ECLI:NL:RBOBR:2025:3247, Rechtbank Oost-Brabant, 27-05-2025, 24/2575
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-05-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Geen vergelijking met andere WOZ-waarden mogelijk. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met verschillen. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/2575
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    27 mei 2025 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: [naam] ).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 27 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar A.L.M. Keeris deelgenomen.
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning, een rijksmonumentale vrijstaande woning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1660. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 281 m², een kelder van 13 m², een vrijstaande garage van 108 m² en twee vrijstaande bergingen van in totaal 131 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 3.940 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 met de beschikking van 23 februari 2024 vastgesteld op € 854.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2024 is bekend gemaakt. Met de op 21 mei 2024 aan eiser verzonden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      Nu de woning niet kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, moet wat de waarde betreft aansluiting worden gezocht bij andere daadwerkelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers. De heffingsambtenaar merkt dan ook terecht op dat een vergelijking met WOZ-waarden van niet-verkochte andere woningen (al dan niet in de straat van eiser) of met de WOZ-waarde van de woning in een eerder belastingjaar niet aan de orde is. De argumenten van eiser die een dergelijk vergelijk als uitgangspunt hebben slagen daarom niet.
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 854.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde taxatie die op 27 januari 2025 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn verkocht, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de vergelijkingsmatrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen.
      
    
    
      3.3.
      Voor zover eiser (met zijn met pen aangebrachte opmerking op de door hem overgelegde kopie van de uitspraak op bezwaar) stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning een rijksmonument is, volgt de rechtbank dat niet. De vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar betreffen immers allemaal rijksmonumenten. Dit aspect is daarmee voldoende in de waardering verdisconteerd.
      
    
    
      3.4.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst er in dit verband op dat zijn woning beschadigd is geraakt vanwege door de gemeente verrichtte wegwerkzaamheden. Die werkzaamheden hebben tot scheurvorming in de binnen- en buitenmuren van de woning geleid. Eiser heeft de gemeente [plaats] eerder voorgesteld om de door hem gestelde waardevermindering van € 200.000 consistent in de WOZ-waarde te verwerken, maar de gemeente heeft dat geweigerd en aangegeven dat per jaar te willen bekijken. De rechtbank begrijpt dat eiser met deze verwijzing stelt dat in de waardering ten onrechte onvoldoende rekening is gehouden met de door hem gestelde omvang van de waardevermindering van zijn woning.
      
      
        3.4.1.
        Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.4.2.
        De heffingsambtenaar heeft op de zitting gezegd dat de kosten voor het herstel van een beschadiging niet één-op-één als waardeverlaging van een woning kunnen worden aangemerkt. De heffingsambtenaar vindt dat hij met de door eiser gestelde scheurvorming in de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden door het kwaliteitsniveau, het onderhoudsniveau en de uitstraling van de woning te waarderen op 2 (ondergemiddeld). Dit betekent concreet dat in de taxatie rekening is gehouden met een waardeverlaging van (afgerond) € 178.000. De heffingsambtenaar vindt dat hiermee voldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde waardeverlagende omstandigheid. De rechtbank kan dat volgen. Het enkele niet met bewijs onderbouwde standpunt van eiser dat deze correcties onvoldoende zijn, is voor de rechtbank geen grond om anders te oordelen.
        
        
          4. Omdat het beroep ongegrond is, is voor een proceskostenvergoeding geen aanleiding.
        
        
        
        
          De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
        
        
        
          De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
        
        
        
        
          Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier.
        
        
        
        
        
        
        
        
          
            
            
            
              
                
                  griffier
                
                
                  rechter
                
              
            
          
        
        
        
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.