ECLI:NL:RBROE:2006:AZ2466, Rechtbank Roermond, 16-11-2006, 76493 / KG ZA 06 - 223
Rechtbank Roermond — Uitspraak 
Datum: 2006-11-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Anti-speculatiebeding, verplichting tot zelfbewoning, verbod tot doorverkoop.

uitspraak: 16 november 2006
    
    V O N N I S
    
    in kort geding van de rechtbank Roermond
    
    in de zaak van:
    
    
      eisers in conventie,
      gedaagden in reconventie:
    
    
    
      1. [eiser], 
      2. [eiseres], 
      beiden wonende te [woonplaats], [adres],
      procureur: mr. M.J.P. Hennissen,
      advocaat: mr. M.J.H.M. Verhoeven te Waalre;
    
    
    tegen:
    
    
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie:
    
    
    
      GEMEENTE WEERT, 
      zetelende te 6001 GJ Weert, Beekstraat 54,
      procureur: mr. P.J.W.M. Theunissen.
    
    
    
    
      Partijen worden als volgt aangeduid:
      eisers in conventie, gedaagden in reconventie: [eiser];
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie: de gemeente.
    
    
    
    1. Inhoud van het procesdossier
    
    
      Er wordt recht gedaan op de volgende processtukken:
      - de dagvaarding van 6 november 2006;
      - de pleitnota’s, die tijdens de mondelinge behandeling op de openbare zitting van 9 november 2006 zijn overgelegd.
    
    
    
    2. De feiten
    
    2. 1[eiser] heeft op 22 april 2004 een perceel grond van 753 vierkante meter gekocht van de gemeente Weert voor een bedrag van € 139.305 (gemeente [plaatsnaam], sectie [letter], nummer [cijfers]). In de overeenkomst is het volgende anti-speculatiebeding opgenomen: "De koper is verplicht de op het verkochte te bouwen woning zelf (met eventuele gezinsleden) te bewonen en de woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens het hierna vermelde. Bij niet nakoming van deze bepaling verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verkoop van de in die ingebrekestelling genoemde termijn een direct opeisbare en zonder rechterlijke tussenkomst invorderbare boete van vijf en veertig duizend euro (€ 45.000,--)". In onderdeel d. van het beding is opgenomen dat burgemeester en wethouders schriftelijk ontheffing kunnen verlenen.
    
    2.2 [eiser] heeft op het perceel een woning gebouwd. Bij overeenkomst van 15 maart 2006 heeft [eiser] de woning verkocht tegen een bedrag van € 550.000,-- met de bepaling dat op 1 november 2006 levering zal plaatsvinden, bij niet-nakoming waarvan een contractuele boete verschuldigd wordt. Op verzoek van [eiser] heeft de gemeente zich op 27 september 2005 bereid getoond om ontheffing te verlenen indien (onder andere) het verschil tussen de verkoopprijs en de stichtingskosten tot een maximum van € 45.000,-- worden afgedragen, een overzicht van de stichtingskosten wordt verschaft alsmede het anti-speculatiebeding door de koper wordt overgenomen. [eiser] heeft nagelaten om het overzicht van de stichtingskosten te verschaffen, waarna de gemeente ontheffing heeft geweigerd. 
    
    2.3 Op 27 oktober 2005 heeft de gemeente conservatoir verhaalsbeslag voor een bedrag van € 54.000,-- (is inclusief rente) op de woning gelegd. [eiser] heeft ter opheffing van het beslag aangeboden om een bankgarantie voor dat bedrag te stellen dan wel het bedrag onder de notaris te storten. [eiser] stelt dat voortduring van het beslag onrechtmatig is nu [eiser] vervangende zekerheid stelt. Hij vordert in deze procedure opheffing van het beslag. 
    
    2.4 De gemeente voert vele feiten aan waaruit blijkt dat zij terecht geen ontheffing zou hebben verleend. Bespreking van deze feiten kan buiten beschouwing blijven aangezien [eiser] in deze procedure uitsluitend opheffing van het beslag verzoekt teneinde aan zijn verplichting tot levering te kunnen voldoen. Vervolgens stelt de gemeente zich op het standpunt dat haar belang niet is gelegen in het incasseren van de op overtreding van het anti-speculatiebeding gestelde boete, maar op het naleven van het beding tot zelfbewoning en het verbod tot doorverkoop. De gemeente vreest dat er een aanzuigende werking uitgaat op andere bewoners als met het voldoen van de boete eenvoudigweg de verplichting tot bewoning en het verbod op doorverkoop kan worden afgekocht. Omdat [eiser] inmiddels een andere woning heeft betrokken, vordert de gemeente in reconventie voldoening van de daarop gestelde boete van € 45.000,-- en voorts het verbod aan [eiser] tot levering van de betreffende woning aan de kopers alsmede het gebod om de woning zelf te bewonen. 
    
    2.5 [eiser] heeft zich tegen de vorderingen van de gemeente verweerd. Daartoe voert hij onder andere aan dat hem de financiële middelen ontbreken om in de woning te blijven bewonen. De briefwisseling met de gemeente wekte de indruk dat met betaling van de boete een verdergaand beroep op het anti-speculatiebeding achterwege zou blijven. In dat verband stelt [eiser] dat het beding niet de strekking heeft dat hij het pand ten koste van alles moet blijven bewonen. De gemeente kan in zijn visie niet in redelijkheid nakoming van deze verplichting vorderen; met onverkorte handhaving handelt de gemeente onrechtmatig. Voor zover nodig roept [eiser] de nietigheid van het beding in wegens strijd met het recht op vrije vestiging zoals vastgelegd in het Europese verdrag van de rechten van de mens.
    
    3. Beoordeling
    
    3.1 Het anti-speculatiebeding is reeds vele malen onderwerp van juridische procedures geweest. In het arrest van de Hoge Raad van 14 april 2006 (LJN: AU8946) is uitgemaakt dat het anti-speculatiebeding niet in strijd komt met uitgangspunten van de Huisvestingswet. Uit deze jurisprudentie blijkt gevoeglijk dat het overeenkomen van een anti-speculatiebeding binnen zekere grenzen toelaatbaar is. 
    
    3.2 De toelaatbaarheid en uitoefening van het anti-speculatiebeding vindt met name haar begrenzing in de strekking ervan. Zolang de strekking uitsluitend is het voorkomen van aankoop van grond met het hoofdzakelijke doel van speculatie, dient het beding een verdedigbaar doel. Zodra evenwel bij de formulering van het beding of in de naleving ervan het recht op vrije vestiging verdergaand wordt beperkt dan noodzakelijk is ter bereiking van het doel (het tegengaan van speculatie), komt ofwel de geldigheid van het beding zelf of de rechtmatigheid omtrent haar uitoefening in geding. 
    
    3.3 In onderhavige zaak is het beding algemeen geformuleerd en primair erop gericht om tegen te gaan dat een koper de grond verwerft met het doel om deze kort na aankoop met speculatiewinst door te verkopen. Deze strekking is gerealiseerd door in het beding op te nemen dat de koper de op de grond te bouwen woning vijf jaar zelf moet bewonen en niet mag doorverkopen, tenzij binnen die termijn een omstandigheid zich voordoet waardoor verdere bewoning redelijkerwijs niet van hem kan worden gevergd, een en ander op verbeurte van een boete van € 45.000,--. Aangezien de tekst van het beding een redelijke uitwerking vormt van de anti-speculatiebedoeling ervan, kan niet gezegd worden dat het beding nietig is. Het door [eiser] gedane beroep daarop is derhalve ongegrond.
    
    3.4 Het anti-speculatiebeding moet in het kader van haar strekking aldus worden geïnterpreteerd dat elke intentie tot overtreding ervan uit speculatieoverwegingen onaantrekkelijk wordt gemaakt door de boete die daardoor verschuldigd wordt. Aangenomen mag worden dat de hoogte van de boete aldus wordt vastgesteld dat deze ruimschoots opweegt tegen voorzienbaar te behalen exploitatiewinst.
    
    3.5 De koper van grond die ondanks het anti-speculatiebeding toch wenst te vervreemden of er niet langer wenst te wonen zonder over een ontheffingsgrond te beschikken, zal in elk geval de boete verbeuren. De vraag is echter of hem kan worden verplicht om in het kader van het beding de woning te blijven bewonen en hem kan worden verboden om niet te verkopen. De rechter is van oordeel dat dit niet mag worden aangenomen, omdat het een ontoelaatbare beperking vormt op het recht van vrije vestiging. Daarmee heeft het anti-speculatiebeding meer het karakter van een boetebeding dan dat het met name daadwerkelijk een afdwingbare verplichting tot bewoning in het leven roept. Opmerking verdient dat het verbod op vervreemding minder strijd oproept met het recht op vrije vestiging. Omdat een dergelijke verbod feitelijk tot aanzienlijke inperking van het recht op vrije vestiging kan leiden, is de rechter van oordeel dat er terughoudend mee moet worden omgegaan.
    
    3.6 De gemeente stelt dat haar belang in het beding is gelegen in het naleven van het gebod op zelfbewoning en het verbod op doorverkoop. Daarmee miskent zij hetgeen hierboven over de strekking van het beding is overwogen. Dat bij verkoop van de woning door [eiser] met betaling van de boete een precendentwerking zou uitgaan, is niet aannemelijk geworden. De gemeente stelt zelf dat van de vermelding van de boete van € 45.000,-- al vele jaren een afschrikwekkende werking uitgaat en niet in te zien is waarom dit plotseling anders zou worden. De gemeente heeft evenmin gesteld of inzichtelijk gemaakt dat de te behalen winst bij verkoop hoger zou zijn dan de te verbeuren boete. Daarom moet het ervoor worden gehouden dat het belang van [eiser] bij verkoop niet primair gelegen is in het behalen van exploitatiewinst, maar in de door hem aangevoerde gronden.
    
    3.7 Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat de gemeente het beslag per direct dient op te heffen indien en zodra [eiser] het bedrag van de boete aan de gemeente heeft betaald. De rechter is in het onderhavige geval van oordeel dat de gemeente geen genoegen hoeft te nemen met vervangende zekerheid. Dat betekent dat aan de vordering tot opheffing van het beslag de voorwaarde zal worden verbonden dat [eiser] de boete aan de gemeente heeft betaald. De vorderingen van de gemeente tot voortgezette bewoning en verbod op levering worden afgewezen. De rechter gaat ervan uit dat de gemeente het beslag zal opheffen na betaling door eisers van de boete van € 45.000,--, zodat geen dwangsom zal worden verbonden aan de veroordeling tot opheffing van het beslag.
    
    3.8 Nu beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd.
    
    
    B E S L I S S I N G
    
    De voorzieningenrechter:
    
    in conventie en in reconventie
    
    veroordeelt de gemeente Weert direct na betaling door eisers van een bedrag van € 45.000,-- het door haar op 27 oktober 2006 gelegde beslag onder de woning met bijbehorende ondergrond van eisers, staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [plaatsnaam], sectie [letter], nummer [cijfers], groot 752 m² op te heffen;
    
    compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
    
    verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers als voorzieningenrechter en door deze op de openbare civiele terechtzitting van 16 november 2006 uitgesproken in aanwezigheid van A.G.T. Creemers als griffier.
    
    Type: tc.