ECLI:NL:RBMNE:2017:50, Rechtbank Midden-Nederland, 11-01-2017, 5217201 UC EXPL  16-10105
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2017-01-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: non-conformiteit woning. 25 m2 vloer van 35 m2 ≠ geschikt voor normaal gebruik.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      kantonrechter
    
    
    
      locatie Utrecht
    
    
    
      zaaknummer: 5217201 UC EXPL  16-10105 SW/1581
    
    
    
      
        Vonnis van 11 januari 2017
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [eiser] ,
    
      2. [eiseres],
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen [eiser] c.s.,
      eisende partij,
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand N.V.,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      verder ook te noemen [gedaagde] ,
      gedaagde partij,
      gemachtigde: USG Legal Professionals B.V..
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 6 juli 2016;
      - de conclusie van antwoord;
      - de conclusie van repliek, tevens houdende vermindering van eis;
      - de conclusie van dupliek.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        
          [eiser] c.s. heeft op 20 november 2015 een koopovereenkomst ondertekend, waarmee hij de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] van [gedaagde] heeft gekocht. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst bepaalt:
        
          “De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”. 
        
        Artikel 6.3. van de koopovereenkomst bepaalt:
        
          “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          particulier woonhuis
          .
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”.
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        Aan de koopovereenkomst is een inlichtingenformulier gehecht dat door [gedaagde] is ingevuld. Daarin is onder meer opgenomen:
        
          ‘5 Vloeren, plafonds en wanden
        
        
          a Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht 
        
        
          op vloeren, plafonds en/of wanden?				□ ja   ■ nee
        
        
          Zo ja, waar?
        
        
          b Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, 
        
        
          plafonds en/of wanden?						□ ja   ■ nee
        
        
          (…)
        
        
          6 Kelder, kruipruimte en fundering
        
        
          a Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?	□ ja   ■ nee
        
        
          Zo ja, waar?
        
        
          b is de kruipruimte toegankelijk?				■ ja   □ nee
        
        
          c Is de kruipruimte droog?   					■ ja   □ nee □ meestal
        
        
          d Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?		□ ja   ■ nee □ soms
        
        
          e Is (…) er sprake van wateroverlast geweest?			□ ja   ■ nee
        
        
          Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water 
        
        
          in de kruipruime c.q. kelder?					□ ja   ■ nee
        
        
          (…)’
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 16 november 2015 is op verzoek van [eiser] c.s. een bouwkundig Inspectierapport opgesteld door de heer ing. W.F. van Doorn, die heeft aangegeven dat de afwerking in de woning te wensen overlaat. Voor herstel dient direct € 2.430,- aan kosten te worden gemaakt. Van Doorn heeft in het rapport geschreven dat de vloer van de begane grond en de kruipruimte niet toegankelijk zijn wegens te lage hoogte, maar dat hij verhoogde vochtwaardes in de vloer in de hal bij de voordeur heeft waargenomen, waarvoor nader onderzoek is geadviseerd.  
      
    
    
      2.4.
      Naar aanleiding van het bouwkundig Inspectierapport hebben partijen nader onderhandeld over de koopprijs. [gedaagde] heeft vervolgens de vraagprijs met € 2.500,- verminderd, waarna partijen een koopsom van € 190.000,- k.k. zijn overeengekomen.
      
    
    
      2.5.
      Op 6 januari 2016 heeft de notariële overdracht plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.6.
      
        Per e-mail van 20 januari 2016 heeft [eiser] c.s. aan [gedaagde] geschreven: ‘Jouw woning die op 6 januari aan ons is geleverd heeft de volgende gebreken:
        
          De vloer op de begane grond is rot en moet helemaal worden vervangen. Ook is er lekkage op het dak kappel aan de voorzijde van de woning. Zoals je in de bijlagen op de foto’s kan zien. Ook zit er geen ventilatie in de kruipruimte waardoor waarschijnlijk alles is gaan rotten en het vol staat met schimmel. De gebreken moeten al aanwezig zijn geweest ten tijde van het sluiten van de koop. Het had op jouw weg gelegen om ons hierover te informeren. Nu je dit niet hebt gedaan heb je jouw mededelingsplicht geschonden. 
        
        
          Je krijgt de mogelijkheid om de kosten hiervoor te betalen en langs te komen om de gebreken te zien. (…)
        
        
          Inclusief BTW geeft dit een bedrag van 
          € 2.883,19
        
        
          (…)
        
        
          Ik zie je reactie met interesse tegemoet.’
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Op 22 januari 2016 heeft de verkoopmakelaar namens [gedaagde] aan [eiser] c.s. teruggeschreven: ‘(…) Echter, gezien het feit dat hij net als jij op de hoogte was van de gebreken zoals vermeld in het bouwkundige rapport (…), is hij van verdere/andere gebreken niet op de hoogte geweest. Indien dit het geval zou zijn had hij je zeker geïnformeerd. Zijn mening is dan ook dat door het inschakelen van een deskundige, in opdracht van jou, je zelf verantwoordelijk bent voor het oplossen van deze gebreken. (…) 
        
          Daarnaast wil ik je benadrukken dat de tegemoetkoming, welke [gedaagde] je reeds heeft gedaan, nadat er bekend is geworden dat er kosten (direct te maken kosten) uit het bouwkundige rapport naar voren zijn gekomen, al aan de ruime kant is geweest voor zijn idee. (…)’ 
        
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 5 februari 2016 heeft de gemachtigde van [eiser] c.s. aan [gedaagde] geschreven dat de woning niet geschikt is voor gebruik als particulier woonhuis en dat er daarom sprake is van non-conformiteit. Los daarvan geldt dat [gedaagde] op de hoogte was van de gebreken en dat hij het inlichtingenformulier niet naar waarheid heeft ingevuld. [gedaagde] wist dat de kruipruimte vochtig en beschimmeld was, maar heeft hier niets aan gedaan. [gedaagde] is dan ook aansprakelijk voor de kosten van de vervanging van de vloer en vloerbalken en het schoonmaken van de kruipruimte. Daarnaast was [gedaagde] op de hoogte van de lekkage bij de dakkapel. De gemachtigde van [eiser] c.s. verzoekt [gedaagde] binnen 10 dagen € 4.979,48 te betalen. 
      
    
    
      2.9.
      Op 18 februari 2016 heeft de gemachtigde van [gedaagde] teruggeschreven dat [gedaagde] betwist aansprakelijk te zijn voor de genoemde gebreken. De woning is overgedragen in de stand waarop deze zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Bovendien is er geen sprake van een ernstig gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, maar voor zover dit wel het geval zou zijn geldt dat op 16 november 2015 een bouwkundig rapport is opgesteld, waarin is opgenomen dat bij de voordeur verhoogde vochtwaardes zijn waargenomen. [eiser] c.s. was met dit gebrek derhalve bekend. [eiser] c.s. heeft zijn onderzoeksplicht geschonden door geen nader onderzoek te laten uitvoeren, ondanks dat dit was geadviseerd. [gedaagde] was bovendien niet op de hoogte van de gebreken aan de vloer en de dakkapel, zodat hij zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden. De lekkage van de dakkapel levert bovendien geen ernstig gebrek op. Tot slot is de schadebegroting niet onderbouwd. 
      
    
    
      2.10.
      
        [eiser] c.s. heeft de gebreken laten herstellen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] c.s. vordert, na vermindering van eis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.308,05 (bestaande uit € 2.794,78 aan hoofdsom en € 513,27 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 15 februari 2016 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] c.s. heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig waren voor een normaal gebruik als particulier woonhuis en dat er daarom sprake is van non-conformiteit. [gedaagde] was bovendien op de hoogte van de gebreken ten aanzien van de vloer en kruipruimte, zodat hij dit had moeten melden. [gedaagde] is daarom aansprakelijk voor de kosten van vervanging van de vloer en vloerbalken en voor het schoonmaken van de kruipruimte. [eiser] c.s. heeft daarnaast gedwaald ten gevolge van het onvolledig invullen van de vragenlijst door [gedaagde] . [eiser] c.s. wenst wijziging van de overeenkomst ter opheffing van het door hem door deze dwaling geleden nadeel. De kosten voor herstel van de gebreken zijn als volgt:
      
        
          € 2.359,68 voor vervanging van de vloer en vloerbalken
        
        
          € 247,- voor de afvalcontainer
        
        
          € 100,- voor een aanhanger voor afvoeren zand kruipruimte
        
        
          € 88,10 voor leges parkeerplek afvalcontainer
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat de bouwkundige tijdens de inspectie op de vloer heeft gesprongen en geen bijzonderheden heeft opgemerkt. Naar aanleiding van het bouwkundig onderzoek wilde [eiser] c.s. nader over de prijs onderhandelen en is de koopprijs is met € 2.500,- verminderd. Daarmee is hij [eiser] c.s. voldoende tegemoet gekomen. Alle voorziene en onvoorziene kosten zijn reeds verdisconteerd in de koopprijs. Er is bovendien geen sprake van een ernstig gebrek in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dat de vloer dusdanig door schimmel zou zijn aangetast dat dit een normaal gebruik van de woning in de weg stond is nooit door [eiser] c.s. met een onafhankelijk deskundigenrapport aangetoond. [gedaagde] heeft zijn mededelingsplicht niet geschonden, omdat hij niet van de gebreken op de hoogte was. Ten tijde van de verkoop woonde hij al een jaar niet meer in de woning. [gedaagde] heeft in 2013 een deel van de vloer vervangen, maar hij dacht dat daarmee het probleem was verholpen en dat de vloer in goede staat verkeerde. De vordering dient derhalve te worden afgewezen. Voor zover [gedaagde] wel aansprakelijk zou zijn voor herstel van gebreken, geldt dat veel kosten een verbetering behelzen, waarvoor [gedaagde] niet kan worden aangesproken.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] heeft met artikel 6.3 van de koopakte gegarandeerd dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig zijn. Gelet hierop geldt dat [gedaagde] (ook) voor onzichtbare gebreken aansprakelijk is als ten gevolge van deze gebreken een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd.
      
    
    
      4.2.
      Indien het juist is dat 25 m² vloer diende te worden vervangen in verband met veiligheid vanwege de onder de vloer aanwezige schimmel en de daardoor ontstane verotting, staat dit gebrek aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Een koper dient met enig achterstallig onderhoud rekening te houden, maar niet met het vervangen van het grootste gedeelte van de vloer van de woonkamer (die blijkens productie 9 in totaal 35 m² beslaat). In artikel 6.3 van de koopakte is bepaald dat de verkopers niet instaan voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de kopers bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Echter, gelet op de garantie van [gedaagde] dat de woning de eigenschappen bezat die voor het normaal gebruik van de woning als woonhuis nodig waren, kon niet van [eiser] c.s. worden verwacht dat hij niet overal in de woning vochtmetingen zou laten uitvoeren. De vraag is dus of de gebreken aan de vloer zo ernstig waren dat 25 m² daarvan vervangen diende te worden. [gedaagde] heeft de noodzaak van de vervanging van de vloer gemotiveerd betwist. Hij heeft aangevoerd dat er geen onafhankelijk deskundigenonderzoek heeft plaatsgevonden en dat het mogelijk is dat de aangetroffen schimmel gewoon weggeveegd kon worden. De aannemer die een verklaring heeft afgelegd over de vloer had belang bij deze verklaring, nu aan hem de opdracht is verleend om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Volgens [gedaagde] blijkt de houtrot bovendien niet uit de overgelegde foto’s, nu de balken ook door de sloopwerkzaamheden beschadigd kunnen zijn geraakt. Of [gedaagde] bekend was met de slechte staat van de vloer is naar het oordeel van de kantonrechter voor de toepassing van de garantie uit artikel 6.3 niet van belang, gelet op het karakter hiervan. 
      
    
    
      4.3.
      Indien de gebreken aan de vloer een normaal gebruik van de woning niet in de weg zouden staan, geldt dat de redelijkheid en billijkheid in de weg kunnen staan aan een beroep op het in artikel 6.1 van de koopakte opgenomen exoneratiebeding, indien vast komt te staan dat [gedaagde] van de gebreken wist, maar deze desondanks niet heeft medegedeeld. Twee voormalige buren van [gedaagde] hebben verklaard dat [gedaagde] bekend was met de gebreken. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij met die buren gebrouilleerd is geraakt en dat hij nooit tegen hen heeft gezegd dat hij de ventilatie bewust niet had aangepast. Hij had ook geen reden om de werkzaamheden aan de vloer af te raffelen in 2013, nu hij op dat moment geen plannen had om de woning te verkopen. Hij was ook niet op de hoogte van ventilatieproblemen. Omdat [eiser] c.s. zich beroept op het rechtsgevolg van de stelling dat [gedaagde] wel op de hoogte was van de gebreken en [gedaagde] dit heeft betwist, rust op [eiser] c.s. de bewijslast van deze stelling.
      
    
    
      4.4.
      Het voorgaande betekent dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade indien komt vast te staan dat vervanging van 25 m² van de vloer noodzakelijk was (nu de woning in dat geval niet geschikt was voor normaal gebruik) óf indien komt vast te staan dat [gedaagde] met de gebreken aan de vloer bekend was (in welk geval hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden).
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter zal een comparitie van partijen (persoonlijke verschijning van partijen) gelasten om met partijen het bovenstaande te bespreken, alsmede of bewijslevering moet plaatsvinden door een deskundige en/of getuigen. De kantonrechter is van oordeel dat over de hierna te noemen punten thans kan worden beslist.
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt vast dat [eiser] c.s. ten aanzien van de gestelde gebreken aan de dakkapel geen vordering heeft ingesteld en dat de foto’s die [eiser] c.s. heeft overgelegd bij de dagvaarding betrekking hebben op de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] . De kantonrechter hoeft met betrekking tot de dakkapel dus geen beslissing  te nemen. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat de gebreken in de verkoopprijs zijn verdisconteerd, nu de kooprijs met € 2.500,- is verlaagd naar aanleiding van het bouwkundig rapport. Nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van de gebreken ten aanzien van de vloer en in het rapport niets is vermeld over deze gebreken, maar wel over € 2.430,- aan directe kosten vanwege andere ‘gebreken’, gaat de kantonrechter aan deze stelling van [gedaagde] voorbij.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] dat er ten onrechte geen nieuw-voor-oud aftrek is gehanteerd. [eiser] c.s. zou, indien de vloer niet door schimmel zou zijn aangetast, naar alle waarschijnlijkheid de vloer niet hebben vervangen, nu vloeren in woonruimte een zeer lange levensduur plegen te hebben. [eiser] c.s. wordt dus ‘ongevraagd’ met de kosten voor het vervangen van de vloer geconfronteerd. Gelet op deze omstandigheden is het voordeel dat is behaald doordat er eventueel een nieuwe vloer wordt geplaatst dermate uitgesteld, dat een aftrek nieuw-voor-oud niet op zijn plaats is. 
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] heeft niet betwist dat de door [eiser] c.s. overgelegde foto’s op de woning betrekking hebben, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van incassokosten betwist. Voor zover hij in het ongelijk zou worden gesteld geldt dat ten aanzien van deze kosten het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Er is immers sprake van een vordering van een hoofdsom die gegrond is op een verbintenis tot vervangende schadevergoeding in de zin van 6:87 BW. Op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW kunnen buitengerechtelijke incassokosten slechts in rekening worden gebracht indien de schuldeiser de schuldenaar vruchteloos heeft aangemaand tot betaling binnen een termijn van 14 dagen, aanvangende de dag na aanmaning. De kantonrechter stelt vast dat geen van de door [eiser] c.s. verzonden aanmaningen aan dit criterium voldoen, zodat de incassokosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter verzoekt partijen om alle stukken die voor de comparitie van belang zijn en nog niet eerder zijn toegezonden, ten minste één week voor de zitting in kopie aan de kantonrechter en aan de wederpartij toe te zenden. [eiser] c.s. dient in ieder geval in kleur afgedrukte foto’s te overleggen (bij de dagvaarding zijn alleen zwart-wit foto’s overgelegd) met een omschrijving van de precieze plek waar de foto’s op zien.
      
    
    
      4.12.
      Partijen worden erop gewezen dat in het nadeel kan worden beslist van de partij die zonder gegronde reden niet op deze zitting verschijnt.
      
    
    
      4.13.
      Voor de behandeling van de zaak worden 60 minuten uitgetrokken. Tijdens de comparitie wordt aan partijen geen gelegenheid gegeven voor het houden van een pleidooi (het juridisch beargumenteren van de zaak aan de hand van een uitgeschreven pleitnota). 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      beveelt partijen, in persoon, desgewenst vergezeld van een gemachtigde, om voor de kantonrechter te verschijnen in verband met het geven van inlichtingen op een nader, in overleg met partijen, vast te stellen dag en tijdstip;
      
    
    
      5.2.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 25 januari 2017 te 9.30 uur; deze rolzitting is uitsluitend bedoeld voor het doorgeven van verhinderdata; op deze rolzitting hoeven partijen niet te verschijnen;
    
    
      5.3.
      bepaalt dat beide partijen voor of uiterlijk op de hiervoor vermelde rolzitting schriftelijk aan de rechtbank, afdeling Civiel recht, kunnen opgeven op welke dagen zij in de drie maanden nadien verhinderd zijn; daarvoor gelden de volgende regels:
      - bij de opgave dienen partijen ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop de comparitie zou kunnen plaatsvinden;
      - indien partijen bij hun opgave minder dan het hiervoor verzochte aantal dagdelen vrij laten, zal de comparitie kunnen worden bepaald op een niet daarvoor opgegeven dagdeel;
      - indien partijen geen gebruik maken van de mogelijkheid om verhinderdata op te geven zal de kantonrechter een datum bepalen waarvan dan in beginsel geen uitstel meer mogelijk is;
      - voor het opgeven van verhinderdata zal geen uitstel worden verleend;
      
    
    
      5.4.
      bepaalt voorts dat de kantonrechter na de rolzitting:
      - een dag en tijdstip voor de comparitie vaststelt en
      - de dag en het tijdstip (zo mogelijk binnen een termijn van twee weken na de rolzitting) meedeelt aan partijen;
      
    
    
      5.5.
      bepaalt ten slotte dat de comparitie in beginsel niet zal worden uitgesteld nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;
      
    
    
      5.6.
      bepaalt dat, indien partijen stukken in het geding willen brengen, zij deze ten minste één week voor de comparitie in kopie aan de kantonrechter en aan de wederpartij dienen toe te zenden;
      
    
    
      5.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2017.
      
      
      
        
      
    
    
      .