ECLI:NL:GHDHA:2024:2539, Gerechtshof Den Haag, 10-12-2024, 200.331.045/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Art. 7:226 lid 1 BW. Verhuurder heeft toegestaan dat huurder gebruik maakt van terrein naast gehuurde loodsen. Hof oordeelt dat opvolgend verhuurder is gebonden aan dit recht op gebruik van huurder.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.331.045/01
      Zaaknummer rechtbank	: 10329478 CV EXPL 23-382 
    
    
    
    
      
        Arrest van 10 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. P.S. Jonker, kantoorhoudend in Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerder] , handelend onder de naam Garagebedrijf [verweerder],
      
        [woonplaats] ,
      verweerder,
      advocaat: mr. I.D.C.J. van Driel, kantoorhoudend in Rotterdam.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna [appellant] en [verweerder] noemen.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [verweerder] huurt sinds 1996 twee bedrijfsloodsen ten behoeve van zijn garagebedrijf. Hij maakt ook gebruik van het buitenterrein bij die loodsen. [appellant] is in 2021 eigenaar en verhuurder geworden van de bedrijfsloodsen. Hij stelt dat het gebruik van het buitenterrein door [verweerder] geen onderdeel is van de huurovereenkomst en vordert een verbod op dat gebruik. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen.
    
    
      1.2
      Ook het hof wijst het gevorderde verbod af. De vorige eigenaar/verhuurder heeft toestemming verleend aan [verweerder] om het buitenterrein te gebruiken en dat gebruik is  onderdeel van de huurovereenkomst. [appellant] is als opvolgend verhuurder gebonden aan de huurovereenkomst.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 8 augustus 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag (zittingsplaats Gouda) van 29 juni 2023 (hierna: het vonnis);
        
        
          het arrest van dit hof van 12 september 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast (deze is niet gehouden);
        
        
          de memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis van [appellant] , met bijlage (productie 6);
        
        
          de memorie van antwoord van [verweerder] , met bijlagen (productie 6 en 7).
        
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        
          [verweerder] huurt sinds 1 maart 1996 twee bedrijfsloodsen aan het Oosteinde 19a in Moordrecht (hierna: de loodsen). In de schriftelijke huurovereenkomst van 21 februari 1996 (hierna: de huurovereenkomst) is onder meer bepaald:
        
          “GEHUURDE, BESTEMMING, GEBRUIK
        
      
    
    
      1.1.
      
        Deze overeenkomst heeft betrekking op het objekt, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, dat plaatselijk bekend is als Oosteinde 19, één en ander zoals aan partijen genoegzaam bekend, te weten een bedrijfsloods van ca. 100 m2 en een bedrijfsloods van ca. 340 m2, één en ander zoals nader is aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte en door partijen gewaarmerkte tekening en/of omschrijving van het gehuurde, die deel uitmaakt van deze overeenkomst.
      
    
    
      1.2.
      
        Het gehuurde mag uitsluitend gebruikt worden als werkplaats/opslagruimte/kantoorruimte ten behoeve van een garagebedrijf.”
      
      
      
        De tekening bij de huurovereenkomst is hierna afgebeeld:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.2
      
        [verweerder] huurt de loodsen ten behoeve van de exploitatie van zijn garagebedrijf. Hij maakt daarbij ook gebruik van het terrein naast de loodsen (hierna: het buitenterrein). Hij stalt (sloop)auto’s op het buitenterrein.
    
    
      3.3
      
        [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) was eigenaar en verhuurder van de loodsen. Sinds 23 december 2021 is [appellant] eigenaar en verhuurder.  
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
      4.1
      
        [appellant] heeft [verweerder] gedagvaard en gevorderd, samengevat:
      - primair: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
      - subsidiair: een verbod aan [verweerder] om nog langer gebruik te maken van het buitenterrein;
      - een en ander met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten. 
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld.
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] is in hoger beroep gekomen omdat hij het niet eens is met het vonnis. Hij heeft drie bezwaren (grieven) tegen het vonnis aangevoerd. Ook heeft hij zijn eis in hoger beroep gewijzigd, door (i) de primaire vordering (ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) in te trekken en (ii) de oplegging van een dwangsom te vorderen ten aanzien van het gevorderde verbod op het gebruik van het buitenterrein. Verder vordert [appellant] veroordeling van [verweerder] in de proceskosten van beide instanties.
    
    
      5.2
      
        [appellant] voert in hoger beroep kort gezegd aan dat [verweerder] conform de tekst van de huurovereenkomst alleen twee loodsen huurt, en geen andere ruimte naast of nabij de loods. [appellant] verwijst in dit verband naar één van de drie schriftelijke verklaringen van [betrokkene] (de vorige eigenaar/verhuurder) die in deze procedure zijn overgelegd. [appellant] stelt dat hij mocht afgaan op de tekst van de huurovereenkomst en de bijbehorende tekening. Ook wijst hij er op dat bij verkoop van het gehuurde, volgens de wet alleen de rechten en plichten op de verhuurder overgaan die onmiddellijk verband houden met de huur tegen een door de huurder te betalen prijs. Indien er afspraken zijn die niet uit de huurovereenkomst volgen en die bij verkoop over moeten gaan naar de nieuwe verhuurder, moeten die schriftelijk worden vastgelegd, aldus [appellant] , en dat is niet gebeurd. [appellant] heeft geen overleg met [betrokkene] gevoerd over de huurovereenkomst en mocht er ook daarom van uitgaan dat [verweerder] geen andere zaken en ruimtes buiten de twee loodsen zou gebruiken. De afspraak die [verweerder] met [betrokkene] (de vorige eigenaar/verhuurder) heeft gemaakt is met de overdracht aan [appellant] geëindigd en het gebruik van [verweerder] van de buitenruimte is daarom onrechtmatig, aldus nog steeds [appellant] .
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      De kernvraag is of [verweerder] op grond van de huurovereenkomst gebruik mag maken van de buitenruimte. Bij de beantwoording van die vraag stelt het hof het volgende voorop.
    
    
      6.2
      Artikel 7:226 lid 1 BW bepaalt dat bij eigendomsoverdracht van het gehuurde, de rechten en plichten van de verhuurder uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar (‘koop breekt geen huur’). Bij de beoordeling van de vraag welke rechten en verplichtingen uit de oorspronkelijke huurovereenkomst overgaan, is van belang welke betekenis de oorspronkelijk eigenaar/verhuurder en de huurder mochten toekennen aan de bepalingen van de huurovereenkomst. Het gaat er dus niet om welke betekenis de opvolgend eigenaar (in dit geval: [appellant] ) daaraan heeft toegekend. Dat kan anders zijn als de huurder een bepaalde schijn bij de opvolgend eigenaar/verhuurder heeft gewekt, maar dat speelt in deze zaak niet. 
    
    
      6.3
      Bij de beoordeling welke betekenis [betrokkene] en [verweerder] aan de huurovereenkomst mochten toekennen is uitgangspunt dat de uitleg van een overeenkomst dient plaats te vinden aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt kort gezegd in dat niet alleen de tekst van de overeenkomst van belang is, maar dat beslissend is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De omstandigheden van het geval kunnen dus meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gegeven. Bij de uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf dienen de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst in aanmerking te worden genomen. Ook latere omstandigheden kunnen van belang zijn, zoals het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst, omdat dat gedrag kan wijzen op hetgeen partijen met hun afspraken hebben beoogd.
    
    
      6.4
      
        [appellant] betoogt op zichzelf terecht dat de tekst van de huurovereenkomst en de daarbij behorende tekening er niet op wijzen dat de huurovereenkomst het gebruik van het (gehele) buitenterrein omvat. Maar het gedrag van partijen wijst daar overduidelijk wel op: [verweerder] maakt al sinds de aanvang van de huur (per maart 1996) met toestemming van de toenmalige verhuurder [betrokkene] gebruik van het buitenterrein (zie memorie van grieven onder 14). Hieruit leidt het hof af dat het de bedoeling van [verweerder] en [betrokkene] is geweest dat het gebruik van het buitenterrein onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. En in ieder geval heeft [verweerder] redelijkerwijs mogen verwachten dat dit onderdeel was van de huurovereenkomst, gelet op de toestemming tot gebruik van  [betrokkene] . 
    
    
      6.5
      
        [appellant] heeft nog aangevoerd dat [verweerder] geen afzonderlijke vergoeding (huur) voor het gebruik van het buitenterrein betaalt. Dat betekent echter niet dat het gebruik van het buitenterrein geen onderdeel is van de huurovereenkomst. Het is zeer gebruikelijk om één (all-in) huurprijs overeen te komen, ook als het gehuurde uit meerdere onderdelen bestaat. Zo is er ook geen afzonderlijke huurprijs per loods in de huurovereenkomst opgenomen. Uit de combinatie van de tekst van de huurovereenkomst en de uitvoering die partijen daaraan hebben gegeven, volgt dat het gebruik van het buitenterrein bij de overeengekomen huurprijs is inbegrepen. 
    
    
      6.6
      Ten aanzien van de verklaringen van de vorige eigenaar/verhuurder [betrokkene] , overweegt het hof nog het volgende. Het dossier bevat de volgende drie schriftelijke verklaringen van [betrokkene] :
      - de verklaring van 13 februari 2023 (door [verweerder] overgelegd als productie 1 bij conclusie van antwoord) waarin [betrokkene] heeft verklaard dat hij de verhuurde locatie Oosteinde 19a heeft verhuurd “inclusief buitenruimte t.b.v. parkeren/stallen”;
      - de verklaring van 15 april 2023 (door [appellant] overgelegd als productie 5 bij antwoordakte van 25 mei 2023) waarin [betrokkene] heeft verklaard (samengevat) dat [verweerder] slechts de twee loodsen heeft gehuurd, dat het gebruik van de buitenruimte niet tot het gehuurde behoorde, dat hij ( [betrokkene] ) heeft “geduld” dat [verweerder] de buitenruimte gebruikte voor parkeren en stallen, dat voor dat gebruik niet werd betaald en dat het gebruik ook nooit schriftelijk is vastgelegd;
      - de verklaring van 2 mei 2023 (door [verweerder] overgelegd als productie 5 bij akte van 4 mei 2023) waarin [betrokkene] “aanvullend” heeft verklaard (voor zover van belang) dat de buitenruimte niet “om niet” is verhuurd en dat het in goed vertrouwen is geweest dat de buitenruimte bij het verhuurde hoorde. 
    
    
      6.7
      Het hof verwerpt het standpunt van [appellant] dat uit de tweede verklaring van [betrokkene] blijkt dat het buitenterrein niet tot het gehuurde behoort. Uit alle drie de verklaringen van [betrokkene] volgt dat hij toestemming aan [verweerder] heeft gegeven voor het gebruik van de buitenruimte, en daarover bestaat tussen partijen ook geen geschil. Zoals hiervoor is uiteengezet, heeft [verweerder] op grond van die toestemming redelijkerwijs mogen verwachten dat het gebruik van het buitenterrein onderdeel is van de huurovereenkomst. Dat geldt ook voor het geval dat [betrokkene] het gebruik van het buitenterrein in zijn visie heeft toegestaan op grond van een zelfstandige, mondelinge of stilzwijgende gedoogovereenkomst, en niet op grond van de huurovereenkomst. Het gebruik van het buitenterrein voor het stallen van auto’s houdt onlosmakelijk verband met de huurovereenkomst (en de daarin opgenomen bestemming: de uitoefening van een garagebedrijf) en [verweerder] heeft dan ook redelijkerwijs mogen verwachten dat het gebruik van het buitenterrein onderdeel is van de huurovereenkomst. 
    
    
      6.8
      Het aanbod van [appellant] om [betrokkene] als getuige te horen, is op grond van het voorgaande niet ter zake dienend. Het hof gaat daaraan dan ook voorbij. 
    
    
      6.9
      De conclusie uit het voorgaande is dat de huurovereenkomst recht geeft op het gebruik van het buitenterrein door [verweerder] als huurder. [appellant] dient dat recht op grond van artikel 7:226 lid 1 BW te respecteren, ook indien hij daarvan niet op de hoogte was en is uitgegaan van een andere bedoeling van de huurovereenkomst (zie hiervoor onder 6.2). 
    
    
      6.10
      
        Het beroep van [appellant] op artikel 7:226 lid 3 BW slaagt niet. In die bepaling staat dat de opvolgend verhuurder alleen wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Aan dit vereiste is voldaan; het beding dat [verweerder] gebruik mag maken van het buitenterrein, houdt onmiddellijk verband met het gebruik van de zaak tegen een door [verweerder] te betalen tegenprestatie. Dat geen afzonderlijke huur is bepaald voor het gebruik van het buitenterrein, doet daaraan niet af. 
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.11
      De conclusie is dat de grieven moeten worden verworpen en dat het hoger beroep niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
    
      6.12
      
        Die proceskosten worden begroot op:
        griffierecht	€ 	   343,-
        salaris advocaat	€ 	2.428,-  (2 punten × tarief II van € 1.214,-)
        
          nakosten 	€ 	   178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	 2.949,-
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        bekrachtigt het vonnis;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [verweerder] begroot op € 2.949,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan; 
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
      
      
        wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Honée, C.T.C. Welters en A. Dupain en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2024 in aanwezigheid van de griffier.
    
  
  
     Zie HR 8 april 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4564 (Jaspars /De Kleine Comedie), r.o. 3.3. Zie ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/156. 
  
  
     O.a. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 (Haviltex),
    HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572, r.o. 3.5, Asser/Sieburgh 6-III 2022/362.