ECLI:NL:RBZWB:2025:2905, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-05-2025, 24/143
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/143 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 mei 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 296.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [persoon 1] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. [persoon 2] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1976. De woning heeft een woonoppervlakte van 131 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 666 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 317.000 naar waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Alle gelegen te [plaats] .  
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat hij de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar vindt. De rechtbank ziet geen aanleiding om daar anders over te oordelen. De gebruikte referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
        
      
      
    
    
      3.6.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening is gehouden met: de gedateerdheid van de keuken en de badkamer, de matige onderhoudstoestand van de woning – waaronder het slecht onderhouden buitenschilderwerk – en het onder-gemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning. De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende betwist. 
      
    
    
      3.7.
      
        De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen door deze in de waardematrix te beoordelen met een 2 (matig). Als gevolg daarvan heeft een neerwaartse correctie van 10% plaatsgevonden op de gehanteerde vierkantemeterprijs voor de woning en de aanbouw. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunten geen aanvullende gegevens zoals foto’s overgelegd.
        De rechtbank ziet op basis van de stukken in het dossier en hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ter zitting geen aanleiding voor een verdere correctie op de voorzieningen of de kwaliteit van de woning. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier evenmin kan worden beoordeeld of de onderhoudstoestand en het duurzaamheidsniveau van de woning slechter zijn dan dat van de referentiewoningen. De beroepsgronden van belanghebbende slagen niet. 
      
      
    
    
      3.8.
      
        Belanghebbende stelt zich daarnaast op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij een school. 
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt dat overlast van een school wordt ondervonden wat een waardedrukkend effect op de woning tot gevolg heeft. Een school in de nabijheid van een woning is geen objectieve waarde-verminderende omstandigheid. De waardering van de aanwezigheid van een school zal per persoon verschillen. De woning van belanghebbende ligt bovendien niet direct tegenover of naast een school, maar op 250 meter afstand en om de hoek van de school. Zonder nadere toelichting, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat door de aanwezigheid van de school, verkeers- en geluidsoverlast wordt ervaren, waarvan een waardedrukkend effect uitgaat. 
      
      
    
    
      3.9.
      Ter zitting heeft belanghebbende terecht aangevoerd dat in de waardematrix die door de heffingsambtenaar is overgelegd een (reken)fout zit. De kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de referentiewoning [adres 4] zijn in de waardematrix met een 4 beoordeeld. Ten onrechte heeft dit echter niet geleid tot een correctie op de gecorrigeerde prijs per eenheid van deze referentiewoning. Voorgaande leidt echter naar het oordeel van de rechtbank niet tot een verlaging van de WOZ-waarde van de woning, omdat de berekende waarde in de matrix nog steeds boven de beschikte WOZ-waarde uitkomt wanneer de rekenfout wordt gecorrigeerd.  
      
    
    
      3.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 12 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.