ECLI:NL:GHARL:2022:4045, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-05-2022, 21/00179
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-05-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 21/00179
    uitspraakdatum: 17 mei 2022
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 31 december 2020, nummers UTR 20/1382 en UTR 20/2353, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.243.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld (de aanslag 2019).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.395.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld (de aanslag 2020).
      
    
    
      1.3.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de aanslag 2019 heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Bij uitspraak op bezwaar tegen de aanslag 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 1.281.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank met betrekking tot de vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2019 hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.6.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord N.P. Zwiep, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). 
        2. Vaststaande feiten
      
      
    
    
      2.1.
      De woning betreft een in 2002 gebouwde vrijstaande woning (oppervlak 240 m2), een aangebouwde berging (oppervlak 22 m2), een aanbouw aan de woonruimte (oppervlak 17 m2), een souterrain (oppervlak 120 m2), twee dakterrassen (oppervlak 13 m2 en 7 m2) gelegen op een perceel grond (oppervlak 734 m2). 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft op 3 maart 2019 bezwaar gemaakt tegen de met dagtekening 28 februari 2019 vastgestelde beschikking. In het bezwaarschrift heeft belanghebbende een viertal gronden aangevoerd waarmee zij is opgekomen tegen de vastgestelde waarde.
      
    
    
      2.3.
      In de uitspraak op bezwaar van 19 maart 2019 heeft de heffingsambtenaar uiteengezet waarom de vier aangevoerde gronden geen aanleiding geven tot het herzien van de vastgestelde waarde en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 25 maart 2019 heeft belanghebbende enkele vragen gesteld over de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      2.5.
      Naar aanleiding van een telefoongesprek heeft de heffingsambtenaar bij brief van 19 maart 2020 alsnog gereageerd op de brief van belanghebbende van 25 maart 2019. In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “U geeft in uw brief aan dat u een toelichting wenst op de uitspraak van 19 maart 2019 op uw bezwaarschrift. Ik ben het met u eens dat de uitspraak op het bezwaarschrift onvoldoende duidelijk is gemotiveerd en bestaat uit diverse standaardtekstblokken die niet aansluiten op uw bezwaargronden. Hieronder zal ik proberen een duidelijkere toelichting te geven.
      
      
      
        U pleit voor een waarde-aftrek van € 75.000 vanwege de omstandigheid dat de tuin niet goed onderhouden is. De taxateur heeft opnieuw beoordeeld of hij in de waardebepaling van uw woning daarvoor ruimte ziet. 
        (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft de onder 2.4. genoemde brief van belanghebbende aangemerkt als beroepschrift en doorgezonden naar de Rechtbank, met vermelding van 27 maart 2019 als datum van ontvangst.  
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld en of de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig dan wel ongemotiveerd tot stand is gekomen.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt voornoemde vragen bevestigend en stelt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 1.150.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde en dienovereenkomstige vermindering van de opgelegde aanslag. De heffingsambtenaar neemt tegengestelde standpunten in en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling hiervan neemt het Hof mede in aanmerking hetgeen belanghebbende over de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met daarin een taxatiematrix. In het taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 1.243.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. De waarde is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode waarbij drie onroerende zaken als referentieobject zijn gebruikt. 
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Matrix 2019
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                Woning
              
              
                
                  [adres2] 58
              
              
                
                  [adres1] 4
              
              
                
                  [adres1] 21
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2002
              
              
                2002
              
              
                2002
              
              
                2002
              
            
            
              
                Type woning
              
              
                Vrijstaand
              
              
                Vrijstaand
              
              
                2-1 kap
              
              
                2-1 kap
              
            
            
              
                Staat van onderhoud
              
              
                voldoende
              
              
                voldoende
              
              
                goed 
              
              
                goed
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Vastsgestelde waarde 
              
              
                 €      1.243.000 
              
              
                 €                    -   
              
              
                 €                    -   
              
              
                 €                    -   
              
            
            
              
                Koopsom
              
              
                
              
              
                 €         1.200.000 
              
              
                 €            998.500 
              
              
                 €         1.050.000 
              
            
            
              
                Datum verkoopovereenkomst
              
              
                
              
              
                18-7-2017
              
              
                25-3-2017
              
              
                3-10-2018
              
            
            
              
                Gecorrigeerde koopsom
              
              
                 €                 -   
              
              
                 €         1.222.000 
              
              
                 €         1.034.000 
              
              
                 €         1.025.000 
              
            
            
              
                Deelwaarde berging
              
              
                 €           11.000 
              
              
                
              
              
                 €               4.500 
              
              
                
              
            
            
              
                Deelwaarde souterrain
              
              
                 €         266.400 
              
              
                 €            144.300 
              
              
                 €              33.300 
              
              
                 €              33.300 
              
            
            
              
                Deelwaarde garage
              
              
                
              
              
                 €              20.000 
              
              
                 €              34.000 
              
              
                 €              20.000 
              
            
            
              
                Deelwaarde grond
              
              
                 €         305.950 
              
              
                 €            342.000 
              
              
                 €            270.600 
              
              
                 €            271.475 
              
            
            
              
                Deelwaarde woning 'sec'
              
              
                 €         659.650 
              
              
                 €            715.700 
              
              
                 €            725.600 
              
              
                 €            700.225 
              
            
            
              
                Oppervlak woning 'sec' (m2)
              
              
                 €               257 
              
              
                 €                  257 
              
              
                 €                  214 
              
              
                 €                  203 
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2 van de woning 'sec'
              
              
                 €             2.567 
              
              
                 €               2.785 
              
              
                 €               3.391 
              
              
                 €               3.449 
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.4.
      Voor de berekening van de grondwaarde heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel gebruikt, waarbij de volgende rekenprijzen per m2 grond zijn gehanteerd: 0 – 150 m2 € 650, van 150 tot en met 300 m2 € 550, van 301 m2 tot en met 500 m2 € 425 en van 501 tot en met 1.000 m2 € 175. Voor de deelwaarden van de afzonderlijke elementen zijn de volgende rekenprijzen gehanteerd: Berging € 500 p/m2, Garages € 1.000 p/m2, Souterrains € 2.200 p/m2 en luifel € 200 p/m2.
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt daartoe als volgt.
      
    
    
      4.6.
      Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de woning, gebouwd in 2002, kennen eenzelfde bouwstijl en zijn in dezelfde wijk gelegen. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de woning, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen voor wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte tussen de woning en de referentieobjecten. Het Hof wijst er in dit kader op dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde rekenprijs per vierkante meter van de woning lager is dan de uit de referentieobjecten herleide prijzen per vierkante meter.  
      
    
    
      4.7.
      Het Hof ziet in hetgeen belanghebbende heeft gesteld geen aanleiding om aan de staat van onderhoud van de tuin een dusdanig waardedrukkende factor toe te kennen dat daaruit zou volgen dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Niet in geschil is dat belanghebbende in 2020 voor een bedrag van € 85.656 aan kosten heeft gemaakt in verband met de heraanleg van de tuin. Daaruit volgt echter nog niet dat eenzelfde bedrag één op één in mindering dient te worden gebracht op de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Dat zou namelijk voorbij gaan aan de omstandigheid dat, gelet op de door de heffingsambtenaar in verweer in beroep overgelegde foto’s, niet aannemelijk is dat de tuinen van de referentieobjecten ten tijde van de verkoop recent volledig vernieuwd waren. Het Hof neemt bij het voorgaande tevens in aanmerking dat de in aanmerking genomen rekenprijs per vierkante meter van de woning aanzienlijk lager is dan de waarde per vierkante meter van de referentieobjecten (tussen de € 218 en € 882). Het Hof acht in dat licht bezien niet aannemelijk dat een eventueel waardedrukkend effect van de onderhoudstoestand van de tuin met zich brengt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Schending zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig en ongemotiveerd tot stand gekomen is, omdat de heffingsambtenaar niet naar de onderhoudstoestand van de tuin zou hebben gekeken en er geen vastlegging is van datgene wat er in de bezwaarfase door de heffingsambtenaar is bekeken bij de beoordeling van het bezwaar. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat het dossier helaas geen vastlegging bevat van de informatie die is bekeken bij de beoordeling van het bezwaar, maar hij betwist dat de uitspraak op bezwaar ongemotiveerd is dan wel onzorgvuldig tot stand gekomen is. De heffingsambtenaar heeft in dat kader toegelicht welke stappen er in de regel worden gezet en welke informatie er door de taxateur bekeken wordt bij de beoordeling van de in een bezwaar aangevoerde gronden. Verder heeft de heffingsambtenaar in beroep (lucht)foto’s van de (tuin van de) woning en de referentiewoningen overgelegd. 
      
    
    
      4.9.
      Op grond van artikel 7:12, lid 1, Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient de beslissing op bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Het doel van deze bepaling is dat het een belanghebbende kenbaar moet zijn op welke gronden zijn bezwaarschrift is afgewezen zodat hij een gedegen afweging kan maken of, en zo ja, op welke gronden hij de uitspraak op bezwaar in beroep wil bestrijden. Ingevolge artikel 6:22 Awb kan een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat belanghebbenden daardoor niet is benadeeld. Een eventuele schending van het zorgvuldigheids-, dan wel, motiveringsbeginsel door de heffingsambtenaar tast op zichzelf dan ook niet de rechtskracht van de bestreden uitspraak aan en leidt niet steeds tot vernietiging van de bestreden uitspraak.
      
    
    
      4.10.
      Uit de onder 2.5 genoemde brief volgt dat de heffingsambtenaar van mening was dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende duidelijk was gemotiveerd en onvoldoende zorgvuldig tot stand was gekomen nu hij in de brief van belanghebbende van 25 maart 2019 tevens aanleiding heeft gezien de taxateur nogmaals naar de waardebepaling van de woning te laten kijken. Daaruit volgt reeds dat de uitspraak op bezwaar niet voldoet aan de in artikel 7:12, lid 1, Awb gestelde eisen, hetgeen aldus ook met zoveel woorden door de heffingsambtenaar is onderkend in de vorenbedoelde brief. 
      
    
    
      4.11.
      Het Hof ziet evenwel aanleiding dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 Awb te passeren, nu niet aannemelijk is dat belanghebbende hierdoor is benadeeld. De heffingsambtenaar heeft in de onder 2.5. genoemde brief namelijk een nadere motivering gegeven en aangegeven de brief van belanghebbende (onder toepassing van artikel 6:15 Awb) te hebben doorgezonden naar de Rechtbank om te worden behandeld als beroepschrift (met aantekening van datum van ontvangst van 27 maart 2019). Door deze handelswijze heeft de heffingsambtenaar belanghebbende in staat gesteld kennis te nemen van de motivering van de afwijzing van het bezwaar en haar gelegenheid geboden te beslissen of zij haar inhoudelijke grieven in beroep voor wenste te leggen aan de belastingrechter. Door belanghebbendes brief, onder toepassing van artikel 6:15 Awb, door te zenden naar de Rechtbank, is belanghebbendes recht op beroep bij de belastingrechter gewaarborgd en heeft zij de (verbeterde) gronden van de uitspraak op bezwaar ten volle in beroep kunnen bestrijden. Het Hof acht belanghebbende evenmin geschaad in haar bewijspositie, omdat niets haar ervan had hoeven te weerhouden foto’s van de tuin te maken voorafgaand aan de heraanleg teneinde haar standpunt nader te onderbouwen. Dat belanghebbende dit heeft nagelaten dient voor haar rekening te blijven. 
      
    
    
      4.12.
      Uit het onder 4.10. overwogene volgt dat de Rechtbank ten onrechte geen schending van de in artikel 7:12, lid 1, Awb neergelegde eisen aanwezig heeft geacht. Gelet op het onder 4.11. overwogene zal het Hof de uitspraak van de Rechtbank evenwel bevestigen met verbetering van de gronden. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt. Het Hof ziet in de toepassing van artikel 6:22 Awb wel aanleiding te beslissen dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht in beroep en hoger beroep vergoedt.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – bevestigt de uitspraak van de Rechtbank met verbetering van de gronden,
      – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak,	De voorzitter,
      te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(T.H.J. Verhagen)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 mei 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.