ECLI:NL:GHSGR:2010:BP0784, Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-12-2010, 200.009.910/01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2010-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in verband met sloop en nieuwbouw.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector handel
    
    
    Zaaknummer: 200.009.910/01
    
    Rolnummer rechtbank: 613722 \ CV EXPL 06-2521
    
    
      arrest van de negende civiele kamer d.d. 28 december 2010 
      inzake
    
    
    
      [eigenaar/verhuurder],
      wonende te [plaats],
      appellant in principaal hoger beroep,
      verweerder in incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: [eigenaar/verhuurder], 
      advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen te Alphen aan den Rijn,
    
    
    tegen 
    
    
      1. [huurder],
      2. [huurder 2],
      wonende te [plaats],
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
      hierna te noemen: [huurder] en [huurder 2], gezamenlijk ook [huurder] c.s.,
      advocaat: mr. L.W.B. Devillers te 's-Gravenhage.
    
    
    Het geding
    
    Bij arrest van 18 augustus 2009 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 26 oktober 2009 is gehouden. Ter comparitie heeft [eigenaar/verhuurder] een productie in het geding gebracht. [huurder] c.s. heeft vervolgens pleidooi gevraagd. Ter zitting van 16 april 2010 hebben partijen hun standpunten door hun advocaten doen bepleiten, onder overlegging van pleitnotities. Bij akte na pleidooi heeft [eigenaar/verhuurder] nadere producties in het geding gebracht. Bij antwoordakte na pleidooi heeft [huurder] c.s. hierop gereageerd en eveneens producties overgelegd. Bij akte uitlaten producties heeft [eigenaar/verhuurder] op de door [huurder] c.s. overgelegde producties gereageerd. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    1. In deze zaak gaat het, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende gemotiveerd weersproken, om het volgende.
    
    
      1.1 [eigenaar/verhuurder] heeft in 2002 het perceel aan de [adres] te [plaats] gekocht (hierna aan te duiden als perceel [adres).
      [huurder] is eigenaar van het naastgelegen perceel dat eveneens plaatselijk bekend is als [adres2] (hierna aan te duiden als perceel [adres 2]). [huurder] houdt op zijn perceel thans schapen, maar heeft ook het voornemen aldaar een woonhuis te bouwen. 
    
    
    1.2 Met betrekking tot de bestaande woning op het perceel [adrres] hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, waarbij is afgesproken dat [huurder] c.s. met ingang van 1 november 2002 het woonhuis huurt tegen betaling van een maandelijkse huurprijs van € 400,00 (verder: “de huurovereenkomst”). De huurovereenkomst luidt, voor zover hier relevant:
    
    “Tijdelijke Huurovereenkomst Woonhuis
    
    (…)
    
    1 Deze huurovereenkomst heeft betrekking op het woonhuis aan de [adres 2], te [plaats]
    
    2 Het tijdelijk karakter van deze huurovereenkomst in verband met geplande nieuwbouwactiviteiten is de huurders nadrukkelijk bekend.
    
    (…)
    
    5 Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande op 1 november 2002, en maximaal lopende tot wederopzegging van de verhuurder in verband met de geplande nieuwbouwactiviteiten op het betreffende perceel.
    
    (…)”
    
    1.3 Voor de realisatie van twee woningen op de voormelde percelen is een bestemmingsplanwijziging nodig. In april 2004 heeft de gemeenteraad van de gemeente [plaats] een bestemmingsplan vastgesteld dat aan beide percelen een woonbestemming gaf. De Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben evenwel goedkeuring aan het bestemmingsplan onthouden voor zover dat meer dan één burgerwoning toestond op de percelen van [eigenaar/verhuurder] en [huurder] c.s. tezamen. [huurder] heeft van laatstgenoemd besluit beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Daarbij heeft [huurder] c.s. zich primair op het standpunt gesteld dat twee burgerwoningen op de percelen moeten worden toegestaan. Subsidiair en voor zover de primaire beroepsgrond ongegrond zou worden verklaard, heeft [huurder] c.s. bij de ABRvS betoogd dat aan het perceel van [eigenaar/verhuurder] de bestemming burgerwoning dient te worden onthouden, kort gezegd in verband met de omstandigheid dat [huurder] c.s. op het naastgelegen perceel bedrijfsmatig schapen houdt. De ABRvS heeft het beroep van [huurder] c.s. op de primaire grond ongegrond en op de subsidiaire grond gegrond verklaard.
    
    1.4 Bij brieven aan [huurder] en [huurder 2] van 17 januari 2006 heeft [eigenaar/verhuurder] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 augustus 2006. De opzeggingsbrief aan [huurder] (die dezelfde inhoud heeft als de brief aan [huurder 2]) luidt, voor zover hier relevant: 
    
    “Sinds 1 november 2002 huurt u, samen met mevrouw [huurder 2], van de heer [eigenaar/verhuurder] voor onbepaalde tijd een woonhuis met erf en tuin, gelegen aan de [adres 2], [plaats]. Op verzoek van de heer [eigenaar/verhuurder] zeg ik hierbij de huurovereenkomst op tegen 1 augustus 2006. Deze opzegging vindt plaats op grond van (a) dringend eigen gebruik en (b) het feit dat u zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.
    
    Ter toelichting hiervan wijs ik erop dat de heer [eigenaar/verhuurder] – zoals u bekend is – het perceel [adres 2] heeft gekocht met de (in de huurovereenkomst ook kenbaar gemaakte) bedoeling daar te gaan wonen. Hoewel hij thans elders woont, zijn de procedures voor het verkrijgen van een bouwvergunning in volle gang. Na verkregen vergunning zal de heer [eigenaar/verhuurder] de woning slopen en door een nieuwe woning vervangen, waarna hij daar zelf intrek wil nemen. Tot zover het eigen gebruik.
    
    Daar komt bij dat u zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. In uw pogingen om op een aanpalend, u in eigendom toebehorend stuk grond een woning te kunnen bouwen, heeft u de belangen van de verhuurder in ernstige mate geschaad althans aanmerkelijk verwaarloosd in een procedure bij de Raad van State, betreffende de goedkeuring van een nieuw bestemmingsplan. U hebt bij de Raad van State aangevoerd dat, indien de bestemming W2 (woondoeleinden, twee woningen) niet kan worden toegekend, u voor het gehele perceel (dus zowel voor het aan u als voor het aan de heer [eigenaar/verhuurder] toebehorende stuk grond) een agrarische bestemming wenst. De Raad van State heeft deze subsidiaire grondslag van uw hoger beroep gehonoreerd. Door deze actie loopt de heer [eigenaar/verhuurder] het risico dat zijn perceel een agrarische bestemming krijgt, met als gevolg dat hij het perceel niet kan gebruiken voor het - u bekende - doel waarvoor hij het heeft gekocht, te weten het gebruik als burgerwoning. Uit het recht volgt dat de verhouding tussen huurder en verhuurder niet alleen door het contract wordt beheerst, maar ook door de redelijkheid en billijkheid. U had rekening behoren te houden met de belangen van de heer [eigenaar/verhuurder] als verhuurder/eigenaar. Door uw hierboven omschreven handelswijze heeft u echter juist in ernstige mate afbreuk gedaan aan zijn belangen. Dit is in strijd met hetgeen van u als huurder mocht worden verwacht. Temeer nu het zonder meer mogelijk was geweest om uitsluitend voor uw eigen perceel (en niet ook voor dat van de heer [eigenaar/verhuurder]) een agrarische bestemming te verdedigen. De reden om ook het perceel van de heer [eigenaar/verhuurder] in uw wensen voor een agrarische bestemming te betrekken, ontgaat hem volkomen.
    
    (…)”
    
    1.5 [huurder] c.s. heeft niet ingestemd met de opzegging.
    
    1.6 In eerste aanleg heeft [eigenaar/verhuurder], na wijziging van eis bij conclusie van repliek, gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 6:258 BW ontbindt, althans subsidiair het tijdstip vaststelt waarop deze zal eindigen, met vaststelling van een tijdstip van de ontruiming op de dag, die valt veertien dagen na de dag van het te wijzen vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen andere dag, en met veroordeling van [huurder] c.s. om deze woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eigenaar/verhuurder] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan [eigenaar/verhuurder] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van gedaagden hoofdelijk, een en ander met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde van [eigenaar/verhuurder] daaronder begrepen.
    
    1.7 De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.
    
    1.8 Op 5 juni 2008 heeft de gemeenteraad van de gemeente [plaats] het bestemmingsplan “Buitengebied, eerste herziening” vastgesteld, waardoor het mogelijk werd om op het perceel van [eigenaar/verhuurder] een burgerwoning te realiseren. Het bestemmingsplan staat geen burgerwoning toe op het perceel van [huurder] c.s.. Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland hebben voornoemd bestemmingsplan bij besluit van 19 september 2008 goedgekeurd. Bij besluit van 26 maart 2010 heeft het college van B&W van de gemeente [plaats] aan [eigenaar/verhuurder] ontheffing verleend van het bestemmingsplan ten aanzien van het bouwvolume van de te bouwen woning, alsmede een reguliere bouwvergunning eerste fase afgegeven.
    
    2. In het principaal hoger beroep vordert [eigenaar/verhuurder] kort gezegd dat het hof het vonnis waarvan beroep vernietigt en bij arrest, opnieuw rechtdoende en voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen in eerste aanleg alsnog toewijst, met veroordeling van [huurder] c.s. in de kosten van beide instanties, en met bepaling dat de proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de datum van het in dezen te wijzen arrest dient te worden voldaan, bij gebreke waarvan [huurder] c.s. aan [eigenaar/verhuurder] wettelijke rente over de hoofdsom alsmede het nasalaris verschuldigd zal zijn. [huurder] c.s. concludeert in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, dat hij heeft ingesteld onder de voorwaarde dat één of meerdere van de grieven in het principaal hoger beroep slaagt, tot niet-ontvankelijkverklaring van [eigenaar/verhuurder], althans afwijzing van zijn vorderingen, met veroordeling van [eigenaar/verhuurder], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van beide instanties.
    
    
      In het principaal hoger beroep
      2.1 Het hof ziet aanleiding om grief 3 eerst te behandelen. Met deze grief komt [eigenaar/verhuurder] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [eigenaar/verhuurder] thans beschikt over een huurwoning en dat niet is gebleken dat hij deze moet ontruimen. Voorts heeft de kantonrechter in dat verband meegewogen dat ten tijde van het wijzen van het vonnis in eerste aanleg nog niet zeker was of [eigenaar/verhuurder] de voor de nieuw te bouwen (burger)woning de benodigde vergunningen en bestemmingswijziging zou krijgen.
    
    
    2.3 [eigenaar/verhuurder] legt aan de opzegging van de huurovereenkomst onder meer ten grondslag dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het dringend eigen gebruik bestaat eruit dat hij de huurwoning wil slopen om op het betreffende perceel, een door hem en zijn gezin te betrekken, nieuwe woning te bouwen.
    
    
      2.4 Het hof overweegt als volgt. 
      Vooropgesteld dient te worden dat [eigenaar/verhuurder], anders dan gesteld door [huurder] c.s., na opzegging van de huurovereenkomst zijn vordering tijdig ingesteld heeft. De wet stelt geen termijn en [huurder] heeft geen omstandigheden aangevoerd die i.c. tot een ander oordeel leiden. 
      Artikel 7:274 lid 3 aanhef en onder a BW bepaalt dat onder eigen gebruik in de zin van lid 1 onder c van dat artikel, mede wordt begrepen renovatie van woonruimte (waaronder mede dient te worden verstaan sloop en herbouw van de woning) die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is (HR 26 maart 2010, LJN BL0683). Het hof is evenwel van oordeel dat [eigenaar/verhuurder] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, mede gelet op de belangen van beide partijen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst in stand blijft. Het hof acht daartoe de navolgende (door [huurder] c.s. niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken) omstandigheden redengevend.
    
    
    2.5 Voldoende staat vast dat [eigenaar/verhuurder] het perceel [adres] in 2002 heeft gekocht met de specifieke wens om de daarop gelegen agrarische woning te slopen en in de plaats daarvoor een burgerwoning voor hemzelf en voor zijn gezin te laten bouwen. Dat [eigenaar/verhuurder] deze wens reeds bij aankoop van het perceel in 2002 had ( CvR sub 30), is door [huurder] c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken. In afwachting van de voor de realisering van die wens benodigde bestemmingsplanwijziging en vergunningen heeft [eigenaar/verhuurder] de bestaande (te slopen) woning aan [huurder] c.s. verhuurd. [huurder] c.s. was er bij het aangaan van de huurovereenkomst van op de hoogte dat [eigenaar/verhuurder], zodra het bestuursrechtelijke traject zou zijn afgerond en de verbouwingswerkzaamheden konden aanvangen, het gehuurde wederom in eigen gebruik wenste te nemen en partijen hebben een en ander ook expliciet vastgelegd in de huurovereenkomst. Inmiddels is het bestemmingsplan met goedkeuring van Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland gewijzigd en is door het college van B&W van de gemeente [plaats] de bouwvergunning eerste fase afgegeven. Gesteld noch gebleken is dat voornoemde besluiten in bezwaar of beroep zijn vernietigd of dat de uitvoering ervan bij wijze van een voorlopige voorziening is geschorst, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat [eigenaar/verhuurder] thans feitelijk een aanvang kan maken met de sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden. 
    
    2.6 Een afweging van de belangen van beide partijen naar billijkheid leidt niet tot een ander oordeel. [huurder] c.s. heeft in dat verband gesteld dat het voor hem van belang is om in de nabijheid van het perceel [adres 2], waar hij schapen houdt, te wonen. In het bijzonder in de lammertijd wil hij snel bij zijn schapen kunnen zijn. Het hof erkent dit belang, maar is van oordeel dat het niet opweegt tegen het belang van [eigenaar/verhuurder] om zijn bouwplannen uit te voeren. [eigenaar/verhuurder] heeft zijn perceel met dat doel gekocht, hetgeen voor [huurder] c.s. steeds kenbaar is geweest. Het hof weegt daarbij mee dat [huurder] c.s. niet heeft weersproken dat hij de mogelijkheid heeft gehad om schuin tegenover de locatie waar hij schapen houdt een stuk grond te kopen waarop hij een woning mocht bouwen, maar dat hij van die mogelijkheid heeft afgezien. [huurder] c.s. heeft onvoldoende toegelicht waarom van hem niet mocht worden verwacht dáár te bouwen. Het door [huurder] c.s. gestelde belang verdient voorts relativering, omdat hij voor het aangaan van de huurovereenkomst zijn schapen hield vanuit een verder gelegen woning.
    
    2.7 Voorts weegt het hof mee dat [huurder] c.s. niet gemotiveerd heeft weersproken dat het [huurder] c.s. op grond van provinciaal beleid is toegestaan om een woning op zijn eigen perceel te bouwen indien 1.000 m3 aan bebouwing wordt gesloopt, dat [eigenaar/verhuurder] heeft aangeboden om 100 m3 aan bebouwing op zijn perceel te slopen en dat [huurder] c.s. zelf de mogelijkheid heeft om 900 m3 aan bebouwing te slopen, maar dat [huurder] c.s. heeft geweigerd van deze mogelijkheid gebruik te maken. Tot slot weegt het hof mee dat [eigenaar/verhuurder] bij het beoogde gebruik van de woning geen commercieel doel nastreeft, maar de (nieuw te bouwen) woning daadwerkelijk zelf met zijn eigen gezin wil gaan betrekken.
    
    2.8 [eigenaar/verhuurder] heeft naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat er andere passende woonruimte voor [huurder] c.s. beschikbaar is. Naast het door [eigenaar/verhuurder] genoemde perceel bouwgrond schuin tegenover de huidige huurwoning (zie sub 2.6), heeft [eigenaar/verhuurder] door overlegging van makelaarsgegevens aangetoond dat in de nabije omgeving voldoende huur- en koopwoningen beschikbaar zijn in een prijsklasse en van een grootte die voor [huurder] c.s passend kunnen worden geacht. Die woningen behoeven volgens vaste jurisprudentie niet vergelijkbaar met het verhuurde te zijn, nog daargelaten dat het hier om een tijdelijke huurovereenkomst  voor een verouderde woning met een relatief lage huurprijs ging.
    
    2.8 Een en ander leidt tot de slotsom dat [eigenaar/verhuurder] de huurovereenkomst op goede grond heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik, zodat grief 3 terecht is voorgesteld. Gelet op deze uitkomst heeft [eigenaar/verhuurder] geen belang bij behandeling van zijn overige grieven.
    
    
      In het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
      3. Nu is voldaan aan de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld, komt het hof toe aan behandeling ervan.
    
    
    3.1 Met grief 1 klaagt [huurder] c.s. erover dat de kantonrechter voorbij is gegaan aan zijn bezwaar tegen de eisvermeerdering van [eigenaar/verhuurder] bij conclusie van repliek. De grief behoeft geen behandeling, nu blijkens het hiervoor overwogene de vordering van [eigenaar/verhuurder] toewijsbaar is op grond van artikel 7:247 lid 1 aanhef en onder c, zodat het beroep op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW, waarmee de eis bij conclusie van repliek vermeerderd is, reeds om die reden in hoger beroep niet meer aan de orde is. 
    
    3.2 Grief 2 strekt ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft overwogen dat [eigenaar/verhuurder] niet bevoegd was de huurovereenkomst op te zeggen, nu sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Ook deze grief slaagt niet. In het midden kan blijven of de huurovereenkomst dient te worden beschouwd als een overeenkomst voor bepaalde of voor onbepaalde tijd. In beide gevallen mocht [eigenaar/verhuurder] de huurovereenkomst opzeggen. Het einde van de huurovereenkomst wordt in het eerste geval immers bepaald door de geplande nieuwbouwactiviteiten “op het betreffende perceel” (artikel 5 van de huurovereenkomst), hetgeen naar het oordeel van het hof slechts kan slaan op het perceel van [eigenaar/verhuurder]. In het tweede geval kon [eigenaar/verhuurder] de huurovereenkomst op ieder moment (met inachtneming van de geldende contractuele bepalingen en dwingendrechtelijk voorgeschreven formaliteiten) opzeggen. 
    
    3.3 Geen van de grieven slaagt, zodat het hof het incidenteel hoger beroep zal verwerpen.
    
    
      In het principaal en het incidenteel hoger beroep
      4. Het hof zal het vonnis waarvan beroep vernietigen en, opnieuw rechtdoende het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen alsmede het tijdstip van ontruiming vaststellen op 1 juni 2011. Ten aanzien van de ontruiming zal het hof de gevorderde uitvoerbaar-bij-voorraadverklaring afwijzen. Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW. Gesteld noch gebleken is dat [huurder] c.s. met zijn verweer in de onderhavige procedure slechts beoogt het einde van de huurovereenkomst uit te stellen (vgl. HR 18 januari 1982, NJ 1982, 445). 
    
    
    4.1 Als de in het ongelijk te stellen partij zal [huurder] c.s. worden veroordeeld in de kosten in eerste aanleg en de kosten van het principaal hoger beroep. Het hof zal [huurder] c.s. voorts veroordelen in de kosten in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep. De grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep bevatten deels verweren die reeds in eerste aanleg zijn gevoerd, en die in het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep ook aan de orde zouden zijn gekomen. In die situatie volgt naar vaste jurisprudentie geen kostenveroordeling in incidenteel hoger beroep (HR 30 november 2007, RvdW 2007, 1044). [huurder] c.s. heeft in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep evenwel ook (tevergeefs) nieuwe verweren naar voren gebracht, zodat het hof aanleiding ziet [huurder] c.s. te veroordelen in de proceskosten van het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep.
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    in het principaal hoger beroep
    
    - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Alphen aan den Rijn van 18 september 2007;
    
    en opnieuw rechtdoende:
    
    - stelt het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst vast op 1 juni 2011;
    
    - stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 juni 2011;
    
    - veroordeelt [huurder] c.s. om de woonruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van ontruiming volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eigenaar/verhuurder] te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging aan [eigenaar/verhuurder] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van gedaagden hoofdelijk;
    
    - veroordeelt [huurder] c.s. in de proceskosten in eerste aanleg, tot op 18 september 2007 aan de zijde van [eigenaar/verhuurder] begroot op € 98,75 aan explootkosten, € 105,00 aan griffierecht en € 700,00 aan salaris gemachtigde;
    
    - veroordeelt [huurder] c.s. hoofdelijk in de kosten van het principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [eigenaar/verhuurder] begroot op € 91,31 aan explootkosten, € 254, 00 aan griffierecht en € 2.682,00 aan salaris advocaat;
    
    - bepaalt dat de proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
    
    - verwerpt het beroep;
    
    - veroordeelt [huurder] c.s. in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [eigenaar/verhuurder] begroot op € 447,00 aan salaris advocaat, en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    In het principaal en voorwaardelijk incidenteel beroep
    
    - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad, doch slechts voor wat betreft de daarin uitgesproken proceskostenveroordelingen;
    
    - wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, N.M. van der Horst en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 december 2010 in aanwezigheid van de griffier.