ECLI:NL:GHARL:2025:5182, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-08-2025, 24/561
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling buurtsupermarkt.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/561
      uitspraakdatum: 19 augustus 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 29 februari 2024, nummer ZWO 23/612, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het GBLT, Gemeentelijke- en Waterschapsbelasting (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 60 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 198.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 augustus 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] (taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1900 gebouwde en in 1995 gerenoveerde, buurtsupermarkt met een postkantoor dat is gelegen in het landelijk gelegen [woonplaats] in de gemeente [de gemeente] (C-locatie). De onroerende zaak heeft een gebruiksoppervlakte van 314 m2, dat bestaat uit twee winkelruimtes (98 m2 en 118 m2), twee opslagruimtes (59 m2 en 12 m2), een kantoor (8 m2) en een kantine (19 m2). Daarnaast beschikt de onroerende zaak over een parkeerplaats (50 m2) en overgrond 220 m2. In de matrix is de kapitalisatiefactor gesteld op 9,3 en de gemiddelde huurwaarde op € 71/ m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en de nadere stukken, alsook zijn beroep op betalingsonmacht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak, te weten:
      
        
          Het overleggen van de zakelijke IWOZ-kaarten;
        
        
          De berekening van de kapfactor;
        
        
          De vergelijkbaarheid van de referentieobjecten; en
        
        
          De huurwaarde per vierkante meter van de verschillende onderdelen. 
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 1 juni 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 220.000 getaxeerd onderbouwd met verkoop- en verhuurtransacties die omstreeks de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Aldus is de waarde van de onroerende zaak gebaseerd op een jaarlijkse huurwaarde van € 22.300/m2, een gemiddelde waarde van € 702/m2 en een kapitalisatiefactor van 9,3. Deze methode van waarderen is als zodanig niet in geschil. 
      
      
        Verkoopreferenties: 
      
      
        
          
            [adres2] 16. Dit betreft een winkelpand 1973 gelegen aan de rand van het winkelcentrum van [de gemeente] . De winkelverkeerde in een zeer slechte staat ten tijde van de verkoop. Het pand heeft een gebruiksoppervlakte van 300 m2. In de matrix is de kapitalisatiefactor gesteld op 9,6, de jaarlijkse huurwaarde op € 25.500/m2 en de gemiddelde waarde op € 817/m2. Dit pand is op 8 juni 2021 verkocht voor € 245.000.
        
        
          
            [adres3] 13. Dit betreft een winkelpand uit 11978 gelegen in het winkelcentrum van [de gemeente] . Het pand heeft een gebruiksoppervlakte van 413 m2. In de matrix is de kapitalisatiefactor gesteld op 9,5, de jaarlijkse huurwaarde op € 28.510/m2 en de gemiddelde waarde op € 654/m2. Dit pand is op 1 september 2021 verkocht voor € 270.000.
        
      
      
      
        Verhuurreferenties:
      
      
        
          
            [adres4] 25b. Dit betreft een winkelpand met een gebruiksoppervlakte van 52 m2 waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 19 oktober 2020 met een jaarlijkse huur van € 6.720, hetgeen resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 129/m2.
        
        
          
            [adres5] 9. Dit betreft een winkelpand met een gebruiksoppervlakte van 68 m2 waarvan de huurovereenkomst is gesloten op 16 november 2020 met een jaarlijkse huur van € 12.950, hetgeen resulteert in een gemiddelde huurwaarde van € 180/m2.
        
      
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft eerst ter zitting van het Hof gesteld dat de zakelijke IWOZ-kaarten door de heffingsambtenaar overgelegd hadden moeten worden. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard de (zakelijke) IWOZ-kaarten niet te hebben gebruikt. Het Hof twijfelt niet aan deze verklaring van de heffingsambtenaar nu de (zakelijke) IWOZ-kaarten niet worden genoemd in het dossier. Nog daargelaten dat het Hof op basis van het vorenstaande van oordeel is dat dit geen stukken van het geding zijn, acht het Hof deze eerst ter zitting van het Hof ingenomen stelling van belanghebbende ook tardief. Belanghebbende had deze stelling eerder in de stukken naar voren kunnen brengen.
      
    
    
      4.7.
      Eerst ter zitting van het Hof betwist belanghebbende concreet de berekening van de kapfactor. Volgens belanghebbende moet het opslagrisico 12% bedragen en behoort een berekening van het leegstandsrisico overgelegd te worden. In de bezwaarfase was de kapfactor 8,9, maar in beroep en hoger beroep is deze vastgesteld op 9,3, dit mag gedurende de procedure niet worden aangepast, aldus belanghebbende. Het Hof is van oordeel dat de eerst ter zitting van het Hof betwisting van de kapfactor tardief is.  Belanghebbende had in zijn stukken de berekening van de kapfactor eerder concreet kunnen en moeten betwisten, zodat de heffingsambtenaar daarop had kunnen reageren en indien nodig feitelijk onderzoek had kunnen doen. Ten overvloede merkt het Hof op dat de kapfactor met de vergelijkingsmethode aannemelijk is gemaakt, zodat niet toegekomen wordt aan de berekening hiervan. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de onroerende zaak is vergeleken met niet goed bruikbare referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat het lastig is om heel goed vergelijkbare referentieobjecten te vinden. Hij heeft de onroerende zaak vergeleken met de twee huurreferenties waarvan de huurwaardes bekend waren en met twee verkopen die rond de waardepeildatum zijn geschied. De huurreferenties hebben beide een kleiner oppervlak (52 m2 en 68 m2) dan de onroerende zaak (314 m2), maar de huurwaarde van deze referenties (€ 129/m2 en € 180/m2) in vergelijking met die van de onroerende zaak (€ 71/m2), geven aan dat met dit verschil voldoende rekening is gehouden. De verkoopreferenties (300 m2 en 413 m2) hebben net als de onroerende zaak (314 m2) een groot oppervlak. De gemiddelde waarde van de onroerende zaak (€ 702/m2) is gelet op die van de verkoopreferenties (€ 817/m2 en € 654/m2) niet te hoog. Enkel verkoopreferentie [adres3] 13 heeft een lagere gemiddelde waarde (€ 654/m2), maar deze is ook 100 m2 groter dan de onroerende zaak, zodat dit gezien het afnemend grensnut een logisch verschil is. 
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. In de matrix is de waarde onderbouwd met verkoop- en huurtransacties van voldoende bruikbare referenties die in de omgeving van de onroerende zaak zijn gelegen, die hebben plaatsgevonden omstreeks de waardepeildatum en waarbij voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Bij de waardebepaling is de heffingsambtenaar uitgegaan van een huurwaarde per jaar van € 71/m2 welke huurwaarde lager is dan die van de verhuurreferenties en van een kapitalisatiefactor van 9,3 die lager is dan de kapitalisatiefactoren zoals die uit de verkoopreferenties zijn geanalyseerd. Verder valt de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak € 198.000 aanzienlijk lager uit dan de verkoopprijzen van de verkoopreferenties van € 245.000 respectievelijk € 270.000. 
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft ten slotte nog aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat voor de gehele winkelruimte met een huurwaarde van €85/m2 moet worden gerekend en voor de gehele opslagruimte met een huurwaarde van € 10/m2. De waarde van de onroerende zaak behoort € 149.000 te zijn, aldus belanghebbende. Uit het taxatierapport blijkt dat de heffingsambtenaar voor een deel (98 m2) van de winkelruimte een huurwaarde van € 100/m2 heeft gehanteerd en voor het andere deel (118 m2) een huurwaarde van € 85/m2. Verder blijkt het taxatierapport dat de heffingsambtenaar voor een deel van de opslagruimte (59 m2) een huurwaarde van € 30/m2 heeft gehanteerd en voor het andere deel (12 m2) een huurwaarde van € 10/m2. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat deze differentiatie is gemaakt op basis van waar de ruimtes zich in de onroerende zaak bevinden en wat de staat van de ruimtes is. Zodoende heeft de heffingsambtenaar met betrekking tot de twee winkelruimtes de ruimte van 98 m2 hoger gewaardeerd dan de ruimte van 118 m2, omdat de ruimte van 98 m2 is gerenoveerd en de ruimte van 118 m2 niet. Met betrekking tot de twee opslagruimtes heeft de heffingsambtenaar de ruimte van 59 m2 hoger gewaardeerd dan de ruimte van 12 m2, omdat de ruimte van 59 m2 beter gelegen is nu deze is gelegen op de begane grond en de ruimte van 12 m2 is gelegen op de tweede verdieping. Op basis van de verklaring van de heffingsambtenaar is het Hof van oordeel dat geen aanleiding bestaat voor het hanteren van een huurwaarde van €85/m2 voor de gehele winkelruimte, noch voor het hanteren van een huurwaarde van € 10/m2 voor de opslagruimte. 
      
    
    
      4.11.
      Het taxatierapport biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 19 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (A. Tax)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.