ECLI:NL:GHSGR:2012:BY1545, Gerechtshof 's-Gravenhage, 31-07-2012, 200.095.600/01
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2012-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: afspraak omtrent huurkorting (bedrijfsruimte) tot stand gekomen onder invloed van dwaling

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
      Sector Civiel recht
    
    
    Zaaknummer		: 200.095.600/01
    
    Rol-/zaaknummer rechtbank	: 1123604 / CV EXPL 10-33340
    
    arrest d.d. 31 juli 2012
    
    inzake
    
    
      Serval S.R.L. in liquidatie,
      voorheen Domina Hotel Group S.P.A.,
      gevestigd te Milaan (Italië),
      appellante,
      hierna te noemen: Serval,
      advocaat: mr. drs. T.S. Jansen te Amsterdam,
    
    
    tegen
    
    
      Aprisco B.V.,
      gevestigd te Groningen,
      geïntimeerde,
      hierna te noemen: Aprisco,  
      advocaat: mr. E.H. Mulckhuyse te Amsterdam.
    
    
    Het geding
    
    
      Bij exploot van 30 september 2011 is Serval in hoger beroep gekomen van het deelvonnis van 29 juli 2011 dat de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Aprisco heeft een anticipatie-exploot uitgebracht. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Serval vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Aprisco heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Hierna hebben partijen hun standpunten op 29 juni 2012 doen bepleiten door hun raadslieden, dit aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s. Van de pleitzitting is proces-verbaal opgemaakt.
      Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    1.	Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank  onder 1. van het bestreden vonnis, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan. 
    
    2.	Het gaat in deze zaak om het volgende.
    
    2.1.	Aprisco heeft in 2006 aan Domina Hotel Group S.P.A., de rechtsvoorgangster van Serval, een hotel (met toebehoren en volledige inventaris) in Rotterdam verhuurd. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 juni 2008. 
    
    2.2.	Met een beroep op de economische crisis en de slechte financiële situatie waarin zij was komen te verkeren heeft Serval verzocht om een huurprijsverlaging en om een wijziging van de kwartaalbetaling in een maandelijkse betaling. Dit verzoek is door Aprisco gehonoreerd. Een en ander is vastgelegd in een door beide partijen op 16 november 2009 getekende allonge (verder: de huurkortingsregeling). De huurprijs voor het tweede jaar is verlaagd van € 1.400.000,- exclusief BTW per jaar naar € 900.000,- exclusief BTW per jaar. 
     
    2.3.	Omdat de huur op basis van voormelde huurkortingsregeling met terugwerkende kracht per 1 juni 2009 was verlaagd, is door Aprisco een creditnota verstuurd over de periode juni 2009 tot en met december 2009. Na deze verrekening moest er voor de maand januari 2010 nog een bedrag van ruim € 20.000,- worden betaald om de huur tot en met januari 2010 volledig te hebben voldaan. Dit bedrag is door Serval betaald. Met ingang van februari 2010 is echter niets meer betaald. 
    
    2.4.	Op 28 januari 2010 (Aprisco, MvA 36) dan wel op 2 maart 2010 (Serval, pleitnota eerste aanleg sub 15) heeft Serval aan Aprisco medegedeeld de exploitatie van het hotel te zullen staken. 
    
    2.5.	Bij brief van 15 april 2010 heeft Aprisco de ongeldigheid van de huurkortingsregeling ingeroepen.
    
    2.6.	Op vordering van Aprisco heeft de kantonrechter te Rotterdam bij vonnis in kort geding van 26 mei 2010 Serval (onder meer) veroordeeld tot ontruiming, tot betaling van de huurachterstand (uitgaande van de geldigheid van de huurkortingsregeling) over de maanden februari tot en met april 2010 en tot betaling, bij wege van schadevergoeding, een bedrag gelijk aan de in de huurkortingsregeling overeengekomen huurprijs per maand vanaf 1 mei 2010 tot aan de datum van ontruiming. 
    
    2.7.	Het hotel is ontruimd op 17 juni 2010. De huur en exploitatie zijn vanaf die datum door een derde voortgezet.
    
    
      2.8.	Bij inleidende dagvaarding heeft Aprisco gevorderd, kort samengevat:
      1)	de ontbinding per 17 juni 2010 van de huurovereenkomst tussen Aprisco en Serval;
      2)	de vernietiging op grond van dwaling van de op 16 november 2009 tussen partijen tot stand gekomen huurkortingsregeling;
      3)	de veroordeling van Serval tot betaling van de huurachterstand, primair over de maanden juni 2009 tot en met juni 2010 en subsidiair over de maanden februari 2010 tot en met juni 2010, alsmede, primair en subsidiair, tot betaling van de contractuele boeterente en de incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
      4)	de veroordeling van Serval tot vergoeding van de huurderving vanaf juni 2010;
      5)	de veroordeling van Serval tot vergoeding van de waardevermindering als gevolg van het vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst;
      6)	de veroordeling van Serval tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, de deskundigenkosten en de proceskosten. 
    
    
    2.9.	Bij het bestreden deelvonnis van 29 juli 2011 heeft de kantonrechter, kort samengevat, de huurovereenkomst per datum vonnis ontbonden en de huurkortingsregeling vernietigd op grond van dwaling. De kantonrechter heeft de zaak voorts verwezen naar de rol van 8 september 2011 teneinde Aprisco de gelegenheid te bieden zich uit te laten omtrent de hierboven genoemde vorderingen sub 3 tot en met 6. 
    
    3.	Ofschoon de appeldagvaarding een ruimere strekking lijkt te hebben, blijkt uit de memorie van grieven dat Serval in hoger beroep uitsluitend opkomt tegen de beslissing van de kantonrechter om de huurkortingsregeling, als overeengekomen op 16 november 2009, te vernietigen wegens dwaling. De grieven richten zich alle tegen die beslissing en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 
    
    4.	Aprisco verwijt Serval dat zij haar voorafgaand aan de totstandkoming van de huurkortingsregeling bewust onvolledig en daarom onjuist heeft geïnformeerd. Serval heeft immers medegedeeld dat de Serval-groep als gevolg van de economische recessie in zwaar weer verkeerde, maar dat het hotel in Rotterdam hierop een uitzondering vormde. Ondanks dat het hotel zich nog in de startfase bevond, draaide het redelijk goed. Door de zware huurlasten was het echter moeilijk groei te realiseren, maar met huurkorting – zo rekende Serval aan Aprisco voor aan de hand van rekenvoorbeelden (productie 28 Aprisco in eerste aanleg) – zou het hotel in Rotterdam de aanloopverliezen snel achter zich kunnen laten. Wat Serval volgens Aprisco verzweeg was dat de financiële situatie van de Serval-groep niet (alleen) was toe te schrijven aan de economische recessie, maar dat het concern al sinds 2005 verliezen leed en voorts dat haar financiële situatie dermate deplorabel was, dat huurkorting slechts een druppel op een gloeiende plaat vormde en niet zou kunnen bewerkstelligen dat Serval de exploitatie van het hotel in Rotterdam zou kunnen voortzetten. Informatie waaruit de ware omvang van de financiële problemen van de Serval-groep bleek, heeft Serval niet verstrekt, aldus Aprisco. 
    
    
      5.	Het hof overweegt als volgt.
      Uit de vrijwillige aanvraag tot liquidatie van Serval (door Aprisco ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep als productie 1 overgelegd) blijkt dat Serval al vanaf 2005 (dus ook al ruim vóór het ontstaan van de kredietcrisis) aanzienlijke verliezen leed en dat zij in feite alleen dankzij kapitaalinjecties van de aandeelhouders kon voortbestaan. Aprisco heeft gesteld dat als zij dat zou hebben geweten, zij had kunnen concluderen dat zelfs mèt de verzochte korting de kans reëel was dat Serval de exploitatie van het hotel op korte termijn zou moeten staken. Zij zou dan niet hebben ingestemd met de gevraagde, substantiële korting. Het hof acht deze – niet (voldoende gemotiveerd) betwiste – stelling zeer aannemelijk. Naar het oordeel van het hof had Serval moeten begrijpen dat bedoelde informatie voor Aprisco van wezenlijk belang was en dat daarom op haar een mededelingsplicht rustte. Vast is komen te staan dat Serval niet aan die plicht heeft voldaan. Serval heeft gesteld dat de financiële noodsituatie van Serval tijdens de bijeenkomst van partijen in oktober 2009 in algemene zin is besproken, respectievelijk dat zij Aprisco inzicht heeft gegeven in de financiën van Serval. Zij heeft deze stelling echter niet nader geconcretiseerd en ter onderbouwing slechts verwezen naar de door haar naar de bijeenkomst van oktober 2009 meegebrachte, en uitsluitend op het Rotterdamse hotel betrekking hebbende cijfers en berekeningen (met en zonder huurkorting) (productie 28 van Aprisco in eerste aanleg). Serval heeft voorts níet gesteld dat zij Aprisco heeft medegedeeld dat ook met de gevraagde huurprijsverlaging de reële mogelijkheid bestond dat de exploitatie door haar al op korte termijn beëindigd zou moeten worden en evenmin dat zij informatie heeft verschaft op grond waarvan Aprisco die conclusie zelf had kunnen en moeten trekken. De informatie was bovendien zo evident van belang dat Serval niet aan Aprisco kan tegenwerpen dat zij zelf meer onderzoek had moeten doen.
    
    
    
      6.	Op grond van het voorgaande is (ook) het hof van oordeel dat de huurkortingsregeling tot stand is gekomen onder invloed van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW. Er is geen sprake van dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. Het gaat immers niet om een onjuiste voorstelling van zaken omtrent toekomstige ontwikkelingen van het Rotterdamse hotel (conform de verwachtingen is de positieve lijn in de ontwikkeling van het hotel ook na de totstandkoming van de huurkortingsregeling voortgezet) en ook niet om een situatie waarin het na het verlenen van de huurkorting onverwacht financieel ineens slechter ging met Serval. Kern is dat Aprisco uitging van een onjuiste voorstelling van zaken omtrent de financiële situatie waarin Serval reeds ten tijde van het maken van de afspraak verkeerde. 
      Het beroep van Serval op het arrest van de Hoge Raad van 19 januari 2007, LJN: AZ3178, Meyer Europe/Pontmeyer (pleitnota Serval sub 3.7.) gaat voorts niet op, nu het onderhavige geschil niet de uitleg van de in november 2009 gesloten overeenkomst betreft, maar de vraag of die overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. 
    
    
    7.	De conclusie luidt dat de grieven falen en dat het bestreden deelvonnis, voor zover aan het oordeel van het hof voorgelegd, moet worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat Serval in de kosten van het hoger beroep wordt veroordeeld, waaronder begrepen de (nog te maken) nakosten waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft (HR 19 maart 2010, LJN: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid, Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten. 
    
    8.	Het is aan de meest gerede partij om de zaak weer op te brengen bij de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, teneinde voort te procederen als bedoeld in het interlocutoire deel van het vonnis van 29 juli 2011. 
    
    Beslissing
    
    Het hof:
    
    -	bekrachtigt het bestreden deelvonnis voor zover aan het oordeel van het hof voorgelegd; 
    
    -	veroordeelt Serval in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Aprisco begroot op € 649,- aan griffierecht en € 2.682,- aan salaris advocaat. 
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, E.M. Dousma-Valk en H.E.M. Vrolijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 juli 2012 in aanwezigheid van de griffier.