ECLI:NL:RBAMS:2020:1859, Rechtbank Amsterdam, 19-03-2020, 7788209 CV EXPL 19-11665
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Nadere huurprijsvaststelling 290-bedrijfsruimte; huurverhogingsclausule minimaal 6 % per jaar, hoger dan de “normale” indexering: moet daar bij de nadere vaststelling van de huurprijs mee rekening worden gehouden?

vonnis
    
    
      
        RECHTBANK AMSTERDAM
      
    
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 7788209  CV EXPL 19-11665
      vonnis van:  19 maart 2020
      fno.:  452
    
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    
      1 [huurders]
    
      2. [huurders]
      beiden wonende te Amstelveen ,
      eisers,
      nader te noemen: [huurders] /huurders,
      gemachtigde: mr. S.L. Schram,
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    
      1 [verhuurders]
    2. 
    
      zowel privé als in hun hoedanigheid van vennoten van de VOF [naam 1] , gevestigd te Amsterdam ,
      beiden wonende te Broek in Waterland ,
      gedaagden,
      nader te noemen: [verhuurders] /verhuurders,
      gemachtigde: mr. M. van Heeren.
    
    
    
    
      
        VERLOOP VAN DE PROCEDURE
      
    
    
    - dagvaarding van 15 mei 2019 met producties; - conclusie van antwoord met producties; - instructievonnis;- dagbepaling comparitie van partijen. 
    
    
      Voorafgaand aan de comparitie van partijen heeft de gemachtigde van [verhuurders] nadere producties ingediend. De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 19 december 2019. [huurder 1.] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [verhuurder 2.] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [huurders] hebben ter zitting hun vordering dat [verhuurders] worden veroordeeld tot het betalen van de door [huurders] betaalde deskundigenkosten ingetrokken. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
      
        GRONDEN VAN DE BESLISSING
      
    
    
  
  
    
      1Feiten
    
    
      Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      Met ingang van 1 augustus 2010 heeft Keizer Capital B.V. de bedrijfsruimte aan de [adres]  te Amsterdam (hierna: het gehuurde) gehuurd van Rappange Administratie B.V. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van vijf jaar. 
    
    
      1.2.
      De aanvangshuurprijs bedroeg € 30.000,00 per jaar (niet met BTW belast). 
    
    
      1.3.
      De bestemming van het gehuurde is “winkel voor de verkoop van boeken en souvenirs in de ruimste zin des woords.”
    
    
      1.4.
      Artikel 4.5 van de huurovereenkomst luidt: “Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 01 augustus voor het eerst met ingang van 1 augustus 2011 aangepast in overeenstemming met 20.1 algemene bepalingen en met inachtneming van 20.2 tot en met 20.10 algemene bepalingen met een minimum van 6%.”
    
    
      1.5.
      Artikel 9.27 van de huurovereenkomst luidt: “Partijen zijn nader overeengekomen dat de huur jaarlijks per 1 augustus zal worden verhoogd aan de hand van het prijsindexcijfer C.B.S. met een minimaal percentage van 6%.”
    
    
      1.6.
      Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing verklaard (ROZ-voorwaarden van winkelruimte met nummer 67/2008). 
    
    
      1.7.
      In artikel 20.3 van deze algemene bepalingen is bepaald: “(…) Een partij betaalt de kosten van een door hem benoemde deskundige. De kosten van een derde deskundige worden door huurder en verhuurder ieder voor de helft gedragen.” 
    
    
      1.8.
      
        [verhuurders] zijn sinds 21 september 2011 eigenaar van het gehuurde.
    
    
      1.9.
      Bij “Akte indeplaatsstelling” van 1 juli 2012 zijn [huurder 1.] en [naam 2] privé en in de hoedanigheid van vennoten van de vennootschap onder firma [naam 1] (hierna: [naam 1] ) opvolgend huurder geworden van het gehuurde. [naam 2] is inmiddels overleden. [huurder 2.] is met ingang van 1 augustus 2013 als vennoot toegetreden tot [naam 1] . 
    
    
      1.10.
      Op de huurovereenkomst zijn “Aanvullende voorwaarden bij akte indeplaatsstelling d.d. 01 juli 2012” van toepassing. Partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 juli 2012 en lopende tot en met 30 juni 2017 met twee aansluitende huurverlengingen van ieder vijf jaar, derhalve tot en met 30 juni 2022, respectievelijk 30 juni 2027. Tevens zijn partijen een met omzetbelasting belaste verhuur overeengekomen. 
    
    
      1.11.
      De huurprijs bedraagt thans € 47.815,32 per jaar exclusief btw, te weten € 3.984,61 exclusief BTW per maand. 
    
    
      1.12.
      Bij brief van 24 januari 2018 heeft de gemachtigde van [huurders] een huurprijs van € 20.400,--, exclusief BTW per jaar met ingang van 12 februari 2017 voorgesteld, waarbij artikel 4.5 van de huurovereenkomst zou worden aangepast in die zin dat de woorden ‘met een minimum van 6%’ zouden komen te vervallen. 
    
    
      1.13.
      Overeenkomstig artikel 20.2 van de algemene bepalingen hebben partijen ieder een eigen deskundige aangewezen. [huurders] hebben [deskundige 1] en [verhuurders] hebben [deskundige 2] als deskundige aangewezen. Als peildatum zijn partijen 1 augustus 2018 overeengekomen. 
    
    
      1.14.
      De deskundigen hebben op 21 januari 2019 gezamenlijk een concept huurprijsadviesrapport uitgebracht. Daar hebben beide partijen op gereageerd. Vervolgens hebben de deskundigen op 27 februari 2019 gezamenlijk hun eindrapport opgesteld, waarbij zij partijen een huurprijs van € 37.446,-- exclusief BTW met ingang van 1 augustus 2018 hebben geadviseerd. 
      
    
  
  
    
      2Vordering
    
    
      2.1
      
        [huurders] vorderen - na vermindering van eis- voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
    
    
      
        de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres] te Amsterdam met ingang van 1 augustus 2018 vast te stellen op € 34.600,00 ex BTW per jaar, althans op een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren, doch niet hoger dan € 37.446,00 per jaar;
      
      
        
          [verhuurders] te veroordelen om het door [huurders] aan huur betaalde bedrag sedert 1 augustus 2018, voor zover dit de door de rechtbank vast te stellen huurprijs te boven gaat, binnen veertien dagen aan [huurders] te restitueren, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van het vonnis; 
      
      
        
          [verhuurders] te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
    
      2.2
      Aan deze vordering leggen [huurders] ten grondslag dat de huurprijs van het gehuurde niet (meer) overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Zij kunnen zich vinden in het deskundigenrapport van [de deskundigen] op één punt na: zij vinden dat er bij de vaststelling van de huurprijs rekening moet worden gehouden met de in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsclausule. Ter onderbouwing van deze stelling verwijzen zij naar een e-mail van [naam 4] van [naam 4] Makelaars te Aalsmeer , waarin deze concludeert dat hij zich kan vinden in de redenering van [huurders] dat deze bovengemiddelde prijsstijging (kantonrechter: door de huurverhogingsclausule) op enigerlei wijze verwerkt zou moeten worden in de huurwaarde. 
    
    
  
  
    
      3Verweer
    
    
      3.1
      
        [verhuurders] voeren verweer tegen de vorderingen en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [huurders] , althans tot vaststelling van de huurprijs op het door de deskundigen geadviseerde bedrag van € 37.446,00 exclusief BTW per jaar. 
    
    
    
      3.2
      Zij voeren daartoe aan dat indexeringsclausules standaard zijn in huurovereenkomsten. Partijen zijn vrij om van de standaardregeling van artikel 20.1 van de algemene bepalingen af te wijken. De indexeringsclausule is tussen partijen overeengekomen, zodat er geen aanleiding is om hetgeen is overeengekomen anderszins te corrigeren. De door [huurders] aangehaalde makelaar [naam 3] is van een traditioneel makelaarskantoor. Hij is kennelijk niet betrokken bij huurprijsherzieningen als bedoeld in artikel 7:303 BW, aldus [verhuurders] . De berekening van [huurders] zou inhouden dat de contractuele indexeringsclausule van minimaal 6% zou worden teruggebracht naar een gemiddelde jaarlijkse indexering van 2%. Daarmee kunnen [verhuurders] niet instemmen. 
    
    
    
      3.3
      Nu de door hen voorgestelde huurprijs van € 34.600,-- niet is aanvaard, verzoeken zij [huurders] in de proceskosten te veroordelen indien deze huurprijs uiteindelijk wordt vastgesteld. Ten slotte voeren zij verweer tegen de gevorderde deskundigenkosten, nu in de algemene voorwaarden is bepaald dat iedere partij de eigen deskundige moet betalen. 
    
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      4.1
      
        [huurders] vorderen nadere vaststelling van de huurprijs van het gehuurde op grond van art. 7:303 BW. Art. 7:304 lid 1 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling op grond van art. 7:303 BW slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
      Aan dit ontvankelijkheidsvereiste is voldaan, omdat in deze procedure een deskundigenrapport is overgelegd van [deskundige 1] (door [huurders] aangewezen) en [deskundige 2] (door [verhuurders] aangewezen), waarin vermeld staat dat de huurwaarde ofwel de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse op grond van art. 7:303 BW - exclusief bijkomende kosten en BTW per jaar - 
      € 37.446,00 per jaar bedraagt.
    
    
    
      4.2
      
        [verhuurders] hebben aangegeven dat zij zich volledig met het deskundigenadvies kunnen verenigen. Voor [huurders] geldt dat ook, op één punt na. Zij stellen zich op het standpunt dat in de waardering van wat de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse is, tot uiting moet komen dat in de huurovereenkomst voor het gehuurde een huurverhogings/indexeringsclausule (hierna: de huurverhogingsclausule), is opgenomen, op grond waarvan de huurprijs jaarlijks met minimaal 6 procent wordt verhoogd terwijl de huurovereenkomsten van andere vergelijkbare bedrijfsruimte doorgaans een indexeringsclausule hebben waarbij de huurprijs jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer (hierna: de “normale” indexering) wordt verhoogd, dat de laatste jaren niet hoger dan 2 % was. De huurprijs van het gehuurde zal dus in de komende jaren sterker stijgen dan die van vergelijkingspanden met een “normale” indexering.
    
    
    
      4.3
      Vooropgesteld wordt dat uitgangspunt bij de bedrijfsruimtebepalingen van art. 7:290 e.v. BW is dat partijen vrij zijn in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. Zij kunnen een bepaald bedrag overeenkomen, of de prijs koppelen aan omzetcijfers of een indexcijfer of andere huurverhogingsclausule. Dat betekent dat een huurverhogingsclausule, zoals door partijen opgenomen in art. 9.27 van de huurovereenkomst (zie rov. 1.5), onderdeel van de vrij te bepalen huurprijs is en derhalve geldig, zodat partijen daaraan zijn gebonden.
    
    
    
    
    
      4.4
      Aan de orde is dus de vraag of bij de nadere huurprijsvaststelling rekening moet worden gehouden met de overeengekomen huurverhogingsclausule van minimaal 6% per jaar en zo ja, op welke wijze.
    
    
    
      4.5
      Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Het is ontegenzeggelijk zo dat de huurprijs als gevolg van de onderhavige huurverhogingsclausule zowel voorafgaand aan de vaststelling van de nieuwe huurprijs als in de jaren daarna, sterker zal stijgen dan de huurprijzen van de vergelijkingspanden met een “normale” indexering. Art. 7:303 BW biedt echter, naar het oordeel van de kantonrechter, geen ruimte om met dit verschil rekening te houden bij de waardering van het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, op grond van het volgende. Uitgangspunt van de toepassing van de in art. 7:303 BW bedoelde vergelijking is dat de huurprijzen worden vergeleken die gelden en hebben gegolden gedurende de referentieperiode van vijf jaar voorafgaande aan een peildatum, in beginsel de datum van instellen van de vordering, dan wel de datum waarop het verzoek op grond van art. 7:304 BW is ingesteld. Om die vergelijking te kunnen maken is noodzakelijk dat de vergelijkingspanden en het gehuurde “vergelijkbaar” gemaakt worden, wat betekent dat in de vergelijking rekening gehouden moet worden met onderlinge verschillen. Het effect van de gewraakte huurverhogingsclausule komt in de referentieperiode echter al tot uiting in de (hoogte van de) huurprijs waarvan thans verlaging is voorgesteld, zodat er geen aanleiding is voor een extra correctie. 
    
    
    
      4.6
      
        [huurders] stellen zich op het standpunt dat een redelijke uitleg van art. 7:303 BW is dat de huurder van het onderhavige gehuurde in een periode van vijf jaar evenveel huur betaalt als een huurder waarvan de huurprijs normaal (met 2%) wordt geïndexeerd. Daarmee bedoelen ze, zo begrijpt de kantonrechter, te stellen dat de nieuwe huurprijs gedurende vijf jaar na de vaststelling niet meer mag stijgen dan die van de vergelijkingspanden met een “normale” indexering. Uit de tekst van art. 7:303 BW valt dit echter niet af te leiden en [huurders] hebben niet onderbouwd op grond waarvan dan wel van deze uitleg van voornoemd artikel moet worden uitgegaan. Op grond van het hiervoor overwogene ziet de kantonrechter ook geen ruimte om de huurprijs op een lager bedrag vast te stellen op de grond dat de huurprijs daardoor in de toekomst sterker zal stijgen dan bij toepassing van de CBS-prijsindexering. Dit geldt temeer nu op dit moment niet te voorspellen is hoe het CBS-prijsindexcijfer zich in de toekomst zal ontwikkelen. Er kan immer niet uitgesloten worden dat dit indexcijfer de komende jaren wel stijgt tot een percentage dat in de buurt of hoger dan 6 % uitkomt. Wel zal een sterkere stijging van de huurprijs als gevolg van de huurverhogingsclausule over vijf jaar mogelijk eerder aanleiding kunnen zijn om opnieuw een verlaging van de huurprijs voor te stellen dan bij een “normale” indexering.
    
    
    
      4.7
      Partijen zijn het, zoals hiervoor al is overwogen, voorts geheel eens met het deskundigenrapport, ook over de ingangsdatum van de vast te stellen huurprijs per 1 augustus 2018. Nu partijen het daarover eens zijn, zal de huurprijs zal dan ook, in afwijking van het in art. 7:303 lid 4 BW bepaalde, per die datum worden vastgesteld op € 37.446,00 per jaar.
    
    
    
    
    
      4.8
      
        [huurders] hebben voorts gevorderd dat [verhuurders] worden veroordeeld om het door hen betaalde deel van de sinds 1 augustus 2018 betaalde huurprijs dat uitstijgt boven de in deze procedure vast te stellen huurprijs, aan hen te restitueren. Afgezien van het feit dat [huurders] niet hebben onderbouwd wat zij wel hebben betaald, neemt de kantonrechter aan dat, nu de huurprijs op het door de deskundigen geadviseerde bedrag is vastgesteld, zij niet meer dan maximaal dat bedrag zullen hebben betaald, zodat zij bij deze vordering geen belang meer hebben.
    
    
    
      4.9
      
        [huurders] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proces-kosten. De wettelijke rente over de proces- en nakosten wordt toegewezen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis. 
    
    
    
    
      
        BESLISSING 
      
    
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      stelt de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres]  te Amsterdam met ingang van 1 augustus 2018 vast op € € 37.446,-- exclusief BTW per jaar. 
      
    
    
      veroordeelt [huurders] , hoofdelijk in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [verhuurders] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde; 
      
    
    
      veroordeelt [huurders] , hoofdelijk in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [huurders] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
      
    
    
      veroordeelt [huurders] tot betaling van de wettelijke rente over de onder II en III vermelde bedragen, berekend vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de algehele voldoening;
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.