ECLI:NL:RBROT:2022:9458, Rechtbank Rotterdam, 04-11-2022, 9800208 CV EXPL 22-10882
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-11-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurgeschil na uitspraak Huurcommissie. Vaststellen redelijke huurprijs op basis van puntentelling. Gebreken aan het gehuurde. Huurachterstand en verschuldigdheid jaarlijkse huurverhoging. Ondanks betalingsachterstand geen ontbinding huurovereenkomst.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9800208 CV EXPL 22-10882
    
    
    
      datum uitspraak: 4 november 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiser in conventie,
      verweerder in reconventie, 
      gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon B]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. J.F. Cheung.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [persoon A] ’ en ‘ [persoon B] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1.De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 31 maart 2022, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de aanvullende productie 19 van [persoon A] ;
        
        
          de aanvullende productie 13 van [persoon B] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 28 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2.De feiten
    
      2.1.
      
        [persoon B] huurt van [persoon A] de woonruimte aan de [adres] in Rotterdam. Dit is een onzelfstandige woonruimte. [persoon B] heeft de beschikking over een eigen slaapkamer en deelt de woonkamer, keuken, badkamer en de toiletten.
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst die is gesloten is een huurprijs (per 1 mei 2013) opgenomen van € 320,- per maand. Daarnaast is een voorschot voor bijkomende leveringen en diensten afgesproken van € 75,- per maand.
      
      
    
    
      2.3.
      Op 6 mei 2021 heeft [persoon A] twee verzoeken ingediend bij de Huurcommissie: een verzoek tot verlaging van de huurprijs vanwege gebreken en een verzoek tot het vaststellen van een redelijke huurprijs. 
      
    
    
      2.4.
      In beide procedures heeft de Huurcommissie de uitspraak aan partijen verzonden op 24 februari 2022. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat sprake is van één gebrek aan het gehuurde, te weten de aanwezigheid van een keuken die niet voldoet aan de eisen. In verband met dat gebrek is de huurprijs verlaagd met een percentage van 40% over de periode van 1 februari 2021 tot 1 augustus 2021. De Huurcommissie is in zijn uitspraak – ten onrechte – uitgegaan van een kale huurprijs van € 710,- per maand en heeft op basis daarvan een verlaagde huurprijs berekend van € 426,- per maand.
      
    
    
      2.5.
      De Huurcommissie heeft de redelijke huurprijs van het gehuurde per 1 april 2021 bepaald op € 214,98 per maand. Het puntenaantal op grond van het zogenoemde woningwaarderingsstelsel is door de Huurcommissie vastgesteld op 99. 
      
    
  
  
    
      3.Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [persoon A] eist samengevat, na vermeerdering van eis:
      
        
          de uitspraken van de Huurcommissie van 24 februari 2022 te vernietigen; 
        
        
          primair: te verklaren voor recht dat de kale huur per 1 juli 2022 € 418,36 plus € 75,- aan voorschot servicekosten bedraagt;
        
        
          subsidiair: te verklaren voor recht dat de kale huur per 1 juli 2022 € 399,78 plus € 75,- aan voorschot servicekosten bedraagt;
        
        
          de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [persoon B] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
        
        
          
            [persoon B] te veroordelen om aan [persoon A] te betalen € 13.223,20 met rente en € 483,96 (subsidiair € 474,78) per maand voor elke maand na september 2022 tot de ontruiming van het gehuurde;
        
        
          
            [persoon B] te veroordelen in de proceskosten;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [persoon A] baseert zijn eis op het volgende. Hij is het eens met de verlaging van de huurprijs wegens de gebrekkige keuken over de periode van 1 februari 2021 tot 1 augustus 2021. De Huurcommissie is alleen uitgegaan van een te hoog bedrag aan kale huur, zodat de uitspraak om die reden niet klopt. 
        De redelijke huurprijs per 1 april 2021 die de Huurcommissie heeft vastgesteld klopt niet. Het puntenaantal is te laag, omdat de oppervlakte van de (gezamenlijke) woonkamer niet is meegerekend. 
        De huurovereenkomst moet ontbonden worden, omdat [persoon B] ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichting. Hij betaalt nog steeds de beginhuurprijs, zonder de jaarlijkse indexeringen. Die is hij wel verschuldigd. Daarnaast betaalt hij al vanaf het begin van de huurovereenkomst niet het voorschot voor leveringen en diensten van € 75,- per maand. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [persoon B] is het niet eens met de eis van [persoon A] en eist zelf samengevat:
      
        
          voor recht te verklaren dat [persoon B] vanaf 1 februari 2021 een huurprijs van € 128,99 moet betalen, tot en met de maand nadat de gebreken aan het gehuurde zijn hersteld;
        
        
          
            [persoon A] te veroordelen in de proceskosten met rente;
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [persoon B] baseert de tegeneis op het volgende. Vanwege gebreken aan het gehuurde is de huurprijs terecht verlaagd tot 40% van de huurprijs. Er zijn nog steeds/weer gebreken aan het gehuurde. Bij de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [persoon B] bevestigd dat moet worden uitgegaan van een verlaging met 40%, zodat het bedrag van € 128,99 niet klopt. De huurprijs van € 320,- per maand geldt nog steeds als uitgangspunt, omdat van [persoon A] nooit een schriftelijke aankondiging van de huurverhoging is ontvangen. 
      
    
  
  
    
      4.De beoordeling
    
    
      4.1
      De kantonrechter zal de vordering van [persoon A] tot vernietiging van de uitspraken van de Huurcommissie van 24 februari 2022, zoals met partijen besproken op de mondelinge behandeling, zo opvatten dat [persoon A] haar vraagt om (een nieuwe) uitspraak te doen over alle punten die door [persoon B] aan de Huurcommissie zijn voorgelegd;
      
      
        
          Redelijke huurprijs op basis puntentelling € 362,57 per maand per 1 april 2021, maar slechts € 320,- verschuldigd
        
      
      
    
    
      4.2
      Partijen zijn het erover eens dat de Huurcommissie ten onrechte geen punten heeft berekend voor de woonkamer, waarvan [persoon B] het medegebruik heeft. Of [persoon B] de woonkamer feitelijk gebruikt, is niet relevant. Voldoende is dat hij gebruik kan maken van de woonruimte. Bij de mondelinge behandeling zijn partijen overeengekomen om de oppervlakte van de woonkamer vast te stellen op 20 m². De kantonrechter gaat daarom bij het bepalen van het puntenaantal op grond van het woningwaarderingssysteem uit van die oppervlakte. Over de overige punten in de waardering zijn partijen het (ook) eens.
      
    
    
      4.3
      Toevoeging van een gedeelde woonruimte van 20 m² die ter beschikking staat van twee personen leidt tot de volgende puntentelling:
      
        
          
        
      
      
      
        Bij een aantal van 167 punten hoort een maximale huurprijs per 1 april 2021 van € 362,57 per maand. De datum van 1 april 2021 wordt aangehouden omdat [persoon B] aan de Huurcommissie heeft gevraagd de huurprijs per die datum vast te stellen.
      
      
    
    
      4.4
      Het voorgaande betekent echter niet dat de huurprijs per 1 april 2021 wordt vastgesteld op € 362,57. De huurprijs was op die datum namelijk € 320,- en dat blijft ook zo. Er is namelijk niet komen vast te staan dat [persoon A] de jaarlijkse huurverhoging (op de juiste manier) aan [persoon B] heeft aangezegd. [persoon B] heeft betwist dat hij hierover ooit een brief van [persoon A] heeft ontvangen. Gelet op de betwisting is het aan [persoon A] om te betwijzen dat deze brieven op tijd aan [persoon B] zijn aangeboden. [persoon A] heeft verklaard dat hij dat niet kan, omdat de brieven niet aangetekend zijn verstuurd. Dit betekent dat de kantonrechter er niet vanuit kan gaan dat de huurverhogingen goed en op tijd aan [persoon B] zijn aangezegd. De beginhuurprijs van € 320,- is daarom blijven gelden. 
      
    
    
      4.5
      Het verzoek van [persoon B] kan niet tot gevolg hebben dat de huurprijs wordt verhoogd, want het verzoek was gericht op een verlaging van de huurprijs. De kantonrechter kan geen lagere huurprijs vaststellen, omdat de overeengekomen huurprijs al lager is dan de maximaal redelijke huurprijs. De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 € 320,- per maand bedraagt. Over de periode van 1 februari 2021 tot en met 31 juli 2021 geldt een andere huurprijs, zoals hierna wordt geoordeeld en beslist. 
      
      
        
          Huurprijsverlaging van 40% in verband met gebreken aan het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.6
      
        [persoon A] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat hij zich neerlegt bij het oordeel van de Huurcommissie dat de huurprijs in verband met een gebrek aan de keuken wordt verlaagd met 40% over de periode van 1 februari 2021 tot en met 31 juli 2021. De huurprijs over deze periode bedraagt daarom (60% × € 320,- =) € 192,- per maand.
      
    
    
      4.7
      
        [persoon B] heeft zich op het standpunt gesteld dat ook na 31 juli 2021 de lagere huurprijs moet blijven gelden, omdat er nog (meer) gebreken zijn die nog moeten worden hersteld. De kantonrechter kan in deze procedure echter alleen oordelen over gebreken die in de procedure bij de Huurcommissie aan de orde zijn geweest. Over andere gebreken kan dat niet, ook niet in reconventie. De kantonrechter is namelijk gebonden aan het oorspronkelijke verzoek dat door [persoon B] aan de Huurcommissie is voorgelegd en heeft niet de vrijheid om in het aan haar voorgelegde geschil vervolgens te oordelen over een van dit verzoek afwijkende vordering (Rechtbank Rotterdam 5 september 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:8787). Dit betekent voor de door [persoon B] genoemde gebreken het volgende.
      
      
        
          Schimmelvorming
        
      
      
        4.7.1.
        Door de rapporteur van de Huurcommissie is geen schimmel in het gehuurde geconstateerd. In deze procedure is niet gebleken dat dezelfde schimmelvorming als die [persoon B] in zijn verzoek aan de Huurcommissie bedoelt, is teruggekeerd. De kantonrechter houdt het er daarom voor dat als er nu sprake is van schimmelvorming, dit een nieuw gebrek is. In deze procedure kan daaraan niet de consequentie van een huurprijsverlaging worden verbonden. 
        
        
          
            Cv-ketel
          
        
      
      
        4.7.2
        De kantonrechter wijst de vordering van [persoon B] af voor zover die gebaseerd is op de stelling dat er sprake is van een gebrek aan de cv-ketel. Indien en voor zover er sprake is (geweest) van een gebrek aan de cv-ketel, kan dit alleen leiden tot een huurprijsvermindering, wanneer [persoon B] (als een van de vereisten daarvoor) stelt dat dit gebrek een vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft gehad. Dat heeft (de gemachtigde van) [persoon B] echter nagelaten. Daarom wordt de vordering van [persoon B] , voor zover die ziet op een huurprijsvermindering na 31 juli 2021, afgewezen. 
        
        
          
            Wel betalingsachterstand, geen ontbinding en ontruiming
          
        
        
      
    
    
      4.8
      
        [persoon A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming van [persoon B] , die eruit zou bestaan dat [persoon B] een grote betalingsachterstand heeft laten ontstaan. [persoon A] heeft een overzicht overgelegd van de bedragen die volgens hem achterstallig zijn.
      
    
    
      4.9
      De kantonrechter heeft onder 4.4 overwogen dat de huurprijs van € 320,- is blijven gelden, omdat niet is komen vast te staan dat de huurprijs jaarlijks verhoogd is. De door [persoon A] berekende huurachterstand, voor zover die uitgaat van deze jaarlijkse verhogingen, klopt daarom niet. De vordering tot betaling van de achterstand zal daarom ook worden afgewezen voor zover die bestaat uit deze verhogingen. 
      
    
    
      4.10
      
        [persoon B] moet wel alsnog een bedrag van € 75,- per maand aan [persoon A] betalen voor het voorschot voor de servicekosten. Of er jaarlijkse afrekeningen hebben plaatsgevonden, is niet relevant. Het voorschot is afgesproken in de huurovereenkomst en moet daarom worden betaald. De vordering van [persoon A] tot betaling van deze bedragen wordt toegewezen, met uitzondering van de bedragen die verschuldigd zijn geworden vóór 28 september 2017. [persoon B] heeft zich er bij de mondelinge behandeling terecht op beroepen dat de vordering van [persoon A] deels verjaard is. De verjaringstermijn bedraagt vijf jaar. 
      
    
    
      4.11
      Op 23 september 2022 heeft [persoon B] € 500,- aan [persoon A] betaald. [persoon A] heeft bevestigd dat dit bedrag is ontvangen. Dit bedrag is aangemerkt als (deel)betaling van de huur over augustus en september 2022. 
      
    
    
      4.12
      Op basis van het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [persoon B] het volgende aan [persoon A] moet betalen:
      
      - voorschot servicekosten over oktober 2017 
      
        tot en met september 2022 
        (60 maanden × € 75,-)	€ 	4.500,00
      
      - Restant huurprijs september 2022 
      
        (2 × € 320,- - € 500,-)	€ 	140,00
        
          Totaal	€ 	4.640,00
        
      
      
      
        Met dit bedrag mag [persoon B] verrekenen het verschil tussen de verlaagde huurprijs over de periode van 1 februari 2021 tot en met 31 juli 2021. De huurprijsvermindering over die periode is 40% van € 320,- en daarmee € 128,- per maand. Over deze periode van zes maanden heeft [persoon B] dus recht op een teruggave van 6 x € 128 = €  768,-. [persoon B] moet daarom nog een bedrag betalen aan [persoon A] van € 3.872,-. 
      
      
    
    
      4.13
      Ondanks dat (nog steeds) sprake is van een forse betalingsachterstand, ziet de kantonrechter in de omstandigheden van dit geval aanleiding om de huurovereenkomst niet te ontbinden. De relevante omstandigheden zijn:
      
        
          De achterstand betreft grotendeels servicekosten en niet de kale huur;
        
        
          Niet is gebleken dat [persoon A] [persoon B] ooit eerder op het niet betalen van de servicekosten heeft aangesproken;
        
        
          Het gaat om een voorschot, niet om (definitieve) afrekeningen.
        
      
      
    
    
      4.14
      Hoewel de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen, wijst de kantonrechter [persoon B] erop dat hij het achterstallige bedrag wel alsnog aan [persoon A] moet betalen. Als [persoon B] dat niet doet, loopt hij het risico dat in een volgende procedure de ontbinding van de huurovereenkomst wel wordt toegewezen. Met het afwijzen van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde geeft de kantonrechter [persoon B] dus een (laatste) kans om dit te voorkomen. 
      
      
        
          Compensatie van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15
      Omdat partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld, compenseert de kantonrechter de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Dat geldt zowel in conventie als in reconventie. 
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.16
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
    
  
  
    
      5.De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de kale huurprijs voor de woonruimte aan de [adres] in Rotterdam in de periode van 1 februari 2021 tot en met 31 juli 2021 € 192,- per maand bedraagt en het voorschot servicekosten € 75,- per maand;
      
    
    
      5.2.
      verklaart voor recht dat de kale huurprijs voor de woonruimte aan de [adres] in Rotterdam met ingang van 1 augustus 2021 € 320,- per maand bedraagt en het voorschot servicekosten € 75,- per maand;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [persoon B] om aan [persoon A] te betalen € 3.872,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      compenseert de proceskosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.  
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        51909