ECLI:NL:RBLIM:2025:13207, Rechtbank Limburg, 26-11-2025, C/03/337871 / HA ZA 25-24
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers vorderen ontbinding of vernietiging van een koopovereenkomst ter zake van een door hen gekocht pand, stellende dat dit pand bij levering behept was met ernstige gebreken. De vordering wordt afgewezen omdat eisers de aard en omvang van de gebreken niet hebben geduid.

vonnis
    RECHTBANK LIMBURG
    
    
      Burgerlijk recht
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
    
      zaaknummer: C/03/337871 / HA ZA 25-24
    
    
    
      
        Vonnis van 26 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] ,
    
      wonende te [woonplaats 1] ,
      en
      2.	[eiser sub 2],
      wonende te [woonplaats 1] ,
      eisers,
      advocaat mr. B.A.L.H. Robijns;
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. C.S.B.E. Reinders.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en [gedaagde] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding met producties 1 t/m 5;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 3;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 november 2025,
        
        
          de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling door mr. Robijns voorgedragen spreekaantekeningen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser sub 1] en [gedaagde] hebben op 3 augustus 2022 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst), inhoudende dat [eiser sub 1] een voor de verhuur van woonruimte gebruikt en bestemd pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand) heeft gekocht van [gedaagde] . Op 28 september 2022 is middel een allonge overeengekomen dat ook [eiser sub 2] koper is. Het pand is op 16 december 2022 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] geleverd. Bij die gelegenheid hebben zij de overeengekomen koopprijs van € 600.000,00 voldaan.
      
    
    
      2.2.
      Bij brief van mr. Robijns van 3 april 2024 aan [gedaagde] is namens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verklaard dat zij de overeenkomst vernietigen dan wel ontbinden, in verband met de volgens hen aan het pand klevende ernstige gebreken en het feit dat [gedaagde] wetenschap over die gebreken zou hebben verzwegen. Verder is [gedaagde] bij die brief gesommeerd om de koopsom terug te betalen.
    
    
      2.3.
      Bij brief van 30 april 2024 van mr. Reinders is namens [gedaagde] gereageerd op de brief van 3 april 2024. Kort gezegd worden de claims van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verworpen. In dat kader wordt onder meer betwist dat er sprake was van gebreken aan het pand en aangevoerd dat van het andersluidend standpunt van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ter zake geen bewijs is bijgebracht.
      
    
  
  
    
      3Het geschil 
    
      3.1.
      Samengevat vorderen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat de rechtbank:
      
      
        
          primair:
        
        voor recht verklaart dat de overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ;
        
          subsidiair:
        
        de overeenkomst alsnog per datum dagvaarding ontbindt;
        
          zowel primair als subsidiair
        
      
      
        
          
            [gedaagde] beveelt om de koopsom terug te betalen aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] , te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          
            [gedaagde] beveelt om medewerking te verlenen aan de teruglevering via de notaris en de kosten die dat tot gevolg heeft aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te vergoeden;
        
        
          bepaalt dat, indien [gedaagde] geen medewerking verleent aan de teruglevering binnen de door de rechtbank gestelde termijn, het in dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van de vereiste medewerking van [gedaagde] ;
        
      
      
        meer subsidiair
      
      - de koopovereenkomst tussen partijen vernietigt op grond van bedrog;
      
        meest subsidiair
      
      - de koopovereenkomst tussen partijen vernietigt op grond van dwaling;
      
        zowel meer subsidiair als meest subsidiair
      
      
        
          
            [gedaagde] beveelt om de koopsom aan [eiser sub 1] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;in alle gevallen
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt om ter zake van buitengerechtelijke incassokosten € 4.775,00 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          
            [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. De stellingen van partijen zullen hierna, voor zover nodig, worden besproken.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    De bevoegdheid van de rechtbank
    
    
      4.1.
      Nu partijen woonachtig zijn in Duitsland en het geschil derhalve een internationaal karakter heeft, dient de rechtbank ambtshalve te onderzoeken of zij in internationaal opzicht bevoegd is.
      
    
    
      4.2.
      Deze bevoegdheid dient te worden onderzocht aan de hand van Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012, betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking) (verder ook te noemen: EEX-Vo 1bis).
      
    
    
      4.3.
      Nu [gedaagde] in rechte is verschenen en geen beroep heeft gedaan op de onbevoegdheid van de rechtbank, is de rechtbank in ieder geval op grond van het bepaalde in artikel 26 EEX-Vo 1bis bevoegd.
      
      
        
          Het toepasselijke materiële recht
        
      
      
    
    
      4.4.
      Vanwege het internationaal karakter van het geschil dient de rechtbank eveneens ambtshalve te onderzoeken welk nationaal recht van toepassing is.
      
    
    
      4.5.
      Het toepasselijke nationale, materiële recht wordt aangewezen door Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (verder te noemen: Rome I).
      
    
    
      4.6.
      Op grond van het bepaalde in artikel 4 lid 1 onder c Rome I wordt een overeenkomst die een zakelijk recht op een onroerend goed tot onderwerp heeft, beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen. Nu het in dit geschil bedoelde pand in Nederland is gelegen, is Nederlands recht van toepassing. Klaarblijkelijk gaan partijen ook uit van de toepasselijkheid van Nederlands recht, nu zij aan hun vorderingen, respectievelijk hun verweren Nederlands recht ten grondslag leggen.
      
      
        
          Ten gronde  
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen dat, tijdens de bezichtiging van het pand voorafgaand aan de koop, slechts één wooneenheid in het pand beschikbaar was voor bezichtiging (op de zolderverdieping). Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft [gedaagde] hen uitdrukkelijk verzekerd dat de overige wooneenheden in het pand alle in dezelfde goede staat verkeerden als de bezichtigde wooneenheid, maar is na de levering van het pand gebleken dat het behept was met ernstige gebreken, met name in de niet bezichtigde wooneenheden en in de kelder. In de kelder zijn verschillende stalen ondersteuningspalen geplaatst, volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] omdat het pand aan het verzakken was. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] nemen het standpunt in dat [gedaagde] de gebreken willens en wetens voor hen verborgen gehouden, wetende dat deze gebreken een normaal gebruik van het pand in de weg staan. Zij betogen dat als zij hadden geweten van de gebreken, zij het pand naar niet zouden hebben hebben gekocht.
      
    
    
      4.8.
      Op grond van voormelde stellingen betogen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst op een wijze die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt dan wel dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog of dwaling.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] betwist dat er gebreken aan het pand kleefden, laat staan gebreken die aan de weg zouden staan aan bewoning ervan. [gedaagde] wijst erop dat de woning ook na levering kennelijk steeds bewoond is geweest en dat vertrekkend huurders zijn opgevolgd door andere. [gedaagde] betwist ook gebreken voor [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verborgen te hebben gehouden. Verder voert hij aan dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] niet concreet omschrijven op welke gebreken zij doelen, zoals ook al voorafgaand aan de procedure door hem is gemeld. [gedaagde] ontkent specifieke toezeggingen of beloftes te hebben gedaan over de staat van het pand. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn volgens [gedaagde] ruimschoots in de gelegenheid gesteld geweest om het pand te inspecteren. Bij de bezichtiging op de dag van het tekenen van de overeenkomst is onder andere de kelder gezien en ook de daarin aanwezige stalen ondersteuningsconstructie die door de rechtsvoorganger van [gedaagde] zouden zijn geplaatst, aldus [gedaagde] .
      
    
    
      4.10.
      Uitgaande van de onderbouwing in de dagvaarding, zijn de vorderingen alle gebaseerd op de stelling dat het pand bij levering was behept met ernstige gebreken. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben de aard, omvang en ernst van die gebreken echter niet nader geduid, laat staan onderbouwd. Dit terwijl in de correspondentie voorafgaand aan deze procedure op dat punt door [gedaagde] uitdrukkelijk verweer is gevoerd. Ook nadat dit verweer in de conclusie van antwoord is herhaald, hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hun stellingen niet genoegzaam onderbouwd. Zij hebben weliswaar voorafgaand aan de mondelinge behandeling foto’s overgelegd, maar die zijn in het geheel niet toegelicht, zodat deze niet kunnen dienen ter onderbouwing van de stelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] .
      
      
        De meest concrete verwijzing naar een mogelijk gebrek is de verwijzing naar de stalen ondersteuningsconstructie/stutten in de kelder, met de stelling dat er sprake zou zijn van verzakking. Daar is het echter bij gebleven. Die stelling is dermate algemeen dat ook dit geen afdoende onderbouwing van het bestaan van een relevant gebrek bij levering inhoudt. Onduidelijk is immers wat er precies en wanneer is geconstateerd en wat daarvan de gevolgen zouden zijn voor de bewoonbaarheid of het gebruik anderszins van het pand.
      
      
      
        Nu [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aldus onvoldoende hebben gesteld omtrent de aan hun vorderingen ten grondslag gelegde gebreken, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
      
      
    
    
      4.11.
      Voor wat betreft de metalen stutten kan hieraan nog worden toegevoegd dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] expliciet hebben gesteld dat zij deze bij de bezichtiging van de kelder in aanwezigheid van [gedaagde] , voorafgaand aan het aangaan van de overeenkomst, hebben gezien. Zij mochten er daarom niet op vertrouwen dat het pand vrij was van gebreken die verband houden met die stutten, terwijl [gedaagde] anderzijds mocht aannemen dat zij dat accepteerden. De enkele opmerking ter zitting dat de eigen stelling over het gezien hebben van de stutten gebaseerd was op een omissie, wordt gepasseerd. De stelling dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de stutten voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst hebben gezien, maakt deel uit van het betoog in de brief van mr. Robijns van 3 april 2024, is aangehaald in de reactie namens [gedaagde] van mr. Reinders van 30 april 2024 en is vervolgens als stelling van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] opgenomen in de dagvaarding. Steeds wordt de gang van zaken rondom de bezichtiging beschreven en dat dit moest plaatsvinden bij het licht van zaklampen van mobiele telefoons. De verder niet toegelichte stelling dat het tot twee keer toe bespreken van de bezichtiging met vermelding van zowel het zien van de stutten als andere details van die bezichtiging, op een vergissing zou berusten, is ongeloofwaardig.
      
    
    
      4.12.
      Ter mondelinge behandeling hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] nog aangevoerd dat zij ook hebben gedwaald ten aanzien van de inhoud van de koopovereenkomst. Zij voeren daartoe aan dat zij de Nederlandse taal niet machtig zijn, wat [gedaagde] wist, terwijl de overeenkomst in het Nederlands is opgesteld. Wat daar verder ook van zij: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben hun stelling niet verder uitgewerkt en dus ook niet gesteld ten aanzien van welke onderdelen van de inhoud van de overeenkomst zij zouden hebben gedwaald. Ook op dit punt voldeden [eiser sub 1] en [eiser sub 2] dus niet aan hun stelplicht, zodat aan hun standpunt voorbij moet worden gegaan.
      
    
    
      4.13.
      Het voorgaand leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] moeten worden afgewezen. Aan de bespreking van niet aan de orde gekomen verweren van [gedaagde] – onder andere bestaande uit de stelling dat niet is voldaan aan de klachtplicht en een beroep op verjaring – wordt niet toegekomen.
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
      - griffierecht	€	2.626,00;
      - salaris advocaat	€	7.004,00 (2,0 punten × tarief € 3.502,00);
      Totaal	€ 	9.630,00.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 9.630,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn, rechter, en in het openbaar uitgesproken.
      
    
  
  
    type: MT