ECLI:NL:RBZWB:2020:6312, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-12-2020, 8766372 VV EXPL 20-75
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2020-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: KG ontruiming kluswoning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Tilburg
    
    
    
      zaak/rolnr.: 8766372 VV EXPL 20-75
    
    
    
      
        vonnis in kort geding d.d. 1 december 2020 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        de [eiseres],
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te [adres 1] ,
      eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. W.A. Kempe, advocaat te Best,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [adres 2] , 
      gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
      gedeeltelijk kosteloos procederend middels een toevoeging onder nummer 1JA1086,
      gemachtigde: mr. drs. J.P. de Man, advocaat te Rosmalen.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ” [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      a. de dagvaarding van 5 november 2020 met producties;
      b. de brief zijdens [gedaagde] van 12 november 2020 met bijgevoegd de eis in reconventie;
      c. de brief zijdens [eiseres] van 16 november 2020 met één productie.
      
    
    
      1.2
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 november 2020. Ter zitting waren aanwezig [eiseres] , vertegenwoordigd door [naam 1] , werkzaam bij [eiseres] , bijgestaan door mr. Kempe voornoemd, alsmede [gedaagde] in persoon, bijgestaan door mr. de Man voornoemd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd met aangehecht een verklaring van een psychiater, welke op voorhand aan de rechtbank per e-mailbericht was ontvangen. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      2.1
      
        [eiseres] vordert om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen de woning, staande en gelegen te [adres 2] (verder te noemen: het gehuurde), te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.
      
    
    
      2.2
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
      
      
        
          In reconventie:
        
      
      
    
    
      2.3
      
        [gedaagde] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres] te veroordelen om binnen één maand na betekening van dit vonnis te beginnen het gehuurde te renoveren, waar dit noodzakelijk is, maar in ieder geval dat de plafonds, vloeren en stucwerk worden hersteld, de muur met de naastgelegen woning wordt verdikt en dat wordt gekeken naar de elektra, de gaskachel en de geiser, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van [eiseres] in de kosten.
      
    
    
      2.4
      
        [eiseres] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        In conventie en reconventie:
      
    
    
    
      3.1
      Tussen partijen staat het volgende vast:
      - [eiseres] is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet;
      - op 25 september 2006 is er tussen [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van [eiseres] (versie juni 2005);
      - in de algemene voorwaarden is onder andere opgenomen dat hij het gehuurde als een goed huurder betaamt dient te onderhouden (6.3), dat hij geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken (6.6), verplicht is om schade aan het gehuurde te voorkomen (6.8) en dringende werkzaamheden dient toe te staan (8.1);
      - in de allonge bij de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde een kluswoning betreft, zodat [eiseres] geen onderhoud aan het gehuurde uitvoert en geen centrale verwarming of badkamer in het gehuurde plaatst;
      - met ingang van 1 juli 2020 bedraagt de totale huurprijs € 225,64 per maand;
      - op 13 maart 2020 heeft er door [eiseres] een controle plaatsgevonden in het gehuurde, waarbij een onveilige situatie met betrekking tot de geiser, de gaskachel, de plafonds en de elektra is vastgesteld;
      - op 24 maart 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] aangeschreven in verband met de voornoemde situatie en aangegeven dat zij de gebreken wil verhelpen en dat zij in overleg met hem contact opneemt met de GGZ ten behoeve van [gedaagde] ;
      - op 14 april 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] aangeschreven, omdat zij geen toegang kreeg tot de woning en heeft zij [gedaagde] verzocht daar alsnog medewerking toe te verlenen;
      - op 20 april 2020 heeft de Politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een proces-verbaal opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat [eiseres] de toegang tot het gehuurde werd geweigerd, dat assistentie is ingeroepen wegens de daarbij ontstane commotie en dat uiteindelijk door de verbalisanten besloten is de woning binnen te treden;
      - op 21 april 2020 bericht mevrouw [naam 2] van [naam 3] dat er sprake is van een zeer slechte situatie op het gebied van veiligheid en elektra in het gehuurde;
      - op 4 mei 2020 kondigt [eiseres] aan [gedaagde] een huisbezoek aan op 7 mei 2020;
      - naar aanleiding van het voornoemde huisbezoek is een bouwkundig rapport opgesteld, waarin diverse gebreken worden vastgesteld. Op grond van het rapport dienen sloten, vloeren, wanden, plafonds en deuren te worden hersteld of vervangen. Opgemerkt wordt dat de gaskachel en geiser inmiddels zijn gekeurd en in orde zijn bevonden;
      - op 16 juni 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek bij de GGZ Breburg in Waalwijk. Dit gesprek is uiteindelijk niet doorgegaan;
      - op 29 juni 2020 worden overlastklachten gerapporteerd van omwonenden van het gehuurde;
      - op 30 mei 2020 heeft de Politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een proces-verbaal opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat zij wegens overlast van stank en geluid uit het gehuurde zijn opgeroepen;
      - op 28 juni 2020 heeft de Politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een proces-verbaal opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat zij zijn opgeroepen wegens geluidsoverlast en dat zij deze overlast ook zelf hebben ervaren op locatie;
      - op 1 juli 2020 heeft de Politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een proces-verbaal opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat zij zijn opgeroepen omdat [gedaagde] in de voortuin van zijn woning met een zwaard stond. Hierover is ook meerdere malen geklaagd door omwonenden;
      - op 2 juli 2020 heeft de Politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een proces-verbaal opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat zij assistentie hebben verleend omdat [gedaagde] onwel was geworden;
      - vanaf 3 juli 2020 biedt [eiseres] aan [gedaagde] aan om in een andere woning opnieuw te starten;
      - op 30 juli 2020 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder andere aangegeven dat niet op het aanbod wordt ingegaan;
      - op 11 november 2020 heeft de Politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een proces-verbaal opgemaakt, waarin wordt aangegeven dat de politie is langsgegaan bij het gehuurde wegens overlast;
      
      
      
        
          In conventie:
        
      
      
    
    
      3.2
      
        [eiseres] stelt het volgende.
      
      
        3.2.1
        
          [gedaagde] schiet op diverse gronden tekort in de nakoming van de tussen hen gesloten huurovereenkomst. Het gehuurde is verhuurd als “kluswoning”, maar deze is door [gedaagde] nimmer opgeknapt. Dit is in strijd met het voorgeschreven gebruik. Bovendien heeft hij het gehuurde zelfs vernield, waardoor er thans dringende werkzaamheden aan de woning dienen plaats te vinden. De uitvoering daarvan staat [gedaagde] niet toe. Tot slot veroorzaakt [gedaagde] overlast. Dit dient ertoe te leiden dat de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, aldus [eiseres] .
        
      
      
        3.2.2
        Met betrekking tot de gestelde staat van de woning voert [eiseres] aan dat op 13 maart 2020 is geconstateerd dat het gehuurde zwaar vervuild en onveilig is. De keuken was vernield, de geiser in de keuken was afgedekt met handdoeken, er zaten gaten in het (zachtboard) plafond, de verzegeling van de meterkast was verbroken, een ruit in de woonkamer was kapot en een binnendeur was vernield. Op 13 april 2020 zijn door [eiseres] ingeschakelde monteurs en een medewerkster de toegang tot het gehuurde geweigerd door een vriend en buurman van [gedaagde] , de heer [naam 4] (verder te noemen: [naam 4] ). Tijdens een tweede huisbezoek op 20 april 2020 is nogmaals de toegang geweigerd. Uiteindelijk is met behulp van de politie de woning betreden en zijn de technische installaties gecontroleerd door een installatiebedrijf. [naam 4] is een contactverbod opgelegd met betrekking tot de huurrelatie tussen partijen. Ook is in april 2020 de meterkast in orde gemaakt. Op 7 mei 2020 is nogmaals een bezoek gebracht aan het gehuurde en zijn de onveilige punten geïnventariseerd. Met name de vervanging van het zachtboard plafond door brandwerend materiaal wordt door [eiseres] aangemerkt als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW. [gedaagde] weigert echter zijn medewerking hieraan te verlenen. Na een korte briefwisseling worden zijdens [gedaagde] enkel werkzaamheden toegestaan als het gehuurde in zijn geheel wordt aangepakt, zodat deze gelijk wordt aan een reguliere huurwoning.
        
      
      
        3.2.3
        Met betrekking tot de gestelde overlast voert [eiseres] aan dat in 2017 al overlast werd gemeld, bestaande uit harde muziek en aanloop bij en in de woning. Vanaf 29 juni 2020 wordt weer overlast gemeld, bestaande uit geschreeuw, gebonk, muziek en een chemische lucht. Ook heeft [gedaagde] met een zwaard in de voortuin gestaan.
        
      
      
        3.2.4
        Er is zijdens [eiseres] getracht hulp te bieden aan [gedaagde] door hem in contact te brengen met medewerkers van de GGZ en te proberen herstelwerkzaamheden uit te voeren in de woning. Daarnaast is aangeboden in een andere woning opnieuw te beginnen. [gedaagde] gaat hier steeds niet op in, dan wel stelt eisen die niet aan [eiseres] gesteld kunnen worden. Gelet op de verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en de ernst van de situatie ligt de toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure voor de hand, zodat de voorziening in deze procedure kan worden toegewezen. Gelet op de ernst van de situatie en het feit dat de gemeente ook aandringt op herstel is er spoedeisend belang bij de vordering, aldus [eiseres] .
        
      
    
    
      3.3
      
        [gedaagde] voert het volgende aan.
      
      
        3.3.1
        
          [eiseres] gaat ten onrechte in op de geestelijke gezondheid van [gedaagde] , terwijl dit het verkeerde toetsingskader is. Zij probeert vervolgens via de huurwetgeving een invalide behoeftige man op straat te zetten. Dit is niet juist.
        
      
      
        3.3.2
        Er is voorts geen spoedeisend belang, nu [eiseres] al zeker 25 jaar geen onderhoud aan het gehuurde heeft verricht. Bovendien is er geen sprake van enig gevaar. Ook is de brandveiligheid niet meer in het geding dan gebruikelijk is bij een gebouw. 
        
      
      
        3.3.3
        Ook is er geen sprake van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Immers, een kluswoning is geen juridisch begrip, zodat daar niet vanuit kan worden gegaan. Bovendien is de overeenkomst tussen partijen inmiddels veertien jaar geleden gesloten, zodat [eiseres] inmiddels gehouden kan worden het onderhoud uit te voeren. Nergens is opgenomen dat [gedaagde] verplicht is voorzieningen aan te brengen in het gehuurde. 
        
      
      
        3.3.4
        Ook is volgens [gedaagde] geen sprake van vernieling. De graffiti op de wanden en plafonds is enkel een tijdelijke poging om sommige gebreken esthetisch wat te verhelpen. Daarbij is medewerking aan de dringende werkzaamheden toegezegd, maar [eiseres] wilde op dat moment enkel praten over beëindiging van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft inmiddels hulp gezocht bij de GGZ, zodat het juist voor de hand ligt dat [eiseres] ervoor zorgt dat het gehuurde is gerenoveerd, zodat ook geen sprake meer kan zijn van overlastklachten. De gemachtigde van [gedaagde] biedt aan een toezichthoudende functie te vervullen in dat proces.
        
      
      
        3.3.5
        De overlastklachten zijn volgens [gedaagde] onvoldoende om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan in een bodemprocedure. Het zwaard is antiek en heeft inderdaad ooit buiten gestaan, maar [gedaagde] doet daar niets mee. De gestelde geluidsoverlast is feitelijk normaal gebruik van de woning. De geluidsoverlast wordt veroorzaakt door de veel te dunne muur die tussen de woningen van [gedaagde] en de buurman zit. Het is aan [eiseres] om deze voldoende geluidsisolerend te maken. 
        
      
    
    
      3.4
      De kantonrechter overweegt als volgt.
      
      
        3.4.1
        Alvorens in te gaan op de beoordeling van de zaak overweegt de kantonrechter dat uit de stukken van [gedaagde] lijkt voort te vloeien dat hij het idee heeft dat de zaak (mede) is ingestoken om hem te dwingen tot het laten behandelen van zijn geestelijke gezondheid. Dit volgt echter niet uit de dagvaarding en is ter zitting ook betwist door [eiseres] , zodat de kantonrechter die stellingen onbesproken laat.
        
      
      
        3.4.2
        In deze procedure, althans met betrekking tot de vordering in conventie, dient te worden beoordeeld of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat haar vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd.
        
      
      
        3.4.3
        Gelet op overgelegde stukken van diverse bouwkundige adviseurs is de kantonrechter van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat er dringende werkzaamheden moeten worden verricht aan het gehuurde. Dit is dan ook voldoende om te spreken van spoedeisend belang aan de zijde van [eiseres] .
        
      
      
        3.4.4
        Tussen partijen staat voorts vast dat in de algemene voorwaarden is opgenomen dat [gedaagde] [eiseres] de toegang moet verschaffen tot het gehuurde als sprake is van dringende werkzaamheden. Ook staat vast dat meerdere malen is geweigerd toegang te verschaffen tot het gehuurde, terwijl uit de stukken van [eiseres] duidelijk volgt dat sprake is van dringende werkzaamheden in het kader van de (brand)veiligheid van het gehuurde. Daarbij doelt de kantonrechter met name op de vervanging van het zachtboard plafond dat door de gaten niet langer brandveilig is. Het plafond voldoet daarmee niet meer aan de veiligheidseisen die aan een plafond in een woning gesteld moeten worden. [gedaagde] weerspreekt het voorgaande, maar onderbouwt zijn verweer verder niet, terwijl [eiseres] diverse stukken in het geding heeft gebracht waaruit volgt dat er dringende werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd. Aan het verweer van [gedaagde] wordt dan ook voorbijgegaan, zodat de kantonrechter voorlopig van oordeel is dat van hem mocht worden verwacht dat hij deze werkzaamheden alvast had toegelaten.
        
      
      
        3.4.5
        Het feit dat hij tot op heden heeft geweigerd de werkzaamheden toe te laten is dientengevolge een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden. Gelet op het potentiële (brand)gevaar voor omwonenden is dit zelfs een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zou worden overgegaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dientengevolge kan de gevorderde voorziening in conventie in beginsel worden toegewezen.
        
      
      
        3.4.6
        De stelling zijdens [gedaagde] dat van [eiseres] verwacht had mogen worden dat zij eerst met een totaalplan zou komen voor de renovatie van de (gehele) woning kan, ongeacht of [eiseres] daartoe gehouden is, niet tot een ander oordeel leiden. De werkzaamheden die in het kader van brandveiligheid uitgevoerd moeten worden aan de woning zijn naar het oordeel van de kantonrechter dermate spoedeisend dat een totaal renovatieplan niet kan worden afgewacht. Gelet op artikel 8.1 van de algemene voorwaarden is [gedaagde] gehouden alle dringende werkzaamheden toe te staan. Het is derhalve niet aan hem om voorwaarden te stellen aan deze werkzaamheden. Gelet op de voorgeschiedenis heeft de kantonrechter onvoldoende vertrouwen dat [gedaagde] (en [naam 4] ) de werkzaamheden aan het plafond thans wel zal toestaan, al dan niet met tussenkomst van de gemachtigde van [gedaagde] .  Daarbij heft dit de eerdere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst ook niet op. Deze stellingen kunnen ook niet tot een ander oordeel leiden.
        
      
      
        3.4.7
        Voor het overige geldt bovendien dat de woning ernstig verwaarloosd en vernield is. Het plafond en de deuren in het gehuurde zijn door [gedaagde] zodanig ernstig beschadigd dat ze vervangen moeten worden. Hetzelfde geldt voor het keukenblok. De houten vloer op de begane grond is volgens de bouwkundige inspectie verrot en dient eveneens vervangen dan wel gerepareerd te worden. De door [gedaagde] uitgevoerde reparaties aan de vloer zijn onvoldoende. [gedaagde] heeft het gehuurde derhalve niet gebruikt en onderhouden zoals het een goed huurder als bedoeld in artikel 7:213 BW betaamt.
        
      
      
        3.4.8
        
          [gedaagde] heeft gesteld dat hij thans onder behandeling is van een psychiater. Hij heeft daartoe een verklaring overgelegd van dr. [naam 5] , psychiater van het FACT team Waalwijk. Uit de verklaring volgt naar het oordeel van de kantonrechter echter niet dat [gedaagde] onder behandeling is of begeleiding ontvangt van genoemde psychiater of genoemd FACT team. Volgens de verklaring is de door het FACT team ontvangen informatie over [gedaagde] afkomstig van [naam 4] en heeft het FACT team geen zicht op het functioneren van [gedaagde] . [naam 4] voert blijkens de verklaring altijd het woord tijdens de contacten met [gedaagde] . Deze stelling verandert het oordeel van de kantonrechter omtrent de gevorderde  ontruiming derhalve niet.
        
      
      
        3.4.9
        De kantonrechter zal de ontruiming van het gehuurde in conventie dan ook toewijzen zoals gevorderd. De overige gestelde tekortkomingen en de verweren daarop behoeven geen bespreking meer.
        
        
          
            In reconventie:
          
        
        
      
    
    
      3.5
      In reconventie voert [gedaagde] aan dat er ernstige gebreken zijn aan de woning, nu het begrip van kluswoning niet is opgenomen in de wet en dientengevolge uit moet worden gegaan van een ‘normale’ huurwoning. Artikel 7:209 van het Burgerlijk Wetboek (BW) schrijft voorts voor dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van artikel 7:206 BW. Daarbij wist [eiseres] af van de handicap van [gedaagde] , zodat niet van hem verwacht kon worden dat hij de werkzaamheden uitvoerde die bij een ‘kluswoning’ horen. [gedaagde] vordert in reconventie herstel van de gebreken op grond van artikel 7:206 BW.
      
    
    
      3.6
      
        [eiseres] betwist dat zij gehouden is de gebreken te herstellen, nu zij enkel een kluswoning aan [gedaagde] heeft verstrekt, op grond waarvan hij mocht verwachten dat de constructie in goede staat was, maar voor het overige geen tot weinig voorzieningen in het gehuurde mocht verwachten. [eiseres] kan enkel gehouden worden tot herstel van bouwkundige gebreken aan het gehuurde. Zij heeft in dat kader ook aangeboden om enkele (bouwkundige) gebreken te herstellen, maar is niet gehouden tot een totale renovatie van de woning. Zij was niet op de hoogte van de handicap van [gedaagde] .
      
    
    
      3.7
      De kantonrechter overweegt als volgt.
      
      
        3.7.1
        
          [gedaagde] heeft in beginsel geen belang meer heeft bij de vordering, gelet op de uitkomst in conventie. Nu deze procedure echter een voorlopige voorziening is, is niet uit te sluiten dat het oordeel in een bodemzaak of hoger beroep anders komt te liggen, zodat de kantonrechter aanleiding ziet alsnog de reconventie te behandelen. Tussen partijen staan vast dat er veel werkzaamheden aan het gehuurde dienen plaats te vinden, zodat, als de stellingen van [gedaagde] gevolgd worden en [eiseres] geacht wordt deze uit te voeren, hij spoedeisend belang heeft bij de vordering. In zoverre is hij ontvankelijk in zijn vordering.
        
      
      
        3.7.2
        In dat kader is van belang of er sprake is van ernstige gebreken, zoals door [gedaagde] gesteld, en in hoeverre [eiseres] kan worden veroordeeld tot verder onderhoud dan zij thans al van plan is. Daarbij is van belang wat partijen over en weer van de inhoud van de overeenkomst mochten verwachten.
        
      
      
        3.7.3
        Tussen partijen staat vast dat in de huurovereenkomst met bijbehorende allonge is overeengekomen dat sprake is van een zogenaamde ‘kluswoning’. Van de zijde van [gedaagde] lijkt te worden gesteld dat van de juistheid van de allonge niet mag worden uitgegaan, omdat dit stuk mogelijk op een later moment is opgemaakt, maar dit is vervolgens niet onderbouwd. In beginsel gaat de kantonrechter dan ook uit van de juistheid van de allonge. Te meer, nu niet door [gedaagde] is betwist dat hij de allonge heeft ondertekend.
        
      
      
        3.7.4
        Voorts wordt zijdens [gedaagde] de suggestie gewekt dat bij sluiting van de overeenkomst sprake was van een wilsgebrek of een verminderde handelingsbekwaamheid, dan wel dat [eiseres] op de hoogte was van de handicap van [gedaagde] . Dit is echter geenszins onderbouwd, zodat de kantonrechter ook daaraan voorbijgaat en ervan uitgegaan moet worden dat tussen partijen is afgesproken een kluswoning te (ver)huren.
        
      
      
        3.7.5
        
          Een kluswoning is een relatief nieuw begrip binnen het huurrecht dat (nog) niet wettelijk is vastgelegd, maar wel terugkomt in de literatuur binnen het huurrecht. De mogelijkheid een kluswoning te huren is ontstaan uit de behoefte bij een bepaalde groep huurders om meer vrijheid te hebben de woning af te werken en in te richten naar zijn/haar smaak. Nu de kluswoning nog geen wettelijke definitie heeft moet worden teruggegrepen naar de overeenkomst tussen partijen en wat zij op grond daarvan mochten verwachten. 
          Artikel 7:204 lid 2 BW geeft een objectieve context voor het verwachtingspatroon. De definitie van artikel 7:204 lid 2 BW bevat een tweetal objectieve aspecten: het gaat om het genot dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Zowel huurder als huurobject zijn geobjectiveerd. Niet relevant is dus het verwachtingspatroon van de onderhavige huurder, maar het verwachtingspatroon van een doorsnee-huurder. Evenmin relevant zijn de verwachtingen met betrekking tot het onderhavige huurobject. Het gaat immers om het verwachtingspatroon met betrekking tot het soort zaak als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De invulling van de verwachtingen zal derhalve afhangen van de categorisering van het huurobject (“van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”). Er zijn bepaalde soorten woningen, zoals de ‘kluswoning’ in deze procedure, die een lager verwachtingspatroon rechtvaardigen. Gelet op het voorgaande had [gedaagde] , naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de bewoordingen van de allonge (“kluswoning”) en de inhoud van de inventarislijst bij aangaan van de huurovereenkomst, niet meer kunnen verwachten dan dat het gehuurde constructief geen gebreken heeft, veilig is en geschikt voor bewoning, maar dat er geen verdere voorzieningen, dan wel voorzieningen van mindere kwaliteit in het gehuurde aanwezig waren. 
        
        
      
      
        3.7.6
        Van [eiseres] kan dan ook enkel verwacht worden dat zij onderhoud pleegt voorzover dit onderhoud ziet op de veiligheid en bewoonbaarheid van het gehuurde, zodat zij niet gehouden kan worden de huurwoning als ‘normale’ huurwoning te onderhouden. Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] - op vragen van de kantonrechter wat [gedaagde] onder ‘gehele renovatie’ van de woning verstaat - aangegeven dat de (door [gedaagde] vernielde) plafonds vervangen moeten worden, stucwerk moet worden aangepast, de vloer moet worden aangepast en de muren moeten worden verdikt. [gedaagde] zelf heeft aangegeven dat de stroom, de kachel en de geiser niet in orde zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] bij haar vordering tot vervanging van de plafonds geen belang aangezien [eiseres] steeds bereid is geweest die plafonds te vervangen. Ook bij de aanpassing van de vloer en het stucwerk heeft [gedaagde] geen belang aangezien [eiseres] ook ten aanzien van deze werkzaamheden heeft aangegeven daartoe bereid te zijn. De door [gedaagde] gestelde ‘dunne muur’ tussen [gedaagde] en zijn buurman vormt naar het oordeel van de kantonrechter geen gebrek, zodat [eiseres] niet gehouden kan worden tot verdikking of isolatie van die muur. Dat de stroom, kachel en geiser niet voldoen aan veiligheidseisen is niet gebleken. Sterker nog, deze installaties zijn in april 2020 door professionele bedrijven gecontroleerd en in orde bevonden. Ook in dat opzicht is derhalve geen sprake van een gebrek aan het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat er andere gebreken aan het gehuurde zijn.
        
      
      
        3.7.8
        Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dient de vordering in reconventie dan ook te worden afgewezen.
        
      
    
  
  
    
      4De proceskosten
    
    
      
        In conventie en reconventie:
      
    
    
    
      4.1
      
        [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in conventie en reconventie. In conventie worden deze begroot op een bedrag van € 100,89 aan dagvaardingskosten, een bedrag van € 124,00 aan griffierecht en een bedrag van € 480,00 aan gemachtigdensalaris. In reconventie worden de kosten begroot op een bedrag van € 240,00 aan gemachtigdensalaris. Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie wordt in reconventie maar de helft aan salaris toegekend.
      
    
    
      4.2
      De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van [eiseres] aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 120,00), zijnde een bedrag van € 120,00. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing in kort geding
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na de betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen; 
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op een bedrag van € 704,89, daarin begrepen een bedrag van € 480,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
    
    
    
      
        In reconventie:
      
    
    
    
      wijst het gevorderde af;
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op een bedrag van € 240,00 als salaris voor de gemachtigde van [eiseres] ;
    
    
    
      
        In conventie en reconventie:
      
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen de nakosten, welke voorwaardelijk worden begroot op € 120,00 voor het geval dat [gedaagde] gedurende veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] niet heeft voldaan aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling, te vermeerderen met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na die termijn is betekend;
    
    
    
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op
      1 december 2020.