ECLI:NL:OGHACMB:2024:281, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 26-11-2024, CUR202202683 - CUR2023H00098
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2024-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Incassering huurachterstand die sociale verhuurder extreem en onbeheersbaar heeft laten oplopen.
        Regeling voor aflossen huurachterstand vanaf 1 januari 2018; bij volledige aflossing vervalt de rest van de huurschuld; voorwaardelijke ontbinding

BURGERLIJKE ZAKEN 2024
  zaaknummer: CUR202202683 - CUR2023H00098
  Uitspraak: 26 november 2024
  
    GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE VAN ARUBA, CURAcAO, SINT MAARTEN EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
    Vonnis in de zaak:
  
  
    de stichting FUNDASHON KAS POPULAR,
    
      gevestigd in Curacao,
      hierna te noemen: FKP,
      oorspronkelijk eiseres, thans appellante,
      gemachtigde: mr. H.W. Braam,
      tegen
    
  
  
    [Huurder],
    
      wonende in [woonplaats],
      hierna te noemen: de huurder,
      oorspronkelijk gedaagde, thans geIntimeerde,
      procederende in persoon.
      
        1.	Het verloop van de procedure
      
    
    
      1.1.
      Voor hetgeen in het vonnis in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curacao (hierna: het Gerecht) wordt verwezen naar het tussen partijen op 24 oktober 2022 uitgesproken tussenvonnis en het op 6 februari 2023 uitgesproken eindvonnis, hersteld bij herstelvonnis van 15 maart 2023. De inhoud van deze vonnissen geldt als bier ingevoegd.
    
    
      1.2.
      FKP is bij akte van appel op 20 maart 2023 in hoger beroep gekomen van voornoemd eindvonnis. In een op 2 mei 2023 ingekomen memorie van grieven heeft FKP twee grieven aangevoerd en toegelicht. FKP concludeert dat het Hof het bestreden vonnis gedeeltelijk vernietigt en de huurvordering integraal toewijst en de ontruiming mede koppelt aan het niet aanzuiveren van de huurachterstand, met veroordeling van de huurder in de kosten, uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
      1.3.
      De huurder heeft geen memorie van antwoord ingediend.
    
    
      1.4.
      Op 27 juni 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden van de onderhavige zaak samen met negen andere vergelijkbare zaken. De huurder is verschenen. Voor FKP zijn verschenen de bestuurder [bestuurder 1], [bestuurder 2], [bestuurder 3] en de gemachtigden rnr. Braam (per video) en mr. Pols. De gemachtigden van FKP hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Ter zitting heeft FKP een akte eiswijziging ingediend. Daartegen is geen verzet aangetekend.
      
      
        2
      
    
    
      1.5.
      
        Daartoe door het Hof in de gelegenheid gesteld, heeft FKP op 27 augustus 2024 een akte ingediend.
    
    
      1.6.
      
        Op 8 oktober 2024 heeft de huurder een stuk ingediend. 1.7. Vonnis is bepaald op vandaag.
        2.	De beoordeling
      
    
    
      2.1.
      Het Gerecht heeft de volgende feiten vastgesteld:
    
    
      2.1
      
        Gedaagde huurt van eiseres sinds 7 november 2001 de woning aan de [straat 1] (hierna: de
        woning). De maandelijkse gesubsidieerde huur bedraagt voor gedaagde thans NAf 318 De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd.
      
    
    
      2.2
      Er is een huurachterstand ontstaan die tot en met december 2022 NAf 29.233,14 bedraagt.
    
    
      2.2.
      Het Gerecht heeft onder meer overwogen:
    
    
      3.3.
      
        Eiseres heeft ter terechtzitting naar voren gebracht dat de onderhavige 15 zaken het topje van de
        ijsberg vormen van de grote hoeveelheid soortgelijke zaken die nog op de plank ligt bij eiseres en die nog aan het gerecht zal worden voorgelegd. Voorts heeft zij desgevraagd toegelicht dat 50% van haar huurders in het geheel geen huurpenningen aan haar afdraagt, dat er meer dan 8.000 mensen op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning zoals die van gedaagde, waarvan eiseres er 1.500 in eigendom heeft.
        Eiseres heeft bevestigd dat zij een langere periode stil heeft gezeten als het gaat om het uitvoeren van een goed incassobeleid, dat (mede) daardoor de huurachterstand in de onderhavige zaken tot buitensporige hoogte is opgelopen. Eiseres heeft uitgelegd dat er nu sprake is van een koersverandering aan de zijde van eiseres waarbij men het nieuwe incassobeleid dat geimplementeerd is op 1 mei 2022 strikt wil gaan toepassen. Hiermee hoopt eiseres woningen beschikbaar te krijgen voor mensen op de wachtlijst en ook te bewerkstelligen dat de mentaliteit van haar wanbetalers ten positieve zal veranderen en men huurbetaling tot een prioriteit zal maken. Eiseres ziet in dat geen van de gedaagden in staat zal zijn het totale gevorderde bedrag aan huurpenningen aan haar te betalen en dat gedaagden na een ontruiming zeer waarschijnlijk opnieuw bij eiseres zullen aankloppen voor een huurwoning. Huren zonder ervoor te betalen echter, dat kan de bedoeling niet zijn, aldus eiseres. Dit alles heeft eiseres na overleg en beraad ter zitting tot de slotsom geleid haar eis te wijzigen en het gerecht te verzoeken om, bij wijze van laatste kans aan gedaagde, een voorwaardelijke ontruiming uit te spreken, waarbij gedaagde veroordeeld wordt tot stipte nakoming van de betalingsverplichting en het door haar gevorderde bedrag aan achterstallige huurpenningen te matigen tot een door het gerecht redelijk geoordeeld bedrag. Gedaagde heeft zich hiertegen niet verzet.
      
    
    
      3.4.
      
        Het gerecht acht het alle omstandigheden in aanmerking nemende redelijk en billijk dat gedaagde
        wordt veroordeeld de achterstallige huurpenningen aan eiseres te betalen over (slechts) de laatste vijf jaren, dus 2018 tot en met 2022. Gedaagde zal zich voor een betalingsregeling tot eiseres moeten wenden.
      
    
    
      3.5.
      
        Voorts zal gedaagde worden veroordeeld tot stipte nakoming van de lopende huurverplichtingen. Het
        gerecht zal daaraan een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming verbinden, zodat gedaagde gedwongen
        wordt tot stipte nakoming van de maandelijkse huurbetalingsverplichting. Indien gedaagde verzaakt de lopende huur tijdig te betalen, zal eiseres met dit vonnis tot ontruiming kunnen overgaan.
      
    
    
      2.3.
      De grieven van FKP richten zich tegen het door de huurder niet hoeven of te betalen van de hele huurschuld en tegen het niet koppelen van de ontruiming aan het niet aanzuiveren van de huurachterstand.
    
    
      2.4.
      
        Ter zitting is het volgende gebleken:
        a. FKP heeft ca. 5.000 woningen in de verhuur. Er staan ineer dan 8.000 mensen op de wachtlijst. Ongeveer de helft van de huurders betaalt niet naar behoren.
      
      
      
        3
        b. Bij een groot tekort aan draagkracht van de huurder, is het Land een huursubsidie verschuldigd aan FKP (maar het Land is ook een slechte betaler). De huurprijs wordt dan navenant lager.
        c. Vaak wonen er meerdere personen in de woning, van wie sommigen voldoende draagkracht hebben om bij te dragen.
        d. Na een ontruiming komt de voormalige huurder onderaan de wachtlijst (van ca. 8.000 mensen).
        e. In de door FKP opgegeven achterstanden in huurbetaling zit geen wettelijke rente. De huurprijs is niet geindexeerd. Omzetbelasting wordt niet in rekening gebracht.
      
    
    
      2.5.
      Sprake is van een groot probleem. Ter zitting is gezocht naar een redelijk begin van een oplossing. Het Hof heeft voorstellen gedaan waarmee alle aanwezigen leken te kunnen leven (zie hierna het dictum). Twistpunt bleef of en zo ja, onder welke voorwaarden of termijn de terugbetalingsverplichting zou moeten vervallen, omdat FKP als sociale instelling heeft toegelaten dat achterstanden extreem en onbeheersbaar zijn opgelopen. Hierover zijn aktewisselingen (althans is de gelegenheid daartoe) geweest.
    
    
      2.6.
      
        In haar akte van 27 augustus 2024 aan het slot stelt FKP:
        6. FKP kan zich vinden in de voorstellen van Uw Hof zoals geformuleerd onder r.o. 2.5-a, b, c, d, en e maar niet met het voorstel onder 2.6-f van Uw tussenvonnis. De huurders dienen de gehele huurachterstand aan te zuiveren. Dit is wat FKP primair wil. Echter mocht Uw Hof oordelen dat (slechts) de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 tot heden zal moeten worden afgelost (middels de extra 25% huurbetaling per maand) dan zal FKP bier niet echt blij van worden, maar zal zij zich hierbij hebben neer te leggen. FKP wordt hier niet blij van daar dit vonnis een precedentwerking zal hebben, in ieder geval wat betreft de matiging (veeleer kwijtschelding) van de moedwillig door de huurder opgelopen huurachterstand, ofschoon de huurder tig keren tot betaling is aangemaand en ofschoon de huurder betalingsregelingen aan zijn/haar laars lapt.
      
    
    
      2.7.
      
        Het Hof zal de beslissing van het Gerecht volgen, dus bepalen dat nadat de huurder de
        huurachterstand vanaf 1 januari 2018 tot heden heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt.
      
    
    
      2.8.
      FKP is bang voor een precedentwerking, maar de bedoeling van het Hof is juist dat de voorstellen door FKP worden opgelegd aan alle huurders met een achterstand, op straffe van gedwongen ontruiming. Ter zitting is door FKP gesteld dat ongeveer de helft van de 5.000 huurders niet naar behoren betaalt. Dat vraagt om een grootscheepse aanpak. Het is hoogst onwenselijk dat er meer (dan de thans aanhangige) rechtszaken worden aangebracht. De door het Hof gedane voorstellen zijn sociaal en redelijk. Ook de huurders van de aanhangige zaken hebben geen bezwaren geuit. Indien een huurder zich er niet aan houdt, is gedwongen ontruiming op haar plaats. Voor gedwongen ontruiming is uiteraard een executoriale titel, dus een gang naar de rechter, nodig. Ten aanzien van de huurders in de thans aanhangige zaken zal een voorwaardelijke ontruimingstitel worden gegeven. Voor andere huurders die zich niet zullen houden aan de door FKP aan hen, aan de hand van dit vonnis, opgelegde verplichtingen moet voor de ontruimingstitel een rechtszaak worden opgestart.
    
    
      2.9.
      
        Het Hof benadrukt dat zolang FKP niet daadwerkelijk overgaat tot ontruiming, het 'dweilen
        met de kraan open' blijft. Het is onaanvaardbaar dat ca. 2.500 huurders niet naar behoren betalen, terwijl er 8.000 personen wachten op een huurwoning. Bovendien is het tegenover de
      
      
      
        
          
            
              
            
          4
        FKP-huurders die wel hun huur betalen (met moeite en geschraap) wrang dat FKP niet optreedt tegenover wanbetalers.
      
    
    
      2.10.
      Het Hof zal het bestreden vonnis, uit praktische overwegingen, geheel vernietigen en geheel opnieuw recht doen.
    
    
      2.11.
      Evenals in eerste aanleg worden de proceskosten gecompenseerd.
      3. Beslissing Het Hof:
      vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:
      
        
          laat de huurder toe kosteloos in hoger beroep te procederen;
        
        
          veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstand, met dien verstande dat de opeisbaarheid wordt opgeschort zo lang als de huurder zich houdt aan de volgende verplichtingen:
        
        
          veroordeelt de huurder elke maand een bedrag van 25% van de huurprijs extra te betalen aan FKP ter aflossing op de achterstand;
        
        
          veroordeelt de huurder om, op verzoek van FKP, een machtiging aan FKP te verlenen om bij de eventuele werkgever of bank van de huurder tot incasso over te gaan;
        
      
      machtigt FKP, indien de huurder nalaat een machtiging te verlenen, om tot incasso bij de eventuele werkgever of bank van de huurder over te gaan;
      
        
          ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de huurder tot ontruiming, met al het zijne en al de zijnen, voor het geval dat de huurder, in enige maand, drie weken na de eerste dag van de maand de huurprijs en de 25%-verhoging niet betaald heeft;
        
        
          verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent alvast toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo. 444 lid 2 Rv;
        
        
          bepaalt dat nadat de huurder de huurachterstand vanaf 1 januari 2018 heeft afgelost, de rest van de huurschuld vervalt;
        
        
          verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
        
        
          compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
        
        
          wijst of het sneer of anders gevorderde.
        
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, E.A. Saleh en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Hof en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 november 2024 in Curacao, in tegenwoordigheid van de griffier.
        .....---