ECLI:NL:RBNNE:2025:1611, Rechtbank Noord-Nederland, 12-02-2025, 11467594 VV EXPL 24-151
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Huurovereenkomst. Verhuurder doet een beroep op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De vordering wordt afgewezen.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 11467594 \ VV EXPL  24-151
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 12 februari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      procederend in persoon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M. Goosen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding met producties;- de producties van [gedaagde] ;- de mondelinge behandeling van 29 januari 2025, waar is verschenen [eiser] . Daarnaast is verschenen [gedaagde] , bijgestaan door mr. M. Goosen. Mr. M. Goosen heeft ter zitting pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] had samen met zijn voormalig echtgenote één woning (hierna: de echtelijke woning) en drie appartementen in eigendom. De drie appartementen waren bestemd voor de verhuur. 
      
    
    
      2.2.
      Tussen [eiser] en zijn voormalig echtgenote als verhuurders en [gedaagde] als huurder is op 30 juni 2023 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot één van de drie appartementen, te weten het appartement aan [adres] (hierna: het gehuurde). 
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst is aangevangen op 3 juli 2023 en aangegaan voor onbepaalde tijd. 
      
    
    
      2.4.
      In een e-mail van 13 oktober 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2025 wegens dringend eigen gebruik. [eiser] heeft daarbij medegedeeld dat hij het gehuurde als gevolg van de echtscheiding tussen hem en zijn voormalig echtgenote zelf nodig heeft. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft in een e-mail van 17 oktober 2024 bezwaar gemaakt tegen de huuropzegging door [eiser] . 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] heeft op 22 oktober 2024 zijn intrek genomen in het appartement aan de [adres] . Dit is één van de andere appartementen die [eiser] en zijn voormalig echtgenote in eigendom hadden. De voormalig echtgenote van [eiser] is met de kinderen in de echtelijke woning blijven wonen. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] en zijn voormalig echtgenote hebben het appartement aan [adres] vervolgens op 21 november 2024 verkocht. De geplande leverdatum is               3 februari 2025. Na de levering wil [eiser] in het gehuurde gaan wonen. 
      
    
    
      2.8.
      Op 5 december 2024 is de echtscheiding van [eiser] en zijn voormalig echtgenote ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand. 
      
    
    
      2.9.
      Partijen hebben getracht in onderling overleg tot een oplossing te komen, waarbij onder meer is gesproken over een verhuiskostenvergoeding. Partijen zijn hier echter niet uitgekomen, waarna [eiser] de onderhavige procedure is gestart. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te sommeren het gehuurde uiterlijk 1 februari 2025 in goede staat leeg op te leveren en alle sleutels tijdens de overdrachtsinspectie aan [eiser] te overhandigen, waarbij de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] is ontbonden. Verder vordert [eiser] te bepalen dat [eiser] , behalve de door de kantonrechter te bepalen verhuiskostenvergoeding, niets meer aan [gedaagde] verschuldigd is indien alle huurtermijnen volgens de huurovereenkomst zijn betaald. Voor zover er openstaande huurpenningen zijn, vordert [eiser] te bepalen dat hij deze in mindering mag brengen op de verhuiskostenvergoeding. Tot slot vordert [eiser] [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang 
      
    
    
    
      4.1.
      De aard van de door [eiser] ingestelde vorderingen brengt naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang met zich, zodat [eiser] ontvankelijk is in zijn vorderingen. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang overigens ook niet betwist.
      
      
        
          Maatstaf in kort geding 
        
      
      
    
    
      4.2.
      In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, beoordeeld worden of de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing reeds nu gerechtvaardigd is. Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een huurder in kort geding zoals hier aan de orde – welke toewijzing een vrijwel definitief karakter heeft – is alleen plaats wanneer de bodemrechter met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid, indien zijn of haar oordeel wordt gevraagd, zal oordelen dat de huurovereenkomst zal worden beëindigd en een daaraan gekoppelde ontruimingsvordering zal toewijzen.
      
      
        
          Juridisch kader 
        
      
      
    
    
      4.3.
      De vraag die in deze procedure centraal staat, is of [eiser] een geslaagd beroep kan doen op dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op grond van voornoemd artikel kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter moet daarbij de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
      
      
        
          Standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] stelt dat hij het gehuurde vanwege zijn echtscheiding dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [eiser] heeft in dit kader toegelicht dat zijn voormalig echtgenote samen met de kinderen in de echtelijke woning blijft wonen en dat hij daarom andere woonruimte nodig heeft. [eiser] stelt dat hij tijdelijk in het appartement aan [adres] kon verblijven (één van de twee andere appartementen van [eiser] en zijn voormalig echtgenote), maar dat dit appartement in verband met de echtscheiding is verkocht en dat de levering daarvan plaatsvindt op 3 februari 2025. Gelet op zijn kinderen, met name zijn minderjarige dochter, en het feit dat het gehuurde dicht bij de echtelijke woning is gelegen, wil [eiser] graag in het gehuurde wonen.  
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] betwist, kort gezegd, dat sprake is van dringend eigen gebruik aan de zijde van [eiser] . [gedaagde] meent dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft. [gedaagde] voert bovendien aan dat [eiser] niet heeft aangetoond dat er passende woonruimte voor [gedaagde] te vinden is. [gedaagde] meent daarnaast dat zijn belang bij behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van [eiser] . Voor zover de kantonrechter de vorderingen van [eiser] toewijst, voert [gedaagde] verweer tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad en de gevorderde ontruimingstermijn. 
      
      
        
          Dringend eigen gebruik 
        
      
      
    
    
      4.6.
      De eerste vraag die moet worden beantwoord is of [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De kantonrechter zal er voorshands vanuit gaan dat dit het geval is. [eiser] heeft immers toegelicht dat hij onlangs is gescheiden en dat zijn voormalig echtgenote samen met de kinderen in de echtelijke woning blijft wonen, zodat [eiser] is aangewezen op andere woonruimte. [eiser] heeft gesteld dat hij tijdelijk in zijn appartement aan [adres] kon verblijven, maar dat dit appartement is verkocht en op 3 februari 2025 wordt geleverd. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eiser] de koopovereenkomst in het geding gebracht. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat hij op dit moment geen woonruimte tot zijn beschikking heeft, zodat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat [eiser] en zijn voormalig echtgenote nog een ander appartement in eigendom hebben doet aan dit oordeel niet af. Ter zitting heeft [eiser] immers onbetwist gesteld dat ook dit appartement is verhuurd, zodat [eiser] daar evenmin vrijelijk over kan beschikken. Bovendien is het vaste rechtspraak dat het feit dat een verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om in zijn (huisvestigings)behoefte te voorzien niet aan toewijzing van een vordering op grond van dringend eigen gebruik in de weg staat, tenzij de keuze voor die andere mogelijkheid aangewezen is. Dat dit laatste het geval is, is niet gesteld of gebleken.
      
      
        
          Passende woonruimte 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan de vraag of er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] dit onvoldoende aannemelijk gemaakt. De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat [gedaagde] onbetwist heeft aangevoerd dat hij vanwege zijn uitkering aangewezen is op een sociale huurwoning en dat [eiser] heeft erkend dat een dergelijke woning, gelet op de krappe woningmarkt, lastig te vinden is. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat [gedaagde] het grootste gedeelte van de tijd bij zijn vriendin verblijft en dat hij bij zijn vriendin kan intrekken, maar [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. Onder verwijzing naar een verklaring van zijn vriendin heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij regelmatig bij zijn vriendin verblijft, maar overwegend in het gehuurde aanwezig is. [gedaagde] heeft bovendien toegelicht dat hij en zijn vriendin er bewust voor hebben gekozen om niet samen te wonen, omdat de relatie pril is en [gedaagde] , mede gelet op zijn chronische leukemie, een plek voor zichzelf nodig heeft om tot rust te komen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kan onder die omstandigheden niet worden gezegd dat de woning van zijn vriendin passende woonruimte voor [gedaagde] is. [eiser] heeft voorts gesteld dat hij wellicht een huurwoning in [woonplaats] weet waar [gedaagde] naartoe zou kunnen verhuizen. Los van het feit dat [eiser] deze stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd, acht de kantonrechter een dergelijke woning gelet op de afstand geen passende woonruimte voor [gedaagde] . Dit geldt temeer nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat zijn (sociale) leven zich overwegend in [woonplaats] afspeelt. Hoewel [gedaagde] ter zitting heeft aangevoerd dat hij verwacht dat het op korte termijn mogelijk is om in [woonplaats] een woning in de vrije sector te huren, heeft [gedaagde] ook aangevoerd dat hij daar de financiële middelen niet voor heeft. [eiser] heeft daarvoor, los van een verhuiskostenvergoeding, geen, althans onvoldoende financiële compensatie aangeboden. De kantonrechter is voorlopig dan ook van oordeel dat een woning met een (aanmerkelijk) hogere huurprijs onder die omstandigheden eveneens geen passende woonruimte is.  
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [eiser] voorshands evenmin voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde] daarvoor moeten wijken. De kantonrechter overweegt in dit kader als volgt. 
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] stelt dat zijn belang erin is gelegen dat hij zijn kinderen, met name zijn minderjarige dochter, in het gehuurde wenst te ontvangen. Het gehuurde bevindt zich vlak bij de echtelijke woning, zodat dit voor zijn kinderen goed bereikbaar is, aldus [eiser] . Ter zitting heeft [eiser] verder toegelicht dat hij als gevolg van ADHD en schildklierklachten beperkt belastbaar is en daarom een arbeidsovereenkomst voor één dag per week heeft. [eiser] stelt dat het daardoor voor hem niet mogelijk is om een andere woning te kopen en dat hij niet in staat is om een hoge huur te betalen. 
      
    
    
      4.10.
      Daartegenover staat het belang van [gedaagde] om in het gehuurde te blijven wonen. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij lijdt aan chronische leukemie en enkele jaren geleden een nieuw immuunsysteem heeft gekregen. [gedaagde] voert aan dat hij daardoor vatbaar is voor infecties en dat stress een weerslag heeft op zijn gezondheid. Een stabiele en veilige thuissituatie is van groot belang voor [gedaagde] , zowel voor de door hem gevolgde behandeling als voor zijn algehele welzijn, aldus [gedaagde] . [gedaagde] heeft, zoals gezegd, eveneens toegelicht dat hij als gevolg van zijn ziekte een uitkering ontvangt en daardoor afhankelijk is van een sociale huurwoning. 
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter constateert dat de belangen van partijen evident zijn en dat   partijen zich min of meer in een vergelijkbare situatie bevinden. Voor zowel [eiser] als voor [gedaagde] is het gelet op de krappe woningmarkt voor sociale huurwoningen lastig om een andere woning te vinden die past binnen hun budget. Dit maakt dat de uitkomst van de belangenafweging dicht bij elkaar ligt. De kantonrechter is echter voorshands van oordeel dat, de belangen van [eiser] en [gedaagde] tegen elkaar afgewogen en alle omstandigheden in aanmerking genomen, het belang van [gedaagde] zoals hiervoor beschreven het zwaarst weegt. Hoewel het voorshands voldoende aannemelijk is dat [eiser] na zijn echtscheiding aangewezen is geraakt op andere woonruimte en de kantonrechter het begrijpelijk acht dat [eiser] dicht bij zijn kinderen wil wonen, weegt dit belang niet op tegen het zwaarwegend belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. Dit geldt temeer nu vaststaat dat [gedaagde] een kwetsbare gezondheid heeft en [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. De kantonrechter neemt daarbij eveneens in aanmerking dat [eiser] heeft toegelicht dat zijn minderjarige dochter, om wie het [eiser] met name te doen is, zestien jaar oud is en niet valt in te zien waarom zij [eiser] niet in een andere woning, al dan niet buiten [woonplaats] , kan bezoeken. 
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.12.
      De slotsom is dat onvoldoende aannemelijk is dat een vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Nog afgezien van het feit dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een dergelijke procedure niet kan worden toegewezen, betekent dit dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden afgewezen. De kantonrechter komt daarom niet toe aan de vaststelling van een verhuiskostenvergoeding, zodat ook de vordering van [eiser] die daarop ziet zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn betaald;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.
      
      
      
      
        59522
      
    
  
  
     HR 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009.