ECLI:NL:RBDHA:2025:26394, Rechtbank Den Haag, 10-10-2025, C/09/692083 / KG ZA 25-951
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-10-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Civiel recht, kort geding, verbintenissenrecht
        Procedure waarin een beheerder van woonruimte ontruiming van een woning vordert op grond van een met bewoner gesloten beheerovereenkomst, volgt toewijzing van de vordering.

Rechtbank den haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter
    
    
    
      zaak- / rolnummer: C/09/692083 / KG ZA 25-951
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 10 oktober 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        F.M.T. BEHEER B.V. handelend onder de naam VPS Nederland te Den Haag,
      eiseres,
      advocaat mr. R. Willemsen te Den Haag,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
         te [woonplaats] ,
      gedaagde,
      in persoon verschenen. 
    
    
    
      Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘VPS’ en ‘ [gedaagde] ’.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt onder meer uit:
        -	de dagvaarding van 29 september 2025 met producties;
        -	de brief van 29 september 2025 van [gedaagde] met daarbij i) een incidenteel verweer relatieve onbevoegdheid met verzoek verwijzing naar de rechtbank Amsterdam en ii) een verzoek om aanhouding/uitstel in verband met het aanzoeken van rechtsbijstand met daarbij bijlagen B, C en D; 
        -	diverse correspondentie (op 29 september en 30 september 2025) tussen mr. Sprakel en de griffie van de rechtbank (namens de voorzieningenrechter) over de mogelijke verplaatsing van de zitting.
        -	de op 1 oktober 2025 gehouden mondelinge behandeling, waarbij van de zijde van VPS pleitnotities zijn overgelegd.
      
      
      
        Over het verzoek tot uitstel gedaan door mr. Sprakel die voornemens was voor [gedaagde] in dit geding als advocaat op te treden wordt nog het volgende opgemerkt. Mr. Willemsen heeft namens VPS bij de aanvraag voor een zittingsdatum eigen verhinderdata opgegeven en daarbij vermeld dat bij [gedaagde] verhinderdata zijn opgevraagd, maar dat deze niet zijn ontvangen. Uit de brief van 17 september 2025 van VPS aan [gedaagde] is ook gebleken dat naar verhinderdata is gevraagd. Niet gebleken is dat [gedaagde] verhinderdata heeft doorgegeven aan VPS. Daarop is op 26 september 2025 de datum voor zitting bepaald op 1 oktober 2025 om 14.00 uur. VPS heeft [gedaagde] tijdig gedagvaard. Nadat mr. Sprakel zich namens [gedaagde] heeft gesteld en in weerwil van de geplande zittingsdatum heeft verzocht om een aanhouding, is er van de zijde van de rechtbank twee keer een poging gedaan de zittingsdatum te wijzgen, rekening houdend met het bezwaar geuit door mr Sprakel. Mr. Sprakel was op de eerste voorgestelde datum verhinderd. De voorzieningenrechter heeft toen een nieuwe datum voorgesteld maar wel de eis gesteld dat beide partijen zich met die verplaatsing akkoord zouden verklaren. Omdat VPS tegen (verder) uitstel onoverkomelijke bezwaren had vanwege de spoedeisendheid, ontbrak de eenstemmigheid, als gevolg waarvan de oorspronkelijk geplande datum van de mondelinge behandeling in stand bleef.
      
      
    
    
      1.2.
      Tijdens de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan. 
    
    
    
      2.1.
      VPS beheert voor haar opdrachtgevers panden. Zij sluit daarvoor beheersovereenkomsten met haar opdrachtgevers. VPS heeft voor woningcorporatie Ymere in Amsterdam enkele woningen aan de [straat 1] en het [straat 2] tijdelijk in beheer. Deze woningen stonden op de nominatie om te worden gesloopt, herontwikkeld of te worden verkocht, maar toen VPS de woningen in beheer kreeg was daarover door Ymere nog geen beslissing genomen. 
      
    
    
      2.2.
      VPS en [gedaagde] hebben het document ‘Bruikleenovereenkomst woonruimte’ (hierna: de overeenkomst) ondertekend. In de overwegingen van de overeenkomst staat het volgende weergegeven: 
      
      
        
          
        
      
      
        
          
        
      
      
      
        Partijen zijn overeengekomen dat VPS de woning aan de [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) aan Bruiklener ( [gedaagde] ) ‘om niet’ in gebruik geeft voor onbepaalde tijd, met ingang van 16 juni 2023. De woning (een bovenwoning) maakt onderdeel uit van een blok van 4 woningen. Artikel 2 van de overeenkomst bepaalt verder dat de overeenkomst door zowel VPS als door Bruiklener te allen tijde per direct eenzijdig kan worden beëindigd door opzegging, zonder opgave van redenen, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 28 kalenderdagen. Artikel 10.4 van de overeenkomst bepaalt dat Bruiklener aan VPS een bedrag is verschuldigd van € 214,94 per maand. Artikel 14 lid 3 van de overeenkomst bepaalt dat eventuele geschillen in verband met de overeenkomst worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Den Haag. 
      
      
    
    
      2.3.
      Voordat VPS en [gedaagde] de overeenkomst hadden getekend, woonde [gedaagde] ook al in de woning. Hij huurde toen onder van een bruiklener van VPS. Voor deze onderhuur was door VPS geen toestemming gegeven. VPS heeft op enig moment haar rechtsrelatie met de vorige bewoner beëindigd. [gedaagde] is toen in contact gekomen met Ymere en heeft de wens uitgesproken in de woning te willen blijven. Na contact daarover met Ymere heeft VPS contact gelegd met [gedaagde] om het voortgezet gebruik voor hem mogelijk te maken. Namens VPS heeft de heer [naam] toen contact gehad met [gedaagde] . Nadat [gedaagde] per whatsapp berichtte dat hij in de woning wilde blijven, heeft [naam] hem als volgt bericht: 
      
      
        
          “Ok we gaan het regelen. 
        
        
          Nog even ter dubbele bevestiging. Je kan er blijven wonen tegen onze standaard (anti-kraak) voorwaarden. In grote lijnen betekent dit: 
        
      
      
        - 28 dagen opzegtermijn 
      
      
        - geen garantie op nieuwe woning
      
      
        - vps krijgt een sleutel
      
      
        - borg (2x maand) dient betaald te worden
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mailbericht van 19 augustus 2025 heeft Ymere VPS bericht dat zij weer over de woning wil beschikken. Ymere noemt onder meer dat haar aannemer “aankomende week” verder gaat met werkzaamheden aan de benedenwoning, en dat het daarna niet langer mogelijk is om de bovenwoning (de woning van [gedaagde] ) te bewonen omdat het water afgesloten wordt, het toilet niet meer gebruikt kan worden en dat er veel overlast zal zijn. Ook schrijft Ymere dat de verkoop (van de woningen, waaronder de woning van [gedaagde] ) gepland staat voor het vierde kwartaal. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 20 augustus 2025 heeft VPS [gedaagde] bericht dat zij de bruikleenovereenkomst voor de woning beëindigt met in achtneming van de opzegtermijn van 28 dagen. Daarbij is [gedaagde] bericht dat VPS hem op 17 september 2025 om 09.10 uur in het pand verwacht voor de oplevering en de sleuteloverdracht. VPS heeft [gedaagde] er verder onder meer nog op gewezen dat de woning bij oplevering schoon moet zijn en dat contracten met energieleveranciers tijdig beëindigd moeten worden. 
      
    
    
      2.6.
      Ook de bewoners van de andere drie woningen uit het blok van de woning hebben een opzeggingsbrief ontvangen. Zij hebben gehoor gegeven aan de opzegging en de ontruimingsaanzegging: zij hebben hun woningen verlaten. [gedaagde] heeft op 17 september 2025 laten weten dat hij de woning niet zal verlaten. 
      
    
    
      2.7.
      De advocaat van VPS heeft [gedaagde] bij brief van 17 september 2025 aangeschreven dat hij bij aanhoudende weigering om de woning te verlaten in gebreke zal zijn met zijn contractuele verplichtingen tot ontruiming/oplevering en dus per 18 september 2025 zonder recht of titel in de woning verblijft. [gedaagde] heeft de woning niet verlaten, ook niet nadat hem nogmaals de gelegenheid is gegeven om de woning te ontruimen en op te leveren. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft contact gezocht met Buurtteam Amsterdam-Noord en een medewerker van het Buurteam heeft bij Ymere aangedrongen op een overbruggingsperiode voor [gedaagde] in verband met de aanvraag van een urgentieverklaring op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. Ymere heeft te kennen gegeven dat zij de overeenkomst met VPS heeft beëindigd omdat zij zelf weer over de woning wil beschikken en dat een verlenging niet mogelijk is. Ymere heeft het Buurtteam verwezen naar VPS. VPS heeft daarna te kennen gegeven dat [gedaagde] de woning moet ontruimen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      VPS vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis, de woning aan de [adres 1] te Amsterdam met het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten, onder gelijktijdige afgifte van de in bruikleen gegeven sleutels aan VPS;
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na het wijzen van het vonnis. 
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        Daartoe voert VPS – samengevat – het volgende aan. 
        VPS heeft de bruikleenovereenkomst met [gedaagde] opgezegd waardoor deze per 17 september 2025 is geëindigd. Omdat [gedaagde] de woning niet heeft verlaten verblijft hij sindsdien zonder recht of titel in de woning. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Het verweer dat [gedaagde] (hier en daar nader onderbouwd in correspondentie van mr. Sprakel aan de rechtbank) dat hij voorafgaand aan de mondelinge behandeling schriftelijk naar voren had gebracht (en waarvan VPS tijdig kennis heeft kunnen nemen), zal mede als verweer in aanmerking worden genomen.   
      
      
        
          Absolute onbevoegdheid voorzieningenrechter, relatieve onbevoegdheid rechtbank Den Haag? 
        
      
    
    
      4.2.
      Namens [gedaagde] is in de kern aangevoerd dat de overeenkomst waarop VPS haar ontruimingsvordering heeft gebaseerd feitelijk geen beheerovereenkomst is, maar (naar aard en strekking) een huurovereenkomst. Mr. Sprakel in diens correspondentie heeft toegelicht dat VPS doelbewust de regels van het huurrecht heeft omzeild en daarmee ook de regels van de absolute en relatieve competentie, zodat de voorzieningenrechter niet bevoegd is kennis te nemen van het geschil en de zaak verwezen moet worden naar het arrondissement Amsterdam. Dit verweer wordt verworpen. Daarvoor is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.3.
      Het karakter van de overeenkomst is ter zitting onderwerp van debat geweest en VPS is daar nader op bevraagd. Op grond daarvan is de voorzieningenrechter van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de overeenkomst feitelijk de karakteristieken van een huurovereenkomst heeft. Cruciaal in dat verband is dat niet aannemelijk is geworden dat de maandelijkse vergoeding die [gedaagde] aan VPS verschuldigd was, als een tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden aangemerkt. VPS heeft gemotiveerd toegelicht dat de maandelijkse vergoeding van € 214,94 ziet op een deel van de kosten die VPS maakt voor de instandhouding van het beheer. Toegelicht is dat dit onder meer ziet op communicatie, controlewerkzaamheden, de 24-uurs schademeldingsdienst, klachtafhandeling, incassowerkzaamheden en het verzorgen van een eindinspectie. Hoewel een uitsplitsing van de kosten en een verdeelsleutel niet is gedeeld, acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat de maandelijkse vergoeding van € 214,94 niet meer kan behelzen dan een tegemoetkoming in de kosten die VPS voor de facilitering van de bruikleen en niet een (zeker niet reële) vergoeding voor de ingebruikgeving van de woonruimte kan behelzen. Dat tussen partijen feitelijk sprake is van een huurovereenkomst is dan ook niet aannemelijk geworden. Voor een verwijzing van de procedure naar de kantonrechter is dan ook geen aanleiding, nog daargelaten dat de voorzieningenrechter op grond van artikel 254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd is deze te geven. 
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 14 lid 3 van de overeenkomst geldt dat partijen zijn overeengekomen dat eventuele geschillen in verband met de overeenkomst worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Den Haag. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd is dit beding geen onderdeel van door VPS gehanteerde algemene voorwaarden. Het is een kernbeding uit de overeenkomst. Om die reden is het beding niet vernietigbaar op grond van artikel 6:233 Burgerlijk Wetboek. VPS heeft de procedure dan ook terecht aanhangig gemaakt bij de (voorzieningenrechter van de) rechtbank in Den Haag. Het verweer dat de zaak moet worden verwezen naar de rechtbank Amsterdam (woonplaats van [gedaagde] ) wordt verworpen. 
      
      
        
          Vordering tot ontruiming van de woning toewijsbaar 
        
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] voert verder aan dat er aanleiding is voor opschorting van de gevorderde ontruiming. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij Ymere op grond van artikel 2.8.5 van de Huisvestingsverordening heeft verzocht om hem op grond van urgentie een woning uit de sociale woonvoorraad aan te bieden. In de periode tot de beslissing van Ymere wenst [gedaagde] in de woning te blijven. Dit zal hoogstens tot een korte vertraging in de oplevering leiden, waardoor geen concrete belangen van derden worden geschaad, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      4.6.
      De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in zijn verweer. Op grond van de overeenkomst geldt een opzegtermijn van 28 dagen. Deze termijn is weliswaar relatief kort, maar [gedaagde] is daarmee akkoord gegaan. Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst is [gedaagde] door VPS per whatsapp ook uitdrukkelijk gewezen op de korte opzegtermijn. Ook in de overwegingen bij de overeenkomst is nadrukkelijk benoemd dat de overeenkomst is aangegaan voor korte duur en dat [gedaagde] de woning moet verlaten als de overeenkomst eindigt. Tegenover de korte opzegtermijn staat dat [gedaagde] meer dan twee jaar voor zeer lage kosten woonruimte heeft gehad. Hij was dan ook gehouden, nadat de overeenkomst was opgezegd, medewerking te verlenen aan de oplevering per 17 september 2025. Nu hij dat niet heeft gedaan verblijft hij zonder recht of titel in de woning. Een afweging van de belangen van partijen maakt verder niet dat de vordering van VPS moet worden afgewezen of dat [gedaagde] een langere ontruimingstermijn geboden moet worden. VPS is tegenover haar wederpartij, Ymere, gehouden de woningen zo spoedig mogelijk ontruimd ter beschikking te stellen opdat Ymere de woningen voor verkoop geschikt kan maken. Ymere wenst na verkoop vrijgekomen middelen te gebruiken om andere woningen te verduurzamen of nieuwe woningen te laten bouwen. Dat ontruiming door [gedaagde] tot gevolg kan hebben dat [gedaagde] geen woonruimte meer heeft, is vanzelfsprekend problematisch, is wel conform de afspraken die partijen hebben gemaakt, op grond waarvan [gedaagde] voor een zeer gering bedrag een woning ter beschikking had. Van VPS kan niet worden verlangd dat zij ontruiming – waartoe zij dus jegens Ymere gehouden is – uitstelt tot [gedaagde] vervangende woonruimte heeft gevonden. Daarbij speelt een rol dat [gedaagde] niet duidelijk heeft kunnen maken dat hij op zeer korte termijn over vervangende woonruimte zal kunnen beschikken, wat reden zou kunnen vormen van VPS (en indirect Ymere) nog kort geduld te vergen. De belangenafweging maakt dat het gevorderde toewijsbaar is. De voorzieningenrechter heeft [gedaagde] ter zitting zekerheidshalve dan ook op het hart gedrukt om de banden met VPS in ieder geval zo goed mogelijk te houden, zodat er wellicht snel weer een woning voor hem in bruikleen ter beschikking gesteld kan worden. Dat [gedaagde] in de periode dat hij de woning in bruikleen had zich als een goed bruiklener heeft opgesteld, is tussen partijen overigens niet in geschil. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van VPS worden begroot op:
      - dagvaarding           		€	   120,21
      - griffierecht                          	€	   714,00
      - salaris advocaat                 	€	1.107,00
      - nakosten                             	€	   178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de 
      
        beslissing)
        Totaal                                    	€           2.119,21 
      
      
    
    
      4.8.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres 1] te Amsterdam met het zijne en de zijnen te ontruimen en te verlaten, onder gelijktijdige afgifte van de in bruikleen gegeven sleutels aan VPS; 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.119,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2025. 
      
      
      
        ddg