023 de huurovereenkomst opgezegd, met als reden lange detentie. Per 17 november 2023 is de huurovereenkomst beëindigd. 
      
    
    
      2.6.
      
        De gemachtigde van [eiser] heeft op 21 november 2023 aan de gemeente het volgende per brief (hierna: bestuurlijke rapportage) bericht: 
        “(…) Dank zij (…) Talis weet hij sinds enige tijd dat er bij de gemeente en bij Talis op enigerlei wijze aantekening bestaat, dat hij in zijn woning harddrugs of softdrugs gedeald zou hebben en ook dat hij er een gewoonte van zou maken om gestolen zaken in zijn woning zou hebben.
        
          (…)
        
        
          Op cliënt valt wellicht van alles aan te merken, maar deze verwijten raken kant noch wal. [adres] was voor hem een veilige basis, die hij zelf ook altijd veilig heeft gehouden. Toen hij bedreigend benaderd werd en er voormalige kennissen aan zijn deur kwamen, heeft hij de politie hierover aangesproken en hij heeft zelfs cameratoezicht geregeld met hulp van zijn bewindvoerder, zodat het huis gevrijwaard zou blijven van ongewenste situaties. 
        
      
      
      
        
          Het was een schok te vernemen, dat deze aantekeningen bij U (het Veiligheidshuis) en Talis over hem bestonden. (…)
        
        
          Ik mag u dan ook verzoeken mij (…) te berichten, dat u een en ander nagegaan bent en dat er geen bewijzen zijn dat de stellingen, als hierboven beschreven, op waarheid berusten.
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.7.
      De gemeente heeft de gemachtigde van [eiser] het volgende bericht: “We hebben naar aanleiding van uw brief op 21-11-2023 uitgezocht of zulke aantekeningen over uw cliënt bestaan. Daar is geen sprake van.”
      
    
    
      2.8.
      Op 2 augustus 2024 heeft Talis, op verzoek van [eiser] , een verhuurdersverklaring afgegeven. Daarin staat dat er de afgelopen drie jaar geen sprake is geweest van een huurachterstand, in de afgelopen vijf jaar geen sprake is geweest van hennep/drugsproblematiek, in de afgelopen vijf jaar geen sprake is geweest van (woon)fraude en in de afgelopen vijf jaar geen sprake is geweest van een ontruimingsvonnis. In de verhuurdersverklaring staat verder dat in de afgelopen drie jaar wel sprake is geweest van overlast.
      
    
    
      2.9.
      
        De gemachtigde van [eiser] heeft de gemeente op 15 oktober 2024 opnieuw benaderd. Hij schrijft: 
        “(…) 
        
          Inmiddels sprak ik de wijkagent (…) Zij vertelde dat een collega van haar bestuurlijke rapportages verstuurd heeft naar de gemeente, waarin verwezen is naar anonieme meldingen, waarin verwezen wordt naar [adres] en naar de heer (…) [eiser] . 
        
        
          (…)
        
        
          De kennelijk aanwezige, en wat cliënt betreft volstrekt onjuiste, informatie over hem zorgt er voor dat het onmogelijk is om op korte termijn een huis te verwerven, omdat in de verhuurdersverklaring wordt gesproken over overlast. Cliënt kan zich onmogelijk daartegen verweren, als hij niet beschikt over de bestuurlijke rapportages op grond waarvan de blokkade naar een huurwoning nu bestaat.
        
      
      
      
        
          De meldingen zijn immers waarschijnlijk afkomstig van druggebruikers in de buurt of een bij die gebruikers betrokken dealer. Cliënt heeft zich altijd heel verre gehouden van het aangaan van relaties van de drugsscene is zijn buurt.
        
      
      
      
        
          Ik mag u daarom wel verzoeken mij binnen 14 dagen na heden afschrift van alle bestuurlijke rapportages te zenden waarin cliënt (en/of zijn woning) worden vermeld.
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.10.
      
        De gemeente heeft aan (de gemachtigde van) [eiser] per brief van 23 oktober 2024, ontvangen op 24 oktober 2024, het volgende laten weten:
        “(…)
        
          Na onderzoek van de handhavingsdossiers concludeer ik dat er geen dossier is over de heer [eiser] en [adres] in relatie tot drugshandel in de woning.
        
        
          Wel blijkt er in een dossier over een andere woning aan het [adres] een bestuurlijke rapportage ontvangen te zijn. Daarin worden enkele MMA-meldingen opgesomd, waarin verschillende adressen aan het [adres] worden genoemd, waaronder nummer [adres] , Het betreft dus enkel anonieme meldingen en geen andere informatie over [adres] . Er is géén informatie opgenomen over de bewoner van nummer [adres] . De naam van de heer [eiser] wordt niet genoemd, noch in de MMA-meldingen, noch in de rest van de rapportage. (…)
        
      
      
      
        
          Aangezien de bestuurlijke rapportage niet gericht was op handhavend optreden tegen [adres] is er geen nader onderzoek naar de identiteit van de bewoners van dat adres gedaan en derhalve ook geen dossier gevormd over de heer [eiser] . Enkel anonieme meldingen over een pand zouden ook onvoldoende basis zijn voor een handhavend optreden door de gemeente.
        
        
          (…)”
      
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] heeft Talis herhaaldelijk verzocht om een betere / positieve / neutrale verhuurdersverklaring; één zonder vermelding van overlast. Talis heeft hieraan geen gehoor gegeven.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Talis te bevelen om binnen 48 uur na betekening van het vonnis aan [eiser] een verhuurdersverklaring af te geven waarin geen verwijt aan [eiser] meer staat en de verklaring dus af te geven met het antwoord “nee” in plaats van “ja” bij de vraag “in de afgelopen drie jaar is er sprake geweest van overlast” op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of dag-gedeelte dat Talis in gebreke blijft aan dit bevel te voldoen, een en ander met een maximum van € 50.000,00, met veroordeling van Talis in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat Talis onzorgvuldig en onrechtmatig jegens hem handelt door een negatieve verhuurdersverklaring af te geven, althans geen neutrale verhuurdersverklaring. De afgegeven verhuurdersverklaring maakt het hem een heel aantal jaren onmogelijk een gepaste huurwoning in Nijmegen te krijgen, terwijl hij die op korte termijn wel nodig heeft. Hij heeft namelijk de Maatregel Inrichting Stelselmatige Daders (ISD-maatregel) opgelegd gekregen en bij het laatste deel daarvan hoort (ook) het verkrijgen van een woning. Werk, relatie en wonen zijn van belang, maar het wonen dreigt niet te lukken en daardoor staat de relatie ook onder druk. De afgegeven verhuurdersverklaring heeft er al voor gezorgd dat het appartement dat hem door Portaal aangeboden werd, vanwege zijn inschrijftermijn van 17 jaar, niet aan hem werd toegewezen. [eiser] heeft navraag gedaan bij de politie Nijmegen , de gemeente Nijmegen en bij Talis over het overlastverwijt dat hem, via de verhuurdersverklaring, wordt gemaakt. De politie heeft aangegeven dat er in de laatste drie jaren in hun systemen geen incidenten van overlast en/of dealen waren over [eiser] en zijn woning en de gemeente heeft aangegeven dat er geen dossier is over [eiser] in relatie tot drugshandel in de woning, aldus [eiser] .
      
    
    
      3.3.
      Talis voert verweer. Talis concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Zij voert, onder meer, aan dat toen [eiser] nog van haar huurde er sprake was van overlast en dat zij daarom de verhuurdersverklaring niet onjuist heeft ingevuld. De overlast blijkt, zo stelt Talis, uit a) de bestuurlijke rapportage en b) interne informatie die verzameld is door Talis in de periode dat [eiser] huurder was.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang bij de vordering vloeit voort uit de stellingen van [eiser] .
      
    
    
      4.3.
      Een verhuurdersverklaring zegt iets over het (woon)gedrag van een huurder. Voor zo’n verklaring bestaat geen wettelijke basis. Het verstrekken van een verhuurdersverklaring is dan ook niet verplicht. In de praktijk komen verhuurdersverklaringen veelvuldig voor. Verhuurders sluiten in veel gevallen zonder een (positieve) verhuurdersverklaring geen huurovereenkomst met een potentiële huurder. Echter, het niet hebben van een (positieve) verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder hoeft niet per definitie te betekenen dat aan de potentiële huurder door een nieuwe verhuurder geen woning kan worden toegewezen. De verhuur van een woning is afhankelijk van de bereidheid tot overleg van beide partijen. Daarnaast kan een huurovereenkomst alleen tot stand komen door wilsovereenstemming tussen huurder en verhuurder. Het is uiteindelijk aan de verhuurder om te beoordelen of en zo ja onder welke (aanvullende) voorwaarden deze een huurwoning wil aanbieden.
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] stelt dat er sprake is van een onrechtmatige daad van Talis jegens hem, waardoor hij schade lijdt, in de zin van het niet kunnen krijgen van een passende huurwoning. Talis heeft de onrechtmatigheid betwist en ook het causaal verband. Volgens Talis kan [eiser] ook met deze verhuurdersverklaring een woning toegewezen krijgen, als hij maar voldoende uitleg geeft aan de nieuwe verhuurder over wat de overlast inhield. Verder betoogt Talis dat [eiser] ook met een andere neutralere verhuurdersverklaring iets uit te leggen heeft aan de nieuwe verhuurder, omdat er een gat zit in zijn wooncarrière vanwege de detentie. Tot slot voert Talis aan dat zij, als woningcorporatie, net als andere woningcorporaties, een wettelijke taak heeft op grond van art. 45 lid 2 onder f van de Woningwet om bij te dragen aan de leefbaarheid van wijken. Daar hoort een naar waarheid ingevulde verhuurdersverklaring bij. 
      
    
    
      4.5.
      Als onrechtmatige daad worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Zoals hierboven al aan de orde kwam, is een verhuurder niet verplicht een verhuurdersverklaring op te stellen. Talis maakt, door de verhuurdersverklaring niet te wijzigen, dus geen inbreuk op een recht van [eiser] en ook laat hij niets na in strijd met een wettelijke plicht. Evenmin is, naar het oordeel van de kantonrechter, sprake van een doen of nalaten van Talis in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het zou onrechtmatig kunnen zijn als Talis in de verhuurdersverklaring onjuistheden zou vermelden. Echter, voorlopig oordelend, moet het ervoor worden gehouden dat de door Talis opgestelde verhuurdersverklaring geen onjuistheden bevat.
      
    
    
      4.6.
      Allereerst is er de brief van Talis van 6 oktober 2021. Daarin worden overlastmeldingen die gaan over [eiser] genoemd. Deze meldingen hebben plaatsgevonden voor 5 september 2021, de datum van het gesprek dat Talis met [eiser] had. Ook worden overlastmeldingen genoemd die plaatsvonden na het overleg, te weten rond oktober 2021, omdat in de brief staat “wij krijgen nog steeds meldingen van uw buren over overlast.” Deze overlastmeldingen hebben plaatsgevonden in de drie jaar voorafgaand aan de verhuurdersverklaring. De verklaring dateert namelijk van 2 augustus 2024. Talis mocht in haar verklaring dus die overlastmeldingen meenemen.
      
    
    
      4.7.
      Ten tweede ligt er de bestuurlijke rapportage. Daarin wordt de woning van [eiser] vijf keer genoemd in verband met overlast. Het gaat om anonieme meldingen in oktober en november 2022 en in maart, mei en juni 2023. In deze meldingen staat onder meer “Er is veel aanloop tot overlast van de buurt, vooral in de avond- en nachturen”, “Het is vaak een komen en gaan van klanten, hetgeen een behoorlijke overlast in de straat veroorzaakt” en “dagelijks is er in beide woningen veel in- en uitloop van bezoek”. Ook deze overlastmeldingen hebben plaatsgevonden in de drie jaar voorafgaand aan de verhuurdersverklaring. Ook deze mocht Talis dus betrekken in de verhuurdersverklaring.
      
    
    
      4.8.
      De brief van de gemeente van 23 oktober 2024 maakt het voorgaande niet anders. In die brief wordt namelijk niet aangegeven dat de overlastmeldingen, genoemd in de bestuurlijke rapportage, onwaar zijn. [eiser] heeft op 21 november 2023 de gemeente wel verzocht om hem te berichten dat er geen bewijzen zijn dat de stellingen, waarmee, zo begrijpt de kantonrechter, de overlastmeldingen bedoeld worden, op waarheid berusten, maar daar heeft de gemeente op geantwoord dat er niet zulke aantekeningen over [eiser] bestaan. Nadat [eiser] op 15 oktober 2024 een nieuwe vraag had gesteld, namelijk of hij een afschrift mocht ontvangen van alle bestuurlijke rapportages waarin [eiser] en/of zijn woning worden vermeld, heeft de gemeente aanvullend gereageerd met haar brief van 23 oktober 2024. Daarin staat niet meer dan dat er geen dossier is over [eiser] in relatie tot drugshandel in de woning en dat er enkel anonieme meldingen over [eiser] zijn, zonder dat de naam van [eiser] wordt genoemd. Verder geeft de gemeente in die brief aan dat enkel anonieme meldingen over een pand onvoldoende basis zouden zijn voor een handhavend optreden door de gemeente. De gemeente zegt dus niets over de vraag of de meldingen die staan in de bestuurlijke rapportage juist of onjuist zijn, voor zover ze daar al iets over had kunnen zeggen. De overlastmeldingen zijn in ieder geval gedaan, zo blijkt uit de rapportage, en daarom mocht Talis die gebruiken bij het invullen van de verhuurdersverklaring. Voor zover Breevoord meent dat de rapportages onjuistheden bevatten zal dat in een eventuele bodemprocedure middels het leveren van bewijs moeten komen vast te staan. Daarvoor is in deze procedure geen plaats.
      
    
    
      4.9.
      Nu geen sprake is van een onrechtmatige daad, omdat de verhuurdersverklaring naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet onjuist is ingevuld, kan de vraag of sprake is van causaal verband in het midden blijven.
      
    
    
      4.10.
      De vordering van [eiser] wordt dus afgewezen. Toewijzing zou ertoe leiden dat Talis, in strijd met hetgeen haar bekend is, in de verhuurdersverklaring opneemt dat geen sprake is geweest van overlast in de periode dat [eiser] bij haar huurde. 
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Talis worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. E.W. de Groot en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        498 / 40141
      
    
  
  
     Meld Misdaad Anoniem.