ECLI:NL:GHARL:2025:466, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2025, 23/2389
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-01-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. Verkrijging voormalig bankgebouw. Tarief woning of niet-woning?

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 23/2389
    uitspraakdatum: 28 januari 2025
    
    
      
        Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 20 juli 2023, nummer LEE 22/2341, ECLI:NL:RBNNE:2023:3142, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Leeuwarden (hierna: de Inspecteur)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is met dagtekening 28 maart 2021 een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd. Bij beschikkingen is belastingrente berekend en is een verzuimboete opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de naheffingsaanslag en de beschikking belastingrente gehandhaafd en de verzuimboete vernietigd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingezonden.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de Inspecteur, bijgestaan door [naam2] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende heeft op 24 augustus 2020 een koopovereenkomst voor de koop van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) ondertekend. In deze overeenkomst is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
      
      
        “Verkoper en koper komen overeen:
      
      
      
        
          artikel 1 Verkoop en koop
        
        Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning (voormalig bankgebouw) en verdere aanhorigheden:
        - plaatselijk bekend (incl. postcode): [adres] , [plaats1]
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
        
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      6.3
       De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.”
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is op 9 oktober 2020 aan belanghebbende geleverd. In de akte van levering is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
      
      
        “OMSCHRIJVING REGISTERGOED
        het recht van eigendom met betrekking tot de woning met erf en grond gelegen te [plaats1] , [adres] , (…) 
      
      
      
        
          GEBRUIKSDOELSTELLING
        
        Het verkochte is door koper te gebruiken als woonhuis. 
        Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.
        (…)
      
      
      
        
          BEREKENING OVERDRACHTSBELASTING
        
        Verkoper, makelaar van verkoper en koper zijn er van overtuigd dat er sprake is van een overdracht van een woning. Ter zake van de onderhavige verkrijging zal mitsdien twee procent (2%) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over een bedrag groot honderdvijfenvijftigduizend (€ 155.000,00).
        Partijen verklaren dat derhalve aan overdrachtsbelasting verschuldigd is een bedrag ad drieduizend eenhonderd euro (€ 3.100,00).
        De mogelijkheid bestaat dat de belastingdienst het onderhavige verkochte niet aanmerkt als woning. De koper verklaart een eventuele naheffing van overdrachtsbelasting (met een eventuele daarbij behorende boete) onverwijld op eerste verzoek van de fiscus, dan wel de notaris, te voldoen.”
      
      
    
    
      2.3.
      De onroerende zaak is in 1975 gebouwd als bankgebouw en heeft tot omstreeks 2008 als zodanig gefunctioneerd. Nadien is in de onroerende zaak een winkel gevestigd geweest.
      
    
    
      2.4.
      In september 2018 is door de toenmalige eigenaar, die de onroerende zaak zelf geleverd heeft gekregen bij akte van levering van 2 juli 2018, een omgevingsvergunning aangevraagd voor de verbouw van de onroerende zaak van winkel tot woning. Deze vergunning is in november 2018 verleend. In de omgevingsvergunning is – voor zover van belang – het volgende vermeld:
      
      
        “1. Aanvraag
      
      
      
        Op 4 september 2018 hebben wij een aanvraag ontvangen voor een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). (…)
      
      
      
        De aanvraag betreft: het verbouwen van winkel tot woning.
      
      
      
        De aanvraag bevat de volgende activiteiten: 
        1. het bouwen van een bouwwerk.
      
      
      
        Locatie: [adres] in [plaats1] .
      
      
      
        (…)
      
      
    
  
  
    
      4Besluit
    
    
      (…)
    
    
    
      Wij hebben besloten de aangevraagde omgevingsvergunning voor het verbouwen van winkel tot woning op het perceel [adres] in [plaats1] te verlenen.”
    
    
    
      Na afronding van de verbouwing tot het moment van de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende werd de onroerende zaak door de toenmalige eigenaar verhuurd als woning.
    
    
    
      2.5.
      Tot de stukken van het geding behoren twee facturen uit 2018 ten bedrage van in totaal € 13.843,71 met betrekking tot installatie- en verbouwwerkzaamheden in 2018. 
      
    
    
      2.6.
      In de advertentie op Funda.nl (hierna: de Funda-advertentie) die was opgesteld voor de verkoop van de onroerende zaak in 2020 was – voor zover van belang – het volgende vermeld:
      
      
        “Omschrijving
      
      
      
        In het centrum van [plaats1] gelegen VRIJSTAAND PAND geschikt voor diverse doeleinden. Het pand is in 1975 gebouwd als [naam3] en dit is nog terug te zien in de aanwezige kluis. Sinds 2008 is het in gebruik als winkelpand. Hiervoor is het dan ook zeer geschikt. Ook zou je door kleine aanpassingen wonen en werken goed kunnen combineren. De afgelopen twee jaar is het pand dan ook gebruikt als woonhuis. Kortom: een object met diverse mogelijkheden!”
      
      
    
    
      2.7.
      Tot de stukken behoort een in opdracht van belanghebbende door [naam4] opgesteld taxatierapport van 1 september 2020. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
      
      
        “B. OBJECT
      
      
      
        Woningtype: vrijstaande woning
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
        
      
      
    
  
  
    
      1Object
    
    a. Nadere omschrijving van het object: Vrijstaand woon- c.q. woon/winkelpand (voormalig bankgebouw) met erf, en ondergrond.
    
    
      (…)
    
    
    e. Indeling: Entree/tochtportaal, woonkamer, 2 slaapkamers, de voormalige kluis met daarin nu de badkamer en een berging. Keuken voorzien van een eenvoudige keukenopstelling, toilet. Vaste trap naar de verdieping met daarop een overloop, slaapkamer en zolderberging.”
    
    
      2.8.
      Belanghebbende heeft ter financiering van de aankoop van de onroerende zaak een hypothecaire lening afgesloten die is verstrekt onder ‘Nationale Hypotheek Garantie’ (hierna: NHG).
      
    
    
      2.9.
      Tot de stukken van het geding behoren de bouwtekeningen uit 1970 van de onroerende zaak inzake de stichting van de onroerende zaak als bankgebouw. Deze bouwtekeningen betreffen onder meer een plattegrond van de begane grond. Hierop zijn kantoorruimten ingetekend, aangemerkt als ”kasafdeling” (balies), “boekhouding” en “directeur”, alsmede de “wachthal”, de “kluis” (de bankkluis voorzien van een dikke kluisdeur), een pantry, toilet, “nachtkluis” en verkeersruimten, zoals “entree” en een “portaal” via welke de bankkluis bereikbaar is vanuit de hiervoor genoemde kantoorruimten. De balies van de kasafdeling scheiden de wachthal geheel van de “kasafdeling” en “boekhouding” en laatstgenoemde ruimten zijn enkel bereikbaar via het “portaal”. 
      
    
    
      2.10.
      Tot de stukken van het geding behoren de bouwtekeningen van de onroerende zaak die zijn gevoegd bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de verbouwing in 2018. Deze bouwtekeningen betreffen de tekeningen van de “begane grond”, zijnde de op dat moment bestaande situatie, en “begane grond nieuw”. Op de tekening van de “verdieping”, bestaande uit “zolder” en “bergruimte”, is vermeld dat deze ongewijzigd blijft. De bestaande situatie betreft de situatie vóór de verbouwing, waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd, en behelst de situatie vanaf 2008. Hierin is de “winkel” ingetekend, zijnde één grote ruimte die de onder 2.9 genoemde ruimten “boekhouding”, “kasafdeling” en “wachtruimte” omvat, waarbij de balies zijn verdwenen, een dragende dwarsmuur is weggehaald en het “portaal” is ingekort (thans met “hal” aangeduid). Tevens is ingetekend: een “keuken” (op de plek waar de pantry zat), een toilet, de “kluis”, twee “kamers” (zijnde een opdeling van de onder 2.9 genoemde kantoorruimte “directeur”). Van de onder 2.9 genoemde “entree” en “nachtkluis” (die niet meer is ingetekend) zijn drie ruimten gemaakt, waaronder “tochtportaal” en “entree”. De nieuwe situatie betreft de situatie waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd. De tekening van “begane grond nieuw” bevat de volgende wijzigingen ten opzichte van de tekening van “begane grond”: de “kluis” is opgedeeld in drie ruimten, aangeduid als “badkamer”, “kledingkast” en “hal/wasruimte”. Daarnaast is de “winkel” vernoemd tot “woonkamer” en de twee “kamers” tot “slaapkamers”.
      
    
    
      2.11.
       Tot de stukken van het geding behoren foto’s waarop de toestand van de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende is afgebeeld. In aanvulling op hetgeen is vermeld onder 2.10 is hierop te zien dat de onroerende zaak beschikt over een overkapping bij de entree, een kunststof pui, (automatische) schuifdeuren bij het tochtportaal (aan de binnenzijde), systeemplafonds met tl buisverlichting, een eenvoudige keuken en eenvoudig sanitair (toilet, wastafel en douchecabine). De verdieping is onafgewerkt.  
      
    
    
      2.12.
      Tot de stukken van het geding behoort een e-mail van een archiefmedewerker van de gemeente [naam5] , waaronder [plaats1] valt, aan belanghebbende, waarin het volgende overzicht ter zake van de voor de onroerende zaak in het verleden afgegeven omgevingsvergunningen is opgenomen:
      
      
        
          
          
          
            
              
                “13-08-1970
              
              
                bankgebouw bouwen
              
            
            
              
                10-05-1976
              
              
                magazijnruimte bouwen
              
            
            
              
                13-02-1985
              
              
                bankgebouw/kantoor veranderen
              
            
            
              
                07-06-1989
              
              
                noodgebouw oprichten
              
            
            
              
                10-07-1989
              
              
                bankgebouw vernieuwen
              
            
            
              
                29-04-2008
              
              
                deurkozijn plaatsen en reclame-uiting wijzigen
              
            
            
              
                07-08-2008
              
              
                berging bouwen
              
            
            
              
                21-11-2018
              
              
                winkel tot woning verbouwen”
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.13.
      Ten aanzien van de verkrijging van de onroerende zaak is namens belanghebbende een bedrag van € 3.100 (tarief 2%) aan overdrachtsbelasting voldaan.
      
    
    
      2.14.
      De Inspecteur heeft aan belanghebbende met dagtekening 28 maart 2021 een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van € 6.200 (gebaseerd op een tarief van 6%). Tegelijk met de naheffingsaanslag heeft de Inspecteur bij beschikkingen een bedrag van € 69 aan belastingrente in rekening gebracht en een verzuimboete van € 620 opgelegd.
      
    
    
      2.15.
      Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 6 mei 2022 heeft de Inspecteur de naheffingsaanslag en de beschikking belastingrente gehandhaafd en de verzuimboete vernietigd. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de onderhavige naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting terecht is opgelegd. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de Inspecteur bevestigend. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de onroerende zaak kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: Wbr). 
      
    
    
      3.2.
      Over de cijfermatige uitwerking van elkaars standpunten hebben partijen geen geschil. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 14, eerste lid, van de Wbr, zoals deze wet in het onderhavige jaar luidde,  bedraagt de overdrachtsbelasting 6 percent. Ingevolge het tweede lid bedraagt – voor zover hier van belang – de overdrachtsbelasting 2 percent voor de verkrijging van een woning.
      
    
    
      4.2.
      
        In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot de zojuist vermelde wettelijke regeling is ter zake van artikel 14 van de Wbr – waarin is geregeld dat voor de verkrijging van woningen de belasting twee percent bedraagt – (voor zover hier van belang) het volgende vermeld:
        “Artikel XVI, onderdeel C (artikelen 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)
        Dit onderdeel regelt de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting naar 2 procent voor de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. (…) Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel.
      
      
      
        Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken: 
        - bedrijfsgebouwen en -ruimtes 
        (…)”
        (MvT, Kamerstukken II, 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115 en 116).
      
      
    
    
      4.3.
      
        De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:295, het volgende overwogen:
        “2.3.4.In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel strekkende tot invoering van het tweede lid van artikel 14 Wbr is benadrukt dat feitelijke bewoning nog niet meebrengt dat het gekochte bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd, terwijl ook niet van belang is of de koper het gekochte zelf wil gaan bewonen. Gelet op deze toelichting ligt het in de rede om de vraag of de verworven onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning is bestemd’, te beantwoorden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf.
      
      
      
        2.3.5.
        
          Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.
          Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd.
        
        
      
      
        2.3.6.
        Indien toepassing van de hiervoor in 2.3.5 vermelde regels niet leidt tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.”
        
      
    
    
      4.4.
      Vaststaat dat de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als bankgebouw. Tot omstreeks 2008 is de onroerende zaak ook als zodanig in gebruik geweest. 
      
    
    
      4.5.
      Gelet op de – onder 2.9 tot en met 2.13 genoemde – tot het dossier behorende bouwtekeningen, foto’s, gegevens over omgevingsvergunningen en op de door partijen in de stukken en ter zitting gegeven toelichting, moet naar het oordeel van het Hof worden geconcludeerd dat na de verbouwingswerkzaamheden die uiterlijk in 2008 hebben plaatsgevonden om de onroerende zaak geschikt te maken voor het gebruik als winkel, de onroerende zaak het karakter als bankgebouw heeft verloren. Gelet op de op dat moment bestaande (bouwkundige) kenmerken en inrichting van het bouwwerk, acht het Hof aannemelijk dat meer dan beperkte aanpassingen nodig waren om de onroerende zaak weer geschikt te maken als bankgebouw. Naar het oordeel van het Hof is de onroerende zaak vanaf 2008 naar zijn aard bestemd om dienst te doen als winkel/bedrijfspand. Tot 2018 is de onroerende zaak ook als zodanig in gebruik geweest. 
      
    
    
      4.6.
      Het Hof ziet zich vervolgens voor de vraag geplaatst of de onroerende zaak door de verbouwing in 2018 naar zijn aard tot woning is bestemd. Het Hof overweegt dat deze vraag moet worden beoordeeld naar – uiterlijk – het moment van verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende. In het verlengde van de onder 4.3 genoemde door de Hoge Raad gegeven regels dient ook in een geval als het onderhavige aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd (vgl. HR 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779). Dat is als bankgebouw. Na de ingrijpende verbouwing in 2008 heeft de onroerende zaak, zoals hiervoor is overwogen, evenwel het karakter als bankgebouw verloren en was de onroerende zaak sedertdien naar zijn aard bestemd als winkel.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het onder 4.5 en 4.6 overwogene, neemt het Hof voor de onderhavige beoordeling daartoe als uitgangspunt dat de onroerende zaak vanaf 2008 naar zijn aard bestemd is tot winkel/bedrijfsgebouw. Het is aan belanghebbende, die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept, om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de overgedragen onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd (vgl. HR 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779).
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft in dit verband – onder meer – gesteld dat door de toekenning van de – onder 2.4 genoemde – omgevingsvergunning in 2018 en de daarna in 2018 verrichtte verbouwingswerkzaamheden om het geschikt te maken voor bewoning de functie van de onroerende zaak is gewijzigd in woning. Daarbij wijst belanghebbende erop dat gekeken moet worden naar de werkelijke functie van de onroerende zaak en dat deze door hem is aangekocht en bedoeld als woning. Ook vindt belanghebbende dat hij zijn woning naar eigen smaak mag inrichten. De Inspecteur heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van de door belanghebbende voorgestane bestemmingswijziging.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat de onroerende zaak door de verbouwing in 2018 niet de aard van winkel/bedrijfspand heeft verloren. Weliswaar is de onroerende zaak door de verbouwingswerkzaamheden in 2018 geschikt gemaakt voor bewoning door in de bankkluis eenvoudige sanitaire voorzieningen in de vorm van een wasbak en een douchecabine aan te brengen, maar deze wijzigingen zijn in combinatie met de andere installatie- en verbouwwerkzaamheden niet zodanig dat deze maken dat de onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, althans het Hof acht aannemelijk dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer te bestemmen als winkel/bedrijfsgebouw. Er is door de verbouwing geen wezenlijke wijziging aangebracht in de kenmerken van het bouwwerk zelf, kenmerken die objectief passen bij een winkel/bedrijfsgebouw. Zo beschikt de onroerende zaak over systeemplafonds, een entree met tochtportaal en (automatische) schuifdeuren, en is de op het gebruik als winkel afgestemde indeling zoals deze bestond niet gewijzigd. Hetgeen is vermeld in de – onder 2.6 genoemde – Funda-advertentie en het – onder 2.7 genoemde – overgelegde taxatierapport bevestigen dat de onroerende zaak eenvoudig (weer) is te bestemmen als winkel. Dat belanghebbende de onroerende zaak heeft aangekocht met de bedoeling deze als woning te gebruiken en het recht heeft deze naar eigen smaak in te richten, doet aan het voorgaande niet af.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft verder betoogd dat diverse instanties, waaronder overheidsinstanties, de onroerende zaak wel als een woning aanmerken, zoals volgt uit het feit dat de makelaar het model koopovereenkomst voor woningen heeft gehanteerd, de hypothecaire lening is verstrekt onder NHG en dat in de Basisadministratie voor Adressen en Gebouwen (BAG) is vermeld dat de onroerende zaak een woonfunctie heeft. Naar het oordeel van het Hof, kan dit alles niet afdoen aan hetgeen hiervoor is geoordeeld. Voor de toepassing van de overdrachtsbelasting geldt een zelfstandig toetsingskader, als onder 4.1 tot en met 4.3 vermeld.
      
    
    
      4.11.
      Voor zover belanghebbende met zijn stelling dat de Rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met andere gevallen waarin vergelijkbare panden wel als woning zijn geclassificeerd, heeft bedoeld een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, verwerpt het Hof dit beroep. Daargelaten dat belanghebbende in dit verband niet heeft gesteld op welke concrete rechtsregel van het gelijkheidsbeginsel hij zich beroept, heeft belanghebbende dit, naar het oordeel van het Hof, ook overigens onvoldoende geconcretiseerd, zodat hij is tekortgeschoten in zijn stelplicht. 
      
    
    
      4.12.
       Belanghebbende heeft in zijn hoger beroepschrift een beroep gedaan op de hardheidsclausule. Zoals reeds ter zitting met belanghebbende besproken, komt de bevoegdheid om deze toe te passen niet aan de rechter toe. Daarop heeft belanghebbende gesteld dat hij het niet toepassen van het woningtarief niet eerlijk vindt. Ook dit geeft het Hof geen ruimte om belanghebbende tegemoet te komen, reeds niet omdat de rechter volgens de wet recht moet spreken. Hij mag in geen geval de innerlijke waarde of billijkheid der wet beoordelen (artikel 11 van de Wet van 15 mei 1829, houdende algemeene bepalingen der wetgeving van het Koningrijk).
      
    
    
      4.13.
      Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft gesteld, leidt niet tot de conclusie dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar belanghebbende naar zijn aard tot woning is bestemd. 
      
    
    
      4.14.
      Voor dat geval is niet in geschil dat de naheffingsaanslag terecht en tot de juiste hoogte is opgelegd.
      
    
    
      4.15.
      Het hoger beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Belanghebbende heeft hiertegen geen zelfstandige grieven aangevoerd. Het hoger beroep is ook in zoverre ongegrond.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. J.W. Keuning en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 28 januari 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.