ECLI:NL:GHARL:2018:618, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-01-2018, 200.183.396/01 en 200.183.398/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-01-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Samenvatting: Gaswinning in Groningen. Abstracte schadebegroting. In deze procedure staat de vraag centraal of particuliere woningeigenaren en corporaties aanspraak kunnen maken op schadevergoeding vanwege de waardevermindering van hun woningen ten gevolge van de gaswinning ook wanneer de woning niet wordt verkocht. Het hof beantwoordt deze vraag, net als de rechtbank, bevestigend. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat abstracte schadebegroting toelaatbaar is wanneer dat redelijk en doelmatig is. Gezien de schade-oorzaak en de in Nederland levende rechtsovertuigingen is er reden om in dit geval geen hoge eisen te stellen aan de toelaatbaarheid van abstracte schadebegroting. Voldoende is dat de schade een voldoende structureel karakter heeft, begroting van de schade mogelijk is en niet op onoverkomelijke bezwaren stuit vanuit het oogpunt van doelmatigheid en dat de woningeigenaren belang hebben bij abstracte schadebegroting. Aan die vereisten is voldaan. 
        Anders dan de rechtbank verklaart het hof WAG niet-ontvankelijk in haar vorderingen voor zover deze zijn gebaseerd op artikel 3:305a BW. Naar het oordeel van het hof bieden de statuten van WAG geen ruimte voor de behartigen van de belangen van anderen dan haar deelnemers, en dat is wel een vereiste voor ontvankelijkheid op grond van artikel 3:305a BW. 
        WAG kan wel ontvangen worden in haar hoedanigheid van gevolmachtigde/lasthebbers van har deelnemers.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN 
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel
    
    
    
      zaaknummers gerechtshof 200.183.396/01 en 200.183.398/01
      (zaaknummers rechtbank Noord-Nederland C/19/107616 HA ZA 14-234 en C/19/107616 / HA ZA 14-234)
    
    
    
    
      
        arrest van 23 januari 2018 
      
    
    
    
      in de zaak met nummer 200.183.396/01 van
    
    
    
      
        Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V.,
      
      statutair gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoorhoudende te Assen,
      appellante,hierna: NAM,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      advocaat: mr. M.A. Leijten, kantoorhoudend te Amsterdam, die met zijn kantoorgenootmr. J. de Bie Leuveling Tjeenk heeft gepleit,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1Christelijke Woningstichting Patrimonium Groningen,
    gevestigd te Groningen,
    
      2. Stichting Lefier, mede als rechtsopvolgster onder algemene titel van Stichting Woningbouw Slochteren, voorheen gevestigd te Schildwolde,
    gevestigd te Hoogezand-Sappemeer,
    3. Stichting Acantus Groep,
    gevestigd te Veendam,
    4. Stichting De Huismeesters,
    gevestigd te Groningen,
    5. Stichting De Delthe,
    
      gevestigd te Usquert,
      
        6a. Woonstichting Groninger Huis, mede als rechtsopvolgster onder algemene titel van  Stichting Steelande Wonen, voorheen gevestigd te Groningen,gevestigd te Zuidbroek,6b Woningstichting Wierden en Borgen, als rechtsopvolgster onder algemene titel van  Stichting Steelande Wonen, voorheen gevestigd te Groningen,gevestigd te Bedum,7.  Stichting Uithuizer Woningbouw, gevestigd te Uithuizen, geïntimeerden,hierna gezamenlijk te noemen: de corporaties,
      in eerste aanleg: eisers,
      advocaat nu: mr. R.N.E. Visser, kantoorhoudend te Amsterdam, die met zijn kantoorgenoot mr. M.F. Bartels ook heeft gepleit,
    
    
    
      en in de zaak met nummer 200.183.398/01 van
    
    
    
      
        Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V.,
      
      statutair gevestigd te ’s-Gravenhage en kantoorhoudende te Assen,
      appellante,hierna: NAM,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      advocaat: mr. M.A. Leijten, kantoorhoudend te Amsterdam, die  met zijn kantoorgenoot 
      mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk heeft gepleit,
    
    
    
    
      tegen
    
    
    
  
  
    
      1Stichting Waardevermeerdering door Aardbevingen Groningen,gevestigd te Groningen,hierna: WAG,advocaat: mr. P.W. Huitema, kantoorhoudend te Groningen, die met zijn kantoorgenoot mr. R. Glas heeft gepleit,2. Stichting Woonzorg Nederland,gevestigd te Voorschoten,3. Woningstichting Wierden en Borgen, gevestigd te Bedum,4. Stichting Christelijke Woongroep Marenland, gevestigd te Appingedam,geïntimeerden 2 tot en met 4 hierna gezamenlijk te noemen: de corporaties, 
    advocaat nu: mr. R.N.E. Visser, kantoorhoudend te Amsterdam, die ook heeft gepleit,in eerste aanleg: eisers.
    
    
      De corporaties zullen in beide zaken gezamenlijk als “de corporaties” worden aangeduid.
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (in beide zaken)
    
      1.1
      Voor het geding in eerste aanleg in beide zaken verwijst het hof naar het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland afdeling privaatrecht locatie Assen van 2 september 2015. 
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep 
    
      2.1
      
        Het verloop van de procedure in hoger beroep in de zaak met nummer 200.183.396/01blijkt uit:
        - de appeldagvaarding van 1 december 2015;- de memorie van grieven van NAM (met producties);- de memorie van antwoord van de corporaties (met producties);- de akte uitlating producties van NAM;- de akte overlegging producties van NAM (producties 45 tot en met 56);- de akte overlegging producties van de corporaties (producties 123 tot en met 126).  
      
    
    
      2.2
      
        Het verloop van de procedure in hoger beroep in de zaak met nummer 200.183.398/01 blijkt uit:
        - de appeldagvaarding van 1 december 2015;- de memorie van grieven van NAM (met producties);- de memorie van antwoord van WAG en de corporaties (met producties);- de akte uitlating producties van NAM;- de akte overlegging producties van NAM (producties 45 tot en met 56);- de akte overlegging productie van WAG (producties 109 tot en met 122 en productie 127);- de akte overlegging producties van de corporaties (producties 123 tot en met 126). 
      
    
    
      2.3
      Vervolgens is een pleidooi in beide zaken gehouden, waarbij de hiervoor genoemde aktes overgelegde producties zijn genomen, pleitnota's zijn overgelegd (inclusief een aanvullende pleitnota van NAM) en waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Ten slotte is op verzoek van partijen arrest bepaald. 
    
    
      2.4
      De vordering van NAM in hoger beroep strekt ertoe dat het vonnis van de rechtbank wordt vernietigd en dat WAG alsnog niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, althans dat haar vorderingen, evenals de vorderingen van de corporaties, worden afgewezen, een en ander met veroordeling van WAG en de corporaties in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep. 
    
  
  
    
      3De wijziging van enkele procespartijen (in beide zaken)
    
      3.1
      In de zaak met nummer 200.183.396/01 is aanvankelijk onder meer geprocedeerd door Stichting Woningbouw Slochteren en Stichting Zeelande Wonen. Gedurende de procedure in hoger beroep is Stichting Woningbouw Slochteren gefuseerd met Stichting Lefier, waarbij Stichting Woningbouw Slochteren is opgehouden te bestaan, en is Stichting Steelanden Wonen gesplitst, waarbij het vermogen van Stichting Steelande Wonen deels is overgegaan naar Stichting Wierden en Borgen en deels naar Stichting Groninger Huis, terwijl Stichting Steelande Wonen is opgehouden te bestaan. Met deze wijzigingen is bij de vermelding van de procespartijen in dit arrest rekening gehouden. 
    
    
      3.2
      
        Het hof zal de corporaties in beide zaken tezamen ook als “de corporaties” aanduiden.
        4. De vaststaande feiten (in beide zaken)4.1 Inleiding
      
      
        4.1.1
        De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2 (2.1.1 tot en met 2.6.1) van haar vonnis de feiten vastgesteld. Tegen de feitenvaststelling zijn geen grieven gericht en is ook overigens niet van bezwaren gebleken, zodat van de juistheid van de door de rechtbank vastgestelde feiten kan worden uitgegaan. 
      
      
        4.1.2
        Na het vonnis van de rechtbank hebben partijen diverse nieuwe feiten aangevoerd en zijn rapporten die de rechtbank in de feitenvaststelling heeft aangehaald of samengevat aangevuld of geactualiseerd. Het hof zal, uitgaande van de feitenvaststelling van de rechtbank en rekening houdend met de verder aangevoerde feiten, de feiten opnieuw vaststellen. 
        
      
    
    
      4.2
      
        Partijen
      
      
        4.2.1
        NAM houdt zich bezig met de opsporing en winning van aardgas en aardolie. Shell Nederland B.V. en Exxon Mobil Holding Company houden ieder de helft van de aandelen in NAM. De winningsactiviteiten van NAM in Nederland verricht zij op basis van door de Minister van Economische zaken (hierna: de Minister) op grond van de Mijnbouwwet verleende winnigsvergunningen (voorheen concessies). 
      
      
        4.2.2
        WAG is door [A] opgericht bij notariële akte van 24 april 2013. In de statuten van WAG is onder meer het volgende vermeld:"Artikel 1:In deze statuten zijn de volgende begrippen als volgt omschreven:(…)d. Deelnemers: De (rechts)personen en instellingen, aan wie één of meer onroerende zaken in eigendom toebehoren, waaraan tengevolge van gaswinning door de NAM ontstane aardbevingen en/of bodemdaling in de provincie Groningen of elders schade is opgetreden dan wel daardoor in waarde zijn gedaald, die de deelnemersvoorwaarden hebben onderschreven en een overeenkomst met rechtsbijstand met [B] Advocaten & Notarissen hebben ondertekend of zullen ondertekenen.(…) Artikel 3:1. Het doel van de Stichting is:a. Het behartigen van de belangen van de Deelnemers, in de ruimst mogelijk zin van het woord, waaronder begrepen de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van hun onroerende zaken, die de Deelnemers hebben geleden door gaswinning door de NAM en/of handelen of nalaten van de NAM en/of de Staat welk handelen de bodemdaling en/of aardschokken tot gevolg heeft gehad.(…)e. Het namens de Deelnemers eisen van schadevergoeding voor het handelen en/of nalaten van de NAM en/of de Staat, het voeren van onderhandelingen, het voeren van procedures en het treffen van andere rechtsmaatregelen tegen de NAM en/of de Staat teneinde de waardevermindering van het onroerend goed van de Deelnemers te verhalen.”De statuten van WAG voorzien in een bestuur, bestaande uit ten minste drie leden, benoemd door de Raad van Deelnemers, die bestaat uit alle deelnemers en waarin alle deelnemers stemrecht hebben.
      
      
        4.2.3
        Op het moment van het pleidooi in hoger beroep had WAG ongeveer 4.000 deelnemers. Deze deelnemers hebben een deelnemersovereenkomst gesloten met WAG, waarin tevens een procesvolmacht aan het bestuur van WAG is opgenomen. Op grond van de deelnemersovereenkomst zijn de deelnemers een bedrag van € 100,- verschuldigd. In de deelnemersovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: "Artikel 3 -Taak Stichting.
        
          1. Tot de taak van (het Bestuur van) de Stichting behoort onder meer:
        
        
          (…)
        
        
          b. het voeren van gerechtelijke procedures tot verkrijging van een verklaring voor recht en/of tot schadevergoeding namens de Deelnemers tegen de NAM en/of de Staat;
        
        
          Artikel 4- Volmacht
        
        
          1. De deelnemer verleent hierbij een schriftelijke volmacht aan het Bestuur om voor en namens hem:
        
        
          a. alle in artikel 3 vermelde rechtshandelingen te verrichten
        
        
          (…)
        
        
          3. Indien het voor het voeren van een procedure of het verkrijgen van een schikking rechtens noodzakelijk is dat de Deelnemer zijn vordering overdraagt aan de Stichting, kan (het Bestuur van) de Stichting deze overdracht op basis van de in het eerste lid van dit artikel vermelde volmacht bewerkstelligen.”
          In de deelnemersovereenkomst verplichten de deelnemers zich een overeenkomst van rechtsbijstand aan te gaan met [B] Advocaten & Notarissen, het kantoor waaraan 
        
          [A] verbonden is en waarvan hij de naamgever is. Deze overeenkomst voorziet onder meer in een succesfee voor [B] Advocaten & Notarissen wanneer een vergoeding wordt uitgekeerd aan de deelnemer. De fee bestaat uit een vast bedrag van € 100,- te vermeerderen met een percentage van 5%, 7,5% of 10% - al naar gelang het moment dat de deelnemer is 'ingestapt' - van de te ontvangen vergoeding.
      
      
        4.2.4
        
          Op 11 mei 2015 hebben de toenmalige deelnemers in WAG vertegenwoordigd door deelnemers  [C] , [D] en [E] bij onderhandse akte hun vorderingen op NAM ter zake van waardevermindering van hun onroerende zaken als gevolg van aardbevingen ontstaan door gaswinning door NAM "ter incasso gecedeerd" aan WAG. Het betrof daarbij de deelnemers als vermeld op een bij genoemde akte behorende lijst (productie 75 van WAG in eerste aanleg). Bepaling 2) van die akte luidt als volgt:
          "Deze cessie ter incasso behelst tevens de lastgeving aan WAG om op eigen naam de in de considerans genoemde procedure [hof; de onderhavige procedure] te voeren en daartoe al het nodige te doen, zulks in de ruimste zin van het woord." 
        
      
      
        4.2.5
        
            De corporaties zijn zogenaamde toegelaten instellingen als bedoeld in 
          artikel 19 Woningwet. Zij zijn tezamen eigenaar van ongeveer 64.000 ‘verhuureenheden’ in hun werkgebieden. 
        
      
    
    
      4.3
      
         Exploitatie Groningenveld
      
      
        4.3.1
        Vanaf 1963 wint NAM vanuit 22 productielocaties (laagcalorisch) gas uit het zogenaamde ‘Groningenveld’, dat zich uitstrekt onder de gemeenten Appingedam, Bedum, Delfzijl, Eemsmond, Groningen, Hoogezand-Sappemeer, Loppersum, Menterwolde, Slochteren, Oldambt, Ten Boer en - gedeeltelijk - Bellingwedde en Haren. NAM exploiteert het Groningenveld als ‘operator’ voor rekening en risico van de Maatschap Groningen, een maatschap tussen Energie Beheer Nederland B.V. en NAM. Energiebeheer Nederland B.V., een vennootschap waarvan de aandelen worden gehouden door de Staat der Nederlanden, en NAM hebben een belang van respectievelijk 40% en 60% in de Maatschap Groningen. 
      
      
        4.3.2
        De geschatte oorspronkelijke hoeveelheid winbaar aardgas in het Groningenveld was 2.800 miljard m³. Eind 2012 bevatte het Groningenveld nog ongeveer 780 m³ miljard aardgas. Sindsdien is er nog ongeveer 170 miljard m³ aardgas gewonnen, zodat nog ongeveer 610 miljard m³ aardgas resteert. 
      
      
        4.3.3
        De hoeveelheid gewonnen aardgas in de loop der jaren verminderd. Werd in 1976, het jaar van de hoogste jaarlijkse gaswinning, nog ruim 87 miljard m³ aardgas gewonnen, in het gasjaar 2016 - 2017 (een gasjaar loopt van 1 oktober tot en met 30 september) was dat ongeveer 24 miljard m³. De hoeveelheid gewonnen gas is over een jaar niet constant, gelet op de veel grotere vraag naar gas in de winterperiode. Deze ‘seizoensfluctuatie’ is vanaf medio 2015 teruggebracht. NAM streeft nu naar een zo gelijkmatig mogelijke winning, een ‘vlakke winning’. 
        
      
    
    
      4.4
      
        Aardbevingen, schade en schademeldingen in Groningen
      
      
        4.4.1
        Als gevolg van de gaswinning uit het Groningenveld vindt in de regio Noordoost- Groningen bodemdaling plaats. Deze daling gaat gepaard met aardbevingen op ongeveer 3 kilometer onder de grond. In de loop der tijd zijn de aardbevingen in frequentie en zwaarte toegenomen. De tot op heden zwaarste aardbeving - op 16 augustus 2012 nabij Huizinge - had een kracht van 3.6 op de schaal van Richter. Omdat de door de gaswinning geïnduceerde aardbevingen relatief ondiep plaatsvinden - de meeste (tektonische) aardbevingen vinden plaats op een diepte van 20 tot 100 kilometer onder de grond - zijn ze relatief goed voelbaar. 
      
      
        4.4.2
        In een door het Koninklijk Nederlands Metereologisch Instituut (KNMI) naar aanleiding van de aardbeving bij Huizinge opgesteld rapport van januari 2013 is geconstateerd dat de hoeveelheid bevingen door de tijd toeneemt en dat dit verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen productie. Op basis van een vergelijking met gas- en olievelden buiten Nederland en daar voorkomende bevingen met een maximale magnitude van 4.2 tot 4.8, concludeert het KNMI dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden.
      
      
        4.4.3
        Naar aanleiding van de aardbeving bij Huizinge heeft Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) onderzoek gedaan naar de vraag waarom er in een relatief korte tijd zoveel aardbevingen boven de 3 (Richter) hebben plaatsgevonden. SodM heeft haar bevindingen beschreven in het rapport “Reassessment of the probability of higher magnitude earthquakes in the Groningen Gas Field” van 16 januari 2013.
      
      
        4.4.4
        
          Bij brief van 22 januari 2013 heeft SodM de Minister geïnformeerd over gewijzigde inzichten in de aardbevingsgevoeligheid van het Groningse gasveld. In voornoemde brief schrijft SodM onder meer:
          
            “De belangrijkste conclusies op basis van het rapport zijn:
          
        
        
          1. Het jaarlijkse aantal aardbevingen in het Groningse gasveld en de energie die daarbij vrijkwam zijn de afgelopen jaren toegenomen. Daarmee is voor Groningen ook de kans toegenomen op het optreden van aardbevingen met een hogere sterkte dan tot nu toe is waargenomen.
        
        
          2. Hogere waarden voor de thans aangenomen maximum sterkte van 3,9 (Richter) kunnen op voorhand niet worden uitgesloten zonder aanvullende schattingen op basis van niet-seismische methodes zoals geomechanische berekeningen. Zulke data is momenteel niet beschikbaar voor Groningen.
        
        
          3. Omdat op dit moment geen uitspraak kan worden gedaan over de maximum sterkte is de verwachtingswaarde voor de kans op een aardbeving met een sterkte van 3,9 of hoger in Groningen niet nauwkeurig te bepalen. Gedurende de komende 12 maanden is de verwachtingswaarde voor die kans ongeveer 7% (indien de maximaal mogelijke sterkte 5 zou zijn)”
        
        
          SodM adviseert in haar brief vervolgens:
          
            “Uit het onderzoek van SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen in Groningen zal afnemen. Alleen door de gasproductie heel drastisch te reduceren of zelfs te stoppen is te verwachten dat er na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen zullen optreden in het Groningenveld. SodM is zich er terdege van bewust dat een dergelijke ingrijpende maatregel, vanuit een breder perspectief dan alleen veiligheid, niet heel realistisch is.
          
          
            Echter een significante reductie in de gasproductie:
            
            - is de enige maatregel die op korte termijn genomen kan worden én waarvan het effect na 
        
        12 tot 16 maanden gemerkt zou moeten worden;
        
          - geeft een evenredig effect: bijvoorbeeld een 40% gasproductievermindering van 50 naar 30 miljard m³ per jaar zal leiden tot 40% minder verwachte aardbevingen per jaar een navenante reductie in de kans op een aardbeving groter dan 3,9.
        
        
          
            (…)
          
          
            Omdat de NAM, als primair verantwoordelijke partij, niet van plan is uit zichzelf de gasproductie te reduceren (zie brief NAM), adviseert SodM vanuit het oogpunt van veiligheid voor de inwoners van de provincie Groningen, die boven de aardbevingsgevoelige gebieden van het Groningse gasveld wonen en werken, en geredeneerd vanuit het voorzorgsbeginsel, om de NAM de volgende maatregel voor te schrijven:
          
          De gasproductie uit het Groningse gasveld zo snel mogelijk en zo veel als mogelijk en realistisch is, terug te brengen
          (…)”
        
      
      
        4.4.5
        De Minister heeft de Tweede Kamer bij brief van 25 januari 2013 op de hoogte gebracht van de conclusies en aanbevelingen uit het rapport van SodM (Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33 529, nr. 1). De Minister kondigt door NAM te verrichten nader onderzoek aan naar de maximaal te verwachten sterkte en door NAM te nemen passende maatregelen ter voorkoming en beperking van schade. Een besluit over de beperking van productie acht de Minister, zonder nadere informatie, niet verantwoord.
      
      
        4.4.6
        
          Van 1 januari 2013 tot en met 30 juni 2016 heeft het KNMI ongeveer 370 aardbevingen geregistreerd, waarvan ongeveer 175 met een kracht van 1.0 tot 1.9, 25 met een kracht van 2.0 tot 2.9 en 4 met een kracht vanaf 3.0 (3.2 op 9 februari 2013, 3.0 op 
          3 juli 2013, 3.0 op 13 februari 2014 en 3.1 op 9 oktober 2015). Het aantal bevingen met een kracht van meer dan 2.0 is in de loop van de tijd afgenomen van 11 in 2013, tot 8 in 2014, 
          5 in 2015 naar 1 in de eerste helft van 2016. In de tweede helft van 2016 hebben 2 bevingen met een zwaarte tussen 2.0 en 2.9 op de schaal van Richter plaatsgevonden, in 2017, tot en met 31 oktober 2017, nog 3. Het aantal bevingen met een kracht van 1.0 tot en met 1.9 bedroeg in die periode 42.
        
      
      
        4.4.7
        Op 8 januari 2018 vond bij Zeerijp (gemeente Loppersum) een aardbeving met een kracht van 3.4 op de schaal van Richter plaats. Deze aardbeving was de zwaarste sinds de aardbeving bij Huizinge van 16 augustus 2012.
      
      
        4.4.8
        Een aardbeving leidt tot een grondversnelling, het schudden van de grond. De grondversnelling wordt met versnellingsmeters aan het aardoppervlak gemeten en is afhankelijk van de diepte van de aardbeving, de afstand tot de aardbeving en de lokale grondgesteldheid en wordt vaak aangeduid met de afkorting PGA, Peak Ground Acceleration. De mate van de grondversnelling wordt uitgedrukt in (een fractie van de) g‑kracht, de valversnelling. Van de grondversnelling wordt de grondsnelheid (Peak Ground Velocity - PGV) afgeleid, uitgedrukt in minimeter per seconde. De grondversnelling/grondsnelheid is maatgevender voor het ontstaan en de omvang van schade als gevolg van een aardbeving aan gebouwen en infrastructurele werken dan de kracht van de aardbeving op de schaal van Richter. Daarnaast is voor het ontstaan en de omvang van schade uiteraard ook de aardbevingsbestendigheid van de desbetreffende gebouwen en infrastructurele werken van belang.  
        
        
        
      
      
        4.4.9
        Het KNMI heeft op basis van metingen en berekeningen een ‘seismische hazardkaart’ voor Groningen gemaakt (door partijen ook wel aangeduid als de ‘contourenkaart’). Deze kaart geeft een inschatting weer van de mogelijke grondversnellingen door aardbevingen in de toekomst (met een overschrijdingskans van eens in de 475 jaar) en beschrijft daarmee de dreigingen en gevolgen van bevingen. De meest recente kaart is van 15 juni 2017. Uit deze kaart volgt dat in het gebied van het Groningenveld de te verwachten maximale grondversnelling varieert van 0,05 g aan de randen tot 0,24 g in de omgeving van Ten Boer.  
      
      
        4.4.10
        Uit gegevens van NAM volgt dat tot en met 30 mei 2017 ongeveer 85.000 meldingen bij NAM zijn gedaan van schade in verband met aardbevingen of bodemverzakkingen. Het grootste aantal meldingen - ongeveer 30.000 - werd volgens die gegevens in 2015 gedaan. Vanaf het tweede kwartaal van 2016 schommelt het aantal meldingen tussen de 2.000 en 3.000 per kwartaal. 
      
    
    
      4.5
      
        Winningsbesluiten  
      
      
        4.5.1
        Bij besluit van 30 januari 2015, zoals gewijzigd bij besluit van 29 juni 2015, tot instemming met het door NAM ingediende winningsplan 2013 heeft de Minister voor het gasjaar 2015-2016 de toegestane gaswinning beperkt tot 33 miljard m³. 
      
      
        4.5.2
        In haar uitspraak over dit winningsplan van 18 november 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:3578) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) deze besluiten vernietigd en bij voorlopige voorziening de te winnen hoeveelheid verlaagd tot in beginsel maximaal 27 miljard m³. 
      
      
        4.5.3
        In april 2016 heeft NAM een actueel winningsplan ingediend. In dat winningsplan stelt NAM voor om in het gasjaar 2016-2017 de hoeveelheid te winnen gas in beginsel gelijk te houden aan de in het gasjaar 2015-2016 gewonnen hoeveelheid (27 miljard m³). In de toekomst zou, zo vermeldt het winningsplan, de gaswinning jaarlijks neerwaarts of opwaarts op een beheerste en gelijkmatige wijze kunnen worden aangepast. De bovengrens voor gaswinning voor de langere termijn is in het winningsplan 33 miljard m³ per gasjaar. Volgens de meest recente inzichten is bij die hoeveelheid een gelijkmatige winning mogelijk en is de veiligheid voor bewoners in voldoende mate gewaarborgd, zo staat in het plan. In het hierna te vermelden instemmingsbesluit wordt hetgeen in het winningsplan is vermeld over schades als volgt samengevat:“Naast het risico op slachtoffers leidt gaswinning ook "tot schades die niet levensbedreigend zijn, maar toch hinder veroorzaken". Voor de karakterisering van schade maakt NAM gebruik van een internationaal aanvaarde schaal voor "schadegrenstoestanden". Dat is een vijfpuntsschaal. Schadegrenstoestand 1, doorgaans aangeduid met Damage State 1, kortweg DS1, houdt in, dat er geringe schade is opgetreden: geen structurele schade, haarscheuren in enkele muren, loslaten van stukken pleisterwerk, en dergelijke. Het andere uiterste van de schaal (schadegrenstoestand 5, DS5) houdt in dat het gebouw geheel of gedeeltelijk is ingestort. DS2 tot en met DS4 zitten daar tussenin. NAM stelt in het winningsplan: "In het geval van een voortgezette productie blijven de schade- en hindereffecten voor de bewoner bestaan. (…)" (p. 55). NAM heeft de verwachting voor nieuwe DS3-schades dat "het gaat om een gering aantal, aangezien de drempel voor het verwachte optreden van dergelijke schade wordt overschreden vanaf ongeveer 0,15 g (p.56). NAM stelt dat van DS1 en DS2 schades "meer een maatschappelijk effect dan een levensbedreigend effect" uitgaat (p.56). Volgens NAM zullen "DS1 en in mindere mate DS2 schades blijven optreden" (p. 71). NAM probeert een eerste inschatting van het aantal toekomstige schades te maken, maar concludeert dat het meldingspatroon van schades sinds de Huizinge-aardbeving niet het patroon van de bevingen volgt. In het winningsplan gaat NAM ervan uit, dat de schade naar verwachting proportioneel is in verhouding met de winning (p.77).” 
      
      
        4.5.4
        
          Bij besluit van 30 september 2016 heeft de Minister met dat winningsplan ingestemd en daarbij, in artikel 2 lid 1, bepaald dat in beginsel maximaal 24 miljard m³ aardgas per gasjaar mag worden gewonnen. In artikel 2 lid 2 is met het oog op de kans dat het een relatief koud jaar is, bepaald dat een volgens in dit artikellid opgenomen formule te bepalen aanvullende gaswinning is toegestaan - tot een maximum van 6 miljard m³ - indien het aantal effectieve graaddagen (als uiteengezet in de bijlage bij het besluit) hoger is dan 2300.
          In artikel 5 lid 4 is bepaald dat wanneer boven het Groningen gasveld 0,25 of meer aardbevingen met een sterkte van 1.0 op de schaal van Richter of meer per vierkante km per jaar plaatsvinden, of wanneer een grondversnelling van meer dan 0,05 g is vastgesteld NAM moet rapporteren welke beheersmaatregelen worden genomen om het seismisch risico verder te beperken. In artikel 10 is bepaald dat NAM uiterlijk op 30 september 2020 een nieuw en geactualiseerd winningsplan moet indienen.
        
      
      
        4.5.5
        
          Nadat enige tijd weinig bevingen in de regio Loppersum plaatsvonden, liep het jaarlijkse aantal bevingen met een sterkte van 1.0 op de schaal van Richter per vierkante kilometer in de periode 31 oktober 2016 tot 11 maart 2017 op tot 0,22 bevingen per vierkante km. Daarmee werd de in artikel 5 lid 4 van het instemmingsbesluit opgenomen signaleringswaarde van 0,25 bevingen per vierkante km per jaar genaderd.SodM heeft bij brief van 13 april 2017 aan de Minister geadviseerd om bij een overschrijding van de signaleringswaarde de gaswinning te verlagen met een eerste reductiestap van 10%.
          De Minister heeft vervolgens op 24 mei 2017 een Wijzigingsbesluit genomen. In dat besluit heeft de Minister op basis van dit advies van SodM geconstateerd dat niet kan worden vastgesteld dat thans aan de veiligheidsnorm wordt voldaan. Tegen die achtergrond en gelet op de kans dat de signaleringswaarde binnen niet al te lange tijd zal worden overschreden heeft de minister onderzocht of een verlaging van de jaarlijkse gaswinning met 10% mogelijk is.Uit een op 17 mei 2017 door Gasunie Transport Service (GTS) uitgebracht rapport, blijkt dat het ook mogelijk is om bij een jaarlijkse winning van circa 21 miljard m³ gas in een qua temperatuur gemiddeld jaar de winning van het gas gelijkmatiger te spreiden over het jaar  zonder afbreuk te doen aan de leveringszekerheid, aldus de Minister. Een besluit tot verdere verlaging van het productieplafond vanuit de belangen van veiligheid en het voorkomen van schade raakt de belangen van NAM fors, maar desondanks acht de minister deze aantasting niet disproportioneel. Daarbij acht de Minister van belang dat bij de huidige stand van zaken niet kan worden vastgesteld of gedurende de looptijd van het instemmingsbesluit aan de veiligheidsnorm wordt voldaan, zodat aan het veiligheidsbelang meer gewicht moet worden toegekend.
          Op basis van het voorgaande heeft de Minister bij het wijzigingsbesluit de in artikel 2 lid 1 van het instemmingsbesluit toegestane gaswinning uit het Groningenveld van maximaal 24 miljard m³ per gasjaar verlaagd tot 21,6 miljard m³ met ingang van het gasjaar 2017-2018. Daarnaast is het tweede lid gewijzigd door te bepalen dat een aanvullende gaswinning is toegestaan tot een maximum van 5,4 miljard m³ (in plaats van 6 miljard m³) indien het aantal effectieve graaddagen hoger is dan 2370 (in plaats van 2300).
        
      
      
        4.5.6
        
          In een uitspraak van 15 november 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:3156), derhalve na het pleidooi in hoger beroep, heeft de Afdeling zowel het beroep tegen het instemmingsbesluit van 30 september 2016 als dat tegen de wijziging van het instemmingsbesluit van 
          24 mei 2017 gegrond verklaard en beide besluiten vernietigd. De Afdeling heeft de Minister opgedragen binnen één jaar een nieuw besluit te nemen en de voorlopige voorziening getroffen dat hetgeen bij de besluiten van 30 september 2016 en 24 mei 2017 is bepaald in stand blijft totdat een besluit over het winningsplan is genomen en in werking is getreden. 
        
      
    
    
      4.6
      
        In verband met de aardbevingen aangekondigde en reeds genomen maatregelen
      
      
        4.6.1
        Na 2012 zijn diverse maatregelen genomen om verdere schade vanwege de gaswinning te voorkomen, ontstane schade te herstellen en te vergoeden en om de vitaliteit van de regio boven het Groningenveld te stimuleren. In een brief aan de Tweede Kamer van 17 januari 2014 (TK 2013-2014, 33 529, nr. 28) heeft de Minister de Tweede Kamer geïnformeerd over de te nemen maatregelen langs drie sporen:1. Gerichte vermindering van de gaswinning ten behoeve van de veiligheid;2. Grootschalige preventieve versterking van woningen, gebouwen en infrastructuur en adequate schadeafhandeling;3. Verbetering van het economisch perspectief van de regio door bedrijvigheid te stimuleren.
      
      
        4.6.2
        De genoemde maatregelen komen overeen met het pakket aan maatregelen dat is neergelegd in een bestuurlijk akkoord met de titel “Vertrouwen op Herstel en Herstel van Vertrouwen”. Dit akkoord is gesloten tussen de Minister, de provincie Groningen en de gemeenten in het risicogebied. De NAM heeft aan de totstandkoming van dit document meegewerkt en onderschrijft de inhoud ervan. De maatregelen uit het akkoord worden door NAM verder uitgewerkt en geïmplementeerd in overleg met diverse betrokkenen, verenigd in de “Dialoogtafel”. 
      
      
        4.6.3
        In mei 2015 is de Nationaal Coördinator Groningen (hierna: NCG) ingesteld, die is belast met “het bevorderen van de totstandkoming van het Programma Aardbevings-bestendig en Kansrijk Groningen”. In dat programma worden de hiervoor vermelde drie sporen uitgewerkt. De NCG heeft in december 2015 het Meerjarenprogramma Aardbevingsbestendig en Kansrijk Groningen 2016 - 2020 uitgebracht en een jaar later de geactualiseerde versie voor de jaren 2017 - 2021, waarin een overzicht wordt gegeven van alle genomen maatregelen. Het gaat om een integrale aanpak op het gebied van veiligheid, leefbaarheid, duurzaamheid en regionale economie. De NCG dient ervoor te zorgen dat private en publieke partijen hun verantwoordelijkheden nemen.  
      
      
        4.6.4
        
          Vanaf 2013 heeft NAM woningen en publieke gebouwen die risico lopen laten analyseren op bouwkundige aspecten. Vanaf 2014 zijn door NAM acute onveilige situaties verholpen en maatregelen getroffen om gebouwen veiliger te maken. In het NCG Meerjarenplan 2016-2020 is beschreven hoe particuliere woningen duurzaam zullen worden versterkt op grond van de KNMI Contourenkaart, het ‘Versterkingsprogramma’. Door de bouwkundige versterking wordt de kwetsbaarheid van de woningen ondervangen, waardoor ze (beter) bestand zijn tegen zwaardere bevingen. In het Meerjarenprogramma 2017 - 2021 heeft de NCG over het versterkingsprogramma onder meer het volgende geschreven 
          (blz. 40 en 45, 46): “ Onderzoek is nodig om de versterkingsopgave in beeld te krijgen. NCG is hiermee gestart in het gebied met de hoogste seismische dreiging. De verdere prioritering is vervolgens bepaald op basis van de kwetsbaarheid van een gebouwtype, de opbouw van de ondergrond en door de gebiedsgerichte aanpak (om maximaal koppelkansen te kunnen benutten). Voor wat betreft de sterkte van gebouwen zijn nagenoeg alleen nog statistische gegevens beschikbaar. Door uit te voeren onderzoek en beoordelingen krijgt NCG steeds meer zicht op welke gebouwtypen feitelijk het meest kwetsbaar zijn.(…) De eerste beoordelingen (na inspecteren, sonderen, modelleren en berekenen) van gebouwen komen nu beschikbaar. Doordat gerekend is met de meest geavanceerde rekenwijze die de NPR kent, geven de eerste (voorlopige) berekeningen een behoorlijke duiding. De opgave is naar nu lijkt omvangrijk. Als alle woningen binnen vijf jaar beoordeeld moeten worden of zij aan de norm van 10-5 voldoen, dan moet het tempo van beoordelingen fors omhoog. Alleen al om de circa 22.000 woningen binnen de 0,2g pga-contour te beoordelen. Het gebied daarbuiten wordt zo snel mogelijk opgepakt, maar pas na afronding van de opgave binnen de 0,2g pga-contour. Tenzij nieuwe inzichten ten aanzien van risico’s noodzaken dat hier tussentijds moet worden begonnen.(…)Het is de ambitie van de NCG om binnen vijf jaar in beeld te krijgen of de woningen en andere gebouwen binnen de 0,2g pga-contour (op basis van de KNMI-kaart van oktober 2015) voldoen aan de norm van 10-5 (een kans van 1:100.000 per jaar om te overlijden door het instorten van de woning). Zodra de resultaten van inspecties en berekeningen bekend zijn, moeten woningen die versterkt moeten worden, zo snel mogelijk, maar uiterlijk binnen vijf jaar worden versterkt om ze te laten voldoen aan de norm. De aanpak gaat dus niet alleen over versterking, maar ook over versterking binnen een korte periode. De maatregelen in het MJP 2017-2021 zijn er op gericht dat dit kan worden bereikt. (…) De aantallen moeten echter ondergeschikt blijven aan die van de gebiedsgerichte aanpak, omdat in lijn met de prioriteringsaanpak het grootste deel van de beschikbare capaciteit daar ingezet moet worden waar het hoogste risico is. Binnen de 0,2g pga-contour bevinden zich ongeveer 22.000 woningen en 1.500 gebouwen waar veel mensen bijeenkomen. Dat betekent dat er gemiddeld 5.000 woningen en 300 overige gebouwen per jaar beoordeeld moeten worden om het doel binnen vijf jaar te halen. Dit eerste jaar is gestart met ongeveer 1.450 woningen en andere gebouwen, waarvan de eerste beoordelingen beschikbaar zijn. Daarom moet de aanpak worden versneld. Hoe de versnelling wordt vormgegeven, is in dit hoofdstuk verder uitgewerkt in 3.4.1.4.”
        
      
      
        4.6.5
        Voor herstel van fysieke schade hanteerde NAM een in de zogenaamde ‘Schaderegeling’ neergelegde schadeafhandelingsprocedure. Met de uitvoering van de regeling was het Centrum Veilig Wonen belast, dat op afstand wordt aangestuurd door NAM, maar onder onafhankelijk toezicht staat. Met ingang van 31 maart 2017 heeft NAM zich teruggetrokken uit het schadeproces. Sindsdien ligt de schadeafwikkeling stil in afwachting van een nieuw schadeprotocol. 
      
      
        4.6.6
        In de periode van 6 november 2014 tot 1 februari 2016 was een waardevermeerderingsregeling van kracht, die inhield dat woningeigenaren met minimaal € 1.000,- fysieke aardbevingsschade een vergoeding van € 4.000,- ontvingen als zij investeerden in energiebesparende maatregelen. Ruim 38.000 woningeigenaren hebben een aanvraag gedaan onder deze regeling. Per 3 april 2017 is een nieuwe regeling opengesteld voor schades vanaf 1 januari 2016. In 2017 is € 40.000.000,- beschikbaar voor de regeling. Uit de kwartaalrapportage april - juni 2017 van de NCG volgt dat ruim 1.000 aanvragen zijn ingediend.  
      
      
        4.6.7
        NAM heeft een Waarderegeling opgesteld om woningeigenaren te compenseren bij verkoop of toescheiding van de woning in het kader van een boedelscheiding indien blijkt dat hun woning als gevolg van waardedaling veroorzaakt door aardbevingen minder heeft opgebracht dan zonder aardbevingen het geval zou zijn geweest. De Waarderegeling is alleen van toepassing op transacties waarbij minimaal één van de betrokken partijen niet bedrijfsmatig handelt. Tot 1 november 2017 zijn ruim 8.000 aanvragen om een vergoeding op basis van de Waarderegeling ingediend.In de Regeling Waardedaling, waarin de voorwaarden van de Waarderegeling zijn vastgelegd, is onder meer het volgende bepaald:  “1.1 NAM biedt deze Regeling aan ter compensatie van aantoonbare waardedaling na een volledig afgeronde verkoop en de daaropvolgende juridische levering (deze juridische levering hierna te noemen “levering”) van woning(en) als gevolg van het risico op aardbevingen die het gevolg zijn van de gaswinning door NAM in het Groningen-veld. Vaststelling en vergoeding van deze waardedaling vindt plaats volgens de in deze Regeling genoemde procedures. 1.2 De Regeling is bestemd voor eigenaren van een woning gelegen in een van de volgende gemeenten: Appingedam, Bedum, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Slochteren, Ten Boer, Winsum, De Marne, Hoogezand-Sappemeer of Menterwolde (hierna aangeduid als het “Gebied”) die hun woning hebben verkocht en geleverd na 25 januari 2013 (hierna in het enkelvoud aangeduid als de “Verkoper”). Hieronder wordt ook begrepen transacties van woningen waarbij: (i) Verkoper bedrijfsmatig handelt, maar koper niet bedrijfsmatig handelt of (ii) Verkoper niet bedrijfsmatig handelt, maar koper wel bedrijfsmatig handelt of (iii) sprake is van een (echt)scheiding of (iv) sprake is van een erfrechtelijke verkrijging.(…)3.3 Voor de beoordeling zal NAM voor de betreffende woning en op basis van de kenmerken van die woning een inschatting (laten) maken van het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs, en de verkoopprijs zoals die gerealiseerd zou zijn door de Verkoper in een situatie zonder aardbevingsrisico. Dit verschil, met inachtneming van de verdere bepalingen van deze Regeling, betreft de waardedaling als omschreven onder 3.4 (“Waardedaling”). 3.4 Voor de beoordeling zullen alle invloeden en marktcondities die niet het gevolg zijn van het risico op aardbevingen en een eventuele marktverstorende werking van de Regeling worden geëlimineerd. De Verkoper heeft daarnaast de plicht zijn schade zo veel mogelijk te beperken door een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren, die recht doet aan de marktwaarde definitie. Indien NAM bij beoordeling van de aanvraag tot het oordeel komt dat Verkoper niet heeft voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht, zal NAM dit meenemen bij de bepaling van de Waardedaling.”In een voetnoot bij artikel 3.4 wordt opgemerkt:“Voor de definitie van marktwaarde wordt aangesloten op de IVS 2013: Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De marktwaardedefinitie is in 2009 geadopteerd door NVM, NVR, VBO, RICS en Vastgoedpro.”
      
      
        4.6.8
        NAM heeft een bedrag van € 10.000.000,- beschikbaar gesteld aan de NCG voor het door de NCG ontwikkelde Koopinstrument, in het kader waarvan in het gebied binnen de 0,2 PGA-contour woningen worden opgekocht die onverkoopbaar blijken te zijn. De woningeigenaren ontvangen 95% van de taxatiewaarde (de marktwaarde) van hun woning. In het Meerjarenprogramma 2017 - 2021 van de NCG is vermeld dat 55 woningen zijn opgekocht en dat zal worden onderzocht of en op welke wijze een vervolg zal worden gegeven aan het Koopinstrument. Eigenaren die menen dat hun woning door de aardbevingen onverkoopbaar zijn geworden kunnen onder bijzondere omstandigheden ook een beroep doen op de Commissie Bijzondere Situaties. 
        
        
      
      
        4.6.9
        In meergenoemde rapporten van de NCG wordt melding gemaakt van tal van initiatieven en projecten die zijn gericht op de bevordering van de leefbaarheid, duurzaamheid en economische bedrijvigheid van de regio. 
      
    
    
      4.7
      
        Het regeerakkoord 2017 - 2021
      
      
        4.7.1
        Het regeerakkoord 2017 - 2021 bevat een uitgebreide passage (par. 3.3) over de gaswinning, waarin onder meer het volgende is vermeld:“3.3 Gaswinning De impact van de aardbevingen in Groningen is enorm. Alle facetten daarvan blijven hoog op de agenda. Bij alles geldt: veiligheid staat voorop. We nemen maatregelen om de behoefte aan Groningengas te verminderen. Dit maakt de verdere stapsgewijze verlaging van de winning mogelijk, die noodzakelijk is voor de veiligheid in het gaswinningsgebied én de veiligheid bij afnemers. Daarnaast werken we aan preventie, herstel en perspectief boven de grond. Herstel en versterking van woningen, gebouwen, monumenten en infrastructuur moet centraal staan; niet de discussie over de verantwoordelijkheidsverdelingen. De afhandeling van schade en herstel wordt onafhankelijk van de NAM. Voor de investeringen in de leefbaarheid en economie van de regio wordt een fonds ingesteld. Veilige en verantwoorde gaswinning  De maatregelen die nodig zijn om de veiligheid van de gaswinning te verankeren worden doorgevoerd. Tegelijkertijd zal bij besluiten over gaswinning ook gekeken worden naar de veiligheidsrisico’s die samenhangen met leveringszekerheid.  Doel is om in de periode tot 2021 de vraag naar Groningengas met 3 miljard kubieke meter (bcm) te verminderen ten opzichte van 2017. Volgens de huidige inzichten verkleint zowel minder winning als een vlakkere winning het aardbevingsrisico. Tegelijkertijd is duidelijk dat we ruimte moeten maken en behouden om in de toekomst snel te kunnen reageren op nieuwe inzichten en gebeurtenissen als de veiligheid daarom vraagt. Het meet- en regelprotocol dat door NAM is ontwikkeld en door het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) getoetst wordt, kan helpen om het gasveld op een verantwoorde manier te exploiteren. Deze aanbeveling van het SodM nemen we over. De daling van de vraag zal daarom voor ongeveer de helft gebruikt worden om ruimte te creëren om ´vlakker” te winnen. (…) Aan het eind van de kabinetsperiode zal de winning naar verwachting circa 1,5 bcm lager kunnen liggen dan volgens het meest recente winningsbesluit van 21.6 bcm (per okt 2017). Het verschil in de daling van de vraag (3 miljard kubieke meter) en de daling van de winning (1,5 miljard kubieke meter) geeft de buffer die nodig is om veiligheid in de ondergrond te combineren met een stabiele en veilige gasvoorziening bij de mensen thuis. Dit is de vlakke winning zoals het SodM die adviseert.  Na 2021 kan een verdere verlaging worden verwacht. Scenario’s hiervoor worden door het kabinet uitgewerkt. (…)Investeringen in herstel en preventie  De schade in het gaswinningsgebied is groter dan alleen materieel. Veel mensen zijn geconfronteerd met onzekerheid, waar perspectief op een nieuwe toekomst nodig is. Competentieconflicten tussen publieke en private partijen verergeren deze situatie. De Nationaal Coördinator Groningen (NCG) krijgt in overleg met de regio een wettelijk verankerde onafhankelijke positie.  De NAM wordt op afstand gezet bij de afhandeling van schade en herstel en bij versterking. Onder onafhankelijke publieke regie komt er een schadefonds. Dit laat onverlet de financiële verantwoordelijkheid van de NAM.  Er komt een met de regio afgestemd schadeprotocol waarmee bewoners worden geholpen en waardoor zij geen last hebben van strijd tussen publieke en private partijen.  De NCG zal bezien hoe gegarandeerd kan worden dat bewoners tegen redelijke kosten toegang tot rechtsbijstand kunnen krijgen. De huidige arbitrage-regelingen blijven bestaan.  De versterking van woningen en gebouwen blijft noodzakelijk. Want de realiteit is dat door gaswinning spanning in de ondergrond is opgebouwd die ook in de toekomst kan leiden tot aardbevingen, ook nu de gaswinning wordt afgebouwd. Met een programmatische aanpak zal onder regie van de NCG de herstel en versterkingsopgave ter hand worden genomen.  De NCG wordt eveneens gevraagd een opkoopregeling uit te werken in het verlengde van de Pilot Koopinstrument. Regiofonds voor nieuw perspectief op economische versterking en leefbaarheid  Met ingang van 2018 valt een jaarlijks bedrag ter grootte van 2½ % van de aardgasbaten ten deel aan een fonds voor de regio, hetgeen op dit moment neerkomt op 50 miljoen euro per jaar.  Voor de versterking van de economie en leefbaarheid sluit het Rijk met de provinciale en gemeentelijke bestuurders een tripartiet bestuursakkoord voor een investeringsprogramma gericht op het versterken van de economische structuur van het gebied, waarbij een prominente rol voor Groningen op het gebied van energietransitie en duurzaamheid centraal staan.  In het fonds komt geld beschikbaar voor zorgprofessionals en geestelijke verzorgers voor de begeleiding van mensen die psychische klachten hebben overgehouden aan de aardbevingsproblematiek.  Het Erfgoedloket en het Erfgoed-adviesteam worden gecontinueerd. De financiering hiervan zal, via het fonds voor de regio kunnen lopen.  De herstel- en versterkingswerkzaamheden, waarvoor de NAM financieel verantwoordelijk is, worden zo veel mogelijk gecombineerd met werkzaamheden die gericht zijn op verduurzaming van huizen en economische structuurversterking waarvoor middelen in het fonds voor de regio bestemd zijn.  De provincie Groningen kan de nationale koploper worden bij de energietransitie en als kenniscentrum op dit gebied functioneren. Het fonds kan hierbij helpen.”
      
    
    
      4.8
      
          De corporaties
      
      
        4.8.1
        Stichting Acantus Groep heeft in haar jaarverslag 2016 onder meer het volgende geschreven:“Effecten van aardbevingen op de waarde en waardering van woningenAardbevingen kunnen een effect hebben op de waarde en daarmee de waardering van het onroerend goed van Acantus. Dit kan effect hebben op de waardering in de jaarrekening en raakt zowel de marktwaarde in verhuurde staat als de bedrijfswaarde. De rechtbank in Assen heeft in 2015 uitspraak gedaan waardoor waardedaling van onroerend goed als gevolg van aardbevingen aangemerkt kan worden als schade en daarmee in aanmerking komt voor een vergoeding van de exploitant, de NAM. De NAM is tegen deze uitspraak in beroep gegaan. Het effect van aardbevingen op de marktwaarde is per definitie onderdeel van de marktwaarde zoals deze is opgenomen in de balans van Acantus. Externe deskundigen (taxateurs) geven aan dat voor de gemeente Delfzijl vertraging waar te nemen is op verkopen. In de gemeente Delfzijl is sprake van daling van de leegwaarde. Het aantal transacties neemt hier af en transacties vinden vooral plaats tussen lokale partijen en bewoners. Voor de toekomst verwacht Acantus een toename van het risico op waardedaling als gevolg van aardbevingen in Delfzijl. Acantus heeft in 2016 samen met de andere corporaties in het aardbevingsgebied Prof. Dr. G. de Kam (RUG) gevraagd de waardedaling te kwantificeren. Een eerste doorrekening komt uit op een waardeverlies voor alle 48.616 corporatiewoningen van afgerond € 134 miljoen, 3,0 procent van de totale waarde van de portefeuille (op WOZ-basis) in het aardbevingsgebied. Het aandeel van Acantus hierin bedraagt rond 3.000 woningen, met een totale WOZ-waarde in 2012 van ruim € 327,7 miljoen. Voor de woningen van Acantus is hierop een waardeverlies berekend van € 15,3 miljoen, zijnde 4,7 procent. De genoemde waardedaling is gebaseerd op een methode ontwikkeld aan de TU-Delft, waarbij de waardedaling wordt afgeleid van het aantal schademeldingen in een viercijferig postcodegebied. Deze methode is (net als andere benaderingen) niet vrij van kritiek. In 2017 gaan de gezamenlijke corporaties verder met het doen van onderzoek naar waardedaling. Hiervoor is onder meer contact gezocht met het kadaster.Voor DAEB-vastgoed gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde c.q. de bedrijfswaarde zoals opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening, is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar de toelichting in paragraaf 5.4 (waarderingsgrondslagen) en paragraaf 5.5 (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. Het effect van afnemende verhuurbaarheid in de toekomst c.q. dalende restwaarde aan einde levensduur door aardbevingsschade is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. De gehanteerde parameters bij de bedrijfswaardebepaling zijn echter aan toenemende onzekerheden onderhevig als gevolg van de huidige ontwikkelingen.(…)Gevolgen voor de jaarrekeningAls gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan belangrijke onzekerheden ten aanzien van de waardering van het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed per 31 december 2016. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de Nederlandse Praktijkrichtlijn voor aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde waardering) en de lopende gesprekken en procedures met de NAM en overige stakeholders zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Acantus heeft tevens beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingsschade (timingverschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schadeherstel en -beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar de mening van het bestuur, met de kennis per balansdatum is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Acantus hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden, de financiering is geborgd bij het Waarborgfonds waarbij per balansdatum aan de criteria van het Waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Acantus schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in.”
      
      
        4.8.2
        In de jaarverslagen van de andere corporaties betreffende het jaar 2016, voor zover gereed, is een vergelijkbare tekst opgenomen.
      
      
        4.8.3
        In een brief van 11 februari 2015 aan de tweede kamer heeft de Vereniging van Woningbouwcorporaties, Aedes, onder meer het volgende geschreven:“Waardedaling en compensatieregeling voor woningcorporatiesEen ander probleem voor corporaties doet zich voor door de waardedaling van woningen. Dit komt op termijn tot uitdrukking in de financiële positie en de mogelijkheid die corporaties hebben te investeren dan wel financiering aan te trekken. De huidige compensatieregeling is beperkt, geldt alleen voor particulieren en wordt (pas) uitgekeerd bij verkoop. Voor corporaties moet dus een andere regeling komen en deze moet gaan gelden voor het hele aardbevingsgebied.”
      
      
        4.8.4
        In een brief van 9 februari 2016 aan de bestuurders van de verschillende corporaties heeft de Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) onder meer het volgende geschreven:“De Aw constateert dat de aardbevingsproblematiek in Groningen extra risico’s oplevert voor de corporaties in dit gebied. In deze brief leest u welke waarnemingen de Aw deed tijdens de bijeenkomst van 2 december 2015 over de problematiek (…). U leest ook welke (financiële) risico’s en consequenties de Aw aan deze problematiek verbindt en de wijze waarop het toezicht op de corporaties in het aardbevingsgebied wordt ingekleed.(…)Vanwege de grote onzekerheden en risico’s neemt de Aw bijna alle C14-corporaties op in de reguliere monitoring. Alleen Stichting Wold- en Waard is hiervan uitgezonderd, omdat deze geen bezit heeft in het aardbevingsgebied. De aangeleverde dPi 2015 is het uitgangspunt voor individuele gesprekken. Deze gesprekken kunnen leiden tot nadere afspraken en interventies.”
      
    
    
      4.9
      
        Rapporten over de waardevermindering van woningen in het aardbevingsgebied
      
      
        4.9.1
        In de loop van de procedure hebben partijen tal van rapporten in het geding gebracht over de effecten van aardbevingen op de waardeontwikkeling van woningen in het gebied van het Groningenveld. Een aantal van die rapporten heeft een periodiek karakter, in die zin dat deze van tijd tot tijd worden aangepast aan de nieuwste gegevens en inzichten. Het hof zal enkele van die rapporten, waar het verder in het arrest op zal teruggrijpen, hier aanhalen.
      
      
        4.9.2
        In opdracht van onder meer de provincie Groningen heeft onderzoeksbureau OTB van de TU Delft een uitgebreide studie gedaan naar de mogelijke effecten van de aardbevingen op de woningmarkt in het risicogebied. Deze studie, die is opgebouwd uit een aantal deelstudies, heeft in januari 2016 geresulteerd in het rapport “Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen. De inleiding van het hoofdstuk met de samenvatting en de conclusies luidt als volgt:“In dit laatste hoofdstuk zijn de belangrijkste bevindingen uit de negen deelonderzoeken naar de effecten van de aardbevingen op het functioneren van de woningmarkt in de negen gemeenten uit het kerngebied van de bevingen in kaart gebracht. De meest in het oog springende resultaten uit deze negen deelonderzoeken zijn het gevoel van onzekerheid en onveiligheid, de sterk gedaalde leefbaarheid, het gebrek aan vertrouwen en transparantie met betrekking tot het ontwikkelde beleid en de ingezette procedures bij de bewoners in het aardbevingsgebied. Deze uitkomsten leiden tot psychosociale problemen bij een deel van de bewoners uit het aardbevingsgebied. Van de bijna 53.000 huishoudens in de negen aardbevingsgemeenten voelen ruim 15.000 huishoudens zich onveilig. Dat is 29% van het totaal aantal huishoudens. Bijna 4.000 huishoudens kampen met psychische problemen als gevolg van de aardbevingsproblematiek. Over het algemeen geldt, hoe groter de aardbevingsintensiteit (gemeten aan de hand van het aantal vastgestelde schades), hoe groter de impact van de aardbevingen op het wonen. Van een heel sterke samenhang is echter geen sprake: in de gebieden met een lagere aardbevingsintensiteit is de impact van de aardbevingen vaak groter dan op basis van het aantal schades verwacht kan worden, terwijl voor het gebied met een hoge aardbevingsintensiteit juist het omgekeerde geldt. Ook de bewoners van gebieden met een lagere aardbevingsintensiteit ervaren duidelijk de negatieve gevolgen van de aardbevingsproblematiek. Hierbij gaat het niet alleen om de concrete fysieke effecten van de aardbevingen, maar ook om onzekerheid over de impact van toekomstige aardbevingen en het negatieve beeld dat de regio als gevolg van de aardbevingsproblematiek heeft gekregen. Kortom, overal in het aardbevingsgebied heeft de aardbevingsproblematiek een substantiële impact op het wonen en het woongenot, waarbij de aardbevingsintensiteit (samen met een aantal andere determinanten waaronder bevolkingskrimp) vervolgens zorgt voor een nadere ruimtelijke differentiatie van deze impact. Ook gaat het feitelijk niet alleen over de aardbevingsproblematiek maar over de gaswinningsproblematiek over de volle breedte.” 
      
      
        4.9.3
        In opdracht van NAM heeft Atlas voor gemeenten (hierna: Avg) op 17 oktober 2017 een rapport uitgebracht “Vijf jaar na Huizinge”. Het rapport is het resultaat van een onderzoek naar onder meer een nauwkeuriger definiëring van het risicogebied en het prijseffect van het uitkeren voor een vergoeding van fysieke schade. De samenvatting van het rapport luidt als volgt: “• In dit onderzoek is het effect van aardbevingen en aardbevingsrisico op de huizenprijzen in een nieuw afgebakend risicogebied in de provincie Groningen onderzocht. Het onderzoek richt zich op de periode van augustus 2012 (de beving in Huizinge) tot en met juni 2017. Er is zowel naar een eventueel imago-effect voor het gebied als geheel, als naar het effect van de bevings- en schadehistorie op de verschillende plekken in het gebied gekeken. • Uit het onderzoek blijkt dat een imago-effect binnen een gebied met dertig procent of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad aannemelijk is en binnen een gebied met twintig procent of meer schadegevallen niet uit te sluiten. Het risicogebied is daarom gedefinieerd als het gebied met twintig procent of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad. • Binnen dat risicogebied komt het netto prijseffect voor de gehele periode gemiddeld uit op 2,2% per woning. Omdat de bevings- en schadehistorie sterk variëren, is het prijseffect afhankelijk van de specifieke ligging binnen het risicogebied en zijn er grote individuele verschillen. • Ook lijkt het prijseffect van aardbevingen en aardbevingsrisico te variëren in de tijd. Aan het begin van de periode – van augustus 2012 (‘Huizinge’) tot en met januari 2014 (de aankondiging van diverse compenserende maatregelen) – was het gemiddelde prijseffect het grootst. Sindsdien – en met name sinds juni 2016 (de aankondiging van verdere productiebeperkingen) – is het gemiddelde prijseffect afgenomen, en lijken de verschillen binnen het risicogebied juist verder toe te nemen.”
      
      
        4.9.4
        
          Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) brengt in opdracht van de NCG periodiek een rapport uit over de woningmarktontwikkelingen in het Groningenveld. In het rapport over de ontwikkeling van de woningmarkt in het vierde kwartaal van 2016 ten opzichte van het derde kwartaal van 2012 zijn de resultaten als volgt samengevat:
          
            “
            Ontwikkeling verkoopprijzen 
          
          
            De ontwikkeling van de woningprijzen is onderzocht met behulp van een kenmerkenmodel dat de gemeten prijsontwikkeling corrigeert voor de kenmerken van de verkochte woningen. Hieruit blijkt dat de verkoopprijzen in de risicogebieden met een gemiddelde en hoge kans op aardbevingsschade achter lijken te blijven bij de prijsontwikkeling van woningen in enerzijds het risicogebied met een lage kans op aardbevingsschade en anderzijds het referentiegebied. Het laatste jaar ontwikkelen de gebieden zich nagenoeg gelijk aan elkaar, waardoor de achterstanden groter noch kleiner worden. Deze verschillen zijn echter niet significant. Daarom kan niet met zekerheid gesteld worden dat de ontwikkeling van woningprijzen in de twee zwaarste risicogebieden achterblijft bij de ontwikkeling van de prijzen in het referentiegebied. 
            
          
          
            Ontwikkeling verkoopbaarheid 
          
          
            De ontwikkeling van de verkoopbaarheid van woningen is met behulp van de volgende vijf indicatoren onderzocht: (1) aandeel verkochte woningen; (2) aandeel te koop staande woningen; (3) verkoopduur (aantal dagen dat verkochte woningen te koop hebben gestaan); (4) te-koopduur (aantal dagen dat nog niet verkochte woningen te koop staan); (5) verhouding tussen vraag- en verkoopprijs. De ontwikkeling van het aandeel te koop staande woningen is in het risicogebied met de laagste schade-intensiteit nagenoeg gelijk aan die in het referentiegebied. Ook voor de ontwikkeling van de verkoopduur en de ontwikkeling van de verkoopprijs ten opzichte van de vraagprijs is er geen significant verschil tussen beide gebieden. Het risicogebied met de laagste schade-intensiteit lijkt wel wat achter te blijven bij het referentiegebied als het gaat om het aandeel verkochte woningen. Het is echter vooral de ontwikkeling van de te-koopduur (het aantal dagen dat een woning te koop staat) die duidelijk achterblijft ten opzichte van het referentiegebied. Alleen dit laatste verschil is significant. Er zijn grotere verschillen tussen het referentiegebied en de risicogebieden met een gemiddelde of grote kans op aardbevingsschade. Alhoewel het verschil met het referentiegebied iets lijkt af te nemen, herstelt de woningmarkt zich in deze twee gebieden minder sterk. Zo is het aandeel verkochte woningen weliswaar in alle gebieden toegenomen, maar is die toename duidelijk minder groot in de risicogebieden dan in het referentiegebied. Het verschil tussen het referentiegebied en het risicogebied met de hoogste schade-intensiteit is significant. Het verschil tussen het referentiegebied en het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit is iets kleiner en net significant. De toename van het aandeel verkochte woningen gaat gepaard met een daling van het aandeel te koop staande woningen en een afname van de verkoopduur. Voor deze twee indicatoren geldt dat de ontwikkeling in beide risicogebieden minder sterk is dan in het referentiegebied. Wel zijn deze verschillen alleen significant als het referentiegebied met het risicogebied met gemiddelde schade-intensiteit vergeleken wordt. In het referentiegebied is ook de te-koopduur van woningen afgenomen, terwijl in de risicogebieden met gemiddelde of grote kans op aardbevingsschade de te-koopduur verder is toegenomen. De ontwikkeling in te-koopduur verschilt voor beide risicogebieden significant van het referentiegebied. De verkoopprijs in verhouding tot de oorspronkelijke vraagprijs is zowel in de risicogebieden als in het referentiegebied gestegen. De toename in het referentiegebied is wederom groter dan in de risicogebieden. De ontwikkeling in prijsverhouding in het risicogebied met de hoogste schade-intensiteit verschilt significant van die in het referentiegebied. Het verschil met het risicogebied met een gemiddelde schade-intensiteit is iets kleiner, maar wel net significant.
          
        
        
        
          
            Ontwikkeling WOZ-waarde
            
            In alle onderzochte gebieden is de WOZ-waarde gedaald. De verschillen tussen de gebieden zijn klein. In het risicogebied is iets vaker bezwaar aangetekend tegen de WOZ-waarde dan in het referentiegebied. (…) ”
            
          
        
      
      
        4.9.5
        Prof. E. de Kam en E. Mey van de Rijksuniversiteit Groningen hebben in juli 2017 hun eindrapport “Ervaringen bij verkoop woningen in aardbevingsgebied” afgerond. Het rapport bevat de bevindingen van een onderzoek naar de ervaringen van ruim 1.200 woningeigenaren uit het risicogebied die in juli/augustus 2016 hun woningen te koop hadden aangeboden. De belangrijkste bevindingen en conclusies van het onderzoek luiden als volgt (blz. 6-8):“Bij het merendeel van de respondenten is sprake van een probleem met de verkoop. Het motief om te verkopen is voor een deel van de respondenten rechtstreeks verbonden aan de impact van aardbevingen, voor veel anderen is het een bijkomend motief. Daarnaast is er een groep die min of meer los van de aardbevingsimpact hoe dan ook wil verkopen, maar daarin wel belemmerd wordt door de moeilijke markt in het aardbevingsgebied. (…) Wanneer een woning eenmaal in een ‘prop in de markt’ is terecht gekomen, heeft een kleine verlaging van de vraagprijs niet veel effect meer. Voor verkopers die weigeren de vraagprijs substantieel te verlagen, of dat zich simpelweg niet kunnen veroorloven, leidt het uitblijven van de verkoop tot grote frustratie. Men kan de eigen toekomstplannen niet meer realiseren en heeft het gevoel gevangen te zitten. Datzelfde overkomt na verloop van langere tijd ook de groep respondenten met een minder acute urgentie, maar niettemin een onmiskenbare wens om te verkopen. Daarbij horen bijvoorbeeld ouderen die naar een meer geschikte andere woning zoeken. Van de woningen die nog niet verkocht zijn, is de tekoopduur bij het sluiten van de enquête bijna 2 jaar. Dat is beduidend hoger dan wat in NVM rapportages en CBS onderzoek wordt gerapporteerd. Ook de mate waarin de vraagprijs wordt verlaagd, is groter dan de trend van de prijsontwikkeling van verkochte woningen die in CBS onderzoek wordt gerapporteerd. Het zelfde patroon is ook zichtbaar bij de woningen die wel verkocht zijn, deze springen er op beide punten eveneens ongunstiger uit dan de trends van NVM en CBS. We zien naar verhouding de meest ongunstige afwijkingen bij vrijstaande woningen. De laatste vraagprijs (die geldt op het moment dat een woning verkocht wordt) ligt gemiddeld genomen bij onze respondenten 6% boven de verkoopprijs. In dit opzicht wijkt de uiteindelijke transactieprijs niet veel af van wat in andere niet-overspannen woningmarkten rond de zomer van 2016 gebruikelijk was. Datzelfde geldt voor de verhouding met de WOZ waarde, zij het dat voor specifieke woningen in aardbevingsgemeenten de WOZ waarden soms extra zijn verlaagd in verband met het prijsdrukkend effect dat aan aardbevingen wordt toegeschreven. De mate waarin de verkoopduur langer wordt en vraagprijzen verlaagd worden, hangt samen met de intensiteit van aardbevingsinvloed in het 4 pc gebied waar de woning staat, maar ook met de vraag of de woning zelf schade heeft. Of die schade hersteld is, of zichtbaar is voor kopers heeft voor een aantal uitkomsten van het verkoopproces minder invloed. Er is een duidelijke samenhang tussen schademeldingspercentage per pc 4 gebied en variabelen die significant van invloed zijn op het verkoopproces. Hierbij kan worden gedacht aan impact op woongenot, stress, ongenoegen over de rompslomp van schadeherstel, verhuisgeneigdheid, al dan niet weer een woning in het aardbevingsgebied willen kopen. Maar ook de daadwerkelijke schade aan de te verkopen woning (hoe vaak, hoe zwaar, al dan niet hersteld of zichtbaar) heeft invloed: vaak gaat het dan om de eerste twee aspecten van schade, voor sommige aspecten van het proces ook herstel en/of zichtbaarheid. (…)Naast de impact van aardbevingen hangt het succes van de verkoop ook samen met het type woning: vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen worden moeilijker verkocht dan rijwoningen en de enkele appartementen in de respons. Voor een deel daarmee samenhangend doen zich ook meer problemen voor in het hogere prijssegment. (…)Het onderzoek maakt duidelijk dat er als gevolg van de aardbevingen in hoge mate sprake is van een gesloten regionale woningmarkt. Voor zover verkopen slagen is er uitstroom naar buiten de regio, maar er komen heel weinig kopers van buiten de regio naar binnen. Het stigma effect van aardbevingen zorgt ervoor dat kopers van buiten de regio wegblijven. Die lijken niet gevoelig te zijn voor verschillen in aardbevingsimpact binnen de regio, maar mijden het gebied in zijn totaliteit. Dit verzwakt de onderhandelingspositie van verkopers. Binnen de regio zoeken mensen heel gericht naar mogelijkheden om een betere of meer gewilde / meer geschikte woning te kopen, en in specifieke marktsegmenten is er daarom nog steeds omzet, soms ook met een korte verkoopduur en een redelijke prijs. Schade aan de individuele woning maakt niet dat deze onverkoopbaar wordt, maar heeft wel invloed op prijs en verkoopduur, en op de manier waarop verkopers in het proces staan. Omdat een belangrijk deel van de transacties die nog wel plaats vinden gesloten wordt tussen personen uit de regio betekent dit dat de (potentiële) verkopers van vandaag de kopers van morgen zijn die op hun beurt weer kunnen bijdragen aan het oplossen van het probleem van een volgende verkoper – een ‘treintje dat moet gaan rijden’. Er is een hoge mate van overeenstemming tussen wat de respondenten zeggen over wat kopers belangrijk vinden (met een accent op ‘schademanagement’) en wat de dingen zijn waar zij zelf als koper op zouden letten. Daaruit concluderen we dat het segment van de markt dat nog dynamiek heeft gedomineerd wordt door een bijzonder goed geïnformeerde groep potentiele kopers die bekend is met de regio. (…)Tegelijk is er een segment woningen dat feitelijk buiten de marktcirculatie staat. Dat wordt bijvoorbeeld geïllustreerd door de onverminderd slechte verwachtingen over vraagprijs en verkoopsucces in de logboeken. Het feit dat woningen uit dit gestagneerde segment niet of nauwelijks worden verkocht draagt er wel aan bij dat de prijzen in de segmenten waar nog wel omzet is redelijk op peil blijven. Binnen dit globale beeld zijn nog een groot aantal deeluitkomsten te vermelden: (…) De aardbevingen zijn bij een kwart van de respondenten een belangrijke reden om hun woning te koop te zetten.  Ruim de helft van de respondenten heeft de vraagprijs tussentijds verlaagd.  Aardbevingen zijn als reden om de vraagprijs te verlagen belangrijker dan de algemene situatie op de woningmarkt (zoals de crisis die achter ons ligt) of krimp.  Publiciteit over aardbevingen draagt bij aan een stigma van woningen dat negatief uitwerkt op het verkoopproces van individuele woningen, maar respondenten beseffen tegelijk dat aandacht voor de aardbevingsproblematiek in landelijke media nodig is om het beleid te beïnvloeden. Bijna een kwart van de woningen is in de loop van het verkoopproces een of meerdere keren kort van de markt genomen. In dit onderzoek is de verkoop / tekoopduur bepaald door alle perioden dat een woning te koop stond samen te nemen.  Een meerderheid van de respondenten dacht in augustus 2016 het komende jaar de vraagprijs te moeten verlagen; de respondenten die van oktober 2016 tot april 2017 logboeken hebben bijgehouden verwachten (nog) geen keer ten goede.  Driekwart van de woningen heeft schade, voor het merendeel is deze (gedeeltelijk) erkend door NAM/CVW. Het erkende bedrag ligt echter gemiddeld ongeveer de helft lager dan het geclaimde bedrag.  Vier van de vijf geïnteresseerde kopers houden rekening met aardbevingen, en vooral de verschillende aspecten van schade aan de woning hebben hun belangstelling. (…) Bijna de helft van de respondenten doet voor eigen rekening aanvullende investeringen bij schadeherstel en/of toepassing van de waardevermeerderingsregeling. Hiervan kon geen significant effect op de kans op verkoop worden aangetoond, maar het is wel een factor die bijdraagt aan een hogere verkoopprijs. (…) Voor een woning met goed en netjes gerepareerde schade zou het grote merendeel van de respondenten (toch) minder bieden dan voor een identieke woning zonder schade. 
        
        
        
          
            De belangrijkste argumenten hiervoor zijn de kans op nieuwe schade of verborgen schade, littekens, etc. De kleine groep die evenveel of meer zou willen betalen denkt dat een goed herstelde woning meer zekerheid biedt in de toekomst.”
            
          
        
      
    
    
      4.10
      
        Mensenrechtencommissie van de Verenigde Naties
      
      
        4.10.1
         De Mensenrechtencommissie van de Verenigde Naties heeft in een (periodiek) rapport van 23 juni 2017 over de situatie in Nederland onder meer de volgende aanbeveling gedaan:“Take measures to ensure physical safety and mental health of the people residing in the area of gas extraction in Groningen, as well the security and safety of their homes; provide proper compensation to the victims; and prevent future occurences of damage related to gas extractions.”
      
    
    
      4.11
      
        Aansprakelijkstelling
      
      
        4.11.1
        WAG en de corporaties hebben NAM bij afzonderlijke brieven aansprakelijk gesteld voor schade door waardevermindering van onroerend goed als gevolg van aardbevingen door gaswinning. 
      
      
        4.11.2
         WAG heeft op 15 augustus 2017 een stuitingsbrief verstuurd naar NAM. Bij deze brief is een geactualiseerde lijst gevoegd met de gegevens van de deelnemers van WAG.
      
    
  
  
    
      5Het geschil en de beslissing in eerste aanleg (in beide zaken)
    
      5.1
      WAG en de corporaties hebben NAM gedagvaard voor de rechtbank Noord- Nederland. 
    
    
      5.2
      WAG heeft na (tweemaal) wijziging van eis bij akte van 8 juni 2015 gevorderd dat de rechtbank:Primair:
      a. op de voet van artikel 3:305a BW voor recht zal verklaren dat NAM onrechtmatig handelt en heeft gehandeld op grond van artikel 6:177 lid 1 sub b BW en/of artikel 6:174 lid 3 BW en/of artikel 6:162 BW jegens eigenaren van onroerende zaken die gelegen zijn in het gebied waar aardbevingen als gevolg van gaswinning door de NAM voorkomen;
      b. op de voet van artikel 3:305a BW voor recht zal verklaren dat NAM aansprakelijk is voor de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken gelegen in het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen, ten gevolge van het hiervoor in sub a bedoelde onrechtmatig handelen;
      c. op de voet van artikel 3:305a BW voor recht zal verklaren dat als peilmoment voor de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM moet worden gehanteerd:
      - voor onroerende zaken met fysieke schade ontstaan vóór 25 januari 2013, vanaf het moment waarop deze fysieke schade is ontstaan;
      - voor alle overige onroerende zaken, vanaf 25 januari 2013, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum,
      ongeacht of de onroerende zaken al of niet op één van deze peilmomenten zijn verkocht;
      
      
      d. op de voet van artikel 3:305a BW voor recht zal verklaren dat de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken door aardbevingen als gevolg van de gaswinning door NAM wordt geleden vanwege de ligging in het gebied met aardbevingsrisico door gaswinning van NAM, ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is of zal ontstaan;
      e. op de voet van artikel 3:305a BW voor recht zal verklaren dat de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM volgens de leer van de abstracte schadeberekening dient te worden berekend;
      Subsidiair:
      f. op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming voor recht zal verklaren dat NAM onrechtmatig heeft gehandeld op grond van artikel 6:177 lid 1 sub b BW en/of artikel 6:174 lid 3 BW en/of artikel 6:162 BW jegens de huidige en toekomstige deelnemers van de Stichting WAG, althans jegens de deelnemers van de Stichting WAG als vermeld in productie 75, althans jegens een door de rechtbank in goede justitie te bepalen aantal deelnemers uit productie 75, althans jegens de eigenaren van de onroerende zaken die zijn getaxeerd in productie 41;
      g. op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming voor recht zal verklaren dat NAM aansprakelijk is voor de door de deelnemers van de Stichting WAG geleden en nog te lijden schade door de aardbevingen die het gevolg zijn van gaswinning door NAM, bestaande uit de waardevermindering van de onroerende zaken die eigendom zijn van de huidige en toekomstige deelnemers van de Stichting WAG en zijn gelegen in het gebied waar aardbevingen door gaswinning van NAM voorkomen, althans de waardevermindering van de onroerende zaken van de deelnemers zoals weergegeven in productie 75, althans de waardevermindering van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen aantal onroerende zaken uit productie 75, althans de waardevermindering van de onroerende zaken die zijn getaxeerd in productie 41, en tevens NAM te veroordelen tot betaling van deze schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 
      h. op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming voor recht zal verklaren dat de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken door aardbevingen als gevolg van de gaswinning door NAM wordt geleden vanwege de ligging in het gebied met aardbevingsrisico door gaswinning van NAM, ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is of zal ontstaan;
      i. op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming voor recht zal verklaren dat als peilmoment voor de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken van de deelnemers van de Stichting WAG in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM moet worden gehanteerd:
      - voor onroerende zaken met fysieke schade ontstaan vóór 25 januari 2013, vanaf het moment waarop deze fysieke schade is ontstaan:
      - voor alle overige onroerende zaken, vanaf 25 januari 2013, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum,
      ongeacht of de onroerende zaken al of niet op één van deze peilmomenten zijn verkocht;
      j. op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming voor recht zal verklaren dat de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken van de deelnemers van de Stichting WAG in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM volgens de leer van de abstracte schadeberekening dient te worden berekend.
    
    
      5.3
      De corporaties hebben na wijziging van eis gevorderd, dat de rechtbank:k. voor recht zal verklaren dat NAM jegens de corporaties onrechtmatig handelt en heeft gehandeld op grond van artikel 6:177 lid 1 sub b BW en/of artikel 6:174 lid 3 BW en/of artikel 6:162 BW;
      l. voor recht zal verklaren dat NAM aansprakelijk is voor de door de corporaties geleden en nog te lijden schade door de aardbevingen die het gevolg zijn van gaswinning door NAM, bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken die eigendom zijn van deze woningcorporaties zoals weergegeven op de lijsten van producties 45A tot en met 45C althans de waardevermindering van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen omvang van de onroerende zaken uit de producties 45A tot en met 45C, althans de waardevermindering van de onroerende zaken die zijn getaxeerd in productie 44 en tevens NAM zal veroordelen tot betaling van deze schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
      m. voor recht zal verklaren dat de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken als hiervoor in sub l bedoeld door aardbevingen als gevolg van de gaswinning door NAM wordt geleden vanwege de ligging in het gebied met aardbevingsrisico door gaswinning door NAM, ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is of zal ontstaan;
      n. voor recht zal verklaren dat als peilmoment voor de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken van de corporaties in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM moet worden gehanteerd:
      - voor onroerende zaken met fysieke schade ontstaan vóór 25 januari 2013, vanaf het moment waarop deze fysieke schade is ontstaan;
      - voor alle overige onroerende zaken, vanaf 25 januari 2013, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum,
      ongeacht of de onroerende zaken al of niet op één van deze peilmomenten zijn verkocht;
      o. voor recht zal verklaren dat de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken van de woningcorporaties in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM volgens de leer van de abstracte schadeberekening dient te worden berekend;
    
    
      5.4
      
        WAG en de corporaties hebben in de zaak met nummer 200.183.398/01 gezamenlijk gevorderd (p.) dat de rechtbank NAM zal veroordelen tot vergoeding van de door de WAG en de in die zaak betrokken corporaties gemaakte deskundigenkosten ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW ad in totaal € 38.820,08, alsmede de buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 lid 2 sub c BW, althans de juridische kosten ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW ad in totaal € 63.666,56, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen vergoeding en
        (q.) NAM zal veroordelen in de kosten van deze procedure. De andere corporaties hebben in de zaak met nummer 200.183.396/01 eveneens gevorderd NAM te veroordelen tot vergoeding van de per corporatie gemaakte deskundigenkosten ex artikel 6:96 lid 2 sub b BW, bestaande uit de kosten van gemaakte taxatierapporten, en in de proceskosten.
      
    
    
      5.5
      NAM heeft verweer gevoerd. Zij heeft allereerst aangevoerd dat WAG niet-ontvankelijk is in haar primaire vorderingen nu niet is voldaan aan de vereisten van artikel 3:305a BW en zij ook overigens geen belang heeft bij haar vorderingen. Ook heeft NAM aangevoerd dat de vorderingen van WAG en de corporaties niet toewijsbaar zijn. Volgens NAM is verkoop van een onroerende zaak het enige moment waarop de waardeverminderingsschade kan worden vastgesteld en door NAM kan worden vergoed. Er is onvoldoende reden om te abstraheren van verkoop. In deze procedure, waarin niet de individuele situatie van een woningeigenaar centraal staat maar waarin een algemene uitspraak en veroordeling wordt verlangd die betrekking heeft op onderling zeer verschillende woningen, kan dat al helemaal niet. Abstract vergoeden per ieder ander peilmoment dan verkoop leidt tot onder- of overcompensatie en daarmee tot willekeur, aldus NAM. 
    
    
      5.6
      De rechtbank heeft de ontvankelijkheidsverweren van NAM verworpen en de vorderingen van WAG (in de primaire variant) en de corporaties in grote lijnen toegewezen. Zij heeft het volgende beslist:“5.1 verklaart jegens Stichting WAG en de woningcorporaties in beide zaken voor recht dat NAM aansprakelijk is voor de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken gelegen in het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen, en dat die schade voor vergoeding in aanmerking komt ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is opgetreden en ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht,
    
    
      5.2
      
        veroordeelt NAM jegens de woningcorporaties tot betaling van de onder 5.1 bedoelde schade, nader op te maken bij staat,
        
        5.3 veroordeelt NAM tot betaling aan eisers in beide zaken gezamenlijk van de gemaakte deskundigenkosten, de juridische kosten en de buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 BW tot een totale omvang van € 61.026,36 exclusief BTW”,en NAM veroordeeld in de proceskosten, onder uitvoerbaar verklaring bij voorraad van de veroordelingen tot betaling van een geldsom en onder afwijzing van het meer of anders gevorderde.  
    
    
      5.7
      Aan de hierboven geciteerde veroordelingen onder 5.1 en 5.2 van het dictum heeft de rechtbank - in het kort - het volgende ten grondslag gelegd:a. NAM is op grond van artikel 6:177 BW aansprakelijk voor schade door bodemdaling ten gevolge van gaswinning. NAM heeft die aansprakelijkheid ook erkend (r.o. 4.22);b. Het staat niet ter discussie dat de aardbevingen in Groningen worden veroorzaakt door de gaswinning (r.o. 4.2.3);c. Indien de aardbevingen tot schade leiden, dient NAM deze schade te vergoeden. Deze schade kan in beginsel ook bestaan uit waardedaling van onroerende zaken, zelfs als deze waardedaling uitsluitend wordt veroorzaakt door het risico op toekomstige bevingen (r.o. 4.2.3 slot);d. De vorderingen van WAG en de corporaties zijn slechts toewijsbaar indien de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Dat betekent dat er voldoende aanwijzingen moeten bestaan dat onroerende zaken in het gebied waar aardbevingen door gaswinning voorkomen als gevolg daarvan in waarde zijn gedaald, ook als zij geen fysieke schade hebben geleden (r.o. 4.3.1);
      
      
        
          e. Op basis van de beschikbare informatie geldt ten aanzien van alle woningen in het getroffen gebied dat, ook wanneer in aanmerking wordt genomen dat andere factoren de waarde van het onroerend goed in de regio drukken, de mogelijkheid van schade door waardevermindering als gevolg van door gaswinning veroorzaakte aardbevingen aannemelijk is. In dit verband kan ook gewezen worden op de door NAM in het kader van de Waarderegeling toegekende schadevergoedingen, ook in gevallen waarin geen sprake is van fysieke schade (r.o. 4.3.2 t/m 4.3.5);f. In de beschikbare onderzoeksrapporten is sprake van een gemiddelde waardedaling van enkele procenten. Of in een bepaald geval daadwerkelijk sprake is van waardedaling zal in afzonderlijke procedures moeten worden vastgesteld. Er kan niet worden uitgesloten dat bepaalde woningen niet of nauwelijks in waarde zullen zijn gedaald en andere woningen meer in waarde zijn gedaald dan de in de rapporten vermelde gemiddelde percentages (r.o. 4.3.6 en 4.3.7);g. Bij het antwoord op de vraag of de schade abstract kan worden begroot, dient voorop te worden gesteld dat abstracte schade(berekening) geen wettelijk begrip is. Artikel 6:97 BW bepaalt dat de rechter de schade dient te begroten op de wijze die het meest met zijn aard in overeenstemming is. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand dient te worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de rechter de schade abstract kan begroten mits deze wijze van begroting in overeenstemming is met de schade. Er kan niet uit worden afgeleid in welke gevallen een abstracte wijze van schadevergoeding op zijn plaats is. Ook in de jurisprudentie is geen duidelijke lijn te onderkennen als het gaat om de vraag wanneer de abstracte methode kan worden toegepast (r.o. 4.4.8 en 4.4.9);h. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt wel dat kan worden geabstraheerd van de vraag of de waardevermindering door verkoop wordt gerealiseerd en van het feit dat de schade naar het moment van de beschadiging wordt begroot van het feit dat de schade door tijdverloop wegebt. Uit het Oranje Nassaumijnen-arrest kan worden afgeleid dat schadevergoeding wegens waardevermindering van een onroerende zaak kan worden afgeleid door de enkele belasting met een duurzaam risico. Uit de besproken arresten kan worden geconcludeerd dat rechtvaardiging voor toepassing van een abstracte schadeberekening kan worden gevonden in de omstandigheid dat sprake is van een blijvende of duurzame waardevermindering en dat abstracte berekening van schade haar grens vindt waar deze ertoe leidt dat meer dan de werkelijk geleden schade wordt vergoed (r.o. 4.4.10 t/m 4.4.12);i. De eigenaren van onroerende zaken kunnen reeds op dit moment door de aannemelijk geachte waardevermindering (zie hiervoor onder e) in hun vermogen worden getroffen, zodat sprake kan zijn van schade die voor vergoeding in aanmerking komt. De aard van deze schade verzet zich er niet tegen dat zij wordt vastgesteld ongeacht verkoop. De begroting van de schade behoeft dan ook niet te worden uitgesteld enkel en alleen omdat nog niet tot verkoop van de woning is overgegaan (r.o. 4.4.14);j. De fluctuatie in de waardeontwikkeling noch de door NAM verwachte gunstige effecten van bovengrondse en ondergrondse maatregelen staan eraan in de weg om de schade reeds nu (ongeacht verkoop) te begroten. Daarbij is van belang dat er geen enkel aanknopingspunt is voor de gedachte dat de waardevermindering binnen afzienbare termijn volledig zal verdwijnen (r.o. 4.4.15);k. Bij de begroting van de schade vanwege schadevermindering mag enkel de invloed van de aardbevingen meewegen; normale marktomstandigheden dienen buiten beschouwing te worden gelaten. Ook kan rekening worden gehouden met bestaande en toekomstige ontwikkelingen (waaronder het risico op aardbevingen met een heviger frequentie) die naar verwachting een aantoonbaar en duurzaam effect kunnen hebben op de uiteindelijke omvang van de schade. Dat dient in een vervolgprocedure te geschieden. Vergoeding van een dergelijk risico en verdiscontering van goede en kwade kansen staat eraan in de weg dat de benadeelden op dezelfde gronden en op hetzelfde feitencomplex een nieuwe vordering kunnen indienen indien dat risico zich daadwerkelijk realiseert (r.o. 4.4.16);l. Het reeds nu vergoeden van schade bestaande uit waardevermindering leidt niet tot een onredelijk resultaat. Dat sprake is van schade vanwege waardevermindering is voldoende zeker. Nu niet te verwachten is dat binnen afzienbare tijd een eindtoestand zal worden bereikt en nu bij de begroting rekening kan worden gehouden met goede en kwade kansen, staat het feit dat het moeilijk is de omvang van de schade te begroten op zichzelf niet aan vergoeding in de weg. Het is onrechtvaardig wanneer vergoeding van de waardevermindering, die het gevolg is van de gaswinning door NAM - waarbij NAM, de Staat en de samenleving veel baat hebben - pas kan plaatsvinden bij verkoop van de woning en/of staking van de gaswinning (r.o. 4.4.17);m. De slotsom is dat WAG en de corporaties in beginsel nu - ongeacht verkoop en ongeacht of sprake is van fysieke schade - aanspraak kunnen maken op vergoeding van schade vanwege waardevermindering van onroerende zaken ten gevolge van de gaswinning (r.o. 4.4.18);n. Een afzonderlijke verklaring voor recht dat deze schade volgens de leer van de abstracte schadeberekening dient te worden begroot is niet toewijsbaar. De methode van schadeberekening kan niet voor alle betrokken woningen worden vastgesteld omdat de situatie zich door verkoop van de woningen kan wijzigen. Bij verkoop ligt concrete begroting van de schade vanwege waardevermindering in de rede (r.o. 4.4.18);o. Niet valt in te zien waarom de corporaties niet dezelfde vorm van schade lijden als particuliere woningeigenaren, zodat ook zij belang hebben bij de gevorderde verklaring voor recht dat deze schade reeds nu voor vergoeding in aanmerking komt. Indien de schade van de corporaties bestaat uit bijvoorbeeld financieringsschade lijkt een concrete berekening voor de hand te liggen (r.o. 4.4.18 slot);p. Indien schade bestaande uit waardevermindering ongeacht verkoop wordt vastgesteld, is de schade ontstaan en de vordering tot schadevergoeding opeisbaar op het tijdstip waarop de waardevermindering is opgetreden. Dat tijdstip is vanwege het karakter van de waardevermindering - die zich “glijdend” heeft gemanifesteerd - hier niet exact vast te stellen. In de gegeven omstandigheden is het hanteren van de taxatiedatum als uitgangspunt voor de waardering het meest in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid. Opgemerkt moet worden dat individuele belanghebbenden in beginsel niet een tweede keer een schadevergoeding kunnen claimen (r.o. 4.4.20); q. Gelet op het voorgaande komt de door gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de peildatum niet voor toewijzing in aanmerking. Er bestaat geen grond om op dit punt een onderscheid te maken tussen woningen met en zonder fysieke schade (r.o. 4.4.20). 
      
    
  
  
    
      6Ontvankelijkheid
    
      6.1
      Met de grieven 10 tot en met 12 bestrijdt NAM het oordeel van de rechtbank dat WAG in haar (primaire) vorderingen kan worden ontvangen. In grief 11 wordt voorts betoogd dat de woningcorporaties niet in hun vorderingen kunnen worden ontvangen. Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken. 
    
    
      6.2
      WAG heeft in eerste aanleg (primair) op de voet van artikel 3:305a BW gevorderd, samengevat, een verklaring voor recht dat (i) NAM onrechtmatig handelt en heeft gehandeld op grond van artikel 6:177 lid 1 sub b BW en/of artikel 6:174 lid 3 BW en/of artikel 6:162 BW jegens eigenaren van onroerende zaken die gelegen zijn in het gebied waar aardbevingen als gevolg van gaswinning door de NAM voorkomen, (ii) dat NAM aansprakelijk is voor de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken gelegen in het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen, ten gevolge van bedoeld onrechtmatig handelen, (iii) dat de rechter (door WAG genoemde, althans door de rechter te bepalen) peilmomenten zal bepalen voor de vaststelling van de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken in het gebied waar aardbevingen voorkomen door gaswinning van NAM, onder de toevoeging (iv) "ongeacht of de onroerende zaken al of niet op één van deze peilmomenten zijn verkocht" en "ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is of zal ontstaan" en ten slotte (v) voor recht zal verklaren dat de hiervoor bedoelde schade "volgens de leer van de abstracte schadeberekening dient te worden berekend".
    
    
      6.3
      Art. 3:305a lid 1 BW bepaalt dat een stichting of vereniging met volledige rechtsbevoegdheid een rechtsvordering kan instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt [cursivering Hof]. Met de regeling van art. 3:305a BW is beoogd een effectieve en efficiënte rechtsbescherming te bieden aan personen voor wier belangen een rechtspersoon als bedoeld in die bepaling opkomt. Een collectieve actie is in beginsel mogelijk als de bij de vordering betrokken belangen zich voor bundeling lenen.
    
    
      6.4
      De statutaire doelbepaling van WAG (hiervoor volledig geciteerd in r.o. 4.2.2) houdt verkort weergegeven in dat WAG de belangen behartigt van haar deelnemers (in de ruimste zin van het woord), waaronder begrepen de vaststelling van schade bestaande uit waardevermindering van hun onroerende zaken door gaswinning en het namens de deelnemers eisen van schadevergoeding, het voeren van onderhandelingen, het voeren van procedures en het treffen van maatregelen.  
    
    
      6.5
      
        NAM heeft ter onderbouwing van haar beroep op niet-ontvankelijkheid onder meer betoogd dat in de statutaire doelomschrijving van WAG niet wordt bepaald dat zij de gelijksoortige belangen behartigt van anderen dan WAG (grief 10, MvG 354, 355). WAG (zie de MvA vanaf blz. 130) heeft die stelling niet (gemotiveerd) weersproken. Het hof kan de statutaire doelbepaling van WAG ook niet anders lezen dan dat zij de belangen behartigt van de bij haar aangesloten deelnemers door het namens hen eisen van schadevergoeding. De statuten bepalen niet dat WAG de belangen behartigt van (al) diegenen die schade hebben geleden aan hun onroerende zaken als gevolg van gaswinning door NAM. NAM (MvG 355) heeft in dit verband nog verwezen naar de wetsgeschiedenis inzake de aanpassing van 3:305a BW per 1 juli 2013 (Kamerstukken 33126, nr. 7) waarin de Minister opmerkt: 
        
          "Een eis inhoudende dat een belangenorganisatie voor de meerderheid van de benadeelden opkomt is een overbodige eis. In een collectieve actie wordt immers per definitie opgekomen voor de belangen van alle door een gebeurtenis gedupeerde benadeelden. Artikel 3:305a BW biedt niet de mogelijkheid om in rechte op te komen voor bijvoorbeeld alleen de eigen leden of aangeslotenen. Indien een belangenorganisatie dat zou wensen, kan c.q. dient geprocedeerd te worden krachtens volmacht of lastgeving. "
          En:
        
          "Tevens wil ik het misverstand wegnemen dat voor de ontvankelijkheid thans niet vereist is dat belangenbehartiging in de statuten moet zijn opgenomen. Een belangenorganisatie kan ingevolge artikel 3:305a lid 1 BW alleen ter bescherming van een bepaald belang een rechtsvordering instellen indien dit in overeenstemming is met de doelstelling van deze organisatie. Uit de statuten dient derhalve te blijken welke belangen een organisatie beoogt te behartigen, en alleen voor die belangen kan zij in rechte opkomen. Men kan dit zien als een voortvloeisel van de zogenaamde ultra vires-leer; een rechtspersoon kan slechts handelingen verrichten die binnen het doel liggen waarvoor hij in het leven is geroepen"
          
        
      
    
    
      6.6
      De verwijzing door WAG (MvA 5.11.11) naar de uitspraak van de voorzieningenrechter in de rechtbank Arnhem van 19 december 2003, ECLI:NL:RBARN:2003:AO0618, werpt geen ander licht op de zaak. In die procedure was niet in geschil dat ABVAKABO statutair kon opkomen voor de belangen van alle werknemers, waaronder ook niet leden (zie “de vaststaande feiten” onder 1) maar was de vraag of de belangen van de niet-leden behartigd werden door de ingestelde vordering ex artikel 3:305a BW (zie "de vordering en de beoordeling daarvan" onder 2).
    
    
      6.7
      Het hof concludeert dat WAG op grond van de tekst van de wet en ook naar haar strekking niet in haar primaire vorderingen kan worden ontvangen.
    
    
      6.8
      In zoverre slaagt grief 10 en behoeven wat WAG betreft de grieven 10 tot en met 12 voor het overige geen bespreking meer. Op grond van de devolutieve werking van het appel dient het hof zich te buigen over de (ontvankelijkheid in de) subsidiaire vorderingen die door WAG zijn ingesteld. Subsidiair heeft WAG vorderingen ingesteld "op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen, althans op grond van zaakwaarneming". Het hof gaat er daarbij vanuit dat de "cessie ter incasso" zoals die is neergelegd in de onder r.o. 4.2.3 genoemde akte van 11 mei 2015 in dit geval niet moet worden uitgelegd als een cessie in eigenlijke zin waarbij vorderingen (ten titel van "incasso") worden overgedragen maar (zoals dat doorgaans ook bedoeld wordt met een cessie ter incasso) als een lastgeving krachtens welke WAG als lasthebber op eigen naam kan ageren en bevoegdelijk de vorderingen van de lastgevers kan innen, zonder dat die vorderingen aan haar zijn overgedragen (vgl. Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/359 en de daar vermelde rechtspraak). Het hof baseert die uitleg mede op het feit dat WAG de subsidiaire vordering in haar akte inbreng producties tevens houdende wijziging van eis van 8 juni 2015 (genomen na ondertekening van de akte van 11 mei 2015) heeft ingesteld "op grond van daartoe aan de Stichting WAG verstrekte volmachten en/of lastgevingen". Ook de bewoordingen van die akte van 11 mei 2015 zelf (als geciteerd in r.o. 4.2.3), in het bijzonder bepaling 2), bieden steun aan die uitleg. NAM heeft ook niets aangevoerd dat tot een andere uitleg zou moeten leiden. In de genoemde akte tot eiswijziging van 8 juni 2015 wordt de subsidiaire vordering ingesteld ten behoeve van "de huidige en toekomstige deelnemers van de Stichting WAG, althans de deelnemers als vermeld in productie 75 (althans ….)". NAM heeft bij gelegenheid van de pleidooien in eerste aanleg hiertegen aangevoerd dat WAG in de inleidende dagvaarding de vordering heeft ingesteld op basis van artikel 3:305a BW en dat dit haar belet de vorderingen later (subsidiair) als gevolmachtigde of lasthebber in te stellen, waarbij NAM heeft verwezen naar HR 2 april 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0919, NJ 1993, 573. Echter, in hoger beroep heeft NAM dit ontvankelijkheidsverweer, wat daar verder van zij, prijsgegeven door op een uitdrukkelijk vraag van het hof te antwoorden dat tegen de subsidiaire vorderingen geen ontvankelijkheidsverweer wordt gevoerd. Het hof ziet mede daarom ook ambtshalve geen aanleiding voor een ander oordeel, temeer nu de vorderingen oorspronkelijk (inleidende dagvaarding) al strekten tot verklaringen voor recht aangaande "door de deelnemers aan de Stichting WAG geleden en nog te lijden schade" en NAM in geen enkel procedureel belang is geschaad door het ontbreken van een incident tot voeging of tussenkomst (door WAG, die zelf al partij was in die procedure ten aanzien van vorderingen gebaseerd op precies dezelfde grondslagen). Het voorgaande betekent dat WAG in haar subsidiaire vorderingen gebaseerd op volmacht en lastgeving ten aanzien van de in productie 75 genoemde deelnemers kan worden ontvangen. Waar in de eerste subsidiaire verklaring voor recht mede wordt gevorderd namens "toekomstige deelnemers" is de vordering echter te onbepaald. Die toekomstige deelnemers konden op dat moment vanzelfsprekend nog geen volmacht of last aan WAG hebben gegeven. Het hof tekent hierbij aan dat in hoger beroep bij gelegenheid van de pleidooien weliswaar een actuele deelnemerslijst door WAG is overgelegd , echter zonder dat dit heeft geleid tot aanpassing van de (subsidiaire) vorderingen.
    
    
      6.9
      Wat de woningcorporaties betreft, is door NAM gesteld dat de vorderingen in strijd zijn met de goede procesorde omdat de vraag naar de (omvang van de) schadevergoeding pas in de schadestaatprocedures aan de orde dient te komen (grief 11, MvG 361). Voorts heeft zij gesteld dat de woningcorporaties geen belang hebben bij hun vorderingen (grief 11, MvG 363).
    
    
      6.10
      Het hof overweegt dienaangaande als volgt. Volgens vaste rechtspraak volgt uit de strekking van art. 612 Rv, begrepen in het licht van art. 6:97 BW, dat de rechter, indien hij een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, in zijn vonnis in beginsel de schade begroot voor zover hem dit mogelijk is, ook als slechts schadevergoeding op te maken bij staat is gevorderd maar voldoende is gesteld en is komen vast te staan om te kunnen veroordelen tot een bepaald bedrag. Eerst als deze begroting niet mogelijk is, spreekt hij - desnoods ambtshalve - een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat uit. Hieruit volgt dat de rechter, voor zover hem dat mogelijk is in het licht van het debat van partijen en met inachtneming van het contradictoire beginsel (hoor en wederhoor), de geschilpunten die partijen verdeeld houden dadelijk kan beslissen, ook als dat geschilpunten zijn die op zichzelf genomen in de schadestaat nog (verder) aan de orde kunnen worden gesteld, zoals vragen van causaal verband (o.a. HR 16 april 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL2229, NJ 2010, 229 en, recent, HR 27 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2774). In dit licht valt niet in te zien waarom een beslissing over de vraag of de woningcorporaties recht hebben op vergoeding van waardevermindering ongeacht fysieke beschadiging en ongeacht verkoop niet reeds in de hoofdzaak kan worden genomen, juist nu in die hoofdzaak uitvoerig hoor en wederhoor op dit punt heeft plaatsgevonden. Grief 11 wordt dus in zoverre verworpen.
    
    
      6.11
      De betwisting van het belang bij de vorderingen heeft blijkens de toelichting door de advocaat van NAM tijdens de zitting bij het hof naast de overige gronden voor het beroep op niet-ontvankelijkheid geen zelfstandige betekenis.
    
    
      6.12
      Het hof tekent nog aan dat voor zover in de toelichting op de grieven 10 tot en met 12 stellingen zijn aangevoerd (of herhaald) die ook betekenis hebben voor de inhoudelijke beoordeling van de subsidiaire vorderingen, daarop hieronder zal worden ingegaan. Het betreft met name het betoog van NAM dat waardedalingsschade als gevolg van aardbevingen in geen geval voor vergoeding in aanmerking komt indien de woning niet is verkocht, althans dat dit in ieder individueel geval moet worden bezien (grief 10, MvG 348). Alsmede het betoog dat in de door WAG gevorderde verklaring voor recht ten onrechte geen onderscheid wordt gemaakt tussen eigenaren die hun woning hebben verkocht (of op afzienbare termijn zullen verkopen), waarbij de schade concreet kan worden berekend, en zij die hun huis niet hebben verkocht (grief 10, MvG 356).
      
        
      
      
    
  
  
    
      7Prejudiciële vragen?
    
      7.1
      Het hof heeft partijen bij gelegenheid van het pleidooi uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Het is het hof gebleken dat WAG en de corporaties er de voorkeur aan geven dat geen prejudiciële vragen worden gesteld. Zij zien het nut van het stellen van prejudiciële vragen (in deze stand van de procedure) niet in. 
    
    
      7.2
      Ofschoon het hof zich ervan bewust is dat de instemming van partijen met het stellen van prejudiciële vragen niet vereist is - de wet voorziet er uitdrukkelijk in dat de rechter ambtshalve beslist prejuciële vragen te stellen, tegen welke beslissing geen hogere voorziening openstaat - ziet het, alles afwegend, in de bezwaren van WAG en de corporaties reden het stellen van vragen achterwege te laten. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het stellen van de prejudiciële vragen in deze fase (na het pleidooi in hoger beroep) zou leiden tot vertraging van de appelprocedure, terwijl gelet op de belangen van partijen, behoefte bestaat aan een spoedige uitspraak van de appelrechter over het geschil tussen partijen. Daar komt bij dat, zoals hierna zal blijken, de bestaande rechtspraak van de Hoge Raad al de nodige aanknopingspunten biedt voor de beantwoording van de partijen verdeeld houdende rechtsvraag. 
    
  
  
    
      8Bespreking van de (overige) grieven Reikwijdte van het appel
    
      8.1
      De rechtbank heeft van de hierboven in rechtsoverwegingen 5.3 en 5.4 vermelde vorderingen de vorderingen onder b., d., l., p. en q. toegewezen. Met het slot van het dictum onder r.o. 5.1 (“ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht”) heeft de rechtbank ook de slotregel van de vorderingen onder c. en n. toegewezen. Tegen afwijzing van de andere vorderingen hebben WAG en de corporaties geen incidenteel appel ingesteld. Aan de bespreking van de hierboven onder f. tot en met j. vermelde vorderingen van WAG is de rechtbank, vanwege het subsidiaire karakter ervan niet toegekomen. Het hof stelt vast dat deze vorderingen van WAG slechts voor wat betreft de positie van WAG verschillen van de primaire vorderingen onder a. tot en met e, waarvan de rechtbank de vorderingen onder a., c. (behoudens het slot) en e. niet heeft toegewezen. Indien het hof deze vorderingen van WAG nu, in het kader van een beoordeling van de subsidiaire vorderingen, waar ze terugkomen onder respectievelijk f., i. en j. alsnog zou toewijzen, zou WAG zonder dat zij incidenteel appel heeft ingesteld meer toegewezen krijgen dan in eerste aanleg en zou de positie van NAM door het ingestelde appel zijn verslechterd. Het hof zal dan ook, om een dergelijke reformatio in peius te voorkomen, slechts beoordelen of de subsidiaire variant van de door de rechtbank toegewezen vorderingen van WAG toewijsbaar zijn. Voor wat betreft de vorderingen van de corporaties geldt dat in hoger beroep alleen de toewijsbaarheid van de vordering onder l. en het slot van n. nog aan de orde is. Het voorgaande betekent dat in het hoger beroep, naast de in eerste aanleg toegewezen vorderingen onder b., d., l., p., q., slot van c. en slot van n., de toewijsbaarheid van de vorderingen onder g., h., slot van i. (WAG), l., en p. en q. (WAG en de corporaties) aan de orde is. Ten aanzien van de vorderingen onder i. en m. - de vorderingen betreffende de peildatum - geldt dat de rechtbank in de overwegingen wel een peildatum heeft genoemd en dat daartegen ook een grief is gericht. De peildatum zal in dat kader aan de orde komen. 
      
    
    
      8.2
      Het hof merkt nog op dat WAG in het slot van de vordering onder g. ook verwijzing naar de schadestaat heeft gevorderd. In de primaire variant van deze vordering (de vordering onder b.) is geen verwijzing naar de schadestaat gevorderd. Dat ligt ook voor de hand, omdat de laatste zin van artikel 3:305a lid 3 BW aan toewijzing van een dergelijke vordering in de weg zou staan. De belemmering van laatstgenoemde bepaling is er niet indien de vorderingen van WAG in het kader van de subsidiaire grondslag (zie r.o. 6.8) worden beoordeeld. Naar het oordeel van het hof staat het verbod van reformatio in peius in dit geval niet aan toewijzing van de vordering tot verwijzing naar de schadestaat in de weg. Met de door de rechtbank in eerste aanleg toegewezen verklaringen voor recht werd de weg gebaand voor vervolgprocedures waarin op basis van de inhoud van deze verklaringen de schade kon worden begroot. Indien de subsidiaire vordering wordt toegewezen, wordt de weg gebaand voor een schadestaatprocedure, waarin - zij het binnen het kader van artikel 612 e.v. Rv. - de schade dient te worden begroot. Naar het oordeel van het hof verkeert NAM in dat geval - materieel - niet in een nadeliger positie dan zij zou hebben verkeerd indien het vonnis in eerste aanleg in stand zou zijn gebleven. 	Kernvraag 
    
    
      8.3
      Tussen partijen staat niet (meer) ter discussie dat NAM aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van (bodemdalingen en aardbevingen vanwege) de gaswinning. Evenmin staat ter discussie dat deze schade ook kan bestaan uit de waardevermindering van onroerende zaken, zoals woningen. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of de eigenaren van woningen - waarmee het hof ook doelt op de corporaties - aanspraak kunnen maken op vergoeding van de waardevermindering van hun woningen indien zij hun (al dan niet fysiek beschadigde) woningen niet verkopen. Het gaat er dus om of, en zo ja onder welke voorwaarden, bij de begroting van de schade vanwege waardevermindering van een (al dan niet fysiek beschadigde) woning kan worden geabstraheerd van het feit dat de woning niet is verkocht, en dus of de schade vanwege waardevermindering in zoverre abstract kan worden begroot.     
    
    
      8.4
      De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord en heeft tevens geoordeeld dat voor de begroting van de schade vanwege waardevermindering als peildatum de datum van taxatie van de woning heeft te gelden. NAM legt dit oordeel van de rechtbank, gelet op de inhoud van de grieven 1 tot en met 9 en 15, in volle omvang aan het hof voor. De grieven hangen met elkaar samen. Het hof zal ze dan ook tezamen behandelen. Toetsingskader 
    
    
      8.5
      Op grond van de eerste zin van artikel 6:97 BW begroot de rechter de schade op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Deze zin biedt ook de grondslag voor abstracte begroting van de schade. In de parlementaire geschiedenis (Parl. Gesch. Boek 6, p. 339) is daarover opgemerkt:“Aan dit artikel is een nieuwe eerste zin toegevoegd, die beoogt een wettelijke basis te geven aan abstracte en andere wijzen van schadebegroting. Het komt erop neer dat de rechter bij de begroting van schade en ook bij de keuze op welke wijze de begroting moet plaatsvinden, een grote mate van vrijheid heeft (…). Zoals reeds aangestipt, geeft de regel aan de rechter mede de vrijheid om tot een abstracte wijze van schadeberekening te komen. Op de vraag in welke gevallen deze op haar plaats is, is moeilijk een algemeen antwoord te geven. Dit antwoord is dan ook in beginsel aan de rechter overgelaten. Wel bevat het nieuwe wetboek voor een aantal belangrijke gevallen bijzondere regels op dit punt, met name in de artikelen (…).”De rechter heeft dus een aanzienlijke, maar niet een onbegrensde vrijheid. Deze vrijheid betekent immers niet dat de rechter in een bepaald type gevallen naar believen kan kiezen en nu eens concreet en dan weer abstract mag begroten. In gevallen waarin in de rechtspraak van de Hoge Raad is gekozen voor een abstracte benadering (zoals bij beschadiging van roerende zaken) is daarmee duidelijk dat zij ook in vergelijkbare gevallen aangewezen is (AG Hartlief, ECLI:NL:PHR:2016:1123, nr. 4.11).
    
    
      8.6
      Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat concrete schadebegroting het uitgangspunt is. In het arrest Rijnstate/Reuvers (Hoge Raad 5 december 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9998, NJ 2009, 387) overwoog de Hoge Raad:“3.3 (…) Als uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding dient dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Hieruit volgt dat zijn schade in beginsel moet worden berekend met inachtneming van alle omstandigheden van het concrete geval.3.4 Op dit uitgangspunt zijn in de rechtspraak echter, zowel op praktische gronden als om redenen van billijkheid, in bijzondere gevallen uitzonderingen aanvaard.”
    
    
      8.7
      De rechtbank heeft overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis niet in algemene zin kan worden afgeleid in welke gevallen een abstracte wijze van schadeberekening op zijn plaats is. Deze vaststelling is, terecht (mede gelet op het hiervoor aangehaalde citaat uit de parlementaire geschiedenis), niet aangevallen door NAM. NAM heeft ook, eveneens terecht, niet bestreden dat in de jurisprudentie van de Hoge Raad geen duidelijke lijn is te onderkennen als het gaat om de vraag wanneer de abstracte methode van schadeberekening kan worden toegepast. NAM heeft, onder verwijzing naar een door haar overgelegd advies van prof. mr. A.S. Hartkamp, juist benadrukt dat de Hoge Raad zeer terughoudend is met het formuleren van algemene regels op dit gebied (MvG nr. 231). 
    
    
      8.8
      Ook al is de Hoge Raad terughoudend met het formuleren van algemene regels inzake abstracte schadebegroting, uit de rechtspraak van de Hoge Raad (vgl. onder meer het aangehaalde arrest Rijnstate/Reuvers en - recent - HR 10 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:208 (Donata/New England) r.o. 3.3.3) volgt wel dat doorslaggevend is of op praktische gronden en/of om redenen van billijkheid kan worden geabstraheerd van een of meer (concrete) omstandigheden. Het hof is het dan ook met prof. Hartkamp (in het eerder aangehaalde advies) eens dat voor het antwoord op de vraag of in een concreet geval bij de begroting van schade geabstraheerd moet worden van een of meer omstandigheden, groot belang toekomt aan de redelijkheid en doelmatigheid. Wat redelijk is, wordt mede bepaald door de maatschappelijke opvattingen (vgl. artikel 3:12 BW). Dat de redelijkheid van het met de abstractie bereikte resultaat een belangrijke rol speelt, volgt overigens ook uit een analyse van prof. mr. S.D. Lindenbergh van de rechtspraak van de Hoge Raad over abstracte schadeberekening (S.D. Lindenbergh, Abstracties bij vaststelling van schade, in Lindenbergh en Franken, Abstracte schadevergoeding, Deventer 2013, p. 29 en 30) en is eveneens opgemerkt door AG Hartlief in zijn hiervoor aangehaalde conclusie (nr. 4.13). Het hof overweegt in dit verband dat in de dissertatie van A.R. Bloembergen uit 1965 (vgl. blz. 48) al is verdedigd dat de redelijkheid en aanvaardbaarheid van het resultaat in een concreet geval kan pleiten voor abstracte schadeberekening.
    
    
      8.9
      Voor het antwoord op de vraag of, en in hoeverre, in dit geval bij de begroting van de schade vanwege waardevermindering van woningen als gevolg van de aardbevingen kan worden geabstraheerd van het feit dat de (al dan niet beschadigde) woning niet wordt verkocht, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen doorslaggevend of er op praktische gronden en om redenen van billijkheid voldoende grond voor abstractie is. Daarbij is van belang of deze abstractie tot een redelijk resultaat leidt (vanuit een ander perspectief: of het afzien van abstractie een onredelijk resultaat tot gevolg heeft) en doelmatig is. Bij dit alles moet ook de aard van de schade (vgl. de formulering van artikel 6:97 BW) in aanmerking worden genomen. Het hof stelt vast dat ook prof. mr. J.M. van Dunné, in zijn in opdracht van WAG en de corporaties uitgebrachte advies ten behoeve van de appelprocedure, benadrukt dat het redelijke resultaat (waarin ook elementen van doelmatigheid van belang zijn) en de aard van de schade bepalend zijn voor het antwoord op de vraag of de abstracte methode kan worden toegepast. 
    
    
      8.10
      Partijen hebben diverse arresten van de Hoge Raad waarin bij de begroting van schade (in een bepaald opzicht) is geabstraheerd van concrete omstandigheden, uitgebreid besproken en geanalyseerd. Zij zijn het er, bij alle verschillen in hun interpretatie van die arresten, over eens dat de Hoge Raad nog geen uitspraak heeft gedaan in een zaak als deze, waarin de vraag centraal staat of de eigenaar van een woning in het gebied waarin door gaswinning aardbevingen hebben plaatsgevonden en mogelijk nog meer bevingen zullen plaatsvinden, aanspraak heeft op vergoeding van schade bestaande uit de waardevermindering van zijn woning, ook als de woning niet wordt verkocht en ongeacht of de woning zelf is beschadigd.Dat betekent niet dat deze arresten niet van belang zijn. Ze kunnen helpen om het gebied waarbinnen abstracte schadebegroting in beginsel mogelijk (dus niet: geboden) is, af te bakenen. Om die reden zal het hof nagaan wat de Hoge Raad in die arresten over de aan hem voorgelegde situaties heeft beslist. Wanneer uit de te bespreken arresten volgt dat de aan het hof voorgelegde situatie in lijn ligt met situaties waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat abstractie niet mogelijk is, dan wel geheel uit de toon valt bij de door de Hoge Raad berechte situaties waarin werd geoordeeld dat abstractie wel kon plaatsvinden, vormt dat een aanwijzing dat abstractie in dit geval niet voor de hand ligt. Wanneer uit de bespreking van de arresten volgt, dat abstractie ook in dit geval in beginsel mogelijk is, zal het hof daarna beoordelen of abstractie in dit geval ook daadwerkelijk moet plaatsvinden. Bij die beoordeling is, zoals overwogen, doorslaggevend of abstractie tot een redelijk resultaat leidt en doelmatig is. Arresten van de Hoge Raad over abstracte schadebegroting van waardevermindering
    
    
      8.11
      
        In het arrest Schreuder/Van Driesten (HR 13 december 1963, NJ 1964, 449) overwoog de Hoge Raad dat de eigenaar van een bij een aanrijding beschadigde auto naast de (abstract begrote) herstelkosten ook aanspraak heeft op resterend waardeverlies, ook al ‘realiseert’ dat waardeverlies zich niet omdat hij niet verkoopt, en ook al zal dit waardeverlies naarmate de tijd verstrijkt ‘wegebben’. De Hoge Raad overwoog:“dat dit een en ander echter niet wegneemt, dat het vermogen van den eigenaar door de aanrijding terstond een vermindering ondergaat gelijk aan de vermindering van de waarde van den auto, die het gevolg is van de omstandigheid, dat bij de waardebepaling in aanmerking moet worden genomen het op dat ogenblik te waarderen, door de aanrijding geschapen risico van het blijken van een gebrek;
        
          O. dat de eigenaar recht heeft op vergoeding van deze vermogensvermindering al gaat hij tot verkoop of inruil in het geheel niet of eerst op een later tijdstip over, en ook al verwezenlijkt het risico, hetwelk hij door den auto te blijven gebruiken op zich heeft genomen, zich niet;"  
      
    
    
      8.12
      
        Het arrest Binnendijk/EMI (HR 2 februari 1979, NJ 1979, 384) betreft een geschil over de toepassing van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Op grond van deze wet heeft Binnendijk aanspraak op vergoeding van zijn schade vanwege de aanleg en instandhouding door EMI van een hoogspanningsleiding boven zijn perceel. Binnendijk heeft onder meer aanspraak gemaakt op schade vanwege waardevermindering van zijn perceel, maar deze schadepost is in hoger beroep door de rechtbank afgewezen omdat “een zodanige waardevermindering zonder meer nog niet een (concrete) schade oplevert, welke ingevolge art. 1 Belemmeringenwet Privaatrecht voor vergoeding in aanmerking komt.”De Hoge Raad casseerde:“In de in art. 1 der wet voorkomende woorden 'behoudens schadevergoeding' is geen beperking van het recht op schadevergoeding gelegen, en uit de geschiedenis van de wet blijkt, dat is gedacht aan een recht op volledige schadevergoeding. De opvatting dat de in waardevermindering gelegen schade op zichzelf niet voor vergoeding in aanmerking komt, vindt derhalve in de wet geen steun. Aan het recht op vergoeding van deze schade staat niet in de weg, dat de omvang ervan in geschil is.
        
          Het systeem der wet brengt mede dat het de rechter vrijstaat zijn beslissing omtrent de gevorderde vergoeding uit te stellen, indien hem dit geraden voorkomt omdat de betekenis van de gestelde schadefactoren wegens hun verband met toekomstige onzekere gebeurtenissen nog niet met voldoende duidelijkheid kan worden bepaald. Dienaangaande heeft de Rb. echter niets vastgesteld.”
          Ten aanzien van de laatste alinea merkt annotator Mijnssen op dat de Hoge Raad deze alinea niet heeft aangepast aan de gewijzigde tekst van artikel 6.1.9.10 NBW (nu artikel 6:105 BW). Mijnssen vervolgt:“Dat betekent dunkt mij niet dat de rechter, bij toepassing van de Belemmeringenwet Privaatrecht, bevoegd zou zijn begroting van schade uit te stellen ook indien deze reeds zou zijn ingetreden. De bevoegdheid de beslissing uit te stellen bestaat alleen t.a.v. schade die afhankelijk is van toekomstige factoren, dat is schade die nog niet, of nog niet geheel, is ingetreden. Schade die bestaat in waardevermindering is echter al ingetreden op het tijdstip dat het werk werd aangebracht. De rechter kan dan ook zijn beslissing omtrent schade door waardevermindering niet uitstellen, alleen omdat de rechthebbende nog niet tot verkoop van zijn recht is overgegaan.”Het hof is met annotator Mijnssen van oordeel dat de mogelijkheid van uitstel alleen bestaat t.a.v. nog niet ingetreden schade. 
      
    
    
      8.13
      
        In het arrest Oranje Nassau Mijnen (HR 23 mei 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC6897; NJ 1980, 466) heeft woningeigenaar Van den Broeck vergoeding gevorderd van Oranje Nassau Mijnen van de schade die hij heeft geleden ten gevolge van de verzakking van zijn woning vanwege de mijnbouw. Naast de kosten van herstelwerkzaamheden heeft hij een vergoeding gevorderd voor de blijvende minderwaarde van zijn woning, die volgens hem ook na het herstel nog scheef staat. Het hof heeft een schadevergoeding van fl. 40.000,- toewijsbaar geoordeeld. Dit bedrag was door deskundigen berekend en Van den Broeck had zich bereid verklaard met betaling van dit bedrag de schade als definitief geregeld te willen beschouwen. De Hoge Raad verwierp het tegen deze beslissing gerichte cassatiemiddel met de volgende overweging:“Hetgeen het Hof hieromtrent heeft geoordeeld komt hierop neer: dat het feit dat de schade ook thans nog doorgaat en dat de nawerking van de mijnexploitatie nog wel tien jaren meetbaar kan zijn, reeds thans een waardeverminderende invloed op het pand uitoefent omdat de verkoopwaarde daardoor reeds thans nadelig wordt beïnvloed; dat deze reeds thans bestaande schade moet worden gewaardeerd op ƒ 40 000; dat dit bedrag tevens is te beschouwen als een afkoopsom ter zake van toekomstige waardevermindering.
        
          Dit oordeel geeft geen blijk van een verkeerde rechtsopvatting, ook niet indien de mogelijkheid in aanmerking wordt genomen dat een nieuwe eigenaar in de toekomst vergoeding van eventuele nieuwe mijnschade van Oranje Nassau Mijnen zou kunnen vorderen.”
          
        
      
    
    
      8.14
      In het arrest Gemeente Maassluis/Van Koppen c.s. (HR 9 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0707, NJ 1994, 286) wordt de gemeente Maassluis aansprakelijk  gehouden voor de bouw van woningen op door de gemeente verkochte verontreinigde grond. Verschillende kopers hebben de gemeente aangesproken tot vergoeding van waardedaling van hun woningen. Enkelen van hen hebben hun woning inmiddels verkocht, Van Koppen c.s. niet. De gemeente heeft betoogd dat Van Koppen c.s., indien al sprake is van waardedaling, geen schade kunnen lijden zolang zij hun woning niet hebben verkocht en dat wanneer de bodem zal zijn gesaneerd van schade geen sprake meer kan zijn. Het hof heeft geoordeeld dat in een geval als dit de schade in verband met de waardedaling van een woning abstract mag worden berekend en dat, daarvan uitgaande, reeds op dit moment aannemelijk is dat Van Koppen c.s. door de bodemverontreiniging schade hebben geleden. Het hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de bodemsanering een beperkt karakter zal hebben en dat ”een waardedaling als gevolg van een geruchtenstroom, verband houdende met de onderhavige bodemverontreiniging, wel degelijk vergoedbare schade oplevert en dat psychosociale-effecten eveneens relevant zijn.” De oordelen van het hof moeten volgens de Hoge Raad “aldus worden verstaan dat aannemelijk is dat Van Koppen c.s. niettegenstaande het feit dat zij hun woning niet hebben verkocht, schade hebben geleden in de vorm van waardedaling van de woning als gevolg van de bodemverontreiniging, en dat deze schade voor abstracte berekening in aanmerking komt.” Met dat oordeel heeft het hof volgens de Hoge Raad niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting en de motivering ervan is niet onbegrijpelijk. 
    
    
      8.15
      
          Stokvast vorderde in de zaak Gemeente Dordrecht/Stokvast (HR 28 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5651, NJ 2000, 690) schadevergoeding van de gemeente omdat huizen die zij had gebouwd op van de gemeente gekochte grond in waarde waren gedaald vanwege een later gebleken bodemverontreiniging. Toen in de schadestaatprocedure beslist moest worden over de vordering was de grond inmiddels gesaneerd en rees de vraag of met de sanering rekening diende te worden gehouden. Het hof beantwoordde die vraag ontkennend, maar de Hoge Raad oordeelde anders:“Ingevolge het bepaalde in art. 6:97 BW - dat ook het voor 1 januari 1992 geldende recht weergeeft - dient de rechter de schade te begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Het gaat in het onderhavige geval om schade welke bestaat in waardevermindering van door de eigenaar van bouwgrond daarop gebouwde woningen, ontstaan als gevolg van het later aan de dag treden van verontreiniging van die grond. Mede met het oog op hanteerbaarheid van de methode van schadebegroting, rechtvaardigt de aard van zodanige schade dat het de rechter vrijstaat bij het begroten daarvan te abstraheren van bepaalde, de bijzondere situatie van de benadeelde eigenaar betreffende, omstandigheden. In het bijzonder kan buiten beschouwing worden gelaten dat de eigenaar de woningen niet heeft verkocht (vgl. het onder 5.1 overwogene in HR 9 oktober 1992, nr. 14.671, NJ 1994, 286.
        
          Indien en voor zover echter ten tijde van de vaststelling van de schade door de rechter, de aanvankelijk opgetreden waardevermindering van de woningen ongedaan blijkt te zijn gemaakt door een van overheidswege uitgevoerde bodemsanering in het gebied waar de woningen zich bevinden, is dit waardeherstel een niet met de individuele situatie van de eigenaar samenhangende omstandigheid die redelijkerwijs in aanmerking behoort te worden genomen om te voorkomen dat meer dan de werkelijk geleden schade wordt vergoed.
        
        
          De onderdelen treffen derhalve doel voor zover zij erover klagen dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de in het gebied van de zeven woningen van Stokvast uitgevoerde, in 1989 voltooide bodemsanering.”
      
    
    
      8.16
      Uit deze arresten volgt dat de Hoge Raad het abstraheren van verkoop bij de begroting van schade vanwege waardevermindering toelaatbaar oordeelde in de situatie van:a. een aanrijding waarbij een auto beschadigd was (Schreuder/Van Driesten);b. het aanbrengen van een hoogspanningsleiding boven een perceel, met de aantekening dat de Hoge Raad overwoog dat het de rechter vrijstaat om zijn beslissing over de schadebegroting uit te stellen (Binnendijk/EMI);c. de beschadiging van een woning vanwege mijnbouw, waarbij de eigenaar had toegezegd met betaling van het toegekende bedrag de schade als geregeld te beschouwen (Oranje Nassau Mijnen);d. bodemvervuiling  (Gemeente Maassluis/Van Koppen en Gemeente Dordrecht Stokvast), waarbij de Hoge Raad in het laatste arrest overwoog dat bij de begroting van de schade rekening moet worden gehouden met het effect van een inmiddels plaatsgevonden sanering op de waardevermindering.
    
    
      8.17
      Het aan het hof voorgelegde geval - waardevermindering van woningen vanwege het aardbevingsrisico door de gaswinning, ook wanneer de desbetreffende woningen niet zijn beschadigd - verschilt van elk van de door de Hoge Raad berechte gevallen. NAM heeft de verschillen ook uitgebreid besproken (onder meer MvG nrs. 232-248). Dat sprake is van verschillen, betekent echter niet dat in dit geval de schade vanwege waardevermindering niet abstract kan worden begroot. Ook de situaties in de besproken arresten verschillen sterk van elkaar, maar de Hoge Raad acht in elk van die gevallen (al dan niet met een mogelijk voorbehoud) abstracte begroting toelaatbaar. Er is sprake van enerzijds roerende en anderzijds onroerende zaken en van situaties van enerzijds wel fysieke schade en anderzijds geen fysieke schade. Het hof tekent bij dat laatste aan dat naar zijn oordeel in Binnendijk/EMI geen sprake is van fysieke schade en dat bij bodemvervuiling het fysieke element niet op de voorgrond staat. De vervuiling bevindt zich, letterlijk, onder de grond en leidt niet tot een (zichtbare) beschadiging van de woning. Dat in de zaak Binnendijk/EMI de schadevergoeding verschuldigd is op grond van de Belemmeringenwet Privaatrecht vindt het hof niet doorslaggevend voor een andersluidend oordeel, nu deze wet, zoals de Hoge Raad in het arrest heeft overwogen, voorziet in volledige schadevergoeding. Het recht op volledige schadevergoeding is ook leidend in het burgerlijk recht, zodat er geen reden is te veronderstellen dat de Hoge Raad anders zou hebben beslist als hij op basis van afdeling 6.1.10 van het Burgerlijk Wetboek had moeten beslissen.
    
    
      8.18
      Naar het oordeel van het hof zijn de verschillen tussen het aan het hof voorgelegde geval en de (onderling sterk verschillende) gevallen waarin de Hoge Raad abstracte begroting van schade vanwege waardevermindering toelaatbaar vond, niet zo groot dat abstracte schadebegroting in dit geval niet in lijn zou zijn daarmee en/of uit de toon zou vallen en al om die reden niet kan worden toegepast. Dat betekent (vgl. r.o. 8.10) dat het hof toekomt aan de vraag of abstracte schadebegroting in dit geval tot een redelijk resultaat leidt en doelmatig is. Bij het antwoord op die vraag zal het hof ook betrekken wat partijen in hun bespreking van de hiervoor aangehaalde arresten van de Hoge Raad naar voren hebben gebracht.Redelijk en doelmatig – algemeen 
    
    
      8.19
      Partijen hebben over en weer argumenten aangevoerd voor hun betoog dat abstracte begroting in dit geval wel (WAG en de corporaties) of juist niet (NAM) redelijk en doelmatig is. Het hof zal die argumenten hierna bespreken aan de hand van de volgende vragen: a.	is sprake van een transitiefase?b.	is sprake van (een blijvende) waardedaling ten gevolge van de gaswinning?c. 	is de waardedaling te begroten wanneer geen verkoop plaatsvindt?d.	wat zijn de (praktische) bezwaren tegen abstracte begroting van schade vanwege waardedaling?e.	wat zijn de belangen van WAG en de corporaties bij abstracte begroting van schade vanwege waardedaling?f.	wat is in dit geval de betekenis van de aard van de schade?Vervolgens zal het hof de balans opmaken.  	Redelijk en doelmatig - transitiefase?	
    
    
      8.20
      Volgens NAM bevindt het aardbevingsgebied zich (in verschillende opzichten) in een transitiefase. Die transitiefase heeft tot gevolg dat er niet (en zeker niet voor alle huizen) van kan worden uitgegaan dat als al sprake is van een waardevermindering, deze vermindering voldoende duurzaam is. Het is niet redelijk en niet doelmatig om in deze situatie de schade vanwege de waardevermindering abstract te begroten, meent NAM (MvG nrs. 315 t/m 318, met een verwijzing naar hoofdstuk 2 van de MvG waarin de transitiefase uitgebreid is uitgewerkt). 
    
    
      8.21
      Het staat vast dat de omvang van de gaswinning de laatste jaren sterk is afgenomen. Naar verwachting zal in de toekomst minder gas worden gewonnen dan de 24 miljard m³ die in het gasjaar 2016 – 2017 is gewonnen. Op grond van het gewijzigde winningsbesluit betreffende 2017 – 2018 mag in het gasjaar 2017 – 2018 niet meer dan 21,6 miljard m³ aardgas worden gewonnen, en ook die hoeveelheid staat na de uitspraak van de Afdeling ter discussie. Bovendien voorziet het regeerakkoord in een verdere verlaging tot ongeveer 20 miljard m³ in 2021. 
    
    
      8.22
      Er kan dan ook van worden uitgegaan dat in de toekomst minder gas per jaar zal worden gewonnen. Bovendien zal een ‘vlakkere winning’ – een meer gelijkmatig over het jaar verdeelde winning - plaatsvinden. Het is echter niet te verwachten dat de gaswinning binnen enkele jaren zal worden beëindigd. NAM heeft erop gewezen dat er een verband is tussen de productie en de ‘leveringszekerheid’, de hoeveelheid gas die minimaal nodig is om de Nederlandse huishoudens en bedrijven van gas te voorzien. Dat sluit ook aan bij het regeerakkoord, dat er ook vanuit gaat dat de vraag naar gas wel zal dalen, maar dat aan het einde van de regeringsperiode nog steeds gas uit Groningen nodig is. 
    
    
      8.23
      Volgens NAM, daarin gesteund door het SodM, verkleint een mindere en vlakkere winning het aardbevingsrisico. Dat betekent, ook in de visie van NAM, niet dat geen aardbevingen meer zullen plaatsvinden. Het hof acht, gelet op de gegevens van het KNMI, aannemelijk dat het aantal krachtige bevingen vanaf 2013, toen is begonnen met de reductie van de winning, is afgenomen, maar ook in 2017 hebben tot en met oktober nog enkele bevingen met een kracht van meer dan 2 op de schaal van Richter plaatsgevonden. Bovendien vonden in die periode 42 bevingen met een kracht van 1 tot 1.9 plaats.    
    
    
      8.24
      WAG en de corporaties hebben gewezen op publicaties van prof. dr. ir. J. Hagoort waarin wordt gewezen op het cumulatieve effect van de gaswinning. Volgens prof. Hagoort zullen naarmate het veld leger raakt, meer aardbevingen plaatsvinden. Prof. Hagoort heeft zijn bevindingen als volgt samengevat:“1. Het totaal aantal aardbevingen tot het veld leeg is ligt vast, te weten ruim 1700 met een sterkte van 1 of meer. Tot 1 januari 2015 zijn er bijna 600 geregistreerd. Tot het einde van de productie kunnen we er dus nog 1100 verwachten.2. Het aantal aardbevingen per jaar hangt af van de productiesnelheid en is voorspelbaar, dat wil zeggen, kan worden berekend voor een gegeven productiesnelheid.3. Bij constante productiesnelheid neemt het aantal aardbevingen geleidelijk toe.4. De sterkteverdeling ligt ook vast en is gelijk aan de historische verdeling.5. De zwaarste beving die zich in Groningen redelijkerwijs kan voordoen heeft een sterkte van 4 op de Schaal van Richter.6. De aantallen bevingen en sterkten volgen de compactiecontouren van het veld. De meeste en sterkste aardbevingen doen zich voor in het Loppersum gebied.”
    
    
      8.25
      Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep zijn van de zijde van NAM de bevindingen van prof. Hagoort enigszins genuanceerd. NAM heeft erop gewezen dat hoogst onzeker is dat al het gas in het veld zal worden gewonnen. De heer [F] van NAM heeft verklaard dat de basisaannames van Hagoort overeenkomen met de aannames die ten grondslag liggen aan de modellen die NAM hanteert, maar dat in het werk van Hagoort een aantal onzekerheden minder prominent wordt meegenomen, maar “(e)r blijft sowieso seismiciteit zolang het veld in productie is” en “(a)ls je naar hetzelfde eindpunt van het veld gaat bestaan er in het hart van de zaak echter niet hele grote verschillen tussen Hagoort en NAM, de methode is anders maar de grondgedachte is hetzelfde.”
    
    
      8.26
      Gelet op wat hiervoor is overwogen over de te verwachten verdere productieverlaging, gaat het hof ervan uit dat de seismiciteit als gevolg van de aardgaswinning de komende jaren enigszins zal afnemen, maar dat er jaarlijks enkele tientallen aardbevingen van meer dan 1 op de Schaal van Richter zullen blijven plaatsvinden en enkele bevingen van meer dan 2 op de Schaal van Richter. Bij dit oordeel heeft het hof nog niet in aanmerking genomen dat op 8 januari 2018 (na het pleidooi in hoger beroep) bij Zeerijp een aardbeving van  3.4 op de Schaal van Richter heeft plaatsgevonden. Het hof overweegt ten overvloede dat het feit dat een dergelijke zware aardbeving heeft plaatsgevonden steun biedt aan de verwachting van het hof dat ook in de toekomst aardbevingen van meer dan 2 op de Schaal van Richter zullen blijven voorkomen. 
    
    
      8.27
      In dit verband wijst het hof ook nog op de contourenkaart van het KNMI. Uit de meest recente kaart (van 15 juni 2017) volgt dat in het gebied van het Groningerveld nog steeds sprake is van aardbevingsrisico’s met een grondversnelling van 0,05 g aan de randen tot 0.24 g in de omgeving van Ten Boer. In 13 gemeentes in het gebied is sprake van een risico op een grondversnelling van meer dan 0,1 g en in 6 met een risico op meer dan 0,2 g. Aan NAM kan worden toegegeven dat het dreigingsniveau in vergelijking met 2013 is afgenomen, maar in vergelijking met 2016 is geen sprake van een afname. Uit het laatste winningsplan van NAM (aangehaald in r.o. 4.5.3) volgt dat bij een grondversnelling vanaf 0,15 g schades kunnen ontstaan die kwalificeren als DS3 schades. Bij DS3 schades gaat het volgens de door NAM gehanteerde Damage State om “substantial to heavy damage (moderate structural damage, heavy non-structural damage)”, met als voorbeelden “cracks in columns and beam column joints of frames at the base and at joints of coupled walls. Spalling of concrete cover, buckling of reinvorced rods. Large cracks in partition and infill walls, failure of individual infill panels.”Volgens datzelfde winningsplan zullen DS1 en DS2 schades blijven optreden. Die schades hebben volgens het plan meer een maatschappelijk dan een levensbedreigend effect. Het hof tekent daarbij aan dat het bij DS2 schades volgens de Damage State gaat om “moderate damege (slight structural damage, moderate non-structural damage)”, met als voorbeelden “cracks in columns and beams of frames and in structural walls. Cracks in partition and infill walls; fall of brittle cladding and plaster. Falling mortar from the joints of wall panels.”
    
    
      8.28
      Van belang is verder dat het aantal schademeldingen lijkt te stabiliseren op 2.000 tot 3.000 per kwartaal, hoewel niet uitgesloten kan worden geacht dat dit aantal door de recente zware beving in Zeerijp tijdelijk zal stijgen. Het hof tekent daarbij aan dat van de zijde van de corporaties bij gelegenheid van het pleidooi is opgemerkt dat de corporaties merken dat de meldingsbereidheid bij hun huurders afneemt, vanwege ‘het gedoe’ dat het gevolg is van een melding. Veel huurders hebben liever niet een paar keer per jaar enige tijd na een melding een stukadoor over de vloer. Wat daar ook van zij, naar het oordeel van het hof staat vast dat nog steeds sprake is van een substantieel aantal - ongeveer 10.000 per jaar - schademeldingen in het gebied. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de te verwachten seismiciteit dient ervan te worden uitgegaan dat ook in de komende jaren nog veel schademeldingen zullen worden gedaan. Het hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat, zoals van de zijde van de corporaties - onweersproken door NAM - bij gelegenheid van het pleidooi naar voren is gebracht, niet kan worden uitgesloten dat naarmate meer bevingen met een op zich geringe grondversnelling plaatsvinden het effect van volgende geringe bevingen op een gebouw sterker wordt.   
    
    
      8.29
      NAM heeft erop gewezen dat veel maatregelen zijn en worden genomen om de gevolgen van aardbevingen te beperken. Het betreft maatregelen gericht op preventie van schade (het versterkingsprogramma), maatregelen gericht op herstel en verbetering van beschadigde woningen (de Schaderegeling en de Waardevermeerderingsregeling), maatregelen ter compensatie van eigenaren die hun woning hebben verkocht (de Waarderegeling) en van eigenaren die hun woning niet kunnen verkopen (het Koopinstrument en de Commissie Bijzondere Situaties) en maatregelen gericht op de verbetering van de leefbaarheid van het gebied. Al deze maatregelen hebben volgens NAM een positief effect op de woningmarkt in het risicogebied en daarmee op de waardeontwikkeling van de woningen in het gebied. WAG en de corporaties hebben dat effect (sterk) gerelativeerd. 
    
    
      8.30
      Het hof stelt vast dat in de afgelopen periode diverse maatregelen zijn getroffen om schade aan woningen te voorkomen en om opgetreden schade te herstellen. Uit het in r.o. 4.6.3 aangehaalde rapport van de NCG volgt dat duurzame versterking van de woningen in het aardbevingsgebied een zeer grote operatie is, die veel tijd en moeite vergt. Volgens dit rapport is het de ambitie van de NCG om binnen vijf jaren (vanaf 2017) de 22.000 woningen in de 0,2 pga-contour te beoordelen. Na die vijf jaren kunnen ook woningen buiten die contour worden beoordeeld. Afhankelijk van het resultaat van de beoordeling zal versterking van woningen dienen plaats te vinden. Er kan dan ook zeker niet van worden uitgegaan dat de woningen in het risicogebied binnen afzienbare termijn zullen zijn versterkt. Integendeel, volgens de prognoses van de NCG duurt het nog vijf jaar voor alle woningen in het meest risicovolle deel van het gebied zullen zijn beoordeeld. Het is dan ook niet te verwachten dat de versterkingsoperatie binnen enkele jaren gevolgen zal hebben voor het aantal schademeldingen.   
    
    
      8.31
      Naar het oordeel van het hof kan ervan worden uitgegaan dat de maatregelen die worden getroffen om de kwaliteit van beschadigde woningen te verbeteren een positief effect hebben op de waarde van die woningen. Een woning die met een vergoeding op basis van de waardevermeerderingsregeling energiezuiniger is gemaakt, zal naar redelijke verwachting meer waard zijn dan een vergelijkbare woning waar de energiebesparende maatregelen niet zijn getroffen. Of, en in hoeverre, maatregelen om de leefbaarheid van de regio te verbeteren een positief effect zullen hebben op de ontwikkeling van de waarde van woningen in het gebied, zal het hof in de volgende paragraaf bespreken. 
    
    
      8.32
      De slotsom ten aanzien van dit aspect (zie r.o. 8.19 onder a) is dat zich zowel wat betreft de hoeveelheid te winnen gas als wat betreft de maatregelen om de negatieve effecten van de gaswinning te voorkomen en ongedaan te maken, grote veranderingen hebben voorgedaan en dat naar verwachting nog meer veranderingen zullen volgen. In zoverre is sprake van een transitiefase. Een belangrijk minpunt in dat opzicht vormt echter het gegeven van de schadeafwikkeling stilligt vanaf maart 2017. De verminderde winning heeft geleid tot een afname van de seismiciteit maar dat neemt niet weg dat er nog steeds veel aardbevingen met een kracht van meer dan 1 op de Schaal van Richter hebben plaatsgevonden en naar verwachting de komende jaren zullen blijven plaatsvinden. Ook het aantal schademeldingen is nog steeds substantieel en zal naar verwachting de komende jaren substantieel blijven. Redelijk en doelmatig – blijvende waardedaling?
    
    
      8.33
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat de waarde van een woning in het gebied waarin zich aardbevingen voordoen, als gevolg van de aardbevingen kan zijn gedaald, ook als de woning zelf niet is beschadigd. Partijen verschillen van mening over het (blijvende) effect van de aardbevingen op de waarde van een individuele woning. NAM wijst er allereerst op dat het niet (goed) mogelijk is om met voldoende betrouwbaarheid het effect van aardbevingen te onderscheiden van het effect van krimp en mogelijke andere waardedrukkende factoren in het gebied. Ook wijst NAM erop dat de onderzoeksrapporten over de waardeontwikkelingen in het gebied slechts een (sterk wisselende) momentopname geven. Bovendien geven die rapporten gemiddelden aan, waardoor ze nog niets zeggen over individuele woningen in het gebied. Daarbij wordt in verschillende rapporten het gebied waarin de waardedaling zich zou voordoen onvoldoende duidelijk afgebakend. Ten slotte is de waardedaling onvoldoende duurzaam en permanent, aldus NAM (MvG nrs. 310 t/m 319, met een verwijzing naar andere onderdelen van de MvG).
    
    
      8.34
      Partijen hebben diverse rapporten in het geding gebracht over de effecten van de bevingen op de waarde van woningen in het gebied waarin de aardbevingen plaatsvinden. Uit het in r.o. 4.9.2 aangehaalde rapport van OTB van januari 2016 volgt dat overal in het aardbevingsgebied de aardbevingsproblematiek duidelijke impact heeft op het wonen en het woongenot (blz. 5) en dat ook nog steeds sprake is van waardeverlies, hoewel dat verlies op basis van de bestaande modellen niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (blz. 6).  
    
    
      8.35
      Volgens het, in opdracht van NAM vervaardigde en door NAM in het geding gebrachte, rapport “Vijf jaar na Huizinge” van Avg (r.o. 4.9.3) is medio 2017 nog steeds sprake van een gemiddeld netto prijseffect voor het gehele risicogebied van -2,2%. Binnen het risicogebied varieert dit percentage sterk, van gemiddeld -0,1% in Delfzijl tot -7,4% in Loppersum. In de loop van de tijd is het effect gemiddeld minder geworden, maar dat verschilt per plaats. In Delfzijl was het van augustus 2012 tot januari 2014 nog -2,9%, in Loppersum -8,7%. In het rapport wordt benadrukt dat de resultaten per woning sterk verschillen:“Het gaat dan om een gemiddelde voor het gehele risicogebied. Omdat zowel de bevingshistorie als de schadehistorie per woning verschilt, verschilt ook het prijseffect per individuele woning. Het prijseffect is groter op plekken waar zich meer bevingen hebben voorgedaan en woningen die in aanmerking zijn gekomen voor de Waardevermeerderingsregeling hebben gemiddeld minder waardedaling gekend.” 
    
    
      8.36
      Avg heeft onderzoek gedaan naar een mogelijk verband tussen de waarde van woningen en het aantal schades in een gebied. Avg acht dat verband aannemelijk in gebieden (Avg is uitgegaan van een 4-postcode-niveau) met 30% of meer geaccepteerde schadeclaims en niet uitgesloten in gebieden met 20% of meer geaccepteerde claims. Deze benadering sluit aan bij ander onderzoek, dat door WAG en de corporaties in het geding is gebracht, waarin ook een verband is gelegd tussen de waarde van een woning en het aantal schademeldingen in de omgeving van de woning: - Begin 2016 heeft de aan de Vrije Universiteit verbonden onderzoeker H.R.A. Koster in het rapport “Gaswinning, aardbevingen en huizenprijzen” de resultaten van zijn onderzoek naar het verband tussen de waardeontwikkelingen van woningen op basis van gegevens tot en met 2014 op 4-postcode niveau gepubliceerd. In de conclusies van zijn rapport heeft hij onder meer het volgende geschreven (blz. 11):“Twee verschillende identificatiestrategieën leiden tot vergelijkbare resultaten: wanneer het aandeel woningen met schade met één %-punt stijgt, dalen woningprijzen met ongeveer 0.2%. Voor een standaarddeviatie toename in het aandeel woningen met schade is de prijsdaling ongeveer 3.3%, dus een niet verwaarloosbaar prijsverschil.”- In zijn rapport “Waardedaling van woningen door aardbevingen in de provincie Groningen” heeft prof. De Kam op basis van de uitkomsten van het onderzoek van Koster een schatting gemaakt van het waardeverlies van de totale woningvoorraad door de gaswinning. De Kam komt, voor een gebied van in totaal 19 gemeenten, uit op een gemiddeld waardeverlies van 3,0%;- Het onderzoeksrapport van De Kam en Meij, aangehaald in r.o. 4.9.4, naar de ervaringen van verkopers van woningen in het risicogebied maakt melding van een duidelijke samenhang tussen het schademeldingspercentage per 4-postcode-niveau en “variabelen die significant van invloed zijn op het verkoopproces.”
    
    
      8.37
      Ook in het in r.o. 4.9.4 aangehaalde rapport van het CBS wordt onderscheiden tussen gebieden met een lage, een gemiddelde en een hoge schade-intensiteit. Volgens het rapport lijkt eind 2016 nog steeds sprake te zijn van een achterstand in de waardeontwikkeling van woningen in de delen van het risicogebied met een gemiddelde en hoge schade-intensiteit ten opzichte van de waardeontwikkeling van woningen buiten het risicogebied. De achterstand die in het verleden is ontstaan, lijkt zich te stabiliseren
    
    
      8.38
      Op grond van de aangehaalde rapporten is naar het oordeel van het hof aannemelijk dat tot en met 2017 de waarde van woningen in het gebied van het Groningenveld zich gemiddeld negatief heeft ontwikkeld ten opzichte van de waarde van woningen buiten dat gebied. Het hof acht ook aannemelijk dat deze negatieve ontwikkeling voor een individuele woning sterker is naarmate zich meer schades hebben voorgedaan in de omgeving van die woning. In de aangehaalde rapporten is rekening gehouden met het feit dat een deel van het risicogebied ook een krimpgebied is. Bij de selectie van woningen waarmee is vergeleken, de referentiewoningen, is in aanmerking genomen of ook deze woningen in een krimpgebied liggen of niet. De in de onderzoeken waargenomen verschillen kunnen dan ook niet (grotendeels) worden verklaard door de krimp. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat niet het gehele gebied van het Groningenveld een krimpgebied is. Dat de vastgestelde negatieve waardeontwikkeling het gevolg is van de aardbevingen in het gebied, acht het hof dan ook aannemelijk. Het hof tekent daarbij aan dat de rapporten ook beogen antwoord te geven op de vraag wat het effect van de aardbevingen is op de woningmarkt en/of de woningwaarde in het gebied, zodat het voor de hand ligt dat mogelijke andere verklaringen voor een vastgestelde afwijking ten opzichte van landelijke gegevens zoveel mogelijk worden uitgesloten. 
    
    
      8.39
      De hiervoor besproken rapporten betreffen de situatie per eind 2016/begin 2017, dus ongeveer vijf jaren na de aardbeving in Huizinge. Dat alleen al wijst er naar het oordeel van het hof op dat de aardbevingen en de daardoor ontstane schade een structureel effect hebben op de waarde van woningen in het gebied. Er lijkt geen sprake te zijn van een incidentele heftige reactie op een aardbeving, die na enige tijd is weggeëbd, maar van een meer duurzaam effect.
    
    
      8.40
      Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of dit effect op den duur zal verdwijnen. Zij hebben rapporten overgelegd waarin op deze vraag wordt ingegaan. NAM heeft zich onder meer beroepen op het in haar opdracht in 2016 door Avg uitgebrachte rapport “Met angst en beven”. In de samenvatting van dat rapport stelt Avg (blz. 7) dat “woningen in het risicogebied gemiddeld voor bijna twee procent minder zijn verkocht dan het geval was geweest als er geen aardbevingen en aardbevingsrisico zouden zijn geweest.”Op dit punt bevestigt het rapport het hiervoor beschreven oordeel van het hof dat aannemelijk is dat sprake is van een duurzaam - het laatstgenoemde rapport dateert uit 2016 - negatief effect van de aardbevingen op de waarde van woningen in het risicogebied. In de conclusies van het rapport (blz. 67) wordt overigens benadrukt dat sprake is van een gemiddeld effect, dat per woning sterk kan verschillen. In het rapport wordt ook ingegaan op de vraag wat het gemiddelde prijseffect over vijf of tien jaar zal zijn. Die vraag is volgens Avg niet te beantwoorden. Het antwoord is afhankelijk van diverse onzekere factoren, zoals het aantal en de kracht van de bevingen in de toekomst, het ontstaan van schade, het al dan niet bijstellen van risicoanalyses en de effecten van investeringen in het gebied. Avg merkt aan het slot van het rapport op (blz. 68): “Dit zijn allemaal onzekerheden die allemaal hun effect zullen hebben op de ontwikkeling van huizenprijzen in het gebied. Dus of er over vijf of tien jaar nog steeds een negatief prijseffect is, en zo ja of dat gemiddeld groter of kleiner is, is op basis van dit onderzoek niet te zeggen. Daarvoor is te zijner tijd meer onderzoek nodig.”
    
    
      8.41
      NAM heeft ook een in haar opdracht door prof. dr. M.K. Francke van Ortec Finance vervaardigd rapport van 29 maart 2016 in het geding gebracht. In de conclusie van zijn rapport schrijft prof. Francke onder meer (blz. 19/20):“De prijsontwikkeling gemeten vanaf het derde kwartaal van 2012 tot en met het derde kwartaal van 2015 in het aardbevings(risico)gebied loopt iets meer dan 2% achter bij die in de referentiegebieden en dit verschil wordt toegeschreven aan aardbeving gerelateerde factoren, alhoewel niet geheel valt uit te sluiten dat er aanvullende oorzaken zijn voor de geconstateerde verschillen. De betrouwbaarheid van dit verschil wordt uitgedrukt door middel van een standaardafwijking. Deze bedraagt ongeveer 1%. Economisch gezien is het verschil in prijsverandering klein, maar wel statistisch significant verschillend van 0.Tot nu toe lopen de verschillen in ontwikkeling van prijzen en aantallen verkopen tussen risico- en referentiegebieden op, waardoor extrapolerend het onwaarschijnlijk is dat bij ongewijzigd beleid en risico perceptie deze verschillen op korte termijn, zeg per begin 2018, geheel zal [het hof leest: zullen] zijn verdwenen; de ervaring tot nu toe is dat prijzen zich slechts langzaam aanpassen, in 3 jaar tijd met net iets meer dan 2%-punt.Het is daarom niet te verwachten dat prijzen zich snel zullen aanpassen als gevolg van aanvullende investeringen in het risicogebied en eventuele beleidswijzigingen die bijdragen aan het verminderen van het risico op aardbevingen, zoals het verder naar beneden vaststellen van de gaswinning; immers tot nu toe hebben beleidsmaatregelen niet kunnen voorkomen dat de prijsverandering in het risicogebied achterblijft bij die van het referentiegebied. Wat de effecten op (middel)lange termijn zullen zijn, is op basis van de uitgevoerde modelanalyses niet te zeggen, maar het is waarschijnlijk dat bij substantiële investeringen in de regio en vermindering van de gaswinning prijzen zich op (middel)lange termijn zullen aanpassen.Eveneens is op basis van de huidige modelanalyse niet mogelijk om iets te zeggen wat er met de prijzen zal gebeuren in het geval zich weer een zware aardbeving zou voordoen, gelijk aan of zwaarder dan die te Huizinge, maar het is aannemelijk om te veronderstellen dat prijzen dan wel hard zullen dalen. Prijzen zullen verschillend reageren op negatieve en positieve gebeurtenissen.”Ook het rapport van prof. Francke bevestigt het verband tussen de aardbevingen en de gemiddeld negatieve prijsontwikkeling in het risicogebied. Prof. Francke acht niet waarschijnlijk dat dit negatieve verschil op korte termijn zal zijn verdwenen. Hij acht het wel waarschijnlijk dat de prijzen op de (middel)lange termijn zullen verbeteren bij substantiële investeringen in de regio en vermindering van de gaswinning. Het hof stelt vast dat dit een verwachting betreft. Prof. Francke geeft immers aan dat over deze effecten op basis van de uitgevoerde modelanalyses niets valt te zeggen. Bovendien laat prof. Francke in het midden   wat hij onder “(middel)lange termijn” verstaat. Ten slotte volgt uit het rapport van prof. Francke dat aannemelijk is dat de door hem verwachte positieve effecten van investeringen in de regio en een verminderde gaswinning ongedaan gemaakt zullen worden door een eventuele nieuwe zware aardbeving.
    
    
      8.42
       De hiervoor besproken rapporten van Avg en Ortec bieden onvoldoende steun voor de verwachting dat de (gemiddelde) negatieve waardeontwikkeling in het risicogebied binnen een termijn van enkele jaren ongedaan zal worden gemaakt. NAM heeft nog een ander rapport in het geding gebracht waarin wordt ingegaan op de vraag wat de gevolgen van het aardbevingsrisico zijn voor de huizenprijzen in het risicogebied. Het betreft het rapport “De ontwikkeling van huizenprijzen onder invloed van aardbevingsrisico’s in de regio rond het Groningenveld”, dat Spring Associates (hierna: Spring) in april 2016 in opdracht van NAM heeft uitgebracht. In het rapport wordt, op basis van de contourenkaart van oktober 2015 het risicogebied gedefinieerd als het gebied van de gemeentes Loppersum, Appingedam, Ten Boer, Slochteren, Eemsmond, Delfzijl en Bedum. Spring concludeert (blz. 10) op basis van onderzoek van het CBS, Avg en Ortec dat mogelijk op macro-niveau sprake is van een “beperkt residueel prijseffect” dat is toe te schrijven aan aardbevingen en aardbevingsrisico’s, maar dat dit effect niet groter is dan een paar procent. Op blz. 48 wordt aangegeven dat het effect - het gaat dan om een gemiddelde - niet groter is dan -4,5%. Dat beperkte effect is volgens Spring een indicatie (blz. 10) “dat de markt ervan uit lijkt te gaan dat schades aan huizen adequaat worden opgelost en zo veel mogelijk worden voorkomen.”Spring benadrukt dat de schattingen op macro-niveau zich niet één op één vertalen naar prijseffecten op het niveau van een individuele woning (blz. 10). Voor wat betreft de te verwachten prijsontwikkelingen vat Spring haar bevindingen als volgt samen (blz. 11):“De eventuele prijseffecten op zowel macro- als micro-niveau kunnen veranderlijk zijn over tijd. In dit rapport wordt een aantal (tot op zekere hoogte) vergelijkbare gevallen van externe verstoringen in Nederland geanalyseerd (aardbevingen en overstromingen). Dit levert geen eenduidige relatie op tussen externe verstoringen en waardedaling over tijd. Een van de onderzochte referentiegevallen is een reeks aardbevingen met een kracht van 2,8-3,5 op de schaal van Richter ten gevolge van gasproductie bij Bergermeer. Ondanks dat de kracht van de bevingen vergelijkbaar was met die rondom het Groningenveld en dat er meerdere bevingen over een wat langer tijdsbestek plaatsvonden, lijken die aardbevingen geen effect te hebben gehad op de woningmarkt. De bestudeerde gevallen geven – voor zover zij vergelijkbaar zijn met de situatie in het Groningse risicogebied – weinig aanleiding te veronderstellen dat eventuele waardedaling door externe verstoringen van blijvende aard zal zijn. Het feit dat waardedaling veroorzaakt door een externe verstoring significant kan veranderen over tijd is ook zeker relevant voor het Groningenveld. Zowel het aardbevingsrisico als de perceptie van het risico (en daarmee de eventuele prijseffecten die dit kan hebben) staan immers onder invloed van de maatregelen die NAM en de overheid hebben gepland en geïmplementeerd, de aangekondigde productiebeperkingen – waarvan het bevoegd gezag overtuigd is dat het de risico’s zal verkleinen – en de voortschrijdende wetenschappelijke kennis over de risico’s in het gebied. Zo is de inschatting van het aardbevingsrisico voor het gebied de afgelopen 2 jaar meerdere keren bijgesteld. Het ten enenmale vaststellen van een duurzaam prijseffect is – zowel op macro-niveau alsook op het niveau van een individuele woning – ook om die reden niet mogelijk. Het pakket aan maatregelen die NAM en de overheid treffen bestaat onder andere uit preventieve versterking, schadeafhandeling, en economische en leefbaarheidsinitiatieven. De totale investering die met dit pakket gemoeid is, is in het bestuursakkoord van 17 januari 2014 reeds geraamd op €1,3 miljard, maar zal op basis van de laatste schattingen met betrekking tot het aantal te versterken woningen en het aantal schadeafhandelingen kunnen oplopen tot €3,9 miljard. Een deel van deze maatregelen zal een directe waardevermeerdering tot gevolg hebben. Daarnaast zal er een indirect opstuwend effect uitgaan van de toename in economische activiteit en de daaruit resulterende koopkrachtstijging. Naar verwachting zal het pakket van de door NAM en de overheid geplande en geïmplementeerde maatregelen op de middellange termijn leiden tot een gemiddelde prijsstijging van 2,0 tot 4,0% in het risicogebied en de Categorie 2 gemeentes, en van 0,5 tot 1,5% in de rest van de Provincie Groningen. Deze stijging zal door het infaseren van de effecten van de maatregelen (deels) nog niet verdisconteerd zijn in het huidige prijsniveau. Gelet op de brief van de Minister van Economische Zaken van 18 december 2015 is daarnaast te verwachten dat nadere maatregelen, waaronder verdergaande productiebeperkingen, zullen worden getroffen waarvan mogelijk een gemiddeld positief effect op de woningmarkt in het risicogebied kan uitgaan.”
    
    
      8.43
      Het rapport van Spring biedt op het eerste gezicht steun voor de stelling van NAM dat indien nog sprake is van een negatieve waardeontwikkeling, verwacht mag worden dat deze negatieve ontwikkeling in de toekomst zal worden teniet gedaan vanwege de investeringen in de regio en de positieve effecten van de waardevermeerderingsregeling op de waarde van (verbeterde) woningen. Datzelfde geldt voor een recent rapport van OTB over het vertrouwen in de koopwoningmarkt in het risicogebied. In dit rapport over het derde kwartaal van 2017 wordt vermeld dat dat vertrouwen in het risicogebied sinds 2015 sterk is toegenomen, zowel in de delen met als in de delen zonder bevolkingskrimp. Het vertrouwen in de delen met krimp is inmiddels hoger dan in andere gebieden in Nederland met krimp. In de gebieden zonder krimp is het verschil bijna ingelopen. Daarbij verdient wel aantekening dat het vertrouwen in de gehele provincie Groningen, zowel in de gebieden met als zonder krimp, hoger is dan in de rest van Nederland.
    
    
      8.44
      Het hof is niet overtuigd door deze rapporten van Spring en OTB.
      
        8.44.1
        Allereerst is opvallend dat in het rapport van Spring geen rekening lijkt te worden gehouden met de effecten van nieuwe aardbevingen. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat die mogelijkheid reëel is, ook bij een substantieel lager winningsniveau. In dit verband wijst het hof op het aantal schademeldingen dat al enige tijd op een constant niveau van ongeveer 10.000 per jaar ligt. WAG en de corporaties hebben er, naar het oordeel van het hof terecht, ook op gewezen dat niet denkbeeldig is dat wanneer sprake is van een groot aantal lichte aardbevingen een cumulatief effect optreedt (zie r.o. 8.28 in fine). Die stelling vindt steun in een door WAG en de corporaties overgelegd rapport van Invisor van juli 2016. In dat rapport wordt aan de hand van het aantal bevingen in combinatie met het aantal schademeldingen uiteengezet, dat het effect van de bevingen in de loop der tijd is toegenomen (blz. 17/18).
      
      
        8.44.2
        
          Daarbij aansluitend: In haar rapport heeft Invisor er naar het oordeel van het hof terecht op gewezen dat het bij het in kaart brengen van het aardbevingsrisico niet alleen gaat om het werkelijke risico op aardbevingen, maar ook om de perceptie van dat risico door de relevante doelgroep. Het werkelijke aardbevingsrisico is wel de basis, maar het blijft de vraag hoe in de markt op dat risico wordt gereageerd. De gegevens uit het laatste OTB-rapport lijken erop te wijzen dat, zoals NAM betoogt, de woningmarkt, en daarmee de prijsontwikkeling, zich herstelt. Naar het oordeel van het hof dient daarbij wel in aanmerking te worden genomen dat slechts is onderzocht hoe de bewoners van het gebied de ontwikkelingen in het gebied inschatten en niet of deze inschatting ook overeenkomt met de inschatting van diegenen die (ver) buiten het gebied wonen. Wanneer het sentiment buiten het risicogebied over dat gebied is dat het er gevaarlijk is en dat je in dat gebied geen woning moet kopen, valt niet te verwachten dat vraag naar woningen in het risicogebied afkomstig van buiten het gebied zal toenemen. In de rapporten van Spring en OTB is daarover niets vermeld, in de andere overgelegde rapporten evenmin. In het in r.o. 4.9.5aangehaalde rapport van prof. De Kam en E. Mey wordt wel ingegaan op dit onderwerp. Uit dat rapport volgt dat de woningmarkt in het risicogebied een gesloten regionale markt is, die vanwege “het stigma effect van aardbevingen” nauwelijks kopers van buiten de regio trekt. 
        
      
      
        8.44.3
        Het in het OTB-rapport vastgestelde positieve sentiment vindt geen steun in het hiervoor genoemde onderzoek van De Kam en Meij. Dat wordt wellicht verklaard doordat De Kam en Meij onderzoek hebben gedaan naar de ervaringen van eigenaren die hun woning te koop hebben gezet en het OTB-onderzoek betrekking heeft op alle woningeigenaren in het gebied. Het hof acht aannemelijk dat de ervaringen van de eerste groep een beter beeld geven van de werkelijkheid dan de, in veel gevallen wat meer abstracte, verwachtingen van de tweede groep. Naar het oordeel van het hof kan er op grond van het rapport van OTB dan ook niet van worden uitgegaan dat de woningmarkt in het aardbevingsgebied zich, gelet op het vertrouwen in de markt, zal herstellen. 
      
      
        8.44.4
         Het hof vindt het verband dat Spring legt tussen de investeringen in de regio en de gemiddelde woningwaarde - volgens Spring van 2 tot 4% - onvoldoende onderbouwd. Uit de hiervoor besproken rapporten van Ortec en Avg volgt dat deze instituten geen ‘harde voorspellingen’ durfden te doen over de effecten van de investeringen op de woningwaarde. In dat licht is opmerkelijk dat Spring daarover wel stevige uitspraken doet. NAM maakt de uitspraken van Spring tot de hare door in haar akte uitlating producties (nr. 61) op te merken dat het effect van de te verwachten miljardeninvestering in de regio “niet anders dan groot en positief kan zijn”. Het hof volgt NAM (en Spring) niet in deze redenering, die vooral gebaseerd lijkt te zijn op een (naar het oordeel van het hof: al te) optimistisch idee van maakbaarheid, maar niet deugdelijk is onderbouwd. Het hof verwijst in dit verband naar het rapport van Invisor, dat kanttekeningen plaats bij het effect van maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid en van de stimulering van de economie op de woningwaarde. Invisor verwijst naar de mislukte pogingen van Rabobank om een model te maken waarmee de prijsontwikkeling van woningen op korte termijn (niet eens op de langere termijn) kon worden voorspeld. In haar reactie op de akte uitlating producties van NAM heeft Invisor opnieuw met kracht van argumenten onderbouwd dat het verband tussen de investeringen in de regio en de toename van de waarde van de woningen zeer onzeker is. Invisor heeft in dit verband opgemerkt:“In een onlangs verschenen artikel “De taxonomie van de Nederlandse Gemeenten” (…) tonen Hol en Stohr aan dat veranderingen in de ruimtelijke omgeving beginnen bij de transformatie van de structuur van de bedrijvigheid. In de regel kost de transformatie van een gebied met een slechte economische structuur en conjunctuur enkele decennia voordat er sprake is van meetbare positieve effecten, zoals het veronderstelde effect op de woningwaarde. Daarnaast is een visie over hoe deze transformatie moet plaatsvinden, welke partijen erbij betrokken zijn en hoe het effect gemeten moet worden essentieel om een dergelijk traject in te gaan. Veel gemeenten in het aardbevingsgebied ontberen sterkte in de sociaal economische structuur en hebben een negatief geboorteoverschot en migratieoverschot zodat de bevolking daalt. Het grootste probleem van deze Groningse gemeenten is primair niet de aardbevingsproblematiek maar een zeer zwakke conjunctuur. Investeringen kunnen op de lange termijn effect hebben, mits gericht en met een duidelijk plan uitgevoerd. Er zijn legio voorbeelden van gebieden met een slechte economische structuur waar honderden miljoenen zijn geïnvesteerd zonder dat het enig positief effect heeft (bijvoorbeeld Charleroi in Wallonië). Meestal zijn de investeringen opgegaan in allerlei ruimtelijke projecten die niet passend bleken te zijn bij de sociaal economische structuur van het gebied."Het hof acht deze visie van Invisor overtuigend. Indien de grote investeringen in de economische en sociale structuur van de regio al enig positief effect zullen hebben op de waarde van de woningen in de regio, is naar het oordeel van het hof niet voldoende aannemelijk dat dit effect binnen enkele jaren al zal intreden.
      
    
    
      8.45
      Er kan naar het oordeel van het hof wel vanuit worden gegaan dat de investeringen ter verbetering van individuele woningen tot gevolg hebben dat de waarde van die woningen toeneemt. Een woning die, met subsidie op grond van de waardevermeerderingsregeling, energiezuiniger is gemaakt, zal naar redelijke verwachting meer waard zijn dan wanneer de energiebesparende voorzieningen niet zouden zijn aangebracht. 
    
    
      8.46
      NAM heeft nog gewezen op wetenschappelijk onderzoek waaruit volgt dat de mogelijke prijseffecten van aardbevingen op termijn weer zullen verdwijnen. In dit verband heeft NAM allereerst het al genoemde rapport van Spring aangehaald. Spring heeft onderzoek gedaan naar een aantal aardbevingen (Middelstum, Alkmaar en Roermond) en een overstroming (Bergen) in Nederland. Uit de analyse van Spring volgt dat de aardbevingen geen duidelijk effect hadden op de huizenprijzen en dat bij de overstroming wel een tijdelijk effect werd waargenomen, maar dat dit effect weer verdween. 
    
    
      8.47
      Uit het feit dat bij de door Spring onderzochte aardbevingen geen sprake was van een effect op de huizenprijzen, volgt al dat de door Spring onderzochte situaties niet zijn te vergelijken met de situatie in Groningen. Het staat immers vast dat in Groningen wel een (langdurig) effect is vastgesteld. Bovendien is in Groningen geen sprake van een eenmalige aardbeving, maar van een reeks aardbevingen en dient ervan te worden uitgegaan dat nog meer bevingen zullen volgen. De aardbeving in Roermond betrof een eenmalige beving. In Alkmaar ging het om enkele bevingen in een afgebakende periode. De onderzochte beving in Middelstum vond in 2006 plaats en gaf toen aanleiding tot 20 schademeldingen. Uit het rapport van Spring volgt niet dat in de maanden na deze beving naar aanleiding van nieuwe bevingen schademeldingen zijn gedaan. De overstroming in Bergen had ook een eenmalig karakter. De door Spring onderzochte calamiteiten hadden dan ook geen structureel, maar een incidenteel karakter. Dat is een cruciaal verschil met de situatie in Groningen, die erdoor wordt gekarakteriseerd dat gedurende een langere - en nog niet afgesloten - periode meerdere aardbevingen plaatsvinden die tot, uiteindelijk, rond de 10.000 schademeldingen per jaar leiden. Aan het feit dat een eenmalige calamiteit geen (blijvend) effect had op de waardeontwikkeling van woningen in de omgeving, kunnen dan ook geen steekhoudende gevolgtrekkingen worden verbonden voor de waardeontwikkeling van woningen in Groningen. Het hof kent dan ook (voor wat betreft dit onderwerp) geen betekenis toe aan het rapport van Spring.
    
    
      8.48
      NAM heeft zich ook beroepen op een rapport van SEO Economisch Onderzoek (hierna: SEO) van april 2016. Het onderzoek bevat de resultaten van een studie naar internationale wetenschappelijke literatuur over de effecten van aardbevingen en andere natuurrampen op de woningprijzen. Het SEO komt tot de volgende conclusie (blz. 3):“De internationale wetenschappelijke literatuur laat sprekende voorbeelden zien van studies die aardbevingen en andere natuurrampen, zoals overstromingen, in verband brengen met woningprijzen. Wie de beschikbare wetenschappelijke literatuur aan een analyse onderwerpt, moet allereerst concluderen dat aardbevingen en aardbevingsrisico’s inderdaad effect kunnen hebben op woningprijzen. Maar de internationale literatuur levert ook belangrijke nuanceringen op. Onze belangrijkste bevindingen zijn:  Woningprijzen in aardbevingsgebieden worden sterk beïnvloed door (subjectieve) percepties van aardbevingsrisico’s. Deze percepties worden niet alleen bepaald door de feitelijke (objectieve) risico’s, maar ook door bijvoorbeeld informatievoorziening en door opgetreden aardbevingen.  Zowel de risicoperceptie van aardbevingen als het effect daarvan op de ontwikkeling van grond of woningprijzen schommelt over de tijd.  Media-aandacht kan invloed hebben op de risicoperceptie van aardbevingen, en daardoor ook op woningprijzen.  Risicoreducerende maatregelen en financiële compensatie leiden tot hogere woningprijzen. Ook extra werkgelegenheid in de omgeving kan de woningprijzen positief beïnvloeden.  Relatief grote effecten van aardbevingsrisico’s op woningprijzen komen uit studies die gebruik maken van enquêtegegevens of andere geschatte woningwaardes. Als gebruik wordt gemaakt van gerealiseerde verkoopprijzen blijkt het effect meestal kleiner.  De aardbevingen in Noord-Nederland zijn licht vergeleken met de aardbevingen in andere landen in de beschreven internationale literatuur. De gemeten prijseffecten zijn logischerwijs in Nederland kleiner (ca. 2 procent) of statistisch niet significant. De prijseffecten van het risico op aardbevingen lijken kleiner te zijn dan die van het risico op overstromingen.” 
    
    
      8.49
      Ook voor het onderzoek van SEO geldt dat het, gelet op de beschreven calamiteiten, op één uitzondering na (de winning van schaliegas, met een risico op grondwatervervuiling) betrekking lijkt te hebben op eenmalige calamiteiten, natuurlijke (tektonische) aardbevingen of andere natuurrampen, niet op een reeks van geïnduceerde aardbevingen gedurende een langere periode. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat dat verschil essentieel is. Er kan dan ook niet van worden uitgegaan dat zolang nog sprake is van een situatie waarin geregeld aardbevingen plaatsvinden die schade veroorzaken, het effect van het aardbevingsrisico zal wegebben. Het hof wijst er verder op dat enkele in het onderzoek van SEO vermelde relevante factoren - zoals de risicoperceptie en de media-aandacht - in Groningen naar verwachting juist een negatief effect hebben op de waardeontwikkeling van de woningen. In een onderzoek van het Sociaal Planbureau Groningen uit januari 2016 in opdracht van de NCG onder ruim 160 inwoners van het risicogebied wordt omschreven dat in het risicogebied sprake is van gevoelens van onveiligheid, angst, onzekerheid en onrust. “Alle inwoners ervaren een gevoel van onzekerheid over de toekomst. De grote vraag is wanneer de volgende beving komt, maar ook hoe zwaar de volgende bevingen zullen zijn en daardoor is het moeilijk een plan te trekken voor de toekomst” (blz. 51). “De mensen voelen zich niet meer veilig in hun eigen huis.”(blz. 72). In de media wordt nog steeds zeer geregeld (ruim) aandacht besteed aan de “aardbevingsproblematiek in Groningen”.
    
    
      8.50
      Het is het hof verder opgevallen dat de conclusie in het onderzoek over de positieve effecten op de werkgelegenheid alleen is gebaseerd op twee studies naar de effecten van de winning van schaliegas in Pennsylvania. De winning van schaliegas leidde, toen daarmee werd begonnen tot een toegenomen werkgelegenheid in vergelijking met de situatie waarin nog geen schaliegas werd gewonnen. In een van de onderzoeken wordt een “dempend effect op de negatieve gevolgen van schaliegaswoningen”(blz. 6 SEO-rapport) vastgesteld. NAM heeft niet onderbouwd dat in het risicogebied de werkgelegenheid nu nog steeds toeneemt door de gaswinning. Dat ligt, gelet op het feit dat al tientallen jaren gas wordt gewonnen, ook niet door de hand. Het hof laat dan nog daar dat uit de formulering in het SEO-rapport volgt dat het waargenomen positieve effect het negatieve effect van de schaliegaswinning op de waarde van de woningen niet volledig kan compenseren.
    
    
      8.51
      Het hof is er ook door het onderzoek van SEO niet van overtuigd dat de effecten van de aardbevingen op de waarde van de woningen in het gebied na enige tijd vanzelf wegebben. 
    
    
      8.52
      De slotsom ten aanzien van dit aspect (zie r.o. 8.19 onder b) is dat de aardbevingen ten gevolge van de gaswinning een negatief prijseffect hebben op de woningen in het risicogebied, in die zin dat de woningen minder waard zijn dan ze zonder de aardbevingen zouden zijn geweest. Het betreft een gemiddeld effect, dat per woning in het gebied kan verschillen. Het is niet te verwachten dat dit (gemiddelde) effect binnen enkele jaren zal zijn verdwenen.Redelijk en doelmatig – begroten zonder verkoop
    
    
      8.53
      NAM betoogt (MvG nrs. 166-210 en 321 – 326) dat het onmogelijk is om los van verkoop en dus zonder daadwerkelijke transactieprijs per individuele woning op betrouwbare wijze de waardedaling als gevolg van aardbevingen vast te stellen, of zelfs maar te schatten. Geschatte marktwaardes bevatten per definitie enorme onzekerheden. Een taxateur zal met twee onzekere hypothetische factoren moeten werken: de geschatte marktwaarde met het aardbevingsrisico en de geschatte marktwaarde zonder het aardbevingsrisico. Een dergelijke taxatie is een momentopname, waarbij de keuze van het moment, anders dan bij verkoop, willekeurig is, aldus NAM. NAM wijst erop dat uit hertaxaties van woningen ten aanzien waarvan door WAG en de corporaties in eerste aanleg taxatierapporten zijn overgelegd, verschillen binnen een bandbreedte van +42% en -48% zijn gebleken. NAM onderbouwt haar betoog met de eerder al besproken rapporten van Spring en Ortec en met een rapport van Kendes Rentmeesters en Adviseurs (hierna: Kendes). 
    
    
      8.54
      WAG en de corporaties bestrijden met een beroep op rapporten van Overwater Grondbeleid Adviesbureau (hierna: Overwater) en makelaar K.P. Deddens (hierna: Deddens) dat het niet goed mogelijk is om de waardevermindering door aardbevingen los van de verkoop te taxeren. 
    
    
      8.55
      Het hof stelt voorop dat om de waardevermindering van een woning vanwege het aardbevingsrisico te kunnen vaststellen, het nodig is om twee waardes te vergelijken: de waarde met aardbevingsrisico en de waarde zonder dat risico. Partijen zijn het daar ook over eens. Zij zijn het er ook over eens dat de waarde in de hypothetische situatie zonder het aardbevingsrisico de marktwaarde is. In de rapporten van Kendes, Overwater en Deddens, en ook in de door NAM opgestelde Regeling Waarderegeling (vgl. r.o. 4.6.7), wordt voor het begrip marktwaarde (nagenoeg) dezelfde definitie gehanteerd, te weten:“Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.”Van deze definitie kan dan ook worden uitgegaan.
    
    
      8.56
      Of de schade vanwege waardevermindering nu wordt begroot bij de verkoop van de woning of los van een verkoop, in beide gevallen zal de marktwaarde van de woning in de hypothetische situatie dat geen sprake is van een aardbevingsrisico moeten worden vastgesteld. In het rapport van Overwater wordt daarover opgemerkt, onder verwijzing naar vakliteratuur:“Er kunnen daarbij verschillende taxatiemethoden worden toegepast, waarbij die van de vergelijkingsmethode bij het taxeren van individuele woningen het meest wordt toegepast. Hierbij analyseert de taxateur gerealiseerde verkooptransacties die zoveel mogelijk aansluiten bij de taxatie. Toepassing van de vergelijkingsmethode leidt tot enkele (verschillende) indicaties van de marktwaarde, die de taxateur op basis van zijn op ervaring en marktkennis gestoeld intuïtief inzicht, moet verzoenen.”  Dat de (hypothetische) marktwaarde op deze wijze dient te worden vastgesteld, wordt door NAM niet bestreden en in de door NAM overgelegde rapporten niet ontkend. Het hof leidt daaruit af dat om de schade vanwege waardevermindering te kunnen bepalen, altijd een zekere objectivering dient plaats te vinden: de waarde van de woning in de hypothetische situatie zonder aardbevingsrisico wordt benaderd aan de hand van de waarde van vergelijkbare woningen zonder dat risico. Dat zijn niet precies dezelfde woningen, ze zijn gelegen in een ander gebied en niet op hetzelfde moment verkocht. Uiteraard geldt daarbij dat als er meer gegevens over de verkoopprijs van vergelijkbare woningen zonder het aardbevingsrisico voorhanden komen het beter mogelijk zal zijn om de hypothetische marktwaarde van een woning met het aardbevingsrisico vast te stellen.
    
    
      8.57
      NAM stelt dat om de waarde van een woning met het aardbevingsrisico te kunnen bepalen, een verkoopprijs noodzakelijk is. Zij wijst erop dat de huizenmarkt zich op microniveau gedraagt volgens de gedragseconomie, waarin marktimperfecties, irrationele en psychologische factoren een rol spelen. Deze dynamiek laat zich maar beperkt modelleren. Dat verklaart ook waarom de verkoopprijzen van identieke woningen sterk verschillen, aldus NAM. 
    
    
      8.58
      Het hof ziet geen reden om aan de juistheid van het betoog van NAM op dit punt, dat in de rapporten van Spring en Ortec deugdelijk wordt onderbouwd, te betwijfelen, en gaat er dus, met NAM, vanuit dat in de praktijk grote verschillen kunnen bestaan tussen de verkoopprijs en de (daadwerkelijke) marktwaarde van een woning. Dat betekent naar het oordeel van het hof echter niet zonder meer dat voor de begroting van de waardevermindering dient te worden uitgegaan van de gerealiseerde verkoopprijs. Die prijs is immers, zoals NAM benadrukt, afhankelijk van tal van subjectieve - psychologische en irrationele - factoren, die samenhangen met de persoon van de betrokken koper en verkoper. Die factoren kunnen ertoe leiden dat, zoals in het Spring-rapport (blz. 49) wordt aangegeven, twee identieke woningen in dezelfde straat voor verschillende bedragen worden verkocht. Het Spring-rapport hanteert in dit verband (blz. 50) de term ‘modelruis’, die volgens het rapport kan oplopen tot meer dan 12%, aanzienlijk meer dan het volgens dat rapport geschatte ‘residuele prijseffect’ op macroniveau van het aardbevingsrisico van 0 tot 4,5%. 
    
    
      8.59
      Wanneer de verkoopprijs van een woning zo zeer (mee)bepaald wordt door subjectieve factoren, is het maar de vraag of voor het begroten van de schade vanwege het aardbevingsrisico de verkoopprijs de bepalende factor moet zijn. In het door Spring gegeven voorbeeld van de identieke woningen in dezelfde straat leidt het hanteren van de verkoopprijs als een van de beide waarden in de vergelijking ertoe dat de verkoper van de woning met de hoogste verkoopprijs geen, of in elk geval minder, schade heeft geleden door het aardbevingsrisico dan de verkoper van de woning met de laagste verkoopprijs, terwijl het aardbevingsrisico voor beide (identieke woningen) hetzelfde is.
    
    
      8.60
      In dit verband overweegt het hof dat in artikel 3.4 van de door NAM ontworpen en toegepaste Regeling Waardedaling aan de verkoper de verplichting wordt opgelegd om zijn schade te beperken door een zo hoog mogelijke verkoopprijs te realiseren, “die recht doet aan de marktwaarde definitie”. Deze definitie is de hiervoor aangehaalde definitie. In de genoemde bepaling is ook vermeld dat voor de beoordeling van de schade alle invloeden en marktcondities die niet het gevolg zijn van het risico op aardbevingen worden geëlimineerd. Bij gelegenheid van het pleidooi is het systeem van de waarderegeling door NAM verder toegelicht. Daarbij is aangegeven dat bij toepassing van de Waarderegeling door makelaars wordt getoetst of de verkoopprijs marktconform is gegeven de referentietransacties, inclusief de bevingsrisico’s. Een afwijking van 10% tussen de verkoopprijs en de ‘modelwaarde’ wordt acceptabel bevonden. 
    
    
      8.61
      Uit het systeem van de Waarderegeling en de daarop door NAM gegeven toelichting, volgt naar het oordeel van het hof dat het hanteren van de verkoopprijs ook in de visie van NAM niet per definitie in alle gevallen tot de meest betrouwbare begroting van de schade vanwege waardeverlies leidt. Er volgt ook uit dat het hanteren van de marktwaarde voor de situatie met aardbevingsrisico niet per definitie tot een onbetrouwbare begroting van de schade vanwege waardeverlies leidt. Indien dat wel het geval zou zijn, zou immers niet voorstelbaar zijn dat NAM zelf bij de bepaling van de schade vanwege waardeverlies na verkoop de marktwaarde mede in aanmerking neemt, als correctiemechanisme op de gerealiseerde verkoopprijs. NAM heeft haar betoog dat het onmogelijk is om zonder daadwerkelijke transactieprijs de schade vanwege waardevermeerdering te begroten in het licht hiervan onvoldoende overtuigend onderbouwd.Aan NAM kan wellicht worden toegegeven dat indien een woning wel is verkocht het voor de hand ligt bij de begroting van de schade de verkoopprijs tot uitgangspunt te nemen, maar dat betekent niet dat wanneer de woning niet wordt verkocht de schade niet kan worden begroot. Dat zal dan op meer abstracte wijze - geabstraheerd van een in concreto gerealiseerde verkoopprijs en op basis van de marktwaarde - moeten gebeuren, maar onmogelijk is dat niet. Dat de waardering van de schade in dat laatste geval afwijkt van de waardering op basis van de verkoopprijs, betekent nog niet dat de waardering niet op een juiste wijze heeft plaatsgevonden. Het verschil is het gevolg van de gekozen methode, (meer) abstract in plaats van concreet. Het hof heeft bij dit alles nog onbesproken gelaten dat ook de Waarderegeling voorziet in situaties waarin geen verkoop plaatsvindt en dus geen verkoopprijs beschikbaar is, zoals bij een boedelscheiding. In die situaties dient ook NAM zelf voor de bepaling van de situatie zonder aardbevingsrisico uit te gaan van de marktwaarde van de betrokken woning. Niet valt in te zien dat NAM ervoor zou kiezen om ook deze situaties onder het bereik van de Waarderegeling te laten vallen wanneer ze van mening zou zijn dat in deze situaties, vanwege het ontbreken van een verkoopprijs, de waardevermindering niet op een verantwoorde wijze kan worden vastgesteld. 
    
    
      8.62
      NAM heeft ook andere argumenten naar voren gebracht voor haar betoog dat de waardedaling zich alleen bij verkoop voldoende betrouwbaar laat schatten. Het hof zal die argumenten nu bespreken. 
    
    
      8.63
      Volgens NAM is het niet goed mogelijk om op betrouwbare wijze de marktwaarde van individuele woningen in het risicogebied vast te stellen. Onder verwijzing naar het rapport van Ortec wijst NAM erop dat de betrouwbaarheid waarmee de marktwaarde van individuele woningen kan worden vastgesteld, afhangt van het aantal verkochte vergelijkbare woningen. Volgens het Ortec-rapport (blz. 8) is de woningvoorraad in Noordoost-Groningen heterogeen en het aantal transacties beperkt, waardoor de betrouwbaarheid waarmee modelmatig de marktwaarde kan worden vastgesteld, relatief laag is, zeker in het krimpgebied.  
    
    
      8.64
      Aan NAM kan worden toegegeven dat voor het vaststellen van de marktwaarde door middel van de vergelijkingsmethode referentiepanden noodzakelijk zijn en dat de marktwaarde beter kan worden benaderd naarmate er meer en beter vergelijkbare referentiepanden beschikbaar zijn. Dat er te weinig referentiepanden in het risicogebied zijn om met een redelijke mate van betrouwbaarheid de marktwaarde van de meeste woningen vast te stellen, volgt echter niet uit het rapport van Ortec. Het rapport bevat geen enkele cijfermatige onderbouwing over het aantal woningen en het aantal verkopen. Uit de gegevens over de Waarderegeling volgt dat ruim 2.800 aanvragen zijn ingediend. Dat betekent dat bij NAM gegevens beschikbaar zijn over 2.800 verkooptransacties in het gebied vanaf 25 januari 2013. Uit het rapport van Ortec volgt niet dat dat te weinig transacties zijn om met een redelijke mate van betrouwbaarheid de marktwaarde van in elk geval de meest gangbare woningen (rijtjeshuizen, twee-onder-een-kap-woningen en vrijstaande woningen) te kunnen bepalen. 
    
    
      8.65
      NAM voert ook aan dat uit onderzoek blijkt dat taxaties door taxateurs fundamentele gebreken kennen. Bij taxaties spelen subjectieve inzichten een rol, waardoor verschillende taxateurs op verschillende waarderingen zullen uitkomen, in veel gevallen op meer dan 10% verschil. NAM lijkt hier te miskennen dat om de waardevermindering bij verkoop te kunnen bepalen ook een marktwaarde dient te worden vastgesteld, de marktwaarde in de situatie zonder aardbevingsrisico. Om die marktwaarde te kunnen bepalen dienen referentiepanden buiten het risicogebied te worden geselecteerd. Ook die selectie berust op een tot op zekere hoogte selectieve keuze en zal tot verschillende uitkomsten leiden. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt bovendien dat wanneer wordt geopteerd voor de gerealiseerde verkoopprijs in plaats van de marktwaarde in de situatie met het aardbevingsrisico de hoogte van de verkoopprijs ook deels bepaald wordt door subjectieve factoren, terwijl ook in die situatie een marktwaarde moet worden bepaald als correctiemechanisme bij een bandbreedte van tweemaal 10%. Al met al ziet het hof niet in dat een taxatie van de marktwaarde van de betrokken woning per definitie tot een minder betrouwbare waardering van de waardevermindering leidt dan wanneer wordt uitgegaan van de verkoopprijs van die woning.    
      
      
      
      
    
    
      8.66
      Dat ten aanzien van de door WAG en de corporaties in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten grote verschillen zijn vastgesteld, betekent naar het oordeel van het hof evenmin dat het bepalen van de marktwaarde onmogelijk of uiterst moeilijk is. Er volgt wel uit dat het aanbeveling verdient om een woning door meerdere taxateurs te laten taxeren, zoals overigens ook bij de Waarderegeling gangbaar is. 
    
    
      8.67
      NAM voert ook aan dat taxateurs niet in staat zijn om (onzekere) toekomstige ontwikkelingen die de marktwaarde van de woning na de peildatum zouden kunnen beïnvloeden, te voorspellen. Bij verkoop kunnen deze ontwikkelingen buiten beschouwing blijven en doet dat probleem zich niet voor. 
    
    
      8.68
      
        Aan NAM kan worden toegegeven dat indien wordt uitgegaan van de verkoopprijs toekomstige ontwikkelingen betreffende het aardbevingsrisico in beginsel buiten beschouwing kunnen blijven. In beginsel, omdat zoals hiervoor meerdere malen is overwogen, niet altijd zonder meer van de verkoopprijs kan worden uitgegaan, maar deze prijs moet worden gespiegeld aan de marktwaarde. Wanneer het waardeverlies zonder verkoop moet worden vastgesteld, zal een taxateur de waarde van de woning met en zonder aardbevingsrisico op de peildatum dienen vast te stellen. Hij kan er dan niet omheen om een inschatting te maken van het aardbevingsrisico, omdat dat risico een van de factoren is die van belang zijn voor de waardering van de woning. In het door NAM overgelegde rapport van Kendes wordt benadrukt dat de taxatie in die zin een momentopname is dat ze alleen ‘geldig’ is voor de peildatum. Dat betekent niet dat toekomstige ontwikkelingen geen rol spelen. Kendes (citerend uit het door haar als standaardwerk aangeduide “Taxatieleer Vastgoed I”):“Alle toekomstverwachtingen die op die datum in de markt bij kopers en verkopers leven (en de taxateur kenbaar zijn), [worden] door de taxateur ‘ingeprijsd’ in de marktwaarde op de peildatum. Een taxatie geldt dus weliswaar op één datum, de peildatum ‘kijkt’ naar voren: de taxatiewaarde reflecteert de toekomstverwachtingen zoals die bestaan in de markt bij marktpartijen en die herkenbaar zijn voor de taxateur.” (blz. 3)En verder:“Ten aanzien van het taxeren naar een peildatum in de toekomst volgt uit het vorenstaande dat een taxateur zich uitsluitend een oordeel kan vormen over toekomstverwachtingen die op de peildatum in de markt bekend zijn waardoor deze zich dient te onthouden van een oordeel op een toekomstige datum”(blz. 4).    Het Kendes-rapport wijst erop dat het gebruikelijk is dat een taxateur alle bij koper en verkoper kenbare toekomstverwachtingen ‘inprijst’ in de door hem vastgestelde taxatiewaarde. Volgens Kendes is dat in het risicogebied lastig, omdat rekening moet worden gehouden met aardbevingsgerelateerde risicofactoren, zowel in negatieve zin (blootstellingsrisico, stigma-effecten door media-aandacht, schadehistorie in de omgeving, etc.) als in positieve zin (de effecten van de door NAM en de Staat getroffen en te treffen maatregelen). Kendes:“Ondergetekenden zijn van mening dat de toekomstverwachtingen die samenhangen met aardbevingsrisico’s die op de peildatum in de markt bij kopers en verkopers spelen sterk afhankelijk zijn van tijd- en locatiegebonden feiten en omstandigheden. Zo zal een taxateur die een taxatierapport moet uitbrengen, op een peildatum die ligt direct na een aardbeving, de marktwaarde neerwaarts corrigeren op basis van in de markt levende onzekere toekomstverwachtingen. Ingeval diezelfde taxateur een taxatierapport moet uitbrengen op een peildatum die ligt in een periode zonder (recente) aardbevingen en in een gebied waarin de effecten van het maatregelenpakket van NAM zichtbaar zijn, zal deze taxateur geen aanleiding zien om de marktwaarde van het vastgoedobject te corrigeren op basis van in de markt levende toekomstverwachtingen. Daarmee is het effect van toekomstverwachtingen sterk afhankelijk van feiten en omstandigheden op de peildatum en daarmee in flux. Naarmate meer onzekere toekomstverwachtingen in de marktwaarde worden ingeprijsd neemt de onzekerheid van de marktwaardetaxatie, die onder normale marktomstandigheden toch al aan enige onzekerheid onderhevig is, verder toe” (blz. 5/6). 
        Het hof acht de hiervoor weergegeven visie van Kendes, die door WAG en de corporaties op dit punt ook niet wordt weersproken, overtuigend. Bij de bepaling van de marktwaarde in het risicogebied dient een inschatting te worden gemaakt van de effecten van het aardbevingsrisico op het moment van de taxatie. Dat betekent dat met een extra onzekerheid - naast de onzekerheden waarmee altijd rekening moet worden gehouden - moet worden gerekend. Dat is lastiger naarmate de omstandigheden die het aardbevingsrisico bepalen, veranderen. Uit wat het hof in de vorige paragrafen (r.o. 8.20 e.v.) heeft overwogen, volgt dat naar het oordeel van het hof inmiddels een redelijk stabiele situatie is ontstaan, zodat het beter mogelijk is dan voorheen om het aardbevingsrisico in te prijzen. Daarbij blijft gelden dat achteraf kan blijken dat het risico is over- of onderschat en de marktwaarde om die reden op een respectievelijk te laag of te hoog bedrag is bepaald. Dat risico doet zich overigens ook voor wanneer bij de vaststelling van de verkoopprijs het aardbevingsrisico te hoog of te laag is ingeschat. Indien het risico hoog is ingeschat zal dat tot een lagere prijs, en tot een hogere aanspraak op schade vanwege waardevermindering op basis van de Waarderegeling leiden, (wanneer deze nog binnen de bandbreedte van 10% blijft).   
      
    
    
      8.69
      De slotsom ten aanzien van dit aspect (zie r.o. 8.19 onder c) is dat het hof NAM niet volgt in het betoog dat het niet (goed) mogelijk is om de schade vanwege waardevermindering te begroten wanneer de woning niet is verkocht. Op de problematiek van de keuze van de peildatum komt het hof hierna terug.Redelijk en doelmatig – (praktische) bezwaren 
    
    
      8.70
      NAM heeft diverse bezwaren geformuleerd tegen het begroten van schade vanwege waardevermindering los van verkoop van de woning. Het hof heeft enkele hoofdbezwaren - er is geen sprake van een stabiele situatie (van waardevermindering) en het is niet goed mogelijk om schade vanwege waardevermindering te begroten wanneer de woning niet wordt verkocht - hiervoor al besproken. Het hof zal in deze paragraaf enkele andere bezwaren bespreken.
    
    
      8.71
      Een belangrijk bezwaar is gelegen in - samengevat - de ‘hanteerbaarheid’ van de schadebegroting. Wanneer de woningeigenaren ook zonder verkoop van hun woning aanspraak hebben op vergoeding van schade vanwege waardevermindering, leidt dat naar verwachting tot een grote hoeveelheid schadeclaims die elk apart moeten worden afgewikkeld. Dat is een probleem omdat niet kan worden gewerkt met een vast percentage per woning. Avg heeft in haar laatste rapport weliswaar het gemiddelde effect op de huizenprijzen berekend, maar dat is ook echt een gemiddeld effect. Het effect verschilt per individuele woning, afhankelijk van onder meer de ligging van de woning in het gebied, het aantal voelbare aardbevingen ter plaatse, het aantal schades in de omgeving van de woning, de schade aan de woning zelf (of het ontbreken van schade), het type woning en de staat van onderhoud van de woning. Voor iedere woning afzonderlijk zal de schade dan ook moeten worden begroot. Dat is, gezien het aantal woningen in het risicogebied, nauwelijks mogelijk. Bovendien is ook nog onduidelijk wat het risicogebied is. In ieder onderzoek wordt dat gebied weer anders gedefinieerd, terwijl de epicentra van de aardbevingen verschuiven, waardoor een afbakening nog lastiger wordt, aldus NAM (MvG nrs. 127 - 165).  
    
    
      8.72
      Het hof is het met NAM eens dat wanneer voor iedere woning boven en in de onmiddellijke omgeving van het Groningenveld afzonderlijk de waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico moet worden begroot, dat tot grote logistieke problemen en hoge uitvoeringskosten (onder meer in de vorm van vele taxaties) zou kunnen leiden, met forse vertragingen bij de afwikkeling als gevolg. 
    
    
      8.73
      Het betoog van NAM gaat ervan uit dat de schade vanwege waardevermindering van alle woningen afzonderlijk moet worden vastgesteld. Het is de vraag of die veronderstelling (volledig) juist is. 
    
    
      8.74
      Allereerst is een aanzienlijk deel van de woningen in het gebied eigendom van de corporaties. Dat maakt afwikkeling van de schade gemakkelijker omdat NAM voor meerdere woningen tegelijk te maken heeft met één partij. De woningen van de corporaties hebben ook een minder uniek karakter dan veel woningen van particuliere eigenaren. Het gaat in de meeste gevallen om goeddeels dezelfde woningen (rijtjeshuizen en appartementen) in dezelfde omgeving (dus met dezelfde bevingshistorie, van dezelfde ouderdom en met een vergelijkbare onderhoudsstaat en schadebeeld). Daardoor zal het naar verwachting in veel gevallen verantwoord zijn om te volstaan met taxatie van één woning, die model staat voor meerdere dezelfde woningen in een complex. 
    
    
      8.75
      Ten tweede staat het NAM vrij om, al dan niet in overleg met WAG en de corporaties, een model vast te stellen met behulp waarvan de schade door waardedaling vanwege het aardbevingsrisico kan worden vastgesteld. WAG heeft bij gelegenheid van het pleidooi benadrukt dat zij graag bereid is om mee te werken aan een dergelijk model, dat volgens haar ook vastgesteld kan worden. Partijen verschillen van mening over de mogelijkheden van een dergelijk model. Het hof acht het, gelet op wat zij over en weer hebben aangevoerd en op wat daarover in de door partijen in het geding gebrachte rapporten naar voren is gebracht, niet onaannemelijk dat het mogelijk is een dergelijk model vast te stellen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat inmiddels veel onderzoek is gedaan naar de waardedaling van woningen in het gebied. Door dat onderzoek is veel informatie beschikbaar, onder meer over het aantal schademeldingen per postcodegebied en de verkoopprijzen van woningen. In het eerder aangehaalde rapport “Vijf jaar na Huizinge” heeft Avg op basis van onder meer deze gegevens niet alleen een inschatting gemaakt van het gemiddelde netto prijseffect voor het door haar onderscheiden risicogebied, maar ook voor de 14 gemeentes in dat gebied. Daaruit leidt het hof af dat het met de beschikbare gegevens al mogelijk is om voor kleinere gebieden een indicatie te geven van het gemiddelde prijseffect. Wanneer dat gemiddelde prijseffect in een zo klein mogelijk gebied (Avg heeft in elk geval informatie over het aantal geaccepteerde schademeldingen op het niveau van postcode-4) wordt gecombineerd met enkele andere variabelen, zoals de aard van de woning, het onderhoudsniveau en de schadehistorie, zijn de uitgangspunten voor een werkbaar model beschikbaar. 
    
    
      8.76
      In dit verband overweegt het hof dat OTB in haar rapport van januari 2016 ook verslag gedaan heeft van het onderzoek dat zij heeft verricht naar de modellen die worden gehanteerd om de waardedaling te bepalen. Uit dat onderzoek volgt enerzijds dat de huidige modellen tekortschieten, maar anderzijds dat OTB mogelijkheden ziet om een alternatief model te ontwikkelen waarmee het mogelijk is om op betrekkelijk eenvoudige wijze op grote schaal de waardevermindering van woningen in het risicogebied te bepalen. OTB adviseert nader onderzoek naar “alternatieve methoden die gebaseerd zijn op een simpele en voor de betrokkenen inzichtelijke methode en die eveneens indien gewenst kunnen worden ingezet voor een waardecompensatie voor alle woningen in Groningen” (blz. 82). Het rapport van OTB biedt geen enkele aanknopingspunt voor de gedachte dat het niet mogelijk is een dergelijk model te ontwikkelen. Het hof acht aannemelijk dat wanneer NAM bereid is de schade vanwege waardevermindering op grond van een dergelijk model te vergoeden, een groot aantal eigenaren genoegen zal nemen met de uitkomst van de modelmatige berekening. Het hof wijst in dit verband ook op de mogelijkheid van een procedure op grond van artikel 7:907 e.v. BW.
    
    
      8.77
      In zijn arrest van 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0357 (NJ 2013, 219 Reaal/Athlon) overwoog de Hoge Raad dat een veelvoorkomende schade een snelle afwikkeling volgens uniforme maatstaven vergt. Zo’n afhandeling wordt bevorderd door het hanteren van een forfaitair systeem waarover in de branche overeenstemming bestaat. Indien een dergelijk systeem bestaat, dient terughoudendheid te worden betracht bij het maken van uitzonderingen op grond van de concrete situatie. In het arrest benadrukt de Hoge Raad het normerende karakter van abstractie (standaardisering om ten behoeve van een vlotte afwikkeling debat te voorkomen). Op grond van dit arrest is, minst genomen, verdedigbaar dat wanneer een aanvaardbaar model wordt gehanteerd, de schade door waardevermindering van woningen die onder het bereik van het model vallen, ook volgens dat model worden afgewikkeld. In dit geval is sprake van een veelvoorkomende schade. Wanneer op basis van de gegevens uit de verrichte onderzoeken een model wordt ontwikkeld dat met instemming van de corporaties en WAG kan worden toegepast op in elk geval de meest voorkomende woningtypes, is dan ook terughoudendheid op zijn plaats bij het maken van uitzonderingen op grond van de concrete situatie.
    
    
      8.78
       Wanneer de schade door waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico bij iedere individuele woning moet worden begroot door een individuele taxatie leidt dat tot  aanzienlijke uitvoeringslasten. Maar het hof acht het aannemelijk dat de uitvoeringslasten beperkt kunnen worden. Allereerst vanwege de aanwezigheid van grote aantallen woningen die eigendom zijn van de corporaties. Vervolgens door het ontwikkelen van een model met behulp waarvan de schade kan worden vastgesteld; de gekozen abstractie vormt dan een argument voor standaardisering. Of de vergoeding van waardeverminderingsschade zonder verkoop van de woning tot onaanvaardbare uitvoeringslasten leidt, is dan ook voor een belangrijk deel afhankelijk van de bereidheid van NAM om de schade te vergoeden op basis van zo een model. Dit laat onverlet dat hoge uitvoeringslasten zullen ontstaan indien ondanks bereidheid van NAM geen modelregeling tot stand komt. Het hof zal dat aspect bij de hierna te maken eindafweging betrekken.
      
    
    
      8.79
      NAM heeft er ook op gewezen dat bij schadebegroting los van verkoop het risico van over- of ondercompensatie bestaat. Wanneer de schade op de peildatum op een bepaald bedrag wordt vastgesteld, kan het zijn dat het effect van de waardevermindering nadien af- of toeneemt. Indien een woningeigenaar in het eerste geval na verloop van tijd zijn woning verkoopt, heeft hij wel een vergoeding voor schade vanwege waardevermindering ontvangen, maar deze schade niet, of niet tot dat bedrag, geleden. Andersom blijft een eigenaar met (een deel van) zijn schade zitten wanneer bij verkoop van zijn woning de waardedaling door een gewijzigde risicoperceptie (bijvoorbeeld omdat er kort voor de verkoop enkele zwaardere aardbevingen hebben plaatsgevonden) is toegenomen, aldus NAM.
    
    
      8.80
      Dat het schadebedrag bij toepassing van een abstractie verschilt van een volledig concreet begroot schadebedrag, is inherent aan de mogelijkheid van abstracte schadebegroting. In zoverre is een eventuele over- of ondercompensatie ingecalculeerd. Zo’n verschillende uitkomst vormt dan ook geen zelfstandig bezwaar tegen abstracte schadebegroting. 
    
    
      8.81
      Ten aanzien van het beroep op het door NAM gestelde risico op over- of ondercompensatie overweegt het hof voorts dat, zoals het in de vorige paragraaf (over de vraag of het mogelijk is de schade vast te stellen indien geen verkoop plaatsvindt) ook heeft overwogen, bij de begroting van schade door waardevermindering in de situatie zonder verkoop rekening wordt gehouden met het effect van het aardbevingsrisico op het moment van de vaststelling. Het gaat dan om een inschatting van het effect op de waarde van de woning van de ten tijde van de vaststelling van de waarde van de woning bekende feiten, omstandigheden en daarop gebaseerde verwachtingen die van belang zijn voor het aardbevingsrisico. Tot die verwachtingen behoren onder meer de inschatting van de kans op nieuwe (zware) aardbevingen, verwachtingen over de omvang van de aardgaswinning in de toekomst, over de (effecten van) investeringen in de regio, etc. Het aardbevingsrisico is ten tijde van de begroting van de schade door de waardevermindering dan ook al in de bepaalde waarde verdisconteerd, zoals het is ‘ingeprijsd’ wanneer de woning wordt verkocht. 
    
    
      8.82
      Het hof merkt daarbij nog op dat - zoals prof. Van Dunné in zijn advies benadrukt (blz. 22/23) - het bij het verdisconteren van deze verwachtingen bij de bepaling van de schade vanwege waardevermindering niet gaat om toekomstige schade in de zin van artikel 6:105 BW, maar om het inschatten van toekomstige ontwikkelingen om de al ingetreden schade te kunnen begroten. Een in de toekomst dreigende schade kan “reeds haar weerslag hebben in het heden in de vorm van het op geld waardeerbare risico dat zij zich zal realiseren” (A. J. Akkermans, Proportionele aansprakelijkheid bij onzeker causaal verband (diss) 1997, blz. 122). Prof. Hartkamp heeft er in zijn advies aan NAM (blz. 3/4) terecht op gewezen dat indien de waarde van de woning op een bepaald moment is verminderd door het aardbevingsrisico de eigenaar van de woning op dat moment schade in zijn vermogen lijdt. De omvang van het vermogen, dat onder meer bepaald wordt door de waarde van de woning, neemt immers af wanneer de woning minder waard wordt, ook als de waardedaling zich (nog) niet materialiseert in een gerealiseerde lagere verkoopprijs. Wanneer ten tijde van het begroten van de schade vanwege het waardeverlies de verwachtingen betreffende het aardbevingsrisico op de juiste wijze worden vastgesteld en in de waardebepaling verdisconteerd en het daarmee verband houdende schadebedrag wordt uitgekeerd, is van over- of ondercompensatie geen sprake wanneer de woning op een later moment - omdat de verwachtingen over het aardbevingsrisico dan tot een ander resultaat leiden of omdat de woning dan tegen een ander bedrag wordt verkocht - meer of minder waard blijkt te zijn. De eigenaar van de woning heeft in dat geval de schade uitgekeerd waarop hij op het moment dat de schade werd begroot, aanspraak had.
    
    
      8.83
      Bij de bespreking van het arrest Binnendijk/EMI heeft het hof overwogen dat de verwijzing door de Hoge Raad naar de bevoegdheid van de rechter het begroten van de schade uit te stellen ziet op toekomstige schade, niet op reeds ingetreden schade. Het betoog van NAM dat de rechter de begroting van schade ook kan uitstellen, en dat er reden is om dat in dit geval te doen, stuit hierop af.  
    
    
      8.84
      Het hof is met NAM van oordeel dat een woningeigenaar maar eenmaal aanspraak heeft op vergoeding van schade door waardevermindering vanwege het aardbevingsrisico. Wanneer een eigenaar aanspraak maakt op vergoeding van waardeverminderingsschade door het aardbevingsrisico los van verkoop, kiest hij er ook voor dat bij de bepaling van de waarde van de woning op basis van de dan bekende feiten en omstandigheden een inschatting wordt gemaakt van het effect van het aardbevingsrisico. Indien na verloop van tijd blijkt dat de inschatting te positief is geweest, omdat de feiten zich ten opzichte van de verwachtingen in negatieve zin hebben ontwikkeld, komt dat in die zin voor rekening en risico van de eigenaar dat hij niet opnieuw schadevergoeding kan vorderen. Met toekomstige ontwikkelingen is bij het begroten van de schade immers al rekening gehouden. Anderzijds heeft ook NAM geen aanspraak op terugbetaling van uitgekeerde schadebedragen indien de schade is begroot en na enige tijd blijkt dat het destijds begrote schadebedrag indien het dan zou moeten worden begroot, lager zou zijn. 
    
    
      8.85
      Op de vraag of NAM en/of de woningeigenaren moet(en) worden beschermd tegen het risico dat de feiten zich anders ontwikkelen dan verwacht, komt het hof bij de uiteindelijk te maken afweging terug (zie r.o. 8.110 e.v.) .  
    
    
      8.86
      NAM heeft ook nog aangevoerd dat het vergoeden van schade door waardedaling los van verkoop problemen kan opleveren wanneer de eigenaar de vergoeding niet gebruikt voor het aflossen van zijn hypotheek. Het hof volgt NAM daarin niet. Het kan verstandig zijn wanneer een woningeigenaar een eventuele schadevergoeding vanwege schadeverlies besteedt aan de aflossing van een hypotheek, bijvoorbeeld wanneer de waarde van de woning lager is dan de hoogte van het geleende bedrag. Maar dat hoeft niet het geval te zijn. Wellicht is de hypothecaire lening al voor een groot deel afgelost, of is het effectiever de ontvangen vergoeding te besteden aan het opknappen van de woning. Een woningeigenaar is vrij in de besteding van de door hem te ontvangen schadevergoeding. Dat geldt trouwens ook voor de eigenaar die zijn woning verkoopt en in het kader van de Waarderegeling aanspraak heeft op een schadevergoeding. Ook die eigenaar is niet gehouden de vergoeding te besteden aan aflossing van de restant-hypotheek. Uit de stukken blijkt niet dat dat tot problemen leidt. Het hof ziet niet in dat er wel problemen ontstaan wanneer de vergoeding niet (altijd) wordt gebruikt voor aflossing van de hypothecaire lening. 
    
    
      8.87
      NAM heeft ook opgemerkt dat indien de schade door waardevermindering los van verkoop wordt begroot, een eventuele toekomstige eigenaar opnieuw aanspraak kan maken op schadevergoeding. Dat is onwenselijk vanwege de hoeveelheid procedures, aldus NAM. NAM miskent dat in een situatie van verkoop de verkoper, ook in de visie van NAM, aanspraak heeft op vergoeding van schade door de waardevermindering. In die situatie kan de opvolgend eigenaar mogelijkerwijs ook aanspraak maken op schadevergoeding vanwege waardevermindering, althans over de periode vanaf de verkoop. Wanneer de schade los van de verkoop is begroot en de woning vervolgens wordt verkocht, kan de opvolgend eigenaar in beginsel aanspraak maken op schadevergoeding wegens waardevermindering vanaf de datum van verkoop. In beide gevallen is sprake van twee claims - van de oude en van de nieuwe eigenaar -, zodat de vrees voor dubbele vergoedingen in zoverre ongegrond is.   
    
    
      8.88
      NAM wijst erop dat begroting van de schade door waardevermindering los van verkoop tot problemen leidt omdat het moeilijk is een juiste peildatum vast te stellen. Indien de schade concreet wordt begroot, is evident dat de peildatum de datum van verkoop van de woning is; op dat moment materialiseert de schade zich. Wanneer geen sprake is van verkoop, is de keuze van de peildatum of willekeurig (afhankelijk van het toevallige tijdstip van het taxatierapport of de uitspraak van de rechter) of juist bewust gekozen door de eigenaar, wat speculatie in de hand werkt.    
      
      
    
    
      8.89
      Het hof is het met NAM eens dat er niet een evidente peildatum is voor de begroting van de schade door waardevermindering los van verkoop. Bij zaakschade wordt de waardevermindering in beginsel vastgesteld op het tijdstip waarop de waardevermindering is opgetreden, het moment waarop de zaak is beschadigd. In dit geval is het lastig één tijdstip aan te wijzen; de waardevermindering van het onroerend goed heeft zich ‘sluipend’ gemanifesteerd. De aardbevingen, vooral die in Huizinge, het toenemend aantal schademeldingen, maar ook de publiciteit over het aardbevingsrisico hebben tezamen en stap voor stap bijgedragen aan een situatie waarin steeds duidelijker werd dat het aardbevingsrisico negatieve gevolgen had voor de waarde van woningen in het gebied. Tegen die achtergrond is het niet goed mogelijk één specifieke datum te kiezen waarop de schade vanwege waardevermindering is ontstaan en houdt de keuze voor iedere datum iets willekeurigs. Het ligt dan het meest voor de hand een datum te kiezen die in de praktijk (goed) hanteerbaar is. 
    
    
      8.90
      Het door de rechtbank gekozen uitgangspunt - de datum van de taxatie - is naar het oordeel van het hof in de praktijk goed hanteerbaar. De eigenaar die aanspraak maakt op vergoeding van zijn schade, zal de omvang van zijn claim moeten onderbouwen, met de uitkomst van een modelmatige berekening of, wanneer (nog) geen model voorhanden is, met een taxatierapport. Het ligt voor de hand dat dan de datum van de modelmatige berekening of van het rapport als peildatum wordt gehanteerd. De feiten, omstandigheden en verwachtingen op die datum zullen de basis hebben gevormd voor de inschatting van het aardbevingsrisico, dat daarmee op basis van de meest actuele data is gebaseerd. Het hof merkt daarbij op dat wanneer een procedure volgt en zich tijdens die procedure feiten en omstandigheden voordoen die van belang zijn voor de inschatting van het aardbevingsrisico, en daarmee voor de begroting van het waardeverlies, de rechter deze omstandigheden in beginsel zal moeten meenemen (vgl. het arrest Dordrecht/Stokvast). 
    
    
      8.91
      Aan NAM kan worden toegegeven dat wanneer de taxatiedatum als peildatum wordt gehanteerd, de woningeigenaar het initiatief heeft en in die zin invloed kan uitoefenen op de peildatum en dus de hoogte van de vergoeding. Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen over de verplichting van de rechter bij de begroting van de schade rekening te houden met ontwikkelingen sinds de taxatie, volgt dat deze invloed niet moet worden overschat. Bovendien dient bij de taxatie, zoals meermalen is overwogen, rekening te worden gehouden met de op de taxatiedatum te verwachten toekomstige ontwikkelingen, zodat ontwikkelingen die wijzen op een vermindering van het aardbevingsrisico in de taxatie worden meegenomen. Ten slotte heeft het hof overwogen dat de situatie in het gebied redelijk is gestabiliseerd, waardoor het effect van eventuele speculatie beperkt is. Anders dan prof. Hartkamp (blz. 4 van diens advies) meent het hof dat de situatie voldoende stabiel is om de schade vanwege waardeverlies te kunnen begroten.Redelijk en doelmatig - belangen
    
    
      8.92
      NAM heeft erop gewezen dat de particuliere woningeigenaren en de corporaties geen redelijk belang hebben bij abstracte schadebegroting. De particuliere woningeigenaren ondervinden op dit moment geen concreet nadeel van een eventuele waardevermindering van hun woning. Hun woning is op dit moment mogelijk ‘op papier’ minder waard, maar daar heeft de eigenaar geen last van, eerder baat in de vorm van een lagere belastingheffing. Op het moment dat het waardeverlies zich materialiseert, bijvoorbeeld bij de verkoop van een woning, kan deze concrete schade alsnog worden afgerekend. Door nu af te rekenen, lopen de eigenaren bovendien het risico dat zij bij een verslechtering van de situatie groot verlies lijden, dat zij niet meer kunnen verhalen op NAM, aldus NAM. 
    
    
      8.93
      Volgens WAG hebben de woningeigenaren wel belang bij vergoeding van de schade vanwege de waardevermindering van hun woning. Vergoeding van deze schade leidt tot duidelijkheid en zekerheid en daar hebben de woningeigenaren, die buiten hun schuld zijn geconfronteerd met waardevermindering van hun woning, behoefte aan. Zij zitten nu in veel gevallen vast aan hun moeilijk verkoopbare woning. De regelingen die er zijn, bieden geen oplossing voor dat probleem, stelt WAG. WAG wijst er ook op dat een aantal woningeigenaren problemen heeft met de bank vanwege de waardevermindering van hun woning, bijvoorbeeld bij het vernieuwen of verhogen van hun hypothecaire lening.    
    
    
      8.94
      Het hof vindt het goed voorstelbaar dat wanneer de waarde van een woning is verminderd, de eigenaar van de woning de schade vanwege de vermindering van de woning graag begroot en vergoed wil zien. Het begroten en vergoeden van de schade leidt tot duidelijkheid. De eigenaar weet hoeveel de schade bedraagt (of dat geen sprake is van schade). Indien hij aanspraak heeft op schadevergoeding, kan hij het schadebedrag, als hij dat wenst, gebruiken om op de hypotheekschuld af te lossen of om de woning te verbeteren. WAG wijst er terecht op dat vergoeding van schade vanwege waardevermindering los van verkoop leidt tot duidelijkheid vooraf. Het systeem van de Waarderegeling leidt tot duidelijkheid achteraf, nu op grond van deze regeling pas vergoeding kan worden verkregen als de woning is verkocht. Volgens WAG weerhoudt de onzekerheid over de aanspraak op schadevergoeding woningeigenaren ervan hun woning te koop te zetten, of om de verkoopprijs van hun al lang te koop staande woning te verlagen. Het wordt immers pas achteraf duidelijk of de lagere verkoopprijs (volledig) gecompenseerd zal worden.
    
    
      8.95
      Deze stelling van WAG vindt steun in het eerder aangehaalde rapport van OTB “Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen”. In dat rapport zijn ook de resultaten van een bewonersonderzoek in negen risicogemeenten neergelegd. Uit dat onderzoek blijkt (blz. 31) dat dat het aantal huishoudens dat binnen twee jaar zeker (10%) of misschien (28%) wil verhuizen hoger ligt dan in 2012 (respectievelijk 7 en 16%) en dan in de rest van Groningen (respectievelijk 6 en 16%). Voor bijna de helft van de huishoudens die willen verhuizen spelen de aardbevingen een rol in de verhuisbeslissing. Voor de huishoudens die misschien willen verhuizen, spelen, volgens het rapport, twee factoren een belangrijke rol: onzekerheid over de verkoop van de woning en onzekerheid over de waarde van de woning. Bijna de helft van de eigenaars-bewoners die zeggen misschien te willen verhuizen, twijfelt of de woning binnen twee jaar kan worden verkocht. 
    
    
      8.96
      Ook uit het al eerder aangehaalde rapport van het Sociaal Planbureau Groningen volgt dat veel bewoners van de negen risicogemeenten waarin onderzoek is gedaan, zich zorgen maken over de waardevermindering van hun woningen en daarover onzeker zijn. In het rapport is onder meer vermeld (blz. 33, 34):“In alle bewonerssessies bleek de waardedaling van de woningen een belangrijk onderwerp. De bewoners maken zich hierover ernstige zorgen zoals duidelijk blijkt uit de woordenwolk [hof: een bij het onderzoek toegepaste werkvorm]. De waardedaling van hun huizen is een van de grootste knelpunten voor woningeigenaren. (…)Veel woningeigenaren in 9 gemeenten van het aardbevingsgebied vragen zich af of ze nog wel moeten investeren in hun woningen nu ze de waarde van hun huizen zien dalen. Bij een aantal bewoners overheerst dan ook het gevoel dat ze hun oudedagsvoorziening kwijtraken of juist hun spaarpot voor onvoorziene gebeurtenissen. (…)Een direct gevolg van alle onzekerheid rond de verkoopbaarheid is dat veel huiseigenaren overwegen om niet meer in de eigen woning te investeren. Ze zien het als een nutteloze investering of ze hebben er geen energie meer voor.”
    
    
      8.97
      Dat de verkopers van woningen in het risicogebied zich onzeker voelen, is   ten slotte - ook vastgesteld in het in r.o. 4.9.5 aangehaalde onderzoek van de RUG “Ervaringen bij verkoop woningen in het aardbevingsgebied”. 
    
    
      8.98
      Abstracte begroting van de schade los van de verkoop van de woning leidt tot duidelijkheid over de aanspraken van een woningeigenaar op schadevergoeding. Een woningeigenaar weet op dat punt dan waar hij aan toe is en kan op basis daarvan handelen. Het is daarom redelijkerwijs te verwachten dat begroting en vergoeding van de schade vanwege waardevermindering de gevoelens van onzekerheid zullen verminderen, zelfs wanneer de aanspraak op schadevergoeding minder hoog blijkt te zijn dan verwacht. In zoverre hebben de woningeigenaren belang bij begroting van de schade vanwege waardevermindering los van verkoop. Dat geldt zeker wanneer een eigenaar zijn woning wil verkopen: de verkoper kan dan vooraf, aan de hand van de toegekende schadevergoeding, bepalen welke ruimte hij heeft om de prijs van zijn woning te verlagen. Bij toepassing van de Waarderegeling weet de eigenaar pas achteraf, na verkoop van de woning, wat per saldo de verkoopopbrengst van zijn woning is geweest. In dit verband overweegt het hof dat uit de genoemde onderzoeken volgt dat een ruime opkoopregeling ook veel onzekerheid zou kunnen wegnemen. Volgens het onderzoek van de RUG zou 40% van de respondenten gebruik willen maken van een vervolg op de opkoopregeling. Maar zo’n vervolg is er nog niet en het is onduidelijk of, en op welke wijze, deze er komt. De Commissie Bijzondere Situaties heeft, zoals de naam ook aanduidt, maar een beperkte reikwijdte.
    
    
      8.99
      NAM heeft erop gewezen dat de woningeigenaren het risico lopen dat zij met (een deel van) hun schade blijven zitten wanneer het aardbevingsrisico ernstiger blijkt te zijn dan is ingeschat op het moment van de begroting van hun schade, doordat in de toekomst zich meer en zwaardere aardbevingen voordoen dan nu wordt verwacht (en ten tijde van de taxatie is ‘ingeprijsd’). Dat risico is inderdaad aanwezig. Daar staat tegenover dat de vordering van WAG er niet toe strekt dat iedere woningeigenaar verplicht is om aanspraak te maken op abstract begrote schade vanwege waardevermindering. Woningeigenaren kunnen, ook wanneer de vordering van WAG wordt toegewezen, ervoor kiezen om te wachten met het instellen van een vordering tot schadebegroting, bijvoorbeeld tot zij hun woning hebben verkocht. Dat een keuze voor abstracte schadebegroting ook risico’s in zich bergt, betekent naar het oordeel van het hof niet dat de woningeigenaren geen belang hebben bij de mogelijkheid om, op basis van een individuele afweging, nu een keuze te kunnen maken voor abstracte schadebegroting in plaats van voor concrete schadebegroting op een later moment. Het hof verwijst in dit verband naar wat in r.o. 8.80 en 8.81 is overwogen).    
      
        8.100 De corporaties hebben aangevoerd dat zij groot belang hebben bij begroting van hun schade, los van verkoop. Zij hebben er allereerst op gewezen dat zij nauwelijks een beroep kunnen doen op de Waarderegeling, omdat die alleen van toepassing is bij verkoop door hen aan een particulier. Daarnaast heeft de waardevermindering van hun woningen nu al negatieve gevolgen voor de corporaties: de corporaties staan onder verscherpt toezicht van de Aw (zie r.o. 4.8.4. e.v.) en de waardevermindering heeft haar weerslag op de vermogenspositie van de corporaties. Er is sprake van lagere huurinkomsten en toegenomen risico’s. 
        8.101 NAM heeft het belang van de corporaties bij vergoeding van waardedaling los van verkoop bestreden. Zij wijst erop dat de waarde van het woningbezit van de corporaties wordt vastgesteld op basis van toekomstige huurinkomsten en dat niet is vastgesteld dat de aardbevingen en het aardbevingsrisico enig aantoonbaar effect op de huurinkomsten hebben. De door de corporaties geschetste risico’s wijzen volgens NAM op concrete schade. Ten aanzien van die schade heeft de rechtbank, niet in incidenteel appel bestreden door de corporaties, overwogen dat een concrete schadeberekening voor de hand ligt. Voor de rechtbank was dat reden om de vordering dat de schade bestaande uit waardevermindering volgens de leer van de abstracte schadevergoeding dient te worden berekend, niet toe te wijzen, aldus NAM. 
        8.102 Het hof stelt voorop dat de rechtbank ook ten aanzien van de corporaties voor recht heeft verklaard dat de schade bestaande uit waardevermindering van onroerende zaken voor vergoeding in aanmerking komt ongeacht of sprake is van fysieke schade aan de onroerende zaken en ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht. De rechtbank heeft NAM ook veroordeeld tot betaling van die schade aan de corporaties, nader op te maken bij staat. De corporaties nemen in hoger beroep niet het standpunt in dat de schade vanwege waardevermindering abstract dient te worden begroot. Zij stellen dat begroting van de waardeverminderingsschade in die zin abstract mag plaatsvinden dat het feit dat een onroerende zaak geen fysieke schade heeft en/of niet verkocht is niet in de weg staat aan vergoeding van de schade. In appel is dan ook niet de kernvraag of de schade vanwege waardevermindering abstract (in de hiervoor vermelde betekenis) begroot moet worden, maar of dat mag. Deze vraag is alleen opportuun omdat NAM heeft betoogd dat de schade vanwege waardevermindering niet abstract mag worden begroot. Dat de schade vanwege waardevermindering (in bepaalde gevallen) ook concreet kan worden begroot, staat tussen partijen niet ter discussie. Maar dat betekent niet zonder meer dat de corporaties geen belang hebben bij de door hen gevorderde verklaring voor recht dat deze schade ook abstract kan worden begroot. Die verklaring kan bijvoorbeeld de onderlinge afwikkeling buiten rechte ten aanzien van een groot aantal woningen van de corporaties bevorderen.  De corporaties hebben, mede gelet op het standpunt van NAM over de (on)mogelijkheid van abstracte begroting, dus wel belang bij de door hen gevorderde verklaring voor recht. Dat blijkt ook uit het navolgende. 
        8.103 Aan NAM kan worden toegegeven dat uit de door de corporaties overgelegde jaarverslagen betreffende het jaar 2016 niet eenduidig valt af te leiden dat het onroerend goed van de corporaties in waarde afneemt als gevolg van het aardbevingsrisico. In de jaarverslagen wordt ook toegelicht wat daarvan de reden is: het vastgoed van de corporaties is gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde en die bedrijfswaarde wordt vastgesteld op basis van toekomstige huurinkomsten. De corporaties hebben erop gewezen dat te verwachten is dat de huurinkomsten zullen afnemen, omdat vanaf 1 juli 2015 een nieuw puntensysteem voor de bepaling van de huurprijs geldt. In dat systeem wordt een kwart van de huurprijs bepaald door de WOZ-waarde. Bij gelegenheid van het pleidooi hebben de corporaties gewezen op het in r.o. 4.9.4 aangehaalde rapport van het CBS, waaruit volgt dat de WOZ-waarde in het risicogebied is gedaald. Voor zover die daling het gevolg is van het aardbevingsrisico, leidt dat risico tot een lagere huurprijs en daarmee ook tot een lagere bedrijfswaarde van het vastgoed van de corporaties. Wanneer de schade vanwege de lagere huuropbrengst wordt vergoed - NAM wijst er terecht op dat dit concreet te begroten schade is - leidt dat niet tot een hogere waardering van het vastgoed. Er blijft dan een verschil bestaan tussen de waardering van het vastgoed nu en in de situatie zonder aardbevingsrisico (ervan uitgaande dat het aardbevingsrisico leidt tot een lagere waarde van het vastgoed van de corporaties). Het hof volgt NAM dan ook niet in het betoog dat wanneer aanspraak wordt gemaakt op vergoeding van schade vanwege verminderde huurinkomsten en ook van schade vanwege waardevermindering (per definitie) aanspraak wordt gemaakt op dubbele schadevergoeding en dat er daarmee geen belang meer zou bestaan bij de gevorderde verklaring voor recht. Het hof tekent daarbij aan dat het, gelet op de samenhang tussen beide schades, niet onredelijk lijkt wanneer de voordelige effecten van een eventuele vergoeding van de schade vanwege waardevermindering na ontvangst van die vergoeding worden verrekend met de concreet te berekenen schade vanwege verminderde huurinkomsten vanaf dat moment.
        8.104 De corporaties hebben verder aangevoerd dat de waardevermindering invloed heeft op hun investeringsmogelijkheden. Volgens hen mag bij waardedaling minder worden geleend, waardoor minder kan worden geïnvesteerd en lagere rendementen kunnen worden behaald. Zij hebben deze stelling, in het licht van de in r.o. 4.8.3 aangehaalde brief van Aedes, voldoende onderbouwd. NAM heeft deze stelling van de corporaties op zich niet weersproken, maar heeft aangegeven dat eventuele hogere financieringslasten en lagere rendementen voor concrete schadevergoeding in aanmerking komen. Ook hier geldt naar het oordeel van het hof dat met de vergoeding van deze concrete schadeposten de schade van de corporaties vanwege de waardevermindering niet per definitie (geheel) is vergoed. Met vergoeding van deze concrete schadeposten worden de gevolgen van het probleem wel (gedeeltelijk) weggenomen, maar het probleem zelf - de vermindering van de waarde van het vastgoed - kan als schadepost blijven bestaan. In zoverre hebben de corporaties er belang bij dat de schade vanwege een waardevermindering van hun vastgoed wordt begroot en vergoed.   De aard van de schade
        8.105 NAM heeft erop gewezen dat bij zuivere vermogensschade abstracte schadeberekening in beginsel niet op haar plaats is. Er is, als geen sprake is van beschadiging, ook geen recht dat geschonden is en gehandhaafd moet worden. Er hoeven ook geen herstelmaatregelen te worden genomen, die gefinancierd moeten worden. De argumenten die doorgaans worden gebruikt om abstracte schadebegroting te onderbouwen, ontbreken dan ook.
        8.106 Het hof volgt NAM niet in dit betoog. Uit de eerder besproken rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de Hoge Raad abstracte schadeberekening ook toelaatbaar oordeelt bij de begroting van zuivere vermogensschade. Dat is ook het geval wanneer niet tegelijk sprake is van beschadiging (vgl. Binnendijk/EMI en, weliswaar wat minder evident, Gemeente Maassluis/Van Koppen en Gemeente Dordrecht Stokvast). 
        8.107 Bovendien legt het feit dat sprake is van zuivere vermogensschade naar het oordeel van het hof onvoldoende gewicht in de schaal in het voordeel van het door NAM bepleite standpunt. Integendeel, naar het oordeel van het hof is het feit dat de waardevermindering van de woningen is veroorzaakt door het op haar profijt gerichte handelen van NAM juist een belangrijk argument voor een ruimhartige benadering van de schade van de door dat handelen gedupeerde eigenaren. Dat sluit ook aan bij de Parlementaire Geschiedenis van artikel 6:177 BW. In de Memorie van Toelichting is onder meer opgemerkt:“Een en ander sluit echter niet uit dat schade voor anderen ontstaat. Indien het wenselijk is dat dezen de winningsactiviteiten gedogen, dan dient dit niet te betekenen dat zij daarmee ook de schade voor hun rekening moeten nemen. Deze schade dient voor rekening te komen van degene wiens activiteiten aanleiding zijn (geweest) voor het ontstaan ervan en die deze activiteiten tevens economische profijt heeft opgeleverd.”(Kamerstukken II 1998/1999, 26219, blz. 102). 
        8.108 NAM heeft de afgelopen decennia grote bedragen verdiend aan de winning van aardgas. Partijen verschillen van mening over de exacte omvang van de door NAM gegenereerde opbrengst, maar duidelijk is dat die vele miljarden euro’s bedraagt. NAM heeft deze opbrengst al ontvangen. Indien het verweer van NAM tegen de door WAG en de corporaties bepleite abstracte schadebegroting wordt gehonoreerd, leidt dat ertoe dat de woningeigenaren geen vergoeding ontvangen voor de waardevermindering van hun woningen waarvan op dit moment sprake is; de waardevermindering wordt in dat geval pas begroot, en komt pas voor vergoeding in aanmerking, bij verkoop van hun woningen. Waar NAM enerzijds de forse revenuen van haar schadeveroorzakend handelen al heeft genoten, en zolang de gaswinning doorgaat nog geniet, is zij, als haar verweer slaagt, anderzijds niet gehouden de daardoor ontstane schade wegens schadevermindering al te vergoeden omdat deze zich nog niet heeft gematerialiseerd in een lagere verkoopprijs. Het hof acht het, gezien deze onevenwichtigheid, niet redelijk om wanneer abstracte begroting op zich binnen de door de Hoge Raad gestelde grenzen valt, nog zware eisen te stellen aan de toelaatbaarheid ervan.Abstracte schadebegroting toelaatbaar?
        8.109 Met de vorige alinea heeft het hof een voorschot genomen op het oordeel over de toelaatbaarheid van abstracte schadebegroting in dit geval. Het hof volgt NAM niet in haar betoog dat de schade door de waardevermindering van de woningen niet abstract - los van de vraag of de woningen zijn beschadigd en/of verkocht - kan worden begroot. Daar heeft het hof in aansluiting op hetgeen reeds is overwogen, de volgende redenen voor.
        8.110 Abstracte begroting valt, zoals het hof heeft vastgesteld, binnen het gebied dat is afgebakend in de hiervoor besproken arresten van de Hoge Raad. Binnen dat gebied is doorslaggevend of abstracte schadebegroting redelijk en doelmatig is. De schade-oorzaak in deze zaak levert, gelet op wat het hof in de vorige paragraaf heeft overwogen, geen grond op om in dit geval hoge eisen te stellen aan de toelaatbaarheid van abstracte schadebegroting. Daar komt nog bij dat ook uit de in Nederland levende rechtsovertuigingen (vgl. art. 3:12 BW) volgt dat in dit geval geen al te hoge eisen moeten worden gesteld aan de toelaatbaarheid van abstracte schadebegroting. Het hof verwijst in dit verband naar de nadruk die in het regeerakkoord wordt gelegd op een adequate en onafhankelijke afhandeling van alle schade en op de aanbeveling van de mensenrechtencommissie van de VN om te voorzien in “proper compensation”. Geheel ten overvloede wijst het hof  nog op een recent advies over - kort gezegd - de wijze van schade-afwikkeling dat op verzoek van de NCG is uitgebracht door prof. mr. W.D.H. Asser, mr. dr. J.E. van de Bunt en prof. mr. A. Hammerstein (de commissie Hammerstein). In dat advies, waar van de zijde van de corporaties bij pleidooi op is gewezen, hanteert de commissie Hammerstein het volgende uitgangspunt (blz. 6):“De Staat der Nederlanden en zijn inwoners hebben in de afgelopen decennia veel profijt gehad van de winning van gas in de provincie Groningen. De inwoners van deze provincie hebben daarvan óók en in toenemende mate hinder en schade ondervonden. Zij hadden en hebben reeds op grond van de aard van de aansprakelijkheid voor de schade recht op een fatsoenlijke en ruimhartige afwikkeling van deze schade en op een volledige vergoeding van de werkelijk geleden schade.”De leidraad is steeds die van een ruimhartige benadering.
        8.111 Gelet op wat hiervoor is overwogen, is voor de toelaatbaarheid van abstracte schadebegroting in dit geval voldoende dat de schade een voldoende structureel karakter heeft, dat begroting van de schade mogelijk is en niet op onoverkomelijke bezwaren vanuit het oogpunt van doelmatigheid stuit en dat de gelaedeerden belang hebben bij abstracte schadebegroting. Wanneer aan deze voorwaarden is voldaan, is in dit geval abstracte schadebegroting redelijk en doelmatig.
        8.112 Aan de hiervoor vermelde voorwaarden is voldaan. Het hof heeft vastgesteld dat in het gebied waarin de aardbevingen plaatsvinden nog steeds - vijf jaar na Huizinge - sprake is van schade door waardevermindering van woningen en dat deze schade een structureel karakter heeft. Het hof heeft ook vastgesteld dat het mogelijk is om de waardevermindering los van verkoop vast te stellen en dat het op deze wijze begroten van de schade vanuit het oogpunt van doelmatigheid niet onoverkomelijk is. Weliswaar zullen, indien ondanks bereidwillige houding van NAM een model als bedoeld in r.o. 8.75 e.v. uitblijft, hoge uitvoeringslasten kunnen ontstaan, maar dat aspect legt voor het hof onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere afweging te komen Ten slotte heeft het hof vastgesteld dat de woningeigenaren voldoende belang hebben bij abstracte begroting van hun schade. 
        8.113 De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 9 en 15 van NAM falen, voor zover ze ingang willen doen vinden dat de schade door waardevermindering van woningen niet op abstracte wijze - los van verkoop en beschadiging van de woning - mag worden begroot. Voor zover de grieven van NAM zich keren tegen onderdelen van het oordeel van de rechtbank die niet (geheel) overeenkomen met het oordeel van het hof of door het hof niet zijn overgenomen, falen de grieven bij gebrek aan belang. Kosten ex artikel 6:96 BW
        8.114 De rechtbank heeft de door WAG en de corporaties ingestelde vordering tot vergoeding voor buitengerechtelijke kosten deels toegewezen. Met de grieven 13 en 14 komt NAM tegen dit oordeel op. Het hof stelt bij de bespreking van deze grieven voorop dat de rechtbank de vordering van WAG betreffende deze kosten heeft toegewezen op de primaire grondslag. Zoals hiervoor is overwogen, kan WAG op basis van deze grondslag niet worden ontvangen in haar vorderingen. Dat geldt ook voor de vordering tot vergoeding van gemaakte kosten. Aldus bestaat bij afzonderlijke bespreking van deze grieven wat WAG betreft geen belang. WAG kan wel worden ontvangen in de vorderingen die zij (subsidiair) heeft ingesteld als lasthebber/gevolmachtigde van de deelnemers als genoemd in productie 75 (vgl. r.o. 6.8). Voor zover WAG bedoeld heeft de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ook op deze subsidiaire grondslag in te stellen - helemaal duidelijk is dat niet -, is deze grondslag ondeugdelijk, nu de kosten niet gemaakt zijn door de deelnemers maar door WAG zelf. De facturen waarop de vordering is gebaseerd, zijn ook gericht aan WAG en niet aan de deelnemers. Dat ligt gezien de inhoud van de deelnemersovereenkomst ook voor de hand, omdat deze overeenkomst (in artikel 5 lid 2) bepaalt dat de kosten waartoe de overeenkomst aanleiding geeft voor rekening komen van WAG. De deelnemers hebben dan ook geen schade geleden bestaande uit buitengerechtelijke kosten, zodat WAG als lasthebber/gevolmachtigde van de deelnemers geen aanspraak heeft op vergoeding van deze kosten.  
        8.115 De vordering van WAG tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is om deze reden al niet toewijsbaar. Dat geldt niet voor de vordering van de corporaties, nu niet ter discussie staat dat de corporaties de (andere) helft van de buitengerechtelijke kosten voor hun rekening hebben genomen. Het hof zal de vordering van de corporaties betreffende de buitengerechtelijke kosten dan ook inhoudelijk beoordelen aan de hand van de daartegen door NAM aangevoerde grieven. 
      
      
      
        8.116 Bij de inhoudelijke beoordeling stelt het hof voorop dat op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW als vermogensschade in aanmerking komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van deze kosten is vereist dat in de gegeven omstandigheden de kosten redelijk zijn en de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren om schadevergoeding te verkrijgen. 
        8.117 Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen, volgt dat de vraag die in dit geding centraal staat - of de schade vanwege waardevermindering van een woning door het aardbevingsrisico abstract kan worden begroot - allerminst eenvoudig te beantwoorden is. Om die vraag te kunnen beantwoorden, moet niet alleen een juridische afweging worden gemaakt op basis van wet, jurisprudentie en literatuur, maar moet ook onderzoek worden gedaan naar onder meer de omvang van het aardbevingsrisico, de ontwikkelingen op de woningmarkt in het risicogebied, de vraag welke effecten het aardbevingsrisico hebben op de woningmarkt en de waarde(ontwikkeling) van individuele woningen. Dat de corporaties voordat zij een procedure aanhangig maakten grootschalig onderzoek hebben laten verrichten (via WAG), acht het hof dan ook alleszins redelijk. Het hof tekent daarbij aan dat in de periode voorafgaand aan het aanhangig maken van de procedure aanzienlijk minder onderzoek voorhanden was dan nu het geval is. In dit verband wijst het hof erop dat veel van de rapporten waarop het hof (onderdelen van) zijn oordeel heeft gebaseerd pas in de loop van de appelprocedure beschikbaar zijn gekomen. Dat achteraf, nu meer onderzoeksgegevens beschikbaar zijn, kan worden vastgesteld dat bepaalde in de buitengerechtelijke fase verrichte onderzoeksactiviteiten niet dragend zijn voor het oordeel van het hof, betekent dan ook niet dat het niet redelijk was om dat onderzoek te laten verrichten. Het hof stelt vast dat alle door de corporaties gevorderde onderzoekskosten betrekking hebben op onderzoek naar het verband tussen het aardbevingsrisico en de waardevermindering van woningen in het risicogebied. Dat geldt voor het door prof. De Kam en anderen verrichte onderzoek naar de beleving van de woningmarktsituatie door de woningeigenaren. Uit wat het hof hiervoor heeft overwogen, volgt dat het hof die beleving van belang acht. Het geldt ook voor de in opdracht van WAG verrichte taxaties. Met de taxatierapporten wilde WAG aantonen dat taxateurs bij de waardebepaling rekening houden met het aardbevingsrisico. Uit wat het hof heeft overwogen, volgt dat het hof aannemelijk acht dat het aardbevingsrisico is ‘ingeprijsd’ in de waardering van woningen in het risicogebied. Met het doen verrichten van de taxaties was dan ook een redelijk doel gemoeid. Dat er op de uitkomst van de opgestelde taxatierapporten (gegronde) kritiek is te leveren en dat het hof op basis van andere gegevens tot zijn oordeel is gekomen, doet daaraan niet af. 
        8.118 Het hof verwerpt dan ook het betoog van NAM dat het niet redelijk was om de gevorderde onderzoekskosten te verrichten. NAM heeft ook betoogd dat de omvang van deze kosten niet redelijk is. Dat betoog heeft NAM, in het licht van de door WAG en de corporaties overgelegde specificaties en de toelichting daarop in punt 7.2 van de conclusie van repliek, onvoldoende onderbouwd.  
        8.119 De rechtbank heeft ook een vergoeding toegewezen voor de door de advocaat van WAG en de corporaties aan de zaak bestede tijd. De rechtbank overwoog dat voor zover de gevorderde advocaatkosten betrekking hebben op uren die zijn besteed aan de instructie van de zaak en aan de voorbereiding van de gedingstukken, deze niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank achtte het aannemelijk dat een deel van de advocaatkosten - door de rechtbank begroot op de helft van het gevorderde bedrag - betrekking heeft op de vaststelling van schade en aansprakelijkheid, en dus ook onder het bereik van artikel 6:96 lid 2 sub b BW valt. 
        8.120 NAM bestrijdt dit oordeel. Volgens haar verschieten de advocaatkosten op grond van artikel 6:96 lid 3 BW in combinatie met artikel 241 Rv van kleur. Voor zover NAM betoogt dat de advocaatkosten met het aanhangig maken van een procedure per definitie van kleur verschieten, volgt het hof NAM niet in dit betoog. Op grond van artikel 6:96 lid 3 BW in combinatie met artikel 241 Rv geldt alleen voor de kosten die onder het bereik van een proceskostenveroordeling vallen, zoals de kosten in verband met het voorbereiden en opstellen van processtukken en de kosten ter instructie van de zaak, dat ze bij het aanhangig maken van een procedure van kleur verschieten. Doorslaggevend is dan ook of de gevorderde kosten betrekking hebben op werkzaamheden die onder het bereik van een proceskostenveroordeling vallen. 
        8.121 WAG en de corporaties hebben in eerste aanleg diverse urenspecificaties betreffende de advocaatkosten in het geding gebracht (producties 52 en 53 CvR). Uit deze specificaties volgt dat de gevorderde advocaatkosten betrekking hebben op de periode vanaf eind april tot eind december 2013. De inleidende dagvaarding is op 24 januari 2014 uitgebracht. Uit de specificaties kan niet worden afgeleid dat in die periode werkzaamheden in rekening zijn gebracht in verband met het opstellen van de dagvaarding. Wel is aannemelijk dat de advocaten van WAG en de corporaties bij het opstellen van de dagvaarding en in de verdere procedure hun voordeel hebben kunnen doen met de door hen in 2013 verrichte werkzaamheden. Dat betekent naar het oordeel van het hof echter niet, zeker ook gezien het tijdsverloop tussen april 2013 en januari 2014, dat ervan kan worden uitgegaan dat alle werkzaamheden kunnen worden beschouwd als werkzaamheden ter instructie van de zaak. Uit de urenspecificaties volgt bijvoorbeeld dat veel werkzaamheden betrekking hebben op overleg met de ingeschakelde deskundigen. Al met al kan het hof zich verenigen met de beslissing van de rechtbank om de helft van de kosten onder het bereik van de proceskostenveroordeling te brengen en de andere helft niet. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat NAM niet nader is ingegaan op de specifieke urenspecificaties, maar heeft volstaan met het betoog dat alle werkzaamheden van de advocaten van kleur zijn verschoten.   
        8.122 De slotsom is dat voor zover WAG bedoeld heeft de buitengerechtelijke kosten ook subsidiair te vorderen, het gevorderde niet toewijsbaar is, en dat de grieven van NAM falen voor zover ze betrekking hebben op de vordering van de corporaties inzake de buitengerechtelijke kosten. Nu de buitengerechtelijke kosten voor de helft voor rekening zijn gekomen van de corporaties, zal het hof de helft van het door de rechtbank toegewezen bedrag toewijzen. 
        8.123 Grief 15 van NAM heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van die grieven.
        9. De beoordeling van de vorderingen
      
    
    
      9.1
      In r.o. 8.1 heeft het hof vastgesteld welke vorderingen in appel nog aan de orde zijn. Het hof zal deze vorderingen beoordelen met inachtneming van wat het hof hiervoor heeft overwogen en beslist, en waar nodig nog enkele resterende geschilpunten behandelen. 
    
    
      9.2
       Voor zover deze vorderingen door WAG zijn ingesteld, geldt dat WAG niet-ontvankelijk is in haar primaire vorderingen op basis van artikel 3:305a BW. WAG is wel ontvankelijk voor zover zij optreedt als lasthebber/gevolmachtigde van de deelnemers die zijn vermeld op de productie 75 van WAG.    
    
    
      9.3
      De rechtbank heeft jegens WAG en de corporaties voor recht verklaard dat NAM aansprakelijk is voor de schade bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken gelegen in het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen, en dat die schade voor vergoeding in aanmerking komt, ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is opgetreden en ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht. Dat NAM aansprakelijk is voor schade bestaande uit waardevermindering door onroerende zaken ten gevolge van de gaswinning staat tussen partijen niet ter discussie. Dat en waarom deze schade voor vergoeding in aanmerking komt ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is opgetreden en ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht, heeft het hof in het vorige hoofdstuk overwogen en beslist. 
    
    
      9.4
      Partijen verschillen van mening over het geografische bereik van de verklaring voor recht. De rechtbank heeft gekozen voor het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen. Volgens NAM is dat gebied te ruim. Zij heeft erop gewezen dat tussen de verschillende risicogemeentes het gemiddelde percentage waardedaling al sterk varieert en dat in enkele gemeentes een gemiddeld waardeverlies niet zichtbaar is. Dat geldt nog in sterkere mate aan de randen van het gebied, buiten de risicogemeentes. NAM kan zich voor deze stelling inderdaad beroepen op (recente) onderzoeksgegevens. Uit die gegevens blijkt ook dat er een verband is tussen het aantal gemelde schades in een gebied en het gemiddelde waardeverlies in dat gebied. Dat betekent naar het oordeel van het hof echter niet dat het geografisch bereik van de verklaring voor recht moet worden beperkt, nu niet kan worden uitgesloten dat in gebieden waar gemiddeld geen sprake is van waardevermindering, toch enkele woningen staan die wel in waarde zijn verminderd door de gaswinning. Nu gesteld noch gebleken is dat de (subsidiaire) vordering van WAG en de vordering van de corporaties ook ziet op woningen buiten het in de verklaring voor recht aangeduide gebied kan met de beperking tot dit gebied worden volstaan en hebben WAG en de corporaties ook voldoende belang bij de verklaring voor recht. De woningen waarop hun vorderingen betrekking hebben, liggen immers in het desbetreffende gebied.   
    
    
      9.5
      Het hof volgt NAM niet in het betoog dat de verklaring voor recht pas toewijsbaar is ten aanzien van die woningen waarvan vaststaat dat deze in waarde zijn verminderd door het aardbevingsrisico, zodat dit ten aanzien van iedere individuele woning dient te worden vastgesteld. Met de verklaring voor recht wordt vastgesteld dàt NAM aansprakelijk is voor schade door waardevermindering ten gevolge van het aardbevingsrisico, uiteraard voor zover sprake is van schade. Of en in hoeverre daadwerkelijk sprake is van dergelijke schade dient - in beginsel per individuele woning en dus per woningeigenaar, en voor wat betreft de corporaties per corporatie op basis van het woningbestand van de desbetreffende corporatie - te worden vastgesteld. De uitkomst van die vaststelling kan in een individueel geval zijn dat geen sprake is van waardevermindering door het aardbevingsrisico. Maar dat betekent niet dat NAM niet aansprakelijk is voor de waardevermindering van onroerende zaken in - kort gezegd - het aardbevingsgebied door het aardbevingsrisico. Indien en voor zover die schade zich voordoet, is NAM daarvoor aansprakelijk.   
    
    
      9.6
      De door de rechtbank toegewezen verklaring voor recht houdt, anders dan hoe NAM die verklaring leest, niet in dat de schade vanwege waardevermindering in alle gevallen abstract moet worden begroot, maar laat ruimte voor concrete schadebegroting bijvoorbeeld in de situatie dat de desbetreffende woning wel is verkocht. Het is, wanneer partijen er in een individueel geval niet samen uit komen, aan de rechter in de schadestaatprocedure om te bepalen op welke wijze de schade zal worden begroot. De verklaring voor recht opent de mogelijkheid om de schade abstract te begroten, in die zin dat ook wanneer een woning niet is verkocht en geen fysieke schade (meer) heeft de woningeigenaar toch aanspraak kan maken op vergoeding van schade vanwege waardevermindering. De verklaring voor recht ontneemt in die situatie aan NAM het verweer dat de schade niet toewijsbaar is omdat de woning nog niet is verkocht. 
    
    
      9.7
      De verklaring voor recht bevat geen peildatum. Het hof acht dat, gelet op wat het heeft overwogen over de peildatum (zie r.o. 8.88-91), ook niet noodzakelijk. 
    
    
      9.8
      De slotsom is dat het hof geen reden ziet de door de rechtbank toegewezen verklaring voor recht te wijzigen. 
    
    
      9.9
      Voor de toewijsbaarheid van een vordering tot verwijzing naar de schadestaat is volgens vaste rechtspraak voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Nu het hof heeft overwogen dat schade vanwege waardevermindering van woningen toewijsbaar is ongeacht of de woning verkocht wordt en of sprake is van fysieke schade, is voor toewijzing van de vordering tot verwijzing naar de schadestaat voldoende dat de mogelijkheid van schade vanwege waardevermindering door het aardbevingsrisico bij WAG (als rechthebbende ten aanzien van de aan haar gecedeerde vorderingen) en de corporaties aannemelijk is. Aan dat vereiste is naar het oordeel van het hof voldaan. De corporaties zijn eigenaar van vele woningen in het aardbevingsgebied. De mogelijkheid van schade vanwege waardevermindering van (ten minste) enkele van die woningen is, gelet op wat is gebleken over de gemiddelde waardevermindering van woningen, alleszins aannemelijk. WAG is lasthebber/gevolmachtigde van de vorderingen van de deelnemers genoemd in productie 75  en ook daarvoor geldt dat de mogelijkheid van schade van (ten minste) enkele van die woningen alleszins aannemelijk is. Het hof volgt NAM dan ook niet in het betoog dat ten aanzien van elke individuele woning waarop de vordering betrekking heeft, dient te worden vastgesteld dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Aan die eis zal overigens, nu de mogelijkheid van schade al voldoende is, naar het oordeel van het hof ten aanzien van vrijwel alle woningen in het in de verklaring voor recht bedoelde gebied zijn voldaan.
    
    
      9.10
      Het hof zal de vordering tot verwijzing naar de schadestaat dan ook toewijzen, ook ten aanzien van WAG.
    
    
      9.11
      De vordering betreffende de buitengerechtelijke kosten is alleen ten aanzien van de corporaties toewijsbaar, tot de helft van het door de rechtbank toegewezen bedrag, dus tot € 30.513,18 ex btw.
    
    
      9.12
      Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat WAG en de corporaties voor wat betreft de kernvraag grotendeels in het gelijk worden gesteld. NAM is dan ook terecht in de proceskosten in eerste aanleg veroordeeld. Het hof zal NAM ook veroordelen in de proceskosten van het geding in hoger beroep (in beide zaken). Omdat WAG en de corporaties tot aan het pleidooi in hoger beroep dezelfde advocaat hadden, gaat het hof bij de proceskostenveroordeling uit van 2,5 punt (voor elk een half punt voor de Memorie van Antwoord en twee punten voor het pleidooi). Hoewel de vorderingen van onbepaalde waarde zijn, zijn er duidelijke aanwijzingen dat het onderliggende belang van de vorderingen een bedrag van 1 miljoen euro zal overtreffen. Gelet op het belang van de zaak hanteert het hof dan ook tarief VIII (€ 4.580,- per punt). De vorderingen tot veroordeling van NAM in het nasalaris en in de wettelijke rente over de proceskosten zijn eveneens toewijsbaar.
    
    
      9.13
      Om praktische redenen - het dictum in hoger beroep wijzigt op enkele punten - zal het hof het vonnis in eerste aanleg geheel vernietigen, behoudens voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
    
    
      9.14
      Het hof ziet, gelet op wat is overwogen, geen reden om een deskundigenonderzoek te gelasten. Het hof passeert het, overigens niet voldoende gespecificeerde, aanbod van NAM tot het horen van getuigen.  
    
  
  
    
      10De beslissing Het gerechtshof:In beide zaken10.1	bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 2 september 2015 voor wat betreft de proceskostenveroordeling;10.2	vernietigt het vonnis voor het overige,en in zoverre opnieuw rechtdoende:10.3	verklaart WAG niet-ontvankelijk in haar vorderingen, voor zover deze zijn gebaseerd op artikel 3:305a BW;10.4	verklaart jegens WAG, als lasthebber/gevolmachtigde van de woningeigenaren vermeld op de als productie 75 overgelegde lijst, en jegens de corporaties, dat NAM aansprakelijk is voor de schade veroorzaakt door aardbevingen als gevolg van gaswinning door NAM bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaken gelegen in het gebied waar aardbevingen ten gevolge van gaswinning door NAM voorkomen, en dat die schade voor vergoeding komt ongeacht of er fysieke schade aan de onroerende zaken is opgetreden en ongeacht of de onroerende zaken al dan niet zijn verkocht;10.5	veroordeelt NAM jegens WAG, in de hiervoor vermelde hoedanigheid, en jegens de corporaties, tot vergoeding van de onder 10.4 bedoelde schade, nader op te maken bij staat;10.6	veroordeelt NAM tot betaling aan de corporaties van een bedrag van € 30.513,18 ex btw aan kosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub BW;10.7	veroordeelt NAM in de proceskosten van het hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van WAG en de corporaties gevallen op € 1.937,- aan verschotten en op € 11.450,- voor geliquideerd salaris van de advocaat, voor WAG en de corporaties ieder, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening,en te vermeerderen met € 131,00 voor nasalaris van de advocaat, voor WAG en de corporaties ieder en met nogmaals € 68,00 voor nasalaris van de advocaat, voor WAG en de corporaties ieder, indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
    
    
      
        verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. L. Janse en mr. I. Giesen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 
      23 januari 2018.