ECLI:NL:RBLIM:2025:8219, Rechtbank Limburg, 20-08-2025, 11503020  CV EXPL 25-536
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11503020  CV EXPL 25-536
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus  2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING SERVATIUS, 
      te Maastricht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Servatius,
      gemachtigde: mr. G. Vansant,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,3. [gedaagde sub 3] 
      in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van 
      
        
          [gedaagde sub 1]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] , dan wel 
      afzonderlijk: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en de bewindvoerder q.q.,
      gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - de akte aanvullende producties van Servatius
      - het bericht van [gedaagden] met productie
      - de mondelinge behandeling van 31 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [gedaagden] heeft spreekaantekeningen ingebracht. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Op 24 januari 2022 is tussen Servatius als verhuurder enerzijds en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als huurders anderzijds een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). [gedaagde sub 2] is de oma van [gedaagde sub 1] en, hoewel zij formeel nog huurder is, verblijft zij niet langer in het gehuurde. 
      
    
    
      2.2.
      Vanaf september 2023 heeft de bovenbuurman van [gedaagde sub 1] bij Servatius geklaagd over geuroverlast, veroorzaakt door het veelvuldig roken van wiet in het gehuurde door [gedaagde sub 1] en zijn bezoekers. Daarnaast is door de bovenbuurman bij Servatius (in mindere mate) geklaagd over geluidsoverlast, veroorzaakt door [gedaagde sub 1] en bezoekers. De klachten zijn door de bovenbuurman bijgehouden in een logboek, met data en tijdstippen. 
      
    
    
      2.3.
      Bij brief van 28 december 2023 heeft Servatius [gedaagde sub 1] geïnformeerd over de klachten over geuroverlast. 
      
    
    
      2.4.
      Tijdens een huisbezoek op 3 januari 2024 heeft Servatius met [gedaagde sub 1] afgesproken dat [gedaagde sub 1] rekening houdt met de door de bovenbuurman ervaren geuroverlast en dat [gedaagde sub 1] het raam openzet als er wiet gerookt wordt. 
      
    
    
      2.5.
      Servatius heeft het gehuurde en het complex technisch gecontroleerd en kieren gedicht. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 21 maart 2024 heeft Servatius [gedaagde sub 1] meegedeeld dat er nog altijd meldingen worden ontvangen van geur- en geluidsoverlast. [gedaagde sub 1] is gesommeerd de overlast te beëindigen. Bij brieven van 6 en 23 september 2024 is [gedaagde sub 1] wederom verzocht en gesommeerd de geuroverlast te beëindigen. In de brief van 23 september 2024 is nog meegedeeld dat het openzetten van de ramen geen oplossing is, omdat de wietgeur daarmee juist andere woningen bereikt. 
      
    
    
      2.7.
      
        Tijdens een huisbezoek op 24 oktober 2024 heeft een medewerkster van Servatius de overlastklachten nogmaals met [gedaagde sub 1] besproken. 
        De betreffende medewerkster van Servatius, mevrouw [naam medewerkster 1] , heeft in een verklaring neergelegd tijdens vorenbedoeld huisbezoek, alsook tijdens eerdere huisbezoeken op 
        18 oktober 2023, 3 januari 2024, 28 februari 2024 en 24 oktober 2024 een sterke wietgeur in het gehuurde te hebben waargenomen. Een andere medewerkster van Servatius, mevrouw 
        
          [naam medewerkster 2] , heeft verklaard op  27 augustus 2024 een wietgeur te hebben waargenomen in de woning van de bovenbuurman en op 16 september 2024, 6 november 2024 en 29 november 2024 in het gehuurde zelf. 
      
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 28 oktober 2024 is [gedaagde sub 1] wederom gesommeerd de geuroverlast te beëindigen. 
      
    
    
      2.9.
      Servatius is ook daarna overlastmeldingen van de bovenbuurman blijven ontvangen. 
      
    
    
      2.10.
      De goederen van [gedaagde sub 1] zijn bij beschikking van 5 oktober 2016 onder bewind gesteld, met benoeming van [gedaagde sub 3] (gedaagde sub 3) tot bewindvoerder.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Servatius vordert - samengevat - dat de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wordt ontbonden en dat het gehuurde wordt ontruimd. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        gedagvaarde partijen
      
    
    
      4.1.
      
        
          [gedaagde sub 1] staat onder bewind. In 2014 heeft de HR in antwoord op prejudiciële vragen beslist dat in een geding met betrekking tot een onder bewind gesteld goed, de bewindvoerder en niet de rechthebbende in rechte betrokken dient te worden (ECLI:NL:HR:2014:525). Servatius heeft de bewindvoerder in rechte betrokken en daarnaast een voorwaardelijke vordering ingesteld tegen [gedaagde sub 1] zelf, voor het geval het bewind zou eindigen tussen datum vonnis en de datum van de aangezegde ontruiming. Aangezien dit laatste niet is uit te sluiten, is Servatius ontvankelijk in haar voorwaardelijke vorderingen jegens [gedaagde sub 1] . Op dit onderdeel is ook geen verweer gevoerd.
        
          [gedaagde sub 2] is formeel nog huurder en daarmee terecht in de procedure betrokken. 
      
      
      
        
          overlast
        
      
    
    
      4.2.
      Voorop gesteld wordt dat enige hinder van buren geduld moet worden, maar dat het veroorzaken van ernstige en structurele overlast ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Het is een feit van algemene bekendheid dat de geur van wiet zeer indringend is, lang blijft hangen en naar objectieve maatstaven als overlast wordt ervaren.   
      
      
        4.2.1.
        Servatius heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat het complex waartoe het gehuurde behoort voor het merendeel beleidsmatig werd  verhuurd aan senioren en personen met een beperking. Op die manier is [gedaagde sub 2] destijds in aanmerking gekomen voor het gehuurde. [gedaagde sub 1] zelf trok bij zijn oma in en bewoont het gehuurde na haar vertrek alleen. Gelet op de samenstelling van de veelal thuis verblijvende bewoners als gevolg van dit  gevoerde beleid, wordt door de kantonrechter vooropgesteld dat dagelijks wietgebruik in het gehuurde in ieder geval niet strookt met de leefgewoontes van de direct omwonenden.
        
      
      
        4.2.2.
        
          [gedaagden] erkent dat er wiet wordt gebruikt in het gehuurde. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde sub 1] verklaard dat hij zelf drie á vier keer per dag wiet in het gehuurde gebruikt en dat ook vrienden van hem regelmatig langs komen en samen wiet roken. De kantonrechter stelt op grond hiervan al vast dat er veelvuldig wiet - meer dan voor een gemiddelde gebruiker - wordt gebruikt in het gehuurde. [gedaagde sub 1] betwist ook niet dat hij al vanaf september 2023, en daarmee over een langere periode, dagelijks wiet gebruikt in het gehuurde. [gedaagde sub 1] woont op de begane grond van een appartementencomplex, waarmee het op zich al aannemelijk is dat de geur zich via open ramen en kieren naar de direct boven- en naastgelegen woningen kan verplaatsen. [gedaagde sub 1] heeft aangegeven dat hij weliswaar vier luchtreinigers heeft aangeschaft en deze op strategische plekken in zijn woning heeft geplaatst, maar op de mondelinge behandeling heeft hij beaamd dat die de geur van wiet niet wegnemen. 
        
      
      
        4.2.3.
        Servatius heeft ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van ernstige en structurele geuroverlast een logboek van de bovenbuurman ingebracht met daarin de dagen en tijdstippen waarop de bovenbuurman naar diens zeggen overlast heeft ervaren. Hieruit is op te maken dat gedurende een langere periode (met een onderbreking in de eerste helft van 2024) vrijwel dagelijks een wietlucht in zijn woning hangt en dat hij de oorzaak toeschrijft aan [gedaagde sub 1] en zijn bezoek. [gedaagde sub 1] c.q. heeft het logboek, waarin de data en tijden zijn bijgehouden, als zodanig ook niet weersproken. 
        
      
      
        4.2.4.
        
          [gedaagden] brengt hiertegen in, dat de klachten slechts afkomstig zijn van één persoon. De verklaringen van de medewerkers van Servatius tijdens verschillende bezoeken aan het complex bevestigen evenwel de aanwezigheid van een sterke wietgeur in het gehuurde én een wietgeur in de bovengelegen woning. Bij akte heeft Servatius nog een weergave van een telefoongesprek uit december 2024 ingebracht van de direct naast wonende buurman, waarin deze aangeeft dat hij aan de zuurstof zit, al een jaar last heeft van de wietgeur, dat de geur in zijn woning zo ernstig is dat het lijkt alsof er in zijn woning wiet is gerookt en dat hij graag zou zien dat er wat aan gedaan wordt. Dat een buurvrouw anders dan door Servatius is weergegeven zou hebben verklaard, namelijk dat zij geen overlast ondervindt, doet geen afbreuk aan de verklaringen van de medewerkers van Servatius en de weergave van bedoelde buurman. Het aanbod van [gedaagden] om de buurvrouw als getuige te horen, wordt daarmee al gepasseerd. Servatius heeft verder nog een recent en objectief proces-verbaal van constatering ingebracht, waaruit is op te maken dat de gerechtsdeurwaarder in de middag van 10 juli 2025 al bij het inlopen van de straat hem een sterke wietgeur tegemoet kwam, dat de geur kwam vanuit het gehuurde, dat hij ook in de woning van de bovenbuurman een lichte wietgeur (en in de kast van de c.v.-ketel een sterkere geur) heeft waargenomen en dat op dat moment in het gehuurde meerdere mensen aanwezig waren en de ramen op een kier stonden. De kantonrechter neemt hiermee als vaststaand aan dat de wietlucht alleszins niet beperkt blijft tot het gehuurde zelf, maar ook een of meer andere woningen bereikt. Voor zover er al vanuit (studenten) woningen verderop af en toe wiet zou worden gerookt, doet dit niet eraan af dat de stukken genoegzaam blijk ervan geven de ernstige en voortdurende wietgeur waarover hier door de bovenbuurman (terecht) wordt geklaagd in verband staat met het gehuurde. Dat andere omwonenden dan de bovenbuurman niet bij Servatius hebben geklaagd, maakt het vorenstaande niet anders. Zelfs indien alleen de bovenbuurman voren omschreven overlast ervaart, dient Servatius hiertegen op te treden. 
        
      
    
    
      4.3.
      Gezien het vorenstaande neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat er over een lange periode sprake is van ernstige en structurele geuroverlast door het roken van wiet in het gehuurde en dat deze overlast jegens omwonende(n), ook na de vele waarschuwingen en sommaties, onverkort is blijven bestaan. [gedaagde sub 1] heeft hiermee gehandeld in strijd met zijn verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt deze tekortkoming al op zichzelf (wat van de geluidsoverlast ook zij) de ontbinding van de huurovereenkomst. Door de sterke kenmerkende geur van wiet wordt het woongenot van omwonende(n) ernstig aangetast. De kantonrechter acht hier niet van belang om vast te stellen of [gedaagde sub 1] ook ’s nachts wiet gebruikt, hetgeen hij betwist, omdat de overlast overdag - als omwonenden ook veelal thuis zijn - al zeer ernstig is (en de geur nog lang blijft hangen). Dat het [gedaagde sub 1] door Servatius niet is verboden om wiet te gebruiken, betekent niet dat een of meerdere omwonenden in hun woning overlast hoeven te ervaren. [gedaagde sub 1] heeft geen plausibele verklaring gegeven waarom hij bijvoorbeeld niet buiten het gehuurde wiet zou kunnen gebruiken. [gedaagde sub 1] heeft in dit verband gewezen op zijn eigen woongenot, maar hieruit maakt de kantonrechter op dat [gedaagde sub 1] niet bereid is om rekening te houden met omwonende(n). Hij is niet minder of elders gaan gebruiken en ook zijn bezoek gebruikt nog onverkort in het gehuurde. De vergelijking met het roken van een sigaret gaat mank. Hetgeen [gedaagden] overigens nog heeft aangevoerd, brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. De [gedaagde sub 2] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd.
      
    
    
      4.4.
      Het is evident dat [gedaagde sub 1] een zwaarwegend belang heeft bij behoud van de woning. De kantonrechter is echter van oordeel dat het belang van Servatius, om de omwonende(n) het ongestoord woongenot te bieden, hier zwaarder weegt. Van Servatius kan niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] (en daarmee ook [gedaagde sub 2] ) langer voortzet. [gedaagde sub 1] heeft nog gesteld dat hij geen andere woonruimte heeft, maar dit komt voor zijn rekening en risico. [gedaagde sub 2] woont reeds elders. 
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter ziet, alles overwegend, voldoende aanleiding om de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, en daarmee samenhangend de ontruiming van het gehuurde, toe te wijzen. De ontruimingstermijn zal op de gebruikelijke termijn van twee weken worden bepaald, zoals ook is gevorderd. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Servatius worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                150,00
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                795,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.8.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen Servatius en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met betrekking tot het gehuurde aan [adres] te [woonplaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] , de bewindvoerder q.q. en [gedaagde sub 1] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, hoofdelijk om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, met alle personen en zaken die zich daarin vanwege [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] bevinden, en de sleutels af te geven aan Servatius, 
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] , de bewindvoerder q.q. en [gedaagde sub 1] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, hoofdelijk in de proceskosten van € 795,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde sub 2] , de bewindvoerder q.q. en [gedaagde sub 1] voorwaardelijk, onder de voorwaarde dat het bewind na datum vonnis wordt beëindigd, hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op
        20 augustus 2025.
      
      
      
      
        NIv