ECLI:NL:RBNHO:2025:12058, Rechtbank Noord-Holland, 22-10-2025, 11681532 \ CV EXPL  25-2938
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Voortzetting van de huur. Vordering niet toewijsbaar. Niet gebleken van hoofdverblijf, geen huisvestingsvergunning en geen duurzame gemeenschappelijke huishouding.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11681532 \ CV EXPL  25-2938
    
    
    
      
        Vonnis van 22 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats],
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. H. Temel,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING PRÉ WONEN, 
      te Velserbroek,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Stichting Pré Wonen,
      gemachtigde: mr. R. Matti 
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
      
        
        [eiser] vordert voortzetting van de huur. Deze vordering wordt afgewezen, omdat niet gebleken is dat [eiser] zijn hoofdverblijf in de woning had, hij niet over de vereiste huisvestigingsvergunning beschikt en omdat niet is komen vast te staan dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Omdat niet aan de wettelijke vereisten voor het voortzetten van de huurovereenkomst is voldaan, wordt de vordering van Stichting Pré Wonen tot ontruiming van de woning toegewezen. Ook de uitvoerbaar bij voorraadverklaring wordt toegewezen, omdat uit de omstandigheden niet is gebleken dat de vordering van [eiser] enige kans van slagen heeft.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - dagvaarding van 29 april 2025 met 6 producties; 
      - conclusie van antwoord van 11 juni 2025 met een tegenvordering en één productie; 
      - tussenvonnis van 25 juni 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;- conclusie van antwoord in reconventie, met 2 producties;
      - de mondelinge behandeling op 25 september 2025, waarbij mr. Matti spreekaantekeningen heeft overgelegd en waarvan voor het overige de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [betrokkene] (hierna: de moeder) is huurder geweest van de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.2.
      Het gehuurde betreft een vierkamerwoning, bestaande uit drie slaapkamers en één woonkamer. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] staat sinds 3 oktober 2017 ingeschreven op het hiervoor genoemde adres.  
      
    
    
      2.4.
      Op 8 januari 2025 is de moeder overleden. [eiser] heeft de huurovereenkomst (op grond van artikel 7:268 lid 2 BW) voor zes maanden voortgezet.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        de vordering 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt bepaald dat hij de huurovereenkomst van de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] mag voortzetten en dat Stichting Pré Wonen wordt veroordeeld in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat hij voldoet aan de wettelijke eisen van artikel 7:268 lid 2 BW. Hierbij licht hij toe dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder heeft gevoerd en dat hij in staat is de huur te voldoen. Bovendien is geen sprake van (één van) de verplichte afwijzingsgronden van artikel 7:268 lid 3 BW.
      
    
    
      3.3.
      
        Stichting Pré Wonen betwist de vordering en voert daartoe allereerst aan dat niet is gebleken dat [eiser] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Hij legt daar geen bewijs van over en evenmin blijkt dit uit de financiële transacties. Verder voert Stichting Pré Wonen aan dat van een duurzame gemeenschappelijke huishouding (eveneens) niet is gebleken. [eiser] is in 2014 door Stichting Pré Wonen ontruimd vanwege een huurachterstand en dat is de reden geweest dat [eiser] bij zijn moeder is gaan wonen. Bovendien heeft [eiser] het bestaan van de duurzame gemeenschappelijke huishouding onvoldoende onderbouwd. Het betreffen veelal kale stellingen. Van enige (financiële) verwevenheid is niet gebleken. Daar komt bij dat de (inhoud van de) zorgovereenkomst niet strookt met de stelling van [eiser] dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Het huis werd eens per week grondig schoongemaakt en moeder kreeg intensieve zorg. Dergelijke hoeveelheid zorg wordt niet verstrekt als sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, aldus Stichting Pré Wonen. Verder voert Stichting Pré Wonen aan dat [eiser] niet in aanmerking komt voor een huisvestigingsvergunning. Tot slot verzoekt Stichting Pré Wonen om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
          de tegenvordering 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Stichting Pré Wonen vordert bij wijze van tegenvordering – vonnis uitvoerbaar bij voorraad – ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [eiser] in de proceskosten. 
    
    
      3.5.
      Stichting Pré Wonen legt aan de tegenvordering ten grondslag dat [eiser] geen beroep toekomt op de bescherming van artikel 7:268 lid 2 BW.
      
    
    
      3.6.
      
        [eiser] voert verweer tegen de tegenvordering. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Nu de vordering en tegenvordering onderling verweven zijn, worden deze gezamenlijk beoordeeld.
      
    
    
      4.2.
      De vordering van [eiser] wordt afgewezen en de tegenvordering van Stichting Pré Wonen toegewezen. Dit wordt als volgt toegelicht. 
      
      
        
          
            [eiser] is ontvankelijk in zijn vordering 
        
      
      
    
    
      4.3.
      Vast staat dat [eiser] zijn vordering binnen zes maanden na het overlijden van zijn moeder en dus tijdig heeft ingediend en gelet daarop ontvankelijk is in zijn vordering.
      
    
    
      4.4.
      Kern van het geschil is of [eiser], wat betreft de huurovereenkomst tussen Stichting Pré Wonen als verhuurster en moeder als huurster aangaande de woning te [plaats] aan het adres [adres], als voortzettende huurder moet worden aangemerkt. Dat is alleen het geval als [eiser] zijn hoofdverblijf in het gehuurde had en met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Als [eiser] dit niet aannemelijk kan maken, of als hij geen huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van de Huisvestigingswet over kan leggen, moet de vordering worden afgewezen.
      
      
        
          Hoofdverblijf
        
      
      
    
    
      4.5.
      Onder hoofdverblijf moet worden verstaan: de woning waar iemands persoonlijke leven zich in hoofdzaak afspeelt. Het is de plaats waar iemand grotendeels werkelijk verblijft, waar iemand werkelijk woont, zijn zaken behartigt, zijn goederen beheert en waarvandaan hij niet gaat dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, weer terug te komen.
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] stelt dat hij zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning en verwijst ter onderbouwing naar zijn inschrijving in de Basis Registratie Persoonsgegevens (BRP). Dit wordt door Stichting Pré Wonen betwist. 
      
    
    
      4.7.
      Een belangrijke aanwijzing om aan te nemen dat iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, is de inschrijving in de BRP op een adres. De inschrijving is echter niet doorslaggevend. Nu Stichting Pré Wonen het hoofdverblijf gemotiveerd heeft betwist door onder meer te verwijzen naar de inhoud van de zorgovereenkomst van moeder, had het op de weg van [eiser] gelegen om dit nader toe te lichten en te onderbouwen. Dit heeft hij niet voldoende gedaan. De door [eiser] overgelegde bankafschriften kunnen [eiser] niet baten, omdat op deze afschriften – afgezien van de bankafschriften uit 2018 – niet zijn woonadres staat vermeld. Daar komt bij dat [eiser] over een zeer geringe periode bankafschriften heeft overgelegd, voornamelijk transacties uit 2018, en niet uit deze transacties valt op te maken dat zijn persoonlijk leven zich hoofdzakelijk op het adres [adres] in [plaats] afspeelde. Aan het bewijsaanbod van [eiser] gaat de kantonrechter voorbij omdat, ook als zou komen vast te staan dat [eiser] zijn hoofdverblijf in het gehuurde had, zijn vordering afstuit op het navolgende.
      
      
        
          Huisvestingsvergunning
        
      
      
    
    
      4.8.
      Niet in geschil is dat voor het gehuurde een huisvestingsvergunning nodig is en dat [eiser] hierover niet beschikt.
      
    
    
      4.9.
      Daarnaast heeft Stichting Pré Wonen in voldoende mate aangetoond dat [eiser] niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning voor de woning. Stichting Pré Wonen heeft in dit kader verwezen naar de van toepassing zijnde Huisvestingsverordening.
      
    
    
      4.10.
      Met het ontbreken van een huisvestingsvergunning is niet voldaan aan één van de voorwaarden uit de wet, zodat de vordering van [eiser] ook op deze grond niet toewijsbaar is. Maar ook in het geval [eiser] de huisvestingsvergunning zou hebben verkregen zou de vordering worden afgewezen. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
      
      
        
          Duurzame gemeenschappelijke huishouding
        
      
      
    
    
      4.11.
      Bij de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Volgens vaste rechtspraak zijn zowel objectieve factoren, zoals de duur van de gemeenschappelijke huishouding, als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Van belang zijn de bedoelingen van partijen voor de toekomst, in welke mate die plannen zijn geëffectueerd en welke onderlinge uitwisseling plaatsvond. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert, een verzwaarde stelplicht.
      
    
    
      4.12.
      De enkele omstandigheid dat [eiser] op enigerlei wijze heeft bijgedragen aan de kosten van de huishouding, leidt niet automatisch tot de conclusie dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Van een nog thuiswonend meerderjarig kind mag immers verwacht worden dat hij bijdraagt aan algemene kosten. Er moet sprake zijn van enige verwevenheid en van een intentie van een duurzame huishouding. Daar is in dit geval niet van gebleken. Enige onderbouwing in de vorm van schriftelijke stukken, anders dan de bankafschriften van [eiser] over het jaar 2018 en enkele afschriften uit 2023, 2024 en 2025, zijn niet overgelegd. Er zijn bijvoorbeeld geen bankafschriften van moeder in het geding gebracht waaruit blijkt dat of hoe de kosten gedeeld werden. Ook zijn geen verklaringen van familie, vrienden en/of buren overgelegd waaruit het voorgaande zou blijken. Daar komt bij dat [eiser] ter zitting heeft toegelicht dat hij zijn moeder verzorgde. Moeder kon niet alleen zijn. Van enige wederkerigheid is niet gebleken. De door [eiser] overgelegde zorgovereenkomst van moeder wekt bovendien de indruk dat tussen hen (juist) geen duurzame gemeenschappelijke huishouding bestond. [eiser] is in die overeenkomst niet genoemd en dat is opmerkelijk als sprake zou zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eiser] heeft nog een bewijsaanbod gedaan, maar hier gaat de kantonrechter aan voorbij. Het bewijsaanbod is te algemeen en niet concreet. [eiser] heeft niet gesteld wat hij zou willen aantonen. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        Gelet op het bovenstaande kan niet anders dan worden geconcludeerd dat [eiser]
        niet aan de vereisten voor voortzetting van de huur voldoet, zodat de vordering tot voorzetting van de huur niet kan worden toegewezen.
      
      
      
        
          Ontruiming van de woning
        
      
      
    
    
      4.14.
      Omdat niet is voldaan aan de wettelijke voorwaarden om de huur te mogen voortzetten, is de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van moeder geëindigd. De door Stichting Pré Wonen gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op 1 december 2025. [eiser] wordt daarmee in de gelegenheid gesteld vervangende woonruimte te zoeken.  
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.15.
      Stichting Pré Wonen verzoekt de kantonrechter de vordering uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het wettelijke uitgangspunt houdt, kort gezegd, in dat de medebewoner de huur voortzet totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur ingevolge deze bepaling. Deze bepaling sluit in beginsel uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een afwijzend vonnis uit. Dit kan anders zijn wanneer er sprake is van misbruik van recht, voor verhuurder zwaarwegende omstandigheden en/of onevenredigheid in de wederzijdse belangen.
      
    
    
      4.16.
      Stichting Pré Wonen heeft gesteld dat de vordering kansloos is gelet op hetgeen [eiser] naar voren heeft gebracht. Zo komt [eiser] evident niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking en heeft [eiser] niet aangetoond dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde had. Ook de duurzame gemeenschappelijke huishouding is op geen enkele manier aangetoond. De vordering is alleen maar ingesteld om tijd te rekken. Dat levert misbruik van recht op, aldus Stichting Pré Wonen. Daarbij heeft Stichting Pré Wonen gesteld dat de ongekende schaarste aan sociale huurwoningen en de bijbehorende extreem lange wachttijden uitzonderlijke omstandigheden opleveren. Het uitgangspunt van artikel 7:268 lid 2 BW doet geen recht aan de realiteit gelet op de enorme woningnood die er is. De belangen van Stichting Pré Wonen brengen mee dat het vonnis moet kunnen worden uitgevoerd. Enerzijds maakt [eiser] dus misbruik van een wettelijke regeling en anderzijds is sprake van uitzonderlijke omstandigheden die uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de ontruiming rechtvaardigen.
      
    
    
      4.17.
      
        [eiser] heeft verweer gevoerd tegen het verzoek om de vordering tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Hij heeft daartoe aangevoerd dat hij gebruik heeft gemaakt van zijn wettelijk recht en dat om die reden geen sprake kan zijn van misbruik van procesrecht. 
      
    
    
      4.18.
      In het licht van de voormelde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het verzoek van Stichting Pré Wonen om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren moet worden toegewezen. De vordering van [eiser] heeft geen reële kans van slagen. [eiser] heeft geen huisvestigingsvergunning aangevraagd of een poging daartoe gedaan en daarbij is het zeer de vraag of [eiser] – gelet op de grootte van de woning – in aanmerking komt voor een huisvestigingsvergunning. Ook heeft hij niet voldoende onderbouwd of op enige wijze aannemelijk gemaakt dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het beroep van [eiser] op artikel 7:268 lid 2 BW levert tegen die achtergrond misbruik van recht op. De kantonrechter weegt daarbij ook de schaarste aan sociale huurwoningen mee en de bijbehorende extreem lange wachttijden voor woningzoekenden die wel recht hebben op een woning als de onderhavige. Al deze omstandigheden tezamen maken dat de kantonrechter de beslissing uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren, zoals is gevorderd door Stichting Pré Wonen. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de vordering en tegenvordering nauw verband met elkaar houden en gelijktijdig zijn behandeld, is aanleiding om de kosten in de tegenvordering in dit geval te bepalen op nihil. De proceskosten van Stichting Pré Wonen worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                677,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        de vordering
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
      
        
          de tegenvordering
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] om uiterlijk 1 december 2025 de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] met wie en wat zich daarin vanwege [eiser] moge bevinden te ontruimen, ontruimd te houden, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Stichting Pré Wonen te stellen;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Stichting Pré Wonen worden vastgesteld op nihil.
      
      
        
          de vordering en de tegenvordering 
        
      
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.
      
    
  
  
     Artikel 7:268 lid 2 BW.
  
  
     Artikel 2.3 Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Haarlem 2022.
  
  
     Artikel 7:268 lid 2 sub c BW. 
  
  
     Artikel 7:268 lid 2 en 3 BW.
  
  
     Artikel 7:268 lid 6 BW.
  
  
     Artikel 7:268 lid 2 BW.