ECLI:NL:GHAMS:2025:1671, Gerechtshof Amsterdam, 17-06-2025, 24/5
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 24/5
    
    
      17 juni 2025
    
    
    
      
        uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 2 oktober 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/1870 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (de woning) voor het jaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.899.000.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.  
      
    
    
      1.3.
      Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning gelegen in de
        Apollobuurt met een woonoppervlakte van ongeveer 283 m², een dakterras van ongeveer
        21 m² en een balkon van ongeveer 13 m².
      
      
      
        (…)
      
      
      
        [3.] (…) Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] (verkoop 1), [straat 3] (verkoop 2) en [straat 4] (verkoop 3), alle in [Z] .”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting bij het Hof de grieven met betrekking tot de onvoldoende gegevensverstrekking door de heffingsambtenaar ingetrokken, met uitzondering van de grief dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de verschillen in kwaliteit en onderhoud (KO-factoren) tussen de woning en de referentieobjecten had moeten verstrekken. 
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
    
      “[5.] De waarde die moet worden vastgesteld is de aarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de aarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      [6.] De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 9.066 (neutraal: € 8.670). Uit de door eiser aangedragen verkoopobjecten ( [straat 5] , [straat 6] en [straat 7] , alle in [Z] ) volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 5.525 (neutraal: € 5.715). Het gemiddelde van alle zes de verkoopprijzen komt neer op € 7.097,50 per vierkante meter (neutraal). Dat is hoger dan de getaxeerde vierkantemeterwaarde van de woning (€ 6.670). Alle verkoopcijfers in beschouwing genomen heeft de heffingsambtenaar de waarde dus niet te hoog vastgesteld. Het ene vergelijkingsobject is ook niet duidelijk beter vergelijkbaar met de woning dan het andere. De rechtbank vindt ook dat de heffingsambtenaar verkoop 3 als vergelijkingsobject mocht gebruiken. Het is niet gebleken dat verkoop 3 een zodanig objectief betere ligging heeft dan de woning van eiser dat daar rekening mee gehouden moet worden. 
    
    
    
      [7.] Eiser heeft er tot slot op gewezen dat de vergelijkingsobjecten een kleiner woonoppervlakte hebben dan de woning. Voor een juiste vergelijking had daarom de wortelformule gehanteerd moeten worden, zodat rekening gehouden wordt met het afnemend grensnut. De rechtbank overweegt dat er geen wettelijke regeling is die voorschrijft dat de wortelformule gebruikt moet worden. Daar komt bij dat de woning per vierkante meter lager is gewaardeerd dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Hiermee zijn eventuele verschillen naar het oordeel van de rechtbank voldoende gecompenseerd. 
    
    
    
      [8.] Voor zover het aantal vierkante meters van de oppervlakte van het woningdeel tussen partijen in geschil is, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een oppervlakte van 283 vierkante meter voor de woning van eiser. Dat gegeven blijkt namelijk uit het meetrapport van 2 augustus 2020 dat in opdracht van eiser zelf is opgesteld. 
    
    
    
      [9.] Eiser heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle stukken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde heeft verstrekt. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 [voetnoot 1: ECLI:NL:HR:2023:1052] volgt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is om een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waard, indien daar een voldoende specifiek verzoek toe gedaan is. In het
      bezwaarschrift staat een opsomming van de stukken waarvan eiser een afschrift verlangt. Uit
      de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar de inzage in het dossier met eiser is afgestemd. De rechtbank ziet geen reden om daar aan te twijfelen, aangezien de gemachtigde in beroep pas op de zitting voor het eerst ontkent heeft dat dit klopt, zonder dat hij dat nader heeft onderbouwt of heeft aangegeven om welke stukken het precies gaat. De gemachtigde heeft verder op de zitting aangegeven dat hij in beroep wel alle stukken ontvangen heeft, zoals de indexcijfers, de iWOZ-rapporten en de gegevens over de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
    
      [10.] Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht moet geven in alle verkopen en gegevens die zijn gebruikt om de waarde vast te stellen met de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogeheten ‘black-box-arrest’ van de Hoge Raad. [voetnoot 2: Hoge Raad 17 augustus 2018. ECLI:NL:HR:2018:1316] Volgens eiser maakt de heffingsambtenaar een strategische keuze bij het kiezen van de vergelijkingsobjecten om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De rechtbank overweegt dat uit uitspraken van het gerechtshof Amsterdam [voetnoot 3: Zie bijvoorbeeld de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 7 februari 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:391, en van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910] volgt dat de heffingsambtenaar niet gehouden is om inzicht te verschaffen in de modelmatige waardebepaling en daarbij alle transacties over te leggen van de referentie-objecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Verder kan de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde in beroep onderbouwen met drie gerealiseerde verkopen. Anders dan eiser betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel of het gelijkheidsbeginsel.
    
    
    
      [11.] De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.
    
    
    
      [12.] Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiseres betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Informatievoorziening
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende voert aan dat hij het overzicht met KO-factoren niet heeft ontvangen in de bezwaarfase (maar pas in de uitspraak op bezwaar) terwijl hij daar wel om had gevraagd, zodat artikel 40 Wet WOZ is geschonden. De heffingsambtenaar heeft het achterhouden van informatie weersproken en aangevoerd dat – zoals in de uitspraak op bezwaar ook is vermeld – de inzage van het dossier in de bezwaarfase juist is afgestemd met de gemachtigde. In de uitspraak op bezwaar is vermeld dat de gemachtigde is gehoord en van de hoorzitting een geluidsopname heeft ontvangen. De heffingsambtenaar heeft voorts onweersproken verklaard dat, vanwege de vele zaken waarin Bakker als gemachtigde optreedt, algemene werkafspraken met hem zijn gemaakt over de (wijze van) inzageverstrekking. Die werkafspraken zijn ook in dit geval gevolgd, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof ziet geen aanleiding om deze verklaring in twijfel te trekken. In reactie op de uitspraak op bezwaar heeft de gemachtigde ook niet geklaagd over het feit dat daarin (ten onrechte) over ‘afstemming’ wordt gesproken. Afstemmen houdt in de regel in dat verwachtingen over en weer op elkaar worden afgestemd. Afstemming impliceert dus in beginsel ‘wederzijds goedvinden’. Onder die omstandigheden acht het Hof aannemelijk dat de inzage in het dossier inderdaad is afgestemd met de gemachtigde en de inzage voldeed aan de wensen (waaronder begrepen inzage in de KO-factoren) van de gemachtigde. De klacht faalt daarom. 
      
      
        
          WOZ-Waarde
        
      
    
    
      5.2.
      Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (zie r.o. 5 van de uitspraak) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Het Hof verenigt zich ook met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Het Hof overweegt in aanvulling daarop als volgt.  
      
    
    
      5.3.
      Het Hof stelt voorop dat:
      
        
          de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
        
        
          het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere vergelijkingsobjecten; en
        
        
          doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
        
      
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd aan de hand van een drietal referentieobjecten. Belanghebbende staat een lagere waarde (van € 1.572.000) voor en heeft dit onderbouwd met drie andere referentieobjecten en een waardematrix, waarin niet (ook) de drie referentieobjecten van de heffingsambtenaar zijn opgenomen. Volgens belanghebbende dient bij de waardebepaling alleen rekening te worden gehouden met de door hem aangevoerde (3) referentieobjecten. Belanghebbende kan daarin niet worden gevolgd. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten gezien hun kenmerken goed vergelijkbaar zijn met de woning. Deze objecten zijn dus goed bruikbaar voor het onderbouwen van de gezochte waarde. Dat deze objecten daarvoor niet langer kunnen dienen in het geval dat de belanghebbende daar andere (goede) referentieobjecten tegenover stelt, geeft blijkt van een onjuiste rechtsopvatting. Zoals door de rechtbank in r.o. 6 van haar uitspraak is overwogen, is de waarde, ook als de drie door de belanghebbende genoemde referentieobjecten in de beoordeling worden betrokken, niet te hoog vastgesteld.
      
    
    
      5.5.
      Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de Wet van Gossen (afnemende meeropbrengst). Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De wet van de afnemende meeropbrengst is geen natuurwet, maar een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Onder omstandigheden kan er aanleiding zijn om bij waarderingen van opstallen met een afnemende meerwaarde rekening te houden. Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken. 
      
    
    
      5.6.
      Ook verder heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de door hem gehanteerde referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix rekening gehouden met de betere staat waarin [straat 2] en de [straat 3] verkeerden op waardepeildatum. De stelling van belanghebbende dat de [straat 4] een betere ligging heeft, is onvoldoende onderbouwd. Uit de stukken valt niet af te leiden waarom de ligging van dit referentieobject beter zou zijn dan die van de woning (zie ook r.o. 6 van de uitspraak van de rechtbank).
      
    
    
      5.7.
      Tot slot overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een woonoppervlakte van 283 m². Deze oppervlakte is gebaseerd op het tot de gedingstukken behorende meetrapport dat in opdracht van belanghebbende is opgesteld.  
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 17 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: