ECLI:NL:GHSHE:2025:545, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-02-2025, 23/389
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2025-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Eigen koopprijs van de woning, geïndexeerd naar waardepeildatum van ongeveer vier maanden later. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de eigen koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer is. De ondervonden ernstige overlast van een tegenovergelegen stadspark wordt geacht verdisconteerd te zijn in de eigen koopprijs.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 23/389
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 3 maart 2023, nummer ROE 22/1393 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] 3 in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerende zaakbelasting, afvalstoffenheffing, rioolheffing, zuiveringsheffing en watersysteemheffing voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend, die zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2025 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een omstreeks 1906 gebouwde tussenwoning met twee aanbouwen, een kelder en twee dakkapellen. De woning is nabij het centrum van [woonplaats] gelegen op een perceel van 146 m2. Aan de overzijde van de woning bevindt zich het [stadspark] stadspark. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de woning gekocht voor € 1.150.000 (hierna: de eigen koopprijs). De koopovereenkomst is op 21 november 2019 gesloten en de levering heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2020.
      
    
    
      2.3.
      
        De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar door middel van de WOZ-beschikking per de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 1.163.000. 
        Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
      
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in beroep verwezen naar het op 12 juli 2022 door taxateur [taxateur] opgestelde taxatierapport met waardematrixen. Hieruit volgt een waarde per waardepeildatum van € 1.178.000. De taxateur heeft voor de waardebepaling de eigen koopprijs, en twee vergelijkingsobjecten met de volgende verkoopgegevens gebruikt: 
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Soort en bouwjaar
                
              
              
                
                  Transactiedatum
                
              
              
                
                  Koopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1] 3
              
              
                Tussenwoning uit 1906
              
              
                20 augustus 2020
              
              
                € 1.150.000
              
            
            
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                Tussenwoning uit 1911
              
              
                3 juli 2020
              
              
                €    975.000
              
            
            
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                Tussenwoning uit 1832
              
              
                4 januari 2021
              
              
                € 1.225.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een aangepaste waardematrix overgelegd met de hiervoor genoemde objecten, waarin is uitgegaan een oppervlakte van de woning van 235 m2 in plaats van 247 m2. Hieruit volgt een waarde per waardepeildatum van € 1.170.000. 
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 650.000 of € 763.288, € 775.000 of € 850.000.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop, op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    
      4.2.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Ook als de koop van een woning heeft plaatsgevonden op een moment dat verder gelegen is dan ‘kort voor of na’ de waardepeilddatum, kan de eigen koopprijs nog steeds bruikbaar zijn als uitgangspunt voor bepaling van de waarde.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot de WOZ-waarde ligt bij de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft gewezen op de eigen koopprijs van de woning. De taxateur heeft de eigen koopprijs van € 1.150.000 geïndexeerd en is daarbij, in plaats van het tijdstip van de koop van de woning (21 november 2019) uitgegaan van het tijdstip van de levering. Tussen het tijdstip van de levering (20 augustus 2020) en de waardepeildatum zit een korte periode van ongeveer vier maanden (tot 1 januari 2021). De taxateur is uitgegaan van een marktontwikkeling van de koopprijs in die periode van 1,7% (afgerond € 20.000). Dit leidt tot een taxatiewaarde van € 1.170.000. 
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft de marktontwikkeling van 1,7% niet betwist. Het hof ziet ook geen aanleiding om aan dit percentage te twijfelen. Het hof heeft bij dit oordeel betrokken dat in de betreffende periode sprake was van stijgende prijzen van koopwoningen. Omdat de heffingsambtenaar de waarde heeft vastgesteld op € 1.163.000, rekening houdend met de eigen koopprijs en de door de taxateur berekende marktontwikkeling vanaf de leveringsdatum tot de waardepeildatum, is de waarde niet te hoog vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. Belanghebbende heeft betoogd dat de waarde op de waardepeildatum moet worden vastgesteld op een bedrag zoals hiervoor genoemd. Dit standpunt is echter niet (voldoende) onderbouwd. Voor zover belanghebbende erop heeft gewezen dat de woning volgens hem een oppervlakte van 190 à 200 m2 heeft, van medio 1937 tot 2010 in familiebezit is geweest, het een eenmalige kans was om de woning, het geboortehuis van zijn echtgenote, in 2019 te kopen, de makelaar dat wist en onderhandelen over de prijs er niet bij was, de WOZ-waarde toen € 932.000 was en hij € 100.000 teveel heeft betaald, baat dit hem niet. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de eigen koopprijs van € 1.150.000 in de gegeven omstandigheden niet de waarde in het economisch verkeer is. Dit geldt ook voor de door belanghebbende genoemde ernstige overlast die hij heeft ondervonden van het tegenovergelegen stadspark. Volgens belanghebbende waren de overlastproblemen er ook al toen hij de woning kocht maar had hij zich de ernst ervan niet gerealiseerd, heeft de makelaar de woning in ‘een stille periode’ aan hem verkocht en is hij toentertijd niet in de nacht naar de woning gaan kijken, maar dat neemt niet weg dat ook de overlast wordt geacht verdisconteerd te zijn in de eigen koopprijs. Dat belanghebbende achteraf, als hij op de hoogte was geweest van de ernst van de overlast, de woning niet zou hebben gekocht, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      4.6.
      Omdat het hof aan de hand van de eigen koopprijs (met indexatie) al aannemelijk acht dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt het hof niet toe aan een bespreking van de twee vergelijkingsobjecten in het taxatierapport. Voor zover belanghebbende de waarde van de woning vergelijkt met WOZ-waarden, onderhoudsstaat en gemiddelde prijs per m2 van woningen in dezelfde straat ( [adres 1] 1 t/m 10) geldt dat vergelijking met WOZ-waarden van andere panden niet de voorgeschreven methode is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning wordt bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, of (indien beschikbaar) die van de woning zelf. De WOZ-waarden van andere woningen in dezelfde straat spelen daarbij verder geen rol. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof is met inachtneming van het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende heeft ter onderbouwing hiervan verwezen naar de hiervoor genoemde woningen in dezelfde straat ( [adres 1] 1 t/m 10). Volgens belanghebbende is het mogelijk om correcter te taxeren als de methode of de wet wordt aangepast, bijvoorbeeld naar het voorbeeld van het Duitse recht.
      
    
    
      4.9.
      Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Van schending van het gelijksbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van gelijke gevallen. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen, wordt de waarde van de woning in dit geval het beste benaderd door de eigen verkoopprijs (met indexatie). Daarbij komt het volgende. Uit de door belanghebbende gemaakte vergelijking van de woningen blijkt dat sprake is van aanzienlijke verschillen in het aantal m2 vloeroppervlak en onderhoudsstaat van de woningen in de [adres 1] 1 t/m 10. Dit betekent dat de woning van belanghebbende niet vergelijkbaar is met die andere woningen. Ook heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar een begunstigend beleid heeft gevoerd of dat sprake is van een begunstigend oogmerk in de hiervoor bedoelde zin. 
      
    
    
      4.11.
      Alles wat belanghebbende verder nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          WOZ-waarde per 1 januari 2023 
        
      
    
    
      4.12.
      Tot slot heeft belanghebbende het hof verzocht om de heffingsambtenaar de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2023 bekend te laten maken. Het hof laat dit verzoek buiten behandeling, omdat het in deze procedure alleen gaat om de WOZ beschikking per waardepeildatum 1 januari 2021.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.14.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M.E. Smorenburg, voorzitter, T.A. Gladpootjes en J.M. van der Vegt, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      R. Camps	M.E. Smorenburg 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 onder 3.3. 
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, onder 3.4.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 23 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4043, onder 4.6. 
  
  
     Vergelijk de hiervoor onder voetnoot 3 genoemde uitspraak van de Hoge Raad.
  
  
     Onder 3.2.