ECLI:NL:RBZWB:2025:2311, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-04-2025, BRE 24/2457
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/2457 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., statutair gevestigd te [plaats 1], belanghebbende
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 573.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (aanslag OZB) voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft beroep op 23 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [naam 1], [naam 2] en [naam 3]. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dit aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
  
  
    Feiten
    
    
      4. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand uit 1950 van in totaal 3.480 m2, bestaande uit winkelruimte op de begane grond van 2.208 m2, kantoorruimte van 20 m2 en opslagruimte van 44 m2, winkelruimte op de eerste verdieping van 604 m2 en winkelruimte op de tweede verdieping van 604 m2. Tevens beschikt de onroerende zaak over parkeergelegenheid op eigen terrein. 
    
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Vooraf
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat zij tweemaal griffierecht heeft betaald. Ter motivering van dit standpunt heeft belanghebbende twee afschriften van brieven van de rechtbank overgelegd waarin zij verzocht wordt om griffierecht te voldoen. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank stelt vast dat belanghebbende terecht eenmaal griffierecht in rekening is gebracht. Uit de stukken van de rechtbank blijkt dat belanghebbende de eerste keer een beroep heeft gedaan op betalingsonmacht. Na afwijzing hiervan door de rechtbank heeft belanghebbende alsnog het griffierecht voldaan. Van een dubbele betaling is dan ook geen sprake. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende heeft niet betwist dat de huurwaardekapitalisatiemethode de juiste methode is voor de waardebepaling. Zij betwist echter wel de vastgestelde waarde. De rechtbank ziet geen aanleiding om partijen niet te volgen in hun standpunt dat de waarde vastgesteld moet worden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is opgemaakt op 21 mei 2024 door [naam 2], taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum vastgesteld op € 573.000. De taxateur heeft de KOUDV-factoren gewaardeerd met een 2 (matig). In het taxatierapport van de heffingsambtenaar wordt verwezen naar de gerealiseerde huurprijzen van een tweetal ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten, [adres 2], [adres 3], beide gelegen in [plaats 2] (hierna: de huur-referentieobjecten). Daarnaast verwijst de heffingsambtenaar naar de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal ter vergelijking met de onroerende zaak opgevoerde objecten, [adres 4], [adres 5], [adres 6], alle gelegen in [plaats 2] (hierna: de verkoop-referentieobjecten). 
      
    
    
      4.7.
      Bij de huurwaarde-kapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndexeerde huurwaarde te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft een huurwaarde van € 76.412 gehanteerd en een kapitalisatiefactor van 7,5.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te hoog bedrag per onderdeel heeft toegekend aan de huurprijzen, mede gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak. Tevens is belanghebbende van mening dat de kapitalisatiefactor van 7,5 te hoog is en dat de gehanteerde huurwaarden onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt. Belanghebbende heeft verder betwist dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt omdat de heffingsambtenaar onder meer geen i-WOZ kaart Vastgoed Zakelijk heeft overgelegd.
      
    
    
      4.10.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting verwezen naar zijn taxatierapport en verklaard dat geen i-WOZ gegevens beschikbaar zijn. 
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de koop- en huur-referentieobjecten en de onroerende zaak van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft aangegeven voor de waardebepaling reeds rekening te hebben gehouden met het afnemend grensnut vanwege de grotere vloeroppervlakte. Tevens heeft de heffingsambtenaar een lagere waarde toegekend aan de eerste en tweede verdieping ten opzichte van de begane grond, gelet op het gedrag van de klanten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op basis van de door hem overgelegde gegevens de huurwaarde en de kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende ter zitting heeft aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel. Gelet hierop zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.De rechtbank leidt uit de stukken af dat de door belanghebbende in de bezwaarfase verzochte stukken, voor zover relevant voor de waardebepaling per waardepeildatum, door de heffingsambtenaar zijn overgelegd. Ten aanzien van de gegevens die door belanghebbende voor het eerst ter zitting zijn verzocht, zijnde geen stukken die onderdeel uitmaken van het geding, is het verzoek te laat gedaan en was de heffingsambtenaar niet (meer) in staat om deze stukken over te leggen. De rechtbank verwerpt daarom deze beroepsgrond van belanghebbende.
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding 
        
      
      
    
    
      4.12.
      Belanghebbende heeft in haar beroepschrift ontvangen door de rechtbank op 13 februari 2024 verzocht om een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak overschreden is. 
      
    
    
      4.13.
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 8 maart 2022 bij de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 17 april 2025. Sinds de indiening van het bezwaarschrift tot de datum van deze uitspraak is een periode van circa 26 maanden verstreken.
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat de redelijke termijn met afgerond 2 maanden is overschreden. Belanghebbende heeft recht op een schadevergoeding van € 500. Omdat de bezwaarfase afgerond 12 maanden heeft geduurd en daarmee 6 maanden te lang, komt de overschrijding volledig voor rekening van de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Wel heeft belanghebbende recht op een immateriële schadevergoeding van € 500. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Omdat het verzoek is ingediend door de gemachtigde van belanghebbende, kent de rechtbank voor deze rechtsbijstand 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 907 en wegingsfactor 0,25, derhalve € 226,75. De heffingsambtenaar dient deze kosten te vergoeden. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet vergoed omdat de redelijke termijn op 31 mei 2024 nog niet was overschreden.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 500;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 226,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 17 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl.
      Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.