ECLI:NL:CG:2014:2, Centrale Grondkamer, 20-10-2014, GP 11.726
Centrale Grondkamer — Uitspraak 
Datum: 2014-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Centrale Grondkamer, pachtrecht
        Artikel 7:333 lid 2 BW
        Herziening pachtprijs. Bij de beoordeling van de doelmatigheid van de bedrijfsgebouwen is niet enkel de leeftijd van die bedrijfsgebouwen bepalend. Bij de beoordeling van een verzoek om herziening van de pachtprijs van bedrijfsgebouwen moet worden uitgegaan van het gebruik van het pachtobject zoals door partijen is overeengekomen bij het ingaan van de tussen hen bestaande pachtovereenkomst. Het ligt evenwel in de rede dat daarnaast ook acht wordt geslagen op de wijze waarop het bedrijf zich nadien in het licht van het indertijd door partijen overeengekomen gebruik heeft ontwikkeld. Dit brengt mede dat bij een verzoek om herziening van de pachtprijs van de onderhavige bedrijfsgebouwen in de gegeven omstandigheden niet zonder meer enkel moet worden uitgegaan van het indertijd door partijen in hun pachtovereenkomst overeengekomen gebruik daarvan maar dat daarbij ook mede moet worden betrokken eventueel gewijzigd gebruik dat nadien is overeengekomen of goedgevonden.

CENTRALE GRONDKAMER
  
    Datum: 20 oktober 2014
    Dossiernummer: GP 11.726
  
  
    
      Beschikking
    
  
  
    in de zaak van:
  
  
    [pachter],
    
      wonende te [woonplaats], [adres],
      -hierna te noemen: pachter-
    
    
    
    
    
      
        -tegen-
      
    
    
    
  
  
    Stichting [naam van stichting],
    
      gevestigd te [vestigingsplaats],
      -hierna te noemen: verpachtster-
      gemachtigde: ir. W.J. Ebbers, Wijmenga rentmeesters en agrarisch taxateurs te
      Burgum.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Het geding in eerste aanleg
    
    
      De grondkamer Noord heeft bij beschikking van 7 oktober 2013, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 17 oktober 2013, de pachtprijs van de door verpachtster aan pachter verpachte boerderij, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Friesland], sectie [..], nrs. [..] en [..], sectie [..], nrs. [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..] en [..], totaal groot 70.06.70 ha., herzien en bepaald op € 59.061,00 in totaal per jaar, ingaande 1 mei 2013.
    
    
    
      Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de bij de beschikking gegeven motivering.
    
    
    
  
  
    Het geding in hoger beroep
    
    
      Pachter is bij een op 12 november 2013 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking, met verzoek om de door de grondkamer vastgestelde pachtprijs van de onderhavige woning en bedrijfsgebouwen te heroverwegen.
    
    
    
      Verpachtster heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 9 december 2013 ter griffie ingekomen verweerschrift, tevens houdende incidenteel beroep.
    
    
    
      Pachter heeft hier nog op gereageerd bij een op 2 januari 2014 ter griffie ingekomen brief.
    
    
    
  
  
    De grieven
    
    
      Pachter heeft aangevoerd dat hij zich op een aantal concreet aangegeven onderdelen niet kan verenigen met de door de grondkamer bepaalde pachtprijs van de onderhavige woning en bedrijfsgebouwen.
    
    
    
      Verpachtster heeft in haar incidenteel beroep aangevoerd dat zij zich op een aantal concreet aangegeven onderdelen niet kan verenigen met de door de grondkamer bepaalde pachtprijs van de onderhavige woning en bedrijfsgebouwen.
    
    
    
  
  
    Het onderzoek
    
    
      De Centrale Grondkamer heeft op 20 februari 2014 ter plaatse een onderzoek doen instellen.
    
    
    
      Bij brief van de griffier van 13 maart 2014 is een afschrift van een concept-taxatierapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, zulks met vermelding dat, indien binnen de gestelde termijn geen bericht van partijen is ontvangen, deskundigen aannemen dat zij geen bezwaar tegen het concept-rapport hebben, althans dat zij zich hierbij neerleggen.
      Verpachtster heeft hierop gereageerd bij op 25 maart 2014 en 2 mei 2014 ter griffie ingekomen brieven. Pachter heeft zijn zienswijze dienaangaande kenbaar gemaakt bij op 14 april 2014 en 19 mei 2014 ter griffie ingekomen brieven.
    
    
    
      Bij brief van de griffier van 21 juli 2014 is een afschrift van het definitieve rapport dat aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan. Binnen de gestelde termijn is door verpachtster niet gereageerd. Pachter heeft bij een op 25 augustus 2014 ter griffie ingekomen brief verzocht om een onderbouwing van enkele concreet aangegeven onderdelen van de taxatie door deskundigen van de pachtprijs van de bedrijfsgebouwen, zulks met verzoek om een mondelinge behandeling.
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    De mondelinge behandeling
    
    
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 15 september 2014, waarbij zijn verschenen pachter, vergezeld door zijn echtgenote en bijgestaan door J.G. van Maanen, rentmeester, alsmede namens verpachtster ir. W.J. Ebbers, rentmeester. 
    
    
    
      Tevens was aanwezig als informant ing. L.L.M de Lorijn, zijnde één van de deskundigen.
    
    
    
      Ter zitting heeft ing. De Lorijn desgevraagd verklaard dat deskundigen de doelmatigheid van de onderhavige bedrijfsgebouwen hebben gekwalificeerd als slecht+, waarmee zij hebben aangegeven dat de doelmatigheid daarvan ligt tussen slecht en matig en wel dichter bij slecht dan bij matig. Hij heeft daarbij opgemerkt dat het bouwjaar van die gebouwen daarbij wel een rol heeft gespeeld maar niet doorslaggevend is geweest en dat het denkbaar is dat de doelmatigheid van een bedrijfsgebouw nog slechter is dan die van deze bedrijfsgebouwen. Deskundigen hebben in hun rapport in onderdeel L aangegeven dat genoemde bedrijfsgebouwen ruimte bieden aan 23 melkkoeien en 23 stuks jongvee, en daaraan 14 ha toegerekend, zodat 25 ha resulteerde voor de akkerbouw.
    
    
    
      Pachter heeft gevraagd om een cijfermatige onderbouwing van de toedeling van de hectares aan de melkveehouderij en de akkerbouw en zich afgevraagd of de bedrijfsgebouwen voldoende ruimte bieden voor de opslag van de opbrengst van 25 ha akkerbouw.
    
    
    
      Ing. De Lorijn heeft opgemerkt dat hier sprake is van een gemengd bedrijf, als gevolg waarvan bepaalde gedeelten van de bedrijfsgebouwen, zoals de werktuigenberging, zowel voor de akkerbouw als voor de veehouderij worden gebruikt. Omdat een duidelijke scheiding niet altijd gemaakt kan worden hebben deskundigen in hun rapport vermeld dat zij een en ander tezamen en in onderlinge samenhang hebben bezien. 
    
    
    
      De heer Van Maanen wil graag duidelijkheid over de vraag wanneer de doelmatigheid van een bedrijfsgebouw slecht is en wanneer deze als matig moet worden aangemerkt. Hij constateert dat deskundigen in hun rapport beide bedrijfstakken hebben bezien in het licht van een totale oppervlakte van 39 ha.
    
    
    
      Pachter  heeft haar verbazing uitgesproken over de discussie over de doelmatigheid van de onderhavige bedrijfsgebouwen omdat volgens haar de tabel in de LEI-nota Modernisering pachtnormen agrarische bedrijfsgebouwen en de daarin vermelde mogelijkheden om daar van af te wijken voldoende duidelijk zijn. Dientengevolge moet de doelmatigheid van de onderhavige 194 jaar oude bedrijfsgebouwen als slecht worden gekwalificeerd. Voorts plaatst zij vraagtekens bij de constatering van deskundigen in hun rapport dat de onderhavige bedrijfsgebouwen voldoende zijn voor de exploitatie van 39 ha.
    
    
    
      Ir. Ebbers wijst er op dat de onderhavige pachtovereenkomst is ingegaan op 1 mei 1974 en dat hetgeen daarvoor ter zake van de bedrijfsgebouwen en bedrijfsvoering is gebeurd niet relevant is. Hij verwijst in dit verband naar de door hem overlegde pleitnotities.
    
    
    
      Ing. De Lorijn heeft verklaard dat deskundigen ook bij hun beoordeling van de doelmatigheid van de onderhavige gebouwen zijn uitgegaan van de situatie ten tijde van het ingaan van genoemde pachtovereenkomst en dat zij de nadien daaraan door pachter voor zijn rekening aangebrachte veranderingen en verbeteringen buiten beschouwing hebben gelaten. Tijdens de taxatie bleek dat partijen hierover op onderdelen van mening verschilden. Reden waarom deskundigen genoodzaakt waren om een en ander naar beste weten en kunnen in te schatten. Deskundigen hebben zich met inachtneming van voormeld uitgangspunt zelfstandig een oordeel gevormd over de door middel van die bedrijfsgebouwen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze te exploiteren oppervlakte land.
    
    
    
  
  
    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        In een procedure als de onderhavige dient de Centrale Grondkamer zich zelfstandig een oordeel te vormen. Dit onafhankelijk van eventuele eerdere beslissingen van de grondkamer.
      
      
        Naar aanleiding van het door pachter ter zitting aangevoerde met betrekking tot de beoordeling van de doelmatigheid van de onderhavige bedrijfsgebouwen in relatie tot de door haar genoemde LEI-nota verwijst de Centrale Grondkamer naar haar beschikking van 6 augustus 2014, kenmerk GP 11.731 en GP11.734 ([pachter X]/Staat der Nederlanden) waarin zij dienaangaande het volgende heeft overwogen:
      
    
    
      “………..
              Dientengevolge is de Centrale Grondkamer van oordeel dat het, mede gelet op artikel 21 
              aanhef en onder c van het Pachtprijzenbesluit 2007 als vorenbedoeld, in de rede ligt dat de 
              hoogst toelaatbare pachtprijs ingevolge artikel 16, lid 1 Pachtprijzenbesluit, als vorenbedoeld,
              de norm is in geval van toetsing van een ter goedkeuring ingezonden pachtovereenkomst of 
              pachtwijzigingsovereenkomst betreffende agrarische bedrijfsgebouwen, maar daarnaast ook
              in geval van herziening van de desbetreffende pachtprijs door de grondkamer. 
    
    
    
      Met betrekking tot toepassing van de tabel in het eerste lid van artikel 16 van het Pachtprijzenbesluit 2007, zoals vorenbedoeld, overweegt de Centrale Grondkamer dat in de Nota van toelichting, behorende bij voormelde wijziging van het Pachtprijzenbesluit 2007 met ingang van 1 juli 2012 dienaangaande het navolgende is vermeld: 
      
        “§ 3.1 Indeling op basis van doelmatigheidDe pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen zijn berekend op basis van de gemiddelde jaarlijkse kosten van de agrarische bedrijfsgebouwen in eigendom voor de verpachter. Bij de kostenberekening van de pachtprijzen per hectare voor bedrijfsgebouwen door het LEI is de leeftijd van het gebouw betrokken, zodat rekening wordt gehouden met het feit dat een bedrijfsgebouw minder doelmatig wordt naarmate het ouder wordt. De doelmatigheid is echter niet alleen afhankelijk van de leeftijd, er zijn meerdere factoren relevant voor de bepaling van de doelmatigheid van een bedrijfsgebouw en daarmee een redelijke pachtprijs. Te denken valt onder meer aan tussentijdse investeringen door de verpachter in het bedrijfsgebouw; de aanwezigheid van meerdere bedrijfsgebouwen in een complex, waardoor niet één leeftijd vastgesteld kan worden; zeer goed- of juist slecht onderhoud gepleegd door de verpachter; de kwaliteit van de gebruikte materialen en constructie bij de bouw van het bedrijfsgebouw; afspraken tussen partijen; de aanwezigheid van meer (opslag)ruimten, stallen en aansluitingen dan gemiddeld, etc. Bovendien zijn de door het LEI berekende jaarlijkse kosten gemiddelden en zijn er dus altijd gevallen waarbij het gemiddelde juist hoger- of lager ligt dan de werkelijke kosten. Dit zijn de redenen waarom de begeleidingscommissie van deskundigen onder leiding van voorzitter professor mr. Van Hall heeft geadviseerd om niet per levensjaar van het bedrijfsgebouw een vaste pachtprijs vast te stellen, maar om de leeftijd te gebruiken als indicatie voor de indeling in één van de zes doelmatigheidscategorieën. Bij de indeling in de doelmatigheidscategorieën van de tabel in het eerste lid van artikel 16 van het Pachtprijzenbesluit 2007 kan de leeftijd van het bedrijfsgebouw als indicatie worden gebruikt. Een gebouw met een leeftijd van 1 tot en met 7 jaar zal in het algemeen kunnen worden ingedeeld in de categorie «nieuw». Een gebouw met een leeftijd van 8 tot en met 14 jaar past over het algemeen het best in de categorie «zeer goed». Een gebouw met een leeftijd van 15 tot en met 21 jaar past over het algemeen  het best in de categorie «goed». Een gebouw met een leeftijd van 21 tot en met 28 jaar past over het algemeen het best in de categorie «redelijk». Een gebouw in de leeftijd van 28 tot en met 35 jaar past over het algemeen het best in de categorie «matig». Een gebouw dat ouder is dan 35 jaar past over het algemeen het best in de categorie «slecht».Door rekening te houden met de leeftijd van het bedrijfsgebouw bij de indeling in een doelmatigheidscategorie wordt rekening gehouden met het uitgangspunt dat de doelmatigheid van een bedrijfsgebouw in de tijd vermindert en zakt de pachtprijs met een enigszins glijdende schaal. Hiernaast blijft de mogelijkheid bestaan dat wordt geschoven in doelmatigheidscategorieën als de situatie ter plaatse afwijkt van het gemiddelde, zoals in de in deze paragraaf beschreven voorbeelden. Wanneer de kwaliteit – en daarmee de doelmatigheid – van het bedrijfsgebouw beter is dan de kwaliteit die over het algemeen kan worden verwacht van een gebouw met die leeftijd, is het de bedoeling dat op basis hiervan het bedrijfsgebouw wordt ingedeeld in een hogere doelmatigheidscategorie, met de daarbij behorende hogere pachtprijs. Wanneer de kwaliteit – en daarmee de doelmatigheid -  van het bedrijfsgebouw slechter is dan de kwaliteit die over het algemeen kan worden verwacht van een gebouw met die leeftijd, is het de bedoeling dat op basis hiervan het bedrijfsgebouw wordt ingedeeld in een lagere doelmatigheidscategorie, met de daarbij behorende lagere pachtprijs.
       ……….”
      
        Hieruit vloeit voort dat, anders dan door pachter is aangevoerd, bij de beoordeling van de doelmatigheid van de onderhavige bedrijfsgebouwen niet enkel de leeftijd van die bedrijfsgebouwen bepalend is. Voorts moet, eveneens anders dan hij heeft aangevoerd, in dit verband door de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, toepassing worden gegeven aan de wettelijke bepalingen als vorenvermeld met bijbehorende Nota van toelichting en niet op de mede daaraan ten grondslag liggende LEI-nota.
      Mede gelet op de als zodanig door partijen niet weersproken omschrijving van de onderhavige bedrijfsgebouwen in hun rapport, is de Centrale Grondkamer van oordeel dat deskundigen in hun rapport terecht en op juiste wijze toepassing hebben gegeven aan het hiervoor overwogene.
    
    3. Van de zijde van pachter zijn in de stukken en ter zitting vraagtekens geplaatst bij de vermelding door deskundigen in onderdeel L van hun rapport dat de onderhavige bedrijfsgebouwen voldoende zijn voor de exploitatie van 39 ha, waarvan 14 ha toe te rekenen aan de melkveehouderij en 25 ha aan de akkerbouw.Mede gelet op de ter zitting door ing. L.L.M. de Lorijn namens deskundigen gegeven toelichting op genoemd onderdeel van het taxatierapport overweegt de Centrale Grondkamer dienaangaande het navolgende. Bij de beoordeling van een verzoek om herziening van de pachtprijs van bedrijfsgebouwen als het onderhavige dienen de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, uit te gaan van het gebruik van het pachtobject zoals door partijen is overeengekomen bij het ingaan van de tussen hen bestaande pachtovereenkomst, in casu 1 mei 1974. Anders dan pachter kennelijk veronderstelt, ligt het evenwel in de rede dat de grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, daarnaast ook acht slaan op de wijze waarop het bedrijf zich nadien in het licht van het indertijd door partijen overeengekomen gebruik heeft ontwikkeld. Dit brengt mede dat bij een verzoek om herziening van de pachtprijs van de onderhavige bedrijfsgebouwen in de gegeven omstandigheden niet zonder meer enkel moet worden uitgegaan van het indertijd door partijen in hun pachtovereenkomst overeengekomen gebruik daarvan maar dat daarbij ook mede moet worden betrokken eventueel gewijzigd gebruik dat nadien is overeengekomen of goedgevonden. Of hiervan sprake is, is een voorvraag. Omdat verpachtster niet eerder in deze procedure bezwaar heeft gemaakt tegen het gewijzigd gebruik, beantwoordt de Centrale Grondkamer de voorvraag aldus dat verpachtster het gewijzigd gebruik stilzwijgend heeft goedgevonden.In het licht hiervan en mede gelet op de stukken en het dienaangaande ter zitting door partijen en namens deskundigen verklaarde, is de Centrale Grondkamer van oordeel dat de zienswijze van deskundigen zoals vermeld in onderdeel L van hun taxatierapport haar in de gegeven omstandigheden niet als onredelijk voorkomt. De Centrale Grondkamer zal hiervan dan ook uitgaan.
    Voor zoveel nodig overweegt de Centrale Grondkamer in dit verband nog dat, indien en voor zover partijen van mening verschillen over de vraag of het nadien ontstane gebruik van het pachtobject is overeengekomen of goedgevonden, dit een rechtsvraag betreft, waarvan de beantwoording uiteindelijk is voorbehouden aan de bevoegde pachtrechter.
    4. Ook overigens heeft de Centrale Grondkamer geen onjuistheden in het rapport van deskundigen aangetroffen en zal zij dit volgen.
    
    
  
  
    Slotsom
    
    
      De beschikking, waarvan beroep, kan niet in stand blijven.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
    
    
    
      Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
      Herziet de pachtprijs van de onderhavige boerderij en bepaalt deze op € 57.655,03 per jaar, ingaande 1 mei 2013.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven op 20 oktober 2014 door mrs. W.L. Valk, Th.C.M. Willemse, en F.J.P. Lock en de deskundige leden mr. ing. H. Revoort en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. J.G. Bongers als griffier.