ECLI:NL:RBNHO:2021:1680, Rechtbank Noord-Holland, 03-02-2021, 8672970
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2021-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onrechtmatig handelen makelaar?

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 8672970 \ CV EXPL  20-3720 (PA)      
      Uitspraakdatum: 3 februari 2021
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1
      [eiser]
      2. [eiseres] 
    
      beiden wonende te [woonplaats]
      eisers
      verder gezamenlijk in enkelvoud te noemen: [eisers]
      gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap Makelaarsland B.V. 
      gevestigd te Alkmaar 
      gedaagde  
      verder te noemen: Makelaarsland
      gemachtigde: mr. F.P.A. de Keizer
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [eisers] heeft bij dagvaarding van 13 juli 2020 een vordering tegen Makelaarsland ingesteld. Makelaarsland heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 1 december 2020 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eisers] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Makelaarsland is als verkoopmakelaar betrokken geweest bij de verkoop van de woning aan de [adres] (hierna: de woning), een woonhuis, dat eigendom was van mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] (hierna: verkopers). In de door Makelaarsland opgestelde verkoopbrochure was vermeld dat de woning een woonoppervlakte van 193 m2 heeft.
      
    
    
      2.2.
      De vraagprijs van de woning was € 598.000,00.
      
    
    
      2.3.
      
        [eisers] heeft de woning op 4 oktober 2019 gekocht voor een bedrag van€ 623.333,00. 
      
    
    
      2.4.
      Half november 2019, na het sluiten van de koopovereenkomst, kwam de naastgelegen woning te koop. Die woning werd aangeboden met een gebruiksoppervlakte die 15 m2 kleiner is dan de woning van [eisers]
      
    
    
      2.5.
      
        [eisers] stuurt Makelaarsland een e-mail met de vraag hoe dit verschil mogelijk is. Bij e-mail van 23 december 2019 reageert Makelaarsland. Tevens wordt er een meetrapport meegezonden waarin staat dat de gebruiksoppervlakte 193 m2 is. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eisers] besluit om zelf de gebruiksoppervlakte te laten meten. Dit laat [eisers] doen door mevrouw [naam 3]. Zij berekent de gebruiksoppervlakte conform de Branchebrede Meetinstructie (BBMI). Uit het rapport van 10 januari 2020 blijkt dat de gebruiksoppervlakte van de woning 182,6 m2 bedraagt.
      
    
    
      2.7.
      
        [eisers] heeft Makelaarsland in een brief van 23 januari 2020 aansprakelijk gesteld uit onrechtmatige daad voor de door [eisers] gestelde schade, als gevolg van het feit dat zij een woning met een kleiner woonoppervlakte heeft gekocht dan aan haar is vermeld. In de brief maakt [eisers] aanspraak op een schade van € 25.333,00. 
      
    
    
      2.8.
      Makelaarsland heeft geen aansprakelijkheid erkend.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert een verklaring voor recht dat Makelaarsland een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eisers] Daarnaast vordert [eisers] dat de kantonrechter Makelaarsland veroordeelt tot betaling van € 16.520,40. 
    
    
      3.2.
      
        [eisers] heeft haar vordering gebaseerd op onrechtmatig handelen van Makelaarsland. Makelaarsland heeft onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig gehandeld door een onjuiste oppervlaktemaat van de woning in de brochure op te nemen. De opgegeven oppervlakte is niet gemeten conform de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen (hierna: de Meetinstructie), die Makelaarsland als NVM-makelaar verplicht is te hanteren. [eisers] heeft hierbij verwezen naar een uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2018, waarin staat dat de koper erop mag vertrouwen en ervan uitgaan dat het vermelde oppervlak is bepaald met inachtneming van de Meetinstructie. Bazuin mocht daar temeer van uitgaan omdat Makelaarsland dit ook expliciet vermeldt in de verkoopbrochure. [eisers] begroot de schade op een bedrag van € 15.589,50. Bazuin maakt verder aanspraak op buitengerechtelijke incassokosten van € 930,90. 
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Makelaarsland betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat zij wel heeft gemeten volgens de Meetinstructie. Makelaarsland heeft daarnaast haar aansprakelijkheid voor dergelijke vergissingen uitgesloten. Makelaarsland stelt verder dat de afwijking tussen het genoemde en het door [eisers] gestelde woonoppervlak niet significant is. Indien er vanuit wordt gegaan dat Makelaarsland wel onrechtmatig zou hebben gehandeld, stelt Makelaarsland zich op het standpunt dat [eisers] geen schade heeft geleden. [eisers] heeft een marktconforme prijs voor de woning betaald, [eisers] heeft niet aangetoond dat zij lager zou hebben geboden als zij had geweten dat de woonoppervlak kleiner was en dat de verkoper geen lager bod zou hebben geaccepteerd en dat [eisers] daarmee de woning niet had gehad. Tot slot stelt Makelaarsland dat sprake is van eigen schuld omdat [eisers] ervoor heeft gekozen de woning zonder financieringsvoorbehoud af te nemen en dat zij haar eigen onderzoeksplicht heeft verzaakt.
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
      Onrechtmatig handelen door Makelaarsland en uitsluiting van aansprakelijkheid?
    
    
    
      5.1.
      
        De vraag of Makelaarsland onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers], dient te worden beantwoord aan de hand van het door de Hoge Raad in zijn arrest van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) in overweging 3.4.2. geformuleerde kader:
        “Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste of misleidende informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Indien het om een woning gaat, behoort tot die eigenschappen in het algemeen de netto woon- of gebruiksoppervlakte. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste of misleidende informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290, rov. 3.4).”
      
      
    
    
      5.2.
      
        Vast staat dat Makelaarsland als NVM-makelaar gehouden was om bij het opmeten van 
        de woning de Meetinstructie te volgen. De meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers. Zij bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de Meetinstructie en dus – afgezien van de in de Meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.
      
      
    
    
      5.3.
      
        Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde 
        van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de Meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten, of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar (zie ro. 3.4.5 van het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018).
      
      
    
    
      5.4.
      
        De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden 
        ontleend, is in dit verband onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die Meetinstructie mag ontlenen. (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). De stellingen van Makelaarsland dat de gemeten woonoppervlakte indicatief is en niet als een garantie kan worden gezien, stuiten op het voorgaande af. [eisers] mocht er dus in beginsel vanuit gaan dat het woonoppervlak van de woning 193 m2 bedroeg, zoals in de verkoopbrochure vermeld.
      
    
    
      5.5.
      
        Niet in geschil is dat het woonoppervlak van de woning, gemeten volgens de 
        Meetinstructie, kleiner is dan 193 m2, namelijk 182,6 m2. Makelaarsland heeft gesteld dat zij door deze onjuiste vermelding niet onrechtmatig heeft gehandeld, en dat haar in elk geval een beroep toekomt op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule. Zij heeft zowel aan haar beroep op het ontbreken van onrechtmatigheid als aan haar beroep op de exoneratieclausule ten grondslag gelegd dat [eisers], mede gelet op de tekst van die clausule, aanleiding had moeten zien om te twijfelen aan de juistheid van de opgegeven oppervlakte. [eisers] had volgens Makelaarsland zelf nader onderzoek kunnen en moeten doen naar het woonoppervlak. Hiervoor bestond temeer aanleiding omdat [eisers] werd bijgestaan door een aankoopmakelaar.
      
      
    
    
      5.6.
      
        De in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule is op zichzelf niet specifiek 
        genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat [eisers] aan de vermelding van het woonoppervlak in de verkoopbrochure mocht ontlenen (HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176). In samenhang met andere omstandigheden van het geval die de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte, kan, zoals hiervoor overwogen, hier echter anders over worden geoordeeld. Dergelijke omstandigheden heeft Makelaarsland niet gesteld. Het betoog van Makelaarsland dat [eisers] zelf nader onderzoek had kunnen en moeten doen naar het woonoppervlak, miskent immers dat [eisers] mocht uitgaan van de juistheid van de in de verkoopbrochure vermelde informatie over het woonoppervlak. Het enkele feit dat het woonoppervlak voor [eisers] van groot belang was en dat zij de mogelijkheid had om daar nader onderzoek naar te doen, maakt niet dat zij daartoe ook gehouden was.
      
      
    
    
      5.7.
      
        Het bovenstaande betekent dat Makelaarsland geen beroep toekomt op de in de 
        verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule.
      
      
      
        
          Ondergeschikte afwijking
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        De kantonrechter dient vervolgens te beoordelen of al dan niet sprake is van een 
        ondergeschikte afwijking, zoals door Makelaarsland is gesteld. Indien dat het geval zou zijn, kan de onjuiste vermelding van het woonoppervlak in de verkoopbrochure immers niet als onrechtmatig worden aangemerkt. Bij de beantwoording van die vraag is van belang hoe groot het verschil is tussen de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlak en het woonoppervlak gemeten volgens de Meetinstructie.
      
      
    
    
      5.9.
      
        De kantonrechter gaat voorbij aan het betoog van Makelaarsland dat het verschil in het 
        in woonoppervlak niet zodanig significant is omdat het volgens haar zou gaan om een afwijking van 5,69%. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het hier niet om een ondergeschikte afwijking ten gevolge van een interpretatieverschil bij het uitvoeren van de meting van het woonoppervlak (Hoge Raad 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, r.o. 3.4.5.), maar om een (aanzienlijk) verschil in woonoppervlak van 10,4 m2.
      
      
      
        
          Causaal verband
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        Makelaarsland betwist dat er causaal verband bestaat tussen de onjuiste vermelding 
        van het woonoppervlak in de verkoopbrochure en de gestelde schade. Volgens haar zou [eisers] de woning ook hebben gekocht indien zij van het juiste woonoppervlak op de hoogte zou zijn geweest. Daarnaast zou de verkoper niet bereid zijn geweest de woning voor een lager bedrag te verkopen, aldus Makelaarsland. [eisers] heeft daarentegen gesteld dat zij de woning niet gekocht zou hebben, althans niet voor deze prijs.
      
      
    
    
      5.11.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge 
        eisen mogen worden gesteld. Makelaarsland heeft immers door het verstrekken van onjuiste informatie zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [eisers] zou hebben gehandeld indien zij van het juiste woonoppervlak op de hoogte was geweest. Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [eisers] om de woning al dan niet te kopen en op de prijs van de woning. Om die reden neemt de kantonrechter het bestaan van causaal verband aan.
      
      
    
    
      5.12.
      
        De conclusie van het bovenstaande is dat Makelaarsland onrechtmatig heeft gehandeld 
        jegens [eisers] De gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
      
      
      
        
          Schade van [eisers]?
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        Nu Makelaarsland onrechtmatig heeft gehandeld, is zij verplicht tot vergoeding van de 
        schade die [eisers] daardoor heeft geleden (vergelijk HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 en HR 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269). De schade moet worden begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. De omvang van de schade wordt geschat als de omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Daarbij heeft de rechter een grote mate van vrijheid. In een geval als het onderhavige moet de omvang van de schade worden bepaald door het vergelijken van de situatie waarin [eisers] thans verkeert, met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van Makelaarsland achterwege zou zijn gebleven, en in de verkoopbrochure het juiste woonoppervlak van de woning zou zijn vermeld. Bij de begroting van de schade kan dus niet worden uitgegaan van het aantal gemiste vierkante meters (zie Hoge Raad 22 februari 2019, ECLI:NL:HR:2019:269).
      
      
    
    
      5.14.
      
        Volgens Makelaarsland is Bazuin c.s niet in een nadeliger positie komen te verkeren 
        als gevolg van de onjuiste vermelding van de woonoppervlakte. Bazuin c.s heeft volgens Makelaarsland een markconforme prijs voor de woning betaald. Makelaarsland heeft in dit verband verwezen naar een taxatierapport dat in opdracht van de verkopers van de woning is uitgebracht, waarin de marktwaarde van de woning is getaxeerd op € 620.000,00. Verder is er op gewezen dat de verkopers niet bereid waren de woning voor een lagere prijs te verkopen.
      
      
    
    
      5.15.
      
        De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer van Makelaarsland dat [eisers] geen 
        schade heeft geleden omdat een marktconforme prijs voor de woning is betaald. Op grond van de door partijen over en weer genoemde (vergelijkbare) woningen kan dit niet worden vastgesteld. Ten aanzien van het door Makelaarsland genoemde taxatierapport dat in opdracht van de verkopers van de woning is opgemaakt in verband met de verkoop van de woning geldt dat in dat rapport is uitgegaan van een woonoppervlakte van 193 m2 (zoals in de verkoopbrochure is vermeld). Dit rapport biedt dus onvoldoende steun voor de stelling dat voor een woonoppervlakte van 182,6 m2 de marktconforme prijs € 620.000,00 bedraagt; met andere woorden blijkt uit dit rapport niet dat de woning met een woonoppervlakte van 182,6 m2 in plaats van 190 m2 een waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt van           € 620.000,00. 
      
      
    
    
      5.16.
      
        Bij de vraag of [eisers] schade heeft geleden en zo ja, van welke omvang heeft de 
        kantonrechter rekening te houden met tal van onzekere factoren. De belangrijkste daarbij zijn (i) in hoeverre de verkopers bereid zouden zijn geweest met de koopprijs te dalen, (ii) hoeveel [eisers] bereid zou zijn geweest te betalen, gelet op het geringere aantal feitelijke vierkante meters van de woning. Daarnaast speelt een rol (iii) wat een reële koopprijs zou zijn geweest, mede gelet op de genoemde referentiepanden, en (iv) de belangstelling die [eisers] bleek te hebben voor juist deze woning. De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat de aanvangsvraagprijs voor de woning enigszins lager zou zijn geweest wanneer van het begin af aan zou zijn uitgegaan van het juiste aantal vierkante meters. Daarmee zou de kans zijn vergroot dat ook het biedingsproces wat lager zou zijn uitgekomen. De vraag of de verkopers met een enigszins lagere koopprijs zouden hebben ingestemd is niet met zekerheid te beantwoorden. Ondanks de stellige ontkenning van Makelaarsland acht de kantonrechter het aannemelijk dat de verkopers, zeker bij een lagere aanvangsvraagprijs, tot een wat lager bedrag te bewegen zou zijn geweest. Hoe dit ook zij, in de gegeven onzekere omstandigheden zal de kantonrechter deze inschatting in het voordeel van [eisers] uitleggen, met als conclusie dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen met een enigszins lagere koopprijs dan de betaalde van € 623.333,00.
        Hoeveel lager is niet met zekerheid te zeggen. De overgelegde referentiepanden met vermelde koopprijzen en oppervlaktes kunnen de bedoelde zekerheid niet vergroten omdat de producties onvoldoende inzicht geven in overeenkomsten en verschillen wat betreft ligging, ouderdom, onderhoudstoestand, voorzieningen etc. Verder weegt mee [eisers] belangstelling heeft getoond voor juist deze woning, dat zij heeft bezichtigd en geschikt heeft bevonden. Hierbij spelen in de regel meer factoren mee dan louter het aantal vierkante meters. De conclusie van het voorgaande is dat de kantonrechter aannemelijk acht dat er een enigszins lagere prijs uit de bus zou zijn gekomen, maar hoeveel lager is niet met nauwkeurigheid vast te stellen. Daarom zal de schade worden geschat in de zin van artikel 6:97 BW, waarbij de kantonrechter in haar overwegingen betrekt dat de kans gering is dat de verkopers bereid zouden zijn geweest met een aanzienlijk geringere koopsom genoegen te nemen. De kantonrechter schat de schade op € 5.000,00. 
        
          
          Eigen schuld?
          5.17. Makelaarsland heeft tot slot een beroep gedaan op eigen schuld van [eisers], omdat [eisers] de gegevens van Makelaarsland klakkeloos heeft overgenomen en geen eigen onderzoek heeft gedaan.
      
      
    
    
      5.18.
      
        Van eigen schuld in de zin van artikel 6:101 lid 1 BW is sprake als de benadeelde, in 
        dit geval [eisers], zich anders heeft gedragen dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden zou doen. Zoals hiervoor al is overwogen, mocht [eisers] afgaan op de juistheid van de gegevens die in de verkoopbrochure stonden. In de relatie tussen haar en Makelaarsland geldt dan ook dat van [eisers] niet hoefde te worden verwacht dat zij, alsnog zelf de gebruiksoppervlakte van de woning zou gaan onderzoeken. Het beroep op eigen schuld word daarom verworpen.
      
      
    
    
      5.19.
      
        De conclusie van het bovenstaande is dat een bedrag van € 5.000,00 zal worden 
        toegewezen. Ook de gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen.
      
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        De kantonrechter stelt vast dat [eisers] voldoende heeft gesteld en  
        onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, zijnde een bedrag van € 625,00.
      
    
    
      5.21.
      
        De proceskosten komen voor rekening van Makelaarsland, omdat zij merendeels 
        ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      verklaart voor recht dat Makelaarsland een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eisers];
    
    
      6.2.
      veroordeelt Makelaarsland tot betaling aan [eisers] van € 5.625,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.000,00 vanaf 13 juli 2020 tot aan de dag van de gehele betaling;
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt Makelaarsland tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eisers] tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	100,89
        griffierecht	€	499,00
        salaris gemachtigde	€	480,00	;
      
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.5.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter