ECLI:NL:RBZWB:2025:2238, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-04-2025, 24/4906
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/4906 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 mei 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 389.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd en de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Brabantse Delta (de aanslagen).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 25 maart 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] deelgenomen. Belanghebbende is niet verschenen. De griffier heeft belanghebbende op 3 januari 2025 middels een digitaal bericht uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Uit de administratie van de rechtbank blijkt dat belanghebbende op 3 januari 2025 om 11.11u een notificatie heeft ontvangen van deze uitnodiging. Omdat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op de juiste wijze aan belanghebbende is verzonden en door hem is ontvangen, heeft de rechtbank besloten om het onderzoek ter zitting doorgang te laten vinden. 
      
    
    
      1.4.
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee onder een kap woning met een oppervlakte van 123 vierkante meter op een kavel van 239 vierkante meter. 
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt de of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt de vastgestelde waarde van de woning te hoog en stelt een waarde van € 340.000 voor. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
      
        
          Motiveringsbeginsel
        
      
      
      4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden door in de uitspraak op bezwaar standaard tekstblokken te gebruiken. Naar het oordeel van de rechtbank is het motiveringsbeginsel niet geschonden. De heffingsambtenaar hoeft in zijn motivering niet op elk aspect van de bezwaargronden van belanghebbende in te gaan en het hanteren van standaard tekstblokken is in het algemeen ook toegestaan. Van een onzorgvuldige waardebepaling of besluitvorming door de heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
      
      
        
          De WOZ-waarde van eerdere jaren
        
      
      
      5. Belanghebbende stelt dat tegen de per 1 januari 2021 vastgestelde waarde eerder bezwaar is gemaakt en dat de bezwaarprocedure heeft geleid tot een vermindering van de waarde per 1 januari 2021 naar € 320.000. Die waarde moet volgens belanghebbende vervolgens als uitgangspunt worden genomen voor de waarde van de woning per 1 januari 2022. 
      
    
    
      5.1.
      Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.
      
      
        
          Beoordeling van de beschikte waarde
        
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met een bijbehorende taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 19 april 2023 door [taxateur] is opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op afgerond € 421.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
      
    
    
      6.4.
      
        Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn gelegen aan een brede laan, terwijl de woning is gelegen aan een smalle straat. 
        Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, gebruiksoppervlakte, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De omstandigheid dat de straatinrichting voor de woning van belanghebbende anders is, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de referentieobjecten – die in dezelfde wijk als de woning zijn gelegen – onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Een verschil in ligging op zichzelf maakt niet dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Wel moet de heffingsambtenaar rekening houden met onderlinge verschillen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. 
      
      
      
      
      
      
      
        
          Gaat de heffingsambtenaar uit van het juiste bouwjaar?
        
      
      
    
    
      6.5.
      
        Belanghebbende stelt dat het bouwjaar van de woning het jaar 1978 is, en niet het jaar 1982 waarvan de heffingsambtenaar uitgaat. De heffingsambtenaar heeft aangegeven uitgegaan te zijn van de opleverdatum van de woning zoals deze vermeld staat in de basisregistratie gebouwen. Op historische kaarten is de bebouwing pas in het jaar 1986 te zien, waarbij in het jaar 1981 de eerste inrichting van de bouwpercelen is te zien. In het jaar 1978 was nog sprake van bouwgrond, aldus de heffingsambtenaar. 
        Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar, gelet op zijn uitvoerige motivering, terecht uitgegaan van het jaar 1982 als bouwjaar van de woning.
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      6.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.
      
    
    
      6.7.
      
        Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning moet worden verminderd omdat deze zeer eenvoudig van inrichting is en omdat sprake is van veel achterstallig onderhoud. Er moet voor € 100.000 tot € 200.000 aan onderhoudskosten worden gemaakt, aldus belanghebbende. Ter onderbouwing verwijst hij naar het rapport van een bouwtechnische keuring uit 2018, waaruit blijkt van direct benodigd herstel en noodzakelijke aanpassingen voor een totaalbedrag van (destijds) € 40.000. Naar actuele prijsmaatstaven gaat het – alleen al voor deze kosten – dan om een bedrag van € 100.000, 
        De heffingsambtenaar stelt voldoende rekening te hebben gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning en het slechte voorzieningenniveau door middel van het toepassen van correctiefactoren hetgeen heeft geleid tot een neerwaartse correctie op de waarde van € 45.207. Bovendien is voor een groot deel sprake van achterstallig regulier onderhoud en verduurzamingsmaatregelen, wat niet van invloed is op de vast te stellen waarde. Ten slotte is het naast de woning gelegen pand [adres 6] op 24 februari 2024 verkocht voor een bedrag van € 481.500. Deze woning is qua objectkenmerken vergelijkbaar met de woning. De geïndexeerde koopsom van deze woning naar 1 januari 2022 bedraagt € 461.468 en ondersteunt het standpunt dat de beschikte waarde niet te hoog is, aldus de heffingsambtenaar.
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud en het slechte voorzieningenniveau van de woning. Voor de correctiefactor “onderhoud” is hij uitgegaan van een factor 2 (slecht) en voor de correctiefactor “voorzieningen” is hij eveneens uitgegaan van een factor 2 (slecht). De rechtbank wijst er daarbij op dat uit het verkoopcijfer van [adres 6] volgt dat de beschikte waarde eerder te laag is dan te hoog.
      
      
    
    
      6.8.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Dat betekent dat de aanslagen evenmin te hoog is vastgesteld.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 16 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.