ECLI:NL:RBZWB:2024:7339, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, 23/1074
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: huurwaardekapitalisatie

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1074
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V. uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 februari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.713.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van het object verlaagd naar € 2.993.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen mr. Bartels en namens de heffingsambtenaar mr. [naam] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object. Het betreft een winkelruimte uit bouwjaar 1978. De gebruiksoppervlakte is 13.653 m2. Het totale perceeloppervlak bedraagt 21.619 m2. Het object heeft 220 parkeerplaatsen.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 28 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt. 
      
      
    
    
      5.1.
      In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 3.153.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde van € 416.418 gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , alle te [plaats 2] en [referentiewoning 4] te [plaats 3] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 7,2. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van [referentiewoning 5] te [plaats 3] , [referentiewoning 6] te [plaats 4] en [referentiewoning 7] te [plaats 2] .
      
    
    
      5.2.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting weliswaar gesteld dat de in markthuur niet hoger zou kunnen zijn dan € 200.000 maar hij heeft hiervoor geen enkele onderbouwing gegeven. Gelet op de verwijzingen die de taxateur in zijn rapport heeft genoemd acht de rechtbank een waarde van € 3.153.000 aannemelijk. Bovendien is deze getaxeerde waarde hoger dan de vastgestelde waarde, waardoor de rechtbank van oordeel is dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Andere feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld zijn niet gesteld.
      
    
    
      5.4.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waarde voor het belastingjaar 2022 niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      6.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond zeven maanden. 
      
    
    
      6.2.
      De gemachtigde heeft na het instellen van beroep een ongefundeerd beroep gedaan op betalingsonmacht en veel verhinderingen gegeven voor een behandeling ter zitting. In deze bijzondere (vertragende) omstandigheden ziet de rechtbank reden de overschrijding van de redelijke termijn voor een periode van zes maanden voor rekening te laten komen van belanghebbende.
      
    
    
      6.3.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. De kamer volgt in dezen de lijn als verwoord in de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 oktober 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6960. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de gemachtigde in bezwaar een waarde heeft voorgesteld van € 2.949.000 en ter zitting een waarde heeft geopperd van € 1.799.000 zonder enige serieuze onderbouwing. Het financiële belang in deze zaak is dan ook niet eenduidig traceerbaar. 
      
    
    
      6.4.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 2 februari 2023. De bezwaarfase heeft afgerond tien maanden geduurd en daarmee vier maanden te lang. 
      
    
    
      6.5.
      Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening van de heffingsambtenaar komt.
      
    
    
      6.6.
      De heffingsambtenaar wordt opgedragen om het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt wel toegewezen. 
    
    
    
      7.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ