ECLI:NL:GHARL:2024:4667, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-07-2024, 200.319.976/01 en 200.325.526/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:226 BW. Koop breekt geen huur. Rechten en verplichtingen uit huurovereenkomst bij overdracht woning overgegaan op koper; er is geen nieuwe rechtsverhouding ontstaan. Afwijzing vordering tot huurprijsvermindering en toewijzing schadevergoeding wegens toebrengen schade door huurders aan woning. Bekrachtiging.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummers gerechtshof 200.319.976/01 en 200.325.526/01  
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 9667254
    
    
    
      
        arrest van 16 juli 2024
      
      
        in de zaak met zaaknummer 200.319.976 (verder: zaak 1) van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      
        2. [appellante],
      die wonen in [woonplaats1] , 
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      bij de kantonrechter: gedaagden in conventie, eisers in reconventie, 
      hierna gezamenlijk: [de huurders] (de huurders), en afzonderlijk ook [appellant] respectievelijk [appellante],
      advocaat: mr. M. Tijken, die kantoor houdt in Oldenzaal,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      
        2. [geïntimeerde2],
      die wonen in [woonplaats2] ,
      bij de kantonrechter: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
      hierna gezamenlijk: [de verhuurders] (de verhuurders),
      advocaat: mr. J.M.M. Pater, die kantoor houdt in Emmeloord.
      
        en 
    
    
    
      in de zaak met zaaknummer 200.325.526 (verder: zaak 2) van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      voornoemd, 
      die hoger beroep heeft ingesteld,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde1] ,
    
      
        2. [geïntimeerde2],
      voornoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedures in hoger beroep
    
    
      1.1
      Beide gevoegde procedures vloeien voort uit een procedure bij de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad. Zaak 1 betreft het appel tegen het deelvonnis van 20 juli 2022, zaak 2 betreft mede het eindvonnis van 16 november 2022.
    
    
      1.2
      In zaak 1 is hoger beroep ingesteld bij dagvaarding van 20 oktober 2023. In zaak 2 is (uitsluitend door [appellante] ) hoger beroep ingesteld bij dagvaarding van 15 februari 2023. Deze appeldagvaarding richt zich tegen beide vonnissen. Beide appeldagvaardingen zijn aangebracht bij het hof voor de rolzitting van 18 april 2023.
    
    
      1.3
      Het hoger beroep in zaak 1 is geschorst vanwege het op 8 februari 2023uitgesproken faillissement van [appellant] .
    
    
      1.4
      Op verzoek van [appellante] is zaak 1 weer op de rol van 29 augustus 2023 geplaatst en voortgezet.
    
    
      1.5
      
        [appellante] heeft in beide zaken één memorie van grieven genomen.
    
    
      1.6
      
        Daarop is geantwoord (ook in één memorie) door [de verhuurders] op 
        12 september 2023.
      
    
    
      1.7
      
        Het hof heeft in beide procedures bij tussenarrest van 17 oktober 2023 een
        mondelinge behandeling gelast. Deze heeft doorgang gevonden op 29 januari 2024. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).
      
    
    
      1.8
      
        Na de mondelinge behandeling heeft [appellant] in zaak 1 op 19 maart 2024 nog een 
        memorie van grieven genomen, waarop [de verhuurders] op 30 april 2024 een memorie van antwoord hebben genomen.
      
      
    
    
      1.9
      
        Vervolgens heeft het hof arrest op het zittingsdossier, aangevuld met de nadien 
        genomen memories bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2Waar deze zaak over gaat
    
      2.1
      
        Aan de orde in deze zaak is een vordering tot betaling van achterstallige
        huurpenningen. Het gaat ook om de vraag of door de huurders gestelde gebreken aan de woning een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen en of de huurders een vergoeding aan verhuurders moeten betalen voor door hen in de woning aangerichte schade bij hun vertrek uit die woning. Het geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.
      
    
    
      2.2
      
        
          [de huurders] hebben op 29 juli 2016 een huurovereenkomst gesloten met
        de stamrecht-bv van de vader van [geïntimeerde1] ( [geïntimeerde1] Stamrecht b.v.) en huurden op basis daarvan vanaf 1 augustus 2016 de woning aan de [adres] in [woonplaats2] , aanvankelijk voor een bedrag van € 680,- per maand. [de huurders] hebben aanvullende afspraken met vader [geïntimeerde1] gemaakt over het opknappen van de woning. De woning is medio 2020 in eigendom overgedragen aan [de verhuurders] 
      
      
    
    
      2.3
      
        
          [de huurders] hebben op 26 oktober 2020 een schriftelijke huurovereenkomst getekend
        met [de verhuurders] als verhuurders. De huur bedroeg inmiddels € 714,- per maand.  
      
      
    
    
      2.4
      
        [de huurders] hebben een huurachterstand laten ontstaan. 
    
    
      2.5
      
        Op verzoek van [de huurders] heeft op 8 september 2021 een bouwkundige inspectie
        plaatsgevonden door Home Profs in de woning. In het opgemaakte rapport wordt geconcludeerd dat er veel achterstallig onderhoud zichtbaar is in de woning en dat het verstandig is om dit zo snel mogelijk te herstellen in verband met de veiligheid en gezondheid van de bewoners. De kosten van herstel zijn in dat rapport begroot op € 8.300,-.
      
      
    
    
      2.6
      
        Op 1 april 2022 is de huurovereenkomst beëindigd en [de huurders] hebben de woning 
        op dezelfde datum verlaten. Zij zijn niet verschenen bij de oplevering van de woning. 
      
      
    
    
      2.7
      
        
          [de verhuurders] hebben op 1 april 2022 schade aan en in de woning vastgesteld. Van
        hun bevindingen hebben zij op 4 april 2022 een verslag met foto’s opgesteld.
      
      
    
  
  
    
      3De vorderingen, de grieven en complicaties door faillissement
    
      3.1
      
        
          [de verhuurders] hebben bij de kantonrechter in conventie – na wijziging van eis -
        gevorderd om [de huurders] hoofdelijk te veroordelen tot:
      
      - betaling van een bedrag van € 4.641,- aan achterstallige huurpenningen tot en met 1 april 2022;
      - betaling van een bedrag van € 13.307,82 aan schadevergoeding, 
      met veroordeling van [de huurders] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2
      
        
          [appellant] en [appellante] hebben bij de kantonrechter in reconventie vermindering van de
        huurprijs van de woning gevorderd met 75% over de periode van 1 oktober 2021 tot 1 april 2022 en als gevolg daarvan veroordeling van [de verhuurders] tot terugbetaling van een bedrag van € 3.213,-, met veroordeling van [de verhuurders] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.3
      De kantonrechter heeft bij vonnis van 20 juli 2022: 
      - de vordering van [de verhuurders] in conventie om [de huurders] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.641,- aan achterstallige huurpenningen toegewezen; 
      - de vordering in reconventie van [de huurders] tot vermindering van de 
      
        huurprijs en tot terugbetaling door [de verhuurders] van de als gevolg daarvan te veel ontvangen huurpenningen afgewezen, met veroordeling van [de huurders] in de kosten van de procedure in reconventie.   
        De beslissing op de vordering van [de verhuurders] om [de huurders] te veroordelen tot 
        betaling van schadevergoeding is aangehouden in afwachting van verdere informatie. 
      
      
    
    
      3.4
      
        Bij vonnis van 16 november 2022 heeft de kantonrechter [de huurders] veroordeeld om 
        aan [de verhuurders] als schadevergoeding te betalen een bedrag van € 3.959,95. [de huurders] zijn veroordeeld in de proceskosten van de procedure in conventie.
      
      
    
    
      3.5
      
        In zaak 1 is de procedure aanvankelijk op grond van artikel 29 Faillissementswet
         (Fw) (volledig) geschorst. Op 2 februari 2024 is door het hof ambtshalve geconstateerd dat schorsing van de procedure ten aanzien van [appellant] op grond van artikel 29 Fw enkel mogelijk is ten aanzien van de in het vonnis van 20 juli 2022 toegewezen vordering in conventie van [de verhuurders] betreffende de achterstallige huurpenningen en dat ten aanzien van de in het vonnis van 20 juli 2022 afgewezen vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs en terugbetaling van te veel betaalde huurpenningen, de procedure op grond van artikel 27 Fw ten aanzien van [appellant] niet ambtshalve had moeten worden geschorst. Bij brief van 2 februari 2024 is dat aan partijen meegedeeld, welke brief in afschrift aan de faillissementscurator van [appellant] is verstuurd. [de verhuurders] hebben niet om schorsing verzocht om de curator van [appellant] tot overname van het geding ten aanzien van de vordering in reconventie op te roepen en de curator heeft ook zelf geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid die artikel 27 lid 3 Fw hem biedt om de procedure over te nemen voor zover het de reconventionele vordering van [appellant] betreft en [appellant] buiten het geding te doen stellen. Aan [appellant] is vervolgens een termijn gegeven voor het nemen van een memorie van grieven. Daarbij is aangegeven dat de grieven uitsluitend betrekking mogen hebben op de in het vonnis van 20 juli 2022 afgewezen reconventionele vordering.  
      
      
    
    
      3.6
      
        Het faillissement van [appellant] is op 24 februari 2024 opgeheven wegens gebrek aan 
        baten.
      
      
    
    
      3.7
      
        In de zaak 1 zijn door [appellante] in haar memorie van grieven van 18 juli 2023 twee 
        grieven opgeworpen tegen de afwijzing van de vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs, en door [appellant] zijn in de memorie van grieven van 19 maart 2024 eveneens twee grieven opgeworpen, die inhoudelijk gelijkluidend zijn aan die van [appellante] . [de huurders] vorderen de vernietiging van het vonnis van 20 juli 2022 voor zover het de afwijzing van hun vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs en terugbetaling door [de verhuurders] van de als gevolg daarvan te veel ontvangen huurpenningen betreft, en opnieuw rechtdoende die vorderingen alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [de verhuurders] in de kosten van beide instanties. 
      
      
    
    
      3.8
      
        In de zaak 2 heeft [appellante] één grief opgeworpen tegen haar veroordeling tot 
        betaling van een bedrag van € 3.959,95 als schadevergoeding aan [de verhuurders] 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
      4.1
      
        Het hof zal de grieven hierna thematisch behandelen. De beslissing zal zijn dat de
        bestreden vonnissen worden bekrachtigd.  
      
      
      
        
          Grief 1: overgang rechten en verplichtingen na overdracht woning (artikel 7:226 lid 1 BW)
        
      
    
    
      4.2
      
        Uit de overgelegde stukken en de behandeling ter zitting is gebleken dat [de huurders]
        op 29 juli 2016 de huurovereenkomst hebben gesloten met de stamrecht-bv van de vader van [geïntimeerde1] (hierna ook: vader [geïntimeerde1] ). Medio 2020 heeft vader [geïntimeerde1] de woning verkocht aan zijn zoon en schoondochter ( [de verhuurders] ). Uit het dossier blijkt dat op 26 oktober 2020 een schriftelijke huurovereenkomst is getekend tussen [de huurders] en [de verhuurders] en dat is ter zitting ook door de advocaat van [de huurders] erkend. 
      
      
    
    
      4.3
      
        In de eerste grief stellen [de huurders] zich op het standpunt dat de rechten en 
        verplichtingen uit de huurovereenkomst, en de rechten en verplichtingen uit de aanvullende afspraken die zij met vader [geïntimeerde1] hadden gemaakt, bij de eigendomsoverdracht van de woning van de b.v. aan [de verhuurders] niet op grond van artikel 7:226 lid 1 BW zijn overgegaan op de verkrijgers. Volgens [de huurders] is voor de toepassing van artikel 7:226 BW vereist dat de juridische eigendom wordt overgedragen door de verhuurder en dat is hier volgens hen niet het geval. Zij stellen zich op het standpunt dat op enig moment stilzwijgend overeengekomen is dat de huur zou worden voortgezet door [de verhuurders] als verhuurders. Daarbij is volgens hen een nieuwe rechtsverhouding ontstaan, waarin de nadere afspraken die met vader [geïntimeerde1] waren gemaakt niet meer golden. Het hof begrijpt dat [de huurders] vinden dat hieruit voortvloeit dat de vordering in reconventie betreffende de vermindering van de huurprijs ten onrechte is afgewezen. 
      
      
    
    
      4.4
      
        In artikel 7:226 lid 1 BW is de regel neergelegd die bekend staat als ‘koop breekt
        geen huur’. Die regel houdt in dat bij overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden overgaan op de verkrijger. Naar het oordeel van het hof is artikel 7:226 BW hier onverkort van toepassing. Duidelijk is dat vader [geïntimeerde1] de b.v. mocht vertegenwoordigen en namens de b.v. de huurafspraken met de huurders heeft gemaakt. Het hof is daarom van oordeel dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst bij de overdracht van de woning zijn overgegaan op [de verhuurders] en dat er geen nieuwe rechtsverhouding met [de verhuurders] is ontstaan. Dat op 26 oktober 2020 opnieuw een huurovereenkomst is vastgelegd – maar dan tussen [de verhuurders] en [de huurders] – maakt dat niet anders.
      
      
      
        
          Grief 2: herstel gebreken
        
      
    
    
      4.5
      
        In de tweede grief stellen [de huurders] zich op het standpunt dat [de verhuurders] , ondanks
        de afspraken die met vader [geïntimeerde1] waren gemaakt, verantwoordelijk waren voor het herstel van de door [de huurders] gestelde gebreken aan het gehuurde. [de huurders] vinden dat niet voorbij had mogen worden gegaan aan de contractuele en wettelijke gebrekenregeling en dat de vordering tot huurprijsvermindering om die reden ten onrechte is afgewezen.  
      
      
    
    
      4.6
      
        Wat ter onderbouwing van de tweede grief door [de huurders] wordt aangevoerd, voert
        grotendeels terug op het standpunt dat zij hebben ingenomen in de eerste grief, namelijk dat de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de door vader [geïntimeerde1] met [de huurders] gemaakte aanvullende afspraken over het door [de huurders] opknappen van de woning, niet zijn overgegaan op [de verhuurders] Het hof verwijst in dit verband naar wat hiervoor bij de bespreking van grief 1 is overwogen. De aanvullende afspraken die [de huurders] met vader [geïntimeerde1] hadden gemaakt, hielden in dat [de huurders] de woning zouden opknappen en dat daar tegenover stond dat [de huurders] de woning naar eigen wens mochten indelen. Vader [geïntimeerde1] betaalde gedeeltelijk mee aan de door [appellant] verrichte werkzaamheden in en aan de woning. Niet gebleken is dat [de huurders] na de overdracht van de woning hierover andere afspraken hebben gemaakt met [de verhuurders] [geïntimeerde1] heeft ter zitting daarentegen juist verklaard dat bij het aangaan van de huurovereenkomst op 26 oktober 2020 met [de huurders] is besproken dat zij op dezelfde wijze verder wilden gaan. Het hof is op grond van het vorenstaande van oordeel dat partijen met de afspraken die zij hebben gemaakt zijn afgeweken van de gebrekenregeling uit de huurovereenkomst en de wet. Zij zijn overeengekomen dat [de huurders] de woning zouden opknappen en het hof legt de afspraken van partijen zo uit dat daaronder ook is begrepen het herstellen van eventuele gebreken die in de woning worden aangetroffen. Het hof tekent hierbij nog aan dat de door [appellant] gestelde gebreken door [de verhuurders] worden betwist. Gesteld noch gebleken is dat [de huurders] [de verhuurders] hebben geïnformeerd, en zo ja wanneer, over de gebreken en hen in de gelegenheid hebben gesteld om de gebreken te bekijken en om maatregelen te treffen. Ook hebben zij [de verhuurders] niet betrokken bij het onderzoek daarnaar door Home Profs. De rechtbank heeft, gelet hierop, op goede gronden geoordeeld dat de vordering tot huurprijsvermindering door [de huurders] onvoldoende is onderbouwd.
      
      
    
    
      4.7
      
        
          [appellant] heeft in zijn memorie van grieven nog een bewijsaanbod gedaan. Het hof 
        passeert dat aanbod omdat geen bewijs wordt aangeboden van feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden. Daarom is het aanbod niet ter zake doende. 
      
      
      
      
      
      
      
        
          Grief 3: de schade die verband houdt met ‘elektra’, ‘groepenkast’ en ‘vervangen elektra en schakelmateriaal’ 
        
      
    
    
      4.8
      
        In de derde grief (die alleen door [appellante] is ingediend) stelt [appellante] dat zij en/of 
        haar partner geen elektra in de woning hebben vernield. De meterkast is vernieuwd zonder dat [de verhuurders] daarvoor een vergoeding hebben betaald. De groepenkast en het schakelmateriaal is volgens [appellante] in de oude staat hersteld. 
      
      
    
    
      4.9
      
        Het hof leest in wat ter onderbouwing van deze grief door [appellante] wordt gesteld 
        niets anders dan wat in eerste aanleg al is gesteld en meegewogen in het oordeel van de kantonrechter. Het hof neemt de overwegingen van de kantonrechter na eigen onderzoek over en maakt die tot de zijne. De stellingen van [appellante] in hoger beroep verdragen zich naar het oordeel van het hof niet met wat zij bij kantonrechter heeft verklaard (“de zekering verbreken en de groepenkast weghalen was een impulsieve actie van mijn man. Hij was kwaad.”) en met de foto’s die zijn overgelegd bij de conclusie van 7 juni 2022.
        
          De slotsom: het hoger beroep slaagt niet
        
      
    
    
      4.10
      
        De conclusie van het voorgaande is dat het hoger beroep van [appellante] in beide
        zaken en het hoger beroep van [appellant] niet slaagt en dat de bestreden vonnissen daarom in stand blijven.
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
    
    
      4.11
      
        Omdat [de huurders] in het ongelijk worden gesteld, zal het hof hen veroordelen tot 
        betaling van de proceskosten in hoger beroep. Het hof zal het procespunt voor de mondelinge behandeling toerekenen aan zaak 2.  
      
      
    
    
      4.12
      
        In zaak 1 zijn [appellant] en [appellante] beiden procespartij en zullen zij daarom
        hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De kosten voor de procedure in hoger beroep worden in deze zaak aan de zijde van [de verhuurders] vastgesteld op € 343,- aan verschotten (griffierecht) en, omdat beide memories van antwoord vrijwel gelijkluidend zijn, € 836,- aan geliquideerd salaris van de advocaat van [de verhuurders] (1 procespunt x tarief I in hoger beroep).
      
    
    
      4.13
      
        In zaak 2 is alleen [appellante] procespartij. Het hof zal haar daarom veroordelen tot 
        betaling van de proceskosten. De kosten voor de procedure in hoger beroep worden in deze zaak aan de zijde van [de verhuurders] vastgesteld op € 343,- aan verschotten (griffierecht) en € 1.672,- aan geliquideerd salaris van de advocaat van [de verhuurders] (2 procespunten x tarief I in hoger beroep).
      
      
    
    
      4.14
      
        De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een
        van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        in de zaak met nummer 200.319.976:
      
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 20 juli 2022;
      veroordeelt [de huurders] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [de verhuurders] in hoger beroep:
    
    - € 343,- aan procedurele kosten;
    - € 836,- aan salaris van de advocaat (1 procespunt x tarief I); 
    
    
      
        in de zaak met nummer 200.325.526: 
        
      
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 16 november 2022; 
      veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van [de verhuurders] in hoger beroep:
    
    - € 343,- aan procedurele kosten;
    - € 1.672,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x tarief I); 
    
    
      
        in beide zaken:
      
    
    
    
      bepaalt dat deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
    
    
    
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af wat meer of anders is gevorderd.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024.