ECLI:NL:RBMNE:2025:1317, Rechtbank Midden-Nederland, 26-03-2025, 579009
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Erfpacht. Volgens de erfpachtakte moet de grond leeg worden opgeleverd aan het einde van de erfpacht. Is de eigenaar van de grond desondanks gehouden mee te werken aan de overdracht van gebouwen op de grond aan een opvolgend gebruiker?

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/579009 / HL ZA 24-196
    
    
    
      
        Vonnis van 26 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaat: mr. T.A.M. Drubbel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        N.V. LUCHTHAVEN LELYSTAD, 
      te Lelystad,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: Luchthaven Lelystad,
      advocaat: mr. M. van Schie.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 tot en met 24;- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 12 tot en met 14;
      - de akte overlegging producties 25 tot en met 27 van Luchthaven Lelystad;- de mondelinge behandeling van 15 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de spreekaantekeningen van [eiseres] ;
      - de spreekaantekeningen van Luchthaven Lelystad; 
      - het bericht van 8 januari 2025 van beide partijen met daarbij het arrest van 17 december 2024 in het ingestelde spoedappel.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] had percelen grond van Luchthaven Lelystad in erfpacht. Op die percelen staan gebouwen. Het recht van erfpacht is geëindigd. Luchthaven Lelystad wil dat [eiseres] de percelen grond aan haar oplevert zonder de opstallen (de gebouwen) en met een schone grond verklaring. [eiseres] moet de gebouwen op de percelen slopen volgens Luchthaven Lelystad. [eiseres] vordert in deze procedure dat Luchthaven Lelystad meewerkt aan een overdracht van de gebouwen op de percelen aan een derde. [eiseres] vindt het – kort gezegd – onredelijk dat zij de gebouwen moet slopen en voor die kosten moet opdraaien. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Wat is er gebeurd?
      
    
    
    
      3.1.
      Luchthaven Lelystad is eigenaar van het luchthaventerrein in Lelystad. Zij heeft in 1986 haar perceel grond aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in erfpacht uitgegeven. In de erfpachtakte en de daarbij horende erfpachtvoorwaarden staat dat de erfpacht eindigt op 1 december 2016. Verder staat daarin dat het erfpachtgoed bestemd is voor vestiging van bedrijven gericht op luchtvaartactiviteiten (géén detailhandel) en dat verhuur van het erfpachtgoed zonder toestemming van de eigenaar niet is toegestaan. Ook is opgenomen dat de erfpachtgrond aan het einde van de erfpacht in de oorspronkelijke toestand moet worden opgeleverd en dat er geen recht is op vergoeding voor wat de erfpachter heeft aangebracht. In 1992 heeft Luchthaven Lelystad ook het perceel aan de [straat] [nummeraanduiding 2] in erfpacht uitgegeven. Dit stuk grond ligt naast het eerder uitgegeven perceel aan de [straat] [nummeraanduiding 1] en was bestemd voor de uitbreiding van het bedrijf op de [straat] [nummeraanduiding 1] . Deze erfpacht eindigt volgens de erfpachtakte en voorwaarden op 31 december 2022 en ook hier is verhuur door de erfpachter zonder toestemming van de eigenaar niet toegestaan. In deze erfpachtakte en voorwaarden is niet opgenomen dat de erfpachtgrond zonder recht op vergoeding aan het einde van de erfpacht in oorspronkelijke toestand moet worden opgeleverd.
      
    
    
      3.2.
      In 2003 heeft [eiseres] de erfpachtrechten op de [straat] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] gekregen. Op die stukken grond stonden gebouwen.
      
    
    
      3.3.
      In maart 2016 heeft Luchthaven Lelystad aan [eiseres] laten weten dat zij de erfpacht periode alleen wil verlengen als de bestaande bebouwing wordt vervangen door nieuwbouw. Hiervoor wilde Luchthaven Lelystad uiterlijk 1 juli 2016 een plan ontvangen van [eiseres] . Luchthaven Lelystad liet in september 2017 aan [eiseres] weten dat [eiseres] de termijn heeft overschreden en dat de huidige erfpachtrechten daarom slechts tijdelijk worden voortgezet totdat de nieuwbouw is gerealiseerd. Als de nieuwbouw niet zou zijn gerealiseerd vóór 1 juli 2018 zouden de afspraken vervallen. 
      
    
    
      3.4.
      
        Het is niet tot nieuwbouw gekomen, niet vóór 1 juli 2018 en ook niet daarna. [eiseres] heeft in 2017 een bouwvergunning gekregen, maar is niet tot nieuwbouw overgegaan, ondanks herhaalde oproepen van Luchthaven Lelystad. Uiteindelijk heeft Luchthaven Lelystad [eiseres] op 21 december 2022 voorgesteld de erfpachtovereenkomsten tijdelijk te verlengen tot 31 december 2023, afhankelijk van de voortgang van nieuwbouw. Op 19 mei 2023 heeft Luchthaven Lelystad een overeenkomst gestuurd waarin die tijdelijke verlenging van de erfpachtduur en de voorwaarden voor die verlenging werden geregeld. [eiseres] kon zich niet vinden in de inhoud van deze aangeboden overeenkomst tot verlenging. 
        Luchthaven Lelystad heeft haar voorstel tot tijdelijke verlenging van de erfpacht, na een gesprek met [eiseres] op 29 juni 2023, ingetrokken. Luchthaven Lelystad heeft [eiseres] laten weten de erfpachtrechten niet langer te willen voortzetten en zij heeft op 30 juni 2023 de erfpachtrechten op de [straat] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] opgezegd tegen 30 juni 2024. Luchthaven Lelystad heeft [eiseres] opgedragen de stukken grond leeg en schoon op te leveren. Dat hield voor [eiseres] in dat zij de loods op de [straat] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] moest (laten) slopen.
      
      
      
        
          Wat wil [eiseres] ?
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        
          [eiseres] vindt dat de eis van Luchthaven Lelystad om de percelen leeg en schoon op te leveren tot een onredelijke kapitaalvernietiging leidt. Voor de renovatie van de loods is een bouwvergunning afgegeven. Volgens [eiseres] is het goedkoper en sneller om daarvan gebruik te maken dan de loods te slopen en een nieuwe bouwvergunning aan te vragen voor nieuwbouw. Overname van de loods (met de afgegeven bouwvergunning) door een derde is daarom in het belang van zowel [eiseres] als Luchthaven Lelystad, meent [eiseres] .
        
          [eiseres] meent verder dat zij redelijke kandidaten voor overname heeft aangedragen en dat Luchthaven Lelystad deze kandidaten niet zomaar mag afwijzen. Door dat wel te doen, handelt Luchthaven Lelystad onrechtmatig tegenover [eiseres] en maakt zij misbruik van haar recht. Daarnaast is het volgens [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Luchthaven Lelystad zonder reden de door [eiseres] voorgedragen kandidaten afwijst en eist dat het gebouw moet worden gesloopt. [eiseres] lijdt daardoor financiële schade. [eiseres] vordert in deze procedure dat Luchthaven Lelystad wordt veroordeeld tot het meewerken aan een redelijke oplossing voor de overname van het gebouw. 
      
      
    
    
      3.6.
      
        In deze procedure staat niet ter discussie dat het recht van erfpacht is geëindigd en dat [eiseres] de percelen grond aan Luchthaven Lelystad moet opleveren. De vraag is of Luchthaven Lelystad tegenover [eiseres] gehouden is mee te werken aan de overdracht van de loods die op de percelen grond staan aan een derde. In een eerder kort gedingvonnis (van 4 september 2024) oordeelde de voorzieningenrechter dat [eiseres] de percelen in schone staat en vrij van opstal moet opleveren aan Luchthaven Lelystad. Dat betekent dat [eiseres] de loods moest afbreken. Tegen dat vonnis heeft [eiseres] spoedappel ingesteld bij het hof. Het hof heeft op 17 december 2024 uitspraak gedaan in dat spoedappel. Het hof heeft het vonnis van 4 september 2024 bekrachtigd en [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de percelen grond en tot oplevering van die percelen in schone staat en vrij van opstal aan Luchthaven Lelystad. Dus zonder loods. 
        In deze bodemprocedure zal de rechtbank oordelen dat Luchthaven Lelystad niet verplicht is mee te werken aan overdracht van de loods aan een derde. Hieronder zal worden uitgelegd waarom Luchthaven Lelystad daartoe niet verplicht is.
      
      
      
        
          De erfpachtaktes bieden geen basis voor de geëiste medewerking
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        In de erfpachtakte van de [straat] [nummeraanduiding 1] is duidelijk opgenomen dat de grond aan het eind van de erfpacht in oorspronkelijk staat moet worden opgeleverd, zonder recht op vergoeding. [eiseres] wist bij het aangaan van de erfpacht precies waar zij aan toe was. Zij zou na afloop van de periode van erfpacht de grond weer leeg moeten opleveren aan Luchthaven Lelystad, dus zonder bebouwing. [eiseres] wist dus dat zij bij het einde van de erfpacht te maken zou krijgen met de sloopkosten van de bebouwing die op de percelen staat. In de erfpachtakte van de [straat] [nummeraanduiding 2] is deze clausule niet opgenomen. Dat betekent in dit geval enkel dat [eiseres] – eventueel – recht heeft op een vergoeding voor (het deel van) de bebouwing dat op dat stuk grond staat. 
        Het stuk grond aan de [straat] [nummeraanduiding 2] diende als uitbreiding van het bedrijf op de [straat] [nummeraanduiding 1] . Op dat laatste stuk grond staat het leeuwendeel van de bebouwing. Van de bebouwing op de [straat] [nummeraanduiding 2] heeft Luchthaven Lelystad onbetwist gesteld dat dit geen zelfstandig bestaansrecht heeft. Ook dit stuk bebouwing moet daarom gesloopt worden. 
      
      
      
        
          Luchthaven Lelystad handelt niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Luchthaven Lelystad heeft [eiseres] ruimschoots in de gelegenheid gesteld om aan de voorwaarden te voldoen om zelf de erfpacht voort te kunnen zetten (wat eigenlijk de wens was van [eiseres] ). Vanaf 2016 tot en met mei 2023 heeft Luchthaven Lelystad die mogelijkheid telkens weer aan [eiseres] geboden. Door niet, niet tijdig en/of niet afdoende te voldoen aan de wensen van Luchthaven Lelystad, heeft [eiseres] zichzelf in de positie gebracht dat Luchthaven Lelystad uiteindelijk de erfpacht niet langer wilde voortzetten. [eiseres] heeft zichzelf in de positie gebracht dat zij nu wordt geconfronteerd met de verplichting tot sloop van de loods. Een verplichting die zij, zoals hierboven al geschreven, kende bij het aangaan van de erfpacht. Niet valt in te zien waarom [eiseres] dit zou mogen afwentelen op Luchthaven Lelystad. 
      
    
    
      3.9.
      Luchthaven Lelystad heeft de eigendom van de percelen, het meest omvattende recht op een goed. Voor zover de redelijkheid en billijkheid al een rol spelen in het goederenrecht, is het enkele feit dat Luchthaven Lelystad gebruik wil maken van haar eigendomsrecht door zelf te bepalen wie zij rechten op haar grond gunt, daar niet mee in strijd. Laat staan dat het door Luchthaven Lelystad gebruik maken van haar recht onrechtmatig is of misbruik van recht oplevert. Luchthaven Lelystad heeft een eigen kandidaat voor het erfpacht met wie zij in gesprek is. De door [eiseres] aangedragen kandidaten hebben zich niet gemeld bij Luchthaven Lelystad, hebben geen serieus te nemen plan gepresenteerd aan Luchthaven Lelystad, of voldoen niet aan de eisen die gelden voor het bedrijf dat op de percelen moet worden uitgeoefend. Nog los van het feit dat op Luchthaven Lelystad überhaupt geen verplichting rustte om met door [eiseres] aangedragen kandidaten in onderhandeling te treden, heeft Luchthaven Lelystad hele legitieme redenen gehad om deze kandidaten af te wijzen.
      
      
        
          Geen reconventie
        
      
      
    
    
      3.10.
      Luchthaven Lelystad had reconventionele vorderingen ingesteld voor het geval zij na de beslissing van het hof in het door [eiseres] ingestelde spoedappel geen titel tot ontruiming meer zou hebben. Die situatie is niet aan de orde. Het hof heeft in zijn arrest van 17 december 2024 de veroordeling tot ontruiming in stand gelaten en in zijn uitspraak opnieuw geformuleerd. De voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen zijn ingesteld, is niet ingetreden. Deze vorderingen hoeven daarom niet beoordeeld te worden.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.11.
      
        [eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Luchthaven Lelystad worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                688,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.094,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.12.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 2.094,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          4403