ECLI:NL:GHARL:2025:1693, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-03-2025, 200.319.806/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Appartementsrechten. De VvE wijkt af van de in de splitsingsakte opgenomen verdeelsleutel voor de servicekosten. Vaststaat dat de besluiten die daarmee samenhangen nietig zijn. Het hof oordeelt dat het beroep op nietigheid van die besluiten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is (artikel 2:8 BW / artikel 5:124 lid 2 BW).

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.319.806
      zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem 9857527
    
    
    
      
        beschikking van 25 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en die bij de kantonrechter optrad als verzoeker
      hierna: [appellant]
      advocaat: mr. H. Krans
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Vereniging van Eigenaars van het Woonzorgcomplex [naam1] , [adres1] te [woonplaats1]
      
      die is gevestigd in Arnhem
      en die bij de kantonrechter optrad als verweerder
      hierna: de VvE
      advocaat: mr. R.J. Verweij
    
    
    
      en als belanghebbenden
    
    
  
  
    
      1 [naam2]
    
      2. [naam3]
      
      3. [naam4]
      
      4. [naam5]
      
      5. [naam6]
      
      6. [naam7]
      
      7. [naam8]
    
    8. [naam9]
    9. [naam10]
    10. [naam11]
    die wonen in [woonplaats1]
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, (hierna: de kantonrechter) op 9 november 2022 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
    
    
      
        een beroepschrift met producties;
      
      
        een verweerschrift met producties;
      
      
        het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling in hoger beroep die op 11 december 2024 is gehouden.
      
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [appellant] is gerechtigd tot (hierna: eigenaar van) een appartementsrecht in het gebouw gelegen aan het [adres2] in [woonplaats1] . In de splitsingsakte van het gebouw is bepaald dat de appartementseigenaars verplicht zijn bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten (hierna: servicekosten) naar verhouding van de aan hen volgens de splitsingsakte toekomende breukdelen. Sinds de appartementen in het gebouw worden bewoond (2001) worden de servicekosten echter, in afwijking van de splitsingsakte, gelijkelijk over de appartementseigenaars verdeeld. Tussen de VvE en een aantal appartementseigenaars is een discussie ontstaan over het in afwijking van de splitsingsakte gelijkelijk verdelen van de servicekosten. In de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) zijn besluiten genomen over (voor zover nu nog relevant) de jaarrekeningen en décharges over de jaren 2020 en 2021 en over de conceptbegroting 2022. Volgens [appellant] moeten die besluiten vernietigd of nietig verklaard worden, omdat die besluiten zijn genomen in strijd met de in de splitsingsakte opgenomen bepaling over de verdeling van de servicekosten.
      
    
    
      2.2.
      
        [appellant] heeft bij de kantonrechter verzocht bovengemelde besluiten te vernietigen dan wel nietig te verklaren, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, waarbij tevens wordt bepaald dat [appellant] niet via omslag in de door hem aan de VvE te betalen kosten hoeft bij te dragen.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft het verzoek van [appellant] afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat het afgewezen verzoek alsnog wordt toegewezen. [appellant] heeft zijn verzoek wat betreft de omslag van de proceskosten in hoger beroep niet gehandhaafd.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      
        Het gebouw waarin het appartement van [appellant] zich bevindt is gesplitst bij splitsingsakte van 17 april 2000 (hierna: de splitsingsakte). In artikel 2 leden 1 en 3 van het in de splitsingsakte opgenomen splitsingsreglement is - voor zover hier van belang - bepaald:
        
          “1. Ieder van de eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het in de akte bepaalde breukdeel.
        
      
      
        2. (…)
      
      
        3. De eigenaars zijn voor de in lid 1 bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn (…).”
      
      
    
    
      3.2.
      Vanaf juni 2001 worden de appartementen bewoond. Sinds die tijd zijn de servicekosten in afwijking van de splitsingsakte gelijkelijk over de appartementseigenaars verdeeld in plaats van naar breukdeel.
      
    
    
      3.3.
      Tot en met het boekjaar 2019 is het bestuur van de VvE telkens decharge (of kwijting) verleend voor de boekjaren. In 2020 is een discussie ontstaan over het in afwijking van de splitsingsakte gelijkelijk verdelen van de kosten. Het bestuur van de VvE heeft vervolgens aan de ALV voorgesteld om de splitsingsakte aan te passen, in die zin dat daarin bepaald wordt dat de kosten gelijkelijk over de appartementseigenaars worden verdeeld in plaats van naar breukdelen, zoals dat sinds 2001 in de praktijk gebeurt. Op de vergadering van 29 september 2020 hebben de leden over het voorstel gestemd, waarna de VvE heeft vastgesteld dat het voorstel met 86% van de stemmen is aangenomen.
      
    
    
      3.4.
      
        [appellant] en andere appartementseigenaars hebben in een andere procedure gevorderd het besluit tot wijziging van de splitsingsakte te vernietigen dan wel nietig te verklaren. De rechtbank heeft die vorderingen afgewezen. [appellant] en de andere appartementseigenaars zijn van het vonnis van de rechtbank in hoger beroep gegaan, welke procedure bij het hof bekend is onder zaaknummer 200.318.408. Het hof zal vandaag ook uitspraak doen in die procedure en daarin op vordering van [appellant] en die appartementseigenaars voor recht verklaren dat het besluit van 29 september 2020 tot wijziging van de splitsingsakte nietig is wegens strijd met het in artikel 5:139 lid 2 BW opgenomen meerderheidsvereiste van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt. 
      
    
    
      3.5.
      Op 4 april 2022 is door de ALV goedkeuring verleend voor de jaarrekening 2020 en 2021 en is aan het bestuur decharge verleend. Daarnaast is de conceptbegroting 2022 goedgekeurd.
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      4.1.
      Het hof zal de beschikking van de kantonrechter vernietigen, zodat de genomen besluiten op de ALV van 4 april 2022 niet in stand blijven. Het hof zal hierna uitleggen hoe het tot die beslissing komt.
      
      
        
          De nietigheid van de besluiten staat vast
        
      
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter heeft geoordeeld dat zowel de berekening van de servicekosten (tot september 2020) als de daarmee samenhangende financiële stukken van de VvE in strijd met artikel 2 lid 3 van (het splitsingsreglement opgenomen in) de splitsingsakte zijn, zodat de besluiten die daarmee samenhangen (over de jaarrekening 2020 en 2021, de decharge aan de bestuurders en goedkeuring van de conceptbegroting 2022) op grond van artikel 2:14 lid 1 BW en artikel 5:129 lid 1 BW nietig zijn. Vervolgens heeft de kantonrechter geoordeeld dat het beroep van [appellant] op nietigheid van die besluiten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, onder meer omdat geen logische verklaring is te geven voor de omvang van de breukdelen en omdat de servicekosten al 20 jaar lang gelijkelijk over de appartementseigenaars worden verdeeld. [appellant] richt zijn standpunten in hoger beroep tegen het oordeel van de kantonrechter dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellant] zich op nietigheid van de besluiten beroept. De VvE heeft geen verweer gevoerd tegen de nietigheid van de besluiten (ook niet bij de kantonrechter). Dat de besluiten nietig zijn, staat daarom vast.
      
      
        
          Een beroep op nietigheid is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      Artikel 2:8 lid 1 BW, welk artikel op grond van artikel 5:124 lid 2 BW eveneens van toepassing is op de vereniging van eigenaars, bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Artikel 2:8 lid 2 BW bepaalt bovendien dat een bepaling uit de splitsingsakte tussen de VvE en de appartementseigenaars niet van toepassing is voor zover die toepasselijkheid in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid). Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat het beroep op nietigheid van de genomen besluiten op de ALV van 4 april 2022 door [appellant] , gelet op alle omstandigheden van het onderhavige geval – in samenhang beschouwd – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Het hof overweegt daartoe het volgende.  
      
    
    
      4.4.
      Het hof stelt voorop dat bij het buiten toepassing laten van bepalingen uit de splitsingsakte (de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid) terughoudendheid past. De waarde van een appartementsrecht wordt immers in belangrijke mate bepaald door de inhoud van de splitsingsakte en de wetgever heeft er dan ook niet voor niets voor gekozen een wijziging van de splitsingsakte alleen mogelijk te maken als minimaal vier vijfden van de appartementseigenaars met die wijziging instemt (artikel 5:139 lid 2 BW). Daarmee kent de wetgever een groot gewicht toe aan de bescherming van de individuele appartementseigenaars. Ook de positie van de degenen die een beperkt (zekerheids)recht op een appartementsrecht hebben wordt door de wetgever beschermd: hun toestemming is nodig voor wijziging van de splitsingsakte (artikel 5:139 lid 3 BW). In beginsel is de splitsingsakte daarom leidend.
      
    
    
      4.5.
      De VvE stelt ter onderbouwing van haar verweer dat de in de splitsingsakte opgenomen breukdelen willekeurig zijn, omdat niet duidelijk is waarop de omvang van de breukdelen is gebaseerd. Al in 2001 heeft de VvE er daarom voor gekozen de servicekosten gelijkelijk over de appartementseigenaars te verdelen en het was voor alle appartementseigenaars kenbaar dat de VvE de servicekosten gelijkelijk over de appartementseigenaars verdeelde. Daarnaast vindt de VvE dat een gelijke verdeling van de servicekosten redelijk is, omdat het appartementsgebouw grote gemeenschappelijke ruimtes heeft waarvan iedere appartementseigenaar evenveel gebruik maakt en waarvoor het onderhoud kostbaar is.
      
    
    
      4.6.
      
        Door partijen is gezocht naar een verklaring voor de omvang van de breukdelen zoals die in de splitsingsakte zijn vastgelegd. Uit een door [appellant] overgelegd overzicht volgt onder meer wat de oppervlakten van de verschillende appartementen zijn, of de appartementen beschikken over een buitenruimte en of de appartementen beschikken over een directe toegangsdeur naar buiten. Naar het oordeel van het hof volgt uit dat overzicht dat ten aanzien van de omvang van de breukdelen geen sprake is van willekeur. Zo is aan de grotere appartementen over het algemeen een groter breukdeel toegekend en heeft de verdeling van de breukdelen er alle schijn van dat waardevermeerderende omstandigheden, zoals een buitenruimte en een toegangsdeur naar buiten, een rol hebben gespeeld bij de vaststelling van de breukdelen. Een appartement met een oppervlakte van ongeveer 175 m2 heeft bijvoorbeeld 225 breukdelen, terwijl een ander appartement met een oppervlakte van ongeveer 98 m2 ook 225 breukdelen heeft, maar bij dat laatste appartement is een buitenruimte van 100 m2 aanwezig en dat appartement heeft een eigen ingang. En een appartement van ongeveer 108 m2 heeft 160 breukdelen, terwijl een ander appartement van ruim 130 m2 maar 150 breukdelen heeft, maar dat kan worden verklaard door de grote berging van ongeveer 30 m2 die bij het eerste appartement hoort, terwijl de bergingen van de andere appartementen ongeveer 6 tot 11 m2 groot zijn.
        De VvE voert nog aan dat de maten van de oorspronkelijke tekeningen niet de daadwerkelijk gerealiseerde oppervlakten zijn, zodat de oppervlakten in het door [appellant] overgelegde overzicht onjuist zijn. Ter onderbouwing heeft de VvE ook een overzicht overgelegd van de oppervlakten van de appartementen zoals die door de Basisregistratie Adressen en Gebouwen zijn vastgesteld.
        Het hof is van oordeel dat, hoewel niet ‘tot op de komma’ kan worden teruggerekend waarop de breukdelen gebaseerd zijn, de vastgestelde breukdelen niet zodanig onverklaarbaar zijn dat het aanhouden van die breukdelen bij het verdelen van de servicekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het maakt daarbij dan ook niet uit of het overzicht van [appellant] of het overzicht van de VvE wordt gevolgd. Het vaststellen van breukdelen bij een splitsing in appartementsrechten is nu eenmaal geen exacte wetenschap. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de tweede volzin van artikel 5:113 lid 1 BW die bepaalt dat als de aandelen in de gemeenschap niet gelijk zijn, uit de splitsingsakte moet blijken op welke grondslag de verhouding berust op de onderhavige splitsingsakte niet van toepassing is. Die bepaling is in werking getreden op 1 mei 2005 en op grond van artikel 172 lid 4 Overgangswet nieuw BW is zij niet van toepassing op een splitsing die voor die datum heeft plaats gevonden. 
      
      
    
    
      4.7.
      Het hof gaat ook niet mee in het argument van de VvE dat het gelet op de grote gemeenschappelijke ruimtes en de hoge onderhoudskosten daarvan redelijk is om de kosten gelijkelijk over de appartementseigenaars te verdelen. Inherent aan het wonen in een appartementsgebouw is dat gemeenschappelijke ruimtes door alle eigenaars (kunnen/mogen) worden gebruikt en dat ook voor het onderhoud van die ruimtes door de VvE kosten gemaakt moeten worden. Dat appartementseigenaars met grotere appartementen – en dus een groter aandeel in het geheel – meer bijdragen aan de kosten van de gemeenschappelijke ruimtes is niet onbegrijpelijk. Bovendien omvatten de servicekosten meer dan alleen de onderhoudskosten ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes.
      
    
    
      4.8.
      Tot slot maakt ook de omstandigheid dat de servicekosten al vanaf de bewoning van de appartementen gelijkelijk over de appartementseigenaars worden verdeeld niet dat toepassing van artikel 2 lid 3 van de splitsingsakte en het beroep op nietigheid van de genomen besluiten op de ALV van 4 april 2022 door [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Toen [appellant] zijn appartement in 2014 ging bewonen, mocht hij uitgaan van de bepalingen in de splitsingsakte en de daarin opgenomen verdeling van de servicekosten. Dat geldt ook als de gelijke verdeling van de servicekosten voor hem kenbaar had kunnen zijn, bijvoorbeeld door het controleren van de financiële informatie van de VvE. Als de VvE een andere verdeling had gewenst dan zoals die is opgenomen in de splitsingsakte, dan had de ALV, alvorens de wijze van doorbelasten te veranderen, de splitsingsakte daadwerkelijk moeten wijzigen. Dat is nooit gebeurd.
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het hoger beroep slaagt. De bestreden beschikking zal dan ook worden vernietigd. Omdat de VvE in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof de VvE tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Omdat deze procedure gezamenlijk met twee andere procedures op de mondelinge behandeling bij het hof is behandeld, zal voor de mondelinge behandeling in alle drie de zaken 0,5 punten worden toegekend.
      
    
    
      4.10.
      De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof: 
    
    
    
      5.1.
      vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 9 november 2022;
      
    
    
      5.2.
      vernietigt de besluiten van de vergadering van de VvE van 4 april 2022 inzake de jaarrekeningen en décharge 2020 en 2021 en de conceptbegroting 2022;
      
    
    
      5.3.
      
        veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van de [appellant] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:	€ 86,- aan griffierecht
        	€ 747,- aan salaris van de advocaat van [appellant]
      
      
      
        	en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:
      
      
      
        € 343,- aan griffierecht
        € 1.821,- aan salaris van de advocaat van de [appellant] (1,5 procespunten x appeltarief II); 
      
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
      
    
    
      5.5.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mrs. M.H.F. van Vugt, C.M.E. Lagarde en K. Mans en is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Rechtbank Gelderland 9 november 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:6214.