ECLI:NL:RBROT:2025:14824, Rechtbank Rotterdam, 19-12-2025, 11512049 CV EXPL 25-1841
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde moet de huurachterstand betalen. De kantonrechter oordeelt dat een extra opslag van maximaal 5% bovenop de CPI-huurverhoging een oneerlijk beding is en vernietigt dit beding. Ontbinding en ontruiming worden afgewezen, omdat na berekening van de huurachterstand is gebleken dat deze bij dagvaarding feitelijk minder dan drie maanden bedroeg en vanwege de zwaarwegende persoonlijke omstandigheden van gedaagde. De incassokosten worden afgewezen omdat de veertiendagenbrief niet is overgelegd. De rente wordt eveneens afgewezen omdat hierover een oneerlijke bepaling staat in de huurovereenkomst. Gedaagde wordt wel veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11512049 CV EXPL 25-1841
    
    
    
      datum uitspraak: 19 december 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        naar buitenlands recht SSP-Dutch Properties 2 GmbH & Co.,
      vestigingsplaats: München (Bondsrepubliek Duitsland),
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. D.A. IJpelaar.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘SSP-Dutch Properties’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 23 januari 2025, met bijlagen;
        
        
          het antwoord;
        
        
          de akte met een aanvullende productie van SSP-Dutch Properties van 13 augustus 2025;
        
        
          het proces-verbaal van de zitting op 14 augustus 2025;
        
        
          de akte van SSP-Dutch Properties van 10 september 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte van [gedaagde] van 4 november 2025, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 14 augustus 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig mr. M. Ramcharan namens de gemachtigde van SSP-Dutch Properties en [gedaagde] met mr. J. Pearson namens haar gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2Waar gaat de zaak over?
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van SSP-Dutch Properties de woning aan de [adres] in Rotterdam, inclusief berging nummer [nummer X] en een parkeerplaats. SSP-Dutch Properties heeft bij dagvaarding gesteld dat de totale huurprijs (inclusief servicekosten) € 1.188,66 per maand bedraagt en dat er toen een huurachterstand van € 3.435,18 was. Zij eist dat [gedaagde] de huurachterstand betaalt, vermeerderd met incassokosten van € 539,19 en verschenen rente van € 380,25 met verdere rente en proceskosten. In totaal vordert SSP-Dutch Properties € 4.354,62. Zij wil ook dat de huurovereenkomst eindigt, dat [gedaagde] de woning, de berging en de parkeerplaats ontruimt en dat zij de huur blijft betalen totdat alles is ontruimd.
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent de huurachterstand en voert aan dat deze is ontstaan tijdens een periode van financiële problemen waar zij nu hulp voor krijgt. Inmiddels wordt de lopende huur betaald. Zij is alleenstaand en heeft een minderjarig kind. Gelet op voornoemde omstandigheden is [gedaagde] het niet eens met de geëiste ontbinding en ontruiming.
      
    
    
      2.3.
      
        Voorafgaand aan de zitting heeft SSP-Dutch Properties een recente specificatie van de huurachterstand ingediend. Daaruit volgt dat de huurachterstand tot en met augustus 2025 € 4.913,30 bedraagt.
        Ter zitting is besproken dat het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst en artikel 25 van de algemene huurvoorwaarden als oneerlijke bedingen moeten worden aangemerkt en dat de veertiendagenbrief van 9 april 2024 niet is overgelegd. SSP-Dutch Properties is daarom in de gelegenheid gesteld een specificatie over te leggen van de huurachterstand, met een toelichting, waaruit blijkt wat de huurachterstand zou zijn op basis van de (toegestane) huurverhogingen (aanvangshuur + CPI). Zij moest daarbij aangeven hoe hoog de huurachterstand op het moment van dagvaarden zou zijn op basis van deze berekening.
        Zij is ook in de gelegenheid gesteld om de veertiendagenbrief alsnog in het geding te brengen.
      
      
    
    
      2.4.
      SSP-Dutch Properties heeft gebruik gemaakt van voornoemde gelegenheid en heeft zich op 11 september 2025 schriftelijk uitgelaten. Daarna heeft [gedaagde] ook nog op 4 november 2025 een schriftelijke reactie ingediend.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
      3.1.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de huurachterstand van € 4.805,14, berekend tot en met september 2025, moet betalen. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen. Daarnaast vernietigt de kantonrechter het opslagbeding in de huurprijswijzigingsbepaling, omdat dit een oneerlijk beding is. De incassokosten en rente worden ook afgewezen. Hierna wordt deze beslissing verder toegelicht.
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het opslagbeding
        
      
    
    
      3.2.
      In artikel 16 van de algemene bepalingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast bepaalt artikel 5.2 van de huurovereenkomst dat de verhuurder het recht heeft om, bovenop deze indexering, de huurprijs te verhogen met een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. SSP-Dutch Properties heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding.
      
      
        
          De huurachterstand
        
      
    
    
      3.3.
      
        SSP-Dutch Properties heeft in haar schrijven van 11 september 2025 toegelicht dat de kale huur per 1 juli 2023 is verhoogd naar € 1.018,58, terwijl deze op basis van de CPI maximaal € 1.015,64 mocht bedragen. Daarmee heeft zij in de periode van 1 juli 2023 tot 1 juli 2024 (12 maanden) maandelijks € 2,94 (€ 1.018,58 - € 1.015,64) te veel bij [gedaagde] in rekening gebracht, in totaal € 35,28.
        Per 1 juli 2024 is de kale huur vervolgens verhoogd naar € 1.074,60, terwijl deze op grond van de CPI maximaal € 1.049,16 mocht bedragen. Over de periode van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025 (12 maanden) heeft SSP-Dutch Properties daardoor maandelijks € 25,44 (€ 1.074,60 - € 1.049,16) te veel in rekening gebracht, in totaal € 305,28.
        Omdat de huurprijsverhoging op basis van de CPI per 1 juli 2025 nog niet exact kon worden vastgesteld, is SSP-Dutch Properties bij de berekening uitgegaan van de CPI-gegevens over 2024. Op basis daarvan bedraagt de verhoogde huurprijs per 1 juli 2025 € 1.083,78.
      
      
    
    
      3.4.
      In totaal heeft SSP-Dutch Properties dus € 340,56 (€ 35,28 + € 305,28) te veel bij [gedaagde] in rekening gebracht. De kantonrechter volgt SSP-Dutch Properties in haar berekening en acht de daarbij gegeven toelichting juist. SSP-Dutch Properties heeft gesteld dat, uitgaande van de toegestane huurverhogingen, over de periode tot en met september 2025 een huurbedrag van € 5.993,80 verschuldigd is voor het gehuurde. [gedaagde] heeft daartegenover gesteld, en met een betalingsbewijs onderbouwd, dat zij op 25 augustus 2025 een bedrag van € 1.188,66 aan huur heeft voldaan. Dit betekent dat de huurachterstand, berekend tot en met september 2025, € 4.805,14 bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld dit bedrag te betalen.
      
      
        
          Geen ontbinding en ontruiming
        
      
    
    
      3.5.
      De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de ontbinding niet wordt uitgesproken indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het algemeen wordt een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis geacht wordt om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming te rechtvaardigen, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wijst de kantonrechter de gevraagde ontbinding en ontruiming af.
      
    
    
      3.6.
      
        De kantonrechter stelt vast dat SSP-Dutch Properties bij dagvaarding uitging van een achterstand van € 3.435,18 (drie maanden). Dit bedrag was echter gebaseerd op een onjuiste, te hoge huurprijs. Na herberekening op basis van de correcte huurprijs en na aftrek van het te veel betaalde, bedroeg de daadwerkelijke, opeisbare huurachterstand ten tijde van de dagvaarding (23 januari 2025) slechts € 2.130,20. Uitgaande van de destijds geldende maandhuur (€ 1.049,16) komt een achterstand van € 2.130,20 neer op ongeveer twee maanden huur. Volgens vaste rechtspraak rechtvaardigt een huurachterstand van minder dan drie maanden in beginsel géén ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat
        SSP-Dutch Properties op het moment van dagvaarden voorbarig heeft gehandeld door – mede op basis van een oneerlijk beding – aan te sturen op de meest verstrekkende maatregel (ontruiming), terwijl de feitelijke tekortkoming daar op dat moment onvoldoende grond voor bood.
      
      
    
    
      3.7.
      Hoewel de huurachterstand gedurende de procedure is opgelopen, is de procedure gestart op een moment dat de achterstand de ontbinding niet rechtvaardigde, veroorzaakt door het toepassen van oneerlijke huurverhogingen door SSP-Dutch Properties. Daarnaast draagt [gedaagde] de zorg voor een kind van 3 jaar. Op grond van artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind (IVRK) dient het belang van het kind een eerste overweging te vormen. Ontruiming zou leiden tot dakloosheid van een zeer jong kind en dat heeft een grote en onomkeerbare impact op diens ontwikkeling. Bovendien toont [gedaagde] actieve inzet om haar schulden te saneren. Er ligt een regeling waar 17 van de 19 schuldeisers mee akkoord zijn. Een ontruiming zou dit traject frustreren en de maatschappelijke re-integratie van [gedaagde] en haar gezin ernstig belemmeren. Dat SSP-Dutch Properties (nog) niet akkoord is met het voorstel, mag niet leiden tot het oordeel dat [gedaagde] geen perspectief biedt, te meer nu zij nagenoeg de enige weigerachtige partij lijkt.
      
    
    
      3.8.
      Gelet op het feit dat de achterstand bij dagvaarding onvoldoende was voor ontbinding, en gezien de zwaarwegende persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , oordeelt de kantonrechter dat de tekortkoming de ontbinding en de daaraan verbonden ontruiming niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Geen incassokosten
        
      
    
    
      3.9.
      
        De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen.
        SSP-Dutch Properties heeft pas recht op een dergelijke vergoeding indien vaststaat dat aan [gedaagde] een brief is gestuurd waarin zij de kans heeft gekregen om binnen de in de wet genoemde termijn alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW).
        SSP-Dutch Properties heeft weliswaar gesteld dat zij deze brief op 9 april 2024 heeft gestuurd, maar zij heeft ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, deze brief niet in het geding gebracht. Daarmee is niet komen vast te staan dat aan [gedaagde] een rechtsgeldige veertiendagenbrief is verzonden.
      
      
      
        
          Geen rente
        
      
    
    
      3.10.
      De rente wordt afgewezen omdat hierover in artikel 12.4 van de huurovereenkomst een oneerlijke bepaling staat. De rente waarop SSP-Dutch Properties volgens de huurvoorwaarden recht heeft is hoger dan de gewone wettelijke rente op het moment van het aangaan van de overeenkomst. De huurvoorwaarden wijken daarmee ten nadele van de huurder af van de wet. SSP-Dutch Properties heeft niet uitgelegd waarom deze afwijking in dit geval gerechtvaardigd is. Deze bepaling is daarom oneerlijk zodat SSP-Dutch Properties geen recht meer heeft op de wettelijke rente.
      
      
        
          Verdere ambtshalve toetsing
        
      
    
    
      3.11.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      3.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor een groter deel ongelijk krijgt (artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan SSP-Dutch Properties moet betalen op € 145,45 aan dagvaardingskosten, € 514,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.169,45. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      3.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat SSP-Dutch Properties dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan SSP-Dutch Properties te betalen € 4.805,14;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van SSP-Dutch Properties worden begroot op € 1.169,45;
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.4.
      wijst af het anders of meer gevorderde.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        53954
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024: ECLI:NL:HR:2024:1780
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810