ECLI:NL:RBLIM:2025:5420, Rechtbank Limburg, 04-06-2025, 11223721 \ CV EXPL 24-3643
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte, studio’s in nieuwbouw studentencomplex. Op het moment van sluiten van de huurovereenkomsten waren de bouwwerkzaamheden in het studentencomplex nog niet afgerond. De studenten zouden vanaf 6 januari 2024 in de studio’s gaan wonen. Het bouwbedrijf heeft de werkzaamheden aan het studentencomplex niet deugdelijk uitgevoerd en daardoor kon de verhuurder de studio’s niet ter beschikking stellen aan de studenten op 6 januari 2024. De studenten hebben schadevorderingen ingesteld.
        Verhuurder is toerekenbaar tekortgeschoten vanwege aansprakelijkheid hulppersoon 6:76 BW. Materiële schadevergoedingen zijn (deels) toegewezen. Immateriële schadevergoeding is afgewezen.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11223721 \ CV EXPL 24-3643
    
    
    
      
        Vonnis van 4 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] , 2. [eiseres sub 2] , 3. [eiseres sub 3] , 4. [eiseres sub 4] , 
    
      allen te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna te noemen: [eiseres sub 1] , [eiseres sub 2] , [eiseres sub 3] , [eiseres sub 4] en gezamenlijk [eiseressen] ,
      gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        ECM DEVELOPMENT B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: ECM,
      gemachtigde: mr. H.M. Hielkema.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - de rolbeslissing van 2 oktober 2024 waarin bepaald is dat de onderhavige zaak met de zaak met zaaknummer 11137562 CV EXPL 24-2819 op de rol wordt gevoegd
      - de conclusie van repliek met producties 22 tot en met 29
      - de conclusie van dupliek met producties 3 en 4- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 1 april 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
      - de spreekaantekeningen van [eiseressen] die op 2 april 2025 ontvangen zijn.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      ECM is ontwikkelaar van studentenhuisvestiging. ECM heeft in Maastricht een groot nieuwbouw studentencomplex ontwikkeld. ECM had de bouw van het studentencomplex aanbesteed aan bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] (hierna: [naam bouwbedrijf] ). 
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseressen] zijn internationale studenten.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiseres sub 2] is op 20 november 2023, [eiseres sub 4] is op 18 september 2023, [eiseres sub 1] is op 25 september 2023 en [eiseres sub 3] is op 16 oktober 2023 een huurovereenkomst aangegaan met ECM, op grond waarvan [eiseressen] vanaf 6 januari 2024 van ECM zouden gaan huren de studio’s in de Einsteincampus aan het [adres] te ( [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte” van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.4.
      In artikel 23 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
      
      
        
          “Verhuurder is gehouden om het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst van de huur aan huurder ter beschikking te stellen.
        
        
          Bij het niet beschikbaar zijn van het gehuurde op de beoogde ingangsdatum, doordat het gehuurde niet tijdig gereed is gekomen, doordat de vorige huurder in strijd met de gemaakte afspraken het gehuurde niet tijdig heeft ontruimd of doordat verhuurder de door hem te verzorgen vergunningen van overheidswege nog niet heeft verkregen, is huurder tot de datum waarop het gehuurde hem ter beschikking staat geen huurprijs, geen vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en geen vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning het gehuurde verschuldigd en schuiven ook zijn overige verplichtingen en de overeengekomen termijnen dienovereenkomstig op.
        
        
          Verhuurder is niet aansprakelijk voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij hem ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten. Onder een toerekenbare tekortkoming wordt mede verstaan de situatie dat verhuurder zich niet inspant om het gehuurde zo spoedig mogelijk alsnog aan huurder ter beschikking te stellen.
        
        
          Indien verhuurder het gehuurde niet binnen tien werkdagen na de beoogde ingangsdatum ter beschikking kan stellen, is huurder gerechtigd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden door middel van een aangetekende brief.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Nido Living is beheerder van het complex (hierna: Nido).
      
    
    
      2.6.
      Op 21 december 2023 hebben [eiseressen] van de Nido een e-mail ontvangen met de volgende inhoud:
      
      
        
          “We’re contacting you regarding your booking at Nido Randwyck, Maastricht. We will also be calling you over the next few days to talk you trough the contents of this email and help clarify and answer any questions. Please do pick up if you see a call from a phone number you may not know as it is very likely it will be a member of the Nido Randwyck team.
        
      
      
      
        
          Yesterday 20th December 2023, we were informed by the contractor that the building will not be completed in time, and your move in on the 6th January will not be possible. The reason is that he prefabricated concrete slabs contain water which is impacting a large number of rooms. At Nido, the safety, welfare and experience of our students is key, and it is vital that this situation is rectified prior to your move in. We are very sorry to inform you about this, but don’t have another option in the situation of force majeure. As a result, unfortunately, Nido Randwyck will not be ready for you to move in to on the 6th January as we had previously assured.
        
      
      
      
        
          We understand that this is an inconvenience and want to assure you that since finding this out, we have been working diligently with the contractor and all parties involved to address the situation and confirm a new completion date. Unfortunately, they have been unable to confirm when they can deliver the building to the Nido standards we require, and we do not know when we will be provided with this date.
        
      
      
      
        
          We will of course notify you as soon as we have more information from the contractor, however we completely understand that the uncertainty of the situation is highly inconvenient, and you may prefer to secure alternative accommodation elsewhere and cancel your booking at Nido rather than wait. If you do wish to cancel, there will be no cancellation fee and any rent payments you have made will be refunded.
        
      
      
      
        
          Once again, we sincerely apologise for any distress and inconvenience caused by this news. We hope you understand this is due to circumstances outside of Nido’s control and we will strive to assist you with anything you may need.
        
      
      
      
        
          Please do get in touch with any queries, worries or concerns and we will be happy to talk them through with you. Thank you again for your patience and understanding.”
        
      
      
    
    
      2.7.
      ECM heeft het gehuurde niet ter beschikking gesteld aan [eiseressen] op 6 januari 2024.
      
    
    
      2.8.
      De Universiteitskrant de Observant schrijft op 10 januari 2024 het volgende:
      
      
        
          “(…) De tijdelijke opvang in het vakantiepark eindigt op 2 februari. Voor daarna heeft Nido vooralsnog geen oplossing paraat voor studenten die op straat belanden. Dat terwijl studenten hoorden dat de situatie nog maanden kan duren. “wij weten zelf ook niet waar we aan toe zijn”, aldus de woordvoerder. “We wachten op een inschatting van de aannemer, de situatie in het gebouw zou onderzocht worden. We hopen deze maand te horen wanneer de studenten erin kunnen.”
        
      
      
      
        
          Wat bouwer [naam bouwbedrijf] betreft zijn de woningen echter nu al klaar voor oplevering. “De studenten kunnen er morgen direct in”, laat directeur [naam directeur] telefonisch weten. “Het personeel van Nido werkt er zelfs al. Het is zeker niet vochtig in het pand. We hebben meerdere onderzoeken uitgevoerd en opgestuurd naar de opdrachtgever ECM Development.”
        
      
      
      
        
          Die laatste is, net als beheerder Nido, een dochterbedrijf van de Nederlandse tak van de Britse investeerder Round Hill Capital. Laatstgenoemde werd afgelopen 20 december – een dag voor de mail aan bewoners van Nido – op eigen verzoek failliet verklaard door de rechtbank in Amsterdam. “Heel toevallig”, noemt [naam directeur] van bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] het, die verder ook in het duister tast. “We hebben alleen nog maar contact met ECM Development via de curator, die ook geen uitspraken over de situatie kan doen.” De Nido-woordvoerder ontkent dat het om een juridisch spel gaat. “De vertraagde oplevering komt puur door een technisch probleem. Het gebouw heeft nog geen staat van oplevering bereikt en is nog niet overgedragen aan Nido volgens de normen die wij stellen.”
        
      
      
      
        
          (…).”
        
      
      
    
    
      2.9.
      ECM heeft aan de studenten aangeboden om aanvankelijk tot 2 februari 2024 in een vakantiehuisje op het vakantiepark Dormio in Maastricht te verblijven. Dit is daarna met een maand verlengd. De eerste maand was dit verblijf gratis voor de studenten en de tweede maand dienden zij een vergoeding te betalen van € 100,00. [eiseressen] hebben geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.
      
    
    
      2.10.
      ECM heeft aan alle huurders de mogelijk geboden om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden met terugbetaling van de waarborgsom. 
      
    
    
      2.11.
      
        [naam bouwbedrijf] heeft op verzoek van ECM de lekkages en de gevolgschade hersteld. 
      
    
    
      2.12.
      De studio’s in de Einsteincampus zijn per 1 juni 2024 in gebruik gegeven aan de overgebleven huurders.
      
    
    
      2.13.
      
        [eiseressen] hebben allen de huurovereenkomst met ECM buitengerechtelijk ontbonden en hebben dus geen intrek genomen in het gehuurde.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseressen] vorderen - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          voor recht te verklaren dat ECM jegens [eiseressen] toerekenbaar is tekort geschoten door op de ingangsdatum van de huurovereenkomst de woningen niet aan [eiseressen] op te leveren en de door ECM aangevoerde omstandigheden niet zijn te beschouwen als onvoorziene omstandigheden en derhalve [eiseressen] op goede gronden ieders huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden;
        
        
          voor recht te verklaren dat ECM aansprakelijk is voor alle door [eiseressen] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade, als gevolg van het toerekenbaar tekort schieten door ECM in de nakoming van de huurovereenkomst;
        
        
          ECM te veroordelen tot vergoeding van alle geleden en nog te lijden materiële schade;
        
      
      
        a. Voor [eiseres sub 1] zijnde € 1.015,71, 
        b. Voor [eiseres sub 2] zijnde € 2.861,18, 
        c. Voor [eiseres sub 3] zijnde € 2.357,47, 
        d. Voor [eiseres sub 4] zijnde € 5.445,00, 
        dit alles vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het einde van de termijn van de aangetekende brief dan wel vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
      
      4. ECM te veroordelen tot vergoeding aan [eiseressen] van alle geleden immateriële schade, bestaande uit derving van het woongenot, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
      5. ECM te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseressen] leggen aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. [eiseressen] stellen dat zij materiële en immateriële schade hebben geleden door het niet-nakomen van ECM en dat ECM gehouden is deze schade te vergoeden aangezien sprake is van een toerekenbare tekortkoming door ECM.
      
    
    
      3.3.
      ECM voert verweer. ECM concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseressen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseressen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseressen] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      ECM voert het volgende aan. ECM is niet toerekenbaar tekortgeschoten en daarom op grond van artikel 23 van de algemene bepalingen niet schadeplichtig jegens [eiseressen] . ECM betwist daarnaast de door [eiseressen] gestelde schadeposten.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Schending van artikel 21 Rv?
      
    
    
    
      4.1.
      ECM voert bij antwoord aan dat [eiseressen] bij dagvaarding niets concreets opmerken over hun woon/huursituatie vóór januari 2024. Indien [eiseressen] voor januari 2024 reeds in of rond Maastricht huurden, hadden zij volgens ECM nog tot en met 31 december 2023, dus na de mededeling van ECM van 21 december 2023, de gelegenheid om de huur op te zeggen en konden zij dan ook besluiten om dat niet te doen. ECM wijst erop dat [eiseressen] op dit punt van het geschil informatie achterhouden en verwijst naar artikel 21 en 22 Rv.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseressen] stelt bij conclusie van repliek dat zij hun voormalige huurcontracten reeds hadden opgezegd gezien de opzegtermijn van één maand op grond van artikel 7:271 lid BW. [eiseressen] achten de voormalige huurovereenkomsten daarom ook niet relevant. De redenen waarom [eiseressen] niet in hun vorige woningen konden verblijven is geen mysterie volgens [eiseressen] . [eiseressen] hebben hun huurovereenkomsten opgezegd en een stad met 23.000 studenten en een beperkt aanbod in studentenwoningen zijn die woningen zo weer vergeven. Zo is dat ook gebeurd bij [eiseressen]
      
    
    
      4.3.
      Ingevolge art. 21 Rv zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wordt deze verplichting niet nageleefd, dan kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht. [eiseressen] hebben inderdaad bij dagvaarding niets specifiek gesteld over hun woonsituatie vóór januari 2024. De kantonrechter acht het echter vanzelfsprekend dat [eiseressen] hun voormalige huurovereenkomsten reeds hadden opgezegd. Was dat niet het geval geweest, dan waren zij blijven wonen in hun voormalige woonruimten en niet met spoed op zoek gegaan naar een andere woonruimte en hadden zij ook geen vordering tegen ECM ingesteld. Dat [eiseressen] na opzegging niet konden terugkeren acht de kantonrechter ook aannemelijk gezien het woningtekort in de huidige (studenten-)woningmarkt. In die markt is een vrijkomende huurwoning zo weer vergeven aan een ander. Hoewel [eiseressen] bij dagvaarding niets gesteld heeft over deze situatie, zal de kantonrechter daar op grond van het voorgaande geen gevolgen aan verbinden.
      
      
        
          De schade aan de Einsteincampus
        
      
      
    
    
      4.4.
      Volgens ECM waren de meeste studio’s per 6 januari 2024 verhuurd. Het complex kon echter niet per 6 januari 2024 in gebruik gegeven worden aan de huurders als gevolg van een vertraging in de oplevering vanwege ernstige vocht-, water en lekkageproblemen. Deze problemen zijn volgens ECM ontstaan door fouten van [naam bouwbedrijf] . ECM voert ten aanzien van die fouten het volgende aan. Na de bouwvak in 2023 waren al een aantal kamers klaar en de projectmanager van ECM liep rond in het gebouw en zag toen druppels naar beneden komen bij het monteren van lampjes. [naam bouwbedrijf] heeft toen medegedeeld dat het ging om bouwvocht en dat dit vocht moest verdampen middels diffusie. De bouw ging door, maar de druppels bleven door het plafond komen. [naam bouwbedrijf] is toen verzocht om een plan van aanpak te maken, maar [naam bouwbedrijf] bleef daarmee achterwege. Er is met een infraroodcamera een meting gedaan en toen bleken 242 kamers vochtschade te hebben. [naam bouwbedrijf] bleef volhouden dat het om bouwvocht ging. Pas op 20 december 2023 bleek ECM dat het lekkageprobleem in het gehele gebouw van zodanige aard was dat de studio’s niet konden worden opgeleverd. In vrijwel het gehele complex is tijdens de bouw een grote hoeveelheid hemelwater doorgedrongen in de luchtkanalen in de betonnen platen van het gebouw. Dit water kon niet weg omdat [naam bouwbedrijf] de lekgaten niet had doorgeprikt. ECM ging er bij de mededeling van [naam bouwbedrijf] dat het bouwvocht betrof vanuit dat de gaten waren doorgeboord. Het hemelwater is gaan doorlekken naar de ondergelegen studio’s. De grote aanwezige hoeveelheden hemelwater in het gebouw leidden tot veiligheidsrisico’s, waaronder een vergroot risico op brand omdat in de in de kanaalplaatvloeren aanwezige vloeruitsparingen ook elektriciteitsleidingen waren aangebracht. Het gebouw kon dus niet worden afgemaakt en bewoning was dus ook niet mogelijk en zou vanwege de veiligheidsrisico’s ook onverantwoord zijn. Het water diende overal in het gebouw te worden verwijderd en de waterschade in de studio’s moest worden hersteld.
      
    
    
      4.5.
      Het was ECM meteen duidelijk dat dit uitgebreide werkzaamheden met zich mee zou brengen die waarschijnlijk enkele maanden zouden duren. ECM verwijst ter onderbouwing van de aard, de omvang en de maatregelen die tot het herstel van de lekkages en de gevolgen daarvan hebben geleid naar het rapport van Arup van 20 februari 2024 en het rapport van [naam] van 15 april 2024. Uit deze rapporten volgt dat het lekkageprobleem groot was, het gehele complex omvatte en dat deze uitgebreide en langdurige herstelwerkzaamheden noodzakelijk maakte. Volgens ECM zijn er uiteindelijk 30.000 gaten in de plafondplaten geboord en is 20.000 liter water uit het gebouw gehaald. 
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseressen] hebben in de processtukken het bestaan van de ernstige lekkageproblemen betwist en betwist dat de Einsteincampus niet gereed was voor bewoning op 6 januari 2024, mede vanwege de mededelingen die de directeur van [naam bouwbedrijf] heeft gedaan in de media. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiseressen] echter erkend dat er sprake was van zodanige lekkageproblemen dat bewoning niet mogelijk was. Hierdoor staat dus vast dat ECM het gehuurde niet tijdig heeft kunnen opleveren vanwege voornoemde lekkageproblemen. De kantonrechter laat het door [eiseressen] in de processtukken gestelde dat het niet opleveren van het gehuurde mogelijk verband houdt met de faillietverklaring van investeringsmaatschappij Round Hill Capital Netherlands B.V. dan ook verder onbesproken.
      
      
        
          Is ECM toerekenbaar tekortgeschoten?
        
      
      
    
    
      4.7.
      Dat ECM tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde op 6 januari 2024 is niet in het geschil. In deze procedure staat de vraag centraal of ECM toerekenbaar tekortgeschoten is. Bij de beantwoording van deze vraag is artikel 23 van de algemene bepalingen van cruciaal belang.
      
    
    
      4.8.
      ECM is namelijk op grond van artikel 23 van de algemene bepalingen niet aansprakelijk voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor huurder, tenzij haar ter zake een toerekenbare tekortkoming kan worden verweten. [eiseressen] stellen dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van ECM en dat ECM dan ook aansprakelijk is voor de uit de vertraging voortvloeiende schade voor [eiseressen] . ECM stelt daarentegen dat géén sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan haar zijde en dat zij daarom niet aansprakelijk is.
      
    
    
      4.9.
      Volgens [eiseressen] heeft voornoemd artikel uitsluitend betrekking op gevallen waarin er geen sprake zou zijn van een toerekenbare tekortkoming, maar dat is in deze niet aan de orde. Daarom kan er geen sprake zijn van een exoneratiebeding dat betrekking heeft op deze situatie. Mocht de kantonrechter oordelen dat de bepaling toch een exoneratiebeding is en dat dit exoneratiebeding van toepassing is op de onderhavige situatie, dan roepen [eiseressen] vernietiging van dat beding in aangezien het beding onredelijk bezwarend is. Daarnaast stellen [eiseressen] dat een beroep op artikel 23 in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel dat het beding vernietigbaar is omdat er sprake is van bedrog ex artikel 3:44 lid 3 BW.
      
    
    
      4.10.
      ECM stelt dat voornoemd artikel een zeer gebruikelijke bepaling is die in vrijwel alle standaardhuurovereenkomsten staat. De onderhavige huurovereenkomst is conform het model (2017) van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Deze regeling is noodzakelijk voor nieuwbouwprojecten. De bouw van woningen kan altijd uitlopen en dat gebeurt ook regelmatig. Zowel verhuurder als huurder dienen hiermee rekening te houden. Volgens ECM bevat de derde alinea van artikel 23 van de algemene bepalingen geen uitsluiting van aansprakelijkheid die als die uitsluiting er niet was geweest, ECM wél aansprakelijk was geweest voor de gevolgen van de vertraging. Daarom is volgens ECM geen sprake van een exoneratiebepaling. Uit de tweede alinea in de bepaling volgt dat de overeengekomen huurtermijn, die zou aanvangen op 6 januari 2024, opschuift en wel tot het moment waarop het gehuurde alsnog beschikbaar komt. [eiseressen] hebben de huurovereenkomst ondertekend en daarmee met het voorgaande ingestemd. Hierdoor wordt volgens ECM niet toegekomen aan de vraag of ECM schadeplichtig is. 
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van de kantonrechter wordt er wel toegekomen aan die vraag. Dat de overeengekomen termijnen overeenkomstig artikel 23 van de algemene bepalingen opschuiven (tweede alinea van artikel 23), staat namelijk los van de vraag of ECM schadeplichtig is (derde alinea van artikel 23). 
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseressen] stellen ten aanzien van de door hen gestelde toerekenbare tekortkoming het volgende. [eiseressen] vinden het ongeloofwaardig dat ECM niet eerder dan december 2023 op de hoogte was van een dusdanig lekkageprobleem dat niet opgeleverd kon worden. ECM heeft namelijk zelf aangevoerd dat zij in het najaar van 2023 door [naam bouwbedrijf] is geïnformeerd over de lekkageproblemen. Uit het door ECM overgelegde rapport van [naam] volgt zelfs dat ECM al vanaf april 2023 bekend was met het probleem. [naam bouwbedrijf] heeft het probleem kamer voor kamer proberen op te lossen en ECM had hiervan op de hoogte moeten zijn. ECM heeft het hoofd in het zand gestoken. Volgens [eiseressen] probeert ECM alle schuld op [naam bouwbedrijf] af te schuiven, maar slechte communicatie tussen [naam bouwbedrijf] en ECM kan juridisch gezien niet voor rekening van [eiseressen] komen. Daarbij komt dat ECM dus wist dat er lekkageproblemen waren en zij wel al actief op zoek is gegaan naar huurders. Dit blijkt namelijk uit de data waarop de huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Ook dit kan aan ECM worden toegerekend. Er zijn eerdere vertragingen geweest in de bouw. Het is volledig aan ECM toe te rekenen en ook uitermate kwalijk dat ECM pas op het allerlaatste moment aan de huurders heeft laten weten dat er een groot probleem is en dat de huurders geen intrek konden nemen in de Einsteincampus.
      
    
    
      4.13.
      ECM voert aan dat verhuurder wél aansprakelijk is voor de schade van de huurder als hem met betrekking tot de vertraging in de terbeschikkingstelling van het gehuurde wél een verwijt kan worden gemaakt, omdat de vertraging is te wijten aan een toerekenbare tekortkoming. Volgens ECM is dit bijvoorbeeld het geval wanneer de aannemer zijn werkzaamheden heeft opgeschort wegens wanbetaling van de verhuurder. Van een toerekenbare tekortkoming is dan ook sprake wanneer de verhuurder de vertraging had kunnen en moeten voorkomen. Dit is volgens ECM in deze niet het geval. Dat ECM de studio’s niet tijdig ter beschikking kon stellen was een kwestie van overmacht en viel volledig buiten haar invloedsfeer op grond van het volgende.
      
    
    
      4.14.
      ECM voert aan dat zij niet eerder dan 20 december 2023 wist dat het lekkageprobleem zodanig ernstig was en dat het lekkageprobleem vrijwel alle 506 studio’s omvatte. Vanaf voornoemde datum is ECM meteen gaan handelen door een team op te stellen en huurders op de hoogte te stellen en hen te wijzen op de mogelijkheden van alternatieve noodoplossing en de mogelijkheid om het huurcontract op te zeggen, met terugbetaling van de waarborgsom. ECM zag vóór 20 december 2023 geen enkele aanleiding die ertoe zou kunnen leiden dat de oplevering niet vóór 6 januari 2024 zou kunnen gaan plaatsvinden. De eerdere berichtgevingen van [naam bouwbedrijf] aan ECM waren namelijk niet verontrustend en [naam bouwbedrijf] gaf aan om alles tijdig op te gaan lossen. ECM betwist dat zij vanaf april 2023 op de hoogte was van enig lekkageprobleem en dat is volgens ECM ook niet wat in het rapport van [naam] staat. ECM verwijst naar pagina 3 van het rapport waarin staat: “From April 2023 onwards it was found that in some of the rooms of the building, leakages occurred.” Het ging dus om enkele studio’s en [naam bouwbedrijf] heeft ECM hier niet van op de hoogte gesteld. [naam bouwbedrijf] heeft geruime tijd geprobeerd de bouwfout op te lossen, zonder ECM op de hoogte te stellen. [naam bouwbedrijf] opereerde op eigen houtje en dat volgt volgens ECM ook uit pagina 5 van voornoemd rapport waarin staat: “Initialtally, the main contractor, [naam bouwbedrijf] , remediated the issue on a per-case basis. However during the last quarter of 2023, the issues occured to such an extent that further investigations were held, and it was then that it was decided the remediation to remove water from the voids was required.”
      
    
    
      4.15.
      ECM stelt zich op het standpunt dat zij, wanneer zij wel eerder op de hoogte was geweest van het ernstige lekkageprobleem, zij als professionele verhuurder nooit actief zou zijn doorgegaan met het verhuren van de studio’s aan talloze huurders. ECM stelt dat zij vanzelfsprekend een groot belang heeft om de studio’s in het complex al in januari 2024 in gebruik te geven aan de huurders. Uitstel daarvan betekent immers het mislopen van huurinkomsten en dat gaat bij ruim 500 studio’s om grote bedragen. [naam bouwbedrijf] had daarentegen belang om het project als opgeleverd te kunnen beschouwen, omdat ontkennen dat het complex gereed was [naam bouwbedrijf] aansprakelijk zou kunnen maken voor schade en bij latere oplevering zou [naam bouwbedrijf] ook boetes verschuldigd zijn aan ECM.
      
    
    
      4.16.
      ECM betwist dan ook dat zij aansprakelijk is voor de door [eiseressen] geleden schade. Het niet tijdig kunnen opleveren is te wijten aan [naam bouwbedrijf] omdat [naam bouwbedrijf] tijdens de bouw fouten heeft gemaakt en door die fouten is een grote hoeveelheid hemelwater doorgedrongen in het gebouw waardoor het gebouw niet op tijd kon worden opgeleverd. [eiseressen] zouden [naam bouwbedrijf] op grond van onrechtmatige daad kunnen aanspreken.
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter overweegt als volgt. ECM heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de vertraging in het ter beschikking stellen van de Einsteincampus te wijten is aan de bouwfouten van [naam bouwbedrijf] en dat ECM niet eerder op de hoogte was van de ernst van het lekkageprobleem. De kantonrechter ziet namelijk niet in waarom ECM als grote professionele ontwikkelaar het risico zou lopen om inkomsten van ruim 500 studio’s mis te lopen. De kantonrechter oordeelt dat het niet tijdig opleveren van de Einsteincampus dan ook niet te wijten is aan de schuld van ECM. Dit betekent echter niet ECM, nu haar geen schuld valt te verwijten, niet schadeplichtig is en dat [naam bouwbedrijf] degene is die schadeplichtig is. Schadeplichtigheid kan namelijk ook voortvloeien uit de wet. De kantonrechter wijst op artikel 6:76 BW: Maakt de schuldenaar bij de uitvoering van een verbintenis gebruik van de hulp van andere personen, dan is hij voor hun gedragingen op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk. Daarbij is van belang dat een hulppersoon een ieder is die bij de uitvoering van de verbintenis wordt ingeschakeld, dus niet alleen de ondergeschikten van de schuldenaar, maar ook zelfstandige hulppersonen zoals onderaannemers en de door hen ingeschakelde ondergeschikten of zelfstandige uitvoerders. 
      
    
    
      4.18.
      ECM heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat [naam bouwbedrijf] niet gehandeld heeft zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam bouwbedrijf mag worden verwacht. De kantonrechter concludeert dat [naam bouwbedrijf] de werkzaamheden ondeugdelijk heeft uitgevoerd. Dit komt echter op grond van voornoemd artikel voor rekening en risico van ECM, die [naam bouwbedrijf] als aannemer voor de uitvoering van de werkzaamheden heeft ingeschakeld. Dat ECM in het ongewisse is gelaten door [naam bouwbedrijf] over de bouwfouten maakt dat naar het oordeel van de kantonrechter niet anders. Op grond van het voorgaande is ECM toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eiseressen]
      
    
    
      4.19.
      De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat sprake is van een tussen partijen overeengekomen exoneratiebeding, maar dat ECM op grond van het voorgaande geen succesvol beroep kan doen op dit exoneratiebeding nu sprake is van een toerekenbare tekortkoming door ECM. Dit betekent dat de kantonrechter een bespreking van de vernietigbaarheid van artikel 23 van de algemene bepaling achterwege kan laten. Dit geldt ook voor de stelling van [eiseressen] dat een beroep op artikel 23 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en het beroep op bedrog ex artikel 3:44 lid 3 BW.
      
    
    
      4.20.
      ECM is dus in beginsel schadeplichtig jegens [eiseressen] voor de uit de vertraging voortvloeiende schade. 
      
      
        
          Hadden [eiseressen] moeten wachten met het opzeggen van hun voormalige huurovereenkomsten?
        
      
      
    
    
      4.21.
      ECM stelt zich op het standpunt dat [eiseressen] eigen schuld hebben aan de door hen gestelde schade. Op 21 december 2023 hadden [eiseressen] namelijk de huurovereenkomsten van hun voormalige woonruimten al opgezegd. Volgens ECM is dit in de context van de huur van woonruimte in een nieuwbouwcomplex een onvoorzichtige, onjuiste en onnodige rechtshandeling. Zeker omdat [eiseressen] erkennen dat vertraging in nieuwbouw gebruikelijk is. Aangezien de ingangsdatum op 6 januari 2024 was gesteld, hadden zij hun oude huurovereenkomsten op dienen te zeggen tegen 1 februari 2024 en daarvoor hadden zij, gezien de wettelijke opzegtermijn van één maand, tot en met 31 december 2023 de tijd voor. ECM vindt dan ook dat [eiseressen] hadden moeten wachten met het opzeggen van hun voormalige huurovereenkomsten. Wanneer zij dat gedaan hadden, dan hadden zij na de mededeling van ECM van 21 december 2024 kunnen besluiten toch niet op te zeggen. [eiseressen] hadden dan in hun eigen woningen kunnen blijven wonen en dan hadden zij geen schade geleden. Op grond van het voorgaande dragen [eiseressen] 100% eigen schuld aan de door hen geleden schade.
      
    
    
      4.22.
      
        [eiseressen] stellen dat zij wel wisten dat vertragingen voorkomen bij nieuwbouw, maar dat zij als studenten hiermee geen rekening hoefden te houden. Des te meer omdat ECM pas 16 dagen vóór opleverdatum heeft laten weten dat zij niet kon nakomen. Door het zeer late tijdstip van deze mededelingen konden [eiseressen] ook geen rekening meer houden met de niet-nakoming van ECM. [eiseressen] konden niet langer wachten met het opzeggen van hun oude huurcontract aangezien ingevolge artikel 7:271 lid 5 BW een opzegtermijn van minimaal één maand geldt. Als [eiseressen] hadden gewacht met opzeggen, hadden zij het risico gelopen dat zij dubbele huur moesten betalen. Daarnaast voeren [eiseressen] aan dat zij gehandeld hebben naar de toezeggingen van ECM. [eiseressen] hebben de Einsteincampus bezichtigd tijdens de bouw en daarbij navraag gedaan of alles op tijd af zou zijn. ECM heeft toen bevestigd dat het op tijd klaar zou zijn en dat alleen buiten nog werkzaamheden moesten worden uitgevoerd.
      
    
    
      4.23.
      ECM voert aan dat zij tijdens de bezichtigingen een studio hebben laten zien die al helemaal klaar was en dat dit ook gebruikelijk is bij een nieuwbouwcomplex. ECM heeft tijdens de bezichtigingen mededelingen gedaan aan de huurders op basis van de kennis die zij op dat moment bezat over het gebouw.
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:101 lid 1 BW bevat de algemene regel dat de schadevergoedingsplicht in beginsel wordt verminderd wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. Op de aangesprokene die zich beroept op vermindering van zijn vergoedingsplicht rusten de stelplicht en bewijslast van de feiten die hij daartoe aanvoert. Dit betekent dat de stelplicht en bewijslast op ECM rusten. Toepassing van het artikel komt slechts aan de orde wanneer de schade in causaal verband staat zowel met de gebeurtenis op grond waarvan de aangesprokene aansprakelijk gesteld kan worden als met een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend. Voor een succesvol beroep op voornoemd artikel dient de benadeelde zich anders te hebben gedragen dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden zou doen. Dit kan het geval zijn wanneer de benadeelde nalaat schadebeperkende maatregelen te nemen die in redelijkheid van hem kunnen worden gevergd.
      
    
    
      4.25.
      De kantonrechter stelt voorop dat [eiseressen] een huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een studio in een nieuwbouwcomplex en dat het niet geheel ongebruikelijk is dat bij nieuwbouwprojecten vertragingen worden opgelopen. [eiseressen] dienden dan ook, tot op zekere hoogte, rekening te houden met deze mogelijke vertragingen. De kantonrechter oordeelt echter dat [eiseressen] er geen rekening mee hoefden te houden dat in de laatste maand, en al zeker niet twee weken voor oplevering, berichtgeving zou volgen dat het gehele gebouw niet ter beschikking kon worden gesteld. [eiseressen] dienden op grond van artikel 7:271 lid 5 BW rekening te houden met een opzegtermijn van één maand. De kantonrechter acht het dan ook niet ongebruikelijk dat [eiseressen] hun huurovereenkomst reeds vóór 21 december 2023 hadden opgezegd, zeker gezien de toezeggingen die zij hebben gekregen van ECM dat het gebouw op tijd af zou zijn. Dat ECM die toezeggingen heeft gedaan op grond van de op dat moment (onjuiste) beschikbare kennis doet daar niet aan af. [eiseressen] hoefden er op dat moment geen rekening mee te houden dat die toezeggingen wellicht onjuist waren omdat [naam bouwbedrijf] dingen verzweeg of onjuiste informatie heeft verstrekt aan ECM. De kantonrechter oordeelt dat ECM gezien de gemotiveerde betwisting van [eiseressen] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [eiseressen] zich anders hebben gedragen dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden zou doen. Van [eiseressen] kon niet gevergd worden dat zij zouden hebben gewacht met het opzeggen van hun voormalige huurovereenkomsten en daarmee het risico hebben gedragen dat zij een maand dubbele huur moesten betalen, zeker omdat het hier studenten betreft. ECM kan dus geen succesvol beroep doen op eigen schuld door [eiseressen]
      
    
    
      4.26.
      Nu er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van eigen schuld, blijft ECM in beginsel volledig schadeplichtig. Dit betekent niet dat alle vorderingen van [eiseressen] zonder meer toewijsbaar zijn. De kantonrechter dient per schadepost te beoordelen of de gevorderde schade toewijsbaar is.
      
      
        
          De gevorderde materiële schade van [eiseres sub 1]
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        [eiseres sub 1] diende, net als de andere eisers, met spoed een vervangende woonruimte te vinden. Zij heeft verzocht aan haar voormalige huisbaas om in januari 2024 in haar voormalige kamer te kunnen blijven en dat was mogelijk tot en met 21 januari 2024. Zij moest daarvoor € 420,00 betalen. Voor de woonruimte die zij vanaf 1 februari 2024 zou gaan betrekken diende zij alvast € 175,00 te betalen. Het totaal aan huurkosten voor de maand januari 2024 bedraagt daarmee € 595,00. In de Einsteincampus zou [eiseres sub 1] € 381,12 (€ 629,12 (huurprijs) - € 248,00 (huurtoeslag) gaan betalen. Daarmee bedraagt de schade € 213,88. Daarnaast heeft [eiseres sub 1] schade geleden omdat zij genoodzaakt was om tweedehands meubels te kopen. De studio in de Einsteincampus zou namelijk volledig gemeubileerd zijn en dat geldt niet voor haar nieuwe woonruimte. De kosten hiervan bedragen € 597,33. De aangeschafte meubels hebben na haar studie geen waarde meer. Het betreft namelijk goedkope en/of tweedehands meubels. Ten slotte zijn de ouders van [eiseres sub 1] op 19 januari 2024 vanuit Parijs moeten komen om haar te helpen verhuizen en om enkele meubels te brengen. [eiseres sub 1] vordert de verhuiskosten en hotelovernachting namens haar ouders wegens een extra verhuisbeweging omdat zij niet op 6 januari 2024 in haar studio kon. Deze schadepost bedraagt € 203,96 (€ 135,96 aan tankkosten en € 68,00 aan hotelkosten). 
      
    
    
      4.28.
      ECM voert het volgende aan. De huurovereenkomst met betrekking tot de nieuwe woonruimte en een betaalbewijs van € 420,00 zijn niet overgelegd. Ten aanzien van de gevorderde kosten van de aanschaf van meubels voert ECM aan dat de gekochte meubels haar eigendom zijn geworden met blijvende waarde. De meubels in de studio in de Einsteincampus zouden niet haar eigendom zijn en zij zou die meubels bij einde van de huurovereenkomst hebben moeten achterlaten. Daarnaast zou [eiseres sub 1] via de servicekosten een maandelijkse vergoeding moeten betalen voor de meubels aan ECM. [eiseres sub 1] heeft daarom geen schade geleden. Ten aanzien van de gevorderde reiskosten van de ouders van [eiseres sub 1] voert ECM aan dat het niet om schade van [eiseres sub 1] zelf gaat, maar om kosten die haar ouders hebben gemaakt. Van vergoeding van door [eiseres sub 1] geleden schade kan dus geen sprake zijn. Daarnaast zouden haar ouders haar ongetwijfeld ook geholpen hebben met haar verhuizing naar het Einsteincampus. Van vergoeding van deze kosten kan dus ook geen sprake zijn. 
      
    
    
      4.29.
      De kantonrechter overweegt als volgt. De voormalige huurovereenkomst van [eiseres sub 1] is bij repliek overgelegd en daaruit volgt dat de totale huurprijs per maand € 600,00 bedroeg. [eiseres sub 1] heeft dus een evenredig deel betaald voor haar verblijf tot en met 21 januari 2024 in haar voormalige woonruimte. Het enige dat ECM daartegenin heeft gebracht is dat het betaalbewijs van € 420,00 niet is overgelegd en dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende. Dat [eiseres sub 1] reeds € 175,00 diende te betalen in januari 2024 met betrekking tot haar nieuwe woonruimte heeft ECM in het geheel niet betwist. Op grond van het voorgaande stelt de kantonrechter de huurkosten voor de maand januari 2024 vast op € 595,00. Aangezien niet in het geschil is dat de huurprijs in de Einsteincampus € 381,12 zou gaan bedragen, wordt het gevorderde bedrag van € 213,88 toegewezen.
      
    
    
      4.30.
      Ten aanzien van de aangeschafte meubels het volgende. Uit artikel 4.1. van de huurovereenkomst met betrekking tot de Einsteincampus blijkt dat [eiseres sub 1] een vergoeding diende te betalen aan ECM voor de zaken en diensten die door/via verhuurder geleverd en vastgesteld worden. In artikel 7 van de huurovereenkomst is een lijst met zaken en diensten opgenomen waarvoor de vergoeding dient, waaronder de stoffering en meubilering van de studio. Uit artikel 4 van de huurovereenkomst blijkt dat één vast tarief betaald diende te worden voor al de in artikel 7 opgenomen zaken en diensten. Zoals terecht door [eiseressen] aangevoerd heeft ECM de hoogte van de gebruiksvergoeding voor de meubels niet onderbouwd dan wel gespecificeerd. De kantonrechter kan dus ook niet vaststellen welk deel het totale tarief op de gebruiksvergoeding ziet. [eiseres sub 1] had de meubels niet hoeven te kopen als ECM tijdig was nagekomen. [eiseres sub 1] heeft dus wel degelijk schade gelopen door het niet-nakomen van ECM. Dat de (tweedehands) meubels haar eigendom zijn geworden doet daar niet aan af. Het gevorderde aankoopbedrag van € 597,33 wordt dan ook toegewezen.
      
    
    
      4.31.
      De gevorderde hotelkosten van de ouders van [eiseres sub 1] worden afgewezen. Het gaat namelijk om kosten die [eiseres sub 1] niet zelf heeft gemaakt, maar haar ouders. Dat leidt ertoe dat de ingestelde vordering niet toewijsbaar is. 
      
      
        
          De gevorderde materiële schade van [eiseres sub 2]
        
      
      
    
    
      4.32.
      
        [eiseres sub 2] stelt dat zij per maart 2024 een andere woonruimte gevonden heeft. Er is een minimumduur van een jaar overeengekomen. De huurprijs voor die woonruimte bedraagt € 618,00 per maand. Dit betreft een woonruimte met gedeelde voorzieningen en daarom ontvangt zij geen huurtoeslag voor deze woonruimte. In de Einsteincampus zou [eiseres sub 2] een bedrag van € 391,31 (€ 639,31 (huurprijs) - € 248,00 (huurtoeslag)) betalen. Daarmee bedraagt de schade € 226,69 per maand en € 2.720,28 per jaar. [eiseres sub 2] stelt dat zij haar overeenkomst niet kon opzeggen op het moment dat ECM eindelijk kon nakomen. Anders dan de tijdelijke huurovereenkomst is de overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur niet tussentijds opzegbaar, althans niet in de periode van de minimumduur. Als partijen een bepaalde tijd overeenkomen, zijn zij daar ook aan gebonden en daarom wordt de schadevergoeding over de periode van een jaar gevorderd. [eiseres sub 2] is in januari en februari 2024 bij haar vriend gaan wonen. Zij kon niet al haar spullen meenemen naar haar vriend. [eiseres sub 2] heeft haar meubels dan ook gedurende twee maanden in een opslagruimte moeten opslaan. Dit heeft [eiseres sub 2] in januari 2024 € 77,90 en in februari 2024 € 63,00 gekost.  
      
    
    
      4.33.
      De voorgaande berekening is volgens ECM onjuist. De bruto huurprijs van de nieuwe woonruimte wordt namelijk vergeleken met de netto huurprijs van de studio in de Einsteincampus. De bruto huurprijzen dienen met elkaar vergeleken te worden. De bruto huurprijs van de studio in het Einsteincampus bedraagt € 639,31 en de bruto huurprijs in de nieuwe woonruimte € 618,00. Het verschil is dus slechts € 21,31 (€ 639,31 - € 618,00 per maand). Deze vordering is onterecht niet beperkt tot de periode van 1 februari 2024 tot maximaal 1 juni 2024, zijnde de datum dat de Einsteincampus gereed was voor verhuur. ECM betwist dat zij aansprakelijk is voor de kosten voor de gehuurde opslagruimte. Het causaal verband tussen de schade en de vertraagde oplevering is niet aangetoond. [eiseres sub 2] had daarnaast in februari 2024 al een nieuwe woning en daarom is ook niet in te zien waarom [eiseres sub 2] de opslagruimte nog nodig had in februari 2024. Volgens ECM is de bewering van [eiseressen] onjuist dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet tussentijds tijdens een evenzeer overeengekomen minimale initiële duur kan worden opgezegd en verwijst naar artikel 7:271 lid 6 sub a (semi-dwingend recht). Een contractuele minimale initiële duur is daarmee in strijd en derhalve vernietigbaar.
      
    
    
      4.34.
      De kantonrechter overweegt ten aanzien van de vordering met betrekking tot het huurprijsverschil het volgende. Naar het oordeel van de kantonrechter is ECM schadeplichtig zolang zij niet kon nakomen (dus tot 1 juni 2024). De vraag of er sprake is van een al dan niet opzegbare nieuwe huurovereenkomst staat hier los van. Mocht er sprake zijn van een opzegbare overeenkomst, dan is ECM schadeplichtig tot 1 juni 2024, maar ook indien er geen sprake zou zijn van een opzegbare huurovereenkomst dan geldt dat ECM schadeplichtig is tot 1 juni 2024. Daarom laat de kantonrechter een bespreking van dit geschilpunt achterwege en stelt de termijn van schadeplichtigheid vast tot en met mei 2024. Dan de vraag hoe hoog die schade dan is in dit geval. In de nieuwe huurovereenkomst van [eiseres sub 2] staat opgenomen dat er sprake is van gedeelde voorzieningen in het gehuurde. De kantonrechter acht het dan ook aannemelijk dat zij geen huurtoeslag ontvangt voor deze woonruimte. Naar het oordeel van de kantonrechter dient de gestelde te ontvangen huurtoeslag in de Einsteincampus wel meegerekend te worden. Op grond van het voorgaande volgt de kantonrechter de berekening van [eiseressen] en is er sprake van een verschil van € 226,69 per maand. De kantonrechter merkt op dat in de overgelegde nieuwe huurovereenkomst van [eiseres sub 2] staat opgenomen dat de huurperiode zou starten op 1 februari 2024. Zij heeft echter gesteld dat zij pas op 1 maart 2024 in haar nieuwe woning kon. Dit volgt ook uit productie 25 zoals overgelegd bij repliek. Dit betreft een brief van de nieuwe verhuurder waarin is opgenomen dat het huurcontract op 1 maart 2024 start en dat [eiseres sub 2] op deze datum de sleutels in ontvangst heeft genomen. De kantonrechter gaat dan ook uit van 1 maart 2024 als startdatum. Op grond van het voorgaande wordt een bedrag van € 680,07 (3 x € 226,69) toegewezen.
      
    
    
      4.35.
      Ten aanzien van de gevorderde opslagkosten het volgende. ECM betwist het causaal verband tussen de vertraagde oplevering en de schade. De kantonrechter hanteert bij de beoordeling van het causaal verband de condicio sine qua non-leer. Daarbij dient onderzocht te worden of, indien de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust weg wordt gedacht, de schade zonder die gebeurtenis ook zou zijn ingetreden. Zo niet, dan is er causaal verband; zo ja, dan is er klaarblijkelijk geen causaal verband. Indien ECM deugdelijk was nagekomen, dan had [eiseres sub 2] haar spullen niet hoeven opslaan. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er dus wel degelijk een causaal verband tussen het niet-nakomen van ECM en de schade. Uit de voorgaande rechtsoverweging volgt dat [eiseres sub 2] op 1 maart 2024 in haar nieuwe woning kon. Daarmee staat vast dat zij in januari en februari 2024 haar spullen diende op te slaan. Het gevorderde bedrag van € 140,90 wordt dan ook toegewezen.
      
      
        
          De gevorderde materiële schade van [eiseres sub 3]
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        [eiseres sub 3] was genoodzaakt om zich snel in te schrijven bij alle woningzoeksites van Maastricht. Omdat zij niet woonachtig was in Maastricht heeft zij zich op meerdere woningsites ingeschreven. Zij heeft daar in totaal een bedrag van € 115,00 voor moeten betalen aan registratiekosten. Daarnaast heeft [eiseres sub 3] tweedehands meubels moeten aanschaffen omdat de studio in het Einsteincampus volledig gemeubileerd zou zijn en haar nieuwe woonruimte niet. [eiseres sub 3] had de meubels niet hoeven aanschaffen als ECM was nagekomen. De aangeschafte meubels zijn na haar studie waardeloos. Het betreft goedkope en/of tweedehands meubels.  De kosten van de meubels en het verhuizen daarvan bedraagt € 239,45. Ook heeft [eiseres sub 3] voor haar nieuwe woonruimte een wasmachine moeten huren, gezien zij hier bij de Einsteincampus over kon beschikken, maar bij haar huidige appartement niet. Tevens heeft [eiseres sub 3] een separaat internetabonnement moeten afsluiten. Die internetkosten zaten in de huurprijs bij ECM, maar bij haar huidige woning niet. De kosten voor de wasmachine en voor het internet bedragen voor [eiseres sub 3] in totaal € 35,35 per maand. Ook voor [eiseres sub 3] geldt dat haar huidige huurprijs hoger is dan de huurprijs bij de Einsteincampus. [eiseres sub 3] betaalt samen met een andere studente € 1.766,25 per maand (inclusief water en elektra). [eiseres sub 3] betaalt de helft van dit bedrag, zijnde afgerond € 883,00 per maand. Bij de Einsteincampus zou zij € 731,68 per maand betalen. De schade bedraagt daarom € 151,32 per maand en € 907,92 voor de gehele huurperiode. Tot slot was het voor [eiseres sub 3] niet mogelijk om een huurcontract van februari 2024 tot en met juli 2024 te vinden. Dit terwijl zij van plan was om Maastricht te verlaten na juli. Zij moet daarom nog een maand extra huur betalen en de schade daarvan bedraagt € 883,00.
      
    
    
      4.37.
      Volgens ECM is niet onderbouwd waarom [eiseres sub 3] zich bij vier woningsites heeft ingeschreven. De andere eisers vorderen deze kosten niet, dus het was volgens ECM helemaal niet nodig om zich bij dergelijke sites in te schrijven. Deze kosten dienen dus voor rekening van [eiseres sub 3] te blijven. Ten aanzien van de gevorderde kosten van de aanschaf van meubels voert ECM aan dat de gekochte meubels haar eigendom zijn geworden met blijvende waarde. De meubels in de studio in de Einsteincampus zouden niet haar eigendom zijn en zij zou die meubels bij einde van de huurovereenkomst hebben moeten achterlaten. Daarnaast moest [eiseres sub 3] via de servicekosten een maandelijkse vergoeding moeten betalen voor de meubels aan ECM. Hetzelfde geldt voor de huur van de wasmachine. [eiseres sub 3] heeft daarom geen schade geleden. [eiseres sub 3] vordert het verschil tussen de huurprijzen. ECM merkt daarbij op dat in de huurprijs van haar nieuwe woonruimte een bedrag van € 75,00 zit inbegrepen voor een gehuurde parkeerplaats. Bij de studio in de Einsteincampus zat geen parkeerplaats en daarom gaat ECM ervan uit dat die parkeerplaats is voor de contractueel medehuurder van [eiseres sub 3] . De huurprijs van € 75,00 kan volgens ECM niet in de berekening worden meegenomen en het verschil in de maandelijkse huurprijs bedraagt daarom € 76,32 (€ 151,32 - € 75,00). Deze vordering is volgens ECM onterecht niet beperkt tot de periode van 1 februari 2024 tot maximaal 1 juni 2024, zijnde de datum dat de Einsteincampus gereed was voor verhuur. 
      
    
    
      4.38.
      De gevorderde inschrijvingskosten ter hoogte van € 115,00 voor de woningzoeksites worden toegewezen op grond van het volgende. [eiseres sub 3] was voorheen niet in Maastricht woonachtig. De kantonrechter acht het aannemelijk dat [eiseres sub 3] door de late berichtgeving van ECM zich genoodzaakt voelde om alles op alles te zetten om zo snel mogelijk een andere woonruimte te vinden. Daarin kan niet van [eiseres sub 3] verwacht worden dat zij een afwachtende houding zou aannemen, aangezien het hier om een dak boven haar hoofd vinden ging en wel op zeer korte termijn. De kantonrechter volgt hetgeen aangevoerd door ECM dan ook niet dat deze kosten overbodig gemaakt zijn en dat deze voor rekening van [eiseres sub 3] dienen te komen. 
      
    
    
      4.39.
      Ten aanzien van de kosten voor de aangeschafte meubels verwijst de kantonrechter naar rechtsoverweging 4.30. waarin is overwogen dat deze kosten voor ECM dienen te komen. De verhuiskosten zijn niet inhoudelijk betwist door ECM. Het gevorderde bedrag van € 239,45 wordt dan ook toegewezen.
      
    
    
      4.40.
      De gevorderde huur van de wasmachine en de internetkosten zijn niet inhoudelijk betwist door ECM. Uit de overgelegde nieuwe huurovereenkomst van [eiseres sub 3] volgt dat deze overeenkomst ingegaan is per 19 januari 2024. De internetkosten en de kosten voor de huur van de wasmachine worden toegewezen over de periode van midden januari 2024 tot en met mei 2024, nu reeds is geoordeeld dat ECM niet langer dan tot 1 juni 2024 schadeplichtig is. Dit betekent dat een bedrag van € 159,08 (4,5 x € 35,35) wordt toegewezen. 
      
    
    
      4.41.
      Ten aanzien van de vordering in huurprijsverschil het volgende. Vast staat dat de kosten voor [eiseres sub 3] voor haar nieuwe woonruimte hoger zijn dan de kosten die zij zou moeten maken voor de studio in de Einsteincampus. Volgens ECM dienen de kosten voor de parkeerplaats in mindering te komen, maar de kantonrechter volgt deze redenering niet. [eiseres sub 3] kan nu, samen met de medehuurder, gebruik maken van een parkeerplaats en [eiseres sub 3] betaalt dan ook de helft van die kosten. Ook deze kosten zijn het gevolg van het niet-nakomen van ECM. De kantonrechter volgt dan ook de berekening zoals overgelegd door [eiseressen] en stelt het verschil in huurprijs vast op € 151,32 per maand. Dit bedrag wordt toegewezen over de periode midden januari 2024 tot en met mei 2024. Op grond van het voorgaande wordt in totaal een bedrag van € 680,94 (4,5 x € 151,32) toegewezen.
      
      
        
          De gevorderde materiële schade van [eiseres sub 4]
        
      
      
    
    
      4.42.
      
        [eiseres sub 4] kon vanaf 1 februari 2024 in haar nieuwe woning terecht en zij is in januari 2024 bij een vriendin kunnen verblijven. [eiseres sub 4] heeft haar meubels in januari 2024 in een opslagruimte opgeslagen en dit heeft haar € 75,00 gekost. Ook voor [eiseres sub 4] geldt dat haar nieuwe woonruimte duurder is dan de studio in de Einsteincampus. Voor haar nieuwe woonruimte betaalt zij € 1.045,00 per maand. Zij heeft wel recht op huurtoeslag en met deze huurtoeslag meegerekend betaalt zij € 615,00 per maand. Voor de woonruimte in het Einsteincampus zou [eiseres sub 4] € 330,00 (€ 765,00 (huurprijs) - € 435,00 (huurtoeslag) per maand betalen. Het verschil bedraagt dus € 285,00 per maand en de schadepost bedraagt daarmee 6 x € 285,00 = € 1.710,00. [eiseres sub 4] studeert in juni 2024 af en is van plan dan Maastricht te verlaten. Door de verstoring van de huurmarkt zoals veroorzaakt door het niet nakomen van ECM, kon zij geen woonruimte vinden voor een half jaar. [eiseres sub 4] moet dus overbodig een half jaar extra huur betalen. Deze schadepost bedraagt 6 x € 615,00 = € 3.690,00. 
      
    
    
      4.43.
      Deze vordering is volgens ECM onterecht niet beperkt tot de periode van 1 februari 2024 tot maximaal 1 juni 2024, zijnde de datum dat het Einsteincampus gereed was voor verhuur. Ten aanzien van de vordering van de kosten van overbodig een half jaar huur betalen voert ECM aan dat elke huurder van woonruimte, die de huur per maand moet betalen, het recht heeft om de huur met inachtneming van één maand opzegtermijn op te zeggen. [eiseres sub 4] kon de huur dus opzeggen tegen 1 juni 2024.
      
    
    
      4.44.
      De gevorderde opslagkosten ter hoogte van € 75,00 worden niet betwist door ECM en liggen dus voor toewijzing gereed.
      
    
    
      4.45.
      Zoals reeds overwogen is ECM schadeplichtig tot 1 juni 2024. Op grond daarvan wordt de vordering ten aanzien van een half jaar overbodig extra huur betalen dan ook afgewezen. Vast staat dat het verschil tussen de huurprijzen € 285,00 per maand bedraagt. Uit de overgelegde nieuwe huurovereenkomst van [eiseres sub 4] blijkt dat deze is ingegaan per 1 februari 2024. Er wordt dan ook een bedrag toegewezen van € 1.140,00 (4 x € 285,00).
      
      
        
          De gevorderde wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.46.
      
        [eiseressen] vorderen de wettelijke rente over de schadeposten vanaf het einde van de termijn van de aangetekende brieven zoals verstuurd aan ECM dan wel vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling. ECM heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De kantonrechter zal de wettelijke rente dan ook toewijzen vanaf het einde van de termijnen van de aangetekende brieven tot aan de dag van volledige betaling.
      
      
        
          Verklaring voor recht buitengerechtelijke ontbinding
        
      
      
    
    
      4.47.
      
        [eiseressen] vorderen een verklaring voor recht dat ECM toerekenbaar tekort geschoten is en dat de door ECM aangevoerde omstandigheden niet te beschouwen zijn als onvoorziene omstandigheden en [eiseressen] derhalve op goede gronden ieders huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden. Zoals reeds geoordeeld is ECM toerekenbaar tekort geschoten. Niet in het geschil is dat [eiseressen] op goede gronden de huurovereenkomsten buitengerechtelijk ontbonden hebben. De vordering is dus tot zover toewijsbaar. ECM heeft echter in deze procedure geen beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden en daarom is daarop in dit vonnis ook niet ingegaan. De kantonrechter zal dit dan ook niet opnemen in de toe te wijzen verklaring voor recht.
      
      
        
          Verklaring voor recht aansprakelijkheid ECM
        
      
      
    
    
      4.48.
      
        [eiseressen] vorderen een verklaring voor recht dat ECM aansprakelijk is voor alle door [eiseressen] geleden en nog te lijden materiële en immateriële schade, als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten door ECM. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze vordering te onbepaald en gedeeltelijk in de toekomst gelegen. Ten aanzien van de immateriële schadevergoeding is zelfs helemaal niets gesteld. Zoals reeds overwogen in dit vonnis is ECM vanwege de toerekenbare tekortkoming in beginsel aansprakelijk voor de schade van [eiseressen] , maar betekent dat niet dat alle schade zonder meer toewijsbaar is, zoals ook volgt uit dit vonnis. De gevorderde verklaring voor recht wordt dan ook afgewezen.
      
      
        
          Vergoeding aan [eiseressen] van alle geleden immateriële schade
        
      
      
    
    
      4.49.
      
        [eiseressen] vorderen ECM te veroordelen tot vergoeding van alle geleden immateriële schade, bestaande uit derving van het huurgenot, ter hoogte van een bedrag door de kantonrechter vast te stellen. Op grond van het hiervoor overwogene wordt ook deze vordering afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.50.
      ECM is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiseressen] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal ECM niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eiseressen] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                87,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                (3 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.035,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat ECM toerekenbaar tekort geschoten is door op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, zijnde 6 januari 2024, de woningen niet aan [eiseressen] op te leveren en dat [eiseressen] op goede gronden ieders huurovereenkomst buitengerechtelijk hebben ontbonden, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt ECM om aan [eiseres sub 1] te betalen een bedrag van € 811,21, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van de termijn van de aangetekende brief tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt ECM om aan [eiseres sub 2] te betalen een bedrag van € 820,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van de termijn van de aangetekende brief tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt ECM om aan [eiseres sub 3] te betalen een bedrag van € 1.194,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van de termijn van de aangetekende brief tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt ECM om aan [eiseres sub 4] te betalen een bedrag van € 1.215,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van de termijn van de aangetekende brief tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt ECM in de proceskosten van € 1.035,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.7.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.8.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.
      
      
      
      
        SH