ECLI:NL:RBOVE:2025:3710, Rechtbank Overijssel, 03-06-2025, 11318225 \ CV EXPL  24-1870
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-06-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: De stichting verhuurt een bedrijfsruimte aan gedaagde, die daarin een horecaonderneming exploiteert. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd teneinde een door haar op te richten vennootschap in staat te stellen in de bedrijfsruimte een horecaonderneming te beginnen. Gedaagde wil niet dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.
      
      De kantonrechter oordeelt dat de door de stichting aangevoerde gronden niet kunnen leiden tot toewijzing van de vordering.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Almelo
    
    
    
      Zaaknummer: 11318225 \ CV EXPL  24-1870
    
    
    
      
        Vonnis van 3 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING KULTURHUS HOLTEN, 
      te Holten,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de stichting,
      gemachtigde: mrs. K.E.M. Wigger en J.G. van het Laar,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. M.P.A. Oogjen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door beide partijen overgelegde producties
      - de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarvan aan de zijde van de stichting en [gedaagde] spreekaantekeningen zijn overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort 
    
    
      2.1.
      De stichting verhuurt een bedrijfsruimte aan [gedaagde], die daarin een horecaonderneming exploiteert. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd teneinde een door haar op te richten vennootschap in staat te stellen in de bedrijfsruimte een horecaonderneming te beginnen. [gedaagde] wil niet dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. 
    
    
      2.2.
      De kantonrechter oordeelt dat de door de stichting aangevoerde gronden niet kunnen leiden tot toewijzing van de vordering. De motivering van deze beslissing volgt hierna. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      De stichting heeft als doel het bevorderen van de leefbaarheid en sociale samenhang in Holten. Zij huurt van de gemeente Rijssen-Holten een pand aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand is in gebruik als een multifunctionele ruimte voor culturele en sociale activiteiten. De stichting is bevoegd om ruimten in het pand onder te verhuren.   
      
    
    
      3.2.
      
        De stichting verhuurt in het pand sinds 1 september 2010 een bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde) onder, aanvankelijk aan de vennootschap onder firma [bedrijf] en sinds 
        1 april 2017 – na een indeplaatsstelling – aan [gedaagde]. In de overeenkomst “indeplaatsstelling huurovereenkomst” staat onder meer:
      
      
      
        ‘(...)
      
      
        4.	Indeplaatsgestelde verklaart zich er van bewust te zijn dat het horecabedrijf dat hij uitoefent aan de [adres] dient te passen binnen de doelstellingen van verhuurder. Dat betekent dat indeplaatsgestelde een laagdrempelig en breed toegankelijk café/restaurant exploiteert dat diensten verleend aan verhuurder, gebruikers en participanten van het Kulturhus Holten en externen. Daarbij is intensieve samenwerking met verhuurder en overige gebruikers van het pand van essentieel belang. Indeplaatsgestelde zet zich actief en constructief in bij de organisatie van activiteiten in en rond het Kulturhus Holten.
      
      
        5.	Afspraken en regelingen die in de loop der jaren zijn gemaakt tussen verhuurder en huurder zijn bij deze overeenkomst gevoegd. Indeplaatsgestelde verklaart bekend te zijn met deze afspraken en regelingen en deze te respecteren. (...)
      
      (...)’
      
    
    
      3.3.
      
        In het “Overzicht van geldende afspraken en regelingen tussen Kulturhus Holten en 
        
          [bedrijf] per 1 april 2017” staat onder meer:
      
      
      
        
          ‘
          Kulturhus-concept
        
      
      
      
        
          Het concept achter het Kulturhus Holten is het creëren van meerwaarde voor de Holtense samenleving door samen te werken en diensten ‘onder één dak’ aan te bieden. [bedrijf] en Kulturhus Holten zijn beiden zelfstandige organisaties, maar beide partijen werken samen en stemmen de bedrijfsvoering met elkaar af om het Kulturhus optimaal te laten functioneren in de Holtense samenleving.’
      
      
    
    
      3.4.
      Vanaf augustus 2017 hebben partijen meerdere gesprekken met elkaar gevoerd over de manier waarop [gedaagde] haar bedrijfsvoering invult. 
      
    
    
      3.5.
      De huurovereenkomst is na 31 december 2020 stilzwijgend verlengd met vijf jaar.
      
    
    
      3.6.
      De manager van de stichting heeft [gedaagde] op 15 mei 2023, voor zover hier van belang, het volgende gemaild:
      
      
        ‘(…)
      
       De Stichting Kulturhus Holten neemt vanaf volgend seizoen (‘23/’24) alle verantwoordelijkheid voor de catering in het Kulturhus gebouw aan de [adres] op zich, met uitzondering van de door [gedaagde] Horecaexploitatie ([bedrijf]) gehuurde ruimten ([adres]). Wij hebben daarvoor een horecavergunning aangevraagd.
      (…)
       Het Kulturhus kan en wil [bedrijf] uiteraard graag blijven verzoeken om bij bepaalde gelegenheden catering te verzorgen in overige ruimten van gebouw. Het is dan aan [bedrijf] om daar al dan niet een aanbod voor te doen.
      (…)’
      
    
    
      3.7.
      
        De stichting heeft bij brief van 9 juli 2024 de huurovereenkomst opgezegd. 
        In deze brief staat onder meer:
      
      
      
        ‘In navolging op het gesprek (...) bevestig ik bij deze schriftelijk dat wij de huurovereenkomst (...) per 1 januari 2026 beëindigen. (...)
      
      
      
        
          De reden van de beëindiging is dat wij de betreffende ruimte dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Wij willen daar duurzaam zelf een horecagelegenheid gaan exploiteren.’
      
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      De stichting vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2026 dan wel een door de kantonrechter vast te stellen datum, primair omdat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, subsidiair omdat bij een afweging van belangen van haar niet langer gevergd kan worden dat zij het gehuurde aan [gedaagde] verhuurt. Daarnaast vordert zij dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van laatstgenoemde in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de stichting, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de stichting in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      
        Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst 
        met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn.
        De vraag is of de door de stichting ingestelde beëindigingsvordering moet worden toegewezen. 
      
      
    
    
      5.2.
      
        Een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst moet (volgens artikel 7:296 
        lid 4 BW) worden toegewezen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf of diens echtgenoot, geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft (artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b BW). 
        Van persoonlijk gebruik in voormelde zin kan ook sprake zijn als een rechtspersoon-verhuurder zijn eigen belang dient door het gehuurde in gebruik te geven aan een derde. Deze derde dient wel aan de verhuurder ‘gelieerd’ te zijn.
        Zowel de wil tot persoonlijk gebruik als het dringend daartoe nodig hebben moet de ver-
        huurder aannemelijk maken. Bepalend is of het eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij moet aannemelijk zijn dat sprake is van een serieus en uitvoerbaar voornemen van de verhuurder. 
      
      
      
        
          Persoonlijk gebruik?
        
      
    
    
      5.3.
      De stichting stelt dat zij een vennootschap wil gaan oprichten ten behoeve van exploitatie van een horecabedrijf. Er zijn volgens de stichting, samengevat, diverse scenario’s met betrekking tot die vennootschap mogelijk, maar de keuze voor een daarvan wordt pas gemaakt nadat onderhavige uitspraak is gedaan; daarna zal worden bezien op welke wijze in de financiering van de nog op te richten rechtspersoon kan worden voorzien. 
      
    
    
      5.4.
      Dat (mogelijk) in de toekomst sprake zal zijn van een levensvatbare aan de stichting ‘gelieerde derde’ die in het gehuurde een horecabedrijf kan uitoefenen, kan – zoals [gedaagde] ook heeft aangevoerd – naar het oordeel van de kantonrechter geen aanleiding zijn om in deze procedure reeds uit te gaan van (een concreet en reëel zicht op) ‘persoonlijk gebruik’ van het gehuurde.
      
      
        
          Dringend nodig?
        
      
    
    
      5.5.
      De gestelde ‘dringendheid’ is evenmin aannemelijk geworden. Helder is dat de (volgens de stichting gebrekkige) ‘kwaliteit van de dienstverlening’ haar ertoe heeft gebracht om in 2023 de organisatie van de cateringvoorzieningen in het Kulturhus te wijzigen (zie 3.6). Het besluit om het daar niet bij te laten (maar te streven naar een einde van de huurrelatie) is ingegeven door “dienstverlening die nog altijd te wensen overlaat” en “een almaar stroever wordende samenwerking”, aldus de stichting in de dagvaarding. Een slechte onderlinge verstandhouding is op zichzelf echter geen reden om een vordering wegens dringend eigen gebruik toe te wijzen en wat er aan de dienstverlening (anders dan ten aanzien van de cateringvoorzieningen) schort waardoor een en ander strijdig zou zijn met ‘het Kulturhus-concept’ is op geen enkele wijze geconcretiseerd. 
      
    
    
      5.6.
      Het voorgaande betekent dat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b BW, zodat deze grond niet leidt tot het einde van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      5.7.
      Indien een beroep op de verplichte opzeggingsgronden niet slaagt, moet de kantonrechter, bij een opzegging tegen het einde van een huurperiode van tien jaar of langer, ambtshalve de belangenafweging toepassen (onafhankelijk van de vraag of deze als opzeggingsgrond in de opzeggingsbrief is aangevoerd). 
      
    
    
      5.8.
      De kantonrechter moet beoordelen of de belangen van de stichting bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij verlenging van deze overeenkomst. Daarbij is de kantonrechter gehouden de vordering tot beëindiging af te wijzen als bij een redelijke belangenafweging van [gedaagde] niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt. Bij de belangenafweging worden alle omstandigheden van het geval betrokken.
      
    
    
      5.9.
      In de (op zichzelf terechte) stellingen van de stichting dat het huurrecht een tijdelijk recht is, de huurovereenkomst sinds 1 september 2010 duurt en [gedaagde] sinds 1 juli 2024 op de hoogte is van de opzegging, valt geen belang te ontwaren. Voor zover zij hiermee heeft willen betogen dat zonder meer (veel) belang moet worden gehecht aan de lengte van de huurovereenkomst en de (vroeg)tijdigheid van een opzegging faalt dit betoog. De plannen van de stichting met betrekking tot het gehuurde – waarmee zij naar eigen zeggen het publieke belang zou dienen – zijn onvoldoende concreet en reëel (zoals hiervoor ook is overwogen) om in het kader van de belangenafweging een rol te kunnen spelen. Datzelfde geldt voor het gestelde maar niet geconcretiseerde ondermaatse niveau van de dienstverlening.
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] heeft (onbetwist) gesteld dat zij door (de gevolgen van) de coronapandemie voor de horeca amper de gelegenheid heeft gehad haar investeringen terug te verdienen. Tegenover dit zwaarwegende belang bij het voortduren van de huurovereenkomst legt hetgeen de stichting heeft gesteld omtrent de slechte verstandhouding tussen partijen onvoldoende gewicht in de schaal. Niet is immers komen vast te staan dat sprake is van een zodanig ernstige en duurzame verstoring van de verhouding dat voortzetting van de huurrelatie van de stichting niet gevergd zou kunnen worden. 
      
    
    
      5.11.
      Ook deze grond leidt dus niet tot een einde van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.12.
      De vordering strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
    
    
      5.13.
      De stichting is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.221,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van de stichting af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt de stichting in de proceskosten van € 1.221,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de stichting niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt de stichting tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 
        3 juni 2025.
      
    
  
  
     HR 18 januari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY2580 ([naam 1]/[naam 2]).
  
  
     HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT).