ECLI:NL:GHARL:2021:6492, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-07-2021, 20/00052 t/m 20/00062
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling complex van bedrijfsunits.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers 20/00052 tot en met 20/00062
    uitspraakdatum: 6 juli 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] BV te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 26 november 2019, nummers UTR 19/365 tot en met 19/375, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 30 juni 2018 de waarde van de volgende onroerende zaken voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, als volgt vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  [a-straat] 16, 16A en 16C
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 650.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16B
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 244.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16D
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 99.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16E
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 127.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16G
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 66.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16H
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 65.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16J
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 66.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 18
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 84.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 18B
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 199.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 18C
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 199.000
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 12A
              
              
                
                  [plaats1]
                
              
              
                € 211.000
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 11 december 2018 de vastgestelde waarden gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 26 november 2019 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft op 9 januari 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 532. 
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op 16 juli 2020 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft op 17 mei 2021 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft bij e-mailbericht van 30 mei 2021 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.8.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] MRE. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [naam2] en taxateur [naam3] .
      
    
    
      1.9.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
    
      1.10.
      Na sluiting van het onderzoek ter zitting zijn op 31 mei 2021 bij het Hof nadere stukken van belanghebbende binnengekomen. Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten 
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De objecten aan de [a-straat] betreffen een complex van bedrijfsunits op een bedrijventerrein in [naam4] te [plaats1] , bestaande uit showroom-, werk-, opslag- en kantoorruimtes. Het bouwjaar is 2008. 
      
    
    
      2.2.
      Het object [b-straat] 12A betreft een bedrijfspand op hetzelfde bedrijventerrein, bestaande uit een werkplaats van 160 m2, een kantoor van 80 m2 en een buitenterrein van 450 m2. Het bouwjaar is 1991.   
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken aan de [a-straat] op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard dat uitsluitend de WOZ-waarden van voornoemde objecten ter beoordeling voorliggen, en dat de WOZ-waarde van [b-straat] 12A niet langer in geschil is.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft in dat verband gesteld dat de heffingsambtenaar voor de objecten aan de [a-straat] een te hoge huurwaardekapitalisatiefactor in aanmerking heeft genomen. Deze factor dient geen 9,6 te bedragen, maar gelijk [b-straat] 12A slechts 9,0. Bovendien is laatstgenoemde factor gerechtvaardigd omdat de uitbraak van COVID-19 ook zijn weerslag heeft op de waarde van het vastgoed per waardepeildatum 1 januari 2017, aldus belanghebbende. Ter zitting heeft belanghebbende uitdrukkelijk verklaard alle overige grieven in te trekken.  
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam3] van 3 oktober 2019. De daarin vermelde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen op hetzelfde bedrijventerrein in [naam4] . 
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarden. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Betalingsonmacht griffierecht
      
    
    
      4.1.
      Het Hof heeft in deze zaak van belanghebbende, een rechtspersoon, een griffierecht geheven van € 532. Belanghebbende heeft een beroep op betalingsonmacht betreffende het griffierecht gedaan. Bij tussenbeslissing heeft het Hof dit beroep afgewezen. Belanghebbende heeft vervolgens het griffierecht betaald. Ook in deze procedure ten gronde is niet gebleken dat belanghebbende in betalingsonmacht verkeerde. Daarom is van belanghebbende terecht griffierecht geheven.
      
      
        
          WOZ-beschikkingen
        
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. In dat verband heeft belanghebbende gewezen op de lagere kapitalisatiefactor (9,0) in de taxatiematrix van taxateur [naam3] van 30 juli 2019 van het op hetzelfde bedrijventerrein gelegen object [b-straat] 12A. Verder heeft belanghebbende gesteld dat de huidige corona-pandemie ook zijn weerslag heeft op de waarde van het vastgoed per waardepeildatum 1 januari 2017, zodat reeds per die datum met een hoger leegstandsrisico rekening moet worden gehouden, hetgeen zich vertaalt in een lagere kapitalisatiefactor.
      
    
    
      4.4.
      Gelet op de gemotiveerde stelling van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog zijn. 
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van taxateur [naam3] van 3 oktober 2019, waarin de waarden op basis van de methode van huurwaardekapitalisatie als volgt zijn bepaald:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Functie
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                  Huur/m2
                
              
              
                
                  Huurwaarde
                
              
              
                
                  Factor      
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16, 16A en 16C
              
              
                2008
              
              
                Showroom
              
              
                1075 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 67.725
              
              
                9,6
              
              
                € 650.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16B
              
              
                2008
              
              
                Opslag
              
              
                300 m2
              
              
                € 85/m2
              
              
                € 25.500
              
              
                9,6
              
              
                € 244.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16D
              
              
                2008
              
              
                Opslag
              
              
                165 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 10.395
              
              
                9,6
              
              
                € 99.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16E
              
              
                2008
              
              
                Opslag
              
              
                210 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 13.230
              
              
                9,6
              
              
                € 127.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16G
              
              
                2008
              
              
                Werkruimte
              
              
                110 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 6.930
              
              
                9,6
              
              
                € 66.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16H
              
              
                2008
              
              
                Opslag
              
              
                108 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 6.804
              
              
                9,6
              
              
                € 65.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 16J
              
              
                2008
              
              
                Opslag
              
              
                110 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 6.930
              
              
                9,6
              
              
                € 66.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 18
              
              
                2008
              
              
                Opslag
              
              
                140 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 8.820
              
              
                9,6
              
              
                € 84.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 18B
              
              
                2008
              
              
                Werkruimte
              
              
                330 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 20.790
              
              
                9,6
              
              
                € 199.000
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 18C
              
              
                2008
              
              
                Werkruimte
              
              
                330 m2
              
              
                € 63/m2
              
              
                € 20.790
              
              
                9,6
              
              
                € 199.000
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Vergelijkingsobjecten
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 12A
              
              
                2001
              
              
                Opslag
                Kantoor bg
                Kantoor eerste
              
              
                320 m2
                120 m2
                125 m2
              
              
                € 43/m2
                € 89/m2
                € 84/m2
              
              
                € 13.760
                € 10.680
                € 10.500
              
              
                14,3
              
              
                € 500.000
                (19-04-17)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 12
              
              
                1972
              
              
                Opslag
                Kantoor 
                Werkplaats
                Showroom
              
              
                90 m2
                80 m2
                180 m2
                270 m2
              
              
                € 35/m2
                € 80/m2
                € 50/m2
                € 65/m2
              
              
                € 3.150
                € 6.400
                € 9.000
                € 17.550
              
              
                11,1
              
              
                € 400.000
                (07-04-17)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 20E
              
              
                2009
              
              
                Werkruimte
                
              
              
                90 m2
                
              
              
                € 100/m2
                
              
              
                € 9.000
                
              
              
                11,1
              
              
                € 100.000
                (20-06-17)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 100A
              
              
                1972
              
              
                Bedrijfsruimte
              
              
                150 m2
                
              
              
                € 90/m2
                
              
              
                € 13.500
                
              
              
                11,1
              
              
                € 150.000
                (16-12-16)
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 10C
              
              
                2010
              
              
                Opslag
              
              
                120 m2
                
              
              
                € 90/m2
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 10.800
                  (miv 01-12-17)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 10H
              
              
                2010
              
              
                Opslag
              
              
                120 m2
                
              
              
                € 90/m2
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 10.800
                  (miv 01-02-17)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 10J
              
              
                2010
              
              
                Opslag
              
              
                120 m2
                
              
              
                € 90/m2
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 10.800
                  (miv 01-06-17)
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 10K
              
              
                2010
              
              
                Opslag
              
              
                240 m2
                
              
              
                € 88/m2
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 21.000
                  (miv 15-11-16)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 12
              
              
                1991
              
              
                Opslag
              
              
                320 m2
                
              
              
                € 75/m2
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 24.000
                  (miv 01-05-17)
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 12A
              
              
                1991
              
              
                Kantoor
                Werkplaats
                Buitenterrein
              
              
                80 m2
                160 m2
                450 m2
              
              
                € 94/m2
                (incl. bui-tenterrein)
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 22.624
                  (miv 01-10-15)
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken aan de [a-straat] per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof waarde aan de in de markt gerealiseerde huurprijzen van tussen € 75/m2 en € 90/m2 voor vergelijkbare bedrijfsgebouwen – met een oppervlakte van tussen 120 m2 en 320 m2 – die op hetzelfde bedrijventerrein zijn gelegen. Uitgaande van dergelijke huurwaarden voor de objecten aan de [a-straat] zijn de vastgestelde waarden niet te hoog. Immers, al zou de stelling van belanghebbende juist zijn en meebrengen dat moet worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,0 – het Hof laat dat in het midden – dan nog zijn de vastgestelde waarden niet te hoog als wordt uitgegaan van voornoemde huurwaarden. 
      
    
    
      4.7.
      Hetzelfde heeft te gelden voor het object [a-straat] 16, 16A en 16C. Door de grotere oppervlakte van dit object zal vanwege het afnemende grensnut een lagere huurwaarde gelden dan € 75/m2. Uitgaande van voornoemde in de markt gerealiseerde huurprijzen acht het Hof echter aannemelijk dat ook voor dit object een zodanige huurwaarde heeft te gelden dat zelfs bij een kapitalisatiefactor van 9,0 de vastgestelde waarde van € 650.000 niet te hoog is.
      
    
    
      4.8.
      Verder merkt het Hof nog op dat, anders dan eiser meent, niet kan worden gezegd dat de uitbraak van COVID-19 in maart 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2017).
      
    
    
      4.9.
      Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding, omdat die termijn niet is overschreden.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    - Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en  mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is op 6 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	 (A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 juli 2021
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
      
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.