ECLI:NL:GHARL:2023:1517, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-02-2023, 21/01636
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2023-02-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01636
    uitspraakdatum: 21 februari 2023
    
    
      
        Uitspraak van de vierde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 1 november 2021, nummer AWB 20/0685, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Aalten (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 311.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 388.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in een geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam3] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij met een deel. Deze gebouwen zijn omstreeks het jaar 1880 gebouwd en zijn aangemerkt als rijksmonument. In 1950 is een vrijstaande berging/schuur gebouwd en in 1960 een werktuigenberging. Tot de onroerende zaak behoort een perceel van 7.545 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak is op 9 februari 2019 op de vrije markt te koop aangeboden. De vraagprijs bedroeg € 350.000.
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 15 maart 2019 onder voorbehoud gekocht voor een koopprijs van € 325.000. 
    
    
      2.4.
      Op 6 mei 2019 is de onroerende zaak voor € 325.000 bij notariële akte geleverd. 
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde volgens de Wet WOZ van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 
    
    
      4.2.
      De waarde van een onroerende zaak op grond van het hier toepasselijke tweede lid van artikel 17 Wet WOZ komt overeen met de prijs die de meestbiedende koper zou hebben besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is maatgevend de prijs die aldus zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst.
    
    
      4.3.
      In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de hiervoor bedoelde zin, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, dit tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat voor de toepassing van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ uitgegaan moet worden van de marktwaarde. Deze marktwaarde wordt gedefinieerd als het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum waarbij de partijen met kennis van zaken prudent en niet onder dwang handelt. In de woningmarkt ten tijde van de waardepeildatum representeerden de gerealiseerde verkoopprijzen volgens belanghebbende niet meer deze marktwaarde, omdat de markt overspannen was en de meest biedende koper in zo’n situatie niet prudent is. De waarde volgens de Wet WOZ dient daarom bepaald te worden door een schatting aan de hand van de in de definitie van de marktwaarde genoemde omstandigheden. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van [naam3] , gediplomeerd WOZ-taxateur waarin hij de waarde heeft getaxeerd op € 266.000 aan de hand van een vergelijking met de verkoopprijs van de woning aan de [adres2] te [plaats1] op 15 maart 2019 voor € 150.000.
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar stelt daartegenover dat de door belanghebbende betaalde koopprijs de waarde in het economische verkeer is, en dat hij deze waarde als uitgangspunt heeft mogen nemen, omdat het binnen een half jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen en belanghebbende niet aannemelijk gemaakt heeft, dat de koopprijs door omstandigheden niet als uitgangspunt genomen kan worden. De heffingsambtenaar heeft voorts gesteld dat het door belanghebbende aangedragen object aan de [adres2] niet goed vergelijkbaar is, omdat dit object – anders dan de onroerende zaak – ten tijde van de verkoop geen woonbestemming had en na de aankoop volledig gerenoveerd is.
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Anders dan belanghebbende heeft in het kader van de Wet WOZ als uitgangspunt te gelden de waarde zoals omschreven in onderdeel 4.1. van deze uitspraak. De heffingsambtenaar is bij de waardevaststelling naar het oordeel van het Hof terecht uitgegaan van vorenbedoelde begrip van de waarde in het economische verkeer. 
    
    
      4.7.
      De heffingsambtenaar heeft zich voor wat betreft de door hem voorgestane waarde beroepen op de eigen koopprijs van belanghebbende. De eigen koopprijs is naar het oordeel van het Hof een zeer goede aanwijzing voor de waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ. Die prijs geeft immers directe informatie omtrent de te waarderen onroerende zaak en vormt daarmee het beste vergelijk met het te waarderen object. Door uit te gaan van de eigen koopprijs – en daarmee het beste vergelijk – heeft de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel niet geschonden. 
    
    
      4.8.
      Vaststaat dat de onroerende zaak in februari 2019 op de vrije markt te koop is aangeboden tegen een vraagprijs van € 350.000. Belanghebbende heeft vervolgens een voorwaardelijk bod gedaan van € 325.000, welk bod door de verkoper is geaccepteerd, resulterend in een koopovereenkomst op 15 maart 2019. Dat sprake zou zijn van overbieding dan wel overspannen marktomstandigheden is door de heffingsambtenaar gemotiveerd ontkend. Het is dan aan belanghebbende feiten of omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de koopsom hoger is dan de waarde zoals bedoeld in de Wet WOZ. Met hetgeen belanghebbende hiertegen heeft ingebracht, heeft hij naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat de door hem betaalde koopprijs niet op normale wijze tot stand gekomen zou zijn of anderszins niet de waarde weergeeft zoals bedoeld in de Wet WOZ. De enkele omstandigheid dat de WOZ-waarde in het voorgaande jaar aanzienlijk lager is vastgesteld, brengt niet zonder meer mee dat de door belanghebbende betaalde koopprijs te hoog is. Dit verschil kan immers verschillende oorzaken hebben.
    
    
      4.9.
      Gelet op de eigen koopprijs, welke drie maanden na de waardepeildatum tussen onafhankelijke derden is gerealiseerd, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de taxatie onjuiste oppervlaktematen van de verschillende onderdelen van de onroerende zaak en onjuiste referentiepanden heeft gebruikt, doet hier niet aan af. De taxatie is immers gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijs van de onroerende zaak en is niet opgebouwd aan de hand van een prijs per vierkante meter woonoppervlak die is afgeleid uit de verkoop van referentiepanden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 21 februari 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de uitspraak	De raadsheer,
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      	(R.F.C. Spek)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 februari 2023.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113
  
  
     Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610