ECLI:NL:RBGEL:2014:7088, Rechtbank Gelderland, 18-11-2014, AWB - 13 _ 5850
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2014-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Aan eiseres is een onroerende zaak geleverd onder ontbindende voorwaarde. Eiseres heeft in verband met deze levering overdrachtsbelasting voldaan. Eiseres heeft vervolgens deze ontbindende voorwaarde ingeroepen en heeft verzocht om teruggaaf van overdrachtsbelasting op grond van artikel 19 van de WBR. Verweerder heeft deze teruggaaf naar het oordeel van rechtbank Gelderland ten onrechte geweigerd. Er is sprake van een echte ontbindende voorwaarde en niet van een zogenoemde sale and lease-back transactie met terugkoopoptie. Ook heeft het door eiseres niet aan de verkoper teruggegeven bedrag geen betrekking op de onroerende zaak. Gelet hierop is de situatie van voor de levering zowel feitelijk als rechtens hersteld. Het beroep is gegrond.

RECHTBANK GELDERLAND
    Zittingsplaats Arnhem
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: AWB 13/5850
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 november 2014
    
    
      in de zaak tussen
    
    
    
      [X] B.V., te [Z], eiseres
    (gemachtigde: drs. [gemachtigde]),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Arnhem, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Eiseres heeft 25 september 2012 op grond van artikel 19 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) een verzoek om teruggaaf van overdrachtsbelasting ingediend, ten bedrage van € 21.468.
    
    
    
      Bij beschikking (nummer [000]) van 28 mei 2013 is verweerder niet aan dit verzoek tegemoetgekomen.
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 september 2013 het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen bij brief van 25 september 2013, ontvangen door de rechtbank op    26 september 2013, beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2014. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen mr. drs. [gemachtigde] en [A]. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
    
    
    
      Omdat het onderzoek naar het oordeel van de rechtbank niet volledig is geweest heeft de rechtbank het onderzoek heropend. Eiseres is in de gelegenheid gesteld om de berekening over te leggen van de eenmalige vergoeding van € 14.278, zoals die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tussen partijen is opgemaakt. Eiseres heeft vervolgens op 4 juni 2014 een onderbouwing gegeven van voormeld bedrag en verweerder heeft hierop op 23 juni 2014 gereageerd.
    
    
    
      Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2014. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen 
      mr. drs. [gemachtigde] en [A]. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Op 3 juni 2010 hebben [B] als bloot eigenaar en [C] BV als opstalhouder (hierna tezamen: verkoper) een koopovereenkomst gesloten met eiseres als koper. Verkoper heeft daarbij aan eiseres verkocht een sporthal/horecagelegenheid met ondergrond, gelegen aan de [A-straat 1] te [Q] (hierna: het verkochte). De koopprijs bedraagt € 380.000 vrij op naam en is volgens de akte van levering voldaan door storting op een afgezonderde rekening onder beheer van de notaris.
    
    2. Het verkochte is in verhuurde staat verkocht. Tevens zijn partijen overeengekomen dat eiseres het verkochte verhuurt aan verkoper.
    
    3. Verder is in deze koopovereenkomst onder meer het volgende vermeld:
    
      ‘(…)
      
        Verdere afspraken omtrent het voortgezet gebruik
      
      
        Artikel 19
      
      1. Rechten en plichten van de gebruiker
      Verkoper heeft zich naast het hiervoor bedoelde recht van gebruik het (toekomstige) financieel resultaat van het verkochte voorbehouden tot 1 juni 2015.
      Verkoper is gedurende deze periode hiervoor aan de koper de navolgende vergoedingen verschuldigd:
      een eenmalige vergoeding van € 14.278,--;
      a. Deze vergoeding wordt direct verrekend met de koopprijs.
      (…)
    
    
  
  
    Koopovereenkomst
    
      
        Artikel 20
      
      1. Verkoper en koper zijn voorts overeengekomen dat koop plaats vindt onder de voorwaarde dat verkoper uiterlijk op 1 juni 2015 zorg draagt voor een definitieve en onherroepelijke bouwvergunning welke bepaalt dat op het terrein, behorende tot het verkochte een appartementencomplex van minimaal 32 appartementen, bestaande uit 4 woonlagen gerealiseerd kan worden, waarna bij het ontbreken van bovengenoemde bouwvergunning deze koopovereenkomst ontbonden zal zijn en de teruglevering uiterlijk op die datum zal plaatsvinden en voorts onder de gebruikelijke voorwaarden en bedingen die op de verkoop en levering van soortgelijke registergoederen met dien verstande dat koper niet instaat voor de feitelijke staat van het verkochte. (…)’
    
    
    4. Op dezelfde dag is het verkochte aan eiseres geleverd. Ter zake van deze levering is op aangifte € 21.468 aan overdrachtsbelasting voldaan. Hetgeen in de koopovereenkomst onder de hiervoor aangehaalde artikelen is opgenomen is tevens opgenomen in de akte van levering. Voor wat betreft de hiervoor onder artikel 20 aangehaalde ontbindende voorwaarde is hieraan nog toegevoegd dat alsdan de op het verkochte rustende hypothecaire inschrijvingen geheel worden afgelost en vervallen worden verklaard en dat alleen koper zich op de ontbindende voorwaarde kan beroepen.
    
    5. Op 25 september 2012 is de akte gepasseerd waarbij voornoemde ontbindende voorwaarde is ingeroepen. In deze akte is vermeld dat verkoper aan eiseres de van haar ontvangen koopsommen van in totaal € 380.000 moet restitueren en dat dit is gebeurd door storting op een kwaliteitsrekening van de notaris. Verder is hierin onder meer het volgende bepaald:
    
      ‘(…)
      
        Ontbinding
      
      De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden:
      (...)
      (...)
      3. [B] en [C] hebben aan [X] bij brief de dato tien augustus tweeduizend en twaalf (waarvan een kopie aan deze akte wordt gehecht) laten weten dat zij geen mogelijkheid zien om voor genoemde datum van een juni tweeduizend en vijftien (01-06-2015) een definitieve en onherroepelijke bouwvergunning te verkrijgen als hiervoor gemeld, aangezien de gemeente Overbetuwe hier onder geen enkel beding mee zal instemmen.
      
        [X] heeft zich op grond daarvan beroepen op de vervulling van de hiervoor aangehaalde ontbindende voorwaarden (hierna te noemen: “ontbindende voorwaarden”), waarvan blijkt uit een aan deze akte gehechte brief de dato veertien september tweeduizend twaalf. In verband met het in de aangehaalde tekst sub 1.b. bepaalde wordt voorts de hypothecaire inschrijving die ten laste van [X] op de registergoederen is gevestigd doorgehaald, zodra de onderhavige akte is ingeschreven in de openbare registers. De betreffende hypotheekhouder heeft hiertoe reeds onherroepelijk volmacht verstrekt.
      Derhalve zijn de voormelde ontbindende voorwaarden vervuld.
      (...)
    
    
  
  
    Vrijstelling overdrachtsbelasting[B] en [C] doen hierbij een beroep op de vrijstelling van artikel 15 lid 1 sub r van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, aangezien sprake is van herstel als bedoeld in artikel 19 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
    (…)’
    
    
      
        Geschil
      
    
    6. In geschil is of eiseres recht heeft op teruggaaf van overdrachtsbelasting op grond van artikel 19 van de WBR.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    7. De rechtbank stelt voorop dat aan verweerder kan worden toegegeven dat de bepalingen in de koopovereenkomst en akte van levering vragen oproepen. Voor de vraag of recht bestaat op teruggaaf van overdrachtsbelasting moet echter uitsluitend worden beoordeeld of is voldaan aan de voorwaarden van artikel 19 van de WBR. Hierbij is in dit geval van belang of sprake is van de vervulling van een ontbindende voorwaarde en of de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld.
    
    8. De rechtbank overweegt verder dat bij de beantwoording van de vraag of de wijze waarop de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is verwoord tot uitgangspunt genomen moet worden of dat de akte van levering tot uitgangspunt moet worden genomen. Tussen verkoper en eiseres, twee van elkaar onafhankelijke partijen, is dit immers in beginsel ook leidend. De rechtbank overweegt verder dat gesteld noch gebleken is dat er na het passeren van de akte van levering over de ontbindende voorwaarde nog nadere afspraken zijn gemaakt. 
    
    9. Als gevolg hiervan volgt de rechtbank niet het standpunt van verweerder, dat geen sprake is van een ontbindende voorwaarde omdat de verkoper in wezen een terugkoopoptie uitoefende. In de akte van levering is bepaald dat alleen de koper (eiseres) zich op de ontbindende voorwaarde kan beroepen. Dat, zoals verweerder stelt, in wezen sprake is van een zogenoemde sale and lease-back transactie met terugkoopoptie, volgt dan ook niet uit de akte van levering. Ook anderszins is niet gebleken dat daarvan sprake is. Het enkele feit dat op de site van eiseres zogenoemde ‘off balans financieringen’ worden aangeboden is hiertoe onvoldoende. 
    
    10. Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of, zoals verweerder stelt, geen sprake is van een ontbindende voorwaarde omdat het ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al helemaal zeker was dat er op het verkochte geen appartementen zouden kunnen worden gebouwd. Verweerder baseert zich daarbij op telefonisch contact met een medewerker van de afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente, waarbij gezegd zou zijn dat hoogbouw nooit aan de orde is geweest en dat hierover ook geen contact met de gemeente is geweest.
    
    11. De rechtbank overweegt dat partijen niet alleen de in geding zijnde ontbindende voorwaarde in de akte van levering hebben opgenomen, maar ook aanleiding hebben gezien in artikel 28 van de koopovereenkomst afspraken te maken voor het geval de ontbindende voorwaarde niet in vervulling zou gaan en eiseres definitief eigenaar zou worden. Dit vormt een aanwijzing dat partijen er bij het sluiten van de overeenkomst vanuit gingen dat ook het niet in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde tot de mogelijkheden behoorde. Ook de nieuwsbrief van de gemeente Overbetuwe van oktober 2011 over een nieuw bestemmingsplan voor [D] vormt een aanwijzing dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (in de nabije omgeving) van het verkochte over nieuwe ontwikkelingen is nagedacht. Verder is, zoals de rechtbank hiervoor reeds heeft overwogen, geen sprake van een zogenoemde sale and lease-back transactie met terugkoopoptie. Al deze feiten en omstandigheden in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangedragen die tot het oordeel kunnen leiden dat, in afwijking van wat in de akte van levering is vermeld, feitelijk geen sprake is van een ontbindende voorwaarde. Het door verweerder aangehaalde telefoongesprek met een medewerker van de afdeling ruimtelijke ordening is daartoe onvoldoende, reeds omdat eiseres de inhoud daarvan heeft betwist en niet schriftelijk is vastgelegd wat daarin precies is besproken en met wie. 
    
    12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat voldaan is aan de voorwaarde van artikel 19 van de WBR dat sprake moet zijn van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde.
    
    
      13. Naar het oordeel van de rechtbank is tevens sprake van zowel feitelijk als rechtens herstel. Verkoper is na het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde weer opnieuw volledig eigenaar geworden van het verkochte, het verkochte is nog steeds in verhuurde staat en de koopsom is volledig teruggestort op rekening van de verkoper. Hiermee is de toestand van vóór de verkrijging op 4 juni 2010 zowel feitelijk als rechtens hersteld.
      
      13. Hieraan doet niet af dat dat eiseres het door haar bij de levering van het verkochte van de verkoper ontvangen bedrag van € 14.278, niet heeft teruggestort op rekening van de verkoper. Aan verweerder kan worden toegegeven dat de eiseres uiteenlopende verklaringen over (de totstandkoming van) dit bedrag heeft gegeven. Ook heeft eiseres niet voldaan aan haar bewijsaanbod om de berekening van het bedrag over te leggen, zoals die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen is gemaakt. De rechtbank zal hieraan echter geen consequenties verbinden. In de akte van levering is vermeld dat de betaling van dit bedrag samenhangt met het voorbehouden van het (toekomstige) financieel resultaat van het verkochte door de verkoper. Dit omdat verkoper zich het recht van gebruik van het verkochte heeft voorbehouden. Dat partijen, in afwijking van wat is vermeld in de akte van levering, feitelijk hebben bedoeld een korting op de koopprijs te verlenen is de rechtbank niet gebleken.
    
    
    15. Gelet op het vorenoverwogene is voldaan aan het bepaalde van artikel 19 van de WBR, zodat eiseres recht heeft op teruggaaf van overdrachtsbelasting verleend. Het beroep dient daarom gegrond te worden verklaard.
    
    16. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.461 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het verstrekken van inlichtingen en 0,5 punt voor het verschijnen op de nadere zitting met een waarde per punt van € 487 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - verleent aan eiseres een teruggaaf overdrachtsbelasting van € 21.468;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op 	bezwaar;
    - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.461;
    - gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 318 vergoedt.
    
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.G.J. van Well, rechter, in tegenwoordigheid van mr. T.J.P. Wientjens, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 18 november 2014
              
            
          
          
            
              
              
              griffier 
            
            
              
            
            
              
              
              rechter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrift verzonden aan partijen op:
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Rechtsmiddel
              
              Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
              
              Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
              1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:	a. de naam en het adres van de indiener;
              	b. een dagtekening;
              	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
              	d. de gronden van het hoger beroep.