ECLI:NL:RBMNE:2025:6990, Rechtbank Midden-Nederland, 01-12-2025, UTR 24/6909 t/m UTR 24/6924, UTR 25/3802, UTR 25/3804 t/m UTR 25/3822, UTR 25/3824 t/m UTR 25/3831
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde meerdere appartementen, beroepen ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 24/6909 t/m UTR 24/6924, UTR 25/3802, UTR 25/3804 t/m UTR 25/3822, UTR 25/3824 t/m UTR 25/3831	
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken in [plaats 2] voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:   
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer
                
              
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Type object
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde
                
              
            
            
              
                UTR 25/3802
              
              
                
                  [adres 1] [plaats 2] 
              
              
                Woning
              
              
                € 238.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3804
              
              
                
                  [adres 2] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 278.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3805
              
              
                
                  [adres 3] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 220.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3806
              
              
                
                  [adres 4] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 227.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3807
              
              
                
                  [adres 5] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 227.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3808
              
              
                
                  [adres 6] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 220.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3809
              
              
                
                  [adres 7] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3810
              
              
                
                  [adres 8] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 224.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3811
              
              
                
                  [adres 9] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 227.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3812
              
              
                
                  [adres 10] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 220.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3813
              
              
                
                  [adres 11] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 225.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3814
              
              
                
                  [adres 12] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 225.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3815
              
              
                
                  [adres 13] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 256.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3816
              
              
                
                  [adres 14] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 238.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3817
              
              
                
                  [adres 15] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3818
              
              
                
                  [adres 16] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 224.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3819
              
              
                
                  [adres 17] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 227.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3820
              
              
                
                  [adres 18] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 220.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3821
              
              
                
                  [adres 19] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 225.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3822
              
              
                
                  [adres 20] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 225.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3824
              
              
                
                  [adres 21] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 256.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3825
              
              
                
                  [adres 22] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 238.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3826
              
              
                
                  [adres 23] [plaats 2] 
              
              
                Woning
              
              
                € 316.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3827
              
              
                
                  [adres 24] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 233.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3828
              
              
                
                  [adres 25] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 238.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3829
              
              
                
                  [adres 26] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 229.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3830
              
              
                
                  [adres 27] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
            
              
                UTR 25/3831
              
              
                
                  [adres 28] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 227.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6909
              
              
                
                  [adres 29] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 228.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6910
              
              
                
                  [adres 30] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 236.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6911
              
              
                
                  [adres 31] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 233.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6912
              
              
                
                  [adres 32] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6913
              
              
                
                  [adres 33] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6914
              
              
                
                  [adres 34] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 227.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6915
              
              
                
                  [adres 35] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 228.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6916
              
              
                
                  [adres 36] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 228.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6917
              
              
                
                  [adres 37] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 233.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6918
              
              
                
                  [adres 38] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6919
              
              
                
                  [adres 39] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6920
              
              
                
                  [adres 40] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 227.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6921
              
              
                
                  [adres 41] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 228.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6922
              
              
                
                  [adres 42] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 236.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6923
              
              
                
                  [adres 43] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 233.000,-
              
            
            
              
                UTR 24/6924
              
              
                
                  [adres 44] [plaats 2]
              
              
                Woning
              
              
                € 232.000,-
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarden van de woningen van [adres 2] , [adres 13] , [adres 21] , [adres 23] , [adres 25] en [adres 26] als volgt opnieuw vastgesteld:
      
      
        
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                Nieuwe vastgestelde waarde
              
            
            
              
                
                  [adres 2] [plaats 2] 
              
              
                € 224.000,-
              
            
            
              
                
                  [adres 13] [plaats 2]
              
              
                € 211.000,-
              
            
            
              
                
                  [adres 21] [plaats 2]
              
              
                € 211.000,-
              
            
            
              
                
                  [adres 23] [plaats 2]
              
              
                € 241.000,-
              
            
            
              
                
                  [adres 25] [plaats 2]
              
              
                € 201.000,-
              
            
            
              
                
                  [adres 26] [plaats 2]
              
              
                € 191.000,-
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.4.
      Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het beroep is behandeld op de zitting van 20 oktober 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
    
      2.	Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en ‘pinpointbrieven’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee en zij zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. De goede procesorde verzet zit vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.
    
    
    
      2.1.
      Dat betekent dat de gemachtigde van eiser, zowel in het beroepschrift, de latere brieven, de ‘pinpointbrieven’, als op de zitting geen concrete gronden heeft aangevoerd die mee kunnen worden genomen bij de beoordeling van het geschil.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Het beoordelingskader
      
    
    
    3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    
      
        Het geschil (alle woningen)
      
    
    
    5. De woningen zijn appartementen, in 1980 gebouwd en in 2017 gerenoveerd. De woningen verschillen enkel in gebruikersoppervlakte en hebben allemaal een balkon en een parkeerplaats. 
    
    6. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
    1 januari 2023. Eiseres bepleit een waarde die minimaal 20 procent lager is. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
    
    7. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatieverslagen overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats 2] , te weten: 
    
      
        
          [adres 45] , verkocht op 31 maart 2023 voor € 320.000,-;
      
      
        
          [adres 46] , verkocht op 3 juli 2022 voor € 325.000,-;
      
      
        
          [adres 47] , verkocht op 31 maart 2023 voor € 311.250,-;
      
      
        
          [adres 48] , verkocht op 11 januari 2023 voor € 292.500,-.
      
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    8.	De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatieverslagen genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningen een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    9. Omdat eiseres geen concrete gronden heeft aangevoerd heeft dat tot gevolg dat het beroep ongegrond is.
    
    
      
        Het verzoek om immateriële schadevergoeding
      
    
    
    11. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
    
    
      11.1.
      De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 28 februari 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      12.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 december 2025.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              
                De griffier is verhinderd
              
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    deze uitspraak te ondertekenen
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Vgl. gerechtshof Amsterdam 11 februari 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:475, r.o. 5.1.4.