ECLI:NL:GHSHE:2022:3811, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-11-2022, 21/00877
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-11-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-zaak. Waardering bouwmarkt. Aansluiten bij eigen verkoopcijfer hoewel sprake is van verkoop in verhuurde staat? Huurwaarde-kapitalisatiemethode. Correcties voor leegstand en ‘de kraag’?

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/00877
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. (voorheen [naam 1] B.V.),
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Zeeland-West Brabant (hierna: de rechtbank) van 7 mei 2021, nummer BRE 19/171 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
      
      hierna: de heffingsambtenaar, 
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2018 is vastgesteld op € 4.160.000 per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de beschikte waarde). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen ‘gebruiker’ voor het jaar 2018 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikte waarde en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. De rechtbank heeft zowel de heffingsambtenaar als de Staat veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade en om die reden deze partijen tevens veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en tot vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft hierop gereageerd. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is de gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak wordt gebruikt als een bouwmarkt ( [bouwmarkt] ) en bestaat uit een winkelgedeelte, kantoorruimte, opslag (totaal ca 3.950 m²) en een overkapping/luifel, met een groot parkeerterrein op de Woonboulevard [plaats] .
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft per 1 april 2010 de onroerende zaak gehuurd voor een periode van 15 jaar. De huurovereenkomst voorziet in een geïndexeerde huurprijs. De verhuurder heeft de onroerende zaak verkocht aan een derde op 1 juli 2016 voor € 4.175.000 (hierna: de eigen verkoopprijs). De huurprijs was op dat moment € 396.500.
      
    
    
      2.2.
      Partijen hebben eerder geprocedeerd over de waarde op grond van de Wet WOZ (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak voor het jaar 2017. Bij het gerechtshof zijn partijen toen bij wijze van compromis overeengekomen dat de WOZ-waarde € 3.600.000 bedraagt. De WOZ-waarde is voor elk van de jaren 2019 tot en met 2021 (uiteindelijk) vastgesteld op datzelfde bedrag. De WOZ-waarde voor het jaar 2022 is vastgesteld op € 3.380.000.
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikte waarde te hoog is.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 3.261.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Voor toepassing van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de beschikte waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      
        De rechtbank heeft geoordeeld, in de kern, dat (i) de eigen verkoopprijs niet kan dienen als onderbouwing voor de beschikte waarde, en dat (ii) de heffingsambtenaar in de voornoemde bewijslast is geslaagd op basis van de huurprijs van de onroerende zaak op waardepeildatum en een kapitalisatiefactor die is bepaald op basis een zogenoemde bottom-up-berekening.
        	In de schriftelijke stukken in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar het bij (i) vermelde oordeel niet bestreden en heeft belanghebbende niet expliciet aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte de eigen verkoopprijs niet als uitgangspunt heeft genomen. Ter zitting van het hof hebben beide partijen echter verklaard dat zij primair vinden dat de eigen verkoopprijs wel als uitgangspunt dient te worden genomen, zij het dat belanghebbende betoogt dat op die verkoopprijs nog bepaalde (kapitaal)correcties moeten worden toegepast. Belanghebbende heeft ter zitting gemeld dat zij zich subsidiair beroept op de huurwaarde-kapitalisatiemethode.
      
      
    
    
      4.4.
      Het hof stelt voorop dat de in 4.1, eerste volzin, vermelde regel meebrengt dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Dit betekent echter niet dat dergelijke verkoopprijzen zonder meer buiten beschouwing moeten blijven bij die waardebepaling. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die daarbij van nut kunnen zijn. In dat opzicht gaan partijen niet uit van een onjuiste rechtsopvatting waar zij beiden betekenis toekennen aan de eigen verkoopprijs.
      
    
    
      4.5.
      
        De heffingsambtenaar heeft betoogd dat er geen correctie op de eigen verkoopprijs hoeft te worden gemaakt om tot de juiste WOZ-waarde te komen. Hij heeft daarvoor diverse argumenten aangevoerd zoals dat de huurprijs ten tijde van de verkoop (en op waardepeildatum) marktconform is en dat het leegstandrisico verwaarloosbaar is. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee niet in de bewijslast is geslaagd. In het bijzonder is niet aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijs niet in positieve zin is beïnvloed door het bestaande huurcontract. Belanghebbende heeft namelijk de diverse argumenten voldoende gemotiveerd bestreden en de heffingsambtenaar heeft zijn argumenten niet met concrete marktgegevens onderbouwd.
        	De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij alleen een primair standpunt heeft, namelijk dat aangesloten dient te worden bij het eigen verkoopcijfer. Zo de heffingsambtenaar zich desondanks toch ook beroept op de huurwaarde-kapitalisatiemethode, kan hem dat evenmin baten. Tegenover de voldoende gemotiveerde betwisting door belanghebbende heeft de heffingsambtenaar namelijk niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarde niet te hoog is. De verwijzing naar de huurprijs van de onroerende zaak op waardepeildatum is onvoldoende omdat de huurprijs niet rond waardepeildatum tot stand is gekomen. De stelling dat deze huurprijs marktconform is, is evenmin onderbouwd met marktgegevens.
      
      
    
    
      4.6.
      
        Aangezien de heffingsambtenaar niet in de bewijslast is geslaagd, rust vervolgens op belanghebbende de bewijslast dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Belanghebbende heeft daartoe een, door taxateur [naam 2] opgesteld, taxatierapport ingebracht, waarvan een zogenoemde taxatiekaart onderdeel is. Het hof is van oordeel dat belanghebbende daarmee niet in de bewijslast is geslaagd. 
        Wat betreft het primaire standpunt overweegt het hof als volgt. Opmerking verdient ten eerste dat niet aan de inzichtelijkheid van het betoog van belanghebbende bijdraagt dat belanghebbende voor zijn onderbouwing kennelijk (mede) verwijst naar de ingebrachte taxatiekaart, die ogenschijnlijk (mede) bedoeld is om de WOZ-waarde te bepalen aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Maar ook los daarvan is de onderbouwing onvoldoende. Het hof is van oordeel dat belanghebbende – tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar –  niet aannemelijk heeft gemaakt dat de correcties voor leegstand en ‘de kraag’ niet te hoog zijn. In verband met ‘de kraag’ is van belang dat het hof niet aannemelijk gemaakt acht dat de daarbij gehanteerde markthuur niet te laag is.
        Gelet op het voorgaande is belanghebbende evenmin in de bewijslast geslaagd met zijn onderbouwing aan de hand van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Belanghebbende heeft daarvoor namelijk dezelfde taxatiekaart ingebracht. Uitgaande van de systematiek van berekening op die taxatiekaart is in het bijzonder niet aannemelijk gemaakt dat de berekende kapitalisatiefactor van 8,33 niet te laag is. Voor die factor zijn namelijk (kennelijk) de hiervoor besproken leegstand en ‘de kraag’ mede bepalend geweest.
      
      
    
    
      4.7.
      Aangezien beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het hof de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vaststellen. Gelet op wat partijen over en weer hebben aangedragen, stelt het hof de waarde vast op € 3.600.000.
      
    
    
      4.8.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 541 te vergoeden, omdat het hoger beroep gegrond is. 
        De rechtbank heeft de heffingsambtenaar en de Staat de opdracht gegeven, ieder voor de helft, het bij het de rechtbank betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Aangezien de rechtbank het beroep gegrond had moeten verklaren, had de rechtbank alleen aan de heffingsambtenaar die opdracht moeten geven en wel voor het volledige bedrag van het griffierecht. Het hof zal niettemin de uitspraak van de rechtbank op dit punt in stand laten, aangezien belanghebbende wel het volledige bedrag vergoed heeft gekregen en de Staat de beslissing niet heeft bestreden.
      
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten en de kostenvergoeding in bezwaar
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep. De tegemoetkoming wordt vastgesteld met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) en het arrest Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752.
      
    
    
      4.11.
      Het hof stelt de tegemoetkoming voor de bezwaarfase vast op € 269 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
      
    
    
      4.12.
      
        Het hof stelt de tegemoetkoming voor de beroepsfase vast op € 1.795. 
        Dit bedrag bestaat ten eerste uit € 1.251 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Dit bedrag betreft het verschil tussen het bedrag van € 1.518 waarop belanghebbende recht heeft en het bedrag van € 267 waartoe de rechtbank de Staat heeft veroordeeld in de proceskosten. Aangezien de Staat deze veroordeling niet heeft bestreden, wordt de uitspraak van de rechtbank op dit punt in stand gelaten en wordt de door de heffingsambtenaar te betalen vergoeding dienovereenkomstig beperkt.
        Verder bestaat het bedrag uit € 544 voor het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport. Het hof volgt de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat [naam 2] niet als taxateur is geregistreerd. Dat enkele feit betekent namelijk nog niet dat deze persoon niet is aan te maken als deskundige in de zin van het Besluit. De heffingsambtenaar heeft voor het overige niet betwist dat [naam 2] ter zake deskundig is, en het hof ziet – gelet op de inhoud van het taxatierapport – geen aanleiding om daaraan te twijfelen in deze zaak. Het gefactureerde bedrag van € 544 (exclusief omzetbelasting) is door de heffingsambtenaar niet bestreden. Het hof acht dat bedrag ook redelijk. Daarbij is in aanmerking genomen dat het gehanteerde uurtarief niet hoger is dan het tarief dat als richtsnoer aanvaardbaar wordt geacht voor taxaties van courante niet-woningen.
      
      
    
    
      4.13.
      Het hof stelt de tegemoetkoming voor de hogerberoepsfase vast op € 1.518 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, met uitzondering van de beslissingen over de vergoeding van immateriële schade en het griffierecht en de veroordeling van de Staat in de proceskosten;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 3.600.000;
      
      
        vermindert de aanslag evenredig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 541 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het bezwaar van € 269;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van (€ 1.795 plus € 1.518 is) € 3.313.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M.R.T. Pauwels, voorzitter, J.M. van der Vegt en C.W.M.M. Verkoijen, in tegenwoordigheid van I.H.M. Fluitsma, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 november 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      I.H.M. Fluitsma	M.R.T. Pauwels
    
    
    
      De uitspraak is alleen door de voorzitter ondertekend aangezien de griffier is verhinderd deze te ondertekenen.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982.
  
  
     Naar analogie van HR 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1779, rov. 4.2 inzake de proceskostenvergoeding.
  
  
     1 (punt voor bezwaarschrift) x € 269 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak).
  
  
     2 (punten voor beroepschrift en zitting) x € 759 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak).
  
  
     Vgl. HR 13 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1779, rov. 4.2.
  
  
     Vgl. onderdeel 2 van de Richtsnoer proceskostenvergoeding, als bijlage gevoegd bij Gerechtshof 'sHertogenbosch 11 november 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:3315.
  
  
     Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Staatscourant 2018, 28796.
  
  
     2 (punten voor hogerberoepschrift en zitting) x € 759 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak).