ECLI:NL:RBZWB:2025:1454, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-03-2025, 10961079 \ CV EXPL 24-781
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Huurder ondervindt schade na hevige regenval en stelt hiervoor zowel zijn verhuurder, als de pandeigenaar aansprakelijk. De vorderingen worden afgewezen. De oorzaak van de wateroverlast lijkt een verstopte hemelwaterafvoer op een klein stuk van het dak van het gehuurde. Volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is de huurder verantwoordelijk voor het schoonhouden van het dak en het vrijhouden van die afvoer. Voor de toegang tot het dak is de huurder afhankelijk van medewerking van de bewoner die boven het gehuurde woont. Die is echter contractueel tot medewerking verplicht.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer 10961079 \ CV EXPL 24-781
    
    
    
      
        Vonnis van 12 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        
          [eiser] B.V. 
      
      gevestigd te [plaats]
      eisende partij
      hierna te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. G.C.L. van de Corput
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de naamloze vennootschap
    
      
        Inbev Nederland N.V. 
      
      gevestigd te Breda
      gedaagde partij 
      hierna te noemen: AB Inbev
      gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar
    
    
    
      en
    
    
    2. de naamloze vennootschap 
    
      
        
          [N.V.] 
      
      gevestigd te [plaats]
      gedaagde partij
      hierna te noemen: [N.V.]
      gemachtigden: mrs. T. Delmée en A.C.M. van Beijsterveldt
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze procedure gaat over schade en aansprakelijkheid. [eiser] huurt van AB Inbev een pand waarin zij een horecaonderneming drijft. AB Inbev huurt dit pand op haar beurt van [N.V.], die daarvan de eigenaar is. Hevige regenval in 2021 en 2022 heeft geleid tot waterschade in het pand. [eiser] stelt AB Inbev en [N.V.] aansprakelijk. Die wijzen de claim af. Zij stellen onder andere dat de wateroverlast is veroorzaakt doordat [eiser] een dak niet heeft schoongehouden. Volgens hen was [eiser] contractueel wel verplicht om dat te doen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
      - de op 1 februari 2024 uitgebrachte dagvaarding met 7 producties
      - de conclusie van antwoord van AB Inbev, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke
      reconventie
      - de conclusie van antwoord van [N.V.]
      - de rolbeslissing van 1 mei 2024
      - de akte van AB Inbev
      - de antwoordakte van [eiser]
      - de akte van [N.V.]
      - de rolbeslissing van 5 juni 2024
      - de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 13 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
      - de e-mail van [eiser] van 12 november 2024
      - de e-mail van AB Inbev van 12 november 2024
      - de akte van [N.V.]
      
    
    
      1.2.
      AB Inbev heeft tegelijk met haar conclusie van antwoord een wat zij aanvankelijk voorwaardelijke eis in reconventie noemde, tegen [N.V.] ingesteld. Nadien heeft zij bij akte laten weten dat zij heeft bedoeld om - voorwaardelijk - door middel van een incidentele conclusie [N.V.] in vrijwaring op te roepen. In haar e-mail van 12 november 2024 heeft AB Inbev bericht dat het incident tot voeging wordt herroepen, waarmee niet anders kan zijn bedoeld dan dat AB Inbev ervan afziet om [N.V.] in vrijwaring op te roepen. Het door [N.V.] tegen deze vordering gevoerde verweer behoeft daarom geen beoordeling. 
      
    
    
      1.3.
      Aan het slot van de mondelinge behandeling hebben partijen een termijn gevraagd om te onderzoeken of zij de zaak onderling konden oplossen. Uit de van hen als laatste ontvangen e-mails en akte blijkt dat dat niet is gelukt, zodat nu vonnis wordt gewezen. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Voor de exploitatie van haar horecaonderneming huurt [eiser] sinds 1 november 2017 van AB Inbev de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] . Het gehuurde bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond, een kelder, een toiletgroep en opslagruimte op de eerste verdieping. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ (ROZ-model van juli 2003, hierna kortweg de Algemene Bepalingen genoemd).
      
    
    
      2.2.
      Inbev huurt dezelfde bedrijfsruimte van eigenaar [N.V.]. [N.V.] is ook eigenaar en verhuurder van de boven de bedrijfsruimte gelegen woonruimten. 
      
    
    
      2.3.
      In artikel 13 van de Algemene Bepalingen zijn enkele bepalingen opgenomen die betrekking hebben op de onderhoudsverplichtingen van AB Inbev en [eiser] ten aanzien van verschillende onderdelen van het gehuurde.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I.	voor recht te verklaren dat [eiser] contractueel niet gehouden is het binnenplaatsje / het platte dak te onderhouden;
      
      
      
        II.	AB Inbev en [N.V.] te veroordelen tot betaling van de door [eiser] als gevolg van lekkages / wateroverlast geleden schade ten bedrage van € 8.500,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, althans tot een bedrag nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
      
        III. 	AB Inbev en [N.V.] te veroordelen om binnen 2 weken na het te wijzen vonnis zorg te dragen voor deugdelijk herstel van het dak en aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden;
      
      
      
        IV.	AB Inbev en [N.V.] te gebieden om regelmatig (ten minste iedere 2 maanden) er zorg voor te dragen dat het platte dak van het binnenplaatsje vrij is van rommel, en aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden;
      
      
      
        V.	AB Inbev en [N.V.] te veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure. 
      
      
    
    
      3.2.
      AB InBev voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en tot veroordeling van [eiser] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      
        [N.V.] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in haar vorderingen, althans tot afwijzing daarvan en, in het geval dat [eiser] geheel of gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ook vordert [N.V.] dat [eiser] wordt veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.
      
    
    
      3.4.
      Op wat partijen ter onderbouwing van hun standpunten naar voren hebben gebracht wordt, voor zover dit voor de beoordeling van het geschil nodig is, hierna nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        
          [eiser] heeft zowel haar verhuurder InBev, als pandeigenaar [N.V.] in deze procedure betrokken. Zodoende hoeft AB Inbev zelf niet nog een procedure tegen [N.V.] te beginnen om te bewerkstelligen dat die het lekke dak repareert en onderhoudt, aldus [eiser] . Duidelijk onderscheiden grondslagen voor haar vorderingen jegens beiden vermeldt zij echter niet in haar dagvaarding. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde zij echter dat haar vorderingen tegen AB Inbev primair zijn gebaseerd op wanprestatie en subsidiair op onrechtmatige daad. [N.V.] spreekt zij enkel aan op grond van onrechtmatige daad. 
        Haar vorderingen worden afgewezen. De kantonrechter licht toe waarom zij tot dit oordeel is gekomen.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] stelt dat zij in het gehuurde ten minste drie keer te kampen heeft gehad met wateroverlast doordat regenwater via het plafond in de (horeca)ruimte op de begane grond terechtkwam. Nadat dit op 4 juli 2021 voor het eerst was gebeurd heeft haar verzekeraar geen dekking voor de schade verleend omdat sprake was van achterstallig onderhoud, aldus [eiser] . Zij heeft vervolgens AB Inbev aangesproken op vergoeding van de schade, die op haar beurt per e-mail van 9 november 2021 de aanspraak verlegde naar [N.V.]. [N.V.] wees die eveneens af. In een e-mail van 10 november 2021 schreef een van haar medewerkers aan AB Inbev:
      
      
        “De situatie is toch anders dan hoe deze hier uitgelegd wordt. De lekkage waar het hier over gaat is veroorzaakt doordat het dak van het bovengelegen binnenplaatsje overgelopen is. De afvoer in dit dakje zat tijdens de hevige regenval (deels) verstopt waardoor regenwater de zaak [eiser] gelopen is. Ik ben tijdens deze lekkage zelf ter plaatse geweest en heb het dus zelf kunnen zien.
        
          Het dak van dit binnenplaatsje ligt 
          rechtstreek
           boven de horecazaak en moet contractueel schoongehouden worden door inbev/ ondernemer.
        
        
          Ondernemer gaf aan dat hij niet op dit dakje kan komen omdat hij door een studio van een huurder moet lopen en daarom geen toegang heeft tot dit dakje.
        
        
          Uiteraard is het altijd mogelijk om structureel dit dakje schoon te maken, een belletje of afspraak met de woninghuurder is natuurlijk zo gemaakt.”
      
      
    
    
      4.3.
      In haar dagvaarding, maar ook ter zitting wijst [eiser] niet op één plaats waar regenwater het pand binnendringt. Omdat volgens haar het dak op meerdere plaatsen niet dicht is, staat niet vast dat het dak van het binnenplaatsje de (enige) oorzaak is van de wateroverlast in de horecaruimte. [eiser] stelt dat in opdracht van haar schadeverzekeraar door een bedrijf onderzoek is gedaan en verwijst naar een e-mail van de verzekeraar die met betrekking tot geleden schade schreef dat [eiser] die moest “Melden bij de verhuurder, die ontvangen huurpenningen voor een pand wat achterstallig onderhoud.”. Dat schade is veroorzaakt door achterstallig onderhoud aan het gehuurde kan echter in deze procedure niet worden vastgesteld. Een rapport van bevindingen na het verrichte onderzoek, foto’s en filmbeelden die er volgens [eiser] zouden zijn, een plattegrond of bouwkundige tekening ter verduidelijking van de situatie ter plaatse en haar standpunt dat het water niet (enkel) via het dak van het binnenplaatsje binnendringt heeft [eiser] niet in het geding gebracht. Gelet hierop en op het hierboven geciteerde standpunt van [N.V.] over de oorzaak, welk standpunt door AB Inbev niet is bestreden, concentreert de zaak zich op (schade als gevolg van) via het dak van het binnenplaatsje in de horecaruimte binnengedrongen water. Ook de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht ziet daar op. Mogelijke andere openingen waardoor wateroverlast is of kan ontstaan blijven daarom in dit vonnis buiten beschouwing.
      
    
    
      4.4.
      Volgens [N.V.] ligt het dak van het binnenplaatsje boven het gehuurde. Ter zitting verklaarde [de eigenaar] , eigenaar van [eiser] , dat hij niet wist dat het betreffende dak bestond. Verpalen, directeur van [N.V.], heeft daarop verklaard dat dit bij gelegenheid van het aangaan van de huurovereenkomst tussen [eiser] en AB Inbev wél aan [de eigenaar] is verteld. Geoordeeld wordt dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst had moeten onderzoeken wat zij precies ging huren. Voor zover zij zich nu op het standpunt zou stellen dat zij niet is geïnformeerd over een voor haar met het oog niet zichtbaar stuk(je) dak waarvoor zij wel een onderhoudsverplichting heeft, is dit buiten de orde van de procedure. [eiser] beroept zich immers niet op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.5.
      Het moet er bij gebreke aan een gemotiveerde weerspreking door [eiser] dus voor worden gehouden dat het dak van het binnenplaatsje boven het gehuurde onderdeel is van de bedrijfsruimte die zij huurt. Ten aanzien van eventuele onderhoudswerkzaamheden daaraan geldt volgens artikel 13 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst, kort gezegd, dat AB Inbev het groot onderhoud voor haar rekening neemt. Volgens artikel 13.4 komen voor rekening van [eiser] kleine herstellingen, de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het dak en de zorg voor het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen. De vordering om voor recht te verklaren dat [eiser] contractueel niet gehouden is om het binnenplaatsje / het platte dak te onderhouden moet reeds daarom worden afgewezen. Contractueel geldt immers wel degelijk dat zij gehouden is tot het uitvoeren van relatief eenvoudige onderhoudswerkzaamheden.
      
    
    
      4.6.
      De door [eiser] gevorderde vergoeding van schade als gevolg van lekkages / wateroverlast wordt eveneens afgewezen. Deze vordering veronderstelt hetzij dat AB Inbev is tekortgeschoten in de nakoming van een of meer van haar verbintenissen uit de huurovereenkomst (artikel 6:74 BW), hetzij dat AB Inbev en/of [N.V.] onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser] (artikel 6:162 BW). Echter, waar een medewerker van [N.V.] in diens e-mail van 10 november 2021 schreef dat hij tijdens hevige regenval heeft waargenomen dat de afvoer van het dak deels verstopt was en regenwater als gevolg daarvan in de zaak van [eiser] is gelopen en [eiser] dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken is geen andere verklaring voor het ontstaan van de schade bekend dan het niet of onvoldoende schoonmaken van de (regenwater-)afvoer op het dak. Zoals hierboven uiteengezet was [eiser] daarvoor verantwoordelijk. Dat AB Inbev niet heeft voldaan aan een contractuele verplichting waardoor de gestelde schade is ontstaan kan dan ook niet worden vastgesteld. Evenmin kan worden vastgesteld dat de schade is ontstaan door onrechtmatig handelen van AB Inbev en/of [N.V.]. [eiser] heeft deze grondslag van haar vordering in het geheel niet onderbouwd. In haar dagvaarding heeft zij enkele bedragen vermeld en ter zitting heeft zij slechts opgemerkt dat AB Inbev en/of [N.V.] wisten van een eerdere lekkage en zij dit daarom aan [eiser] hadden moeten melden. Daarmee voldoet [eiser] niet aan haar stelplicht. Een schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen is daarom niet toewijsbaar.
      
    
    
      4.7.
      Ook de vordering om AB Inbev en [N.V.] te veroordelen om het dak te herstellen wordt niet toegewezen. Daargelaten dat [eiser] ook ten aanzien van deze vordering niet duidelijk maakt waarop die is gestoeld is niet vastgesteld dat het dak waar het hier om gaat niet in orde is. Veeleer, zo volgt uit de hierboven al enkele malen aangehaalde bevindingen van [N.V.], zijn de lekkages het gevolg geweest van een blokkade van de hemelwater-afvoer. Ter zitting verklaarde [de eigenaar] desgevraagd dat [eiser] op dat moment geen last had van lekkage. Mede doordat het de daaraan voorafgaande dag nog hard had geregend, lijkt dit het standpunt van [N.V.] te bevestigen.
      
    
    
      4.8.
      AB Inbev en [N.V.] zullen ook niet worden gehouden om regelmatig het dak van het binnenplaatsje boven het gehuurde vrij te maken van rommel. Dit betreft eenvoudig onderhoudswerk dat, zoals hierboven is vastgesteld, door [eiser] moet worden uitgevoerd. Dat dit dak alleen kan worden bereikt via een van de boven [eiser] gelegen woonruimten is weliswaar niet praktisch, maar niet onoverkomelijk. [de eigenaar] of een andere medewerker van [eiser] kan hiervoor een afspraak met de bewoner maken. [N.V.] heeft contractueel vastgelegd dat die bewoner verplicht is om medewerking te verlenen, aldus [N.V.] ter zitting. 
      
    
    
      4.9.
      Uit het bovenstaande volgt dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Voor het leveren van bewijs, in het bijzonder door het horen van getuigen zoals [eiser] aanbiedt, is geen plaats. Het aanbod is te algemeen en niet in het bijzonder gericht op een of meer onderdelen van de vorderingen, zodat daaraan voorbij wordt gegaan.
      
    
  
  
    
      5De proceskosten
    
    
      5.1.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de kosten van deze procedure betalen. Die proceskosten van zowel AB Inbev, als [N.V.] worden vastgesteld op € 678,00 (2 punten à € 339,00 per punt) elk.
      
    
    
      5.2.
      Over het bedrag van de proceskosten wordt de wettelijke rente toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eiser] om aan AB Inbev te betalen € 678,00 wegens proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag nadat [eiser] tot betaling is aangeschreven;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [eiser] om aan [N.V.] te betalen € 678,00 wegens proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag nadat [eiser] tot betaling is aangeschreven;
      
    
    
      6.4.
      verklaart de uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en is in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.