ECLI:NL:RBMNE:2024:6428, Rechtbank Midden-Nederland, 11-10-2024, UTR 23/1888
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, vergelijkingsmethode, standaard, WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/1888
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [plaats 1] , eiser
    
  
  
    en
    
  
  
    de Heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: B. Schras)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (de woning). 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 november 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 179.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.3.
      Naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar besloten de WOZ-waarde van de woning ambtshalve te verlagen naar het bedrag van € 153.000,-. Met de uitspraak op bezwaar van 20 februari 2023 (de bestreden uitspraak) is de heffingsambtenaar bij de waarde van € 153.000,- gebleven. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 9 juli 2024. Eiser is niet verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur. Beiden hebben digitaal deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een bovenwoning uit 1931. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 42 m². De woning beschikt over een aparte garage van 26 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 153.000,-.
      
    
    
      2.2.
      Voor zover eiser ook beroepsgronden heeft willen richten tegen besluiten anders dan de bestreden uitspraak van 20 februari 2023, die zien op andere woningen, worden die buiten beschouwing gelaten.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er echter geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 13 november 2020 voor € 266.250,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 2 oktober 2020 voor € 259.351,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 19 mei 2021 voor € 188.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Bovendien concludeert de heffingsambtenaar op basis van de door hem overgelegde taxatiematrix tot een waarde van € 185.000,- voor de woning van eiser. Ook daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 153.000,- niet te hoog is. 
      
    
    
      4.1
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Eiser heeft in dat verband aangevoerd dat [adres 5], dat eveneens aan eiser toebehoort, een nagenoeg identiek pand is met een WOZ-waarde van € 115.000,-. De rechtbank begrijpt dit zo dat eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel. Deze beroepsgrond kan eiser niet baten. Volgens vaste rechtspraak moet eiser voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. In dit geval heeft eiser zijn beroepsgrond gebaseerd op een vergelijking met slechts één woning ([adres 5]), zodat deze beroepsgrond alleen al om die reden niet kan slagen. Bovendien moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. De bewijslast daarvoor ligt bij eiser. Dat de verschillen tussen de woning en de [adres 5] verwaarloosbaar zijn, is echter niet gebleken, zodat de beroepsgrond van eiser ook om die reden niet slaagt.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945.