ECLI:NL:GHSGR:2011:BU4515, Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-09-2011, BK-11/00121
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-09-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De ligging van de woning tegenover een vervallen hotelcomplex werkt waardeverminderend.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-11/00121
    
    
    
    Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer d.d. 27 september 2011
    
    in het geding tussen:
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Westvoorne, hierna: de Inspecteur,
      en
      [X] te [Z], hierna: belanghebbende,
    
    
    op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht (hierna: de rechtbank) van 26 maart 2010, nummer AWB 08/924, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
    
     
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 581.000.
    
    1.2. Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het jaar 2010 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag).
    
    1.3. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
    
    1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 560.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De Inspecteur heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop belanghebbende heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.
    
    2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof 16 augustus 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen.  Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. 
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een vrijstaande woning type semi-bungalow met plat dak en een aangebouwde garage met een oppervlakte van circa 30 m², ondergrond en tuin, staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Westvoorne Sectie [.], nummer […], met een oppervlakte van 685 m². De inhoud van het woonhuis is ongeveer 550 m³. De woning is in 1986 gebouwd.
    
    3.2. De woning ligt tegenover de achterzijde van een hotelcomplex dat in 2000 als familiehotel werd geëxploiteerd. Vanuit de woning is uitzicht op de bij het hotelcomplex behorende achtertuin met klein terras. Het hotelcomplex is omstreeks 2000 verkocht aan een projectontwikkelaar die daarin luxueuze appartementencomplex wilde realiseren. Door perikelen rond de vergunningverlening en een vrijstellingsprocedure krachtens de Wet op de ruimtelijke ordening duurde het tot oktober 2009 voordat werd gestart met de (ver)bouwwerkzaamheden. In de tussengelegen periode verkeerde het hotelcomplex in vervallen toestand. Zo waren de benedenramen dichtgetimmerd, was het glas in de ramen aan de bovenzijde gebroken, waren graffiti op de muren aangebracht, en was de tuin verwilderd. Na de verbouwing heeft de projectontwikkelaar zijn oorspronkelijk plan bijgesteld en op 1 april 2010 een "bed and breakfast" geopend. Deze biedt thans onderdak aan personen die werkzaam zijn op de "[…]". 
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    4.1 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    4.2. Belanghebbende stelt zich - zakelijk weergegeven - op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De ligging van de woning tegenover een vervallen hotelcomplex is een waardebepalende omstandigheid waarmee de Inspecteur geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden. 
    
    4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 581.000. Met de situatie rond het vervallen hotelcomplex is bij de waardebepaling rekening gehouden door toepassing van een neerwaartse liggingcorrectie. Daarbij komt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Op 1 januari 2010 bestond het vooruitzicht op een verbeterde situatie, in de zin dat het hotelcomplex was verbouwd en als "bed and breakfast" zou gaan functioneren. De ligging is bovendien niet slechter dan de ligging van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1]. Het eerste staat tegenover een verzorgingstehuis, het tweede pal tegenover de [bouwmarkt] en het derde weliswaar in een bungalowwijk maar heeft een relatief gedateerde uitstraling. De rechtbank heeft de modelmatige en uitgebreide waardebepaling op onjuiste gronden ter zijde geschoven. 
    
    4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank, en tot vermindering van de waarde van de woning tot € 530.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. 
    
    5.2. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    6.1. Uit het verweerschrift in hoger beroep blijkt dat belanghebbende pleit voor vaststelling van de waarde van zijn woning op een waarde die lager is dan welke door de rechtbank is vastgesteld. Derhalve moet worden aangenomen dat belanghebbende bij zijn verweer tevens incidenteel hoger beroep heeft ingesteld. De Inspecteur heeft daarop kunnen reageren in zijn conclusie van repliek.
    
    6.2. De waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.
    
    
      6.3. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, wordt, in afwijking van het voorgaande, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.  
      In voorliggend geval is geen sprake van een wijziging in vorenbedoelde zin ten aanzien van de woning. Een wijziging van het hotelcomplex kan niet als een wijziging van de woning in vorenbedoelde zin worden aangemerkt. Anders dan de rechtbank, is het Hof derhalve van oordeel dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2009.
    
    
    
      6.4. De Inspecteur, op wie de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is daar niet in geslaagd. Vaststaat dat op de waardepeildatum de woning uitzicht bood op een hotelcomplex dat in vervallen toestand verkeerde. De Inspecteur heeft gesteld daarmee rekening te hebben gehouden doordat hij een factor 0,9 wegens "belaste ligging" heeft toegepast op de oppervlakte van het perceel. Hoewel hij dat ter zitting in hoger beroep heeft laten zien in een berekening, heeft hij daarmee niet aannemelijk gemaakt dat deze correctie, tegenover hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, voldoende is. Daarbij heeft het Hof mede in aanmerking genomen dat de Inspecteur ten onrechte is uitgegaan van de toestand van het hotelcomplex op 1 januari 2010, toen de (ver)bouwwerkzaamheden reeds waren aangevangen.  
      Het Hof acht aannemelijk dat de ligging tegenover een vervallen hotelcomplex waardeverminderend werkt en wel in die mate dat de waarde van de woning op € 530.000 moet worden vastgesteld. 
    
    
    6.5. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het principale hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond.
    
    
    Proceskosten
    
    Zowel in het principaal ingestelde als in het incidenteel ingestelde hoger beroep acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en overeenkomstig het Besluit tarieven strafzaken 2003, vast op € 17 wegens reis- en verblijfkosten.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof: 
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
      - vernietigt de uitspraak op het bezwaar,
      - vernietigt de beschikking en stelt de waarde van de woning nader vast op € 530.000,
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde,
      - veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 17.
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mr. P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 27 september 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.