ECLI:NL:GHARL:2015:781, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-02-2015, 14/00490, 14/00491 en 14/00492
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2015-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummers  14/00490, 14/00491 en 14/00492
      uitspraakdatum: 3 februari 2015
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 april 2014, nummer AWB 13/4157, 13/4159 en 13/4160, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [L] (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 6001, [b-straat] 11 en [c-straat] 48 te [L] (hierna: de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld. Tegelijk met deze beschikkingen zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2013 vastgesteld voor zover het betreft de eigenaarsgedeelten van de onroerende zaken. De waarden voor de Wet WOZ en de bedragen aan OZB zijn vastgesteld op:
      
      
        
          Onroerende zaak	WOZ-waarde	OZB
        
        
          [a-straat] 6001	€ 2.225.000	€	9.204,82
        
          [b-straat] 11	 € 1.870.000	€	7.736,19
        
          [c-straat] 48	€ 2.359.000	€	9.759,18
      
    
    
      1.2
      Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 april 2014 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de gemachtigde van belanghebbende, mr. [A] en [B], alsmede [C], namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door ir. [D] (hierna: de taxateur).
    
    
      1.7
      Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
    
    
      1.8
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak [a-straat] 6001 is een kantoorpand met kantoorruimte op de begane grond (1146 m²) en de eerste verdieping (942 m²) en een magazijn in het souterrain (437 m²). Het perceel bedraagt 2940 m² en daarop zijn tevens een fietsenstalling en 54 parkeerplaatsen gelegen. [a-straat] 6001 is gebouwd in 1989.
    
    
      2.2
      De onroerende zaak [b-straat] 11 omvat een kantoorruimte op de begane grond met een bruto vloeroppervlakte (hierna: BVO) van 81 m² en opslagruimten op de begane grond en de eerste en tweede verdieping met een BVO van 5935 m². Het perceel bedraagt 5285 m2. Het bouwjaar is 2003. De huurder van [b-straat] 11 heeft € 900.000 in de onroerende zaak geïnvesteerd voor het aanbrengen van verdiepingsvloeren en scheidingswanden.
    
    
      2.3
      De onroerende zaak [c-straat] 48 omvat opslag-, distributie-,  kantoor- en personeelsruimten, alsmede een werkplaats en showroom.  Het BVO bedraagt 4523 m². Het perceel bedraagt 7981 m2. Het bouwjaar is 2004.
    
    
      2.4
      Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaken.
    
    
      2.5
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarden van de onroerende zaken een drietal taxatierapporten overgelegd die zijn opgemaakt door de taxateur. Hierin zijn de vastgestelde waarden en daarbij gehanteerde kapitalisatiefactoren onderbouwd door een zogenoemde bottom-up berekening en door gebruik te maken van verkoop- en/of verhuurcijfers van vergelijkingspanden. De taxateur komt - in afwijking van de eerder aan belanghebbende toegezonden taxatieverslagen - tot de volgende waarden: € 2.272.000 ([a-straat] 6001), € 2.220.000 ([b-straat] 11) en € 2.492.000 ([c-straat] 48). 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
    
    
      3.2
      Het geschil spitst zich toe op de te hanteren risico-opslag bij het netto aanvangsrendement en of bij het bepalen van de kapitalisatiefactor rekening gehouden moet worden met de economische levensduur en de inflatie. Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het risico van leegstand bij [a-straat] 6001.
    
    
      3.3
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, tot vermindering van de WOZ-beschikkingen tot € 1.707.000 ([a-straat] 6001), € 1.459.000 ([b-straat] 11) en € 1.850.000 ([c-straat] 48) en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB.
    
    
      3.5
       De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      4.2
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
    
    
      4.3
      
        De bewijslast dat de aan de onroerende zaken toegekende waarde niet te hoog is, ligt, na de betwisting daarvan door belanghebbende, bij de heffingsambtenaar.
        
          Netto aanvangsrendement, risico-opslag
        
      
    
    
      4.4
      De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald middels de huurwaardekapitalisatiemethode. De heffingsambtenaar heeft in de door hem overgelegde taxatierapporten - in afwijking van de eerder aan belanghebbende toegezonden taxatieverslagen - kapitalisatiefactoren van 9,8 ([a-straat] 6001), 9,9 ([b-straat] 11) en 9,4 ([c-straat] 48),  aan de hand van de “Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, Huurwaardekapitalisatie” (hierna: de Taxatiewijzer) berekend. Daarbij is de heffingsambtenaar voor de bepaling van het netto aanvangsrendement uitgegaan van een basis rendement van 2,2%. Dit basis rendement heeft hij verhoogd met een risico-opslag. In de Taxatiewijzer zijn bandbreedtes voor de risico-opslag opgenomen van 5,56% tot 8,22% voor kantoren en 5,96% tot 9,28% voor bedrijven.
    
    
      4.5
       Belanghebbende is van mening dat voor de risico-opslag uitgegaan moet worden van ongeveer het gemiddelde van de bandbreedte, omdat [L] behoort tot het gemiddelde van de Nederlandse markt.
    
    
      4.6
      De heffingsambtenaar heeft als risico-opslagen gehanteerd: 5,8% ([a-straat] 6001), 5,2% ([b-straat] 11) en 6% ([c-straat] 48). De voor [a-straat] 6001 en [c-straat] 48 gehanteerde risico-opslagen vallen juist binnen de daarvoor geldende bandbreedte. Voor het pand [b-straat] 11, dat zowel kantoor- als bedrijfsruimte bevat, is een risico-opslag gehanteerd die buiten de bandbreedte voor bedrijven valt. 
    
    
      4.7
      
        De heffingsambtenaar heeft dienaangaande opgemerkt dat voor [a-straat] 6001 en de [c-straat] 48 een lage risico-opslag gerechtvaardigd is, gelet op de verhoudingsgewijs gunstige marktsituatie van kantoor- en bedrijfspanden in [L] en de relatief gunstige ligging van deze onroerende zaken. Voor [b-straat] 11 heeft de heffingsambtenaar onder meer rekening gehouden met het recente bouwjaar, de eenvoudige bouwwijze, waardoor (onderhouds-) kosten lager zijn dan bij een standaard bedrijfsruimte, de gunstige ligging en het beperkte risico van aanvangs- en frictieleegstand. Met hetgeen hij heeft aangedragen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij niet te lage risico-opslagpercentages heeft gehanteerd. 
        
          Kapitalisatiefactor, toetsing aan praktijk
        
      
    
    
      4.8
      De heffingsambtenaar stelt dat de door hem vastgestelde kapitalisatiefactor van 9,8 voor [a-straat] 6001 niet te hoog is, omdat uit de verkoop op 11 juli 2011 van het kantoorpand [d-straat] 1012 met een kantooroppervlakte van 500 m2 en 30 parkeerplaatsen, voor € 762.500 een kapitalisatiefactor volgt van 9,8. Bij de berekening van de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde per m2 van € 134. Belanghebbende is van mening dat de door de heffingsambtenaar aan [d-straat] 1012 toegekende huurwaarde te hoog is. Zelfs als van deze, in de ogen van belanghebbende te hoge, huurwaarde wordt uitgegaan bedraagt de kapitalisatiefactor al 9,8; bij een lagere huur zal de kapitalisatiefactor alleen maar hoger worden.
    
    
      4.9
       De heffingsambtenaar stelt dat de door hem vastgestelde kapitalisatiefactoren van 9,9 ([b-straat] 11) en 9,4 ([c-straat] 48) niet te hoog zijn. Hij verwijst daarbij naar de verkoop van het kantoor-/bedrijfspand [e-straat] 12 met een oppervlakte van 1882 m2, dat op 15 november 2011 is verkocht voor € 1.560.000. Op 1 januari 2012 is een huurovereenkomst tot stand gekomen waarin [e-straat] 12 voor € 135.256 per jaar wordt verhuurd. Uit deze verkoop en daaropvolgende verhuur volgt een kapitalisatiefactor van 11,6. Weliswaar brengt de strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten, maar aan die verkoopprijzen kan de heffingsambtenaar wel marktgegevens ontlenen die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ (HR 25 april 2014, 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169). Zelfs als uitgegaan zou worden van een zekere mate van beïnvloeding van de verkoopprijs door de aanwezigheid van een huurder en een nieuw huurcontract, dan nog is de kapitalisatiefactor van 11,6 aanzienlijk hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactoren. Voor de gebruikte kapitalisatiefactoren vindt de heffingsambtenaar voorts steun in de verkoop van de bedrijfsruimte [b-straat] 60 met een oppervlakte van 2115 m² , die op 19 december 2011 is verkocht voor € 1.316.000. Uitgaande van een rekenhuur van € 134.940 heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor berekend op 9,9. 
    
    
      4.10
      
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangedragen en met inachtneming van de verschillen, voldoende onderbouwd dat de door hem berekende kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn.
        
          Kapitalisatiefactor, economische levensduur en inflatie
        
      
    
    
      4.11
      
        Partijen baseren hun berekeningen in beginsel op de methode zoals de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: VNG) voorschrijft. Belanghebbende hanteert bij de huurwaardekapitalisatiemethode de volgende formule voor de kapitalisatiefactor:
             	(verkoop)waarde 
        Kapitalisatiefactor =    	───────────
        	jaarhuur
      
      
    
    
      4.12
      
        Het Bruto aanvangsrendement (hierna: BAR) is:
             	jaarhuur 
        BAR =	───────────
        	(verkoop)waarde
      
    
    
      4.13
      
        De heffingsambtenaar is uitgegaan bij zijn waardering van de door de VNG beschreven huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende stelt dat in de methode van de VNG ten onrechte geen rekening wordt gehouden met de verwachte economische levensduur en de verwachte veranderingen in de huursommen en exploitatielasten. Teneinde deze elementen in de kapitalisatiefactor te verwerken heeft belanghebbende een combinatie gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode en de discounted-cash-flow methode door de toekomstige huurstroom, exploitatielasten, gemiste huur en restwaarde contant te maken tegen het BAR. Of met de aldus verkregen factor een waarde kan worden berekend die overeenkomt met de waarde in het economische verkeer heeft belanghebbende niet aan gerealiseerde verkopen van kantoor- of bedrijfspanden getoetst. De heffingsambtenaar heeft dienaangaande opgemerkt dat hij met de door belanghebbende berekende factor geen met gerealiseerde verkoopsommen overeenstemmende waarden heeft kunnen vaststellen. Nu niet vaststaat dat de theoretische berekening leidt tot een waarde die met in de markt gerealiseerde prijzen overeenkomt, zal het Hof voorbijgaan aan de door belanghebbende bepleite methode. Daarbij merkt het Hof op, dat  uit de onder 4.11 en 4.12 genoemde formules volgt dat het BAR en de kapitalisatiefactor rekenkundig met elkaar in verhouding staan. Het Hof heeft belanghebbende ter zitting voorgehouden dat uit het BAR dat belanghebbende in zijn berekening hanteert, en de onder 4.12 genoemde formule, waarden van de onroerende zaken volgen die nagenoeg gelijk zijn aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarden. Belanghebbende heeft ter zitting niet kunnen verklaren, waarom in de door hem gehanteerde berekeningsmethode voor eenzelfde pand het BAR en de kapitalisatiefactor rekenkundig van elkaar af kunnen wijken. 
        
          Leegstand [a-straat] 6001
        
      
    
    
      4.14
      Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de structurele leegstand van [a-straat] 6001. Hij verwijst daarbij naar het reeds jarenlang ontbreken van een huurder voor deze onroerende zaak. Een recente verlaging van de huurprijs van € 100 per m2 naar € 80 per m2 heeft niet tot het aantrekken van een nieuwe huurder geleid. 
    
    
      4.15
      De heffingsambtenaar brengt hier tegen in dat zich in [L] een, ten opzichte van de rest van Nederland zeer geringe leegstand voordoet. Hij verwijst ter ondersteuning van zijn standpunt naar een door belanghebbende overgelegd overzicht van DTZ waarin voor zowel de aanvangs-, frictie als structurele leegstand een percentage van minder dan 10 is vermeld. Verder wijst hij er op dat hij alleen voor de structurele leegstand al een percentage van 5,3 heeft gehanteerd. De langdurige leegstand van [a-straat] 6001 wijt de heffingsambtenaar aan toeval.
    
    
      4.16
      Met de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting heeft hij aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met het risico van leegstand. Dat er andere oorzaken voor de leegstand van [a-straat] 6001 zijn, is gesteld noch gebleken.
    
    
      4.17
      
        Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken aannemelijk heeft gemaakt.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 3 februari 2015 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.L.M. Egberts)
            
            
              (R.F.C. Spek)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 februari 2015
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.