ECLI:NL:RBOBR:2025:2447, Rechtbank Oost-Brabant, 25-04-2025, 24/3099
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Eiser vindt het voorzieningenniveau van de woning ondergemiddeld. Zijn gemachtigde overlegt foto’s en verwijst naar een door eiser ingevulde vragenlijst over de woning. Eiser(s gemachtigde) voldoet hiermee niet aan zijn stelplicht. Eiser overlegt ook een taxatierapport, maar hij weerspreekt de heffingsambtenaar niet die gemotiveerd stelt dat dit rapport aan diverse fundamentele gebreken lijdt. Eiser zaait met dit rapport daarom geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/3099
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar 
    (L.H.W. Kuijten).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 22 februari 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 483.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 17 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1977. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 137 m², een aanbouw van 9 m², een dakkapel van 2 m², een aangebouwde garage van 23 m² en een overkapping/luifel van 8 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 306 m².
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 487.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 25 september 2024 is opgesteld door taxateur O. Harmsen. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.2.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem ondermaatse voorzieningen van de woning. Eiser heeft foto’s overgelegd. Het betreft twee foto’s van de badkamer, twee foto’s van de keuken, een foto van het toilet, twee foto’s van de buitenmuren, en een foto van de woonkamer. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eisers gemachtigde naar een door eiser zelf ingevulde vragenlijst. In deze vragenlijst staat het volgende:
      
      
        
          ======= Answers =======
        
        
          bathroom-maintenance-indication: normal
        
        
          built-in-kitchen: true
        
        
          double-glass: partial
        
        
          floor-insulation: partial
        
        
          foundation-subsidence: false
        
        
          heating-age: <10
        
        
          heating-state: central-heating
        
        
          inside-cracks: none
        
        
          inside-paintwork: 11-15
        
        
          kitchen-maintenance-indication: normal
        
        
          lead-pipes: false
        
        
          leakage: true
        
        
          outside-paintwork: 6-10
        
        
          roof-insulation: complete
        
        
          solar-panels: true
        
        
          underfloor-heating: false
        
        
          wall-insulation: complete
        
        
          warm-water: high-efficiency
        
        
          window-frames-material: wood
        
        
          window-frames-rot: some
        
        
          ======= Comments ========
        
        
          area-location:
        
        
          Woning ligt tegen het centrum aan in een gegoede buurt.
        
      
      
      
        
          kitchen-bathroom:
        
        
          Zowel de badkamer als de keuken zijn gedateerd maar wel bijgehouden. Apparatuur in zowel de badkamer als keuken functioneren nog wel maar zijn aan vervanging toe. Met name de keuken heeft slijtageplekjes bij handgrepen en deurtjes Wel is algemeen onderhoud (Schilderwerk) zowel binnen als buiten noodzakelijk.
        
      
      
      
        3.2.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.2.2.
        De heffingsambtenaar vindt dat eiser op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat het voorzieningenniveau ondermaats zou zijn. Daarbij merkt de heffingsambtenaar nog op dat de staat van de keuken en de badkamer voor een koper niet doorslaggevend zijn, omdat die vaak aan de smaak van de nieuwe eigenaar worden aangepast. De door eiser overgelegde foto’s tonen verder niet een ondermaats voorzieningenniveau aan.
        
      
      
        3.2.3.
        De rechtbank vindt dat eiser niet aan zijn stelplicht en bewijslast heeft voldaan met een algemene verwijzing door eisers gemachtigde naar een door eiser zelf ingevulde vragenlijst. In deze vragenlijst worden diverse opmerkingen gemaakt over de woning die deels wel en deels niet te maken hebben met het voorzieningenniveau, maar voor een deel is dat ook voor tweeërlei uitleg vatbaar. Het is (daarom) bij uitstek de taak van een professioneel gemachtigde om uit wat zijn cliënt (eiser dus) hem aan informatie verstrekt datgene te halen wat voor de onderbouwing van zijn standpunt noodzakelijk is. Eisers gemachtigde kan die verplichting niet naar de rechtbank exporteren.
        
      
    
    
      3.3.
      Eiser bepleit een waarde van € 429.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat is opgesteld door taxateur T.G. te Raaij. Hiermee heeft eiser geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Voor dit oordeel is het volgende van belang. De heffingsambtenaar heeft diverse fundamentele bezwaren tegen dit rapport naar voren gebracht. Zo is volgens hem in de waardering geen rekening gehouden met de bijgebouwen bij de woning en de vergelijkingsobjecten, is onduidelijk hoe de gebruikte verkoopcijfers zijn geïndexeerd en is voor de indexering een onjuist uitgangspunt gehanteerd (te weten de transportdatum in plaats van de verkoopdatum) en is niet inzichtelijk gemaakt met welke staffeling de grondwaarde is bepaald. Eiser is door de rechtbank in de gelegenheid gesteld om te reageren op het verweerschrift waarin de heffingsambtenaar deze bezwaren naar voren heeft gebracht, maar eiser heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Eiser heeft de door de heffingsambtenaar opgeworpen twijfels over eisers taxatie ook niet op andere wijze weggenomen.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2025.
    
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd om
      
      
        deze uitspraak te ondertekenen.
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.