ECLI:NL:RBNHO:2024:11141, Rechtbank Noord-Holland, 24-06-2024, 10972524 \ EJ VERZ  24-6
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur 230a-ruimte. Tweede verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn toegewezen. Geen sprake van misbruik van procesrecht of onbehoorlijk gebruik van het pand. Het belang van verzoekers bij voortzetting van het gebruik van het pand als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang gaat boven het voornamelijk financiële belang van verweerder.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem 
    
    
      Zaaknr./repnr.: 10972524 \ EJ VERZ  24-6
      Uitspraakdatum: 24 juni 2024
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [verzoeker 1] handelend onder de naam [bedrijf] (KDV)
    
      2. [verzoeker 2] h.o.d.n. [bedrijf]
      beiden zaakdoende te [plaats 1]
      verzoekende partij
      gezamenlijk verder te noemen: [bedrijf]
      gemachtigde: [gemachtigde] 
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [verweerder] 
      
      wonende te [plaats 2]
      verwerende partij
      verder te noemen: [verweerder] 
      procederend in persoon 
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [bedrijf] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 29 februari 2024. [verweerder] heeft op 21 mei 2024 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 mei 2024, gelijktijdig met de behandeling van een kort geding van [verweerder] tegen [bedrijf] (11085728 \ VV EXPL  24-85). [bedrijf] en [verweerder] hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [bedrijf] bij brief van 17 mei 2024 nog stukken toegezonden. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [bedrijf] huurde van [verweerder] op basis van drie huurovereenkomsten een bedrijfspand aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: het pand). Verzoekster sub 1 huurde per 1 maart 2014 het middendeel van het pand en verzoekster sub 2 per 1 mei 2018 het voorste deel. Per 1 januari 2022 huurde [bedrijf] het achterste deel van het pand. 
    
    
      2.2.
      In het pand exploiteert [bedrijf] een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang. [bedrijf] vangt in totaal 34 kinderen op.
      
    
    
      2.3.
      In de (algemene bepalingen behorend bij) de huurovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen over de bestemming en het gebruik van de verhuurde ruimtes. Op grond van die bepalingen is [bedrijf] verplicht het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel en behoorlijk als kinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang te gebruiken.
    
    
      2.4.
      In maart 2022 is [verweerder] eigenaar van het pand geworden en daarmee verhuurder van alle verhuurde ruimtes.
      
    
    
      2.5.
      Op 21 september 2022 heeft [verweerder] de drie huurovereenkomsten opgezegd tegen 31 maart 2023. 
      
    
    
      2.6.
      Na de opzegging heeft [verweerder] ten aanzien van het pand een huurovereenkomst gesloten met een nieuwe huurder.
      
    
    
      2.7.
      Op 30 april 2023 heeft [bedrijf] op grond van artikel 7:230a lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de kantonrechter verzocht om de termijn waarop zij het pand moet ontruimen met een jaar te verlengen. 
      
    
    
      2.8.
      
        Op 20 september 2023 heeft [verweerder] aan [bedrijf] geschreven, voor zover van belang:(…) Jullie huren met ingang van 1 januari 2022 het achterste gedeelte van mijn bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 1] en zijn jullie sinds 1 april jl. gebruikers van dit gedeelte. 
        
          In de huurovereenkomst is in artikel 1.2 overeengekomen dat het gehuurde door of vanwege jullie als huurders uitsluitend mag worden bestemd om te worden gebruikt als kinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang. (…)
        
        
           Jullie hebben het gehuurde sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet daadwerkelijk, geheel en behoorlijk gebruikt overeenkomstig de bestemming (kinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang). Jullie hebben mij tijdens onze kennismaking op 14 maart 2022 ter plaatse van het gehuurde desgevraagd uitgelegd het gehuurde niet te kunnen c.q willen exploiteren omdat het o.a. eerst verbouwd moet worden om aan de van overheidswege aan uw kinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang gestelde eisen te kunnen voldoen. Ook was het gehuurde niet voorzien van enige noemenswaardige inrichting en inventaris. (…) 
        
        
          jullie exploiteren het gehuurde nog altijd niet conform artikel 6.1 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen daadwerkelijk, geheel en behoorlijk conform de bestemming kinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang. Ook is het gehuurde nog altijd niet voorzien van enige noemenswaardige inrichting en inventaris. 
        
        
          Dit is voor mij onacceptabel. Ik heb de huur opgezegd tegen 31 maart 2023. Dit mede vanwege de wijze waarop door jullie het gehuurde wordt geëxploiteerd. Jullie hebben besloten om een beroep te doen op ontruimingsbescherming, om vervolgens dit grote onderdeel van de voorheen door jullie gehuurde bedrijfsruimte wederom niet te exploiteren. Ik heb er belang bij – en dit wordt overigens ook algemeen aangenomen – da het gehuurde door jullie wordt geëxploiteerd conform de overeenkomst. Het niet nakomen van deze verplichting leidt tot waardevermindering van mijn beleggingspand. Bovendien heb ik zoals jullie weten een huurder die per direct de volledige bedrijfsruimte aan de [adres] wil en kan exploiteren tegen een huurprijs van € 53.700,- per jaar. 
        
        
          Gelet op het voorgaande verzoek ik jullie vriendelijk doch dringend om de met ingang van 1 januari 2022 gehuurde bedrijfsruimte 
          binnen één week na heden
           daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)  
          
        
      
    
    
      2.9.
      Op 13 november 2023 heeft de kantonrechter het verzoek van [bedrijf] toegewezen en de ontruimingstermijn verlengd tot 1 april 2024. De kantonrechter heeft de door [bedrijf] aan [verweerder] met ingang van 1 april 2023 te betalen gebruiksvergoeding vastgesteld op € 4.475,00 per maand. 
      
    
    
      2.10.
      Per verzoekschrift van 29 februari 2024 heeft [bedrijf] verzocht om een tweede verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar, tot 1 april 2025.
      
    
    
      2.11.
      Op 29 februari 2024 heeft [verweerder] een perceel grond van 144 m2 van de gemeente [plaats 1] gekocht. De levering heeft plaatsgevonden op 26 maart 2024. Het perceel omvat onder meer de buitenruimte die bij [bedrijf] in gebruik is als buitenspeelplaats.
      
    
    
      2.12.
      
        Per e-mail van 26 april 2024 heeft [verweerder] aan [bedrijf] het volgende gemeld:
        “Jullie gebruiken op dit moment grond achter de bedrijfsruimte [adres] als buitenruimte. Deze grond is sinds 26 maart 2024 mijn eigendom. Zoals jullie weten maakt de grond geen onderdeel uit van de door jullie t/m 31 maart 2023 gehuurde bedrijfsruimte. Ik geef geen toestemming voor jullie gebruik van de grond en jullie gebruiken de grond derhalve zonder recht of titel. Ik verzoek jullie gelet op het voorgaande om het gebruik van de grond uiterlijk per 30 april 2024 te staken. Slechts voor het geval ik gehouden zou zijn om een langere termijn te hanteren t.b.v. de beëindiging van het gebruik (wat ik betwist), verzoek ik jullie het gebruik uiterlijk per 31 mei 2024 te beëindigen”.
      
      
    
    
      2.13.
      
        [verweerder] heeft bij dagvaarding, door de rechtbank ontvangen op 21 mei 2024, in kort geding gevorderd om [bedrijf] te veroordelen om het gebruik van de grond achter het pand [adres] te staken en gestaakt te houden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 mei 2024. Op 10 juni 2024 is uitspraak gedaan in die zaak.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      
        [bedrijf] verzoekt verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar tot 1 april 2025, met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten.  
      
    
    
      3.2.
      
        [bedrijf] legt aan het verzoek ten grondslag dat het haar – ondanks buitengewoon grote inspanning – niet is gelukt om vervangende bedrijfsruimte te vinden. Zij streeft er naar haar ondernemingen voort te zetten. Zij hoopt de komende twaalf maanden alles te kunnen oplossen en afronden, waarna de kinderen naar een nieuwe locatie zullen worden overgeplaatst. Het belang van [bedrijf] om haar onderneming voort te zetten totdat een vervangende bedrijfsruimte is gevonden en het belang van continuïteit voor de ouders, kinderen en het personeel dient te prevaleren boven het belang van [verweerder]. 
      
    
  
  
    
      4Het verweer en het tegenverzoek
    
    
      4.1.
      
        [verweerder] stelt zich voor alle weren op het standpunt dat [bedrijf] geen belang heeft bij haar verzoek en misbruik maakt van procesrecht. 
      
    
    
      4.2.
      Verder voert [verweerder] aan dat [bedrijf] niet aan haar exploitatieplicht voldoet. Daarmee is sprake van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde zodat het verzoek op grond van de verplichte afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW moet worden afgewezen. 
      
    
    
      4.3.
      Indien en voor zover er geen sprake is van onbehoorlijk gebruik, dient de belangenafweging van artikel 7:230a lid 4 BW in het voordeel van [verweerder] uit te vallen. Hij voert aan dat hij een nieuwe huurder heeft gevonden die deugdelijk kan exploiteren. Deze dreigt hij echter te verliezen. Verder voert hij aan dat [bedrijf] pas relatief kort huurder is zodat een lange ontruimingstermijn niet in verhouding staat. Ook heeft [bedrijf] nooit grote investeringen in het pand gepleegd. De nieuwe huurder heeft aangegeven bereid te zijn om de opvang van de kinderen over te nemen. Ook is de nieuwe huurder bereid aan het personeel een plaats te bieden. De door [bedrijf] genoemde belangen van de kinderen, ouders en personeelsleden dienen daarom niet meegenomen te worden in de belangenafweging. Ook het niet hebben van vervangende bedrijfsruimte vormt geen belang aan de zijde van [bedrijf] omdat zij al bijna twee jaar de tijd heeft gehad om deze te vinden. Zij heeft echter bijzonder weinig gedaan om aan vervangende bedrijfsruimte te komen.
      
    
    
      4.4.
      Voor het geval dat van [verweerder] wordt verlangd dat hij de grond achter het pand beschikbaar stelt aan [bedrijf], verzoekt hij de kantonrechter om ex artikel 7:230a lid 6 BW bovenop de vergoeding van € 4.546,62 een vergoeding van € 500,00 per maand met ingang van 1 april 2024 vast te stellen. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Het verzoek
      
    
    
    
      5.1.
      
        [bedrijf] verzoekt voor de tweede maal verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar op grond van artikel 7:230a BW. Vast staat dat het verzoek uiterlijk een maand voor het verstrijken van de verlengde termijn, en dus tijdig, is ingediend. 
      
    
    
      5.2.
      Omdat [verweerder] voor alle weren heeft aangevoerd dat [bedrijf] niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek zal de kantonrechter dat verweer als eerste bespreken.
      
      
        
          Geen misbruik van procesrecht
        
      
      
    
    
      5.3.
      Volgens [verweerder] moet [bedrijf] niet ontvankelijk worden verklaard omdat zij misbruik maakt van procesrecht. Hij voert daartoe aan dat [bedrijf] geen belang heeft bij haar verzoek. Volgens [verweerder] heeft [bedrijf] geen recht op gebruik van de buitenruimte waarvan hij sinds 26 maart 2024 eigenaar is. Nu [bedrijf] op grond van artikel 10 lid 3 van het Besluit kwaliteit kinderopvang zonder aangrenzende buitenspeelplaats geen kindercentrum mag exploiteren, heeft zij niets aan een eventuele toewijzing van haar verzoek.
      
    
    
      5.4.
      
        Dit verweer slaagt niet. Zoals overwogen in het kort geding vonnis van 10 juni 2024 leidt een verbod op het gebruik van de buitenruimte als buitenspeelplaats tot een onevenredige benadeling van [bedrijf]. [verweerder] moet daarom dulden dat [bedrijf] gebruik maakt van de buitenruimte, zoals [bedrijf] dat al deed toen de gemeente nog eigenaar was van de grond. Omdat [bedrijf] de exploitatie van het kinderdagverblijf en de naschoolse opvang moet kunnen voortzetten, zolang zij zich op ontruimingsbescherming kan beroepen, heeft zij belang bij haar verzoek en maakt zij geen misbruik van procesrecht.
        
          Geen onbehoorlijk gebruik 
        
      
      
    
    
      5.5.
      Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Echter, ook al zou een belangenafweging in het voordeel van de voormalige huurder uitvallen, wordt het verzoek toch afgewezen, als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
      
    
    
      5.6.
      
        [verweerder] heeft een beroep gedaan op de verplichte afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW en heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Het betreft de exploitatieplicht van de derde huurovereenkomst, het zogeheten “achterste deel” van het betreffende gebouw. [bedrijf] huurde het achterste deel vanaf 1 januari 2022 om uitbreiding van de onderneming verder te kunnen realiseren. Volgens [verweerder] wordt een groot deel van het pand nu niet gebruikt als kinderdagverblijf/buitenschoolse opvang maar slechts als opslag. Dit levert onbehoorlijk gebruik van het gehuurde op. 
      
    
    
      5.7.
      Partijen zijn het erover eens dat het pand moet worden gebruikt als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. Zoals ook in de vorige procedure is overwogen, valt echter niet in te zien waarom het gebruik van die ruimte door [bedrijf] als opslagruimte voor kinderspeelgoed en buitentoestellen en als doorloopruimte ten behoeve van het kinderdagverblijf en de buitenschoolse opvang, niet voldoet aan de overeengekomen bestemming. Dat [verweerder] graag zou zien dat de inrichting van het gehuurde anders zou zijn, maakt niet dat [bedrijf] handelt strijd met de exploitatieplicht of dat sprake is van onbehoorlijk gebruik. Overigens was [bedrijf] wel van plan om de betreffende ruimte in de door [verweerder] gewenste zin te gaan gebruiken, maar daarvoor is een verbouwing noodzakelijk. Dat [bedrijf] in het licht van de huuropzegging van die kostbare verbouwing heeft afgezien, kan in deze procedure niet in haar nadeel meewegen.
      
    
    
      5.8.
      
        Van onbehoorlijk gebruik op grond van het niet voldoen aan de exploitatieplicht is gezien het voorgaande geen sprake. 
        
          Belangenafweging 
        
      
      
    
    
      5.9.
      Nu van onbehoorlijk gebruik geen sprake is, komt het aan op de belangenafweging. Daarbij kan het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn alleen worden toegewezen als de belangen van [bedrijf] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik. 
      
    
    
      5.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat [bedrijf] nog altijd een wezenlijk belang heeft bij het kunnen blijven gebruiken van het pand waarin zij een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang exploiteert: die exploitatie is zonder een daarvoor geschikt gebouw niet mogelijk en een ander gebouw is tot op heden niet gevonden. Daarnaast is een gecontinueerde exploitatie van het kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang in het pand van groot belang voor de kinderen en de ouders die van de diensten van [bedrijf] gebruik maken. Dat de door [verweerder] gevonden nieuwe huurder zich bereid heeft verklaard om de opvang van de kinderen over te nemen, maakt dit niet anders. Het is immers de vraag of de ouders bereid zijn over te stappen naar deze organisatie. Hetzelfde geldt voor het aanbod om het personeel over te nemen. Bovendien heeft [bedrijf] er belang bij om haar klanten en personeel te behouden in het geval zij er alsnog in slaagt om een andere locatie te vinden.
      
    
    
      5.11.
      Wel dient in ogenschouw te worden genomen dat de ontruimingsbescherming er mede toe strekt om de opgezegde huurder tijd te geven om een vervangende bedrijfsruimte te vinden. Van [bedrijf] mag dan ook verwacht worden dat zij zich daar bij voortduring voor inspant. Volgens [verweerder] heeft [bedrijf] dit niet gedaan. De kantonrechter oordeelt anders. [bedrijf] heeft stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij diverse pogingen heeft gedaan om via makelaars aan een nieuwe locatie te komen. Dat al deze pogingen op voorhand kansloos waren, zoals [verweerder] suggereert, is niet gebleken. Daarnaast heeft [bedrijf] naar eigen zeggen verschillende scholen, andere kinderdagverblijven en buitenschoolse opvangen benaderd. Verder heeft [bedrijf] ter zitting verklaard dat haar inmiddels via een contact bij de gemeente [plaats 1] een paar mogelijke opties zijn aangereikt. Hoewel summierlijk heeft [bedrijf] daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij zich inspant om een andere locatie te vinden. [bedrijf] heeft daarnaast erkend dat zij tot nu toe vooral gezocht heeft naar een locatie in de (directe) omgeving van het pand. Ter zitting heeft zij verklaard dat zij nu ook “ruimer” zoekt, dat wil zeggen buiten de grenzen van de gemeente [plaats 1]. De kantonrechter is van oordeel dat dat inmiddels ook van [bedrijf] mag worden verwacht. 
      
    
    
      5.12.
      Tegenover het belang van [bedrijf] staat het belang van [verweerder]. Het belang van [verweerder] bij ontruiming is vooral van financiële aard. Hij heeft een voor hem aantrekkelijkere huurder gevonden die bereid is te investeren in het pand en een hogere huurprijs te betalen. Hij vreest dat die huurder afhaakt als die nog langer moet wachten op het ter beschikking komen van de bedrijfsruimte. Daarnaast vindt [verweerder] dat hij rendement moet kunnen maken op het perceel grond waar hij in geïnvesteerd heeft. Zolang hij niet over het pand kan beschikken heeft die grond volgens hem geen waarde. 
      
    
    
      5.13.
      De kantonrechter is van oordeel dat de door [verweerder] aangevoerde belangen onvoldoende opwegen tegen de belangen van [bedrijf] zoals hiervoor weergegeven. Dat zijn investering op dit moment mogelijk minder rendement oplevert dan wanneer de nieuwe huurder het pand in gebruik neemt, was voor [verweerder] voorzienbaar. Bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst wist hij dat [bedrijf] een beroep zou kunnen doen op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW, zodat ervan uit mag worden gegaan dat hij daarover afspraken met de nieuwe huurder heeft gemaakt. Ook ten tijde van de aankoop van de grond was [verweerder] ermee bekend dat het beroep van [bedrijf] op ontruimingsbescherming door de kantonrechter was gehonoreerd. Verder is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een scheve verhouding tussen de huurperiode en de ontruimingstermijn, aangezien het middendeel van het pand al gehuurd werd vanaf 1 maart 2014.
      
    
    
      5.14.
      Gelet op het bovenstaande weegt het belang van [bedrijf] bij voortzetting van het gebruik van het pand nog altijd zwaarder dan het belang van [verweerder] bij ontruiming. De conclusie is dat de verzochte verlenging van de ontruimingsbescherming tot 1 april 2025 wordt toegewezen.
      
        
      
      
        
          Het tegenverzoek 
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [verweerder] heeft verzocht om in het geval hij gehouden is de buitenruimte aan Calimero’s ter beschikking te stellen de gebruiksvergoeding vast te stellen op € 5.046,61 per maand. Dit bedrag is inclusief een bedrag van € 500,00 voor het gebruik van de buitenruimte. Dit verzoek zal worden toegewezen. Deze buitenruimte maakte weliswaar geen onderdeel uit van het gehuurde, maar is daarmee in dit geval wel onlosmakelijk verbonden. De kantonrechter is van oordeel dat betaling van een vergoeding voor het gebruik van de buitenruimte recht doet aan de belangen van beide partijen. Dat [bedrijf] in het verleden voor het gebruik geen vergoeding hoefde te betalen is geen recht dat zij tegenover [verweerder] kan handhaven.De proceskosten
      
    
    
      5.16.
      Nu partijen in het verzoek en tegenverzoek in het gelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      
        in het verzoek: 
      
    
    
    
      6.1.
      schorst de verplichting van [bedrijf] om per 31 maart 2024 de bedrijfsruimte gelegen te [adres], [postcode] te [plaats 1] te ontruimen en verlengt de ontruimingstermijn tot 1 april 2025; 
      
    
    
      6.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
    
    
      6.3.
      verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders verzochte af;
      
      
        
          in het tegenverzoek:
        
      
      
    
    
      6.5.
      stelt de door [bedrijf] aan [verweerder] te betalen gebruiksvergoeding op € 5.046,61 per maand met ingang van 1 april 2024 tot de dag waarop het pand en de buitenruimte volledig zijn ontruimd;
    
    
      6.6.
      compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 
    
    
      6.7.
      verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.8.
      wijst het meer of anders verzochte af.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.