ECLI:NL:RBMNE:2024:5196, Rechtbank Midden-Nederland, 26-07-2024, UTR 23/3361
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ standaard.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3361
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: M.C.M. van Roon).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. 	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats]  (het object).
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 845.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2.
      In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd. 
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
    
    
      1.5.
      De zaak is behandeld op de digitale zitting van 10 juni 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, vaak onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
    
    3. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 27 maart 2024 en doorgezonden op 28 maart 2024) heeft de gemachtigde van eiseres ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. In reactie op het verweerschrift heeft de gemachtigde van eiseres echter slechts zijn in overweging 2 genoemde ‘pinpointbrief’ gestuurd, waarin niet concreet op het verweerschrift wordt ingegaan. Pas op de zitting is door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus in beginsel alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. 
    
    4. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] is een winkel/showroom. Het object is gelegen op een zichtlocatie op bedrijventerrein [locatie] . Het object heeft als bouwjaar 1996 en heeft een oppervlakte van 918 m2.
    
    5. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. 
    
    7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. 
    
    8. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 86.292,- per jaar (huurwaarde per m2: € 94,-). De huurwaarde is onder meer onderbouwd met het eigen huurcijfer dat op 1 juni 2021 is gerealiseerd (huurprijs € 100.000,- p/j, € 109,- per m²).  
    
    
      De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen daarnaast een vergelijking gemaakt met rondom de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] . 
    
    
    10. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,8 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank, vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde, waaronder de verkoop van het gehele object aan de [adres 1] / [adres 2] , waar het object van eiseres deel van uitmaakt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond daarvan aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen op een bedrijventerrein of een woonboulevard in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. 
    
    11. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
    
    
      
        Huurwaarde
      
    
    
    12. Eiseres heeft aangevoerd dat de huurwaarde van referentieobject [adres 4] aanzienlijk lager ligt, terwijl het gebruiksoppervlak van dat object aanzienlijk kleiner is. Gelet op de wet van afnemend grensnut onderbouwt dat volgens eiseres een lagere prijs per m2 voor het object. Daarnaast voert eiseres aan dat het eigen huurcijfer niet marktconform is. 
    
    
      12.1.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat een object dat groter is, inderdaad vaak een lagere m2-prijs heeft. Daar staat tegenover dat ook een vergelijking is gemaakt met het referentieobject aan de [adres 2] , dat een veel groter oppervlak heeft dan het object van eiseres maar een huurwaarde per m2 die gelijk is aan de huurwaarde waar voor het object van eiseres vanuit is gegaan. Verder is de huurwaarde in de eerste plaats gebaseerd op het daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfer van het object, dat neerkomt op € 109,- per m². Dat dit eigen huurcijfer niet marktconform zou zijn, zoals eiseres stelt, is door eiseres niet nader onderbouwd en kan niet worden gevolgd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een huurwaarde van € 94,- per m2 voor het object niet te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Kapitalisatiefactor
        
      
      
      
        13. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge kapitalisatiefactor. Eiseres heeft daarbij gewezen op het pand aan de [adres 3] , waarbij de heffingsambtenaar is uitgegaan van een kapitalisatiefactor 9,3. Het pand aan de [adres 3] ligt op hetzelfde retailpark en lijkt erg op het object van eiseres, zo stelt zij. Gelet daarop zou ook voor het object van eiseres moeten worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor 9,3. 
      
      
    
    
      13.1.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het verschil in kapitalisatiefactoren wordt verklaard door de ligging en de kwaliteit. Het object is deels traditioneel (gemetseld) gebouwd. Het ligt op de kruising met de [straat 1] / [straat 2] , het is een “eyecatcher” en het object is groter. Het hoeft niet zo te zijn dat twee panden die naast elkaar liggen dezelfde kapitalisatiefactor hebben. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor bepaald aan de hand van twee vergelijkbare referentieobjecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Het object zelf maakte onderdeel uit bij de verkoop van het gehele referentieobject [adres 1] / [adres 2] .De heffingsambtenaar heeft bovendien ook een bottom-up berekening overlegd, waaruit een kapitalisatiefactor van 9,8 volgt.
      
    
    
      13.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in een winkelcentrum in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De kapitalisatiefactor van het object van eiseres valt binnen de bandbreedte van die van de referentieobjecten. Dat het eigen verkoopcijfer van het hele object ( [adres 1] / [adres 2] ) niet marktconform zou zijn – zoals eiseres heeft gesteld – is door eiseres  niet nader onderbouwd en kan niet worden gevolgd. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
      
        
          De huur- en koopovereenkomst(en)
        
      
      
      14. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de huur- en koopovereenkomst(en) van de referentieobjecten had moeten overleggen. De rechtbank stelt vast dat de (geanonimiseerde) huurinlichtingenformulieren van referentieobjecten [adres 4] en [adres 5] tegelijk met het verweerschrift door de heffingsambtenaar zijn overlegd. De rechtbank stelt daarnaast vast dat eiseres dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiseres dit standpunt niet al eerder, met in achtneming van de 10-dagen termijn, op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus verder buiten beschouwing. 
      
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
      
      15. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
      
      16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023.
      
      17. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 20 februari 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    18. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. 
    
    19. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 juli 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              
                de rechter is verhinderd om 
              
              
                deze uitspraak te ondertekenen
              
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.
  
  
     Deze termijn volgt uit artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     Zie de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, rov 17 t/m 23.