ECLI:NL:RBZWB:2024:2581, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-04-2024, C/02/401927 / HA ZA 22-522
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-04-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Onteigening, schadeloosstelling. Manege-object. Geen waardevermindering overblijvende object als geheel. Schadeberekening op basis van reconstructie van buitenrijbaan op eigen grond. Daarvoor benodigde planologische medewerking door de gemeente. Voorkeursrecht op basis van Wet voorkeursrecht gemeenten op niet-onteigende deel van de grond, gevestigd na de peildatum.  Bij berekening van schadepost 'tijdelijke omrijschade' rekening gehouden met termijn voor verkrijgen van planologische medewerking door gemeente.  Voorbijgegaan aan bijkomend aanbod van de Staat tot verlenging van het voortgezet gebruik.

vonnis
    
      RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    Cluster II Handelszaken
    
    
      Middelburg
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/401927 / HA ZA 22-522
    
    
    
      
        Vonnis van 17 april 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat),
      zetelend te 's-Gravenhage,
      eiser,
      advocaat mr. B.S. ten Kate te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde] B.V.,
      statutair gevestigd te [plaats 1] , kantoorhoudende te [plaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaten mr. G.R.A.G. Goorts en mr. J.J.M. van Santvoort te Deurne.
      
        Partijen zullen hierna de Staat en [gedaagde] B.V. worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 2 november 2022- de inventarislijst procesdossier van [gedaagde] B.V.- de inventarislijst van de Staat- de akte van depot van 2 januari 2024 van het deskundigenrapport- de akte overlegging producties van [gedaagde] B.V.- de e-mail van mr. [deskundige 3] van 26 januari 2024 met opgave van de kosten van de rechtbankdeskundigen- de aantekeningen van de griffier van het op 30 januari 2024 gehouden pleidooi- de pleitnota van mr. Ten Kate- de pleitnota van mr. Van Santvoort- de akte van mr. Goorts van 13 februari 2024, door de rechtbank aangemerkt als brief, met aanvullende kostenopgave- de brief van mr. Ten Kate van 28 februari 2024 met reactie op de (aanvullende) kostenopgave van [gedaagde] B.V. 
      
      
    
    
      1.2.
      
        Bij beschikking van 30 augustus 2022 heeft de rechtbank mr. [deskundige 1] (voorzitter), mr. [deskundige 2] en ing. [deskundige 3] tot deskundigen benoemd.  
        Op 7 november 2022 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris. 
      
    
    
      1.3.
      Mr. [deskundige 3] heeft als voorzitter van de deskundigencommissie het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 29 december 2023 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd. 
    
    
      1.4.
      De zaak is bepleit op 30 januari 2024.
      
    
    
      1.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
      2.1.
      
        Bij eerdergenoemd vonnis van 2 november 2022 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken:- grondplannummer [nummer 1] : een deel van 1.607 m² van het perceel, kadastraal bekend [perceel 1] , groot 1.887 m², kadastraal omschreven als “Terrein (natuur)”;
        - grondplannummer [nummer 2] : een deel van 81 m² van het perceel, kadastraal bekend [perceel 2] , groot 180 m², kadastraal omschreven als “Terrein (natuur)”.
      
    
    
      2.2.
      In het onteigeningsvonnis is het aan de voormalige eigenaar [gedaagde] B.V. te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 197.585,00.  2.3.	Het onteigeningsvonnis is op 15 december 2022 ingeschreven in de openbare registers. Deze datum geldt dus als peildatum.
      
    
    
      2.4.
      De percelen [perceel 1] en [perceel 2] liggen in het buitengebied van de [gemeente] ten noordwesten van de kern van het dorp [plaats 2] en ten westen van de rijksweg A27. Beide percelen vormden samen een rechthoek en bestonden op de peildatum deels ( [perceel 1] ) uit een onverhard terrein met daarop een buitenrijbaan voor paarden en deels ( [perceel 2] ) uit grasland met bomen/struiken. De rijbaan is ca. 60 meter lang en 20 meter breed en voorzien van een gedraineerde bodem met puin en zand. Rondom de rijbaan staat/stond een afscheiding bestaande uit een stalen hekwerk van ca. 1,5 meter hoog.Beide percelen zijn ontsloten via een aan de westzijde daarvan gelegen smalle verharde binnenweg van de gemeente; voor het gebruik van deze weg is in het verleden ten behoeve van de percelen een recht van (uit-)weg gevestigd.  De percelen [perceel 1] en [perceel 2] vormden samen met de (nagenoeg) aangrenzende percelen [perceel 5] tot en met [perceel 6] , [perceel 7] , [perceel 8] , [perceel 9] , [perceel 10] , [perceel 11] , [perceel 4] en [perceel 12] één object met een totale oppervlakte van 2.88.59 ha, met daarop een woning, diverse bedrijfsgebouwen ten behoeve van een manegebedrijf en bijbehorende gronden. Van de percelen [perceel 1] en [perceel 2] is het grootste deel (in totaal 1.607 m²) onteigend.  
      
    
    
      2.5.
      	De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor is onteigend, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘A27 Houten-Hooipolder’ (hierna: ‘het Tracébesluit). Dit Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu en is sinds 26 augustus 2020 onherroepelijk.
    
    
      2.6.
      
        Het Tracébesluit is door de [gemeente] uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘Tracébesluit A27- [gemeente] ’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 juni 2022 en in werking getreden op 19 augustus 2022. Het was op het moment van afsluiten van het deskundigenrapport nog niet onherroepelijk. In dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’ en deels de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 1’ gekregen. Voorheen gold voor het onteigende het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente [plaats 3] , waarbij aan het onteigende de bestemming ‘Recreatie’ was toegekend met deels de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie -1’, met de functieaanduiding ‘manege’ en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone – rivierenlandschap – overslaggronden’, ‘overige zone – waarde cultuurhistorie – erfgoed NHW’ en ‘vrijwaringszone – dijk’. Voor het overblijvende gedeelte van het onteigende (en het overblijvende object) blijft dit bestemmingsplan ‘Buitengebied’ gelden en daarmee voornoemde recreatiebestemming. 2.7.	Het onteigende was tot aan de peildatum eigendom van [gedaagde] B.V. Zij heeft de percelen [perceel 1] en [perceel 2] in 1993/1994 in eigendom verkregen. De vennootschap heeft tot doel het beleggen in effecten, investeren in agrarische gronden en het verrichten van activiteiten op het gebied van paarden (africhten van dressuurpaarden, bieden van pensionstalling, opfokken van hengsten, oogsten van eigen hooi en het geven van dressuuronderricht). De paardenactiviteiten van [gedaagde] B.V. worden uitgeoefend - en apart geadministreerd - onder de handelsnaam [bedrijf 1] .    De heer [naam 1] is bestuurder van deze vennootschap en (via [B.V. 1] ) ook enig aandeelhouder.
        De heer [naam 1] en zijn echtgenote (hierna samen te noemen: [echtpaar] ) wonen aan het [adres] . Bij deze woning exploiteren zij een manegebedrijf (op naam en voor rekening van [gedaagde] B.V./ [bedrijf 1] ). Voor dit manegebedrijf beschikt [echtpaar] per peildatum over 2 manegehallen, in totaal 40 paardenboxen, een buitenrijbaan en ca. 2 ha bijbehorende grond/grasland. In het kader van het bedrijf traint en verhandelt [echtpaar] dressuurpaarden in het ‘topsegment’ (vanaf klasse Z tot en met Grand Prix). 
      
      
    
    
      2.8.
      
        De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben in hun rapport van 29 december 2023 over de aan [gedaagde] (zie hierna onder 2.12) toekomende schadeloosstelling als volgt (na correctie van een onjuist vermeld bedrag) geadviseerd:- waarde onteigende					€   67.520,00- waardevermindering overblijvende			€   13.265,00 - bijkomende schade 	 				€   92.740,00  * extra accountantskosten i.v.m. btw-plicht (€ 1.000,00)	              P.M.
        
          + 2 x P.M.
        
        Totaal							€ 173.525,00 + 3 x P.M.
      
    
    
      2.9.
      De Staat heeft aan [gedaagde] laatstelijk (bij dagvaarding) aangeboden als schadeloosstelling een totaalbedrag van € 197.585,00.
      
    
    
      2.10.
      
        
          [gedaagde] heeft de totale schadeloosstelling laatstelijk begroot op:- waarde onteigende 			€   67.520,00- waardevermindering overblijvende	€   57.480,00- inkomensschade				              nihil- bijkomende schade			€ 256.558,00
        
          + 4 x P.M.
        
        Totaal					€ 381.558,00 + 4 x P.M.
      
    
    
      2.11.
      Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hun standpunten ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten zullen, voor zover van belang, per post worden behandeld. 
      
      
        
          Vereenzelviging
        
      
      
    
    
      2.12.
      De deskundigen hebben in hun rapport overwogen dat het, gelet op de nauwe verwevenheid tussen [gedaagde] B.V., [echtpaar] en [B.V. 1] , in de rede ligt om deze partijen bij de begroting van de schadeloosstelling in verband met de onteigening te vereenzelvigen. Zij hebben dienovereenkomstig geadviseerd. De Staat en [gedaagde] B.V. zijn in hun berekeningen van de schadeloosstelling eveneens uitgegaan van vereenzelviging van genoemde (rechts)personen. De rechtbank volgt de deskundigen en partijen op dit punt en neemt bij de beoordeling van de te vergoeden schadeloosstelling vereenzelviging van [gedaagde] B.V., [echtpaar] en [B.V. 1] tot uitgangspunt. Zij zullen hierna samen in mannelijk enkelvoud worden aangeduid als [gedaagde] .
      
      
        
          Toepasselijk recht
        
      
      
    
    
      2.13.
      Hoewel sinds 1 januari 2024 voor onteigeningszaken de Omgevingswet van kracht is, dient deze zaak te worden beoordeeld met toepassing van de Onteigeningwet, zoals die luidde tot 1 januari 2024 (hierna: Ow). Op grond van artikel 4.4 lid 1 Aanvullingswet grondeigendom blijft in alle zaken waarin een verzoek tot het nemen van een koninklijk besluit tot onteigening is ingediend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet het oude recht van toepassing. Verder geldt op grond van artikel 4.4 lid 2 Aanvullingswet grondeigendom dat, indien voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een rechtsgeding met betrekking tot een voltooide onteigening op grond van de Ow aanhangig is, het oude recht van toepassing blijft tot het tijdstip waarop het vonnis kracht van gewijsde heeft gekregen en ten uitvoer is gebracht. In dit geval dateert het koninklijk besluit waarbij de onteigening is toegestaan van 8 maart 2022, zodat het verzoek tot het nemen van dat kb logischerwijs van eerdere datum is. Bovendien is de onteigening voltooid met de inschrijving van het onteigeningsvonnis op 15 december 2022, dus ook voor 1 januari 2024.
      
      
        
          Waarde van het onteigende 
          
          2.14.	Ingevolge artikel 40a Ow dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. 
        Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
      
      
      
        
          Eliminatie Tracébesluit
        
      
      
    
    
      2.15.
      Volgens de deskundigen (en partijen) moet bij de waardering van het onteigende geen rekening worden gehouden met het Tracébesluit en de realisering daarvan. Uitgangspunt bij de waardering is daarmee de recreatiebestemming die op de peildatum op het onteigende rustte met de bijzondere functieaanduiding ‘manege’, aldus de deskundigen.2.16.	De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt. In deze zaak is onteigend om de uitvoering van het Tracébesluit mogelijk te maken dat - kort gezegd - voorziet in reconstructie van de A27 met bijkomende werken. Deze werken worden (deels) gerealiseerd op het onteigende. Daarmee is voldaan aan de vereisten voor eliminatie van het Tracébesluit op grond van artikel 40c Ow.  
      
    
    
      2.17.
      De deskundigen waarderen het onteigende op € 67.520,00. Zij baseren zich op onderzoek naar referentietransacties met betrekking tot vergelijkbare gronden in de omgeving, waarbij zij ook de door [gedaagde] aangedragen referentietransacties hebben betrokken. Met inachtneming van deze onderzoeksresultaten, de vorm, ligging en inrichting van de percelen (inclusief buitenrijbaan) stellen de deskundigen de waarde van het onteigende op € 40,00 per m². De waarde van het onteigende bedraagt volgens de deskundigen aldus in totaal 1.688 m² à € 40,00 = € 67.520,00. 
      
    
    
      2.18.
      
        [gedaagde] en de Staat stemmen in met de waardering door de deskundigen van het onteigende op € 40,00 per m². 
      
    
    
      2.19.
      De rechtbank oordeelt het advies van de deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd. Zij volgt de deskundigen in hun oordeel en maakt dit tot het hare.De rechtbank stelt de waarde van het onteigende vast op 1.688 m² à € 40,00 = € 67.520,00.
      
      
        
          Waardevermindering overblijvende
        
      
      
    
    
      2.20.
      Na de onteigening resteert voor [gedaagde] van [perceel 2] een oppervlakte van 99 m² en van [perceel 1] een oppervlakte van 280 m², in totaal 379 m².2.21.	De deskundigen begroten de restwaarde voor de overblijvende delen van deze percelen na onteigening als grond voor mestopslag en/of aanplant van afschermend groen op € 5,00 per m². Daarmee bedraagt de waardevermindering van de overblijvende delen van deze percelen volgens de deskundigen: 379 m² x (€ 40,00 - € 5,00 =) € 35,00 is € 13.265,00.De deskundigen overwegen verder dat na aanpassing van deze overblijvende perceelsgedeelten (door het aanplanten van afschermend groen) en uitgaande van reconstructie van de buitenrijbaan op de eigen grond van [gedaagde] een courant paarden/manege-object overblijft. Het verlies van het onteigende zal naar het oordeel van de deskundigen dan ook niet leiden tot een verdere waardevermindering van het ‘overblijvende’ object. 
      
    
    
      2.22.
      De Staat heeft de restwaarde van de overblijvende perceelsgedeelten eveneens begroot op € 5,00 per m² en de waardevermindering van het overblijvende in totaal op € 13.265,00.
      
    
    
      2.23.
      
        [gedaagde] stelt dat als gevolg van de onteigening een nieuw perceel ontstaat met nummer [perceel 3] met een oppervlakte van 2 m². Voorheen was dit een deel van [perceel 2] [perceel 2] . Dit [perceel 3] komt volledig onder een aan te leggen talud te liggen en wordt daarmee waardeloos. De overblijvende delen van de percelen [perceel 1] en [perceel 2] vertegenwoordigen volgens [gedaagde] nog slechts een symbolische waarde, omdat deze niet meer als aanvulling voor het paardenobject kunnen worden gebruikt. [gedaagde] betwist verder dat na onteigening en reconstructie van de buitenrijbaan op zijn eigen [perceel 4] , voor zover die al mogelijk is, geen waardevermindering van het overblijvende object zal optreden. In dat geval zal met name de westelijke manegehal minder efficiënt en effectief bruikbaar zijn. De paarden zullen met een omweg door deze hal naar de weilanden en buitenrijbaan moeten worden gebracht. Dat betekent dat een gedeelte van deze hal anders moet worden ingericht en niet bruikbaar is als manegehal.Daarnaast zullen door reconstructie op [perceel 4] enkele deelweides komen te vervallen.Bovendien valt te verwachten dat, anders dan in de situatie voor onteigening, geen bebouwing meer zal zijn toegestaan. Daardoor nemen de bebouwingsmogelijkheden op ca. 2.000 m² af. Dit heeft ook een negatief effect op de waarde van de ondergrond van de rijbaan. De deskundigen hebben hun conclusie dat geen sprake is van waardevermindering van het resterende object onvoldoende gemotiveerd, aldus [gedaagde] . Zij hebben onder meer nagelaten de waarde van het geheel voor onteigening en het overblijvende na onteigening te begroten. [gedaagde] heeft deze berekening wel uitgevoerd en de waardevermindering van het overblijvende aldus begroot op:waarde van het geheel voor onteigening		€ 1.100.000,00minus: waarde van het overblijvende na onteigende	€    975.000,00minus: waarde van het onteigende			€      67.520,00waardevermindering overblijvende			€      57.480,00   
      
    
    
      2.24.
      De deskundigen hebben in de bezwaren van [gedaagde] geen aanleiding gezien om hun advies aan te passen.Zij hebben in hun definitieve rapport nader toegelicht dat zij bij de inschatting van de waardevermindering van de overblijvende gronden ten oosten van de toegangsweg zijn uitgegaan van een gemiddelde restwaarde van € 5,00 per m² (op blz. 11 bovenaan in hun rapport schrijven de deskundigen weliswaar ‘gemiddelde waardevermindering’, maar uit de toelichting daaraan voorafgaande blijkt dat is bedoeld ‘gemiddelde restwaarde’). De 2 m² van thans [perceel 3] is begrepen in de resterende totaaloppervlakte van 379 m².Wat betreft de waarde(vermindering) van het overblijvende paarden-/manegeobject overwegen de deskundigen dat na de aanleg van een nieuwe buitenrijbaan de functionaliteit van het complex behouden blijft (met een binnen- en buitenrijbaan met gangbare maten en voldoende mogelijkheden voor weidegang). Zij zien in de ligging en inrichting van dit object na onteigening (en de invloed van het werk voor zover dit op het onteigende wordt aangelegd) geen zodanige nadelen dat deze tot waardevermindering van het overblijvende object leiden. Volgens de deskundigen heeft beperking van de mogelijkheden tot bebouwing geen waardeverminderend effect op het overblijvende object. Het complex was volgens hen al intensief bebouwd. Het lag volgens de deskundigen niet in de verwachting dat extra planologische bouwmogelijkheden zouden worden benut. Die zouden niet leiden tot een hogere waarde. De kracht van het complex ligt volgens de deskundigen juist in de buitenruimte.
    
    
      2.25.
      De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen de berekening van de waardevermindering van het overblijvende deel van het onteigende begrijpelijk en deugdelijk hebben onderbouwd. Zij ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis en ervaring vastgestelde en door de Staat onderschreven gemiddelde restwaarde van € 5,00 per m² van de overblijvende perceelsgedeelten, inclusief de 2 m² van het [perceel 3] . [gedaagde] heeft zijn bezwaar op dit punt onvoldoende onderbouwd. 
    
    
      2.26.
      Het antwoord op de vraag of het overblijvende object als geheel waardevermindering ondergaat, is afhankelijk van de wijze van reconstructie. Onder r.o. 2.36 en verder zal de rechtbank overwegen dat reconstructie van de buitenrijbaan op eigen grond het meest in de rede ligt. De rechtbank neemt dat daarom hier tot uitgangspunt.De deskundigen hebben begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd dat in dat scenario het object geen waardevermindering zal ondergaan. Zij hebben ter gelegenheid van het pleidooi nader toegelicht dat binnen die optie de buitenrijbaan zuidwestelijk van de westelijk gelegen manegehal wordt gerealiseerd. De paarden zullen dan via deze manegehal naar die rijbaan moeten worden gebracht. Dit zal volgens de deskundigen geen bezwaar zijn. Op het beoogde perceel is nu een buitenpaddock aangelegd die dezelfde toegang heeft. Dat lijkt geen problemen op te leveren. De deskundigen achten het ook niet aannemelijk dat dat voor potentiële gegadigden bij een eventuele verkoop een probleem zal geven. De rechtbank volgt de deskundigen daarin. Zij overweegt daarbij dat in de begroting van de post ‘overige schade’ door de deskundigen nog een vergoeding is opgenomen voor een afscherming (zie hierna 2.30). Dus voor zover er al een probleem zou ontstaan, wordt daar op die manier afdoende in voorzien.  Met de deskundigen oordeelt de rechtbank verder dat de bruikbaarheid van de westelijke hal doordat de paarden daardoor naar en van de aan te leggen buitenrijbaan worden gebracht, niet zo wordt beperkt, dat dat leidt tot waardevermindering. Onweersproken is dat de westelijke hal in tegenstelling tot de oostelijke hal geen afmetingen heeft voor een wedstrijdbaan. De westelijke hal dient als berging voor werktuigen en voor het laten loslopen van de paarden. De hal kan bij reconstructie van de rijbaan op eigen terrein deze functie behouden. De rechtbank overweegt ten slotte dat het er bij beantwoording van de vraag of een vergoeding voor waardevermindering van het overblijvende moet worden toegekend om gaat of de onteigende door de onteigening in zijn vermogenspositie wordt aangetast. Volgens de deskundigen is er in dit geval geen waardevermindering die zich bij verkoop van het object in het economische verkeer zou doen voelen. De rechtbank oordeelt deze toelichting van de deskundigen deugdelijk en begrijpelijk. Zij passeert het bezwaar van [gedaagde] op dit punt. Hij heeft de door hem ingebrachte berekening ook niet onderbouwd. 
    
    
      2.27.
      
        De rechtbank zal de waardevermindering van het overblijvende dus vaststellen op: waarde van de percelen [perceel 2] en [perceel 1] voor onteigening		€ 82.680,00minus: waarde van het overblijvende van deze percelen na onteigening	(397 m2 à € 5,00)							€   1.895,00minus: waarde van het onteigende					€ 67.520,00waardevermindering overblijvende					€ 13.265,00 
        
          Overige schade
        
      
      
    
    
      2.28.
      Bij de beoordeling van mogelijke overige (bijkomende) schade voor [gedaagde] geldt de wijze waarop een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende als uitgangspunt.
    
    
      2.29.
      Volgens de deskundigen resteren na onteigening drie opties voor [gedaagde] om de gevolgen van het verlies van de buitenrijbaan te compenseren:a. reconstructie van de buitenrijbaan op eigen grondb. huur van een rijbaan bij derden (en daarmee op enige afstand van zijn manegebedrijf) c. reconstructie van de buitenrijbaan op een daarvoor aan te kopen perceel in de directe omgeving.De deskundigen maken daarbij de kanttekening dat scenario c geen reële optie is. Volgens hen is er nagenoeg geen aanbod van percelen met een professionele rijbaan en zijn gemeenten overigens zeer terughoudend om planologische medewerking te verlenen aan de aanleg van een dergelijke nieuwe rijbaan. Partijen zijn het daarmee eens.  De deskundigen hebben daarom in hun rapport (alleen) een schadebegroting uitgewerkt voor scenario’s a en b. 
      
    
    
      2.30.
      Naar het oordeel van de deskundigen is het voor [gedaagde] feitelijk mogelijk om op eigen grond de buitenrijbaan te reconstrueren (scenario a). [perceel 4] is daartoe volgens hen geschikt. Het is voldoende groot en bestond op de peildatum uit grasland. Het perceel grenst aan de oostzijde aan [perceel 9] waarop de westelijk gelegen manegehal van [gedaagde] staat. Het perceel werd/wordt door [gedaagde] gebruikt voor het weiden van zijn paarden en voor graswinning. Het is ontsloten via de ten westen van deze percelen gelegen (openbare) [weg] en is daarnaast vanaf het erf van [gedaagde] - te voet met paarden en met kleiner materieel - bereikbaar via de aanliggende westelijke manegehal.   Bij de aanleg van een buitenrijbaan op dit perceel dient volgens de deskundigen extra aandacht te worden besteed aan de afscherming daarvan (en het pad ernaartoe), ter voorkoming van afleiding van de paarden of mogelijke heftige reacties van de paarden bij onderling oogcontact. 
      
    
    
      2.31.
      De deskundigen overwegen dat [perceel 4] op dit moment een ‘gewone’ agrarische bestemming heeft met een dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’. Op grond van deze agrarische bestemming is de aanleg van een buitenrijbaan op dit perceel niet toegestaan. Ingevolge de archeologische dubbelbestemming is voor werken die meer dan 30 cm onder het maaiveld worden uitgevoerd een afzonderlijke omgevingsvergunning nodig. Dit betekent dat voor de realisatie van een buitenrijbaan op [perceel 4] de planologische medewerking van de gemeente nodig is.De deskundigen overwegen dat de gemeente in een eerder stadium heeft aangegeven dat zij bereid was planologische medewerking te verlenen aan de aanleg van een buitenrijbaan op een aangrenzend perceel van de Staat direct ten zuiden van de oostelijke manegehal ( [perceel 13] ). Daarmee lijkt volgens de deskundigen de verwachting gerechtvaardigd dat de gemeente ook bereid zal zijn planologische medewerking te verlenen aan de aanleg van een rijbaan op het [perceel 4] ten westen van de manegehallen. Weliswaar is op dat perceel inmiddels (net als op [perceel 13] ) een gemeentelijk voorkeursrecht gevestigd, maar de ligging van [perceel 4] is zodanig dat de deskundigen inschatten dat de gemeente in de gegeven omstandigheden van de onteigening haar medewerking zal willen verlenen. 
      
    
    
      2.32.
      
        De deskundigen begroten in hun rapport de totale schadeloosstelling voor [gedaagde] (na correctie van een onjuist vermeld bedrag) op:* in scenario a:- waarde onteigende 			€   67.520,00- waardevermindering overblijvende	€   13.265,00- overige schade				€   92.740,00
        					€ 173.525,00* in scenario b:- waarde onteigende			€   67.520,00- waardevermindering overblijvende	€   43.850,00- overige schade				€ 191.044,00
        					€ 302.414,00
        De deskundigen hebben in hun rapport nader uiteengezet waarom de overige schade in scenario b hoger zal zijn dan in scenario a en waarom er – anders dan in scenario a – in scenario b sprake zal zijn van een extra waardevermindering van het overblijvende object van € 30.585,00.
      
      
    
    
      2.33.
      De deskundigen overwegen dat een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] , uitgaande van de door hen uitgewerkte schadebegrotingen, zal ‘kiezen’ voor scenario a. Hij zal volgens hen bereid zijn een investering volgens dat scenario te doen, zodat hij op zijn eigen complex/grond kan blijven beschikken over een ‘wedstrijd’-buitenrijbaan. Daarmee ligt het naar het oordeel van de deskundigen in de rede om voor het bepalen van de schadeloosstelling uit te gaan van scenario a.
      
    
    
      2.34.
      De Staat kan zich vinden in een schadeberekening op basis van scenario a.
      
    
    
      2.35.
      
        Ook [gedaagde] meent dat in beginsel scenario a, reconstructie op eigen terrein, voor een redelijk handelend ondernemer de voorkeur zal hebben.Volgens [gedaagde] kan echter op de peildatum niet in redelijkheid worden verwacht dat hij (binnen redelijke tijd) een vergunning zal verkrijgen voor het realiseren van een buitenrijbaan op zijn eigen terrein. Op het beoogde [perceel 4] heeft de [gemeente] inmiddels een voorkeursrecht gevestigd met het oog op de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in [locatie] . De aanwijzing is gepubliceerd in het Gemeenteblad van 24 januari 2023, conform het advies van het college van burgemeester en wethouders van 6 januari 2023.[gedaagde] heeft op 4 september 2023 bij de gemeente een principeverzoek ingediend om de buitenrijbaan te verplaatsen naar zijn [perceel 4] . Tijdens een overleg op 6 oktober 2023 naar aanleiding van dit verzoek heeft de gemeente meegedeeld dat het principeverzoek wordt aangehouden totdat door de gemeente een standpunt is ingenomen over de gevestigde voorkeursrechten. In een vervolgoverleg op 15 december 2023 is meegedeeld dat het bepalen van een standpunt nog zeker een half jaar in beslag zou nemen.
        Het is daarom volgens [gedaagde] onzeker, zo niet onwaarschijnlijk, dat reconstructie van de buitenrijbaan op [perceel 4] op de peildatum (15 december 2022) tot de mogelijkheden behoorde. Het risico dat deze wijze van reconstructie niet mogelijk is, mag volgens [gedaagde] niet voor zijn rekening komen. Dat is in strijd met het uitgangspunt van volledige schadeloosstelling. Een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zal er daarom voor kiezen om voor het trainen van zijn wedstrijdpaarden een rijbaan elders te huren, aldus [gedaagde] .  2.36.	De rechtbank oordeelt als volgt. Een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zal niet afhankelijk willen zijn van derden en bij voorkeur de paarden bij huis willen houden en daarmee zo min mogelijk vervoersbewegingen willen maken. Het ligt daarom voor de hand dat een redelijk handelend ondernemer in beginsel zal kiezen voor scenario a.
      
    
    
      2.37.
      De vraag is vervolgens of scenario a ook valt te verwezenlijken. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de gemeente bereid zal zijn planologische medewerking te verlenen aan de aanleg van een rijbaan op het aan [gedaagde] toebehorende [perceel 4] ten westen van de manegehallen. Daarbij is van belang dat [gedaagde] binnen zijn complex beschikte over een buitenrijbaan. Deze buitenrijbaan komt nu te vervallen. Dat is geen eigen keus van [gedaagde] , maar een gevolg van de onteigening. Naar het de rechtbank voorkomt zal de gemeente daaraan redelijkerwijs niet voorbij kunnen en mogen gaan. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat de verwezenlijking van een nieuwe buitenrijbaan op eigen grond zal slagen. De omstandigheid dat op het perceel inmiddels een voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten is gevestigd speelt in deze afweging (bij de vraag naar mogelijke verwezenlijking van de rijbaan op eigen grond) geen rol. Het bestaan van dit recht is pas aan de orde bij eventuele vervreemding van het perceel door [gedaagde] . Los daarvan geldt dat het besluit tot aanwijzing in de zin van voornoemde wet van het [perceel 4] van [gedaagde] op de peildatum nog niet was genomen, maar enkele weken daarna.  
      
    
    
      2.38.
      De rechtbank neemt dus de schadebegroting in scenario a tot uitgangspunt en zal de daarin opgenomen posten hierna bespreken en beoordelen.
      
      
        
          Aanpassingskosten overblijvende 
        
      
      
    
    
      2.39.
      De deskundigen begroten deze post op € 2.500,00.
      
    
    
      2.40.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. Zij stelt de post kosten voor aanpassing van de overblijvende gronden vast op € 2.500,00. 
      
      
        
          Kosten aanleg nieuwe buitenrijbaan
        
      
      
    
    
      2.41.
      De deskundigen hebben bij de begroting van deze post de KWIN-normen tot uitgangspunt genomen. Daarin wordt voor de aanleg van een ‘standaard’ buitenrijbaan uitgegaan van € 35,00 per m², hetgeen voor een buitenrijbaan van 60 x 20 meter (= 1.200 m²) neerkomt op € 42.000,00. De deskundigen hebben dit bedrag vervolgens vermeerderd met een bedrag voor kosten van omheining inclusief poort, waarbij zij aansluiting hebben gezocht bij de door [gedaagde] overgelegde offerte van [B.V. 2] van 7 oktober 2020.De deskundigen overwegen verder dat [gedaagde] als gevolg van de aanleg van de vervangende rijbaan geen gebruik meer zal kunnen maken van deze grond zoals hij voor de onteigening deed. De betreffende grond was ingericht als weiland en werd door [gedaagde] met name gebruikt voor het weiden van zijn paarden. Na aanleg van de vervangende rijbaan op zijn weiland zal hij volgens de deskundigen moeten kiezen tussen aankoop van een vervangende oppervlakte weiland of de aankoop van vervangend voer voor zijn paarden. Na aanleg van de nieuwe rijbaan resteert ca. 2 ha weiland. Dat is volgens de deskundigen voldoende voor het weiden van de paarden. Een ondernemer zal voor dure dressuurpaarden dan niet snel kiezen voor ‘extra’ oppervlakte weiland op afstand van zijn bedrijf, omdat hij dan geen effectief toezicht kan houden op de paarden. Het ligt daarom in de rede dat [gedaagde] het verlies van de oppervlakte weiland zal opvangen door de aankoop van vervangend voer, aldus de deskundigen.       De deskundigen begroten de kosten als volgt:- ophogen profileren van het perceel		€   25.000,00- ondergrond/bodem rijbaan			€   35.000,00- omheining inclusief poort			€   15.000,00- bestrating toegangspad 200 m² à € 35,00		€     7.000,00- afscheiding rijbaan (d.m.v. schuttingen)		€   18.000,00- bouwkundige aanpassing manege (‘bakranden’)   t.b.v. doorgang naar buitenrijbaan			€     5.000,00Totaal (exclusief btw)				€ 105.000,00 - extra voerkosten à € 600,00/jaar x factor 10		€     6.000,00
      
      
        De deskundigen overwegen verder dat de waarde van de grond voor de vervangende rijbaan zal toenemen als gevolg van de bestemmingswijziging die de aanleg van deze buitenrijbaan mogelijk maakt. Deze waardestijging valt naar hun inschatting weg tegen de waardevermindering die het overblijvende complex ondergaat als gevolg van de kleinere oppervlakte en het verlies van een areaal weiland. De deskundigen overwegen dat daarom per saldo geen sprake zal zijn van enige waardevermindering van het overblijvende in verband met de omzetting van het weiland in een (vervangende) buitenrijbaan.
      
      
      
        Volgens de deskundigen zal [gedaagde] de investering in de aanleg van de nieuwe buitenrijbaan gedeeltelijk kunnen voldoen uit het voor hem als gevolg van de onteigening vrijkomend kapitaal van (€ 67.520,00 + € 13.265,00 =) € 80.785,00.De aanleg van deze buitenrijbaan op eigen grond leidt per saldo naar het oordeel van de deskundigen niet tot een waardevermeerdering van het overblijvende bedrijf. Daarom ligt het volgens hen in de rede om de resterende kosten van de aanleg niet op financieringsbasis maar integraal aan [gedaagde] te vergoeden. Het gaat om een bedrag van (€ 105.000,00 - € 80.785,00 =) € 24.215,00. 2.42.	De Staat stemt in met de begroting van deze post door de deskundigen.	
      
      
    
    
      2.43.
      
        [gedaagde] stelt dat de waardevermindering van het overblijvende als gevolg van de kleinere oppervlakte en het verlies van het weiland bij het complex niet ‘zo maar’ kan worden weggestreept tegen de hogere waarde van de ondergrond voor de (nieuwe) buitenrijbaan. Hij voert aan dat de waarde van de ondergrond waarop de buitenrijbaan zou zijn voorzien aanzienlijk hoger ligt dan door de deskundigen wordt aangenomen. Dat is het gevolg van het voorkeursrecht dat op die grond is gevestigd. [gedaagde] begroot deze waarde op € 30,00 per m². [gedaagde] is verder van mening dat de waardestijging van de ondergrond aanzienlijk lager is dan door de deskundigen wordt aangenomen. Uitgaande van een waarde voor de ondergrond van € 40,00 per m², bedraagt die waardestijging door de bestemmingswijziging slechts € 10,00 per m², aldus [gedaagde] .[gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat de deskundigen ten onrechte geen kosten hebben begroot voor ‘verlichting en camera’s’. Hij stelt dat de huidige rijbaan vanuit de woning van [echtpaar] is te zien, zodat de paarden vanuit de woning in de gaten kunnen worden gehouden. Dat is niet het geval als de rijbaan wordt geconstrueerd op de plaats die door de deskundigen is voorzien. Ten behoeve van het houden van toezicht is het daarom noodzakelijk dat camera’s worden geplaatst. [gedaagde] begroot deze post op € 3.000,00.
      
    
    
      2.44.
      De deskundigen hebben in de bezwaren van [gedaagde] geen aanleiding gezien om hun rapport aan te passen. Zij hebben nader toegelicht dat bij de buitenrijbaan op het onteigende ook geen verlichting en/of camera aanwezig was. Een buitenrijbaan als onderdeel van een bedrijf dat is gericht op training en dressuur van eigen paarden pleegt volgens de deskundigen ook niet buiten werktijden te worden gebruikt, zodat er ook geen noodzaak is om dergelijke voorzieningen bij de vervangende buitenrijbaan te treffen.    
      
    
    
      2.45.
      De rechtbank overweegt dat partijen de door de deskundigen begrote kosten voor de aanleg van de buitenrijbaan niet hebben weersproken, net zo min als de begrote kosten voor extra voer. De deskundigen hebben de berekening van deze kosten deugdelijk en begrijpelijk onderbouwd. De rechtbank oordeelt de toelichting van de deskundigen dat per saldo geen sprake zal zijn van waardevermindering van het overblijvende in verband met de omzetting van het weiland in een (vervangende) buitenrijbaan begrijpelijk en passeert het bezwaar van [gedaagde] op dit punt. [gedaagde] heeft dit bezwaar, met name wat betreft de door hem gestelde bedragen, onvoldoende onderbouwd. Op de peildatum was op het betreffende perceel nog geen voorkeursrecht gevestigd zodat ook om die reden niet van een hogere waarde van de grond kan worden uitgegaan.     De rechtbank ziet voorts geen reden voor het toekennen van een vergoeding voor verlichting en camera’s. De noodzaak daarvan is door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Hij heeft niet weersproken dat bij de buitenrijbaan op het onteigende (ook) geen verlichting en/of camera aanwezig was. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [gedaagde] slechts meegedeeld dat hij op de (afgesloten) buitenrijbaan op het onteigende wel paarden los kon laten lopen, maar dat hij ook toen regelmatig moest gaan kijken of alles goed ging. Dit zal niet anders zijn in de nieuwe situatie.De rechtbank neemt het advies van de deskundigen op dit punt over en maakt dit oordeel tot het hare. Zij stelt de in aanmerking te nemen kosten aanleg nieuwe buitenrijbaan vast op € 24.215,00. 
      
      
        
          Kosten bestemmingswijziging/vergunningen
        
      
      
    
    
      2.46.
      De deskundigen begroten deze post - na aanpassing van hun rapport naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] op het conceptrapport - op een bedrag van € 25.000,00. Zij volgen [gedaagde] in zijn stelling dat de leges in geval van een bestemmingsplan-afwijkingsprocedure ca. € 13.000,00 bedragen. Daarnaast moet rekening worden gehouden met plan- en begeleidingskosten.
      
    
    
      2.47.
      De Staat stemt in met de begroting van deze post door de deskundigen.	
      
    
    
      2.48.
      
        [gedaagde] kan zich niet vinden in het door de deskundigen begrote bedrag. Hij stelt, met verwijzing naar een offerte van [bedrijf 2] van 16 december 2020, dat deze post € 33.058,00 excl. btw bedraagt. 
      
    
    
      2.49.
      
        De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt. [gedaagde] heeft zijn standpunt over deze post onvoldoende onderbouwd. Het door hem gestelde bedrag volgt niet uit de door hem overgelegde offerte van [bedrijf 2] . Het bedrag wel opgenomen in de kostenraming die is gevoegd bij zijn nota voor deskundigen voor de descente, maar daarin ontbreekt een onderbouwing anders dan een verwijzing naar de offerte van [bedrijf 2] , waarin het bedrag niet voorkomt. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen dan ook over en maakt dit tot het hare. De post kosten bestemmingswijziging wordt vastgesteld op € 25.000,00.
        
          
          Tijdelijke omrijschade
          2.50.	De deskundigen overwegen dat [gedaagde] gedurende de periode van voorbereiding en uitvoering van de aanleg van een nieuwe buitenrijbaan voor het trainen van zijn paarden zal zijn aangewezen op het gebruik van een vervangende buitenrijbaan. Zij achten - na aanpassing van hun rapport naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] op het conceptrapport - de buitenrijbaan bij de [naam 2] in [plaats 3] geschikt als vervangende trainingslocatie. Deze buitenrijbaan ligt op 8,3 km afstand van de bedrijfslocatie van [gedaagde] .De deskundigen houden voor het verkrijgen van de planologische medewerking van de gemeente rekening met een proceduretijd van twee jaar vanaf de peildatum (15 december 2022). Gelet op het door de Staat aangeboden voortgezet gebruik van de huidige rijbaan tot 1 juli 2023, gaan de deskundigen ervan uit dat [gedaagde] gedurende 1,5 jaar zal zijn aangewezen op het gebruik van een buitenrijbaan elders in de omgeving van zijn bedrijf. De deskundigen hebben - na aanpassing van de tijd voor op- en afladen en na correctie van een verschrijving in het aantal kilometers ter gelegenheid van het pleidooi - de kosten hiervoor begroot op:- gebruiksvergoeding/huur buitenrijbaan [naam 2]* 300 keer/jaar x 2 paarden à € 15,00, is € 9.000,00/jaar x 1,5 jaar	€ 13.500,00- omrijschade:* (6 x 50 weken =) 300 ritten/jaar à (8,3 km x 2) à € 0,93/km =   € 4.631,40 x 1,5 jaar is (afgerond)					€   6.950,00  * 190 + 100 uur reistijd en op- en afladen à € 30,00 = € 8.700,00 x 1,5 jaar is						€ 13.050,00Totaal 								€ 33.500,00    
      
      
    
    
      2.51.
      De Staat heeft ter gelegenheid van het pleidooi het bijkomend aanbod ten aanzien van het voortgezet gebruik verlengd tot 1 januari 2025 (onder voorwaarden). De Staat gaat ervan uit dat [gedaagde] dit bijkomend aanbod aanvaardt. In dat geval zal [gedaagde] de vervangende paardenbak tijdig gereed kunnen hebben waardoor geen sprake meer zal zijn van (tijdelijke) omrijschade, aldus de Staat. Deze post komt daarmee volgens hem te vervallen.  Naar aanleiding van de reactie van [gedaagde] stelt de Staat stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] ten onrechte op eigen initiatief het hekwerk rond de rijbaan heeft afgebroken. Het hekwerk behoort toe aan de Staat. Uit deze handelwijze volgt dat het verdwijnen van de buitenrijbaan niet zo ‘rampzalig’ is als [gedaagde] stelt, aldus de Staat. 
      
    
    
      2.52.
      
        [gedaagde] heeft het bijkomend aanbod tot de verlenging van het voortgezet gebruik niet aanvaard. Dit aanbod is pas gedaan ter gelegenheid van het pleidooi op 30 januari 2024. Dat is volgens hem te laat; de eerste termijn van het voortgezet gebruik is op 1 juli 2023 verstreken. [gedaagde] moest op tijd maatregelen treffen, ook omdat de werkzaamheden aan de A27 zouden aanvangen. In oktober 2023 zijn alle struiken en bomen verwijderd. [gedaagde] heeft het hek rond de buitenrijbaan gedemonteerd en op een ander deel van zijn grond gebruikt. De buitenrijbaan op het onteigende is niet meer geschikt voor gebruik, mede vanwege geluidsoverlast, aldus [gedaagde] . [gedaagde] voert verder aan dat de duur van de periode waar de deskundigen in hun berekening van uitgaan (1,5 jaar te rekenen vanaf 1 juli 2023) niet realistisch is. De gemeente heeft aangegeven dat, in verband met het door haar gevestigde voorkeursrecht, elke beslissing over het al dan niet wijzigen van de bestemming zal worden aangehouden, totdat een beslissing is genomen over de vestiging van het nieuwe bedrijventerrein. De termijn dient volgens [gedaagde] te worden gesteld op tenminste 2,5 jaar vanaf 1 juli 2023. Het voorkeursrecht was op de peildatum weliswaar formeel nog niet gevestigd, maar het is niet reëel te veronderstellen dat de planologische procedure door de gemeente niet zou zijn aangehouden als [gedaagde] op de peildatum de procedure was gestart. De ontwikkelingen spelen al sinds november 2021 en het perceel van [gedaagde] werd al op 21 november 2022 op de uiteindelijke situatietekening bij het aanwijzingsbesluit opgenomen.[gedaagde] kan zich vinden in de aanmerking van de [naam 2] als vervangende locatie. Hij betwist de door de deskundigen berekende reistijd en tijd voor op- en afladen. Volgens [gedaagde] moet worden uitgegaan van ca. 25 minuten reistijd (enkele reis) voor een 2-paards vrachtwagen. Voor 600 ritten (enkele reis) per jaar is dat 250 uur per jaar. Daarnaast moet worden uitgegaan van tijd voor op- en afladen door [gedaagde] van 15 minuten per keer en dus 75 uur per jaar per arbeidskracht. Op een vervangende locatie als de [naam 2] zijn ten minste twee arbeidskrachten nodig voor het uitladen. Dat komt neer op 150 uren per jaar. Uitgaande van een periode van 2,5 jaar bedraagt de omrijschade volgens [gedaagde] :- gebruiksvergoeding/huur buitenrijbaan [naam 2]* 300 keer/jaar x 2 paarden à € 15,00, is € 9.000,00/jaar x 2,5 jaar	€ 22.500,00- omrijschade:* (6 x 50 weken =) 300 ritten/jaar à (8,6 km x 2) à € 0,93/km =   € 4.798,80 x 2,5 jaar is						€ 11.997,00  * 250 + 150 uur reistijd en op- en afladen à € 30,00 =    € 12.000,00 x 2,5 jaar is						€ 30.000,00Totaal 								€ 64.497,00
      
    
    
      2.53.
      
        De deskundigen hebben in de reacties van partijen geen aanleiding gezien hun advies op dit punt aan te passen.
        Zij hebben ter gelegenheid van het pleidooi nader toegelicht dat op de peildatum de vestiging van het voorkeursrecht (formeel) nog niet aan de orde was en ook niet redelijkerwijs was te voorzien. In beginsel moet/kan daar bij de begroting van de schadeloosstelling dan ook geen rekening mee worden gehouden.Subsidiair overwegen de deskundigen dat het niet onaannemelijk is dat de vestiging van het voorkeursrecht nu tot verlenging van de termijnen voor [gedaagde] leidt. Die verlenging is volgens hen geen gevolg van de onteigening, maar van de vestiging van het voorkeursrecht.  
      
      
    
    
      2.54.
      De rechtbank overweegt dat [gedaagde] het (bijkomend) aanbod tot verlenging van het voortgezet gebruik tot 1 januari 2025 in redelijkheid heeft kunnen weigeren. Vast staat dat de Staat het aanbod tot verlenging pas voor het eerst heeft gedaan ter gelegenheid van het pleidooi op 30 januari 2024, ruim een half jaar na het verstrijken van de eerste termijn van het voortgezet gebruik. Dat is in dit geval te laat. [gedaagde] kan niet worden verweten dat hij zich tijdig heeft voorbereid op het eindigen van het voortgezet gebruik per 1 juli 2023. In tegendeel, een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zal tijdig maatregelen treffen om bij het eindigen van het voortgezet gebruik per 1 juli 2023 in het gebruik van een rijbaan elders te voorzien. De rechtbank is het eens met de Staat dat het in beginsel niet op de weg van [gedaagde] lag om het hekwerk te verwijderen. De Staat heeft echter hieraan geen andere conclusie verbonden dan dat het handelen van [gedaagde] een aanwijzing oplevert dat de vergoeding voor de tijdelijke omrijschade niet deugt. Die enkele stelling is te vaag. De rechtbank gaat daaraan voorbij.
    
    
      2.55.
      Ten aanzien van de gehanteerde termijn die gemoeid zal zijn met het verkrijgen van de planologische medewerking overweegt de rechtbank als volgt.De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat rekening moet worden gehouden met een proceduretijd van twee jaar, zij het dat in redelijkheid moet worden uitgegaan van twee jaar vanaf 1 mei 2024. Daarbij is van belang dat van [gedaagde] niet kan worden verwacht dat hij de procedure tot bestemmingswijziging al in gang zet als hij nog niet weet wat de omvang van de aan hem toe te kennen schadeloosstelling zal zijn. Daarvoor is dit vonnis richtinggevend. Rekening houdend met de datum van einde voortgezet gebruik (1 juli 2023) en een duur van twee jaar na 1 mei 2024, dus gerekend tot 1 mei 2026, bedraagt de totale duur 34 maanden, omgerekend 2,83 jaar. De rechtbank gaat in de berekening uit van die termijn. 
      
    
    
      2.56.
      De rechtbank overweegt verder dat de deskundigen hun advies op dit punt, na aanpassing van de tijd voor op- en afladen, deugdelijk en begrijpelijk hebben onderbouwd. De deskundigen hebben nader toegelicht dat zij de reistijd hebben berekend aan de hand van een app voor vrachtverkeer. Dat is volgens hen een voldoende betrouwbare bron. De tijd voor op- en afladen hebben zij aangepast naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] op het conceptadvies. De tijd daarvoor hangt volgens hen af van het karakter van de paarden. Bij rustige paarden is minder tijd nodig, bij temperamentvolle paarden vergt het op- en afladen meer tijd en eventueel een helpende hand van een ander. De deskundigen zijn uitgegaan van een gemiddelde.   Daarvan uitgaande stelt de rechtbank de post omrijschade als volgt vast:- gebruiksvergoeding/huur buitenrijbaan [naam 2]* 300 keer/jaar x 2 paarden à € 15,00, is € 9.000,00/jaar x 2,83 jaar	€ 25.470,00- omrijschade:* (6 x 50 weken =) 300 ritten/jaar à (8,3 km x 2) à € 0,93/km =   € 4.631,40 x 2,83 jaar is						€ 13.106,86  * 190 + 100 uur reistijd en op- en afladen à € 30,00 =    € 8.700,00 x 2,83 jaar is						€ 24.621,00Totaal 								€ 63.197,86    Extra accountantskosten
      
    
    
      2.57.
      De deskundigen begroten deze post op een bedrag van € 2.000,00.
      
    
    
      2.58.
      
        Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. 
        De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en stelt de post extra accountantskosten vast op € 2.000,00.
      
      
      
      
        
          Kosten aanpassing hypotheek
        
      
      
    
    
      2.59.
      De deskundigen begroten deze post op een bedrag van € 2.000,00.
      
    
    
      2.60.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en stelt de post kosten aanpassing hypotheek vast op € 2.000,00.
      
      
        
          Belastingschade
          2.61.	De deskundigen zijn van oordeel dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening geen belastingschade lijdt.
      
      
    
    
      2.62.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit oordeel. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel en maakt dit tot het hare. 
      
      
        
          Overige schadeposten/voordelen
          2.63.	De deskundigen overwegen dat niet is gebleken van andere schadeposten die in verband met de onderhavige onteigening voor vergoeding aan [gedaagde] in aanmerking komen. Evenmin is gebleken van voordelen voor [gedaagde] als gevolg van de onderhavige onteigening die voor verrekening met schadeposten in aanmerking komen.
      
      
    
    
      2.64.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit oordeel. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel en maakt dit tot het hare.
      
      
        
          Totale bedrag van de schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.65.
      
        De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen:- waarde onteigende 						        €   67.520,00- waardevermindering overblijvende				        €   13.265,00- bijkomende schade:- kosten aanpassing overblijvende gronden			€     2.500,00- extra voerkosten					€     6.000,00- kosten nieuwe buitenrijbaan (na aftrek vrijkomend kapitaal)	€   24.215,00- kosten bestemmingswijzigingen/vergunningen		€   25.000,00- tijdelijke schade (omrijschade)				€   63.197,86- extra accountantskosten					€     2.000,00 - kosten aanpassing hypotheek				€     2.000,00 € 124.912,86Totaal								        € 205.697,86 
        							Afgerond       € 205.698,00
        
          
          Derde-belanghebbenden
        
      
      
    
    
      2.66.
      	De deskundigen en partijen hebben hierover in hun rapport niets gesteld. De rechtbank gaat ervan uit dat van (andere) derde-belanghebbenden die aanspraak zouden kunnen maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade niet is gebleken.
      
      
        
          Rente 
          2.67.	De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld, te bepalen op 0,5% per jaar tot 1 januari 2023 en 1% vanaf 1 januari 2023.Partijen hebben hieromtrent niets gesteld. De rechtbank zal, gelet op de beperkte tijd tussen de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis (15 december 2022) en 1 januari 2023 de rente vaststellen op 1,0% per jaar voor de periode van 15 december 2022 tot 1 juli 2023 en op 1,5% per jaar vanaf 1 juli 2023. De rechtbank is uit andere A27-onteigeningszaken bekend dat de deskundigen vanaf 1 juli 2023 een rentepercentage van 1,5% per jaar adviseren.De Staat zal verder op de voet van artikel 55 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.Btw
      
      
    
    
      2.68.
      	De rechtbank heeft in haar onteigeningsvonnis al bepaald dat de Staat zijn bijkomend aanbod ten aanzien van de btw gestand moet doen. Deze post behoeft dus geen bespreking en beslissing meer.De rechtbank ziet overigens geen reden voor toekenning van een extra vergoeding van € 1.000,00 voor accountantskosten in verband met de btw-plicht, zoals door de deskundigen is geadviseerd. Kosten voor laatstgenoemde werkzaamheden worden geacht begrepen te zijn in de post ‘extra accountantskosten’ waarvoor een vergoeding is opgenomen. Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
      
    
    
      2.69.
      	De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 33.705,66 (incl. btw). De Staat refereert zich aan het oordeel van de rechtbank ten aanzien van deze kostenopgave. De Staat zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
      
      
        
          Kosten van juridische en deskundige bijstand
          2.70.	[gedaagde] maakt aanspraak op de volgende kosten:kosten juridische bijstand:		€ 36.320,00 excl. btwkosten deskundige bijstand:	- [bedrijf 3]		€ 17.430,00 excl. btw- [bedrijf 4]			€      787,50 excl. btw
      
    
    
      2.71.
      	De Staat verzet zich tegen vergoeding van een deel van de opgevoerde kosten. Hij verzoekt de kostenvergoeding voor juridische bijstand op een lager bedrag vast te stellen. 
      
    
    
      2.72.
      	In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval de Staat. Bij de beoordeling van deze kosten moet ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, een rol.  De vraag of de door [gedaagde] gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de Staat naar voren gebrachte bezwaren.
      
      
        
          Kosten Hooglander Advocaten
        
      
      
    
    
      2.73.
      De Staat maakt bezwaar tegen de omvang van de gevorderde kosten van juridische bijstand van Hooglander Advocaten (voorheen Goorts + Coppens Advocaten). De Staat maakt bezwaar tegen het uurtarief van mr. Van Santvoort van eerst € 240,00 en na zijn beëdiging als advocaat, eind november 2023, € 275,00. De Staat acht deze tarieven buitensporig hoog. Mr. Van Santvoort was tot eind november 2023 geen advocaat maar juridisch medewerker. Dat impliceert dat hij tot die tijd alleen ondersteunende werkzaamheden heeft kunnen verrichten. Volgens de overgelegde specificatie heeft mr. Goorts, ondanks het feit dat mr. Van Santvoort was beëdigd en de zaak zou bepleiten, vanaf 1 december 2023 ruim 12 uren aan begeleiding van mr. Van Santvoort besteed. Mr. Van Santvoort heeft zelf 14 uren aan de voorbereiding van het pleidooi besteed. Daarnaast heeft [deskundige 4] nog eens 8 uren besteed aan de voorbereiding van het pleidooi en het beoordelen van de (concept)pleitnota. Het totaal aantal uren dat door beide advocaten en de deskundige is besteed is niet in overeenstemming met de deskundigheid en de ervaring die passen bij een uurtarief van € 240,00/€ 275,00, aldus de Staat. De Staat stelt dat het uurtarief van mr. Van Santvoort moet worden teruggebracht tot € 175,00, zoals ook in eerdere procedure in het kader van dit onteigeningsproject is gedaan.     
      
    
    
      2.74.
      
        [gedaagde] voert aan dat mr. Van Santvoort een “zij-instromend” jurist was en geen juridisch medewerker. Al op 16 oktober 2023 werd het verzoek tot inschrijving en beëdiging als advocaat van mr. Van Santvoort door de Orde van Advocaten akkoord bevonden. Vanaf dat moment was duidelijk dat hij in november 2023 zou worden beëdigd en niet uitsluitend ondersteunende werkzaamheden zou kunnen uitvoeren.Bovendien is het voor hem gehanteerde uurtarief gebaseerd op zijn deskundigheid en ervaring op het gebied van het onteigeningsrecht als rentmeester. Hij heeft op dit terrein evenveel ervaring als bijvoorbeeld zijn kantoorgenoot mr. Crooijmans, wiens uurtarief van € 290,00 niet ter discussie staat. De inzet van mr. Van Santvoort zorgt voor een efficiënte, kostenbesparende behandeling van de zaak. De bestede tijd is niet alleen ingezet voor ‘slechts’ ondersteunende werkzaamheden. Mr. Goorts heeft hierdoor, als senior-advocaat, minder tijd besteed aan de zaak, dan wanneer hij alle werkzaamheden zelf had moeten uitvoeren tegen een hoger uurtarief. Er is geen reden om in deze zaak het uurtarief van mr. Van Santvoort te matigen. 
      
    
    
      2.75.
      De rechtbank oordeelt het bezwaar van de Staat tegen de hoogte van het gedeclareerde uurtarief van mr. Van Santvoort gegrond. Vast staat dat mr. Van Santvoort in november 2023 is beëdigd als advocaat. Voor de periode daaraan voorafgaand kan de kennis en ervaring die hij had als voormalig rentmeester gelijk worden gesteld aan de deskundigheid die wordt ingebracht door [deskundige 4] , die als deskundige optreedt voor [gedaagde] . Er is daarom geen aanleiding om in verband met specifieke kennis en ervaring op dat gebied voor die periode een hoger uurtarief te rekenen. De rechtbank oordeelt een uurtarief van € 175,00 exclusief btw voor mr. Van Santvoort voor de periode tot zijn beëdiging als advocaat redelijk. Voor de periode vanaf de 1e van de maand na zijn beëdiging als advocaat, dus vanaf 1 december 2023, gaat de rechtbank uit van een uurtarief van € 240,00. De rechtbank oordeelt dat tarief redelijk, ook afgezet tegen het uurtarief van € 290,00 dat mr. Crooijmans - die sinds langere tijd als advocaat werkzaam is - in dit soort zaken hanteert. Mr. Van Santvoort is nog geen ervaren advocaat, terwijl hij een uurtarief (€ 275,00) in rekening brengt dat binnen de bandbreedte ligt van die van een ervaren, gespecialiseerde advocaat. Dat hij vóór zijn beëdiging als advocaat al ervaring had opgedaan op het gebied van het onteigeningsrecht kan wel zo zijn, maar dat maakt hem nu nog geen gespecialiseerde en ervaren onteigeningsadvocaat. De Staat heeft overigens de omvang van de gestelde verrichte werkzaamheden niet weersproken. De rechtbank oordeelt het aantal bestede uren redelijk.Volgens de overgelegde specificatie heeft mr. Van Santvoort tot 1 december 2023 in totaal 13,60 uren aan de zaak besteed tegen een uurtarief van € 240,00 en vanaf 1 december 2023 in totaal 22,30 uren tegen een uurtarief van € 275,00. Gelet op het gematigde uurtarief zal op de verzochte vergoeding een bedrag van 13,60 x € 65,00 (€ 240,00 - € 175,00) = € 884,00 en 22,30 x € 35,00 (€ 275,00 - € 240,00) = € 780,50, in totaal € 1.664,50, exclusief btw in mindering worden gebracht. Dit betekent dat voor juridische bijstand een bedrag van € 34.655,50 exclusief btw toewijsbaar is (€ 36.320,00 min € 1.664,50).
      
      
        
          Kosten [bedrijf 3] en [bedrijf 4]
        
      
      
    
    
      2.76.
      De Staat refereert zich ten aanzien van deze kosten aan het oordeel van de rechtbank.
      
    
    
      2.77.
      De rechtbank oordeelt het redelijk dat deze kosten zijn gemaakt en oordeelt ook de omvang van deze kosten redelijk. Zij zal de kosten van deskundige bijstand vaststellen op € 18.217,50 excl. btw. 
      
    
    
      2.78.
      Op grond van het voorgaande zal de rechtbank voor juridische bijstand een bedrag van € 34.655,50 te vermeerderen met btw en voor andere deskundige bijstand een bedrag van € 18.217,50 te vermeerderen met btw toewijzen.
      
      
        
          Griffierechten 
        
      
      
    
    
      2.79.
      De Staat zal als de onteigenende partij tevens worden veroordeeld tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 676,00 aan griffierechten. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
      3.1.
      stelt het bedrag van te dezer zake door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 205.698,00, 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 8.113,00 vermeerderd met een rente van 1,0% per jaar daarover vanaf 15 december 2022 tot 1 juli 2023 en 1,5% per jaar vanaf 1 juli 2023 tot en met 16 april 2024, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de som van het bedrag van € 8.113,00 en van de rente over dit bedrag over de periode van 15 december 2022 tot en met 16 april 2024 vanaf 17 april 2024 tot aan de dag van voldoening,3.3.wijst BN De Stem aan als het nieuwsblad waarin een uittreksel van dit vonnis dient te worden geplaatst,
      
    
    
      3.4.
      	veroordeelt de Staat in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 34.655,50, te vermeerderen met btw, ter zake van kosten van juridische bijstand en € 18.217,50, te vermeerderen met btw, ter zake van kosten van overige deskundige bijstand en € 676,00 ter zake van griffierechten,
    
    
      3.5.
      	veroordeelt de Staat tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 33.705,66 (incl. btw),
      
    
    
      3.6.
      
        	verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2024.