ECLI:NL:GHAMS:2000:AA7556, Gerechtshof Amsterdam, 08-02-2000, 99/00655
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2000-02-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende koopt van haar directeur/enig aandeelhouder de economische eigendom van een stuk grond. In geschil is de vraag op welk moment in 1992 de onroerende zaak is gekocht en de vraag of belanghebbende de onroerende zaak in 1994 al dan niet mag afwaarderen met een bedrag van ƒ 539.818. Het Hof oordeelt dat het ervoor moet worden gehouden dat de economische eigendom van de grond is gekocht op 1 januari 1992. Het Hof oordeelt voorts dat de BV een te hoge prijs heeft betaald voor de grond, omdat de ontwikkelingen met een waardeverhogende invloed (mogelijke bouw van een tennishal op de grond) zich pas later in het jaar hebben voorgedaan. Belanghebbende heeft in 1992 een te hoge aanschafwaarde van de grond in haar boekhouding verantwoord, zodat er geen aanleiding is voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde in 1994.

99/00655
      8 februari 2000
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Eerste Meervoudige Belastingkamer
      UITSPRAAK
      op het beroep van de besloten vennootschap X B.V., belanghebbende,
      tegen
      een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst te P, verweerder.
      1. Loop van het geding
      1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 26 februari 1999, ingediend door haar gemachtigde. Het beroep, aangevuld bij brief van 26 mei 1999, is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 10 februari 1999, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de vennootschapsbelasting voor het jaar 1994.
      1.2. De aanslag is berekend naar een belastbaar bedrag van f 1.110.603. Na bezwaar tegen de aanslag is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar bedrag van f 570.785.
      1.3. Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend. Hij concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
      1.4. Ter zitting van 16 november 1999, alwaar te zamen zijn behandeld de zaken van X B.V. (kenmerk: P99/655) en A (kenmerk: P99/610), zijn verschenen mr. B, advocaat, vergezeld van gemachtigde voornoemd, A en C, alsmede verweerder vergezeld van D, E en F. Op 11 november 1999 heeft mr. B stukken ter griffie afgegeven. Deze stukken worden geacht ter zitting te zijn overgelegd. Verweerder heeft van deze stukken kennis genomen en heeft zich erover kunnen uitlaten. Ter zitting heeft mr. B een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De inhoud daarvan geldt als hier ingelast. Voorts heeft gemachtigde een brief van G B.V. van 13 december 1996 overgelegd. Verweerder heeft van deze brief kunnen kennis nemen en zich erover kunnen uitlaten.
      2. Tussen partijen vaststaande feiten
      2.1. Belanghebbende, opgericht op 31 maart 1976, heeft ten doel de exploitatie van een bouw- en aannemingsbedrijf, daaronder begrepen de aanneming en uitvoering van grond- en waterwerken. Belanghebbende is gevestigd a-straat 18 te Z. Zij heeft in het kader van haar doelstelling belangen in verschillende vennootschappen en vormt met een viertal daarvan sedert 1 januari 1992 een fiscale eenheid in de zin van artikel 15 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. A, wonende te Z, is directeur/enig aandeelhouder van belanghebbende. Op 1 januari 1993 verkoopt belanghebbende haar onderneming aan Bouwbedrijf H B.V. Y, broer van A, is directeur/ grootaandeelhouder van H B.V. Na 1 januari 1993 houdt belanghebbende zich bezig met de afwikkeling van bestaande projecten en de exploitatie van onroerende zaken.
      2.2. In een akte van economische eigendomsoverdracht, notarieel verleden op 6 november 1992, waarin A en zijn echtgenote worden aangeduid als verkoper en belanghebbende als koper, is voor zover van belang het volgende opgenomen:
      "Verkoper verklaart op één januari negentienhonderdtweeënnegentig te hebben verkocht aan koper (...) de economische eigendom van:
      a. de ondergrond van een kantoor met kantine en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend (...) a-straat 18 (...), belast met een recht van opstal met betrekking tot vermelde kantoor en kantine ten behoeve van de koper;
      b. een loods met ondergrond, erf en grasland, gelegen nabij a-straat 18 (...);
      c. het woonhuis met schuren, ondergrond en verdere aanhorigheden te (...) Z (...) a-straat 14 (...).
      KOOPPRIJS (...)
      De koopprijs van de sub a en b gemelde percelen bedraagt (...) (f 1.870.000,00) en de koopsom van het sub c gemelde onroerend goed (...) (f 170.000,00) (...).
      AFLEVERING, ECONOMISCHE OVERDRACHT
      Het verkochte is per één januari negentienhonderdtweeënnegentig in economische zin overgedragen (afgeleverd) aan koper (...)
      BEDINGEN
      economische eigendom
      Artikel 1
      Koper is (...) bevoegd tot het verrichten van alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen met betrekking tot het verkochte als was hij eigenaar. Daaronder is begrepen het vervreemden (...) van het verkochte (...)
      juridische overdracht
      Artikel 8
      De akte van levering (...) zal worden verleden door (...) en wel op het tijdstip door koper te bepalen (...)
      Artikel 9
      1. Verkoper geeft onherroepelijk volmacht aan koper (...) om (...) desgewenst te verrichten alle handelingen bedoeld in artikel 1 en in artikel 8, ook met zichzelf als wederpartij.
      2. Deze volmacht vormt een onverbrekelijk bestanddeel van de koopovereenkomst en strekt uitsluitend in het belang van koper (...)."
      2.3. Ter verkrijging van een financiering verstrekt belanghebbende op 28 januari 1992 een opdracht tot taxatie van haar bedrijfscomplex, gelegen aan a-straat 6, 14-18 te Z, aan het bureau voor taxaties, expertises en makelaardij K B.V. te P. De taxateur van K B.V. komt in zijn taxatierapport van 29 januari 1992 tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van f 1.735.000 en tot een executiewaarde bij eigen gebruik van f 1.575.000. Het bedrag van f 1.735.000 heeft voor f 1.450.000 betrekking op a-straat 14-18 en voor f 285.000 op a-straat 6, welke onroerende zaak A op 17 juli 1992 voor dat bedrag verkoopt aan zijn broer Y.
      Op verzoek van A taxeert K B.V. op 27 oktober 1992 wederom het bedrijfscomplex met woning, ondergrond en erf, gelegen aan a-straat 14-18. K B.V. taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, rekening houdend met de mogelijke realisatie van de ontwikkeling van een deel van het bedrijfscomplex tot een sportcomplex, op f 2.040.000 en voor dat geval de executiewaarde op f 1.750.000. Zonder genoemde ontwikkelingsmogelijkheden taxeert K B.V. de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op f 1.440.000 en de executiewaarde op f 1.250.000.
      2.4. Op 15 april 1992 dient belanghebbende in haar kwaliteit van eigenaar bij de gemeente ZA, waaronder Z ressorteert, een aanvraag voor een bouwvergunning in betreffende de bouw van een loods op het perceel a-straat 18. In de aanvraag is de aannemingssom/bouwkosten begroot op f 750.000 exclusief BTW. In mei 1992 stelt belanghebbende ten behoeve van de bouw en bedrijfsvoering van een sportcentrum een managementconcept op en maakt Architectenburo L een tekening van een tennis-squashcomplex. Op 7 juli 1992 stellen Burgemeester en wethouders van de gemeente ZA een conceptbesluit vast, waarin zij de bereidheid uitspreken een zogenoemde artikel 19-procedure tot wijziging van het geldende bestemmingsplan te bevorderen ten behoeve van de bouw van een tennishal aan a-straat 18 te Z.
      Bij brief van 20 augustus 1992 schrijft belanghebbende, voor zover van belang, het volgende aan de gemeente ZA:
      "betreft: aanvraag bouwvergunning d.d. 21-04-1992 betreffende het bouwen van een bedrijfsgebouw (...)
      Hierbij verzoeken wij u de behandeling van bovengenoemde aanvraag te staken.
      Tevens verzoeken wij u uw nota (...) te verrekenen met onze aanvraag voor de bouw van een tennishal, eveneens gelegen aan de a-straat 18 te Z."
      2.5. Op 30 september 1992 dient Project Z B.V., een 100% dochtervennootschap van belanghebbende, in haar kwaliteit van bouwondernemer bij de gemeente ZA een aanvraag voor een bouwvergunning in betreffende de bouw van een tennishal op het perceel a-straat 18. De begrote aannemingssom/bouwkosten bedraagt f 1.100.000 exclusief BTW. Op 25 maart 1993 neemt de gemeenteraad van ZA een voorbereidingsbesluit tot aanpassing van het geldende bestemmingsplan. Na ongegrondverklaring op 30 september 1993 van de tegen dit besluit ingediende bezwaarschriften verzoekt de gemeente ZA op 10 februari 1994 aan de provinciale overheid om afgifte van een verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Op 8 november 1994 beslist de provinciale overheid de verzochte verklaring niet te verstrekken. De aangevraagde bouwvergunning is dientengevolge niet verleend.
      2.6. Belanghebbende verkoopt de onroerende zaken, gelegen aan a-straat 14-18, met uitzondering van de percelen waarop mogelijkerwijs een tennishal wordt gerealiseerd, op 21 december 1993 voor f 1.270.000 aan Y met een koopoptie op de uitgezonderde percelen voor het geval de realisatie van de tennishal niet doorgaat. Op 4 december 1995 verkoopt belanghebbende de uitgezonderde percelen voor f 265.000 aan YZ B.V., in welke vennootschap Y Beheer B.V. in de persoon van Y de directie voert.
      2.7. Naar aanleiding van de aangiften vennootschapsbelasting voor de jaren 1991 tot en met 1993 stelt verweerder een controle in bij belanghebbende voor deelonderzoeken betreffende de omzetbelasting, de loonbelasting en de vennootschapsbelasting. Op grond van bevindingen tijdens het onderzoek verzoekt verweerder de Belastingdienst Registratie en successie Rijswijk, vestiging Amsterdam (hierna: R&S), de onroerende zaken a-straat 14-18 te taxeren. In het taxatierapport van 11 december 1995 maakt de taxateur der Rijksbelastingen het volgende onderscheid en komt hij tot de volgende waardevaststelling per 1 januari 1992:
      Het kantoorpand met ondergrond aan de a-straat 16/18 
      (...)
      Het bloot eigendom van een perceel grond, waarop gebouwd een kantoorpand dat middels een zakelijk recht van opstal eigendom is van X B.V. (...) 
      De werkplaats, romneyloods, ondergrond, erf, grasland en water, gelegen aan de a-straat 16/18 (...) 
      Het vrijstaande woonhuis, plaatselijk bekend a-straat 14 (...). 
      (...)
      De gevraagde taxatiegrondslagen:
      De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik voor wat betreft het bedrijfsgedeelte 
      De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het geheel 
      (...)
      Ondergetekende kent aan bovenstaand onroerend goed de volgende waardes per 1 januari 1992 toe.
      De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het bedrijfscomplex A t/m C f 1.135.000,= 
      De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van het bedrijfscomplex A t/m C f 1.065.000,= 
      De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat van woonhuis D 
      f 135.000,=
      (...)
      Voorts zijn alle feiten en omstandigheden die na 1 januari 1992 hebben plaatsgevonden buiten beschouwing gelaten."
      2.8. Na de totstandkoming van de taxatie van R&S neemt op grond van interne richtlijnen de Fiscale inlichtingen en opsporingsdienst (hierna: de Fiod) het onderzoek over. Het Fiod-onderzoek leidt tot een schikking tussen A en de Officier van Justitie. Vervolgens is het controle-onderzoek bij belanghebbende voortgezet. Het rapport van het onderzoek, gedateerd 19 maart 1998 en waarin belanghebbende wordt aangeduid als X BV, luidt voor zover van belang:
      "3.1.1. Onroerende zaak a-straat 14-18 te Z
      (...)
      Overzicht transacties X BV:
      1992: aankoop a-straat 14-18 (economisch eigendom) f 2.040.000,-
      1993: verkoop a-straat 14-18 (exclusief A 1974 en 1975) f 1.270.000,-
      1995: verkoop percelen A 1974 en 1975 f 265.000,-
      In 1994 waardeert X BV deze onroerende zaak af met f 539.818,-. Reden hiervoor is dat er geen vergunning voor de bouw van een tenniscomplex is verkregen. In 1994 lijdt X BV een verlies van f 539.818,- op deze onroerende zaken.
      (...)
      De volgende opstelling geeft een beeld van de verschillen tussen de taxaties en de overdrachtsprijzen inzake a-straat 14-18 te Z:
      Taxateur taxatieprijs overdr.prijs verschil
      (.1.) f 2.040.000,- f 2.040.000,- f 0,-
      (.2.) f 1.440.000,- f 2.040.000,- f 600.000,-
      (.3.) f 1.270.000,- f 2.040.000,- f 770.000,-
      1 = K B.V. (bestemming tennishal)
      2 = K B.V. (zonder best. tennishal)
      3 = Registratie en Successie
      (...)
      X BV dient vanaf 1992 uit te gaan van een gecorrigeerde aanschafwaarde ad f 1.440.000,-. Hierdoor komt de in de aangifte vennootschapsbelasting 1994 aangegeven waardevermindering ter grootte van f 539.818,- te vervallen. Deze waardevermindering was namelijk gebaseerd op de te hoge aanschafwaarde ad f 2.040.000,-. De in de aangifte vennootschapsbelasting 1994 aangegeven belastbare winst dient met f 539.818,- gecorrigeerd te worden."
      3. Geschil
      In geschil is of belanghebbende de waarde van haar onroerende zaken aan a-straat 18 te Z al dan niet mag afwaarderen met een bedrag van f 539.818.
      4 Standpunten van partijen
      4.1. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en de onder 1.4 vermelde pleitnota.
      4.2. Belanghebbende heeft ter zitting nog het volgende doen toevoegen:
      Voor de datum van 1 januari 1992 als overdrachtsdatum van de economische eigendom is gekozen om een boekhoudkundige reden. De terugwerkende kracht van 6 november 1992 - datum notariële akte - naar 1 januari 1992 had verder geen speciaal doel. De kosten en lasten zijn vanaf 1 januari 1992 ten laste van belanghebbende en bedragen ongeveer f 60.000. Op 1 januari 1992 is er feitelijk niets gebeurd. Deze datum is op 6 november 1992 als peildatum gekozen. De taxatie in januari 1992 is gedaan ten behoeve van de bank. De taxatie in oktober 1992 is gedaan vanwege de overdracht van de economische eigendom. De kosten van architect L zijn door belanghebbende betaald. Het plan om een tennishal neer te zetten is opgekomen na 1 januari 1992 en is langzaam gegroeid. In april 1992 is het concreet geworden. Het was en bleef ook mogelijk een bedrijfshal te bouwen. A heeft gemiddeld bij het vaststellen van de overdrachtswaarde. Deze waarde was eigenlijk circa f 3.000.000. A heeft in aanmerking genomen dat de bedrijfshal zeker en de tennishal waarschijnlijk kon worden gebouwd. Als alles goed was gegaan, waren zowel A als belanghebbende er goed mee uitgekomen.
      4.3. Verweerder heeft ter zitting nog het volgende opgemerkt:
      Anders dan vermeld op blad 2 van de pleitnota, is de grond in 1993 aan Y verkocht. Belanghebbende heeft de aankoop en de verkoop van de economische eigendom aangegaan om haar aandeelhouder te gerieven. Om privé redenen neemt belanghebbende genoegen met een vermogensverlies. Er wordt een beroep gedaan op interne compensatie voor zover het primaire en subsidiaire standpunt niet wordt gevolgd.
      Op 1 januari 1992 is tussen belanghebbende en A een mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen. Daarvan gaat ook de akte van 6 november 1992 uit. Het is dan ook belanghebbende die de bouwvergunning heeft aangevraagd en niet A. De waarde van het bedrijfscomplex per 1 januari 1992 zonder de mogelijkheid van de bouw van een tennishal bedraagt f 1.450.000. In april 1992 bestond niet de kans dat er een definitieve bouwvergunning voor de tennishal zou worden verleend. Op zichzelf kan worden ingestemd met het delen tussen belanghebbende en A van de kansen op voordeel en nadeel. De ter zitting overgelegde brief van G B.V. moet tardief worden verklaard. Het in de pleitnota op blad 5 genoemde bedrag van f 3.500.000 valt niet te beoordelen.
      5. Beoordeling van het geschil
      5.1. Verweerder stelt zich op het standpunt dat belanghebbende niet eerst op 6 november 1992 maar reeds op 1 januari 1992 van haar directeur/enig aandeelhouder A de economische eigendom heeft gekocht van de onroerende zaken gelegen aan a-straat 14-18, dat belanghebbende, als zij zakelijk zou hebben gehandeld, geen hogere prijs voor de verwerving van de economische eigendom zou hebben betaald dan de waarde van f 1.440.000 die op 1 januari 1992 aan de onderwerpelijke onroerende zaken kan worden toegekend, dat zowel belanghebbende als A bij een aanwezig verschil in waarde van f 600.000, al naar gelang op a-straat 14-18 wel (f 2.040.000) of niet (f 1.440.000) een tennishal mag worden gebouwd, zich bewust zijn geweest dan wel zich bewust behoren te zijn geweest van een bevoordeling van A door belanghebbende, en dat belanghebbende bij de betaalde prijs van f 2.040.000, als zij op 6 november 1992 zakelijk zou hebben gehandeld, een voorbehoud zou hebben gemaakt, inhoudende dat, als geen bouwvergunning voor de bouw van een tennishal zou worden verleend, de prijs zou moeten worden verminderd met f 600.000 althans met ten minste de helft van dat bedrag. Aan voormeld standpunt verbindt verweerder de conclusie dat een afwaardering van f 539.818 wegens lagere bedrijfswaarde van het resterende deel van de onroerende zaken a-straat 14-18 in 1994 niet is geoorloofd, nu aan dit resterende deel ten onrechte in 1992 kennelijk een aanschafwaarde is toegekend van f 770.000 (= f 2.040.000 - f 1.270.000) in plaats van f 170.000 (= f 1.440.000 - f 1.270.000).
      5.2. Belanghebbende voert daarentegen aan dat zij de economische eigendom van de onroerende zaken a-straat 14-18 verwierf op 6 november 1992, dat toen slechts om een praktische boekhoudkundige reden de kosten en lasten van (de ontwikkeling van) die onroerende zaken vanaf 1 januari 1992 voor haar rekening zijn genomen, dat op 6 november 1992 een gerede kans bestond dat een tennishal op a-straat 14-18 zou worden gerealiseerd en elke willekeurige koper bij zijn prijsbepaling met die omstandigheid rekening zou hebben gehouden, dat de betaalde prijs van f 2.040.000 berust op een taxatie uitgebracht door K B.V., dat belanghebbende te zelfder tijd op vergelijkbare wijze transacties heeft aangegaan betreffende enkele onroerende zaken aan de b-straat te Z waarop geplande projecten zijn gerealiseerd, dat verweerder ter zake van die transacties de gestelde winstuitdelingen van in totaal f 800.000 aan A na bezwaar niet heeft gehandhaafd, dat er geen goede reden is zulks wel te doen ter zake van de transactie betreffende de onroerende zaken a-straat 14-18, en dat belanghebbende en A de transactie hebben aangegaan op aandrang van de bank en zij zich in elk geval niet bewust zijn geweest van een mogelijke bevoordeling van A.
      5.3. Naar het oordeel van het Hof is in de eerste plaats van belang vast te stellen op welk moment belanghebbende de economische eigendom van de onroerende zaken a-straat 14-18 heeft verworven, aangezien de verkoopwaarde van dat moment als de te hanteren waarde in het economische verkeer heeft te gelden. Uit de akte van 6 november 1992, vermeld onder 2.2, volgt dat belanghebbende de economische eigendom heeft gekocht op 1 januari 1992 en dat deze eigendom als zodanig op die dag aan haar is afgeleverd. Zulks vindt bevestiging in het feit dat belanghebbende de kosten en lasten van de onderwerpelijke onroerende zaken, naar zij erkent, vanaf 1 januari 1992 voor haar rekening heeft genomen, dat zij op 28 januari 1992 een opdracht tot taxatie aan K B.V. heeft verstrekt waarbij - naar volgt uit het vermelde onder 2.3 - de geschatte onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van a-straat 14-18 uitkwam op f 1.450.000, en dat zij in april 1992 op haar naam als eigenaar een aanvraag voor een bouwvergunning bij de gemeente ZA heeft ingediend voor de bouw van een bedrijfsloods. Uit niets blijkt dat aan de aankoop van de economische eigendom op 1 januari 1992 slechts een boekhoudkundige betekenis toekomt. Het Hof houdt het dan ook ervoor dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat belanghebbende niet eerst op 6 november 1992 maar reeds op 1 januari 1992 de economische eigendom van de onroerende zaken a-straat 14-18 heeft verworven.
      5.4. Vervolgens dient te worden vastgesteld welke waarde in het economische verkeer per 1 januari 1992 aan de onderwerpelijke onroerende zaken moet worden toegekend. Hierbij speelt een rol of reeds op dat moment rekening kan worden gehouden met de mogelijkheid van de ontwikkeling en de bouw van een tennishal. Gelet op de ter plaatse geldende bestemming en op de daarmee in overeenstemming zijnde aanvraag voor de bouwvergunning van april 1992 is aannemelijk dat aanvankelijk de bedoeling voorzat voor eigen gebruik een bedrijfsloods op a-straat 14-18 te bouwen. Voorts staat vast dat pas in mei 1992 de eerste tekenen (ontwerp managementconcept en tekeningen L) van een mogelijke andere bebouwing en bestemming van de onroerende zaken zichtbaar werden en dat voor deze plannen (de bouw van een tennishal) wijziging van het vigerende bestemmingsplan was vereist. Nu niet aannemelijk is gemaakt - belanghebbende heeft daarvoor geen concreet bewijs bijgebracht -, dat de onderwerpelijke grond en de daarop te stichten bebouwing reeds op 1 januari 1992 voor ander gebruik was bestemd dan voor eigen bedrijfsuitoefening, kan bij de waardebepaling per 1 januari 1992 geen rekening worden gehouden met de latere ontwikkelingen met betrekking tot deze onroerende zaken en kan in het midden blijven welke waardeverhogende invloed van die ontwikkelingen uitgaat.
      5.5. Voor het geval, zoals voortvloeit uit het overwogene onder 5.4, uitsluitend behoeft te worden gelet op een bestemming voor eigen gebruik van de onderwerpelijke onroerende zaken, verschillen partijen niet van mening over de waarde in het economische verkeer per 1 januari 1992 van die onroerende zaken. Partijen richten zich voor de waarde naar de schatting van K B.V. daaromtrent, welke schatting in januari 1992 en oktober 1992 uitkomt op f 1.450.000 onderscheidenlijk f 1.440.000. Het Hof heeft geen reden van een andere waarde uit te gaan. Een en ander brengt mee dat belanghebbende in 1992 onzakelijk heeft gehandeld met A en de aanschafwaarde van de onroerende zaken a-straat 14-18 tot een bedrag van ongeveer f 600.000 te hoog in haar boekhouding heeft verantwoord. Alsdan is er geen aanleiding voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde in 1994 met een bedrag van f 539.818, reeds niet omdat de resterende boekwaarde in 1994 bij een aanschafwaarde in 1992 van f 1.440.000 niet hoger is dan f 170.000. Bovendien is bij de verkoop in december 1995 voor deze resterende grond f 265.000 ontvangen. Een lagere bedrijfswaarde dan f 170.000 is niet aannemelijk gemaakt. Het gelijk is aan verweerder.
      5.6. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat verweerder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door met betrekking tot de transacties inzake b-straat de overeengekomen prijs met A te aanvaarden en zulks niet te doen met betrekking tot de transactie inzake a-straat 14-18, gaat die stelling niet op. Belanghebbende heeft niet voldoende feiten en omstandigheden gesteld en/of aannemelijk gemaakt waaruit kan worden afgeleid dat in beide gevallen van gelijke feiten en omstandigheden sprake is geweest. In dit verband kan in elk geval niet zonder meer worden voorbijgegaan aan de omstandigheid dat de ontwikkeling van de onroerende zaken gelegen aan de b-straat, anders dan geldt voor de ontwikkeling van a-straat 14-18, kennelijk niet is gestuit op een publiekrechtelijke belemmering.
      6. Proceskosten
      Nu de uitspraak van verweerder in stand blijft, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
      7. Beslissing
      Het Hof verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de uitspraak van verweerder.
      De uitspraak is vastgesteld op 8 februari 2000 door mrs. Dutmer, voorzitter, Van Ballegooijen en Blokland, leden, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken.
      De voorzitter heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief). 
      Bij dit beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd. 
      Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste: 
      de naam en het adres van de indiener; 
      de dagtekening; 
      een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; 
      de gronden van het beroep in cassatie. 
      Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na de indiening van het cassatieberoepschrift ontvangt de indiener de nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.