ECLI:NL:RBAMS:2025:2804, Rechtbank Amsterdam, 30-04-2025, c/13/753538 HA ZA 24-732
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-04-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroepsfout van financieel hypotheekadviseur. Zorgplichtschending. Onvoldoende gezorgd voor halen van de termijn van een aantrekkelijk renteaanbod, althans onvoldoende gewaarschuwd. Nadere aktewisseling over schadeomvang.

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/753538 / HA ZA 24-732
    
    
    
      
        Vonnis van 30 april 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      beiden te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser] (mannelijk enkelvoud; afzonderlijk: [eiser 1] en [eiser 2] ),
      advocaat: mr. F.P. Richel,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1de vennootschap onder firma [naam vof] ,
    
      2. DE GEZAMENLIJK ERFGENAMEN VAN [erflater], 3. [gedaagde 3] BV, 
      allen te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagde] (vrouwelijk enkelvoud; afzonderlijk: de VOF, de erfgenamen en de BV),
      advocaat: mr. R. Bosman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 27 juni 2024 met producties,
      - de conclusie van antwoord met producties,
      - het tussenvonnis van 23 oktober 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 maart 2025 en de daarin genoemde processtukken.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] heeft in de periode september 2021 tot en met juni 2022 advies voor de financiering van twee woningen ingewonnen bij de VOF en via de VOF twee financieringen afgesloten (het adviestraject).
      
    
    
      2.2.
      De VOF verleent diensten als financieel (hypotheek)adviseur. De BV is vennoot van de VOF. Ten tijde van het adviestraject was ook de heer [erflater] (hierna: [erflater] ) vennoot. [erflater] is in [overlijdensdatum] 2023 overleden.
      
    
    
      2.3.
      In juni 2021 heeft [eiser] voor het eerst contact gehad met de VOF om de herfinancieringsmogelijkheden voor zijn bestaande woning in [plaats] (hierna ook: de bestaande woning) te bespreken. Na een telefoongesprek heeft [eiser] afgezien van nader advies door de VOF.
      
    
    
      2.4.
      Op 15 september 2021 heeft [eiser] een nieuwe woning gekocht in [woonplaats] (hierna ook: de nieuwe woning) voor € 777.000. [eiser] diende in eerste instantie eind oktober 2021 de financiering rond te hebben en een bankgarantie van 10% van de aankoopprijs af te geven (€ 77.700). De passeerdatum was gesteld op 31 maart 2022.
      
    
    
      2.5.
      Enkele dagen later, op 19 september 2021, heeft [eiser] contact opgenomen met de VOF voor een passende financiering voor de aankoop van de nieuwe woning en voor advies over het aanhouden van de bestaande woning voor verhuur. Partijen zijn toen een overeenkomst van opdracht aangegaan, waarbij de VOF [eiser] tegen betaling zou voorzien van financieel advies.
      
    
    
      2.6.
      Op 7 oktober 2021 heeft a.s.r. op verzoek van de VOF een renteaanbod voor financiering van de nieuwe woning uitgebracht (hierna ook: renteaanbod oktober 2021). Dit aanbod bestond uit een hypotheekbedrag van € 712.943 met drie leningdelen. Ieder leningdeel kende een rentevaste periode van tien jaar, met een rente van 1,20% of 1,35%. Het rentevoorstel was geldig tot en met 5 januari 2022. Als de hypotheek voor de nieuwe woning op die datum niet zou zijn gepasseerd, zou het rentevoorstel verlengd kunnen worden tot en met 4 juni 2022.
      
    
    
      2.7.
      Tot eind mei 2022 heeft a.s.r. via de VOF meerdere keren verzocht om nadere informatie en stukken van [eiser] om de financieringsaanvraag van [eiser] te kunnen afronden.
      
    
    
      2.8.
      Op 15 november 2021, later dan initieel afgesproken, heeft a.s.r. namens [eiser] de bankgarantie voor de nieuwe woning verstrekt. De reden van vertraging was dat a.s.r. eerder nog niet beschikte over alle benodigde documenten van [eiser]
      
    
    
      2.9.
      Begin januari 2022 is het rentevoorstel van a.s.r. verlengd tot en met 4 juni 2022, omdat de hypotheekakte voor de nieuwe woning (nog) niet was gepasseerd.
      
    
    
      2.10.
      De passeerdatum voor de nieuwe woning is drie keer uitgesteld. De eerste keer is de datum verzet naar 21 april 2022, de tweede keer naar 9 mei 2022 en de derde keer naar 21 juni 2022. 
      
    
    
      2.11.
      Voor de bestaande woning had [eiser] een hypothecaire lening bij Nationale Nederlanden. De VOF heeft bij Hypotrust een offerte aangevraagd om de hypothecaire lening bij Nationale Nederlanden over te sluiten naar Hypotrust. 
      
    
    
      2.12.
      Op 14 april 2022 heeft Hypotrust een bindende offerte voor herfinanciering van de bestaande woning uitgebracht. Dit aanbod bestond uit een hypothecaire lening van € 180.000 met een rentevaste periode van 10 jaar en een rente van 1,31%. Hierbij zou de lopende financiering bij Nationale Nederlanden worden vervangen. Verder staat in de offerte dat Hypotrust verhuur niet toestaat. [eiser] is akkoord gegaan met dit aanbod.
      
    
    
      2.13.
      Op 28 april 2022 heeft [eiser] de hypotheekakte bij Hypotrust voor de bestaande woning gepasseerd bij de notaris.
      
    
    
      2.14.
      Op 27 mei 2022 heeft a.s.r. via de VOF verzocht om aanvullende stukken van [eiser] voor de financiering van de nieuwe woning. De geldigheid van een aantal al aangeleverde documenten was namelijk verlopen, zoals een taxatierapport, en een aantal documenten ontbraken, zoals bewijs van eigen middelen. Op 31 mei 2022 heeft [eiser] de nog ontbrekende documenten bij de VOF aangeleverd.
      
    
    
      2.15.
      Op 5 juni 2022 is het renteaanbod oktober 2021 (zie 2.6) van a.s.r. verlopen. Op 10 juni 2022 heeft a.s.r. een verzoek van de VOF tot verlenging van dit aanbod afgewezen.
      
    
    
      2.16.
      
        Op 10 juni 2022 heeft de VOF via WhatsApp over de offerte van a.s.r. onder andere aan [eiser] gecommuniceerd: 
        “Maandag komt de offerte !! Komt (eindelijk ) goed – ( met mooie rentes )”
      
      
    
    
      2.17.
      Op 17 juni 2022 heeft a.s.r. een nieuw renteaanbod gedaan aan [eiser] voor de nieuwe woning (hierna ook: renteaanbod juni 2022). Dit aanbod bestond uit een hypotheekbedrag van € 584.00 met vier leningdelen. Drie leningdelen voor in totaal€ 575.000 hadden een rentevaste periode van tien jaar, met een rente van 3,07% of 3,22%. Het vierde leningdeel voor € 9.000 had een rentevaste periode van één maand met een rente van € 1,65%. Daarnaast kende het aanbod een overbruggingshypotheek van € 144.000, met een looptijd van één jaar en een rente van 2,84%.
      
    
    
      2.18.
      
        [eiser] heeft het renteaanbod juni 2022 onder protest geaccepteerd.
      
    
    
      2.19.
      Op 21 juni 2022 is de nieuwe woning geleverd aan [eiser] op basis van het renteaanbod juni 2022.
      
    
    
      2.20.
      Op 23 september 2022 heeft de rechtsbijstandverlener van [eiser] de VOF per e-mail aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] als gevolg van de advisering van de VOF heeft geleden, en de VOF gesommeerd tot betaling van een schadebedrag van ruim € 137.000. De VOF heeft niet voldaan aan de sommatie.
      
    
    
      2.21.
      In juni 2023 heeft [eiser] de onder 2.17 genoemde overbruggings-hypotheek verlengd met één jaar met een variabele rente van 4,55%. Vervolgens heeft [eiser] de overbruggingshypotheek nogmaals verlengd, in afwachting van het verloop van deze procedure.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, samengevat, dat de rechtbank:
        I. voor recht verklaart dat [gedaagde] haar zorgplicht heeft geschonden,
        II. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot het betalen van een bedrag aan [eiser] : € 278.577,46 plus € 2.100 per maand vanaf april 2023 totdat verhuur van de bestaande woning mogelijk is,
        III. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt in de buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten en de nakosten plus rente.
      
      
      
        Daarnaast vordert [eiser] dat de rechtbank bepaalt dat [gedaagde] ook aan het vonnis moet voldoen als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] stelt dat de VOF haar zorgplicht als opdrachtnemer heeft geschonden omdat de VOF in het adviestraject niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur mag worden verwacht. [eiser] maakt daarbij drie verwijten:
      
        
          i) de VOF heeft de geldigheid van het renteaanbod oktober 2021 laten verstrijken, terwijl [eiser] alle benodigde documenten op tijd had aangeleverd;
        
        
          ii) de VOF had de afgesloten overbruggingshypotheek voor de woning in [plaats] niet moeten adviseren, want die hypotheek is gelet op de wensen van [eiser] niet passend; en
        
        
          iii) de VOF had niet moeten adviseren om de bestaande hypotheek bij Nationale Nederlanden over te sluiten naar Hypotrust, omdat [eiser] daardoor veel hogere maandlasten heeft en de bestaande woning niet kan verhuren.
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij is het niet eens met de vorderingen en vindt dat [eiser] in de proceskosten moet worden veroordeeld. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vraag die voorligt is of de VOF bij haar advisering aan [eiser] gedurende het adviestraject heeft gehandeld als een goed opdrachtnemer en daarbij de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Van een hypotheekadviseur zoals de VOF mag onder meer worden verwacht dat hij termijnen in de gaten houdt en zijn cliënt zodanig informeert (bijvoorbeeld over eventuele risico’s en mogelijke gevolgen) dat de cliënt in staat is om een weloverwogen keuze te maken, ook waar het gaat om het al dan niet opvolgen van een gegeven advies. Bij het (over)sluiten van een hypotheek(vorm) mag van een hypotheekadviseur verwacht worden dat hij onderzoekt of dit (over)sluiten in het belang is van zijn cliënt. Als de hypotheekadviseur dit nalaat levert dit een zorgplichtschending tegenover de cliënt op (een beroepsfout). In dat geval is de hypotheekadviseur in beginsel aansprakelijk voor de schade die zijn cliënt lijdt als gevolg van de beroepsfout.
      
      
        
          eerste verwijt (laten verlopen renteaanbod oktober 2021): zorgplicht geschonden
        
      
      
    
    
      4.2.
      Ten aanzien van het eerste verwijt (laten verlopen renteaanbod oktober 2021) heeft de VOF niet gehandeld zoals van een hypotheekadviseur mag worden verwacht. Daartoe geldt het volgende.
      
    
    
      4.3.
      Het renteaanbod oktober 2021 was een aanbod van a.s.r. van 7 oktober 2021 dat in januari 2022 is verlengd tot en met 4 juni 2022. Een van de voorwaarden om van dit aanbod – met naarmate de tijd verstreek steeds aantrekkelijkere rentetarieven – gebruik te kunnen maken was dat de hypotheekakte voor de nieuwe woning uiterlijk op 4 juni 2022 gepasseerd moest zijn bij de notaris. Het staat vast dat dit niet is gebeurd. Dat 4 juni 2022 als passeerdatum niet gehaald is, kan de VOF worden verweten.
      
    
    
      4.4.
      Waar de VOF heeft aangevoerd dat niet zij maar een ICT storing bij a.s.r. de oorzaak is geweest van het niet halen, baat dit haar niet. De rechtbank kan niet vaststellen of eind mei en/of begin juni 2022 van een dergelijke ICT storing sprake was. Maar als daar veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan, is dat onvoldoende om te concluderen dat de VOF haar taken wél naar behoren heeft verricht. De VOF heeft namelijk zelf aangevoerd (i) dat zij pas op 31 mei 2022 alle benodigde documentatie van [eiser] bij a.s.r. heeft aangeleverd en (ii) dat na het aanleveren van een dossier vragen kunnen komen voordat gepasseerd kan worden. Dat laatste blijkt overigens ook in dit dossier, omdat a.s.r. bij eerder aangeleverde documentatie vragen heeft gesteld en vanwege de lange duur van het traject a.s.r. ook updates wilde hebben van bijvoorbeeld taxaties die niet langer geldig waren (zie 2.14). Dit  betekent dat bij het aanleveren van alle benodigde documentatie op 31 mei 2022 de verwachting dat 4 juni 2022 (of zelfs een dag eerder, aangezien 4 juni 2022 een weekenddag was) gepasseerd zou zijn, zonder dat al een afspraak gepland stond bij de notaris, niet realistisch is. Anders gezegd: de VOF was op 31 mei 2022 al te laat met het aanleveren van alle benodigde documentatie.
    
    
      4.5.
      Het verweer van de VOF dat zij niet bij a.s.r. hoefde na te vragen of de geldigheidsdatum van 4 juni 2022 gehandhaafd zou worden baat haar ook niet. De VOF had dat wel moeten doen als zij daar vanuit wilde gaan. Het kan zo zijn dat hypotheekverstrekkers in eerdere stadia makkelijk(er) omgingen met het verlengen van een renteaanbod, maar dat maakt niet dat als een hypotheekverstrekker daar een keer niet meer akkoord gaat, dit niet voor rekening en risico van de VOF komt. In dat kader blijft het WhatsApp bericht van de VOF aan [eiser] van 10 juni 2022 bijzonder, nu daar staat dat het wel goed komt met de offerte – terwijl het renteaanbod oktober 2021 op 5 juni 2022 al was verlopen en een verlengingsverzoek was afgewezen (zie 2.15 en 2.16). Ook dit verkeerde beeld komt voor rekening en risico van de VOF.
      
    
    
      4.6.
      De VOF heeft verder aangevoerd dat zij steeds afhankelijk was van informatie die [eiser] moest aanleveren, en dat in het bijzonder het ‘bewijs eigen middelen’, gecompliceerd in verband met een niet afgeronde echtscheiding van [eiser 2] in Spanje, pas op 31 mei 2022 beschikbaar was. Ook dit verweer slaagt niet. Het kan zijn dat de VOF gedurende het adviestraject soms in afwachting was van stukken die [eiser] moest aanleveren. Maar dit ontslaat de VOF niet van haar verplichting er voor te waken dat de passeerdatum van 4 juni 2022 gehaald wordt, althans ervoor te zorgen dat [eiser] begrijpt wat de gevolgen zijn als die termijn niet gehaald wordt (bijvoorbeeld door indringend te waarschuwen als de tijd dringt). Dat geldt in het bijzonder aangezien het in dit geval ging om een markt waarin de hypotheekrentes inmiddels aan het stijgen waren en een nieuw aanbod ongunstiger zou uitpakken. Op dit punt heeft de VOF niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur in de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. Dat het dossier van [eiser] atypisch was, dat het ging om een hectische markt en dat COVID maatregelen de communicatie moeilijker maakten, kan de VOF niet baten. Deze omstandigheden ontslaan de VOF namelijk niet van haar plicht om duidelijk te communiceren aan haar cliënt [eiser] tot wanneer een bepaalde termijn geldt en wat de eventuele gevolgen zijn als die termijn niet gehaald wordt. Dat heeft de VOF nagelaten, hetgeen zij overigens ook impliciet heeft erkend.
      
    
    
      4.7.
      Aldus heeft de VOF op dit punt haar zorgplicht tegenover [eiser] geschonden en dus sprake van een beroepsfout van de VOF. 
      
      
        
          tweede verwijt (advies overbruggingshypotheek): geen zorgplicht geschonden
        
      
      
    
    
      4.8.
      Doordat het renteaanbod oktober 2021 was verlopen heeft [eiser] – noodgedwongen, de nieuwe woning was immers al gekocht en moest worden afgenomen – het renteaanbod juni 2022 geaccepteerd, onder protest. Dit renteaanbod kende een lager hypothecair leenbedrag met als gevolg dat een overbruggingshypotheek nodig was. Met hogere rentes leidde dit renteaanbod bovendien tot hogere maandlasten. De VOF heeft toegelicht dat de overbruggingshypotheek bij de marktomstandigheden van toen, met gestegen rentes, noodzakelijk was om de financiering voor de nieuwe woning rond te krijgen. [eiser] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Dat [eiser] de overbruggingshypotheek niet nodig het gehad als het renteaanbod oktober 2021 niet was verlopen is evident. Maar dat levert geen nieuwe beroepsfout op ten aanzien van (de overbruggingshypotheek als onderdeel van) het renteaanbod juni 2022. Dat [eiser] als gevolg van de overbruggingshypotheek met zeer hoge financiële lasten werden geconfronteerd kan zo zijn, maar dat de VOF in de omstandigheden van toen anders had kunnen en moeten handelen is niet gebleken. Dit verwijt levert dus geen (aanvullende) zorgplichtschending op.
      
      
        
          derde verwijt (oversluiten financiering bestaande woning): geen zorgplicht geschonden
        
      
      
    
    
      4.9.
      De VOF heeft ten slotte haar zorgplicht tegenover [eiser] ook niet geschonden door te adviseren om de financiering bij Nationale Nederlanden voor de bestaande woning over te sluiten naar Hypotrust. De hypotheekakte ten behoeve van Hypotrust is gepasseerd op 28 april 2022. Toen was het renteaanbod oktober 2021 nog geldig en bestond er geen tijdsdruk om voor de financiering bij Hypotrust te kiezen. Daarnaast blijkt uit het dossier niet dat het oversluiten van de bestaande financiering naar Hypotrust een slecht advies was. De VOF heeft onbetwist aangevoerd dat de financiering bij Nationale Nederlanden, althans de rentevaste periode, zou aflopen en dat oversluiten naar Hypotrust op dit moment de meeste logische stap was, omdat [eiser 1] binnen afzienbare tijd de leeftijd van 57 jaar zou bereiken. Een hypotheekverstrekker zou vanaf die leeftijd enkel kijken naar het opgebouwde pensioen en niet meer naar het salaris, waardoor [eiser] minder financieringsmogelijkheden zou hebben en dit dus ongunstiger zou uitpakken voor hem. Dat verweer komt aannemelijk voor. Verder heeft de VOF toegelicht dat voor de noodzakelijke ophoging van de hypotheeklening voor de bestaande woning sowieso een nieuwe offerte nodig was, ook bij Nationale Nederlanden, en dat Hypotrust op dat moment de gunstigste voorwaarden had. De mogelijkheid tot verhuur zou sowieso een aanpassing van de hypotheek vereisen, ook bij Nationale Nederlanden, en dit kwam pas later aan de orde als [eiser] niet meer woonachtig was in de woning. Tot slot heeft [eiser] er bij de VOF geen punt van gemaakt dat Hypotrust geen verhuur toestaat. Weliswaar mag van een hypotheekadviseur worden verwacht dat hij adviseert en signaleert op belangrijke punten, maar dat ontslaat zijn cliënt – in dit geval [eiser] – niet van de verantwoordelijkheid om de onderliggende documenten ook zelf goed door te nemen. In de offerte van Hypotrust is duidelijk aangegeven dat verhuur niet wordt toegestaan dit had [eiser] dus kunnen weten en met de VOF kunnen bespreken, hetgeen hij niet heeft gedaan.
      
      
        
          causaal verband aanwezig
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij schade heeft geleden als gevolg van de beroepsfout van de VOF zodat causaal verband bestaat. Als [eiser] de financiering voor de nieuwe woning zou hebben afgesloten op basis van het renteaanbod oktober 2021 zou hij lagere maandlasten hebben gehad en was de overbruggingshypotheek niet nodig geweest. Gelet op het dossier is ook voldoende aannemelijk dat er verder geen belemmeringen waren: a.s.r. heeft immers in juni 2022 gefinancierd op basis van de documenten die [eiser] tot en met mei 2022 al had verstrekt.
      
      
        
          schade: deels toewijsbaar en nadere onderbouwing nodig
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] heeft gelet op het voorgaande recht op schadevergoeding van de VOF. De omvang van de schadevergoeding is gelijk aan het verschil tussen de situatie die bestaat met de beroepsfout van de VOF (de werkelijke situatie) en de situatie zoals die zou zijn geweest zonder beroepsfout van de VOF (de hypothetische situatie).
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] vordert aan schadevergoeding € 278.577,46, bestaande uit meerdere schadeposten, inclusief een maandelijks bedrag van € 2.100 vanaf april 2023 totdat hij de bestaande woning kan verhuren (paragraaf 137 van de dagvaarding). De schadeposten worden hierna besproken. 
      
      
        
          kopje “De Nieuwe Woning”
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        
          [eiser] stelt dat hij vanwege de uitgestelde levering van de nieuwe woning recht heeft op vergoeding van dagrente (€ 2.300,92), notariskosten (€ 75) en de taxatiekosten vanwege het opnieuw laten taxeren van die woning (€ 750). Die schadeposten worden grotendeels afgewezen. Dat het uitstellen van de passeerdatum steeds gelegen is in de risicosfeer van de VOF is niet gebleken. Uit het dossier volgt veeleer dat is uitgesteld omdat bepaalde stukken voor a.s.r. ontbraken, zoals bewijs van eigen middelen en stukken die verband hielden met de niet geheel afgeronde echtscheiding van [eiser 2] in Spanje, waardoor de hypotheekaanvraag niet kon worden afgerond. [eiser] heeft die documenten op 22 april 2022, een dag na de tweede uitgestelde datum, zie 2.10, naar de VOF gestuurd waarna a.s.r. op 27 mei 2022 nog aanvullende vragen heeft gesteld, zie 2.14. Dat vertraging is opgelopen, waardoor ook het eerdere taxatierapport was verlopen en [eiser] de woning dus opnieuw moest laten taxeren, is dus niet te wijten aan een fout van de VOF. Dit is anders voor de periode van 4 juni 2022 tot en met 21 juni 2022, omdat in de hypothese zonder beroepsfout het aannemelijk is dat uiterlijk 3 juni 2022 (de vrijdag voor het eind van het renteaanbod oktober 2021) gepasseerd zou zijn. De dagrente ad € 28,06 maal 17 dagen = € 477,02 komt voor vergoeding in aanmerking. 
        
          kopje “De Bestaande Woning”
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiser] vordert vergoeding van de oversluitkosten van zijn hypotheek bij Nationale Nederlanden naar Hypotrust (€ 1.322,54) bij de bestaande woning. Die schadeposten worden afgewezen omdat is vastgesteld dat de VOF haar zorgplicht niet heeft geschonden met haar advies over de financiering bij Hypotrust.
      
    
    
      4.15.
      Ook de gestelde huurinkomsten van € 2.100 per maand vanaf april 2023 worden afgewezen. De rechtbank kan niet vaststellen dat de bestaande woning in [plaats] daadwerkelijk zou worden verhuurd en per wanneer dat dan zou zijn. De mogelijkheid van verhuur op termijn was weliswaar onderwerp van gesprek tussen [eiser] en de VOF, maar onvoldoende zeker om als basis voor een schadevergoeding te dienen.
      
      
        
          kopje “Algemeen: de Nieuwe Woning en de Bestaande Woning tezamen”
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [eiser] wil de advieskosten die zij de VOF heeft betaald (€ 2.000) vergoed krijgen, maar die schadepost wordt ook afgewezen. De VOF heeft immers werkzaamheden verricht voor [eiser] en de VOF moet daarvoor worden betaald. Een beroepsfout biedt geen grond voor restitutie van die kosten.
      
    
    
      4.17.
      Van de onder dit kopje gevorderde € 272.129 (hypothetische situatie versus huidige situatie) is een deel toewijsbaar. Zonder beroepsfout zou [eiser] de financiering bij a.s.r. op grond van het renteaanbod oktober 2021 hebben afgesloten. De schade die toewijsbaar is komt dus neer op een verschil van de lasten van de huidige financiering bij a.s.r. (werkelijke situatie) en de lasten die hij gehad zou hebben van de financiering bij a.s.r. op basis het renteaanbod oktober 2021 (hypothetische situatie). [eiser] heeft met haar nagekomen productie 73 een analyse gemaakt van die lasten, maar daarbij ook andere zaken meegenomen, waaronder de kosten voor het oversluiten van de hypotheek voor de bestaande woning bij Hypotrust en eventuele verhuur. De rechtbank kan uit die analyse niet eenvoudig opmaken welk schadebedrag ziet op enkel de beroepsfout zoals in dit vonnis is vastgesteld. De omvang van de schade kan daarom (nog) niet worden toegewezen. [eiser] wordt in de gelegenheid gesteld om de schade die verband houdt met de beroepsfout zoals aan het begin van in deze alinea bedoeld bij korte akte nader te onderbouwen.
      
      
        
          geen eigen schuld
        
      
      
    
    
      4.18.
      Het beroep van de VOF op eigen schuld van [eiser] slaagt niet. De beroepsfout heeft niets van doen met het feit dat [eiser] de nieuwe woning al had aangekocht en pas daarna advies heeft ingewonnen bij de VOF. Dat maakt de inhoud van het advies van een hypotheekadviseur mogelijk anders (de te financieren koopprijs staat dan immers al vast), maar niet de wijze waarop een hypotheekadviseur behoort de handelen en ontslaat hem niet van de plicht zijn cliënt te waarschuwen over het verlopen van termijnen en de gevolgen daarvan. Dat de VOF na het verlopen van het renteaanbod oktober 2021 alternatieven heeft geboden met een variabele rente en [eiser] daar niet mee akkoord is gegaan, maakt niet dat [eiser] niet schadebeperkend heeft gehandeld en dus eigen schuld heeft aan de schade die hij lijdt. Bij variabele rente hoort een ander risicoprofiel en [eiser] was vrij daar niet voor te kiezen.
      
      
        
          geen hoofdelijke veroordeling erfgenamen en de BV 
        
      
      
    
    
      4.19.
      De rechtbank wijst de gevorderde hoofdelijke veroordeling van de erfgenamen en de BV af. Het staat niet ter discussie dat de VOF de contractspartij van [eiser] is. De beroepsfout is door de VOF begaan en de VOF is aansprakelijk voor de als gevolg daarvan geleden schade. Dat de BV en de erfgenamen van [erflater] als (voormalige) vennoten mede aansprakelijk zijn kan zo zijn, maar het had veeleer voor de hand gelegen hen, in het bijzonder waar het de erfgenamen van een overleden vennoot betreft, pas in rechte te betrekken als (i) vast staat dat sprake is van een beroepsfout en (ii) verhaal niet mogelijk is gebleken bij de VOF. Dat laatste ligt in het geheel niet voor de hand, nu uit het dossier blijkt dat de VOF een aansprakelijkheidsverzekering heeft en [eiser] dit wist vóór aanvang van deze procedure. Met name de erfgenamen van [erflater] hebben er belang bij om niet in een procedure te worden betrokken als daar geen te respecteren belang mee is gediend. De hoofdelijke veroordeling van de erfgenamen en de BV zal bij deze stand van zaken worden afgewezen.
      
      
        
          conclusie: de VOF heeft een beroepsfout begaan en [eiser] mag schade nader onderbouwen
        
      
      
    
    
      4.20.
      De conclusie is dat de VOF een beroepsfout heeft begaan door het renteaanbod oktober 2021 te laten verlopen althans daar onvoldoende voor te waarschuwen. De VOF moet de schade die [eiser] daardoor lijdt vergoeden. [eiser] wordt in de gelegenheid gesteld om haar schade nader te onderbouwen met een korte akte.
      
      
        
          verder verloop van de procedure
        
      
      
    
    
      4.21.
      De rechtbank verwijst de zaak naar de rol van 28 mei 2025 voor akte uitlating door [eiser] om haar schade nader te onderbouwen met inachtneming van wat de rechtbank onder 4.17 heeft overwogen. De VOF kan daarna daarop reageren. 
      
    
    
      4.22.
      Bij eindvonnis zal de rechtbank beslissen op de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
      
    
    
      4.23.
      Mochten partijen op basis van dit tussenvonnis alsnog een regeling treffen, dan worden zij verzocht dit aan de rechtbank door te geven. Dan zal de zaak worden doorgehaald. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 28 mei 2025 voor akte door [eiser] , zoals overwogen in rechtsoverweging 4.17, waarna de VOF daarop mag reageren,
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. R. Hafith en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.
      
    
  
  
     artikel 7:401 Burgerlijk Wetboek