ECLI:NL:RBGEL:2024:9802, Rechtbank Gelderland, 31-12-2024, 11223087 CV EXPL 24-2086
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-12-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis huurzaak. Goed huurderschap, vordering tot aanpassing huurprijs, beperkende werking redelijkheid en billijkheid.

RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zutphen
    
    
    
      Zaaknummer: 11223087 \ CV EXPL  24-2086
    
    
    
      
        Vonnis van 31 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. M.H. Hogeman,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. C. Cenik.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 september 2024
      - de door mr. Hogeman bij brief van 26 november 2024 overgelegde producties 8 tot en met 12
      - de mondelinge behandeling van 10 december 2024. Beide gemachtigden hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. Van het overige verhandelde zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaresse van [landgoed] te [plaats] . Op het landgoed staan drie huizen.
      
    
    
      2.2.
      Eén van die huizen wordt sinds 1 november 1997 door (de rechtsvoorganger van) [eiseres] verhuurd aan [gedaagde] . Het betreft de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning). [gedaagde] betaalt maandelijks een bedrag van € 29,50 aan huur. 
    
    
      2.3.
      De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. In het contract is in artikel 3, voor zover hier van belang, bepaald:
      
      
        
          “Huurder betaalt voor het gebruik van de in artikel 1 genoemde woning aan verhuurder een huurprijs. Deze huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst f 65,- (…) per maand.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Op 28 maart 2023 heeft [eiseres] op het landgoed een stapel gekapt hout aangetroffen.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      1. primair
      - de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden;
      
        subsidiair
      
      - voor recht zal verklaren dan wel zal bepalen dat de huursom voor de woning zover deze bestond uit het door [gedaagde] verrichten van diverse werkzaamheden is vervangen door betaling door [gedaagde] van een bedrag van € 525,00 per maand, zodat de totale huursom € 554,50 bedraagt;
      
        meer subsidiair
      
      - de gevolgen van de huurovereenkomst zal wijzigen door de door [gedaagde] als onderdeel van de huursom te verrichten werkzaamheden te vervangen door betaling door [gedaagde] 
      
        van een bedrag ad € 525,00 per maand, zodat de totale huursom € 554,50 bedraagt;
        
          uiterst subsidiair
        
      
      - zal bepalen althans zal verklaren voor recht dat [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet door [gedaagde] kan worden gehouden aan een huur van € 29,50 per maand c.q. dat [gedaagde] geen ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst toekomt, maar dat deze slechts voortgezet wordt indien de huur wordt verhoogd tot een niveau dat [eiseres] in staat stelt de vaste lasten en het voor haar rekening komende onderhoud te betalen, derhalve een bedrag ad € 550,00 per maand, althans de huurovereenkomst zal ontbinden, tenzij [gedaagde] akkoord gaat met een door de kantonrechter vast te stellen huur tot een niveau dat [eiseres] in staat stelt de vaste lasten en het voor haar rekening komende onderhoud te betalen, derhalve een bedrag ad € 550,00 per maand;
      2. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag ad € 4.000,00 terzake de door [eiseres] geleden schade;
      3. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag.
      
      
        
          [gedaagde] gedraagt zich niet als een goed huurder en komt hiermee zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet na. Hij heeft zonder toestemming bomen gekapt en het hout weggenomen. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 6:74 BW gehouden de schade te vergoeden die [eiseres] heeft geleden. [eiseres] begroot de schade op een bedrag 
        van € 4.000,00. Subsidiair vordert [eiseres] aanpassing van de huurprijs op grond van artikel 6:258 BW dan wel op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 7:213 BW is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Als de huurder zich niet aan deze verplichting houdt, levert dat een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door zonder toestemming bomen te kappen en het hout mee te nemen. De illegale kap in combinatie met het meenemen van het hout van de bomen kwalificeert als diefstal. Dit maakt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, aldus [eiseres] . Tijdens de mondelinge behandeling is uit het partijdebat gebleken dat het beweerdelijk om twee volwassen eikenbomen gaat, althans heeft [eiseres] niet kunnen onderbouwen dat het er meer dan twee zijn geweest. [gedaagde] betwist dat hij (twee) bomen van [eiseres] heeft gekapt. De stapel gekapt hout die [eiseres] op het landgoed heeft aangetroffen, is door [gedaagde] gekocht bij een houthandel, zo heeft [gedaagde] gesteld.
      
      
        4.2.1.
        Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op [eiseres] , als de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, de bewijslast van die feiten of rechten. Dat bewijs is met de door [eiseres] overgelegde stukken niet geleverd. [eiseres] heeft weliswaar foto’s overgelegd, waarop een partij gekapt hout en bandensporen van een trekker te zien zijn, maar dat levert geen bewijs op voor de stelling dat dat hout illegaal door [gedaagde] is gekapt. De als productie 3 overgelegde brief die [eiseres] op 30 maart 2024 aan [gedaagde] heeft gestuurd, levert evenmin bewijs op van die stelling, nu de inhoud van die brief gemotiveerd door [gedaagde] is weersproken. 
        
      
      
        4.2.2.
        
          [eiseres] zal overeenkomstig het door haar gedane aanbod in de gelegenheid worden gesteld bewijs te leveren van haar stelling dat [gedaagde] zonder toestemming twee van haar bomen heeft gekapt en het hout heeft weggenomen.
        
      
    
    
      4.3.
      Als [eiseres] slaagt in het leveren van het aan haar opgedragen bewijs, dan is [gedaagde] gehouden de schade te vergoeden die [eiseres] door het kappen van de twee volwassen bomen heeft geleden. Het kan echter geen grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst. Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van een overeenkomst (vgl. Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (Woningstichting Eigen Haard)). Bij de beoordeling daarvan zijn naast de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming ook alle overige omstandigheden van het geval van belang, waaronder het woonbelang van [gedaagde] . In dit geval is de gestelde tekortkoming (het kappen van twee bomen) in relatie tot het (woon)belang van [gedaagde] te gering om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Daarbij is meegewogen dat [gedaagde] de woning al sinds 1997 huurt en dat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] eerder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.4.
      Omdat de huurovereenkomst in stand blijft, wordt toegekomen aan de subsidiair gevorderde aanpassing van de huurprijs. 
      
      
        4.4.1.
        
          
            [eiseres] stelt in dit verband in de eerste plaats dat de huursom naast de verplichting tot maandelijkse betaling van een bedrag van € 29,50 ook bestond uit het door [gedaagde] verrichten van werkzaamheden op het landgoed van [eiseres] . Dit is door [gedaagde] weersproken. Hij erkent weliswaar dat hij werkzaamheden op het landgoed heeft verricht, maar stelt dat hij dit altijd op vrijwillige basis heeft gedaan. 
          De kantonrechter overweegt, dat de inhoud van het huurcontract geen steun biedt voor de lezing van [eiseres] dat de huursom deels uit het verrichten van werkzaamheden bestaat, in het bijzonder niet omdat als huurprijs een bedrag van f 65,- is genoemd en nergens iets is bepaald over het verrichten van werkzaamheden op het landgoed. Het had na de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] en gelet op de tekst van het huurcontract, op de weg van [eiseres] gelegen om haar stelling op dit punt te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten. Dit betekent dat als vaststaand moet worden aangenomen dat de overeengekomen huurprijs enkel bestaat uit het bedrag van € 29,50 per maand. 
        
        
      
    
    
      4.5.
      Wel is de kantonrechter van oordeel dat die huurprijs onaanvaardbaar laag is. [eiseres] heeft in zoverre terecht een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] zich beroept op de in 1997 overeengekomen huurprijs voor zover die huurprijs lager is dan een huurprijs die [eiseres] in staat stelt de aan de woning verbonden vaste lasten en het verplicht voor haar rekening komende onderhoud te betalen (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 juli 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:5644). 
      
      
        4.5.1.
        
          [eiseres] stelt dat de jaarlijkse vaste lasten voor de woning bestaan uit een bedrag van € 252,00 aan onroerende zaak belasting, € 247,00 aan opstalverzekering en € 3.909,00 aan box 3 inkomstenbelasting. Daarnaast moet volgens [eiseres] rekening worden gehouden met een bedrag van € 2.200,00 aan jaarlijkse onderhoudskosten, zodat de huurovereenkomst volgens haar slechts zal kunnen voortduren bij een huurprijs van (€ 252,00 + € 247,00 + € 3.909,00 + € 2.200,00 =  € 6.608,00: 12 =) € 550,00 per maand. [gedaagde] heeft ter zitting terecht naar voren gebracht dat de door [eiseres] genoemde bedragen aan eigenaarslasten niet van een onderbouwing zijn voorzien en dat de juistheid daarvan om die reden niet door hem kan worden geverifieerd. [eiseres] zal in de gelegenheid worden gesteld om de door haar genoemde bedragen alsnog van een onderbouwing te voorzien, waarna [gedaagde] daarop bij akte mag reageren. 
        
      
    
    
      4.6.
      
        Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
        
          5.	De beslissing
        
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      5.1.
      Laat [eiseres] toe tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat [gedaagde] zonder toestemming van [eiseres] twee van haar bomen heeft gekapt en het hout heeft weggenomen,
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 22 januari 2025 voor akte aan de zijde van [eiseres] , waarin zij een onderbouwing als omschreven in overweging 4.5.1. moet geven, alsmede moet aangeven of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat, als [eiseres] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat, als [eiseres] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden februari tot en met april dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. I.C.J.I.M. van Dorp, in het gerechtsgebouw te Zutphen, Martinetsingel 2,
      
    
    
      5.6.
      bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
      
    
    
      5.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                Dit vonnis is gewezen door mr. I.C.J.I.M. van Dorp en in het openbaar uitgesproken 
                op 31 december 2024
                (mk)