ECLI:NL:RBNHO:2025:4166, Rechtbank Noord-Holland, 23-04-2025, C/15/356464
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop van woning. Vrijwel direct na levering van woning ontdekken kopers water op de keldervloer. Kopers stellen dat verkopers van de waterproblematiek af wisten en hun mededelingsplicht hebben geschonden. kopers stellen verkopers daarom aansprakelijk voor de herstelkosten van de kelder.  De rechtbank oordeelt dat niet vast is komen te staan dat verkopers hun mededelingsplicht hebben geschonden. In verband met de kenbaarheid van het gebrek en de ouderdomsclausule in de verkoopovereenkomst moet het gebrek voor rekening van kopers blijven. De rechtbank wijst de vorderingen daarom af en veroordeelt kopers tot vergoeding van de proceskosten van verkopers.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/356464 / HA ZA 24-500
    
    
    
      
        Vonnis van 23 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [plaats 1],2. [eiser 2], 
      te [plaats 1],
      advocaat: mr. F.A.J.H. de Lugt,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers]
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      te [plaats 2],2. [gedaagde 2], 
      te [plaats 2],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      advocaat: mr. L.J.L. Heukels.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        [eisers] hebben in juni 2022 de woning van [gedaagden] gekocht. Vrijwel direct na de levering van de woning ontdekten [eisers] een plas water in de kelder. Ook daarna hebben zij last gehad van wateroverlast in de kelder. Om de oorzaak hiervan vast te kunnen stellen hebben [eisers] in december 2023 en in januari 2025 deskundigen hun kelder laten inspecteren. In beide rapporten met de bevindingen van deze inspecties is geconcludeerd dat sprake is van een lekkage als gevolg van water dat door de achterwand van de kelder heen dringt. Volgens [eisers] moeten [gedaagden] op de hoogte zijn geweest van de lekkage. Zij stellen [gedaagden] daarom aansprakelijk voor de herstelkosten van de kelder. De rechtbank oordeelt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. In verband met de kenbaarheid van het gebrek en de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst moet het gebrek voor rekening van [eisers] blijven. De rechtbank wijst de vorderingen daarom af en veroordeelt [eisers] tot vergoeding van de proceskosten van [gedaagden]
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 27 november 2024,
      - de akte overlegging producties 18 tot en met 23,
      - de mondelinge behandeling van 13 maart 2025, waarbij beide advocaten gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de e-mail van 18 maart 2025 met het beeldmateriaal van producties 11, 12, 18 en 19.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met de verkoopovereenkomst van 19 juni 2022 hebben [gedaagden] hun woning aan de [adres] ([postcode]) te [plaats 1] (hierna: de woning) aan [eisers] verkocht. De koopprijs bedroeg € 740.000,00. 
      
    
    
      2.2.
      Op 23 mei 2022 hebben [gedaagden] een vragenlijst voor de verkoop van een woning (hierna: de vragenlijst) ingevuld. Vraag 6 van de vragenlijst gaat over de kelder, kruipruimte en fundering. De vraag ‘Is sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?’ hebben [gedaagden] beantwoord met ‘soms’. Als toelichting hebben zij hierbij geschreven: ‘op 1 plek in de kelder kan soms vocht doorslaan’. De daaropvolgende vragen over wateroverlast in de kelder hebben [gedaagden] niet beantwoord.
      
    
    
      2.3.
      Op 17 juni 2022 hebben [eisers] een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Woningkeur Groep B.V. (hierna: Woningkeur). In het rapport van 28 juni 2022 met daarin de bevindingen van de inspectie heeft Woningkeur opgemerkt dat ten tijde van de inspectie in de hoek van de kelder een klein beetje water stond. Het resultaat van het onderzoek is daarbij aangemerkt als ‘onvoldoende’. De kosten om dit te verhelpen zijn door Woningkeur geschat op € 300,00.
      
    
    
      2.4.
      De woning is op 2 september 2022 geleverd aan [eisers] 
      
    
    
      2.5.
      In het weekend van 3 en 4 september 2022 zagen [eisers] water op de keldervloer. Op 5 september 2022 heeft een aannemer van [bedrijf 1] Aannemingsbedrijf B.V. (hierna: [bedrijf 1]) naar de kelder gekeken. Naar het oordeel van [bedrijf 1] was de oorzaak van het water door de betegeling van de kelderwand niet direct vast te stellen, maar was hiervoor grondiger onderzoek nodig.  
      
    
    
      2.6.
      In december 2023 heeft [bedrijf 1] in samenwerking met Perfusie B.V. uitgebreid onderzoek gedaan naar de oorzaak van de wateroverlast. Op 1 maart 2024 stuurden zij hun bevindingen naar [eisers] In deze bevindingen staat onder andere: 
      
        
          
            “Na het verwijderen van de tegels en voorzetwanden op de gemetselde achterwand grenzend aan de aanbouw duidelijk te zien is dat het regen-/grondwater door de gemetselde achterwand heen dringt.
          
        
        
          
            Verschillende zweetplekken vormen een stroming van regen. Stromingen van regen zijn achter voorzetwanden terechtgekomen (vandaag de aantasting op alle voorzetwanden). 
          
        
        
          
            […]
          
        
        
          
            De destijds aangebrachte mortel op de (gemetselde) achterwand heeft geen houvast meer, door de lekkage op deze wand is de vochtwerende (beschermlaag) weggespoeld.
          
        
        
          
            De gemetselde wanden zijn dermate aangetast dat het niet anders kan dat lekkage al langere tijd aanwezig is. de gevolgschade is terug te zien aan de oxidatie op de metal stud stijlen en liggers en de verpulvering van het plaatwerk.
          
        
        
          
            […] ”
          
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 8 april 2024 ontvingen [eisers] een offerte van [bedrijf 1] van €  33.800,55 voor het herstellen van de kelder.
      
    
    
      2.8.
      Op 17 januari 2025 is een bouwkundige inspectie uitgevoerd door de heer [bedrijf 2] van [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) naar aanleiding van de vraag van [eisers] of de bouwkundige situatie valt onder vochtdoorslag zoals aan de hand van de vragenlijst mocht worden verwacht. In zijn bouwkundige bevindingen van 26 januari 2025 heeft [bedrijf 2] op pagina 6 aangegeven: “Doordat het metselwerk van zowel de voor- als achtergevel scheurvorming vertoont (met zichtbare lekkagesporen) wordt de achterzijde van de voorzetwanden aangetast door het lekwater”. Op pagina 9 wordt onder andere geconcludeerd dat: “een kelder waarbij het water naar binnen stroomt, met plassen op de voer tot gevolg, niet onder de noemer ‘doorslaand vocht’ kan worden afgedaan.” En dat: “gezien de ernst van de (bouwkundige) situatie het ondenkbaar is dat de verkoper geen wetenschap heeft/had van de lekkageproblematiek in de kelder.”
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser 1] en [eiser 2] vorderen – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
        primair en subsidiair
        I. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis over te gaan tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 33.800,55, dan wel een ander bedrag in goede justitie te bepalen,
        II. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis over te gaan tot betaling aan [eisers] van de wettelijke rente over het bedrag zoals genoemd onder I, vanaf de datum van koop van de woning, althans de dag van dagvaarding, althans de datum van het vonnis, dan wel vanaf een andere datum in goede justitie te bepalen tot aan de dag van algehele voldoening;
        meer subsidiair
        III. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis over te gaan tot betaling van het nadeel als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en sub b BW jo. artikel 6:230 lid 2 BW ad € 33.800,55, dan wel een ander bedrag in goede justitie te bepalen;
        meer meer subsidiair
        IV. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis over te gaan tot betaling aan [eisers] van de wettelijke rente over het bedrag zoals genoemd onder punt III, vanaf de datum van koop van de woning, althans de dag van dagvaarding, althans de datum van het vonnis, dan wel vanaf een andere datum in goede justitie te bepalen tot aan de dag van algehele voldoening;
        V. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis over te gaan tot betaling van het nadeel als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub c BW jo. artikel 6:230 lid 2 BW ad € 33.800,55, dan wel een ander bedrag in goede justitie te bepalen;
        VI. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis over te gaan tot betaling aan [eisers] van de wettelijke rente over het bedrag zoals genoemd onder punt V, vanaf de datum van koop van de woning, althans de dag van dagvaarding, althans de datum van het vonnis, dan wel vanaf een andere datum in goede justitie te bepalen tot aan de dag van algehele voldoening;
        zowel primair, subsidiair, meer subsidiair, als meer meer subsidiair
        VII. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en deze te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis, en – voor zover het geval dat voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening;
        VIII. [gedaagden] al dan niet hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de nakosten van dit geding; met en/of zonder betekening van het in dezen te wijzen vonnis, te voldoen binnen 14 dagen nadat het vonnis is gewezen, en – voor het geval dat voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf de bedoelde termijn voor voldoening.
      
      
    
    
      3.2.
      Ter onderbouwing van hun vordering stellen [eisers] primair dat sprake is van wanprestatie omdat de woning door de lekkages in de kelder niet voldoet aan het begrip normaal gebruik zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Subsidiair stellen [eisers] dat sprake is van non-conformiteit omdat, mede gelet op de aard van de zaak en de antwoorden die [gedaagden] hebben gegeven in het vragenformulier, de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Meer subsidiair is volgens [eisers] sprake van dwaling, omdat [eisers] de koopovereenkomst niet of niet voor dezelfde koopprijs hadden gesloten indien zij op de hoogte waren geweest van de lekkage in de kelder. Meer meer subsidiair doen [eisers] een beroep op wederzijdse dwaling voor het geval de rechtbank van oordeel is dat [gedaagden] ook niet konden weten van de aanwezigheid van de lekkage. [gedaagden] zijn volgens [eisers] gehouden om de kosten van herstel van de kelder te vergoeden.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vorderingen van [eisers] kunnen gezamenlijk worden behandeld. Voor een geslaagd beroep op zowel wanprestatie als op non-conformiteit als op dwaling moet namelijk worden beoordeeld of de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Of dit het geval is, moet worden beoordeeld op basis van de afspraken die [eisers] en [gedaagden] hebben gemaakt. Hiervoor moet worden gekeken naar de inhoud van de door hen gesloten koopovereenkomst, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      4.2.
      Als uitgangspunt geldt dat een koper mag verwachten dat een zaak de eigenschappen bezit die voor een ‘normaal gebruik’ daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Dit zijn [eisers] en [gedaagden] met hun koopovereenkomst ook overeengekomen. De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM-model 2021 en artikel 6.3. van de koopovereenkomst bepaalt dat: “de onroerende zaak bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.” Indien de woning niet deze feitelijke eigenschappen bezit, kan de koper in beginsel de verkoper aansprakelijk stellen voor de schade die de koper hierdoor lijdt. 
      
    
    
      4.3.
      Maar artikel 6.3 beperkt daarnaast de aansprakelijkheid van de verkoper en legt de koper een onderzoeksplicht op. Het artikel bepaalt namelijk ook: “Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.” 
      
    
    
      4.4.
      Tegenover deze onderzoeksplicht geldt dat de koper ervan mag uitgaan dat de verkoper hem op de hoogte zal stellen van de gebreken die de verkoper kent, als hij weet dat deze gebreken voor de koper van belang zijn en hij weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Dit geldt zeker ook voor gebreken die afbreuk doen aan het ‘normale gebruik’ in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Het kan gebeuren dat de verkoper de koper onvoldoende heeft geïnformeerd (en daardoor is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht) en de koper vóór de koop onvoldoende onderzoek heeft verricht of heeft laten verrichten (en daardoor is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht). In dat geval zal de verkoper zich niet met succes tegen een beroep op de non-conformiteit van de woning of op dwaling zal kunnen verweren met de stelling dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden. De mededelingsplicht gaat dus voor de onderzoeksplicht.
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] stellen dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden door te zwijgen over de lekkage in de kelder. Zij hadden [eisers] hier vóór het sluiten van de koopovereenkomst op moeten wijzen. [gedaagden] waren volgens [eisers] op de hoogte van de lekkage omdat er meteen na de levering van de woning al water in de kelder lag en omdat er vanaf maart 2023 ook plasvorming in de kelder was. [eisers] wijzen ook op de bevindingen van [bedrijf 1] en Perfusie B.V. en naar het rapport van [bedrijf 2]. De bevindingen van deze deskundigen wijzen er volgens [eisers] op dat [gedaagden] op de hoogte waren van de lekkage. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagden] hebben betwist dat zij op de hoogte waren van lekkage in de kelder. Er was af en toe vochtdoorslag, daar hebben zij [eisers] in de vragenlijst op gewezen. Van plasvorming was volgens [gedaagden] geen sprake. Soms was sprake van wat water in een hoek van de kelder, maar dit kon gemakkelijk met een doekje worden opgeveegd. [gedaagden] stellen de kelder te hebben verbouwd en betegeld in 2021. Op dat moment waren de buitenmuren van de kelder aan de binnenzijde kurkdroog. [gedaagden] betwisten ook dat zij een aannemer kort voor de verkoop hebben laten kijken naar vochtoverlast in de kelder. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank volgt niet het standpunt van [eisers] dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. [eisers] hebben geen foto’s of beeldmateriaal overgelegd van het water in de kelder in het weekend van 3 en 4 september 2022. De rechtbank kan daarom niet vaststellen hoeveel water er toen in de kelder lag. Verder betekent het feit dat er vanaf maart 2023 plassen water in de kelder zijn aangetroffen nog niet dat dit eerder ook in deze mate is voorgekomen. [bedrijf 1] spreekt in de e-mail van 1 maart 2024 met zijn bevindingen over verschillende zweetplekken die een stroming van regen vormen. De stromingen van regen zijn volgens [bedrijf 1] achter de voorzetwanden terechtgekomen, waardoor de aantasting op de voorzetwanden te zien is. Op de foto’s van [bedrijf 2] zijn straaltjes water te zien die langs de muren lopen. Deze bevindingen wijzen volgens [eisers] op een dermate ernstige lekkage, dat het niet anders kan dan dat [gedaagden] hier ook last van  moeten hebben gehad. De rechtbank stelt vast dat de inspectie door [bedrijf 1] en Perfusie ruim een jaar na overdracht van de woning plaatsvond. De inspectie door [bedrijf 2] is nog later uitgevoerd, namelijk twee en een half jaar na de overdrachtsdatum. Tijdens beide inspecties is bovendien gekeken naar de situatie waarbij de betegeling van de kelderwand was verwijderd. De muren op de foto’s van [bedrijf 2] zijn ook niet zo nat dat het niet anders kan dan dat [gedaagden] hier voor september 2022 al van op de hoogte moeten zijn geweest. Op basis van de foto’s kan namelijk niet worden vastgesteld dat de wateroverlast zo groot is dat dit water al eerder door de tegelmuur heen moet zijn gekomen op de manier die [eisers] hebben ervaren. Verder blijkt uit de door [eisers] overgelegde foto’s en video’s van de kelder dat de wateroverlast in november 2023 veel erger was dan in maart 2023. November 2023 is meer dan een jaar na de leveringsdatum, dus ook hieruit kan niet worden opgemaakt dat vóór de leveringsdatum al sprake moet zijn geweest van wateroverlast in die ernstige mate. Dat [gedaagden] kort voor de koopovereenkomst een aannemer zouden hebben ingeschakeld om naar wateroverlast in de kelder te kijken wordt betwist en volgt onvoldoende uit de WhatsApp correspondentie die [eisers] als productie 8 hebben overgelegd. De aannemer zelf zegt daar zelf immers niets over. Alles overziende is de rechtbank van oordeel dat [eisers] onvoldoende hebben gesteld om tot het oordeel te komen dat [gedaagden] van de gestelde ernstige wateroverlast afwisten en meer hadden moeten melden dan zij op de vragenlijst hebben gemeld. Er is dan ook geen sprake van schending van de mededelingsplicht. 
      
    
    
      4.8.
      Dan komt de rechtbank toe aan de vraag of -ervan uitgaande dat het gebrek al aanwezig was ten tijde van de koop, zoals [eisers] stellen- sprake is van een gebrek dat voor  [eisers] kenbaar was en waar zij van hadden kunnen weten door het doen van onderzoek. Die vraag beantwoordt de rechtbank bevestigend. [gedaagden] hebben in de vragenlijst gewaarschuwd dat sprake was van vochtdoorslag. [eisers] hebben voordat zij de woning kochten een bouwkundig onderzoek laten uitvoeren. Bij dit onderzoek is wat water in de hoek van de kelder opgemerkt. Het resultaat van het onderzoek aan de kelder is door Woningkeur ook als ‘onvoldoende’ aangemerkt. [eisers] waren dus op de hoogte van problemen met water in de kelder voordat zij de woning kochten. [eisers] hebben daarin echter geen aanleiding gezien om nader onderzoek te laten doen naar de oorzaak van het water. Dit komt voor hun risico. Daar komt bij dat het gaat om een woning gebouwd in 1910 en dat partijen gebruik hebben gemaakt van een zogenoemde ouderdomsclausule. Met deze ouderdomsclausule komen gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning en die het normale gebruik van de woning verhinderen voor risico van de koper. De rechtbank gaat ervan uit dat de lekkage in de buitenwanden van de kelder door scheuren in het metselwerk het gevolg is van de ouderdom van de woning. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat [eisers] geen beroep op non-conformiteit of dwaling toekomt omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] hun mededelingsplicht hebben geschonden, het gestelde gebrek aan de kelder kenbaar was voor [eisers] en dit gebrek bovendien op grond van de ouderdomsclausule voor rekening van [eisers] moet blijven. De rechtbank zal daarom alle vorderingen van [eisers] afwijzen.
      
    
    
      4.10.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.075,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2025.
      
      
      
        1846