ECLI:NL:RBDHA:2015:3099, Rechtbank Den Haag, 20-03-2015, C/09/479007 / KG ZA 14-1494
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2015-03-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: “Vordering van woningcorporatie Arcade tot levering van een tweetal woningcomplexen in het Westland door woningcorporatie Staedion afgewezen, omdat niet kan worden aangenomen dat tussen hen een (perfecte) verkoopovereenkomst met betrekking tot de complexen is gesloten. De medewerkers van Staedion met wie Arcade heeft onderhandeld over de verkooptransactie, waren in ieder geval niet bevoegd om een de transactie tot stand te brengen. Het stond Steadion dan ook vrij om de onderhandelingen af te breken”

Rechtbank den haag
    
    
      Team Handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/479007 / KG ZA 14-1494
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 20 maart 2015
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING ARCADE MENSEN EN WONEN,
      
      gevestigd te 's-Gravenzande, gemeente Westland,
      eiseres,
      advocaat mr. M.B. Klijn te Rotterdam,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING STAEDION,
      
      gevestigd te Den Haag,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.N. de Blécourt te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen zullen hierna worden aangeduid als 'Arcade' en 'Staedion'.
    
    
  
  
    
      1De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 11 maart 2015 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      1.1.
       	Arcade is een woningcorporatie en als zodanig de grootste verhuurder in het Westland. In totaal bezit zij ongeveer 7.200 eengezinswoningen, appartementen en bedrijfsruimtes.
      
    
    
      1.2.
       	Staedion is eveneens een woningcorporatie, met meerdere vestigingen in Den Haag. Zij verhuurt ruim 35.500 woningen en circa 4.000 andere objecten, zoals bedrijfs-, parkeer- en bergruimte, in Den Haag en omgeving, waaronder een tweetal woningcomplexen, inclusief een aantal parkeerplaatsen, in Naaldwijk en Wateringen (hierna 'de Complexen').
      
    
    
      1.3.
       	Bij Staedion zijn onder meer werkzaam [betrokkene 1] als portefeuillemanager (hierna '[betrokkene 1]') en [betrokkene 2], als manager vastgoedsturing (hierna '[betrokkene 2]'). Door het bestuur van Staedion is op 15 februari 2013 aan [betrokkene 2] een beperkte (algemene) volmacht verleend, in die zin dat zij bevoegd is tot het aangaan van verplichtingen en verstrekken van opdrachten inzake werkzaamheden die gericht zijn op dagelijks en mutatie onderhoud tot een bedrag van € 10.000,--, alsmede tot het goedkeuren van facturen tot een bedrag van € 10.000,-- (per factuur). Een daarmee vergelijkbare - schriftelijke en algemene - volmacht is niet verleend aan [betrokkene 1].
      
    
    
      1.4.
       	Vanaf augustus 2014 heeft Arcade met [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gesproken en gecorrespondeerd over de aankoop door haar van de Complexen.
      
    
    
      1.5.
       	In dat kader heeft [betrokkene 1] - bij e-mailbericht van 5 september 2014 - het volgende bericht aan Arcade:
      
      
        
          "In onze mailwisseling over de verkoopcomplexen Prins Clausstraat en Woerdblok gaf je aan graag een vraagprijs te ontvangen, zodat we daarna snel kunnen doorpakken met het kooptraject.
        
      
      
      
        
          Na intern overleg heb ik de volgende indicatieve vraagprijzen voor je:
        
      
      
      
        - Woerdblok Waterrijk te Naaldwijk: 	25 woningen (1 is reeds verkocht) 		
        
          vraagprijs € 4,7 miljoen k.k.
        
        - Prins Clausstraat te Wateringen: 		37 woningen, incl 29 gebouwde parkeerplaatsen vraagprijs € 5,1 miljoen k.k.
      
      
      
        
          Voor beide complexen geldt dat de vraagprijs gebaseerd is op de huidige staat, volledig verhuurd en goed onderhouden.
        
      
      
      
        
          Ik hoor graag van je of jullie geïnteresseerd zijn."
        
      
      
    
    
      1.6.
       	Op 9 oktober 2014 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds Arcade (in de persoon van de heren [betrokkene 3] en [betrokkene 4]) en anderzijds [betrokkene 1] en [betrokkene 2]. Daarbij heeft Arcade een tegenbod gedaan van 90% van de in het e-mailbericht van 5 september 2014 vermelde vraagprijs.
      
    
    
      1.7.
       	Vervolgens heeft [betrokkene 2] aan Arcade te kennen gegeven dat de vraagprijs is bijgesteld tot € 9,31 miljoen (95% van de oorspronkelijke vraagprijs). Op 14 oktober 2014 heeft Arcade telefonisch aan [betrokkene 2] medegedeeld akkoord te gaan met die prijs.
      
    
    
      1.8.
       	Diezelfde dag nog heeft [betrokkene 2] - per e-mail - het volgende bericht aan Arcade:
      
      
        
          "Allereerst dank voor de mooie stap die we met elkaar hebben kunnen zetten! Het geeft een goede basis om nu met elkaar de verdere afhandeling van de verkoop in te gaan.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Voor de overige zaken en verdere afstemming (oa netto huren) zal de betrokken asset manager, [betrokkene 5], zie CC, morgen met [betrokkene 6] contact opnemen."
        
      
      
    
    
      1.9.
        	Bij e-mailbericht van 15 oktober 2014 heeft [betrokkene 5] (hierna '[betrokkene 5]') het navolgende medegedeeld aan Arcade:
      
      
        
          "Als het goed is heeft [betrokkene 2] u al ingelicht dat ik het een en ander zou overnemen aan communicatie en verdere uitwerking van het traject.
        
        
          Allereerst wilde ik even melden dat ik het initiatief en de komende samenwerking als zeer positief ervaar.
        
      
      
      
        
          Bijgevoegd heb ik een overzicht van de woningaantallen met de bijbehorende netto huren.
        
      
      
      
        
          Mochten hier nog vragen over zijn dan hoor ik deze graag.
        
      
      
      
        
          Ik had ook begrepen dat u graag een woning wil bezichtigen. Wanneer zou dit voor u het meest wenselijk zijn? Welke mensen zou u er graag bij willen hebben vanuit techniek of beheer?
        
        
          Ik hoor graag."
        
      
      
    
    
      1.10.
       In reactie daarop heeft Arcade op 15 oktober 2014 - per e-mail - onder meer het volgende bericht aan [betrokkene 5]:
      
      
        
          "Dank voor het aangeleverde document. Ik heb nog wel een paar vragen:
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Hierbij heb ik een voorstel checklist gedaan aan de hand van de planning die ik samen met [betrokkene 2] heb doorgesproken (…)"
        
      
      
    
    
      1.11.
      Op 21 oktober 2014 heeft [betrokkene 2] - per e-mail - het volgende bericht aan Arcade:
      
      
        
          "Zoals vanochtend telefonisch toegelicht, bevestig ik hierbij dat de DR en het Bestuur van Staedion hebben besloten niet door te gaan met de complexgewijze verkoop van Woerdblok en Prins Clausstraat,
        
      
      
      
        
          De voornaamste reden ligt in het feit dat gisteravond de integrale meerjarenbegroting is doorgenomen en blijkt dat het vanuit financiële optiek niet noodzakelijk, en daarmee niet wenselijk, is om deze complexen te verkopen.
        
      
      
      
        
          Rest mij jullie nogmaals hartelijk bedanken voor de prettige en constructieve samenwerking tot zover."
        
      
      
    
    
      1.12.
       Vervolgens heeft Arcade - bij brief van 21 oktober 2014 - aan Staedion verzocht te bevestigen dat de koopovereenkomst zal worden nagekomen.
      
    
    
      1.13.
      Daarop heeft Staedion - bij brief van 28 oktober 2014 - het volgende bericht aan Arcade:
      
      
        
          "Naar aanleiding van uw brief van 21 oktober 2014 bericht ik u het volgende. Sinds augustus 2014 vinden er oriënterende gesprekken plaats tussen Arcade en Staedion over een tweetal complexen:
        
        - Woerdblok Waterrijk te Naaldwijk (24 woningen)
        - Prins Clausstraat te Wateringen (87 woningen inclusief 29 gebouwde parkeerplaatsen)
        
          Beide complexen in bezit van Staedion.
        
      
      
      
        
          We hebben conform onze interne besluitvormingsprocedure, bij u bekend middels het aan u overhandigde planning- en procesoverzicht, de voorstellen tot verkoop met de door u afgegeven richtprijs beoordeeld. Het Bestuur van Staedion heeft op grond hiervan besloten de gesprekken om te komen tot verkoop niet te vervolgen. Gezien de ontwikkelingen in de regio en de markt en de ontbrekende financiële noodzaak bij ons tot verkoop over te gaan, zijn voor het Bestuur aanleiding om de beide complexen in portefeuille te houden. We sluiten zeker niet uit dat juist in de toekomst Wateringen en het Westland voor ons nadrukkelijk aandachtsgebied wordt, waarbij wij onze woningvoorraad zullen uitbreiden. Dit mede in het licht van de regionale samenwerking thans in Stadsgewestelijk verband en later na 1 januari 2015 in het kader van de samenwerking Metropool Rotterdam/Den Haag.
        
      
      
      
        
          Hierbij bevestig ik de door u ontvangen e-mail van 21 oktober 2014. De oriënterende gesprekken zullen dan ook niet worden voortgezet. Mede namens de collega's van Vastgoed dank ik u voor de prettige samenwerking."
        
      
      
    
    
      1.14.
      Na verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft Arcade op 2 december 2014 ten laste van Staedion conservatoir leveringsbeslag laten leggen op de tot de Complexen behorende registergoederen
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1.
      
         	Zakelijk weergegeven vordert Arcade Staedion, op straffe van verbeurte van een dwangsom:
        
          primair
        
      
      - te veroordelen mee te werken aan de overdracht van de Complexen aan haar (Arcade);
      
        subsidiair
      
      - te verbieden de Complexen te verkopen en leveren totdat in een bodemzaak is beslist op de vordering van Arcade tot levering van de betreffende woningen aan haar; 
      een en ander met veroordeling van Staedion in de proces-, na- en beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      2.2.
      
         	Samengevat voert Arcade daartoe het volgende aan.
        Op 14 oktober 2014 is tussen partijen een (perfecte) overeenkomst tot stand gekomen, waarbij Staedion de tot de Complexen behorende woningen en parkeerplaatsen heeft verkocht aan Arcade voor een totale prijs van € 9,31 miljoen. De levering zou plaatsvinden op 31 december 2014. Staedion heeft zich - ten onrechte - eenzijdig aan de overeenkomst onttrokken en weigert - ondanks sommatie - over te gaan tot levering van de registergoederen aan Arcade.
      
      
    
    
      2.3.
       	Staedion heeft de vorderingen van Arcade gemotiveerd bestreden. Voor zover nodig zal haar verweer hierna worden besproken. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling van het geschil
    
    
      
        Met betrekking tot de primaire vordering
      
    
    
    
      3.1.
       	Vooropgesteld wordt dat - mede gelet op de zakenrechtelijke gevolgen ervan - van toewijzing van de primaire vordering alleen sprake kan zijn indien met een grote mate van waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen.
      
    
    
      3.2.
       	Daarvan kan hier niet worden uitgegaan. Daarvoor is het volgende van belang.
      
    
    
      3.3.
       	Op zichzelf staat - als onweerspoken - vast dat [betrokkene 2] de Complexen aan Arcade heeft aangeboden voor een (totaal)prijs van € 9,31 miljoen en dat Arcade dat aanbod op 14 oktober 2014 in een telefoongesprek met [betrokkene 2] heeft geaccepteerd. Staedion heeft echter gemotiveerd aangevoerd dat desondanks geen (perfecte) overeenkomst tussen Arcade en haar tot stand is gekomen, omdat [betrokkene 2] - evenmin als [betrokkene 1], die ook bij de betreffende onderhandelingen was betrokken - niet bevoegd is (zijn) tot het sluiten van een dergelijke transactie.
      
    
    
      3.4.
       	Gesteld noch gebleken is dat uit het handelsregister blijkt dat [betrokkene 2] en/of [betrokkene 1] bevoegd zijn tot het sluiten van een overeenkomst zoals de onderhavige. Uit het hiervoor onder 1.3 vermelde feit blijkt dat aan [betrokkene 2] - schriftelijk - slechts een algemene volmacht is verstrekt met betrekking tot een beperkt aantal handelingen tot een bedrag van maximaal € 10.000,-- en dat ten aanzien van [betrokkene 1] een vergelijkbare - schriftelijke - volmacht ontbreekt.
      
    
    
      3.5.
       	Voorts staat als erkend vast dat bij de - onder 1.6 vermelde - bespreking op 9 oktober 2014 aan de orde is geweest het door Staedion opgestelde document "Planning en proces dispositie complexen Westland" (prod. 6 van Staedion). Dit blijkt ook uit het e-mailbericht van [betrokkene 5] van 15 oktober 2014 (r.o. 1.10). Gesteld noch gebleken is dat Arcade tegen de in dat document vastgelegde tijdslijn bezwaar heeft gemaakt. Dat zulks niet het geval is geweest volgt ook uit voormeld e-mailbericht. In het document staat uitdrukkelijk dat de besluitvorming over de verkooptransactie door het bestuur van Staedion zal plaatsvinden in de periode van 18 november 2014 tot (en met?) 1 december 2014 en dat het (eventuele) besluit op 11 december 2014 ter goedkeuring zal worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen van Staedion. In dat verband heeft Staedion onweersproken gesteld dat haar bestuur niet zelfstandig bevoegd is om besluiten te nemen aangaande kwesties waarvan het belang meer dan € 1 miljoen bedraagt.
      
    
    
      3.6.
       	Bovendien kan uit de zinsnede "Allereerst dank voor de mooie stap die we met elkaar hebben kunnen zetten! Het geeft een goede basis om nu met elkaar de verdere afhandeling van de verkoop in te gaan." in het e-mailbericht van [betrokkene 2] van 14 oktober 2014 niet - zonder meer - worden afgeleid dat tussen partijen volledige overeenstemming is bereikt over de verkoop van de Complexen. Bezien in het licht van het voorgaande kan niet worden uitgesloten dat daarmee wordt bedoeld dat de in de in het document "Planning en proces dispositie complexen Westland" opgenomen tijdspad - eindigend met de goedkeuring van de Raad van Commissarissen - verder zal worden gevolgd.
      
    
    
      3.7.
       	Daar komt bij dat Arcade enkel met [betrokkene 2] en [betrokkene 1] heeft onderhandeld en dat volgens haar de overeenkomst mondeling tot stand is gekomen door telefonische acceptatie van de door [betrokkene 2] aangegeven vraagprijs van € 9,31 miljoen. Gelet op de omvang en het karakter van de transactie ligt een dergelijke gang van zaken niet voor de hand. Gesteld noch gebleken is dat Arcade ook met (één van) de twee bestuurders van Staedion contact heeft gehad, wat meer in de rede zou hebben gelegen.
      
    
    
      3.8.
       	Op grond van het vorenstaande kan in het beperkte bestek van dit kort geding niet worden aangenomen dat Staedion aan [betrokkene 2] en/of [betrokkene 1] een uitdrukkelijke of stilzwijgende volmacht heeft verleend, dan wel dat sprake is van 'schijn van volmachtverlening' in de zin van artikel 3:61 lid 1, respectievelijk lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Dit brengt mee dat het Staedion vrij stond om de gesprekken met Arcade over de verkoop van de Complexen niet voort te zetten.
      
      
        
          Met betrekking tot de subsidiaire vordering
        
      
      
    
    
      3.9.
       	Bezien in het licht van het bovenstaande bestaat ook geen aanleiding voor toewijzing van de subsidiaire vordering van Arcade. Te minder nu Staedion zich uitdrukkelijk bereid heeft verklaard om - voor zover zij zich in de komende twee jaar voorneemt om de Complexen toch ('complexgewijs') te verkopen - daarover eerst met Arcade te overleggen.
      
      
        
          Afronding
        
      
      
    
    
      3.10.
      De slotsom is dat de vorderingen van Arcade zullen worden afgewezen.
      
    
    
      3.11.
      Arcade zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proces- en nakosten.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    - wijst de vorderingen van Arcade af;
    
    - veroordeelt Arcade in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van Staedion begroot op € 1.429,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 613,-- aan griffierecht;
    
    - veroordeelt Arcade tevens in de nakosten, forfaitair begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 68,-- aan salaris en met de explootkosten gemaakt voor de betekening van dit vonnis indien tot betekening wordt overgegaan.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2015.