ECLI:NL:RBOBR:2025:970, Rechtbank Oost-Brabant, 20-02-2025, 24/455
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-02-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Woning vergeleken met rijwoningen. Inzichtelijk rekening gehouden met verschillen. Ligging nabij speeltuin is subjectief en kan niet bij de waardering worden betrokken. Geen twijfel over vastgestelde waarde door verwijzing naar de in bezwaar door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/455
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 448.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 5 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 1998. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 100 m², een aanbouw van 10 m², een berging van 9 m², een dakopbouw van 35 m² en een overkapping van 13 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 141 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 466.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 7 maart 2024 is opgesteld door taxateur J.F. Verbeek. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de waardering geen onderscheid heeft gemaakt tussen hoek- en rijwoningen en dat dit tot gevolg heeft dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar wijst erop dat in het taxatierapport de waarde alleen wordt onderbouwd met rijwoningen. Hoekwoningen worden niet in de vergelijking betrokken. De rechtbank stelt vast dat wat de heffingsambtenaar aanvoert uit het taxatierapport blijkt. Aangezien de woning net als elk van de vergelijkingsobjecten een rijwoning betreft, is wat eiser stelt niet aan de orde. Zijn betoog slaagt daarom niet.
      
    
    
      3.3.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op het volgens hem matige duurzaamheidsniveau van de woning. Ook vindt eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij een speeltuin.
      
      
        3.3.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.3.2.
        De heffingsambtenaar zegt dat de vergelijkingsobjecten woningen uit dezelfde bouwstroom en/of bouwperiode zijn als de woning en dat zij allen beschikken over een zeer vergelijkbare mate van duurzaamheid en isolatie. Juist door deze vergelijking is volgens de heffingsambtenaar met het duurzaamheidsniveau voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen en merkt verder op dat eiser geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat het duurzaamheidsniveau van de woning matiger is dan dat van de vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        3.3.3.
        Wat betreft de ligging van de woning nabij een speeltuin heeft eiser enkel gesteld dat sprake is van overlast. Die overlast is verder niet geconcretiseerd. Bij gebrek aan door eiser gestelde feiten moet het ervoor worden gehouden dat de speeltuin op de daarvoor bestemde wijze wordt gebruikt, dus door (jonge) spelende kinderen. Dat zal door sommige mensen als overlast worden ervaren, maar anderen – bijvoorbeeld gezinnen met jonge kinderen – zullen de nabijheid van zo’n voorziening juist als prettig ervaren. De heffingsambtenaar stelt dan ook terecht dat daarmee sprake is van een subjectief element dat niet bij de waardering kan worden betrokken.
        
      
    
    
      3.4.
      Eiser vindt dat de door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten ( [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] ) een lagere waarde onderbouwen. Met een enkele verwijzing naar (deels) andere vergelijkingsobjecten zaait eiser geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Dat deze vergelijkingsobjecten in een eerdere fase van de procedure (ook) nog door de heffingsambtenaar werden gebruikt, doet daaraan niet af.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.