ECLI:NL:RBLIM:2017:4193, Rechtbank Limburg, 10-05-2017, 5573945 CV EXPL 16-11722
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2017-05-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning; verborgen gebrek; geen sprake van een ernstig gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat; alle omstandigheden in aanmerking genomen: oudere woning van bijna 50 jaar, ouderdomsclausule in koopovereenkomst, koper heeft afgezien van bouwtechnisch onderzoek, slechts één bezichtiging en aanmerkelijke verlaging van de koopprijs.

RECHTBANK LIMBURG
    Burgerlijk recht
    
    
      Zittingsplaats Roermond
    
    
    
      Zaaknummer: 5573945 \ CV EXPL  16-11722
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter van 10 mei 2017
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eisende partij]
        ,
      wonend te [woonplaats eisende partij] ,
      eisende partij,
      gemachtigde DAS Rechtsbijstand,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] ,wonend [adres en woonplaats gedaagde sub 1][adres en woonplaats gedaagde sub 1] ,
    2.	[gedaagde sub 2],wonend [adres en woonplaats gedaagde sub 2][adres en woonplaats gedaagde sub 2] ,
    3.	[gedaagde sub 3],wonend [adres en woonplaats gedaagde sub 3][adres en woonplaats gedaagde sub 3] ,
    4.	[gedaagde sub 4],wonend [adres en woonplaats gedaagde sub 4][adres en woonplaats gedaagde sub 4] ,
    5.	[gedaagde sub 5],wonend [adres en woonplaats gedaagde sub 5][adres en woonplaats gedaagde sub 5] ,
    6.  [gedaagde sub 6],
    
          wonend [adres en woonplaats gedaagde sub 6]
            ,
    
    7.  [gedaagde sub 7],
    
           [adres en woonplaats gedaagde sub 7]
            ,
    
    8.  [gedaagde sub 8],
    
           zonder vaste woon-of verblijfplaats,
      gedaagde partijen,
      gemachtigde mr. H.F.A. Bronneberg.
    
    
    
      Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagden] genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het exploot van dagvaarding met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties;
        
        
          de rolbeslissing waarbij een comparitie van partijen werd bevolen;
        
        
          de op 10 maart 2017 binnengekomen producties van [eisende partij] en
        
        
          de op 21 maart 2017 gehouden comparitie van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Hierna is vonnis bepaald waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      2.1.
      Op basis van de hiervoor vermelde processtukken en hetgeen partijen bij gelegenheid van de comparitie over en weer hebben verklaard, kan het tussen partijen ontstane geschil als volgt – zakelijk weergegeven – worden omschreven.
      
    
    
      2.2.
      Op 15 mei 2015 heeft [eisende partij] van [gedaagden] gekocht het woonhuis met aanhorigheden en tuin, staande en gelegen aan de [adres woonhuis] . De verkoop is tot stand gekomen door bemiddeling van Oelers Makelaardij te Geleen. Er heeft eenmaal een bezichtiging plaatsgevonden. De overeengekomen koopprijs bedroeg € 140.000,00 kosten koper. Het is een woning van bijna 50 jaar oud. De woning is op 30 juni 2015 geleverd.
      
    
    
      2.3.
      
        [eisende partij] stelt thans dat hij kort na de levering een aantal gebreken aan de woning heeft ontdekt. Volgens [eisende partij] was sprake van meerdere lekkages aan het dak van de garage als ook aan het dak van de serre. Verder stelt [eisende partij] dat [gedaagden] hem onjuiste informatie hadden verstrekt over de cv-ketel en de boiler. Er was geen sprake van huur van deze apparatuur, maar van eigendom. [eisende partij] stelt verder dat hij de lekkages aan de daken heeft laten repareren. Voorts stelt [eisende partij] dat hij kort na de levering een lekkage in de kelder heeft ontdekt. De lekkage doet zich voor na hevige en/of langdurige regenval. [eisende partij] stelt dat een rioolinspectie heeft plaatsgevonden en dat bij die inspectie is gebleken dat een oud stuk gresbuis ter hoogte van de voordeur is gescheurd. De rioleringsbuizen zijn kennelijk een aanal jaren geleden vervangen door pvc-buizen met uitzondering van een stuk buis dat is gelegen voor de voordeur en moeilijk te vervangen is. [eisende partij] stelt dat [gedaagden] hem niet hebben meegedeeld dat sprake is van een lekkage in de kelder. Volgens [eisende partij] beantwoordt de woning derhalve niet aan de koopovereenkomst. Als hij geweten had dat sprake was van een lekkage in de kelder, dan had hij bij het sluiten van overeenkomst andere voorwaarden kunnen bedingen. [eisende partij] stelt dat de kosten van herstel van de riolering € 5.142,00 zullen bedragen en dat die kosten voor rekening van [gedaagden] dienen te komen. Voortst stelt [eisende partij] dat [gedaagden] de inspectiekosten ad € 144,99 dienen te betalen als ook de buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      2.4.
      
        
          [eisende partij] vordert thans primair om [gedaagden] op grond van een toerekenbare tekortkoming hoofdelijk te veroordelen, om aan hem te betalen een schadevergoeding ter hoogte van de herstelkosten, te weten een bedrag van € 5.142,50 inclusief BTW te vermeerderen met de onderzoekskosten van € 144,99 en de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 10 mei 2016, althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag
        der algehele voldoening;
        subsidiair de tussen partijen gesloten overeenkomst partieel te ontbinden en in verband met deze gedeeltelijke ontbinding [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan hem te betalen een evenredige vermindering van de koopprijs welke gelijk staat aan de herstelkosten, te weten een bedrag van € 5.142,50,- te vermeerderen met de onderzoekskosten van € 144,99 alsmede de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 10 mei 2016, althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
        meer subsidiair de tussen partijen gesloten overeenkomst gedeeltelijk te vernietigen op grond van (wederzijdse) dwaling en in verband met deze gedeeltelijke vernietiging [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan hem te betalen een bedrag voor het opheffen van het nadeel, wat gelijk staat aan de herstelkosten, te weten een bedrag van € 5.142,50 te vermeerderen met de onderzoekskosten van € 144,90 alsmede de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 10 mei 2016, althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
        zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:
        
          [gedaagden] tegen een behoorlijk bewijs van kwijting hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hem van de buitengerechtelijke kosten over het bedrag van € 5.142,50 overeenkomstig het Rapport Voorwerk II zijnde een bedrag van € 632,13 althans een zodanig bedrag zoals de kantonrechter in goede justitie mag vermenen te bepalen alsmede [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagden] voeren verweer tegen de vorderingen van [eisende partij] . [gedaagden] stellen dat de woning ten tijde van de verkoop bijna 50 jaar oud was. De vraagprijs van de woning bedroeg € 149.000,00 en de woning moest worden opgeknapt. [eisende partij] wist dat. De verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de buurt was aanmerkelijk hoger. Gelet op de onderhoudstoestand van de woning hebben [gedaagden] ingestemd met de lagere verkoopprijs van € 140.000,00. Er heeft slechts één bezichtiging plaatsgevonden tijdens welke bezichtiging aan [eisende partij] is meegedeeld dat sprake was van een lekkage in de kelder. In de kelder was ook een vochtplek zichtbaar. [eisende partij] is er op gewezen dat een bouwkundige inspectie tot de mogelijkheden behoorde, maar [eisende partij] heeft er voor gekozen om dat niet te doen. [eisende partij] heeft ook aan het einde van de bezichtiging een bod van € 140.0000,00 uitgebracht en daarmee zijn [gedaagden] akkoord gegaan, gelet op de onderhoudstoestand van de woning. [gedaagden] betwisten dat zij informatie over gebreken hebben achtergehouden. [gedaagden] zijn daarom van mening dat de vorderingen van [eisende partij] moeten worden afgewezen.
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      
        Vooropgesteld moet worden dat het bij de koop van een woning niet zo is dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt (zoals bedoeld in artikel 7:17 BW). De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar wordt gevraagd, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht). Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken (onderzoeksplicht). 
        Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan (vgl. o.m. 19-01-05 LJN: AS6049, Rechtbank Arnhem).
      
      
    
    
      3.2.
      Gelet op het vorenstaande moet het dus gaan om een wezenlijk gebrek aan de woning waardoor die woning niet geschikt is voor normaal gebruik. In dat verband heeft [eisende partij] gesteld dat sprake is van een scheur in een grespijp en dat bij hevige regenval en/of het leeglopen van het bad sprake is van een lekkage in de kelder ter plaatse van de muurdoorvoer van de rioleringsbuis die zich bevindt boven het plateau voor de wasmachine. Volgens [eisende partij] heeft hij al enkele malen geconstateerd dat een klein laagje water op het plateau staat. Hoewel dit hinderlijk is kan naar het oordeel van de kantonrechter niet gezegd worden dat de aard, de ernst en de frequentie van de lekkage zodanig zijn dat sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Mede van belang is dat sprake is van een woning die bijna vijftig jaar oud is en een koopovereenkomst met daarin een ouderdomsclausule. Verzakkingen van of scheuren in rioleringsbuizen bij woningen van een dergelijke ouderdom komen voor. [eisende partij] heeft er voor gekozen om vóór de koop geen bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten en daarmee het risico op zich genomen dat na de koop zich gebreken openbaren. In dit verband stelt [eisende partij] dat bij een bouwkundige inspectie de scheur in de gresbuis niet geconstateerd zou zijn, maar van belang is dat bij een dergelijke inspectie wel vochtplekken in de kelder geconstateerd hadden kunnen worden. Van belang is verder dat [eisende partij] de woning slechts één maal heeft bezichtigd en aan het eind van die bezichtiging, derhalve zonder nader onderzoek, een bod heeft uitgebracht dat aanmerkelijk lager was dan de vraagprijs. [eisende partij] heeft zich verder nog op het standpunt gesteld dat de lekkage mogelijk kortsluiting kan veroorzaken, maar [eisende partij] heeft dat standpunt niet nader onderbouwd door bijvoorbeeld een schriftelijke verklaring van een elektricien over te leggen. Het bovenstaande maakt dat onvoldoende gemotiveerd is gesteld, dat de lekkage in de kelder een zodanig gebrek vormt aan de woning dat [eisende partij] geen normaal gebruik kan maken van de woning. Dat betekent dat de vordering van [eisende partij] , voor zover gegrond op non-conformiteit, zal worden afgewezen.
      
    
    
      3.3.
      
        [eisende partij] stelt zich verder op het standpunt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat hij de overeenkomst niet althans niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten als hij van de lekkage in de kelder had geweten. Echter, nog daargelaten de vraag of sprake is van dwaling, dient die dwaling gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden, waaronder in ieder geval de omstandigheid dat [eisende partij] er bewust voor gekozen heeft om geen bouwkundige inspectie te laten uitvoeren, voor rekening van [eisende partij] te blijven. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 500,00 (2 maal tarief € 250,00) ter zake van salaris gemachtigde. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      wijst de vordering van [eisende partij] af;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] gevallen en tot op heden begroot op € 500,00.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Rijksen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken.
      
      
      
      
        type: FL
        coll: