ECLI:NL:RBAMS:2020:5265, Rechtbank Amsterdam, 29-10-2020, 8677947 CV EXPL 20-13797
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-10-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: coronavirus onvoorziene omstandigheden. omzetafhankelijke huur te grote inbreuk op huurovereenkomst

vonnis
    
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 8677947  CV EXPL 20-13797
      vonnis van:  29 oktober 2020
      fno.:  743
    
    
    
    vonnis in het incident van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
    de besloten vennootschap [eiseres] B.V.
    
      gevestigd te [woonplaats 1]
      eiseres
      nader te noemen: [eiseres] B.V.
      gemachtigde: mr. B. Coskun
    
    
    
      t e g e n
    
    
    
      
        
          
            [gedaagde]
          
        
        wonende te [woonplaats 2]
        gedaagde
        nader te noemen: [gedaagde]
        gemachtigde: mr. A. Glijnis
      
      
      
        Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
      
      
    
    VERLOOP VAN DE PROCEDURE
    
    - dagvaarding van 21 juli 2020 tevens houdende een vordering in incident met producties;- de akte van verzoek tot het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad van 30 juli 2020 van [eiseres] ;
    - de conclusie van antwoord in het incident met producties;- instructievonnis;- dagbepaling mondelinge behandeling.
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2020. Ten behoeve van deze behandeling zijn door partijen nadere stukken het geding gebracht. Voor [eiseres] is verschenen de heer [betrokkenen eiseres] , directeur van [eiseres] , vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
    
    
    
  
  
    GRONDEN VAN DE BESLISSING
    
  
  
    Feiten
    
    
      1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
    
    
      1.1.
      
        [eiseres] huurt van [gedaagde] de (artikel 7:290 BW) bedrijfsruimte aan de [adres] (verder het gehuurde), ingaande 1 mei 2015 voor de duur van vijf jaar, tot en met 30 april 2020, met een optie voor nog eens vijf jaar.
    
    
      1.2.
      In artikel 3.2 van de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst na 30 april 2020 wordt voortgezet, behoudens opzegging door de huurder.
    
    
      1.3.
      De aanvangshuurprijs bedraagt € 330.000,- per jaar.
    
    
      1.4.
      
        [eiseres] exploiteert in het gehuurde een evenementen- en congrescentrum, waarin vooral feesten en partijen plaatsvinden.
    
    
      1.5.
      De onderneming van [eiseres] is verplicht gesloten geweest in verband met het coronavirus van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020. Met ingang van 14 oktober 2020 is [eiseres] in wederom verplicht gesloten. 
    
    
      1.6.
      De omzet van [eiseres] over het jaar 2018 bedroeg € 1.393,936,78 en over 2019   € 1.507,409,47.
    
    
      1.7.
      
        [eiseres] maakt, voor zover mogelijk, gebruik van de financiële mogelijkheden die de overheid aan ondernemingen biedt, om de schade als gevolg van het Coronavirus deels te compenseren, zoals de tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) en de Tegemoetkoming Vaste Lasten mkb (TVL). 
    
    
      1.8.
      Op 1 september 2020 heeft de kantonrechter in kort geding van de rechtbank Amsterdam vonnis gewezen inzake een geschil tussen partijen. In die zaak ging het zeer kort gezegd om de vordering van [gedaagde] tot ontruiming van het zalencentrum en betaling van de huur. In reconventie heeft [eiseres] in die zaak ongeveer dezelfde vorderingen gebracht die nu de inzet vormen van dit incident. [eiseres] is inzake deze vorderingen niet ontvankelijk verklaard. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huuropzegging door [gedaagde] geen effect heeft gehad en geen grond voor ontruiming vormt en dat met ingang van 1 januari 2020 tussen partijen een indexering is overeengekomen. Verder heeft de kantonrechter voorshands geoordeeld dat de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd. De kantonrechter heeft het aangewezen geacht om gedurende de periode dat het gehuurde op last van de overheid gesloten is geweest het financiële nadeel gelijkelijk over partijen te verdelen. Het opleggen van een volledig omzetafhankelijke huur is een te grote inbreuk op hetgeen partijen zijn overeengekomen. Op de door [gedaagde] gevorderde huurbetalingen heeft de kantonrechter een korting toegepast van 50% over de periode van 15 maart tot 1 juni 2020 en 35% over de periode van 1 juni tot en met 31 augustus 2020. Op de maanden september, oktober, november en december 2020 heeft de kantonrechter kortingen toegepast van respectievelijk 30%, 20%, 10% en 0%. Verder heeft de kantonrechter [eiseres] veroordeeld de aldus verschuldigde huur tot en met augustus 2020 te betalen op 15 september 2020 en de huur over de maanden september tot en met december uiterlijk op 1 december 2020. Voor het geval een van deze betalingen uitblijft, heeft de kantonrechter [eiseres] veroordeeld tot ontruiming.  
    
    
      1.9.
      
        Door [eiseres] is hiertegen hoger beroep ingesteld op 3 september 2020. De bijeenkomst van partijen heeft plaatsgevonden op 8 september 2020. Vervolgens is het vonnis door het gerechtshof op 14 september 2020 bekrachtigd. Overwogen wordt dat de kantonrechter als uitgangspunt heeft genomen dat ‘de pijn’ (het financiële nadeel) in dit geval gelijkelijk over partijen moet worden verdeeld en is aandacht besteed aan de door de kantonrechter aan de hand van het verwachte omzetverlies toegepaste kortingen. Het gerechtshof acht deze uitgangspunten juist. Ook het uitgangspunt van de kantonrechter over de periode 1 september 2020 tot en met 31 december 2020 waarbij rekening is gehouden met de onzekerheid waarbij sprake kan zijn van een min of meer normale omzet versus een teruglopende omzet en mogelijk zelfs weer een sluiting wordt juist geacht. En verder: 
        “3.13 Rekening houdende met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, concludeert het hof uit het voorgaande voorshands dat de door de kantonrechter toegepaste kortingen in combinatie met de toegekende terme de grâce passend zijn. Er is dan ook onvoldoende reden om – zoals [eiseres] heeft bepleit -  vooralsnog de gevolgen in grotere mate op [gedaagde] af te wentelen, bijvoorbeeld door de volledige huur omzetafhankelijk te maken.” 
      
      
    
  
  
    Vordering in incident 
    
    2. [eiseres] vordert, na vermindering van eis ter terechtzitting, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat [gedaagde] veroordeeld zal worden:(i) tot het gehengen en gedogen van een omzetafhankelijke huurprijs van 20% als zijnde de huur vanaf 1 maart 2020 tot en met de duur van deze procedure in de hoofdzaak, althans tot een omzetafhankelijke percentage in goede justitie te bepalen, waarbij de huur te allen tijde los van omzetafhankelijkheid niet meer zal bedragen dan € 28.781,00; 
    
      (ii) om aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 9.269,49, althans subsidiair een bedrag in goede justitie te bepalen, als gevolg van het feit dat na vaststelling van een omzetafhankelijke huurprijs van 20% per 1 maart 2020 een onverschuldigde betaling tot dat bedrag heeft mogen plaatsvinden, daar [eiseres] eind februari 2020 een bedrag van € 28.781,- aan huur heeft overgemaakt inzake de huur over de maand maart 2020;
      (iii)  tot het gehengen en gedogen van het feit dat [eiseres] de omzetafhankelijke huurprijs zal voldoen binnen veertien dagen nadat de desbetreffende maand waar de huur op ziet is verstreken, althans binnen een andere periode in goede justitie te bepalen;
      (iv) om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de proceskosten van deze provisionele vordering, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening binnen de bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag der algehele voldoening;
      (v) [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag aan nakosten van € 199,- voor het geval [gedaagde] niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen na betekening aan het te dezen te wijzen provisioneel vonnis heeft voldaan.
    
    
    3. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de eis van [eiseres] . Dit verweer zal, voor zover relevant, hierna worden besproken en beoordeeld.
    
  
  
    Beoordeling
    
    4. In dit incident ligt de vordering van [eiseres] voor om een omzetafhankelijke huurprijs van 20% met als maximum een maandelijks bedrag van € 28.781,- toe te kennen. 
    
    
      
        Geen belang?
      
    
    
    5. [gedaagde] verweert zich primair door te wijzen naar de kort geding procedure in eerste en tweede aanleg. In die procedures is de dagvaarding uit deze procedure, met daarin onderhavige incidentele vordering, met producties overgelegd en volgt uit het vonnis en het arrest dat volledig rekening is gehouden met de stellingen die [eiseres] inneemt in deze procedure. Dit heeft geresulteerd in een voorlopige voorziening waarbij de belangen van [eiseres] zijn meegewogen. Hierbij is ook reeds overwogen dat een omzetafhankelijke huurprijs een te grote inbreuk is op hetgeen partijen overeen zijn gekomen. [eiseres] heeft dus geen belang bij de voorliggende incidentele vorderingen, aldus [gedaagde] .
    
    6. [eiseres] verweert zich hiertegen door aan te voeren dat de omstandigheden zijn gewijzigd. Er zijn heel veel annuleringen. De hoop dat het in de loop van het jaar beter zou gaan met de covid-19 situatie is ongegrond gebleken. Er is inmiddels sprake van een nieuwe lockdown sinds 14 oktober 2020. Het vonnis van 1 september 2020 doet daarom geen recht meer aan de situatie. Zonder de gevorderde wijzigingen in de huurovereenkomst zal [eiseres] de deuren moeten sluiten, aldus [eiseres] .  
    
    7. De kantonrechter overweegt dat een algemeen geldend verbod van herhaling van proceshandelingen als procesrechtelijk beginsel niet bestaat. Dit laat onverlet dat door de kantonrechter in kort geding de feiten die hier voorliggen in het kader van een voorlopige voorziening inzake de coronaproblematiek al in overweging zijn genomen. Daarbij is uitdrukkelijk de mogelijkheid van een tweede lockdown in aanmerking genomen en is ook uitdrukkelijk geoordeeld over de toekenning van een omzetafhankelijke huur. De daarbij gehanteerde uitgangspunten en de invulling hiervan zijn vervolgens getoetst door het gerechtshof en juist bevonden. Zowel het vonnis als het arrest is van zeer recente datum. Vanzelfsprekend kan onderhavige procedure niet worden beschouwd als een appelprocedure van hetgeen reeds is beslist in kort geding door twee instanties. Om deze redenen heeft de kantonrechter bedenkingen bij de vraag of de door [eiseres] aangevoerde argumenten het opnieuw overwegen van een voorlopige maatregel rechtvaardigen. Echter, ook als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat deze omstandigheden een heroverweging rechtvaardigen, kan dit [eiseres] niet kan baten. Daartoe geldt het volgende.
    
    
      
        Omzetafhankelijke huurprijs
      
    
    
    8. Voorshand wordt geoordeeld dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst verdisconteerd, en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Tussen partijen heeft op grond van het tussen partijen gewezen vonnis en arrest op grond hiervan reeds te gelden dat in afwijking van hetgeen tussen partijen oorspronkelijk is overeengekomen voorshands slechts een bepaald percentage van de overeengekomen huur verschuldigd is. 
    
    9. In geval van onvoorziene omstandigheden rust er in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van het contract te komen. Ook als de aangevoerde nadere gewijzigde omstandigheden in aanmerking worden genomen ligt het niet in de rede dat een redelijke aanpassing kan leiden tot een risicoverdeling die in belangrijke mate afwijkt van hetgeen oorspronkelijk tussen partijen overeen is gekomen. Het aan partijen opleggen van een omzetafhankelijke huur op een wijze zoals door [eiseres] wordt voorgestaan vormt een te grote inbreuk op hetgeen partijen overeen zijn gekomen. Partijen zijn immers met de huurovereenkomst een vast maandelijks bedrag aan huur overeengekomen, ongeacht het bedrijfsresultaat dat door [eiseres] wordt bereikt. Met de omzetafhankelijke omzet zoals die door [eiseres] wordt voorgestaan zou dit uitgangspunt overboord worden gezet. Immers, als [eiseres] nul euro omzet draait wordt er dus ook nul euro huur betaald. Maar ook als er wel omzet wordt gemaakt zou het door [eiseres] voorgestane uitgangspunt tot significante huurkortingen leiden die veel nadeliger kunnen uitpakken voor de verhuurder dan bij een verdeling overeenkomstig de uitgangspunten zoals in het vonnis in kort geding zijn geformuleerd. Verder verhoudt een omzetafhankelijke omzet zoals die door [eiseres] wordt voorgestaan zich niet goed tot het feit dat [eiseres] aanspraak maakt op overheidssteun (de TVL) die expliciet is bedoeld als tegemoetkoming in de vaste lasten. Huur is zo’n  vaste last. Partijen verschillen van mening over de vraag welke bedragen [eiseres] nu op grond van de TVL daadwerkelijk heeft verkregen en kan verkrijgen. Volledige openbaarheid in de vorm van overlegging van de documentatie waaruit is af te leiden welke overheidssteun nu is aangevraagd en ontvangen, is door [eiseres] niet geboden. Verder is er door [gedaagde] aandacht voor gevraagd dat deze TVL is aangewend voor een ander doel (namelijk terugbetalingen van de annuleringen) dan waarvoor de TVL is bedoeld. De vaststelling van een omzetafhankelijke huur waarbij de TVL-aanspraken, welke dus ook bestemd zijn als een tegemoetkoming in de huurlasten, geheel buiten beschouwing gelaten worden kan in dit geval niet worden gezien als een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst.  
    
    10. Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. Als in het ongelijk gestelde partij wordt zij veroordeeld in de proceskosten welke aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 480,- (2 salarispunten). 
    
    
      
        De hoofdzaak
      
    
    
    11. [gedaagde] zal in de hoofdzaak in de gelegenheid worden gesteld een conclusie van antwoord te nemen. Hij dient daarbij tevens aandacht te besteden aan de akte van verzoek tot het stellen van prejudiciële vragen.   
    
  
  
    BESLISSING
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      in het incident
    
    
    
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      veroordeelt [eiseres] in de kosten van het incident, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,-;
      
      
        in de hoofdzaak
      
      
    
    
      verwijst de zaak naar de rolzitting van 1 december 2020 voor het nemen van een conclusie van antwoord met inachtneming van hetgeen is overwogen in r.o. 11.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.