ECLI:NL:RBZWB:2024:3900, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-06-2024, AWB-22_5283
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, mantelzorgwoning, gegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/5283
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. R. van der Weide, verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Schouwen-Duiveland). 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 522.000 Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende digitaal deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1975) met een oppervlakte van 138 m², exclusief de berging, garage en mantelzorgwoning (110 m²) op een perceel van 1685 m².  
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 471.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 522.000.
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      6.1.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 613.871 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      De woning beschikt verder over een mantelzorgwoning (bouwjaar 2010). Voor de mantelzorgwoning is in de matrix gerekend met een m²-prijs van € 1.500 en daarbij is een differentiatiefactor toegepast van 115% in verband met de grootte. 
      
    
    
      6.3.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 522.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen 
        
      
      
      
        7. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen gelegen in [plaats] . De woningen zijn verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. 
      
      
    
    
      7.1.
      Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 5] buiten beschouwing moeten worden gelaten, omdat deze referentiewoningen en daarbij horende perceel fors kleiner zijn dan van de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat een kleinere woonoppervlakte zich over het algemeen vertaalt in de verkoopprijs en daarmee in de prijs per m² voor de referentiewoning. De rechtbank ziet in het verschil in oppervlakte dan ook geen aanleiding om de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 5] buiten beschouwing te laten. Wel constateert de rechtbank dat ter zitting is gebleken dat de gehanteerde vierkante meters voor de referentiewoning aan [adres 2] onvoldoende onderbouwd zijn. De rapportage van iWOZ wijst op een grotere gebruiksoppervlakte, hetgeen een lagere vierkantemeterprijs zou opleveren en een lagere dan de getaxeerde waarde zou onderbouwen.
      
      
        
          De waarde van de mantelzorgwoning 
        
      
      
      
        8. Belanghebbende stelt dat de waarde van de mantelzorgwoning onvoldoende is onderbouwd. De heffingsambtenaar stelt dat de mantelzorgwoning dienstbaar is aan de woning en daarom dient te worden gezien als één object. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangevoerd dat de gebruiksoppervlakte 110 m² is in plaats van de in de matrix genoemde 67 m². De heffingsambtenaar stelt dat de prijs die is opgenomen in de matrix relatief laag is voor een mantelzorgwoning.
      
      
    
    
      8.1.
      Ter zitting is gebleken dat de vierkante meters waarmee de heffingsambtenaar heeft gerekend voor de mantelzorgwoning niet correct te zijn. De heffingsambtenaar heeft in de matrix gerekend met 67 m², met een eenheidsprijs van € 1.500,-. De rechtbank stelt vast dat die eenheidsprijs en dus ook de waarde van de mantelzorgwoning niet onderbouwd is. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar eerst aangegeven dat de gebruiksoppervlakte 110 m² is en later dat deze 90 m² is. Daarbij heeft de heffingsambtenaar een lagere eenheidsprijs gehanteerd, om tot de waarde te komen waarmee gerekend is bij het vaststellen van de waarde van de woning als geheel (dus inclusief mantelzorgwoning). De heffingsambtenaar heeft kennelijk de lagere eenheidsprijs gebaseerd op de – niet onderbouwde – waarde die in de matrix aan de mantelzorgwoning is gegeven. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de mantelzorgwoning hiermee onvoldoende onderbouwd heeft en dat ook onduidelijk is van welke feitelijke gegevens, zoals gebruiksoppervlakte, nu precies uitgegaan moet worden. 
      
      
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Vanwege de gebrekkige onderbouwing van de waarde van de mantelzorgwoning en het gebrek in de onderbouwing ten aanzien van de gehanteerde vierkante meters van [adres 2] , is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Dat er een grote marge zit tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde, kan de heffingsambtenaar in dit geval niet baten. De rechtbank is van oordeel dat de geconstateerde lacunes in de onderbouwing fors zijn. Dat er een flinke marge zit tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde, maakt niet dat er minder eisen gesteld worden aan een onderbouwing of dat het niet meer nodig is om van de juiste gegevens uit te gaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat in deze specifieke situatie de gebreken in de onderbouwing niet gezuiverd worden door de marge tussen getaxeerde en beschikte waarde.
    
    
      8.3.
        De overige standpunten van belanghebbende behoeven geen bespreking meer gelet op voorgaande conclusie.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      8.4.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 471.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem gestelde waarde niet heeft onderbouwd.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      8.5.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 502.000.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      9.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 3 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 juni 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 4 maanden.
      
    
    
      9.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      9.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 30 september 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 7 maanden geduurd en daarmee 1 maand te lang. Dit brengt mee dat 1/4 deel (€ 12,50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 37,50) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt wel toegewezen. 
    
    
    
      10.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      10.2.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310,-, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,-, met een wegingsfactor 1. Daarnaast heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.588,75. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        verminderd de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 502.000;
      
      
        verminderd de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 12,50;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 37,50; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.588,75 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 12 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ