ECLI:NL:RBALK:2005:AV1130, Rechtbank Alkmaar, 24-10-2005, 185903 CV EXPL 05-1336
Rechtbank Alkmaar — Uitspraak 
Datum: 2005-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Art. 7:244 BW is van regelend recht, zodat het de verhuurder is toegestaan onderverhuur contractueel van haar toestemming afhankelijk te stellen. Doordat de huurder de een deel van het gehuurde onderverhuurt, schiet zij tekort in de nakoming van haar verplichtingen. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst echter onvoldoende rechtvaardigt, omdat het niet in de weg staat aan een eerlijke woningverdeling en kamerbewoning bij een krap woningaanbod voor de groep waartoe onderhuurster behoort in de gegeven omstandigheden dan ook een goede en overigens door de overheid gestimuleerde tijdelijke oplossing is.

RECHTBANK ALKMAAR
      Sector Kanton
    
    
    Locatie Hoorn
    
    
      Zaaknr/rolnr.: 185903 CV EXPL 05-1336
      Uitspraakdatum: 24 oktober 2005
    
    
    Vonnis in de zaak van:
    
    
      STICHTING INTERMARIS WOONDIENSTEN, gevestigd te Hoorn
      eisende partij
      verder ook te noemen: Intermaris
      gemachtigde: mr. A. Lof, advocaat te Hoorn
    
    
    tegen
    
    
      1. [GEDAAGDE 1], en
      2. [GEDAAGDE 2],
      beiden wonende te [postcode] Hoorn, [adres];
      gedaagde partijen
      verder ook te noemen: [gedaagden]
      gemachtigde: J.A. Klaver, werkzaam bij Werkkollektief Hoorn te Hoorn.
    
    
    
    Het procesverloop
    
    
      Intermaris heeft een vordering ingesteld, zoals omschreven in de dagvaarding d.d. 19 april 2005.
      [Gedaagden] hebben bij antwoord verweer gevoerd.
      Na beraad heeft de kantonrechter een comparitie na antwoord bepaald welke is gehouden op 21 september 2005.
      De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.
      Ten slotte is heden uitspraak bepaald.
    
    
    
    Uitgangspunten
    
    
      - Woningcorporatie Intermaris (c.q. haar rechtsvoorganger) verhuurt sinds 1 mei 1993 aan [gedaagde 1] de woning aan de [adres] te Hoorn. Het betreft een 3-kamer eengezinswoning. [gedaagde 1] is weduwe, 60 jaar oud en alleenstaand.
      - Artikel 5 lid 1 van de huurovereenkomst bepaalt : “Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurder geheel noch gedeeltelijk kosteloos noch tegen betaling in huur of gebruik afstaan aan personen die niet tot zijn gezinshuishouding behoren”.
      - [gedaagde 1] verhuurt aan [gedaagde 2] voor € 200,00 per maand een kamer met gebruik van douche, toilet en keuken. [gedaagde 2] is sedert 1 december 2000 op het adres ingeschreven. Zij is 27 jarige vrouw, in 2004 afgestudeerd als fysiotherapeute en parttime werkzaam in het onderwijs.
      - Bij brief van 19 januari 2005 heeft [gedaagde 1], nadat daarover perikelen waren gerezen, aan Intermaris om toestemming gevraagd voor de onderverhuur aan [gedaagde 2].
      - Intermaris heeft bij brief van 4 maart 2005, onder verwijzing naar haar staande beleid om onderverhuur zoveel mogelijk tegen te gaan, de gevraagde toestemming geweigerd en [gedaagde 1] gesommeerd om binnen 14 dagen aan de illegale onderverhuursituatie een einde te maken.
      - Tevens heeft Intermaris aan [gedaagde 2] gesommeerd om de woning binnen 14 dagen te verlaten.
    
    
    
    Het geschil
    
    Intermaris vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde 1], met veroordeling van [gedaagde 1] èn [gedaagde 2] om de woning binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, onder bepaling van art. 557a lid 3 Rv toepasselijk zal zijn, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
    
    
      Intermaris legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] door zonder toestemming onder te verhuren een belangrijke verplichting uit de huurovereenkomst schendt, welke tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      Ter toelichting brengt Intermaris naar voren dat zij het contractuele verbod op onderverhuur wenst te handhaven in verband met haar streven naar een zo eerlijk mogelijke woningverdeling. Onrechtmatige bewoning beperkt de doorstroming op de woningmarkt, waardoor er weinig aanbod vrijkomt hetgeen de omvang van de wachtlijsten (van 11.000 woningzoekenden) negatief beïnvloedt, aldus Intermaris.
    
    
    Tevens stelt Intermaris er groot belang bij te hebben om te weten wie haar klanten zijn. Indien zij het zicht daarop verliest dan is zij daarmee ook de grip kwijt op de woningen en op de buurten waarin deze zich bevinden.
    
    Ten aanzien van [gedaagde 2] brengt Intermaris naar voren dat zij zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde, terwijl zij zich pas in juni 2004 als woningzoekende heeft laten inschrijven en tot op heden op geen enkele manier heeft gereageerd op vrijkomende woningen.
    
    
      [Gedaagde 1] betwist dat haar handelen aan een eerlijke woningverdeling in de weg staat. Zij brengt naar voren dat zij altijd de huur keurig heeft voldaan en dat er op haar wijze van bewoning niets valt aan te merken. In 2000 in zij tegemoet gekomen aan het verzoek van [gedaagde 2] om aan haar een kamer te verhuren omdat voor [gedaagde 2], die als studente was aangewezen op studiefinanciering, de huur van een hele woning niet was op te brengen.
      De huursubsidie van [gedaagde 1] is daardoor komen te vervallen en zij maakt gebruik van de terzake geldende fiscale stimuleringsmaatregelen. [gedaagde 1] concludeert dat gelet hierop de eis om de huurovereenkomst te ontbinden in geen enkele verhouding staat tot de schending van het contractuele verbod op onderverhuur.
    
    
    [Gedaagde 2] betwist dat er harerzijds sprake is van een illegale woonsituatie. Zij wijst erop dat zij als woningzoekende heeft ingeschreven en dat er als gevolg van de lange wachtlijst, sprake is van een overmachtsituatie.
    
    
    Beoordeling
    
    Er van uitgaande dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf heeft in de woning, zou zij op grond van art. 7:244 bevoegd zijn om een gedeelte daarvan aan [gedaagde 2] in gebruik te geven. Blijkens de wetsgeschiedenis is deze bepaling echter van regelend recht, zodat het Intermaris is toegestaan een dergelijke onderverhuur contractueel van haar (schriftelijke) toestemming afhankelijk te stellen.
    
    Nu vaststaat dat [gedaagde 1] een deel van de woning aan [gedaagde 2] verhuurt zonder dat zij daartoe van Intermaris toestemming heeft verkregen, schiet zij op dat punt toerekenbaar tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en kan in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst worden ingeroepen.
    
    In het onderhavige geval is het echter de vraag of deze tekortkoming de gevorderde ontbinding wel rechtvaardigt. Bovendien rijst de vraag of Intermaris, gelet op de wederzijdse belangen van partijen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aan [gedaagde 1] de gevraagde toestemming kon onthouden.
    
    
      De kantonrechter is daarover als volgt van oordeel.
      De door Intermaris gehanteerde argumentatie betreffende een eerlijke woningverdeling is in algemene termen gesteld en kennelijk vooral toegesneden op het fenomeen van de (wettelijk verboden) onderverhuur van een gehele woning.
    
    
    
      In het voorliggende concrete geval kunnen deze argumenten echter onvoldoende overtuigen.
      Zijdens Intermaris is ter comparitie verklaard dat, indien [gedaagde 2] wèl zou hebben gereflecteerd op een vrijkomende woning, zij daarvoor nog lang niet in aanmerking zou zijn gekomen, zodat ook objectief van een reëel uitzicht op toewijzing van een haar passende woning geen sprake is. Intermaris heeft kennelijk onvoldoende woningaanbod voor de groep waartoe [gedaagde 2] behoort en daarin komt naar eigen zeggen van Intermaris op korte termijn ook geen verandering. Kamerbewoning is onder de gegeven omstandigheden dan ook een goede en overigens ook door de overheid gestimuleerde tijdelijke oplossing.
    
    
    De kantonrechter vermag dan ook niet in te zien waarom in deze situatie de verhuur van een kamer door [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] een eerlijke hantering van de toewijzingsregels zou frustreren.
    
    
      De door Intermaris ter comparitie naar voren gebrachte argumenten dat zij haar bewoners wil kennen en met die bewoners een contractuele band verlangt, zodat deze daarop kunnen worden aangesproken, en de door haar geuite procedurele beslommeringen, overtuigen evenmin.
      In de eerste plaats is de onderhavige kamerverhuur onlosmakelijk verbonden met het vereiste dat [gedaagde 1] in de woning haar hoofdverblijf heeft, waarvan [gedaagde 1] in beginsel het (tegen)bewijs zal dienen te leveren, terwijl voorts, teneinde haar belangen afdoende te waarborgen, Intermaris de gevraagde toestemming aan voorwaarden had kunnen verbinden, bijvoorbeeld door deze te beperken tot het tijdelijk en persoonlijk gebruik door [gedaagde 2] van één kamer en zolang [gedaagde 2] in het kader van de gehanteerde regels voor woningtoewijzing nog niet voor een haar passende woning in aanmerking komt.
    
    
    De slotsom is dan ook dat Intermaris de door [gedaagde 1] verzochte toestemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet zonder meer had mogen weigeren en dat, in dat licht bezien, de onderhavige schending door [gedaagde 1] van haar huurdersverplichtingen de gevorderde ontbinding onvoldoende rechtvaardigt.
    
    De vorderingen van Intermaris zullen dan ook worden afgewezen, met veroordeling van Intermaris in de gedingkosten.
    
    
    De beslissing
    
    De kantonrechter:
    
    Wijst de vordering af.
    
    Veroordeelt Intermaris in de proceskosten, die tot heden voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 300 voor salaris van de gemachtigde van [gedaagden], waarover Intermaris geen BTW verschuldigd is.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van de Sande, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 24 oktober 2005 in het openbaar uitgesproken.
    
    
      De griffier
      De kantonrechter