ECLI:NL:RBROT:2025:8387, Rechtbank Rotterdam, 04-07-2025, 11546954 CV EXPL 25-3454
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur kantoorruimte. Nakoming vso en betaling huurachterstand. Ontbinding en ontruiming toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11546954 CV EXPL 25-3454
    
    
    
      datum uitspraak: 4 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens (Stevens & Partners Legal Real Estate Management),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde,
      vertegenwoordigd door: de heer [persoon A] .
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlage;
        
        
          de e-mail van [eiseres] van 28 mei 2025, met bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 3 juni 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was mr. F.C.P. Teeuw als gemachtigde van het [eiseres] aanwezig. Ook de heer [persoon A] , directeur van [gedaagde] , en mevrouw [persoon B] , de rechterhand van de heer [persoon A] waren aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 15 december 2021 de kantoorruimte aan de [adres 1] in Rotterdam van [eiseres] . De huur is nu € 2.407,49 per maand. In het verleden heeft [gedaagde] ook twee andere ruimtes gehuurd van [eiseres] . Op 29 oktober 2024 hebben partijen vanwege oplopende huurachterstanden een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin zij het volgende zijn overeengekomen (samengevat):
      
        
          voor de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 2] te Rotterdam staat een huurachterstand open van € 3.166,81. Deze huurovereenkomst is beëindigd;
        
        
          voor de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 3] te Rotterdam staat een huurachterstand open van € 25.772,79. Deze huurovereenkomst is beëindigd;
        
        
          voor de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] te Rotterdam staat tot en met oktober 2024 een huurachterstand open van € 24.083,36. Deze huurovereenkomst loopt nog;
        
        
          
            [gedaagde] is een bedrag van € 7.953,44 aan buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd aan [eiseres] ;
        
        
          
            [gedaagde] is een bedrag van € 5.901,00 aan wettelijke handelsrente verschuldigd tot en met oktober 2024;
        
        
          
            [gedaagde] moet deze bedragen in drie termijnen op 31 oktober 2024, 30 november 2024 en 31 december 2024 betalen aan [eiseres] ;
        
        
          bij niet-nakoming verbeurt [gedaagde] direct een boete van € 25.000,00 die opeisbaar is vanaf 1 januari 2025;
        
        
          
            [gedaagde] moet tijdig de maandelijkse huur betalen.
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] is de betalingsregeling niet nagekomen. Zij heeft geen enkele termijn betaald en zij heeft de lopende huur sinds november 2024 niet meer betaald. Ook heeft zij de eindafrekening servicekosten 2023 van € 3.764,16 niet  betaald. In deze procedure vordert [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert het [eiseres] dat [gedaagde] in totaal een bedrag van € 112.493,99 betaalt, met rente. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft bij antwoord beargumenteerd dat zij veel belang heeft bij behoud van het gehuurde, vanwege de ligging van de kantoorruimte. [gedaagde] wil graag een betalingsregeling overeenkomen met [eiseres] .
      
    
    
      2.4.
      Ter zitting heeft [eiseres] haar eis vermeerderd door ook de huurachterstand van november 2024 en december 2024 te vorderen. Deze maanden waren per ongeluk niet meegenomen bij de berekening van de totale vordering in de dagvaarding. [gedaagde] heeft de totale vordering erkend en zich niet verzet tegen de vermeerdering van eis.
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] toe. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet in totaal € 112.493,99 aan [eiseres] betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde] wordt veroordeeld om € 112.493,99 aan [eiseres] te betalen. Het totaalbedrag bestaat uit de bedragen die door partijen zijn overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst inclusief de verbeurde boete (totaal € 91.877,40) + de servicekosten van € 3.764,16 en de achterstallige huur van november 2024 tot en met mei 2025 van (7 maanden x € 2.407,49 =) € 16.852,43. De partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] dit bedrag verschuldigd is aan [eiseres] . 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.7.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan twee maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat [gedaagde] belang heeft bij het behoud van de kantoorruimte, vanwege de prominente en mooie plek in Rotterdam en dat zij aangeeft dat haar situatie de komende maanden zal verbeteren. De huurachterstand is tijdens de procedure echter alleen maar opgelopen, waardoor de kantonrechter vindt dat sprake is van een voldoende ernstige tekortkoming die de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
      
    
    
      2.8.
      De huurovereenkomst wordt per de datum van dit vonnis ontbonden. [eiseres] vordert dat de huurovereenkomst per 1 februari 2025 wordt ontbonden. De kantonrechter kan echter niet met terugwerkende kracht de huurovereenkomst ontbinden.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de kantoorruimte ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de kantoorruimte met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen een week nadat dit vonnis is betekend. Het staat partijen vrij om na dit vonnis met elkaar in overleg te treden om verdere afspraken te maken hierover.
      
    
    
      2.10.
      Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding van € 2.407,49 per maand betalen (artikel 7:225 BW). [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde] een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      De rente wordt toegewezen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 147,92 aan dagvaardingskosten, € 1.461,00 aan griffierecht, € 1.630,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 815,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 3.373,92. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 112.493,99 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119a BW over € 59.194,61 vanaf 29 januari 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen een week na de datum waarop dit vonnis is betekend de kantoorruimte aan de [adres 1] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf juni 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 2.407,69 per maand;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 3.373,92;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        64363
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810