ECLI:NL:RBGEL:2017:6891, Rechtbank Gelderland, 20-12-2017, 5681201 CV EXPL 17-941
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2017-12-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning vanwege huurachterstand van bijna een jaar. Tegenvordering en verweren onvoldoende onderbouwd. Geen plicht voor verhuurder tot afgifte van een schriftelijke huurovereenkomst

vonnis
    
    
      [jw.sys.1.rolnummer]
      
        RECHTBANK GELDERLAND
      
    
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      zaakgegevens	5681201 CV EXPL 17-941
    
    
    
      grosse aan: Wiggersafschrift aan: [gedaagde partij]verzonden d.d.:	
      
        vonnis van de kantonrechter van 20 december 2017
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        de gezamenlijke erfgenamen van [erflaatster],
        laatstelijk wonende te [woonplaats],zijnde:[eisende partij sub 1], wonende te [woonplaats] en[eisende partij sub 2], wonende te [woonplaats]eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      gemachtigde: gerechtsdeurwaarder E.S.A. Wiggers,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde partij],
      
      wonende te [woonplaats],
      gedaagde partij in conventie,eisende partij in reconventie,
      procederend in persoon.
    
    
    
      Partijen worden hierna de erfgenamen (of afzonderlijk [eisende partij sub 1] en [eisende partij sub 2]) en [gedaagde partij] genoemd. 
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
      Het verloop blijkt uit:- het tussenvonnis van 5 april 2017 waarbij een comparitie van partijen is gelast.De comparitie van partijen was bepaald op 1 juni 2017. Deze heeft geen doorgang gevonden, vanwege verhindering aan de zijde van [eisende partij sub 1].
      - de conclusie van repliek in conventie, tevens van antwoord in reconventie,- de conclusie van dupliek in conventie, tevens van repliek in reconventie,- de conclusie van dupliek in reconventie. Hierna is vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    
      2De feiten2.1.		De erfgenamen zijn, sinds het overlijden van [erflaatster], eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).2.2.		De woning is door de erfgenamen per 1 mei 2011 verhuurd aan [gedaagde partij], voor de huurprijs van thans € 700,00 per maand.
    
  
  
    
      3De vordering en het verweer
    
    
      3.1.
      De erfgenamen vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:1. de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde partij] zal veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis met de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels aan de erfgenamen,2. de erfgenamen zal machtigen om de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde partij] te doen bewerkstelligen indien [gedaagde partij] met de ontruiming in gebreke mocht blijven,3. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van € 8.357,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 9 januari 2017 tot de dag van algehele voldoening,4. [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van € 700,- per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde partij] de woning in gebruik heeft of mocht hebben na 1 februari 2017,5. [gedaagde partij] zal veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      De erfgenamen voeren daartoe aan dat [gedaagde partij] in gebreke is gebleven met de (volledige) betaling van huurpenningen over de maanden december 2014, januari 2015, december 2015 en alle maanden vanaf februari 2016 tot en met januari 2017. De achterstand bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (24 januari 2017) € 10.026,45, waarvan ondanks aanmaningen en sommaties geen betaling van [gedaagde partij] verkregen is. De erfgenamen hebben de vordering uit handen moeten geven ter incasso. De daardoor veroorzaakte kosten ad € 1.017,97 inclusief btw, moeten voor rekening van [gedaagde partij] komen, evenals de wettelijke rente over de hoofdsom, die tot de datum van dagvaarden € 112,87 bedraagt. Op het totaalbedrag is € 2.800,00 aan betalingen ontvangen, zodat nog een vordering van € 8.357,29 resteert. Vanwege de wanprestatie bij de betalingen hebben de erfgenamen belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer. Hij stelt dat de erfgenamen zich niet als goed verhuurder gedragen en hem schade hebben toegebracht. Dit betreft een viertal punten. Ten eerste heeft [gedaagde partij], ondanks veelvuldig vragen, geen schriftelijke huurovereenkomst ontvangen, waardoor hij geen huurtoeslag kon aanvragen. Hierdoor is hij over de jaren 2013 tot en met 2016 per jaar € 3.600,00 misgelopen. Daarnaast heeft hij niet het volledige genot verkregen van de schuur en de zolder, nu daar nog spullen van de erfgenamen staan en zij, ondanks vele verzoeken en toezeggingen, deze niet leeghalen. Het gemist huurgenot wordt geschat op € 50,- per maand, wat over de periode van januari 2013 tot en met maart 2017 € 2.550,00 schade betekent. Ook hebben de erfgenamen niet gemeld dat in de woning een veel duurdere dan de gebruikelijke energievoorziening aanwezig is, namelijk een 3 x 35A in plaats van 3 x 25A, waardoor de energiekosten onredelijk hoog waren. [gedaagde partij] heeft dit laten wijzigen. De meerkosten bedroegen € 48,43 exclusief btw per maand. Over de periode mei 2011 tot en met oktober 2014 bedraagt de schade, inclusief de kosten van het omzetten, € 2.566,61.Tenslotte stelt [gedaagde partij] dat de erfgenamen geen onderhoud (laten) verrichten, o.a. aan de cv-installatie die aan vervanging toe is, en gebreken niet herstellen.
      
    
    
      3.4.
      Het verweer mondt uit in een tegenvordering. Daarbij vordert [gedaagde partij] dat de kantonrechter bij vonnis, de erfgenamen zal veroordelen:1.  tot betaling van de kosten, alsook de gederfde inkomsten, in totaal € 19.516,61, te vermeerderen met de wettelijke rente,2.  tot het opstellen van een deugdelijke huurovereenkomst tussen partijen met terugwerkende kracht per 1 januari 2017,3. tot ontruiming van de schuur en de zolder aan de [adres], uiterlijk per 1 juli 2017,4. tot het doen van het onderhoud waartoe de erfgenamen verplicht zijn, o.a. het onderhoud van de CV-ketel, uiterlijk voor 1 juli 2017,5. tot vermindering van de huurprijs met € 300,00 voor elke maand vanaf 1 mei 2017 dat de erfgenamen in gebreke blijven een deugdelijke huurovereenkomst op te stellen en te ondertekenen,6. in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.5.
      De gronden voor het tegenverzoek komen overeen met het gevoerde verweer tegen de vordering van de erfgenamen. De erfgenamen voeren gemotiveerd verweer met betrekking tot de tegenvordering. Op de stellingen en standpunten van partijen wordt, voor zover relevant, bij de beoordeling nader ingegaan. 
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gelet op de samenhang tussen de vorderingen en verweren in conventie en in reconventie zullen deze tegelijk worden beoordeeld.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde partij] heeft niet weersproken dat er een achterstand in de huurbetalingen is ontstaan met de omvang zoals door de erfgenamen gesteld. Het enkele feit dat er een achterstand in de huurbetaling is ontstaan, hoe gering ook, is in beginsel al voldoende reden ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een gehuurde woning te vorderen. Daarbij is niet van belang wat de reden van het niet betalen van de huur is.Het verweer van [gedaagde partij] wordt opgevat als een beroep op opschorting of verrekening. Opschorting van de nakoming van een verbintenis is mogelijk, indien het gaat om tegenover elkaar staande verplichtingen, maar moet in verhouding staat tot de niet nagekomen verplichting van de ander. Opschorting leidt, indien terecht ingeroepen, tot een tijdelijk uitstel van de betalingsverplichting, niet tot het tenietgaan van die verplichting. Dat is anders bij verrekening, waarbij de vordering van de ene partij wegvalt tegen de vordering van de andere partij (tot dezelfde hoogte). 
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde partij] verwijt de erfgenamen dat zij tegenover hem tekortschieten ten aanzien van een viertal verplichtingen. Ten eerste noemt hij de afgifte van een schriftelijke huurovereenkomst. Partijen hebben over en weer uiteengezet waarom het niet tot de (opmaak en) ondertekening van een schriftelijke huurovereenkomst is gekomen. Hoewel zij daarbij niet geheel op één lijn zitten, komt daaruit wel naar voren dat aanvankelijk, medio 2011, de bedoeling van partijen was dat het om kortstondige ‘anti-kraak’-bewoning zou gaan, tegen een relatief gericht bedrag. In november 2012 is in de mailcorrespondentie een huurprijs van € 650,00 per maand overeengekomen. Daarbij is ook door [gedaagde partij] herhaaldelijk gevraagd om een schriftelijke huurovereenkomst, die door de erfgenamen is toegezegd. Blijkens de door beide partijen overgelegde pagina uit een concept-huurovereenkomst is kort daarna, kennelijk in november of december 2012, een concept door de erfgenamen aan [gedaagde partij] toegezonden. Het concept noemt de huurprijs van € 650,00 per maand, maar betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk voor de periode 1 mei 2012 tot en met 31 december 2013. [gedaagde partij] heeft deze overeenkomst niet geaccepteerd, onder meer omdat hij zich met die termijn niet kon verenigen. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt niet dat zij over die duur van de huurovereenkomst hebben gecorrespondeerd of op andere wijze overeenstemming hadden bereikt. Vervolgens is kennelijk geen nieuw concept opgesteld. Dat nadien op enige wijze door [gedaagde partij] op een schriftelijke huurovereenkomst is aangedrongen, blijkt niet uit de overgelegde stukken. 
    
    
      4.4.
      De verhuurder heeft geen wettelijke plicht de overeenkomst op schrift te stellen en deze aan de huurder af te geven. In zoverre bestaat dus voor de erfgenamen geen verplichting die zij jegens [gedaagde partij] schenden. Ten aanzien van de toezegging een schriftelijke huurovereenkomst te zullen opstellen heeft te gelden dat de erfgenamen daartoe eenmalig een concept hebben opgesteld en aan [gedaagde partij] hebben toegezonden en, na afwijzing door [gedaagde partij] van dit concept, geen nadere actie hebben ondernomen. Gesteld noch gebleken is, dat [gedaagde partij] eerder dan in de door hem overgelegde brief van 4 mei 2016, in reactie op de incassomaatregelen, de erfgenamen tot nakoming van hun toezegging heeft aangesproken. Nu [gedaagde partij] de concept-huurovereenkomst in januari 2013 heeft afgewezen en nadien niet op dit onderwerp is teruggekomen, kon hij niet om deze reden in december 2014 en de maanden daarna de huurbetalingen opschorten. 
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde partij] stelt dat het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst er voor heeft gezorgd dat hij geen huurtoeslag ontvangen heeft. De schade, die hij hierdoor lijdt berekent hij op € 14.400,-. De erfgenamen betwisten dit. [gedaagde partij] heeft zijn vordering op dit onderdeel niet genoeg onderbouwd. Niet blijkt dat hij voor het overige wel aan alle voorwaarden voor het verkrijgen van huurtoeslag voldeed, dat hij deze heeft aangevraagd en dat de toeslag alleen vanwege het niet hebben van een schriftelijke huurovereenkomst is afgewezen. Daarnaast had het – indien [gedaagde partij] voor het overige aan de vereisten voldeed - op de weg van [gedaagde partij] gelegen om zijn schade te beperken en dus naar aanleiding van het concept of vanwege een aanvraag om huurtoeslag met de erfgenamen in contact te treden en concreet aan te geven dat hij voor dit doel een schriftelijk contract nodig had. Desnoods een en ander in rechte af te (doen) dwingen. 
      
    
    
      4.6.
      Het tweede onderwerp dat [gedaagde partij] noemt, betreft de aanwezigheid van spullen van de erfgenamen in de schuur en op de zolder van de woning. Ook hierover is tussen partijen via de mail gecorrespondeerd, met name eind 2012. [gedaagde partij] stelt dat hij hierdoor niet het volledige genot van de woning heeft kunnen genieten, waarvoor hij een compensatie van € 50,00 per maand berekend. [gedaagde partij] bedoelt hier kennelijk verrekening, nu hij een tegenvordering benoemt. De erfgenamen betwisten echter dat sprake is van verminderd huurgenot. Zij stellen dat [gedaagde partij] aanvankelijk, omdat het ging om tijdelijke anti-kraak-bewoning, de aanwezigheid van de spullen in de schuur en zolder goed vond en dat partijen nooit zijn overeengekomen dat dit zou veranderen. Weliswaar heeft [gedaagde partij] een aantal malen verzocht om de zolder en schuur leeg te maken en zijn de erfgenamen dat ook wel van plan, maar door persoonlijke omstandigheden is het daar nog niet van gekomen, aldus de erfgenamen.
    
    
      4.7.
      
        
          [gedaagde partij] erkent dat hij aanvankelijk geen probleem had met de aanwezigheid van de spullen van de erfgenamen in de schuur en op zolder. Hij stelt wel dat in 2012 toegezegd is dat de spullen weggehaald zouden worden.
        Uit deze stellingen volgt niet dat het vrije gebruik van de schuur en de zolder voor [gedaagde partij] tussen partijen is overeengekomen. Dat de erfgenamen op enig moment, naar aanleiding van verzoeken van [gedaagde partij], hebben aangegeven bereid te zijn de spullen weg te halen is daarvoor onvoldoende. Een beroep op opschorting kan op deze grond niet slagen. Overigens is ook hier de termijn tussen het moment waarop ontruiming van de zolder en schuur is verzocht en het moment van opschorting te lang om opschorting om die reden te kunnen inroepen. Nu niet vast staat dat [gedaagde partij] het alleengebruik van de schuur en de zolder heeft, kan de ontruimingsvordering die hij in dat verband heeft ingesteld niet toegewezen worden. Voor een tegenvordering en verrekening is dan ook geen plaats.
      
    
    
      4.8.
      Als derde punt benoemt [gedaagde partij] de onderhoudssituatie. Dit betreft met name het onderhoud aan de CV-ketel. In de schadeopstelling, die [gedaagde partij] bij zijn tegenvordering heeft gevoegd, noemt hij ook andere werkzaamheden die, volgens hem, voor rekening van de verhuurder horen te zijn, namelijk:“hekwerk buiten sluit niet goed en gaat stroef, schuurdeur is rot, CV-ketel vervangen, voorstel eigenaarCV-ketel onderhoud, nog nooit gedaanverwarming keuken lekt en roest doorkraan wastafel in doucheruimtefontein toiletwaar inbouw koelkast heeft gestaan reparerenplafond slaapkamerafzuigkap vervangen”.De erfgenamen betwisten dat er sprake is van het niet nakomen van verplichtingen door de erfgenamen ten aanzien van door hen te verrichten werkzaamheden. Integendeel, zij verwijten [gedaagde partij] dat juist hij zijn onderhoudsverplichtingen niet nakomt, in het bijzonder ten aanzien van de tuin en wijzen op klachten daaromtrent van buren. De CV-ketel was goed, maar had onderhoud nodig. De erfgenamen hebben installateur Waanders opdracht gegeven dit uit te voeren, maar deze diende hiervoor afspraken te maken met [gedaagde partij]. Dat het daarvan niet gekomen is, is aan [gedaagde partij] te wijten, aldus de erfgenamen.
    
    
      4.9.
      Ook op dit onderdeel kan [gedaagde partij] niet gevolgd worden. Ten aanzien van de CV-ketel heeft [gedaagde partij] zelf een aantal e-mailberichten overgelegd tussen partijen, waaronder een bericht van de erfgenamen aan hem van 14 oktober 2015, waarin is geschreven: “De CV-ketel moet vervangen worden. Ik heb de Fa Waanders/Kraus opdracht gegeven om een offerte te maken. Zij zullen je telefonisch benaderen om een afspraak te maken wanneer het jou schikt. Hun tel.nr: 520068”. [gedaagde partij] heeft hierna aangegeven een afspraak te zullen maken. Vervolgens heeft hij op 20 oktober 2015 gemaild aan de erfgenamen: “(…) De fa Waanders is vanmorgen langs geweest n.a.v. een afspraak die ik met hun had gemaakt om het e.e.a. op te nemen waarin het gaat om het volgende t.w.:1.) zolder: nieuwe verwarmingsketel;2.) badkamer: wastafelkraan is kapot en moet worden vervangen, verwarming nakijken omdat deze niet warm wordt;3.) keuken: verwarming vervangen i.v.m. lekkage en doorroesten.De punten 2 en 3 begrijp ik maar punt 1 een nieuwe verwarmingsketel heb ik de vraag en had deze man ook of dit echt nodig is?! De ketel heeft zeker een onderhoudsbeurt (schoonmaken) nodig en een nieuwe ontsteker omdat deze zo nu en dan hapert maar verder werkt deze prima (…) denk dat je de kosten van een nieuwe ketel op dit moment kunt besparen! (…)”. Hierop is namens de erfgenamen op dezelfde dag gereageerd met: “Dank voor het bericht. De ketel is al meer dan 20 jaar oud maar als hij nog goed is hoor je mij niet klagen. Ik wacht de offerte af.”. 
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande volgt, dat de erfgenamen ‘aan zet’ waren voor wat betreft de CV-ketel en de andere punten waarover kennelijk een offerte aan Waanders is gevraagd. Niet gebleken is, dat een en ander tot concrete handelingen en onderhoudswerkzaamheden heeft geleid. In zoverre heeft [gedaagde partij] dan ook terecht gesteld dat de erfgenamen het onderhoud niet voortvarend ter hand hebben genomen. Dit leidt echter niet tot de door hem gewenste gevolgen. In het algemeen bestaat niet de verplichting voor de verhuurder om onderhoud te (doen) plegen aan een huurwoning. Wel dient de verhuurder, op verzoek van de huurder, te zorgen voor herstel van gebreken. Voor zover dergelijke gebreken zich zouden voordoen, is de huurder verplicht eerst de verhuurder daarvan op de hoogte te stellen en deze in de gelegenheid te stellen de gebreken te (doen) herstellen. Dat op de genoemde punten, sprake was van gebreken, is onvoldoende onderbouwd. Voor de overige door [gedaagde partij] genoemde onderwerpen, zoals de verrotte schuurdeur, blijkt bovendien niet dat [gedaagde partij] herstel daarvan heeft verzocht. Opschorting van de huurbetaling of verrekening van een schadevergoeding om deze redenen kan dan ook niet plaatsvinden.
    
    
      4.11.
      
        Tenslotte stelt [gedaagde partij] dat hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van een zwaardere energieaansluiting dan gebruikelijk is, zodat hij onnodige en onredelijk hoge energiekosten heeft moeten betalen. Daarom heeft hij de aansluiting laten aanpassen. Hij berekent zijn schade, inclusief de kosten van het omzetten, op € 2.566,61.De erfgenamen betwisten dat [gedaagde partij] hiervan niet op de hoogte was. Zij stellen dat het besproken is en dat het bovendien voor [gedaagde partij] zichtbaar geweest moet zijn.Ook op dit onderdeel kan [gedaagde partij] niet in het gelijk worden gesteld. [gedaagde partij] betwist niet dat de energiekosten, die bij hem in rekening zijn gebracht overeen komen met het door hen genoten verbruik. Dat deze verbruikskosten, vanwege de andere aansluiting, hoger was dan hij had verwacht, kan hij niet op de verhuurder verhalen. Een rechtsgrond daarvoor ontbreekt. De verhuurder is niet verplicht de energievoorziening te wijzigen alleen omdat dit voor de huurder een vermindering van de lasten oplevert. Ook hebben de erfgenamen met stukken onderbouwd dat de aanwezigheid van de 3x35A-aansluiting op de facturen van de energieleverancier vermeld is en in elk geval na de eerste afrekening aan [gedaagde partij] bekend kon zijn. [gedaagde partij] had daarop zijn verbruik kunnen aanpassen of, zoals hij ook gedaan heeft, de aansluiting op eigen kosten laten wijzigen. Hij is wel gehouden bij het einde van de huurovereenkomst de aansluiting weer in oorspronkelijke staat achter te laten. Voor het verhaal van die kosten op de erfgenamen is geen grond.
        
          [gedaagde partij] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat de energievoorziening voor hem een reden was geweest om af te zien van het aangaan van de huurovereenkomst als hij er voor aanvang van de huurovereenkomst bekend mee was geweest. Een beroep op dwaling kan dan niet slagen, nog los van het feit dat een gegrond beroep zou leiden tot vernietiging van de hele huurovereenkomst, welk gevolg niet door [gedaagde partij] gevorderd is.
      
    
    
      4.12.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van de erfgenamen zullen worden toegewezen, met uitzondering van de gevorderde ontruimingsmachtiging. Op grond van de wet is gedwongen ontruiming voorbehouden aan de deurwaarder. De erfgenamen behoeven geen machtiging om de deurwaarder in te schakelen.De vorderingen van [gedaagde partij] zullen afgewezen worden. Bij de vaststelling van de termijn voor ontruiming zal rekening worden gehouden met de over het algemeen slechtere bereikbaarheid van ondernemingen en instanties in de laatste weken van het jaar.[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van de erfgenamen tot op heden worden vastgesteld op € 100,22 explootkosten, € 223,00 vast recht en € 500,00 aan salaris van de gemachtigde in conventie en € 300,00 aan salaris van de gemachtigde in reconventie. Het nasalaris wordt bepaald op € 100,00.
    
  
  
    
      5
      5.	De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst met ingang van heden,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde partij] om de woning uiterlijk op 21 januari 2018 te ontruimen en met de zijnen en het zijne te verlaten, met afgifte van de sleutels aan de erfgenamen,
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van € 8.357,29, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 9 januari 2017 tot de dag van algehele voldoening,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van een bedrag van € 700,00 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan dat hij de woning in gebruik heeft op of na 1 februari 2017,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, die aan de zijde van de erfgenamen tot op heden worden vastgesteld op € 100,22 explootkosten, € 223,00 vast recht en € 500,00 aan salaris van de gemachtigde in conventie en € 300,00 aan salaris van de gemachtigde in reconventie. Het nasalaris wordt bepaald op € 100,00.
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbar bij voorraad,
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.