ECLI:NL:RBNHO:2018:4539, Rechtbank Noord-Holland, 01-06-2018, 6834284
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2018-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur winkelruimte. Huurovereenkomst of slechts intentieovereenkomst? Partijen hebben overeenstemming bereikt over alle essentialia van een huurovereenkomst. Gebod tot nadere vastlegging van de huurovereenkomst op basis van het ROZ-model winkelruimte. Verplichting tot oplevering/afname en ingebruikname. Waarborgsom. Dwangsom.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Afdeling Privaatrecht
    Sectie Kanton - locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 6834284 \ VV EXPL  18-61
      Uitspraakdatum: 1 juni 2018
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      
        Segesta Exploitatie B.V. 
      
      statutair gevestigd te Alkmaar
      eiseres
      verder te noemen: Segesta
      gemachtigde: mr. J.M. de Bruin
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        Superlooks Cosmetics B.V. 
      
      statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende te Diemen 	
      gedaagde  
      verder te noemen: Superlooks
      procederend bij haar (in)direct bestuurder, [bestuurder 1].
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Segesta heeft Superlooks op 14 mei 2018 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 mei 2018. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Segesta bij faxbrief van 23 mei 2018 haar eis gewijzigd en nog stukken toegezonden. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Superlooks is opgericht op 27 december 2016. In januari 2018 waren haar bestuurders D’art Holding B.V. en Amstelview Capital B.V. [bestuurder 2] is bestuurder van D’art Holding en [bestuurder 1] is via WALPA Holding B.V. bestuurder van Amstelview Capital.
    
    
      2.2.
      Op 9 respectievelijk 10 januari 2018 hebben Superlooks en Segesta een door de makelaar van Segesta opgesteld huurvoorstel ondertekend waarin partijen (hoofd)huurvoorwaarden zijn overeengekomen.
    
    
      2.3.
      
        In dit huurvoorstel zijn onder meer de volgende huurvoorwaarden opgenomen:“(…)HuurderSuperlooks Cosmetics B.V. (…)
        
          Gehuurde
          
          De winkelruimte van ca. 377 m2 b.v.o. op de begane grond, alsmede circa 291 m2 b.v.o. winkelruimte op de 1e verdieping, gelegen aan het [adres] 
          
          (…)
          
          Huurprijs
          
          € 85.000,- per jaar te vermeerderen met omzetbelasting en servicekosten.
          
          (…)
          
          Huurvrije periode
          
          Huurder verkrijgt van verhuurder een huurvrije periode van twee maanden, te weten vanaf de huuringangsdatum. Gedurende de huurvrijeperiode is huurder onverminderd de servicekosten verschuldigd aan verhuurder.
          
          Huuringangsdatum
          
          1 maart 2018. Of zoveel eerder partijen in onderling overleg alsnog nader schriftelijk overeenkomen.
        
        
          (…)
        
        
          Huurbetaling
        
        
          Per maand vooruit.
          
          Huurcontract
        
        
          Op basis van een standaard ROZ-model (oktober 2012) inzake huurovereenkomst winkelruimte (…)
          
          Bankgarantie of waarborgsom
          
          3 maanden huur, te vermeerderen met servicekosten en omzetbelasting.
          
          Servicekosten
          
          (…) bij aanvang van de huurovereenkomst € 2.700,00 per jaar, exclusief BTW 
        
        
          (…)
          
          Oplevering
          
          (…) Voor rekening van verhuurder zullen er twee ramen (…) op de begane grond worden geplaatst in de achtergevel van het gehuurde. (…) Het een en ander in overleg met huurder. (…) Bij de sleuteloverdracht c.q. oplevering zal er een proces verbaal van oplevering worden opgesteld welke (…) door zowel huurder als verhuurder voor akkoord zal worden ondertekend.
          
          (…)
          
          Sleuteloverdracht
          
          Sleuteloverdracht en toegang tot het gehuurde kan niet eerder plaatsvinden dan na ondertekening van de huurovereenkomst, alsmede na het stellen van de bankgarantie/waarborgsom en het voldoen van de eerste huurbetaling en voorschot servicekosten.
        
        
          (…)
          
          Voorbehoud
          
          - De bestaande huurovereenkomst met de huidige huurder Kijkshop op voor opdrachtgever genoegzame voorwaarden voortijdig wordt beëindigd. Verhuurder zal huurder minimaal 3 weken voor de ingangsdatum hiervoor nader informeren.
          
          - Definitieve goedkeuring direct opdrachtgever, waarover binnen zeven dagen na ondertekening van deze huurintentie duidelijkheid wordt verstrekt.
          
          Volledigheidshalve berichten wij u dat dit voorstel gestand blijft tot en met woensdag 10 januari 2018, 17:00 uur. (…)”.
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 17 januari 2018 heeft de makelaar aan Superlooks bericht dat hij de handtekening van Kijkshop heeft ontvangen.
    
    
      2.5.
      Superlooks heeft Segesta op 21 januari 2018 geïnformeerd over de afspraken die met Kijkshop zijn gemaakt over de oplevering van het gehuurde en het achterlaten van spullen. 
    
    
      2.6.
      Segesta heeft Superlooks op 22 januari 2018 gevraagd akkoord te gaan met de voorgestelde uitvoering van de ramen. Superlooks heeft op 5 februari 2018 zich gemeld als nieuwe huurder en contact gezocht met het hoofd bouwzaken van Segesta voor overleg.
      
    
    
      2.7.
      
        De makelaar heeft Segesta op 5 februari 2018 de concept-huurovereenkomst toegestuurd en daarbij geschreven:
        
          “(…) Wij verzoeken u vriendelijk de inhoud daarvan te controleren. Na uw reactie met eventuele op/-en of aanmerkingen, maken wij de overeenkomst definitief en zullen wij deze in tweevoud per post ter ondertekening aan u doen toekomen. (…)”.
        
      
      
    
    
      2.8.
      Superlooks heeft de makelaar op 21 februari 2018 haar opmerkingen op de concept-  huurovereenkomst gemaild:“(…) 4. Wij ontvingen nog geen ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte’5. art. 4.9: eerste betaling is € 272,25 (ipv € 272,50)6. art. 7.1: de waarborgsom (…) ik stel daarom voor een waarborgsom van (…) € 21.780 te hanteren.(…)Stephan, zoals al eerder door jou aangegeven wordt het kort dag voor 1 maart. Misschien een idee de overeenkomst in te laten gaan op 15 maart 2018?”
    
    
      2.9.
      Op 22 februari 2018 heeft Segesta onder meer geantwoord niet akkoord te gaan met verlaging van de waarborgsom van € 26.529,00 naar € 21.780,00 en niet akkoord te gaan met wijziging van de opleveringdatum van 1 naar 15 maart 2018. De makelaar heeft Superlooks diezelfde dag een aangepaste huurovereenkomst toegezonden.
    
    
      2.10.
      Op 27 februari 2018 heeft Superlooks de makelaar geantwoord op zijn mail van 22 februari 2017: “(…) Het is nog steeds onze intentie de huurovereenkomst z.s.m. te tekenen en aangezien de verhuurder wil vasthouden aan een ingangsdatum van 1 maart 2018 (…) zal deze dan ook 1 maart 2018 ingaan.Wel hebben wij nog een issue met de waarborgsom. (…) Het vrijmaken van de benodigde investering/kapitaal door de investeerder heeft wat vertraging opgelopen maar kan elk moment in orde zijn. (…)”.
    
    
      2.11.
      
        Op 27 februari 2018 heeft de makelaar Superlooks bericht:
        
          “(…) Zoals bekend is de ingangsdatum van het huurcontract 01 maart 2018, de oplevering staat dan ook gepland voor morgenochtend 08.00 uur. In verband met een calamiteit bij uw andere winkelpand te Rotterdam heeft u aangegeven dat de geplande oplevering verplaatst dient te worden. Graag vernemen wij van u een nieuwe datum voor de oplevering.
          
          Wij willen u er aan herinneringen dat de ingangsdatum van het contract op 01 maart 2018 blijft staan en de hier bijbehorende huurverplichtingen.
        
        
          Tevens ontvangt u bijgevoegd de eerste huurnota en de nota voor de waarborgsom. Deze nota dient voldaan te zijn voor of op 1 maart 2018.
        
        
          De huurovereenkomst zal vandaag per post, ter ondertekening, naar u verstuurd worden. (…)”.
          
        
      
    
    
      2.12.
      Superlooks heeft Segesta op 13 maart 2018 onder meer bericht:“(…) Het tekenen van het huurcontract is momenteel niet mogelijk. [bestuurder 2], mede eigenaar van Superlooks Cosmetics BV weigert de handtekening te zetten omdat wij op dit moment een pittige discussie voeren over het te voeren beleid de komende tijd. (…) ik vraag van jullie en de eigenaar nog enigszins geduld. (…)”.
    
    
      2.13.
      Segesta heeft geantwoord: “(…) [bestuurder 2] heeft immers ook de huurintentie getekend. Ik verzoek je dringend om haar dit aan te geven en dat ze vandaag tot ondertekening van de huurovereenkomst dient over te gaan, met parafering van alle pagina’s. Dit laatste geldt ook voor jou. (…)”.
    
    
      2.14.
      Per 16 maart 2018 is Amstelview Capital BV enig bestuurder van Superlooks. 
    
    
      2.15.
      Segesta heeft Superlooks op 19 maart 2018 gesommeerd aan haar verplichtingen te voldoen.
    
    
      2.16.
      
        Op 20 maart 2018 heeft Segesta Superlooks bericht:
        
          “(…) Jij bent nu zelfstandig bevoegd namens Superlooks (…) De huurovereenkomst kan derhalve rechtsgeldig worden ondertekend. We kunnen e.e.a. in de huurovereenkomst nog even aanpassen. En je kunt je plannen ten uitvoer brengen.”.
          
        
      
    
    
      2.17.
      Superlooks heeft op 3 april 2018 geantwoord:“(…) Het nu tekenen van de recent voorgelegde huurovereenkomst door mij als zelfstandig bevoegd directeur van Superlooks (…) wordt mij door een juridisch adviseur afgeraden. (…) ik zou toch willen verzoeken om nog even geduld te hebben zodat wij de zaken intern kunnen regelen en de financiering beschikbaar is. (…)”.
    
    
      2.18.
      De gemachtigde van Segesta heeft Superlooks op 9 april 2018 gesommeerd tot nakoming van de huurovereenkomst en de bestuurders van Superlooks en [bestuurder 1] en [bestuurder 2], beiden in privé, aansprakelijk gesteld voor al haar schade.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
       Segesta vordert - samengevat en na eiswijziging - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, Superlooks veroordeelt tot nakoming van de huurovereenkomst en:
      1. storting van de waarborgsom ad € 26.529,25 op straffe van een dwangsom ad € 2.000,00 per dag;
      2. betaling van het voorschot servicekosten over de maanden maart, april en mei 2018 ad € 816,75, te vermeerderen met rente;
      3. tijdige betaling van het voorschot servicekosten ad € 272,25 per maand over de maanden juni 2018 tot 1 maart 2019;
      4. tijdige betaling van de huur ad € 7.260,00 per maand vanaf 1 mei 2018 tot 1 maart 2019;
      5. nadere vastlegging van de huurovereenkomst op basis van het ROZ-model en ondertekening daarvan op straffe van een dwangsom ad € 1.000,00 per dag;
      6. na voldoening van de waarborgsom, de vervallen voorschotten servicekosten en huurtermijnen en ondertekening van het huurcontract, medewerking te verlenen aan de oplevering van het gehuurde op straffe van een dwangsom ad € 1.500,00 per dag;
      7. verstrekking van een automatische incasso voor de maandelijkse betalingen huur en voorschot servicekosten op straffe van een dwangsom ad € 500,00 per dag;
      8. ingebruikname van het gehuurde conform de bestemming, nadat de betalingen onder 6 zijn voldaan, op straffe van een dwangsom ad € 2.000,00 per dag;
      9. betaling van de proceskosten, waaronder begrepen diverse beslagkosten, en de nakosten.
    
    
      3.2.
      Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een huurovereenkomst en dat deze op 1 maart 2018 is ingegaan. Dit blijkt uit het getekende huurvoorstel en de vervallen ontbindende voorwaarden daarvan en uit de e-mail correspondentie over de inhoud van het huurcontract, aldus Segesta. Superlooks voldoet niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij de vervallen termijnen niet betaalt, de waarborgsom niet stort en daardoor niet meewerkt aan de oplevering en in gebruik name van het gehuurde. Ook is Superlooks op basis van de huurovereenkomst verplicht om het huurcontract conform het ROZ-model te ondertekenen. Dat Superlooks problemen heeft met haar financiering dan wel dat [bestuurder 2] zich als (indirect) aandeelhouder wenst terug te trekken uit Superlooks maakt dat niet anders.
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Superlooks betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat zij het huurvoorstel van januari 2018 als een intentieovereenkomst heeft beschouwd en dat tussen [bestuurder 1] en [bestuurder 2] geen eenduidig standpunt bestaat over de mate van vrijblijvendheid van de intentie. Daarbij heeft Superlooks aangegeven dat het huurvoorstel pas nadat zij dit had ondertekend door de makelaar aan verhuurder is verzonden en dat zij dit ook pas daarna met een deskundige heeft besproken. Superlooks heeft nog steeds de intentie om haar onderneming te vestigen in het gehuurde, echter de benodigde financiële middelen ontbreken om daaraan op dit moment uitvoering te geven.Ten aanzien van de ondertekening van het huurcontract heeft Superlooks aangegeven dat zij daartoe niet zal overgaan omdat zij over onvoldoende financiële middelen beschikt om aan de daaruit voortvloeiende afspraken te voldoen. Daarom bepleit zij ook uitstel van de oplevering.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De spoedeisendheid van de zaak is in voldoende mate komen vast te staan.
    
    
      5.2.
      Kern van het geschil is het antwoord op de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen dan wel slechts een intentieovereenkomst.
    
    
      5.3.
      Vast staat dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het huurvoorstel en de daarin opgenomen huurvoorwaarden, dat door beide partijen per pagina is geparafeerd en aan het slot is ondertekend. Het huurvoorstel bevat een duidelijke opgave van alle essentialia van een huurovereenkomst zoals weergegeven bij de feiten. De in het huurvoorstel opgenomen voorbehouden zijn helder en concreet geformuleerd, zodat na het voldaan zijn aan de voorbehouden, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een bindende huurovereenkomst tussen Segesta en Superlooks tot stand is gekomen overeenkomstig het bepaalde in het huurvoorstel. Dit oordeel wordt ondersteund door de verdere gang van zaken zoals de contacten tussen partijen over het plaatsen van de extra ramen en de e-mailcorrespondentie over de invulling van het ROZ-model huurcontract. 
    
    
      5.4.
      De door Segesta gevorderde voorzieningen die zien op nakoming van hetgeen partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen zoals de betaling van huurtermijnen, voorschotten servicekosten en de storting waarborgsom zullen daarom worden toegewezen zoals in het dictum vermeld. De gevorderde dwangsom tot storting van de waarborgsom zal worden afgewezen, nu dit materieel gezien de betaling van een geldsom betreft.
    
    
      5.5.
      Ten aanzien van de door Segesta gevorderde medewerking van Superlooks aan oplevering en ingebruikname van het gehuurde oordeelt de kantonrechter dat Superlooks uit hoofde van de huurovereenkomst haar medewerking dient te verlenen aan de oplevering van gehuurde en het gehuurde in gebruik dient te nemen conform de overeengekomen bestemming. De kantonrechter ziet gelet op het verhandelde ter zitting over de mogelijkheid en wens tot het verplaatsen van het filiaal in Diemen naar Hoofddorp geen aanleiding om hieraan een dwangsom te koppelen. 
    
    
      5.6.
      Gelet op de in het huurvoorstel geregelde vastlegging in een huurcontract conform het ROZ-model winkelruimte is de door Segesta gevorderde voorlopige voorziening op dit punt toewijsbaar als nader in het dictum te melden. De door Superlooks gestelde financieringsperikelen ontstaan na ondertekening van het huurvoorstel dienen voor haar rekening en risico te blijven. Er is thans onvoldoende reden om aan te nemen dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden gewijzigd wegens die omstandigheden. De ter zake gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
    
    
      5.7.
      De gevorderde voorziening om Superlooks te verplichten tot het verstrekken van een automatische incasso voor de toekomstige periodieke maandelijkse betalingen dient te worden geweigerd bij gebreke van een spoedeisend belang daartoe. 
    
    
      5.8.
      De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Segesta grotendeels zal toewijzen.
    
    
      5.9.
      De proceskosten en de gevorderde beslagkosten, komen voor rekening van Superlooks omdat zij grotendeels ongelijk krijgt en zullen worden toegewezen zoals in het dictum staat vermeld.
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Superlooks bij wijze van voorlopige voorziening:
      a. tot storting van de waarborgsom ad € 26.529,25 op een door Segesta op te geven bankrekening binnen twee weken na betekening van dit vonnis;
      
      b. tot betaling van het voorschot servicekosten over de maanden maart, april en mei 2018 ad € 816,75, te vermeerderen met wettelijke handelsrente van de respectievelijke vervaldata;
      
      c. tot betaling van het voorschot servicekosten ad € 272,25 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen voor of op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft, vanaf de maand juni 2018;
      d. tot betaling van de huur ad € 7.260,00 per maand bij vooruitbetaling te voldoen voor of op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft, vanaf de maand juni 2018;
      
    
    
      6.2.
      gebiedt Superlooks om binnen twee weken na betekening van dit vonnis:
      a. over te gaan tot nadere vastlegging van de huurovereenkomst op basis van het ROZ-model zoals overgelegd als productie E.20 en deze rechtsgeldig te ondertekenen, op straffe van een dwangsom ad € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;
      b. medewerking te verlenen aan de oplevering van het gehuurde, waaronder het opmaken van een proces-verbaal van oplevering en het in ontvangst nemen van de sleutels;
      c. over te gaan tot ingebruikname van het gehuurde conform de bestemming:
      
        “Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van de verkoop van drogisterij artikelen, cosmetica en haarproducten en de exploitatie van een kapsalon, nagelstudio en diverse beautydiensten.
        
        En het importeren en exporteren van beautyproducten, waaronder begrepen maar niet beperkt tot cosmetica, het geven van workshops en educatie over make-up, visagie en cosmetica alsmede het organiseren van fotoshoots en fotofeestjes. Eén en ander conform het vigerende bestemmingsplan. Huurder is voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor de verkrijging van de eventuele (van overheidswege) benodigde vergunningen.”
      
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt Superlooks tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Segesta tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	81,00
        griffierecht	€	952,00
        griffierecht beslag	€	618,00
        beslagkosten	€	697,73
        salaris gemachtigde	€	800,00;
        en veroordeelt Superlooks tot betaling van € 100,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Segesta worden gemaakt;
        en veroordeelt Superlooks in de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
      
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.5.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. A.H.I. Hoogendam. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter