ECLI:NL:RBOBR:2017:5126, Rechtbank Oost-Brabant, 27-09-2017, C/01/315007 / HA ZA 16-744
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2017-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: partijen sluiten een koopovereenkomst m.b.t. een onroerende zaak; gedaagde doet een beroep op een geestelijke stoornis; aan eisers komt een beroep op de vertrouwensbescherming ex art. 3:35 BW toe

vonnis
    RECHTBANK OOST-BRABANT
    
    
      Civiel Recht
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/01/315007 / HA ZA 16-744
    
    
    
      
        Vonnis van 27 september 2017 (bij vervroeging)
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser conventie/verweerder reconventie sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,
      2.	[eiseres conventie/verweerster reconventie sub 2],
      wonende te [woonplaats] ,
      eisers in conventie,
      verweerders in reconventie,
      advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde conventie/eiser reconventie]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      advocaat mr. A. Neophitou te Berghem.
    
    
    
    
      Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers conventie/verweerders reconventie] worden genoemd, en afzonderlijk [eiser conventie/verweerder reconventie sub 1] (eiser sub 1) en [eiseres conventie/verweerster reconventie sub 2] (eiser sub 2). Gedaagde zal [gedaagde conventie/eiser reconventie] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 22 maart 2017 en de daarin genoemde stukken,
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie,
        
        
          het proces-verbaal van comparitie van 29 augustus 2017.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] is eigenaar van een perceel grond met afgebrande woning en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] ter grootte van 67 are en 50 centiare. 
      
    
    
      2.2.
      De woning is in het verleden eigendom geweest van de familie van [eiseres conventie/verweerster reconventie sub 2] . In 1952 is de woning afgebrand en herbouwd. 
    
    
      2.3.
      
        De woning is op 5 oktober 2001 in eigendom verkregen door de ouders van [gedaagde conventie/eiser reconventie] . 
        Op 24 januari 2015 is de woning opnieuw afgebrand. Daarbij kwamen de moeder en de broer van [gedaagde conventie/eiser reconventie] om het leven. De vader van [gedaagde conventie/eiser reconventie] was al eerder, in 2008, overleden. Als gevolg van het overlijden van zijn moeder en broer heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] de onverdeelde eigendom verkregen van de onroerende zaak. 
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft de onroerende zaak verkocht aan [eisers conventie/verweerders reconventie] voor een koopsom van € 100.000,00. Partijen hebben daartoe eerst een handgeschreven overeenkomst van 7 juni 2016 en vervolgens een schriftelijke koopovereenkomst van 9/10 juni 2016 ondertekend.  
      
    
    
      2.5.
      De koopovereenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van de heer [naam werknemer Bato Makelaars] , verbonden aan Bato Makelaars te ’s-Hertogenbosch (hierna: [naam werknemer Bato Makelaars] ). Dit is de verkoopmakelaar die [gedaagde conventie/eiser reconventie] had ingeschakeld. Deze heeft zowel de handgeschreven overeenkomst van 7 juni 2016 als de koopakte van 9/10 juni 2016 opgesteld. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 1 juli 2016 heeft [naam werknemer Bato Makelaars] aan [eisers conventie/verweerders reconventie] een e-mailbericht verzonden waarin hij heeft meegedeeld dat de overeenkomst ontbonden wordt. Als bijlage is bijgevoegd een brief van [gedaagde conventie/eiser reconventie] , gedateerd 28 juni 2016, waarin hij schrijft: “Bij deze wil ik de koopovereenkomst getekend d.d. 10 juni 2016 ontbinden. Ik was toen niet in staat rationele beslissingen te nemen (betreffende grond [adres] ).”
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 10 juli 2016 hebben [eisers conventie/verweerders reconventie] aan [naam werknemer Bato Makelaars] en aan de ingeschakelde notaris laten weten nakoming te verlangen van de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.8.
      Op 15 juli 2016 heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] een algemene volmacht verstrekt aan zijn oom, de heer [naam oom] (hierna: [naam oom] ). Deze heeft opdracht verstrekt aan de heer R. Lautenslager van LLG Juristen om namens [gedaagde conventie/eiser reconventie] de vernietiging van de koopovereenkomst in te repen. Bij brief van 29 juli 2016 is de bedoelde vernietiging ingeroepen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      
        [eisers conventie/verweerders reconventie] vorderen  samengevat - veroordeling van [gedaagde conventie/eiser reconventie] om binnen tien dagen na betekening van het vonnis uitvoering te geven aan de koopovereenkomst, onder de bepaling dat bij gebreke van die medewerking dit vonnis de voor de eigendomsoverdracht noodzakelijke rechtshandelingen vervangt en met de bepaling dat dit vonnis in de plaats zal treden van de wilsverklaring van [gedaagde conventie/eiser reconventie] en van de akte(n) of een deel daarvan, die opgemaakt dient te worden uit hoofde van de uitvoering van dit vonnis. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] vordert  samengevat – primair een verklaring voor recht dat de tussen [gedaagde conventie/eiser reconventie] en [eisers conventie/verweerders reconventie] gesloten koopovereenkomst(en) gedateerd 7 juni 2016 en 9/10 juni 2016 door de ingeroepen vernietiging van 20 juli 2016 vernietigd zijn c.q. teniet zijn gegaan en subsidiair de vernietiging van de koopovereenkomsten uit te spreken, althans het beroep van [gedaagde conventie/eiser reconventie] op de vernietiging te aanvaarden. 
      
    
    
      3.5.
      
        [eisers conventie/verweerders reconventie] voeren verweer. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie en in reconventie
    
    
      4.1.
      De vordering in reconventie vloeit rechtstreeks voort uit het verweer in conventie. De rechtbank zal deze vorderingen daarom gezamenlijk behandelen.  
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers conventie/verweerders reconventie] hebben aan hun vordering nakoming van de koopovereenkomst ten grondslag gelegd. Volgens hen kan geen sprake van vernietiging zijn omdat er geen sprake is van een wilsgebrek. Zij beroepen zich ook op de vertrouwensbescherming ex art. 3:35 BW. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft als grondslag voor zijn verweer en zijn vordering in reconventie vernietiging van de koopovereenkomst aangevoerd. Hij heeft daartoe gesteld dat hij onder invloed van een geestelijke stoornis verkeerde waardoor hij niet in staat is geweest een redelijke waardering toe te kennen aan zijn belangen die verbonden waren aan de rechtshandeling tot verkoop van de onroerende zaak. Hij is door de koop/verkooptransactie ernstig benadeeld. Daarmee is het verband tussen de stoornis en de rechtshandeling gegeven. [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft dus terecht de vernietiging van de overeenkomst ingeroepen. [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft verder gemotiveerd betwist dat [eisers conventie/verweerders reconventie] een beroep op vertrouwensbescherming toekomt. 
      
    
    
      4.4.
      Centraal staat de vraag of [gedaagde conventie/eiser reconventie] de overeenkomst op grond van een wilsgebrek heeft kunnen vernietigen. Het wettelijk kader voor deze materie wordt gevormd door de artikelen 3:34 en 3:35 BW.
      
    
    
      4.5.
      Art 3:34 BW luidt als volgt.
      
      
      
      
      1. Heeft iemand wiens geestvermogens blijvend of tijdelijk zijn gestoord, iets verklaard, dan wordt een met de verklaring overeenstemmende wil geacht te ontbreken, indien de stoornis een redelijke waardering der bij de handeling betrokken belangen belette, of indien de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. Een verklaring wordt vermoed onder invloed van de stoornis te zijn gedaan, indien de rechtshandeling voor de geestelijk gestoorde nadelig was, tenzij het nadeel op het tijdstip van de rechtshandeling redelijkerwijze niet was te voorzien.
      2. Een zodanig ontbreken van wil maakt een rechtshandeling vernietigbaar (…).
      
    
    
      4.6.
      
        Art. 3:35 BW luidt:
        Tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.
      
      
    
    
      4.7.
      De eerste vraag die voorligt, is of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst(en) de geestvermogens van [gedaagde conventie/eiser reconventie] blijvend dan wel tijdelijk waren gestoord. Op [gedaagde conventie/eiser reconventie] rusten, ingevolge de hoofdregel van art. 150 Rv., de stelplicht en bewijslast daarvan. In de regel kan aan deze stelplicht worden voldaan door een voldoende onderbouwde medische verklaring in het geding te brengen die deze stelling ondersteunt (vgl. HR 9 september 2016, ECLI:Nl:HR:2016:2047).
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft in dit verband een verklaring van de heer [naam psychiater] , psychiater, overgelegd. In deze verklaring, die gedateerd is op 29 juni 2016, en gericht is aan [naam werknemer Bato Makelaars] , staat het volgende: “Op verzoek van (…) [gedaagde conventie/eiser reconventie] (…) laat ik u hierbij, ter ondersteuning van zijn brief van d.d. 28 juni 2016, weten dat hij de afgelopen weken niet in staat kon worden geacht om weloverwogen beslissingen te nemen. Ik ondersteun op deze gronden zijn verzoek de door hem ondertekende koopovereenkomst van 10 juni 2016 nietig te verklaren.”
      
    
    
      4.9.
      Deze verklaring is echter te vaag en te algemeen om als een voldoende onderbouwde medische verklaring te gelden. Zo wordt niet omschreven aan welke geestelijke stoornis [gedaagde conventie/eiser reconventie] zou lijden en waarom hij geen weloverwogen beslissingen kon nemen. Ter zitting heeft zijn advocaat voor het eerst naar voren gebracht dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] autisme heeft. Hij heeft hierover geen verdere medische informatie verschaft. Daarom heeft hij nog niet voldaan aan zijn stelplicht. 
    
    
      4.10.
      Gesteld dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] alsnog aan zijn stelplicht zou kunnen voldoen, bijvoorbeeld door het overleggen van een nadere medische onderbouwing, dan dient hij vervolgens aan te tonen dat als gevolg van die stoornis of in verband daarmee een met de verklaring overeenstemmende wil heeft ontbroken. Ook van dit causaal verband draagt hij de stelplicht en de bewijslast. Uit art. 3:44 BW blijkt dat een met de verklaring overeenstemmende wil rechtens geacht wordt te ontbreken indien [gedaagde conventie/eiser reconventie] bewijst dat:
      a. de stoornis een redelijke waardering van de bij de rechtshandeling betrokken belangen belette, of
      b. de verklaring onder invloed van die stoornis is gedaan. 
      Wanneer [gedaagde conventie/eiser reconventie] dus aantoont dat het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst nadelig voor hem is geweest, wordt vermoed dat dit onder invloed van die stoornis is gedaan. 
      
    
    
      4.11.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft in dit kader gewezen op een taxatierapport dat op 19 mei 2015 is opgemaakt door zijn makelaar [naam werknemer Bato Makelaars] , die (ook) gecertificeerd registertaxateur is. Daarin is de marktwaarde bepaald op € 375.000,00. Voorts heeft hij een taxatierapport in het geding gebracht dat op 21 september 2016 is opgemaakt door [naam registertaxateur] , eveneens gecertificeerd registertaxateur en verbonden aan Taxataburo Den Bosch. Daarin is een marktwaarde van € 340.000,00 bepaald. Daaruit volgt volgens hem hij door de koop/verkooptransactie tegen een koopprijs van € 100.000,00 ernstig is benadeeld.
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers conventie/verweerders reconventie] hebben gesteld dat zij menen dat een koopsom van € 100.000,00 redelijk is. Zij hebben naar voren gebracht dat de onroerende zaak weliswaar een behoorlijke omvang heeft, maar dat zich daarop een afgebrand woonhuis bevindt, en dat het geheel eruit ziet als een wildernis. Het perceel moet nog worden geschoond en bouwrijp gemaakt worden en vervolgens dient hierop een nieuwe woning te worden gebouwd. Verder hebben zij naar voren gebracht dat de onroerende zaak al lange tijd te koop stond en er geen andere aanvaardbare gegadigden te vinden zijn. Zij hebben erop gewezen dat in [plaats] nauwelijks woningen worden verkocht. Ook de bijzondere voorgeschiedenis van het perceel maakt dat dit wellicht moeilijk verkoopbaar is, aldus [eisers conventie/verweerders reconventie] Ten slotte hebben zij zelf een taxatie laten uitvoeren, waaruit blijkt dat de executiewaarde € 80.000,- is en de vrije verkoopwaarde € 105.000,00.
      
      
        
          [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft vervolgens de deskundigheid van de door [eisers conventie/verweerders reconventie] ingeschakelde taxateur in twijfel getrokken. 
      
      
    
    
      4.13.
      De rechtbank is van oordeel dat nog niet is komen vast te staan dat de koop/verkooptransactie voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] nadelig is geweest. Weliswaar ligt er een groot verschil tussen die prijs en de waarde van het pand zoals die door de door [gedaagde conventie/eiser reconventie] ingeschakelde taxateurs is vastgesteld, maar dit draagt nog niet de conclusie dat het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] nadelig is geweest. De mate van verkoopbaarheid van de onroerende zaak is immers ook een omstandigheid die daarbij moet worden meegewogen. [eisers conventie/verweerders reconventie] hebben onbetwist gesteld dat ondanks de verwachting van beide taxateurs van een verkooptermijn van 9 tot 12 maanden, de grond al ruim een jaar te koop stond en er geen belangstelling bestond om grond tegen een bedrag hoger dan de door hen aangeboden prijs af te nemen. Bovendien hebben [eisers conventie/verweerders reconventie] een tegentaxatie laten uitvoeren waarbij uitgekomen werd op een aanzienlijk lagere waarde. Daarmee hebben ze de door [gedaagde conventie/eiser reconventie] gestelde marktwaarde voldoende gemotiveerd betwist, ook al heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] de deskundigheid van de door [eisers conventie/verweerders reconventie] ingeschakelde taxateur in twijfel getrokken. 
      
    
    
      4.14.
      Nu nog niet is komen vast te staan dat de koop/verkooptransactie voor [gedaagde conventie/eiser reconventie] nadelig is geweest, is er ook nog geen sprake van een vermoeden dat deze onder invloed van die stoornis is aangegaan. Ook heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat de stoornis een redelijke waardering van zijn bij de koopovereenkomst betrokken belangen belette. 
      
    
    
      4.15.
      Als, in weerwil van het vorenstaande, er veronderstellenderwijs van uitgegaan wordt dat de koopovereenkomst door [gedaagde conventie/eiser reconventie] onder invloed van een geestelijke stoornis is aangegaan, moet vervolgens worden beoordeeld of [eisers conventie/verweerders reconventie] er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst de onroerende zaak wilde leveren tegen betaling van € 100.000,00. Als die vraag bevestigend beantwoord wordt, komt aan [eisers conventie/verweerders reconventie] immers de bescherming toe van art. 3:35 BW (zie r.o. 4.6). 
      
    
    
      4.16.
      Of er sprake is van een gerechtvaardigd vertrouwen, is een vraag die moet worden beantwoord aan de hand van een waardering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van alle feiten en omstandigheden van het geval. [eisers conventie/verweerders reconventie] dragen de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die leiden tot het oordeel dat aan hen vertrouwensbescherming toekwam. 
      
    
    
      4.17.
      
        [eisers conventie/verweerders reconventie] hebben in dit verband allereerst gesteld dat voor hen niet kenbaar was dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] leed aan een stoornis. Zij hebben naar voren gebracht dat zij bij de meerdere bezoeken van [gedaagde conventie/eiser reconventie] geen afwijkend gedrag bij hem hebben opgemerkt, behalve dat hij wat staccato sprak. Ook hebben zij hierover niet van anderen gehoord. 
      
    
    
      4.18.
      
        Door [gedaagde conventie/eiser reconventie] zijn er geen relevante feiten of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan kan worden aangenomen dat [eisers conventie/verweerders reconventie] wisten of hadden behoren te weten dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] onder invloed van een stoornis verkeerde. Ten eerste kan dit niet worden aangenomen op grond van de schriftelijke verklaring van zijn buurvrouw. Die komt er- samengevat- op neer dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] sinds het vertrek van zijn oma op 1 februari 2016 zijn huis en tuin verwaarloosde, dat zijn huis steeds vaker bezocht werd door onbekenden, ook als hij er niet was, dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] met haar steeds vaker sprake over zelfdoding en paranoia-achtige onderwerpen, en dat hij a-typisch gedrag vertoonde. Uit die verklaring volgt echter niet dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] dit gedrag ook ten opzichte van [eisers conventie/verweerders reconventie] tentoon heeft gespreid. Dit heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] ook niet gesteld. De sprong van het flatgebouw en de langdurige ziekenhuisopname nadien hebben pas enkele dagen na het aangaan van de overeenkomst plaatsgevonden. 
        Ook heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] nog naar voren gebracht dat uit het feit dat [eisers conventie/verweerders reconventie] [gedaagde conventie/eiser reconventie] met klem hebben verzocht om de verkooptransactie niet met derden te bespreken, in het bijzonder niet met zijn oom die hem onder zijn hoede had genomen na het vertrek van zijn oma, evident blijkt dat het afwijkende gedrag van [gedaagde conventie/eiser reconventie] [eisers conventie/verweerders reconventie] niet is ontgaan. Ook die stelling treft geen doel. [eisers conventie/verweerders reconventie] hebben daar immers tegenover gesteld dat zij, uitsluitend omdat zij niet wilden dat hun bod werd uitgespeeld tegenover derden, [gedaagde conventie/eiser reconventie] hebben verzocht om hun bod niet kenbaar te maken naar de makelaar. Dat verzoek hield dus geen verband met eventuele kennis van een stoornis bij [gedaagde conventie/eiser reconventie] . Dit alles is door [gedaagde conventie/eiser reconventie] niet nader weersproken.  
      
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank gaat er op grond van het vorenstaande van uit dat het bij [eisers conventie/verweerders reconventie] niet kenbaar is geweest dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] bij het aangaan van de koop onder invloed van een stoornis verkeerde. Daarnaast bieden ook de navolgende – door [eisers conventie/verweerders reconventie] gestelde en door [gedaagde conventie/eiser reconventie] niet betwiste- omstandigheden steun aan de stelling van [eisers conventie/verweerders reconventie] dat zij er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] de onroerende zaak aan hen voor de overeengekomen prijs wilde verkopen. Partijen hebben vanaf maart 2015 herhaaldelijk gesproken over de verkoop van het perceel. Deze gesprekken hebben op instigatie van [gedaagde conventie/eiser reconventie] plaatsgevonden en er is dienaangaande geen enkele druk van [eisers conventie/verweerders reconventie] uitgeoefend op [gedaagde conventie/eiser reconventie] . Nadat [eisers conventie/verweerders reconventie] uiteindelijk hun bod van € 100.000,00 hadden uitgebracht heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] eerst nog twee of drie andere gegadigden benaderd die niet bereid waren een hoger bod te doen. Vervolgens is de verkoop tot stand gekomen met behulp van bemiddeling van de makelaar van [gedaagde conventie/eiser reconventie] . Deze heeft eerst de handgeschreven koopovereenkomst en daarna de koopakte opgesteld. 
      
    
    
      4.20.
      Onder deze omstandigheden, in samenhang bezien met de omstandigheid dat voor [eisers conventie/verweerders reconventie] niet kenbaar was dat sprake was van geestelijke stoornis, hoefde van [eisers conventie/verweerders reconventie] redelijkerwijs niet verlangd te worden dat zij nog nader onderzoek zouden verrichten of [gedaagde conventie/eiser reconventie] wel daadwerkelijk de onderhavige verkoop wilde aangaan. Ook het daarop gerichte verweer van [gedaagde conventie/eiser reconventie] wordt verworpen.  
      
    
    
      4.21.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] heeft verder nog aangevoerd dat [eisers conventie/verweerders reconventie] zich hadden moeten afvragen waarom [gedaagde conventie/eiser reconventie] plotseling na een periode van bijna anderhalf jaar direct akkoord wenste te gaan met de door [eisers conventie/verweerders reconventie] geboden marginale koopsom van slechts 27% van de getaxeerde verkoopwaarde terwijl zonder enige moeite een substantieel hogere verkoopwaarde gerealiseerd zou kunnen worden. Deze stelling stuit af op hetgeen hiervoor is overwogen (zie onder meer r.o. 4.13). Ook heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] gesteld dat [eisers conventie/verweerders reconventie] zich hadden moeten afvragen waarom door [gedaagde conventie/eiser reconventie] zo’n hoge tijdsdruk werd gelet op de totstandkoming van de overeenkomst (er moest op 7 juni 2016 immers ter plekke een handgeschreven overeenkomst worden opgemaakt). Deze omstandigheid maakt echter, wat daar verder ook van zij, nog niet dat [eisers conventie/verweerders reconventie] er niet op gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] de overeenkomst wilde sluiten. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat er door de makelaar geen verkooponderhandelingen met [eisers conventie/verweerders reconventie] zijn gevoerd om tot een hoger bedrag te komen. Ten slotte is de stelling van [gedaagde conventie/eiser reconventie] die erop neer komt dat het gebruikelijk is dat een makelaar de overeenkomst mede ondertekent en dat deze zich door dat niet te doen van de overeenkomst distantieert, feitelijk onjuist. 
      
    
    
      4.22.
      Ter zitting heeft [gedaagde conventie/eiser reconventie] desgevraagd verklaard dat de makelaar hem niet gewaarschuwd heeft dat de prijs te laag was. Daarmee valt de nadien door zijn advocaat ingenomen stelling dat de makelaar hem wel daarvoor gewaarschuwd heeft, niet te rijmen. Overigens zou ook dat verder geen afbreuk kunnen doen aan de vertrouwensbescherming van [eisers conventie/verweerders reconventie] , nu gesteld noch gebleken is dat zij van een dergelijke waarschuwing aan [gedaagde conventie/eiser reconventie] op de hoogte waren. 
      
    
    
      4.23.
      Dit alles leidt tot de conclusie dat [eisers conventie/verweerders reconventie] er gerechtvaardigd op hebben mogen vertrouwen dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst wilde binden aan de daaruit voor hem voortvloeiende verplichting, te weten het leveren van de onroerende zaak tegen betaling van € 100.000,00. 
      
    
    
      4.24.
      Dit heeft tot gevolg dat aan een eventuele bewijslevering ten aanzien van de stoornis van [gedaagde conventie/eiser reconventie] niet wordt toegekomen. Immers, ook al zou vast komen vast te staan dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] als gevolg van een geestelijke stoornis zijn wil niet vrijelijk heeft kunnen bepalen, leidt dat niet tot het door [gedaagde conventie/eiser reconventie] beoogde gevolg van vernietiging van de overeenkomst, omdat [eisers conventie/verweerders reconventie] de vertrouwensbescherming van art. 3:35 BW toekomt. 
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.25.
      Dit betekent voor de vordering in conventie het navolgende. De rechtbank verstaat de vordering van [eisers conventie/verweerders reconventie] aldus dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] veroordeeld wordt om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis uitvoering aan de koopovereenkomst te geven door mee te werken aan het passeren van de transportakte die benodigd is voor de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] ter grootte van 67 are en 50 centiare, op de overeengekomen voorwaarden in de koopakte, met de bepaling dat, voor het geval [gedaagde conventie/eiser reconventie] daaraan niet meewerkt, dit vonnis in de plaats zal treden van de transportakte (art. 3:300 lid 2 BW) en dat dit vonnis in plaats zal treden van de toestemmende wilsverklaring van [gedaagde conventie/eiser reconventie] met deze eigendomsoverdracht (art. 3:300 lid 2 BW). 
      
    
    
      4.26.
      
        De rechtbank zal die vordering toewijzen als na te melden. 
        De rechtbank zal [gedaagde conventie/eiser reconventie] veroordelen om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] ter grootte van 67 are en 50 centiare, op de in de koopakte voorwaarden, met bepaling dat, voor het geval dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] onwillig zal zijn aan het passeren van de transportakte mee te werken, dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de toestemmende wilsverklaring van [gedaagde conventie/eiser reconventie] met deze eigendomsoverdracht. Het ter zake meer of anders gevorderde zal, bij gebreke van een gesteld en/of gebleken voldoende rechtens te respecteren belang daarbij, worden afgewezen. 
      
      
    
    
      4.27.
      Hoewel op grond van art. 233 Rv als hoofdregel geldt dat de rechter desgevorderd zijn uitspraak uitvoerbaar bij voorraad verklaart, is de wetgever in een geval waarin art. 3:300 BW speelt de mening toegedaan dat de rechter zijn uitspraak bij voorkeur niet uitvoerbaar bij voorraad verklaart (Parl. Gesch. p 899). Immers, mocht de rechter in hoger beroep anders oordelen dan deze rechtbank, bestaat er een grote kans dat de uiteindelijk gerechtigde (in dit geval: [gedaagde conventie/eiser reconventie] ) zijn uit die uitspraak voortvloeiende rechten niet meer kan verwezenlijken, bijvoorbeeld omdat de wederpartij ( [eisers conventie/verweerders reconventie] ) de zaak aan een derde heeft vervreemd. 
      
    
    
      4.28.
      
        [eisers conventie/verweerders reconventie] hebben desgevraagd geen bijzondere omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan het vonnis desondanks toch uitvoerbaar bij voorraad verklaard zou moeten worden. Daarom zal dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.  
      
    
    
      4.29.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers conventie/verweerders reconventie] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers conventie/verweerders reconventie] worden begroot op:
      
      - dagvaarding	€ 	98,51
      - overige explootkosten		0,00
      - griffierecht		288,00
      - getuigenkosten		0,00
      - deskundigen		0,00
      - overige kosten		0,00
      - salaris advocaat		904,00 (2 punten × tarief € 452,00)
      Totaal	€ 	1.290,51
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.30.
      De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen. 
      
    
    
      4.31.
      
        [gedaagde conventie/eiser reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers conventie/verweerders reconventie] worden begroot op:
      - explootkosten	€ 	0,00
      - getuigenkosten		0,00
      - deskundigen		0,00
      - overige kosten		0,00
      - salaris advocaat		226,00 (1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00)
      Totaal	€ 	226,00
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      5.1.
      veroordeelt  [gedaagde conventie/eiser reconventie] om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [kadastraal nummer] en [kadastraal nummer] ter grootte van 67 are en 50 centiare, op de in de koopakte overeengekomen voorwaarden, met bepaling dat, voor het geval dat [gedaagde conventie/eiser reconventie] onwillig zal zijn aan het passeren van de transportakte mee te werken, dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de toestemmende wilsverklaring van [gedaagde conventie/eiser reconventie] met deze eigendomsoverdracht,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde conventie/eiser reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers conventie/verweerders reconventie] tot op heden begroot op € 1.290,51, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de proceskostenveroordeling  uitvoerbaar bij voorraad,,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      5.5.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [gedaagde conventie/eiser reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers conventie/verweerders reconventie] tot op heden begroot op € 226,00,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2017.