ECLI:NL:RBDHA:2022:14885, Rechtbank Den Haag, 05-09-2022, AWB - 21 _ 2213
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ 2020. Verweerder maakt de waarde van de vrijstaande recreatiewoning die alleen met roeiboot bereikbaar is aannemelijk. Eigen verkoopcijfer uit 2009 niet bruikbaar. Geen strijd met motiverings- of zorgvuldigheidsbeginsel. Beroep is ongegrond.

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 21/2213
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van verweerder van 4 februari 2021 op het bezwaar van eiser tegen de waardevaststelling voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde) per 1 januari 2019 van de woning [adres 1] [nummer 1] , te Reeuwijk (de woning).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2022. 
      Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [A] .
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Verweerder heeft de WOZ- waarde van de woning vastgesteld en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd op € 300.000.
    
    2. De woning is een vrijstaande recreatiewoning. De inhoud van de woning is ongeveer 77 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1100 m².
    
    3. Eiser bepleit primair een waarde van € 146.213. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten groter zijn en een betere ligging hebben. Meer in het bijzonder is van belang dat de woning is gelegen op een eiland aan een natuurplas waar gemotoriseerd vaarverkeer niet is toegestaan. De woning is daardoor enkel bereikbaar per roeiboot. De vergelijkingsobjecten liggen aan een recreatieplas waar gemotoriseerd vaarverkeer wel is toegestaan en zijn daarnaast ook per auto bereikbaar. Verder stelt eiser dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van 2019 onverklaarbaar is en dat het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel zijn geschonden. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage te laag is en heeft hij verwezen naar het volgens hem beter vergelijkbare object [adres 2] [nummer 2] dat, net als de woning, op een eiland is gelegen en uitsluitend per boot bereikbaar is. Op basis van dit object bepleit eiser subsidiair een waarde van € 127.000.
    
    4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een matrix (de matrix) overgelegd waarin de waarde van de woning is bepaald op € 305.566. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Het door eiser aangedragen object [adres 2] [nummer 2] bevestigt volgens verweerder de door hem vastgestelde waarde.
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten Ree 15-2, Korssendijk 327 en Korssendijk 26-1. De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat tussen partijen niet in geschil is dat er rond de waardepeildatum geen verkopen hebben plaatsgevonden van objecten die beter met de woning vergelijkbaar zijn. Het ter zitting door eiser aangedragen object [adres 2] [nummer 2] is pas verkocht op 29 november 2021 en is daarom niet geschikt om als vergelijking te dienen. Met het feit dat de woning alleen per (roei)boot is te bereiken, heeft verweerder voldoende rekening gehouden, door aan de woning voor de ligging een vlokcodering van 5 toe te kennen en aan de vergelijkingsobjecten een vlokcodering van 7. Met het verschil in inhoud en perceeloppervlakte is in de matrix eveneens voldoende rekening gehouden. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de toegepaste indexatiepercentages zijn berekend aan de hand van de verkoopcijfers en marktgegevens van recreatiewoningen, wat een andere markt is dan de reguliere woningmarkt. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de indexering te twijfelen. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat noch in bezwaar, noch in het beroepschrift de indexering aan de orde is gesteld.
    7. Wat eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. 
    
    8. Eiser is voor de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 146.213 uitgegaan van de aankoopprijs van de woning in 2009 en de prijsontwikkeling van de markt.  Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. De prijs die eiser zelf in 2009 voor de woning heeft betaald en de waardebepaling per 1 januari 2018, zijn voor de bepaling van de WOZ-waarde per 1 januari 2019 dan ook niet van belang. 
    
    9. Eisers stelling dat verweerder in strijd heeft gehandeld met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel volgt de rechtbank niet. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze gronden ingegaan. Onder punt 3 van dit onderdeel van de uitspraak op bezwaar is verder opgenomen wat tijdens de hoorzitting is besproken, aangevuld met een reactie van verweerder. Dit betreft ook specifieke kenmerken van de woning. Het is de rechtbank niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is.
    
    10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 september 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.