ECLI:NL:GHAMS:2003:AH8549, Gerechtshof Amsterdam, 16-06-2003, 02/05149 PV
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2003-06-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: 02/05149 PV - 16/6/03 - 10e EK
        Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is in verband met de waarderingsficties een erfpachtbijtelling toegepast, berekend als het bedrag dat nodig is om de erfpacht over een periode van 100 jaar af te kopen. De aldus berekende bijtelling is niet te hoog. Ondanks dat het beroep ongegrond is, ziet het Hof reden voor een proceskostenvergoeding, waarvan de hoogte in afwijking van het Besluit worden vastgesteld.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Tiende Enkelvoudige Belastingkamer
    
    
                                                       PROCES-VERBAAL
    
    van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Amsterdam Zuidoost, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van de Directeur Gemeentebelastingen Amsterdam, hierna verweerder, gedagtekend 10 juli 2002, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak Geerdinkhof 000 te Amsterdam Zuidoost (hierna het Object) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
    
    Het beroep is behandeld ter zitting van 2 en 4 juni 2003.
    
    [Hof: Met toestemming van belanghebbende zijn in de gepubliceerde uitspraak uitsluitend de huisnummers gewijzigd.]
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - gelast verweerder het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden, en
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 314,42 en wijst de Gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan de vereniging van eigenaars Groot Geerdinkhof te voldoen.
    
    
    
    Gronden
    
    1.1. De wijk Geerdinkhof, waarin het Object ligt, bevat ruim 500 woningen. De woningen zijn in 6 bouwplannen tussen 1976 en 1987 gebouwd. In totaal zijn er 19 verschillende type woningen, welke typen onder andere verschillen in kavelgrootte, grootte van de woning, het wel of niet hebben van een garage, carport, berging en/of schuur. Het Object behoort tot het bouwplan 3 en bouwtype 1. De oppervlakten van woning en kavel bedragen respectievelijk 140 m2 en 221 m2. Het bouwjaar is 1978. Een andere woning die tot dat bouwplan behoort, van dat type is en die tevens rond de waardepeildatum is verkocht, is de woning Geerdinkhof 111. Van die woning heeft verweerder de volgende gegevens geleverd:
    
    
      A	     B	     C	     D	     E	   F	  G	   H	     I	    K
      Nr	Verkoop-	Trans-	Erfpacht-	   Om-	Opper-	Kavel-	Schuur	Grootte	Waarde
      	 Datum	  actie-	bijtelling	gerekende	vlakte	waarde	en/of	woning	per m2
      		 Prijs	[zie 3.4]	prijs per	kavel	   €  	garage	   m2	woning
      		   € 	    €  	01/01/99	   m2	[zie 3.6]	    €  		    €
      				   €  [zie			[zie 3.6]		[E -/- G
      				 3.3 + 3.4]					-/- H]: I
    
    
    111	11-09-98	190.133	  5.609	  204.037	  221	45.968	 2.000	  152	  1.027
    
    De erfpachtbijtelling is als volgt berekend: 25% x €  22.434 (= afkoopsom van het lopende tijdvak; zie 1.4 en 3.4).
    
    1.2. Alle woningen in de wijk Geerdinkhof staan op in erfpacht uitgegeven grond. De erfpachtvoorwaarden zijn voor de eerste vijftig jaar vastgesteld. Na deze periode heeft de erfpachter, de gemeente Amsterdam, het recht de erfpachtovereenkomst aan te passen aan onder andere de actuele grondwaarde. De periodes van vijftig jaar worden hierna aangeduid als respectievelijk het lopende en het verlengde tijdvak.
    
    1.3. Toen de erfpachtovereenkomst werd gesloten, konden de kopers van de woningen de canonbedragen die de eerste vijftig jaar zouden komen te vervallen, door betaling van een bedrag ter grootte van 13 maal de jaarlijkse erfpachtcanon vooruitbetalen (verder de afkoop van het lopende tijdvak; zie 1.4). Niet iedere koper heeft van die afkoopmogelijkheid gebruik gemaakt.
    
    
      1.4. In Erfpachtnieuws, informatiemateriaal van het Gemeentelijk Grondbedrijf Amsterdam dat naar aanleiding van de door de gemeenteraad in 1999 vastgestelde herziening van het erfpachtstelsel is uitgegeven, staat met betrekking tot de afkoop van het lopende en het verlengde tijdvak te
      lezen:
    
    
    
      Wat is afkoop?
      Afkoop is het vooruitbetalen van de nog niet vervallen canonbedragen door betaling van een bedrag ineens. Alles over afkoop: Het lopende tijdvak
      (...) Bij uitgifte begint een tijdvak van 50 jaar. U kunt voor deze hele periode de canon afkopen. Vanaf 1 januari 2001 is de afkoopsom bij uitgifte gelijk aan de grondwaarde van het erfpacht op dat moment. In het verleden was de afkoopsom vaak iets hoger dan de grondwaarde. (…) Ook na het begin van een tijdvak van 50 jaar kunt u de canon voor de nog resterende jaren van het lopende tijdvak afkopen. De hoogte van de afkoopsom is dan gebaseerd op de waarde van de canonbetalingen in de toekomst die u nu in één keer voldoet (de contante waarde van de canonbetalingen). (…) Alles over afkoop: Het verlengde tijdvak
      (…) Bij afkoop van het verlengde tijdvak koopt u de canon voor het lopende tijdvak af en wordt dit tijdvak verlengd met nog een tijdvak van maximaal 50 jaar. Bij afkoop van twee tijdvakken wordt de canon niet herzien aan het einde van het lopende tijdvak. Dat gebeurt pas aan het einde van het verlengde tijdvak. (…). Vanaf 1 januari 2002 zal een afkoop (…) voor een verlengd tijdvak (…) niet meer mogelijk zijn (…). Afkoopsom bij uitgifte Behalve de afkoopsom voor het lopende tijdvak van 50 jaar, betaalt u tot en met 31 december 2000 een toeslag van 25% over dat bedrag om het verlengde tijdvak af te kopen. De afkoopsom voor 100 jaar is bij uitgifte 25% hoger dan de afkoopsom voor 50 jaar. Afkoopsom bij tussentijdse afkoop Wanneer u de canon voor het lopende tijdvak al heeft afgekocht kunt u alsnog het verlengde tijdvak van maximaal 50 jaar afkopen. Tot en met 31 december 2000 is het toeslagpercentage (…) 25%. Voor (…) 2001 zal het (…) waarschijnlijk vastgesteld worden op 32%. In (…) 2002 zal het percentage verder stijgen, om geleidelijk te komen tot een markconform toeslagpercentage.
    
    
    1.5. Het Hof beschikt in deze zaak over de gegevens van meer dan 60 in de wijk Geerdinkhof gelegen woningen die in de periode vanaf 1997 tot en met 2000 zijn verkocht (verder de vergelijkingsobjecten). Tot de gegevens behoren onder andere de verkoopdatum, de verkoopopbrengst, het bedrag van de (wel of niet voor het lopende tijdvak afgekochte) canon, de kavelgrootte, de grootte van de woning, het wel of niet hebben van een garage, carport, berging en/of schuur.
    
    2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) wordt de waarde van een woning op de waardepeildatum, zijnde in casu 1 januari 1999, bepaald op de waarde die aan die woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verder: de WOZ-waarde). Verweerder heeft de WOZ-waarde per 1 januari 1999 op € 222.552 (na bezwaar op € 212.000) gesteld.
    
    3.1. Bij het Hof zijn meer dan 40 beroepschriften ingediend tegen beschikkingen waarbij de WOZ-waarde van in de wijk Geerdinkhof gelegen woningen door verweerder is vastgesteld. Van deze belanghebbenden heeft het merendeel zich door Groot Geerdinkhof, een vereniging van eigenaars (verder de Vereniging), in de hofprocedure laten bijstaan.
    
    3.2. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het Object niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft bij het bepalen van de waarde van het Object de vergelijkingsmethode, meer in het bijzonder de 'methode homogene groepen', toegepast. Bij deze methode worden woningen die qua ligging, grootte en andere waardebepalende factoren een vergelijkbare waarde in het economisch verkeer hebben, bij elkaar in een groep gevoegd. Naar het oordeel van het Hof is deze methode conform de Wet en niet gebleken is dat verweerder deze methode met betrekking tot het Object verkeerd heeft toegepast. Verweerder heeft in de beroepsfase als vergelijkingsobjecten de woningen Geerdinkhof 222, 333 en 444 ingebracht en heeft gemotiveerd onderbouwd waarom hij deze vergelijkingsobjecten, welke tot bouwplan 3, type 2 (444), respectievelijk bouwplan 3, type 4 (222 en 333), behoren, heeft gebruikt. Geerdinkhof 333 is niet rond de waardepeildatum verkocht en kan daarom niet als vergelijkingsobject dienen. Van Geerdinkhof 222 en 444 heeft verweerder de volgende gegevens geleverd:
    
    
      A	     B	     C	     D	     E	   F	  G	   H	     I	    K
      Nr	Verkoop-	Trans-	Erfpacht-	   Om-	Opper-	Kavel-	Schuur	Grootte	Waarde
      	 Datum	  actie-	bijtelling	gerekende	vlakte	waarde	en/of	woning	per m2
      		 Prijs	[zie 3.4]	 prijs per	kavel	   €  	garage	   m2	woning
      		   € 	    €  	01/01/99	   m2	[zie 3.6]	    €  		    €
      				   €  [zie			[zie 3.6]		[E -/- G
      				 3.3 + 3.4]					-/- H]: I
    
    
    222	01/03/99	174.705	36.953	 207.389	   172	35.776	14.500	   136	  1.155
    
    444	18/11/98	142.941	59.101	 204.449	   179	37.232	 2.000	   136	  1.215
    
    
      De erfpachtbijtelling is als volgt berekend:
      - voor 222: 	13 x 1,25 x € 2.274 (= erfpachtcanon; zie 3.4);
      - voor 444: 	13 x 1,25 x € 3.637 (= erfpachtcanon; zie 3.4).
    
    
    Naar 's Hofs oordeel mocht verweerder deze twee objecten, gelet op het bouwplan, type woning, de grootte van de woning, de grootte van de kavel en de ouderdom van de woning als uitgangspunt nemen bij het vaststellen van de WOZ-waarde van het Object. De bezwaren van belanghebbende tegen de in de bezwaarfase door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten, met name tegen Geerdinkhof 111, hoeven op grond van het voorgaande geen verdere behandeling meer.
    
    
      3.3. Verweerder is bij het omrekenen van de verkoopopbrengst van een vergelijkingsobject naar een opbrengst per 1 januari 1999 als volgt te werk gegaan:
      - vond de verkoop plaats in het jaar 1997 of 1998 dan is de verkoopopbrengst verhoogd met 13% (voor 1997; het Hof gaat ervan uit dat de soms toegepaste verhoging van 15% op een vergissing berustte) en 15% (voor 1998) op jaarbasis;
      - vond de verkoop plaats in het jaar 1999 of 2000 dan is de verkoopopbrengst verlaagd met 16% op jaarbasis. Naar het oordeel van het Hof leiden genoemde percentages niet tot te hoge WOZ-waarden. Verweerder heeft gemotiveerd gesteld en het Hof acht aannemelijk dat de door verweerder gehanteerde percentages rekening houden met prijsstijgingen van woningen in het gebied waar het Object gelegen is. Verweerder was niet gehouden om de - door belanghebbende ingebrachte - 'Woningprijzenindex Eengezinswoningen Noord-Holland' van het CBS of het prijsindexcijfer van de NVM met betrekking tot woningen in de regio Amsterdam te volgen. Onder verwijzing naar de - naar ter zitting bleek - geringe verschillen die er bestonden tussen de door belanghebbende ingebrachte percentages en die van verweerder, heeft belanghebbende ter zitting van 4 juni 2003 verklaard in te stemmen met verweerders omrekeningspercentages.
    
    
    
      3.4. Vaststaat dat het Object op in erfpacht uitgegeven grond is gebouwd. De waarderingsvoorschriften van artikel 17, tweede lid, van de Wet brengen mee dat ervan wordt uitgegaan alsof belanghebbende de volle eigendom van de grond bezit. Anders dan belanghebbende meent is aannemelijk dat het recht van erfpacht in zijn algemeenheid een waardedrukkende invloed heeft. Dat zich in casu bijzondere omstandigheden voordoen waardoor dat voor het Object niet opgaat, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Over de waardedrukkende invloed van het recht van erfpacht staat in het
      verweerschrift:
    
    
    Afkoop van de erfpacht is meestal voor een termijn van 50 jaar. Na die 50 jaar is men nog steeds geen eigenaar van de grond. Een afkoop voor 100 jaar benadert het begrip eigen grond beter, alhoewel dan ook nog geen sprake is van eigen grond. Daarom moet er een correctie plaats vinden door bij de voor 50 jaar afgekochte erfpacht een bedrag bij te tellen. Uit berekeningen van het Gemeentelijk Grondbedrijf blijkt dat deze bijtelling 25% van de voor 50 jaar afgekochte erfpacht moet zijn.
    
    Hieruit leidt het Hof af dat verweerder het beleid voert dat het waardeverschil tussen een onroerende zaak waarop een voor 100 jaar afgekochte erfpacht rust en een onroerende zaak in volle eigendom verwaarloosbaar klein is. Om die reden verhoogt verweerder de waarde van de in erfpacht uitgegeven grond behorende bij het vergelijkingsobject met het bedrag dat nodig is om de erfpacht over een periode van 100 jaar af te kopen. Het Hof is van oordeel dat voornoemd beleid in beginsel niet tot een te hoge WOZ-waarde leidt (zie Hof Amsterdam 29 oktober 1999, nr. 97/21892, gepubliceerd in Belastingblad 2000/775) en dat belanghebbendes andersluidende opvatting dat - in geval woningen verkocht worden waarbij de erfpacht voor 50 jaar is afgekocht - kopers de eerste 40 á 45 jaren na de afkoop geen rekening houden met het recht van erfpacht, onjuist is. Verweerder heeft verklaard - en uit de gedingstukken blijkt - dat voornoemd beleid tot de volgende erfpachtbijtelling heeft geleid. Ingeval sprake is van een vergelijkingsobject waarvan de erfpachtcanon voor het lopende tijdvak niet is afgekocht, is de verkoopopbrengst verhoogd met 13 x 1,25 x de erfpachtcanon. In het geval de erfpacht voor dat tijdvak is afgekocht, is de verkoopopbrengst verhoogd met 13 x 0,25 x de oorspronkelijke erfpachtcanon. De factor 13 is terug te voeren op het volgende. Toen de grond van de woningen in de wijk Geerdinkhof destijds in erfpacht werd uitgegeven, konden de kopers de erfpacht tegen een bedrag van 13 maal de canon voor het eerste tijdvak van 50 jaar afkopen. De factor 13 was gebaseerd op het destijds geldende rentepercentage van 7,8. Gelet op de afkoopsommen zoals ze voor de wijk Geerdinkhof destijds golden en gelet op hetgeen verweerder en belanghebbende ter zitting hieromtrent gesteld hebben en in aanmerking nemende hetgeen in Erfpachtnieuws over de afkoopmogelijkheid wordt opgemerkt, is aannemelijk dat de door verweerder toegepaste bijtellingen niet hoger zijn dan de bedragen die nodig waren om het recht van erfpacht over een periode van 100 jaar af te kopen. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat aannemelijk is dat de Gemeente Amsterdam de canon na afloop van het lopende (en het verlengde) tijdvak substantieel zal verhogen en dat het rentepercentage op 1 januari 1999 wezenlijk lager was dan het rentepercentage ten tijde van de vestiging van het erfpacht. Beide factoren leiden ertoe dat de afkoopsommen op 1 januari 1999 aanmerkelijk hoger zouden zijn geweest dan de bedragen waartegen de erfpacht bij de aanvang van het lopende tijdvak kon worden afgekocht.
    
    3.5. Blijkens de gedingstukken heeft verweerder de verkoopopbrengst van de vergelijkingsobjecten verhoogd met de onder 3.2 vermelde erfpachtbijtelling. Het Hof leidt uit de gedingstukken en hetgeen ter zitting is besproken af dat de erfpachtbijtelling in casu conform 3.4 heeft plaatsgevonden. De waardedrukkende invloed van het recht van op het object gevestigde erfpacht is derhalve op een juiste wijze verwerkt. Anders dan belanghebbende stelt houdt het voorgaande niet in dat verweerder een dubbele erfpachtbijtelling heeft toegepast.
    
    3.6. Verweerder is bij de vaststelling van de WOZ-waarde uitgegaan van een prijs per m2 woning van € 1.084. Voorts heeft hij verschillen tussen de vergelijkingobjecten en het Object met betrekking tot de omvang van de kavel, het al of niet aanwezig zijn van een garage en berging/schuur geëlimineerd door voor de grond € 208 per vierkante meter, voor een garage € 12.500 en voor een berging/schuur € 2.000 in aanmerking te nemen. Een en ander resulteerde in een WOZ-waarde van € 212.000. Het Hof is van oordeel dat verweerder aldus conform de Wet heeft gehandeld en in voldoende mate met de verschillen rekening heeft gehouden.
    
    3.7. Belanghebbende heeft zich ook op het zogenoemde negatieve Bijlmereffect beroepen en meent voorts dat te weinig rekening is gehouden met de ligging in de aanvliegroute van Schiphol. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder zich terecht op het standpunt gesteld dat deze mogelijk waardedrukkende factoren ook gelden voor de vergelijkingobjecten, zodat met die factoren adequaat is rekening gehouden.
    
    3.8. Voorzover belanghebbende zich beroept op de waarde die voor het voorafgaande tijdvak aan het Object is toegekend en in samenhang daarmee op de sindsdien opgetreden algemene, regionale en stedelijke waardeontwikkeling op de markt voor onroerende zaken als de onderhavige, zoals berekend door het Centrale Bureau voor Statistiek en de Nederlandse Vereniging van Makelaars, verwerpt het Hof dit beroep. De juistheid van die eerder vastgestelde waarde staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter en ook overigens kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
    
    3.9. Verweerder heeft naar het oordeel van het Hof bij het vaststellen van de WOZ-waarde van het Object in voldoende mate rekening gehouden met de onderhoudstoestand en de overige van belangzijnde factoren met betrekking tot de staat en de ligging van het Object.
    
    3.10. Ook de overige door belanghebbende ingebrachte grieven doen, mede gelet op het vorenoverwogene, geen afbreuk aan de juistheid van de taxatie door verweerder. Nu de door belanghebbende opgeworpen grieven door het Hof worden verworpen en de vastgestelde waarde het Hof ook overigens redelijk voorkomt, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het Object niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve op dit punt aan verweerder.
    
    4.1. Belanghebbende stelt dat verweerder de WOZ-waarde onduidelijk en ondoorzichtig heeft vastgesteld. Het Hof ziet in belanghebbendes stelling een beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel.
    
    4.2. Ingeval belanghebbende meent dat een onzorgvuldige vaststelling van de WOZ-beschikking of een onzorgvuldige afhandeling van belanghebbendes bezwaarschrift tot een vernietiging of een verlaging van de WOZ-beschikking moet leiden, heeft het volgende te gelden. De Hoge Raad heeft in BNB 1993/36* overwogen dat de opvatting dat een onzorgvuldige vaststelling van een aanslag onder omstandigheden tot nietigheid daarvan moet leiden, niet als juist kan worden aanvaard, aangezien de mogelijk uit die onzorgvuldigheid ten nadele van de belastingplichtige voortvloeiende onjuistheden in bezwaar of beroep kunnen worden hersteld (Hoge Raad 28 oktober 1992, Nr. 27 958). Naar het oordeel van het Hof heeft hetzelfde te gelden voor de vaststelling van een beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld en voor de wijze waarop een verweerder uitspraak op bezwaar in een dergelijke zaak heeft gedaan. Het Hof kan derhalve de vraag onbeantwoord laten of verweerder in de aanslagregelende- of in de bezwaarfase onzorgvuldig gehandeld heeft.
    
    
      4.3. Voorzover belanghebbende met de opmerking dat het Object steeds met andere objecten vergeleken wordt, betoogt dat het verweerder niet vrijstond om in bezwaar of in beroep een ander standpunt in te nemen dan hij bij het vaststellen van de WOZ-beschikking heeft gedaan, berust haar standpunt op een onjuiste rechtsopvatting. Zoals de Hoge Raad in BNB
      1990/219* heeft overwogen, staat het de inspecteur vrij om in beroep een ander standpunt in te nemen dan bij de aanslagregeling, tenzij hij een toezegging heeft gedaan dan wel, anders dan door het enkele volgen van de aangifte op het betrokken punt, bij de belastingplichtige de indruk heeft kunnen wekken dat de aanslagregeling op dit punt berust op een weloverwogen standpuntbepaling (Hoge Raad 14 februari 1990, nr. 26 402). Dit betekent voor het onderhavige geschil dat het verweerder vrijstond om voor het Hof de WOZ-beschikking met andere vergelijkingsobjecten te onderbouwen dan hij in een eerdere fase had gedaan.
    
    
    
      4.4. Uit hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht zou kunnen worden afgeleid dat hij zich op het gelijkheidsbeginsel beroept. Een juiste wetstoepassing wordt als gevolg van de toepassing van dit beginsel opzijgezet indien verweerder gelijke gevallen ongelijk behandelt, in die
      zin:
      - dat hij een begunstigend, niet-gepubliceerd beleid voert en hij daarvan ten nadele belanghebbende is afgeweken,
      - hij binnen een groep van belastingplichtigen waartoe belanghebbende behoort, sommigen met het oogmerk van begunstiging gunstiger behandelt dan de wet voorschrijft terwijl hij dit met betrekking tot belanghebbende heeft nagelaten, en/of
      - hij in een meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste rechtstoepassing achterwege heeft gelaten.
    
    
    Belanghebbende heeft geen bewijs bijgebracht voor zijn stelling dat verweerder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Het gelijkheidsbeginsel verplichtte verweerder niet om met de afhandeling van belanghebbendes bezwaarschrift te wachten totdat de resultaten van het onderzoek van de Vereniging bekend zouden worden. Voorzover belanghebbende bedoelt te zeggen dat verweerder door die resultaten niet af te wachten het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden, geldt hetgeen het Hof onder 4.2. heeft overwogen.
    
    4.5. Ook met al het overige door belanghebbende gestelde, maakt hij naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat verweerder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden.
    
    5. Met betrekking tot een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht is het volgende van belang. Voor de beoordeling van de WOZ-waarde van het Object zijn - naar ter zitting bleek - met name van cruciaal belang: I. het onder 3.3 bedoelde prijsindexpercentage, II. het antwoord op de vraag of met betrekking tot het vergelijkingsobject de erfpacht voor het lopende of verlengde tijdvak was afgekocht, III. de grootte van de onder 3.4 bedoelde erfpachtbijtelling, en IV. de eliminering van de onder 3.5 bedoelde verschillen.
    
    Belanghebbende heeft zich in de bezwaarfase laten bijstaan door de Vereniging. Reeds in de bezwaarfase heeft de Vereniging om een toelichting gevraagd op de wijze waarop verweerder de WOZ-waarde heeft berekend. Belanghebbende heeft in de motivering van zijn bezwaar aangegeven waarom hij de vaststelling van de WOZ-waarde van het Object en de omrekening van de verkoopopbrengsten van de vergelijkingsobjecten tot WOZ-waarden, onduidelijk en oncontroleerbaar vond. Daarbij heeft hij zijn standpunt cijfermatige onderbouwd met bij de Vereniging bekend zijnde verkoopcijfers en WOZ-waarden van een groot aantal in de wijk Geerdinkhof gelegen woningen. Belanghebbende heeft daarbij nadrukkelijk om nadere informatie verzocht. Tevens is in gesprekken in de bezwaarfase tussen de Vereniging en verweerder aan de orde geweest dat de Vereniging geen inzicht kreeg in de berekeningswijze van verweerder.
    
    In zijn uitspraak op het bezwaar heeft verweerder niet de onder I tot en met IV bedoelde gegevens verstrekt. In zijn uitspraak schrijft verweerder met betrekking tot de erfpachtbijtelling onder meer:
    
    De hoogte van deze bijtelling is geen vast bedrag en hangt van een aantal factoren af, zoals looptijd erfpachtcontract, al dan niet afgekochte canon, verstreken termijn(en), rentestand.
    
    Verweerder heeft niet aangegeven wat die factoren in concreto inhielden. Zoals uit 3.4 blijkt - en ook volgt uit wat verweerder daaromtrent ter zitting heeft opgemerkt - zijn de 'looptijd erfpachtcontract', 'de verstreken termijn(en)' en de rentestand echter van geen enkele invloed geweest op genoemde bijtelling. Naar het oordeel van het Hof leidde dit tot een extra complicatie bij de beoordeling van de vraag of beroep tegen de uitspraak op bezwaar kans van slagen maakte.
    
    Voorts heeft verweerder in zijn uitspraak op bezwaar geschreven:
    
    Naar aanleiding van uw bezwaarschrift heeft de taxateur (…) een nader onderzoek ingesteld en gecontroleerd of de (...) WOZ-waarde (…) het juiste waardeniveau weergeeft. Daarnaast is gecontroleerd of de in onze administratie opgenomen gegevens overeenkomen met de eventueel door u, dan wel in de collectieve motivering opgegeven gegevens (bijvoorbeeld aanwezigheid van garages). Ook is gekeken naar de onderlinge consistentie van de WOZ-waarden aan het Geerdinkhof. Daarbij is gebleken dat de WOZ-waarde te hoog werd vastgesteld.
    
    Hoewel derhalve gedeeltelijk aan belanghebbendes bezwaren werd tegemoetgekomen, maakte de uitspraak belanghebbende niet duidelijk waarom zijn WOZ-waarde met een bepaald bedrag verlaagd werd.
    
    In de aanvulling op zijn beroepschrift heeft belanghebbende wederom gemotiveerd gesteld dat de omrekening van de verkoopopbrengsten van de vergelijkingsobjecten tot WOZ-waarden onduidelijk en oncontroleerbaar was.
    
    Belanghebbende heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat de onder 3.3 en 3.4 bedoelde gegevens hem eerst - na een expliciet door het Hof gedaan verzoek - tijdens de mondelinge behandeling op 2 juni 2003 zijn verstrekt. Weliswaar heeft verweerder gesteld dat hij in de bezwaarfase uitvoerig met belanghebbendes gemachtigde over de WOZ-beschikkingen en de berekeningswijze daarvan heeft gesproken en dat hij daarbij de gemachtigde de gelegenheid heeft geboden alle vragen te stellen die zij van belang achtte, maar het Hof acht aannemelijk dat verweerder daarbij niet de hierboven onder 3.3. en 3.4 vermelde gegevens en berekeningswijzen heeft verstrekt. Ook het Hof was tot aan de mondelinge behandeling van het beroep niet in staat de door verweerder verdedigde WOZ-waarde te toetsen, hetgeen er vermoedelijk toe geleid zou hebben dat de bestreden uitspraak - zonder de nadere ter zitting gegeven informatie - zou zijn vernietigd.
    
    Hoewel het Hof begrijpt dat het ondenkbaar is dat er geen fouten worden gemaakt bij de uitvoering van een 'megaklus' als de onderhavige waarbij verweerder in een vrij korte tijdspanne een enorm aantal WOZ-beschikkingen diende te nemen en waarbij hij binnen één jaar na het indienen van een bezwaarschrift in een zeer groot aantal gevallen uitspraak op bezwaar heeft moeten doen, neemt dat niet weg dat van een overheidslichaam verwacht mag worden dat het belanghebbenden - op hun verzoek - uiterlijk ten tijde van de uitspraak op bezwaar de gegevens verstrekt die nodig zijn om tot een goede beoordeling van de - gehandhaafde of verminderde - WOZ-beschikkingen te komen. Dat geldt zeker in geval als het onderhavige waarin een vereniging van eigenaars namens meer dan 200 belanghebbenden in bezwaar komt. Aannemelijk is bovendien dat tijdige en adequate verstrekking van de onder 3.3 en 3.4 vermelde gegevens en berekeningswijzen tot het voorkomen van beroepsprocedures had geleid. Gelet op het voorgaande en in aanmerking nemende dat verweerder in zijn uitspraak met betrekking tot de erfpachtbijtelling onjuiste informatie heeft verstrekt en de WOZ-waarde op niet te verifiëren wijze heeft verlaagd, stond belanghebbende voor de keus te berusten in een onbegrijpelijke en op het oog onjuiste WOZ-beschikking of in beroep te gaan. In genoemde feiten en omstandigheden ziet het Hof aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het vorenstaande houdt naar het oordeel van het Hof tevens in dat zich bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht hebben voorgedaan. Vanwege deze omstandigheden wijkt het Hof met betrekking tot de vaststelling van het bedrag aan rechtsbijstands- en verletkosten af van artikel 2, eerste lid, van genoemd besluit. Belanghebbende heeft zich - tezamen met andere bewoners van de wijk Geerdinkhof (in totaal 33 belanghebbenden) - in de beroepsprocedure door de Vereniging laten bijstaan. Een advocaat heeft een aantal belanghebbenden bij de voorbereiding van de mondelinge behandeling ter zijde gestaan en op de zitting vertegenwoordigd. Het Hof acht de inschakeling van een advocaat onder de geschetste omstandigheden redelijk. De advocaatkosten hebben voor alle 27 gemachtigden in totaal € 8.277,94 (€ 306,59 per belanghebbende) bedragen. Het Hof acht dit bedrag gelet op hetgeen de advocaat daaromtrent heeft verklaard, niet onredelijk. De verletkosten van het bestuurslid dat namens de belanghebbende de zitting heeft bijgewoond hebben (14 uur x € 18,45 = € 258,30; zijnde) € 7,83 per belanghebbende bedragen. Voor het overige zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende kosten gesteld of aannemelijk gemaakt. Het Hof zal de advocaatkosten omslaan over de belanghebbenden die hem hebben gemachtigd en de verletkosten over degenen die de Vereniging hebben gemachtigd. Ter zitting van 4 juni 2003 is uit doelmatigheidsoverwegingen afgesproken dat de declaraties van de advocaat en de vergoeding van de verletkosten van het bestuurslid via de kas van de Vereniging zullen lopen en dat de Vereniging voor verdere afwikkeling zal zorg dragen.
    
    Dezelfde feiten en omstandigheden die tot een veroordeling in de proceskosten hebben geleid, zijn voor het Hof reden verweerder te gelasten het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
    
    De uitspraak is gedaan op 16 juni 2003 door mr. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Rijn als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
    
    Vervanging
    
    U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
    
    De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
    
    Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.