ECLI:NL:GHDHA:2024:833, Gerechtshof Den Haag, 07-05-2024, BK-23/491
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-05-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde perceel. Eigen verkoopcijfer; niet ingeroepen ontbindende voorwaarde. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/491
    
    
    
    Uitspraak van 7 mei 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels)
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] )
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende en het incidentele hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 17 april 2023, nummer SGR 22/863.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] , perceel naast, te [woonplaats] (de onroerende zaak; thans: [adres 2] ), voor het kalenderjaar 2020  naar toestandsdatum 1 januari 2020  vastgesteld op € 255.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de [gemeente] voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
        “-	verklaart het beroep gegrond;
        -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        -	wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 215.000;
        -	vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 215.000;
        -	bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
        -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 19,20;
        -	draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft tevens incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen op 23 mei 2023, 27 juli 2023 (schriftelijke zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep) en 13 februari 2024.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 26 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was eigenaar van de vrijstaande woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning). Bij de woning behoorde een perceel grond met woonbestemming en een oppervlakte van 965 m² (de onroerende zaak). De woning en de onroerende zaak waren tot in de loop van 2019 op één kadastraal perceel gelegen en vormden samen één WOZ-object. Belanghebbende heeft de woning en de onroerende zaak in 2019 afzonderlijk verkocht.
      
    
    
      2.2.
      Op 15 juli 2019 heeft belanghebbende de onroerende zaak verkocht voor € 302.323,74. De koper heeft voor de onroerende zaak een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een noodopvang van ongehuwde moeders met kind. In de koopovereenkomst is de ontbindende voorwaarde opgenomen dat de overeenkomst kon worden ontbonden door de koper, indien de koper op uiterlijk 1 februari 2020, kort weergegeven, geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen.
      
    
    
      2.3.
      Op 16 juni 2020 is vorenbedoelde vergunning verleend. De vorenbedoelde ontbindende voorwaarde is niet ingeroepen. Op 21 juli 2020 is de eigendom van de onroerende zaak aan de koper geleverd. 
      
    
    
      2.4.
      De onroerende zaak is op 19 april 2022 voor de Heffingsambtenaar ter controle van de beschikte waarde getaxeerd door [naam taxateur] , WOZ-taxateur. Het hiervan opgemaakte Waarderapport is in beroep door de Heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het Waarderapport is de waarde van de onroerende zaak na uitpandige opname op 22 december 2021 voor het onderhavige jaar getaxeerd op de beschikte waarde (€ 255.000). Als onderbouwend marktgegeven is opgenomen: [adres 3] te [woonplaats] .
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “Waarde perceel
    
    
    7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Nu in het onderhavige geval de woning en het perceel in 2019 afzonderlijk zijn verkocht, dient op grond van artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, naar tussen partijen ook niet in geschil is, de waarde van het perceel te worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2020. Voor het prijsniveau moet echter, anders dan eiser kennelijk stelt, worden aangesloten bij het prijsniveau op de waardepeildatum 1 januari 2019.
    
    8. Het is verder vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort vóór of na de waardepeildatum koopt, de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Daarbij is de datum van het sluiten van de desbetreffende koopovereenkomst maatgevend en niet de datum van levering.
    
    9. Verweerder, op wie de bewijslast rust, heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het perceel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank acht de verkoopprijs van het perceel, anders dan verweerder stelt, niet bruikbaar voor de waardering van het perceel. De rechtbank acht het aannemelijk dat, naar eiser ook heeft gesteld, aan de omstandigheid dat de onderhavige verkoop heeft plaatsgevonden onder de ontbindende voorwaarde van de afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning een waardedrukkende invloed dient te worden toegekend. De onderhavige verkoopprijs is namelijk gerealiseerd uitgaande van de meest gunstige omstandigheid dat er op 1 februari 2020 sprake was van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Indien de ontbindende voorwaarde wel zou zijn ingeroepen dan zou de verkoop niet zijn doorgegaan. Eiser had dan een nieuwe koper moeten vinden, waarbij mogelijk een lagere verkoopprijs zou zijn gerealiseerd wegens het ontbreken van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Nu in het onderhavige geval op de toestandsdatum 1 januari 2020 nog geen sprake was van een onherroepelijke omgevingsvergunning, dient met deze onzekere factor bij de waardering van het perceel rekening te worden gehouden. Verweerder heeft echter bij de waardering van het perceel met deze onzekere factor geen rekening gehouden. Verweerder heeft verder desgevraagd ter zitting geen toelichting gegeven waarom bij de waardering van het perceel geen rekening met de ontbindende voorwaarde hoeft te worden gehouden. De enkele stelling van verweerder dat het perceel een woonbestemming heeft en dat er, ook indien de ontbindende voorwaarde zou zijn ingeroepen, nog steeds op het perceel een woning kon worden gebouwd, acht de rechtbank hiervoor onvoldoende. Daarnaast heeft verweerder ook met de verwijzing naar de gerealiseerde verkoopprijs van de kavel aan de [adres 3] de door hem vastgestelde waarde van het perceel niet aannemelijk gemaakt, nu deze kavel een andere ligging heeft dan het onderhavige perceel.
    
    10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Aan de taxaties uit het rapport “ [naam] ” gaat de rechtbank voorbij, nu die taxaties zien op de zogenoemde inbrengwaarden en deze wijze van waardering niet overeenkomt met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Voor zover eiser met de verwijzing naar voormelde taxaties een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, faalt dit, nu uit het vorenoverwogene reeds volgt dat geen sprake is van gelijke gevallen. Ook anderszins heeft eiser de door hem voorgestane waarden niet nader onderbouwd.
    
    11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het perceel op de waardepeildatum, naar toestandsdatum 1 januari 2020, schattenderwijs op € 215.000.
    
    
      (…)
    
    
    13 Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”
    
    
    
      
        Geschil in het principale en het incidentele hoger beroep en conclusies van partijen
      
    
    
    
      4.1.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in (de motivering van) het hoger beroepschrift en de nadere stukken (onder meer een “pinpoint brief”) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 255.000 te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking, aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2020 op € 141.500 wordt vastgesteld, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het principale hoger beroep en het incidentele hoger beroep
    
    
      5.1.
      Tussen partijen is niet in geschil is dat de toestandsdatum 1 januari 2020 is. Gelet op het bepaalde in artikel 18, lid 3, Wet WOZ en de onderhavige feiten, zal met partijen daarvan worden uitgegaan.
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). Het andersluidende standpunt van belanghebbende dat moet worden uitgegaan van de inbrengwaarde van de grond, is derhalve onjuist.
      
    
    
      5.3.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst de Heffingsambtenaar naar het eigen verkoopcijfer (zie 2.2). Volgens de Heffingsambtenaar is de overeengekomen koopprijs goed bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak en doet de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde over de omgevingsvergunning daaraan niet af.
      
    
    
      5.4.
      In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort na de waardepeildatum heeft verkocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde  de prijs die de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou willen betalen  overeenkomt met de door de koper betaalde prijs, dit tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en of omstandigheden stelt en  indien die zijn betwist  aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
      
    
    
      5.5.
      Anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, leidt de in 2.2 bedoelde ontbindende voorwaarde niet tot de conclusie dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is. Vast staat dat de verkoop van de onroerende zaak in het vrije economische verkeer tot stand is gekomen. Gelet op de vraagprijs van de onroerende zaak van € 485.000 en de overeengekomen koopsom van € 302.323,74, is aannemelijk dat partijen in de onderhandelingen over de koopprijs rekening hebben gehouden met onzekerheden die kleven aan in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden en dat deze in de overeengekomen koopprijs zijn verdisconteerd. In beginsel dient ervan te worden uitgegaan dat de waarde van de onroerende zaak, als omschreven in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, overeenkomt met de door de koper betaalde prijs (zie 5.4). Feiten en omstandigheden die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft zijn gesteld noch gebleken. De ontbindende voorwaarde is niet ingeroepen, terwijl de overeengekomen prijs is betaald.
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het voorgaande biedt het eigen verkoopcijfer voldoende steun voor de aan de onroerende zaak op de waardepeildatum toegekende waarde. Aldus is aannemelijk geworden dat de waarde van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond (zie 5.2) en het incidentele hoger beroep van de Heffingsambtenaar is gegrond (zie 5.4 tot en met 5.6).
        
          Proceskosten
        
      
      
      
        6.	Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
    - bevestigt de uitspraak op bezwaar.
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door P.J.J. Vonk, Chr.Th.P.M. Zandhuis en A.P. Bliek-Monsma, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 7 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
      
    
    
  
  
    Voetnoot in origineel: vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
    Voetnoot in origineel: vgl. Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
  
  
     vgl. HR 29 november 2000, ECLI:HR:2000:AA8610, r.o. 3.4.