ECLI:NL:RBROT:2021:13765, Rechtbank Rotterdam, 07-12-2021, C/10/627593 / KG RK 21-1136
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2021-12-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Afwijzing verzoek tot het inroepen van het huurbeding (art. 3:264 BW).

beschikking
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/10/627593 / KG RK 21-1136
    
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 7 december 2021
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de naamloze vennootschap 
      
        ING BANK N.V., 
      
      gevestigd te Amsterdam,
      verzoekster,
      advocaat mr. J. Voskamp te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [verweerder 1],
    
      2. [verweerder 2],
      wonende te Vlaardingen,
      verweerders,
      advocaat mr. D.A.D. van Arkel te Rotterdam,
    
    
    
      alsmede
    
    
  
  
    
      1
      [belanghebbende 1],
    
      wonende te Vlaardingen, 
      belanghebbende, 
      advocaat mr. I.B. Jansse,
      2. [belanghebbende 2]
      ,
      belanghebbenden,
      niet verschenen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift met productie van 22 oktober 2021;
        
        
          de aanvullende producties van verzoekster van 29 november 2021;
        
        
          het verweerschrift met bijlagen van verweerders van 29 november 2021;
        
        
          het verweerschrift met producties van belanghebbende, mevrouw Verwerk, van 
        
      
      	29 november 2021;
      - de mondelinge behandeling van 30 november 2021.
      
      
    
    
      1.2.
      Ter zitting zijn verschenen:
      
        
          mr. T.J.P. Jager namens verzoekster;
        
        
          mr. R.A.D. Blaauw namens verweerders;
        
        
          
            [verweerder 1], voornoemd;
        
        
          mr. 1.8. Jansse en haar client [belanghebbende 1].
        
      
      
      
    
    
      1.3.
      Vervolgens is beschikking bepaald.
      
    
  
  
    
      2
      2.	Het verzoek
    
      2.1.
      Verzoekster (nader ook: de bank) heeft de executie aangezegd van de aan haar bij notariële akte verstrekte hypotheek op de onroerende zaak [adres]. In de hypotheekakte is een huur- en ontruimingsbeding opgenomen. Ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte was de onroerende zaak niet verhuurd, maar op dit moment is het pand verhuurd en kan de bank ook niet uitsluiten dat het is verhuurd aan onbekende huurders of onderhuurders. Het verzoekschrift strekt tot het inroepen van het huurbeding tegen [belanghebbende 1], huurster, en de onbekende huurders c.q. onderhuurders, wonende althans verblijvende aan de [adres], omdat de executiewaarde van de onroerende zaak in overhuurde staat hoger ligt dan in verhuurde staat.  
      
    
    
      2.2.
      Op het pand rust een executoriaal beslag. De bank kan de keuze maken om de executie te laten aan de beslaglegger, die in dit geval maar de helft van de onroerende zaak kan executeren. De bank heeft er belang bij dat bij een executie de opbrengst zo hoog mogelijk is. De bank heeft de executie overgenomen van de beslaglegger, omdat de hypotheekhouder de gehele onroerende zaak kan executeren, hieronder zal de opbrengst hoger zijn. 
      
    
    
      2.3.
      De bank heeft nooit schriftelijk toestemming gegeven voor verhuur. De brief waarnaar door verweerders verwezen wordt is de bank niet bekend, en is overigens gestuurd naar Leeuwarden in plaats van naar het hoofdkantoor in Amsterdam. In deze brief wordt er niet om toestemming gevraagd en wordt er ook geen huurovereenkomst ter beoordeling voorgelegd. 
      
    
    
      2.4.
      Voorafgaand aan een executietraject is het voor de bank niet mogelijk een huurbeding in te roepen. De bank kan een executietraject starten op het moment dat er sprake is van een tekortkoming; hier is er sprake van een beslaglegging en verhuurd zonder toestemming van de bank.
      
    
    
      2.5.
      Beslaglegger stemt niet in met de onderhandse verkoop aan [belanghebbende 1]. Mogelijk zal er in die nog te voeren procedure verweer worden gevoerd door de beslaglegger, omdat de opbrengst niet hoog genoeg zal zijn. Bij de veilingnotaris ligt er reeds een hoger onderhands bod dan het bod van [belanghebbende 1].
      
    
    
      2.6.
      Verzoekster wilt het verzoekschrift handhaven, omdat het van belang is dat er voor de onderhandse verkoop een uitspraak is. Als er voor de onderhandse verkoop geen of een afwijzende beschikking is, zal dit van invloed zijn op de belangstelling en de biedingen. 
      
      
    
    
      2.7.
      Verzoekster kan niet instemmen met een ontruimingstermijn van 12 maanden, 6 maanden is de wettelijke maximum en dan moet er sprake zijn van bijzondere omstandigheden. Daarvan is niet gebleken. Verzoekster kan akkoord gaan met een ontruimingstermijn van 3 maanden. 
      
    
  
  
    
      3Het verweer
    
      3.1.
      
        [belanghebbende 1] woont al 7 jaar in de woning en wist niets van het huurbeding. Wanneer het verzoek wordt toegewezen raken [belanghebbende 1] en haar kinderen het in goede trouw door hen gehuurde huis kwijt en komen zij op straat te staan, is zij haar investeringen kwijt en kan de koopovereenkomst die zij met verhuurder heeft gesloten niet worden nagekomen door verkoper. 
      
    
    
      3.2.
      De bank is al in 2014 – en ook nadien – geïnformeerd over de verhuur van het pand en heeft nooit bezwaar gemaakt. Uit gedragingen van de bank kan worden afgeleid dat al dan niet stilzwijgend toestemming tot verhuur is verleend. De bank heeft een zorgplicht naar haar klant toe. De bank houdt in dit geval geen rekening met het belang van haar klant. Verweerders willen de onroerende zaak verkopen aan [belanghebbende 1]. De bank kan hier geen bezwaar tegen hebben omdat uit de opbrengst de volledige hypotheekschuld kan worden voldaan. Tevens kan de vordering van de beslagleggen worden voldaan. 
      
    
    
      3.3.
      Indien verwacht wordt dat verkoop in verhuurde staat (dus met huurder en al) voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen dient het verzoek op grond van artikel 3:264 lid 6 BW te worden afgewezen. 
      
    
    
      3.4.
      Geconcludeerd wordt het verzoek af te wijzen, dan wel aan te houden tot dat er een beslissing is genomen met betrekking tot de onderhandse verkoop. 
      
    
    
      3.5.
      Bij toewijzing van het verzoek wordt er verzocht om een ontruimingstermijn van 12 maanden. [belanghebbende 1] komt met haar twee minderjarige kinderen op straat te staan. Het is winter. Er heerst Corona. Er is woningnood. Het is niet te doen op een korte termijn een woning te vinden.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.0
      De voorzieningenrechter heeft de executoriaal beslaglegger op het pand niet als belanghebbende bij deze zaak aangemerkt, omdat blijkens de wettekst de regeling van artikel 3:264 BW alleen de hypotheekhouder, de executiekoper, de eigenaar en de (onbekende) huurders regardeert. 
      
    
    
      4.1.
      Aan de wettelijke formaliteiten is voldaan. 
      
    
    
      4.2.
      
        Artikel 3:264 lid 6 BW schrijft voor dat verlof niet wordt verleend indien ook met instandhouding van de huur kennelijk voldoende opbrengst wordt behaald om alle hypotheekhouders die het beding kunnen inroepen te voldoen. 
        Gebleken is dat [belanghebbende 1] op basis van een al jarenlang bestaande optie het gehuurde heeft gekocht voor een bedrag van € 368.763,-. Blijkens in het geding gebrachte stukken komt de bank een bedrag van €301.731,93 toe. [belanghebbende 1] heeft met bescheiden inzichtelijk gemaakt dat de financiering van de koop rond is. Van feiten en omstandigheden waaruit zou volgen dat 
        hieraan getwijfeld moet worden is de voorzieningenrechter niet gebleken. Dat betekent 
      
      
      
        dat er vanuit gegaan mag worden dat uit de verkoopopbrengst de gehele vordering van de bank voldaan kan worden. Van een andere hypotheekhouder is geen sprake meer. Onder deze omstandigheden heeft de bank onvoldoende belang bij het inroepen van het huurbeding. 
      
      
      
        Daaraan doet niet af de stelling van de bank dat, omdat sprake is van een executietraject, in geval van onderhandse verkoop zijzelf als verkopende partij moet optreden en die situatie zich (vooralsnog) niet voordoet. Immers, gebleken is dat verweerders inmiddels een verzoek ex artikel 3:268 lid 2 BW bij deze rechtbank hebben ingediend. Verzoekster, verweerders en koper hebben ter zitting aangegeven dat deze overeenkomst kan worden aangepast aan de daartoe in het kader van de executie noodzakelijke vereisten. 
        Evenmin is bij de beoordeling van de onderhavig verzoek relevant dat bij de met de executie belaste notaris een (aannemelijk) hoger bod is binnengekomen. De betekenis daarvan zal aan de orde komen bij de behandeling van het verzoek ex artikel 3:268 BW. Een eventuele hogere opbrengst raakt de bank immers niet omdat ook dan haar vordering integraal zal worden voldaan. 
      
      
      
        Het belang van de executoriaal beslaglegger bij een mogelijk hogere verkoopopbrengst maakt dit niet anders, nu diens belangen bij de beoordeling van onderhavig verzoek geen rol spelen.
      
      
    
    
      4.3.
      Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat het verzoek wordt afgewezen. Gelet op de aard van het geschil zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter,
    
    
      wijst het verzoek af;
    
    
    
      compenseert de kosten in de zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
    
    
    
    
      Deze beslissing is gegeven door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2021.
    
    
    
    
      1426/676