ECLI:NL:RBOBR:2025:4737, Rechtbank Oost-Brabant, 28-07-2025, 24/1873
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-07-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. De heffingsambtenaar dient pas bijna een jaar nadat hij daarom is verzocht een verweerschrift en taxatie in en pas nadat de rechtbank partijen heeft voorgesteld de zaak zonder zitting af te doen. Verweerschrift en taxatie blijven vanwege strijdigheid met de goede procesorde buiten beschouwing. Beroep gegrond. Waarde schattenderwijs vastgesteld.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 24/1873
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: [naam]),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Son en Breugel, de heffingsambtenaar 
    ([naam]).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [plaats] (de woning) niet te hoog is.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 8 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 573.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Met de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en hen in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na dagtekening van dat bericht om een zitting te verzoeken.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
      
    
    
      1.6.
      Omdat partijen niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1969. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 109 m², een serre van 26 m² en een loods van 100 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 2.775 m².
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
    
    
    
      3.1.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 30 jaar oud) in de woning. Eiser wijst ook op de matige onderhoudstoestand van de woning, wat blijkt uit scheurvorming in de binnenmuren, lekkages, schimmelvorming, en het slecht onderhouden schilderwerk. Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning, wat onder andere blijkt uit enkele beglazing. Tot slot wijst eiser op de ligging van de woning nabij vliegbasis Eindhoven en de op zijn perceel aanwezige naftaleiding (ten behoeve van de vliegbasis).
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar is door de rechtbank op 1 augustus 2024 in de gelegenheid gesteld om binnen acht weken na genoemde datum een verweerschrift (en taxatie) in te dienen. In dit bericht staat onder andere: “Als u niet reageert op deze brief gaat de rechtbank ervan uit dat u geen verweerschrift en taxatierapport wilt indienen en wordt de zaak verder behandeld.”
      
    
    
      3.3.
      Aangezien inmiddels bijna een jaar was verstreken sinds het verzenden van genoemd bericht en nog altijd geen reactie van de heffingsambtenaar was ontvangen, is de rechtbank ervan uitgegaan dat bij de heffingsambtenaar geen behoefte bestond om zich te verweren tegen het gemotiveerde betoog van eiser. Zij heeft daarom op 8 juli 2025 aan partijen voorgesteld om op het beroep te beslissen zonder het houden van een zitting. De heffingsambtenaar heeft vervolgens op 17 juli 2025 een verweerschrift overgelegd in reactie op de standpunten van eiser.
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank laat het verweerschrift en de daarbij gevoegde stukken – waaronder een taxatie – buiten beschouwing. Deze stukken zijn namelijk in strijd met de goede procesorde te laat ingediend. Voor dit oordeel is van belang dat de rechtbank in haar brief van 1 augustus 2024 een termijn heeft gesteld voor het indienen van verweer (en een taxatie) van acht weken. Daarvan is geen uitstel verzocht door de heffingsambtenaar. Niettemin is sindsdien nog een zeer lange termijn verstreken waarin genoemde stukken hadden kunnen worden ingediend. Ook is bij deze beoordeling de in overweging 3.2. genoemde mededeling van belang. Verder is het verweerschrift pas ingediend toen van de door de rechtbank gestelde termijn (zoals bedoeld in overweging 1.4.) ruim een week was verstreken. Tot slot heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift geen enkele toelichting gegeven op de veel te late indiening daarvan.
      
    
    
      3.5.
      Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het gemotiveerde betoog van eiser als niet weersproken wordt beschouwd. Dit leidt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd.
      
      4. Omdat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde heeft onderbouwd. Eiser heeft in beroep geen waarde bepleit. Dit betekent dat de rechtbank de waarde schattenderwijs moet vaststellen. Eiser heeft in bezwaar een waarde bepleit van € 559.000. De rechtbank zal de waarde vaststellen op dat bedrag.
      
      5. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende terugkomt op zijn bezwaargronden over de nabijheid van de naftaleiding en de ligging nabij vliegbasis Eindhoven. Aangezien de uitspraak op bezwaar al wordt vernietigd, hoeft de rechtbank hierover niet meer te oordelen. Zelfs als eiser gelijk zou hebben dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, kan hij daar niets meer mee bereiken.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat eiser gelijk krijgt. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van zijn proceskosten die door de heffingsambtenaar moet worden betaald.
    
    
    
      6.1.
      De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 226,75. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend (één punt). De waarde per punt bedraagt € 907 en de wegingsfactor is 1. Op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ moet nog worden vermenigvuldigd met een factor 0,25.
      
    
    
      6.2.
      Eiser bepleit dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ wegens strijd met hoger recht buiten toepassing moet blijven. Gelet op de daarover gewezen rechtspraak van de Hoge Raad volgt de rechtbank eiser daarin niet.
      
    
    
      6.3.
      De proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase bedraagt op grond van het Bpb in totaal € 647. De gemachtigde van eiser heeft een bezwaarschrift ingediend (één punt). De waarde per punt bedraagt € 647 en de wegingsfactor is 1. De rechtbank merkt volledigheidshalve nog op dat artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ geen toepassing vindt, omdat de aanslag is opgelegd voor 1 januari 2024.
      
    
    
      6.4.
      De rechtbank kent verder geen vergoeding toe voor de in de bezwaarfase gehouden “schriftelijke hoorzitting”. Het Bpb bevat geen bepaling op grond waarvan deze proceshandeling voor vergoeding in aanmerking komt. Het staat partijen vrij om af te spreken dat in plaats van het houden van een hoorzitting een aanvullend bezwaarschrift wordt ingediend wat dan bij een gegrondverklaring van het bezwaar ertoe leidt dat de heffingsambtenaar dit bij de vergoeding van de proceskosten aanmerkt als een hoorzitting. De heffingsambtenaar is bij het doen van uitspraak op bezwaar aan zo’n afspraak gebonden, maar de rechtbank niet.
      
    
    
      6.5.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden.
      
    
    
      6.6.
      De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. De rechtbank wijst het verzoek van eiser af om te bepalen dat de heffingsambtenaar geen toepassing aan deze bepaling mag geven. De rechtbank is – als bestuursrechter – niet bevoegd om hierover te oordelen.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        stelt de waarde van de woning aan de [adres] in [plaats] voor het kalenderjaar 2023, per waardepeildatum 1 januari 2022, vast op € 559.000 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting vermindert overeenkomstig deze waarde;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 51;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 873,75 aan proceskosten aan eiseres.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar en verzonden op 28 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, overweging 3.2. (Oostflakkee).
  
  
     Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.
  
  
     Artikel IV, aanhef en onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1843, overweging 7., en rechtbank Oost-Brabant 19 augustus 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3739, overweging 14.1.
  
  
     Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Hoge Raad 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:156, overweging 5.4.