ECLI:NL:RBROT:2025:5269, Rechtbank Rotterdam, 11-04-2025, 10668525 CV EXPL 23-23215
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Ontbinding en ontruiming toegewezen. Het benodigde bewijs dat sprake is van overbewoning is geleverd.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10668525 CV EXPL 23-23215
    
    
    
      datum uitspraak: 11 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      woonplaats: Sliedrecht,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. drs. M. Sweerts,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Staffhousing B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. A.M. Roepel. 
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘Staffhousing’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
    
      
        het tussenvonnis van 5 april 2024 en de daarin genoemde stukken;
      
      
        de akte uitlaten na bewijsopdracht van [eiseres] , met bijlagen 20 tot en met 22;
      
      
        het proces-verbaal van getuigenverhoor van 24 oktober 2024 aan de zijde van [eiseres] ;
      
      
        de akte uitlaten van Staffhousing, met bijlagen 8 en 9;
      
      
        de antwoordakte van [eiseres] . 
      
    
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      
        De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 5 april 2024, waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd. In dit vonnis is [eiseres] 
        toegelaten tot het leveren van het bewijs dat sprake is van overbewoning, in die zin dat Staffhousing de woning aan [adres] in gebruik geeft/heeft gegeven aan meer dan vier personen. 
        Staffhousing heeft de woning laatstelijk onderverhuurd aan [bedrijf] (hierna: ‘ [bedrijf] ’).
      
      
      
        
          Het bewijs is geleverd
        
      
      
    
    
      2.2.
      Ter voldoening aan haar bewijsopdracht heeft [eiseres] bij voormelde akte uitlaten schriftelijke verklaringen van [persoon 1] (oud-bewoonster) en [persoon 2] (partner van [eiseres] ) overgelegd. Daarnaast heeft [eiseres] foto’s van de woning in het geding gebracht. Verder heeft [eiseres] zichzelf en [persoon 3] (deurwaarder) als getuigen doen horen. Staffhousing heeft geen getuigen in contra-enquête doen horen. Wel heeft zij een schriftelijke verklaring van [persoon 4] (hierna: ‘ [persoon 4] ’), directeur van [bedrijf] , overgelegd en WhatsApp correspondentie.  
      
    
    
      2.3.
      
        In het midden kan blijven of [eiseres] op basis van de door haar overgelegde stukken en de getuigenverklaringen, die door Staffhousing gemotiveerd zijn weersproken, is geslaagd in de bewijslevering waartoe zij is toegelaten. [persoon 4] heeft immers zelf verklaard dat er soms meer dan vier personen gebruik maakten van de woning en daar ook hebben overnacht. Hij heeft immers verklaard: “(…) Wij proberen zo veel mogelijk rekening te houden met woon-werk verkeer voor deze mensen en ook met de persoonlijke voorkeuren zoals het bij elkaar wonen van stelletjes. Dit lukt niet altijd en of direct, waardoor medewerkers mogelijk zelf iets bedenken en of zich gewoonweg niet aan de regeltjes houden. Uiteraard verplichten wij hen om zich aan de regels te houden maar wij zijn niet 24/7 in staat om één en ander te handhaven. (…) Het komt voor dat wij verrast worden en dat er meer mensen hebben overnacht dan enkel de bewoners. Eén en ander hebben wij, zoals gezegd, niet altijd in de hand. (…) 
        
          
            [persoon 1] kan gelijk hebben dat er een aantal dagen een persoon teveel in het huis verbleef. Geliefden willen en zullen bij elkaar slapen zodat ze soms ergens anders slapen dan waar ze wonen. Soms komt er een tijdelijke oplossing in overleg tussen de bewoners tot stand terwijl wij daar geen zicht op hebben (…)”. 
        Het verweer van Staffhousing in deze procedure dat [bedrijf] de woning nooit aan meer dan vier personen in gebruik heeft gegeven klopt dus reeds gelet op deze verklaring van [persoon 4] niet. De verklaring van [persoon 4] dat hij daar geen toestemming voor heeft gegeven, dat er goed wordt gecontroleerd op overbewoning en dat het bedrijf beschikt over een SNF-certificaat doet hieraan niet af. Dit kan immers ook volgens [persoon 4] niet voorkomen dat in de woning soms meer dan vier personen verblijven en overnachten. Dat is niet toegestaan. 
      
      
    
    
      2.4.
      De conclusie is dat het benodigde bewijs is geleverd.  
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden en Staffhousing moet de woning ontruimen 
        
      
      
    
    
      2.5.
      In het tussenvonnis is reeds overwogen (r.o. 2.13) dat indien [eiseres] slaagt in de bewijslevering geoordeeld moet worden dat Staffhousing in zoverre toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat Staffhousing de woning moet ontruimen. Ook in haar akte heeft Staffhousing niets aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat ontbinding niet gerechtvaardigd is. De ontruiming moet plaatsvinden binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. 
      
      
        
          Staffhousing moet een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      Tot en met de dag van de ontruiming moet Staffhousing een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huurprijs per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom Staffhousing een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, omdat Staffhousing op dit moment niet in verzuim is met het betalen van de gebruiksvergoeding. 
      
      
        
          Geen sprake van genoten voordeel 
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Indien iemand die op grond van een onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is en door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, kan de rechter op vordering van die ander de schade begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan (artikel 6:104 BW). 
        Staffhousing heeft aangevoerd dat [bedrijf] altijd dezelfde huurprijs betaalt aan Staffhousing, ongeacht het aantal personen dat in de woning verblijft. De gemachtigde van [eiseres] heeft tijdens de zitting ook gesteld dat hij ervan uitgaat dat voor de vijfde bewoner niet wordt betaald. Dit betekent dat Staffhousing geen winst heeft genoten in de perioden dat de woning aan meer dan vier personen in gebruik is gegeven. De stelling van [eiseres] dat er extra onderhoudswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd aan de woning doordat er meer dan vier personen in verbleven is op geen enkele wijze onderbouwd en ook uitdrukkelijk betwist door Staffhousing. Het voorgaande betekent dat [eiseres] reeds hierom geen recht heeft op de door haar gevorderde afdracht van genoten voordeel van € 600,- per vier weken. Deze vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
      
        
          Staffhousing hoeft geen contractuele boete te betalen
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        De gevorderde contractuele boete van € 77,77 per dag op grond van artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen wordt afgewezen. Deze boetebepaling ziet op het geval dat de huurder handelt in strijd met artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen. In dat artikel is bepaald dat de huurder niet bevoegd is om de woning onder te verhuren. In artikel 10.5 van de huurovereenkomst is echter uitdrukkelijk bepaald dat de huurder de woning zonder toestemming van de verhuurder mag onderverhuren aan derden. Dit betekent dat partijen in de huurovereenkomst zijn afgeweken van artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen, zodat Staffhousing ook niet in strijd met deze bepaling kan handelen. 
        De subsidiair gevorderde boete van € 25,- per dag op grond van artikel 20.6 van de Algemene Bepalingen vanaf 1 januari 2023 is evenmin toewijsbaar, alleen al omdat [eiseres] niet heeft aangetoond dat Staffhousing de woning vanaf deze datum onafgebroken aan meer dan vier personen in gebruik heeft gegeven. Integendeel; [eiseres] heeft in haar antwoordakte zelf gesteld dat Staffhousing op “verschillende momenten” de woning in gebruik heeft gegeven aan meer dan vier personen. Dat is te vaag. 
      
      
      
        
          Staffhousing moet de kosten van de deurwaarder van € 635,26 betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [eiseres] heeft op goede gronden de deurwaarder ingeschakeld om op 3 april 2023 een bezoek te brengen aan de woning teneinde te onderzoeken of de woning aan meer dan vier personen in gebruik wordt gegeven. De hiermee verband houdende kosten van € 635,26, ter onderbouwing waarvan [eiseres] de factuur van Van Schendel en Partners van 7 april 2023 heeft overgelegd, worden daarom toegewezen. De wettelijke rente wordt eveneens toegewezen. 
      
      
        
          Staffhousing hoeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        
          [eiseres] heeft buitengerechtelijke kosten gevorderd, omdat haar gemachtigde brieven aan Staffhousing heeft gestuurd in verband met de door [eiseres] gestelde huurachterstand. 
        In het tussenvonnis (r.o. 2.4) is reeds geoordeeld dat geen sprake is van een huurachterstand. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 233,32 ten onrechte zijn gemaakt en daarom niet toewijsbaar zijn. 
      
      
      
        
          Staffhousing moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        De proceskosten komen voor rekening van Staffhousing, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Staffhousing aan [eiseres] moet betalen op € 132,42 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 1.084,- aan salaris voor de gemachtigde (4 punten x € 271,-), € 367,50 aan getuigentaxe
        en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.962,92. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      Uit de beoordeling hiervoor volgt ook dat het belang van [eiseres] bij ontruiming op basis van dit vonnis zwaarder weegt dan het belang van Staffhousing bij behoud van de bestaande situatie totdat op een door haar mogelijk in te stellen hoger beroep is beslist. Overbewoning is niet alleen verboden in de huurovereenkomst, maar brengt ook (brand)veiligheidsrisico’s met zich mee. Dit vonnis wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Staffhousing om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Staffhousing bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Staffhousing om vanaf de datum van dit vonnis tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de huurprijs per maand;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Staffhousing om aan [eiseres] te betalen € 635,26, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 7 april 2023 tot aan de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt Staffhousing in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.962,92;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        764