ECLI:NL:RBZWB:2024:7336, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, 22/368 22/6092
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Huurwaardekapitalisatie

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/368 en BRE 22/6092
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] BV ([handelsnaam] ) te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland
    
    
      en 
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2021 en 20 december 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 26 februari 2021 en 25 februari 2022 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 505.000, respectievelijk 1 januari 2021 op € 502.000. Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2021 en 2022 opgelegd (de aanslagen OZB) tot bedragen van € 1.223,11 respectievelijk € 1.251,49.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de behandeling van het beroep in de zaak 22/368 aangehouden in verband met het niet-voorhanden-zijn van het verweerschrift en het niet-verschijnen van [gemachtigde] . [gemachtigde] heeft een nieuwe zitting gevraagd.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft beide beroepen op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [gemachtigde] en namens de heffingsambtenaar mr. [naam] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het is een winkelruimte met een oppervlakte van ongeveer 600 m², gebouwd in 2018. Het totale perceeloppervlak bedraagt 843 m2, inclusief een aantal parkeerplaatsen.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende en is de waarde van het object te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de waarde
        
      
      
      
        5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een tweetal taxatierapporten ten grondslag gelegd die op 13 oktober 2023 respectievelijk 25 juni 2024 door [taxateur] zijn opgemaakt. 
      
      
    
    
      5.1.
      In het taxatierapport voor waardepeildatum 1 januari 2020 is de waarde voor het object berekend op € 579.860. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de objecten [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , alle te [plaats 2] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 10,7. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [referentieobject 3] te [plaats 2] en [referentieobject 4] en [referentieobject 5] , beide te [plaats 3] .
      
    
    
      5.2.
      In het taxatierapport voor waardepeildatum 1 januari 2021 is de waarde voor het object berekend op € 593.000. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de objecten aan de [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] , alle te [plaats 2] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 10,5. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan de [referentieobject 3] te [plaats 2] en [referentieobject 4] en [referentieobject 5] beide te [plaats 3] . 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft ter zitting met nadruk gesteld en deze stelling herhaald, dat de huur van het object € 50.000 bedraagt en de rechtbank ziet geen reden deze verklaring onjuist te achten. De heffingsambtenaar heeft voor beide belastingjaren gerekend met een markthuur van ongeveer € 56.600. Nu de feitelijke huur veelal de marktsituatie weerspiegelt acht de rechtbank het juist om de feitelijke huur van € 50.000 te hanteren als uitgangspunt bij de waardeberekening op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode. Doordat de taxateur heeft gerekend met een hogere huur voor het object, is de rechtbank van oordeel dat hij de waarde voor zowel het belastingjaar 2021 als 2022 te hoog heeft berekend.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van het object
        
      
      
    
    
      5.4.
      Omdat de heffingsambtenaar in zoverre niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem ter zitting genoemde waarde van € 399.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft namelijk geen enkele serieuze onderbouwing gegeven voor deze waarde.
      
      
        
          Vaststelling waarde van het object door de rechtbank
        
      
      
    
    
      5.5.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde op beide waardepeildata schattenderwijs op € 516.000. Daarbij hanteert de rechtbank een berekening van 50/56,6 maal € 585.000, het gemiddelde van de onderbouwde taxaties van [taxateur] . Deze waarde is hoger dan de bij de beschikkingen vastgestelde waarde zodat het beroep in beide zaken ongegrond is.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      6.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het eerste bezwaarschrift ontvangen op 10 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 24 maanden. De rechtbank ziet geen reden nog een afzonderlijke vergoeding toe te kennen in de zaak 22/6092.
      
    
    
      6.2.
      De gemachtigde heeft na het instellen van beroep een ongefundeerd beroep gedaan op betalingsonmacht en veel verhinderingen gegeven voor een behandeling ter zitting. In deze bijzondere (vertragende) omstandigheden ziet de rechtbank reden de overschrijding van de redelijke termijn voor een periode van zes maanden voor rekening te laten komen van belanghebbende.
      
    
    
      6.3.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. De kamer volgt in dezen de lijn als verwoord in de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 14 oktober 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6960. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      6.4.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 28 december 2021. De bezwaarfase heeft afgerond tien maanden geduurd en daarmee vier maanden te lang. 
      
    
    
      6.5.
      Dit brengt mee dat 4/14 deel (afgerond € 40) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 110) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
    
      6.6.
      De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om elk de helft van het griffierecht in de zaak 22/368 rechtstreeks aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikkingen in stand blijven evenals de aanslagen OZB. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt wel toegewezen. 
    
    
    
      7.2.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De heffingsambtenaar en de Staat moeten hiervan elk de helft vergoeden. Ook deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep in beide zaken ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 40;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 110;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het in de zaak 22/368 betaalde griffierecht, zijnde € 182,50, aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        bepaalt dat de Staat der Nederlanden eveneens € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,35 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,40 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ