ECLI:NL:GHARL:2017:9616, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 07-11-2017, 15/01454
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2017-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Heffingsambtenaar maakt de WOZ waarde van een woning aannemelijk.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Leeuwarden
    nummer 15/01454
    uitspraakdatum: 7 november 2017
    
    
      
        Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 13 oktober 2015, nummer LEE 14/5557, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente De Marne (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 4 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 175.000. 
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2017. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      De onroerende zaak aan de [a-straat] 4 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1972 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een inhoud van 650 m³. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 612 m². 
      
    
    
      2.2
      De onroerende zaak is op 6 februari 2015 getaxeerd door [A] , taxateur, verbonden aan [B] B.V. te [C] , en het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 180.000. Uit een bij het taxatierapport behorende bijlage blijkt dat de kavel is gewaardeerd op € 99 per m² en de inhoud op € 286 per m³ voor 525 m³ en op € 56 voor 125 m³. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning gedateerd is, er sprake is van enig achterstallig onderhoud en dat de woning is gelegen op 44 m vanaf de N361. Als onderbouwende marktgegevens worden vier objecten genoemd:
      
      
         [b-straat] 56 te [Z] (bouwjaar 1979, inhoud woning 500 m³, kaveloppervlakte 495 m²) verkocht op 15 augustus 2013 voor € 247.500. De grond is gewaardeerd op € 112 per m² en de inhoud op € 366 per m3. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning minder gedateerd is dan de onroerende zaak en dat de afstand tot de N361 37 m bedraagt. 
      
      
      
         [c-straat] 30 te [D] (bouwjaar 1970, inhoud woning 460 m³, kaveloppervlakte 1031 m²) verkocht op 30 juli 2014 voor € 220.000. De grond is gewaardeerd op € 75 per m² en de inhoud op € 298 per m³. Hierbij tekent de taxateur aan dat de woning gemoderniseerd is en dat hij op 136 m van de N361 is gelegen.
      
      
      
         [d-straat] 44 te [Z] (bouwjaar 1980, inhoud woning 460 m³, kaveloppervlakte 535 m²) verkocht op 14 oktober 2011 voor € 185.000. De grond is gewaardeerd op € 105 per m² en de inhoud op € 228 per m³ voor de woning. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning gedateerd is, gelegen aan een uitvalsweg en tegenover een voetbalveld.
      
      
      
         [e-straat] 32 te [E] (bouwjaar 1978, inhoud woning 352 m³, kaveloppervlakte 634 m²) verkocht op 13 december 2013 voor € 200.000. De grond is gewaardeerd op € 99 per m² en de inhoud op € 363 per³ voor de woning. Hierbij wordt opgemerkt dat de woning rustig is gelegen, maar dat sprake is van geluidsbelasting van op 95 m afstand gelegen havenbedrijven.
      
      
      
    
    
      2.3
      In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de inhoud van twee vergelijkingsobjecten gecorrigeerd. De inhoud van [e-straat] 32 te [E] heeft de heffingsambtenaar bijgesteld naar 382 m³ en [d-straat] 44 te [Z] naar 425 m³. 
      
    
    
      2.4
      Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van de hand van [F] , taxateur, met dagtekening 28 april 2014, waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum wordt getaxeerd op € 155.000. Het object wordt omschreven als erg eenvoudig en matig onderhouden. De woonomgeving is omschreven als een redelijke stand en het object is aan de achterzijde gelegen aan een zeer drukke weg. In het rapport worden ter onderbouwing van de waarde drie in [Z] gelegen vergelijkingsobjecten genoemd: [f-straat] 1 verkocht op 28 november 2012 voor € 125.000, [d-straat] 22 verkocht op 22 augustus 2013 voor € 145.000 en [g-straat] 1 verkocht op 27 april 2012 voor € 145.000. 
      
    
    
      2.5
      De waardering van de kavel is in hoger beroep tussen partijen niet in geschil. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 155.000. Belanghebbende voert hiertoe onder meer aan dat bij de vergelijking met de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen ter zake van de ligging, de indeling van de woning, het onderhoud en de uitvoering. Verder voert belanghebbende aan dat sprake is van scheurvorming, die wijst op een constructiefout. 
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2013 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
      
    
    
      4.2
      De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht. 
      
    
    
      4.3
      Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar, gelet op de door hem overgelegde bescheiden en hetgeen overigens is aangevoerd, in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het Hof neemt hierbij het volgende in aanmerking. De in de taxatierapporten van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn qua type woning, inhoud, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Voor de staat van onderhoud en de doelmatigheid van de woning is rekening gehouden door op de berekende waarde € 45.000 in mindering te brengen. Dit bedrag is, aldus de heffingsambtenaar, toereikend voor onderhoud en modernisering van de woning. De woning aan [b-straat] 56 te [Z] is wat betreft sanitair, keuken en afwerking, net als de woning van belanghebbende gedateerd, en het perceel ligt aan de directe invalsweg vanaf de [h-straat] . De heffingsambtenaar heeft dit in hoger beroep nader onderbouwd met verkoopdocumentatie en een plattegrond van de ligging. De woning aan de [c-straat] 30 te [D] is gelegen in een ander dorp, maar het waardeniveau van beide dorpen is goed vergelijkbaar. Dit object is aan de voorzijde gelegen aan een rustig hofje maar is aan de achterzijde, met vrij uitzicht, gelegen op een afstand van circa 136 m van de N361. Bij de taxatie is rekening gehouden met de modernisering, luxere uitvoering en beter onderhoud van de woning. De woning aan de [d-straat] 44 is aan de binnenzijde eveneens gedateerd en de woning is uitgevoerd in houtskeletbouw. De woning aan [e-straat] 32 te [E] is eenvoudig uitgevoerd. Ter onderbouwing van deze stelling heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep verkoopinformatie overgelegd. 
      
    
    
      4.4
      Het Hof is van oordeel dat de bijstelling van de inhoud van de woningen [d-straat] 44 te [Z] , met minus 35 m³, en [e-straat] 32 te [E] , met plus 30 m³, nagenoeg geen effect heeft op het gewogen gemiddelde marktwaarde per m³ inhoud van de woningen en derhalve geen invloed van enige betekenis op de getaxeerde waarde. 
      
    
    
      4.5
      Ten aanzien van de beperkte bruikbaarheid van de verdieping van de woning van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de bereikbaarheid van de zolder door middel van een vlizotrap in aanmerking is genomen door te rekenen met een sterk gereduceerde prijs van € 56 per m³ voor het zoldervolume. 
      
    
    
      4.6
      Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde scheuren in de woning heeft de heffingsambtenaar gesteld dat bij plaatselijke opname door verschillende taxateurs is geconstateerd dat de woning, voor de leeftijd van het object geen ongebruikelijke, lichte scheurvorming heeft. Van een constructiefout van enige betekenis is niet gebleken en ook de bouwtekeningen duiden daar niet op. Het Hof acht hiermee aannemelijk dat de scheuren niet zijn veroorzaakt door een fout in de constructie.   
      
    
    
      4.7
      Het Hof acht in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd de waarde van de onroerende zaak voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. Naar aanleiding van de opmerkingen van belanghebbende ten aanzien van de vergelijkingsobjecten is door de heffingsambtenaar een adequate toelichting gegeven. De woning van belanghebbende is getaxeerd aan de hand van het gewogen gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. De staat van onderhoud en de indeling van de woning is bij de taxatie in aanmerking genomen door een aftrek van € 45.000 op de waarde. Het Hof acht aannemelijk dat deze post toereikend is om de woning in optimale staat te brengen. 
      
    
    
      4.8
      Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, zodat het Hof zal oordelen als hierna vermeld. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 7 november 2017 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong
            
            
              (J.W. van Knobelsdorff)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 november 2017
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.