ECLI:NL:RBDOR:2010:BL6069, Rechtbank Dordrecht, 24-02-2010, 79051 - HA ZA 09-2042
Rechtbank Dordrecht — Uitspraak 
Datum: 2010-02-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bouwrijpe grond leveren in een nieuwbouwproject. De grond klinkt in, met schade als gevolg. Is dat wanprestatie van de verkoper, gelet op de bewoordingen van de overeenkomst, de kennis van partijen en alle andere omstandigheden van het geval? Ja.

vonnis
      RECHTBANK DORDRECHT
    
    
    Sector civiel recht
    
    
    zaaknummer / rolnummer: 79051 / HA ZA 09-2042
    
    Vonnis van 24 februari 2010
    
    in de zaak van
    
    
      de vennootschap onder firma
      VOLGERLANDEN ONTWIKKELING COMBINATIE (VOC),
      gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
      eiseres,
      advocaat mr. J.G.F. Rijlaarsdam,
    
    
    tegen
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      GEMEENTE HENDRIK-IDO-AMBACHT,
      zetelend te Hendrik-Ido-Ambacht,
      gedaagde,
      advocaten mr. H.J. Breeman en A. Th. Meijer.
    
    
    
    Partijen zullen hierna VOC en de Gemeente genoemd worden.
     
    
    
      1.	De procedure
      1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
      -	de dagvaarding
      -	de conclusie van antwoord
      -	het tussenvonnis waarin een comparitie van partijen is gelast
      -	het proces-verbaal van comparitie
      -	de conclusie van repliek
      -	de conclusie van dupliek.
    
    
    
    1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
    
    
      2.	De feiten
      2.1.	Vennoten in VOC zijn vier woningcorporaties. 
    
    
    
      2.2.	Op 12 oktober 1999 hebben partijen een schriftelijke samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hierin zijn de voorwaarden vastgelegd waaronder partijen zullen samenwerken bij ontwikkeling en realisatie van bebouwing in een gedeelte van de VINEX-locatie Volgerlanden. Het door VOC te realiseren gedeelte betreft 202 koop- en huurwoningen, verdeeld over twee clusters:
      -cluster 1.2. tot en met 1.4 Noordvoeg: 176 koop- en huurwoningen
      -cluster 1.8 Noordvoeg: 26 koop- en huurwoningen.
    
    
    
      2.3.	Voor beide clusters hebben partijen een schriftelijke projectrealisatieovereenkomst gesloten: 
      -voor cluster 1.2. tot en met 1.4 Noordvoeg op 31 mei 2002, 
      -voor cluster 1.8 Noordvoeg op 24 oktober 2002. 
      Op dezelfde data hebben partijen voor de desbetreffende cluster een schriftelijke koopovereenkomst van de te bebouwen grond gesloten, met VOC als koper en de Gemeente als verkoper. De koopsommen bedragen EUR 4.172.092,97 exclusief BTW en € 505.462,-- exclusief BTW. 
    
    
    2.4.	Op beide koopovereenkomsten zijn, onderling iets afwijkende, algemene voorwaarden van toepassing verklaard. 
    
    2.5.	Van beide sets algemene voorwaarden luidt artikel 6: 
    
    
      “De bouwgrond wordt op de datum van de constateringsakte afgeleverd in bouwrijpe staat, zoals omschreven in de bij deze algemene grondverkoopvoorwaarden behorende bijlage A en overigens in de toestand, waarin dit zich alsdan bevindt. Bij eerdere ingebruikneming wordt de bouwgrond overgedragen in de toestand, waarin dit zich bevindt op de datum van
      ingebruikneming. In dat geval wordt door de gemeente niet gegarandeerd, dat de bouwgrond alsdan geheel voldoet aan de in bijlage A omschreven toestand. De bouwgrond is voor risico van de realisator vanaf het tijdstip van ondertekening van de constateringsakte danwel vanaf het tijdstip van eerdere ingebruikneming.”
    
    
    2.6.	In bijlage A staat onder meer: 
    
    “Bijlage A. BOUW- EN WOONRIJPE GROND VOOR WONINGBOUW
    
    Bouwrijpfase
    
    Het bouwrijp maken van grond voor woningbouw houdt onder meer in:
    
    1. Het ontdoen van de grond van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels inclusief funderingen, het verwijderen van bomen en boomstronken, het dempen van sloten, het egaliseren van het terrein en het verrichten van alle verdere noodzakelijke werkzaamheden. Voor de hoogte van het terrein geldt, dat alle bouwterreinen geëgaliseerd zullen worden opgeleverd op een peil van 0,6 meter beneden het vloerpeil. Door de gemeente zal een centraal gronddepot worden aangelegd. Vervoer van en naar dit depot is voor rekening van de koper. De bovenlaag bestaat uit grond van wisselende samenstelling.”
    
    2.7.	De bouwgronden zijn geleverd aan VOC op 2 oktober 2002. 
    
    2.8.	In opdracht van één van de bouwkundige aannemers is door ingenieursbureau Inpijn-Blokpoel een geotechnisch onderzoek verricht. Daarvan is op 7 december 2004 rapport uitgebracht. Daarin staat onder meer, kort gezegd, :
    
    -in het onderzochte gebied is sprake van zettingverloop (bodemdaling). Dit zal in de toekomst erger worden. Het zettingverloop bedraagt 10 tot 45 cm na 400 dagen (ruim een jaar) en dit zal toenemen naar 30 tot 60 cm na 10.000 dagen (ruim 27 jaar);
    
    -de woningen zijn gefundeerd op prefab betonpalen en zijn daarom (wel) zettingvrij. Door het verschil in vervorminggedrag tussen woningen en omgeving kunnen ter plaatse van de rioleringen en leidingen, die niet onderheid zijn, problemen ontstaan.
    
    2.9.	VOC heeft de Gemeente aansprakelijk gesteld voor schade bij (in ieder geval) brief van 29 augustus 2007. De Gemeente heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen bij brief van 2 november 2007.
    
    
      3.	Het geschil en de beoordeling
      3.1.	VOC vordert, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:
      1. voor recht te verklaren dat de Gemeente jegens VOC
      primair:
      a toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting welke voortvloeit uit de respectievelijke koopovereenkomsten tot levering van deugdelijke bouwgrond.
    
    
    
      subsidiair:
      b. onrechtmatig heeft gehandeld door ondeugdelijke bouwgrond in het verkeer te brengen.
    
    
    2 de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de schade welke voortvloeit uit bedoeld toerekenbaar tekortschieten respectievelijk onrechtmatige daad welke schade tot heden beloopt EUR 53.449.60 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
    
    
      3. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding te vermeerderen
      met de nakosten ten belope van EUR 131,-- zonder betekening dan wel EUR 199,-- in het geval van betekening een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 
    
    
    
      3.2.	Het standpunt van VOC laat zich als volgt samenvatten: er is sprake van wanprestatie, non-conformiteit, dan wel van onrechtmatig handelen door de Gemeente. VOC heeft van de Gemeente bouwrijpe grond gekocht om daarop huizenbouw te realiseren in de nieuwbouwwijk Volgerlanden. De grond was echter niet bouwrijp. Nadat de huizenbouw is gerealiseerd is de grond gaan zetten; er zijn forse verzakkingen opgetreden. Hierdoor is schade ontstaan. De navolgende problemen doen zich voor: 
      -problemen met de riolering
      -verstoppingen als gevolg van knikkende of brekende leidingen
      -schuttingen en poorten zakken weg
      -er doen zich verzakkingen voor in kruipruimtes waardoor funderingsbalken zo goed als vrij komen te liggen
      -men heeft via de kruipruimte en het kruipluik toegang naar een andere woning
      -zand zakt weg ter plaatse van de prefab fundering van de schuurtjes waardoor stenen wegzakken in de grond en gaten ontstaan in de bestrating, hetgeen levensgevaarlijke situaties oplevert ter plaatse van de achterpaden. 
      Verkrijgers van de woningen hebben VOC hiervoor aansprakelijk gesteld. De gemeente heeft verzuimd om de grond voor te belasten. Voorbelasten houdt in dat vooraf de te verwachten zetting wordt berekend om op basis daarvan extra grond aan te brengen, zodat na de zetting de beoogde hoogte wordt bereikt. De kosten voor het ophogen van het hele binnengebied worden door Progrez geschat op EUR 2.500.000 exclusief BTW. 
    
    
    3.3.	De Gemeente voert verweer. De stellingen en weren worden verderop in dit vonnis beoordeeld. 
    
    3.4.	In geschil is allereerst de vraag of de toezegging van de Gemeente in de overeenkomsten om de grond “bouwrijp” te leveren impliceert dat op de Gemeente de plicht rustte om maatregelen te treffen om te voorkomen dat “zetting” van de grond zou optreden.
    
    3.5.	De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Hierbij spelen de redelijkheid en billijkheid een rol.
     
    3.6.	 In bijlage A bij de overeenkomsten staat dat de grond bouwrijp maken “onder meer” inhoudt dat de Gemeente de in deze bijlage opgesomde werkzaamheden moet verrichten. In bijlage A staat voorts dat bouwrijp maken omvat “alle verdere noodzakelijke grondwerkzaamheden.” Dergelijke bewoordingen houden in dat in de overeenkomst tussen partijen het begrip “bouwrijp maken” niet is beperkt tot een limitatief aantal te verrichten handelingen. Voor het bouwrijp maken van de grond moest de Gemeente naast de met zoveel woorden genoemde handelingen ook “alle verdere noodzakelijke werkzaamheden” verrichten. In de kern is het begrip “bouwrijpe staat” niet in de overeenkomst tussen partijen gedefinieerd. De Gemeente heeft in deze procedure ampel betoogd dat dit begrip geen vaststaande precieze betekenis heeft. Hoe dit zij, onder iedere interpretatie van het begrip “bouwrijp” moet geacht worden te vallen dat de grond geschikt is om op te bouwen. Dat was zij niet: alles zonder fundering (buizen in de grond, schuttingen, paden etc.) kon in/ op de onderhavige grond verzakken en dat is ook veelvuldig gebeurd. In het normale verkeer behoefde VOC dat niet te verwachten. Daar komt nog het volgende bij. Partijen zijn in hun contractuele relatie als gelijkwaardig te beschouwen. De Gemeente heeft in die relatie een plicht op zich genomen, waarvan de betekenis -volgens de Gemeente zelf- niet vastomlijnd is. Een exacte en gedetailleerde definitie in het contract ontbreekt. Dat komt voor risico van de Gemeente, of in de woorden van de door haar geciteerde preadviseur Thunissen: de Gemeente “komt met de brokken te zitten.”  
    
    3.7.	Ook om andere reden is de Gemeente aansprakelijk te houden. De Gemeente was al voor de verkoop bekend met het zettingrisico. Voor dit risico wordt gewaarschuwd in een rapport van bureau Mos Grondmechanica van 2 november 1998. Dit bureau heeft blijkens pagina drie van het rapport geotechnisch onderzoek gedaan naar de grond in de Volgerlanden in opdracht van de het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente. Op dit rapport doet VOC in repliek (onder nr. 62) een beroep. Op bladzijde 12 van het rapport staat: “Bij de aanwezige grondopbouw zullen zonder geotechnische maatregelen na het aanbrengen van de wegverharding aanzienlijke restzettingen optreden.” De juistheid van de inhoud van het rapport wordt niet gemotiveerd door de Gemeente betwist. Aldus staat vast dat de Gemeente wist dat zonder maatregelen met zekerheid aanmerkelijke zetting zou gaan optreden. Het gaat in het rapport dus niet om slechts een waarschuwing voor een kans op enige zetting. Met deze kennis -het rapport dateert van bijna één jaar voor de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen en van tussen de 3,5 en 4 jaar voor de projectrealisatieovereenkomsten- had de Gemeente het zettingrisico onderwerp van de contractsonderhandelingen moeten maken. Allereerst om discussies over de betekenis van het begrip “bouwrijp” uit te sluiten en bovendien omdat de gemeente, als contractspartner, VOC had behoren te waarschuwen voor de “aanzienlijke restzettingen” als geen maatregelen zouden worden getroffen. De Gemeente heeft niet gewaarschuwd. Het rapport is pas in 2008 ter kennis gebracht van VOC. De Gemeente heeft betoogd dat van zetting niet of nauwelijks sprake is geweest. Voor zover de Gemeente die stelling wil betrekken op het ontbreken van een waarschuwingsplicht, volgt de rechtbank de Gemeente hierin niet. De plicht vloeit voort uit de kennis die de Gemeente had uit het rapport van 2 november 1998 en niet uit de -pas achteraf optredende- mate van zetting. Natuurlijk heeft de mate van zetting invloed op de schadeomvang, maar dat betreft een ander onderdeel van deze procedure. 
    
    3.8.	Het beroep van de Gemeente op artikel 6 in de algemene voorwaarden, luidende dat VOC overigens de grond aanvaardt waarin deze zich op het tijdstip van levering bevindt, faalt. Dat volgt al uit het gebruik van het woord “overigens.” Verder heeft VOC niet hoeven begrijpen dat de Gemeente met deze algemeen geformuleerde woorden beoogde haar -in dezelfde contractsstukken overeengekomen- plicht om bouwrijpe grond te leveren, meteen weer schrapte. Bovendien neemt dit verweer de waarschuwingsplicht van de Gemeente niet weg.
    
    3.9.	Aan het oordeel doet evenmin af het verweer dat VOC op grond van een grote deskundigheid de zettingrisico’s moest kennen. Dit verweer neemt de waarschuwingsplicht van de Gemeente niet weg. Niet valt in te zien waarom VOC voldoende deskundig mag worden geacht. VOC is geen bouwer maar laat bouwen, zulks om haar volkshuisvestingsdoeleinden te realiseren. De Gemeente heeft niet of onvoldoende gemotiveerd gereageerd op het betoog van VOC dat zij weliswaar regelmatig in de omgeving heeft laten bouwen, maar dat zij nooit zulke extreme zetting had meegemaakt. Aldus kan VOC ook niet als “ervaringsdeskundige” worden beschouwd, zoals in de stellingen van de Gemeente besloten ligt. 
    
    3.10.	Volgens de Gemeente duurt voorbelasten ter voorkoming van zetting veel langer dan de periode van drie weken waarmee in de planning van VOC rekening is gehouden tussen levering van de grond en aanvang van de bouw. Hieruit volgt volgens de Gemeente dat VOC wist dat de grond niet zou worden voorbelast. Dit verweer kan de Gemeente niet baten, nu niet in valt te zien waarom VOC moest weten dat de planning te krap was. Bovendien neemt dit verweer de waarschuwingsplicht van de Gemeente niet weg.
    
    3.11.	Volgens de Gemeente dient een verstandige bouwer/ aannemer in het onderhavige gebied tijdig, al tijdens de bouw, grond aan te brengen op de ondergrond. De Gemeente voert aan dat zij heeft begrepen dat de bouwer/ aannemer tijdens de bouw aan kopers in het gebied heeft aangeboden om extra grond aan te brengen en dat het verstandig zou zijn geweest om na oplevering de extra grond enige maanden te laten liggen alvorens de tuin aan te leggen. Als dit verweer feitelijk juist is dan nog zou de zetting niet zijn ontstaan als de Gemeente haar contractuele plicht zou zijn nagekomen om grond te leveren waarop meteen gebouwd kon gaan worden. Bovendien neemt dit verweer de waarschuwingsplicht van de Gemeente niet weg. Daarmee is de schade, indien aanwezig, volledig toerekenbaar aan de Gemeente.
    
    3.12.	Slotsom is dat de Gemeente wanprestatie heeft gepleegd. De gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente wanprestatie heeft gepleegd zal worden toegewezen. De subsidiaire standpunten van VOC inzake non-conformiteit en/ of onrechtmatig handelen behoeven geen bespreking meer. 
    
    3.13.	Partijen hebben hun debat over de schade opgeschort in afwachting van duidelijkheid over de aansprakelijkheid. Die duidelijkheid is er. De rechtbank verwijst de zaak naar de rol voor het nemen van een akte over de schade, door VOC. De Gemeente is in de gelegenheid een antwoordakte te nemen. De rechtbank kan niet overzien hoe complex de schadevaststelling zal zijn. Zij houdt rekening met de mogelijkheid dat de complexiteit tot een voortgezet debat noopt na een aktewisseling. Zij verzoekt partijen aan te geven of zij in dit verband prijs stellen op een comparitie. 
    
    3.14.	Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
     
    
      4.	De beslissing
      De rechtbank:
    
    
    4.1.	verwijst de zaak naar de rol van woensdag 24 maart 2010 voor het nemen van een akte door VOC als bedoeld in rov. 3.13, waarna de Gemeente in de gelegenheid is tot hetgt nemen van een antwoordakte;
     	
    4.2.	houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2010.?