ECLI:NL:RBLIM:2025:1444, Rechtbank Limburg, 12-02-2025, 11047318 CV EXPL 24-1902
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-02-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; koop en ruil; koop onroerende zaak

vonnis 
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11047318 CV EXPL 24-1902
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 12 februari 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van: 
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    wonende te [woonplaats 1] ,
    2. [eiseres sub 2],
    wonende te [woonplaats 1] ,
    3. [eiseres sub 3],
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers,
      gemachtigde: mr. C. Hu. 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] ,
        wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. L. Isenborghs.
      Partijen zullen hierna “ [eisers] ” en “ [gedaagde] ” worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      
        
          de dagvaarding van 5 april 2024 met producties; 
        
        
          de conclusie van antwoord met producties;
        
        
          de conclusie van repliek met productie;
        
        
          de conclusie van dupliek. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        De kern van de zaak 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eisers] heeft een woning gekocht van [gedaagde] . In 2023 heeft [eisers] wateroverlast ervaren in het souterrain van de woning en heeft zij dit herleid tot de aanwezigheid van een septic tank in de achtertuin. Volgens [eisers] is dit een verborgen gebrek aan de woning. Zij wil daarom van [gedaagde] een schadevergoeding. De vordering wordt afgewezen, omdat [gedaagde] zich terecht beroept op een overeenkomst tussen partijen waarin zij elkaar finale kwijting hebben verleend.
      
      
        
          Wat is er gebeurd?
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [eisers] heeft op 22 augustus 2019 een woning gekocht van [gedaagde] . De woning is op 15 januari 2020 geleverd. Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] aan [eisers] een ingevulde NVM-vragenlijst verstrekt, waarop onder meer staat vermeld: 
      
      
        “8.c. Is de woning aangesloten op het gemeentelijk riool? JA
        
          d. Is er een andere voorziening, zoals een septic tank, beerput of dergelijk aanwezig? NEE”
      
      
    
    
      2.3.
      In verband met wateroverlast in het souterrain van de woning heeft [eisers] eind augustus 2023 [naam bedrijf] ingeschakeld voor onderzoek naar de oorzaak van de wateroverlast. Volgens [naam bedrijf] is de riolering en hemelwaterafvoer van het souterrain aangesloten op een slecht onderhouden septic tank in de achtertuin. Er is volgens [naam bedrijf] een verstopping ontstaan met als gevolg dat het water weer terug in de woning stroomde en wateroverlast is ontstaan. [eisers] heeft [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de hieruit voortvloeiende schade.
      
      
        
          Wat willen partijen?
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eisers] vordert een schadevergoeding van primair € 19.293,53 en subsidiair € 23.193,53, vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf de datum vanaf de dagvaarding, tot aan de dag van algehele voldoening, vermeerderd met een bedrag van € 967,94 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. [eisers] vordert vergoeding van deze schade als gevolg van de wateroverlast, omdat de woning door de aanwezigheid van de septic tank en de afwezigheid van aansluiting van het souterrain op de gemeentelijke riolering volgens [eisers] niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. De schade bestaat volgens [eisers] uit herstelwerk aan de septic tank, het aansluiten van het souterrain op de riolering en overige kosten. Subsidiair stelt [eisers] dat er sprake is van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] voert verweer. Haar meest verstrekkende verweer is dat er een schikking is getroffen tussen partijen waardoor [eisers] [gedaagde] niet meer aansprakelijk kan stellen voor het gestelde gebrek. 
      
    
    
      2.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, verder ingegaan.
      
      
        
          Partijen hebben elkaar finale kwijting verleend, zodat de vordering wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kantonrechter zal het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] eerst bespreken. [gedaagde] stelt dat zij vanwege de tussen partijen gesloten schikkingsovereenkomst niet meer aansprakelijk kan worden gesteld door [eisers] voor vermeende gebreken aan de woning. Op 1 juni 2020 is [gedaagde] door [eisers] aansprakelijk gesteld in verband met krakende en piepende geluiden van het dak. Op 17 juni 2020 hebben partijen ter afhandeling van dat geschil een schikking vastgelegd in een overeenkomst (hierna: de schikking): 
      
      
        “Partijen komen hierbij overeen dat voormalig eigenaar van het pand [adres] , [woonplaats 1]
        
           , aan huidige eigenaar een bedrag van €2.500,- zegge; TWEE DUIZEND VIJF HONDERD EURO, zal vergoeden op basis van coulance als tegemoetkoming voor het
        
        
          herstellen van het dak om in de toekomst krakende geluiden te voorkomen. Voormalig
        
        
          eigenaar zal spoedig na ontvangst van ondertekening van dit schrijven het afgesproken
        
        
          bedrag aan huidige eigenaar overmaken.
        
        
          Partijen komen overeen dat de huidige eigenaar, voormalig eigenaar nimmer meer zal
        
        
          aanspreken op gebreken van het verkochte in welke zin dan ook.”
      
      
    
    
      2.8.
      In een e-mail van een medewerkster van [naam makelaardij] (de verkoopmakelaar) van 17 juni 2020 is daarnaast het volgende opgenomen:
      
      
        "Namens [naam] stuur ik u als bewijs dat [eisers] akkoord (getekende
        
          verklaring) gaat met het voorstel dat er in de toekomst met betrekking tot uw vorige
        
        
          woonhuis geen enkele vorderingen/aanspraken meer zullen volgen."
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter kwalificeert deze schikking als een zogenaamde vaststellingsovereenkomst. Ingevolge artikel 7:900 BW is een vaststellingsovereenkomst een overeenkomst die is gericht op beëindiging of voorkoming van een onzekerheid of een geschil. Bij een vaststellingsovereenkomst binden partijen zich jegens elkaar aan een vaststelling omtrent hetgeen rechtens tussen hen geldt, ook voor zover deze toestand mocht afwijken van de tevoren tussen hen bestaande rechtstoestand.
      
    
    
      2.10.
      De vraag of sprake is van een vaststellingsovereenkomst is afhankelijk van de uitleg van de betreffende overeenkomst. Bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, (Haviltex)). Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol en kan mede betekenis worden toegekend aan gedragingen en uitlatingen van partijen na de schriftelijke overeenkomst.
      
    
    
      2.11.
      Partijen hebben met de schikking een einde gemaakt aan een bestaand geschil over het kraken van het dak maar hebben daarnaast voor de toekomst afgesproken dat er geen nieuwe geschillen meer zouden kunnen ontstaan (‘finale kwijting’). De tekst van de schikking laat geen andere uitleg toe dan dat beide partijen mochten verwachten dat er door [eisers] nimmer meer een beroep op een gebrek kon worden gedaan. De vorderingen van [eisers] die zijn gebaseerd op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en/of dwaling bij de totstandkoming van die koopovereenkomst, stuiten dan ook af op de overeengekomen finale kwijting in de vaststellingsovereenkomst. 
      
    
    
      2.12.
      Voor zover [eisers] zich ten aanzien van de vaststellingsovereenkomst beroept op dwaling geldt dat de algemene dwalingsbepaling van artikel 6:228 BW terughoudend dient te worden toegepast in geval van een vaststellingsovereenkomst. Partijen hebben met het sluiten van een vaststellingsovereenkomst onzekerheid juist willen uitsluiten. Het is niet relevant dat [eisers] het gebrek, waarop zij haar vorderingen nu baseert, op het moment van de totstandkoming van de schikking nog niet kende. De strekking van de schikking was namelijk juist dat [eisers] van [gedaagde] eenmalig een bedrag zou ontvangen ter afkoop van alle op dat moment bestaande en eventuele toekomstige gebreken aan de woning. Partijen hebben dus met hun schikking een verstrekkende zekerheid willen creëren over hun rechtsverhouding. Aan partijen komt in beginsel dan ook geen beroep toe op dwaling ten aanzien van hetgeen waarover juist werd getwist of onzekerheid bestond (HR 15 november 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC4400.  NJ 1986/228). Dit betekent dat [eisers] geen beroep op dwaling toekomt voor zover zij stelt te hebben gedwaald over de vraag of er in de toekomst nog gebreken zouden kunnen zijn.
      
    
    
      2.13.
      Voor zover [eisers] stelt dat ongewijzigde handhaving van de vaststellingsovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, volgt de kantonrechter [eisers] daarin niet. Een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid moet, zeker indien sprake is van een vaststellingsovereenkomst, met grote terughoudendheid worden beoordeeld. Er zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die maken dat het naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eisers] aan de vaststellingsovereenkomst gehouden wordt.
      
    
    
      2.14.
      Vanwege het slagen van het verweer van [gedaagde] hoeft de vordering van [eisers] en de overige verweren van [gedaagde] niet verder inhoudelijk besproken te worden.
      
      
        
          De buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente
        
      
      
    
    
      2.15.
      Omdat de gevorderde hoofdsom van [eisers] zal worden afgewezen, worden ook de gevorderde wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. 
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        [eisers] wordt als de in ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [gedaagde] . Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de kant van [gedaagde] als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2,00 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten 
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00.
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vordering af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.221,00. Als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eisers] ook de kosten van betekening betalen.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.A. Swildens, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025, in tegenwoordigheid van de griffier.