ECLI:NL:CG:2011:1, Centrale Grondkamer, 03-11-2011, GP 11.643
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2011-11-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: artikel 7:333, lid 2 BW, artikel 2, lid 1 Pachtprijzenbesluit 2007, artikel 2a, lid 1 en 2 Pachtprijzenbesluit 2007, artikel 3 Pachtprijzenbesluit 2007, artikel 4, eerste lid Pachtnormenbesluit 1995, artikel 2, derde lid Pachtnormenbesluit 1995
        Perceel land maakt sinds begin 2003 onderdeel uit van de verpachte hoeve. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het tussen partijen voordien reeds verpachte pachtobject en het daaraan door partijen middels de pachtwijzigingsovereenkomst toegevoegde perceel land ten aanzien waarvan zij nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden. De hoogst toelaatbare pachtprijs van toegevoegd perceel land moet bepaald worden met toepassing van artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995, terwijl de hoogst toelaatbare pachtprijs van het reeds verpachte pachtobject bepaald moeten worden aan de hand van artikel 2, derde lid van het Pachtnormenbesluit 1995. Op grond van artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995 geldt dat indien 2% van de vrije verkeerswaarde meer is dan de regionale pachtnorm, de regionale pachtnorm als hoogst toelaatbare pachtprijs geldt.

CENTRALE GRONDKAMER
  
  
    Datum: 3 november 2011
    Dossiernummer: GP 11.643
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    [pachter],
    
      wonende te [woonplaats], [adres], 
      -hierna te noemen: pachter-
    
    
    
    
      
        -tegen-
      
    
    
    
  
  
    B.V. Landgoed Anderstein,
    -hierna te noemen: verpachtster-
    
      
        
        
        
          
            
               gemachtigde:
            
            
              ir. W.G. Nijlant, ’t Schoutenhuis b.v. te Woudenberg. 
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Gezien de beschikking van de Centrale Grondkamer van 29 juni 2011 waarin is beslist dat deskundigen de hoogst toelaatbare pachtprijs van het tot de onderhavige hoeve behorende land met ingang van 1 november 2009 opnieuw zullen taxeren en dat hun bevindingen ter kennis van partijen zullen worden gebracht.
    
    
    
  
  
    Het onderzoek
    
    
      Deskundigen hebben op 6 juli 2011 hun bevindingen neergelegd in een rapport dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.
    
    
    
      Bij brief van de griffier van 5 augustus 2011 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, waarop binnen de gestelde termijn door pachter niet is gereageerd en naar aanleiding waarvan verpachtster bij een op 16 augustus 2011 ter griffie ingekomen brief een aantal bezwaren tegen genoemd taxatierapport heeft aangevoerd.
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    1. Verpachtster heeft aangevoerd dat het thans tot de onderhavige hoeve behorende perceel land, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduiding], groot 2.55.00 ha, eerst sedert begin 2003 onderdeel daarvan is zodat – anders dan deskundigen in hun rapport hebben gedaan – de pachtprijs hiervan dient te worden bepaald met toepassing van de pachtnormen van 2001, zijnde 2% van de vrije verkeerswaarde met een maximum van      € 814,54 per ha per jaar.
    
      Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer in navolging van haar beschikking van 
      19 juni 2006, GP 11.553,(Beheerstichting Drie Gasthuizen/[ naam pachter]), Agr.r. 2007, blz. 216/217, dat artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals destijds van toepassing, bepaalt dat indien partijen voor de eerste maal een pachtovereenkomst sluiten met betrekking tot land zonder woningen of andere opstallen, de hoogste toelaatbare pachtprijs 2% van de vrije verkeerswaarde van dat land bedraagt met dien verstande dat de pachtprijs niet meer bedraagt dan de desbetreffende regionorm. In de bijbehorende Nota van Toelichting is dienaangaande vermeld dat voor nieuwe pachtovereenkomsten geldt dat direct een pachtprijs van 2% van de vrije verkeerswaarde kan worden toegepast. Onder een nieuwe pachtovereenkomst wordt verstaan een pachtovereenkomst tussen partijen die nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden ten aanzien van een bepaald stuk land. Onder een partij wordt tevens verstaan de echtgenoot, de bloed- en aanverwanten in rechte lijn en de pleegkinderen van die partij. Ook hier geldt dat indien 2% van de vrije verkeerswaarde meer is dan de regionale pachtnorm, de regionale pachtnorm als hoogst toelaatbare pachtprijs geldt. Het hiervoor overwogene brengt mede dat in casu onderscheid moet worden gemaakt tussen de bepaling van de hoogst toelaatbare pachtprijs van het tussen partijen voordien reeds verpachte pachtobject en het daaraan door partijen middels de pachtwijzigingsovereenkomst d.d. 13 januari 2003 toegevoegde perceel land ten aanzien waarvan zij nog niet eerder een pachtverhouding met elkaar hadden. De hoogst toelaatbare pachtprijs van laatstgenoemd toegevoegd perceel land moet bepaald worden met toepassing van artikel 4, eerste lid van het Pachtnormenbesluit 1995 voornoemd, terwijl de hoogst toelaatbare pachtprijs van het eerder genoemde tussen partijen reeds verpachte pachtobject bepaald moeten worden aan de hand van artikel 2, derde lid van het Pachtnormenbesluit 1995, zoals te dezen van toepassing.
    
    
    2. Anders dan verpachtster bepleit hebben deskundigen, (naar de Centrale Grondkamer begrijpt:) mede op grond van de -onweersproken- omschrijving van de onderhavige percelen land in hun rapport, aanleiding gezien om deze als één geheel te waarderen. De Centrale Grondkamer acht hun handelwijze in de gegeven omstandigheden wat betreft de bepaling van de vrije verkeerswaarde niet onjuist. Op grond van het in overweging 1 overwogene dient echter de pachtprijs van het perceel land, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Gelderland], [kadastrale aanduidingen], groot 2.55.00 ha -in afwijking van hun rapport- afzonderlijk bepaald moet worden.
    
    3. Het hiervoor overwogene brengt mede dat, in afwijking van het rapport van deskundigen, de pachtwaarde van de onderhavige percelen land als volgt moet worden bepaald:
    
    
    
    - naar de normen van 1992/1994:
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              Oppervlakte
            
            
              basis pacht-waarde
            
            
              aftrek externe produktie- omstandigheden
              
            
            
                        p/ha
            
          
          
            
              27.48.87 ha
            
            
              ƒ
            
            
              675,00
            
            
              ƒ
            
            
              140,00
            
            
              ƒ
            
            
              535,00
            
          
        
      
    
    
    
    - naar de normen van 1995:
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              a.  Vrije verkeerswaarde per ha
              
            
            
              ƒ
            
            
              45.000,00
            
          
          
            
              b.  2% van de vrije verkeerswaarde   
                   per ha
              
            
            
              ƒ
            
            
              900,00
            
          
          
            
              c.  Regionale norm per ha
              
            
            
              ƒ
            
            
              1.215,00
            
          
          
            
              d.  -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar 
                    de normen van 1992/1994
            
            
              ƒ
            
            
              535,00
            
          
          
            
                   -+ 15% (max. ƒ 85,- per ha) 
              
            
            
              ƒ
            
            
              615,25
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 1995
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Oppervlakte
              
            
            
              
            
            
              p/ha
            
          
          
            
              
            
            
              27.48.87 ha
            
            
              ƒ
            
            
              615,25
            
          
        
      
    
    
    
    - naar de normen van 1998
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              a.  Vrije verkeerswaarde per ha
              
            
            
              ƒ
            
            
              55.000,00
            
          
          
            
              b.  2% van de vrije verkeerswaarde   
                   per ha
              
            
            
              ƒ
            
            
              1.100,00
            
          
          
            
              c.  Regionale norm per ha
              
            
            
              ƒ
            
            
              1.340,00
            
          
          
            
              d.  -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar 
                    de normen van 1995
            
            
              ƒ
            
            
              615,25
            
          
          
            
                   -+ 20% (max. ƒ 120,- per ha)
              
            
            
              ƒ
            
            
              735,25
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 1998
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Oppervlakte
              
            
            
              
            
            
              p/ha
            
          
          
            
              
            
            
              27.48.87 ha
            
            
              ƒ
            
            
              735,25
            
          
        
      
    
    
    
    - naar de normen van 2001       				perceel 1	   perceel 2
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              a.  Vrije verkeerswaarde per ha                             ≥
              
            
            
              €
            
            
              30.000,00   
            
            
              ≥ €     30.000,00
              
            
          
          
            
              b.  2% van de vrije verkeerswaarde                       ≥
                   per ha
              
            
            
              €
            
            
              600,00
            
            
              ≥ €          600,00                             
            
          
          
            
              c.  Regionale norm per ha
              
            
            
              €
            
            
              814,54
            
            
                 €          814,54
            
          
          
            
              d.  -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar 
                    de normen van 1998
            
            
              €
            
            
              333,64
            
            
              
            
          
          
            
                   -+ 15% (max. € 56,72 per ha)
              
            
            
              €
            
            
              383,87
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 2001
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Oppervlakte
              
            
            
              
            
            
              p/ha
            
          
          
            
              1.
            
            
              27.48.87 ha
            
            
              €
            
            
              383,87
            
          
          
            
              2.
            
            
                2.55.00 ha
            
            
              €
            
            
              600,00
            
          
        
      
    
    
    
    - ingevolge Pachtprijzenbesluit 2007 c.a.			perceel 1	  perceel 2
    
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              a.  Vrije verkeerswaarde per ha                             ≥
              
            
            
              €
            
            
              32.000,00
            
            
              ≥ €     32.000,00
            
          
          
            
              b.  2% van de vrije verkeerswaarde                       ≥
                   per ha
            
            
              €
            
            
              640,00
            
            
              ≥ €          640,00
            
          
          
            
              
              c.  Regionaal veranderpercentage
              
            
            
              
            
            
              
              25
            
            
              
              25
            
          
          
            
              d.  -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar 
                    de normen van 2001
            
            
              €
            
            
              383,87 
            
            
                 €          600,00
            
          
          
            
                   - +      25 %
            
            
              €
            
            
              479,84 
            
            
                 €          750,00
            
          
        
      
    
    
    
    
  
  
    Hoogst toelaatbare pachtprijs ingevolge Pachtprijzenbesluit 2007 c.a. 
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Oppervlakte
              
            
            
              
            
            
              p/ha
            
          
          
            
              1.
            
            
              27.48.87 ha
            
            
              €
            
            
              479,84
            
          
          
            
              2.
            
            
                2.55.00 ha
            
            
              €
            
            
              640,00
            
          
        
      
    
    
    
    -	met ingang van 1 november 2009
    	naar de normen van 2009				perceel 1	   perceel 2	
    
    
      
        
        
        
        
        
          
            
              a.  Vrije verkeerswaarde per ha
              
            
            
              €
            
            
              43.500,00
            
            
                €      43.500,00
            
          
          
            
              b.  2% van de vrije verkeerswaarde   
                   per ha
              
            
            
              €
            
            
              870,00
            
            
                €           870,00
            
          
          
            
              c.  Regionaal veranderpercentage
              
            
            
              
            
            
              36
            
            
              36
            
          
          
            
              d.  -Hoogst toelaatbare pachtprijs per ha naar 
                    de normen van 2007
            
            
              €
            
            
              479,84 
            
            
                €           640,00
            
          
          
            
                   -+ /-    36 % 
              
            
            
              €
            
            
                       652,58
            
            
                €           870,40
            
          
          
            
              e.  110% van de regionale hoogst toelaatbare
                   pachtprijs per ha
            
            
              €
            
            
              710,60
            
            
                €           710,60
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Hoogst toelaatbare pachtprijs naar de normen van 2009 
    
    
      
        
        
        
        
        
        
        
          
            
              
            
            
              Oppervlakte
            
            
              
            
            
              p/ha
            
            
              
            
            
              totaal
              
            
          
          
            
              1.
            
            
              27.48.87 ha 
            
            
              €
            
            
              652,58
            
            
              € 
            
            
              17.938,58
            
          
          
            
              2.
            
            
                2.55.00 ha
            
            
              €
            
            
              710,60
            
            
              €
            
            
              1.812,03
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              ________
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
            
              Totaal
            
            
              €
            
            
              19.750,61
            
          
        
      
    
    
    4. Anders dan verpachtster leest de Centrale Grondkamer in het rapport van deskundigen niet dat deze de (enkele) omstandigheid dat de percelen onder de Natuurschoonwet zijn gerangschikt, tot een “korting” op de vrije verkeerswaarde heeft geleid. Deskundigen hebben die rangschikking op pagina 3 van hun rapport vermeld als één van meerdere omstandigheden die een waardedrukkend effect hebben en hebben met die vermelding klaarblijkelijk het oog gehad op de overlast die wordt veroorzaakt doordat de pachter wandelaars en fietsers moet toelaten op/over het erf bij de gebouwen (zie rapport pagina 2 onder 4).
    
    5. Overigens heeft de Centrale Grondkamer geen onjuistheden in het rapport van deskundigen 
    
           	aangetroffen en zal dit dan ook volgen, zodat de pachtprijs van de onderhavige hoeve met ingang
           	van 1 november 2009 als volgt moet worden bepaald:
    
    
    
         Woning	€       2.555,58
      	Bedrijfsgebouwen  	€       1.500,00  
          	Land	€     19.750,61
      
        ____________
      
      		Totaal  	€     23.806,19
    
    
  
  
    Slotsom
    
    
      De beschikking, waarvan beroep, kan niet in stand blijven.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
    
      Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
    
    
    
      Herziet de pachtprijs in de onderhavige pachtovereenkomst en bepaalt deze op € 23.806,19 in totaal per jaar, ingaande 1 november 2009, zulks met vermelding van het navolgende.
    
    
    
      Indien de pachter geen pachtersomslag is verschuldigd ingevolge artikel 116, onderdeel b, van de Waterschapswet, kan de pachtprijs worden vermeerderd met maximaal 50% van de waterschaps-lasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.
    
    
    
      Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachtster 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een maximum van € 25,00 per ha per jaar.
    
    
    
      Indien de geldelijke lasten welke de verpachtster door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachtster ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 3 november 2011 door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.