ECLI:NL:RBROT:2025:8199, Rechtbank Rotterdam, 27-06-2025, 10565894 CV EXPL 23-17625
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussen (de rechtsvoorganger van) Riverbridge en [gedaagde] is mondeling een huurovereenkomst afgesproken. Riverbridge heeft deze huurovereenkomst opgezegd en wil dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Omdat [gedaagde] zich tegen de opzegging heeft verzet, eist Riverbridge in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juni 2023 is geëindigd, dan wel de huurovereenkomst te ontbinden met nevenvorderingen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10565894 CV EXPL 23-17625
    
    
    
      datum uitspraak: 27 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Riverbridge I B.V.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres,
      gemachtigde: mr. F. Smitshoek,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] ,
    
      vestigingsplaats: [plaats 1] ,
      en
    
    
      2. [gedaagde sub 2] , vennoot van gedaagde sub 1,
    
      wonende te [plaats 2] ,
      en
    
    
      3. [gedaagde sub 3] ,vennoot van gedaagde sub 1,
    
      wonende te [plaats 2] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. M. van Heeren.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Riverbridge’ en (gedaagden gezamenlijk) ‘ [gedaagde c.s.] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 23 februari 2024 en de daarin genoemde stukken;
        
        
          de brief van 22 april 2024 van de gemachtigde van [gedaagde c.s.] met de namen van de getuigen die zij wil laten horen;
        
        
          de brief van 30 augustus 2024 van de gemachtigde van [gedaagde c.s.] met de namen van de getuigen die daadwerkelijk als getuigen zullen worden opgeroepen;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor op 4 september 2024;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor op 18 november 2024;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor op 26 november 2024; 
        
        
          de conclusie na enquête met producties van [gedaagde c.s.] ;
        
        
          de conclusie na enquête van Riverbridge;
        
        
          de rolbeslissing van 21 maart 2025;
        
        
          de akte uitlaten producties 2 en 3 aan de zijde van Riverbridge.
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      
        Tussen (de rechtsvoorganger van) Riverbridge en [gedaagde c.s.] is mondeling een huurovereenkomst afgesproken. Riverbridge heeft deze huurovereenkomst opgezegd en wil dat [gedaagde c.s.] het gehuurde ontruimt. Omdat [gedaagde c.s.] zich tegen de opzegging heeft verzet, eist Riverbridge in deze procedure een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juni 2023 is geëindigd, dan wel de huurovereenkomst te ontbinden met nevenvorderingen. 
        Tussen partijen is in geschil hoe de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd. Is sprake van huur van onbebouwde grond of bebouwde grond en indien sprake is van huur van bebouwde grond is dan sprake van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW of van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW?
      
      
    
    
      2.2.
      In het tussenvonnis is overwogen dat [gedaagde c.s.] de bewijsopdracht krijgt van haar stelling dat in april 1996 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en voorts is om proceseconomische redenen ook aan [gedaagde c.s.] bewijs opgedragen van haar stelling dat de verkoop van onderdelen geen ondergeschikte plaats inneemt, en dat dit ook al in 1979 het geval was.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde c.s.] het haar opgedragen bewijs heeft geleverd en komt tot de conclusie dat de vorderingen van Riverbridge moeten worden afgewezen. Hierna zal deze beslissing worden toegelicht.
      
      
        
          Getuigenverklaringen en producties
        
      
    
    
      2.4.
      Ter voldoening aan de bewijsopdracht heeft [gedaagde c.s.] de heer [gedaagde sub 2] , de heer [persoon A] , de heer [persoon B] en de heer [persoon C] als getuigen laten horen. Van de verklaringen is proces-verbaal opgemaakt. Daarnaast heeft [gedaagde c.s.] ter onderbouwing van haar bewijsopdracht verwezen naar producties.
      
    
    
      2.5.
      Riverbridge heeft in contra-enquête de heer [persoon D] laten horen. Van de verklaring is proces-verbaal opgemaakt.
      
      
        
          Een nieuwe huurovereenkomst in april 1996
        
      
    
    
      2.6.
      Op basis van de verklaringen van de getuigen is de kantonrechter van oordeel dat in april 1996 een nieuwe mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen (de rechtsvoorganger van) Riverbridge en [gedaagde c.s.] . Daartoe is het volgende relevant.
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde sub 2] , vennoot van [gedaagde c.s.] , heeft het volgende verklaard:
      
      
        
          “Ik ben al vanaf mijn kinderjaren betrokken bij het bedrijf via mijn vader. (…).
        
        
          In 2009 is mijn vader overleden en heb ik het bedrijf voortgezet. Ik zat er al eerder in. Daarmee bedoel ik in het bedrijf. Tot april 1996 huurden wij twee groene loodsen die achter elkaar staan. (…) Het achterste deel zijn wij altijd blijven huren. Onze huurprijs werd toen lager. Mijn vader heeft dat toen allemaal geregeld en ik was daar niet bij betrokken. (…).
        
      
      
      
        
          De VOF bestond vroeger uit [persoon E] , [persoon A] en [persoon C] . Toen [persoon C] en [persoon A] eruit stapten zijn zij met hun nieuwe bedrijf de voorste loods gaan huren en ook het aanpalende terrein. (…) Toen [persoon A] en [persoon C] waren uitgekocht zijn mijn vader, [persoon B] en ik met het bedrijf verder gegaan. Ik meen mij te herinneren dat dat in 1995 of 1996 was.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [persoon C] , voormalig mede eigenaar van [gedaagde c.s.] , heeft het volgende verklaard:
      
      
        
          “In het verleden was ik samen met [persoon E] en [persoon A] eigenaar van [gedaagde sub 1] (hierna: [gedaagde c.s.] ). (…) Ik denk dat wij ongeveer 10 jaar samen hebben gezeten. Dat was ook altijd op de huidige locatie van het bedrijf van [persoon E] . [persoon A] en ik zijn op enig moment een eigen bedrijf begonnen. Ik denk dat, dat rond 1998 was. (…) Toen [persoon A] en ik met ons bedrijf begonnen hebben [persoon A] en ik het voorste deel van de groene loods overgenomen. Wij zijn het toen van [persoon F] , de eigenaar van het terrein gaan huren. (…) destijds is [gedaagde c.s.] de rest van de groene loods blijven huren. Na de splitsing waren [persoon B] en [persoon E] eigenaar van [gedaagde c.s.] . De zoon van [persoon E] , [gedaagde sub 2] was toen ook al bij het bedrijf betrokken. (…)
        
        
          Vanaf het moment dat ik op deze locatie er was stonden twee groene loodsen er al.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [persoon A] , voormalig eigenaar van [gedaagde c.s.] , heeft het volgende verklaard:
      
      
        
          “(…). Ik ben ooit eigenaar geweest van [gedaagde sub 1] . Ik was dat samen met anderen, maar niet op papier. (…) In september 1978 zijn we begonnen. (…)
        
        
          Toen ik begon stonden er twee romney loodsen achter elkaar op het terrein. (…)
        
        
          Toen ik in 1996 uit het bedrijf stapte, heb ik met [persoon F] een nieuwe mondelinge huurovereenkomst gesloten voor alleen de voorste loods.(…)”
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        [persoon B] , voormalig medewerker van [gedaagde c.s.] , heeft het volgende verklaard:
      
      
        
          “(…) Toen ik in 1996 bij het bedrijf kwam ging ik met [persoon E] en [gedaagde sub 2] samenwerken. (…) Ik herinner mij dat er in 1996 2 Romney loodsen stonden achter elkaar. De voorste loods was van het bedrijf van [persoon A] . De achterste loods werd door ons gebruikt. (…)”
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [persoon D] (vanaf maart 2001 tot juni 2022 eigenaar van het perceel waarop het gehuurde zich bevindt) heeft het volgende verklaard:
      
      
        
          “(…). Ik weet niets over de vraag of er in april 1996 een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen mijn vader en [gedaagde c.s.] . Na 2001 onderhield ik de contacten met de huurders. (…).”
        
      
      
    
    
      2.12.
      Op grond van de getuigenverklaringen, in onderling verband en samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde c.s.] is geslaagd te bewijzen dat in 1996 een nieuwe mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen (de rechtsvoorganger van) Riverbridge en [gedaagde c.s.] . Uit de verklaringen kan worden afgeleid dat aanvankelijk [persoon E] (de vader van [gedaagde sub 2] ), [persoon A] en [persoon C] samen het bedrijf [gedaagde c.s.] runden. Ook kan uit de verklaringen worden afgeleid dat destijds gebruik werd gemaakt van twee loodsen die achter elkaar stonden. In deze situatie is verandering gekomen, zoals blijkt uit de verklaringen van [persoon A] en [persoon C] . Zij hebben beiden verklaard dat zij uit het bedrijf ( [gedaagde c.s.] ) zijn gestapt, dat zij een eigen bedrijf zijn begonnen en vanaf dat moment de voorste loods zijn gaan huren van (de rechtsvoorganger van) Riverbridge. Het moment waarop deze verandering heeft plaatsgevonden is april 1996 geweest. Weliswaar verklaart [persoon C] ‘Ik denk dat, dat rond 1998 was’ maar [persoon A] verklaart ‘Toen ik in 1996 uit het bedrijf stapte’ en ook [gedaagde sub 2] verklaart ‘Toen [persoon A] en [persoon C] waren uitgekocht zijn mijn vader, [persoon B] en ik met het bedrijf verder gegaan. Ik meen mij te herinneren dat dat in 1995 of 1996 was’. Gelet op het feit dat uit het uittreksel van de Kamer van Koophandel blijkt dat de vestigingsdatum van het bedrijf van [persoon A] en [persoon C] 3 april 1996 is (zie productie 8 conclusie van antwoord), gaat de kantonrechter er vanuit dat de wijziging in april 1996 heeft plaatsgevonden. [persoon A] en [persoon C] zijn met (de rechtsvoorganger van) Riverbridge een huurovereenkomst aangegaan voor de voorste loods. Omdat de voorste loods daarvoor werd gebruikt door [gedaagde c.s.] en [gedaagde c.s.] vanaf dat moment de achterste loods is blijven gebruiken, veranderde het gehuurde aanzienlijk en kan niet anders worden geconcludeerd dan dat ook met [gedaagde c.s.] na de wijziging in april 1996 een nieuwe mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen. 
      
      
        
          Gebouwd of ongebouwd?
        
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde een gebouwde onroerende zaak betreft. Daarvoor overweegt hij het volgende. Vast staat dat toen in april 1996 een nieuwe huurovereenkomst werd aangegaan bebouwing aanwezig was op het perceel, bestaande uit in ieder geval de (achterste) loods, zoals benoemd in de getuigenverklaringen. 
      
    
    
      2.14.
      De volgende vraag is of de bebouwing die bij aanvang van de (nieuwe)  huurovereenkomst in april 1996 aanwezig was onderdeel uitmaakt van het huurobject. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst waaruit blijkt wat wel of niet bij het huurobject hoort. Het uitgangspunt is daarom dat alles wat bij het aangaan van de huurovereenkomst onderdeel uitmaakt van het perceel (bijvoorbeeld door natrekking) tot het gehuurde behoort. In dit geval behoort de in 1996 aanwezige bebouwing dus bij het gehuurde. Als de verhuurder (destijds [persoon F] ) de bedoeling had gehad om de bebouwing niet tot het huurobject te laten behoren, of de bebouwing op een later moment alsnog had willen uitzonderen van het huurobject, had het voor de hand gelegen, dit uitdrukkelijk vast te leggen. Dat is niet gedaan. Het feit dat (de rechtsvoorganger van) Riverbridge geen onderhoud aan de loods/bebouwing heeft gepleegd doet aan hier niet aan af. Volgens de verklaring van [gedaagde sub 2] stelde het onderhoud niet veel voor. 
      
    
    
      2.15.
      Om van een gebouwde onroerende zaak te kunnen spreken, mag de bebouwing niet van verwaarloosbare betekenis zijn. De bebouwing waar het om gaat, de door de getuigen genoemde loods, is door [gedaagde c.s.] gebruikt voor het demonteren van de (sloop)auto’s en het opslaan van de onderdelen. Ook werden er soms reparatiewerkzaamheden uitgevoerd. Dit kan worden afgeleid uit de verklaringen van [persoon A] en [persoon B] .
      
      
        
          [persoon A] heeft het volgende verklaard:
      
      
      
        
          “(…) De loodsen werden gebruikt voor het slopen van de auto’s en opslag van de onderdelen. Zowel [persoon E] als ik verrichtten kleine reparaties, maar we waren geen reparatiebedrijf. (…).”
        
      
      
      
        
          [persoon B] heeft het volgende verklaard:
      
      
      
        
          “(…) De achterste loods werd door ons gebruikt voor demonteren van auto’s en het opslaan van onderdelen op stellingen. (…) Met betrekking tot reparaties merk ik op dat wij dat niet deden voor klanten, maar wel voor een goede kennis of familie. (…).”
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter oordeelt dat de bebouwing niet van verwaarloosbare betekenis is. De loods wordt en werd gebruikt als ‘werkplaats’ voor het demonteren van de auto’s en ‘opslag’ van onderdelen die aan klanten werden verkocht. De loods was en is derhalve dienstig voor het door [gedaagde c.s.] uitgeoefende bedrijf. Daarnaast voldoet de loods aan de definitie van het begrip ‘gebouw’ (artikel 1 lis 1 Woningwet).
      
      
        
          290-bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte?
        
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter oordeelt dat sprake is van 290-bedrijfsruimte. Daarvoor overweegt hij het volgende. Onder verwijzing naar de conclusie van A.G. mr. Huydecoper bij ECLI:NL:HR:2011:BT7545 is de kantontonrechter van oordeel dat een autosloperij niet, althans niet vanzelfsprekend behoort tot de in artikel 7:290 lid 2 BW bedoelde categorieën bedrijven. Maar in het geval dat onderdelen van de voor sloop aangeboden auto’s ter plaatse worden verkocht en die activiteit ten opzichte van de verdere bedrijfsactiviteiten geen ondergeschikte plaats innemen is wel sprake van 290-bedrijfsruimte. Huydecoper schrijft:
      
      
        "Volledigheidshalve wijs ik er nog op dat het bepaald niet vanzelf spreekt dat een autosloperij mag worden aangemerkt als bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW. Uit de conclusie in zaak nr. 10/01174 haal ik aan:
        
          ‘En tenslotte: van het bedrijf van autosloperij ligt niet rechtstreeks voor de hand, dat dat als een van de in art. 7:290 lid 2 BW bedoelde bedrijven mag worden aangemerkt. Kenmerkend voor de in die wetsbepaling bedoelde bedrijven is immers, dat die bedrijven goederen of diensten leveren aan publiek dat zich daartoe bij het bedrijf vervoegt. Er zullen autosloperijen zijn waar dit zich in meerdere of mindere mate voordoet (in het bijzonder doordat onderdelen van de voor sloop aangeboden auto's ter plaatse aan gegadigden worden verkocht): maar waar dat niet het geval is, of waar dergelijke activiteiten ten opzichte van de verdere bedrijfsactiviteiten een ondergeschikte plaats innemen, moet het bedrijf in kwestie worden gekwalificeerd als vallend buiten het bereik van art. 7:290 lid 2 BW.". 
      
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde c.s.] heeft zich op het standpunt gesteld dat de verkoop van onderdelen aan klanten geen ondergeschikte plaats inneemt, en dat dit ook al in 1979 het geval was. Op grond van de getuigenverklaringen, in onderling verband en samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde c.s.] is geslaagd om dit te bewijzen. 
      
      
        
          [gedaagde sub 2] , heeft het volgende verklaard:
      
      
      
        
          “(…) Iedere dag doen wij aan balieverkoop en ook aan onlineverkoop. Van ieder onderdeel maken wij een foto en zetten dat op internet (…) iedere dag maken wij pakjes klaar die dan worden verstuurd (…) Daarnaast zijn er ook klanten die de onderdelen komen ophalen. Wij monteren ook onderdelen als de klant daarom vraagt. (…)
        
      
      
      
        
          Wij kopen auto’s in van particulieren, garages en ook via een Engelse veilingsite (…) Wij halen alle onderdelen eraf. Vervolgens voeren wij de beschrijving in van het betreffende onderdeel in onze computer en krijgen wij een sticker met de specifieke gegevens van dit onderdeel die wij dan op dit onderdeel plakken. (…). Onze klanten zijn particulieren maar de meeste zijn garagebedrijven. (…). Vroeger hadden we ook veel particulieren en garagebedrijven als klant en kochten wij vaak auto’s in via advertenties in de krant. (…) Ten tijde van mijn vader ging ik vaak naar iemand toe om een auto te kopen (…) Destijds als een particulier een onderdeel kwam kopen werd er contact betaald. Wij hadden vooraan het terrein een keetje, ons kantoortje, waar we deze zaken deden. (…) Dat keetje stond er ook al in de tijd van mijn vader. Hij ontving ook toen daar klanten. Wij verdienen het meeste geld aan het verkopen van onderdelen via internet. (…)
        
        
          Als klanten bij ons een onderdeel komen ophalen vragen zij vaak van te voren of wij het hebben. (…) In 1996, toen er nog geen internet was ging het telefonisch en belde een klant of we een onderdeel hadden. (…) In 1979 was dit ook het geval.
        
      
      
      
        
          [persoon C] heeft het volgende verklaard:  
      
      
      
        
          “(…) In het verleden was ik samen met [persoon E] en [persoon A] eigenaar van [gedaagde sub 1] (hierna: [gedaagde c.s.] ). (…)
        
      
      
      
        
          Al toen ik bij [gedaagde c.s.] werkte werden er onderdelen verkocht aan klanten. Deze onderdelen haalden wij van de auto’s af. De klanten waren particulieren en garagebedrijven. Deze belden ons dan op of wij misschien een onderdeel hadden. (…) Wij ontvingen de klant in de loods of kantoor (…)
        
      
      
      
        
          In de tijd van [gedaagde c.s.] kochten wij auto’s in van klanten en ook van verzekeringsmaatschappijen. (…) de klanten kwamen toen ook dagelijks langs. Ik herinner mij ook dat er toen op het terrein een bouwkeet stond voor koffie, thee en eten. Klanten kwamen daar ook en daar deden wij ook betalingen. Wij verdienden toen het meeste geld met het verkopen van complete motoren en onderdelen. Ik weet niet beter dan dat dit altijd zo is geweest. (…)
        
        
          Als klanten langs kwamen dan was 30% daarvan iemand die niet van tevoren heeft gebeld, dat waren ook vaak vast klanten. 90% van de Rotterdamse garagebedrijven komt bij ons of bij [gedaagde c.s.] . Dat is omdat zowel bij ons als bij [gedaagde c.s.] de onderdelen al gedemonteerd zijn en de klant niet zelf het onderdeel van de auto hoeft te halen. (…)”
        
      
      
      
        
          [persoon A] heeft het volgende verklaard:
      
      
      
        
          “(…) Ik ben ooit eigenaar geweest van [gedaagde sub 1] . (…)
        
        
          In september 1978 zijn we begonnen (…).
        
        
          In 1978 en de jaren daarna bestond mijn werk uit het opkopen van auto’s, deze uit elkaar halen en het verkopen van onderdelen aan met name particuliere klanten. Meestal kwamen deze op het bedrijf langs. (…)
        
      
      
      
        
          Rond 1996 verkochten wij niet veel onderdelen aan garages maar wel aan particulieren. Er waren toen nog niet veel [buitenlandse] garages en de Hollandse garages wilde niet van ons kopen ook in verband met de taal. Eind jaren 80 kwamen de [buitenlandse] garages in opkomst en kwamen ze meer bij ons langs. Particulieren belden af en toe van te voren op of er onderdelen waren, maar meestal kwamen ze gewoon langs.” 
        
      
      
      
        
          [persoon B] , heeft het volgende verklaard:
      
      
      
        
          “(…) Ik ben in 1996 begonnen bij [gedaagde sub 1] . (…)
        
        
          Bij de ingang van het bedrijf, dus aan de voorkant, was een kantoor met balie en bureau voor boekhouding etc. Het kantoor was eigenlijk een porto cabin. Er werd veel verkocht aan particulieren. Ik denk dat ongeveer 70% van de klanten daar uit bestond. Ze kwamen dan langs voor bepaalde onderdelen, want er waren meer sloperijen. (…) Het kwam ook voor dat ze van te voren belden. (…)
        
        
          Klanten kochten diverse auto onderdelen (allemaal tweedehands) van ons in. Er werd altijd contant afgerekend. (…)”
        
      
      
      
        De heer [persoon D] heeft het volgende verklaard:
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          Met betrekking tot de verkoop van onderdelen aan klanten merk ik op dat ik vaak zag dat er diverse mensen op de sloperij rond liepen op zoek naar onderdelen en dat ze die kochten en afrekenden. Ik ben opgegroeid op sloperijen en heb dus wel enige ervaring. Het afrekenen vond plaats in het kantoor. Het voorste deel van de grote loods was het kantoor. Ik meen mij te herinneren dat er voor tegen het hek een kantoor was. Dat was er nog niet toen ik jong was. (…)
        
        
          Ik ben in 1964 geboren en woonde tot 10 januari 1987 op [adres] . Dat is aan de voorkant van het terrein. U zegt mij dat [gedaagde c.s.] het stuk grond in 1979 is gaan huren. Ik was toen 15 jaar. (…).
        
        
          U houdt mij voor dat ik zojuist heb verklaard dat ik winkelend publiek op de sloperij zag rondlopen. Dat weet ik omdat je dat gewoon ziet. Mensen zoeken wat en vragen wat. (…)”
        
      
      
    
    
      2.19.
      Aan de hand van de getuigenverklaringen kan worden afgeleid dat [gedaagde c.s.] al vanaf het begin van 1979 onderdelen van auto’s aan klanten verkocht. Dit blijkt onder meer uit de verklaring van de heer [persoon D] , die als kind aan de voorzijde van het terrein woonde waarop het gehuurde zich bevindt en uit de verklaring van [persoon A] die vanaf de start van het bedrijf in1979 betrokken was bij het bedrijf van [gedaagde c.s.] . Daarnaast kan ook uit de verklaring van [persoon C] worden afgeleid dat de onderdelen die zij van de auto’s afhaalden dagelijks aan klanten werden verkocht. De klanten waren niet alleen particulieren maar ook garagebedrijven. Sommige klanten namen van te voren telefonisch contact op, maar duidelijk blijkt dat klanten ook naar [gedaagde c.s.] kwamen om onderdelen te kopen. Voor de verkoop van onderdelen aan klanten was een ruimte aanwezig. [gedaagde sub 2] verklaart dat er vooraan op het terrein een keetje stond, een kantoortje waar zaken werden gedaan. [persoon C] verklaart eveneens dat er een bouwkeet stond waar de betalingen werden gedaan. [persoon B] verklaart ook over een kantoor, een porto cabin, bij de ingang van het terrein. Er was aldus een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering aanwezig. Aan de hand van de verklaringen kan ook worden afgeleid dat de verkoop van onderdelen geen ondergeschikte plaats inneemt, maar een belangrijk deel van de activiteiten van [gedaagde c.s.] omvat. Duidelijk blijkt dat de verkoop van onderdelen vanaf het begin in 1979 een dagelijks gebeuren was en geen incidentele gebeurtenis. Daarnaast heeft [persoon C] verklaart “Wij verdienden toen het meeste geld met het verkopen van complete motoren en onderdelen. Ik weet niet beter dan dat dit altijd zo is geweest.” [persoon B] verklaart “Er werd veel verkocht aan particulieren.” Dat op dit moment vooral via een online platform onderdelen worden verkocht en per post worden verstuurd, maakt niet dat moet worden geoordeeld dat geen sprake is van 290-bedrijfsruimte. Het gaat er juist om wat de praktijk in 1979 en 1996 was. Duidelijk blijkt dat in die tijd het verkopen van onderdelen aan particulieren en garages geen incidentele gebeurtenis was en dat de klanten naar [gedaagde c.s.] kwamen om de onderdelen te kopen.
      
      
        
          Huuropzegging is nietig
        
      
    
    
      2.20.
      Omdat sprake is van huur van 290-bedrijfsruimte voldoet de brief van 28 november 2022 niet aan de daar aan te stellen eisen. De opzegging is daarom nietig. Ook de brief van 28 februari 2023 heeft niet het door Riverbridge gewenst effect. In die brief is de huurovereenkomst opgezegd, voor het geval sprake is van 230a-bedrijfsruimte.
      
    
    
      2.21.
      De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 juni 2023 is geëindigd wordt daarom afgewezen.
      
      
        
          Ontbinding huurovereenkomst
        
      
    
    
      2.22.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt eveneens afgewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      2.23.
      Riverbridge heeft subsidiair aangevoerd dat [gedaagde c.s.] te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en op die grond de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Volgens Riverbridge heeft [gedaagde c.s.] vanaf januari 2023 een huurachterstand laten ontstaan. 
      
    
    
      2.24.
      
        [gedaagde c.s.] heeft betwist dat zij vanaf januari 2023 een huurachterstand heeft laten ontstaan. Volgens [gedaagde c.s.] heeft Riverbridge de huur per 1 januari 2023 in afwijking van alle voorafgaande jaren met 14,5% verhoogd en is deze indexering gebaseerd op het ROZ-model. [gedaagde c.s.] betwist dat partijen deze indexeringswijze zijn overeengekomen. [gedaagde c.s.] heeft aangevoerd dat (de rechtsvoorganger van) Riverbridge op enig moment de huurprijs is gaan indexeren, en voor zover [gedaagde c.s.] kan nagaan altijd met een vast percentage van 4,25%. 
      
    
    
      2.25.
      Gelet op het overzicht van [gedaagde c.s.] (zie conclusie van antwoord onder 14), welk overzicht door Riverbridge niet is betwist, staat vast dat vanaf 2007 de huur jaarlijks is geïndexeerd met een (vast) percentage van 4,25%. Dat jaarlijks de inflatiecorrectie – verhoogd met een tussen partijen geaccepteerde marktcorrectie – is doorberekend en geaccepteerd zoals door Riverbridge aangevoerd is niet overtuigend. Het is niet aannemelijk dat vanaf 2007 het toepassen van deze door Riverbridge gestelde regel telkens heeft geleid tot een indexering van 4,25%. Omdat vanaf 2007 de huur telkens met 4,25% is verhoogd en [gedaagde c.s.] deze verhoging heeft geaccepteerd, is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een bestendige gedragslijn tussen (de rechtsvoorganger van ) Riverbridge en [gedaagde c.s.] . Dat de inflatie in januari 2023 14,5% was en [gedaagde c.s.] volgens Riverbridge een lage huur betaalt, is onvoldoende om ineens af te wijken van die bestendige gedragslijn en te oordelen dat een indexatie van 14,5% per januari 2023 redelijk is.
      
    
    
      2.26.
      Omdat Riverbridge met ingang van januari 2023 geen indexatie van 14,5% heeft mogen toepassen, is er geen sprake van de door Riverbridge gestelde huurachterstand. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst wegens het niet volledig betalen van de huur is daarom geen sprake. De op die grond gevorderde ontbinding is daarom niet toewijsbaar. Ook de vordering tot betaling van € 1.449,70 aan huurachterstand wordt gelet op het voorgaande afgewezen.
      
    
    
      2.27.
      Riverbridge heeft voorts aangevoerd dat [gedaagde c.s.] het terrein heeft vervuild en dat dit eveneens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert.
      
    
    
      2.28.
      
        [gedaagde c.s.] heeft betwist dat zij gedurende de duur van de huurovereenkomst enige bodemverontreiniging heeft veroorzaakt en er thans een noodzaak is tot sanering van de grond.
      
    
    
      2.29.
      Op basis van het rapport van [deskundige] waar Riverbridge naar heeft verwezen (productie 9 bij dagvaarding) is er onvoldoende grond om te oordelen dat [gedaagde c.s.] te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Uit de conclusie en aanbeveling van het rapport kan worden afgeleid dat bij de meeste deellocaties van het terrein de hypothese van verdenking van vervuiling is bevestigd. Voorts wordt opgemerkt dat door de historie van de locatie, met bedrijvigheid van voornamelijk autobedrijven met een tankstation bodemverontreiniging is ontstaan. Verder staat in de conclusie “Op basis van de start van de activiteiten omstreeks 1960 en aanwezigheid van een (historische) ophooglaag, kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een historisch geval van bodemverontreiniging. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien bestaan er dan ook geen directe risico’s bij voortzetting van het huidige gebruik van de locatie en bestaat er dan ook geen noodzaak tot saneren.” Wel wordt aangegeven dat in het kader van de voorgenomen herontwikkeling bij voortzetting van de bestemming bedrijvigheid geadviseerd wordt om projectmatige bodemsanering uit te voeren. Die dan zal bestaan uit: “De aanwezige verontreiniging zal middels een duurzame verharding (beton (fundatie), asfalt, klinkers etc) afgedekt worden waarmee er geen sprake is van een humaan, ecologisch of verspreidingsrisico voor deze locatie.”
      
    
    
      2.30.
      Op grond van hetgeen hiervoor onder 2.29 is overwogen, wordt de vordering om de bodemkwaliteit te herstellen en te ontdoen van verontreiniging met inachtneming van wet- en regelgeving afgewezen. Immers, niet is komen vast te staan dat [gedaagde c.s.] is te kort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Nevenvorderingen
        
      
    
    
      2.31.
      Omdat de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, komen ook de nevenvorderingen tot ontruiming, het verwijderen van de opstallen, het opleggen van een dwangsom, het betalen van een maandelijkse gebruikersvergoeding, de incassokosten en  betaling van de door de deurwaarder te maken ontruimingskosten bij niet vrijwillige ontruiming, niet voor toewijzing in aanmerking.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      2.32.
      De proceskosten komen voor rekening van Riverbridge, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Riverbridge aan [gedaagde c.s.] moet betalen op € 1.827,- aan salaris voor de gemachtigde (4,5 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.962,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van Riverbridge af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Riverbridge in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde c.s.] worden begroot op € 1.962,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        754