ECLI:NL:RBNHO:2024:12786, Rechtbank Noord-Holland, 11-09-2024, 10847979 \ CV EXPL  23-8270
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. WKO-installatie.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10847979 \ CV EXPL  23-8270
    
    
    
      
        Vonnis van 11 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden wonende te [plaats],
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] in enkelvoud,
      gemachtigde: mr. J.Chr. Rube,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        AMVEST RCF CUSTODIAN B.V., 
      gevestigd te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Amvest RCF Custodian B.V.,
      gemachtigden: mr. P.B. Gaasbeek en mr. A.J. Dunnik 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - dagvaarding van 23 november 2023 met 11 producties; - conclusie van antwoord van 14 februari 2024;
      - het tussenvonnis van 27 maart 2024; 
      - de mondelinge behandeling van 20 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - pleitnota van [eisers]; - pleitnota van Amvest.
      
    
    
      1.2.
      Vonnis is bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Op enig moment is het nieuwbouwcomplex [complex] in [plaats] gerealiseerd. 
      
    
    
      2.2.
      Het complex [complex] is aangesloten op een duurzame warmtevoorziening in de vorm van een WKO-installatie. De WKO voor het [complex]-complex bestaat uit een open bodemenergiesysteem bestaande uit twee boorputten, een warmte- en koudebron, pompen, een grondwarmtewisselaar, kabels, leidingen en overige installaties. De warmtebron ligt 90 tot 120 meter onder het maaiveld en de koudebron 120 tot 150 meter. De bronnen liggen 60 meter uit elkaar en liggen onder de openbare weg. Dit ziet er als volgt uit:
      
      
        
          
        
      
      
      
    
    
      2.3.
      Vanaf maart 2014 worden de woningen in het [complex] complex verhuurd door Amvest. Bij de informatie voor potentiële huurders is uitgelegd dat de hiervoor genoemde WKO-installatie door een derde partij wordt geëxploiteerd - op dit moment InWarmte - en dat huurders met deze partij een leveringsovereenkomst moeten afsluiten voor de levering van warmte. De huurders konden slechts een huurovereenkomst met Amvest aangaan als zij de warmteleveringsovereenkomst met op dit moment InWarmte sloten.
      
    
    
      2.4.
      InWarmte exploiteert blijkens de garantieovereenkomst de WKO-installatie volledig voor haar eigen risico en draagt zorg voor het onderhoud ervan voor een periode van ten minste 30 jaar.  
      
    
    
      2.5.
      
        [eisers] huurt sinds 1 mei 2016 van Amvest de woning aan het [adres] met een aanvangshuur van € 1.227,00 per maand (kale huurprijs: € 1.137,00 en servicekosten € 90,00). Er is sprake van geliberaliseerde huur. 
      
    
    
      2.6.
      
        In de huurovereenkomst voor zover van belang: 
        
          “(…) Artikel 17 – Nutsvoorzieningen 
        
      
    
    
      17.1.
      
        Verhuurder is niet aansprakelijk voor stagnatie van- of tekortkomingen in energieleveringen of nutsleveringen, zoals de aanvoer van gas, water, elektriciteit, warmte, koude, warm tapwater of andere producten, tenzij dit het gevolg is van ernstige nalatigheid of grove schuld aan de kant van verhuurder. 
      
    
    
      17.2.
      
        
          Het gehuurde is aangesloten op een zogenaamde collectieve duurzame energieopwekking installatie voor de levering van warmte en koude. Huurder is verplicht om de door de exploitant van deze installatie aangeboden producten van de exploitant van die installatie af te nemen en de daarvoor door deze gehanteerde overeenkomst met die exploitant aan te gaan en zolang huurder deze overeenkomst met de exploitant niet gesloten heeft, mag verhuurder huurder toegang tot het gehuurde weigeren, onverminderd dat huurder dan wel verplicht is tot nakoming van deze huurovereenkomst. 
        
        
          Bij het aangaan van de huurovereenkomst is Terra Woningen Projectontwikkeling B.V. te Amsterdam vorenbedoelde exploitant. Het vorenstaande laat het in lid 1 van dit artikel bepaalde onverlet. (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eisers] heeft overeenkomstig artikel 17 van de huurovereenkomst op 22 april 2016 een leveringsovereenkomst gesloten met Terra Woningen projectontwikkeling B.V. In 2018 heeft InWarmte de warmtelevering overgenomen van Terra Woningen projectonwikkeling B.V.. 
      
    
    
      2.8.
      InWarmte brengt bij [eisers] onder meer het vastrecht warmte en vastrecht koude in rekening en de huur voor de afleverset.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert – kort samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: 
      
      
        I: verklaring voor recht dat de WKO-installatie in het gebouw waarin [eisers] een woning huurt een onroerende aanhorigheid is in de zin van artikel 7:233 Burgerlijk Wetboek (BW); 
        II: verklaring voor recht dat Amvest verantwoordelijk is voor het leveren van het (huur)genot van deze WKO-installatie en daartoe een warmteleveringsovereenkomst dient te sluiten met de exploitant van deze WKO-installatie ten behoeve van de warmte- en koudelevering aan de woning van [eisers]; 
        III: verklaring voor recht dat artikel 17.1 van de huurovereenkomst onder verwijzing naar artikel 7:264 lid 1 BW nietig is; 
        IV: veroordeling van Amvest om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis met de exploitant van de WKO-installatie een warmteleveringsovereenkomst te sluiten voor het adres van [eisers] tegen courante voorwaarden en de kosten van de warmtelevering (i.e. het verbruik) via de servicekosten dan wel nutsvoorzieningen met individuele meter aan [eisers] door te leggen, op straffe van een dwangsom; 
        V: verklaring voor recht dat het uit hoofde van de te sluiten warmteleveringsovereenkomst door de exploitant van de WKO-installatie bij Amvest in rekening te brengen vastrecht en huur voor de afleverset niet afzonderlijk bij [eisers] in rekening gebracht mag worden; 
        VI: veroordeling van Amvest tot betaling van € 4.146,41, vermeerderd met de wettelijke rente. 
        VII: veroordeling van Amvest in de proceskosten en de nakosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is in de zin van artikel 7:233 BW. Hierbij licht [eisers] toe dat de opwekking in de grond onder het gebouw is ingegraven en dat de installaties en leidingen voor transport en overdracht duurzaam met het gebouw zijn verenigd. De WKO-installatie behoort dan ook naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw. De WKO-installatie is de enige bron van warmte en (warm) tapwater voor de bewoners. Bovendien is ten behoeve van InWarmte opstalrecht gevestigd. Dit is een indicatie dat de WKO-installatie en bijhorende leidingen onroerend is. Omdat de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, moet Amvest als gevolg daarvan op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ook het genot van de WKO-installatie leveren aan [eisers] en een leveringsovereenkomst aan te gaan met InWarmte. Het feit dat Amvest geen warmteleveringsovereenkomst(en) heeft gesloten voor de door haar verhuurde woningen heeft volgens [eisers] als negatief gevolg dat huurders de kosten die in rekening worden gebracht voor de oprichting en het onderhoud van de WKO-installatie dubbel betalen. [eisers] stelt dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Amvest is om die reden gehouden een bedrag van € 4.146,11 te voldoen. Verder legt [eisers] aan de vordering ten grondslag dat Amvest een (hogere) huur ontvangt waar de kosten van de WKO-installatie bij zijn inbegrepen, maar draagt de vergoeding uit de huur voor de WKO-installatie niet door aan InWarmte. Dat wordt door [eisers] nogmaals gedaan via de vastrechtcomponent van zijn warmtetarief. Artikel 17 is daarom een nietig beding op grond van artikel 7:264 BW.
      
    
    
      3.3.
      Amvest betwist de vordering. Amvest voert daartoe aan dat geen sprake is van een onroerende aanhorigheid. De levering en het gebruik van de WKO-installatie wordt door een derde, InWarmte, uitgevoerd. Het maakt om die reden geen onderdeel uit van het gehuurde. Door het aangaan van de betreffende leveringsovereenkomst met InWarmte hebben huurders en de warmteleverancier het mogelijk gemaakt, andere oplossingen nu of in de toekomst te kiezen, die zelfs geen of een andere WKO-installatie behoeven, aldus Amvest. Voor zover de WKO-installatie wel als een onroerende aanhorigheid wordt aangemerkt, dan voert Amvest aan dat dit slechts voor een beperkt gedeelte is. Volgens Amvest is uitsluitend alles na het overdrachtspunt (aansluiting) van de woning op de WKO (de binneninstallatie) aan te merken als onroerende aanhorigheid. De afleverset kan zonder dat schade van betekenis wordt toegebracht van de WKO-installatie worden afgescheiden. Amvest verwijst in dit kader ook naar de conclusie van AG Wattel van 30 juli 2021. Deze kwalificatie betekent volgens Amvest alleen dat zij als verhuurder een WKO-installatie ter beschikking moet stellen waardoor huurders deze kunnen gebruiken. Het houdt geen verplichting in voor Amvest om een leveringsovereenkomst te sluiten voor de levering van warmte en koude. Ook voert Amvest aan dat alleen InWarmte de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie in rekening brengt bij huurders. Van een oneerlijk beding in de huurovereenkomst kan aldus geen sprake zijn.
      
    
    
      3.4.
      Amvest meent verder dat de constellatie met verhuurder, huurder en warmteleverancier in de onderhavige zaak in overeenstemming is met de wet, waaronder artikel 7:237 BW. [eisers] wordt hierbij op gelijke wijze of zelf beter beschermd op grond van de Warmtewet die op deze relatie van toepassing is. Tot slot voert Amvest aan dat zij en InWarmte onafhankelijk zijn. Van vereenzelviging is geen sprake. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In de kern draait deze zaak om de vraag hoe de kapitaal- en onderhoudslasten van de WKO-installatie in het complex [complex] in [plaats] in rekening moeten worden gebracht bij de huurders (in dit geval [eisers]).
      
    
    
      4.2.
      In casu gaat het om levering van warmte via een WKO-installatie. Daarop was sinds 1 januari 2014 de Warmtewet van toepassing. Vóór 1 juli 2019 kon een verhuurder ook “leverancier” zijn in de zin van de Warmtewet. Op de levering van warmte waren dus de Warmtewet en het huurrecht van toepassing, welke regimes op bepaalde punten botsten.
      
    
    
      4.3.
      De Warmtewet gaat er vanuit dat álle kosten voor opwekking van warmte in het warmtetarief worden opgenomen, terwijl in het huurrecht de kosten van onderhoud en afschrijving van een WKO-installatie (als deze als onderdeel van de gehuurde wordt aangemerkt, artikel 7:233 BW) in de huurprijs dienen te zijn opgenomen (artikel 7:237 lid 2 BW) en de kosten van de warmtelevering als servicekosten in rekening worden gebracht.
      
    
    
      4.4.
      Per 1 juli 2019 is artikel 1a aan de Warmtewet toegevoegd, waarin is bepaald dat de Warmtewet niet (meer) van toepassing is op (onder meer) leveranciers die tevens ook verhuurder zijn van hun afnemers.
      
      
        
          Is de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Op grond van artikel 7:233 BW wordt, voor zover hier van belang, onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel onzelfstandige woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woonruimte. Of dat het geval is, kan mede worden beoordeeld aan de hand van de criteria van artikel 3:4 BW, met dien verstande dat het voor de toepassing van artikel 7:233 BW niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid.
      
    
    
      4.6.
      In artikel 3:4 lid 1 BW is bepaald dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, bestanddeel is van die zaak. Op grond van artikel 3:4 lid 2 BW wordt een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, bestanddeel van de hoofdzaak.
      
    
    
      4.7.
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting stelt de kantonrechter vast dat WKO-installatie bestaat uit een warmte en koude pomp. Deze is gevestigd in de kelder van het [complex] complex. Verder bestaat de WKO-installatie uit alle buizen die door het gebouw lopen tot aan de individuele appartementen. De WKO-installatie eindigt in elk appartement bij de afleverset. Die afleverset bevat een warmtewisselaar waar de vloerverwarming aan is gekoppeld en tevens de voorziening voor het (warme) tapwater. Amvest heeft als onbetwist aangevoerd dat de afleverset zonder dat schade van betekenis wordt toegebracht van de WKO-installatie kan worden afgescheiden. 
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande impliceert dat alles na het overdrachtspunt (aansluiting) van de woning op de binneninstallatie als een onroerende aanhorigheid moet worden aangemerkt. Dit is immers fysiek (onlosmakelijk) verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde. De WKO en de afleverset zijn dus gelet op het voorgaande geen onroerende aanhorigheden in de zin van artikel 7:233 BW. Amvest heeft immers als onbetwist aangevoerd dat de WKO en de afleverset van het gehuurde kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht. Dat zonder de WKO en de afleverset het gehuurde als onvoltooid moet worden beschouwd is gesteld noch gebleken. Het gehuurde kan – afgezien van de vraag of dit wenselijk is – op andere manieren worden verwarmd. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] heeft nog gesteld dat de onderhavige casus met betrekking tot de WKO-installatie vergelijkbaar is met die situatie die aan de orde was in het arrest Acantus. Dit slaagt echter niet. In deze situatie is – anders dan in het Acuntus-arrest – door de verhuurder uitgebreid betoogd waarom alleen alles na het overdrachtspunt (aansluiting) van de woning op de binneninstallatie aangemerkt moet worden als een onroerende aanhorigheid. Dit betoog is in die zaak niet gedaan, zodat de situatie in zoverre afwijkt. 
      
    
    
      4.10.
      Het voorgaande laat onverlet dat alles vóór het overdrachtspunt (aansluiting) van de woning op de binneninstallatie wel een onroerende zaak kan zijn, maar dus geen onroerende aanhorigheid in de zin van artikel 7:233 BW. 
      
      
        
          Kapitaal- en onderhoudslasten 
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] meent dat Amvest moet betalen voor de door hem aan InWarmte verschuldigde vaste kosten voor de WKO-installatie. De kantonrechter meent van niet. Uit het Acantus-arrest volgt – anders dan [eisers] stelt – niet een algemene verplichting voor de verhuurder om in alle (onderstreping door de kantonrechter) gevallen de vaste kosten voor een WKO-installatie te dragen, al dan niet door die te verdisconteren in de huurprijs op grond van artikel 7:237 lid 2 BW.  
      
    
    
      4.12.
      Uit het Acantus-arrest volgt hooguit dat artikel 7:237 lid 2 BW prevaleert boven de regeling uit de Warmtewet 2014, in het geval dat de feitelijke situatie leidt tot tegenstrijdig van die twee regelingen. Van zo’n feitelijke situatie kan sprake zijn als: 
      
        
          een WKO-installatie aangemerkt moet worden als een onroerende aanhorigheid van het gehuurde en
        
        
          de huurder de verbruikskosten en de vaste kosten voor die WKO-installatie aan de verhuurder betaalt, omdat zij daartoe een overeenkomst hebben gesloten en 
        
        
          de verhuurder als leverancier in de zin van de Warmtewet kan worden aangemerkt. 
        
      
      
    
    
      4.13.
      Artikel 7:237 lid 2 BW leidt er in die gevallen toe dat de verhuurder de vaste kosten voor zo’n WKO-installatie niet mag doorberekenen als servicekosten, maar moet verdisconteren in de huurprijs. Van een dergelijke situatie is in dit geval geen sprake. De casus in het Acantus-arrest wijkt alleen al af van de onderhavige situatie doordat [eisers] zelf een leveringsovereenkomst met (op dit moment) InWarmte heeft gesloten. Amvest staat als verhuurder volledig buiten de levering van warmte. Gesteld noch gebleken is dat de verhuurder tevens als leverancier in de zin van de Warmtewet kan worden aangemerkt. 
      
    
    
      4.14.
      De vaste kosten die InWarmte in rekening brengt zien alleen op de WKO en dat eindigt met de afleverset in het gehuurde. [eisers] is op grond van de leveringsovereenkomst met InWarmte de vaste kosten aan InWarmte verschuldigd. Van onverschuldigde betaling is daarom geen sprake. De kosten zien niet op de installaties voorbij de afleverset die in eigendom van Amvest zijn. Amvest profiteert dus niet van de vaste kosten die [eisers] aan InWarmte betaalt. De kantonrechter ziet ook geen wettelijke grondslag voor de stelling van [eisers] dat Amvest de betreffende kosten voor haar rekening moet nemen. Amvest wordt dus niet (ongerechtvaardigd) verrijkt doordat [eisers] de vaste kosten aan InWarmte betaalt. Ook is Amvest niet gehouden om een warmteleveringsovereenkomst te sluiten met thans InWarmte. 
      
    
    
      4.15.
      
        De kantonrechter komt met gelet op het voorgaande ook tot het oordeel dat artikel 17.1 van de huurovereenkomst niet nietig is. De verhuurder staat volledig buiten de tussen [eisers] en InWarmte gesloten leveringsovereenkomst.  
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.16.
      De vorderingen van [eisers] worden afgewezen. 
      
    
    
      4.17.
      
        [eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Amvest worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2,00 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                677,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.
      
      
      
      
        De griffier 								De kantonrechter 
      
      
      
    
  
  
     Parket bij de Hoge Raad 30 juli 2021, ECLI:NL:PHR:2021:728. 
  
  
     HR 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61, NJ 2022/260.
  
  
     HR 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61, NJ 2022/260.