ECLI:NL:GHDHA:2018:443, Gerechtshof Den Haag, 13-03-2018, 200.207.198 / 01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2018-03-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Dringend eigen gebruik voor verhuur aan studenten. Is er sprake van een studentenwoning? Verhuiskostenvergoeding.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Afdeling Civiel recht
    
    
      Zaaknummer	: 200.207.198/01
      Rolnummer rechtbank	: 5138934/16-16758
    
    
  
  
    arrest van 13 maart 2018
    
    
      inzake
    
    
  
  
    de Stichting DUWO,
    
      gevestigd te Delft,
      appellante in principaal appel,
      geïntimeerde in incidenteel appel,
      hierna te noemen: DUWO,
      advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      [naam] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerde in principaal appel,
      appellant in incidenteel appel,
      hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
      advocaat: mr. W. Suttorp te Rotterdam.
    
    
    
  
  
    Het geding
    
    
      1. 	Bij exploot van 3 januari 2017 is DUWO in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 13 oktober 2016. Bij memorie van grieven met producties heeft zij zes grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. [geïntimeerde] heeft die grieven bij memorie van antwoord met producties weersproken en één grief in incidenteel appel aangevoerd. Op dat incidenteel appel heeft DUWO bij memorie van antwoord in het incidenteel appel gereageerd. Vervolgens is arrest bepaald.
    
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    2. Het hof gaat uit van de volgende feiten. 
    
    a. DUWO is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Haar woningenbestand bestaat voor een belangrijk deel uit studentenwoningen. DUWO voert ten aanzien van haar studentenwoningen een actief doorstromingsbeleid. Sinds 2007 sluit DUWO met studenten nog slechts zogenoemde campuscontracten af, dat wil zeggen huurovereenkomsten die voldoen aan de vereisten van (thans) artikel 7:274d BW en die daarmee na het einde van de studie van de huurder wegens dringend eigen gebruik opgezegd kunnen worden. DUWO wenst ook doorstroming te bevorderen van woningen die vóór 2007 aan studenten zijn verhuurd, waarbij de huurovereenkomst niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:274d BW. Aan die betreffende huurders legt DUWO kort samengevat de keuze voor om ofwel alsnog een campuscontract te accepteren, ofwel, indien de huurder inmiddels niet langer student is, de huurovereenkomst te beëindigen. 
    
    DUWO verhuurt onder meer woningen in het complex gelegen aan de [straatnaam] te Delft. Dit complex bestaat uit onzelfstandige en zelfstandige woonruimtes. Op de voorpagina van het oorspronkelijke bestek voor de bouw van het complex, van 1 oktober 1971, is opgenomen: “bestek en voorwaarden voor het bouwen van 859 studenteneenheden c.a.”. Op 7 september 1971 is ten behoeve van het complex een vergunning verleend voor het bouwen van “een complex studentenwoningen”. 
    
    In een memo van de gemeente Delft van 28 december 1998 is onder meer het volgende opgenomen:
    
      
        “Studerende starters
      
      
        Met DuWo is afgesproken dat de vrijkomende Hat-éénheden aan de [straatnaam] (…) aangeboden worden via het aanbodmodel aan studerende starters (…).”
      
    
    
    
      [geïntimeerde] heeft met ingang van 2 september 1997 een onzelfstandige woonruimte (kamer) gehuurd aan de [adres 1] te Delft. Op 14 april 2003 is vervolgens tussen DUWO als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder een huurovereenkomst gesloten ter zake van de zelfstandige woonruimte aan de [adres 2] te Delft. Het betreft een zogeheten Hat-eenheid. [geïntimeerde] heeft bij het sluiten van de huurovereenkomst een kopie van zijn collegekaart van de Technische Universiteit Delft aan DUWO verstrekt.
    
    Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [geïntimeerde] geïnformeerd over het aangescherpte doorstromingsbeleid voor studentenwoningen en heeft zij [geïntimeerde] de hierboven onder a) bedoelde keuze voorgelegd. Bij brief van 28 december 2012 heeft DUWO de huurovereenkomst opgezegd. Voor het geval [geïntimeerde] nog student is, heeft DUWO de opzegging hierop gegrond dat [geïntimeerde] niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het uitbreiden van de huurovereenkomst. Voor het geval [geïntimeerde] niet meer is ingeschreven als student, heeft DUWO zich erop beroepen dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, welk eigen gebruik bestaat uit de verhuur van de woning aan iemand die wel als student is ingeschreven. [geïntimeerde] heeft met deze opzegging niet ingestemd.
    
    Bij brief van haar advocaat van 2 december 2015 heeft DUWO de huurovereenkomst opnieuw en op dezelfde gronden als in 2012, opgezegd. Ook met die opzegging heeft [geïntimeerde] niet ingestemd.
    
    3. DUWO vordert in dit geding de datum vast te stellen waarop de met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [geïntimeerde] het gehuurde dient te ontruimen. DUWO vordert voorts om [geïntimeerde] te veroordelen aan DUWO de kosten van een gerechtelijke ontruiming te voldoen indien [geïntimeerde] niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling tot ontruiming. Tot slot vordert DUWO veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. In voorwaardelijke reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd dat DUWO wordt veroordeeld tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, en dat DUWO wordt veroordeeld aan [geïntimeerde] een passende woning ter beschikking te stellen.
    
    4. De kantonrechter heeft de vorderingen van DUWO afgewezen en (dus) de vorderingen in voorwaardelijke reconventie onbesproken gelaten. 
    
    5. In hoger beroep vordert DUWO de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar in eerste aanleg geformuleerde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. DUWO vordert evenwel niet langer dat een veroordeling van [geïntimeerde] om de woning te ontruimen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Met grief 1 voert DUWO aan dat haar woningbezit aan de [straatnaam] van meet af aan bestemd is geweest voor studenten. Grief 2 is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat DUWO de huurovereenkomst op 2 december 2015 (alleen) heeft opgezegd “wegens dringend eigen gebruik”. DUWO wijst erop dat zij zowel in 2012 als in 2015 heeft opgezegd “wegens dringend eigen gebruik, respectievelijk het niet ingaan op een redelijk aanbod, te weten het aangaan van een “campuscontract”. Met de grieven 3-6 voert Duwo op verschillende gronden aan dat het [geïntimeerde] duidelijk moet zijn geweest dat hij de woning uitsluitend vanwege zijn hoedanigheid als student heeft kunnen huren. Grief 6 is gericht tegen de conclusie van de kantonrechter dat de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” de opzegging niet kan dragen en dat van een redelijk aanbod dat [geïntimeerde] had moeten accepteren, geen sprake was. 
    
    6. In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] één grief aangevoerd. Die houdt in dat de vordering van DUWO is verjaard, althans dat het wegens het tijdsverloop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de vordering van DUWO wordt toegewezen. Het hof ziet aanleiding eerst het incidenteel appel te behandelen omdat, als dit slaagt, de vordering van DUWO daarop afstuit. Het incidenteel appel faalt echter. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming is niet aan verjaring onderhevig. Zolang de opzeggingsgrond zich voordoet kan de verhuurder zich daarop beroepen. De situatie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat DUWO zich op dringend nodig hebben voor eigen gebruik beroept doet zich niet voor. DUWO heeft [geïntimeerde] nimmer de indruk gegeven dat zij zou afzien van een vordering tot ontruiming op die grond. Enkel tijdsverloop is ook niet voldoende voor de conclusie dat DUWO niet meer van haar bevoegdheid gebruik kan maken een beroep te doen op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. 
    
    7. De grieven in het principaal appel zullen gezamenlijk worden behandeld. Daarbij neemt het hof tot uitgangspunt dat tussen partijen niet in geschil is dat [geïntimeerde] niet meer als student is ingeschreven. Dat betekent dat, zoals DUWO in haar inleidende dagvaarding (randnummer 20) ook onderkent, uitsluitend beoordeeld behoeft te worden of de opzegging van de huurovereenkomst kan worden gebaseerd op een door DUWO aangevoerd dringend eigen gebruik, te weten verhuur aan studenten. 
    
    8. Tussen partijen is niet in geschil dat DUWO de huurovereenkomst bij aangetekende brief heeft opgezegd. Uit het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW volgt dat de rechter een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Verhuur aan studenten is, naar tussen partijen terecht niet in geschil is, een vorm van eigen gebruik door DUWO.
    
    9. Bij de beoordeling van de vraag of DUWO het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gaat het om de situatie zoals die thans bestaat. Het staat DUWO, wier doelstelling het (mede) is om zorg te dragen voor betaalbare woonruimte voor studenten, in beginsel vrij de woningen aan de [straatnaam] te willen aanwenden om te voldoen aan de vraag van studenten, ook als dat buitenlandse studenten zijn. In zoverre is voor de vraag of er sprake is van dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet doorslaggevend of [geïntimeerde] de woning destijds als student is gaan huren. Waar het om gaat is immers of DUWO de woning nu dringend nodig heeft voor verhuur aan studenten. Die vraag kan worden beantwoord zonder dat de hoedanigheid waarin [geïntimeerde] de woning in 2003 is gaan huren, wordt onderzocht. 
    
    10. Het hof acht bij beantwoording van de vraag of dat eigen gebruik dringend nodig is, het karakter van de woning van belang. DUWO stelt immers dat het gaat om een studentenwoning die daarom als zodanig aan een student moet worden verhuurd, terwijl [geïntimeerde] zich op het standpunt stelt dat hij van DUWO een gewone (sociale) huurwoning heeft gehuurd.
    
    11. Het hof acht het, op grond van het bestek en de verleende vergunning, voldoende aannemelijk dat het complex aan de [straatnaam] is bedoeld en gebouwd als studentencomplex. Dat bestek heeft ook betrekking op blok [X] , waarin de woning van [geïntimeerde] is gelegen. Die bedoeling blijkt mede uit het feit dat in het memo van 28 december 1998 is neergelegd dat vrijkomende Hat-eenheden aan de [straatnaam] weer zullen worden toegewezen aan studerende starters, en uit het onvoldoende weersproken feit dat de wooneenheden aan de [straatnaam] vanaf in ieder geval 2002 alleen via de zogenaamde Kamerwinkel, gevestigd in de aula van de TU Delft, gehuurd konden worden. 
    
    12. Bij beantwoording van de vraag of verhuur van de woning aan een student een dringende reden is die de opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt, moet worden beoordeeld of er in Delft een dringende vraag is naar studentenwoningen. DUWO heeft zich in dit verband onder meer beroepen op een voor het studiejaar 2015-2016 uitgevoerd marktonderzoek (productie 10 bij akte in eerste aanleg). Daarin is het tekort voor het jaar 2015 vastgesteld op 800 eenheden en is een toekomstig tekort begroot op 1.160 tot 2.320 eenheden, terwijl voor het jaar 2023 een tekort wordt voorspeld van tussen de 1.300 en 2.400 eenheden. Daarmee heeft DUWO naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er in Delft een tekort is aan (betaalbare) studentenwoningen. Hetgeen [geïntimeerde] daar tegenin heeft gebracht is onvoldoende specifiek om tot een andere conclusie te kunnen leiden. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat ter zitting is gebleken dat DUWO, om te kunnen voldoen aan de vraag van met name buitenlandse studenten, de vrijkomende Hat-eenheden thans splitst en de daarin gelegen kamers als onzelfstandige (en gestoffeerde en gemeubileerde) kamers verhuurt, hetgeen overigens de door [geïntimeerde] genoemde hogere huurprijs verklaart. 
    
    13. Met betrekking tot de belangenafweging die dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag of het beoogde eigen gebruik zo dringend is dat voortzetting van de huurovereenkomst niet langer kan worden gevergd, overweegt het hof het volgende. Op zichzelf is het door [geïntimeerde] gestelde belang om in de woning te kunnen blijven, zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van DUWO om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te ledigen. Met die doorstroming dient DUWO in algemene zin een belang van een grote groep studenten. Dit laatste belang moet naar het oordeel van het hof zwaarder wegen dan het individuele belang van [geïntimeerde] . 
    
    14. Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat de huurovereenkomst niet wordt beheerst door het bepaalde in artikel 7:274d ten aanzien van campuscontracten, geldt - onverkort - de eis van artikel 7:274 lid 1 sub c BW dat moet blijken dat [geïntimeerde] andere passende woonruimte kan verkrijgen, hetgeen DUWO stelt. [geïntimeerde] heeft slechts zeer beperkt inzicht gegeven in zijn persoonlijke situatie. Van vergeefse pogingen van [geïntimeerde] om andere woonruimte te verkrijgen is niet gebleken. Aangezien [geïntimeerde] zijn twijfel dat er voor hem andere passende woonruimte beschikbaar is ook niet anderszins concretiseert, acht het hof het voldoende aannemelijk dat passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is. Daarbij overweegt het hof dat [geïntimeerde] niet heeft onderbouwd waarom hij, na afronding van zijn studie, aan de gemeente Delft gebonden is, zodat ook woonruimte elders passend moet worden geacht. Het enkele feit dat hij familie in Delft heeft, is niet voldoende om te kunnen concluderen dat hij aan Delft is gebonden. Voorts neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] geen inkomensgegevens heeft overgelegd, zodat niet uitgesloten is dat hij ook in de vrije sector een woning kan vinden. Het hof voegt aan het bovenstaande toe dat, anders dan [geïntimeerde] in voorwaardelijke reconventie heeft gevorderd, de wet niet vereist dat DUWO hem een andere woning ter beschikking stelt. 
    
    15. Bij beantwoording van de vraag of er aanleiding is voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding acht het hof de vraag of [geïntimeerde] de woning als student is gaan huren wel van belang. Indien dat het geval is, is er voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding immers geen aanleiding omdat [geïntimeerde] er dan rekening mee heeft moeten houden op enig moment hoe dan ook verhuis- en inrichtingskosten te moeten maken. 
    
    16. Tussen partijen staat vast dat de woningen ondanks het feit dat hierboven is aangenomen dat het complex is gebouwd als studentencomplex, gedurende een zekere periode ook zijn verhuurd aan anderen dan studenten. Het feit dat het complex is bedoeld en gebouwd als studentencomplex, kan daarom niet doorslaggevend zijn. Datzelfde geldt voor het feit dat [geïntimeerde] als student eerder een kamer in het complex heeft gehuurd. Dat was immers geruime tijd voordat hij zijn huidige woning huurde en op zichzelf dwingt die eerdere huurovereenkomst niet tot de conclusie dat hij zijn huidige woning ook als student heeft gehuurd. 
    
    17. DUWO heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn collegekaart heeft overgelegd. [geïntimeerde] heeft echter betwist dat hij die collegekaart moest overleggen om aan te tonen dat hij student was. Hij heeft aangevoerd en ter zitting van het hof toegelicht dat hij bij het ondertekenen van de huurovereenkomst zijn paspoort niet bij zich had en daarom zijn studentenkaart heeft overgelegd. Hoewel DUWO er terecht op heeft gewezen dat een collegekaart geen identiteitsbewijs is, acht het hof de gang van zaken zoals door [geïntimeerde] ter zitting geschetst niet zo ongeloofwaardig dat die niet juist kan zijn. 
    
    18. [geïntimeerde] heeft ook betwist dat hij de woning via de zogenaamde Kamerwinkel, die uitsluitend was belast met de verhuur aan studenten, heeft gehuurd. Hij heeft zich daarbij beroepen op advertenties van vergelijkbare woningen die via de Woonkrant werden aangeboden. 
    
    19. Ook de juistheid van de door DUWO overgelegde lijst van personen die op de advertentie voor de woning hebben gereageerd, is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist en op die betwisting heeft DUWO niet gereageerd. Het hof kan dan ook niet zonder meer uitgaan van de juistheid van die lijst en de conclusies die DUWO daaraan verbindt. 
    
    20. Het hof is van oordeel dat in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] niet in voldoende mate vast staat dat [geïntimeerde] de woning als student heeft gehuurd of dat hij heeft moeten begrijpen dat hij de woning uitsluitend als student kon huren. Ook wanneer het hof voorbij gaat aan de door [geïntimeerde] kennelijk via de “wayback machine” geproduceerde advertenties voor woonruimte, blijft er te veel twijfel bestaan om te concluderen dat [geïntimeerde] de woning als student heeft gehuurd. In ieder geval kan niet worden aangenomen dat het voor [geïntimeerde] duidelijk was dat dit een voorwaarde was om voor de woning in aanmerking te komen. Een bewijsaanbod van DUWO dat voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen, ontbreekt. 
    
    21. DUWO heeft zich verzet tegen toewijzing van een tegemoetkoming voor verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:275 BW op de grond dat [geïntimeerde] er gelet op de tijdelijke aard van het gebruik van de studentenwoning rekening mee had moeten houden dat hij op termijn verhuiskosten had moeten maken. Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] de woning als student voor de duur van zijn studie heeft gehuurd, en daarom acht het hof een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten op zijn plaats. [geïntimeerde] kan nu immers niet zelf het moment van verhuizen kiezen en dient met zijn vertrek niet zijn eigen belang, maar een algemeen belang. Aangezien [geïntimeerde] in 2018 zal moeten verhuizen, zal het hof het voor 2018 geldende bedrag van € 5.993,- toekennen, ook  omdat [geïntimeerde] in zijn vordering aansluiting heeft gezocht bij het toentertijd geldende bedrag en verzocht heeft dit bedrag in goede justitie te beoordelen. DUWO heeft het hof bericht dat een verhuiskosten- en inrichtingsvergoeding haar geen aanleiding zal geven de vordering in te trekken, zodat er geen aanleiding bestaat DUWO daartoe nog in de gelegenheid te stellen.
    
    22. Tegen de achtergrond van het bovenstaande slagen de grieven in het principaal appel gedeeltelijk, maar zal aan [geïntimeerde] ook een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten worden toegekend. De in voorwaardelijke reconventie ingestelde vordering moet voor het overige worden afgewezen. De vordering van DUWO tot het vaststellen van een einddatum van de huurovereenkomst en een ontruimingsdatum moet alsnog worden toegewezen. Het hof zal bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 1 september 2018 en [geïntimeerde] veroordelen de woning te ontruimen zoals hierna in het dictum vermeld.
    
    23. Het door [geïntimeerde] geformuleerde bewijsaanbod voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep moeten worden gesteld en wordt reeds om die reden gepasseerd. Partijen zijn over en weer in het ongelijk gesteld, zodat het hof de proceskosten in die zin zal compenseren dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. Dat is anders voor de (nog te maken) nakosten zoals de kosten van de gerechtelijke ontruiming conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft, HR 19 maart 2010, LJN: BL1116, rov. 3.5) indien [geïntimeerde] niet vrijwillig voldoet aan de in dit arrest uitgesproken veroordeling. Bij een afzonderlijke veroordeling van [geïntimeerde] om de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, heeft DUWO derhalve geen belang.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      Het hof:
    
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 13 oktober 2016,
    en opnieuw rechtdoende:
    
      
        stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen DUWO en [geïntimeerde] betreffende de woonruimte aan de [adres 2] te Delft zal eindigen vast op 1 september 2018;
      
      
        veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, doch niet eerder dan 1 september 2018, het gehuurde te ontruimen;
      
      
        veroordeelt DUWO tot betaling van een bedrag van € 5.993,- aan [geïntimeerde] als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten;
      
      
        compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt behoudens ten aanzien van de nog te maken nakosten, tot betaling waarvan [geïntimeerde] wordt veroordeeld voor het geval hij niet vrijwillig voldoet aan de in dit arrest uitgesproken veroordeling;
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde.
      
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.J. van der Helm en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2018 in aanwezigheid van de griffier.