ECLI:NL:GHARL:2022:9450, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-11-2022, 21/00570
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/00570
    uitspraakdatum: 8 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 30 maart 2021, nummer UTR 20/2996, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 34 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 212.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord ir. B.A.M. Slockers als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een bij zijn verweerschrift in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix, die hij gedeeltelijk heeft gewijzigd bij zijn conclusie van dupliek. In die matrix is de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 212.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vijf binnen een straal van één kilometer afstand van de onroerende zaak gelegen vergelijkingsobjecten, te weten [adres1] 30 (hierna: nr. 30), [adres2] 59 (hierna: [adres2] ), [adres3] 11 (hierna: [adres3] ), [adres4] 63 (hierna: [adres4] ) en [adres5] 213 (hierna: [adres5] ). Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij is de ligging (“L”) gewaardeerd op normaal (3) of goed (4).
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bouw-jaar
                
              
              
                
                  Type
                
              
              
                
                  Inhoud woning in m³
                
              
              
                
                  Waarde per m³
                
              
              
                
                  Kavel-
                
                
                  opp. in m²
                
              
              
                
                  Waarde per m²
                
              
              
                
                  Overige
                
              
              
                
                  L
                
              
              
                
                  Getaxeerde waarde / verkoopprijs
                
                
                  en datum verkoop
                
              
            
            
              
                Onroerende zaak
              
              
                1986
              
              
                Rij
              
              
                353
              
              
                € 425
              
              
                182
              
              
                € 304
              
              
                Garage (16 m²): € 5.600
                Dakkapel (4 m³): € 1.800
              
              
                4
              
              
                € 212.000
              
            
            
              
                Nr. 30
              
              
                1986
              
              
                Hoek
              
              
                353
              
              
                € 458
              
              
                223
              
              
                € 281
              
              
                Garage (16 m²): € 5.600
                Dakkapellen (12 m³): € 5.400
              
              
                4
              
              
                € 205.500
                (06-01-2017)
              
            
            
              
                
                  [adres2]
                
              
              
                1986
              
              
                Hoek
              
              
                353
              
              
                € 421
              
              
                205
              
              
                € 290
              
              
                Garage (16 m²): € 5.600
                Dakkapel (4 m³): € 1.800
              
              
                3
              
              
                € 199.000
                (31-10-2017)
              
            
            
              
                
                  [adres3]
                
              
              
                1987
              
              
                Rij
              
              
                354
              
              
                € 322
              
              
                161
              
              
                € 320
              
              
                Berging (6 m²): € 2.100
                Dakkapel (6 m³): € 2.700
              
              
                3
              
              
                € 165.000
                (08-06-2018)
              
            
            
              
                
                  [adres4]
                
              
              
                1987
              
              
                Hoek
              
              
                409
              
              
                € 373
              
              
                280
              
              
                € 251
              
              
                Tuinhuis (19 m²): € 950
                Carport (37 m²): € 1.850
              
              
                3
              
              
                € 212.000
                (23-01-2018)
              
            
            
              
                
                  [adres5]
                
              
              
                1985
              
              
                Rij
              
              
                360
              
              
                € 348
              
              
                139
              
              
                € 342
              
              
                Berging (5 m²): € 1.750
                Dakkapel (4 m³): € 1.800
              
              
                3
              
              
                € 167.500
                (15-03-2018)
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 182.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 212.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van het hier toepasselijke artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, is van belang hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld.
      
    
    
      4.3.
      Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat de onroerende zaak en nr. 30 een goede ligging hebben ten opzichte van de overige vergelijkingsobjecten. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar hiermee rekening heeft gehouden door een correctie op de kubiekemeterprijs van de woning toe te passen in plaats van op de vierkantemeterprijs van het perceel, op zichzelf niet mee dat de heffingsambtenaar niet in zijn hiervoor bedoelde bewijslast kan slagen. Het is namelijk aan de heffingsambtenaar de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak aannemelijk te maken en te bepalen hoe hij aan deze bewijslast wil trachten te voldoen.
      
    
    
      4.4.
      Ook niet langer in geschil is dat de heffingsambtenaar zowel  wat betreft de onroerende zaak als  wat betreft de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een juiste inhoud en van de juiste bijgebouwen. 
      
    
    
      4.5.
      Anders dan belanghebbende, ziet het Hof in de omstandigheden dat nr. 30 en [adres2] beide meer dan één jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht en hoekwoningen zijn, geen aanleiding die vergelijkingsobjecten zonder meer buiten beschouwing te laten. De verkoopprijzen voor die woningen kunnen immers licht werpen op de hier gezochte WOZwaarde. Wel verminderen  deze omstandigheden naar het oordeel van het Hof de bewijskracht van de aan deze vergelijkingsobjecten ontleende gegevens. Daar staat met betrekking tot nr. 30 evenwel tegenover dat dit object qua inhoud, ligging en objectkenmerken beter vergelijkbaar is met de onroerende zaak dan enig ander object dat door de heffingsambtenaar of door belanghebbende is ingebracht. Voor [adres2] geldt dit in mindere mate, zodat het Hof bij zijn hierna te geven bewijsoordeel aan dit object minder bewijskracht zal toekennen dan aan de overige vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is gelet op de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatiematrix, de daarop gegeven toelichting, het daartegen door belanghebbende  ingebrachte en het hiervoor overwogene van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Zoals hiervoor overwogen, acht het Hof met name nr. 30 zeer goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en in beginsel bruikbaar voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het Hof acht gelet op enerzijds de verkoopprijs van dit object van bijna twee jaar voor de waardepeildatum en anderzijds de verschillen die tussen dit object en de onroerende zaak  bestaan, met name wat betreft perceeloppervlakte en type woning (hoek of rij), echter niet aannemelijk dat voor de onroerende zaak op de waardepeildatum een verkoopprijs van € 212.000 zou kunnen worden gerealiseerd. Ook de andere vergelijkingsobjecten onderbouwen een dergelijke prijs naar het oordeel van het Hof niet. Het Hof voegt daaraan nog toe dat de heffingsambtenaar, tegenover gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet door middel van bijvoorbeeld foto’s of andere informatie inzichtelijk en daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt hoe andere objectkenmerken dan de ligging, met name de staat van onderhoud, de voorzieningen en de uitstraling van de onroerende zaak zich verhouden tot deze kenmerken bij de vergelijkingsobjecten. De blote verklaring van de heffingsambtenaar dat hij belanghebbende niet kan volgen in zijn stelling dat [adres2] en [adres5] , in tegenstelling tot de onroerende zaak, volledig zijn gemoderniseerd, acht het Hof daartoe onvoldoende. 
      
    
    
      4.7.
      Nu de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken  dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde  niet te laag is. Het Hof beantwoordt die vraag ontkennend. Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende evenmin aannemelijk heeft gemaakt hoe de hiervoor bedoelde objectkenmerken van de onroerende zaak zich verhouden tot de kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Daar komt nog bij dat belanghebbende de door hem bepleite waarde heeft gebaseerd op het uitgangspunt dat nr. 30 en [adres2] in het geheel niet bruikbaar zijn voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Zoals hiervoor onder 4.5 is overwogen, acht het Hof dit uitgangspunt onjuist.
      
    
    
      4.8.
      Nu beide partijen niet slagen in de op hen rustende bewijslast, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 200.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt die kosten vast op € 538 voor de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 269), € 1.518 voor de beroepsfase (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759) en € 2.277 voor de hogerberoepsfase (3 punten (hogerberoepschrift, conclusie van repliek en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 759), ofwel in totaal op € 4.333.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde tot € 200.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.333 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 48 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2022.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(R. den Ouden)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 10 november 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.