ECLI:NL:RBMNE:2024:6663, Rechtbank Midden-Nederland, 11-12-2024, 11052380
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. In het buitenland woonachtige verhuurder op leeftijd beroept zich op dringend eigen gebruik van de in Nederland door hem verhuurde woning (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). De dringende noodzaak tot eigen gebruik is gelegen in een door ernstige gezondheidsklachten veroorzaakt isolement in het buitenland, waar de verhuurder niet meer zelfredzaam is en volledig afhankelijk is van (de beperkte) hulp van buren. De belangenafweging valt in het voordeel van de verhuurder uit. De kantonrechter heeft nog niet voldoende in beeld of er passende vervangende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. De huurder wordt bevolen gegevens over onder meer haar inkomenssituatie te overleggen, waarna de verhuurder moet onderbouwen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11052380 \ MC EXPL  24-2595
    
    
    
      
        Vonnis van 11 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] (Frankrijk),
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. M.W. Kox,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 8 april 2024 met producties 1-7;- de conclusie van antwoord, met voorwaardelijke eis in reconventie, met producties 1-2; - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;- de akte van [eiser] met producties 8-9; 
      - de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 2009 is [eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Omstreeks 2013 is [eiser] naar Frankrijk vertrokken en daar gaan wonen. 
      
    
    
      2.3.
      Per 1 februari 2019 heeft [eiser] de woning aan [gedaagde] verhuurd. Inmiddels is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan.  
      
    
    
      2.4.
      De kale huurprijs bedraagt op dit moment € 540,00 per maand. 
      
    
    
      2.5.
      Bij aangetekende brief van 24 oktober 2023 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2024 op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft niet met deze opzegging ingestemd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op 1 mei 2024, althans op een andere in goede justitie te bepalen datum;
        
        
          veroordeling van [gedaagde] om de woning uiterlijk op 1 mei 2024 te ontruimen, dan wel binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, met machtiging om de ontruiming zo nodig zelf uit te doen voeren; 
        
        
          veroordeling van [gedaagde] in de ontruimingskosten; 
        
        
          veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding, te betalen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt; 
        
        
          veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] onderbouwt deze vorderingen – samengevat – als volgt. Hij beroept zich op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik en stelt dat er voor hem een dringende noodzaak bestaat om de woning zelf in gebruik te nemen. Na zijn pensioen is [eiser] tijdelijk in Frankrijk gaan wonen en heeft hij besloten zijn woning in [plaats 2] tijdelijk te verhuren. Het was niet zijn bedoeling een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te laten ontstaan. Hij is nu 80 jaar oud en zijn gezondheid gaat de laatste jaren sterk achteruit. Dit maakt dat hij volledig afhankelijk is van hulp. Het is voor hem daardoor niet meer mogelijk om nog langer in (de afgelegen woning in) Frankrijk te blijven wonen. Hij wenst terug te keren naar zijn woning in [plaats 2] . Die woning is bereikbaar met het openbaar vervoer, ligt dichtbij voorzieningen en zijn familie en vrienden wonen in de omgeving. De belangen van [eiser] bij beëindiging van de huur wegen zwaarder dan die van [gedaagde] bij het behoud van de woning. Voor [gedaagde] is er vervangende woonruimte beschikbaar
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagde] baseert haar verweer – kort weergegeven – op de volgende drie punten: 1) voor [eiser] bestaat er geen noodzaak tot dringend eigen gebruik van de woning, 2) de te maken belangenafweging valt in het voordeel van [gedaagde] uit en 3) voor [gedaagde] is er geen passende vervangende woonruimte. 
        
          
          In voorwaardelijke reconventie 
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde] vordert, samengevat en onder de voorwaarde dat vordering in conventie wordt toegewezen: 
      
        
          veroordeling van [eiser] tot betaling van een dwangsom/schadevergoeding van € 50.000,00 als [eiser] binnen twee jaar na de ontruiming de woning overdraagt of verhuurt aan een derde; 
        
        
          toewijzing van een opzegtermijn van zes maanden [naar de kantonrechter begrijpt: een verzoek om het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op een termijn van zes maanden]; 
        
        
          veroordeling van [eiser] tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00;
        
        
          veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 
        
      
      
    
    
      3.6.
      Ter onderbouwing van deze vorderingen voert [gedaagde] aan dat als een huurovereenkomst wordt beëindigd op grond van dringend eigen gebruik, de eigenaar verplicht is om de woning ook daadwerkelijk voor eigen gebruik in gebruik te nemen. [gedaagde] heeft het vermoeden dat [eiser] de woning zal verkopen en vordert ter voorkoming daarvan een dwangsom. Verder wenst [gedaagde] een ontruimingstermijn van zes maanden en maakt zij aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, omdat [gedaagde] daarbij geen belang heeft. De wet voorziet al in de mogelijkheid voor de kantonrechter om een bedrag te bepalen dat de verhuurder aan de huurder verschuldigd als hij de woning niet daadwerkelijk zelf gaat bewonen. De wet voorziet ook in het vaststellen van een verhuiskostenvergoeding. Verder geldt dat de rechter de beëindigingsdatum van de overeenkomst vaststelt en daarvoor dus geen reconventionele vordering nodig is.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      In deze zaak draait het om de vraag of [gedaagde] haar huurwoning moet verlaten omdat [eiser] stelt een dringende noodzaak tot het eigen gebruik van die woning te hebben. 
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] baseert zijn vordering op de aangetekende opzeggingsbrief van 24 oktober 2023. In die brief heeft [eiser] de huurovereenkomst per 1 mei 2024 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. 
      
    
    
      4.3.
      Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de kantonrechter een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet daarbij de belangen van partijen tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
      
      
      
      
      
      
        
          Dringend eigen gebruik 
        
      
      
    
    
      4.4.
      De eerste vraag die beantwoord moet worden, is af vaststaat dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In dit kader heeft hij het volgende aangevoerd. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] is 80 jaar oud en kampt met verschillende gezondheidsklachten. Uit de door hem overgelegde verklaring van zijn huisarts volgt dat er sprake is van 1) scheuren in de pezen van het schoudergewricht in beide schouders met beperkte beweeglijkheid tot gevolg, 2) maculadegeneratie, behandeld met zeswekelijkse (inmiddels vierwekelijkse) injecties in het oog, bijna blindheid aan het rechteroog, een en ander resulterend in een verbod op autorijden, 3) prostaatkanker (sinds 2022), behandeld met bestraling en (driemaandelijkse) hormoontherapie, leidend tot chronische vermoeidheid, 4) osteoporose met een wervelfractuur en vergevorderde artrose van de wervelkolom, met beperkte beweeglijkheid en chronische pijn, een en ander met een verbod tot tillen tot gevolg. 
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande is door [gedaagde] niet weersproken. Daarmee staat vast dat [eiser] een man op hoge leeftijd is die kampt met diverse aandoeningen en lichamelijke klachten die zijn mobiliteit en zelfredzaamheid ernstig aantasten. Dat de gezondheidssituatie van [eiser] al langer speelt en langzamerhand is verslechterd, zoals [gedaagde] stelt, maakt niet dat op dit moment van dringendheid geen sprake is. Het gaat om de actuele situatie. Daarbij kunnen toekomstige ontwikkelingen een rol spelen. Zeer wel denkbaar is dat de gezondheid van [eiser] in de toekomst verder verslechtert en daarmee zijn mobiliteit en zelfredzaamheid nog verder onder druk komen te staan. 
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot zijn huidige (woon)situatie in Frankrijk heeft [eiser] het volgende aangevoerd. De woning betreft een afgelegen huis op een glooiend terrein. De woning ligt 5 meter boven het wegniveau, wordt verwarmd door middel van houtstook en heeft een tuin van circa 1.600 m2. De dichtstbijzijnde winkel bevindt zich 4 à 5 kilometer verderop. Voor alle overige boodschappen moet hij 30 à 40 km reizen. Voor alles is [eiser] afhankelijk van de hulp van anderen. Hij wordt met zijn boodschappen, het klieven van hout en het onderhoud van zijn tuin geholpen door zijn gepensioneerde buurman. Ook voor vervoer naar het treinstation en artsen is hij afhankelijk van hulp. Openbaar vervoer is er nauwelijks.
      
    
    
      4.8.
      Hetgeen [eiser] (onweersproken) over zijn (woon)situatie in Frankrijk heeft aangevoerd en tijdens de mondelinge behandeling verder heeft toegelicht, leidt tot de conclusie dat [eiser] door zijn slechte gezondheid geïsoleerd is geraakt, niet meer zelfredzaam is en moet leunen op de (beperkte) beschikbaarheid van burenhulp op het Franse platteland. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter geen houdbare situatie. 
      
    
    
      4.9.
      De woning in [plaats 2] is volgens [eiser] voor hem uitermate geschikt. Allereerst is het terrein in Nederland vlak, zodat [eiser] beter in staat is om zich per voet te verplaatsen. Verder ligt de woning dichtbij voorzieningen en is deze goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Tot slot wonen zijn broer, zoon en diverse vrienden in [plaats 2] . 
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft verschillende argumenten aangevoerd waarom de woning in [plaats 2] voor [eiser] niet geschikt zou zijn. Zij wijst erop dat de woning drie woonlagen heeft, een voor- en achtertuin en dat het sanitair zich op de eerste verdieping bevindt. Dit maakt echter niet dat de woning voor [eiser] niet geschikt is. [eiser] is in staat om trap te lopen. Bovendien kan de woning in de toekomst relatief eenvoudig worden aangepast, bijvoorbeeld door het installeren van een traplift. Voor het onderhoud van de tuin kan [eiser] een beroep doen op vrienden of familie. Ook kan [eiser] (in de toekomst) verdere hulp aan huis inschakelen. 
      
    
    
      4.11.
      Dat er voor [eiser] alternatieve woonruimte in Nederland beschikbaar is, zoals [gedaagde] stelt, staat niet aan toewijzing van de vordering tot dringend eigen gebruik in de weg. Dit kan slechts het geval zijn als de keuze voor die alternatieve woonruimte bepaald aangewezen is. Dat is echter niet gebleken. [eiser] heeft betwist dat er alternatieve woonruimte voor hem beschikbaar is en [gedaagde] heeft dit verder ook niet geconcretiseerd.
      
    
    
      4.12.
      
        De conclusie is dat [eiser] voldoende heeft onderbouwd dat zijn door gezondheidsklachten veroorzaakte isolement bij het betrekken van de woning in [plaats 2] wordt doorbroken en hij niet meer, althans minder, afhankelijk is van de hulp van derden. Daarmee staat vast dat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.13.
      Ten tweede moet vast komen te staan dat de belangen van [eiser] bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . 
      
    
    
      4.14.
      Het belang van [eiser] is gegeven met de vaststelling van de dringende noodzaak om de huurwoning in [plaats 2] zelf in gebruik te nemen. De intrek in die woning is in het belang van zijn gezondheid, mobiliteit en zelfredzaamheid. 
      
    
    
      4.15.
      Het belang van [gedaagde] is ten eerste gelegen in de impact van een verhuizing op haar sociale leven en dat van haar kind. De kantonrechter begrijpt dat het voor [gedaagde] en haar dochter op zijn zachtst gezegd zeer vervelend is om na vijf jaar (opnieuw) te moeten verhuizen en het contact met hun buren en vriendjes in de buurt te verliezen en dat dit hen zwaar valt. Dit is echter inherent aan een verhuizing en is niet een belang waaraan doorslaggevend gewicht toekomt. Dat een verhuizing zodanige onrust en stress oplevert dat dit voor [gedaagde] en/of haar dochter tot onaanvaardbare gevolgen leidt, is de kantonrechter niet gebleken. Dit belang van [gedaagde] is daarmee meer van algemene aard en weegt niet op tegen het belang van [eiser] bij de ingebruikneming van de woning. Het belang van [eiser] is zeer wezenlijk en is ingegeven door zijn medische situatie, mobiliteit en zelfredzaamheid.
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde] heeft verder gesteld dat zij in [plaats 2] werkt. Na de belangenafweging moet de toets worden aangelegd of er passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Die woonruimte zal in [plaats 2] of de omgeving daarvan gelegen moeten zijn. [gedaagde] zou dus bij haar huidige werkgever kunnen blijven werken, ook al leidt een verhuizing mogelijk tot een langere reistijd. 
      
    
    
      4.17.
      Wat betreft de stelling dat de dochter van [gedaagde] op de basisschool in de omgeving van de huurwoning zit, overweegt de kantonrechter dat de dochter in groep 8 zit. Zij zal daarom volgend jaar overgaan naar de middelbare school en daarmee al van school wisselen. Met het lopende schooljaar kan rekening worden gehouden in een termijn waarop de huurovereenkomst eventueel wordt beëindigd. Dit betekent dat hierin geen zwaarwegend belang is gelegen.  
      
    
    
      4.18.
      Tot slot heeft [eiser] nog aangevoerd dat haar ex-schoonvader, die een straat verderop woont, hulpbehoevend is en dat haar hond belang heeft bij de tuin van de woning. Wat betreft de zorg voor de ex-schoonvader is onvoldoende onderbouwd dat hij noodzakelijke mantelzorg van [gedaagde] ontvangt. Voor zover dit al aan de orde is, is niet onderbouwd dat deze zorg niet ook vanaf een grotere afstand kan worden verleend. De kantonrechter begrijpt dat een hond belang heeft bij een tuin, maar dit weegt niet op tegen het hiervoor besproken belang van [eiser] . Bovendien valt niet uit te sluiten dat de vervangende woonruimte, als vast komt te staan dat die beschikbaar is, ook over een tuin beschikt. 
      
    
    
      4.19.
      De conclusie is dat de belangenafweging in het voordeel van [eiser] uitvalt. 
      
      
        
          Vervangende woonruimte
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        Tot slot moet de vraag beantwoord worden of voldoende is gebleken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. De passende woonruimte hoeft wat betreft grootte, ligging of anderszins niet gelijk te zijn aan de op dit moment door [gedaagde] gehuurde woning. Ook woonruimte die een wezenlijk ander woongenot biedt, kan passend zijn. Bij de beoordeling van de vraag of een woning voor [gedaagde] passend is, moet rekening worden gehouden met de volgende omstandigheden: 
        - [gedaagde] bewoont de woning met een minderjarig kind van 11 jaar oud;- het kind van [gedaagde] gaat in [plaats 2] naar school en zit op dit moment in groep 8;- [gedaagde] werkt in [plaats 2] ; - [gedaagde] werkt 24 uur per week en verdient (voor zover de kantonrechter tot dusver heeft kunnen vaststellen) ongeveer € 1.800,00 netto per maand; - [gedaagde] betaalt op dit moment een huurprijs van € 540,00 per maand;- [gedaagde] staat ongeveer 7 jaar ingeschreven voor een sociale huurwoning in de gemeente [gemeente] ; - [gedaagde] stelt een sociale omgeving in [plaats 2] te hebben opgebouwd, met name met haar buren, en haar kind met vriendjes in de buurt;- van verdere gebondenheid van [gedaagde] aan [plaats 2] is de kantonrechter niet gebleken.  
      
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter heeft nog onvoldoende in beeld of er passende vervangende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Daarom zal de kantonrechter partijen op grond van artikel 22 Rv bevelen om een aantal stukken te overleggen en stellingen toe te lichten. 
      
    
    
      4.22.
      Ten eerste zal volledig in beeld moeten worden gebracht wat de financiële situatie van [gedaagde] is. De kantonrechter zal haar daarom bevelen om bij akte de volgende documenten te overleggen: 
      
        
          salarisstroken van haar werkgever van de afgelopen 12 maanden; 
        
        
          bankafschriften van alle bankrekeningen die [gedaagde] aanhoudt, waaruit het saldo blijkt per 1 december 2024.  
        
      
      
    
    
      4.23.
      Verder zal de kantonrechter [gedaagde] bevelen om zich bij akte uit te laten over de volgende onderwerpen: 
      
        
          de vraag of [gedaagde] kinderalimentatie en/of partneralimentatie ontvangt en, zo ja, hoe hoog de maandelijkse alimentatie is, dit laatste onder overlegging van bewijsstukken waaruit dit blijkt; 
        
        
          de vraag of [gedaagde] in staat is om meer uren te werken dan de 24 uur per week die zij op dit moment werkt, zodat daarmee een hoger inkomen gegenereerd kan worden; 
        
        
          de vraag of, en zo ja, hoe [gedaagde] zich sinds de opzeggingsbrief van 24 oktober 2023 heeft ingespannen om zelf vervangende woonruimte te vinden en tot welke resultaten dit heeft geleid. 
        
      
      
    
    
      4.24.
      De kantonrechter wijst [gedaagde] erop dat als zij weigert aan deze bevelen te voldoen, hij daaruit de gevolgtrekking kan maken die hij geraden acht. 
      
    
    
      4.25.
      Vervolgens zal [eiser] in de gelegenheid worden gesteld om aan de hand van deze nadere gegevens van [gedaagde] bij akte te onderbouwen dat er passende vervangende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Tot slot zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld om daarop te reageren, waarna een eindvonnis zal worden gewezen. 
      
    
    
      4.26.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie 
        
      
      
    
    
      4.27.
      Iedere beslissing wordt aangehouden.  
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        in conventie: 
      
    
    
    
      5.1.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 8 januari 2025 om 11:00 uur voor het nemen van een akte door [gedaagde] ; 
      
    
    
      5.2.
      beveelt [gedaagde] om op deze roldatum een akte te nemen en daarbij de documenten te overleggen als bedoeld overweging 4.22 en zich uit te laten over de onderwerpen als bedoeld in overweging 4.23; 
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat [eiser] vervolgens in de gelegenheid wordt gesteld om op een termijn van vier weken een akte te nemen waarin hij zich met inachtneming van de akte van [gedaagde] uitlaat over de vraag of er passende vervangende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is; 
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat [gedaagde] vervolgens in de gelegenheid wordt gesteld om op een termijn van vier weken op deze akte van [eiser] te reageren;
      
    
    
      5.5.
      houdt iedere verdere beslissing aan; 
      
      
        
          in voorwaardelijke reconventie: 
        
      
      
    
    
      5.6.
      houdt iedere beslissing aan. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.
      
      
      
      
      
        45353
      
    
  
  
     HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931 ([achternaam 1] / [achternaam 2]). 
  
  
     HR 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009 ([achternaam 3] / [achternaam 4]).