ECLI:NL:RBROT:2025:6954, Rechtbank Rotterdam, 28-05-2025, C/10/690450 / HA ZA 24-1086
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-05-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis. Deskundigenonderzoek. Koopoveroeenkomst woning. Tekortkoming. Vloerverwarming functioneert niet. NVM koopovereenkomst. Normaal gebruik. Volgens Koper voldoet het appartement niet aan wat hij hiervan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten omdat de vloerverwarming niet werkt. Verkoper betwist dat dit onder normaal gebruik valt en beroept zich op exoneratie uit NVM koopovereenkomst. Betwist ook het bestaan van het gebrek op het moment van verkoop. Vloerverwarming is hoofdverwarming. Het kunnen verwarmen van de woning valt onder normaal gebruik. Deskundigenonderzoek over de vraag of vloerverwarming verkeerd is aangesloten.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Team haven en handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/690450 / HA ZA 24-1086
    
    
    
      
        Vonnis van 28 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. H. van Lingen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. J. Wassink.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 25 november 2024 en de producties 1-10;- de conclusie van antwoord en de productie 1;
      - de uitnodiging en de agenda van de rechtbank voor de mondelinge behandeling;
      - de akte van 8 april 2025 met producties 11-12 van [eiser] ;
      - de mondelinge behandeling van 8 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Inleiding en de feiten
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over het appartement gelegen op de derde verdieping aan het adres [adres] te Dordrecht. Dit appartement heeft [eiser] van [gedaagde] gekocht. Volgens [eiser] voldoet het appartement niet aan wat hij hiervan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten omdat de vloerverwarming niet (veilig) functioneert. [eiser] stelt [gedaagde] aansprakelijk voor de kosten om het gebrek aan de vloerverwarming te verhelpen. [eiser] heeft zich hierbij beroepen op een rapport van een ingeschakelde derde. De rechtbank zal een deskundige benoemen om de door [eiser] gestelde gebreken te kunnen beoordelen. Pas daarna kan worden bezien welke gevolgen daaraan dienen te worden verbonden.
      
    
    
      2.2.
      In de verkoopbrochure van het appartement staat onder andere:“verwarming via elektrische vloerverwarming (per ruimte regelbaar)”
      
    
    
      2.3.
      De koopovereenkomst voor het appartement is op 31 mei en 2 juni 2023 door partijen getekend. Zij hebben gebruik gemaakt van de NVM model koopovereenkomst voor een bestaand appartemensrecht (model 2021). In de koopovereenkomst staat over de staat/gebruik van het appartement: “6.1. De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere’ lasten zijn. (…)
    
    
      6.3.
      
        De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: appartement/ woning met loggia.”
      
      
    
    
      2.4.
      In de als bijlage bij de koopovereenkomst bijgevoegde vragenlijst staat:“Wat voor warmte-installatie is er aanwezig in het appartement (bijvoorbeeld cv-installatie, WTW-systeem, WKO-systeem)? Infrarood vloerverwarming”
      
    
    
      2.5.
      Het appartement is op 29 juni 2023 door [gedaagde] aan [eiser] geleverd.
      
    
    
      2.6.
      Vanaf augustus 2023 zijn er contacten tussen partijen vanwege het niet (naar behoren) functioneren van de vloerverwarming in het appartement. Partijen hebben hierover meermaals contact gehad, maar dit heeft niet tot een oplossing geleid.
      
    
    
      2.7.
      Tijdens de zitting hebben partijen aangegeven dat zij van de rechtbank een oordeel willen over de vraag of er sprake is van aansprakelijkheid aan de zijde van [gedaagde] . Partijen willen daarna met elkaar in overleg treden over de verdere afwikkeling van het geschil. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, samengevat en bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. Een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting om het appartement te leveren met een goed functionerende vloerverwarming;
        II. Een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de kosten die gemoeid zullen zijn met het aanbrengen van een deugdelijke en onzichtbare vloerverwarming in/onder een marmeren vloer, althans (subsidiair) van een deugdelijke en onzichtbare vloerverwarming en (primair en subsidiair) voor de kosten van het als gevolg daarvan noodzakelijkerwijs aanpassen van het appartement en de kosten van verhuizing en vervangende woonruimte voor [eiser] tijdens de periode van de hiervoor bedoelde werkzaamheden;
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de onder II bedoelde schadevergoeding binnen 14 dagen na specificatie en onderbouwing van de gemaakte kosten (met rente bij niet tijdige betaling);
        IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten (met rente bij niet tijdige betaling).
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , althans tot afwijzing van zijn vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure (met rente bij niet tijdige betaling).
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Deze zaak gaat in de kern om twee vragen: ten eerste de vraag of er sprake is van zodanige gebreken aan de woning dat deze niet voldoet aan wat [eiser] op basis van de overeenkomst daarvan mocht verwachten (non-conformiteit). Als die vraag met ja moet worden beantwoord, dan is de tweede vraag voor welke kosten [gedaagde] als gevolg van die tekortkoming aansprakelijk is.
      
    
    
      4.2.
      Eerst moet worden beoordeeld of er sprake is van non-conformiteit.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] aansprakelijk is op grond van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Deze tekortkoming bestaat eruit dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat de vloerverwarming gebrekkig is. [eiser] onderbouwt zijn stellingen met een rapport van Bureau voor Bouwpathologie van 17 september 2024.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] erkent weliswaar dat er iets aan de hand is met de vloerverwarming, maar betwist dat het gebrek aan de vloerverwarming aanwezig was op het moment dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand kwam. [gedaagde] stelt dat [eiser] zich niet kan beroepen op non-conformiteit omdat hij geen onderzoek heeft gedaan naar de vloerverwarming bij de aankoop van de woning. Ook betwist [gedaagde] dat niet deugdelijk functioneren van de vloerverwarming in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning, omdat verwarming ook op andere wijze kan plaatsvinden. Voor andere gebreken dan gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, kan [gedaagde] op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst niet worden aangesproken. Verder betwist [gedaagde] dat een tekortkoming aan hem kan worden toegerekend, omdat hij het gebrek van de vloerverwarming niet kende. Tot slot voert [gedaagde] aan dat de vorderingen te vaag en onduidelijk zijn en betwist hij de gestelde schade. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] mocht op basis van de koopovereenkomst verwachten dat het appartement de eigenschappen zou bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als appartement/woning met loggia. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan wat daarmee naar gangbaar taalgebruik wordt bedoeld. Het gaat er daarbij om dat [eiser] op een voldoende veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid kan wonen, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast door gebreken. Uit de verkoopbrochure en de vragenlijst blijkt dat de vloerverwarming de (hoofd)verwarming van de woning is. Het naar behoren kunnen verwarmen van een woning valt onder normaal gebruik daarvan. Als de hoofdverwarming niet functioneert dan geldt dit als een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. Daaraan doet niet af dat mogelijk een andere (soort) verwarming kan worden geïnstalleerd. 
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank ziet geen reden waarom [eiser] voorafgaand aan de koop moest onderzoeken of de vloerverwarming werkte, mede gelet op de verkoopbrochure en de vragenlijst (zie hiervoor onder randnummer 2.2 en 2.4) Een bijzondere aanleiding voor onderzoek is niet gesteld of gebleken.
    
    
      4.7.
      Evenmin ziet de rechtbank reden de gestelde tekortkoming niet aan [gedaagde] toe te rekenen; een tekortkoming die normaal gebruik in de weg staat. Dit valt onder de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie. De tekortkoming wordt al om die reden aan [gedaagde] toegerekend ook als hij het gebrek niet kende. 
      
    
    
      4.8.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de vloerverwarming in elk geval vanaf enig moment ná de levering niet meer naar behoren functioneert. Volgens [eiser] bestond dit gebrek al op het moment van verkoop en levering. Hij stelt dat de problemen met de vloerverwarming worden veroorzaakt doordat de vloerverwarming niet goed is aangesloten en het verwarmingssysteem daardoor vervolgens verder is beschadigd. [gedaagde] betwist dit en voert aan dat de vloerverwarming altijd goed heeft gefunctioneerd.
      
    
    
      4.9.
      
        Uitgangspunt is dat de stelplicht en bewijslast voor de gestelde tekortkomingen bij [eiser] berusten. [eiser] heeft voldoende aangevoerd voor dit stadium van de procedure, maar daar staat tegenover dat [gedaagde] het bestaan van de tekortkoming op het moment van koop gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank is van oordeel dat het echter niet gaat om de vraag of de tekortkoming bestond op het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst, maar op het moment van levering. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst aanvaardt de koper het gekochte in de staat waarin het zich bevindt op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. In artikel 6.3 wordt voor de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik door de verkoper een garantie afgegeven voor het moment van de juridische overdracht, de levering. Omdat het hier gaat om een tekortkoming die in de weg staat aan normaal gebruik moet worden beoordeeld of deze tekortkoming bestond op het moment van levering. Uit hetgeen [gedaagde] hierover heeft aangevoerd begrijpt de rechtbank dat hij heeft bedoeld te betwisten dat het appartement op het moment van koop én levering niet zou voldoen. [gedaagde] heeft immers aangevoerd dat de vloerverwarming altijd naar behoren heeft gefunctioneerd. 
        De rechtbank heeft bezien of de discussiepunten kunnen worden beslecht op basis van de voorhanden informatie, waaronder het door [eiser] overgelegde rapport. Het gaat echter in hoofdzaak om de vraag of er sprake is van een onjuiste aansluiting van de vloerverwarming waardoor de vloerverwarming niet (veilig) kan functioneren en vervolgschade is ontstaan, en om de vraag of de vloerverwarming al niet functioneerde op het moment van levering. Deze technische aspecten zijn nu niet eenduidig door de rechtbank te beoordelen, waarbij komt dat door Bureau voor Bouwpathologie geen metingen aan de vloerverwarming zijn verricht. De bouwkundige heeft zich gebaseerd op mededelingen van de elektricien van [eiser] en van [eiser] zelf. 
      
      
    
    
      4.10.
      In deze situatie bestaat behoefte aan voorlichting door een onafhankelijke deskundige. De rechtbank zal een deskundige benoemen om onderzoek te doen en te rapporteren aan de rechtbank. Onderzoek is nog mogelijk nu [eiser] stelt dat de elektricien de vloerverwarming enkel heeft uitgeschakeld. 
      
    
    
      4.11.
      Partijen worden betrokken bij de inschakeling van een deskundige en de formulering van de te stellen onderzoeksvragen. Partijen kunnen te zijner tijd reageren op een conceptrapport en vervolgens – in de procedure – op het definitieve rapport (in beginsel in de vorm van conclusies na deskundigenbericht). De rechtbank zal vervolgens een nadere beslissing nemen over de vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] . Daarna krijgen partijen de gelegenheid om met elkaar in overleg te treden over de verdere afwikkeling. 
      
    
    
      4.12.
      De rechtbank is van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige, een technisch deskundige die bekend is met elektrische (infrarood) vloerverwarming. 
      
    
    
      4.13.
      Het voornemen bestaat om de volgende vragen aan de deskundige ter beantwoording voor te leggen:
      
      
        1. Welke gebreken aan de vloerverwarming kunnen worden vastgesteld?
        2. Wat is de oorzaak van de gebreken aan de vloerverwarming?
        3. Kan worden vastgesteld wanneer de gebreken aan de vloerverwarming zijn ontstaan, althans of deze vóór 29 juni 2023 zijn ontstaan?
        4. Is er sprake van een onjuiste aansluiting van de vloerverwarming? Zo ja,
        5. Op welke punten voldoet de aansluiting niet?
        6. Wat zijn de te verwachten gevolgen/risico’s van de onjuiste aansluiting?
        7. Zijn er nog andere aspecten die u vanuit uw discipline van belang acht voor de beslissing die de rechtbank moet nemen?
      
      
    
    
      4.14.
      Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de hiervoor vermelde vragen voor de deskundige. Daarnaast kunnen zij zich uitlaten over de discipline en de persoon van de te benoemen deskundige. Het verdient de voorkeur dat partijen een gezamenlijk, gelijkluidend voorstel doen voor een deskundige. Indien dat niet mogelijk blijkt te zijn, en bezwaar bestaat tegen benoeming van een door de andere partij aangedragen deskundige, dient dat bezwaar gemotiveerd te worden. Dit veronderstelt dus dat partijen elkaar tijdig laten weten welke deskundige zij willen voordragen (als ze het niet eens worden over een gezamenlijk voorstel voor een deskundige). De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten.
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] zal als eisende partij conform de hoofdregel van artikel 195 RV-oud (hier nog toepasselijk op grond van het overgangsrecht) moeten zorgdragen voor voldoening van het voorschot voor de kosten van de deskundige. De rechtbank ziet geen aanleiding om van deze hoofdregel af te wijken.
      
    
    
      4.16.
      In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.
      
    
    
      4.17.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 25 juni 2025 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de zaak vervolgens op de rol komt voor vonnis, op een termijn van zes weken,
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Polet en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2025.
        2806 / 1694