ECLI:NL:GHARL:2024:7517, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-12-2024, 23/1577 en 23/1578
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      Locatie Arnhem
      nummers BK-ARN 23/1577 en 23/1578
      uitspraakdatum: 3 december 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] , Zwitserland (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 9 mei 2023, nummers ARN 22/3037 en 22/4002, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak te [adres1] te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020, voor de jaren 2020 en 2021 vastgesteld op respectievelijk € 1.883.000 en € 1.996.000. Tegelijk met deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar voor die jaren aan belanghebbende aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaarschriften van belanghebbende ongegrond verklaard en de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.  
      
    
    
      1.3.
      De Rechtbank heeft de daartegen gerichte beroepen ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde mr. I.E.M. Verheijen, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] . 
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft het onderzoek heropend bij brief van 2 juli 2024 en belanghebbende daarbij in de gelegenheid gesteld het ter zitting gedane bewijsaanbod gestand te doen. Daarnaast is het proces-verbaal van de zitting aan partijen toegezonden.
      
    
    
      1.7.
      Belanghebbende heeft bij brief van 16 september 2024 een reactie ingediend.
      
    
    
      1.8.
      De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 24 oktober 2024.
      
    
    
      1.9.
      Partijen hebben desgevraagd niet aangegeven er bezwaar tegen te hebben dat het Hof zonder nadere zitting uitspraak doet. Bij brief van 19 november 2024 heeft het Hof medegedeeld dat het onderzoek is gesloten en dat binnen zes weken uitspraak wordt gedaan.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is op 30 november 2020 door vererving eigenaar geworden van de woning. De woning betreft een vrijstaande villa met een tuinhuis, kelder en dakkapel en is gelegen aan de Rijn. Het bouwjaar is 1948. De oppervlakte van de woning is ongeveer 270 m², de oppervlakte van de kelder ongeveer 100 m² en de oppervlakte van het perceel 3.482 m². 
      
    
    
      2.2.
      Op 30 september 1983 heeft de vader van belanghebbende de woning gekocht van [naam3] . In de koopovereenkomst is ten gunste van de voormalig eigenaar een recht van eerste koop opgenomen. 
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de woning op 12 juni 2021 te koop aangeboden met een vraagprijs van € 2.800.000. De woning is op 18 juni 2021 verkocht voor een bedrag van € 2.975.000 en diezelfde dag doorverkocht voor een bedrag van € 3.175.000.  
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildata 1 januari 2019 en 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit onder verwijzing naar een door taxateur [naam4] opgesteld taxatierapport een waarde van € 1.300.000 op beide waardepeildata. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en bepleit de beschikte waarden.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Toetsingskader
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
      
      
        
          Belastingjaar 2020
        
      
    
    
      4.6.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde van € 1.883.000 wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 19 december 2022, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 op € 2.072.000 getaxeerd, aan de hand van de gegevens van de woning en drie referentieobjecten, alle vrijstaande villa’s gelegen te [plaats1] . Daarbij heeft hij de bouwkundige kwaliteit (K), staat van onderhoud (O), uitstraling (U), doelmatigheid (D), voorzieningen (V) en ligging (L) van de woning op respectievelijk zeer slecht (1), onder gemiddeld (2), gemiddeld (3), boven gemiddeld (4) dan wel nieuw of zeer luxe (5) gewaardeerd en in een tabel toegelicht wat de invloed daarvan is op de waarde bij een verschil in de waardering. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur op kenbare wijze rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.8.
      Hierbij komt dat de woning op 18 juni 2021 is verkocht voor € 2.975.000 en op dezelfde dag is doorverkocht voor € 3.175.000. Niet is in geschil dat beide verkopen tussen ongelieerde partijen tot stand zijn gekomen en de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigen. In een geval waarin een woning kort voor of na de peildatum is verkocht, geeft die verkoopwaarde de beste indicatie van de waarde in het economisch verkeer. Als het een bijzonder object betreft waarvoor weinig vergelijkbare referentieobjecten beschikbaar zijn – zoals in dit geval – is het gerealiseerde verkoopcijfer een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde dan de herleiding uit verkoopcijfers van referentieobjecten. Het gerealiseerde verkoopcijfer hoeft – in tegenstelling tot de verkoopcijfers van de referentieobjecten – immers niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, oppervlakte, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere voor de waarde relevante factoren. In dit geval is voor het belastingjaar 2020 het verkoopcijfer 29 maanden na de waardepeildatum gelegen. Het Hof acht een periode van minder dan tweeënhalf jaar nog geen te ver verwijderd verband tussen de datum van het gerealiseerde verkoopcijfer en de waardepeildatum om daaraan informatie over het  waardeniveau op de waardepeildatum te ontlenen in een geval als dit waarin sprake is van een bijzonder object en er bovendien een groot verschil bestaat tussen het gerealiseerde  verkoopcijfer (€ 3.175.000) en de vastgestelde WOZ-waarde (€ 1.883.000). Eventuele grote marktbewegingen tussen de twee data worden door dit grote waardeverschil dan voldoende opgevangen.
      
    
    
      4.9.
      De partij die stelt dat niet van het gerealiseerde verkoopcijfer kan worden uitgegaan, moet daarvoor de feiten stellen en, bij betwisting, aannemelijk maken.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft gesteld dat tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum zich omstandigheden hebben voorgedaan als gevolg waarvan de waarde is gestegen. Belanghebbende heeft in dit verband gewezen op de mogelijkheden tot herontwikkeling op het perceel, namelijk het bouwen van meerdere appartementen. Dit was ook al gebeurd op het belendende perceel, nummer 7/7A. Ter zitting heeft belanghebbende aangeboden bewijs te leveren van de stelling dat deze mogelijkheid tot herontwikkeling nog niet bestond op de waardepeildatum. Het Hof heeft  belanghebbende in de gelegenheid gesteld dit aanbod gestand te doen door nader bewijs te verstrekken van (een toezegging betreffende) een bestemmingsplanwijziging van het perceel van belanghebbende en een onderbouwing van de waardestijging die dit meebrengt en het moment waarop deze waardestijging zich heeft voorgedaan. Belanghebbende heeft met zijn reactie van 16 september 2024 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
      
    
    
      4.11.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in zijn bewijslast is geslaagd. Belanghebbende heeft in dit verband, voor zover thans van belang, aangevoerd dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan onherroepelijk is geworden op 6 maart 2008 en dat de bestemming "wonen" is. Daarnaast geldt vanaf 18 oktober 2020 in de hele gemeente het facetplan woningsplitsing op grond waarvan woningsplitsing is verboden, maar van welk verbod kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Belanghebbende heeft niet gesteld, en dat volgt ook overigens niet uit de stukken, dat niet ook al vóór het van kracht worden van het facetplan - en dus op basis van het bestemmingsplan - de mogelijkheid bestond om op het perceel van belanghebbende meerdere appartementen te realiseren. Dat daarvoor zowel op de waardepeildatum als later een omgevingsvergunning had moeten worden aangevraagd, maakt dit niet anders, omdat dat niet betekent dat het bouwen van meerdere appartementen juridisch niet mogelijk zou zijn geweest, alleen dat de wijze waarop dat gebeurt moet worden getoetst aan de daarvoor geldende voorwaarden. De conclusie is daarom dat niet aannemelijk is gemaakt dat zich tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum feiten en omstandigheden hebben voorgedaan die de oorzaak zijn geweest van een waardestijging waardoor de verkoopprijs niet kan worden gebruikt om de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum mede uit af te leiden. 
      
      
    
    
      4.12.
      Aan dit oordeel kan de kritiek van belanghebbende op de taxatie van de heffingsambtenaar en evenmin het taxatierapport van belanghebbende afdoen. Uit het gerealiseerde verkoopcijfer en de toelichting daarop door belanghebbende ter zitting volgt immers dat bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer kennelijk doorslaggevend is geweest de mogelijkheid om op het perceel appartementen te realiseren. Die mogelijkheid bestond kennelijk al op de waardepeildatum en dat betekent dat niet meer van belang is wat de werkelijke toestand is geweest van het onderhoud, de voorzieningen of de doelmatigheid, aangezien herontwikkeling de sloop van de woning impliceert. 
      
    
    
      4.13.
      Ten slotte volgt het Hof belanghebbende niet in zijn stelling dat van het recht van eerste koop van de (erven van de) voormalige eigenaar een waardedrukkend effect uitgaat, aangezien dat recht niet hoefde te worden doorgegeven aan een volgende eigenaar en het geen verplichting inhield tot acceptatie van een bod.  
      
      
        
          Belastingjaar 2021
        
      
    
    
      4.14.
      Hetgeen hiervoor is overwogen en geoordeeld voor het belastingjaar 2020 geldt eveneens voor het belastingjaar 2021, met dien verstande dat het (tweede) verkoopcijfer van € 3.175.000 slechts 17 maanden van de waardepeildatum is gelegen. Daarmee is aannemelijk dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.996.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.15.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 december 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      J.H. Riethorst	J.M.W. van de Sande
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.
  
  
     Vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     Vgl. Gerechtshof [plaats1] -Leeuwarden 12 september 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7704.
  
  
     HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.