ECLI:NL:RBLIM:2021:1734, Rechtbank Limburg, 02-03-2021, 9013689\CV21-550 02032021
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2021-03-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Toegelaten instelling weigert woning aan kandidaat-huurder zonder verhuurdersverklaring. In dit geval niet onrechtmatig.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 9013689 \ CV EXPL  21-550
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 2 maart 2021
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        B.H.P. ELSENBERG h.o.d.n. VITAE BEWINDVOERINGEN in zijn hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen toebehorend aan [de onderbewindgestelde],
      wonend [adres] ,
      
        [woonplaats] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. J.H.M. Verstraten,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        de stichting STICHTING NESTER,
      gevestigd te Reuver,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. Y.J.M.L. Dijk.
    
    
    
      Partijen worden hierna Vitae, [de onderbewindgestelde] en Nester genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de op 8 februari 2021 binnengekomen aanvraag kort geding met concept-dagvaarding
      - de op 12 februari 2021 binnengekomen betekende dagvaarding
      - de op 15 februari 2021 per fax binnengekomen producties van Nester
      - de op 16 februari 2021 gehouden mondelinge behandeling
      - de door Nester overgelegde pleitnota.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op basis van de overgelegde processtukken en hetgeen bij de mondelinge behandeling over en weer is verklaard, gaat de kantonrechter bij de beoordeling van de onderhavige zaak uit van de navolgende feiten en omstandigheden.
      
    
    
      2.2.
      Nester is een toegelaten instelling krachtens de Woningwet. Zij publiceert haar woningaanbod op de website www.thuisinlimburg.nl. Woningzoekenden kunnen op de aangeboden woningen reageren door zich (online) in te schrijven. Alle ingeschreven woningzoekenden worden door het toewijzingssysteem automatisch gerangschikt. Degene met de langste inschrijfduur wordt als eerste op de lijst van ingeschreven woningzoekenden vermeld. 
      
    
    
      2.3.
      In januari 2021 heeft Nester de woning aan de [adres 2] op de website aangeboden en [de onderbewindgestelde] heeft zich ingeschreven om voor die woning in aanmerking te komen. [de onderbewindgestelde] kwam op de lijst van ingeschreven woningenzoekenden op de zevende plaats te staan. De nummers 1 tot en met 6 op die lijst hebben de woning, om uiteenlopende redenen, geweigerd of niet gekregen, zodat [de onderbewindgestelde] als eerste op de lijst kwam te staan.
      
    
    
      2.4.
      Per (automatisch gegenereerde) e-mail van 1 februari 2021 heeft Nester aan [de onderbewindgestelde] meegedeeld dat hij als kandidaat is geselecteerd voor de woning aan de [adres 2] en heeft Nester aan [de onderbewindgestelde] verzocht om vóór 3 februari 2021 13.00 uur per e-mail de volgende gegevens te verstrekken:
      - een inkomensverklaring
      - een geldig legitimatiebewijs
      - een uittreksel uit de basisadministratie personen met historisch overzicht
      - verhuurdersverklaring(en) van de afgelopen 5 jaar, in te vullen door de verhuurder
      - overzicht van de (hypotheek)leningen en schulden
      - een door de bewindvoerder afgegeven schriftelijke akkoordverklaring voor verhuizing inclusief beschikking van de rechtbank
      - inkomensverklaring van de belastingdienst of een kopie van de definitieve aanslag
      - ouderschapsplan of echtscheidingsconvenant.
      
        In diezelfde e-mail is ook vermeld:
        “ Als alles passend is wordt er een kennismakingsgesprek ingepland met een medewerker van de afdeling leefbaarheid. Een bezichtiging zal daarna nog volgen. Hierover wordt u nog geïnformeerd. Na het bezichtigen van de woning kunt u definitief de woning accepteren of niet.” 
      
      
    
    
      2.5.
      
        Per e-mail van 2 februari 2021 deelt Vitae aan Nester het volgende mee:
        “ Hierbij geven wij toestemming voor verhuizing. Rechthebbende kan helaas in een dergelijk kort tijdsbestek geen verhuurdersverklaringen overleggen. Mocht u deze verhuurdersverklaringen wensen, dan zullen deze niet positief zijn. Rechthebbende is de afgelopen jaren met huurachterstanden bij verschillende plekken vertrokken. Dit vanwege problematische schulden. Van overlast zou bij ons weten geen sprake zijn. 
        Zolang rechthebbende onder bewind blijft, zullen wij prioriteit stellen aan het betalen van de huur. Enige coulance verzoek ik u te betrachten. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.” 
      
      
    
    
      2.6.
      Per e-mail van respectievelijk 2 en 3 februari 2021 heeft Vitae de andere door Nester gevraagde gegevens toegestuurd. 
      
    
    
      2.7.
      Op 4 februari 2021 heeft [de medewerker] , medewerker van de afdeling leefbaarheid van Nester, telefonisch contact gehad met de heer Elsenberg van Vitae en heeft [de medewerker] aan de heer Elsenberg meegedeeld dat de woning niet aan [de onderbewindgestelde] zal worden toegedeeld omdat [de onderbewindgestelde] geen positieve verhuurderverklaring(en) kan overleggen.
      
    
    
      2.8.
      
        Per e-mail van 4 februari 2021 deelt [de medewerker] aan de heer Elsenberg het volgende mee:
        “ Woningzoekenden worden bij ons gescreend op verhuurdersverklaringen welke u niet op korte termijn heeft kunnen overleggen. Echter u geeft al aan dat zij negatief zijn en om die reden zouden wij de heer [de onderbewindgestelde] dan ook al afwijzen. Vereiste voor huren bij Nester is een positieve verhuurdersverklaring., en om deze reden gaan wij door met de volgende kandidaat.” 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Vitae vordert thans - samengevat - dat Nester wordt veroordeeld om binnen twee dagen na dit vonnis de woning aan Vitae casu quo aan [de onderbewindgestelde] toe te wijzen dan wel aan Vitae casu quo aan [de onderbewindgestelde] een huurovereenkomst aan te bieden, dit onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat Nester weigert om een passende woonruimte aan te bieden en voorts om Nester te verbieden de woning aan een ander te leveren of te verhuren, dit onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00, met veroordeling van Nester in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      Vitae stelt daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – dat Nester onrechtmatig heeft gehandeld door de betreffende woning niet aan hem toe te wijzen. Volgens Vitae heeft Nester de betreffende woning aan hem aangeboden en heeft hij dit aanbod geaccepteerd. Volgens Vitae bevonden Nester en [de onderbewindgestelde] zich in een pre-contractuele fase en kon Nester de onderhandelingen ten aanzien van de totstandkoming van de huurovereenkomst niet zonder geldige reden afbreken. De enkele omstandigheid dat [de onderbewindgestelde] niet in staat is om een verhuurdersverklaring over te leggen is naar de mening van Vitae geen valide reden om de totstandkoming van de huurovereenkomst af te breken. Vitae stelt in dat verband dat [de onderbewindgestelde] onder andere een eigendomswoning heeft gehad en de afgelopen jaren geen huurovereenkomst heeft gesloten. Hij verkeert daarom in de onmogelijkheid een verhuurdersverklaring over te leggen. Vitae stelt verder dat [de onderbewindgestelde] voldoende inkomsten heeft om de huurpenningen te betalen. In geval [de onderbewindgestelde] over een eigen huurwoning kan beschikken kan een schuldsaneringstraject opgestart worden en kunnen zijn kinderen bij hem verblijven in het kader van de uitvoering van het co-ouderschap. Volgens Vitae heeft [de onderbewindgestelde] geweigerd om deel te nemen aan het zogenoemde Matchingspunt omdat hij dan geen enkele zeggenschap heeft over de locatie van de aan hem aan te bieden woningen.
      
    
    
      3.3.
      Nester voert verweer. Nester stelt – zakelijk weergegeven – het volgende. Allereerst stelt Nester dat geen sprake is van een spoedeisend belang omdat [de onderbewindgestelde] in november 2020 de mogelijkheid had om van een andere woningstichting een woning te kunnen huren, welke woning [de onderbewindgestelde] heeft geweigerd. Voorts stelt Nester dat [de onderbewindgestelde] thans bij zijn broer in [woonplaats 2] woont en aldaar staat ingeschreven, zodat [de onderbewindgestelde] beschikt over een vaste woonplaats en van daaruit op zoek kan naar een voor hem geschikte woning. Nester erkent dat zij [de onderbewindgestelde] de woning aan de [adres 2] heeft aangeboden. Nester betwist echter dat dit een onvoorwaardelijk aanbod was. Om te kunnen beoordelen of de betreffende woning aan [de onderbewindgestelde] definitief zou worden toegewezen diende [de onderbewindgestelde] een aantal gegevens te verstrekken, waaronder een verhuurdersverklaring. Op de website www.thuisinlimburg.nl is ook vermeld dat [de onderbewindgestelde] een aantal gegevens dient te verschaffen om te kunnen beoordelen of hij passend is voor de woning en dat in geval het inkomen en/of gezinssamenstelling niet passend wordt bevonden of de gegevens niet compleet zijn aangeleverd, Nester het recht heeft om de woning te weigeren. Nester stelt verder dat [de onderbewindgestelde] de gevraagde verhuurdersverklaring niet heeft overgelegd, zodat [de onderbewindgestelde] niet alle gevraagde gegevens heeft overgelegd. Bovendien blijkt uit een mededeling van Vitae dat [de onderbewindgestelde] niet in staat is om een positieve verhuurdersverklaring over te leggen. Daarnaast, zo stelt Nester verder, bleek uit de overgelegde gegevens dat [de onderbewindgestelde] een schuldenlast van ruim € 160.000,00 heeft, terwijl voorts bleek dat sprake was van een huurachterstand van € 3.400,00 ter zake van de huur van een caravan. Nester is daarom van mening dat zij terecht heeft geweigerd om een huurovereenkomst met [de onderbewindgestelde] te sluiten. Nester stelt verder nog dat zij de mogelijkheden heeft bekeken om [de onderbewindgestelde] te laten deelnemen aan het zogenoemde Matchingspunt, een samenwerkingsverband tussen Zuid-Limburgse woningstichtingen, zorginstellingen en gemeenten, om [de onderbewindgestelde] op die wijze aan een woning te helpen, maar [de onderbewindgestelde] wil hier niet aan meewerken.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vitae heeft in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat [de onderbewindgestelde] een spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering. [de onderbewindgestelde] woont thans in bij zijn broer en mede gelet op de omstandigheid dat de twee dochters van [de onderbewindgestelde] telkens om de week een week bij hem verblijven, heeft [de onderbewindgestelde] alle belang bij het verkrijgen van een eigen huurwoning.
      
    
    
      4.2.
      Vitae legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat Nester onrechtmatig heeft gehandeld door haar aanbod om aan [de onderbewindgestelde] een woning toe te wijzen in te trekken omdat [de onderbewindgestelde] geen verhuurdersverklaring heeft overgelegd. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt voorop dat in een kort geding een voorlopige maatregel wordt gevraagd. De voorzieningenrechter moet dus vooruitlopen op de beslissing die in de bodemprocedure naar verwachting genomen gaat worden. In kort geding wordt daarom van de voorzieningenrechter verwacht dat hij zo veel mogelijk aansluiting zoekt bij de te verwachten bodemuitspraak. In alle zaken, en zeker in zaken waarbij de voorlopige uitspraak grote gevolgen heeft zoals in dit geval, betekent het vorenstaande dat een rechter een voorlopige voorziening pas kan toewijzen als hij in grote mate de overtuiging heeft dat zijn beslissing gelijkluidend zal zijn aan de uitspraak in de bodemzaak. Daaruit volgt voor de voorzieningenrechter een zekere mate van terughoudendheid bij zijn beslissing.
      
    
    
      4.4.
      Anders dan Vitae wellicht lijkt te menen is er door het aanbieden van een woning door Nester aan de als nummer 1 op de wachtlijst staande kandidaat-huurder nog geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Het aanbieden van een woning is nog geen aanbod tot het sluiten van een huurovereenkomst. Acceptatie door de kandidaat-huurder van de geadverteerde woning houdt slechts in dat de woningzoekende in aanmerking wil komen voor het huren van die woning. Voordat sprake is van een huurovereenkomst dient Nester [de onderbewindgestelde] nog te accepteren als huurder van de woning en daarvoor dient voldaan te zijn aan meerdere voorwaarden, zoals het aanleveren van allerlei stukken. Deze gang van zaken is ook logisch want Nester zal aan de hand van die stukken eerst moeten beoordelen of aan de voorwaarden voor acceptatie als huurder is voldaan (Hof Arnhem-Leeuwarden 11 juni 2019; ECLI:NL:GHARL:2019:4915, r.o. 5.5).
      
    
    
      4.5
      De volgende vraag is dan of verhuurster kan worden gedwongen een woning te verhuren aan een persoon aan wie zij die woning niet wil verhuren. Uitgangspunt is dat Nester, als eigenaresse van de betreffende woning, zelf mag bepalen aan wie zij een woning verhuurt. Dat uitgangspunt behoeft echter enige nuancering omdat Nester een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Woningwet is. Zij heeft tot taak de haar in eigendom toebehorende schaarse sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze te verdelen, mede gelet op de Huisvestingswet en de toepasselijke Huisvestingsverordening. Toe- of afwijzingscriteria dienen objectief te zijn, niet aan willekeur te zijn overgelaten en te passen bij de maatschappelijke doelstelling van toegelaten instellingen. Daarbij heeft Nester wel een zekere mate van beoordelingsvrijheid, mede gelet op haar wettelijke taak om de leefbaarheid in de omgeving van haar woningen op peil te houden (Hof Arnhem-Leeuwarden 11 juni 2019; ECLI:NL:GHARL:2019:4915, r.o. 5.8). 
      
    
    
      4.6.
      Vitae beroept er zich op dat Nester haar beoordelingsvrijheid te ruim – en daarmee onrechtmatig - toepast. [de onderbewindgestelde] is immers afgewezen omdat hij niet over een verhuurdersverklaring beschikt. Die kan hij echter niet overleggen omdat hij de afgelopen jaren geen woonruimte heeft gehuurd. Hij beschikte immers eerst over een eigen woning en heeft vervolgens bij een hospita, op een camping en bij zijn broer verbleven. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan een toegelaten instelling bij het weigeren van een woning aan een kandidaat-huurder niet volstaan met de motivering dat deze kandidaat-huurder niet over een verhuurdersverklaring beschikt. Het feit dat de beslissing over het al dan niet ter beschikking stellen van een woning gebaseerd moet zijn op objectieve criteria, niet aan willekeur mag zijn overgelaten en dient te passen bij de maatschappelijke doelstelling van toegelaten instellingen brengt met zich mee dat Nester inhoudelijk moet kunnen verantwoorden waarom zij geen woning aan de kandidaat huurder ter beschikking stelt. Zij moet daarbij een eigen afweging maken en een enkele verwijzing naar het ontbreken van een verhuurdersverklaring volstaat niet. Die kan immers om een veelheid van reden niet gegeven worden of zelfs niet beschikbaar zijn omdat men nooit heeft gehuurd. Met het enkele ontbreken van een verhuurdersverklaring staat dus nog niet vast dat deze verhuurder een legitieme reden heeft om deze huurder geen woning aan te bieden.
      
    
    
      4.8.
      
        Toch heeft Vitae in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt dat Nester in dit geval onrechtmatig heeft gehandeld. Hoewel Nester aanvankelijk enkel heeft verwezen naar het ontbreken van een verhuurdersverklaring heeft zij haar inhoudelijke beweegredenen later wel toegelicht.
        In de eerste plaats heeft zij er op gewezen dat Vitae per e-mail van 2 februari 2021 aan Nester heeft meegedeeld dat rechthebbende helaas in een dergelijk kort tijdsbestek geen verhuurdersverklaringen kan overleggen en mocht Nester deze verhuurdersverklaringen wensen, dat deze dan niet positief zullen zijn. Voorts heeft Vitae meegedeeld dat rechthebbende in de afgelopen jaren op verschillende plaatsen met huurachterstanden is vertrokken en dat er sprake is van problematische schulden. 
        Daarnaast is uit het door de bewindvoerder overgelegde schuldenoverzicht van [de onderbewindgestelde] gebleken dat ook op het laatste adres waar hij gehuurd verbleven heeft, de camping, hij met een schuld is vertrokken.
        De totale schuldenlast van [de onderbewindgestelde] beloopt rond de € 160.000,-. Indien het tot een breuk tussen [de onderbewindgestelde] en zijn bewindvoerder komt ligt het niet in de lijn der verwachting dat [de onderbewindgestelde] in staat zal zijn zelfstandig zijn zaken te managen en ligt het opnieuw ontstaan van (aanzienlijke) huurachterstand op de loer. 
        Daarbij komt dat Nester er van op de hoogte is dat [de onderbewindgestelde] ook een persoonlijkheidsproblematiek heeft onder invloed waarvan hij niet altijd even doordrongen is van de wijsheid van zijn besluiten.
        Dit alles maakt dat Nester enkel en alleen een woning aan [de onderbewindgestelde] wil aanbieden als dat gebeurt in het kader van een strikte begeleiding door een zorginstelling. Een dergelijke huurovereenkomst komt tot stand via Matchingpoint, maar [de onderbewindgestelde] wil aan dat traject niet meewerken.
      
      
    
    
      4.9.
      Gelet op deze toelichting blijkt dat Nester wel een inhoudelijke beoordeling van de huuraanvraag van Vitae heeft gemaakt. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan niet gezegd worden dat de genoemde omstandigheden binnen de beoordelingsvrijheid die Nester heeft geen grond kunnen opleveren voor haar weigering om aan Vitae een woning te verhuren. Nester heeft haar beoordelingsvrijheid dus niet misbruikt en evenmin onrechtmatig tegenover Vitae gehandeld.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande zal de vordering van Vitae om Nester te gebieden de woning aan Vitae dan wel aan [de onderbewindgestelde] te leveren c.q. een huurovereenkomst aan te bieden,  worden afgewezen. De daarmee verband houdende vordering om Nester te verbieden die woning aan een ander te leveren of te verhuren is dan eenzelfde lot beschoren.
      
    
    
      4.11.
      
        Vitae zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden
        veroordeeld. De kosten aan de zijde van Nester worden begroot op € 747,00 ter zake van salaris voor de gemachtigde. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Vitae af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Vitae in de proceskosten, aan de zijde van Nester gerezen en tot aan de datum van uitspraak van dit vonnis begroot op € 747,00.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        type: FL
        coll: