ECLI:NL:GHSHE:2022:3200, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 14-09-2022, 21/00341
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2022-09-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde winkelpand. In geschil is met name het opslagrisico als onderdeel van de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.  Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 1.950.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummer: 21/00341
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 13 januari 2021, nummer AWB 20/693 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij mede de waarde van [adres 1] 13 in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag OZB) bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar, voor zover dit betrekking heeft op de onroerende zaak, ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        De zitting heeft plaatsgevonden op 23 juni 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      De griffier heeft in de brief van 3 augustus 2022 partijen ervan in kennis gesteld dat een of meerdere raadsheren die bij de zaak van belanghebbende betrokken zijn, niet op de juiste manier zijn beëdigd, dat de desbetreffende raadshe(e)r(en) inmiddels opnieuw is/zijn beëdigd en dat het hof van oordeel is dat het in het geval van belanghebbende niet nodig is om in deze zaak een nieuwe zitting te houden, omdat de gesignaleerde onvolkomenheid niets afdoet aan de deskundige en zorgvuldige wijze waarop deze zaak (inhoudelijk) is behandeld. Vervolgens heeft geen van partijen - na navraag door het hof - verklaard gebruik te willen maken van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. Een nadere zitting is daarom achterwege gebleven.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1949 gebouwde en in 2015 gerenoveerde winkel, die bestaat uit een verkoopruimte op de begane grond van 536 m2 en een opslagruimte op de eerste verdieping van 140 m2. De winkel is in het centrum van [plaats] in het kernwinkelgebied gelegen. De onroerende zaak is met ingang van 1 november 2015 verhuurd voor een huurprijs van € 180.000 per jaar. 
      
    
    
      2.2.
      De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 2.106.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en de aanslag voor zover deze betrekking heeft op de onroerende zaak, gehandhaafd.
      
    
    
      2.3.
      De Taxatiewijzer 24 Huurwaardekapitalisatie, versie 1.0 publiek, met waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de Taxatiewijzer) vermeldt op pagina 52 en 53 ten aanzien van de risico-opslag – voor zover hier van belang – het volgende:
      
      
        “5.6 Risico-opslag 
        Vastgoedbeleggingen hebben een lager risicoprofiel dan aandelen, maar een hoger risico dan staatsleningen. Omdat dit laatste als basisrendement geldt, en als risico-vrij wordt gezien, moet er nog een risicodragend rendement worden bepaald. Met andere woorden, het extra risico, dat zich uit in een risico-opslag bovenop het basisrendement. Deze risico-opslag dekt onder meer de risico’s die samenhangen met de kans op leegstand (frictieleegstand), de eventuele instabiliteit van de huurder, het type vastgoed, de locatie, onbekende economische risico’s en dergelijke.
        Bij de analyse van verkooptransacties zijn de meeste elementen die bij de opbouw van de kapitalisatiefactor een rol spelen, zoals exploitatielasten, rendementen op staatsleningen en actuele huurwaarden, betrekkelijk eenvoudig uit de markt te herleiden. Dit kan aan de hand van publicaties, huurovereenkomsten en andere beschikbare gegevens ten aanzien van de betrokken transactie. De risico-opslag wordt bepaald door analyse van verkooptransacties. Het opslagrisico wordt dan berekend door de basisrente af te trekken van de gerealiseerde NAR. 
        Risico opslagen voor de categorieën kantoren, winkels en bedrijven zijn onder te verdelen in bandbreedtes voor beste locaties en voor overige locaties. Uit marktanalyse blijkt dat de risico opslagen voor de vermelde categorieën gemiddeld toenemen naarmate de kwaliteit van de locatie en van het vastgoed afnemen. Het beleggingsrisico op vastgoed wordt daardoor hoger. Wellicht ten overvloede wordt hier nog een keer met klem gewezen op de invloed van specifieke lokale omstandigheden. Onderstaand schema is niet meer dan een indicatie. Er moet altijd lokaal marktonderzoek worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. Immers, de plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen aanleiding zijn tot een andere uitkomst te komen.
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018
              
            
            
              
                Type
              
              
                Beste locaties
              
              
                Overige locaties
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
              
                MIN
              
              
                MAX
              
            
            
              
                Kantoren
              
              
                NAR
              
              
                2,93%
              
              
                7,65%
              
              
                5,85%
              
              
                11,03%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                2,39%
              
              
                7,12%
              
              
                5,32%
              
              
                10,49%
              
            
            
              
                Logistiek
              
              
                NAR
              
              
                4,50%
              
              
                5,76%
              
              
                6,08%
              
              
                8,10%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                3,97%
              
              
                5,23%
              
              
                5,54%
              
              
                7,57%
              
            
            
              
                Bedrijfsruimte
              
              
                NAR
              
              
                4,73%
              
              
                7,65%
              
              
                5,85%
              
              
                10,80%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                4,19%
              
              
                7,12%
              
              
                5,32%
              
              
                10,27%
              
            
            
              
                Winkel
              
              
                NAR
              
              
                2,70%
              
              
                4,73%
              
              
                5,63%
              
              
                5,85%
              
            
            
              
                
              
              
                Basis rendement
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
              
                0,53%
              
            
            
              
                
              
              
                Risico-opslag
              
              
                2,17%
              
              
                4,19%
              
              
                5,09%
              
              
                5,32%
              
            
          
        
      
      
        
          bron: Cushman & Wakefield, NVM, Savills, Colliers, Syntrus Achmea , bewerkt door producent
          
        
        Bij winkels moet opgemerkt worden dat de bandbreedten van de overige locaties ook nog steeds gebaseerd zijn op transacties in grote steden en/of van omvangrijke portefeuilles (met een lager risicoprofiel). Buiten de grote steden is deze bandbreedte groter en begeeft zich tussen de 8% en de 12% (BAR) met een gemiddelde rond de 10% (BAR).”
      
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 29 april 2020 door [taxateur] (de taxateur) opgestelde taxatierapport. Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 2.106.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij gebruik is gemaakt van het eigen huurcijfer en de volgende vergelijkingspanden:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingspand
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 1] 48 [plaats]
              
              
                28-04-2017
              
              
                € 223.000
              
            
            
              
                
                  [adres 2] 61 [plaats]
              
              
                02-10-2017
              
              
                € 1.250.000
              
            
            
              
                
                  [adres 2] 31 [plaats]
              
              
                04-1202017
              
              
                € 730.000
              
            
          
        
      
      
      
        Deze vergelijkingspanden zijn in onverhuurde staat verkocht. De heffingsambtenaar heeft het eigen huurcijfer geïndexeerd naar het prijsniveau van de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de geïndexeerde huur verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van een winkelpand op de [adres 2] 63 (per 1 juni 2017 verhuurd voor € 97.500 per jaar) en een cafetaria op de [adres 1] 43 (per 1 oktober 2016 verhuurd voor € 64.000 per jaar). De gehanteerde kapitalisatiefactor is 11,3.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar (voor zover deze ziet op de onroerende zaak), vermindering van de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar € 1.611.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode), door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
      
    
    
      4.3.
      De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak (een winkelpand) kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Het hof zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar de juiste kapitalisatiefactor en huurwaarde heeft gebruikt. Belanghebbende heeft, vanwege geringe verschillen in de berekeningen van belanghebbende en de heffingsambtenaar, ter zitting verklaard zich wat betreft de kapitalisatiefactor aan te sluiten bij de componenten zoals de heffingsambtenaar die heeft vastgesteld, met uitzondering van het door de heffingsambtenaar gehanteerde opslagrisico. Het geschil over de hoogte van de kapitalisatiefactor spitst zich daarom verder toe op de vraag of de door de heffingsambtenaar gehanteerde hoogte van het opslagrisico juist is. Partijen zijn het er verder over eens dat voor de huurprijs uitgegaan kan worden van de daadwerkelijk betaalde huurprijs, maar verschillen van mening over de vraag welke huurprijs in het onderhavige jaar daadwerkelijk betaald is. 
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de door hem beschikte waarde naar het taxatierapport van 29 april 2020. Daarin heeft hij de waarde gebaseerd op het eigen huurcijfer dat hij heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum aan de hand van verhuurcijfers van een tweetal verhuurde vergelijkingspanden en een drietal verkooptransacties van panden die in onverhuurde staat zijn verkocht. De kapitalisatiefactor van 11,3 is opgebouwd uit een aantal elementen waaronder een opslagrisico van 5,5%. Dat laatste is volgens de heffingsambtenaar een juiste inschatting van het opslagrisico omdat het object in het kernwinkelgebied van de binnenstad van [plaats] ligt dat een groot grensoverschrijdend verzorgingsgebied heeft. Ter zitting heeft hij daaraan toegevoegd dat de [adres 1] een A-locatie is met veel grote winkelketens. 
      
    
    
      4.6.
      Voor het bepalen van de kapitalisatiefactor geldt dat een berekening op basis van gerealiseerde transactiecijfers de voorkeur heeft omdat die een betere onderbouwing vormen van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, in verbinding met artikel 4, lid 1, aanhef en letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Een zogenoemde bottom-up-berekening waarbij de kapitalisatiefactor van onderaf wordt opgebouwd, is naar haar aard met onzekerheid omgeven, aangezien veel van de gehanteerde percentages moeten worden geschat. 
      
    
    
      4.7.
      Het hof zal in dit geval desalniettemin aansluiting zoeken bij de bottom-up methode, waarbij de kapitalisatiefactor van onderaf wordt opgebouwd. De heffingsambtenaar heeft namelijk onvoldoende marktgegevens aangevoerd om de kapitalisatiefactor te onderbouwen met gerealiseerde transactiecijfers. De objecten [adres 1] 48 en [adres 2] 31 en 61, die de heffingsambtenaar als referentiepanden aanvoert, acht het hof niet geschikt als referentiepanden omdat deze objecten in niet verhuurde staat zijn verkocht. 
      
    
    
      4.8.
      De kapitalisatiefactor wordt bij toepassing van de bottom-up methode berekend vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR), de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrendement en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico.
      
    
    
      4.9.
      Zoals in 4.4. is overwogen, verschillen partijen wat betreft de kapitalisatiefactor met name van mening over de hoogte van het opslagrisico. Zij hebben daarvoor aansluiting gezocht bij de in 2.3 vermelde tabel en de daarbij horende toelichting. De heffingsambtenaar is van mening dat [plaats] is aan te merken als een grote stad en stelt verder dat de onroerende zaak is gelegen in één van de belangrijkste en tevens mooiste winkelstraten van [plaats] , en dat het winkelcentrum van [plaats] vlakbij Duitsland ligt en veel bezoekers trekt vanuit Duitsland. Het risicoprofiel van de onroerende zaak is daarom, aldus de heffingsambtenaar, vergelijkbaar met het risicoprofiel van winkelpanden in één van die grote steden. Het opslagrisico is volgens de heffingsambtenaar 5,5%. Belanghebbende betoogt dat het opslagrisico voor een stad als [plaats] , die niet onder de categorie ‘grote steden’ valt, te laag is. Voor de onroerende zaak zou daarom een opslagrisico moeten worden gehanteerd tussen de bandbreedte van 8% en 12% omdat dit past bij een winkelpand op een locatie buiten de grote steden waaronder het winkelcentrum van [plaats] volgens belanghebbende valt. Belanghebbende hanteert in zijn eerdere berekening een opslagrisico van 9,47% en in zijn hoger beroepschrift een opslagrisico van (ten minste) 8%. 
      
    
    
      4.10.
      Uit de toelichting bij de tabel in de Taxatiewijzer (zie 2.3) volgt dat de bandbreedtes zijn gebaseerd op transacties in de grote steden en/of van omvangrijke portefeuilles. In de Taxatiewijzer (pagina 53) wordt nog een keer met klem gewezen op de invloed van specifieke lokale omstandigheden en wordt vermeld dat het schema niet meer is dan een indicatie. Tevens schrijft de Taxatiewijzer voor dat altijd lokaal marktonderzoek moet worden gedaan om deze cijfers te vergelijken met lokale en/of regionale transactieprijzen. De plaatselijke markt en object specifieke zaken kunnen namelijk aanleiding zijn om tot een andere uitkomst te komen.
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft voor zijn betoog dat het winkelcentrum van [plaats] voor wat het opslagrisico betreft, vergelijkbaar is met winkelcentra in de categorie ‘grote steden’ geen ondersteunende gegevens, zoals lokaal marktonderzoek, aangevoerd. De enkele mededeling van de taxateur dat het winkelgebied door veel Duitsers wordt bezocht en dat de onroerende zaak naar zijn opvatting op een A-locatie is gelegen, kan niet als het verrichten van dergelijk lokaal marktonderzoek worden beschouwd. Ook het opvoeren van huurcijfers van twee andere objecten, een cafetaria en een winkelpand, beschouwt het hof niet als het verrichten van lokaal marktonderzoek zoals bedoeld in de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar heeft daarom met wat hij aanvoert niet aannemelijk gemaakt dat het risicoprofiel van de [adres 1] en daarmee van de onroerende zaak, vergelijkbaar is met dat van winkelcentra in de grote steden, waardoor ook voor de onroerende zaak kan worden aangesloten bij de algemene tabel voor zulk soort winkelcentra. Daarmee heeft de heffingsambtenaar geen inzicht gegeven in de onderbouwing van het door hem gehanteerde opslagrisico van 5,5%. Zijn expertise waarop de taxateur zich heeft beroepen heeft niet dezelfde bewijskracht als een lokaal marktonderzoek, omdat het eerste voor derden niet verifieerbaar is en het tweede wel. Alleen al hierom heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde van € 2.106.000 niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.12.
      Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
      
    
    
      4.13.
      Naar het oordeel van het hof maakt belanghebbende met dat wat hij heeft aangevoerd de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de door hem verdedigde waarde van € 1.611.000 moet worden gedeeld door de oorspronkelijke huurwaarde van € 180.000 en dat de kapitalisatiefactor die daaruit voortkomt – te weten 8,95% - zich bevindt tussen de in de Taxatiewijzer genoemde bandbreedte van 8 tot 12%. Daarmee heeft belanghebbende echter geen onderbouwende berekening gegeven waarmee hij de gestelde waarde van € 1.611.000 inzichtelijk heeft gemaakt, maar heeft hij slechts teruggerekend welke kapitalisatiefactor nodig is om bij een bepaalde huurwaarde tot de door belanghebbende zelf gestelde WOZ-waarde te komen.  
      
    
    
      4.14.
      Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak evenmin aannemelijk gemaakt. Het hof stelt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 1.950.000. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.15.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.16.
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij de rechtbank en het hof betaalde griffierecht van € 48 respectievelijk € 134 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd en het beroep gegrond had moeten worden verklaard.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      Het hof veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof omdat het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond en het beroep bij de rechtbank gegrond is. Voor een separate of aanvullende vergoeding van de kosten die belanghebbende redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar ziet het hof geen aanleiding. Voor de toepassing van artikel 7:15, lid 2, Awb en het Besluit proceskosten bestuursrecht is sprake van één bezwaar gericht tegen meerdere op één aanslagbiljet vermelde besluiten. Het aantal besluiten, als ook de gecompliceerdheid van de zaak en de werkbelasting van de rechtsbijstandsverlener geeft het hof geen aanleiding om voor de zwaarte van de zaak een hogere factor toe te passen dan factor 1 (gemiddeld) die is toegepast bij de toegekende kostenvergoeding ter zake van andere op dat aanslagbiljet vermelde besluiten.  
      
    
    
      4.18.
      Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het beroep op 2,5 (punten) x € 759 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.897,50. Dat bedrag wordt vermeerderd met de vergoeding van de kosten van het taxatierapport. Het hof stelt deze vergoeding vast op € 164,56.
      
    
    
      4.19.
      Het hof stelt de tegemoetkoming in de kosten van het hoger beroep bij het hof op 2 (punten) x € 759 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 1.518.
      
    
    
      4.20.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        verklaart het hoger beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      
      
        verklaart het tegen de uitspraak op bezwaar bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het de onroerende zaak betreft;
      
      
        wijzigt de WOZ-beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak op € 1.950.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB evenredig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het hof van, in totaal, € 182, vergoedt;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de rechtbank en het hof van € 3.580,06.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door J.M. van der Vegt, voorzitter, P. Fortuin en W.A.P. van Roij, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 september 2022 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter b, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300.
  
  
     Hoge Raad 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en Hoge Raad 9 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:19.
  
  
     1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 0,5 punt voor de conclusie van repliek, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.
  
  
     1 punt voor het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, zie Besluit proceskosten bestuursrecht.