ECLI:NL:RBMNE:2025:4203, Rechtbank Midden-Nederland, 01-08-2025, UTR 23/3723
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; in beroep is de WOZ-waarde verlaagd; beroep gegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/3723
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] , verweerder 
    (gemachtigde: M.C. Vael).
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 24 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 360.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2.
      Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De taxateur heeft naar aanleiding van het beroepschrift de woning van eiser inpandig opgenomen. Hierop heeft de heffingsambtenaar voorgesteld de waarde te verlagen naar € 330.000,-. Daarmee is eiser niet akkoord gegaan. De heffingsambtenaar heeft vervolgens een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4.
      Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting. De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 1968 gebouwde hoekwoning met een dakkapel van 2 m² en een vrijstaande garage van 18 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m² en een perceeloppervlakte van 288 m². 
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 217.000,-. In het verweerschrift schrijft de heffingsambtenaar dat de waarde inderdaad enigszins te hoog is vastgesteld en vastgesteld had moeten worden op € 330.000,-. Aan eiser is een schikkingsvoorstel aangeboden. Eiser heeft aangegeven dat hij zich hier niet in kan vinden.
    
    4. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 330.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    5. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: 
    - [adres 2] , verkocht op 31 juli 2023 voor € 400.000,-;
    - [adres 3] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 451.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 23 november 2021 voor € 298.000,-; en
    - [adres 5] , verkocht op 22 februari 2021 voor € 296.000,-.
    
    
    
    
      
        Beoordeling van het geschil 
      
    
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe voorgestane WOZ-waarde van € 330.000,- niet te hoog is. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde buurt liggen, in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde van het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
    
    9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Strijd met het motiveringsbeginsel
      
    
    
    10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar een standaardverhaal aanhoudt. De heffingsambtenaar geeft op geen enkele wijze uitleg over de ongegrondverklaring van het bezwaar en gaat ook niet in op de argumenten van eiser in beroep.
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar moet volgens de regels de WOZ-waarde vaststellen. Op grond van de stukken is gebleken dat hij dat heeft gedaan. Dat is een afdoende motivering. Dat eiser een uitgebreide(re) motivering wenst, is niet vereist op grond van de wet. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven en gemotiveerd heeft hoe hij tot de waardering is gekomen. In de uitspraak op bezwaar staat het adres, het type woning, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de verkoopprijs, de verkoopdatum, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Op basis van deze gegevens kan eiser de (nieuwe) onderbouwing van de WOZ-waarde controleren.
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met de KOUDV-factoren van de woning
        
      
      
      
        11.		Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, omdat onvoldoende rekening is gehouden met de zeer hoge en benodigde onderhoudskosten van € 100.000,-. Eiser begroot de isolatiewerkzaamheden op € 20.000,- om de woning naar de eisen van nu te brengen. De woning komt uit 1968 en is niet goed geïsoleerd. Deze kosten worden volgens eiser niet door de heffingsambtenaar weersproken. Daarnaast zullen deze kosten in de komende jaren alleen nog maar verder stijgen.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift en in de taxatiematrix erkent dat de onderhoudsstaat, de kwaliteit en het voorzieningenniveau van de woning ‘slecht’ zijn. Hij voert aan dat in de taxatiematrix deze factoren ook als zodanig zijn gekwalificeerd. Uit de matrix blijkt dat bij een getaxeerde waarde van € 330.000,- voldoende rekening gehouden wordt met de waardeerbare verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Er is in de matrix ten opzichte van een gemiddelde woning een ruimte van ongeveer € 70.000,- om de woning op een gemiddeld niveau te brengen.
      
    
    
      11.3
      De rechtbank stelt vast dat eiser de onderhoudskosten niet nader heeft onderbouwd, terwijl het wel op de weg van eiser had gelegen om dit nader te onderbouwen. Dat de heffingsambtenaar deze kosten niet heeft weersproken, doet daar niets aan af. De bewijslast ligt namelijk bij eiser. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningenniveau door rekening te houden met een ruimte van € 70.000,-. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De referentiewoningen zijn niet vergelijkbaar met de woning van eiser
        
      
      
      
        12.		Eiser stelt zich op het standpunt dat de vier referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn eigen woning. De referentiewoningen zouden inpandig al (geheel) vernieuwd zijn. 
      
      
    
    
      12.1
      De rechtbank is van oordeel dat de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in de taxatiematrix inzichtelijk is gemaakt. De heffingsambtenaar heeft daarbij inzichtelijk gemaakt dat voor de gebreken aan de woning en achterstallig onderhoud een correctie heeft plaatsgevonden. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Stijging WOZ-waarde
        
      
      
      
        13.		Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van een voorliggend belastingjaar niet relevant acht, maar wel gebruik maakt van verkoopprijzen in het jaar vóór de waardepeildatum. 
      
      
    
    
      13.1
      De rechtbank overweegt dat op grond van de Wet WOZ elk belastingjaar de waarde van de woning op de waardepeildatum opnieuw moet worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Deze verkoopcijfers worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijking met waarden van voorgaande belastingjaren is niet nauwkeurig genoeg en niet conform de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Garage
        
      
      
      
        14.	 	Eiser stelt zich op het standpunt dat zijn garage niet meer als zodanig is te gebruiken door grondverzakkingen waardoor scheuren zijn ontstaan en de deur klem zit. De garage is slechts te gebruiken als berging. 
      
      
    
    
      14.1
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de garage terecht als zodanig heeft aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de garage aan de hand van het aantal vierkante meters bepaald. Dat het gebruik van de garage in die hoedanigheid wordt bemoeilijkt en de garage om die reden slechts als berging is te gebruiken, doet daaraan niet af. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Toezending gegevens (taxatieverslag)
        
      
      
      
        15.		Eiser heeft geen taxatieverslag ontvangen. Eiser voert aan dat die gegevens in bezwaar ten onrechte niet aan hem zijn verstrekt. 
      
      
    
    
      15.1
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen op diens verzoek de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. De door eiser in bezwaar verzochte gegevens zijn aan te merken als dergelijke, aan de waarde ten grondslag liggende gegevens. De heffingsambtenaar had die gegevens dus in de bezwaarfase aan eiser moeten verstrekken. Nu dat niet is gebeurd, is de uitspraak op bezwaar in zoverre gebrekkig. Maar omdat de rechtbank onder rechtsoverweging 4 al heeft geoordeeld dat het beroep gegrond is en de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning moet worden vernietigd, heeft dit geen verdere consequenties.  
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    16. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar, voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 330.000,-.
    
    17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden. Verder heeft eiser geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.  
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 1] in [plaats] ;
    - stelt de waarde van de [adres 1] in [plaats] vast op € 330.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
    - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 1] in [plaats] ;
    - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
      1 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) maakt dat mogelijk.