ECLI:NL:RBMNE:2024:5657, Rechtbank Midden-Nederland, 25-09-2024, 11004425
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: vordering tot betaling huurachterstand. Verweer dat er gebreken zijn in de woning slaagt niet.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 11004425 \ UC EXPL  24-1965 BJvd/61169
    
    
    
      
        Vonnis van 25 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING CAZAS WONEN,  
      gevestigd te Woerden,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Cazas Wonen,
      gemachtigde: mr. S.P.J. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: [.] .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 7; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4;  - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de brief van Cazas Wonen van 14 augustus 2024 met aanvullende productie A;
      - de mondelinge behandeling van 27 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Cazas Wonen de woning aan de [adres] te [plaats] . Cazas Wonen stelt dat er sprake is van een huurachterstand en vordert in deze procedure betaling van de huurachterstand. [gedaagde] is het niet eens met de vordering van Cazas Wonen. Volgens [gedaagde] is er twee keer in korte tijd een huurverhoging doorgevoerd door Cazas Wonen en heeft zij Cazas Wonen meermaals verzocht om gebreken in de woning te herstellen, waarna herstel uitbleef. Daarom vindt [gedaagde] dat zij een deel van de maandelijkse huurprijs mocht inhouden. De kantonrechter zal de vordering van Cazas Wonen toewijzen. Hierna wordt toegelicht waarom.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      
        Cazas Wonen heeft de huur niet twee keer verhoogd 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [gedaagde] stelt dat Cazas Wonen in 2022 twee keer de huur heeft verhoogd, namelijk in april en in juli. Dat acht [gedaagde] onrechtmatig. Volgens Cazas Wonen is de huur maar één keer verhoogd, namelijk per 1 juli 2022. De huur ging toen van € 759,12 naar € 804,16. De verhoging is aangezegd op 21 april 2022. Ter zitting heeft Cazas Wonen aangegeven dat er in een e-mail aan [gedaagde] van 27 juli 2022 is medegedeeld dat de huur per 1 april 2022 is verhoogd naar € 804,16. Dat is een verschrijving geweest: er is geen andere huurverhoging geweest dan de verhoging naar het bedrag van € 804,16 en deze verhoging is ingegaan per 1 juli 2022. Er is dus niet eerder dan 1 juli 2022 een huurverhoging doorgevoerd, waardoor het volgens Cazas Wonen duidelijk moet zijn geweest dat het in deze e-mail ging om een verschrijving. Waar 1 april 2022 stond moest dat 1 juli 2022 zijn. 
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter overweegt dat uit de stukken en omstandigheden blijkt dat er slechts één huurverhoging heeft plaatsgevonden. Het had op de weg van Cazas Wonen gelegen om [gedaagde] te laten weten dat het in de e-mail van 27 juli 2022 ging om een verschrijving, maar [gedaagde] had dat ook kunnen afleiden uit de omstandigheid dat er tot aan 1 juli 2022 nog het oude huurtarief van € 759,12 moest worden betaald. Daarnaast heeft [gedaagde] niet op de e-mail gereageerd met de boodschap dat de informatie uit de e-mail niet klopte en is zij ook feitelijk niet een hogere huur gaan betalen per 1 april 2022. De berekeningen van Cazas Wonen zijn dus niet om deze reden onjuist. 
      
      
        
          Er heeft een huurverlaging plaatsgevonden 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op 3 mei 2023 heeft Cazas Wonen een brief gestuurd aan [gedaagde] met de mededeling dat zij op basis van haar inkomen recht heeft op een huurverlaging. Daarom is per 1 juli 2023 de huur verlaagd naar een bedrag van € 729,50. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft een betalingsachterstand 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Cazas Wonen stelt dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft en [gedaagde] heeft dit niet betwist. [gedaagde] erkent dat zij gedurende enige tijd bedragen heeft ingehouden op de huur wegens door haar gestelde gebreken. Vanwege de betalingsachterstand, is [gedaagde] na de huurverlaging het oude (hogere) huurbedrag blijven betalen met bovendien een bedrag van € 20,- daarbovenop om, ongeacht haar standpunt, in te lopen op de betalingsachterstand. De betalingsachterstand bedroeg tot het moment van het uitbrengen van de dagvaarding € 1.146,44. Door de extra betalingen van [gedaagde] bedroeg de betalingsachterstand per 14 augustus 2024 nog € 240,72.  
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling de hoogte van de oorspronkelijke vordering van Cazas Wonen betwist. Aangezien [gedaagde] elke maand op de vordering is ingelopen met € 20,-, kan het volgens haar niet kloppen dat er nu nog maar een bedrag van € 240,- openstaat (gelet op het feit dat er ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding volgens Cazas Wonen een bedrag van € 1.146,44 openstond). 
      
    
    
      3.6.
      Het bovenstaande argument van [gedaagde] snijdt geen hout. Cazas Wonen heeft haar vordering voldoende onderbouwd met stukken. Indien [gedaagde] de oorspronkelijk vordering van Cazas Wonen betwist, ligt het op haar weg om – bijvoorbeeld aan de hand van betalingsbewijzen - aan te geven wat er niet klopt aan deze vordering en waar de fout precies zit. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan dat de oorspronkelijke vordering van Cazas Wonen juist is. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft niet tijdig en op de juiste manier bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging 
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] stelt dat zij bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging, zowel bij Cazas Wonen als bij de Huurcommissie. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] verklaard dat op de website van de Huurcommissie staat dat de huurder bezwaar moet aantekenen tegen de huurverhoging en dat vervolgens de verhuurder contact moet opnemen met De Huurcommissie. Volgens [gedaagde] heeft niemand van Cazas Wonen zich na haar bezwaar gemeld bij de Huurcommissie, zodat dat spoor doodliep. [gedaagde] heeft de kantonrechter de link genoemd van de website van de Huurcommissie waar de informatie waar zij zich op beroept is te vinden. Op onderstaande afbeelding is te zien welke informatie van de Huurcommissie [gedaagde] bedoelt: 
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.8.
      Cazas Wonen stelt dat [gedaagde] helemaal geen bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging. Ook heeft Cazas Wonen van de Huurcommissie geen bericht ontvangen. Volgens Cazas Wonen is er pas bij de conclusie van antwoord door [gedaagde] het standpunt ingenomen dat er sprake zou zijn van een onterechte huurverhoging in 2022.  
      
    
    
      3.9.
      Uit de stukken blijkt dat [gedaagde] in verschillende e-mails heeft aangegeven dat zij het niet eens is met de huurverhoging. De e-mails dateren van 20 maart 2023, 27 september 2023, 3 oktober 2023, 9 oktober 2023, 9 november 2023 en 12 januari 2024. Alleen de e-mail van 20 maart 2023 is gestuurd naar Cazas Wonen, de rest van de e-mails zijn gestuurd naar de gemachtigde van Cazas Wonen. In de e-mail van 20 maart 2023 schrijft [gedaagde] :
      
      
        
          ‘’(…) De ombudsman heeft mij geadviseerd contact op te nemen met de huurcommissie. Dit is dan ook gedaan. Begrepen uit dit gesprek heb ik dat bij bezwaar tegen een verhoging van de huur de corporatie het geschil aan de huurcommissie moet voorleggen. Naar mijn weten is dit niet gebeurd en daarbij is de huurdersvereniging uit de lucht. 
        
      
      
      
        
          Ik plaats al vanaf 2020 vraagtekens bij de huurverhogingen, de woningen zijn gedateerd, de ventilatiesystemen in de badkamers kapot, tegelwerk versleten etc. (…)’’
        
      
      
    
    
      3.10.
      Op eerdere e-mails met betalingsherinneringen van Cazas Wonen aan [gedaagde] heeft [gedaagde] gereageerd door te schrijven dat zij de inhoud van de e-mails niet begrijpt en niet weet waar de e-mails over gaan. Deze e-mails zijn door [gedaagde] verstuurd aan de gemachtigde van Cazas Wonen op 20 juli 2022,15 augustus 2022 en 31 oktober 2022.
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter overweegt over het bezwaar tegen de huurverhoging het volgende. Op 1 juli 2023 heeft er, zoals in 3.3. vermeld, een huurverlaging plaatsgevonden. Alle e-mails van [gedaagde] na 20 maart 2023 zijn dus gestuurd nadat er al een huurverlaging had plaatsgevonden en waren enkel gericht aan de gemachtigde van Cazas Wonen, niet aan Cazas Wonen zelf. Daarnaast is er, gelet op de inhoud van de stukken, pas in maart 2023 door [gedaagde] geklaagd over de huurverhoging bij Cazas Wonen, ruim acht maanden nadat de huurverhoging is ingegaan. Volgens het bericht op de website van de huurcommissie, moet een bezwaar tegen een huurverhoging vóór het ingaan van de verhoging zijn ingediend bij de verhuurder. Een andere manier om bezwaar te maken is om binnen 4 maanden na de dag waarop de huurverhoging is ingegaan zelf de huurcommissie in te schakelen door bezwaar aan te tekenen. De procedure en de stappen die daarvoor moeten worden genomen staan uitgebreid vermeld op de website van de Huurcommissie, direct onder de informatie waar [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling naar verwees. [gedaagde] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij bezwaar heeft aangetekend bij Cazas Wonen tegen de huurverhoging vóór het ingaan van de huurverhoging. Ook heeft [gedaagde] geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij bij de Huurcommissie bezwaar heeft aangetekend tegen de huurverhoging. [gedaagde] heeft dus niet de juiste stappen gezet om de huurverhoging aan te vechten. Daarom kan door de kantonrechter niet worden vastgesteld dat [gedaagde] (tijdig) bezwaar heeft gemaakt tegen de huurverhoging van 1 juli 2022. Het verweer van [gedaagde] slaagt niet. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft de gebreken niet op de juiste manier doorgegeven 
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagde] stelt dat er een hoop gebreken zijn aan haar woning en dat Cazas Wonen hiervan al lang op de hoogte is, maar de gebreken niet verhelpt. Volgens [gedaagde] dateren de keuken en badkamer van 1972. Daarnaast is volgens [gedaagde] het tegelwerk versleten en zijn de ventilatiesystemen in de badkamer kapot. Verzoeken die [gedaagde] heeft ingediend voor het verhelpen van de gebreken in de woning werden volgens haar stelselmatig door Cazas Wonen geweigerd. Ook stelt [gedaagde] dat op de website van Cazas Wonen de link voor het indienen van een herstelverzoek ontbreekt, en dat haar verzoek telkens ergens anders moest worden ingediend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] aangegeven dat er een renovatie zou moeten plaatsvinden omdat de woning verouderd is. 
      
    
    
      3.13.
      
        Cazas Wonen stelt dat zij onbekend is met gebreken in de woning van [gedaagde] en dat [gedaagde] niet over gebreken heeft geklaagd. Volgens Cazas Wonen is er gekeken naar de meldingen van [gedaagde] van de afgelopen jaren. Daarin is te zien dat er in augustus een melding is gedaan over de riolering en dat die melding direct is opgepakt en het probleem is verholpen. Verder spreekt [gedaagde] alleen in de eerder besproken e-mail van 20 maart 2023 over gebreken en in een e-mail van 17 maart 2023. De e-mail van 
        17 maart 2023 is gericht aan de gemachtigde van Cazas Wonen en vermeldt slechts dat de badkamer sinds 1972 niet is opgeknapt. De gemachtigde van Cazas Wonen heeft hierop gereageerd met de boodschap dat een aanvraag voor vervanging of reparatie kan worden gedaan bij Cazas Wonen. Dat is volgens Cazas Wonen (ook nadien) niet gedaan. 
      
      
    
    
      3.14.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft Cazas Wonen aangegeven dat zij niet weet of en wanneer er een grootschalige renovatie zal plaatsvinden. Volgens Cazas Wonen is de woning niet heel erg verouderd. Er zouden wel gesprekken zijn met de gemeente over sloop of renovatie van de woningen, waaronder de woning van [gedaagde] . Cazas Wonen stelt dat er wel al renovaties plaatsvinden in andere schakelflats zoals die van [gedaagde] , maar er is geen meerjarenplanning bekend. Besluitvorming over sloop of renovatie is op dit moment nog niet aan de orde. 
      
    
    
      3.15.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat er gebreken zijn aan de woning en dat zij deze gebreken heeft op de juiste manier heeft gemeld bij Cazas Wonen. [gedaagde] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij bij Cazas Wonen (voldoende) aan de bel heeft getrokken over concrete gebreken aan de woning. De e-mails van 17 en 20 maart 2023 zijn de enige aanwijzingen in die richting. 
        In die e-mails volgt er geen sommatie of verzoek om de gebreken te herstellen. Bovendien zijn twee e-mails waarin [gedaagde] spreekt over gebreken naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende rechtvaardiging voor het inhouden op de maandelijkse huurbetalingen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling dat de woning concrete gebreken heeft en dat zij hierover herhaaldelijk bij Cazas Wonen heeft geklaagd, nader te onderbouwen met stukken. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. Dit terwijl Cazas Wonen heeft aangevoerd dat zij concrete klachten altijd oppakt, en dat ook heeft onderbouwd met de melding die kennelijk door [gedaagde] is gedaan omtrent een probleem met de riolering. Deze melding is door Cazas Wonen opgepakt en verholpen. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Daaruit valt op te maken dat het voor [gedaagde] wel mogelijk is om gebreken aan Cazas Wonen door te geven. 
      
      
    
    
      3.16.
      Op basis van het voorgaande overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] haar stelling dat er gebreken zijn aan de woning onvoldoende heeft onderbouwd. Het verweer slaagt niet. Voor de volledigheid merkt de kantonrechter op dat het gedateerd zijn van een badkamer of keuken iets anders is dan dat sprake is van concrete gebreken. De kantonrechter begrijpt de wens van [gedaagde] dat er helderheid komt over sloop of renovatie van de schakelflat waarin zij woont. Om voor dat belang op te komen zal zij andere (collectieve) wegen moeten bewandelen dan het op individuele basis inhouden van de huur. Tot slot hecht de kantonrechter eraan te vermelden dat Cazas Wonen tijdens de mondelinge behandeling heeft toegezegd contact op te nemen met [gedaagde] om te kijken naar eventuele klachten van haar over de woning.  
      
      
        
           Conclusie: [gedaagde] moet de huurachterstand betalen  
        
      
      
    
    
      3.17.
      Gelet op het voorgaande slagen de verweren van [gedaagde] niet. Nu vast staat dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft, zal de kantonrechter de vordering van Cazas Wonen toewijzen. [gedaagde] moet het per 14 augustus 2024 nog resterende bedrag van € 240,72 aan achterstand aan Cazas Wonen betalen. Indien [gedaagde] intussen nog verder op de achterstand heeft ingelopen moeten die betalingen nog van het te betalen bedrag worden afgetrokken.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente betalen 
        
      
      
    
    
      3.18.
      Cazas Wonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Cazas Wonen heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Cazas Wonen heeft vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat Cazas Wonen geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 48,40 toegewezen.
      
    
    
      3.19.
      De kantonrechter zal de door Cazas Wonen gevorderde wettelijke rente toewijzen. [gedaagde] is namelijk in verzuim met de betaling van de (achterstallige) huurtermijnen. Volgens Cazas Wonen bedraagt de wettelijke rente tot 6 maart 2024 € 37,29 en [gedaagde] heeft hier geen verweer tegen gevoerd. De wettelijke rente vanaf 6 maart 2024 wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 
      
    
    
      3.20.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                240,72 
              
              
                
              
            
            
              
                - wettelijke rente tot 6 maart 2024
              
              
                € 
              
              
                37,29
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                48,40
              
              
                +
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                326,41
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Cazas Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                328,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                270,00
              
              
                (2 punten × € 135,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                755,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad 
        
      
      
    
    
      3.22.
      De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om aan Cazas Wonen te betalen een bedrag van € 326,41, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 240,72, met ingang van 6 maart 2024, tot de dag van volledige betaling (waarbij eventuele na 
        14 augustus 2024 door [gedaagde] gedane aflossingen nog op dit bedrag in mindering strekken),
      
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 755,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.