ECLI:NL:RBOBR:2025:3335, Rechtbank Oost-Brabant, 13-06-2025, 24/1465
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Onvoldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep gegrond. Proceskostenvergoeding. Geen vergoeding voor schriftelijke hoorzitting (ECLI:NL:GHARL:2024:1843 en ECLI:NL:RBOBR:2024:3739) en woningwaarderapport (ECLI:NL:GHAMS:2025:827 en ECLI:NL:RBDHA:2024:12115).

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1465
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 juni 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres], uit [woonplaats], eiseres
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar 
    ([naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 420.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Eiseres heeft binnen de daartoe gestelde termijn verzocht om het beroep te behandelen op een zitting.
      
    
    
      1.6.
      De rechtbank heeft het beroep op 10 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres [naam], de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar E. Dekker.
      
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning. Dit is een geschakeld woonhuis met bouwjaar 1919. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 93 m², een aanbouw van 12 m², een dakkapel, een aangebouwde berging/schuur van 11 m², een vrijstaande berging/schuur van 32 m² en een open schuur/overkapping van 8 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.011 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      Eiseres heeft op de zitting gezegd dat de waarde van haar woning in vergelijking met het vorige belastingjaar te veel is gestegen. Dit argument slaagt niet. Nu de woning niet kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, moet wat de waarde betreft aansluiting worden gezocht bij andere daadwerkelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers. Een vergelijking met de WOZ-waarde van de woning in een eerder belastingjaar – wat geen daadwerkelijk gerealiseerd verkoopcijfer is – is daarom niet aan de orde.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 440.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 25 maart 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.3.
      Eiseres heeft op de zitting gesteld dat de vergelijkingsobjecten onvergelijkbaar zijn met de woning. De woning behoort volgens eiseres uit een bouwjaarklasse van 1900 en de vergelijkingsobjecten uit een bouwjaarklasse van 1930. Volgens eiseres zijn er voldoende andere verkoopcijfers van vergelijkbare woningen beschikbaar uit dezelfde bouwjaarklasse. De heffingsambtenaar vindt dat eiseres hierin geen gelijk heeft. De vergelijkingsobjecten komen uit 1935, 1935 en 1930. De woningen zijn daarmee nog geen 15 jaar dan wel iets meer dan 10 jaar ouder dan de woning en daarom in beginsel goed vergelijkbaar. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen en merkt daarbij op dat eiseres haar standpunt niet heeft onderbouwd door bijvoorbeeld concrete gegevens van verkochte woningen uit het bouwjaar van de woning te overleggen.
      
    
    
      3.4.
      Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de volgens haar gedateerde keuken en badkamer (beide van meer dan 30 jaar oud) in de woning. Ook wijst zij op de in haar ogen matige onderhoudstoestand en het matige duurzaamheidsniveau van de woning, wat onder andere blijkt uit de aanwezigheid van enkelglas en de afwezigheid van spouwmuren in de woning. Verder wijst eiseres op scheurvorming in de binnenmuren van de woning en de aanwezigheid van boktorren in de woning. Op de zitting heeft eiseres ook gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning.
      
      
        3.4.1.
        Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. De kwalificatie van de woning moet worden beoordeeld in relatie tot de vergelijkingsobjecten.
        
      
      
        3.4.2.
        De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, het onderhoud, de uitstraling, de doelmatigheid en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). Het vergelijkingsobject [adres] is gebouwd in 1930 en ten aanzien van alle indicatoren gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3), behalve ten aanzien van de voorzieningen die – net als de woning – zijn gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn gebouwd in 1935 en ten aanzien van uitstraling en doelmatigheid gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3) en ten aanzien van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen op goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar vindt dat met de gedateerde keuken en badkamer voldoende rekening is gehouden door het voorzieningenniveau van de woning te waarderen op matig. Wat het duurzaamheidsniveau betreft vindt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden. Wat de overige door eiseres gestelde gebreken betreft verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatie en stelt hij dat daarin met die gebreken voldoende rekening is gehouden.
        
      
      
        3.4.3.
        De rechtbank overweegt als volgt. De woning is door de heffingsambtenaar inpandig opgenomen. Daarvan zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. Bij dat verslag zijn ook foto’s gevoegd. Uit die foto’s blijkt niet alleen dat de woning zeer gedateerd aandoet, maar ook dat meerdere plafondplaten in de woonkamer aan de randen loslaten, dat de verflaag op de trap nagenoeg is weggesleten, dat er diverse beschadigingen op de vloeren zichtbaar zijn en in ieder geval een raam fors is beschadigd (door een grote scheur die slechts deels provisorisch is afgeplakt). Ook de keuken bevat diverse beschadigingen. Het zijn met name deze gebreken waarop de toelichting in het verweerschrift wel heel algemeen is. De vergelijkingsobjecten verkeren in een beduidend betere toestand dan de woning, zo volgt uit het fotomateriaal in de taxatie van de heffingsambtenaar. In dit licht heeft de rechtbank moeite om de heffingsambtenaar in zijn waardering te volgen, met name als het gaat om het kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning. In het verslag bij de inpandige opname – waarin weliswaar een correctiefactor 2 is genoemd bij kwaliteit staat: “Kwaliteit is slecht, keuken [en] badkamer gedateerd, scheuren, oude vloer, oude plafonds”. Hierbij is volgens de rechtbank, mede gelet op wat hiervoor is overwogen, een waardering op het niveau matig (correctiefactor 2) niet te volgen. De rechtbank zal daarom uitgaan van kwaliteits- en onderhoudsniveau slecht (correctiefactor 1). De rechtbank betrekt hierbij ook het duurzaamheidsniveau van de woning. De woning heeft een (voor 2021 geregistreerd) energielabel F. De vergelijkingsobjecten [adres], [adres] en [adres] beschikken over energielabels C, E en G. Het merendeel van de vergelijkingsobjecten heeft dus een betere energiezuinigheid dan de woning. Het voorzieningenniveau is net als het vergelijkingsobject [adres] gewaardeerd op matig (correctiefactor 2), welke blijkens het fotomateriaal zich in een beduidend betere en modernere toestand bevindt dan de woning. Dit alles in acht nemend vind de rechtbank een waardering op dat niveau evenmin te volgen en zal zij ook hier in het voordeel van eiseres uitgaan van een slecht niveau (correctiefactor 1). Als daarvan wordt uitgegaan en de consequentie wordt doorgerekend in de taxatie van de heffingsambtenaar, dan zou die taxatie concluderen tot een waarde van afgerond € 387.000.
        
      
      
        3.4.4.
        Op de zitting heeft eiseres nog gesteld dat het doelmatigheidsniveau van de woning ook op slecht (correctiefactor 1) moet worden gesteld, maar zij heeft geen feiten gesteld die dit standpunt kunnen dragen. Eiseres heeft in zoverre niet aan haar stelplicht voldaan. Met betrekking tot de door eiseres op de zitting ter discussie gestelde waardering van de ligging overweegt de rechtbank het volgende. Eiseres wijst erop dat haar woning aan een drukke weg ligt en dat daar hard wordt gereden, maar bij de beoordeling van de ligging moeten naast negatieve ook positieve aspecten worden betrokken. De heffingsambtenaar heeft onbestreden gesteld dat vanwege de omvang van het perceel van eiseres conform de grondstaffel fors is afgestaffeld, maar dat het om een groot perceel in het centrum van [woonplaats] gaat wat daardoor ook een verder niet in de waardering betrokken meerwaarde heeft. De heffingsambtenaar vindt dat al met al sprake is van een gemiddelde ligging (correctiefactor 3) en de rechtbank kan dat volgen.
        
        
          4. Omdat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen of eiseres de door haar bepleite waarde heeft onderbouwd. Eiseres heeft in beroep geen waarde bepleit. Dit betekent dat de rechtbank de waarde schattenderwijs moet vaststellen. Gelet op wat hiervoor in overweging 3.4.3. staat zal de rechtbank de waarde vaststellen op € 387.000.
        
        
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiseres gelijk krijgt. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiseres recht op vergoeding van haar proceskosten die door de heffingsambtenaar moet worden betaald.
    
    
      5.1.
      De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.814. De gemachtigde van eiseres heeft een beroepschrift ingediend (één punt) en is op de zitting verschenen (één punt). De waarde per punt bedraagt € 907 en de wegingsfactor is 1. De proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bedraagt in totaal € 647. De gemachtigde van eiseres heeft een bezwaarschrift ingediend (één punt). De waarde per punt bedraagt € 647 en de wegingsfactor is 1. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ geen toepassing vindt, omdat de aanslag is opgelegd en de uitspraak op bezwaar is gedaan voor 1 januari 2024.
      
    
    
      5.2.
      Het beroep van eiseres is niet inhoudelijk en tegelijkertijd met een groot aantal andere beroepen behandeld tijdens een op 26 maart 2024 gehouden inlichtingencomparitie. De rechtbank heeft eerder gemotiveerd overwogen hiervoor bij een gegrond beroep per individuele beroepszaak een vergoeding van € 25 toe te kennen. Partijen hebben in deze zaak geen daarvan afwijkende vergoeding bepleit, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet een andere vergoeding toe te kennen.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank kent verder geen vergoeding toe voor de in de bezwaarfase gehouden “schriftelijke hoorzitting”. Het Bpb bevat geen bepaling op grond waarvan deze proceshandeling voor vergoeding in aanmerking komt. Het staat partijen vrij om af te spreken dat in plaats van het houden van een hoorzitting een aanvullend bezwaarschrift wordt ingediend wat dan bij een gegrondverklaring van het bezwaar ertoe leidt dat de heffingsambtenaar dit bij de vergoeding van de proceskosten aanmerkt als een hoorzitting. De heffingsambtenaar is bij het doen van uitspraak op bezwaar aan zo’n afspraak gebonden, maar de rechtbank niet. Evenmin bestaat aanleiding om voor het door eiseres in de bezwaarfase ingebrachte woningwaarderapport een vergoeding toe te kennen.
      
    
    
      5.4.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht aan haar vergoeden.
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2023, per waardepeildatum 1 januari 2022, vast op € 387.000 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting vermindert overeenkomstig deze waarde;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 51;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 2.486 aan proceskosten aan eiseres.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 juni 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.
  
  
     Gerechtshof 's-Hertogenbosch 9 augustus 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2597, overweging 4.11.
  
  
     Te raadplegen op https://www.energielabel.nl/woningen/zoek-je-energielabel/.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, overweging 3.2. (Oostflakkee).
  
  
     Artikel IV, aanhef en onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 21 november 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:5587, overweging 24.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1843, overweging 7., en rechtbank Oost-Brabant 19 augustus 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3739, overweging 14.1.
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 18 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:827, overweging 5.4., en rechtbank Den Haag 26 juli 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:12115, overweging 6.
  
  
     Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.