ECLI:NL:RBHAA:2008:BF0223, Rechtbank Haarlem, 02-10-2008, zaak/rolnr.: 384912 / CV EXPL 08-3679
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2008-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht bedrijfsruimte. In definitief huurcontract wordt een veel hogere bijdrage in de servicekosten bedongen, dan daarvoor tussen partijen in een door de huurder aanvaarde huuraanbieding opgenomen. Wat heeft nu tussen partijen te gelden? Toepassing Haviltex-formule.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Zaandam
    
    
      zaak/rolnr.: 384912 / CV EXPL 08-3679
      datum uitspraak:  2 oktober 2008
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER 
    
    inzake
    
    
      De besloten vennootschap Rodamco Nederland Winkels B.V.
      te Amsterdam
      eisende partij
      hierna te noemen Rodamco
      gemachtigde mr. E.T. de Boer
    
    
    tegen
    
    
      De besloten vennootschap Maxeda Nederland B.V.
      te Amsterdam
      gedaagde partij
      hierna te noemen Maxeda
      gemachtigde mr. S. van der Kamp
    
    
    
    De procedure
    
    Rodamco heeft op gronden zoals in de dagvaarding vermeld een vordering ingesteld tegen Maxeda bij de sector kanton van deze rechtbank, locatie Haarlem.
    
    Bij vonnis van 7 mei 2008 heeft de kantonrechter te Haarlem de zaak verwezen naar de sector kanton van deze rechtbank, locatie Zaandam.
    
    Vervolgens heeft Maxeda geconcludeerd voor antwoord. 
    
    Daarop zijn partijen ingevolge het tussenvonnis van 24 juli 2008 op 2 september 2008 ter terechtzitting verschenen voor het geven van inlichtingen en het beproeven van een schikking. Bij die gelegenheid hebben de gemachtigden van partijen de zaak tevens bepleit aan de hand van pleitnotities. Van dit alles zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die zo nodig in de vorm van een proces-verbaal worden uitgewerkt. 
    
    Tenslotte is de uitspraak op vandaag bepaald.
    
    
    
    De vordering
    
    Rodamco vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
      a. Maxeda zal veroordelen aan Rodamco te betalen de somma van € 503.288,37 inclusief BTW, zijnde nog verschuldigde servicekosten over de jaren 2001 tot en met 2005,  vermeerderd met 2% per maand over het verschuldigde vanaf de vervaldatum van de respectievelijke facturen tot aan de dag van betaling, waarbij een ingetreden maand als een volle maand geldt;
      b. voor recht zal verklaren dat partijen zijn overeengekomen dat Maxeda bij de huurbetaling een voorschot voor de bijdrage voor de door of namens verhuurder te verzorgen leveringen en diensten zal voldoen welke voorschotbetalingen jaarlijks achteraf zullen worden verrekend met de werkelijke kosten;
      c. Maxeda zal veroordelen in de proceskosten. 
    
    
    
    Het verweer
    
    Het verweer strekt tot gehele of gedeeltelijke afwijzing van de vordering.
    
    
    De feiten
    
    In deze procedure zijn de volgende feiten voldoende komen vast te staan omdat deze niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist zijn gebleven.
    
    1. Partijen (althans hun rechtsvoorgangsters) zijn in 1997 in overleg getreden over de verhuur door Rodamco aan Maxeda van de hierna onder 2. en 4. bedoelde bedrijfsruimte, ten behoeve van een vestiging van het warenhuis V&D. In deze onderhandelingen heeft Maxeda een vaste, gemaximeerde bijdrage aan de servicekosten steeds als harde voorwaarde gesteld. Bij brief van 11 februari 1998 liet Maxeda in dat verband aan Rodamco het volgende weten.
    
    Voor de bijdrage aan de servicekosten stellen wij maximaal ƒ 15.000,-- per jaar beschikbaar.
    
    
      2. Vervolgens heeft Rodamco op 16 maart 1998 een huuraanbieding gedaan met betrekking tot:
      de bedrijfsruimte [adres], het zogenaamde Rabobankpand, ter grootte van ca. 3634 m2 bvo; bestaande uit ca. 1170 m2 bvo op de begane grond, ca 1964 m2 bvo op de eerste verdieping en ca 500 m2 bvo op de tweede verdieping zoals aangegeven op bijgevoegde plattegronden tegen een huurprijs van ƒ 800.000,-- per jaar te vermeerderen met BTW, bij vooruitbetaling te voldoen per maand, met jaarlijkse indexatie.
    
    
    3.  Voor wat betreft de servicekosten hield de hiervoor bedoelde huuraanbieding letterlijk het volgende in:
    
    ‘ƒ 15.000,-- per jaar, dit betreft een vaste bijdrage te vermeerderen met BTW die jaarlijks tegelijkertijd met de huurprijs wordt geïndexeerd. Over het eerste huurjaar is huurder geen servicekosten verschuldigd. Servicekosten bestaan uit: brandstofkosten algemene ruimten, electrakosten….en administratiekosten.’
    
    4. hiervoor bedoelde aanbod is op 17 maart 1998 door Maxeda aanvaard. Het gehuurde is in september 2000 opgeleverd. De onderhanden renovatie van het winkelcentrum, waarin het gehuurde is gelegen,  was toen nog in volle gang. In afwachting van het sluiten van de definitieve huurovereenkomst heeft Maxeda geen huur betaald. Uiteindelijk is de definitieve huurovereenkomst op 3 april 2003 gesloten, en wel met terugwerkende kracht tot 15 maart 2000. Gebruik is gemaakt van de ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte, waarbij de bijbehorende algemene bepalingen van toepassing zijn verklaard. De huur loopt thans door tot en met 14 maart 2015, waarna Maxeda nog twee optieperioden van 10 jaar heeft.
    
    5. Blijkens de definitieve huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen wordt door Rodamco aan Maxeda verhuurd 
    
    bedrijfsruimte ter grootte van ca 1.119 m2 bvo op de begane grond, ca 2.044 m2 bvo op de eerste verdieping alsmede 430 m2 bvo op de tweede verdieping, tegen een huurprijs van € 361.572,45 per jaar te vermeerderen met BTW, maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen,  met jaarlijkse indexatie.
    
    6. Omtrent servicekosten wordt in het definitieve huurcontract in artikel 4.5 het volgende bepaald.
    
    ‘De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 12 van de algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven’
    
    7. In artikel 4.7 van het definitieve huurcontract worden de maandelijkse te betalen bedragen (exclusief BTW) als volgt bepaald: 
    
    
      huurprijs			€ 30.131,04
      voorschot servicekosten		€    577,66
      promotiebijdrage		€         PM
      totaal			€ 30.708,70
    
    
    8. Rodamco heeft vanaf 2001 maandelijks gefactureerd. Naast de basishuur werd daarbij telkens een voorschot servicekosten in rekening gebracht. Dit voorschot bedroeg steeds € 577,67 per maand.
    
    9. In 2006 heeft Maxeda eindafrekeningen servicekosten over de jaren 2001 tot en met 2004 ontvangen. Inmiddels is ook de eindafrekening over 2005 door Maxeda ontvangen. Blijkens deze eindafrekeningen zou Maxeda over de jaren 2001 tot en met 2005 nog € 503.288,37 inclusief BTW moeten bijbetalen.
    
    
    
    De beoordeling van het geschil
    
    Partijen blijken in de kern verdeeld over de vraag wat tussen hen is overeengekomen voor wat betreft de servicekosten. Rodamco houdt het erop, dat de bewoordingen van het definitieve huurcontract, zoals hiervoor onder 5, 6 en 7 weergegeven beslissend zijn, hetgeen haar leidt tot de conclusie dat de door Maxeda maandelijks betaalde servicekosten slechts als voorschot hadden te gelden op de later te af te rekenen, daadwerkelijk gemaakte servicekosten. Maxeda is daarentegen de mening toegedaan, dat de bewoordingen van het definitieve huurcontract wat dat betreft niet overeenstemmen met hetgeen daadwerkelijk tussen partijen was overeengekomen, te weten dat jaarlijks slechts een vast bedrag aan servicekosten verschuldigd is van ƒ 15.000,-- exclusief BTW. Slechts voor het geval in deze ten gunste van Rodamco mocht worden beslist, wordt door Maxeda subsidiair de juistheid van de verstuurde eindafrekeningen betwist. Op hetgeen partijen aan hun respectieve standpunten ten grondslag hebben gelegd wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
    
    Daaromtrent heeft het volgende te gelden.
    
    Waar het op neerkomt is dat in 1998 een huur was overeengekomen van ƒ 800.000,-- per jaar excl. BTW, hetgeen neerkwam op € 363.024,17 = 30.252,14 per maand, welke huurprijs in het definitieve huurcontract (vrijwel) ongewijzigd is overgenomen, immers is vastgesteld op € 361.572,45 exclusief BTW per jaar = € 30.131,03 per maand. Verder was in 1998 een vaste bijdrage servicekosten overeengekomen van ƒ 15.000,-- per jaar excl. BTW, hetgeen neerkwam op € 6.806,70 per jaar = € 567,23 per maand, terwijl in het definitieve huurcontract vrijwel hetzelfde maandbedrag is genoemd, te weten € 577,66 welk bedrag jarenlang is geïnd, zonder dat bij eindafrekening om méér werd gevraagd. 
    
    De vraag is nu of partijen desalniettemin bij de sluiting van het definitieve huurcontract zijn overeengekomen, dat de in 1998 afgesproken vaste servicekostenbijdrage van ƒ 15.000,— excl. BTW per jaar kwam te vervallen, en dat daarvoor in de plaats een bijdrage zou komen op basis van het werkelijke verbruik, zoals door Rodamco voorgestaan.
    
    Aan Rodamco moet in dat verband onmiddellijk worden toegegeven, dat de bewoordingen van het definitieve huurcontract wat dat betreft niet voor tweeërlei uitleg vatbaar zijn. Daarin is immers klip en klaar neergelegd, dat weliswaar maandelijks een voorschot servicekosten ad € 577,66 verschuldigd was, maar dat anderzijds jaarlijks een eindafrekening zou volgen, op basis van de werkelijke kosten. Dat pas in 2006 eindafrekeningen over de jaren 2001 tot en met 2004 zijn verstuurd, was weliswaar in strijd met de elders in de algemene bepalingen geregelde verplichting om dat jaarlijks te doen, maar kan op zichzelf niet afdoen aan de duidelijke bewoordingen van het definitieve huurcontract.
    
    Daar staat echter tegenover, dat het antwoord op de vraag wat partijen dienaangaande precies zijn overeengekomen niet uitsluitend wordt beheerst door de precieze bewoordingen van het contract. Zoals in de artikelen 3:33 en 3:35 van het Burgerlijk Wetboek in zijn  algemeenheid tot uitdrukking gebracht, komt het er immers ook in een geval als het onderhavige aan op de zin die partijen onder de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars gedragingen en verklaringen mochten toekennen en op hetgeen zij ter zake redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (parafasering van de Haviltex formule).
    
    
    
    In dat verband moet worden vastgesteld, dat de in deze relevante onderhandelingen in 1998 hebben geleid tot de hiervoor onder 2. bedoelde, door Maxeda aanvaarde huuraanbieding, met daarin de door Maxeda aangehangen vaste prijsafspraak voor de servicekosten. Het belang dat Maxeda daaraan hechtte blijkt genoegzaam uit de hiervoor onder 1. bedoelde brief van 11 februari 1998. Uit niets blijkt dat in de jaren daarna, nadat Maxeda het gehuurde inmiddels had betrokken, verder is onderhandeld over die servicekosten, hetgeen zou hebben kunnen leiden tot de afspraak dat de daadwerkelijke kosten verschuldigd waren in plaats van het eerder overeengekomen, vaste bedrag. Rodamco heeft dat weliswaar aangevoerd, maar heeft die stelling niet, dan wel volstrekt onvoldoende feitelijk onderbouwd. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen, waar de gemachtigden de zaak hebben bepleit, is Rodamco nog uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld om haar standpunt dienaangaande behoorlijk feitelijk te onderbouwen, hetgeen zij echter heeft nagelaten. Bewijsvoering is daarom niet aan de orde, reden om het dienaangaande gedane bewijsaanbod te passeren.  
    
    Dat Maxeda akkoord zou zijn gegaan met een zo drastische verhoging van de post servicekosten, zoals door Rodamco voorgestaan, ligt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ook overigens niet voor de hand. Het gaat hier nota bene om meer dan een vertienvoudiging van deze bijdrage. Een dergelijke drastische verhoging, die natuurlijk zou leiden tot een even zo grote verzwaring van de huurderlasten, kan toch niet zonder reden zijn overeengekomen. Daartoe zou bijvoorbeeld  aanleiding hebben kunnen bestaan, indien Rodamco aanmerkelijk méér huurgenot had geleverd, of veel meer service, dan in 1998 voorzien. Maar dat is in deze zaak niet het geval. Wel bestaat er enige afwijking voor wat betreft de precieze verhuurde vloeroppervlakte, maar dat is slechts een marginaal verschil. overigens ook in de uiteindelijk in de definitieve huurovereenkomst overeengekomen promotiebijdrage en huurvrije periode vermag de kantonrechter geen belangrijke verschillen te zien, met hetgeen in 1998 al was afgesproken.
    
    Het moet er samenvattend voor worden gehouden, dat er geen andere redelijke verklaring is voor de afwijkende regeling over de servicekosten in het definitieve huurcontract, dan dat dit op een vergissing berust en in elk geval niet overeenkomt met hetgeen Maxeda wilde, hetgeen Rodamco gelet op de voorgeschiedenis had kunnen en moeten begrijpen. Daaraan kan niet afdoen dat van Maxeda als professionele marktpartij mocht worden gevergd dat zij het definitieve huurcontract vóór ondertekening minutieus had gecontroleerd op mogelijke afwijkingen, noch dat Maxeda dat op bepaalde punten heeft gedaan. Ook een zorgvuldig en nauwgezet mens kan zich immers vergissen, bijvoorbeeld omdat hij zich concentreert op de in een contract genoemde bedragen die bij controle (vrijwel) overeen blijken te komen met de voorheen afgesproken bedragen, waarbij andersluidende bewoordingen (zoals bijvoorbeeld ‘voorschot’)  over het hoofd worden gezien, althans niet als afwijkend worden opgemerkt. Het gaat inderdaad niet aan om, zoals terecht door de gemachtigde van Maxeda is betoogd, een contractspartij te houden aan een dergelijke vergissing, met name niet in een geval als het onderhavige, waar de financiële consequenties zo ernstig zijn.
    
    Het argument van Rodamco dat het evenmin redelijk is om haar verlies te laten lijden op die servicekosten gaat niet op, nu dat in 1998 niet wezenlijk anders was en Rodamco dat verlies toen kennelijk wel voor lief wilde nemen. 
    
    Gelet op het voorgaande kan in deze zaak onmiddellijk uitspraak worden gedaan. De vorderingen van Rodamco moeten worden afgewezen en Rodamco moet worden veroordeeld in de proceskosten.
    
     
    Beslissing
    
    De vordering wordt afgewezen.
    
    Rodamco wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, deze voor zover gerezen aan de zijde van Maxeda tot op heden begroot op € 3.000,-- wegens salaris van de gemachtigde (3 pt. waarvan 1 extra voor het pleidooi). 
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.Visser, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 2 oktober 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.