ECLI:NL:RBGEL:2022:1618, Rechtbank Gelderland, 06-04-2022, C/05/393790 / HZ ZA 21-329
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2022-04-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verkoop van kavel door gemeente onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeente raad. Art. 6:23 lid 1 BW. Hof van Twente-arrest en Didam-arrest.

vonnis
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/05/393790 / HZ ZA 21-329
    
    
    
      
        Vonnis van 6 april 2022
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      eiser,
      advocaat mr. H.H. van Gaal te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE MONTFERLAND,
      zetelend te Didam,
      gedaagde,
      advocaat mr. P.L.G. Haccou te Arnhem.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente genoemd worden.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 1 december 2021
        
        
          het overzicht beslagstukken van [eiser]
        
        
          de akte overlegging producties tevens houdende wijziging en vermeerdering eis van
        
      
        [eiser] van 24 februari 2022
      
        
          de akte overlegging producties van de gemeente van 24 februari 2022
        
        
          het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 24 februari 2022.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Op 17 december 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente (hierna: het college) besloten tot verkoop van onder meer een deel van de kavel kadastraal bekend [kavel] (hierna: de kavel) ‘door middel van inschrijving, waarbij gunning aan het college en de raad blijft voorbehouden zonder dat voor ieder kavel afzonderlijk een maximale opbrengst is vastgesteld’. Er werd uitgegaan van een theoretische bieding van € 131,00 per m², wat € 100,00 lager was dan de oorspronkelijke geprognosticeerde opbrengst van de kavel van € 231,00 per m². Mocht een bieding niet reëel zijn, dan wordt niet overgegaan tot gunning. Er hebben zich voor deze kavel geen belangstellenden gemeld. Daarom heeft het college zich beraden op een andere bestemming, namelijk parkeren, mede naar aanleiding van een op 29 november 2018 door de gemeenteraad aangenomen motie. Daartoe heeft het college op 7 juli 2020 het bestemmingsplan “Parkeren Vinkhof, Zeddam” ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. 
      
    
    
      2.2.
      
        [betrokkene] heeft naar aanleiding van het voorgenomen besluit bij brief van 9 juli 2020 het college verzocht om het voorgenomen besluit in heroverweging te nemen. Hij heeft het college daarbij gevraagd om hem een kans te geven een bod uit te brengen op de kavel. Hij voerde als argumenten aan dat de gemeente niet alleen inkomsten van de verkoop zou ontvangen, maar zich ook de kosten voor de aanleg van een parkeerplaats kon besparen en hem als starter de kans kon geven om in zijn dorp te blijven wonen, waar hij is opgegroeid en actief in het verenigingsleven is. In verband met wijzigingen in de voorwaarden van de starterslening was hij daartoe thans financieel in staat.
      
    
    
      2.3.
      Tijdens een beeldvormende sessie van de gemeenteraad op 10 september 2020 over het voorgenomen besluit, heeft [betrokkene] ingesproken over voornoemde brief. Naar aanleiding van deze inspraakreactie heeft een aantal raadsleden [wethouder] verzocht om met [betrokkene] in gesprek te gaan over de verkoop van de kavel aan [betrokkene] . De wethouder was bereid tot een gesprek, maar hij heeft de gemeenteraad erop gewezen dat als de kavel opnieuw in de verkoop zou gaan, dit wel openbaar bekend gemaakt moest worden. Hij heeft gewaarschuwd dat het één op één gunnen van de kavel zou kunnen leiden tot juridische consequenties. Dit zou worden uitgezocht. Het gesprek van de wethouder met [betrokkene] heeft op 28 september 2020 plaatsgevonden, waarna [betrokkene] op 29 september 2020 een bod van € 20.000,00 exclusief btw heeft uitgebracht op de kavel. De gemeente heeft aan [betrokkene] geen reactie op dit bod gegeven.  
      
    
    
      2.4.
      
        In oktober 2020 heeft het college op basis van juridisch advies besloten om de kavel opnieuw via een openbare inschrijving in de verkoop te doen om aan eenieder een gelijke kans te geven. Bij e-mail van 16 oktober 2020 heeft de gemeente [betrokkene] van de openbare verkoop op de hoogte gebracht. [wethouder] heeft de gemeenteraad in een kort informatief memo van 26 november 2020 over dit besluit als volgt geïnformeerd:
        “Tevens is besloten het overige deel alsnog als bouwkavel op een transparante manier via open inschrijving – voor een periode van 4 weken – in de verkoop te doen. Dit zullen we medio december gaan oppakken. Wij verwachten u medio februari 2021 verder te kunnen informeren over het vervolg.” 
        Over het gesprek met [betrokkene] en de uitkomst daarvan is niets opgenomen in het memo.
      
      
    
    
      2.5.
      De openbare inschrijving heeft in februari 2021 plaatsgevonden. Op de inschrijving was de NVM-richtlijn inschrijvingsvoorwaarden verkoop bij inschrijving van toepassing verklaard. In die voorwaarden is in artikel 8 opgenomen dat de definitieve gunning plaatsvindt door de gemeenteraad van Montferland.
      
    
    
      2.6.
      Uit de correspondentie tussen [betrokkene] en de gemeente blijkt dat [betrokkene] op de hoogte is gebracht van de gang van zaken en via de makelaar een toegangscode voor het digitale dossier van de kavel heeft ontvangen. In dit digitale dossier stond een inschrijfformulier waarop hij een bod vóór 15 februari 2021 schriftelijk of digitaal kon indienen. [betrokkene] heeft hierop bij de makelaar kenbaar gemaakt dat hij al in gesprek was met de gemeente. De gemeente heeft de makelaar geïnformeerd over het feit dat er al een gegadigde was. [betrokkene] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om digitaal zijn bod kenbaar te maken. Bij het openen van de biedingen is uit coulance zijn eerdere bod van € 20.000,00 exclusief btw meegenomen. 
      
    
    
      2.7.
      
        
          [eiser] is als hoogste bieder uit de verkoopprocedure gekomen. Op 16 maart 2021 is de schriftelijke koopovereenkomst inzake de kavel namens de gemeente door de burgemeester en door [eiser] ondertekend. 
        Naast de gebruikelijke bepalingen is in ‘artikel 20 Nadere afspraken’ het volgende bepaald:
        “20.1  Deze overeenkomst wordt gesloten onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad der Gemeente Montferland.
      
    
    
      
      
    
    
      2.8.
      Bij raadsvoorstel van 2 maart 2021 inzake verkoop van de kavel werd de gemeenteraad verzocht om goedkeuring te geven aan de met [eiser] gesloten koopovereenkomst. In dit raadsvoorstel is onder het kopje ‘Wettelijke grondslag en/of kader’ opgenomen dat de raad wordt verzocht om goedkeuring te geven aan de verkoop van de kavel omdat de kavel door middel van inschrijving wordt verkocht en daarbij wordt afgeweken van de door de raad vastgestelde grondprijs. Uit het B&W advies van 11 november 2019 (dat ziet op de openbare verkoop van zeven incourante kavels eind 2019) en uit de beantwoording van de vragen van [raadslid] op 11 februari 2020 blijkt dat per kavel wordt beoordeeld of een bieding met opvolgende voorlopige gunning reëel is. Mocht een bieding niet reëel zijn, dan wordt niet overgegaan tot gunning. 
      
    
    
      2.9.
      Nadat [betrokkene] kennis had genomen van dit raadsvoorstel, heeft hij de gemeenteraad en het college een brief gestuurd waarin hij de gemeente verzocht om de keuze voor [eiser] te heroverwegen en de kavel aan hem te verkopen.
      
    
    
      2.10.
      
        In de raadsvergadering van 20 mei 2021 heeft de gemeenteraad het raadsvoorstel van 2 maart 2021 geamendeerd en het college verzocht om de kavel aan [betrokkene] te verkopen. Dit is als volgt toegelicht:
        
          “(…) De portefeuillehouder is tijdens deze PAM sessie [van 10 september 2020, rechtbank] opdracht gegeven een laatste poging te doen de bouwkavel alsnog te verkopen aan de inspreker. Mocht dit niet slagen zou de wijziging van het bestemmingsplan opnieuw in gang gezet worden. Ondanks deze duidelijke afspraak is er besloten door het college om de kavel in de openbare verkoop te doen via inschrijving (…). Dit heeft erin geresulteerd dat we 4 biedingen hebben ontvangen.
        
          Conform de regels van de NVM, welke gehanteerd zijn bij deze bieding, is het besluit van de keuze uit de verschillende biedingen voorbehouden aan de Raad van de gemeente. Dit is bij alle bieders bekend en is niet gerelateerd aan prijsniveau of andere criteria. Als Raad wensen we vast te houden aan het vertrekpunt en afspraak op 10 september om het te verkopen aan de inspreker.”
      
      
    
    
      2.11.
      Naar aanleiding van het amendement heeft [eiser] aan het college en de gemeenteraad bij brief van 1 juni 2021 kenbaar gemaakt het niet eens te zijn met het besluit. Hij heeft de gemeente gesommeerd dat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst zal nakomen met aansprakelijkstelling voor de te lijden schade. De gemeente heeft [eiser] op 4 juni 2021 een bericht van ontvangst gestuurd.
      
    
    
      2.12.
      Voor de zekerheid heeft het college besloten om het onthouden van goedkeuring door de gemeenteraad expliciet te laten bevestigen. Het door D66 ingediende amendement om de verkoop van de kavel aan te houden ‘om eerst alle juridische en financiële consequenties in beeld te brengen van het feit dat de raad afwijkt van de door hunzelf vastgestelde voorwaarden dat de kavel naar de hoogste biedende gaat’, is door de raad op 8 juli 2021 verworpen. Wel heeft de gemeenteraad ingestemd met het besluit van het college – om op verzoek van de gemeenteraad – de kavel te verkopen aan [betrokkene] . Tevens heeft de gemeenteraad niet ingestemd met de voorwaardelijke koopovereenkomst met [eiser] .
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser] heeft in reactie hierop conservatoir leveringsbeslag op de kavel gelegd ten laste van gemeente.
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 12 juli 2021 heeft de gemeente [eiser] kenbaar gemaakt dat de opschortende voorwaarde uit de koopovereenkomst niet is vervuld en dat daarom geen leveringsverplichting bestaat aan de zijde van de gemeente. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert - na wijziging van eis - dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair
        
        I. voor recht verklaart dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser] ,
        II. de gemeente veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan levering van de bouwkavel op grond van de koopovereenkomst op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00,
        III. de gemeente veroordeelt tot betaling van € 5.109,00 aan [eiser] ,
      
      
      
        
          subsidiair
        
        IV. voor recht verklaart dat de gemeente onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld,
        V. de gemeente veroordeelt om uit hoofde van schadevergoeding in natura binnen veertien dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan levering van de bouwkavel tegen betaling van € 50.109,00 (te vermeerderen met btw) door [eiser] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00,
      
      
      
        
          primair en subsidiair
        
        VI. de gemeente veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
        VII. de gemeente veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 375,79 + pm aan [eiser] in verband met de kosten voor het door [eiser] gelegde conservatoir leveringsbeslag,
        VIII. de gemeente veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder begrepen de nakosten van respectievelijk € 131,00 zonder het betekenen en € 199,00 in geval van betekening van het vonnis, indien en voor zover de gemeente niet binnen een termijn van zeven dagen althans binnen een door de rechtbank redelijk geachte termijn, na betekening van het vonnis heeft voldaan.
      
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de volgende rechtsgronden aan zijn vorderingen ten grondslag. 
        
          [eiser] vordert nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW) is de gemeente gehouden de door haar voorgeschreven verkoopprocedure volgens de overeengekomen voorwaarden op transparante wijze zonder vooringenomenheid of partijdigheid te doorlopen. De enige reden om goedkeuring aan de voorwaardelijke koopovereenkomst te onthouden was dat de kavel hoe dan ook aan [betrokkene] moest worden verkocht. Tegen deze achtergrond verlangen redelijkheid en billijkheid dat de opschortende voorwaarde van goedkeuring als vervuld dient te worden aangemerkt. 
        De gemeente is niet bereid tot nakoming, zodat de gemeente toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. Op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst is de gemeente een boete verschuldigd van € 5.109,00.
        In verband met het feit dat bouwkosten in 2021 enorm zijn gestegen en nog zullen stijgen in de komende maanden vordert [eiser] vergoeding van de hiermee samenhangende schade met ingang van 1 oktober 2021 tot het moment van aanvang van de bouw.
      
      
    
    
      3.3.
      De gemeente voert verweer. De opschortende voorwaarde van artikel 6:23 BW is niet vervuld. De gemeenteraad heeft bij [eiser] niet het vertrouwen gewekt dat zij instemt met de koopovereenkomst. De stelling van [eiser] dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet zijn nageleefd, mist een nadere onderbouwing.	
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    Kern van het geschil
    
    
      4.1.
      In ruime zin gaat deze zaak over de bevoegdheid van de gemeenteraad. Toegespitst gaat het om het antwoord op de vraag of de gemeenteraad in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door geen toestemming te verlenen aan de onder voorbehoud van goedkeuring door de raad gesloten koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser] inzake de kavel. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Dit betekent - op grond van artikel 6:23 lid 1 BW - dat de gemeenteraad door het niet in acht nemen van deze beginselen de vervulling van de opschortende voorwaarde heeft belet met als rechtsgevolg dat de voorwaarde als vervuld geldt omdat redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Daarmee is het voorwaardelijke recht van [eiser] om jegens de gemeente aanspraak te maken op levering van de kavel tot een definitieve aanspraak geworden. De gemeente is ten onrechte niet bereid om de kavel aan [eiser] te leveren. De gemeente moet alsnog de kavel aan [eiser] leveren en de contractuele maximale boete van € 5.109,00 aan [eiser] betalen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot deze beslissing komt. 
      
      
        
          Standpunten
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [eiser] heeft aangevoerd dat de gemeente terecht een openbare verkoopprocedure heeft laten plaatsvinden, want er waren meerdere gegadigden voor de kavel. Het 1-op-1 verkopen van de kavel is dan niet toegestaan. Dat is wat er exact gebeurt, als de gemeente de kavel zou leveren aan [betrokkene] . De onthouding van goedkeuring door de raad aan de verkoop aan [eiser] is uitsluitend door de gemeente gebruikt om de kavel 1op-1 aan [betrokkene] te verkopen. Dit terwijl [betrokkene] niet heeft meegedaan aan de verkoopprocedure en bovendien buiten de procedure om een bod heeft uitgebracht dat veel lager lag dan het bod van [eiser] (bod [eiser] € 50.000 en bod [betrokkene] € 20.000). De reden voor de verkoop aan [betrokkene] is dat hij afkomstig is uit de gemeente en starter op de woningmarkt is. Deze reden biedt geen enkele rechtvaardiging voor het mogen afwijken van de uitkomst van de verkoopprocedure en alsnog de kavel 1-op-1 te verkopen aan [betrokkene] .
        Daarbij komt dat de raad via het memo van 26 november 2020 van [wethouder] op de hoogte is gebracht van de openbare verkoopprocedure die tot doel had te voorkomen dat er een uitzonderingssituatie voor een individu werd gecreëerd en om eventuele andere gegadigden alsnog een kans te geven om de kavel te kopen. De raad heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. Dat had wel voor de hand gelegen, want de raad had [wethouder] de opdracht gegeven de kavel aan [betrokkene] te verkopen. Daarmee heeft de raad het vertrouwen gewekt dat werd ingestemd met een verkoop via openbare inschrijving.  
      
      
    
    
      4.3.
      
        De gemeente heeft aangevoerd dat [eiser] aan de inschrijfvoorwaarden niet de rechten kan ontlenen zoals hij deze schetst. Een verkoper is niet verplicht om het object aan de hoogste bieder te gunnen. Een openbare inschrijving is slechts een middel om in onderhandeling te treden. In de inschrijvingsvoorwaarden en in de koopovereenkomst van [eiser] met de gemeente is een goedkeuringsvoorbehoud opgenomen, zodat [eiser] wist dat de koopovereenkomst pas onvoorwaardelijk zou zijn nadat de raad goedkeuring aan de verkoop had gegeven. 
        Met verwijzing naar het arrest Hof van Twente voert de gemeente aan dat bij toepassing van artikel 6:23 BW grote terughoudendheid is vereist met name in gevallen waar de gemeenteraad een formele positie in het besluitvormingsproces inneemt. Voor het  vertrouwen dat handelingen van het college de instemming van de raad hebben, is vereist dat dit mede is ontleend aan een toedoen van de raad. Het niet uiten van bezwaren door de raad tegen het memo kan niet worden gekwalificeerd als een toedoen van de raad. Daar komt bij dat dit losstaat van de koopovereenkomst. De openbare verkoop ziet alleen op de wijze waarop de kavel in verkoop wordt gebracht. Daaraan kan [eiser] echter niet het vertrouwen ontlenen dat de raad instemt met de koopovereenkomst. Alle gegadigden waren op de hoogte van de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de raad en moesten dus rekening houden met de mogelijkheid dat de raad geen goedkeuring zou verlenen. De gemeente neemt het standpunt in dat de opschortende voorwaarde verbonden aan de koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser] niet in vervulling is gegaan. Daarom is de gemeente niet gehouden om de kavel aan [eiser] te leveren.  
      
      
      
        
          Motivering
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] heeft een koopovereenkomst gesloten met de gemeente onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad bij wijze van opschortende voorwaarde. Uit het arrest Hof van Twente volgt dat de zelfstandige beslissingsvrijheid van de raad meebrengt dat [eiser] niet erop mag vertrouwen dat handelingen van het college de instemming van de raad hebben indien dat vertrouwen niet mede wordt ontleend aan toedoen van de raad zelf.  
      
    
    
      4.5.
      De toelichting op het geamendeerde raadsbesluit (zie 2.10) geeft aan vanuit welk perspectief de raad tot haar beslissing is gekomen om het college te verzoeken de kavel aan [betrokkene] te verkopen: De raad heeft op 10 september 2020 aan de wethouder de opdracht gegeven een laatste poging te doen de bouwkavel alsnog te verkopen aan de inspreker, te weten [betrokkene] . “Mocht dit niet slagen zou de wijziging van het bestemmingsplan opnieuw in gang gezet worden. Ondanks deze duidelijke afspraak is er besloten door het college om de kavel in de openbare verkoop te doen via inschrijving. (…). Dit heeft erin geresulteerd dat we 4 biedingen hebben ontvangen. (…) is het besluit van de keuze uit de verschillende biedingen voorbehouden aan de Raad van de gemeente. Dit is bij alle bieders bekend en is niet gerelateerd aan prijsniveau of andere criteria. Als raad wensen we vast te houden aan het vertrekpunt en afspraak op 10 september om het te verkopen aan de inspreker.” 
      
    
    
      4.6.
      Op dit punt gekomen is het Didam-arrest van belang. Daaraan ontleent de rechtbank het volgende. Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een gemeente toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Toegespitst op deze zaak geldt dit dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden de gemeente een overeenkomst tot verkoop van een aan haar toebehorende bouwkavel sluit. Ook de raad die een formele positie in het besluitvormingsproces heeft, is bij uitoefening van haar bevoegdheid om goedkeuring te onthouden dan wel te geven gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.  
      
    
    
      4.7.
      
        Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een gemeente die het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. 
        In dit verband speelt een rol dat [betrokkene] door de wijziging in de regels voor de starterslening in staat was om een bod op de kavel uit te brengen. De wethouder heeft in verband hiermee de raad voorgehouden dat dit voor meer gegadigden kan gelden, zodat het 1- op -1 gunnen van de kavel aan [betrokkene] juridische risico’s kan hebben. Vervolgens heeft de wethouder in het memo van 26 november 2020 de raad over het in gang zetten van de openbare verkoopprocedure geïnformeerd.  
      
      
    
    
      4.8.
      In de visie van de raad was kennelijk de openbare verkoopprocedure in strijd met de opdracht die de raad aan de wethouder had gegeven. Het had dan op de weg van de raad gelegen om het standpunt in te nemen dat mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure niet hoefde te worden geboden omdat bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat gelet op het eerder ontbreken van belangstelling voor deze kavel slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Zeker tegen deze achtergrond had het op de weg van de raad gelegen om haar bezwaren tegen de openbare verkoopprocedure kenbaar te maken op het moment dat de wethouder de raad daarover had geïnformeerd. Nu zij dat niet heeft gedaan en de openbare verkoopprocedure heeft plaatsgevonden, is komen vast te staan dat zich verschillende gegadigden voor deze kavel hebben gemeld, zodat de uitzonderingssituatie zich niet (meer) voordoet. Dit nalaten van de raad kwalificeert als een toedoen van de raad. Omdat de gemeenteraad geen bezwaar heeft gemaakt, mag [eiser] erop vertrouwen dat ook de raad de richtlijnen van de verkoopprocedure bij de verkoop van de kavel in acht zal nemen. Op grond daarvan kan [eiser] met recht stellen dat [betrokkene] zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden van artikel 4 van de NVM-richtlijn inschrijvingsvoorwaarden verkoop bij inschrijving. Daarin is bepaald dat een aanbod ongeldig is als het strijdig is met het formele voorschrift van een ingevuld en ondertekend inschrijfformulier. [betrokkene] heeft zich niet aan dit voorschrift gehouden. Dat de gemeente coulancehalve dit bod wel heeft meegenomen, maakt niet dat het een geldig uitgebracht bod is. 
      
    
    
      4.9.
      Daar komt nog bij dat het voorbehoud van goedkeuring door de raad was opgenomen, omdat bij verkoop van de kavel wordt afgeweken van de vastgestelde grondprijzen. Dat maakt dat het verkoopbedrag op basis van een voorstel van het college moet worden bekrachtigd door de raad. Zonder reëel bod vindt geen gunning plaats. Primair heeft deze bevoegdheid dus een financiële achtergrond. De wethouder is van oordeel dat het bod van [betrokkene] geen reëel bod is; hij heeft het in de raadsvergadering van 20 mei 2021 aldus verwoord: “Wij weten ook dat door de procedure die we zeer transparant belopen hebben dat we zeker risico’s lopen op juridische gronden door het aan deze jongeman te schenken”. De wethouder heeft dan ook bepleit om het amendement niet aan te nemen.  
      
    
    
      4.10.
      Zoals blijkt uit de toelichting op het geamendeerde raadsbesluit heeft de raad de goedkeuring aan de koopovereenkomst tussen de gemeente en [eiser] enkel onthouden met het doel om de koopovereenkomst tussen [betrokkene] en de gemeente mogelijk te maken. Gegeven het aantal gegadigden voor de kavel stond dat de raad niet vrij, omdat zij daarmee in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld, met name het gelijkheidsbeginsel (Didam-arrest). Nu redelijkheid en billijkheid dit verlangen geldt de voorwaarde van goedkeuring door de raad op grond van artikel 6:23 BW daarom als vervuld, zodat sprake is van een onvoorwaardelijke, perfecte koopovereenkomst tussen [eiser] en de gemeente.
      
    
    
      4.11.
      Op grond van deze koopovereenkomst is de gemeente gehouden de kavel aan [eiser] te leveren tegen betaling van de overeengekomen koopsom.
      
    
    
      4.12.
      
        Op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst is de gemeente aan [eiser] een boete verschuldigd van 3 promille van de koopsom voor iedere dag dat zij in verzuim is met een maximum van 10% van de koopsom. De gemeente heeft als verweer tegen de hoogte van de boete aangevoerd, dat de boete gematigd moet worden omdat de boete een schadevergoedingsaspect in zich draagt en [eiser] geen aantoonbare schade heeft geleden. 
        Bij wijziging van eis heeft [eiser] verwijzing naar de schadestaat gevorderd in verband met de door de vertraging in de levering van de kavel nog niet te begroten schade als gevolg van gestegen bouwkosten vanaf 1 oktober 2021. De gemeente heeft niet betwist dat de bouwkosten in de afgelopen tijd zijn gestegen, zodat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Daarmee is voldaan aan het vereiste voor verwijzing naar de schadestaatprocedure. Voor nu zal de rechtbank daarom met dit argument geen rekening houden. In de schadestaatprocedure kan het verweer dat volgens de gemeente al enige schadevergoeding is betaald alsnog in de beoordeling van de schade worden meegewogen. Het bedrag van € 5.109,00 zal worden toegewezen.
      
      
    
    
      4.13.
      De gemeente heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom, zodat deze zal worden toegewezen.
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] vordert de gemeente te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 684,79 voor verschotten en € 563,00 voor salaris advocaat (1 rekest x € 563,00).
      
    
    
      4.15.
      De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
      - dagvaarding	€ 	119,20
      - griffierecht		643,00
      - salaris advocaat		1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00)
      Totaal	€ 	1.888,20
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [eiser] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de gemeente om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan levering van de bouwkavel op grond van de koopovereenkomst op straffe van verbeurte van een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat de gemeente daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de gemeente tot betaling van € 5.109,00 aan [eiser] ,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt gemeente in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 1.247,79,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.888,20,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt de gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3, 5.5, 5.6 en 5.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. Strens-Meulemeester en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2022.
      
      
      
        St/Ma
      
    
  
  
    productie 13 van [eiser]
  
  
    productie 2 van de gemeente
  
  
    productie 8 van de gemeente
  
  
    productie 11 van de gemeente
  
  
    productie 4 van de gemeente
  
  
    productie 2 van [eiser]
  
  
    productie 11 van de gemeente
  
  
    productie 23 van [eiser]
  
  
    productie 3 van [eiser]
  
  
    productie 5 van de gemeente
  
  
    productie 13 van [eiser]
  
  
    productie 14 van [eiser]
  
  
    productie 27 van [eiser]
  
  
    productie 30 van [eiser]
  
  
    productie 10 van [eiser]
  
  
    ECLI:NL:HR:2015:1737, r.o 3.7.2 en 3.7.3 (Hof van Twente)
  
  
    ECLI:NL:HR:2021:1778, vgl. rov. 3.1.3., 3.1.4. (Didam-arrest). Didam maakt net als Zeddam onderdeel uit van de gemeente Montferland. Het arrest van de Hoge Raad was ten tijde van de raadsvergadering van 20 mei 2021 nog niet gewezen.
  
  
    productie 8 van de gemeente
  
  
    ECLI:NL:HR:2021:1778, vgl. rov. 3.1.6. (Didam-arrest).
  
  
    productie 25 van [eiser]
  
  
    productie 28 van [eiser] , geluidsopname 8.10 – 8.16 min.