ECLI:NL:RBZWB:2024:7340, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, 23/8958
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: huurwaardekapitalisatie

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/8958
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] B.V. te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 augustus 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 2] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 6.395.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een aanslag van € 16.855,44 in de rioolheffing (gebruiker) opgelegd op basis van de hoeveelheid water.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Desgevraagd heeft de eigenaar geen gebruik gemaakt van de gelegenheid als partij aan het geding deel te nemen.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen mr. Bartels en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het is een hotel uit het bouwjaar 2020. Het hotel heeft 70 hotelkamers, een restaurant, lobby en wellness/fitnessruimte.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een aantal uitlatingen gedaan over de vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het hotel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      3.3.
      Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de eigenaren het nieuw gebouwde hotel op 2 april 2020 hebben gekocht voor € 7.950.000 (exclusief omzetbelasting), dan wel € 9.619.500 (inclusief omzetbelasting). Doordat deze koopsom hoger is dan de beschikte waarde van het hotel, is de waarde daarvan niet te hoog vastgesteld, zo stelt de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft de betreffende akte overgelegd.
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank is van oordeel dat het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd kan worden. Weliswaar gaat het om een aankoop meer dan een jaar voor de waardepeildatum, maar de gemachtigde heeft verklaard dat het beter dan ooit is gegaan met belanghebbende en dat de door belanghebbende te betalen huur afhangt van de gerealiseerde omzet. De heffingsambtenaar heeft ook verwezen naar een drietal verkopen van andere hotels op [landstreek] en op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode de vastgestelde waarde onderbouwd. Desgevraagd heeft de gemachtigde verklaard te beschikken over alle financiële gegevens van [belanghebbende] maar niet te weten welke huur belanghebbende betaalt. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden aan te nemen dat er sprake is van onjuiste uitgangspunten bij het hanteren van de huurwaardekapitalisatiemethode of anderszins aan te nemen dat er sprake is geweest van enige waardeontwikkeling na de aankoop die een lagere waarde rechtvaardigt dan de vastgestelde waarde van € 6.395.000.
      
    
    
      3.6.
      In een nader stuk van 15 september 2024 heeft de gemachtigde nog gesteld dat de heffingsambtenaar een te hoog bedrag aan rioolheffing in rekening heeft gebracht. Deze stelling blijft buiten behandeling, reeds omdat deze zo kort voor de zitting naar voren is gebracht en tegen die aanslag geen bezwaar is gemaakt.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        4. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      4.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De door de gemachtigde in het beroepschrift genoemde datum 28 februari 2022 als datum van ontvangst van het bezwaarschrift kan niet juist zijn en ook de berekening in zijn “pinpointbrief” is niet juist. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende (gedateerd 28 februari 2023) ontvangen op 1 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. S. Garb, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610