ECLI:NL:GHARL:2021:8093, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24-08-2021, 20/00661
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-08-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling recreatiewoning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00661
    uitspraakdatum: 24 augustus 2021
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 30 maart 2020, nummer LEE 19/510, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Vlieland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2018 vastgesteld op € 1.020.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting 2018 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank NoordNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2021. Namens belanghebbende is mr. [naam1] als gemachtigde verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een recreatiewoning. De oppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende percelen bedraagt in totaal 3.265 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De percelen behoren in eigendom toe aan [naam3] (hierna: [naam3] ). Belanghebbende heeft het recht van ondererfpacht met het recht van opstal van de percelen. Het recht van erfpacht berust bij de Stichting [naam4] (hierna: de Stichting).
      
    
    
      2.3.
      
        De Algemene voorwaarden erfpacht en opstal [naam3] 2015 (hierna: de AV) luiden voor zover relevant:
        “Artikel 18 Gebruik
        1. De erfpachter mag de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen slechts gebruiken overeenkomstig de doeleinden, het gebruik en/of de bestemming die zijn aangegeven in de akte van vestiging.
        2. Het is de erfpachter niet toegestaan om de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen geheel of gedeeltelijk langer dan een jaar niet of nagenoeg niet te gebruiken.(…)
        
          Artikel 19 Wijzigingen erfpachtzaak
        
        1. Het is erfpachter niet toegestaan om zonder vooraf verkregen schriftelijke toestemming van [naam3] de aard, de inrichting of het uiterlijke karakter van de erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen te wijzigen, bijvoorbeeld door op het erfpachtterrein bomen en andere houtopstanden te vellen of door grond, zand, zoden, strooisel en dergelijke van het erfpachtterrein af of aan te voeren.
        (…)
        
          Artikel 21 Onderhoud
        
        De erfpachter dient voor eigen rekening zorg te dragen voor het volledige onderhoud van de
        
          erfpachtzaak en de daarop aanwezige opstallen en houtopstanden, zodanig dat deze in een
        behoorlijke staat van onderhoud verkeren. Onder het volledige onderhoud worden zowel gewone lasten en herstellingen als buitengewone herstellingen begrepen.
        (…)
        
          Artikel 24 Toelating personeel
        
        1. Medewerkers van [naam3] alsmede zij die in opdracht van [naam3]
        werkzaamheden verrichten, hebben ten behoeve van de hun opgedragen taak te allen tijde vrije
        toegang tot de in erfpacht gegeven grond, voor zover deze niet is bebouwd. Indien mogelijk wordt hiertoe van tevoren een afspraak gemaakt.
        2. De in lid 1 bedoelde personen hebben uitsluitend ten behoeve van de hun opgedragen taak na een daartoe met de erfpachter gemaakte afspraak ook toegang tot de opstallen.”
      
      
    
    
      2.4.
      
        De toelichting op de AV vermeldt voor zover relevant:
        “Aanvullingen: bijzondere bepalingen in de akte
        (…)
        Omdat iedere situatie weer anders is, worden er naast algemene voorwaarden ook bijzondere bepalingen afgesproken. (…) Bij een verschil tussen de Algemene Voorwaarden 2015 en de bijzondere bepalingen zijn de bijzondere bepalingen doorslaggevend.
        (…)
        
          Voorkeursrecht [naam3] (Zie artikel 36)
        Soms zijn veranderingen in de omgeving voor [naam3] aanleiding om terreinen of gebouwen weer zelf te beheren. Wanneer een erfpachter toestemming vraagt voor een ‘juridische verandering’ (…) kan [naam3] gebruikmaken van zijn voorkeursrecht.”
      
      
    
    
      2.5.
      
        De akte van vestiging van het recht van ondererfpacht ten behoeve van belanghebbende luidt voor zover relevant als volgt:
        “Artikel 2.
        BESTEMMING. GEBRUIK EN ONDERHOUD.
      
      1. De erfpachter mag het in erfpacht uitgegeven goed uitsluitend gebruiken ten behoeve van de exploitatie van een recreatiewoning.
      2. De erfpachter dient voor zijn rekening zorg te dragen voor het volledige onderhoud van het erfpachtsgoed (daaronder mede begrepen het onderhoud van de eventueel op het terrein aanwezige houtopstanden), mede teneinde dit tegen het einde van het erfpachtsrecht aan de stichting te kunnen opleveren in een goede staat van onderhoud.
      (…)
      4. Zonder vooraf verkregen schriftelijke toestemming van het regiohoofd [naam3] of zijn rechtsopvolger is het de erfpachter verboden de aard, inrichting of gedaante van het erfpachtsgoed te wijzigen onder andere door op casu quo van het erfpachtsterrein:
      
        	- bomen en andere houtopstanden te vellen (zulks onverminderd het bepaalde in de Boswet);
         	- grond, zand, zoden of strooisel en dergelijke te winnen, te steken of af te voeren.
        (…)
        Artikel 10.
        OPSTALLEN CUM ANNEXIS.
      
      1. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de stichting is het verboden gebouwen, (bouw)werken, getimmerten of constructies op te richten, aan te brengen of te wijzigen.
      
        (…)
        Artikel 14.
        TOESTEMMING.
        (…)
      
      5. Bij het verlenen van toestemmingen zal de stichting zich conformeren aan het oordeel van de grondeigenaar ( [naam3] ).
      
        (…)
        Artikel 16.
        TOELATING PERSONEEL.
        De directeur van [naam3] of degene die hem vertegenwoordigt alsmede zij, die in opdracht van [naam3] werkzaamheden verrichten, alsook bestuurders van de stichting hebben ten behoeve van de hun opgedragen taak, bij voorkeur na voorafgaande melding, te allen tijde vrije toegang tot de in erfpacht gegeven grond, voor zover deze niet is bebouwd.”
      
      
    
    
      2.6.
      
        De gemeente Vlieland heeft het bestemmingsplan Recreatiewoningen Noordzeeduinen Vlieland op 27 januari 2020 vastgesteld. De toelichting daarop luidt voor zover relevant:
        “1.1 Aanleiding
        (…)
        In de afgelopen periode heeft (…) [naam3] als grondeigenaar zorg gedragen voor het behoud van het unieke karakter van het recreëren in een recreatiewoning op het zomerhuizenterrein van Vlieland. Dat recreëren kenmerkt zich door recreatiewoningen die in het duin-/natuurgebied staan en waarbij de huizen direct worden omgeven door duin en natuurgronden. Vanuit de eigendomssituatie heeft [naam3] zich verzet tegen het anders inrichten van gronden, bijvoorbeeld als tuin, en tegen het oprichten van vergunningvrije bouwwerken, zoals schuttingen en losse bijgebouwen.
        Onlangs heeft [naam3] aangegeven zich die rol niet langer aan te meten. (…). Die taak komt daarmee bij de gemeente te liggen om dit publiekrechtelijk te regelen om zodoende het bijzondere karakter van het recreatieterrein te bewaren.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting uitdrukkelijk verklaard de vastgestelde waarde uitsluitend te bestrijden met een beroep op toepassing van de uitzondering voor natuurterreinen van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Belanghebbende betoogt in dat verband dat het terrein rond de recreatiewoning wordt beheerd door [naam3] en daarom als natuurterrein in de zin van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling moet worden aangemerkt. Dit brengt mee dat waarde van dit terrein bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking moet blijven. De heffingsambtenaar verdedigt de tegenovergestelde opvatting.
      
    
    
      3.3.
      Partijen zijn eensluidend van mening dat van de onroerende zaak 129 m2 bebouwd is en dat de overige 3.136 m2 het karakter van natuurterrein heeft. Met toepassing van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel kan aan het bebouwde terrein van 129 m2 een waarde van € 164.500 worden toegekend. Aangezien het volledige perceel grond voor een waarde van € 660.150 in aanmerking is genomen, dient volgens belanghebbende de vastgestelde WOZ-waarde met € 495.650 (waarde natuurterrein) te worden verminderd tot € 524.350. Als belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, kan de heffingsambtenaar zich vinden in deze cijfermatige conclusie.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen geheven door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. Hieraan is uitvoering gegeven in de Uitvoeringsregeling. 
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van de Uitvoeringsregeling wordt bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van (i) natuurterreinen waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden, zandverstuivingen, moerassen en plassen, (ii) die beheerd worden (iii) door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen.
      
    
    
      4.4.
      Voor de hiervoor genoemde uitzondering voor natuurterreinen acht het Hof niet van belang wie de eigendom heeft van het natuurterrein. Evenmin van belang in dit verband is de waarderingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ als gevolg waarvan de invloed van erfpacht voor de waardebepaling moet worden geëlimineerd. Het gaat in dit geval immers niet om de waardebepaling, maar om de daarvan te onderscheiden vraag of bij die waardebepaling de waarde van onderdelen van de onroerende zaak buiten aanmerking kunnen worden gelaten. 
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat in dit geval, althans voor zover het gaat om het niet bebouwde deel van de onroerende zaak, sprake is van een natuurterrein (vereiste i) en dat [naam3] een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid betreft die zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stelt (vereiste iii). In geschil is wel of [naam3] het natuurterrein beheert (vereiste ii). 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat dit niet het geval is, zodat de uitzondering voor natuurterreinen toepassing mist en de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof motiveert dit oordeel als volgt.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft als ondererfpachter ingevolge artikel 5:89, eerste lid, in verbinding met artikel 5:93 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) hetzelfde genot van de onroerende zaak als een eigenaar. Daar komt bij dat belanghebbende op grond van artikel 5:96 van het BW verplicht is gewone lasten en herstellingen met betrekking tot de onroerende zaak te dragen en verrichten, alsmede de buitengewone lasten die op die zaak drukken te voldoen. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende en de Stichting hebben in de akte van vestiging van het recht van ondererfpacht - die nagenoeg gelijkluidend is aan de akte van vestiging van het recht van erfpacht ten behoeve van de Stichting - nadere afspraken gemaakt. In deze akte is onder meer afgesproken dat belanghebbende voor eigen rekening zorg dient te dragen voor het volledige onderhoud van het erfpachtsgoed (artikel 2, tweede lid). Alleen voor het afvoeren van grond, zand, zoden of strooisel is voorafgaande toestemming van [naam3] vereist (artikel 2, vierde lid). Partijen zijn verder eensluidend van mening dat de afspraak die inhoudt dat voorafgaande toestemming van [naam3] nodig is voor het vellen van bomen en andere houtopstanden, zinledig is bij gebrek aan (geschikte groeiomstandigheden voor) bomen en houtopstanden in het desbetreffende duingebied. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken gesteld dat de (onder)erfpachters op Vlieland in het algemeen ook daadwerkelijk zelf hun percelen onderhouden. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op de wettelijke regels (zie 4.7), de afspraken zoals neergelegd in de akte van vestiging (zie 4.8) en het gestelde ter zitting (zie 4.8), is het Hof van oordeel dat de onroerende zaak wordt beheerd door belanghebbende en niet door [naam3] . Aan dit oordeel doet niet af dat [naam3] periodiek toezicht houdt op het gebruik en de staat van de onroerende zaak en mede daartoe bevoegd is de percelen, voor zover zij niet zijn bebouwd, zonder toestemming van belanghebbende te betreden. Voornoemd oordeel vindt zijn bevestiging in de toelichting op de AV (zie 2.4) waarin is bepaald dat [naam3] gebruik kan maken van zijn voorkeursrecht als veranderingen in de omgeving [naam3] aanleiding geven om terreinen weer zelf te beheren. Een dergelijke toelichting impliceert immers dat [naam3] de in erfpacht gegeven terreinen niet zelf beheert.
      
    
    
      4.10.
      Nu niet is voldaan aan het vereiste dat de onroerende zaak wordt beheerd door een kwalificerende rechtspersoon, is de uitzondering voor natuurterreinen niet van toepassing. De vraag of de uitzondering voor natuurterreinen slechts van toepassing kan zijn indien een onroerende zaak als geheel kwalificeert als natuurterrein, dan wel of die uitzondering ook ten dele op een onroerende zaak van toepassing kan zijn, namelijk voor zover die onroerende zaak kwalificeert als natuurterrein, behoeft daarom geen behandeling.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. W.A.P. van Roij in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2021.
    
    
    
    
      	De voorzitter,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	 
    
    
    
    
      	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 augustus 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.