ECLI:NL:RBZWB:2024:7739, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-11-2024, 11352103 \ VV EXPL  24-68 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-11-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De huurovereenkomst van een woning is reeds beëindigd met wederzijds goedvinden vanwege overlast veroorzaakt door huurder. Daarna hebben partijen in een vaststellingsovereenkomst afgesproken dat huurder nog enige tijd in de woning mag verblijven totdat hij vervangende woonruimte heeft, maar hij mag dan geen overlast veroorzaken. Huurder heeft opnieuw overlast veroorzaakt en is dus tekortgeschoten in de nakoming van de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst. Nu huurder zonder recht of titel in de woning verblijft en het belang van verhuurder om te zorgen voor een leefbare omgeving zwaarder weegt, wordt de gevorderde ontruiming toegewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11352103 \ VV EXPL  24-68
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 13 november 2024 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING THUISVESTER, 
      te Oosterhout ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Thuisvester,
      gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. G. Konus.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in kort geding van 28 oktober 2024 met producties,
        
        
          de conclusie van antwoord,
        
        
          de mondelinge behandeling van 8 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
        
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 15 april 2020 huurt [gedaagde] van Thuisvester de woning aan [adres] . De huurprijs bedraagt per 1 juli 2024 een bedrag van € 722,42 per maand inclusief servicekosten. Eerder huurde [gedaagde] ook een woning van Thuisvester, maar vanwege problemen in de buurt is hij verhuisd.
      
    
    
      2.2.
      Op de huurovereenkomst is een “Aanhangsel behorende bij- en onverbrekelijk verbonden aan de huurovereenkomst van [adres] ’ van toepassing. Hierin staat onder meer dat [gedaagde] de huurprijs maandelijks per vooruitbetaling verschuldigd is, hij er voor zorg moet dragen geen overlast of hinder te veroorzaken aan omwonenden, dat hij (woon)begeleiding moet accepteren, akkoord gaat met evaluatiegesprekken in de woning met betrokkenen en dat hij toegang tot de woning verschaft voor benoemde partijen. Bij niet nakomen van de afspraken zal Thuisvester streven naar beëindiging van de huurovereenkomst en betekent dit dat [gedaagde] de woning moet verlaten.
      
    
    
      2.3.
      Thuisvester heeft meerdere meldingen (en videobeelden) van overlast ontvangen van verschillende omwonenden. De meldingen van overlast bestaan uit geluidsoverlast door harde geluiden, schreeuwen, schelden en bonken, welke geluidsoverlast ook in de nachtelijke uren plaatsvindt. Ook verklaren omwonenden dat [gedaagde] agressief gedrag vertoont richting omwonenden en derden en dat hij vernielingen aanricht. Zij verklaren zich niet meer veilig te voelen en dat de situatie zorgt voor spanningen.
      
    
    
      2.4.
      Op 15 november 2023 en op 11 april 2024 heeft Thuisvester een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin zij aangeeft dat hij geen overlast meer mag veroorzaken. 
      
    
    
      2.5.
      Op 16 april 2024 hebben partijen een gesprek gehad op het kantoor van Thuisvester. Daarbij is met [gedaagde] de afspraak gemaakt dat hij niet meer zal schreeuwen in de woning, niet meer zal bonken op de muren en niet meer op het terrein van de buren zal komen. Deze afspraken zijn vastgelegd in een brief die Thuisvester op 22 april 2024 heeft gestuurd.
      
    
    
      2.6.
      Op 26 juni 2024 heeft [gedaagde] een gesprek gehad met de gemeente [plaats] over de overlast. Op 1 juli 2024 heeft de gemeente [plaats] een brief gestuurd aan [gedaagde] waarin zij [gedaagde] een formele waarschuwing geeft en [gedaagde] verzoekt om zijn gedrag aan te passen en geen overlast meer te veroorzaken.
      
    
    
      2.7.
      Op 15 augustus 2024 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin zij zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt met wederzijds goedvinden. Afgesproken is dat [gedaagde] totdat hij andere passende woonruimte heeft gevonden, in de woning mag verblijven tegen betaling van een gebruiksvergoeding  onder uitdrukkelijke voorwaarden. Deze voorwaarden houden in dat [gedaagde] zich moet gedragen en niet met omwonenden mag praten of bij hen aan de deur mag staan, hij niet mag schreeuwen in de woning en de door hulpverlening aangeboden passende woonruimte dient te accepteren.
      
    
    
      2.8.
      Op 26 oktober 2024 heeft de politie Zeeland-West-Brabant, politieteam [team] , een Bestuurlijke rapportage opgesteld naar aanleiding van de aanhoudende overlast voor buren en omgeving en agressief gedrag. Hieruit volgt onder meer dat er in de periode van 1 januari 2024 tot en met 12 juni 2024 in totaal 41 politiemeldingen zijn gedaan van overlast door [gedaagde] . Uit de rapportage volgt verder dat op 11 juni 2024 een melding is gemaakt dat [gedaagde] in de straat aan het schreeuwen is en een deur probeert in te trappen. Op 6 oktober 2024 zijn er verschillende meldingen gedaan van omwonenden van een conflict tussen [gedaagde] en twee omwonenden, waarbij een persoon is geslagen met een honkbalknuppel. 
      
    
    
      2.9.
      Op 6 oktober 2024 heeft Thuisvester e-mailberichten ontvangen van twee omwonenden waarin zij aangeven dat [gedaagde] op hun tuinpad is gekomen met een dreigende houding en dat hij agressief heeft gereageerd. Er is geschopt, geslagen en geduwd waarna omwonenden de politie hebben gebeld.
      
    
    
      2.10.
      Een groot team van betrokken partners onderhoudt nauw contact over de situatie van [gedaagde] , waaronder de gemeente [plaats] , SMO, ZVH, Zorgkantoor, Dubbele Diagnose, GGZ Breburg, ART, politie en Thuisvester. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Thuisvester vordert  samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] .
      
    
    
      3.2.
      
        Thuisvester legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst tussen partijen is met wederzijds goedvinden beëindigd met een vaststellingsovereenkomst. 
        
          [gedaagde] kreeg de gelegenheid om naar een andere woonruimte op zoek te gaan onder de voorwaarde dat hij zich moest gedragen. [gedaagde] heeft zich niet aan deze afspraken gehouden, waardoor er per direct een ontruimingsverplichting bestaat, want de huurovereenkomst is geëindigd en aan de voorwaarden voor een uitgestelde ontruiming is niet voldaan. [gedaagde] verblijft daarmee zonder recht op titel in de woning. Thuisvester heeft daarom de bevoegdheid om haar eigendom op te eisen. Thuisvester heeft belang bij een ontruiming, omdat er een tekort is aan sociale huurwoningen en zij zorg moet dragen voor een redelijke en evenwichtige verdeling van deze woningen. Daarnaast moet zij zorg dragen voor een acceptabele leefomgeving voor omwonenden en dit belang weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] . 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Thuisvester, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Thuisvester in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] erkent dat hij na het aangaan van de vaststellingsovereenkomst aan de deur heeft gestaan bij een van de buren en dat hij heeft geschreeuwd. Hij erkent dat er mogelijk een tekortkoming is geweest in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en dat hij de afgesproken voorwaarden uit de vaststellingsovereenkomst heeft geschonden. De reden hiervoor is dat hij werd uitgedaagd door zijn buren. De gedachtegang van [gedaagde] over de buren volgt vanuit zijn ziektebeeld van Schizofrenie. Hij krijgt antipsychotica om psychoses te onderdrukken en heeft jarenlang hoge doseringen aan medicatie gebruikt, maar die medicijnen hebben weinig tot geen effect meer op hem. Zelf wil hij ook graag de woning verlaten, omdat hij zich niet meer veilig voelt nadat hij door een buurman is mishandeld met een knuppel, maar het lastige daarbij is dat hij niet zonder zijn hond kan. Zijn hond is alles voor hem en heeft een positief effect op zijn gemoedstoestand. Er zijn momenteel verschillende organisaties bezig met het zoeken naar geschikte vervolgruimte voor hem. Als er geen vervangend woonruimte is dan komt [gedaagde] op straat te staan en zonder onderdak kan hulpverlening hem niet de zorg bieden die hij nodig heeft. Dit is gelet op zijn ziektebeeld zorgwekkend en onwenselijk. [gedaagde] heeft ook niemand in zijn omgeving waar hij zou kunnen verblijven. Als geoordeeld wordt dat hij de woning toch moet verlaten dan vraagt [gedaagde] om een ruimere ontruimingstermijn van minimaal twee weken om passende vervangende woonruimte te vinden. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      De kantonrechter overweegt dat voor toewijzing van een vordering in kort geding, allereerst is vereist dat er feiten of omstandigheden zijn die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Thuisvester een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening. Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering. Thuisvester stelt dat sprake is van ernstige en aanhoudende overlast aan omwonenden en dat zij genoodzaakt is om een einde aan deze situatie te maken voor de leefbaarheid van de buurt. De situatie is zodanig ernstig dat van Thuisvester niet kan worden gevraagd dat zij een beslissing in een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee voldoende onderbouwd dat Thuisvester een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming van de woning.
      
      
        
          Vordering tot ontruiming
        
      
    
    
      4.3.
      In deze procedure moet worden beoordeeld of de vordering tot ontruiming in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat toewijzing gerechtvaardigd is. De kantonrechter stelt voorop dat terughoudend moet worden omgegaan met een vordering tot ontruiming in kort geding, omdat dit een vergaande maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht en vaak een definitief karakter heeft. Bovendien is in een kort gedingprocedure geen plaats voor een diepgaand onderzoek naar de betwiste feiten. 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter overweegt dat partijen het erover eens zijn dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van de vaststellingsovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Partijen hebben afspraken gemaakt die inhouden dat [gedaagde] in de woning mag verblijven, totdat hij andere passende woonruimte heeft gevonden. Daarvoor moet hij zich wel aan de afspraken houden dat hij zich moet gedragen en geen overlast mag veroorzaken. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op de verschillende overlastmeldingen, de verklaringen van omwonenden, de bestuurlijke rapportage en de overgelegde videobeelden is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van ernstige en structurele overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Deze overlast heeft ook plaatsgevonden na de overeengekomen vaststellingsovereenkomst van 15 augustus 2024. Vast staat dat [gedaagde] op 6 oktober 2024 bij een omwonende aan de deur heeft gestaan en dat de situatie die dag is geëscaleerd. [gedaagde] heeft dit tijdens de zitting erkend, maar heeft hierover toegelicht dat hij de buren wilde vragen om te stoppen met stalken en dat hij verhaal wilde halen. Hoewel dit niet de bedoeling was van [gedaagde] , blijkt uit een door Thuisvester overgelegd videobeeld en de verklaringen van omwonenden dat [gedaagde] dit op een confronterende manier heeft gedaan. De kantonrechter is hiermee van oordeel dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. Door zonder recht of titel in de woning te blijven en gebruik te blijven maken van de woning maakt [gedaagde] inbreuk op het eigendomsrecht van Thuisvester. De kantonrechter overweegt verder dat Thuisvester in beginsel de bevoegdheid heeft om haar eigendom op te eisen door ontruiming te vorderen, behalve als zij misbruik maakt van die bevoegdheid. Hiervan kan sprake zijn als er een zodanige onevenredigheid bestaat tussen het belang van Thuisvester (bij de uitoefening van die bevoegdheid) en het belang van [gedaagde] (dat daardoor wordt geschaad), dat Thuisvester in redelijkheid haar bevoegdheid niet kan uitoefenen (artikel 3:13 lid 2 BW). 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] kampt met psychische problemen en problemen met drugsgebruik. Hij heeft Schizofrenie en aannemelijk is dat [gedaagde] de overlast veroorzaakt vanwege zijn psychische problemen. Bij een ontruiming zal hij naar alle waarschijnlijkheid op straat komen te staan. Dit zal hoogstwaarschijnlijk een negatief effect op zijn persoonlijke situatie hebben, want het wordt dan ook moeilijk om hulp te krijgen. Hier tegenover staat het belang van Thuisvester om de woning op een zo kort mogelijke termijn te ontruimen, om zo in de toekomst te voorkomen dat [gedaagde] nog verdere overlast veroorzaakt voor omwonenden. De overlast zorgt er voor dat omwonenden bang zijn, ze zich niet meer veilig voelen in hun eigen woning en het woongenot ernstig wordt aangetast. De kantonrechter is van oordeel dat de gevolgen van een ontruiming voor [gedaagde] ernstig zijn, maar gelet op het feit dat het gedrag van [gedaagde] al langere tijd zeer ernstige overlast veroorzaakt en dit voor omwonenden een onhoudbare situatie oplevert weegt het belang van Thuisvester in dit geval zwaarder.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning en dat een ontruiming van de woning wordt toegewezen. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming van de woning in dit kort geding daarom toewijzen. [gedaagde] heeft om een langere ontruimingstermijn gevraagd. Ondanks het feit dat het nog onzeker is of [gedaagde] op zeer korte termijn een andere woonruimte zal vinden, is het van belang dat de overlast stopt. De kantonrechter acht daarom een ontruimingstermijn van één week een redelijke termijn.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft de vordering tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 722,42 vanaf de dag van dit vonnis tot het moment dat [gedaagde] de woning ontruimt, niet weersproken, zodat dit kan worden toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente is ook toewijsbaar, telkens vanaf de dag dat de gebruiksvergoeding betaald had moeten zijn. 
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter overweegt over de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring dat [gedaagde] een woonbelang heeft, maar dat het belang van Thuisvester om de ernstige overlast voor omwonenden te beëindigen hier zwaarder weegt. De veroordelingen zullen dan ook uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Thuisvester worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                112,37
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                920,37
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Thuisvester zijn, en de sleutels af te geven aan Thuisvester,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Thuisvester te betalen een maandelijks bedrag van € 722,42 aan gebruiksvergoeding vanaf 13 november 2024 tot de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de dag dat dit maandelijkse bedrag opeisbaar is tot de dag dat deze volledig is betaald,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 920,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken (bij vervroeging) op 13 november 2024.