ECLI:NL:RBOVE:2025:1255, Rechtbank Overijssel, 04-03-2025, 11348015 \ CV EXPL  24-3708
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-03-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Haviltex. Afspraak in huurovereenkomst dat huurkorting wordt verkregen indien werkzaamheden aan het gehuurde worden uitgevoerd. De kantonrechter is van oordeel dat partijen hebben bedoeld dat de huurder in ruil voor de huurkorting werkzaamheden zou uitvoeren én de materiaalkosten zou betalen. De materiaalkosten komen voor rekening van de huurder. Voor zover de werkzaamheden niet zijn uitgevoerd, moet de huurder de genoten huurkorting (terug)betalen. Geen sprake van schuldeisersverzuim aan de kant van verhuurder. Verder heeft de huurder een akte overgelegd waaruit blijkt dat hij borg heeft betaald. De verhuurder wordt in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs te leveren.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL 
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11348015 \ CV EXPL  24-3708
    
    
    
      
        Vonnis van 4 maart 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [partij A1],
    
      2. [partij A2], 
      beiden wonende in [woonplaats 1],
      eisende partijen in conventie, gedaagde partijen in reconventie,
      hierna te noemen: [partij A],
      gemachtigde: mr. A. Holtland,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [partij B]
        , 
      wonende in [woonplaats 2],
      gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, 
      hierna te noemen: [partij B],
      procederend in persoon (met advisering door mr. N.A.W.E. Jansen).
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 30 september 2024;- de conclusie van antwoord, tevens reconventionele vordering;
      - de akte met aanvullende producties 7, 8 en 9 van de zijde van [partij B];
      - de conclusie van antwoord in reconventie;
      - de akte met aanvullende producties 10 en 11 van de zijde van [partij B];
      - de mondelinge behandeling van 30 januari 2025, waar van de zijde van [partij B] pleitnotities zijn overgelegd en waar de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat er is besproken.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [partij B] is eigenaar van een woonboot, gelegen aan de [adres]. 
      
    
    
      2.2.
      
        [partij A] hebben de woonboot van [partij B] op basis van een huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar gehuurd: van 1 september 2017 tot 1 september 2022. In de huurovereenkomst is vermeld dat de maandelijkse huur € 1.000,00 bedraagt en dat voor aanvang van de huurovereenkomst een waarborg van € 1.000,00 moet worden betaald. Onderaan de huurovereenkomst staat vermeld:
      
      
        
          “Vóór ondertekening van deze overeenkomst heeft verhuurder de huurpenningen betreffende de maand september 2017 tot en met 30 augustus 2018 ontvangen, groot € 12.570,00 (…) als ook de waarborgsom ter grootte van € 1.000,00, totaal een bedrag van € 13.570,00.”
        
      
      
      
        
          [partij B], [partij A] hebben de huurovereenkomst ondertekend.
      
      
    
    
      2.3.
      Partijen zijn ook een addendum op de huurovereenkomst overeengekomen. Daarin staat onder andere:
      
      
        “1-----overgekomen huurprijs van € 1400
        
          Over de totale periode van 5 jaar wordt de huurprijs verlaagd met 
          € 400
           in verband met de afspraken die zijn gemaakt vermeld onder punt 
          2
          .
        
        
          Wanneer er na 
          01-09-2022
           de mogelijkheid bestaat om de huurperiode met twee jaar te verlengen en beide partijen daarmee instemmen, wordt er over de huurprijs opnieuw overleg gevoerd.
        
        
          2
          -----er worden door de huurders werkzaamheden verricht om de huurprijs te verlagen met 
          € 400
          .
        
        
          a 
           oprit wordt gemaakt na goedkeuring van de provincie en het waterschap
        
        
          	b
            ophogen terrein en creëren van een vaste parkeerplaats
        
        
          	c
            toilet en doucheruimte begane grond worden gemoderniseerd
        
        
          	d
            slaap/werkkamer wordt vernieuwd tot slaapkamer
        
        
          3
          -----alle werkzaamheden zoals oprit, ophogen terrein, parkeerplaats maken en andere ingrijpende verbouwingen worden vooraf overlegd ter goedkeuring aan verhuurders.
        
        
          4
          -----bij het niet nakomen van deze werkzaamheden (genoemd onder punt 2) binnen 2 jaar worden er kosten in rekening gebracht die overeenkomen met de huurverlaging van 
          € 400
           per maand, dit met terugwerkende kracht tot 
          01-09-2017
          . De huurprijs na de eerste periode van 2 jaar bedraagd in dit geval 
          € 1400
          .”
      
      
    
    
      2.4.
      
        [partij B] heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 23 mei 2022 opgezegd per 1 september 2022. In de brief heeft [partij B] onder andere vermeld:
      
      
        
          “De door u betaalde borg zal zo na beëindiging van de huurovereenkomst aan u worden terugbetaald, na gezamenlijke inspectie van de woning. Deze inspectie zal plaatsvinden op 31 Augustus 2022, dit tijdens de sleuteloverdracht.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Na enig bezwaar hebben [partij A] ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. [partij A] hebben vervolgens [partij B] aangeschreven en verzocht om een eindafrekening op te maken, met daarin de afrekening van de materialen voor de werkzaamheden die [partij A] hebben betaald.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie -  wat willen [partij A]?
      
    
    
    
      3.1.
      
        [partij A] willen dat [partij B] de kosten van de gebruikte materialen (€ 7.936,09) en de waarborgsom (€ 1.000,00) terugbetaalt. [partij A] vorderen daarom dat de kantonrechter [partij B] zal veroordelen om een bedrag van € 8.936,09 aan [partij A] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [partij B] in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [partij B] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de nakosten.
      
      
        
          in reconventie – wat wil [partij B]?
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [partij B] wil dat [partij A] een deel van de huurkorting terugbetalen, omdat zij niet alle werkzaamheden hebben uitgevoerd. [partij B] vordert daarom in reconventie dat de kantonrechter [partij A] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de kosten zoals vastgelegd in artikel 4 van het addendum, berekend op een bedrag van € 18.000,00, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.4.
      
        [partij A] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering van [partij B], met veroordeling van [partij B] in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      
        [partij A] hebben aan hun vordering tot betaling van de materiaalkosten ten grondslag gelegd dat partijen in het addendum bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat [partij A] werkzaamheden in en rond de woonboot zouden uitvoeren. Dat de kosten van de materialen voor die werkzaamheden voor rekening van [partij A] zouden komen, is niet vermeld en niet overeengekomen. Dat [partij A] zoveel kosten zouden moeten maken, is volgens [partij A] ook niet in lijn met de hoogte van de huurkorting van € 400,00 per maand. [partij B] moet daarom de kosten van de materialen voor de werkzaamheden betalen, aldus [partij A].
      
    
    
      4.2.
      
        [partij B] heeft betoogd dat zowel de arbeidsuren als de materiaalkosten voor rekening van [partij A] komen. Het zou niet logisch zijn om naast de huurkorting van € 400,00 per maand ook de materiaalkosten voor rekening van [partij B] te laten komen. Er is ook niet over het vergoeden van materiaalkosten gesproken, aldus [partij B].
      
    
    
      4.3.
      Partijen hebben ieder een eigen uitleg gegeven aan de inhoud van de afspraak die zij in het addendum van de huurovereenkomst hebben gemaakt. De kantonrechter stelt voorop dat bij de vraag wat partijen hebben afgesproken niet alleen de tekst van de overeenkomst van belang is, maar ook wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten begrijpen en verwachten. Daarbij zijn de feiten en de omstandigheden waaronder de afspraken tot stand zijn gekomen van belang (de Haviltex-norm).
      
    
    
      4.4.
      Aan de hand van deze norm komt de kantonrechter tot de conclusie dat [partij A] in ruil voor de huurkorting werkzaamheden zouden uitvoeren (dus arbeidsuren zouden maken) én het materiaal zouden bekostigen. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
      
    
    
      4.5.
      In de tekst van het addendum wordt niet gesproken over materialen of materiaalkosten. Er staat alleen dat er door de huurders ‘werkzaamheden [worden] verricht om de huurprijs te verlagen met € 400’. Op grond van de letterlijke tekst van de afspraak valt dus te beargumenteren dat [partij A] in ruil voor de huurkorting enkel werkzaamheden zouden uitvoeren.
      
    
    
      4.6.
      Partijen hebben voorafgaand aan het overeenkomen van het addendum echter ook gesproken over de te maken afspraken. De huurprijs zou eerst € 1.000,00 per maand bedragen, maar volgens [partij A] wilde [partij B] later € 1.400,00 per maand aan huur rekenen. Daar gingen [partij A] niet mee akkoord. Daarop is afgesproken dat [partij A] werkzaamheden zouden uitvoeren tegen een huurkorting van € 400,00 per maand. De kantonrechter overweegt dat een uitleg van die afspraak er daarom op zou moeten neerkomen dat de waarde van de werkzaamheden (en al dan niet het materiaal) zou moeten uitkomen op een waarde van ongeveer € 400,00 per maand en € 24.000,00 over vijf jaar.
      
    
    
      4.7.
      
        
          [partij A] hebben hiertoe betoogd dat het uitvoeren van werkzaamheden voor € 400,00 per maand, zelfs uitgaande van een minimaal loon, neerkomt op ongeveer vier dagen werk per maand. [partij A] zouden bij het uitvoeren van alle werkzaamheden veel meer dagen werken dan vier dagen per maand. Ook als wordt uitgegaan van enkel werkzaamheden en niet de materiaalkosten is € 400,00 per maand een minimaal loon.
        Volgens [partij B] zou het onredelijk zijn om de materiaalkosten voor rekening van hem te laten komen. Dan zou hij € 400,00 per maand minder aan huur ontvangen, en ook nog eens materiaalkosten moeten betalen. 
      
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter is van oordeel dat de afspraak tussen partijen zo moet worden uitgelegd dat onder ‘het uitvoeren van werkzaamheden’ ook het bekostigen van het materiaal moet worden begrepen. Gelet op de stellingen van partijen strookt de waarde van werkzaamheden in de zin van arbeidsuren én materiaalkosten het meest met het bedrag van € 24.000,00. De kosten van het verhogen van de grond en het maken van de parkeerplaats en de oprit bedroegen ongeveer € 10.676,00. De kosten van het realiseren van een slaapkamer zijn ter zitting door partijen geschat op ongeveer € 3.000,00 à € 3.500,00. Verder heeft [partij B] de vernieuwing van de badkamer onweersproken op een bedrag van € 6.000,00 begroot. Het totaalbedrag voor de werkzaamheden (arbeid én materiaal) komt daarmee niet boven de huurkorting van € 24.000,00 uit. Een uitleg waarin [partij A] voor € 24.000,00 alleen werkzaamheden hoefden te verrichten en de materiaalkosten voor rekening van [partij B] komen, ligt daarom niet voor de hand. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de afspraak tussen partijen zo moet worden uitgelegd dat de kosten die [partij A] voor het materiaal hebben gemaakt niet door [partij B] hoeven te worden betaald.
      
    
    
      4.9.
      Op grond van het voorgaande zal de vordering van [partij A] tot betaling van de materiaalkosten worden afgewezen.
      
      
        
          De waarborgsom
        
      
    
    
      4.10.
      Ter onderbouwing van hun vordering tot terugbetaling van de waarborgsom hebben [partij A] verwezen naar de ondertekende huurovereenkomst, waarin staat dat [partij B] de waarborgsom heeft ontvangen. Daarnaast verwijzen [partij A] naar de brief van 23 mei 2022 van [partij B], waarin [partij B] aangeeft dat de borg na beëindiging van de huurovereenkomst zal worden terugbetaald.
      
    
    
      4.11.
      
        [partij B] heeft betwist dat [partij A] de waarborgsom hebben betaald. De e-mail die hij op 23 mei 2022 heeft gestuurd, was een standaard e-mail en hij heeft de zin over de terugbetaling van de waarborgsom er per ongeluk in laten staan, aldus [partij B]. Ook heeft [partij B] een overzicht overgelegd van de bedragen die hij van [partij A] heeft ontvangen. 
      
    
    
      4.12.
      In de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst is vermeld dat ‘verhuurder de huurpenningen heeft ontvangen, alsmede de waarborgsom ter grootte van € 1.000,00’. Deze door beide partijen ondertekende huurovereenkomst is een akte, die op grond van artikel 157 lid 2 BW tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de waarheid van de daarin opgenomen verklaring dat de borgsom is betaald. [partij B] mag tegenbewijs leveren tegen de waarheid van de verklaring in de akte (artikel 151 lid 2 BW). De kantonrechter merkt daarbij op dat uit het overzicht van betalingen dat [partij B] heeft overgelegd, niet de conclusie kan worden getrokken dat de borgsom niet is betaald. Het overzicht van betalingen is dan ook niet voldoende om het bewijs van betaling van de borgsom dat de akte oplevert, te ontzenuwen. Ook de stelling dat [partij A] andere in de huurovereenkomst genoemde bedragen niet hebben betaald, is daarvoor onvoldoende. De kantonrechter zal [partij B] daarom toelaten tot het leveren van tegenbewijs van feiten en omstandigheden waaruit is af te leiden dat [partij A] de waarborgsom niet hebben betaald.
      
    
    
      4.13.
      Over 4 weken, dus (uiterlijk) op 1 april 2025, moet [partij B] aan de rechtbank laten weten hoe hij zijn bewijs wil gaan leveren. Schriftelijke stukken moeten (uiterlijk) op die datum al worden ingeleverd.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Terugbetalen van de huurkorting
        
      
    
    
      4.14.
      Tussen partijen staat vast dat [partij A] op grond van het addendum bij de huurovereenkomst een huurkorting van € 400,00 per maand zouden krijgen, indien zij de in het addendum genoemde werkzaamheden in en rondom de woonboot zouden uitvoeren. [partij A] zouden een oprit maken, het terrein ophogen en een parkeerplaats maken, de badkamer vernieuwen en van één van de kamers een slaapkamer maken. Vast staat dat [partij A] in vijf jaar tijd (van september 2017 tot september 2022) 12 x € 400,00 x 5 = € 24.000,00 aan huurkorting hebben genoten. Verder is tussen partijen niet in geschil dat [partij A] alleen de badkamer hebben vernieuwd. De slaapkamer is niet gerealiseerd. De oprit, het ophogen van het terrein en de nieuwe parkeerplaats zijn door [partij B] gerealiseerd.
      
    
    
      4.15.
      
        [partij B] stelt dat [partij A] de werkzaamheden aan de oprit, het ophogen van het terrein, de nieuwe parkeerplaats en de slaapkamer niet meer wilden uitvoeren omdat [partij B] had aangegeven dat hij de huurovereenkomst ging opzeggen. [partij B] heeft gezegd dat te begrijpen. [partij A] hebben dus van de overeengekomen werkzaamheden alleen de badkamer gemoderniseerd. Nu de overige werkzaamheden niet zijn uitgevoerd, wil [partij B] dat [partij A] op grond van artikel 4 van het addendum bij de huurovereenkomst nog € 18.000,00 betalen.
      
    
    
      4.16.
      
        [partij A] hebben aangevoerd dat [partij B] weliswaar aannemers en andere bedrijven heeft ingeschakeld voor het ‘machinewerk’ aan de oprit, het ophogen van het terrein en de aanleg van de parkeerplaats, maar dat maakt niet dat zij de huurkorting moeten (terug)betalen, want zij móchten deze werkzaamheden van [partij B] niet meer uitvoeren. Bovendien hebben ze wel geholpen met de werkzaamheden, aldus [partij A].
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter overweegt dat [partij A] met hun stelling dat zij de werkzaamheden niet meer mochten uitvoeren, een beroep doen op schuldeisersverzuim aan de kant van [partij B]. Van schuldeisersverzuim is echter pas sprake indien de nakoming van de afspraken wordt verhinderd doordat de schuldeiser niet meewerkt of door een ander beletsel vanuit de kant van de schuldeiser (dat staat in artikel 6:58 BW). [partij A] hebben enkel gesteld dat [partij B] hen mondeling heeft verboden om de werkzaamheden uit te voeren. Het enkele feit dat [partij B] nakoming mondeling zou hebben verboden, is, áls dat al vast zou komen te staan, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, geen beletsel voor [partij A] om de afspraken te kunnen nakomen, en dus onvoldoende voor het aannemen van schuldeisersverzuim. [partij A] konden immers zelf de werkzaamheden uitvoeren en desnoods konden zij [partij B] wijzen op de gemaakte afspraken in het addendum. Ook is niet gesteld of gebleken dat [partij B] – feitelijk of juridisch – vervolg heeft gegeven aan zijn beweerdelijk mondelinge verbod. Of [partij B] [partij A] verboden heeft om de werkzaamheden uit te voeren, kan daarom in het midden blijven. Van schuldeisersverzuim is geen sprake.
      
    
    
      4.18.
      Nu tussen partijen vaststaat dat de werkzaamheden (afgezien van de badkamer) niet zijn uitgevoerd, moeten [partij A] (een evenredig deel van) de genoten huurkorting aan [partij B] betalen. 
      
    
    
      4.19.
      Voor zover [partij A] nog hebben betoogd dat zij hebben meebetaald aan de werkzaamheden en facturen hebben overgelegd, geldt dat deze facturen met name zien op de badkamer en de – niet overeengekomen – werkzaamheden aan de keuken en de vloer. [partij A] hebben niet gespecificeerd op welke werkzaamheden de overige facturen betrekking hebben. [partij A] hebben daarnaast niet weersproken dat zij ook andere werkzaamheden in en rond het gehuurde hebben uitgevoerd, zoals de aanleg van een nieuwe keuken, een tuinhuisje en een boothuisje. [partij A] hebben dan ook onvoldoende onderbouwd dat zij ten behoeve van de overeengekomen werkzaamheden kosten hebben gemaakt waarmee de terug te betalen huurkorting zou moeten worden verminderd of verrekend. 
    
    
      4.20.
      Dat [partij A] wel hebben geholpen met de werkzaamheden aan de oprit en de parkeerplaats, doet aan hun betalingsverplichting niet af. [partij A] hebben niet toegelicht welke werkzaamheden zij hebben uitgevoerd of helpen uitvoeren. Zij hebben dan ook onvoldoende onderbouwd dat zij een zodanige bijdrage aan de werkzaamheden aan de oprit en de parkeerplaats hebben geleverd, dat dat in verhouding is met wat van hen op grond van het addendum werd verwacht. 
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [partij A] de te veel genoten huurkorting aan [partij B] moeten betalen. [partij B] heeft de waarde van de niet uitgevoerde werkzaamheden geschat op € 18.000,00. [partij A] hebben die waarde niet betwist en deze waarde komt de kantonrechter ook niet onredelijk voor. [partij A] zullen – in het eindvonnis – in beginsel hoofdelijk worden veroordeeld om een bedrag van € 18.000,00 aan [partij B] te betalen.
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.22.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan zodat tegelijkertijd op de vorderingen in conventie en in reconventie kan worden beslist.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      draagt [partij B] bewijs op van feiten en omstandigheden waaruit is af te leiden dat de waarborgsom van € 1.000,00 niet is betaald;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 1 april 2025 voor uitlating door [partij B], of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat [partij B], indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren, maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct op de rolzitting van dinsdag 1 april 2025 in het geding moet brengen;
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat [partij B], indien hij getuigen wil laten horen, op de rolzitting van dinsdag 1 april 2025 de namen van de te horen getuigen moet opgeven;
      
    
    
      5.5.
      bepaalt dat partijen op de rolzitting van dinsdag 1 april 2025 schriftelijk 20 verhinderdata (of 40 verhinderingsdagdelen) moeten opgeven voor de vijf maanden volgend op deze rolzitting, waarna datum en tijdstip van het mogelijke getuigenverhoor zullen worden bepaald;
      
    
    
      5.6.
      bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van het getuigenverhoor zelfstandig zal bepalen, alsmede dat het getuigenverhoor zou kunnen worden bepaald op een verhinderdag, indien partijen bij hun opgave meer dan 20 verhinderdata (of 40 verhinderingsdagdelen) hebben opgegeven;
    
    
      5.7.
      bepaalt dat het getuigenverhoor in beginsel niet zal worden uitgesteld nadat daarvoor dag en tijdstip zijn bepaald;
      
    
    
      5.8.
      
        bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden ten overstaan van 
        mr. C.H. de Haan in het gerechtsgebouw te Zwolle aan de Schuurmanstraat 2;
      
      
    
    
      5.9.
      bepaalt dat partijen er zelf voor moeten zorgen dat de getuigen op die dag in de rechtbank zijn om te kunnen worden gehoord;
      
    
    
      5.10.
      de namen en woonplaatsen van de getuigen en de tijdstippen waartegen zij zijn opgeroepen, dienen ten minste een week voor het verhoor aan de wederpartij en aan de griffier van de rechtbank te worden opgegeven;
      
    
    
      5.11.
      bepaalt dat partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen;
      
    
    
      5.12.
      houdt iedere verdere beslissing aan;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.13.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2025. (SB)