ECLI:NL:RBROT:2024:8119, Rechtbank Rotterdam, 26-07-2024, 10979873 CV EXPL 24-6908
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur; beëindigingsvordering na opzegging huurovereenkomsten afgewezen; niet gebleken dat huurders andere passende woonruimte kunnen krijgen en dringend eigen gebruik kan niet worden aangenomen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10979873 CV EXPL 24-6908
    
    
    
      datum uitspraak: 26 juli 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Kievitsdaal Participatiefonds C.V.,
      vestigingsplaats: Wassenaar,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. C.A. Gobbens,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [persoon A] ,
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
    
    
      2. [persoon B],
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
    
    
      3. [persoon C],
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      die zelf procederen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaardingen van 22 februari 2024, met bijlagen;
        
        
          de akte overlegging productie van Kievitsdaal, met bijlagen;
        
        
          de mondelinge reactie van [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] van 11 april 2024;
        
        
          het antwoord met een eis in reconventie van [persoon B] , met bijlagen;
        
        
          de akte overlegging producties in conventie en het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de akte van Kievitsdaal ten behoeve van de zitting, met bijlagen, die ontvangen is op 30 mei 2024;
        
        
          de akte van Kievitsdaal ten behoeve van de zitting, met bijlagen, die ontvangen is op 3 juni 2024;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Kievitsdaal.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 6 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig dhr. [persoon D] namens Kievitsdaal met mr. Gobbens en [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] .
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] wonen met zijn drieën in de woning aan de [straatnaam] [huisnummer X] en [huisnummer Y] (hierna: de woning). Tijdens de zitting is vast komen te staan dat voor hen alle drie geldt dat zij in de woning wonen op basis van huurovereenkomsten met Kievitsdaal als verhuurster én dat zij van Kievitsdaal als verhuurster alle drie een kamer huren. Zij delen de woonkamer, keuken en badkamer.
      
    
    
      2.2.
      Kievitsdaal stelt dat zij van plan is om de woning te laten renoveren, omdat de woning in slechte staat is, en dat dat niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomsten. Zij heeft daarom via haar gemachtigde de huurovereenkomsten met [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’ in een opzeggingsbrief van 17 november 2023 tegen 1 juni 2024. [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] hebben niet ingestemd met de opzegging. Zij zien geen noodzaak voor de renovatie. Als Keivitsdaal wil renoveren, kan dat terwijl zij in de woning blijven wonen. Zij kunnen ook geen passende andere woonruimte vinden.
      
    
    
      2.3.
      Kievitsdaal eist nu in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd tegen 1 juni 2024 én de ontruiming van het gehuurde. Voor het geval de kantonrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomsten niet met ingang van 1 juni 2024 al zijn geëindigd, eist Kievitsdaal dat de kantonrechter een datum vaststelt waarop de huurovereenkomsten alsnog eindigen én de ontruiming moet plaatsvinden. De kantonrechter wijst de beëindigingsvordering van Kievitsdaal af en bepaalt dat de huurovereenkomsten voor twee jaar worden verlengd. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      2.4.
      
        [persoon B] heeft een tegeneis ingesteld. Hij eist dat een aantal gebreken verholpen worden. Verder wil hij een schadevergoeding en huurverlaging. Tot slot eist hij dat Kievitsdaal wordt veroordeeld de volledige proceskosten te betalen. Kievitsdaal is het niet met deze eisen eens. De kantonrechter wijst de eis tot het verhelpen van de gebreken toe en wijst de andere eisen af. Dit wordt hierna toegelicht.
      
      
        
          De eis van Kievitsdaal
        
      
      
      
        
          Het juridische kader van de beëindigingsvordering 
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter stelt voorop dat de enkele opzegging door Kievitsdaal niet kan leiden tot een einde van de huurovereenkomsten en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde, aangezien [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] niet hebben ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomsten (artikel 7:272 lid 1 BW). De geëiste verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.
      
    
    
      2.6.
      Kievitsdaal stelt subsidiair een beëindigingsvordering in na opzegging van de huurovereenkomsten (artikel 7:272 lid 2 BW). De kantonrechter mag deze vordering alleen toewijzen als de verhuurder – kort gezegd – aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en daarnaast blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen (artikel 7:273 lid 1 BW in verbinding met artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW). Onder eigen gebruik wordt ook begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 BW).
      
      
        
          Niet gebleken is dat [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] andere passende woonruimte kunnen krijgen
        
      
      
    
    
      2.7.
      De beëindigingsvordering wordt afgewezen, omdat de kantonrechter vindt dat  onvoldoende is gebleken dat [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] andere passende woonruimte kunnen krijgen. Voor het antwoord op de vraag of een andere woning ‘passend’ moet worden geacht zijn de persoonlijke omstandigheden van de huurder en de marktsituatie ter plaatse de belangrijkste wegingsfactoren. Het is een feit van algemene bekendheid dat op dit moment sprake is van een gespannen woningmarkt. Kievitsdaal onderbouwt haar stelling dat er desondanks passende woonruimte te vinden is door te verwijzen naar beschikbare huur- en koopwoningen op de website van Funda. De kantonrechter is het met [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] eens dat het feit dat er woningen in en rond Rotterdam te koop en te huur worden aangeboden niet betekent dat deze woningen voor hun ook passend zijn. Het klopt dat [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] hoog zijn opgeleid en inmiddels werken, maar dat betekent niet automatisch dat zij andere passende woonruimte kunnen vinden. Huurprijzen van meer dan € 1.450,00 kunnen [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] ieder afzonderlijk niet betalen. Van hun hoeft niet verwacht te worden dat zij gedrieën blijven samenwonen en gezamenlijk een nieuwe huurovereenkomst sluiten. Wellicht zijn er koopwoningen die zij zouden kunnen betalen, maar dat betekent nog niet dat er sprake is van andere passende woonruimte. Slechts in uitzonderlijke situaties kan het kopen van een woning als passende woonruimte worden aangemerkt. Dat een dergelijke uitzonderlijke situatie zich hier voor doet, is niet gebleken. Van concrete mogelijke andere passende woonruimte is ook niet gebleken. Kievitsdaal zelf kan [persoon A] , [persoon B] of [persoon C] geen passende woonruimte aanbieden.
      
      
        
          Het ‘dringend eigen gebruik’
        
      
      
    
    
      2.8.
      Ook als gebleken zou zijn dat [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] wel andere passende woonruimte kunnen krijgen, vindt de kantonrechter dat Kievitsdaal onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zij heeft onvoldoende onderbouwd dat de woning in zodanig slechte staat verkeert dat een ingrijpende renovatie op dit moment noodzakelijk is. De offerte van [persoon E] waar zij naar verwijst, is hiervoor in ieder geval onvoldoende. Hier staat alleen dat de woning in zeer slechte staat is, zonder dit te motiveren. Bovendien is [persoon E] niet onafhankelijk, want hij is de vaste onderhoudsman van Kievitsdaal. De verklaring van mevrouw [persoon F] laat de kantonrechter buiten beschouwing. Zij is geen deskundige en zij is de dochter van de bestuurder van Kievitsdaal.
      
    
    
      2.9.
      Ook uit het rapport van de Bouwtechnische keuring door Homekeur BV blijkt onvoldoende dat een ingrijpende renovatie op dit moment noodzakelijk is. Slechts op een aantal punten wordt de staat van de woning als onvoldoende bestempeld en dat ziet met name op het dak, de dakkapel en het schilderwerk. Deze punten kunnen worden hersteld terwijl [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] in de woning blijven wonen. Dit geldt ook voor de overige punten die als onvoldoende worden bestempeld. Weliswaar is houtrot in de vloerbalken geconstateerd, maar onvoldoende duidelijk is geworden hoeveel balken vervangen moeten worden en hoe ingrijpend dit is. Dat het hiervoor noodzakelijk is dat de woning leeg staat, is niet gebleken. [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] hebben ook aangegeven mee te willen werken aan een renovatie en bereid te zijn tijdelijk van kamers te wisselen. 
      
    
    
      2.10.
      Vast staat wel dat het gaat om een oude woning die slecht geïsoleerd is. De wens van Kievitsdaal om deze woning grondig te renoveren is daarom begrijpelijk, maar dat is onvoldoende om dit urgent te achten. Zij stelt  dat de bank als hypotheekverstrekker erop aandringt dat de woning verduurzaamd wordt en in 2030 energielabel A heeft en dat anders de hypothecaire lening zal worden ingetrokken. Zij onderbouwt dit verder niet met stukken. Mocht dit echter juist zijn dan blijkt ook hieruit nog niet dat de renovatie op dit moment dringend noodzakelijk is. 
      
    
    
      2.11.
      Kievitsdaal stelt ook nog dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten. Dit komt echter niet vast te staan. Kievitsdaal onderbouwt haar stelling door een exploitatieoverzicht over het jaar 2023 over te leggen. Hierbij zitten echter geen onderliggende stukken. [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] hebben vraagtekens geplaatst bij in het exploitatieoverzicht opgenomen kosten en gemotiveerd gesteld dat geen sprake is van een onrendabele exploitatie. Zij hebben er in dit verband op gewezen dat een vierde kamer sinds september 2023 niet verhuurd wordt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Kievitsdaal, gelet op het uitgebreide verweer van [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] , haar stelling dat er op dit moment sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en exploitatiekosten onvoldoende onderbouwd. 
      
      
        
          De huurovereenkomsten worden voor de duur van twee jaar verlengd.
        
      
      
    
    
      2.12.
      Omdat de beëindigingsvordering wordt afgewezen, moet de kantonrechter beslissen of de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd of een door de kantonrechter vast te stellen bepaalde tijd worden verlengd (artikel 7:273 lid 2 BW). De kantonrechter ziet aanleiding te bepalen dat de huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar worden verlengd. 
      
    
    
      2.13.
      Als de huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden verlengd, kan Kievitsdaal de overeenkomsten pas drie jaar nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden opnieuw opzeggen (artikel 7:277 lid 2 BW). De kantonrechter acht deze periode te lang. Enerzijds omdat [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] inmiddels al weer enige tijd werken. Het is dus goed mogelijk dat hun financiële mogelijkheden de komende jaren snel zullen toenemen, waardoor er voor hun wel andere passende woonruimte te vinden is. Anderzijds omdat het niet uitgesloten is dat gelet op de huidige staat van de woning en de eisen rondom verduurzaming van woningen een grondige renovatie eerder dan genoemde periode dringend noodzakelijk zal zijn. Voorkomen moet echter worden dat [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] al weer snel worden geconfronteerd met een nieuw verzoek om beëindiging van de huurovereenkomsten. Daarom wordt de termijn van de verlenging op twee jaar gesteld, te rekenen vanaf de datum door Kievitsdaal is opgezegd (1 juni 2024). Deze termijn houdt niet in dat de huurovereenkomsten automatisch aflopen na die periode (artikel 7:277 lid 2 BW). 
      
      
        
          Kievitsdaal moet de proceskosten in conventie betalen.
        
      
      
    
    
      2.14.
      Kievitsdaal moet de proceskosten in conventie betalen, omdat zij in conventie ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [persoon A] , [persoon B] en [persoon C] op 50,00 per persoon aan reis- en verletkosten.  De kantonrechter ziet geen gronden om deze kosten vast te stellen op de daadwerkelijk gemaakte kosten, zoals [persoon B] eist. Kievitsdaal heeft geen misbruik van procesrecht gemaakt. Het stond haar vrij om conform de wet de beëindigingsvordering in te dienen en haar standpunt dat sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ door een rechter te laten beoordelen. Dat Kievitsdaal bewust niet conform de waarheid zou hebben verklaard, is de kantonrechter niet gebleken. 
      
      
        
          De eis van [persoon B]
        
      
      
      
        
          Gebreken en huurprijsvermindering?
        
      
      
    
    
      2.15.
      De eis om de gemelde gebreken te verhelpen wordt toegewezen. Kievitsdaal stelt dat de gebreken verholpen zijn, maar heeft dit onvoldoende onderbouwd. Vast staat dat [persoon B] per mails van 16 april en 7 mei 2023 melding heeft gedaan van gebreken bij Kievitsdaal. Het gaat om de volgende gebreken (samengevat):
      
        
          een niet werkende thermostaat;
        
        
          loslatende trapbekleding;
        
        
          slecht doorspoelende wc;
        
        
          scheur in rubberen strip van de koelkastdeur.
        
      
      Kievitsdaal heeft alleen gezegd dat ze de gebreken heeft doorgegeven aan haar onderhoudsman en in dit kader verwezen naar een e-mail van 17 april 2023. In deze mail stuurt zij de melding van [persoon B] van 16 april 2023 door naar haar vaste onderhoudsman en vraagt hem of het mogelijk is met [persoon B] af te spreken. Kievitsdaal heeft niet kunnen aangeven of die onderhoudsman daadwerkelijk naar aanleiding daarvan de woning heeft bezocht en of de gebreken door hem zijn hersteld. [persoon B] stelt dat dit nooit is gebeurd.
      
    
    
      2.16.
      
        De eis tot huurprijsvermindering wordt afgewezen. Het recht om dit te vorderen vervalt zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld (artikel 7:257 lid 1 BW). Zoals hiervoor staat, zijn de gebreken in april/mei 2023 door [persoon B] aan Kievitsdaal gemeld. Op het moment dat [persoon B] de eis instelde (bij het antwoord van 11 april 2024) was de termijn van zes maanden al ruimschoots voorbij. 
        Kennelijk eist [persoon B] subsidiair een schadevergoeding in verband met de gebreken. 
        De kantonrechter begrijpt niet over welke schade het precies gaat. Er is ook niet aangegeven hoe groot die schade dan precies is. Daarom wordt deze eis ook afgewezen.
      
      
      
        
          Kievitsdaal hoeft geen vergoeding voor immateriële schade aan [persoon B] te betalen.
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        [persoon B] eist een vergoeding voor de immateriële schade die hij heeft geleden doordat Kievitsdaal de Wet goed verhuurderschap heeft geschonden. Deze eis wordt afgewezen, omdat niet voldaan wordt aan de eisen die de wet aan het toewijzen van een dergelijke vergoeding stelt (artikel 6:106 BW). Uit niets blijkt dat Kievitsdaal de bedoeling had om immateriële schade toe te brengen aan [persoon B] . Verder blijkt uit de stellingen van [persoon B] onvoldoende dat hij in zijn persoon is aangetast. Hij heeft dit verder ook niet met stukken onderbouwd.
      
      
        
          
            [persoon B] moet de proceskosten in reconventie betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      
        [persoon B] moet de proceskosten in reconventie betalen, omdat hij in reconventie ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van Kievitsdaal op € 82,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 82,00) en € 41,00 aan nakosten. Dit in totaal € 123,00,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis door de wederpartij wordt betekend. Voor de berekening van het gemachtigdensalaris is alleen een punt toegekend aan de conclusie van antwoord in reconventie. Voor de zitting is geen punt gerekend, omdat op de zitting de reconventionele vordering slechts summier aan de orde is geweest.
      
      
        
          Uitvoerbaarheid bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.19.
      Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling in reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Kievitsdaal dat eist en [persoon B] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv).
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen van Kievitsdaal af;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat de huurovereenkomsten voor de bepaalde duur van twee jaar worden verlengd tot 1 juni 2026;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Kievitsdaal de in rechtsoverweging 2.15 van dit vonnis genoemde gebreken te herstellen;
      
    
    
      3.4.
      
        veroordeelt Kievitsdaal in de proceskosten in conventie, die worden begroot op 
        € 50,00 voor [persoon A] , € 50,00 voor [persoon B] en € 50,00 voor [persoon C] ;
      
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [persoon B] in de proceskosten in reconventie, die aan de kant van Kievitsdaal worden begroot op € 123,00;
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling in reconventie;
      
    
    
      3.7.
      wijst al het ander af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        757