ECLI:NL:RBMNE:2025:4719, Rechtbank Midden-Nederland, 13-08-2025, 24/5298
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 24/5298 
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: M.C. Vael).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op 
        € 861.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 836.000,-.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Op 27 april 2025 heeft de heffingsambtenaar een gewijzigde taxatiematrix ingediend. Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd bij brief van 6 mei 2025.
      
    
    
      1.4
      Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft.
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1998 gebouwde vrijstaande woning met een dakkapel, een garage, een berging/schuur, twee overkappingen/luifels en een aanbouw woonruimte. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 143 m² en een perceeloppervlakte van 697 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de naar aanleiding van het bezwaarschrift verlaagde waarde van € 836.000,-.
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, de referentiewoningen. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een (gewijzigde) taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] 7, verkocht op 5 april 2023 voor € 675.000,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 17 november 2021 voor € 685.000,-; 
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 19 maart 2023 voor € 600.000,- en
      
      
        
          [adres 5] , verkocht op 27 oktober 2022 voor € 820.000,-.
      
    
    De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de gewijzigde taxatiematrix.
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn. De referentiewoningen liggen namelijk in dezelfde buurt en zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Qua woningtype heeft de heffingsambtenaar bij de referentiewoningen gekozen voor een mix aan vergelijkbare typen, namelijk één vrijstaande woning, twee twee-onder-één-kapwoningen en één geschakelde woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de voorzieningen. Onder de gewijzigde taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat de gemiddelde m²-prijs voor de woning zelf bij de referentiewoningen € 105,- lager is dan m²-prijs van de woning. Vermenigvuldigd met de gebruiksoppervlakte van de woning betekent dit dat de woning feitelijk € 14.978,- lager is gewaardeerd dan het gemiddelde van de referentiewoningen. Bovendien is de m²-prijs van de woning met € 2.540,- per m² woning ruim lager dan de vrijstaande referentiewoning [adres 5] (€ 2.660,- per m²). Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Andere ligging
      
    
    
    9. Volgens eiser doet de verlaging van de WOZ-waarde van de woning geen recht aan de duidelijk andere locatie/ligging van zijn woning. Zijn woning ligt aan een heel drukke straat. Eiser onderbouwt dit aan de hand van een overzicht van het aantal verkeersbewegingen in zijn straat. Hij wijst erop dat de referentiewoning [adres 5] aan een rustig woonerf ligt. In zijn reactie op het verweerschrift heeft eiser aangevoerd dat hij de indruk heeft dat de waarde van zijn woning voor een groot deel is bepaald door de oppervlakte aan grond, terwijl de praktische bruikbaarheid van zijn grond gering is. 
    
    10. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde in bezwaar met € 25.000,- verlaagd wegens de ligging. In beroep heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat hij het eens is met eiser dat de woning aan een weg ligt waar veel verkeer voorbij komt, maar dat er om die reden niet minder betaald wordt voor de woningen aan de [straat] . 
    
    11. De rechtbank is het niet met eiser eens dat de waarde voor de woning grotendeels aan de hand van de grond is bepaald. Zowel bij de woning als bij de referentiewoningen is de grond in de taxatiematrix apart gewaardeerd van de woning. Daarbij heeft voor de grond een groottecorrectie plaatsgevonden door middel van een zogenaamde grondstaffel, waardoor de waarde per m² grond lager is naarmate de oppervlakte van het perceel groter is. Over de verkeersdrukte in de straat van eiser overweegt de rechtbank dat uit de taxatiematrix volgt dat eisers woning aanzienlijk lager is gewaardeerd dan de gemiddelde waarde van de referentiewoningen. Als eisers stelling dat de verkeersdrukte in zijn straat een waardedrukkend effect heeft al opgaat, ziet de rechtbank daarin geen reden om aan te nemen dat de woning te hoog is gewaardeerd. Eiser heeft deze stelling ook niet nader onderbouwd. 
    
    
      
        
          [adres 6]
        
      
    
    
    12. Eiser heeft erop gewezen dat zijn woning de twee belastingjaren hiervoor is vergeleken met [adres 6] , maar dat [adres 6] op de waardepeildata 1 januari 2023 en 1 januari 2024 fors lager is gewaardeerd dan zijn woning, terwijl het grondoppervlak en de bouwperiode nagenoeg hetzelfde zijn. Mogelijk heeft dit te maken met de ligging. 
    
    13. Naar aanleiding hiervan overweegt de rechtbank dat de waarde van een woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald en dat dat moet gebeuren aan de hand van verkoopcijfers rondom de waardepeildatum van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde van een nabijgelegen woning is dus niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De waardering van [adres 6] kan dus geen rol spelen bij de beoordeling van de WOZ-waarde van eisers woning. In het verleden was dat kennelijk anders omdat [adres 6] toen verkocht is en toen als referentiewoning kon worden gebruikt. Voor zover eiser een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, gaat dat niet op. Uit eisers toelichting blijkt namelijk dat [adres 6] in elk geval wat betreft de gebruiksoppervlakte van de woning niet identiek is aan de woning. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als tenminste twee identieke woningen door eiser worden aangedragen die lager zijn gewaardeerd. Dat is hier niet aan de orde. Alleen al om die reden kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel hier niet slagen. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14.	De beroepsgronden slagen niet. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat dat de WOZ-waarde van de woning niet verder verlaagd wordt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2025. 
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.