ECLI:NL:RBROT:2025:10466, Rechtbank Rotterdam, 22-08-2025, 11656380 CV EXPL 25-9728
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming afgewezen, omdat woning al is ontruimd. Geen belang meer. Huurachterstand is aangepast na vernietiging oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Verder geen grondslag voor verlaging of kwijtschelding van de huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11656380 CV EXPL 25-9728
    
    
    
      datum uitspraak: 22 augustus 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Trivestor Beleggingen B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: T. Colijn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Trivestor’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 april 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de rolbeslissing van deze rechtbank van 23 mei 2025;
        
        
          de akte van Trivestor van 3 juni 2025;
        
        
          de rolbeslissing van deze rechtbank van 4 juli 2025;
        
        
          de e-mail van [gedaagde] van 22 juli 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft vervolgens vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde tot en met april 2025 een woning van Trivestor. De huur was voor het laatst € 1.621,34 per maand. Op 2 mei 2025 heeft [gedaagde] de woning opgeleverd. Trivestor stelt dat [gedaagde] op dit moment nog een huurachterstand heeft van in totaal € 11.349,38. De huurachterstand bedraagt de periode van oktober 2024 tot en met april 2025. Trivestor is sinds februari 2025 eigenaar geworden van de woning. De vordering van de vorige verhuurder tot betaling van de huurachterstand in de periode van oktober 2024 tot februari 2025 is overgedragen (middels een zogeheten cessie) aan Trivestor. Trivestor eist dat [gedaagde] de totale huurachterstand betaalt en dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand. Hij vraagt de kantonrechter om de huurachterstand te verlagen of kwijt te schelden vanwege de vele achterstanden die hij heeft. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen. De huurachterstand wordt wel verlaagd, omdat Trivestor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding heeft opgenomen in de huurovereenkomst. De ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Dit oordeel wordt hieronder uitgelegd. 
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het huurprijswijzigingsbeding
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter oordeelt dat in de huurovereenkomst een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding is opgenomen. In de huurovereenkomst (artikel 5.2) is de volgende bepaling opgenomen:
      
      
        “5. Huurprijswijziging
      
    
    
      
        (…)
      
      
    
    
      5.2
      
        Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 
        1 juli 2022
         en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen, met minimaal 4%.”
      
    
    
      2.5.
      Dit beding is oneerlijk, omdat de huurverhoging met deze bepaling eenzijdig door de verhuurder kan worden vastgesteld. De bepaling geeft namelijk aan dat conform de consumentenprijsindex (CPI) wordt verhoogd en dat een verhoging minimaal 4% is. Doordat er geen maximum is opgenomen, heeft de huurder geen zekerheid dat de jaarlijkse huurstijging binnen aanvaardbare grenzen blijft. Trivestor heeft wel verklaard dat met de bepaling bedoeld is om de huur met minimaal 4% te verhogen als de CPI lager is dan 4%. Deze uitleg verandert het oordeel van de kantonrechter niet. Trivestor kan namelijk op grond van het beding de huurprijs met elk willekeurig percentage boven de 4% verhogen. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet een huurachterstand van € 7.657,48 betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding heeft tot gevolg dat alle verhogingen die gebaseerd zijn op het beding komen te vervallen en dat de kale huur van € 1.445,53 die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen, altijd is blijven gelden.
      
    
    
      2.7.
      Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. Op basis van de akte van cessie is de vordering tot betaling van de maandelijkse huurprijs vanaf oktober 2024 aan Trivestor overgedragen. Trivestor heeft verder verklaard de maandelijkse huurprijs te vorderen tot en met april 2025. Uit het overzicht van Trivestor blijkt dat [gedaagde] op 1 oktober 2024 een achterstand had van € 781,45. Vanaf die maand had [gedaagde] in totaal tot en met april 2025 € 1.445,53 * 7 = € 10.118,71 aan huur moeten betalen. Op 18 oktober 2024 heeft [gedaagde] € 3.242,68 aan Trivestor betaald. [gedaagde] heeft na 18 oktober 2024 geen huurbetalingen meer verricht. De huurachterstand is daarom vanaf 1 oktober 2024 tot en met april 2025 € 781,45 + € 10.118,71 - € 3.242,68 = € 7.657,48. 
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter ziet verder geen grondslag om een verlaging of kwijtschelding van de huurachterstand toe te kennen. De omstandigheden die [gedaagde] in zijn e-mail benoemt, komen, hoe vervelend deze ook zijn, voor zijn eigen rekening en risico. Trivestor heeft op basis van de huurovereenkomst en de akte van cessie het recht om deze van hem te vorderen. Het staat partijen vrij om na het uitspreken van dit vonnis met elkaar in gesprek te gaan over bijvoorbeeld een betalingsregeling.
      
      
        
          De gevorderde ontbinding wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter wijst de ontbinding van de huurovereenkomst af, omdat Trivestor bij deze vordering geen belang (meer) heeft. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de woning heeft opgeleverd eind april/begin mei 2025. Hieruit leidt de kantonrechter af dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd met ingang van mei 2025. Trivestor heeft dan ook geen belang meer bij de ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
      
        
          De kantonrechter wijst de ontruiming en gebruiksvergoeding af
        
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter wijst ook de ontruiming en de gevorderde gebruiksvergoeding tot de dag van ontruiming af. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de woning heeft opgeleverd, waardoor Trivestor geen belang meer heeft bij de ontruiming van de woning en een gebruiksvergoeding.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 340,37 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat is toegewezen. Uit het overzicht van Trivestor blijkt dat de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden berekend over een bedrag van € 1.875,36. Dit bedrag stond namelijk open op het moment dat de ingebrekestelling werd verzonden (12 december 2024).
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      De rente over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf oktober 2024 heeft opengestaan, wordt toegewezen, omdat Trivestor genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Trivestor moet betalen op € 136,71 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht, € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.153,71. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
    
      2.15.
      Het 0,5 procespunt dat gebruikelijk wordt toegekend voor een akte, wordt bij deze proceskostenveroordeling niet meegerekend. De kantonrechter is van oordeel dat het herberekenen van de huurachterstand in een akte na de vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding voor rekening en risico moet komen van Trivestor. Zij heeft namelijk gebruikgemaakt van het oneerlijke beding.
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.16.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Trivestor dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Trivestor te betalen € 7.997,85 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over de hoofdsom die na iedere wijziging vanaf oktober 2024 heeft opengestaan tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Trivestor worden begroot op € 1.153,71;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens en in het openbaar uitgesproken.
        64363