ECLI:NL:GHARL:2020:1515, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-02-2020, 18/00346
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-02-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling rundveehouderij met woning, diverse bedrijfsopstallen, erf en (onder)grond.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 18/00346
    uitspraakdatum: 25 februari 2020
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 19 maart 2018, nummer AWB 17/4667, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk belastingkantoor Munitax (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 605.000 (hierna: de beschikking). Tegelijk met de beschikking zijn aanslagen onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2017 opgelegd. Hierbij is voor de eigenarenheffing uitgegaan van de vastgestelde waarde van € 605.000 en voor de gebruikersheffing van een waarde van € 375.000.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een rundveehouderij met woning, diverse bedrijfsopstallen, erf en (onder)grond. De woning is omstreeks 1952 gebouwd, de bedrijfsopstallen zijn van latere datum. De totale oppervlakte van het perceel is 87.178 m2. Op ongeveer 93% hiervan is de cultuurgrondvrijstelling van artikel 2, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, van toepassing.
      3. Geschil
    
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 399.000 en subsidiair een waarde van € 535.000. De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 605.000. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.2.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van [A] RT van 9 oktober 2017, waarin de waarde van de onroerende zaak – na inpandige opname op 10 juli 2017 – is bepaald op € 635.000 (hierna: het taxatierapport). Daarbij is aansluiting gezocht bij de landelijke Taxatiewijzers en kengetallen DEEL 20A ‘Grond bij agrarische objecten’ en DEEL 20B ‘Agrarische gebouwen’ (hierna gezamenlijk: de Taxatiewijzer). De bepaalde waarde is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                Omschrijving
              
              
                Bouwjaar
              
              
                Oppervlakte/inhoud
              
              
                Waarde onderdeel
              
            
            
              
                
                  Woning vrijstaand (luxe)
                
              
              
                
                  1952
                
              
              
                
                  126 m2/563 m3
                
              
              
                
                  € 170.026
                
              
            
            
              
                
                  Grond bij eengezinswoning
                
              
              
                
              
              
                
                  950 m2
                
              
              
                
                  € 60.297
                
              
            
            
              
                
                  Grond bij niet-woning
                
              
              
                
              
              
                
                  5.650 m2
                
              
              
                
                  € 79.326
                
              
            
            
              
                
                  Vleesstierenstal
                
              
              
                
                  2009
                
              
              
                
                  578 m2
                
              
              
                
                  € 131.784
                
              
            
            
              
                
                  Vleesstierenstal
                
              
              
                
                  1983
                
              
              
                
                  283 m2
                
              
              
                
                  € 20.936
                
              
            
            
              
                
                  Werktuigenberging/wagenloods
                
              
              
                
                  1999
                
              
              
                
                  375 m2
                
              
              
                
                  € 43.875
                
              
            
            
              
                
                  Werktuigenberging/wagenloods
                
              
              
                
                  2007
                
              
              
                
                  75 m2
                
              
              
                
                  € 13.350
                
              
            
            
              
                
                  Bestrating, verharding en wegen
                
              
              
                
                  2007
                
              
              
                
                  1.300 m2
                
              
              
                
                  € 9.594
                
              
            
            
              
                
                  Mestkelder betonnen wanden
                
              
              
                
                  2009
                
              
              
                
                  550 m3
                
              
              
                
                  € 26.400
                
              
            
            
              
                
                  Asbest
                
              
              
                
                  1983
                
              
              
                
                  340 m2
                
              
              
                
                  -/- € 3.522
                
              
            
            
              
                
                  Garage aangebouwd zadeldak
                
              
              
                
                  2013
                
              
              
                
                  83 m2/310 m3
                
              
              
                
                  € 34.030
                
              
            
            
              
                
                  Plaat-/sleufsilo
                
              
              
                
                  2007
                
              
              
                
                  240 m2
                
              
              
                
                  € 1.920
                
              
            
            
              
                
                  Werktuigenberging/wagenloods
                
              
              
                
                  2013
                
              
              
                
                  182 m2/912 m3
                
              
              
                
                  € 46.956
                
              
            
            
              
                
                  Overkapping/luifel bij woning
                
              
              
                
              
              
                
                  24 m2
                
              
              
                
                  € 3.080
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                  € 638.052
                
              
            
          
        
      
      
      
        In het taxatierapport staat op bladzijde 2 vermeld dat van de totale oppervlakte (690 m2 + 5.310 m2 =) 6.000 m2 is mee getaxeerd. 
      
      
      
        In het taxatierapport is op bladzijde 14 (het rekenblad) de waarde van de grond ongeveer als volgt berekend:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                prijs per m2
              
              
                waarde
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                400 m2
              
              
                € 120,50
              
              
                € 48.200
              
            
            
              
                600 m2
              
              
                € 22,00
              
              
                € 13.200
              
            
            
              
                3.500 m2
              
              
                € 16,50
              
              
                € 57.750
              
            
            
              
                
                  2.100 m2
                
              
              
                € 9,75
              
              
                
                  € 20.475
                
              
            
            
              
                Totaal      6.600 m2
              
              
                
              
              
                € 139.625
              
            
          
        
      
      
      
        Van de grond is een bedrag van ongeveer € 60.300 aan de woning toegerekend, berekend als volgt:
      
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                prijs per m2
              
              
                waarde
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                400 m2
              
              
                € 120,50
              
              
                € 48.200
              
            
            
              
                
                  550 m2
              
              
                € 22,00
              
              
                
                  € 12.100
                
              
            
            
              
                Totaal        950 m2
              
              
                
              
              
                € 60.300
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de Taxatiewijzer bruikbaar is.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof, naar aanleiding van opmerkingen van het Hof, er op gewezen dat in het taxatierapport een tegenstrijdigheid staat. Op bladzijde 2 staat dat in totaal 6.000 m2 is mee getaxeerd (waarvan 690 m2 is toegerekend aan de woning) terwijl op bladzijde 14 (het rekenblad) wordt uitgegaan van in totaal 6.600 m2 (waarvan 950 m2 is toegerekend aan de woning). De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof deze tegenstrijdigheid onvoldoende kunnen verklaren. Het Hof gaat daarom uit van 6.000 m2 en komt tot de volgende berekening van de waarde van de grond:  
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                prijs per m2
              
              
                waarde
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                400 m2
              
              
                € 120,50
              
              
                € 48.200
              
            
            
              
                600 m2
              
              
                € 22
              
              
                € 13.200
              
            
            
              
                3.500 m2
              
              
                € 16,50
              
              
                € 57.750
              
            
            
              
                
                  1.500 m2
                
              
              
                € 9,75
              
              
                
                  € 14.625
                
              
            
            
              
                Totaal      6.000 m2
              
              
                
              
              
                € 133.775
              
            
          
        
      
      
      
        Hiervan kan een bedrag van € 54.580 aan de woning worden toegerekend (400 m2 x € 120,50 plus 290 m2 x € 22,00). De waarde van de woning wordt dan € 54.580 (grond) + € 170.026 (opstal) = € 224.606, afgerond € 225.000.
      
      
    
    
      4.6.
      Uit de vorige rechtsoverweging vloeit voort dat de heffingsambtenaar de waarde van de grond (€ 139.625 -/- € 133.775 =) € 5.850 te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de aanwezige asbest op het dak van de vleesstierenstal uit 1983 een grotere waardedruk heeft dan het in het taxatierapport berekende bedrag van € 3.522. De heffingsambtenaar heeft in eerste instantie de waardedruk berekend op € 2.815, en het is belanghebbende niet duidelijk waarom later de waardedruk op € 3.522 is bepaald. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat de kosten van verwijdering van de asbest zeker € 35.000 bedragen en dat de waardedruk derhalve ook € 35.000 moet zijn, in plaats van genoemd bedrag van € 3.522. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat – conform de Taxatiewijzer – met de waardedruk van asbest voldoende rekening is gehouden. De waardedruk komt tot uiting in de transactiecijfers die ten grondslag liggen aan de Taxatiewijzer en is niet gelijk aan de eventuele verwijderingskosten, aldus de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof merkt allereerst op dat het de heffingsambtenaar in beginsel vrij staat in de procedure voor de Rechtbank een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen (HR 10 december 2010, nr. 09/05017, ECLI:NL:HR:2010:BO6786). Het Hof ziet in het onderhavige geval geen reden om van deze regel af te wijken.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof stelt voorop dat, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, voor de waardering van de onroerende zaak de kosten van verwijdering van het asbest niet bepalend zijn, maar dat het gaat om de invloed die de aanwezigheid van asbest op de waarde heeft. Niet betwist is dat de heffingsambtenaar de in aanmerking genomen waardedruk heeft vastgesteld overeenkomstig de normen van de Taxatiewijzer en daarmee overeenkomstig de daaraan ten grondslag liggende transactiecijfers. Daarnaast acht het Hof van belang dat belanghebbende weliswaar een bedrag van € 35.000 voor het verwijderen van de asbest heeft gesteld, maar dit bedrag, nu de heffingsambtenaar de hoogte betwist, niet nader heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft in dit kader onweersproken gesteld dat de aanwezige asbest relatief eenvoudig kan worden verwijderd. Zelfs al zou de in aanmerking te nemen waardedruk groter zijn dan genoemd bedrag van € 3.522, dan is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waardedruk wegens asbest niet boven de € 30.724 ligt, zodat de vastgestelde waarde van € 605.000 – ook rekening houdend met de te hoge waardering van de grond van € 5.850 (zie 4.6) – niet te hoog is. Het hoger beroep faalt derhalve met betrekking tot de vastgestelde waarde.
      
    
    
      4.10.
      Uit het voorgaande volgt dat de aanslag eigenarenheffing OZB niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Ook de aanslag gebruikersheffing OZB is niet te hoog vastgesteld. De maatstaf van heffing voor deze aanslag bedraagt € 605.000 minus € 225.000 (woondelenvrijstelling) is € 380.000. De aanslag is opgelegd naar een waarde van € 375.000. Het hoger beroep faalt derhalve ook met betrekking tot de opgelegde aanslagen.
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft, voor het eerst voor het Hof, verzocht om toekenning van een immateriëleschadevergoeding wegens tijdsverloop omdat het bezwaarschrift al op 21 februari 2017 door de heffingsambtenaar is ontvangen. Dit betoogt faalt omdat de redelijke termijn pas op 21 februari 2021 zal verstrijken en het Hof vóór deze datum uitspraak doet (HR 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o 3.4.2, 3.4.3 en 3.13.3).
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.I van Amsterdam en mr. I. Linssen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 25 februari 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      (S. Darwinkel)	(B.F.A. van Huijgevoort)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 februari 2020.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.