ECLI:NL:RBOVE:2025:3049, Rechtbank Overijssel, 13-05-2025, 11547421 \ EJ VERZ  25-41
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-05-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eiser huurt een woning van Rentree. Hij ervaart sinds de zomer van 2023 geluidsoverlast van zijn buurvrouw. Ondanks meldingen die hij hierover vanaf januari 2024 bij Rentree heeft gemaakt, een eerdere kortgedingprocedure en een klachtprocedure, bleef de overlast aanhouden.
      
      Eiser huurt vanaf half april 2024 een andere woning van Rentree en hij heeft daarbij een verhuiskostenvergoeding toegezegd gekregen, maar hij wil nog graag een financiële tegemoetkoming (schadevergoeding en huurprijsvermindering) voor de overlast die hij gedurende meer dan een jaar heeft ervaren. Daarnaast wil hij een hogere verhuiskostenvergoeding dan de forfaitaire vergoeding.
      
      De overlegrechter oordeelt dat vanaf november 2024 sprake was van een gebrek aan het gehuurde, omdat Rentree onvoldoende gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheden om de overlast te beëindigen. Aan eiser wordt een huurprijsvermindering van 30% over vijf maanden toegekend. De overige vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11547421 \ EJ VERZ  25-41
    
    
    
      
        Vonnis van 13 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats],
      hierna te noemen: [eiser],
      procederend in persoon,
    
    
    
      en
      
        
        WONINGSTICHTING RENTREE, 
      te Deventer,
      hierna te noemen: Rentree,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      
        [eiser] huurt een woning van Rentree. Hij ervaart sinds de zomer van 2023 geluidsoverlast van zijn buurvrouw. Ondanks meldingen die hij hierover vanaf januari 2024 bij Rentree heeft gemaakt, een eerdere kortgedingprocedure en een klachtprocedure, bleef de overlast aanhouden. 
      
    
    
      1.2.
      
        [eiser] huurt vanaf half april 2024 een andere woning van Rentree en hij heeft daarbij een verhuiskostenvergoeding toegezegd gekregen, maar hij wil nog graag een financiële tegemoetkoming (schadevergoeding en huurprijsvermindering) voor de overlast die hij gedurende meer dan een jaar heeft ervaren. Daarnaast wil hij een hogere verhuiskostenvergoeding dan de forfaitaire vergoeding.
      
    
    
      1.3.
      De overlegrechter oordeelt dat vanaf november 2024 sprake was van een gebrek aan het gehuurde, omdat Rentree onvoldoende gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheden om de overlast te beëindigen. Aan [eiser] wordt een huurprijsvermindering van 30% over vijf maanden toegekend. De overige vorderingen worden afgewezen.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Partijen hebben hun geschil door middel van een aanmeldformulier aangemeld bij de Overijsselse Overlegrechter. Dit is een vorm van rechtspraak als bedoeld in artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Ter zitting is vastgesteld dat de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan, is uitgesloten. 
      
    
    
      2.2.
      Naast het aanmeldformulier heeft de overlegrechter van [eiser] een aantal aanvullende stukken ontvangen.
      
    
    
      2.3.
      Het geschil is op 14 april 2025 mondeling behandeld. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er toen besproken is. 
      
    
    
      2.4.
      Partijen zijn niet onderling tot afspraken gekomen om het geschil op te lossen. Daarom hebben zij de overlegrechter gevraagd om vonnis te wijzen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        [eiser] huurt sinds 2019 een woning aan de [adres 1] van Rentree. Zijn buurvrouw, mevrouw [naam], huurt sinds 2010 de woning aan de [adres 2] van Rentree.
      
    
    
      3.2.
      Sinds de zomer van 2023 ervaart [eiser] overlast van zijn buren. De overlast bestaat onder andere uit geluidsoverlast van een speaker die de zoon van [naam] heeft aangeschaft. In de eerste maanden was enig overleg tussen partijen mogelijk, maar sinds eind december 2023 is dat veranderd. 
      
    
    
      3.3.
      Op 11 januari en 5 februari 2024 heeft [eiser] Rentree brieven gestuurd waarin hij aangeeft dat zijn woongenot door de overlast ernstig wordt geschaad en waarin hij Rentree tijd geeft om dit gebrek aan het gehuurde op te lossen.
      
    
    
      3.4.
      Eind februari 2024 heeft [eiser] Rentree in een kort geding gedagvaard. Op 27 augustus 2024 heeft de rechter in kort geding uitspraak gedaan. De kantonrechter concludeerde “dat niet is komen vast te staan dat de overlast die [eiser] ervaart, zodanig ernstig en structureel is dat Rentree in de tijd die zij heeft gehad, al meer hadden moeten doen om de overlast tegen te gaan. Rentree zal daarom in deze procedure nog niet worden veroordeeld om op te treden tegen de overlast, zodat zij de gelegenheid heeft om zelf geluidsmetingen te kunnen doen.” 
      
    
    
      3.5.
      DPD Consultancy (DPD) heeft in opdracht van Rentree geluidsmetingen uitgevoerd. De bevindingen hiervan zijn opgenomen in een rapport van 3 oktober 2024 (het geluidsrapport). De geluidsoverlast wordt door DPD gekwalificeerd als klasse III: “vaak ernstige geluidshinder”. 
      
    
    
      3.6.
      Naar aanleiding van het geluidsrapport heeft Rentree op 21 oktober 2024 een brief naar [naam] gestuurd. In die brief wordt [naam] gesommeerd om per direct te stoppen met het veroorzaken van overlast. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] is overlast bij Rentree blijven melden. 
      
    
    
      3.8.
      Op 31 januari 2025 heeft KLAC, dat is een onafhankelijke klachtencommissie die beoordeelt of aangesloten verhuurders op de juiste manier met klachten van hun huurders omgaan, naar aanleiding van een klacht van [eiser] een advies uitgebracht. KLAC heeft geadviseerd de klacht van [eiser] gegrond te verklaren. KLAC is van oordeel dat een vrijwillige gedragsaanwijzing, en indien de buurvrouw daarmee niet instemt, een rechterlijke gedragsaanwijzing in dit geval goede instrumenten zijn. Zij is verder van oordeel dat Rentree meer druk op de buurvrouw had moeten uitoefenen dan zij heeft gedaan. 
      
    
    
      3.9.
      Rentree heeft op 13 februari 2025 schriftelijk op het advies van KLAC gereageerd. Zij geeft daarbij onder andere aan dat zij, na advies hierover, heeft besloten om geen juridische procedure tegen de buurvrouw te starten. Verder wordt de mogelijkheid van verhuizing benoemd. 
      
    
    
      3.10.
      Partijen hebben overeenstemming bereikt over verhuizen. [eiser] heeft half april 2025 de sleutels van zijn nieuwe woning ontvangen. Daarnaast heeft [eiser] een forfaitaire verhuiskostenvergoeding van € 7.600,00 toegezegd gekregen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        Wat [eiser] wil
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] wil een financiële tegemoetkoming (schadevergoeding en huurprijsvermindering) van Rentree ontvangen voor de overlast die hij gedurende meer dan een jaar heeft ervaren. Daarnaast wil hij een hogere verhuiskostenvergoeding dan de forfaitaire vergoeding. Volgens [eiser] zijn de werkelijke verhuiskosten namelijk veel hoger dan de vergoeding die nu is toegezegd.
      
      
        
          Het verweer van Rentree daartegen
        
      
      
    
    
      4.2.
      Rentree stelt dat zij, binnen de mogelijkheden die zij – onder andere vanwege de persoonlijke omstandigheden van de buurvrouw van [eiser] had – adequaat heeft gereageerd. Zij heeft een geluidsonderzoek laten uitvoeren, meerdere keren gesproken met [naam] en haar een brief gestuurd en aan [eiser] een alternatieve woning aangeboden en een verhuisvergoeding toegekend. Volgens Rentree is zij niet aansprakelijk voor immateriële schade en zijn er geen gronden om een huurprijsvermindering toe te passen of een hogere verhuiskostenvergoeding toe te kennen. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Het wettelijk kader
      
    
    
    
      5.1.
      De overlegrechter stelt voorop dat een huurder, die van een andere huurder overlast ervaart, hun gezamenlijke verhuurder kan aanspreken om de overlast door die huurder te beëindigen. Als de verhuurder onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, levert dat een gebrek aan het gehuurde op (artikel 7:204 BW). De ondervonden overlast moet wel zodanig ernstig zijn dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd. Indien sprake is van een gebrek, kan de huurder op grond van artikel 7:207 BW aanspraak maken op huurprijsvermindering. 
      
      
        
          Het oordeel van de overlegrechter
        
      
      
    
    
      5.2.
      In het kort geding vonnis van 27 augustus 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld dat op dat moment nog geen verplichting voor Rentree bestond om dwingende maatregelen te nemen. Van belang was toen dat Rentree nog maar weinig tijd had gehad om zich een eigen oordeel van de ernst van de overlast te vormen door bijvoorbeeld geluidsmetingen te (laten) verrichten. 
      
    
    
      5.3.
      Rentree heeft vervolgens geluidsmetingen laten uitvoeren door DPD. Uit het geluidsrapport blijkt dat er gedurende twee weken geluidsmetingen zijn gedaan. Er zijn daarbij 415 momenten geregistreerd, waarvan de door [eiser] als hoogst gekwalificeerde overlast is geselecteerd. Dat resulteerde in 36 analyse momenten. In al die 36 opnames werd de grenswaarde van geluid overschreden. De overlast bestaat uit muziekgeluid met harde bassen en bonken. DPD kwalificeert de situatie als klasse III – vaak ernstige geluidshinder, waarbij ingrijpen van externe partijen, zoals de verhuurder, vereist is. 
      
    
    
      5.4.
      Rentree betwist niet dat er sprake is van overlast, maar volgens Rentree blijkt uit de meldingen van [eiser] dat [eiser] wel veel meer overlast ervaart dan wat in het rapport van DPD als overlast wordt vastgesteld. De overlegrechter zal dit verweer van Rentree passeren. Daartoe weegt in de eerste plaats mee dat niet wordt betwist dat er sprake is van ernstige en structurele geluidsoverlast en dat volgt ook uit het rapport. In de 36 geanalyseerde opnames is immers maar liefst in alle gevallen een geluidsnorm overschreden en de situatie wordt ingedeeld in klasse III. Bovendien zijn niet alle meldingen geanalyseerd en heeft [eiser] aangegeven dat hij de instructie van DPD had gekregen om bij alle geluiden die hij van de buren hoorde op de knop te drukken en daarmee al deze geluiden te registreren. 
      
    
    
      5.5.
      De overlegrechter stelt vast dat Rentree vanaf het moment van het rapport van DPD over voldoende informatie beschikte om te onderkennen dat sprake was van een ernstig overlastprobleem. Zij had vanaf dat moment aanvullende maatregelen moeten treffen, zoals een gedragsaanwijzing of juridische stappen richting de veroorzaker. Rentree heeft naar het oordeel van de overlegrechter echter onvoldoende gedaan om overlast tegen te gaan. Zij heeft wel aangegeven dat zij meerdere keren met de [naam] gesproken heeft en op 21 oktober 2024 heeft Rentree ook een brief naar haar gestuurd waarin gesommeerd is de overlast per direct te stoppen, maar vaststaat dat de overlast sindsdien niet verminderd is. [eiser] is steeds, en zelfs bijna dagelijks, overlast blijven melden bij Rentree. Het lag, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden van het geval en de voorgeschiedenis, op de weg van Rentree om verdere juridische stappen te ondernemen, bijvoorbeeld door middel van een (al dan niet vrijwillige) gedragsaanwijzing. Dat is niet gebeurd. Sterker nog, Rentree heeft tijdens de zitting aangegeven dat zij in de persoonlijke omstandigheden van [naam] aanleiding zag om dat niet te doen. Die omstandigheden zijn bij de overlegrechter niet bekend en zullen ongetwijfeld serieus zijn, maar dit mag naar het oordeel van de overlegrechter niet ten koste gaan van de andere huurder ([eiser]). 
      
    
    
      5.6.
      De overlegrechter is dan ook van oordeel dat er sprake was van een gebrek aan het gehuurde, zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Rentree is vanaf november 2024 tekort geschoten door niet voldoende gebruik te maken van haar bevoegdheid en mogelijkheden om op te treden tegen de overlastveroorzaker. Zij had meer kunnen en moeten doen om een einde te maken aan de onrechtmatige overlast. [eiser] kan daarom aanspraak maken op huurprijsvermindering. De overlegrechter acht een huurprijsvermindering over de periode november 2024 (de maand na het geluidsrapport en de brief van Rentree aan [naam]) tot en met maart 2025 (de maand voor de verhuizing van [eiser]) op zijn plaats. Gelet op de aard en ernst van de overlast wordt een vermindering van 30% redelijk geacht. Uitgaande van een kale huur van € 710,00 per maand, komt dit neer op een bedrag van in totaal (5 x 0,3 x € 710,00 =) € 1.065,00. De overlegrechter zal Rentree veroordelen tot betaling van dit bedrag aan [eiser].
      
    
    
      5.7.
      Voor toekenning van immateriële schadevergoeding geldt op grond van artikel 6:106 BW dat slechts in uitzonderlijke gevallen sprake kan zijn van vergoeding van ander nadeel dan vermogensschade. Daarvoor is vereist dat sprake is van aantasting in de persoon op andere wijze dan in de eer of goede naam. Volgens vaste rechtspraak zijn de eisen voor het toekennen van een dergelijke vergoeding streng. Degene die zich op aantasting in de persoon beroept zal die aantasting in ieder geval ook met concrete stukken moeten onderbouwen. In dit geval heeft [eiser] geen medische stukken of verklaringen overgelegd en geen concrete psychische schade gesteld. De enkele stelling dat sprake was van een zeer belastende situatie door de overlast is daartoe onvoldoende. De overlegrechter ziet reeds daarom geen aanleiding voor toekenning van een immateriële schadevergoeding. 
      
    
    
      5.8.
      De verhuiskostenvergoeding is wettelijk forfaitair van aard. De vergoeding die Rentree heeft aangeboden, voldoet volgens Rentree aan de forfaitaire normen en [eiser] heeft dat niet weersproken. De overlegrechter zal hier daarom van uitgaan. [eiser] heeft geen concrete onderbouwing of kostenoverzicht overgelegd waaruit zou volgen dat dit bedrag ontoereikend is. De overlegrechter ziet dan ook geen grond om een hoger bedrag toe te kennen dan het aangeboden bedrag.
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      5.9.
      Bij de aard van de procedure voor de Overijsselse Overlegrechter past dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd. Dat betekent dat partijen ieder hun eigen kosten moeten dragen.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt Rentree tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.065,00 aan huurprijsvermindering over de periode november 2024 tot en met maart 2025;
      
    
    
      6.2.
      compenseert de proceskosten in die zin dat ieder zijn eigen kosten draagt;
      
    
    
      6.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2025.