ECLI:NL:RBDHA:2024:18564, Rechtbank Den Haag, 06-11-2024, SGR 23/8567
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ crèche/peuterspeelzaal ongegrond

RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 23/8567
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], belanghebbende
    (gemachtigde: D. van der Locht)
    
    
      en
    
    
  
  
    De heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, heffingsambtenaar
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 23 november 2023 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 743.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2024. 
      Namens belanghebbende zijn verschenen mr. [naam 1] en  [naam 2] (taxateur). De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3].  
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten 
      
      1.	Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. Het betreft een crèche/peuterspeelzaal uit 2003, met een bruto vloeroppervlakte van 593 m2 en een perceelgrootte van 780 m2. 
    
    
    
      2.	De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 743.000. Dit betreft de gecorrigeerde vervangingswaarde, welke de heffingsambtenaar heeft bepaald aan de hand van het bepaalde in de “Taxatiewijzer Onderwijs” (de Taxatiewijzer). Daarbij heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de archetype O116PL12 (Crèche plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 2001 t/m 2014).
    
    
    
      
        Het geschil
      
      3.	Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald aan de hand van het waarderingsvoorschrift van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 3, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De rechtbank volgt partijen in dit gemeenschappelijke standpunt. Wel houdt partijen verdeeld of de heffingsambtenaar die waarde onjuist (te hoog) heeft vastgesteld. Niet meer in geschil is daarbij de levensduur van de installaties van de onroerende zaak die de heffingsambtenaar daarbij in aanmerking heeft genomen; belanghebbende heeft zich ter zitting neergelegd bij de door de heffingsambtenaar gehanteerde (verlengde) levensduur. Het geschil spitst zich specifiek en enkel nog toe op de door de heffingsambtenaar bepaalde en gehanteerde restwaarde.
    
    
    
      4.	Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van te hoge restwaarden. Belanghebbende accepteert de Taxatiewijzer niet, in ieder geval niet als het gaat om de daarin genoemde kengetallen met betrekking tot de restwaarden. Deze kengetallen zijn namelijk niet onderbouwd. Belanghebbende is van mening dat de restwaarde 10% moet zijn. Dit volgt uit het door belanghebbende ingebrachte onderzoeksrapport van Phydias. Nu belanghebbende de Taxatiewijzer verwerpt en tevens een eigen onderbouwing van de door hem bepleite restwaarde heeft ingebracht, ontstaat volgens belanghebbende gerede twijfel en verliest de Taxatiewijzer op dit punt haar bewijskracht. De heffingsambtenaar moet de restwaarden dan op een andere manier aannemelijk maken. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar twee uitspraken van het gerechtshof Den Bosch van 20 maart 2024 en een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden alsmede naar een conclusie van Advocaat-Generaal Koopman.
    
    
    
      5.	De heffingsambtenaar is van mening dat de door hem gehanteerde en conform de Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van 23,55% juist is. Deze is als volgt bepaald: 
      
        Gebouwdelen uit 2003
      
      Ruwbouw	: 50% ruwbouw 	x 27% restwaarde = 		13,50%
      Afbouw	: 31% afbouw 		x 22% restwaarde =		  6,82%
      Installaties	: 19% installaties 	x 17% restwaarde = 		  3,23%
      Restwaarde taxatiewijzer, gehanteerd voor het onderhavige object:	23,55%
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de partij die wenst af te wijken van de in een taxatiewijzer opgenomen richtsnoeren, gronden moet aanvoeren die die afwijking rechtvaardigen. De heffingsambtenaar verwijst daarbij naar een arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020. De heffingsambtenaar betwist verder gemotiveerd het door belanghebbende overgelegde onderzoeksrapport van Phydias.
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
      6.	De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank stelt vast dat beide partijen bij de onderbouwing van hun standpunten voor vrijwel alles uitgaan van de kengetallen zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer voor archetype O116PL12. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat hij de taxatiewijzer op geen enkele wijze accepteert als leidraad, maar heeft zich vervolgens niet alleen neergelegd bij de op de richtsnoeren van de Taxatiewijzer gebaseerde taxatie van de heffingsambtenaar, behoudens die voor de restwaarde, maar heeft ook zijn eigen taxatie(rapport) vrijwel volledig gebaseerd op de die richtsnoeren, weer enkel behoudens de restwaarde. Onder die omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat belanghebbende de Taxatiewijzer en/of de richtsnoeren waarop die is gebaseerd in zijn geheel heeft verworpen. In dat kader is ook van belang dat belanghebbende ook niet concreet, gemotiveerd en onderbouwd heeft aangegeven op welke andere punten hij het verder met de (richtsnoeren van de) Taxatiewijzer niet eens is. Het moet er onder deze omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank voor worden gehouden dat ook belanghebbende de richtsnoeren van die Taxatiewijzer (en meer specifiek die voor de archetype O116PL12) in zijn algemeenheid als uitgangspunt voor de waardering heeft aanvaard. 
    
    
    
      7.	Voor dat geval heeft de Hoge Raad in het door de heffingsambtenaar genoemde arrest van 23 oktober 2020 geoordeeld dat in een taxatiewijzer richtsnoeren zijn gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen bij de bepaling van onder meer de restwaarde, maar dat er omstandigheden kunnen zijn die aanleiding geven om af te wijken, ook als partijen de richtsnoeren van die taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet daarvoor de gronden stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Hieruit leidt de rechtbank af dat het mogelijk is voor een partij om slechts één of meerdere ‘losse’ parameters uit een taxatiewijzer ter discussie te stellen. Wel is die partij dan aan zet om te bewijzen waarom dat geboden is. Voor deze specifieke zaak betekent dat dat belanghebbende de bewijslast heeft van de door hem voorgestane restwaarde van 10%, omdat die restwaarde afwijkt van de kengetallen uit de Taxatiewijzer. 
    
    
    
      8.	Voor het antwoord op de vraag of belanghebbende voor de door hem bepleite restwaarde van 10% van de bruto vervangingswaarde van de onroerende zaak in zijn bewijslast slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die hij daartoe aandraagt van belang, maar moet evenzeer rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de heffingsambtenaar ter betwisting daarvan heeft aangedragen.
    
    
    
      9.	Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde restwaarde een analyse laten maken van door diverse gemeenten en de VNG aangeleverde verkochte objecten. In het onderzoeksrapport van Phydias zijn de volgende objecten geanalyseerd:
      - [adres 2] in [plaats 2], dagverblijf, bouwjaar 2006, transactiedatum 3 oktober 2019, verkoopprijs € 994.000, restwaarde 14,3%,
      - [adres 3] in [plaats 3], dagverblijf, bouwjaar 2006, transactiedatum 31 december 2019, verkoopprijs € 540.000, restwaarde 0,0%,
      - [adres 4] in [plaats 4], dagverblijf, bouwjaar 1968/2000, transactiedatum € 465.000, verkoopprijs € 465.000, restwaarde 7,8%,
      - [adres 5] in [plaats 5], dagverblijf, bouwjaar 1968, transactiedatum 3 oktober 2017, verkoopprijs € 294.000, restwaarde 13,1%,
      - [adres 6] in [plaats 6], bouwjaar 1960, transactiedatum 4 mei 2018, verkoopprijs € 580.000, restwaarde 12,3%.
    
    
    
      10.	De heffingsambtenaar heeft de zienswijze en analyse van de diverse objecten in het onderzoeksrapport van Phydias en daarmee die van belanghebbende, betwist. Puntsgewijs heeft de heffingsambtenaar met betrekking tot de door Phydias gebezigde referentieobjecten en de daaraan verbonden transactiegegevens in het verweerschrift het volgende aangevoerd: 
    
    
    
      “Referentie: [adres 2] te [plaats 2]
      - Dit object is in verhuurde staat verkocht;
      - [Belanghebbende] rekent met een totale vervangingswaarde van € 1.740,- per vierkante meter (kolom ‘Prijs’, bestaande uit ruwbouw € 870, afbouw, € 540,- en installaties € 330,-). Dit terwijl de taxatiewijzer onderwijs met hetzelfde archetype per 1-1-2020 concludeert tot een vervangingswaarde van € 1.438,-. Als bewijs is de betreffende pagina opgenomen als 17. De te hoge eenheidsprijs leidt tot een te hoge totale vervangingswaarde. Om tot de transactieprijs te komen dient de restwaarde hierdoor ten onrechte laag/te laag gesteld (berekend) te worden. Was de vervangingswaarde juist en conform taxatiewijzer ingeschat, dan zou de restwaarde ruim hoger uitvallen.
    
    
    
      
        Referentie: [adres 3] te [plaats 3]
      
      - Dit object is in deels verhuurde staat verkocht;
      - [Belanghebbende] rekent met een totale vervangingswaarde van €1.738,- per vierkante meter (kolom ‘Prijs’, bestaande uit ruwbouw € 869, afbouw, € 539,- en installaties € 330,-). Dit terwijl de taxatiewijzer onderwijs met hetzelfde archetype per 1-1-2021 concludeert tot een vervangingswaarde van € 1.461,- Als bewijs is de betreffende pagina opgenomen als bijlage 18. De te hoge eenheidsprijs leidt tot een te hoge totale vervangingswaarde. Om tot de transactieprijs te komen dient de restwaarde hierdoor ten onrechte laag/te laag gesteld (berekend) te worden. Was de vervangingswaarde juist en conform taxatiewijzer ingeschat, dan zou de restwaarde ruim hoger uitvallen.
      - Het object is niet verkocht om volledig voort te zetten als kinderdagverblijf. Zo staat de verdieping al nagenoeg sinds de transactie leeg en wordt deze te huur aangeboden. Hiermee is het onduidelijk op welke wijze de transactie van dit pand de restwaarde van een kinderdagverblijf onderbouwd.
    
    
    
      
        Referentie: [adres 4] te [plaats 4]
      
      - Dit object is niet in [plaats 4], maar in het ruim goedkopere [plaats 7] gelegen.
      - [Belanghebbende] rekent met een totale vervangingswaarde van €1.511,- per vierkante meter (kolom ‘Prijs’, bestaande uit ruwbouw € 756, afbouw, € 453,- en installaties € 302,-). Dit terwijl de taxatiewijzer onderwijs met hetzelfde archetype per 1-1-2021 concludeert tot een vervangingswaarde van € 1.270,-. Als bewijs is de betreffende pagina opgenomen als bijlage 19. De te hoge eenheidsprijs leidt tot een te hoge totale vervangingswaarde. Om tot de transactieprijs te komen dient de restwaarde hierdoor ten onrechte laag/te laag gesteld (berekend) te worden. Was de vervangingswaarde juist en conform taxatiewijzer ingeschat, dan zou de restwaarde ruim hoger uitvallen. Voor het door [belanghebbende] gehanteerde archetype O115PL12 geldt hetzelfde als hierboven reeds uiteengezet (met uiteraard andere bedragen).
      - [Belanghebbende] maakt geen onderscheid tussen gebouwgebonden en ongebonden grond, In de taxatieleer geldt de stelregel dat de gebouwgebonden grondoppervlakte 2 tot 2,5 maal de oppervlakte van de gebouwen bedraagt. De rest wordt aangemerkt als ongebonden grond tegen een ruim lagere grondprijs. [Belanghebbende] heeft ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden en ongebonden grond. Het aandeel grondwaarde is hierdoor te hoog en de restwaarde te laag.
      - Als bijlage 20 is de akte van levering van het object bijgevoegd. Uit deze akte blijkt dat het vastgoed is overgedragen voor € 465.000,-. Daarnaast is € 595.000,- betaald voor de overdracht van de onderneming. In vergelijking tot het vastgoed is dit een onwaarschijnlijk hoog bedrag. Het is goed mogelijk dat er een bepaalde verdeling in de koopsom heeft plaatsgevonden waarbij een lagere prijs is toegekend aan het vastgoed om hierdoor minder overdrachtsbelasting verschuldigd te zijn.
    
    
    
      
        Referentie: [adres 5] te [plaats 5]
      
      - Als bijlage 21 is de akte van levering van het object bijgevoegd. Uit artikel 2.4 blijkt dat koper huurder van het object was. Hiermee komt vast te staan dat het object niet openbaar te koop is aangeboden en dat de overeengekomen transactieprijs niet of niet automatisch de waarde in het economische verkeer weergeeft. Het is goed mogelijk dat door de huursituatie de verkopende partij genoegen heeft genomen met een lagere verkoopprijs, hierdoor wordt de restwaarde negatief beïnvloed. Geconcludeerd kan worden dat dit object niet bruikbaar is ter onderbouwing van de restwaarde.
      - [Belanghebbende] rekent met een totale vervangingswaarde van €1.468,- per vierkante meter (kolom ‘Prijs’, bestaande uit ruwbouw € 734, afbouw, € 440,- en installaties € 294,-). Dit terwijl de taxatiewijzer onderwijs met hetzelfde archetype per 1-1-2018 concludeert tot een vervangingswaarde van € 1.214,-. Als bewijs is de betreffende pagina opgenomen als bijlage 22. De te hoge eenheidsprijs leidt tot een te hoge totale vervangingswaarde. Om tot de transactieprijs te komen dient de restwaarde hierdoor ten onrechte laag/te laag gesteld (berekend) te worden. Was de vervangingswaarde juist en conform taxatiewijzer ingeschat, dan zou de restwaarde ruim hoger uitvallen.
    
    
    
      
        Referentie: [adres 6] te [plaats 6]
      
      - [Belanghebbende] rekent met een totale vervangingswaarde van € 1.403,- per vierkante meter (kolom ‘Prijs’, bestaande uit ruwbouw € 687, afbouw, € 407,- en installaties € 309,-). Dit terwijl de taxatiewijzer onderwijs met hetzelfde archetype per 1-1-2019 concludeert tot een vervangingswaarde van € 1.159,-. Als bewijs is de betreffende pagina opgenomen als bijlage 23. De te hoge eenheidsprijs leidt tot een te hoge totale vervangingswaarde. Om tot de transactieprijs te komen dient de restwaarde hierdoor ten onrechte laag/te laag gesteld (berekend) te worden. Was de vervangingswaarde juist en conform taxatiewijzer ingeschat, dan zou de restwaarde ruim hoger uitvallen.
      - [Belanghebbende] maakt geen onderscheid tussen gebouwgebonden en ongebonden grond, In de taxatieleer geldt de stelregel dat de gebouwgebonden grondoppervlakte 2 tot 2,5 maal de oppervlakte van de gebouwen bedraagt. De rest wordt aangemerkt als ongebonden grond tegen een ruim lagere grondprijs. [Belanghebbende] heeft ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden en ongebonden grond. Het aandeel grondwaarde is hierdoor te hoog en de restwaarde te laag.
    
    
    
      
        Samenvattend
      
      Samenvattend kan geconcludeerd worden dat [belanghebbende] in de uitgevoerde analyse uitgaat van ruim te hoge vervangingswaarden, hierdoor valt de geanalyseerde restwaarde ruim te laag uit. Daarnaast zijn transacties in verhuurde staat gehanteerd, een woning en een object wat aan de huidige huurder is verkocht. Al met al kan geconcludeerd worden dat [belanghebbende] niet geslaagd is in het aannemelijk maken van een lagere restwaarde van kinderdagverblijven. Ik kan niet anders dan concluderen dat de restwaarde zoals opgenomen in de Landelijke Taxatiewijzer Onderwijs gevolgd dient te worden voor de bepaling van de restwaarde van het object.”
    
    
    
      11.	Belanghebbende heeft tegen de gemotiveerde en doeltreffende betwisting van de heffingsambtenaar zoals hiervoor weergegeven, niets aangevoerd; hij heeft deze niet weersproken of weerlegd en heeft daaromtrent dan ook geen enkele twijfel doen rijzen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat belanghebbende tegenover de hiervoor weergegeven gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, met de door hem ingebrachte analyse en wat hij overigens heeft ingebracht en op de zitting heeft toegelicht niet aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaarde moet worden bepaald op 10% van de bruto vervangingswaarde van de onroerende zaak. 
      De rechtbank verwijst eveneens naar de uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland van 9 juli 2024 in de zaak LEE 23/1787 (een zaak van dezelfde gemachtigde) waarin is geoordeeld dat het ook in die zaak bepleitte restwaardepercentage van 10% door deze op één na dezelfde transacties niet wordt onderbouwd.
    
    
    
      12.	Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voor het bepalen van de restwaarde van de onroerende zaak de Taxatiewijzer mocht volgen. Voor die situatie geldt dat gesteld nog gebleken is dat het door de heffingsambtenaar berekende en gehanteerde restwaardepercentage alsdan onjuist is. Er bestaat dan ook geen reden daarvan af te wijken. Gelet hierop behoeven de overige, aanvullende door de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift aangedragen verkopen van incourante objecten ter onderbouwing van de restwaarde conform de Taxatiewijzer – welke ter zitting wel nadrukkelijk en gemotiveerd door belanghebbende zijn betwist – geen verdere bespreking. Het gelijk is reeds aan de heffingsambtenaar.
    
    
    
      13.	De slotsom is dat, nu de waarde in beroep op overige onderdelen dan de restwaarde niet (meer) is bestreden, moet worden geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      14.	Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
    
    
    
      15.	Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C.I.H. Kersten-Fockens, rechter, in aanwezigheid van J.C.W. Wahls, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
         1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
         2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
      Verder vermeldt u ten minste het volgende:
           a. de naam en het adres van de indiener;
           b. de datum van verzending;
           c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
           d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
    
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2024:932 en ECLI:NL:GHSHE:2024:934.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:6236.
  
  
     Conclusie van Advocaat-Generaal Koopman, 10 november 2023, ECLI:NL:PHR:2023:1012.
  
  
     Hoge Raad, 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671.
  
  
     ECLI:NL:RBNNE:2024:2557.