ECLI:NL:RBZWB:2025:3180, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-05-2025, 24/3608, 24/3609, 24/3610, 24/3611
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ objecten

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 24/3608 t/m 24/3611
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaken tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 maart 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende objecten bij beschikking van 25 februari 2023 in één geschrift per 1 januari 2022 (waardepeildatum) vastgesteld. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd.
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Adres 
                
              
              
                
                  Waarde 
                
              
            
            
              
                24/3608
              
              
                
                  [adres 1] te [plaats 1]
              
              
                € 637.000
              
            
            
              
                24/3609
              
              
                
                  [adres 2] te [plaats 1]
              
              
                € 190.000
              
            
            
              
                24/3610
              
              
                
                  [adres 3] te [plaats 1]
              
              
                € 183.000
              
            
            
              
                24.3611
              
              
                
                  [adres 4] te [plaats 1] 
              
              
                € 316.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .  
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. De objecten zijn gebouwd in 1995 op twee kadastrale percelen van in totaal 12.250 m²: 
    
      
        Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van [adres 1] te [plaats 1] , dit object betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van 4.125 m². 
      
      
        Belanghebbende is eigenaar van [adres 2] te [plaats 1] , dit object betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van 1.300 m²
      
      
        Belanghebbende is eigenaar van [adres 3] te [plaats 1] , dit object betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van 1.000 m². 
      
      
        Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van [adres 4] te [plaats 1] , dit object betreft een bedrijfsruimte met een gebruiksoppervlakte van 2.275 m². 
      
    
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de gebruikers van de objecten aan [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wensen deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen. 
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de objecten te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
  
  
    
      [adres 1] te [plaats 1] 
    
    
      5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 20 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 655.000. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 74.250 (€ 18 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 3] en [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 3] . Daarnaast heeft de taxateur een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,8. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 4] te [plaats 1] en [referentiewoning 5] te [plaats 4] .  
    
    
    
      5.1.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 637.000 niet te hoog is.
      
    
  
  
    
      [adres 2] te [plaats 1] 
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 23 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 229.000. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 26.000 (€ 20 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 3] en [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 3] . Daarnaast heeft de taxateur een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,8. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [adres 1] 26 en [referentiewoning 4] te [plaats 1] .  
      
    
    
      5.3.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 190.000 niet te hoog is.
      
    
  
  
    
      [adres 3] te [plaats 1] 
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 194.000. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 22.000 (€ 20 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 3] en [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 3] . Daarnaast heeft de taxateur een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,8. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [adres 1] 26 en [referentiewoning 4] te [plaats 1] .  
      
    
    
      5.5.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 183.000 niet te hoog is.
      
    
  
  
    
      [adres 4] te [plaats 1] 
    
    
      6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 361.000. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 40.950 (€ 18 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 3] en [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 3] . Daarnaast heeft de taxateur een kapitalisatiefactor gehanteerd van 8,8. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [adres 1] 26 en [referentiewoning 4] te [plaats 1] .  
    
    
    
      6.1.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 316.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Beroepsgronden van belanghebbende 
        
      
      
      
        7. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat [adres 1] al jaren leeg staat. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, omdat er sprake is van één gebouw. Voor het gehele gebouw dient daarom de vierkante meterprijs en de kapitalisatiefactor hetzelfde te zijn. 
      
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat [adres 1] volledig in eigen gebruik is. Voorts heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de feitelijke situatie van de objecten verschillend is, gezien het verschil in functionaliteit. Om die reden zijn de objecten gesplitst voor de waardering. Verder stelt de heffingsambtenaar dat het verschil in de prijs per vierkante meter komt vanwege het afnemend grensnut omdat de objecten verschillend zijn qua oppervlakte. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de objecten als afzonderlijke WOZ-objecten heeft aangemerkt op grond van artikel 16 van de Wet WOZ. De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase dezelfde kapitalisatiefactor van 8,8 heeft toegepast voor de objecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om te oordelen dat de heffingsambtenaar deze kapitalisatiefactor te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd door middel van marktgegevens en de bottum-up berekening. Het staat daarbij de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen. 
      
    
    
      7.3.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de vier bedrijfsruimtes voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        8. Belanghebbende heeft bij het indienen van zijn beroepschrift, te weten op 27 maart 2024 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 16 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 21 mei 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) drie maanden. 
      
      
    
    
      8.1.
      Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Belanghebbende heeft geen feiten gesteld op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 
    
    
    
      9.1.
      Omdat de beroepen ongegrond zijn en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart de beroepen ongegrond; 
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 21 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.4. 
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.