ECLI:NL:RBNHO:2025:1550, Rechtbank Noord-Holland, 18-02-2025, 11380052 EJ VERZ 24-48
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verlenging ontruimingstermijn art 7:230a lid 4 BW. Belangen huurder worden bij ontruiming ernstiger geschaad dan belangen verhuurder bij voortzetting. Verhuurder heeft nog weinig stappen gezet om pand voor opvang geschikt te maken.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11380052 \ EJ VERZ  24-48
    
    
    
      
        Beschikking van 18 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        VALUEBASE B.V., 
      gevestigd te Haarlem,
      verzoekende partij,
      hierna te noemen: ValueBase,
      gemachtigde: mr. L.I. Velthuijsen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        CENTRAAL ORGAAN OPVANG ASIELZOEKERS (COA), 
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      verwerende partij,
      hierna te noemen: COA,
      gemachtigde: mr. N.A.G. Lelieveld.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift
      - het verweerschrift
      - akte overleggen producties zijdens Valuebase
      - de mondelinge behandeling van 18 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - de pleitaantekeningen van Valuebase
      - de pleitaantekeningen van COA.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      ValueBase is sinds januari 2019 gevestigd aan het adres Dreef 48 (verder ook: het pand), kamer 2.06 te Haarlem (verder: het gehuurde). Verhuurder was Meester Lottelaan 301 B.V. (verder: Meester Lottelaan). 
      
    
    
      2.2.
      Het pand betreft een bedrijfsverzamelgebouw en beschikt over twintig verhuurbare kamers, vier spreekkamers en drie vergaderzalen. Het gehuurde betreft een zogenaamde 230a-bedrijfsruimte. 
      
    
    
      2.3.
      De huur is door Meester Lottelaan per 30 augustus 2024 opgezegd. 
      
    
    
      2.4.
      COA heeft na de opzegging het pand en het gebouw aan de Meester Lottelaan 301 gekocht. De twee gebouwen zijn via een trappenhuis met elkaar verbonden. COA heeft beide gebouwen aangekocht om asielzoekers te kunnen huisvesten. Het gebouw aan de Meester Lottelaan 301 wordt thans gebruikt voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 23 juli 2024 heeft ValueBase een beroep gedaan op de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden ex artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW). COA heeft te kennen gegeven akkoord te gaan met het verlenen van de ontruimingsbescherming van twee maanden en heeft verzocht te bevestigen dat ValueBase daarna het gehuurde zal verlaten. ValueBase heeft geen bevestiging gegeven omdat zij nog op zoek is naar een nieuwe locatie. 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      ValueBase verzoekt te bevestigen dat COA, als opvolgend eigenaar van het gehuurde, de plichten uit de huurovereenkomst gedurende de periode van ontruimingsbescherming dient na te leven. Tevens verzoekt ValueBase de termijn waarbinnen ontruimd moet worden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst en COA te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Aan het verzoek heeft ValueBase ten grondslag gelegd dat haar belangen bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van COA bij voortzetting van de huurovereenkomst. ValueBase is nauw verbonden met (de omgeving van) het gehuurde en met de andere huurders en kan nog geen geschikt alternatief vinden, terwijl voorzienbaar is dat het nog geruime tijd zal duren voordat COA in staat zal zijn het gehuurde geschikt te maken voor de opvang van asielzoekers.
      
    
    
      3.3.
      COA voert aan dat het belang van COA om tot ontruiming over te kunnen gaan zwaarder weegt dan het belang van ValueBase om in het gehuurde te blijven. COA heeft het pand nodig voor het realiseren van opvang van 300 asielzoekers en de druk op de locaties van COA is groot. Voordat gestart kan worden met de verbouwing dient duidelijkheid te zijn over de ontruimingstermijn van de aanwezige huurders. COA concludeert tot ontruiming per 1 maart 2025.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vast staat dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd, en dus tijdig, is ingediend. 
      
    
    
      4.2.
      Voorop staat dat de huurovereenkomst is opgezegd en dat ValueBase het gehuurde zal moeten verlaten. ValueBase kan met onderhavige procedure de ontruimingstermijn enkel verlengen. Een verlenging kan volgens artikel 7:230a lid 5 BW worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst, in casu tot 31 augustus 2025. 
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als de belangen van ValueBase door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van COA bij voortzetting van het gebruik door de huurder. COA heeft geen beroep gedaan op een van de afwijzingsgronden van artikel 7:230a lid 4 BW.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter begrijpt dat het belang van ValueBase ligt bij de continuïteit van haar onderneming.  ValueBase hecht begrijpelijkerwijs veel waarde aan de voordelen die het gehuurde haar biedt, maar moet zich wel realiseren dat het gebruik daarvan vroeger of later gaat eindigen. Dat betekent dat zij misschien concessies zal moeten doen bij het zoeken naar een nieuwe locatie. De wens van ValueBase een locatie te vinden die precies dezelfde voordelen biedt als het gehuurde legt bij de afweging van de belangen van partijen in ieder geval onvoldoende gewicht in de schaal indien COA voldoende belang heeft bij ontruiming.  
      
    
    
      4.5.
      Het belang van COA is om tot opvang van asielzoekers over te kunnen gaan en dus de beschikking over het pand te hebben. De kantonrechter begrijpt dat COA alle zeilen moet bijzetten om voldoende opvanglocaties te realiseren, maar uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht valt af te leiden dat tot op heden maar beperkt stappen zijn gezet om het pand daadwerkelijk voor opvang geschikt te maken. Zo is het de bedoeling dat het gebouw aan de Meester Lottelaan 301 eerst wordt verbouwd, gepland te beginnen per 1 april 2025, en dat het pand pas daarna wordt verbouwd. Vast staat dat COA nog geen omgevingsvergunning heeft aangevraagd voor het pand. Onduidelijk is gebleven waarom COA eerst duidelijkheid wil hebben over de ontruimingstermijn voordat verder afgestemd wordt met de aannemers en een vergunning wordt aangevraagd. Ook overigens heeft COA onvoldoende zicht gegeven op de planning van de werkzaamheden. De enkele stelling dat verwacht wordt dat de verbouwing een paar maanden zal duren, is niet concreet genoeg. Tot slot speelt mee dat de huurovereenkomst van één huurder nog loopt tot november 2025, en niet weersproken is dat dit een belemmering is voor de aanvang van de werkzaamheden. COA stelt weliswaar dat zij verwacht overeenstemming te zullen bereiken met deze huurder over een eerder vertrek, maar zij heeft niet voldoende toegelicht waarop deze verwachting is gebaseerd en welke stappen zij daarvoor heeft gezet.  
      
    
    
      4.6.
      Alles afwegende komt de kantonrechter tot de conclusie dat de belangen van ValueBase door een ontruiming vóór 31 augustus 2025 ernstiger worden geschaad dan die van COA bij voortzetting van het gebruik door ValueBase. De verzochte verlenging van ontruimingsbescherming tot 31 augustus 2025 wordt daarom toegewezen.  
      
    
    
      4.7.
      ValueBase heeft geen belang bij haar verzoek te bevestigen dat COA de verplichtingen uit de huurovereenkomst gedurende de periode van ontruimingsbescherming dient na te leven omdat deze verplichting reeds volgt uit artikel 7:230a lid 6 BW. Dit verzoek wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      COA is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van ValueBase worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                677,00
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        5.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      wijst het verzoek toe;
      
    
    
      5.2.
      verlengt de in artikel 7:230a lid 1 BW bedoelde ontruimingstermijn betreffende het gehuurde tot 31 augustus 2025; 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt COA in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als COA niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en de beschikking daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders verzochte af.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2025.