ECLI:NL:GHARN:2007:BC2760, Gerechtshof Arnhem, 19-12-2007, 06-00271
Gerechtshof Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2007-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Inkomstenbelasting. 
        Waardering tankstation in het kader van overbrenging naar privé.

GERECHTSHOF ARNHEM
      Sector belasting
      nummer 06/00271
    
    
    
    Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    X, wonende te Z (hierna: belanghebbende)
    
    tegen de uitspraak van de Rechtbank Arnhem van 30 mei 2006, nummer AWB 05/5005, in het geding tussen belanghebbende
    
    en
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/P (hierna: de Inspecteur).
    
    
    1.	De belastingaanslag, het bezwaar en het geding voor de Rechtbank
    
    1.1.	Aan belanghebbende is voor het jaar 2001 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 525.517 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 11.702.
    
    1.2.	Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
    
    1.3.	Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 mei 2006 gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd en de aanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 475.517 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 10.702. De uitspraak van de Rechtbank is aan deze uitspraak gehecht.
    
    
    2.	Het geding voor het Hof
    
    2.1.	De belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Het beroepschrift is ter griffie ontvangen op 19 juli 2006. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2.	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 8 november 2007 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de Inspecteur..
    
    
    3.	De vaststaande feiten  
    
    Het Hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de Rechtbank hieromtrent in haar uitspraak heeft vastgesteld.
    	
    
    4.	Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    4.1.	Tussen partijen is in geschil de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (hierna: het tankstation) aan de a-straat 1 te Z op 5 januari 2001. Belanghebbende bepleit een waarde van € 585.000. Verweerder verdedigt een waarde van € 700.000. Daarmee samenhangend is de waarde van het tankstation per 31 december 2001 in geschil voor de bepaling van de rendementsgrondslag per die datum aan de hand waarvan het inkomen uit sparen en beleggen wordt berekend.
    
    4.2.	Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
    
    4.3.	Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van (€ 475.517 - € 115.000 =) € 360.517 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van (€ 10.702 - ½ × 4% × € 115.000 =) € 8.402.
    
    4.4.	De Inspecteur concludeert ter zitting nader tot vermindering van de aanslag als gevolg van een verdere vermindering van het belastbare inkomen uit sparen en beleggen zoals deze voortvloeit uit de berekening van de waarde van het tankstation.
    
    
    5.	Beoordeling van het geschil
    
    5.1.	Op 5 januari 2001 heeft belanghebbende het tankstation (inclusief de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst) overgebracht van zijn ondernemingsvermogen naar zijn privévermogen. Het Hof zal hierna afzonderlijk ingaan op de waarde van de uit de vermelde huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen en de waarde van het tankstation na het einde van die overeenkomst.
    
    5.2.	Belanghebbende stelt dat aan het einde van de overeenkomst de opstallen, met inbegrip van de betonnen vloer en de bestrating, zullen moeten worden gesloopt, dat de sloopkosten ongeveer € 30.000 zullen bedragen en dat de waarde van de grond daarna niet hoger is dan € 15.000, welke waarde een taxateur heeft getaxeerd voor het geval de grond zou worden aangewend als tuin. Per saldo is de restwaarde aldus negatief. Tot steun voor zijn stelling wijst belanghebbende er nog op dat een fietspad over het perceel loopt, aan de zijde waar het perceel grenst aan zijn tuin en dat ingevolge het bestemmingsplan de onroerende zaak de bestemming ‘garage’ heeft.
    
    5.3.	De Inspecteur betwist niet dat de sloopkosten, als zij worden gemaakt, € 30.000 zullen bedragen. De Inspecteur stelt evenwel dat het perceel mogelijk ook andere aanwendingen kan krijgen dan als tuin. Zo valt niet uit te sluiten dat bij het einde van de huurovereenkomst de markt zodanig is veranderd dat de onroerende zaak weer rendabel als benzinestation is te exploiteren en als zodanig kan worden verhuurd, dan wel zou, na wijziging van het bestemmingsplan, de onroerende zaak op andere wijze kunnen worden gebruikt. De Inspecteur heeft een door een deskundige opgemaakte taxatie overgelegd, waarbij, rekening houdend met verschillende aanwendingsmogelijkheden, de waarde wordt getaxeerd op € 359.839. In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de Inspecteur ermee ingestemd dat de waarde van de onroerende zaak bij het einde van de huurovereenkomst na aftrek van de sloopkosten op nihil wordt gesteld.
    
    5.4.	Het Hof acht aannemelijk dat in 2001 redelijkerwijs rekening moest worden gehouden met de mogelijkheid dat de onroerende zaak bij het einde van de huurovereenkomst een andere, meer waardevolle aanwendingsmogelijkheid (bijvoorbeeld als bloemenstal, zoals de gemachtigde heeft geopperd) zou kunnen krijgen dan als tuin, zij het dat de kans op voortzetting van de exploitatie van een tankstation wellicht lager moet worden ingeschat dan waarvan de Inspecteur uitgaat en dat voor alternatieve aanwendingsmogelijkheden mogelijk een bestemmingswijziging is vereist. Het Hof acht aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak bij het einde van de huurovereenkomst in 2001 niet lager moet worden gesteld dan de sloopkosten. De waarde van de onroerende zaak bij het einde van de huurovereenkomst moet derhalve, overeenkomstig het standpunt van de Inspecteur, worden gesteld op nihil.
    
    5.5.	Door de waarde van de onroerende zaak bij het einde van de huurovereenkomst te stellen op nihil, is tevens rekening gehouden met de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting de onroerende zaak gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan de huurder ter beschikking te stellen.
    
    5.6.	De waarde van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten moet naar het oordeel van het Hof worden gesteld op de contante waarde van de te ontvangen huurtermijnen, na aftrek van de daarop betrekking hebbende lasten. Niet in geschil is dat de huuropbrengst in 2001 gesteld kan worden op € 86.000 en dat de huur jaarlijks stijgt met het prijsindexcijfer. Belanghebbende heeft erop gewezen dat de prijsstijging in de jaren 2005 en 2006 lager was dan de 2% waarmee de Inspecteur rekening heeft gehouden. De Inspecteur heeft daartegenover onweersproken gesteld dat de stijging van de prijsindex in de jaren 2001 tot en met 2004 ruimschoots hoger was. Naar het oordeel van het Hof is van belang welke prijsstijging in 2001 kon worden verwacht voor de looptijd van het huurcontract. Het Hof acht aannemelijk dat de stijging van 2% die de Inspecteur in zijn berekeningen heeft gehanteerd, niet te hoog is.
    
    5.7.	De exploitatielasten zijn door beide partijen gesteld op 1,4% van de ontvangen huur. Naar het oordeel van het Hof moet bij deze berekeningen geen rekening worden gehouden met betaalde rente, aangezien de contante waarde van de te ontvangen huurtermijnen moet worden bepaald, onafhankelijk van de wijze van financiering ervan.
    
    5.8.	De Inspecteur stelt dat de rentevoet waarmee de contante waarde moet worden berekend niet hoger moet worden gesteld dan 5,8%. Tot steun voor deze stelling wijst hij erop dat de kapitaalmarktrente destijds 3,8% bedroeg, dat er geen leegstandsrisico is, dat de huurder zeer solvabel is en dat derhalve het debiteurenrisico nagenoeg ontbreekt, dat geen sprake is van een risico van slijtage van opstallen, aangezien slechts grond wordt verhuurd  en dat de toenmalige gemachtigde van belanghebbende in zijn berekening van 6 september 2004 uitgaat van een rentepercentage van 4%.
    
    5.9.	Belanghebbende stelt dat de rentevoet moet worden gesteld op 8%, zijnde het minimale rendementspercentage dat beleggers hanteren bij beleggingen in vastgoed, omdat risico’s bestaan met betrekking tot de indexering van huur en de waarde van de onroerende zaak bij beëindiging van het huurcontract en omdat rekening moet worden gehouden met opstalverzekering, WOZ-aanslagen, onderhoudsverplichtingen en risico’s van waardedaling.
    
    5.10.	In de huurovereenkomst met 23 februari 1995 hebben partijen bepaald dat de huur per jaar bij vooruitbetaling moet worden voldaan, voor het eerst op 1 januari 1996. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de huur over het jaar 2001 in januari van dat jaar is ontvangen. Partijen gaan ervan uit dat de huur over 2001 is begrepen in de berekende waarde van het tankstation. Als hiervan wordt uitgegaan en voorts van een geschatte verhoging van 2% per jaar van de huur en de door partijen ingeschatte lasten, ligt aan de door de Inspecteur gehanteerde waarde van € 700.000 een rentevoet ten grondslag van ongeveer 6,6%, namelijk:
    
    
      	bruto huur	exploitatielasten	netto huur	contante waarde
      begin	2001	€ 86.000 	€ 1.204 	€ 84.796 		€ 84.796 
      begin	2002	€ 87.720 	€ 1.228 	€ 86.492 		€ 81.137 
      begin	2003	€ 89.474 	€ 1.253 	€ 88.222 		€ 77.636 
      begin	2004	€ 91.264 	€ 1.278 	€ 89.986 		€ 74.286 
      begin	2005	€ 93.089 	€ 1.303 	€ 91.786 		€ 71.080 
      begin	2006	€ 94.951 	€ 1.329 	€ 93.622 		€ 68.013 
      begin	2007	€ 96.850 	€ 1.356 	€ 95.494 		€ 65.078 
      begin	2008	€ 98.787 	€ 1.383 	€ 97.404 		€ 62.270 
      begin	2009	€ 100.763 	€ 1.411 	€ 99.352 		€ 59.583 
      begin	2010	€ 102.778 	€ 1.439 	€ 101.339 		€ 57.011 
      						€ 700.890 
    
    
    Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur door uit te gaan van een contante waarde van de te ontvangen huurtermijnen van € 700.000 en een restwaarde van het tankstation van nihil voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende vermelde factoren.
    
    5.11.	Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat de waarde van het tankstation (inclusief de rechten en verplichtingen voortvloeiend uit daarop betrekking hebbende huurovereenkomst) ten tijde van de onttrekking niet lager was dan € 700.000. Dat brengt mee dat de Rechtbank het belastbare inkomen uit werk en woning terecht heeft vastgesteld op € 475.517.
    
    5.12.	Ter zitting heeft de Inspecteur verklaard dat de waarde van het tankstation (inclusief de rechten en verplichtingen voortvloeiend uit daarop betrekking hebbende huurovereenkomst) aan het einde van 2001 lager is dan € 700.000, omdat de eerste termijn dan reeds is betaald. Deze waarde   berekend op dezelfde grondslagen als hiervoor onder 5.10 zijn gehanteerd   bedraagt € 656.754, als volgt te berekenen:
    
    
      	bruto huur	exploitatielasten	netto huur	contante waarde
      einde	2001/					
      begin	2002	€ 87.720 	€ 1.228 	€ 86.492 		€ 86.492 
      begin	2003	€ 89.474 	€ 1.253 	€ 88.222 		€ 82.760 
      begin	2004	€ 91.264 	€ 1.278 	€ 89.986 		€ 79.188 
      begin	2005	€ 93.089 	€ 1.303 	€ 91.786 		€ 75.771 
      begin	2006	€ 94.951 	€ 1.329 	€ 93.622 		€ 72.502 
      begin	2007	€ 96.850 	€ 1.356 	€ 95.494 		€ 69.373 
      begin	2008	€ 98.787 	€ 1.383 	€ 97.404 		€ 66.379 
      begin	2009	€ 100.763 	€ 1.411 	€ 99.352 		€ 63.515 
      begin	2010	€ 102.778 	€ 1.439 	€ 101.339 		€ 60.774 
      						€ 656.754 
    
    
    Daaruit volgt dat het door de Rechtbank vastgestelde inkomen uit sparen en beleggen verder moet worden verminderd met 4% × ½ × (€ 700.000 - € 656.754), ofwel € 865, tot (€ 10.702 - € 865 =) € 9.837.
    
    
    6.	Kosten
    
    Belanghebbendes kosten voor de behandeling van het hoger beroep bij dit Hof zijn in overeenstemming met het Besluit proces¬kosten fiscale procedures te berekenen op 2 (proceshandelingen: hogerberoepschrift en verschijnen ter zitting) ? € 322 ? 1 (wegingsfactor) = € 644 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    
    7.	Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof
      -	vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover daarbij de aanslag is verminderd,
      -	vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 475.517 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 9.837,
      -	gelast dat de Staat aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij dit Hof betaalde griffierecht van € 105 en
      -	veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 644 en wijst de Staat aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
    
    
    
    Deze uitspraak is op 19 december 2007 gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, R.F.C. Spek en N.E. Haas.
    
    De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van drs. V.F.R. Woeltjes als griffier.
    
    De griffier,			De voorzitter,
    
    
    
    
    (V.F.R. Woeltjes)			(J. van de Merwe)
    
    Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 december 2007.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      	de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      	Postbus 20303, 
      	2500 EH  Den Haag. 
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.