ECLI:NL:RBROT:2025:11128, Rechtbank Rotterdam, 18-09-2025, C/10/705644 / KG ZA 25-864
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot opleggen bouwstop afgewezen. Weigering tot het stellen van zekerheid rechtvaardigt geen bouwstop. Daarnaast staan bouwwerkzaamheden niet in de weg aan herstelwerkzaamheden. Herstel van het pand is niet verantwoord. Herstelkosten overstijgen kosten van sloop en nieuwbouw. Verder gaat het om een beleggingspand, waarvan niet is gebleken dat het behouden moet blijven. Belangenafweging in voordeel bouwer.

RECHTBANK Rotterdam
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      Zaaknummer: C/10/705644 / KG ZA 25-864
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eiseres,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      advocaten: mrs. M. Kool en Th.C. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        VAN DEN NIEUWENDIJK BOUW B.V.,
      gevestigd te Ouddorp,
      gedaagde,
      hierna te noemen: Van den Nieuwendijk,
      advocaat: mr. I.M. Harms.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      
        [eiseres] is eigenaar van een pand aan de Dordtsestraatweg in Rotterdam. Naast dit pand bouwt Van den Nieuwendijk een appartementencomplex met een half verdiepte parkeergarage. Tijdens de bouw is schade aan het pand van [eiseres] ontstaan. Op last van de gemeente en de brandweer is een bouwstop opgelegd. Na het maken van afspraken heeft Van den Nieuwendijk de bouw in overleg met de gemeente hervat. In dit kort geding vordert [eiseres] een nieuwe bouwstop. De voorzieningenrechter wijst de vordering af.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
      - de dagvaarding van 27 augustus 2025, met producties 1 tot en met 6,
      - de akte indienen producties van [eiseres] , met producties 7 tot en met 10,
      - de akte indienen productie van [eiseres] , met productie 11,
      - de producties 1 tot en met 4 van Van den Nieuwendijk,
      - de spreekaantekeningen van mr. Visser,
      - de spreekaantekeningen van mr. Harms.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 september 2025.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is eigenaar van het pand aan de [adres] in Rotterdam (hierna: het pand). Het pand bestaat uit meerdere woningen die door [eiseres] worden verhuurd. Het pand wordt beheerd door SORE Invest (hierna: Sore).
      
    
    
      2.2.
      In opdracht van Fullhouse Vastgoed bouwt Van den Nieuwendijk naast het pand een appartementencomplex met een half verdiepte parkeergarage. De oplevering van de in totaal vijftien appartementen staat voor mei 2026.
      
    
    
      2.3.
      In maart 2025 hebben de huurders van [eiseres] melding gemaakt van scheurvorming in het pand. Op last van de gemeente en de brandweer is vervolgens een bouwstop aan Van den Nieuwendijk opgelegd. De huurders zijn elders ondergebracht.
      
    
    
      2.4.
      Bij dagvaarding van 25 maart 2025 heeft [eiseres] een kort geding aanhangig gemaakt tegen Van den Nieuwendijk. Daarin vorderde zij staking door Van den Nieuwendijk van de bouwwerkzaamheden. Op 15 april 2025 hebben Sore en Van den Nieuwendijk afspraken gemaakt, waarna [eiseres] het kort geding heeft ingetrokken. In een e-mail van 16 april 2025 heeft dhr. [persoon A] namens Sore de afspraken als volgt samengevat:
      
      
        “1.	Stabiliserende maatregelen
      
      
         In overleg tussen uw constructeur, onze constructeur en de constructeur van de gemeente wordt er per direct maar uiterlijk binnen een week een plan opgesteld en uitgevoerd om verdere verzakking te voorkomen (reeds ontvangen heden morgen).
         Dit plan bevat tijdelijke maatregelen (zoals een staalconstructie) én aanpassingen in de bouwmethode om blijvende stabiliteit te garanderen.
         Alle kosten die wij aan onze kant maken voor het inschakelen van onze constructeur worden door u vergoed.
         Jullie geven een garantie op de deugdelijkheid hiervan dus dat er geen verdere zakkingen zullen ontstaan.
      
      
    
  
  
    
      2Bouw tegen perceelgrens
    
       De nieuwe wand aan uw zijde, grenzend aan ons perceel, zal zodanig worden gebouwd dat er een kleine ruimte tussen beide panden blijft bestaan.
       Deze ruimte zal op nette en professionele wijze worden afgewerkt, met aandacht voor isolatie, afdichting tegen ongedierte, een correcte (en in calamiteiten bereikbare) hemelwaterafvoer, conform hetgeen is toegezegd.
    
    
  
  
    
      3Inspectie casco en herstel interieur
    
       In overleg met onze constructeur zullen jullie zo snel mogelijk aan de buitenzijde de gevelplaten verwijderen, met als doel de interne schade volledig in kaart te kunnen laten brengen. (…)
       Onze expert zal aan onze zijde de schade aan het interieur inspecteren en een begroting opstellen van de herstelkosten (vloeren, scheuren, deuren, leidingen, wanden e.d.). Uiteraard kan u aan uw zijde dit bedrag toetsen op marktconformiteit.
       Dit schadebedrag dient door u te worden vergoed, zodat wij het herstel tijdig kunnen uitvoeren, Wij gaan hierbij niet wachten op een eventuele uitkering van uw verzekeraar, Wij willen immers op de kortst mogelijke termijn (uiterlijk voor 1-6-2025) beginnen met het herstel en gaan daarin ook niet voorfinancieren.
    
    
  
  
    
      4Tijdelijke huisvesting huurders
    
       Door de verzakking is het pand door de gemeente onbewoonbaar verklaard en hebben wij huurders moeten uitplaatsen. Zij zullen naar verwachting minimaal drie maanden elders moeten verblijven en maximaal zo lang als alle herstel duurt.
       Alle kosten die hiermee verband houden (tijdelijke huisvesting, verhuizing, bijkomende kosten) komen voor uw rekening en zullen per direct (en uiterlijk telkens binnen een week na kennisgeving hiervan) door u aan ons vergoed worden.
       Een huurder die in een hotelkamer geplaatst wordt heeft geen huurgenot en zal daarom geen huur meer betalen, De gederfde huurinkomsten willen wij vergoed zien. Enige discussie of dit rechtens wel of niet juist is willen wij buiten blijven; wij willen enkel simpelweg onze schade vergoed zien.
    
    
  
  
    
      5Nulmeting na oplevering
    
       Zodra zowel de stabiliserende maatregelen als het herstel aan de binnenzijde zijn uitgevoerd en uw bouwwerk is voltooid, zal er een nulmeting plaatsvinden om de nieuwe uitgangssituatie vast te leggen.
       In een nader te bepalen redelijke periode zullen wij het pand monitoren op verdere verzakking. Indien blijkt dat het pand ná deze nulmeting meer zakt dan in een normale situatie verwacht mag worden (dus zwaarder dan de natuurlijke zetting van het pand zonder uw bouwwerk), dan ligt de verantwoordelijkheid voor die extra schade bij u.”
    
    
    
      2.5.
      Diezelfde dag, op 16 april 2025, heeft dhr. [persoon B] de afspraken namens Van den Nieuwendijk per e-mail bevestigd. Daarbij heeft hij opgemerkt dat Van den Nieuwendijk tot en met 31 juli 2025 zonder discussie zowel de gemiste huur als de kosten van huisvesting elders zal vergoeden, mits de kosten van de vervangende huisvesting redelijk zijn.
      
    
    
      2.6.
      In opdracht van Van den Nieuwendijk hebben het geotechnisch bureau GeoMet en IMd Raadgevende Ingenieurs (hierna: IMd) onderzoek gedaan naar de staat van de fundering. In een rapport van IMd van 14 april 2025 zijn maatregelen opgenomen ter stabilisering van de bouwput en ter voorkoming van verdere zettingen.
      
    
    
      2.7.
      Na het uitvoeren van stabiliserende werkzaamheden heeft Van den Nieuwendijk de bouwwerkzaamheden met toestemming van de gemeente hervat.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Van den Nieuwendijk veroordeelt:
      
        
          om de werkzaamheden aan de kavel aan de [straatnaam] [huisnummer X] / [huisnummer Z] in Rotterdam per direct te staken en gestaakt te houden, onder oplegging van een dwangsom van € 100.000,00 per dag, met een maximum van € 1.000.000,00,
        
        
          in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
        
      
      
    
    
      3.2.
      Van den Nieuwendijk voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] in haar vordering dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        spoedeisend belang
      
    
    
      4.1.
      Voordat aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil kan worden toegekomen, moet worden getoetst of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Dat is het geval. [eiseres] stelt namelijk dat met de hervatting van de bouwwerkzaamheden de veiligheid van het pand in gevaar wordt gebracht, de uitvoering van herstelwerkzaamheden aan het pand wordt belemmerd en de schade verder toe zal nemen.
      
      
        
          grondslag vordering
        
      
    
    
      4.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat Van den Nieuwendijk met de hervatting van de bouwwerkzaamheden onrechtmatig handelt. Zij stelt daartoe dat doorbouwen een onveilige situatie oplevert. Volgens [eiseres] zijn de gevels en vloeren van het pand nog niet hersteld of verstevigd, waardoor de veiligheid van de hoofddraagconstructie onder druk blijft staan en de scheurvorming blijft toenemen indien de bouwwerkzaamheden worden voortgezet. [eiseres] stelt verder dat de bouwwerkzaamheden de herstelwerkzaamheden aan het pand belemmeren. Door de bouw van nieuwe bouwlagen kan het pand straks niet meer vanaf de erfgrenszijde worden bereikt, aldus [eiseres] . Ten slotte stelt [eiseres] dat Van den Nieuwendijk weigert om zekerheid te stellen voor de door haar te maken kosten. Dat rechtvaardigt in haar optiek een bouwstop.
      
      
        
          weigering zekerheid rechtvaardigt geen bouwstop
        
      
    
    
      4.3.
      Van den Nieuwendijk heeft aansprakelijkheid erkend voor de schade die in maart 2025 aan het pand is ontstaan. Zij heeft toegelicht dat de schade waarschijnlijk is veroorzaakt bij de plaatsing van een stalen berlinerwand. Daarbij zou de voet van de fundering van het pand zijn geraakt. Van den Nieuwendijk heeft de schade bij haar verzekeraar gemeld. De verzekeraar heeft een onderzoek ingesteld, dat nog loopt. In verband met het onderzoek is het pand op 29 augustus 2025 getaxeerd.
      
    
    
      4.4.
      Voor de totale schade van [eiseres] heeft Van den Nieuwendijk geen zekerheid willen stellen. Volgens Van den Nieuwendijk moet [eiseres] daarvoor bij de verzekeraar van Van den Nieuwendijk zijn. De hoogte van de schade en het uit te keren bedrag zijn nog niet bekend, omdat het onderzoek daarnaar nog loopt. Op zichzelf is onjuist de kennelijke opvatting van Van den Nieuwendijk dat [eiseres] zich tot de verzekeraar zou moeten wenden om vergoeding van haar schade te krijgen. Van den Nieuwendijk heeft de schade veroorzaakt en is verplicht die te vergoeden. Dat zij voor deze schade is verzekerd maakt dat niet anders. Niettemin ziet de voorzieningenrechter in de weigering om zekerheid te stellen geen aanleiding voor het opleggen van een bouwstop. Tot het stellen van zekerheid is Van den Nieuwendijk wettelijk gezien niet verplicht. Daarnaast zijn partijen niet overeengekomen dat Van den Nieuwendijk zekerheid zou stellen voor de totale schade van [eiseres] . Uit de e-mails van 16 april 2025 (zie 2.4. en 2.5.) blijkt dat Van den Nieuwendijk slechts bepaalde kosten van [eiseres] , zoals de gemiste huur en de kosten van huisvesting, op voorhand ging vergoeden. Gesteld noch gebleken is dat Van den Nieuwendijk tekort is geschoten in de nakoming van die afspraak. Ook na 31 juli 2025 is zij blijven betalen. Dat [eiseres] af en toe heeft moeten aandringen op de betalingen door Van den Nieuwendijk doet hier niet aan af. In deze omstandigheden zou een bouwstop dienen als een oneigenlijk pressiemiddel om zekerheid af te dwingen. Daar komt bij dat [eiseres] niet heeft toegelicht wat zij bedoelt met deugdelijke zekerheid (welke vorm en tot welk bedrag?), zodat onduidelijk is wat zij precies van Van den Nieuwendijk verlangt.
      
      
        
          herstel pand niet verantwoord
        
      
    
    
      4.5.
      
        [eiseres] heeft verklaringen van verschillende deskundigen in het geding gebracht. In zijn verklaring van 29 augustus 2025 heeft ing. [persoon C] het volgende opgemerkt:
      
      
        “(…) Het gebouw dient als total loss te worden beschouwd, aangezien de herstelkosten inmiddels hoger liggen dan de investering in volledige nieuwbouw.”
      
      
      
        Tijdens de zitting heeft [eiseres] bevestigd dat het gebouw total loss is. Van den Nieuwendijk stelt dat het waarschijnlijk is dat het pand wordt gesloopt en er nieuw gebouwd gaat worden, nu uit de verklaring van ing. [persoon C] blijkt dat de kosten van herstel de kosten van nieuwbouw inmiddels overstijgen. Daarmee is het volgens Van den Nieuwendijk niet relevant dat het pand door de bouwwerkzaamheden deels onbereikbaar wordt. Daarnaast brengt het voorzetten van de werkzaamheden in de visie Van den Nieuwendijk geen risico op verdere schade met zich, nog afgezien van het feit dat zij betwist dat de scheurvorming door de verdere bouwwerkzaamheden toe zal nemen.
      
      
    
    
      4.6.
      Blijkens vaste jurisprudentie bestaat bij onrechtmatige beschadiging van een gebouw, waarvan in dit geval sprake is, in beginsel recht op herstel. Dat herstel kan ook verantwoord zijn als de daarmee gemoeide kosten de waarde van de zaak (vóór de beschadiging) overtreffen. Of dat het geval is, hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de functie van de zaak voor de eigenaar – dient zij voor eigen gebruik (ter bewoning of ter uitoefening van een bedrijf of een beroep) of ter belegging – en de mate waarin de kosten van herstel in de oude toestand het bedrag van de waardevermindering overtreffen. Deze omstandigheden kunnen meebrengen dat, hoewel de herstelkosten de waardevermindering overtreffen, toch van de getroffen eigenaar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij, ter wille van de belangen van de schadeveroorzaker, zijn aanspraak beperkt tot het bedrag van de waardevermindering.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is herstel van het pand in dit geval niet verantwoord. Niet in geschil is dat sprake is van een beleggingspand. [eiseres] is immers zelf niet in het gebouw gevestigd, maar verhuurt de daarin gelegen appartementen. [eiseres] heeft niet gesteld dat het gaat om een bijzonder gebouw dat per se moet worden behouden. Daarmee bestaat op het eerste gezicht geen noodzaak om tot herstel van het pand over te gaan. Daar komt bij dat [eiseres] geen concrete herstelplannen heeft gepresenteerd. In de e-mail van 16 april 2025 (zie 2.4.) staat dat [eiseres] voor 1 juni 2025 met het herstel wil beginnen, maar niet gebleken is dat met het herstel is aangevangen. Daardoor is onduidelijk wat [eiseres] met het pand van plan is en, als al herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd, op welke termijn dit gaat gebeuren. Tegen deze achtergrond kan van Van den Nieuwendijk niet worden verlangd dat zij de bouwwerkzaamheden voor onbepaalde tijd staakt. Verder acht de voorzieningenrechter, gelet op het voorgaande, aannemelijk dat de bodemrechter de schade van [eiseres] begroot op de kosten die nodig zijn om het pand te slopen en nieuwbouw te plegen en niet op de kosten van het herstel van het pand. Ook dit brengt met zich dat herstel van het pand niet in de rede ligt. De onbereikbaarheid van het pand als gevolg van de bouwwerkzaamheden en het risico op verdere schade vormen dan ook geen gronden om een bouwstop te gelasten.
      
    
    
      4.8.
      Voor zover [eiseres] betoogt dat met het voortzetten van de bouwwerkzaamheden de veiligheid van de constructie van het pand niet kan worden gegarandeerd, overweegt de voorzieningenrechter dat Van den Nieuwendijk de bouwwerkzaamheden met goedkeuring van de gemeente heeft hervat. Overeenkomstig de afspraak tussen [eiseres] en Sore is de gemeente betrokken geweest bij het opstellen en uitvoeren van een plan tot het treffen van stabiliserende maatregelen. Hoewel [eiseres] stelt dat vanwege een laag zand niet kan worden nagegaan of de maatregelen conform het rapport van IMd zijn uitgevoerd, moet in beginsel worden aangenomen dat de gemeente geen groen licht zou hebben gegeven voor de hervatting van de bouw als de stabiliserende maatregelen niet conform het rapport zouden zijn uitgevoerd. [eiseres] heeft geen feiten gesteld die hierop een ander licht werpen.
      
      
        
          belangenafweging 
        
      
    
    
      4.9.
      Ook een belangenafweging valt in het voordeel van Van den Nieuwendijk uit. Van den Nieuwendijk heeft groot belang bij de hervatting van de bouw van het appartementencomplex. Zij heeft onbetwist gesteld dat de te realiseren appartementen zijn verkocht, terwijl de bouw van het complex al drie maanden stil ligt en met de kopers een oplevertermijn (mei 2026) is overeengekomen. Aannemelijk is dan ook dat het (financieel) belang van Van den Nieuwendijk om verder te gaan met de bouwwerkzaamheden groot is en dat een verdere vertraging ook de kopers van de appartementen zal treffen. Het belang van Van den Nieuwendijk weegt zwaarder dan het belang van [eiseres] bij een bouwstop. Het herstel van het pand, waarop een bouwstop is gericht, ligt immers niet in de rede. Daarbij is ook van belang dat Van den Nieuwendijk [eiseres] maandelijks compenseert voor de gemiste huurinkomsten en de kosten voor de huisvesting elders vergoedt.
      
      
        
          conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      4.10.
      Op grond van het vorenstaande wordt de vordering van [eiseres] afgewezen. Omdat [eiseres] in het ongelijk wordt gesteld, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) van Van den Nieuwendijk betalen. Die kosten worden begroot op:
      
        
          griffierecht:		€    714,00
        
        
          salaris advocaat:	€ 1.107,00
        
        
          nakosten:		€    178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        
      
      Totaal:			€ 1.999,00
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet zij € 92,00 extra betalen plus de kosten van betekening,
      
    
    
      5.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2025. [3608/2971/1980]
      
    
  
  
     Zie HR 1 juli 1993, NJ 1995, 43 en HR 7 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO2786.