ECLI:NL:RBROT:2018:721, Rechtbank Rotterdam, 24-01-2018, C/10/522561 / HA ZA 17-259
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onrechtmatige daad. Beroepsaansprakelijkheid makelaar. Oppervlakte appartement is onjuist opgemeten en is onjuist in verkoopbrochure vermeld. Klachtplicht. Verjaring. Geen schade als gevolg van beroepsfout.

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team Handel
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/522561 / HA ZA 17-259
    
    
    
      
        Vonnis van 24 januari 2018
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. Th.C. Visser te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        MAKELAARSKANTOOR RIJNDELTA B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      gedaagde,
      advocaat mr. D.W.N. Brand te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en Rijndelta genoemd worden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding d.d. 27 februari 2017 en de door [eiser] overgelegde producties;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties;
        
        
          de brief van deze rechtbank d.d. 5 juli 2017, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
        
        
          het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 27 oktober 2017 en de reactie daarop zijdens [eiser] bij brieven d.d. 17 en 22 november 2017 en zijdens Rijndelta bij brief d.d. 20 november 2017.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Rijndelta heeft in 2013 opdracht van de heer [klant gedaagde] gekregen een appartement aan de [adres en woonplaats] (hierna: het appartement) te koop aan te bieden. 
      
    
    
      2.2.
      
        Rijndelta heeft ten behoeve van de verkoop een verkoopbrochure opgesteld. In die verkoopbrochure is onder meer opgenomen:
        “Gebruiksoppervlakte wonen circa 125 m2
        Terras op het zuiden, circa 7m2
        (...)
        Vraagprijs	€ 325.000,-k.k.”
      
      
    
    
      2.3.
      Op 10 maart 2014 heeft [eiser] met Rijndelta een overeenkomst tot verkoop van het appartement gesloten. De koopprijs van het appartement bedroeg € 295.000.
      
    
    
      2.4.
      Na aankoop heeft [eiser] het appartement laten verbouwen.
      
    
    
      2.5.
      Op 14 januari 2016 heeft in het kader van herverkoop van het appartement door [eiser] een objectmeting plaatsgevonden door Stad en Land NVM Makelaars. In het meetrapport d.d. 19 januari 2016 is opgenomen dat de oppervlakte van het appartement 106,91 m² bedraagt en dat de balkons gezamenlijk 4.40 m² bedragen.
      
    
    
      2.6.
      Per brief d.d. 1 februari 2016 heeft [eiser] Rijndelta aansprakelijk gesteld voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van de onjuiste voorlichting door Rijndelta.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft het appartement op 30 maart 2016 verkocht voor een bedrag van € 395.000.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert – zakelijk weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. voor recht te verklaren dat Rijndelta toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en dat Rijndelta daarom aansprakelijk en schadeplichtig is jegens [eiser] ;
        II. tegen behoorlijk bewijs van kwijting Rijndelta te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding ad € 43.750,=, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
        III. Rijndelta te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente en met de nakosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Het verweer van Rijndelta strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van de vordering, althans afwijzing daarvan, met veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, en met bepaling dat deze kosten binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis moeten zijn voldaan, en deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van voorgemelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      
        
          [eiser] grondt zijn vordering op onrechtmatige daad. Daartoe stelt hij het volgende. Rijndelta heeft bij de meting van de oppervlakte van het appartement niet de toepasselijke meetinstructie NEN-2580 gevolgd. Daardoor is in de verkoopbrochure een een onjuiste totale oppervlakte van het appartement opgenomen. Aldus heeft Rijndelta niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot (NVM-makelaar) onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden en heeft Rijndelta haar zorgplicht geschonden. 
        Als gevolg van deze beroepsfout heeft [eiser] schade geleden. [eiser] begroot deze schade op een bedrag van € 43.750. Deze schade is berekend aan de hand van de gemiddelde vierkante meterprijs van het appartement vermenigvuldigd met het verschil tussen de opgegeven en de daadwerkelijke vierkante meters woonoppervlak. 
      
      
    
    
      4.2.
      Rijndelta doet een beroep op schending door [eiser] van de klachtplicht als bedoeld in artikel 6:89 Burgerlijk Wetboek (BW), en voert daartoe het volgende aan. Tussen het moment van koop door [eiser] van het appartement en de eerste aansprakelijkheidsstelling door [eiser] van Rijndelta zijn bijna twee jaar verstreken. Door dit tijdsverloop wordt Rijndelta in haar verweer benadeeld. Het is niet goed meer mogelijk om het handelen op dat moment te vergelijken met dat van twee jaar daarvoor. Destijds lag de nadruk veel minder op het exacte woonoppervlak. Bovendien heeft [eiser] niet naar het exacte oppervlak van het appartement geïnformeerd of daar onderzoek naar laten doen. Het exacte oppervlak was voor hem ook niet van belang, alleen de indeling van het appartement. Ook was de huizenmarkt op dat moment anders.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 6:89 BW dient de schuldeiser die een gebrekkige prestatie ontvangt ter zake binnen bekwame tijd te protesteren, op straffe van verval van alle bevoegdheden. De verplichting van de schuldeiser om tijdig te klagen beschermt de schuldenaar tegen late en derhalve lastig te betwisten klachten. De vraag of binnen bekwame tijd is geklaagd, dient te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. Daarbij is van veel gewicht of het belang van de schuldenaar is geschaad als gevolg van het verstrijken van de tijd. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gebleken dat Rijndelta in zijn belangen is geschaad doordat twee jaar na de koop van het appartement door [eiser] over de vermelding van een onjuiste oppervlakte in de verkoopbrochure door [eiser] is geklaagd. Onvoldoende is gebleken dat de door Rijndelta genoemde omstandigheden een deugdelijke betwisting door Rijndelta van de vordering niet meer mogelijk is. Het beroep op de klachtplicht wordt derhalve verworpen.
      
    
    
      4.4.
      
        Rijndelta voert aan dat de vordering van [eiser] is verjaard. Daartoe stelt zij dat in dit geval naar analogie de verjaringstermijn van twee jaar ex artikel 7:23 lid 2 BW van toepassing is. Daartoe wordt verwezen naar het arrest HR 21 april 2006, NJ 2006/272 (Inno/Sluis). 
        In dit arrest is geoordeeld dat de tweejarige verjaringstermijn, mede ter bescherming van de belangen van de verkoper, ertoe strekt te gelden voor iedere rechtsvordering van de koper die - en ieder verweer van de koper dat - feitelijk gegrond is op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst, ook indien door de koper op deze grondslag (tevens) een rechtsvordering uit onrechtmatige daad wordt gebaseerd. Deze situatie doet zich in het onderhavige geval niet voor, tussen [eiser] en Rijndelta bestaat immers niet de rechtsverhouding van koper en verkoper, zodat geen ruimte is voor analoge toepassing van artikel 7:23 lid 2 BW. De vijfjarige verjaringstermijn die geldt voor een vordering uit onrechtmatige daad is nog niet verstreken. De vordering is derhalve niet verjaard.
      
      
    
    
      4.5.
      Om te beoordelen of er sprake is van een onrechtmatige daad, in onderhavige zaak een beroepsfout, dient beoordeeld te worden of Rijndelta in de gegeven omstandigheden jegens derden als [eiser] de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot onder vergelijkbare omstandigheden verwacht mocht worden. 
      
    
    
      4.6.
      Rijndelta heeft erkend dat de in de verkoopbrochure vermelde oppervlakte van het appartement onjuist is. Rijndelta heeft weliswaar de meting uitgevoerd conform de toepasselijke meetinstructie NEN-2580, maar bij het optellen van de verschillende meetresultaten een rekenfout gemaakt, waardoor de totale oppervlakte op 132 m² in plaats van (afgerond) 110 m² is bepaald. 
      
    
    
      4.7.
      Naar oordeel van de rechtbank betracht een makelaar-taxateur die, als gevolg van een optelfout, in een verkoopbrochure niet de juiste totaaloppervlakte noemt van een te koop aangeboden appartement niet de zorgvuldigheid die die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar-taxateur mag worden verwacht. Immers is oppervlakte één van de wezenlijke kenmerken van een woning/appartement, zodat de genoemde oppervlakte in beginsel correct dient te zijn, in ieder geval niet onjuist dient te zijn als gevolg van een eenvoudige optelfout. Nu Rijndelta deze zorgvuldigheid niet heeft betracht, is er in beginsel sprake van een haar toerekenbare beroepsfout en dient de daaruit volgende schade te worden vergoed.
      
    
    
      4.8.
      
        Rijndelta heeft aangevoerd dat zij, ondanks dat zij een rekenfout heeft gemaakt, geen beroepsfout heeft gemaakt. Zij heeft in dit verband de volgende verweren gevoerd. 
        (1) [eiser] had, dan wel tijdens de bezichtiging van het appartement, dan wel door in de verkoopbrochure genoemde afmetingen van de afzonderlijke vertrekken bij elkaar op te tellen (waarvan de uitkomst 110 m² is), ook zelf kunnen opmerken dat de in de verkoopbrochure niet juist was.
        (2) In de verkoopbrochure is een exoneratie opgenomen dat aan de in de verkoopbrochure opgenomen informatie geen rechten kunnen worden ontleend.
      
      
    
    
      4.9.
      Deze verweren behoeven geen behandeling. Zelfs namelijk als ervan uitgegaan wordt dat Rijndelta een beroepsfout heeft gemaakt, kan dit nog niet leiden tot toewijzing van de vordering, omdat deze beroepsfout niet heeft geleid tot de gestelde schade.
      
    
    
      4.10.
      Ter onderbouwing van de door hem gevorderde schade heeft [eiser] gesteld dat als hij had geweten dat het appartement een kleiner oppervlak had dan in de verkoopbrochure vermeld dan had hij een lagere koopprijs geboden. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiser] het appartement niet voor dezelfde prijs zou hebben gekocht als in de verkoopbrochure de juiste oppervlakte zou zijn vermeld. Tussen partijen is niet in geschil dat voor [eiser] niet van belang was dat een aan te kopen appartement (tenminste) een oppervlakte van 132 m² moest hebben, maar enkel dat de oppervlakte dusdanig was dat slaapkamers voor zijn twee kinderen konden gemaakt. Voorts is niet aannemelijk geworden dat [klant gedaagde] het lagere bod van [eiser] had geaccepteerd. [eiser] heeft onvoldoende de gemotiveerde stelling van Rijndelta weersproken dat hij het appartement voor een marktconforme prijs heeft aangekocht. [eiser] heeft het appartement bovendien met een winst van € 100.000 kunnen verkopen.
      
    
    
      4.11.
      Uit het vorenstaande volgt dat de vordering van [eiser] in al haar onderdelen zal worden afgewezen.
    
    
      4.12.
      
        [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Rijndelta worden begroot op:
      - griffierecht	€	1.924,00
      - salaris advocaat		1.788,00 (2,0 punten* × tarief € 894,00)
      Totaal	€ 	3.712,00
      
      
        * conclusie van antwoord (1), comparitie van partijen (1)
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Rijndelta tot op heden begroot op € 3.712,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. den Hollander en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2018.
        2111/2872