ECLI:NL:GHARL:2025:3115, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 24/1910
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/1910
      uitspraakdatum: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 23 september 2024, nummer ZWO 23/2680, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van GBTwente (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het jaar 2023 vastgesteld op € 276.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde verminderd tot € 272.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de heffingsambtenaar het griffierecht vergoedt.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, [naam1] en [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam3] .
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak met de volgende objectkenmerken:
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Type woning
            
            
              rijwoning
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1989
            
          
          
            
              Gebruiksoppervlakte 
            
            
              98 m²
            
          
          
            
              Kavel
            
            
              130 m²
            
          
          
            
              Overig
            
            
              Aanbouw
              Dakkapel
              Berging 
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak van – inmiddels – € 272.000 per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Beide partijen beantwoorden die vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 250.000. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij de eerder in het kader van een compromis voorgestelde waarde van € 263.000 bepleit. 
      
    
    
      3.3.
      Met betrekking tot de waarde heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        
          dat onvoldoende rekening is gehouden met de minder goede ligging vanwege geluidsoverlast;
        
        
          dat de indexering van de transactieprijzen van vergelijkingsobjecten niet is te volgen;
        
        
          dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak veel te hoog is gelet op de gemiddelde waardestijging van woningen in [woonplaats] .
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de onroerende zaak een lagere waarde dan is voorgestaan door de heffingsambtenaar. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.2.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 14 maart 2024 opgesteld door taxateur [naam4] . Hierin is de waarde van de onroerende zaak op € 272.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen in [woonplaats] die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:
      
      
      
      
        
          
            [adres2] 31, verkocht op 2 maart 2021 voor € 215.000,
        
        
          
            [adres3] 133, verkocht op 28 december 2021 voor € 268.000,
        
        
          
            [adres4] 61, verkocht op 11 november 2021 voor € 265.000. 
        
      
      
    
    
      4.4.
      In een nader stuk dat de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft overgelegd, heeft taxateur [naam3] in een matrix van 6 maart 2025 de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 271.000. Aan de eerder genoemde drie vergelijkingsobjecten heeft hij nog twee verkoopcijfers van woningen uit [woonplaats] toegevoegd:
      
      
        
          
            [adres5] 46, verkocht op 15 december 2022 voor € 265.000,
        
        
          
            [adres1] 23, verkocht op 28 oktober 2020 voor € 210.000. 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bestrijdt niet (langer) dat de aangehaalde vergelijkingsobjecten op zichzelf goed vergelijkbaar zijn, maar zij vindt dat de waarde van de onroerende zaak lager dient te zijn omdat voor de ligging van de onroerende zaak een score van (maximaal) 2 moet worden gehanteerd, in plaats van 3, vanwege de geluidsoverlast van studentenhuizen die nabij de onroerende zaak zijn gelegen. Deze studentenhuizen liggen dichter bij de onroerende zaak dan bij de vergelijkingsobjecten, zodat van méér overlast en dus waardedruk sprake is.  
      
    
    
      4.5.
      Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is. Gezien het soort object, de locatie, het bouwjaar, de inhoud, de kavel en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed genoeg vergelijkbaar met de onroerende zaak om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Voor een extra waardedruk vanwege de overlast van studentenhuizen ziet het Hof geen aanleiding ondanks dat aannemelijk is dat van de aanwezigheid van studentenhuizen overlast uitgaat. Echter, uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet  worden geconcludeerd dat in de markt is gebleken dat kopers bereid zijn de door de heffingsambtenaar genoemde transactiesommen te betalen voor woningen die zijn gelegen aan de rand van het centrum en met studentenhuizen. Dat de onroerende zaak net wat dichter bij de studentenhuizen is gelegen dan bijvoorbeeld [adres1] 23 doet daar niet aan af, omdat het Hof aannemelijk  acht dat voor potentiële kopers  dit kleine verschil in ligging onvoldoende is om de ligging anders te waarderen. Met andere woorden, dat potentiële kopers dezelfde prijs zullen betalen voor de woning als voor de vergelijkbare objecten in de buurt.  
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat zij de indexering van de transactiesommen van de vergelijkingsobjecten niet kan volgen. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de indexering tot stand is gekomen met behulp van de resultaten uit de permanente markanalyse en het softwareprogramma Ortax. Dit werkt als volgt. Vanuit het Kadaster worden iedere maand transactiecijfers aan de gemeente [de gemeente] aangeleverd. Deze transactiecijfers worden door de gemeente verwerkt in Ortax per type woning (stapelbouw, rijwoning, twee-onder-een-kap woning of vrijstaand) en per wijk. Aan de hand van de modelwaarde die het programma uitrekent wordt beoordeeld in hoeverre de verkoopprijs afwijkt van die modelwaarde. De modelwaarde wordt daardoor elke maand anders waarmee vervolgens de marktontwikkeling duidelijk wordt, ook wel de ‘trend’ genoemd. Er ontstaat dus iedere maand een indexeringstrend per wijk en per woningtype in die wijk. Daarnaast wordt beschikt over een trend voor de gehele gemeente. Zodoende is voor elke verkooptransactie die in de matrix is gebruikt een indexering naar de waardepeildatum te bepalen die robuust is. De indexering is daardoor echter niet lineair, omdat die per maand wordt vastgesteld en kan daarom als zodanig niet goed uit de matrix worden afgeleid omdat de vergelijkingsobjecten allemaal op een andere moment ten opzichte van de waardepeildatum zijn verkocht. De taxateur heeft belanghebbende ter zitting uitgenodigd om mee te kijken in het systeem en een nadere toelichting te geven. Het Hof is van oordeel dat de taxateur met zijn toelichting voldoende onderbouwing heeft gegeven voor de gehanteerde indexering van de transactiesommen. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbendes stelling dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor voorgaande jaren aan de onroerende zaak is toegekend doet hieraan niet af. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Aan de vastgestelde waarde voor een eerder of later belastingjaar komt geen zelfstandige betekenis toe. Dit geldt evenzeer voor de (gemiddelde) ontwikkeling van WOZ-waarden op gemeentelijk, provinciaal of landelijk niveau.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.8.
      Op grond van het vorenstaande (zie 3.2) is het hoger beroep gegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding voor vergoeding van het griffierecht in hoger beroep van € 138, en een veroordeling in de proceskosten. De proceskosten worden gesteld op € 40 voor reiskosten. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behalve de beslissing over het griffierecht,
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar,
      
      
        vermindert de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum tot € 263.000,
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende van € 40,
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van het hoger beroep van € 138 dient te vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
      De griffier,						De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)   	(J.M.W. van de Sande)
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.