ECLI:NL:GHAMS:2021:3873, Gerechtshof Amsterdam, 07-12-2021, 200.297.570/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Huur woonruimte. Sluiting door burgemeester in verband met drugs. Spoedeisend belang. Vordering tot ontruiming in kort geding toegewezen, zowel op grond van toerekenbare tekortkoming als op grond van de buitengerechtelijke ontbinding. Boetebeding niet oneerlijk. Boete toewijsbaar. Geen huur of gebruiksvergoeding vanaf de datum van de sluiting/buitengerechtelijke ontbinding. 
      
      Wetsartikelen: 7:231 BW, 6:265 BW

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 				: 200.297.570/01 SKG 
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Alkmaar 	: 9207137 \ KG EXPL 21-47
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 december 2021
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,
      gevestigd te Alkmaar,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Woonwaard genoemd.
    
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 19 juli 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord Holland (hierna: de kantonrechter) van 21 juni 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen Woonwaard als eiseres en [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Op de rol heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding. 
    
    
    
      Woonwaard heeft daarna een memorie van antwoord, met productie, ingediend.
    
    
    
      Partijen hebben hun standpunt op de mondelinge behandeling van 26 oktober 2021 nader toegelicht, [appellant] door zijn hierboven genoemde advocaat en Woonwaard door mr. K. Hollenberg, advocaat te Alkmaar, waarnemend voor mr. Dekker. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Woonwaard heeft bij deze gelegenheid een akte wijziging c.q. vermeerdering gronden tevens houdende akte overlegging producties genomen. Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft gevorderd dat het hof bij arrest uitvoerbaar bij voorraad het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Woonwaard zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. 
    
    
    
      Woonwaard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis met beslissing over de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen en de door hen overgelegde stukken, zijn die feiten de volgende.
    
    
    
      2.1
      Sinds 17 november 2020 huurt [appellant] van Woonwaard de woning aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van in totaal € 503,21 per maand.
      
    
    
      2.2
      Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonwaard van februari 2020 van toepassing. Deze huurvoorwaarden luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
      
      
        “Artikel 6 Wat zijn uw plichten?
        (…)	
      
    
    
      6.4
      
        U gedraagt zich als goed huurder
        Dat betekent dat u zich als huurder netjes gedraagt en ook dat u de woning binnen 2 maanden inricht (met meubels en vloerbedekking), netjes gebruikt, onderhoudt en schoonhoudt. (...)
      
      
    
    
      6.8
      
        U zorgt ervoor dat omwonenden geen overlast van hebben
        U mag geen overlast veroorzaken. U bent ook verantwoordelijk voor het gedrag van uw huisgenoten, huisdieren gasten of anderen die voor u zijn gekomen. U en zij mogen geen overlast veroorzaken in en om uw woning en in de gemeenschappelijke ruimten. (...)
        Zorgt u of uw huisgenoten toch voor overlast? Kunnen wij de huurovereenkomst met u beëindigen en moet u de woning verlaten.
      
      
    
    
      6.10
      
        U mag geen drugs maken of verkopen in de woning
        U mag niets doen wat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. Bijvoorbeeld hennep kweken, drogen of knippen. Doet u dit toch? Dan moet u de huur opzeggen. Wij beëindigen dan uw huurovereenkomst (indien nodig via een juridische procedure) en u moet uw woning verlaten. Ook betaalt u een boete en alle kosten van eventuele schade.(...)
      
      
      
        
          U krijgt een boete als u zich niet houdt aan dit artikel
        
      
      
        
          U betaalt 1 keer een boete van € 2.500,-
        
        
          U betaalt daarnaast € 50,- per dag voor iedere dag dat u zich niet houdt aan dit artikel. U betaalt maximaal € 15.000,-”
        
      
      
    
    
      2.3
      Op 24 maart 2021 heeft de politie een inval gedaan in de woning.
      
    
    
      2.4
      Een in dit verband opgemaakte bestuurlijke rapportage van de politie over [appellant] van 25 maart 2021 luidt, voor zover van belang, als volgt:
      
      
        “Op 17 december 2020, ontving de politie te [plaats] een MMA melding (meld misdaad anoniem, hof) dat de bewoner van de [adres] zich bezig hield met het dealen van harddrugs. (...)
        
          [appellant] heeft meerdere antecedenten op het gebied van Opiumwetgeving. [appellant] heeft 68 delicten op naam waaronder:
        (...)-03 Opiumwet gerelateerde delicten;
      
      
      
        In de navolgende perioden ontving de politie 5 MMA meldingen, waarvan de laatste op 23 maart 2021. Ook in deze MMA’s werd de bewoner van de [adres] omschreven, alsmede dat hij zich bezighield met dealen van drugs. Hierop werd een kleinschalig strafrechtelijk onderzoek ingesteld. (...)
        
          Datum melding: 17-12-2020
        
        Handel in harddrugs in [plaats] . Vanuit de [adres] wordt in drugs gehandeld. Dit wordt gedaan door een blanke, lange man van tussen de 25 a 30 jaar oud. 
        
          Datum melding: 26-2-2021
        
        
          [plaats] . Harddrugs handel in [plaats] vanuit de [adres] ). Dit wordt gedaan door een blanke, vrij lange man van rond de 30 jaar oud. Er is opvallend veel aanloop op het adres van mensen die de woning opvallend kortstondig bezoeken. Het e.e.a. is gaande sinds de man de woning heeft betrokken eind 2020.
      
      
      
        
          Datum melding: 7-3-2021
        
        
          [plaats] . Drugsdealen Vanuit een woning gelegen aan de [adres] ) te [plaats] , wordt drugs verhandeld. Te zien is dat het een komen en gaan is van mensen. Deze activiteiten vinden 24/7 plaats. 
      
      
      
        
          Datum melding: 18-3-2021
        
        Drugsdealen – [plaats] Er wordt in harddrugs gedeald vanuit de woning van het adres [adres] . Het dealen, gebeurt overdag en ’s avonds door de bewoner, een man van rond de 30 jaar. Af en toe rijdt hij ok even met een man in een grijze auto mee, maar na een paar minuten is hij weer terug. 
      
      
      
        
          Datum melding 23-3-3021
        
        Dealen [plaats] . Bekend is dat de bewoner van het adres [adres] ) in [plaats] dealt in drugs. Hij wordt regelmatig door een onbekende man opgehaald die rijdt in een grijze Opel. 
      
      
      
        
          Onderzoek woning
        
        Op 24 maart 2021, omstreeks 08.00 uur, werd door de politie een onderzoek ingesteld in de woning van [appellant] . (…)
      
      
      
        Tijdens de doorzoeking werden een handelshoeveelheid harddrugs, waaronder vermoedelijk heroïne, cocaïne en XTC in beslag genomen, waarna [appellant] werd aangehouden en overgebracht naar het politiebureau.
      
      
      
        In totaal werd in beslag genomen;
      
      
        
          436,11 Euro aan brief en muntgeld;
        
        
          9,43 g vermoedelijk cocaïne;
        
        
          18,01 g vermoedelijk heroïne;
        
        
          4 vermoedelijk XTC pillen.
        
      
      
        (...)
        Verder werden in de woning versnijdingsmesjes, een grote zak met sealbags, Black&White envelopjes (tbv drugs), en een grammenweegschaal aangetroffen. Daarnaast een oud en simpel model mobiele telefoon die doorgaans door de politie als ‘dealtelefoon’ wordt aangemerkt. Wat verder opviel was dat in de woning en dure televisie, een luxe koel-vries combinatie en een ‘robot stofzuiger’ werd gezien.
        (...)”
      
      
    
    
      2.5
      Bij brief van 29 april 2021 heeft de waarnemend burgemeester van de gemeente [plaats] aan beide partijen meegedeeld het voornemen te hebben om met ingang van 25 mei 2021 de woning voor een jaar te sluiten vanwege overtreding van de Opiumwet. 
      
    
    
      2.6
      Bij brief van 4 mei 2021 heeft Woonwaard [appellant] op voorhand aangezegd dat de huurovereenkomst door middel van deze brief buitengerechtelijk wordt ontbonden zodra de sluiting van de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de gemeente wordt geëffectueerd.
      
    
    
      2.7
      In een e-mail van 26 mei 2021 aan de gemeente [plaats] heeft de politie laten weten dat de in de woning aangetroffen en onderzochte middelen heroïne, cocaïne en MDMA betreffen als bedoeld in lijst 1 van de Opiumwet.
      
    
    
      2.8
      Bij besluit van 29 juni 2021 heeft de burgemeester van [plaats] (hierna: de burgemeester) meegedeeld dat de woning met ingang van 6 juli 2021 wordt gesloten. 
      
    
    
      2.9
      
        [appellant] heeft op 5 juli 2021 de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de rechtbank [plaats] verzocht om dit besluit te schorsen. De burgemeester heeft hierop meegedeeld te wachten met de sluiting van de woning tot de uitspraak van de voorzieningenrechter.
      
    
    
      2.10
      Bij exploot van 21 juli 2021 heeft Woonwaard aangekondigd dat de woning op 19 augustus 2021 zal worden ontruimd. 
      
    
    
      2.11
      De voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht heeft genoemde door [appellant] gevraagde voorziening bij uitspraak van 11 augustus 2021 afgewezen. De burgemeester heeft de woning op 24 augustus 2021 laten sluiten.
      
    
    
      2.12
      
        [appellant] heeft de huur van de woning tot en met de maand juni 2021 voldaan. Voor de maand juli 2021 en volgende maanden heeft [appellant] geen huur meer betaald.
      
    
    
      2.13
      
        [appellant] kampt al jaren met een drugsverslaving. Hij heeft een zoon van acht jaar uit een verbroken relatie.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling
    
    
      
        Procedure in eerste aanleg
      
    
    
    
      3.1
      In eerste aanleg heeft Woonwaard – samengevat – gevorderd om [appellant] te veroordelen om de woning te ontruimen en leeg en bezemschoon op te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom, [appellant] te veroordelen tot betaling van € 503,21 aan huur voor de maand mei 2021, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding en, vanaf juni 2021, tot betaling van € 503,21 aan gebruiksvergoeding per maand dat de woning niet is ontruimd, steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de opeisbaarheid van elke termijn. Verder heeft Woonwaard gevorderd [appellant] bij wijze van voorschot te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 2.500-, met veroordeling van [appellant] in de (na)kosten. 
      
    
    
      3.2
      Woonwaard heeft voor het geval de burgemeester over zou gaan tot sluiting van de woning haar vorderingen primair gebaseerd op de stelling dat [appellant] de woning dan vanaf dan zonder recht of titel in gebruik heeft. In dat geval is de huurovereenkomst namelijk per die datum buitengerechtelijk ontbonden. Subsidiair heeft Woonwaard de vorderingen gebaseerd op diverse tekortkomingen van [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst en zijn wettelijke verplichtingen. Volgens Woonwaard heeft [appellant] in de woning een handelshoeveelheid harddrugs aanwezig gehad en daarin gehandeld, hetgeen ook overlast heeft veroorzaakt en verder heeft [appellant] een achterstand in de betaling van de huur of een gebruiksvergoeding voor de woning. [appellant] heeft de vorderingen weersproken. 
      
    
    
      3.3
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de gevraagde voorzieningen toegewezen, uitgezonderd de gevorderde huur voor de maand mei 2021, omdat [appellant] dat bedrag inmiddels had voldaan. 
      
      
        
          Procedure in hoger beroep
        
      
      
    
    
      3.4
      
        [appellant] heeft zes grieven tegen de toewijzing van de ontruiming geformuleerd. Verder heeft [appellant] een grief tegen toewijzing van de boete ingebracht. 
      
    
    
      3.5
      Woonwaard heeft de grieven bestreden. Woonwaard heeft daarna bij akte haar gronden vermeerderd. Zij heeft zich erop beroepen dat [appellant] als gevolg van de feitelijke sluiting van de woning door de burgemeester inmiddels geen spoedeisend belang meer heeft bij zijn spoedappel. Ook is door de sluiting de buitengerechtelijke ontbinding inmiddels geëffectueerd, zodat [appellant] de woning zonder recht of titel gebruikt. Tot slot legt Woonwaard de nader opgelopen huurachterstand van vier maanden als zelfstandige tekortkoming aan de gevorderde ontruiming ten grondslag.  
      
    
    
      3.6
      De aanvulling van de gronden bij akte is toelaatbaar, omdat de aanvullende gronden zijn gebaseerd op feiten die zich hebben voorgedaan nadat Woonwaard haar memorie van antwoord had ingediend. [appellant] heeft ter zitting op die nieuwe gronden kunnen reageren. 
      
      
        
          Spoedeisend belang 
        
      
      
    
    
      3.7
      Woonwaard heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn hoger beroep, omdat hij daarbij geen spoedeisend belang heeft, aangezien de burgemeester de woning voor een jaar heeft gesloten. Dat betoog faalt. Anders dan Woonwaard kennelijk meent, hoeft niet [appellant] een spoedeisend belang te hebben, maar moet Woonwaard een spoedeisend belang hebben bij de door haar gevraagde voorziening op het moment van het te wijzen arrest in hoger beroep (vgl. HR 31 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002AE3437). [appellant] kan daarom worden ontvangen in zijn hoger beroep. Dat Woonwaard een spoedeisend belang heeft, ook in hoger beroep, is niet ter discussie gesteld. 
      
      
        
          Aanwezigheid drugs 
        
      
      
    
    
      3.8
      Op grond van artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden mag de huurder niets doen wat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. Op grond van artikel 2 van de Opiumwet is het onder meer verboden om middelen als bedoeld in lijst I van de Opiumwet aanwezig te hebben. Vastgesteld en ook erkend is dat [appellant] heroïne, cocaïne en MDMA in zijn woning had liggen. Dit zijn verboden middelen op lijst I als bedoeld in artikel 2 van de Opiumwet. Daarmee staat vast dat [appellant] in strijd met de Opiumwet handelde. Ook heeft hij erkend dat hij drugsverslaafd is en zelf dagelijks drugs gebruikt en dat hij samen met vrienden in de woning drugs gebruikte. [appellant] is dus zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep nog aangevoerd dat de aangetroffen drugs niet van hem waren, maar van zijn vriendin. Daargelaten de juistheid van die stelling maakt dit niet dat [appellant] niet is tekortgeschoten. [appellant] is op grond van artikel 6.8 van de algemene huurvoorwaarden immers ook verantwoordelijk voor de gedragingen van derden in de woning. 
      
    
    
      3.9
      Op grond van deze tekortkomingen van [appellant] was Woonwaard naar het voorlopige oordeel van het hof al bevoegd de huurovereenkomsten te doen ontbinden. Voor beoordeling of grond bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst is het dan ook niet nodig om te beoordelen of het aannemelijk is of [appellant] zou hebben gehandeld in drugs en daarmee overlast zou hebben veroorzaakt. De in dit kader opgeworpen grieven 1, 2 en 3 kunnen niet tot vernietiging van het vonnis leiden.  
      
      
        
          Ontruiming gerechtvaardigd
        
      
      
    
    
      3.10
      
        [appellant] heeft met zijn grieven 4, 5 en 6 aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het belang van Woonwaard bij de ontruiming van de woning zwaarder weegt dan het belang van [appellant] bij gebruik van de woning. [appellant] betwist dat hij in drugs handelde in de woning en dat hij overlast in de omgeving heeft veroorzaakt en heeft ter zitting in hoger beroep nog het volgende aangevoerd. [appellant] is weliswaar veroordeeld voor het in bezit hebben van drugs maar is niet veroordeeld voor het handelen erin. Hij heeft zijn dak boven zijn hoofd te verliezen. Als hij de woning blijvend verliest, komt hij onderaan de acht jaar durende wachtlijst voor een woning ter plekke. [appellant] erkent dat hij drugsverslaafd is. Hij staat op de wachtlijst van GGZ voor de behandeling van zijn verslaving. Sinds het feitelijke verlies van zijn woning weet hij niet hoe hij de hulp van GGZ kan bereiken. Hij probeert ondertussen zelf af te kicken en gebruikt alleen nog softdrugs. [appellant] heeft de woning ook nodig om zijn zoon een thuis te bieden voor de omgangsregeling. Op dit moment staat de moeder van zijn zoon niet toe dat [appellant] zijn zoon ziet. De overtreding die [appellant] heeft begaan tegenover Woonwaard staat niet in verhouding tot de gevolg van het verliezen van de woning, aldus [appellant] .  
      
    
    
      3.11
      Het hof volgt [appellant] hierin niet. De aangetroffen drugs betreffen drugs die zijn vermeld op lijst I van de Opiumwet, middelen waarvan het bezit alleen al is verboden. Onweersproken is dat de aangetroffen hoeveelheden harddrugs een handelshoeveelheid harddrugs betreffen zoals geformuleerd in de Aanwijzing Opiumwet en de Richtlijn voor strafvordering Opiumwet, namelijk meer dan 0,5 gram. Hieruit volgt dat aangetroffen hoeveelheid de hoeveelheid die voor eigen gebruik strafrechtelijk wordt gedoogd overstijgt. [appellant] is ook strafrechtelijk veroordeeld voor het in bezit hebben van de aangetroffen harddrugs, zo is ter zitting in hoger beroep gebleken. In die zin is er herhalingsgevaar, nu [appellant] ter zitting in hoger beroep heeft erkend eerder te zijn veroordeeld voor het bezit hebben van harddrugs. Het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid brengt verder een risico van drugshandel mee en andere (druggerelateerde) criminaliteit, maar ook het gevaar van overlast en verstoring van de openbare orde en de veiligheid van omwonenden. Het enkel aanwezig hebben van een handelshoeveelheid (hard)drugs trekt bezoekers aan die drugs gebruiken. Dat dit gevaar zich al aan het verwezenlijken was blijkt uit de bestuurlijke rapportage van de politie. Hoewel [appellant] heeft betwist dat hij in drugs handelde heeft hij toegegeven dat hij geregeld met vrienden in de woning drugs gebruikte. [appellant] heeft weliswaar een groot belang bij het behoud van zijn woning mede gezien de huidige krapte op de huurwoningenmarkt en ook bij het kunnen ontvangen van zijn zoon in een eigen woning, maar tegenover het belang van Woonwaard kunnen deze belangen in de gegeven omstandigheden niet de doorslag geven. Dat [appellant] gemotiveerd is om af te kicken van het drugsgebruik ziet het hof als een stap in de goede richting, maar [appellant] is nog altijd drugsverslaafd en er is nog geen zicht op een medische behandeling.   
      
    
    
      3.12
      Het belang van Woonwaard is erin gelegen dat zij als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet en als verhuurder van andere woningen in de buurt de taak heeft bij te dragen aan de leefbaarheid van de woonomgeving . Woonwaard heeft aannemelijk gemaakt dat zij een zero-tolerancebeleid ten aanzien van drugs voert, omdat drugs leiden tot criminaliteit, overlast en verloedering van de leefomgeving. Dit zero-tolerancebeleid moet zij naar het oordeel van het hof doeltreffend kunnen uitvoeren. 
      
    
    
      3.13
      Gelet op het voorgaande deelt het hof de conclusie van de kantonrechter dat het belang van Woonwaard bij de ontruiming van de woning zwaarder weegt dan het belang van [appellant] om het gebruik van de woning te mogen voortzetten. De grieven 4, 5, en 6 slagen daarom niet. 
      
      
        
          Geen recht of titel gebruik woning
        
      
      
    
    
      3.14
      Woonwaard heeft in hoger beroep ook nog naar voren gebracht dat met de feitelijke sluiting van de woning door de burgemeester op 24 augustus 2021 de buitengerechtelijke ontbinding is geëffectueerd, zodat [appellant] de woning inmiddels zonder recht of titel in gebruik heeft. [appellant] heeft hiertegen aangevoerd dat de feitelijke sluiting is gestoeld op een besluit dat voorlopig nog niet onherroepelijk is. [appellant] heeft namelijk bezwaar gemaakt tegen dit besluit en het is in het licht van het evenredigheidsbeginsel goed mogelijk dat het besluit (uiteindelijk) niet houdt. 
      
    
    
      3.15
      Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als de burgemeester de woning heeft gesloten omdat in de woning in strijd met artikel 2 van de Opiumwet is gehandeld. De feitelijke sluiting is voldoende voor een buitengerechtelijke ontbinding. Niet is vereist dat het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten onherroepelijk is. Woonwaard mag van (de juistheid van) het besluit uitgaan. Dat is anders als blijkt van concrete feiten en omstandigheden die maken dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het besluit ondeugdelijk is. Daarvan is niet gebleken. [appellant] heeft weliswaar bestreden dat hij drugs heeft gehandeld en daarmee overlast heeft veroorzaakt, maar hij heeft erkend dat een handelshoeveelheid harddrugs in de woning is aangetroffen. Ook heeft hij niet (voldoende) weersproken dat hij versnijdingsmesjes, een grote zaak met sealbags, Black&White envelopjes, een grammenschaal en een zogenaamde dealtelefoon in de woning heeft aanwezig waren. Mede op basis van die geconstateerde feiten heeft de burgemeester geoordeeld dat het geopend blijven van de woning een ernstig gevaar oplevert voor de openbare orde en veiligheid. 
      
    
    
      3.16
      Naar het oordeel van het hof was het gebruik van die bevoegdheid door Woonwaard om huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden in de gegeven omstandigheden, waaronder de hiervoor genoemde belangen van [appellant] , niet buitenproportioneel. Dat betekent dat [appellant] ook om die reden niet langer het recht heeft om de woning te gebruiken. 
      
      
        
          Boete verschuldigd
        
      
      
    
    
      3.17
      Met betrekking tot de door de kantonrechter bij wijze van voorschot toegewezen boete heeft [appellant] met grief 7 aangevoerd dat het boetebeding op grond waarvan de boete is toegewezen, oneerlijk is. Het hof begrijpt [appellant] aldus dat het boetebeding een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG, hierna: de richtlijn). Woonwaard heeft betwist dat het boetebeding in de gegeven omstandigheden onredelijk bezwarend is.
      
    
    
      3.18
      Voor de beoordeling of het beding onredelijk bezwarend is, zijn de volgende feiten en omstandigheden van belang. Woonwaard heeft het boetebeding opgenomen ter voorkoming van activiteiten in strijd met de Opiumwet, omdat dergelijke activiteiten kunnen leiden tot drugshandel en (drugs gerelateerde) criminaliteit, overlast en verloedering van de leefomgeving. Dit is een gerechtvaardigd belang van Woonwaard. Een boete dient, om dergelijke activiteiten te voorkomen, een zekere minimumhoogte te hebben om een afschrikwekkende werking te hebben. Hierbij is mede van belang dat dergelijke activiteiten strafbaar zijn en dat met drugs grote winsten kunnen worden behaald. In dat licht bezien acht het hof de minimale boete van € 2.500,-, niet bovenmatig. In het beding is daarnaast nog een boete van € 50,- per dag gesteld op de voortzetting van de overtreding en de boete is gemaximeerd op € 15.000,- in totaal. Een maximumboete van € 15.000,- is aanzienlijk, maar daar staat tegenover dat de huurder het zelf in de hand heeft de overtreding van de Opiumwet niet te plegen of, eenmaal gepleegd, te beëindigen. De boete van minimaal € 2.500,- en maximaal € 15.000,- is weliswaar gesteld op elke handeling die met drugs te maken heeft, dus ook voor het aanwezig hebben van gebruikershoeveelheden dat strafbaar is maar wordt gedoogd, maar gelet op de hoogte van de boete en het belang dat daarbij is gediend, acht het hof deze boete niet onevenredig hoog. Dat de mogelijkheid bestaat dat de boete oploopt tot € 15.000,- is bij een gebruikershoeveelheid bovendien geen reëel gevaar. Op het voorgaande stuit ook het betoog van [appellant] af dat de boete te hoog is in relatie tot de zwaarte van zijn overtreding. 
      
    
    
      3.19
      In artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden is verder bepaald dat de huurder naast de boete alle kosten en eventuele schade betaalt als het verbod om iets te doen in strijd met de Opiumwet of te maken heeft met drugs wordt overtreden. Dat naast de afschrikkende werking die van een boete moet uitgaan om zodoende de aanwezigheid van drugs te voorkomen de huurder ook de door hem veroorzaakte schade moet vergoeden (de bepaling spreekt van “eventuele schade”) is niet onredelijk te noemen. Volgens het wettelijke aansprakelijkheidsstelsel is de huurder gehouden alleen die schade te vergoeden die is ontstaan door zijn handelen in strijd met artikel 6.10 en die aan de huurder is toe te rekenen. De bevoegdheid om schade te vorderen vindt dus in het wettelijk stelsel haar beperking. De bevoegdheid van Woonwaard tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 6.10 van de algemene huurvoorwaarden maakt evenmin dat het boetebeding oneerlijk is. Die bevoegdheid ontstaat immers bij iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst van [appellant] . Omdat het op grond van artikel 7:231 BW aan de rechter is om daarover te oordelen dan wel een besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning is vereist, waartegen bezwaar en beroep open staan, zijn de belangen van [appellant] gewaarborgd.
      
    
    
      3.20
      Nu overigens niet is gebleken van feiten of omstandigheden die het boetebeding onredelijk bezwarend maken, acht het hof het aannemelijk dat het boetebeding in een bodemprocedure in stand zal blijven. 
      
    
    
      3.21
      Anders dan [appellant] heeft betoogd heeft Woonwaard een spoedeisend belang bij de vordering van het voorschot op de boete, omdat zij daarmee kracht kan bijzetten bij het afschrikkende karakter van het boetebeding en kan laten zien dat zij haar zero-tolerance beleid ook uitoefent.
      
    
    
      3.22
      Grief 7 gericht tegen de opgelegde boete slaagt evenmin. 
      
      
        
          Gevorderde achterstallige huur, gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      3.23
      Vast staat dat [appellant] de huur tot en met juni 2021 heeft betaald. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep – het eerste moment waarop dat kon – nog aangevoerd dat hij vanaf de buitengerechtelijke ontbinding geen huur meer is verschuldigd en evenmin een gebruikersvergoeding en/of schade, aangezien hij vanwege de feitelijke sluiting de woning niet kan gebruiken. Kennelijk keert [appellant] zich hiermee tegen de veroordeling tot betaling van de huur of een gebruikersvergoeding voor iedere maand of een gedeelte ervan met ingang van 1 juni 2021 totdat de woning is ontruimd. 
      
    
    
      3.24
      
        [appellant] is tot aan de feitelijke sluiting huur verschuldigd uit hoofde van de huurovereenkomst, dat wil zeggen tot en met 24 augustus 2021. Daarvan is de huur tot en met juni 2021 dus al voldaan. Ter zitting in hoger beroep is onduidelijkheid ontstaan over de vraag of de woning ten tijde van de feitelijke sluiting al was ontruimd en opgeleverd. Nu dit vanwege het karakter van deze procedure niet nader kan worden onderzocht, ziet het hof aanleiding de door de kantonrechter toegewezen huur/gebruikersvergoeding alsnog af te wijzen over de periode na 24 augustus 2021. Verschuldigd op basis van deze uitspraak van het hof is dus nog een bedrag van € 503,21 voor de maand juli 2021 en een bedrag van (24/31 x € 503,21 =) € 389,58 voor de maand augustus 2021. In totaal dient [appellant] dus nog een bedrag van € 892,79 te voldoen. Over de eventuele huurachterstand/gebruiksvergoeding over de periode daarna zal in een bodemprocedure moeten worden geoordeeld. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      3.25
      De grief tegen de veroordeling tot betaling van de huur/gebruikersvergoeding vanaf juni 2021 slaagt in zoverre dat slechts zal worden toegewezen de huur over de periode van 1 juli 2021 tot en met 24 augustus 2021. Het vonnis waarvan beroep zal op dat onderdeel worden vernietigd en overigens worden bekrachtigd. Voor het overige falen de grieven. Nu [appellant] grotendeels in het ongelijk is gesteld zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan Woonwaard van een bedrag van € 503,21 aan huurprijs/ gebruikersvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat woning niet is ontruimd, met ingang van 1 juni 2021 totdat de woning is ontruimd,  
    
    
    
      en in zoverre opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      veroordeelt [appellant] tot betaling aan Woonwaard van een bedrag van € 892,79 aan huur over de periode van 1 juli 2021 tot en met 24 augustus 2021;
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woonwaard begroot op € 772,- aan griffierechten en € 1.574,- voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en J.F. Kuiken en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 december 2021.