ECLI:NL:RBMNE:2025:6973, Rechtbank Midden-Nederland, 23-09-2025, UTR 23/3458 en UTR 23/3578
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, twee verschillende adressen. Beroep is ongegrond

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: UTR 23/3458 en UTR 23/3578 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder 
      (gemachtigde: P.E. Boersma).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1.
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van twee adressen in [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als het volgt vastgesteld:
        
          [adres 1] : € 661.000,-;
        
          [adres 2] : € 392.000,-.
      
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 
      
    
    
      1.3.
      In de uitspraak op bezwaar van 3 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van [adres 1] verlaagd naar € 577.000,-. De WOZ-waarde van [adres 2] werd gehandhaafd. 
      
    
    
      1.4.
      
        Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar 
        heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Het beroep is behandeld per zitting van 1 juli 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. [adres 1] is een twee-onder-één-kapwoning uit 1935 met een gebruiksoppervlakte van 147 m². De woning heeft een overkapping van 10 m² en een garage van 23 m² en is gelegen op een kavel van 665 m². Er ligt een recht van erfdienstbaarheid van op de kavel. 
    
    3. [adres 2] is een twee-onder-één-kapwoning uit 1959 met een gebruiksoppervlakte van 109 m². De woning heeft een berging van 28 m² en is gelegen op een kavel van 265 m². 
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde van € 497.000,- voor [adres 1] en een lagere waarde van € 322.000,- voor [adres 2] . De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 577.000,- voor [adres 1] en € 392.000,- voor [adres 2] . 
    
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
    
    6. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
    - [adres 3] , verkocht op 9 juli 2021 voor € 500.000,-;
    - [adres 4] , verkocht op 1 april 2021 voor € 537.500,-;
    - [adres 5] , verkocht op 6 november 2020 voor € 476.000,-.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde straat in [plaats] liggen, uit dezelfde bouwperiode komen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de kwaliteit van de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Inzage gegevens en motivering
      
    
    
    9. Eiser voert aan dat hij meerdere malen heeft gevraagd om de gegevens waarop de WOZ-waarde van de woningen is gebaseerd. De gegevens die hij heeft gekregen vindt hij niet toereikend. Eiser begrijpt niet dat er geen uitgebreide lijst met onderbouwende, verkochte woningen is geleverd. De uitleg van de heffingsambtenaar over de berekeningen vindt eiser ook niet voldoen. Hij noemt de berekeningen van de heffingsambtenaar ‘natte vinger werk’. Dat gevoel wordt voor eiser versterkt doordat hij de onderbouwing onnavolgbaar vindt, omdat hij geen inzicht krijgt in de onderbouwing en het onderliggende rekensysteem en omdat harde, controleerbare taxatiecriteria ontbreken. Eiser meent dat de heffingsambtenaar het inzagerecht heeft geschonden en er niet voor heeft gezorgd dat de waarde inzichtelijk is geworden.
    
    
      9.1.
      Eiser geeft aan dat hij in het verweerschrift eindelijk de voor hem benodigde gegevens heeft gekregen. Daarom is hij van mening dat de heffingsambtenaar veroordeeld moet worden in het betalen van het griffierecht of dat het beroep gegrond moet zijn. Eiser moest kennelijk in beroep om deze gegevens te krijgen.  
      
    
    
      9.2.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat de WOZ-waarden worden vastgesteld op basis van marktinformatie, verkoopcijfers van vergelijkbare woningen verkocht rondom de waardepeildatum. Deze worden weergegeven in het taxatieverslag. Het software-systeem wordt gevoed door diverse marktinformatie die ervoor zorgt dat een individuele berekening van de waarde van een woning kan worden beschouwd als de opsomming van alle voor de waarde relevante onderdelen met hun prijzen die ieder op zichzelf weer een op de markt gebaseerde grond kennen. De heffingsambtenaar heeft geen uitgebreidere lijst met woningen overgelegd omdat in de huidige taxatiematrix en taxatieverslag al de meest relevante verkoopcijfers zijn gedeeld. 
      
    
    
      9.3.
      
        De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het inzagerecht van artikel 40 Wet WOZ niet is geschonden. Er is inzage gegeven in de KOUDV-kwalificaties en er is voldoende inzicht gegeven in de factoren. De heffingsambtenaar wijst op het feit dat via het WOZ-waardeloket voor iedereen is na te gaan welke waarde aan welke woning is toegekend. In het taxatieverslag wordt voldoende informatie gegeven van de woning en de referenties. Daarnaast zijn er foto’s bijgevoegd die de woningen beter te vergelijken maken. 
        De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en voegt daaraan toe dat het inherent is aan de aard van de beoordeling binnen de Wet WOZ dat pas in beroep een meer gedetailleerde beoordeling wordt verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
      
      
      
        
          Staat van onderhoud van [adres 2]
        
      
      
      
        10. 	Eiser voert aan het niet te begrijpen dat de heffingsambtenaar tot de conclusie komt dat de staat van onderhoud van [adres 2] slechter is dan eerder werd aangenomen, maar dat dit niet tot een lagere waardering van de woning leidt. 
      
      
    
    
      10.1.
      De heffingsambtenaar voert aan dat er juist al rekening is gehouden met de mindere staat van de woning door een WOZ-waarde te hanteren van € 391.000,-. Had de heffingsambtenaar dit niet gedaan, dan zou de waardering van de woning rond de € 550.000,- liggen. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Erfdienstbaarheid [adres 1]
        
      
      
      11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste cijfers met betrekking tot de grond die bij de woning behoort die voor eiser niet bruikbaar is. Eiser geeft aan dat dit in werkelijkheid 51 m² behelst. Dat terwijl de heffingsambtenaar in bezwaar uitging van 30 m² en in het verweerschrift uitgaat van 41 m². Volgens eiser is het verder problematisch dat de heffingsambtenaar daardoor uitkomt op een kleiner kaveloppervlakte van 624 m², maar rekent met 665 m². De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het voor de waardering voor dit belastingjaar niet zoveel uitmaakt wat de precieze oppervlakte van de erfdienstbaarheid is. De vierkante meters die niet mee zijn genomen in de waardering zijn voor de eindwaarde verwaarloosbaar en maken niet dat de eindwaarde van de woning [adres 1] te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan deze redenering volgen. 
      
      
        
          Agrarische grond perceel A2740 [adres 1]
        
      
      
      12. Eiser voert aan dat in het verleden het perceel A2740 tegen een lagere waarde werd gewaardeerd omdat dit perceel onder het bestemmingsplan onder agrarische grond valt en daarom voor eiser niet bruikbaar is. Eiser vindt dat nu wederom een reductie zou moeten worden toegepast. Volgens eiser weegt de heffingsambtenaar de grond niet als agrarische grond, maar wordt het perceel hetzelfde gewaardeerd als de rest van de grond. 
      
    
    
      12.1.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het voor de waarde niet van belang is of de grond agrarisch is of niet. De grond wordt hierdoor in waarde niet lager dan de grondstaffel. Voor het overige heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat dezelfde situatie geldt voor de referentiewoning [adres 4] , dus mocht er sprake zijn van waardevermindering, dan is dat verdisconteerd in het verkoopcijfer van deze woning. De rechtbank kan ook deze uitleg volgen, de beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Ligging woningen
        
      
      
      
        13.	Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de waarde voor de ligging 20 % hoger heeft gewaardeerd, volgens eiser zou dit nul moeten zijn. Eiser wijst daarbij op een eerdere zaak bij deze rechtbank (UTR 12/4471) van 23 juli 2013, waarbij de rechtbank oordeelde dat de ligging als ‘voldoende’ diende te worden gekwalificeerd.
      
    
    
      13.1.
      De rechtbank is van oordeel dat het enkele feit dat in de eerdere uitspraak de grondstaffel op dusdanige wijze is gewaardeerd, niet maakt dat dit nu weer het geval is. Daarnaast hebben de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen een soortgelijke ligging. De ligging is daarom verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referenties. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Grondstaffels
        
      
      
      
        14.	Eiser voert aan dat de verschillende staffels die de heffingsambtenaar heeft gebruikt willekeurig opgestelde getallen zijn. Eiser wijst verder op eerdere procedures waarbij de WOZ-waarde wel werd verlaagd (2012) en op voorgaande jaren waarin de verschillen te groot waren (2012 en 2013). Eiser wil hiermee aantonen dat de werkwijze van de heffingsambtenaar willekeurig is. 
      
      
    
    
      14.1.
      De heffingsambtenaar voert aan dat een grondstaffel slechts een hulpmiddel is ter beoordeling van de waarde aan de grond. De heffingsambtenaar wijst erop dat het uiteindelijk om de eindwaarde gaat die voortkomt uit de verkopen van relevante referentiewoningen. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Afwijkende maatvoeringen
        
      
      
      15. Eiser wijst erop dat de heffingsambtenaar andere woonoppervlaktes hanteert voor de referentiewoningen dan eiser op Drimble heeft gezien. De heffingsambtenaar wijst erop dat de gegevens die op Drimble staan vaak niet geloofwaardig zijn, hij wijst erop dat de iWOZ-kaarten betrouwbaarder zijn. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Overige liggingsaspecten 
        
      
      
      16. Eiser heeft nog enkele aspecten aangevoerd die volgens hem zorgen voor een lagere waarde van de woning. Hij wijst daarbij op de komst van een hondenkennel, een sinkhole bij [adres 2] en de komst van windmolens in de omgeving van de woningen. 
      
    
    
      16.1.
      Ten aanzien van al deze aspecten oordeelt de rechtbank als volgt. De hondenkennel is pas ná de waardepeildatum 1 januari 2022 in beeld gekomen en is daarom niet van invloed op de waarderingen van de woningen voor het belastingjaar 2023. Met betrekking tot de sinkhole voegt de rechtbank hier aan toe dat dit een kwestie is van onderhoud, waarmee reeds in de waardering van de woning rekening is gehouden. Ten aanzien van de windmolens heeft te gelden dat, zou er op de waardepeildatum al sprake zijn van een waarde verminderende werking, dat dit dan is verdisconteerd in de verkoopcijfers. 
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      17.	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van mr.S. Vermeer, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: 
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.