ECLI:NL:GHAMS:2025:474, Gerechtshof Amsterdam, 18-02-2025, 23/95
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/95
    
    
      18 februari 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 5 december 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/1107 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2020 op grond van art. 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 1.297.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Het hiertegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser[es] tot een bedrag van € 444;
      - veroordeelt de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiseres tot een bedrag € 556;
      - veroordeelt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiseres, ieder tot een bedrag van € 379,50; en
      - draagt verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.”
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. 
        De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2024. Vervolgens is het onderzoek heropend en heeft het Hof schriftelijk een vraag gesteld aan belanghebbende bij brief van 27 januari 2025. Belanghebbende heeft niet binnen de daartoe gestelde termijn gereageerd. Het Hof heeft het onderzoek vervolgens gesloten. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: 
      
      
        “1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is 577 m³ en de oppervlakte van het perceel is 775 m². De woning heeft drie dakkapellen, een kelder en een aangebouwde garage.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil – voor zover in hoger beroep nog aan de orde - het volgende overwogen:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
    
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
    
    
    6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    7. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning.
    De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
    
    
      Het door eiseres ingebrachte rapport is naar het oordeel van de rechtbank minder goed bruikbaar dan de door verweerder overgelegde matrix. Immers, de verkoop van [Straat 2] 27 heeft te ver van de waardepeildatum plaatsgevonden om deze verkoopgegevens als onderbouwing van de door eiseres gewenste waarde te gebruiken. Van de overige genoemde objecten is geen inzicht gegeven op grond waarvan de opstallen “slechter” dan wel “vergelijkbaar” zouden zijn met de woning. Voorts is niet inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen is rekening gehouden bij de vaststelling van de door eiseres gewenste waarde. Gelet hierop geeft het rapport geen inzicht in de waardeopbouw van de woning.
    
    
    8. Weliswaar vertonen de door verweerder getoonde objecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van de opstallen en de percelen én de ligging, de staat van onderhoud en voorzieningen voldoende rekening is gehouden.
    
    9. De stelling van eiseres, dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen leidt niet tot het door haar gewenste resultaat.
    
    
      Dat de onderhoudstoestand van het buurpand op 9b in een mindere staat verkeert dan de woning is iets waar verweerder rekening mee heeft gehouden door de factoren kwaliteit en onderhoud op 2 (beneden gemiddeld) te stellen. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de gestelde mindere toestand van dit object.
    
    
    
      Ter zitting heeft verweerder onweersproken gesteld dat eiseres haar woning voor een aanzienlijk bedrag (€ 180.000) heeft opgeknapt waardoor de kubieke meterprijs van het buurpand ten opzichte van de woning lager uitvalt. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met het feit dat dit object ongeveer 25% meer inhoud heeft dan de woning hetgeen ook leidt tot een lagere prijs per kubieke meter.
    
    
    
      Dat verweerder ten onrechte zou zijn uitgegaan van een onjuiste inschatting van de liggingsfactor (2: beneden gemiddeld) van het object aan de [Straat 2] 36 volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft ter zitting deze stelling van eiseres gemotiveerd en overtuigend betwist. Wat daar overigens van zij, leidt het buiten beschouwing laten van dit object niet tot het door eiseres gewenste effect omdat dit niet tot een lagere waarde van de woning leidt.
    
    
    10. Verweerder heeft in het verweerschrift inzichtelijk gemaakt hoe voor de verschillen tussen de woning en de objecten is gecorrigeerd. Ieder punt verschil van de waardebepalende factoren leidt tot een aanpassing van de kubiekemeterprijs van 5% (staat van onderhoud), 10% (voorzieningen/kwaliteit) dan wel 20% (ligging).
    
    
      Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door verweerder getoonde objecten.
    
    
    11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.”
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
      5.1.
      Het Hof stelt vast dat de beschikking en de aanslag waartegen belanghebbende in bezwaar, beroep en hoger beroep is opgekomen (zie 1.1) zijn opgelegd aan [Persoon] . Voorts stelt het Hof, op grond van hetgeen door partijen ter zitting van het Hof desgevraagd is verklaard, vast dat belanghebbende evenals [Persoon] op het adres van de woning woonachtig is en mede-eigenaar van de woning is. Belanghebbende heeft derhalve als degene van wie mede inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft op grond van het bepaalde in art. 30, lid 1 Wet WOZ in verbinding met art. 26a, lid 2, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hoger) beroep, en daaraan voorafgaand bezwaar, kunnen instellen tegen de beschikking en de aanslag.   
      
      
        
          WOZ-waarde van de woning 
        
      
    
    
      5.2.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverwegingen 5 tot en met 11 tot en met van haar uitspraak– zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt verder als volgt. 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbendes gemachtigde heeft ter zitting van het Hof verklaard dat er na aankoop van de woning onderhoud is gepleegd voor een bedrag van in totaal € 180.000. De heffingsambtenaar gaat bij zijn waardebepaling van eenzelfde bedrag aan verbouwingskosten uit. Belanghebbende betwist aldus niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde verbouwingskosten, maar echter wel dat deze verbouwing ertoe dient te leiden dat de eigenschap onderhoud in de waardematrix van de heffingsambtenaar op goed, namelijk ‘4’ is gesteld. Belanghebbende staat een lagere waardering voor. De heffingsambtenaar heeft hierop gemotiveerd en onbetwist betoogd dat de woning in het jaar 2010 door belanghebbende en [Persoon] is aangekocht voor een som van € 900.000 en daarna grootschalig is gerenoveerd voor € 180.000. Dit staat in het door [Persoon] ingevulde formulier permanente marktanalyse. Hierbij gaat het om verbeteringen aan schilderwerk, stukwerk, deuren, glas, trap, cv en riool. De woning was eerder in een slechte staat, zo volgt tevens uit het formulier. Gelet op deze informatie, die door belanghebbendes mede-eigenaar zelf is verstrekt, acht het Hof met de heffingsambtenaar aannemelijk dat de woning na de renovatie in een bovengemiddelde staat verkeerde. op grond waarvan de eigenschap onderhoud terecht met ‘4’ (goed) is gewaardeerd. Hierbij merkt het Hof nog op dat de heffingsambtenaar, ten gunste van belanghebbende, niet eveneens de eigenschap kwaliteit op ‘4’ maar op ‘3’ heeft gewaardeerd, terwijl hij daartoe wel alle aanleiding had. Daarbij is het Hof van oordeel dat het eigen aankoopcijfer van € 900.000, en hierbij in acht genomen de renovatie van € 180.000, steun biedt aan de onderhavige waardering per 1 januari 2019.   
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft met hetgeen zij daartoe in hoger beroep heeft aangedragen niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door hem gehanteerde referenties. Het Hof sluit zich zo gezegd aan bij hetgeen de rechtbank heeft overwogen. Voorts onderschrijft het Hof het in dezen aanvullende betoog van de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof, namelijk dat de voorzieningen van het referentieobject [Straat 1] 9b reeds als slecht en op ‘1’ kunnen worden gewaardeerd – zoals in zijn waardematrix is gebeurd – als de voorzieningen sloopwaardig zijn. Voor een zodanige kwalificatie is niet, hetgeen wel door belanghebbende wordt gesteld, vereist dat deze voorzieningen ook daadwerkelijk zijn gesloopt door de koper van dit referentieobject. Het Hof ziet geen aanleiding om te oordelen dat deze referentie onjuist is gewaardeerd. Ook in belanghebbendes betoog dat deze referentie er wat betreft de staat van de voorzieningen beter aan toe is dan de slechte staat van voorzieningen waarmee door de heffingsambtenaar rekening is gehouden, omdat er nog voorzieningen zoals een keuken en badkamer in de woning aanwezig waren, ziet het Hof geen aanleiding hiertoe. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat deze referentie, zoals de heffingsambtenaar ter zitting onbetwist heeft gesteld, in juli 2020 wederom is verkocht, toen voor € 1.594.000. Hieruit volgt dat de referentie tussentijds grootschalig zal zijn verbouwd. Het is aannemelijk dat de staat van de woning slecht was bij de eerdere verkoop begin 2018 voor € 1.043.500.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft als referenties – naast [Straat 1] 9b –  voorts nog aangedragen, [Straat 3] 19 en [Straat 2] 18, 27 en 36 te [Z] . Het Hof acht deze woningen niet beter geschikt dan welke door de heffingsambtenaar zijn gebruikt ter bepaling van de waarde van de woning. Daarbij merkt het Hof op dat nummer 27 verder van de waardepeildatum is verkocht, in september 2017, waardoor dit marktgegeven in deze zaak minder goed bruikbaar is.
      
    
    
      5.6.
      
        Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. 
        De taxatierapporten van belanghebbende, in het bijzonder de mate waarin daarin rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referenties, acht het Hof, net als de rechtbank, voorts onvoldoende inzichtelijk om de daarin opgenomen waardebepaling van de woning te kunnen onderbouwen. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
      
      
        
          Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
    
    
      5.7.
      Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiverings-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. 
      
      
        
          Vergoeding immateriële schade
        
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn voor de behandeling van deze zaak in hoger beroep is na 14 juni 2024 met minder dan twaalf maanden overschreden en er is geen enkele aanleiding te veronderstellen dat het financiële belang bij deze procedure ten minste € 1.000 bedraagt. Het Hof zal daarom volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden (zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.
      
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van art. 8:75 van de Awb in verbinding met art. 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, J-P.R. van den Berg en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. 
      De beslissing is op 18 februari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: