ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4363, Rechtbank Haarlem, 02-11-2011, 529831 VV EXPL 11-256
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2011-11-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Enige maanden na de koop en overdracht van een woning, valt het stucwerk van de plafonds. Koper vordert in kort geding veroordeling van verkoper tot betaling van herstelkosten en daarmee samenhangende kosten wegens non-conformiteit. Verkoper betwist te zijn tekortgeschoten, aanvoerende dat hij de plafonds niet heeft laten stuken.
        De kantonrechter overweegt dat de (definitieve) beantwoording van de vraag of verkoper het stucwerk heeft laten aanbrengen in het midden kan blijven, nu verkoper ervoor dient in te staan dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Nu de woning niet over die eigenschappen beschikt, is verkoper tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en dient hij de ten gevolge van die tekortkoming door koper geleden schade te vergoeden. 
        Vaststelling van de definitieve omvang van de schade dient in een bodemprocedure te geschieden. Toegewezen wordt bij wijze van voorschot een redelijke vergoeding.

RECHTBANK HAARLEM
      Sector kanton
    
    
    Locatie Haarlem
    
    
      zaak/rolnr.: 529831 / VV EXPL 11-256
      datum uitspraak: 2 november 2011 (bij vervroeging)
    
    
    VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING 
    
    inzake
    
    
      1. [eiser]
      2. [eiseres]
      te [woonplaats]
      eisers
      hierna te noemen [eiser]
      gemachtigde mr. Y.J. Groeneveld
    
    
    tegen
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      [XXX] INVESTMENTS B.V.
      te Haarlem
      gedaagde
      hierna te noemen [gedaagde]
      gemachtigde mr. M.N. Mense
    
    
    
    
      De procedure
      [eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard op 14 oktober 2011. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2011. De gemachtigden hebben pleitnotities overgelegd. Beide partijen hebben stukken in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. 
    
    
    
      De feiten
      1.	[gedaagde] houdt zich beroepsmatig bezig met het aankopen en weer doorverkopen van onroerend goed.
      2.	[gedaagde] heeft op 13 september 2010 op een vastgoedveiling de wonin[adres]] te [woonplaats] (hierna: de woning) verworven, die in eigendom had toebehoord aan wijlen de heer [YYY]. [gedaagde] heeft de woning voor een bedrag van € 194.544,73 k.k. aangekocht. 
      3.	[gedaagde] heeft de woning laten ontruimen en opknappen en deze vervolgens via Vreeken & Meyer ERA Makelaars te koop aangeboden.
      4.	Op 9 december 2010 heeft SSW Woningkeur (hierna: SSW) in opdracht van [eiser] de woning bouwtechnisch gekeurd. Bij het onderzoek heeft SSW zijn geen zichtbare gebreken aan de woning geconstateerd.
    
    
    
      5.	Op 23 december 2010 heeft [eiser] de woning van [gedaagde] gekocht voor een koopprijs van € 205.000,00 k.k. In de koopakte van die datum is in artikel 5.3 onder meer het volgende opgenomen:
      “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.”
      6.	Op 1 maart 2011 heeft het transport van de woning plaatsgevonden.
      7.	Begin mei 2011 is een gedeelte van het stucwerk van het plafond van de voorkamer op de eerste etage van de woning gevallen.
      8.	Op 16 mei 2011 heeft [eiser] telefonisch contact opgenomen met de directeur van [gedaagde], XXX, en hem gevraagd of hij de plafonds in de woning had laten stuken.
      9.	Bij brief van 9 juni 2011 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de gebreken aan de woning, waarbij zij onder meer het volgende heeft ogemerkt:
      “Begin mei 2011 is het plafond spontaan naar beneden gekomen en vertoont ook het plafond in de woonkamer brosse plekken. Dit is ontstaan omdat u de werkzaamheden aan het plafond niet goed heeft uitgevoerd.”
      10.	Bij e-mailbericht van 1 juli 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder meer het volgende geantwoord:
      “Nogmaals verzoek ik u de door uw verzekerde gepretendeerde aanspraken op een deugdelijke wijze te formuleren, […] Wat verstaan moet worden aan het gebrek aan het plafond […] is niet duidelijk.”
      11.	Op 4 juli 2011 heeft de gemachtigde van [eiser] onder meer als volgt gereageerd:
      “gezien het feit dat uw cliënt de betreffende kwestie niet op minnelijke wijze wenst op te lossen,  ziet cliënt zich genoodzaakt een expertiseonderzoek te laten verrichten […] om de werkzaamheden van uw cliënt te beoordelen dan wel de schade te begroten.”
      12.	Op 4 juli 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] daarop onder andere het volgende geantwoord:
      “Waarom het nu weer om door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden zou gaan, is mij niet duidelijk. Uw verzekerde kocht een (onroerende) zaak van [gedaagde]. Een andere rechtsverhouding is er niet.”
      13.	Op 6 juli 2011 heeft [eiser] CED BrandVaria B.V. (hierna: CED) opdracht gegeven tot het uitvoeren van een expertiseonderzoek aan de woning.
      14.	Bij brief van 13 juli 2011 heeft CED [gedaagde] uitgenodigd om op 9 augustus 2011 bij het onderzoek aanwezig te zijn.
      15.	Op 14 juli 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] geantwoord dat [gedaagde] niet bij het onderzoek aanwezig zal zijn, waarbij hij onder meer het volgende heeft opgemerkt:
      “[gedaagde] heeft geen werkzaamheden uitgevoerd voor en ook geen diensten verleend aan [eiser]. Mede daarom ziet [gedaagde] de toegevoegde waarde van het aangekondigde onderzoek niet in.”
      16.	Op 4 augustus 2011 heeft[ZZZ] (hierna: [ZZZ]) van Vreeken & Meyer ERA Makelaars op verzoek van [eiser] de woning bezocht.
      17.	CED heeft op 9 augustus 2011 een onderzoek ingesteld naar de situatie van de in de woning aanwezige plafonds. [gedaagde] is niet bij het onderzoek aanwezig geweest.
      18.	Bij e-mailbericht van 12 augustus 2011 heeft [eiser] onder meer het volgende aan CED gemeld:
      “Zojuist zijn wij abrupt wakkergemaakt door een klap waarbij mijn vrouw een klap op haar hoofd, en ik op mijn rug voelde. U raadt het al, het plafond op de slaapkamer is ook naar beneden gekomen […].” 
      19.	Bij e-mailbericht van 15 augustus 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] onder meer het volgende aan de gemachtigde van [eiser] medegedeeld:
      “Middelerwijl verzocht [gedaagde] de betrokken makelaar onderzoek te doen naar de door [eiser] geuite klachten. De makelaar deelde na bezoek aan de woning mede dat het (hooguit) om loslatende verf zou gaan.”
      20.	Op 19 augustus 2011 heeft [ZZZ] een e-mailbericht met onder meer de volgende inhoud aan [eiser] gestuurd:
      “[…] op vrijdag 5 augustus met de heer [gedaagde] contact gehad met het bericht dat ik […] geconstateerd had dat de plafonds er inderdaad niet goed uitzien en dat er vermoedelijk een verkeerde onderlaag is gebruikt waardoor het stucwerk niet heeft gehecht. Aangegeven dat dit duidelijk te zien is in de voorslaapkamer en dat in de achterslaapkamer en in de woonkamer de eerste tekenen van het loslaten zichtbaar worden. Ook heb ik hem geadviseerd om bij de inspectie aanwezig te zijn […].”
      21.	In het door CED op 22 augustus 2011 opgestelde rapport van expertise is onder meer opgenomen dat van het plafond in de voorkamer op de 1e etage het stucwerk “nagenoeg 
      geheel” is afgevallen, “als gevolg van diverse ondeugdelijkheden”, te weten:
      “- Onvoldoende bevestiging van de ondergrond c.q. de gipsplaten.
      Deze zijn slechts geniet en niet geschroefd […] Normaliter behoren deze gipsplaten te worden geschroefd, indien hierop stucwerk wordt aangebracht.
      - Geen en/of onvoldoende voorlijmen van deze gipsplaten […] Er is geheel geen hechting ontstaan tussen gipsplaten en stucwerk, doordat niet eerste werd voorgelijmd.
      […]”
      Voorts heeft CED geconstateerd “dat hetzelfde gebrek zich bevindt in/aan het plafond van de achter(ouder)slaapkamer […] alsook aan het plafond van de woonkamer”.
      Herstel dient volgens CED als volgt plaats te vinden:
      “De genoemde ruimten dienen te worden ontruimd en afgedekt. Alle plafonds dienen te worden afgestoken, voor zover nog nodig, waarna de gipsplaten dienen te worden verschroefd op de bekende afstanden. Vervolgens de gipsplaten voorlijmen. Hierna opnieuw dichtzetten met band en de plafonds voorzien van een goede stuclaag.”
      Herstel van de plafonds dient volgens CED plaats te vinden “Zo snel mogelijk, omdat anders meerdere schade kan ontstaan aan interieur en aan mogelijk persoonlijk letsel”.
      CED begroot de kosten van herstel op € 4.600,00 incl. BTW en stelt verder:
      “– Schade aan wandwerk pro memorie – Tijdelijk verblijf elders pro memorie. De hersteltijd zal circa twee tot drie weken bedragen […] – Mogelijk meerde schade overige plafonddelen […] entree/hal begane grond, 1e verdieping overloop en kleine slaapkamer. Aangezien alle plafonds zijn gestuct in dezelfde periode is schade aan deze onderdelen ook niet uit te sluiten. […] herstelkosten aanvullend begroot op circa e. 1.500,00 invl. BTW”.
      22.	CED heeft een bedrag van € 835,38 inclusief btw in rekening gebracht ter zake van expertisekosten.
      23.	Op 1 september 2011 heeft [eiser] het expertiserapport van CED aan [gedaagde] gestuurd, met het verzoek binnen 21 dagen zorg te dragen voor herstel van de gebreken.
      24.	Op 8 september 2011 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] geschreven dat [gedaagde] de overeenkomst volledig is nagekomen en dat voor gehoudenheid tot vergoeding van schade geen grond bestaat. Daarbij heeft de gemachtigde onder andere nog het volgende opgemerkt:
      “In elk geval betwist [gedaagde] stucwerk of gipsplaten te hebben aangebracht. [gedaagde] deed voorafgaand aan de verkoop enkel schilderwerkzaamheden aan kozijnen verrichten […].”
      25.	Op 14 september 2011 heeft Tulip Inn & AC Bodegraven een offerte aan [eiser] gestuurd voor de kosten van een hotelkamer van € 86,00 per nacht, exclusief ontbijt ad  € 14,00 per persoon en toeristenbelasting ad € 1,80 per persoon.
      26.	Bij brief van 20 september 2011 hebben [AAA] en [BBB], bewoners van het adres [adres] te [woonplaats] onder meer aan [eiser] bericht dat “gedurende het 4e kwartaal 2010, door een aantal personen van Poolse afkomst minimaal een maand, meerdere dagen per week door hen in uw woning is gesloopt, verbouwd”, waarbij zij onder meer hebben opgemerkt te hebben gezien “dat er zakken met bouwmateriaal, zoals cement, kalk, hout en dergelijke, het huis binnengebracht zijn”.
      27.	Op 25 oktober 2011 heeft [CCC], dochter van de voormalige eigenaar van de woning onder meer schriftelijke verklaard dat “de plafonds van zowel de beneden als bovenverdieping zijn bewerkt/veranderd […] na het overlijden van mijn vader” en heeft zijn schoonzoon [DDD] onder andere schriftelijk verklaard dat “ik heb gezien dat er rond de maanden augustus/september/oktober 2010 in het woonhuis van mijn schoonvader is ontruimd en verbouwd door een aantal mannen. Ik heb gezien dat de wanden en plafonds zijn gedaan […]”.
      28.	Bij e-mailbericht van 25 oktober 2011 heeft [ZZZ] onder meer het volgende aan [eiser] medegedeeld:
      “Jullie hebben ons gevraagd te verklaren of de plafonds ten tijde van de verkoop van de woning glad gestucd waren. Het enige wat ik je kan vertellen is dat het plafond in de woonkamer gladgestucd was en dat er ter hoogte van het rookkanaal nog wat roetdoorslag zichtbaar was. […] Wat de plafonds op de eerste verdieping betreft laat bijgaande foto zien dat deze ook gladgestucd waren. Alles was hoe dan ook helemaal wit […] Toen ik later nog een keer bij jullie ben geweest oogden het als nieuwe grijze gipsplaten waarvan de stuclaag 9ca. 2 mm) losliet.”
    
    
    
      De vordering
      [eiser] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) 
      primair
      veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 10.073,18 inclusief btw ter zake van herstelkosten van het gebrek aan de plafonds en de daarmee samenhangende kosten;
      subsidiair
      partiële ontbinding van de koopovereenkomst in dier voege dat de koopsom wordt verminderd met € 10.073,18 inclusief btw met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag;
      meer subsidiair
      de gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen in dier voege dat de koopsom wordt verminderd met € 10.073,18 inclusief btw met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag;
      nog meer subsidiair
      veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de overeenkomst in dier voege dat de vordering tot nakoming wordt omgezet in een vordering tot schadevergoeding en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 10.073,18 inclusief btw ter zake van herstelkosten van het gebrek aan de plafonds en de daarmee samenhangende kosten;
      een en ander vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 833,00 inclusief btw ter zake van buitengerechtelijke kosten en van de proceskosten.
    
    
    
      [eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag.
      Bij het telefoongesprek op 16 mei 2011 heeft [XXX] desgevraagd aan [eiser] geantwoord dat hij de plafonds in de woning had laten stuken. Dit wordt bevestigd door de mededelingen van [ZZZ], de verkopende makelaar. De plafonds van de woning waren ten tijde van de verkoop van de woning aan [gedaagde] niet van stucwerk voorzien. Dit blijkt uit de verklaringen van de dochter en schoonzoon van de vorige eigenaar en uit de foto’s die deze personen in de eerste maanden van 2010 van het plafond in de woonkamer van de woning hebben gemaakt. Toen [eiser] de woning bezichtigde waren de plafonds van een stuclaag voorzien. Uit de verklaringen van de bewoners van de woning in de [adres] kan voorts worden opgemaakt dat gedurende zeker een maand Poolse werknemers in de woning aan het werk zijn geweest. De bewering van [gedaagde] dat zij alleen de kozijnen heeft laten schilderen, strookt niet met de de door [gedaagde] overgelegde verklaringen, waaruit blijkt dat er veel meer werkzaamheden zijn verricht. Bovendien is de woning voorzien van kunststof kozijnen, die niet geschilderd kunnen of behoeven te worden en heeft [XXX] ter zitting ontkend dat hij de kozijnen heeft laten schilderen. 
    
    
    
      Het expertiseonderzoek van CED heeft uitgewezen dat het stucwerk van de plafonds in de woning valt, omdat het daar ondeugdelijk op is aangebracht. De gipsplaten zijn niet vastgeschroefd en er is geen hechtlaag tussen de gipsplaten en het stucwerk aangebracht. Ten gevolge van de geconstateerde gebreken is de woning niet geschikt voor normaal gebruik, nu het stucwerk in grote brokken naar beneden valt. De woning beschikt dus niet over de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning vereist zijn, zoals door [gedaagde] is gegarandeerd blijkens artikel 5 van de koopovereenkomst tussen partijen. 
      [gedaagde] is primair op grond van artikel 7:21 BW aansprakelijk voor de gebreken aan de woning waardoor deze niet aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst beantwoordt. Omdat [gedaagde] niet bereid is om de gebreken te laten herstellen, dient hij de kosten van herstel door een derde en de daarmee samenhangende kosten te dragen. 
      Nu [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst roept [eiser] subsidiair de partiële ontbinding van de overeenkomst in ingevolge artikel 6:270 BW j° artikel 6:265 BW, respectievelijk vordert [eiser] meer subsidiair wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst ingevolge artikel 6:230 lid 2 BW j° artikel 6:228 BW, in dier voege dat de verschuldigde koopprijs wordt verminderd met het herstelkosten en daarmee samenhangende kosten, respectievelijk vordert [eiser] nog meer subsidiair nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] met omzetting van de vordering tot nakoming in een vordering tot schadevergoeding op grond van artikel 7:17 BW j° 6:87 BW.
    
    
    De kosten van herstel worden door [eiser] begroot op in totaal € 7.100,00 inclusief btw conform het expertiserapport van CED. De bijkomende kosten bestaan uit de kosten van het onderzoek ad € 835,38 inclusief btw en € 2.137,80 voor het verblijf in een hotel gedurende drie weken.
    
    [eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering omdat gevaar bestaat van het ontstaan van schade aan het interieur van de woning en van persoonlijk letsel. De spoedeisendheid wordt voorts gegeven omdat [eiser] niet in staat is de herstelkosten voor te schieten.
    
    
      Het verweer
      [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan.
    
    
    [gedaagde] is niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen partijen. [gedaagde] heeft diverse werkzaamheden aan de woning laten verrichten, maar hij heeft geen stucwerk op de plafonds laten aanbrengen. Diverse personen die [gedaagde] voor de werkzaamheden in de woning heeft ingeschakeld, hebben dit schriftelijk bevestigd. [gedaagde] heeft dan ook geen mededelingsplicht geschonden. [gedaagde] betwist dat hij op 16 mei 2011 tegen [eiser] heeft gezegd dat hij de plafonds heeft laten stucen; hij heeft dat toen juist betwist. 
    
    
      Ook is het, gelet op de geringe meerprijs waarvoor [gedaagde] de woning aan [eiser] heeft verkocht, onmogelijk dat [gedaagde] uitgebreide werkzaamheden heeft laten uitvoeren. Bovendien is er in de verkoopinformatie geen melding van nieuw gestucte plafonds gemaakt, terwijl het gebruikelijk is dat de verkopend makelaar opknapwerkzaamheden breed uitmeet.
      Als er al sprake is geweest van niet goed aangebracht stucwerk, dan is die stuclaag later, dat wil zeggen ná de verkoop van de woning aangebracht. Anders had de stuclaag al veel eerder losgelaten en niet pas in mei 2011. 
    
    
    
      [eiser] heeft de woning voorafgaande aan de koop bouwtechnisch laten inspecteren. Het inspectierapport vermeldde geen gebreken. [eiser] heeft de woning afgenomen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Voor (partiële) ontbinding van de koopovereenkomst is derhalve geen grond. Bovendien sluit de huurovereenkomst ontbinding van de overeenkomst uit.
      De vordering tot wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst is daarenboven constitutief, hetgeen zich niet leent voor een voorlopige voorziening.
      Omzetting van de vordering tot nakoming in een vordering tot schadevergoeding vereist dat eerst schriftelijk nakoming moet zijn gevorderd. Dit is niet gebeurd.
    
    
    
      [eiser] gaat uit van een abstracte schadebegroting, want er zijn geen herstelwerkzaamheden verricht. De vordering sluit dus niet aan op de grondslag van artikel 7:21 BW. Bovendien is de begroting ondeugdelijk. De schade is veel te ruim bemeten en gedeeltelijk niet door [eiser] geleden. In de eerste plaats is met de plafonds van de kleine slaapkamer, de hal en de overloop niets aan de hand, zodat het aantal van 80 vierkante meters waarvan het expertiserapport uitgaat, terug dient te worden gebracht tot 54,60 vierkante meter. Voorts zijn de kosten per vierkante meter veel te hoog. Normaliter wordt door stucadoors een prijs van circa € 14,00 exclusief btw per vierkante meter gerekend, en niet de door [eiser] gestelde € 25,00. 
      De kosten voor het deskundigenonderzoek heeft CED aan de gemachtigde van [eiser] in rekening gebracht, zodat [eiser] ter zake zelf geen schade heeft geleden. Van vergoeding door [gedaagde] aan [eiser] van die kosten is dan ook geen grond. Bovendien is aan het onderzoek geen overleg met [gedaagde] voorafgegaan. Ook is aan [gedaagde] geen conceptrapport voorgelegd voor commentaar. Ten slotte zijn de kosten nodeloos gemaakt; [eiser] had ook door middel van offertes informatie kunnen verkrijgen.
      De schadepost voor een verblijf in een hotel van drie weken is exorbitant. Het gaat hooguit om drie dagen werk. Bovendien vermag [gedaagde] niet in te zien waarom de kosten van ontbijt ook voor zijn rekening zouden moeten komen.
    
    
    [eiser] heeft geen vermogensschade geleden in de vorm van buitengerechtelijke kosten, nu hij verzekerd is voor rechtsbijstand. Bovendien is niet gebleken dat andere of meer werkzaamheden zijn verricht dan die waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te houden.
    
    De vordering ontbeert spoedeisendheid, nu deze niet ziet op het wegnemen van gevaar. Daar komt bij dat vallend stucwerk niet als bedreigend voor lijf en goed kan worden aangemerkt. Ook financieel onvermogen kan niet tot spoedeisendheid leiden.
    
    
      De beoordeling
      1. Gelet op hetgeen in de onderhavige procedure is gebleken omtrent de staat waarin het stucwerk op de plafonds in de woning zich bevindt - de foto’s bij het expertiserapport van CED spreken duidelijke taal - en tot welke gevolgen dit kan leiden - het incident in de slaapkamer van [eiser] laat zich niet afdoen als een kwestie van “afbladderende verf” zoals [gedaagde] aanvoert - , acht de kantonrechter de situatie in de woning vooralsnog voldoende spoedeisend om een voorlopige maatregel te rechtvaardigen. Van [eiser] kan bovendien moeilijk worden verwacht dat hij zelf eerst de plafonds afsteekt en vervolgens de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Zowel bescherming tegen gevaar als de noodzaak van het herstel van de gebreken, brengt de onverwijldheid mee. [eiser] kan derhalve in zijn vordering worden ontvangen.
    
    
    
      2. De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen. 
      De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat dit het geval is. Hiertoe wordt het volgende overwogen.
    
    
    3. [eiser] heeft zijn stelling dat [gedaagde], voorafgaande aan de verkoop van de woning de plafonds van een stuclaag heeft laten voorzien, met diverse stukken onderbouwd. Daartegenover heeft [gedaagde] geen stukken in het geding gebracht waarin zijn verweer, dat hij slechts beperkte werkzaamheden in de woning heeft laten verrichten, steun kan vinden. De door [gedaagde] overlegde verklaringen zijn op dit punt onvoldoende en sluiten het uitvoeren van stucwerkzaamheden bovendien niet uit. Van belang is voorts dat [gedaagde] desgevraagd geen verklaring heeft kunnen geven voor het (vaststaande) feit dat de plafonds van de woning bij de verkoop daarvan aan [eiser] voorzien waren van een stuclaag, terwijl dit niet het geval was ten tijde van de aankoop van de woning door [gedaagde].
    
    4. Niet in geschil voorts is dat het stucwerk van (het merendeel van) de plafonds in de woning is afgevallen. Dit kan als een zodanig ernstig gebrek worden gekwalificeerd, dat normaal gebruik van de woning niet mogelijk is, zoals vastgelegd in artikel 5 van de koopovereenkomst tussen partijen. De (definitieve) beantwoording van de vraag of [gedaagde] het stucwerk heeft laten aanbrengen kan in het midden blijven, nu [gedaagde] in ieder geval als verkoper van de woning ervoor dient in te staan dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik. Nu de woning (in ieder geval voor een belangrijk deel) niet over die eigenschappen beschikt, is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiser] uit de koopovereenkomst en dient Beelem de ten gevolge van die tekortkoming door [eiser] geleden schade te vergoeden. Derhalve kan de primaire grondslag de vordering van [eiser] dragen en behoeven de overige grondslagen geen bespreking.
    
    5. Vaststelling van de definitieve omvang van de schade dient echter in een bodemprocedure te geschieden, nu daarvoor mogelijk meer onderzoek is vereist, waarvoor een kort geding zich niet leent, gelet op de spoedeisendheid daarvan. De kantonrechter zal derhalve bij wijze van voorschot een redelijke vergoeding vaststellen. Tegenover de in het expertiserapport van CED genoemde herstelkosten van de geleden schade, heeft [gedaagde] geen deugdelijke tegenbegroting overgelegd. De door hem overgelegde verklaringen van stucadoors zijn bovendien te ongespecificeerd om als basis daarvoor te kunnen dienen. Daar komt bij dat deze verklaringen zonder het opnemen van de situatie ter plaatse zijn opgesteld. Het door [gedaagde] gevoerde verweer dat de kosten van het expertiserapport niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat het hem niet is voorgelegd, zal worden verworpen, nu genoegzaam vaststaat dat [gedaagde] van meet af aan heeft aangegeven niets met het deskundigenonderzoek te maken te willen hebben. 
    
    
    6. Alle omstandigheden in aanmerking genomen, is de kantonrechter van oordeel dat aan [eiser] redelijkerwijs een bedrag van € 7.500,00 inclusief btw als voorschot op de vergoeding van de door [eiser] ten gevolge van tekortkoming van [gedaagde] geleden schade toekomt. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag. 
    
    7. Genoegzaam gebleken is dat de door de gemachtigde van [eiser] verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan de verzending van een (eventueel herhaalde) aanmaning, het doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Gelet op hetgeen in het Rapport Voorwerk II is bepaald, is voor toewijzing van de buitengerechtelijke kosten niet relevant of deze kosten door de rechtsbijstandverzekering van [eiser] worden gedragen. Nu het gaat om door [eiser] geleden vermogensschade, zal het door [eiser] gevorderde bedrag dat als redelijk kan worden aangemerkt, worden toegewezen.
    
    8. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat deze grotendeels in het ongelijk wordt gesteld.
    
    
    
      De beslissing
      De kantonrechter:
    
    
    
      - veroordeelt [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening:
      a. tot betaling aan [eiser] van € 7.500,00 inclusief btw ter zake van voorschot op de herstelkosten van het gebrek aan de plafonds en de daarmee samenhangende kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2011 tot aan de dag der algehele voldoening;
    
    
    
      - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiser] tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
      dagvaarding			€ 100,33
      griffierecht			€ 202,00
      salaris gemachtigde		€ 400,00;
    
    
    - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Udo de Haes en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
    
    Coll.