ECLI:NL:GHARL:2020:10024, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-12-2020, 19/01134
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01134
    uitspraakdatum: 1 december 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 juli 2019, nummer UTR 18/3800, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Huizen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 441 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 364.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 200.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 16 oktober 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 441 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1983 gebouwde rijwoning. De woning heeft een inhoud van 356 m³. De perceelsoppervlakte bedraagt 170 m². De woning ligt aan de voorzijde aan de ingang van de aanloophaven van [Z] . De tuin aan de achterzijde grenst aan het strand van het [A] . 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Het geschil spitst zich toe op de vraag welke waarde moet worden toegekend aan de ligging van de onroerende zaak.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 364.000 en stelt dat aan de ligging van de onroerende zaak een extra waarde van € 50.000 kan worden toegekend bovenop de waardering van de ligging op basis van waardekwalificatie 9. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende verdedigt een waarde van € 280.000 en stelt dat met de ligging van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden door aan de ligging een waardekwalificatie 9 toe te kennen. Een bedrag van € 50.000 daarbovenop is volgens hem niet terecht. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en tot vermindering van de aanslag OZB.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.  
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft in beroep bij de Rechtbank een taxatiematrix met betrekking tot de onroerende zaak overgelegd. Daarin is op basis van verkoopcijfers van drie rond de waardepeildatum verkochte woningen die wat type woning, bouwjaar en grootte goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, te weten [b-straat] 282, [a-straat] 387 en [c-straat] 25, aan de onroerende zaak een waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 toegekend van € 364.000. Met de verschillen tussen de onroerende zaak en die woningen heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door verschillende waarden voor inhoud, perceeloppervlakte en deelobjecten te hanteren. In die matrix is aan de ligging van de onroerende zaak de waardering 9 toegekend. Met de bijzondere ligging van de onroerende zaak is bij de waardering rekening gehouden door een extra bijtelling van € 50.000.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingspanden voldoende vergelijkbaar zijn en dat de vastgestelde waarde, afgezien van de bijtelling voor de bijzondere ligging, niet te hoog is vastgesteld. In geschil is uitsluitend of de heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, de door hem voorgestane bijtelling voor de bijzondere ligging van € 50.000 aannemelijk heeft gemaakt. 
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt betreffende de extra meerwaarde voor de bijzondere ligging heeft de heffingsambtenaar drie extra matrices overgelegd waarin een aantal verkopen uit het verleden van de onroerende zaak zelf en de buurpanden [a-straat] 445 en 457, in vergelijking met andere objecten uit hetzelfde waardegebied is geanalyseerd. Op basis van een vergelijking van het geïndexeerde eigenverkoopcijfer van de onroerende zaak met de geïndexeerde verkoopprijzen van een drietal goed vergelijkbare referentieobjecten is de extra meerwaarde op waardepeildatum 1 januari 2008 ingeschat op € 50.000. Voorts is op waardepeildatum 1 januari 2013 aan het naast de onroerende zaak gelegen object [a-straat] 445 eveneens een bijzondere liggingswaarde toegekend van € 50.000. De [a-straat] 457 heeft op waardepeildatum 1 januari 2015 een uitzonderlijk hoge meerwaarde van € 400.000. 
      
    
    
      4.6.
      Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de extra bijtelling voor de bijzondere ligging van € 50.000 niet te hoog is, stelt het Hof voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat een analyse van soortgelijke cijfers rondom de waardepeildatum 1 januari 2017 van wege de bijzondere ligging van de onroerende zaak niet mogelijk is aangezien verkoopcijfers rondom deze datum van woningen met een gelijke ligging ontbreken. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof volgt uit de analyse van de heffingsambtenaar van de verkopen omstreeks de waardepeildatums 1 januari 2008, 1 januari 2013 en 1 januari 2015 (zie 4.5.) dat aannemelijk is dat de kopers op die waardepeildatums bereid waren ten minste               € 50.000 extra te betalen bovenop de prijs van de woningen voor de bijzondere ligging van die woningen. Dat deze meerwaarde toentertijd aanwezig was, wordt door belanghebbende ook niet bestreden; hij wijst er alleen terecht op dat alle genoemde waardepeildatums ver voor de waardepeildatum liggen. Vaststaat dat de bijzondere ligging van de onroerende zaak sindsdien tot op de waardepeildatum niet is gewijzigd. Dit houdt in dat op de waardepeildatum nog steeds sprake is van een extra meerwaarde vanwege deze bijzondere ligging. Door de omvang van deze extra meerwaarde sinds 1 januari 2008 niet te indexeren maar ongewijzigd vast te stellen op het bedrag van € 50.000 slaagt de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 december 2020.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(T. Tanghe)		
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 1 december 2020.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.