ECLI:NL:GHARL:2021:11870, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-12-2021, 200.266.702/02
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-12-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde vanwege illegale prostitutie in gehuurde.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem						
    
    
    
      afdeling civiel recht, handel  
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.266.702/02  
      (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, 7450407)
    
    
    
      
        arrest van 28 december 2021
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        , 
      wonende te [woonplaats] , 
      appellant,
      in eerste aanleg: gedaagde,
      hierna: [appellant] ,
      advocaat: mr. M. Rotgans,
    
    
    
      tegen: 
    
    
    
      de stichting 
      
        Stichting Woonwaarts,
      voorheen handelend onder de naam Stichting Standvast Wonen,
      gevestigd te Nijmegen,
      geïntimeerde,
      in eerste aanleg: eiseres,
      hierna: Woonwaarts,
      advocaat: mr. P. Bergkamp.
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 december 2020 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de enkelvoudige comparitie van partijen van 25 februari 2021. Daarover heeft [appellant] nog een opmerking gemaakt, waarvan het hof kennis heeft genomen en die aan het dossier is toegevoegd. Vervolgens is arrest bepaald op de voorafgaand aan de comparitie van partijen door [appellant] overgelegde stukken.
    
    
  
  
    
      2Waar gaat deze zaak over?  
    
    
      2.1.
      
        [appellant] en Stichting Standvast Wonen, de rechtsvoorgangster van Woonwaarts, hebben op 29 december 2017 een huurovereenkomst gesloten. Daarbij heeft [appellant] de woonruimte aan de [adres] te [plaats] gehuurd. 
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter te Nijmegen heeft bij vonnis van 5 juli 2019 de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft in het gehuurde illegale prostitutie plaatsgevonden. Dit is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die dermate ernstig is dat deze de ontbinding rechtvaardigt, aldus de kantonrechter. 
      
    
    
      2.3.
      De voorzieningenrechter te Arnhem heeft bij vonnis in kort geding van 10 oktober 2019 de vordering van [appellant] om de tenuitvoerlegging van het vonnis van 5 juli 2019 te schorsen afgewezen. De ontruiming van het gehuurde heeft in oktober 2019 plaatsgevonden.
      
    
    
      2.4.
      Het hof zal het vonnis van de kantonrechter van 5 juli 2019 bekrachtigen. Hieronder zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel is gekomen.
      
    
  
  
    
      3De motivering van de beslissing in hoger beroep
    
    
      
        Verplichtingen uit huurovereenkomst 
      
    
    
    
      3.1.
      Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.
      
    
    
      3.2.
      Op de huurovereenkomst tussen [appellant] en Woonwaarts zijn de “Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte Standvast Wonen per 1 januari 2014” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin is onder meer het volgende vermeld:
      
      
        “Artikel 7Gebruik gehuurde
        
          Je gaat fatsoenlijk om met je woning, je woonomgeving, je buren, omwonenden én met ons.
        
      
      
    
    
      7.1
      
         Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Goed huurderschap houdt ook in dat de huurder zich in de omgang met de verhuurder en omwonenden op een correcte wijze gedraagt.
        (…)
      
      
    
    
      7.5
      
         Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
        (…)
      
      
      
        
          Je veroorzaakt geen overlast aan buren en omwonenden. Je bent ook aansprakelijk voor de overlast van huisgenoten, bezoekers en huisdieren.
        
      
      
    
    
      7.7
      
         Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Hieronder valt in ieder geval:(…)
        ♦ beroeps- c.q. bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde, dat in redelijkheid niet geacht kan worden nog binnen de woonbestemming te vallen:
        (...)
        Het genoemde in dit artikel is ook van toepassing op de woonomgeving behorende bij het gehuurde.” 
      
      
      
        
          Tekortkoming in verplichtingen uit huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        Op 20 april 2018 is een integrale bestuurlijke controle gehouden in de woning van [appellant] . In de hiervan opgemaakte “Rapportage bestuurlijk toezicht Illegale prostitutie [adres] te [plaats] ” van de Politie eenheid Oost-Nederland, Afdeling Vreemdelingen, Identificatie en Mensenhandel (AVIM) van 22 augustus 2018 (hierna: de rapportage bestuurlijk toezicht of de rapportage) is onder meer het volgende vermeld:        
        “I	Aanleiding
      
      
      
        Op vrijdag 20 april 2018 te 21.10 uur kwam er een melding binnen bij het politieservicecentrum te Nijmegen. Melder wilde anoniem blijven maar vertelde dat hij even tevoren voor een seksafspraak bij het adres [adres] te [plaats] was geweest. Hij had een seksafspraak hebben gemaakt met een dame van rond de 30 jaar maar volgens melder werd de deur open gedaan door een oudere dame en zou zich in de woning een meisje bevinden van rond de 16 à 17 jaar waarmee de afspraak dan zou zijn. In de melding staat vermeld dat de man via de site www.kings.nl een afspraak zou hebben gemaakt. Vermoedelijk is dit de website www.kinky.nl geweest. De man is vervolgens direct weg gegaan en heeft de politie gebeld.
        Hierop is door de meldkamer telefonisch contact gelegd met een collega van het Prostitutie Controle Team. Deze heeft geadviseerd welke stappen de collega’s uit de basis politie zorg moesten gaan doorlopen op het moment dat ze bij het adres aankwamen.
        Ter plaatse werd de deur open gedaan door een vrouw welke gekleed was in een badjas en daaronder alleen ondergoed droeg.
        De seksadvertentie waarop de afspraak van de anonieme melder werd gemaakt zal als bijlage bij deze bestuurlijke rapportage gevoegd worden.
      
      
      
        
          II	Controle
        
        Het pand op de locatie bleek uit het ter plaatse ingestelde onderzoek een tussenwoning te zijn.
      
      
      
        
          Bevindingen
        
        Dat er in het pand sprake was van prostitutie, bleek uit de aangetroffen situatie:
        Eén slaapkamer in de woning was ingericht als werkkamer. Er lag een gebruikt condoom achter het bed, en er lagen babydoekjes en een hoop condooms in en op het nachtkastje. 
      
      
      
        Foto’s van de aangetroffen situatie zijn als bijlagen toegevoegd.
      
      
      
        
          Betrokkenen
        
        Er was één persoon aanwezig tijdens de controle. Over haar aanwezigheid en betrokkenheid is het volgende bekend.
      
      
      
        
          Aanwezige 1
        
        De vrouw die seksuele handelingen aanbood met als werknaam ' [naam1] ' bleek te zijn: 
      
      
      
        
          [naam ontbreekt, kennelijk weggelakt, toevoeging hof]
        
      
      
      
        De vrouw staat niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
      
      
      
        Aangezien de betrokken prostituee niet is gecontroleerd tijdens een bestuurlijke controle en er tijdens het aantreffen van betrokkene ook geen collega's van het prostitutiecontrole team bij zijn geweest is er geen verklaring van de betrokken prostituee afgenomen. De reden waarom er geen verklaring van de prostituee in de Spaanse taal is afgenomen is niet bekend geworden.
      
      
      
        
          Derden
        
        Naast de aanwezige personen op de locatie bleken er ook derden betrokken bij de activiteiten. Volgens de Basisregistratie Personen (BRP) stond op de locatie [adres] te [plaats] 1 persoon ingeschreven, te weten: [appellant] , geboren te Curacao [in] 1973, Nederlandse nationaliteit. Door mij, rapporteur [naam ontbreekt, kennelijk weggelakt, toevoeging hof] is op meerdere data in 2018 getracht betrokkene [appellant] te horen over zijn betrokkenheid bij de prostitutiepraktijken op vrijdag 20 april 2018 in zijn woning. Op donderdag 12 juli 2018 was betrokkene [appellant] wederom niet thuis en derhalve werd hij middels een schriftelijke vordering verzocht om op dinsdag 17 juli te verschijnen op het politiebureau aan de Stieltjesstraat 1 te Nijmegen. Op dinsdag 17 juli 2018 omstreeks 10.30 uur verscheen betrokkene op het politiebureau aan de Stieltjesstraat 1 te Nijmegen en verklaarde vervolgens:
        “Ik ben [appellant] en ik woon op de [adres] te [plaats] . Mijn woning heb ik gehuurd van woningbouwvereniging “Standvast” te Nijmegen. Ik ben vrijgezel en woon hier alleen maar heb toch regelmatig vrouwen bij mij thuis. Deze vrouwen leer ik kennen via de datingsite Taggert.nl. Voordat ik een afspraak maak met een dame maak ik haar altijd heel goed duidelijk dat ik geen vaste relatie wil en dat de date voor maar 1 avond is. Ik doe dit dus vaker en de reden hiervoor is dat ik gewoon een beetje wil chillen met hen. Op vrijdag 20 april 2018 had ik ook een date met een vrouw. Deze vrouw kwam bij mij thuis en vervolgens hebben we wat gechilld. Deze dame was een bruine Antilliaanse vrouw maar ik weet haar naam niet meer. Het is niet de vrouw van de fotokopie van een Spaans paspoort die u mij nu laat zien. De vrouw op de foto ken ik niet. Ik had niet de hele dag tijd voor mijn date omdat ik aan het begin van de avond naar een feestje in Arnhem moest. Dit was een verjaardag. Ik had met die Antilliaanse vrouw afgesproken dat zij nog wel even in mijn woning mocht verblijven. Ik vertrouwde haar op dat moment wel. Op dat feestje in Arnhem heb ik behoorlijk gedronken en ben toen die avond niet meer naar huis gegaan. De volgende dag 's-middags ben ik vanuit Arnhem weer naar [plaats] gegaan en toen ik thuiskwam was de Antilliaanse dame al vertrokken. Bij thuiskomst hoorde ik van een buurman dat er de vorige avond politie in mijn woning was geweest. Ik hoor van u dat er door de politie een prostituee in mijn woning is aangetroffen. U liet mij zojuist een fotokopie van een paspoort zien en vertelde dat deze dame op de foto was aangetroffen in mijn woning. Ik weet heel zeker dat ik niet met deze dame gedatet heb. Hoe deze dame in mijn woning is gekomen weet ik niet. Ik vind het wel een beetje raar dat er prostitutie in mijn woning is aangetroffen. Ik weet hier verder niets van. Ik heb nog nooit een dame in mijn woning gehad die in de prostitutie werkte. Ik heb niemand de toestemming gegeven om in mijn woning in de prostitutie te gaan werken. U laat mij nu een foto zien van enkele doorzichtige bakken die in mijn woning zijn aangetroffen. Deze doorzichtige bakken met inhoud zijn mijn eigendom. De grote hoeveelheid ongebruikte condooms en vochtige lotiondoekjes in deze bakken heb ik zelf gekocht. Ik heb wel op mijn laptop gezien dat tijdens mijn afwezigheid iemand het internet heeft geraadpleegd. Ik heb niet gezien of er iemand op sekssites heeft gezeten. Op dit moment heb ik geen werk omdat ik nu nog 50 uur werkstraf moet afmaken. Verder kan ik er niets meer over zeggen.”
      
      
      
        
          Kamer van Koophandel
        
        Genoemde eenmanszaak is niet vergund door de gemeente Nijmegen als seksinrichting.
      
      
      
        
          Onderzoek politiesystemen en internet
        
        Uit de voor de politie beschikbare systemen is gebleken dat betrokkene [naam ontbreekt, kennelijk weggelakt, toevoeging hof] op 25 april 2018 in Enschede ook is aangetroffen tijdens een prostitutiecontrole. 
        Tevens werden op de website www.Kinky.nl twee seksadvertenties van betrokkene aangetroffen op 3 juli 2018 (omgeving Rotterdam) en op 22 augustus 2018 (omgeving Enschede), de sluitingsdatum van deze bestuurlijke rapportage.
      
      
      
      
        
          III	Conclusie
        
        Ingevolge artikel 3.2.1 van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Nijmegen is het verboden een seksinrichting te exploiteren zonder in het bezit te zijn van een vergunning van het bevoegd bestuursorgaan. Hierbij is het van belang of dit op bedrijfsmatige wijze wordt uitgevoerd. Dit hangt af van een aantal factoren. Is er personeel in dienst, dan is er zonder meer sprake van een bedrijf. Maar een individu zonder personeel kan ook een bedrijf zijn en is dan dus vergunningplichtig. Het oogmerk om (een aanvulling op) een inkomen te genereren, het aantal uren dat aan een activiteit wordt besteed, de wijze van klantenwerving (bijvoorbeeld of er wordt geadverteerd om de werkzaamheden onder de aandacht van publiek te brengen en klanten te trekken) en de organisatiegraad en de omvang van het prostitutieaanbod zijn aspecten om te bepalen of er bedrijfsmatig activiteiten worden verricht.
      
      
      
        Voor het bepalen van de bedrijfsmatigheid van de activiteiten op de locatie zijn de volgende relevante omstandigheden geconstateerd:
        X	er wordt geadverteerd door de prostituee
        X	er zijn derden betrokken bij de activiteiten
        X	de prostituee is geen huurder of eigenaar van de woning
        X	de prostituee staat niet ingeschreven op het adres waar ze werkt
      
      
      
        Daarnaast zijn de volgende relevante omstandigheden geconstateerd:
        X	de woning ligt in een kinderrijke buurt
      
      
      
        
          IV	Aanbevelingen
        
        (…)Uit de bestuurlijke controle is gebleken dat op de locatie seksuele handelingen worden aangeboden en/of uitgevoerd met een ander tegen betaling zonder in het bezit te zijn van een vergunning voor een seksinrichting. Het zonder vergunning exploiteren of wijzigen van een seksinrichting of escortbedrijf is verboden op grond van artikel 3.2.1 van de Algemene Plaatselijke Verordening van gemeente Nijmegen. Geadviseerd wordt om adequate maatregelen te nemen om de overtreding te stoppen en voor de toekomst te voorkomen. Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor de bestemming van het pand in relatie tot de prostitutieactiviteiten die er plaatsvinden. 
        (…)”
      
      
      
        Bij de rapportage zijn foto’s van het gehuurde en twee advertenties van de in het gehuurde aangetroffen vrouw gevoegd.
      
      
    
    
      3.4.
      Vervolgens heeft de gemeente Nijmegen bij brief van 30 augustus 2018 aan [appellant] bericht dat het gebruik van het gehuurde als seksinrichting in strijd is met diverse wet- en regelgeving en hem gelast de overtreding met onmiddellijke ingang te beëindigen en beëindigd te houden. Woonwaarts heeft van de gemeente een kopie van deze brief ontvangen.
      
    
    
      3.5.
      Het hof is van oordeel dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen om zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 7.1 algemene voorwaarden) en het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van Woonwaarts aan een derde in gebruik te geven (artikel 7.5 algemene voorwaarden). Uit de rapportage bestuurlijk toezicht blijkt voldoende dat [appellant] het gehuurde aan een derde in gebruik heeft gegeven voor illegale prostitutiepraktijken. Anders dan [appellant] betoogt, doen de omstandigheden dat de naam van de rapporteur ontbreekt (omdat deze kennelijk is weggelakt) en de rapportage niet is ondertekend, niet af aan de geldigheid van de rapportage. 
      
    
    
      3.6.
      De bestuurlijke controle van de politie bij het gehuurde heeft plaatsgevonden naar aanleiding van een anonieme melding. Het hof volgt [appellant] niet in zijn betoog dat zeer terughoudend met anonieme meldingen dient te worden omgegaan, omdat de betrouwbaarheid van dergelijke meldingen niet zou kunnen worden getoetst. De politie heeft de betrouwbaarheid van de melding immers getoetst door vlak na de melding naar het gehuurde te gaan. Zoals hierna zal worden toegelicht, heeft de politie toen zelf geconstateerd dat in het gehuurde prostitutieactiviteiten hebben plaatsgevonden.   
      
    
    
      3.7.
      De anonieme melder heeft verklaard dat hij op internet een seksafspraak had gemaakt in het gehuurde met een vrouw van rond de 30 jaar. Volgens de melder werd de deur echter opengedaan door een “oudere dame” en zou de afspraak zelf plaatsvinden met een jonge vrouw van 16 of 17 jaar. De melder heeft verklaard dat hij vervolgens direct is weggegaan en de politie heeft gebeld. Bij aankomst heeft de politie in het gehuurde één vrouw aangetroffen, [naam2] (hierna: [naam2] ), geboren [in] 1968 in de Dominicaanse Republiek, zie de onder 3.4 genoemde brief van de gemeente Nijmegen. De door de anonieme melder genoemde jonge vrouw van 16 of 17 jaar was bij de politiecontrole niet aanwezig. Anders dan [appellant] aanvoert, betekent dat niet dat er een gebrek kleeft aan de anonieme melding. Een mogelijke verklaring voor de afwezigheid van de jonge vrouw is immers dat zij direct is vertrokken nadat de melder was weggegaan zonder dat de seksafspraak had plaatsgevonden.   
      
    
    
      3.8.
      De politie heeft in de rapportage vastgesteld dat [naam2] in Nederland actief is als prostituee (zie hiervoor 3.3, onder II). In de omschrijving van de bij de rapportage gevoegde advertenties is vermeld dat het gaat om een vrouw van 32 jaar genaamd [naam1] met donkerblond haar en een Nederlands uiterlijk. [appellant] voert aan dat deze omschrijving niet in overeenstemming met de omschrijving van [naam2] is. Zij is immers geboren in 1968 en afkomstig uit de Dominicaanse Republiek. De politie heeft echter, zo volgt uit de rapportage, onderzoek gedaan naar de seksadvertenties en daaruit blijkt dat dit wel advertenties zijn van [naam2] . [naam2] adverteert blijkbaar onder een andere naam, leeftijd en uiterlijk. Ten tijde van de politiecontrole bij het gehuurde op 20 april 2018 was [naam2] 49 jaar oud. Dat is in overeenstemming met de verklaring van de anonieme melder dat de deur open werd gedaan door een “oudere dame” in plaats van een vrouw van rond de 30 jaar met wie hij de seksafspraak had gemaakt. Aan het voorgaande doet niet af dat de politie [naam2] niet heeft gehoord over haar activiteiten als prostituee.
      
    
    
      3.9.
      
        Dat in de woning prostitutie heeft plaatsgevonden, leidt het hof ook af uit hoe de opsporingsambtenaren het gehuurde hebben aangetroffen. Uit de rapportage bestuurlijke toezicht blijkt dat [naam2] gekleed was in een badjas en daaronder alleen ondergoed droeg. Daarnaast was volgens de rapportage één slaapkamer van het gehuurde ingericht als werkkamer. Er lag een gebruikt condoom achter het bed, er lagen babydoekjes en een groot aantal condooms in en op het nachtkastje. [appellant] heeft aangevoerd dat de ongebruikte condooms en babydoekjes van hem zelf waren. Zelfs als dit juist is, dan is het hof van oordeel dat op grond van de overige feiten en omstandigheden genoemd in de rapportage kan worden vastgesteld dat in het gehuurde prostitutie heeft plaatsgevonden. 
        Het hof overweegt in dat verband dat de opsporingsambtenaar in de rapportage heeft vastgelegd wat hij uit eigen waarneming heeft vastgesteld in het gehuurde. Anders dan [appellant] aanvoert, zijn in dit kader geen nadere (duidelijkere) foto’s of een verdergaande toelichting noodzakelijk om uit te gaan van de juistheid van die constateringen. De verklaringen van [appellant] dat bij een werkkamer van een prostituee meer komt kijken dan alleen condooms, zoals seksattributen of contant geld van klanten, en dat het gros van de Nederlanders condooms in zijn slaapkamer heeft, doen niet af aan de constateringen van de verbalisanten die niet alleen betrekking hebben op de werkkamer. Het hof oordeelt op grond van alle gebleken omstandigheden tezamen dat in het gehuurde prostitutie plaatsvond toen de politieambtenaren daar aanbelden. In dit geval zijn immers niet alleen condooms aangetroffen, maar staat ook vast dat de anonieme melder via een seksadvertentie een seksafspraak in het gehuurde heeft gemaakt en dat in het gehuurde een vrouw is aangetroffen (gekleed in alleen badjas en ondergoed) die als prostituee actief is. Het geheel van omstandigheden maakt dat in dit geval moet worden geconcludeerd dat prostitutieactiviteiten in het gehuurde hebben plaatsgevonden. 
      
      
    
    
      3.10.
      Nu op grond van het voorgaande voldoende vaststaat dat prostitutieactiviteiten in het gehuurde hebben plaatsgevonden, is niet van belang dat onduidelijk is of de anonieme melder via www.kings.nl of via www.kinky.nl een seksafspraak heeft gemaakt en dat de seksadvertentie waarop de melder heeft gereageerd zich niet bij de rapportage bestuurlijk toezicht bevindt.
      
    
    
      3.11.
      
        [appellant] heeft nog aangevoerd dat hij op de dag van de politiecontrole via een datingsite een date heeft gehad met een Antilliaanse vrouw. Volgens [appellant] is de Antilliaanse vrouw bij hem in het gehuurde op bezoek geweest. [appellant] verklaart dat hij op een gegeven moment is weggegaan en de vrouw alleen in het gehuurde is gebleven. Toen hij de volgende ochtend thuiskwam was de vrouw weg, aldus [appellant] . [appellant] geeft aan dat hij niemand toestemming heeft gegeven om prostitutiewerkzaamheden te verrichten in het gehuurde en dat hij [naam2] niet kent. Het hof is van oordeel dat, uitgaande van de juistheid van deze verklaringen, [appellant] zonder schriftelijke toestemming van Woonwaarts het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan een (relatief) onbekende derde, die vervolgens het gehuurde heeft gebruikt voor prostitutie-activiteiten. [appellant] had er op bedacht moeten zijn dat zonder zijn aanwezigheid in het gehuurde deze derde het gehuurde voor illegale activiteiten zou kunnen gaan gebruiken. [appellant] heeft geen enkele maatregel getroffen om dat te voorkomen. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. 
      
    
    
      3.12.
      
        [appellant] heeft in hoger beroep ook betoogd dat hij de rapportage bestuurlijk toezicht te laat heeft ontvangen, dat hij in de procedure bij de kantonrechter onvoldoende op de rapportage heeft kunnen reageren en dat de kantonrechter onvoldoende is ingegaan op zijn verweren ten aanzien van die rapportage. Dit is door middel van de behandeling in hoger beroep hersteld. [appellant] heeft in de memorie van grieven en tijdens de comparitie van partijen voldoende gelegenheid gehad om te reageren op de inhoud van de rapportage. 
      
    
    
      3.13.
      Op grond van het voorgaande staat vast dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen om zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 7.1 algemene voorwaarden) en het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van Woonwaarts aan derden in gebruik te geven (artikel 7.5 algemene voorwaarden). Van overmacht is niet gebleken. Nu, zoals hierna zal worden geconcludeerd, deze tekortkomingen tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen leiden, behoeft het hof niet meer te beoordelen of sprake is van overlast in de zin van artikel 7.7 algemene voorwaarden. 
      
      
      
      
        
          Tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding
        
      
      
    
    
      3.14.
      
        
          [appellant] heeft een zwaarwegend belang bij het behoud van het gehuurde; het gaat om zijn woning. [appellant] probeert na een turbulent leven met hulp van derden zijn leven een positieve wending te geven. Hij werkt aan het aflossen van zijn schulden en zoekt hulp voor zijn persoonlijke problemen. Naar het oordeel van het hof weegt het belang van [appellant] echter niet op tegen het belang van Woonwaarts bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Het gehuurde ligt in een kinderrijke woonwijk waar, zoals Woonwaarts onbetwist heeft gesteld, sprake is van forse sociale problematiek. Woonvast voert een beleid dat gericht is op het handhaven van een aanvaardbaar woonklimaat in de wijk. Op die manier kan Woonwaarts voldoen aan haar verplichting jegens haar huurders om hen een rustig woongenot te verschaffen en om de kwaliteit van het wonen in de wijk op een goed peil te brengen en te houden. Illegale prostitutie in woonwijken is daarvoor zeer schadelijk. Onderdeel van het beleid van Woonwaarts is dat zij streng optreedt tegen alle illegale activiteiten in haar huurwoningen en altijd ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vordert in dergelijke gevallen. Daardoor zien alle huurders dat illegale activiteiten niet worden geaccepteerd.  
        Verder is van belang dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning een ernstige tekortkoming is. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, ook wanneer de prostitutie slechts eenmalig heeft plaatsgevonden.   
      
      
    
    
      3.15.
      
        
          [appellant] heeft bewijs aangeboden ten aanzien van al zijn stellingen. Het hof gaat voorbij aan het aanbod van [appellant] tot het leveren van tegenbewijs tegen de door Woonwaarts gestelde tekortkomingen. [appellant] heeft de uitvoerig onderbouwde stellingen van Woonwaarts dat er sprake is van een tekortkoming onvoldoende gemotiveerd betwist, waardoor deze vast zijn komen te staan. Het hof komt daarom niet aan bewijslevering toe. 
        
          [appellant] heeft daarnaast onvoldoende gesteld voor de conclusie dat zijn tekortkoming in de verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding niet rechtvaardigt, zodat het hof aan bewijslevering met betrekking tot zijn beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW ook niet toekomt.  
      
      
    
  
  
    
      4De slotsom
    
    
      4.1.
      Het hoger beroep faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. 
      
    
    
      4.2.
      Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Woonwaarts zullen worden vastgesteld op € 741,- voor griffierecht en € 2.228,- (2 punten x tarief II) voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief. 
      
    
    
      4.3.
      Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof, recht doende in hoger beroep:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, van 5 juli 2019;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonwaarts vastgesteld op € 741,- voor griffierecht en € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 163,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
    
    
    
      verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, C. Hoogland en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 december 2021.