ECLI:NL:GHARL:2023:4806, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-06-2023, 22/01866
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem 
    nummer BK-ARN 22/01866
    uitspraakdatum: 6 juni 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 28 juli 2022, nummer UTR 21/4769, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 27 A 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 298.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 199,06 (hierna: de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 6 februari 2023 een nader stuk met dagtekening 29 januari 2023 ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld door zijn echtgenote, alsmede, namens de heffingsambtenaar, [naam1] en [naam2] , taxateur.
      
    
    
      1.7.
      Na het onderzoek ter zitting heeft het Hof een bericht van belanghebbende van 14 mei 2023 ontvangen, dat aan deze uitspraak is gehecht. Dit bericht heeft het Hof geen aanleiding gegeven het onderzoek te heropenen. Het Hof zal op dit bericht geen acht slaan. Voor de volledigheid is een afschrift van dit bericht aan deze uitspraak gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1954 gebouwd appartement met een inpandige berging en terras. 
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 228.650.  
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 298.000.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem in beroep overgelegde taxatierapport, opgemaakt op 5 januari 2022 door taxateur [naam3] waarin aan de onroerende zaak een waarde in het economische verkeer wordt toegekend van € 298.000 (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van ongeveer 110 m2 en een inpandige berging van 10 m2. In de bijbehorende matrix zijn op basis van de vergelijkingsmethode drie onroerende zaken als vergelijkingsobject gebruikt, die alle drie in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen en wel als volgt (hierna: de matrix):
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                Onroerende zaak
              
              
                
                  [adres1] 27 B 5
              
              
                
                  [adres1] 27 E 7
              
              
                
                  [adres1] 27 C 6 
              
            
            
              
                Soort woning
              
              
                appartement
              
              
                appartement
              
              
                appartement 
              
              
                appartement
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1954
              
              
                1954
              
              
                1954
              
              
                1954
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlakte
              
              
                110 m2
              
              
                110 m2
              
              
                91 m2
              
              
                126 m2
              
            
            
              
                Prijs per m2
              
              
                € 2.653
              
              
                € 2.842
              
              
                € 2.818
              
              
                € 2.469
              
            
            
              
                Waarde gebr. opp.
              
              
                € 291.800
              
              
                € 312.624
              
              
                € 256.480
              
              
                € 311.034
              
            
            
              
                Tuin/Balkon
              
              
                € 1.200
              
              
                € 1.200
              
              
                € 2.400
              
              
                € 1.200
              
            
            
              
                Verdieping
              
              
                begane grond
              
              
                eerste
              
              
                vierde
              
              
                tweede
              
            
            
              
                Berging
              
              
                10 m2 € 5.000
              
              
                10 m2 € 5.000
              
              
                14 m2 € 7.000
              
              
                
              
            
            
              
                Kwaliteit
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
            
            
              
                Onderhoud
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
            
            
              
                Voorzieningen
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
            
            
              
                VvE-reserve
              
              
                
              
              
                € 753
              
              
                € 692
              
              
                € 2.603
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                € 312.500
                    (25-09-2019)
              
              
                € 255.000
                (19-06-2019)
              
              
                € 347.000
                  (16-10-2020)
              
            
            
              
                Geïndexeerde koops.
              
              
                
              
              
                € 318.824
              
              
                € 265.880
              
              
                € 344.397
              
            
            
              
                WOZ-waarde
              
              
                € 298.000
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        Verder is bij de matrix opgemerkt dat de marktontwikkelingen voor de jaren 2019-2020 en 2020-2021 respectievelijk 9,1% en 12,4% bedragen.  
      
      
      
        
          Gebruiksoppervlakte
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van in totaal 120 m2 niet juist is omdat deze in totaal ongeveer 100 m2 is. In november 2020 is volgens belanghebbende in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (hierna: BAG) de gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak verminderd van 126 m2 naar 110 m2, hetgeen nog steeds te veel is. Belanghebbende heeft op 10 mei 2023 nog de BAG geraadpleegd en daarin wordt – volgens belanghebbende ten onrechte – als gebruiksoppervlakte 120 m2 vermeld. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft daar tegen ingebracht dat uit een print screen van de BAG blijkt dat de gebruiksoppervlakte 120 m2 is. De heffingsambtenaar heeft verder op basis van de bouwtekeningen een gebruiksoppervlakte berekend van 110,86 m2, exclusief de berging van 10,08 m2. Er is geen aanleiding aan te nemen dat de bouwtekeningen niet overeenkomen met de werkelijkheid, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op de inhoud van het taxatierapport en hetgeen ter zitting van het Hof is verklaard, aannemelijk heeft gemaakt dat de gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak, zonder de berging, 110 m2 is. Hierbij merkt het Hof nog op dat, als de heffingsambtenaar al uit zou gaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte, dit ook zou gelden voor het door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [adres1] 27 B 5 aangezien dit object recht boven de onroerende zaak is gelegen. Zoals uit de matrix volgt, is dit vergelijkingsobject zeer goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en bedraagt de geïndexeerde koopsom van dat object € 318.824. 
      
      
      
        
          Onderhoudstoestand
        
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak matig is, hetgeen volgens belanghebbende blijkt uit het Meerjarenonderhoudsplan. Volgens belanghebbende is er sprake van achterstallig onderhoud in het gehele appartementencomplex en is de VvE-bijdrage onevenredig hoog, hetgeen ook wordt veroorzaakt omdat er pas sinds 2019 sprake is van een actieve VvE. De gelden van de VvE zijn nodig voor het onderhoud en kunnen niet worden gebruikt voor verduurzaming, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten allemaal uit hetzelfde appartementencomplex komen, hetgeen meebrengt dat alle vergelijkingsobjecten met dezelfde mate van achterstallig onderhoud en kosten kampen.
      
    
    
      4.9.
      Aangezien niet is gebleken dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en de gebruikte vergelijkingsobjecten van elkaar afwijken, is naar het oordeel van het Hof de staat van onderhoud verdisconteerd in de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten. De waarde van de onroerende zaak hoeft daarom – ten opzichte van de vergelijkingsobjecten – niet neerwaarts te worden aangepast. 
      
      
        
          Vergelijkingsobjecten
        
      
      
    
    
      4.10.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop ter zitting van het Hof gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderliggende verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Het Hof merkt in dit kader op dat de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten allemaal van hetzelfde appartementencomplex deel uitmaken. Wat betreft het bouwjaar, de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen zijn de scores van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten hetzelfde. Het Hof heeft in dit oordeel meegewogen dat de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan van een eenheidsprijs per m2 van € 2.653, terwijl het recht boven de onroerende gelegen nagenoeg identieke vergelijkingsobject [adres1] 27 B 5 een eenheidsprijs heeft per m2 van € 2.842 en de vergelijkingsobjecten een gemiddelde eenheidsprijs hebben van € 2.709.
      
      
        
          Overspannen woningmarkt
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft verder gesteld dat de kopers van de vergelijkingsobjecten wegens de overspannen woningmarkt te veel hebben betaald en dat de waarde van de onroerende zaak daarom ook niet gebaseerd kan worden op die verkoopprijzen.
      
    
    
      4.12.
      Zoals hiervoor aangegeven, moet ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, worden gezocht naar de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Hierbij is naar het oordeel van het Hof niet van belang of sprake is van een al dan niet verhitte woningmarkt. Vast staat dat deze prijzen in de markt voor de vergelijkingsobjecten zijn betaald en deze prijzen zijn dan ook het richtsnoer bij de onderhavige waardebepaling van de onroerende zaak. 
      
      
      
        
          Slotsom
        
        
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 7 juni 2023.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad (www.hogeraad.nl).
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.