ECLI:NL:RBBRE:2007:BB2625, Rechtbank Breda, 14-08-2007, AWB 06/923
Rechtbank Breda — Uitspraak 
Datum: 2007-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Een voorlopige koopovereenkomst waarbij tevens werd afgesproken dat (1) de verkoper de opstal zou laten slopen voor rekening van de koper en (2) door verkoper een vergoeding voor vervangende woonruimte zou worden betaald en (3) kosten van aanschrijvingen of verontreiniging na  het sluiten van de overeenkomst voor rekening van de koper zijn, leidt volgens de rechtbank niet tot heffing van overdrachtsbelasting. Als niet zou worden gesloopt, zou ook worden geleverd. De sloopovereenkomst leidt dan niet tot economsiche eigendomsoverdracht. De bepalingen sub 2 en 3 wijken niet wezenlijk af van die in standaard voorlopige koopovereenkomsten, waarvoor blijkens artikel 2, lid 2 WBR een uitzondering geldt op het begrip economische eigendomsoverdracht.

RECHTBANK BREDA
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    Procedurenummer: AWB 06/923
    
    Uitspraakdatum: 14 augustus 2007
    
    Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
    
    [belanghebbende] B.V., gevestigd te [woonplaats], eiseres,
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
    Eiseres en verweerder worden hierna aangeduid als respectievelijk belanghebbende en inspecteur. 
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    1.1. De inspecteur heeft aan belanghebbende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 20.419, alsmede bij beschikking een boete van € 5.104. Belanghebbende heeft tegen de naheffingsaanslag en de boete bezwaar gemaakt.
    
    1.2. De inspecteur heeft bij de in één geschrift vervatte uitspraken van 24 januari 2006 het bezwaar ongegrond verklaard. 
    
    1.3. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 20 februari 2006, ontvangen bij de rechtbank op 21 februari 2006, beroep ingesteld. Het beroepschrift is aangevuld bij fax van 21 maart 2006 en bij brief van 4 april 2006. 
    
    1.4. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2007 te Breda. Aldaar zijn verschenen als gemachtigde van belanghebbende en de inspecteur. Beide partijen hebben een pleitnota overgelegd en voorgedragen. Tevens hebben partijen ieder een standaardkoopovereenkomst overgelegd waarop de wederpartij heeft kunnen reageren.
    
    1.6. De inspecteur heeft bij brief van 1 mei 2007 ter informatie een nader stuk aan de rechtbank doen toekomen waarvan een kopie aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    
    
    2.	Feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
    
    2.1. Belanghebbende is vennoot in de op 30 juni 2002 opgerichte maatschap [de maatschap]. Op 15 juli 2003 heeft de maatschap twee overeenkomsten gesloten met [de heer] te [woonplaats], en wel:
    
    
      2.1.1. Een verkoopovereenkomst betreffende de verkoop door [de heer] aan de maatschap van een onroerende zaak die in de akte, waarin de maatschap als koper en [de heer] als verkoper wordt aangeduid, als volgt wordt omschreven:
      “de onroerende zaak, bestaande uit een café met aanhorigheden, woonhuis, garage, schuur, verdere opstallen, ondergrond, erf en tuin c.q. bouwgrond, gelegen te [woonplaats], gemeente [woonplaats], aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie - nummer --, groot 22 are 1 ca en nummer --, groot 5 are en 25 ca, waarvan alle opstallen zullen worden gesloopt, waarna verkoper de onroerende zaak, hierna te noemen “het registergoed” als bouwterrein aan koper zal leveren.” 
      Tevens bevat de overeenkomst – voor zover te dezen van belang - de volgende bepalingen:
      •	De koopprijs van de onroerende zaak is € 680.670;
      •	De notariële akte van levering zal worden verleden op 1 april 2004;
      •	Indien afgifte van een sloopvergunning zou worden geweigerd, zal de zaak in ongesloopte staat worden geleverd;
      •	Koper betaalt aan verkoper vanaf 15 juli 2003 tot 1 april 2004 maandelijks een vergoeding voor vervangende woonruimte van € 1.000 per maand;
      •	Verkoper heeft het recht het café te exploiteren tot en met 31 december 2003;
      •	Het verkochte komt eerst voor risico van koper zodra de notariële akte van levering is ondertekend. Tot dat moment is verkoper verplicht het verkochte tegen nieuwbouwwaarde te verzekeren.
      •	Kosten verbonden aan van overheidswege of door nutsbedrijven gegeven aanschrijvingen tot het aanbrengen van veranderingen aan het registergoed welke worden uitgebracht na de koopovereenkomst, zijn voor rekening van koper.
    
    
    
      2.1.2. Een overeenkomst inzake sloopwerkzaamheden waarin het volgende is vastgelegd:
      •	De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in zodanige staat, dat de op het perceel aanwezige opstallen in opdracht van verkoper en voor rekening van verkoper zullen zijn gesloopt. De kosten van het slopen van de opstallen worden door koper aan de verkoper vergoed.
      •	Alle aansprakelijkheden, ongeacht van welke aard of omvang voortvloeiend uit dan wel verband houdend met de uit te voeren sloopwerkzaamheden komen voor rekening en risico van koper.
    
    
    2.2. Bij overeenkomst van 26 maart 2004 is de uiterste datum voor de notariële levering gesteld op 1 mei 2004 en is overeengekomen dat de maatschap ook voor de periode vanaf 1 april 2004 tot 1 mei 2004 een vergoeding voor vervangende woonruimte van € 1.000 aan [de heer] zou voldoen.
    
    2.3. De levering heeft plaatsgevonden op 29 april 2004. De opstallen waren toen gesloopt. Over de koopprijs van € 680.670 is omzetbelasting in rekening gebracht. In de akte is vermeld dat sprake is van levering van een bouwterrein in de zin van artikel 11, lid 1, letter a, sub 1, van de Wet op de omzetbelasting 1968 en is een beroep gedaan op de vrijstelling van overdrachtsbelasting van artikel 15, lid 1, sub a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR).
    
    2.4. De inspecteur stelt dat belanghebbende reeds op of omstreeks 15 juli 2003 de economische eigendom heeft verkregen van de onroerende zaak en heeft naheffingsaanslagen overdrachtsbelasting opgelegd aan belanghebbende en aan haar medevennoot, ieder voor de verkrijging van 50% van de onverdeelde (economische) eigendom. De naheffingsaanslagen belopen ieder 50% x 6% x € 680.650 of € 20.419. Tussen partijen is afgesproken dat tegen de aan belanghebbende opgelegde naheffingsaanslag zal worden geprocedeerd en dat de uitkomst ook geldt voor haar medevennoot. 
    
    2.5. De inspecteur heeft in de motivering van de uitspraak op 9 januari 2006 aan belanghebbende medegedeeld dat de naheffingsaanslag zou worden gehandhaafd en dat de boete zou vervallen. In de “uitspraak bezwaarschrift Overdrachtsbelasting” is het bezwaar afgewezen onder verwijzing naar de brief van 9 januari 2006. De in de brief van 9 januari 2006 aangekondigde vermindering van de boete tot nihil is eerst op 10 augustus 2006, nadat het onderhavige beroep is ingesteld, gerealiseerd. 
    
    
    3.	Geschil
    
    3.1. In geschil is of belanghebbende door de onder 2.1. vermelde overeenkomsten de economische eigendom in de zin van artikel 2, lid 2, WBR heeft verkregen van de onverdeelde helft van de onroerende zaak.
    
    3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. 
    
    3.3. Met betrekking tot hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard verwijst de rechtbank naar het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    3.4. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en van de naheffingsaanslag. De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Onder economische eigendom wordt, voor zover te dezen van belang, blijkens artikel 2, tweede lid, WBR verstaan: een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot onroerende zaken dat een belang bij die zaak vertegenwoordigt. Het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander dan de eigenaar. De verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als de verkrijging van economische eigendom.
    
    4.2. De tekst van artikel 2, tweede lid, WBR, is tot stand gekomen naar aanleiding van een nota van wijziging bij het Belastingplan 2000 (Tweede Kamer, 1999-2000, nr. 26 820, nr. 7). Als toelichting is onder meer vermeld: “Om te voorkomen dat de zogenoemde voorlopige koopovereenkomst als economische eigendomsoverdracht geldt - hetgeen het geval is bij de voorgestelde definitie -, wordt de verkrijging van uitsluitend het recht op levering uitgezonderd.”
    
    4.3. Bij de onder 2.1. vermelde overeenkomsten heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot de onroerende zaak verkregen dat een belang bij die zaak vertegenwoordigt en mede enig risico van waardeverandering omvat. Derhalve is, zoals ook volgt uit het onder 4.2. geciteerde stukje wetsgeschiedenis, sprake van de verkrijging van economische eigendom als bedoeld in de WBR tenzij zich de uitzondering voordoet dat uitsluitend een recht op levering is verkregen.
    
    4.4. De rechtbank leidt uit de overeenkomsten af, dat belanghebbende daarbij heeft verkregen het recht op hetzij de levering van grond (indien een sloopvergunning zou worden afgegeven), hetzij de levering van de onroerende zaak (indien een sloopvergunning zou worden geweigerd). De rechtbank is van oordeel dat de bepalingen omtrent de door de maatschap te betalen woonruimtevergoeding en vergoeding van sloopkosten en eventueel daaruit voortvloeiende aansprakelijkheden, niet met zich mee brengen dat belanghebbende meer heeft verkregen dan uitsluitend deze alternatieve rechten op levering, doch slechts een aanpassing van de voor de onroerende zaak te betalen prijs behelzen. Blijkbaar was belanghebbende bereid een hogere koopprijs te betalen voor de onroerende zaak zonder opstallen dan voor de onroerende zaak met opstallen. 
    
    4.5. Het gegeven dat in de koopovereenkomst is vastgelegd dat de maatschap een deel van de koopprijs zou vooruitbetalen is naar het oordeel van de rechtbank voor de vraag of meer werd verkregen dat uitsluitend een recht op levering niet relevant, aangezien deze bepaling de maatschap niet meer of minder rechten met betrekking tot de onroerende zaak verschafte dan zij zonder deze bepaling zou hebben gehad. Datzelfde geldt voor de vergoeding van kosten voor vervangende woonruimte.
    
    4.6. Resteert dan de vraag of het gegeven dat eventuele bodemverontreiniging en aanschrijvingen van overheidswege vanaf 15 juli 2003 voor rekening van de maatschap kwamen, met zich brengt dat belanghebbende meer heeft verkregen dan uitsluitend een recht op levering. De rechtbank is van oordeel dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De rechtbank acht aannemelijk dat de wetgever met het begrip “voorlopige koopovereenkomst” in de onder 4.2. geciteerde wetsgeschiedenis heeft bedoeld de standaard voorlopige koopovereenkomsten zoals deze in het algemeen plegen te worden gehanteerd uit te sluiten. Hetgeen in de onderhavige koopovereenkomst is vastgelegd omtrent de verdeling van kosten van verontreiniging of aanschrijvingen, wijkt naar het oordeel van de rechtbank niet wezenlijk af van hetgeen staat in dergelijke standaard voorlopige koopovereenkomsten. Belanghebbende en de inspecteur hebben (verschillende) standaardkoopaktes van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NvM) overgelegd met daarin bepalingen die behelzen dat de verkoper verklaart dat hem ten tijde van het tekenen van de verkoopovereenkomst geen verontreiniging of aanschrijvingen bekend zijn. In het door belanghebbende overgelegde stuk is tevens een facultatieve bepaling opgenomen inzake de verdeling van de kosten van na de koopovereenkomst blijkende verontreiniging (artikel 16).  Ook bij toepassing van de standaard voorlopige koopovereenkomsten kan het derhalve zo zijn dat na de datum van de ondertekening van de koopakte blijkende verontreiniging of verschijnende aanschrijvingen voor rekening van de koper komen. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de onderhavige bepalingen ruimer of wezenlijk anders zijn dan de bepalingen in de standaard voorlopige koopovereenkomsten waarop de wetgever het oog heeft gehad. 
    
    4.7. Gelet op al het vorenoverwogene dient het beroep tegen de naheffingsaanslag gegrond te worden verklaard.
    
    4.8. Nu vaststaat dat de boete inmiddels is vernietigd, zij het na de indiening van het beroepschrift, is het beroep voor zover het ook betrekking heeft op de boete niet ontvankelijk.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op  € 966 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 161, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). 
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond voor zover het is gericht tegen de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting;
      -	vernietigt de uitspraak op het bezwaar tegen de naheffingsaanslag, alsmede de naheffingsaanslag;
      -	verklaart het beroep niet-ontvankelijk voor zover het zich richt tegen de boete;
      -	veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 966, en wijst de Staat aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende moet vergoeden;
      -	gelast dat de Staat het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 276 aan deze vergoedt.
    
    
    Deze uitspraak is gedaan op 14 augustus 2007 door mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren, voorzitter, mr. A.A. den Hartog en mr. A.J. Kromhout, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      	d. de gronden van het hoger beroep.