ECLI:NL:RBDHA:2025:9627, Rechtbank Den Haag, 26-03-2025, AWB - 24 _ 1527
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-03-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ

Rechtbank DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummers: SGR 24/1527 en SGR 24/1530
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: D. van der Locht),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, verweerder.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraken van verweerder van 6 december 2023 op de bezwaren van eiseres tegen de na te noemen beschikkingen en aanslagen.
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2025. 
      Namens eiseres zijn verschenen [naam 1] en taxateur [naam 2] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 3] .
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
    
  
  
    Overwegingen
    1. Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2023 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] (Peuterspeelzaal 1) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 186.000 (zaaknummer SGR 24/1527).
    
    2. Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2023 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 2] (Peuterspeelzaal 2) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2022 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 777.000 (zaaknummer SGR 24/1530).
    
    3. Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar van 6 december 2023 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
    
    4. Eiseres is eigenaar en gebruiker van beide peuterspeelzalen (de onroerende zaken). 
    
      Peuterspeelzaal 1 is een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1972 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 214 m² en een perceeloppervlakte van ongeveer 395 m². 
      Peuterspeelzaal 2 is een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1972 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 214 m² en een perceeloppervlakte van ongeveer 395 m². 
    
    
    5. In geschil zijn de waarden van de peuterspeelzalen op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 79.000 voor Peuterspeelzaal 1 en verwijst naar het taxatierapport van 20 augustus 2023, opgemaakt door [naam 4] . 
    
      Voor peuterspeelzaal 2 bepleit eiseres een waarde van € 653.000 en verwijst daarvoor naar het taxatierapport van 12 januari 2024, opgemaakt door [naam 4] . 
      Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – gesteld dat verweerder bij de waardebepaling van de peuterspeelzalen is uitgegaan van een te hoge restwaarde en een te lange levensduur.
    
    
    6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder twee taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door [naam 3] , WOZ-taxateur. In de taxatierapporten is de waarde van peuterspeelzaal 1 bepaald op € 186.000 en de waarde van peuterspeelzaal 2 op € 777.000. 
    
    7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". De waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en met de sedert de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
    
    
      
        Restwaarde
      
    
    8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Uit de door verweerder overgelegde stukken blijkt dat aansluiting is gezocht bij het in de Taxatiewijzer Onderwijs voorkomende archetype O111PA12, met omschrijving “Crèche pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking <1931” (de taxatiewijzer). Uit de kengetallen van de taxatiewijzer volgt dat de gemiddelde levensduur voor de ruwbouw 47,5 jaar is en de gemiddelde restwaarde 27,5%. Verweerder heeft ter onderbouwing van de restwaarde een “Analyse restwaarde dagverblijven WOZ datacenter” overgelegd met de volgende verkooptransacties:
    
      
        
          [adres 3] te [plaats 3] , een dagverblijf met bouwjaar 1968 dat op 3 oktober 2017 is verkocht voor € 294.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 25,30%;
      
      
        
          [adres 4] te [plaats 4] , een dagverblijf met bouwjaar 2006 dat op 31 december 2019 is verkocht voor € 540.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 38,73%;
      
      
        
          [adres 5] te [plaats 5] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 1968 die op 1 oktober 2017 is verkocht voor € 465.000. De restwaarde die uit de analyse volgt is 30,34%; en
      
      
        
          [adres 6] te [plaats 6] , een crèche/peuterspeelzaal met bouwjaar 2006 die op 3 oktober 2019 is verkocht voor € 994.053. De restwaarde die uit de analyse volgt is 72,98%.
      
    
    
    9. De rechtbank acht de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen voor bepaalde archetypes in beginsel bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de objecten. Dit geldt in het onderhavige geval temeer nu eiseres in het eerste rapport ook is uitgegaan van zes transacties van kinderdagverblijven, die ook voorkomen in het onderzoek van VNG. De rechtbank gaat er daarom van uit dat beide partijen het erover eens zijn dat deze transacties tot uitgangspunt kunnen dienen voor het onderbouwen van de restwaarde (eiseres) dan wel de kengetallen zoals opgenomen in de Taxatiewijzer (verweerder). Indien beide partijen voor de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, draagt de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken. Dit betekent dat verweerder mag uitgaan van (het gemiddelde van) de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat op eiseres de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen in afwijking van de Taxatiewijzer op 6,4% moet worden gesteld.
    
    10. Verweerder heeft de restwaarde van de ruwbouw op 27%, de restwaarde voor afbouw op 22% en de restwaarde voor de installaties op 17% gesteld. Dit is het midden van de bandbreedte van de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Eiseres voert aan dat de restwaarde van de onroerende zaken lager moet worden vastgesteld. Zij baseert dat op het onderzoeksrapport naar de restwaarde van dagverblijven, opgesteld door [bedrijfsnaam] B.V. ( [bedrijfsnaam] ), waarin twaalf transacties zijn geanalyseerd waaronder de vier door verweerder genoemde dagverblijven en voorts [adres 7] te [plaats 7] , [adres 8] te [plaats 8] , [adres 9] te [plaats 9] , [adres 10] te [plaats 10] , [adres 11] te [plaats 11] , [adres 12] te [plaats 12] , [adres 13] te [plaats 13] en [adres 14] te [plaats 14] (het onderzoeksrapport). De restwaarden in het onderzoeksrapport liggen allen tussen de 0% en 14% en bedragen gemiddeld 6,4%. Eiseres heeft in het onderzoeksrapport tevens de stelling ingenomen dat de restwaarde, althans over de grondprijs, inclusief belasting over de toegevoegde waarde (btw) dient te worden berekend.
    
    11. Verweerder heeft het onderzoeksrapport schriftelijk gemotiveerd bestreden, waarin hij voor zes transacties uiteen heeft gezet dat in de analyse is uitgegaan van veel te hoge vervangingswaarden, waardoor de berekende restwaarden (veel) te laag uitvallen. Er zijn transacties gehanteerd die in verhuurde staat zijn verkocht en één object dat aan de betreffende huurder is verkocht. Verder stelt verweerder dat eiseres geen onderscheid maakt tussen gebouwgebonden en ongebonden grond. Voor het object [straatnaam] is door verweerder aangevoerd dat dit object als woning is verkocht en daarmee niet als onderbouwing kan dienen. Verweerder concludeert dat de berekeningen van eiseres in het door haar aangevoerde onderzoeksrapport niet juist is en eiseres daarmee niet aannemelijk heeft gemaakt dat moet worden uitgegaan van een lagere restwaarde voor kinderdagverblijven. 
    
    12. Verweerder heeft met hetgeen hij heeft ingebracht tegen de door eiseres berekende restwaarde naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de restwaardes die volgen uit het onderzoeksrapport niet kunnen dienen bij de bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaken van eiseres. Het feit dat eiseres voor het onderscheid tussen gebouwgebonden en ongebonden grond een hogere factor van 4 hanteert, maakt dat niet anders. Voor zover eiseres heeft gesteld dat voor de restwaarde moet worden uitgegaan van de grondprijs inclusief btw, heeft zij miskend dat deze afhankelijk is van de btw-positie van de eigenaar van de vergelijkingspanden. De algemene stelling van eiseres dat de restwaarde – kortgezegd – inclusief btw dient te worden berekend, kan haar daarom niet helpen. De rechtbank zal zich daarom verlaten op de restwaardes zoals deze door verweerder zijn aangevoerd, het beroep is in zoverre ongegrond.
    
    
      
        Verlengde levensduur
      
    
    13. Eiseres heeft gesteld dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van een te lange levensduur. Verweerder heeft dit weersproken en daartoe aangevoerd dat de peuterspeelzaal in het verleden (2002) is gerenoveerd en aangepast aan eisen van de huidige tijd en ook jaarlijks door de overheid worden geïnspecteerd of zij nog aan alle (strenge) eisen voldoen. Voor zover eiseres heeft betoogd dat ten onrechte de levensduur is verlengd, is dat naar het oordeel van de rechtbank dus terecht gebeurd. De peuterspeelzaal wordt nog steeds gebruikt en – zo is niet betwist tussen partijen – dat gebruik zal de komende jaren ook ongewijzigd worden voortgezet zonder dat daarvoor grote renovaties of verbouwingen nodig zijn. 
    
    14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
    
    15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Artikel 17, lid 3, Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 en Hof Arnhem-Leeuwarden 1 november 2022, ECLI:GHARL: 2022:9263.