ECLI:NL:GHDHA:2023:1003, Gerechtshof Den Haag, 18-04-2023, BK-22/00745
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde woning. Eigen verkoopcijfer. Uniek object. Verkoop 36 maanden na waardepeildatum kan, na correctie voor specifieke of generieke waardeveranderingen, gebruikt worden voor de vaststelling van de WOZ-waarde.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-22/00745
    
    
    
    Uitspraak van 18 april 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: N. Dreierink) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Kaag en Braassem, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 juni 2022, nummer SGR 21/1669.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.237.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt:
      
        
          “verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.200.000;
        
        
          vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.200.000;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        
        
          wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
        
        
          veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.620;
        
        
          draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiseres te vergoeden.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 7 maart 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende noch belanghebbende is – met kennisgeving – verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was in het onderhavige belastingjaar eigenaar van de woning, een rijksmonument. Het betreft een vrijstaande molen (type grondzeiler) en een recreatiewoning, gebouwd in respectievelijk 1707 en 2007. De woning heeft een inhoud van ongeveer 396 m3, de recreatiewoning heeft een inhoud van ongeveer 225 m3 en beide zijn gelegen op een perceel van ongeveer 3.970 m2, waarvan ongeveer 469 m2 is aangemerkt als waterverdedigingswerk in de zin van artikel 2, lid 1, letter f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. De woning is verder voorzien van een berging.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde de akte van levering met dagtekening 7 juni 2022, ter zake van de verkoop van de woning op 21 januari 2022 door belanghebbende en [A] aan [B] , de koper, overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de stijgingspercentages van de gemeente Kaag en Braassem als vermeld op de site van de Waarderingskamer, die als volgt kunnen worden weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Periode
              
              
                Stijgingspercentage
              
            
            
              
                1-1-2019
              
              
                1-1-2020
              
              
                9,3%
              
            
            
              
                1-1-2020
              
              
                1-1-2021
              
              
                7,4%
              
            
            
              
                1-1-2021
              
              
                1-1-2022
              
              
                11,4%
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft in beroep ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 920.000 verwezen naar het vergelijkingsobject [adres 2] te [woonplaats 2] , dat op 19 november 2020 is verkocht. Voorts heeft belanghebbende de akte van levering van dit vergelijkingsobject, gedagtekend 1 december 2020, overgelegd. In hoger beroep heeft belanghebbende geen verweer gevoerd.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
    6. Eiseres bepleit een waarde van € 920.000. Hiertoe voert eiseres aan dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk maakt. De gebruikte referentieobjecten zijn volgens eiseres niet vergelijkbaar. Zij zijn aanzienlijk groter, liggen aan open water en hebben veel minder onderhoudskosten dan een molen. Ook de vergelijking die verweerder maakt met de aankoopprijs van de woning in 2009 gaat niet op. Eiseres wijst verder op de verkoop van een andere molen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] die op 2 december 2020 voor € 950.000 is verkocht. Dit is naar de mening van eiseres een zeer goed vergelijkbaar object. Ter zitting heeft gemachtigde van eiseres verzocht om immateriële schadevergoeding.
    
    7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 juni 2020 door [C] , WOZ-taxateur te [woonplaats 2] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 1.237.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
    
    8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 
    
    9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder gehanteerde referentiepanden acht de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Dit geldt zowel met betrekking tot de inhoud van de referentiepanden, die veel groter zijn, als het bouwjaar van de referentiepanden en de ligging van de referentiepanden ten opzichte van het open water.
    Bovendien hebben de door verweerder gehanteerde referentiepanden niet de status van rijksmonument. Ook heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de jaarlijkse onderhoudskosten van de referentiepanden op een vergelijkbaar niveau liggen als die van de woning.
    
    10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De door eiseres aangedragen referentie, de molen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] , betreft ook een molen die qua woon- en kaveloppervlakte nagenoeg overeenkomt met de woning. Deze referentie is evenwel bijna 2 jaar na de peildatum verkocht en heeft bovendien een minder fraaie liggen dan de woning. Voorts onderbouwt eiseres met deze referentie niet haar stelling dat de markt voor monumentale molens van 2008/2009 tot 2019 sterk is gedaald. Deze referentie is immers in 1998 aangekocht voor € 440.167 en verkocht in december 2020 voor € 950.000. Voorgaande verkoopcijfers wijzen er niet op dat geen sprake is van een stijgende markt voor molens.
    
    11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 1.200.000.
    
    12. Gemachtigde van eiseres heeft voorts ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AO9006 en 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Er is echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden omdat de Coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 8 april 2020 en de rechtbank doet uitspraak op 7 juni 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de Coronacrisis, niet wordt overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.
    
    13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog is vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
    
    14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. 
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De Heffingsambtenaar stelt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Daartoe verwijst hij in hoger beroep naar het eigen verkoopcijfer van de woning uit 2022. Voorts voert hij aan dat de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde dusdanig weinig afwijkt van de door hem beschikte waarde, dat hij de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        5.2.1.
        De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).
        
      
      
        5.2.2.
        Voorop dient te worden gesteld dat de Heffingsambtenaar de bewijslast draagt van de voor de woning beschikte waarde. Hij dient aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is vastgesteld. Wanneer de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). 
        
      
    
    
      5.3.
      In aanvulling op het vorenstaande heeft als uitgangspunt te gelden dat het eigen verkoopcijfer in beginsel maatgevend is voor de bepaling van de WOZ-waarde, als het verkoopcijfer kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning heeft betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en – bij betwisting daarvan – aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak is immers een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen verkoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid is herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen verkoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan doorgaans met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, toelaatbaar (vgl. Gerechtshof Den Haag 19 juni 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34). In het onderhavige geval is van belang dat de woning een uniek object betreft waarvoor rondom de waardepeildatum geen transacties van vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. Op grond hiervan kan de Heffingsambtenaar het verkoopcijfer van de woning die op 21 januari 2022 – derhalve ongeveer drie jaar na de waardepeildatum – voor € 1.980.000 is verkocht, tot uitgangspunt nemen.
      
    
    
      5.4.
      
        De Heffingsambtenaar heeft de koopsom van de woning geïndexeerd naar de waardepeildatum en berekend op € 1.473.388. Het daarbij toegepaste indexeringspercentage is door belanghebbende niet bestreden. Gesteld noch gebleken is dat zich tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum andere omstandigheden met betrekking tot de woning hebben voorgedaan waarmee bij de herleiding van de waarde van de woning op de waardepeildatum uit de verkoopprijs rekening moet worden gehouden. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar wel verklaard dat hierbij geen rekening is gehouden met de kernzone van de woning. Indien de uit de verkoopprijs herleide waarde (€ 1.473.388) wordt verminderd met de waarde van de kernzone, zoals opgenomen in de door de Heffingsambtenaar overgelegde waardematrix (€ 27.141), bedraagt de uit de verkoopprijs herleide waarde van de woning € 1.446.247. Nu deze door de Heffingsambtenaar herleide waarde aanzienlijk 
        (€ 209.247) hoger is dan de beschikte waarde van de woning moet worden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.5.
      
        Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende in beroep daartegenover heeft gesteld. Het door belanghebbende voorgedragen vergelijkingsobject [adres 2] is niet rondom de waardepeildatum verkocht en gelegen in een andere gemeente ( [woonplaats 2] ). Daarbij heeft belanghebbende niet onderbouwd op welke wijze rekening is gehouden met de aanwezige verschillen in objectkenmerken tussen de woning en het door haar gehanteerde vergelijkingsobject. 
        
          Slotsom 
        
      
      
    
    
      5.6.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.	Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
      
      
        bevestigt de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, P.J.J. Vonk en I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 18 april 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.