ECLI:NL:RBOBR:2024:3549, Rechtbank Oost-Brabant, 31-07-2024, C/01/380010 / HA ZA 23-2
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst. Non-conformiteit. Dwaling. Verkoop door een gemeente van een perceel grond voor de bouw van een woning. Ten tijde van de verkoop liet de gemeente een verkenning uitvoeren naar de mogelijkheid voor het grootschalig opwekken van duurzame energie, met focus op windenergie, in een nabij het perceel gelegen polder. De gemeente heeft de koper voorafgaand aan de koop niet over die verkenning geïnformeerd. Koper stelt dat de gemeente door koper niet te informeren over de plannen voor de ontwikkeling van een windturbinepark, tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Ook stelt koper dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.

RECHTBANK Oost-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
    
    
    
      Zaaknummer: C/01/380010 / HA ZA 23-2
    
    
    
      
        Vonnis van 31 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] ,
    
      wonende te [woonplaats] ,2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: ‘ [eisers] ’,
      advocaat: mr. A.M. Zoete-van der Zwart,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon,
      
        GEMEENTE 'S-HERTOGENBOSCH, 
      zetelende te 's-Hertogenbosch,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: ‘de gemeente’,
      advocaat: mr. H.A. Pasveer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 15; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de akte indienen producties (16 tot en met 23) van [eisers] ;
      - de mondelinge behandeling van 13 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Zoete-Van der Zwart heeft spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank bepaald dat schriftelijk vonnis zal worden gewezen. 
      
    
  
  
    
      2Waar de zaak over gaat en wat de rechtbank beslist
    
    
      2.1.
      
        [eisers] houden de gemeente aansprakelijk voor het door hen geleden nadeel als gevolg van de mogelijke komst van een windturbinepark in de polder. De door [eisers] gekochte bouwkavel heeft daardoor niet die eigenschappen die op grond van de koopovereenkomst met bijlagen en inlichtingen van de gemeente mochten worden verwacht. [eisers] vinden dat de gemeente hen vóór het aangaan van de koopovereenkomst had moeten informeren over de mogelijke komst van een windturbinepark in de polder. De rechtbank gaat daar niet in mee en wijst de vorderingen van [eisers] af. Hierna zal de rechtbank uitleggen waarom.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Op 7 maart 2017 heeft de gemeente een inloopbijeenkomst georganiseerd over de aanleg van zes bouwkavels met uitzicht over de Groote Wielenplas te Rosmalen, met projectnaam ‘De Watertuinen’. Op de bouwkavels dienden geïnteresseerden een ‘Nul-op-de-Meterwoning’ te realiseren. 
      
    
    
      3.2.
      Op 18 april 2017 heeft het ‘kavelgesprek’ plaatsgevonden tussen [eisers] en de gemeente. Daarin werd verdere informatie gegeven over het project en zijn vragen van [eisers] beantwoord. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een reserveringsovereenkomst voor kavel 2 op 6 juli 2017.
      
    
    
      3.3.
      Aan de oostzijde van het perceel van [eisers] bevinden zich gronden met een agrarische bestemming (hierna: ‘de polder’).
      
    
    
      3.4.
      Eigenaren van gronden in de polder hebben de gemeente benaderd met plannen voor het opwekken van windenergie in de polder. De gemeente heeft vervolgens op 19 april 2017 de ‘Samenwerkingsovereenkomst Verkenning Rosmalense, Geffense en Lithse polder’ (hierna: ‘de Samenwerkingsovereenkomst’)  gesloten met de gemeente Oss en de provincie Noord-Brabant. In de Samenwerkingsovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
      
      
        “(…)
        
          Artikel 1. Doel
        
        
          Het doel van deze samenwerkingsovereenkomst is:
        
      
    
    
      1.1
      
        
          Om gezamenlijk een verkenning in het verkenningsgebied uit te voeren gericht op de ruimtelijke mogelijkheden en implicaties voor alle vormen van het grootschalig opwekken van duurzame energie, met de focus op windenergie;
          
          (…)
        
        
          Artikel 2. Resultaat
        
        
          De uitvoering van deze verkenning levert het volgende resultaat op:
        
      
    
    
      2.1
      
        
          Een gezamenlijke verkenning naar de ruimtelijke mogelijkheden voor het grootschalig
        
        
          opwekken van duurzame energie, met focus op windenergie, in de Rosmalense, Geffense en
        
        
          Lithse polder;
        
      
    
    
      2.2
      
        Met de verkenning wordt in beeld gebracht welke partijen hierbij een rol spelen en wat hun belangen zijn;
      
    
    
      2.3
      
        
          De verkenning geeft een eerste beeld van de combinatiemogelijkheden van het opwekken
        
        
          van duurzame energie met in elk geval de volgende thema's: landbouw, natuur, recreatie,
        
        
          leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, de opgave in waterveiligheid, cultuurhistorie en
        
        
          landschap;
        
      
    
    
      2.4
      
        
          In de verkenning worden de verschillende mogelijkheden in de te volgen ruimtelijke
        
        
          procedures in beeld gebracht, inclusief de verschillende voor- en nadelen die deze
        
        
          procedures met zich meebrengen.
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 7. Vervolg
        
        
          Over het vervolg, na afronding van de verkenning, spreken Partijen het volgende af:
        
      
    
    
      7.1
      
        Op basis van de verkenning wordt bepaald hoe deze samenwerkingsovereenkomst eventueel een vervolg krijgt en welke rol Partijen daarin voor zichzelf zien weggelegd;
      
    
    
      7.2
      
        
          Hiertoe wordt naast de verkenning ook een voorstel voor een eventueel vervolg opgeleverd, ten aanzien van planvorming, te volgen procedure(s), eventuele realisatie en daarmee eventueel verdere samenwerking tussen partijen. Ook wordt geschetst hoe met voorliggende initiatieven wordt omgegaan na deze verkenningsfase;
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 8. Rechtskarakter en onvoorziene omstandigheden
        
      
    
    
      8.1
      
        
          De afspraken die in deze samenwerkingsovereenkomst tussen Partijen zijn overeengekomen, zijn aan te merken als inspanningsverplichtingen en niet in rechte afdwingbaar;
        
        
          (…)”.
      
      
    
    
      3.5.
      
        Op basis van deze afspraken is er een eerste verkenningsfase uitgevoerd van 
        oktober 2017 tot oktober 2018 (hierna: ‘de verkenning’).
      
      
    
    
      3.6.
      
        [eisers] hebben op 27 januari 2018 een koopovereenkomst (hierna: ‘de koopovereenkomst’) gesloten met de gemeente voor kavel [nummer] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] (hierna ook te noemen: ‘het perceel’), voor een koopprijs van € 225.000,00 k.k. Het perceel, bestemd voor de bouw van een Nul-op-de-Meter woning en met uitzicht over de Groote Wielenplas, is op 3 april 2018 aan [eisers] geleverd. Zij hebben op het perceel (aan het adres [adres] te [plaats] ) een vrijstaande woning gerealiseerd. 
      
    
    
      3.7.
      De gemeente heeft voorafgaand aan dan wel ten tijde van de verkoop van de bouwkavel aan [eisers] geen mededelingen gedaan omtrent de lopende verkenningsfase. 
      
    
    
      3.8.
      In september 2018 hebben [eisers] via een artikel in het Brabants Dagblad over de verkenning vernomen. Daarop hebben zij contact gezocht met de gemeente. Op 2 oktober 2018 heeft de gemeente de (potentiële) kopers over de stand van de verkenning geïnformeerd.
      
    
    
      3.9.
      Namens [eisers] heeft [adviesbureau] op 22 november 2021 een onderzoeksrapport opgesteld naar mogelijke schade bij de komst van een windturbinepark in de polder (hierna: ‘het onderzoeksrapport).
      
    
    
      3.10.
      De gemeente heeft nog geen definitief besluit genomen over de komst van het windturbinepark, noch over de exacte locatie daarvan, de afstand tot de woonkernen, welke windturbines er mogelijk komen en de hoeveelheid daarvan.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        [eisers] vorderen, samengevat: 
      
        
          
            primair: een verklaring voor recht dat de gemeente toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de gesloten koopovereenkomst met veroordeling van de gemeente tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat, 
        
        
          
            subsidiair: gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met een evenredige vermindering van de koopprijs, op te maken bij staat,
        
        
          
            meer subsidiair: wijziging van de koopovereenkomst op grond van dwaling, in de zin dat de koopprijs wordt verminderd met de geleden schade waar de gemeente op grond van artikel 6:162 BW voor aansprakelijk is, op te maken bij staat, en 
        
        
          
            nog meer subsidiair: wijziging van de koopovereenkomst op grond van dwaling, in de zin dat de koopprijs wordt verminderd met het geleden nadeel, op te maken bij staat,
        
      
      met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      De gemeente voert verweer. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel hun vordering als ongegrond te ontzeggen, met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Non-conformiteit 
      
    
    
    
      5.1.
      De primaire en subsidiaire vordering zijn gebaseerd op de stelling dat de gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Volgens [eisers] beantwoordt de bouwkavel niet aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 BW. De tekortkoming bestaat er volgens [eisers] in, dat een aan het water gelegen kavel grenzend aan een natuurgebied is verkocht. De gemeente had volgens Janssen en Brekel voorafgaand aan de verkoop echter al concrete herontwikkelplannen voor de aangrenzende polder, maar heeft daarvan ten onrechte geen mededeling gedaan. Met het aangaan van de Samenwerkingsovereenkomst heeft de gemeente zich gecommitteerd aan het op grote schaal opwekken van windenergie in de polder. De gemeente beschikte dus over kennis die van betekenis was ten aanzien van de eigenschappen van de kavel. De plannen van de gemeente hebben ingrijpende gevolgen voor de woonomgeving voor wat betreft uitzicht, geluidshinder, slagschaduw en waardedaling van de omliggende woonomgeving, aldus [eisers] .  
      
    
    
      5.2.
      Artikel 7:17 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Volgens het tweede lid van die bepaling beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst als deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, evenals de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
      
    
    
      5.3.
      In dat kader is het van belang om vast te stellen wat [eisers] van het perceel mochten verwachten op grond van de koopovereenkomst. Uit de door de gemeente verstrekte informatie voorafgaand aan de verkoop blijkt dat de bouwkavels een weids uitzicht op De Groote Wielenplas zouden hebben, waarbij waterbeleving centraal staat. Ook werd de focus gelegd op de duurzaamheid van de wijk, aangezien op alle bouwkavels Nul-op-de-Meter woningen gebouwd moesten worden. Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel deze eigenschappen bezit.
      
    
    
      5.4.
      
        [eisers] hebben verder gesteld dat de omstandigheid dat het perceel omringd wordt door een polder, met agrarische bestemming, voor hen mede doorslaggevend is geweest voor de koopbeslissing. Hieruit volgt dat zij zich (impliciet) op het standpunt stellen dat zij op grond van de koopovereenkomst ook mochten verwachten dat het perceel zich (permanent) in een open agrarisch landschap zou blijven bevinden. Gezien de ontwikkelingen omtrent de mogelijke komst van het windturbinepark is dit niet (langer) het geval, zodat dit, volgens [eisers] , een tekortkoming aan de zijde van gemeente oplevert.
      
    
    
      5.5.
      
        [eisers] worden hierin niet gevolgd. De gemeente heeft betwist dat partijen in het kavelgesprek en/of tijdens de andere contactmomenten hebben gesproken over de polder. [eisers] hebben daartegenover onvoldoende gesteld om aan te nemen dat dit wel het geval is geweest. Het was daarom voor de gemeente niet kenbaar dat [eisers] een voortdurend agrarische bestemming van de polder als een vereiste hadden gesteld voor de koop van het perceel. En de polder is geen onderdeel geweest van de door de gemeente verstrekte informatie. Deze gestelde eigenschap van het perceel waar [eisers] vanuit zijn gegaan (een (permanent) open agrarisch landschap), is dan ook geen onderdeel geworden van de koopovereenkomst, zodat [eisers] hun beroep op non-conformiteit hierop niet kunnen gronden. 
      
    
    
      5.6.
      
        Dat [eisers] stellen dat zij over de mogelijke komst van het windturbinepark geïnformeerd hadden willen worden, maakt het oordeel niet anders. Dat de gemeente een verkenning heeft laten uitvoeren naar ruimtelijke mogelijkheden voor het opwekken van windenergie in de polder doet aan de juistheid van de door de gemeente aan [eisers] verstrekte informatie niet af. [eisers] hebben dus een perceel geleverd gekregen dat voldoet aan de vooraf door de gemeente verstrekte informatie en dat over de eigenschappen beschikt die normaal gebruik daarvan mogelijk maken. Het perceel beantwoordt aan de koopovereenkomst, zodat er geen sprake is van 
        non-conformiteit.
      
      
      
        
          Dwaling door [eisers] / onrechtmatige daad van de gemeente
        
      
      
    
    
      5.7.
      Voor de meer subsidiaire en meest subsidiaire vordering doen [eisers] een beroep op dwaling. Zij beroepen zich op de dwalingsgrond van artikel 6:228 lid 1 onder b BW. Deze grond houdt in dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als de wederpartij in verband met wat zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Deze gestelde verplichting van de gemeente wordt hierna ook wel ‘de mededelingsplicht’ genoemd. Volgens [eisers] rustte op de gemeente voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst een mededelingsplicht om hen te informeren over de inhoud van de Samenwerkingsovereenkomst en de daaruit voortvloeiende herontwikkelingsplannen.
      
    
    
      5.8.
      
        [eisers] gaan er daarbij vanuit dat er op het moment van de verkoop al plannen bestonden voor de aanleg van een windturbinepark. Dat is echter ten onrechte. Op het moment dat partijen de koopovereenkomst met elkaar aangingen, was de gemeente nog bezig met de verkenning zoals vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst. Dat de gemeente een Samenwerkingsovereenkomst is aangegaan, betekent nog niet dat zij daarmee concrete verplichtingen is aangegaan om een windturbinepark te ontwikkelen, zoals [eisers] stellen. Dat blijkt in ieder geval niet uit de inhoud van de Samenwerkingsovereenkomst. Artikel 2 daarvan maakt helder dat de Samenwerkingsovereenkomst strekt tot het doen van onderzoek, het verkennen van mogelijkheden. In artikel 7 van de Samenwerkingsovereenkomst is juist vastgelegd dat nog moest worden bepaald hoe de Samenwerkingsovereenkomst ‘eventueel een vervolg krijgt’. In artikel 8 wordt gesproken van een inspanningsverplichting, die niet in rechte afdwingbaar is. De rechtbank leest in de Samenwerkingsovereenkomst al met al niets meer of minder dan dat de gemeente zich heeft verbonden tot het doen van een verkenning. Van concrete plannen was nog geen sprake. De vraag is of de gemeente in dat stadium ten opzichte van [eisers] over de inhoud van de Samenwerkingsovereenkomst een mededelingsplicht had. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. 
      
    
    
      5.9.
      
        Het is ten eerste niet gebleken dat de gemeente begreep of moest begrijpen dat informatie over de verkenning voor [eisers] doorslaggevend was om de koopovereenkomst aan te gaan. [eisers] hebben, zoals eerder aangegeven, niet aan de gemeente kenbaar gemaakt dat zij in een open agrarisch landschap wilden (blijven) wonen. Deze kennis is ook niet gebleken uit het feit dat de gemeente kopers op 
        2 oktober 2018 per brief (alsnog) over de verkenning heeft geïnformeerd. In deze brief staat dat enkele kopers verontrust de gemeente hadden benaderd naar aanleiding van een artikel in het Brabants Dagblad over de mogelijke komst van windmolens in de Rosmalense polder. De brief van de gemeente was dus slechts een reactie op dat artikel en de daaropvolgende contacten van kopers. Alleen uit de verzending van de brief van 2 oktober 2018 kan, anders dan [eisers] stellen, dus niet worden afgeleid dat de gemeente voorafgaand aan de verkoop wist dat informatie over de verkenning doorslaggevend was voor kopers en van invloed was op de koopbeslissing. 
      
      
    
    
      5.10.
      Het is daarnaast niet gebleken dat de gemeente wist of behoorde te weten dat het voor [eisers] op een andere manier bezwaarlijk was dat zij bezig was met de verkenning. Ook geldt dat de gemeente om dezelfde reden, en vanwege het feit dat het slechts ging om een verkenning van mogelijkheden, er geen rekening mee hoefde te houden dat [eisers] dwaalden. In dit kader wijst de rechtbank erop, dat het gaat om de stand van zaken voorafgaand aan en ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst., en niet om latere ontwikkelingen als gevolg van de verkenning. 
      
    
    
      5.11.
      Om deze redenen kan het beroep van [eisers] op dwaling niet slagen. 
      
    
    
      5.12.
      Overigens is niet komen vast te staan dat [eisers] bij een juiste voorstelling van zaken (dus met inlichtingen over de verkenning voorafgaand aan de koop) het perceel niet hadden gekocht. Dit wordt namelijk gemotiveerd betwist door de gemeente met verwijzing naar de kenbare eigenschappen van het perceel, die voor [eisers] van groot belang waren. [eisers] hebben daartegenover niet inzichtelijk gemaakt wat hun andere opties waren en hoe zij, met en zonder een juiste voorstelling van zaken, hun koopbeslissing tussen de beschikbare opties hebben of zouden hebben afgewogen. 
      
    
    
      5.13.
      Ook is van belang dat het nog onzeker is of, en zo ja in welke mate, [eisers] nadelige gevolgen gaan ondervinden van de eventuele ontwikkeling van het windturbinepark in de polder. In het onderzoeksrapport van [adviesbureau] is te lezen dat deze nadelige gevolgen, zoals geluidsoverlast, slagschaduw, verlies van uitzicht en waardedaling, kunnen optreden. Dat is geen zekerheid, omdat het afhankelijk is van onder andere de afstand van de windturbines tot de woning en de hoogte, aantal en situering daarvan. Omdat daarover in het geheel nog geen duidelijkheid bestond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (en overigens medio 2024 nog altijd niet), kan dit geen gezichtspunt voor het aannemen van dwaling opleveren.
      
    
    
      5.14.
      Tot slot hebben [eisers] gesteld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het schenden van haar mededelingsplicht. De gemeente heeft daardoor volgens [eisers] namelijk in strijd gehandeld met wat volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Zoals hiervoor overwogen had de gemeente ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst geen mededelingsplicht ten opzichte van [eisers] . Er zijn verder geen andere feiten en omstandigheden gesteld op basis waarvan onrechtmatige handelen van de gemeente kan worden aangenomen, zodat dit beroep van [eisers] ook niet kan slagen.
      
    
    
      5.15.
      De conclusie is dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. 
      
    
    
      5.16.
      
        [eisers] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van de gemeente. Deze worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                676,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2,00 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.082,00.
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I. Boekhorst en in het openbaar uitgesproken op 
        31 juli 2024.