ECLI:NL:RBMNE:2013:7733, Rechtbank Midden-Nederland, 25-10-2013, 2136481 ME VERZ  13-232
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2013-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Aanpassen huurprijs bedrijfsruimte.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Afdeling Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Almere
    
    
    
      zaaknummer: 2136481 ME VERZ  13-232 
    
    
    
      
        Beschikking van 25 oktober 2013
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        A.S. WATSON (PROPERTY CONTINENTAL EUROPE) B.V.,
      gevestigd te Renswoude,
      verder ook te noemen Watson,
      verzoekende partij,
      gemachtigde: mr. B. Polman (werkzaam bij A.S. Watson Health & Beauty Continental Europe B.V.)
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      de heer [verweerder],
      wonende te [woonplaats],
      verder ook te noemen [verweerder],
      verwerende partij,
      gemachtigde: mr. P.G.F.M. van Oss
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift,
        
        
          het verweerschrift,
        
        
          de faxbrief van mr. Van Oss van 25 september 2013,
        
        
          de faxbrief van mr. Polman van 4 oktober 2013,
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. Polman,
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. Van Oss.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 4 oktober 2013. Watson is verschenen bij de heer [A], bijgestaan door haar gemachtigde. [verweerder] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. 
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens is uitspraak bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken – mede op grond van de inhoud van de overgelegde producties, voor zover die niet zijn betwist – het volgende vast:
      
        
          Watson en [verweerder] zijn op 1 april 2004 een huurovereenkomst aangegaan voor de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats], voor de duur van vijf jaar, derhalve tot 1 april 2009. De huurovereenkomst is voor de duur van vijf jaar verlengd;
        
        
          De overeengekomen huurprijs bedraagt € 135.275,28 excl. BTW per jaar;
        
        
          Artikel 2.1. van de overeenkomst luidt:“Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juni 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 73/2003, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen (Bijlage III)”;
        
        
          Bij brief van 31 mei 2013 heeft Watson aan [verweerder] onder meer bericht: “Nu partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de aanpassing van de huurprijs stelt. A.S. Watson voor om gezamenlijk een deskundige aan te wijzen die partijen adviseert over de huurprijs, een en ander conform artikel 7:304 BW. In dat kader verzoek ik u mij binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief aan te geven of u instemt met benoeming van de Bedrijfshuuradviescommissie voor het opstellen van een rapportage over de huurprijs met als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs 1 juli 2013. Indien ik binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief uw instemming niet heb mogen ontvangen, moet AS Watson het ervoor houden dat partijen ter zake geen overeenstemming hebben bereikt en zal ik mij richten tot de Kantonrechter met het verzoek om de Bedrijfshuuradviescommissie te benoemen als deskundige.”;
        
        
          Bij brief van 10 juni 2013 heeft [verweerder] aan Watson onder meer bericht: “Ik wil u in dit verband met name wijze op de artikelen 303 en 304 van het NBW en artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen. Na inachtneming van u van de voorgeschreven procedure kan bij niet bereiken van overeenstemming, alsnog een deskundigenadvies worden gevraagd. Op voorhand zal ik alvast een deskundige benaderen; u verneemt daar nader over. […] Uiteraard evenmin aan de orde is een ingangsdatum van 1 juli 2013 voor de (eventueel) nieuwe huurprijs.”.
        
      
      
    
  
  
    
      3Het verzoek en het verweer
    
    
      3.1.
      Het verzoek van Watson strekt tot benoeming van de heer [B] als deskundige, dan wel een in goede justitie te bepalen andere deskundige, op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW, die adviseert omtrent de (nadere) huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats], gerekend vanaf 1 juli 2013, althans vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum.
      
    
    
      3.2.
      Watson legt het volgende aan het verzoek ten grondslag. Sinds de aanvang van de huurovereenkomst is de huurprijs niet aangepast, behoudens indexatie. De huurprijs is niet meer in overeenstemming met de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare ruimte ter plaatse, bezien over de periode van vijf jaren voorafgaande aan dit verzoek. Watson heeft [verweerder] voorgesteld om de huurprijs aan te passen door benoeming van een gezamenlijke deskundige, maar daarmee heeft [verweerder] niet ingestemd. [verweerder] beroept zich op artikel 9.2. van de algemene voorwaarden ROZ 2003. Omdat dit artikel ten nadele van de huurder afwijkt van de wet, roept Watson op grond van artikel 7:291 BW de nietigheid van dat artikel in.
      
    
    
      3.3.
      
        [verweerder] heeft in zijn verweerschrift verzocht het verzoek van Watson af te wijzen en zich primair op het standpunt gesteld dat artikel 9.2. geen afwijking inhoudt ten nadele van de huurder, zodat het beroep van Watson op artikel 7:291 BW dient te worden verworpen. De in artikel 9.2. opgenomen procedure dient te worden gevolgd. Voor zover Watson al een beroep op vernietigbaarheid van dit artikel toekomt, geldt dat dit is verjaard. Subsidiair heeft [verweerder] aangevoerd dat artikel 7:291 BW is bedoeld om de zwakkere huurder te beschermen, terwijl Watson een zeer grote professionele partij is die bovendien zelf de huurovereenkomst heeft opgesteld met toepasselijkheid van de algemene voorwaarden. Watson heeft uitdrukkelijk voor toepasselijkheid van artikel 9.2. gekozen, omdat zij toen nog uitging van stijgende huurprijzen. Het is dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat Watson nu een beroep op de bescherming van 7:291 BW doet. Meer subsidiair heeft [verweerder] aangevoerd dat uit artikel 9.2. ten minste volgt dat de nieuwe huurprijs niet eerder van kracht kan worden dan zes maanden na 31 mei 2013. Voor zover het tot benoeming van een deskundige komt, dient een andere deskundige te worden benoemd dan die door Watson is verzocht. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat de door artikel 7:291 lid 1 BW aan de huurder geboden bescherming ook ziet op huurprijsbedingen die ten nadele van de huurder afwijken van artikel 7:303 BW. Dit betekent dat de huurder dergelijke afwijkende bedingen in beginsel kan vernietigen. Anders dan [verweerder] heeft betoogd, is daarbij de sociaaleconomische positie van de huurder niet relevant. De door de wet beoogde bescherming wordt geboden aan alle huurders van 290-bedrijfsruimte en kan niet in algemene zin afhankelijk worden gemaakt van een waardering van de sociaaleconomische positie van de bij een concrete huurovereenkomst betrokken partijen. 
      
    
    
      4.2.
      Watson heeft zich op de vernietigbaarheid van artikel 9.2. beroepen, welk beroep volgens [verweerder] is verjaard. De kantonrechter overweegt dat artikel 3:52 BW de verjaring van de rechtsvordering tot vernietiging regelt. De vernietigingsgrond van artikel 7:291 BW kwalificeert als een vernietiging wegens “strijd met dwingend recht”, hetgeen “een andere vernietigingsgrond is” zoals bedoeld in artikel 3:52 lid 1, onder d BW. De verjaringstermijn van drie jaren vangt dan aan op het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging aan degene die de vernietiging inroept ten dienste is komen te staan. 
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter deelt niet het standpunt van Watson dat haar beroep op de vernietigingsgrond is te beschouwen als een verwerend beroep als omschreven in artikel 3:51 lid 1 BW. Watson heeft zich immers niet verweerd tegen een op het beding steunende vordering of andere rechtsmaatregel van [verweerder]; Watson heeft zelf een verzoek ingediend, dat (mede) is gegrond op de vernietiging van artikel 9.2. van de algemene voorwaarden. Daaraan doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af dat het beroep op vernietiging een reactie van Watson is op het verweer van [verweerder]. Het voorgaande betekent dat het beroep van Watson op vernietiging moet worden aangemerkt als een aanvallend, en niet als een afwerend beroep.
      
    
    
      4.4.
      Aldus is de te beantwoorden vraag wanneer de bevoegdheid tot vernietiging moet worden geacht ten dienste van Watson te zijn komen te staan. Volgens Watson is de verjaringstermijn niet eerder dan in juni 2013 gestart, samengevat, omdat Watson zich er pas toen, nadat [verweerder] zich op artikel 9.2 had beroepen, van bewust was geworden dit artikel ten nadele van Watson afwijkt van (semi) dwingend recht. De kantonrechter begrijpt dit standpunt aldus, dat Watson meent dat het begrip “ten dienste is komen te staan” als bedoeld in artikel 3:52 lid 1, onder d BW, zo moet worden uitgelegd dat de verjaringstermijn is aangevangen op het moment dat zij als huurder met de gevolgen van het vernietigbare beding geconfronteerd werd. De kantonrechter volgt Watson niet in haar standpunt en daartoe wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      4.5.
      De nadere invulling van het begrip “ten dienste is komen te staan” moet worden afgestemd op de bijzondere omstandigheden van het geval. Anders dan Watson heeft betoogd, leiden de bijzondere omstandigheden van onderhavig geval naar het oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat de verjaringstermijn is aangevangen bij het sluiten van de overeenkomst op 1 april 2004. In dit kader acht de kantonrechter de sociaal-economische positie van Watson wel (mede) van belang. Uit hetgeen [verweerder] onbetwist heeft aangevoerd, volgt dat Watson aanzienlijke invloed heeft gehad op de inhoud van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen, door zelf daartoe het concept op te stellen met toepasselijkheid van de algemene bepalingen, en door op meerdere onderdelen in de overeenkomst expliciet af te wijken van de algemene bepalingen. Watson heeft daarbij artikel 9.2. van de algemene bepalingen weloverwogen in stand gelaten, zoals Watson ter zitting heeft verklaard, voor de situatie dat de huurprijzen zouden stijgen. Uit die verklaring volgt dat het Watson ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was dat artikel 9.2. afwijkt van (semi) dwingend recht, althans dat zij zich bewust was van de inhoud van het betreffende artikel. Aan Watson kan worden toegegeven dat de uitwerking van het beding afhankelijk is van de huurprijsontwikkelingen in de referentieperiode; bij dalende huurprijzen komt de huurder in een andere positie dan bij stijgende huurprijzen. Dat was evenwel ook al het geval ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Ook als artikel 9.2. bij dalende huurprijzen wordt aangemerkt als een afwijking ten nadele van de huurder, geldt dat dit Watson als professionele huurder reeds ten tijde van het sluiten van de overeenkomst duidelijk moet zijn geweest. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat dan ook het moment dat het beroep op vernietiging aan Watson ten dienste is komen te staan in de zin van artikel 3:52 lid 1, onder d BW. Daaraan doet naar het oordeel van de kantonrechter niet af dat Watson op grond van de toen geldende marktomstandigheden uitging van stijgende huurprijzen en niet van dalende huurprijzen. Evenmin doet aan het voorgaande af dat Watson bij het sluiten van de huurovereenkomst niet werd bijgestaan door een jurist. 
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande betekent dat de verjaringstermijn van drie jaren in onderhavig geval is aangevangen op 1 april 2004, terwijl Watson ruimschoots na afloop van drie jaren na 1 april 2004 de vernietiging van artikel 9.2. heeft ingeroepen. Niet gesteld of gebleken is dat Watson de per 1 april 2004 lopende verjaringstermijn op enigerlei wijze heeft gestuit, zodat moet worden geconcludeerd dat het beroep van Watson op de vernietigbaarheid van artikel 9.2. is verjaard. Het verzoek van Watson zal hierna op deze grond worden afgewezen.
      
    
    
      4.7.
      Bij deze stand van zaken komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van hetgeen partijen over en weer verder nog naar voren hebben gebracht. 
      
    
    
      4.8.
      Watson zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.  
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    - wijst het verzoek van Watson af;
    
    - veroordeelt Watson in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [verweerder] begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mr. W.M. de Vries en in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2013.