ECLI:NL:RBLIM:2025:296, Rechtbank Limburg, 15-01-2025, 11081882 \ CV EXPL  24-2186
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte, alleen achterstallige huur

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11081882 \ CV EXPL  24-2186
    
    
    
      
        Vonnis van 15 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        LUMIERE BEHEER B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Lumiere Beheer,
      gemachtigde: Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders & Juristen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , H.O.D.N. [handelsnaam], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 12 april 2024 met producties,- de conclusie van antwoord,- de akte van Lumiere Beheer,- de conclusie van repliek,- de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2Kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] heeft door middel van een indeplaatsstelling een huurovereenkomst met Lumiere Beheer voor de (middenstands-)bedrijfsruimte in het pand aan de [adres] in [plaats] (verder: het gehuurde). Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van 1 februari 2023 tot 1 februari 2025. [gedaagde] zou hiervoor € 3.025,- per maand betalen. Er is een betalingsachterstand ontstaan. Lumiere Beheer vordert in totaal 
        € 14.142,28 aan achterstallige huur en incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en kosten. Lumiere Beheer vordert ook een verklaring voor recht dat [gedaagde] verplicht is om het gehuurde te gebruiken voor de duur van de overeenkomst. [gedaagde] voert verweer en zegt dat hij het gehuurde in verband met een lekkage niet kon gebruiken en dat hij daarom de huur niet heeft betaald. [gedaagde] wil de huurovereenkomst ontbinden. De kantonrechter wijst de vorderingen van Lumiere Beheer toe en de vorderingen van [gedaagde] af. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Lumiere Beheer vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          een geldbedrag van € 13.625,- aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling;
        
        
          incassokosten van € 517,28, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling;
        
        
          een verklaring voor recht dat [gedaagde] verplicht is het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst daadwerkelijk te gebruiken.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Lumiere Beheer legt hieraan het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft door middel van een indeplaatsstelling een huurovereenkomst met Lumiere Beheer voor de bedrijfsruimte in het gehuurde. [gedaagde] zou een huurprijs € 3.025,- inclusief BTW per maand betalen. De huurovereenkomst is op 7 november 2023 overgenomen van mevrouw [naam] , die voorheen een telecomwinkel en een kledingwinkel exploiteerde. De huurovereenkomst is met ingang van 1 november 2023 op de naam van [gedaagde] gesteld en [gedaagde] heeft zijn onderneming, een kledingwinkel met de naam [handelsnaam] , op 1 november 2023 in het gehuurde gevestigd. De huurovereenkomst loopt tot 31 januari 2025. [gedaagde] heeft vanaf 1 november 2023 tot en met januari 2024 de huur deels onbetaald gelaten. [gedaagde] heeft de huur vanaf februari 2024 geheel onbetaald gelaten. [gedaagde] heeft t/m april 2024 een huurachterstand van € 13.625,-.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en stelt dat hij zijn onderneming niet heeft kunnen exploiteren, vanwege gebreken aan het gehuurde en heeft daarom de huur niet betaald. Hij wil afwijzing van de vorderingen van Lumiere Beheer en ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] heeft de sleutels teruggestuurd en zegt dat hij het gehuurde per 1 april 2024 niet meer gebruikt.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        
          [gedaagde] heeft geen recht op huurprijsvermindering
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] stelt dat er gebreken zijn aan het gehuurde. Hij heeft daarom de huur niet betaald. Er liggen volgens [gedaagde] elektriciteitskabels bloot in de winkel in de vloer en in een kast, er is geen goedgekeurde brandblusser en het gehuurde heeft lekkages. 
      
    
    
      4.2.
      De gestelde gebreken zijn door Lumiere Beheer gemotiveerd betwist. Er zou volgens Lumiere sprake zijn van een lekkage boven het raam van de winkel, maar het betreft een minimale lekkage met minimale gevolgen. Er ontstond namelijk een klein plasje water bij de voordeur. Deze lekkage is volgens Lumiere op 11 januari 2024 verholpen. Op 13 maart 2024 is er een controle geweest na twee dagen regen en was er geen natte plek meer aanwezig. Ten aanzien van de elektra is er volgens Lumiere een plek in de vloer met buizen, maar daar staat geen spanning op en het is ongevaarlijk. De patchkast werd gebruikt door de voorgaande huurder, maar ook hier staat geen spanning op, en de deur van deze kast kan gesloten worden.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter leest in het verweer van [gedaagde] een beroep op vermindering van de huurprijs, vanwege vermindering van het huurgenot. Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW).
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter oordeelt dat vermindering van het huurgenot onvoldoende is onderbouwd. Ten eerste staan niet alle gebreken vast. De bekabeling is niet als gebrek aan te merken, omdat deze door Lumiere Beheer voldoende gemotiveerd is betwist en door [gedaagde] vervolgens niet verder is onderbouwd. Over de brandblusser heeft [gedaagde] enkel gesteld dat het een gebrek is, maar hij heeft dit verder niet onderbouwd. [gedaagde] heeft ook voor de lekkage onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van vermindering van het huurgenot. Lumiere Beheer heeft daarentegen voldoende onderbouwd dat er sprake was van een minimale lekkage met minimale gevolgen, die inmiddels is opgelost. Het lag op de weg van [gedaagde] om nader te onderbouwen dat er sprake was van vermindering van het huurgenot en hiervoor stukken in te brengen. [gedaagde] heeft dit niet gedaan.
      
      
        
          Het beroep op ontbinding slaagt niet/ de overeenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Er is volgens [gedaagde] voortdurende nalatigheid aan de kant van Lumiere Beheer rondom de lekkage. Er zou niemand zijn gekomen voor het repareren van de lekkage. Als de lekkage was opgelost, dan had [gedaagde] zijn winkel kunnen blijven runnen. De kantonrechter leest hierin dat Lumiere Beheer volgens [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting als verhuurder om gebreken te verhelpen. 
      
    
    
      4.6.
      Lumiere Beheer betwist dat er tekortkomingen zijn. De gestelde lekkage is door Lumiere Beheer al opgelost en er zijn geen andere gebreken. Er is volgens Lumiere Beheer dan ook geen enkele rechtvaardiging voor het ontbinden van de huurovereenkomst en [gedaagde] kan volgens Lumiere Beheer het gehuurde normaal gebruiken.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter oordeelt dat, als in het verweer van [gedaagde] al een tegenvordering kan worden gelezen, er geen reden is de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat er tekortkomingen zijn aan de kant van Lumiere Beheer. Het had, gelet op de gemotiveerde betwisting door Lumiere Beheer, op de weg van [gedaagde] gelegen om de gestelde tekortkoming te onderbouwen met stukken. [gedaagde] had bijvoorbeeld foto’s van de waterschade kunnen inbrengen, maar dat heeft hij niet gedaan.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde] heeft meermaals de huurovereenkomst opgezegd, laatstelijk bij e-mailbericht van 31 maart 2024 tegen 1 april 2024. Partijen hebben een overeenkomst gesloten voor de duur van twee jaar en opzegging kan slechts tegen het einde van de overeengekomen periode. De huurovereenkomst loopt dan ook door tot 1 februari 2025.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet € 13.625,- aan achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke handelsrente betalen
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        Nu de verweren van [gedaagde] niet slagen, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] de achterstallige huur van € 13.625,- alsnog moet betalen. Dit is de huurachterstand tot en met januari 2024 (€ 4.550,-) en de onbetaalde huur vanaf februari tot en met april 2024 
        (€ 9.075,-).
      
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] verkeert in verzuim met betaling van de huur. De kantonrechter wijst daarom de gevorderde wettelijke handelsrente toe over de achterstallige huur, ingaande op de dag van dagvaarding tot aan de dag van betaling. Een huurovereenkomst die ziet op bedrijfsruimte is namelijk een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW (HvJ-EU 9 juli 2020, ECLI:EU:C:2020:548).
      
      
        
          
            [gedaagde] is verplicht om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken
        
      
      
    
    
      4.10.
      Lumiere Beheer vordert een verklaring voor recht dat [gedaagde] verplicht is gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. Lumiere Beheer verwijst hiervoor naar artikel 5.1 en 9.7 van haar algemene voorwaarden.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter wijst de verklaring voor recht toe. [gedaagde] is op grond van de algemene voorwaarden verplicht het gehuurde te gebruiken. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het gehuurde per 1 april 2024 heeft verlaten. Lumiere Beheer heeft daarom belang bij de verklaring voor recht.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      4.12.
      Lumiere Beheer vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom worden de gevorderde kosten van € 517,28 toegewezen.
      
    
    
      4.13.
      Lumiere Beheer heeft de wettelijke handelsrente over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd maar de kantonrechter wijst alleen de wettelijke rente toe. Buitengerechtelijke incassokosten zijn een vorm van vermogensschade (art. 6:96 sub c BW). Omdat de wettelijke handelsrente-regeling van artikel 6:119a BW niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen, is alleen de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toewijsbaar. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lumiere Beheer worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.409,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                406,00
              
              
                (1 punt × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.086,72.
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          De uitspraak wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      4.16.
      Lumiere Beheer heeft gevorderd om de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en dat wordt toegewezen. Dat betekent dat de veroordelingen direct moeten worden nagekomen en dat het vonnis haar werking behoudt als hoger beroep wordt ingesteld, totdat de rechter in hoger beroep uitspraak heeft gedaan.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Lumiere Beheer te betalen een bedrag van € 13.625,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 april 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan Lumiere Beheer te betalen een bedrag van 
        € 517,28 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 12 april 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] verplicht is het gehuurde gedurende de looptijd van de huurovereenkomst daadwerkelijk te gebruiken,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.086,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart de veroordelingen in de vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.