ECLI:NL:RBROT:2024:4957, Rechtbank Rotterdam, 03-05-2024, 10688223
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Afwijzing eis tot ontbinding huurovereenkomst. Over de (vermeende) tekortkomingen wordt anders gedacht en er wordt ander gewicht aan toegekend dan verhuurder doet.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10688223 CV EXPL 23-24243 
    
    
    
      datum uitspraak: 3 mei 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Woonstichting Patrimonium,
      vestigingsplaats: Barendrecht,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      woonplaats: [woonplaats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts.
    
    
    
      De partijen worden ‘Patrimonium’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 21 augustus 2023, met bijlagen 1 tot en met 7;
        
        
          het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 13;
        
        
          de brieven/mails van Patrimonium, met bijlage 8, bijlagen 10 en 11, en bijlage 12, en de mail om bijlage 9 als niet ingediend te beschouwen;
        
        
          de brieven/mails van [gedaagde], met bijlagen 14 tot en met 21 en bijlage 22, en de afgegeven USB-stick.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 26 januari 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [naam 1], woonconsulent bij Patrimonium, en mr. Jaspers, en met [gedaagde] en haar dochter 
        
          [naam 2] en mr. Dingenouts. Partijen hebben nadien laten weten dat zij er samen niet uitgekomen zijn.
      
      
    
    
      1.3.
      De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    Wat is de kern? 
    
      2.1.
      Patrimonium eist ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van haar woning. De eis wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Afwijzing eis
        
      
    
    
      2.2.
      De eis tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, omdat de kantonrechter het deels niet eens is met het standpunt van Patrimonium dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van verbintenissen uit de huurovereenkomst. Wat overblijft rechtvaardigt niet de gewilde ontbinding.
      
    
    
      2.3.
      Over de (vermeende) tekortkomingen wordt anders gedacht en er wordt, ook tezamen genomen, ander gewicht aan toegekend dan Patrimonium doet. Het gaat om het volgende, waarop Patrimonium haar eis baseert: 
      
        
          niet naleving van de verplichting het hoofdverblijf in de woning te hebben;
        
        
          het in gebruik geven van (een deel van) de woning aan de dochter, de vriend van dochter en de kleinzoon van [gedaagde], zonder toestemming van Patrimonium en zonder daar zelf hoofdverblijf te hebben;
        
        
          het veroorzaken van overlast en hinder voor omwonenden door de dochter van [gedaagde] en haar kleinzoon.
        
      
      
      
        
          Bij a)	Hoofdverblijf in de woning?
        
      
      
        2.3.1.
        Vastgesteld wordt dat [gedaagde] de op haar rustende verbintenis om haar hoofdverblijf te hebben in de door haar gehuurde woonruimte in het [adres] niet is nagekomen. De enkele omstandigheid dat zij ruim negen maanden (van 5-12-2022 tot 18-9-2023) in Suriname heeft verbleven, is voldoende om deze conclusie te kunnen trekken. 
        
      
      
        2.3.2.
        Het niet hebben van het hoofdverblijf in de woonruimte is in strijd met de huurovereenkomst (artikel 12 van de Algemene huurvoorwaarden) en beschouwt Patrimonium ook als niet goed huurderschap (artikel 7:213 BW). Zij kan dit aan [gedaagde] tegenwerpen. Patrimonium heeft er namelijk belang bij dat door haar verhuurde woningen bewoond worden. Zij heeft er ook belang bij om de huurovereenkomst te beëindigen als de woonruimte niet bewoond wordt door haar huurder, zodat zij het aan een ander kan verhuren. 
        
      
      
        2.3.3.
        Toch vindt de kantonrechter dat ontbinding van de huurovereenkomst vanwege deze tekortkoming in dit geval niet kan. Ter toelichting het volgende.
        
      
      
        2.3.4.
        
          
            [gedaagde] heeft samen met haar echtgenoot de huurovereenkomst gesloten op 
          13 september 2018 met (de rechtsvoorganger van) Patrimonium. Het gehuurde betreft een 
          3-kamer etagewoning, met twee slaapkamers, in de vrije sector, en is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en de leden van diens huishouden. De woonruimte maakt deel uit van een gebouw met meerdere woonlagen en is gelegen op de tweede verdieping. [gedaagde] en haar echtgenoot zijn er gaan wonen met hun dochter [naam 2], toen 21 jaar oud, wat destijds al is meegedeeld en is toegestaan. [gedaagde] en haar dochter wonen er nog steeds. Haar dochter heeft inmiddels een zoon van twee jaar oud, die bij hen woont. De echtgenoot van [gedaagde] woont sinds 2021 in Suriname, is op 
          15 september 2022 uitgeschreven uit het bevolkingsregister, en heeft de huur opgezegd. De huurovereenkomst met hem is geëindigd op 23 augustus 2023. 
        
        
      
      
        2.3.5.
        
          [gedaagde] heeft, anders dan haar echtgenoot, niet te kennen gegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen. Integendeel, zij verzet zich hiertegen. Na haar terugkeer in Nederland heeft zij haar hoofdverblijf in de van Patrimonium gehuurde woonruimte hervat. Dat maakt de tekortkoming niet ongedaan, maar nuanceert de situatie wel. De omstandigheid dat tijdens de maanden van afwezigheid van [gedaagde] haar dochter en kleinzoon in de woonruimte zijn blijven wonen, maakt dat voormelde belangen van Patrimonium in deze zaak minder in het gedrang zijn gekomen. Er heeft niet een derde zonder toestemming in de woonruimte gewoond. Van leegstand is ook geen sprake geweest. 
        
        
          
            Bij b)	In gebruik geven woonruimte? 
          
        
      
      
        2.3.6.
        Dit kan [gedaagde] niet met succes worden tegengeworpen, want vaststaat dat haar dochter deel uitmaakte van het gezinshuishouden van [gedaagde] en haar echtgenoot voordat de woonruimte werd betrokken. Het is toegestaan dat haar dochter bij hen bleef wonen in de woonruimte. De komst van de kleinzoon van [gedaagde] heeft hierin geen verandering gebracht. Dat de vriend van haar dochter in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft, is betwist. Aangevoerd is dat de dochter van [gedaagde] en haar vriend pas één jaar een relatie hebben en dat geen moment sprake is geweest van een gezamenlijk huishouden van hen beiden in de woonruimte. Dat die situatie zich wel voordoet, blijkt nergens uit. Niet staat vast dat Patrimonium ongewild een nieuwe gebruiker opgedrongen heeft gekregen. Daarbij is van betekenis dat [gedaagde] onderbouwd aangevoerd heeft dat haar dochter al geruime tijd op zoek is naar woonruimte elders. Dat de dochter en kleinzoon in de woonruimte hebben gewoond gedurende de periode waarin [gedaagde] niet daar haar hoofdverblijf heeft gehad, levert geen tekortkoming op.
        
        
          
            Bij c)	Overlast?
          
        
      
      
        2.3.7.
        Vastgesteld wordt dat [gedaagde] de op haar rustende verbintenis om geen overlast of hinder te veroorzaken aan omwonenden niet is nagekomen. Die verbintenis geldt ook voor huisgenoten of derden die zich met haar toestemming in de woonruimte bevinden (artikel 13 lid 4 van de Algemene huurvoorwaarden). Patrimonium heeft onderbouwd gesteld dat de dochter en kleinzoon van [gedaagde] overlast veroorzaken aan de benedenburen, die wonen in de woonruimte direct gelegen onder de woonruimte van [gedaagde]. Uit de stukken komt naar voren dat daarover herhaaldelijk is geklaagd. Het gaat om geluidsoverlast, zoals geklop, gebonk, gestommel, geluid van dingen die op de vloer vallen en van de kleinzoon van [gedaagde] die door de woonruimte rent en huilt, en om hard stemgeluid, ook in de avond en de nacht. Patrimonium heeft hiernaar onderzoek laten verrichten door middel van een duurmeting in de woonruimte van de benedenburen in de periode van 30 mei tot 13 juni 2023. Gemeten is dat van 30 mei tot en met 5 juni sprake is geweest van 26 momenten waarop de ervaren geluidsoverlast de gestelde grenswaarde overschreed. Na 5 juni zijn dergelijke metingen niet meer gedaan, wat steun biedt voor het standpunt van Patrimonium dat de overlast afkomstig is uit de woonruimte van [gedaagde], want op 5 juni is haar dochter voor een vakantie naar Suriname gegaan, waardoor de overlast kennelijk is gestopt. Het aangevoerde door [gedaagde] geeft geen reden om aan deze bevindingen te twijfelen. Van haar kant zijn geen stukken in het geding gebracht, afkomstig van een bron die zich wat betreft deskundigheid kan meten met het door Patrimonium ingeschakelde bureau, die tot een andere conclusie zouden kunnen leiden dan dat er sprake is van geluidsoverlast vanuit de woonruimte van [gedaagde]. 
        
      
      
        2.3.8.
        Deze overlast kan [gedaagde] worden tegengeworpen. Echter, onderkend wordt dat, anders dan in de dagvaarding is vermeld, het gebouw geen 55+complex was toen [gedaagde] er ging wonen, want pas na de overname van Vestia is Patrimonium het gebouw op die manier gaan exploiteren. Dat neemt niet weg dat geluidsgrenzen zijn overschreden. Daarbij wordt wel de kanttekening geplaatst dat het vooral leefgeluid betreft, dat niet per se overlast gevend hoeft te zijn en buren dan van elkaar hebben te dulden, en niet het soort geluid dat men niet hoeft te tolereren, zoals frequent geschreeuw, blaffende honden of harde muziek. In dit geval is met name problematisch dat de overlast zich voordoet op tijdstippen in de late avond en de nacht en andere bewoners ervan uitgaan dat het een 55+ complex is. Weliswaar gaat het om momenten en niet om permanente overlast, en is geen sprake van extreme overschrijdingen van de grenswaarden, blijkens het onderzoek dat Patrimonium heeft laten verrichten, maar toch is zoiets storend. Het kan de (nacht)rust belemmeren en daarover wordt ook geklaagd door de benedenburen. Om begrijpelijke redenen trekt Patrimonium zich deze klachten aan, want de benedenburen moet het rustig woongenot worden geboden. Hieraan moet dus iets worden gedaan, maar een ontbinding van de huurovereenkomst is te ingrijpend. 
        
      
    
    
      2.4.
      Samengevat is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenissen om haar hoofdverblijf in de woonruimte te hebben en om geen overlast te veroorzaken. Wat betreft het niet hebben gehad van hoofdverblijf in het gehuurde geldt dat [gedaagde] er inmiddels weer woont en dat haar dochter er in de tussentijd is blijven wonen. De kans op herhaling van deze situatie wordt beperkt geacht, want [gedaagde] is nu gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen als zij langere tijd elders verblijft. Wat betreft de overlast zijn er mogelijkheden om dat tegen te gaan anders dan met een ontbinding. Aan de tekortkomingen komt zeker gewicht toe, maar deze rechtvaardigen in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst gezien de ingrijpende gevolgen daarvan voor [gedaagde], haar dochter en kleinzoon. Voor [gedaagde] zou het ertoe kunnen leiden dat zij wordt opgenomen in het regionaal vangnet waardoor het vinden van andere (passende) woonruimte in de omgeving voor haar bijna ondoenlijk wordt. Voor haar dochter geldt dat dit lastig is, want tot nog toe is het haar niet gelukt om woonruimte elders te vinden, terwijl zij naar eigen zeggen al vijf jaar ingeschreven is als woningzoekende en daadwerkelijk zoekt naar een woning.  
      
    
    
      2.5.
      Kortom, de belangen van Patrimonium bij ontbinding van de huurovereenkomst wegen niet op tegen het woonbelang van [gedaagde], haar dochter en kleinzoon, mede gelet op het gebrek aan perspectief voor hen op het vinden van woonruimte elders. Daarom wordt de eis afgewezen. 
      
      
        
          Patrimonium moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.6.
      
        Patrimonium moet de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] vast op € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal 
        € 510,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze hieronder vermeld.
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.7.
      Dit vonnis (de proceskostenveroordeling) wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eis af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Patrimonium in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden vastgesteld op € 510,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
        465