ECLI:NL:RBAMS:2025:4912, Rechtbank Amsterdam, 04-07-2025, AMS 24/5391
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepsgronden van eiseres. Deze uitspraak gaat over waarderingsficties bij ongesplitste panden, het evenredigheidsbeginsel ten aanzien van de Wet WOZ en de vergelijkingsmethode ten aanzien van ongesplitste panden.

RECHTBANK AMSTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: AMS 24/5391 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
  
  
    Inleiding
    
    1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 (vorderingsnummer [nummer] ) de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van meerdere onroerende zaken in Amsterdam voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld.
    
    2. De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde document de aanslagen onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt, waarbij de WOZ-waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. 
    
    3. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    4. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de WOZ-waarde van vier onroerende zaken. Het betreft de volgende onroerende zaken: 
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Adres
            
            
              Soort object
            
            
              Vastgestelde waarde
            
          
          
            
              
                [adres 1]
              
            
            
              woning
            
            
              € 441.000
            
          
          
            
              
                [adres 2]
              
            
            
              woning
            
            
              € 393.000
            
          
          
            
              
                [adres 3]
              
            
            
              woning
            
            
              € 393.000
            
          
          
            
              
                [adres 4]
              
            
            
              woning
            
            
              € 393.000
            
          
        
      
    
    
    5. De rechtbank heeft de beroepen op de zitting van 23 mei 2025 behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de heffingsambtenaar in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door [naam] , taxateur.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waardes van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
    
    7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Waarderingsficties
      
    
    
    8. Eiseres heeft aangevoerd dat de WOZ-waardes van de woningen moeten worden verlaagd. De woningen zijn aanzienlijk moeilijker verkoopbaar, omdat die niet zijn gesplitst. Aan de woningen moet daarom een gezamenlijke WOZ-waarde worden toegekend die de waarde van een ongesplitste woning vertegenwoordigt. Daarnaast worden door huurbevriezingen en nieuwe huurwetgeving lagere huuropbrengsten verwacht. Daarom wordt met de vastgestelde WOZ-waardes niet het over 2023 vastgestelde fictief rendement in box 3 behaald.
    
    9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Dat wordt hieronder uitgelegd. 
    
    10. Artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ bepaalt dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt wordt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    11. Niet in geschil is dat de woningen afzonderlijk te bewonen zijn. Elk van de woningen zijn dus bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en moeten daarom op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt. Die fictie geldt ook als de eigendom van de woningen naar burgerlijk recht niet afzonderlijk overdraagbaar is. Bij de waardering van de woningen moet er bij wege van fictie namelijk van worden uitgegaan dat de eigendom van elk ervan afzonderlijk kan worden overgedragen. Het gaat dus niet om de waarde van het pand als geheel, zoals eiseres in feite stelt, maar om de waarde van de afzonderlijke delen ervan. Het doet niet ter zake dat splitsing van de woningen financieel onaantrekkelijk of zelfs onmogelijk is en dat de woningen gezamenlijk niet – voor het door eiseres gewenste bedrag – kunnen worden verkocht. Ook is voor de vaststelling van de WOZ-waardes van de woningen niet van belang dat door inwerkingtreding van nieuwe huurwetgeving en huurbevriezingen lagere huuropbrengsten worden verwacht. Daargelaten dat die wet nog niet gold op de waardepeildatum vloeit uit artikel 17, tweede lid, van de WOZ de fictie voort dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woningen kan worden overgedragen zonder rekening te houden met verhuur en daaruit mogelijkerwijs in de toekomst te genereren huurinkomsten.
    
    
      
        Evenredigheidsbeginsel
      
    
    
    12. Eiseres heeft daarnaast aangevoerd dat Nederlandse huiseigenaren en verhuurders financieel in de knel komen door de combinatie van jaarlijks stijgende WOZ-waardes en de daaruit voortvloeiende hogere belastingen, de nieuwe huurwetgeving en de huurbevriezingen. De rechtbank vat het betoog van eiseres op als een beroep op het evenredigheidsbeginsel.
    
    13. Artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ behelst wetgeving in formele zin en is dwingend geformuleerd. De heffingsambtenaar kan daarom in principe niet afwijken van de waarderingsficties uit de Wet WOZ. In geschil is of in het geval van eiseres de waarderingsficties uit dit artikel buiten toepassing moeten worden gelaten wegens strijd met het evenredigheidsbeginsel. De rechtbank toetst dit aan de hand van de rechtspraak van de hoogste bestuursrechters. Volgens die rechtspraak mag de rechter een (bepaling uit een) wet in formele zin niet toetsen aan algemene rechtsbeginselen, zoals het evenredigheidsbeginsel (het toetsingsverbod uit artikel 120 van de Grondwet). Alleen wanneer sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet volledig zijn meegenomen in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval wanneer die niet verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen zoals het evenredigheidsbeginsel, dat die toepassing achterwege moet blijven. Bij deze beoordeling hoeft niet altijd eerst te worden nagegaan of sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle in de afweging van de wetgever zijn verdisconteerd. Denkbaar is immers dat direct al duidelijk is dat de gestelde bijzondere omstandigheden niet meebrengen dat toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd is met algemene rechtsbeginselen, dat die toepassing achterwege dient te blijven. In een dergelijke situatie behoeft de vraag of de gestelde bijzondere omstandigheden wel of niet (volledig) door de wetgever zijn verdisconteerd, geen afzonderlijke beantwoording.
    
    14. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van laatstgenoemde situatie; zelfs als de omstandigheden van dit geval als ‘bijzonder’ moeten worden aangemerkt, is toepassing van de waarderingsficties niet zozeer in strijd met algemene rechtsbeginselen dat die toepassing achterwege dient te blijven. De omstandigheid dat de hiervoor genoemde fictie tot gevolg heeft dat de woningen van eiseres een hogere economische waarde krijgen is door de wetgever erkend en is in de rechtspraak bevestigd. Het doel van de ficties is dat daarmee de waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd. De omstandigheid dat losse appartementen tezamen zoals de woningen van eiseres een hogere waarde vertegenwoordigen dan het pand in zijn geheel was ten tijde van het ontstaan van de wetgeving en de rechtspraak uit 2004 en 2008 ook al het geval. De gestelde onevenredige uitkomst voor eiseres vindt zijn oorzaak in veranderde belastingwetgeving en huurregelgeving. Als eiseres het niet eens is met de gevolgen voor/van de aanslag inkomstenbelasting dan staat daar een andere procedure voor open. Dat is niet een reden om de waardeficties uit de Wet WOZ buiten toepassing te laten.
    
    15.  De toepassing van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is in dit geval dan ook niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel noch andere beginselen van behoorlijk bestuur. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
    Vergelijkingsmethode
    
    16. Eiseres voert aan dat de WOZ-waardes moeten worden berekend op basis van de jaarhuurmethode. Ook vindt eiseres dat een ongesplitst pand moet worden vergeleken met een ander ongesplitst pand. 
    
    17. Anders dan eiseres aanvoert, moeten de WOZ-waardes van de woningen worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. In artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is namelijk bepaald dat de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, de zogenaamde vergelijkingsmethode. Zoals voorgaand is uitgelegd moet er worden uitgegaan van waarderingsficties, waardoor een ongesplitst pand niet met een ander ongesplitst pand kan worden vergeleken. 
    
    
      
        Waardes niet te hoog vastgesteld
      
    
    
    18. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar is in deze bewijslast geslaagd. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn toelichting dat de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woningen en dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen. Eiseres heeft ook niet weersproken dat dat het geval is.
    
    
      
        Zorgvuldigheidsbeginsel 
      
    
    
    19. Eiseres voert aan dat in de uitspraak op bezwaar herhaaldelijk wordt gesproken over [adres 5] , terwijl het bezwaar zag op [adres 1] , [adres 2] [adres 3] en [adres 4] . 
    
    20. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat hier gaat om een schrijffout. Daarbij heeft hij toegezegd het griffierecht om deze reden te vergoeden aan eiseres. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      21. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Wel vergoedt de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vanwege een schrijffout. Zij krijgt geen vergoeding van haar proceskosten, nu zij deze niet heeft gemaakt.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. J.J. Bakker, griffier. Uitgesproken in het openbaar en bekendgemaakt op: 4 juli 2025.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861.
  
  
     Zie de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 1 maart 2023, ECLI:NL:RVS:2023:772.
  
  
     Idem, r.o. 9.14.
  
  
     Zie de uitspraken van deze rechtbank van 9 april 2024, ECLI:NL:RBAMS: 2024:2112 en van 
    24 maart 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:1857. 
  
  
     Zie de onder voetnoot 1 vermelde uitspraak en die van het Gerechtshof Amsterdam van 18 juni 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BD5318.