ECLI:NL:RBDHA:2018:10554, Rechtbank Den Haag, 05-09-2018, C-09-548849-HA ZA 18-236
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2018-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitleg voorkeursrecht van koop in huurovereenkomst. Een aandelentransactie waarbij de aandelen in de moedervennootschap van verhuurders worden verkocht valt niet onder de strekking van het voorkeursrecht. De tekst van het artikel biedt hiervoor geen aanknopingspunten en hetgeen voor het overige door eiseres is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

vonnis
    RECHTBANK DEN HAAG
    
    
      Team handel
    
    
    
      zaak-/rolnummer: C/09/548849 HA ZA 18-236
    
    
    
      
        Vonnis van 5 september 2018
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        HEMA B.V.,gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,gemachtigde: mr. B.W. Brouwer en mr. A.G.S. Nass,
      tegen
    
    
  
  
    
      1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
      
        CBRE DHC Den Haag (Grote Marktstraat H) B.V., voorheen genaamd IEF Berlage Den Haag (Grote Marktstraat H) B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde sub 1,
      gemachtigde: mr. H. Ferment,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    
      2de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
      
        CBRE DHC Holding I B.V., voorheen genaamd IEF Berlage Zuid B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde sub 2,
      gemachtigde: mr. N. Amiel,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    
      3de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
    
      
        IEF Capital Berlage Noord B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde sub 3,
      gemachtigde: mr. S.J.H.M. Berendsen.
    
    
    
      Partijen zullen hierna Hema, IEF Den Haag, IEF Zuid en IEF Noord genoemd worden. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid met “IEF c.s.”. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de inleidende dagvaarding van 26 september 2017, met 20 producties (1-20),
        
        
          de brief van mr. B.W. Brouwer van 30 november 2017,
        
        
          de conclusie van antwoord van IEF Den Haag, met 1 productie,
        
        
          de conclusie van antwoord van Holding I,
        
        
          de conclusie van antwoord van IEF Noord, met 1 productie,
        
        
          het verwijzingsvonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 13 februari 2018, waarbij de zaak is verwezen naar de meervoudige kamer van deze rechtbank, 
        
        
          het verbetervonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 27 maart 2018, 
        
        
          de akte houdende producties, met 9 producties (21-29), van Hema,
        
        
          de akte houdende producties, met 2 producties (2-3), van IEF Noord,
        
        
          de brief van mr. H. Ferment van 22 mei 2018, met als bijlage productie 2,
        
        
          de brief van mr. H. Ferment van 24 mei 2018, met als bijlage productie 3,
        
        
          de akte houdende producties, met 1 productie (4), van IEF Noord,
        
        
          de akte inbrengen producties, met 1 productie, van Holding I,
        
        
          de spreekaantekeningen van alle partijen,
        
        
          het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 6 juni 2018,
        
        
          de op 29 juni 2018 per B16-formulier ingediende reactie van mr. Amiel,
        
      
      - de brieven van mr. Brouwer van 2 juli 2018 en mr. Berendsen van 4 juli 2018.
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is de datum voor vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      IEF Den Haag is eigenaar van het winkelpand aan Grote Marktstraat 57/ Gedempte Gracht 26-30 te Den Haag (hierna: het winkelpand) en verhuurt dit aan Hema.
      
    
    
      2.2.
      IEF Zuid is enig aandeelhouder en bestuurder van IEF Den Haag. IEF Noord is enig aandeelhouder en bestuurder van IEF Zuid.
      
    
    
      2.3.
      Hema was jarenlang onderdeel van het concern Koninklijke Bijenkorf Beheer (hierna: KBB), met onder andere het warenhuis Magazijn ‘De Bijenkorf’ B.V. (hierna: de Bijenkorf). KBB is in 1999 gefuseerd met Vendex International, de moedermaatschappij van onder meer het warenhuis Vroom & Dreesman (hierna: V&D), waarna het concern voortging onder de naam Vendex KBB Nederland B.V. (hierna: Vendex KBB). In 2004 is Vendex KBB overgenomen door de Amerikaanse/Nederlandse investeerders KRR en Alpinvest Partners. 
      
    
    
      2.4.
      Tot eind 2005 was het winkelpand (samen met de andere winkelpanden waarin Hema in Nederland haar bedrijf exploiteerde) eigendom van Hema Vastgoed B.V. (hierna: Hema Vastgoed). KRR en Alpinvest hebben na hun overname van Vendex KBB in 2004 besloten om de schulden binnen het concern terug te dringen door kapitaal vrij te maken door de winkelpanden van Hema (alsmede de panden van Bijenkorf en V&D) te verkopen, en vervolgens terug te huren (sale and lease back). Deze herstructurering van de vastgoedportefeuille vond plaats in 2005.
      
    
    
      2.5.
      In het kader van deze herstructurering zijn tussen Hema Vastgoed en Hema huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot de verschillende winkelpanden. De huurovereenkomst voor het winkelpand is gesloten op 17 oktober 2005 voor 22 jaar met vijf aansluitende periodes van 10 jaar.
      
    
    
      2.6.
      Artikel 17 van de huurovereenkomst bevat een voorkeursrecht van koop, dat als volgt luidt:
      
    
    
      17.1
      	Huurder heeft gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst (verlengingen daaronder begrepen) een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde. Dit geldt zowel indien het gehuurde gedeeltelijk of zelfstandig wordt verkocht, als indien het gehuurde (waarmee in voorkomende gevallen steeds tevens wordt bedoeld een gedeelte van het gehuurde) wordt verkocht als onderdeel van een groter geheel of in combinatie met andere onroerende zaken.
      
    
    
      17.2
       	Met verkoop wordt in dit verband steeds tevens bedoeld iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt.
      
    
    
      17.3
      
         	In geval van voorgenomen verkoop zoals bedoeld in dit artikel, is verhuurder verplicht huurder het gehuurde onvoorwaardelijk aan te bieden zodra verhuurder met een derde overeenstemming heeft over de prijs en alle overige voorwaarden en condities waarvoor verhuurder het gehuurde casu quo het grotere geheel wenst te verkopen aan een derde. De aanbieding van verhuurder aan huurder dient identiek te zijn aan de voorwaarden waarop verhuurder voornemens is het gehuurde aan de betreffende derde te verkopen, waarbij de termijn van levering niet langer mag zijn dan één jaar, te rekenen vanaf de aanbieding aan huurder. De aanbieding dient plaats te vinden per deurwaardersexploot aan het statutaire adres van huurder zoals dat op het betreffende moment staat vermeld in het aandelenregister.
        Bij de aanbieding dient een afschrift te zijn gevoegd van de (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de derde waarin alle afspraken dienen te zijn vermeld die terzake van de (voorgenomen) verkoop met de andere partij zijn gemaakt. De koopovereenkomst met de derde dient een opschortende voorwaarde te bevatten in verband met het voorkeursrecht van huurder.
      
      
    
    
      17.4
      Na ontvangst van de aanbieding zal huurder verhuurder binnen 31 dagen informeren of de aanbieding wordt aanvaard.
      
    
    
      17.5
      	In geval van afwijzing van de aanbieding door huurder alsmede bij gebreke van een tijdige reactie van de zijde van huurder, is verhuurder gerechtigd het gehuurde binnen 180 dagen na ontvangst van de afwijzing van huurder te verkopen aan een derde voor de prijs en de voorwaarden en condities conform het aanbod aan huurder. Het staat verhuurder uitdrukkelijk niet vrij om het gehuurde aan een derde te verkopen voor een lagere prijs of op andere voorwaarden en/of condities, ook niet als verhuurder van oordeel is dat die andere voorwaarden meer bezwarend voor de koper zijn. Steeds indien verhuurder voornemens is het gehuurde te verkopen aan een derde voor een lagere prijs of op andere voorwaarden en/of condities dan de aanbieding aan huurder, is verhuurder gehouden het voorkeursrecht van huurder zoals omschreven in dit artikel opnieuw te respecteren.
      
    
    
      17.6
      	Indien binnen de termijn van 180 dagen zoals bedoeld in 17.5 geen onvoorwaardelijke verkoop aan een derde plaatsvindt, is de betreffende voorgenomen verkoop wederom onderhevig aan het voorkeursrecht van huurder en is verhuurder opnieuw gehouden tot het bepaalde in dit artikel.
      
    
    
      17.7
       	Het voorkeursrecht van huurder eindigt niet door afwijzing van een aanbod van verhuurder, noch door overdracht van het gehuurde aan een derde. In geval van overdracht aan een derde, is de betreffende derde op zijn beurt gebonden aan het bepaalde in deze overeenkomst, waaronder dit artikel.
      
    
    
      17.8
       	In geval van schending van het voorkeursrecht van huurder zoals beschreven in dit artikel, verbeurt verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van één maal de op dat moment geldende jaarhuur van het gehuurde, onverminderd het recht van huurder op vergoeding van meerdere schade en nakoming.
      
    
    
      2.7.
      In het kader van de onder 2.4 genoemde herstructurering zouden de aandelen in Hema Vastgoed als eigenaresse van de Hemawinkelpanden worden verkocht (hierna: de Aandelentransactie 2005). IEF Noord was een van de potentiele kopers. In het kader van het verkoopproces heeft IEF Noord inzage gehad in de huurovereenkomst van het winkelpand.
      
    
    
      2.8.
      In verband met de door IEF Noord na aankoop gewenste reorganisatie zou het winkelpand door Hema Vastgoed aan een andere vennootschap worden verkocht. Vanwege deze reorganisatie, waarbij het winkelpand zou worden overgedragen, is het voorkeursrecht van artikel 17 van de huurovereenkomst aan de orde gekomen. 
      
    
    
      2.9.
      Voorafgaand aan de reorganisatie hebben mrs. M.H.C. de Kok en J.C. Rosenthal (destijds beiden advocaat te CMS Derks Star Busmann) als toenmalig gemachtigde van IEF Noord, bij memorandum van 7 november 2005 (hierna “het CMS memo”), het volgende opgemerkt ten aanzien van artikel 17.1 van de huurovereenkomst:
      
      
        
          Art. 17.1	voorkeursrecht gaat te ver. Vervangen door aanbiedingsplicht of iets dergelijks. In ieder geval moet eruit dat verhuurder niet zal mogen doorverkopen ingeval van naar haar mening meer belastende voorwaarden.
      
      
    
    
      2.10.
      In antwoord op het voormelde memorandum hebben mrs. Paul Visser en David van Dijk (destijds beiden advocaat te Boekel de Nerée), als toenmalig gemachtigde van Hema Vastgoed op 14 november 2005 een memorandum opgesteld. Daarin valt – voor zover thans relevent – het volgende te lezen:
      
    
  
  
    
      7RIGHT OF FIRST REFUSAL (PAR. 17)
    
    
      IEF [Noord; toevoeging rechtbank] suggests a different procedure. According to IEF, lessor should not be obligated to agree on all terms with a third party before offering the property to lessee. Instead, lessor should offer the property to lessee for the price and on the conditions it is willing to sell. If lessee refuses, lessor is not entitled to offer the property to a third party for a lower price or on conditions more favourable to the buyer.
    
    
    
      We find this suggestion by IEF reasonable and according to market-standard, and also acceptable from a legal point of view.
    
    
    
      2.11.
      Op 22 november 2005 heeft IEF Noord vervolgens, in concept, een aanhangsel bij de huurovereenkomst opgemaakt en heeft zij dit concept voorgelegd aan Hema Vastgoed. Daarin valt, voor zover relevant, het volgende te lezen:
      
      
        In de huurovereenkomst wordt als artikel 17.9 opgenomen:
      
      
      
        “Het in dit artikel beschreven voorkeursrecht geldt niet in geval van een voorgenomen overdracht in verband met een interne reorganisatie, mits de uiteindelijke zeggenschap over het gehuurde geen wijziging ondergaat.”
        [Explanatory note: This concerns the co-operation of the tenants as referred to under ‘corporate restructuring’ in our binding offer.] 
      
      
    
    
      2.12.
      Voormelde bepaling is uiteindelijk niet opgenomen in het finale aanhangsel bij de huurovereenkomst. Wel zijn de voorwaarden waaronder Hema afziet van het voorkeursrecht van koop neergelegd in een brief van 29 november 2005 (hierna ook te noemen: de waiver). Deze waiver is afkomstig van Hema en gericht aan Hema Vastgoed en luidt, voor zover relevant, als volgt:
      
      
        Voor de goede orde bevestigt ondergetekende als huurder van 57 winkelruimten, partijen genoegzaam bekend, dat zij geen gebruik zal maken van het in artikel 17 van de betreffende huurovereenkomsten beschreven voorkeursrecht indien is voldaan aan de volgende voorwaarden:
      
      
      a. 	de voorgenomen verkoop vindt plaats vóór ultimo 2007 en in het kader van een reorganisatie van verhuurder en/of de groep (in de zin van artikel 2:24b 13W) waartoe verhuurder behoort;
      b. 	de opvolgend verhuurder behoort tot dezelfde groep (in de zin van artikel 2:24b 13W) waartoe verhuurder behoort;
      c. 	de uiteindelijke zeggenschap (zeggenschap als bedoeld in de SER Fusiegedragsregels, ongeacht of deze van toepassing zijn) over verhuurder en/of over het gehuurde wijzigt niet; 
      d. 	de opvolgend verhuurder zal schriftelijk hebben verklaard te zijn gebonden aan alle bepalingen uit hoofde van de huurovereenkomst (inclusief het in artikel 21 van de huurovereenkomst bedoelde kettingbeding); en
      e. 	huurder wordt voorafgaand schriftelijk van de voorgenomen reorganisatie in kennis gesteld met verstrekking van de nodige gegevens waaruit afgeleid kan worden dat aan de bovenstaande voorwaarden is voldaan.
      
    
    
      2.13.
      Vervolgens heeft Vendex KBB eind november 2005 de aandelen in Hema Vastgoed aan IEF Noord verkocht en overgedragen, waarna Hema Vastgoed (na te zijn hernoemd tot IEF Berlage I B.V.) het winkelpand in eigendom heeft overgedragen aan IEF Den Haag.
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 27 november 2015 van onder meer IEF Zuid is aan Hema bericht dat de aandelen in 37 vennootschappen, waarvan Hema 37 panden huurde en een 38e vennootschap, zouden worden overgedragen aan een consortium onder leiding van het Britse Crossroads Real Estate Partners (hierna: Crossroads). In de brief merkt IEF Zuid op dat zij van mening is dat het voorkeursrecht niet van toepassing is omdat het hier gaat om een aandelenoverdracht. Desondanks is aan Hema aangeboden om, in plaats van Crossroads, de aandelen in de 38 vennootschappen over te nemen conform de met Crossroads gesloten Sales Purchase Agreement. De relevante passage luidt als volgt:
      
      
        Pursuant to clause 17 of the applicable lease agreements, Hema is granted pre-emptive rights (voorkeursrechten tot koop) with respect to the relevant 37 Objects (the “Pre-Emptive Rights”). Despite our opinion that the Pre-Emptive Rights do not aplly in this case – as not the relevant 37 Objects, but the Shares are being sold – IEF Capital hereby offers for sale to Hema the Shares, under the same terms and conditions as set out in the SPA (the “Offer”).
      
      
    
    
      2.15.
      Hema heeft van het aanbod geen gebruik gemaakt. Bij brief van 22 december 2015 heeft zij – voor zover relevant – aan IEF Capital geschreven:
      
      
        (…) we hold the opinion that all 37 objects should be offered separately to Hema. We take note that IEF hasn’t offered the individual objects in the way indicated in article 4.2 of the SPA.
      
    
    
      2.16.
      Op 8 juni 2017 heeft IEF Noord als verkopers alle aandelen in IEF Zuid verkocht aan CBRE DRET DHC B.V., Dutch Highstreet Holdco 2 B.V., PFI Rembrandt B.V. en Dutch Highstreet Holdco 4 B.V. (hierna: de Aandelentransactie 2017). De koop is vastgelegd in een Share Purchase Agreement (hierna: de SPA). In die SPA worden door IEF Capital Berlage HB I B.V. (hierna: IEF I) ook de aandelen in IEF Capital Berlage HB II B.V. (hierna: IEF II) verkocht. Laatstgenoemde vennootschap is de moedervennootschap (in de concernrelatie) van de vennootschappen waarin een deel van de panden van Hema zijn ondergebracht. Schematisch zie een en ander er als volgt uit:
      
      
        
          
        
      
    
    
      2.17.
      
        Bij brief van eveneens 8 juni 2017 hebben IEF Noord en IEF I Hema aangeschreven. Die brief bevat – voor zover relevant – de volgende passage:
        Wij hebben met de in de SPA bedoelde Purchasers (hierna te noemen ‘koper’) overeenstemming bereikt over de verkoop van alle aandelen in het kapitaal van IEF Capital Berlage Zuid B.V. en IEF Capital Berlage HB II B.V.
      
      
      
        IEF Capital Berlage Zuid B.V. en IEF Capital Berlage HB II B.V houden de aandelen van de in de SPA genoemde vennootschappen, welke vennootschappen eigenaar zijn van de in de SPA genoemde panden. U huurt een of meer van die panden. In een of meer van de betreffende huurovereenkomsten is als artikel 17 of 18 een ‘Voorkeursrecht van koop’ opgenomen.
      
      
      
        Dit voorkeursrecht geldt niet in verband met de in de SPA belichaamde transactie, reeds omdat wij geen verhuurder zijn in de zin van voornoemd artikel 17/18 en omdat de verhuurder in de zin van voornoemd artikel 17/18 niets verkoopt.
      
      
      
        Hoewel koper heeft aangegeven te onderschrijven dat het voorkeursrecht niet geldt in verband met de in de SPA belichaamde transactie, heeft koper ons niettemin verzocht, gelet op uw kwantitatieve aandeel als huurder binnen de portefeuille en de wens op een lange en goede relatie met u, aan u een aanbieding te doen als gold het hiervoor bedoelde voorkeursrecht wel in verband met de in de SPA belichaamde transactie. Omdat dat ons als verkoper om het even is, bieden wij u hierbij (in de plaats van koper) de mogelijkheid de SPA te sluiten met u als kopende partij.
      
      
    
    
      2.18.
      Bij brief van 26 juni 2017 aan IEF Noord en IEF I heeft de (voormalig) raadsman van Hema aanspraak gemaakt op nakoming van de voorkeursrechten in de huurovereenkomsten en heeft hij, voor zover relevant, geschreven:
      
      
        HEMA deelt de mening van IEF omtrent de voorkeursrechten niet. Zij maakt aanspraak op nakoming van de voorkeursrechten in de betreffende huurovereenkomsten. Deze voorkeursrechten zijn bewust en helder extensief geformuleerd en omvatten tevens aandelentransacties zoals met de SPA is beoogd. Hema wijst in dit verband mede op haar brief van 22 december 2015 (…)
      
      
    
    
      2.19.
      Nadien heeft nog enige correspondentie tussen partijen plaatsgehad, zonder dat partijen tot overeenstemming zijn gekomen 
      
    
    
      2.20.
      Uiteindelijk zijn de aandelen van IEF Zuid en IEF II op 1 november 2017 aan de kopers geleverd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Hema vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      1. IEF Den Haag veroordeelt tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van het voorkeursrecht opgenomen in artikel 17 van de huurovereenkomst van 17 oktober 2005, door het gehuurde onvoorwaardelijk aan Hema te koop aan te bieden voor een koopprijs die identiek is aan de koopprijs waarvoor het gehuurde is verkocht, althans gelijk aan dat deel van de overeengekomen koopprijs waarvoor het gehuurde is verkocht, althans gelijk aan dat deel van de overeengekomen koopprijs voor het geheel in de Aandelentransactie 2017 dat aan het gehuurde is gealloceerd, onder overlegging van de onderbouwing daarvan die (mede) ten grondslag ligt aan de koopprijs voor het geheel in de Aandelentransactie 2017, en onder voorwaarden die identiek zijn aan de overige voorwaarden waarop het gehuurde is verkochten met inachtneming van de in artikel 17 verdere opgenomen voorschriften, althans een zodanige aanbieding als door uw rechtbank in goede justitie te bepalen, op straffe van een dwangsom;
      2. IEF Zuid te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van het voorkeursrecht van artikel 17 van de huurovereenkomst zoals beschreven in het gevorderde sub 1, althans te bewerkstelligen dat IEF Den Haag haar verplichtingen uit hoofde van het voorkeursrecht van artikel 17 van de huurovereenkomst zoals beschreven in het gevorderde sub 1 zal nakomen, op straffe van een dwangsom;
      3. IEF Den Haag en IEF Zuid hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 1.142.159, te vermeerderen met wettelijke rente;
      4. IEF c.s., althans IEF Zuid en IEF Noord, hoofdelijk veroordeelt tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en
      5. IEF c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      IEF c.s. voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt  hierna, voor zover relevant, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      Partijen verschillen van mening over de vraag of de Transactie 2017 meebrengt dat Hema aanspraak kan maken op het in artikel 17 van de huurovereenkomst tussen Hema en IEF Den Haag opgenomen voorkeursrecht van koop. 
      
    
    
      4.2.
      Kort gezegd, betoogt Hema dat de Aandelentransactie 2017 valt onder de reikwijdte van lid 2 van genoemd artikel 17. Die bepaling luidt: “Met verkoop wordt in dit verband steeds tevens bedoeld iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt”. Hema stelt dat met de Aandelentransactie 2017 de uiteindelijke zeggenschap in IEF Den Haag, en daarmee ook de zeggenschap over het winkelpand, in handen is gekomen van de kopers van de aandelen in IEF Zuid. Dat is materieel vergelijkbaar met de verkoop van het winkelpand, aldus Hema. Dat IEF c.s. lid 2 van artikel 17 ook zo hebben opgevat, blijkt onder meer uit gedragingen van IEF Noord. Hema verwijst in dit verband naar de wijze waarop de hierna te bespreken waiver is tot stand gekomen. 
      
    
    
      4.3.
      IEF c.s. betwisten dat het voorkeursrecht in artikel 17 van de huurovereenkomst door Hema kan worden ingeroepen naar aanleiding van de Aandelentransactie 2017. Dat volgt ook niet uit de tekst van genoemd artikel. De waiver is destijds geschreven met het oog op een bijzondere situatie, namelijk de reorganisatie die IEF wilde doorvoeren binnen haar eigen concern. Noch in de tekst van de waiver, noch in de gedragingen van IEF Noord kan een aanknopingspunt worden gevonden voor de stelling dat ook IEF Noord destijds het voorkeursrecht al zo had begrepen, dat daaronder ook zouden vallen aandelentransacties, zoals de Aandelentransactie 2017. 
      
      
        
          Is het voorkeursrecht van toepassing op de Aandelentransactie 2017?
        
      
      
    
    
      4.4.
      Indien partijen van mening verschillen over de betekenis van een bepaling in een overeenkomst, dient de rechtbank deze betekenis vast te stellen. Naast de zuiver taalkundige uitleg, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex, HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Daarbij is van belang dat in geval van zuiver commerciële transacties tussen professionele partijen, die worden bijgestaan door juridisch deskundig adviseurs, in beginsel een groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101). Niettemin kunnen de omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere betekenis dan de taalkundige moet worden gehecht aan de bepalingen van de overeenkomst. Dat geldt ook in het geval waarin sprake is van professionele partijen die zich door externe, ter zake deskundige adviseurs hebben laten bijstaan (HR 20 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0727).
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank stelt voorop dat in dit geval sprake is van deskundige partijen en deskundige adviseurs die betrokken waren bij het sluiten van de huurovereenkomsten tussen Hema Vastgoed en Hema. De huurovereenkomsten waren destijds ‘intercompany’ huurovereenkomsten waarbij het geheel aan de bij de totstandkoming van de huurovereenkomsten betrokken partijen was om het voorkeursrecht te redigeren. Deze professionele partijen hebben in duidelijke bewoordingen een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde afgesproken. De huurovereenkomsten zijn destijds opgesteld met het oog op de door KRR/Alpinvest – sinds 2004 eigenaren van KBB/Vendex, waartoe ook het Hema-concern behoorde – voorgenomen sale en leaseback constructie, waarbij de aandelen in Hema Vastgoed aan derden zouden worden verkocht. Daarmee wisten de bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken partijen en hun adviseurs dat opvolgende verhuurders in beginsel slechts konden afgaan op de tekst van de bepalingen van de huurovereenkomsten. Daarom dient volgens de rechtbank  aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen van de overeenkomst groot gewicht te worden toegekend. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank is van oordeel dat een redelijke (taalkundige) uitleg van het voorkeursrechtartikel meebrengt dat de Transactie 2017 niet binnen het bereik van het voorkeursrecht valt. Daartoe is het volgende redengevend. 
      
    
    
      4.7.
      In de eerste plaats geldt dat in het voorkeursrechtartikel nergens expliciet de verkoop van aandelen in de verhuurders wordt genoemd, en al helemaal niet de verkoop van aandelen in de aandeelhouder van de verhuurder. Als partijen deze bedoeling hadden gehad, had het voor de hand gelegen dat zij met hun adviseurs de aandelentransactie uitdrukkelijk hadden genoemd in artikel 17.
      
    
    
      4.8.
      Verworpen wordt de stelling van Hema dat uit lid 1 van artikel 17 zou volgen dat ook “een moedermaatschappij van de verhuurder” het pand zou kunnen verkopen, in welk geval die “moedermaatschappij” er dan vervolgens voor moet zorgen dat de verhuurder meewerkt aan de levering. Dat een niet tot levering van het pand bevoegde (indirect) aandeelhouder in de verhuurder dat pand aan een derde zou verkopen, is geen voor de hand liggende gang van zaken, en daarmee geen redelijke uitleg van deze bepaling. Voor de hand liggend is dat alleen beschikkingsbevoegden een koopovereenkomst sluiten. De door Hema voorgestane uitleg is voorts ook niet te rijmen met de passage in het derde lid van artikel 17, waarin staat dat de verhuurder verplicht is om het pand onvoorwaardelijk aan te bieden zodra de verhuurder met een derde overeenstemming heeft bereikt over de prijs en alle overige voorwaarden waaronder verhuurder het pand aan die derde wenst te verkopen. Er staat niet, zoals Hema stelt: “zodra er met een derde …(enz.)”. Er staat: “… zodra verhuurder met een derde ….” [cursivering rechtbank]. Vast staat dat de verhuurder IEF Den Haag geen partij was bij de SPA, en dus ook geen overeenstemming met een derde heeft bereikt in de hiervoor bedoelde zin. Blijkens de tekst van de bepaling is het de bedoeling van partijen dat de verhuurder onderhandelt en overeenstemming bereikt over de verkoopcondities, en niet “een moedermaatschappij”. Dat het de partijbedoeling is geweest om ook verkoop van het winkelpand mogelijk te maken door een niet tot levering bevoegde partij, zoals door Hema is betoogd, volgt dan ook niet uit de tekst van lid 1. 
      
    
    
      4.9.
      Anders dan Hema stelt, valt de Aandelentransactie 2017 ook niet onder het bereik van lid 2 van artikel 17. Hema heeft aangevoerd dat de Aandelentransactie 2017 hetzelfde materiele gevolg heeft als wanneer IEF Den Haag het winkelpand had verkocht aan de kopers van de Aandelentransactie 2017. De rechtbank is van oordeel dat verkoop van de aandelen in IEF Zuid, de moedervennootschap (in de concernrelatie) van verhuurder IEF Den Haag, niet leidt tot een materieel vergelijkbaar gevolg als verkoop van het winkelpand door eigenaar-verhuurder IEF Den Haag. Het essentiële materiele gevolg van de verkoop van een pand is dat het uit de beschikkingsmacht van de verhuurder raakt en de beschikkingsbevoegdheid overgaat naar de koper. Dat is bij de Aandelentransactie 2017 echter niet het geval. IEF Den Haag is eigenaar en beschikkingsbevoegd gebleven. Een redelijke uitleg van de onvoldoende concrete bewoordingen “die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt” van artikel 17 lid 2 brengt mee dat IEF c.s. niet zonder nadere toelichting – die niet is gegeven – heeft moeten begrijpen dat de strekking van dit artikel zodanig is dat daaronder (tevens) moet worden begrepen de Aandelentransactie 2017, waarbij de aandelen in de moedervennootschap (in de concernrelatie) van verhuurder IEF Den Haag worden verkocht. Dat bij een materieel vergelijkbaar gevolg ook moet worden gedacht aan enkel een (in casu indirecte) wijziging van zeggenschap over verhuurder ligt niet voor de hand. Wanneer de (indirecte) uiteindelijke zeggenschap over verhuurders zo belangrijk en/of doorslaggevend zou zijn geweest, zoals Hema heeft gesteld, dan hadden de contracterende partijen (Hema Vastgoed en Hema) ook dit met zoveel woorden moeten opnemen in het voorkeursrechtartikel of had in ieder geval op andere wijze voldoende duidelijk uit dat artikel moeten volgen dat ook in dat geval het voorkeursrecht opgeld zou doen. 
      
    
    
      4.10.
      Dit geldt te meer nu Hema Vastgoed en Hema ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wisten dat de aandelen in Hema Vastgoed in het kader van de sale and lease back constructie aan een derde zouden worden verkocht en die derde zich slechts kon baseren op de tekst van de huurovereenkomst. De termen ‘zeggenschap’ en ‘uiteindelijke zeggenschap’ komen echter nergens in de tekst van het voorkeursrechtartikel voor, evenmin als de door Hema gebezigde termen ‘beschikkingsmacht’, ‘economische gerechtigdheid’ en ‘economische eigendom’. Tevens is van belang dat, zoals hierna nog aan de orde zal komen, IEF c.s. ook op basis van het handelen van Hema bij de Transactie 2005 en de totstandkoming van de waiver er vanuit mocht gaan dat een aandelentransactie (en ook een wijziging van (indirecte) zeggenschap) niet onder de reikwijdte van het voorkeursrecht valt.
      
    
    
      4.11.
      Het betoog van Hema dat de eerste twee leden van artikel 17 de reikwijdte van het voorkeursrecht bepalen, terwijl het derde lid de inhoud van het voorkeursrecht weergeeft, zodat bij de uitleg van de reikwijdte van het voorkeursrecht lid 3 van artikel 17 niet mag worden betrokken, verwerpt de rechtbank. Een dergelijke strikte scheiding blijkt niet uit de redactie of de inhoud van het artikel. Integendeel, het derde lid houdt verband met de eerdere leden, zoals volgt uit de zinsnede “In geval van voorgenomen verkoop zoals bedoeld in dit artikel”.
      
    
    
      4.12.
      Derhalve is tevens van belang dat – volgens de tekst van het derde lid van artikel 17 – in geval van voorgenomen verkoop “verhuurder verplicht” is “huurder het gehuurde onvoorwaardelijk aan te bieden zodra verhuurder met een derde overeenstemming heeft over de prijs en alle overige voorwaarden en condities (…). De aanbieding van verhuurder aan huurder dient identiek te zijn aan de voorwaarden waarop verhuurder voornemens is het gehuurde aan de betreffende derde te verkopen…” [cursivering rechtbank]. Ook hieruit blijkt dat het bij het voorkeursrecht om verkoop van het winkelpand zelf gaat. Verhuurder IEF Den Haag is immers eigenaar van het pand en zij kan dat (als enige) te koop aanbieden. Zij is daarentegen geen eigenaar van de aandelen in de IEF Zuid, haar moedervennootschap (in de concernrelatie) en kan die aandelen dus niet bevoegdelijk verkopen. Ook de Engelse vertaling van de concepthuurovereenkomst, waar in lid 1 van artikel 17 gesproken wordt over “leased space”, zelfstandig of “as part of a larger object”, duidt op verkoop van het pand zelf. Ook de PowerPointpresentatie over de huurovereenkomsten van Vendex KBB die op 22 juli 2005 aan de Ondernemingsraad van Hema is gegeven maakt melding van een recht van eerste koop door huurder “bij een eventuele verkoop door de verhuurder” en “Huurder heeft een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde”. 
      
    
    
      4.13.
      In 2017 had verhuurder IEF Den Haag echter geen overeenstemming met een derde over verkoop van het winkelpand. Wel had haar grootmoedervennootschap (in de concernrelatie) overeenstemming over de verkoop van (onder meer) haar aandelen in de moedervennootschap (in de concernrelatie) van IEF Den Haag, van welke verkoop aan Hema een identiek aanbod is gedaan. Dit aanbod heeft Hema echter niet geaccepteerd. 
      
    
    
      4.14.
      Ook de omstandigheid dat bij de verkoop van de aandelen in de toenmalige verhuurder Hema Vastgoed aan IEF Noord in het kader van Aandelentransactie 2005, Hema geen beroep heeft gedaan op (de toepasselijkheid van) het in de huurovereenkomsten genoemde voorkeursrecht, betrekt de rechtbank bij haar oordeel. Indien, zoals Hema betoogt, het de bedoeling is geweest dat het voorkeursrecht van koop (ook) van toepassing zou zijn bij de verkoop van aandelen, dan was de verkoper van de aandelen in Hema Vastgoed in 2005 op basis van artikel 17 gehouden om Hema een identiek aanbod te doen. Uit niets blijkt dat een dergelijk aanbod is gedaan of dat het voorkeursrecht bij Aandelentransactie 2005 op een andere wijze aan de orde is geweest, bijvoorbeeld doordat een waiver in verband met de Aandelentransactie 2015 is opgesteld.
      
    
    
      4.15.
      Hema heeft weliswaar ter zitting bewijs aangeboden van haar stelling dat in verband met de Aandelentransactie 2005 wel rekening is gehouden met het voorkeursrecht, maar omdat zij die stelling niet nader heeft geconcretiseerd, komt de rechtbank wegens onvoldoende onderbouwing niet toe aan bewijslevering. Daarom staat rechtens vast dat in dat verband de aandelentransactie in 2005 het voorkeursrecht niet aan de orde is geweest.
      
    
    
      4.16.
      Hema heeft in dit verband ook nog betoogd dat bij de Aandelentransactie 2005 geen beroep op het voorkeursrecht is gedaan, omdat het in het kader van de voorgenomen sale en lease backconstructie nu juist niet de bedoeling was dat Hema (met een beroep op haar voorkeursrecht) de panden in eigendom zou krijgen. 
      
    
    
      4.17.
      Allereerst is van belang dat – zoals IEF c.s. heeft betoogd – het ontbreken van enige communicatie over het voorkeursrecht er evengoed op kan duiden dat partijen er destijds van uitgingen dat het voorkeursrecht niet van toepassing was op aandelentransacties, zoals de Aandelendtransactie 2005. 
    
    
      4.18.
      Belangrijker is dat indien het voorkeursrecht daadwerkelijk van toepassing zou zijn bij aandelentransacties, Hema dit in ieder geval voorafgaand aan of ten tijde van de Aandelentransactie 2005 aan IEF Noord kenbaar had behoren te maken, hetgeen zij niet heeft gedaan. Dit klemt temeer, nu tussen partijen vast staat dat gelding van het voorkeursrecht bij een aandelentransactie een prijsdrukkend effect zal hebben. IEF Noord kon in het kader van het biedingsproces in beginsel slechts afgaan op de tekst van de huurovereenkomsten, bij het sluiten waarvan zij geen partij is geweest en zij mocht om die reden ook afgaan op het handelen van Hema contractspartij. Hema heeft IEF Noord er in het kader van de Aandelentransactie 2005 niet expliciet op gewezen dat (volgens haar) het voorkeursrecht ook betrekking had op aandelentransacties, terwijl zij tevens heeft nagelaten (op een voor IEF Noord kenbare wijze) afstand te doen van het – volgens haar – aan de orde zijnde voorkeursrecht. Daarmee heeft Hema bij IEF Noord het gerechtvaardigd vertrouwen laten bestaan/ontstaan dat het voorkeursrecht geen betrekking heeft op aandelentransacties. 
      
    
    
      4.19.
      Hema heeft in dit verband ook nog gesteld dat IEF Capital zelf heeft bevestigd dat een aandelenoverdracht onder het voorkeursrecht valt. Dat zou volgens Hema blijken uit de gelijkluidende brieven van IEF Berlage Amsterdam (Dam-winkel) B.V. en IEF Berlage Amsterdam (Dam-parkeergarage) B.V. van 7 februari 2017 aan Magazijn “De Bijenkorf” B.V. Die brieven luiden – voor zover relevant – als volgt:
      
      
        Wij bevestigen nogmaals dat wij, voordat wij een ‘rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt’ als een verkoop van het gehuurde zullen verrichten, het gehuurde onvoorwaardelijk aan u zullen aanbieden zodra wij met een derde overeenstemming hebben over de prijs en alle overige voorwaarden en condities. Een dergelijke rechtshandeling is thans echter niet aan de orde.
      
      
      
        In onze brief van 19 januari jl. gaven wij een tweetal voorbeelden van met verkoop van het gehuurde vergelijkbare rechtshandelingen, die weliswaar thans niet aan de orde zijn, maar die wel denkbaar zouden zijn en die na het bereiken van overeenstemming met een derde tot aanbieding zouden verplichten, te weten het vestigen van een recht van erfpacht en het overdragen van de economische eigendom.
      
      
      
        U noemt een derde voorbeeld, te weten het overdragen van aandelen. Inderdaad kan ook een dergelijke overdracht onder omstandigheden worden aangemerkt als een ‘rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of een obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt’ als een verkoop van het gehuurde; anders dan u stelt, hebben wij dat niet betwist. Als bijvoorbeeld de economische eigendom van het gehuurde terechtkomt – bijvoorbeeld door afsplitsing (rechtsopvolging onder algemene titel) – in een entiteit waarvan wij (IEF Berlage Amsterdam (Dam-Winkel) B.V.) de aandelen houden, zullen wij (als verhuurder in de zin van lid 3 van de door u bedoelde bepaling) de betreffende aandelen aan u aanbieden zodra wij met een derde overeenstemming hebben bereikt over de prijs en alle overige voorwaarden en condities waarvoor de betreffende aandelen door ons zullen worden overgedragen. Ook als wij met een derde overeenstemming bereiken over slechts een economische eigendomsoverdracht van de betreffende aandelen, zullen wij de aandelen aan u aanbieden.
      
      
      
        Het tweede lid van de door u bedoelde bepaling is derhalve inderdaad ruim geformuleerd. Op dit moment is een (aandelen)transactie als bedoeld in de vorige alinea echter niet aan de orde. Dat kan ook niet, reeds omdat aandelen als hiervoor bedoeld nog niet bestaan.
        (…) De mogelijke transactie die nu aan de orde is, zal voor u en voor ons geen enkele consequentie hebben. Wij zullen eigenaar en verhuurder blijven van het gehuurde, en de tussen ons bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal onverkort blijven gelden; u en wij zullen alle bepalingen van die huurovereenkomst stipt moeten blijven nakomen.
      
      
    
    
      4.20.
      Nog los van de vraag of de inhoud van deze brief van IEF Berlage Amsterdam (Dam-winkel) B.V. aan Magazijn ‘De Bijenkorf’ B.V. door Hema aan IEF c.s. kan worden tegengeworpen, is door IEF c.s. terecht naar voren gebracht dat het voorbeeld in bedoelde brief (enkel) ziet op een aandelentransactie, waarbij de verhuurder de aandelen verkoopt van een dochtervennootschap, die het economische eigendom van het gehuurde pand bezit. De Aandelentransactie 2017 betreft echter niet de verkoop door IEF Den Haag van aandelen van een dochtervennootschap (in de concernrelatie) die het economische eigendom van het winkelpand heeft. Aan de brief kan dan ook om die reden niet het argument worden ontleend dat IEF c.s. het voorkeursrecht heeft opgevat in die zin dat ook de onderhavige verkoop door de grootmoedervennootschap (in de concernrelatie) van verhuurder IEF Den Haag van haar aandelen in de moedervennootschap (in de concernrelatie) van verhuurder IEF Den Haag onder het voorkeursrecht zou vallen. Bovendien wordt in het voorbeeld uitgegaan van een situatie waarin het economische eigendom van het gehuurde bij een derde (de vennootschap waarvan verhuurder de aandelen overdraagt) berust. Ook een dergelijke situatie was bij de Aandelentransactie 2017 niet aan de orde.
      
    
    
      4.21.
      Hoewel het voorkeursrecht niet ter sprake is gekomen in verband met de Aandelentransactie 2005, is het daarentegen wel ter sprake geweest in verband met de door IEF Noord na de voltooiing van de Aandelentransactie 2005 voorgenomen reorganisatie binnen haar concern, van welke reorganisatie Hema reeds voorafgaand aan de Aandelentransactie 2005 op de hoogte was. Bij deze reorganisatie zou het door Hema gehuurde winkelpand door IEF Noord worden overgedragen. In verband met deze transactie heeft Hema door middel van de waiver, gericht aan (onder meer) Hema Vastgoed, onder voorwaarden afgezien van haar voorkeursrecht.
      
    
    
      4.22.
      Anders dan Hema meent, kan uit de in verband met deze reorganisatie gevoerde correspondentie en opgemaakte documenten niet worden afgeleid dat IEF c.s. het voorkeursrecht steeds heeft opgevat in de door Hema voorgestane zin. Uit het CMS memo aan de bestuurders van IEF Noord (zie 2.9) volgt dat in ieder geval niet zonder meer, nu in die memo slechts bezwaar wordt gemaakt tegen het in artikel 17 opgenomen doorverkoopverbod door “verhuurder”. Met IEF c.s. is de rechtbank van oordeel dat dit niet wijst op aandelentransacties, maar betrekking heeft op verkoop van het winkelpand omdat alleen de verhuurder bevoegdelijk tot verkoop van dat pand kan overgaan. Datzelfde geldt voor het memorandum van Boekel de Nerée (zie 2.10). Daarin wordt ook (slechts) gesproken over “lessor” en “lessee”, alsmede over “property”, hetgeen eerder wijst op vastgoed dan op aandelen.
      
    
    
      4.23.
      De woorden “uiteindelijke zeggenschap over het gehuurde” en “uiteindelijke zeggenschap (…) over verhuurder en/of het gehuurde” in het door IEF Noord voorgestelde lid 9 van artikel 17 bij de huurovereenkomst (zie 2.11) respectievelijk de waiver (zie 2.12) dienen, zoals ook door IEF c.s. bepleit, te worden begrepen tegen de achtergrond van het biedingsproces waarin partijen zich bevonden, en het aan Hema kenbaar gemaakte voornemen om de panden na de aandelenoverdracht binnen de IEF-groep in het kader van een door te voeren reorganisatie te kunnen overdragen (verkopen). Vast staat dat de panden in het kader van de reorganisatie van de IEF-groep ook daadwerkelijk zijn verkocht en in eigendom zijn overgedragen. 
      
    
    
      4.24.
      Weliswaar kunnen de bewoordingen “uiteindelijke zeggenschap” duiden op een aandelentransactie, maar in de waiver wordt tevens melding gemaakt van “de opvolgend verhuurder” (zie sub b en d). Van een opvolgend verhuurder is bij een aandelentransactie geen sprake. Dat is uitsluitend aan de orde bij een verkoop van het winkelpand door verhuurder. Dat de voorwaarden sub b en c in de waiver zijn opgenomen, laat zich verklaren omdat uitsluitend met de opname van die voorwaarden werd zekergesteld dat de verkoop slechts in het kader van de reorganisatie geschiedde en werd voorkomen dat het winkelpand aan een derde, buiten de IEF-groep, mocht worden verkocht. Zonder opname van die twee voorwaarden stond het IEF Noord immers vrij om het winkelpand (in het kader van de reorganisatie) aan een derde te verkopen. Hema had het recht om, als voorwaarde voor het afzien van haar voorkeursrecht, de kring van potentiële kopers af te bakenen door als voorwaarde te stellen dat in het kader van de reorganisatie de zeggenschap over het winkelpand en over de opvolgend verhuurder binnen de IEF-groep van ondernemingen zou blijven. 
      
    
    
      4.25.
      Dat vooruitlopend op de voorgenomen reorganisatie door partijen is onderhandeld en gesproken over “uiteindelijke zeggenschap”, is (mede in het licht van voorgaande overwegingen) onvoldoende voor de conclusie dat IEF c.s. daarmee te kennen zouden hebben gegeven dat zij het voorkeursrecht in de huurovereenkomsten (waarbij zij ten tijde van het sluiten geen partij was) aldus heeft begrepen, dat daaronder ook zou vallen een aandelentransactie, zoals de Aandelentransactie 2017. 
      
    
    
      4.26.
      Anders dan Hema stelt, kan uit het feit dat de Aandelentransactie 2017 eerst aan Hema is aangeboden, ook niet worden afgeleid dat IEF c.s. van mening is dat de Aandelentransactie 2017 onder het voorkeursrecht valt. IEF c.s. heeft immers onweersproken gesteld dat op uitdrukkelijk verzoek van de kopers de Aandelentransactie 2017 aan Hema is aangeboden, hetgeen ook blijkt uit de brief van 8 juni 2017 (zie 2.17).
      
    
    
      4.27.
      Hema heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat op de Aandelentransactie 2017 het voorkeursrecht van toepassing is voorts nog gewezen op de Wet voorkeursrecht gemeente (hierna: Wvg) en de Wet op belastingen rechtsverkeer (hierna: Wbr). Volgens Hema blijkt uit de Wvg, de Wbr en de bijbehorende jurisprudentie dat een verkoop van aandelen van een vennootschap leidt tot een materieel vergelijkbaar gevolg als de verkoop van het onroerend goed van die vennootschap.
      
    
    
      4.28.
      De rechtbank is echter met IEF c.s. van oordeel dat de Wvg en de Wbr niet bij de uitleg van het voorkeursrechtartikel dienen te worden betrokken, nu IEF c.s. terecht voorop stelt dat de inhoud van een contractueel voorkeursrecht wordt bepaald door partijen, terwijl de inhoud van een wettelijk voorkeursrecht wordt bepaald door de wet, en voorts dat de Wvg een algemeen belang dient en tot doel heeft gemeenten een betere uitgangspositie op de grondmarkt te verschaffen voor de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen. Ook de Wbr dient een publiek belang, namelijk het heffen van belasting op onroerende zaken en het voorkomen van belastingontduiking. Zonder nadere toelichting, die Hema niet heeft gegeven, valt niet in te zien waarom de Wvg en/of de Wbr betrokken zouden moeten worden bij de uitleg van een bepaling uit een huurovereenkomst tussen commerciële partijen. In dit verband is van belang dat uit niets blijkt dat bij de totstandkoming van de huurovereenkomst het de bedoeling van de bij de totstandkoming van de huurovereenkomst betrokken partijen is geweest om voor de uitleg van het voorkeursrecht aansluiting te zoeken bij de Wvg en/of de Wbr. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.29.
      Tegen de achtergrond van het voorgaande kan, anders dan Hema meent, naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet worden afgeleid dat IEF c.s. het voorkeursrecht in de huurovereenkomst zelf steeds heeft geïnterpreteerd, in die zin dat daaronder ook aandelentransacties, zoals de Aandelentransactie 2017, zouden vallen. 
      
    
    
      4.30.
      De conclusie moet zijn dat noch op grond van de tekst van artikel 17 van de huurovereenkomst zelf, noch op grond van gedragingen van IEF c.s. een aandelentransactie onder de reikwijdte van het voorkeursrecht valt. Een redelijke uitleg van het artikel 17 van de huurovereenkomst brengt mee dat het voorkeursrecht niet aan de orde is in het kader van de Aandelentransactie 2017. 
      
      
        
          Is IEF Den Haag gehouden om het winkelpand aan Hema te koop aan te bieden?
        
      
      
    
    
      4.31.
      Het voorgaande leidt ertoe dat IEF Den Haag niet gehouden was om in verband met de Aandelentransactie 2017 het winkelpand aan Hema te koop aan te bieden. De rechtbank zal de vordering van Hema onder 3.1 sub 1, inhoudende dat IEF Den Haag wordt veroordeeld om het winkelpand aan Hema te koop aan te bieden, daarom afwijzen.
      
    
    
      4.32.
      Nu IEF Den Haag niet toerekenbaar tekort is geschoten uit hoofde van de huurovereenkomst zullen ook de onder 3.1 sub 3, 4 en 5 van IEF Den Haag gevorderde contractuele boete, schadevergoeding respectievelijk de buitengerechtelijke kosten en proceskosten worden afgewezen.
      
      
        
          Is IEF Zuid gehouden om te bewerkstelligen dat IEF Den Haag het winkelpand aan Hema te koop aanbiedt?
        
      
      
    
    
      4.33.
      De vordering jegens IEF Zuid is gebaseerd op een door IEF Zuid ten behoeve van IEF Den Haag afgegeven 403-verklaring, op gerond waarvan IEF Zuid hoofdelijk aansprakelijk is voor uit rechtshandelingen van IEF Den Haag voortvloeiende schulden. Nu de rechtbank de onder 3.1 sub 1 genoemde vordering jegens IEF Den Haag heeft afgewezen, treft de onder 3.1 sub 2 genoemde vordering hetzelfde lot. 
      
      
        
          Zijn IEF Zuid en IEF Noord gehouden tot schadevergoeding?
        
      
      
    
    
      4.34.
      Hema heeft aan haar schadevergoedingsvordering jegens IEF Noord ten grondslag gelegd dat zij heeft geprofiteerd van de wanprestatie van IEF Den Haag, omdat zij alle Hema-panden aan een koper heeft kunnen aanbieden zonder dat deze Hema-panden ook individueel aan de huurder aangeboden hoefden te worden. Volgens Hema is voldaan aan de vereisten voor profiteren van de wanprestatie van een ander. Echter, nu van een toerekenbare tekortkoming van IEF Den Haag geen sprake is geweest, heeft IEF Noord evenmin geprofiteerd van een wanprestatie van een derde. IEF Noord is dan ook niet op die grond gehouden tot het betalen van schadevergoeding aan Hema. 
      
    
    
      4.35.
      Hema heeft tevens betoogd dat IEF Zuid en IEF Noord zelf onrechtmatig hebben gehandeld jegens Hema door IEF Den Haag te verhinderen, althans niet in de gelegenheid te stellen haar contractuele verplichtingen jegens Hema na te komen. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat IEF Den Haag niet toerekenbare tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de huurovereenkomst, ontbreekt causaal verband tussen enig handelen van IEF Zuid en IEF Noord en de door Hema gestelde schade, waarvan zij van IEF Zuid en IEF Noord vergoeding vordert. 
      
    
    
      4.36.
      De onder 3.1 sub 3 genoemde vordering jegens IEF Zuid en IEF Noord wordt gezien het voorgaande eveneens afgewezen. Daarmee dienen ook de 3.1 sub 4 en 5 genoemde vorderingen tegen IEF Zuid en IEF Noord te worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.37.
      Hema zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, welke tot op heden voor IEF Den Haag, IEF Zuid elk zijn begroot op € 10.368 (€ 3.946 aan griffierecht en € 6.422 aan salaris advocaat (2 x tarief VIII)) en voor IEF Noord zijn begroot op € 7.048 (€ 626 aan griffierecht en € 6.422 aan salaris advocaat (2 x tarief VIII)). Voor veroordeling van Hema in de gevorderde nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank: 
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Hema tot betaling van de proceskosten aan de zijde van IEF Den Haag en IEF Zuid begroot op € 10.316 en aan de zijde van IEF Noord begroot op € 7.048,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. J.L.M. Luiten, I.F. Dam en O. van der Burg, en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2018.