ECLI:NL:RBROT:2025:11603, Rechtbank Rotterdam, 06-10-2025, ROT 24/10035
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Ongegrond. Uitspraak op bezwaar bevat een motiveringsgebrek, maar uitkomst bezwaarprocedure was niet anders geweest. Waarde onderbouwd door middel van de hwk-methode.

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 24/10035 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [naam eiseres] , uit [plaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep 
    (gemachtigde: [persoon A] ).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 oktober 2024.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Delft (de onroerende zaak op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.303.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Delft voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      Eiseres heeft nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 29 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
      
    
  
  
    Feiten
    
    2. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. 
    
    3. De onroerende zaak is een recreatiecentrum, gelegen op het bedrijventerrein [naam locatie] in Delft, met een gebruiksoppervlakte van 3.009 m². Het oorspronkelijke bouwjaar is 1980. De onroerende zaak is in 2016 gerenoveerd.  
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    5. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de woningen betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank acht het niet mogelijk om die stukken bij de beoordeling van de zaak te betrekken, mede gezien het ogenschijnlijk ontbreken van concrete samenhang met de voorliggende zaak.
    
    
      De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de zaak betrekking hebben en waarvan hij zelf heeft aangegeven dat het daar echt om gaat. De rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
    
    
    6. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar alleen een besluit genomen over (het bezwaar tegen) de WOZ-beschikking en de onroerendzaakbelastingen gebruiker. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift ook mogen opvatten als enkel gericht tegen de WOZ-beschikking en de onroerendzaakbelastingen. In het bezwaarschrift zijn door de gemachtigde van eiseres namelijk alleen standaard geformuleerde WOZ-gerelateerde bezwaargronden opgenomen die de gemachtigde vaak gebruikt. Gezien het voorgaande zal de rechtbank de ter zitting aangevoerde gronden door de gemachtigde tegen de aanslag rioolheffing en reinigingsrechten dan ook niet bespreken nu hierover in de uitspraak op bezwaar geen beslissing is genomen. 
    
    
      
        Derde belanghebbende(n)
      
    
    7. De gemachtigde van eiseres verzoekt (standaard in elke zaak) de eigenaar, huurders of gebruikers de onroerende zaak als derde belanghebbende in het geding te betrekken. In deze zaak is eiseres de gebruiker. Het (standaard)verzoek van de gemachtigde is gedaan zonder enige onderbouwing wat het belang van eiseres is om de eigenaar van de onroerende zaak in het geding te betrekken en is daarom voor de rechtbank onvoldoende reden om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om een mogelijke derde belanghebbende in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
    
    
      
        Motiveringsgebrek
      
    
    8. In de uitspraak op bezwaar zijn, zonder nadere toelichting daarover, twee verschillende huurwaarden vermeld voor de onroerende zaak, namelijk € 264.792,- in de tekstuele toelichting en € 189.567,- op het rekenblad. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de huurwaarde van de onroerende zaak door de taxateur is vastgesteld op € 264.792,- op basis van vergelijkbare huren. Volgens de heffingsambtenaar is € 189.567,- de huurwaarde van vóór de samenvoeging van de onroerende zaak en is dit ten onrechte op het rekenblad vermeld. 
    
    
      8.1.
      Met deze toelichting heeft de heffingsambtenaar pas in beroep duidelijk gemaakt welke huurwaarde is gebruikt. De uitspraak op bezwaar bevat daarom een motiveringsgebrek.Aangenomen mag worden dat de uitkomst van de bezwaarprocedure niet anders was geweest als enkel de huurwaarde van € 264.792,- was vermeld in de uitspraak op bezwaar. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar namelijk toegelicht dat de huurwaarde van de onroerende zaak € 88,- per m² bedraagt en dat het gaat om een gebruikersoppervlakte van 3.009 m². Hieruit kon worden afgeleid dat de gebruikte huurwaarde voor de onderbouwing van de waarde € 264.792,- is (€ 88,- x 3.009 m²). In zo’n geval kan het onzorgvuldig handelen tijdens de bezwaarfase worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Wel moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden en de proceskosten. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
        
      
      9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Of de heffingsambtenaar hierin slaagt, hangt mede af van wat eiseres aanvoert.
      
      10. In deze zaak wijst de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde naar het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar. Hierin wordt de waarde onderbouwd door middel van de huurwaarde-kapitalisatiemethode (hwk-methode).
      
      11. Bij de hwk-methode houdt de heffingsambtenaar een huurwaarde aan van € 264.792,-. Ter onderbouwing hiervan verwijst de heffingsambtenaar naar de huurcijfers van de objecten [adres 2] van € 111,85 per m², [adres 3] van € 91,85 per m² en [adres 4] € 107,94 per m². De objecten liggen op dezelfde woonboulevard als de onroerende zaak en zijn daarom goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het feit dat in het object een recreatiecentrum wordt geëxploiteerd maakt dat niet anders. De heffingsambtenaar heeft terzake onbetwist gesteld dat de ruimtes voor allerlei doeleinden geschikt zijn en makkelijk om te bouwen tot bijvoorbeeld winkelruimtes (zoals de vergelijkingsobjecten zijn).  
      
      
        De huurwaarde van de onroerende zaak is € 88,- per m² en ligt ruim onder deze huurcijfers. De rechtbank acht de huurwaarde van de heffingsambtenaar daarom niet te hoog. 
      
      
      12. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar de huurcontracten, allonges en de iWOZ-kaarten van deze objecten had moeten overleggen. In reactie hierop heeft de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat de huurwaarden afkomstig zijn van de huurders zelf en dat de iWOZ-kaarten niet zijn geraadpleegd.
      
      
        De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank kunnen volstaan, nu eiseres de huurwaarde niet gemotiveerd betwist en pas ter zitting om de huurcontracten en allonges heeft verzocht. De heffingsambtenaar was ook niet gehouden tot het overleggen van iWOZ-kaarten nu niet is gebleken dat deze ten grondslag zijn gelegd aan de waardebepaling. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zoals onder rechtsoverweging 5 overwogen, zij aan de pinpointbrief voorbij gaat en dus ook aan de standaard passage in elke pinpointbrief (die de gemachtigde van eiseres in elke zaak indient) over de stukken die de heffingsambtenaar volgens de gemachtigde van eiseres in geding moet brengen. Daar komt bij dat eiseres haar eigen huurcontract ook niet in geding heeft gebracht, zodat aan de hand daarvan de huurwaarde gecontroleerd had kunnen worden.
      
      
      13. Als kapitalisatiefactor houdt de heffingsambtenaar een factor 8,7 aan. De heffingsambtenaar onderbouwt deze factor met de bottom-up methode. De gemachtigde van eiseres heeft hier ter zitting enkel tegen aangevoerd dat hij een onderbouwing daarvan wil zien en dat het leegstands- en opslagrisico te laag zijn vastgesteld. De onderbouwing heeft de heffingsambtenaar echter in de uitspraak op bezwaar opgenomen en omdat eiseres de door de heffingsambtenaar in de berekening gebruikte gegevens niet gemotiveerd bestrijdt ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
      
      14. De conclusie is dat de heffingsambtenaar op basis van de hwk-methode slaagt in zijn bewijslast.
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      15. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat geen aanleiding. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ontvangen op 23 februari 2024. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. 
    
    17. Omdat de uitspraak op bezwaar een motiveringsgebrek bevat, krijgt eiseres het betaalde griffierecht terug. Eiseres krijgt ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 181,40 (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 907,-, wegingsfactor 1, vermenigvuldigingsfactor 0,10). De gemachtigde heeft niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ.Gelet hierop en omdat het bestreden besluit, de WOZ-beschikking, niet wordt vernietigd of gewijzigd, heeft de rechtbank de vermenigvuldigingsfactor 0,10 toegepast. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep ongegrond;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371,- aan eiseres moet vergoeden;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 181,40 aan proceskosten aan eiseres;
    - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier.
      Uitgesproken in het openbaar op 6 oktober 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
  
  
     Artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     HR 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46.