ECLI:NL:RBOVE:2025:6728, Rechtbank Overijssel, 18-11-2025, 11919911 \ CV EXPL  25-3162
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2025-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Gedaagde huurt een woning van Rentree. De woning bevindt zich in een appartementencomplex waarin ook andere huurders van Rentree wonen. Rentree ontvangt veel klachten over (geluids- en stank)overlast die gedaagde en in het bijzonder zijn hond veroorzaken. Daarnaast betaalt gedaagde sinds twee maanden geen huur meer. Gedaagde staat onder bewind. Dat betekent dat de bewindvoerder de formele procespartij is. Daarom vordert Rentree dat de bewindvoerder de woning ontruimt en de huurachterstand betaalt. De kantonrechter als voorzieningenrechter wijst de vorderingen van Rentree toe.

RECHTBANK 
      OVERIJSSEL
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: 11919911 \ CV EXPL  25-3162
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting 
      
        WONINGSTICHTING RENTREE, 
      uit Deventer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Rentree,
      gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [bewindvoerder],
      
      en de maten van de maatschap,
      
        [naam 1],
      
        [naam 2],
      
        [naam 3],
      
        [naam 4]
      
      in de hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van 
      
        
          [gedaagde]
        ,
      uit [woonplaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      procederend zonder gemachtigde. 
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat dit kort geding over? 
    
    
      1.1.
      
        [gedaagde] huurt een woning van Rentree. De woning bevindt zich in een appartementencomplex waarin ook andere huurders van Rentree wonen. Rentree ontvangt veel klachten over (geluids- en stank)overlast die [gedaagde] en in het bijzonder zijn hond veroorzaken. Daarnaast betaalt [gedaagde] sinds twee maanden geen huur meer. [gedaagde] staat onder bewind. Dat betekent dat de bewindvoerder de formele procespartij is. Daarom vordert Rentree dat de bewindvoerder de woning ontruimt en de huurachterstand betaalt. De kantonrechter als voorzieningenrechter wijst de vorderingen van Rentree toe en legt hierna waarom.
      
      
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
      - de dagvaarding met producties van 27 oktober 2025;
      - de mondelinge behandeling van 4 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Rentree is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). 
      
    
    
      3.2.
      Volgens de huurovereenkomst is [gedaagde] (hierna: ‘[gedaagde]’) sedert 13 september 2024 huurder van de woning. 
      
    
    
      3.3.
      De woning bevindt zich in een appartementencomplex waarin ook andere huurders van Rentree wonen.
      
    
    
      3.4.
      Vanaf februari 2025 ontvangt Rentree klachten van haar uurders over [gedaagde] en in het bijzonder de overlast die zijn hond veroorzaakt.
      
    
    
      3.5.
      Op 19 februari 2025 zijn alle goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] door de rechtbank Overijssel onder bewind gesteld en is de bewindvoerder benoemd. 
      
    
    
      3.6.
      Rentree heeft [gedaagde] herhaaldelijk verzocht de overlast te staken en blijvend een andere plek voor zijn hond te vinden.
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] houdt zijn hond nog steeds in de woning en de overlast is niet gestopt.  
      
    
    
      3.8.
      De huur van oktober en november 2025 is niet betaald.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        Wat wil Rentree en waarom?
      
    
    
    
      4.1.
      Rentree vordert veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming van de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis. Rentree vordert verder – nadat zij haar eis op de mondelinge behandeling heeft gewijzigd – betaling van de huurachterstand van (€ 649,77 voor de maand oktober en € 821,00 voor de maand november) in totaal € 1.470,77. Ook vordert Rentree betaling van de huur van € 821,00 per maand tot de dag dat de woning is ontruimd. Tot slot vordert Rentree de veroordeling van de bewindvoerder in de nakosten. 
      
    
    
      4.2.
      Rentree onderbouwt haar vordering met de stelling dat [gedaagde] tekortschiet in zijn verplichtingen als huurder omdat hij, in strijd met de huurovereenkomst, een hond en vogels in de woning heeft, omdat hij en zijn dieren overlast veroorzaken en omdat hij de huur niet betaalt. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Rentree ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
      
      
        
          Wat vindt de bewindvoerder daarvan?
        
      
      
    
    
      4.3.
      De bewindvoerder erkent de huurachterstand. Dat er een verbod geldt op het houden van een huisdier en er sprake is van overlast, wordt door [gedaagde] betwist.
      
    
    
      4.4.
      De voorzieningenrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor de beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Rentree heeft een spoedeisend belang
      
    
    
    
      5.1.
      Rentree heeft haar vorderingen voorgelegd in een kort geding procedure. Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat in de bodemprocedure de bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. In dat geval kan het gerechtvaardigd zijn om in een kort geding door het geven van een voorlopige voorziening op het oordeel van de bodemrechter vooruit te lopen. 
      
    
    
      5.2.
      De eerste vraag is dan ook of Rentree een voldoende spoedeisend belang heeft. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dat het geval. Gelet op de hoeveelheid aan en ernst van de klachten over [gedaagde] en zijn hond, kan niet van Rentree worden verlangd dat zij, voor een antwoord op de vraag of de woning kan worden ontruimd, een bodemprocedure start en de uitkomst daarvan afwacht. De spoed bij de vordering tot het betalen van de achterstallige huur is gelegen in de proceseconomie. De bewindvoerder heeft de achterstand erkend en Rentree heeft er belang bij dat zij voor de betaling daarvan geen aparte bodemprocedure hoeft te starten, maar dat daarover ook in dit kort geding wordt beslist. Dat betekent dat wordt toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling van de vordering tot ontruiming.
      
      
        
          De woning moet worden ontruimd
        
      
      
    
    
      5.3.
      Of de ontruimingsvordering van Rentree toewijsbaar is, hangt af van de vraag of [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en het aan de hand van artikel 6:265 lid 2 BW en artikel 7:231 lid 1 BW voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toewijst. De artikelen bepalen namelijk – kort gezegd – dat een overeenkomst bij iedere tekortkoming van de andere partij door de rechter kan worden ontbonden, tenzij de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
      
    
    
      5.4.
      Volgens Rentree schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder doordat hij afval en spullen in de openbare ruimten achterlaat, (geluids)overlast veroorzaakt door het houden van feestjes en het houden van vogels en een hond, terwijl huisdieren niet zijn toegestaan. In het bijzonder de hond veroorzaakt (stank)overlast, aldus Rentree. Rentree voert aan dat zij [gedaagde] hierover meermaals heeft aangeschreven en aangesproken, maar er volgt geen verbetering.
      
    
    
      5.5.
      
        [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd dat zijn huurovereenkomst geen verbod heeft op het houden van een huisdier. Volgens hem staat er alleen in dat een huisdier geen overlast mag veroorzaken. Ten aanzien van de overlastklachten stelt [gedaagde] dat deze niet waar zijn. Volgens hem was de hondendrol in de gang er niet en het afval op de gang valt mee. Verder voert hij aan dat andere bewoners ook dieren hebben, terwijl daaraan niets door Rentree wordt gedaan.
      
    
    
      5.6.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Rentree heeft gewezen op artikel 2 van het huishoudelijk reglement dat via artikel 19.2 van de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing is. Daarin staat dat het houden van huisdieren niet is toegestaan. Bovendien heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij zijn hond ná het aangaan van de huurovereenkomst heeft aangeschaft en hij heeft verklaard dat hij wist dat dit niet was toegestaan. Dat Rentree alleen hem zou aanspreken op zijn hond, terwijl ook andere huurders in het appartementencomplex dieren houden, doet daaraan niet af en is door Rentree tegengesproken. Rentree heeft verklaard dat huurders met huisdieren op de nakoming van het huisdierverbod zijn en worden aangesproken. 
      
    
    
      5.7.
      De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] ook niet in zijn stelling dat de klachten niet waar zijn, althans dat ze meevallen. Uit het dossier volgt dat de overlastmeldingen talrijk en ernstig zijn. Er wordt geklaagd over het plassen en poepen van de hond (en het niet (gelijk) opruimen daarvan door [gedaagde]) bij de gemeenschappelijke entree, in de lift en gang als ook bij de voordeur van de woning en de stank die dit veroorzaakt. De klachten zien verder op de hondenharen, vuil en stank in de gemeenschappelijke wasmachines en drogers, het geblaf en gehuil van de hond en het lawaai van de vogels. De voorzieningenrechter constateert dat de klachten niet alleen gaan over de huisdieren. Volgens de meldingen laat [gedaagde] afval en spullen achter op de gang en buitengalerij, houdt hij feestjes met (geluids)overlast, bestaat er een gevoel van onveiligheid bij de overige huurders, en is sprake van vieze gemeenschappelijke ruimten en afvaldumping. Uit het dossier volgt dat de maat bij de andere huurders vol is.
      
    
    
      5.8.
      De door Rentree overgelegde stukken laten zien dat [gedaagde] herhaaldelijk door Rentree is aangesproken en aangeschreven. Ook zijn er gesprekken gevoerd en huisbezoeken geweest in een poging om verbetering in de situatie te brengen. [gedaagde] heeft meermaals de kans gekregen om een andere woonplek voor zijn dieren te vinden en te stoppen met het veroorzaken van overlast. De voorzieningenrechter stelt echter vast dat de situatie niet is verbeterd. Rentree was zelfs op eigen verzoek van [gedaagde] tot tweemaal toe bereid om met hem een laatste kans overeenkomst met gedragsaanwijzingen aan te gaan, onder de voorwaarde dat zijn hond blijvend zou verhuizen. Weliswaar was de hond een tijdje weg, maar hij is weer terug omdat hij volgens [gedaagde] alleen naar hem en niet naar anderen luistert. Dit gegeven, in samenhang met de toelichting van [gedaagde] dat hij geen andere plek heeft voor zijn hond en de hond ook niet naar het asiel wil brengen, betekent dat er geen vooruitzicht is op het vertrek van de hond uit de woning en daarmee het eindigen van de overlast in verband met de hond. Zicht op verbetering in de overlast die [gedaagde] zelf veroorzaakt, is er ook niet, want het blijkt dat [gedaagde] zich niets aantrekt van de verzoeken daartoe van Rentree. Verder is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat [gedaagde] niet gemakkelijk hulpverlening accepteert. 
      
    
    
      5.9.
      De voorzieningenrechter acht de ontruiming van de woning op zijn plaats, want van Rentree kan niet langer worden verwacht dat zij de situatie accepteert en tegenover haar andere huurders laat voortduren. De voorzieningenrechter realiseert zich dat ontruiming ingrijpende gevolgen zal hebben, maar het is de taak van Rentree om te zorgen voor een leefbare en rustige woonomgeving en maatregelen te nemen tegen (herhaalde) overlast. Dat belang weegt in dit geval zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde]. 
      
    
    
      5.10.
      De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en tot het oordeel zal komen dat ontruiming gerechtvaardigd is. Daarom is het mogelijk om op dat oordeel vooruit te lopen. De ontruiming met de gevorderde termijn van twee weken zal worden toegewezen. De veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming betekent dat [gedaagde] de veroordeling moet naleven en de woning moet verlaten.
      
      
        
          De bewindvoerder moet de achterstallige huur betalen 
        
      
      
    
    
      5.11.
      Aangezien de bewindvoerder de huurachterstand erkent, zal de voorzieningenrechter de vordering tot betaling van € 1.470,77 toewijzen. 
      
      
        
          De bewindvoerder moet de huur tot de dag van ontruiming betalen
        
      
      
    
    
      5.12.
      Rentree vordert betaling van de huur tot de dag van de ontruiming. De voorzieningenrechter overweegt dat toekomstige huurtermijnen in principe niet toewijsbaar zijn, omdat ervan wordt uitgegaan dat partijen aan hun contractuele verplichtingen zullen voldoen. In dit geval zal de vordering toch worden toegewezen. De bewindvoerder heeft namelijk onvoldoende gemotiveerd betwist dat Rentree goede gronden heeft om te vrezen dat de huur niet zal worden betaald. Dat [gedaagde] volgende week weer een baan heeft en zal houden en de net aangevraagde uitkering binnenkort zal worden toegekend, is allerminst gewis.
      
      
        
          De bewindvoerder moet de proceskosten van Rentree met wettelijke rente betalen
        
      
      
    
    
      5.13.
      Rentree heeft de nakosten gevorderd. De voorzieningenrechter moet echter een beslissing nemen over de gehele proceskosten, ook als deze niet zijn gevorderd.
      
    
    
      5.14.
      Omdat de bewindvoerder in deze procedure ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van Rentree betalen. De proceskosten zijn de kosten die Rentree heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die Rentree maakt om de bewindvoerder ertoe te brengen aan het vonnis te voldoen. De proceskosten van Rentree worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                144,47
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                131,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals hierna vermeld)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                953,47
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.15.
      Als de bewindvoerder niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, moet zij ook de kosten van de betekening aan Rentree moet betalen. Rentree heeft in dat kader en bedrag van € 77,39 gevorderd. De voorzieningenrechter zal de betekeningskosten toewijzen tot maximaal het gevorderde bedrag.
      
    
    
      5.16.
      Rentree vordert ook de wettelijke rente over de nakosten van € 131,00 vanaf de vijftiende dag na aanschrijving. De voorzieningenrechter zal de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 131,00 toewijzen.
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaarheid bij voorraad verklaard
        
      
      
    
    
      5.17.
      De veroordelingen zullen, zoals Rentree heeft gevorderd en waarop geen verweer is gevoerd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als de bewindvoerder niet aan de veroordelingen voldoet, ook als hoger beroep zou worden ingesteld.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter 
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt de bewindvoerder om de woning aan de [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al diegenen die zich daar van de zijde van de huurder [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin van de huurder [gedaagde] bevindt, en de woning onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Rentree te stellen;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt de bewindvoerder om aan Rentree te betalen € 1.470,77 aan achterstallige huur en € 821,00 per maand vanaf 1 december 2025 tot aan de dag dat de woning is ontruimd;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de proceskosten van € 953,47 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening tot maximaal € 77,39, als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna is betekend;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten van € 131,00 vanaf de vijftiende dag na aanschrijving van de bewindvoerder, tot aan de dag van volledige betaling; 
      
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.