ECLI:NL:RBNNE:2014:999, Rechtbank Noord-Nederland, 25-02-2014, AWB-12_2119
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2014-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ: waardering van een woning van een woningbouwcoöperatie. Partijen hebben de door hen bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
    Afdeling bestuursrecht
    
    
      locatie Leeuwarden 
    
    
    
      procedurenummer: AWB LEE 12/2119
    
    
    
      
        uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 25 februari 2014 als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) 
      
    
    
    in het geding tussen 
    
      [eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], 
    
      eiseres,
      gemachtigde [gemachtigde eiseres],
    
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Emmen, 
    verweerder, gemachtigde [gemachtigde verweerder].
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
      Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat] te Emmen (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 137.000. 
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 29 juni 2012 de waarde gehandhaafd.Eiseres heeft daartegen bij brief van 9 augustus 2012, per fax op dezelfde dag ontvangen bij de rechtbank, beroep ingesteld. Op 5 oktober 2012 heeft te Assen onder leiding van rechter, mr. J.W. Keuning, een regiezitting plaatsgevonden.
      De Wet Herziening Gerechtelijke Kaart is op 1 januari 2013 in werking getreden. De rechtbanken Assen, Groningen en Leeuwarden vormen met ingang van die datum tezamen de nieuwe rechtbank Noord-Nederland. Het rechtsgebied van deze rechtbank beslaat de provincies Drenthe, Fryslân en Groningen. De zaak wordt daarom verder behandeld en beslist door de rechtbank Noord-Nederland.
      Eiseres heeft per brief van 9 april 2013 een nadere motivering van haar beroep overgelegd.
      Verweerder heeft bij brief van 22 juli 2013, de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
      Eiseres heeft bij brief van 28 augustus 2013 nadere stukken overgelegd.
      Het onderzoek ter zitting van de meervoudige belastingkamer heeft plaatsgevonden op 12 september 2013 te Leeuwarden. 
      Namens eiseres zijn daar verschenen [X] en [Y], bijgestaan door haar gemachtigde, welke op haar beurt werd bijgestaan door [taxateurs] (taxateurs) en [bijstand]. Namens verweerder is zijn gemachtigde verschenen, bijgestaan door [taxateur] (taxateur) en [bijstand]. 
      Voor het verhandelde ter zitting op 12 september 2013, verwijst de rechtbank naar het van de zitting opgemaakt proces-verbaal dat aan deze uitspraak is gehecht.
    
    
    
    
  
  
    Motivering
    
      
        Feiten
      
      Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast: 
      1.1	Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een tussenwoning uit 1969 met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 366 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 213 m². 
      1.2	Eiseres is een woningbouwcorporatie met circa 3.000 objecten in de gemeente Emmen. Daarvan verkoopt eiseres er jaarlijks meerdere aan derden.
      1.3	Verweerder heeft een analyse overgelegd van de verkopen van woningen door de in Emmen gevestigde woningbouwverenigingen. Verweerder schrijft daarover in zijn verweerschrift: ”Deze analyse leidt tot de conclusie dat de verkopen door woningbouwverenigingen niet, en zeker niet met uitsluiting van andere verkoopcijfers, altijd de waarde in het economisch verkeer weerspiegelen in de zin van artikel 17 Wet WOZ.
      
        Uit de bovengenoemde analyse van de verkoopcijfers van door woningbouwverenigingen verkochte woningen blijkt dat deze vrijwel altijd (veel) lagere verkoopcijfers opleveren dan bij verkopen van particulieren aan particulieren.”.
      
    
    
    
    
      
        Geschil
      
      2.1 	In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      2.2	Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 120.000. Eiseres overlegt een taxatierapport en voert - kort gezegd - aan dat ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak de verkopen door eiseres zelf, bij uitsluiting, het meest geschikt zijn. Voorts voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, met name waar het gaat om luxe, afwerking en voorzieningenniveau van de onroerende zaak.
      2.3	Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde. Verweerder overlegt ter onderbouwing van zijn waarde een taxatierapport en voert - kort gezegd - aan dat de onroerende zaken die eiseres zelf heeft verkocht minder geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde. Voorts voert verweerder aan dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden en dat zaken als een nieuwe keuken en badkamer een kwestie van smaak zijn, die de waarde van de onroerende zaak niet of zeer beperkt beïnvloeden.
      2.4	Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
    
    
    
      
      
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
      3.1	Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
      3.2	Naar het oordeel van de rechtbank is het uitgangspunt bij de waardering van onroerende zaken als de onderhavige dat er wordt getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. 
      De daarbij op te voeren vergelijkingsobjecten dienen een redelijke afspiegeling van de markt te vormen ten tijde van de waardepeildatum. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum moeten zijn verkocht. Tevens neemt de rechtbank in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten onder andere qua type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand niet gelijk hoeven te zijn, maar dat de verschillen op voornoemde en eventuele andere punten wel moeten worden benoemd en dat inzichtelijk moet worden gemaakt op welke wijze met deze verschillen rekening wordt gehouden.
      3.3	De rechtbank overweegt dat tot de onder 3.2 vermelde verschillen ook kunnen behoren de uiterlijke kenmerken van een onroerende zaak, zoals bijvoorbeeld de inhoud of de aanwezigheid van een dakkapel, en de inpandige aspecten van een onroerende zaak, zoals bijvoorbeeld het afwerkingsniveau en de mate van luxe van keuken en badkamer.
      3.4	Voorts overweegt de rechtbank dat in beginsel alle verkochte onroerende zaken, die voldoen aan de onder 3.2 vermelde voorwaarden, in aanmerking komen om als vergelijkingsobject te dienen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de door eiseres zelf verkochte onroerende zaken niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. Evenmin kan, naar het oordeel van de rechtbank, gesteld worden dat uitsluitend de door eiseres zelf verkochte onroerende zaken als vergelijkingsobject kunnen dienen.
      3.5	Gelet op hetgeen partijen over een weer hebben aangevoerd, bezien in het licht van het voorgaande, komt de rechtbank tot de conclusie dat het geschil aangaande de waarde van de onderhavige onroerende zaak niet anders dient te worden beoordeeld dan volgens vaste jurisprudentie met inachtneming van de individuele aspecten.
      3.6	Voor de juiste waardebepaling rust derhalve op verweerder - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door taxateur [taxateur] op 17 juli 2013 opgemaakt taxatierapport. De onroerende zaak is getaxeerd aan de hand van de eerder vermelde methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Verweerder heeft eiseres’ onroerende zaak vergeleken met zes verkochte onroerende zaken aan de [A-straat] te Emmen en een onroerende zaak aan de [B-straat] te Emmen.
      3.7	De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 137.000. 
      De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat verweerder weliswaar heeft gesteld alle verkopen in de waardering te hebben betrokken, maar dat hij onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hij met de verschillen rekening heeft gehouden. Daarvoor is voor de rechtbank niet na te gaan op welke wijze de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten waar het gaat om kenmerken als luxe, afwerking en gedateerdheid, in de door verweerder bepleite waarde zijn verdisconteerd. De rechtbank wijst daarbij op de onroerende zaak aan de [A-straat] te Emmen, die voor € 137.000 is verkocht en onder andere een gemoderniseerde keuken en badkamer alsmede een aangebouwde bijkeuken en een extra berging heeft. De rechtbank wijst tevens op de onroerende zaak aan de [A-straat] te Emmen, die voor € 140.500 is verkocht en die - zoals onweersproken gesteld door eiseres - beschikt over onder andere een ruime open keuken met inbouwapparatuur, vernieuwd toilet en badkamer en een blokhut. De rechtbank ziet in verweerders taxatie niet terug op welke wijze daar voor de waardevaststelling rekening mee gehouden is. Voor zover verweerder heeft gesteld dat de verkopen van eiseres van onroerende zaken niet marktconform zijn, is de rechtbank van oordeel dat hij dit onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De onder 1.3 vermelde analyse is daartoe te algemeen en te weinig toegespitst op onderhavige onroerende zaak. 
      3.8	De rechtbank overweegt dat aan eiseres kan worden toegegeven dat de waarde in het in haar opdracht opgemaakte taxatierapport, qua definitie strookt met de waarde in de zin van de Wet WOZ. De rechtbank is echter van oordeel dat eiseres er ten onrechte van uit is gegaan dat zij ter onderbouwing van de waarde uitsluitend onroerende zaken hoeft te gebruiken, die door eiseres zelf zijn verkocht. De rechtbank oordeelt voorts dat voor zover er verschillen bestaan tussen de onroerende zaken die door eiseres zelf worden verkocht en die door andere verkopers worden verkocht, niet aannemelijk is gemaakt dat sprake is van zodanige verschillen dat bij de waardering onderscheid zou moeten worden gemaakt tussen de respectievelijke onroerende zaken.
      3.9	Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door beide taxateurs geschatte waarden juist kan worden geacht. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum schattenderwijs op € 127.000. 
      3.10	Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.
    
    
    
    
      
        Proceskosten
      
      De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Ter zitting hebben partijen verklaard dat indien verweerder wordt veroordeeld in de vergoeding van de proceskosten, de hoogte van die vergoeding als volgt wordt bepaald: € 1.650 voor beroepsmatige bijstand en € 350 voor taxatiekosten, beide te vermeerderen met een bedrag voor omzetbelasting. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en veroordeelt verweerder tot vergoeding van proceskosten tot een bedrag van € 1.950, te vermeerderen met omzetbelasting.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde tot € 127.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.950, te vermeerderen met omzetbelasting, te betalen aan eiseres;
      
      
        gelast dat de verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 310 vergoedt.
      
    
    
    
    
    
    
    
      Aldus gegeven door mr. J.W. Keuning, mr. G.B.A. Brummer en mr. J.F.H. van den Belt, rechters, in tegenwoordigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2014. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      w.g. H.J. Haanstra	
      w.g. J.W. Keuning
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
      
        Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      
    
    
      1 -
      
        
          bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
          
          2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
        
        
          a. de naam en het adres van de indiener;
          
          b. een dagtekening;
        
        
          c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
        
        
          d. de gronden van het hoger beroep.