ECLI:NL:RBZWB:2025:2237, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-04-2025, 24/4788
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht 
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4788 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 mei 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de toestandspeildatum) vastgesteld op € 720.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2024 (de aanslagen). 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] deelgenomen. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1996.
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
      
        4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een grotere oppervlakte van de woning (163 vierkante meter) dan in het verleden werd gedaan (144 vierkante meter). Het is onredelijk dat de heffingsambtenaar ineens uitgaat van een grotere oppervlakte van de woning. Ook is de garage ten onrechte aangemerkt als garage en kent de woning achterstallig onderhoud (schilderwerk en een verzakt pad). Ten slotte is het belanghebbende niet duidelijk waarom op het aanslagbiljet wordt gesproken over ‘toestandspeildatum’ en niet over ‘peildatum’.
      
      
    
    
      4.1.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat woningen in het verleden werden getaxeerd op basis van de inhoud van de woningen en nu worden getaxeerd naar de gebruiksoppervlakte van de woning. De wijziging van inhoudsmaten naar oppervlaktematen komt voort uit een wijzing in regelgeving per 1 januari 2022.  De conversie van inhoud naar gebruiksoppervlakte heeft in het geval van belanghebbende in het verleden onjuist plaatsgevonden. De oppervlakte van de woning van 163 vierkante meter is juist en belanghebbende heeft in het verleden voordeel gehad van de onjuiste conversie. Ook heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat in de berekening van de waarde van de woning in de beroepsfase de garage niet langer wordt beschouwd als garage maar als berging/schuur aangebouwd. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet langer in geschil is dat geen sprake is van een garage maar van een berging/schuur aangebouwd en zal partijen hierin volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar terecht uitgegaan van een oppervlakte van de woning van 163 vierkante meter zoals die blijkt uit de bouwtekeningen van de woning. Overigens betekent dat niet dat daarmee, zoals in de aanslag staat, uitgegaan moet worden van een andere toestandsdatum. Er is namelijk slechts sprake van een administratieve wijziging als gevolg van een fout van de heffingsambtenaar, niet van een verandering in waarde van de woning als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, wijziging van de onroerende zaak dan wel het opgaan van de onroerende zaak in een andere onroerende zaak. De rechtbank begrijpt dat dit verwarring bij belanghebbende heeft veroorzaakt en ziet daarin reden om te gelasten dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende restitueert. 
      
      
        
          De waarde van de woning
        
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 804.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] .
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt voorop dat een waardevaststelling middels de vergelijkingsmethode inhoudt dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. Dat de referentiewoning in meer of mindere mate afwijkt in woonoppervlakte maakt niet dat de referentiewoning per definitie onbruikbaar is. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende stelt dat sprake is van achterstallig onderhoud, hetgeen zich uit in de vorm van achterstallig onderhoud en een verzakt oprijpad. Ook is sprake van ernstige overlast van ganzen. De overlast uit zich in zijn situatie op uitzonderlijke wijze, nu hij in tegenstelling tot de buren beschikt over twee gazons en een vijver. Ook bevindt zich tussen zijn perceel en de aangrenzende brede sloot geen struikgewas zoals bij de buren, aldus belanghebbende. 
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank stelt voorop dat zelf als aangenomen wordt dat de wegingsfactor “onderhoud” op een 2 zou moeten worden gesteld – hetgeen zou leiden tot een neerwaartse correctie van € 24.476,70 - de heffingsambtenaar (nog altijd met een ruime marge) aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van € 720.000 niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank begrijpt dat belanghebbende overlast ervaart van ganzen. Dit kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet leiden tot een vermindering van de beschikte waarde, omdat het ervaren van overlast subjectief van aard is. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende meer overlast ervaart dan zijn buren gelet op de wijze waarop hij zijn tuin heeft ingericht en dat deze omstandigheid daarom, naar objectieve maatstaven, geen waardeverminderend effect heeft.
      
    
    
      5.7.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslagen niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar moet wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond; 
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 16 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Artikel 18, derde lid, letter c van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     € 2.502,73 x 6% x 163 vierkante meter.