ECLI:NL:RBHAA:2012:BX0175, Rechtbank Haarlem, 25-05-2012, 191381 - KG ZA 12-180
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2012-05-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Hypotheekhoudster (de bank) heeft appartementencomplex op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW onderhands executoriaal verkocht aan eiseres. Nadien is eiseres gebleken dat gedaagden een van de appartementen bewonen. 
        De stelling van eiseres dat de huurovereenkomst van gedaagden een schijnovereenkomst is, is tegenover de gemotiveerde betwisting door gedaagden onvoldoende aannemelijk geworden.
        Nu geen verlof is verleend door de voorzieningenrechter voor inroeping van het huurbeding was de bank vóór verkoop niet bevoegd de huurovereenkomst met inroeping van het huurbeding te vernietigen. Dat brengt mee dat ook de koper, die zijn rechten aan de bank ontleent, niet bevoegd is het huurbeding in te roepen. 
        Eiseres komt voorts geen beroep toe op artikel 3:264 lid 5 BW.

vonnis
      RECHTBANK HAARLEM
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 191381 / KG ZA 12-180
    
    Vonnis in kort geding van 25 mei 2012
    
    in de zaak van
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      ASTORIA VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. S.A.C.A. van Vloten te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      1.	[gedaagde 1],
      wonende te Zaandam,
      2.	[gedaagde 2],
      wonende te Zaandam,
      gedaagden,
      advocaat mr. M.L. Winters te Amsterdam.
    
    
    
    Eiseres zal hierna Astoria worden genoemd en gedaagden [gedaagden 1 en 2].
     
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding
      -	de mondelinge behandeling
      -	de pleitnota van Astoria
      -	de pleitnota van [gedaagden 1 en 2].
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Astoria is eigenaar van het appartement aan de [adres] te Zaandam (hierna: het appartement). [gedaagden 1 en 2] bewonen het appartement.
    
    
    
      2.2.	Het appartement maakt deel uit van een appartementencomplex dat eerder eigendom was van [A] (hierna: [A]). [A] heeft bij akte van 27 oktober 2008 aan de FGH-Bank N.V. (hierna: de bank) het recht van hypotheek verleend op het appartementencomplex. Omdat [A] niet aan zijn hypothecaire verplichtingen voldeed heeft de bank op 26 augustus 2011 de executieveiling van het appartementencomplex aangezegd. 
      2.3.	De onder 2.2 genoemde hypotheekakte bevat een huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In verband met de voorgenomen executoriale verkoop heeft de bank ten aanzien van een aantal tot het complex behorende appartementen aan de voorzieningenrechter verlof gevraagd (en gekregen) voor het inroepen van het huurbeding, maar niet ten aanzien van het appartement [adres]. 
    
    
    2.4.	Astoria heeft het appartementencomplex op 29 september 2011 op de voet van artikel 3:268 lid 2 BW onderhands executoriaal gekocht en op 22 december 2011 geleverd gekregen. 
    
    2.5.	Op 2 februari 2012 heeft Astoria geconstateerd dat de sloten van het appartement waren veranderd en dat er gordijnen voor de ramen van het appartement hingen. Astoria heeft diezelfde dag aangifte gedaan van het kraken van het appartement. Bij brief van 29 maart 2012 heeft de politie Zaanstreek-Waterland Astoria laten weten dat de zaak was geseponeerd. Telefonisch heeft het Openbaar Ministerie Astoria bericht dat zij het appartement niet zou ontruimen, omdat de bewoners, [gedaagden 1 en 2], aan de politie een huurovereenkomst met betrekking tot het appartement hadden getoond.
    
    2.6.	De bank heeft de advocaat van Astoria bij brief van 20 maart 2012 bericht dat zij [A] geen toestemming heeft gegeven om het appartement aan [gedaagden 1 en 2] te verhuren.  
    
    2.7.	Bij brieven van 27 maart en 11 april 2012 heeft Astoria de huurovereenkomst van [gedaagden 1 en 2] buitengerechtelijk vernietigd en hen gesommeerd het appartement te ontruimen. [gedaagden 1 en 2] hebben daaraan geen gehoor gegeven.
    
    3.	Het geschil
    
    
      3.1.	Astoria vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, 
      primair: 
      I 	[gedaagden 1 en 2] zal veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] Zaandam, te ontruimen met al het hunne en al degenen die zich van hunnentwege daar bevinden en ontruimd te houden, één en ander bezemschoon en in goede staat, met achterlating van hetgeen aard- en nagelvast zit of anderszins tot het eigendom van Astoria behoort en onder afgifte van de sleutels de onroerende zaak ter vrije en algehele beschikking van Astoria te stellen, 
      met bepaling dat het te wijzen ontruimingsvonnis binnen de termijn van één jaar ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen eenieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet,
      II	met machtiging van Astoria om de ontruiming op kosten van [gedaagden 1 en 2] te doen bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm, indien één van hen nalatig is aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen,
      III	met veroordeling van [gedaagden 1 en 2] in de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen,
      subsidiair: 
      IV	indien een huurovereenkomst moet worden gerespecteerd, naast het primair onder I tot en met III gevorderde, [gedaagden 1 en 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan Astoria tegen behoorlijk bewijs van kwijting van de huurachterstand voor de periode van 22 december tot en met 31 december 2011 en februari 2012 ad EUR 529,03, te vermeerderen met de contractuele boetes berekend tot en met 26 april 2012 van EUR 44,00 en EUR 3.175,00, voorts te vermeerderen met de per 1 mei 2012 tot aan de ontruiming nog te vervallen huurtermijnen van EUR 400,00 inclusief servicekosten per maand en ingeval van te late betaling te vermeerderen met een boete van 1 % van het per maand verschuldigde, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt en voorts te vermeerderen met EUR 25,00 per kalenderdag na 26 april 2012 tot aan de dag der algehele voldoening. 
    
    
    3.2.	[gedaagden 1 en 2] voeren verweer. 
    
    3.3.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
    
    
      4.	De beoordeling
      4.1.	Gelet op de aard van de vordering acht de voorzieningenrechter, anders dan [gedaagden 1 en 2] hebben betoogd, het spoedeisend belang daarbij aan de zijde van Astoria gegeven.
    
    
    4.2.	De voorzieningenrechter stelt bij de beoordeling van het geschil voorop dat de gevorderde ontruiming van woonruimte een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht van betrokkenen en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat [gedaagden 1 en 2] het appartement zonder recht of titel bewonen of dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden.
    
    4.3.	Astoria legt aan haar vordering tot ontruiming in de eerste plaats ten grondslag dat [gedaagden 1 en 2] zonder recht of titel in de woning verblijven.  
    
    4.4.	[gedaagden 1 en 2] betwisten dat en voeren daartoe het volgende aan. Per 26 juli 2011 hebben zij een woning aan de [straatnaam] te Amsterdam gehuurd voor de periode tot 25 oktober 2011. Een afschrift van de huurovereenkomst is door hen in het geding gebracht. Eind augustus zijn zij in contact gekomen met [A] die het appartement wel aan hen wilde verhuren. Bij overeenkomst van 1 september 2011 heeft [A] het appartement met ingang van die datum aan [gedaagden 1 en 2] verhuurd voor een huurprijs van EUR 400,-- per maand. Ook deze huurovereenkomst hebben zij overgelegd. Doordat de vorige bewoner in het appartement een hennepplantage had gehad, verkeerde het in zeer slechte staat. Het appartement moest grondig opgeknapt worden. Volgens [gedaagden 1 en 2] werd daarom met [A] overeengekomen dat zij de woning zouden opknappen, waartegenover zij de eerste drie maanden geen huur hoefden te betalen. Vanaf eind december 2011 hebben [gedaagden 1 en 2], naar zij aanvoeren, de woning opgeknapt en eind januari 2012 hebben zij daar hun intrek genomen. 
    
    4.5.	Volgens Astoria is de huurovereenkomst waarop [gedaagden 1 en 2] zich beroepen een schijncontract. Ter onderbouwing voert Astoria aan dat het appartement ten tijde van de aankoop en bezichtiging niet bewoond was. Ook omwonenden hebben dat verklaard. Dit was ook de reden waarom de bank geen verlof heeft gevraagd om het huurbeding te mogen inroepen. Astoria wijst erop dat het niet voor de hand ligt dat [gedaagden 1 en 2] per 1 september 2011 het appartement hebben gehuurd, terwijl zij kort daarvoor, in juli 2011, een huurovereenkomst hadden gesloten voor de woning aan de [straatnaam] te Amsterdam. Volgens Astoria is het voorts opvallend dat [gedaagden 1 en 2], hoewel zij beweren het appartement al vanaf 1 september 2011 te huren, in december 2011 zouden zijn begonnen het appartement op te knappen en zich eerst per 2 maart 2012 in de basisadministratie van de gemeente Zaanstad hebben ingeschreven op het adres [adres]. Astoria stelt daarom dat het onwaarschijnlijk is dat [gedaagden 1 en 2] het appartement al sinds 1 september 2011 rechtsgeldig huren. Zij houdt het ervoor dat zij de woning omstreeks februari 2012 zonder recht of titel in gebruik hebben genomen en dat de huurovereenkomst is geantedateerd. 
    
    4.6.	[gedaagden 1 en 2] hebben verklaard dat de huur voor de woning aan de [straatnaam] EUR 950,-- per maand bedroeg, terwijl die woning in een zeer slechte staat verkeerde. [gedaagden 1 en 2] hebben daarom mr. Winters voornoemd ingeschakeld om de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. Omdat zij er niet zeker van waren dat zij die woning zouden kunnen of willen blijven huren, zijn zij op zoek gegaan naar andere woonruimte. Per 1 september 2011 hebben zij het appartement gehuurd van [A]. Door allerlei perikelen met de verhuurder van de woning aan de [straatnaam] konden zij pas in december beginnen met het opknappen van het appartement. Om hun positie in de procedure bij de huurcommissie niet te benadelen, zijn zij pas in januari 2012 in het appartement gaan wonen.  
    
    4.7.	De voorzieningenrechter is van oordeel dat het door [gedaagden 1 en 2] gevoerde verweer, dat zij met diverse producties hebben onderbouwd, niet op voorhand als ongeloofwaardig van de hand kan worden gewezen. De stelling van Astoria dat de huurovereenkomst van [gedaagden 1 en 2] een schijnovereenkomst is, is dan ook tegenover de gemotiveerde betwisting door laatstgenoemden onvoldoende aannemelijk geworden, terwijl voor een nader onderzoek naar de feiten in kort geding geen plaats is. Onder deze omstandigheden moet er naar het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter vanuit worden gegaan dat [gedaagden 1 en 2] het appartement met ingang van 1 september 2011 hebben gehuurd. De vordering van Astoria is daarom niet toewijsbaar op de grondslag dat [gedaagden 1 en 2] de woning zonder recht of titel in gebruik hebben.  
    
    4.8.	Astoria legt aan haar vordering tot ontruiming voorts ten grondslag dat zij zich beroept op het huurbeding dat de bank met [A] is overeengekomen. Volgens Astoria regardeert de huurovereenkomst van [gedaagden 1 en 2] haar niet. De voorzieningenrechter volgt Astoria daarin niet. Vast staat dat de bank ten aanzien van het appartement geen verzoek ex artikel 3:264 lid 5 BW heeft ingediend. Er is dus door de voorzieningenrechter aan de bank geen verlof verleend voor inroeping van het huurbeding. In artikel 3:264 lid 5 BW is bepaald dat verlof van de voorzieningenrechter niet is vereist voor het inroepen van het huurbeding, indien de huurovereenkomst is tot stand gekomen nadat de bekendmaking, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (aanplakking volgens plaatselijk gebruik en aankondiging in een plaatselijk verspreid dagblad) is gedaan. Astoria komt echter geen beroep op die bepaling toe, aangezien de bekendmaking van de executoriale verkoop van het appartement is gedaan op 9 september 2011, derhalve nadat de huurovereenkomst van [gedaagden 1 en 2] was tot stand gekomen. Nu geen verlof is verleend door de voorzieningenrecht was de bank vóór verkoop niet bevoegd de huurovereenkomst met inroeping van het huurbeding te vernietigen. Dat brengt mee dat ook de koper, die zijn rechten aan de bank ontleent, niet bevoegd is het huurbeding in te roepen. Het voorgaande betekent dat Astoria zich niet met vrucht op het huurbeding kan beroepen. 
    
    4.9.	Ten slotte baseert Astoria de ontruimingvordering op slecht huurderschap. Zij stelt zich op het standpunt dat [gedaagden 1 en 2] ernstige overlast veroorzaken en vordert de ontruiming, vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter. Ook deze grondslag kan de vordering niet dragen. Astoria heeft de gestelde overlast tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagden 1 en 2] onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voor zover Astoria hiermee doelt op het beschadigen van de voordeur van het appartementencomplex door [gedaagden 1 en 2], dan geldt dat dit hun niet geheel kan worden aangerekend. Astoria heeft op 2 februari 2012 het slot van de voordeur vervangen en de nieuwe sleutels overhandigd aan de huurders die een geldige huurovereenkomst konden laten zien. [gedaagde 1] was de gehele maand februari 2012 in Egypte en [gedaagde 2] staat niet als huurder op de huurovereenkomst met [A] vermeld. Daardoor zijn [gedaagden 1 en 2] niet in het bezit gesteld van de nieuwe sleutels. [gedaagde 1] heeft toen het slot van de voordeur geforceerd. Aan Astoria kan worden toegegeven dat het in die situatie op de weg van [gedaagden 1 en 2] had gelegen zich daarover met de verhuurder te verstaan. Dat zij dat hebben nagelaten acht de voorzieningenrechter echter niet zo zwaarwegend dat een bevel tot ontruiming gerechtvaardigd zou zijn. 
    
    4.10.	De conclusie van het voorgaande is dat de vordering tot ontruiming niet voor toewijzing vatbaar is. 
    
    4.11.	Ten aanzien van de vordering onder IV overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Voor zover Astoria deze vordering baseert op de door haar gehanteerde algemene huurvoorwaarden, is deze niet voor toewijzing vatbaar, nu [gedaagden 1 en 2] onweersproken hebben aangevoerd dat die voorwaarden hun niet ter hand zijn gesteld. Met betrekking tot deze vordering neemt de voorzieningenrechter voorts in aanmerking dat [gedaagden 1 en 2] tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding onweersproken hebben aangevoerd dat zij geen huurachterstand meer hebben en dat zij hebben aangeboden een hoger bedrag aan huur te betalen, te weten het bedrag waarvoor het appartement in het verleden met toestemming van de bank aan de vorige bewoner werd verhuurd. 
    
    
      4.12.	Al het voorgaande voert ertoe dat de gevraagde voorzieningen zullen worden geweigerd. Astoria zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
      - griffierecht	€ 	267,00
      - salaris advocaat	816,00
      Totaal		€ 	1.083,00
    
      
    
      5.	De beslissing
      De voorzieningenrechter
    
    
    5.1.	weigert de gevraagde voorzieningen,
    
    5.2.	veroordeelt Astoria in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 1 en 2] tot op heden begroot op € 1.083,00,
    
    5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 25 mei 2012.?