ECLI:NL:RBZWB:2025:3741, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-01-2025, 11215517 CV EXPL 24-2442 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gebrek huurwoning aan ramen, huurprijsvermindering na procedure Huurcommissie.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Middelburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11215517 \ CV EXPL  24-2442
    
    
    
      
        Vonnis van 15 januari 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING L'ESCAUT WOONSERVICE, 
      te Vlissingen ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: L'Escaut,
      gemachtigde: mr. F.S. Ahsman,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      te [plaats] ,2. [gedaagde 2], 
      te [plaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen (in mannelijk enkelvoud) te noemen: [gedaagden] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 14 augustus 2024 met de daarin genoemde stukken,
      - de aanvullende producties van L'Escaut,- de mondelinge behandeling van 10 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van L’Escaut.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] huurt sinds 21 augustus 2015 een appartement aan [adres] (hierna: de woning) van L’Escaut. De woning is gelegen op de negende verdieping van een van de [gebouwen] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] heeft op 8 augustus 2023 bij de Huurcommissie een verzoek tot huurprijsverlaging ingediend vanwege kou en tocht door de kozijnen. 
    
    
      2.3.
      De Huurcommissie heeft in de uitspraak, verzonden op 1 mei 2024, de maandelijkse huurprijs van € 641,90 vanaf 1 februari 2023 tijdelijk verlaagd tot € 513,52. In de uitspraak staat onder meer het volgende:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte geen gebreken.
        
      
      
      
        
          De commissie wijkt van het rapport van onderzoek af en stelt dat er degelijk wel sprake is van een ernstig gebrek, namelijk:
        
      
      
      
        1. Door de slechte staat van de afsluitrubbers van de ramen en de deur, is er een kier tussen de gevelkozijnen en de ramen en de deuren ontstaan, waardoor vocht en toch erdoorheen komt. Dit gebrek wordt analoog gekwalificeerd als een gebrek in de categorie C (nummer E8).
        
          (…)”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        L'Escaut vordert na vermindering van eis - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        primair,
        I. te verklaren voor recht dat er geen recht op huurprijsvermindering bestaat;
        II. te verklaren voor recht dat de (kale) huurprijs € 622,60 per maand bedraagt;
        subsidiair, 
        I. te verklaren voor recht dat het gebrek niet een huurprijsvermindering van 20% rechtvaardigt, maar een lager percentage door de kantonrechter naar redelijkheid en billijkheid vast te stellen;
        zowel primair als subsidiair, veroordeling van [gedaagden] in de proces- en nakosten met wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      L’Escaut legt aan haar vorderingen - samengevat - het volgende ten grondslag. De woning heeft geen gebrek in de categorie C met nummer E8 van het gebrekenboek, zoals de Huurcommissie heeft overwogen, omdat er geen opening of kier van 8 millimeter is geconstateerd tussen het kozijn en de gevel. Ook staat in het rapport van onderzoek van de Huurcommissie dat de woonruimte geen ernstige gebreken in de categorie A, B en/of C heeft. De Huurcommissie is ten onrechte van dat rapport afgeweken. Verder heeft de Huurcommissie in andere procedures over dezelfde problematiek in identieke andere appartementen in de [gebouwen] beslist dat er geen gebrek is. Daarnaast is er geen substantiële aantasting van het huurgenot. Ook is L’Escaut [gedaagden] al voldoende tegemoetgekomen door vanaf 1 juli 2022 een korting van 0,5% op de huurprijs te geven en door de wettelijke huurverhogingen per 1 juli 2023 en 1 juli 2024 niet toe te passen waardoor [gedaagden] per 1 juli 2024 feitelijk een korting van 8,5% op de huurprijs heeft gekregen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Op zijn verweer zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Allereerst geldt dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van gebreken een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. De gebreken die tot die vermindering kunnen leiden, zijn in het Besluit Gebreken (Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte) niet uitputtend opgesomd. Ook is de kantonrechter niet gebonden aan de door de Huurcommissie in het gebrekenboek opgestelde uitgangspunten, het onderzoeksrapport van de Huurcommissie of uitspraken van de Huurcommissie over gebreken in andere appartementen in de [gebouwen] . 
      
    
    
      4.2.
      Vast staat dat de afsluitrubbers van de draairamen in de woning in zeer matige staat zijn en dit tocht en vocht bij de kozijnen veroorzaakt. Dit volgt uit het onderzoeksrapport van de Huurcommissie en is door L’Escaut ook niet betwist. Ook blijkt uit de door [gedaagden] overgelegde foto dat een stukje afsluitrubber in een kozijn ontbreekt en is niet weersproken dat dit op meerdere plekken in de kozijnen het geval is. De slechte afsluitrubbers zijn in dit geval een gebrek dat het woongenot van [gedaagden] ernstig aantast. Daarbij wegen de volgende omstandigheden mee. Het tocht- en vochtprobleem bij de kozijnen bestaat al jaren. [gedaagden] heeft in april 2016, januari 2017, oktober 2017, oktober 2019 en december 2021 bij L’Escaut geklaagd over lekkage bij het raam en/of tocht en vocht bij de kozijnen. Hoewel L’Escaut heeft besloten om de woningen in de [gebouwen] te gaan renoveren en dan ook de kozijnen te vervangen, ontslaat haar dat niet van de verplichting om deugdelijk onderhoud te blijven uitvoeren en zonodig (tijdelijke) herstelmaatregelen uit te voeren. In haar brief aan de Huurcommissie (productie 13 bij dagvaarding) schreef L’Escaut dat zij de problemen rondom kou en tocht kon oplossen met tijdelijke maatregelen. Daaruit volgt dat het niet onmogelijk is het gebrek tijdelijk te verhelpen. Desondanks heeft L’Escaut dergelijke (tijdelijke) maatregelen niet uitgevoerd. Vooralsnog staat de start van de renovatie gepland in het vierde kwartaal van 2025. Dit betekent dat [gedaagden] , zonder tijdelijk herstel, nog geruime tijd tocht- en vochtproblemen zal ervaren. Tijdens de zitting is door [gedaagden] ook weersproken dat die problemen zich slechts sporadisch voordoen. Het gebrek betreft meerdere kozijnen. De woning bevindt zich op de negende verdieping en ligt dicht bij de zee en vangt dus veel wind. Verder moet het tochtprobleem ook worden bezien tegen de achtergrond van koudeval bij de raampuien, dat versterkt de tocht door de slechte afsluitrubbers. 
      
    
    
      4.3.
      Gelet op het voorgaande kan de woning [gedaagden] niet het genot verschaffen dat hij mag verwachten van een goed onderhouden woning. [gedaagden] heeft dus recht op huurprijsvermindering. Naar het oordeel van de kantonrechter is een vermindering van de huurprijs met 20% redelijk en evenredig aan de vermindering van het huurgenot. Hij neemt hierbij in aanmerking dat artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte voorziet in de mogelijkheid van een vermindering van de huurprijs met 60% in het geval van een gebrek als bedoeld in categorie C van het Besluit Gebreken. Niet valt in te zien dat er een lager percentage dan 20% aan huurprijsvermindering moet worden toegekend. Dit is onvoldoende onderbouwd. Dat L’Escaut de huurverhogingen sinds 1 juli 2023 niet heeft toegepast is geen tegemoetkoming waar in het kader van het percentage aan huurprijsvermindering rekening mee wordt gehouden. Op grond van artikel 7:250 lid 2 BW mag L’Escaut geen verhoging van de huurprijs in rekening brengen, zolang partijen geen overeenstemming hebben dat de geconstateerde gebreken zijn opgeheven. 
      
    
    
      4.4.
      De vorderingen van L’Escaut zullen worden afgewezen. De kantonrechter zal de maandelijkse huurprijs van € 641,90 vanaf 1 februari 2023 tijdelijk verlagen tot € 513,52.
      
    
    
      4.5.
      L'Escaut is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten van [gedaagden] vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten vanwege het verschijnen ter zitting. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van L'Escaut af;
      
    
    
      5.2.
      verlaagt de maandelijkse huurprijs van € 641,90 vanaf 1 februari 2023 tijdelijk tot    € 513,52;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt L'Escaut in de proceskosten, waarbij die van [gedaagden] worden vastgesteld op € 50,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Kool en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.