ECLI:NL:GHARL:2023:5901, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 11-07-2023, 21/01649
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01649
    uitspraakdatum: 11 juli 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 14 oktober 2021, nummer UTR 21/780, ECLI:NL:RBMNE:2021:5479, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 40 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 265.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft, met instemming van partijen digitaal, plaatsgevonden op 1 juni 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een tussenwoning met berging.
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in beroep ingebracht taxatierapport. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 180.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 265.000.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 18, lid 1, Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In afwijking in zoverre van dit lid 1 en voor zover in dit geval relevant, wordt de waarde van de onroerende zaak op grond van artikel 18, lid 3, Wet WOZ bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld indien die zaak in het kalenderjaar voorafgaand aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van verbouwing, verbetering of afbraak. 
      
    
    
      4.3.
      Gelet op wat ter zitting in hoger beroep is voorgevallen, is niet langer in geschil dat de onroerende zaak op enig moment na de aankoop daarvan door belanghebbende in 2017, maar vóór 1 januari 2020, volledig is gestript. Hiermee moet gelet op wat in 4.2 is overwogen rekening worden gehouden bij de waardering van de onroerende zaak. Evenmin is in geschil dat de onroerende zaak op enig moment is gerenoveerd om haar klaar te maken voor verhuur.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is nog wel in geschil wanneer de in 4.3 genoemde renovatie heeft plaatsgevonden. Belanghebbende stelt dat dit niet vóór 1 januari 2020 is gebeurd, zodat van de onroerende zaak in volledig gestripte staat moet worden uitgegaan bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar stelt dat vóór 1 januari 2020 al wel het nodige is gerenoveerd en dat hiermee terecht rekening is gehouden bij de waardebepaling. Daarbij stelt de heffingsambtenaar dat vóór 2020 in ieder geval een aanbouw is gerealiseerd, nieuwe dakbedekking is geplaatst en alle gevels vervangen zijn. Daarbij heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij niet precies weet hoever de renovatie op 1 januari 2020 overigens is gevorderd, zodat hij is uitgegaan van een voorzichtige schatting van de staat van de onroerende zaak op die datum.
      
    
    
      4.5.
      Het Hof overweegt als volgt. Gelet op wat in 4.1 is overwogen, is het in de eerste plaats aan de heffingsambtenaar om voldoende duidelijkheid te verschaffen over de staat van de onroerende zaak waarvan moet worden uitgegaan bij de waardebepaling. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd, omdat hij zijn stellingen omtrent de aanvang en voortgang van de renovatie van de onroerende zaak niet met stukken heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft weliswaar, onder meer onder verwijzing naar verkoopadvertenties, gesteld dat de onroerende zaak eerst een woonoppervlakte had van 74 m² en dat dit later 90 m² is geworden als gevolg van de aanbouw, maar ook als van de juistheid van die stelling moet worden uitgegaan is naar het oordeel van het Hof nog onvoldoende inzichtelijk in welke staat de onroerende zaak op 1 januari 2020 overigens verkeerde. 
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof aangeboden nader bewijs te leveren van zijn stellingen omtrent de staat van de onroerende zaak. Het Hof gaat aan dit aanbod voorbij. Daartoe overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar eerst ter zitting van het Hof is teruggekomen van zijn eerdere standpunt dat de onroerende zaak pas ná 1 januari 2020 was gestript en pas nog later was gerenoveerd. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar geen redelijke verklaring gegeven voor deze late standpuntwijziging en het daarbij gedane late bewijsaanbod. Het feit dat de ter zitting aanwezige vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar pas kortgeleden bij de zaak is betrokken, is een interne aangelegenheid van de heffingsambtenaar die voor zijn rekening komt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met dagtekening 17 mei 2023 nog een zogenaamd tiendagenstuk opgesteld en ingediend. Zoals de heffingsambtenaar met zoveel woorden ook ter zitting van het Hof heeft erkend, had hij bij die gelegenheid of nog kort daarna ook nader bewijs van zijn nieuwe stellingen omtrent de staat van de onroerende zaak kunnen indienen. Tot slot is het Hof van oordeel dat het verloop van de zitting niet kan rechtvaardigen dat de heffingsambtenaar zijn bewijsaanbod eerst ter zitting heeft gedaan, omdat de heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij reeds voor de zitting op basis van eigen onderzoek tot de conclusie is gekomen dat hij zijn standpunt omtrent het strippen en de renovatie van de onroerende zaak moest bijstellen en het in de rede lag dat belanghebbende ook dit gewijzigde standpunt zou betwisten. Gelet op dit alles verzet het belang van een doelmatige procesgang zich naar het oordeel van het Hof in dit geval tegen het alsnog laten indienen van dit bewijsmateriaal.
      
    
    
      4.7.
      Bij zijn waardering is de heffingsambtenaar uitgegaan van een gedeeltelijk gerenoveerde onroerende zaak. Nu niet aannemelijk is in hoeverre de onroerende zaak vóór 1 januari 2020 daadwerkelijk is gerenoveerd, is evenmin aannemelijk dat de waarde van die zaak niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.8.
      Op 17 februari 2017 is de onroerende zaak door belanghebbende gekocht voor € 162.000. Ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde verwijst belanghebbende naar dit eigen aankoopcijfer, geïndexeerd met 11,2%. De heffingsambtenaar stelt zich daarover op het standpunt dat de aankoopdatum te ver van de waardepeildatum verwijderd ligt en dat er voldoende referentiewoningen zijn die dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Hiertoe overweegt het Hof dat ook belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt welke wijzigingen de onroerende zaak heeft ondergaan tot 1 januari 2020. Belanghebbendes stelling dat de renovatie nog helemaal niet was begonnen op die datum acht het Hof niet aannemelijk, onder meer gelet op het door belanghebbende voor kalenderjaar 2019 ingediende bezwaarschrift. In dat bezwaarschrift, dat op 23 februari 2019 is ingediend, is door belanghebbende verklaard dat de woning “thans” weer wordt opgebouwd c.q. gerenoveerd. Deze verklaring is door belanghebbende in onderhavige procedure niet gemotiveerd weersproken of ingetrokken. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van het Hof niet zonder meer worden uitgegaan van het geïndexeerde eigen aankoopcijfer.
      
    
    
      4.10.
      Gelet op al het voorgaande zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen op € 220.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Nu het Hof het hoger beroep en het beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het voor beide fases betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in bezwaar (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot € 220.000,
      – vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.
    
    
    
    
      	De raadsheer,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
      	(B.F.A van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 juli 2023
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.