ECLI:NL:GHARL:2016:2940, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, 15/00659
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woongedeelte van boerderij. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

uitspraak
  
  
    
      GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    Afdeling belastingrecht	
    Locatie Arnhem
  
  
    nummer 15/00659
    uitspraakdatum: 12 april 2016
  
  
    
      Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
    
  
  
    op het hoger beroep van
  
  
    
      
        [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
  
  
    tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 31 maart 2015, nummer AWB 14/3144 in het geding tussen belanghebbende en
  
  
    de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking van de gemeenten Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
  
  
    1. Ontstaan en loop van het geding
    1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 35 te [Z] (hierna: het pand) voor het jaar 2014 en naar de waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld op € 153.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) opgelegd.
    1.2. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van het pand en de aanslag OZB gehandhaafd.
    1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    1.5. Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen zijn overgelegd.
    1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2016 te Arnhem. Aldaar is verschenen en gehoord [A] van [B] Makelaardij te [C] als gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. [D] , vergezeld door [E] , taxateur.
    1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van het pand. Het betreft het woongedeelte van een boerderij uit 1905 dat wordt bewoond door de zoon van belanghebbende. Het pand heeft een inhoud van 505 m³. De oppervlakte van de ondergrond en de bijbehorende tuin bedraagt 340 m².
    
    
      2.2.
      Het pand is onderdeel van een agrarisch complex in het buitengebied. Tot dat complex behoren voorts een aantal bedrijfsgebouwen en het woonhuis van belanghebbende dat tegen het pand is gebouwd. Op het complex exploiteren belanghebbende en zijn zoon in maatschapsverband een agrarisch bedrijf.
    
    
      2.3.
      Belanghebbende heeft het pand aan zijn zoon verkocht voor € 155.000. De transportakte is verleden op 23 december 2014.
      
    
  
  
    
      3Geschil, standpunten en conclusies van partijen
    
      3.1.
      Tussen partijen is de waarde van het pand in geschil.
    
    
      3.2.
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3.
      Belanghebbende verzoekt in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 110.294 met, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het pand worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2013.
    
    
      4.2.
      In de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ zijn hulpmiddelen opgenomen voor de waardering van onroerende zaken. Dit laat echter onverlet dat de waarde in het economische verkeer zoals hiervoor bedoeld, ook op een andere manier kan worden bepaald.
    
    
      4.3.
      De bewijslast dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd moet worden beantwoord in het licht van hetgeen belanghebbende daarover naar voren heeft gebracht.
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 27 januari 2015, opgemaakt door [E] voornoemd. In dat rapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 153.000. In het rapport heeft [E] gewezen op de gegevens met betrekking tot de volgende vergelijkingsobjecten:
      
        
          
            [b-straat] 43 te [F] , een woonboerderij met een inhoud van 557 m³ op een perceel van 8.250 m². Het bouwjaar is 1950. Tot dit object behoren een vrijstaande garage en een berging/schuur. Het object is blijkens het taxatierapport verkocht op 28 juni 2012 voor € 302.188.
        
        
          
            [c-straat] 4 te [G] , een woonboerderij met een inhoud van 730 m³ op een perceel van 5.515 m². Het bouwjaar is 1900. Tot dit object behoren een carport en een berging/schuur. Het object is blijkens het taxatierapport verkocht op 18 juni 2012 voor € 345.075.
        
        
          
            [d-straat] 8 te [F] , een half vrijstaand woonhuis met een inhoud van 525 m³ op een perceel van 2.138 m². Het bouwjaar is 1930. Tot dit object behoren een vrijstaande garage en een berging/schuur. Het object is blijkens het taxatierapport verkocht op 4 december 2012 voor € 325.000.
        
      
      Ter indicatie (omdat de transactiedata te ver van de waardepeildatum zijn gelegen) zijn in het rapport nog genoemd de in 2.3 genoemde verkoop van het pand alsmede de verkoop op 30 december 2013 voor € 180.000 van het woongedeelte van een boerderij te [H] met een inhoud van 516 m³ op een perceel van 450 m² en de verkoop op 31 december 2013 voor € 220.000 van het woongedeelte van een boerderij te [I] met een inhoud van 521 m³ op een perceel van 1.400 m².
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft tegen het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport ingebracht dat, anders dan de heffingsambtenaar verdedigt, het pand niet met behulp van de vergelijkingsmethode kan worden gewaardeerd. Nu sprake is van een woongedeelte van een boerderij op een nog functionerend agrarisch bedrijf moet het pand worden gewaardeerd met behulp van de Taxatiewijzer voor agrarische complexen (de Taxatiewijzer).
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft dit standpunt bestreden. Hij stelt, zakelijk weergegeven, dat het pand weliswaar onderdeel is van een agrarisch complex, maar dat niet bestreden is dat het pand als een afzonderlijk object moet worden aangemerkt zodat de complexbenadering in de Taxatiewijzer niet van toepassing is. De systematische vergelijking verdient als taxatiemethode de voorkeur. Ook andere woningen of door burgers bewoonde boerderijen in het buitengebied hebben last van stank, stof en lawaai. Het door burgers bewonen van agrarische bedrijfswoningen is, aldus nog steeds de heffingsambtenaar, in de gemeente Raalte geen punt van discussie. Regelmatig worden bedrijfswoningen verhuurd en verkocht voor burgerbewoning.
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven toelichting de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. De in het rapport ter vergelijking opgenomen woonboerderijen behoren niet (meer) tot zogenoemde werkende boerderijen. Dit maakt die objecten niet goed vergelijkbaar met het pand dat midden op een agrarisch complex ligt. Dat ook andere woningen in het buitengebied last (kunnen) hebben van overlast doet daaraan niet af. Voorts acht het Hof van belang dat in het vigerende bestemmingsplan het pand een agrarische bestemming heeft. Het Hof acht aannemelijk dat reeds een geringe onzekerheid over het antwoord op de vraag of sprake zal blijven van een agrarische bedrijfswoning de kopersmarkt beperkt en een neerwaarts effect kan hebben op de prijsbepaling. Gelet op de beschrijvingen van de vergelijkingsobjecten en het onderhavige pand is ook sprake van aanzienlijke verschillen in luxe, uitstraling en onderhoud. [E] heeft ter zitting daarover opgemerkt dat zulks in het rapport is verwerkt door aan het pand een factor twee voor ligging toe te kennen en een factor twee voor onderhoud, tegenover factor drie of vier voor de vergelijkingsobjecten. Daarmee is naar het oordeel van het Hof echter onvoldoende inzicht verschaft in de totstandkoming van de vastgestelde waarde. Zonder nadere toelichting, die evenwel ontbreekt, vermag het Hof niet in te zien dat met de gegeven objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten de vastgestelde waarde van het pand kan worden onderbouwd. De ter verificatie vermelde overige gegevens maken dit niet anders, reeds omdat de waardebepalende objectkenmerken van die aangevoerde verkopen ontbreken.
    
    
      4.8.
      Nu de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs niet heeft geleverd is aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt ook die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
    
    
      4.9.
      
        Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van het pand op € 110.294 moet worden vastgesteld een berekening van de waarde overgelegd die is opgemaakt door [A] . [A] is uitgegaan van 505 m³ met een waarde van € 150 per m³ en 272 m² met een waarde van € 127 per m². Bij die berekening is opgemerkt:
        “De taxatiewijzer geeft een range aan van bouwjaar 1944, € 229,-- per m³ tot bouwjaar 2013, € 337,-- per m³, bouwjaar van deze woning is 1905, de waarde van 1944 is te hoog gezien zijn bouwaard en huidige zeer gedateerde inrichting.”
        Met betrekking tot de verkoop in december 2014 heeft belanghebbende verklaard dat de daarbij gehanteerde waarde niet de bedoeling van partijen weergeeft. Het betreft een tussen familieleden overeengekomen transactie waarbij partijen  in 2014 nog gebruik wilden maken van de verhoogde schenkingsvrijstelling. Aangezien geen in de markt tot stand gekomen transactieprijs voorhanden was heeft belanghebbende, om problemen met de fiscus te voorkomen het advies van de notaris opgevolgd om, lopende de onderhavige procedure, de vastgestelde WOZ-waarde te hanteren.
      
    
    
      4.10.
      
        [A] heeft ter onderbouwing van de door hem berekende waarde in hoger beroep gegevens overgelegd met betrekking tot de verkoop van twee agrarische complexen, te weten:
      
        
          
            [e-straat] 55 te [J] . De bedrijfswoning heeft een inhoud van 550 m³, verkeert in dezelfde staat als het pand en is gelegen op een perceel van 600 m². In de leveringsakte is van de totale koopsom van € 502.000 een bedrag van € 119.000 toegerekend aan de woning met ondergrond. Het bouwjaar is niet vermeld.
        
        
          
            [f-straat] 207 te [K] . De bedrijfswoning met een inhoud van 400 m³ verkeert in een betere staat en heeft een betere inrichting en ligt op een perceel van 600 m². In de leveringsakte is van de totale koopsom van € 2.558.477,50 een bedrag van € 155.000 toegerekend aan de woning met garage en ondergrond. Het bouwjaar is niet vermeld.
        
      
    
    
      4.11.
      Naar het oordeel van het Hof maakt ook belanghebbende met de door hem overgelegde berekening de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk. Niet alleen gaat hij ten onrechte uit van de complexbenadering, ook is niet toegelicht in hoeverre de in 4.10 genoemde complexen vergelijkbaar zijn met het onderhavige complex. Naar het zich laat aanzien kan uit de verkoopsommen worden afgeleid dat sprake is van volstrekt onvergelijkbare grootheden. Ook een toelichting op de wijze van vaststelling van de waarde van de woningen met ondergrond die in de verkoopsommen zijn begrepen, ontbreekt. Niet inzichtelijk is dat met die verkopen de waarde van € 150 per m³ kan worden onderbouwd. Ook is de wijze waarop  die waarde uit de Taxatiewijzer kan worden afgeleid niet inzichtelijk. Verder is ter zitting van het Hof komen vast te staan dat het onderhavige perceel een oppervlakte heeft van 340 m² terwijl in de berekening van belanghebbende is uitgegaan van slechts 272 m². Tot slot is de Taxatiewijzer niet overgelegd, zodat ook een toelichting op de gebruikte grondprijs ontbreekt.
    
    
      4.12.
      Het eindoordeel moet zijn dat geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Derhalve stelt het Hof de waarde, met inachtneming van al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 130.000.
      
      
        
          Slotsom
        
        Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd.
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
      5.1
      
        [A] heeft op verzoek van belanghebbende het pand in de bezwaarfase getaxeerd. Daarbij is het pand ter plaatse opgenomen. Gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Stcrt. 2012, nr. 26.039, stelt het Hof de vergoeding voor het opgemaakte rapport vast op vier uren maal € 50, te verhogen met 21 percent omzetbelasting, ofwel € 242. Belanghebbende heeft tot dit bedrag ook een nota ontvangen van [A] . Van in de bezwaarfase beroepsmatig verleende rechtsbijstand is het Hof niet gebleken.
      
    
    
      5.2
      Belanghebbende heeft zelf het beroepschrift bij de Rechtbank ingediend. Op 17 maart 2015 heeft hij [A] gemachtigd om namens hem op te treden bij de behandeling van het beroep. [A] is ter zitting van de Rechtbank als gemachtigde van belanghebbende verschenen.
      
    
    
      5.3
      Belanghebbende heeft zelf het hogerberoepschrift bij het Hof ingediend. Op 7 juli 2015 heeft hij [A] gemachtigd om namens hem op te treden bij de behandeling van het hoger beroep. [A] heeft het hogerberoepschrift bij brief van13 augustus 2015 van gronden voorzien en is ter zitting van het Hof als de gemachtigde van belanghebbende verschenen.
      
    
    
      5.4
      Het Hof berekent de voor vergoeding in aanmerking komende kosten op € 242 (kosten van een deskundige) in de bezwaarfase, 1 (verschijnen ter zitting) x € 496 x 1 (gewicht) = € 496 voor het beroep en 2 (motiveren van het hogerberoepschrift en het verschijnen ter zitting) x € 496 x 1 (gewicht) = € 992 voor het hoger beroep, ofwel in totaal € 1.730.
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    Het Hof:
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - verklaart het beroep gegrond,
    - vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
    - vermindert de vastgestelde waarde van het pand per 1 januari 2013 tot € 130.000;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.730, en
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 45 voor de procedure bij de Rechtbank en € 123 voor de procedure bij het Hof vergoedt.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 12 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (J.H. Riethorst)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 april 2016
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.