ECLI:NL:GHAMS:2006:AV4588, Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2006, 04/01610
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2006-03-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Afschrijving op een pand. Artikel I, onderdeel AJ van de Invoeringswet inkomstenbelasting 2001. In geschil is voor welke waarde het pand op de openingsbalans per 1/1/2001 te boek moet worden gesteld. Het Hof oordeelt dat de bewijslast i.c. op de inspecteur ligt, dat hij de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt en stelt de waarde vast.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Eerste Meervoudige Belastingkamer
    
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van de inspecteur van de Belastingdienst P.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 27 april 2004, ingediend door mr. A als gemachtigde. Het beroepschrift is aangevuld bij brief van de gemachtigde van 2 juli 2004.
    
    
      Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 26 maart 2004, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 2001 (verder: de aanslag). De aanslag, gedagtekend 29 april 2003, is berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 124.486 en uit sparen en beleggen van € 45.667.
      Na bezwaar is de aanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 130.031 en uit sparen en beleggen van € 45.667, met verrekening van een bedrag van € 41.269 terzake van een in een eerder jaar geleden verlies uit aanmerkelijk belang.
    
    
    Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en vermindering van de aanslag op basis van een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 124.486 en uit sparen en beleggen van € 45.667, met verrekening van het bedrag van € 41.269.
    
    De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend; de inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
    
    
      Het beroep is behandeld ter zitting van 21 april 2005, alwaar belanghebbende en zijn gemachtigde zijn verschenen, tot bijstand vergezeld van B, taxateur, en, namens de inspecteur, C en D.
      Belanghebbende en de inspecteur hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en (voor wat belanghebbende betreft: met een bijlage) overgelegd. Voorts heeft de gemachtigde een schriftelijk stuk met opschrift "Fiscaal Rapport IB2001" overgelegd. De inspecteur heeft van de bijlage en het overgelegde stuk kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. 
    
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende is enig aandeelhouder en directeur van E Beheer B.V. E Beheer B.V. is enig aandeelhouder van F B.V. 
    
    
      2.2. Belanghebbende heeft op ... juni 1995 een perceel van 1.960 m2 bouwrijpe grond, gelegen aan wat nu G-straat 16 te H heet, in eigendom verkregen. De koopsom bedroeg ƒ 219.650 (exclusief BTW).
      In 1995 heeft hij op het perceel een bedrijfspand gebouwd (verder het pand).
      Belanghebbende heeft het pand, in de huurovereenkomst omschreven als ‘casco-bedrijfspand’, met ingang van 1 augustus 1995 verhuurd aan F B.V. voor een periode van vijf jaar met een optie op een tweede huurtermijn van vijf jaar. Volgens de (ongedateerde) huurovereenkomst tussen belanghebbende en F B.V. bedraagt de huurprijs ƒ 80.000 per jaar met een jaarlijkse indexatie.
      In een brief van 28 mei 2001 schreef de inspecteur aan belanghebbendes toenmalige gemachtigde dat de totale stichtingskosten van het pand (exclusief ondergrond en BTW) ƒ 680.000 bedroegen en dat bij wijze van compromis dit bedrag gesplitst kon worden in een casco-investering van ƒ 530.000 en een huurderinvestering van ƒ 150.000.
    
    
    2.3. In een rapport van 28 november 2000 heeft I van J BV de ‘onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik’ van het bedrijfspand getaxeerd op ƒ 2.700.000.
    
    
      2.4. Op 12 januari 2001 heeft K B.V. belanghebbende een bod gedaan op het bedrijfspand. In de betreffende brief staat: 
      Naar aanleiding van ons persoonlijk onderhoud op (...) januari 2001 in verband met de door u voorgenomen verkoop van het bedrijfsgebouw aan de G-straat 16 te H geef ik u hieronder de condities weer waarop wij deze zaak zouden willen verwerven.
    
    
    Wij gaan daarbij uit van de door u aan ons verstrekte gegevens over de onroerende zaak, zijnde (…) 
    
    Gebruiker	:	F B.V.
    
    
      Op basis hiervan willen wij voor het gebouw een nieuwe huurovereenkomst sluiten met F B.V. voor een periode van vijf jaar en vijf optiejaren, op basis van een ROZ contract met een huurprijs van f 235.000,= per jaar exclusief BTW.
      De koopsom die wij willen betalen bedraagt f 2.775.000,= k.k.
    
    
    
      Dit voorstel is onder voorbehoud van inzage in en positieve beoordeling van alle relevante juridische en overige aktes, correspondentie en onderzoeken.
      Op dit bod is belanghebbende niet ingegaan.
    
    
    
      2.5. In een rapport van 20 april 2001 heeft B, eveneens verbonden aan J BV, de ‘onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik’ van het pand getaxeerd op ƒ 3.150.000. In de aanbiedingsbrief aan F B.V. schrijft B:
      aansluitend uw schrijven d.d. 13 maart 2001 hebben wij een uitgebreid onderzoek gedaan naar recente transacties van zowel grond als grond en opstal in uw directe omgeving alsook op andere industrieterreinen in H.
      Hieruit hebben wij inderdaad moeten concluderen dat de door ons verrichte taxatie aanmerkelijk te laag is uitgebracht.
      …
      Onze verontschuldiging voor het ongemak wat e.e.a. bij u heeft veroorzaakt. Op uw aangeven zullen wij het contact met de fiscus in deze bij uw fiscalist laten.
    
    
    2.6. Bij vaststellingsovereenkomst van 5 november 2001 hebben belanghebbende en F B.V. schriftelijk verklaard dat blijkens de huurovereenkomst huurprijsherziening kon worden verlangd en dat de huurprijs abusievelijk per 1 augustus 2000 feitelijk niet is aangepast. Voorts is bij deze overeenkomst bepaald dat de huurprijs van het bedrijfspand vanaf 1 augustus 2000 ƒ 19.000 per maand zou bedragen.
    
    
      2.7. Tot de gedingstukken behoren 
      - een taxatierapport uit juni 2002 van G-straat 18, waarbij de onderhandse verkoopwaarde voor dat bedrijfpand is bepaald op € 2.200.000 en 
      - een taxatierapport uit mei 2002 van G-straat 20, uitkomende op een onderhandse verkoopwaarde voor dat bedrijfspand van € 1.500.000.
    
    
    
      2.8. Belanghebbende heeft de inspecteur op 29 januari 2001 verzocht om de waarde in het economische verkeer van het pand door een deskundige van hem en een van de inspecteur bindend te laten vaststellen (een verzoek om een zogenoemde minnelijke waardering). In een verslag van 27 september 2002 naar aanleiding van een taxatie op basis van dit verzoek schrijft de aangewezen waardeonderzoeker van de Belastingdienst L, D:
      - dat de verkoopwaarde in verhuurde staat per 1 januari 2001 door hem op ƒ 2.000.000 wordt geschat, uitgaande van een feitelijke huurprijs van ƒ 86.880 rond die datum en een economische huurwaarde van ƒ 210.000;
      - dat met belanghebbendes makelaar B over deze waarde mondeling overeenstemming was bereikt en 
      - dat schriftelijke instemming na gesprekken tussen deze makelaar en belanghebbende uitgebleven is.
    
    
    
      2.9. Belanghebbende heeft in februari 2003 aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 2001 gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 124.486. Belanghebbende heeft daarbij € 26.873 als afschrijving op de aangegeven opbrengst van het pand in mindering gebracht. 
      De inspecteur heeft bij het opleggen van de aanslag, gedagtekend 29 april 2003, de aangifte gevolgd. Het bedrag aan verschuldigde inkomstenbelasting stelde de inspecteur vast op € 69.196 en het bedrag van de voorheffingen op € 44.023. Abusievelijk heeft de inspecteur geen rekening gehouden met een korting wegens een onverrekend verlies uit aanmerkelijk belang waarop belanghebbende ingevolge artikel 60 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 jo artikel I, onderdeel W, vierde lid, van de Invoeringswet Wet inkomstenbelasting 2001 recht had. 
      Tegen - uitsluitend - deze vergissing kwam belanghebbende in bezwaar. 
    
    
    
      2.10. De inspecteur heeft de afdeling ‘waardeonderzoek’ van de Belastingdienst L verzocht een taxatie van het pand te verrichten. D berichtte de inspecteur op 5 september 2003 dat hij de onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat, van het pand per 1 januari 2001 vastgesteld had op ƒ 2.500.000. 
      In een brief van 4 december 2003 lichtte D dit als volgt toe:
      Taxatie per 1 januari 2001 (in verhuurde staat):
      Door mij werd voor het vaststellen van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat de zgn BAR-methode gehanteerd. De Bruto Aanvangs Rendements-methode wordt gebruikt zodra de waarde onder gestanddoening van de huurverplichtingen wordt gevraagd.
      De volgende uitgangspunten werden gehanteerd:
      1. huur ingaande op 1 augustus 1995;
      2. aangegaan voor de tijd van vijf jaar (eindigende op 1 augustus 2000); 
      3. verlenging voor de tijd van vijf jaren (dus tot 1 augustus 2005);
      4. daarna verlenging voor de tijd van één jaar en zo vervolgens van jaar tot jaar; 
      5. aanvangshuurprijs f. 80.000,= per jaar;
      6. huurprijsaanpassing één jaarlijks, voor het eerst per 1 augustus 1996 (prijsindex);
      7. huurprijsherziening telkenmale na een periode van huurjaren, voor het eerst op 1 augustus 2000 Verhuurders en huurder zijn bij vaststellingsovereenkomst d.d. 5 november 2001 overeen geko-men om de huurprijs alsnog vanaf 1 augustus 2000 te stellen op f. 19.000,= per maand of f. 228.000,= per jaar. (…).
      8. de huurprijsherziening met terugwerkende kracht is fiscaal-technisch geoorloofd (aan U ter beoordeling); de huurprijs per peildatum van de taxatie, 1 januari 2001, is derhalve f. 228.000,= per jaar; 
      9. de economische huurwaarde per 1 januari 2001 werd door makelaar B en ondergetekende tijdens de gezamenlijke waardering vastgesteld op f. 210.000,= excl. BTW, per jaar.
    
    
    
      Berekening van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat d.m.v. de BAR-methode: 
      Kapitalisatie van de economische huurwaarde op basis van 8% (y) (bron: DTZ Zadelhoff):
      f. 210.000,=/8% is	f. 2.625.000,=
      BIJ: contante waarde van verschil tussen huurprijs en huurwaarde (zijnde f. 18.000,= per jaar) gedurende 4 7/12 jaar tegen een renteverrekening van 6%:	f.     70.228.=
      Sub-totaal:	f. 2.695.228,=
      AF: kosten van overdracht 7%:	f.   188.666,=
      waarde op basis van de BAR-methode per 1 januari 2001 (verhuurd)	f. 2.506.562,=
      afgerond naar:	f. 2.500.000,=
    
    
    
      (…) 
      Ik adviseer U derhalve een onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat per 1 januari 2001, van G-straat 16 te H, aan te houden van f. 2.500.000,=.
    
    
    2.11. De gemeente H heeft de waarde van het pand naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 1.374.000.
    
    
      2.12. Op 26 maart 2004 heeft de inspecteur uitspraak op bezwaar gedaan. In zijn uitspraak heeft de inspecteur alsnog rekening gehouden met verrekening ter zake van een onverrekend verlies uit aanmerkelijk belang, uitkomende op het niet in geschil zijnde bedrag van € 41.269. In zijn uitspraak heeft de inspecteur zich tevens op het standpunt gesteld dat belanghebbende voor € 5.545 aan te hoge afschrijving terzake van het pand in mindering op zijn inkomen uit werk en woning heeft gebracht. De inspecteur stelde het belastbaar inkomen uit werk en woning vast op (€ 124.486 + € 5.545 =) € 130.031.
      Het bedrag aan verschuldigde inkomstenbelasting stelde hij vast op € 30.810 (na bovenstaande ‘korting wegens verlies uit aanmerkelijk belang’) met verrekening van € 44.023 aan voorheffingen.
    
    
    2.13. Op 5 november 2004 heeft belanghebbende het pand verkocht aan M B.V. voor een bedrag van € 1.450.000. Daarbij is een huurovereenkomst gesloten waarbij de huurprijs van het pand is bepaald op € 117.639 per jaar. Het pand is op 3 januari 2005 aan M B.V. geleverd.
    
    2.14. In een brief van 21 januari 2005 schrijft B dat bij terugrekenen van deze verkoopsom naar 1 januari 2001 er op basis van gelijkblijvende omstandigheden vrijwel geen verschil zal zijn. Enkel het "verse" huurcontract zou reden kunnen zijn voor een kleine prijsverbetering.
    
    
    3. Geschil
    
    
      In geschil is 
      - 1. de hoogte van de afschrijving op het pand en
      - 2. of enig beginsel van behoorlijk bestuur de inspecteur in casu moest beletten in de bezwaarfase een beroep te doen op interne compensatie.
      Het geschil onder 1. spitst zich toe op de vraag voor welke waarde het pand  ingevolge artikel I, onderdeel AJ van de Invoeringswet Wet inkomstenbelasting 2001 op de openingsbalans per 1 januari 2001 te boek moet worden gesteld. Belanghebbende staat een waarde voor van ƒ 3.150.000; de inspecteur een van ƒ 2.500.000. 
      Partijen zijn het erover eens dat - onafhankelijk van ’s Hofs oordeel over de waarde van het pand op de openingsbalans - de overige factoren die de afschrijvingskosten bepalen, moeten worden gesteld op:
      - ƒ 587.800 voor de waarde van de grond;
      - ƒ 384.300 voor de restwaarde van de opstal en 
      - 3 voor het afschrijvingspercentage. 
    
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen nog het volgende verklaard.
    
    
      Van de zijde van belanghebbende:
      Gemachtigde: Ik stel mij niet langer op het standpunt dat het gaat om de waarde onverhuurd; het gaat gelet op het huurcontract om de waarde verhuurd.
      Het bedrag dat in de conclusie van repliek is genoemd als bedrag aan afschrijving moet als een omissie worden beschouwd. Het door belanghebbende in zijn aangifte opgegeven afschrijvingsbedrag is juist. 
      De in de conclusie van repliek genoemde waarde van de grond ad ƒ 587.800 is juist.
      Per 1 augustus 2000 is de huurprijs verhoogd en deze hogere huurprijs is ook (alsnog) vanaf 1 augustus 2000 betaald. Dat heb ik ook geschreven aan de inspecteur vennootschapsbelasting en die heeft de gewijzigde huurprijs geaccepteerd.
      B: Het verschil tussen de twee door mij uitgebrachte taxaties is het gevolg van voortschrijdend inzicht. Na de eerste taxatie vonden in het gebied waarin het pand is gelegen een aantal transacties met hoge verkoopprijzen plaats. M B.V. is een volstrekt onafhankelijke derde partij. 
      Belanghebbende: Ik heb het pand nu verkocht, maar de verkoopprijs had nog wel hoger kunnen zijn.
    
    
    
      Van de zijde van de inspecteur:
      D: In het algemeen maakt het niet zo veel uit of uitgegaan wordt van de waarde in verhuurde of onverhuurde staat, mits wordt uitgegaan van een zakelijke huur. Uitgegaan kan worden van een zakelijke huur van ƒ 210.000 per jaar.
      Bij de gezamenlijke taxatie (verslag is als bijlage 7 bij het verweerschrift gevoegd) hebben de taxateur van belanghebbende en ik de zakelijke huurprijs gezamenlijk bepaald op ƒ 210.000. Daarvan uitgaande zijn we op een waarde gekomen van ƒ 2.500.000 in verhuurde staat. Ik ging ervan uit dat we overeenstemming hadden bereikt. Ik bestrijd niet dat de waarde van de grond ƒ 587.800 is.
      C: Bij het aanbod om de waarde van het bedrijfspand te bepalen op ƒ 2.500.000 is uitgegaan van de gewijzigde huur. Omdat de huurovereenkomst niet op een latere datum met terugwerkende kracht per 1 augustus 2000 kon worden gewijzigd, moet worden uitgegaan van de huur zoals die in de huurovereenkomst is overeengekomen. Er moet voorts rekening worden gehouden met de door de huurder in het huurrecht gedane investeringen.
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    
      Geschilpunt 1
      5.1.1. Artikel I, onderdeel AJ, van de Invoeringswet Wet inkomstenbelasting 2001 bepaalt dat vermogensbestanddelen die op grond van artikel 3.92 van de Wet inkomstenbelasting 2001 bij het begin van het kalenderjaar 2001 tot een werkzaamheid worden gerekend, per 1 januari 2001 te boek moeten worden gesteld voor de waarde in het economische verkeer. Niet in geschil is dat het pand een vermogensbestanddeel is dat op basis van genoemde wetsbepaling per 1 januari 2001 tot een werkzaamheid moet worden gerekend.
    
    
    5.1.2. Belanghebbende meent dat de waarde in het economische verkeer van het pand per 1 januari 2001 (verder de WEV) ƒ 3.150.000 bedraagt; de inspecteur stelt die waarde op (ten hoogste) ƒ 2.500.000. Nu de inspecteur ten nadele van belanghebbende is afgeweken van diens aangifte, rust op de inspecteur de last te bewijzen dat de WEV niet hoger is dan ƒ 2.500.000.
    
    5.1.3. De inspecteur stelt dat de WEV door hem ‘zeker niet te laag’ is vastgesteld en hij verwijst daarvoor naar het verslag van 27 september 2002 van D (zie onderdeel 2.8) en diens brief van 4 december 2003 (zie onderdeel 2.10) waarin deze de zogenoemde BAR-methode heeft gehanteerd (volgens de inspecteur een ‘in de taxatiewereld gebruikelijke methode om de waarde van bedrijfsobjecten vast te stellen’), maar daarin nog van een te hoge huur is uitgegaan (gelet op de feitelijk rond 1 januari 2001 betaalde huur) en geen rekening heeft gehouden met de huurderinvesteringen. 
    
    5.1.4. Nu een onafhankelijke partij kort na 1 januari 2001 het aanbod heeft gedaan om het pand bij een tot ƒ 235.000 verhoogde huur en onder bepaalde voorwaarden te kopen tegen een prijs van ƒ 2.775.000 (zie 2.4) is het Hof van oordeel dat als uitgangspunt heeft te gelden dat de WEV in beginsel niet lager is dan de geboden prijs. Dit geldt te meer nu naar het oordeel van het Hof niet alleen het bod, maar ook de voorwaarden waaronder dat bod gedaan is, zakelijk waren, dat wil zeggen dat bijvoorbeeld de voorwaarde dat er een nieuwe huurovereenkomst (met een optiemogelijkheid) tegen een huurprijs van ƒ 235.000 gesloten diende te worden, niet afwijkt van voorwaarden die in het economische verkeer door onafhankelijke partijen zouden zijn overeengekomen. 
    
    
      5.1.5. De inspecteur bestrijdt dat dit bod als uitgangspunt voor de berekening van de WEV kan worden genomen. Hij onderbouwt zijn standpunt als volgt: 
      Over het bod van K B.V. van f 2.775.000 kk merk ik op dat het bod onder voorbehoud is gedaan.
      Bovendien wordt uitgegaan van een nieuwe gewijzigde huurovereenkomst van f 235.000 huur per jaar voor een periode van 5 huurjaren en een optie voor nog eens 5 huurjaren.
      Zoals eerder aangegeven is het uitgangspunt op 1 januari 2001, de waarde in verhuurde staat met een huurovereenkomst van f 86.880. Deze huurovereenkomst zou zonder tussentijdse aanpassing (behoudens indexatie) geldig zijn tot januari 2005.
      Het bod is uitgebracht voor het pand als geheel, terwijl er door de huurder omvangrijke huurdersinvesteringen zijn gepleegd. Met dit gegeven is geen rekening gehouden bij zowel de hoogte van bod als in de hoogte van het huurbedrag.
      Onjuist is het standpunt van de inspecteur dat het bod ten onrechte geen rekening houdt met de door de huurder gepleegde omvangrijke investeringen. Immers een toekomstige koper die een bod wenst uit te brengen waardeert het pand in de staat zoals het op dat moment is. Voor hem is niet relevant wie de investeringen in het pand betaald heeft. Daar komt bij dat de ’omvangrijke huurdersinvesteringen’ blijkens een brief van de inspecteur (zie onderdeel 2.2) niet meer dan ƒ 150.000 hebben bedragen, zodat, bijzondere omstandigheden daargelaten - die overigens niet door de inspecteur gesteld zijn - die investeringen ten hoogste een verschil van ƒ 150.000, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen, zouden kunnen uitmaken. 
      Anders dan de inspecteur meent, ontneemt het ‘voorbehoud’ niet het zakelijke karakter aan de offerte. Het Hof vermag ook niet in te zien dat de eis van K dat er een nieuwe huurovereenkomst met een huurprijs van ƒ 235.000 - welke prijs kennelijk niet onzakelijk was - zou worden gesloten, betekent dat K een hoger bedrag bood dan overeenkwam met de waarde in het economisch verkeer. 
    
    
    5.1.6. Het bovenstaande betekent dat de inspecteur niet aannemelijk gemaakt heeft dat de WEV lager is dan (afgerond) ƒ 2.800.000. Dit oordeel houdt echter niet in dat vervolgens zonder meer belanghebbendes standpunt omtrent de WEV kan worden gevolgd, zeker niet nu K op 12 januari 2001 een veel lager bedrag heeft geboden dan belanghebbende aan WEV voorstaat. 
    
    
      5.1.7. Belanghebbende stelt dat hij het bod van K niet geaccepteerd heeft, kennelijk omdat hij het te laag vond. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WEV ƒ 3.150.000 bedraagt, verwijst belanghebbende naar de volgende gegevens:
      - een taxatierapport van J  BV van 20 april 2001 (zie 2.5);
      - taxatierapporten en verkoopbescheiden van - in de optiek van belanghebbende - "diverse nabijgelegen vergelijkbare panden";
      - de verkoopakte van het pand in 2004.
    
    
    5.1.8. Bij het beoordelen van belanghebbendes argumenten neemt het Hof als uitgangspunt dat een bod van een onafhankelijke partij een betere basis voor de vaststelling van de WEV vormt dan theoretische berekeningen (met een aantal axioma’s) van een of meer deskundigen. Dit betekent dat - mede gelet op hetgeen het Hof hierboven overwogen heeft - op belanghebbende de last rust te bewijzen dat en in hoeverre de WEV meer bedraagt dan ƒ 2.775.000.
    
    
      5.1.9. Met betrekking tot het onder 2.5 genoemde taxatierapport van B acht het Hof van belang dat dit rapport - van 6 pagina’s waarin aan onder andere ligging, opstallen, gebruik en verhuring, courantheid en onderhoud uitvoerig aandacht wordt besteed - nagenoeg gelijkluidend is aan het rapport van B van 28 november 2000. De enige, wezenlijke verschillen zijn de naam van de taxateur, de opname- en opdrachtdatum en de onderhandse verkoopwaarde; in het oudste rapport werd die gesteld op ƒ 2.700.000 en in het jongste rapport op ƒ 3.100.000.
      In zijn brief van 23 april 2001 schrijft B dat in de jongste taxatie nieuwe verkoopgegevens zijn meegenomen, maar hij onderbouwt de verschillen tussen de twee taxaties verder niet. 
      Ook de brief van 21 januari 2005 van B (zie onderdeel 2.14) is naar het oordeel van het Hof te vaag om als verklaring voor de verschillen in waardering in de twee rapporten te dienen. De uitlating van B dat er op het industrieterrein waar het pand stond een aantal transacties zijn geweest die in alle redelijkheid niet meer cijfermatig konden worden onderbouwd, duidt er juist op dat taxaties van makelaars een betrekkelijke waarde hebben en biedingen van onafhankelijke derden een beter uitgangspunt vormen. Voor beide rapporten geldt dat ze een betrekkelijk geringe onderbouwing van de waarde geven. Het Hof kan dan ook aan het ene rapport niet meer bewijskracht toedichten dan aan het andere. 
    
    
    
      5.1.10. Met betrekking tot de onder 2.7 genoemde taxatierapporten en verkoopbescheiden van - in de optiek van belanghebbende - ‘diverse nabijgelegen vergelijkbare panden’, oordeelt het Hof als volgt. 
      Pand G-straat 20 is op 14 mei 2002 naar de waarde op die datum getaxeerd. Reeds omdat die datum ruim één jaar en 4 maanden na 1 januari 2001 ligt, is de taxatie van dit pand niet geschikt om als vergelijkingsmaatstaf te dienen; zeker niet nu belanghebbende niet voldoende concreet heeft aangegeven hoe de getaxeerde waarde van dat pand teruggerekend moet worden naar 1 januari 2001. Daar komt bij dat dit pand qua perceel groter is (25 are tegen 19 are). 
      Mutatis mutandis heeft hetzelfde te gelden voor het pand G-straat 18. Dit pand is per 7 juni 2002, derhalve nagenoeg 1½ jaar na 1 januari 2001, getaxeerd. Daar komt bij dat dit taxatierapport uitermate summier qua onderbouwing is. 
      Ook de verkoop van het pand G-straat 16 in 2004 is te ver verwijderd van 1 januari 2001 om als basis voor de WEV op die datum te dienen.
    
    
    5.1.11. Ten tijde van de verkoop van het pand in november 2004 bedroeg de verhouding tussen de verkoopprijs van € 1.450.000 en de jaarlijkse huuropbrengst van € 117.639 een factor 12,326. Uitgaande van deze factor, toegepast op de door D met aanhaling van B genoemde zakelijke huur van ƒ 210.000 (zie onder 2.10) en de door K in januari 2001 genoemde huur van ƒ 235.000, resulteert dit in een WEV van ruim ƒ 2.740.000 en deze waarde wijkt niet al te zeer af van het bod dat K heeft gedaan. Het Hof ziet in deze opstelling een bevestiging van de hiervoor genoemde uitkomst van (afgerond) ƒ 2.800.000.
    
    5.1.12. Het vorenstaande, alles tezamen genomen en in onderling verband bezien, leidt tot het oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk gemaakt heeft dat de WEV per 1 januari 2001 meer is geweest dan ƒ 2.800.000. 
    
    
      Geschilpunt 2
      5.2.1. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het de inspecteur niet vrijstond om in de bezwaarfase ten aanzien van de waarde van het bedrijfspand een ander standpunt in te nemen dan ten tijde van de aanslagregeling. Zoals blijkt uit het arrest van de Hoge Raad van 24 januari 2003, BNB 2003/172, staat het de inspecteur in de bezwaarfase echter vrij niet in het bezwaarschrift genoemde elementen van de aanslag aan de orde te stellen en gelet op die andere elementen het standpunt in te nemen dat de aanslag, hoewel op het bestreden punt mogelijk onjuist, niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      5.2.2. Ten tijde van het opleggen van de aanslag was er een briefwisseling gaande tussen B, naar het Hof aanneemt in opdracht van belanghebbende dan wel zijn gemachtigde, en de waardeonderzoeker van de Belastingdienst L over de waarde van het pand per 1 januari 2001 en daarbij was sprake van een (uiteindelijk) niet gerealiseerde verkoop door belanghebbende aan F B.V.
      Het enkele feit dat de inspecteur de aangifte van belanghebbende heeft gevolgd is onvoldoende om aan te nemen dat hij enige handeling heeft verricht waaruit belanghebbende zou mogen afleiden dat de inspecteur zijn standpunt met betrekking tot de hoogte van de afschrijving van het pand had bepaald, laat staan met betrekking tot de waarde per 1 januari 2001. Dit geldt te minder nu het B bekend was dat de waarderingen ver uiteen lagen en er overigens geen uitlating van de inspecteur was waaruit belanghebbende zou kunnen opmaken dat van een verschil van inzicht met betrekking tot de waardering geen sprake meer zou zijn. 
    
    
    
      Uitwerking
      5.3.1. Uitgaande van ‘s Hofs oordeel met betrekking tot de waarde per 1 januari 2001 laat de afschrijving van het pand zich als volgt berekenen (in guldens):
      boekwaarde per 1 januari 2001		2.800.000
      - af: grondwaarde 		   587.800
    
    			
    
      - af: restwaarde opstal	(20% x 2.212.200)	   442.440
      - afschrijvingsgrondslag		1.769.760
    
    
    
      afschrijving 	(3% x 1.769.760)	53.093
      In euro’s bedraagt de afschrijving dus € 24.092. 
    
    
    
      5.3.2. Het belastbaar inkomen uit werk en wonen over 2001 bedraagt derhalve (in euro's)
      vastgesteld inkomen bij uitspraak op bezwaar		130.031 
      - bij: in aanmerking genomen afschrijving	21.328	
      - af: juiste afschrijvingskosten 	24.092	
      		    2.764
      nieuw vastgesteld inkomen		127.267
      Dit brengt mee dat de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd en dat de aanslag verminderd dient te worden tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 127.266 en met handhaving van de overige elementen.
    
    
    
    6. Proceskosten
    
    
      Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de forfaitair bepaalde vergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand ad € 1.207,50 (zijnde 2,5 punten voor het indienen van een beroepschrift en conclusie van repliek, alsmede het verschijnen ter zitting, waarbij per punt € 322 wordt toegekend en het gewicht van de zaak op 1,5 is gesteld).
      Voor zover door belanghebbende tevens is verzocht om vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten, wordt dit verzoek afgewezen, reeds omdat dit verzoek door belanghebbende niet is gedaan voordat de inspecteur op het bezwaar heeft beslist (artikel 7:15, derde lid, Awb).
    
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de bestreden uitspraak;
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 127.267;
      - veroordeelt de inspecteur in de door belanghebbende gemaakt proceskosten tot een bedrag van € 1.207,50 en wijst de Staat aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen en
      - gelast de Staat het griffierecht ad € 37 aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 6 maart 2006 door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, P.F. Goes en E. Jochem, leden van de belastingkamer, in tegen-woor-digheid van mr. B. van Schaik als griffier en de beslissing is op dezelfde dag ter open-bare zitting uitge-sproken.
    
    
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
    
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.