ECLI:NL:RBAMS:2025:10419, Rechtbank Amsterdam, 10-12-2025, 11930429 KK EXPL 25-740
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verhuurder wil dat huurder haar sociale huurwoning ontruimt, omdat huurder daar niet haar hoofdverblijf zou hebben en de woning ongeoorloofd in gebruik zou hebben gegeven aan derden, al dan niet in combinatie met criminele activiteiten in de woning. De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is geworden dat huurder niet haar hoofdverblijf in de woning houdt. Daarmee is zij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De omstandigheden die huurder heeft aangevoerd maken niet dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitvallen. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen, evenals de gevorderde gebruiksvergoeding.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11930429 \ KK EXPL  25-740
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 10 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Eigen Haard,
      gemachtigde: mr. A. Çapkurt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R.M. van Ommeren.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      Eigen Haard wil dat [gedaagde] haar sociale huurwoning ontruimt, omdat [gedaagde] daar niet haar hoofdverblijf zou hebben en de woning ongeoorloofd in gebruik zou hebben gegeven aan derden, al dan niet in combinatie met criminele activiteiten in de woning. De kantonrechter oordeelt dat voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning houdt. Daarmee is zij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd maken niet dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitvallen. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen, evenals de gevorderde gebruiksvergoeding.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Bij dagvaarding van 23 oktober 2025 heeft Eigen Haard in kort geding een voorziening gevorderd.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 december 2025. Namens Eigen Haard is verschenen [naam 1] (medewerker Rechtmatig Wonen), bijgestaan door de gemachtigde. De zoon en schoondochter van [gedaagde] waren ook aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mr. Van Ommeren heeft een pleitnotitie overgelegd die in het dossier is gevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht. Deze aantekeningen zijn ook in het dossier gevoegd. Voorafgaand aan de zitting heeft mr. Van Ommeren 19 producties ingebracht.
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt met ingang van 4 oktober 2024 van Eigen Haard de sociale woning gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden sociale woonruimte d.d. 1 augustus 2022 van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
      
      
        
          “Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).”
        
      
      
      
        In de algemene voorwaarden is, voor zover relevant, bepaald:
      
      
    
    
      7.4. “’
      
        Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en de woning daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Dit betekent dat huurder in de periode van een jaar tenminste vier maanden in de woning verblijft. Deze vier manden hoeven niet aaneengesloten te zijn. (…)”
      
      
      
        
          “7.15. I. Het is huurder verbonden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Naar aanleiding van signalen dat [gedaagde] niet in het de woning woonde, is Eigen Haard een buurtonderzoek gestart op 9 september 2025. Tijdens dit buurtonderzoek hebben buurtbewoners gemeld dat de woning niet door [gedaagde] zou worden bewoond.
      
    
    
      2.3.
      In de woning zijn twee politieonderzoeken geweest. Op 24 november 2024 heeft een politieonderzoek plaatsgevonden vanwege een melding van een mogelijke ontvoering c.q. gijzeling. Na het onderzoek is de woning op 26 november 2024 voor enkele weken door de politie afgesloten met een hangslot. Op 16 april 2025 heeft er opnieuw een politieonderzoek plaatsgevonden, dit keer in verband met een vermoeden van een hennepkwekerij in de woning. Er is in de woning geen hennepkwekerij aangetroffen. Van beide gebeurtenissen heeft de politie op 18 september 2025 een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
    
      2.4.
      Bij brief van 14 augustus 2025 heeft Eigen Haard [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Eigen Haard vordert ontruiming van de woning en veroordeling tot betaling van € 688,54 per maand totdat de woning is ontruimd, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      Eigen Haard legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Volgens Eigen Haard is [gedaagde] voortdurend in het buitenland en heeft zij de woning in gebruik gegeven aan derden. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het tekortschieten is zodanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, en daarop vooruitlopend ontruiming van de woning in kort geding. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat zij de woning niet als haar hoofdverblijf bewoont. Het klopt dat [gedaagde] tussen oktober 2024 en juni 2025 in Suriname verbleef. Zij was tot juni 2025 medisch gezien niet in staat om vanuit Suriname terug te vliegen naar Nederland. [gedaagde] betwist dat zij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Haar familieleden komen in de woning alleen op bezoek om haar te ondersteunen met huishoudelijke taken en om mantelzorg te verlenen. Een enkele keer is een familielid tijdens de afwezigheid van [gedaagde] blijven logeren, maar dit kan niet worden gezien als het in gebruik geven van de woning aan derden. Daarnaast hebben er geen criminele activiteiten in de woning plaatsgevonden. [gedaagde] heeft een groot belang bij het behoud van haar woning, omdat zij op leeftijd is en kampt met medische problemen.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader bij een vordering tot ontruiming
      
    
    
    
      4.1.
      Bij de beoordeling van de ontruimingsvordering stelt de kantonrechter het volgende voorop. Een in kort geding bevolen ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
      
      
        
          Spoedeisend belang 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Een vordering in kort geding kan verder alleen worden toegewezen als de eiser, in dit geval Eigen Haard, daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is. Het gaat immers om een sociale huurwoning die schaars is en waarvoor een lange wachttijd bestaat. Eigen Haard heeft er dan ook belang bij om, ook voor het afgeven van een signaalwerking, op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar sociale huurwoningen. Eigen Haard is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Geen hoofdverblijf
        
      
      
    
    
      4.1.
      De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure in het voordeel van Eigen Haard zal beslissen, omdat [gedaagde] de woning niet als haar hoofdverblijf bewoont. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
      
    
    
      4.2.
      Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan.
      
    
    
      4.3.
      Partijen hebben op 4 oktober 2024 een huurovereenkomst gesloten. Op grond van deze huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht de woning als haar hoofdverblijf te bewonen. In artikel 7.4. van de algemene voorwaarden (zie 2.1 onder de feiten) is nader geconcretiseerd wat onder het hebben van hoofdverblijf moet worden verstaan. Een huurder moet gedurende één jaar minimaal vier maanden woonachtig zijn in de woning, om zo aan zijn hoofdverblijfplicht te voldoen. Deze periode hoeft niet aaneengesloten te zijn.
      
    
    
      4.4.
      Op 20 oktober 2024, kort na het sluiten van de huurovereenkomst, is [gedaagde] vertrokken naar Suriname om daar, zo begrijpt de kantonrechter, te overwinteren. [gedaagde] is vervolgens pas op 16 juni 2024 naar Nederland teruggekeerd om twee dagen later alweer naar het buitenland te vertrekken, dit keer voor een cruisevakantie. Op 4 juli 2024 is [gedaagde] teruggekeerd naar Nederland. Ter zitting heeft de schoondochter van [gedaagde] verklaard dat [gedaagde] vanaf september 2025 weer in Suriname verblijft. Dit betekent dat [gedaagde] dit jaar alleen in de periode juli tot september in Nederland is geweest, waarmee nog niet is gezegd dat zij in de periode daadwerkelijk in de woning woonachtig is geweest. [gedaagde] stelt dat zij vanaf 4 juli 2025 in de woning heeft verbleven. Ter onderbouwing van deze stelling heeft zij bankafschriften over de periode juli tot en met augustus 2025 overgelegd, waaruit blijkt dat er met de pinpas van [gedaagde] uitgaven zijn gedaan bij winkels in de buurt van de woning. Aan deze stukken kan echter weinig waarde worden gehecht, omdat de gemachtigde van [gedaagde] ter zitting heeft aangegeven dat [gedaagde] regelmatig haar pinpas uitleent uit familieleden. De kantonrechter zal in het midden laten of [gedaagde] vanaf juli 2025 daadwerkelijk in de woning woonachtig is geweest, omdat ook in dat geval de vier maanden termijn, zoals voorgeschreven in artikel 7.4. van de algemene voorwaarden, niet wordt gehaald. Dit betekent dat [gedaagde] in ieder geval in strijd heeft gehandeld met artikel 7.4. van de algemene voorwaarden. [gedaagde] is aldus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
      
      
        
          Ontbinding is gerechtvaardigd
        
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de tekortkoming, gelet op de belangen van [gedaagde] enerzijds en de belangen van Eigen Haard anderzijds, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst in een bodemprocedure te ontbinden. 
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat haar langdurige verblijf in het buitenland het gevolg was van een medische noodzaak. Zij is pas in juni 2025 teruggekeerd naar Nederland, omdat haar medische kwalen aan een eerder vertrek in de weg stonden. Zij heeft daarbij gewezen op een verklaring van een cardioloog in Suriname, waaruit blijkt dat [gedaagde] medisch gezien niet in staat was om te vliegen. In het licht daarvan kan haar niet worden tegengeworpen dat zij geen substantiële periode in de woning heeft kunnen verblijven, zo stelt [gedaagde] . 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter volgt het verweer van [gedaagde] niet. Uit de overgelegde verklaring van de cardioloog blijkt dat [gedaagde] enkel in de periode december 2024 tot en met maart 2025 in Suriname in behandeling is geweest voor haar medische klachten. Bovendien is ter zitting gebleken dat [gedaagde] reeds in mei 2025 vanuit Suriname met het vliegtuig is vertrokken naar Curaçao voor een vakantie. Dit rijmt niet met de stelling van [gedaagde] dat zij vanwege haar medische situatie pas in juni 2025 naar Nederland kon terugkeren. Dat [gedaagde] geen substantiële periode in de woning heeft verbleven, kan haar dus wel worden tegengeworpen. 
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande neemt niet weg dat de kantonrechter zich realiseert dat [gedaagde] een kwetsbare huurder is die belang heeft bij een woning. De kantonrechter houdt echter ook rekening met het belang van Eigen Haard. Zij heeft er belang bij om de woning beschikbaar te stellen aan een huurder die aangewezen is op een sociale huurwoning en die zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt. Eigen Haard is als sociale verhuurder verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Niet of nauwelijks gebruik maken van het gehuurde, waarvoor een aanzienlijke wachttijd geldt, staat hiermee op gespannen voet. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet het belang van [gedaagde] voor dit zwaarwegende belang van Eigen Haard wijken. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de tekortkoming van [gedaagde] voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter thans voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Aan een beoordeling van de overige gestelde tekortkomingen (het in gebruik geven van de woning aan derden al dan niet in combinatie met criminele activiteiten die zich in de woning mogelijk hebben afgespeeld) komt de kantonrechter dan ook niet toe. 
      
    
    
      4.10.
      De termijn voor ontruiming wordt, zoals gevorderd, gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
      
        
          Gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.11.
      De gevorderde huur respectievelijk gebruiksvergoeding van € 688,54 per maand zal worden toegewezen vanaf 1 november 2025 tot aan de datum van de ontruiming. Daarbij is de grondslag voor toewijzing van de gebruiksvergoeding het bepaalde in artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                889,97
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.13.
      Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagde] heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Eigen Haard zijn, en de sleutels af te geven aan Eigen Haard,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 november 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming van de woning plaatsvindt aan Eigen Haard te betalen € 688,54 per maand,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 889,97, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025 in tegenwoordigheid van mr. K. Hart, de griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
        66531
      
      
      
    
  
  
     Zie Gerechtshof Amsterdam 10 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1526