ECLI:NL:GHARN:2009:BK1396, Gerechtshof Arnhem, 09-06-2009, 107.002.561/01
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2009-06-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bedrijfshuur. Huur advocatenkantoor Beheer B.V. die onderverhuurt aan advocatenkantoor. Geen vereenzelviging. Poot-ABP-doctrine. Uitzondering aanwezig. Opzegging huur wegens bouwoverlast.

Arrest d.d. 9 juni 2009
      Zaaknummer 107.002.561/01
    
    
    
      HET GERECHTSHOF TE ARNHEM
      Nevenzittingsplaats Leeuwarden
    
    
    Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
    
    
      Spoolderwerk B.V.,
      gevestigd te [plaats],
      appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna te noemen: Spoolderwerk,
      advocaat: mr. P.M. Wilmink, kantoorhoudende te Arnhem,
    
    
    
    tegen
    
    
    
      Te Biesebeek Beheer B.V.,
      gevestigd te [plaats],
      geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
      in eerste aanleg: eiseres,,
      hierna te noemen: Te Biesebeek,
      advocaat: mr. G.D. te Biesebeek, kantoorhoudende te Zwolle.
    
    
    
      Het geding in eerste instantie
      In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 12 december 2006, 7 augustus 2007 en 8 januari 2008 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle, verder aan te duiden als de kantonrechter.
    
    
    
      Het geding in hoger beroep
      Bij exploot van 28 maart 2008 is door Spoolderwerk hoger beroep ingesteld van de genoemde vonnissen met dagvaarding van Te Biesebeek tegen de zitting van 8 april 2008.
    
    
    
    
    
    De conclusie van de dagvaarding in hoger beroep luidt:
    
    "(...) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen het eindvonnis van 8 januari 2008 alsmede de tussenvonnissen van 12 december 2006 en 7 augustus 2007 van de Kantonrechter van Rechtbank Zwolle-Lelystad met zaaknummer 316588 CV 06-2358 en opnieuw rechtdoende de vorderingen Te Biesebeek Beheer B.V. alsnog af te wijzen zonodig met verbetering en aanvulling van gronden en de tegenvorderingen alsnog toe te wijzen met veroordeling van Te Biesebeek Beheer B.V. in de kosten van beide instanties"
    
    Spoolderwerk heeft een memorie van grieven genomen.
    
    Bij memorie van antwoord is door Te Biesebeek verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
    
    
      "(...) bij arrest, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
      - in principaal appèl: Spoolderwerk niet ontvankelijk te verklaren dan wel de vonnissen in eerste aanleg, zonodig onder verbetering der gronden, te bekrachtigen, met veroordeling van Spoolderwerk in de kosten van het principaal àppel;
      - in incidenteel appèl: Spoolderwerk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aanvullend, naast hetgeen reeds in eerste aanleg ten titel van schadevergoeding is toegewezen, aan te Biesebeek te voldoen de somma van € 38.298,34, dan wel enig ander door het Gerechtshof in goede justitie vast te stellen bedrag, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 februari 2006 tot aan de dag der algehele voldoening en zulks - voor het overige - met bekrachtiging van het door de kantonrechter op 8 januari 2008 gewezen eindvonnis, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden, en met veroordeling van Spoolderwerk in de kosten van het incidenteel appèl."
    
    
    Door Spoolderwerk is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
    
    "(...) Te Biesebeek Beheer BV bij arrest niet ontvankelijk te verklaren in het incidenteel appèl, althans het incidenteel appèl af te wijzen met veroordeling van Te Biesebeek Beheer BV in de kosten van het incidenteel appèl."
    
    Tenslotte heeft Te Biesebeek de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
    
    
      De grieven
      Spoolderwerk heeft in het principaal appel zeventien grieven opgeworpen.
    
    
    Te Biesebeek heeft in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen.
    
    De beoordeling
    
    
      Ten aanzien van de feiten
      1. Tussen partijen staan de volgende feiten vast als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.
      1.1. Rond 23 april 1998 is tussen Stichting Spoorwegpensioenfonds als verhuurster en Advocatenkantoor Te Biesebeek B.V. een huurovereenkomst gesloten betreffende het pand [adres 1] te [plaats] ingaande 1 april 1998 en lopende tot 31 mei 2003, met vijf optiejaren.
      1.2. Gedurende de initiële huurtermijn is Spoolderwerk opvolgend huurster geworden en Te Biesebeek -na een statutenwijziging op 31 mei 2002 - opvolgend huurster. 
      Te Biesebeek stelde het gehuurde pand na de statutenwijziging ter beschikking aan de op 31 mei 2002 opgerichte vennootschap Advocatenkantoor Te Biesebeek B.V. (verder te noemen: Advocatenkantoor TB). 
      1.3. Spoolderwerk heeft 14 februari 2002 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2003. Deze huuropzegging is door Te Biesebeek niet geaccepteerd, waarna de huurovereenkomst is gecontinueerd.
      1.4. Spoolderwerk heeft (mede) opdracht gegeven tot de bouw van de "ABN-AMRO-toren" nabij het gehuurde, waartoe vanaf mei 2004 meer dan 900 heipalen in de grond zijn geheid. Deze kantoortoren is eigendom van Spoolderwerk. 
      1.5. Eind september 2004 is een noodweg vlak voor het gehuurde aangelegd.
      1.6. Te Biesebeek heeft wegens overlast de huur ontbonden per 20 december 2004. Spoolderwerk heeft deze ontbinding uiteindelijk geaccepteerd. 
      1.7. Het gehuurde pand is door Spoolderwerk in januari 2006 gesloopt i.v.m. de inrichting van het gebied rond de ABN-AMRO-toren.
      1.8. Advocatenkantoor TB heeft vanaf januari 2004 kantoorruimte gehuurd aan de [adres 2] te [plaats]. Deze kantoorruimte was groter - één kantoorvertrek meer - dan de in geding zijnde ruimte aan de [adres]. De huurprijs was ook hoger. 
    
    
    
      De procedure in eerste aanleg
      2. Te Biesebeek heeft, op de grondslag dat zij de huurovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming zijdens Spoolderwerk had ontbonden, een verhuiskostenvergoeding gevorderd en vergoeding van het verschil in huur tussen de panden [adres] en [adres 2] berekend over de periode tot en met mei 2008.
      2.1. De kantonrechter heeft geoordeeld dat schade van Advocatenkantoor TB in voldoende mate kan worden gezien als schade van Te Biesebeek. Vervolgens heeft de kantonrechter de herinrichtings- en verhuiskosten begroot op € 12.150,84 en de schade wegens hogere huurlasten begroot op € 84.56,87. Voorts heeft de kantonrechter een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toegekend groot € 1.500,--. De kantonrechter heeft over het geheel de wettelijke rente toegewezen vanaf 17 februari 2006.
      2.2. Spoolderwerk had in reconventie de restanthuur over het derde en vierde kwartaal van 2004 gevorderd. Die heeft de kantonrechter gedeeltelijk toegewezen tot een bedrag van € 2.232,64, vermeerderd met incassokosten ad € 300,--. 
      2.3. De in reconventie gegeven beslissingen worden door de grieven niet aangevochten. 
    
    
    
      De beoordeling van de grieven in het principaal appel
      3. De grieven 1 tot en met 7 hebben betrekking op de buitengerechtelijke ontbinding. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
      Nu Spoolderwerk de ontbinding als zodanig geaccepteerd heeft, ziet het hof niet in welk belang zij heeft bij de beoordeling van de door haar opgeworpen stelling dat een buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn. Deze stelling is overigens niet in overeenstemming met het geldende recht. Artikel 7:231 BW sluit - met een aantal uitzonderingen - de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder wegens wanprestatie zijdens de huurder uit. Daaruit volgt evenwel niet dat ook de huurder niet buitengerechtelijk zou mogen ontbinden wegens wanprestatie zijdens de verhuurder. Spoolderwerk beroept zich op [naam auteur] die een ander standpunt zou hebben ingenomen. In diens huurrecht bedrijfsruimte, (Den Haag 2007, pag. 559) betoogt deze auteur, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:205 BW, evenwel conform het hof hiervoor heeft overwogen.
    
    
    4. Het hof kan Spoolderwerk evenmin in haar betoog volgen dat bouwactiviteiten naar hun aard tijdelijk zijn en nimmer grond voor ontbinding van de huurovereenkomst kunnen opleveren. Te Biesebeek heeft voldoende duidelijk gesteld met welke mate van overlast Advocatenkantoor TB werd geconfronteerd. Spoolderwerk heeft de stellingen van Te Biesebeek op dat punt niet met kracht van argumenten heeft bestreden. Het hof is van oordeel dat van een huurder niet verlangd kan worden dat hij jarenlange bouwoverlast lijdzaam uit moet zitten. Voor zover het betoog van Spoolderwerk opgaat dat minder verkeer dan werd verwacht gebruik heeft gemaakt van de noodweg, neemt dat niet weg dat de aanleg van de noodweg voor grote overlast bij gebruiker van [adres 1] heeft geleid.
    
    5. De stelling van Spoolderwerk dat de overlast van de bouwwerkzaamheden niet aan haar kan worden toegerekend, acht het hof tegen beter weten in betrokken. Spoolderwerk is eigenaresse van de ABN-AMRO-toren en was medeopdrachtgeefster tot de bouw ervan. De bouwondernemingen die het werk hebben opgeleverd, waren bovendien aan haar gelieerd. 
    
    6. De grieven 1 tot en met 7 snijden dan ook in geen enkel opzicht hout.
    
    7. Grief 8 vecht, tezamen met de algemene inleiding, het oordeel van de kantonrechter aan dat Te Biesebeek ten gevolge van de ontbinding schade heeft geleden en dat schade van Advocatenkantoor TB gezien moet worden als schade van Te Biesebeek. 
    
    8. Te Biesebeek heeft geen verklaring gegeven voor het feit waarom niet zij doch Advocatenkantoor TB zelf vervangende bedrijfsruimte heeft gehuurd. Het hof overweegt dat beide rechtspersonen zelfstandig aan het rechtsverkeer deelnemen. Dat sprake is van een fiscale eenheid, is op zich geen reden om beide rechtspersonen met elkaar te vereenzelvigen. Hetzelfde geldt voor het feit dat Te Biesebeek alle aandelen van Advocatenkantoor TB houdt. Te Biesebeek heeft weinig inzicht in haar groepsstructuur geboden. De statuten van haar groepsvennootschappen noch haar jaarrekeningen zijn in het geding gebracht. Te Biesebeek heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit - in het licht van HR 13 december 1996, NJ 1996, 557 - de conclusie kan worden getrokken dat vereenzelviging is geboden. De korte brief van [medewerker "Adviseurs"] van [persoonsnaam] Adviseurs (productie 2 bij de akte van 7 februari 2007) acht het hof in dit opzicht bepaald onvoldoende. 
    
    9. Deze grief is dan ook terecht voorgedragen. 
    
    
      10. Het slagen van grief 8 betekent dat het hof de extra kosten die Advocatenkantoor TB ten gevolge van de verhuizing zou hebben moeten maken, niet automatisch als schade van Te Biesebeek aanmerkt. Zo al sprake is van schade voor Te Biesebeek door een achterblijvend resultaat van Advocatenkantoor TB dat het (uitsluitend) gevolg zou zijn van gestegen huisvestingskosten, is sprake van afgeleide schade van Te Biesebeek als aandeelhouder van Advocatenkantoor TB.
      Indien Advocatenkantoor TB al nadeel ondervindt van gedragingen van Spoolderwerk die jegens haar als onrechtmatig of onzorgvuldig hebben te gelden, geldt in beginsel de "Poot-ABP-doctrine" (HR 2 december 1994, NJ 1995, 288, ondermeer nader uitgewerkt in HR 16 februari 2007, NJ 2007, 256 en HR 2 november 2007, NJ 2008,5), die erop neerkomt dat Te Biesebeek als aandeelhouder van Advocatenkantoor TB geen vergoeding toekomt. Nu evenwel tevens sprake is van een tekortkoming van Spoolderwerk jegens Te Biesebeek zelf, kan de schade die zij daardoor lijdt in de vorm van een lager dividend uit Advocatenkantoor TB, ingevolge de uitzonderingen op genoemde doctrine (zie HR 2 mei 1997, NJ 1997, 662 en HR 13 oktober 2000, NJ 2000, 699) wel op Spoolderwerk worden verhaald.
    
    
    11. Of daadwerkelijk sprake is van achterblijvend dividendinkomsten van Te Biesebeek uit haar deelneming in Advocatenkantoor TB die het gevolg zou zijn van de aan Spoolderwerk toe te rekenen verhuizing van Advocatenkantoor TB, is tot op heden onvoldoende gebleken. De hiervoor onder 8 aangehaalde brief van [medewerker "Adviseurs"] vormt hiervoor evenwel een aanwijzing. Te Biesebeek heeft geen jaarverslagen over de desbetreffende periode in het geding gebracht. Zij heeft slecht een uittreksel overgelegd betreffende de gestegen huisvestingskosten van Advocatenkantoor TB tussen 2000 en 2005. Daaruit volgt echter nog niet dat de dividenden voor Te Biesebeek zijn achtergebleven, laat staan dat sprake is van een voldoende causaal verband tussen wellicht achtergebleven dividenden en gestegen huisvestingskosten. 
    
    
      12. Het hof zal Te Biesebeek in de gelegenheid stellen alsnog, bij akte, de jaarverslagen van haarzelf en van Advocatenkantoor TB over de jaren 2002 tot en met 2008 in het geding te brengen, desgewenst voorzien van een toelichting. 
      Spoolderwerk zal daarop uiteraard bij akte mogen reageren.
    
    
    
      De slotsom
      13. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde Te Biesebeek in de gelegenheid te stellen de door haar gestelde schade aan te tonen aan de hand van de over te leggen jaarverslagen als hiervoor onder 11 gemeld. Het hof zal in dit licht de beoordeling van de overige grieven in het principale appel aanhouden, alsmede die van het incidenteel appel. 
    
    
    
    De beslissing
    
    Het gerechtshof:
    
    verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 7 juli 2009 teneinde Te Biesebeek in de gelegenheid te stellen een akte te nemen als hiervoor onder 11 is aangeduid;
    
    houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 9 juni 2009, in bijzijn van de griffier.