ECLI:NL:GHSHE:2015:346, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-01-2015, 13-00902
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2015-01-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde geschakelde hoekwoning. Het Hof beslist dat aan de gebrekkige werking van het verwarmingssysteem in de wijk waarin de woning is gelegen reeds in 2007 in de lokale kranten aandacht is besteed, zodat het waardedrukkend effect van dit wijkbrede effect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Belanghebbende stelling dat daarnaast in zijn woning sprake is van een specifiek gebrek aan de verwarmingsinstallatie is niet tardief, nu zowel de stelling als het rapport ter onderbouwing van de stelling in een vroeg stadium van de procedure is ingebracht. De Heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat het door belanghebbende gestelde specifieke gebrek zich eveneens in de gehele wijk voordoet en heeft derhalve het waardedrukkend effect van dit specifieke gebrek ten onrechte niet betrokken bij de waardebepaling. De waarde wordt in goede justitie verminderd.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Enkelvoudige Belastingkamer  
    Kenmerk: 13/00902
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende], 
      
      wonende te [plaats],
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van de  Rechtbank Zeeland-West Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 9 augustus 2013, nummer AWB 12/4057 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland
      
      hierna: de Inspecteur,
    
    
    
      betreffende de hierna te noemen aan belanghebbende in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gezonden beschikking en de daarbij opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 59 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2011 voor het tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld op een bedrag van € 242.000 (hierna: de beschikking). In hetzelfde geschrift is een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. Na tegen de beschikking en de aanslag gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 42. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      
        Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. 
        Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van
         € 118. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.4.
      
        De zitting heeft plaatsgehad op 3 december 2014 te ‘s-Hertogenbosch.
        Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, de heer [A], tot bijstand vergezeld van [B], alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C].
      
      
    
    
      1.5.
      Het Hof heeft aan einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak, gebouwd in 2005, betreft een geschakelde hoekwoning met een aanbouw van 22 m³ en een berging van 11 m². De inhoud van de onroerende zaak bedraagt 410 m³ en de oppervlakte van het perceel 193 m². De onroerende zaak is gelegen in de wijk [D]. 
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar beroept zich ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde van € 242.000 op een taxatierapport van 22 februari 2013. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten (hierna: de referentieobjecten). In het taxatierapport is een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen. De volgende referentieobjecten zijn gehanteerd:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Referentieobject
                
              
              
                
                  Bouwjaar
                
              
              
                
                  Inhoud
                
              
              
                
                  Oppervlakte
                
              
              
                
                  Verkoopdatum
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 49
              
              
                2005
              
              
                410 m³
              
              
                196 m²
              
              
                01-11-2011
              
              
                € 240.000
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 33
              
              
                2005
              
              
                397 m³
              
              
                190 m²
              
              
                02-05-2011
              
              
                € 233.000
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In een rapport dat door [bedrijf 1] is opgemaakt inzake het verzoek om opleveringsarbitrage van [belanghebbende] en mevrouw [E] versus [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2]) met betrekking tot de woning aan [a-straat] 59 te [plaats] (hierna: IAC-rapport) is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
        
          Bevindingen ter plaatse
        
        (…)
        Tijdens de opname is het functioneren van de installatie gecontroleerd. Hiervoor is de kamerthermostaat op 26 ̊C gezet. 
        (…)
      
      
      
        
          Toetsing aan de technische omschrijving c.q. contractstukken
        
        De ontwerptemperaturen, als overeengekomen, in de badkamer en de slaapkamer kunnen niet worden behaald en behouden. 
        De vloerverwarming in de badkamer en slaapkamer achterzijde kan onder de bestaande omstandigheden de benodigde capaciteit niet leveren. 
        De oorzaak is gelegen in het feit dat de temperatuur in de woning centraal wordt geregeld.
      
      
      
        
          Herstel / advies
        
        De verwarmingsinstallatie zodanig aanpassen dat de vertrekken onafhankelijk van de woonkamer te regelen zijn. 
        Dit is mogelijk door het aanbrengen van motorgestuurde groepen op de verdeler en een aparte thermostaat in de vertrekken.
        Hierbij dient echter wel een voorziening getroffen te worden om de vereiste volumestroom door de warmtepomp te waarborgen (b.v. een schakelvat).
      
      
    
    
      2.5.
      In een rapportage van metingen uitgevoerd door Installatiebedrijf Wisse B.V. te [plaats], van 22 december 2010 is het volgende vermeld:
      
      
        
          Warmte afgifte van de vloerverwarming
        
        Bij het bekijken van het ontwerp van WTH (een grote Nederlandse vloerverwarming fabrikant) , zien we een verleg van 10cm en is er 50 mtr slang gebruikt in de badkamervloer. (…). 
        De onderstaande foto’s genomen tijdens de bouw is te zien dat het ontwerp in grote lijnen is nageleefd. Echter zijn de voedingsleidingen van de overige vertrekken door de badkamer gelegd. Dit hoeft geen probleem te zijn mits deze vertrekken maar warmte vragen. Wat in de praktijk niet altijd zo zal zijn. 
        (…)
        
          Oorzaak temperatuur probleem
        
        De te laag blijvende ruimte temperatuur in de badkamer heeft 2 oorzaken.
        De eerste is dat er een te kort is aan warmte afgevend oppervlakte (vloerverwarming)
        De tweede oorzaak is dat de aanvoertemperatuur over de meet periode te laag is om deze ruimte op 22 ̊C te krijgen en te behouden. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld. In het bijzonder is in geschil of de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de gebreken aan de verwarmingsinstallatie. Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en dat de Heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met genoemde gebreken. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd.
      
      
        
          Belanghebbende: 
        De radiator is na de peildatum geplaatst. Er is heel veel onderzoek gedaan in de woning van belanghebbende. Maar een paar huizen verderop, bij een vriendin van belanghebbende, zijn geen problemen. 
        De Heffingsambtenaar zegt dat rekening is gehouden met de problemen met de verwarming. Maar door die lage prijs per kubieke meter kom je wel wat lager, maar dat is maar € 2.500. Naar mijn mening is dat te weinig, dit zou € 15.000 moeten zijn. 
        De heer Vermeule van [bedrijf 2] heeft ook gezegd dat hij zich niet kan vinden in het vonnis van GIW. De aannemer heeft zich met hand en tand verzet. Alleen belanghebbende heeft een procedure gestart terwijl in de wijk ook dure huizen staan, waarvan de eigenaren de middelen hebben om een advocaat in te schakelen. Toch is dat niet gebeurd. Als in de slaapkamer de verwarming op 25 graden wordt gezet, wordt het in badkamer ook warm. Maar wanneer de temperatuur op de normale temperatuur voor de slaapkamer wordt gezet, wordt het in de badkamer niet warmer dan 18 graden. 
        Het euvel wordt veroorzaakt doordat er te weinig leidingen liggen voor de vloerverwarming in de badkamer. Dat hebben de andere huizen niet. Een optie was om de hele badkamer af te breken, alle leidingen eruit en een compleet nieuwe installatie aan te leggen. Ik heb die kosten  becijferd op € 15.000; ik kan me voorstellen dat er wat afschrijving is in het gebrek. Naar mijn mening is de waarde van de onroerende zaak niet hoger dan € 232.000. 
        Ik ben gemachtigde voor mijn zus en zwager. De kosten van deze procedure zullen door mij aan hen gefactureerd worden. 
      
      
      
        
          Heffingsambtenaar: 
        De correctie van € 15.000 is genoemd in de procedure betreffende het jaar 2007, vanwege het algemeen bekende probleem in de wijk dat de verwarming het niet deed. Dit probleem is dus niet pas in 2012 bekend geworden, zoals belanghebbende stelt. Het probleem met de centrale verwarming was vanaf het begin al bekend. 
        Reeds in 2007/2008 is er in de pers aandacht geweest voor deze hele wijk. De verkopende partijen van 33 en 49 waren daarvan ook op de hoogte. En in de verkoopakten is niets vermeld van bouwkundige gebreken. De enige die dat wel zegt is belanghebbende. 
        In deze wijk vindt verwarming plaats doordat aardwarmte wordt opgehaald, maar het probleem is dat het water niet de temperatuur haalt die zou worden verwacht. Dat is wel degelijk een probleem in deze wijk. De rechter heeft in de vorige procedure beslist dat het verschil in verwarmingssysteem van deze woning met referentieobjecten het verschil in waarde rechtvaardigt. In de rapporten van GIW en IAC is vermeld dat de pomp die de verwarming moet aansturen, wordt aangestuurd via de kamerthermostaat. Er wordt niet gezegd dat de temperatuur niet haalbaar is, maar er wordt gezegd dat in het geval de kamerthermostaat hoger wordt gezegd, dat de temperatuur dan hoger wordt. Dan wordt het dus warmer in de kamer. 
        We hebben twee vergelijkingsobjecten, taxateur heeft de laagste m3-prijs genomen. Nummer 49 heeft hetzelfde probleem. We hebben de m3-prijs van nummer 49 en van nummer 33 berekend aan de hand van de verkoopprijs en om belanghebbende tegemoet te komen hebben we van die twee m3-prijzen de laagste genomen. Daarmee is voldoende rekening gehouden met het gebrek, de waarde is hierdoor met ongeveer € 6.000 euro verminderd. 
        Uit het dossier blijkt ook dat de heer Vermeule, van [bedrijf 2] heeft verklaard dat dit een probleem is dat voor de hele wijk geldt. Ik heb nergens gelezen dat er voor deze woning een specifiek probleem zou zijn. Het verhaal dat er te weinig leidingen zouden liggen hoor ik nu voor het eerst. Ik vind dit een nieuw feit. 
      
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 232.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Krachtens artikel 17, lid 1, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2011 en heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
      
    
    
      4.3.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, “Oostflakkee”). 
      
    
    
      4.4.
      De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde, beroept zich op de onder 2.3 genoemde matrix en de daarin genoemde prijzen ter zake van de verkoop van twee referentieobjecten. Tussen partijen is niet in geschil dat deze referentieobjecten het beste vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. 
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling ten onrechte heeft nagelaten rekening te houden met de omstandigheid dat de verwarmingsinstallatie van de onroerende zaak gebreken vertoont. Deze gebreken, zo stelt hij, zijn te verdelen in twee soorten. De eerste is de gebrekkige werking van het systeem dat zich voordoet bij alle huizen in de wijk. Daarnaast is er echter een tweede gebrek, en dat is specifiek voor de onroerende zaak. De andere woningen in de wijk hebben daar geen last van. Het wordt veroorzaakt door een te lage verwarmingscapaciteit in de badkamer. Er is onvoldoende warmte-afgevend oppervlakte. De installateur heeft gewoon te weinig leidingen aangelegd,
      
    
    
      4.6.
      Met betrekking tot het eerste, wijkbrede, gebrek stelt belanghebbende het volgende. Hij bestrijdt de bruikbaarheid van de referentietransacties. De kopers, zo stelt hij, waren niet bekend met het wijkbrede probleem met het verwarmingssysteem. Zouden zij dat hebben geweten, dan hadden zij ongetwijfeld minder voor de woningen hebben betaald. De gerealiseerde verkoopcijfers geven derhalve niet de juiste waarde van de woningen weer, omdat het waardedrukkende effect van het wijkbrede gebrek daarin niet is verdisconteerd. 
      
      
        4.6.1.
        Het Hof verwerpt dit betoog. De referentietransacties zijn op de open markt tussen niet-gelieerde partijen tot stand gekomen. De aldus gerealiseerde prijzen geven, behoudens bijzondere omstandigheden, de waarden in het economisch verkeer weer. De bewijslast dat zulke bijzondere omstandigheden zich voordoen, ligt op belanghebbende. Hetgeen hij heeft aangevoerd, acht het Hof onvoldoende. Het Hof  hecht daarbij geloof aan de verklaring van de Heffingsambtenaar ter zitting dat reeds in de jaren 2007 en 2008 in de lokale kranten aandacht is besteed aan de algemene problemen die zich met de verwarmingsinstallatie voordoen in de wijk [D]. 
        
      
    
    
      4.7.
      Met betrekking tot het specifieke gebrek geldt het volgende. Belanghebbende heeft gesteld dat hij bij zijn buren navraag heeft gedaan of zij soortgelijke problemen ondervonden met betrekking tot de verwarming van de badkamer als hij. Daarnaast heeft hij het onder 2.5 vermelde rapport overgelegd, waarin, onder meer, wordt gesteld dat te weinig warmte-afgevend oppervlakte werd aangebracht. Aldus heeft belanghebbende gemotiveerd gesteld dat de aanleg van de verwarming in de badkamer ondeugdelijk heeft plaatsgevonden en dat dit een gebrek in de verwarmingsinstallatie betreft dat zich uitsluitend bij de onroerende zaak voordoet. 
      
      
        4.7.1.
        De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de klacht van belanghebbende voor hem nieuw is en dat hij pas ter zitting vernam dat te weinig warmte-afgevend oppervlakte c.q. leidingen in de badkamer geïnstalleerd zou(den) zijn. Er is, zo stelt hij, sprake van een nieuw feit. Het Hof verstaat deze klacht aldus, dat de Heffingsambtenaar belanghebbendes stelling als tardief ingebracht beschouwd zodat deze buiten beschouwing gelaten zou moeten worden. 
        
      
      
        4.7.2.
        Belanghebbende heeft het onder 2.5. vermelde rapport al in een vroeg stadium ingebracht. Hij heeft daarbij steeds gesteld dat het verwarmingsprobleem alleen haar onroerende zaak raakte. Voorts wordt de kwestie van de leidingen door belanghebbende met zoveel woorden genoemd in zijn beroepschrift. Belanghebbendes grief kan dan ook bezwaarlijk tardief worden genoemd.
        
      
      
        4.7.3
        Nu belanghebbende gemotiveerd gesteld heeft dat de onroerende zaak een specifiek gebrek vertoon ten opzichte van de referentiepanden, is het aan de Heffingsambtenaar op aannemelijk te maken dat hetzij het gebrek zich niet voordoet, dan wel dat hij met dat gebrek reeds in voldoende mate rekening heeft gehouden. De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en ter zitting verklaard dat hij naar de aard en de omvang van dit gebrek geen enkel onderzoek heeft verricht. Dat was, zo stelt hij, niet nodig, omdat het probleem met de verwarming gold voor alle woningen in de wijk. Naar het oordeel van het Hof volgt uit het IAC-rapport, dat is opgemaakt inzake arbitrage tussen [bedrijf 2] en belanghebbende, niet – zoals de Heffingsambtenaar kennelijk verdedigt - dat naar dit specifieke gebrek in de woning van belanghebbende onderzoek is gedaan en evenmin blijkt uit dit rapport dat van een dergelijk gebrek ook bij de referentieobjecten sprake is. De verklaring van de heer Vermeule van [bedrijf 2] dat van de gebreken die belanghebbende stelt in dezelfde mate sprake is bij de referentieobjecten, vindt derhalve geen grond in het IAC-rapport en is ook niet op andere wijze onderbouwd. Het Hof is gelet op het voorgaande van oordeel dat de Heffingsambtenaar tegenover de onderbouwde stellingname door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat van het door belanghebbende gestelde gebrek in de aanleg van de verwarmingsinstallatie in de badkamer op gelijke wijze sprake is bij de referentieobjecten, zodat deze omstandigheid niet is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Nu de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling in het geheel geen acht heeft geslagen op het gebrek aan de verwarmingsinstallatie in de badkamer, heeft hij (vanzelfsprekend) evenmin aannemelijk gemaakt dat hij met een eventueel waardedrukkend effect  daarvan rekening heeft gehouden.  Gelet hierop heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt. 
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft gesteld dat het waardedrukkend effect van het gebrek moet worden gesteld op de herstelkosten van € 15.000 verminderd met afschrijving, zodat de waarde van de onroerende zaak € 232.350 moet bedragen, maar hij heeft deze door hem niet nader onderbouwde waarde naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt. Daarbij verdient overweging dat de waardedruk die uitgaat van een gebrek als het onderhavige, in het algemeen geringer is dan de herstelkosten. Het enige relevante criterium is de vraag welk bedrag een koper voor de onroerende zaak bereid zou zijn te betalen. Er zullen kopers zijn die zwaar tillen aan het gebrek, maar er zullen ook kopers zijn die er niet zo zwaar aan tillen en met een tegen geringe kosten bijgeplaatste elektrische badkamerkachel genoegen nemen.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof acht gelet op het voorgaande zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in geslaagd de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. Het Hof ziet evenwel voldoende aanknopingspunten om zelf in de zaak te voorzien. Het Hof stelt, gelet op hetgeen partijen over en weer in de gedingstukken en ter zitting hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 237.000. 
      
    
    
      4.10.
      
        Nu belanghebbende geen afzonderlijke grieven tegen de aanslag onroerendezaakbelasting heeft aangevoerd, gaat het Hof ervan uit dat belanghebbende een vermindering van de aanslag wenst overeenkomstig de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak.
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.11.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de Heffingsambtenaar vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 237.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderen. 
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.12.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 42 respectievelijk € 118 te vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.13.
      De familierelatie die bestaat tussen de gemachtigde en belanghebbende belet niet dat de gemachtigde als derde wordt aangemerkt. Evenmin staat die familierelatie in het onderhavige geval aan het beroepsmatige karakter van de rechtsbijstand in de weg (HR 19 oktober 2012, 11/04773, ECLI:NL:HR:2012:BY0531, BNB 2012/317). Het Hof acht, gelet op de door de gemachtigde ter zitting geven verklaring dat de rechtsbijstand wordt verleend op basis van no cure no pay en dat ter zake van de verleende rechtsbijstand aan belanghebbende een factuur zal worden gezonden, aannemelijk dat op belanghebbende een verplichting zal komen te rusten om kosten ter zake van verleende rechtsbijstand te voldoen (HR 7 oktober 2011, nr. 10/05199, ECLI:NL:HR:2011:BT6841, BNB 2011/281). Nu voorts het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, en van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken. 
      
    
    
      4.14.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming in verband met de behandeling van het bezwaar, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op, op 2 (punten) x € 243 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 486.
      
    
    
      4.15.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 974, vermeerderd met een bedrag aan reiskosten openbaar vervoer tweede klasse van belanghebbende zelf voor het bijwonen van de zitting van € 26.
      
    
    
      4.16.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming in verband met de behandeling van het beroep bij het Hof, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 487 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 974. 
      
    
    
      4.17.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten bedragen in totaal € 2.460. 
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof
    
    
      
        
          verklaart het hoger beroep gegrond,
      
      
        
          vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        
          verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur ingestelde beroep gegrond,
      
      
        
          vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar,
      
      
        
          vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 237.000,
      
      
        
          vermindert de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig, 
      
      
        
          gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van, in totaal, € 160 vergoedt, en
      
      
        
          veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 2.460.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 30 januari 2015 door W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van A.A. van Wendel de Joode, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.