ECLI:NL:RBMNE:2025:2983, Rechtbank Midden-Nederland, 19-06-2025, UTR 23/5536
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-06-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; ingetrokken beroepsgronden; voldoende rekening gehouden met de staat van de woning en de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5536
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: I.K. Beek).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 2.256.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 29 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 8 mei 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1939 gebouwde vrijstaande woning, met een vrijstaande garage van 83 m², meerdere dakkapellen, een carport van 16 m², een berging van 132 m² en een overkapping van 19 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 219 m² en is gelegen op een perceel van 2.820 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 2.092.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.256.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 3 mei 2021 voor € 2.600.000,-; 
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 12 juni 2022 voor € 2.030.000,-;
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 30 september 2021 voor € 2.800.000,-;
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 15 oktober 2020 voor € 1.900.000,-. 
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde straat of omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
    
    
    
      
        Ingetrokken beroepsgronden
      
    
    
    9. Eiser heeft de beroepsgronden dat de heffingsambtenaar zijn verplichting tot het verstrekken van stukken heeft geschonden en dat er geen iWOZ-kaarten zijn overgelegd op de zitting ingetrokken. Datzelfde geldt voor de beroepsgronden dat de heffingsambtenaar onjuiste gegevens van de referentiewoningen heeft gebruikt, dat hij de indexering onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en dat hij geen rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Daarom hoeft hierover geen beslissing meer te worden genomen.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de woning?
      
    
    
    10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat en het pannendak van de woning en verwijst in dat kader naar de foto’s in het beroepschrift.
    
    
      10.1
      
        De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat aan eiser informatie over de woning is gevraagd. Nadat de gevraagde informatie niet was aangeleverd is er een informatiebeschikking genomen. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar stond deze
        informatiebeschikking definitief vast waardoor er een omgekeerde en verzwaarde bewijslast
        van toepassing is op de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar is daarom uitgegaan van een gemiddelde staat van de woning. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat op de foto’s slechts een deel van de woning te zien is en dat dit niet het totaalbeeld van de woning geeft. De heffignsambtenaar ziet dan ook geen aanleiding om zijn standpunt te wijzigen.
      
      
    
    
      10.2
      De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gemiddelde staat van onderhoud. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de foto’s slechts een deel van de woning laten zien goed volgen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
      
        11.	Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met verschillen in inhoud, bouwjaar, perceel, oppervlakte etc. 
      
      
    
    
      11.1
      De rechtbank merkt allereerst op dat eiser deze grond niet verder heeft uitgewerkt. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt wat de verschillen zijn tussen de woning van eiser en de referentieobjecten en wat de invloed van die verschillen op de prijs per m2 is. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.. De woning is bovendien getaxeerd op € 2.385.914,-, terwijl de vastgestelde WOZ-waarde € 2.256.000,- is. Als de heffingsambtenaar al uit zou gaan van een mindere staat van de woning van eiser, dan zit daar dus nog voldoende ruimte tussen De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Eigen taxatierapport
        
      
      
      
        12.	Eiser wijst op het door [deskundige] opgemaakte WOZ-deskundigenrapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 2.092.000,-.
      
    
    
      12.1
      Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      13.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.