ECLI:NL:RBZWB:2025:3842, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11-06-2025, 11274572 CV EXPL 24-3055
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak gaat het om de koop van een woning. Eisers stellen dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet en vorderen de kosten voor herstel van gebreken en subsidiair doen zij een beroep op (wederzijdse) dwaling. De kantonrechter wijst de vorderingen van eisers af.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11274572 \ CV EXPL  24-3055
    
    
    
      
        Vonnis van 11 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [plaats 1] ,2. [eiser 2], 
      te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: mr. D.A.R. Snelders,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.J.T. Lichtendahl.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      In deze zaak gaat het om de koop van een woning. Eisers stellen dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet en vorderen de kosten voor herstel van gebreken en subsidiair doen zij een beroep op (wederzijdse) dwaling. De kantonrechter wijst de vorderingen van eisers af. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 6 november 2024
      - de akte wijziging van eis van [eisers]
      - de mondelinge behandeling van 10 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de bij die gelegenheid overgelegde pleitaantekeningen van beide partijen. 
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
      
      a. [eisers] hebben op 20 september 2023 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor de woning, staande en gelegen te [adres] (hierna: de woning). [eisers] hebben de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bezichtigd. De overeengekomen koopprijs was € 449.000,00. De akte van levering is gepasseerd op 22 december 2023. [gedaagde] heeft toen de woning geleverd aan [eisers]
      
      b. De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021) en bevat onder meer de volgende bepalingen:
      
        “(…)
        
          artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
        
        
          6.1.
        
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
        
        
          (…)
        
        
          6.3.
        
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
        
        
          (…)
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
        
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
        
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
        
          (…)”
        
      
      
      c. [gedaagde] heeft een vragenlijst over de woning ingevuld, gedateerd 30 augustus 2022. 
      
      d. [gedaagde] heeft vraag 3 als volgt beantwoord:
      
      
        
          
        
      
      
      e. [eisers] hebben voorafgaand aan de koop van de woning geen bouwtechnische aankoopkeuring laten uitvoeren.
      
      f. Op 11 januari 2024 hebben [eisers] contact opgenomen met [gedaagde] over vochtplekken. 
      
      g. Op 27 februari 2024 gaf [eisers] opdracht aan [bedrijf 1] om het dak van de woning te inspecteren. [bedrijf 1] rapporteerde het volgende:
      
        “Op beide daken zijn meerdere lekkages geconstateerd. Gezien de aard van de lekkages schatten wij in dat deze al langere tijd spelen. Ook is door ons geconstateerd dat er meerdere pogingen zijn geweest om het werk te herstellen ter hoogte van de lekkage op het eerste dak rechts in de hoek. Hier zijn duidelijk herstelwerkzaamheden te zien (kit). Ons inziens hoort een dergelijke lekkage niet opgelost te worden middels kit. Problemen speelden waarschijnlijk al langer en zijn op deze manier tijdelijk geprobeerd op te lossen. In de hierop volgende mails vindt u de offerte voor het vernieuwen van beide dakvlakken.”
      
      
      h. Op 26 maart 2024 heeft Bouwtechnisch Keuringsbureau Zeeland (hierna: BK Zeeland) op verzoek van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] een bouwtechnisch onderzoek verricht. In haar rapport van 28 maart 2024 schrijft BK Zeeland dat niet alleen de vochtplekken in de slaapkamer beneden (bedoeld wordt het kantoor) en de wasruimte al aanwezig waren bij de levering van de woning, maar dat de vochtproblematiek zich ook al voordeed in de overige vertrekken (de badkamer beneden, de overloop boven de trap en de slaapkamer boven). 
      
        De vochtproblematiek was daar enkel nog niet zichtbaar. Voorts heeft BK Zeeland opgemerkt dat de reparatie van de lekkage in de slaapkamer beneden en in de wasruimte niet deugdelijk is hersteld door [bedrijf 2] . Volgens BK Zeeland moeten de bitumen dakranden worden vernieuwd en de dakdoorvoeren opnieuw worden ingeplakt. 
        BK Zeeland raamt de kosten hiervoor op € 3.770,00 inclusief btw. De kosten voor het onderzoek bedragen € 449,00.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        
          [eisers] vorderen na wijziging van eis - samengevat -:
        
          primair:
        
        I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 3.770,00, zijnde de herstelkosten ter verhelping van de actieve lekkages, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2024;
        II. betaling van het bedrag van € 512,30, zijnde de herstelkosten ter verwijdering van de vochtplekken, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;
        
          subsidiair:
        
        III. de gevolgen van de koopovereenkomst ex artikel 6:228 lid 1 sub c jo. 6:230 lid 2 BW wegens wederzijdse dwaling te wijzigen en het door [eisers] geleden nadeel op te heffen door de koopprijs met een bedrag van € 4.282,30 te verminderen;
        
          primair en subsidiair:
        
        IV. betaling van het bedrag van € 449,00, zijnde de kosten van het bouwkundig onderzoek van BK Zeeland, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 17 mei 2024;
        V. [gedaagde] te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 661,75;
        VI. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten. 
        
          [eisers] willen de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 
      
      
    
    
      4.2.
      Ter onderbouwing van hun vordering stellen [eisers] dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de herstelkosten op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan hen bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Zij stellen dat aan de woning gebreken kleven die aan een normaal gebruik in de weg staan. Uit de rapporten van [bedrijf 1] en BK Zeeland volgt dat sprake is van meerdere lekkages, resulterend in verschillende zichtbare vochtplekken. De langetermijngevolgen zijn aantasting van het stucwerk, het ontstaan van schimmelplekken en een aantasting van de constructie. Volgens BK Zeeland is het ook noodzakelijk dat de lekkage verholpen wordt. Daarnaast zijn [eisers] van mening dat [gedaagde] hen had moeten inlichten dat de lekkage niet deugdelijk was verholpen. [gedaagde] behoorde immers te weten dat kit geen goede oplossing is op langere termijn voor de lekkende bitumen dakbedekking. Omdat [gedaagde] dit heeft nagelaten, kan hij zich er niet op beroepen dat [eisers] onvoldoende onderzoek hebben gedaan. [eisers] verkeerden door de vragenlijst en de mededeling van de makelaar tijdens de bezichtiging gerechtvaardigd in de veronderstelling dat [gedaagde] de lekkages deugdelijk had laten verhelpen. Ze mochten afgaan op de juistheid van deze mededelingen en hoefde ter zake geen onderzoek te doen. Omdat sprake is gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren, dient [gedaagde] de herstelkosten te betalen. BK Zeeland raamt de kosten voor het vernieuwen van de bitumen dakranden en opnieuw inplakken van de dakdoorvoeren op € 3.770,00. Om de vochtplekken te verwijderen, moeten de plafonds worden gerepareerd en gesausd. [bedrijf 3] offreert hiervoor een bedrag van € 512,00 inclusief btw. Daarnaast dient [gedaagde] de expertisekosten van € 449,00 te betalen. In totaal komt dit neer op een bedrag van € 4.731,30 inclusief btw. Subsidiair zijn [eisers] van mening dat beide partijen in de veronderstelling verkeerden dat de lekkages deugdelijk waren verholpen, zodat sprake is geweest van wederzijdse dwaling. Zij vorderen daarom opheffing van het door hun geleden nadeel ter hoogte van de herstelkosten van de lekkages van € 4.282,30 (€ 3.770,00 + € 449,00).
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] vindt dat de vordering van [eisers] moet worden afgewezen en wil dat [eisers] in de proceskosten worden veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] voert als verweer het volgende aan. [eisers] hebben [gedaagde] nimmer correct in gebreke gesteld, zodat [gedaagde] niet in verzuim verkeert. Voorafgaand aan de verkoop is er een bezichtiging geweest, waarbij [eisers] op de vochtplekken zijn gewezen. Op de vragenlijst heeft [gedaagde] ook aangegeven dat er twee lekkages waren geweest, namelijk ter hoogte van het kantoor beneden en bij de wasruimte. Er kan geen sprake zijn van wederzijdse dwaling, omdat [eisers] op de lekkage is gewezen en zelf onderzoek had moeten doen. [gedaagde] wist niet beter dan dat de lekkages waren hersteld. Enige andere lekkages dan wel gebreken aan het dak waren [gedaagde] onbekend. De woning is zeventien jaar oud. Het dak is bijna volledig afgeschreven. [eisers] hebben ervoor gekozen geen bouwkundige aankoopkeuring te laten uitvoeren. [gedaagde] verwijst naar artikel 6.3 van de koopovereenkomst, waarin staat dat gebreken die bij de koper bekend of kenbaar waren voor rekening en risico van de koper moeten blijven. Ook gebreken die ontdekt hadden kunnen worden door een bouwkundige keurder zijn te kwalificeren als kenbaar. Voor kenbare gebreken heeft [gedaagde] geen mededelingsplicht. De vochtplekken waren zichtbaar. [gedaagde] heeft bewust de muur niet geschilderd, zodat de koper kon zien dat er lekkages waren geweest. [gedaagde] heeft medegedeeld wat hij wist. [gedaagde] had verder geen reden om aan te nemen dat de lekkage niet afdoende was verholpen. Hij is zelf niet op het dak geweest om te kijken hoe de lekkage was verholpen. [gedaagde] betwist dat de woning ten tijde van de overdracht niet geschikt was voor het normaal gebruik vanwege de lekkage. Tot slot betwist [gedaagde] de hoogte van de herstelkosten. Er dient een “nieuw voor oud” correctie te worden toegepast. Daarnaast komen slechts herstelkosten en geen gevolgschade voor vergoeding in aanmerking, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      Een woning moet worden geleverd in een toestand die aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 BW. Dit is het conformiteitsvereiste. De koper mag verwachten dat de woning eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen, net als de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Als de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper hierover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan is de woning non-conform (artikel 7:17 lid 2 BW).
      
    
    
      5.2.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. De koopovereenkomst bevat over de (non-)conformiteit een regeling in artikel 6.1 en 6.3 die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 BW. Uit artikel 6.1 van de koopovereenkomst volgt dat verkoper niet instaat voor gebreken aan de woning. Op grond van die bepaling dragen [eisers] dus in principe het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt hierop een uitzondering gemaakt. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak moet onder ‘normaal gebruik’ als woning worden verstaan, dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ook hierop geldt een uitzondering: de verkoper staat niet in voor gebreken die weliswaar het normale gebruik verhinderen, maar bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Deze gebreken komen in dat geval dus voor rekening en risico van [eisers]
      
    
    
      5.3.
      Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook ‘kenbaar’ zijn gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat wel sprake is van verzuim, omdat [gedaagde] na de e-mail van [eisers] van 11 januari 2024 niet meer heeft gereageerd. 
      
    
    
      5.5.
      
        Vast staat dat de vochtplekken van het kantoor beneden en bij de wasruimte door [gedaagde] is gemeld middels de vragenlijst. Ook waren deze vochtplekken niet geschilderd, zodat kopers dit tijdens de bezichtiging zelf konden waarnemen. 
        Uit het rapport van BK Zeeland blijkt dat naast de vochtplekken in het kantoor beneden en de wasruimte de vochtproblematiek zich ook al voordeed in de overige vertrekken (de badkamer beneden, de overloop boven de trap en de slaapkamer boven), maar dat de vochtproblematiek daar nog niet zichtbaar was. Uit deze constatering van BK Zeeland leidt de kantonrechter af dat [gedaagde] van de overige vochtplekken niet op de hoogte had kunnen zijn, omdat de vochtproblematiek in de overige vertrekken nog niet zichtbaar waren. 
        Dit hoefde hij ook niet te melden, omdat [gedaagde] dit niet wist. 
        
          [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij geen reden had om te twijfelen dat de lekkage in het kantoor beneden en de wasruimte verholpen was. Dit heeft hij ook gemeld op de vragenlijst. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] de vragenlijst conform de feitelijke situatie ingevuld. Anders dan [eisers] stellen, betreft dit geen ernstig gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Er kan op een voldoende veilige manier in de woning worden gewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Mede gelet op de mededeling van [gedaagde] in de vragenlijst over de lekkages mocht van [eisers] min of meer worden verwacht dat zij nader onderzoek hadden gedaan naar de lekkages en de afkomst daarvan, ook gelet op het feit dat het platten daken betreft die extra gevoelig kunnen zijn voor lekkages. 
      
      
    
    
      5.6.
      Subsidiair doet [eisers] een beroep op wederzijdse dwaling, omdat hij vindt dat beide partijen ervan uit zijn gegaan dat de lekkage afdoende was verholpen terwijl dit niet zo blijkt te zijn. De partij die zich ter vernietiging van een overeenkomst op wederzijdse dwaling (artikel 6:228, eerste lid, sub c, BW) beroept, dient te stellen en eventueel bewijzen dat is voldaan aan de vereisten dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, dat deze bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, en dat de wederpartij van dezelfde onjuiste veronderstelling is uitgegaan als de dwalende. Het is aan diens wederpartij om te stellen en eventueel bewijzen dat zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor de overeenkomst niet zou sluiten.
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat het door [eisers] gedane beroep op (wederzijdse) dwaling hen niet kan baten. Daartoe wordt overwogen dat zij niet (voldoende) aannemelijk hebben gemaakt dat, zouden zij voorafgaand aan de koop hebben geweten van de door hen gestelde gebrekkige staat van (een deel van) het dak en dat de lekkage niet afdoende was gerepareerd, dit hen, gegeven de ontwikkelingen op de huizenmarkt in verhouding tot de gestelde herstelkosten van € 3.770,00, ervan zou hebben weerhouden de koopovereenkomst op de overeengekomen voorwaarden, waaronder de koopprijs, te sluiten. Daarbij dient overigens ook bedacht te worden dat [eisers] door die reparatie over een beter (vernieuwd) (deel van het) dak beschikken dan dat zij in beginsel van een woning van deze leeftijd (zeventien jaar) konden verwachten, welke omstandigheid niet in hun vordering is verdisconteerd. 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter komt tot de conclusie dat de vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen.   
      
    
    
      5.9.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.   
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op11 juni 2025.