ECLI:NL:RBROT:2025:11653, Rechtbank Rotterdam, 03-10-2025, 11264829 CV EXPL 24-20217
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning, financieringsvoorbehoud, dwaling

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11264829 CV EXPL 24-20217
    
    
    
      datum uitspraak: 3 oktober 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    woonplaats: Capelle aan den IJssel, 
    2. [eiser 2],
    woonplaats: Capelle aan den IJssel,
    3. [eiser 3],
    woonplaats: Schipluiden, 
    4. [eiser 4],
    
      woonplaats: Schipluiden,
      eisers, 
      gemachtigde: mr. B.M. Breedijk,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], 
    
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde, 
      die niet is verschenen,
      
        2. [gedaagde 2], 
      
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eisers]’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 26 juli 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met een eis in het incident tot oproeping in vrijwaring;
        
        
          het antwoord in het incident;
        
        
          het vonnis in het incident van 29 november 2024;
        
        
          de brief van 3 maart 2025, waarin een datum voor een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          de brief van [eiser 1] van 26 augustus 2025, met één bijlage.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 4 september 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser 1] aanwezig, bijgestaan door mr. B.M. Breedijk. Namens [gedaagde 2] was haar gemachtigde mr. C.C.J.L. Huurman-Ip Vai Ching aanwezig. 
      
    
    
      1.3.
      
        [gedaagde 1] is niet in de procedure verschenen. Tegen hem is verstek verleend. Omdat [gedaagde 2] wél is verschenen, wordt één vonnis gewezen dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd (artikel 140 lid 3 Rv).
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern van de zaak?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eisers] zijn met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 27 maart 2024 een koopovereenkomst aangegaan voor de koop van een woning, waarvan [eisers] eigenaren waren. De koopsom bedroeg € 190.000,-. In de koopovereenkomst is afgesproken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uiterlijk op 3 april 2024 een waarborgsom betalen van € 19.000,-. De afgesproken leveringsdatum was 12 april 2024. Volgens [eisers] zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de afspraken uit de koopovereenkomst, waaronder het betalen van de koopsom, ondanks ingebrekestelling en sommatie niet nagekomen. Daarom hebben [eisers] de overeenkomst ontbonden. Zij eisen in deze procedure dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld de verbeurde boete van € 19.000,- op grond van artikel 14.2 van de koopovereenkomst, met rente en buitengerechtelijke incassokosten, aan [eisers] te betalen.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 2] is het niet eens met de eis van [eisers] Zij stelt dat de koopovereenkomst vernietigd moet worden op grond van dwaling. [gedaagde 2] voert daarvoor aan dat zij de Nederlandse taal onvoldoende machtig is en de inhoud en gevolgen van de koopovereenkomst niet (volledig) heeft begrepen. Volgens [gedaagde 2] was zij zich er niet van bewust was dat er geen financieringsvoorbehoud in de overeenkomst was opgenomen en wist zij ook niet dat de mogelijkheid bestond zo’n voorbehoud in de overeenkomst op te nemen. [gedaagde 2] stelt dat van [eisers] dan wel de door [eisers] ingeschakelde makelaar verwacht mocht worden dat zij [gedaagde 2] voldoende hadden geïnformeerd over de mogelijkheid tot het maken van een financieringsvoorbehoud en, in het geval er geen voorbehoud wordt gemaakt, over de gevolgen daarvan. Ten slotte voert [gedaagde 2] aan dat op grond van de redelijkheid en billijkheid niet van haar verlangd kan worden dat zij (volledig) gehouden wordt aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de eis van [eiser 1] tot betaling van de boete van € 19.000,-, met rente, toe. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven echter geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
      
      
        
          
            [eisers] hebben de koopovereenkomst terecht ontbonden
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van de van de koopovereenkomst verplicht waren uiterlijk op 3 april 2024 een waarborgsom van 
        € 19.000,- te betalen. Ook staat vast dat zij zich niet aan die verplichting hebben gehouden, ook niet nadat [eisers] daarvoor uitstel hebben gegeven. [eisers] hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vervolgens bij brief van 16 mei 2024 in gebreke gesteld en gesommeerd uiterlijk 27 mei 2024 de koopsom van de woning te betalen. Daarnaast hebben [eisers] in deze brief een voorwaardelijke ontbindingsverklaring opgenomen, voor het geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aan de sommatie zouden voldoen. 
      
      
    
    
      2.5.
      Niet in geschil is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de termijn in de ingebrekestelling ongebruikt hebben laten verstrijken en niet uiterlijk 27 mei 2024 tot betaling over te gaan. Daarmee zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Dat betekent dat [eisers], met de hiervoor genoemde ontbindingsverklaring, de koopovereenkomst op grond van artikel 14.1 van die overeenkomst op terechte gronden op 27 mei 2024 heeft ontbonden.
      
      
        
          
            [gedaagde 2] kan de overeenkomst niet op grond van dwaling vernietigen
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde 2] stelt dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst (artikel 6:228 BW). Zij stelt dat zij zich er niet van bewust was dat er geen financieringsvoorbehoud in de overeenkomst was opgenomen, dat zij ook niet wist dat de mogelijkheid daartoe bestond en dat van [eiser 1] dan wel de door [eisers] ingeschakelde makelaar verwacht mocht worden dat zij [gedaagde 2] voldoende daarover hadden geïnformeerd. [gedaagde 2] doet in dat verband een beroep op vernietiging van de koopovereenkomst. Dat beroep slaagt echter niet. Het is juist dat een overeenkomst, die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, vernietigd kan worden. De overeenkomst tussen [eisers] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is echter, omdat zij op terechte gronden op 27 mei 2024 is ontbonden, komen te vervallen en bestaat dus niet meer. Een niet-bestaande overeenkomst kan niet vernietigd worden. 
      
    
    
      2.7.
      Los van het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat uit de koopovereenkomst (ook voor [gedaagde 2]) voldoende duidelijk bleek dat er geen financieringsvoorbehoud was overeengekomen. De daarvoor bedoelde bepaling (artikel 18.1) is in de koopovereenkomst immers doorgestreept. Zelfs als [gedaagde 2] niet had geweten dat het maken van een financieringsvoorbehoud mogelijk was, dan had de doorgestreepte tekst op dit punt haar ten minste aan het denken moeten zetten. Belangrijker in dit verband is echter dat [eisers] tijdens de zitting onweersproken heeft gesteld dat de door [eiser 1] ingeschakelde makelaar, [naam], op diens kantoor de koopovereenkomst inhoudelijk met zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] heeft besproken en daarbij expliciet heeft stilgestaan bij het wel of niet opnemen van een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst. [gedaagde 2] heeft op dat punt alleen aangevoerd dat zij de Nederlandse taal  onvoldoende machtig is en het daardoor niet heeft begrepen, maar dat heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen, zeker omdat [eiser 1] heeft gesteld dat de makelaar tijdens het gesprek op zijn kantoor heeft geconstateerd dat [gedaagde 2] de Nederlandse taal voldoende beheerste, in die zin dat zij er blijk van gaf te begrijpen wat er werd besproken.
      
    
    
      2.8.
      Vanwege het bovenstaande valt niet in te zien wat de makelaar in de gegeven omstandigheden nog meer had moeten doen om de mogelijkheid van en/of het ontbreken van het financieringsvoorbehoud aan [gedaagde 2] kenbaar te maken. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden gaat de mededelingsplicht van de makelaar naar het oordeel van de kantonrechter niet zo ver dat van hem verlangd mocht worden een en ander ook nog eens schriftelijk aan [gedaagde 2] te bevestigen of uit te leggen, waarbij in aanmerking is genomen dat ook niet gebleken is van een concrete aanleiding op grond waarvan de makelaar had moeten aannemen dat [gedaagde 2] de inhoud van de koopovereenkomst niet (goed) begreep. Daarnaast heeft [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwd waarom of waaruit [eisers], althans hun makelaar, had moeten begrijpen dat [gedaagde 2] de koopovereenkomst niet zou zijn aangegaan als zij wist van het ontbreken van een financieringsvoorbehoud. Dat zo’n voorbehoud voor [gedaagde 2] een essentiële voorwaarde voor het aangaan van de overeenkomst vormde ligt ook niet zonder meer voor de hand, omdat [gedaagde 2] er van uit ging dat [gedaagde 1] voor de financiering van de woning zou zorgdragen en zij zelf niets hoefde te betalen.
      
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de boete van € 19.000,- aan [eisers] betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Omdat [eisers] de koopovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rechtsgeldig hebben ontbonden, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de contractuele boete aan [eisers] verschuldigd (artikel 14.2 van de koopovereenkomst). 
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde 2] voert aan dat het boetebeding uit de koopovereenkomst buiten toepassing moet blijven op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW). Zij voert daartoe aan dat niet van haar verlangd kan worden dat zij volledig gehouden wordt aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst omdat zij geen idee heeft gehad wat de consequenties zouden zijn van het ondertekenen van de koopovereenkomst. Volgens [gedaagde 2] zou het handhaven van de boete – zonder dat zij wist waarvoor zij tekende – tot onevenredige gevolgen voor [gedaagde 2] leiden. 
      
    
    
      2.11.
      
        Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW is een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
        Of redelijkheid en billijkheid aan een beroep op een contractueel beding in de weg staan, hangt af van tal van omstandigheden, waaronder de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt, de onderlinge verhouding van partijen en de wijze waarop het beding tot stand is gekomen. De rechter moet bij de toepassing hiervan de nodige terughoudendheid in acht nemen.
      
      
    
    
      2.12.
      In de gegeven omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding te oordelen dat het handhaven van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [eisers], althans hun makelaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de inhoud van de koopovereenkomst met [gedaagde 1] én [gedaagde 2] hebben besproken en dat [gedaagde 2] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij de koopovereenkomst en de gevolgen van het ondertekenen daarvan (al dan niet vanwege een taalbarrière) niet zou hebben begrepen. De enkele stelling van [gedaagde 2] dat zij een gering inkomen heeft en door het betalen van de volledige boete in financiële problemen zal komen is onvoldoende aan te kunnen nemen dat het handhaven van de boete tot onevenredige gevolgen voor [gedaagde 2] zal leiden, zeker nu [gedaagde 2] die stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd. 
      
    
    
      2.13.
      In aanvulling op haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft [gedaagde 2] ook een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. Artikel 6:94 BW bepaalt dat voor matiging van een bedongen boete slechts reden kan zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Deze maatstaf geldt ook indien het gaat om een contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopprijs in koopovereenkomsten tussen twee particulieren ter zake van een woning (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). Ook voor wat betreft het toepassen van de bevoegdheid tot matiging van de boete moet de rechter zich terughoudend opstellen. 
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter stelt voorop dat het onderhavige boetebeding een gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten van woningen en dat ook de hoogte van de boete, 10% van de koopsom, gebruikelijk is. In de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter geen aanleiding om de boete te matigen. [eisers] hebben in voldoende mate onderbouwd dat zij, doordat de verkoop van de woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet is doorgegaan, schade hebben geleden en nog altijd lijden, onder meer in de vorm van doorlopende VvE-kosten, energiekosten en dubbele notaris- en makelaarskosten. [gedaagde 2] heeft weliswaar aangevoerd dat de schade van [eisers] lager zou zijn dan de gevorderde boete, maar dat vormt op zichzelf nog geen reden om de boete te matigen. Ook in combinatie met de overige omstandigheden – die hiervoor bij r.o. 2.7, 2.8 en 2.12 al aan de orde zijn gekomen – is er onvoldoende reden voor matiging. 
      
    
    
      2.15.
      
        
          [gedaagde 2] heeft gesteld dat bij de beoordeling van het beroep op matiging ook moet worden betrokken dat [gedaagde 2] de Nederlandse taal onvoldoende machtig is en dat zij een beperkt intelligentieniveau heeft. Hiervoor is echter al overwogen dat [gedaagde 2] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij de koopovereenkomst en de gevolgen van het ondertekenen daarvan (al dan niet vanwege een taalbarrière) niet zou hebben begrepen. Dat geldt ook voor haar stelling dat zij een beperkt intelligentieniveau heeft, hetgeen door [eisers] is betwist. [gedaagde 2] heeft weliswaar aangevoerd dat zij een en ander kan onderbouwen met een onderzoeksrapport, maar zij heeft dat rapport niet in het geding gebracht, ondanks dat zij daartoe in deze procedure voldoende gelegenheid heeft gehad. Ook het feit dat [gedaagde 2] er 
        – naar achteraf is gebleken onterecht – in goed vertrouwen van uit is gegaan dat [gedaagde 1] voor de volledige financiering van de woning zou zorgdragen levert naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende reden op voor matiging van de boete. Als [gedaagde 2] van mening is dat [gedaagde 1] de gevolgen van het annuleren van de koop moet dragen, zal zij daarvoor [gedaagde 1] rechtstreeks moeten aanspreken.
      
      
    
    
      2.16.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk worden veroordeeld de contractuele boete van € 19.000,- aan [eisers] te betalen.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.17.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. [eisers] hebben pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de kans hebben gekregen om binnen de in de wet genoemde termijn alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief van 30 mei 2024, die aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is gestuurd, staat een termijn die niet voldoet aan de wet.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten rente betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De rente over € 19.000,- wordt toegewezen, omdat [eisers] genoeg hebben gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat niet hebben betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eisers] moeten betalen op € 138,31 aan dagvaardingskosten, € 706,- aan griffierecht, € 1.086,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 2.065,31. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Voor € 1.522,31 van deze proceskosten zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW). [gedaagde 2] moet daarnaast € 543,- aan salaris voor de gemachtigde betalen, omdat die kosten alleen zijn gemaakt door haar verweer. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.20.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eisers] dat eisen en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
    
      2.21.
      
        [eisers] en [gedaagde 2] hebben tijdens de zitting echter nadere afspraken gemaakt over de tenuitvoerlegging van het vonnis. Gebleken is namelijk dat, ondanks dat de kantonrechter in het vonnis van 29 november 2024 toestemming aan [gedaagde 2] heeft gegeven om [gedaagde 1] in vrijwaring op te roepen, [gedaagde 2] abusievelijk heeft verzuimd een vrijwaringsprocedure tegen [gedaagde 1] aanhangig te maken. Tijdens de zitting heeft [gedaagde 2] medegedeeld alsnog een procedure tegen [gedaagde 1] te zullen starten. In dat verband hebben [eisers] toegezegd de tenuitvoerlegging van dit vonnis jegens [gedaagde 2] te zullen opschorten voor de duur van de nog te starten procedure tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 1], onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat [gedaagde 2] uiterlijk één week na de zitting van 4 september 2025 een dagvaarding aan [gedaagde 1] zal (laten) betekenen, waarbij [gedaagde 1] wordt opgeroepen om op een termijn van acht dagen ter zitting van de kantonrechter te verschijnen. Met het oog op de duur van de opschorting van de tenuitvoerlegging van het vonnis door [eisers] wordt van [gedaagde 2] in elk geval verwacht worden dat zij in de procedure tegen [gedaagde 1] zo veel mogelijk op voortvarende wijze zal procederen. 
      
    
    
      2.22.
      Volledigheidshalve merkt de kanonrechter op dat de hiervoor genoemde afspraken alleen gelden voor wat betreft de tenuitvoerlegging van het vonnis jegens [gedaagde 2]. Dat betekent dat het [eisers] vrij staat het vonnis jegens [gedaagde 1] meteen ten uitvoer te leggen. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen € 19.000,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 27 mei 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde 2] om aan [eisers] te betalen € 543,- aan salaris voor de gemachtigde;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de overige proceskosten, die aan de kant van [eisers] worden begroot op € 1.522,31 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        44487
      
    
  
  
     Gerechtshof Den Haag 10 juni 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:1283
  
  
     Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638
  
  
     Hoge Raad 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986
  
  
     Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704