ECLI:NL:RBZWB:2025:196, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-01-2025, 11321167 \ CV EXPL  24-3471 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie waarin is bepaald dat huurder recht heeft op een tijdelijke huurverlaging in verband met gebreken. Huurder heeft volgens verhuurder geen gebreken gemeld die zijn woongenot zodanig aantasten dat hij recht heeft op huurverlaging. Waar nodig, heeft verhuurder gebreken tijdig hersteld. De kantonrechter beoordeelt de zaak opnieuw en stelt een tijdelijke huurverlaging vast, zij het minder dan in de beslissing van de Huurcommissie. In de periode waarvoor deze verlaging geldt, had verhuurder geen recht op huurverhoging, zodat de kantonrechter betaling van de achterstallige huurbetaling gedeeltelijk toewijst. Hieronder legt de kantonrechter dit oordeel uit.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11321167 \ CV EXPL  24-3471
    
    
    
      
        Vonnis van 15 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING THUISVESTER, 
      gevestigd en kantoorhoudend te Oosterhout ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Thuisvester,
      gemachtigde: mr. H.M.H. van Dongen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Thuisvester is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie waarin is bepaald dat [gedaagde] recht heeft op een tijdelijke huurverlaging in verband met gebreken. [gedaagde] heeft volgens Thuisvester geen gebreken gemeld die zijn woongenot zodanig aantasten dat hij recht heeft op huurverlaging. Waar nodig, heeft Thuisvester gebreken tijdig hersteld. De kantonrechter beoordeelt de zaak opnieuw en stelt een tijdelijke huurverlaging vast, zij het minder dan in de beslissing van de Huurcommissie. In de periode waarvoor deze verlaging geldt, had Thuisvester geen recht op huurverhoging, zodat de kantonrechter betaling van de achterstallige huurbetaling gedeeltelijk toewijst. Hieronder legt de kantonrechter dit oordeel uit.
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    - het tussenvonnis van 9 oktober 2024
    - de mondelinge behandeling van 4 december 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    
    
      3.1.
      Thuisvester heeft vanaf 15 september 2020 aan [gedaagde] de (sociale) huurwoning aan [adres] (verder ook: de woning) verhuurd. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Thuisvester (verder: de AV) van toepassing.
      
    
    
      3.2.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst was de (kale) huurprijs € 619,01 per maand. De huurprijs is jaarlijks verhoogd zoals in de wet bepaald. De (kale) huurprijs was in de periode 1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023 een bedrag van € 633,25, in de periode 1 juli 2023 tot en met 30 juni 2024 een bedrag van € 649,71 en vanaf 1 juli 2024 is de (kale) huurprijs € 684,14.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] moet de huur vóór de eerste dag van elke kalendermaand betalen. 
      
    
    
      3.4.
      Nadat Thuisvester een paar keer een verstopping in de afvoer van de badkamer heeft  verholpen, heeft [gedaagde] in september 2022 aan Thuisvester laten weten “Ik wil hiervoor een passende oplossing, zodat ik niet elke keer hoef te bellen voor ontstopping en (halve) vrije dagen hoef op te nemen.”
      
    
    
      3.5.
      Op 12 januari 2023 heeft [gedaagde] bij Thuisvester melding gemaakt van lekkages aan het dak. Thuisvester heeft vervolgens op 9 februari 2023 herstel uitgevoerd aan de waterkerende laag van de schoorsteen. 
      
    
    
      3.6.
      
        Op 21 april 2023 heeft [gedaagde] bij Thuisvester, na bezwaar tegen de aangekondigde huurverhoging, melding gemaakt van de volgende gebreken:
        
          “Lekkage aan het dak (inmiddels, klaarblijkelijk, verholpen)
        
        
          Zwarte schimmel in de badkamer
        
        
          Meermaals per jaar verstopt raken van afvoer badkamer
        
        
          Bij hevige regenval loopt afvoerput achtertuin over, waardoor de hele tuin blank staat
        
        
          Bij hevige regenval komt water in toiletpot omhoog
        
        
          Vloerbalken woonkamer zijn doorgebogen”
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] heeft vanaf 1 juli 2023 de huurverhogingen niet betaald.
      
    
    
      3.8.
      Op 12 september 2023 heeft Thuisvester per brief aan [gedaagde] , en al haar andere huurders in de wijk van de woning van [gedaagde] , laten weten dat zij ter verbetering van het klimaat en de ventilatiemogelijkheden in de woningen een mechanische ventilatie (verder: MV) gaat aanbrengen. Dit is in de woning van [gedaagde] gebeurd op 8 februari 2024.
      
    
    
      3.9.
      Op 30 oktober 2023 heeft [gedaagde] een verzoek tot tijdelijke huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie. In de toelichting schrijft [gedaagde] : 
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op 25 december 2023 heeft [gedaagde] in de procedure bij de Huurcommissie gemeld dat er nog steeds sprake is van lekkage aan het dak. Op 9 januari 2024 zijn daarop door Thuisvester de loketten en het voetlood rondom de schoorsteen vervangen.
      
    
    
      3.11.
      Op 5 februari 2024 heeft de Huurcommissie een onderzoek laten uitvoeren in de woning. Daarvan is op 20 februari 2024 een rapport opgesteld. De algemene conclusie is “Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte geen ernstige gebreken in de categorie A, B en/of C.”
      
    
    
      3.12.
      Naar aanleiding van het onderzoek heeft Thuisvester een rioolinspectie laten uitvoeren. Op grond daarvan heeft Thuisvester op 14 mei 2024 een deel van de riolering van de badkamer laten vervangen.
      
    
    
      3.13.
      De Huurcommissie heeft, na het horen van partijen, op 17 juli 2024 uitspraak gedaan en geoordeeld dat de lekkage op de zolder langs het schoorsteenkanaal en de schimmelvorming vanwege onvoldoende ventilatiemogelijkheden beide een gebrek vormen in de categorie C. De Huurcommissie heeft de huurprijs over de periode 1 mei 2023 tot 1 juni 2024 verlaagd tot 60% van de geldende huurprijs die gold op 30 april 2023, zodat [gedaagde] in die periode € 379,95 per maand moet betalen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        Thuisvester vordert - samengevat – 
        I. te verklaren voor recht dat geen sprake is (geweest) van gebreken ten aanzien van de woning, althans geen gebreken die een tijdelijke verlaging tot 60% van de huurprijs rechtvaardigen;
        II. te bepalen dat de kale huurprijs van de woning over de periode april - juli 2023 € 633,25 bedroeg, over de periode juli - juni 2024 € 649,71 en met ingang van 1 juli 2024 € 684,14;
        III. betaling van de achterstallige huur ter hoogte van € 428,20, vermeerderd met de wettelijke rente;
        IV. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      Thuisvester voert daarbij aan dat volgens haar geen sprake is van gebreken, althans geen gebreken die (zo’n grote) vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. De lekkage van het dak heeft zij hersteld zodra zij daarvan melding kreeg. De schimmel in de badkamer was niet ernstig en werd veroorzaakt doordat [gedaagde] zelf te weinig ventileerde. Er was Thuisvester niet bekend dat de verstopping van de riolering in de badkamer meer dan incidenteel was. De afvoerput in de tuin is niet bedoeld en niet geschikt voor afvoer van extra water zoals van de wasmachine of zeer veel regenval. Wat betreft de vloerbalken heeft Thuisvester geen gelegenheid gehad om waar nodig te herstellen. Tot slot is eerder herstel uitgevoerd dan de einddatum van de periode waarover de Huurcommissie de huurprijsverlaging heeft toegewezen, zodat de periode hooguit geldt tot en met februari 2024.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij is van mening dat de huurverlaging die door de Huurcommissie is bepaald in stand moet blijven. Hij heeft vaak geklaagd bij Thuisvester, maar daarop werd niet, laat of onvoldoende actie ondernomen. De gebreken en ook de wijze van klachtafhandeling door Thuisvester zijn zeker ook een inbreuk op zijn woongenot. [gedaagde] wil daarom dat de vorderingen van Thuisvester worden afgewezen.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        De kantonrechter moet de zaak helemaal opnieuw beoordelen
      
    
    
      5.1.
      Thuisvester heeft haar dagvaarding in deze zaak binnen 8 weken na de beslissing van de Huurcommissie uitgebracht en zij is dus op tijd met het instellen van haar vordering. 
      
    
    
      5.2.
      Door het instellen van deze procedure vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Dit volgt uit artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW). Dat betekent dat Thuisvester geen belang heeft bij een verklaring voor recht zoals door haar gevraagd. 
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter moet dus opnieuw kijken naar de zaak in zijn geheel. Daarbij stelt de kantonrechter het volgende voorop. Uit artikel 7:204 lid 2 BW volgt dat een gebrek een staat of eigenschap van de woning is, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan geven dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Als een gebrek - dat niet toe te rekenen is aan de huurder - dit huurgenot aantast, dan is (tijdelijke) vermindering van de huurprijs alleen mogelijk als sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. De vermindering van de huurprijs moet evenredig zijn aan de vermindering van het huurgenot (artikel 7:207 BW). Tot slot is van belang dat huurder een gebrek ook daadwerkelijk meldt bij de verhuurder en de gelegenheid geeft om te herstellen. 
      
    
    
      5.4.
      
        [gedaagde] heeft aan de Huurcommissie vijf gebreken voorgelegd. De kantonrechter zal deze hieronder puntsgewijs beoordelen.
      
      
        
          lekkage aan het dak
        
      
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter is, los van de vraag of sprake is van een gebrek, op dit punt van oordeel dat geen sprake kan zijn van een huurprijsvermindering, omdat [gedaagde] de lekkage niet goed heeft gemeld bij Thuisvester. Daarvoor is het volgende van belang.
      
    
    
      5.6.
      Uit de feiten blijkt dat [gedaagde] de lekkage bij de schoorsteen op de zolder in ieder geval op 12 januari 2023 heeft gemeld bij Thuisvester en dat de lekkage op 9 februari 2023 door haar is hersteld. Dat bevestigt [gedaagde] in zijn klachtmelding van 21 april 2023 waar hij bij dit punt schrijft: “inmiddels, klaarblijkelijk, verholpen”. Vervolgens bevestigt hij dit ook in zijn verzoek aan de Huurcommissie op 30 oktober 2023, waarin hij op de vraag of er gebreken zijn hersteld, antwoordt met ‘ja’ en in de toelichting schrijft: “herstelt zonder bewoners op de hoogte te stellen”. Er was dan ook naar het oordeel van de kantonrechter op dat moment geen aanleiding voor Thuisvester om nadere actie te ondernemen. 
      
      
        Dat was wel het geval toen [gedaagde] in zijn reactie van 6 december 2023 aan de Huurcommissie schreef: “Update 25 december: er is nog steeds lekkage, water stroomt nog steeds over de dakbalken naar beneden.” Naar aanleiding van deze melding heeft Thuisvester op 9 januari 2024 ook opnieuw herstel uitgevoerd. De deskundige van de Huurcommissie heeft op 5 februari 2024 geconstateerd dat de schoorsteen droog was. Daaruit volgt dat er geen aanleiding voor Thuisvester was om te veronderstellen dat er nog sprake was van een lekkage en dat zij nog verder actie moest ondernemen.
      
      
      
        Vervolgens heeft [gedaagde] in zijn reactie op het rapport van de deskundige gemeld dat er op 9 februari 2024 toch weer een lekkage is geweest. Of en wanneer hierna nog herstel is uitgevoerd door Thuisvester, kon zij tijdens de mondelinge behandeling niet bevestigen. Wel constateert de kantonrechter dat er na 9 februari 2024 geen meldingen meer zijn geweest van lekkages en dat ook [gedaagde] zelf heeft bevestigd dat de lekkage is opgelost. Daarbij constateert de kantonrechter dat er in de beslissing van de Huurcommissie op pagina 3 van 4 staat: “Het gebrek in de categorie C (nummer VI) [de lekkage op zolder langs het schoorsteenkanaal] is hersteld in maart 2024”.  De kantonrechter is op grond daarvan van oordeel dat niet is gebleken dat er lekkagemeldingen zijn waarop Thuisvester niet voldoende actie heeft ondernomen. 
      
      
    
    
      5.7.
      In het licht van die omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding om de huurprijs op dit punt te verminderen. 
      
      
        
          Schimmel in de badkamer
        
      
      
    
    
      5.8.
      Partijen betwisten niet dat sprake was van schimmel in de badkamer en dat onvoldoende ventilatie daarvan de oorzaak was. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat hij de ventilatieadviezen van Thuisvester heeft opgevolgd. Daarbij heeft hij toegelicht dat hij geen raam kon openzetten, omdat de badkamer inpandig is. Daaruit volgt dat [gedaagde] dus erg afhankelijk was van de ventilatiemogelijkheden in de badkamer zelf, te weten de buisventilatie. Thuisvester heeft aangevoerd dat niet duidelijk is of de buisventilatie gebrekkig was en dat er ook geen mogelijkheid meer bestaat om dit alsnog vast te stellen. De gevolgen daarvan komen echter voor rekening en risico van Thuisvester. Zij heeft immers na de klachtmelding van [gedaagde] geen onderzoek gedaan in zijn woning en inmiddels heeft zij de buisventilatie verwijderd en een MV aangebracht. Dat na het aanbrengen van de MV (ook) de schimmelproblemen in de badkamer zijn opgelost, wordt niet door Thuisvester betwist. Dit rechtvaardigt de conclusie dat oorzaak van de schimmel niet is toe te rekenen aan [gedaagde] , maar aan onvoldoende deugdelijke ventilatiemogelijkheid in de badkamer, wat onder de verantwoordelijkheid van Thuisvester valt. Dat de MV volgens Thuisvester niet was aangebracht met het oog op de ventilatie in de badkamer, doet daaraan niet af. Thuisvester had immers eerder maatregelen kunnen en moeten treffen in verband met de tekortschietende ventilatiemogelijkheden in de badkamer. Weliswaar kan zij bij het treffen van maatregelen afhankelijk zijn van de planning van haar onderaannemer, maar dat ontslaat haar niet van de aansprakelijkheid voor het tijdig wegnemen van de oorzaak van de schimmel. 
      
    
    
      5.9.
      Uit de door [gedaagde] aan de Huurcommissie gestuurde foto van de schimmel ten tijde van de melding in 2023 blijkt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende dat de schimmelvorming buitensporig was. Thuisvester heeft bovendien ook niet betwist dat er tijdens het onderzoek van de deskundige weinig schimmel zichtbaar was, omdat [gedaagde] inmiddels zelf de schimmel had verwijderd. 
      
    
    
      5.10.
      Daarmee staat voldoende vast dat de badkamer onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie had, waardoor vochtoverlast ontstond. Dat is een gebrek dat in het beleidshandboek van de huurcommissie is gekwalificeerd als categorie C V1. Ook de kantonrechter vindt dat dit een gebrek is en dat dit gebrek ook ernstig genoeg is om te leiden tot huurprijsvermindering. Hieronder licht de kantonrechter toe tot hoeveel huurprijsvermindering dat leidt. 
      
      
        
          Verstopte afvoer badkamer
        
      
      
    
    
      5.11.
      De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] meerdere keren heeft gemeld dat de afvoer van zijn badkamer verstopt was en dat Thuisvester de riolering meerdere keren heeft laten ontstoppen door haar installateur Perfekt. De meldingen moest [gedaagde] ook bij Perfekt doen. In september 2022 heeft [gedaagde] aan Thuisvester zelf gevraagd om een passende, structurele oplossing van het rioolprobleem. Daarop heeft Thuisvester geen actie ondernomen. Dat heeft zij ook niet gedaan na de melding aan Thuisvester zelf in april 2023. Thuisvester heeft in verband daarmee aangevoerd dat zij geen actie onderneemt als er niet meer dan twee meldingen per jaar bij Perfekt binnenkomen. In dit geval waren er telkens maar twee meldingen, aldus Thuisvester. 
      
    
    
      5.12.
      Dat ontslaat haar echter niet van de verplichting om na een melding zoals [gedaagde] heeft gedaan in september 2022 en april 2023 in ieder geval nader onderzoek in te stellen naar de aard en omvang van de problemen. Dat geldt te meer nu [gedaagde] onbetwist heeft gesteld dat de verstopping enkel niet meer voorkwam doordat [gedaagde] zelf preventief ontstoppingsmiddel in de afvoer deed. Beide partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat dit slecht voor de afvoer en het milieu is en daarmee geen passende, structurele oplossing. 
      
    
    
      5.13.
      Pas na het onderzoek van de deskundige van de Huurcommissie in februari 2024 heeft Thuisvester een camera onderzoek ingesteld en is vastgesteld dat de riolering was verzakt. Naar aanleiding daarvan is de riolering in opdracht van Thuisvester (deels) vervangen, waarna geen sprake meer was van verstopping. Thuisvester heeft weliswaar gesteld dat de verzakking niet de oorzaak was van de verstopping, maar dit is door [gedaagde] betwist. Het had dan ook op de weg van Thuisvester gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt dan ook voldoende dat sprake was van een bouwkundig gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW dat Thuisvester niet voldoende adequaat heeft opgelost. Omdat [gedaagde] bovendien onbetwist heeft gesteld dat als de riolering was verstopt, hij tijdens het douchen binnen 5 minuten tot zijn enkels in het water stond, bracht het gebrek een dusdanig ongemak met zich, dat de badkamer daardoor tijdelijk minder goed bruikbaar was. Daaruit volgt de conclusie dat sprake was van een dusdanige vermindering van huurgenot dat dit, naar rato van het gebruik van de woning, tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs moet leiden.
      
      
        
          Overlopen afvoerput en toiletpot bij hevige regenval
        
      
      
    
    
      5.14.
      Vast staat dat alleen sprake is van overlopen van de afvoerput en opborrelen van het toilet bij ernstige regenval. Thuisvester heeft daarbij toegelicht dat de afvoerput geen straatkolk is, maar een bezinkput. Deze heeft daarom niet de functie om overtollig regenwater uit de tuin direct af te voeren. Het is bovendien algemeen bekend dat de straatriolering hevige regenval steeds vaker niet aan kan. Dat betekent dat tuinen steeds vaker na een hevige regenbui tijdelijk blank komen te staan en dat het water in het toilet tijdelijk omhoog kan komen. In zijn algemeenheid kan daarom niet worden gezegd dat de afvoerput of het toilet een gebrek vormde. De overlast beperkte zich ook tot een enkele keer per jaar dat de tuin blank stond, zo heeft [gedaagde] tijdens de zitting toegelicht. De kantonrechter is daarom van oordeel dat hier geen sprake is van een gebrek met huurverlaging tot gevolg.
      
      
        
          Vloerbalken woonkamer zijn doorgebogen
        
      
      
    
    
      5.15.
      Ook op dit punt is de kantonrechter, los van de vraag of sprake was van een gebrek, van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende kenbaar heeft gemaakt aan Thuisvester dat hij hiervan overlast ondervond en dat hij wilde dat Thuisvester het probleem zou verhelpen. Weliswaar heeft hij in april 2023 het probleem gemeld en heeft de door Thuisvester ingeschakelde aannemer pas weken later geprobeerd om een afspraak te maken, maar vervolgens is verdere medewerking van [gedaagde] uitgebleven. Hij heeft zelf geen poging meer gedaan om tot een afspraak met de aannemer te komen. Bovendien heeft Thuisvester onweersproken gesteld dat [gedaagde] in augustus 2023 heeft gemeld dat hij zelf al maatregelen had getroffen en dat de melding wordt geannuleerd. Onder die omstandigheden kan niet van Thuisvester verlangd worden dat zij nog verdere actie onderneemt. Dat Thuisvester later alsnog maatregelen heeft getroffen in samenspraak met [gedaagde] doet daaraan niet af. 
      
      
        
          Toe te wijzen huurverlaging
        
      
      
      
        
          Er wordt een huurverlaging van 20% vastgesteld
        
      
    
    
      5.16.
      Op grond van deze overwegingen, wijst de kantonrechter voor de gebreken schimmel in de badkamer en verstopte afvoer van de badkamer een evenredige huurverlaging toe en stelt deze voor beide inbreuken samen vast op een percentage van 20% van de geldende huurprijs. Daarbij weegt mee dat door de gebreken een van de verblijfsruimten in de woning minder goed bruikbaar was en voor ongemak zorgde. Voor de overige punten kan [gedaagde] geen aanspraak maken op huurverlaging.
      
      
        
          Er kan geen huurvermindering worden gevraagd langer dan zes maanden
        
      
    
    
      5.17.
      
        [gedaagde] heeft Thuisvester op 21 april 2023 een e-mail gestuurd over de gebreken. Hij heeft vervolgens meer dan zes maanden later zijn verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie ingediend. Uit de wet volgt echter dat een eventuele verlaging pas in kan gaan zes maanden voorafgaand aan de eerste dag van de maand volgend op de ontvangstdatum van het verzoek (artikel 7:257 lid 3 BW). De kantonrechter stelt de startdatum van de verlaging daarom (net als de Huurcommissie) op 1 mei 2023. De huurprijsvermindering eindigt als het gebrek is hersteld. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft recht op een bedrag van € 1.678,12 aan huurverlaging
        
      
    
    
      5.18.
      De oorzaak van de schimmel in de badkamer was in februari 2024 verholpen door de aanleg van de MV. De afvoer van de badkamer was in mei 2024 hersteld. Dat betekent dat [gedaagde] over de periode van 1 mei 2023 tot en met februari 2024 20% minder huur hoeft te betalen. Over de periode maart tot en met mei 2024 stelt de kantonrechter een resterende evenredige huurverlaging van 5% vast in verband met de nog niet opgeloste afvoer. Vanaf 1 juni 2024 was alles hersteld en was [gedaagde] dus weer de volledige huur verschuldigd.
      
    
    
      5.19
      
        Met een geldende huurprijs op 1 mei 2023 van € 633,25 leidt dit tot het volgende:
        Over de periode 1 mei 2023 tot en tot 1 maart 2024, zijnde 10 maanden, heeft [gedaagde] recht op een huurverlaging van € 633,25 * 20% *10 = € 1.583,13. 
        Over de periode 1 maart tot 1 juni 2024, zijnde 3 maanden, heeft [gedaagde] recht op een huurverlaging van € 633,25 * 5% * 3 =  € 94,99.
        Het totaalbedrag aan huurverlaging waar [gedaagde] recht op heeft is daarmee € 1.678,12.
        
          [gedaagde] heeft geen terugbetaling van huur gevorderd in deze procedure. Daarom kan de kantonrechter dat bedrag niet toewijzen. De periode waarover de huurverlaging wordt toegewezen, wordt wel verwerkt in de vordering van Thuisvester om bepaalde huurbedragen vast te stellen. 
      
      
    
    
      5.20
      Het voorgaande betekent dat de kale huurprijs van de woning over de periode april 2023 € 633,25 bedroeg, over de periode mei 2023 en met februari 2024 € 506,60, over de periode maart 2024 tot en met mei 2024 € 601,60, over de periode juni 2024 € 649,71 en met ingang van 1 juli 2024 € 684,14. 
      
      
        
          Huurverhoging mag pas weer gevorderd worden na herstel
        
      
    
    
      5.21.
      Tijdens de periode van huurverlaging vanwege gebreken is het in rekening brengen van huurverhoging niet toegestaan. Daarom is de kantonrechter in de hierboven aangegeven berekening voor deze periode uitgegaan van de basishuur zoals die gold op 30 april 2023. Een huurverhoging zoals in de huurovereenkomst tussen Thuisvester en [gedaagde] is overeengekomen kan wel in rekening gebracht worden vanaf het moment van herstel. Dat betekent dat Thuisvester vanaf 1 juni 2024 weer huurverhoging in rekening mocht brengen. Daarbij geldt dat ook rekening gehouden mag worden met de huurverhogingen die normaal gesproken zouden hebben plaatsgevonden als er geen sprake was van huurverlaging, zodat de vanaf 1 juni 2024 in rekening gebrachte huurverhogingen door [gedaagde] betaald moeten worden.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een deel van de huurverhogingen betalen
        
      
    
    
      5.22
      Thuisvester vordert betaling van de huurverhoging over de periode 1 juli 2023 tot en met 1 september 2024. Daarvan wijst de kantonrechter de huurverhoging in de periode 1 juni tot en met 1 september 2024 toe. Dit betreft één keer een bedrag van € 16,89 en drie keer een bedrag van € 51,32, zodat de kantonrechter in totaal een bedrag toewijst van € 173,85. Partijen kunnen ervoor kiezen om dit bedrag te verrekenen met het bedrag dat [gedaagde] nog aan huurverlaging terugkrijgt. Omdat het niet gevraagd is in deze procedure, kan de kantonrechter dat niet bepalen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet ook de wettelijke rente betalen
        
      
    
    
      5.23.
      Op grond van artikel 6:119 BW is een partij wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van verzuim. [gedaagde] moet de huur bij vooruitbetaling betalen. Als hij niet op tijd betaalt, is hij daarom vanaf de eerste kalenderdag van de volgende maand in verzuim. Dit is ook bepaald in artikel 6.1 van de AV. De kantonrechter wijst op grond daarvan de wettelijke rente toe zoals in de beslissing aangegeven.
      
      
        
          Thuisvester wordt veroordeeld in de proceskosten 
        
      
    
    
      5.24.
      Thuisvester is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      bepaalt dat de kale huurprijs van de woning over de periode april 2023 € 633,25 bedroeg, over de periode mei 2023 en met februari 2024 € 506,60, over de periode maart 2024 tot en met mei 2024 € 601,60, over de periode juni 2024 € 649,71 en met ingang van 1 juli 2024 € 684,14; 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting de achterstallige (huur)betalingen voor een bedrag van € 173,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende huurtermijnen - waarbij de eerste vervaldatum 1 juni 2024 is - tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Thuisvester in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Thuisvester niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.