ECLI:NL:GHARL:2014:4892, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-06-2014, 13/01268
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-06-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling hoekwoning. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 13/01268
      uitspraakdatum: 17 juni 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 7 november 2013, nummer AWB 13/626, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 246.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting 2012, voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte, opgelegd ten bedrage van € 452,14.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 november 2013 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door haar echtgenoot, [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], WOZ-taxateur.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een hoekwoning met carport en garage/schuur, bouwjaar 1968 en is gelegen in de wijk [D]. Gemeten naar de buitenmaten is de inhoud van de onroerende zaak 440 m3. De oppervlakte van het perceel is 323 m2, waarvan 35 m2 is belast met een erfdienstbaarheid van voetpad. In het dakbeschot van de garage/schuur zijn eternitplaten verwerkt.
    
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak ingevolge de Wet WOZ op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Voorts is in geschil of de Rechtbank belanghebbende ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend voor het door haar ingediende bezwaar- en beroepschrift. Belanghebbende beantwoordt de vragen bevestigend en de heffingsambtenaar  ontkennend.
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het  proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 215.000 en vergoeding van haar proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
    
    
      4.2
      Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van zijn standpunt mag de heffingsambtenaar nadere stukken indienen of zijn standpunt wijzigen, zo lang hij daarmee niet in strijd handelt met het recht. Dit is in het onderhavige geval niet aannemelijk geworden, zodat het Hof, anders dan belanghebbende verdedigt, de door de heffingsambtenaar ingediende nadere stukken in zijn oordeel zal betrekken.
    
    
      4.3
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de taxatie die [E] op 23 september 2013 heeft opgesteld. Bij de taxatie heeft [E] rekening gehouden met het achterstallige onderhoud aan de dakkapel en de garage/schuur door € 3.000 op de (getaxeerde) waarde in mindering te brengen. Daarnaast heeft hij aan het gedeelte van de grond waarop een erfdienstbaarheid rust, geen waarde toegekend. In de taxatie heeft [E] de volgende vergelijkingspanden gebruikt voor de onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde van € 252.000, waarbij in de onderstaande tabel de grond waarop een erfdienstbaarheid rust, niet tot het perceel is gerekend:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Soort woning
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                  Leveringsdatum
                
              
              
                
              
              
                
                  Prijs per m3
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat]. 18
              
              
                1968
              
              
                440 m3
              
              
                288 m2
              
              
                hoekwoning
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                € 335
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [b-straat]. 60
              
              
                1966
              
              
                364 m3
              
              
                170 m2
              
              
                rijwoning (deels geschakeld)
              
              
                € 203.500
              
              
                30-5-2011
              
              
                
              
              
                € 365
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 53
              
              
                1965
              
              
                368 m3
              
              
                165 m2
              
              
                hoekwoning
              
              
                € 184.000
              
              
                3-8-2011
              
              
                
              
              
                € 325
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 18
              
              
                1965
              
              
                317 m3
              
              
                153 m2
              
              
                rijwoning
              
              
                € 206.000
              
              
                3-5-2010
              
              
                
              
              
                € 390
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende stelt onder meer dat de heffingsambtenaar ten onrechte van de hoogste waarden is uitgegaan, er betere vergelijkbare panden zijn die dichter bij de waardepeildatum zijn verkocht, onvoldoende rekening is gehouden met waardedrukkende liggingsfactoren en er geen rekening is gehouden met de schade aan de onroerende zaak door de trillingen van passerende bussen. Voorts heeft zij een taxatie overgelegd van [F], makelaar-taxateur. [F] heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 getaxeerd op € 235.000, waarbij hij is uitgegaan van de staat waarin de onroerende zaak op 3 februari 2014 verkeerde. Belanghebbende heeft in 2012 voor in totaal € 12.662,64 onderhoudswerkzaamheden laten verrichten aan de regenafvoer en de daken van de woning, de carport en de garage/schuur. Belanghebbende meent dat aan de aanwezigheid van de eternitplaten en het achterstallige onderhoud op 1 januari 2011 een waardedruk van € 20.000 moet worden toegekend. Dit bedrag moet volgens belanghebbende op de getaxeerde waarde van € 235.000 in mindering worden gebracht, omdat [F] bij zijn taxatie daarmee geen rekening heeft gehouden. In hoger beroep heeft belanghebbende voorts ter onderbouwing van haar standpunt verkoopgegevens overgelegd van drie woningen die zijn gelegen in de wijk [D] en die naar haar mening goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar voor elk van die woningen een prijs per kubieke meter genoemd die hij uit de verkoopprijzen heeft afgeleid. Het Hof acht de genoemde – hierna weergegeven – kubieke meterprijzen aannemelijk. De betreffende woningen zijn:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Soort woning
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
              
              
                
                  Prijs per m3
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 40
              
              
                1965
              
              
                350 m3
              
              
                192 m2
              
              
                hoekwoning
              
              
                € 175.000
              
              
                23-6-2010
              
              
                
              
              
                € 291
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 29
              
              
                1967
              
              
                330 m3
              
              
                165 m2
              
              
                hoekwoning
              
              
                € 165.000
              
              
                6-4-2010
              
              
                
              
              
                € 295
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 27
              
              
                1966
              
              
                375 m3
              
              
                216 m2
              
              
                hoekwoning
              
              
                € 192.000
              
              
                9-8-2011
              
              
                
              
              
                € 286
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5
       Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden die alle in de wijk [D] zijn gelegen, wat betreft  bouwjaar en grootte voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende. Met de omstandigheid dat de vergelijkingspanden een aantal maanden vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de waarde voorts voldoende rekening gehouden met de kleinere inhoud van de vergelijkingspanden, de geringere perceelsoppervlakte en de verschillen in ligging, type, verkeersoverlast en onderhoudstoestand. Daarbij weegt het Hof mee dat de waardedrukkende omstandigheden die belanghebbende heeft aangedragen voor haar woning, deels zich ook voordoen bij de vergelijkingspanden en deels worden gecompenseerd door andere waardedrukkende omstandigheden van de vergelijkingspanden, zoals de omstandigheid dat sprake is van een rijwoning of dat een vrij uitzicht ontbreekt. Met de erfdienstbaarheid heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door aan de grond die daarmee belast is geen waarde toe te kennen en met het achterstallig onderhoud heeft hij rekening gehouden door een aftrek toe te passen van in ieder geval € 3.000. Het verschil tussen de getaxeerde waarde van € 252.000 en de vastgestelde waarde van € 245.000 biedt de heffingsambtenaar voldoende ruimte voor zover hij onvoldoende rekening zou hebben gehouden met de waardedruk van het achterstallige onderhoud en de aanwezigheid van de eternitplaten.
    
    
      4.6
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof, in afwijking van zijn verklaring ter zitting van de Rechtbank, bestreden dat hij de hoogste verkopen van vergelijkbare woningen heeft gebruikt voor het bepalen van de waarde van de onroerende zaak van belanghebbende. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de door belanghebbende aangedragen woningen aan de [e-straat] en de [f-straat]. De prijzen per kubieke meter van deze woningen die niet aan de buitenrand maar in de wijk [D] zijn gelegen en een mindere uitstraling dan belanghebbendes onroerende zaak hebben door bijvoorbeeld het ontbreken van een balkon, wijken niet sterk af van de prijs per kubieke meter die de heffingsambtenaar bij belanghebbendes onroerende zaak heeft toegepast. De afwijking in kubieke meterprijs heeft de heffingsambtenaar verklaard door te wijzen op de genoemde verschillen in ligging en uitstraling, waarbij hij rekening heeft gehouden met het feit dat belanghebbendes onroerende zaak aanzienlijk groter is dan de woningen aan de [e-straat] en de [f-straat]. Het Hof acht aannemelijk, mede gelet op de verwijzing naar de door belanghebbende aangedragen woningen, dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde niet van de hoogste verkopen gebruik heeft gemaakt.
    
    
      4.7
      Belanghebbende bestrijdt de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voorts met het door [F] opgestelde taxatierapport. [F] heeft de waarde van de onroerende zaak gewaardeerd door middel van objectvergelijking. Bij het rapport heeft [F] statistieken gevoegd en een overzicht van vierendertig in of na 1900 gebouwde en zes nog te bouwen hoekwoningen in [Z] die alle na 1 juli 2011 zijn verkocht. Met de statistieken en het overzicht heeft [F] niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij tot de door hem getaxeerde waarde is gekomen. Nu hij is uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak op 3 februari 2014, heeft hij evenmin inzichtelijk gemaakt welke invloed de na de waardepeildatum verrichte onderhoudswerkzaamheden op de door hem getaxeerde waarde hebben gehad. Het enkele feit dat de kosten van de in 2012 uitgevoerde werkzaamheden in totaal € 12.662,64 hebben bedragen, brengt niet zonder meer met zich dat de onroerende zaak met ongeveer een gelijk bedrag in waarde is toegenomen. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport biedt daarmee geen, althans onvoldoende argumenten die aan de juistheid van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport doet twijfelen.
    
    
      4.8
      Met al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangedragen heeft hij naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      4.9
      
        Belanghebbende heeft voorts verschillende grieven aangevoerd tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de beschikking heeft vastgesteld, het bezwaarschrift heeft afgedaan en in beroep en hoger beroep heeft gehandeld. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende aangegeven, dat deze grieven met name dienen ter overdenking voor de heffingsambtenaar. Nu het beroep ongegrond wordt verklaard, bestaat geen aanleiding voor een vergoeding van schade in de zin van artikel 8:73 (oud) van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof heeft in de beoordeling van de standpunten van partijen evenmin aanleiding gevonden over te gaan tot veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in bezwaar, beroep of hoger beroep (vgl. HR 26 november 2010, nr. 09/02076, BNB 2011/27, ECLI:NL:HR:2010:BL8869). 
        
          Slotsom
          
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. C.M. Ettema, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 17 juni 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd de	De voorzitter,
      uitspraak te ondertekenen,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
            
            
              (R.F.C. Spek)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op : 18 juni 2014
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.