ECLI:NL:RBAMS:2025:1332, Rechtbank Amsterdam, 28-02-2025, 11509996  \ KK EXPL 25-44
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Viswinkel wordt na twee beschietingen door de burgemeester gesloten. Verhuurder gaat over tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Belangenafweging leidt ertoe dat de huurder de viswinkel niet hoeft te ontruimen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11509996 \ KK EXPL 25-44
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 28 februari 2025 (bij vervroeging)
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        WATERLANDPLEIN BEHEER B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Waterlandplein Beheer,
      gemachtigde: mr. M. van Schie,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A. Çatbaş.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Bij dagvaarding met producties van 5 februari 2025 heeft Waterlandplein Beheer een voorziening gevorderd.
    
    
    
      Ter zitting van 21 februari 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Waterlandplein Beheer is de gemachtigde verschenen. Namens [gedaagde] is verschenen [naam] , eigenaar, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht, beide mede aan de hand van spreekaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald op vandaag.
    
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Waterlandplein Beheer de bedrijfsruimte aan het [adres] en exploiteert in het gehuurde een viswinkel.
      
    
    
      2.2.
      De viswinkel maakt onderdeel uit van het winkelcentrum Waterlandplein. Waterlandplein Beheer is eigenaar van (alle) 45 bedrijfsruimtes in het winkelcentrum. Boven de viswinkel zijn woningen gelegen.
    
    
      2.3.
      In de nacht van 6 mei 2024 is ingebroken in de viswinkel. Daarbij is de deur van de viswinkel geforceerd en is een kluis met daarin cash geld gestolen.
      
    
    
      2.4.
      Op 12 augustus vroeg in de ochtend en op 18 augustus 2024 in de nacht is de viswinkel beschoten. Beide keren was de viswinkel dicht.
      
    
    
      2.5.
      Het naast de viswinkel gelegen ‘ [naam horecagelegenheid] ’ is op 14 en 16 augustus 2024 beschoten.
      
    
    
      2.6.
      Bij besluit van 19 augustus 2024 heeft de burgemeester van Amsterdam op grond van artikel 2.10, lid 1 onder e van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) de viswinkel met onmiddellijke ingang gesloten voor de duur van zes maanden. [gedaagde] heeft tegen dat besluit bezwaar ingesteld. Ook [naam horecagelegenheid] is op bevel van de burgemeester gesloten. 
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 5 september 2024 aan onder meer [naam] , eigenaar van de viswinkel, heeft Waterlandplein Beheer de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden en [naam] verzocht de viswinkel te ontruimen. Waterlandplein Beheer heeft op 5 februari 2024 een nieuwe ontbindingsverklaring aan [gedaagde] verstuurd, waarin zij, voor zover nodig, de huurovereenkomst per die datum ontbindt.  
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 16 oktober 2024 van haar gemachtigde heeft [naam] / [gedaagde] zich verzet tegen de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      2.9.
      Bij uitspraak van de voorzieningenrechter van 6 november 2024 is het bezwaar van [gedaagde] tegen de sluiting van de viswinkel door de burgemeester afgewezen.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft bij de gemeente een verzoek ingediend voor tijdelijke toegang tot de viswinkel. Dit verzoek is door de gemeente ingewilligd omstreeks 20 januari 2025 om [gedaagde] in staat te stellen om, zodra de viswinkel op 19 februari 2025 weer open mag, de exploitatie te hervatten.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Waterlandplein Beheer vordert - samengevat - [gedaagde] te veroordelen om de viswinkel te ontruimen, betaling van een bedrag per maand gelijk aan de huurprijs tot aan de datum van ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Waterlandplein Beheer legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Gelet op het besluit van de burgemeester tot sluiting van de viswinkel, was Waterlandplein Beheer bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Waterlandplein Beheer heeft op goede gronden gebruik heeft gemaakt van die bevoegdheid. Zij is eigenaar van het winkelcentrum en dient op te komen voor de veiligheid van haar huurders en de bezoekers van het winkelcentrum. De schietincidenten hebben veel maatschappelijke onrust veroorzaakt en vormden een concreet risico voor de andere huurders van het winkelcentrum, de bezoekers en de bewoners van de boven de viswinkel gelegen woningen. Uit het politieonderzoek volgt dat de eigenaar van [gedaagde] meerdere (oude) antecedenten heeft, zoals overtreding van de Wet wapens en munitie, de Opiumwet, en geweldsdelicten. Waterlandplein Beheer heeft (een financieel) belang bij ontruiming van de viswinkel door [gedaagde] . Bezoekers zullen het winkelcentrum vermijden als [gedaagde] de viswinkel weer gaat exploiteren, omdat bezoekers bang zullen zijn voor een volgend schietincident. Daardoor wordt het winkelcentrum minder waard en zullen ondernemers de huurovereenkomst gaan opzeggen.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] heeft als volgt verweer gevoerd. Zij huurt al bijna tien jaar de viswinkel en heeft altijd op tijd de huur betaald. Nooit eerder is er sprake geweest van een incident. Ook de viswinkel is slachtoffer van de schietincidenten. De antecedenten die [naam] op zijn naam heeft staan, dateren van meer dan 20 jaar geleden. [gedaagde] (en haar eigenaar) zijn voor hun inkomsten afhankelijk van de viswinkel. Dat de burgemeester het niet gevaarlijk acht dat de viswinkel weer open gaat, blijkt uit het feit dat het sluitingsbevel niet is verlengd. [gedaagde] weet niet waarom haar viswinkel is beschoten. Er is geen enkel aanknopingspunt die haar kant opwijst. De schietincidenten liggen veel meer in de lijn van [naam horecagelegenheid] . 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang van deze zaak vloeit voort uit de aard van de vordering. Waterlandplein Beheer heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) buitengerechtelijk ontbonden en heeft [gedaagde] verzocht de viswinkel te ontruimen. Nu [gedaagde] heeft aangegeven niet tot vrijwillige ontruiming over te gaan, is het spoedeisend belang gegeven.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      De gevorderde ontruiming is gebaseerd op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit kort geding staat dan ook de vraag centraal of en in hoeverre voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden.
      
    
    
      4.3.
      Voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is niet vereist dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het enkele feit dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, geeft de verhuurder de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden.
      
    
    
      4.4.
      Vast staat dat de burgemeester van de gemeente Amsterdam heeft besloten om de viswinkel te sluiten vanwege verstoring van de openbare orde. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit, hierop is negatief beslist. [gedaagde] heeft vervolgens beroep in gesteld, maar hierop is nog geen beslissing gevolgd. Met artikel 7:231 lid 2 BW is, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, beoogd de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk - en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst - de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Met dat doel strookt niet dat de verhuurder de huurovereenkomst pas buitengerechtelijk kan ontbinden wanneer het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden. Voorlopig moet daarom worden uitgegaan van de juistheid van het besluit van de burgemeester.
      
    
    
      4.5.
      Artikel 7:231 lid 2 BW verplicht de verhuurder niet om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Dit artikel geeft de verhuurder een keuze om van deze bevoegdheid gebruik te maken. Er is sprake van een ‘kan-bepaling’. In het geval de verhuurder ervoor kiest gebruik te maken van de bevoegdheid die artikel 7:231 lid 2 BW haar geeft, moet nog wel worden beoordeeld of het beroep van verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar zou moeten worden aangemerkt. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.
      
      
        
          Moet [gedaagde] de viswinkel ontruimen?
        
      
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de viswinkel nu niet hoeft te ontruimen. Dat betekent dat de vordering van Waterlandplein Beheer wordt afgewezen. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht.
      
    
    
      4.7.
      Waterlandplein Beheer heeft toegelicht dat zij een grote verantwoordelijkheid voelt voor de situatie en zich geroepen voelt daartegen op te treden. Haar belang bij de ontruiming is gelegen in het herstellen van de openbare orde en de veiligheid in het winkelcentrum en de daarboven gelegen woningen. Er heest grote onrust bij een deel van de winkeliers en de omwonenden. Zij vrezen voor nieuwe explosies als de viswinkel weer open gaat. Daarnaast vreest Waterlandplein Beheer dat andere huurders de huurovereenkomst zullen opzeggen en het Winkelcentrum minder waard wordt. Het risico op een nieuw schietincident is volgens Waterlandplein Beheer gewoon te groot, waardoor zij geen andere mogelijkheid zag dan de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
      
    
    
      4.8.
      Hiertegenover staan de zwaarwegende belangen van [gedaagde] . Zij exploiteert al 10 jaar de viswinkel en is vertrouwd in de omgeving. Zij heeft rondom de viswinkel haar klandizie en als [gedaagde] de viswinkel moet ontruimen, zal dit het einde van de viswinkel betekenen. Hierdoor zal [gedaagde] geen inkomsten meer hebben en schaadt dit ook de inkomstenbron en pensioenvoorziening van [naam] .
      
    
    
      4.9.
      In deze zaak is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] , dan wel haar eigenaar, een persoonlijk verwijt kan worden gemaakt van de situatie. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, of dat zij zich niet als een goed huurder zou hebben gedragen. De antecedenten op naam van [naam] spelen geen rol in de belangenafweging. Die dateren van meer dan twintig jaar geleden en staan in geen enkel verband met de schietpartijen.
      
    
    
      4.10.
      Het motief achter de schietpartijen is nog altijd onbekend. Een alternatief scenario is dat het naastgelegen [naam horecagelegenheid] het motief is van de schietpartijen, maar ook hiervoor is geen afdoende onderbouwing. 
      
    
    
      4.11.
      Uiteraard dient Waterlandplein Beheer als eigenaar van het winkelcentrum en als verhuurder op te komen voor de belangen van de overige winkeliers. Dat de schietpartijen tot onrust en een onveilig gevoel hebben geleid bij de winkeliers, het winkelend publiek en omwonenden, is begrijpelijk. Echter, desgevraagd heeft Waterlandplein Beheer tijdens de zitting meegedeeld dat geen van de winkeliers de huurovereenkomst naar aanleiding van de schietpartij heeft opgezegd. Ook is er geen afname van het winkelend publiek waargenomen.
      
    
    
      4.12.
      Verder speelt mee dat de burgemeester niet heeft besloten tot verlenging van de sluiting van de viswinkel. Hieruit kan worden afgeleid dat de gemeente het aanvaardbaar vindt dat de viswinkel weer open gaat. Daarbij moet in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat de verantwoordelijkheid voor handhaving van de openbare orde en veiligheid primair bij de gemeente, politie en justitie ligt. 
      
    
    
      4.13.
      Een en ander overziend valt de belangenafweging uit in het voordeel van [gedaagde] . Het uitoefenen door Waterlandplein Beheer van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan, moet in het hiervoor geschetste kader naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Dit maakt dat de kantonrechter de vordering van Waterlandplein Beheer tot ontruiming van de viswinkel zal afwijzen.
      
    
    
      4.14.
      Waterlandplein Beheer is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                68,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                611,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Waterlandplein Beheer af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Waterlandplein Beheer in de proceskosten van € 611,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Waterlandplein Beheer niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2025.