ECLI:NL:RBROT:2025:5603, Rechtbank Rotterdam, 11-04-2025, 11251968 CV EXPL 24-19537
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verplichting tot aanbieden sociale huurwoning, onrechtmatig handelen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11251968 CV EXPL 24-19537
    
    
    
      datum uitspraak: 11 april 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [plaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. N. Claassen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      vestigingsplaats: [plaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 juli 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 21 oktober 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief van [gedaagde] van 3 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte overleggen producties en wijziging van eis van [eiseres] , met bijlagen;
        
        
          de akte van [gedaagde] ;
        
        
          de antwoordakte van [eiseres] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 13 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiseres] aanwezig, vergezeld door haar moeder, mevrouw [persoon A] , en bijgestaan door mr. N. Claassen. Namens [gedaagde] waren aanwezig mevrouw [persoon B] (verhuurmakelaar) en de heer [persoon C] (woonconsulent), bijgestaan door mr. K.A.M. Jaspers.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] woont samen met haar minderjarige kind in op het adres van haar moeder, [persoon A] , die een woning van [gedaagde] huurt. [eiseres] stond en staat nog altijd ingeschreven in het woningzoekendensysteem. Zij is op 10 juli 2023 door [gedaagde] uitgenodigd voor een bezichtiging van een beschikbare eengezinswoning aan [adres 1] in [plaats 2] op 17 juli 2023. Na de bezichtiging heeft [gedaagde] aan [eiseres] laten weten dat zij niet in aanmerking komt voor deze woning. [eiseres] vindt dat de woning aan [adres 1] in [plaats 2] ten onrechte niet aan haar is aangeboden. Daarom eist zij in deze procedure dat [gedaagde] wordt veroordeeld om gedurende maximaal vier jaar na betekening van het vonnis te huur aan te bieden elke vrijkomende eengezinswoning die vergelijkbaar is met de woning aan [adres 1] in [plaats 2] , in die zin dat deze woning beschikt over drie kamers, een vergelijkbare oppervlakte heeft, een tuin heeft en gelegen is in [postcodegebied] , tot het moment dat [eiseres] een dergelijk aanbod aanvaardt, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per keer dat [gedaagde] nalaat een beschikbare woning aan te bieden, met een maximum van € 50.000,-.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis van [eiseres] en voert aan dat zij terecht geweigerd heeft de woning aan [adres 1] in [plaats 2] aan [eiseres] aan te bieden. Volgens [gedaagde] is er namelijk sprake van overlast en een vermoeden van woonfraude op het huidige woonadres van [eiseres] en haar moeder. Daarnaast is er volgens [gedaagde] sprake van een vermoeden van fraude met de inschrijving in het woningzoekendensysteem en was het totale inkomen van [eiseres] , haar moeder en haar vader te hoog voor toewijzing van de woning aan [adres 1] . Voor zover de eis van  [eiseres] wordt toegewezen, is [gedaagde] van mening dat zij maar één beschikbare woning aan [eiseres] zou hoeven aan te bieden. Daarnaast verzoekt zij in dat geval de gevorderde dwangsom af te wijzen en het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de eis van [eiseres] grotendeels toe, maar bepaalt wel dat [gedaagde] slechts één beschikbare, met de woning aan [adres 1] in [plaats 2] vergelijkbare woning in [postcodegebied] hoeft aan te bieden. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen en het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft een bijzondere verantwoordelijkheid ten aanzien van de verdeling van woonruimte
        
      
      
    
    
      2.4.
      Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 19 lid 1 van de Woningwet en dat zij op grond daarvan een bijzondere verantwoordelijkheid heeft ten aanzien van het huisvesten van personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. Die verantwoordelijkheid houdt in dat [gedaagde] de sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze moet verdelen. Daarbij geldt weliswaar een bepaalde mate van contractsvrijheid, maar de bijzondere positie van [gedaagde] breng met zich dat hogere eisen aan [gedaagde] mogen worden gesteld dan aan een reguliere verhuurder, als het gaat om het wel of niet aanbieden dan wel toewijzen van een woning. 
      
    
    
      2.5.
      
        Het voorgaande leidt er toe dat in het kader van de woonruimteverdeling gebruik moet worden gemaakt van objectieve en transparante toe-of afwijzingscriteria, die niet aan willekeur zijn overgelaten maar passen bij de maatschappelijke doelstelling van een sociale verhuurder. Onder omstandigheden kan het niet toewijzen van een woning aan een woningzoekende dan ook in strijd zijn met de maatschappelijke zorgvuldigheid die [gedaagde] in acht moet nemen, waarmee zij in dat geval onrechtmatig jegens die woningzoekende handelt. Dat neemt niet weg dat [gedaagde] zodanige bezwaren tegen het aanbieden of toewijzen van een woning aan een woningzoekende – in dit geval [eiseres] –
        kan hebben dat het belang van de woningzoekende daarvoor moet wijken.
      
      
    
    
      2.6.
      Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] [eiseres] heeft uitgenodigd om de woning aan [adres 1] te bezichtigen. [gedaagde] stelt weliswaar dat het hierbij ging om een groepsbezichtiging met meerdere woningzoekenden en dat er nooit sprake is geweest van een (voorlopige) woningaanbieding, maar dat doet niets af aan het feit dat uit de door [eiseres] overgelegde schermprint uit het woningzoekendensysteem ( [woningzoekendensysteem] ) volgt – en door [gedaagde] ook niet is betwist - dat [eiseres] voor de woning aan [adres 1] op positie ‘1’ stond. Dat wil zeggen dat [eiseres] van alle personen die op deze woning hebben gereageerd, in beginsel de eerste persoon was aan wie de woning zou moeten worden aangeboden. [gedaagde] heeft een aantal redenen  aangevoerd waarom zij, ondanks het bovenstaande, de woning aan [adres 1] niet aan [eiseres] heeft aangeboden. Daarop wordt hierna verder ingegaan. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft ten onrechte het inkomen van de vader van [eiseres] meegeteld
        
      
      
    
    
      2.7.
      Éen van de bezwaren die [gedaagde] tegen het aanbieden van de woning aan [adres 1] aan [eiseres] heeft aangevoerd is dat het totale inkomen van [eiseres] , haar moeder én haar vader te hoog zou zijn om voor de betreffende woning in aanmerking te komen. In dat verband wordt vooropgesteld dat [gedaagde] bij de verdeling van woonruimte in beginsel voorrang moet geven aan mensen die in aanmerking komen voor huurtoeslag (artikel 46 Woningwet). Om vast te kunnen stellen of men in aanmerking komt voor huurtoeslag moet gekeken worden naar de samenstelling van het huishouden en het huishoudinkomen (artikel 56 lid 1 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015). Bij de samenstelling van het huishouden en het huishoudinkomen gaat het om de leden van het huishouden en dus níet om (het inkomen van) personen die niet met de overige leden van het huishouden samenwonen. Het inkomen van de laatstgenoemde personen telt immers ook niet mee bij het bepalen van het recht op huurtoeslag (artikel 1a lid 3 Wet op de huurtoeslag). 
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] heeft onbetwist gesteld dat, op het moment dat zij reageerde op de woning aan [adres 1] , haar vader in het buitenland verbleef. [eiseres] heeft voldoende onderbouwd dat zij in de diverse gesprekken met medewerkers van [gedaagde] al duidelijk heeft gemaakt dat enkel [eiseres] (met haar minderjarige dochter) en [persoon A] op zoek zijn naar een nieuwe woning. Onder meer in het gesprek met woonconsulent de heer [persoon C] op 23 november 2022 heeft [eiseres] dat al medegedeeld. In dat betreffende gesprek heeft [eiseres] ook te kennen gegeven dat haar vader niet van plan is terug te keren naar Nederland (pagina 22 van de door [eiseres] overgelegde transcriptie van dat gesprek) en heeft [persoon C] zelfs aan [eiseres] bevestigd dat het inkomen van haar vader in dat geval niet wordt meegerekend (pagina 23 van diezelfde transcriptie). Hieruit volgt dat [gedaagde] ten tijde van de bezichtiging door [eiseres] van de woning aan [adres 1] al op de hoogte was van het feit dat het niet de bedoeling was dat de vader van [eiseres] – die overigens op dat moment zelf ook niet als woningzoekende was ingeschreven – met [eiseres] en [persoon A] zou meeverhuizen naar een nieuwe woning. Dat leidt het oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat de vader van [eiseres] niet tot het huishouden van [eiseres] en [persoon A] behoorde, zodat zijn inkomen niet meetelt bij het vaststellen van het huishoudinkomen. 
      
    
    
      2.9.
      Het bovenstaande betekent dat bij de vaststelling van het huishoudinkomen slechts het inkomen van [eiseres] en [persoon A] betrokken had moeten worden. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het totale inkomen van [eiseres] en [persoon A] samen – dus zonder rekening te houden met het inkomen van vader – binnen de inkomensgrenzen valt om voor het toekennen van huurtoeslag in aanmerking te komen. Dat betekent ook dat zij, in tegenstelling tot wat [gedaagde] stelt, wel degelijk in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en [gedaagde] op deze grond in redelijkheid niet had mogen weigeren de woning aan [adres 1] aan [eiseres] aan te bieden. 
      
      
        
          
            [gedaagde] kon het vermoeden van woonfraude en de overlast niet aan [eiseres] tegenwerpen
        
      
      
    
    
      2.10.
      Daarnaast heeft [gedaagde] aangevoerd dat er een vermoeden bestond van woonfraude op het huidige woonadres van [eiseres] , [adres 2] in [plaats 2] . Dat vermoeden bestond er volgens [gedaagde] uit dat de huurders van die woning, de vader en moeder van [eiseres] , hun hoofdverblijf niet in de woning hadden. Dit punt is al aan de orde geweest in een eerdere procedure tussen partijen met zaaknummer 10688223 CV EXPL 23-24243, waarin op 3 mei 2024 vonnis is gewezen. Hoewel in dat vonnis is overwogen dat [persoon A] in elk geval gedurende een periode van negen maanden haar hoofdverblijf niet in de woning heeft gehad, heeft [gedaagde] in de onderhavige procedure onvoldoende onderbouwd dat daardoor sprake is van woonfraude. Daarvan zou sprake zijn geweest als door het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde het belang van [gedaagde] – dat er uit bestaat dat de door haar verhuurde bewoningen daadwerkelijk worden bewoond – ernstig zou worden geschonden. In het vonnis van 3 mei 2024 is al overwogen dat [eiseres] en haar zoon gedurende de afwezigheid van [persoon A] in de woning zijn blijven wonen en er daardoor geen sprake is geweest van leegstand van de woning of ongeoorloofde ingebruikgeving van de woning aan derden. Van een ernstige schending van het hiervoor genoemde belang van [gedaagde] was in die procedure niet  gebleken. Ook in de onderhavige procedure heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat er wel van een dergelijke schending gesproken kon worden. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat, als er al sprake zou zijn geweest van woonfraude, dat verwijt slechts aan [persoon A] als huurder van die woning kan worden tegengeworpen, en níet aan [eiseres] . 
      
    
    
      2.11.
      Een en ander leidt tot het oordeel dat ook het gestelde vermoeden van woonfraude onder de gegeven omstandigheden geen redelijke grond oplevert, op basis waarvan [gedaagde] in redelijkheid kon weigeren de woning aan [adres 1] aan [eiseres] aan te bieden. Dat geldt ook voor de stelling van [gedaagde] dat er op het adres waar [eiseres] woonde sprake is van overlast. Hoewel de kantonrechter in het vonnis van 3 mei 2024 heeft geoordeeld dat voldoende vast staat dat er sprake was van geluidsoverlast vanuit de woning aan [adres 2] , is in dit geval van belang dat het [persoon A] is die de betreffende woning huurt, zodat de overlast in beginsel ook slechts aan haar kan worden tegengeworpen. 
      
    
    
      2.12.
      Ondanks dat er aanwijzingen zijn die er op wijzen dat de geluidsoverlast voor een groot deel wordt veroorzaakt door [eiseres] dan wel haar zoon, valt niet in te zien waarom dit zo zwaarwegend is dat dit aan het aanbieden van de woning aan [adres 1] aan [eiseres] in de weg zou staan. Een verhuizing van [eiseres] en haar zoon zou er immers juist toe leiden dat er een einde komt aan de overlast die in het seniorencomplex, waarin de huidige woning van [eiseres] zich bevindt, wordt ervaren. Op voorhand kan niet zonder meer worden aangenomen dat ook in een nieuwe woonomgeving (zoals [adres 1] ) wederom (in dezelfde mate) overlast vanuit de woning van [eiseres] zou worden ervaren, waarbij er van uit wordt gegaan dat die nieuwe woning zich niet wederom in een seniorencomplex bevindt. 
      
      
        
          De gestelde fraude met de inschrijving van [eiseres] is niet komen vast te staan
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] heeft daarnaast als bezwaar tegen het aanbieden aan [eiseres] van de woning aan [adres 1] aangevoerd dat er sprake zou zijn geweest van fraude met de inschrijving van [eiseres] in het woningzoekendensysteem. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in die stelling. Niet in geschil is dat [eiseres] haar inschrijving meerdere malen heeft gewijzigd, in die zin dat zij [persoon A] enkele malen heeft toegevoerd én weer heeft verwijderd van haar inschrijving. [eiseres] heeft echter gesteld dat zij dat op advies van [gedaagde] heeft gedaan. [gedaagde] heeft dat niet betwist maar heeft ter zitting daarover slechts gesteld dat niet alle wijzigingen op advies van [gedaagde] zijn gedaan. Welke wijzigingen dan wél op initiatief van [eiseres] zelf zijn doorgevoerd en in hoeverre daaruit kan worden afgeleid dat zij die wijzigingen enkel en alleen heeft doorgevoerd om daarmee op oneigenlijke gronden meer kans te maken op toewijzing van een woning, is door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Daardoor is niet komen vast te staan dat sprake is geweest van fraude met de inschrijving.   
      
    
    
      2.14.
      Zowel ten aanzien van de gestelde fraude met de inschrijving als de overlast en woonfraude geldt bovendien dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat deze punten pas aan het licht zijn gekomen op het moment dat [eiseres] bezwaar maakte tegen het feit dat [gedaagde] weigerde de woning aan [adres 1] aan [eiseres] aan te bieden. Daaruit kan niet anders geconcludeerd worden dan dat deze argumenten geen rol (kunnen) hebben gespeeld bij het besluit om de woning aan [adres 1] niet aan [eiseres] aan te bieden. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld
        
      
      
    
    
      2.15.
      Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat er geen sprake was van zodanige bezwaren aan de zijde van [gedaagde] tegen het aanbieden of toewijzen van de woning aan [adres 1] in [plaats 2] aan [eiseres] dat het belang van de woningzoekende daarvoor moest wijken, mede in aanmerking genomen de bijzondere verantwoordelijkheid die op [gedaagde] als toegelaten instelling rust. Door de woning niet aan [eiseres] aan te bieden heeft [gedaagde] dan ook in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid gehandeld. Daarmee heeft zij onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet alsnog een woning aan [eiseres] aanbieden
        
      
      
    
    
      2.16.
      Omdat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld, moet zij de schade die [eiseres] daardoor heeft geleden, vergoeden (artikel 6:162 BW). Voldoende gebleken is dat [eiseres] als gevolg van de weigering van [gedaagde] om een woning aan haar aan te bieden schade geleden, die er uit bestaat dat [eiseres] nog altijd geen nieuwe en passende woonruimte heeft. De kantonrechter begrijpt de eis van [eiseres] zo dat zij geen aanspraak maakt op een schadevergoeding in de vorm van betaling van een geldsom, maar dat zij – op de voet van artikel 6:103 BW – haar schade vergoed wil zien door [gedaagde] te verplichten (alsnog) een passende woning aan haar aan te bieden. 
      
    
    
      2.17.
      Vast staat dat [gedaagde] in elk geval één woning ( [adres 1] in [plaats 2] ) aan [eiseres] had moeten aanbieden. Gelet daarop is het niet meer dan redelijk dat [gedaagde] , ter vergoeding van de door [eiseres] geleden schade, binnen een periode van maximaal vier jaar na betekening van dit vonnis alsnog eenmalig een woning, die vergelijkbaar is met die aan [adres 1] in [plaats 2] en ook aan de overige door [eiseres] genoemde criteria voldoet, aan [eiseres] moet aanbieden. Daartoe zal [gedaagde] dan ook worden veroordeeld. Het gaat te ver om [gedaagde] te veroordelen gedurende een periode van maximaal vier jaar elke vrijkomende vergelijkbare woning aan [eiseres] aan te bieden. Dat zou de rechtvaardige verdeling van sociale woningen te veel frustreren en een vergaande inbreuk op de belangen van andere woningzoekenden maken. Daarbij is ook in aanmerking genomen dat, in het geval [gedaagde] niet onrechtmatig gehandeld zou hebben, zij ook maar één huurovereenkomst aan [eiseres] zou hebben aangeboden. 
      
    
    
      2.18.
      Nadat [gedaagde] een woning als hiervoor bedoeld aan [eiseres] heeft aangeboden is het aan [eiseres] om te beslissen of zij dat aanbod accepteert of niet. De kantonrechter wijst [eiseres] er echter wel op dat, als zij een aangeboden woning – die voldoet aan de hierna bij de beslissing vermelde criteria – afwijst, [gedaagde] uit hoofde van dit vonnis niet verplicht kan worden nogmaals een vergelijkbare woning aan te bieden. 
      
    
    
      2.19.
      De gevorderde dwangsom zal als prikkel tot nakoming worden toegewezen en zal worden gemaximeerd op de wijze zoals hierna bij de beslissing is vermeld.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.20.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 87,- aan griffierecht, € 595,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 238,-) en € 119,- aan nakosten. Dat is in totaal € 801,-. Er worden geen dagvaardingskosten toegewezen, omdat [eiseres] met een toevoeging procedeert. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.21.
      
        [eiseres] heeft geëist dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, maar [gedaagde] heeft daartegen bezwaar gemaakt. Dat betekent dat moet worden afgewogen of het belang van [eiseres] om het vonnis direct ten uitvoer te kunnen leggen zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand zolang niet in hoger beroep is beslist. [gedaagde] heeft in dit kader slechts gewezen op de belangen van de overige woningzoekenden in relatie tot de huidige woningnood. Omdat de eis van [eiseres] slechts in beperkte vorm wordt toegewezen – [gedaagde] hoeft in een periode van maximaal vier jaar immers slechts één woning aan te bieden in plaats van elke woning – is van een te vergaande inbreuk op de belangen van andere woningzoekenden (en daarmee ook op de belangen van [gedaagde] ) geen sprake. Daartegenover staat dat [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij er belang bij heeft om over een nieuwe en passende woonruimte te beschikken, die genoeg ruimte biedt met het oog op de uitbreiding van haar gezin. Niet valt in te zien waarom er in de gegeven omstandigheden voor [gedaagde] een praktische belemmering zou bestaan om eenmalig een dergelijke woning aan [eiseres] aan te bieden. 
      
    
    
      2.22.
      Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het belang van [eiseres] om over een nieuwe en passende woonruimte te beschikken onder de gegeven omstandigheden zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand in afwachting van een hoger beroep. Dat betekent dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dat houdt in dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      
        veroordeelt [gedaagde] om binnen een periode van maximaal vier jaar na betekening van dit vonnis eenmalig aan [eiseres] te huur aan te bieden een vrijkomende eengezinswoning die vergelijkbaar is met de woning aan [adres 1] in [plaats 2] , in die zin dat die woning beschikt over drie kamers, een vergelijkbare oppervlakte heeft, een tuin heeft en gelegen is in [postcodegebied] , op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere keer dat [gedaagde] nalaat een woning als hiervoor bedoeld aan [eiseres] aan te bieden, waarbij [gedaagde] maximaal een bedrag van 
        € 10.000,- aan dwangsommen zal kunnen verbeuren;
      
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 801,-;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        44487
      
    
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10510
  
  
     Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026, NJ 2020/425 ([naam])