ECLI:NL:RBAMS:2017:6431, Rechtbank Amsterdam, 31-08-2017, 6229470  KK EXPL 17-850
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2017-08-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Als iemand een flexplek huurt in een verzamelkantoorgebouw, huurt diegene dan alleen een bureau om aan te werken – en is hij of zij dus slechts afnemer van een dienst? Of huurt hij bedrijfsruimte en heeft diegene ook recht op huurbescherming? In een voorlopig oordeel beslist de kantonrechter dat de IT’er die uit zijn verzamelgebouw dreigde te worden gezet er belang bij heeft om niet ontruimd te worden, omdat niet uit te sluiten is dat sprake is van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 6229470  KK EXPL 17-850
      vonnis van:  31 augustus 2017
    
    
    
    vonnis van de kantonrechterkort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiser] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie,
      nader te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. T. Spronk,
    
    
    
      t e g e n
    
    
    de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid WW METROPOOL B.V.,
    
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      nader te noemen: WeWork,
      gemachtigde: mr. C.P. van den Berg.
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding van 15 augustus 2017, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.
    
    
    
      Ter terechtzitting van 24 augustus 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. WeWork is verschenen in persoon bij [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht en WeWork heeft een vordering in reconventie ingediend. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Uitgangspunten in conventie en in reconventie
    
    
      1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken, wordt in dit geding het volgende tot uitgangspunt genomen.
    
    
      1.1.
      
        [eiser] is een IT-ondernemer die zich onder meer onder de naam [naam website] bezig houdt met dataservices en –consultancy, werkbemiddeling en omscholingstrajecten.
    
    
      1.2.
      WeWork maakt deel uit van een wereldwijd netwerk, en exploiteert in Amsterdam aan de [adres] een gebouw waarin ondernemers gebruik kunnen maken van aldaar aanwezige kantoorfaciliteiten.
    
    
      1.3.
      WeWork biedt in het gebouw volgens haar website verschillende lidmaatschapsopties aan. Het gaat hierbij volgens de website van WeWork om verschillende mogelijkheden, te weten “privékantoor”, een aparte afsluitbare kantoorruimte voor kleine en grote teams, volledig ingericht en aangepast aan de behoefte van het bedrijf, aldus de website. Daarnaast het “eigen bureau” (dedicated desk), een eigen bureau in een gedeelde ruimte op één locatie waarbij men iedere dag op dezelfde plek in het gebouw terecht kan. Verder is er de mogelijkheid van een “Hotdesk” een gegarandeerde werkplek in een gemeenschappelijke ruimte. Ten slotte “Op verzoek” waarmee een werkplek voor een dag geboekt kan worden of een vergaderruimte.
    
    
      1.4.
      Op 17 maart 2016 is tussen [eiser] en WeWork een WeWork Membership Agreement, hierna de overeenkomst, gesloten met ingang van 1 april 2016. Op basis van dit lidmaatschap heeft [eiser] tegen betaling van een maandelijkse vergoeding van € 235,00 per maand volgens de overeenkomst recht op een Dedicated Desk, met Office nummer Metropool –DD05-18 (1).
    
    
      1.5.
      
        In de Terms & Conditions die deel uitmaken van de tussen partijen gesloten overeenkomst is opgenomen, voor zover hier van belang:
        “THE BENEFITS OF MEMBERSHIP
        
          Services. Subject to the terms and conditions of this agreement (..) WeWork will use commercially reasonable efforts to provide you (..) the services described below. 
        
        
          • Non cxclusive access to the Office Space.
        
        
          • Regular maintenance  of the Office Space, consistent with the maintenance provided to simular workspaces in the Premises, provided that we will not be responsible for damage exceeding normal wear and tear.
        
        
          • Furnishings for the Office Space of the quality and in the quantity typically provided to other WeWork Member Companies with similar office space, workstations and/or other workspace, as applicable, in the Premises.
        
        
          • Access to and use of the WeWork Member Network site.
        
        
          • Access to and use of the shared internet connection.
        
        
          • Use of the printers, copiers and/or scanners made publicly available in the Premises.
        
        
          • Use of the conference rooms in any WeWork Premises during such Premises’ Regular Business Hours on Regular Business Days, subject to availability and your prior reservation of such conference rooms.
        
        
          • Heat and air-conditioning in the Office Space during Regular Business Hours on Regular Business Days.
        
        
          • Acceptance of mail and deliveries on behalf of your business during Regular Business Hours on Regular Business Days; provided that we are not liable for any mail or packages received without a WeWork employee’s signature indicating acceptance.
        
        
          • Opportunity to participate in membership-only events, benefits and promotions.”
      
    
    
      1.6.
      
        In artikel 5 van de overeenkomst is met betrekking tot de beëindiging van de overeenkomst opgenomen, voor zover hier van belang:
        “(d) Termination or Suspension After the Start Date by Us.
        
          We may withhold Services or immediately terminate this Agreement: (i) upon breach of this Agreement by you or any Member; (ii) upon termination, expiration or material loss of our Rights in the Premises; (iii) if any outstanding fees are still due after we provide notice to you; (iv) if you or any of your Members fail to comply with the terms and conditions of this Agreement or any other policies or instructions, provided by us; or (v) at any other time, when we, in our reasonable discretion, see fit to do so. (..)”
      
    
    
      1.7.
      
        [eiser] heeft in de eerste periode gebruik gemaakt van een Hotdesk in een open ruimte en heeft daarna op verschillende dedicated desks gezeten in een ruimte met vijf andere dedicated desks.
    
    
      1.8.
      Bij kort geding vonnis van 3 november 2016 (KK 16-1207) is WeWork veroordeeld om [eiser] binnen drie dagen na betekening van dat vonnis toegang te verlenen tot WeWork en de overeenkomst tussen partijen na te komen en de overeenkomt voort te zetten.
    
    
      1.9.
      Tussen [eiser] enerzijds en WeWork in de persoon van [naam 1] en [naam 2] anderzijds heeft discussie plaatsgevonden over de aan [eiser] beschikbaar gestelde faciliteiten en de manier waarop [eiser] zich opstelde.
    
    
      1.10.
      
        Bij brief van 31 mei 2017 heeft WeWork aan [eiser] meegedeeld, voor zover hier belang:
        “Van meet af aan loopt de zakelijke relatie tussen partijen moeizaam. Discussies ontstonden over de inhoud van de overeenkomst tussen partijen, de voorwaarden waaronder gebruik van de office space kon plaatsvinden, gebruik van meubilair waar dat niet was toegestaan, het bij herhaling gebruik maken van conferentieruimtes zonder deze tevoren te reserveren, het onvriendelijk opstellen tegenover onze werknemers en andere leden die zich daarover bij WeWork hebben beklaagd, het gebruik van de gedeelde kantoorruimte als boekhandel, het uitmaken van een medewerkster van ons als zou zij discrimineren, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot het ter beschikking stellen aan u van een andere werkplek.
        
          Gelet hierop hebben wij besloten een beroep te doen op artikel 6 van de terms and conditions sub d onder V, waaruit volgt dat het ons vrij staat om de tussen ons bestaande overeenkomst te beëindigen “whem we, in our reasonable discretions see fit to do so”. Gelet hierop zeggen we de lopende overeenkomst met u op met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, hetgeen betekent dat de laatste dag van uw membership zal zijn 31 augustus a.s. Per die datum bent u gehouden om alle keycards, sleutels en andere zaken die u van WeWork in bezit heeft, per die datum bij ons in te leveren.”
      
    
    
      1.11.
      
        [eiser] heeft voor het seizoen 2017/2018 cursussen ontwikkeld, waarvan in het cursusmateriaal wordt vermeld dat het onderwijs wordt gegeven in het gebouw van WeWorks.
      
    
  
  
    Vordering
    
  
  
    In conventie
    
    2. [eiser] vordert dat WeWork bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de tussen partijen op of omstreeks 17 maart 2016 gesloten overeenkomst ook na 31 augustus 2017 na te komen en voort te zetten op de overeengekomen voorwaarden, totdat daar rechtsgeldig een einde aan is gekomen. Subsidiair vordert [eiser] om WeWork te gelasten de tussen partijen op 17 maart 2016 gesloten overeenkomst ook na 31 augustus 2017 na te komen en voort te zetten op de overeengekomen voorwaarden, en wel voor een periode van twee maanden na 31 augustus 2017 met bepaling dat deze voorziening vervalt indien [eiser] niet uiterlijk binnen de termijn als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 laatste zin, het in dat artikel bedoelde verzoek tot huurverlenging heeft ingediend. Meer subsidiair vordert [eiser] om WeWork te gelasten de tussen partijen op 17 maart 2016 gesloten overeenkomst na te komen en voort te zetten op de overeengekomen voorwaarden voor de periode van 12 maanden, althans een andere periode vanaf 31 augustus 2017, een en ander op verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van WeWork in de kosten van dit geding.
    
    3. [eiser] stelt hiertoe, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang, dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten en dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Dat betekent dat hij na de aangezegde ontruiming nog twee maanden de tijd heeft om een verzoek tot verlenging van de huur in te dienen en een beroep te doen op de ontruimingsbescherming. Bovendien bestrijdt [eiser] dat de huuropzegging van WeWork voldoet aan de vereisten van voornoemd artikel nu de ontruiming niet expliciet is aangezegd. Ter toelichting heeft [eiser] naar voren gebracht dat de overeenkomst voldoende bepaalbaar is nu partijen bedoelden om hem een vaste werkplek te geven en een vast bureau binnen een bepaalde ruimte. Dat is in de praktijk zo ingevuld, terwijl de omstandigheid dat de werkplek een aantal malen is verplaatst van ondergeschikt belang is. Het is ook huur in de zin van artikel 7:230a BW, aldus [eiser] , nu het meest in het oog springende element van de overeenkomst is dat hij daardoor in de gelegenheid is om in het gebouw zijn beroep of bedrijf uit te oefenen. Hij houdt feitelijk kantoor in het gebouw en heeft er belang bij dat hij ontruimingsbescherming krijgt, nu de bedrijfsvoering afhankelijk is van deze locatie. Mocht artikel 7:230a BW niet van toepassing zijn, dan stelt [eiser] dat de door WeWork gehanteerde ontruimingstermijn van drie maanden onredelijk kort is, gelet op de betrokken belangen. 
    
  
  
    Verweer
    
    
      4. WeWork voert aan, voor zover hier van belang, dat zij op goede gronden de overeenkomst tussen haar en [eiser] per 31 augustus 2017 heeft opgezegd en dat er geen omstandigheden zijn die maken dat zulks naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Artikel 5 sub d van de algemene voorwaarden die door [eiser] zijn geaccepteerd biedt die mogelijkheid en de situatie was en is wat WeWork betreft onhoudbaar en zeer onwenselijk geworden. Ter toelichting brengt WeWork naar voren dat weliswaar sprake is van een huurovereenkomst maar geen sprake van een onroerende zaak. Het lidmaatschap, de huurovereenkomst, moet worden beschouwd als een huurovereenkomst ten aanzien van een bureau. WeWork betwist dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van 7:230a BW. [eiser] huurt geen individuele vaste ruimte, maar een bureau in de ruimte met vijf andere bureaus.  Omdat derhalve sprake is van huur van een roerende zaak, komt [eiser] dan ook geen beroep op de ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW toe. Mocht wel sprake zijn van huur van een onroerende zaak die aangemerkt wordt als 230a-ruimte, dan bestrijdt WeWork dat de ontruiming [eiser] niet is aangezegd. [eiser] is niet afhankelijk van werkruimte bij WeWork, zodat hij ook geen belang heeft bij voortduring van de overeenkomst, althans zijn deze niet zo zwaarwegend dat zij aan beëindiging per 31 augustus 2017 in de weg staan. WeWork meent dat zij onder de gegeven omstandigheden gerechtigd was om de lopende overeenkomst tegen voornoemde datum op te zeggen.
    
    
  
  
    In reconventie
    
    5. WeWork vordert, met verwijzing naar haar stellingen in conventie, dat [eiser] wordt veroordeeld om de flexplek binnen het gebouw aan de [adres] te Amsterdam per 31 augustus 2017 te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de key-cards/sleutels en andere aan WeWork toebehorende zaken, op verbeurte van een dwangsom, althans een zodanige andere ordemaatregel treffen, alles met veroordeling van [eiser] in de kosten van dit geding.
    
    6. [eiser] heeft de vordering onder verwijzing naar zijn stellingen in reconventie, bestreden.
    
  
  
    Beoordeling
    
  
  
    In conventie en in reconventie
    
    7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in conventie, respectievelijk van WeWork in reconventie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
    
    8. Nu WeWork heeft erkend dat zij met [eiser] een huurovereenkomst heeft gesloten, heeft dit als uitgangspunt te gelden voor de beoordeling in dit geding. Voorts dient bij de beoordeling te worden betrokken dat voor de vraag wat tussen partijen is overeengekomen de benaming van de overeenkomst niet doorslaggevend is. Dat wordt gesproken over een lidmaatschap en niet over een huurovereenkomst, is dan ook niet van belang. Van belang is om te beoordelen wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan en wat zij over en weer van elkaar hebben mogen verwachten.
    
    9. Gesteld dat er in de overeenkomst elementen van huur zijn te vinden, dan leidt dat nog niet automatisch tot het oordeel dat – nu geen sprake is van huur als bedoeld in artikel 7:290 BW - de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is, zoals [eiser] heeft gesteld. Anderzijds is evenmin aannemelijk geworden dat [eiser] slechts een roerende zaak heeft gehuurd, zoals WeWork heeft betoogd. Naar het voorlopig oordeel is hetgeen door [eiser] in het gebouw wordt gebruikt meer dan alleen de huur van een bepaald bureau. Zo wordt niet alleen het gebruik van het bureau verschaft, maar ook het gebruik van het gebouw aan de [adres] om daarin werkzaamheden aan het bureau te verrichten. Daarbij verdient aantekening dat aan [eiser] in de loop van de overeenkomst verschillende bureaus ter beschikking zijn gesteld en hij van een “hotdesk” naar een “dedicated desk” is gegaan, hetgeen zich niet verhoudt met de huur van een bureau. 
    
    10. Op basis van de thans gepresenteerde feiten heeft de overeenkomst kenmerken van een gemengde overeenkomst waarbij naast huurelementen ook dienstverleningsaspecten een belangrijke rol spelen. Welke aspecten in dit geval als doorslaggevend moeten worden beschouwd, hangt nauw samen met hetgeen partijen voorafgaand aan de totstandkoming voor ogen hadden. In dit verband kan nog een rol spelen dat [eiser] stelt dat hij voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot het gebouw een brochure van WeWork heeft gekregen waarin ondubbelzinnig wordt gesproken over een huurovereenkomst en wordt verwezen naar de ROZ-model 2003, terwijl WeWork bestrijdt dat deze brochure door haar aan [eiser] is verstrekt en ook betwist dat zij enige bemoeienis heeft gehad met de totstandkoming van deze brochure. Op dit punt is een nader onderzoek nodig, waarvoor het onderhavige geding zich niet leent. Datzelfde geldt voor de stelling van [eiser] dat namens WeWork de toezegging is gedaan dat hij een overeenkomst voor vijf jaar zou krijgen, hetgeen een aanwijzing zou zijn voor de huur van een bedrijfsruimte, welke toezegging door WeWork wordt betwist. Ook ten aanzien van de bepaalbaarheid van hetgeen door [eiser] zou zijn gehuurd en hetgeen partijen daarbij bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, is in dit geding onvoldoende naar voren gekomen. Op basis hiervan kan thans nog niet worden geoordeeld of daarmee voldaan is aan de vereisten van artikel 7:230a BW, maar evenmin dat daarvan geen sprake is. Daartoe leent de procedure in kort geding zich ook onvoldoende.
    
    11. Onder deze omstandigheden dient het debat op onder meer bovengenoemde punten, maar ook in het kader van de belangenafweging plaats te vinden in de daartoe geëigende procedure in het kader van een verzoek tot verlenging van ontruimingsbescherming. Dat leidt ertoe dat onder de gegeven omstandigheden aanleiding is de subsidiaire vordering van [eiser] toe te wijzen, nu [eiser] er belang bij heeft om het verzoekschrift in te dienen in een situatie waarbij hij nog toegang heeft tot het gebouw. [eiser] dient zich er daarbij wel rekenschap van te geven dat in die procedure ook de wijze waarop hij de komende tijd uitvoering geeft aan de overeenkomst een rol kan spelen, zodat eventueel onbehoorlijk gebruik van het gebouw door [eiser] in die procedure ten nadele van hem zou kunnen strekken. 
    
    12. De primaire vordering van [eiser] , die uitgaat van de stelling dat er geen rechtsgeldige opzegging heeft plaatsgevonden, nu niet expliciet de ontruiming is aangezegd, wordt afgewezen. Uit de hiervoor weergegeven opzeggingsbrief van WeWork is voldoende duidelijk voor [eiser] af te leiden dat WeWork wenst dat hij het gebouw verlaat, waarmee aan dat vereiste is voldaan. Dat de term ontruiming niet is gebruikt, ligt voor de hand, nu deze terminologie verbonden zou zijn aan de huur van bedrijfsruimte en WeWork nu juist meent dat daar in dit geval geen sprake van is, maar dat gegeven maakt nog niet dat daarmee de boodschap onvoldoende duidelijk is geweest.
    
    13. De vordering van WeWork in reconventie tot ontruiming is, gelet op het hiervoor gegeven oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eiser] uitsluitend een bureau heeft gehuurd en de subsidiaire vordering van [eiser] wordt toegewezen, op dit moment niet toewijsbaar. 
    
    14. Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
    
    15. WeWork dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast in conventie en in reconventie. In reconventie worden deze kosten begroot op nihil, gelet op de samenhang met de vordering in conventie. Aan [eiser] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
  
  
    In conventie:
    
    
      veroordeelt WeWork de overeenkomst tussen haar en [eiser] ook na 31 augustus 2017 voort te zetten op de overeengekomen voorwaarden voor een periode van twee maanden na 31 augustus 2017, met bepaling dat deze verplichting vervalt indien [eiser] niet uiterlijk binnen de termijn als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 laatste zin BW, het in dat artikellid bedoelde verzoek tot huurbescherming heeft ingediend; een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat WeWork nalaat aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00;
      
    
    
      veroordeelt WeWork in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:salaris		€	400,00 aan [eiser] ;griffierecht	€	  78,00 aan [eiser] ;			-----------------totaal		€	478,00voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      veroordeelt WeWork tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en WeWork niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde;
      
    
  
  
    In reconventie:
    
    
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      veroordeelt WeWork in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op nihil.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 augustus 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.