ECLI:NL:GHARL:2024:3207, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-05-2024, 22/1683
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-05-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 22/1683
      uitspraakdatum: 7 mei 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 mei 2022, nummer AWB 21/4935, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 189 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 384.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. De mondelinge behandeling heeft gezamenlijk en gelijktijdig plaatsgevonden met de mondelinge behandeling van de zaken BK-ARN 22/451 en BK-ARN 22/1682. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                Appartement, eerste etage
              
            
            
              
                Wijk
              
              
                
                  [adres1] aan de [naam3]
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2019
              
            
            
              
                Inhoud
              
              
                434 m3 
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Terras/balkon van 23 m2, berging van 8 m2, parkeerplaats
              
            
          
        
      
      
      
        De woning is als onderdeel van een appartementencomplex in 2019 opgeleverd. Het appartementencomplex ligt in het nieuwe woongebied [adres1] aan de rivier de [naam3] met ruim 300 woningen. 
      
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport met taxatiematrix (hierna: het taxatierapport) laten opmaken door [naam2] , taxateur. De dagtekening van het taxatierapport is 25 januari 2022. De waarde van de woning is daarin met behulp van de vergelijkingsmethode bepaald op € 434.000, € 50.000 hoger dan de beschikte waarde. In de taxatiematrix zijn zeven referentieobjecten opgenomen, alle appartementen in [woonplaats] .  De woning zijn gewaardeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en de toestandsdatum 1 januari 2021. De gegevens van de taxatie zijn als volgt: 
      
      
        
          
            woning van belanghebbende, bouwjaar 2019, inhoud 434 m3, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 23 m2  € 11.500, berging 8 m2 € 4.400, woningwaarde per m3 € 931,
        
        
          
            
              [adres1] 179, bouwjaar 2019, inhoud 376 m3, transactiedatum 6 augustus 2019, verkoopprijs € 362.500, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 23 m2  € 11.500, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 907,
        
        
          
            
              [adres1] 197, bouwjaar 2019, inhoud 544 m3, transactiedatum 5 september 2019, verkoopprijs € 485.000, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 26 m2  € 13.000, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 851,
        
        
          
            
              [adres1] 199, bouwjaar 2019, inhoud 446 m3, transactiedatum 30 oktober 2020, verkoopprijs € 460.000, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 24 m2  € 12.000, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 912,
        
        
          
            
              [adres2] 30 L, bouwjaar 2016, inhoud 355 m3, transactiedatum 28 mei 2021, verkoopprijs € 325.000, parkeerplaats € 15.000, woningwaarde per m3 € 792,
        
        
          
            
              [adres3] 36, bouwjaar 1991, inhoud 334 m3, transactiedatum 9 december 2020, verkoopprijs € 425.000, terras/balkon 7 m2  € 3.500, berging 3 m2 € 1.650, woningwaarde per m3 € 1.131,
        
        
          
            
              [adres4] 154, bouwjaar 2008, inhoud 385 m3, transactiedatum 17 augustus 2020, verkoopprijs € 520.000, parkeerplaatsen € 10.000 en € 15.000, terras/balkon 20 m2  € 10.000, berging 6 m2 € 3.300, woningwaarde per m3 € 1.189,
        
        
          
            
              [adres5] 129, bouwjaar 2020, inhoud 371 m3, transactiedatum 2 december 2020, verkoopprijs € 397.500, parkeerplaats € 15.000, terras/balkon 94 m2  € 47.000, berging 5 m2 € 2.750, woningwaarde per m3 € 839.
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        In het taxatierapport is het volgende opgenomen over de woning:
        
          “Omschrijving
        
        
          
            [adres1] 189 is gelegen op de eerste verdieping van [naam4] in het plan [adres1] . De appartementen in dit complex kijken allemaal uit over de [naam3] . De markante  hoekligging aan de [naam3] , het fraaie uitzicht vanuit het appartement over het water en het op steenworpafstand gelegen stadscentrum zijn de uitgangspunten geweest voor de bouw van dit complex. (…)
        
        
          Aan de overzijde van de [naam3] is momenteel [naam5] en het autobedrijf met tankstation [naam6] gevestigd. Hier is onder andere een LPG tank aanwezig. De wijk [adres1] ligt in de groepsrisicocontour van dit LPG-tankstation. In de planvorming van [adres1] is het risico al onderzocht. Voor het groepsrisico geldt dat de oriëntatiewaarde niet overschreden mag worden. Dit blijkt voor het LPG-tankstation ook niet het geval. Uit de berekening van het groepsrisico blijkt een normwaarde van 0,594. Een normwaarde groter dan 1 betekent een overschrijding van de oriëntatiewaarde.
        
        
          Voor het plan [adres1] is dus altijd uitgegaan van de aanwezigheid van een LPG-tankstation. Hoewel sprake is geweest van verplaatsing van het tankstation welke in de loop van 2020 voorlopig is opgeschort is het geaccepteerde risico aanwezig. In 2021 is de raad akkoord gegaan met de verplaatsing van het tankstation. Echter in december heeft de Raad van State het bestemmingsplan waarmee de verplaatsing wordt geregeld geschorst. (…)
        
        
          Tijdens de bezwaarfase is benoemd dat de het Ipg-tankstation als een verborgen gebrek gezien zou moeten worden. De kopers van de appartementen die ter onderbouwing dienen zijn allen afkomstig uit de gemeente Doetinchem. Eén van de kopers is een broer van een bewoner in het complex. Er kan dus vanuit gegaan worden dat de kopers voldoende op de hoogte waren van de ligging van het complex ten opzichte van het tankstation en de mogelijke verplaatsing hiervan. (…).”
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 231.000. Ter zitting heeft hij de gronden beperkt tot een waardevermindering wegens de aanwezigheid van [naam5] en het LPG-tankstation aan de overkant van de [naam3] en het ontbreken van voldoende openbare verlichting. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.4.
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.  De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.1 tot en met 3.4 weergegeven wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen, ook op andere manieren worden bepaald.”
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.3.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten te stellen en die bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht. 
      
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport. Hierin is de woning op € 434.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van zeven appartementen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Deze getaxeerde waarde is € 50.000 hoger dan de beschikte waarde van  € 384.000. 
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de woningwaarde van de woning van belanghebbende € 896 per m3 bedraagt wanneer de waarde alleen aan de hand van de verkooptransacties van de drie appartementen [adres1] 179, 197 en 1999 bepaald zou worden. Dit leidt tot een getaxeerde waarde van € 419.000, oftewel € 35.000 hoger dan de beschikte waarde. Belanghebbende heeft die woningwaarde niet of onvoldoende betwist.  
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting ter zitting en in zijn verweerschrift voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Doordat ze onderdeel zijn van hetzelfde in 2019 opgeleverde appartementencomplex zijn juist de drie appartementen [adres1] 179, 197 en 199 bij uitstek geschikt als referentieobject ter  waardebepaling van de woning van belanghebbende. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn aanname dat de kopers van die appartementen kopers als bedoeld in 4.1. zijn die bij de aankoop de mogelijke gevolgen van de duidelijk waarneembare aanwezigheid van [naam5] en het LPG-tankstation mede in aanmerking zullen hebben genomen. Belanghebbende heeft het tegendeel gesteld, maar geen feitelijke gronden aangevoerd waarom die kopers niet als kopers als bedoeld in 4.1 aangemerkt kunnen worden. De vergelijkingsmethode heeft de heffingsambtenaar daarom terecht toegepast. In de verkoopprijzen van [adres1] 179, 197 en 1999 zijn de aanwezigheid van [naam5] en het LPG-tankstation aan de overkant van de [naam3] en de (eventuele) waardedruk die daarvan uit kan gaan, gelet op de woningwaarde van € 896 per m3 van de woning en de woningwaarden per m3 van [adres1] 179 van € 907, van [adres1] 197 van € 851 en van [adres1] 199 van € 912 voldoende verdisconteerd, zodat de andersluidende stelling van belanghebbende geen doel treft.  
      
    
    
      4.7.
      Wat betreft het ontbreken van voldoende openbare verlichting is het de vraag of deze  omstandigheid in een nieuwbouwwijk tot een waardevermindering leidt. Doorgaans is dit van voorbijgaande aard en nemen kopers dit op de koop toe. Voor zover hier wel waardedruk vanuit gaat, is die voldoende verdisconteerd in de verkoopprijzen van de drie appartementen [adres1] 179, 197 en 199.
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking het LPG-tankstation merkt het Hof nog op dat de externe veiligheid voor de bewoners van de wijk [adres1] bij de herontwikkeling van dit voormalige industriegebied uitvoerig is onderzocht. Bij de bestemmingsplanherziening is in dit onderzoek, waarvan een openbaar toegankelijk rapport is opgemaakt, ervan uitgegaan dat het LPG-tankstation op die locatie zal blijven. Uit het onderzoek blijkt dat zowel onder toepassing van het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de daarbij behorende Regeling externe veiligheid inrichtingen 2004 (hierna: Revi 2004) als onder toepassing van het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de daarbij behorende Regeling externe veiligheid inrichtingen 2007 (hierna: Revi 2007) de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico bij handhaving van het LPG-tankstation niet overschreden wordt. De normwaarde bij een maximale invulling van het aantal woningen bedraagt bij Revi 2004 0,988 en bij Revi 2007 0,594. Het groepsrisico valt daarmee binnen het gestelde en geaccepteerde risico. Ondanks het resultaat van deze risicoanalyse heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om het LPG-tankstation te verplaatsen naar een locatie buiten de bebouwde kom. Het Hof gaat ervan uit dat de kopers van de appartementen [adres1] 179, 197 en 1999 met de risico’s van het LPG-tankstation aan de overkant van de [naam3] en de mogelijke verplaatsing daarvan rekening hebben gehouden aangezien zij allen uit de gemeente Doetinchem afkomstig zijn en bovendien een onderzoekplicht hebben. Van een verborgen gebrek is geen sprake. De kopers hebben evenmin een civielrechtelijke procedure tegen de verkoper aangespannen. Pas na een juridische procedure over de nieuwe locatie van het LPG-tankstation is op 13 april 2022 door een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State voor de verplaatsing groen licht gegeven. De tot die datum bestaande onzekerheid van de verplaatsing acht het Hof voldoende verdisconteerd in de verkoopprijzen van [adres1] 179, 197 en 199, zodat de heffingsambtenaar in zijn aan de hand van de vergelijkingsmethode toegepaste waardebepaling voldoende aannemelijk maakt dat rekening gehouden is met de onzekerheid over de verplaatsing. Bovendien is de woning te waarderen op € 419.000 (zie 4.5.), terwijl de waarde is vastgesteld op € 384.000, zodat ook daarom kan worden gezegd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.   
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Keuning, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong - Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      K. de Jong - Braaksma	J.W. Keuning
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 8 mei 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 en Hoge Raad, 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610
  
  
     Hoge Raad, 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300
  
  
     Bestemmingsplan [naam7] – [adres1] 2, 2011, bijlage 5 Verantwoording Groepsrisico LPG
  
  
     Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State, 13 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1023