ECLI:NL:RBAMS:2025:1888, Rechtbank Amsterdam, 25-03-2025, 11319732 \ CV EXPL 24-12293
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huur, gebrek vastgesteld door huurcommissie (loden leidingen), geschil over de vraag tot wanneer de verlaagde huurprijs gold

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11319732 \ CV EXPL 24-12293
    
    
    
      
        Vonnis van 25 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        SANDSTENEN PROJECTEN B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Sandstenen,
      procederend in persoon.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 24 december 2024, 
      - de mondelinge behandeling van 21 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling zijn verschenen [eisers] met zijn gemachtigde. Namens Sandstenen is verschenen haar DGA de heer [naam] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sandstenen verhuurt aan [eisers] de woning aan de [adres] . TD Vastgoedbeheer treedt op als beheerder.
      
    
    
      2.2.
      Bij uitspraak van 28 juni 2023 heeft de huurcommissie met ingang van 1 september 2022 de huurprijs van € 849,74 verlaagd tot € 339,90 omdat het loodgehalte in het drinkwater de wettelijke norm van 5 Ug/l overschrijdt. De verlaging van de huurprijs geldt totdat dit gebrek is hersteld. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eisers] betaalt vanaf augustus 2023 de verlaagde huurprijs. 
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 21 september 2023 heeft [eisers] aan Sandstenen geschreven dat hij – als gevolg van de huurverlaging met terugwerkende kracht – in totaal € 5.608,24 te veel heeft betaald en dat hij recht heeft op teruggave daarvan. Als reactie daarop heeft Sandstenen aangegeven dat [eisers] dit bedrag kan verrekenen met de lopende huurtermijnen. [eisers] heeft dit aanbod afgewezen. 
      
    
    
      2.5.
      Op 10 december 2023 heeft Sandstenen de loden leidingen in de woning laten vervangen. Bij e-mail van 15 december 2023 heeft TD Vastgoedbeheer geschreven dat een watertest is uitgevoerd en dat die nog nagestuurd zal worden om aan te tonen dat er geen lood meer in het water aanwezig is. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eisers] heeft zelf een test laten uitvoeren op 2 januari 2024 die uitwees dat het water niet aan de norm voldeed.
      
    
    
      2.7.
      Begin januari heeft Sandstenen in bijzijn van [eisers] een monster van het water genomen en opgestuurd naar Water-Lab. Het monster is vervolgens op 15 januari 2024 geanalyseerd. TD Vastgoedbeheer heeft bij e-mail van 6 februari 2024 de uitslag naar [eisers] gestuurd: “Bijgevoegd alsnog de uitslag van de test. In de staat aangegeven dat er bij dit gehalte waarschijnlijk geen lood in het water aanwezig is. Dit betekent dat de werkzaamheden 10 december 2023 afgerond zijn en dat er sindsdien geen loden leidingen meer zijn. Ik ga ervan uit dat jullie net zoals ons een positieve uitslag hebben gehad. Ontvang graag jullie bevestiging.” 
      
    
    
      2.8.
      In de daaropvolgende correspondentie heeft Sandstenen het standpunt ingenomen dat de tijdelijke huurkorting per 1 januari 2024 is komen te vervallen en dat [eisers] door betaling van de verlaagde huurprijs over de maanden januari en februari 2024 in totaal € 1.119,58 te weinig heeft betaald.
      
    
    
      2.9.
      Sandstenen heeft op 1 mei 2024 een bedrag van (€ 5.608,24 minus € 1.119,58 =) € 4.488,56 aan [eisers] voldaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vordert – samengevat – veroordeling van Sandstenen tot betaling van € 1.119,68, vermeerderd met rente en kosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat hij vanwege de tijdelijke huurverlaging te veel huur heeft betaald en dat Sandstenen in gebreke is met terugbetaling van het volledige bedrag. Ook verkeert Sandstenen in verzuim zodat zij rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. 
      
    
    
      3.3.
      Sandstenen voert verweer. De huurverlaging is met ingang van januari 2024 komen te vervallen omdat het gebrek in december 2023 is hersteld. [eisers] heeft daardoor – door in januari en februari 2024 nog altijd de verlaagde huurprijs te voldoen – in totaal € 1.119,68 te weinig betaald. Sandstenen heeft beide vorderingen met elkaar verrekend zodat zij aan haar betalingsverplichting heeft voldaan. Sandstenen betwist dat zij in verzuim is komen te verkeren. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Partijen zijn op de voet van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie omdat geen van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak aan de kantonrechter heeft gevraagd om een beslissing te nemen over de verlaagde huurprijs. Verder is niet in geschil dat [eisers] vanwege het gebrek in de woning in ieder geval tot en met december 2023 de verlaagde huurprijs verschuldigd was. Evenmin is in geschil dat [eisers] over die periode te veel huur heeft betaald en dat hij in beginsel nog recht heeft op terugbetaling van € 1.119,68.
      
    
    
      4.2.
      De vraag die nu nog voorligt is tot wanneer de huurverlaging gold. In de uitspraak van de huurcommissie is opgenomen dat de verlaging geldt totdat het gebrek is hersteld en dat vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld de eerdere huurprijs weer moet worden betaald. 
      
    
    
      4.3.
      Sandstenen heeft gesteld dat met de vervanging van de loden leidingen in december 2023 het gebrek is verholpen, maar de kantonrechter volgt Sandstenen daarin niet. Het gebrek is namelijk niet de aanwezigheid van de loden leidingen in de woning zelf, maar de daardoor veroorzaakte te hoge concentratie lood in het drinkwater en de onmogelijkheid om hierdoor normaal gebruik te maken van dit water. Verder staat tussen partijen vast dat er ook na vervanging van de leiding nog enige tijd lood aanwezig kan zijn in het drinkwater. Dit betekent dat met de enkele vervanging van de loden leidingen het gebrek niet direct is verholpen. Dit wordt niet anders door de stelling van Sandstenen dat [eisers] de nieuwe leidingen voor elk gebruik kan doorspoelen. Weliswaar is het juist dat de concentratie lood dan afneemt, maar bij een normaal gebruik van een kraan behoeft niet te worden verwacht dat deze bij elk gebruik eerst moet worden doorgespoeld.
      
    
    
      4.4.
      Of het gebrek is hersteld dient dus te worden vastgesteld met een analyse van het drinkwater. Pas bij de uitslag van het testresultaat van 15 januari 2024 is voor het eerst vastgesteld dat het loodgehalte in het drinkwater weer aan de wettelijke norm voldoet. Dit neemt echter niet weg dat Sandstenen heeft nagelaten [eisers] van deze uitslag op de hoogte te brengen. Pas op 6 februari 2024 heeft Sandstenen dat gedaan. [eisers] heeft onweersproken gesteld dat hij tot aan die datum geen drinkwater heeft gebruikt omdat er geen indicatie was dat het water weer veilig was. Integendeel zelfs, uit de test die [eisers] zelf heeft laten uitvoeren op 2 januari 2024 volgde dat het water niet aan de norm voldeed. Tot 6 februari 2024 heeft [eisers] dus geen normaal gebruik kunnen maken van het drinkwater. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er tot 6 februari 2024 sprake was van een vermindering van het huurgenot en dat [eisers] overeenkomstig hetgeen geldt tussen partijen (hetgeen is vastgesteld door de huurcommissie) tot en met februari 2024 recht had op de verlaagde huurprijs. Het verrekeningsverweer van Sandstenen slaagt dus niet. Dit heeft tot gevolg dat Sandstenen gehouden is € 1.119,68 aan [eisers] te voldoen. 
      
    
    
      4.5.
      Sandstenen is ook na diverse aanmaningen niet overgegaan tot betaling van het bedrag, zodat zij in verzuim is geraakt. Anders dan Sandstenen meent, is hierbij niet van belang dat [eisers] het aanbod om te verrekenen met de lopende huurtermijnen niet heeft aanvaard. Het staat [eisers] vrij om het bedrag op te eisen. De gevorderde wettelijke rente over € 1.119,68 te rekenen vanaf 2 april 2024 is dan ook toewijsbaar.
      
    
    
      4.6.
      
        [eisers] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. [eisers] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Sandstenen heeft pas na deze werkzaamheden een gedeelte van het bedrag voldaan, zodat [eisers] de kosten mag berekenen over het bedrag van € 5.608,24. Het gevorderde bedrag van € 793,05 inclusief btw komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. 
      
    
    
      4.7.
      Gelet op het voorgaande zal Sandstenen worden veroordeeld tot betaling van € 1.912,73, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.119,68 te rekenen vanaf 2 april 2024 tot de dag van algehele voldoening.
      
    
    
      4.8.
      Sandstenen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                135,97
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                811,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Sandstenen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.912,73, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 1.119,68 te rekenen vanaf 2 april 2024 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Sandstenen in de proceskosten van € 811,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Sandstenen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025. 
        58984