ECLI:NL:GHARL:2020:2779, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 31-03-2020, 19/00246
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer 19/00246
    uitspraakdatum: 31 maart 2020
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] 
      en
      
        
          [Y]
         te [Z] (hierna: belanghebbenden ) 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 21 januari 2019, nummer Awb 18/115, in het geding tussen belanghebbenden en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 370.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) eigenaar niet-woning vastgesteld op € 605,69.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 295.000 en de opgelegde aanslag OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd tot € 482,92.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 275.000, de aanslag OZB 2017 dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar opgedragen het door belangehebbenden betaalde griffierecht te vergoeden.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 maart 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbenden zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 37 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorpand, bouwjaar 1967, met op de begane grond een kantoorruimte, een opslagruimte in een voormalige garage, een kantoorruimte op de eerste verdieping en een opslagruimte op de zolderetage. De onroerende zaak wordt op de waardepeildatum verhuurd tegen een huurprijs van € 29.677,- per jaar. Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
      
    
    
      2.2.
      De Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie versie 15 november 2016 geeft voor op overige locaties gelegen kantoren in regio oost op waardepeildatum 1 januari 2016 een bandbreedte van 7,65% tot 11,25% voor het netto-aanvangrendement (hierna: de bandbreedte).
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016. Het geschil spitst zich toe op het in het kader van de huurwaardekapitalisatie-methode vaststellen van de kapitalisatiefactor. 
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 295.000 uitgaande van de kapitalisatiefactor van 10.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbenden staat een waarde van € 236.000 voor en kapitalisatiefactor van 8,5.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. 
      
    
    
      4.2.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de kapitalisatiefactor in dit geval aan de hand van de bottom-up methode moet worden vastgesteld. Evenmin in geschil is de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van de onroerende zaak van € 29.677. Partijen verschillen met betrekking tot de bottom-up berekening alleen van mening over het te gebruiken netto-aanvangsrendement.
      
    
    
      4.3.
      Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport opgesteld door ing. [A] gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de zogenoemde huuwaardekapitalisatiemethode. Met betrekking tot de middels de bottom-up berekende kapitalisatiefactor van 10 blijkt uit de berekening dat de heffingsambtenaar een netto-aanvangsrendement heeft gehanteerd van 7,59%. Dit percentage ligt onder het laagste percentage van de bandbreedte (zie 2.2).
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar dienaangaand verklaard dat de onroerende zaak gelegen is net buiten het centrum van [Z] . De combinatie van de grote vraag naar en het kleine aanbod van kantoorruimte op die locatie, rechtvaardigt, aldus de heffingsambtenaar, om uit te gaan van een netto-aanvangsrendement dat lager is dan de laagste waarde uit de bandbreedte. Het Hof overweegt dat dit een onderbouwing vereist met objectieve gegevens waaruit blijkt dat de onroerende zaak zich wat betreft de door de eigenaar gelopen risico’s in een gunstigere positie bevindt dan met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Nu deze gegevens, zoals ter zitting door de heffingsambtenaar is beaamd, ontbreken, is naar het oordeel van het Hof de heffingsambtenaar er niet in geslaagd om het door hem gebruikte netto-aanvangsrendement aannemelijk te maken. Daarmee heeft de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.5.
      Nu de heffingsambtenaar niet voldaan heeft aan de op hem rustende bewijslast, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde niet te laag is. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende staat een kapitalisatiefactor voor van 8,5 bij de berekenig waarvan gebruik gemaakt is van een netto rendement van 11,75%. Dit betekent dat belanghebbende is uitgegaan van een netto-aanvangsrendement dat hoger is dan het hoogste netto-aanvangsrendement uit de bandbreedte (zie 2.2). Belanghebbende voert ter onderbouwing van zijn standpunt aan dat de volgende lokale omstandigheden nopen tot het hanteren van dit hogere netto-aanvangsrendement: 
      
        
          de Detailhandelstructuurvisie vermeldt ‘ligging buiten het compacte centrum van [Z] ';
        
        
          het aantoonbare leegstandrisico;
        
        
          de inefficiënte inrichting van het object vanwege het oorspronkelijke gebruiksdoel wonen die tot uitdrukking komt in het gebruik van eenvoudige scheidingswanden, onvoldoende ventilatiemogelijkheden en de onmogelijkheid om in de onroerende zaak een airconditioning installatie aan te brengen;
        
        
          de hoge onderhoudskosten van de onroerende zaak die het gevolg zijn van de omstandigheid dat het object in 1967 gebouwd is, en;
        
        
          het hoge energieverbruik als gevolg van de slechte klimaatbeheersing in de onroerende zaak.
        
      
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof gaan de door belanghebbende genoemde omstandigheden met uitzondering van het onder punt 2 genoemde leegstandrisico de huurder aan. Deze omstandigheden zullen hun weerslag hebben gevonden in de door de huurder betaalde huur. .
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking tot het door belanghebbende gestelde leegstandrisico heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat in [Z] andere locaties beter in de markt liggen, dat de onroerende zaak in het verleden pas na aanzienlijke inspanning verhuurd kon worden en dat de huidige huurder inmiddels heeft aangegeven na afloop van de huurtermijn de huur niet te zullen verlengen. Deze objectspecifieke aan de plaatselijke markt verbonden omstandigenden maken, zo stelt belanghebbende, dat bij de berekening van de kapitalisatiefactor uitgegaan moet worden van een netto-aanvangsrendement dat hoger ligt dan het hoogste netto-aanvangsrendement uit de bandbreedte. Ter zitting heeft belanghebbende beaamd dat hij deze stelling niet heeft onderbouwd met objectieve gegevens. Daarmee is belanghebbende er naar het oordeel van het Hof evenmin in geslaagd de door hem voorgestande waarde aannemelijk te maken.
      
    
    
      4.9.
      Nu geen van de partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak vaststellen in goed justitie. Gelet op wat partijen over en weer hebben aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde op waardepeildatum 1 januari 2016 van € 275.000 te verhogen of te verlagen. 
      
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 31 maart 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
      De griffier is verhinderd de uitspraak	
      te ondertekenen.	
    
    
    
    
    
      (J.W.J. de Kort)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 maart 2020.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  DEN HAAG. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.