ECLI:NL:GHSHE:2024:3746, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 27-11-2024, 22/2325
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ, waardering woning 2021.
        De vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten laat zien dat de waarde van belanghebbendes woning niet te hoog is vastgesteld. Het hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd met betrekking tot de ligging van de woning, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. 
        Het hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer
    Nummer: 22/2325
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 4 november 2022, nummer ROE 21/3359 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken een beschikking gegeven en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 op waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 331.000 (hierna: de WOZ-waarde). Op hetzelfde biljet is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. 
        De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] . De zaak is gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld met zaaknummer 22/2326 (over het jaar 2022).
      
    
    
      1.6.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning uit bouwjaar 1966 met een hobbykas, een tuinhuis en een magazijn/opslag. De woning is gelegen op een perceel van circa 2183 m2 in de wijk [wijk] , nabij een sportcomplex met tennisbanen. Tussen de woning en het sportcomplex ligt een boomgaard/wei die is bestempeld tot recreatiegebied. In de nabijheid van de woning is een kinderopvanggelegenheid.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de woning begin 2014 van gemeente [woonplaats] gekocht voor een bedrag van € 330.000. Belanghebbende heeft de woning daarna in eigen beheer gerenoveerd.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft een verklaring van 2 december 2018 van de voormalig eigenaren van de woning ingebracht waarin staat:
      
      
        “Wij (…) bevestigen dat”
         Er ten tijde dat wij er woonden plotseling een ernstige scheur ontstond dwars door het betreffende woonhuis en dat
         Deze scheur bij verkoop van het pand gemeld is aan de kopende partij gemeente [woonplaats] .”
      
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingebracht waarin de taxateur de waarde van de woning op de waardepeildatum heeft gewaardeerd op € 394.000. Tot het taxatierapport behoort een matrix, dat is een tabel waarin de waarde rekenkundig onderbouwd wordt aan de hand van verkoopprijzen van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). De daarvoor gebruikte vergelijkingsobjecten zijn:
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Vergelijkingsobject
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [adres 2] in [woonplaats]
              
              
                2 december 2020
              
              
                € 386.500
              
            
            
              
                
                  [adres 3] in [woonplaats]
              
              
                4 februari 2019
              
              
                € 466.000
              
            
            
              
                
                  [adres 4] in [woonplaats]
              
              
                31 december 2020
              
              
                € 300.000
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport staat het volgende over de vergelijkingsobjecten:
      
      
        
          Vergelijkingsobject [adres 2] ligt aan een drukke weg ( [adres 5] ) en aan een bedrijfsperceel waarop een tuinmeubelwarenhuis is gevestigd.
        
        
          Vergelijkingsobject [adres 3] is gelegen op een industrieterrein en is omgeven door bedrijfspanden.
        
        
          Vergelijkingsobject [adres 4] ligt aan een zeer drukke weg en op 100 meter afstand van een spoorlijn. Direct naast en achter de woning liggen kassen.
        
      
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is of de beschikte WOZ-waarde van de woning van € 331.000 te hoog is.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger is dan € 300.000.  De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        De gegevens van de woning
      
    
    
      4.1.
      Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning gaat de heffingsambtenaar (de taxateur) voor de jaren tot en met 2021 uit van de inhoud van de woning (m3) en voor jaren vanaf 2022 van de oppervlaktemaat (m2). Belanghebbende heeft in een procedure over de WOZ-waarde voor het jaar 2022 gesteld dat bij zijn woning van een verkeerde (te grote) oppervlaktemaat is uitgegaan en de heffingsambtenaar heeft daarop de oppervlaktemaat aangepast van 203 naar 186 m2. Belanghebbende heeft ten aanzien van de inhoudsmaat in het onderhavige jaar 2021 ook betoogd dat de inhoudsmaat van de woning van 587 m3 te groot is en dat dit 537 m3 moet zijn. De heffingsambtenaar heeft de taxateur de maatvoering laten controleren, en deze heeft de inhoud correct bevonden. Van deze controle zijn echter geen gegevens overgelegd. Op de zitting van het hof hebben partijen hierover afgesproken dat zij enkel voor het doel van deze procedure – zij laten dus in het midden wat de juiste inhoud zou zijn – zullen uitgaan van de veronderstelling dat de inhoud 537 m3 bedraagt. De heffingsambtenaar berekent dat bij een inhoud van 537 m3 de getaxeerde eindwaarde van de woning € 366.000 bedraagt.
    
    
      4.2.
      Overigens bestaat tussen partijen eveneens discussie over de maat van het magazijn/de opslag, maar omdat dit bijgebouw steeds naar een min of meer vaste waarde van € 36.000 wordt getaxeerd, en die waardering op zichzelf niet betwist wordt, kan de werkelijke maatvoering verder ook in het midden blijven.
      
      
        
          De ligging en onderhoudsstaat van de woning
        
      
    
    
      4.3.
      De basis van de WOZ-waardering 2021 is dat moet worden ingeschat wat belanghebbendes woning waard zou zijn wanneer deze voor de beste prijs verkocht zou worden op 1 januari 2020. Daarvoor wordt belanghebbendes woning vergeleken met woningen in de buurt die verkocht zijn, omdat die verkoopprijzen het beste beeld geven van de waarde van belanghebbendes woning. Maar omdat er verschillen zijn tussen de woningen, wordt een uitsplitsing naar onderdelen en een omrekening gemaakt. Belanghebbende vindt dat de wijze waarop de WOZ-waarde wordt bepaald heel gedetailleerd is geworden en ingewikkeld. Daarin heeft hij gelijk. De uitsplitsing en omrekening is op zich een bruikbaar hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel in te schatten, maar het moet voor de mensen nog wel te volgen zijn. Het is niet de bedoeling om er een rekenkundige oefening van te maken.
      
    
    
      4.4.
      
        De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ingeschat dat de woning van belanghebbende wanneer deze elders in de buurt (“gemiddeld”) gelegen zou zijn veel meer, ruim boven de € 400.000, waard zou zijn, maar heeft de waarde bij de huidige ligging vastgesteld op € 331.000. Belanghebbende ervaart echter zoveel overlast van de ligging bij het sportcomplex en recreatiegebied, dat hij vindt dat de WOZ-waarde van € 331.000 verder omlaag moet. Hij ontkent niet dat het sportcomplex er ook al lag toen hijzelf de woning kocht, maar wijst erop dat de geluidsoverlast sindsdien fors is toegenomen.
        Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat het moeilijk is om een goede vergelijkingsmaatstaf in een andere woning te vinden, omdat er geen andere woning met exact deze ligging is. Aan de heffingsambtenaar kan worden toegegeven dat belanghebbendes woning op een zeer groot perceel ligt en dat de woning beschut wordt door bomen. De woningen waarmee vergeleken wordt liggen op kleinere percelen en hebben minder beschutting ten opzichte van de overlastgevende omstandigheden. 
        Het is het hof zonder meer duidelijk dat belanghebbende last heeft van de activiteiten rondom zijn woning, maar er zullen ook mensen zijn voor wie de ligging naast een recreatiegebied of nabij een sportcomplex of kinderopvanggelegenheid een voordeel is. In die zin is de ligging met aan twee kanten kassen, aan een drukke weg en met een spoorlijn op 100 meter afstand ( [adres 4] ) naar objectieve maatstaven een stuk slechter. Al met al acht het hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling genoeg rekening heeft gehouden met de door belanghebbende genoemde omstandigheden. 
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft verder gewezen op de aanwezigheid van een ernstige scheur in zijn woning. De heffingsambtenaar heeft, ondanks dat de woning na aankoop door belanghebbende gerenoveerd is, rekening gehouden met een matige onderhoudsstaat van de woning en een verlaging van de geschatte verkoopwaarde, vanwege de aanwezigheid van de scheur. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank (in rechtsoverweging 12) terecht geoordeeld dat aannemelijk is dat de heffingsambtenaar op deze wijze met de aanwezigheid van de scheur in zijn WOZ-waardering voldoende rekening heeft gehouden. Buiten de verklaring van vorige bewoners van zijn woning, zijn immers andere stukken van belanghebbende die in de waarde-invloed meer inzicht zouden geven, zoals een eigen taxatie of een offerte van werkzaamheden, niet in dit dossier aanwezig.
      
    
    
      4.6.
      De vergelijking met de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten laat zien dat de waarde van belanghebbendes woning niet te hoog is vastgesteld. Het hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.7.
      De beschikte WOZ-waarde van de woning van € 331.000 is niet te hoog. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door M. Ferrier, raadsheer, in tegenwoordigheid van R. Camps, als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
      R. Camps	M. Ferrier
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.