ECLI:NL:RBZWB:2024:7648, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 06-11-2024, 9298977 CV EXPL 21-2106 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder heeft (onder meer) recht op huurprijsvermindering vanwege gebreken. Uit aanvullend onderzoek door de deskundige is gebleken dat het dak nog steeds gebrekkig is.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 9298977 \ CV EXPL  21-2106
    
    
    
      
        Vonnis van 6 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      te [plaats 1] ,
      
        eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. F.M.L. Dekkers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      
        gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. N. Rensen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 17 mei 2023 en de daarin vermelde stukken;
      - het deskundigenbericht;
      - de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] ;
      - de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      De kantonrechter verwijst naar de voorgaande tussenvonnissen en wat daarin is overwogen en beslist.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft in zijn antwoordconclusie verwezen naar vier aangehechte producties. [eiseres] is niet in de gelegenheid gesteld te reageren op die producties, omdat de producties niet relevant zijn voor de beoordeling van deze zaak. [eiseres] is daardoor niet geschaad in haar belangen.
      
    
    
      2.3.
      Aan de deskundige is opdracht gegeven voor een aanvullend onderzoek en de beantwoording van een aantal vragen. De bevindingen van de deskundige zullen per vraag, voor zover van belang, worden behandeld.
      
      
        a. Zijn er lekke polycarbonaat lichtlaten bij ruimte C (de werkplaats/tijdelijke opslag)? Indien dat het geval is, in welke mate beperkt dat het gebruik van het gehuurde?
      
    
    
      2.4.
      De deskundige antwoordt dat de lichtplaten lek zijn als gevolg van ouderdom. Het lekwater staat voornamelijk in de kanalen van de lichtplaten. Inwatering treedt op aan de onderzijde en ter plaatse van de muurplaten, hetgeen leidt tot kleinschalige vochtplekken op de muren.
      
    
    
      2.5.
      Volgens de deskundige veroorzaakt de nokconstructie de lekkages in dit deel van de loods die het werk beïnvloeden. Druppels vallen op de grond ter plaatse van de werkplek voor de oven.
      
      
        b. Treedt inwatering op ter plaatse van de muurplaat linker gevel, de windveer of de vergaarbak ter plaatse van de achtergevel bij ruimte A1 (de werkplaats)? Indien dat het geval is, in welke mate beperkt dat het gebruik van het gehuurde?
      
    
    
      2.6.
      De deskundige heeft geen lekkage ter plaatse van de muurplaat waargenomen. 
      
    
    
      2.7.
      Hij verklaart dat de lekkage ter plaatse van de linkerhoek aan de binnenzijde van de kopgevel nog steeds aanwezig is, maar dat die lekkage geen invloed heeft op het gebruik van de loods door [eiseres] . De oorzaak is gelegen in de aansluitingen van gaten in de gevel en wellicht de windveer.
      
    
    
      2.8.
      Verder verklaart hij dat het dak lekt en dat dit van invloed is op het arbeidsproces van [eiseres] . 
      
    
    
      2.9.
      Ter plaatse van de windveer/vergaarbak is volgens de deskundige geen bovenmatige lekkage meer aanwezig.
      
      
        
          c. Treedt inwatering op via het dak? Indien dat het geval is, in welke mate beperkt dat het gebruik van het gehuurde?
        
      
    
    
      2.10.
      De deskundige herhaalt dat het dak lekt ter plaatse van de ruimtes C en A1. De lekkages in het dak van ruimte C worden veroorzaakt door de nokconstructie van lichtplaten en dakplaten.
      
    
    
      2.11.
      De lekkages in het dak van ruimte A1 zijn het gevolg van lekkende aansluitingen van de dakplaten onderling en van de bevestigingsmiddelen.
      
    
    
      2.12.
      De lekkages leiden tot lichte vochtplekken op de grond of in de werkplaats, waardoor gereed product ongewenst wordt bevochtigd.
      
      
        
          d. Heeft u nog aan- of opmerkingen die, in uw visie, in het kader van de beoordeling van de onderhavige zaak van belang zijn?
        
      
    
    
      2.13.
      De deskundige antwoordt dat [gedaagde] er niet in is geslaagd om lekkages te voorkomen, maar dat [gedaagde] heeft gemeld dat hij voornemens is reparaties aan het dak uit te voeren.
      
    
    
      2.14.
      De deskundige heeft op verzoek van [eiseres] en met instemming van [gedaagde] een aantal vragen beantwoord over de reparaties die door [gedaagde] zijn uitgevoerd, en over de levensduur van het dak. Die vragen en de antwoorden daarop zijn niet relevant voor de beoordeling in deze zaak. Die zullen daarom buiten beschouwing blijven.
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter oordeelt het rapport van de deskundige concludent. Partijen hebben op het deskundigenbericht gereageerd. Voor zover van belang zal op de reacties worden ingegaan in het onderstaande.
      
    
    
      2.16.
      Aan de hand van het deskundigenbericht van het eerste onderzoek is vastgesteld dat het dak gebrekkig was waardoor lekkages optraden (zie rechtsoverweging 2.32 in het tussenvonnis van 15 februari 2023). Uit het aanvullend onderzoek blijkt dat [gedaagde] niet is geslaagd in het wegnemen van (alle) gebreken aan het dak. De deskundige verklaart dat het dak van de ruimte A1 lekt als gevolg van lekkende aansluitingen van de dakplaten onderling en van de bevestigingsmiddelen. De lekkages leiden tot lichte vochtplekken op de grond of in de werkplaats, waardoor gereed product ongewenst wordt bevochtigd (zie rechtsoverwegingen 2.11 en 2.12).
      
    
    
      2.17.
      De deskundige verklaart verder dat de lekkages ter plaatse van de linkerhoek aan de binnenzijde van de kopgevel bij ruimte A1 nog steeds aanwezig zijn. De oorzaak is gelegen in de aansluitingen van gaten in de gevel en wellicht de windveer. Volgens de deskundige hebben de lekkages op die plaats geen gevolg voor het gebruik van de loods (zie rechtsoverweging 2.7). De kantonrechter oordeelt dat niettemin ook op dit onderdeel sprake is van een gebrek. De foto’s op pagina 16 van het rapport tonen een muur met forse vochtschade. [eiseres] hoeft dat niet te accepteren, ook al leidt dat niet direct tot een belemmering van de werkzaamheden (zie rechtsoverweging 2.29 in het tussenvonnis van 15 februari 2023).
      
    
    
      2.18.
      Ten aanzien van ruimte C verklaart de deskundige opnieuw dat er lekke lichtplaten zijn. [gedaagde] dient de lekke lichtplaten te herstellen. [gedaagde] stelt nog in zijn antwoordconclusie na deskundigenbericht dat herstel van de lichtplaten een te grote investering van hem vergen, omdat de lichtplaten geen directe overlast opleveren, de huurovereenkomst eindigt op 19 juli 2025 en hetzelfde type lichtplaten niet meer wordt gemaakt zodat een andere constructie moet worden bedacht. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. De lichtplaten lekken en leveren een gebrek op. In de wetsgeschiedenis is bepaald dat niet snel mag worden aangenomen dat het verhelpen van een gebrek in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder is te vergen. Herstelbare gebreken moeten in beginsel steeds worden hersteld. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd om te komen tot een uitzondering op de herstelplicht (zie rechtsoverweging 2.29 in het tussenvonnis van 15 februari 2023).
      
    
    
      2.19.
      Dat ook door de nokconstructie inwatering van regenwater optreedt, maakt het bovenstaande niet anders. Het neemt niet weg dat de lichtplaten lek zijn en daardoor een gebrek opleveren. Dat gebrek moet worden hersteld. De nokconstructie zelf behoeft geen herstel. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat het inherent is aan een dergelijke nok dat daar regenwater kan intreden (zie rechtsoverweging 2.30 in het tussenvonnis van 15 februari 2023).
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagde] voert nog aan dat [eiseres] geen medewerking geeft om gebreken te kunnen herstellen, omdat [eiseres] niet eerlijk is over de feitelijke situatie. Daarin wordt hij niet gevolgd. Het eerste deskundigenbericht en het tussenvonnis van 15 februari 2023 waren duidelijk. [gedaagde] moest weten welke gebreken er waren en wat er aan herstel nodig was. Dat hij de gebreken niet heeft weggenomen, komt voor zijn rekening. [gedaagde] voert ook aan dat herstel op dit moment lastig is, omdat er geen bedrijf te vinden is dat het werk wil uitvoeren en er extreme (natte) weersomstandigheden zijn. Die omstandigheden komen voor rekening van [gedaagde] . Reeds bij brief van 29 januari 2021 heeft [eiseres] gemeld dat het dak gebrekkig was (zie rechtsoverweging 2.4 in het tussenvonnis van 23 maart 2022). [gedaagde] heeft voldoende tijd gehad om voor herstel te zorgen.
      
    
    
      2.21.
      De gevorderde verklaring voor recht die ziet op een vermindering van de huurprijs met 20% (€ 950,00), zal worden toegewezen (zie rechtsoverweging 3.1 sub a in het tussenvonnis van 23 maart 2022), met inachtneming van het volgende. De huurprijsvermindering zal worden toegewezen vanaf ommekomst van de termijn van vier weken voor herstel in de brief van 29 januari 2021, derhalve vanaf 26 februari 2021, tot en met de datum dat [gedaagde] de gebreken aan het dak en de overheaddeur heeft hersteld (zie rechtsoverweging 4.12 in het tussenvonnis van 23 maart 2022). De kantonrechter oordeelt een huurprijsvermindering van 20% oftewel € 950,00 gepast gelet op de aard en ernst van de gebreken.
      
    
    
      2.22.
      De gevorderde verklaring voor recht om teveel betaalde huur te verrekenen zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen (zie rechtsoverweging 3.1 sub b in het tussenvonnis van 23 maart 2022).
      
    
    
      2.23.
      De vorderingen tot betaling van een vergoeding van € 522,00 voor schade aan producten (zie rechtsoverweging 3.1 sub c in het tussenvonnis van 23 maart 2022) en een schadevergoeding van € 1.080,00 voor het stilliggen van de productie (zie de vermeerdering van eis in de conclusie na deskundigenbericht, tevens akte vermeerdering van eis van [eiseres] van 19 oktober 2022) worden afgewezen. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat hij op grond van artikel 10.3 van de Algemene bepalingen niet aansprakelijk is voor gevolgschade vanwege gebreken. De gevorderde schadevergoeding is gevolgschade.
      
    
    
      2.24.
      Ten aanzien van de vordering tot vervanging van twee overheaddeuren (zie rechtsoverweging 3.1 sub d  in het tussenvonnis van 23 maart 2022) wordt [gedaagde] veroordeeld tot vervanging van één overheaddeur conform de offerte van [bedrijf] d.d. 2 september 2024 (zie rechtsoverwegingen 4.11 en 4.12 in tussenvonnis van 23 maart 2022).
      
    
    
      2.25.
      Ten aanzien van de vordering tot vervanging van de afdichting van het dak (zie rechtsoverweging 3.1 sub e in het tussenvonnis van 23 maart 2022) wordt [gedaagde] veroordeeld tot herstel van het dak bij ruimte A1, de lichtplaten bij ruimte C en om de lekkages te verhelpen ter plaatse van de linkerhoek aan de binnenzijde van de kopgevel bij ruimte A1 (zie rechtsoverwegingen 2.16 tot en met 2.18). [gedaagde] wordt ook veroordeeld om de schimmelvorming te verwijderen en om lekkageplekken op muren en vloeren te herstellen. Eveneens wordt [gedaagde] veroordeeld om de roestvorming op het staalprofiel te controleren en waar nodig deze constructie te vervangen of verstevigen (zie rechtsoverwegingen 2.8 en 2.9 in het tussenvonnis van 15 februari 2023). 
      
    
    
      2.26.
      De vordering tot herstel van isolatieplaten wordt afgewezen. [eiseres] stelt onvoldoende waaruit volgt dat isolatieplaten herstel behoeven.
      
    
    
      2.27.
      De gevorderde dwangsommen verbonden aan de veroordelingen tot herstel worden afgewezen (zie rechtsoverweging 3.1 sub d en e in het tussenvonnis van 23 maart 2022). [gedaagde] betwist dat een dwangsom nodig is, omdat er een voldoende prikkel is gelegen in de huurprijsvermindering tot herstel heeft plaatsgevonden. Gelet op die betwisting had het op weg van [eiseres] gelegen om een toelichting te geven waarom [eiseres] naast de huurprijsvermindering ook belang heeft bij de gevorderde dwangsommen. Die toelichting heeft zij niet gegeven.
      
    
    
      2.28.
      De gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de elektrische installatie wordt afgewezen. Van een gebrek op dit onderdeel is niet gebleken (zie rechtsoverwegingen 4.7 tot en met 4.10 in het tussenvonnis van 23 maart 2022).
      
    
    
      2.29.
      
        [gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                106,01
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                507,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.986,50
              
              
                (5,5 punt × € 543,00)
              
            
            
              
                - kosten deskundige 
              
              
                €
              
              
                3.833,28
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                7.567,79
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      3.1.
      verklaart dat de kale huursom ad € 4.750,00 per maand exclusief btw met ingang van 26 februari 2021 zal worden verminderd met 20%, derhalve met € 950,00, tot en met de datum dat [gedaagde] de hierna in 3.3 en 3.4 te noemen gebreken aan het dak en de overheaddeur heeft hersteld,
      
    
    
      3.2.
      verklaart dat [eiseres] gerechtigd is om de ingevolge de veroordeling in 3.1 teveel betaalde huur te verrekenen met nog te vervallen huurtermijnen,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om over te gaan tot vervanging van één overheaddeur van het gehuurde conform de offerte van [bedrijf] d.d. 2 september 2020 (productie 13 bij dagvaarding),
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] om over te gaan tot herstel van het dak bij ruimte A1, de lichtplaten bij ruimte C en om de lekkages te verhelpen ter plaatse van de linkerhoek aan de binnenzijde van de kopgevel bij ruimte A1, alsmede om de roestvorming op het staalprofiel te controleren en waar nodig deze constructie te vervangen of verstevigen, de schimmelvorming te verwijderen en lekkageplekken op muren en vloeren te herstellen,     
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 7.567,79, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      3.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.