ECLI:NL:GHLEE:2012:BV7230, Gerechtshof Leeuwarden, 28-02-2012, 200.082.868/01
Gerechtshof Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2012-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering beëindiging huur op basis van art. 7:274 lid 1 onder e BW (verwezenlijking bestemmingsplan). Beslissing uitvoerbaar bij voorraad ondanks het bepaalde in art. 7 272 lid 1 BW.

Arrest d.d. 28 februari 2012
      Zaaknummer 200.082.868/01
      (Zaaknr. kanton Leeuwarden: 308215 \ CV EXPL 10-1458)
    
    
    
    HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
    
    Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      1.	Gemeente Dantumadiel,
      	gevestigd te Damwoude,
      hierna te noemen: de gemeente,
      2.	Stichting Thús Wonen,
      	gevestigd te Dokkum,
      hierna te noemen: Thús Wonen,
      	appellanten, samen verder ook te noemen:de gemeente c.s.
      	in eerste aanleg: eisers,
      advocaat: mr. J. Werle, kantoorhoudende te Leeuwarden, die ook gepleit heeft,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      1.	[geïntimeerde 1],
      	wonende te [woonplaats],
      toevoeging,
      2.	[geïntimeerde 2],
      	wonende te [woonplaats],
      	geïntimeerden,
      	in eerste aanleg: gedaagden,
      	hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],
      advocaat: mr. D. van der Wal, kantoorhoudende te Buitenpost, die ook gepleit heeft.
    
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 11 mei 2010 en 24 augustus 2010 door de sector kanton, locatie Leeuwarden van de rechtbank Leeuwarden (verder: de kantonrechter).
    
    
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 22 november 2010 is door de gemeente c.s. hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van [geïntimeerden] tegen de zitting van 1 maart 2011.
    
    
    De conclusie van de memorie van grieven luidt:
    
    "om bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen van de Kantonrechter te Leeuwarden te vernietigen, en, opnieuw rechtdoende, al dan niet met verbetering van gronden, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en waarop [geïntimeerde] de woning c.a. zal dienen te ontruimen, alles uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties."
    
    Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerden], onder overlegging van producties, verweer gevoerd met als conclusie:
    
    "verzoeken geïntimeerden om de vonnissen van de rechtbank Leeuwarden te bekrachtigen en appellanten te veroordelen in de kosten van het hoger beroep."
    
    Voorts hebben de gemeente c.s. een akte genomen waarbij zij hun eis hebben gewijzigd en producties hebben overgelegd, waarna [geïntimeerden] een antwoordakte hebben genomen.
     
    Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten. Bedoeld pleidooi is gehouden tezamen met het pleidooi in de zaak tussen partijen met rolnummer 200.095.979-01 (appel van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Leeuwarden d.d. 5 oktober 2011). Ter gelegenheid van het pleidooi zijn zijdens de gemeente c.s. alle processtukken uit de kort geding procedure ook overgelegd in de onderhavige bodemprocedure.
    
    
      Conform hetgeen na afloop van het pleidooi is besproken, hebben de gemeente c.s. bij akte een productie met meerdere bijlagen overgelegd.
      [geïntimeerden] hebben daarop een akte genomen.
    
    
    Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. Daarbij is van belang dat de akte d.d. 21 juni 2011 met bijlagen, welke de gemeente c.s. ter rolle van 21 juni 2011 had willen nemen, door de rolraadsheer is geweigerd en derhalve geen deel uitmaakt van de processtukken.
    
    
      De grieven
      De gemeente c.s. hebben vier grieven opgeworpen.
    
    
    
      De beoordeling
      1.	Tegen het tussenvonnis van 11 mei 2010 is geen grief ontwikkeld, zodat de gemeente c.s. in zoverre niet in hun beroep kunnen worden ontvangen.
      Waar in het vervolg wordt gesproken over het beroepen vonnis, of het vonnis waarvan beroep, wordt derhalve enkel gedoeld op het vonnis van 24 augustus 2010.
    
    
    
      2.	Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder 2.1 tot en met 2.8 van het beroepen vonnis is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Samen met hetgeen het hof  in hoger beroep eveneens (als gesteld en niet of onvoldoende weersproken) als vaststaand aanneemt, komt het op het volgende neer:
      -	In casu gaat het om de woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats], gemeente Dantumadiel. De woning is kort na de Tweede Wereldoorlog gebouwd. De ouders van [geïntimeerde 1] waren de eerste bewoners/huurders van de woning. Nadat zijn ouders in april 1982 de woning hebben verlaten, hebben [geïntimeerden] zich in de woning gevestigd.
      -	De woning staat op een kavel van 1.600 m2. De ouders van [geïntimeerde 1] waren “hobbyboer” en hielden onder andere geiten, paarden, pony’s en kippen. Ook [geïntimeerden] houden dieren. [geïntimeerde 2] is dementerende en verminderd zelfredzaam. Zij wandelt, in verband met “motorische onrust” veel in de directe omgeving van de woning.
      -	De gemeente heeft in 2000 de juridische eigendom van de woning verkregen van de rechtsvoorgangster van Thús Wonen. De gemeente en de rechtsvoorgangster van Thús Wonen zijn overeengekomen dat Thús Wonen de huurpenningen te eigen bate bleef incasseren en dat ook de overige rechten en plichten uit hoofde van de tussen de rechtsvoorgangster van Thús Wonen en [geïntimeerden] gesloten overeenkomst voor rekening en risico van (de rechtsvoorgangster van) Thús Wonen bleven.
      -	De gemeente heeft naast de woning een tiental andere woningen gekocht, die eveneens waren gelegen aan [adres]. De aankoop hield verband met het voornemen van de gemeente om op deze locatie een bedrijventerrein te vestigen. Die woningen zijn inmiddels allemaal gesloopt.
      -	In het najaar 2009 is tussen de colleges van Gedeputeerde Staten van alle (in Nederland gelegen) provincies, in deze vertegenwoordigd door de Vereniging Interprovinciaal Overleg, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer een Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 gesloten. Naast intergemeentelijke samenwerking schrijft bedoeld Convenant ook voor dat de "SER-ladder methodiek" gehanteerd moet worden en dat daarbij het Transatlantic Market-scenario de basis vormt voor de raming van de uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen. In het kader van het SER-ladder onderzoek door de Grontmij is op 19 maart 2010 de vraag naar bedrijfsterreinen in de Noordoostelijke regio van Friesland in kaart gebracht. Zowel het Convenant als bedoelde SER-ladder onderzoek zijn door de gemeente c.s. als productie bij memorie van antwoord overgelegd.
      Op pagina 22 van het bedoelde SER-ladder onderzoek staat onder het kopje “Gemeente Dantumadiel” onder meer:
      “Per 01-01-2009 is er 4 hectare niet-terstond uitgeefbaar bedrijventerrein in de gemeente Dantumadiel. Het betreft hier het plan [plan] fase 2 en 3.”
    
    
    
      Onder de kop "Afweging vraag en aanbod" is in het SER-ladder onderzoek onder 4.2.2 met betrekking tot de gemeente Dantumadiel het volgende opgenomen:
      "De gemeente Dantumadiel heeft 4.1 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein. De komende 5 jaar bedraagt de vraag naar bedrijventerrein 5 hectare. De ruimtewinst die door herstructurering/intensivering in de gemeente is te behalen is circa 2 hectare. Indien op korte termijn de veronderstelde ruimtewinst behaald kan worden, is er voldoende aanbod om de vraag op te vangen."
      -	De gemeenteraad van Dantumadiel heeft op 1 juli 2009 het bestemmingsplan bedrijventerrein [woonplaats] East vastgesteld. De gemeente had het voornemen om met ingang van 1 augustus 2010 met de aanleg van het bedrijventerrein te beginnen. Tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is door [geïntimeerden] en enkele anderen een bezwaarschrift ingediend.
      -	Bij brieven van 19 oktober 2009 is door de gemeente c.s. de huurovereenkomst met [geïntimeerden] tegen 1 mei 2010 opgezegd, primair op grond van de verwezenlijking door de gemeente van een bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan en subsidiair wegens dringend eigen gebruik.
      -	[geïntimeerden] zijn niet akkoord gegaan met die opzegging.
      -	De voorzitter van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft terzake het tegen het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan ingestelde beroep de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) verzocht een deskundigenbericht uit te brengen. De StAB heeft aan dat verzoek voldaan en haar desbetreffende rapport op 21 april 2010 aan de voorzitter van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State gezonden. Het rapport is als productie 1 door [geïntimeerden] overgelegd bij de memorie van antwoord. 
      -	Het beroep dat [geïntimeerden] tegen het besluit van de gemeenteraad van de gemeente Dantumadiel van 1 juli 2009 tot vaststelling van het bestemmingsplan “[woonplaats]-east” hadden ingesteld is bij beslissing d.d. 19 januari 2011 door de Raad van State ongegrond is verklaard (productie 1 bij de memorie van grieven).
      -	Met betrekking tot de vraag of genoegzaam aannemelijk is gemaakt dat voldoende behoefte bestaat aan de voorziene uitbreiding van het bedrijventerrein heeft de Raad van State in zijn uitspraak van 19 januari 2011 een positief antwoord gegeven, zulks op basis van de destijds beschikbare informatie, verstrekt zijdens de gemeente Dantumadiel.
      -	   Bij vonnis d.d. 5 oktober 2011 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Leeuwarden [geïntimeerden] veroordeeld om de schuur - partijen genoegzaam bekend - behorende bij het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] binnen 30 dagen na betekening van het vonnis - met alle zich daarin bevindende personen en zaken - voor zover die niet het eigendom van de gemeente zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen. Na betekening van bedoeld vonnis heeft [geïntimeerde] de schuur ontruimd en deze is inmiddels gesloopt.
      -	  Bij bedoeld vonnis is [geïntimeerde] eveneens veroordeeld om de rest van het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] uiterlijk 1 april 2012 - met alle zich daarin bevindende personen en zaken -voor zover die niet het eigendom van de gemeente zijn - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen. [geïntimeerde] is voorts in de kosten van de procedure veroordeeld.
      -	  In het tegen bedoeld vonnis door [geïntimeerden] ingestelde hoger beroep heeft het hof op 24 januari 2012 arrest gewezen. Het hof heeft het vonnis waarvan beroep bekrachtigd met dien verstande dat de ontruimingstermijn met betrekking tot de rest van het gehuurde (dus exclusief de schuur welke onder 5.1. van het dictum van het beroepen vonnis wordt bedoeld) is bepaald op 1 juni 2012.
    
    
    
      Met betrekking tot de grieven I en II:
      3.	De rechtbank heeft in het vonnis van 24 augustus 2010 de vorderingen van de gemeente c.s afgewezen. 
    
    
    4.	Alhoewel met grief I wordt betoogd dat het de bedoeling is het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof te onderwerpen en grief II opkomt tegen hetgeen de kantonrechter onder 7.2 tot en met 7.4 van het beroepen vonnis heeft overwogen (de twijfel omtrent het onherroepelijk komen vast te staan van het bestemmingsplan en de noodzaak en dringendheid van de realisatie van het bestemmingsplan) worden de overwegingen van de kantonrechter op zich niet gemotiveerd aangevallen. Feitelijk komt de onderbouwing van de grieven erop neer dat aan de door de kantonrechter aan zijn beslissing ten grondslag gelegde twijfel inmiddels een eind is gemaakt door de uitspraak van de Raad van State d.d. 19 januari 2011, zodat de op die twijfel gebaseerde beslissing in hoger beroep geen stand kan houden.
    
    5.	Het hof  zal derhalve slechts bezien of ten gevolge van bedoelde uitspraak van de Raad van State er thans sprake is van een zodanige situatie dat de vorderingen van de gemeente c.s. thans wel voor toewijzing gereed liggen. Als toetsingsmaatstaf heeft daarbij te gelden dat een verhuurder slechts dan op grond van de wens tot verwezenlijking van een bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan mag overgaan tot opzegging van de huur van een door hem verhuurde woning, indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de verhuurder in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan (vgl. HR 03-01-1997, LJN:ZC2236).
    
    6.	Het hof is van oordeel dat voldoende is gebleken dat de 4.1 hectare waarvan in de SER-ladder melding wordt gemaakt enkel de terreinen [plan] II en III betreft, welke tezamen het bestemmingsplan [woonplaats]-east vormen, hetwelk op 1 juli 2009 door de Raad van de gemeente Dantumadiel is vastgesteld.  De door de gemeente c.s. ten pleidooie getoonde (en nadien bij akte overgelegde) tekeningen (welke in grote lijnen overeenstemmen met de tekeningen behorend bij het bestemmingsplan [woonplaats]-east, zoals deze door de gemeente c.s. zijn overgelegd bij akte van 15 november 2011) laten duidelijk zien dat [plan] II en III samen een oppervlakte hebben van ruim 4.1 hectare. Dat er ook overigens in de gemeente Dantumadiel nog 4 hectare bedrijventerrein uitgeefbaar zou zijn is op geen enkele wijze door [geïntimeerden] onderbouwd, laat staan gebleken. Het hof tekent hierbij nog aan dat in het door de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) uitgebrachte rapport (opgemaakt ter advisering van de Raad van State in het kader van de procedure betreffende nut en noodzaak van het bedrijventerrein [plan] II) weliswaar wordt gesproken over uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein met 1.63 hectare, doch het is volstrekt onduidelijk waarop de StAB zich hierbij baseert. Bedoeld rapport is als productie overgelegd bij akte van 15 november 2011. 
    
    7.	Dat het bij het bestemmingsplan “[woonplaats]-east” zou gaan om uitbreiding met 1.63 ha van reeds eerder inbestemde bedrijfsterreinen, wordt weliswaar door [geïntimeerden] betoogd, maar mist, behoudens de hiervoor geciteerde onduidelijke vermelding in het StAB rapport, elke feitelijke onderbouwing. [geïntimeerden] hebben er in hun akte d.d. 29 november 2011 nog op gewezen dat volgens de definities zoals deze zijn te vinden  in bedoeld SER-ladder onderzoek (pagina 18) het bij “niet-terstond uitgeefbaar bedrijventerrein” gaat om een bedrijventerrein waarvoor GS wel goedkeuring hebben gegeven, of een bestemmingsplan beschikbaar is voor de bestemming bedrijventerreinen, maar die niet direct voor uitgifte geschikt zijn, zodat het op pagina 22 van bedoeld rapport niet kan gaan om de 4.1 ha in kwestie. Wat daar verder ook van zij, het doet niet af aan de hiervoor getrokken conclusie, nu in de bedoelde passage ondubbelzinnig wordt aangegeven dat het bij de bedoelde 4 ha gaat om het plan [plan] II en III, welk plan op dat moment in voorbereiding was en op 1 juli 2009 is vastgesteld door de Raad van de gemeente Dantumadiel. 
    
    8.	Het hof stelt voorop dat de leer van de formele rechtskracht meebrengt dat de geldigheid van het bestemmingsplan in kwestie thans niet meer ter discussie staat. De nieuwe bestemming van het gebied, waarin het gehuurde van [geïntimeerden] is gelegen, is Bedrijfsdoeleinden BII, zoals omschreven in artikel 12 lid 1 onder a sub 2 van het (nieuwe) bestemmingsplan. Op grond van deze nieuwe bestemming is wonen - anders dan in een bedrijfswoning - niet meer toegestaan.
     
    9.	Met betrekking tot de vraag of genoegzaam aannemelijk is gemaakt dat voldoende behoefte bestaat aan de voorziene uitbreiding van het bedrijventerrein heeft de Raad van State in zijn uitspraak van 19 januari 2011 een positief antwoord gegeven, zulks op basis van de destijds beschikbare informatie, verstrekt zijdens de gemeente Dantumadeel. Dat zich nadien potentiële gegadigden hebben afgemeld en nieuwe potentiële gegadigden hebben aangemeld (zoals door de gemeente c.s. is aangegeven), ligt gegeven het tijdsverloop alleszins voor de hand, nu – zolang de onderhavige geschillen niet definitief zijn beslist – onzeker blijft in hoeverre en wanneer de bestemming ook daadwerkelijk kan worden gerealiseerd. In het licht van meergenoemd  Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 en de SER-ladder en gelet op hetgeen de Raad van State dienaangaande heeft overwogen, is naar het oordeel van het hof voldoende gebleken dat er behoefte bestaat aan bedoelde bedrijfsterreinen, welke behoefte overigens door de gemeente c.s. bij memorie van grieven (productie 2) en bij akte d.d. 28 juni 2011 ook nog weer is geactualiseerd. Hetgeen [geïntimeerden] daartegen nog hebben aangevoerd, doet daaraan in onvoldoende mate af, mede gelet op het feit dat concrete belangstelling vanuit het bedrijfsleven voor vestiging op het nieuw bestemde bedrijventerrein vanzelfsprekend geen statisch gegeven is en mede afhankelijk is van de economische ontwikkelingen en de grondprijs per vierkante meter.
    
    10.	De gemeente Dantumadiel heeft toegelicht dat het onderscheid tussen de bestemmingen Bedrijfsdoeleinden BI en BII is gelegen in het toestaan van zwaardere bedrijvigheid (categorie 3.1) bij Bedrijfsdoeleinden BII. De gemeente wenst op het bedrijventerrein (waarin het door [geïntimeerden] gehuurde is gelegen) de bedrijven te vestigen die onder de categorie van zwaardere bedrijvigheid vallen.  Als in dit deel van het plangebied (bedrijfs)woningen zouden worden toegestaan, dient - gelet op de staat van die bedrijven, zoals opgenomen als bijlage I bij het bestemmingsplan - een afstand van 50 meter ten opzichte van bedrijfsactiviteiten in acht te worden genomen. Gelet op deze eis zal de gemeente Dantumadiel, naar zij heeft verklaard, voor een doelmatige invulling van het bedrijfsterrein ten behoeve van bedrijven in de zwaardere categorie, bedrijfswoningen niet toestaan. Naar het oordeel van het hof heeft de gemeente die keuze in redelijkheid kunnen maken.
    
    11.	Veronderstellenderwijs aannemende dat het huidige gebruik van de grond met opstallen buiten de woning als bedrijfsmatig gebruik kan worden aangemerkt en de woning van [geïntimeerden] dientengevolge als bedrijfswoning kan worden beschouwd, valt het gebruik door [geïntimeerden] niet onder de door de gemeente voorgestane bedrijven in de zwaardere categorie en  zou voortgezette bewoning van [geïntimeerden] op de huidige locatie met zich brengen dat binnen een straal van 50 meter rond de woning van [geïntimeerden] de door de gemeente voorgestane uitvoering van de nieuwe bestemming Bedrijfsdoeleinden BII niet mogelijk is. Als de woning waarin [geïntimeerden] wonen en het (veronderstellenderwijs aangenomen) bedrijfsmatig gebruik blijft bestaan, zal het bestemmingsplan in dat deel van het plangebied niet kunnen worden verwezenlijkt. Ook in zoverre geldt dat de verwezenlijking van de bestemming noopt tot opzegging van de huurovereenkomst. 
    
    
      12.	Het hof stelt vast dat de gemeente c.s. gemotiveerd hebben gesteld dat zij [geïntimeerden] zowel in 2010 als in 2011 passende vervangende woonruimte hebben aangeboden, doch dat [geïntimeerden] daarvan geen gebruik hebben willen maken (zie de akte van 28 juni 2011 onder 11). Nu [geïntimeerden] zulks niet hebben betwist, heeft een en ander als vaststaand te gelden. Dat de gemeente c.s. ook voordien al meerdere malen aan [geïntimeerden] heeft laten weten behulpzaam te willen zijn bij het vinden van passende vervangende woonruimte en dat [geïntimeerden] aanspraak konden maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten volgens het Sociaal Pakket voor huurders bij sloop, zoals door Thús Wonen is overeengekomen met het huurdersplatform “Us Hierders”, staat eveneens (als bij inleidende dagvaarding gesteld en niet betwist) vast. Dat die tegemoetkomingsregeling als onvoldoende moet worden aangemerkt, is door [geïntimeerden] niet aangevoerd en evenmin gebleken. 
      Het hof tekent bij het voorgaande nog aan dat passende vervangende woonruimte moet worden geobjectiveerd en dus iets anders is dan soortgelijke woonruimte. Het feit dat de vervangende woonruimte minder genot kan bieden dan de bestaande woonruimte en/of dat er sprake is van hogere huur, brengt op zich derhalve niet mee dat de vervangende woonruimte als niet-passend moet worden aangemerkt. Tenslotte merkt het hof nog op dat het aanbieden van passende vervangende woonruimte bij opzegging als bedoeld onder e van het eerste lid van artikel 7: 274 BW weliswaar geen vereiste is, doch dat het al dan niet aanbieden van zodanige ruimte wel een rol kan spelen in de belangenafweging als hiervoor bedoeld onder rechtsoverweging 5. 
    
    
    13.	In het kader van de belangenafweging, welke blijkens het hiervoor tot uitgangspunt genomen arrest van de Hoge Raad is vereist, is overigens nog van belang dat [geïntimeerden] hebben aangegeven dat [geïntimeerde 2] licht dementerend is en daardoor moeite zal hebben met een vreemde omgeving en angst heeft om te verhuizen. Het hof is van oordeel dat deze omstandigheid op zichzelf weliswaar van enig gewicht is, maar, nu niet is gesteld of gebleken dat een eventuele verhuizing tot onoverkomenlijke problemen zal leiden, niet van zodanig gewicht dat het in het kader van de belangenafweging aan een beëindiging van de huurovereenkomst in de weg staat.
    
    14.	Alle omstandigheden van het geval, als  hiervoor vermeld en besproken, leiden het hof tot de conclusie dat de gemeente c.s., na afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom hebben kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
    
    15.	De grieven treffen dan ook in zoverre doel en de primaire vordering van de gemeente c.s. zal alsnog worden toegewezen, zulks met in acht neming van hetgeen hierna nog wordt overwogen.
    
    
      Met betrekking tot grief III:
      16.	Nu de grief  enkel ziet op de subsidiair aan de vordering ten grondslag gelegde stelling dat de gemeente c.s. het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik, behoeft de grief verder geen behandeling.
    
    
    
      Met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad (grief IV):
      17.	Uitgangspunt is dat het bepaalde in artikel 7:272 BW meebrengt dat een beslissing als de onderhavige niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard.
    
    
    18.	Bedoelde bepaling heeft echter niet de strekking aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om zijn beslissing tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaats vinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, ook wanneer slechts daardoor kan worden voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging uit te stellen, rechtsmiddelen tegen die beslissing aanwendt (zie HR 8 januari 1982, LJN: AG4313).
    
    19.	In casu hebben [geïntimeerden] tot aan de hoogste bestuursrechter het bestemmingsplan waarop de huuropzegging berust, aangevochten. Daarnaast hebben partijen naast de onderhavige zaak in twee instanties ook een kort geding procedure in twee instanties gevoerd. In beide gevallen hebben [geïntimeerde] c.s (uiteindelijk) aan het kortste eind getrokken. Mede gelet op de onzekere economische tijden is het van groot belang dat de realisering van de bestemming van de bedrijfstermijnen in kwestie niet langer wordt opgehouden. Waar bovendien de belangenafweging, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, een hoog feitelijk karakter heeft, komt het hof voor dat het instellen van eventuele verder rechtsmiddelen met name de bedoeling zal hebben de beëindiging van de huurovereenkomst (verder) uit te stellen. Tegen die achtergrond zal het hof zijn beslissing, in weerwil van het bepaalde in artikel 7:272 BW toch uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
    
    
      Slotsom
      20.	Het beroepen vonnis zal worden vernietigd, behoudens ten aanzien van de kostenveroordeling. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vordering van de gemeente c.s. alsnog toewijzen. Het hof zal de datum van beëindiging en ontruiming bepalen op 1 juni 2012.
      Nu de gemeente c.s. geen inhoudelijke bezwaren tegen het beroepen vonnis hebben geformuleerd en dat vonnis – gelet op de destijds bestaande situatie – ook het hof niet onjuist voorkomt, zal het hof de kostenveroordeling in stand laten. [geïntimeerden] zullen echter, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep (salaris advocaat: 3 punten, tarief II).
    
    
    
      Beslissing
      Het gerechtshof:
    
    
    verklaart de gemeente c.s. niet ontvankelijk in hun hoger beroep tegen het tussenvonnis van 11 mei 2010;
    
    bekrachtigt het vonnis d.d. 24 augustus 2010 waarvan beroep voor wat betreft de daarbij uitgesproken kostenveroordeling en vernietigt dat vonnis voor het overige;
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
      stelt het tijdstip waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst eindigt vast op 1 juni 2012;
    
    
    bepaalt het tijdstip waarop [geïntimeerden] met al de hunnen en het hunne de woning zal dienen te ontruimen eveneens op 1 juni 2012;
    
    veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van deze procedure in hoger beroep, aan de zijde van de gemeente c.s. begroot op € 736,93 aan verschotten en op € 2.682,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
    
    verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
    
    Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.M. Rowel-van der Linde en D.H. de Witte en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 28 februari 2012 in bijzijn van de griffier.