ECLI:NL:GHAMS:2018:609, Gerechtshof Amsterdam, 01-03-2018, 17/00319
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2018-03-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken; waardering van een woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      kenmerk 17/00319
      1 maart 2018
    
    
    
      
        uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 11 mei 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/4098 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 725.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      
        Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 
        8 juli 2016 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft bij de uitspraak van 11 mei 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 juni 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2018. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning.
      
    
    
      2.2.
      
        De woning is een hoekwoning met aanbouw, dakkapel, vrijstaande garage en extra grond. De inhoud van de woning is ongeveer 575 m³ (exclusief de aanbouw van 22 m³). 
        De oppervlakte van het perceel, inclusief het perceel extra grond, is in totaal ongeveer 512 m² (391 m² + 121 m² aan extra grond). Het bouwjaar van de woning is 1930.  
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde in eerste aanleg een op 9 november 2016 door M. Kapiteijn opgemaakt taxatierapport (hierna: het Waarderapport) met een daarbij horende ‘Bijlage Waardeopbouw’ (hierna: de Waardeopbouw) ingebracht. De waarde van de woning is in het Waarderapport op de waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 743.000.  
      
    
    
      2.4.
      In de Waardeopbouw is ter onderbouwing van de waarde van de woning aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van drie objecten. De Waardeopbouw vermeldt – voor zover relevant – de volgende (herleide) gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  De woning
                
              
              
                
                  
                    [object 1] , [Z]
                
              
              
                
                  
                    [object 2] , [Z]
                
              
              
                
                  
                    [object 3] , [Z]
                
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1930
              
              
                1930
              
              
                1939
              
              
                1931
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                Hoekwoning
              
              
                Hoekwoning
              
              
                Rijwoning
              
              
                Rijwoning
              
            
            
              
                Inhoud woonruimte
              
              
                575 m³
              
              
                538 m³
              
              
                561 m³
              
              
                644 m³
              
            
            
              
                - Oppervlakte grond bij woning
                - Extra grond
              
              
                391 m²
                
                121 m²
              
              
                460 m²
                
                -
              
              
                272 m²
                
                -
              
              
                265 m²
                
                -
              
            
            
              
                Aan- en bijgebouwen
                
                
              
              
                - Dakkapel
                - Garage vrijstaand
                - Aanbouw woonruimte
              
              
                - Dakkapel
                - Berging/ Schuur vrijstaand
              
              
                - Dakkapel
              
              
                - Dakkapel
                - Tuinhuis/ Blokhut
              
            
            
              
                Transactiedatum
              
              
                n.v.t.
              
              
                16 juni 2014
              
              
                8 juni 2015
              
              
                29 juli 2015
              
            
            
              
                - Transactieprijs
                - Transactieprijs geïndexeerd naar waardepeildatum
              
              
                n.v.t.
                n.v.t.
              
              
                € 680.000
                € 722.749
              
              
                € 665.000
                € 651.383
              
              
                € 765.000
                € 746.811
              
            
            
              
                - Kwaliteit/ Luxe
                - Onderhoudstoestand
                - Uitstraling
                - Doelmatigheid
                - Voorzieningen
                - Ligging
              
              
                3 *
                3 
                3 
                3
                2
                3
              
              
                3 
                2 
                3
                3
                3
                3
              
              
                3 
                3 
                3
                3
                2
                3
              
              
                3 
                3 
                3
                3
                4
                3
              
            
          
        
      
      
      
        * Het Waarderapport vermeldt over de hier gebruikte indicatoren ‘KOUDVL’ – voor zover hier relevant – het volgende:
      
      
      
        “(…)
      
      4 = goed
      3 = voldoende (bij onderhoud: onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk)
      2 = matig (bij onderhoud: onderhoud op korte termijn noodzakelijk)  
      (…)”
      
      
      
    
    
      2.5.
      Volgens het Waarderapport is bij de waardering van de grond van de woning en van de objecten uitgegaan van een zogenoemde grondstaffel (aangeduid als ‘grondstaffel groep [xxx]’), waarbij de volgende vierkantemeterprijzen zijn gehanteerd:
      
      
        € 1.320 voor de grond tot 150 m²;
        € 1.090 voor de grond vanaf 150 m² tot 250 m²;
        € 500 voor de grond vanaf 250 m² tot 400 m²;
        € 430 voor de grond vanaf 430 m² tot 1.000 m²;
        € 90 voor de grond vanaf 1.000 m².  
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      3.1.
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van € 725.000 van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 702.740. 
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
      
    
  
  
    
      4Oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
    
    
    
      “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde.
    
    6. Met het door hem overgelegde waarderapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Anders dan eiser heeft betoogd staat het verweerder daarbij vrij een selectie te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en is hij niet gehouden alle verkoopresultaten van vergelijkbare woningen bij de waardering te betrekken. Omdat de in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten enige verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    7. Eisers grief dat verweerder de uitspraak op bezwaar niet toereikend is gemotiveerd leidt niet tot gegrondverklaring van zijn beroep. De gang van zaken in belastingzaken brengt mee dat, indien de uitspraak op een bezwaarschrift als bedoeld in artikel 25 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen niet of niet voldoende met redenen is omkleed, dit alleen tot gevolg heeft dat de rechtbank, zo die het beroep ongegrond verklaart, verplicht is zelf de gronden daarvoor in de uitspraak op te nemen (Hoge Raad 4 mei 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668). De rechtbank overweegt voorts dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft verwezen naar een taxatieadvies waarin voldoende is ingegaan op de aangevoerde bezwaargronden en waarin verweerder uiteengezet heeft waarom de door eiser aangevoerde bezwaren niet tot lagere WOZ-waarden leiden. Dit rechtvaardigt de conclusie dat het motiveringsbeginsel niet geschonden is.
    8. De grief van eiser dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
    9. Eisers verwijzing naar een door P.J. Grajer opgemaakt taxatierapport – dat ook niet is overgelegd - biedt evenmin aanknopingspunten voor een lagere waarde van de woning. Reeds omdat het rapport onweersproken is opgemaakt in 2009 is het voor de in geding zijnde waardepeildatum niet relevant. 
    10. Eiser heeft betoogd dat de bij de waardering van de grond bij de woning gebruikte grondstaffel tot een onjuiste uitkomst leidt. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de waardeopbouw die deel uitmaakt van verweerders waarderapport blijkt dat bij de woning van eiser 391 m² is gewaardeerd als ‘grond bij eengezinswoning’, terwijl 121 m² is gewaardeerd als ‘extra grond (restgrond)’ met een waarde van circa € 147 per vierkante meter. In totaal is de grond van eiser van 512 m² gewaardeerd op € 395.301. De grond is daarmee lager gewaardeerd dan die van het vergelijkingsobject [object 1] , waar aan 460 m² grond een waarde van € 407.800 is toegekend. Dat dat perceel beter is gelegen dat dat van eiser is gesteld noch gebleken. Uit het taxatieverslag blijkt dat verweerder de grond bij de woning van eiser en die van het betreffende vergelijkingsobject heeft gewaardeerd aan de hand van een in het verslag weergegeven staffel en voor wat betreft de zogenaamde restgrond ten gunste van eiser van de staffel is afgeweken. Anders dan voor het belastingjaar 2012, waarin het gerechtshof Amsterdam bij uitspraak 6 februari 2014 heeft geoordeeld dat ‘gegronde twijfel bestaat of onverkorte toepassing van de grondstaffel op het perceel van belanghebbende tot een juiste benadering van de grondwaarde leidt’ acht de rechtbank de grondwaarde met de verkoopgegevens [object 1] voldoende onderbouwd. 
    11. (…)”
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.2.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde Waarderapport en de bijhorende Waardeopbouw aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De drie in de Waardeopbouw opgenomen vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar rond de waardepeildatum verkocht en zijn qua type en uitstraling (alle jaren 30-woningen), ligging (in de naastgelegen straat van de woning) en omvang voldoende vergelijkbaar met de woning. Met name [object 1] acht het Hof goed vergelijkbaar. Dit object is - net als de woning - een hoekwoning en is van een vergelijkbare inhoud en van een vergelijkbaar perceeloppervlak als de woning. Het  kleinere perceeloppervlak van [object 2] en [object 3] maakt deze woningen - anders dan belanghebbende betoogt - niet ongeschikt als vergelijkingsobject.  Niet vereist is dat – anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt – vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn. Voorts heeft de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Niet gebleken is dat dit op onjuiste wijze is gebeurd. Aldus bieden de door de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar voor de woning verdedigde waarde.
      
    
    
      5.3.
      In hoger beroep heeft belanghebbende zijn klacht herhaald over de door de taxateur toegepaste grondstaffel. Zijns inziens is die staffel ‘volstrekt willekeurig’. In dit verband stelt het Hof voorop dat de in geschil zijnde waarde van de woning de waarde van het object in zijn geheel betreft (met inachtneming van de in art. 17, tweede lid, Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties). Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ. 
      
    
    
      5.4.
      
        Naar het oordeel van het Hof is de grondstaffel niet willekeurig. Bij het bepalen van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar de ‘Oppervlakte grond bij woning’ en de ‘Extra grond’ (zie onder 2.5) in aanmerking genomen voor respectievelijk € 377.500 en € 17.801. Gelet op de vierkante meterprijzen die de heffingsambtenaar bij de vergelijkingsobjecten in aanmerking heeft genomen, welke bedragen in overeenstemming zijn met de grondstaffel, kan niet gezegd worden dat de ‘Oppervlakte grond bij woning’ op een te hoog bedrag is geschat; laat staan dat deze waarde op (volstrekt) willekeurige wijze zou zijn bepaald. 
        Het voorgaande betekent dat het Hof de aan de ‘Extra grond’ toegerekende waarde niet meer in de beschouwing hoeft te betrekken. Immers, de getaxeerde waarde (van € 743.00) verminderd met de aan de Extra grond’ toegekende waarde (van € 17.801) is hoger dan de WOZ-waarde van de woning (van € 725.000). Belanghebbendes klacht faalt derhalve. 
      
      
    
    
      5.5.
      Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof voor wat betreft de vastgestelde waarde van de woning niet tot een ander oordeel. 
      
    
    
      5.6.
      Voor zover belanghebbende in hoger beroep zijn betoog herhaalt dat de thans in geschil zijnde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2015, verenigt het Hof zich met hetgeen de rechtbank daarover in onderdeel 8 van de rechtbank heeft geoordeeld. Dit betoog faalt daarom eveneens in hoger beroep. 
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende klaagt in hoger beroep wederom erover dat het taxatieverslag waarmee de heffingsambtenaar in een eerdere fase de vastgestelde waarde heeft onderbouwd ondeugdelijk is gemotiveerd, omdat een aanzienlijk deel van de gegevens waarop de waarde is gebaseerd (zoals de KOUDVL-indicatoren of de grondstaffel) zijn weggelaten. Het Hof constateert dat het desbetreffende taxatieverslag refereert aan de onder 2.4 genoemde vergelijkingsobjecten met vermelding van de juiste waarde-relevante kenmerken zoals bouwjaar, inhoud en perceeloppervlak. Daarmee kan niet gezegd worden dat de waarde in bezwaar ondeugdelijk of onvoldoende is gemotiveerd. Deze klacht slaagt derhalve niet. 
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende klaagt in hoger beroep terecht erover dat de rechtbank niet is ingegaan op vorenbedoelde klacht, maar die omstandigheid heeft slechts tot gevolg dat het Hof die omissie dient te herstellen en kan op zichzelf niet tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank leiden. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter van de belastingkamer, 
      F.J.P.M. Haas en P.F. Goes, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van 
      mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 1 maart 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.