ECLI:NL:RBZWB:2025:5969, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-09-2025, 24/1487
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, waarde vastgesteld in goede justitie, gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
      
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/1487
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende] B.V., uit [plaats] , belanghebbende,
      (gemachtigden: [gemachtigde] verbonden aan WOZ-Consultants B.V.),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 december 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 394.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift op 21 februari 2025.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 maart 2025 voor het eerst op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde] verbonden aan WOZ-Consultants en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] , taxateur.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting is geschorst en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op het verweerschrift van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt. Belanghebbende heeft bij brief van 28 april 2025 een nadere reactie ingediend. De heffingsambtenaar heeft hierop bij brief van 24 juli 2025 gereageerd. Het beroep is vervolgens voor de tweede keer op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde] verbonden aan WOZ-Consultants en namens de heffingsambtenaar [naam 3] en [naam 4] , taxateur.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 2005) met een gebruikersoppervlakte van 156 m2. De woning heeft een onderpandige berging/schuur en een balkon/dakterras.
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      
        3.1.1.
        Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 285.612 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 394.000.
        
        
          
            Omvang van het geschil 
          
        
        
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
      
        
          Beoordeling 
        
      
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Aangezien beide partijen de door hen gestelde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 365.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.5.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.6.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.7.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 6 februari 2025 door taxateur [naam 3] is opgemaakt. Naar aanleiding van de nadere reactie op het verweerschrift van belanghebbende is door de heffingsambtenaar op 15 mei 2025 door taxateur [naam 3] een nieuwe taxatiematrix opgesteld en overgelegd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar het standpunt ingenomen dat de vastgestelde waarde van de woning, op basis van de nieuwe taxatiematrix, nog steeds niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.8.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 413.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.9.
      Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De referentiewoningen aan de [adres 2] en aan de [adres 3] zijn volgens belanghebbende niet bruikbaar, omdat de verkoopprijzen van deze referentiewoningen meer dan 35% afwijken van de gestelde WOZ-waarde van de woning. De referentiewoning aan de [adres 4] is volgens belanghebbende ook niet bruikbaar, omdat de referentiewoning in tegenstelling tot de woning van belanghebbende een penthouse betreft en in een deel van het centrum van [plaats] is gelegen. Bovendien behoort deze woning tot een ander marktsegment, aldus belanghebbende.
      
    
    
      3.10.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting zijn keuze voor de drie referentiewoningen verdedigd en stelt dat de referentiewoningen, ondanks de verschillen, de drie best vergelijkbare objecten in de kern van [plaats] zijn.
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] bruikbaar zijn om als onderbouwing te dienen voor de vastgestelde WOZ-waarde. Volgens de waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning waarmee deze wordt vergeleken. De rechtbank is van oordeel dat de waarderingsinstructie een instructie is voor de heffingsambtenaar. Dit is geen rechtsregel waar de rechter aan gebonden is. Dat de waarde van deze referentiewoningen meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende maakt deze referentiewoningen dus nog niet onbruikbaar. De rechtbank acht deze referentiewoningen dan ook voor wat betreft uitstraling, ligging, gebruikersoppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      3.12.
      Daarentegen is de rechtbank van oordeel dat de referentiewoning aan de [adres 4] niet bruikbaar is om de vastgestelde waarde van de onderhavige woning te onderbouwen, omdat deze tot een ander marktsegement behoort dan de woning van belanghebbende. De referentiewoning is gelegen in een wijk met een duidelijk afwijkende prijsklasse en een andere doelgroep, wat zich vertaalt in andere marktkenmerken en waardebepalingen. Hierdoor is de vergelijkbaarheid beperkt en kan de referentiewoning niet als een bruikbare referentie voor de waardebepaling van de woning worden aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze referentiewoning, ondanks de bezwaren van belanghebbende, bruikbaar is om als onderbouwing te dienen. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoning er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
      
        De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in onvoldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de nog bruikbare referentiewoningen en de woning. De rechtbank neemt daarbij allereerst in overweging dat de heffingsambtenaar het verschil van ligging niet tot uitdrukking heeft laten komen in de taxatiematrix. Bovendien heeft de heffingsambtenaar de bewering van belanghebbende hierover onvoldoende weersproken. 
        	Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting geen verklaring gegeven voor het feit dat hij gedurende de beroepsprocedure de kwaliteitstoestand en onderhoudstoestand van de woning gewijzigd heeft opgenomen in de taxatiematrix. Aanvankelijk werd de kwaliteit van de woning als ‘onder gemiddeld’ aangemerkt, terwijl deze later in de procedure is aangepast naar een ‘onder gemiddelde’ onderhoudstoestand en een ‘gemiddelde’ kwaliteitstoestand, zonder dat de onderliggende feiten of omstandigheden zijn veranderd. De rechtbank merkt op dat deze wijziging ten nadele van belanghebbende is, aangezien de gecorrigeerde waarde op basis van de nieuwe classificaties tot een hogere getaxeerde waarde leidt. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom voor een ‘onder gemiddelde’ onderhoudstoestand is gekozen.
        	Tenslotte heeft de heffingsambtenaar op de bouwtekeningen geen berekeningen opgenomen van de gebruikersoppervlakten van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3]. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat de door hem berekende gebruikersoppervlakten juist zijn vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.13.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
      
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.14.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 285.612 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft in de beroepsfase een taxatiematrix met bijbehorende verkoopdocumentaties overlegd en bepleit daarmee een waarde van € 285.612. Belanghebbende heeft echter onvoldoende onderbouwd hoe de waarde van € 285.612 tot stand is gekomen. Dit brengt mee dat ook belanghebbende niet is geslaagd in zijn bewijslast.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.15.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 365.000.
      
    
    
      3.16.
      Nu het beroep gegrond is omdat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, behoeven de standpunten van belanghebbende ten aanzien van de vraag of sprake is van schending van artikel 40 Wet WOZ dan wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur geen behandeling.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met elk een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het bijwonen van de zitting op 6 maart 2025 en 1 punt voor het bijwonen van de tweede zitting op 7 augustus 2025, elk met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gebleken die voor vergoeding in aanmerking komen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 4.015. 
      
    
    
      4.4.
      De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 365.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371,- aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.015 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 5 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     Vlg. Gerechtshof Den Haag 15 september 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2017.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.