ECLI:NL:GHARL:2021:8434, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-09-2021, 20/00730
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2021-09-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 20/00730
    uitspraakdatum: 7 september 2021
    
    
      
        Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 26 juni, nummer AWB 19/7351, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 21 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2018 voor het jaar 2019 vastgesteld op € 441.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (eigenarenbelasting) vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 juli 2021 via beeldbellen. Daarbij is verschenen en gehoord [belanghebbende] (belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen en gehoord [naam1] en [naam2] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-eenkapwoning met berging. De onroerende zaak is in 1923 gebouwd en heeft een inhoud van circa 450 m³. De oppervlakte van het perceel is circa 415 m².
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot op € 410.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor – onder 3.1 – vermelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatierapport met een taxatiematrix, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 490.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden in [woonplaats] als referentieobject gebruikt, te weten:
      
        
          
            [adres2] 1, verkocht op 1 augustus 2018 voor € 455.000;
        
        
          
            [adres1] 11, verkocht op 4 juni 2018 voor € 511.111;
        
        
          
            [adres3] 42, verkocht op 15 januari 2018 voor € 440.000.
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met relevante verschillen. De vergelijkingsobjecten zijn volgens belanghebbende veel groter en er is onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. De woning van belanghebbende is gelegen tegenover een kantoortoren. Dit tast zijn privacy aan en zorgt voor verkeersdrukte. Ook ervaart belanghebbende overlast van de ondergrondse afvalcontainer en de GSM/UMTS antennes. Daarnaast is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met waardedrukkende elementen. De woning heeft uitsluitend enkel glas, een oude badgeiser en centraleverwarmingsketel, geen isolatie en is matig onderhouden en er zijn stenen boven de balkondeur verzakt. Tot slot dient volgens belanghebbende in de waardebepaling rekening te worden gehouden met de voorgenomen bouw van een parkeergarage tegenover de woning, aldus nog steeds belanghebbende. 
      
    
    
      4.5.
      Op 1 januari 2018 was nog geen voornemen tot bouw van een parkeergarage bekend. Dat voornemen is in de loop van 2018 ontstaan. De aanvraag van de bouwvergunning is op 30 november 2018 ingediend en op 18 december 2018 gepubliceerd in het Gemeenteblad van Arnhem. Het Hof acht aannemelijk dat deze plannen op zichzelf al een drukkend effect hadden op de waarde van de onroerende zaak. Daarmee is in de loop van 2018 de waarde van de onroerende zaak veranderd als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende omstandigheid, ook al is de bouwvergunning pas in 2019 verleend. De waarde van de onroerende zaak moet daarom worden vastgesteld naar de staat op 1 januari 2019 (artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ). Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met het waardedrukkende effect van de voorgenomen bouw van een parkeergarage nabij de onroerende zaak.
      
    
    
      4.6.
      Naar volgt uit het taxatierapport, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar komt een zekere vrijheid toe bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De opgevoerde referentieobjecten zijn, net als de onroerende zaak, allemaal gebouwd omstreeks 1923, gelegen in dezelfde wijk en zijn ook qua type woning voldoende vergelijkbaar. Referentieobjecten hoeven niet in alle opzichten overeen te stemmen met de onroerende zaak, omdat bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak enerzijds en de referentieobjecten anderzijds. Het Hof is van oordeel dat [adres1] 11 het best vergelijkbare object is. Met het taxatierapport en de daarbij behorende matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en [adres1] 11 wat betreft onder meer ligging en (achterstallig) onderhoud. De heffingsambtenaar heeft met de matige onderhoudstoestand van de woning rekening gehouden door een aftrek van 10% toe te passen op de kubiekemeterprijs. De correctie bedraagt € 38.000. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar met het verschil in ligging voldoende rekening gehouden door een correctie van 10% toe te passen op de vierkantemeterprijs van de onroerende zaak. Deze correctie bedraagt € 11.790. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat in de correctie ook rekening is gehouden met de voorgenomen bouw van de parkeergarage. Het Hof acht aannemelijk dat op die wijze voldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende factoren. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende stelt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden. De woning aan de [adres1] 11 is door de heffingsambtenaar ondanks de verkoopprijs van € 511.000 en de getaxeerde waarde van € 498.000 op een lagere WOZ-waarde van € 466.000 vastgesteld. Daarnaast zijn er volgens belanghebbende meerdere vergelijkbare woningen te laag in waarde vastgesteld. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat de WOZ-waarde van de [adres1] 11 te laag is vastgesteld en dat ook voor andere woningen in de buurt de WOZ-waarde mogelijk te laag is vastgesteld. Niet is gesteld of gebleken dat de lage waardering van de WOZ-waarde van de [adres1] 11 en andere woningen berust op begunstigend beleid of het oogmerk van begunstiging. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan dan enkel slagen indien de meerderheidsregel is geschonden. Van schending van de meerderheidsregel is sprake als de heffingsambtenaar bij de meerderheid van met de woning van belanghebbende vergelijkbare nagenoeg identieke woningen van een te laag vastgestelde waarde is uitgegaan. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van nagenoeg identieke woningen. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel of een ander beginsel van behoorlijk bestuur is geen sprake. Nog afgezien daarvan is ook de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op een aanzienlijk lagere waarde (€ 441.000) dan de getaxeerde waarde (€ 490.000), zodat geen sprake is van een ongelijke behandeling.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 7 september 2021 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (mr. P.W.L. van den Bersselaar)	(mr. J. van de Merwe)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 september 2021.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.