ECLI:NL:HR:2013:CA1731, Hoge Raad, 27-09-2013, 12/03006
Hoge Raad — Uitspraak 
Datum: 2013-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Onteigening, volledige schadeloosstelling. Bedrijfsschade, positie van zonen die bedrijf op onteigende grond van vader hebben voortgezet zonder enige juridische regeling. Waardebepaling woning in aanbouw, normale of noodzakelijke verandering na datum terinzagelegging, art. 39 Ow (HR 19 december 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4925, NJ 1985/801). Schadeloosstelling verwerving vervangende woonruimte, maatstaf, gelijkwaardig woongenot, situatie op de peildatum.

27 september 2013
    Eerste Kamer
    nr. 12/03006
    EE/AS
    
    Hoge Raad der Nederlanden
    
    Arrest
    
    in de zaak van:
    
    
      1. [eiser 1],wonende te [woonplaats],
      2. [eiser 2],wonende te [woonplaats],
      EISERS tot cassatie, verweerders in het incidenteel cassatieberoep,
      advocaat: mr. R. van der Zwan,
      
    
    
      t e g e n
      
    
    
      DE GEMEENTE LANSINGERLAND,zetelende te Berkel en Rodenrijs,
      VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het incidenteel cassatieberoep,
      advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
    
    
    
      Eisers tot cassatie zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser 1] en [eiser 2] (en gezamenlijk als [eisers]), en verweerster als de Gemeente.
    
    
  
  
    
      1Het geding in feitelijke instantie
    
      Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen in de zaak 291417/HA ZA 07-2290 van de rechtbank Rotterdam van 9 november 2011 en 11 april 2012. 
      	De vonnissen van de rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.
    
    
  
  
    
      2Het geding in cassatie
    
      	Tegen de vonnissen van de rechtbank hebben [eisers] beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.
      	Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
      	De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
      	De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt in zowel het principaal als in het incidenteel beroep tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot verwijzing van de zaak naar het hof van het ressort.
       	De advocaat van [eisers] heeft bij brief van 5 juni 2013 op die conclusie gereageerd; de advocaat van de Gemeente heeft dat gedaan bij brief van 7 juni 2013.
    
    
    
      
        3.	Beoordeling van de middelen in het principale beroep en het incidentele beroep
      
    
    
      3.1
      In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
      ( i)	Bij vonnis van 15 juli 2009 (verbeterd bij herstelvonnis van 30 september 2009) heeft de rechtbank Rotterdam ten name van de Gemeente in het belang van de uitvoering van bestemmingsplan “Parkzoom” de vervroegde onteigening uitgesproken van:
      1. een gedeelte ter grootte van 0.07.17 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Bergschenhoek, sectie A, nr. [001], omschreven als terrein (natuur);
      2. het perceel ter grootte van 0.74.10 ha, kadastraal bekend gemeente Bergschenhoek, sectie A, nr. [002], omschreven als gedeeltelijk terrein (natuur) en gedeeltelijk bedrijvigheid (kas);
      3. het perceel ter grootte van 0.69.20 ha, kadastraal bekend gemeente Bergschenhoek, sectie A, nr. [003], omschreven als gedeeltelijk terrein (natuur) en gedeeltelijk wonen/ terrein (teelt/kweek).
      
        	Het onteigeningsvonnis is op 2 maart 2011 ingeschreven in de daartoe bestemde registers.
        (ii)	Ten tijde van het vonnis was [eiser 1] de eigenaar van perceel A [001], en [eiser 2] de eigenaar van de percelen A [002] en [003].  [eiser 1] is een zoon van [eiser 2] en woont samen met zijn ouders in een aan [eiser 2] toebehorende woning die op perceel A [002] staat.
        (iii)	De rechtbank heeft in verband met de onteigening van perceel A [001], afgezien van een rente- en kostenvergoeding, een schadeloosstelling aan [eiser 1] toegekend ter zake van de waarde van het onteigende (€ 75.850,--) en belastingschade (€ 7.270,--). Deze schadeloosstelling is in cassatie op zichzelf niet in geschil.
        (iv)	In verband met de onteigening van de percelen A [002] en [003] heeft de rechtbank, behoudens een rente- en kostenvergoeding, een schadeloosstelling aan [eiser 2] toegekend ter zake van de waarde van het onteigende (€ 1.280.925,--) en voor diverse kosten in verband met vervangende woonruimte (in totaal € 192.200,--).
      
      
      
        
          Bedrijfsschade
        
      
      
      
        3.2.1
        
          [eisers] hebben tevens aanspraak gemaakt op vergoeding van bedrijfsschade die wordt geleden door [eiser 1] en zijn broer [betrokkene] (hierna: [betrokkene]). De gestelde bedrijfsschade bestaat blijkens de door [eisers] bij de deskundigen ingediende schadeberekening uit inkomensschade en kosten van verplaatsing van de bedrijven van [eiser 1] en [betrokkene] (hierna ook gezamenlijk: de zonen). De rechtbank heeft geoordeeld dat voor vergoeding van bedrijfsschade van de zonen geen ruimte bestaat.
        
      
      
        3.2.2
        
          In verband met de kwestie van de bedrijfsschade kan in cassatie, blijkens de in zoverre niet bestreden rov. 2.57 – 2.60 van het eindvonnis, van het volgende worden uitgegaan.
          	Het bedrijfsgedeelte van het terrein van [eiser 2] is voor een groot deel bebouwd met kassen, waarvoor de bouwvergunningen destijds zijn aangevraagd door en verleend aan [eiser 2] en [eiser 1]. De kassen zijn bekostigd door [eiser 1] en in gebruik bij de zonen, die hierin al vele jaren ieder – afzonderlijk van elkaar – een tuinbouwbedrijf uitoefenen, waarin voornamelijk plantmateriaal wordt opgekweekt. [eiser 2] (die ten tijde van de inschrijving van het onteigeningsvonnis de leeftijd van 80 jaar had) oefent zelf geen bedrijfsactiviteiten meer uit, noch deelt hij mee in de winst van de tuinbouwbedrijven. Het gebruik van de gronden van [eiser 2] door de zonen vindt plaats om niet. Tussen [eiser 2] en zijn zonen bestaat geen economische eigendomsverhouding of samenwerkingsverband. Hoewel nooit afspraken op schrift zijn gesteld, hebben de zonen het recht de gronden van hun vader om niet te gebruiken om daarop een tuinbouwbedrijf uit te oefenen. Als gevolg van de onteigening van de percelen van de vader lijden de zonen bedrijfsschade doordat zij hun bedrijfsvoering aldaar moeten beëindigen. Tussen deze schade en de onteigening bestaat  causaal verband in die zin, dat het beëindigen van de bedrijfsvoering door de zonen een noodzakelijk gevolg is van de onteigening.
          	Voorts staat als onbestreden vast dat de zonen ter zake van de onteigening van de percelen van [eiser 2] niet kunnen worden aangemerkt als derde-belanghebbenden in de zin van art. 3 Ow, en dat zij in het onteigeningsgeding tegen [eiser 2] niet kunnen tussenkomen (rov. 2.87 – 2.90).
        
        
      
      
        3.2.3
        
          De rechtbank heeft haar oordeel dat geen ruimte bestaat voor vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen, samengevat, als volgt gemotiveerd.
          	Het betoog van [eisers], met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104, NJ 2010/138, dat de zonen voor de vaststelling van de als gevolg van de onteigening geleden schade op één lijn moeten worden gesteld met de (economisch) eigenaar die de onroerende zaak zelf exploiteert en daarom “over de band van” [eiser 2] schadeloos moeten worden gesteld ter zake van de onteigening, kan niet worden gevolgd. In genoemd arrest was de economische eigendomsoverdracht de grondslag voor vergoeding van de bijkomende schade. In het onderhavige geval is echter geen sprake van een economische eigendomsoverdracht van de gronden waarop de bedrijven van de zonen worden geëxploiteerd. Vergoeding van bijkomende schade op de enkele grond dat het feitelijk gebruik dat de zonen van de grond maken moet worden gelijkgesteld met het gebruik dat een economisch of juridisch eigenaar van de grond maakt, kan, gelet op de systematiek van de Onteigeningswet en de rechtspraak van de Hoge Raad, niet worden aanvaard. (rov. 2.61 – 2.65)
          Weliswaar is in de rechtspraak van de Hoge Raad diverse malen aan een onteigende partij die met familieleden gezamenlijk een bedrijf exploiteerde op het onteigende, een schadeloosstelling in verband met verplaatsing van het bedrijf toegewezen, niet slechts voor dat deel van het bedrijf dat hem als onteigende aanging maar voor het geheel, maar in die gevallen was kenmerkend dat de onteigende op een of andere wijze was betrokken bij de bedrijfsvoering. Wanneer in een dergelijk geval de schade als gevolg van de verplaatsing van het bedrijf wordt beperkt tot het gedeelte gelijk aan het aandeel van de onteigende partij in de bedrijfsvoering, zou van een volledige schadeloosstelling geen sprake zijn aangezien de onteigende dan niet in staat zou worden gesteld het bedrijf op de oude voet voort te zetten. Van belang is dus of het familielid dat de grond ter beschikking stelt, is betrokken in de bedrijfsvoering. Het gaat immers om het vaststellen van de schadeloosstelling van dat familielid. In het onderhavige geval echter is [eiser 2] in bedrijfsmatige zin op geen enkele wijze betrokken bij de ondernemingen van de zonen. (rov. 2.66 – 2.67)
          	De rechtbank heeft zich nog afgevraagd of sprake kan zijn van een morele – maar de familieverhoudingen ontstijgende – of contractuele verplichting van [eiser 2] om na de onteigening vergelijkbare gronden ter beschikking te stellen aan zijn zonen, teneinde hen aldus in staat te stellen de door hen geëxploiteerde ondernemingen voort te zetten op een nieuwe locatie. Voor een vergoeding op basis van een dergelijke verplichting ziet de rechtbank evenwel geen ruimte in de rechtspraak van de Hoge Raad. Daar komt bij dat, zo dit al anders zou zijn, [eisers] onvoldoende hebben gesteld om een vergoeding gebaseerd op een dergelijke verplichting aan te nemen. Voor het aannemen van voornoemde verplichting is noodzakelijk dat er een (afdwingbare) verplichting is van [eiser 2] de gronden om niet aan de zonen ter beschikking te (blijven) stellen. [eisers] hebben hieromtrent evenwel niets gesteld, ook niet (bijvoorbeeld) in verband met het feit dat de kassen door natrekking eigendom van [eiser 2] zijn geworden en deze daarvoor (in het kader van de onteigening) een vergoeding krijgt. Onduidelijk is aldus gebleven of [eiser 2] terzake een vergoeding afdraagt aan zijn zonen dan wel of hij hen een alternatief moet aanbieden. Het zou voor de hand hebben gelegen dat een dergelijke verplichting schriftelijk zou zijn vastgelegd, in ieder geval ten tijde van de onteigening. Dat is echter niet gebeurd. De conclusie moet zijn dat geen ruimte bestaat de zonen een vergoeding toe te kennen over de band van [eiser 2]. (rov. 2.68 – 2.70)
        
        
      
    
    
      3.3
      Volgens onderdeel 1 van het eerste middel in het principale beroep heeft de rechtbank aldus miskend dat bij het vaststellen van de schade die ten gevolge van de ontneming van eigendom wordt geleden, volledige schadeloosstelling tot uitgangspunt genomen moet worden, en dat de redelijkheid en billijkheid met zich kunnen brengen dat alle schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening vergoed wordt, ook al wordt die schade geleden door een persoon die niet als derde-belanghebbende in de zin van art. 3 Ow is genoemd. Volgens het onderdeel moet in het onderhavige geval, ondanks het ontbreken van een formeel juridische relatie tussen [eiser 2] en zijn zonen, juist met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid de bedrijfsschade van de zonen vergoed worden aan [eiser 2], waarbij het aan hen is de schadeloosstelling onderling te verdelen.
      
    
    
      3.4
      
        Gelet op hetgeen hiervoor in 3.2.2 is vermeld en voorts uit de processtukken onmiskenbaar volgt, wordt het onderhavige geval hierdoor gekenmerkt dat [eiser 2] en de zonen reeds geruime tijd voordat sprake was van de onteigening gezamenlijk een familiebedrijf uitoefenden, waarbij geen strikte scheiding tussen de financiën werd aangehouden (zo financierde [eiser 1] de bouw van (een deel van) de kassen, die door natrekking eigendom van [eiser 2] zijn geworden zonder dat daar een vergoeding tegenover stond). Omtrent de bedrijfsopvolging of het gebruik van de bedrijfsgronden is echter niets formeel geregeld. De zonen hebben de tuinbouwwerkzaamheden voortgezet nadat [eiser 2] daarmee in verband met zijn leeftijd was opgehouden (volgens de aan de deskundigen overgelegde gegevens van de accountants van de zonen: vanaf 1997, toen [eiser 2] de leeftijd van 67 jaar bereikte). Sedertdien zijn de zonen “als vanzelfsprekend” de gronden van hun vader blijven gebruiken in het kader van hun eigen bedrijfsuitoefening, ook thans zonder dat daar enige vergoeding tegenover staat, kennelijk in het vooruitzicht dat deze gronden te zijner tijd door middel van erfopvolging aan hen zullen toevallen.
        	In het licht van deze omstandigheden moet geoordeeld worden dat een door de Onteigeningswet verlangde volledige vergoeding van de schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de eigendomsontneming, naar redelijkheid tevens vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen omvat. Het gaat hier immers om onteigening van gronden die blijvend waren bestemd tot uitoefening van het tuinbouwbedrijf in familieverband, aanvankelijk door [eiser 2] tezamen met zijn zonen, en na het terugtreden van [eiser 2] vanwege zijn leeftijd alleen nog door zijn zonen. Dat [eiser 2] zelf niet meer participeert in het bedrijf noch op enigerlei wijze financieel baat heeft van de bedrijfsuitoefening op zijn gronden, neemt niet weg dat hij als eigenaar er belang bij heeft dat de gronden ter beschikking blijven staan voor de bedrijfsuitoefening in familieverband door zijn zonen. Een volledige schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet brengt daarom mee dat [eiser 2] door de schadeloosstelling financieel in staat wordt gesteld de bedrijfsactiviteiten van zijn zonen op andere gronden te laten voortzetten, ook al is hij daartoe jegens zijn zonen juridisch niet verplicht. Er bestaat geen goede grond de bedrijfsschade voor rekening van de zonen (het familiebedrijf) te laten in plaats van voor rekening te laten komen van de gemeenschap wier belang met de onteigening is gediend. In zoverre is in het onderhavige geval de positie van de zonen – net zoals het geval is bij de positie van een economisch eigenaar (vgl. HR 10 augustus 1995, ECLI:NL:HR:1995:AC1576, NJ 1996/614 en HR 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104, NJ 2010/138) – op één lijn te stellen met die van de juridisch eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt.
      
      
    
    
      3.5
      Gelet op het hiervoor overwogene is onderdeel 1 van het middel in het principale beroep gegrond. Onderdeel 2 (dat strekt ten betoge dat de bedrijfsschade van [eiser 1] vergoed moet worden omdat hij zijn bedrijf mede op zijn eigen perceel A [001] uitoefent) behoeft dan bij gebrek aan belang geen behandeling meer.   
      
      
        
          Waarde van de woning in aanbouw; art. 39 Ow
        
      
      
    
    
      3.6
      Op de grond van [eiser 2] stond, behalve de door hem en zijn vrouw en zoon bewoonde woning (hierna: de oude woning), ook een woning in aanbouw (hierna: de nieuwe woning). Partijen twisten of de waarde van de nieuwe woning bepaald moet worden naar de peildatum (2 maart 2011, toen het onteigeningsvonnis is ingeschreven) dan wel naar de datum waarop het onteigeningsplan ter inzage is gelegd (14 november 2005). 
      
    
    
      3.7
      
        In dit verband kan in cassatie van de volgende feiten worden uitgegaan (rov. 2.11 van het tussenvonnis en rov. 2.27 van het eindvonnis).
        	De eigendom van de oude woning is ten gevolge van een eerdere onteigening op 29 januari 2001 overgegaan op de Staat, omdat de woning – volgens de toenmalige plannen – in verband met de aanleg van de HSL diende te worden geamoveerd. In verband daarmee is door A. en [eiser 1] in 2003 een bouwvergunning  verkregen voor de bouw van een nieuwe woning op de grond van [eiser 2]. De bouw is aangevangen in oktober 2005 door het uitzetten van de woning conform de tekening; eind oktober 2005 is begonnen met heien. Medio 2007 was de ruwbouw in volledig glasdichte staat gereed. Daarna heeft [eiser 2] de bouwactiviteiten stilgelegd. In de periode na de onteigening in 2001 zijn [eiser 2] en zijn vrouw en zoon met toestemming van de Staat steeds in de oude woning blijven wonen. Toen eind 2002 definitief duidelijk werd dat de Staat de grond onder de oude woning niet nodig had voor de realisatie van de HSL, hebben partijen onderhandeld over een ruilovereenkomst waarbij ook de oude woning werd betrokken. Deze ruil heeft uiteindelijk geen doorgang gevonden. In plaats daarvan heeft [eiser 2] de oude woning in oktober 2006 van de Staat teruggekocht.
        	Het onteigeningsplan in de onderhavige onteigening is op 14 november 2005 ter inzage gelegd. De Gemeente heeft [eiser 2] bij brief van 21 november 2005 gewaarschuwd voor de gevolgen van het bepaalde in art. 39 Ow voor de verdere bouwwerkzaamheden.
      
      
    
    
      3.8
      
        De deskundigen hebben de waarde van de nieuwe woning per 14 november 2005 gesteld op € 50.000,-- en de waarde per 2 maart 2011 op € 300.000,--. Deze waarden staan tussen partijen op zichzelf niet (meer) ter discussie. 
        	De rechtbank heeft geoordeeld dat de nieuwe woning vergoed moet worden naar de waarde die deze op 14 november 2005 had. Daartoe overwoog de rechtbank, kort samengevat, als volgt.
        	Het afbouwen van de woning na de datum van terinzagelegging kan niet worden beschouwd als een normale of noodzakelijke verandering in de zin van art. 39 Ow. Hiervan zou hooguit sprake kunnen zijn als er concrete aanleiding was te veronderstellen dat [eiser 2] niet langer in de oude woning zou kunnen verblijven of dat de nieuwe woning zou worden ingepast in het nieuwe bestemmingsplan. Uit de omstandigheid dat [eiser 2] op 14 november 2005 nog geen regeling met de Staat had getroffen ten aanzien van de oude woning, kan niet worden afgeleid dat er voor hem een concrete aanleiding bestond te veronderstellen dat hij de oude woning uit moest. Hooguit was nog onzeker langs welke weg bewerkstelligd zou worden dat hij in de oude woning kon blijven wonen, maar niet dat hij daar zou kunnen blijven wonen. Hij wist voorts dat inpassing van de nieuwe woning in het nieuwe bestemmingsplan niet mogelijk was. Hij is daarop door de gemeente in de brief van 21 november 2005 ook expliciet gewezen. (rov. 2.27 van het eindvonnis)
      
      
    
    
      3.9
      
        Het tweede middel in het principale beroep komt tegen dit oordeel op. 
        	Voor zover onderdeel 2.2.2 zich erop beroept dat  [eisers] tot aan de uiteindelijke teruglevering door de Staat van de oude woning genoodzaakt waren de nieuwe woning verder af te bouwen, omdat geenszins zeker was dat zij de eerder onteigende woning konden blijven bewonen, komt het tevergeefs op tegen het feitelijke en niet onbegrijpelijke oordeel van de rechtbank dat op de datum van terinzagelegging geen onzekerheid erover bestond dat [eiser 2] met de zijnen kon blijven wonen in de oude woning. Daarvan uitgaande heeft de rechtbank, zonder blijk te geven van een onjuiste rechtsopvatting, kunnen oordelen dat het afbouwen van de woning na de datum van terinzagelegging niet kan worden beschouwd als een noodzakelijke verandering in de zin van art. 39 Ow.
        	Voor zover de rechtbank evenwel heeft geoordeeld dat het afbouwen van de woning ook niet als een normale verandering in de zin van art. 39 Ow kan worden aangemerkt, betoogt onderdeel 2.2.3 terecht dat bij toepassing van de maatstaf van die bepaling de onteigening en het werk waarvoor onteigend wordt buiten beschouwing dienen te blijven, en dat voldoende is dat het gaat om een verandering die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging (vgl. HR 19 december 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4925, NJ 1985/801). Indien de rechtbank deze maatstaf niet heeft miskend, treft in ieder geval de hierop aansluitende motiveringsklacht van onderdeel 2.3.2 doel. In aanmerking genomen dat reeds voor de terinzagelegging van het onteigeningsplan een bouw-vergunning was verkregen en een aanvang was gemaakt met de bouwwerkzaamheden, is zonder nadere motivering onbegrijpelijk waarom het realiseren van de ruwbouw in glasdichte staat na de terinzagelegging niet kan worden aangemerkt als een normale verandering die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging. 
      
      
      
        
          Kosten voor vervangende woonruimte
        
      
      
    
    
      3.10
      
        Het incidentele middel is gericht tegen het oordeel van de rechtbank omtrent de bijkomende schade in verband met de kosten voor het verwerven van vervangende woonruimte. Partijen twisten over de vraag of bij het bepalen van deze kosten uitgegaan moet worden van een vervangende woonruimte met een woongenot vergelijkbaar met dat van de oude woning, dan wel van een vervangende woonruimte met een woongenot vergelijkbaar met dat van de nieuwe woning (in aanbouw). Ook in verband met deze kwestie kan worden uitgegaan van de hiervoor in 3.7 vermelde feiten. 
        	De rechtbank overwoog hieromtrent als volgt. Dat in het kader van art. 39 Ow uitgegaan moet worden van (alleen) de fundering van de nieuwe woning (zie het hiervoor in 3.8 weergegeven oordeel van de rechtbank over de waardering van de nieuwe woning), betekent niet dat dit ook het uitgangspunt moet zijn bij de beoordeling van de bijkomende schade in verband met het vinden van vervangende woonruimte. Daarbij moet worden uitgegaan van een vervangende woning met een woongenot gelijk aan het woongenot dat was beoogd met de in aanbouw zijnde nieuwe woning, aangezien moet worden aangenomen dat [eiser 2], de onteigening weggedacht, de nieuwe woning zou hebben betrokken. (rov. 2.45 van het eindvonnis)
      
      
    
    
      3.11
      
        Volgens onderdeel A van het middel heeft de rechtbank ten onrechte een ander uitgangspunt gehanteerd dan in het kader van de waardering van de nieuwe woning (in aanbouw). Daartoe wordt betoogd dat art. 39 Ow niet beperkt is tot de bepaling van de waarde van de nieuwe woning, maar zich uitstrekt tot vaststelling van de gehele schadevergoeding. Nu de rechtbank in het kader van de waardering van de nieuwe woning de bouwactiviteiten na de terinzagelegging van het onteigeningsplan heeft weggedacht, dient zulks ook te geschieden in het kader van de bepaling van wat een ‘gelijkwaardig woongenot’ is, zodat het woongenot van de oude woning als referentiepunt dient te gelden.
        	Gelet op het hiervoor in 3.9 overwogene berust de klacht op een onjuist uitgangspunt, voor zover deze ervan uitgaat dat voor de waardering van de woning in aanbouw zonder meer de bouwactiviteiten na de terinzagelegging ingevolge art. 39 Ow weggedacht moeten worden. 
        	De klacht is evenwel, in samenhang met de motiveringsklachten van onderdeel B, gegrond voor zover betoogd wordt  dat de situatie op de peildatum bepalend is voor de vaststelling van het woongenot waarvan moet worden uitgegaan voor het bepalen van de bijkomende schade in verband met de verwerving van een  vervangende woning. Dit geldt ongeacht of in het kader van de waardering van de woning in aanbouw de bouwactiviteiten na de terinzagelegging van het onteigeningsplan ingevolge art. 39 Ow moeten worden weggedacht. De omstandigheid dat [eiser 2], de onteigening weggedacht, in een later stadium de door hem gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken, neemt immers niet weg dat de schadeloos-stelling hem in staat moet stellen vervangende woonruimte te verwerven met een gelijkwaardig woongenot als hij op de peildatum had. Ook indien hij, de onteigening weggedacht, de door hem gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken, zou hij de verbetering van het woongenot op eigen kosten hebben gerealiseerd.
      
    
    
      3.12
      Het voorgaande brengt mee dat de op de gegronde klachten voortbouwende klachten van onderdeel C eveneens gegrond zijn.
      
    
  
  
    
      4Beslissing
    
      	De Hoge Raad:
      
        in het principale en het incidentele beroep:
      
      	vernietigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 11 april 2012;
      	verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
      
        in het principale beroep:
      
      	veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op € 480,82 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
      
        in het incidentele beroep:
      
      	veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
    
    
    
      	Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president F.B. Bakels op 27 september 2013.