ECLI:NL:RBROT:2024:10484, Rechtbank Rotterdam, 26-06-2024, 11137286 VV EXPL 24-280
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Ontruiming, huurachterstand en lopende huurtermijnen, gestelde tegenvordering.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11137286 VV EXPL 24-280
    
    
    
      datum uitspraak: 26 juni 2024
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        [eiseres] 
      ,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigden: mrs. J.G.J. Elslo en M.J. Thissen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        [gedaagde] 
      ,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      vertegenwoordigd door haar directeur de heer [persoon A] en haar administratief manager mevrouw [persoon B] , die zelf procederen.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 6 juni 2024, met bijlagen A en 1 tot en met 10;
        
        
          bijlage 11 van [eiseres] ;
        
        
          de spreekaantekeningen van [eiseres] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 18 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens [eiseres] 
        mrs. Elslo en Thissen, voornoemd, en de heer [persoon C] , assetmanager van [eiseres] ; namens [gedaagde] 
        de heer [persoon A] en mevrouw [persoon B] , beiden voornoemd. Mevrouw [persoon B] voerde het woord en trad tevens op als (onbeëdigd) tolk voor de heer [persoon A] .
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is een commerciële verhuurder van grote (industriële) bedrijfsruimten.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] richt zich op de im- en export, handel en distributie van voedingsmiddelen en andere consumentengoederen uit Korea en Japan.
      
    
    
      2.3.
      
        
          [eiseres] als erfverpachter/verhuurder en [gedaagde] als huurder hebben op 22 mei 2018 voor de duur van vijf jaar ingaande 1 juni 2018 een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gesloten voor twee bedrijfsruimten aan de [adres 1] en [adres 2] in Rotterdam (de bedrijfsruimten). Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing. Bij allonge I van 4/12 april 2023 zijn [eiseres] en [gedaagde] overeengekomen om de huurovereenkomst voor een periode van drie jaar tot en met 31 mei 2026 voort te zetten, met de mogelijkheid van verlenging met telkens een periode van twee jaar (de huurovereenkomst). De geïndexeerde huurprijs bedraagt met ingang van 1 januari 2024 
        € 27.348,25 per maand.
      
      
    
    
      2.4.
      
        Het betaalgedrag van [gedaagde] verslechterde in 2023. Om de hierdoor ontstane betalingsachterstand in te lopen is de waarborgsom van € 67.993,00 (deels) aangewend. Tussen partijen is op 26 februari 2024 een betalingsregeling (‘leningovereenkomst’) getroffen voor een bedrag van in totaal € 120.265,66 voor de voldoening van de resterende huurachterstand (inclusief servicekosten) en aanzuivering van de waarborgsom in tien gelijke maandelijkse termijnen, te vermeerderen met rente. Daarvan is thans opeisbaar 
        € 108.239,09. De betalingsregeling heeft [eiseres] op 17 mei 2024 buitengerechtelijk ontbonden vanwege de niet (volledige) nakoming daarvan door [gedaagde] . 
        
          [gedaagde] heeft de huur over de maand maart 2024 voldaan. De huurtermijnen april, mei en juni 2024 (3 x € 27.348,25) heeft [gedaagde] onbetaald gelaten. 
        Volgens [eiseres] bedraagt de totale hoofdsom die [gedaagde] op dit moment aan haar verschuldigd is € 335.993,21 + P.M. De hoofdsom omvat, naast de hoofdsom van de betalingsregeling en de achterstallige huurtermijnen, de posten ontbindingsschade betalingsregeling, contractuele boeten, buitengerechtelijke incassokosten en huurderving gedurende herstel. 
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] heeft op 23 mei 2024 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verlof gekregen voor het ten laste van [gedaagde] leggen van conservatoir derdenbeslag onder de ABN AMRO Bank N.V. en KEB Hana Bank. De beslagvordering is begroot op € 255.900,00, met inbegrip van rente en kosten. De beslagen zijn op 23 mei 2024 gelegd.
      
    
    
      2.6.
      Op 13 juni 2024 heeft [eiseres] de bedrijfsruimten in aanwezigheid van [gedaagde] geïnspecteerd.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert om bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
      
        
          om de bedrijfsruimten binnen veertien dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en het gehuurde onder overgave van alle sleutels en overige toegangsmiddelen, bezemschoon en in goede staat ter beschikking van [eiseres] te stellen;
        
        
          om aan [eiseres] € 335.993,21, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te betalen;
        
        
          tot betaling van € 27,348,25 per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste dag van de maand, vanaf juni 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming is voltooid, de bedrijfsruimten in oorspronkelijke staat zijn gebracht en [eiseres] deze opnieuw kan verhuren, waarbij een deel van de maand geldt als volle kalendermaand;
        
        
          in de kosten van dit geding, waaronder de beslagkosten, het door [eiseres] betaalde griffierecht en het salaris van haar advocaat, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis - en voor het geval voldoening niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. [eiseres] heeft immers gesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van bijna zeven maanden. Deze huurachterstand, en de daarmee gepaard gaande contractuele boetes en kosten, lopen alleen maar op en de eerder getroffen betalingsregeling wordt niet nagekomen. 
      
      
        
          Ontruiming, de huurachterstand en lopende huurtermijnen, de gestelde tegenvordering
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] heeft de door [eiseres] gestelde huurachterstand van bijna zeven maanden niet betwist. [gedaagde] heeft in dat verband enkel gesteld dat zij in betalingsonmacht verkeert en dat zij, zo begrijpt de kantonrechter haar, een verrekenbare tegenvordering op [eiseres] heeft.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter overweegt als volgt. 
      
      
        4.3.1.
        De door [gedaagde] gestelde betalingsonmacht, hoe zwaarwegend deze voor haar ook is, ontslaat haar niet van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen. [gedaagde] verwacht dat zij binnen afzienbare tijd over voldoende liquide middelen zal beschikken om [eiseres] te voldoen. Zij verwacht dat zij van haar Koreaanse moedermaatschappij een kapitaalinjectie krijgt. Ook verwacht zij een aanzienlijke schadevergoeding uit de procedure tegen haar voormalige bestuurder. Dat maakt evenwel geen verschil. [gedaagde] heeft immers niet concreet onderbouwd en inzichtelijk gemaakt wanneer haar verwachting wordt omgezet in werkelijkheid. [gedaagde] heeft desgevraagd medegedeeld dat de enige manier om op korte termijn tot betaling aan [eiseres] over te gaan is dat zij haar inventaris verkoopt. [eiseres] heeft geen belangstelling voor die inventaris. Er is ook geen concrete andere koper en het is onduidelijk wat de waarde is.
        
      
      
        4.3.2.
        De door [gedaagde] gestelde gebreken in de bedrijfsruimten (storing van de telefoon- en internetverbinding sinds maart 2023, slecht functionerende verlichting als gevolg van kortsluiting) rechtvaardigen ook geen opschorting van de verplichting om te betalen. Hoewel op grond van de ter zitting aan de kantonrechter en de wederpartij getoonde stukken denkbaar is dat sprake is van een tegenvordering (waarover hierna nader), heeft [gedaagde] de tegenvordering niet goed onderbouwd. In ieder geval kan niet worden aangenomen dat deze de hoogte heeft van de volledige betalingsachterstand.
        
      
      
        4.3.3.
        In het kader van de gevorderde ontruiming kan er dus van worden uitgegaan dat feitelijk sprake is van een betalings-/huurachterstand van tenminste drie maanden. Van een tekortkoming van geringe betekenis is dan geen sprake. In dat licht acht de kantonrechter het hoogst waarschijnlijk dat in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden besloten. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] de bedrijfsruimten moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde] krijgt veertien dagen de tijd om de bedrijfsruimten te ontruimen. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan haar door de deurwaarder is betekend. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het hier gaat om bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a BW, waarvan de huurder geen huurbescherming heeft, maar, naar semi-dwingend recht, wel een in tijd beperkte ontruimingsbescherming geniet als de huur wordt opgezegd. Dat is een andere situatie dan deze, waar [gedaagde] langere tijd haar verplichtingen niet nakomt. Dat [gedaagde] zelf denkt dat zij meer tijd nodig heeft voor de ontruiming weegt niet op tegen het belang van [eiseres] bij ontruiming van de bedrijfsruimten. De kantonrechter acht aannemelijk dat [eiseres] de bedrijfsruimten zeer snel zal kunnen verhuren aan een huurder die wel tijdig en volledig de huurpenningen voldoet. [eiseres] heeft op de zitting toegelicht dat het om een locatie gaat waarvoor veel belangstelling bestaat en [gedaagde] heeft dat niet betwist. 
        
      
    
    
      4.4.
      Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is. 
      
    
    
      4.5.
      Omdat [gedaagde] begin van bewijs heeft bijgebracht van de door haar gestelde tegenvordering en op grond van de ter zitting getoonde stukken (o.a. die in het kader van tussen partijen plaatsgevonden onderhandelingen) ook wel aannemelijk is dat [eiseres] rekening houdt met een (beperkte) tegenvordering, komt de aannemelijkheid van de gestelde onverwijlde betalingsverplichting voor de gehele betalingsachterstand tot nu toe op losse schroeven te staan. Bovendien omvat het bedrag van € 335.993,21 + P.M., naast boetes en buitengerechtelijke incassokosten, de posten ‘huurderving gedurende herstel’ ten bedrage van € 82.044,75 en ‘ontbindingsschade’ ten bedrage van € 6.614,62, waarvan niet aannemelijk is dat die posten in de gevorderde omvang door [gedaagde] aan [eiseres] verschuldigd zijn. Immers, het is [eiseres] zelf die stelt dat zij over een lijst beschikt van 40 geïnteresseerde potentiële huurders en dat zij zo een andere huurder voor de bedrijfsruimten zal hebben gevonden. Verder is kennelijk bij de voorinspectie niet gebleken van bijzonderheden. Vanwege deze onduidelijkheden wordt de vordering onder 3.1 sub 2 slechts tot een voorschotbedrag van € 100,000,00 toegewezen. De vordering is tot dat bedrag voldoende aannemelijk, het is gelet op de onder 4.3.1 genoemde situatie duidelijk dat er een restitutierisico is en dat [eiseres] een voldoende spoedeisend belang heeft, nu zij geen andere zekerheden heeft.
      
      
        Dit laat onverlet dat [gedaagde] de lopende maandelijkse huurtermijnen tot aan de ontruiming onverkort verschuldigd is. Het gevorderde onder 3.1 sub 3 wordt daarom toegewezen, met dien verstande dat de kantonrechter, gelet op de uitlatingen ter zitting over de voorinspectie, geen aanleiding ziet om [gedaagde] te veroordelen tot het in oorspronkelijke staat en voor [eiseres] verhuur klaar terugbrengen van de bedrijfsruimten.
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.6.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
        
          Beslag- en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Zij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en aan [eiseres] haar beslag- en proceskosten moet betalen. 
      
      
        4.7.1.
        De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
        - dagvaarding 		€    135,97 (inclusief btw)
        - griffierecht		€ 1.409,00
        - salaris gemachtigde 	€    814,00 (tarief kanton-KG gemiddeld)
        
          Totaal 			€ 2.358,97.
          De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. 
        
        
      
      
        4.7.2.
        De beslagkosten zijn gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 1.036,65 voor verschotten (explootkosten) en € 554,00 voor salaris advocaat, in totaal € 1.590,65.
        
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimten aan de [adres 1] en [adres 2] in Rotterdam binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met alle personen en zaken die zich vanwege haar daar bevinden en deze bedrijfsruimten onder overgave van alle sleutels en overige toegangsmiddelen, bezemschoon en in goede staat ter beschikking van [eiseres] te stellen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een voorschot van € 100.000,00 (zegge: éénhonderdduizend euro),
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 27,348,25 per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste dag van de maand, vanaf juni 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming is voltooid,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 2.358,97, met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten van in totaal € 1.590,65, 
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst al het andere af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken.
        1734/106