ECLI:NL:RBMNE:2025:4156, Rechtbank Midden-Nederland, 27-08-2025, 589638
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eiser heeft een winkelruimte van gedaagde gekocht dat onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex. Na de overdracht is eiser gebleken dat de gemeenschappelijke voorgevel van het complex in slechte staat verkeerde en er voor veel geld aan onderhoudswerk moest worden uitgevoerd. Het beroep op dwaling van eiser slaagt. De koopprijs van de winkelruimte wordt verminderd.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/589638 / HL ZA 25-57
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de vennootschap onder firma[eiseres] V.O.F. 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,advocaten: mrs. W.A.G. Hermans en P.H.M. Heering,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. M. van Kempen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 20 februari 2025 met producties 1-25; - de conclusie van antwoord met producties 1-4; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;- de akte van [eiseres] met producties 26 en 27; 
      - de mondelinge behandeling van 30 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;- de spreekaantekeningen van [eiseres] ; 
      - de spreekaantekeningen van [gedaagde] . 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak 
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft een winkelruimte van [gedaagde] gekocht dat onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex. Na de overdracht is [eiseres] gebleken dat de gemeenschappelijke voorgevel van het complex in slechte staat verkeerde en er voor veel geld aan onderhoudswerk moest worden uitgevoerd. Voor die kosten is [eiseres] in de vereniging van eigenaars (VvE) voor 1/3e aansprakelijk. [eiseres] stelt dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald. Zonder die dwaling had zij het appartement niet voor de betaalde koopprijs gekocht. [gedaagde] was volgens haar op de hoogte van de staat van de gevel en had haar moeten inlichten, maar heeft dat niet gedaan. [eiseres] vordert daarom een op de herstelkosten gebaseerde verlaging van de koopprijs. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij meent dat het beroep op dwaling om verschillende redenen niet opgaat. 
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank oordeelt dat het beroep op dwaling slaagt. Wel wordt er een lager bedrag toegewezen dan gevorderd. Deze beslissing legt de rechtbank hierna uit. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling 
    
    
      
        Inleiding 
      
    
    
    
      3.1.
      Op 13 november 2023 heeft [eiseres] van [gedaagde] het appartementsrecht met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te [plaats 1] gekocht voor een koopprijs van € 595.000,-. [eiseres] huurde deze ruimte sinds 2019 van [gedaagde] . Het appartementsrecht betreft de winkelruimte op de begane grond en de kelder. Boven de winkel bevinden zich een aantal appartementen. Het appartementsrecht van [eiseres] omvat 1/3e aandeel in het complex.
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] stelt dat de koop tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. In een vergadering van de VvE in februari 2024 is zij voor het eerst geconfronteerd met de gebrekkige staat van de gemeenschappelijke voorgevel van het complex. [onderneming 1] heeft op 28 juni 2024 een offerte uitgebracht voor het herstel van de volledige gevel. De herstelkosten bedragen € 103.156,15. [eiseres] moet daarvan 1/3e betalen. [eiseres] vordert een verklaring voor recht dat zij heeft gedwaald en opheffing van het nadeel dat zij door de dwaling heeft geleden door een vermindering van de koopprijs met € 35.302,38. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] de gevorderde partiële vernietiging van de koopovereenkomst ingetrokken. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiseres] doet primair een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hierin is opgenomen dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als de wederpartij in verband met hetgeen zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. [gedaagde] betwist dat aan de voorwaarden voor dwaling wordt voldaan. 
      
      
        
          
            [eiseres] had een onjuiste voorstelling van zaken 
        
      
      
    
    
      3.4.
      Wil het beroep op dwaling slagen, dan moet er ten eerste sprake zijn van een onjuiste voorstelling van zaken (een dwaling) bij [eiseres] bij het aangaan van de koopovereenkomst. De onjuiste voorstelling van zaken bestond er volgens haar uit dat zij niet op de hoogte was van de slechte staat van de voorgevel van het complex en het aanstaande groot onderhoud met de daarbij behorende kosten. 
      
    
    
      3.5.
      Vast staat dat bij de bouw van het pand in 1928 onbehandeld ijzer is gebruikt in de constructie achter het metselwerk van de gevel. Het ijzer is in de loop der jaren gaan roesten en uitzetten. Dat heeft geleid tot scheuren in de gevel, uitgedrukte voegen en lekkages. Hoewel partijen twisten over de vraag welk onderhoud ten tijde van de koop precies noodzakelijk was, zijn zij het erover eens dat in ieder geval herstelwerk ter plaatse van het bovenste appartement noodzakelijk was. [onderneming 1] heeft hiervoor op 20 juni 2023 een offerte uitgebracht met een aanneemsom van € 27.074,74. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat zij van de hiervoor omschreven toestand van de gevel niet op de hoogte was. Slechts de winkelruimte op de begane grond en de kelder werden door haar gehuurd, terwijl de lekkages zich met name ter plaatse van het bovenste appartement op de derde en vierde verdieping voordeden. [eiseres] was geen lid van de VvE en was ook niet bekend met de offerte van [onderneming 1] van 20 juni 2023. 
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] heeft het bestaan van een onjuiste voorstelling van zaken bij [eiseres] onvoldoende gemotiveerd betwist. Niet gebleken is dat [gedaagde] [eiseres] op hoogte heeft gesteld van de hiervoor omschreven staat van de gevel. De enkele e-mail van [gedaagde] aan de verkoopmakelaar dat er een lekkage is op de vierde verdieping en dat er in het voorjaar van 2024 een steiger wordt geplaatst “om de voegen te controleren etc. etc.” is daarvoor niet voldoende. [gedaagde] stelt dat op de gevel vochtplekken en uitgedrukte voegen zichtbaar waren en het reclamebord van PostNL overhelde als gevolg van oxidatie. Voor zover dit voor [eiseres] al zichtbaar was, dan wil dit naar het oordeel van de rechtbank nog niet zeggen dat [eiseres] had moeten begrijpen wat de consequenties daarvan waren, namelijk dat de gevel in zodanig slechte staat verkeerde dat deze op zeer korte termijn (geheel of gedeeltelijk) opnieuw zou moeten worden opgebouwd met aanzienlijke herstelkosten tot gevolg. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat [eiseres] ermee bekend was dat zich lekkages hebben voorgedaan ter plaatse van het bovenste appartement, dat de gevel recentelijk opnieuw is gevoegd en dat er raamkozijnen zijn vervangen. [gedaagde] heeft er ook nog op gewezen dat het dak aan de achterzijde van de winkel is vervangen, maar niet valt in te zien hoe dit verband houdt met de toestand van de voorgevel.
      
    
    
      3.8.
      De conclusie is dat vast staat dat bij [eiseres] bij het aangaan van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken bestond. 
      
      
        
          
            [eiseres] zou de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten
        
      
      
    
    
      3.9.
      Als tweede vereiste voor een geslaagd beroep op dwaling geldt dat [eiseres] de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan (causaal verband). 
      
    
    
      3.10.
      Bij deze vraag is van belang wat bij het aangaan van de koop op 13 november 2023 de omvang was van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. [gedaagde] stelt namelijk dat enkel herstel ter plaatse van het bovenste appartement noodzakelijk was, conform de offerte van [onderneming 1] van 20 juni 2023. Voor de aanneemsom van € 27.074,74 bood de reserve van de VvE (circa. € 21.000,-) grotendeels dekking. Dit zou betekenen – zo begrijpt de rechtbank het standpunt van [gedaagde] –  dat [eiseres] geen (grote) bijdrage zou hoeven doen en niet aannemelijk is dat zij de koop niet of enkel voor een lagere prijs zou hebben gesloten. [eiseres] brengt hier tegenin dat ten tijde van de koop herstel van de volledige gevel noodzakelijk was. Daarvoor heeft [onderneming 1] na de koop op 28 juni 2024 een offerte afgegeven met een aanneemsom van € 103.156,15. 
      
    
    
      3.11.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat ten tijde van de koop herstel van de volledige gevel noodzakelijk was. Hiervoor acht zij de volgende omstandigheden van belang. 
      
    
    
      3.12.
      In de groepsWhatsApp van de VvE schrijft [gedaagde] op 22 oktober 2020: 
      
      
        
          “Dit is een serieus onderwerp voor ons overleg wat ik graag nog dit jaar wil hebben en de verhuisbalk mogen wij niet meer gebruiken want al deze foto's bewijst dat alle ijzeren onderdelen in ons pand aan het roesten zijn en dat er binnen een paar jaar echt groot onderhoud gedaan moet worden want door het roesten worden de bakstenen er uit gedrukt.”
        
      
      
      
        Op 18 februari 2022 schrijft VvE-lid [A] :
      
      
      
        
          “ [B] Van het Voegbedrijf is zojuist geweest, hij is ook degene die heeft vastgesteld dat al het ijzerwerk verroest is, en ook bij de balkons, En dus de ijzeren balken boven de ramen in de gevel, en hij zegt dat het ijzerwerk roest dan gaan de stenen en de voegen uitzetten en dan krijg je scheuren, En dus vocht in de muur, de voorgevel is zeik en zeiknat, en geheel vol gezogen met water, hij komt nu als het droog is volgende week dan boven de ramen impregneren, maar hij zegt en dat heeft hij ook met [gedaagde (voornaam)] besproken de vorige keer, dat wij Toch moeten gaan nadenken aan groot onderhoud van de gevel, Nu Impregneren, is het laatste lapmiddel
          
          (…)
        
      
      
      
        
          groot onderhoud aan de gevel wil zeggen alle stenen weghalen, opnieuw stempelen, dat zijn de verstevigingen in de gevel, en dan opnieuw opbouwen, dat kan [B] ook niet dat moet echt een grote bouwbedrijven doen”
        
      
      
      
        Op 28 februari 2023 schrijft [A] : 
        
          “Beste allemaal, omdat er nog steeds lekkage is bij een bepaalde wind in combinatie met regen, is vandaag [B] geweest de voeger, de klus is voor hem te groot, maar al het ijzer werk wat in de gevel zit, wat is gaan oxideren, drukt de voegen er uit, en zoals wij weten zullen wij de hele voorgevel opnieuw moeten doen en al het ijzerwerk laten impregneren, dit geldt ook voor de balkonophangingen en de hijsbalk.”
        
        
          Waarop [gedaagde] reageert:
        
          “Top [A (voornaam)] , als wij wat moeten doen laat je het ons dan weten”
        
      
      
      
        Op 2 maart 2023 schrijft [A] :
        
          “Ik ga nu proberen een offerte te krijgen om dus alles af te hakken en de balkon aansluitingen, hijsbalk, ijzeren balken in de muur allemaal te laten behandelen, En de gevel opnieuw opbouwen dat gaat een lang traject worden”
        
      
      
      
        Waarop [gedaagde] reageert: 
      
      
      
        
          “Lijkt mijn een goed idee”
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        [onderneming 1] heeft vervolgens op 20 juni 2023 een offerte uitgebracht voor herstelwerk ter plaatse van enkel het bovenste appartement. Toch betekent dat niet dat alleen dit herstelwerk nodig is, zoals [gedaagde] beweert. De VvE heeft daarna immers besloten om bij [onderneming 1] een offerte op te vragen voor herstel van de volledige gevel en dit werk is (grotendeels) ook uitgevoerd. Aan de stelling van [gedaagde] dat dit enkel uit efficiencyoverwegingen is gedaan, omdat er toch al een steiger zou worden geplaatst, gaat de rechtbank voorbij. Dit strookt ten eerste niet met de WhatsAppberichten die hiervoor zijn geciteerd. Daaruit volgt dat al het ijzer in de gevel is gaan oxideren en herstelwerk aan de volledige gevel moet worden uitgevoerd. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het werk dat inmiddels door [onderneming 1] is uitgevoerd aan de volledige gevel absoluut noodzakelijk was. Dit wordt ondersteund door de e-mails van ingenieursbureau [onderneming 2] van 24 juni 2024 en 2 juli 2024. Daarin geeft zij aan dat de liggers op de derde en vierde verdieping direct moeten worden hersteld en dat de rest van de gevel twee à drie jaar kan wachten. Deze termijn is niet zodanig lang dat gezegd kan worden dat het herstel van de volledige gevel ten tijde van de koop op 13 november 2023 nog niet noodzakelijk was. Verder vindt de rechtbank het ook niet aannemelijk dat de VvE enkel uit efficiencyoverwegingen en zonder dat daartoe een noodzaak bestond, heeft besloten om opdracht te geven tot herstel van de volledige gevel, terwijl de VvE-reserve daarvoor geen dekking bood.
    
    
      3.14.
      Hiermee staat vast dat ten tijde van de koop herstel van de volledige gevel noodzakelijk was. De VvE-reserve bood daar slechts gedeeltelijk dekking voor. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk is dat [eiseres] de koop bij een juiste voorstelling van zaken niet voor dezelfde koopprijs zou zijn aangegaan. Van haar kan niet worden verlangd dat zij precies aangeeft voor welke prijs zij de koop wel zou hebben gesloten. 
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft niet voldaan aan zijn mededelingsplicht
        
      
      
    
    
      3.15.
      Als laatste vereiste voor een geslaagd beroep op artikel 6:228 lid 1 sub b BW geldt dat [gedaagde] in verband met hetgeen hij over de dwaling van [eiseres] wist of behoorde te weten, haar daarover had behoren in te lichten (mededelingsplicht). [eiseres] stelt dat op [gedaagde] een mededelingsplicht rustte en hij daar niet aan heeft voldaan. [gedaagde] betwist dit. 
      
    
    
      3.16.
      Ten tijde van de koop op 13 november 2023 was [gedaagde] op de hoogte van de problemen met de gevel en de mogelijkheid dat de volledige gevel hersteld zou moeten worden. Dit volgt wel uit die hiervoor geciteerde WhatsAppgesprekken. Ook was hij bekend met de offerte van [onderneming 1] van 20 juni 2023. Uit de WhatsAppgesprekken blijkt dat hij ook bekend was met het voornemen van de VvE om een offerte op te vragen voor het herstel van de volledige gevel. 
      
    
    
      3.17.
      Hiervoor is al overwogen dat [eiseres] niet bekend was met de staat van de gevel en de omvang van de (mogelijke) herstelkosten. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] dit wist of moest begrijpen en er dus rekening mee had moeten houden dat [eiseres] dwaalde. 
      
    
    
      3.18.
      Tot slot vindt de rechtbank dat van [gedaagde] , die bekend was met het feit dat er forse kosten in verband met gebreken aan de gevel voor (de leden van) de VvE in het verschiet lagen die de VvE-reserve mogelijk aanzienlijk zouden overschrijden, verlangd mocht worden dat hij [eiseres] daarop uitdrukkelijk zou wijzen. [gedaagde] had moeten begrijpen dat deze kosten wezenlijke invloed konden hebben op de hoogte van de koopprijs die [eiseres] bereid zou zijn te betalen. Dit geldt des te meer omdat [eiseres] vóór de koop in een e-mail nadrukkelijk heeft gevraagd naar “zaken betreffende het pand waar wij rekening mee moeten houden nu of in de toekomst” en naar “gebreken/onderhoud etc”. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd. De stelling van [gedaagde] dat het een bijna 100 jaar oud pand betreft en dat [eiseres] zelf (bouwkundig) onderzoek had moeten doen naar de gevel gaat niet op. Zelfs als van [eiseres] mocht worden verwacht dat zij niet alleen de staat van haar eigen appartement, maar ook de staat van de volledige gemeenschappelijk gevel van het complex zou onderzoeken, dan kan daarop door [gedaagde] naar vaste rechtspraak geen beroep worden gedaan, omdat hij zelf zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Deze regel strekt er juist toe om ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden.
      
    
    
      3.19.
      
        [gedaagde] heeft niet aan zijn mededelingsplicht voldaan. Niet gebleken is dat hij [eiseres] heeft ingelicht over de staat van de gevel en de daarmee verband houdende herstelwerkzaamheden. Zoals overwogen is de enkele mededeling dat er een lekkage is op de vierde verdieping en dat er in het voorjaar van 2024 een steiger wordt geplaatst “om de voegen te controleren etc. etc.” niet voldoende. 
      
      
        
          Er is geen sprake van een uitsluitend toekomstige omstandigheid 
        
      
      
    
    
      3.20.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat de dwaling een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW. De rechtbank is het hier niet mee eens. [eiseres] heeft terecht aangevoerd dat de dwaling het feit betreft dat op het moment van de koop grootschalig onderhoud aan de volledige gevel noodzakelijk was. Hieraan doet niet af dat de exacte hoogte van de herstelkosten pas na de koop bekend werden.
      
      
        
          De dwaling komt niet voor rekening van [eiseres] 
        
      
      
    
    
      3.21.
      
        [gedaagde] heeft een aantal redenen aangevoerd waarom de dwaling op grond van artikel 6:228 lid 2 BW voor rekening van [eiseres] behoort te blijven. 
      
    
    
      3.22.
      Ten eerste stelt [gedaagde] dat [eiseres] het appartement sinds 2019 huurde en op de hoogte was van de vocht- en lekkageproblemen. Dit verweer gaat niet op. Hiervoor is al vastgesteld dat [eiseres] niet op de hoogte was van de staat van de gevel. 
      
    
    
      3.23.
      Vervolgens heeft [gedaagde] een beroep gedaan op artikel 14 van de koopovereenkomst. Daarin staat kort gezegd dat het appartement wordt overgedragen in de staat waarin het zich bevindt bij het tot stand komen van de koopovereenkomst (‘as is where is’) en dat de koper alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaardt. [gedaagde] stelt dat partijen hiermee zijn overeengekomen dat het dwalingsrisico voor rekening van [eiseres] komt. De rechtbank is het met [eiseres] eens dat het beroep op deze clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), omdat [gedaagde] heeft verzuimd essentiële informatie over de onderhoudstoestand van de gevel mede te delen. Verwezen wordt naar wat daarover hiervoor al is overwogen. 
    
    
      3.24.
      Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft geschonden en de dwaling daarom voor haar rekening komt. Dit verweer faalt, opnieuw omdat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. 
      
      
        
          Het beroep op dwaling slaagt, de koopprijs wordt verminderd
        
      
      
    
    
      3.25.
      De conclusie is dat het beroep op dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub b BW slaagt. De daarop ziende gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. 
      
    
    
      3.26.
      In plaats van vernietiging van de overeenkomst vordert [eiseres] opheffing van het door haar geleden nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW). De rechtbank acht aannemelijk dat partijen een lagere koopprijs zouden zijn overeengekomen vanwege de verwachte toekomstige kosten voor het herstel van de volledige gevel. Voor de vraag met welk bedrag de koopprijs moet worden verminderd om dit nadeel op te heffen, overweegt de rechtbank dat [eiseres] moet worden gebracht in de situatie waarin zij zou hebben verkeerd als zij niet had gedwaald, dus als zij bekend zou zijn geweest met de aard en omvang van de gebreken, de daarmee gepaard gaande kosten en de reserve van de VvE. De rechtbank kan vanzelfsprekend niet met zekerheid vaststellen wat er was gebeurd als [gedaagde] aan zijn mededelingsplicht had voldaan. De rechtbank mag het nadeel van [eiseres] daarom schatten (artikel 6:97 BW). 
      
    
    
      3.27.
      
        [eiseres] vordert een prijsvermindering gelijk aan haar deel van de door [onderneming 1] geoffreerde herstelkosten van € 103.156,15. De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat niet zonder meer bij dit bedrag kan worden aangeknoopt. Het gaat om het verschil tussen de betaalde koopprijs en de hypothetische koopprijs die [eiseres] zou hebben kunnen bedingen zonder dwaling. 
      
    
    
      3.28.
      
        Uit de door [eiseres] overgelegde facturen van [onderneming 1] volgt dat de (hoogst noodzakelijke) herstelwerkzaamheden ongeveer € 80.000,- hebben gekost. Deze werkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd en door de VvE betaald. Als [eiseres] bekend was met de staat van de gevel en deze herstelkosten, dan zou zij naar inschatting van de rechtbank rekening houden met de VvE-reserve van circa € 21.000,-. [eiseres] stelt dat zij daar geen rekening zou hebben gehouden, maar daar gaat de rechtbank niet in mee. De reserve was door de VvE al bestempeld om te gebruiken voor het herstel van de gevel. Dat de reserve opnieuw en mede door [eiseres] moet worden gevuld voor toekomstig onderhoud, maakt niet dat [eiseres] naar inschatting van de rechtbank met de bestaande reserve geen rekening zou houden. De reserve moet dus van de herstelkosten worden afgetrokken. Dit betekent dat een bedrag van ongeveer € 60.000,- overblijft. [eiseres] zou daarvan € 20.000,- moeten betalen. Gelet op dit bedrag zouden partijen naar schatting van de rechtbank in een onderhandeling een koopsom zijn overeengekomen van € 585.000,-. De rechtbank schat het nadeel dat [eiseres] door de dwaling heeft geleden op het koopprijsverschil van € 10.000,- 
        (€ 595.000 – € 585.000.). 
      
      
    
    
      3.29.
      
        [eiseres] heeft gevorderd dat de koopprijsvermindering wordt vermeerderd met de reële prijsstijgingen vanaf de dagvaarding tot de datum van dit vonnis. Deze vordering wordt afgewezen. De koopprijsvermindering wordt begroot door te kijken naar de feitelijke situatie zoals die nu is en de hypothetische situatie zoals die zou zijn geweest zonder dwaling. 
      
    
    
      3.30.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat de koopprijsvermindering op grond van artikel 6:101 BW (eigen schuld) moet worden verlaagd omdat [eiseres] onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Dit verweer gaat niet op, omdat [eiseres] in deze procedure geen schadevergoeding in de zin van afdeling 6.1.10 BW vordert.
      
    
    
      3.31.
      
        Gezien het voorgaande zal de rechtbank [gedaagde] veroordelen om een bedrag van 
        € 10.000,- aan [eiseres] te betalen. 
      
      
    
    
      3.32.
      
        [eiseres] vordert de wettelijke rente over de koopprijsvermindering vanaf 14 juni 2024. De wettelijke rente van artikel 6:119 BW gaat lopen op het moment dat de schuldenaar in verzuim is geraakt. De gevolgen van de overeenkomst worden pas gewijzigd als gevolg van deze uitspraak. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de koopprijsvermindering ook pas ontstaat bij het uitspreken van dit vonnis. [gedaagde] kan dus nog niet in verzuim zijn geraakt. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen als de koopprijsvermindering niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen
        
      
      
    
    
      3.33.
      
        
          [eiseres] heeft € 1.128,02 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De vorderingen van [eiseres] hebben geen betrekking op één van de situaties waarin het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de norm van artikel 6:96 lid 2 sub c BW. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is alleen toewijsbaar, als deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang daarvan ook redelijk is. Dat er door [eiseres] in redelijkheid buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt, heeft zij voldoende onderbouwd. Nu slechts een gedeelte van de vordering wordt toegewezen, zal de rechtbank de buitengerechtelijke kosten toewijzen voor het toegewezen bedrag en met inachtneming van de in het Besluit genoemde tarieven, welke worden geacht redelijk te zijn. Dit betekent dat een bedrag van 
        € 875,00 wordt toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de datum van dagvaarding.
      
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen 
        
      
      
    
    
      3.34.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.228,00
              
              
                (2 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.926,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.35.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      4De beslissing 
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      verklaart voor recht dat [eiseres] heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst; 
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen: 
      
        
          € 10.000,- aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als dit bedrag niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald; 
        
        
          € 875,- aan buitengerechtelijk incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 20 februari 2025 tot de voldoening; 
        
      
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.926,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
      
    
    
      4.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      4.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.P. Lunter en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.
      
      
      
        45353
      
    
  
  
     HR 11 juli 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7675.