ECLI:NL:OGEAA:2024:231, Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 30-10-2024, AUA202302219
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba — Uitspraak 
Datum: 2024-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: reservering op recht van erfpacht, voorwaarden, gronduitgifte beleid, verschoonbare termijnoverschrijding?

Vonnis van 30 oktober 2024
    Behorend bij A.R. no. AUA202302219
    
    
    
      
        GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
      
    
    
    
      VONNIS 
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
    
      
        [Eiser],
      
      te Aruba,
      eiser,
      hierna ook te noemen: [eiser],
      gemachtigde: de advocaat mr. S.A. Kock,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        HET LAND ARUBA,
      te Aruba,
      gedaagde,
      hierna te noemen: het Land,
      gemachtigde: mr. J.J.S. Poeran.
    
    
    
    
  
  
    
      1DE PROCEDURE
    
    
      1.1
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het inleidend verzoekschrift, met producties, van 16 juni 2023;
      - de conclusie van antwoord, met producties, van 17 januari 2024;
      - de conclusie van repliek van 16 mei 2024;
      - de conclusie van dupliek van 22 augustus 2024.
      
    
    
      1.2
      Vonnis is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2DE FEITEN
    
    
      2.1 [
      Eiser] heeft in december 2011 bij het Land een verzoek ingediend ter verkrijging van een recht van erfpacht op een perceel grond bestemd voor woningbouw.
      
    
    
      2.2
      
        In artikel 3.1.3 van het gepubliceerde gronduitgiftebeleid van het Land wordt aan de reservering van een perceel de voorwaarde gesteld dat de aanvrager binnen 90 dagen bij DIP indient:
        (i) een bewijs van inschrijving in het bevolkingsregister van niet ouder dan drie maanden, 
        (ii) een bewijs van financiering van de bouw door een financiële instelling, 
        (iii) een bewijs van indiening van een bouwaanvraag bij DOW, en 
        (iv) een bouwtekening van de woning waaruit blijkt dat tenminste 30% van het erfpachtterrein zal worden bebouwd. 
        In het gronduitgiftebeleid staat verder onder meer vermeld dat (behalve in gevallen die hier niet aan de orde zijn) uitstel van de termijn van 90 dagen niet wordt gegeven.   
      
      
    
    
      2.3
      Bij brief van 11 mei 2022 is [eiser] een reservering op een recht van erfpacht aangeboden op een perceel grond gelegen te Jaburibari. In de reservering staat vermeld dat [eiser] zich binnen zeven dagen bij de DIP moet melden om de reservering te aanvaarden en een factuur van Afl. 90,- te betalen. Tevens staat in de brief vermeld dat verlenging van de reservering niet mogelijk is. 
      
    
    
      2.4
      Bij brief van 18 mei 2022 is [eiser] meegedeeld aan welke door de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP) gestelde voorwaarden [eiser] ter verkrijging van het recht van erfpacht moet voldoen. [Eiser] dient te overleggen een (nieuw) bewijs van financiering van de bouw door een financiële instelling, een bewijs van inschrijving van de Censo niet ouder dan drie maanden, een bewijs van indiening van een bouwvergunning voor de bouw van een woning en een kopie van de bouwtekening van de woning waaruit blijkt dat tenminste 30% van het erfpachtterrein zal worden bebouwd.  
      
    
    
      2.5
      Het Land heeft bij brief van 25 augustus 2022 aan [eiser] een herinnering gestuurd dat de reservering op 30 augustus 2022 zal vervallen indien de verzochte stukken niet op tijd zijn ingeleverd en de voorwaarden van de reservering herhaald. Tevens is erop gewezen dat volgens het gronduitgiftebeleid reserveringen niet worden verlengd.   
      
    
    
      2.6
      
        Bij brief van 13 september 2022 van de DIP is als volgt aan [eiser] meegedeeld:
        
          “In antwoord op uw verzoekschrift van 2 december 2011 (…) inzake uw erfpachtaanvraag kreeg u bij brief van 11 mei 2022 een reservering op het perceel, [perceelnummer] gelegen te Jaburibari. Ter verkrijging van genoemde reservering moest u voldoen aan een aantal voorwaarden.
        
        
          Thans is gebleken dat:
        
        
          (…) u binnen de in de reserveringsbrief aangegeven periode van 3 maanden geen schriftelijke
        
        
          bewijsstukken heeft overgelegd bij de Directie Infrastructuur en Planning, waaruit moet blijken 
        
        
          dat u de nodige financieringsmiddelen heeft of kan krijgen; 
        
        
          (…) u binnen de in de reserveringsbrief aangegeven periode van 3 maanden geen kopie van 
        
        
          het bewijs van indiening van de bouwtekeningen en de bouwvergunningsaanvraag bij de 
        
        
          Dienst Openbare Werken bij de Directie Infrastructuur en Planning heeft overgelegd;
        
        
          (…) u binnen de in de reserveringsbrief aangegeven periode van 3 maanden geen bewijs van inschrijving uit het Bevolkingsregister bij de Dienst Infrastructuur en Planning heeft overgelegd;
        
        
          (…) Gezien het bovenstaande bericht ik u hierbij dat deze reservering van rechtswege is 
        
        
          vervallen en dat uw aanvraag van 2 december 2011 is gedeponeerd.” 
        
      
      
    
  
  
    
      3DE VORDERING
    
    
      3.1 [
      Eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad (letterlijk weergegeven): 
      - primair het Land te bevelen om geen rechtsgevolgen aan de brief van 13 september 2022 van de DIP (…) te verbinden;
      - het Land te veroordelen uiterlijk binnen vier dagen na betekening van dit vonnis de litigieuze erfpachtaanvraag ter zake van het erfpachtsterrein gelegen te Jaburibari, bekend als [perceelnummer] vw. bekend als vw. 20190245 kv. 13 groot 2355 m2 wederom te hervatten;
      - subsidiair, mocht bovenvermeld erfpachtsterrein niet meer beschikbaar zijn, het Land te veroordelen om met eiser verder te onderhandelen over een erfpachtovereenkomst met betrekking tot een andere locatie te verwezenlijken;
      - het betalen door het Land van een dwangsom van 5.000,- Awg (vijfduizend florin), althans een door het Gerecht in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag of gedeelte van een dag dat gedaagde na betekening van dit vonnis geen uitvoering geeft aan de veroordeling tot hervatten van het proces van erfpachtaanvraag van de ten gevolge van eiser toekomende erfpachtrechten of terugbetaling en schadevergoeding;
      - het Land te veroordelen in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.2 [
      Eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij aan alle gestelde voorwaarden heeft voldaan, dat de door hem aan de DIP overgelegde documenten door de DIP zijn misplaatst en dat het Land (daarom) op onbehoorlijke wijze heeft besloten tot deponering. Het Land had [eiser] de gelegenheid moeten bieden de stukken nogmaals in te dienen. 
      
    
    
      3.3
      Het Land voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
      
    
    
      3.4
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingegaan.
      
    
  
  
    
      4DE BEOORDELING
    
    
      4.1
      De reservering ten behoeve van [eiser] van het recht van erfpacht op een perceel grond gelegen te Jaburibari is komen te vervallen omdat [eiser] niet tijdig aan de in de reservering gestelde voorwaarden heeft voldaan. Volgens het Land zijn de vereiste stukken met betrekking tot de financiering, het indienen van de bouwtekeningen en -vergunningsaanvraag en het bewijs van inschrijving uit het bevolkingsregister niet door [eiser] overgelegd. 
      
    
    
      4.2 [
      Eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de betreffende stukken wel bij de DIP heeft ingediend, maar dat deze door het Land zijn kwijtgemaakt. Dit is door het Land weersproken. Gelet hierop is het aan [eiser] zijn stelling concreet te onderbouwen (en zo nodig te bewijzen). [Eiser] heeft dit echter nagelaten. Hij heeft zijn stelling niet met voldoende concrete, voor bewijs vatbare, feiten en/of omstandigheden onderbouwd (zoals bijvoorbeeld wanneer hij welke stukken precies heeft ingediend en bij wie). Zijn stelling kan daarom niet slagen. Voor dit oordeel is mede van belang dat het Land onweersproken heeft gesteld dat bij indiening van stukken kopieën van die stukken met een stempel van ontvangst wordt afgegeven. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] dergelijke stukken heeft of heeft gehad. Voorts is voor dit oordeel van belang dat ook uit de stellingen van [eiser] volgt dat hij niet een (nieuw) bewijs van financiering heeft ingediend bij de DIP. Volgens [eiser] was blijkbaar sprake van een misverstand bij hem en/of de notaris en/of de DIP voor wat betreft wie dit bewijs van financiering diende te overleggen. Een dergelijk misverstand komt echter voor rekening en risico van [eiser], te meer nu hem bij brief van 18 mei 2022 duidelijk is meegedeeld dat hij dit bewijs van financiering moest overleggen. Ook leidt de enkele omstandigheid dat de notaris in opdracht van [eiser] aan de DIP heeft gemaild dat zij in het bezit was van een ‘hypotheekopdracht’ van de bank met betrekking tot de overeenkomst tussen het Land en [eiser], niet tot het oordeel dat het bewijs van financiering niet (meer) hoefde te worden ingediend. In het licht van al het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat [eiser] tijdig alle vereiste stukken bij de DIP heeft ingediend. Dat [eiser], zoals hij stelt, over de vereiste stukken beschikte en dat het daarom niet logisch is dat hij deze niet zou indienen, maakt dat, hoewel inderdaad niet voor de hand liggend, niet anders. Al hetgeen [eiser] in dit verband overigens nog heeft aangevoerd leidt evenmin tot een ander oordeel. 
      
    
    
      4.3
      Het Gerecht begrijpt dat [eiser] stelt dat hem door medewerkers van de DIP toezeggingen zijn gedaan. Volgens [eiser], zo begrijpt het Gerecht uit de stukken, is door de heer [betrokkene 1] en/of de heer [betrokkene 2], beiden werkzaam bij de DIP, tegen hem gezegd dat “de overeenkomst bij de Minister op de desk lag voor ondertekening” en mocht hij op grond van deze mededeling ervan uitgaan dat alles in orde was. Deze stelling kan niet slagen. Het Land heeft betwist dat door de genoemde personen toezeggingen zijn gedaan, zodat daarvan niet zonder meer kan worden uitgegaan. Maar ook als dit wel is gezegd, dan kan dat [eiser] niet baten. De door [eiser] gestelde mededeling is door ambtenaren, en dus niet - zoals hij had moeten en kunnen begrijpen - door het bevoegde gezag gedaan. [Eiser] heeft dan ook niet zonder meer op de gestelde mededeling mogen vertrouwen; te minder nu in de aan hem gerichte brief duidelijk stond omschreven aan welke voorwaarden hij moest voldoen en hij daaraan, zoals hiervoor is overwogen, niet had voldaan.    
      
    
    
      4.4
      Nu [eiser] niet tijdig aan de gestelde voorwaarden heeft voldaan, stelt het Land zich terecht op het standpunt dat de reservering is vervallen. Dat [eiser], zoals hij stelt, de herinneringsbrief van 25 augustus 2022 nooit heeft ontvangen, doet daar niet aan af. [Eiser] was uit hoofde van de wel door hem ontvangen brief van 18 mei 2022 immers bekend met de gestelde termijnen. 
      
    
    
      4.5
      
        Tot slot heeft [eiser] nog betoogd dat de in het gronduitgifte beleid gehanteerde termijnen ten onrechte strikt door het Land worden toepast. Volgens [eiser] is het beleid een leidraad en is het in dezen, gelet op zijn belangen, onredelijk om niet van dat beleid af te wijken. Als aanvrager is hij voor de vele in te dienen stukken afhankelijk van derden, zodat het onredelijk en onbillijk is om strikt met de termijnen te zijn, aldus [eiser]. Ook dit betoog wordt gepasseerd. Een verschoonbare termijnoverschrijding kan de aanvrager in beginsel niet worden tegengeworpen, maar [eiser] heeft niets, althans onvoldoende gesteld voor het oordeel dat daarvan in dit geval sprake is. Met een strikte toepassing van de termijnen wordt (de schijn van) willekeur vermeden en de rechtszekerheid gediend. [Eiser] heeft geen persoonlijke belangen gesteld die in dit geval zwaarder moeten wegen. Ook zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die tot het oordeel leiden dat het handhaven van de gestelde termijnen en het niet gunnen van een hersteltermijn in dit geval in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De enkele omstandigheid dat [eiser] niet tijdig de vereiste stukken heeft ingediend, is daarvoor onvoldoende. Dat [eiser] de stukken door toedoen van derden niet tijdig heeft kunnen indienen, kan - nu hij zelf zegt dat hij tijdig over alle benodigde stukken beschikte - niet worden gezegd. Tot slot geldt dat niet zodanige feiten en/of omstandigheden zijn gesteld of gebleken die meebrengen dat [eiser] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat het recht van erfpacht zou worden gevestigd ondanks dat hij niet aan de gestelde vereisten heeft voldaan. 
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.6
      De slotsom van het voorgaande is dat de stellingen van [eiser] niet kunnen slagen en dat zijn vorderingen zullen worden afgewezen. 
      
    
    
      4.7 [
      Eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van het Land gevallen. Deze kosten worden tot op heden begroot op nihil. 
      
    
  
  
    
      5DE UITSPRAAK
    
    
      Het Gerecht:
    
    
      5.1
      wijst het gevorderde af;
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op nihil.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 30 oktober 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.