ECLI:NL:RBMNE:2021:6019, Rechtbank Midden-Nederland, 09-12-2021, UTR 21/397
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2021-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Huurwaardekapitalisatie. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat het eigen huurcijfer ongeschikt is om de huurwaarde van de onroerende zaak af te leiden. Dat er bijzondere voorwaarden in de huurovereenkomst zijn opgenomen (onder meer een recht van de huurder om het bedrijf van de verhuurder te kopen) maakt nog niet dat geen sprake is van een zakelijke transactie. De heffingsambtenaar heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat die voorwaarden zouden leiden tot een lagere huurprijs. Dat de huurprijs afwijkt van de huurprijzen van de omliggende bedrijfspanden is onvoldoende om de daadwerkelijk in de markt gerealiseerde huurprijs niet als uitgangspunt te nemen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    Zittingsplaats Utrecht
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 21/397 
    
    
      uitspraak van de meervoudige kamer van 9 december 2021 in de zaak tussen
    
      [eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats ] , eiseres
    (gemachtigde: A. Oosters),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
      (gemachtigde: R. Janmaat).
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [vestigingsplaats ] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 2.251.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
    
      In de uitspraak op bezwaar van 14 december 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen deze uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
    
    
    
      De rechtbank heeft het beroep op 28 oktober 2021 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] .
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een opslag met een kantoor, kantine en sanitair, gebouwd in 1980. Beide partijen gaan in hun taxaties uit van een vloeroppervlak van 6650 m2. De onroerende zaak vormt samen met [adres] (280 m2 kantoor) een bedrijfscomplex.
    
    2. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 1.582.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
    
    3. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de taxatiematrix berekend aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
    
    4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het geschil tussen partijen gaat over de gehanteerde huurwaarde.
    
    5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat het eigen verhuurcijfer het meest geschikt is om de huurwaarde van de onroerende zaak uit af te leiden. Eiseres heeft het bedrijfscomplex per 1 maart 2017 verhuurd aan [bedrijf] voor een huurprijs van € 200.000,- per jaar. Voor het eerste jaar wordt een huurkorting gegeven van € 200.000,- en voor het tweede jaar € 50.000,-. Eiseres stelt dat sprake is van een zakelijke overeenkomst tussen niet-gelieerde partijen en dat er daarom van uitgegaan moet worden dat het eigen huurcijfer marktconform is. Dat de huurwaarde lager is dan die van omliggende panden maakt dat niet anders. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 juni 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:4780). Volgens eiseres is de huurwaarde van € 261.750,- waar de heffingsambtenaar van uitgaat dus veel te hoog. 
    
    6. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het eigen huurcijfer niet bruikbaar is. Allereerst omdat de huurovereenkomst meer dan een jaar voor de waardepeildatum is gesloten. Daarnaast omdat er in de huurovereenkomst ook bijzondere bepalingen staan die van invloed kunnen zijn op de huurprijs. In de overeenkomst is een eerste recht van koop opgenomen en een recht voor de huurder om per maart 2027 [eiseres] B.V. te kopen tegen een vooraf overeengekomen koopsom. En ten slotte omdat de huurprijs gezien de huurprijzen van omliggende bedrijfspanden en de prijs waarvoor een deel van de onroerende zaak voor doorverhuur wordt aangeboden niet marktconform zou zijn.
    
    7. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt geldt dat in beginsel het eigen huurcijfer inderdaad het meest geschikt is om de (huur)waarde van de onroerende zaak uit af te leiden. Dat kan anders zijn als er sprake is van bijzondere omstandigheden die ertoe leiden dat het eigen huurcijfer niet geschikt is. Bijvoorbeeld als een huurtransactie niet op zakelijke wijze in het economisch verkeer tot stand is gekomen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat het eigen huurcijfer niet geschikt is om de (huur)waarde uit af te leiden, moet aannemelijk maken dat er sprake is van bijzondere omstandigheden. 
    
    8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat het eigen huurcijfer ongeschikt is om de huurwaarde van de onroerende zaak uit af te leiden. Gelet op het soort object is het tijdsverloop tussen het sluiten van de huurovereenkomst en de waardepeildatum acceptabel. De verhuurder en de huurder zijn niet aan elkaar gelieerd, dus moet ervan uitgegaan worden dat sprake is van een zakelijke transactie. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan van dit uitgangspunt afgeweken moet worden. Dat er bijzondere voorwaarden in de overeenkomst zijn opgenomen maakt nog niet dat geen sprake is van een zakelijke transactie. De heffingsambtenaar heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat die voorwaarden zouden leiden tot een lagere huurprijs. Dat de huurprijs afwijkt van de huurprijzen van de omliggende bedrijfspanden en van de prijs waarvoor een deel van het pand voor doorverhuur wordt aangeboden, is onvoldoende om de daadwerkelijk in de markt gerealiseerde huurprijs niet als uitgangspunt te nemen.
    
    9. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    10. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
    
    11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt.
    
    12. Eiseres stond in beroep eerst een waarde voor van € 1.533.000,-. Op de zitting heeft de gemachtigde dit gewijzigd naar € 1.582.000,-. Eiseres baseert de voorgestane waarde op de huurwaarde die voortvloeit uit het eigen huurcijfer en de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor.
    
    13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde niet te laag is. De rechtbank heeft al geoordeeld dat het eigen huurcijfer geschikt is om de huurwaarde van de onroerende zaak uit af te leiden. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de ook door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor. 
    
    14. De rechtbank zal de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vaststellen op het door eiseres voorgestane bedrag van € 1.582.000,- en zal bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
    
    15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoeden.
    
    16. Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiseres een vergoeding voor de proceskosten die zij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 4 punten op (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, bij een wegingsfactor 1). Toegekend wordt € 1.598,-. Daarnaast moet de heffingsambtenaar de kosten van het taxatierapport dat eiseres in bezwaar heeft ingediend (€ 164,56) vergoeden. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 1.762,56.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - stelt de waarde van de onroerende zaak vast op €1.582.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert; 
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.762,56.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, leden, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 december 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      
        De griffier is niet in de gelegenheid
      
      
        om deze uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              voorzitter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.