ECLI:NL:RBAMS:2025:2233, Rechtbank Amsterdam, 16-04-2025, C/13/753468 / HA ZA 24-728
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Uitleg afspraken vaststellingsovereenkomst. Haviltex. Gedaagde moet contractuele boete betalen totdat lekkage in woonkamer en slaapkamer in appartement is opgelost. Dat is (nog) niet gebeurd. Afgesproken boete loopt daarom door. Gedaagde hoeft geen (exacte) tijdsplanning te geven over wanneer de lekkage zal zijn verholpen.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/753468 / HA ZA 24-728
    
    
    
      
        Vonnis van 16 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] , 2. [eiseres] , 
    
      beiden te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. H.J. Hagemans,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        AMVEST DEVELOPMENT REAL ESTATE B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Amvest,
      advocaat: mr. M. van Langeveld.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het vonnis in incident van 4 september 2024 en de daarin genoemde processtukken,
      - het tussenvonnis van 13 november 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkorte proces-verbaal van 4 maart 2025 en de daarin genoemde processtukken.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Amvest is een vastgoedontwikkelaar.
      
    
    
      2.2.
      In augustus 2018 heeft [eisers] samen met twee anderen een nog te realiseren appartement voor € 694.000 (hierna: het appartement) gekocht van Amvest via een koop- en aannemingsovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst). Het appartement is onderdeel van het project [naam project] (hierna: het bouwproject).
      
    
    
      2.3.
      Uit artikel 6 van de koopovereenkomst volgt dat Amvest het verkochte binnen 500 werkbare werkdagen na aanvang van de bouw geheel voor bewoning gereed moet opleveren. 
      
    
    
      2.4.
      Onderdeel van de koopovereenkomst zijn de algemene voorwaarden voor de koop- en aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten 2014 (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 14 lid 4 staat welke datum moet gelden als de opleverdatum. In lid 5 is bepaald dat Amvest een contractuele boete is verschuldigd als zij niet binnen een bepaalde periode het bouwproject heeft opgeleverd.
      
    
    
      2.5.
      Amvest moest het appartement uiterlijk op 10 januari 2021 opleveren aan [eisers] (en de mede-eigenaren), of anders na die datum een contractuele boete van € 173,50 per kalenderdag betalen. Dat volgt uit artikel 6 van de koopovereenkomst in combinatie met artikel 14 lid 4 en 5 van de algemene voorwaarden.
      
    
    
      2.6.
      Op 28 juni 2021 is een proces-verbaal van oplevering en een opleveringsrapport opgesteld. In beide documenten staat onder andere dat er vochtplekken in de woonkamer zijn en in het opleverrapport staat dat er ook vochtplekken in de slaapkamer zijn.
      
    
    
      2.7.
      Op dezelfde dag, 28 juni 2021, heeft [eisers] Amvest gemaild dat hij door de vochtplekken in de woonkamer en slaapkamer van het appartement niet kan starten met bouwwerkzaamheden aan het appartement.
      
    
    
      2.8.
      Op 12 juli 2021 heeft Amvest werkzaamheden aan het bouwproject uitgevoerd. Vervolgens heeft Amvest met de betrokken kopers afgesproken dat die datum geldt als de opleverdatum. 
      
    
    
      2.9.
      
        [eisers] heeft daarna nog meerdere keren melding gemaakt van lekkage.
      
    
    
      2.10.
      Op 5 mei 2022 hebben [eisers] en Amvest een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) gesloten. Daarin staat onder andere dat Amvest een contractuele boete moet betalen aan [eisers] , omdat Amvest de contractuele bouwtijd als bedoeld in artikel 14 lid 5 van de algemene voorwaarden heeft overschreden. Ook staat in de vaststellingsovereenkomst dat de lekkage aan de woning nog steeds niet is opgelost. Daarom bestaat de boete die is verschuldigd uit drie delen:
      
        
          eerste categorie: vanaf 11 januari 2011 tot 12 juli 2021;
        
        
          tweede categorie: vanaf 12 juli 2021 tot 9 maart 2022;
        
        
          derde categorie: vanaf 10 maart tot de nog vast te stellen datum waarop de lekkage aan het appartement is opgelost.
        
      
      
      
        In de vaststellingsovereenkomst staat dat Amvest de datum waarop de lekkage is opgelost samen met [eisers] zal vaststellen en dat Amvest daarvoor met [eisers] een afspraak zal maken.
      
      
    
    
      2.11.
      Amvest en [eisers] hebben de boete van de eerste en tweede categorie vastgesteld op € 58.816,50 en dit is ook uitbetaald aan [eisers]
      
    
    
      2.12.
      Vanaf 24 mei 2022 heeft [eisers] meerdere keren aan Amvest gemaild dat hij last heeft van lekkage in het appartement. Ook heeft [eisers] daarbij veelal gevraagd om een voorschot van de contractuele boete van de derde categorie.
      
    
    
      2.13.
      Op 21 november 2022 heeft Amvest – nadat [eisers] wederom had aangegeven nog steeds last te hebben van lekkage en een voorschot op de contractuele boete wilde – gemaild dat zij in overleg is met de aannemer van het bouwproject (Koopmans Bouwgroep B.V., hierna: Koopmans) over de definitieve afwikkeling van deze kwestie.
      
    
    
      2.14.
      In oktober 2023 heeft de vereniging van eigenaars van het bouwproject (hierna: de VvE) Coltec Lekdetectie en Thermografie de oorzaak van de lekkage laten onderzoeken. Die partij heeft geconcludeerd dat bepaalde reparaties nodig zijn en dit snel moet gebeuren om verdere schade aan het appartement te voorkomen.
      
    
    
      2.15.
      Het ingenieursbedrijf DGRM heeft in opdracht van Koopmans onderzoek gedaan naar de oorzaak van lekkages aan het bouwproject en hiervan 13 september 2024 een rapport opgemaakt. Daarin staat onder meer problematiek beschreven op het gebied van de dakbedekking, aansluitingen, de hemelwaterafvoer, lekkage en houtrot.
      
    
    
      2.16.
      Amvest heeft op basis van het rapport van DGRM een plan van aanpak gemaakt over hoe de lekkages aan het bouwproject – inclusief de lekkage aan het appartement van [eisers] – te verhelpen. Dit plan van aanpak heeft Amvest met de VvE gedeeld.
      
    
    
      2.17.
      
        [eisers] heeft nog steeds last van lekkage in het appartement.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eisers] vordert, samengevat, dat de rechtbank:
        I. voor recht verklaart dat Amvest op grond van de vaststellingsovereenkomst aan [eisers] een contractuele boete van € 173,50 per dag moet betalen vanaf 10 maart 2022 tot de dag waarop de lekkage in het appartement definitief is verholpen en dat deze datum in gezamenlijk overleg of door een onafhankelijke derde wordt vastgesteld,
        II. Amvest veroordeelt om te betalen aan [eisers] : € 146.434 aan contractuele boete tot en met 30 juni 2024 en daarna € 173,50 per dag totdat de lekkage in het appartement definitief is verholpen, plus rente,
        III. Amvest gebiedt een plan van aanpak inclusief tijdsplanning te maken om de lekkage aan het appartement definitief te verhelpen,
        IV. Amvest veroordeelt tot een dwangsom als Amvest niet tijdig voldoet aan de onder III. genoemde vordering,
        V. Amvest veroordeelt om te betalen aan [eisers] : € 2.239,34 aan buitengerechtelijke incassokosten plus rente,
        VI. Amvest veroordeelt in de proces- en nakosten plus rente.
      
      
      
        Daarnaast vordert [eisers] dat de rechtbank bepaalt dat Amvest ook aan het vonnis moet voldoen als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] stelt dat Amvest de contractuele boete is verschuldigd totdat de lekkage – die was gemeld bij de oplevering in juni 2021 – is verholpen en partijen de datum waarop dat is gedaan samen hebben vastgesteld. Volgens [eisers] is dat niet gebeurd, waardoor de contractuele boete nog steeds oploopt. Daarnaast wil [eisers] dat Amvest een plan van aanpak maakt, waaruit blijkt binnen welke termijn Amvest de lekkage verhelpt.
      
    
    
      3.3.
      Amvest betwist een bedrag te moeten betalen aan [eisers] Volgens Amvest hebben partijen met de vaststellingsovereenkomst afgesproken dat Amvest alleen een boete moet betalen zolang de lekkage de woning onbewoonbaar maakt en is uit informatie van Koopmans gebleken dat de woning sinds 24 december 2021 bewoonbaar is. [eisers] heeft volgens Amvest dan al een te hoog boetebedrag ontvangen. Daarnaast vindt Amvest het onredelijk als zij zou worden veroordeeld om de lekkage binnen een bepaalde termijn te verhelpen, omdat Amvest afhankelijk is van de medewerking van de VvE en de bewoners van het bouwproject. Amvest wil dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen en [eisers] wordt veroordeeld in de proceskosten.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        conclusie: Amvest moet boete betalen totdat lekkage is opgelost, geen plan van aanpak
      
    
    
    
      4.1.
      
        Bij oplevering van het appartement in juni 2021 heeft [eisers] een lekkage gemeld. Vervolgens hebben partijen in de vaststellingsovereenkomst afgesproken dat Amvest de lekkage moet verhelpen en dat Amvest een contractuele boete van € 173,50 per dag moet betalen totdat dat is gebeurd. De lekkage waar het om ging is nog steeds niet opgelost en daarom loopt de afgesproken boete door. Amvest moet dus een boetebedrag aan [eisers] betalen vanaf 10 maart 2022. Amvest hoeft niet via een plan van aanpak aan te geven binnen welke termijn zij de lekkage in het appartement zal verhelpen. Amvest is met concrete plannen bezig om het probleem op te lossen, maar zij is afhankelijk van meerdere partijen en daarom kan zij redelijkerwijs (nog) geen concrete tijdsplanning geven. 
        De rechtbank licht haar oordeel hierna uitgebreider toe.
      
      
      
        
          algemene voorwaarden niet oneerlijk
        
      
      
    
    
      4.2.
      De koopovereenkomst is gesloten met [eisers] , die een particulier is. Daarom moet de rechtbank ambtshalve toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. Daarbij heeft de rechtbank ook acht geslagen op Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De algemene voorwaarden die Amvest hanteert en die onderdeel zijn van de koopovereenkomst, heeft de rechtbank voor zover van belang getoetst en zijn niet oneerlijk.
      
      
        
          uitleg afspraken vaststellingsovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      Partijen leggen de afspraken in de vaststellingsovereenkomst anders uit. De rechtbank zal de vaststellingsovereenkomst uitleggen om te beoordelen wat partijen hebben afgesproken. Daarbij zal worden gekeken naar de taalkundige uitleg van de vaststellingsovereenkomst, de betekenis die partijen redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
      
    
    
      4.4.
      Partijen zijn het erover eens dat de boete is verschuldigd totdat de lekkage is opgelost, maar uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst blijkt niet wat met de lekkage wordt bedoeld. De rechtbank volgt [eisers] in zijn uitleg dat het ging om de lekkage waarover hij telkens zorgen heeft geuit en waarover bij de opleverronde van juni 2021 ook melding is gemaakt: de lekkage in de woonkamer en slaapkamer van het appartement. In het opleverrapport staat dat er vochtplekken zijn in die ruimtes en in zijn e-mail net na de oplevering geeft [eisers] aan dat hij vanwege die vochtplekken niet kan starten met bouwwerkzaamheden in het appartement (zie 2.6 en 2.7). [eisers] heeft van de lekkage op deze plekken telkens melding gemaakt en zo ook nog op 25 april 2022 (vlak voor het sluiten van de vaststellingsovereenkomst). [eisers] stuurde op die datum een e-mail aan Amvest waarin staat ‘Nog steeds lekkage op dezelfde plekken’ met daarbij foto’s. Waar het in de vaststellingsovereenkomst gaat over de lekkage gaat de rechtbank er dan ook van uit dat partijen hiermee doelden op de hardnekkige lekkage in de woonkamer en slaapkamer van het appartement. 
      
    
    
      4.5.
      De uitleg die Amvest aan de vaststellingsovereenkomst geeft, dat de boete alleen zou zijn verschuldigd zolang het appartement door de lekkage onbewoonbaar zou zijn, volgt de rechtbank niet. Allereerst volgt dat niet uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst. De rechtbank kent een groter gewicht toe aan de taalkundige uitleg van de tekst, omdat partijen zich hebben laten bijstaan door advocaten en Amvest ook nog een professionele partij is. Door hoe de tekst is geformuleerd, is de boete van de tweede en derde categorie niet gekoppeld aan de opleverdatum van het appartement, maar aan wanneer de lekkage zou worden opgelost. Er staat namelijk dat die categorieën zijn verschuldigd ná de opleverdatum. In de vaststellingsovereenkomst is wel een verwijzing gemaakt naar artikel 14 lid 5 van de algemene voorwaarden en aanvankelijk was de boete mogelijk gekoppeld aan het ‘geheel voor bewoning gereed opleveren’. Maar gelet op de nadere afspraken in de vaststellingsovereenkomst is de boete nadien (in ieder geval voor de categorieën die gelden na de afgesproken opleverdatum) kennelijk gekoppeld aan het verhelpen van de lekkage. Indien Amvest de bedoeling had om de boete te koppelen aan een zodanige lekkage zolang de woning onbewoonbaar was, dan had het op haar weg gelegen om dit (in de tekst van de vaststellingsovereenkomst) duidelijk te maken. Dat heeft Amvest niet gedaan.
      
    
    
      4.6.
      Daarnaast blijkt niet dat Amvest nadat partijen de vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, eerder dan 18 december 2023 aan [eisers] heeft laten weten dat zij meent dat de afgesproken boete alleen zou zijn verschuldigd zolang de woning onbewoonbaar zou zijn. Ook niet toen [eisers] in de tussenliggende periode meerdere keren had gevraagd om een voorschot op de boete van de derde categorie, omdat hij nog steeds last had van lekkage in het appartement (zie 2.12). Verder is de uitleg van Amvest niet logisch, omdat volgens Amvest op grond daarvan de boete zou zijn verschuldigd tot 24 december 2021, terwijl de vaststellingsovereenkomst is gesloten op een later moment: in mei 2022 en de vaststellingsovereenkomst evident gaat om een lekkage die nog verholpen moet worden. Dat Amvest stelt dat zij tijdens het aangaan van de vaststellingsovereenkomst in feite geen zicht had op de ernst en omvang van de lekkage komt voor haar risico. 
      
    
    
      4.7.
      
        De rechtbank stelt vast dat partijen in de vaststellingsovereenkomst hebben afgesproken dat Amvest de lekkage zoals gemeld in het opleverrapport moet verhelpen. 
        Die lekkage is nog altijd niet verholpen. Bovendien volgt uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst dat partijen hebben afgesproken dat de datum waarop de lekkage zou zijn opgelost gezamenlijk wordt vastgesteld. Dat is niet gebeurd en hiertoe is ook nooit enig initiatief vanuit Amvest genomen. Dit, terwijl in de vaststellingsovereenkomst staat ‘Wij [Amvest] zullen daarvoor een afspraak met u maken’.
      
      
    
    
      4.8.
      Amvest is dus op grond van de vaststellingsovereenkomst (ook) een contractuele boete van de derde categorie verschuldigd aan [eisers] totdat de lekkage is opgelost en dat is (nog) niet gebeurd. 
      
    
    
      4.9.
      
        De gevorderde verklaring voor recht (vordering I) wordt daarom toegewezen. 
        De rechtbank geeft partijen mee dat zij zo nodig de bemiddeling van SWK kunnen inroepen om de datum van herstel van de lekkage aan het appartement vast te stellen, zoals zij hebben afgesproken in de vaststellingsovereenkomst. Ook wordt het gevorderde boetebedrag met rente (vordering II) toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
      
      
      
        
          plan van aanpak
        
      
      
    
    
      4.10.
      Het gevorderde plan van aanpak inclusief tijdsplanning om de lekkage aan het appartement te verhelpen (vordering III en IV) wordt afgewezen, omdat Amvest (op dit moment) redelijkerwijs geen tijdsplanning kan geven. Amvest heeft al een plan van aanpak en dit is ook in het geding gebracht (zie 2.16). Dit plan omvat ingrijpende werkzaamheden aan meerdere appartementen. Daarbij heeft zij onbetwist aangevoerd geen (exacte) tijdsplanning te kunnen geven over wanneer de lekkage aan het appartement kan worden verholpen, omdat zij afhankelijk is van besluitvorming binnen de vereniging van eigenaars (waar ook [eisers] deel van uitmaakt) en van meerdere partijen en hun beschikbaarheid. [eisers] heeft op zitting hiervoor begrip getoond, maar er wel met klem op aangedrongen dat er voortvarend te werk wordt gegaan.
      
      
        
          buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] vordert € 2.239,34 aan buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering wordt toegewezen, omdat is voldaan aan de wettelijke eisen en het gevorderde bedrag overeenkomt met het bepaalde tarief in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De daarover gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Amvest is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                    139,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                 2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                 3.858,00
              
              
                (2 punten × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                    178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                 6.801,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat Amvest op grond van de vaststellingsovereenkomst een contractuele boete van € 173,50 per kalenderdag aan [eisers] moet betalen vanaf 10 maart 2022 tot de datum waarop de lekkage in het verkochte definitief is verholpen, en dat die datum wordt vastgesteld door partijen gezamenlijk of door een onafhankelijke derde of deskundige,
    
    
      5.2.
      veroordeelt Amvest om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 146.434 aan contractuele boete tot en met 30 juni 2024 en voor de periode daarna € 173,50 per dag totdat de lekkage in het appartement definitief is verholpen, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als Amvest niet tijdig voldoet aan deze veroordeling,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Amvest om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.239,34 aan buitengerechtelijke incassokosten, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als Amvest niet tijdig voldoet aan deze veroordeling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt Amvest in de proceskosten van € 6.801,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Amvest niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt Amvest tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. R. Hafith en in het openbaar uitgesproken op 16 april 2025.