ECLI:NL:RBROT:2023:4088, Rechtbank Rotterdam, 25-05-2023, 10277804 CV EXPL 23-119
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst i.v.m. overlast.

RECHTBANK ROTTERDAM

    
    
      
locatie Dordrecht

    
    
    
      
zaaknummer: 10277804 CV EXPL 23-119

    
    
    
      
datum uitspraak: 25 mei 2023 (bij vervroeging)

    
    
    
      

Vonnis van de kantonrechter


    
    
    
      
in de zaak van

    
    
    
      

[eiseres01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
eiseres,

      
gemachtigde: mr. J. Wijnja,

    
    
    
      
tegen

    
    
    
      

[gedaagde01]

,

      
woonplaats: [woonplaats01] ,

      
gedaagde,

      
gemachtigde: mr. C.C.J.L. Huurman.

    
    
    
      
De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

    
    
  
  
    

1.

De procedure

    
      
1.1.

      
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

      
        
          
de dagvaarding van 12 december 2022, met bijlagen;

        
        
          
het antwoord, met bijlagen;

        
        
          
de akte eisvermeerdering, tevens akte aanvulling gronden van [eiseres01] ;

        
        
          
de brief van [eiseres01] van 21 april 2023, met bijlagen;

        
        
          
de brief van [gedaagde01] van 22 april 2023, met bijlagen;

        
        
          
de brief van [gedaagde01] , binnengekomen ter griffie op 1 mei 2023.

        
      
      
    
    
      
1.2.

      
Op 2 mei 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met [eiseres01] , haar gemachtigde, mr. Wijnja, voornoemd, en de gemachtigde van [gedaagde01] , mr. Huurman, voornoemd. [gedaagde01] was niet in persoon aanwezig.

      
    
  
  
    

2.

De beoordeling

    
    
      

het geschil


    
    
      
2.1.

      
[gedaagde01] huurt sinds 2015 de gemeubileerde aanbouw aan de woning van [eiseres01] aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: ‘het gehuurde’). De overeengekomen huurprijs, inclusief gas, water en elektriciteit, bedraagt € 325,- per maand. [gedaagde01] en [eiseres01] zijn de huurovereenkomst mondeling overeengekomen en hebben bij die gelegenheid ook afgesproken om over en weer ‘een oogje in het zeil te houden’ (lees: klaarstaan voor elkaar). In de zomer van 2022 vraagt [eiseres01] aan [gedaagde01] om zich in te schrijven in de Basisregistratie Personen van de Gemeente Zwijndrecht. Ook doet zij aan [gedaagde01] het voorstel om de huurovereenkomst op papier te zetten en de afspraak met betrekking tot ‘klaarstaan voor elkaar’. [gedaagde01] gaat niet in op dit voorstel, maar reageert met brieven waarin zij [eiseres01] verwijten maakt en haar wijst op de formaliteiten rondom beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde01] stuurt [eiseres01] tussen september 2022 en november 2022 (minimaal) 11 brieven, soms meerdere op één dag. De brieven hebben in meer of mindere mate dezelfde strekking. Voor het overige communiceert [gedaagde01] door middel van briefjes en plakkaten die op de ramen van de woning worden geplakt. Op 6 oktober 2022 heeft zich een incident voorgedaan, waarbij [gedaagde01] (licht) geweld heeft gebruikt tegen [eiseres01] . Van dit geweldsincident heeft [eiseres01] op 12 oktober 2022 aangifte gedaan van mishandeling (hierna: ‘het geweldsincident’). [gedaagde01] beschikt sinds het geweldsincident ook over een sleutelbos van [eiseres01] . Sinds [gedaagde01] en [eiseres01] in onmin met elkaar leven, leeft [gedaagde01] (steeds meer) geïsoleerd; zij ventileert het gehuurde niet of nauwelijks. Omdat het gehuurde inmiddels diverse problemen vertoont (zoals een lekkage), moet het spoedig toegankelijk worden gemaakt voor een aantal (noodzakelijke) onderhoudswerkzaamheden. [eiseres01] heeft tevergeefs geprobeerd om het gehuurde te ontruimen via kort geding.

      
    
    
      
2.2.

      
[eiseres01] wil dat [gedaagde01] het gehuurde verlaat omdat zij zich (al een tijdje) niet als een goed huurder gedraagt. Volgens [eiseres01] is [gedaagde01] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken en geen medewerking te verlenen aan [eiseres01] om de noodzakelijke reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren. In deze procedure vordert [eiseres01] , na wijzing van haar eis, samengevat, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde01] te veroordelen om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, en vanaf december 2022 tot de ontbindingsdatum aan [eiseres01] te betalen een bedrag van € 325,- ter zake van huur, en vanaf de ontbindingsdatum tot de daadwerkelijke ontruiming hetzelfde bedrag te betalen vanwege schadevergoeding. Ook vordert [eiseres01] om [gedaagde01] te veroordelen [eiseres01] in de gelegenheid te stellen de nodige herstelwerkzaamheden aan het gehuurde uit te (laten) voeren, alsmede de sleutels van [eiseres01] aan haar terug te geven, een en ander met veroordeling van [gedaagde01] in de proceskosten, met rente.

      
    
    
      
2.3.

      
[gedaagde01] betwist dat zij zich niet als een goed huurder zou hebben gedragen. Ook betwist zij de lezing van [eiseres01] over het geweldsincident. Weliswaar is op 6 oktober 2022 over en weer geduwd en getrokken, maar van opzet gericht op geweldgebruik is geen sprake geweest. [gedaagde01] leeft in grote angst en is bang voor [eiseres01] . Zij is bereid de sleutelbos van [eiseres01] aan haar terug te geven, maar enkel en alleen onder toeziend oog van een derde. Voor het overige concludeert [gedaagde01] tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres01] in de proceskosten.

      
      
        

ontbinding van de huurovereenkomst


      
    
    
      
2.4.

      
Volgens de wet rust op de huurder de verplichting zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Deze verplichting staat in artikel 7:213 BW. Een huurder dient dus niet alleen goed voor het gehuurde te zorgen; hij of zij moet ook voorkomen dat omwonenden overlast van hem of haar ervaren. Deze verplichtingen, die in dit geval op [gedaagde01] rusten, volgen ook uit de mondelinge afspraak die zij met [eiseres01] heeft gemaakt om over en weer ‘een oogje in het zeil te houden’. Als de huurder zijn of haar verplichtingen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze vordering in beginsel toe als de schending ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, dat wil zeggen: tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. De rechter moet bij zijn oordeel rekening houden met alle omstandigheden.

      
    
    
      
2.5.

      
[eiseres01] heeft ter onderbouwing van haar stellingen de brieven overgelegd die [gedaagde01] haar heeft geschreven. Dat [gedaagde01] deze brieven heeft geschreven omdat zij bezorgd was over haar (rechten als huurder in de) toekomst, doet niet af aan het feit dat haar fanatieke klaaggedrag gekwalificeerd kan worden als overlast, dus als een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Dit geldt ook voor het geweld dat [gedaagde01] op 6 oktober 2022 tegen [eiseres01] heeft gebruikt. Weliswaar stelt [gedaagde01] dat het haar niet te doen was om [eiseres01] pijn en letsel toe te brengen, maar het is gelet op de gemotiveerde stellingen van [eiseres01] , waaronder de overgelegde aangifte bij de politie, voldoende komen vast te staan dat [gedaagde01] zich agressief heeft opgesteld tegenover [eiseres01] . Ook deze agressie, weliswaar éénmalig, kwalificeert als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die uit hoofde van de huurovereenkomst op [gedaagde01] rusten om zich te gedragen als een goed huurder.

      
    
    
      
2.6.

      
[eiseres01] heeft gemotiveerd gesteld dat zij zich door het gedrag van [gedaagde01] , bestaande uit (voortdurend) klagen en intimideren, niet veilig genoeg voelt in haar eigen huis. Hiertegenover is door [gedaagde01] niet meer of anders gesteld dan dat van slecht huurderschap geen sprake is, en ter zitting was [gedaagde01] niet aanwezig om haar stellingen toe te lichten of de vragen van de kantonrechter te beantwoorden. Dit betekent dat ten aanzien van de gestelde overlast de kantonrechter uitgaat van de stellingen van [eiseres01] . Hiermee is voldoende vast komen te staan dat [gedaagde01] zich (al een tijdje) niet gedraagt als een goed huurder. [eiseres01] staat dan ook in haar recht om dat gedrag niet (langer) te pikken. Daarom worden de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen. Dit betekent ook dat [gedaagde01] gehouden is om bij de ontruiming de sleutels van [eiseres01] aan haar terug te geven. Dat [gedaagde01] zich niet heeft ingeschreven als woningzoekende en dat zij op korte termijn mogelijk geen andere woonruimte kan vinden, hoe vervelend ook, leiden niet tot een ander oordeel. Overigens heeft [eiseres01] tijdens de mondelinge behandeling verklaard [gedaagde01] (als alternatief) andere woonruimte te hebben aangeboden tegen een huurprijs die onder de liberalisatiegrens ligt, zodat [gedaagde01] gebruik kan maken van huurtoeslag. [gedaagde01] zou in dat geval, netto, ongeveer € 400,- aan huur moeten betalen. Namens [gedaagde01] is verklaard dat zij onder meer om financiële redenen geen gebruik heeft gemaakt van dit aanbod.

      
    
    
      
2.7.

      
Nu de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen wordt toegewezen, heeft [eiseres01] geen belang (meer) bij haar vordering om toegelaten te worden tot het gehuurde teneinde de nodige herstelwerkzaamheden te (laten) verrichten. Dit betekent dus dat dit onderdeel van haar vordering zal worden afgewezen. Afgifte van de sleutels, dus ook de sleutelbos van [eiseres01] die [gedaagde01] thans in haar bezit heeft, dient eveneens bij de ontruiming te geschieden zodat hierover niet apart hoeft te worden beslist.

      
      
        

[gedaagde01] moet aan [eiseres01] proceskosten betalen


      
    
    
      
2.8.

      
[gedaagde01] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten aan [eiseres01] betalen. De proceskosten worden aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vastgesteld op € 125,03 aan dagvaardingskosten, € 86,- aan griffierecht en € 398,- aan salaris van de gemachtigde (2 punten x € 199,- tarief). Dit is totaal € 609,03. Voor kosten die [eiseres01] maakt na dit vonnis moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 99,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van dit vonnis. Hierover hoeft in dit vonnis geen aparte beslissing te worden genomen. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen.

      
      
        

uitvoerbaarheid bij voorraad


      
    
    
      
2.9.

      
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Tussen partijen is niet in geschil dat en waarom zo spoedig mogelijk een einde moet komen aan de bestaande situatie. [eiseres01] en [gedaagde01] verblijven feitelijk in dezelfde woning De onderlinge communicatie verloopt via briefjes en plakkaten. Het is voor partijen dus beter dat er zo spoedig mogelijk een einde komt aan deze (woon)situatie. De belangen van [gedaagde01] bij behoud van het gehuurde wegen minder zwaar dan de belangen van [eiseres01] .

      
    
  
  
    

3.

De beslissing

    
De kantonrechter:

    
    
      
3.1.

      
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde01] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres01] te [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en om het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres01] te stellen;

      
    
    
      
3.2.

      
veroordeelt [gedaagde01] aan [eiseres01] te betalen € 325,- met ingang van de maand december 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;

      
    
    
      
3.3.

      
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vastgesteld op € 609,03, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

      
    
    
      
3.4.

      
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

      
    
    
      
3.5.

      
wijst het meer of anders gevorderde af.

      
      
        
Dit vonnis is gewezen door mr. dr. S. Wahedi en in het openbaar uitgesproken.

        
53956