ECLI:NL:RBROT:2025:8748, Rechtbank Rotterdam, 16-07-2025, C/10/701139 / KG ZA 25-552
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort Geding - Ontruiming (krakers) - Afwijzing

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/10/701139 / KG ZA 25-552
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        BRQ2 VASTGOED B.V.,
      gevestigd te Hoofddorp,
      eiseres,
      advocaat mr. Th. C. Visser te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    2. [gedaagde 2] ,
    
      met feitelijke woonplaats in [plaats] ,
      gedaagden,
      advocaat mr. J. van Lunen te Den Haag, 
    
    
    
      en 
    
    
    3. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, PLAATSELIJK BEKEND [adres] TE [postcode] [plaats] ,
    
      gedaagden,
      niet verschenen.
    
    
    
      Eiseres wordt hierna ‘Brq2’ genoemd. 
      Gedaagden worden hierna ‘ [gedaagde 1] ’, ‘ [gedaagde 2] ’ en ‘de niet-verschenen gedaagden’ genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk aangeduid als ‘de krakers’.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    Brq2 is eigenaar van een pand in [plaats] , dat in mei van dit jaar is gekraakt. Brq2 wil dat de krakers vertrekken en vordert ontruiming. De voorzieningenrechter wijst deze vordering af. Brq2 heeft als eigenaar in beginsel het recht om over het pand te beschikken en de krakers hebben dat recht niet. Brq2 heeft echter onvoldoende belang om de ontruiming in dit kort geding af te dwingen, omdat het aannemelijk is dat het nog geruime tijd duurt voordat Brq2 met de herontwikkeling van het pand kan beginnen. Niet aannemelijk is dat de krakers in de tussentijd het maken van verdere plannen verhinderen. Het belang van de krakers bij behoud van een dak boven hun hoofd weegt voorlopig zwaarder.
    
  
  
    
      2De procedure
    Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
      
        de dagvaarding van 21 juni 2025 met producties 1 tot en met 10;
      
      
        de akte aanvulling vordering;
      
      
        de mondelinge behandeling gehouden op 2 juli 2025;
      
      
        de pleitnota van de kant van Brq2;
      
      
        de pleitnota van de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
      
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      Brq2 is sinds augustus 2024 eigenaar van het pand aan de [adres] te [postcode] [plaats] , in de [wijk] (hierna: het pand). Brq2 wil het pand herontwikkelen, door daarin woningen te realiseren en deze aan derden te verkopen.
      
    
    
      3.2.
      De krakers hebben op 20 mei 2025 zonder toestemming van Brq2 het pand in gebruik genomen. Zij hebben Brq2 daarover geïnformeerd per e-mail van 24 mei 2025.
      
    
    
      3.3.
      Brq2 heeft de krakers schriftelijk gesommeerd het pand te verlaten. De krakers hebben geen gehoor gegeven aan de sommatie. 
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      
        Brq2 vordert – met aanvulling/wijziging – dat de voorzieningenrechter, bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad:
        
          primair,
        
        I. gedaagden veroordeelt binnen drie dagen na betekening van het vonnis het door hen gekraakte pand aan het [adres] te [postcode] [plaats] te ontruimen en te verlaten met al het hare en de zijnen en al de personen die zijdens gedaagden aldaar verblijven en het pand leeg en ter vrije beschikking aan Brq2 te stellen;
        
          subsidiair,
        
        II. gedaagden veroordeelt binnen twee weken na ontvangst en betekening van de door Brq2 ontvangen vergunning voor de werkzaamheden aan het pand aan het [adres] te [postcode] [plaats] , dit pand te ontruimen en te verlaten met al het hare en de zijnen en al de personen die zijdens gedaagden aldaar verblijven en het pand leeg en ter vrije beschikking aan Brq2 te stellen;
        
          in alle gevallen,
        
        III. bepaalt dat dit vonnis binnen de in artikel 557a Rv genoemde termijn van een jaar ten uitvoer kan worden gelegd ten een ieder, niet zijnde een gebruiker of gewezen gebruiker krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand aan het [adres] te [postcode] [plaats] bevindt of daar binnentreedt, telkens wanneer dat zich voordoet.
        IV. gedaagden veroordeelt in de proceskosten, met wettelijke rente.
      
      
    
    
      4.2.
      Brq2 stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het pand. De aanwezigheid van de krakers vormt een belemmering in de uitvoering van haar herontwikkelings- en verkoopplannen, die al in gang zijn gezet. Brq2 lijdt hierdoor schade. De situatie is ook onwenselijk voor de directe omgeving van het pand en woningzoekenden, die er belang bij hebben dat het al jaren leegstaande pand wordt opgeknapt en een nieuwe bestemming krijgt. Het belang van Brq2 om snel weer volledige beschikking te hebben over het pand weegt zwaarder dan het belang van de krakers om in het pand te kunnen wonen.
      
    
    
      4.3.
      Gedaagden voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van eiseres in de proceskosten, met nakosten en wettelijke rente.
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    Verstek
    
    
      5.1.
      Voor de niet-verschenen gedaagden geldt dat de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen, zodat aan hen verstek wordt verleend. Omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel in de procedure zijn verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
      
    
    
      5.2.
      Uit het bepaalde in artikel 139 Rv volgt dat de vorderingen van Brq2 tegen de niet-verschenen gedaagden kunnen worden toegewezen, tenzij deze de voorzieningenrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Dat laatste is het geval, omdat ook ten opzichte van de niet-verschenen gedaagden niet is gebleken dat Brq2 voldoende belang heeft bij het afdwingen van ontruiming in kort geding. De uitleg van dit oordeel volgt hierna vanaf randnummer 5.5.
      
      
        
          Ontvankelijkheid
        
      
      
    
    
      5.3.
      Brq2 heeft voldoende gesteld dat zij spoedeisend belang heeft bij de beoordeling van haar vordering tot ontruiming van het pand. Gelet hierop is Brq2 ontvankelijk in haar vorderingen.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      5.4.
      Vast staat dat [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de niet-verschenen gedaagden het pand op 20 mei 2025 zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Dit is in strijd met het eigendomsrecht dat Brq2 op het pand heeft (artikel 5:2 BW). Brq2 is daarom gerechtigd ontruiming van het pand te vorderen. Een dergelijke vordering wordt in beginsel toegewezen, tenzij de eiser daarbij geen spoedeisend belang heeft of in de gegeven omstandigheden misbruik maakt van haar ontruimingsbevoegdheid. Ook moet het belang van de krakers bij het behoud van een dak boven hun hoofd bij de beoordeling worden betrokken. Bij de weging van de belangen geldt verder als belangrijk gezichtspunt dat van ontruiming moet worden afgezien als er vervolgens ongerechtvaardigde leegstand van de woning ontstaat.
      
      
        
          Onvoldoende belang bij ontruiming op korte termijn
        
      
      
    
    
      5.5.
      De vordering van Brq2 wordt afgewezen. De voorzieningenrechter overweegt daartoe het volgende.
      
    
    
      5.6.
      Brq2 stelt dat zij spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het pand. Brq2 wil het liefst dat de krakers het pand kort na dit vonnis verlaten (de primaire vordering) en anders kan zij er ook mee leven dat de krakers kort na de verlening van de vergunning voor de herontwikkeling van het pand vertrekken (de subsidiaire vordering).
      
    
    
      5.7.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat Brq2 het gestelde spoedeisend belang  onvoldoende concreet heeft gemaakt. Op dit moment is nog geen concrete startdatum bekend van de voorgenomen werkzaamheden om woningen in het pand te realiseren. Brq2 beschikt zelfs nog niet over de daartoe benodigde vergunning. Ter zitting heeft Brq2 toegelicht dat het vergunningstraject afgelopen juni in gang is gezet met het indienen van een concept aanvraag bij de [gemeente] . Welk tijdpad voor dit voortraject geldt is onduidelijk. Ook is onbekend wanneer de definitieve aanvraag van de vergunning kan worden ingediend en wanneer de afgifte daarvan kan worden verwacht. Volgens Brq2 zelf zal er voor het “uitwerken” van een volledige herontwikkeling “een behoorlijke tijd” moeten worden uitgetrokken. Brq2 heeft gelet hierop in ieder geval niet aannemelijk gemaakt dat de noodzakelijke vergunning op korte termijn zal worden verleend en al helemaal niet dat de daadwerkelijke uitvoering van de plannen snel kan starten. Gelet op deze omstandigheden is de kans aanmerkelijk dat het pand na ontruiming gedurende een niet verwaarloosbare periode leeg komt te staan. 
      
    
    
      5.8.
      Brq2 wijst erop dat de aanwezigheid van de krakers in het pand een belemmering vormt in het vergunningstraject. Volgens haar kan de gemeente naar aanleiding van de concept aanvraag op elk moment vragen om voorbereidende handelingen, zoals een (grootschalige) ontmanteling van het pand of het treffen van brandveiligheidsmaatregelen. De aannemer moet in dat geval de vrije hand hebben om werkzaamheden direct uit te voeren, zonder dat de krakers – in ieder geval voor de duur van de werkzaamheden – in het pand zijn. De voorzieningenrechter is echter van oordeel dat Brq2 dit onvoldoende heeft onderbouwd. Uit niets blijkt dat het noodzakelijk is dergelijke werkzaamheden uit te voeren in het kader van de aanvraag van de vergunning. Enige concretisering hiervan had wel van Brq2 mogen worden verwacht, al helemaal nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onbetwist hebben gesteld dat de aannemer die in het pand aan het werk was zijn werkzaamheden al in februari heeft beëindigd, terwijl de krakers pas in mei in het pand zijn ingetrokken. De voorzieningenrechter ziet in het betoog van Brq2 over het belang om vrij spel te hebben in het pand al met al geen grond om bij wijze van ordemaatregel te beslissen dat de krakers het pand op korte termijn moeten ontruimen. 
      
    
    
      5.9.
      Daarbij komt dat het betoog van Brq2 lastig te verenigen valt met haar subsidiaire vordering. Zij heeft immers met zoveel woorden gesteld dat zij er subsidiair ook mee zou kunnen leven als de krakers kort na de verlening van de vergunning voor de herontwikkeling het pand verlaten. Kennelijk ziet Brq2 dus wel mogelijkheden om de vergunning te verkrijgen terwijl de krakers nog in het pand wonen. Brq2 heeft deze tegenstrijdigheid onvoldoende toegelicht. De subsidiaire vordering zoals ingesteld biedt steun aan het oordeel dat niet aannemelijk is dat Brq2 ernstig wordt belemmerd in haar plannen zolang de krakers er zitten.
      
    
    
      5.10.
      Tegenover het belang van Brq2 om verder te kunnen met haar plannen (welk belang dus op zichzelf onvoldoende is om ontruiming op korte termijn te rechtvaardigen), staat het belang van de krakers bij voorlopig behoud van een dak boven het hoofd. In dat verband is nog van belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitvoerig hebben onderbouwd dat zij en de andere krakers goed voor het pand zorgen en op geen enkele wijze voor overlast in de straat zorgen.
      
    
    
      5.11.
      Dit alles betekent dat geen grond bestaat voor toewijzing van de primaire vordering. Uit het voorgaande volgt ook dat Brq2 onvoldoende belang heeft bij toewijzing van de subsidiaire vordering. Aannemelijk is immers dat de vergunningverlening nog geruime tijd op zich laat wachten, zodat niet valt in te zien waarom op het vertrek van de krakers daarna moet worden vooruitgelopen door middel van een veroordeling in kort geding. 
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verklaard dat de krakers bereid zijn gebruiksafspraken te maken met Brq2, zodat bijvoorbeeld toegang wordt verleend voor noodzakelijke inspecties. Ook hebben zij herhaald dat de krakers het pand zullen verlaten zodra er concrete en uitvoerbare plannen zijn en het vertrek niet zal leiden tot hernieuwde leegstand, zoals vermeld in de brief van 20 mei 2025. De krakers mogen aan deze toezeggingen worden gehouden. Het spreekt vanzelf dat zij uiteindelijk moeten wijken voor de herontwikkeling van het pand. Mogelijk kunnen partijen op voorhand al tot afspraken komen over vertrek als het zover is. 
      
      
        
          Proces- en nakosten
        
      
      
    
    
      5.13.
      Eiseres wordt in het ongelijk gesteld en daarom in de proceskosten veroordeeld, inclusief nakosten. Voor de niet-verschenen gedaagden worden geen kosten gerekend. De kosten aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden tot op vandaag begroot op:
      
        
          griffierecht € 331,00;
        
        
          salaris advocaat € 1.107,00
        
        
          
            nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        
      
      Totaal € 1.616,00
      
    
    
      5.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      6.1.
      verleent verstek tegen de niet-verschenen gedaagden;
      
    
    
      6.2.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt Brq2 in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot op vandaag begroot op € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als eiseres niet tijd aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekent, dan moeten gedaagden € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt Brq2 in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.
        3820/1980