ECLI:NL:RBGEL:2024:6490, Rechtbank Gelderland, 10-07-2024, 10659769 \ CV EXPL 23-5698
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Geschil tussen huurder en verhuurder over uitleg exclusiviteitsbepaling in huurovereenkomst. Is plaatsing koffieautomaat strijdig met de huurovereenkomst. Kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend.

RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 10659769 \ CV EXPL  23-5698
    
    
    
      
        Vonnis van 10 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. D. Dekker,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R.C.H. Burgers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 oktober 2023 en de daarin genoemde processtukken
      - productie van [eiseres] van 19 januari 2024
      - producties 11 en 12 van [gedaagde] van 26 januari 2024
      - productie 13 van [gedaagde] van 21 mei 2024
      - de mondelinge behandeling van 22 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft van de [gemeente] een sportkantine in het sportcomplex [sportcomplex] gehuurd. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende (hierna: de huurovereenkomst, productie 1 bij dagvaarding):
      
        
      
      
        “Het gehuurde, bestemming
      
    
    
      1.1
      Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder het horecadeel van sport- en ontmoetingscentrum [sportcomplex] (…)
      
      
        
          Horeca in Sport- en ontmoetingscentrum
        
      
    
    
      16.1
      De huurder heeft het exclusieve recht op het uitoefenen van horeca activiteiten binnen het sport- en ontmoetingscentrum. Indien derden horeca gerelateerde activiteiten willen uitoefenen dan kan dit alleen in overleg en met toestemming van de huurder.”
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft het sportcomplex van de gemeente overgenomen. Zij heeft (kantoor)ruimtes die zich in het complex bevinden – waar ook het door [eiseres] gehuurde deel van uitmaakt – aan derden verhuurd (productie 3 bij dagvaarding). De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) liep van 1 juni 2020 tot en met 1 juli 2022 en zag op één kantoor met één werkplek. De huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) loopt van 1 juni 2020 tot (1 juni) 2039 en ziet op één kantoorruimte met vier werkplekken. 
      
    
    
      2.3.
      Op enig moment heeft [gedaagde] in de keuken op de gang van deze (kantoor)ruimtes een koffieautomaat geplaatst voor haar huurders. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 8 maart 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor alle schade die zij als gevolg van het plaatsen van de koffieautomaat in de keuken heeft geleden en nog zal lijden. Tevens heeft zij [gedaagde] gesommeerd om de koffieautomaat te verwijderen en verwijderd te houden (productie 4 bij dagvaarding).
      
    
    
      2.5.
      Op 22 april 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder meer geschreven dat het nuttigen van koffie en thee door de huurders die gebruik maken van de kantoren en overige niet sportruimten van het sportcomplex niet wordt aangemerkt als horeca-activiteit en daarom niet onder de reikwijdte van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst valt (productie 5 bij dagvaarding). 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 21 april 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] opnieuw gesommeerd. [gedaagde] heeft daaraan geen gevolg gegeven.
      
      
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde] :
        I.	om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis de koffieautomaat te verwijderen en verwijderd te houden;
        II.	om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis de geleden schade van € 22.396,25 aan [eiseres] te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 22.396,25 vanaf 27 juli 2023 tot aan de dag van algehele betaling;
        III.	in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] jegens haar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met de in artikel 16.1 overeengekomen exclusiviteit gratis – en zonder [eiseres] daarvoor te compenseren – een koffieautomaat aan haar huurders ter beschikking te stellen. Hierdoor heeft zij schade geleden in de vorm van gederfde inkomsten ter hoogte van een bedrag van € 22.396,25.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat zij in strijd met artikel 16.1 van de huurovereenkomst heeft gehandeld en daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In de eerste plaats is de koffieautomaat geplaatst in de keuken van het kantoor- en vergadergedeelte van het sport- en ontmoetingscentrum die niet voor publiek toegankelijk is. Ten tweede valt de koffieautomaat niet onder het toepassingsbereik van het begrip “horeca-activiteiten” als bedoeld in artikel 16.1 van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het geschil spitst zich toe op de vraag of het plaatsen van de koffieautomaat in de keuken van het kantoor- en vergadergedeelte van het sport- en ontmoetingscentrum in strijd is met artikel 16.1 van de huurovereenkomst en daarmee een tekortkoming van [gedaagde] jegens [eiseres] oplevert. Indien dat het geval is, speelt de vraag of [eiseres] aanspraak maakt op schadevergoeding wegens gederfde inkomsten.
      
    
    
      4.2.
      In artikel 16.1 van de huurovereenkomst staat dat aan [eiseres] het exclusieve recht toekomt om horeca-activiteiten binnen het sport- en ontmoetingscentrum uit te oefenen. Derden mogen slechts horeca-activiteiten uitoefenen in overleg en met toestemming van [eiseres] . De voorvraag die nu beantwoord moet worden, is of het plaatsen van de koffieautomaat in de keuken bij de kantoorruimten en vergaderruimte aangemerkt moet worden als een horeca-activiteit. 
      
    
    
      4.3.
      Volgens [eiseres] dient het begrip horeca in artikel 16.1 ruim te worden opgevat. Naar haar zeggen stond het partijen voor ogen dat het exclusief verzorgen van eten en drinken aan zowel de bezoekers van het sport- en ontmoetingscentrum als de huurders van [gedaagde] ook daaronder valt. Onder verwijzing naar artikel 4.8 van de tussen [gedaagde] en [bedrijf 2] gesloten huurovereenkomst (productie 3 bij dagvaarding) stelt [eiseres] verder dat [gedaagde] wel degelijk koffie en thee aan [bedrijf 2] verkoopt. Uit dat artikel volgt immers dat [bedrijf 2] is gehouden tot betaling van een bedrag van € 302,75 aan [gedaagde] voor de levering van services en voorzieningen. De kosten voor koffie en thee zijn in dat bedrag en dus in de huurprijs verdisconteerd, aldus nog steeds [eiseres] . 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Ter zitting heeft [eiseres] op vragen van de kantonrechter verklaard dat artikel 16.1 door de [gemeente] in de huurovereenkomst is opgenomen. [eiseres] heeft niet om opname van dat artikel gevraagd. De kantonrechter overweegt verder dat bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen de [gemeente] en [eiseres] niet inhoudelijk gesproken is over artikel 16.1, laat staan dat daarover is onderhandeld. In zoverre zijn weinig aanknopingspunten beschikbaar voor een andere wijze van uitleg van deze bepaling dan een taalkundige uitleg. De kantonrechter zal hierna daarom het bepaalde in artikel 16.1 van de huurovereenkomst taalkundig uitleggen.
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter overweegt dat volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) het begrip ‘horeca’ bestaat uit logiesverstrekking en eet- en drinkgelegenheden, waarbij het woord horeca een samenvoeging is van de woorden hotel, restaurant en café. Het Algemeen Nederlands Woordenboek definieert horeca als “de bedrijfstak die bestaat uit commerciële dienstverlenende ondernemingen die logies verstrekken en/of spijzen en dranken voor gebruik ter plaatse”. De kantonrechter is van oordeel dat het in artikel 16.1 van de huurovereenkomst opgenomen begrip: ‘horeca activiteiten’ moet worden uitgelegd in het licht van het voorgaande. Het moet aldus gaan om commerciële activiteiten tot verstrekking van dranken aan het publiek op een voor het publiek toegankelijke plaats. Een zodanige uitleg sluit, naar het oordeel van de kantonrechter, ook aan bij de huurovereenkomst. De activiteiten van [eiseres] vallen namelijk ook binnen deze uitleg van artikel 16.1. Met deze bepaling wordt [eiseres] in zekere mate beschermd tegen directe concurrentie. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft onweersproken verklaard dat het sport- en ontmoetingscentrum niet is gericht op de exploitatie van een hotel, restaurant of café, maar op het activeren, stimuleren en faciliteren van sport, bewegen en initiatieven op het gebied van een gezonde levensstijl. Naar haar zeggen is de koffieautomaat slechts ondersteunend aan die activiteiten en verdient zij niet aan de koffieautomaat gezien haar maatschappelijke rol. De levering van services en voorzieningen aan haar huurder [bedrijf 2] zien volgens [gedaagde] dan ook niet op de kosten van koffie en thee, maar op schoonmaak- en energiekosten, waarvoor zij het bedrag van € 302,75 aan [bedrijf 2] in rekening brengt. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat gelet op de hoogte van dit bedrag, zeker gelet op het geven dat dit bedrag per kwartaal in rekening wordt gebracht aan [bedrijf 2] , het onwaarschijnlijk is dat enige daadwerkelijke vergoeding voor kosten van koffie en thee daarin zijn inbegrepen. Ook overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] de koffieautomaat in een ruimte heeft geplaatst die niet voor het publiek toegankelijk is. Het staat immers in een voor het publiek niet bestemd gedeelte in het sportcomplex. Dat de deur naar dit gedeelte gedurende de dag ook open staat, maakt het voorgaande niet anders. De koffieautomaat is bovendien in de nabijheid van de kantoorruimten en vergaderruimte geplaatst, hetgeen impliceert dat [gedaagde] geen intenties heeft om daarmee horeca-activiteiten uit te oefenen. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] met de plaatsing van de koffieautomaat geen commerciële activiteit verricht tot verstrekking van dranken aan het publiek op een voor het publiek toegankelijke plaats. De slotsom is dan ook dat het plaatsen van de koffieautomaat in de keuken van het kantoor- en vergadergedeelte van het sport- en ontmoetingscentrum buiten het toepassingsbereik van artikel 16.1 van de huurovereenkomst valt. Dit betekent dat geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , zodat de kantonrechter de vorderingen van [eiseres] zal afwijzen.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2,00 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling in 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        51588 / 46409