ECLI:NL:HR:2007:BA3521, Hoge Raad, 07-09-2007, C06/052HR
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2007-09-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Onteigeningszaak; reconstructie rijksweg (A59). Vervroegde onteigening met schadeloosstelling wegens bedrijfsverplaatsing, maatstaf; waardebepaling (gehuurd) bedrijfsterrein; onbegrijpelijk oordeel, verwijzingsinstructie.

7 september 2007
      Eerste Kamer
      Nr. C06/052HR
      RM
    
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      DE STAAT DER NEDERLANDEN, Ministerie van Verkeer en Waterstaat,
      zetelende te 's-Gravenhage,
      EISER tot cassatie,
      advocaat: mr. M.W. Scheltema,
    
    
    t e g e n
    
    
      1. [Verweerder 1],
      wonende te [woonplaats],
      VERWEERDER in cassatie,
      advocaat: mr. M.E. Gelpke,
    
    
    
      2a. COÖPERATIEVE RABOBANK BERNHEZE MAASLAND U.A., als rechtsopvolgster onder algemene titel van de Coöperatieve Rabobank het Maasland U.A.
      gevestigd te Heesch, 
      2b. RABOHYPOTHEEKBANK N.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      VERWEERSTERS in cassatie,
      niet verschenen.
    
    
    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Staat, [verweerder 1] en de Rabobank.
    
    1. Het geding in feitelijke instanties
    
    
      De Staat heeft bij exploot van 9 januari 2001 [verweerder 1] gedagvaard voor de rechtbank te 's-Hertogenbosch en gevorderd ten name van de Staat en ten algemenen nutte vervroegd uit te spreken de onteigening van de in de dagvaarding omschreven gedeelte ter grootte van 00.58.10 hectare van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Nuland, sectie [A] nummer [001], in totaal groot 00.61.20 ha, en het bedrag van de schadeloosstelling te bepalen.
      Bij tussenvonnis van 22 juni 2001 heeft de rechtbank de Rabobank en [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) als tussenkomende partijen toegelaten. Bij vonnis van 31 augustus 2001, dat op 15 januari 2002 is ingeschreven in de openbare registers, heeft de rechtbank onder meer de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken en het voorschot op de schadeloosstelling voor [verweerder 1] vastgesteld op ƒ 1.913.490,--, waarvan een bedrag van ƒ 1.669.000,-- te voldoen aan de Rabobank. 
      Het voorschot voor [betrokkene 1] is bepaald op ƒ 141.750,--. De rechtbank heeft voorts drie deskundigen en een rechter-commissaris benoemd. Na descente, deskundigenrapportage en verder processueel debat, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 30 november 2005, voorzover in cassatie van belang, de door de Staat aan [verweerder 1] verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 1.517.645,--, de Staat veroordeeld aan [verweerder 1] € 552.863,-- te betalen (het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat) en bepaald dat van voormeld aan [verweerder 1] te betalen bedrag een bedrag van € 219.691,-- aan de Rabobank dient te worden voldaan. De door de Staat aan [betrokkene 1] verschuldigde schadeloosstelling heeft de rechtbank vastgesteld op € 400.828,-- 
    
    
    2. Het geding in cassatie
    
    
      De Staat heeft tegen het vonnis van de rechtbank van 30 november 2005 beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
      [Verweerder 1] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Tegen de Rabobank is verstek verleend.
      De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden vonnis, met verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort ter verdere afdoening.
      De advocaten van de Staat en van [verweerder 1] hebben bij brieven van 3 mei 2007 op die conclusie gereageerd.
    
    
    3. Beoordeling van het middel
    
    3.1. Ten behoeve van de aanleg en reconstructie van Rijksweg 59, tussen het knooppunt Hintham en de bestaande autosnelweg A50 (ca. 500 meter ten oosten van het huidige kruispunt Geffen), met bijkomende werken, is een gedeelte ter grootte van 00.58.10 ha onteigend van een perceel van 00.61.20 ha. Op het perceel bevonden zich op de onteigeningsdatum (15 januari 2002) een (voormalige) oude boerderij met tuin/weiland, een bedrijfsgebouw/loods en parkeer- en opslagterrein. Het westelijke deel van het perceel met het bedrijfsgedeelte van de boerderij en het westelijke deel van het bedrijfsgebouw had [verweerder 1] grotendeels zelf in gebruik ten behoeve van zijn groothandel in autobanden en bandenservicebedrijf (hierna: het bandenbedrijf). Het oostelijke deel was grotendeels verhuurd aan [betrokkene 1] die daar in personenauto's handelde en zich daarnaast bezighield met het gritstralen, schuren en repareren van meubels en keukens. Op het perceel was hypotheek verleend aan (de rechtsvoorganger van) de Rabobank. 
    
    
      3.2. Onderdeel 1 betreft de waarde van het door [betrokkene 1] gebruikte gedeelte van het onteigende. Dienaangaande hebben de deskundigen vastgesteld dat [betrokkene 1] op de peildatum 1600 m² grond in gebruik had, hoewel hij volgens de schriftelijke huurovereenkomsten slechts 1002 m² huurde. De deskundigen hebben deze 1600 m² geheel gewaardeerd als verhuurde grond. Zij gingen uit van de feitelijke huuropbrengst op basis van de huurcontracten (op de peildatum ƒ 38.143,--), vermeerderd met ƒ 10,-- per m² voor de (afgerond) 600 m² die niet in de contracten waren begrepen. Aldus kwamen zij op een totale huuropbrengst van ƒ 38.143,-- + ƒ 6.000,-- = ƒ 44.143,-- per jaar, en met toepassing van de kapitaliseringsfactor 11 op een waarde van de 1600 m² van 11 x ƒ 44.143,-- = ƒ 485.000,--. De rechtbank heeft deze waardering gevolgd, daartoe overwegende (rov. 2.3.14 en 2.3.15):
      "Uit de stellingen van [verweerder 1] en [betrokkene 1] blijkt dat [betrokkene 1] niet bereid was het gebruik van (afgerond) 600 m² grond te beëindigen. Een redelijk handelend koper zou derhalve zijn geconfronteerd met een huurder die feitelijk 1600 m² in gebruik heeft, zonder dat er zicht bestaat op (gedeeltelijke) beëindiging van dit gebruik. Onder deze omstandigheden zou een redelijk handelend koper naar het oordeel van de rechtbank niet bereid zijn om voor een deel van deze grond een hogere prijs te betalen dan de prijs in verhuurde staat. De betreffende 1600 m² grond dient daarom in zijn geheel te worden gewaardeerd als verhuurde grond. 
    
    
    Naar het oordeel van de rechtbank dient ervan te worden uitgegaan dat een redelijk handelend koper nieuwe afspraken met [betrokkene 1] zal maken, waarin de vierkante meters die [betrokkene 1] extra in gebruik heeft genomen alsnog in de huurprijs worden verdisconteerd. Met inachtneming hiervan stelt de rechtbank de huurprijs met de deskundigen vast op ƒ 44.143,-- per jaar." 
    
    Het onderdeel klaagt dat de rechtbank aldus heeft miskend dat een redelijk handelend koper voor de (afgerond) 600 m² grond waarop de huurovereenkomst met [betrokkene 1] niet ziet, niet zonder meer een prijs zal willen betalen die is gebaseerd op de grond in verhuurde staat. De werkelijke waarde wordt immers, aldus het onderdeel, beïnvloed door de onzekerheid - waarmee een redelijk handelend koper rekening zal houden - of en zo ja in welke mate [betrokkene 1] alsnog bereid zal zijn voor die (afgerond) 600 m² een huurprijs van ƒ 10,-- per m² te voldoen, alsmede door het risico en de kosten van een eventuele procedure om [betrokkene 1] te dwingen een dergelijke (huur)prijs te voldoen.
    
    3.3. Deze klacht faalt. Blijkens het hiervoor in 3.2 overwogene betaalde [betrokkene 1] voor de in de huurovereenkomsten begrepen 1002 m² een huurprijs van ruim ƒ 38,-- per m². De rechtbank heeft kennelijk in navolging van de deskundigen aangenomen dat een redelijk handelend koper rekening ermee zou houden dat [betrokkene 1], ter voorkoming van een ontruimingsprocedure, bereid zou kunnen worden gevonden in te stemmen met een aanpassing van de huurovereenkomsten in die zin dat hij ook voor zijn gebruik van de daarin niet begrepen grond enig bedrag zou gaan betalen. Het bedrag waartoe de rechtbank in navolging van de deskundigen is gekomen, te weten ƒ 10,-- per m², berust op een waardering van feitelijke aard en intuïtief inzicht, en is niet onbegrijpelijk. 
    
    3.4. Onderdeel 2.1 (onderdeel 2 bevat slechts een inleiding) behelst een motiveringsklacht tegen het oordeel van de rechtbank (in rov. 2.4.6) dat aannemelijk is dat een substantieel deel van de door hypotheek gedekte vordering betrekking heeft op de financiering van andere onroerende zaken dan de onteigende. Deze klacht slaagt. Uit de gegevens die de rechtbank in haar rov. 2.4.6 vermeldt met betrekking tot de door de Rabobank verstrekte hypothecaire zekerheid, valt weliswaar af te leiden dat een van de door de bank verstrekte geldleningen is aangegaan voor de financiering van de aankoop van een appartement, maar die gegevens bieden zonder nadere motivering, die ontbreekt, geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat de overige leningen, geheel of ten dele, betrekking hebben op de financiering van enige andere onroerende zaak dan de onteigende, dat nog te minder nu, zoals de Staat in onderdeel 2.3 benadrukt, [verweerder 1] niet heeft voldaan aan het bij brief van 18 mei 2005 gedane verzoek van de deskundigen inzicht te geven in zijn hypotheeklasten vanwege de omstandigheid dat die in de jaarstukken niet voorkomen. De gegrondheid van onderdeel 2.1 brengt mee dat de verwijzingsrechter opnieuw zal moeten oordelen over het standpunt van de Staat dat het bandenbedrijf over de jaren 1997 tot en met 2001 een sterk negatief resultaat vertoont indien men de jaarcijfers corrigeert met de ten onrechte daarbuiten gelaten rentelasten, en dat daarom onder ogen moet worden gezien of niet moet worden afgeweken van het advies van de deskundigen de bijkomende schade te begroten op basis van voortzetting van het bandenbedrijf op een andere locatie. De onderdelen 2.2-2.4 behoeven daarom geen behandeling meer.
    
    3.5. In rov. 2.4.9 heeft de rechtbank nog in haar overweging betrokken dat het bedrijf van [verweerder 1] al vele jaren bestaat, dat ook thans in opvolging is voorzien, dat de salarislasten van de zoon van [verweerder 1] in de jaarcijfers zijn verdisconteerd en dat de maatschappelijke positie van [verweerder 1] die van een ondernemer is, zoals zijn vader voor hem en, naar aan te nemen valt, zijn zoon na hem. Onderdeel 2.5 betoogt dat de rechtbank ten onrechte aan deze omstandigheden betekenis heeft toegekend omdat bij beantwoording van de vraag naar de keuze van een redelijk handelend onteigende de persoonlijke voorkeuren en omstandigheden van de onteigende geen rol spelen. Deze klacht faalt. Het beginsel dat de onteigende recht heeft op volledige schadeloosstelling noopt de rechter die staat voor de vraag of de aan een onteigende uit hoofde van het verlies van zijn bedrijf toekomende schadeloosstelling moet worden berekend op basis van liquidatie van het bedrijf dan wel op basis van voortzetting daarvan op een andere locatie, te kiezen welke van die twee mogelijkheden het meest in de rede ligt, ongeacht de persoonlijke wensen van de onteigende op dit punt. Daartoe dient de rechter te onderzoeken wat iemand in de omstandigheden van de onteigende als redelijk handelend persoon zou doen indien hij zijn bedrijf niet meer op het onteigende kan voortzetten, in welk onderzoek de rechter, indien de omstandigheden van het geval daartoe aanleiding geven, tevens dient te betrekken of de billijkheid een schadeloosstelling op de ene of de andere basis meebrengt. De persoonlijke voorkeur van de onteigende speelt dus geen rol, maar zijn persoonlijke omstandigheden zijn wel van invloed. De rechtbank heeft dit niet miskend, nu zij in haar beoordeling van de hier aan de orde zijnde vraag geen gewicht heeft toegekend aan de persoonlijke voorkeur van [verweerder 1]. Voorzover het onderdeel ervan uitgaat dat de onderneming gezien de daarop rustende hoge hypotheeklasten in beginsel als niet levensvatbaar moet worden beschouwd, behoeft het, gezien het hiervoor in 3.4 overwogene, geen behandeling meer. Ook onderdeel 2.6, dat terecht tot uitgangspunt neemt dat de beslissingen in de rov. 2.4.10 en 2.4.27 van het vonnis niet in stand kunnen blijven, behoeft geen behandeling. Hetzelfde geldt voor onderdeel 2.7.
    
    3.6. Onderdeel 3 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank (rov. 2.4.11) dat [verweerder 1] behoort te worden hersteld in de positie, waarin hij op een hem in eigendom toebehorende en een zo mogelijk goed gelegen locatie zijn onderneming uitoefent. Het gaat kennelijk en terecht ervan uit dat de aan een onteigende uit hoofde van het verlies van zijn bedrijf toekomende schadeloosstelling slechts dan op basis van voortzetting daarvan op een in eigendom te verwerven andere locatie behoort te worden berekend, indien voortzetting op een in eigendom te verwerven andere locatie het meest in de rede ligt, en dat zulks niet in de rede ligt indien op de peildatum niet in redelijkheid kan worden verwacht dat de onteigende binnen afzienbare tijd een passende vervangende locatie zal kunnen aankopen. Anders dan het onderdeel veronderstelt, heeft de rechtbank dit niet miskend, doch is zij kennelijk in het voetspoor van de deskundigen ervan uitgegaan dat op de peildatum inderdaad de verwachting bestond dat [verweerder 1] binnen afzienbare tijd (in de loop van 2004) een passende vervangende locatie in eigendom zou kunnen verwerven. Dat oordeel behoefde, nu noch de Staat noch [verweerder 1] op dat punt bezwaren heeft opgeworpen tegen het advies van de deskundigen, geen nadere motivering, ook niet in het licht van de omstandigheden dat [verweerder 1] na de onteigening zijn bedrijf op een gehuurde locatie op het industrieterrein "De Brand" heeft voortgezet en niet is komen vast te staan dat hij inmiddels erin was geslaagd een vervangende locatie aan te kopen, en dat de Staat bij gelegenheid van de pleidooien heeft betoogd dat, indien de schadeloosstelling al met reconstructie als uitgangspunt moet worden berekend, uitgegaan moet worden van huur van een vervangende locatie op "De Brand". Voorzover het onderdeel niet reeds bij gemis aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden, faalt het dus.
    
    4. Beslissing
    
    
      De Hoge Raad:
      vernietigt het vonnis van de rechtbank te 's-Hertogenbosch van 30 november 2005;
      verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
      veroordeelt [verweerder 1] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 465,75 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, A. Hammerstein, J.C. van Oven en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 7 september 2007.