ECLI:NL:RBDHA:2025:15239, Rechtbank Den Haag, 06-08-2025, SGR 25/2523
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ: De heffingsambtenaar kan belanghebbende de onderzoeksplicht niet tegenwerpen in het kader van voor hem onbekende gebreken. Niet valt in te zien dat de onderzoeksplicht van kopers maakt dat ervan uit dient te worden gegaan dat belanghebbende ten tijde van de koop wist of weet had moeten hebben van de funderingsrisico’s. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard ten tijde van de koop dringend te hebben gezocht naar een woning voor zijn destijds dakloze zus, waardoor hij ten tijde van de koop onbekend was met de gebreken.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 25/2523
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de Belastingen Bollenstreek, heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    De bestreden uitspraak op bezwaar 
    De uitspraak van de heffingsambtenaar van 12 maart 2025 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2025 is vastgesteld op € 345.000 (de beschikking).
    
  
  
    Zitting 
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2025. 
      Belanghebbende is ter zitting verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
    
    
  
  
    Overwegingen
    1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 328.000. 
    
    2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de matrix valt niet op te maken dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende geschetste feiten en omstandigheden, waaronder de in de quickscan vermelde funderingsproblematiek. De heffingsambtenaar stelt dat een verhoogd risico op funderingsproblematiek niet betekent dat daadwerkelijk sprake is van funderingsschade. De rechtbank overweegt hieromtrent dat de heffingsambtenaar daarmee miskent dat concrete risico’s op waardeverlaging vanwege funderingsproblematiek, wel degelijk kunnen leiden tot een waardevermindering. Niet valt in te zien dat een object, waarvan kenbaar is dat het mogelijk kampt met funderingsproblematiek, eenzelfde waarde in het economische verkeer heeft als een identiek object zonder funderingsrisico’s. Voor zover de heffingsambtenaar ter zitting heeft betoogd dat de vergelijkingsobjecten eveneens scheuren bevatten, geldt dat deze objecten niet zijn gelegen in hetzelfde bouwblok als de woning van belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vergelijkingsobjecten sprake is van eenzelfde risico op funderingsproblematiek. Ook de voor het eerst ter zitting ingenomen stelling dat een ander verkocht object in het bouwblok van belanghebbende eveneens kampt met funderingsproblemen, verwerpt de rechtbank. Daartoe overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar deze stelling niet nader heeft onderbouwd en dat dit object niet is betrokken bij de waardebepaling. De stelling van de heffingsambtenaar, dat de funderingsproblematiek reeds is verdisconteerd in de aankoopprijs van de woning in 2020, verwerpt de rechtbank eveneens. Niet valt in te zien dat de onderzoeksplicht van kopers maakt dat ervan uit dient te worden gegaan dat belanghebbende ten tijde van de koop wist of weet had moeten hebben van de funderingsrisico’s. Belanghebbende heeft geloofwaardig verklaard ten tijde van de koop dringend te hebben gezocht naar een woning voor zijn destijds dakloze zus, waardoor hij ten tijde van de koop onbekend was met de gebreken. Nu de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast om aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met deze waardeverminderende omstandigheid, is de waarde niet aannemelijk gemaakt.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de door hem bepleite lagere waarde aannemelijk gemaakt.
    
    5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De overige gronden behoeven geen behandeling meer.
    
    6. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze vast op een bedrag van € 16,20 (reiskosten, tweede klas). Ook dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    De rechtbank:
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 328.000;
      
      
        vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 328.000;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 16,20;
      
      
        draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 53 aan belanghebbende te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. O. van Petersen, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
      Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. 
    Verder vermeldt u ten minste het volgende:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. de datum van verzending;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
    d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).
    
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.