ECLI:NL:GHSHE:2022:3965, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-11-2022, 21/01098
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. De heffingsambtenaar heeft terecht de WOZ-waarde van de woning bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode in plaats van die waarde te herleiden uit de eigen aankoopprijs in verband met de veranderde marktomstandigheden en de aanpassingen aan de woning sinds de aankoopdatum.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/01098
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 16 juli 2021, nummer BRE 19/5666, in het geding tussen belanghebbende en  
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ-beschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerende zaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning uit 1967 met een oppervlakte van 101 m2, exclusief de medio 2018 geplaatste dakkapel. Tot de woning behoort een berging van 15 m2. Het perceel bij de woning heeft een oppervlakte van 232 m2. Daarvan houdt 47 m2 verband met een brandgang. In de waardebepaling heeft de heffingsambtenaar de oppervlakte exclusief de brandgang, groot 185 m2, betrokken.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft op [datum 1] 2016 de koopovereenkomst voor de woning gesloten. De aankoopprijs bedroeg € 117.500 (hierna: de aankoopprijs). Op 23 januari 2017 is de woning aan belanghebbende geleverd. De woning betreft een voormalige huurwoning die de woningbouwvereniging, na aanbieding op de vrije markt, aan belanghebbende heeft verkocht. 
      
    
    
      2.3.
      De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 167.000 met behulp van de vergelijkingsmethode. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is slechts of de heffingsambtenaar ten onrechte de WOZ-waarde van de woning heeft bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode in plaats van die waarde te herleiden uit de aankoopprijs. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert vermindering van de WOZ-waarde tot € 145.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.  
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning moet worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Volgens artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de marktwaarde van een woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000 deze regeling in zoverre genuanceerd dat deze slechts een hulpmiddel is ter bepaling van de gezochte waarde. De toetssteen blijft de waarde zoals onder 4.1 weergegeven, en die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald.
      
    
    
      4.3.
      Als gevolg van de door belanghebbende in 2018 geplaatste dakkapel is, ook volgens partijen, de toestand van de woning op 1 januari 2019, gewaardeerd naar het prijspeil op 1 januari 2018, bepalend. De te waarderen toestand van de woning betreft dus inclusief de aanpassingen van de woning die belanghebbende heeft gedaan voor 1 januari 2019. 
      
    
    
      4.4.
      Partijen zijn verder eensgezind van mening dat de aankoopdatum van de woning niet te ver verwijderd is van de waardepeildatum om op die grond aan de aankoopprijs voorbij te gaan. Ook het hof ziet geen reden om louter vanwege het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum het eigen aankoopcijfer buiten beschouwing te laten. Het hof voegt daaraan toe dat, anders dan waar de rechtbank van uitgaat, er geen rechtsregel bestaat die inhoudt dat de waarderingsmethode op basis van de eigen aankoopprijs alleen prevaleert als er binnen een periode van een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum geen verkooptransacties van andere geschikte vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar stelt dat de aankoopprijs niet bruikbaar is om de WOZ-waarde te bepalen, omdat hij niet in de gelegenheid is gesteld door belanghebbende om de woning inpandig op te nemen waardoor onduidelijk is welke aanpassingen er aan de woning zijn gedaan na de aankoop van de woning. Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat uit verkoopcijfers van omliggende woningen die op een later tijdstip dan de woning zijn verkocht, te weten [woning 1] en [woning 2] , blijkt dat de marktomstandigheden sinds de aankoop van de woning aanzienlijk zijn veranderd, waardoor het aansluiten bij de aankoopprijs niet leidt tot een waarde die de waarde in het economische verkeer weergeeft. De heffingsambtenaar heeft [woning 1] en [woning 2] niet in de vergelijkingsmethode betrokken, maar enkel aangedragen ter indicatie van de prijsontwikkeling van de betreffende woningen ter plaatse. Deze objecten zijn in dezelfde straat gelegen als de woning en betreffen eveneens voormalige huurwoningen die door dezelfde woningbouwvereniging zijn verkocht. [woning 1] is in [datum 2] 2017 verkocht voor € 129.000; [woning 2] op [datum 3] 2019 voor € 169.000. Volgens de heffingsambtenaar zijn die beide objecten in een slechtere staat dan de woning verkocht en hebben zij, afgezien van het gemis van een dakkapel, dezelfde inhoud als de woning, heeft [woning 2] net als de woning een berging van 15 m2 en hebben beide objecten een kleiner perceel dan de woning namelijk 177 m2 ( [woning 1] ) en 173 m2 ( [woning 2] ). [woning 2] is een tussenwoning en slechts één tussenwoning verwijderd van de woning.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende betoogt dat rekening moet worden gehouden met de waardeontwikkeling in de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en met de omstandigheid dat het hier gaat om de toestandsdatum van 1 januari 2019. Uitgaande van de aankoopprijs van € 117.500 heeft belanghebbende dit eigen aankoopcijfer eerst geïndexeerd naar de waardepeildatum (met 9,6% op basis van VastgoedPro) en vervolgens nog rekening gehouden met 60% van de door belanghebbende naar zijn zeggen gedane verbouwingskosten van € 28.000, waardoor belanghebbende een waarde van de woning per 1 januari 2018 naar de toestand op 1 januari 2019 bepleit van € 145.000. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof stelt voorop dat het in 4.2 genoemde arrest van 29 november 2000 geen aanknopingspunt biedt om de waardebepaling van de woning te kunnen baseren op de koopsom. Zelfs als de koopsom, gecorrigeerd voor waardecorrecties vanwege veranderingen aan de woning of in de markt, een bruikbare of maatgevende waarderingsmethode kan opleveren, kan dat niet tot het oordeel leiden dat die methode hier kan worden toegepast. Niet vastgesteld kan immers worden dat de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum voldoende nauwkeurig en betrouwbaar kan worden herleid uit het eigen aankoopcijfer. Het hof neemt hierbij allereerst in aanmerking dat uit verkoopcijfers van [woning 1] en [woning 2] , kan worden opgemaakt dat de marktomstandigheden sinds de aankoop van de woning aanzienlijk zijn veranderd. Het hof heeft ook rekening gehouden met de omstandigheid dat de heffingsambtenaar belanghebbende reeds in de bezwaarfase heeft verzocht om een inpandige opname van de woning. Belanghebbende heeft echter geen medewerking verleend aan het verrichten van een inpandige opname. Op belanghebbende rust een wettelijke verplichting tot toegangsverlening. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt in dit geval mee dat belanghebbende aannemelijk dient te maken welke aanpassingen er aan de woning zijn gedaan in de periode tussen de aankoop van de woning tot de toestandsdatum van 1 januari 2019. Nu belanghebbende ook geen foto’s of andere bewijsmiddelen betreffende de verrichte aanpassingen heeft overgelegd, zijn er onvoldoende concrete en objectieve aanknopingspunten om wat betreft de toestand van de woning of de omvang van de gedane aanpassingen te kunnen uitgaan van de blote stellingen van belanghebbende op dit punt. 
      
    
    
      4.8.
      Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling voorbij mocht gaan aan de herleiding van de gezochte waarde uit het eigen aankoopcijfer. De heffingsambtenaar heeft de waarde dan ook terecht aan de hand van de vergelijkingsmethode vastgesteld. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door W.A.P. van Roij, raadsheer, in tegenwoordigheid van E. Royakkers, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      E. Royakkers	W.A.P. van Roij
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.3. 
  
  
     Artikel 18, lid 3, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 50 Algemene wet inzake rijksbelastingen.