ECLI:NL:GHAMS:2025:3321, Gerechtshof Amsterdam, 09-12-2025, 200.336.519
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht woonruimte. Vordering tot ontruiming door de kantonrechter afgewezen op grond van een beroep van bewoonster op het gezag van gewijsde van een vonnis in een eerdere procedure. Het hof komt niet aan een heroverweging daarvan toe; op basis van de materiële kenmerken van de rechtsbetrekking is het hof van oordeel dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt. Huurder is niet toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen op een wijze die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I (handel)
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.336.539/01 
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 10264572/ CV EXPL 23-111
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      gevestigd te [plaats 2] ,
      appellante,
      advocaat: mr. M.P.V. den Engelsman te Capelle aan den IJssel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde] ,
      wonend in [plaats 1] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. H.J.J. Hendrikse te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Eigenaar heeft een woning op een veiling gekocht en vordert ontruiming door de bewoonster omdat zij er zonder recht of titel zou wonen althans zou tekortschieten in haar verplichting tot betaling van de huur. De bewoonster beroept zich op het gezag van gewijsde van een vonnis in een eerdere procedure. Daarin is overwogen dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt. De kantonrechter heeft aan dat oordeel in het vonnis waarvan beroep gezag van gewijsde toegekend. De grieven van de eigenaar richten zich daartegen. Het hof komt niet aan een heroverweging van dat oordeel toe; op basis van de materiële kenmerken van de rechtsbetrekking is het hof reeds van oordeel dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt. Bewoonster is als huurder niet toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen op een wijze die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. De vordering tot betaling van beweerde huurachterstand wordt eveneens afgewezen.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 30 november 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 7 september 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Bij tussenarrest van 13 februari 2024 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast die op 18 april 2024 heeft plaatsgevonden. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich bij de stukken.
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven met producties;
    - memorie van antwoord.
    
    
      Op 23 september 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is door [appellant] nog een productie in het geding gebracht. De advocaten hebben de zaak toegelicht en partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen die feiten neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      In 2004 hebben de ouders van [geïntimeerde] de woning aan [straat] [nummer] te [plaats 1] (hierna: de woning) gekocht met financiering door ING Bank N.V. (hierna: de hypotheekhouder) van Woningstichting Rochdale van wie zij de woning voordien huurden. In de hypotheekakte staat onder meer dat de ouders van [geïntimeerde] de woning niet zonder toestemming van de hypotheekhouder aan derden mogen verhuren of in gebruik geven (hierna: het huurbeding).
      
    
    
      3.2.
      Op 29 oktober 2020 is de woning door de hypotheekhouder op een openbare veiling verkocht aan [appellant] . De woning werd op dat moment bewoond door [geïntimeerde] .
      
    
    
      3.3.
      Daarna is er tussen partijen een geschil ontstaan over de vraag of [geïntimeerde] (rechtsgeldig) met haar ouders een huurovereenkomst was aangegaan en of [appellant] zich tegenover [geïntimeerde] kon beroepen op het huurbeding.
      
    
    
      3.4.
      Bij kort gedingvonnis van 8 februari 2021 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam de deurwaarder verboden zijn ministerie te verlenen aan de opdracht van [appellant] om [geïntimeerde] te doen ontruimen uit de woning. De voorzieningenrechter heeft in dit vonnis geconstateerd dat [geïntimeerde] over de periode 1 januari 2020 tot en met 1 december 2020 een totaal bedrag van € 5.300,00 heeft overgemaakt aan haar moeder wat neerkomt op gemiddeld € 482,00 per maand. 
      
    
    
      3.5.
      
        
          [geïntimeerde] heeft bij brief van 1 december 2020 aan de deurwaarder van [appellant] geschreven dat ze bij gebreke aan huurbetalingsgegevens van [appellant] de huur aan de deurwaarder zal overmaken en dat de overeengekomen huur € 650,00 bedraagt maar dat ze vanwege achterstallig onderhoud aan de badkamer en de keuken met de vorige eigenaren heeft afgesproken dat er voorlopig in totaal € 150,00 in mindering zal worden gebracht zodat zij 
        € 500,00 zal overmaken.
      
      
    
    
      3.6.
      Vervolgens heeft [appellant] bij de rechtbank Amsterdam een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin zij ontruiming van de woning door [geïntimeerde] heeft gevorderd. Bij vonnis van 20 augustus 2021 van de rechtbank is overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat [geïntimeerde] ten tijde van de veilingverkoop in de woning verbleef op basis van een huurovereenkomst. Daarnaast is geoordeeld dat de hypotheekhouder het huurbeding niet aan [appellant] heeft overgedragen en evenmin de uitoefening daarvan aan [appellant] heeft overgelaten. De gevorderde ontruiming is afgewezen. Van dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      3.7.
      Op 2 juni 2022 heeft de rechtbank Amsterdam, op verzoek van [appellant] , in het kader van een voorlopig getuigenverhoor [geïntimeerde] , haar ouders en haar broer als getuigen gehoord. Het onderwerp van het verhoor was het tot stand komen en de inhoud van een eventuele huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] als huurder en haar ouders als verhuurders.
      
    
    
      3.8.
      Vanaf december 2020 tot en met september 2021 heeft [geïntimeerde] maandelijks € 500,00 aan [appellant] betaald onder vermelding van ‘huur’. Deze overboekingen heeft [appellant] telkens aan [geïntimeerde] terugbetaald en daarbij aan [geïntimeerde] meegedeeld dat tussen partijen geen huurovereenkomst zou bestaan. Voorts werd [geïntimeerde] door (de deurwaarder namens) [appellant] op 16 februari 2021 en 7 september 2021 expliciet verzocht om haar betalingen aan [appellant] te staken.
      
    
    
      3.9.
      
        [appellant] heeft later, bij brief van 14 oktober 2022, het standpunt ingenomen dat [geïntimeerde] haar over de periode van december 2020 tot en met oktober 2022 nog een bedrag van € 11.500,00 schuldig was, bestaande uit 23 termijnen van € 500,00. Nadat [appellant] [geïntimeerde] bij voornoemde brief had gesommeerd tot betaling van dat bedrag over te gaan, heeft [geïntimeerde] omstreeks november 2022 in totaal € 7.500,00 aan [appellant] betaald, zodat tot en met oktober 2022 nog € 4.000,00 openstond. Dit bedrag is tot en met december 2022 opgelopen tot € 5.000,00, waarna [geïntimeerde] op 30 december 2022 € 4.500,00 aan [appellant] heeft betaald. 
      
      
    
  
  
    
      4Procedure in eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de tussen partijen bestaande overeenkomst wordt ontbonden, [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning op straffe van verbeurte van een dwangsom en tot betaling van € 5.911,69, vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf 23 december 2022 en € 500,00 voor iedere maand dat er termijnen verlopen vanaf 1 januari 2023 tot de dag van ontruiming dan wel ontbinding dan wel eindvonnis, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      Bij het bestreden vonnis zijn de vorderingen tot ontbinding en ontruiming afgewezen met als dragende argumenten dat bij eindvonnis van 20 augustus 2021 in de (hierboven onder 3.6 genoemde) procedure reeds is overwogen dat tussen partijen een huurovereenkomst geldt. Deze uitspraak is in kracht van gewijsde gegaan. [appellant] is - als opvolgend eigenaar - van rechtswege ex artikel 7:226 BW in de rechten en plichten getreden van haar rechtsvoorganger. [appellant] kan zich niet beroepen op het huurbeding omdat de hypotheekhouder dit niet heeft overgedragen aan [appellant] . Omdat de uitspraak van 20 augustus 2021 in kracht van gewijsde is gegaan, heeft het oordeel van de kantonrechter inzake de rechtsverhouding tussen partijen gezag van gewijsde. De betalingsachterstand was, op een maand na, door [geïntimeerde] ingelopen ten tijde van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 25 juli 2023 en de achterstand die daarvoor was ontstaan, was mede het gevolg van het onterechte terugstorten van huurpenningen door [appellant] zodat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in de nakoming van verplichtingen jegens [appellant] , aldus de kantonrechter. [geïntimeerde] is veroordeeld tot betaling van € 500,00 voor iedere maand vanaf 1 juli 2023 tot en met 7 september 2023, de datum van het bestreden vonnis zoals hierboven reeds vermeld. De kantonrechter heeft bij deze uitkomst de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. 
      
      
    
  
  
    
      5Vordering in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        [appellant] concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis. Zij vordert, na wijziging en vermeerdering van eis, primair de ontruiming van de woning door [geïntimeerde] wegens verblijf zonder recht of titel. Subsidiair vordert [appellant] ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Meer subsidiair vordert [appellant] betaling van de huursom van € 650,00 per maand vanaf 1 december 2020 tot de dag van de ontruiming van de woning, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en wettelijke rente, alles uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
      5.2.
      
        [geïntimeerde] concludeert tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties.
      
      
    
  
  
    
      6Beoordeling
    
    
      6.1.
      
        [appellant] heeft twee grieven aan haar beroep ten grondslag gelegd die samengevat op het volgende neerkomen. [appellant] stelt dat aan het vonnis van 20 augustus 2021 geen gezag van gewijsde toekomt wat betreft de vaststelling dat [geïntimeerde] ten tijde van de veilingverkoop in de woning verbleef op basis van een huurovereenkomst. De procedure had betrekking op de eventuele overdracht van het huurbeding. Dit laatste betreft een andere rechtsbetrekking dan waarom het nu gaat, namelijk de vraag of er een huurovereenkomst geldt tussen partijen. Aan de overwegingen die aan het oordeel inzake het huurbeding ten grondslag zijn gelegd, kan derhalve geen betekenis worden toegekend voor de beantwoording van de voorliggende vraag. Voorts betwist [appellant] dat de door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde huurovereenkomst authentiek en rechtsgeldig is. Voor zover er wel een huurovereenkomst zou gelden, dan is [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming ervan door de huur structureel te laat te betalen. Die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Als dat al anders is, dan dient [geïntimeerde] alsnog de volledige huur van € 650,00 per maand te betalen derhalve inclusief het door haar sinds 1 januari 2020 opgeschorte gedeelte van € 150,00 per maand. 
      
    
    
      6.2.
      
        Het verweer van [geïntimeerde] komt er in de kern op neer dat zij zich beroept op een met haar ouders gesloten huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft in dat kader overgelegd de processen-verbaal van het hierboven onder 3.7 genoemde getuigenverhoor van haarzelf, haar broer en ouders in het kader van een voorlopig getuigenverhoor tussen partijen gehouden op 2 juni 2022. Uit die verklaringen komt het volgende naar voren. De huurovereenkomst zou zijn ingegaan op het moment dat [geïntimeerde] ouders verhuisden naar een andere woning in Amsterdam in 2002. [geïntimeerde] en haar broer zijn toen in de woning blijven wonen, aanvankelijk tegen een door hen betaalde maandelijkse huur van € 300,00 à 400,00 waarvan [geïntimeerde] en haar broer ieder de helft betaalden. In 2009 of 2010 zou haar broer de woning hebben verlaten en vanaf dat moment betaalde [geïntimeerde] als enige huurder de toen geldende huurprijs aan haar ouders. [geïntimeerde] heeft daarover verklaard: Het klopt dat ik met mijn ouders heb afgesproken om minder huur te betalen vanwege achterstallig onderhoud aan de keuken en de badkamer (…). Het achterstallige onderhoud is niet ingehaald (…). Het gaat om kapotte tegels, een kapotte wasbak en een kapot toilet. Het toilet boven is niet meer bruikbaar. Haar vader heeft in het kader van datzelfde getuigenverhoor verklaard: De huurkorting hield verband met de badkamer. Daar is alles mis mee. De wastafel is eraf en de toilet is stuk. Er moet opnieuw getegeld worden. 
        Haar moeder heeft voorts verklaard: Ik geloof dat de huur laatstelijk € 500 bedroeg maar precies weet ik het niet (…). De badkamer van mijn dochter heeft een grote opknapbeurt nodig.
      
      
    
    
      6.3.
      Op grond van deze verklaringen en de onder 3.4 en 3.5 beschreven feiten, stelt het hof vast dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [geïntimeerde] als huurder en haar ouders als verhuurders vanaf het moment dat haar ouders de woning hebben verlaten en [geïntimeerde] de overeengekomen vergoeding is gaan betalen, aanvankelijk als medehuurder met haar broer en vanaf 2009-2010 als enige huurder. Daartoe is het volgende redengevend. De essentialia van een huurovereenkomst worden gevormd door het verschaffen van huurgenot tegenover de betaling van een daarvoor bedoelde vergoeding. In dit concrete geval staat vast dat namens haar ouders de woning ter beschikking is gesteld en dat [geïntimeerde] daarvoor, als gebruiker van de woning, een periodieke vergoeding heeft betaald. Deze betalingen dienen, bij gebreke van feiten of stellingen die in een andere richting wijzen, te worden aangemerkt als een vergoeding voor het verschafte gebruiksgenot. Daarom moet de rechtsverhouding tussen partijen worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst die tot op heden voortduurt. Dat onregelmatig is betaald en wisselende bedragen zijn voldaan doet geen afbreuk aan deze constatering. De stelling van [appellant] dat de overgelegde schriftelijke huurovereenkomst niet authentiek is, is in dit kader niet relevant. De huurovereenkomst is immers vast komen te staan op basis van de door partijen mondeling gemaakte afspraken en de daaruit voortvloeiende feitelijke handelingen, zijnde het verschaffen van huurgenot en het betalen van een daar tegenoverstaande maandelijkse vergoeding. Overigens kan ook het betoog van [appellant] dat de schriftelijke huurovereenkomst zou zijn gebaseerd op een model dat pas vanaf het begin van 2007 online gepubliceerd is, daaraan niet afdoen; de datum van online publicatie betekent niet dat de daarin opgenomen modeltekst niet voor die tijd beschikbaar zou zijn geweest.
      
    
    
      6.4.
      Omdat de conclusie van het voorgaande is dat tussen partijen een huurovereenkomst van kracht is, kan de vraag of het vonnis van de rechtbank van 20 augustus 2021 gezag van gewijsde heeft, in het midden blijven. 
      
    
    
      6.5.
      De volgende vraag is of er grond bestaat voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof ziet daarvoor onvoldoende grond. [geïntimeerde] heeft ter zitting verklaard dat ze de laatste twee maanden huur op de dag voor de zitting heeft voldaan. Deze uitlating is door [appellant] niet althans onvoldoende gemotiveerd bestreden. Het moet er dus voor worden gehouden dat [geïntimeerde] ten tijde van de mondelinge behandeling geen huurachterstand meer had. [appellant] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst toch moet worden ontbonden omdat [geïntimeerde] met regelmaat huurbetalingen te laat heeft gedaan. Het hof volgt [appellant] hierin niet. [appellant] heeft bankafschriften vanaf december 2022 tot en met juni 2024 in het geding gebracht. Daaruit blijkt dat over die periode veel, maar niet alle huurbetalingen te laat door [geïntimeerde] zijn gedaan. Huurtermijnen die te laat zijn betaald, zijn veelal alsnog betaald in de maand waarop ze betrekking hadden. In geen geval is de huurachterstand opgelopen tot meer dan twee maanden. Daar komt bij dat, naar het hof begrijpt, de moeite die [geïntimeerde] heeft om de huur op tijd te betalen, mede haar oorsprong vindt in de periode waarin [appellant] eerst stelselmatig door [geïntimeerde] betaalde huur aan haar terugbetaalde, om diezelfde bedragen op een later moment alsnog en ineens bij haar op te eisen. [appellant] heeft aldus zelf een bijdrage geleverd aan het ontstaan van de huurachterstand. De voorgaande omstandigheden, in samenhang bezien, brengen naar het oordeel van het hof mee dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen. 
      
    
    
      6.6.
      Het hof gaat ten slotte ook voorbij aan het betoog van [appellant] dat de huur waarop [appellant] thans aanspraak kan maken geen € 500,00 maar € 650,00 bedraagt. Door [geïntimeerde] is gesteld dat de huur met € 150,00 is verlaagd als compensatie voor het te derven huurgenot wegens achterstallig onderhoud. Zij heeft daarbij onder meer gewezen op haar brief van 1 december 2020 aan de door [appellant] ingeschakelde deurwaarder (3.5) en de verklaringen van [geïntimeerde] en haar ouders, afgelegd bij gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor (6.2). In het licht van die onderbouwing heeft [appellant] het bestaan van de huurkorting en het bestaan van de gebreken onvoldoende gemotiveerd betwist. Niet is gebleken van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat het aan [geïntimeerde] als huurder te wijten is dat de beperkingen niet zijn opgeheven zodat het hof ook ervan zal uitgaan dat een verlaging van de huur op haar plaats is. Uitgaande van een huurovereenkomst staat tussen partijen tevens vast dat [appellant] als rechtsopvolger onder bijzondere titel deze huurovereenkomst van rechtswege ex artikel 7:226 BW heeft voortgezet na de verwerving van het object, met inbegrip van de hiervoor bedoelde huurkorting.
      
    
    
      6.7.
      Op grond van het vorenstaande behoeven de grieven van [appellant] geen verdere behandeling omdat ze ook bij gegrondbevinding niet tot een ander resultaat kunnen leiden. Het hof ziet geen aanleiding om [appellant] toe te laten tot bewijslevering omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      6.8.
      Het hoger beroep heeft geen succes. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. [geïntimeerde] heeft, hoewel daartoe geconcludeerd, niets aangevoerd op grond waarvan anders zou dienen te worden beslist over de kosten van de procedure in eerste aanleg. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      - griffierecht		€    343,00
      - salaris advocaat	€ 3.642,00 (tarief II, drie punten)
      
        				------------  +
        				€ 3.985,00
      
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 3.985,00; 
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, M.J.R. Brons en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.