ECLI:NL:RBGEL:2025:731, Rechtbank Gelderland, 29-01-2025, 10809566
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2025-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vervolg op vonnis in incident (ECLI:NL:RBGEL:2024:9655). Tussenvonnis met beslissingen over processueel ondeelbare rechtsverhouding, servicekosten, systeem voor afrekening servicekosten, genuanceerde omzetgerelateerde servicekostensystematiek, vordering tot ontbinding huurovereenkomst, opzegging wegens dringend eigen gebruik en conversie.

RECHTBANK 
      GELDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: 10809566 \ CV EXPL  23-8512
    
    
    
      
        Vonnis van 29 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres in conv]
        , 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres in conv] ,
      gemachtigde: mr. K. Klaasen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conv] , H.O.D.N. [gedaagde in conv], 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conv] ,
      gemachtigde: mr. M.J. Seijbel.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in incident van 15 mei 2024
      - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte houdende aanvullende producties 70 tot en met 74 en vermeerdering eis
      - de zittingsaantekeningen uit de zaak [eiseres in conv] / [gedaagde in de voegende zaak] (met kenmerken 10757419 \ CV EXPL 23-7536) voor zover sprake is van discussies op gezamenlijke thema’s ten opzichte van de onderhavige zaak
      - akte overlegging producties 73, 75 en 76, tevens vermindering eis
      - de akte overlegging producties 23 tot en met 38 van [gedaagde in conv] , tevens vermeerdering en wijziging eis in reconventie
      - de brief van [eiseres in conv] van 20 september 2024
      - de mondelinge behandeling van 24 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De gemachtigde van [eiseres in conv] heeft pagina 1 tot en met 3 van zijn spreekaantekeningen overgelegd en randnummers 1 tot en met 5 daarvan voorgedragen. 
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft de onderhavige zaak per 27 augustus 2024 rolgevoegd behandeld met de procedure (zaaknummer: 10757419 \ CV EXPL 23-7536) die [eiseres in conv] voert tegen de (ontbonden) vennootschap onder firma [gedaagde in de voegende zaak] en de heer [gedaagde 2 voegende zaak] (hierna gezamenlijk: [gedaagde in de voegende zaak] ).
      
    
    
      1.3.
      Na de mondelinge behandeling hebben partijen minnelijk overleg gevoerd. Op 13 november 2024 hebben partijen de kantonrechter bericht dat zij geen overeenstemming hadden bereikt. Eind november 2024 heeft [eiseres in conv] inventarislijsten en een usb stick overgelegd en [gedaagde in conv] inventarislijsten en twee usb sticks. Daarna is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 16 januari 2019 hebben [eiseres in conv] en [gedaagde in conv] een huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de huurovereenkomst) gesloten (ROZ-model 58/2012). Op basis van de huurovereenkomst verhuurt [eiseres in conv] met ingang van 1 maart 2019 aan [gedaagde in conv] een gedeelte (een foodstand) van de totale bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De aanvangshuurprijs bedraagt € 7.500,00 exclusief btw per jaar. [gedaagde in conv] gebruikt haar foodstand als horecakeuken met Arabische gerechten en gerechten uit het Midden-Oosten.
      
    
    
      2.2.
      In maart 2019 heeft [eiseres in conv] haar deuren geopend voor publiek. Ze exploiteert een horecaconcept waarbij zij 13 verschillende wereldkeukens, in afzonderlijke foodstands, en een bar samenbrengt in één [eiseres in conv] /foodcourt. Het totaalconcept wordt hierna genoemd: de [eiseres in conv] . 
      
    
    
      2.3.
      
        De huurovereenkomst had een initiële duur van twee jaar en is daarna voor een periode van drie jaar verlengd. De huurovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
        “(…)
        
          Voorwaarden
        
        (…)
      
    
    
      2.2
       De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover schriftelijk anders door partijen is overeengekomen of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
      
      
        
          Duur, verlenging en opzegging
        
        (…)
      
    
    
      3.4
      
         Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder uitsluitend tegen het einde van de lopende huurperiode (…) met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 maanden of, ingeval van de eerste verlenging tegen de einddatum en vanaf de tweede verlenging tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht.
        (…)
        
          Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdrage, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
        
        (…)
      
      
        4.6.1
         De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken en diensten (servicekosten) wordt bepaald in overeenstemming met artikel 19.1 tot en met 19.10 van de algemene bepalingen. Op deze servicekosten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
      
      
        4.6.2
         De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen promotie van de in het gebouw of complex van gebouwen aanwezige ondernemingen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, wordt bepaald in overeenstemming met artikel 6 van de huurovereenkomst en artikel 8 van de algemene bepalingen.
      
      
        4.7.1
         De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
        - de kale huurprijs;
        - de servicekosten met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
        - de kosten van verbruik van de nutsvoorzieningen met een eigen meter met de daarover verschuldigde omzetbelasting;
        - de promotiebijdrage met de daarover verschuldigde omzetbelasting.
        (…)
        
      
    
    
      4.8
      
         Per betaalperiode van 1 kalendermaand bedraagt bij ingangsdatum van deze huurovereenkomst
        - de kale huurprijs						€ 625,00
        - voorschot servicekosten (excl btw)				€ 500,00
        - vaste promotiebijdragen (excl btw)				€ 100,00
        - voorschot nutskosten (gas / water / elektra) (excl btw)		€ 250,00
      
      
      
        
          Loop deze vergoedingen goed na. Wellicht dat de servicekosten te laag zijn begroot.
        
        							_________
        Totaal							€ 1.653,50
        Te vermeerderen met de omzetbelasting (…).
        (…)
        
          Levering van zaken en diensten
        
      
    
    
      5.1.
      
         Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:
        
          Servicekosten
        
      
      - schoonmaakkosten alle gemeenschappelijke ruimtes buiten het gehuurde;
      - kosten m.b.t. de afvalcontainers en de lediging daarvan;
      - kosten m.b.t. de twee vetputten en de lediging daarvan;
      - kosten m.b.t. de kassa- en pinfaciliteiten;
      - kosten m.b.t. onderhoud en vervanging van het servies van de [eiseres in conv] ;
      - kosten m.b.t. onderhoud en vervanging de stoffering (zoals - niet limitatief - vloer, tafels en stoelen) in de algemene ruimtes /terras;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de centrale spoelstaat;
      - kosten m.b.t. internet / wifi;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van centrale afzuigapparatuur in de gemeenschappelijke ruimte;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van optimaliserings- signalerings- en bewakingsapparatuur;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de luifel bij het gehuurde;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de warmwaterinstallatie;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de stroominstallatie;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de brandmeldinstallatie;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de sprinklerinstallatie;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de muziekinstallatie;
      - zonweringsinstallatie (?);
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de brandblusapparatuur (en de vullingen);
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de vegen van schoorsteen en ventilatiekanalen en het schoonmaken van ketels en branders;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de gemeenschappelijke verlichting, daaronder begrepen de kosten van armaturen, buizen en lampen;
      - kosten m.b.t. de glasverzekering van alle beglazing en kozijnen aan de buitenzijde van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimte;
      - kosten m.b.t. het wassen van ruiten en kozijnen van de algemene/gemeenschappelijke en dienstruimten aan de binnen- en buitenzijde;
      - kosten m.b.t. het beschikbaar stellen, onderhoud en vervanging van de plantenbakken en van meubilair en stoffering in de algemene/gemeenschappelijke ruimten en dienstruimten;
      - kosten m.b.t. het beheer en administratie van leveringen en diensten;
      - Kosten m.b.t. 4 mystery visits per jaar;
      - Kosten m.b.t 4 maal per jaar een basis hygiëne / schoonmaak check.
      
        Nutsvoorzieningen
      
    
    
      5.1
       Verhuurder voorziet in de levering van water, gas en elektriciteit ten behoeve van het eigen gebruik van huurder, daaronder begrepen de kosten van meterhuur. Het gehuurde beschikt over afzonderlijke (tussen)meters met betrekking tot de te leveren nutsvoorzieningen.
    
    
      5.2
       Verhuurder is bevoegd na overleg met de door verhuurder geaccepteerde servicekostencommissie of winkeliersvereniging dan wel bij het ontbreken daarvan na overleg met huurder de in 5.1 genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen.
      
      
        
          Promotiebijdrage
        
      
    
    
      6.1
       De promotiebijdrage bedraagt op ingangsdatum op jaarbasis € 1.200,00 (exclusief btw) en zal jaarlijks, gerekend vanaf het moment dat er een jaar verstreken is dat de promotiebijdrage voor het laatst is vastgesteld, worden geïndexeerd in overeenstemming met artikel 18 van de algemene bepalingen is opgenomen in de in artikel 5.1 en 4.8 genoemde leveringen en bedragen. Verhuurder draagt zorg voor de promotie van de [eiseres in conv] . Huurder heeft geen zeggenschap over de wijze waarop verhuurder de promotie moet uitvoeren. Verhuurder is niet verplicht uitvoering te geven aan ideeën / wensen van huurder.
    
    
      6.2.
      
         Verhuurder is bevoegd na overleg met de alle huurders, dan wel bij het ontbreken daarvan, de in artikel 4.8 van de huurovereenkomst genoemde promotiebijdrage jaarlijks opnieuw vast te stellen.
        (…)
        
          Exploitatie voorwaarden
        
        
          13 Van deze huurovereenkomst maken deel uit het huisreglement van de [eiseres in conv] . De inhoud van dit regelement is partijen bekend. Huurder (en verhuurder) hebben een exemplaar van dit reglement ontvangen. Huurder(s) heeft / hebben dit reglement gelezen, begrepen en geaccepteerd.
        (…)
        
          Bijzondere bepalingen
        
        (…)
      
    
    
      14.12
      
         Indien huurder twee (2) maal zakt voor de basis hygiëne / schoonmaak check, zal verhuurder een derde inschakelen om het gehuurde te reinigen. De daarmee verband houdende kosten komen voor rekening van huurder.
        (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen (ROZ-model 59/2012) van toepassing. Hierin is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
        “(…)
        
          Promotionele activiteiten
        
      
    
    
      8.1
       Indien is overeengekomen dat huurder periodiek een bedrag als bijdrage aan verhuurder dient te betalen voor de promotie van het gebouw dan wel complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, is verhuurder verplicht dit bedrag als zodanig aan te wenden en op eerste verzoek van huurder inzage te verstrekken in de wijze van aanwenden. Het staat verhuurder vrij om deze promotiebijdrage zelf aan te wenden dan wel over te dragen aan een derde. (…)
      
      
        
          Verzoeken/toestemming
        
      
    
    
      15.1
       Indien verhuurder of huurder na ondertekening van deze huurovereenkomst een afwijking en/of aanvulling van enige bepaling van deze huurovereenkomst verlangt, dient verhuurder of huurder zijn verzoek voor deze afwijking en/of aanvulling schriftelijk in te dienen.
    
    
      15.2
      
         Indien en voor zover in enige bepaling van deze huurovereenkomst de toestemming van verhuurder of huurder wordt vereist, wordt deze alleen dan geacht te zijn verleend indien deze schriftelijk is verstrekt.
        (…)
      
      
      
        
          Kosten van de levering van zaken en diensten (servicekosten)
        
      
    
    
      19.1
       Naast de huurprijs zijn voor rekening van huurder de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie ten behoeve van het gehuurde, waaronder begrepen de kosten van het aangaan van de betreffende overeenkomsten, het vastrecht en de kosten van de meterhuur, evenals eventuele andere kosten en boetes die door de nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Huurder dient zelf de overeenkomsten tot levering met de betrokken instanties af te sluiten, tenzij het gehuurde geen afzonderlijke aansluitingen heeft en is overeengekomen dat bedoelde leveringen vanwege verhuurder worden verzorgd.
    
    
      19.2
       Huurder sluit door verhuurder vooraf goed te keuren servicecontracten af met betrekking tot installaties die tot het gehuurde behoren.
    
    
      19.3
       Indien partijen zijn overeengekomen dat aan huurder door of vanwege verhuurder zaken en diensten worden geleverd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering van zaken en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen en de geleverde zaken en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex van gebouwen niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex van gebouwen volledig in gebruik zou zijn.
    
    
      19.4
       Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een gespecificeerd servicekostenafrekening, onder vermelding van de periode waarop deze betrekking heeft en wijze van berekening daarvan alsmede, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.
    
    
      19.5
       Na het einde van de huur wordt een gespecificeerd servicekostenoverzicht verstrekt over de periode die is verstreken na de periode waarop de daaraan voorafgaande afrekening betrekking had, tot aan het einde van de huurovereenkomst.
    
    
      19.6
       Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 12 maanden na afloop van het servicekostenjaar tenzij verhuurder niet in staat is dit overzicht te verstrekken. Verhuurder zal dit met redenen omkleed aan huurder meedelen. Huurder noch verhuurder zal voortijdig aanspraak maken op verrekening.
    
    
      19.7
       Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. Betwisting van de juistheid van het overzicht heeft geen schorsing van deze verplichting tot betaling tot gevolg.
    
    
      19.8
       Verhuurder heeft het recht het door huurder verschuldigde voorschot op de vergoeding voor levering van zaken en diensten tussentijds aan te passen aan de door hem te verwachte kosten.
    
    
      19.9
       Ingeval tot de door of vanwege verhuurder te verzorgen leveringen de levering van gas, elektriciteit, warmte, koude en/of water behoort, kan verhuurder na overleg met huurder de wijze van het bepalen van het verbruik daaraan gekoppeld huurders aandeel in de kosten van het verbruik aanpassen.
    
    
      19.10
       Wordt het verbruik van gas, elektriciteit, warmte, koude en/of water bepaald aan de hand van verbruiksmeters en ontstaat wegens niet of onjuist functioneren van deze meters een geschil over huurders aandeel in de kosten van verbruik, dan wordt dit aandeel vastgesteld door een door verhuurder geraadpleegd bedrijf dat in het meten en vaststellen van afgenomen gas, elektriciteit, warmte, koude en/of water is gespecialiseerd. Dit geldt eveneens bij beschadiging, vernietiging of fraude met betrekking tot de meters, onverminderd alle andere rechten die verhuurder in dat geval tegenover huurder heeft, zoals het recht op herstel of vernieuwing van de meters en vergoeding van geleden schade.
    
    
      19.11
      
         Behoudens in geval van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder, is verhuurder niet aansprakelijk voor enige schade die het gevolg is van het niet functioneren dan wel de niet behoorlijke leverantie van de hiervoor bedoelde zaken en diensten. Evenmin zal huurder in dergelijke gevallen aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering en/of verrekening met enige betalingsverplichting.
        (…)
        
          Betalingen
        
      
    
    
      25.1
      
         De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. 
        (…)
      
    
    
      25.3
      
         Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
        (…)
        
          Kosten, verzuim
        
      
    
    
      30.1
      
         In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen.
        De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
        Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.
      
    
    
      30.2
      
         Huurder is in verzuim door het enkel verloop van een bepaalde termijn.
        (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        Per 1 oktober 2020 heeft [eiseres in conv] de manier waarop de servicekosten in rekening worden gebracht gewijzigd. In de notitie ‘Herziening servicekosten [eiseres in conv] ’ staat hierover: 
        “(…)
        In de huidige situatie worden de servicekosten (energie, inzet personeel, marketing etc) maandelijks als voorschot gefactureerd. De servicekosten worden als één geheel genomen waarbij het totaal gedeeld wordt door 17, waarbij wij als exploitant 4/17e deel voor onze rekening nemen en iedere standhouder 1/17e deel.
        Wij krijgen hier regelmatig input van jullie over dat dit niet als de meest optimale manier wordt ervaren om de kosten door te belasten. (…)
        Het uitgangspunt van het herzien van de methode van het doorbelasten van de servicekosten is dat we de werkelijke kosten zo nauwkeurig mogelijk willen doorbelasten aan de unit of stand waarop de kosten betrekking hebben. Daarbij zullen de grootste schouders binnen de [eiseres in conv] de zwaarste lasten dragen.
        Dit zal betekenen dat de servicekosten maandelijks achteraf worden gefactureerd en dat de maandelijkse servicekosten per maand zullen verschillen per stand. We gaan afstappen van de huidige verdeelsleutel van de servicekosten. In plaats van de oude verdeelsleutel zal er een deel van de servicekosten gecorreleerd worden aan de omzetten binnen de [eiseres in conv] . De bar wordt als één unit gezien net zoals een stand.
        (…)
        Hoewel er in de huurovereenkomsten een ruimere definitie van de servicekosten staat opgenomen, laat de praktijk zien dat wij als exploitant van de [eiseres in conv] veel van de omschreven kosten volledig voor onze rekening nemen vanwege het ‘nagelvaste karakter’ en het juridische eigendom van de elementen waar de kosten betrekking op hebben (denk aan o.a. het ontwikkelen van terrassen of onderhoudskosten aan het gebouw). Dit zal in de nieuwe situatie niet veranderen.
      
      
      
        De kosten die binnen de servicekosten vallen van de [eiseres in conv] zullen per heden worden onderverdeeld in drie categorieën, zijnde:
      
      - vaste kosten;
      - variabele kosten; en
      - energiekosten.
      (…)”
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres in conv] heeft de huurovereenkomst op 27 januari 2023 opgezegd tegen 31 januari 2024 wegens dringend eigen gebruik. 
      
    
    
      2.7.
      Bij verzoekschrift van 10 november 2023 heeft [eiseres in conv] de voorzieningenrechter van deze rechtbank verzocht verlof te verlenen voor het leggen van enerzijds (repeterend) conservatoir derdenbeslag op alle goederen van [gedaagde in conv] onder ING Bank N.V. (hierna: ING) en anderzijds conservatoir administratief beslag op de auto met kenteken [nummer 1] van [gedaagde in conv] .
      
    
    
      2.8.
      Op 13 november 2023 heeft de voorzieningenrechter het verlof, voor wat betreft de bankrekeningen van [gedaagde in conv] onder ING, verleend en daarbij de vordering begroot op een bedrag van € 67.954,12. 
      
    
    
      2.9.
      Het beslag heeft voor een bedrag van € 1.717,19 doel getroffen op de bankrekeningen van [gedaagde in conv] onder ING.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiseres in conv] vordert, na meermaals vermeerdering en vermindering van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. 	[gedaagde in conv] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conv] € 25.218,56 inclusief btw te betalen aan openstaande servicekostenfacturen, te vermeerderen met (primair) de contractuele boete dan wel (subsidiair) de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, vanaf de vervaldata van de afzonderlijke facturen, althans vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        II. 	[gedaagde in conv] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conv] € 4.388,51 inclusief btw te betalen aan openstaande eindafrekeningen, te vermeerderen met (primair) de contractuele boete dan wel (subsidiair) de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW en (meer subsidiair) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de vervaldata van de afzonderlijke facturen, althans vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        III.	[gedaagde in conv] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conv] € 6.900,00 te betalen aan contractuele boetes ter zake van niet tijdige betalingen van huur- en servicekostenfacturen;
        IV.	primair
        de huurovereenkomst tussen [eiseres in conv] en [gedaagde in conv] met betrekking tot het gedeelte van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , zal ontbinden en [gedaagde in conv] zal veroordelen tot ontruiming en het verlaten van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met alle personen en zaken die zich daar bevinden, en het gehuurde ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres in conv] te stellen;
        
          subsidiair 
        
        voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde in conv] en [eiseres in conv] door [eiseres in conv] rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 maart 2024 en/of het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, zal bepalen op 29 februari 2024, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum;
        V.	[gedaagde in conv] zal veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van:
        
          primair € 34.296,82 inclusief btw, te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, dan wel (subsidiair) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de vervaldata van de afzonderlijke facturen, althans vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        
          subsidiair, een bedrag van € 17.001,10 inclusief btw, te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, dan wel (subsidiair) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de vervaldata van de afzonderlijke facturen, althans vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        
          meer subsidiair, een bedrag van € 7.737,07 dan wel € 6.162,07 althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, dan wel (subsidiair) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de vervaldata van de afzonderlijke facturen, althans vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        
          uiterst subsidiair, de buitengerechtelijke incassokosten conform de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het bijbehorende Besluit, te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW dan wel (subsidiair) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata van de afzonderlijke facturen, althans vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        VI.	[gedaagde in conv] zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres in conv] € 11.473,39 inclusief btw te betalen ten titel van de helft van de onderzoekskosten van [bedrijf 1] , te vermeerderen met (primair) de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, dan wel (subsidiair) de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de vervaldatum van de factuur, althans vanaf de dag van de dagvaarding totdat alles is betaald;
        met veroordeling van [gedaagde in conv] in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan haar vorderingen legt [eiseres in conv] het volgende ten grondslag. [gedaagde in conv] heeft servicekostenfacturen en eindafrekeningen niet betaald. Daartoe is ze wel gehouden op grond van de huurovereenkomst. [eiseres in conv] vordert dus nakoming. Hiernaast is [gedaagde in conv] ook contractuele boetes verschuldigd. Dat volgt uit artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen. Verder vordert [eiseres in conv] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde in conv] is namelijk tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting (1) tot het (tijdig) betalen van de servicekosten (2) tot naleving van de hygiëneregels en (3) om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Daarnaast (4) is sprake van fraude door het uit de boeken houden van bepaalde omzet (artikel 7:231 BW). Dit rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming (artikel 6:265 BW). Voor zover de ontbinding en ontruiming niet wordt uitgesproken, wijst [eiseres in conv] op haar opzegging wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW). De huurovereenkomst zal subsidiair op die grond moeten eindigen. Aangezien [eiseres in conv] [gedaagde in conv] diverse keren zonder succes heeft aangemaand, moet [gedaagde in conv] buitengerechtelijke incassokosten betalen. Ook geldt dat [eiseres in conv] onderzoekskosten heeft moeten maken om erachter te komen of [gedaagde in conv] en een andere standhouder fraudeerden. Deze kosten vordert [eiseres in conv] ook, omdat fraude onrechtmatig is jegens haar. Ze vordert de kosten wel voor de helft, omdat er ook een andere standhouder ( [gedaagde in de voegende zaak] ) in het onderzoek is betrokken. Tot slot vordert [eiseres in conv] wettelijke (handels)rente, omdat [gedaagde in conv] te laat betaalt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conv] voert verweer. Ze concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres in conv] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres in conv] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        
          [gedaagde in conv] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
        I. 	een verklaring voor recht dat de afrekening van servicekosten dient te geschieden conform het in de huurovereenkomst in artikel 4 en 5 en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden in artikel 19 bepaalde systeem met voorschotbetalingen en jaarlijkse eindafrekening, waarbij [gedaagde in conv] 1/17e deel van de overeengekomen servicekosten voor haar rekening neemt;
        II.	een verklaring voor recht dat [gedaagde in conv] over de periode maart 2019 tot en met mei 2023 te veel servicekostenvoorschot heeft betaald, ter hoogte van € 43.304,02, althans ter hoogte van een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2023;
        III.	het maandelijkse voorschot servicekosten vanaf juni 2023, dan wel met ingang van een in goede justitie te bepalen datum, te bepalen op € 1.235,00 tot en met in ieder geval januari 2025, waarna op basis van de afrekening over het jaar 2024 een nieuw voorschotbedrag door partijen zal worden vastgesteld;
        IV. 	[eiseres in conv] te veroordelen tot betaling van € 43.304,02 althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 november 2023;
        V.	een verklaring voor recht dat [gedaagde in conv] gerechtigd is haar vordering ter zake teveel betaalde voorschotten te verrekenen met al hetgeen [eiseres in conv] van haar heeft te vorderen of te vorderen zal hebben;
        VI.	[eiseres in conv] te veroordelen om € 2.100,00 aan [gedaagde in conv] te voldoen, althans een nader te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 september 2023;
        VII. een verklaring voor recht dat [gedaagde in conv] gerechtigd is haar vordering onder VI. te verrekenen met wat [eiseres in conv] van haar te vorderen heeft of zal hebben;
        VIII.een verklaring voor recht dat [gedaagde in conv] over de periode juni 2023 tot en met juli 2024 teveel servicekosten(voorschot) aan [eiseres in conv] heeft betaald, ter hoogte van € 3.573,75, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2024;
        IX.	[eiseres in conv] te veroordelen tot betaling van € 3.573,75 aan [gedaagde in conv] , dan wel tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2024;
        X.	een verklaring voor recht dat [gedaagde in conv] over de periode 2019 tot en met juli 2024 teveel servicekosten(voorschot) aan [eiseres in conv] heeft betaald aangaande energiekosten gemeenschappelijke ruimten, ter hoogte van € 17.790,40 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2024;
        XI. 	[eiseres in conv] te veroordelen tot betaling van € 17.790,40 aan [gedaagde in conv] , dan wel tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 september 2024;
        XII.	[eiseres in conv] te veroordelen om € 4.500,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan [gedaagde in conv] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 december 2023 of een nader te bepalen datum;
        XIII. [eiseres in conv] te bevelen het onder ING Bank gelegde beslag binnen 24 uur na betekening van het vonnis op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag (een gedeelte van een dag daaronder begrepen), met een maximum van € 50.000,00 althans een nader te bepalen termijn en dwangsom voor het geval tijdige opheffing van het beslag achterwege blijft;
        met veroordeling van [eiseres in conv] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.6.
      Aan haar vorderingen legt [gedaagde in conv] het volgende ten grondslag. [eiseres in conv] heeft, in afwijking van de bepalingen uit de huurovereenkomst omtrent de servicekosten, eenzijdig een alternatieve wijze van berekenen en aan huurders doorbelasten van servicekosten bedacht/gebruikt. Als gevolg daarvan heeft [eiseres in conv] ten onrechte bepaalde servicekosten bij [gedaagde in conv] in rekening gebracht en heeft [gedaagde in conv] over de periode maart 2019 tot en met mei 2023 en over de periode juni 2023 tot en met juli 2024 te veel servicekosten aan [eiseres in conv] betaald. Dat vordert [gedaagde in conv] terug als onverschuldigd betaald (artikel 6:203 BW). Ook voorschotten servicekosten zijn door [eiseres in conv] verkeerd berekend, dan wel onvoldoende inzichtelijk gemaakt en door [gedaagde in conv] betwist, waaronder (voorschotten) energiekosten. Verder stelt [gedaagde in conv] dat personeel van [eiseres in conv] haar koelvitrine heeft beschadigd. De schade, die € 2.100,00 inclusief btw bedraagt, moet [eiseres in conv] vergoeden. Vervolgens vordert [gedaagde in conv] kosten die zij heeft moeten maken voor haar boekhouder, omdat [eiseres in conv] steeds weigerde afrekeningen van servicekosten aan te leveren en/of inzichtelijk te maken. Het betreft een bedrag van € 4.500,00 exclusief btw. Daarnaast vordert [gedaagde in conv] opheffing van het beslag onder ING, op straffe van verbeurte van een dwangsom, omdat de vorderingen van [eiseres in conv] moeten worden afgewezen. Tot slot vordert [gedaagde in conv] wettelijke rente, omdat [eiseres in conv] te laat betaalt. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eiseres in conv] voert verweer. Ze concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conv] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conv] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Aangezien de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk. De juridische discussie die betrekking heeft op de servicekosten is gelijk aan de discussie die speelt in de rolgevoegde procedure tussen [eiseres in conv] en [gedaagde in de voegende zaak] . In beide procedures wordt vandaag vonnis gewezen, waarbij de overwegingen ter zake de servicekostendiscussie gelijk zijn.
      
    
    
      4.2.
      
        Algemene inleiding servicekosten
      
      
        4.2.1.
        De kantonrechter ziet aanleiding de diverse geschilpunten die verband houden met de servicekosten eerst te bespreken. Hiertoe overweegt de kantonrechter inleidend als volgt.
        
      
      
        4.2.2.
        
          De wettelijke bepalingen omtrent de huur van bedrijfsruimte bevatten, in tegenstelling tot de bepalingen omtrent de huur van woonruimte, geen regeling ter zake van servicekosten. Dit heeft tot gevolg dat partijen een grote mate van vrijheid hebben om eigen afspraken te maken over de diensten en zaken die een verhuurder verzorgt ten behoeve van het gehuurde of het complex waarin het gehuurde zich bevindt. Partijen hebben daarnaast een grote mate van vrijheid om te bepalen op welke wijze de kosten voor het leveren van diensten door de verhuurder worden doorbelast aan de huurder. [eiseres in conv] en [gedaagde in conv] hebben een huurovereenkomst gesloten op basis van het ROZ-model winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is bepaald van welke diensten of zaken de verhuurder de levering dient te verzorgen. 
          Op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst is de verhuurder bevoegd de genoemde levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen. Die bevoegdheid ontstaat na overleg met een ingestelde servicekostencommissie of na overleg met de huurder. Aldus, zo overweegt de kantonrechter, is niet bepaald dat de servicekostencommissie of de huurder met een wijziging moet instemmen. Ook zonder instemming is de verhuurder gerechtigd de levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen.
        
        
      
      
        4.2.3.
        Verder overweegt de kantonrechter als volgt. Het horecaconcept van [eiseres in conv] was, ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nieuw. Het atypische aan deze huurovereenkomst is dat de kale huurprijs relatief laag is en de bijkomende (service)kosten hoog, althans substantieel hoger dan de huurprijs. Deze omstandigheid is inherent aan het horecaconcept van [eiseres in conv] . Namelijk het aanbieden van een groot aantal kleine foodstands, waarbij door de verhuurder een groot aantal zaken centraal wordt geregeld en aangeboden. Juist in een verhouding als deze is het, zo overweegt de kantonrechter, extra belangrijk dat een verhuurder de servicekosten goed motiveert en inzichtelijk maakt, zodat een huurder weet waar hij/zij aan toe is. 
        
      
      
        4.2.4.
        Uit artikel 5.2 van de huurovereenkomst leidt de kantonrechter af dat de verhuurder zichzelf een zekere vrijheid heeft toebedeeld om de levering van zaken en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen na het sluiten van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter brengt die vrijheid de verplichting voor de verhuurder met zich om proactief, onderbouwd en daadwerkelijk met een ingestelde servicekostencommissie of huurder in overleg te treden. Proactief betekent dat de verhuurder tijdig de huurders moet betrekken bij het voornemen de levering van zaken en diensten te wijzigen. Van de verhuurder kan verwacht worden dat hij/zij de huurders nut en noodzaak van de wijziging toelicht en de (praktische en financiële) gevolgen voor de huurders. Tot slot wordt met de term ‘daadwerkelijk’ uitgedrukt dat een verhuurder in zodanige mate met de huurder in overleg treedt, dat sprake is van tweerichtingsverkeer en dat de verhuurder openstaat voor inzichten van de huurders. Het overleg dient in ieder tot gevolg te hebben dat een huurder weet dat de verhuurder een wijziging doorvoert en dat daaraan financiële consequenties zijn verbonden. Alhoewel de huurovereenkomst daarvoor geen grond bevat, is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) tot gevolg kan hebben dat een door de verhuurder eenzijdig - na overleg met de huurder(s) - opgelegde wijziging ter zake van de levering van zaken en diensten geen gevolg heeft. Of daarvan sprake is dient per geval te worden beoordeeld en is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Gedacht kan worden aan een wijziging die alleen de verhuurder tot baat strekt ten nadele van de huurders. Daarvan kan sprake zijn als de verhuurder ook de hoedanigheid heeft van exploitant in het gehuurde. In deze concrete zaak speelt dat, aangezien [eiseres in conv] naast haar rol als verhuurder ook de bar in de foodhall exploiteert. Zij is exclusief bevoegd tot het leveren van alle dranken binnen de foodhall. Voor het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW), in de zin dat [gedaagde in conv] servicekosten die niet zijn overeengekomen toch moet betalen omdat ze er gebruik van heeft gemaakt, is in zijn algemeenheid geen plaats. Een huurder verdient enige bescherming. [eiseres in conv] kan alleen servicekosten doorbelasten ter zake van de levering van zaken en diensten die bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overeengekomen, dan wel zijn gewijzigd na overleg met de servicekostencommissie of huurder. In bijzondere omstandigheden, die de verhuurder dan onderbouwd moet stellen, kan er aanleiding zijn toch servicekosten door te belasten op grond van ongerechtvaardigde verrijking.
        
      
      
        4.2.5.
        Uitgangspunt is dat de door [eiseres in conv] gemaakte servicekosten ten behoeve van haar huurders door de gezamenlijke huurders worden gedragen. Tot de gezamenlijke huurders dient ook [eiseres in conv] zelf te worden gerekend, aangezien zij de bar exploiteert. Het aandeel van ieder van de huurders wordt bepaald door de verdeelsleutel. Waar [gedaagde in conv] , door middel van haar vordering op grond van onverschuldigde betaling, aanpassing/terugdraaien van de verdeelsleutel beoogt, geldt dat, mocht de kantonrechter hierin meegaan, in de gevallen waarin [gedaagde in conv] minder zou gaan betalen, logischerwijs andere huurders meer moeten betalen. Die andere huurders zijn evenwel niet in deze procedure betrokken en kunnen ook niet worden gehouden aan een in deze zaak uit te spreken vonnis. In dat geval zal [eiseres in conv] dus met ongedekte kosten blijven zitten. Op dit leerstuk over de ondeelbare rechtsverhouding, zal de kantonrechter hierna ook ingaan (vergelijk gerechtshof Amsterdam 24 juli 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2630). De kantonrechter zal hierbij de standpunten van partijen betrekken, zoals zij die, op uitdrukkelijk verzoek van de kantonrechter, hebben ingenomen tijdens de mondelinge behandeling van 24 september 2024.
        
      
      
        4.2.6.
        Met inachtneming van het voorgaande zal de kantonrechter de door [gedaagde in conv] voorgestane correcties op de verschillende doorbelaste (service)kostenposten en nutsvoorzieningen bespreken. De kantonrechter geeft [eiseres in conv] in overweging een nieuw passend voorschot te bepalen, conform artikel 19.8 van de algemene bepalingen, rekening houdend met hetgeen in het navolgende wordt geoordeeld. Dit zal, zo begrijpt de kantonrechter, mogelijk liggen tussen € 1.500,00 (wat [eiseres in conv] nu bij huurders in rekening brengt) en € 1.235,00 (wat [gedaagde in conv] bereid is te betalen). De kantonrechter zal de reconventionele vordering die ziet op het bepalen van het maandelijks voorschot op € 1.235,00 afwijzen. Het is immers niet de bevoegdheid van de kantonrechter om het voorschot te bepalen. Dat is aan de verhuurder, die het voorschot dient af te stemmen op de kostenverwachting. Na bespreking van de diverse kostenposten zal de kantonrechter ingaan op het gewijzigd systeem voor servicekosten en de genuanceerde omzetgerelateerde servicekostensystematiek.
        
      
    
    
      4.3.
      
        Servicekostendiscussie per post
      
      
        4.3.1.
        
          [gedaagde in conv] en [gedaagde in de voegende zaak] hebben het standpunt ingenomen dat [eiseres in conv] een groot aantal zaken en diensten ten onrechte aan hen doorbelast. Voor die doorbelasting bestaat geen contractuele grondslag, zo is hun stelling. De kantonrechter zal hierna alle discussiepunten bespreken. Voor zover [gedaagde in conv] en [gedaagde in de voegende zaak] geen bezwaren hebben geuit tegen een specifieke doorbelasting, heeft dat tot gevolg dat [eiseres in conv] die kosten terecht heeft kunnen doorbelasten aan de huurders. 
        
      
      
        4.3.2.
        Het is de kantonrechter niet gebleken dat het leerstuk van de ondeelbare rechtsverhouding hier speelt. De kantonrechter heeft geen inzage gekregen in de doorbelasting van de servicekosten aan andere huurders dan [gedaagde in conv] en [gedaagde in de voegende zaak] . Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat met de andere huurders eenzelfde regeling (artikel 5.1 over levering van zaken en diensten) is overeengekomen. Alles wat de kantonrechter hieronder dus beslist, geldt dan ook voor andere huurders. Of een huurder wel of niet van de leveringen gebruik maakt, is niet van belang (vergelijk artikel 19.3 algemene bepalingen). Voor zover in de overeenkomsten met andere huurders (toch) andere afspraken over te leveren zaken en diensten zijn overeengekomen, komt dat voor rekening van [eiseres in conv] . Zij kan die kosten niet (enkel) aan die andere huurders doorbelasten, met als gevolg dat die (veel) hogere kosten krijgen dan [gedaagde in conv] en [gedaagde in de voegende zaak] . Dat [eiseres in conv] mogelijk niet alle kosten die ze maakt in dat geval kan doorbelasten, komt ook voor haar eigen rekening.
        
        
          
            Promotiekosten
          
        
      
      
        4.3.3.
        Partijen zijn een duidelijke en eigen regeling overeengekomen in artikel 6.1 van de huurovereenkomst en artikel 8.1 van de algemene bepalingen ter zake van promotiekosten. Van die bepaling zijn partijen niet afgeweken. Dat betekent dat het verhuurder niet is toegestaan kosten die zijn te scharen onder promotie via de servicekostenregeling van artikel 5 van de huurovereenkomst ook in rekening te brengen bij de huurders. Dat huurders met die keuze financieel gunstiger af zouden zijn, maakt het voorgaande niet anders. Simpelweg omdat verhuurder verplicht is het bedrag aan promotie aan te wenden (artikel 8.1 algemene bepalingen). Als dat niet wordt gedaan, dient verhuurder het bedrag jaarlijks opnieuw (lees: lager) vast te stellen. 
        
      
      
        4.3.4.
        Aangezien het begrip promotie in de huurovereenkomst niet is gedefinieerd, dient de kantonrechter te beoordelen door uitleg van de overeenkomst welke kosten zijn te scharen onder het begrip promotie. De kantonrechter is van oordeel dat het begrip promotie ruim uitgelegd dient te worden. Aldus zijn alle zaken en diensten die een promotioneel karakter hebben voor de [eiseres in conv] daaronder te scharen. Concreet betekent dit dat de kosten voor website(hosting) ( [bedrijf 2] ), social media ( [bedrijf 3] , [bedrijf 4] ), bedrukking ( [bedrijf 5] ), muziek ( [bedrijf 6] , [bedrijf 7] ), reclame ( [bedrijf 8] ) en bedrukte deurmatten ( [bedrijf 9] ) naar het oordeel van de kantonrechter vallen onder promotie. Die zaken en diensten dient de verhuurder te bekostigen uit de promotiebijdrage. Verhaal van die kosten over de boeg van de servicekosten is dan ook uitgesloten. In zoverre heeft [eiseres in conv] een te hoog bedrag aan servicekosten in rekening gebracht. Dit oordeel laat onverlet dat [eiseres in conv] , in beginsel, aanspraak kan maken op de contractueel overeengekomen promotiebijdrage (€ 1.200,00 (exclusief btw) op jaarbasis). Aangezien [eiseres in conv] hiertoe geen vordering heeft ingesteld, zal de kantonrechter zich daarover niet uitlaten.
        
        
          
            Muziekrechten
          
        
      
      
        4.3.5.
        Kosten met betrekking tot muziekrechten vallen onder het beschikbaar stellen van de muziekinstallatie, zo oordeelt de kantonrechter. Zonder het betalen van een vergoeding aan collectieve beheerorganisatie Sena en Buma/Stemra is het auteursrechtelijk en nabuurrechtelijk niet toegestaan muziekwerken openbaar te maken. Een redelijke uitleg van artikel 5.1 van de huurovereenkomst brengt met zich dat verhuurder muziek ten gehore brengt ter verstrooiing en vermaak van gasten. Daar hoort dan ook bij het betalen voor muziekrechten. Ook de kosten van KHN, zo begrijpt de kantonrechter, vallen onder muziekrechten. Een correctie op dit punt is daarom niet aan de orde.
        
        
          
            Nutskosten (gas, water en elektra)
          
        
      
      
        4.3.6.
        Netbeheerkosten (kosten van Liander) komen voor vergoeding in aanmerking op grond van artikel 19.1 van de algemene bepalingen. Hierin is namelijk bepaald - kort gezegd - dat voor rekening van huurders komen de kosten van levering, transport, de meting en het verbruik van water en energie, het vastrecht en de kosten van de meterhuur en andere kosten die door nutsbedrijven in rekening worden gebracht. Alhoewel strikt genomen artikel 5.1 van de huurovereenkomst hiervoor geen grondslag biedt, is de kantonrechter van oordeel dat vanwege de aard van de kosten en het bepaalde in artikel 19.1 van de algemene bepalingen [eiseres in conv] die kosten aan de huurders in rekening kan brengen via dezelfde verdeelsleutel als zij hanteert voor de servicekosten. Een correctie is dan ook niet aan de orde.
        
      
      
        4.3.7.
        Huurders hebben, zo begrijpt de kantonrechter, een individuele meter bij/in hun foodstand, waarvoor ze de nutskosten betalen. De energiekosten voor de gemeenschappelijke ruimte (de gehele [eiseres in conv] ) worden via de huurovereenkomst en algemene bepalingen bij de huurders in rekening gebracht. In 2019/2020 zijn op deze manier door [eiseres in conv] energiekosten in rekening gebracht van [bedrijf 10] . In 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres in conv] aan [gedaagde in conv] laten weten dat in de totale servicekosten per maand ook de kosten van gas, water en elektra ten onrechte waren meegenomen. Daarom was een correctie nodig. [gedaagde in conv] heeft die correctie bekeken, maar kan die niet (goed) volgen. Wat daar ook van zij, [eiseres in conv] heeft uit eigen beweging geconstateerd dat er iets schortte aan de doorberekening van servicekosten in de betreffende jaren en dit gecorrigeerd. Dat dat bij [gedaagde in conv] vragen oproept begrijpt de kantonrechter. Het vertrouwen van partijen in elkaar is niet zo hoog als bij het aangaan van de huurovereenkomst. Echter, dit maakt niet dat [gedaagde in conv] € 82.425,08 of € 17.790,40 gecorrigeerd krijgt, zonder navolgbare onderbouwing. Een correctie is dus niet noodzakelijk.
        
        
          
            Kosten beveiligingspersoneel
          
        
      
      
        4.3.8.
        In het overzicht van artikel 5.1 van de huurovereenkomst zijn geen kosten voor beveiligingspersoneel opgenomen. Deze post betreft dus geen door de verhuurder te leveren dienst. Dat [eiseres in conv] hierover heeft overlegd met haar huurders, in de zin van hetgeen in rechtsoverweging 4.2.2 is overwogen, is niet onderbouwd gesteld. Dat de heer [naam 1] , een voormalig vennoot van een andere foodstand, genaamd [gedaagde in de voegende zaak] , schriftelijk heeft bevestigd hiermee in te stemmen kan de verhuurder niet baten. Deze afspraak is alleen met één huurder gemaakt. Dat is in strijd met het uitgangspunt van servicekosten binnen een complex. De kosten voor beveiliging zouden dan moeten gelden voor alle huurders. Dat met andere huurders, waaronder [gedaagde in conv] , is overlegd over het doorbelasten van kosten voor beveiliging is niet gesteld of gebleken. Dat laatste is volgens het bepaalde in artikel 5.2 van de huurovereenkomst tenminste vereist om de levering van zaken en diensten te wijzigen. Aldus dient een correctie te worden toegepast. De kosten voor beveiligingspersoneel ( [bedrijf 11] , voor en na 23.00 uur) kunnen niet aan [gedaagde in conv] worden doorbelast.
        
        
          
            Kosten servicepersoneel
          
        
      
      
        4.3.9.
        In de [eiseres in conv] wordt onderscheid gemaakt tussen barpersoneel, dat de bar van [eiseres in conv] bemant, en servicepersoneel. Het servicepersoneel brengt, kort gezegd, de drankjes van de bar, maar ook het eten afkomstig van de verschillende foodstands rond. Verder dekt dit personeel de tafels, maakt het de tafels schoon en bedient het de spoelstraat. Partijen zijn het erover eens dat, ondanks dat deze personeelskosten niet staan opgenomen in de opsomming van servicekosten in artikel 5.1, partijen overeengekomen zijn dat deze personeelskosten wel onder de servicekosten vallen. Over deze kosten is dus overleg geweest en ze mogen worden doorbelast aan [gedaagde in conv] . De vervolgvraag is dan hoeveel [eiseres in conv] mag doorbelasten. [eiseres in conv] is van mening dat ze niets teveel heeft doorbelast, [gedaagde in conv] wil dat het daadwerkelijk gebruik dat de foodstand van het servicepersoneel maakt in rekening wordt gebracht. Per foodstand is dat verschillend.
        
      
      
        4.3.10.
        Op dit moment zijn er, zo is onweersproken door [eiseres in conv] gesteld, zo’n 100 parttime servicemedewerkers in dienst. De meesten zijn werkzaam op oproepbasis. Dat daar een manager voor is aangesteld, omdat dit team omvangrijk is, minderjarig en veelal studerend of schoolgaand acht de kantonrechter logisch en begrijpelijk. Het is, na de openingsfase met minder drukte, (steeds) drukker geworden met klanten in de [eiseres in conv] , met als gevolg dat meer personeel nodig werd. De kosten van de managers vallen dus onder de servicekosten. Echter, niet het volledige loon van de managers mag worden doorbelast. Voor zover de managers andere taken hebben dan het aansturen van het servicepersoneel (bijvoorbeeld coördinerende taken (onder meer planning) ten behoeve van het barpersoneel), kan dat niet bij [gedaagde in conv] in rekening worden gebracht. Het is allereerst aan [eiseres in conv] om inzichtelijk te maken welke kosten zij door de jaren heen met betrekking tot de managers heeft doorbelast en deze kosten alvast te corrigeren met inachtneming van het voorgaande.
        
      
      
        4.3.11.
        Ook wat betreft de kosten van het (overige) servicepersoneel is het aan [eiseres in conv] om inzichtelijk te maken welk personeel voor de foodstands loopt en welk personeel voor de bar. De kantonrechter begrijpt dat personeel soms voor zowel eten als drinken tegelijkertijd loopt. Ook daar moet een oplossing voor bedacht worden. Die kosten kunnen niet, zoals nu, zonder nadere onderbouwde toelichting van [eiseres in conv] , volledig aan huurders worden doorbelast.
        
      
      
        4.3.12.
        Voor wat betreft het vakantiegeld dat hoort bij de bruto loonkosten van het servicepersoneel, geldt dat dit enkel in rekening kan worden gebracht voor het servicepersoneel dat, zoals hierboven aan de orde kwam, werkt voor de foodstands. 
        
      
      
        4.3.13.
        
          [gedaagde in conv] heeft bezwaar tegen het in rekening brengen van servicekosten voor servicepersoneel dat na 23.00 uur aanwezig is. De (meeste) foodstands sluiten om 23.00 uur, zo begrijpt de kantonrechter, en daarom kan doorbelasten van die uren niet volgens [gedaagde in conv] . De kantonrechter volgt [gedaagde in conv] hierin. Het is mogelijk een onderscheid te maken tussen foodstands, gebaseerd op openingstijden. Zo kan, zie bijvoorbeeld de leidraad servicekosten winkelcentra, gewerkt worden met minimale en maximale openingstijden. Dat moet dan wel in de huurovereenkomst worden overeengekomen. Dat is hier niet gebeurd. Daarom kunnen kosten van servicepersoneel dat na sluitingstijd van de foodstands (dus na 23.00 uur) aanwezig is, niet in rekening worden gebracht. Een correctie is dus aan de orde.
        
      
      
        4.3.14.
        Een volgend strijdpunt dat te maken heeft met het servicepersoneel is de post ‘ [bedrijf 12] ’. Het betreft kosten voor ingeleend servicepersoneel over de jaren 2019 en 2020 (payroll). De kantonrechter is van oordeel dat deze kosten terecht door [eiseres in conv] in rekening zijn gebracht. Aangezien onbetwist is dat de kosten van inhuur via een payroll organisatie hoger liggen dan bij eigen personeel in loondienst, kan niet worden uitgegaan van het door [gedaagde in conv] geschatte uurloon van € 10,00 per uur. Ook onbetwist is dat de doorbelasting heeft plaatsgevonden via de 1/17 verdeling (zie ook hierna), welke verdeling [gedaagde in conv] akkoord vindt. Dan valt niet in te zien wat er verder nog gecorrigeerd moet worden. De betwistingen van [gedaagde in conv] zijn in dit opzicht onvoldoende. Een correctie ter zake van [bedrijf 12] is dus niet aan de orde.
        
        
          
            Kosten klusjesman
          
        
      
      
        4.3.15.
        Partijen twisten ook over de kosten van de klusjesman. Op grond van artikel 5.1 van de huurovereenkomst mag de verhuurder onder meer onderhoud van de stoffering, spoelstraat, afzuigapparatuur, bewakingsapparatuur, luifel, verwarmingsinstallatie, warmwaterinstallatie, stroominstallatie, brandmeldinstallatie, sprinklerinstallatie, ventilatiekanalen en verlichting bij huurders in rekening brengen. Dat zij daarvoor een klusjesman in dienst heeft, acht de kantonrechter niet in strijd met deze afspraken. Voor de klusjesman moet dus door [gedaagde in conv] betaald worden. Dat betekent echter niet dat [gedaagde in conv] zonder deugdelijke onderbouwing van [eiseres in conv] , de kosten van de klusjesman volledig moet betalen. Het is aan [eiseres in conv] om aan te geven welk deel van de volledige kosten van de klusjesman voor rekening van de huurders komt. Met andere woorden, [eiseres in conv] moet aangeven welke klussen van de klusjesman vallen onder de afgesproken onderhoudswerkzaamheden. Daarbij geldt ook dat bepaald onderhoud (zie artikel 14 van de algemene bepalingen) voor rekening van de verhuurder komt en dus in geen geval bij de huurder in rekening kan worden gebracht. Een correctie is aldus aan de orde.
        
        
        
          
            Kosten verhuisbedrijf [bedrijf 13]
          
        
      
      
        4.3.16.
        Als onweersproken heeft [eiseres in conv] toegelicht dat de kosten van het verhuisbedrijf betrekking hebben op het transport van meubilair in de gemeenschappelijke ruimte. Die kosten vallen naar het oordeel van de kantonrechter onder het beschikbaar stellen van meubilair in de gemeenschappelijke ruimte. Die kosten vallen aldus onder de overeengekomen opsomming van zaken en diensten die door of vanwege de verhuurder worden geleverd. Een correctie is niet aan de orde.
        
        
          
            Kosten [bedrijf 14]
          
        
      
      
        4.3.17.
        
          [eiseres in conv] heeft erkend dat de huurovereenkomst geen grondslag biedt voor doorbelasting van de kosten van de bestelapp [bedrijf 14] , zodat deze kosten niet aan [gedaagde in conv] kunnen worden doorbelast. Aldus is een correctie aan de orde. Voor het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking is geen plaats. [eiseres in conv] heeft omstandigheden aangevoerd die nopen tot een ander oordeel.
        
        
          
            Kosten met betrekking tot bestek
          
        
      
      
        4.3.18.
        De verhuurder verzorgt de levering van zaken en diensten met betrekking tot het onderhoud en de vervanging van het servies binnen de [eiseres in conv] . Partijen verschillen van mening of onder servies ook bestek (van Ikea/Alma) valt. Verhuurder heeft namelijk bedragen ter zake van de aanschaf van bestek in rekening gebracht aan de huurders. De kantonrechter oordeelt als volgt. Servies betekent volgens de Van Dale: ‘verzameling vaatwerk voor eten en drinken’. Onder vaatwerk verstaat de Van Dale: ‘tafel- en keukengereedschap: schotels, schalen, borden enz.’ Bestek, als tafelgereedschap, valt dus onder het begrip servies. De servicekosten hoeven op dit punt dus niet te worden gecorrigeerd.
        
        
          
            Kosten [bedrijf 15]
          
        
      
      
        4.3.19.
        
          [eiseres in conv] heeft erkend dat de huurovereenkomst geen grondslag biedt voor doorbelasting van de kosten voor het pasjessysteem (soort cadeaukaarten), zodat deze kosten niet aan [gedaagde in conv] kunnen worden doorbelast. Aldus is een correctie noodzakelijk, ook omdat [eiseres in conv] geen omstandigheden heeft aangevoerd die een beroep op ongerechtvaardigde verrijking rechtvaardigt.
        
        
          
            Kosten spoelstraat
          
        
      
      
        4.3.20.
        
          [eiseres in conv] dient een centrale spoelstraat beschikbaar te stellen, te onderhouden en waar nodig te vervangen, zo is bepaald in artikel 5.1 van de huurovereenkomst. De kosten die betrekking hebben op de spoelstraat (kosten huur vaatwasser en [bedrijf 16] ) kunnen aldus door middel van de servicekosten worden doorbelast aan de huurders. In hetgeen [gedaagde in conv] heeft aangevoerd ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding om tot een correctie te komen.
        
        
          
            Kosten [bedrijf 17]
          
        
      
      
        4.3.21.
        
          [eiseres in conv] heeft erkend dat zij ten onrechte twee keer dezelfde factuur van [bedrijf 17] heeft doorbelast. Mogelijk is dat nog een keer gebeurd, maar mogelijk ook niet. Aangezien het om verwaarloosbare bedragen gaat, heeft [eiseres in conv] tijdens de mondelinge behandeling aangegeven geen aanspraak meer te maken op deze factuur/facturen. De kantonrechter volgt [gedaagde in conv] niet in haar stelling dat vanwege het aantreffen van een dubbele factuur een correctie van 10% moet plaatsvinden. Daarvoor bestaat geen grond, aangezien de verhuurder gerechtigd is de gemaakte kosten 1-op-1 doormiddel van de servicekosten door te belasten. Een eventuele fout moet worden gecorrigeerd, verdergaande correctie is niet aan de orde. 
        
        
          
            Kosten afvalverwerking van glas
          
        
      
      
        4.3.22.
        
          [eiseres in conv] dient zorg te dragen voor afvalcontainers en de lediging daarvan. De kosten die met die zaken en dienst te maken hebben, komen voor rekening van de huurders. Het betreft kosten van Suez en Pre Zero. Volgens [gedaagde in conv] heeft het merendeel van deze kosten betrekking op glasverwerking. De foodstands werken niet veel met glas, dus het merendeel van die kosten betreft kosten van de bar, die eigenlijk voor rekening van [eiseres in conv] zou moeten komen, aldus [gedaagde in conv] .
        
      
      
        4.3.23.
        Vast staat dat [eiseres in conv] gerechtigd is de kosten van afvalverwerking bij [gedaagde in conv] in rekening te brengen. Dat er in 2019 overleg heeft plaatsgevonden waarin (ook) over de kosten van glasverwerking is gesproken staat vast, maar [gedaagde in conv] heeft onvoldoende onderbouwd dat in 2019 is afgesproken dat deze kosten vanaf dat jaar uit de servicekosten gehaald zouden worden. [eiseres in conv] heeft namelijk enkel erkend dat ze in het overleg heeft gezegd ernaar te zullen gaan kijken. Dat heeft ze gedaan en vanaf 2023 zijn deze kosten uit de servicekosten gehaald. De kantonrechter begrijpt uit hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht dat het een kwestie van geven en nemen was. [eiseres in conv] heeft sommige posten uit de servicekosten gehaald, zoals ook het onderhoud en de vervanging van het terras, maar dat was een tegemoetkoming. Ze heeft ook onbetwist gesteld dat ze bijdraagt aan kosten die (vooral) de foodstands maken en de bar minder maakt (die heeft vooral glas als afval en emballage). Zo zijn de totale afvalkosten in balans (geweest). De kantonrechter oordeelt dat gezien het voorgaande een correctie op dit punt niet aan de orde is.
        
        
          
            Kosten [bedrijf 18]
          
        
      
      
        4.3.24.
        
          [eiseres in conv] heeft erkend dat zij ten onrechte dezelfde factuur van [bedrijf 18] tweemaal in rekening heeft gebracht aan de huurders. De verdere kosten van [bedrijf 18] die in rekening zijn gebracht bij huurders betreffen volgens [eiseres in conv] personeelsmaaltijden. Overeengekomen is dat de chef die werkzaam was voor de visbar in december 2022 de personeelsmaaltijden klaar zou gaan maken, ter besparing van kosten. Dit is enkele maanden gebeurd, aldus [eiseres in conv] . [gedaagde in conv] heeft betwist dat over het bereiden van personeelsmaaltijden overleg is geweest.
        
      
      
        4.3.25.
        Kosten voor personeelsmaaltijden staan niet in de opsomming van artikel 5.1 van de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde in conv] betwist heeft dat overeengekomen is dat door of vanwege de verhuurder ook personeelsmaaltijden zouden worden verzorgd. [eiseres in conv] heeft op dit punt niet onderbouwd, met bijvoorbeeld appberichten of gespreksverslagen, dat hierover overleg met huurder heeft plaatsgevonden. Aldus bestaat geen grondslag voor de doorbelasting van kosten voor het verzorgen van personeelsmaaltijden. Een correctie op dit punt is aldus aan de orde.
        
        
          
            Schoonmaakkosten
          
        
      
      
        4.3.26.
        De kosten van schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes buiten het gehuurde komen, via de regeling van de servicekosten, voor rekening van alle huurders. De kantonrechter is van oordeel dat onder schoonmaakkosten ook vallen kosten die betrekking hebben op ongediertebestrijding (kosten Plaagdierstop en Alles tegen ongedierte). Het bestrijden van de ongedierte is een vorm van schoonmaken. Een correctie is dan ook niet aan de orde.
        
      
      
        4.3.27.
        Er zijn facturen van [bedrijf 19] , een schoonmaakbedrijf, in rekening gebracht bij de huurders. Normaliter brengt dit bedrijf maandelijkse kosten in rekening, maar over de maanden januari en juni 2022 zijn twee facturen gestuurd. Die facturen zijn niet gericht aan [eiseres in conv] , maar aan andere bedrijven, aldus [gedaagde in conv] .
        
      
      
        4.3.28.
        
          [eiseres in conv] stelt dat die facturen terecht als servicekosten in rekening zijn gebracht. Het betreffen kosten voor glasbewassing. Het wassen van ruiten en kozijnen valt onder de servicekosten. Aangezien het om een klein bedrag gaat, heeft [eiseres in conv] laten weten deze kosten te zullen crediteren. Uitzoeken hoe het precies zit is onder deze omstandigheden heel lastig, aldus [eiseres in conv] . Een correctie is dus aan de orde.
        
      
      
        4.3.29.
        Hiernaast zijn ook facturen van [bedrijf 20] in rekening gebracht door [eiseres in conv] . Dit betreft opnieuw schoonmaakkosten. [gedaagde in conv] geeft aan dat een (duidelijke) specificering van de kosten ontbreekt en de factuurbedragen nogal verschillen. Daarom wil ze een correctie van 50%.
        
      
      
        4.3.30.
        De kantonrechter is van oordeel dat de facturen, nu die zijn overgelegd door [eiseres in conv] , betaald moeten worden. Het betreffen gemaakte kosten. Als [gedaagde in conv] de kosten te hoog vindt, is dit iets wat in gezamenlijk overleg aangepast moet worden. De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling vernomen dat inmiddels niet meer met [bedrijf 20] gewerkt wordt. Een correctie is dus niet aan de orde.
        
      
      
        4.3.31.
        Voor zover schoonmaakkosten contant door [eiseres in conv] voldaan zijn, geldt dat [eiseres in conv] niet kan onderbouwen dat deze daadwerkelijk zijn gemaakt. Deze kosten kunnen dus ook niet bij huurders in rekening worden gebracht. Het is de keuze van de verhuurder geweest, mogelijk in overleg met de huurders, maar dat is niet duidelijk geworden, om deze kosten kennelijk buiten het zicht van de fiscus te houden. Die keuze houdt het risico in dat de kosten niet vast komen te staan als ze worden betwist en dat risico heeft zich nu verwezenlijkt. Een correctie is dus aan de orde.
        
        
          
            Kosten accountantskantoor
          
        
      
      
        4.3.32.
        
          [eiseres in conv] heeft kosten van accountantskantoor [bedrijf 21] bij de huurders in rekening gebracht. [gedaagde in conv] heeft betwist dat die verschuldigd zijn. De kantonrechter overweegt als volgt. Nu in artikel 5.1 niet is overeengekomen dat accountantskosten als servicekosten in rekening worden gebracht en [eiseres in conv] ook niet heeft aangegeven wanneer of hoe overeengekomen is dat deze kosten voor rekening van de huurders zouden komen, moet een correctie plaatsvinden. In artikel 19.3 van de algemene bepalingen is opgenomen dat een servicekosten vergoeding van de huurder wordt vastgesteld op basis van: de kosten die met de levering van zaken en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid (onderstreping kantonrechter). Niet is gesteld of anderszins is gebleken dat de werkzaamheden van accountantskantoor [bedrijf 21] betrekking hebben op de administratieve werkzaamheden ter zake van de servicekosten. De kosten van accountantskantoor [bedrijf 21] kunnen dan ook niet op die grondslag aan de huurders worden doorbelast.
        
        
        
          
            Kassasysteem
          
        
      
      
        4.3.33.
        
          [eiseres in conv] heeft een huurbedrag voor het kassasysteem in rekening gebracht. Volgens [gedaagde in conv] is dit systeem volledig afbetaald. [eiseres in conv] heeft dit weersproken en aangegeven dat het gaat om de implementatie van een verbeterd kassasysteem en de kosten van onderhoud en abonnementen ook tot de kassahuur worden gerekend. [gedaagde in conv] heeft hier niet meer op gereageerd.
        
      
      
        4.3.34.
        Nu onder servicekosten ook valt ‘kosten m.b.t. de kassa- en pinfaciliteiten’ kunnen deze kosten bij [gedaagde in conv] in rekening worden gebracht. Een correctie is niet aan de orde.
        
      
    
    
      4.4.
      
        Gewijzigd systeem voor afrekening servicekosten
      
      
        4.4.1.
        In de huurovereenkomst is in artikel 4.6.1 opgenomen dat met betrekking tot de servicekosten een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening wordt toegepast. De uitwerking van dit systeem is opgenomen in de artikelen 19.4 en 19.7 van de algemene bepalingen. Daarin staat dat de verhuurder de huurder over elk jaar een gespecificeerde servicekostenafrekening verstrekt onder vermelding van de periode waarop deze betrekking heeft, de wijze van berekening en het aandeel van de huurder in die kosten. Wat huurder over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, te weinig heeft betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen drie maanden na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald. 
        
      
      
        4.4.2.
        
          [eiseres in conv] is op enig moment van dit systeem afgestapt. Zij is, zo blijkt uit haar notitie van 1 oktober 2020, de servicekosten maandelijks achteraf gaan factureren. Ze geeft aan dat deze wijze van facturering gebeurt op grond van daadwerkelijk verbruik. 
        
      
      
        4.4.3.
        De kantonrechter overweegt als volgt. Wat er ook zij van de goede bedoeling die [eiseres in conv] met het wijzigen van het systeem mogelijk had, zoals [gedaagde in conv] terecht aangeeft, is het systeem niet (meer) transparant. [gedaagde in conv] krijgt maandelijks facturen, maar niet langer een gespecificeerde eindafrekening. Hierdoor kan de huurder onvoldoende controle uitoefenen op de aard en omvang van de doorbelaste servicekosten. Bovendien zijn sommige (service)kosten niet maandelijks in rekening te brengen, omdat het daadwerkelijke verbruik pas (veel) later bekend wordt. Dit klemt temeer, zo overweegt de kantonrechter, indien sprake is van wijzigingen in het huurdersbestand. [eiseres in conv] is dus ten onrechte van het oorspronkelijke en contractueel overeengekomen systeem afgestapt. Aangezien de wijze van controle door de huurder en/of de wijze van inzage niet is aangepast, zoals uitgewerkt in de algemene bepalingen, is, zo overweegt de kantonrechter tot slot, sprake van een onwenselijke lacune in het recht van de huurder om de servicekostenafrekening te controleren.
        
      
      
        4.4.4.
        Verder geldt dat het ervoor moet worden gehouden dat [eiseres in conv] de wijziging ten onrechte eenzijdig heeft opgelegd. De kantonrechter volgt [eiseres in conv] niet in haar standpunt dat zij voor deze wijziging geen toestemming van haar huurders nodig had. Hiertoe overweegt de kantonrechter dat uit het bepaalde in artikel 2.2 van de huurovereenkomst volgt dat individuele instemming met het gewijzigde systeem voor de afrekening van servicekosten nodig is. Aangezien de uitwerking van de servicekostendoorbelasting is opgenomen in de algemene bepalingen en [eiseres in conv] daarvan heeft willen afwijken, dient op grond van artikel 2.2 van de huurovereenkomst een afwijking van de algemene bepalingen schriftelijk te zijn overeengekomen. Niet is gesteld of gebleken dat een systeem van maandelijkse voorschotbetalingen en een jaarlijkse eindafrekening binnen het gehuurde niet mogelijk is. In dat laatste geval, zo volgt uit artikel 2.2 van de huurovereenkomst, zou schriftelijke overeenstemming niet aan de orde zijn. Verder overweegt dat kantonrechter dat bij een wijziging als deze, die verstrekkende gevolgen heeft, mag verwacht worden dat zoiets apart besproken wordt en dat individueel, per standhouder, wordt ingestemd met de wijziging.
        
      
      
        4.4.5.
        Het is de kantonrechter niet gebleken dat [gedaagde in conv] met deze wijziging heeft ingestemd. Ook betwist [gedaagde in conv] dat hij heeft ingestemd met deze wijziging.
        
      
      
        4.4.6.
        
          [eiseres in conv] heeft nog aangevoerd dat ze er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat tussen haar en [gedaagde in conv] overeenstemming was over het vervangende servicekostensysteem. Daarnaast heeft ze aangevoerd dat sprake is van rechtsverwerking / schending van de klachtplicht bij [gedaagde in conv] . De kantonrechter gaat hier niet in mee. In 2020 was het volop coronatijd. Partijen erkennen ook dat er toen veel speelde, vooral omdat de [eiseres in conv] een horecagelegenheid is en die regelmatig gesloten werden. Dat [gedaagde in conv] dus mogelijk niet direct klaagde over het nieuwe systeem, mede ook in het licht van een verlenging van de huurovereenkomst, kan haar nu niet tegengeworpen worden. Bovendien geldt dat [gedaagde in conv] lange tijd geen inzage heeft gehad in de servicekostenadministratie. Zolang geen inzage is gegeven, kan er ook niet concreet geklaagd worden over diverse serviceposten en/of de servicekostensystematiek. Ook dat maakt dat [eiseres in conv] niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen op overeenstemming en geen sprake is van rechtsverwerking. Door [gedaagde in conv] betaalde voorschotten aan servicekosten vonden plaats onder voorbehoud van een latere eindafrekening.
        
      
      
        4.4.7.
        Het eerste deel van de door [gedaagde in conv] gevorderde verklaring voor recht (reconventionele vordering onder I) kan daarom worden toegewezen. Dat betreft de verklaring voor recht dat de afrekening van servicekosten dient te geschieden conform het in de huurovereenkomst in artikel 4 en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden in artikel 19 bepaalde systeem met voorschotbetalingen en jaarlijkse eindafrekening.
        
      
      
        4.4.8.
        De kantonrechter overweegt tot slot dat het leerstuk van de ondeelbare rechtsverhouding hier niet speelt. Of maandelijks of jaarlijks wordt afgerekend, in alle gevallen geldt dat de uitkomst van het totaal aan servicekosten dat de huurders gezamenlijk moeten betalen gelijk blijft. De verklaring voor recht zorgt dus niet voor verschil tussen huurders, voor zover met andere huurders is overeengekomen dat maandelijkse eindafrekeningen plaatsvinden.
        
      
    
    
      4.5.
      
        Genuanceerde omzetgerelateerde servicekostensystematiek
      
      
        4.5.1.
        Bij aanvang van de huurovereenkomst, daarover zijn partijen het eens, werden alle servicekosten bij elkaar opgeteld en gedeeld door 17 (het aantal standhouders (13) en [eiseres in conv] zelf, die de bar beheert (4)). In de notitie van 1 oktober 2020 is opgenomen dat een deel van de servicekosten voortaan gecorreleerd wordt aan de omzet van de betreffende foodstand(houder).
        
      
      
        4.5.2.
        De huurovereenkomst en de algemene bepalingen bevatten geen bepalingen over de precieze verdeelsleutel. Uit artikel 19.3 van de algemene bepalingen volgt dat de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen vaststelt. Artikel 19.4 van de algemene bepalingen noemt ook nog: “het aandeel van de huurder in [de service]kosten.” 
      
      
        4.5.3.
        Volgens [eiseres in conv] is door middel van de notitie van 1 oktober 2022 afgesproken, in overleg met alle standhouders, dat de huurders met de hoogste omzet, het grootste aandeel hebben in de servicekosten. Er werd een systeem van vaste en variabele servicekosten ingevoerd. De variabele servicekosten werden verdeeld aan de hand van de omzetten van de standhouders en de bar. Dit is eerlijker omdat de foodstands die de meeste omzet maken, veelal het meest gebruik maken van de diensten die onder de variabele servicekosten vallen, bijvoorbeeld de kosten van het servicepersoneel dat de bestellingen uitserveert, aldus [eiseres in conv] .
        
      
      
        4.5.4.
        
          [gedaagde in conv] betwist dat een (nieuwe) systematiek is overeengekomen. Volgens haar geldt nog altijd de 17-delen systematiek en/of had die moeten blijven gelden. Bovendien is naar haar mening de genuanceerde omzetgerelateerde servicekostensystematiek niet eerlijker. Het is namelijk niet zo dat een foodstand die veel omzet draait, ook veel servicepersoneel nodig heeft. Het eten bij die foodstand kan bijvoorbeeld duurder zijn (en zo voor een hogere omzet zorgen).
        
      
      
        4.5.5.
        De kantonrechter oordeelt als volgt. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is niet overeengekomen hoe het aandeel van een huurder in de servicekosten wordt bepaald. Daarom geldt dat de verhuurder een zekere vrijheid heeft bij het bepalen van dat aandeel, mits sprake is van een redelijke uitkomst. In dit geval hebben partijen ook expliciet afgesproken dat [eiseres in conv] de verdeelsleutel bepaalt. Dit laatste volgt namelijk uit artikel 19.3 van de algemene bepalingen: “stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen vast”. Op ieder model/iedere systematiek kan wat aan te merken zijn, zo overweegt de kantonrechter in zijn algemeenheid. Dat betekent niet dat zo’n systematiek meteen onredelijk is. De verdeelsleutel die rekening houdt met omzetten mag dus door [eiseres in conv] worden toegepast, als dat tot gevolg heeft dat een huurder het redelijkerwijze aandeel krijgt doorbelast. Dat daarvan in dit concrete geval geen sprake zou zijn, is de kantonrechte niet gebleken. Dit geldt temeer nu [eiseres in conv] betoogd heeft dat de bar de hoogste omzet draait en (dus) procentueel de meeste servicekosten voor haar rekening neemt. In de oude systematiek nam, zo stelt [eiseres in conv] , de bar 4/17e deel voor haar rekening (22,53%) en nu zo’n 40%. Als dit klopt ( [gedaagde in conv] heeft het bij gebrek aan inzicht in de exacte servicekosten betwist) betekent dat dat [eiseres in conv] met deze nieuwe verdeelsleutel zichzelf niet bevoordeelt. Ook dat is een indicatie dat de verdeelsleutel redelijk is. De kantonrechter oordeelt dan ook dat [eiseres in conv] terecht de servicekostenafrekening baseert op een genuanceerd omzetgerelateerde systematiek. [eiseres in conv] hoeft dan ook geen correctie toe te passen. De gerelateerde vorderingen van [gedaagde in conv] die zijn gebaseerd op een andere systematiek, zal de kantonrechter dan ook afwijzen.
        
      
      
        4.5.6.
        Aangezien voor alle huurders dezelfde verdeelsleutel geldt en de verdeelsleutel (dus) niet wordt aangepast naar aanleiding van de stellingen van [gedaagde in conv] , komt de kantonrechter niet toe aan het leerstuk van de ondeelbare rechtsverhouding.
        
      
    
    
      4.6.
      
        Tussenconclusie met betrekking tot de servicekosten
      
      
        4.6.1.
        De kantonrechter heeft in het voorgaande een groot aantal knopen doorgehakt in de servicekostendiscussie. Kort en goed, [eiseres in conv] dient te werken met maandelijkse voorschotten en een jaarlijkse eindafrekening. De servicekosten kan [eiseres in conv] doorbelasten aan de huurders via een verdeelsleutel die afhankelijk is van door een huurder gerealiseerde omzet. Tot slot heeft [eiseres in conv] verschillende kosten voor de levering van zaken en diensten ten onrechte willen doorbelasten aan [gedaagde in conv] . Ook heeft [eiseres in conv] in sommige gevallen een te hoog bedrag willen doorbelasten. Vanwege deze laatste twee constateringen, zal de kantonrechter [eiseres in conv] in de gelegenheid stellen nieuwe afrekeningen op te stellen. Op basis van de stukken in het (omvangrijke) procesdossier, kan de kantonrechter die afrekening niet zelf maken. Voor [gedaagde in conv] geldt dat zij haar reconventionele vordering ook opnieuw dient te berekenen, met inachtneming van de oordelen van de kantonrechter.
        
      
    
    
      4.7.
      
        Boetes
      
      
        4.7.1.
        Aangezien het nog niet volledig duidelijk is welke concrete bedragen aan de hierboven genoemde posten moeten worden verbonden, kan de kantonrechter nog niet oordelen over de hoogte van het bedrag aan verbeurde boetes. Wel is het zo dat [gedaagde in conv] boetes heeft verbeurd. In artikel 25.1 van de algemene bepalingen staat dat de huurprijs en hetgeen verder krachtens de huurovereenkomst is verschuldigd zonder enige opschorting of verrekening zal geschieden. [gedaagde in conv] heeft wel opgeschort, terwijl dat niet voor elke servicekostenpost terecht was. Voor die posten waarbij opschorting onterecht was (te weten de posten die [gedaagde in conv] verschuldigd is en niet tijdig heeft voldaan) zijn boetes verbeurd. De door [gedaagde in conv] gevorderde verklaringen voor recht dat verrekening is toegestaan worden dus afgewezen. Deze boetes zijn verbeurd vanaf 18 augustus 2023, de datum waarop de volledige servicekostenadministratie digitaal aan (de gemachtigde van) [gedaagde in conv] is verstuurd.
        
      
      
        4.7.2.
        Dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres in conv] zich beroept op artikel 25.1 is door [gedaagde in conv] gesteld, maar onvoldoende onderbouwd. Aan dit betoog wordt dus voorbijgegaan.
        
      
      
        4.7.3.
        De kantonrechter geeft partijen mee dat het, om praktische redenen, voor beide partijen in het kader van schikkingsonderhandelingen raadzaam kan zijn om over en weer servicekostenposten te verrekenen (wat teveel betaald is door [gedaagde in conv] door de jaren heen en daarna te weinig is betaald) en zo de boetes te verlagen.
        
      
    
    
      4.8.
      
        Vordering tot ontbinding huurovereenkomst
      
      
        4.8.1.
        De huurovereenkomst zal niet worden ontbonden vanwege de door [eiseres in conv] aangevoerde omstandigheid dat [gedaagde in conv] de servicekosten niet (tijdig) betaalt. Inmiddels, met ingang van december 2023, betaalt [gedaagde in conv] weer. Ze betaalt de servicekosten, na aftrek van het pasjessysteem. Zoals uit het voorgaande blijkt zal [gedaagde in conv] waarschijnlijk boetes moeten betalen omdat zij een tijdlang de servicekosten ten onrechte niet heeft betaald, echter, naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt deze tekortkoming niet de ontbinding met haar gevolgen. Helemaal niet nu gebleken is dat [eiseres in conv] ook ten onrechte bepaalde servicekosten in rekening heeft gebracht.
        
      
      
        4.8.2.
        Dan resteren twee andere omstandigheden die [eiseres in conv] voor de ontbinding aanvoert, te weten het tekortschieten in de naleving van de hygiëneregels door [gedaagde in conv] en het zich niet gedragen als goed huurder, waaronder de kantonrechter ook de beschuldiging van fraude verstaat. De overige door [eiseres in conv] aangevoerde omstandigheden die zijn aangevoerd ter onderbouwing van het standpunt dat [gedaagde in conv] zich niet als goed huurder gedraagt, zijn allemaal terug te voeren op het niet (tijdig) betalen, de hygiëneregels en fraude, met uitzondering van de omstandigheden ‘veroorzaken onrust’ en ‘plaatsen camera’s.’ Die laatste zullen daarom ook afzonderlijk worden besproken.
        
      
      
        4.8.3.
        In artikel 13 van de huurovereenkomst wordt verwezen naar ‘het huisreglement’. [gedaagde in conv] heeft betwist het huisreglement te hebben ontvangen, maar de kantonrechter gaat daaraan voorbij. Of het huishoudelijk reglement, zoals het reglement op dit moment heet, nu ontvangen is door [gedaagde in conv] of niet, maakt namelijk geen verschil. [gedaagde in conv] heeft erkend dat er algemene regels zijn, onder meer over schoonmaak / hygiëne, waar zij zich, zo stelt zij, aan houdt. Het door [eiseres in conv] overgelegde huishoudelijk reglement bevat de zinsnede “Iedere huurder is verplicht zijn onmiddellijke omgeving zo hygiënisch mogelijk te houden.” en het gedeelte “De exploitatie van huurder mag geen vuil-, stank of geluidsoverlast veroorzaken. Elke vorm van overlast dient voorkomen te worden.” Vervolgens staat in het door [eiseres in conv] overgelegde kwaliteitshandboek, onder punt 6 van het kopje hygiëne “Een structureel vervuilde stand stelt verhuurder in staat om het gehuurde te laten reinigen door een door verhuurder aangewezen organisatie. De hierdoor opgedane kosten zullen voor rekening van huurder zijn.” Dit sluit aan bij artikel 14.12 van de huurovereenkomst waarin staat dat als huurder twee maal zakt voor de basis hygiëne / schoonmaak check, verhuurder een derde zal inschakelen om het gehuurde te reinigen op kosten van de huurder.
        
      
      
        4.8.4.
        Uit bovengenoemde regelingen volgt dat [gedaagde in conv] gehouden is het gehuurde ‘schoon / hygiënisch te houden’, wat, naar het oordeel van de kantonrechter, ook is aangewezen bij een foodstand. Dat dit een aantal keren niet (goed) is gelukt staat vast. [gedaagde in conv] heeft zelfs een personeelslid ontslagen, omdat de hygiëne te wensen overliet. Echter, het is niet zo dat [gedaagde in conv] gedurende de gehele huurperiode de hygiëneregels heeft overtreden. Naast ondermaatse beoordelingen op het gebied van hygiëne, zijn er ook beoordelingen geweest die voldoende zijn. [gedaagde in conv] heeft verder maatregelen getroffen om de hygiëne te verbeteren en heeft ook rapporten overgelegd waaruit blijkt dat ze het goed doet. Tegen deze achtergrond kan niet gezegd worden dat deze tekortkoming van [gedaagde in conv] ontbinding rechtvaardigt. Helemaal niet nu partijen hebben afgesproken dat de consequentie van ‘een onvoldoende schone foodstand’ is dat [eiseres in conv] de schoonmaak doet, op kosten van [gedaagde in conv] . Ontbinding van de huurovereenkomst, zonder dat sprake is van (herhaalde) tekortkoming, ligt dan niet voor de hand. Ook op deze grond zal de huurovereenkomst niet ontbonden worden.
        
      
      
        4.8.5.
        Dan resteert de grondslag ‘het zich niet gedragen als goed huurder’. Ter invulling van dit criterium verwijst [eiseres in conv] naar fraude, onrust veroorzaken en het plaatsen van camera’s. De fraude zit erin, zo stelt [eiseres in conv] , dat [gedaagde in conv] contante betalingen aan de foodstand niet in het kassasysteem aanslaat. Daardoor wordt omzet, behaald met die betalingen, voor [eiseres in conv] niet zichtbaar. Aangezien de servicekosten via een genuanceerde omzetgerelateerde servicekostensystematiek in rekening worden gebracht, valt de geregistreerde omzet van [gedaagde in conv] lager uit dan de werkelijke omzet. Zo manipuleert [gedaagde in conv] de systematiek. Dit is onder meer inzichtelijk geworden doordat [eiseres in conv] Particulier Recherchebureau [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) heeft ingeschakeld, die een statisch observatieonderzoek heeft gedaan (cameratoezicht) en een rapport heeft opgesteld. Daarnaast geldt dat [gedaagde in conv] onrust creëert bij overige standhouders, bijvoorbeeld door aan te geven dat [gedaagde in conv] een aanzienlijke vordering op [eiseres in conv] heeft die mogelijk het faillissement van [eiseres in conv] in zal luiden. Verder heeft [gedaagde in conv] , zonder overleg met [eiseres in conv] en/of overige standhouders, camera’s geplaatst waarop meer dan enkel de binnenkant van het gehuurde is te zien, aldus [eiseres in conv] .
        
      
      
        4.8.6.
        De kantonrechter oordeelt als volgt. In de huurovereenkomst is niet overeengekomen dat huurders te allen tijde gebruik moeten maken van het kassasysteem. Dat zonder het kassasysteem de genuanceerde omzetgerelateerde servicekostensystematiek niet goed werkt, mag zo zijn, maar dat betekent enkel dat [eiseres in conv] daarover afspraken met de huurders moet maken. Het betekent niet dat huurders (dus) verplicht zijn om het kassasysteem te gebruiken en dat wanneer ze dat niet doen, ze tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Verder geldt dat [gedaagde in conv] onbetwist heeft gesteld dat haar (werkelijke) omzet, inclusief contante betalingen, wordt bijgehouden en uit haar jaarrekening blijkt. In die zin is [gedaagde in conv] dus wel transparant en houdt ze contante betalingen niet bewust uit de boeken. Ontbinding op deze grond kan niet plaatsvinden. Ontbinding is verder ook niet aan de orde vanwege het veroorzaken van onrust en het plaatsen van camera’s. Partijen zijn met elkaar in een juridische procedure verwikkeld en dat daarover gecommuniceerd wordt is niet zonder meer onrechtmatig. [eiseres in conv] heeft het veroorzaken van onrechtmatige overlast door [gedaagde in conv] onvoldoende onderbouwd. Dat geldt ook voor het plaatsen van camera’s. Dat het plaatsen van camera’s niet is toegestaan op grond van de huurovereenkomst of anderszins is door [eiseres in conv] niet gesteld en is ook niet gebleken. Dat dergelijke camera’s zijn geplaatst is overigens ook betwist.
        
      
    
    
      4.9.
      
        Onderzoekskosten [bedrijf 1]
      
      
        4.9.1.
        Als de kantonrechter [eiseres in conv] goed begrijpt, is haar stelling dat [gedaagde in conv] op onrechtmatige wijze gelden buiten het kassasysteem heeft gehouden en dat [gedaagde in conv] daarom ook de onderzoekskosten, die gemaakt zijn om vast te kunnen stellen dat deze onrechtmatige handelwijze heeft plaatsgevonden, moet vergoeden. Nu in het voorgaande geoordeeld is dat onvoldoende onderbouwd is dat [gedaagde in conv] onrechtmatig heeft gehandeld, hoeft zij ook de onderzoekskosten niet (voor de helft) te vergoeden. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
        
      
    
    
      4.10.
      
        Opzegging wegens dringend eigen gebruik en conversie
      
      
        4.10.1.
        Aangezien geoordeeld is dat geen ontbinding van de huurovereenkomst plaats zal vinden, wordt toegekomen aan de subsidiair door [eiseres in conv] gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met [gedaagde in conv] rechtsgeldig is opgezegd. 
        
      
      
        4.10.2.
        
          [eiseres in conv] heeft opgezegd tegen 31 januari 2024. Zij doet een beroep op conversie (artikel 3:42 BW) in die zin dat de opzegging wordt geconverteerd naar een opzegging tegen 1 maart 2024, met 29 februari 2024 als laatste dag van de huurovereenkomst. [gedaagde in conv] heeft geen verweer gevoerd tegen conversie. De conversie is ook niet onredelijk jegens [gedaagde in conv] , omdat de opzegtermijn enkel langer is geworden dan de overeengekomen periode van één jaar die in artikel 3.4 van de huurovereenkomst staat, zodat deze zal worden toegepast. 
        
      
      
        4.10.3.
        De vraag is of de huuropzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden. Dat is het geval, zo volgt uit het bepaalde in artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW, als [eiseres in conv] aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 
        
      
      
        4.10.4.
        
          [eiseres in conv] heeft gesteld dat in de loop van de jaren een scheefgroei is gekomen tussen de huurprijzen en de omzetten van standhouders, waaronder [gedaagde in conv] . Gebrekkige huurinkomsten hadden tot gevolg dat [eiseres in conv] haar aanzienlijke investeringen in het pand niet of slechts zeer marginaal kon terugverdienen. Om die reden achtte [eiseres in conv] het in haar bedrijfseconomisch en financieel belang om foodstands zelf te exploiteren. Daardoor zou ze haar investering(en) sneller kunnen terugverdienen, haar onderneming winstgevender kunnen maken en verder kunnen investeren in het concept. De opzegging was voor een groot aantal standhouders, zo stelt [eiseres in conv] , reden om met [eiseres in conv] in overleg te treden over een verlenging van de huurovereenkomst tegen actuelere en eerlijkere voorwaarden. Met die standhouders werden nieuwe huurovereenkomsten gesloten. [gedaagde in conv] was niet bereid tot een nieuwe huurovereenkomst te komen. [eiseres in conv] wil tenminste twee foodstands in eigen beheer exploiteren en de foodstand van [gedaagde in conv] is daar één van, aldus [eiseres in conv] . 
        
      
      
        4.10.5.
        De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat [eiseres in conv] daadwerkelijk de wil heeft om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen. Het lijkt er eerder op dat [eiseres in conv] met de opzegging onderhandelingen over een andere huurovereenkomst heeft willen initiëren. Hoe begrijpelijk het ook is dat [eiseres in conv] andere huurvoorwaarden met [gedaagde in conv] wilde overeenkomen, opzegging op grond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW is daarvoor niet de aangewezen weg. Ook is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van ‘dringend nodig hebben’. Niet gesteld of gebleken is dat het voorgenomen persoonlijk gebruik van de foodstand van [gedaagde in conv] voor [eiseres in conv] van wezenlijk belang is. Zo heeft [gedaagde in conv] onderbouwd gesteld dat [eiseres in conv] andere mogelijkheden heeft en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. Er zijn sinds de huuropzegging vier nieuwe standhouders gekomen. Indien [eiseres in conv] zelf foodstands wenst te exploiteren, had zij dat kunnen verwezenlijken in de vier vrijgekomen foodstands. Daarnaast kan [eiseres in conv] ook via de regeling van de artikelen 7:303 en 7:304 BW tot wijziging van de huurprijs komen. [eiseres in conv] heeft dit onvoldoende weersproken.
        
      
      
        4.10.6.
        De verklaring voor recht zal dus niet worden gegeven.
        
      
    
    
      4.11.
      
        Koelvitrine
      
      
        4.11.1.
        
          [gedaagde in conv] vordert schadevergoeding, omdat volgens haar personeel van [eiseres in conv] haar koelvitrine heeft beschadigd. [gedaagde in conv] heeft een nieuwe koelvitrine aangeschaft voor € 1.735,54 ex btw (€ 2.100,00 inclusief btw). 
        
      
      
        4.11.2.
        
          [eiseres in conv] betwist de vordering. Ze is van mening dat [gedaagde in conv] de vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Wel is [eiseres in conv] bereid, na een nadere onderbouwing, een bedrag aan [gedaagde in conv] te vergoeden.
        
      
      
        4.11.3.
        De kantonrechter ziet aanleiding bij deze stand van zaken de schade te schatten. [eiseres in conv] heeft onbetwist gesteld dat de btw voor verrekening in aanmerking komt en niet kwalificeert als schade. Het btw bedrag zal dus van de vordering worden afgehaald. Daarnaast is de kantonrechter met [eiseres in conv] van oordeel dat een aftrek nieuw-voor-oud dient plaats te vinden. Nu [gedaagde in conv] heeft gesteld dat de koelvitrine in 2019 gekocht was en [eiseres in conv] gesteld heeft dat de koelvitrine toen al tweedehands was, is het lastig tot een concrete afschrijvingsduur te komen. Daarom zal de kantonrechter [eiseres in conv] veroordelen tot betaling van 50% van de door [gedaagde in conv] gemaakte kosten (exclusief btw) voor de nieuwe koelvitrine, te weten een bedrag van € 867,77.
        
      
      
        4.11.4.
        
          [eiseres in conv] heeft ingestemd met het verrekenen van deze reconventionele vordering met hetgeen [gedaagde in conv] aan [eiseres in conv] verschuldigd is of zal worden dan wel met een eventuele andere vordering van [eiseres in conv] op [gedaagde in conv] . Daarom heeft [gedaagde in conv] geen belang meer bij haar verklaring voor recht om deze vordering te mogen verrekenen en zal die niet worden gegeven.
        
      
    
    
      4.12.
      
        Kosten boekhouder
      
      
        4.12.1.
        
          [gedaagde in conv] vordert vergoeding van de kosten van haar boekhouder. Zij heeft deze vordering onvoldoende onderbouwd. De kosten zijn niet op grond van de huurovereenkomst te vorderen. Kennelijk heeft [gedaagde in conv] bedoeld deze kosten op grond van onrechtmatige daad te vorderen. Zij heeft echter enkel onderbouwd wat volgens haar onrechtmatig is (te weten, de omstandigheid dat [eiseres in conv] op een laat moment pas documenten heeft overgelegd om de servicekosten inzichtelijk te maken). Zij heeft echter niets gezegd over de vraag in hoeverre die gestelde onrechtmatige daad [eiseres in conv] kan worden toegerekend en heeft ook niets gezegd over het causaal verband tussen de gestelde onrechtmatige daad en de schade. Dat betekent dat deze vordering van € 4.500,00 niet zal worden toegewezen.
        
      
    
    
      4.13.
      
        Opheffing beslag
      
      
        4.13.1.
        Het conservatoir beslag zal (nog) niet worden opgeheven. Dit vonnis betreft een tussenvonnis en geen eindvonnis. [gedaagde in conv] heeft ook geen (aanvullende) stellingen ingenomen ten opzichte van haar eerdere vordering hieromtrent in het incident, waarover de kantonrechter in een eerder vonnis geoordeeld heeft.
        
      
    
    
      4.14.
      
        Buitengerechtelijke kosten
      
      
        4.14.1.
        Volgens [eiseres in conv] is sprake van een zelfstandige onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) die naast en/of los van hetgeen is bepaald in artikel 30.1 van de algemene bepalingen rechtvaardigt dat [gedaagde in conv] in de daadwerkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten wordt veroordeeld. De onrechtmatige daad is erin gelegen dat [gedaagde in conv] op pertinent onjuiste gronden en door middel van het instellen van een op voorhand kansloze vordering uit hoofde van vermeende onverschuldigde betaling volhardt in de weigering tot nakoming van de huurovereenkomst. Verder is de zelfstandige onrechtmatige daad erin gelegen dat [gedaagde in conv] in aanloop naar de juridische procedure gedane concrete toezeggingen niet nakomt. Ook had [gedaagde in conv] in ieder geval moeten stoppen met het opschorten van haar betalingen vanaf het moment dat de volledige servicekostenadministratie was overgelegd, aldus [eiseres in conv] .
        
      
      
        4.14.2.
        De kantonrechter is van oordeel dat de gedragingen van [gedaagde in conv] , zoals door [eiseres in conv] gesteld, niet onrechtmatig zijn. Zoals in het voorgaande is geoordeeld is [gedaagde in conv] weer overgegaan tot het doen van betalingen en is haar vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling niet kansloos gebleken. Verder geldt dat waar [gedaagde in conv] niet (volledig) heeft voldaan aan haar verplichtingen, die voortvloeien uit de huurovereenkomst, zij daarvoor boetes moet betalen. Op geen van de door [eiseres in conv] aangevoerde gronden komen dus de daadwerkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten voor vergoeding in aanmerking. 
        
      
      
        4.14.3.
        Verder overweegt de kantonrechter als volgt. Partijen zijn in artikel 30.1 van de algemene bepalingen overeengekomen dat in alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, ingebrekestelling of exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, de huurder verplicht is alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de proceskosten - aan verhuurder moet voldoen. Die redelijke kosten worden begroot op 15% van de hoofdsom met een maximum van € 15.000,00. Deze bepaling is dan ook, in beginsel, tussen partijen van toepassing. De kantonrechter ziet echter aanleiding om de vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv ambtshalve te matigen tot het toepasselijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het besluit), welk tarief wordt geacht redelijk te zijn. Onvoldoende is gesteld of gebleken dat de werkelijke kosten van [eiseres in conv] hoger zijn dan dit tarief. De kantonrechter verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868 (rechtsoverweging 3.5.3 en 3.5.7). [eiseres in conv] heeft gesteld dat zij veel werkzaamheden heeft verricht om tot buitengerechtelijke afdoening te komen, waaronder het opstellen van eindafrekeningen en het overleggen van de volledige servicekostenadministratie. Die werkzaamheden behoren tot de contractuele verplichting van de verhuurder. Er bestaat geen aanleiding om die werkzaamheden op de grond van de buitengerechtelijke incassokosten door te belasten aan [gedaagde in conv] als huurder.
        
      
      
        4.14.4.
        Gezien het voorgaande, zal de kantonrechter bij eindvonnis, als na herberekening is vast komen te staan welke servicekosten en kosten van de eindafrekening [gedaagde in conv] nog moet betalen, aan de hand van het besluit worden berekend welk bedrag [gedaagde in conv] aan [eiseres in conv] is verschuldigd ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten.
        
      
    
    
      4.15.
      
        Proceskosten
      
      
        4.15.1.
        Aangezien de betalingen over en weer nog niet duidelijk zijn, kan de kantonrechter nog niet definitief over de proceskosten beslissen. Wel merkt de kantonrechter het volgende op. [eiseres in conv] vorderde in eerste instantie veroordeling van [gedaagde in conv] in de werkelijke proceskosten, maar heeft deze vordering tijdens de mondelinge behandeling van 24 september 2024 laten vallen. Dat betekent dat daarover niet meer zal worden geoordeeld. De proceskostenveroordeling zal conform het liquidatietarief zijn. Voor zover de kantonrechter het geschil op dit moment kan overzien, zal tot een compensatie van de proceskosten worden gekomen. Dit kan nog wijzigen als de daadwerkelijk te betalen bedragen over en weer helder zijn geworden. De kantonrechter geeft partijen vast mee dat het zo kan zijn dat een deel van het griffierecht voor rekening van [eiseres in conv] blijft, als de vordering van [eiseres in conv] aanzienlijk naar beneden wordt bijgesteld. Verder kan het zo zijn dat het salaris gemachtigde wordt vastgesteld aan de hand van het toegewezen deel van de vordering. Dat geldt voor zowel de (conventionele) vordering van [eiseres in conv] als voor de vordering in reconventie van [gedaagde in conv] .
        
      
    
    
      4.16.
      
        Uitvoerbaar bij voorraad verklaring
      
      
        4.16.1.
        Zowel [eiseres in conv] als [gedaagde in conv] vordert dat de veroordelingen over en weer uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard op grond van artikel 233 Rv. 
        
      
      
        4.16.2.
        
          [eiseres in conv] wil, in conventie, niet dat het instellen van een rechtsmiddel de tenuitvoerlegging schorst, met als gevolg dat [gedaagde in conv] in het gehuurde blijft zitten en [eiseres in conv] het gehuurde niet zelf in gebruik kan nemen. Daarnaast wijst [eiseres in conv] erop dat er een aanzienlijk debiteurenrisico is. [gedaagde in conv] betwist het debiteurenrisico. Er is beslag gelegd door [eiseres in conv] en inmiddels betaalt [gedaagde in conv] weer. [gedaagde in conv] stelt ook dat uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet past in deze zaak, omdat er teveel onduidelijk is wat betreft de servicekostenfacturen. [eiseres in conv] heeft die onduidelijkheid gecreëerd. Voor wat betreft de vorderingen tot ontbinding en ontruiming wijst [gedaagde in conv] op artikel 7:295 BW en stelt zij dat haar verweer niet kennelijk ongegrond voorkomt. 
        
      
      
        4.16.3.
        
          [gedaagde in conv] stelt in reconventie dat zij belang heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis, omdat het om een flink bedrag gaat dat zij wenst aan te wenden voor haar bedrijfsvoering. Bovendien vreest ze dat [eiseres in conv] tot de hoogste rechter zal gaan en [gedaagde in conv] dan maar moet afwachten of haar oplopende vordering in reconventie nog wel voldaan zal kunnen worden door [eiseres in conv] . Dat [eiseres in conv] mogelijk in de financiële problemen komt, baseert [gedaagde in conv] op de stelling van [eiseres in conv] dat opschorting door [gedaagde in conv] [eiseres in conv] in de problemen brengt. [eiseres in conv] heeft hier verweer tegen gevoerd. Volgens haar is het volstrekt onaannemelijk dat een aan [gedaagde in conv] toegewezen bedrag de vordering van [eiseres in conv] overstijgt. Ze wijst ook op de fraude, waarmee [gedaagde in conv] onder haar betalingsverplichtingen wenst uit te komen.
        
      
      
        4.16.4.
        De kantonrechter oordeelt als volgt. In het eindvonnis zullen, gezien het gevoerde partijdebat op dit onderwerp, de belangen van partijen bij uitvoerbaar verklaring van het vonnis tegen elkaar worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval (HR 29 november 1996, NJ 1997, 684). De kantonrechter oordeelt, voorlopig (te weten: zonder de concrete over en weer te betalen bedragen te kennen) dat [eiseres in conv] onvoldoende belang heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaring van haar conventionele vorderingen. Ze heeft enkel haar belang bij ontbinding en ontruiming onderbouwd en die vorderingen worden niet toegewezen. Het debiteurenrisico zal zij nader dienen te onderbouwen. Voor [gedaagde in conv] , wat betreft haar vordering in reconventie, geldt hetzelfde. Ook zij zal het gestelde betalingsrisico bij [eiseres in conv] nader moeten onderbouwen. De kantonrechter geeft partijen mee dat hij aan de uitvoerbaarverklaring bij voorraad de voorwaarde kan verbinden dat tot een bepaald bedrag zekerheid wordt gesteld. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich daarover bij akte uit te laten.
        
      
    
    
      4.17.
      
        Slot
      
      
        4.17.1.
        Er zijn in deze zaak nog wat processuele stappen te maken. De kantonrechter zal de zaak daarom naar de rol verwijzen van 26 februari 2025 voor het nemen van aktes. Zowel [eiseres in conv] als [gedaagde in conv] zullen in de gelegenheid worden gesteld om hun vorderingen nader te concretiseren op basis van al hetgeen de kantonrechter in dit vonnis heeft overwogen. Gezien de verwevenheid tussen de kwestie in conventie en reconventie is de kantonrechter van oordeel dat eerst [eiseres in conv] haar vordering in conventie dient te concretiseren. Nadat [eiseres in conv] een akte heeft genomen, zal [gedaagde in conv] in de gelegenheid worden gesteld om daarop binnen vier weken te reageren. Daarbij zal [gedaagde in conv] ook haar reconventionele vordering dienen te concretiseren. Daarna krijgt [eiseres in conv] de gelegenheid om daarop binnen twee weken te reageren. De kantonrechter geeft partijen alvast mee dat zij hun aktes kort moeten houden. Dat wil zeggen: niet langer dan vijf pagina’s. Ook zal de kantonrechter ambtshalve een wijziging of vermeerdering van eis of grondslag (zowel in conventie of reconventie), voor zover die op iets anders ziet dan de concretisering van de bedragen, wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing laten (art. 130 Rv).
        
      
      
        4.17.2.
        Bij deze stand van zaken spoort de kantonrechter partijen aan bij zichzelf en bij elkaar te rade gaan of toch nog (of: nu alsnog) een schikking bereikt kan worden. Dit lijkt de kantonrechter uit kostenefficiëntie, maar vooral om redenen van persoonlijk welzijn verstandig om serieus te overwegen. Daarnaast geldt dat de huurovereenkomst tussen partijen zal blijven doorlopen en partijen dus nog aan elkaar verbonden zullen blijven. Dit laatste pleit ook voor een afronding van het verleden, op basis van een onderlinge regeling. Uitstelverzoeken die gezamenlijk en om deze reden worden gedaan, zullen worden ingewilligd.
      
      
        4.17.3.
        Iedere verdere beslissing in conventie en in reconventie wordt aangehouden.
        
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 26 februari 2025 voor het nemen van een akte door [eiseres in conv] over hoe haar vordering in conventie concreet luidt (in de zin van concrete bedragen) met inachtneming van alle door de kantonrechter in dit tussenvonnis gegeven beslissingen. Hierna kan [gedaagde in conv] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte nemen, waarbij zij ook haar vordering in reconventie dient te concretiseren (in de zin van concrete bedragen). Tot slot zal [eiseres in conv] in de gelegenheid worden gesteld om in reconventie een antwoordakte te nemen op de rol van twee weken na de akte van [gedaagde in conv] ,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat beide partijen zich op 26 februari 2025 uit moeten laten over hetgeen de kantonrechter hierboven heeft overwogen omtrent het debiteurenrisico / betalingsrisico en het stellen van zekerheid in het kader van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het eindvonnis,
      
    
    
      5.3.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
      
        51588 / 40141
      
    
  
  
     Vastgesteld in mei 2009 op initiatief van de Raad Nederlandse Detailhandel, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland en Vastgoedmanagement Nederland.