ECLI:NL:GHSGR:2011:BV1466, Gerechtshof 's-Gravenhage, 21-12-2011, BK-10/00812
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2011-12-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld en maakt deze waarde tot de zijne. Belanghebbende heeft met de Inspecteur geen rechtens te honoreren afspraak gemaakt over de waarde van de woning over het tijdvak 2005-2009.

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-10/00812
    
    
    
    Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 21 december 2011
    
    in het geding tussen:
     
    
      [X] te [Z], [land], hierna: belanghebbende,
      en
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht, hierna: de Inspecteur,
    
     
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 19 november 2010, nummer AWB 09/422, betreffende de hierna te melden beschikking en aanslag.
    
     
    Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 29 februari 2008 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 1.159.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
    
    1.2. Belanghebbende heeft bij brief van 18 maart 2008 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ is dit bezwaar mede gericht tegen de aanslag.
    
    1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
    
    1.4. Op het beroep van belanghebbende heeft de rechtbank Dordrecht het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd en bepaald dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de beschikking gewijzigd in die zin dat de daarin vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.050.000,-, de aanslag verminderd tot een aanslag, berekend naar een waarde van € 1.050.000,-, bepaald dat de gemeente Dordrecht aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt en de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten die eiser in verband met het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 9,96.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht is geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 9 november 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn partijen verschenen. De griffier heeft een proces-verbaal opgemaakt. 
    
    2.3. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende een stuk ingezonden. Het Hof ziet geen aanleiding het onderzoek te heropenen.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
    
    3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. 
    
    3.2. De woning is 31 oktober 2009 verkocht voor € 1.015.000.
    
    3.3. Met dagtekening 26 augustus 2004 heeft mevrouw [A], als taxateur verbonden aan de afdeling Belastingen van de gemeente Dordrecht (hierna: [A]), een e-mailbericht aan belanghebbende verzonden. De inhoud – voor zover hier van belang – luidt:
    
    “Geachte heer [X], 
    
    
      Ik heb van mijn collega uw bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking ter behandeling ontvangen.
      In uw bezwaarschrift maakt u melding van herstelwerk dat nog aan het pand moet plaatsvinden, en dat om deze reden de waarde voor de belastingjaren 2002 tot en met 2004 lager zou moeten worden vastgesteld.
      Bij panden waar grote restauraties/verbouwingen plaatsvinden moet in principe op elke 1e januari van het belastingjaar worden bekeken wat de stand van zaken is. Deze situatie moet vervolgens gewaardeerd worden naar de betreffende waardepeildatum, in dit geval 1 januari 1999.
    
    
    
      Om een en ander met u door te spreken en ook de huidige stand van zaken te bekijken ten behoeve van de nieuwe herwaarderingsronde zou ik graag een afspraak met u maken.
      (…)”
    
    
    3.4. [A], heeft met dagtekening 19 oktober 2004, een e-mailbericht aan belanghebbende verzonden betreffende het bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking [a-straat 1].  De inhoud luidt:
    
    “Geachte heer en mevrouw [X],
    
    
      Zoals afgesproken hierbij een mededeling van de WOZ-waarde zoals deze zal gelden voor het tijdvak 2005-2009.
      Deze zal vastgesteld worden op € 449.000.
      De waardepeildatum voor deze WOZ-waarde is 1 januari 2003.
      De voor bezwaar vatbare beschikking zal februari/maart 2005 aan u worden verzonden.
      Een tussentijdse waardewijziging die kan ontstaan door herstelwerkzaamheden zal volgens de geldende regels die de Wet WOZ voorschrijft worden bepaald en vastgesteld.
      Ik hoop u met bovenstaande voldoende te hebben ingelicht.”
    
    
    In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
    
    3.5.[A] heeft op 6 oktober 2004 gesproken met belanghebbende en diens echtgenote. Daarbij hebben de laatstvermelden verteld dat de renovatie in volle gang was. 
    
    
    Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
    
    4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum, meer in het bijzonder is in geschil of belanghebbende met de Inspecteur een rechtens te honoreren afspraak heeft gemaakt over de waarde van de woning over het tijdvak 2005-2009.
    
    4.2. Belanghebbende kan zich met de vaststelling van de waarde van zijn woning niet verenigen en heeft – kort samengevat – aangevoerd dat met de gemeentelijke taxateur is overeengekomen dat de WOZ-waarde voor de periode 2005-2009 vastgesteld wordt op € 449.000,-. Zulks wordt door de Inspecteur niet ontkend. Verder bestaat een enorm verschil tussen de waarde per 2007 en 2008. Wegens termijnoverschrijding is geen bezwaar gemaakt tegen de waardering voor het belastingjaar 2007. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de waardebepaling door de Inspecteur van zijn woning volledig in strijd is met alle gegevens over de waardeontwikkeling van woonhuizen. Voorts voert hij aan dat de thans door de Inspecteur gehanteerde waarde voor het jaar 2008 niet juist is. 
    
    4.3. De Inspecteur heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
    
    4.4. Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vernietiging van de beschikking en tot vaststelling van een beschikking naar een waarde van € 449.000 (primair) dan wel € 523.240 (subsidiair) en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
    
    5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als “eiser” is aangeduid en de Inspecteur als “verweerder”:
      “2.4.1. Allereerst dient de rechtbank de vraag te beantwoorden of verweerder in strijd heeft gehandeld met het rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel door de aan het geschil ten grondslag liggende beschikking te nemen.
      Eiser meent uit de door [A] (taxateur van verweerder) ontvangen e-mail van 19 oktober 2004 te hebben mogen afleiden dat de WOZ-waarde voor zijn woning voor het tijdvak 2005-2009 zal worden vastgesteld op € 449.000,-. Te meer daar verweerder op dat moment reeds op de hoogte had kunnen zijn van de ontwikkelingen in de wetgeving ten aanzien van de tijdvakken waarvoor de waardevaststellingen moesten worden verricht. 
      Verweerder van zijn kant stelt zich op het standpunt dat eiser aan dit e-mailbericht geen rechten kan ontlenen. De e-mail is opgemaakt in de veronderstelling dat nog altijd een tijdvak van vier achtereenvolgende jaren aan de orde zou zijn. 
    
    
    Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat uit bovengenoemde e-mail van 19 oktober 2004 niet zonder meer blijkt dat door verweerder (de heffingsambtenaar van de gemeente Dordrecht) op eiser toegespitste concrete toezeggingen zouden zijn gedaan met betrekking tot het vastleggen van de WOZ-waarde van de woning voor de jaren 2005-2009. De e-mail is afkomstig van [A], taxateur o.z. afdeling Belastingen, Gemeente Dordrecht. Daaruit volgt nog niet dat verweerder dit standpunt ook heeft overgenomen. Verder bestond ten tijde van het schrijven van de e-mail onzekerheid over de totstandkoming van nieuwe wetgeving met betrekking tot de artikelen 18 en 19 van de Wet WOZ, waardoor niet duidelijk was over welke belastingtijdvakken in de toekomst beschikkingen genomen zouden worden. Verweerder heeft zich in dit verband voorts terecht op het standpunt gesteld dat verweerder na de wetswijziging gehouden was de op dat moment geldende regelgeving uit te voeren. Verder is van belang dat de WOZ-waarde van de woning van eiser voor het jaar 2007 ook is verhoogd, waartegen eiser, door omstandigheden, geen bezwaar heeft gemaakt. Op dat moment wist of kon eiser weten dat er geen gevolg werd gegeven aan de e-mail van 19 oktober 2004 van [A]. 
    
    
      Evenmin is de rechtbank gebleken van andere dusdanig ernstige schendingen van de algemene rechtsbeginselen die bekend staan als het rechtszekerheids- en het zorgvuldigheidsbeginsel dat in verband daarmee een uitzondering had moeten worden gemaakt op het zwaarwegende beginsel dat de wet dient te worden uitgevoerd. De omstandigheid dat de informatie van [A] voor eiser wellicht aan duidelijkheid te wensen heeft overgelaten kan er op zichzelf niet toe leiden dat het bestreden besluit in zoverre niet in rechte houdbaar is te achten. 
      2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
    
    
    2.4.3. Gelet op hetgeen verweerder ter zitting naar voren heeft gebracht, acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs. Immers, verweerder heeft geen taxatie verricht, aangezien hij heeft gemeend dat eiser daartegen geen grieven naar voren heeft gebracht. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt. 
    
    Zoals uit 2.3. blijkt heeft eiser wel de vaststelling van de waarde willen bestrijden. Doordat verweerder geen taxatierapport heeft overgelegd en ook anderszins de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, kan op voorhand niet van de door verweerder gehanteerde waarde van € 1.159.000,- worden uitgegaan. De opmerking van verweerder dat eiser de woning begin 2007 voor een bedrag van € 1.325.000,- te koop heeft aangeboden is daartoe onvoldoende. 
    
    2.4.4. Vervolgens is het de vraag of eiser de door hem in beroep bepleite waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
    
    
      Eiser heeft gesteld dat de waarde van zijn woning op € 449.000,- moet worden vastgesteld. Hierbij heeft eiser gewezen op de inhoud van genoemde e-mail van [A]. Uit het vorenstaande volgt dat verweerder niet gehouden was de in deze e-mail genoemde waarde aan te houden. Verder heeft eiser de door hem voorgestane waarde niet gemotiveerd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht. 
      Eiser heeft dan ook de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. 
    
    
    2.4.6. Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, is het aan de rechtbank om de waarde van de woning te bepalen. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser de woning in oktober 2009 heeft verkocht voor een bedrag van € 1.015.000,-. Aangezien in zijn algemeenheid de woningmarkt vanaf de waardepeildatum van 1 januari 2007 nog enigszins stijgende was en vervolgens op enig moment tot aan het moment van verkoop van de woning in oktober 2009 een dalende trend te zien heeft gegeven stelt de rechtbank na afweging van al hetgeen partijen in het geding hebben gebracht de waarde van de woning in goede justitie vast op een bedrag van € 1.050.000,-. 
    
    Het beroep is daarom gegrond. “
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    Interpretatie emailbericht 19 oktober 2004; algemene informatie
    
    
      7.1.1. Blijkens de tekst van het emailbericht van 19 oktober 2004 van [A] gericht aan belanghebbende wordt uitdrukkelijk gewezen op de gevolgen van het verrichten van herstelwerkzaamheden in dier voege dat deze tot een waardewijziging kunnen leiden en dat alsdan een nieuwe beschikking respectievelijk een herziening van de genomen beschikking volgt. Het Hof verstaat de aldaar opgenomen passage aldus dat [A] – die te dezen de Inspecteur rechtsgeldig representeert - wijst op het bepaalde in artikel 18 Wet WOZ, hetgeen het Hof als een juiste wetsuitleg onderschrijft.
      7.1.2. Nu de Inspecteur zich op het standpunt heeft gesteld dat zodanige werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht, het Hof verwijst naar de hiervoor vastgestelde feiten en hetgeen de Inspecteur niet, dan wel onvoldoende weersproken tijdens de mondelinge behandeling dienaangaande heeft aangevoerd en belanghebbende inzake het verrichten van werkzaamheden heeft erkend, kan reeds op die grond belanghebbende aan het emailbericht geen in rechte te beschermen vertrouwen ontlenen voor de vast te stellen WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum. 
    
    
    
      7.2.1. Voorts is het Hof in navolging van de rechtbank van oordeel dat hetgeen in het emailbericht is vastgelegd niet als een voor tweeërlei uitleg vatbare toezegging van de zijde van de Inspecteur kan worden geduid. De bewoordingen zijn algemeen en strekken naar ’s Hofs oordeel slechts tot het geven van informatie aan belanghebbende naar welk bedrag de WOZ-waarde van de woning zal worden vastgesteld op basis van de op dat tijdstip geldende wetgeving. Daarbij merkt het Hof op dat uit de bewoordingen noch de strekking van het emailbericht blijkt dat geen van de partijen zich rekenschap heeft gegeven van het feit dat op dat tijdstip bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal een wetsvoorstel aanhangig is om de periode waarvoor de WOZ-beschikking geldt terug te brengen tot twee respectievelijk een jaar.
      7.2.2. Het Hof merkt nog op dat belanghebbende voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel in geval van een onjuiste inlichting onder meer is vereist dat belanghebbende, afgaande op die inlichting, een handeling heeft verricht of nagelaten ten gevolge waarvan hij niet alleen de wettelijk verschuldigde belasting heeft te betalen, maar daarboven schade lijdt. Dat vereiste geldt niet indien sprake is van bijzondere omstandigheden (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 19 december 1990, nr. 25.957, LJN: ZC4483).
      7.2.3 Belanghebbende op wie de bewijslast rust heeft geen feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit naar voren is gekomen dat belanghebbende schade heeft belopen.
      7.2.4. Nu belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt boven de wettelijk verschuldigde belasting schade te hebben geleden kan het beroep van belanghebbende op gewekt vertrouwen, gelet op de hoofdregel onder 7.2.2 niet worden gehonoreerd, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden die toepassing van deze hoofdregel opzij zetten.
      Naar ’s Hofs oordeel zou in een geval als het onderhavige van zodanige omstandigheden sprake kunnen zijn indien de Inspecteur op grond van de verschafte informatie en naar aanleiding daarvan geformuleerde vragen had moeten begrijpen dat belanghebbende op grond van het gegeven antwoord handelingen zou verrichten dan wel nalaten.
      7.2.5. Het Hof is van oordeel dat in het onderhavige geval geen sprake is van zodanige bijzondere omstandigheden. Uit het kennelijk algemeen geformuleerde verzoek van belanghebbende om inlichtingen behoefde de Inspecteur niet op te maken dat en op welke wijze belanghebbende de door hem verstrekte informatie zou gebruiken c.q. of dat die informatie (mede) bepalend zou zijn voor een bepaald handelen of nalaten van belanghebbende. De vraagstelling van belanghebbende is kennelijk zo algemeen verwoord dat voor de Inspecteur ook geen aanleiding heeft bestaan nadere informatie bij belanghebbende te vragen alvorens tot beantwoording over te gaan. De door belanghebbende aangevoerde omstandigheden, dat de informatie door een ter zake daarvan deskundige inspecteur is verstrekt alsmede dat belanghebbende de woning heeft omschreven, leiden op zichzelf, noch in onderling verband tot het oordeel dat sprake is van bijzondere omstandigheden in de hiervoor aangegeven zin. Ook overigens is het Hof niet gebleken van dergelijke omstandigheden.
    
    
    Emailbericht 19 oktober 2004; toezegging
    
    
      7.3.1. Indien al moet worden gezegd dat belanghebbende redelijkerwijs kan menen dat de inhoud van het emailbericht als een rechtsgeldige toezegging zijdens de Inspecteur moet worden uitgelegd, is het Hof van oordeel dat ook dan belanghebbende daaraan geen in rechte te honoreren vertrouwen kan ontlenen. Voor een zodanig vertrouwen is vereist dat de door belanghebbende aan de Inspecteur verstrekte informatie juist is, en dat de toezegging niet zo duidelijk in strijd is met een juiste wetstoepassing dat belanghebbende op nakoming van die toezegging in redelijkheid niet mag rekenen (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 26 september 1979, nr. 1979, BNB 1979/311).
      7.3.2. Naar ’s Hofs oordeel wordt aan de tweede voorwaarde niet voldaan nu de Wet WOZ inzake het stelsel van waardepeildata en de periode waarvoor de per deze data vastgestelde waarden gelden ingrijpend is gewijzigd. Dat de Inspecteur van deze wijziging geen melding heeft gemaakt, dan wel daarvan niet op de hoogte is geweest althans van het aanhangig zijn van een daartoe strekkend wetsvoorstel geen melding heeft gemaakt, maakt het voormelde oordeel niet anders.Ook in zoverre faalt het hoger beroep.
    
    
    Waarde van de woning
    
    7.4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom wordt overgedragen en de verkrijger de woning in de staat van dat moment onmiddellijk en in volle omvang in gebruik wordt genomen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper wordt betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). 
    
    7.5. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
    
    
      7.6. Partijen hebben in hoger beroep geen nieuwe feiten en/of omstandigheden aangevoerd teneinde het door hen cijfermatig ingenomen standpunt omtrent de waarde van de woning te onderbouwen. De Inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat hij zich in de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde kan vinden.
      Het Hof is van oordeel dat de rechtbank door de waarde vast te stellen zoals deze dat op basis van de beschikbare gegevens heeft gedaan de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en maakt deze waarde tot de zijne. 
    
    
    7.7. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.
    
    
    Proceskosten 
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    
    Beslissing
    
    Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.T. Sanders en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 21 december 2011 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.