ECLI:NL:RBZWB:2025:5696, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-08-2025, BRE 24/1484
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Beroep gegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 24/1484
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2025 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats] , belanghebbende,(gemachigde: [gemachtigde] )
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 320.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 17 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [naam 2] , [naam 3] en [taxateur] ). 
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1991 met een oppervlakte van 114 m² op een perceel van 161 m2. Daarnaast beschikt de woning over een tweetal aanbouwen. 
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 290.000 dient te zijn, overeenkomstig het verkoopcijfer van de onroerende zaak [referentiewoning 4] van 31 december 2021. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 320.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.4.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.5.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 320.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . 
      
      
        
          Verkoopcijfer [referentiewoning 4]
        
      
      
    
    
      3.7.
      Ter zitting heeft gemachtigde van belanghebbende aangevoerd dat het verkoopcijfer van 31 december 2021 van de woning aan de [referentiewoning 4] naar een bedrag  van € 290.000 is weggelaten in de onderbouwing de matrix in de beroepsfase. In dat licht verwijst gemachtigde naar een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant.
      
    
    
      3.8.
      De heffingsambtenaar heeft hier tegen aangevoerd dat de betreffende onroerende zaak  uit een nalatenschap afkomstig is en dat de verkoopopbrengst daarom geen representatief verkoopcijfer is, omdat de erven waarschijnlijk snel van de woning af hebben gewild en een lagere verkoopopbrengst dan de waarde in het economisch verkeer hebben geaccepteerd. Voorts voert de heffingsambtenaar aan deze woning te hebben weggelaten in de matrix in de beroepsfase, omdat het verkoopcijfer te veel naar beneden af zou wijken van vergelijkbare woningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting gemotiveerd dat indien het verkoopcijfer van [referentiewoning 4] aan de vergelijkingsobjecten zou worden toegevoegd, dat dit niet zou leiden tot de conclusie dat de beschikte waarde van de woning van belanghebbende te hoog is. 
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank volgt gemachtigde van belanghebbende in zijn stelling dat het verkoopcijfer van [referentiewoning 4] de beste onderbouwing van de waarde van de woning is.  De rechtbank overweegt dat indien gebruik wordt gemaakt van de methode van systematische vergelijking, in een geval als de onderhavige zaak, waarin een vrijwel identiek buurpand vrijwel exact op de waardepeildatum is verkocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak overeenkomt met de door tussen niet gelieerde partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde verkoopprijs voor dat vrijwel identieke buurpand. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en zo nodig aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs niet die waarde weergeeft. Ook is dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders in een situatie waarbij een (vrijwel) identiek vergelijkingsobject dat is verkocht rondom de waardepeildatum als het meest geschikte vergelijkingsobject moet worden gezien. De heffingsambtenaar heeft de stelling dat de woning aan de [referentiewoning 4] een vrijwel identiek object is niet weersproken. Daarnaast volgt de rechtbank de heffingsambtenaar niet in zijn stelling dat het verkoopcijfer van [referentiewoning 4] niet markconform zou zijn omdat het afkomstig is uit een nalatenschap. De heffingsambtenaar heeft deze stelling ook niet met objectief verifieerbare stukken onderbouwd. 
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten voor de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 19 december 2023. De Wet Herziening proceskosten WOZ en bpm is niet van toepassing. De vergoeding is daarom, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.814. Belanghebbende krijgt geen vergoeding van zijn proceskosten in de bezwaarfase. De stelling ten aanzien van de identieke buurwoning met verkoopcijfer is pas in beroep naar voren gebracht, terwijl deze stelling – die uiteindelijk tot gegrondverklaring van het beroep leidt – ook reeds in de bezwaarfase naar voren had kunnen en behoren te worden gebracht. 
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      
      
        
          verklaart  het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        
        
          vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 290.000;
        
        
          vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.814,-  aan proceskosten aan belanghebbende;
        
        
          bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.
        
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 22 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.	
  
  
     ECLI:NL:RBOBR:2018:2951
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610
  
  
     Zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 augustus 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:6465, bekrachtigd door de Hoge Raad in ECLI:NL:HR:2016:113