ECLI:NL:RBMNE:2023:7010, Rechtbank Midden-Nederland, 29-12-2023, UTR 22/4271
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2023-12-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde winkelpand. Huurwaardekapitalisatiemethode. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar heeft op de zitting voorgehouden dat de huurwaarde en kapitalisatiefactor die in de taxatiematrix staan niet kloppen. De rechtbank concludeert dat de WOZ-waarde hoger is vastgesteld dan de waarde die volgt uit een vermenigvuldiging van de kapitalisatiefactor met de huurwaarde, die de heffingsambtenaar op de zitting heeft genoemd. De heffingsambtenaar is daarom niet in zijn bewijslast geslaagd. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/4271 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 december 2023 in de zaak tussen
  
    
      C&A Nederland C.V., uit Amsterdam, eiseres
    (gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: B. Olieman).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van 14 juli 2022 (de bestreden uitspraak). 
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 19 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.327.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
      
    
    
      1.2.
      Met de bestreden uitspraak is de heffingsambtenaar bij dat besluit gebleven. 
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 1 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar die zich heeft laten bijstaan door taxateur [taxateur] . 
      
      
    
  
  
    Het geschil
    
    
      2. In geschil is de waarde van het object. Het object is een winkel met een magazijn en een kantine. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 1.035.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. 
    
    
    
    
  
  
    De beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. 
    
    
    
      3.1.
      Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. De waarde van het object is getaxeerd op € 1.327.592,-. De heffingsambtenaar is daarbij uitgegaan van een huurwaarde van € 124.074,- per jaar en een kapitalisatiefactor van 10,7. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar voorgelegd dat per abuis twee objectonderdelen, namelijk twee op de eerste en tweede verdieping gelegen ruimtes van elk 156 m², niet bij de berekening van de kapitalisatiefactor en de huurwaarde zijn betrokken in de taxatiematrix. Volgens de heffingsambtenaar is, door deze extra ruimtes bij de berekening te betrekken, een kapitalisatiefactor van 9,4 en een totale jaarhuur van € 140.985,- voor het object juist.  
      
      4. Eiseres weerspreekt niet dat er twee extra ruimtes van elk 156 m² aanwezig zijn. Daarnaast is eiseres het eens met de hoogte van de kapitalisatiefactor. Wel betwist zij de hoogte van de huurwaarde. 
      
      5. De rechtbank stelt vast dat, zelfs als de heffingsambtenaar zou worden gevolgd in de hoogte van de huurwaarde van € 140.985,-, een vermenigvuldiging van deze huursom met de kapitalisatiefactor van 9,4 leidt tot een getaxeerde waarde van € 1.325.259,-. Dat is lager dan de vastgestelde waarde van € 1.327.000,-. De rechtbank is reeds daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. 
      
      6. Omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, is het aan de eiseres om aannemelijk te maken dat de waarde die zij bepleit niet te laag is. Dat heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet gedaan, omdat zij daarvoor geen (concrete) onderbouwing heeft gegeven. 
      
      7. Nu eiseres ook niet in haar bewijslast is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van het object schattenderwijs op € 1.200.000,-. 
      
      
        
          Griffierecht en proceskosten
        
      
      8. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten in bezwaar en in beroep. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837,-. Eiseres heeft ook in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De vergoeding bedraagt daarmee in totaal € 1.133,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5).
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de bestreden uitspraak; 
    - stelt de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats] voor het        belastingjaar 2022 vast op € 1.200.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2021; 
    - bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd; 
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak; 
    - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van 
    € 1.133,-. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 december 2023.
    
    
    
    
      
        			     	de rechter is verhinderd								     	de uitspraak te ondertekenen
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
  
  
     Zie de uitspraak van deze rechtbank van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481.