ECLI:NL:RBLIM:2014:2745, Rechtbank Limburg, 21-03-2014, AWB-12_1748u en AWB-12_1747u
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2014-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: vaststelling WOZ-waarde en de gehanteerde kapitalisatiefactor

RECHTBANK limburg
    
    
      zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: AWB 12 / 1747 en AWB 12 / 1748
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2014 in de zaken tussen
    
    
      [naam eiseres]., eiseres
    (gemachtigde: [gemachtigde], werkzaam bij Finventa B.V.),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Maastricht, verweerder.
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      Verweerder heeft bij besluit van 29 februari 2012 (het primaire besluit) een aanslag gemeentelijke heffingen aan eiseres opgelegd. Daarbij heeft verweerder – voor zover van belang – op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van Hoogbrugstraat 72a en 74 te Maastricht per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op respectievelijk € 1.761.000,= en € 115.000,=.
    
    
    
      Eiseres heeft tegen voornoemd besluit bezwaar gemaakt. 
      
        Verweerder heeft bij besluit van 10 september 2012 (het bestreden besluit) het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het beroep gericht tegen de waarde van Hoogbrugstraat 72a is geregistreerd onder zaaknummer AWB 12 / 1747. Het beroep dat ziet op de waarde van Hoogbrugstraat 74 is geregistreerd onder zaaknummer AWB 12 / 1748. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2014. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde en mr. [naam gemachtigde] eveneens verbonden aan Finventa B.V. Zij hebben zich op zitting laten bijstaan door drs. E. Beurskens. Verweerder is niet verschenen. 
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      1.
      Eiseres is gebruiker van Hoogbrugstraat 72a en 74 te Maastricht, Hoogbrugstraat 72a betreft een omstreeks 1900 gebouwd kantoorpand met een totale oppervlakte van 830m². Tot deze onroerende zaak behoort tevens een parkeerplaats. Hoogbrugstraat 74 behelst eveneens een in 1900 gebouwd kantoor. De oppervlakte van laatstgenoemde onroerende zaak bedraagt 66m².
      
    
    
      2.
      Bij het primaire besluit van 29 februari 2012 heeft verweerder de waardes van Hoogbrugstraat 72a en 74 te Maastricht per waardepeildatum 1 januari 2011 voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op respectievelijk € 1.761.000,= en € 115.000,=.
      
    
    
      3.
      Tegen het primaire besluit is per mailbericht van 23 maart 2012 pro forma bezwaar gemaakt. Omdat in het bezwaarschrift enkel het pand Hoogbrugstraat 74 is genoemd en de gronden van bezwaar die betrekking hebben op zowel nummer 72a als 74 eerst zijn ingediend na het verstrijken van de bezwaartermijn van zes weken, ziet de rechtbank zich ambtshalve geplaatst voor de vraag of het bezwaarschrift voor zover dat is gericht tegen het pand Hoogbrugstraat 72a tijdig is ingediend. Na constatering van het vorenstaande zijn zowel eiseres als verweerder in de gelegenheid gesteld om hierover een standpunt in te nemen. Eiseres heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt en gesteld dat het pro forma bezwaar is bedoeld als zijnde gericht tegen beide panden. Volgens eiseres kan dit worden afgeleid uit het in het pro forma bezwaar genoemde aanslagbedrag dat betrekking heeft op beide panden, het aanslagnummer dat ziet op het aanslagformulier dat beide panden omvat en het subjectnummer van eiseres. Dat slechts uitdrukkelijk Hoogbrugstraat 74 in het pro forma bezwaar wordt genoemd, houdt er verband mee dat feitelijk sprake is van één samenhangend kantoorpand dat door eiseres en haar personeel doorgaans enkel wordt aangeduid als Hoogbrugstraat 74, waar in feite sprake is van twee adressen (72a en 74). Met voormelde toelichting, welke de rechtbank aannemelijk voorkomt, volgt de rechtbank eiseres in haar standpunt dat de inhoud van het pro forma bezwaarschrift zo moet worden begrepen dat tegen de waardes van beide panden wordt opgekomen. Verweerder heeft het bezwaar ten aanzien van beide panden derhalve op goede gronden ontvankelijk geacht en de rechtbank zal in het navolgende de waardevaststelling van beide panden dan ook inhoudelijk beoordelen. 
      
    
    
      4.
      Bij brieven van 24 april 2012 heeft eiseres de gronden van het bezwaar ingezonden. Blijkens die gronden houdt partijen enkel verdeeld de door verweerder voor beide panden gehanteerde kapitalisatiefactoren van 11,6 (nr. 72a) en 10,9 (nr. 74). Over de huurwaardes alsmede de waarde van de parkeerplaats bij Hoogbrugstraat 72a verschillen partijen niet van mening. De door eiseres voorgestane kapitalisatiefactoren van 8,4 (nr. 72a) en 7,9 (nr. 74) zijn onderbouwd met berekeningen en leiden tot waardes van € 1.349.870,= en € 83.635,=.
      
    
    
      5.
      In het bestreden besluit heeft verweerder de beschikte waardes gehandhaafd. Ten aanzien van Hoogbrugstraat 72a heeft verweerder gesteld dat de taxateur uit een hertaxatie heeft geconstateerd dat in eerste instantie een correcte kapitalisatiefactor is gebruikt en dit blijkt uit marktcijfers van vergelijkingsobjecten, zoals Hoogbrugstraat 11. Bij Hoogbrugstraat 74 is, aldus verweerder, een te lage kapitalisatiefactor gebruikt omdat dit pand ook kan worden aangewend als winkel- of horecaruimte. Een toelichting / onderbouwing van voormelde standpunten heeft de rechtbank niet bij de stukken aangetroffen.
      
    
    
      6.
      Door eiseres is op 27 september 2012 beroep ingesteld. Met name ageert eiseres tegen de summiere motivering op grond waarvan zij zich op het standpunt stelt dat verweerder de vastgestelde waardes niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres handhaaft onder verwijzing naar de in bezwaar overgelegde berekeningen, haar standpunt dat de waardes van de panden niet meer kunnen bedragen dan € 1.349.870,= en € 83.635,=.
      
    
    
      7.
      De rechtbank heeft verweerder vervolgens op 5 december 2012 verzocht de op de zaken betrekking hebbende stukken in te zenden, alsmede in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen.
      
    
    
      8.
      Op 7 januari 2013 zijn van verweerder de op de zaken betrekking hebbende stukken ontvangen. In een begeleidend schrijven heeft verweerder aangegeven dat het verweerschrift nader zal worden ingediend.
      
    
    
      9.
      
        Van de zijde van eiseres zijn op 22 en 27 februari 2013 de gronden van beroep aangevuld. Uit een daarbij gevoegde mailwisseling blijkt dat verweerder de waarde van Hoogbrugstraat 72a heeft verlaagd tot de door eiseres voorgestane waarde van (afgerond)            € 1.349.000,=. Eiseres heeft hierin geen aanleiding gezien haar beroep in zoverre in te trekken, nu zij, zo zij stelt, vanwege de controle van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) op banken belang heeft bij een onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor welke niet door verweerder is gegeven. Ten aanzien van Hoogbrugstraat 74 heeft eiseres eveneens een mailwisseling met verweerder overgelegd. Verweerder heeft, blijkens deze mailwisseling, een overzicht met een zevental vergelijkingsobjecten aan eiseres gezonden. Hieruit volgt in verweerders optiek dat de vastgestelde waarde van Hoogbrugstraat 74 niet te hoog is. In reactie hierop heeft eiseres een notitie van drs. E. Beurskens overgelegd. Kort samengevat komt hij tot de conclusie dat verweerder in de mailwisseling aangaande de genoemde vergelijkingsobjecten onvoldoende gegevens verstrekt en hij daarmee de beschikte waarde niet inzichtelijk maakt.
        Verweerder heeft de rechtbank niet in kennis gesteld van het verlagen van de waarde van Hoogbrugstraat 72a en evenmin is de rechtbank door verweerder in kennis gesteld van het mailcontact met de daarin voor het pand Hoogbrugstraat 74 gegeven onderbouwing.
      
      
    
    
      10.
      De rechtbank heeft partijen op 19 februari 2014 in kennis gesteld dat de zaken op 12 maart 2014 om 10:45 uur op een zitting zullen worden behandeld. Op 11 maart 2014 om 13:23 uur heeft verweerder aangegeven dat “door omstandigheden” helaas verzuimd is een verweerschrift in te dienen en verzocht hem een nieuwe termijn te gunnen om alsnog een verweerschrift in te zenden en de zittingsdatum van 12 maart 2014 te verzetten. Verweerder heeft, zoals blijkt uit het vorenstaande, ruimschoots, te weten meer dan een jaar, de gelegenheid gehad om een verweerschrift in te brengen. Bovendien is het verzoek om uitstel pas zeer kort voor de behandeling op zitting ingediend en ontbeert het verzoek een gemotiveerde onderbouwing. Gelet het vorenstaande heeft de rechtbank nog dezelfde dag telefonisch aan partijen laten weten dat het verdagingsverzoek wordt afgewezen en de behandeling van de zaken op het geplande tijdstip op 12 maart 2014 doorgang zal vinden. 
      
    
    
      11.
      Verweerder is vervolgens, zonder kennisgeving, niet op zitting verschenen. De rechtbank heeft hierin aanleiding gezien om telefonisch met verweerder contact op te nemen. Door verweerder is meegedeeld dat hij niet op zitting zal verschijnen en de gevolgen hiervan en van het niet indienen van een verweerschrift voor zijn rekening komen. 
      
    
    
      12.
      Over Hoogbrugstraat 72a overweegt de rechtbank dat partijen over de eindwaarde                   (€ 1.349.000,=) van dit pand geen verschil van mening meer hebben. Nu verweerder de waarde van Hoogbrugstraat 72a in het bestreden besluit echter op € 1.761.000,= had bepaald en deze waarde vervolgens pas nadien nader heeft bepaald op de door eiseres voorgestane waarde van € 1.349.000,=, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit in zoverre vernietigen. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat zij, daargelaten de eindwaarde, in het kader van de Wet WOZ nog een belang heeft bij het verkrijgen van een onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. Anders dan eiseres kennelijk meent, kunnen immers de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. 
      
    
    
      13.
      De rechtbank overweegt aangaande Hoogbrugstraat 74 dat op grond van het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005 inzake Oostflakkee (LJN: AU4300) de bewijslast van de WOZ-waarde rust op verweerder. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Als onderbouwing van de door verweerder bepaalde waarde beschikt de rechtbank enkel over een door eiseres ingezonden mailbericht waarin een overzicht met een zevental vergelijkingsobjecten is opgenomen. Op welke wijze aan de hand van de gegeven vergelijkingsobjecten de waarde van de onroerende zaak tot stand is gekomen, heeft verweerder niet inzichtelijk gemaakt. Evenmin is de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt en is het vanwege het ontbreken van (complete) oppervlaktecijfers niet mogelijk de huurwaarde van de vergelijkingsobjecten te berekenen. Eiseres heeft daarentegen, naar het oordeel van de rechtbank, middels de door haar overgelegde berekening van Beurskens, wel in voldoende mate de door haar voorgestane kapitalisatiefactor van 7,9 en waarde van  € 83.635,= aannemelijk gemaakt. In de omstandigheid dat verweerder de door eiseres gehanteerde kapitalisatiefactor ten aanzien van Hoogbrugstraat 72a heeft overgenomen, ziet de rechtbank voorts een bevestiging van de juistheid van de onderhavige kapitalisatiefactor welke, zoals eiseres onbestreden heeft gesteld, op een vergelijkbare wijze met vergelijkbare uitgangspunten tot stand is gekomen. 
      
    
    
      14.
      Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank het beroep dat ziet op Hoogbrugstraat 74 eveneens gegrond verklaren, het bestreden besluit in zoverre vernietigen en de waarde van dit pand bepalen op € 83.635,=.
      
    
    
      15.
      Omdat de beroepen gegrond zijn, zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ad € 620,= (2 x € 310,=) zal vergoeden.
      
    
    
      16.
      Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) vergoedt het bestuursorgaan, op verzoek, de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Vereist is derhalve dat in de bezwaarfase een verzoek om proceskostenvergoeding wordt gedaan. Nu uit de op de zaken betrekking hebbende stukken niet blijkt dat daarvan sprake is geweest, zal de rechtbank het in beroep gedane verzoek van eiseres om vergoeding van de proceskosten in bezwaar afwijzen.
      
    
    
      17.
      De rechtbank acht op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb wel termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De rechtsbijstandskosten die eiseres in beroep heeft gemaakt vanwege het indienen van de beroepschriften (2 punten) en het verschijnen ter zitting, die overeenkomstig het verzoek van eiseres op 0,5 punt worden gesteld, komen voor vergoeding in aanmerking. Het aanvullend beroep komt, nu eiseres niet uitdrukkelijk door de rechtbank in de gelegenheid is gesteld tot het indienen hiervan, niet voor op de limitatieve lijst bij het Bpb en derhalve niet vergoeding in aanmerking. De hierbij toe te passen wegingsfactor is 1. De vergoeding voor de rechtsbijstandskosten in beroep wordt derhalve vastgesteld op € 1.217,50 (2,5 x € 487,=).
      
    
    
      18.
      Voor de berekening van de kosten van de taxateur / deskundige E. Beurskens sluit de rechtbank aan bij de “Richtlijn voor de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties”, Staatscourant 2012, nr. 26039. Dit betekent dat het uurtarief, gelet op de aard van de getaxeerde zaak, op € 65,= niet te verhogen met – nu de omzetbelasting niet op eiseres drukt – btw wordt gesteld. Eiseres stelt dat het aantal uur op 5 moet worden gesteld en de rechtbank acht dit niet onredelijk. Dit betekent dat voor vergoeding in aanmerking komen 5 (uur) x € 65,= = € 325,=. De reiskosten van de deskundige zijn niet opgenomen in eerdergenoemde limitatieve lijst en komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart de beroepen gegrond;
      
      
        vernietigt het bestreden besluit;
      
      
        bepaalt per waardepeildatum 1 januari 2011 de waarde van het pand 	Hoogbrugstraat 72a op € 1.349.000,= en de waarde van het pand 	Hoogbrugstraat 74 op € 83.635,= en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de 	plaats treedt van het vernietigde besluit;
      
      
        bepaalt dat verweerder aan eiseres de door haar gemaakte proceskosten in 	beroep vergoedt tot een bedrag ad € 1.542,50, bestaande uit € 1.217,50 wegens 	kosten van rechtsbijstand en € 325,= voor taxatiewerkzaamheden;
      
      
        bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten 	bedrage van € 620,= volledig vergoedt. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. N.J.J. Derks-Voncken, rechter, in aanwezigheid van                             mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2014.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              w.g. D.D.R.H. Lechanteur,
              griffier
            
            
              w.g. N.J.J. Derks-Voncken,
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Voor eensluidend afschrift:
      de griffier,
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 21 maart 2014
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.