ECLI:NL:RBNHO:2020:8899, Rechtbank Noord-Holland, 02-11-2020, AWB - 19 _ 4902
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2020-11-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; onderbouwing niet slechts door een object nu andere objecten ook zeer goed vergelijkbaar zijn

Rechtbank noord-holland
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: HAA 19/4902
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 november 2020 in de zaak tussen
    
    
      [X] , wonende te [Z] , eiser
    (gemachtigde: G. Gieben),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Hollands Kroon, verweerder.
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2019 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 274.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekendgemaakt. 
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2019 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
    
    
    
      Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. 
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2020 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door H.J. van Zelst, kantoorgenoot van de gemachtigde. [A] heeft ter zitting verklaard namens verweerder te zijn verschenen.
    
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee onder een kap woning, gebouwd in 2003. De inhoud van de woning is 380 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 260 m². De woning is voorzien van een aanbouw (36 m³), een dakkapel en een garage (71 m³).
    
    
      
        Geschil
      
    
    2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
    
    3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 260.000 en stelt daartoe het volgende. Onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) heeft eiser gewezen op het op 17 april 2018 verkochte buurpand [adres 2] . Eiser wijst ter indicatie voorts op de vraagprijs van € 279.000 van [adres 3] . Gelet op de vraagprijs is eiser ervan overtuigd dat dit object, ofschoon hiervan ten tijde van het instellen van beroep nog geen verkoopprijs voorhanden is, een lagere waarde kan aantonen.
    Eiser stelt in het beroepschrift ten slotte met betrekking tot de verkoopgegevens van het buurpand [adres 2] dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. Verweerder voert een begunstigend beleid ten opzichte van de woning aangezien de waarde van het buurpand lager, te weten op € 260.000 is vastgesteld. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van het bestreden besluit en verlaging van de waarde.
    
    4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 2] , alle te [plaats] .
    
    5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    7. Eiser heeft ter zitting verklaard dat hij het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet langer handhaaft. Deze beroepsgrond behoeft derhalve geen bespreking meer.
    
    8.  Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) legt het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage. Op grond van de processtukken noch op grond van het verhandelde ter zitting is de rechtbank gebleken dat is voldaan aan artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. Dit betekent derhalve dat laatstgenoemd artikellid is geschonden. De rechtbank ziet hieraan geen aanleiding gevolgen te verbinden en zij gaat hieraan met toepassing van artikel 6:22 van de Awb voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat zij dat het niet aannemelijk is dat eiser hierdoor in zijn belangen is geschaad, aangezien de verzochte stukken in beroep door verweerder zijn overgelegd en eiser in de gelegenheid is gesteld hierop te reageren.
    
    9. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Aan de stelling van eiser, onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 12 juni 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2951) dat de waarde uitsluitend dient te worden onderbouwd door één vergelijkingsobject, te weten [adres 2] , gaat de rechtbank voorbij. Daartoe overweegt de rechtbank dat laatstgenoemd object weliswaar zeer goed vergelijkbaar is, echter, dat geldt evenzeer voor de overige vergelijkingsobjecten. Ook deze objecten zijn, gelet op bouwjaar, inhoud, perceelgrootte, ligging en bijgebouwen in hoge mate vergelijkbaar met de woning. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of de waarde niet te hoog is vastgesteld, niet slechts van één vergelijkingsobject dient te worden uitgegaan. 
    
      Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
      Uit de matrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer ligging, inhoud, kwaliteit, onderhoud, perceeloppervlakte en aanwezige aan- en bijgebouwen. Het vergelijkingsobject [adres 2] heeft ten opzichte van de voor de woning vastgestelde waarde, een aanzienlijk lagere verkoopprijs gerealiseerd. In deze omstandigheid ziet de rechtbank echter, gelet op de verschillen tussen de woning en de overige vergelijkingsobjecten, onvoldoende aanleiding de waarde te hoog te achten. Het door eiser genoemde object [adres 3] geeft evenmin aanleiding te oordelen dat de waarde te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat dit object inmiddels in juni 2019 is verkocht. Deze datum is ca. 1½ jaar gelegen na, en is daarmee, mede gelet op de overige beschikbare vergelijkingsobjecten, te ver verwijderd van de waardepeildatum, om aan de onderbouwing van de door verweerder verdedigde waarde af te kunnen doen.
    
    
    10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Koenis, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 2 november 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      		(de rechter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen)
    
    
    
      griffier						rechter
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 
      1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. 	de naam en het adres van de indiener;
    b. 	een dagtekening;
    c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. 	de gronden van het hoger beroep.