ECLI:NL:GHARL:2023:3934, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-05-2023, 22/01099
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-05-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/01099
    uitspraakdatum: 2 mei 2023
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraken van de rechtbank Overijssel van 3 mei 2022, nummer AWB 21/1924, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland te Denekamp (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [woonplaats] (gemeente Dinkelland), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 336.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2023 te Arnhem. Daarbij is belanghebbende, met bericht, niet verschenen. Namens de heffingsambtenaar is [naam1] verschenen.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een woonboerderij, bouwjaar 1900, en bestaat uit een woning met een inhoud van 551 m² en een dakkapel, alsmede een deel met een oppervlakte van 140 m². Aan het gedeelte van de deel bevinden zich twee schuren. De kaveloppervlakte is 7.170 m². Op de kavel bevinden zich verder nog drie schuren, een dierenverblijf, twee overkappingen en een loods.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is van mening dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep het volgende gesteld: De ‘deel’ is geen expositieruimte. De deel wordt in de rapporten van de heffingsambtenaar weliswaar nu niet meer zo genoemd, maar de deel wordt nog wel als expositieruimte gewaardeerd (€ 100/m² in plaats van € 45/m² aldus belanghebbende). Verder vermeldt het taxatierapport van [naam2] niet alle opstallen,. Ten slotte stelt belanghebbende dat de “rood-voor-rood-schets” op waardepeildatum alleen nog maar een schets is en verder niets. De vergunning is op dat moment nog niet rond en kan daarom niet worden gebruikt als onderbouwing voor de waarde, aldus belanghebbende.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met een  taxatierapport van [naam2] en een grondstaffel. Hierin is de deel gewaardeerd op € 123/m², voor een totaal van 140 m² x € 123 = € 17.220.
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarde van € 336.000 te hoog is. Dit brengt mee dat op de Heffingsambtenaar de last rust om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof oordeelt als volgt. Of de deel wordt aangewend als expositieruimte of als opslag is irrelevant; de waarde wordt bepaald door de mogelijke aanwending van de ruimte en de prijs die de meestbiedende koper over heeft voor die aanwendingsmogelijkheden. De omstandigheid dat de deel in vorige jaren voor minder is gewaardeerd, maakt, anders dan belanghebbende meent, niet dat deze waardebepaling onjuist is. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof de waarde van de deel aannemelijk gemaakt met de taxatie van [naam2] . Belanghebbende heeft zelf geen taxateur ingeschakeld en hetgeen hij heeft gesteld kan niet afdoen aan de onderbouwde waardering van deze, door de heffingsambtenaar ingeschakelde, deskundige.
      
    
    
      4.6.
      De rood-voor-rood-regeling is een regeling waarbij bij minimaal 850 m² sloop een bouwrecht voor een nieuwe woning kan worden vergund. Door de bestemmingswijziging wordt de grond meer waard. Met de opbrengst bij verkoop kunnen de sloopkosten (inclusief asbestsanering) worden betaald. Van de restopbrengst mag de verkoper 33% houden. 67% van de restopbrengst moet worden aangewend om de rest van het erf te verbeteren/saneren of anders worden afgestaan aan de gemeente.
      
    
    
      4.7.
      Een mogelijke koper van de opstallen van belanghebbende zal rekening houden met de kans dat de rood-voor-rood-regeling ook van toepassing is op bepaalde opstallen van belanghebbende en deze kans afzetten tegen de waarde die een in aanmerking komende opstal heeft indien de regeling van toepassing is. Anders dan belanghebbende meent, is het niet zo dat een regeling eerst invloed kan hebben op de waarde van een onroerende zaak als vast staat dat deze regeling van toepassing is op de onroerende zaak. Wel dient bij de invloed die de regeling op de waarde van de zaak heeft rekening te worden gehouden met de kans dat deze regeling van toepassing zal zijn en het verwachte tijdsverloop. De heffingsambtenaar en de door hem ingeschakelde deskundige hebben geen rechtsregel geschonden door het mogelijk van toepassing zijn van de rood-voor-rood-regeling bij de waardebepaling te betrekken. De rood-voor-rood-regeling is naar het oordeel van het Hof zodanig onlosmakelijk verbonden met bepaalde onroerende zaken, dat de invloed op de waarde die van deze regeling uitgaat valt binnen het bereik van artikel 17 van de Wet WOZ. Door aan bepaalde opstallen geen waarde toe te kennen en aan de grond alleen de (lagere) waarde toe te kennen die via de grondstaffel wordt verkregen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof verder de invloed op de waarde vanwege het mogelijk van toepassing zijn van de rood-voor-rood-regeling niet overgewaardeerd. 
      
    
    
      4.8.
      Aan de silo’s is door de taxateur van de heffingsambtenaar geen (negatieve) waarde toegekend. Belanghebbende heeft zelf geen taxateur ingeschakeld en heeft verder niet onderbouwd waarom de silo’s een negatieve waarde zouden hebben. Gelet hierop acht het Hof het niet aannemelijk dat de silo’s een negatieve waarde zouden hebben. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 2 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (G.J. van de Lagemaat)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 10 mei 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.