ECLI:NL:RBZWB:2025:6959, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-10-2025, BRE 24/6850
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-10-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/6850
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] B.V., uit [plaats], belanghebbende,(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan Bartels Consultancy) 
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2024.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.778.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende opgevat als gericht tegen de waardevaststelling en de aanslag OZB en deze ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur). 
      
    
    
      1.6.
      Ter zitting is discussie ontstaan over wie de gebruiker is van het object. Gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat belanghebbende niet de gebruiker was van het object op het moment dat de aanslag werd opgelegd. De zaak is aangehouden en gemachtigde is in de gelegenheid gesteld om zijn stelling te onderbouwen. Vervolgens heeft gemachtigde van belanghebbende verzocht om een nieuwe zitting. 
      
    
    
      1.7.
      Op 4 september 2025 heeft de rechtbank het beroep op een nadere zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. D.A.N. Bartels. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: mr. [naam 1], [naam 3] en  [naam 2] (taxateur). 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak betreft een indoor speelhal met een oppervlakte van 7.853 m². In het object wordt een indoor speeltuin en trampolinepark onder de naam [bedrijf 1] gedreven.
      
    
    
      2.2.
       De onroerende zaak is op 5 augustus 2022 geleverd door [bedrijf 2] B.V. aan [bedrijf 3] B.V. voor een bedrag van € 2.850.000. In de akte van levering is opgenomen dat een aan koper gelieerde besloten vennootschap met ingang van die dag de onroerende zaak zal huren van de koper.
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf: verzoek om heropening
        
      
      
    
    
      3.3.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft in een brief van 4 september 2025, gezien de inhoud geschreven nadat de zitting heeft plaatsgevonden en het onderzoek was gesloten, verzocht om heropening van het onderzoek. De rechtbank ziet daartoe geen aanleiding, aangezien de inhoud van de brief geen ander licht werpt op de feiten en omstandigheden die volgen uit de stukken die al tot het dossier behoren en heropening rechtvaardigen.
      
      
        
          Is belanghebbende huurder van het object? 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Uit de aangeleverde leveringsakte blijkt dat [bedrijf 3] B.V. op 5 augustus 2022 eigenaar is geworden van het object aan de [adres]. Gemachtigde heeft een tweetal huurovereenkomsten aangeleverd. Uit de huurovereenkomst van 2 maart 2018 blijkt dat het object wordt verhuurd aan [bedrijf 4] B.V. In de huurovereenkomst van 1 februari 2025 staat dat het object wordt verhuurd aan belanghebbende, met de opmerking dat het op dat moment al werd gehuurd door belanghebbende en deze er een sport- en leisure accommodatie exploiteert. De heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat het KvK-nummer van [bedrijf 4] B.V. identiek is aan het KvK-nummer van belanghebbende. De rechtbank acht het gelet op de datum en inhoud van de leveringsakte en de huurovereenkomst van 1 februari 2025 aannemelijk dat belanghebbende voor dit jaar kan worden aangemerkt als huurder en daarmee gebruiker van het object. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.5.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij de aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde aan de hand van een verkoopcijfer
        
      
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank overweegt dat voor de waardering van een object in het kader van de Wet WOZ als hoofdregel geldt dat een eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor dat object bereid is te betalen. Het object moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. 
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op een bedrag van € 2.778.000. Het object is op 17 juni 2022 verkocht voor een bedrag van € 2.850.000 en de levering heeft plaatsgevonden op 5 augustus 2022. Na de verkoop is het object verhuurd aan een aan de koper gelieerde BV. Daarmee betreft het een verkoop voor eigen gebruik en dus bij uitstek een WOZ-conforme verkoop, aldus de heffingsambtenaar. Voorts voert de heffingsambtenaar aan dat de verhuur van het geheel na aankoop geen invloed heeft gehad op de tot stand gekomen koopprijs. Belanghebbende stelt daarentegen dat het verkoopcijfer juist niet marktconform is, omdat de verkoop niet op de vrije markt tot stand is gekomen, maar tussen twee gelieerde partijen. De heffingsambtenaar weerspreekt dit en stelt dat het object wel degelijk op de markt is geweest omdat gegevens daarover in de IWOZ-rapportage is terug te vinden. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank stelt voorop dat een eigen verkoopcijfer ook bij een verkoop tussen gelieerde partijen als uitgangspunt kan worden gehanteerd, maar daarbij wel aandacht moet bestaan of sprake is van een marktconforme prijs. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het object wel op enig moment op de markt is aangeboden. Verder heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor marktconform zijn, mede gelet op de huurcijfers van het object zelf. Ook heeft de notaris de overdrachtsbelasting berekend over de gerealiseerde verkoopprijs, die ook de marktconformiteit van de transactie moet beoordelen. Deze omstandigheden wijzen erop dat sprake is van een marktconform verkoopcijfer. Belanghebbende heeft verder geen omstandigheden aangedragen die erop wijzen dat het eigen verkoopcijfer afwijkt van de waarde in het economische verkeer. Belanghebbende heeft alleen gesteld dat de kapitalisatiefactor te hoog is, maar heeft daarbij verwezen naar een ander type onroerende zaken en niet aannemelijk gemaakt dat het verkoopcijfer als geheel niet marktconform is. De rechtbank gaat er daarom van uit dat het eigen verkoopcijfer in dit geval bruikbaar is om de waarde te onderbouwen. De beroepsgrond van belanghebbende slaagt niet.
      
    
    
      3.10.
      Ook heeft belanghebbende aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de ongunstige ligging van het object namelijk op een vuilnisbelt, aldus belanghebbende. Ten aanzien van deze beroepsgrond overweegt de rechtbank dat een eventuele ongunstige ligging verdisconteerd is in de verkoopprijs van het object. 
      
    
    
      3.11.
      Bovenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van het eigen verkoopcijfer uit 2022. Andere feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld zijn niet aangevoerd door gemachtigde van belanghebbende. 
      
      
        
          Opbrengstlimiet
        
      
      
    
    
      3.12.
      Belanghebbende heeft in zijn stuk, ingediend op 14 augustus 2025, aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht geeft in de ramingen van baten en lasten ter zake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (en alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook). In dat licht verwijst gemachtigde naar de uitspraak van 3 juni van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar zich enkel beperkt tot de aanslagregels ten aanzien van de WOZ-waarde en de OZB. 
      
    
    
      3.13.
      De rechtbank stelt vast dat de uitspraak op bezwaar enkel ziet op de aanslagregels voor de WOZ-waarde en de aanslag OZB. Gronden ten aanzien van andere lokale heffingen vallen naar het oordeel van de rechtbank daarmee buiten dit geschil. De grond van belanghebbende slaagt daarom niet. 
      
      
        
          Vergoeding van immateriële schade
        
      
      
    
    
      3.14.
      Belanghebbende heeft in haar beroepschrift, ontvangen door de rechtbank op 1 oktober 2024 verzocht om een immateriële schadevergoeding indien de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak overschreden is.
      
    
    
      3.15.
      De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift op 3 april 2024 bij de heffingsambtenaar is ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 16 oktober 2025. Uit het voorgaande volgt dat de redelijke termijn niet is overschreden. De rechtbank wijst het verzoek daarom af.
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, komt belanghebbende niet in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten. Ook het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      - verklaart het beroep ongegrond;
      - wijst het verzoek om een vergoeding van immateriële schade af. 
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 16 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
  
  
     zie Hof ’s-Hertogenbosch 6 september 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2859
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2025:3430