ECLI:NL:RBMNE:2024:5930, Rechtbank Midden-Nederland, 23-10-2024, 11220566
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vordering tot betaling achterstallige huur winkelruimte (bedrijfsruimte). Huur is met wederzijds goedvinden geëindigd. De kantonrechter wijst de tot betaling van de huurachterstand toe. Gedaagde komt geen beroep op verrekening toe. Gedaagde is niet onjuist voorgelicht door eisers voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11220566 \ UC EXPL  24-4885 BJvd/61169
    
    
    
      
        Vonnis van 23 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiseres sub 2] e/v [eiser sub 1], 
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] handelend onder de naam [handelsnaam], 
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met 8 producties - de brief van [gedaagde] van 22 juli 2024 met 3 bijlagen
      - de aanvullende producties 9 t/m 15 van [eiser sub 1] c.s. - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 1 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde van [eiser sub 1] c.s. een winkelruimte. [eiser sub 1] c.s. vordert in deze procedure betaling van [gedaagde] van de huurachterstand. [gedaagde] is het niet eens met de vordering. [gedaagde] vindt dat hij door [eiser sub 1] c.s.  onjuist is voorgelicht bij het aangaan van de huurovereenkomst en stelt daarnaast dat hij nog een vordering heeft op [eiser sub 1] c.s. die moet worden verrekend. De kantonrechter wijst de vordering van [eiser sub 1] c.s. toe. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      
        Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan 
      
    
    
    
      3.1.
      Op 1 september 2023 hebben [gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. een huurovereenkomst gesloten voor de winkelruimte aan de [adres] ( [postcode] ) te [plaats] . De huurovereenkomst zou lopen tot en met 31 augustus 2024. De huurprijs bedraagt € 2.000,- per maand. 
      
      
        
          De huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd 
        
      
      
    
    
      3.2.
      Vanaf 1 november 2023 viel de omzet van de winkel die [gedaagde] in het gehuurde exploiteerde tegen en ontstonden er problemen met de huurbetalingen. Op 17 februari 2024 heeft [eiser sub 1] c.s. de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf januari 2024 verlaagd naar € 1.500,- per maand, zodat [gedaagde] op dat moment geen huurachterstand meer had. Daarna zijn de huurbetalingen van [gedaagde] volledig uitgebleven. Op 27 mei 2024 heeft [gedaagde] een huurachterstand van drie maanden en stuurt [eiser sub 1] c.s. hem daarom een brief met het voorstel om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst is op 12 juni 2024 met wederzijds goedvinden geëindigd door middel van een vaststellingsovereenkomst. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft een huurachterstand 
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft de huur van de maanden maart tot en met mei 2024 niet betaald. Omdat [gedaagde] het gehuurde per 12 juni 2024 heeft opgeleverd moet hij ook een gedeelte van de huur van juni betalen. In totaal heeft [gedaagde] een huurachterstand van € 5.100,-. Deze (hoogte van de) huurachterstand is door [gedaagde] niet betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] wil een bedrag van € 500,- verrekenen met de huurachterstand 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Voordat [gedaagde] de winkelruimte van [eiser sub 1] c.s. ging huren, had [eiser sub 1] c.s. de ruimte zelf in gebruik met een winkel voor woonaccessoires en geschenken. Bij aanvang van de huur door [gedaagde] heeft [eiser sub 1] c.s. een voorraad producten van het merk Ashleigh & Burwood in de winkel achtergelaten. Een aantal oude klanten van [eiser sub 1] c.s. had nog cadeaubonnen voor de producten van dit merk. Bij aanvang van de huurovereenkomst door [gedaagde] is in overleg afgesproken dat [gedaagde] de voorraad Ashleigh & Burwood zou overnemen en de cadeaubonnen van deze klanten eventueel zou verzilveren. Volgens [gedaagde] heeft hij in totaal voor € 500,- aan cadeaubonnen van Ashleigh & Burwood verzilverd en moet dit bedrag nog verrekend te worden met de huurachterstand.  
      
    
    
      3.5.
      In de vaststellingsovereenkomst van 12 juni 2024 is -onder meer- het volgende opgenomen: 
      
      
        
          ‘’De resterende voorraad aan lampen, oliën en accessoires van Ashleigh and Burwood, waarvoor nog geen overnamekosten waren bepaald en betaald, wordt overgedragen aan de heer en mevrouw [achternaam van eiser sub 1] . De kosten van de door [handelsnaam] ingenomen cadeaubonnen worden als verrekend beschouwd door de verkochte materialen van Ashleigh and Burwood.’’ 
        
      
      
      
        Daaronder staat de handtekening van [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] toegelicht dat hij dit stukje van de vaststellingovereenkomst niet heeft gelezen en er vanuit ging dat de cadeaubonnen ter waarde van € 500,00 nog zouden worden verrekend met de huur. Volgens [gedaagde] is er voorafgaand aan de huurovereenkomst een lijst gemaakt met de waarde van de voorraad van alle producten in het gehuurde. Vervolgens heeft [gedaagde] daar een deel eigen voorraad toegevoegd aan wat er al stond. [gedaagde] dacht bij nader inzien dat de passage over de verrekening uit de vaststellingsovereenkomst misschien daar op doelde en dus niet op de verrekening van de cadeaubonnen. Omdat er volgens [gedaagde] nog geen verrekening heeft plaatsgevonden, wil hij dat de € 500,- aan cadeaubonnen alsnog wordt verrekend met de huurachterstand.
      
      
    
    
      3.6.
      Volgens [eiser sub 1] c.s. is er nooit een lijst gemaakt van de winkelvoorraad op het moment dat [gedaagde] het winkelpand ging huren. Mevrouw [eiseres sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de vaststellingsovereenkomst door alle partijen is getekend op de dag dat [gedaagde] vertrok uit het pand. Volgens mevrouw [eiseres sub 2] zijn zij en de heer [eiser sub 1] samen met [gedaagde] door de winkel gelopen. Zij hebben toen gezamenlijk de voorraad bekeken, waarna [gedaagde] de bonnen aan [eiser sub 1] c.s. heeft gegeven. Vervolgens heeft mevrouw [eiseres sub 2] gevraagd aan [gedaagde] of partijen nu ‘oké’ waren, waarna [gedaagde] dit bevestigde. Volgens [gedaagde] wist hij op dat moment niet dat hiermee de € 500,- aan cadeaubonnen verrekend zou zijn. 
      
    
    
      3.7.
      De kantonrechter overweegt dat de vaststellingsovereenkomst die in het bijzijn van alle betrokken partijen is ondertekend als uitgangspunt moet worden genomen. [gedaagde] heeft de voorraadlijst waar hij naar heeft verwezen niet overgelegd. Verder hebben partijen voorafgaand aan het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst via Whatsapp contact gehad over de verzilverde cadeaubonnen. Toen is door [eiser sub 1] c.s. aangegeven dat de waarde van de cadeaubonnen zouden worden verrekend. Naast de tekst in de door [gedaagde] ondertekende vaststellingsovereenkomst had het naar het oordeel van de kantonrechter bovendien door deze Whatsapp conversatie voor [gedaagde] duidelijk moeten zijn dat in de vaststellingsovereenkomst werd gedoeld op verrekening van de waarde van de cadeaubonnen. Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt daarom niet. 
      
      
        
          
            [gedaagde] vindt dat [eiser sub 1] c.s. hem onjuist heeft voorgelicht 
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] vindt dat hij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst onjuist  is voorgelicht door [eiser sub 1] c.s. over de omgeving van het winkelpand en de te behalen omzet. [gedaagde] heeft voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst bij [eiser sub 1] c.s. aangegeven dat hij een locatie zocht waar de loop goed in zat. Volgens [gedaagde] zou hem toen zijn verteld dat het winkelpand op een goede locatie zit en [eiser sub 1] c.s. met hun winkel veel vaste klanten hadden. Op basis van deze informatie stelt [gedaagde] de huurovereenkomst te zijn aangegaan. De maandelijkse omzet van [gedaagde] viel echter al vrij snel tegen. [gedaagde] zou daarnaast hebben gehoord dat de winkel van [eiser sub 1] c.s. niet goed bekend stond en dat mensen daardoor het winkelpand zouden mijden. Volgens [gedaagde] liep de winkel van [eiser sub 1] c.s. destijds niet goed, waardoor zij hebben besloten te stoppen met de winkel en het pand aan een andere partij (in dit geval [gedaagde] ) te verhuren. [gedaagde] stelt de huurovereenkomst nooit te zijn aangegaan als [eiser sub 1] c.s. voordat hij het contract tekende eerlijker was geweest over de eerder behaalde omzetten en hoeveelheid klanten.
      
    
    
      3.9.
      Volgens [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] een huurovereenkomst winkelruimte gesloten en is geen sprake van een bedrijfsovername. [gedaagde] is ook niet onjuist voorgelicht voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. [gedaagde] kwam op [eiser sub 1] c.s. over als iemand die verstand van zaken had en goed wist wat hij wilde. Voordat de huurovereenkomst werd ondertekend is alles goed doorgesproken. [eiser sub 1] c.s. betwist dat hun eigen winkel destijds niet goed liep en dat er maar weinig klanten kwamen. Volgens [eiser sub 1] c.s. komt het exploiteren van een winkel neer op ondernemerschap, dat voor risico van [gedaagde] komt. 
      
    
    
      3.10.
      De kantonrechter volgt [eiser sub 1] c.s.in hun stelling dat tussen partijen enkel een huurovereenkomst is gesloten met wat aanvullende afspraken over overname van wat voorraad. Van een bedrijfsovername is geen sprake. Dat [gedaagde] om meer informatie heeft gevraagd en daarop onjuiste informatie heeft ontvangen, komt niet vast te staan. Verder heeft [gedaagde] ter zitting toegelicht dat hij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst meerdere dagen in [plaats] is geweest om te kijken naar winkelpanden en dat hij ook met een makelaar het winkelgebied heeft bezocht. Gelet op het voorgaande, is de stelling van [gedaagde] dat hij door [eiser sub 1] c.s. vals is voorgelicht onvoldoende onderbouwd. Het verweer van [gedaagde] slaagt dan ook niet. 
      
      
      
        
          Conclusie: [gedaagde] moet de huurachterstand betalen 
        
      
      
    
    
      3.11.
      Aangezien de verweren van [gedaagde] niet slagen, zal de kantonrechter de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 5.100,- toewijzen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de contractuele rente en de buitengerechtelijke incassokosten betalen 
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser sub 1] c.s. vordert contractuele rente als bedoeld in artikel 28.3 van de tussen partijen overeengekomen algemene voorwaarden. Volgens [eiser sub 1] c.s. bedraagt de contractuele rente tot 27 juni 2024 € 1.200,- en [gedaagde] heeft hier geen verweer tegen gevoerd. Het bedrag van € 1.200,- zal daarom worden toegewezen. De contractuele rente vanaf 27 juni 2024 tot de dag van de betaling zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. 
      
    
    
      3.13.
      
        [eiser sub 1] c.s. vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en btw hierover. Omdat [eiser sub 1] c.s. geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De kantonrechter zal € 925,65 toewijzen.
      
    
    
      3.14.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                5.100,00 
              
              
                
              
            
            
              
                - contractuele rente tot 27 juni 2024
              
              
                € 
              
              
                1.200,00
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                925,65
              
              
                +
              
            
            
              
                totaal 
              
              
                €
              
              
                7.225,65
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      3.15.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,38
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                339,00
              
              
                (1 punt × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                859,38
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de reële kosten rechtsbijstand van [eiser sub 1] c.s. niet te betalen 
        
      
      
    
    
      3.17.
      
        [eiser sub 1] c.s. vordert vergoeding van de reële kosten aan rechtsbijstand die zij ten behoeve van deze procedure heeft gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling is aan de orde gekomen dat de vergoeding voor de kosten van juridische bijstand deels is opgenomen in de buitengerechtelijke incassokosten en deels in de proceskosten. Aangezien [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten en ook de buitengerechtelijke incassokosten moet betalen, zal de kantonrechter de vordering van [eiser sub 1] c.s. voor de vergoeding van de reële gemaakte kosten rechtsbijstand afwijzen.  
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      3.18.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 7.225,65, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 1% per maand met een minimum van € 300,00 over een bedrag van € 5.100,00, met ingang van 27 juni 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 859,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.