ECLI:NL:RBGEL:2024:8226, Rechtbank Gelderland, 22-11-2024, AWB 23_3462
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde woning. Appartement. Zelf procederende eigenaar. Eigen aankoopcijfer is bruikbaar voor de waardevaststelling ondanks de stelling dat teveel is betaald. Niet uitgaan van de vraagprijs. Indexering vanaf de datum van het koopcontract naar de waardepeildatum. Belanghebbende maakt waardedruk door schade aan de gevel van het appartementencomplex niet aannemelijk voor dit belastingjaar. Geen schending van de hoorplicht.

RECHTBANK GELDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Arnhem
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ARN 23/3462 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van
    
    
      in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van het Belastingcentrum Tribuut, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 mei 2023.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 250.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelasting van de gemeente Apeldoorn voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 11 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld door haar vader, en namens de heffingsambtenaar [persoon A] en [persoon B], taxateur. 
    
    
    
  
  
    Feiten
    
    1. Belanghebbende is eigenaar en bewoner van de woning. De woning is een appartement van 59 m² met een berging van 6 m². De woning maakt deel uit van een in 2009 gebouwd appartementencomplex. 
    
    2. Uit de transportakte volgt dat belanghebbende de woning op 11 september 2020 (datum koopakte) heeft gekocht voor € 198.825. De levering van de woning aan belanghebbende vond plaats op 12 februari 2021 (datum leveringsakte). Belanghebbende is volgens haar verklaring ter zitting op 15 mei 2021 in de woning gaan wonen.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    4. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    6. In een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.
    
    7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 
    
    8. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de getaxeerde waarde gebaseerd op de koopsom van € 198.825, die belanghebbende in september 2020 bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft afgesproken met de verkoper. Daarop heeft hij een aftrek toegepast in verband met de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VVE). Hij heeft het resulterende bedrag van € 196.023 vervolgens omhoog geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2022 met toepassing van de stijgingspercentages die blijken uit een permanente marktanalyse. Tussen het tot stand komen van de koopsom en de waardepeildatum is de markt namelijk flink gestegen. Bij de indexatie heeft de taxateur voor de laatste drie maanden van 2020 gerekend met een stijgingspercentage van 4 en voor het hele jaar 2021 met een stijgingspercentage van 24. Dit leidt volgens de verklaring van de heffingsambtenaar tot een waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022 van € 252.000. Daarom acht de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van € 250.000 niet te hoog. Ter nadere onderbouwing heeft de heffingsambtenaar een infoblad overgelegd, waarin de woning van belanghebbende en twee vergelijkingsobjecten ([locatie 2] en [locatie 3]) zijn opgenomen met foto’s. Daarbij heeft hij aangevoerd dat ook de vergelijking met deze twee andere appartementen de vastgestelde waarde onderbouwt.
    
    9. De gehanteerde wijze van waardevaststelling is in overeenstemming met de regels die hiervoor gelden en met name met de vaste jurisprudentie van de Hoge Raad over de waardevaststelling van woningen die dicht bij de waardepeildatum zijn verkocht. Weliswaar is de verkoop relatief ver van de waardepeildatum gerealiseerd, namelijk een jaar en 3,5 maanden ervoor, maar er is in dit geval onvoldoende aanleiding om het eigen aankoopcijfer om die reden niet te gebruiken. Uit het verkoopcijfer van [locatie 2], wat net zo’n appartement is in hetzelfde gebouw, maar dan met kwalitatief iets minder goede voorzieningen (keuken/badkamer), volgt namelijk dat een waarde van € 250.000 op de waardepeildatum wel klopt. Dat appartement is immers op 8 maart 2022, dus kort na de waardepeildatum verkocht voor € 250.000. In dat licht is de door de heffingsambtenaar gestelde stijging van de markt met 24% in het jaar 2021 aannemelijk. In een stijgende markt zou de WOZ-waarde van dit appartement wat lager moeten uitkomen dan het bedrag van € 250.000. De indexering moet daar namelijk naar beneden plaatsvinden, omdat de waardepeildatum eerder in de tijd ligt dan het verkoopcijfer en de markt is gestegen tussen de peildatum en het overeenkomen van de koopsom. Daarom is de WOZ-waarde van die woning vastgesteld op € 235.000. Het verschil met het appartement van belanghebbende is dan gelegen in de betere voorzieningen van het appartement van belanghebbende, die door de taxateur volgens zijn verklaring ter zitting op een 4 zijn getaxeerd, terwijl de voorzieningen van [locatie 2] op een 3 zijn gesteld. Daarom komt de WOZ-waarde van het appartement van belanghebbende dus iets hoger uit. 
    
    10. De WOZ-waarde van het appartement [locatie 3] van € 228.000, waarop belanghebbende heeft gewezen, kan op dezelfde manier worden verklaard. Dit appartement is verkocht voor € 215.000 op 30 april 2021. De rechtbank stelt vast dat daar de indexering omhoog moet plaatsvinden over 8 maanden in 2021, dus met 8/12 x 24%, ofwel met 16%. Dan komt de waarde uit op € 249.400. De vastgestelde WOZ-waarde van [locatie 3] van € 228.000 is in dat licht wel laag te noemen, maar volgens de taxateur komt dit door de minder goede voorzieningen. Uit de foto’s volgt ook wel enig verschil in luxe en uitstraling van die voorzieningen. Voor zover de voorzieningen dit verschil in WOZ-waarde niet kunnen verklaren, heeft te gelden dat een te lage WOZ-waardering van één ander appartement niet ertoe kan leiden dat dan ook het appartement van belanghebbende te laag moet worden gewaardeerd. Dit kan namelijk alleen als sprake is van een meerderheid van andere te laag gewaardeerde appartementen, waarbij de andere appartementen identiek moeten zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dat zou zich in dit geval kunnen voordoen, maar de stelplicht en bewijslast dat sprake is van een meerderheid van identieke gevallen ligt op belanghebbende en hiervoor heeft zij te weinig gesteld. 
    
    11. Belanghebbende heeft aangevoerd dat haar eigen aankoopcijfer bruikbaar is voor de waardebepaling, dus in zoverre verzet zij zich niet tegen de manier waarop de heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald. Belanghebbende heeft echter ook bepleit dat desondanks van een lager bedrag moet worden uitgegaan, omdat zij te veel heeft betaald. Daarom stelt zij voor om te rekenen met de vraagprijs van de verkoopmakelaar van € 195.000, te vermeerderen met 4% waardestijging voor het half jaar gerekend vanaf 15 mei 2021 tot de waardepeildatum, omdat zij het appartement toen heeft gekocht. Zo komt zij op een waarde van € 202.000. Deze stellingen van belanghebbende kunnen om meerdere redenen niet leiden tot een lagere waarde. Ten eerste mag voor de bepaling van de WOZ-waarde niet worden uitgegaan van vraagprijzen, omdat deze geen harde marktgegevens opleveren. Ook in dit geval blijkt dat de vraagprijs niet bruikbaar is, omdat de werkelijke koopsom die belanghebbende moest betalen om de woning te krijgen, een stuk hoger lag. Het feit dat zij meer heeft moeten bieden dan de vraagprijs, maakt juist dat die hogere prijs de echte marktwaarde van de woning was op het moment dat de koop werd gesloten. Ten tweede rekent belanghebbende bij de indexatie met de verkeerde begindatum. Zij heeft de woning namelijk niet op 15 mei 2021 gekocht, zoals zij heeft gesteld, maar op 11 september 2020. De dag waarop zij in de woning is gaan wonen, 15 mei 2021, is niet relevant. Het gaat om de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten, want dat is het moment waarop de hoogte van de verkoopprijs is bepaald. Prijsstijgingen van na die datum zijn namelijk niet meer meegenomen in die prijs. Er moet daarom voor de indexering gerekend worden vanaf 11 september 2020. Ten derde is het niet juist om met 4% stijging te rekenen voor een half jaar in 2021. Volgens de marktanalyse van de taxateur zijn de prijzen van woningen in 2021 immers met 24% gestegen, hetgeen klopt met de verkoopprijs van [locatie 2]. Daar tegenover heeft belanghebbende het door haar gestelde percentage van 4 voor een half jaar op geen enkele wijze beargumenteerd of onderbouwd. Bovendien moet voor veel langer dan een half jaar worden geïndexeerd. 
    
    12. Belanghebbende heeft voor het eerst tijdens de zitting aangevoerd dat het gebouw waarin haar appartement ligt al 1,5 jaar in de steigers staat, omdat er problemen zijn met de gevel en de reparatie hiervan elke eigenaar waarschijnlijk minstens € 10.000 zal gaan kosten. Zij heeft afgelopen week al een voorschot van € 8.000 moeten betalen in dit verband. De schade zou zijn ontstaan door de bouw van een ander appartementengebouw, maar het is volgens belanghebbende niet gelukt om de schade op de aannemer daarvan te verhalen, ook niet via een procedure. De notulen van de VVE van februari 2021, die belanghebbende op 22 juni 2024 zonder nadere toelichting digitaal heeft ingediend, dienen ter onderbouwing van deze stellingen. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij wat onderzoek heeft gedaan door mensen in de buurt om informatie te vragen. Volgens die informatie gaat het om een schade van totaal ongeveer zes ton (gedeeld door 44 appartementen) en loopt er nog een procedure over tegen de aannemer. Verder heeft de heffingsambtenaar gesteld dat als er sprake is van schade die ten laste komt van de eigenaren, deze omstandigheid niet tot een waardedruk in belastingjaar 2023 heeft geleid, omdat de schade toen nog niet bekend was en omdat uit verkoopcijfers blijkt dat de appartementen nog steeds voor hoge bedragen werden verkocht (verkopen voor € 265.000 en € 290.000). Voor het belastingjaar 2024 zijn de bezwaren voor alle appartementen wel gegrond verklaard en zijn de waardes verlaagd. Als de waarde van het appartement van belanghebbende voor 2023 al lager zou worden vastgesteld, dan zou dit leiden tot onverklaarbare verschillen in waardering ten opzichte van de andere appartementen in het gebouw.
    
    13. Gelet op de stellingen van beide partijen lag het op de weg van belanghebbende om de schade en de gestelde waardedruk aannemelijk te maken door deze met stukken te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. De overlegde notulen van de VVE zijn onvoldoende, vooral omdat hier heel weinig in staat. Belanghebbende heeft haar stelling daarom niet aannemelijk gemaakt. Ook had belanghebbende moeten onderbouwen dat de schade al bestond en ook waardedrukkend was op 1 januari 2023, de start van het belastingjaar waar het in deze procedure over gaat. Door een gebrek aan informatie kan de rechtbank de gestelde waardedruk niet beoordelen en dit moet voor risico van belanghebbende komen, omdat op haar de bewijslast rust voor dit punt. Daarom gaat de rechtbank er vanuit dat op 1 januari 2023 geen sprake was van een waardedruk die moet leiden tot een lagere waarde voor het belastingjaar 2023.
    
    14. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat zij zich niet goed behandeld voelt, omdat zij in de bezwaarfase niet is gehoord en omdat de heffingsambtenaar pas in de beroepsfase contact heeft opgenomen en een schikkingsaanbod heeft gedaan. Dit vindt zij onzorgvuldig. Deze stelling kan belanghebbende niet baten. In WOZ-zaken is de heffingsambtenaar alleen verplicht om de belanghebbende in de bezwaarfase te horen als deze hierom heeft verzocht. Dat heeft belanghebbende niet gedaan en dus was de heffingsambtenaar niet verplicht om belanghebbende te horen. Weliswaar zou het beter zijn als altijd een hoorgesprek zou plaatsvinden, maar de heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat er jaarlijks zo veel bezwaren zijn over de WOZ-waarde dat iedereen horen praktisch en financieel niet haalbaar is voor de gemeente. Ditzelfde geldt overigens voor bijna alle andere gemeentes, is de ervaring van de rechtbank. Het is ook gebruikelijk dat in de beroepsfase beter naar de zaak wordt gekeken en dat eventueel een schikkingsaanbod wordt gedaan om de zitting bij de rechtbank en de daarmee gemoeide kosten te voorkomen. Dit levert geen onzorgvuldig handelen van de heffingsambtenaar op. Ook de omstandigheid dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting het eerder gedane en afgewezen schikkingsvoorstel niet meer wilde handhaven, levert geen onzorgvuldigheid op. 
    
    15. Uit het voorgaande vloeit voort dat de beroepsgronden van belanghebbende niet slagen en dat de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
    
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr. H.H. Ruis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Zie Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.
  
  
     Zie Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571.
  
  
     Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bepaalt: “In afwijking van artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht wordt de belanghebbende gehoord op zijn verzoek.”