ECLI:NL:GHARL:2025:3288, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 200.342.564/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurzaak. Woonruimte. Inwonende dochter wil huurovereenkomst van overleden moeder voortzetten. Omdat dochter niet de vereiste huisvestingsvergunning heeft, wordt de vordering afgewezen.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.342.564/01
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10713149
    
    
    
      
        arrest van 20 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep heeft ingesteld,
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres in conventie en als verweerster in voorwaardelijke reconventie,
      hierna: [appellante],
      advocaat: mr. E.D. van Tellingen te Almere,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting De Alliantie,
      die is gevestigd in Hilversum,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie en als eiseres in voorwaardelijke reconventie,
      hierna: verhuurster,
      advocaat: mr. H. Sevim te Amsterdam.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      
        [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, op 20 maart 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      • de dagvaarding in hoger beroep
      • de memorie van grieven
      • de memorie van antwoord.
      Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      
        [appellante] wil de huurovereenkomst van haar overleden moeder met verhuurster voortzetten. Verhuurster verzet zich daartegen. De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen omdat zij niet aan de eisen voor voortzetting van de huurovereenkomst voldoet. Het hof is het daarmee eens. Dat zal het hof hierna toelichten, waarvoor eerst de feiten en de vordering worden beschreven.
      3. De feiten
    
    
    
      Het hof gaat uit van de volgende feiten.
    
    
    
      3.1
      Verhuurster is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet. Zij heeft in eigendom en verhuurt als sociale woning de woning in [woonplaats1] aan het [adres] (hierna: de woning). Dit is een driekamerwoning op de begane grond die als ‘seniorenwoning’ is bestemd voor mensen vanaf 55 jaar. 
      
    
    
      3.2
      Verhuurster heeft de woning met ingang van 1 maart 2017 verhuurd aan de moeder van [appellante] , die op dat moment 79 jaar oud was. 
      
    
    
      3.3
      In 2018 is [appellante] , geboren in 1969, vanuit de Dominicaanse Republiek bij haar moeder op bezoek gegaan. Haar moeder bleek dementie te hebben. [appellante] besloot in maart 2019 om bij haar moeder te gaan wonen om haar mantelzorg te verlenen. Zij heeft zich per 17 mei 2019 op het adres van de woning laten inschrijven. Op 22 september 2021 heeft [appellante] ook haar dochter, geboren op 18 mei 2000, op het adres van de woning laten inschrijven. 
      
    
    
      3.4
      In april 2022 is verhuurster gevraagd of [appellante] medehuurder kon worden omdat zij mantelzorg aan haar moeder verleende. Dat verzoek heeft verhuurster met een brief van 25 oktober 2022 afgewezen omdat [appellante] geen woning in Nederland achterliet en dat zij ook niet voldeed aan de leeftijdseis voor de woning. 
      
    
    
      3.5
      Op 29 mei 2023 is de moeder van [appellante] overleden. 
      
    
    
      3.6
      
        [appellante] heeft op 6 juni 2023 aanspraak gemaakt op voortzetting van de huur op grond van artikel 7:268 lid 2 BW.  Ook dat verzoek is afgewezen omdat er volgens De Alliantie onvoldoende bewijs voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding is. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil en de beoordeling daarvan door de kantonrechter
    
    
      4.1
      
        [appellante] heeft met een dagvaarding van 7 september 2023 de kantonrechter gevraagd voor recht te verklaren dat zij onder de bestaande voorwaarden de huurovereenkomst van haar overleden moeder voor de woning mag voortzetten en dat zij voortaan als huurster wordt aangemerkt, met veroordeling van verhuurster in de proceskosten.
      
    
    
      4.2
      Verhuurster heeft in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat, in het geval de vordering van [appellante] wordt afgewezen, de kantonrechter [appellante] veroordeelt tot ontruiming van de woning, betaling van de eventuele ontruimingskosten en tot betaling van de proceskosten.
      
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen en de door verhuurster gevorderde ontruiming toegewezen onder de voorwaarde van het onherroepelijk worden van het vonnis. Het vonnis in reconventie is daarnaast niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De reden daarvan is dat [appellante] de woning mag blijven gebruiken totdat onherroepelijk op haar vordering tot het voortzetten van de huur is beslist.
      
    
    
      4.4
      De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is dat haar vordering alsnog wordt toegewezen en die van verhuurster wordt afgewezen. 
      
      
    
  
  
    
      5Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      5.1
      
        [appellante] heeft drie bezwaren (grieven) tegen het vonnis. Met grief I stelt zij aan de orde dat zij wel een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder voerde. Met grief II keert zij zich tegen de toegewezen ontruiming en grief III is gericht tegen haar veroordeling in de proceskosten.
      
      
        
          Vereisten voortzetting huurovereenkomst (juridisch kader)
        
      
      
    
    
      5.2
      Als een huurder van woonruimte komt te overlijden, zet op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft (de huisgenoot) en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. De huur wordt ook daarna voortgezet als de huisgenoot binnen die eerste termijn van zes maanden bij de rechter een vordering instelt tot voortzetting van de huurovereenkomst, de rechter dat bepaalt en zolang niet onherroepelijk op die vordering is beslist.
      
    
    
      5.3
      De rechter wijst op grond van lid 3 van artikel 7:268 BW een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst in ieder geval af als:
      - de huisgenoot niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet, te weten het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het gevoerd hebben van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder (sub a);
      - de huisgenoot vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur (sub b);
      - het woonruimte betreft waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van die wet overlegt (sub c).
      Of in dit geval afwijzingsgronden in dit geval aan de orde zijn, zoals verhuurster stelt, wordt hierna besproken.
      
      
        
          Geen huisvestingsvergunning (sub c)
        
      
      
    
    
      5.4
      Verhuurster heeft onbestreden aangevoerd dat de woning in [woonplaats1] aan het [adres] een woning is waarop hoofdstuk 2 van de Huisvestingswet 2014 en de binnen de gemeente Almere geldende Huisvestingsverordening van toepassing is. Dat betekent dat [appellante] een huisvestingsvergunning nodig heeft om de huurovereenkomst van haar moeder op eigen naam voort te kunnen zetten. 
      
    
    
      5.5
      De kantonrechter heeft in haar vonnis overwogen dat aan de vereisten voor voortzetting niet is voldaan en overweegt in dat verband: “Naast het feit dat [appellante] géén (vereiste) huisvestingsvergunning kan overleggen, was ook geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder.” Dat [appellante] niet over een huisvestingsvergunning beschikt, is in hoger beroep door haar niet bestreden. Zij heeft het onderwerp van de huisvestingsvergunning in de memorie van grieven niet aan de orde gesteld en heeft (dus ook) geen grief gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat zij geen huisvestingsvergunning kan overleggen. Er moet dan ook van worden uitgegaan dat [appellante] niet over deze vergunning beschikt. Dit leidt op grond van het bepaalde in artikel 7:268 lid 3 onder c BW tot een (verplichte) afwijzing van de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Duurzame gemeenschappelijke huishouding
        
      
      
    
    
      5.6
      De vraag of [appellante] al dan niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder heeft gevoerd, laat het hof dan ook rusten, omdat een positief antwoord op die vraag, gelet op het voorgaande, niet kan leiden tot een toewijzing van de vordering.
      
      
        
          Geen uitzondering
        
      
      
    
    
      5.7
      Het hof overweegt nog (ambtshalve) dat de sinds 1 januari 2024 geldende uitzondering voor weeskinderen onder de 28 jaar in dit geval niet van toepassing is. De ten tijde van het overlijden van huurster bij haar inwonende kleindochter is weliswaar jonger dan 28 jaar maar geen weeskind. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      5.8
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      5.9
      De kostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      6.1
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 20 maart 2024;
      
    
    
      6.2
      
        veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van verhuurster: 
        € 798,- aan griffierecht
        € 858,- aan salaris van de advocaat van verhuurster (1 procespunt × appeltarief I)
      
      
    
    
      6.3
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      6.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en H. De Hek, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        20 mei 2025.
      
    
  
  
     Het vonnis is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBMNE:2024:2709.
  
  
     Wet huurbescherming weeskinderen, Stb 2023, 487 en 2023, 488.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.