ECLI:NL:RBROT:2023:4434, Rechtbank Rotterdam, 26-05-2023, C/10/657508 / KG ZA 23-394
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-05-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: KG. Eiser heeft woning, die gedaagde in gebruik heeft, verkocht aan derde en vordert ontruiming door gedaagde. De vraag is of tussen partijen sprake is van een huurverhouding. Oordeel: voldoende aannemelijk dat dat zo is. Ontruiming wordt afgewezen.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/657508 / KG ZA 23-394
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 26 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonende te Den Haag,
      eiseres,
      advocaat mr. G.C. Haulussy te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. I.W. van Osch te Kwintsheul.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1. De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 12 mei 2023, met producties 1 t/m 8;
        
        
          de producties 1 t/m 8 van [gedaagde];
        
        
          de producties 9 t/m 16 van [eiseres];
        
        
          de mondelinge behandeling op 22 mei 2023;
        
        
          de pleitnota van [eiseres];
        
        
          de pleitnota van [gedaagde].
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2. De feiten
    
      2.1.
      
        [naam 1] (hierna: erflater), echtgenoot van [eiseres] en vader van [gedaagde], is op 23 augustus 2008 overleden. In het testament van erflater is [eiseres] benoemd tot executeur.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres], de drie kinderen uit het eerste huwelijk van erflater, waarvan er een is overleden en erfgenamen heeft achtergelaten, en [gedaagde] (de drie kinderen en [gedaagde] tezamen hierna: de kinderen) zijn de erfgenamen. Op grond van de wettelijke verdeling heeft [eiseres] van rechtswege de eigendom van de nalatenschapsgoederen verkregen en hebben de kinderen een geldvordering op haar. Tussen [eiseres] enerzijds en de kinderen anderzijds is een geschil ontstaan over de verdeling van de nalatenschap. Daarover zijn zowel in Nederland als in Suriname procedures gevoerd. Bij beschikking van het gerechtshof Den Haag van 12 augustus 2015 is [eiseres] ontslagen uit haar functie van executeur en is [naam 2] (hierna: [naam 2]) benoemd tot boedelnotaris in de nalatenschap.   
      
    
    
      2.3.
      
        Bij notariële akte van 30 maart 2022 heeft [naam 2] een boedelbeschrijving opgesteld. 
        Daarin zijn onder meer meerdere registergoederen opgenomen, waaronder de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Over de woning is het volgende vermeld: “(…) b. [adres] verhuurd (belast met hypotheek, echter wel afgelost (…)”.
      
      
    
    
      2.4.
      Sinds 27 juli 1994 staat [gedaagde] in het BRP ingeschreven op het adres van de woning en heeft hij de woning in gebruik.
      
    
    
      2.5.
      Eind oktober 2022 heeft [eiseres] aan [gedaagde] laten weten dat zij de woning in de verkoop wenste te zetten. [gedaagde] heeft onderzocht of hij de woning kon overnemen, maar heeft op 16 november 2022 aan [eiseres] meegedeeld dat het hem niet is gelukt om een hypotheek te regelen. Op 24 november 2022 zijn, met medewerking van [gedaagde], foto’s van de woning gemaakt door de makelaar en fotograaf.
      
    
    
      2.6.
      In maart 2023 heeft [eiseres] de woning verkocht aan een derde. In de koopovereenkomst is vermeld dat de levering plaatsvindt op 12 mei 2023, vrij van huur.
      
    
    
      2.7.
      Bij brief van 16 maart 2023 heeft [eiseres] [gedaagde] verzocht de woning te ontruimen en de sleutels in te leveren. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 25 april 2023 heeft de advocaat van [gedaagde] aan [eiseres] meegedeeld dat het gebruik van de woning door [gedaagde] kwalificeert als huur en dat [eiseres] het huurrecht van [gedaagde] dient te respecteren.
      
    
    
      2.9.
      De geplande levering van de woning door [eiseres] aan de koper van de woning is verplaatst naar 31 mei 2023. 
      
      
    
  
  
    
      3. Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen de woning gelegen aan de [adres] op een door de voorzieningenrechter te bepalen datum en tijdstip leeg en ontruimd op te leveren onder afgifte van de sleutels, op verbeurte van een dwangsom door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, voor iedere dag dat [gedaagde] nalaat aan het gebod te voldoen;
        
        
          
            [eiseres] te machtigen de woning vanaf een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen datum en tijdstip, op kosten van [gedaagde], te ontruimen in het geval [gedaagde] niet aan het gebod heeft voldaan;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
      
    
  
  
    
      4. De beoordeling
    
      4.1.
      Het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen is voldoende gegeven en is ook niet door [gedaagde] betwist.
      
    
    
      4.2.
      Ter zitting heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen indiening van de producties 9 t/m 16 door [eiseres]. [eiseres] heeft deze producties op de zittingsdag om 10:47 uur ingebracht. Hoewel deze producties niet uiterlijk 24 uur vóór de zitting zijn overgelegd, zoals voorgeschreven in artikel 6.2 van het landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de producties als processtuk te accepteren. Overwogen wordt dat [gedaagde] bekend is, althans wordt geacht bekend te zijn met alle producties (met uitzondering van productie 15) en dat verder niet is gebleken dat [gedaagde] door de late indiening van de stukken in zijn verweer is geschaad. 
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is in geschil de vraag of het gebruik van de woning door [gedaagde] kan worden gekwalificeerd als huur op grond waarvan hij wettelijke huurbescherming geniet. 
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Dat er geen schriftelijke huurovereenkomst is opgesteld, staat aan het bestaan van een huurverhouding niet in de weg. Het gaat om de feitelijke situatie en de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Nadat de rechter met behulp van die maatstaf de overeengekomen rechten en verplichtingen heeft vastgesteld (uitleg), kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een huurovereenkomst (kwalificatie, vgl. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034 en HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020: 1746). Voor de kwalificatie geldt vervolgens het bepaalde in artikel 7:201 lid 1 BW, waaruit volgt dat huur de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. 
      
    
    
      4.5.
      De voorzieningenrechter begrijpt dat [gedaagde] sinds de aankoop van de woning door erflater (zijn vader) in de woning verblijft. Kennelijk is die situatie na het overlijden van zijn vader niet gewijzigd. In de dagvaarding verklaart [eiseres] dat [gedaagde] met haar toestemming gebruik maakt van de woning. Voor zover [eiseres] betwijfelt dat [gedaagde] de woning daadwerkelijk bewoont, welke twijfels voor het eerst ter zitting naar voren zijn gebracht, heeft [eiseres] dat niet deugdelijk onderbouwd. Dat [gedaagde] zelf als productie 6 brieven overlegt die zijn gericht aan twee buren over het aanbouwen van een serre bij de woning waarin hij en zijn toenmalige partner een adres in [plaatsnaam] vermelden, leidt niet tot een ander oordeel. Hoewel die brieven vragen oproepen, zijn zij op zichzelf, tegen de achtergrond van de eerdere verklaring van [eiseres] in de dagvaarding maar ook op de overgelegde foto’s die duiden op een (sobere) bewoning, onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] de woning niet in gebruik heeft c.q. bewoont.   
      
    
    
      4.6.
      Daarnaast stelt [eiseres] dat [gedaagde] nimmer (huur)betalingen aan haar heeft verricht. Daartegenover voert [gedaagde], onder overlegging van bankafschriften vanaf 2018 tot heden, aan dat hij de VvE-bijdragen en de gemeentelijke belastingen steeds voor zijn rekening heeft genomen. Met betrekking tot de VvE-bijdragen is weliswaar over een bepaalde periode een achterstand ontstaan, maar duidelijk is dat [gedaagde] de lopende VvE-bedragen voldoet en de achterstand aan het inlopen is. Verder heeft [gedaagde] op eigen kosten onderhoud gepleegd aan de woning, onder andere door het vervangen van de cv-ketel. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] tot het moment van (de wens tot) de verkoop van de woning daar ooit iets tegenin heeft gebracht of die kosten zelf heeft gedragen, of dat heeft aangeboden.
      
    
    
      4.7.
      Uit het voorgaande vloeit genoegzaam voort dat [eiseres] (en daarvóór erflater) de woning in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde] en dat [gedaagde] daartegenover onderhoudskosten en – in ieder geval – de kosten ter zake van de VvE-bijdragen en de gemeentelijke belastingen op zich nam. Dat er op dit moment onduidelijkheid bestaat over het voldoen van de hypotheektermijnen leidt niet tot een ander oordeel, al was het maar omdat [eiseres] niet stelt dat zij of erflater die betalingen heeft gedaan. Nu die kosten verband houden met het eigendom van de woning en niet met het gebruik van de woning (zoals energiekosten), zijn die kosten aan te merken als een tegenprestatie voor het gebruik van de woning in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW. Dat [gedaagde] verder geen (huur)bedragen rechtstreeks heeft voldaan aan [eiseres], maakt dat niet anders. De voorzieningenrechter acht het daarom voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst tussen partijen.
      
    
    
      4.8.
      Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Van belang is dat in de boedelbeschrijving van [naam 2] – die dateert van voor het te koop aanbieden van de woning – al was vermeld dat de woning verhuurd werd (zie 2.3.). Ter zitting heeft [eiseres] erkend dat [naam 2] haar erop heeft gewezen dat die situatie speelde. Dat blijkt ook uit de mailcorrespondentie tussen [naam 2] en [eiseres] die als productie 15 is overgelegd door [eiseres]. Op 6 mei 2022 had [eiseres] aan [naam 2] onder meer de vraag gesteld of zij vrij was om de woning te verkopen. Op 8 juni 2022 heeft [naam 2] daarop geantwoord dat [eiseres] de woning kan verkopen, maar het probleem zich kan voordoen dat [gedaagde] die daar woont de woning niet verlaat en het daarom wenselijk is om daarover met elkaar in overleg te treden. [eiseres] heeft de verkoop echter in werking gezet zonder eerst met [gedaagde] te bespreken en vast te laten stellen welke rechtsverhouding tussen hen heeft te gelden. De gevolgen daarvan dienen voor haar rekening en risico te komen.
      
    
    
      4.9.
      Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
      
    
    
      4.10.
      
        [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      
      - griffierecht	€ 	314,00
      - salaris advocaat	€	1.079,00
      Totaal	€ 	1.393,00
      
      
        5.	De beslissing
      
      De voorzieningenrechter:
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.393,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2023.
        2091 / 2009