ECLI:NL:RBNHO:2024:13642, Rechtbank Noord-Holland, 25-09-2024, 10284313 / CV EXPL 23-400 (hoofdzaak) en 10670139 / CV EXPL 23-5530 (vrijwaring)
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Hoofdzaak en vrijwaring. Toewijzing vordering van huurder tot terugbetaling teveel betaalde huur na uitspraak Huurcommissie.  Verhuurder kan zich niet op de makelaar verhalen, omdat deze niet tekort is geschoten.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10284313 / CV EXPL 23-400 (hoofdzaak) en 10670139 / CV EXPL 23-5530  (vrijwaring)
      Uitspraakdatum: 25 september 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de hoofdzaak van:
      
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1]
      2. [eiser 2]beiden wonende te [plaats 1]eisersgemachtigde: mr. F.J. ten Seldamtegen 
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        
        wonende te [plaats 2] (Frankrijk)gedaagde
      gemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher 
      
        en in de vrijwaringszaak van: 
      
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1]
        
        wonende te [plaats 2] (Frankrijk)eiser
      gemachtigde: mr. D.J.B. Bosscher
    
    
    
      tegen 
    
  
  
    
      1
      1.[gedaagde sub 1] VOFgevestigd te [plaats 1]gedaagde sub 1gemachtigde: mr. H.J. Sonneveld
    
  
  
    
      2
      [gedaagde sub 2] (vennoot van gedaagde sub 1)wonende te [plaats 3], gemeente [gemeente]gedaagde sub 2gemachtigde: mr. H.J. Sonneveld
    
  
  
    
      3
      [gedaagde sub 3] (vennoot van gedaagde sub 1) wonende te [plaats 3], gemeente [gemeente]gedaagde sub 3gemachtigde: mr. H.J. Sonneveld
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser 1] c.s., [gedaagde 1] en [gedaagde sub 1] c.s. worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      
        in de hoofdzaak
        
      
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties;
        
        
          het vonnis in het incident van 26 juli 2023 waarbij de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring is toegewezen, en de daarin genoemde stukken in de incidenten;
        
        
          de conclusie van antwoord met 1 productie;
        
        
          de conclusie van repliek met producties;
        
        
          de conclusie van dupliek met 1 productie;
        
        
          de akte uitlating productie;
        
        
          de brief van [eiser 1] c.s. van 15 augustus 2024 met producties;
        
      
      
        
        in de vrijwaringszaak
      
    
    
      1.2.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties.
        
      
      
        
        in beide zaken:
      
    
    
      1.3.
       Vervolgens zijn beide zaken behandeld op de mondelinge behandeling van 28 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden en waarbij door [gedaagde 1] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is in beide zaken een datum voor vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2Feiten in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak
    
    
      2.1.
       [eiser 1] c.s. huurden vanaf 1 april 2022 van [gedaagde 1] een woning in [plaats 1] aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde), voorheen bekend als [adres 2]. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van maximaal twee jaar, tot uiterlijk 31 maart 2024.
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van [gedaagde sub 1] c.s., die op grond van een met [gedaagde 1] gesloten overeenkomst “opdracht tot dienstverlening” d.d. 16 mei 2016 bemiddelt bij de verhuur van het gehuurde. Voor de bemiddeling bij de huurovereenkomst met [eiser 1] c.s. heeft [gedaagde 1] € 1.095,00 aan [gedaagde sub 1] c.s. betaald.
      
    
    
      2.3.
      De overeengekomen huurprijs bedroeg € 1.095,00 per maand. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser 1] c.s. heeft de Huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen op redelijkheid. 
      
    
    
      2.5.
      Bij uitspraak van 7 november 2022 heeft de voorzitter van de Huurcommissie bepaald dat de maximale huurprijs voor het gehuurde op grond van het huurprijzensysteem € 660,70 per maand bedraagt. Vanwege het ontbreken van de binnendeur van de doucheruimte, dat aangemerkt wordt als een ernstig gebrek, wordt de huurprijs per 1 april 2022 tijdelijk verlaagd tot € 264,28 per maand. 
      
    
    
      2.6.
      Per brief van 16 november 2022 hebben [eiser 1] c.s. [gedaagde 1] gesommeerd tot terugbetaling van de teveel betaalde huur vanaf 1 april 2022 tot en met november 2022, ten bedrage van € 6.645,76, met aanzegging van buitengerechtelijke kosten.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser 1] c.s. heeft op 24 november 2022 met verlof van de voorzieningenrechter conservatoir beslag gelegd op onroerend goed van [gedaagde 1].
      
    
    
      2.8.
      In haar beslissing van 31 januari 2023 heeft de Huurcommissie de voorzittersbeslissing van 7 november 2022 bevestigd.
    
    
      2.9.
      De huurovereenkomst is per 1 maart 2023 geëindigd.
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        de vordering in de hoofdzaak en het verweer
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] c.s. vordert:
      - een verklaring voor recht dat de betalingsverplichting aan huur vanaf 1 april 2022 € 268,28 per maand bedraagt, en € 660,70 per maand zodra het ernstige gebrek in de woonruimte is hersteld; dit te vermeerderen per 1 april 2023 met het wettelijke toegestane percentage;
      - veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van:
      
         € 6.645,76, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 2 december 2022;
         € 707,29 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
         de proceskosten, waaronder de beslagkosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser 1] c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 1], gelet op de beslissing van de Huurcommissie, verplicht is om een bedrag van € 6.645,76 te veel betaalde huur over de periode 1 april 2022 tot en met november 2022 terug te betalen. [gedaagde 1] heeft dat niet gedaan. Omdat een uitspraak van de Huurcommissie geen executoriale titel oplevert was [eiser 1] c.s. genoodzaakt deze procedure te starten.
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] voert verweer tegen de vordering en beroept zich op verrekening. Verder betwist [gedaagde 1] dat hij buitengerechtelijke kosten verschuldigd is.
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
        
          de vordering in de vrijwaringszaak en het verweer
        
      
    
    
      3.5.
      
        
          [gedaagde 1] vordert dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld tot betaling van:
        o € 3.171,36 betreffende de korting die door Huurcommissie is opgelegd;
        o € 1.095,00 ex btw betreffende de door [gedaagde 1] betaalde bemiddelingskosten;
        o € 1.452,00 aan juridische kosten voor bijstand bij de huurcommissie;
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde 1] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1] heeft nagelaten hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur te adviseren over de huurprijs die hij in rekening mocht brengen in verband met de puntentelling en de toestand van het appartement. Als [gedaagde sub 1] daarover goed had geadviseerd had [gedaagde 1] voor een binnendeur voor de doucheruimte gezorgd, wat hem € 3.171,36 had gescheeld. [gedaagde sub 1] is jegens [gedaagde 1] aansprakelijk tot betaling van dit bedrag als schadevergoeding. 
      
    
    
      3.7.
      Vanwege de tekortkoming van [gedaagde sub 1] ontbindt [gedaagde 1] bij dagvaarding de overeenkomst “opdracht tot dienstverlening” van 15 mei 2016, waardoor hij bij wijze van ongedaanmakingsverbintenis recht heeft op terugbetaling van € 1.095,00. Verder heeft [gedaagde 1] zich laten bijstaan bij de Huurcommissie door een advocaat ad € 1.200,00 exclusief btw. Die procedure was niet nodig geweest als [gedaagde sub 1] haar werk goed had gedaan. Ook die kosten vordert [gedaagde 1] van [gedaagde sub 1].
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde sub 1] voert verweer. Zij betwist (samengevat) dat zij [gedaagde 1] onjuist of onvolledig heeft geadviseerd. Verder betwist zij de gestelde schade en het causaal verband tussen de gestelde tekortkoming en gestelde schade. Daarnaast doet [gedaagde sub 1] een beroep op eigen schuld aan de kant van [gedaagde 1]. Ook voert zij aan dat [gedaagde 1] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht. 
      
    
    
      3.9.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      
      in de hoofdzaak
      
      Verklaring voor recht 
      
    
    
      4.1.
      Vast staat dat op grond van de uitspraak van de Huurcommissie de aanvangshuurprijs is  vastgesteld op € 660,70 per maand en dat de huur op grond van een ernstig gebrek tijdelijk is verlaagd tot € 268,28 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat door de Huurcommissie is vastgesteld. Aangezien de uitspraak van de Huurcommissie geen executoriale titel oplevert, heeft [eiser 1] c.s. belang bij de gevorderde verklaring voor recht. Deze vordering zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Terugbetaling te veel betaalde huur
          
        
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser 1] c.s. stelt dat hij gezien de uitspraak van de Huurcommissie tot en met november 2022 in totaal € 6.645,74 te veel aan huur heeft betaald. [gedaagde 1] heeft dat bedrag als zodanig niet betwist. Wel moet volgens [gedaagde 1] een bedrag van € 1.390,53 althans € 1.077,49 met de vordering worden verrekend vanwege nog niet betaalde kosten voor diverse heffingen en het gebruik van elektriciteit, gas en water.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter verwerpt het beroep op verrekening. [gedaagde 1] heeft aan [eiser 1] c.s. geen jaarafrekening van de servicekosten toegestuurd. Evenmin heeft [gedaagde 1] bewijsstukken overgelegd waaruit de gestelde kosten of tarieven blijken. [gedaagde 1] heeft als productie slechts een inspectieformulier in het geding gebracht met daarop de vermelding van begin- en eindstanden voor gas, water en licht. [eiser 1] c.s. heeft de beginstanden echter betwist en aangetoond dat deze pas later op het formulier zijn bijgeschreven aangezien ze ontbreken op het inspectieformulier dat hij zelf in bezit heeft. Gezien het voorgaande is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde 1] een voor verrekening vatbare vordering op [eiser 1] c.s. heeft, laat staan dat deze op eenvoudige wijze is vast te stellen (artikel 6:136 van het Burgerlijk Wetboek). Dat betekent dat de vordering tot betaling van € 6.645,76 wordt toegewezen.
      
    
    
      4.4.
      Ook de over de hoofdsom gevorderde wettelijke rente vanaf 2 december 2022 wordt toegewezen. De brief van de gemachtigde van [eiser 1] c.s. van 16 november 2022 heeft te gelden als een ingebrekestelling. Door niet te betalen binnen de in brief gestelde termijn van 15 dagen na ontvangst van de brief is [gedaagde 1] in verzuim geraakt. [gedaagde 1] is daarom vanaf 2 december 2022 wettelijke rente verschuldigd. Buitengerechtelijke incassokosten
    
    
      4.1.
      
        [eiser 1] c.s. vordert een bedrag van € 707,29 aan buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser 1] c.s. voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten is eveneens toewijsbaar.Proceskosten
      
    
    
      4.2.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1], omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) zijn ook de gevorderde en niet betwiste beslagkosten toewijsbaar. Niet is gebleken dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. De beslagkosten worden gelet op de overgelegde stukken tot op heden begroot op € 291,41 aan verschotten. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze als hierna vermeld.in de vrijwaringszaak
        
          Geen tekortkoming aan de zijde van [gedaagde sub 1]
        
      
      
    
    
      4.3.
      De vorderingen van [gedaagde 1] zijn elk gebaseerd op de stelling dat [gedaagde sub 1] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen (in 2016) gesloten overeenkomst van opdracht. De kantonrechter is echter van oordeel dat een tekortkoming van [gedaagde sub 1] c.s. niet is komen vast te staan. Van onvoldoende of onjuiste advisering is geen sprake. [gedaagde sub 1] c.s. heeft voldoende onderbouwd en toegelicht dat zij zowel in 2016 als voorafgaand aan de onderhavige huurovereenkomst gesproken heeft met [gedaagde 1] over het aantal punten voor het gehuurde op basis van het puntenstelsel, de daarbij horende huurprijs, de afwijking en de mogelijke gevolgen daarvan. Zo schrijft [gedaagde sub 1] c.s. in een e-mail van 28 februari 2022 onder meer: “Mijn advies is om niet te hoog te gaan zitten gezien de puntentelling. Huurders kunnen dan makkelijk naar de huurcommissie met alle gevolgen van dien. Advies huurprijs 1095 per maand ex voorschot gwl 150 per maand”. Verder staat niet ter discussie dat [gedaagde sub 1] [gedaagde 1] per e-mail heeft geadviseerd een deur in de badkamer te laten plaatsen, waarop [gedaagde 1] heeft geantwoord dat hij voor vervanging zou zorgen. Dat is echter niet gebeurd. Daarmee vloeit de door de Huurcommissie oplegde huurkorting niet voort uit een tekortkoming van [gedaagde sub 1] c.s., maar uit de omstandigheid dat [gedaagde 1] zelf heeft nagelaten een door hem toegezegde badkamerdeur te (laten) plaatsen. 
      
    
    
      4.4.
      Aangezien geen sprake is van een tekortkoming aan de kant van [gedaagde sub 1], kan [gedaagde 1] de gevolgen van de uitkomst in de hoofdzaak niet op [gedaagde sub 1] verhalen. Van ontbinding van de overeenkomst van opdracht en terugbetaling van de bemiddelingskosten kan evenmin sprake zijn. Ook de door [gedaagde 1] (beweerdelijk) gemaakte kosten voor de procedure bij de Huurcommissie dienen voor zijn rekening te blijven.Proceskosten
      
    
    
      4.5.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1], omdat hij ongelijk krijgt.
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
      
        De kantonrechter:
      
        
        in de hoofdzaak 
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de betalingsverplichting aan huur van [eiser 1] c.s. aan [gedaagde 1] een bedrag bedraagt van € 264,28 per maand vanaf 1 april 2022 en zodra het ernstige gebrek in de woonruimte is hersteld van € 660,70 per maand;
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 6.645,76, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 december 2022 tot aan de dag van de volledige betaling;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 707,29 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 2 december 2022 tot aan de dag van de volledige betaling;
      
    
    
      5.4.
      
        veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser 1] c.s. tot en met vandaag vaststelt op:dagvaarding	€	129,74griffierecht	€	244,00salaris gemachtigde	€	1.017,00	( 3 x € 339,00)beslagkosten	€	291,41	nakosten	€	135,00	+
        	             ----------				
        	€           1.817,15;
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de volledige betaling;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      
        wijst de vordering voor het overige af;
        
          in de vrijwaringszaak:
        
      
    
    
      5.8.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      5.9.
      veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde sub 1] tot en met vandaag vaststelt op € 678,00 (2 x € 339,00) aan salaris gemachtigde;
      
    
    
      5.10.
      verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.11.
      
        wijst de vordering voor het overige af.Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
        
          De griffier		De kantonrechter