ECLI:NL:RBNHO:2022:8852, Rechtbank Noord-Holland, 19-10-2022, 9760292 \ CV EXPL 22-1455
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2022-10-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. Geen ontbinding van de huurovereenkomst wegens overlast. Niet zodanig ernstig dat vordering op dit moment toewijsbaar is. Belangenafweging, voordeel van de twijfel voor de huurders

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 9760292 \ CV EXPL  22-1455 CK
      Uitspraakdatum: 19 oktober 2022
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting Stichting Wooncompagnie 
      gevestigd te Hoorn
      eiseres
      verder te noemen: Wooncompagnie
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde 1] 
      
      wonende te [woonplaats] 
      en
      
        
          [gedaagde 2]
        
      
      wonende te [woonplaats]
      gedaagden  
      verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden]
      gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Wooncompagnie heeft bij dagvaarding van 15 maart 2022 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 23 september 2022 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 
    
    
      1.3.
      Voorafgaand aan de zitting heeft Wooncompagnie de producties 19 tot en met 30 ingezonden. Dat zijn stukken en USB-sticks met filmopnames
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Wooncompagnie, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, heeft met ingang van 30 december 2017 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagden] met betrekking tot de woning aan het adres [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] hebben eerder een andere woning van Wooncompagnie gehuurd in [plaats 2] .  [gedaagde 2] is sinds 2000 huurder bij Wooncompagnie.
      
    
    
      2.3.
      Op 13 februari 2018 zijn partijen een “overeenkomst vrijwillige woongedrag aanwijzing” (hierna: de overeenkomst) overeengekomen, n.a.v. overlastmeldingen.
    
    
      2.4.
      In juli 2019 en april 2020 ontvangt Wooncompagnie opnieuw klachten van buren over geluidsoverlast, wat leidt tot schriftelijke waarschuwingen aan [gedaagden] in  augustus 2019 en mei 2020. Nadat in mei 2020 ook is geconstateerd dat de bij de woning behorende tuin onvoldoende is onderhouden en wordt gebruikt voor opslag van zaken die daar niet thuishoren, wordt een traject ingezet om ervoor te zorgen dat [gedaagden] de tuin opruimt. Dat duurt tot medio november 2020.
      
    
    
      2.5.
      Vervolgens ontvangt Wooncompagnie klachten van overlast in de oudejaarsnacht 2021. Op de oprit naar de woningen van [gedaagden] en de buren is de jaarwisseling 2021/2022 tot in de vroege ochtend rumoerig en overlast gevend gevierd, waarbij ook sprake was van zwaar, mogelijk illegaal, vuurwerk. Er is ook een klacht van 6 januari 2022. 
      
    
    
      2.6.
      In juli 2022 heeft Wooncompagnie weer overlast meldingen ontvangen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Wooncompagnie vordert ontbinding en ontruiming van de woning. Dit in verband met het geruime tijd veroorzaken van overlast aan omwonenden en het niet op orde houden van de bij de woning behorende tuin. Directe aanleiding voor de vordering is de overlast in de oudejaarsnacht van 31 december 2021. Ook is geconstateerd dat, nadat Wooncompagnie in november 2020 akkoord was gegaan met de staat van de tuin, er enkele maanden later weer zaken in de tuin waren opgeslagen. Daardoor is [gedaagden] te kort geschoten in de verplichtingen die voorvloeien uit de huurovereenkomst om jegens omwonenden geen hinder of overlast te veroorzaken en het gehuurde in ordelijke staat te houden. Daarbij is van belang dat met [gedaagden] in februari 2018 duidelijke afspraken zijn gemaakt. [gedaagden] geldt na het tekenen van de overeenkomst als een gewaarschuwd mens. Volgens Wooncompagnie is sprake van periodes dat het redelijk gaat afgewisseld met slechte periodes. Dan is volgens Wooncompagnie sprake van geluidsoverlast door harde muziek, ook uit de auto, luide echtelijke ruzies tot in nacht, drank- en drugsgebruik en lawaai van bezoekers. Naar de mening van Wooncompagnie heeft [gedaagden] voldoende kansen en mogelijkheden gehad om het gedrag te verbeteren, zonder voldoende blijvend resultaat. De tekortkomingen, die zich al jaren voordoen, zijn volgens Wooncompagnie voldoende ernstig voor ontbinding en ontruiming van de woning. Wooncompagnie dient daarbij ook rekening te houden met de belangen van andere huurders c.q. buren van [gedaagden]
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] betwist de vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen van Wooncompagnie. [gedaagden] betwist dat zij voor aanhoudende overlast zorgen. In november 2020, na een inspectie, hebben zij van Wooncompagnie te horen gekregen dat zij voldoende aan hun verplichtingen hadden voldaan. Wat betreft de oudejaarsnacht stelt [gedaagden] dat niet zij maar de buurman, [naam] , het feest organiseerde. [naam] heeft daarover ook een schriftelijke verklaring afgelegd die door [gedaagden] is ingezonden. De uit het feest voorkomende overlast hoort daarom niet voor rekening van [gedaagden] te komen. De gestelde tekortkomingen rechtvaardigen volgens [gedaagden] niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Het woonbelang dient te prevaleren.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] heeft ter zitting nader toegelicht dat na het maken van afspraken in februari 2018 en een periode van detentie, hij tot het inzicht is gekomen dat het anders moet. Hij erkent dat zijn gedrag in het verleden ernstige overlast heeft veroorzaakt aan anderen, maar stelt dat hij sindsdien probeert zijn gedrag te verbeteren. Dat wordt bemoeilijkt omdat hij door ernstige gezondheidsproblemen arbeidsongeschikt is geworden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn aangewezen op een uitkering op grond van Participatiewet. [gedaagde 1] houdt zich aan de aanwijzingen van de gemeente en doet mee aan in dat kader georganiseerde projecten om een zinvolle dagbesteding te behouden. [gedaagde 2] verricht mede om die reden vrijwilligerswerk. Er is hulp van maatschappelijk werk beschikbaar en om het ontstaan van schulden te voorkomen is beschermingsbewind ingesteld. Aldus is er meer structuur in hun leven waardoor het beter gaat. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Maatstaf ontbinding
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst en dat de afweging in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, plaatsvindt aan de hand van alle omstandigheden van het geval (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
      
      
        
          De tuin en het maken van afspraken
        
      
      
    
    
      4.2.
      Met Wooncompagnie stelt de kantonrechter vast dat met het opruimen van de tuin door [gedaagden] een lange tijd is gemoeid. Daarbij neemt de kantonrechter voor kennisgeving aan dat [gedaagde 1] stelt dat hij in die periode door ernstige gezondheidsproblemen en de weersomstandigheden niet steeds in staat was om op te ruimen. De kantonrechter heeft ook begrip voor de teleurstelling bij Wooncompagnie dat enige maanden na beëindiging van het toezicht op de tuin, opnieuw in die tuin enige zaken zijn opgeslagen waarvan je kunt afvragen of die in een normale tuin thuishoren. Echter uit de door Wooncompagnie overgelegde foto’s van de tuin uit juni en juli 2022 kan de kantonrechter niet opmaken dat de tuin, die bovendien door een schutting geheel is afgescheiden, als opslag voor allerlei zaken wordt gebruikt  Voor zover Wooncompagnie aan de hand van een lijst van data waarop evaluatiegesprekken zouden plaatsvinden betoogt dat [gedaagden] zich structureel niet aan de geplande afspraken zou houden, volgt de kantonrechter dat niet. [gedaagden] heeft onweersproken gesteld en toegelicht dat, voor zover afspraken zijn afgezegd of niet nagekomen, dat niet steeds door hen was. Daarbij speelde ook de corona-problematiek een rol en het gegeven dat [gedaagde 1] onder reclasseringstoezicht stond. Er was namelijk afgesproken dat de reclasseringsbegeleider bij de gesprekken aanwezig zou zijn, wat niet steeds is gelukt. 
      
      
        
          Overlast
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat Wooncompagnie onvoldoende onderbouwd heeft dat er, na februari 2018, sprake is van door [gedaagden] veroorzaakte overlast voor omwonenden én dat deze zodanig ernstig en structureel is dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming rechtvaardigt. Dat wordt hierna uitgelegd. 
      
      
        
          Oudejaarsavond 2021
        
      
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter stelt voorop dat de gestelde en met filmbeelden onderbouwde overlast meer is dan tijdens de viering van oud-en-nieuw was toegelaten.  Echter, in deze procedure is onduidelijk gebleven in hoeverre deze overlast is veroorzaakt en kan worden toegerekend aan [gedaagden] De met een schriftelijke verklaring onderbouwde stelling van [gedaagden] dat de buurman het feest organiseerde is door Wooncompagnie niet weersproken, maar wat dan de rol en aandeel van [gedaagden] in de overlast is geweest, is niet nader toegelicht en onderbouwd. Dat [gedaagden] daarbij aanwezig waren is niet voldoende.  
      
      
        
          Andere meldingen van overlast
        
      
      
    
    
      4.5.
      Nadat partijen in februari 2018 de overeenkomst vrijwillige woongedrag aanwijzing hebben getekend is sprake van meldingen van overlast in juli 2019 en april 2020. Het gaat dan met name om harde muziek en hoorbare ruzie. De door Wooncompagnie ingezonden klachten zijn anoniem en weinig specifiek. Voor zover Wooncompagnie stelt dat er vaker overlast is en dat daarvoor ook de politie wordt ingeschakeld, is dat niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van de bij de politie geregistreerde mutaties. Dat na februari 2018  sprake is van drank- en/of drugs gerelateerde overlast blijkt niet. 
      
    
    
      4.6.
      Naar aanleiding van de meldingen in 2022 heeft [gedaagden] ter zitting toegelicht dat de dreigende ontruiming bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stress oplevert en dat dit tot onenigheid leidt. Het is, volgens [gedaagden] , zeker niet zo dat zij, zoals Wooncompagnie kennelijk als conclusie aan de nieuwe overlastmeldingen verbindt, [gedaagden] zich aan de procedure of aan Wooncompagnie niets gelegen laat liggen. 
      
    
    
      4.7.
      Wat hier ook allemaal van zij, wat Wooncompagnie aan overlastmeldingen en onderbouwing daarvan heeft aangedragen, onderbouwt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende een beeld van voortdurende ernstige overlast. Daarbij zijn partijen het er in beginsel over eens dat er ook perioden zijn waarin er geen of nauwelijks overlast is gemeld. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.8.
      Tegenover het belang van Wooncompagnie en haar andere huurders, staat het belang van [gedaagden] bij behoud van de woning. De gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst is voor [gedaagden] bijzonder groot, namelijk verlies van hun woning. Als gevolg van hun huurverleden zullen zij dan hoogstwaarschijnlijk geen andere woonruimte kunnen betrekken en zijn aangewezen op opvang zoals van DNO-doen. Gelet op het feit dat er maatschappelijk werk is ingeschakeld en [gedaagden] zijn leven op de rit lijkt te hebben (hij door dagbesteding en zij door vrijwilligerswerk) weegt het belang van [gedaagden] bij behoud van de woning zwaarder. De kantonrechter geeft hen hierbij het voordeel van de twijfel. Een en ander brengt met zich dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op dit moment niet gerechtvaardigd is. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      De vordering van Wooncompagnie zal worden afgewezen.
    
    
      4.10.
      De proceskosten komen voor rekening van Wooncompagnie, omdat zij ongelijk krijgt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vordering af;
    
    
      5.2.
      veroordeelt Wooncompagnie tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagden] worden vastgesteld op een bedrag van € 374,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagden] . 
    
    
      5.3.
      
        verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
        Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J. Blokland en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter