ECLI:NL:GHARL:2024:6148, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-10-2024, 24/62
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/62
      uitspraakdatum: 1 oktober 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 8 november 2023, nummer ZWO 23/78, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 160 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 466.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft digitaal plaatsgevonden op 19 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning met de volgende objectkenmerken:
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Type woning
            
            
              vrijstaand 
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1920 (gerenoveerd in 2002)
            
          
          
            
              Gebruikersoppervlakte
            
            
              233 m2
            
          
          
            
              Kavel
            
            
              15.280 m2
            
          
          
            
              Overig
            
            
              Vrijstaande garage (2003)  vrijstaande berging (2015)
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 403.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 466.000 een op 26 juli 2023 door taxateur [naam2]  opgemaakt taxatierapport overgelegd. Daarin is de waarde van de woning per 1 januari 2021 op € 590.00 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.2.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar – bezien in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en aan bewijs heeft aangedragen - met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de getaxeerde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 op € 590.000 niet te hoog is, en dat de beschikte waarde van € 466.00 dus zeker niet te hoog is. De door de taxateur gebruikte  vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.3
      Ook indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat alsnog rekening moet worden gehouden met de door belanghebbende gestelde waardedrukkende omstandigheden (kort gezegd: langdurig vochtprobleem, gedateerde badkamer, wateroverlast, houten etagevloer), dan nog doet dit niet af aan de in overweging 4.2 getrokken conclusie dat de beschikte waarde niet te hoog is. Tussen de getaxeerde – door het Hof aannemelijk geachte - waarde van € 590.000 en de vastgestelde waarde van € 466.000 zit immers een dusdanig grote marge dat aannemelijk is dat de door belanghebbende gestelde waardrukkende omstandigheden in elk geval niet ertoe leiden dat de waarde per waardepeildatum minder dan € 466.000 bedraagt.
      
    
    
      4.4
      De door belanghebbende genoemde vergelijkingsobjecten [adres1] 81 en [adres2] 57  te [woonplaats] acht het Hof niet bruikbaar ter bepaling van de gezochte WOZ-waarde. De woning [adres1] 81 heeft immers een veel kleinere gebruikersoppervlakte (141 m2 ) en een veel kleinere kavel (740 m2) dan de onderhavige woning waardoor zij hier niet bruikbaar is om als vergelijkingsobject te dienen. De verkoopprijs van de woning [adres2] 57 is te ver van de waardepeildatum gerealiseerd (namelijk op 23 december 2019) waardoor zij reeds hierom niet als onderbouwing van de gezochte WOZ-waarde kan dienen.
      
    
    
      4.5.
      Terecht en op goede gronden heeft de Rechtbank geoordeeld dat de bouwtekeningen en iWOZ-kaarten geen op de zaak betrekking hebbende stukken vormen. Het Hof verenigt zich hiermee en maakt deze oordelen tot de zijne.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      J.W.J. de Kort	R. den Ouden
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.