ECLI:NL:RBAMS:2020:1059, Rechtbank Amsterdam, 14-02-2020, 7842771  CV EXPL 19-13414
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-02-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Een huurster die via een makelaar een woning vond, moet bemiddelingskosten betalen omdat nergens uit blijkt dat de makelaar ook een (bemiddelings)overeenkomst met de verhuurder had.

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 7842771  CV EXPL 19-13414
      vonnis van:  14 februari 2020
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres] , 
    
      wonende te [woonplaats] , 
      eiseres, 
      nader te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. H.W. Meijer,
    
    
    
      t e g e n
    
    
    de besloten vennootschap DOP VERHUUR B.V., 
    
      gevestigd te Lelystad, 
      gedaagde, 
      nader te noemen: Dop ,
      procederende bij V. van der Veen. 
    
    
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit: 
    
    
      
        de dagvaarding van 3 juni 2019, met producties;
      
      
        het in een proces-verbaal weergegeven mondelinge antwoord; 
      
      
        de rolmededeling van 9 augustus 2019;
      
      
        de schriftelijke conclusie van antwoord, met producties;  
      
      
        het instructievonnis;
      
      
        de conclusie van repliek;
      
      
        de conclusie van dupliek, met producties;
      
      
        de akte uitlating producties; 
      
    
    Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Dop is een makelaarskantoor. Het bemiddelen bij huur behoort onder meer tot haar bedrijfsactiviteiten. 
    
    
      1.2.
      
        [eiseres] heeft zich op 1 juni 2016 samen met haar vriend als woningzoekende op de website van Dop ingeschreven.
    
    
      1.3.
      In een e-mail van 15 juni 2016 heeft Dop aan [eiseres] geschreven dat zij een woning had gevonden die mogelijk aansloot bij de zoekopdracht van [eiseres] . Het betrof een woning aan het adres [adres] (verder: de woning).  
    
    
      1.4.
      
        [eiseres] en haar vriend hebben de woning met Dop bezichtigd. Per e-mail van 18 juni 2016 heeft [eiseres] aan Dop aangegeven de woning te willen huren.   
    
    
      1.5.
      Op 21 juni 2016 hebben partijen een opdracht tot dienstverlening ondertekend (als datum op de opdracht staat per abuis 21 juli 2016), waarbij [eiseres] – kort gezegd - opdracht aan Dop geeft om namens haar te bemiddelen en zo een huurovereenkomst voor de woning tot stand te brengen.  
    
    
      1.6.
      Dop heeft [eiseres] en haar vriend voorgedragen aan de verhuurder Rappange Administratie B.V. (verder: de verhuurder) en de verhuurder heeft hen goedgekeurd als huurders.
    
    
      1.7.
      Met ingang van 1 juli 2016 hebben [eiseres] en haar vriend een huurovereenkomst voor de woning gesloten met de verhuurder. 
    
    
      1.8.
      Dop heeft op 28 juni 2016 bemiddelingskosten ter hoogte van € 1.331,00 aan [eiseres] gefactureerd. [eiseres] heeft dit bedrag op 30 juni 2016 betaald. 
      
    
  
  
    Het geschil
    
    2. [eiseres] vordert dat Dop bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van:a.	€ 1.331,00 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 juni	2016, dan wel 14 maart 2019, dan wel vanaf de datum van dagvaarding tot aan de	dag der algehele voldoening; b.	€ 298,98 aan buitengerechtelijke incassokosten, met wettelijke rente; c.	de proceskosten, met wettelijke rente.
    3. Volgens [eiseres] heeft zij de bemiddelingsvergoeding onverschuldigd betaald. Die stelling baseert [eiseres] op twee gronden. In de eerste plaats stelt [eiseres] dat Dop zowel voor haar als voor de verhuurder bemiddeld heeft bij de totstandkoming van de huurovereenkomst voor de woning. In een dergelijk geval is sprake van dubbele lastgeving waarover artikel 7:417 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een consument, zoals [eiseres] is, geen bemiddelingsvergoeding verschuldigd is. Verder stelt [eiseres] dat Dop een onredelijk voordeel heeft bedongen in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. Een dergelijk beding is op grond van artikel 7:264 lid 2 BW nietig, aldus [eiseres] . 
    
    4. Dop voert verweer tegen de vordering. Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna nader ingegaan op de stellingen van partijen.
    
  
  
    Beoordeling 
    
    5. Partijen zijn verdeeld over de vraag of Dop gerechtigd was bemiddelingskosten bij [eiseres] in rekening te brengen. Hierover wordt als volgt overwogen.
    
    
      
        Is er sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen [eiseres] en Dop ?
      
    
    
    6. In de eerste plaats heeft [eiseres] bestreden dat zij Dop een opdracht heeft gegeven een huurwoning voor haar te zoeken. Zij heeft zich ingeschreven op de website van Dop , omdat dat volgens haar de enige manier was om de door Dop aangeboden woningen te kunnen bezichtigen. [eiseres] stelt bij haar inschrijving ook enkel persoonlijke gegevens te hebben doorgegeven en geen woonwensen. 
    
    7. De kantonrechter begrijpt dit verweer van [eiseres] aldus dat [eiseres] stelt dat nooit een (bemiddelings)overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Dit verweer wordt verworpen. Dop heeft het formulier overgelegd (productie 7 bij antwoord) dat [eiseres] op de website van Dop heeft ingevuld. Daarop is te zien dat [eiseres] niet alleen haar persoonlijke gegevens, maar ook tot op zekere hoogte woonwensen heeft ingevuld. Zo heeft zij aangegeven naar welk type woning zij zocht in welke stad, wat haar budget was en naar welk type oplevering haar voorkeur uitging (gemeubileerde/ ongemeubileerd). Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat [eiseres] een zoekopdracht heeft gegeven aan Dop , die Dop heeft geaccepteerd. Bovendien blijkt uit de ondertekende opdracht tot dienstverlening voldoende dat [eiseres] opdracht heeft gegeven aan Dop om namens haar de benodigde bemiddelingswerkzaamheden te verrichten om met de verhuurder een huurovereenkomst tot stand te brengen voor de woning waar Dop haar op had gewezen.  
    Op grond hiervan staat voldoende vast dat tussen partijen een  bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. 
    
    
      
        Is er tevens sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen Dop en de verhuurder? 
      
    
    
    8. Indien naast de bemiddelingsovereenkomst tussen [eiseres] en Dop eveneens een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en Dop heeft bestaan, kan op grond van artikel 7:417 lid 4 BW niet afgesproken worden dat [eiseres] bemiddelingskosten aan Dop moet betalen, ook niet als aan de verhuurder geen courtage in rekening wordt gebracht. De reden daarvan is dat artikel 7:417 lid 4 BW niet alleen beoogt te voorkomen dat een bemiddelaar zoals Dop voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij een tweezijde bemiddeling alleen de (aspirant) huurder courtage zou moeten betalen.  
    
    9. Beoordeeld moet daarom worden of (ook) een bemiddelingsovereenkomst tussen Dop en de verhuurder bestond. Ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) is van een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde. 
    
    10. Dop heeft over haar werkwijze het volgende verklaard. Naar aanleiding van het ingevulde inschrijfformulier van [eiseres] is Dop op zoek gegaan naar een op haar woonwensen aansluitende woning. Gebruikmakend van haar netwerk heeft Dop de verhuurder benaderd die een dergelijke woning in de verhuur had staan. De woning bleek nog beschikbaar te zijn. Dop heeft de woning vervolgens per e-mail van 15 juni 2016 aangeboden aan [eiseres] . Volgens Dop is de woning door haar nooit online op haar website of via andere kanalen aangeboden. Omdat de verhuurder na 17:30 uur geen bezichtigingen meer begeleidde, heeft Dop in overleg de sleutel op het kantoor van de verhuurder opgehaald en [eiseres] ’s avonds laten bezichtigen, waarna de sleutel van de woning weer werd geretourneerd aan de verhuurder. Nadat [eiseres] had aangegeven de woning te willen huren, heeft Dop namens haar de onderhandelingen met de verhuurder gevoerd en er daarbij voor gezorgd dat de verhuurder [eiseres] als huurder accepteerde, ondanks dat zij niet aan de inkomenseis van de verhuurder voldeed. Ook heeft Dop ervoor gezorgd dat de verhuurder de huurprijs verlaagde. Dop heeft [eiseres] en verhuurder daarbij niet van elkaar afgeschermd. [eiseres] had de mogelijkheid de verhuurder rechtstreeks te benaderen, maar heeft juist vertrouwd op de deskundigheid van Dop . Dop heeft betwist dat zij ook voor de verhuurder heeft opgetreden. Volgens Dop gaat het in dit geval om eenzijdige bemiddeling en is [eiseres] daarom de bemiddelingsvergoeding verschuldigd. Het kan dan ook niet zo zijn dat Dop de bemiddelingsvergoeding moet terugbetalen. 
    
    11. [eiseres] betwist de door Dop gestelde werkwijze. Volgens [eiseres] heeft zij van Dop een e-mail ontvangen met daarin de aangeboden woning. Dit was echter geen persoonlijke e-mail. Uit de manier waarop de e-mail is opgesteld, blijkt volgens [eiseres] dat de e-mail in bulkoplage is verstuurd naar meerdere potentiële huurders. Ook blijkt nergens uit dat de woning daadwerkelijk buiten de woningportefeuille van Dop is gevonden. [eiseres] betwist verder dat zij zonder tussenkomst van Dop dezelfde huurwoning had kunnen huren, omdat zij niet rechtstreeks en zonder tussenkomst van Dop met de verhuurder in contact kon treden.  
    
    12. De kantonrechter overweegt dat als niet weersproken vaststaat dat Dop de woning niet op haar algemene, voor een ieder toegankelijke website heeft geplaatst. Aan de hand van het door [eiseres] ingevulde inschrijfformulier is Dop op zoek gegaan naar een geschikte woning voor [eiseres] . De woning is vervolgens per e-mail van 15 juni 2016 aan [eiseres] aangeboden. De stelling van [eiseres] dat Dop de woning al in haar portefeuille had volgt de kantonrechter niet. [eiseres] heeft nagelaten specifieke omstandigheden aan te voeren waaruit dit kan blijken, terwijl Dop haar stelling dat de woning buiten haar portefeuille is gevonden gemotiveerd heeft onderbouwd door te verwijzen naar een verklaring van de verhuurder. Dat de e-mail in bulkoplage is verstuurd naar meerdere potentiële huurders, doet hieraan niet af. Het ontbreken van de naam van [eiseres] in de aanhef van de mail, het feit dat de mail (ook) naar een informatief intern e-mailadres van Dop is gezonden en de mededeling van Dop dat er veel geïnteresseerden voor de woning waren, betekent niet zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst tussen Dop en de verhuurder. Het had op de weg van [eiseres] gelegen deze stelling (nader) te onderbouwen, hetgeen zij heeft nagelaten. Aan een bewijsopdracht op dit punt wordt niet toegekomen. 
    
    13. Dat uit het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) – kort gezegd – volgt dat uit de vermelding van een te huur staande woning op de website van een bemiddelaar in beginsel afgeleid dient te worden dat een bemiddelingsovereenkomst tussen die bemiddelaar en de verhuurder van die woning is gesloten, is voor de onderhavige zaak niet relevant. Dop had de woning immers niet op haar website staan. [eiseres] heeft, gelet op de betwisting van Dop , onvoldoende (andere) feiten en omstandigheden aangedragen waaruit - in onderling verband en samenhang bekeken - kan worden afgeleid dat Dop een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder heeft gesloten. Hoewel [eiseres] terecht heeft gesteld dat de naam en contactgegevens van de verhuurder niet bekend zijn gemaakt in de e-mail van 15 juni 2016, is het voor [eiseres] niet onmogelijk geweest om op een later moment rechtstreeks en zonder tussenkomst van Dop met de verhuurder in contact te treden en over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen. Dop heeft immers op 21 juni 2016 een e-mail gestuurd aan [eiseres] waarin hij de naam van de verhuurder noemt en voorstelt [eiseres] als huurster voor te leggen en de onderhandeling in te gaan, in welk geval [eiseres] de opdrachtbevestiging moest ondertekenen. Op dat moment had [eiseres] er nog voor kunnen kiezen contact op te nemen met de verhuurder en zelf de onderhandelingen te voeren. Dat enkel de naam en niet de volledige contactgegevens van de verhuurder in de e-mail staan vermeldt, acht de kantonrechter niet een zodanige belemmering dat daarmee rechtstreeks contact tussen [eiseres] en de verhuurder onmogelijk wordt gemaakt.    
    
    14. Daarnaast wijst ook de manier waarop de bezichtiging heeft plaatsgevonden er niet op dat Dop een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder heeft gesloten. Weliswaar heeft Dop de woning bezichtigd zonder dat daarbij de verhuurder aanwezig was maar Dop heeft onweersproken aangevoerd dat de bezichtiging enkel op deze manier plaatsvond uit praktische overwegingen, in het belang van [eiseres] . De verhuurder kon immers geen bezichtiging in de avonduren verzorgen. Dop beschikte niet over een (eigen) sleutel van de woning, maar heeft deze bij de verhuurder opgehaald en direct na de bezichtiging weer geretourneerd. 
    
    15. Ook verder blijkt niet dat Dop werkzaamheden heeft verricht die primair in het domein van de verhuurder liggen. Gesteld noch gebleken is dat Dop de huurovereenkomst heeft opgesteld of daarbij betrokken is geweest. [eiseres] heeft bij repliek gesteld dat de eerste maand huur en borg namens de verhuurder zijn geïncasseerd door Dop , maar dit wordt betwist door Dop en deze stelling van [eiseres] vindt geen grond in de overgelegde stukken. In de huurovereenkomst staat immers dat [eiseres] deze kosten rechtstreeks aan de verhuurder moet betalen en Dop bevestigt dit in de e-mail van 28 juni 2016. Ook uit de factuur blijkt niet dat Dop deze kosten bij [eiseres] heeft geïncasseerd. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat [eiseres] deze kosten niet aan Dop heeft betaald, maar rechtstreeks aan de verhuurder. Ten slotte neemt de kantonrechter in aanmerking dat is gebleken dat Dop een huurkorting van € 50,00 per maand voor [eiseres] bij de verhuurder heeft bedongen. Dit is een sterke aanwijzing dat Dop specifieke werkzaamheden heeft verricht voor - en in het belang van - [eiseres] en niet van de verhuurder.
    
    16. Bovenstaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat Dop mede namens de verhuurder is opgetreden. De situatie van dubbele lastgeving doet zich daarom niet voor. 
    
    
      
        Is er sprake van een onredelijk voordeel?
      
    
    
    17. Ook is niet gebleken van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW. De prestatie van Dop die tegenover de bedongen bemiddelingskosten stond, is naar het oordeel van de kantonrechter niet verwaarloosbaar. Dop heeft de woning gevonden voor [eiseres] , de bezichtiging begeleid en namens haar onderhandeld met de verhuurder, waarbij ook een positief resultaat voor [eiseres] is geboekt. Dat de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag niet redelijk is, is gesteld noch gebleken. 
    
    
      
        Conclusie 
      
    
    
    18. De slotsom is dat er geen grond bestaat om aan te nemen dat [eiseres] de bemiddelingsvergoeding onverschuldigd aan Dop heeft betaald. Haar vordering zal daarom worden afgewezen.
    
    19. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van Dop worden begroot op nihil nu zij zich in deze procedure niet heeft laten bijstaan door een professioneel gemachtigde en ook anderszins niet is gebleken van kosten die voor vergoeding in aanmerking komen.     
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      wijst de vordering af;
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van Dop tot op heden begroot worden op nihil; 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.