ECLI:NL:RBNHO:2025:5246, Rechtbank Noord-Holland, 14-05-2025, 11309706 \ CV EXPL 24-6529
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De vorderingen zijn niet toewijsbaar. eiser heeft niet onderbouwd dat het ontbreken van voorafgaande toestemming van het bestuur van de VvE als bedoeld in artikel 26c van de splitsingsakte leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst kan evenmin (buitengerechtelijk) worden ontbonden. eiser mocht de huurovereenkomst daarnaast niet opzeggen. Tot slot is geen sprake van een (huur)achterstand en kan gedaagde  niet worden gehouden tot betaling van de maandelijkse VvE-bijdrage.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11309706 \ CV EXPL 24-6529
    
    
    
      
        Vonnis van 14 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. G.C.M. Schipper,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. R.J. Bakker.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
        De vorderingen zijn niet toewijsbaar. [eiser] heeft niet onderbouwd dat het ontbreken van voorafgaande toestemming van het bestuur van de VvE als bedoeld in artikel 26c van de splitsingsakte leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst kan evenmin (buitengerechtelijk) worden ontbonden, omdat niet is gebleken dat sprake is van een gebrek waardoor aan [gedaagde] niet het ongestoorde genot van de woning wordt verschaft. [eiser] mocht de huurovereenkomst daarnaast niet opzeggen, omdat (1) [gedaagde] zich weldegelijk heeft gedragen zoals het en goed huurder betaamt, (2) het beroep op dringend gebruik niet slaagt en (3) [gedaagde] geen redelijk aanbod heeft geweigerd. Tot slot is geen sprake van een (huur)achterstand en kan [gedaagde] niet worden gehouden tot betaling van de maandelijkse VvE-bijdrage. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 12 augustus 2024- de conclusie van antwoord van 18 december 2024 
      - het tussenvonnis van 8 januari 2025
      - de mondelinge behandeling van 4 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] verhuurt per 15 augustus 2018 de woning aan het [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning) aan [gedaagde]. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst staat: 
        “ARTIKEL 3 – BETALINGSVERPLICHTING EN BETAALPERIODE De betalingsverplichting aan de huurder: Huurprijs exclusief beveiliging, exclusief verbruikskosten, telefoonkosten€ 2.150,-- per maand inclusief servicekosten exclusief gas, water en elektra kosten. 	Totaal € 2.150,-- (zegge: tweeduizendhonderdvijftig euro)(…)”. 
      
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst is geen huurprijswijzigingsbeding opgenomen. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] en zijn partner wonen elk jaar een aantal maanden in Spanje. Als [eiser] in Nederland is, verblijft hij bij zijn partner in de door haar gehuurde sociale huurwoning. 
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft de eenmanszaak [bedrijf] en de besloten vennootschap Double Dutch Management en Beheer B.V. ingeschreven op het adres van de woning. 
      
    
    
      2.6.
      In de akte ‘Ondersplitsing in appartementsrechten’ van het gebouw waartoe de woning behoort van 30 december 1997 (hierna: de splitsingsakte) staat:“Artikel 26c.1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen voor zich en eventuele huisgenoten, na voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur.(…)”. 
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 26 april 2023 geschreven de maandelijkse huurprijs als volgt te verhogen:“Cliënte wenst de huidige (kale) huurprijs van € 2.000,-- (…) te verhogen, waardoor deze met ingang genoemde datum van 1 juli 2023 uitkomt op een bedrag van € 2.082,--. Vermeerderd met de verschuldigde VvE-bijdrage bedraagt uw maandelijkse betalingsverplichting met ingang van 1 juli 2023 in totaal € 2.386,24 (…)”. 
      
    
    
      2.8.
      
        
          [gedaagde] is maandelijks een bedrag van € 2.150,00 blijven betalen. 
        
          [eiser] heeft [gedaagde] verzocht de woning te ontruimen. [gedaagde] heeft dit geweigerd. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat de kantonrechter – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – primair, voor recht verklaart dat:- de huurovereenkomst tussen partijen nietig is, althans dat rechtsgeldig een beroep op vernietiging daarvan is gedaan; - de aldus op partijen rustende verplichtingen tot het voldoen van schadevergoeding(en) wegens onverschuldigde betaling en ongerechtvaardigde verrijking, door middel van verrekening, geheel teniet zijn gegaan, behoudens voor wat betreft het gevorderde achterstallige deel daarvan, althans de daarmee samenhangende betalingsverplichtingen van [gedaagde] jegens [eiser];
      
      
        subsidiair, voor het geval het primair gevorderde wordt afgewezen, voor recht verklaart dat:- de huurovereenkomst is ontbonden;- de wederzijdse ongedaanmakingsverplichtingen door verrekening teniet zijn gegaan, behoudens wat betreft het gevorderde achterstallige deel daarvan, althans de daarmee samenhangende betalingsverplichtingen van [gedaagde] jegens [eiser];
      
      
      
        meer subsidiair, voor het geval het primair en subsidiair gevorderde wordt afgewezen:
      
      - voor recht verklaart dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd;
      - vaststelt dat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 maart 2025, althans op een in goede justitie te bepalen datum; 
      
      
        en zowel primair als (meer) subsidiair [gedaagde] veroordeelt tot:- ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis althans op een in goede justitie te bepalen termijn;- betaling van € 885,02, vermeerderd met de wettelijke rente;- betaling van het onbetaald gebleven gedeelte van het huurdeel van de maandelijkse VvE-bijdrage, vanaf 26 april 2018 tot aan de dag van ontruiming van de woning door [gedaagde], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; - betaling van een vergoeding aan [eiser] ter grootte van de laatst geldende vergoeding, althans huurprijs vermeerderd met bijkomende kosten, gedurende de periode tussen het vonnis en het moment van ontruiming van de woning;- betaling van de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        De huurovereenkomst is niet nietig en kan evenmin vernietigd worden 
        
      
    
    
      4.1.
      
        Dat de woning door [eiser] aan [gedaagde] is verhuurd zonder dat daarvoor voorafgaande toestemming is gevraagd aan het bestuur van de VvE als bedoeld in artikel 26c van de splitsingsakte en dat een voorschrift als dit ook op [gedaagde] als huurder van toepassing is betekent alleen dat zowel [eiser] als [gedaagde] in voorkomend geval ter zake aangesproken kunnen worden. De kantonrechter acht het niet erg waarschijnlijk dat dit zal gebeuren, aangezien het inmiddels 17 jaar geleden is dat de woning aan [gedaagde] in gebruik is gegeven en het bestuur van de VvE daar kennelijk nooit een punt van heeft gemaakt. [eiser] heeft overigens nog geen begin van een onderbouwing gegeven van zijn stelling dat de overeenkomst tussen partijen wegens het ontbreken van toestemming nietig of vernietigbaar is. De kantonrechter gaat daarom aan deze stelling voorbij.
        
          De huurovereenkomst kan niet (buitengerechtelijk) worden ontbonden
          4.2.	De huurder en de verhuurder mogen de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) ontbinden als er sprake is van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te verhelpen en dat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maakt. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] stelt dat hij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat sprake is van een gebrek en het ongestoorde genot van de woning voor [gedaagde] door dat gebrek onmogelijk is geworden. Het gebrek bestaat volgens [eiser] uit de omstandigheid dat het gebruik van de woning in strijd is met (artikel 26c van) de splitsingsakte. [eiser] kan [gedaagde] daarom niet het ongestoorde genot van de woning verschaffen en de woning is daarom niet geschikt voor het gebruik door [gedaagde], aldus [eiser]. Dit betoog houdt geen stand. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. 
      
    
    
      4.4.
      Gesteld dat het gebruik zonder toestemming als bedoeld in artikel 26c van de splitsingsakte al als gebrek kan worden aangemerkt, dan valt niet in te zien waarom [eiser] niet verplicht zou zijn dat gebrek te verhelpen door die toestemming alsnog te verkrijgen. Hij heeft zich jegens [gedaagde] immers verplicht het huurgenot van de woning te verschaffen. In het onderhavige geval is het genot dat [gedaagde] van de woning mocht verwachten overigens in het geheel niet aangetast. Niet in geschil is immers dat [gedaagde] al vanaf 2008 het volledige genot van de woning heeft, en dat het bestuur van de VvE nooit aanleiding heeft gezien van het ontbreken van toestemming tot gebruik een punt te maken. 
    
    
      4.5.
      
        De conclusie is dat de (subsidiair) gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden dan wel de vordering om de huurovereenkomst te ontbinden, niet toewijsbaar is. 
        
          
            [eiser] mocht de overeenkomst niet opzeggen 
        
      
      
    
    
      4.6.
      Er zijn een (limitatief) aantal gronden waarop de kantonrechter een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen. [eiser] stelt dat hij de overeenkomst heeft opgezegd omdat (1) [gedaagde] zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, (2) sprake is van dringend eigen gebruik en (3) [gedaagde] een redelijk aanbod heeft geweigerd. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] de huurovereenkomst niet op (een van) deze gronden mocht opzeggen, zodat de vorderingen die daarop zien zullen worden afgewezen. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt. 
      
      
        
           	1) Van het niet gedragen als goed huurder is geen sprake 
        
      
      
    
    
      4.7.
      Voor de vraag of een huurovereenkomst kan worden beëindigd op de grond dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, is mede van belang de ernst van de gedragingen, te beoordelen aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Dit betekent dat niet iedere tekortkoming van de huurder een grond voor opzegging oplevert en tot toewijzing van een daarop gegronde beëindigingsvordering leidt.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] stelt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt, omdat (1) [gedaagde] zonder toestemming van [eiser] werkzaamheden aan de woning heeft uitgevoerd, (2) verschillende apparatuur – zoals de vaatwasser, kookplaat en CV – moest worden vervangen door doen of nalaten van [gedaagde], (3) sprake is van schimmelvorming in de woning, (4) de binnen riolering moest worden gereinigd door toedoen van [gedaagde], en (5) [gedaagde] in strijd handelt met het omgevingsrecht, het bestemmingsplan en de splitsingsakte door verschillende bedrijven op het adres van de woning in te schrijven. 
      
    
    
      4.9.
      Tegenover de betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] hetgeen hij als (1) tot en met (4) heeft aangevoerd niet voldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ter zitting in reactie op hetgeen [eiser] als (5) heeft aangevoerd onweersproken verklaard dat hij om administratieve redenen een eenmanszaak die consultancy-werkzaamheden uitvoert en een beheer B.V. heeft ingeschreven op het adres van de woning, maar dat er geen werkzaamheden vanuit de woning worden verricht. Daarom faalt het betoog van [eiser] dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. 
      
      
        
          2) Het beroep op dringend eigen gebruik slaagt niet 
          
        
      
    
    
      4.10.
      Om een beëindiging van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik toe te wijzen moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Daarvoor is nodig dat de eigen behoefte van de verhuurder voldoende dringend is en dat een belangenafweging naar billijkheid in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. 
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] stelt dat het maatschappelijk belang gediend is bij toewijzing van de vordering. [eiser] en zijn partner wonen momenteel in een sociale huurwoning en wensen die woning terug te geven aan de sociale verhuurder, zodat die woning kan worden verhuurd aan mensen die daar recht op hebben. Daarmee beroept [eiser] zich op een ander belang dan een eigen belang dat het dringend eigen gebruik van de woning noodzakelijk maakt. De kantonrechter gaat voorbij aan het betoog van [eiser] dat de verhuur consequenties heeft voor zijn fiscale verplichtingen, omdat dit betoog voor het eerst ter zitting is gehouden waardoor [gedaagde] daarop niet adequaat heeft kunnen reageren. Het woonbelang van [gedaagde] weegt onder deze omstandigheden zwaarder dan de behoefte van [eiser] om de sociale huurwoning van zijn partner terug te geven aan de sociale verhuurder. Verder is niet gebleken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen.	
      
      
      
        
           	3) [gedaagde] heeft geen redelijk aanbod geweigerd 
        
      
      
    
    
      4.12.
      In de geliberaliseerde huursector zijn periodieke (reguliere) jaarlijkse huurprijsverhogingen mogelijk indien een daartoe strekkend beding in de huurovereenkomst is opgenomen. Bij het ontbreken van een dergelijk beding blijft de aanvangshuurprijs de huurprijs. Met ingang van 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Doel van die wet is huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. De opzeggingsgrond van art. 7:274 lid 1 onder d BW kan daarom vanaf 2021 tijdelijk (thans tot 1 mei 2029) geen betrekking hebben op het niet toestemmen in een aanbod tot wijziging van de huurprijs. 
      
    
    
      4.13.
      Vast staat dat partijen geen huurprijswijzigingsbeding zijn overeengekomen, zodat in beginsel de aanvangshuurprijs de huurprijs blijft. [eiser] stelt dat voorbij moet worden gegaan aan de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, omdat de wetgever niet bedoeld heeft elke mogelijkheid tot het doorvoeren van een huurprijswijziging weg te nemen. Dit zou ook een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] inhouden. De kantonrechter gaat aan het betoog van [eiser] voorbij omdat de tekst van de wet noch de wetsgeschiedenis daaraan steun biedt en [eiser] zijn beroep op schending van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM niet heeft onderbouwd.  
      
    
    
      4.14.
      Omdat het door [eiser] gedane aanbod wel een wijziging van de huurprijs inhoudt, betreft het hier geen redelijk aanbod waarvan de weigering tot een einde van de huurovereenkomst kan leiden. Een beroep op opzegging op deze grond slaagt daarom niet. Overigens heeft [eiser] onvoldoende weersproken dat [gedaagde] in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat partijen in de huurovereenkomst reeds indexering waren overeengekomen. Dat de raadsman van [gedaagde] [eiser] heeft bericht in te stemmen met indexering conform het door de minister vastgestelde percentage is terug te voeren op deze onjuiste veronderstelling. In de gegeven omstandigheden mocht [eiser] uit dit bericht  niet afleiden dat [gedaagde] in afwijking van de huurovereenkomst alsnog met indexering van de huur instemde. 
      
      
        
          Er is geen sprake van een (huur)achterstand
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de tussen partijen getekende huurovereenkomst is gebaseerd op een huurovereenkomst met de voorgaande huurder van de woning. Er stonden daarom veel fouten in de huurovereenkomst tussen partijen, waaronder de datum. De juiste datum is met pen bijgeschreven. Na het tekenen van de huurovereenkomst heeft [eiser] de overeenkomst verscheurd, in de veronderstelling dat er een andere overeenkomst zou worden opgesteld. Die overeenkomst is er niet gekomen. Voor zover [eiser] daarmee stelt dat de schriftelijke huurovereenkomst de bedoeling van partijen niet correct weergeeft, houdt dit betoog geen stand. Partijen hebben de huurovereenkomst getekend, zodat deze heeft te gelden als een onderhandse akte die tussen partijen dwingend bewijs oplevert. Enige aanwijzing dat partijen iets anders zijn overeengekomen dan is vermeld in de huurovereenkomst ontbreekt. 
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter verwerpt het betoog van [eiser] dat partijen een kale huurprijs zijn overeengekomen van € 2.000,00, verhoogd met servicekosten van € 150,00. Uit artikel 3 van de huurovereenkomst blijkt immers zonneklaar dat partijen een huur van € 2.150,00 per maand inclusief servicekosten exclusief gas, water en elektra kosten zijn overeengekomen. Dat in artikel 13 van de huurovereenkomst, dat ziet op de waarborgsom, aan dit bedrag wordt gerefereerd als een maand huur doet hier niet aan af. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat daarin geen duidelijke splitsing is opgenomen, zodat onduidelijk is welk deel van de huur ziet op de kale huurprijs en welk deel van de huur ziet op de servicekosten. Evenmin is duidelijk waar de servicekosten op zien. De stelling van [eiser] dat [gedaagde] gehouden is tot betaling van de VvE-bijdrage wordt door hem weersproken en vindt geen steun in de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] verwijst nog naar de correspondentie tussen partijen en stelt dat daaruit volgt dat de huur tijdig is gesplitst, zodat voor [gedaagde] duidelijk was welk deel van de huur zag op de kale huurprijs en welk deel van de huur zag op servicekosten en VvE-kosten. Uit de overgelegde stukken volgt een dergelijke splitsing niet, zodat dit betoog geen stand houdt. 
      
    
    
      4.18.
      Zoals reeds hiervoor is geoordeeld, is bij de huurovereenkomst noch na de totstandkoming daarvan tussen partijen een prijswijzigingsbeding overeengekomen, zodat op die grond geen huurprijsverhoging mogelijk is. De aan [eiser] verschuldigde huur is daarom gelijk aan de aanvangshuurprijs en bedraagt daarom € 2.150,00 per maand. Niet in geschil is dat [gedaagde] voor elke huurtermijn een bedrag van € 2.150,00 heeft voldaan aan [eiser]. Van een (huur)achterstand is dan ook geen sprake. De vorderingen tot betaling van € 885,02 en betaling van het onbetaald gebleven gedeelte van het huurdeel van de maandelijkse VvE-bijdrage zijn niet toewijsbaar.
      
      
        
          De proceskostenveroordeling 
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
        
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.
      
      
      
        De griffier								De kantonrechter
      
    
  
  
     Artikel 5:120 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
  
  
     Op grond van artikel 7:206 BW.
  
  
     Op grond van artikel 7:210 BW. 
  
  
     Artikel 7:204 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 7:274 BW.
  
  
     Artikel 7:274 lid 1 sub a BW.
  
  
     Artikel 7:274 lid 1 sub c BW.
  
  
     Artikel 7:274 lid 1 sub d BW.
  
  
     Wet van 9 april 2021 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Stb. 2021, 194, 213.
  
  
     Artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder d BW jo. artikel 208ea lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Op grond van artikel 1 EVRM.
  
  
     Waarbij [eiser] een beroep doet op Rb. Midden-Nederland 26 januari 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:571.
  
  
     Vergelijk Gerechtshof Den Haag 11 maart 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:306.
  
  
     Artikel 3:33 en artikel 3:35 BW.
  
  
     Artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.