ECLI:NL:RBNNE:2025:4916, Rechtbank Noord-Nederland, 25-09-2025, 11765759 \ VZ VERZ  25-120
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Atelier is geen 290-bedrijfsruimte. Verlenging 230a-ontruimingstermijn met een jaar. Vaststelling vergoedingssom voor het voortgezet gebruik ex artikel 7:230a lid 6 BW en gedeeltelijke toewijzing van achterstallige (geïndexeerde) huurpenningen.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11765759 \ VZ VERZ  25-120
    
    
    
      
        Beschikking van 25 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      verzoekende partij in het (voorwaardelijk) verzoek,
      verwerende partij in het tegenverzoek,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. C.E. van der Wijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerder]
        , 
      te [vestigingsplaats] ,
      verwerende partij in het (voorwaardelijk) verzoek,
      verzoekende partij in het tegenverzoek,
      hierna te noemen: [verweerder] ,
      gemachtigde: mr. S. Veenema-Bruinsma.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het verzoekschrift;
      - het verweerschrift tevens zelfstandig tegenverzoek;
      - de producties.
      
    
    
      1.2.
      Op 28 augustus 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is verschenen, bijgestaan door mr. C.E. van der Wijk. Aan de zijde van [verweerder] is [eigenaar bedrijf verweerder] (eigenaar) verschenen, bijgestaan door mr. S. Veenema-Bruinsma. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten (nader) toegelicht, deels aan de hand van ingebrachte spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. 
      
    
    
      1.3.
      De beschikking is bepaald op vandaag.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De (verkort weergegeven) feiten
    
    
      
        het (voorwaardelijk) verzoek en in het tegenverzoek
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt als kunstschilder/beeldend kunstenaar sinds 1 oktober 1996 van (de rechtsvoorganger van) [verweerder] een bedrijfsruimte aan de [adres] te Groningen (hierna: het gehuurde). 
      
    
    
      2.2.
      
        De huurovereenkomst regelt voor zover van belang het volgende in artikel 2, 3 en 5: 
        “2. Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als kantoor, atelier/werkruimte, expositieruimte en cursusruimte, alles ten behoeve van het door huurder uitgeoefende bedrijf/beroep van kunstschilder beeldend kunstenaar.
      
      
      
        3. Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 2. (…)
      
      
        5. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging per aangetekend schrijven waarbij door partijen een opzegtermijn in acht moet worden genomen van tenminste zes maanden. (…)
      
      
        7. De huurprijs wordt voor het eerst aangepast vijf jaren na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, alzo op 1 oktober 2001. Daarna vindt vervolgens jaarlijks per 1 oktober aanpassing plaats volgens de dan geldende index volgens de cijferreeks van CBS zoals voor onderhavige panden gebruikelijk is.”
      
    
    
      2.3.
      
        Op 23 april 2024 heeft [verweerder] voor zover van belang het volgende bericht aan [eiser] :
        “(…) Wij [verweerder] (…), nemen het beheer van het pand over en zullen jullie aanspreekpunt zijn. Hierover komen wij graag met jullie in contact, om kennis te maken en de toekomst plannen van jullie en het pand te bespreken. (…)”. 
      
      
    
    
      2.4.
      Partijen hebben nadien onder meer gesproken over het wijzigen van de huurovereenkomst en een verhoging van de (maand)huurprijs van € 428,00 naar € 1.000,00, maar zijn hierover niet tot overeenstemming gekomen. 
      
    
    
      2.5.
      
        Bij e-mail en aangetekende brief van 30 oktober 2024 heeft [verweerder] de tussen partijen bestaande huurovereenkomst tegen 1 mei 2025 opgezegd en tegen diezelfde datum de ontruiming aangezegd. Voor zover van belang heeft [verweerder] het volgende aan [eiser] geschreven: 
        “(…) Meteen bij aankoop is met u gecommuniceerd dat [verweerder] de door u gehuurde bedrijfsruimte mogelijk wenst te transformeren naar woonruimte dan wel deze ruimte anderszins wenst in te zetten. Er is evenwel ook gekeken naar de mogelijkheid van voortzetting van de huidige huurrelatie, met gewijzigde huurvoorwaarden. Daarover hebben wij helaas geen overeenstemming mogen bereiken. (…)”. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] is ten slotte deze procedure begonnen.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het (voorwaardelijk) (tegen)verzoek en het verweer
    
    
      
        het (voorwaardelijk) verzoek
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] verzoekt – zakelijk weergegeven – bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, primair [eiser] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn (voorwaardelijk) verzoek, subsidiair een verklaring voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst met ontruimingsaanzegging door [verweerder] rechtens geen effect heeft, meer subsidiair verlenging van de ontruimingstermijn tot een jaar, en wel tot en met 1 mei 2026, het een en ander vermeerderd met kosten. [eiser] legt primair aan zijn verzoek ten grondslag dat het gehuurde een bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en subsidiair dat de huuropzegging en ontruimingsaanzegging niet rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en meer subsidiair dat zijn belangen meer worden geschaad door de ontruiming van het gehuurde dan de belangen van [verweerder] bij de (tijdelijke) voortzetting van het gebruik van het gehuurde. 
      
    
    
      3.2.
      
        [verweerder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het verzoek.
      
      
        
          het tegenverzoek
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [verweerder] verzoekt – zakelijk weergegeven – bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, bij verlenging van de ontruimingstermijn de gebruiksvergoeding vast te stellen op een bedrag van € 1.000,00 per maand (exclusief btw en energievergoeding), en veroordeling van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 2.861,41 aan achterstallige huurpenningen, het een en ander vermeerderd met rente en kosten. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het tegenverzoek. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        het (voorwaardelijk) verzoek en tegenverzoek
      
    
    
    
      4.1.
      Gelet op de nauwe samenhang van het (voorwaardelijk) verzoek en het tegenverzoek, zullen deze hierna gezamenlijk worden behandeld. 
      
    
    
      4.2.
      De centrale vraag in deze procedure is of het gehuurde een bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 BW en – in het verlengde daarvan – zo niet, of [eiser] ontruimingsbescherming toekomt als bedoeld in artikel 7:230a BW. De kantonrechter overweegt als volgt. 
      
    
    
      4.3.
      Allereerst moet dus worden vastgesteld wat voor soort bedrijfsruimte het gehuurde is. Een zogenoemde 290-bedrijfsruimte is een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf, met een voor publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van diensten of roerende zaken (artikel 7:290 lid 2 BW). Als een bedrijfsruimte kort gezegd geen 290-bedrijfsruimte is, dan is het een bedrijfsruimte als bedoeld in 7:230a BW. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] stelt zich (primair) op het standpunt dat sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Van belang hierbij is volgens [eiser] dat potentiële klanten naar zijn atelier (kunnen) komen om onder andere zijn kunst(werken) te kopen en te bezichtigen. Het overgrote deel van zijn omzet haalt [eiser] naar eigen zeggen uit de verkoop vanuit het gehuurde. Deze stelling heeft [eiser] onder meer onderbouwd met verklaringen van klanten. Mede onder verwijzing naar rechtspraak, volgt hieruit volgens [eiser] dat sprake is van een ‘voor publiek toegankelijk lokaal’ waaruit moet worden afgeleid dat het gehuurde een 290-bedrijfsruimte is. 
      
    
    
      4.5.
      
        [verweerder] is het hier niet mee eens en stelt zich op het standpunt dat het gehuurde een bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:230a BW. In dat kader verwijst [verweerder] onder meer naar de huurovereenkomst waaruit volgt dat een (schilders)atelier is verhuurd, die hoofdzakelijk is bedoeld als werk- en opslagruimte voor [eiser] als kunstschilder. Dat [eiser] af en toe klanten ontvangt in het gehuurde doet volgens [verweerder] niet af aan het 230a-karakter van het gehuurde, omdat het atelier in beginsel niet vrij toegankelijk is voor het publiek en ook niet als zodanig is ingericht/bedoeld. De door [eiser] overgelegde verklaringen van klanten tonen dit volgens [verweerder] ook niet aan. 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat de uitoefening van een kunstschilderbedrijf beschouwd kan worden als een ambachtsbedrijf en daarmee onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW kan vallen. Een atelier is dus niet altijd (automatisch) een 230a-ruimte, voor zover [verweerder] dat heeft bedoeld te stellen. Van belang bij kwalificatie van de bedrijfsruimte is of het atelier vrij voor het publiek toegankelijk is voor rechtstreekse leveringen van diensten of onroerende zaken en daarover verschillen partijen van mening. De kantonrechter overweegt dat het bij een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ moet gaan om een ruimte waar het publiek vrij in en uit kan lopen. Hierbij kan ‘het publiek’ ook een enigszins beperkt publiek zijn (zoals kunstliefhebbers). Daarentegen is een verkooppunt dat slechts toegankelijk is voor een selecte groep personen niet ‘publiek toegankelijk’ (bijvoorbeeld alleen clubleden). Voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is en dat het algemene publiek zich hiertoe kan wenden. Bij de beoordeling hiervan gaat het om wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten en moesten afleiden. In dit kader is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
      
    
    
      4.7.
      Aangezien [verweerder] gemotiveerd betwist dat sprake is van een 290-bedrijfsruimte, is het aan [eiser] om gemotiveerd te onderbouwen (en zo nodig te bewijzen) dat het gehuurde kwalificeert als een 290-bedrijfsruimte. Dat het gehuurde een 290-bedrijfsruimte is, volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet uit de tekst van (artikel 2 van) de huurovereenkomst. Hieruit volgt niet dat partijen hebben bedoeld een 290-bedrijfsruimte te (ver)huren, in die zin dat het gehuurde (ook) een vrij toegankelijk verkooppunt omvat. Daar komt bij dat niet zozeer in geschil is dat het gehuurde voor [eiser] (in ieder geval) een werkruimte/atelierfunctie vervult. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat de (contractuele) bestemming is gewijzigd als bedoeld in artikel 3 van de huurovereenkomst omdat de rechtsvoorganger van [verweerder] aan [eiser] toestemming heeft gegeven om zijn kunst(werken) te verkopen in het gehuurde en daarmee heeft ingestemd met een (290-) bestemmingswijziging, volgt de kantonrechter dit standpunt niet. Dit is namelijk niet door [eiser] (met stukken) onderbouwd en uitdrukkelijk door [verweerder] betwist, zodat het niet is komen vast te staan. 
      
    
    
      4.8.
      Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de door partijen overgelegde foto’s van het gehuurde onvoldoende dat (sinds de aanvang van de huurovereenkomst) het gehuurde voor het publiek vrij toegankelijk is, zoals [eiser] heeft betoogd. Afgezien van het gevelbordje waarop te lezen staat dat er in het pand (van het gehuurde) een atelier is gevestigd, zijn er geen (uiterlijke) aanwijzingen dat het gehuurde vrij toegankelijk is voor het publiek. Uit de foto’s blijkt dat de voordeur/entree naar het gehuurde wordt gedeeld met een (aan derden verhuurde) woning. Het gehuurde is alleen via deze gedeelde/afgesloten ingang te bereiken. Het gehuurde is ook anderszins van buitenaf niet te onderscheiden van de omliggende (verhuurde) woningen. Dat aan de bovenzijde van het raam - als de raambekleding niet geheel gesloten is - tl-buizen zijn te ontwaren, zoals [eiser] stelt, acht de kantonrechter ook onvoldoende om daarop het oordeel te kunnen baseren dat het voor een ieder duidelijk is dat sprake is van een bedrijfspand, laat staan van een voor publiek vrij toegankelijk lokaal. 
      
    
    
      4.9.
      Van belang acht de kantonrechter verder dat [eiser] (naar eigen zeggen) geen openingstijden hanteert en dat bezichtigingen in die zin in principe alleen op afspraak of op uitnodiging plaatsvinden. Van het vrij in- en uitlopen door publiek is dus geen sprake. Dat potentiële klanten bij hem kunnen aanbellen, zoals door [eiser] is uiteengezet, maakt dit niet anders. Indien er niemand in het gehuurde aanwezig is, staat het publiek immers voor een dichte deur. [eiser] wijst erop dat hij zes- of zevenmaal per jaar open dagen organiseert, maar ook dat maakt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat het gehuurde voor het publiek vrij toegankelijk is. Anders dan [eiser] voorstaat, volgt hier onvoldoende uit dat het de bedoeling (bij aanvang van de huurovereenkomst) is (geweest) dat het publiek [eiser] in het gehuurde vrij kan opzoeken, dan wel dat het de bedoeling is dat in het gehuurde (kunst)verkoop aan het publiek plaatsvindt en dat het publiek (hiervoor) vrij in en uit kan lopen. Uit de overgelegde verklaringen van klanten van [eiser] blijkt dat diegenen het gehuurde (met enige regelmaat) hebben bezocht, maar daarnaast blijkt uit die verklaringen ook dat de bezoeken op uitnodiging of aanvraag plaatsvonden en waren gericht op het onderzoeken van een mogelijke aankoop. Dat er af en toe een verkoop vanuit het gehuurde plaatsvindt is wel aannemelijk geworden, maar dat de atelierfunctie als het ware daarmee ondergeschikt is aan de verkoopfunctie, zoals [eiser] heeft betoogd, is de kantonrechter mede vanwege de betwisting daarvan door [verweerder] niet gebleken. 
      
    
    
      4.10.
      Gelet op het voorgaande is onvoldoende komen vast te staan dat het gehuurde vrij voor publiek toegankelijk is voor rechtstreekse levering van diensten of roerende zaken. Dat betekent dat [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende heeft aangetoond dat (vanaf aanvang van de huurovereenkomst) sprake is van een 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter stelt dan ook vast dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen een 230a-bedrijfsruimte te (ver)huren. Het (primaire) verzoek van [eiser] om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt daarom afgewezen. 
      
    
    
      4.11.
      Partijen verschillen verder van mening over het antwoord op de vraag tegen welke datum (juist) is opgezegd. Niet ter discussie staat dat de aangetekende (opzeggings)brief van [verweerder] van 30 oktober 2024 [eiser] pas op 1 november 2024 heeft bereikt en dat dit te laat is voor een ontruimingsaanzegging tegen 1 mei 2025. Deze omstandigheid acht de kantonrechter echter van onvoldoende gewicht, omdat niet in geschil is dat de e-mail van [verweerder] (met dezelfde inhoud als de aangetekende brief) [eiser] op 30 oktober 2024 heeft bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). Met die e-mail had [eiser] en daarmee [verweerder] voldoende zekerheid dat de huurrelatie door [verweerder] per 1 mei 2025 niet zou worden voortgezet. Het voorschrift in artikel 5 van de huurovereenkomst dat een opzegging alleen bij aangetekende brief plaatsvindt, kan immers in redelijkheid (naar doel en strekking) niet anders worden uitgelegd en begrepen dan als (schriftelijk) vormvereiste dat een opzegging de wederpartij heeft bereikt, en in die zin rechtszekerheid biedt dat de huurovereenkomst door opzegging zal worden beëindigd c.q. zal zijn geëindigd. Dat in de opzegging (abusievelijk) wordt gerefereerd aan zowel [adres] als [adres] , maakt dit oordeel niet anders (zoals [eiser] blijkbaar voorstaat). Aangezien tussen partijen niet in geschil is dat tussen hen maar één enkele huurovereenkomst bestaat, moet het voor [eiser] immers duidelijk zijn geweest dat de opzegging betrekking heeft op het gehuurde. De verdere standpunten van partijen hierover (en over de conversie) behoeven tegen deze achtergrond geen (verdere) bespreking. Gelet hierop strandt ook de (subsidiair) door [eiser] verzochte verklaring voor recht. 
      
    
    
      4.12.
      Het verzoekschrift is ontvangen op 26 juni 2025, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 1 mei 2025. [eiser] heeft zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dus binnen de daarvoor geldende termijn ingesteld (artikel 7:230a lid 1 BW). 
      
    
    
      4.13.
      Een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan alleen worden toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). Alle mogelijke belangen mogen daartoe worden aangevoerd. 
      
    
    
      4.14.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is uit de stukken en stellingen van [eiser] te dien aanzien voldoende aannemelijk geworden dat [eiser] een wezenlijk belang heeft bij het kunnen blijven gebruiken van het gehuurde waarin hij zijn atelier al bijna 29 jaar exploiteert, omdat die exploitatie zonder een daarvoor geschikt gebouw niet mogelijk is en een ander gebouw tot op heden niet door [eiser] is gevonden. Niet in geschil is namelijk dat het gehuurde voor [eiser] een ruimte is die qua grootte en hoogte, alsook qua lichtinval kan voldoen als werkruimte en expositieruimte. Voor [eiser] is dit gebruik essentieel voor zijn broodwinning. Dit maakt ook dat een tijdelijke (opslag)ruimte zoals [verweerder] heeft betoogd en waarvan [verweerder] voorbeelden heeft overgelegd, naar het oordeel van de kantonrechter geen uitkomst biedt in dit geval, omdat [eiser] een ruimte nodig heeft om zijn werk te kunnen verrichten, neer te zetten en te tonen. [eiser] heeft daarbij voldoende aangetoond dat soortgelijke/geschikte ruimtes in Groningen en omstreken schaars zijn. [eiser] staat weliswaar op de derde plaats van een wachtlijst voor een nieuwe (en hoogstwaarschijnlijk) geschikte atelierruimte, maar [eiser] heeft onbetwist gesteld dat in het afgelopen jaar met betrekking daartoe geen enkele plek vrij is gekomen. 
      
    
    
      4.15.
      Daar staat het belang van [verweerder] tegenover om het pand waarin het gehuurde is gelegen toekomstbestendig te maken zoals zij in essentie heeft uiteengezet, maar een voldoende concreet/uitgewerkt plan hierover of voorstel anderszins (aan [eiser] of de overige huurders van naast/bovengelegen woningen) is niet overgelegd of anderszins voldoende gebleken. Dit brengt met zich dat de kantonrechter het aannemelijk acht dat [verweerder] een (verbouw)belang heeft, en ook wel dat uitstel van de verbouwing [verweerder] geld kost, maar - gelet op het ontbreken van een concreet/uitgewerkt plan - niet dat [verweerder] op dit moment een kosten- en/of verliespost van circa € 5.000,- per maand heeft, omdat [eiser] nog gebruik maakt van het gehuurde. 
      
    
    
      4.16.
      Nu tegenover de schaarste in geschikte atelierruimte en de onmogelijkheid voor [eiser] om zonder geschikte atelierruimte zijn werk te continueren, het voornemen van [verweerder] tot verbouwing staat, zonder dat voldoende is gebleken dat de gestelde verbouwing op korte termijn (moet) word(t)(en) uitgevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van [eiser] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerder] bij (tijdelijke) voortzetting van het gebruik door [eiser] . Omdat de zoektocht naar geschikte ruimte zoals het nu lijkt wel enige tijd in beslag zal nemen, onvoldoende is gebleken (van de noodzaak) dat op korte termijn een aanvang zal worden gemaakt met de verbouwing en inmiddels ook al meer dan vier maanden zijn verstreken na het einde van de huurovereenkomst, wijst de kantonrechter het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn daarom toe voor de termijn van één jaar.
      
    
    
      4.17.
      Dit betekent dat de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengt tot 1 mei 2026. 
      
    
    
      4.18.
      
        [eiser] heeft het tegenverzoek van [verweerder] met betrekking tot het verschuldigd zijn van een gebruiksvergoeding tijdens de periode dat de ontruimingstermijn verlengd wordt, niet zozeer weersproken, maar [eiser] is het niet eens met de verzochte hoogte daarvan. In dat kader heeft [eiser] in de kern genomen naar voren gebracht dat het gehuurde (sterk) verouderd is en dat er (lange tijd) geen onderhoud is verricht, zodat de door [verweerder] verzochte gebruiksvergoeding van € 1.000,00 niet reëel is. Door [verweerder] is niet betwist dat het gehuurde zich in de gestelde oude staat bevindt en daar komt bij dat [verweerder] zelf ook heeft betoogd dat het gehuurde aan renovatie/verbouwing toe is. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat een gebruiksvergoeding van € 1.000,00 niet passend is voor het gehuurde. Anderzijds komt de in het verleden nauwelijks (zie hierna rechtsoverweging 4.20)  geïndexeerde huurprijs van € 428,- per maand de kantonrechter, ook als uitgegaan wordt van een verouderde staat, laag voor. De kantonrechter ziet al met al aanleiding voor het bepalen van de hoogte van de gebruiksvergoeding aansluiting te zoeken bij het bedrag dat [eiser] bij het einde van de huurovereenkomst per maand aan huur verschuldigd zou zijn, indien rekening wordt gehouden met de in artikel 7 van de huurovereenkomst opgenomen jaarlijkse indexatie van de huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst. [verweerder] heeft als productie 8 ter zake een berekening overgelegd. Nu deze berekening niet gemotiveerd is betwist, zal de kantonrechter daarvan uitgaan. De huur zou na jaarlijkse indexatie per 1 oktober 2024 dan € 652,76 per maand zijn. De kantonrechter zal de gebruiksvergoeding per 1 mei 2025 daarom vaststellen op dit bedrag, waarbij heeft te gelden dat dit in verband met de indexatie per 1 oktober 2025 per die datum wordt verhoogd naar € 676,23. De gebruiksvergoeding zal worden toegewezen zoals hierna in de beslissing is vermeld. 
      
    
    
      4.19.
      
        [verweerder] verzoekt verder betaling van achterstallige (geïndexeerde) huurpenningen. [eiser] voert hiertegen aan dat dit een vordering betreft die in een dagvaardingsprocedure ingesteld zou moeten worden. Dat is op zich juist. Nu het verzoek/de vordering tot betaling van achterstallige (geïndexeerde) huurpenningen echter nauw samenhangt met de verzoeken die in deze procedure zijn gedaan, kan het verzoek/de vordering tot betaling van achterstallige (geïndexeerde) huurpenningen samen met de andere verzoeken worden afgedaan in deze procedure. 
    
    
      4.20.
      De door [verweerder] verzochte en onderbouwde betaling van het bedrag van € 2.861,41 aan achterstallige (geïndexeerde) huurpenningen is niet toewijsbaar, althans niet volledig. De kantonrechter overweegt daartoe dat aan [verweerder] kan worden toegegeven dat de huurovereenkomst een automatisch indexatiebeding bevat, zodat het voor de opeisbaarheid daarvan niet nodig is dat de verhoging wordt aangezegd. Ook is het in beginsel mogelijk de verhoging met terugwerkende kracht te vorderen. Hier doet zich echter de (niet betwiste) omstandigheid voor dat de rechtsvoorganger van [verweerder] slechts een enkele keer, en wel in 2023 na 27 jaar, een huurverhoging aan [eiser] heeft voorgesteld van € 416,- naar € 428,-, waarmee [eiser] akkoord is gegaan. De kantonrechter is van oordeel dat ook indien sprake is van een automatisch indexatiebeding, de verhuurder geen aanspraak meer kan maken op de niet betaalde jaarlijkse verhoging, indien jarenlang nooit aanspraak daarop is gemaakt en vervolgens op enig moment met het oog op de indexatie een (lager) bedrag tussen de verhuurder en huurder is afgesproken. [verweerder] is na aankoop van het gehuurde ten opzichte van [eiser] gebonden aan de huurovereenkomst én nadere afspraken hierover, waaronder deze nadere afspraak naar het oordeel van de kantonrechter ook valt. Dit betekent dat [verweerder] , die het gehuurde per 1 mei 2024 in eigendom heeft, conform artikel 7 van de huurovereenkomst eerst per 1 oktober 2024 aanspraak heeft op een verhoging van de ten tijde van de aankoop van het gehuurde geldende huur van € 428,-. Gelet op de indexatiepercentages opgenomen in de door [verweerder] overgelegde productie 7, die [eiser] niet heeft betwist, heeft [verweerder] met toepassing van een indexatiepercentage van 2,8%  per 1 oktober 2024 recht op een huur van € 439,98 per maand. Nu [eiser] over de periode van 1 oktober 2024 tot en met het einde van de huurovereenkomst op 1 mei 2025 dus € 11,98 per maand te weinig heeft betaald, heeft [verweerder] ter zake nog een vordering van (7 x € 11,98 =) € 83,86 op [eiser] . Dit bedrag zal worden toegewezen, vermeerderd met de daarover verzochte wettelijke rente. 
      
    
    
      4.21.
      
        [verweerder] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in het verzoek in de proceskosten worden veroordeeld zoals hierna in de beslissing is vermeld. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op een bedrag van:
      
        
          griffierecht:		€   90,00
        
        
          salaris gemachtigde:	€ 542,00 (2 punten x € 271,00)
        
        
          nakosten:		€ 135,00
        
      
      totaal:				€ 767,00
      
    
    
      4.22.
      Nu de door [verweerder] verzochte gebruiksvergoeding voor wat betreft de hoogte daarvan slechts voor een deel toewijsbaar is, niet ter discussie staat dat [eiser] niet eerder door [verweerder] is verzocht om de verhoging van de huur te betalen en het verzoek tot betaling van de verhoging ook slecht voor een klein deel toewijsbaar is, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in het tegenverzoek te compenseren. Dit betekent dat iedere partij de eigen kosten ter zake van het tegenverzoek draagt.
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        het (voorwaardelijk) verzoek
      
    
    
    
      5.1.
      verlengt de termijn van ontruimingsbescherming voor de duur van één jaar, en wel tot 1 mei 2026; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [verweerder] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op een bedrag van € 767,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en de beschikking daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders verzochte af;
      
      
        
          het tegenverzoek
        
      
      
    
    
      5.5.
      stelt de som die [eiser] voor het voortgezet gebruik verschuldigd is vanaf het einde van de huurovereenkomst nader vast op een bedrag van € 652,76 per maand, met inachtneming van de jaarlijkse indexering als bedoeld in artikel 7 van de huurovereenkomst;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 83,86 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2025 tot de dag van de algehele voldoening;
      
    
    
      5.7.
      verklaart deze beschikking tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.8.
      compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders verzochte af. 
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. M. Haisma en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2025.
        48315/GW
      
    
  
  
     Hof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5097.