ECLI:NL:RBAMS:2025:2963, Rechtbank Amsterdam, 18-04-2025, 11592802 KK EXPL 25-163
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding, 230a bedrijfsruimte, huurachterstand en ontruiming gevorderd, omdat huurder het gehuurde niet zou gebruiken conform bestemming en daarmee overlast zou veroorzaken. Huurder stelt tegenvordering in omdat volgens hem met de vorige verhuurder is afgesproken dat hij het gehuurde mocht gebruiken als werkplaats.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
      Afdeling privaatrecht
      zaaknummer: 11592802 KK EXPL 25-163
      vonnis van:  18 april 2025
      func.:  364
    
    
    
    vonnis van de kantonrechterkort geding
    
    
      I n z a k e
    
    
    
      [eiser]
    
    
      wonende te [woonplaats 1]
      eiser, nader te noemen: [eiser]
      gemachtigde: mr. T.P. de Heer
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      [gedaagde] h.o.d.n. [handelsnaam]
    
      wonende te [woonplaats 2]
      gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]
      procederend in persoon.
    
    
    
    
    DE PROCEDURE
    
    
      Bij dagvaarding van 18 maart 2025, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd. De mondelinge behandeling van de zaak was op 11 april 2025, voorafgaand waaraan [eiser] nog stukken in het geding heeft gebracht en zijn eis heeft gewijzigd. 
      
        [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde en [gedaagde] is verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van een pleitnota en vragen van de kantonrechter beantwoord. [gedaagde] heeft tijdens de zitting een vordering in reconventie ingesteld. [gedaagde] heeft ook stukken willen overleggen maar dat is, na [eiser] daarover te hebben gehoord, geweigerd omdat [gedaagde] daarmee te laat was. 
    
    
    
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Uitgangspunten 
    
      
      in conventie en reconventie 
      
    
    
      1.1.
      Op 31 oktober 2023 zijn [gedaagde] en [bedrijf] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot [locatie] aan de [adres] , ingaande 1 november 2023. De huur bedroeg € 975,- per maand, inclusief € 75,- aan vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten en voorschot water en elektra, en was bij vooruitbetaling verschuldigd. Het gaat om een zogenaamde 230a-bedrijfsruimte.
    
    
      1.2.
      Bij de huurovereenkomst zijn twee allonges gevoegd, van 21 oktober en 29 oktober 2023. In die laatste allonge is neergelegd dat het gehuurde niet als parkeerruimte mag worden gebruikt. In de huurovereenkomst is verder bepaald:Object, bestemming, gebruik 1.2 Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken voor/als opslag/stalling.(..)
    
    
      1.4
      
         Het is huurder niet toegestaan:(..)g) aan omwonenden en gebruikers van andere units/parkeerplaatsen overlast of hinder te veroorzaken;i) het gehuurde, het terrein en de toegangswegen voor (..) montage- of reparatiewerkzaamheden van auto’s te gebruiken (..)k) (..) andere voertuigen op de bij de unit /parkeerplaats gelegen terreinen (..) te stallen of te doen stallen met uitzondering van de daartoe bestemde plaatsten.
        (..)Duur, verlenging, opzegging 2.7.1 Indien huurder:- de huurprijs en de eventuele vergoeding (..) niet op de gestelde tijdstippen voldoet;
        - enige andere bepaling van de huurovereenkomst niet nakomt; (..)heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen en de ontruiming aan te zeggen.(..)Onderhoud en reparatie9.1 Verhuurder is verplicht het gehuurde aan de buitenzijde en huurder is verplicht het gehuurde aan de binnenzijde in goede staat van onderhoud te houden (..)In afwijking en/of ter verduidelijking van het hiervoor bepaalde is voor rekening van de huurder:(..)- het onderhoud en werkend houden van de overheaddeur. (..)Slotbepaling16.1 Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van (..) het huishoudelijk reglement van de vereniging van eigenaars (..)Bijzondere bepalingen17.1 Huurder heeft bij aanvang een goed werkende afstandsbediening ten behoeve van de automatische deuropening ontvangen (..) 
      
    
    
      1.3.
      
        [eiser] is op 20 december 2023 eigenaar van het gehuurde geworden. 
    
    
      1.4.
      
        [gedaagde] is in december 2023, april 2024 en juli 2024 meerdere keren door het bestuur van de VvE van de [locatie] aangesproken op overlast door scooters die buiten het gehuurde stonden en omdat in de gemeenschappelijke ruimte werd gesleuteld aan de scooters. 
    
    
      1.5.
      Op verzoek van [eiser] heeft een monteur van [naam C.V.] in juli 2024 bij de toegangsdeur van het gehuurde (een zogenaamde sectionaaldeur) een codeschakelaar geïnstalleerd, zodat de deur kon worden geopend met een code.
    
    
      1.6.
      Na (nieuwe) klachten van [gedaagde] over de toegangsdeur heeft [eiser] [naam C.V.] opnieuw ingeschakeld, die op 19 september 2024 onderzoek naar de deur heeft gedaan. Daaruit kwam naar voren dat de bedieningsknop bij de deur het niet deed omdat er geen batterijen in zaten en dat er geen technisch mankement was. Daarnaast heeft de monteur geconstateerd dat isolatiemateriaal was bevestigd aan de onderzijde van de deur en dat daardoor de deur vanzelf  openging. [gedaagde] heeft daarop het isolatiemateriaal verwijderd. Ook hier was volgens de monteur geen sprake van een technisch mankement.
    
    
      1.7.
      
        [eiser] heeft bij brief van 30 september 2024 de huurovereenkomst met [gedaagde]  opgezegd tegen 1 december 2024, omdat [gedaagde] zijn betalingsverplichting niet nakwam, handelde in strijd met de bestemmingsbepaling en overlast veroorzaakte door goederen en bedrijfsinventaris buiten het gehuurde te plaatsen. Ook is de ontruiming aangezegd tegen 1 december 2024.
    
    
      1.8.
      
        [gedaagde] heeft bij brief van 8 oktober 2024 gereageerd en kort gezegd gemeld dat hij het niet eens is met de opzegging en dat hij de huur niet betaalt omdat [eiser] de gebreken aan de toegangsdeur van het gehuurde steeds maar niet oplost. 
    
    
      1.9.
      
        [gedaagde] heeft vanaf september 2024 geen huur of gebruikersvergoeding meer betaald en het gehuurde niet verlaten.
      
    
  
  
    Het geschil
    
      
      in conventie 
      
    
    2. [eiser] vordert ontruiming van het gehuurde, binnen drie dagen na betekening van het vonnis en daarnaast om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.925,- aan huurachterstand tot en met november 2024 en daarna een bedrag van € 975,- per maand voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente. Daarnaast vordert [eiser] € 75,- aan herinneringskosten en – na wijziging van eis – € 12.025,89 dan wel subsidiair € 720,- aan buitengerechtelijke kosten, alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
    3. [eiser] stelt dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, nu hij herhaaldelijk overlast veroorzaakt en niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen. [eiser] heeft de huurovereenkomst daarom opgezegd en de ontruiming aangezegd. Ook na 1 december 2024 heeft [gedaagde] geen vergoeding meer voor het gehuurde betaald en is hij ook niet vertrokken, zodat hij thans ontruiming van het gehuurde vordert, aldus [eiser] .
    4. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering, dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt.
    
      in reconventie 
      
    
    5. [gedaagde] vordert – zo begrijpt de kantonrechter – de huurovereenkomst zo aan te passen dat deze voldoet aan de afspraken die hij met de vorige verhuurder is overeengekomen, te weten dat hij de unit mag gebruiken als werkplaats en dat hij zijn bedrijf op het adres kan inschrijven in de Kamer van Koophandel. Verder vordert [gedaagde] dat de toegangsdeur wordt gerepareerd zodat deze sluit en goed werkt, teruggave van de afstandsbediening van de deur en ten slotte vordert hij de huurprijs te verminderen vanwege de gebreken.
    6. [eiser] voert verweer tegen de vordering, dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt.
    
  
  
    Beoordelingin conventie en reconventie 
    7. Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden ze tegelijkertijd behandeld.
    8. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij vanaf september 2024 niet meer voor het gehuurde heeft betaald, zodat de gevorderde betalingsachterstand in beginsel toewijsbaar is. Dit zou anders kunnen zijn wanneer het verweer van [gedaagde] dat sprake is van gebreken, slaagt. 
    9. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de toegangsdeur van het gehuurde niet goed werkt en steeds vanzelf opengaat. [eiser] heeft dat gemotiveerd betwist en verwezen naar de (ongedateerde) verklaring van [naam] van [naam C.V.] , waaruit volgt dat in september 2024 de deur geen technische mankementen vertoonde. Tegenover deze verklaring heeft [gedaagde] verder niet onderbouwd dat die mankementen er wel zijn, zodat er niet vanuit kan worden gegaan dat de toegangsdeur niet goed werkt of werkte. Voorts stelt [eiser] terecht dat [gedaagde] ingevolge artikel 9.1 van de huurovereenkomst zelf verantwoordelijk is voor het onderhoud en werkend houden van de deur. Dat betekent dat als de deur al gebreken kende, nog niet is gezegd dat [eiser] deze moet verhelpen en dat deze gebreken zouden leiden tot een huurprijsvermindering. 
    10. De betalingsachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan na 1 december 2024 is dan ook toewijsbaar. Het betreft inmiddels een achterstand van acht maanden. Dat is een dermate grote achterstand dat vooruitlopend op een bodemprocedure, ontruiming van het gehuurde is gerechtvaardigd. Ook dat deel van de vordering wordt derhalve toegewezen, zij het dat een ontruimingstermijn wordt aangehouden van 14 dagen.
    11. Het punt van de overlast is daarmee niet meer relevant voor de vordering in conventie, maar in het kader van de tegenvordering van [gedaagde] geldt dat voorshands niet is gebleken dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in oktober 2023 een andere bestemming is overeengekomen dan in artikel 1.2 van de huurovereenkomst is vastgelegd. Hoewel [gedaagde] ter zitting een Whatsappbericht van de vorige verhuurder heeft aangehaald waaruit volgt dat [gedaagde] wat hem betreft het gehuurde kan gebruiken als werkplaats, is dat alleen niet voldoende om ervan uit te gaan dat een afwijkende bestemming is overeengekomen dan in de huurovereenkomst is bepaald. Daarbij speelt mee dat in de allonge van 29 oktober 2023 die bij de huurovereenkomst is gevoegd, het gebruik van het gehuurde kennelijk nog nader is vastgelegd. Het had voor de hand gelegen om op dat moment een eventuele afwijkende afspraak over het uitvoeren van reparatiewerkzaamheden in het gehuurde, daarin mee te nemen. Nu dat niet is gebeurd, is niet aannemelijk geworden dat de vorige verhuurder en [gedaagde] een afwijkende afspraak over de bestemming van het gehuurde hebben gemaakt. De door [gedaagde] gevraagde aanpassing van de huurovereenkomst, voor zover al mogelijk in onderhavige procedure, wordt dan ook afgewezen.
    
    12. Ook het teruggeven van de handzender van de toegangsdeur wordt afgewezen. Onweersproken is gebleven dat [gedaagde] de eerdere zender is kwijtgeraakt en [eiser] alleen nog een reserve-exemplaar heeft en daarom in juli 2024 een codeschakelaar bij de deur heeft laten installeren. [gedaagde] heeft daarom onvoldoende belang bij teruggave van de handzender, nog los van de omstandigheid dat de huurovereenkomst is opgezegd.
    
    13. [eiser] heeft herinneringskosten en buitengerechtelijke kosten gevorderd. De herinneringskosten worden afgewezen nu de producties waarnaar [eiser] ter toelichting verwijst, de opzegging van de huurovereenkomst en reacties op de brieven die [gedaagde] vervolgens heeft gestuurd betreffen. Die stukken kwalificeren niet als betalingsherinneringen in de zin van artikel 3.3. van de huurovereenkomst.
    
    14. Ten slotte worden ook de buitengerechtelijke kosten afgewezen, nu uit de door  [eiser] overgelegde declaraties van zijn gemachtigde niet kan worden opgemaakt dat de werkzaamheden die daar in rekening zijn gebracht zien op de buitengerechtelijke fase van deze procedure.
    
    15. Nu partijen in conventie over en weer in het ongelijk zijn gesteld worden de proceskosten in conventie gecompenseerd, in die zin dat elke van partijen de eigen kosten draagt. [gedaagde] is in de tegenvordering (reconventie) in het ongelijk gesteld, zodat hij in de proceskosten daarvan wordt veroordeeld. Deze kosten worden, gelet op de samenhang met de zaak in conventie, begroot op nihil.
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde, [locatie] aan de [adres] , binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
    
    
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] :
      
        
          € 2.925,- aan huurachterstand van september tot en met november 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening;
        
        
          een bedrag van € 975,- per maand vanaf 1 december 2024 voor iedere maand tot de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de termijnen tot de dag van voldoening;
        
      
      
    
    
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      
        wijst het meer of anders gevorderde af;
        
          in reconventie 
          
        
      
    
    
      wijst de vordering af;
    
    
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in reconventie, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op nihil.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wesdorp, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025, in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.