ECLI:NL:GHARL:2014:3089, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-04-2014, 13/00239
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2014-04-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Twee percelen grond met woning. Onjuiste objectafbakening.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie: Arnhem
    
    
      nummer 13/00239
      uitspraakdatum: 15 april 2014
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 januari 2013, nummer SBR 12/2535, 
    
    
    
      in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Woudenberg (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 1 te [Z] en [a-straat] 0 SCH2 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 408.000, respectievelijk € 6.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn belanghebbende ter zake van de eigendom van deze onroerende zaken aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd.
      
    
    
      1.2
      Op het bezwaar, gericht tegen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB ter zake van de onroerende zaak [a-straat] 1, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht. In beroep heeft belanghebbende tevens bezwaren aangevoerd met betrekking tot de waardering van de onroerende zaak [a-straat] 0 SCH2. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft, als rechtsopvolger van de rechtbank Utrecht, bij uitspraak van 16 januari 2013 het beroep voor zover het is gericht tegen de vastgestelde waarde van [a-straat] 0 SCH2 niet-ontvankelijk verklaard en het beroep voor zover het is gericht tegen de vastgestelde waarde van [a-straat] 1 ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, alle stukken die partijen nadien in hoger beroep hebben ingediend, alsmede het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als gemachtigde van belanghebbende en [B] en [C], taxateur, namens de heffingsambtenaar. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt waarvan een afschrift op 22 oktober 2013 aan partijen is gezonden.
      
    
    
      1.7
      Het Hof heeft het onderzoek heropend teneinde partijen in de gelegenheid te stellen schriftelijk inlichtingen te verstrekken. Belanghebbende heeft nadere inlichtingen verstrekt bij brief van 13 november 2013. Van de heffingsambtenaar zijn geen inlichtingen ontvangen. 
      
    
    
      1.8
      Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2014. Daarbij zijn dezelfde personen verschenen als ter zitting van 15 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. 
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten 
    
    
      2.1
      Belanghebbende is in 2012 eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z]. De onroerende zaak is gelegen aan de rand van de bebouwde kom van [Z] en bestaat uit twee percelen grond, kadastraal bekend gemeente [Z] sectie [Y] nummers [01] en [02], met een totale oppervlakte van 10.615 m2. Op perceel [Y01] ligt een in 1915 gebouwde vrijstaande woning, met een bruto inhoud van 360 m3, een aangebouwde schuur van 16 m2 en een vrijstaande schuur van 50 m2. Bij de woning behoort een stuk grond van 1.142 m2, dat onder meer wordt gebruikt als standplaats voor het transportbedrijf van belanghebbende. Aangrenzend hieraan ligt een stuk grond van 300 m2 dat in gebruik is als moestuin. Voor het overige bestaat het perceel [Y01], evenals het perceel [Y02], uit grasland.
      
    
    
      2.2
      Belanghebbende is in 2012 eveneens eigenaar van de twee naastgelegen percelen grond, kadastraal bekend gemeente [Z], sectie [Y] nummers [03] en [04], met een totale oppervlakte van 15.850 m2. Afgezien van een op perceel [Y04] gelegen schuur van 40 m2 met 80 m2 bijbehorende grond ([a-straat] 0 SCH2; hierna ook: de schuur), bestaan de percelen uit grasland. 
      
    
    
      2.3
      Belanghebbende is gebruiker van de op perceel [Y01] gelegen woning met erf en schuren en van de moestuin. Hij is tevens gebruiker van de op perceel [Y04] gelegen schuur. De  in totaal circa 2,5 hectare grasland zijn in gebruik gegeven aan [D] te [L] als weiland voor vee. De weilanden zijn aangemerkt als ten behoeve van de landbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. De waarde ervan is bij de waardebepaling in het kader van de wet WOZ buiten aanmerking gelaten (artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, hierna: de cultuurgrondvrijstelling).
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is of het WOZ-object [a-straat] 1 te [Z] juist is afgebakend. Voorts is in geschil of de vastgestelde waarde te hoog is. Tegen de niet-ontvankelijkverklaring van het beroep inzake het object [a-straat] 0 SCH2 zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd. 
      
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de  processen-verbaal van de zittingen.
      
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot wijziging van de objectafbakening - in die zin dat het object [a-straat] 1 wordt uitgebreid met het object [a-straat] 0 SCH2 - en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 230.000. 
      
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert eveneens tot wijziging van de objectafbakening en overigens tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Met betrekking tot de objectafbakening
      
    
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ worden voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt: 
      
        
          
            een gebouwd eigendom;
          
        
        
          
            een ongebouwd eigendom;
          
        
        
          
            een gedeelte van een in onderdeel a of in onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
          
        
        
          
            een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.(…)
          
        
      
      
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar stelt dat de op perceel [Y01] gelegen opstal en de op perceel [Y04] gelegen schuur, naar omstandigheden beoordeeld, niet bij elkaar behoren, aangezien de op perceel [Y01] gelegen opstal met bijbehorende grond in gebruik is als woning en als standplaats van het transportbedrijf van belanghebbende, terwijl de verderop gelegen schuur voor agrarische doeleinden wordt gebruikt. De omstandigheid dat de weilanden door dezelfde persoon, de heer [D], worden gebruikt, brengt mee dat die weilanden naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. In zoverre is het object [a-straat] 1 onjuist afgebakend. Omdat op de weilanden de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is, heeft dit geen gevolgen voor de waardebepaling, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.3
      Belanghebbende stelt daarentegen dat hij zowel eigenaar als (mede)gebruiker is van de vier aangrenzende kadastrale percelen grond en van de daarop gelegen opstal en dat die eigendommen naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en op grond van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt. De gemachtigde heeft ter zitting van het Hof aangevoerd dat belanghebbende als gebruiker van de weilanden moet worden aangemerkt, omdat hij gras en hooi van deze gronden oogst en verkoopt. Dat belanghebbende [D] toestaat vee op die gronden te laten grazen doet daar naar zijn mening niet aan af.
      
    
    
      4.4
      Tot de stukken behoort een in het kader van de Regeling landbouwgrond en natuurterrein Meststoffenwet afgegeven Grondgebruikersverklaring, gedateerd 14 maart 2009, waarin belanghebbende en [D], [b-straat] 31 te [L], verklaren dat belanghebbende in het jaar 2009 2,5 hectare van de kadastrale percelen [Y01] tot en met [Y04] aan [D] in gebruik heeft gegeven. Voorts heeft [D] op 4 november 2013 schriftelijk verklaard dat hij zijn vee in de weilanden van belanghebbende laat grazen en dat daarvoor geen pacht- of huurcontract is afgesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat [D] in het onderhavige jaar de weilanden op overeenkomstige wijze gebruikte. Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat de weilanden, wat er zij van (mede)gebruik daarvan door belanghebbende, in ieder geval (mede) bij de heer [D] in gebruik waren en dat deze om die reden niet als één onroerende zaak kunnen worden aangemerkt met de op perceel [Y01] gelegen woning met aanhorigheden die uitsluitend door belanghebbende wordt gebruikt.
      
    
    
      4.5
      Naar het oordeel van het Hof brengt verder de omstandigheid dat de op perceel [Y01] gelegen woning met aanhorigheden en de op perceel [Y04] gelegen schuur beide bij belanghebbende in gebruik zijn, niet mee dat deze naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. De afstand tussen de woning en de verderop in het weiland gelegen schuur is dermate groot dat zij op het oog niet zonder meer bij elkaar horen. De wijze van gebruik van woning en de schuur geeft daar evenmin aanleiding toe. Het Hof ziet derhalve geen reden voor uitbreiding van het object [a-straat] 1 met de schuur.
      
    
    
      4.6
      Uit het bovenstaande volgt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak van een onjuist, namelijk te ruim afgebakend, object is uitgegaan. In dat geval dient de afbakening door het Hof zodanig te worden aangepast dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op de op de juiste wijze afgebakende onroerende zaak. In dit geval houdt dat in dat het perceel [Y] [02] en het op perceel [Y] [01] gelegen weiland bij de afbakening van het object [a-straat] 1 buiten aanmerking moeten blijven. Nu op de weilanden de cultuurgrondvrijstelling is toegepast en de waarde daarvan aldus niet van invloed is geweest op de vastgestelde waarde, heeft de heffingsambtenaar bepleit dat de door hem verdedigde onderbouwing van de waarde eveneens heeft te gelden voor de thans opnieuw afgebakende onroerende zaak. Hetgeen het Hof hierna overweegt heeft slechts betrekking op deze opnieuw afgebakende onroerende zaak. 
      
      
        
          Met betrekking tot de waardebepaling
        
      
      
    
    
      4.7
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2011.
      
    
    
      4.8
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer naar het waardepeil op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 
      
    
    
      4.9
      De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de vastgestelde waarde in de procedure voor de Rechtbank een door de taxateur [E] op 12 september 2012 opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin aan de onroerende zaak een waarde van € 408.000 wordt toegekend. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd: 
      
      
        Woonhuis				  360 m3			€  118.800
        Grond bij woning 			1142 m2			€  239.820
        Berging/schuur vrijstaand		    50 m2			€    25.000
        Berging/schuur aangebouwd		    16 m2			€      8.000
        Extra grond				  300 m2 €    16.800
        Totaal (afgekapt)							€  408.000
      
      
      
        De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met vier te [Z] gelegen referentiewoningen, welke in de periode 1 oktober 2009 tot en met 15 december 2011 zijn verkocht. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hem geen enkele beperking met betrekking tot het gebruik of de verkoop van de woning bekend is, dat de waarde van de grond is gebaseerd op de in de gemeente [Z] geldende grondstaffel en dat die waarde, in verhouding tot de vergelijkingspercelen, zeker niet te hoog is vastgesteld. Voorts heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de grond die in het onderhavige jaar als moestuin in gebruik is, vóór 2005 bestond uit grasland en ná 2005 geleidelijk bij de woning is betrokken en dat de gemeente voor moestuinen een standaardwaardering van € 56 per m2 hanteert.
      
      
    
    
      4.10
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en dat hij daarbij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen - met name het verschil in ligging - tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Vaststaat dat de onroerende zaak in gebruik is als woonhuis en als standplaats voor het transportbedrijf van belanghebbende. Er is derhalve geen sprake van een agrarisch object, zodat de stelling van belanghebbende dat de tot de onroerende zaak behorende grond moet worden gewaardeerd overeenkomstig de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’, moet worden verworpen. Tegen de door de heffingsambtenaar gemaakte berekening op basis van de in de gemeente geldende grondstaffel heeft belanghebbende op zichzelf geen bezwaren aangevoerd. Blijkens de door belanghebbende in hoger beroep overgelegde waardeberekening, bestaat tussen partijen geen geschil over de waarde die moet worden toegekend aan het woonhuis en de twee bergingen/schuren.
      
    
    
      4.11
      Vaststaat dat in het onderhavige jaar tot de onroerende zaak een niet onder de vrijstelling voor cultuurgrond vallende moestuin behoort met een oppervlakte van 300 m2. Belanghebbende heeft gesteld dat deze moestuin ten onrechte in de waardebepaling is meegenomen, omdat de gemeente met de brief van 4 april 2005 bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat de tot de woning behorende grond niet meer dan 1.142 m2 bedraagt. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Belanghebbende heeft  tegenover de met behulp van luchtfoto’s onderbouwde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat de feitelijke situatie sinds april 2005 niet gewijzigd is. Naar het oordeel van het Hof kan belanghebbende geen vertrouwen ontlenen aan toezeggingen die zijn gedaan met betrekking tot een feitelijke situatie welke daarna is gewijzigd. Tegen de waardering van de moestuin heeft belanghebbende verder geen bezwaren aangevoerd.
      
      
        
          Slotsom
          
          
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 1 punt (bezwaarschrift) x 1 (gewicht van de zaak) maal € 243 + 5 punten (beroepschrift, zitting Rechtbank, hogerberoepschrift, zitting Hof, schriftelijke inlichtingen, nadere zitting Hof) x 1 (gewicht van de zaak) x € 487, ofwel op € 2.678 voor de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank behoudens voor wat betreft de niet-ontvankelijkverklaring van het beroep tegen de voor de niet-woning vastgestelde waarde.
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – herziet de WOZ-beschikking met betrekking tot de onroerende zaak [a-straat] 1 te [Z] in die zin dat het daartoe behorende perceel grond wordt vastgesteld op 1.442 m2 ,
      – stelt de waarde van de aldus afgebakende onroerende zaak per 1 januari 2011 vast op € 408.000,
      – handhaaft de aanslag OZB,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.678. 
      – gelast dat de gemeente Woudenberg aan belanghebbende het in verband met het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht van € 42 en € 118 vergoedt.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 15 april 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
            De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (A. Vellema)
            
            
              (R.A.V. Boxem)
            
          
        
      
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 15 april 2014
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag.
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden  genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.