ECLI:NL:GHARL:2019:1884, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-02-2019, 18/00110
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2019-02-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 18/00110
    uitspraakdatum: 26 februari 2019
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 3 januari 2018, nummer Awb 17/1582, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Hellendoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 6 08 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 170.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 249,56.	
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak, gelegen aan de [a-straat] 6 08 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een appartement met twee slaapkamers, een woonoppervlak van 73 m² en een inhoud van circa 232 m³, gesitueerd op de eerste etage van het appartementencomplex ‘ [A] ’ dat is gebouwd in 2011. 
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 22 december 2015 aangekocht voor een bedrag van € 172.500.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld. 
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de waarde tot € 161.961.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
    
    
      4.2
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      4.3
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op de door belanghebbende op 22 december 2015 betaalde aankoopprijs van € 172.500.
    
    
      4.4
      Voor de vaststelling van de WOZ-waarde voor het jaar 2017 moet worden gekeken naar de waarde op de peildatum 1 januari 2016. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de gezochte waarde – dus de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen – overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij er sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. (zie ook het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nummer 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 (http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2000:AA8610)). 
    
    
      4.5
      De aankoopdatum ligt zeer dicht bij de voor de beschikking gebruikte peildatum. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van feiten of omstandigheden waaruit volgt dat de betaalde koopsom toch niet de gezochte waarde weergeeft. De overlast die belanghebbende stelt te ondervinden van de nabijgelegen vishandel en van de onder zijn balkon gesitueerde in- en uitgang van de parkeergarage kunnen niet als zodanig worden aangemerkt. Zowel de vishandel als de parkeergarage waren ook ten tijde van de aankoop aanwezig. Dat belanghebbende zich de gevolgen daarvan niet goed heeft gerealiseerd doet daaraan niet af.
    
    
      4.6
      De door belanghebbende overgelegde ‘ModelwaardeScan’ concludeert tot een waarde aan van € 161.961. Uit de overgelegde print en toelichting is echter niet duidelijk op welke object- en verkoopgegevens deze waardering is gebaseerd. Aan een dergelijke stuk zonder concrete en controleerbare gegevens kan naar het oordeel van het Hof voor de vaststelling van de WOZ-waarde geen waarde worden toegekend. 
    
    
      4.7
      In hoger beroep heeft belanghebbende nog een overzicht overgelegd van de onroerende zaak en negenendertig andere objecten in de [a-straat] en de [b-straat] , met de bijhorende woonoppervlakken en de daarvoor vastgestelde WOZ-waarden.	Voor zover hij daarmee een beroep bedoelt te doen op het gelijkheidsbeginsel heeft het volgende te gelden.
    
    
      4.8
      Van een oogmerk tot begunstiging of begunstigend beleid is het Hof niet gebleken. Belanghebbende heeft daarover ook niets gesteld.
    
    
      4.9
      Op het overzicht zijn een aanzienlijk aantal objecten vermeld met relevant lagere WOZ-waarden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken aangevoerd dat de in het overzicht ogenomen objecten voor het grootste deel tweekamerappartementen betreffen, dat wil zeggen appartementen met één slaapkamer. Dergelijke objecten kunnen niet worden vergeleken met de onroerende zaak, die beschikt over twee slaapkamers, omdat daarvoor altijd heel andere koopprijzen worden betaald. Het Hof acht dit aannemelijk. Enkel de in het overzicht genoemde objecten [a-straat] 6-07, 6-19, 6-20, 6-31 en 6-32 zijn goed vergelijkbaar, zij het dat daarvan alleen het object 6-07 net als de onroerende zaak ook over een terras beschikt. 
    
    
      4.10
      Van die vijf vergelijkbare objecten is aan [a-straat] 6-07 en [a-straat] 6-32 een relevant lagere WOZ-waarde toegekend. 	[a-straat] 6-31 is weliswaar ook lager gewaardeerd, maar nu dit slechts een relatief klein verschil betreft en dit object niet beschikt over een terras, is hier naar het oordeel van het Hof geen sprake van een relevant lagere waarde.Aldus is aan twee van de (inclusief de onroerende zaak) zes vergelijkbare appartementen een lagere WOZ-waarde toegekend, zodat niet kan worden gezegd dat in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen sprake is van een gunstigere behandeling. 	De heffingsambtenaar heeft overigens toegelicht dat bij de waardering van [a-straat] 6-07 en [a-straat] 6-32 sprake is geweest van incidentele fouten, welke in het daaropvolgende jaar zijn rechtgetrokken, zoals ook uit het overzicht blijkt. 
    
    
      4.11
      Gezien het voorgaande heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
        5. Griffierecht en proceskosten
      
      
      
        Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 26 februari 2019 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (A.W.M. van der Waerden)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 februari 2019.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.