ECLI:NL:RBAMS:2018:3937, Rechtbank Amsterdam, 04-06-2018, CV 17-28972
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuur woonruimte, uitvoeren werkzaamheden aan gehele pand, voor verhuurder financieel niet haalbaar zonder investering zoon, die dan in pand wil (blijven) wonen. Voldoende dringend eigen gebruik, belangenafweging eerst na akte over passende woonruimte

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 6528930  CV EXPL 17-28972
      vonnis van:  4 juni 2018
      fno.:  94
    
    
    
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiseres]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      eiseres
      nader te noemen: [eiseres]
      gemachtigde: mr. J.Ph. van Lochem
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde]
    
    
      wonende te [woonplaats]
      gedaagde
      nader te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. J. Wolfrat
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    
      - dagvaarding van 29 november 2017 met producties;- antwoord met producties;- instructievonnis;- dagbepaling comparitie.
    
    
    
      De comparitie heeft plaatsgevonden op 26 april 2018. [eiseres] heeft ten behoeve van de comparitie producties ingestuurd. [eiseres] is bijgestaan door [naam 1] en haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen samen met zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] , thans 65 jaar oud, is eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats] . Het pand bestaat uit 4 verdiepingen. De derde verdieping bestaat uit 3 ruimtes, te weten een berging voor iedere woning. 
    
    
      1.2.
      Het pand, met name de woning van [eiseres] op de begane grond en entresol, is in 1992 gerenoveerd. Toen is onder meer de fundering van het pand vernieuwd. Sedertdien hebben geen noemenswaardige werkzaamheden in het pand plaatsgevonden. 
    
    
      1.3.
      
        [eiseres] verhuurt sedert 1992 aan [gedaagde] , de zoon van een oud-collega, de woning op de eerste verdieping en een berging op de derde verdieping. De huurprijs hiervoor bedraagt thans € 326,70 per maand.
    
    
      1.4.
      
        [naam 1] , de zoon van [eiseres] , die al zijn hele leven in het pand woont, woont thans met zijn vriendin op de tweede verdieping en maakt gebruik van twee bergingen op de zolderverdieping. Hij betaalt hiervoor een huur van          € 656,83 per maand.
    
    
      1.5.
      
        [eiseres] heeft plannen het pand ingrijpend te renoveren. Zij heeft [gedaagde] hierover op 13 februari 2017 ingelicht en hem verzocht uit te kijken naar een andere woning. [gedaagde] heeft daaraan geen gevolg gegeven.
    
    
      1.6.
      
        [eiseres] heeft bij deurwaardersexploot van 17 juli 2017 aan [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 februari 2018 opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (renovatie).
    
    
      1.7.
      
        [gedaagde] heeft zich daar tegen verzet.
    
  
  
    Vordering 
    
    2. [eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I	de tussen partijen vigerende huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte  	aan de [adres 2] te [plaats] te beëindigen per 1 februari 2018,  	althans een door de kantonrechter te bepalen datum;II	[gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen op straffe van een dwangsom  	van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan  	de veroordeling te voldoen;III	[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
    3. [eiseres] stelt primair dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gelegen in een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Volgens haar voldoet het pand niet meer aan de eisen van deze tijd en is het dringend toe aan renovatie. Zo hebben de verdiepingen enkel glas, gaskachels, geisers, zijn ze gehorig en hebben ze scheve vloeren. Daarnaast wil [eiseres] een balkon/dakterras als vluchtweg creëren -hetgeen in de huidige staat niet mogelijk is- en wil zij de bovenste drie verdiepingen samenvoegen tot één woning ten behoeve van [naam 1] . De woning is thans te klein voor hem om een gezin te stichten. Indien hij in het pand blijft wonen, kan hij in de toekomst bovendien voor [eiseres] zorgen. [eiseres] stelt verder dat thans sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het pand van € 936,00 per maand, de huuropbrengsten van € 983,53 per maand en de beoogde renovatiekosten van het pand van € 239.271,00.
    4. [eiseres] stelt verder dat zij de renovatiewerkzaamheden niet zelf kan bekostigen en dat als zij daarbij geen hulp krijgt, zij het pand op termijn zal moeten verkopen. Indien [naam 1] bij haar in het pand kan blijven wonen, zal hij de renovatie mede financieren. Het is derhalve ook daarom voor haar van essentieel belang dat [naam 1] in het pand blijft. Volgens [eiseres] zijn de belangen van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning gering. Hij verblijft een groot deel van de week in een buitenwoning. 
    5. [eiseres] stelt tot slot dat [gedaagde] een woonduur van 23 jaar heeft opgebouwd. Hij zal daarom in aanmerking komen voor een huurwoning via Woningnet. Er is derhalve volgens haar andere passende woonruimte beschikbaar. 
    6. [gedaagde] heeft zich tegen toewijzing van de vordering verzet. Hij voert aan dat de huuropzegging is gedaan zodat [naam 1] in het pand kan wonen en niet met het oog op enig eigen gebruik door [eiseres] zelf. Daarbij komt dat het thans nog niet duidelijk is dat de zoon op korte termijn een gezin zal stichten en een grotere woning nodig heeft. Er is ook volgens hem nog geen vergunning waarin toestemming is verleend om de woningen samen te voegen. [gedaagde] voert verder aan dat het voor een gezin niet noodzakelijk is dat er een dakterras komt. Hij betwist dat het dakterras zal dienen als vluchtroute voor de woning van [naam 1] . [eiseres] heeft geen aanschrijving overgelegd waaruit blijkt dat dit noodzakelijk is. 
    7. [gedaagde] betwist dat sprake is van een structurele wanverhouding en betwist de hoogte van de door [eiseres] aangevoerde vaste lasten. Een verlieslijdende exploitatie is volgens hem op zich geen grond om de huur te doen eindigen. 
    8. [gedaagde] bewist verder dat er een bouwkundige noodzaak is om het pand te renoveren omdat er geen aanschrijving op het pand ligt. Hij is bereid te praten over het aanbrengen van een cv-installatie, dubbelglas en isolatie. Hij kan eventueel tijdelijk uitwijken naar een andere woning. 
    9. [gedaagde] weerspreekt dat andere passende woonruimte in de directe omgeving voorhanden zou zijn. Hij wijst erop dat hij psychiatrisch patiënt is en al zijn hele leven lijdt aan angststoornissen. Hij is inmiddels 100% afgekeurd, hetgeen heeft geleid tot zijn ontslag. Hij heeft behoefte aan een veilige leefplek om aan zijn gezondheid te werken. In de huidige woning kan hij een beroep doen op zijn naaste buren en er wonen/woont een aantal vrienden dicht bij hem in de buurt. Verhuizing zou veel spanning opleveren. Hij verblijft, mede op advies van Mentrum, enkele dagen per week in een stacaravan buiten de stad. Hij mag daar echter niet permanent wonen. Zijn belang bij behoud van de woning is volgens hem gelet op het bovenstaande zwaarwegender dan het belang van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst.
    10. [gedaagde] verzet zich ten slotte tegen een  uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het vonnis. 
    11. De standpunten van partijen zullen –voor zover van belang- hieronder worden opgenomen en beoordeeld.
    
  
  
    Beoordeling
    
    
      12. De verhuurder is gerechtigd de huurovereenkomst inzake woonruimte ingevolge artikel 7:274 lid 1 onder c Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen indien sprake is van dringend eigen gebruik, passende woonruimte voor handen is én op basis van een belangenafweging moet worden geconcludeerd dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. In de eerste plaats dient dus te worden onderzocht of [eiseres] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 
      12. Van eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan (ook) sprake zijn als het gebruik van het gehuurde zal geschieden door een ander dan de verhuurder, zoals in casu het geval is, nu het gaat om de zoon van [eiseres] . Zodanig gebruik kan slechts als eigen gebruik gelden als de verhuurder door de woonruimte aan die ander in gebruik te geven, haar eigen belang dient. 
      12. [eiseres] heeft voldoende gesteld dat de woning niet aan de huidige eisen voldoet en dat renovatiewerkzaamheden, zoals onder andere vervanging van de gasinstallaties, het plaatsen van dubbel glas in de woning en het schilderen van het houtwerk op termijn moeten gebeuren. Dat zij hiervoor door de Gemeente (nog) niet is aangeschreven, maakt dat niet anders. Niet is betwist dat [eiseres] deze kosten niet uit de huuropbrengst zal kunnen voldoen, noch dat [eiseres] zelf ook geen andere middelen heeft waarvan zij deze werkzaamheden kan betalen. Hieruit volgt dat [eiseres] , zonder investeringen van een derde, in de toekomst niet zal kunnen voldoen aan haar onderhoudsverplichtingen als verhuurder en dan ook genoodzaakt zal zijn om het pand te verkopen.  
      12. [naam 1] is echter bereid om te investeren in het pand, mits de eerste en tweede en derde verdieping worden samengevoegd. Deze voorwaarde is redelijk en voorstelbaar, aangezien de huidige woning op de tweede verdieping ongeveer 31 m2 groot is en [naam 1] met zijn inwonende vriendin een gezin wenst te stichten. [gedaagde] betwist weliswaar dat [naam 1] een gezin wenst te stichten, maar ook zonder gezin is het voorstelbaar dat [naam 1] en zijn vriendin verlangen naar een grotere woning.
    
    
      [eiseres] heeft dan ook voldoende gesteld dat [naam 1] , indien de appartementen op de eerste en de tweede en derde verdieping niet worden samengevoegd tot één woonruimte, in de nabije toekomst naar een grotere woning elders zal verhuizen. In dat geval zal hij zijn financiële middelen aanwenden voor de aanschaf van deze woning elders en niet meer (kunnen) investeren in het onderhavige pand. Conclusie is dan ook dat indien [eiseres] de bovenste verdiepingen niet samenvoegt, zij geen mede investeerder zal hebben en dan niet in staat zal zijn om de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het pand te laten uitvoeren, waardoor zij genoodzaakt zal zijn om het pand te verkopen. Daarmee is  het dringend eigen gebruik van [eiseres] gegeven. Dat [eiseres] nog geen samenvoegingsvergunning voor de appartementen heeft aangevraagd, maakt het voorgaande niet anders. [eiseres] heeft voldoende gesteld om te kunnen concluderen dat samenvoeging van de appartementen door de Gemeente zal worden vergund. 
    
    
      16. Om tot toewijzing van de vordering te kunnen komen, moet vervolgens vast komen te staan dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [eiseres] heeft gesteld dat dit het geval is, maar heeft dit niet concreet onderbouwd. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] een woonduur van 23 jaar heeft, betekent nog niet dat het aannemelijk is dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Daarbij is het van belang dat [gedaagde] voldoende heeft aangevoerd om te concluderen dat het voor hem, gelet op zijn psychische gesteldheid, van groot belang is dat hij kan worden bijgestaan door zijn huidige buren en/of vrienden. [eiseres] zal dan ook in de gelegenheid worden gesteld, zoals ter zitting besproken, concreet toe te lichten dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan vinden, waarna [gedaagde] in de gelegenheid zal worden gesteld daarop te reageren. Daarna zal, indien wordt geoordeeld dat passende woonruimte voor handen is, worden toegekomen aan de belangenafweging, zoals hiervoor onder 12 vermeld. 
      16. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
    
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van 2 juli 2018 voor akte aan de zijde van [eiseres] ;
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 juni 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.