ECLI:NL:RBZWB:2024:7849, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-11-2024, 11247693 VV EXPL 24-70 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-11-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Oorzaak gebrek staat niet vast tussen partijen. Herstel gebrek wordt toegewezen, nu onvoldoende aannemelijk is dat het al is hersteld. De vervangende machtiging om zelf te herstellen wordt toegewezen, conform hetgeen in de wet is bepaald. Huurprijsvermindering en opschorting wordt afgewezen, gelet op exoneratiebedingen en het feit dat de oorzaak van het gebrek niet vaststaat tussen partijen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11247693 \ VV EXPL  24-70
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 1 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de besloten vennootschap BRITAIN B.V., 
      gevestigd en kantoorhoudende te (5038 AH) Tilburg aan het adres Heuvelstraat 98 ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Britain ,
      gemachtigde: mr. dr. J.G.A. Linssen, advocaat te Tilburg ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de besloten vennootschap [gedaagde] B.V., 
      gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 2] aan [adres 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. J.J.L. Paijmans, advocaat te Tilburg .
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 augustus 2024 met producties;
      - de conclusie van antwoord van 21 augustus 2024 met producties;- de brief van Britain van 21 augustus 2024 met producties;- de brief van [gedaagde] van 22 augustus 2024 met producties;
      - de brief van Britain van 23 augustus 2024 met producties;- de mondelinge behandeling van 23 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de pleitnota van de zijde van [gedaagde] .
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Tussen partijen staat het volgende vast:
    
    - [gedaagde] is eigenaar en verhuurder van de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [plaats 1] aan [adres 1] (verder: het gehuurde);
    - Britain exploiteert een winkel in bovenkleding en modeartikelen;
    - [gedaagde] verhuurt sinds 1 oktober 2020 het gehuurde aan Britain . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model versie 2012) van toepassing. In de algemene voorwaarden is onder andere opgenomen:
    
      “(…) 
      Aansprakelijkheid 
    
    
      
         (…)
      
    
    
      
         (…)
      
    
    
      11.3
      
         Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
      
    
    
      11.4
      
        
          Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:
        
        
          - (…)
        
        
          - (…)
        
        
          - (…)
        
        
          - (…)
        
        
          - indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen. (…)”;
      
      - sinds 30 december 2023 is er sprake van wateroverlast in het onderste kelderdeel en de liftschacht van het gehuurde;
      - op 3 januari 2024 heeft een medewerker van Lekdetectie Expert Nederland de oorzaak van de wateroverlast onderzocht. Hij concludeert: “Er komt water vanuit alle muren in de magazijn en ondervloer is totaal verzadigd en het komt doordat er een afvoer water lekt dat water komt vanuit het lift hal die vol staat met water en vervolgens wordt opgezogen door een dompelpomp en die wordt afgevoerd via een afvoer buis wat door de ruimte van de magazijn loopt en lekt.”;
      - op 8 april 2024 heeft een medewerker van LEKK onderzoek gedaan naar de oorzaak van de wateroverlast. Hij beveelt aan:
      
        
          “(…) Wij adviseren u om onderstaande werkzaamheden te laten uitvoeren:
        
        A. Het waterdicht maken van de doorvoeren van de waterleiding en de hemelwaterafvoer door de kelderwand aan de voorzijde van het pand.
        B. Wanneer de doorvoeren waterdicht zijn gemaakt en er daarna nog steeds sprake is van toetredend vocht in de kelder is een bouwkundig/ bouwfysisch onderzoek noodzakelijk;
        C. Het opnieuw waterfdicht afwerken van de bekleding van de liftschacht op het dak.
        D. Om te voorkomen dat de vochtschade toeneemt kan de bouwkundige constructie specialistisch worden gedroogd. Indien gewest kan LEKK B.V. voor u vrijblijvend een plan van aanpak en kostenopgave uitbrengen.
        E. Het bouwkundig herstel kan worden uitgevoerd na volledige droging van de bouwkundige constructie. (…)”;
      
      - op 11 april 2024 heeft een medewerker van Kone B.V. geconstateerd dat er water in de liftschacht staat en de lift weer in normaal bedrijf gezet;
      - op 16 april 2024 is een medewerker van TUV Nord Nederland B.V. niet overgegaan tot keuring van de lift, omdat de liftschacht en de kelderverdieping van het gehuurde vol water staan;
      - op 8 mei 2024 heeft een medewerker van Kone B.V. de lift weer in normaal bedrijf gezet;
      - op 8 mei 2024 is een medewerker van TUV Nord Nederland B.V. niet overgegaan tot keuring van de lift, omdat de liftschacht van het gehuurde vol water staat;
      - op 29 mei 2024 heeft de gemachtigde van Britain per brief [gedaagde] onder andere aangesproken op de gebreken aan het gehuurde en haar gesommeerd binnen veertien dagen aan te vangen met de herstelwerkzaamheden;
      - op 1 augustus 2024 hebben werknemers van Britain verklaard dat er sinds 30 december 2023 sprake is van wateroverlast in de kelder van het gehuurde, waardoor een deel van de voorraad moest worden vernietigd en er op andere verdiepingen sprake is van schimmelvorming en stankoverlast. Ook is de lift niet bruikbaar. Zij verklaren dat dit leidt tot een onwerkbare situatie/verzwaring van de werkzaamheden voor de werknemers van Britain en een verlies van klanten;
      - in augustus 2024 bericht de heer [naam 1] , werkzaam bij Hawee Bouw B.V., aan de heer [naam 2] , makelaar, - kort gezegd - dat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en dat hij verwacht dat de oorzaak van de wateroverlast is weggenomen;
      - op 16 augustus 2024 verklaart de heer [naam 3] , werkzaam op het kantoor van de gemachtigde van Britain , dat er water staat in de kelder en de liftschacht, dat er nog sprake is van stankoverlast in het gehuurde en dat er sprake is van (ernstige) schimmelvorming in het gehuurde;
      - op 19 augustus 2024 bericht de heer [naam 4] van Bouwkeurders.nl dat de werkzaamheden om de wateroverlast in de kelder tegen te gaan pas konden worden gestart als het grondwaterpeil is gezakt;
      - op 20 augustus 2024 verklaren [naam 5] en [naam 6] , werknemers van Britain , dat er nog steeds water staat in de kelder en de liftschacht, dat er nog sprake is van stank- of geuroverlast in het gehuurde, dat er nog altijd sprake is van (ernstige) schimmelvorming in het gehuurde en dat er overlast is van vliegen;
      - op 22 augustus 2024 hebben de indirect bestuurder van Britain , zijn echtgenote en diverse medewerkers verklaart diverse maatregelen te hebben genomen om de wateroverlast en de daaruit volgende schade zoveel mogelijk te beperken.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Britain vordert – samengevat – om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      - [gedaagde] te veroordelen tot herstel van de door Britain gestelde gebreken op straffe van verbeurte van een dwangsom;
      - vervangende toestemming zelf de gebreken te verhelpen, waarbij de kosten mogen worden verhaald op [gedaagde] ;
      - huurprijsvermindering, dan wel opschorting van de huur, toe te kennen;
      - [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke (handels)rente daarover.
      
    
    
      3.2.
      Britain stelt dat vanaf 30 december 2023 er water in de kelder van het gehuurde staat. Zij heeft direct [gedaagde] ingelicht en geprobeerd haar schade zo veel mogelijk te beperken. Ondanks haar inspanningen heeft zij een deel van haar voorraad moeten laten vernietigen. Britain kan de kelder van het gehuurde door de wateroverlast niet gebruiken, zodat zij een deel van haar opslagruimte, winkelruimte en kleedruimtes mist. Ook in de liftschacht staat water, waardoor deze niet te gebruiken is. Daarbij wordt door TUV geweigerd de lift te keuren, zodat Britain deze niet kan gebruiken. Door de langdurige vochtigheid is er op de begane grond en eerste verdieping sprake van schimmelvorming. Ook is er sprake van stankoverlast en overlast van vliegen in het gehuurde. Dit leidt ertoe dat klanten wegblijven, klanten door het gemis van de lift niet in heel het gehuurde kunnen komen, medewerkers zich afmelden, dreigen ontslag te nemen of ziek worden en de (hoog)zwangere echtgenote van de directeur van Britain , die ook werkzaamheden voor Britain uitvoert, op advies van haar arts niet in het gehuurde mag komen. Het gemis aan opslagruimte leidt ertoe dat Britain mogelijk opslagruimte moet gaan huren, zodat zij gedwongen wordt extra kosten te maken. Namens (de verzekeraar van) [gedaagde] zijn er meerdere bedrijven komen kijken naar de schade. Ook hebben er een aantal bedrijven werkzaamheden verricht, maar dit heeft niet geleid tot een oplossing van de wateroverlast. Het spoedeisend belang van de vordering is gelegen in het feit dat er al aanzienlijk tijd sprake is van gebreken aan het gehuurde, waardoor Britain ernstig wordt beperkt in de exploitatie van haar onderneming.
      
    
    
      3.3.
      Op het verweer van [gedaagde] voert Britain aan dat het inderdaad gaat om het lager gelegen deel van de kelder, dat gebruikt wordt als opslagruimte. De lift wordt thans alleen nog gebruikt om goederen te vervoeren en niet om personen te vervoeren. Naar haar mening is de oorzaak van de wateroverlast niet het grondwaterpeil, maar de hemelwaterafvoeren. De herstelwerkzaamheden van 9 augustus 2024 hebben niet geleid tot het opheffen van de wateroverlast. Daarbij zijn niet alle aanbevelingen uit de rapportage van LEKK uitgevoerd. Op het moment dat het weer regent, staat er water in de kelder. De door [gedaagde] gestelde huurachterstand wordt achteraf gefabriceerd, omdat een beroep wordt gedaan op indexeringen die niet eerder zijn aangezegd. Daarbij heeft Britain in korte tijd meerdere berichten van [gedaagde] ontvangen, waarin gesproken wordt over verschillende huurachterstanden. Het is dan ook onwaarschijnlijk dat er daadwerkelijk sprake is van een huurachterstand.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Britain , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Britain , met veroordeling van Britain in de proceskosten, nakosten en de wettelijke rente daarover.
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] voert aan dat Britain enkel het onderste gedeelte van de kelder niet kan gebruiken door de wateroverlast. Dit betreft alleen opslagruimte. Het hoger gelegen kelderdeel, dat als winkelruimte en pasruimtes wordt gebruikt, heeft Britain steeds kunnen gebruiken. De schimmelvorming op de hogere verdiepingen is maar beperkt, zodat Britain de ruimtes heeft kunnen gebruiken. De lift functioneerde en kon gewoon worden gebruikt. De door Britain gestelde gevolgschade is niet onderbouwd. Evenmin is onderbouwd dat Britain schadebeperkend heeft gehandeld. De wateroverlast is op 2 januari 2024 voor het eerst gemeld. [gedaagde] heeft daarop onderzoeken laten uitvoeren en ook herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. De wateroverlast hangt samen met de abnormaal hoge stand van het grondwater, zodat [gedaagde] lange tijd niet de noodzakelijke herstelwerkzaamheden kon uitvoeren. Er was dus sprake van overmacht aan de zijde van [gedaagde] . Inmiddels heeft op 9 augustus 2024 herstel plaatsgevonden. Britain heeft dus geen (spoedeisend) belang meer bij haar vorderingen tot herstel of de gevraagde vervangende machtiging. Met de toewijzing van een geldbedrag (de gevorderde huurprijsvermindering) in kort geding moet terughoudend worden omgegaan. Niet is onderbouwd dat Britain de bodemprocedure niet zou kunnen afwachten. Daarbij kan een vordering tot huurprijsvermindering in kort geding niet worden toegewezen, nu daarmee een gewijzigde rechtstoestand wordt vastgesteld. Daarbij heeft Britain onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij in een bodemprocedure recht zou hebben op een huurprijsvermindering, althans dat een huurprijsvermindering van 30% redelijk is. Te meer, omdat Britain pas aanspraak kan maken op huurprijsvermindering op het moment dat zij [gedaagde] schriftelijk heeft aangeschreven en een redelijke termijn voor de aanvang van het herstel heeft gegeven. [gedaagde] is 29 mei 2024 aangesproken om binnen veertien dagen met het herstel van de gebreken te beginnen. Dat is geen redelijke termijn. Voor zover een huurprijsvermindering wordt toegewezen, kan deze pas na voornoemde termijn ingaan tot het moment dat de herstelwerkzaamheden zijn afgerond. Voor opschorting van de huur is geen ruimte. De gebreken zijn inmiddels hersteld en opschorting is contractueel uitgesloten. Tot slot is er sprake van een betalingsachterstand, bestaande uit reguliere huur, de waarborgsom en de jaarlijkse indexaties. De toekenning van huurprijsvermindering of het toestaan van opschorting zou leiden tot een grotere huurachterstand en het restitutierisico vergroten, gelet op de huidige financiële situatie van Britain . 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Herstel van de gebreken en de vervangende machtiging:
      
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Britain ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen staat vast dat er sinds 30 december 2023 sprake is (geweest) van wateroverlast in de kelder van het gehuurde. Ook staat tussen partijen vast dat dit een gebrek is, zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
      
    
    
      4.3.
      Britain stelt dat thans nog steeds sprake is van wateroverlast, dat dit leidt tot stankoverlast, schimmelvorming en overlast door vliegen. Zij onderbouwt haar stellingen met diverse foto’s, verklaringen van haar medewerkers en een verklaring van een collega van haar gemachtigde. [gedaagde] betwist dat thans nog sprake is van wateroverlast, nu op 9 augustus 2024 (en nadien, zo volgt uit correspondentie van na de mondelinge behandeling) herstelwerkzaamheden zijn verricht. Zij verwijst ter onderbouwing van haar stellingen naar de verklaring van haar aannemer.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat Britain voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de namens [gedaagde] uitgevoerde herstelwerkzaamheden er niet toe hebben geleid dat de wateroverlast (volledig) is weggenomen. Dit volgt immers uit de door Britain overgelegde verklaringen en foto’s. Uit de verklaring van de zijde van [gedaagde] volgt enkel dat de aannemer verwacht dat de oorzaak van de wateroverlast is weggenomen en niet dat deze daadwerkelijk is weggenomen. 
      
    
    
      4.5.
      Het voorgaande leidt er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat Britain voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot herstel en de gevorderde vervangende machtiging. Zij kampt al geruime tijd met wateroverlast en de daaraan gerelateerde gevolgen en tussen partijen staat vast dat zij een deel van het gehuurde niet kan exploiteren als gevolg daarvan. 
      
    
    
      4.6.
      Ook leidt het voorgaande ertoe dat het gevorderde herstel van de oorzaak van de wateroverlast toewijsbaar is. Britain is gerechtigd om nakoming te vorderen van de huurovereenkomst en heeft met het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat een vordering tot nakoming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Het feit dat ter discussie is tussen partijen over de precieze oorzaak van de wateroverlast kan niet tot een ander oordeel leiden, nu dit niet wegneemt dat er sprake is van een gebrek en dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor het herstel daarvan. Daarbij is het de afgelopen maanden relatief droog geweest, zodat het beroep van [gedaagde] op overmacht, de kantonrechter begrijpt een beroep de onmogelijkheid van herstel ex artikel 7:206 BW, voor zover al juist, niet meer opgaat.
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot de lift staat in ieder geval tussen partijen vast dat deze al geruime tijd niet is gekeurd. Daarbij volgt uit de overgelegde producties dat deze regelmatig stil heeft gestaan en dat de oorzaak daarvan niet (altijd) was gelegen in het handelen van Britain . Ook het gevorderde herstel van dit gebrek is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter toewijsbaar.
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking tot de schimmelvorming en stankoverlast stelt [gedaagde] dat dit geen gebrek is, maar gevolgschade die zij niet hoeft te herstellen op grond van artikel 11.3 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter overweegt dat sprake is van een gebrek als aan de definitie daarvan wordt voldaan. In artikel 7:204 lid 2 BW is opgenomen: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”. Gelet op het feit dat de schimmelvorming en de stankoverlast ervoor zorgen dat het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat Britain had mogen verwachten is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat ook de schimmelvorming en de stankoverlast leidt tot een gebrek. Dat deze het gevolg is van de wateroverlast doet daar niet aan af. Ook het gevorderde herstel van deze gebreken worden toegewezen.
      
    
    
      4.9.
      Uit de overgelegde rapportages van de deskundigen volgt dat er mogelijk ingrijpende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de oorzaak van de wateroverlast weg te nemen en de gevolgen daarvan te herstellen. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding de termijn voor het herstel van alle gebreken te bepalen op drie maanden na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als in de beslissing vermeld.
      
    
    
      4.10.
      Met betrekking tot de gevorderde vervangende machtiging overweegt de kantonrechter dat de bevoegdheid tot herstel van gebreken door de huurder en de daarmee samenhangende vereisten en voorwaarden volgen uit artikel 7:206 lid 3 BW. Ook voor deze vordering geldt dus dat voldoende aannemelijk is dat deze in een bodemprocedure wordt toegewezen.
      
      
        
          Huurprijsvermindering en opschorting:
        
      
    
    
      4.11.
      Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van Britain op [gedaagde] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de kantonrechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
      
    
    
      4.12.
      Daarbij is van belang dat een vordering tot vermindering van de huurprijs in beginsel alleen in een bodemprocedure kan worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot). Als de kantonrechter de vordering toewijst, wordt daarmee een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vastgesteld. Dit is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel van de kantonrechter in kort geding is immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen.
      
    
    
      4.13.
      Er bestaat echter geen beletsel om bij wijze van ordemaatregel vooruit te lopen op de beslissing die in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering zal worden genomen. Een dergelijke (minder vergaande) vordering ligt besloten in het petitum van Britain . De vordering zal derhalve als zodanig worden beoordeeld.
      
    
    
      4.14.
      Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat niet wordt toegekomen aan huurprijsvermindering, omdat Britain niet heeft voldaan aan de in de algemene voorwaarden opgenomen voorwaarden om in aanmerking te komen voor huurprijsvermindering. In artikel 11.4 van de algemene voorwaarden is immers opgenomen dat Britain [gedaagde] schriftelijk had moeten aanschrijven en een redelijke termijn had moeten gunnen om aan te vangen met het herstel van de gebreken.
      
    
    
      4.15.
      Tussen partijen staat vast dat Britain [gedaagde] per brief van 29 mei 2024 voor het eerst schriftelijk heeft aangesproken op de gebreken. Aan het schriftelijkheidsvereiste is daarmee voldaan. In die brief wordt een termijn gegund van twee weken om aan te vangen met de werkzaamheden. Tussen partijen is in geschil of dit een redelijke termijn is.
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] in het kader van de vordering tot herstel en de gevorderde vervangende machtiging een beroep op overmacht heeft gedaan. Zij verwijst daarbij naar het rapport van LEKK, waarin staat vermeld dat er een kleurstoftest is gedaan bij de hemelwaterafvoeren en de kleurstof niet zichtbaar is geworden op de lekkageplaats. Britain blijft bij haar stelling dat de wateroverlast wordt veroorzaakt door de hemelwaterafvoeren. Voor de vaststelling van de oorzaak van de wateroverlast is nader bewijs nodig, waarvoor in de onderhavige procedure geen ruimte is.
      
    
    
      4.17.
      
        Als komt vast te staan dat de oorzaak van de wateroverlast is gelegen in het hoge grondwaterpeil doet [gedaagde] mogelijk terecht een beroep op overmacht, omdat zij dan 
        diende te wachten met de herstelwerkzaamheden totdat het grondwaterpeil was gezakt. Het is dan aannemelijk dat begin juni 2024 nog niet van [gedaagde] kon worden verwacht dat zij de herstelwerkzaamheden zou laten starten. In dat geval heeft Britain [gedaagde] geen redelijke termijn gegund. Bovendien kan in dat geval niet worden aangenomen dat het subsidiaire en meer subsidiaire beroep van Britain op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en op onvoorziene omstandigheden slagen, mede gelet op het feit dat uit vaste jurisprudentie volgt dat daar terughoudend mee moet worden omgegaan. De kantonrechter is dan ook voorlopig van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat het beroep op huurprijsvermindering in een bodemprocedure slaagt. Hij ziet geen aanleiding een voorschot toe te kennen aan Britain .
      
    
    
      4.18.
      Het voorgaande leidt er ook toe dat het beroep op opschorting niet slaagt. In de algemene voorwaarden is immers een opschortingsverbod opgenomen en thans is onvoldoende aannemelijk dat hier op grond van de redelijkheid en billijkheid aan voorbij zal worden gegaan in een bodemprocedure.
      
      
        
          Overige stellingen en weren:
        
      
    
    
      4.19.
      Gelet op het voorgaande behoeven de overige stellingen en weren geen bespreking meer.
      
      
        
          Proceskosten, nakosten en de wettelijke rente daarover:
        
      
    
    
      4.20.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Britain worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                115,22
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                130,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                923,22
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. Voor de volledigheid overweegt de kantonrechter dat artikel 6:119a BW niet van toepassing is op een vordering tot betaling van een bedrag bij wijze van schadeloosstelling, zodat de gevorderde handelsrente over de proceskosten niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW worden toegewezen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de oorzaak van de gebreken, bestaande uit waterschade, stankoverlast, schimmelvorming en de niet werkende lift te verhelpen,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Britain een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1. voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
      
    
    
      5.3.
      machtigt Britain om de oorzaak van de gebreken zelf te verhelpen, waarbij rekening moet worden gehouden met het bepaalde in artikel 7:206 lid 3 BW, als [gedaagde] de oorzaak van de gebreken niet binnen voornoemde termijn en na vollopen van de dwangsom heeft verholpen,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 923,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2024.