ECLI:NL:RBZWB:2025:1071, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-02-2025, AWB-23_9009
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/9009
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. drs. A.C.M. Brom, verbonden aan Brom Fiscaal & Juridisch Adviesbureau) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda ), de heffingsambtenaar.  
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 juni 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.255.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] , taxateur. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2018) met een oppervlakte van 309 m² exclusief garage (32 m²) en dakkapel (3 m²) op een perceel van 755 m².   
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 1.117.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.255.000.
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      6.1.
      In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.258.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] te [plaats 1] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 1.255.000 niet te hoog is. 
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
      
        7. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] te [plaats 1] niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze referentiewoningen in het centrum van [plaats 1] zijn gelegen. De woning van belanghebbende en de referentiewoning aan [referentiewoning 2] zijn gelegen op bosgrond en in de nabijheid van sportvelden. De eerstgenoemde referentiewoningen zijn daarom niet vergelijkbaar met de woning.
      
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat [referentiewoning 1] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] zijn gelegen in de wijk [wijk] . De wijk ligt wel dichterbij [plaats 2] , maar niet in het centrum van [plaats 1] . De opbouw van de wijk is vergelijkbaar met die van de woning van belanghebbende. Het perceel waarop belanghebbende woont heeft volledig woonbestemming en de omstandigheid dat de woning is gelegen in een bosrijke omgeving, maakt niet dat de woning daarom minder vergelijkbaar of minder waard is. Dat is subjectief, want er zijn ook mensen die juist uit het centrum willen vertrekken en in een bosrijke omgeving gaan wonen. De sportvelden liggen 100 meter achter de woning van belanghebbende en hebben daarom geen waardedrukkend effect.
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat betreft bouwjaar en type woning vergelijkbaar zijn met de woning. De [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] zijn binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. [referentiewoning 5] is weliswaar niet binnen één jaar voor waardepeildatum verkocht (namelijk 23 december 2020), maar de rechtbank acht deze verkoopdatum niet dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen, dat deze woning niet als onderbouwing kan dienen. Gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar, maken de door belanghebbende genoemde omstandigheden met betrekking tot de ligging niet dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de verschillen. Of daaraan voldoende is voldaan zal de rechtbank hierna dan ook beoordelen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
      8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, aan bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend en de heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, anders dan belanghebbende stelt, terecht een hogere waarde toegekend aan de woning van belanghebbende dan de waarde van de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] , gezien de verschillen in het aantal vierkante meters van de woning, de perceelgrootte en de factoren uitstraling en doelmatigheid.
      
      
        
          Overige standpunten van belanghebbende
        
      
      
      9. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat een eerdere verlaging van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende niet (tijdig) is geregistreerd in het WOZ-waardeloket. De woning wordt daardoor steeds in een verkeerde groep van vergelijkbare woningen ingedeeld, waardoor de heffingsambtenaar uit is gegaan van een verkeerd bedrag. Belanghebbende verwijst daarnaast naar de WOZ-waarden van de eigen woning van voorgaande jaren en stelt dat de waardestijgingen van de eigen woning hoger zijn dan de waardestijgingen van vergelijkbare woningen in die jaren.
      
    
    
      9.1.
      De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van referentiewoningen rond de waardepeildatum. De eerdere WOZ-waarde is daarbij niet relevant. De indeling in de groepen vergelijkbare woningen gebeurt niet op basis van de waarden van die woningen, maar op basis van de kenmerken, zoals type woning, bouwperiode, grondoppervlakte en ligging. 
      
    
    
      9.2.
       De rechtbank is van oordeel dat eerdere of latere WOZ-waarde van de woning van belanghebbende en WOZ-waarden van andere woningen niet relevant zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde. De waarde van de woning moet zo veel mogelijk aan de hand van objectief verifieerbare verkoopcijfers op de waardepeildatum worden vastgesteld, met voorbijgaan aan de omstandigheid dat een eventueel waardeverschil met de vorige peildatum hoger (of lager) is dan een marktconforme stijging of de stijging van de waarde van vergelijkbare onroerende zaken. Het enkele feit dat de waarde van de woning van belanghebbende verhoudingsgewijs sterk is gestegen is dus niet voldoende. Iedere woning dient individueel te worden beoordeeld. De woning van belanghebbende en de aangedragen woningen hebben andere kernwaardes, waardoor de uitkomst niet met elkaar overeenkomt.
      
    
    
      9.3.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 26 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44