ECLI:NL:RBLIM:2018:3499, Rechtbank Limburg, 11-04-2018, 04 6520983 cv 17-9430
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2018-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder vordert huurprijsvermindering en schadevergoeding als gevolg van wateroverlast (gebrek). Een vordering tot huurprijsvermindering bij woonruimte dient te worden ingesteld binnen zes maanden na het bekendmaken van het gebrek bij de verhuurder. In casu is zes-maanden-termijn ruimschoots overschreden, waardoor deze vordering niet toewijsbaar is. Om in aanmerking te kunnen komen voor schadevergoeding dient het gebrek aan het gehuurde toe te rekenen zijn aan de verhuurder. In casu is het grondwaterpeil gestegen, waardoor de opstal onvoldoende hoog is geïmpregneerd en (opnieuw, althans hoger) impregneren noodzakelijk is. Dit laatste is gebeurd. Het ontstane gebrek is echter niet aan de verhuurder toe te rekenen, waardoor de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar is.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 6520983 \ CV EXPL  17-9430
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 11 april 2018
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eisende partij]
        ,
      wonend [adres eisende partij] ,
      
        [woonplaats eisende partij] ,
      eisende partij,
      gemachtigde mr. W.J. de Vries (DAS Rechtsbijstand),
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        de stichting STICHTING WOONWENZ,
      gevestigd te Venlo,
      gedaagde partij,
      gemachtigde mr. W. Knoester.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
      
        
          de dagvaarding;
        
        
          de conclusie van antwoord;
        
        
          de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
        
        
          de comparitie van 19 maart 2018. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisende partij] huurde van 1970 tot 1 oktober 2016 de woning aan de [voormalig adres eisende partij] te [plaatsnaam voormalige woning eisende partij] . De verhuurder was Woonwenz. De huurprijs was niet-geliberaliseerd.
      
    
    
      2.2.
      De woning aan de [voormalig adres eisende partij] te [plaatsnaam voormalige woning eisende partij] heeft een kelder van 8 m².
      
    
    
      2.3.
      
        [eisende partij] heeft in de periodes 23 februari t/m 10 maart 2016 en 2 juni t/m 19 juli 2016 last gehad van water in de kelder.
      
    
    
      2.4.
      De oorzaak van de wateroverlast in de periode 23 februari t/m 10 maart 2016 is gelegen in een foute aansluiting van de wasmachine bij de buren. Dit probleem is door de buurman opgelost, waarna de wateroverlast bij [eisende partij] is verdwenen.
    
    
      2.5.
      Op 2 of 6 juni 2016 heeft [eisende partij] een melding bij Woonwenz gedaan over wateroverlast in de kelder. De opzichter van Woonwenz, de heer [X] , is op 6 juni 2016 in de woning van Woonwenz geweest en heeft daarop de (vaste) aannemer van Woonwenz ingeschakeld om het probleem te onderzoeken. 
      
    
    
      2.6.
      De aannemer kon het probleem niet vinden/oplossen, waarna Woonwenz Trition (Bouwkundig en Bouwfysisch Onderzoeksbureau) opdracht heeft gegeven het probleem te onderzoeken. 
      
    
    
      2.7.
      
        Trition is op 24 juni 2016 in de woning van [eisende partij] geweest en heeft de resultaten van het onderzoek vastgelegd in een rapport, gedateerd 7 juli 2016. De conclusie luidt:
        ´Op basis van de uitgevoerde onderzoeken concluderen wij dat de wateroverlast in de kelder van de tussenwoning wordt veroorzaakt door diverse scheuren in de wanden en de vloer van de kelder. Tijdens het onderzoek is waargenomen dat het water van buiten de constructie door de constructie naar binnen stroomt/penetreert. Daarnaast is gemeten dat de grondmeterstand op circa 1,75 meter onder het peil begane grondvloer aanwezig is. In vergelijking met de hoogte van de afgewerkte keldervloer die op circa 1,80 meter onder het peil ligt, betekend dit dat de vloer en de wand in het grondwater staat.”.
      
      
    
    
      2.8.
      Op 10 juli 2016 zijn, op advies van Trition, de vloer en de muren van de kelder van de door [eisende partij] gehuurde woning geïmpregneerd.
      
    
    
      2.9.
      De kelders van de woningen van Woonwenz gelegen aan de [adres 1] en [huisnummer adres 2] zijn eveneens geïmpregneerd.
      
    
    
      2.10.
      
        [eisende partij] heeft steeds zelf (dagelijks) voor de verwijdering van het water gezorgd. Enkel op 29 juni 2016 heeft een rioolwerker in opdracht van Woonwenz de kelder leeggepompt.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
    
      3.1.
      
        [eisende partij] vordert veroordeling van Woonwenz tot betaling van
      
        
          een bedrag van € 592,89 als huurprijsvermindering;
        
        
          een bedrag van € 4.560,00 als schadevergoeding (arbeid);
        
        
          een bedrag van € 166,13 als schadevergoeding (overige);
        
        
          de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 12 oktober 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          een bedrag van € 640,95 aan buitengerechtelijke kosten;
        
        
          de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [eisende partij] , te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede de nakosten (€ 100,00).
        
      
      
    
    
      3.2.
      Woonwenz voert verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        huurprijsvermindering
      
      
        4.1.1.
        
          Aan haar vordering tot huurprijsvermindering legt [eisende partij] ten grondslag de vermindering van het huurgenot dat zij in de periode 23 februari t/m 10 maart 2016 en 2 juni 2016 t/m 19 juli 2016 heeft gehad, als gevolg van een gebrek aan het gehuurde. 
          
            [eisende partij] stelt dat nu de kelder van het door [eisende partij] gehuurde niet goed geïmpregneerd was/niet waterdicht was, [eisende partij] wateroverlast heeft gehad, waardoor de (vochtige) spullen uit de kelder enige tijd in de woonkamer van [eisende partij] hebben moeten staan.
        
        
      
      
        4.1.2.
        Woonwenz stelt zich primair op het standpunt dat het recht een vordering tot huurprijsvermindering in te stellen bij de rechter op grond van artikel 7:257 BW is vervallen. Subsidiair stelt Woonwenz dat het gebrek, steeds, binnen een redelijke termijn, van zes weken, is verholpen, zodat [eisende partij] niet voor huurprijsvermindering in aanmerking komt.
        
      
      
        4.1.3.
        
          De kantonrechter overweegt als volgt.
          Vaststaat dat ten aanzien van het gehuurde aan de [voormalig adres eisende partij] te [plaatsnaam voormalige woning eisende partij] sprake was van een niet geliberaliseerde huurprijs. Op grond van artikel 7:257 lid 1 BW geldt bij huurprijsvermindering van woonruimte op grond van artikel 7:207 BW een vervaltermijn van zes maanden die ingaat na de dag waarop de huurder van de gebreken kennis heeft gegeven aan de verhuurder.
          
            [eisende partij] heeft voor het eerste overlastmoment Woonwenz op 23 februari 2016 in kennis gesteld. Deze overlast heeft geduurd tot 10 maart 2016.
          De vordering tot huurprijsvermindering over deze periode is ingesteld bij onderhavige dagvaarding d.d. 30 november 2017. Hiermee is de termijn van zes maanden (ruimschoots) verstreken.
        
        
      
      
        4.1.4.
        Voor het tweede overlastmoment geldt eenzelfde overweging. Op 2 of 6 juni 2016 is er een melding van de wateroverlast gedaan bij Woonwenz. Op 10 juli 2016 zijn de muren en vloer van de kelder geïmpregneerd, waarmee het probleem is verholpen. De vordering tot huurprijsvermindering over die periode is eveneens bij onderhavige dagvaarding van 30 november 2017 ingesteld en daarmee ook (ruimschoots) te laat.
        
      
    
    
      4.2.
      
        schadevergoeding
      
      
        4.2.1.
        
          Aan haar vordering tot schadevergoeding legt [eisende partij] de artikel 7:208 BW jo. 6:74 BW en 6:174 BW ten grondslag. 
          De familie van [eisende partij] heeft vele uren besteed aan het leegscheppen van de kelderruimte. [eisende partij] acht een uurtarief van € 20,00 redelijk. Daarnaast is een waterpomp gehuurd, heeft de familie (extra) reiskosten gemaakt en is eten besteld voor de behulpzame familieleden. Schade die niet geleden zou zijn zonder gebrek aan de opstallen, aldus [eisende partij] .
        
        
      
      
        4.2.2.
        Woonwenz stelt zich op het standpunt niet aansprakelijk te zijn, nu er geen sprake is van een gebrek, althans dat zij niet in verzuim is geraakt vanwege het adequate herstel. Verder stelt Woonwenz dat gesteld noch gebleken is dat [eisende partij] de door haar gestelde schade daadwerkelijk heeft geleden. Niet is aangetoond dat [eisende partij] voor de thans gevorderde bedragen is aangesproken.
        
      
      
        4.2.3.
        
          De kantonrechter overweegt als volgt.
          Ter zitting verklaart [eisende partij] dat zij over de eerste overlastperiode geen (gevolg)schade (meer) vordert. De initieel over die periode instelde vordering behoeft verder dan ook geen bespreking.
        
        
      
      
        4.2.4.
        
          Een huurder verkrijgt op grond van artikel 7:208 BW een recht op schadevergoeding als gevolg van een gebrek indien dit ook aan de verhuurder kan worden toegerekend.
          Conform artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens de memorie van toelichting (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 14) vormen alle beperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek.
          Naar het oordeel van de kantonrechter vormt het binnenkomen van water door de vloer en/of muren van de kelder, gelet op voorgaande overwegingen, een gebrek.
        
        
      
      
        4.2.5.
        
          Om tot de verplichting van schadevergoeding ex artikel 7:208 BW te komen, dient het gebrek vervolgens aan de verhuurder toe te rekenen te zijn.
          Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Vast staat dat [eisende partij] niet eerder last heeft gehad van water dat de kelder door de vloer/muren binnenkomt. Uit het rapport van Trition blijkt dat de grondwaterstand op circa 1,75 meter onder het peil begane grondvloer aanwezig is, terwijl de hoogte van de keldervloer op circa 1,80 meter onder dit peil ligt. Zeer aannemelijk is aldus dat het grondwaterpeil gestegen is, mede ook gelet op de naburige panden die met het zelfde probleem kampten. Dit is een omstandigheid die niet aan Woonwenz kan worden toegerekend. Indien het grondwaterpeil niet zou zijn gestegen, was impregneren niet nodig geweest en de kantonrechter acht het niet redelijk om van Woonwenz te verwachten dat zij al haar woningen preventief impregneert.
        
        
      
      
        4.2.6.
        Zoals in de laatste zin van r.o. 4.2.5. reeds is overwogen voldeed de opstal aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mocht stellen. Van Woonwenz hoefde niet verwacht te worden dat zij de kelder van de door [eisende partij] gehuurde woning preventief zou hebben geïmpregneerd. De vordering kan daardoor evenmin slagen op grond van artikel 6:174 BW.
        
      
      
        4.2.7.
        Gelet op het voorgaande wordt niet toegekomen aan enige verplichting aan de zijde van Woonwenz tot schadevergoeding. De kantonrechter komt daarmee niet toe aan beantwoording van de vraag of [eisende partij] schade heeft geleden en hoe hoog die schade dan is geweest.
        
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter acht geen termen aanwezig Woonwenz toe te laten tot nadere bewijslevering.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      4.4.
      Gelet op het voorgaande dient de vordering van [eisende partij] integraal te worden afgewezen.
      
    
    
      4.5.
      
        [eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woonwenz worden begroot op € 500,00 (2 x tarief € 250,00) ter zake salaris voor de gemachtigde.
      
      
    
    
      4.6.
      De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen overeenkomstig de richtlijnen van het LOVCK&T  en worden begroot op een half salarispunt conform het liquidatietarief proceskosten met een maximum van € 100,00 aan nakosten salaris.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten aan de zijde van Woonwenz gevallen en tot op heden begroot op € 500,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisende partij] onder de voorwaarde dat zij niet binnen 2 weken na aanschrijving door Woonwenz volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: 
      - € 100,00 aan salaris gemachtigde, 
      - te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.P. Brouns en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        type: ksf
        coll: