ECLI:NL:GHAMS:2015:2271, Gerechtshof Amsterdam, 16-06-2015, 200.156.784/01 NOT en 200.157.357/01 NOT
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2015-06-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Klacht tegen een notaris. De klacht ziet op (i) het verschaffen van onvoldoende informatie en advies over onder meer de aard van de woonvereniging en de risico's van het lidmaatschap, (ii) doorbetaling van toetredingsgelden, (iii) niet onpartijdig bij het voornemen tot splitsing van het pand in appartementsrechten en geven van onvoldoende informatie, (iv) onvoldoende onderzoek naar het prijsverschil in de ABC-transactie, (v) misleiding over de werkelijke oprichters en leden van de vereniging door het wijzigen van de notulen van de woonvereniging. 
      
      De kamer heeft klagers deels niet-ontvankelijk verklaard, de klacht deels ongegrond en deels gegrond verklaard en aan de notaris de maatregel van een waarschuwing opgelegd. Omwille van de duidelijkheid vernietigt het hof de bestreden beslissing in haar geheel en geeft een nieuwe beslissing. Enkel het klachtonderdeel dat betrekking heeft op de wijziging van de notulen jegens de bewoners, klager 3 en ouders 4 en 5 verklaart het hof gegrond. De onzorgvuldigheid is van dien aard dat het opleggen van de maatregel van een waarschuwing naar het oordeel van het hof passend is.

beslissing
    ___________________________________________________________________ _ _
    
    
      
        GERECHTSHOF AMSTERDAM
      
    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht
    
    
    
      zaaknummers	: 200.156.784/01 NOT en 200.157.357/01 NOT
    
    
    
      nummer eerste aanleg	: AL/2013/211
    
    
    
      beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 16 juni 2015
    
    
    
      inzake 200.156.784/01 NOT
    
    
    1. de vereniging [naam],
    
      gevestigd te [plaats],
      alsmede de leden van de vereniging:
    
    2. [bewoner 1],[bewoner 2], [bewoner 3] en [bewoner 4],
    hierna te noemen: de bewoners; 
    3. [klager 3];
    4. de heer en mevrouw [naam],
    hierna te noemen: ouders 4;
    5. de heer en mevrouw [naam],
    
      hierna te noemen: ouders 5;
      appellanten,
      gemachtigde: mr. G. van Atten, advocaat te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      mr. [naam],
      notaris te [plaats],
      geïntimeerde,
      gemachtigde: mr. E.M. Mulder, advocaat te Nijmegen,
    
    
    
      en inzake 200.157.357/01 NOT
    
    
    
      mr. [naam],
      notaris te [plaats],
      appellant,
      gemachtigde: mr. E.M. Mulder, advocaat te Nijmegen,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de vereniging [naam],
    
      gevestigd te [plaats],
      alsmede de leden van de vereniging:
    
    2. [bewoner 1],[bewoner 2], [bewoner 3] en[bewoner 4],
    hierna te noemen: de bewoners;
    3. [klager 3];
    4. de heer en mevrouw [naam],
    hierna te noemen: ouders 4;
    5. de heer en mevrouw[naam],
    
      hierna te noemen: ouders 5;
      geïntimeerden,
      gemachtigde: mr. G. van Atten, advocaat te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      
        zaaknummer 200.156.784/01 NOT 
      
    
    
    
      1.1.
      Appellanten (hierna: klagers) hebben op 30 september 2014 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 11 september 2014 (ECLI:NL:TNORARL:2014:47). De kamer heeft in de bestreden beslissing klagers deels niet-ontvankelijk verklaard, de klacht van klagers tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) deels ongegrond en deels gegrond verklaard en aan de notaris de maatregel van een waarschuwing opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 5 november 2014.
      
    
    
      1.3.
      De notaris heeft een verweerschrift, gedateerd 5 december 2014, bij het hof ingediend.
      
      
        
          zaaknummer 200.157.357/01 NOT
        
      
      
    
    
      1.4.
      De notaris heeft op 9 oktober 2014 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de hiervoor genoemde beslissing van de kamer.
      
    
    
      1.5.
      De gronden van het beroep zijn aangevuld bij brief van 10 november 2014. 
      
    
    
      1.6.
      Klagers hebben een verweerschrift, gedateerd 17 december 2014, bij het hof ingediend.
      
      
        
          zaaknummers 200.156.784/01 NOT en 200.157.357/01 NOT
        
      
      
    
    
      1.7.
      Klagers hebben bij brief van 23 maart 2015 in beide zaken nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.8.
      De zaken zijn gelijktijdig behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 2 april 2015. De notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, en klager 3, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd aan de hand van hun (aan het hof overgelegde) pleitnotities.
      
      
    
  
  
    
      2Stukken van het geding
    
    
      Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      3.1.
      Het hof verwijst voor de feiten in beide zaken naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Voor zover partijen tegen de vaststelling van die feiten bezwaar hebben gemaakt, zal het hof hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
      
    
    
      3.2.
      Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende. 
      
      
        3.2.1.
        
          [twee BV's] hebben bij op 26 maart 2008 en 3 april 2008 ondertekende overeenkomst het pand aan [adres] verkocht aan [BV I] (hierna: [BV I]) ‘of een nader te noemen meester’ voor de prijs van € 592.500,-. De onderhandse verkoopwaarde van het pand is op 8 april 2008 (door [makelaar]) getaxeerd op € 600.000,-.
        
      
      
        3.2.2.
        
          [de heer X] en [de heer Y], (middellijk) bestuurders van [BV I], hebben bij akte van 21 april 2008, verleden door de notaris, de vereniging [naam](hierna: de woonvereniging) opgericht. Volgens de akte van oprichting kunnen ook rechtspersonen als lid van de woonvereniging worden toegelaten (artikel 4 lid 1 van de statuten) en bij deze akte zijn [de heer X] en [de heer Y] benoemd tot bestuursleden van de woonvereniging (Slotverklaringen onder 5.1).
        
      
      
        3.2.3.
        
          Bij akte van eveneens 21 april 2008, verleden door de notaris, hebben [twee BV's] het pand aan [adres] ter uitvoering van de onder 3.2.1. genoemde koopovereenkomst geleverd aan de woonvereniging. Uit de voetverklaring van die akte en de aangehechte bijlage 5 blijkt dat het pand ook eerder, binnen een termijn van zes maanden voordien, is geleverd, waarbij de koopsom € 530.000,- betrof. Verder heeft de woonvereniging op 21 april 2008 ten behoeve van [de bank] bij akte, verleden door de notaris, een recht van hypotheek op het pand gevestigd tot een bedrag van € 1.000.000,-. Aan zowel de leverings- als de hypotheekakte zijn notulen gehecht van een algemene ledenvergadering van de woonvereniging, gedateerd 11 april 2008, waarbij onder meer goedkeuring is verleend tot aankoop van het pand voor de prijs van € 592.500,- en vestiging van een recht van hypotheek ten behoeve van [de bank] tot een bedrag van 
          € 1.000.000,-. 
        
        
      
      
        3.2.4.
        Volgens overeenkomsten, gedateerd 1 juli 2008, heeft [BV I] twee lidmaatschappen van de woonvereniging aanvaard, voor een inleggeld van € 160.000,- per lidmaatschap.
        
      
      
        3.2.5.
        Het pand is verbouwd, waarbij afzonderlijke wooneenheden zijn gevormd. Op 9 september 2008 heeft [makelaar] de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het pand getaxeerd op € 940.000,-. In het rapport is op pagina 4 onder meer vermeld: ‘Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen: Ja, renovatie en verbouw in 2008’. [makelaar] heeft tevens waardeverklaringen voor de verschillende (woon)eenheden gegeven, gedateerd 9 september 2008.
        
      
      
        3.2.6.
        
          Op enig moment vóór of op 17 september 2008 heeft de notaris de onder 3.2.3. genoemde notulen gewijzigd in die zin dat daaraan is toegevoegd:
          
            ‘Nieuwe (eerste) leden.
          
          
            Het pand [adres] bevat 6 kamers.
          
          
            Voor de kantoorruimten 1 en 2 en voor de woonkamer 3 heeft zich aangemeld [BV I]
          
          
            Voor de woonkamer 4, 5 en 6 heeft zich aangemeld [BV II]
          
          
            De woonvereniging stemt in met de toetreding. De toetredingen hebben inmiddels plaatsgevonden. De wijze van betaling is nader geregeld door schuldovername (..).’
          
          De gewijzigde notulen zijn vermeld op aktepapier van de notaris.
        
        
      
      
        3.2.7.
        Bij akte van 17 september 2008, verleden door de notaris, hebben [naam BV] en [naam BV]als bestuurders van [BV I] en [BV II] (hierna: [BV II]) de rechten op, kort gezegd, betaling van uittredingsgelden verpand aan [de bank]. In de akte is onder meer vermeld dat [BV I] en [BV II] als lid van de woonvereniging zijn toegelaten (‘vooraf/titel’ onder 3). [BV II] is een dochtervennootschap van [BV I].
        
      
      
        3.2.8.
        Blijkens overeenkomst van 23 september 2008 is [bewoner 1] (een van de bewoners) toegelaten als lid van de woonvereniging, tegen betaling van een inleggeld van € 168.000,- en storting van € 1.000,- in een reservefonds. Het te betalen bedrag heeft [bewoner 1] gefinancierd met een lening van [de bank].
        
      
      
        3.2.9.
        Blijkens overeenkomst van 25 oktober 2008 heeft de woonvereniging een lidmaatschap verkocht aan [bewoner 2] (een van de bewoners) voor de prijs van € 159.500,-, te betalen op een rekening van [BV I], met storting van € 1.000,- in het reservefonds. Bij akte van 21 november 2008, verleden door de notaris, heeft de woonvereniging een recht van tweede hypotheek op het pand gevestigd ten behoeve van [klager 3] (klager 3), vader van [bewoner 2], tot zekerheid van de terugbetaling van hetgeen[bewoner 2] haar vader was verschuldigd uit hoofde van een geldlening voor de betaling van de koopprijs en de storting in het reservefonds. In die akte zijn [de heer X] en [de heer Y] vermeld als bestuurders van de woonvereniging.
        
      
      
        3.2.10.
        Blijkens overeenkomst van 7 januari 2009 heeft de woonvereniging een lidmaatschap verkocht aan [bewoner 4] (een van de bewoners) voor de prijs van € 142.500,-, te betalen op een rekening van [BV I], met daarboven storting van € 1.000,- in het reservefonds. Het te betalen bedrag is voor € 100.000,- gefinancierd met een lening van [de bank] en voor het overige met een lening van zijn ouders (ouders 5).
        
      
      
        3.2.11.
        Blijkens overeenkomst van 26 juni 2009 heeft de woonvereniging een lidmaatschap verkocht aan [bewoner 3] (een van de bewoners) voor de prijs van € 135.000,-, te betalen op de derdenrekening van de notaris, met daarboven storting van € 1.000,- in het reservefonds. Het te betalen bedrag heeft [bewoner 3] gefinancierd met een lening van haar ouders (ouders 4).
        
      
      
        3.2.12.
        De inleggelden zijn telkens betaald op de derdenrekening van de notaris. De notaris heeft de inleggelden doorbetaald aan [BV I] en/of [BV II]. De doorbetaling is telkens vermeld op de afrekeningen die de notaris voor de woonvereniging heeft opgemaakt, maar niet op de afrekeningen die voor de bewoners zijn opgemaakt.
        
      
      
        3.2.13.
        De bewoners hebben de vier wooneenheden op de eerste en tweede verdieping van het pand in gebruik genomen. [BV I] is de twee eenheden op de begane grond van het pand als kantoorruimte blijven gebruiken.
        
      
      
        3.2.14.
        
          In januari 2011 heeft [de bank] aan haar relaties meegedeeld dat zij had besloten lidmaatschappen van woonverenigingen niet langer te financieren, dat[een andere bank]bereid was de financiering over te nemen en dat [de bank] de kosten daarvan zou vergoeden. [de bank] heeft daarnaast een tegemoetkoming aan de leden van de woonverenigingen aangeboden van 12,5 procent van de betaalde toetredingsgelden. 
          
            [de andere bank] was niet bereid de financiering van de lidmaatschappen van [BV I] over te nemen vanwege het zakelijke karakter daarvan. Met het oog hierop zou het pand worden gesplitst in een appartementsrecht betreffende de begane grond en een appartementsrecht betreffende de eerste en tweede verdieping. De notaris heeft hiertoe een ontwerpakte opgesteld tot splitsing van het pand in twee appartementsrechten en dit ontwerp op 10 februari 2011 aan [de heer X] en [de heer Y] toegezonden. Klager 3 heeft geweigerd zijn medewerking te verlenen aan doorhaling van zijn recht van tweede hypotheek op het pand (onder vestiging van een recht van hypotheek op het appartementsrecht betreffende de eerste en tweede verdieping van het pand). Bij e-mail van 27 juli 2011 heeft de notaris aan onder meer [de heer X] zijn mening hierover uiteengezet en daarbij vermeld dat de woonvereniging vervangende toestemming kan vragen aan de rechter. Op een algemene ledenvergadering van 12 december 2011 heeft de woonvereniging een nieuw bestuur benoemd, bestaande uit [bewoner 1], [bewoner 3] en [bewoner 2], en verder besloten de lidmaatschappen van [BV I] te beëindigen. Het besluit tot splitsing van het pand in appartementsrechten is op enig moment herroepen.
        
        
      
      
        3.2.15.
        In opdracht van de bewoners heeft registeraccountant [naam] een (boeken)onderzoek uitgevoerd naar de woonvereniging. De bevindingen zijn vervat in een rapport van 9 maart 2012.
        
      
      
        3.2.16.
        Bij e-mail van 3 mei 2012 heeft de notaris, desgevraagd, documenten aan de advocaat van klagers gezonden, waaronder de onder 3.2.6. bedoelde, gewijzigde notulen.
        
        
      
    
  
  
    
      4Standpunt van klagers
    
    
      Klagers hebben op 23 december 2013 een klacht bij de kamer ingediend. De klacht bestaat, samengevat, uit de volgende onderdelen.
    
    
      4.1.
      De notaris heeft klagers ten tijde van de toetreding tot de vereniging onvoldoende informatie en advies gegeven over onder meer de aard van de woonvereniging en de risico’s van het lidmaatschap.
    
    
      4.2.
      De notaris heeft de toetredingsgelden doorbetaald aan [BV I] in plaats van aan de woonvereniging.
    
    
      4.3.
      De notaris is bij het voornemen tot de splitsing van het pand in appartementsrechten niet onpartijdig geweest en heeft klagers onvoldoende informatie gegeven.
    
    
      4.4.
      De notaris heeft onvoldoende onderzoek gedaan naar het prijsverschil in de ABC-transactie waarbij het pand is aangekocht en doorverkocht aan de woonvereniging.
    
    
      4.5.
      De notaris heeft door het wijzigen van de notulen van 11 april 2008 klagers misleid over de werkelijke oprichters en leden van de vereniging.
      
      
    
  
  
    
      5Standpunt van de notaris
    
    
      De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.  
    
    
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      Bij de beoordeling van de klachten stelt het hof het volgende voorop. Uit de klachten en de toelichting die klagers daarop hebben gegeven, valt op te maken dat zij het vermoeden hebben dat onregelmatigheden voor hen verborgen zijn gehouden en dat zij daardoor in een nadelige positie zijn gebracht. Dat vermoeden wordt echter niet gerechtvaardigd door hetgeen over de gang van zaken is gebleken. De woonvereniging is een rechtsfiguur die natuurlijke personen, zoals studenten, in staat stelt gezamenlijk een woning te financieren en te bewonen. In dit geval is een woonvereniging opgericht, een woning ten behoeve van de woonvereniging aangekocht en verbouwd en zijn aan de oprichters, althans hun vennootschappen, lidmaatschapsrechten toegekend waardoor zij bij hun uittreding en de toetreding van nieuwe leden de kosten van aankoop en verbouw konden terugverdienen, al dan niet met enige winst. Daarnaast is een recht van hypotheek verleend aan een bank om de financiering van toetreding van nieuwe leden mogelijk te maken. Hoewel klagers de verschillende feiten en omstandigheden, waarschijnlijk vanuit een gevoel van wantrouwen, een negatieve betekenis geven, is deze gang van zaken op zichzelf niet dubieus. Dat geldt ook voor de rol van de notaris als ‘projectnotaris’ bij de oprichting van de woonvereniging en de toetreding van nieuwe leden. Het is verder niet aan het hof om de motieven van de oprichters van de woonvereniging en de toepassing van de rechtsfiguur van de woonvereniging in dit concrete geval te toetsen. Slechts het handelen van de notaris jegens klagers is onderwerp van deze tuchtprocedure.
      
      
        
          Informatie en advies (klachtonderdeel 4.1.)
        
      
      
    
    
      6.2.
      De kamer heeft aangenomen dat alle klagers niet-ontvankelijk zijn omdat zij hun klacht te laat hebben ingediend, namelijk niet binnen drie jaar nadat zij kennis hadden kunnen nemen van het handelen dat zij de notaris verwijten.
      
    
    
      6.3.
      Klagers hebben in hoger beroep met name erop gewezen dat de notaris hen niet heeft geïnformeerd over de aard van het recht dat zij verwierven (namelijk geen appartementsrecht maar een lidmaatschapsrecht), over de risico’s van de ‘hypotheekneming’ en de verpanding van het recht op uittredingsgelden en over het bestaan van [de heer X] en [de heer Y] en hun vennootschappen. Ten tijde van de toetreding waren zij niet ervan op de hoogte dat zij onvoldoende werden voorgelicht. Zij zijn daarmee pas bekend geworden na kennisneming van het onder 3.2.15. genoemde rapport van 9 maart 2012, aldus klagers. 
      
    
    
      6.4.
      Het hof overweegt in de eerste plaats dat de woonvereniging zelf geen belang heeft bij dit klachtonderdeel, omdat de notaris niet was gehouden haar over de onder 6.3. genoemde punten informatie en advies te geven bij de toetreding van de bewoners. De woonvereniging is daarom niet-ontvankelijk in dit klachtonderdeel.
      
    
    
      6.5.
      Hetzelfde geldt ten aanzien van ouders 4 en 5. Zij zijn als financiers en ouders bij de klacht betrokken. Niet gebleken is dat zij op enig moment over de toetreding of financiering contact hebben gehad met de notaris. Er is evenmin reden om aan te nemen dat de notaris hen uit eigen beweging had moeten informeren.
      
    
    
      6.6.
      
        Ten aanzien van de bewoners en klager 3 overweegt het hof het volgende.
        Ingevolge artikel 99 lid 15 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop klagers kennis hebben genomen van het handelen of nalaten van de notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. De nalatigheid in de voorlichting die deze klagers de notaris verwijten, heeft volgens hen plaatsgevonden ten tijde van de toetreding van de bewoners als lid van de woonvereniging. De notaris heeft bij die gelegenheid deze klagers informatie verstrekt over de woonvereniging. De omstandigheid dat de bewoners geen appartementsrecht verwierven maar lid werden van een vereniging had deze klagers door kennisneming van de overeenkomsten tot toetreding bekend moeten zijn. Zij kunnen daarover meer dan drie jaren later niet meer klagen. Anders ligt het ten opzichte van informatie waarvan deze klagers stellen dat die voor hen verborgen is gehouden, te weten de risico’s die waren verbonden aan het lidmaatschap en de financiering daarvan en de positie van [de heer X] en [de heer Y] en hun vennootschappen. Indien de notaris verplicht was daarover informatie te verstrekken, maar dat niet heeft gedaan, kan niet worden gezegd dat deze klagers daarmee bekend waren of konden zijn ten tijde van de toetreding. 
      
      
    
    
      6.7.
      De notaris heeft echter aangevoerd dat de bewoners en klager 3 niet tijdig hebben geklaagd, omdat zij aanwijzingen hadden dat niet [de heer X] en [de heer Y] persoonlijk, maar de genoemde vennootschappen lid van de woonvereniging waren. De door de notaris in dit verband genoemde aanwijzingen, voor zover het betreft het feitelijk gebruik van de kantoorruimten door [BV I] en/of [BV II] en verwijzingen in stukken naar die vennootschappen, duiden weliswaar op betrokkenheid van de vennootschappen, maar sluiten de mogelijkheid niet uit dat [de heer X] en [de heer Y] persoonlijk lid van de woonvereniging waren. Klager 3 heeft echter bij e-mail van 22 juli 2010 (productie B bij het verweerschrift van de notaris in hoger beroep) aan de leden en het bestuur van de woonvereniging uitlatingen gedaan waaruit valt op te maken dat hij in elk geval op dat moment bekend was met het feit dat [BV I] bestuurder – en dus lid – van de woonvereniging was en met de overige informatie waarvan deze klagers stellen dat die hen bij de toetreding was onthouden. Uit de e-mail van klager 3 had de daarin gegeven informatie vanaf dat moment ook bij de bewoners bekend kunnen zijn, zeker gevoegd bij de hiervoor genoemde aanwijzingen. De bewoners hebben niet aangevoerd dat zij geen kennis hebben genomen van de inhoud van deze e-mail. Dat brengt mee dat de bewoners en klager 3 te laat, immers pas op 23 december 2013, hierover een klacht bij de kamer hebben ingediend. Zij zijn niet-ontvankelijk in dit klachtonderdeel.
      
      
        
          Doorbetaling toetredingsgelden (klachtonderdeel 4.2.)
        
      
      
    
    
      6.8.
      
        Ook met betrekking tot dit klachtonderdeel heeft de kamer geoordeeld dat klagers niet-ontvankelijk zijn door overschrijding van de driejaarstermijn van artikel 99 lid 15 Wna. 
        Volgens de kamer hebben alle betalingen meer dan drie jaar voor de indiening van de klacht plaatsgevonden en hebben klagers daarvan kennis kunnen nemen door raadpleging van de boekhouding van de woonvereniging en door de aan hen verzonden afrekeningen betreffende de toetredingsgelden.
      
      
    
    
      6.9.
      Het toenmalige bestuur van de woonvereniging, en daarmee de woonvereniging, wist dat de toetredingsgelden werden doorbetaald aan [BV I] en/of [BV II]. De woonvereniging heeft daarom te laat op dit punt geklaagd en is terecht door de kamer niet in dit klachtonderdeel ontvangen.
      
    
    
      6.10.
      Dat geldt niet voor de andere klagers. Uit de afrekeningen die zij hebben ontvangen, valt de doorbetaling niet af te leiden. Dat zij van die doorbetaling op de hoogte hadden kunnen zijn  door inzage in de boekhouding van de woonvereniging, is niet gebleken. Bovendien is er geen aanleiding om aan te nemen dat van deze klagers mocht worden verlangd dat zij, voordat zij onregelmatigheden vermoedden, in de boekhouding van de woonvereniging zouden nagaan aan wie de toetredingsgelden waren (door)betaald. Er kan daarom niet worden gezegd dat deze klagers op dit punt te laat hebben geklaagd.
      
    
    
      6.11.
      Naar het oordeel van het hof heeft de notaris echter een toereikende verklaring voor de doorbetaling gegeven. De notaris heeft de toetredingsgelden voor de woonvereniging ontvangen en namens (het toenmalige bestuur van) de woonvereniging, op instructie van de bank als pandhouder, doorbetaald als uittredingsvergoeding aan het uittredende lid ([BV I] en/of [BV II]). Niet valt in te zien waarom [BV I] en/of [BV II] bij het opgeven van hun lidmaatschappen geen recht zouden hebben gehad op een uittredingsvergoeding. Dat ligt ook niet voor de hand omdat de uittredingsvergoeding voor [de heer X] en [de heer Y], althans hun vennootschappen, kennelijk de wijze was waarop zij hun investering in de aankoop en de verbouw van het pand konden terugverdienen. Vast staat dat de woonvereniging zelf daarvoor geen middelen heeft verstrekt. Ook indien klagers destijds in de veronderstelling hebben geleefd, zoals zij zelf stellen, dat de woonvereniging een ‘lege’ vereniging was, is dat niet een omstandigheid die maakt dat de notaris de toetredingsgelden niet heeft mogen doorbetalen. De doorbetaling van de toetredingsgelden is daarom geen klachtwaardig handelen van de notaris, zodat dit klachtonderdeel, voor zover het de bewoners, klager 3 en ouders 4 en 5 betreft, ongegrond is. 
      
      
        
          Voorgenomen splitsing (klachtonderdeel 4.3.)
        
      
      
    
    
      6.12.
      De kamer heeft dit klachtonderdeel ongegrond geacht, kort gezegd, omdat de notaris bereid was en is informatie en advies te geven, en zijn mening mocht geven over de weigering van klager 3 om in te stemmen met de doorhaling van diens hypotheekrecht en de mogelijkheid aan de rechter vervangende toestemming te vragen. De bewoordingen die de notaris daarbij heeft gebruikt, zijn volgens de kamer niet klachtwaardig. Klagers waren bovendien al op de hoogte van het aanbod van [de bank] om een compensatie te betalen.
      
    
    
      6.13.
      Volgens klagers heeft de notaris klager 3 onjuist voorgelicht door te stellen dat de splitsing hem als tweede hypotheekhouder niet zou benadelen. Uit de e-mail van de notaris van 27 juli 2011 blijkt volgens klagers dat de notaris partijdig was. Bovendien zijn de bewoordingen van die e-mail en de dreiging jegens klager 3 ‘om zijn tweede hypotheekrecht onderuit te halen’ klachtwaardig, aldus klagers. De notaris heeft verder geen of onvolledige informatie verstrekt over de gevolgen van de splitsing en de bereidheid van [de bank] om een compensatie te betalen en bovendien een ontwerp voor de splitsingsakte opgesteld, terwijl de financiering nog niet rond was. 
      
    
    
      6.14.
      Voor zover het klachtonderdeel gaat over verwijtbaar handelen van de notaris jegens klager 3, valt niet in te zien dat de andere klagers daarbij enig belang hebben. De woonvereniging, de bewoners en ouders 4 en 5 zijn daarom in zoverre niet-ontvankelijk in dit klachtonderdeel.
      
    
    
      6.15.
      Wat betreft de verwijten van klager 3 overweegt het hof het volgende. In zijn e-mail van 27 juli 2011 heeft de notaris zijn zienswijze gegeven over de gevolgen die doorhaling van het recht van tweede hypotheek op het pand en vestiging van een recht van tweede hypotheek op een appartementsrecht voor klager 3 zou hebben en of daarbij sprake zou zijn van een benadeling. De zienswijze dat klager 3 daardoor per saldo niet zou worden benadeeld, is een waardering van de omstandigheden en niet bij voorbaat onjuist. Het was verder de taak van de notaris om de woonvereniging en de leden voor te lichten over de mogelijkheid om aan de rechter vervangende toestemming te vragen indien klager 3 zijn toestemming zou weigeren. Van ‘dreiging’ is geen sprake. Het is verder niet relevant of de notaris andere bewoordingen had kunnen gebruiken, omdat de wijze waarop hij zich heeft uitgedrukt, niet klachtwaardig is. Het klachtonderdeel is op dit punt ongegrond.
      
    
    
      6.16.
      Wat betreft de overige verwijten geldt dat uit hetgeen klagers naar voren hebben gebracht, wel blijkt dat zij de notaris wantrouwen, maar niet dat er concrete aanwijzingen zijn dat de notaris partijdig was in het nadeel van klagers. Klagers hebben ook niet duidelijk gemaakt welke concrete informatie de notaris over de splitsing had moeten geven, maar niet heeft gegeven, behalve de informatie over de compensatieregeling van [de bank]. Die compensatieregeling was echter een aanbod van de bank aan de woonvereniging en haar leden. Niet gebleken is dat de notaris daarmee bemoeienis had. Ten slotte heeft de notaris aangevoerd dat hij op verzoek van (het toenmalige bestuur van) de woonvereniging een ontwerp voor een splitsingsakte heeft opgesteld, waarin de details nog niet waren uitgewerkt. Deze handelwijze is niet klachtwaardig. 
      
    
    
      6.17.
      Klagers hebben in hoger beroep nog aangevoerd dat de notaris bij de toetreding al wist dat [de bank] de financiering wilde beëindigen, waarmee volgens klagers hun lidmaatschappen onverhandelbaar zouden worden. Daargelaten dat die wetenschap – die de notaris heeft ontkend – niet blijkt uit de overgelegde stukken en de beëindiging van de financiering door één bank niet zonder meer meebrengt dat de lidmaatschappen bij uittreding niet meer zouden kunnen worden verhandeld, is sprake van een nieuwe klacht, die niet voor het eerst in hoger beroep kan worden behandeld. Klagers zullen in dit nieuwe klachtonderdeel niet-ontvankelijk worden verklaard.
      
      
        
          ABC-transactie (klachtonderdeel 4.4.)
        
      
      
    
    
      6.18.
      De kamer heeft klagers niet-ontvankelijk geoordeeld in dit klachtonderdeel. Volgens de kamer hebben zij hierbij geen belang omdat de transactie heeft plaatsgevonden vóór de toetreding van de bewoners en hebben klagers bovendien niet tijdig geklaagd, omdat zij bij toetreding van de transactie kennis hadden kunnen nemen.
      
    
    
      6.19.
      Blijkens de oorspronkelijke klacht, gedateerd 20 december 2013, gaat het om een AB-transactie voor de prijs van € 530.000,- en een BC-transactie voor de prijs van € 592.500,-. Het waardeverschil is volgens klagers onverklaarbaar. De AB-transactie die klagers op het oog hebben, is kennelijk de eerdere levering die in de leveringsakte van 21 april 2008 (zie onder 3.2.3.) is genoemd. Die transactie is echter verder niet toegelicht. 
      
    
    
      6.20.
      Ten aanzien van de woonvereniging geldt dat zij bij de levering van het pand van de eerdere levering kennis heeft kunnen nemen. Zij heeft dus te laat geklaagd en is terecht niet-ontvankelijk verklaard in dit klachtonderdeel.
      
    
    
      6.21.
      Voor zover de andere klagers veronderstellen dat [BV I] het pand aan de woonvereniging heeft doorverkocht, is dat niet het geval, zoals blijkt uit hetgeen onder 3.2.1. en 3.2.3. genoemde feiten. [BV I] heeft het pand voor de woonvereniging (‘nader te noemen meester’) gekocht voor de prijs van € 592.500,- en de verkopers hebben het pand ter uitvoering van die overeenkomst, dus zonder waardeverschil, rechtstreeks aan de woonvereniging geleverd. Voor zover deze klagers hebben willen betogen dat de woonvereniging het pand te duur heeft aangekocht, geldt dat de aankoop vóór de toetreding van de bewoners heeft plaatsgevonden en dat niet valt in te zien in welk opzicht deze klagers daarvan enig nadeel hebben ondervonden of ondervinden. Ook van een andere omstandigheid die een belang oplevert om op dit punt te klagen, is niet gebleken. De kamer heeft daarom ook deze klagers terecht niet-ontvankelijk geacht in dit klachtonderdeel.
      
      
        
          Wijziging notulen (klachtonderdeel 4.5.)
        
      
      
    
    
      6.22.
      De kamer heeft klagers niet-ontvankelijk geacht in dit klachtonderdeel bij gebrek aan belang, omdat de notulen vóór de toetreding van de bewoners (met uitzondering van klager [bewoner 2]) zijn gewijzigd. Volgens de kamer zijn [bewoner 2] en klager 3 misleid door de verkeerde aanduiding van de leden van de woonvereniging in de onder 3.2.9. genoemde akte van 21 november 2008. Het klachtonderdeel is volgens de kamer gegrond omdat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld door het verstrekken van aangepaste notulen op aktepapier, door het niet-rectificeren van de notulen of het niet-vermelden dat de aangepaste notulen in de plaats treden van de eerdere notulen en door de onjuiste aanduiding van de leden van de woonvereniging in de eerdergenoemde akte.
      
    
    
      6.23.
      De woonvereniging heeft destijds de wijziging van de notulen gewenst en zij wist wie haar leden waren, zodat niet valt in te zien welk belang zij heeft bij dit klachtonderdeel, daargelaten dat zij niet tijdig heeft geklaagd. Zij is daarom terecht niet-ontvankelijk verklaard in dit klachtonderdeel.
      
    
    
      6.24.
      De akte van 21 november 2008 raakt alleen klaagster [bewoner 2] en klager 3. Van enig belang van de andere bewoners en ouders 4 en 5 is niet gebleken. Zij zijn om die reden niet-ontvankelijk voor zover het klachtonderdeel betrekking heeft op de akte. Voor [bewoner 2] en klager 3 geldt echter dat zij op 22 juli 2010 op de hoogte waren of hadden kunnen zijn van de onjuiste vermelding in de akte. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor is overwogen onder 6.7. Zij hebben daarom te laat, immers pas op 23 december 2013, hierover geklaagd, zodat ook zij niet-ontvankelijk zijn op dit punt.
      
    
    
      6.25.
      Ten aanzien van de klacht over de wijziging van de notulen is het hof van oordeel dat de bewoners, klager 3 en ouders 4 en 5 wel belang hebben bij het klachtonderdeel. Zij zijn door de onderhavige wijziging van de notulen immers geconfronteerd met een andere rechtstoestand dan kenbaar was door raadpleging van de notulen die waren gehecht aan onder meer de akte van oprichting van de woonvereniging. 
      
    
    
      6.26.
      De notaris heeft in dit verband echter aangevoerd dat de bewoners, klager 3 en ouders 4 en 5 niet tijdig hebben geklaagd, gelet op de aanwijzingen dat niet [de heer X] en [de heer Y] persoonlijk, maar de vennootschappen lid van de woonvereniging waren. Wat daarvan ook zij, uit die aanwijzingen blijkt in elk geval niet dat de notaris de notulen had gewijzigd. Er is geen reden om aan te nemen dat deze klagers daarvan eerder kennis hebben gekregen dan door de e-mail van de notaris van 3 mei 2012 (zie 3.2.16.).
      
    
    
      6.27.
      Het hof stelt voorop dat er geen aanwijzing is dat de wijziging van de notulen was bedoeld om onregelmatigheden toe te dekken of iemand in enig opzicht te misleiden. De verklaring van de notaris dat het de kennelijke bedoeling was dat [BV I] en haar dochtervennootschap [BV II] bij aanvang de zes lidmaatschapsrechten zouden toekomen, en dat de door hen te betalen toetredingsgelden waren verrekend met de door [BV I] betaalde koopprijs van het pand, is aannemelijk. De bewoners, klager 3 en ouders 4 en 5 hebben ook niet duidelijk kunnen maken in welk opzicht zij enig nadeel van de wijziging van de notulen hebben ondervonden of ondervinden. Het was echter niet zorgvuldig dat de notaris de gewijzigde notulen op zijn aktepapier heeft gesteld zonder daarbij aan te geven dat het ging om een wijziging. Deze onzorgvuldigheid kon leiden tot verwarring over de juiste inhoud van de notulen en daarmee de identiteit van de leden van de woonvereniging. Het was bij uitstek de taak van een notaris deze verwarring te voorkomen. In zoverre is dit klachtonderdeel gegrond.
      
    
    
      6.28.
      De onzorgvuldigheid is van dien aard dat het opleggen van de maatregel van een waarschuwing passend is.
      
      
        
          Slot
        
      
      
    
    
      6.29.
      Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
      
    
    
      6.30.
      Omwille van de duidelijkheid zal het hof de beslissing van de kamer in haar geheel vernietigen en een nieuwe beslissing geven. 
      
    
    
      6.31.
      Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
      
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    - vernietigt de bestreden beslissing;
    
    
      en, opnieuw beslissende:
    
    
    
      
        ten aanzien van klachtonderdeel 4.1.
      
    
    
    - verklaart klagers niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel;
    
    
      
        ten aanzien van klachtonderdeel 4.2.
      
    
    
    - verklaart de woonvereniging niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel;
    - verklaart het klachtonderdeel jegens de andere klagers ongegrond;
    
    
      
        ten aanzien van klachtonderdeel 4.3.
      
    
    
    - verklaart de woonvereniging, de bewoners en ouders 4 en 5 niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel voor zover dat betrekking heeft op verwijtbaar handelen van de notaris jegens klager 3 en verklaart het klachtonderdeel voor het overige jegens hen ongegrond;
    - verklaart het klachtonderdeel voor zover dat betrekking heeft op verwijtbaar handelen van de notaris jegens klager 3, jegens klager 3 ongegrond;
    - verklaart klagers niet-ontvankelijk in de uitbreiding van het klachtonderdeel in hoger beroep;
    
    
      
        ten aanzien van klachtonderdeel 4.4.
      
    
    
    - verklaart klagers niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel;
    
    
      
        ten aanzien van klachtonderdeel 4.5.
      
    
    
    - verklaart de woonvereniging niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel;
    - verklaart de bewoners, klager 3 en ouders 4 en 5 niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel dat betrekking heeft op de akte van 21 november 2008;
    - verklaart het klachtonderdeel dat betrekking heeft op de wijziging van de notulen van 11 april 2008 jegens de bewoners, klager 3 en ouders 4 en 5 gegrond;
    - legt de notaris de maatregel van een waarschuwing op.
    
    
    
      Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, A.M.A. Verscheure en A.A. van Berge en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2015 door de rolraadsheer.