ECLI:NL:GHDHA:2022:34, Gerechtshof Den Haag, 19-01-2022, BK-21/00220
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2022-01-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waarde woning. Eigen aankoopcijfer. Aankoop 21 maanden vóór waardepeildatum kan, na correctie voor specifieke of generieke waardeveranderingen, gebruikt worden ter vaststelling van de WOZ-waarde. Niet aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende ingebrachte (48) verkochte woningen vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Ieder jaar staat op zich voor de bepaling van de waarde.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-21/00220
    
    
    
    Uitspraak van 19 januari 2022
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: H. Martens)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 5 maart 2021, nummer ROT 19/6490.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 912.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag). 
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Er is een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft op 25 november 2021 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 december 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 2007 met een inpandige garage van 87 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 811 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 670 m2. De woning heeft een rietgedekt dak, is aan twee zijden gelegen aan water en heeft een aanlegsteiger.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  [adres]
                
              
              
                
                  [adres 2]
                
              
              
                
                  [adres 3]
                
              
              
                
                  [adres 4]
                
              
            
            
              
                Soort object
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                Vrijstaande woning
              
              
                Vrijstaande woning
              
            
            
              
                Inhoud hoofdgebouw
              
              
                811 m3
              
              
                931 m3
              
              
                705 m3
              
              
                619 m3
              
            
            
              
                Rekenprijs per m3
              
              
                € 844
              
              
                € 1.211
              
              
                € 1.033
              
              
                € 1.376 
              
            
            
              
                Berekende waarde
                hoofdgebouw
              
              
                
                € 684.484
              
              
                
                € 1.127.441 
              
              
                
                € 728.265 
              
              
                
                € 851.744 
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
              
              
                670 m2
              
              
                2.216 m2
              
              
                1.021 m2
              
              
                1.680 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                € 331        
              
              
                € 115       
              
              
                € 254       
              
              
                € 175        
              
            
            
              
                Berekende waarde grond
              
              
                € 221.770   
              
              
                € 254.840  
              
              
                € 259.334  
              
              
                € 294.000   
              
            
            
              
                Rekenprijs bijgebouwen:
                Dakkapel (5x)
                Garage
                Carport
                Overkapping (2x)
                Dakterras
                Berging (2x)
                Serre
                Serre (2x)
                Zwembad
              
              
                
                
                € 17.400
                
              
              
                
                € 10.000
                € 55.544
                
                
                
                
                
                  € 13.420      
                              € 22.500
              
              
                
                
                
                € 3.552
                € 11.988
                
                € 28.830
                € 4.575 
                
              
              
                
                
                € 121.412
                
                
                € 3.400
              
            
            
              
                Totale waarde 1-1-2018
              
              
                € 912.000 
              
              
                € 1.464.000 
              
              
                € 1.022.000 
              
              
                € 1.268.000 
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                -
              
              
                4-9-2018
              
              
                3-5-2018
              
              
                1-3-2017
              
            
            
              
                Verkoopprijs
              
              
                -
              
              
                € 1.500.000
              
              
                € 945.000
              
              
                € 1.150.000
              
            
            
              
                Aankoopdatum
              
              
                9-3-2016
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft de woning op 9 maart 2016 gekocht voor € 846.000.
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft een Rapport prijsontwikkeling woningen, opgemaakt door [A] op 26 februari 2020, overgelegd. Volgens dit rapport bedraagt de van de aankoopdatum naar de waardepeildatum 1 januari 2018 (op regionaal niveau) geïndexeerde koopsom van de woning € 1.001.994.  
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      "3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix en de eigen aankoopprijs van de onroerende zaak.
    
    
      5.1
      Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en het object [adres 5] . Eiser stelt verder dat er in dit geval een lange periode (twee jaar) zit tussen de aankoop van de onroerende zaak en de waardepeildatum, waardoor het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is voor de WOZ-waarde. Ook stelt hij dat de woning voor een te hoge prijs is aangeschaft.
      
    
    
      5.2
      Verweerder stelt dat het eigen aankoopbedrag een beter beeld kan geven over de WOZ-waarde van de onroerende zaak dan de aangehaalde vergelijkingsobjecten. Uit het onderzoek is gebleken dat de onroerende zaak op 9 maart 2016 is verkocht voor € 900.000,-. Volgens de calculator van [A] is de marktontwikkeling van de onroerende zaak tussen 9 maart 2016 en 1 januari 2018 16,4% en zou de waarde per 1 januari 2018 € 1.001.994,- moeten bedragen.
      
      
        6. Uitgangspunt voor het gebruik van de aankoopprijs van het te waarderen object is: “In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.” (Hoge Raad 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De koopprijs is maatgevend voor de waardevaststelling indien die, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen.
      
      
      
        In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum en dat de periode van één jaar voor of na de waardepeildatum in bijzondere gevallen kan worden opgerekt. Bij een langere periode dan één jaar moet onderbouwd worden waarom toch gebruik wordt gemaakt van de koopprijs en moet verweerder kenbaar rekening hebben gehouden met de algemene waardeontwikkeling en eventuele specifieke waardeontwikkeling.
      
      
    
    
      7.1
      Een feitelijk tot stand gekomen koopprijs kan - behoudens zeer bijzondere omstandigheden - als maatstaf worden gebruikt. Eiser heeft zijn stelling, dat de koopprijs te hoog zou zijn vastgesteld niet aannemelijk gemaakt. Verweerder mocht daarom in beginsel van die koopprijs uitgaan.
      
    
    
      7.2
      In dit geval heeft de verkoop van de onroerende zaak 21 maanden voor de waardepeildatum plaatsgevonden. Verweerder rechtvaardigt het gebruik van een prijs die 21 maanden voor de waardepeildatum tot stand is gekomen door erop te wijzen, dat de onroerende zaak een schaars en daardoor minder goed vergelijkbaar object is. Dat rechtvaardigt naar het oordeel van de Rechtbank het aanhaken bij de eigen aankoopprijs, ondanks de langere periode tussen koopovereenkomst en waardepeildatum.
      
    
    
      7.3
      
        Door de koopprijs te indexeren volgens de calculator van [A] heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum. De uitkomst van deze indexering (€ 1.001.994,-) is belangrijk hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde (€ 912.000,-). Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
        Reeds hierom kan het beroep niet slagen.
        De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de overige gronden van beroep."
      
      
      
    
  
  
    Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 825.000.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44). 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 
      
    
    
      5.3.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de eigen aankoop door belanghebbende van de woning op 9 maart 2016 voor € 846.000 en het rapport van [A] waarin de naar de waardepeildatum geïndexeerde koopsom van de woning is vastgesteld op € 1.001.994. Belanghebbende heeft gesteld dat het eigen aankoopcijfer te ver van de waardepeildatum is gelegen (21 maanden) om als uitgangspunt te nemen.    
      
    
    
      5.4.
      Het Hof stelt het volgende voorop. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Anders dan belanghebbende betoogt, kan ook in een geval als het onderhavige, waarin de eigen aankoop geruime tijd (21 maanden) vóór de waardepeildatum is gelegen ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijs, mits de aankoopprijs is gecorrigeerd voor de wijziging van de waardeontwikkeling van de woning in de periode tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum (generieke waardeverandering) en met eventuele specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden (specifieke waardeverandering). Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is immers een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, behoudens bijzondere omstandigheden, niet hoeft te worden gecorrigeerd voor waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid acht het Hof herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen aankoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan doorgaans met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, toelaatbaar (vgl. Gerechtshof Den Haag 18 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1404, Rechtbank Oost-Brabant 13 maart 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:1141 en Rechtbank Noord-Holland 19 augustus 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:7478). 
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft de koopsom van de woning geïndexeerd naar de waardepeildatum berekend op € 1.001.994. Het daarbij toegepaste indexeringspercentage is door belanghebbende niet bestreden. Deze waarde wordt ondersteund door de matrix die de Heffingsambtenaar heeft overgelegd en de toelichting die hij daarop ter zitting heeft gegeven. Gesteld noch gebleken is dat zich tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum andere omstandigheden met betrekking tot de woning hebben voorgedaan waarmee bij de herleiding van de waarde van de woning op de waardepeildatum uit de aankoopprijs rekening moet worden gehouden. Nu de door de Heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde aanzienlijk (bijna € 90.000) lager is dan de geïndexeerde koopsom van de woning moet worden geoordeeld dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende betoogt, naar het Hof begrijpt, dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld omdat de aankoopprijs die hij voor zijn woning heeft betaald niet de waarde in het economische verkeer representeert. Uit een lijst van voorbeelden van verkopen uit zijn omgeving, blijkt, naar belanghebbende stelt, dat woningen die verkocht zijn voor een koopprijs van rond € 1.000.000 veelal groter zijn en beschikken over meer grond dan de woning. Het Hof kan belanghebbende niet in zijn stelling volgen, reeds omdat belanghebbende niet heeft gesteld, laat staan aannemelijk heeft gemaakt, dat, en zo ja in hoeverre, de in de lijst vermelde (48) woningen voor wat betreft bouwaard, bouwjaar, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende stelt tot slot dat zijn woning in het verleden te hoog is gewaardeerd (de WOZ-waarde van 2017 is 16% hoger dan die van 2016), zodat hij nu met een dubbele stijging wordt geconfronteerd. Deze stelling kan evenmin tot een ander oordeel leiden aangezien in deze procedure enkel de hoogte van de WOZ-waarde van het jaar 2019 in geschil is en het Hof dus geen oordeel kan geven over de hoogte van de WOZ-waarde van eerdere jaren.
      
    
    
      5.8.
      Het hoger beroep is ongegrond. 	
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, I. Reijngoud en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 19 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.