ECLI:NL:RBAMS:2025:9034, Rechtbank Amsterdam, 25-11-2025, 11899540 KK EXPL 25-655
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort Geding. Vordering tot ontruiming wordt toegewezen. Huurder heeft geen hoofdverblijf meer in de woning en er is geen duurzame gemeenschappelijke huishouding van twee jaar

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11899540 \ KK EXPL  25-655
    
    
    
      
        Vonnis van 25 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. A. Ekkel,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      woonplaats gekozen te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde 1] , 
      gemachtigde: mr. A. Hashem Jawaheri,2. [gedaagde 2], 
      woonplaats gekozen te [woonplaats] ,hierna te noemen [gedaagde 2] , gemachtigde: mr. A. Hashem Jawaheri,3.  [gedaagde 3], 
      niet verschenen. 
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 14 oktober 2025
      - de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier zijn gevoegd.
      
    
    
      1.2.
      Op de mondelinge behandeling waren aanwezig [naam] (medewerker rechtmatig wonen van Eigen Haard) met mr. Ekkel. [gedaagde 1] nam deel aan de mondelinge behandeling via een digitale verbinding. Zij werd bijgestaan door een tolk (I.M. Osman). Verder waren aanwezig [gedaagde 2] en mr. Hashem Jawaheri. 
      
    
    
      1.3.
      
        Het kort geding is aangehouden tot 18 november 2025 om partijen de gelegenheid te geven in onderling overleg een schikking te treffen. Op 18 november 2025 heeft mr. Ekkel de griffier bericht dat partijen hierin niet zijn geslaagd. Vonnis is bepaald op 25 november 2025. 
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 mei 2022 huurt [gedaagde 1] de woning aan de [adres] van Eigen Haard (hierna: de woning). De huur bedraagt op dit moment € 657,47 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.In artikel 7.4 (‘hoofdverblijf’) van de algemene voorwaarden staat onder meer: Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf houden. (…)In artikel 7.14 (‘onderverhuur’) staat onder meer:Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben samen twee minderjarige kinderen, [minderjarige 1] geboren op [geboortedatum 1] 2029, en [minderjarige 2] , geboren op [geboortedatum 2] 2021. 
      
    
    
      2.3.
      Met ingang van 19 juli 2024 staat [gedaagde 2] bij de [gemeente] ingeschreven op het adres van de woning. Eveneens op 19 juli 2024 heeft [gedaagde 1] Eigen Haard verzocht [gedaagde 2] in te schrijven als medehuurder. Bij brief van 22 augustus 2024 heeft Eigen Haard dit verzoek afgewezen. 
      
    
    
      2.4.
      Op 5 september 2024 heeft [gedaagde 1] zich uitgeschreven van het adres van de woning en is zij samen met de twee kinderen vertrokken naar Kenia. 
      
    
    
      2.5.
      Op 13 mei 2025 heeft een medewerker van Eigen Haard de woning bezocht. Hij heeft toen een Roemeense vrouw aangetroffen die zei dat zij een vriendin van de huurder was, dat zij bij hem logeerde en dat zij na een week zou vertrekken. 
      
    
    
      2.6.
      Bij e-mail van 14 mei 2025 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] onder meer bericht dat is gebleken dat zij per 5 september 2024 is geëmigreerd naar Kenia. [gedaagde 1] is verzocht om telefonisch of per e-mail contact op te nemen met Eigen Haard. 
      
    
    
      2.7.
      Op 2 juni 2025 heeft [gedaagde 1] telefonisch contact opgenomen met Eigen Haard. Op 3 juni 2025 is [gedaagde 2] op gesprek geweest bij Eigen Haard. Op 16 juni 2025 heeft wederom een gesprek plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.8.
      Bij e-mail van 17 juni 2025 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de gelegenheid gesteld bewijsstukken aan te leveren die zien op de situatie van de oudste dochter alsmede vliegtickets waaruit blijkt wanneer [gedaagde 1] voor het laatst naar Nederland is gekomen en weer vertrekt naar Kenia. Naar aanleiding van die e-mail hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen bewijsstukken toegestuurd.   
      
    
    
      2.9.
      Bij e-mail van 18 juni 2025 heeft Eigen Haard [gedaagde 2] verzocht aan te tonen dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [gedaagde 1] voor de duur van twee jaar. Indien hij dit kan aantonen is Eigen Haard bereid het verzoek om medehuurderschap wederom in behandeling te nemen, aldus de e-mail van 18 juni 2025. 
      
    
    
      2.10.
      Op 26 juni 2025 heeft [gedaagde 2] Eigen Haard een aantal bewijzen gestuurd van betalingen aan [gedaagde 1] via de ING-bank. Op 27 juni 2025 heeft Eigen Haard om aanvullende bewijzen gevraagd. Op 7 juli 2025 heeft [gedaagde 2] hierop gereageerd. 
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 21 juli 2025 heeft Eigen Haard [gedaagde 1] gesommeerd om uiterlijk 29 augustus 2205 de huurovereenkomst per 31 oktober 2025 op te zeggen, omdat zij niet haar hoofdverblijf heeft in de woning en zij de woning in strijd met de regels onderverhuurt. 
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 29 augustus 2025 heeft de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwist dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf heeft verplaatst en dat de woning illegaal is onderverhuurd. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eigen Haard vordert – kort gezegd – gedaagden op straffe van dwangsommen te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van gedaagden in de kosten van ontruiming en in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard legt aan haar vorderingen – samengevat weergegeven – het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten door niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Tijdens het huisbezoek op 13 mei 2025 heeft Eigen Haard geconstateerd dat zich nauwelijks persoonlijke spullen van [gedaagde 1] (zoals kleding of spullen van de kinderen) in de woning bevinden. Op 16 juni 2025 heeft [gedaagde 1] gezegd dat het nog ongeveer een jaar zou duren voor zij naar Nederland zou terugkeren. [gedaagde 2] heeft in juli 2024 niet aangetoond dat hij in aanmerking komt voor medehuurderschap. Ook de aanvullende stukken die hij in juni 2025 naar Eigen Haard heeft gestuurd tonen dit niet aan. Hoe dan ook is niet voldaan aan de eis dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding twee jaar moet hebben geduurd, aangezien [gedaagde 1] immers op 5 september 2024 naar Kenia is geëmigreerd. Verder voert Eigen Haard aan dat tijdens het huisbezoek op 13 mei 2025 een Roemeense vrouw is aangetroffen. Dit duidt erop dat [gedaagde 1] de woning tegen de regels in onderverhuurt of aan derden ter beschikking stelt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben – samengevat weergegeven – het volgende verweer gevoerd. Zij vormen samen met hun twee kinderen een gezin. Weliswaar is [gedaagde 2] pas in 2024 ingeschreven op het adres van de woning, maar voordien had hij al met [gedaagde 1] een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Uit een historisch uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP) volgt dat zij al eerder op meerdere andere adressen samen ingeschreven hebben gestaan. Eigen Haard heeft het verzoek om medehuurderschap dan ook ten onrechte afgewezen. Uitgaande van medehuurderschap is de gestelde verplaatsing van het hoofdverblijf van [gedaagde 1] niet relevant. Over haar hoofdverblijf voert [gedaagde 1] nog het volgende aan. Wegens gezondheidsklachten van de oudste dochter (een verstoring in haar spraakvermogen) is [gedaagde 1] in september 2024 tijdelijk naar Kenia vertrokken voor een traditionele behandeling. Aanvankelijk was de verwachting dat zij binnen korte termijn zou terugkeren. De behandeling nam echter meer tijd in beslag dan verwacht, maar de intentie is altijd geweest om terug te keren naar [woonplaats] . [gedaagde 1] bestrijdt dus dat zij haar hoofdverblijf heeft verplaatst en herkent zich niet in de beschuldiging dat zij de woning illegaal onderverhuurt. De Roemeense vrouw die in de woning is aangetroffen is een vriendin die tijdelijk in de woning heeft gelogeerd en Eigen Haard heeft niet onderbouwd dat zij er woonde. Indien in kort geding de ontruiming wordt toegewezen komen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de kinderen op straat te staan, dit terwijl Eigen Haard geen spoedeisend belang heeft bij ontruiming. Subsidiair voeren zij aan dat de termijn voor ontruiming te kort is en vragen zij om een langere termijn.   
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Gedaagden sub 3 zijn niet verschenen. Tegen hen wordt verstek verleend. 
      
    
    
      4.2.
      Een vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.  
      
    
    
      4.3.
      Uitgangspunt in dit kort geding zijn de artikelen 7.4 en 7.14 van de algemene voorwaarden. Hieruit volgt – kort gezegd – dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf moet hebben in de woning en dat zij de woning niet mag onderverhuren of aan derden in gebruik mag afstaan. 
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde 1] heeft niet betwist dat zij op 5 september 2024 met de kinderen is vertrokken naar Kenia en zich op die datum heeft uitgeschreven bij de [gemeente] . In juni 2025 zou zij tegen Eigen Haard hebben gezegd dat zij nog een jaar wegblijft. Op de mondelinge behandeling van dit kort geding heeft zij verklaard dat zij over twee maanden, dus begin 2026, terugkomt. Naar het oordeel van de kantonrechter houdt dit in dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf heeft verplaatst en dat zij dus in strijd handelt met artikel 7.4 van de algemene voorwaarden. Het gaat immers om een periode van tenminste zestien maanden dat zij niet in de woning woont en daar niet ingeschreven staat. Zij stelt nu dat zij begin 2026 weer naar Nederland komt, maar zij heeft verder niets aangevoerd of laten zien waaruit zou moeten blijken dat zij dan ook daadwerkelijk terugkeert. [gedaagde 1] heeft weliswaar nog aangevoerd dat zij steeds de intentie had om op korte termijn terug te keren en dat dit is uitgesteld vanwege de gezondheidssituatie van haar oudste dochter, maar ook dit heeft zij niet aannemelijk gemaakt. Dat zij zich heeft uitgeschreven om geen zorgpremie te hoeven betalen, zoals zij op de zitting heeft verklaard, duidt er juist op dat het haar bedoeling was zich voor langere tijd (en mogelijk definitief) in het buitenland te vestigen. 
      
    
    
      4.5.
      Verder oordeelt de kantonrechter voorshands dat [gedaagde 2] terecht door Eigen Haard niet als medehuurder is erkend, omdat niet is voldaan aan de eisen die artikel 7:267 BW aan medehuurderschap stelt. Blijkens hun inschrijvingen bij de gemeente hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in 2024 hooguit enkele maanden samengewoond in de woning, zodat niet is voldaan aan de eis dat de duurzame gemeenschappelijke huishouding (als daar al sprake van zou zijn) ten minste twee jaar moet hebben geduurd. Dat zij mogelijk al langer in de woning hebben samengewoond en dat [gedaagde 2] zich daar niet heeft ingeschreven om de bijstandsuitkering van [gedaagde 1] niet in gevaar te brengen, zoals hij op de zitting heeft aangevoerd, kan in dit kort geding niet worden vastgesteld. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mogelijk in eerdere woningen hebben samengewoond, maakt dit oordeel niet anders. Het gaat er immers om dat zij op dit adres een duurzame gemeenschappelijke huishouding van twee jaar moeten hebben gehad. Daarnaast volgt de kantonrechter Eigen Haard in haar standpunt dat [gedaagde 2] aan de hand van de stukken die hij in 2024 en 2025 heeft ingediend niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is of was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit alles maakt dat [gedaagde 1] , door [gedaagde 2] in de woning te laten wonen, in strijd handelt met artikel 7.14 van de algemene voorwaarden. Of zij ook een Roemeense vrouw in de woning heeft laten wonen kan de kantonrechter in dit kort geding niet vaststellen. Die vrouw is slechts een keer tijdens een huisbezoek aangetroffen en dit is voorshands onvoldoende om van illegale onderverhuur te kunnen spreken.   
      
    
    
      4.6.
      De hiervoor beschreven tekortkomingen van [gedaagde 1] zijn naar het oordeel van de kantonrechter zo ernstig dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Hierop vooruitlopend ligt in dit kort geding de vordering tot ontruiming van [gedaagde 1] voor toewijzing gereed. Ook de vordering tot ontruiming jegens [gedaagde 2] ligt voor toewijzing gereed, nu uit het voorgaande volgt dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. Eigen Haard heeft een spoedeisend belang bij ontruiming omdat het gaat om een sociale huurwoning waarvoor lange wachtlijsten bestaan. Eigen Haard heeft er dan ook belang bij, ook voor het afgeven van een signaalwerking, om streng te kunnen optreden als sprake is van een huurder die niet zijn of haar hoofdverblijf in de woning heeft. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter heeft er in deze zaak rekening mee gehouden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] twee minderjarige kinderen hebben. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag Inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing die betrekking heeft op de woonruimte van een minderjarige, het belang van het kind weliswaar een eerste overweging zijn, maar dit betekent niet dat de enkele aanwezigheid van een minderjarig kind zonder meer aan een vonnis strekkende tot ontruiming in de weg staat. In dit geval is van belang dat [gedaagde 1] met de kinderen naar het buitenland is geëmigreerd, waardoor de kinderen feitelijk al bijna anderhalf jaar niet meer in de woning wonen. Dit betekent dat de belangen van de kinderen bij de vraag of de vordering tot ontruiming gerechtvaardigd is, minder zwaar wegen dan het belang van Eigen Haard. 
      
    
    
      4.8.
      De ontruiming zal worden uitgesproken op een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis. Gelet op het feit dat Eigen Haard met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Hiervoor heeft Eigen Hard onvoldoende gesteld, althans het gestelde vormt onvoldoende aanleiding om een dwangsom toe te wijzen De kosten voor de ontruiming zullen evenmin worden toegewezen, omdat het hier toekomstige kosten betreft en de hoogte hiervan op dit moment niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld. 
      
    
    
      4.9.
      De vordering jegens de niet-verschenen gedaagden komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal op dezelfde wijze worden toegewezen als jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 
      
    
    
      4.10.
      Gedaagden zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding (2x)
              
              
                €
              
              
                288,94
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                1.034,44
              
              
                
              
            
          
        
      
      Deze kosten worden vermeerderd met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verleent verstek tegen gedaagden sub 3, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt gedaagden om de woning aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met alle zich daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen of personen te verlaten, met afgifte aan Eigen Haard van de sleutels en al hetgeen tot de woning behoort ter vrije en algemene beschikking van Eigen Haard te stellen, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 1.034,44, te vermeerderen met de kosten van de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie en te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025.
      
      
      
      
        13848