ECLI:NL:GHSHE:2022:187, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-01-2022, 20/00720
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. In geschil is de WOZ-waarde van een twee-onder-een-kapwoning. De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van € 282.000 niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende is geslaagd in het bewijs van de door hem bepleite waarde van € 241.000. Het hoger beroep is gegrond.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer:20/00720
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van Rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 5 november 2020, nummer AWB 20/137 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft digitaal (met Skype for Business) plaatsgevonden op 19 november 2021. Aan deze zitting hebben deelgenomen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Gemachtigde en [heffingsambtenaar 1] hebben deelgenomen via beeld- en geluidverbinding. [heffingsambtenaar 2] heeft deelgenomen via een telefoonverbinding. 
      
    
    
      1.7.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.8.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een woning. De woning is een
        omstreeks 2004 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 390 m3 met dakkapel, gelegen in [woonplaats] . Tot de woning behoort een aanpandige garage van 55 m2. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 272 m2.
      
      
    
    
      2.2.
      De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 303.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning verminderd tot € 282.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het taxatierapport van 29 april 2020, opgesteld door de taxateur, [taxateur] , en de bij dit rapport gevoegde waardematrix (hierna: de matrix). In het rapport en de matrix zijn de volgende - allen in [woonplaats] gelegen woningen - vergelijkingsobjecten opgenomen:
      
      
        
          
            [adres 2] , verkoopdatum [maart] 2018, verkoopprijs € 260.000;
        
        
          
            [adres 3] , verkoopdatum [december] 2017,  verkoopprijs € 286.000;
        
        
          
            [adres 4] , verkoopdatum [juni] 2017, verkoopprijs € 227.000.
        
      
      
    
    
      2.4.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 241.000 eveneens een op zijn verzoek opgesteld taxatierapport van 13 januari 2020, opgemaakt door [A] , overgelegd. Belanghebbende onderbouwt de bepleite waarde met de volgende, allen in [woonplaats] gelegen woningen - vergelijkingsobjecten: 
      
      
        
          
            [adres 2] , verkoopdatum [maart] 2018, verkoopprijs € 260.000;
        
        
          
            [adres 5] , verkoopdatum [juni] 2017,  verkoopprijs € 200.000;
        
        
          
            [adres 4] , verkoopdatum [juni] 2017, verkoopprijs € 227.000.
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
      
      
        Is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog vastgesteld?
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de WOZ-waarde naar € 241.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan de bewijslast heeft voldaan hangt mede af van wat belanghebbende heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 282.000 naar het in 2.3 vermelde taxatierapport met de matrix. 
      
    
    
      4.5.
      Het hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn mede gelet op het type woning, de bouwperiode en de inhoud. Alle verkooptransacties hebben bovendien omstreeks de waardepeildatum plaatsgevonden en de verkoopprijzen zijn geïndexeerd.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de opwaardering van de woning met 21% vanwege een bovengemiddeld goede kwaliteit en onderhoud disproportioneel is en dat wordt afgeweken van het reguliere waarderingsmodel. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar ter zitting geen aannemelijke verklaring heeft gegeven voor de opwaardering in verband met kwaliteit en onderhoud van 21%. Het hof acht een verschil in kwaliteit en onderhoud met de vergelijkingsobjecten in dit geval bovendien niet zonder meer aannemelijk. Belanghebbende heeft gesteld dat uit de verkoopdocumentatie uit 2009 blijkt dat keuken, badkamer en toilet uit 2004 dateren, dat deze sindsdien niet zijn gewijzigd en dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen. Met het geven van een kwalificatie ‘4’ voor zowel onderhoud als kwaliteit heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof geen rekening gehouden met deze verouderde staat van de keuken, badkamer en het toilet. Het enkel afgaan op een verklaring van belanghebbende in een voormelding is onvoldoende om de bovengemiddeld goede staat van de woning aannemelijk te maken. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde in juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.8.
      De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet – zonder meer – mee dat de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust ook de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. De beantwoording van de vraag of belanghebbende aan de bewijslast heeft voldaan hangt mede af van wat de heffingsambtenaar heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.9.
      Het hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten van belanghebbende goed vergelijkbaar zijn mede gelet op het type woning, de bouwperiode en de inhoud. Alle verkooptransacties hebben bovendien omstreeks de waardepeildatum plaatsgevonden. 
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift in hoger beroep en ter zitting niet onderbouwd waarom de door belanghebbende verdedigde waarde te laag zou zijn. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep wel in algemene zin verwezen naar de ontvangen processtukken van de rechtbank. De heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de door belanghebbende verdedigde waarde enkel in de conclusie van dupliek in eerste aanleg opgemerkt dat belanghebbende een ander waarderingsmodel dan normaal gebruikt en dat de waardecorrectie die belanghebbende heeft gehanteerd veel te klein is. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende verdedigde waarde te laag is.
      
    
    
      4.11.
      Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met dat wat hij heeft aangevoerd, onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom de waardering van de kwaliteit en het onderhoud door belanghebbende onjuist zou zijn. De enkele stelling dat een waardecorrectie van 21% correct is en een waardecorrectie van 6% te laag is, is onvoldoende om de door belanghebbende verdedigde waarde te betwisten. 
      
    
    
      4.12.
      Uit dat wat hiervoor is overwogen volgt dat het gelijk aan de zijde van belanghebbende is.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd. Het hof zal het beroep tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen met uitzondering van de gemaakte kosten in bezwaar, de waarde van de woning vaststellen op een bedrag van € 241.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 131 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard. 
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof, omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is.
      
    
    
      4.16.
      Het hof stelt deze tegemoetkoming op 5 (punten)  x € 541 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 2.705. 
      
    
    
      4.17.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar, met uitzondering van de beslissing over de kosten van bezwaar;
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de woning nader vast op € 241.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB evenredig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 179 vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 2.705.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door P. Fortuin, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Voor het beroep: 1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 1 punt voor de Conclusie van Repliek. Voor het hoger beroep: 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.