ECLI:NL:RBZWB:2025:2318, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-04-2025, 24/6883
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
      
        zaaknummer: BRE 24/6883 
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 augustus 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 692.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 3 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende via beeldverbinding deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 1] en [naam 2] deelgenomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 1992.
    
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is op 20 november 2024 verkocht voor een prijs van € 700.000 (het eigen verkoopcijfer).
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        De waarde van de onroerende zaak
      
    
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 656.300 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten zijn gebruikt de onroerende zaken aan de [adres 2] te [plaats 1], de [adres 3] te [plaats 1] en de [adres 4] te [plaats 2]. 
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende betwist dat de referentieobjecten bruikbaar zijn, onder meer omdat deze zijn gelegen in een geheel ander gebied dan de onroerende zaak. 
      
    
    
      5.4.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de taxatiematrix niet bruikbaar voor de vaststelling van de getaxeerde waarde. Met belanghebbende acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak omdat deze in een geheel ander gebied zijn gelegen. Ook is de transactiedatum van het object aan de [adres 3] te ver van de peildatum gelegen. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij de referentieverkopen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum nu de indexeringscijfers niet zijn overgelegd. 
      
    
    
      5.5.
      Voor dat geval heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op € 656.000, zijnde het eigen verkoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum. Omdat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop het eigen verkoopcijfer is geïndexeerd naar de waardepeildatum acht de rechtbank evenmin aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak op de peildatum € 656.000 bedraagt. 
      
    
    
      5.6.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarom beoordeelt de rechtbank of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak
        
      
      
      
        6. Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op € 460.872, zijnde de beschikte waarde op 1 januari 2022 van € 444.000 plus een indexering van 3,8% gebaseerd op de gemiddelde waardestijging volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. 
      
      
    
    
      6.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op € 460.872. Hij heeft geen objectief verifieerbare marktgegevens aangedragen die de door hem voorgestane waarde onderbouwen. Het standpunt van belanghebbende dat de waarde van de onroerende zaak in verhouding moet staan tot de waarde die per de vorige peildatum aan de onroerende zaak is toegekend, kan niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
      
      
        
          Vaststelling van de waarde door de rechtbank
        
      
      
      7. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 620.000.
      
      
        
          Proceskostenvergoeding 
        
      
      
      8. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van € 500 omdat de heffingsambtenaar foto’s van de onroerende zaak heeft gebruikt die in opdracht van belanghebbende zijn vervaardigd. De foto’s zijn niet in het kader van onderhavige procedure gemaakt zodat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van kosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht die voor vergoeding in aanmerking komen. Voor zover belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar een inbreuk op een aan hem toebehorend auteursrecht heeft gemaakt dient hij zich te wenden tot de civiele rechter.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
    
    
    
      9.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft verder geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond; 
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 620.000;
    - vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 18 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.