ECLI:NL:RBOBR:2024:6068, Rechtbank Oost-Brabant, 04-12-2024, 24/1185
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-12-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Lokale heffingen, belastingrecht, artikel 17 en 16 Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft het object te groot afgebakend, omdat een deel van het perceel in gebruik is bij een derde. Beroep gegrond. De rechtbank stelt zelf het (kleinere) WOZ-object vast. De heffingsambtenaar heeft ook niet de waarde aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1185
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres, 
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Sint-Michielsgestel, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: M.G.M. Schwering).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.		In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van het agrarische object aan [adres 1] in [plaats] . 
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het object met de beschikking van 28 februari 2023 vastgesteld op € 70.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd.1.2.		De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 8 januari 2024 (de bestreden uitspraak) de waarde van € 70.000 verminderd naar € 46.000.  
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingebracht. Eiseres heeft daar op gereageerd met een conclusie van repliek. De heffingsambtenaar heeft daar vervolgens weer op gereageerd met een conclusie van dupliek. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur W.J. Nieuwenhuis.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Wat aan deze procedure voorafging
    
    
      2.		Aan eiseres is een aanslag opgelegd waarin de WOZ-waarde van het object aan [adres 1] (een paardenstal en verschillende typen gronden) is opgenomen. Eiseres heeft in de bezwaarfase aangevoerd dat het object ten onrechte als recreatiewoning is aangemerkt en dat de omvang van het object verkeerd is vastgesteld. 
    
    
    
      2.1.
      Bij de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar het beroep gegrond verklaard. In de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar onder andere het volgende overwogen: 
      
      
        ‘Agrarische objecten kunnen worden gedefinieerd als die objecten die naar specifieke aard en inrichting bestemd zijn voor de landbouw en de uitoefening van het landbouwbedrijf. Een object wordt als een agrarisch object getaxeerd als de bestemming in hoofdzaak agrarisch is. [adres 1] is ten onrechte als recreatiewoning gewaardeerd, in het vigerende bestemmingsplan is de bestemming agrarisch. Naar aanleiding van uw bezwaar zal het object gewaardeerd worden middels de landelijke agrarische taxatiewijzer.’
      
      
      
        ‘Ingevolge de Wet WOZ dient cultuurgrond niet in de waardebepaling betrokken te worden, indien deze cultuurgrond bedrijfsmatig geëxploiteerd wordt. Gebleken is, dat bij de waardebepaling ten onrechte bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond in de waardering is betrokken. Omdat er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie van landbouwgrond, een deel van het perceel, dient de cultuurgrondvrijstelling te worden toegepast voor dat deel, en wel om de volgende redenen: Het betreffende deel wordt gebruikt [naam 1] , [adres 2] , [plaats] , eigenaar van het bedrijf: 'veehouderij en dienstverlening' de weidegrond voor het telen van gras ten behoeve van ruwvoervoeding voor zijn vee. Het deel dat uzelf hobbymatig gebruikt dient wel in de waardering betrokken te worden, uit meting blijkt dit een oppervlakte van 6.000 m2, inclusief de grond waar bomen en struiken op staan.’
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum1 januari 2022. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 46.000) naar de getaxeerde waarde (€ 52.401), zoals is opgenomen in het taxatierapport opgesteld door taxateur W.J. Nieuwenhuis. Eiseres bepleit een waarde van€ 11.000.
    
    
      
        Objectafbakening
      
    
    
    4. In artikel 17, eerste lid, Wet WOZ is bepaald dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Hieruit volgt dat de eerste stap in de waardebepaling de bepaling van het te waarderen object is. Deze zogeheten objectafbakening moet worden verricht aan de hand van de in artikel 16 van de Wet WOZ opgenomen regels. Na de objectafbakening volgt de waardering van de afgebakende onroerende zaak. De uiteindelijk bepaalde waarde wordt vervolgens op de in wet geregelde wijze vastgesteld. De bewijslast met betrekking tot de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar. De op de heffingsambtenaar rustende bewijslast omvat ook de juistheid van de door hem bij de waardebepaling toegepaste objectafbakening.
    
    
      4.1.
      De rechtbank moet de objectafbakening ambtshalve toetsen. Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar daarbij geen beleidsvrijheid toe. Bovendien kan een onjuiste toepassing van artikel 16 van de Wet WOZ gevolgen hebben voor de toepassing van artikel 17 van de Wet WOZ en de daaruit voortvloeiende WOZ-waarde. Immers, de optelling van de waarden van afzonderlijk afgebakende onroerende zaken verschilt in het merendeel van de gevallen van de totale waarde, indien deze onroerende zaken een samenstel of een geheel vormen.
      
    
    
      4.2.
      In artikel 16 van de Wet WOZ is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
      
      
        "Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
      
      a. een gebouwd eigendom;
      b. een ongebouwd eigendom;
      c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
      d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
      e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd;
      f. (...)."
      
    
    
      4.3.
      In de aanslag heeft de heffingsambtenaar als object aangemerkt het kadastrale perceel [perceel] , sectie L, perceelnummer [nummer] , gelegen aan [adres 1] in [plaats] , met een omvang van 10.000 m². 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar gaat uit van 4.000 m² aan cultuurgrond, 5.000 m² aan singels en water en 1.000 m² aan hobbygrond. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat er terecht rekening is gehouden met 4.000 m² aan cultuurgrond, omdat uit een meting aan de hand van een luchtfoto blijkt dat 3.985 m² door [naam 1] gemaaid wordt. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit de luchtfoto welk deel van het perceel structureel gemaaid wordt, omdat dat goed zichtbaar is aan de kleur van het gewas. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat er vanwege de cultuurgrondvrijstelling die van toepassing is op het deel dat bij [naam 1] in gebruik is, is uitgegaan van één WOZ-object. 
      
    
    
      4.5.
      Eiseres voert aan dat de grootte van de oppervlaktes niet correct zijn. Volgens eiseres bevat het perceel 6.000 m² aan cultuurgrond (waarvan 5.083 m² in gebruik is bij [naam 1] ), 3.000 m² aan grond met bomen, struiken, een poel en twee sloten en 1.000 m² aan hobbygrond. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar van een onjuiste objectafbakening is uitgegaan. Omdat een deel van het perceel van eiseres niet door haar wordt gebruikt, maar door [naam 1] , is er sprake van twee gebruikers. Gelet op artikel 16, sub d, van de Wet WOZ moeten de afzonderlijke delen van de gebruikers als twee losse WOZ-objecten worden aangemerkt.  
      
    
    
      4.7.
      
        Tussen partijen is in geschil wat de oppervlakte is van het deel dat bij 
        
          [naam 1] respectievelijk bij eiseres in gebruik is. Volgens de heffingsambtenaar is 4.000 m² in gebruik bij [naam 1] en 6.000 m² bij eiseres. Eiseres heeft ter zitting nader toegelicht dat volgens haar 5.083 m² bij [naam 1] in gebruik is en de overige 4.917 m² bij haar. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst eiseres op bedrijfsgegevens die 
        
          [naam 1] aan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft overgelegd.  
      
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd dat slechts 4.000 m² bij [naam 1] in gebruik is. Bij de luchtfoto die de heffingsambtenaar heeft overgelegd ontbreken de gegevens waaruit de uitkomst van de meting blijkt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om van de luchtfoto uit te gaan. De  stelling van de heffingsambtenaar dat de afmetingen niet (kunnen) worden afgedrukt bij het printen van de luchtfoto met meting, vindt de rechtbank onvoldoende om op basis daarvan uit te gaan van het aantal vierkante meters dat de heffingsambtenaar in aanmerking neemt. Eiseres heeft namelijk gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vaststelling van het aantal vierkante meters en het had op de weg gelegen van de heffingsambtenaar om dat nader te onderbouwen. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat in zijn computerprogramma een pop-up verschijnt waarin de metingen kennelijk wel worden weergegeven. Niet valt in te zien waarom de heffingsambtenaar daarvan geen screenshot heeft kunnen overleggen in de procedure. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat 5.083 m² bij [naam 1] in gebruik is en 4.917 m² bij haarzelf. De rechtbank vindt hierbij van belang dat de heffingsambtenaar de door eiseres in het geding gebrachte onderbouwing hiervan niet heeft bestreden.
      
    
    
      4.9.
      Zoals volgt uit de Raffinaderij-arresten, moet in een geval als dit, waarin de aanvankelijk afgebakende onroerende zaak te groot is, de objectafbakening zo worden aangepast dat de WOZ-beschikking en de OZB-aanslag(en) nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze afgebakende onroerende zaak. De rechtbank zal de 5.083 m² grond die bij [naam 1] in gebruik is, en waarop een waarderingsuitzondering (cultuurgrondvrijstelling) op van toepassing is, uit het door de heffingsambtenaar afgebakende belastingobject ‘snijden’, zodat een perceel grond van 4.917 m² en wat zich daarop bevindt in aanmerking wordt genomen als afgebakend WOZ-object.
      
    
    
      4.10	.
      Nu de heffingsambtenaar van een onjuiste objectafbakening is uitgegaan, is het beroep reeds daarom gegrond en komt de bestreden uitspraak voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank zal onderzoeken of de rechtsgevolgen van de te vernietigen bestreden uitspraak op bezwaar in stand kunnen blijven dan wel zelf in de zaak kan worden voorzien als bedoeld in artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
        
          Omvang van de verschillende typen grond
        
      
      
      
        5.		Op de zitting heeft eiseres aangevoerd dat op circa 1.000 m² van het deel waar zij de gebruiker van is, ook de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Volgens eiseres bestaat dit deel namelijk ook uit grasland en de opbrengst daarvan wordt door [naam 1] gebruikt als ruwvoer voor vee. 
      
      
    
    
      5.1.
      In artikel 2, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is aangegeven dat de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen buiten aanmerking wordt gelaten. Hieruit kan worden afgeleid dat bedrijfsmatige exploitatie een vereiste is voor de cultuurgrondvrijstelling. Van de stelling van eiseres dat de cultuurgrondvrijstelling moet worden toegepast draagt zij de bewijslast; die last ligt namelijk op de partij die zich op een waarderingsuitzondering (zoals de cultuurgrondvrijstelling) beroept.
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank is van oordeel dat deze circa 1.000 m² niet in aanmerking kan worden genomen voor de cultuurgrondvrijstelling, omdat eiseres ter zitting heeft verklaard dat zij die grond niet bedrijfsmatig exploiteert. Daarmee voldoet eiseres niet aan de voorwaarden die worden gesteld aan de cultuurgrondvrijstelling. Dat een deel van het gras van het perceel van eiseres ook wordt aangewend ten behoeve van het ruwvoer van [naam 1] , zoals eiseres ter zitting heeft verklaard, leidt niet tot het oordeel dat de circa 1.000 m² daarmee (alsnog) onder de cultuurgrond vrijstelling valt. 
      
    
    
      5.3.
      
        Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres afgerond 1.000 m² aan (hobbygrond) heeft. Dat leidt er toe dat de rechtbank ten aanzien van de singels en water uitgaat van 
        3.917 m². 
      
      
      
        
          De WOZ-waarde van het object
        
      
      
      6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd. 
      
        Vertrouwensbeginsel
      
      7. Eiseres voert aan dat de bestreden uitspraak in strijd met de zorgvuldigheid tot stand is gekomen. Volgens eiseres is het vertrouwensbeginsel geschaad doordat het object niet met behulp van de landelijke agrarische taxatiewijzer is gewaardeerd, terwijl de heffingsambtenaar heeft gezegd dat naar aanleiding van het bezwaar wel te doen. Op de zitting wijst eiseres erop dat uit het taxatieverslag woningen blijkt dat niet met behulp van  de landelijke agrarische taxatiewijzer is gewaardeerd. Daarnaast stelt eiseres dat op basis van het vertrouwensbeginsel de waarde van de paardenstal hetzelfde dient te blijven dan wel te dalen ten opzichte van de in 2019 vastgestelde waarde, te weten € 2.849, omdat de veroudering is doorgegaan, de onderhoudstoestand verslechterd is en er nog steeds vochtproblemen zijn vanwege de ophoging van het naastgelegen perceel. 
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het geen wettelijke verplichting is om met behulp van de landelijke agrarische taxatiewijzer te waarderen, omdat het slechts een hulpmiddel is. Volgens de heffingsambtenaar zijn voldoende transactiecijfers beschikbaar van percelen grond met een vergelijkbare bestemming, samenstelling en bruikbaarheid. Daarom is het volgens de heffingsambtenaar beter om te waarderen op basis van de vergelijkingsmethode. Van een schending van het vertrouwensbeginsel is volgens de heffingsambtenaar geen sprake, omdat de vergelijkingsmethode gebaseerd is op vaste jurisprudentie. In het verweerschrift maakt de heffingsambtenaar kenbaar dat de opstallen (de rechtbank begrijpt in dit geval: de paardenstal) wel aan de hand van de landelijke agrarische taxatiewijzer zijn gewaardeerd. De heffingsambtenaar wijst erop dat in de waardering met behulp van de landelijke agrarische taxatiewijzer rekening is gehouden met de staat van het onderhoud. Volgens de heffingsambtenaar blijkt dit een uittreksel uit TIOX dat hij heeft overgelegd, waarin gebruik is gemaakt van de agrarische taxatiewijzer. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank overweegt dat in de bestreden uitspraak is opgenomen dat het object volgens de landelijke agrarische taxatiewijzer is gewaardeerd en ter zitting heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat daar in de bestreden uitspraak gevolg aan is gegeven. De heffingsambtenaar heeft ter zitting ook erkend dat het taxatieverslag woningen, dat tot stand is gekomen na de bestreden uitspraak onjuist is, omdat daarin drie recreatiewoningen zijn opgenomen, terwijl de waarde in de bestreden uitspraak is gebaseerd op de landelijke agrarische taxatiewijzer. De rechtbank kan zich voorstellen dat de overweging in de bestreden uitspraak die betrekking heeft op de landelijke agrarische taxatiewijzer enerzijds en het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag woningen anderzijds bij eiseres verwarring heeft opgeroepen. De rechtbank overweegt verder dat zij in de beroepsprocedure moet toetsen of de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft terecht de stelling ingenomen dat het geen wettelijke verplichting is om te waarderen middels de landelijke agrarische taxatiewijzer, maar dat het slechts een hulpmiddel is. Dat volgt bijvoorbeeld uit de uitspraak van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 juli 2013. Dat in de bestreden uitspraak in de motivering is opgenomen dat de landelijke agrarische taxatiewijzer is gebruikt voor de waardering van het object, neemt niet weg dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in ieder stadium van de procedure de waarde op een andere manier te onderbouwen. Uit de bestreden uitspraak volgt niet dat de heffingsambtenaar zich heeft verplicht om bij de waardering vast te blijven houden aan de landelijke agrarische taxatiewijzer. In beroep heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij voldoende transactiecijfers beschikbaar heeft en dat het om die reden beter is om het object te waarderen op basis van de vergelijkingsmethode. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Taxatierapport W.J. Nieuwenhuis
        
        8.	Eiseres voert aan dat het taxatierapport behorend bij het verweerschrift om de volgende redenen onbetrouwbaar is en moet worden verworpen. De taxateur is niet gespecialiseerd in het taxeren van grond met een agrarische bestemming. De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar met het perceel van eiseres. Het gehanteerde bedrag voor de hobbygrond is te hoog. De heffingsambtenaar had de grond moeten laten taxeren door een erkende, gespecialiseerde agrarische taxateur en met behulp van de landelijke agrarische taxatiewijzer. 
      
      
    
    
      8.1.
      De heffingsambtenaar brengt hiertegen in dat het taxatierapport is opgesteld door WOZ-taxateur W.J. Nieuwenhuis, die binnen de gemeente verantwoordelijk is voor taxaties van woningen, agrarisch en bedrijven. Reeds jarenlang worden onder andere agrarische taxaties verzorgd door hem en er is geen aanleiding de vakbekwaamheid en de expertise in twijfel te trekken, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank is van oordeel dat er geen aanleiding is om het taxatierapport onbetrouwbaar te achten. Voor het oordeel dat taxateur W.J. Nieuwenhuis niet geschikt is om agrarische objecten te taxeren ziet de rechtbank geen grond. Eiseres heeft geen onderbouwing aangeleverd waaruit blijkt dat de betreffende taxateur niet geschikt zou zijn om agrarische objecten te taxeren. Dat er in beroep deels gebruik is gemaakt van de vergelijkingsmethode maakt de waardebepaling niet onbetrouwbaar. Zoals in punt 6.2. overwogen staat het de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen. 
      
      
        
          Vergelijkingsobjecten
        
        9.	De heffingsambtenaar heeft voor de waardebepaling van de grond gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. De waarde is onderbouwd aan de hand van vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres 3] in [plaats] (hobbygrond, singel en berging), [adres 4] in [plaats] (hobbygrond, singel/woeste grond en schuur), [adres 5] in [plaats] (woeste grond) en [adres 6] in [plaats] (hobbygrond). Het betreft objecten die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op basis van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde prijs voor de hobbygrond en singels en water bepaald. 
      
      
    
    
      9.1.
      Eiseres voert aan dat zij de vergelijkingsobjecten niet geschikt vindt. Op de zitting heeft eiseres naar voren gebracht dat haar perceel, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, vooral agrarisch wordt gebruikt. De vergelijkingsobjecten worden volgens eiseres alleen hobbymatig gebruikt. Daarnaast zijn sommige percelen in hoofdzaak woeste grond en hebben sommige percelen een bouwvlak. Eiseres vraagt zich af waarom niet vergeleken wordt met percelen die door een agrariër zijn verkocht.  
      
    
    
      9.2.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de vergelijkingsobjecten percelen grond zijn in dezelfde gemeente en dezelfde planologische bestemming hebben. Eiseres stelt dat haar grond anders is, maar onderbouwt dat verder niet. Gelet op dat in het taxatierapport van iedere transactie de planologische bestemming is weergegeven, volgt de rechtbank de heffingsambtenaar op dit punt. De rechtbank vindt met de heffingsambtenaar dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. Deze beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Vierkante meter prijzen van de verschillende typen grond
        
        10.	Eiseres heeft, kort gezegd, de verschillende vierkante meterprijzen die in de waardematrix zijn toegekend aan respectievelijk hobbygrond en waters en singels, betwist. 
      
      
    
    
      10.1.
      De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de vierkante meterprijzen als volgt tot stand zijn gekomen. Eerst heeft hij de opstallen die op de betrokken gronden staan van de transactieprijs afgehaald. Vervolgens heeft hij het aantal vierkante meters water, singels en woeste grond bepaald en vervolgens de resterende hobbygrond. Als basis voor het water en de singels heeft hij de landelijke agrarische taxatiewijzer aangehouden en tevens vergeleken met de transactie van [adres 4] . Vervolgens heeft hij de waarde van de singels en water en de woeste grond ingeschat op € 6 per vierkante meter. De waarde van de singels, water en woeste grond heeft hij afgetrokken van de transactieprijs, en wat resteert is de vierkante meterprijs voor de hobbygrond. 
      
    
    
      10.2.
      De rechtbank kan de toelichtingen en de gehanteerde methodiek van de taxateur in de basis volgen. De rechtbank heeft echter twijfels bij de uitkomsten van deze methodiek. Uit de waardematrix van de taxateur volgt dat bij de drie verschillende objecten met hobbygrond, drie verschillende vierkante meterprijzen zijn berekend die heel ver uit elkaar liggen, namelijk € 25,50, € 8,20 en € 18,96. De vierkante meterprijs van de hobbygrond van eiseres is bepaald op € 17,55. De heffingsambtenaar kon desgevraagd geen verklaring geven waarom die vierkante meterprijzen zover uit elkaar liggen. Hierdoor twijfelt de rechtbank aan de vastgestelde WOZ-waarde en heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt. 
      
    
    
      10.3.
      Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
      
      
        
          De paardenstal
        
        11.	In 2019 is de WOZ-waarde van de paardenstal bepaald op € 2.849. Eiseres voert aan dat de waarde van de paardenstal na ophoging en verharding van het aangrenzend perceel en afschrijving, nihil moet zijn. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat de heffingsambtenaar in 2019 de landelijke agrarische taxatiewijzer heeft gehanteerd waarmee destijds de WOZ-waarde is bepaald.
      
      
    
    
      11.1.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de opstallen (de rechtbank begrijpt: de paardenstal) zijn gewaardeerd met behulp van de landelijke agrarische taxatiewijzer, rekening houdend met de KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar wijst erop dat onderhavig object is gekwalificeerd als ver ondergemiddeld en dat op basis hiervan voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand.
      
    
    
      11.2.
      De rechtbank constateert dat partijen het niet (langer) met elkaar oneens zijn dat de paardenstal kan worden gewaardeerd met toepassing van de landelijke agrarische taxatiewijzer. De rechtbank stelt vast dat eiseres niet heeft bestreden dat de heffingsambtenaar deze ten aanzien van de paardenstal heeft gehanteerd. De rechtbank constateert verder dat de heffingsambtenaar de KOUDV-factoren op ver ondergemiddeld heeft gezet (allemaal op 1). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de paardenstal. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat beide partijen geen foto’s hebben overgelegd van de paardenstal. Wat eiseres naar voren brengt doet de rechtbank niet twijfelen aan de waarde die de heffingsambtenaar heeft toegekend aan de paardenstal en eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat er een hogere correctie moet plaatsvinden dan de heffingsambtenaar thans in aanmerking heeft genomen. Daarnaast brengen doel en strekking van de Wet WOZ met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum. De WOZ-waarde van een eerder jaar is geen feit of omstandigheid dat relevant is voor de huidige waardepeildatum.  
      
      
        
          WOZ-waardes 2020, 2021 en 2022
        
      
      12. Eiseres vindt dat de WOZ-waarde met terugwerkende kracht tot het jaar 2020 moet worden verlaagd. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. Aan de rechtbank ligt uitsluitend de bestreden uitspraak ten aanzien van de aanslag belastingjaar 2023 voor, zodat de rechtbank geen uitspraak kan doen over andere belastingjaren. 
      
      
        
          De door eiseres bepleite waarde
        
      
      13. Eiseres heeft naar het oordeel van de rechtbank de door haar bepleite waarde van 
      € 11.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft haar stelling, dat de waarde van de hobbygrond niet meer dan € 5 per vierkante en de waarde van de singels en water niet meer dan € 2 per vierkante meter kunnen bedragen, niet onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om uit te gaan van de waarde die eiseres bepleit. 
      
      
        
          Conclusie over de waarde
        
      
      
      14. Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiseres de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, stelt de rechtbank de waarde van het object in goede justitie vast op € 32.000.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    15. Het beroep is gegrond. Eiseres krijgt dus gelijk in haar opvatting dat de WOZ-waarde lager moet zijn.
    
    16. Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, bepaalt de rechtbank dat het griffierecht door de heffingsambtenaar moet worden vergoed. Eiseres heeft geen aanspraak gemaakt op proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, zodat de rechtbank geen proceskostenveroordeling zal uitspreken. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de bestreden uitspraak;
    - stelt de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023, vast op € 32.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 51 vergoedt. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Cune, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. C.J. Kroon, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 4 december 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier											rechter		
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    
      Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
     Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058.
  
  
     Hoge Raad van 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE8146 en ECLI:NL:HR:2002:AD4341.
  
  
     Zie ook rechtbank Oost-Brabant 11 januari 2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:63.
  
  
     Zie ook rechtbank Oost-Brabant 27 mei 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2155, r.o. 7.
  
  
     ECLI:NL:GHSHE:2013:3381, r.o. 4.7.