ECLI:NL:RBROT:2025:7626, Rechtbank Rotterdam, 06-06-2025, 11481553 CV EXPL 25-498
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Vaststelling maximaal redelijke huurprijs na uitspraak huurcommissie.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11481553 CV EXPL 25-498
    
    
    
      datum uitspraak: 6 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Finat Invest B.V.,
      gevestigd te Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. F.S. Ahsman, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      die zelf procedeert, zonder bijstand van een gemachtigde.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Finat’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 3 februari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de spreekaantekeningen van Finat.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 8 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens Finat aanwezig mevrouw [persoon A] ( [naam functie] ) en de heer [persoon B] (namens de beheerder NN Vastgoedmanagement), die werden bijgestaan door de gemachtigde mr. F.S. Ahsman. Daarnaast was ook [gedaagde] aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      
        
          [gedaagde] huurt vanaf 1 april 2024 van Finat de woning aan de [adres 1] in Rotterdam. De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst 
        € 1.225,- per maand, exclusief € 125,- aan (voorschot) servicekosten. [gedaagde] heeft de Huurcommissie op 20 juni 2024 verzocht om de aanvangshuurprijs te beoordelen. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 1 november 2024 geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, dat de woning moet worden gewaardeerd op 141 woningwaarderingspunten en dat op basis van dat puntenaantal een maximale huurprijs van € 840,60 wel redelijk is. Finat is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie. Volgens haar moeten er meer punten voor de oppervlakte van de woning worden toegekend dan de Huurcommissie heeft gedaan. Daarnaast stelt Finat dat de woning een gemeentelijk monument is en valt onder beschermd stadsgezicht, waardoor de maximale huurprijs met een toeslag van 15 % vermeerderd moet worden. Volgens Finat komt de huurprijs hierdoor boven de liberalisatiegrens uit en moet de overeengekomen kale huurprijs van € 1.225,- per maand in stand blijven. Daarom vordert Finat in deze procedure dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de kale huurprijs van de woning geliberaliseerd is en dat de huurprijs vastgesteld wordt op € 1.225,- per maand.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de vordering van Finat. Volgens haar heeft de Huurcommissie de woning terecht op 141 punten gewaardeerd. Zij verwijst naar een andere uitspraak van de Huurcommissie met betrekking een nagenoeg identieke woning aan de [adres 2] in Rotterdam, haar benedenburen, waarbij het puntenaantal op 140 is vastgesteld. Daarnaast heeft de Huurcommissie volgens [gedaagde] de woningoppervlakte juist berekend. Ook stelt zij dat – als geoordeeld wordt dat de woning een gemeentelijk monument is of onder beschermd stadsgezicht valt – er weliswaar sprake is van een toeslag van 15%, maar dat dit een opslag betreft die berekend moet worden ná vaststelling van het puntenaantal van de woning. Volgens [gedaagde] heeft die toeslag dus geen invloed op de vraag of er wel of niet sprake is van geliberaliseerde huur.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter stelt de kale huurprijs per aanvang van de huurovereenkomst vast op € 981,10 per maand.  De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissing gekomen is. 
      
      
        
          De uitspraak van de Huurcommissie geldt niet meer
        
      
      
    
    
      2.4.
      De uitspraak van de Huurcommissie is op 1 november 2024 naar partijen verzonden. Omdat Finat de dagvaarding in deze zaak binnen acht weken daarna aan [gedaagde] heeft laten uitbrengen, geldt de uitspraak van de Huurcommissie niet meer (artikel 7:262 lid 1 BW). Dit betekent dat het onderwerp waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, namelijk of de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.225,- per maand redelijk is, weer volledig moet worden beoordeeld.
      
    
    
      2.5.
      Bij de beoordeling zal de kantonrechter als uitgangspunt nemen het door de Huurcommissie gehanteerde beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimten, zoals vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige Woonruimte (versie januari 2024, hierna: ‘het Beleidsboek’), dat als aanvulling geldt op bijlage I onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).
      
    
    
      2.6.
      Finat stelt dat door de Huurcommissie op een aantal aspecten een onjuist puntenaantal is toegekend. De kantonrechter zal die aspecten hierna achtereenvolgens bespreken. Ten aanzien van de punten waartegen partijen geen bezwaren hebben aangevoerd en waarover tussen hen geen discussie bestaat, neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over.
      
      
        (1) de oppervlakte van de woning 
      
      
    
    
      2.7.
      Volgens Finat moeten er meer punten worden toegekend voor de oppervlakte van de woning dan de Huurcommissie heeft gedaan. Finat stelt de inbouwkast, die in de woonkamer uitkomt, niet meegenomen is in de oppervlakteberekening. Uit de puntentelling van de Huurcommissie blijkt inderdaad dat de inbouwkast van 0,79 m² (0,48 meter x 1,65 meter) niet bij de oppervlakteberekening is betrokken. In paragraaf 4.2.2 van het Beleidsboek is bepaald dat de oppervlakte van vaste kasten – waartoe ook een inbouwkast behoort – moet worden opgeteld bij de oppervlakte van het vertrek, waarin de kast uitkomt. Omdat de inbouwkast in de woonkamer uitkomt moet de oppervlakte daarvan dus – anders dan de Huurcommissie heeft gedaan - wel bij de oppervlakte van de woonkamer worden opgeteld. 
      
    
    
      2.8.
      Finat heeft aangevoerd dat de Huurcommissie ten onrechte ook een deel van 3,53 m² (2,25 meter x 1,57 meter) niet heeft meegenomen in de oppervlakteberekening van de woonkamer. Uit het door Finat overgelegde meetrapport van Object&co, in het bijzonder pagina 9, leidt de kantonrechter af dat het daarbij gaat om een smalle ruimte, waarop het toilet, de badkamer, de berging/wasruimte en de slaapkamer uitkomen. Ter zitting heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat de deuren van zowel het toilet als de badkamer en de berging/wasruimte opendraaien in de richting van deze ruimte en dat deze ruimte daardoor ongeschikt is om meubels in te plaatsen. [gedaagde] heeft eveneens onweersproken gesteld dat zij die ruimte niet gebruikt als woonkamer en dat het feitelijk gaat om een ‘loopruimte’. Naar het oordeel van de kantonrechter moet het betreffende deel van 3,53 m² dan ook aangemerkt worden als een gang. In het Beleidsboek is bepaald dat de oppervlakte van een gang niet bij de oppervlakteberekening van vertrekken moet worden betrokken (paragraaf 4.2.1) en dat verkeersruimten – waartoe ook een gang behoort – sowieso niet afzonderlijk worden gewaardeerd (paragraaf 4.3.1). Het deel van 3,53 m² is dan ook terecht door de Huurcommissie buiten beschouwing gelaten. 
      
    
    
      2.9.
      Volgens Finat heeft de Huurcommissie daarnaast bij de oppervlakteberekening van de woonkamer ten onrechte een deel van 0,86 m² (0,32 meter x 2,69 meter) buiten beschouwing gelaten. De kantonrechter volgt haar echter niet in dit stelling. Finat heeft namelijk op een enkele wijze toegelicht of onderbouwd waarom dat deel onterecht buiten beschouwing zou zijn gelaten en de kantonrechter ziet in de overgelegde stukken ook geen concrete aanknopingspunten waaruit dat zou kunnen worden afgeleid.
      
    
    
      2.10.
      Door Finat is ook aangevoerd dat de Huurcommissie verzuimd heeft bij de oppervlakte van de woonkamer een glaslijncorrectie toe te passen. Dat betekent volgens Finat in dit geval concreet dat de Huurcommissie de oppervlakte van muur tot muur heeft gemeten en geen rekening gehouden heeft met de extra ruimte (ongeveer 10 à 15 cm) die is ontstaan doordat de kozijnen van de ramen ‘naar buiten toe’ zijn geplaatst. In dat verband wordt vooropgesteld dat in paragraaf 4.2.2 van het Beleidsboek is bepaald dat meting van de oppervlakte in beginsel plaatsvindt van muur tot muur, maar dat, als sprake is van een pui, tot de binnenzijde van die pui (het kozijn) moet worden gemeten. 
      
    
    
      2.11.
      Finat heeft onvoldoende onderbouwd dat de Huurcommissie geen rekening heeft gehouden met de hiervoor genoemde in het Beleidsboek voorgeschreven wijze van meten. Sterker nog, uit de overgelegde stukken leidt de kantonrechter af dat de Huurcommissie bij haar meting wel degelijk de binnenzijde van de kozijnen heeft meegenomen. Door Object&co is in haar meetrapport ten aanzien van de woonkamer van muur tot muur een breedte van 5,65 meter gemeten. De puntentelling van de Huurcommissie laat echter zien dat de Huurcommissie is uitgegaan van een breedte van 5,78 meter. Het verschil van 13 cm kan naar het oordeel van de kantonrechter niet anders verklaard worden dan dat de Huurcommissie bij haar meting wél de binnenzijde van het kozijn heeft meegenomen. Dat betekent dat de Huurcommissie op de juiste wijze heeft gemeten en dat voor de door Finat genoemde toepassing van een glaslijncorrectie geen aanleiding meer bestaat.
      
    
    
      2.12.
      Finat stelt daarnaast dat de Huurcommissie een onjuiste oppervlakte van de badkamer hanteert. Uit de puntentelling van de Huurcommissie kan worden opgemaakt dat zij is uitgegaan van een badkamer met een toilet in diezelfde ruimte en dat zij, zoals het Beleidsboek voorschrijft, daarom 1 m² van de oppervlakte van de badkamer heeft afgetrokken, hetgeen resulteert in een oppervlakte van 4,02 m². Partijen zijn het er echter over eens dat het toilet zich in een aparte ruimte bevindt, zodat alleen al om die reden de door de Huurcommissie genoemde oppervlakte niet juist kan zijn. Finat heeft daarnaast, onder verwijzing naar de meting van Object&co, gesteld dat de oppervlakte van de badkamer 5,31 m² (2,25 meter x 2,36 meter) bedraagt. Dat is door [gedaagde] niet meer betwist. Daarom zal ten aanzien van de badkamer worden uitgegaan van een oppervlakte van 5,31 m². Dat betekent dat er 1,29 m² (5,31 -/- 4,02) bij de door de Huurcommissie gehanteerde oppervlakte van de badkamer moet worden opgeteld.
      
    
    
      2.13.
      De aparte toiletruimte komt in het kader van de oppervlakteberekening niet voor afzonderlijke waardering in aanmerking. Deze ruimte heeft een oppervlakte van minder dan 2 m² en voldoet daarom niet aan de eisen om als ‘vertrek’ (paragraaf 4.2.1 van het Beleidsboek) dan wel ‘overige ruimte’ (paragraaf 4.3.1 van het Beleidsboek) te kunnen worden aangemerkt.
      
    
    
      2.14.
      Tenslotte heeft Finat aangevoerd dat de Huurcommissie ten onrechte de oppervlakte van de berging/wasruimte buiten beschouwing heeft gelaten. Zij stelt dat deze ruimte als ‘vaste kast’ met een oppervlakte van minder dan 2 m² moet worden beschouwd en dat die oppervlakte daarom moet worden opgeteld bij de oppervlakte van het vertrek waar de kast in uitkomt. De kantonrechter volgt Finat niet in deze stelling. In paragraaf 4.3.1 van het Beleidsboek wordt immers duidelijk onderscheid gemaakt tussen ‘vaste kasten’ en ‘bergingen in, achter, voor, dan wel onder de woning’. Bergingen, die kleiner zijn dan 2 m², komen in het kader van de oppervlakteberekening niet voor waardering in aanmerking. Ook als deze ruimte wel als ‘vaste kast’ aangemerkt zou worden, zou het voorgaande niet anders zijn. In dat geval zou het immers gaan om een kast, waarvan de deur uitkomt op een verkeersruimte (namelijk de hiervoor bij r.o. 2.8. genoemde gang). In paragraaf 4.2.2 en 4.3.2 van het Beleidsboek is bepaald dat dergelijke kasten evenmin voor waardering in aanmerking komen. 
      
    
    
      2.15.
      Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de in de puntentelling van de Huurcommissie opgenomen totale oppervlakte van de vertrekken in de woning van 58,61 m² gecorrigeerd zal worden, in die zin dat daarbij 2,08 m² (0,79 m² voor de inbouwkast en 1,29 m² voor de badkamer) zal worden opgeteld. Dit levert een totale oppervlakte van 60,69 m² op. Dat betekent dat voor de oppervlakte van de woning 61 punten worden toegekend in plaats van het in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde aantal van 59 punten. 
      
      
        (2) gemeentelijk monument/beschermd stadsgezicht
      
      
    
    
      2.16.
      Uit het door Finat overgelegde uittreksel uit het Monumentenregister volgt in voldoende mate dat het pand waarin het gehuurde gelegen is, een gemeentelijk monument is. Dit wordt nog eens bevestigd in de eveneens door Finat overgelegde e-mail van de Gemeente Rotterdam van 11 juli 2024. In die e-mail wordt bovendien bevestigd dat het pand gelegen is in beschermd stadsgezicht. Daarnaast heeft Finat door het overleggen van diverse facturen voldoende onderbouwd dat zij in de loop der tijd noodzakelijke investeringen heeft gedaan voor instandhouding van de monumentale waarde van het pand. [gedaagde] heeft een en ander ook niet betwist. Partijen verschillen vooral van mening over de vraag welk gevolg er in het kader van de woningwaardering verbonden moet worden aan het feit dat er sprake is van een gemeentelijk monument/beschermd stadsgezicht. 
      
    
    
      2.17.
      In het Beleidsboek (versie januari 2024) is bepaald dat, als er sprake is van een gemeentelijk monument/beschermd stadsgezicht, een toeslag van 15% op de maximale huurprijs moet worden toegepast (paragraaf 4.13.2). Die toeslag geldt ook in het nieuwe Beleidsboek (versie januari 2025). In dat nieuwe Beleidsboek is in paragraaf 2.8 (in de voetnoot) bepaald dat deze toeslag buiten beschouwing blijft voor het antwoord op de vraag tot welke sector de woonruimte behoort. Kortom, in de nieuwe situatie (vanaf januari 2025) is de toeslag niet van invloed voor de vraag of er al dan niet sprake is van geliberaliseerde huur en wordt de toeslag pas toegepast nádat de maximale huurprijs op basis van de puntentelling is vastgesteld. In het Beleidsboek (versie januari 2024), dat in dit geval als uitgangspunt moet worden genomen, is op dit punt niet expliciet iets opgenomen. Uit dat Beleidsboek kan niet ondubbelzinnig worden afgeleid dat de toeslag meetelt in het kader van de puntentelling, maar ook niet dat deze níet meetelt. 
      
    
    
      2.18.
      Hoewel in het Beleidsboek (versie januari 2024) min of meer in het midden wordt gelaten wat nu precies de rol van de toeslag is in het kader van de woningwaardering volgt de kantonrechter [gedaagde] in haar standpunt dat ook in het onderhavige geval – net als in de situatie vanaf januari 2025 – de toeslag niet moet worden betrokken bij de puntentelling in het kader van het vaststellen van de maximale huurprijs. Als de wetgever beoogd zou hebben het aanmerken van het pand als gemeentelijk monument/beschermd stadsgezicht van invloed te laten zijn op de vaststelling van de maximale huurprijs had het immers voor de hand gelegen dat hiervoor punten zouden worden toegekend. Het feit dat er juist geen punten, maar een toeslag wordt toegekend levert naar het oordeel van de kantonrechter dan ook een duidelijke aanwijzing op dat, ook als het Beleidsboek (versie januari 2024) als uitgangspunt wordt genomen, die toeslag niet van invloed is op de vaststelling van de maximale huurprijs. Bovendien kan uit de bewoordingen in (de voetnoot behorende bij) paragraaf 2.8 van het Beleidsboek (versie januari 2025) op geen enkele wijze worden afgeleid dat met de nieuwe situatie sprake is van een breuk met de op dit punt geldende regels in de ‘oude’ situatie volgens het Beleidsboek (versie januari 2024). 
      
    
    
      2.19.
      Het bovenstaande leidt dan ook tot de conclusie dat in dit geval weliswaar een toeslag van 15% op de huurprijs geldt, maar dat deze pas wordt toegepast nádat de maximale huurprijs op basis van de puntentelling is vastgesteld. Dat betekent dat die toeslag dus niet van invloed is op de vraag of er al dan niet sprake is van geliberaliseerde huur.
      
      
        
          De woning moet worden gewaardeerd op 143 punten
        
      
      
    
    
      2.20.
      Zoals hiervoor al is overwogen neemt de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie over ten aanzien van die aspecten waarover tussen partijen geen discussie bestaat. Dat betekent dat aansluiting gezocht wordt bij de aan het rapport van onderzoek van de Huurcommissie gehechte puntentelling, waaruit volgt dat de woning destijds gewaardeerd werd op 136,75 punten. De Huurcommissie heeft daar 4 extra punten bij opgeteld in verband met de energieprestatie van de woning. Dat resulteerde ten tijde van de uitspraak van de Huurcommissie in een puntentotaal van 140,75. 
      
    
    
      2.21.
      Hiervoor in r.o. 2.15. is geoordeeld dat ten aanzien van de oppervlakte van de woning 2 punten extra worden toegekend (61 -/- 59). De overige door Finat aangevoerde argumenten leiden niet tot een correctie van de puntentelling van de Huurcommissie. Dit alles leidt er toe dat de woning naar het oordeel van de kantonrechter moet worden gewaardeerd op 142,75 punten. Afgerond komt dit neer op een puntentotaal van 143.
      
      
    
    
      2.22.
      Het feit dat de Huurcommissie op 9 mei 2024 ten aanzien van een in hetzelfde pand gelegen en nagenoeg identieke woning een uitspraak heeft gedaan over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en daarbij een puntentotaal van 140 punten heeft vastgesteld, maakt het voorgaande niet anders. Die uitspraak is specifiek gericht op de op de eerste verdieping van het pand gelegen woning. [gedaagde] kan daar voor wat betreft haar woning geen rechten aan ontlenen. Bovendien is ter zitting gebleken dat Finat het ook met de uitspraak van de Huurcommissie van 9 mei 2024 niet eens was, maar dat zij – anders dan in onderhavige zaak het geval is – verzuimd heeft zich na die uitspraak tijdig tot de kantonrechter te wenden om de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs (opnieuw) te laten toetsen. 
      
      
        
          Er is geen sprake van geliberaliseerde huur
        
      
      
    
    
      2.23.
      Bij een puntenaantal van 143 punten hoorde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst een maximale huurprijs van € 853,13 per maand. Dat bedrag ligt onder de toen geldende huurliberalisatiegrens van € 879,66 per maand. Dit betekent dat er geen sprake is van geliberaliseerde huur. De door Finat gevorderde verklaring voor recht op dat punt wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          De aanvangshuurprijs wordt vastgesteld op € 981,10
        
      
      
    
    
      2.24.
      Gelet op het bovenstaande oordeelt de kantonrechter dat de bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen kale huurprijs van € 1.225,- niet redelijk is. Een maximale huurprijs van € 853,13 per aanvang van de huurovereenkomst is wél redelijk. Zoals hiervoor is overwogen wordt deze huurprijs verhoogd met een toeslag van 15%. Dat levert een kale huurprijs van € 981,10 (€ 853,13 + 15%) per maand op. De kantonrechter stelt daarom de aanvangshuurprijs vast op dat bedrag.  
      
      
        
          Partijen dragen ieder de eigen proceskosten
        
      
      
    
    
      2.25.
      Partijen krijgen beide gedeeltelijk ongelijk. Daarom bepaalt de kantonrechter dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen. Dat betekent dat zij geen vergoeding hoeven te betalen voor de kosten die de andere partij heeft gemaakt. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.26.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Finat dat vordert en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      stelt de kale huurprijs van de woning aan de [adres 1] in Rotterdam bij aanvang van de huurovereenkomst vast op € 981,10 per maand;
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
        44487
      
    
  
  
     Hoge Raad 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.5.