ECLI:NL:RBROT:2025:5051, Rechtbank Rotterdam, 28-02-2025, 11361489 CV EXPL 24-26123
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-02-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur o+o. Voorwaardelijke ontbinding en onrtuiming.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11361489 CV EXPL 24-26123
    
    
    
      datum uitspraak: 28 februari 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Beleggingsmaatschappij Grouwels B.V., 
      
      vestigingsplaats: Maastricht,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. H.J.M. van de Pas,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Compass West Nederland B.V., 
      
      in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van Edwin Eric Brouwers,
      vestigingsplaats: Reuver,
      gedaagde,
      vertegenwoordigd door: [naam 1].
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Grouwels’ en ‘Compass’ genoemd. Edwin Eric Brouwers wordt hierna Brouwers genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 oktober 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief met daarin een wijziging van eis van 23 oktober 2024 aan de zijde van Grouwels;
        
        
          de producties overgelegd ter zitting aan de zijde van Grouwels.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 27 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          aan de zijde van Grouwels: mr. H.J.M. van de Pas;
        
        
          namens Compass: [naam 1] (bewindvoerder).
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      Brouwers huurt vanaf 24 januari 2023 een woning van Grouwels. De huur is nu € 880,43 per maand. De huurachterstand is € 2.242,98, berekend tot en met oktober 2024. Op 26 maart 2024 zijn de goederen van Brouwers onder bewind gesteld bij Compass. Grouwels wil dat Compass de huurachterstand en de lopende huur betaalt. Grouwels wil ook dat de huurovereenkomst eindigt en de woning wordt ontruimd. Compass moet de huurachterstand en de lopende huur inderdaad betalen. Voor de achterstand is een betalingsregeling afgesproken. Als Compass zich niet houdt aan die regeling of vanaf nu tijdens de aflosperiode de huur weer niet op tijd betaalt, eindigt de huurovereenkomst en moet Compass de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Compass moet € 1.312,22 aan huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      2.2.
      De partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand van Compass op het moment van de zitting € 1.312,22 was. Dit bedrag is gebaseerd op de huur tot en met de maand januari 2025.  
      
      
        
          Compass hoeft geen incassokosten en rente te betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        De kantonrechter wijst de incassokosten en de rente af. In de overeenkomst of de algemene voorwaarden van Grouwels staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling (artikel 20.6). Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Grouwels daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat Compass een boete moet betalen als Compass niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou Compass als zij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Grouwels wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.  
        Op grond van artikel 20.1 van de algemene voorwaarden heeft Grouwels recht op hogere rente dan de gewone wettelijke rente. Grouwels wijkt met de contractuele rente dus in het nadeel van de consument af van de wet. Dat maakt ook deze bepaling oneerlijk.
      
      
      
        
          De partijen hebben een betalingsregeling afgesproken
        
      
      
    
    
      2.4.
      De partijen hebben op de zitting een betalingsregeling afgesproken. Dat betekent dat Compass de huurachterstand niet in één keer aan Grouwels hoeft te betalen, zolang hij vanaf vandaag de huur op tijd betaalt (telkens voor de eerste van de maand) en een additioneel bedrag van € 50,00 per maand betaalt.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming als Compass zich niet aan de betalingsregeling houdt of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt
        
      
      
    
    
      2.5.
      Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding en ontruiming toegewezen als Compass zich niet houdt aan de betalingsregeling of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt. Hierna wordt deze beslissing toegelicht. 
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. De kantonrechter heeft in dit geval rekening gehouden met het volgende.
      
    
    
      2.7.
      
        Brouwers heeft een zwaarwegend belang bij het behoud van zijn woning, terwijl Grouwers groot belang heeft bij een huurder die de huur volledig en op tijd betaalt. Sinds mei 2024 is er altijd een huurachterstand geweest, die ten tijde van de dagvaarding is opgelopen tot een bedrag dat overeenkomt met drie maanden huur. Op het moment van de zitting is de huurachterstand deels ingelopen en staat er nog een bedrag van € 1.312,22 aan huur open. Compass stelt dat zij, sinds zij bewindvoerder is, overzicht heeft van de geldzaken en de huurachterstand volledig zal inlopen en de lopende huur zal betalen. Hoewel de huur deels is ingelopen, verklaart Grouwels dat zij alsnog geen vertrouwen heeft in de stelling van Compass dat zij vanaf nu de lopende huur zal betalen. Zo heeft Brouwers eerder ook de huur niet betaald en is hij uit hoofde van een door deze rechtbank gewezen vonnis nog een bedrag van € 1.986,26 verschuldigd aan Grouwels. Hoewel deze vordering geen betrekking heeft op de vorderingen van het onderhavige geschil, geeft Grouwels aan dat zij hiermee duidelijk wil maken dat er weinig vertrouwen is.
        De kantonrechter is van oordeel dat gezien de nog bestaande betalingsachterstand en de hoogte van de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding, het inlopen van de huurachterstand en de overige stellingen van Compass niet kunnen afdoen aan de toewijsbaarheid van de vordering. De vordering tot ontbinding wordt daarom toegewezen. 
      
      
      
        
          Compass moet de woning binnen één maand ontruimen 
        
      
      
    
    
      2.8.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet Compass de woning met aan- en toebehoren ontruimen. De kantonrechter bepaalt dat [naam 2] dit binnen één maand na de datum van dit vonnis moet doen. Daartoe is het volgende van belang. De bewoner van de woning, Brouwers, ervaart gezondheidsproblemen. Vanwege de gezondheidstoestand van Brouwers heeft hij groot belang bij het vinden van een gepaste woning.  
      
      
        
          Compass moet een gebruiksvergoeding betaling
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        Tot en met de dag van de ontruiming moet Compass een gebruiksvergoeding van 
        € 880,43 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Grouwels heeft niet uitgelegd waarom Compass een vergoeding moet betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
      
        
          Compass moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        De proceskosten komen voor rekening van Compass, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Compass aan Grouwels moet betalen op € 139,42 aan dagvaardingskosten, € 496,00 aan griffierecht, € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 271,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal 
        € 1.312,42. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Grouwels dat eist en Compass daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt Compass om aan Grouwels te betalen € 1.312,22;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Compass in de proceskosten, die aan de kant van Grouwels worden begroot op € 1.312,42;
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat Grouwels de hiervoor genoemde bedragen niet kan opeisen zolang Compass elke maand voor de eerste dag van de maand € 50,00 aflost en daarnaast vanaf vandaag de huur iedere maand op tijd betaalt;  
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af;
      
      
        
          en, als Compass een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt:
        
      
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat Compass het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Grouwels moet betalen;
      
    
    
      3.6.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen met ingang van de dag nadat Compass de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd heeft betaald en veroordeelt Compass om binnen één maand na die datum de woning aan Boompjes 369 in Rotterdam te ontruimen en de sleutels bij Grouwels in te leveren;
      
    
    
      3.7.
      veroordeelt Compass aan Grouwels te betalen € 880,43 per maand, met de verhoging die is toegestaan, met ingang van de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden tot en met de datum van ontruiming;
      
    
    
      3.8.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64266
      
    
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810