ECLI:NL:GHARL:2021:6897, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-07-2021, 19/01367
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-07-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling van een als private school geëxploiteerde onroerende zaak.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/01367
    uitspraakdatum: 20 juli 2021
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 september 2019, nummer UTR 19/413 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 6 te [plaats] (hierna de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 1.700.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 5.394,10.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2021. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, die is gelegen in het centrum van [plaats] . 
      
    
    
      2.2.
      De gemeente Utrecht heeft in het bestemmingsplan “Binnenstad” de onroerende zaak de bestemming “Gemengd-3” gegeven. Met deze bestemming kan de onroerende zaak voor maatschappelijke voorzieningen en zakelijke dienstverlening gebruikt worden.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak verhuurd aan het [naam4] die in de onroerende zaak een private school heeft geëxploiteerd. In 2017 heeft belanghebbende een netto huuropbrengst ontvangen van € 231.195. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en staat een waarde voor van € 1.499.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.700.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is, omdat onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico en de omstandigheid dat in de onroerende zaak een private school is gevestigd. Hij meent dat de onroerende zaak daardoor incourant is. Hij bepleit een kapitalisatiefactor van 9,9. Belanghebbende stelt verder dat de vergelijkingspanden onvoldoende vergelijkbaar zijn, omdat daarin kantoren zijn gevestigd, terwijl in de onroerende zaak een private school wordt geëxploiteerd. Belanghebbende constateert dat de oppervlakte van de onroerende zaak niet 1349 m2, maar 1175 m2 moet zijn. 
    
    
      4.3.
      Gelet op de gemotiveerde stellingen van belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. 
    
    
      4.4.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van taxateur [naam5] van 29 juli 2019 overgelegd, De taxateur heeft daarin de jaarhuur bepaald op € 158.940 en de kapitalisatiefactor vastsgesteld op 10,7. De kapitalisatiefactor heeft hij afgeleid uit de verkoopprijzen van drie vergelijkingspanden die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd.
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar stelt terecht dat de omstandigheid dat in de onroerende zaak een private school wordt geexploiteerd, bij de waardebepaling geen rol speelt, omdat de bestemming van de onroerende zaak ruimer is en mede het gebruik voor zakelijke dienstverlening omvat. Gelet op de ruime bestemming van de onroerende zaak kan, anders dan belanghebbende bepleit, niet worden gesteld dat de onroerende zaak incourant is. De heffingsambtenaar heeft daarnaast terecht vergelijkingspanden in de taxatiematrix gebruikt die als kantoor verhuurd worden, omdat de bestemming van de vergelijkingspanden in zoverre overeenstemt met de bestemming van de onroerende zaak.
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar stelt dat in de taxatiematrix van een veel lagere jaarhuur is uitgegaan dan belanghebbende in 2017 heeft gerealiseerd. Belanghebbende heeft daartegen ingebracht dat de huurder geen marktconforme huur heeft betaald, omdat de huurder van overheidswege subsidie heeft ontvangen. Naar het oordeel van het Hof mag de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde uitgaan van een in het economische verkeer gerealiseerde huur, ook als deze huur is bedongen bij een huurder die door de overheid wordt gesubsidieerd. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht gesteld, dat hij van een te lage huur is uitgegaan bij het bepalen van de waarde. 
    
    
      4.7.
      Wanneer veronderstellenderwijs uitgegaan wordt van de door belanghebbende bepleite kapitalisatiefactor van 9,9, en in de berekening de gerealiseerde jaarhuur wordt betrokken, dan resulteert dit in een waarde van de onroerende zaak van € 2.288.000 (= 9,9 x € 231.195). Dit bedrag is aanzienlijk hoger dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Dat de heffingsambtenaar mogelijk van een onjuiste oppervlakte van de onroerende zaak is uitgegaan, is niet meer relevant als in de berekening wordt uitgegaan van de gerealiseerde huur. 
    
    
      4.8.
      
        Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 20 juli 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 juli 2021.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924