ECLI:NL:RBLIM:2025:6844, Rechtbank Limburg, 14-07-2025, ROE 25/1195, 25/1236, 25/1271, 25/1272 en 25/1354
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-07-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Omgevingsvergunning voor omzetting van twee woningen in tien zelfstandige wooneenheden voor studenten. Wabo. Beroep van omwonenden gegrond. Geen zodanige wijzingen dat sprake was van nieuwe aanvraag waarop het nieuwe, strengere beleid voor woningomzetting van toepassing is. Beleid doorstaat rechterlijke (evenredigheids)toets. Verweerder had aan vergunning een voorschrift moeten verbinden om het voorkomen van overlast te borgen. Dat voorschrift, dat ziet op de verplichting van een huishoudelijk reglement waarin bepaalde onderwerpen worden geregeld, verbindt de voorzieningenrechter zelf aan de omgevingsvergunning. Geen grond voor vernietiging omdat Bibob-toets achterwege is gelaten.

RECHTBANK limburg
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: ROE 25/1195, 25/1236, 25/1271, 25/1272 en 25/1354
    
    
    
      
        uitspraak van de voorzieningenrechter van 14 juli 2025 op de beroepen en de verzoeken om voorlopige voorziening in de zaken tussen
      
    
    
    
      25/1195 (beroep) en 25/1236 (voorlopige voorziening):
      
        
          [naam 1]
        ,
      
        
          [naam 2] ,
      
      
        
          [naam 3]
        ,
      
        
          [naam 4]
        , 
      
        
          [naam 5]
        ,
      allen te Maastricht, gezamenlijk te noemen: eisers I,
      (gemachtigde: mr. R. Timmers),
    
    
    
      25/1271 en 25/1272 (beroepen) en 25/1354 (voorlopige voorziening):
      
        
          [naam 6]
        ,
      
        
          [naam 7]
        ,
      
        
          [naam 8]
        ,
      allen te Maastricht, gezamenlijk te noemen: eisers II,
      (gemachtigde: mr. R.J. Grasmeijer),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht, verweerder,
      (gemachtigden: mr. M.E.J.M. Vorstermans en R. Ranieri).
    
    
    
      Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [naam 9], te Maastricht, verguninghouder. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij besluit van 31 januari 2025 (het primaire besluit) heeft verweerder aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van tien zelfstandige studenteneenheden in [adressen] in Maastricht.
    
    
    
      Bij besluiten van 23 april 2025, verzonden 25 april 2025, (de bestreden besluiten) heeft verweerder het bezwaar dat eisers I en II (hierna gezamenlijk te noemen: eisers) tegen het primaire besluit hebben gemaakt, ongegrond verklaard en het primaire besluit onder aanvulling van de motivering in stand gelaten. 
    
    
    
      Eisers hebben tegen de bestreden besluiten beroep ingesteld. Zij hebben de voorzieningenrechter verzocht om een voorlopige voorziening te treffen.
      Verweerder heeft verweer gevoerd.  
    
    
    
      Eisers I hebben hun beroep aangevuld en nadere stukken toegezonden. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2025. Van eisers I zijn A [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] 
      verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. [naam 5] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Van eisers II is [naam 8] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [naam 6] en [naam 7] hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Verweerder is verschenen, vertegenwoordigd door zijn gemachtigden. Vergunninghouder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 10] , [naam 11] en [naam 12] . 
    
    
    
      Na afloop van de zitting is de voorzieningenrechter tot de conclusie gekomen dat nader onderzoek niet kan bijdragen aan de beoordeling van de zaken. De voorzieningenrechter doet daarom op grond van artikel 8:86 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet alleen uitspraak op de verzoeken om voorlopige voorziening, maar ook op de beroepen.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    De verlening van de omgevingsvergunning
    1. Vergunninghouder heeft op 20 december 2023 een aanvraag ingediend voor het realiseren van elf zelfstandige wooneenheden voor studenten op het [adres] in Maastricht. De aanvraag is daarna in overleg met verweerder gewijzigd in tien zelfstandige wooneenheden voor studenten waarbij de vervallen eenheid de functie van inpandige fietsenstalling heeft gekregen. De wooneenheden worden gerealiseerd door splitsing van twee bestaande woningen ( [adressen] ). Er worden dus acht woningen ten behoeve van de huisvesting van tien studenten toegevoegd.
    Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Centrum, het facetbestemmingsplan Parkeren, het facetbestemmingsplan Woningsplitsing en woningomzetting, het facetbestemmingsplan Short Stay en het facetbestemmingsplan Flitsbezorging. 
    
    2. Verweerder heeft de aanvraag in strijd geacht met artikel 17.1 van het (ten tijde van de bestreden besluiten geldende) bestemmingsplan ‘Centrum’ omdat wonen alleen in de vorm van grondgebonden woningen is toegestaan. Gestapeld wonen is niet toegestaan omdat de betreffende aanduiding (gs) op deze locatie ontbreekt.
    Verder is op grond van artikel 17.5.6 van het bestemmingsplan woningsplitsing niet toegestaan. De bepalingen over woningsplitsing zijn echter vervangen door het facetbestemmingsplan ‘Woningsplitsing en woningomzetting’. De aanvraag is in strijd met artikel 3 van dit facetbestemmingsplan omdat woningsplitsing niet is toegestaan.  
    
    3. Bij het primaire besluit heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend voor tien zelfstandige wooneenheden voor studenten, voor wat betreft de activiteiten het (ver)bouwen van een bouwwerk en het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. Het plan is getoetst aan de beleidsregels “Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en herbestemming monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen”, die op 13 december 2022 zijn vastgesteld en 10 januari 2023 (geldend tot 8 januari 2024) in werking zijn getreden. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het bouwplan aan die beleidsregels voldoet. 
    
    4. Bij de bestreden besluiten heeft verweerder de bezwaren van eisers ongegrond verklaard en het primaire besluit onder aanvulling van de motivering in stand gelaten.  
    Het toepasselijke recht
    5. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend op 20 december 2023. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wabo, van toepassing blijft, met de daaraan verwante wetgeving.
    
    
      
        Het beroep van eisers
      
    
    
    6. Eisers voeren aan dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door in plaats van de aanvraag af te wijzen of buiten behandeling te stellen, vergunninghouder in de gelegenheid te stellen om het project aan te passen. Volgens eisers heeft verweerder actief gestuurd op wijziging van de aanvraag zonder dat met eisers te communiceren. Daardoor heeft de procedure erg lang geduurd en heeft verweerder bewerkstelligd dat de aanvraag niet aan de nieuwe beleidsregels “Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en kleinschalige herbestemming” hoefde te voldoen. Er was sprake van een ingrijpende wijziging van de aanvraag en dus van een nieuwe aanvraag, aldus eisers, die daarom aan die nieuwe beleidsregels moet voldoen. Als de aanvraag buiten behandeling was gesteld of was afgewezen, zou een nieuwe aanvraag aan de Omgevingswet en aan het nieuwe beleid getoetst hebben moeten worden. Dit klemt temeer omdat de (gewijzigde) aanvraag niet aan het nieuwe beleid voldoet. Eisers zijn het ook niet eens met het ten tijde van de aanvraag geldende (oude) beleid “Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en herbestemming monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen” omdat daarin een ongerechtvaardigd onderscheid wordt gemaakt tussen kamerbewoning en zelfstandige wooneenheden. Daarbij komt dat uit de evaluatie van het oude beleid blijkt dat de grens tussen kamerbewoning en zelfstandige studentenwoningen (waaronder studio’s) in de praktijk vervaagt en feitelijk lastig is te trekken. Volgens eisers is de impact op de omgeving en de overlast in beide situaties niet anders. Het beleid zou exceptief moeten worden getoetst aan hogere regelgeving en aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Tevens betogen eisers dat verweerder onvoldoende met hun belangen rekening heeft gehouden door gebruik te maken van de kruimelgevallenregeling. Daarbij is onvoldoende gemotiveerd dat sprake van een goede ruimtelijke ordening. Eisers hebben hun bezwaren en zorgen onderbouwd met onder meer een overzicht van geïnventariseerde al dan niet legale studentenwoningen in de directe omgeving en een analyse van de negatieve impact op de leefbaarheid in de buurt. De hoge doorstroom van studenten leidt tot minder sociale controle, afnemend buurtgevoel, verzwakte onderlinge binding tussen bewoners en minder betrokkenheid bij het onderhoud van de buurt. Er bestaat al veel overlast door het grote aantal studenten en verweerder en motiveert niet waarom de negatieve invloeden van het onderhavige bouwplan daar nog bovenop mogen komen, aldus eisers. Eisers vrezen concreet geluidsoverlast van het trappenhuis en onevenredig veel geluidsoverlast van het gemeenschappelijk gebruik van de tuin. Zij verwachten niet dat het huishoudelijk reglement van de verhuurder die overlast voldoende zal beperken als dat niet op enigerlei wijze in de omgevingsvergunning is geborgd. 
    
    7. Eisers I hebben verder aangevoerd dat de ‘verklaring verhuur’ inhoudelijk gebrekkig is en dat de aanvraag niet is getoetst aan het Bibob-beleid. 
    
    8. Eisers II hebben verder aangevoerd dat aan de geldende parkeernorm uit de parkeernota niet is voldaan. De parkeernorm van 0,2 mag worden toegepast als sprake is van “Kamerverhuur, studenten (campuscontract)”. Omdat het gaat om zelfstandige woningen zou de parkeernorm moeten worden bepaald op basis van de oppervlakte van de woningen.  
    
    9. De voorzieningenrechter gaat hieronder in op bovenstaande beroepsgronden van eisers.
    
    
      
        De aanvulling van de aanvraag; nieuwe aanvraag vereist?
      
    
    
    10. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling), is het college gerechtigd, en in bepaalde gevallen zelfs verplicht, om de indiener van een bouw-omgevingsvergunningaanvraag in de gelegenheid te stellen zijn aanvraag zodanig te wijzigen of aan te vullen dat geconstateerde beletselen voor het verlenen van een vergunning worden weggenomen. Indien de wijziging van de oorspronkelijke aanvraag echter zodanig ingrijpend is dat redelijkerwijs niet meer van hetzelfde bouwplan kan worden gesproken, dient daarvoor een nieuwe aanvraag te worden ingediend.
    
    11. De wijziging van het bouwplan houdt in dat een wooneenheid vervalt waarvoor in de plaats een inpandige fietsenstalling wordt gerealiseerd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat geen wijziging van de oorspronkelijke aanvraag die zodanig ingrijpend is dat redelijkerwijs niet meer van hetzelfde bouwplan kan worden gesproken. 
    
    12. Gelet op de omstandigheid dat verweerder gerechtigd, en in bepaalde gevallen zelfs verplicht is, om de indiener van een vergunningaanvraag in de gelegenheid te stellen zijn aanvraag zodanig te wijzigen of aan te vullen dat geconstateerde beletselen voor het verlenen van een vergunning worden weggenomen, bestaat verder in dit geval geen grond voor het oordeel dat verweerder vergunninghouder ten onrechte heeft bevoordeeld en ten onrechte is uitgegaan van de datum van indiening van de oorspronkelijke aanvraag (20 december 2023) als datum van de vergunningaanvraag. 
    13. Op zitting is verder toegelicht dat de afhandeling van de aanvraag lang heeft geduurd door onder meer personele wisselingen, onderbezetting en de omstandigheid dat verweerder eind 2023 (vlak voor inwerkingtreding van de Omgevingswet) is overspoeld met aanvragen. Dat eisers daardoor lang in onzekerheid zijn gelaten over de definitieve bouwplannen en hetgeen is vergund, maakt verweerders besluitvorming niet onzorgvuldig of anderszins onrechtmatig. Dat geldt eveneens voor de omstandigheid dat eisers niet bij de wijziging van de aanvraag en verlenging van de beslistermijn zijn betrokken of daarvan op de hoogte zijn gesteld. Dit zijn in beginsel aangelegenheden tussen de aanvrager (vergunninghouder in dit geval) en verweerder.
    
    
      
        De van toepassing zijnde beleidsregels
      
    
    
    14. Na 9 januari 2024 zijn de beleidsregels “Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en kleinschalige herbestemming” in werking getreden, ter vervanging van de beleidsregels “Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en herbestemming monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen”. In de nieuwe beleidsregels is bepaald dat deze alleen van toepassing zijn op aanvragen voor een omgevingsvergunning die op of na 9 januari 2024, 09.00 uur, zijn ingediend. Daaruit blijkt dat de gemeenteraad bewust heeft voorzien in overgangsrecht en ervoor heeft gekozen om aanvragen die voor 9 januari 2024 zijn ingediend, op basis van het voor die datum geldende beleid af te handelen. Daarvoor heeft de gemeenteraad uit een oogpunt van zorgvuldigheid en rechtszekerheid voor aanvragers mogen kiezen. Omdat, zoals onder 12 is overwogen, verweerder terecht is uitgegaan van 20 december 2023 als datum van de vergunningaanvraag, volgt uit voormeld overgangsrecht dat de oude beleidsregels van toepassing zijn op deze aanvraag en de aanvraag dus aan die beleidsregels moet worden getoetst. Anticiperen op nieuw beleid – wat eisers willen – zou in strijd zijn met het voormelde overgangsrecht, waarvoor de gemeenteraad bewust heeft gekozen. Verweerder heeft de aanvraag van 20 december 2023 dan ook terecht op basis van de Wabo en de oude beleidsregels beoordeeld. Dat kort daarna gewijzigde beleidsregels in werking zijn getreden kan daar niet aan afdoen. 
    
    
      
        Beoordeling van (toepassing van) de beleidsregels en belangenafweging
      
    
    
    15. Eisers betogen dat in het beleid “Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en herbestemming monumentale niet voor bewoning bestemde gebouwen” een ongerechtvaardigd onderscheid wordt gemaakt tussen kamerbewoning en zelfstandige wooneenheden. Volgens eisers zou dit onderscheid exceptief toetsend buiten toepassing moeten worden gelaten. Zelfstandige wooneenheden zouden volgens eisers op dezelfde wijze als kamerbewoning moeten worden behandeld omdat in beide situaties dezelfde overlast is te verwachten.  
    
    16. De voorzieningenrechter overweegt dat eisers hiermee aanvoeren dat het beleid door daarin genoemd onderscheid te maken geen geschikt middel is om overlast te voorkomen. In het beleid wordt (voor zover hier relevant) een onderscheid gemaakt tussen  ‘woningomzetting’ en ‘woningsplitsing’. Deze begrippen en de daarin voorkomende begrippen zijn als volgt gedefinieerd:
    
    
      
        Woningomzetting: Omzetting van een woning naar één of meer wooneenheden voor kamergewijze verhuur (…).
      
      
        Wooneenheid (voor kamergewijze verhuur): Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw met woonfunctie ten behoeve van kamergewijze verhuur, welk gedeelte dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de wooneenheid is het gezamenlijk gebruik (met andere wooneenheden) van een toiletruimte, badruimte en/of een keuken. Een wooneenheid kan uit meerdere ruimten bestaan.
      
      
        Kamergewijze verhuur: Het verschaffen van woonverblijf in één gedeelte van een gebouw middels meer dan één wooneenheid (voor kamergewijze verhuur). De bewoners hebben gezamenlijk één voordeur. Daarnaast delen de bewoners van de wooneenheden minimaal één van de volgende voorzieningen: badkamer, keuken of toilet. 
      
      
        Woningsplitsing: Het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen dan wel het omzetten van één of meer wooneenheden naar één of meer woningen.
      
      
        Woning: Een zelfstandig (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid van eigen voorzieningen, waaronder minimaal een toiletruimte, badruimte en een keuken met kooktoestel.
      
    
    
    
      Bij woningomzetting ontstaan dus onzelfstandige wooneenheden (waarbij het onzelfstandige zit in gezamenlijk gebruik van toilet, badkamer en/of keuken). Bij woningsplitsing ontstaan zelfstandige woningen.
    
    
    17. De voorzieningenrechter stelt vast dat het onderscheid niet is beperkt tot bewoning door studenten. De kern van het beleid is het vinden van een balans tussen het benutten van de bestaande woningvoorraad en het bewaken van de leefbaarheid door te voorkomen dat er concentraties van kamerbewoning (niet alleen door studenten) ontstaat. Bij vestiging van nieuwe kamers in een pand ten behoeve van kamergewijze verhuur (bijvoorbeeld aan studenten), hetgeen in de beleidsregels wordt aangeduid als woningomzetting, moet op grond van het beleid gekeken worden naar het aantal panden in de straat dat reeds voor kamergewijze verhuur wordt gebruikt (maximumpercentage kamerverhuur per straat) en naar de afstand tot andere panden met kamergewijze verhuur (afstandscriterium). Het beleid schrijft dit in het geval van woningsplitsing niet voor. In de praktijk is verweerder op grond van onderzoek en evaluaties namelijk gebleken dat overlast vanuit een gesplitste woning minder vaak voorkomt dan vanuit een pand dat voor kamergewijze verhuur wordt gebruikt. Bij splitsing is sprake van zelfstandige woningen en daardoor een ander gebruik van het pand, aldus verweerder. Er zijn, in tegenstelling tot bij kamergewijze verhuur, geen gemeenschappelijke ruimtes, zodat er minder kans is dat bewoners van deze woningen overlast geven. Wel zijn ook bij woningsplitsing, mede naar aanleiding van de gehouden inspraak, in het beleid voorschriften opgenomen op pandniveau ten aanzien van de stalling van fietsen, de opslag van huishoudelijk afval en parkeren. Bewoning van een zelfstandige woning door een student heeft volgens verweerder dan ook een andere ruimtelijke uitstraling dan kamerbewoning door een student. 
    
    18. Ten aanzien van de (intensiteit) van de exceptieve toetsing van de geschiktheid van het beleid – specifiek daarop ziet immers het beroep van eisers, nu zij juist willen dat de verdergaande eisen voor kamerverhuur ook in dit geval (omdat die volgens eisers ook hier dus noodzakelijk zijn) worden toegepast – overweegt de voorzieningenrechter allereerst dat het vaststellend orgaan, de gemeenteraad, beslissingsruimte heeft en rekening dient te houden met de daarbij te betrekken belangen, zoals bestaande woningnood. Voor een terughoudende beoordeling door de bestuursrechter is mede aanleiding omdat de gemeenteraad een politiek-bestuurlijke afweging dient te maken. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan het beleid de, door het voorgaande beperkte, rechterlijke toets doorstaan. Dit beleid is overigens door deze rechtbank in eerdere uitspraken ook al niet onredelijk geacht. De ruimtelijke uitstraling van kamerbewoning is anders dan van bewoning van een zelfstandige woning, mede gelet op de onderlinge dynamiek tussen de bewoners bij kamerbewoning. De gemeenteraad heeft beleidsmatig dat onderscheid mogen maken en strengere eisen mogen stellen aan kamerbewoning dan aan bewoning van zelfstandige woningen. Niet gezegd kan worden dat dit onderscheid geen geschikt middel is om leefbaarheid van de buurt te waarborgen. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    19. Het bestuursorgaan is verplicht te handelen overeenkomstig het beleid. Voor beleidsregels in de zin van artikel 1:3, vierde lid, van de Awb is dit neergelegd in artikel 4:84 van de Awb. Voor ander beleid vloeit deze verplichting voort uit het vertrouwensbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De voorzieningenrechter stelt vast dat verweerders besluit in overeenstemming met het vastgestelde beleid is genomen. Gelet op het bepaalde in artikel 4:84 van de Awb en hetgeen eisers hebben aangevoerd dient nog beoordeeld te worden of de voor eisers nadelige gevolgen van het toepassen van het beleid in het concrete geval onevenredig zijn in verhouding tot de met het beleid te dienen doelen.
    
    20. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan niet worden gezegd dat de voor eisers nadelige gevolgen van het toepassen van het beleid in het concrete geval onevenredig zijn in verhouding tot de met het beleid te dienen doelen. Er bestaat geen grond voor het oordeel dat verweerder, in afwijking van het geldende beleid, gelet op de omstandigheden van dit geval, de voor kamerverhuur geldende eisen had moeten toepassen en de omgevingsvergunning om die reden had moeten weigeren. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    21. Voor de beoordeling of verweerder in redelijkheid van zijn bevoegdheid gebruik heeft kunnen maken om in afwijking van de bestemmingsplanregels een omgevingsvergunning te verlenen, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Uit artikel 2.12, eerste lid, van de Wabo volgt dat het bevoegd gezag bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan een afweging moet maken of het aangevraagde project in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Het gaat daarbij om de ruimtelijke effecten van het project. Daarnaast geldt dat verweerder bij een aanvraag als hier aan de orde beleidsruimte heeft om te beslissen of het gebruik zal maken van zijn bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan, waarbij verweerder een belangenafweging moet maken.
    
    22. Verweerder heeft in dit verband terecht het belang van aanvrager meegewogen, die vanuit zijn positie als eigenaar een aanvraag kan indienen die verweerder moet toetsen. Die toetsing vindt in hoofdzaak plaats aan de hand van het beleid, waarvan de voorzieningenrechter onder 20 heeft geoordeeld dat dit de rechterlijke (evenredigheids)toets kan doorstaan. Ook heeft verweerder het algemene belang van voldoende huisvestingsmogelijkheden van in dit geval studenten mogen meewegen. Daar tegenover staan de belangen van de omwonenden, die deels al verdisconteerd zijn in de beleidsregels. De omgevingsvergunning maakt het mogelijk dat twee grote woningen worden omgezet in tien kleine woningen. Dat is een intensivering, zeker omdat in dit geval sprake is van studenten, waarop de voorzieningenrechter hierna verder ingaat, maar in de binnenstad van Maastricht geen bijzondere ontwikkeling. Daarbij kan worden aangetekend, zoals verweerder ook heeft gedaan, dat in grote woningen ook grote gezinnen kunnen wonen. Verder beperkt de relatief kleine oppervlakte per woning het aantal personen dat zich gelijktijdig in een ruimte kan bevinden. Deze meegewogen omstandigheden maken dat in het algemeen niet kan worden gezegd dat verweerder geen deugdelijke belangenafweging heeft verricht. Hierna gaat de voorzieningenrechter meer specifiek op deze belangenafweging in aan de hand van hetgeen eisers hierover hebben aangevoerd.
    
    
      
        Geluidsoverlast vanuit het trappenhuis
      
    
    
    23. Ten aanzien van de beroepsgrond dat verweerder voorschriften aan de omgevingsvergunning had moeten verbinden om geluidsoverlast van het gebruik van het trappenhuis te voorkomen dan wel te beperken, heeft verweerder er naar het oordeel van de voorzieningenrechter terecht op gewezen dat het (resterende) trappenhuis centraal in het gebouw is gelegen en dat de geluidwering aan de eisen van bestaande bouw op grond van het Bouwbesluit (inmiddels vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving) moet voldoen en ook voldoet. Daarnaast zijn warmte-isolerende maatregelen genomen die ook enigszins geluidwerend werken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat verweerder toereikend heeft onderbouwd dat er in dit geval geen aanleiding bestond om verdergaande voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden dan die voortvloeien uit de wettelijke eisen. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        Geluidsoverlast van de binnentuin en andere overlast
      
    
    
    24. Eisers hebben erop gewezen dat de druk op de leefbaarheid in de buurt en overlast door studenten al groot is. Studenten hebben een ander leefritme hebben. Met name het gemeenschappelijke gebruik van de tuin door bewoners en bezoekers zal voor geluidsoverlast zorgen omdat die als een klankkast werkt. Er zal weliswaar een huishoudelijk reglement worden opgesteld dat ziet op het inpandig stallen van fietsen, inpandig opslaan van huisvuil en het gebruik van de tuin tot een bepaald tijdstip maar de nakoming van die regels is op geen enkele wijze geborgd via de omgevingsvergunning. Volgens eisers dienen voorschriften aan de omgevingsvergunning te worden verbonden die het behoud van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarborgen. 
    
    25. Verweerders gemachtigde heeft op zitting verklaard dat reeds bestaande overlast in de buurt geen reden kan zijn om een nieuwe aanvraag voor een vergunning te weigeren. Gekeken is naar de ruimtelijke uitstraling van het onderhavige kleinschalige project op de omgeving. Het bestemmingsplan staat bewoning door twee gezinnen (twee huishoudens) toe, waarbij er geen grens is gesteld aan de omvang van de huishoudens. Die op grond van het bestemmingsplan toegestane situatie kan ook overlast opleveren. Met de ruimtelijke uitstraling van het onderhavige project is rekening gehouden doordat het aantal wooneenheden van elf naar tien is teruggebracht en een inpandige fietsenstalling en opslag van huisvuil in de vergunning zijn opgenomen. Het voorkomen van overlast als gevolg van gedrag van bewoners is echter primair de verantwoordelijkheid van de verhuurder die daarvoor een huishoudelijk reglement hanteert. De gemeente kan niet tegen elke verkeerd geparkeerde fiets komen optreden. Daarvoor ontbreekt ook feitelijk de handhavingscapaciteit. Ten aanzien van het gebruik van de tuin heeft verweerder zich eveneens op het standpunt gesteld dat het mogelijk veroorzaken van overlast door individuele bewoners geen reden vormt om de omgevingsvergunning te weigeren of voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden. De verhuurder heeft een contactpersoon die de omwonenden kunnen bellen als individuele bewoners voor overlast zorgen dan wel zich niet aan de (gedrags)regels van het huishoudelijk reglement houden. Als dat niet werkt kan bij overlast de politie worden gebeld. Bij overtreding van de Algemene plaatselijke verordening kan verweerder worden verzocht om handhavend op te treden. 
    
    26. De voorzieningenrechter overweegt dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling  een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen kamerbewoning door studenten (of arbeidsmigranten) en bewoning door een gezin. Dit kan van invloed zijn op het woon- en leefmilieu van de omgeving, omdat het kan leiden tot en toename van bijvoorbeeld de parkeerdruk en geluidsoverlast. Verweerder heeft in aanmerking mogen nemen dat het bestemmingsplan in dit geval toestaat dat in de panden twee gezinnen (twee huishoudens) wonen, waarbij er geen grens is gesteld aan de omvang van de huishoudens. De ruimtelijke uitstraling van bewoning door (tien) studenten verschilt daar echter van. Vanwege de leeftijdssamenstelling, het leefritme en de leefstijl bestaat er een ruimtelijk relevant verschil met bewoning door twee gezinnen, zoals eisers terecht betogen. Bewoning door gezinnen zou veel meer aansluiten bij het leefritme van eisers. In dit geval is geen sprake van kamerbewoning maar van tien zelfstandige woningen voor studenten die allemaal eigen voorzieningen hebben en niet zijn aangewezen op gezamenlijke voorzieningen. Vast staat dat kamerbewoning door studenten in strijd zou zijn met geldend beleid en dat daarvoor geen omgevingsvergunning zou kunnen worden verleend. Zoals de voorzieningenrechter hiervoor heeft overwogen mag verweerder voor de ruimtelijke uitstraling verschil maken tussen kamerbewoning en zelfstandige woningen (al dan niet bewoond door studenten). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft verweerder echter de ruimtelijke uitstraling als gevolg van bewoning specifiek door studenten (waarop de vergunning expliciet ziet) – ook al bewonen die zelfstandige woningen – onvoldoende in zijn besluitvorming betrokken. Daarvoor bestond in dit geval concrete aanleiding in verband met het gemeenschappelijke gebruik van de tuin. Eisers vrezen terecht voor overlast als gevolg daarvan omdat dat de enige mogelijkheid is voor de bewoners en hun bezoekers om al dan niet gezamenlijk buiten te kunnen vertoeven. Eisers betogen daarom terecht dat verweerder aanleiding had moeten zien om daarover voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden. Omdat het gezamenlijke gebruik van de tuin ruimtelijk relevant is voor de beoordeling of een omgevingsvergunning kan worden verleend, heeft verweerder daarvoor niet kunnen volstaan met een verwijzing naar het huishoudelijk reglement en de verantwoordelijkheid van de verhuurder voor naleving van de daarin gestelde regels. Het voorgaande speelt in dit geval des te meer gezien de ligging van de tuin ten opzichte van de omliggende woningen, die de bij de woningen behorende achtertuinen inklemmen (de ‘klankkast’ waarover eiseres spreken).
    
    27. Eisers hebben er verder terecht op gewezen dat de omgevingsvergunning onvoldoende waarborgen geeft voor het voorkomen van overlast die in bepaalde mate inherent is aan studentenhuisvesting, zoals voornoemd gebruik van de tuin en daarmee mogelijk gepaard gaande overlast van stem- en muziekgeluid, maar ook het stallen van fietsen verplicht in de voorziene fietsenstalling (in plaats van de gemakkelijkere, mogelijk korte stalling van fietsen voor het pand in het openbare gebied). Ter zitting is in dit verband besproken de rol van het huishoudelijk reglement, en de inhoud daarvan, dat vergunninghouder aan de huurders zal opleggen.
    
    28. Op grond van voorgaande overwegingen is de voorzieningenrechter van oordeel dat de bestreden besluiten in strijd met artikel 3:2 (zorgvuldigheidsbeginsel) en artikel 7:12 (motiveringsgebrek) van de Awb zijn genomen. De beroepen zijn daarom gegrond. De bestreden besluiten worden vernietigd voor zover verweerder heeft verzuimd om aan de omgevingsvergunning een voorschrift te verbinden dat het volgende inhoudt. Door vergunninghouder moet een huishoudelijk reglement worden vastgesteld, waaraan de huurders zich moeten houden, waarin ten minste wordt geregeld dat stalling van fietsen en opslag van huisvuil inpandig in de daarvoor bestemde ruimte moet plaatsvinden en dat er tussen bepaalde tijden (in de avond/nacht) stilte (stemgeluid op fluisterniveau en geen muziek of andere vormen van geluid) in de tuin moet zijn. Dit huishoudelijk reglement moet ter goedkeuring aan verweerder worden voorgelegd en vergunninghouder moet op naleving van de daarin gestelde regels toezien. 
    Door dit als voorschrift aan de omgevingsvergunning te verbinden wordt geborgd dat eisers de mogelijkheid hebben om indien de vergunninghouder/verhuurder nalaat om voor naleving van het huishoudelijk reglement te zorgen, verweerder te verzoeken om daartegen handhavend op te treden. 
    
    
      
        Parkeernorm
      
    
    
    29. Eisers II hebben aangevoerd dat niet aan de van toepassing zijn parkeernorm uit de
    “ Nota parkeernormen gemeente Maastricht 2021” (de Nota) is voldaan. Eisers betogen dat uit de Nota volgt dat de parkeernorm van 0.2 alleen mag worden toegepast bij ‘Kamerverhuur, studenten (campuscontract)’, terwijl in dit geval sprake is van zelfstandige woningen. Verweerder had voor de bepaling van de parkeerbehoefte naar de omvang van de woningen moeten kijken, aldus eisers II. 
    
    30. De voorzieningenrechter is van oordeel dat verweerder in redelijkheid heeft kunnen aansluiten bij de parkeernormen voor kamers voor studenten omdat dat een specifieke doelgroep is. De Nota kent geen specifieke norm voor studentenwoningen. Bij deze specifieke doelgroep wordt niet uitgegaan van het aantal vierkante meters van de woning maar van de parkeerbehoefte van deze doelgroep. Daarbij heeft verweerder er ook terecht op gewezen dat in dit geval zes van de tien woningen kleiner zijn dan 30 m², waarvoor met toepassing van de Nota eveneens een parkeernorm van 0,2 zou gelden. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        Verklaring verhuur
      
    
    
    31. Eisers I hebben aangevoerd dat de verklaring verhuur ongeldig is omdat er geen nieuwe verklaring is opgesteld na de wijziging van de aanvraag. Verweerder heeft toegelicht de aanvrager abusievelijk de oude aanvraag, waarin nog sprake was van de toevoeging van negen woningen heeft aangepast in toevoeging van acht woningen zonder de datum aan te passen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de verklaring ‘uitsluitend verhuur aan studenten’ inhoudelijk duidelijk en kan de vergunninghouder daaraan worden gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    
      
        De BIBOB-toets.
      
    
    
    32. Naar aanleiding van de beroepsgrond van eisers I dat verweerder niet volgens het ten tijde van de besluitvorming geldend, gewijzigd beleid heeft gehandeld en daarom ten onrechte geen BIBOB-toets (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) heeft uitgevoerd naar aanleiding van de onderhavige aanvraag, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. 
    
    33. Verweerder heeft in het verweerschrift primair een beroep gedaan op het relativiteitsvereiste. Verweerders gemachtigde heeft op zitting erkend dat de BIBOB-toets in dit geval niet is gedaan. Er was op dat moment sprake van recent nieuw beleid en niet is onderkend dat - anders dan voorheen - in dit geval een toets moest worden gedaan. Weigering van een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.20 van de Wabo is echter een discretionaire bevoegdheid van verweerder. In verband met andere aanvragen van deze vergunninghouder wordt op dit moment wel een dergelijk onderzoek gedaan. Indien de lopende onderzoeken daartoe aanleiding geven kunnen de onderhavige omgevingsvergunning en andere vergunningen worden ingetrokken. 
    
    34. De voorzieningenrechter overweegt dat de Wet BIBOB is bedoeld om tegen te gaan dat criminele activiteiten worden gefaciliteerd. Daaronder kan ook onder vallen het voorkomen van toekomstig illegaal gebruik van een pand, zoals gebruik als drugspand of voor illegale prostitutie. Daarmee beschermt de BIBOB-toets (indirect) ook de omwonenden. De voorzieningenrechter laat het relativiteitsvereiste verder echter buiten beschouwing. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling kan de bestuursrechter er immers voor kiezen een beroepsgrond inhoudelijk te bespreken en pas een oordeel over de toepassing van het relativiteitsvereiste te geven als de beroepsgrond slaagt. In het onderhavige geval is er geen enkele aanleiding om aan te nemen dat sprake zal zijn van malafide praktijken. Eisers hebben daartoe ook geen gronden gesteld. De voorzieningenrechter ziet daarom geen aanleiding om de bestreden besluiten te vernietigen en verweerder te verplichten om eerst te beoordelen of er een weigeringsgrond op grond van de Wet BIBOB van toepassing is. Indien de uitkomst van de lopende onderzoeken daartoe aanleiding geeft, kan dat tot intrekking van de omgevingsvergunning leiden. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    35. Gelet op hetgeen onder 28 is geoordeeld, zijn de beroepen gegrond.  De voorzieningenrechter ziet in dit geval aanleiding om ten behoeve van finale geschilbeslechting met toepassing van artikel 8:72, derde lid, onder b, van de Awb zelf in de zaken te voorzien, in die zin dat een voorschrift aan de omgevingsvergunning wordt verbonden als omschreven onder 28. 
    
    36. Omdat de beroepen gegrond zijn en de zaak finaal wordt afgedaan, is er geen aanleiding om een voorlopige voorziening te treffen. De daartoe strekkende verzoeken worden dus afgewezen.
    
    37. Omdat de beroepen gegrond zijn, bepaalt de voorzieningenrechter dat verweerder aan eisers I en II het door hen betaalde griffierecht voor het beroep vergoedt. Vanwege de uitkomst van de zaak ziet de voorzieningenrechter ook aanleiding te bepalen dat verweerder aan eisers I en II het door hen betaalde griffierecht voor het verzoek om voorlopige voorziening vergoedt.
    
    38. De voorzieningenrechter veroordeelt verweerder in de door eisers I en II gemaakte proceskosten. Vanwege de uitkomst van de zaak heeft die proceskostenveroordeling ook betrekking op het verzoek om voorlopige voorziening. Deze kosten stelt de voorzieningenrechter op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.721,-- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het indienen van het verzoekschrift om een voorlopige voorziening, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 907,-- en een wegingsfactor 1). 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      ­ verklaart de beroepen gegrond (ROE 25/1195, 25/1271 en 25/1272);
      ­ vernietigt de bestreden besluiten voor zover daarbij is verzuimd om een voorschrift aan de bij het primaire besluit verleende omgevingsvergunning te verbinden;
      ­ voorziet zelf in de zaak door alsnog aan de omgevingsvergunning het volgende voorschrift te verbinden: 
    
    
    
      “Door vergunninghouder wordt een huishoudelijk reglement vastgesteld, waaraan de huurders zich moeten houden, waarin ten minste wordt geregeld dat stalling van fietsen en opslag van huisvuil inpandig in de daarvoor bestemde ruimte moet plaatsvinden en dat er tussen bepaalde tijden (in de avond/nacht) stilte (stemgeluid op fluisterniveau en geen muziek of andere vormen van geluid) in de tuin moet zijn. Dit huishoudelijk reglement wordt ter goedkeuring aan verweerder voorgelegd. Vergunninghouder moet op nalevering van de in het huishoudelijk reglement gestelde regels toezien”;
    
    
    
      ­ bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de bestreden besluiten;
      ­ wijst de verzoeken om voorlopige voorziening af (ROE 25/1236 en 25/1354);
      ­ draagt verweerder op de betaalde griffierechten van (elk) € 194,-- aan eisers I en II  te vergoeden;
      ­ veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers I en II tot een bedrag van 
      ­ € 2.721,-- elk.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, voorzieningenrechter, in aanwezigheid van mr. F.A. Timmers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      griffier	rechter
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 14 juli 2025.
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
    
      Tegen deze uitspraak kan voor zover daarbij is beslist op het beroep binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening. 
      Voor zover in deze is beslist op het verzoek om voorlopige voorziening staat daartegen geen rechtsmiddel open.
    
  
  
     Artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo.
  
  
     Artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo in combinatie met artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 2°, van de Wabo en artikel 4, onderdeel 9 van Bijlage II van het Besluit omgevingsrecht.
  
  
     Bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling van 19 maart 2025, ECLI:NL:RVS:2025:1174, en van 4 april 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW0758.
  
  
     Uitspraken van 18 december 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:11920, 11923 en 11925.
  
  
     Ingevolge artikel 3:4, tweede lid, van de Awb, mogen de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.
    Ingevolge artikel 4:84 van de Awb handelt het bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
  
  
     Onder meer de uitspraken van de Afdeling van 17 januari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:147, en 10 april 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ7648.
  
  
     In artikel 8:69a van de Awb is bepaald dat de bestuursrechter slechts van vernietiging kan en moet afzien, indien de geschonden rechtsnorm kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich er op beroept.
  
  
     Uitspraak van de Afdeling van 11 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2706, r.o. 4.9.