ECLI:NL:RBMNE:2025:3072, Rechtbank Midden-Nederland, 09-04-2025, 11244515 \ MC ECPL 24-5006
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eiser heeft woning gekocht en spreekt verkoper aan op verborgen gebreken. Eiser stelt dat sprake is van houtrot / rot in kozijnen.  Vordering wordt afgewezen. Normaal gebruik als woning is mogelijk. Koper heeft niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan. Verkoper heeft geen mededelingsplicht geschonden. Koopovereenkomst volgens NVM-model.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11244515 \ MC EXPL  24-5006
    
    
    
      
        Vonnis van 9 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiseres sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser sub 1] ,
      gemachtigde: mr. H.R. Yücesan,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] ,
      gemachtigde: L. Bult-Zomer.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen
        - de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,- de akte vermeerdering van eis van [eiser sub 1] .
      
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 maart 2025. [eiser sub 1] en [gedaagde sub 1] zijn verschenen in het bijzijn van hun gemachtigden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
      
    
    
      1.3.
      Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat er een beslissing zou komen op 9 april 2025 of zoveel eerder als het vonnis gereed was.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        In 2022 heeft [eiser sub 1] van [gedaagde sub 1] een huis gekocht. Volgens [eiser sub 1] heeft het huis verborgen gebreken. De kozijnen zouden ernstig zijn aangetast door houtrot. [eiser sub 1] zou 
        € 14.951,10 hebben betaald voor herstel en eist dat [gedaagde sub 1] dat vergoedt. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser sub 1] af omdat niet blijkt dat er bij de verkoop verborgen houtrot was waardoor gebruik als woonhuis onmogelijk was. [eiser sub 1] heeft een risico genomen door geen bouwtechnische keuring te laten doen. [gedaagde sub 1] heeft geen mededelingsplicht geschonden.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Wat is hier het beoordelingskader?
      
    
    
    
      3.1.
      De regels over verborgen gebreken staan in de koopovereenkomst, die is gebaseerd op het NVM-model uit 2021. Hoofdregel is dat bij de koop van een woning de koper het risico draagt van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat staat in artikel 6.1. Artikel 6.3 geeft daarop een belangrijke uitzondering. Het risico van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen ligt bij de verkoper. 
      
    
    
      3.2.
      Deze verdeling van het risico voor gebreken kan anders komen te liggen door wat partijen wel of niet doen of zeggen tijdens de koop. De koper draagt het risico van gebreken die voor hem bekend of kenbaar waren. Dat is zo als van hem verwacht kon worden dat hij hier onderzoek naar deed (onderzoeksplicht). Daarentegen is het risico voor de verkoper als hij bij de verkoop verkeerde informatie heeft gegeven of iets niet heeft verteld terwijl hij dat wel had moeten doen (mededelingsplicht). Als de verkoper zegt dat het huis bepaalde  eigenschappen heeft, dan mag de koper daarop vertrouwen en hoeft hij dat niet te onderzoeken.
      
    
    
      3.3.
      Toetsing van de feiten aan dit kader leidt er toe dat de vorderingen van [eiser sub 1] worden afgewezen. 
      
      
        
          Had het huis een gebrek dat normaal gebruik als woonhuis onmogelijk maakt? 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Volgens de bewijsregels draagt de partij die zich op het rechtsgevolg van een bepaalde stelling beroept de stelplicht en het bewijsrisico. [eiser sub 1] beroept zich op de uitzondering van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Hij moet dus aantonen dat het huis ten tijde van de koop gebreken had waardoor normaal gebruik als woonhuis niet mogelijk was.
      
    
    
      3.5.
      Onder ‘normaal gebruik’ wordt op basis van eerdere rechtspraak verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gebreken die het normaal gebruik aantasten zijn doorgaans ernstige gebreken met betrekking tot de essentiële functies van een woning (keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer). Niet ieder gebrek leidt er dus toe dat van normaal gebruik als woning geen sprake kan zijn. Voor deze zaak betekent dat concreet dat aantasting van hout aan de buitenzijde de woning niet direct onbruikbaar maakt als woonhuis. Dat wordt pas anders als het bijvoorbeeld zo erg is dat aan de binnenzijde van de woning (serieuze) lekkage optreedt, waardoor allerlei (nood) maatregelen moeten worden getroffen. 
      
    
    
      3.6.
      Wat is daar hier over te zeggen? Het huis is in augustus 2022 aan [eiser sub 1] geleverd. Volgens [eiser sub 1] was er in het voorjaar van 2023 na hevig regenval lekkage aan de binnenkant van het houtwerk bij de keuken. Die lekkage is echter niet vastgelegd op foto’s of in een rapport. Er zijn alleen ongedateerde foto’s van houtwerk aan de buitenzijde van de raampartij bij de keuken.
      
    
    
      3.7.
      Het schilderbedrijf [onderneming 1] is komen kijken en heeft op 9 juni 2023 een offerte uitgebracht voor schilder- en timmerwerk ter hoogte van € 4.720,98 inclusief btw. Daarbij was een post van € 423,50 (inclusief btw) voor ‘Houtrotherstel keukenraam: dorpel tot aan het glas’. [gedaagde sub 1] heeft aangeboden hiervoor € 500,00 te betalen. Dit aanbod heeft [eiser sub 1] afgeslagen, omdat hij vond dat [gedaagde sub 1] alles moest betalen. Dat wilde [gedaagde sub 1] niet en daar was hij ook niet toe verplicht. [onderneming 1] heeft namelijk niet vastgesteld dat er gebreken waren waardoor het pand niet kon worden gebruikt als woonhuis. In antwoord op vragen naar de staat van de kozijnen ten tijde van de offerte schrijft [onderneming 1] : ‘Het schilderwerk … verkeerde niet in zo’n slechte staat dat er geen veilige woonsituatie was. De gebreken zoals destijds geconstateerd door mij waren niet zo slecht dat deze overgingen naar de binnenzijde van de woning.’ 
      
    
    
      3.8.
      Volgens [eiser sub 1] had [onderneming 1] bij nader inzien geen tijd en is het werk in de loop van 2024 uitgevoerd door [onderneming 2] (hierna: [onderneming 2] ) voor € 14.951,10. Dat is de gevorderde hoofdsom. Dat dit bedrag zoveel hoger ligt dan de offerte van [onderneming 1] vraagt om een verklaring. Volgens [eiser sub 1] komt dat doordat na het afschuren van de verf pas bleek hoe slecht de kozijnen waren. [eiser sub 1] heeft hiervan op zitting nog bewijs aangeboden, maar daar komt de kantonrechter niet aan toe. [eiser sub 1] heeft namelijk niet goed onderbouwd wat [onderneming 2] aantrof en ook niet hoe dat zou kunnen leiden tot een andere oordeel over de vraag of de woning ten tijde van de koop geschikt was voor normaal gebruik als woning. [eiser sub 1] heeft daar wel voldoende de gelegenheid toe gehad. Anders dan van [onderneming 1] is er van [onderneming 2] geen toelichting met foto’s in het dossier. Er is alleen een schets waarop [eiser sub 1] zelf slechte plekken heeft ingetekend. De factuur en de offerte van [onderneming 2] uit 2024 die wel zijn overgelegd geven alleen een heel korte omschrijving van verrichte of geplande werkzaamheden. Deze documenten geven geen informatie over de staat van de woning en de mogelijkheid van normaal gebruik in 2022.
      
    
    
      3.9.
      Tussenconclusie: het beroep van [eiser sub 1] op artikel 6.3 van de koopovereenkomst slaagt niet. Daarbij moet nog wel worden gekeken hoe het zit met de onderzoeks- en mededelingsplicht. 
      
      
      
        
          Heeft [eiser sub 1] voldaan aan zijn onderzoeksplicht?
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [eiser sub 1] heeft er voor gekozen om tijdens de drie dagen bedenktijd geen bouwtechnisch onderzoek te laten doen. De makelaar van [gedaagde sub 1] heeft hem wel expliciet gevraagd of hij dat wilde. Volgens [eiser sub 1] was dat niet nodig omdat de woning er bij de koop uitzag ‘om door een ringetje te halen’. Daarmee heeft hij echter wel het risico op zich genomen dat zich na de koop gebreken zouden openbaren die hij dan niet meer kon betrekken in het besluit om de woning te kopen of in de onderhandeling over de koopprijs. 
      
    
    
      3.11.
      Volgens [eiser sub 1] zouden de door hem gestelde gebreken bij een bouwkundig onderzoek niet aan het licht zijn gekomen omdat bij zo een keuring alleen de uitwendige kenmerken van een woning worden onderzocht. Dat standpunt overtuigt niet. [gedaagde sub 1] heeft aan de hand van een voorbeeldrapportage van Vereniging Eigen Huis laten zien dat houtrotaantasting van buitenkozijnen wel een onderwerp is waarover standaard wordt gerapporteerd. Het ligt voor de hand dat ernstige gebreken aan het schilder- of houtwerk door een expert zouden zijn opgemerkt. Of een rapporteur aan déze woning iets had opgemerkt kan niet meer worden vastgesteld maar dat blijft voor rekening van [eiser sub 1] . 
      
    
    
      3.12.
      
        [eiser sub 1] heeft dus niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Dat werkt in zijn nadeel. 
      
      
        
          Heeft [gedaagde sub 1] een mededelingsplicht geschonden?
        
      
      
    
    
      3.13.
      Bij de koopovereenkomst is een standaardvragenlijst waarop onderwerpen aan bod komen die kopers belangrijk vinden, daarnaast kan een koper ook zelf vragen stellen. De koper mag in beginsel vertrouwen op de antwoorden van de verkoper en hoeft daar verder zelf geen onderzoek meer naar te doen. Volgens [eiser sub 1] is [gedaagde sub 1] aansprakelijk omdat hij hem verkeerd of onvolledig heeft voorgelicht over de staat van de kozijnen.
      
    
    
      3.14.
      Dat standpunt is niet juist. In de vragenlijst bij het koopcontract heeft [gedaagde sub 1] aangegeven dat de kozijnen, ramen en deuren voor het laatst zijn geschilderd in 2019. Op de vraag ‘is dit gebeurd door een erkend schildersbedrijf?’ heeft [gedaagde sub 1] ‘nee’ geantwoord. Hij heeft er met de hand bijgeschreven dat dit ‘door hemzelf’ is gedaan. [gedaagde sub 1] heeft gezegd dat hij het houtwerk zelf bijhield met twee componenten epoxy en dat hij dit ieder jaar voor de winter deed, dus voor het laatst in 2021. 
      
    
    
      3.15.
      Daarmee heeft [eiser sub 1] geen verkeerde of onvoldoende informatie gegeven waardoor de onderzoeksplicht zou zijn vervallen. Partijen zijn het erover eens dat het schilderwerk er bij de verkoop goed uitzag. [eiser sub 1] wist dat [gedaagde sub 1] het schilderwerk en onderhoud zelf deed en dat dit niet door een professioneel bedrijf gebeurde. Dat bracht eerder een zwaardere onderzoeksplicht voor [eiser sub 1] mee, dan dat [eiser sub 1] hier het vertrouwen aan mocht ontlenen dat de kozijnen vrij waren van gebreken.
      
    
    
      3.16.
      Daarbij wordt nog opgemerkt dat iedere huizenbezitter te maken krijgt met onderhoudskosten. Het huis is gebouwd in 1994 en dus bijna dertig jaar oud. Anders dan bij een nieuwbouwhuis mocht [eiser sub 1] niet verwachten dat hij de eerste jaren na aankoop geen onderhoud hoefde te doen aan de kozijnen. [eiser sub 1] heeft zelf gezegd dat schilderwerk iedere vijf jaar moet gebeuren. Bekend was dat [gedaagde sub 1] het in 2019 voor het laatst gedaan had. Dan waren dit dus werkzaamheden die [eiser sub 1] in 2024 hoe dan ook kon verwachten. 
      
    
    
      3.17.
      Omdat geen mededelingsplicht is geschonden slaagt ook het subsidiaire beroep van [eiser sub 1] op dwaling niet. Als [eiser sub 1] al gedwaald heeft over de staat van de kozijnen, dan is dat niet te wijten aan verkeerde of onvolledige informatie van [gedaagde sub 1] . 
      
    
    
      3.18.
      De eindconclusie is dat de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen.
      
      
        
          De overige vorderingen worden ook afgewezen.
        
      
      
    
    
      3.19.
      Omdat de hoofdsom wordt afgewezen, slagen ook de vorderingen die daarmee samenhangen of daarvan afhangen niet. De koopovereenkomst wordt niet gewijzigd. [gedaagde sub 1] hoeft ook geen buitengerechtelijke incassokosten te vergoeden. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      3.20.
      
        [eiser sub 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde sub 1] betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                947,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.21.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      3.22.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde (de heer [eiser sub 1] of mevrouw [eiseres sub 2] ) kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van [eiser sub 1] af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eiser sub 1] hoofdelijk in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [eiser sub 1] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      4.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Garvelink en in het openbaar uitgesproken door mr. drs. B.G.W.P. Heijne op 9 april 2025.
      
    
  
  
     Artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
  
  
     Zie o.a. Hoge Raad 13 december 2005, ECLI:NL: HR:2005:AU2414, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 maart 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:1220.