ECLI:NL:RBAMS:2014:7276, Rechtbank Amsterdam, 19-11-2014, C-13-561350 - HA ZA 14-302
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Schriftelijkheidsvereiste bij koop recreatiewoning. Geen professionele verkoper en ook geen professionele koper, ondanks verhuur recreatiewoning.

vonnis
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/13/561350 / HA ZA 14-302
    
    
    
      
        Vonnis van 19 november 2014
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],wonende te [woonplaats],
    
      2. [eiser 2],wonende te [woonplaats],
      eisers,
      advocaat mr. H.M. Punt te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde,
      advocaat mr. M.F.A. Vreeswijk te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eisers gezamenlijk] en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 10 maart 2014,
        
        
          de akte overlegging producties zijdens [eisers gezamenlijk],
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties,
        
        
          het tussenvonnis van 14 mei 2014, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
        
        
          het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 27 augustus 2014.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde] was eigenaresse van de recreatiewoning gelegen te [adres] (hierna: de recreatiewoning). In 2012 heeft [gedaagde] de recreatiewoning via haar makelaar (hierna: de makelaar) te koop aangeboden.
      
    
    
      2.2.
      Bij e-mail van 12 oktober 2013 heeft [eisers gezamenlijk] op de recreatiewoning een bod gedaan van € 375.000,00.
      
    
    
      2.3.
      Bij e-mail van 19 oktober 2013 heeft de makelaar aan [eisers gezamenlijk] onder meer geschreven:“(…) ik heb goed nieuws. Eigenaresse heeft besloten om de woning onder de voorwaarden door jullie gesteld aan jullie te gunnen. (…)Dat betekent:Koopsom: € 375.000,- k.k. (…)”
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 25 oktober 2013 heeft de makelaar aan [eisers gezamenlijk] een concept koopakte toegestuurd en onder meer geschreven:“(…) Bijgaand doen wij u onder voorbehoud goedkeuring verkoper een concept van de koopakte alsmede de toelichting en bijlagen toekomen met betrekking tot de woning aan [adres]. (…)”
      
    
    
      2.5.
      Op enig moment daarna heeft [gedaagde] afgezien van de verkoop van de recreatiewoning aan [eisers gezamenlijk] Op 11 januari 2014 is de recreatiewoning (met inbegrip van enkele roerende zaken gewaardeerd op € 10.000,00) verkocht aan derden voor € 400.000,00. Op 24 januari 2014 is de recreatiewoning aan deze derden geleverd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eisers gezamenlijk] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair:
        
        I.	de tussen partijen gesloten koopovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van € 43.750,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
        
          subsidiair:
        
        II.	[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers gezamenlijk] van € 43.750,00, althans een in goede justitie te betalen bedrag;
        
          primair en subsidiair:
        
        III.	[gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis, alsmede in de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers gezamenlijk] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag.Tussen partijen is met betrekking tot de recreatiewoning een koopovereenkomst tot stand gekomen, doordat [gedaagde] het aanbod van [eisers gezamenlijk] onvoorwaardelijk en definitief heeft aanvaard. Door niet mee te werken aan ondertekening van de koopakte schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort in de nakoming van de koopovereenkomst. Nu de woning aan derden is verkocht en geleverd moet de koopovereenkomst worden ontbonden en heeft [eisers gezamenlijk] recht op schadevergoeding. Subsidiair, voor zover geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, geldt dat de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig ver stadium bevonden, dat [gedaagde] deze niet meer mocht afbreken. In verband met de verkoop van de recreatiewoning aan derden, kan niet meer verder worden onderhandeld en is [gedaagde] verplicht de schade van [eisers gezamenlijk] te vergoeden, aldus [eisers gezamenlijk].
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. In dat kader beroept zij zich op het schriftelijkheidsvereiste zoals neergelegd in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het leerstuk van afgebroken onderhandelingen is volgens [gedaagde] niet van toepassing. Bovendien betwist [gedaagde] dat sprake was van gerechtvaardigd vertrouwen bij [eisers gezamenlijk] dat een koopovereenkomst tot stand zou komen en zij betwist de hoogte van de gevorderde schade.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Koopovereenkomst
    
      4.1.
      Vast staat dat de recreatiewoning een tot bewoning bestemde onroerende zaak is als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW. In artikel 7:2 lid 1 BW is bepaald dat de koop van een dergelijke woning schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper). Een en ander houdt nauw verband met de door de wetgever beoogde bescherming van consumenten. In zijn arrest van 9 december 2011 (NJ 2013/273) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat – kort gezegd – (ook) een particuliere verkoper zich er in beginsel op mag beroepen dat geen rechtsgevolg toekomt aan de mondelinge overeenstemming tussen partijen ten aanzien van de koop van een woning, zolang die overeenstemming niet schriftelijk is vastgelegd. Een professionele verkoper kan zich echter niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat vast dat tussen hen geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] beroept zich erop dat aan de beweerde mondelinge overeenstemming tussen partijen daarom geen rechtsgevolg toekomt. [eisers gezamenlijk] stelt echter dat [gedaagde] zich daarop niet kan beroepen, omdat zij een professionele verkoper was. Daartoe stelt [eisers gezamenlijk] dat [gedaagde] de recreatiewoning beroepsmatig heeft verhuurd en de verkoop het sluitstuk was van de commerciële exploitatie van de recreatiewoning. Verder stelt [eisers gezamenlijk] dat hij een professionele koper was, omdat hij de recreatiewoning heeft willen kopen om deze commercieel te gaan verhuren. [gedaagde] betwist dat zij en [eisers gezamenlijk] professionele partijen waren.
      
    
    
      4.3.
      
        [eisers gezamenlijk] wordt niet gevolgd in zijn betoog dat [gedaagde] een professionele verkoper was. Geoordeeld wordt dat [gedaagde] geen beroepsmatig verhuurder was. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] in belangrijke mate de kost verdiende met rendementen uit recreatiewoningen. Als onweersproken staat juist vast dat [gedaagde] kunstenares is en dat zij de recreatiewoning, die zij heeft verkregen uit een erfenis, als particulier heeft verhuurd. De stelling van [eisers gezamenlijk] dat de verhuur structureel was en dat [gedaagde] daarmee winst behaalde, wat daar verder ook van zij, maakt dat niet anders. Daarbij komt dat zelfs als [gedaagde] als beroepsmatig verhuurder van de recreatiewoning zou worden aangemerkt, dit nog niet zonder meer ertoe leidt dat zij ook als verkoper heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zoals verwoord in artikel 7:2 lid 1 BW. Dat de verkoop van de recreatiewoning het “sluitstuk” vormde van de huurexploitatie, zoals [eisers gezamenlijk] heeft gesteld, is daarvoor in elk geval onvoldoende. Andere omstandigheden waardoor [gedaagde] wel als professionele verkoper zou moeten worden aangemerkt zijn gesteld noch gebleken.
    
    
      
        4.4.	Ook [eisers gezamenlijk] handelde bij de koop van de recreatiewoning als particulier. Dat hij de recreatiewoning wilde kopen als beleggingsobject, maakt nog niet dat hij handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Immers ook een particulier kan een beleggingsobject aankopen. [eisers gezamenlijk] was dan ook geen professionele koper.
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande betekent dat het beroep van [gedaagde] op het schriftelijkheidsvereiste slaagt, zodat – voor zover partijen mondelinge overeenstemming hadden bereikt over de (ver)koop van de recreatiewoning – aan die mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Op [gedaagde] rustte dan ook niet de verplichting om over te gaan tot ondertekening van een schriftelijke koopakte tussen partijen. Van een rechtsgeldige koopovereenkomst en/of wanprestatie zijdens [gedaagde] is dus geen sprake, zodat de primaire vordering van [eisers gezamenlijk] zal worden afgewezen.
      
      
      
        
          Afgebroken onderhandelingen
        
      
    
    
      4.6.
      Anders dan [eisers gezamenlijk] betoogt, is er geen plaats voor schadevergoeding op grond van het feit dat [gedaagde] de onderhandelingen over de (ver)koop van de recreatiewoning heeft afgebroken. De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor genoemd arrest van 9 december 2011 geoordeeld dat een particuliere verkoper niet verplicht is zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van mondelinge overeenstemming tussen partijen met betrekking tot de (ver)koop van een woning, zodat om die reden geen ruimte is voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding. Hierin ligt besloten dat een particuliere verkoper ook niet verplicht is tot het voortzetten van de onderhandelingen in het kader van de (ver)koop van een woning, ongeacht het stadium waarin die onderhandelingen zich bevinden. Voor schadevergoeding wegens het afbreken van de onderhandelingen is dus ook geen ruimte. Ingevolge het voornoemde arrest van de Hoge Raad is een particuliere verkoper slechts gehouden tot het betalen van schadevergoeding, indien een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eisers gezamenlijk] heeft niet, althans onvoldoende onderbouwd, gesteld dat van dergelijke ‘zeer bijzondere omstandigheden’ sprake is. Daarbij geldt dat het enkele feit dat [gedaagde] de recreatiewoning tegen een hoger bod aan een derde heeft verkocht, onvoldoende is (zie het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad). Ook het feit dat er al een concept koopakte was verstuurd en de door [eisers gezamenlijk] gestelde omstandigheid dat de makelaar van [gedaagde] pas op de dag van de geplande ondertekening aan [eisers gezamenlijk] te kennen heeft gegeven dat de koop geen doorgang zou vinden, zijn geen dergelijke omstandigheden.  
      
    
    
      4.7.
      Op grond van het voorgaande zal ook de subsidiaire vordering van [eisers gezamenlijk] worden afgewezen.
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers gezamenlijk] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€	868,00
      - salaris advocaat	€	1.788,00 (2,0 punten × tarief € 894,00)
      Totaal	€ 	2.656,00
      
    
    
      4.9.
      De door [gedaagde] gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.656,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers gezamenlijk] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers gezamenlijk] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. L. Biller, bijgestaan door mr. W. A. Bree, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014.
      
    
  
  
    type: WAB
    coll:
    *