ECLI:NL:GHDHA:2024:402, Gerechtshof Den Haag, 17-01-2024, BK-23/147
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-01-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Woning. Vaststelling van de waarde in goede justitie omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende voldoende inzicht hebben gegeven in de onderbouwing van de door ieder van hen voorgestane waarde.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/147 
    
    
    
    Uitspraak van 17 januari 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 28 december 2022, nummer ROT 22/490.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 680.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank in haar tussenuitspraak luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar is aangeduid als verweerder:
      
      
        “De rechtbank: 
        - stelt verweerder in de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze tussenuitspraak het gebrek te herstellen met inachtneming van de overwegingen en aanwijzingen in deze tussenuitspraak; 
        - houdt iedere verdere beslissing aan.”
      
      
      
        De beslissing van de Rechtbank in haar einduitspraak luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
      
        “De rechtbank: 
        - verklaart het beroep gegrond; 
        - vernietigt het bestreden besluit; 
        - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven; 
        - wijst het verzoek van eiser tot vergoeding van immateriële schade af, 
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 1.518,-; 
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de einduitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woonboerderij met deel met een gezamenlijke inhoud van ongeveer 1.994 m3 en heeft als bouwjaar 1927. De woning beschikt daarnaast over een garage met een inhoud van ongeveer 157 m3. Voorts heeft de woning een schuur en een zomerhuisje, beide met bouwjaar 1960. De woning en de bijgebouwen zijn gelegen op een perceel van 9.250 m².
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 680.000. De Heffingsambtenaar heeft tevens een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 4] (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Vergelijkingsobject:
              
              
                Bouwjaar:
              
              
                Inhoud
              
              
                Grondoppervlakte:
              
              
                Overige objectdelen:
              
              
                Verkoopprijs:
              
              
                Leveringsdatum:
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                1973
              
              
                2.682 m3
              
              
                2.580 m2
              
              
                inpandige garage, carport,
                dakkapel, sauna
              
              
                € 1.150.000
              
              
                16 juli 2019
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                1910
              
              
                956 m3
              
              
                5.160 m2
              
              
                garage, berging, dakkapel,
                hobbyruimte, zomerhuisje, overkapping
              
              
                € 800.000
              
              
                2 september 2019
              
            
            
              
                
                  [adres 4]
                
              
              
                1982
              
              
                1.718 m3
              
              
                6.526 m2
              
              
                berging, serre, garage, dakkapel, dierenverblijf, zwembad
              
              
                € 1.074.500
              
              
                13 juni 2019
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Uit de matrix volgt dat voor zowel kwaliteit als onderhoud bij de woning de factor 2  is toegekend (matig). De woning heeft voor ligging een factor 1 (zeer slechte ligging) gekregen. Voor ligging, kwaliteit en onderhoud heeft het vergelijkingsobject [adres 2] respectievelijk de factoren 4-5-5, [adres 3] de factoren 3-4-4 en [adres 4] de factoren 3-4-4, waarbij ‘2’ staat voor matig, 3 staat voor voldoende/gemiddeld, ‘4’ staat voor goed en ‘5’ voor zeer goed.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    
      3.1.
      De Rechtbank heeft in haar tussenuitspraak geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        
          “WOZ-waarde
        
      
      
      3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
      
      4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Uit de waardematrix blijkt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd is op € 680.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de objecten [adres 2] te [woonplaats 2] , [adres 3] te [woonplaats 3] en [adres 4] te [woonplaats 4] . In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, omvang en overige kenmerken in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
      
    
    
      5.2.
      De stelling dat [adres 2] en [adres 4] niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten omdat het landhuizen betreffen, volgt de rechtbank niet. Ter zitting heeft verweerder onbetwist verklaard dat de onroerende zaak een heel grote oppervlakte heeft en dat er weinig soortgelijke objecten zijn in de gemeente Molenlanden. Om deze reden is gekozen voor andere objecttypes, zodat de waarde zo goed mogelijk wordt onderbouwd. Gelet op deze verklaring van verweerder kunnen [adres 2] en [adres 4] dienen als vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      6.1.
      Eiser stelt dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Verweerder heeft ten onrechte ‘de deel’ van de boerderij (hierna: de deel) aan het woongedeelte toegerekend. Verweerder is dan ook uitgegaan van een onjuiste inhoud van het woongedeelte. Daarnaast is het bouwjaar van het hoofdgebouw niet 1927, maar 1900. Verder is verweerder uitgegaan van een inhoud van de onroerende zaak van 1.994 m³, terwijl verweerder in het voorgaande belastingjaar nog uitging van een inhoud van 2.250 m³.
      
    
    
      6.2.
      
        Vaststaat dat de deel niet bewoonbaar is omdat het niet geïsoleerd en verwarmd is, en voorzien is van betonnen tegels. Voor zover de deel niet tot de woning behoort, is de rechtbank van oordeel dat de in het taxatierapport gehanteerde m³-prijs van het woongedeelte (€ 260,-) lager ligt dan de gemiddelde m³-prijs van het woongedeelte van de vergelijkingsobjecten (€ 466,-). Deze marge van € 463.500,- (€ 206,- x 2.250 m3) is groot genoeg om de aanpassingen aan de deel aan te brengen die nodig zijn voor bewoning. Daarmee is de waarde in dit opzicht niet te hoog vastgesteld.
        Ten aanzien van het bouwjaar is de rechtbank van oordeel dat niet gesteld en niet gebleken is dat het hanteren van een verkeerd bouwjaar – wat daar verder ook van zij – invloed heeft op de vastgestelde waarde. Ten aanzien van de stelling dat de inhoud die verweerder heeft gehanteerd niet klopt, merkt de rechtbank op dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat de inhoud zoals vermeld in het taxatierapport een fout is en dat moet worden uitgegaan van een inhoud die gelijk is aan de inhoud ten aanzien van het vorige belastingjaar, namelijk 2.250 m³.
      
      
    
    
      7.1.
      Eiser stelt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste perceeloppervlakte. Ter zitting heeft eiser gesteld dat het perceel met [nummer 1] ook onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak. Daarnaast betreffen de percelen met nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] agrarische gronden. Verweerder heeft dan ook een onjuiste m²-prijs gehanteerd. Er moet worden uitgegaan van een grondprijs van € 5,-.
      
    
    
      7.2.
      
        Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel met [nummer 1] agrarische grond betreft. Verweerder heeft ter zitting onbetwist verklaard dat dit perceel een agrarische bestemming heeft en bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, zodat het niet bij de waardering van de onroerende zaak moet worden betrokken. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ geldt er een vrijstelling voor de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond (de cultuurgrondvrijstelling). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op dit perceel dan ook terecht de cultuurgrondvrijstelling toegepast. Verweerder is dan ook terecht uitgegaan van een oppervlakte van 9.250 m2. Het feit dat in een taxatieverslag van het SVHW ten aanzien van het belastingjaar 2018 staat dat de onroerende zaak een perceeloppervlakte van 13.250 m² heeft, leidt niet tot een ander oordeel.
        Ten aanzien van de overige percelen is de rechtbank van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van agrarische gronden. De enkele ter zitting gegeven stelling dat de percelen volgens www.ruimtelijkeplannen.nl als agrarische gronden worden aangemerkt en dat er op de percelen geen activiteiten kunnen worden ontplooid, is daartoe onvoldoende. De stelling dat verweerder had moeten uitgaan van een m²-prijs van € 5,-, treft dan ook geen doel.
      
      
    
    
      8.1.
      Verder voert eiser aan dat het zomerhuis ernstig is verzakt door de bouw van bouwkuipen voor de bouw van het gascompressorstation en dat deze verzakking niet meer te herstellen is. Daarnaast is sprake van scheurvorming in de muren van de onroerende zaak. Volgens eiser heeft verweerder hier niet voldoende rekening mee gehouden.
      
    
    
      8.2.
      Verweerder heeft hier naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening mee gehouden door aan het onderdeel kwaliteit van het woongedeelte en het zomerhuis een factor ‘2’ toe te passen. De stelling van eiser dat deze correctie niet zowel op de deel als op de verzakkingen kan zien en de kwaliteit – zo begrijpt de rechtbank – daarom op factor ‘1’ moet worden gezet, volgt de rechtbank niet. Anders dan eiser veronderstelt, moet gekeken worden naar de algemene staat van de onroerende zaak. Het is dus niet zo dat er voor elk onderdeel afzonderlijk een correctie moet worden toegepast.
      
    
    
      9.1.
      Eiser betoogt dat onvoldoende rekening is gehouden met het verminderde uitzicht door de aanwezigheid (en de mogelijke uitbreiding) van het gascompressorstation. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de aantasting van de karakteristiek van het gebied en de kans op een ramp/gevaarzetting door de bouw van het gascompressorstation.
      
    
    
      9.2.
      Vaststaat dat de afstand tussen de onroerende zaak en het gascompressorstation 700 meter bedraagt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat aan de ligging van de onroerende zaak een factor ‘3’ zou zijn toegekend, maar dat door de aanwezigheid van het gascompressorstation een aftrek van 2 punten heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de aanwezigheid van het gascompressorstation voldoende rekening gehouden door een factor ‘1’ aan de ligging van de onroerende zaak toe te kennen.
      
      
        10. De rechtbank is aldus van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
      
      
      
        
          Rioolheffing
        
      
      
    
    
      11.1.
      Eiser stelt dat hij, ondanks zijn verzoek daartoe, in bezwaar niet is gehoord. Er heeft weliswaar een hoorzitting plaatsgevonden, maar deze zag niet op de rioolheffing. De stukken ten aanzien van de kostenberekening waar hij om verzocht heeft, zijn pas na de hoorzitting aan eiser toegestuurd. Nu verweerder na het toezenden van de stukken eiser niet opnieuw heeft uitgenodigd voor een hoorzitting, is de hoorplicht geschonden. (…)
      
    
    
      11.3.
      Met het oog op het belang om het geschil zo definitief mogelijk te beslechten en de voortgang van de procedure, zal de rechtbank de zaak niet zonder meer terug verwijzen. Op grond van artikel 8:51a, eerste lid, van de Awb kan de rechtbank het bestuursorgaan in de gelegenheid stellen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Op grond van artikel 8:80a van de Awb doet de rechtbank dan een tussenuitspraak. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder in de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen. (…)
      
    
    
      11.6.
      De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent dat zij over de WOZ-waarde, vergoeding van de immateriële schade, de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.”
      
    
    
      3.2.
      De Rechtbank heeft in haar einduitspraak geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        “1. Deze uitspraak bouwt voort op de tussenuitspraak. Uit de tussenuitspraak volgt dat ten aanzien van de beroepsgrond over de rioolheffing in strijd met artikel 7:2 van de Awb de hoorplicht is geschonden. Het beroep moet daarom gegrond worden verklaard en het bestreden besluit dient te worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit in stand kunnen blijven of dat zelf in de zaak kan worden voorzien.
      
      
      
        
          Gebrek hersteld
        
      
      
      2. Bij brief van 27 september 2022 heeft verweerder meegedeeld dat na de tussenuitspraak een hoorzitting heeft plaatsgevonden op 20 september 2022, waarbij de gemachtigde namens eiser aanwezig was. (…) De rechtbank is (…) van oordeel dat verweerder het gebrek heeft hersteld.
      
      
        
          Rioolheffing
        
      
      
      4. (…) De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat eisers beroepsgrond met betrekking tot de rioolheffing niet slaagt.
      
      5. Het beroep is, gelet op hetgeen onder 1. is overwogen, gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. Gelet op wat (…) in de tussenuitspraak over de WOZ waarde is overwogen laat de rechtbank de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand.
      
      
        
          Vergoeding van de immateriële schade
        
      
      
    
    
      6.1.
      Ter zitting heeft eiser verzocht om vergoeding van de immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden.
      
    
    
      6.2.
      
        Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van
        19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt. Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
      
      
    
    
      6.3.
      In deze zaak is het bezwaarschrift op 9 april 2021 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 28 december 2022. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar, in dit geval niet is overschreden. Eiser heeft dan ook geen recht op een vergoeding van immateriële schade.
      
      
        
          Proceskostenvergoeding
        
      
      
    
    
      7.1.
      De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en wegingsfactor 1).
      
    
    
      7.2.
      Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.”
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 560.000, met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Tevens concludeert belanghebbende tot veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. De waarde van de woning wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van de rond de desbetreffende waardepeildatum gerealiseerde verkopen.
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wanneer de Heffingsambtenaar hierin niet slaagt, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door belanghebbende verdedigde waarde. Indien belanghebbende deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de marktwaarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd (vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, BNB 2023/63).
      
    
    
      5.3.
      Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport met bijbehorende matrix en grondstaffel overgelegd. In de matrix zijn de gegevens van de drie vergelijkingsobjecten opgenomen (zie 2.2). Niet vereist is dat deze vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de objecten vergelijkbaar zijn op basis van objectieve kenmerken van de woning zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van de kavel, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      5.4.
      De Heffingsambtenaar dient feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde van € 680.000 niet hoger is dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van het object op de voor het object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties.
      
    
    
      5.5.
      Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
    
    
      5.6.
      Het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, de matrix en de grondstaffel ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voldoen niet aan deze eisen. Het Hof overweegt hiertoe als volgt. 
      
      
        5.6.1.
        Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat uit de lage prijs per m3 die is gehanteerd voor de deel en de woning tezamen (1.994 m3) is af te leiden dat bij de vaststelling van de waarde van de woning voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de deel niet als woonruimte is te gebruiken. Hiervan is echter – behoudens dat de prijs per m3 voor de deel en de woning tezamen lager is dan de gemiddelde prijs per m3 voor de vergelijkingsobjecten – geen nadere onderbouwing verstrekt. 
        
      
      
        5.6.2.
        De matrix maakt verder op geen enkele wijze inzichtelijk hoe de waarde van de deel zich verhoudt tot de waarde van de woning. Dit is echter wel van belang, omdat de deel een aanzienlijke inhoud heeft en blijkens de overgelegde foto’s en de toelichting ter zitting niet voor bewoning geschikt is, maar als schuur in gebruik is, beschikt over een betonnen vloer en niet is geïsoleerd. Het voorgaande heeft ook tot gevolg dat onvoldoende inzicht wordt verschaft in hoe de prijs per m3 van de woning zonder de deel zich verhoudt tot de vergelijkingsobjecten. Immers in de matrix worden zogenoemde “KOL”-factoren (kwaliteit, onderhoud en ligging) gehanteerd, waarbij die factoren bij de vergelijkingsobjecten zien op een woning en bij het onderhavig object dus mede op een niet als woonruimte in gebruik zijnde deel. De Heffingsambtenaar heeft dienaangaande dus ook geen toereikende onderbouwing gegeven. 
        
      
      
        5.6.3.
        De Heffingsambtenaar heeft aan de ligging van de woning factor 1 toegekend en dat verwerkt in de waarde van de grond, hetgeen heeft geleid tot een vermindering van de waarde volgens de grondstaffel met een bedrag van € 31.532. Onduidelijk is echter – mede in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd – hoe die korting tot stand is gekomen. Het enkele gegeven dat een korting op de waarde van de grond is toegepast in verband met een zeer slechte ligging is, zonder een nadere toelichting daarop die ontbreekt, onvoldoende. 
        
      
      
        5.6.4.
        Met de matrix, de grondstaffel en de toelichting van de Heffingsambtenaar ter zitting is onvoldoende inzicht gegeven in de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde en de daarbij gemaakte aannames en keuzes. 
        
      
    
    
      5.7.
      Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde van € 560.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft geen verkoopcijfers van andere objecten aangedragen. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde derhalve niet aan de hand van marktgegevens onderbouwd.
      
    
    
      5.9.
      Aangezien beide partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 600.000.
      
    
    
      5.10.
      Gelet op het voorgaande behoeven de overige grieven van belanghebbende geen behandeling.
      
    
    
      5.11.
      Het hoger beroep is gegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in de bezwaar-, beroeps- en hogerberoepfase. Het Hof stelt de proceskosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 4.120 (€ 620 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het hoorgesprek à € 310 x 1 (gewicht van de zaak), € 3.500 beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de Rechtbank en voor het Hof (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, 1 punt voor het hogerberoepschrift en 1 punt voor de zitting à € 875 x 1 (gewicht van de zaak). 
      
    
    
      6.2.
      Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 50, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 136 te worden vergoed.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 600.000;
    - vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
    - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 4.120; en
    - gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 186 griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, P.J.J. Vonk en R.P.C.W.M. Brandsma, in tegenwoordigheid van de griffier J. Azmi Shenouda. De beslissing is op 17 januari 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      Wegens ontstentenis van de voorzitter is de uitspraak door P.J.J. Vonk ondertekend.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
        a. - de naam en het adres van de indiener;
    
    
        b. - de dagtekening;
    
    
        c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
        d. - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.