ECLI:NL:RBMNE:2025:7532, Rechtbank Midden-Nederland, 09-12-2025, C/16/595495 / HL ZA 25-163
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning. Rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud. Geen contractuele boete verschuldigd. De vorderingen worden afgewezen.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/595495 / HL ZA 25-163
    
    
    
      
        Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 9 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eisende partij sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eisende partij sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisende partij c.s.] ,
      advocaat: mr. B.E. Gerards,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde partij sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde partij sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde partij c.s.] ,
      advocaat: mr. J. Ossewaarde.
    
    
    
    
      De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Lelystad. 
    
    
    
      De zaak wordt behandeld door mr. M.R. van der Vos, rechter, bijgestaan door
      mr. D. van Wijk als griffier.
    
    
    
      Aanwezig zijn:
    
    - [eisende partij sub 1]
    - [eisende partij sub 2]
    - mr. B.E. Gerards
    - [gedaagde partij sub 1] (ook verschenen namens zijn partner, [gedaagde partij sub 2] )
    - mr. J. Ossewaarde
    
    
      Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. De advocaten van partijen hebben dit mede gedaan aan de hand van spreekaantekeningen. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de rechtbank op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan. 
    
    
  
  
    
      1De beoordeling
    
    
      1.1.
      
        [eisende partij c.s.] heeft zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] verkocht aan [gedaagde partij c.s.] voor een bedrag van € 526.000,-. 
      
    
    
      1.2.
      Tussen partijen is in geschil of [gedaagde partij c.s.] rechtsgeldig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Dat is geregeld in de artikelen 15.1 en 15.3 van de koopovereenkomst. Volgens [eisende partij c.s.] heeft [gedaagde partij c.s.] geen rechtsgeldig beroep gedaan op dit voorbehoud, omdat zij geen aanvraagformulier heeft overgelegd. Volgens [eisende partij c.s.] moet dit op basis van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [eisende partij c.s.] vindt daarom dat [gedaagde partij c.s.] de contractuele boete van 10% van de koopsom moet betalen. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank wijst de vorderingen van [eisende partij c.s.] af. Dat is om de volgende redenen.
      
    
    
      1.4.
      
        De koopovereenkomst bevat twee verplichtingen van kopers: 
        (1) een inspanningsverplichting van de koper om zich in te spannen om een financiering van de woning te verkrijgen én (2) een verplichting om het beroep op de ontbindende voorwaarde met specifieke stukken te onderbouwen. Artikel 15.3 van de koopovereenkomst heeft in dit verband een bewijsfunctie. Deze bepaling strekt ertoe om verkopers in de gelegenheid te stellen om zich aan de hand van deze stukken een beeld te vormen over de vraag of kopers de ontbindende voorwaarde terecht hebben ingeroepen. 
      
      
    
    
      1.5.
      De omstandigheden waaronder [gedaagde partij c.s.] het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig mocht inroepen, hangen volgens vaste jurisprudentie af van de gekozen formulering, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hieraan mochten toekennen en dat wat partijen hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. En om dat laatste gaat het in deze zaak met name.
      
    
    
      1.6.
      
        Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde partij c.s.] laten zien dat hij een hypotheek heeft aangevraagd voor een bedrag van € 270.000,- en dat de ABN AMRO dit heeft afgewezen. [gedaagde partij c.s.] heeft namelijk op 14 oktober 2024 een afwijzing van ABN AMRO ontvangen op zijn hypotheekaanvraag. Deze afwijzing heeft [gedaagde partij c.s.] op 15 oktober verstuurd aan [eisende partij c.s.] In de afwijzing staat onder meer dat er door [gedaagde partij c.s.] een hypotheek is aangevraagd voor 
        € 270.000,- en dat ABN AMRO deze hypotheek niet kan geven. In de brief staat dat ABN AMRO onder meer gekeken heeft naar de financiële situatie van [gedaagde partij c.s.] 
        Dit wordt overigens ook bevestigd in een e-mail van 16 oktober 2024 van ABN AMRO aan de verkopend makelaar en [gedaagde partij c.s.] In een nieuwe brief van ABN AMRO van 8 november 2024 geeft ABN AMRO meer details over de redenen voor de afwijzing. Deze brief is ook met [eisende partij c.s.] gedeeld. 
      
      
    
    
      1.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank kon van [gedaagde partij c.s.] in dit geval geen aanvraagformulier worden verwacht. [gedaagde partij c.s.] heeft namelijk uitgelegd en met stukken van ABN AMRO onderbouwd dat ABN AMRO geen gebruik maakt van het aanvraagformulier als na het hypotheekgesprek al duidelijk is dat de aanvraag gaat worden afgewezen. Dit volgt (onder meer) uit de aanvullende akte van [gedaagde partij c.s.] (productie 6). [gedaagde partij c.s.] had dan ook niet de mogelijkheid om het genoemde aanvraagformulier te overleggen. De verplichting van art. 15.3. gaat niet zo ver dat verkopers in de gelegenheid moeten worden gesteld om zelf de berekening te kunnen maken. Zij moeten kunnen controleren of het beroep op het financieringsvoorbehoud terecht is gedaan. Dit was op basis van de beschikbare informatie mogelijk. De rechtbank vindt dan ook dat [gedaagde partij c.s.] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting en de verplichting om het beroep op het voorbehoud met voldoende specifieke documenten te onderbouwen.  
      
    
    
      1.8.
      Verder heeft [eisende partij c.s.] nog gezegd dat [gedaagde partij c.s.] beter onderzoek had moeten doen naar zijn financiële mogelijkheden voordat hij een bod ging doen op de woning. Dit volgt de rechtbank niet. Op [gedaagde partij c.s.] rust op basis van de koopovereenkomst geen verplichting om voor het sluiten hiervan onderzoek te doen naar het bedrag dat gefinancierd zou kunnen worden. In dat geval zou een financieringsvoorbehoud geen toegevoegde waarde hebben. Een financieringsvoorbehoud sterkt tot bescherming van een koper die ondanks voldoende inspanningen daartoe, geen financiering kan krijgen. 
      
    
    
      1.9.
      
        [eisende partij c.s.] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij c.s.] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.980,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      2De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      2.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partij c.s.] af,
      
    
    
      2.2.
      veroordeelt [eisende partij c.s.] in de proceskosten van [gedaagde partij c.s.] van € 3.980,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij c.s.] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      2.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, mr. D. van Wijk.
      
      
      
        Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de rechter.