ECLI:NL:RBMNE:2025:4694, Rechtbank Midden-Nederland, 14-05-2025, 24/2379
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Mondelinge uitspraak. WOZ-waarde woning. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/2379
    
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 mei 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder 
    (gemachtigde: [taxateur] ).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 450.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 14 mei 2025. Eiser en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
  
  
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2001 gebouwde vrijstaande woning met een steiger. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2 en ligt op een kavel van 324 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 450.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de zelfde straat in gemeente [gemeente] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 16 mei 2022 voor € 629.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 660.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 7 januari 2022 voor € 725.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn die in dezelfde straat in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua bouwkundige kwaliteit en voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Beroepsgronden
      
    
    
    
      
        De WOZ-waarde van de buren
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat de woning van de buren ( [adres 5] ) een WOZ-waarde heeft van € 382.000,- terwijl deze woning een gebruiksoppervlak heeft van 230 m². Zijn woning heeft een WOZ-waarde van € 450.000,- met een gebruiksoppervlak van 122 m². 
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar licht toe dat de WOZ-waarden van andere woningen, niet relevant is voor de waardebepaling. De WOZ-waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Van [adres 5] is geen recent verkoopcijfer beschikbaar, waardoor deze woning niet kan dienen als onderbouwing. Daarnaast is er met de gemachtigde van de eigenaar van [adres 5] een schikking getroffen die betrekking had op 92 beroepschriften. In het kader van die schikking zijn de waarden van 26 woningen verlaagd naar de bepleite waarde zodat alle beroepschriften werden ingetrokken. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, maar begrijpt ook dat eiser hier vragen over had. Naast de uitleg ten aanzien van de schikking merkt de rechtbank nog op dat de woning aan [adres 5] van een ander type woning is en daarom al niet vergelijkbaar met de woning. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Het stijgingspercentage
        
      
      
      
        10.	Eiser heeft op de zitting nog gewezen op het stijgingspercentage van 20% ten opzichte van belastingjaar 2022. De rechtbank is van oordeel dat ook deze beroepsgrond niet slaagt. De WOZ-waarde van woningen moet namelijk elk jaar opnieuw worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die binnen een jaar rondom waardepeildatum zijn gerealiseerd. Daaruit volgt dat de waarde die voor een eerder belastingjaar is vastgesteld niet van invloed is. 
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. 
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 mei 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.