ECLI:NL:GHARL:2025:4764, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29-07-2025, 23/2789
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2789
      uitspraakdatum: 29 juli 2025
    
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 22 augustus 2023, nummer UTR 22/3806, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 250 te [woonplaats] (hierna: de woning), per toestandsdatum 1 januari 2022 en waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 78.000. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de WOZ-beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingebracht.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2025. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] . 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder van de woning. Het betreft een in mei 2021 opgeleverde tijdelijke flexwoning - een zogenoemde modulaire wooneenheid - met een woonoppervlakte van 19 m2. De gevel van de woning is van staal en is zowel van binnen als van buiten voorzien van geïsoleerde wandpanelen. De raamkozijnen zijn van kunststof, voorzien van isolerende beglazing en zonwering. De deurkozijnen zijn van staal. Ook het dak en de vloer zijn voorzien van isolatie. 
      
    
    
      2.2.
      De woning maakt deel uit van het complex ‘ [naam4] ’, bestaande uit 208 studio’s voor jongeren verdeeld over twee woongebouwen. Het complex heeft gedeelde voorzieningen, zoals een wasserette, een gemeenschappelijke ruimte en creatieve werkunits. Tussen de gebouwen bevindt zich een gemeenschappelijke tuin. Alle 208 studio’s hebben voorzieningen om zelfstandig te wonen, zoals een eigen keuken en badkamer met douche en toilet. Het complex is voor een periode van tien jaar gebouwd.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 45.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Belang
      
    
    
      4.1.
      Een rechtsmiddel (bezwaar, beroep of hoger beroep) moet niet-ontvankelijk worden verklaard als de indiener daarbij geen belang heeft.
      
    
    
      4.2.
      Ten aanzien van belanghebbende is voor het jaar 2022 onderhavige WOZ-beschikking genomen. Op hetzelfde aanslagbiljet is aan belanghebbende voor het jaar 2022 een aanslag rioolheffing gebruikersdeel opgelegd naar een tarief van 0,0163% van de WOZ-waarde. Voor de rioolheffing wordt dus de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf toegepast. Reeds hierom ondervindt belanghebbende als huurder van de woning een direct financieel gevolg bij een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde. Belanghebbende heeft daarom een belang bij het ingestelde rechtsmiddel. 
      
      
        
          Waarde
        
      
    
    
      4.3.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2 Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.4.
      Ingevolge artikel 20, lid 2 Wet WOZ worden bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. 
      
    
    
      4.5.
      De hiervoor bedoelde algemene maatregel van bestuur is het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ. Daarin zijn in hoofdlijnen de regels voor de waardebepaling neergelegd. Deze regels zijn in een ministeriële regeling (Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ) verder uitgewerkt. In artikel 4 van deze Uitvoeringsregeling is bepaald dat voor woningen de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2 Wet WOZ, wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. 
      
    
    
      4.7.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.8.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf de waarde in goede justitie vaststellen.
      
      
        
          Taxatiematrix
        
      
    
    
      4.9.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix waarin de waarde is getaxeerd op € 78.000. In deze taxatiematrix zijn drie in dezelfde buurt gelegen appartementen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 250
                (appartement)
              
              
                2021
              
              
                19 m2
              
              
                € 4.121
              
              
                € 78.299
              
              
                € 78.000
                (1-1-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 56
                (appartement)
              
              
                2013
              
              
                42 m2
              
              
                € 5.151
              
              
                € 216.342
              
              
                € 211.500
                (2-10-20)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 216.342  
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 70
                (appartement)
              
              
                2013
              
              
                42 m2
              
              
                € 5.330
              
              
                € 223.860
              
              
                € 203.000
                (12-2-20)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 223.860  
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 80
                (appartement)
              
              
                2013
              
              
                42 m2
              
              
                € 5.375
              
              
                € 252.625
              
              
                € 235.000
                (11-4-20)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 252.625  
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      4.10.
      De onderhavige woning betreft een modulaire (huur)wooneenheid met een tijdelijk karakter (tien jaar). De vergelijkingsobjecten zijn daarentegen duurzame appartementen met stenen gevels. Verder hebben de vergelijkingsobjecten een woonoppervlakte dat meer dan tweemaal zo groot is. Het Hof is van oordeel dat de objecten aan de [adres2] gezien deze verschillen niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. Gelet daarop is de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft in dat verband ter zitting betoogd dat hij in bewijsnood verkeert, omdat hij volgens artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ de waarde van onderhavige woning moet bepalen door middel van een taxatiemethode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, maar dat van tijdelijke flexwoningen geen marktgegevens beschikbaar zijn omdat deze nimmer op de woningmarkt worden aangeboden. Dit betoog kan niet slagen. De in voornoemde Uitvoeringsregeling neergelegde regels bevatten weliswaar hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, lid 2 Wet WOZ wordt gehanteerd, maar de toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in dat artikellid omschreven, en die waarde kan derhalve ook op andere manieren worden bepaald.
      
    
    
      4.12.
      Ook belanghebbende is niet erin geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 45.000 aannemelijk te maken. Gelet daarop zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op € 60.000.
      
      
        
          Behandeling door enkelvoudige kamer
        
      
    
    
      4.13.
      Verder klaagt belanghebbende nog erover dat de onderhavige zaak, in afwijking van het uitdrukkelijke verzoek om een behandeling door een meervoudige kamer, is behandeld door een enkelvoudige kamer van het Hof. Bovendien blijkt uit niets van een verwijzing door de meervoudige kamer naar de enkelvoudige kamer, aldus de klacht.
      
    
    
      4.14.
      Deze klacht kan niet slagen. Uitgangspunt is dat het hoger beroep wordt behandeld door een meervoudige kamer van het gerechtshof. De meervoudige kamer kan de zaak verwijzen naar een enkelvoudige kamer indien de zaak daarvoor naar het oordeel van de meervoudige kamer geschikt is. Het is aan de meervoudige kamer overgelaten of zij van die bevoegdheid gebruik maakt. Zij hoeft een dergelijke beslissing niet te motiveren. Evenmin is zij gehouden partijen de gelegenheid te geven zich uit te laten over een voorgenomen beslissing hierover. Van de beslissing hoeft geen afzonderlijke mededeling te worden gedaan aan partijen. Het is voldoende dat een beslissing tot verwijzing naar de enkelvoudige kamer blijkt uit de omstandigheid dat de mondelinge behandeling plaatsvindt door een enkelvoudige kamer of, als geen mondelinge behandeling plaatsvindt, uit de uitspraak.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor vergoeding van de in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van respectievelijk € 50 en € 136. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof vindt bovendien aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, beroep en hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De uitspraak van de Rechtbank is van vóór 1 januari 2024, zodat artikel 30a, lid 2, Wet WOZ voor de hogerberoepsfase geen toepassing vindt.
      
    
    
      5.3.
      De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.294 voor de bezwaarfase (1 punt voor bezwaarschrift, 1 punt voor hoorzitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 647), € 1.814 voor de beroepsfase (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 907)  en € 1.814 voor de hogerberoepsfase (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 907).
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 60.000;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 4.922; en
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op de door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierechten van € 50 en € 136 te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is op 29 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(A.J.H. van Suilen)
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     HR 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238.
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Stb. 1994, 954, laatstelijk gewijzigd bij Stb. 2009, 615.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, r.o. 3.3; HR 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375, r.o. 3.2.
  
  
     Artikel 8:10a, lid 2 Awb.
  
  
     HR 13 juni 2025, ECLI:NL:HR:2025:661, r.o. 4.2.2.