ECLI:NL:RBZWB:2024:486, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30-01-2024, 10839741 \ VV EXPL  23-114 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding ontruiming onzelfstandige woning. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter aannemelijk dat er sprake is van herhaaldelijke en structurele overlast, waardoor de medehuurders van huurder zich onveilig voelen. De belangen van huurder wegen daar niet tegen op. Daarom toewijzing ontruiming in kort geding.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 10839741 \ VV EXPL  23-114
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 30 januari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eiser sub 2], 
      te [plaats 2] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen (in mannelijk enkelvoud): [eiser] ,
      gemachtigde: mr. V.C.C.M. Janssens,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 1] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen.
    
    
  
  
    
      1Waar gaat deze zaak over?
    
      [eiser] vordert dat [gedaagde] zijn huurwoning moet ontruimen en verlaten, omdat hij overlast veroorzaakt. [gedaagde] voert daartegen verweer. Toch zal de kantonrechter de ontruimingsvordering toewijzen. Hieronder staat hoe die beslissing tot stand is gekomen.
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding - de producties van [eiser]  - de conclusie van antwoord -  de mondelinge behandeling van 16 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitnota van [eiser]  - de pleitnota van [gedaagde] .
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] is met ingang van 1 januari 1997 een huurovereenkomst aangegaan met mevrouw [naam 1] met betrekking tot twee kamers in de woning aan het [adres 1] / [adres 2] te [plaats 1] (hierna te noemen: de woning).
      
    
    
      3.2.
      Sinds 1 januari 1997 is de woning meerdere malen van eigenaar veranderd. Op 21 juni 2021 heeft [eiser] de woning in eigendom verkregen. De rechten en plichten uit de huurovereenkomst zijn op dat moment overgegaan op [eiser] .
      
    
    
      3.3.
      Naast [gedaagde] wonen er nog vier andere personen in de woning. [gedaagde] deelt met deze personen de gemeenschappelijke ruimtes in de woning.
      
    
    
      3.4.
      Sinds juli 2023 treedt de eenmanszaak [vastgoedbeheerder] namens [eiser] op als beheerder van de woning. Deze eenmanszaak wordt gerund door [beheerder] (hierna te noemen: [beheerder] ). De echtgenoot van [beheerder] – [echtgenoot beheerder] (hierna te noemen: [echtgenoot beheerder] ) is regelmatig in de woning aanwezig, bijvoorbeeld om onderhoud uit te voeren. [echtgenoot beheerder] was eerder betrokken bij het groot onderhoud dat [eiser] in mei 2023 aan de woning heeft laten uitvoeren.
      
    
    
      3.5.
      
        [beheerder] heeft – net als Match Property, de vorige beheerder van het gehuurde – diverse klachten ontvangen over [gedaagde] van zijn medebewoners. In dat kader heeft [beheerder] [gedaagde] vijf schriftelijke waarschuwingen verzonden met als data 24 juli 2023, 3 oktober 2023, 18 oktober 2023, 16 november 2023 en 4 januari 2024.
      
    
    
      3.6.
      
        [beheerder] is met betrekking tot [gedaagde] in contact gekomen met mevrouw [verpleegkundige] , verpleegkundige in het team zorg en overlast bij de GGD [plaats 1] (hierna te noemen: [verpleegkundige] ) mevrouw [veiligheidsmarinier] , veiligheidsmarinier veilig wonen van [plaats 1] (hierna te noemen: [veiligheidsmarinier] ) en de wijkagent de heer [wijkagent] (hierna te noemen: [wijkagent] ).
      
    
    
      3.7.
      In een e-mail van [veiligheidsmarinier] van 5 december 2023 staat dat zij alle stukken (het dossier van de politie en van de verhuurder) naar de jurist van de gemeente Breda heeft gestuurd en dat de politie inmiddels ook een bestuurlijke rapportage heeft opgemaakt. Verder kondigt [veiligheidsmarinier] aan dat op basis van deze stukken een bestuurlijke waarschuwing opgelegd gaat worden. Vervolgens heeft de gemeente Breda [gedaagde] inderdaad een formele waarschuwing gegeven wegens woonoverlast. In deze formele waarschuwing staat onder meer het volgende: “(…) Al langere tijd ontvang ik meldingen van de Politie en [vastgoedbeheerder] , tevens handelend onder de naam [handelsnaam] over ernstige en herhaaldelijke hinder die door u wordt veroorzaakt vanuit de woning aan het [adres 2] in [plaats 1] . (…) Door die woonoverlast wordt het veiligheidsgevoel van uw medebewoners en omwonenden ernstig aangetast (…) U dient de overlast vanuit de woning met onmiddellijke ingang te beëindigen en beëindigd te houden. (…) Welke gedragingen dit zijn kunt u lezen in de bijlage bij deze brief.” In deze bijlage staat het volgende: “(…) U veroorzaakt ernstige en herhaaldelijke overlast door ruzie te maken, te schreeuwen, kloppen op deuren van medebewoners, agressief en discriminerend gedrag te tonen, tegen spullen te slaan en het draaien van harde muziek.”
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert ontruiming van de onzelfstandige woonruimte aan het [adres 2] te [plaats 1] . [eiser] legt samengevat aan deze vordering ten grondslag dat de door [gedaagde] veroorzaakte overlast een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst – en daarop vooruitlopend de ontruiming van het gehuurde – vergt en rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] betwist dat hij geruime tijd en structureel overlast veroorzaakt. Bovendien voert [gedaagde] aan dat de belangenafweging in zijn voordeel dient uit te vallen.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      In deze procedure moet de kantonrechter beoordelen of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming en of aannemelijk is dat de vorderingen van [eiser] tot ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de in dit kort geding gevorderde ontruiming.
      
    
    
      5.2.
      Bij de beoordeling van de aannemelijkheid dat de vorderingen van [eiser] tot ontbinding en ontruiming in een eventuele bodemprocedure toegewezen zullen worden, stelt de kantonrechter het volgende voorop.
      
    
    
      5.3.
      Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (HR 10 augustus 1992, NJ 1992/715). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, NJ 1985/232 en Gerechtshof 's-Hertogenbosch 28 september 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR7499).
      
    
    
      5.4.
      
        [eiser] legt aan zijn ontruimingsvordering ten grondslag dat meerdere (ex-)medebewoners van [gedaagde] klagen over diverse vormen van ernstige en herhaaldelijke overlast die [gedaagde] veroorzaakt. Die klachten bestaan blijkens de processtukken onder meer uit geluidsoverlast, stankoverlast, fysieke agressie, verbale agressie en ander onbehoorlijk en intimiderend gedrag, waardoor zij zich niet meer veilig voelen. Meer concreet klagen de (ex-)medebewoners van [gedaagde] over bijvoorbeeld het volgende:
      - snel kwaad worden;
      - luid roepen en schreeuwen naar en mopperen en schelden op medebewoners;
      - geluidsoverlast wegens koken in de nacht;
      - stankoverlast door een sigaretten- en wietlucht in de woning;
      - geluidsoverlast door muziek- en televisiegeluiden in de nacht;
      - fysiek geweld in de nacht van 23 juli 2023 op 24 juli 2023, waaraan een medebewoonster een dikke lip heeft overgehouden.
      
    
    
      5.5.
      De juistheid van een deel van deze klachten is voldoende aannemelijk, omdat deze door [gedaagde] worden erkend. Zo erkent [gedaagde] dat hij zich vaak stoort aan gedrag van zijn (ex-)medebewoners, zoals het niet doorspoelen van het toilet, het laten staan van de vaat en het niet opruimen van rommel. [gedaagde] erkent dat hij hierdoor erg kwaad kan worden. Ook erkent [gedaagde] dat hij dan luid tegen zichzelf gaat praten en mopperen over (het gedrag van) zijn ex-(medebewoners) en dat hij dan soms ook schreeuwend kan uitvallen tegen zijn (ex-)medebewoners. [gedaagde] heeft hierbij opgemerkt dat hij het zichzelf kan voorstellen dat dit beangstigend kan zijn. Dat het daadwerkelijk als beangstigend wordt ervaren blijkt uit de klachten van de (ex-)medebewoners en de waarschuwingen van [beheerder] en de gemeente. Hierin staat namelijk onder meer dat de (ex-)medebewoners zich onveilig voelen en zich genoodzaakt zien om overal de deur achter zich op slot te draaien uit angst voor [gedaagde] . 
      
    
    
      5.6.
      
        [gedaagde] erkent ook dat hij regelmatig in de nacht kookt en de keuken schoonmaakt. Volgens [gedaagde] kan hij niet anders, omdat zijn (ex-)medebewoners de keuken in de avond bezet houden en vies maken. De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagde] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij genoodzaakt is om in de nacht te koken. Verder voert [gedaagde] aan dat hij probeert zachtjes te doen als hij in de nacht de keuken gebruikt, maar op grond van de klachten hierover van meerdere (ex-)medebewoners oordeelt de kantonrechter het aannemelijk dat het nachtelijk gebruik van de keuken overlast veroorzaakt. Deze klacht komt ook naar voren in de vierde officiële waarschuwing van [beheerder] van 16 november 2023, maar desondanks is [gedaagde] doorgegaan met het koken en schoonmaken van de keuken in de nachtelijke uren.
      
    
    
      5.7.
      Wat betreft de sigaretten- en wietlucht in de woning voert [gedaagde] weliswaar aan dat hij alleen op zijn kamer rookt en blowt en dat er een strip op de deur zit, maar gezien de meerdere klachten van verschillende personen oordeelt de kantonrechter het aannemelijk dat [gedaagde] door zijn rook- en blowgedrag stankoverlast veroorzaakt in de woning. Verder heeft [gedaagde] zijn gedrag niet veranderd, ondanks dat hij er al meerdere keren op is gewezen dat het roken en blowen overlast veroorzaakt. Hij had er bijvoorbeeld voor kunnen kiezen om in de tuin of in een coffeeshop te blowen, maar dat heeft hij niet gedaan, waardoor de overlast voortduurt.
      
    
    
      5.8.
      Ook de overlast van televisie- en muziekgeluiden in de nacht is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk. Ook hierover zitten in het dossier meerdere klachten van verschillende (ex-)medebewoners. Bovendien erkent [gedaagde] dat hij in de nacht televisie kijkt en tokkelt op zijn gitaar. Weliswaar voert [gedaagde] dat hij in de nacht geen harde geluiden maakt, maar gezien het voorgaande is het aannemelijk dat de geluiden zodanig zijn dat [gedaagde] daarmee overlast veroorzaakt bij zijn (ex-)medebewoners.
      
    
    
      5.9.
      
        [gedaagde] betwist dat hij fysiek geweld heeft gebruikt bij het incident met zijn medebewoonster mevrouw [naam 2] in de avond en nacht van 23 (op 24) juli 2023. Volgens [gedaagde] heeft hij zich juist moeten verdedigen tegen een aanval van mevrouw [naam 2] met een deksel van een pan. Om in rechte vast te stellen wat er precies is gebeurd, zal nadere bewijsvoering nodig zijn, maar daarvoor leent dit kort geding zich niet. Daarom oordeelt de kantonrechter het vooralsnog onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] fysiek geweld heeft gebruikt.
      
    
    
      5.10.
      De vraag die nu beantwoord moet worden is of de klachten die wel voldoende aannemelijk zijn de gevorderde ontruiming rechtvaardigen. Al met al is de kantonrechter van oordeel dat het zeer aannemelijk is dat een ontbindings- en ontruimingsvordering in een bodemprocedure toewijsbaar is. Bij dat oordeel speelt een rol dat het om diverse overlastklachten gaat, die al lange tijd voortduren en die worden geuit door meerdere (ex-)medebewoners. [beheerder] is sinds juli 2023 beheerder van de woning en gelijk in die maand heeft zij de eerste klachten ontvangen over het gedrag van [gedaagde] . In de maanden daarna heeft [beheerder] structureel en van verschillende medebewoners klachten ontvangen over het gedrag van [gedaagde] . Een en ander blijkt onder meer uit de overgelegde klachten en verklaringen van de (ex-)medebewoners van [gedaagde] en uit de (formele) waarschuwingen van de verhuurder/beheerder en van de gemeente Breda. Maar ook in de periode daarvoor zijn er soortgelijke klachten over [gedaagde] binnengekomen bij Match Property, de vorige beheerder van het gehuurde. Deze klachten zien op de jaren 2021 en 2022. Daarmee is het naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter aannemelijk dat er sprake is van herhaaldelijke en structurele overlast.   
      
    
    
      5.11.
      Verder speelt mee dat het gaat om onzelfstandige woonruimte in een woning met vier medebewoners en meerdere gemeenschappelijke ruimtes. Ook is van belang dat [gedaagde] al vele keren op zijn gedrag is aangesproken en waarschuwingen heeft ontvangen van zowel de verhuurder als de gemeente, maar dat heeft niet geleid tot merkbare veranderingen in het (overlastgevende) gedrag van [gedaagde] . 
      
    
    
      5.12.
      Weliswaar staat daartegen over dat [gedaagde] al heel lang in de woning woont en geen structurele alternatieve woonruimte heeft, maar dat weegt naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet op tegen de belangen van de medebewoners van [gedaagde] om onder meer zonder overlast en met een gevoel van veiligheid te kunnen wonen in de woning.
      
    
    
      5.13.
      Uit het voorgaande volgt dat [eiser] ook een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening. Het gaat immers om overlastgevend gedrag waardoor de (ex-)medebewoners zich niet meer veilig voelen in hun eigen woning. Daarom is de gevorderde ontruiming toewijsbaar. Wel zal de kantonrechter een iets langere opzegtermijn bepalen van vier weken. Weliswaar is er een spoedeisend belang, maar de overige omstandigheden van het geval, waaronder de lange tijd dat [gedaagde] woonachtig is in de woning en zijn kwetsbare positie rechtvaardigen een ontruimingstermijn van vier weken.
      
    
    
      5.14.
      
        [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser]  als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                136,72
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                86,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                793,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.015,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      5.15.
      De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de onzelfstandige woonruimte aan het [adres 2] te [plaats 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser]  zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.015,72,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
      - € 40,00 aan salaris gemachtigde,
      - te vermeerderen met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2024.