ECLI:NL:RBDHA:2025:13754, Rechtbank Den Haag, 23-07-2025, C/09/678758 / HA ZA 25-81
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Buren. Verdeling van herstelkosten. De penthouse-eigenaren moeten hun reglementaire verplichtingen nakomen en conform de breukdelen in de Splitsingsakte bijdragen in de kosten van het herstel van de gemeenschappelijke gevels van twee woontorens.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/678758 / HA ZA 25-81
    
    
    
      
        Vonnis van 23 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONINVEST te Voorburg,
      eiseres,
      hierna te noemen: ‘WoonInvest’,
      advocaat: mr. S.A. den Engelsen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          
            [partij 1]
           en [partij 2] te [woonplaats 1] ,
      
      
        
          
            [partij 3]
           en [partij 4] te [woonplaats 1] ,
      
      
        
          
            [partij 5]
           en [partij 6] te [woonplaats 1] ,
      
      
        
          
            [partij 7]
           en [partij 8] te [woonplaats 2] ,
      
    
    
      gedaagden,
      hierna samen te noemen: ‘de penthouse-eigenaren’,
      advocaat: mr. M.A. van der Lubbe.
    
    
    
  
  
    
      1Waar gaat de zaak over?
    
    
      1.1.
      De zaak gaat over de verdeling van de kosten die zijn gemaakt voor het herstellen van de gevels van twee woontorens in [plaats] . WoonInvest heeft alle kosten betaald. Zij vordert dat de penthouse-eigenaren die in de woontorens wonen, daaraan meebetalen. 
      
    
    
      1.2.
      Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank neemt eerst door welke stukken partijen hebben ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de beoordeling van de zaak en waarover partijen het eens zijn. De rechtbank vat de vorderingen van WoonInvest samen en beoordeelt die vorderingen en de juridische argumenten die partijen over en weer naar voren hebben gebracht. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissing.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
      
        
          de drie dagvaardingen van 23 december 2024 (betekend aan de penthouse-eigenaren sub 1 tot en met 3), met producties 1 tot en met 34;
        
        
          de dagvaarding van 30 december 2024 (betekend aan de penthouse-eigenaren sub 4), met producties 1 tot en met 34;
        
        
          de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 10;
        
        
          het tussenvonnis van 26 maart 2025 waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
        
        
          het B8-formulier van WoonInvest van 9 mei 2025, met producties 35 tot en met 37.
        
      
      
    
    
      2.2.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Daarbij hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat naar voren is gebracht. 
      
    
    
      2.3.
      Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      3.1.
      WoonInvest en de penthouse-eigenaren zijn (oud) leden van twee Verenigingen van Eigenaren (‘de VvE’s’) van twee identieke woontorens in Den Haag, gelegen aan de [straatnaam 1] (‘ [VvE 1] ’) en de [straatnaam 2] (‘ [VvE 2] ’). 
      
    
    
      3.2.
      De besturen van de VvE’s hebben een wisselende samenstelling.
      
    
    
      3.3.
      Op de bovenste verdieping van elke woontoren bevinden zich twee penthouses. De appartementsrechten van deze (vier) penthouses zijn in eigendom (geweest) bij de penthouse-eigenaren. Woningcorporatie WoonInvest is rechthebbende van overige appartementsrechten in de twee woontorens. 
      
      
        
          De Koop- / aannemingsovereenkomst
        
      
      
    
    
      3.4.
      De woontorens zijn tussen 2004 en 2006 gebouwd. De eerste bewoners van de penthouses hebben voor aanvang van de bouw van de woontorens een appartementsrecht voor de nog te bouwen penthouses gekocht van [bedrijfsnaam 1] B.V. (‘ [bedrijfsnaam 1] ’). 
      
    
    
      3.5.
      De Koop - / aannemingsovereenkomst tussen [bedrijfsnaam 1] en de penthouse-eigenaren sub 2 (tevens een van de eerste bewoners) van 3 maart 2004, luidt als volgt: 
      
      
        
          KOOP- / AANNEMINGSOVEREENKOMST
        
        voor appartementsrechten (…)
      
      
      
        Ondergetekenden:
        
          [bedrijfsnaam 1] B.V.
        (…)
      
      
      
        Hierna te noemen “de ondernemer”, (…); en 
        (…).
        hierna te noemen “de verkrijger”
      
      
      
        in overweging nemende
        dat de ondernemer een gebouw zal stichten te [wijk] waarvan de in de splitsing betrokken grond plaatselijk bekend is als (…) ( [VvE 2] ), kadastraal bekend Gemeente Den Haag (…).
        dat de ondernemer het complex heeft gesplitst of zal splitsen in appartemensrechten overeenkomstig de (ontwerp)akte van splitsing (…) en het in die akte van splitsing vastgestelde en / of aangeduide reglement, (…);
        (…)
      
      
      
        Een exemplaar van de (ontwerp)akte van splitsing en (…) zijn door partijen gewaarmerkt en aan deze akte gehecht.
      
      
      
        zijn per 3 maart 2004 overeengekomen als volgt:
      
      
      
        I 	De ondernemer verkoopt aan de verkrijger, die koopt van de ondernemer:
        	het appartementsrecht recht gevend op het 160/2176 aandeel in het in de overweging genoemde gebouw met bijbehorende grond, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van het privégedeelte bestemd tot bewoning, (…).
      
      
      
        
          Bij deze aanvaardt de verkrijger uitdrukkelijk de lasten en beperkingen omschreven in de bij deze overeenkomst behorende en aan deze akte gehechte door partijen ondertekende bijlagen, zijnde de ontwerpakte van splitsing in appartementsrechten [VvE 1] / [VvE 2] en ontwerpakte levering appartement [VvE 1] / [VvE 2] beide d.d. 28 november 2003.
        
      
      
      
        
          [VvE 2]	De verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging genoemde gebouw met bijbehorende grond en de ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en (…), het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de verkrijger verkochte appartementsrecht een aandeel uitmaakt, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van (…).
      
      
      
        (…).
      
      
      
        De overige penthouse-eigenaren hebben gelijkluidende koop-/ aannemingsovereenkomsten gesloten met [bedrijfsnaam 1] .
      
      
      
        
          De Splitsingsakte
        
      
      
    
    
      3.6.
      Op 1 juni 2004 is voor de woontorens met twee separate (voor zover hier relevant, vrijwel gelijkluidende) notariële aktes ten aanzien van de appartementsrechten in de (nog te bouwen) woontorens het volgende vastgelegd: 
      
      
        
          SPLITSINGSAKTE
        
      
      
      
        (…)
        
          Verklaringen vooraf
        
        Wooninvest behoort toe:
        een perceel bouwterrein bestemd voor de bouw van een appartementencomplex, bevattende tweeëntwintig huurwoningen en twee penthouses, (…), alles met verder toebehoren, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage sectie (…), (…);
        hierna ook te noemen: “het registergoed”.
        Het registergoed zal door Wooninvest in eigendom worden verkregen door (…).
        (…).
        
          Splitsing registergoed
        
        Voormeld registergoed wordt bij deze gesplitst in de volgende appartementsrechten:
        1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van tweeëntwintig (te stichten) woningen, (…), plaatselijk nog onbekend te ’s-Gravenhage, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, sectie BE nummer (…), uitmakende het één duizend achthonderdzesenvijftig/tweeduizend éénhonderzesenzeventigste (1.856/2.176) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel bouwterrein met een (daarop te stichten) appartementencomplex, bevattende tweeëntwintig woningen en twee penthouses, (…);
        2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het penthouse met twee terrassen op de zevende verdieping, (…), plaatselijk nog onbekend te ’s-Gravenhage, kadastraal bekend (…), uitmakende het éénhonderzestig/tweeduizend éénhonderdzesenzeventigste (160/2.176) aandeel in de hiervoor onder 1 omschreven gemeenschap;
        3. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het penthouse met twee terrassen op de zevende verdieping, (…), plaatselijk nog onbekend te ’s-Gravenhage, kadastraal bekend (…), uitmakende het éénhonderzestig/tweeduizend éénhonderdzesenzeventigste (160/2.176) aandeel in de hiervoor onder 1 omschreven gemeenschap.
        De appartementsrechten behoren toe aan Wooninvest.
        
          REGLEMENT
        
        Bij deze wordt vastgesteld het reglement van splitsing, zoals bedoeld in artikel 5:111 sub d van het Burgerlijk Wetboek, luidende:
        A. Definities
        
          Artikel 1
        
        (…).
        
          B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn
        
        
          Artikel 2
        
        1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor bij de omschrijving van het appartementsrecht gemelde breukdeel.
        2. (…).
        3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. (…).
        4. (…).
        
          C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars
        
        
          Artikel 3
        
        Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
        a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
        b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
        c. de schulden en kosten van de vereniging;
        d. (…);
        e. de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars, onverminderd het bepaalde in artikel 6 derde lid;
        (…);
        j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig, daaronder begrepen de kosten verschuldigd aan het bestuur.
        (…).
        
          F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
        
        
          Artikel 9
        
        1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
        a. (…), het geraamte van het gebouw met de bijbehorende grond, het ruwe metselwerk, (…), de buitengevels, (…);
        b. (…).
        2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privégedeelten bevinden.
        3. (…).
        (…).
        
          Artikel 15
        
        De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.
        (…).
        
          L. Oprichting en vaststelling van de statuten van de vereniging van eigenaars
        
        
          I. Algemene Bepalingen
        
        
          Artikel 30
        
        1. Bij deze akte wordt opgericht een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder e van het Burgerlijk Wetboek.
        2. (…).
        3. De vereniging heeft ten doel:
        a. het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en wel met name het beheer van het gebouw zomede van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken;
        b. (…).
        
          Artikel 31
        
        De middelen van de vereniging worden gevormd door de bijdragen door de eigenaars verschuldigd overeenkomstig de bepalingen van het reglement, alsmede door andere baten.
        (…).
        
          
            [VvE 2] . Vergadering van eigenaars
        
        
          Artikel 33
        
        1. (…).
        
          Artikel 34
        
        1. Stemgerechtigd zijn de eigenaars, onverminderd het bepaalde in artikel 5:123 derde lid van het Burgerlijk Wetboek. 
        (…).
        
          Artikel 37
        
        1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
        2. (…).
        
          Artikel 38
        
        1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
        (…).
        2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. (…).
        3. (…).
        (…).
        
          III. Bestuur van de vereniging
        
        
          Artikel 41
        
        1. Het bestuur berust bij één of meer bestuurders, die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd. (…).
        2. (…).
        3. Het bestuur beheert de middelen van de vereniging, waaronder begrepen de gelden gereserveerd voor het periodiek onderhoud en de noodzakelijke vernieuwingen als bedoeld in artikel 4 eerste lid, onverminderd het bepaalde in artikel 32. 
        (…).
      
      
      
        
          De Koopaktes
        
      
      
    
    
      3.7.
      Bij notariële Koopakte van 9 juni 2004 zijn WoonInvest, [bedrijfsnaam 1] en de penthouse-eigenaren sub 2 het volgende overeengekomen, voor zover hier relevant:
      
      1. (…);
      A. (…); 
      
        hierna ook te noemen Wooninvest;
      (…); 
      
        hierna ook te noemen [bedrijfsnaam 1] .
      
      2. a. de heer (…),
      3. b. mevrouw (…),
      
        
          hierna tezamen te noemen: koper.
        
        De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden:
      
      A. Overeenkomst Wooninvest
      Op grond van een tussen Wooninvest en [bedrijfsnaam 1] gesloten overeenkomst heeft [bedrijfsnaam 1] het recht op levering verworven van na te melden registergoed, (…).
      
      
        Koop-/aannemingsovereenkomst [bedrijfsnaam 1] / koper, koopprijs
      
      
        Blijkens een op drie maart tweeduizendvier tussen [bedrijfsnaam 1] en koper gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft [bedrijfsnaam 1] haar recht op levering van het na te melden registergoed, verkocht aan koper. 
        (…).
        Op grond van het vorenstaande draagt de comparant sub 2 namens [bedrijfsnaam 1] ter voldoening van haar verplichting uit bovengenoemde koop-/aannemingsovereenkomst het recht op levering van het hierna genoemde registergoed over aan de koper, die verklaart dit te aanvaarden.
        (…).
        Op grond van het hiervoor vermelde levert de comparant sub 1 genoemd namens Wooninvest ter voldoening van de leveringsverplichting van [bedrijfsnaam 1] bij deze aan koper die in eigendom aanvaardt, ieder voor een gelijk deel:
        
          Registergoed
        
        Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het penthouse (…), uitmakende het éénhonderdzestig/tweeduizend éénhonderdzesenzeventigste (160/2.176) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel bouwterrein met een (daarop te stichten) appartementencomplex, bevattende tweeëntwintig woningen en twee penthouses, (…);
        
          hierna ook te noemen het verkochte
        
        door de koper te doen gebruiken als bouwgrond, bestemd voor de bouw van een woonhuis met toebehoren. (…).
        (…).
        
          Voorafgaande verkrijging / aankomsttitel
        
        Het verkochte is door Wooninvest in eigendom verkregen door (…).
        
          Splitsing in appartementsrechten
        
        Het perceel grond met de te stichten en gestichte opstallen is gesplitst in appartementsrechten bij akte op één juni tweeduizend vier (…).
        Koper is gehouden tot nakoming van de bepalingen van het reglement van splitsing (…).
        (…).
        De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden, dat gemelde overeenkomst voorts is aangegaan onder de navolgende:
        
          Bepalingen en bedingen
        
        (…)
        
          Leveringsverplichting, juridische en feitelijke levering
        
        
          Artikel 2
        
      
      
        
          Wooninvest is verplicht [bedrijfsnaam 1] een recht van eigendom te leveren dat (…).
        
        
          
            [bedrijfsnaam 1] is verplicht de koper een recht van eigendom te leveren dat (…).
        
      
      
        (…).
        
          Artikel 3
        
        De feitelijke levering van het verkochte zal plaatsvinden op het tijdstip als bedoeld in de tussen [bedrijfsnaam 1] en koper gesloten koop-/aannemingsovereenkomst.
        (…).
        
          Bijzondere bepalingen / kwalitatieve verplichtingen en erfdienstbaarheden
        
        
          Artikel 6
        
        (…).
        
          Bijzondere voorwaarden
        
        De comparanten verklaarden voorts dat op de verkoop van toepassing zijn de navolgende bijzondere voorwaarden:
      
      
      
        
          Artikel 1
        
        
          Bestemming en gebruik
        
      
      
        
          De grond is bestemd voor bebouwing met twaalf eengezinswoningen in de vrije koop sector, vierenveertig appartementen in de sociale huur sector en vier penthouses in de vrije koop sector, (…).
        
        
          (…). 
        
      
      (…).
      
      
        De Koopaktes tussen WoonInvest, [bedrijfsnaam 1] en de overige penthouse-eigenaren zijn gelijkluidend. 
      
      
    
    
      3.8.
      Aannemingsbedrijf [bedrijfsnaam 2] heeft de woontorens gebouwd in opdracht van [bedrijfsnaam 1] . [bedrijfsnaam 2] is inmiddels gefailleerd. 
      
      
        
          Herstel van gebrekkig metselwerk aan de gevels
        
      
      
    
    
      3.9.
      In de loop der jaren bleek het metselwerk van de gevels van beide woontorens gebrekkig. De besturen van de VvE’s hebben een notitie opgesteld:
      
      
        Van: de besturen van [VvE 1] en [VvE 2]
        Datum: 18 juni 2020
      
      
      
        
          Samenvatting
        
      
      
      
        Er is discussie over wie de kosten moet dragen van enkele gebreken aan de appartementencomplexen [VvE 1] en [VvE 2] . Onderzoeksrapporten geven aan [dat] deze gebreken er bij de bouw zijn ingeslopen. De bouwtekeningen zijn echter niet meer te vinden bij de opdrachtgever en ontwikkelaar Wooninvest, reden voor de andere eigenaars van de complexen om Wooninvest aansprakelijk te houden voor deze gebreken. Het lijkt te gaan om een totaal aan kosten dat oploopt tot € 175.000, waarvan zo’n € 25.000 op conto zou komen van de andere eigenaars dan Wooninvest. Om een voortgaande en mogelijk ook juridische discussie te vermijden wordt voorgesteld voor dat bedrag van € 25.000 gezamenlijk een oplossing te zoeken.
      
      
    
    
      3.10.
      Op 21 juli 2020 komen de besturen van de VvE’s en medewerkers van WoonInvest bij elkaar. De VvE-besturen vragen om een oplossing voor de herstelkosten. Van de bijeenkomst is een gespreksverslag opgesteld, met de notitie van 18 juni 2020 (3.9) als bijlage. Het gespreksverslag luidt als volgt, voor zover relevant:
      
      
        
          [2] De gevel
        
      
      
      
        Er is na zo lange tijd niet meer goed te bepalen of bij de bouw ernstige fouten zijn gemaakt. Het rapport van bureau Groenland uit 2016 komt ook niet tot die conclusie – hoogstens zouden op specifieke plekken tot reparatie moeten leiden. WoonInvest is dan niet geneigd zich verantwoordelijk te houden voor de kosten van eventuele herstelwerkzaamheden. Als dergelijke kosten ontstaan, dan komt dat op conto van alle eigenaars. Afgesproken wordt dat er een onafhankelijke tweede beoordeling komt van de noodzaak tot reparatie uit het oogpunt van veiligheid (…). De opdracht voor die beoordeling moet komen van de besturen. WoonInvest zal een voorstel doen wie deze second opinion kan uitvoeren.
      
    
    
      3.11.
      Nebest B.V. heeft het metselwerk van de gevels van beide woontorens (visueel) onderzocht en steekproefsgewijs spouwinspecties verricht. Op 22 januari 2021 heeft Nebest twee rapportages afgegeven, waarin zij (onder meer) concludeert dat het metselwerk van beide gevels zo onveilig is, dat dit in het geheel moet worden vervangen. De rapportages bevatten geen kostenbegroting. 
      
    
    
      3.12.
      Op 4 februari 2021 stuurt Nebest een offerte voor de kosten die gemoeid zullen zijn met haar eventuele werkzaamheden voor de voorbereiding en begeleiding van het gevelherstel van de woontorens. De offerte bevat een plan van aanpak dat voorziet in het opstellen van een technische werkomschrijving, begeleiding van de aanbestedingsprocedure en controle-inspecties en ondersteuning bij de uitvoering. Uit de offerte volgt dat de kosten voor de herstelwerkzaamheden aan de gevels van de woontorens (de bouwsom) eerst inzichtelijk zullen zijn nadat de aanbestedingsprocedure is gesloten. 
      
    
    
      3.13.
      Op 8 april 2021 schrijft WoonInvest aan (de beheermaatschappij van) de VvE’s:
      
      
        Uit het rapport van Nebest is duidelijk gebleken, wat de oorzaken zijn van de problemen. Wooninvest heeft besloten om de kosten voor het herstel voor haar rekening te nemen met als voorwaarde dat WI betrokken wordt bij het beoordelen van de werkbeschrijving, offertes en aanbesteding. (…). Normaliter vragen wij meerdere offertes aan, is het mogelijk voor de VvE om nog andere offertes op kort[e] termijn aan te vragen? (…). Een offerte van Nebest hebben wij al ontvangen. Mocht dit traject te lang gaan duren, dan overleg ik intern of de offerte van Nebest acceptabel is. 
      
      
    
    
      3.14.
      De notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE [VvE 2] van 18 augustus 2021 luiden als volgt, voor zover hier relevant:
      
      
        
          Update gevelwerkzaamheden
        
        De heer Hoogland geeft aan dat WoonInvest zich bereid heeft verklaard om alle kosten van het gevelherstel voor haar rekening te nemen. Hierdoor liggen alle financiële, bouwtechnische en juridische consequenties van het gevelherstel bij Wooninvest. Hierdoor is de rol van beide VvE’s beperkt tot advisering en administratieve verwerking, maar de verantwoording en de uiteindelijke besluitvorming liggen bij Wooninvest. De VvE gaat hier na enige discussie mee akkoord.
      
      
      
        De heer (…) geeft aan dat op basis van het bestek een aantal aannemers is gevraagd een offerte uit te brengen. (…). Nebest zal op basis van deze offertes met een gunningsadvies komen. 
      
      
      
        (…)
      
      
      
        
          Besluitenlijst
        
      
      
      
        (…).
      
      
    
    
      5.1
      De ALV besluit dat ten aanzien van het geveltraject de VvE’s alleen zullen adviseren en zorg zullen dragen voor de administratieve verwerking. Wooninvest heeft de beslissingsbevoegdheid en de eindverantwoordelijkheid en zal de kosten dragen. 
      
    
    
      3.15.
      In een memo van 23 september 2021 zet Nebest uiteen dat twee partijen een aanbieding hebben gedaan. Op basis daarvan begroot Nebest de kosten voor het herstel van de gevels van beide woontorens op een bedrag van € 2.042.084,38.
      
    
    
      3.16.
      Op 4 november 2021 vindt een bijeenkomst plaats tussen WoonInvest en de penthouse-eigenaren van [VvE 1] en [VvE 2] , omdat de kosten van het vervangen van het metselwerk hoger blijken uit te vallen dan € 175.000. Uit het verslag dat van de bijeenkomst is opgesteld, blijkt dat WoonInvest vanwege de hogere kosten niet meer bereid is de bijdrage van de penthouse-eigenaren voor haar rekening te nemen, onder meer omdat zij meent dat zij daarvoor niet aansprakelijk is. In het verslag staat dat de penthouse-eigenaren WoonInvest “als opdrachtgever / projectontwikkelaar” aansprakelijk achten voor de alle herstelkosten.
      
    
    
      3.17.
      Op 22 november 2021 vindt een gezamenlijke algemene ledenvergadering van [VvE 1] en [VvE 2] plaats in aanwezigheid van medewerkers van WoonInvest. De notulen van deze vergadering luiden als volgt, voor zover hier relevant:
      
      
        
          Gevelproblematiek
        
      
      
      
        (…). Op 4 november 2021 heeft op verzoek van WoonInvest een informeel overleg plaatsgevonden met de particuliere eigenaren van VvE’s [VvE 1] en [VvE 2] . Hierin heeft WoonInvest aangegeven dat zij overweegt eerder gedane toezeggingen te herzien.
      
      
      
        (…) tijdens het informele overleg op 4 november 2021 [heeft] WoonInvest aangegeven geschrokken te zijn van de totale kosten, en dientengevolge te overwegen de particuliere eigenaren alsnog te laten meebetalen voor hun hele of gedeeltelijke eigendomsdeel. (…).
      
      
      
        (…) licht toe dat WoonInvest bereid is de kosten van het gevelherstel voor te financieren om geen verder oponthoud te hebben en ook om forse extra kosten te voorkomen. Als blijkt dat WoonInvest verantwoordelijk gehouden kan worden voor de bouwfouten waarvoor herstel nodig is, dan is WoonInvest bereid de volledige kosten te betalen. Dit staat nu nog niet vast voor WoonInvest, want de andere eigenaren hebben niet onderbouwd dat WoonInvest de opdrachtgever en/of projectontwikkelaar is geweest voor de bouw van de twee Terrana torens. WoonInvest is verder alleen bereid zich voorwaardelijk verantwoordelijk te houden voor de kosten als de VvE de opdrachtgever wordt voor de herstelwerkzaamheden. De voorzitter benadrukt dat, als de VvE de opdrachtgever wordt, de VvE ook ‘in the lead’ is. WoonInvest is zich hiervan bewust, en stemt hiermee in.
      
      
      
        De opdracht zal, zoals eerder al is besloten, worden gegund aan (…). 
      
      
      
        De leden stemmen in met het voorstel tot tijdelijke financiering door WoonInvest:
        WoonInvest financiert voor, hangende het aansprakelijkheidsonderzoek.
      
      
      
        
          Besluit:
        
        De leden stemmen in met het voorstel tot tijdelijke financiering door WoonInvest, hangende het aansprakelijkheidsonderzoek.
      
      
      
        (…).
      
      
      
        Vervolgens wordt besproken hoe het aansprakelijkheidsvraagstuk zal worden behandeld: vanuit het bestuur van de VvE, in onderling overleg tussen de VvE en WoonInvest of individueel vanuit de desbetreffende eigenaren. De heer (…) benadrukt blij te zijn met het voorstel tot voorfinanciering door WoonInvest. Hij heeft uitgezocht dat de eerste pet, die WoonInvest op heeft gehad, die van projectontwikkelaar is geweest. De voorzitter stelt voor dat het bestuur alle losse bevindingen van de individuele eigenaren zal verzamelen, samenvatten en vervolgens aan WoonInvest zal communiceren. (…). De leden stellen samen de deadline voor het aanleveren van de bewijsstukken aan het bestuur vast op 23 december 2021. (…).
      
      
      
        
          Besluit: 
        
        De individuele eigenaren zullen vóór 23 december 2021 hun bewijsmateriaal inzake de aansprakelijkheid voor de gevelproblematiek via (…) aanleveren aan het bestuur van de VvE.
      
      
      
        (…).
      
      
      
        De heer (…) vraag aan mevrouw (…) om toelichting op haar standpunt inzake de Standleidingen. Zij gaf daarbij aan dat WoonInvest deze kosten heeft voorgeschoten en hier mogelijk ook – net als op de kosten van het gevelherstel – op terug zal komen als blijkt dat deze kosten niet op het bordje van WoonInvest thuishoren. De voorzitter licht toe dat de VvE’s het standleidingherstel in eerste instantie zelf hebben betaald en na overleg op 21 juli 2020, waarin WoonInvest de problematiek van de standleidingen als bouwfout heeft erkend, hebben doorbelast aan WoonInvest. Mevrouw (…) benoemt dat het de bedoeling is dat dit ook voor het gevelherstel op deze wijze wordt gedaan. Benoemd wordt dat aan de financiering van het standleidingenherstel een besluit vanuit de vergadering ten grondslag lag, waar WoonInvest mee heeft ingestemd; als zij het hier destijds niet mee eens was, had zij dit binnen 30 dagen kenbaar moeten maken. Mocht WoonInvest hier nu toch op terugkomen, dan kan zij - omdat hier een vergaderbesluit aan ten grondslag ligt - de eigenaren hier niet op aanspreken; zij moet zich dan richten tot de VvE’s. Dit is dus wezenlijk anders dan nu bij het gevelhersteltraject, waar WoonInvest de kosten voorschiet, maar pas na opheldering van het aansprakelijkheidsvraagstuk duidelijk is waar de kosten thuishoren. Mevrouw (…) legt uit dat WoonInvest wel graag de methodiek hanteert, waarbij de VvE’s de facturen voldoen en vervolgens doorbelast aan WoonInvest. Dat is geen probleem. 
      
      
      
        
          Besluitenlijst
        
        1. De opdracht voor het gevelherstel wordt gegeven door de VvE’s.
        2. (…).
        3. (…).
        4. De leden stemmen in met het voorstel tot tijdelijke financiering door WoonInvest, hangende het aansprakelijkheidsonderzoek.
        5. (…).
        6. De individuele eigenaren zullen voor 23 december 2021 hun bewijsmateriaal inzake de aansprakelijkheid voor de gevelproblematiek via (…) aanleveren (…).
      
      
    
    
      3.18.
      Op 23 december 2021 zetten de penthouse-eigenaren uiteen dat WoonInvest als opdrachtgever voor de bouw (mede) verantwoordelijk is voor het toezicht op de kwaliteit van de constructie van de woontorens en de uitvoering en oplevering daarvan. Dat WoonInvest destijds opdrachtgever was, blijkt volgens de penthouse-eigenaren uit de leveringsakte van 9 juni 2004 (3.7), een formulier over de bouwvoorbereiding van 17 maart 2004, een uitnodiging voor het slaan van de eerste paal, een brief van 22 september 2004 over gewijzigd meerwerk, het projectbord en verkoop- en projectbrochures. 
      
    
    
      3.19.
      Op 19 januari 2022 schrijft een van de penthouse-eigenaren sub 3 aan de VvE-beheermaatschappij en de overige penthouse-eigenaren:
      
      
        (…). We spraken af dat de besturen van de VvE’s optreden als opdrachtgever, en die moeten dan tekenen voor de opdracht. Voorleggen aan WI wel even verstandig om hen de gelegenheid te geven ernaar te kijken, als (voor)financier.
      
      
    
    
      3.20.
      Op 27 januari 2022 schrijft de voorzitter van een van de VvE’s (tevens een van de penthouse-eigenaren sub 2) aan de VvE-beheermaatschappij en de overige penthouse-eigenaren, voor zover hier relevant:
      
      
        Om te voorkomen dat hierdoor onnodig vertraging in het gevelherstel komt, stel ik voor om morgen, ook wanneer er nog steeds geen reactie van Wooninvest is, het akkoord namens beide VvE’s af te geven door de beide voorzitters, te weten (…) en ondergetekende. We kunnen dat m.i. doen omdat Wooninvest al eerder heeft aangegeven de volledige voorfinanciering van het traject te doen, de beide VvE’s de opdrachtgever wil laten fungeren en akkoord is gegaan met de offerte van (…).
      
      
    
    
      3.21.
      De notulen van 22 november 2021 zijn ongewijzigd vastgesteld tijdens de algemene ledenvergadering van [VvE 1] en [VvE 2] van 23 augustus 2022. 
      
    
    
      3.22.
      Bij brief van 5 december 2022 schrijft WoonInvest aan de VvE-besturen dat zij tot de conclusie is gekomen dat zij niet aansprakelijk is voor de (te herstellen) bouwfouten. Zij verzoekt de VvE’s om binnen twee maanden te laten weten of zij de kosten van het herstel van de gevel voor hun rekening zullen nemen. 
      
    
    
      3.23.
      Bij brief van 2 februari 2023 schrijft de rechtsbijstandsverzekeraar van de VvE-besturen dat WoonInvest (wel) aansprakelijk is voor alle herstelkosten. In de brief staat ook dat de VvE-besturen ervan uitgaan dat WoonInvest de voorfinanciering zal voortzetten tot er finale helderheid is over de aansprakelijkheid. 
      
    
    
      3.24.
      Bij brief van 12 mei 2023 schrijft de rechtsbijstandsverzekeraar van de VvE-besturen aan WoonInvest dat de penthouse-eigenaren niet bereid zijn herstelkosten te betalen. 
      
    
    
      3.25.
      In december 2023 verkopen de penthouse-eigenaren sub 4 hun appartementsrecht onder vrijwaring van de kopers voor de betaling van eventuele herstelkosten van de gevel.
      
    
    
      3.26.
      Bij brief van 8 november 2024 schrijft WoonInvest aan de (voormalig) penthouse-eigenaren sub 4 dat het herstel is afgerond en dat zij hun deel (€ 81.441,09) moeten betalen. WoonInvest zal de (voormalig) penthouse-eigenaren in een juridische procedure betrekken, indien zij het bedrag niet binnen twee weken overmaken. 
      
    
    
      3.27.
      Bij brief van 15 november 2024 stuurt WoonInvest gelijkluidende brieven aan de overige penthouse-eigenaren, waarin zij betaling vordert van € 88.211,29 (penthouse-eigenaren sub 1 en sub 2) respectievelijk € 83.874,89 (penthouse-eigenaren sub 3).
    
    
      3.28.
      Bij brief van 29 januari 2025 stellen de VvE’s [bedrijfsnaam 3] (als rechtsopvolger van [bedrijfsnaam 1] ) aansprakelijk uit hoofde van de Koop-/aannemingsovereenkomsten (3.5) voor de schade die het gevolg is van het gebrekkige metselwerk aan de gevels van de woontorens. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      WoonInvest vordert, samengevat, dat de rechtbank bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
        
          a) de penthouse-eigenaren sub 1 veroordeelt om aan haar te betalen een bedrag van €  88.211,29, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2023 voor de facturen met een factuurdatum voor 6 januari 2023 en vanaf de data van de facturen voor de facturen met een factuurdatum na 6 januari 2023, althans te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 november 2024;
        
        
          b) de penthouse-eigenaren sub 2 veroordeelt om aan haar te betalen een bedrag van €  88.211,29, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2023 voor de facturen met een factuurdatum voor 2 februari 2023 en vanaf de data van de facturen voor de facturen met een factuurdatum na 2 februari 2023, althans te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 november 2024;
        
        
          c) de penthouse-eigenaren sub 3 en de penthouse-eigenaren sub 4 ieder veroordeelt om aan haar te betalen een bedrag van € 83.874,89, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2023 voor de facturen met een factuurdatum voor 2 februari 2023 en vanaf de data van de facturen voor de facturen met een factuurdatum na 2 februari 2023, althans te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 (penthouse-eigenaren sub 3) dan wel 12 (penthouse-eigenaren sub 4) november 2024;
        
      
      een en ander met veroordeling van de penthouse-eigenaren in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      4.2.
      WoonInvest legt aan de vorderingen ten grondslag dat de penthouse-eigenaren op grond van artikel 5:113 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) en het bepaalde in artikel 2 sub 3, artikel 3 sub b en artikel 9 sub 1 onder a van (het Reglement in) de Splitsingsakte gehouden zijn conform het statutaire breukdeel voor (vereenvoudigd gezegd) 5/68e deel bij te dragen in de kosten van het herstel van de (gemeenschappelijke) gevels. WoonInvest heeft alle kosten voorgeschoten, terwijl zij statutair gehouden is daaraan voor (slechts) 58/68e deel bij te dragen. De penthouse-eigenaren moeten hun reglementaire verplichtingen nakomen en hun aandeel in de kosten betalen.
      
    
    
      4.3.
      De penthouse-eigenaren voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van WoonInvest in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van WoonInvest in de proceskosten. 
      
    
    
      4.4.
      Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      De penthouse-eigenaren kunnen (ook) rechtstreeks worden aangesproken op grond van artikel 5:113 lid 4 en 5 BW. Het verweer van de penthouse-eigenaren dat WoonInvest de VvE’s had moeten dagvaarden en dat zij (dus) de verkeerde partijen heeft gedagvaard, gaat niet op.
      
      
        
          Het besluit van 18 augustus 2021 is in strijd met het bepaalde in de Splitsingsakte
        
      
      
    
    
      5.2.
      Hoewel WoonInvest niet de nietigheid of vernietigbaarheid van enig besluit van de VvE heeft ingeroepen - en vernietiging van een besluit van een orgaan van een VvE ook overigens geschiedt door de kantonrechter (artikel 5:130 lid 1 BW) -, stelt de rechtbank vast dat in het tot de Splitsingsakte behorende reglement is bepaald dat de buitengevels gemeenschappelijk zijn (artikel 9 sub onder a) en dat de kosten van het onderhoud althans noodzakelijk herstel daarvan gemeenschappelijk worden gedragen conform de breukdelen (artikel 3 onder a en b en artikel 2 sub 3). Het besluit van de VvE van 18 augustus 2021 om de kosten van het herstel van de gevels volledig voor rekening te laten komen van WoonInvest, wijkt af van de in de Splitsingsakte neergelegde regeling en is daarmee (dus) in strijd. Dit brengt nietigheid van het besluit mee (artikel 5:124 lid 2 BW jo. artikel 2:14 lid 1 BW jo. artikel 5:124 lid 1 BW jo. artikel 5:129 lid 1 BW). Met een dergelijk besluit kan niet worden afgeweken van de in de Splitsingsakte neergelegde regeling voor de kosten van onderhoud (of herstel) van de gemeenschappelijke delen, want uit de Splitsingsakte en het Reglement moet voor derden zijn af te leiden welke regels gelden voor de kosten. Voor zover de penthouse-eigenaren hebben willen bepleiten dat daarvan bij afzonderlijke overeenkomst tussen de VvE en een individueel lid kan worden afgeweken, slaagt die redenatie dus niet, omdat dit de kenbaarheid van de kostenverdeling aantast. 
      
      
        
          De Splitsingsakte
        
      
      
    
    
      5.3.
      De eigenaren zijn voor gelijke breukdelen aansprakelijk voor de schulden en kosten van de vereniging, tenzij er andere breukdelen zijn vastgelegd, zoals in dit geval (artikel 5:113 lid 2 BW). De penthouse-eigenaren betwisten niet dat zij op grond van het in de Splitsingsakte bepaalde breukdeel gehouden zijn om voor 5/68e deel bij te dragen in de kosten van het herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke delen (en dat dit in beginsel neerkomt op de door WoonInvest gevorderde respectieve bedragen, waarover hierna meer) en dat de gevels daartoe behoren. Dat WoonInvest alle herstelkosten heeft betaald, terwijl zij daartoe op grond van het Reglement in de Splitsingsakte niet gehouden is, is niet in geschil.
      
    
    
      5.4.
      Dit betekent dat de penthouse-eigenaren in beginsel gehouden zijn om voor 5/68e deel bij te dragen in de kosten van het herstel van beide gevels. De toezegging van WoonInvest om alle kosten te dragen, waarop zij later is teruggekomen, maakt dit niet anders. Daartoe wordt overwogen als volgt. 
      
      
        
          Het besluit van 18 augustus 2021
        
      
      
    
    
      5.5.
      WoonInvest was in eerste instantie niet bereid alle herstelkosten te betalen, omdat zij vond dat die voor rekening van alle eigenaren moesten komen. Zij heeft dit daarna toch toegezegd, omdat het om een ogenschijnlijk beperkt bedrag zou gaan en partijen het niet onnodig wilden juridiseren. Zowel WoonInvest als de penthouse-eigenaren gingen op het moment van haar toezegging uit van een bedrag van circa € 175.000, offertes waren nog niet opgevraagd. WoonInvest had geen bouwkundige in huis en heeft juist daarom de expertise van Nebest ingeschakeld, aldus WoonInvest. 
      
    
    
      5.6.
      De penthouse-eigenaren hebben deze lezing van WoonInvest niet bestreden. Namens hen is tijdens de zitting naar voren gebracht dat tijdens geen van de vergaderingen of bijeenkomsten gesproken is over (het risico op) aanzienlijk hogere kosten, totdat de begroting werd ontvangen. Dat dit anders was, blijkt ook uit niets. Uit de stukken valt af te leiden dat de uiteindelijke kostenbegroting een (onaangename) verrassing was. 
      
    
    
      5.7.
      Uit de notulen van de algemene ledenvergadering van 18 augustus 2021 en de toelichting van partijen ter zitting volgt dat WoonInvest haar toezegging heeft gedaan zonder dat een van partijen inzicht had in de (reële) kosten die gepaard gingen met die toezegging (3.11, 3.13 en 3.14). Daargelaten dat niet valt in te zien waarom niet eerst een kostenbegroting is afgewacht voordat er iets werd toegezegd, hadden de penthouse-eigenaren redelijkerwijs moeten begrijpen dat de toezegging van WoonInvest, die is vastgelegd tijdens de algemene ledenvergadering van 18 augustus 2021, geen gevolg meer had, omdat (als onweersproken vaststaat dat) met instemming van alle VvE-leden vervolgens een nieuw althans gewijzigd besluit is genomen tijdens de algemene ledenvergadering van 22 november 2021 (3.17). 
      
      
        
          Het besluit van 22 november 2021 is het uitgangspunt
        
      
      
    
    
      5.8.
      Daarmee is het besluit van 22 november 2021 in de plaats gekomen van het vermeende (want nietige) besluit van 18 augustus 2021. Op 22 november 2021 hebben alle VvE-leden - nadat met de begroting wel inzicht was verkregen in de herstelkosten (3.15) en nadat WoonInvest tijdens een informele bijeenkomst had aangegeven niet meer bereid te zijn alle kosten te dragen (3.16) en nadat WoonInvest tijdens de algemene ledenvergadering heeft toegelicht waarom zij terugkwam op de toezegging - besloten tot “tijdelijke financiering” door WoonInvest “hangende het aansprakelijkheidsonderzoek” en hebben zij zich (dus) verenigd met de (nieuwe) situatie waarin WoonInvest in tegenstelling tot haar eerdere toezegging, niet onvoorwaardelijk alle herstelkosten voor haar rekening zal nemen, maar slechts zal voorfinancieren, terwijl haar eventuele aansprakelijkheid wordt onderzocht. In de notulen staat ook dat deze situatie “wezenlijk anders” is dan de situatie van de standleidingen (waar WoonInvest alle herstelkosten had betaald) en dat “WoonInvest de kosten voorschiet, maar pas na opheldering van het aansprakelijkheidsvraagstuk duidelijk is waar de kosten thuishoren.” Het besluit van 22 november 2021 dient dan ook als uitgangspunt bij de beoordeling van de vorderingen.
      
    
    
      5.9.
      De rechtbank gaat voorbij aan het standpunt van de penthouse-eigenaren dat de vorderingen van WoonInvest moeten worden afgewezen, omdat geen sprake (meer) is van een schuld van de VvE’s jegens de aannemer die het herstelwerk heeft verricht. De beheermaatschappij van de VvE’s is opgetreden als opdrachtgever voor de betrokken aannemers en derden. Zij ontving facturen van de uitvoerende partijen en heeft namens de VvE’s het volledige bedrag daarvan in rekening gebracht bij WoonInvest, die heeft betaald. Daarmee is de schuld van de VvE’s jegens de aannemer weliswaar teniet gegaan, maar in de interne verhouding tussen WoonInvest en de penthouse-eigenaren is nog steeds sprake van een schuld ten aanzien waarvan de ene appartementseigenaar (WoonInvest) de andere appartementseigenaar (de penthouse-eigenaren) kan aanspreken (artikel 5:113 lid 5 BW).
      
    
    
      5.10.
      De penthouse-eigenaren voeren verder aan dat zij bij de totstandkoming van het besluit van 22 november 2021 nog steeds niet akkoord waren met meebetalen en dat daarom is afgesproken dat zij dit niet hoefden te doen, indien zij aantoonden dat WoonInvest de opdrachtgever is geweest voor de bouw van de woontorens. Volgens de penthouse-eigenaren hebben zij dit gedaan op 23 december 2021 (3.18) en dienen de vorderingen ook daarom te worden afgewezen. 
      
    
    
      5.11.
      Dit betoog slaagt evenmin. De penthouse-eigenaren hebben de door hen veronderstelde afspraak niet nader onderbouwd, ook niet nadat WoonInvest een en ander heeft betwist. Onder verwijzing naar de notariële stukken (3.5 - 3.7) heeft WoonInvest daarnaast (onweersproken) uiteengezet dat zij destijds enkel bouwgrond ter beschikking heeft gesteld, dat [bedrijfsnaam 1] de appartementsrechten aan de penthouse-eigenaren heeft verkocht en zich daarbij jegens hen heeft verbonden tot het realiseren van de penthouses en [bedrijfsnaam 2] vervolgens opdracht heeft gegeven tot de bouw. WoonInvest wijst er ook op dat de penthouse-eigenaren geen enkel specifiek verwijt tegen haar handelen zelf hebben aangevoerd, waaruit de schade aan de gevels zou zijn ontstaan (artikel 6:162 BW) en dat uit niets blijkt dat het bouwen van de gevels objectief behoort tot haar bedrijfsactiviteiten (artikel 6:171 BW). Hier hebben de penthouse-eigenaren onvoldoende tegenover gezet. 
      
    
    
      5.12.
      De rechtbank laat in het midden of er is afgesproken dat WoonInvest niets van het (aanzienlijke) bedrag van circa 2 miljoen euro zou terugvragen indien de penthouse-eigenaren (alleen maar) zouden aantonen dat WoonInvest de opdracht heeft gegeven voor de bouw. Uit de stukken waarnaar de penthouse-eigenaren verwijzen, blijkt in ieder geval niet dat zij die rol heeft gehad. Afgezien daarvan staat als onweersproken vast dat WoonInvest zich vanuit haar bedrijfsuitoefening bezighoudt met het verhuren van (bij haar in eigendom zijnde) woningen. Zelfs indien WoonInvest destijds de opdrachtgever is geweest, wat dus niet is komen vast te staan, leidt dit er niet toe dat het uitvoeren van bouwwerkzaamheden (dus) onder de uitoefening van haar bedrijfsactiviteiten komt te vallen. Dit is ook niet gesteld of gebleken. Met WoonInvest is de rechtbank eens dat het gaat om juridische aansprakelijkheid voor schade als gevolg van de bouwfouten en niet om de vraag of WoonInvest ”verantwoordelijk kan worden gehouden”. Dat dit de insteek was bij het besluit van 22 november 2021, volgt ook uit het gebruik van het woord “aansprakelijkheid” in de (besluitenlijst sub 6 van de) notulen en de correspondentie die daarna is gevoerd, waaruit blijkt dat het bestuur van de VvE’s althans de penthouse-eigenaren wisten dat het geld werd voorgeschoten met dat in het achterhoofd (3.19 en 3.20). Er is veel meer voor nodig om te kunnen zeggen dat de penthouse-eigenaren niet hoeven mee te betalen. WoonInvest heeft voldoende onderbouwd dat zij niet gehouden is de volledige herstelkosten voor haar rekening te nemen. Zij kan de penthouse-eigenaren conform de statutaire breukdelen aanspreken op grond van de hiervoor genoemde interne verhouding. De vorderingen van WoonInvest zullen worden toegewezen, met inachtneming van het hierna volgende. 
      
      
        
          Omvang vordering
        
      
      
    
    
      5.13.
      De penthouse-eigenaren betwisten de omvang van de respectieve vorderingen. Zij voeren aan dat de herstelkosten van de twee woontorens niet op één hoop kunnen worden gegooid, dat sommige kosten ten onrechte zijn opgevoerd of bij de ene woontoren veel hoger zijn dan bij de andere en dat op één van de facturen een verkeerde omschrijving staat. 
      
    
    
      5.14.
      WoonInvest heeft met overlegging van diverse onderliggende facturen uitgebreid onderbouwd dat zij in totaal € 2.340.372,01 heeft betaald voor alle herstelkosten inclusief meerwerk. Zij heeft overzichten opgesteld en toegelicht dat beide VvE’s de helft van de totaalsom moeten dragen en dat daarom onder de leden van de VvE’s € 1.032.987,01 moet worden verdeeld. Voor werk dat uitsluitend bij de ene of de andere woontoren is verricht, komt er (i) voor [VvE 1] € 107.711,44 bij en ( [VvE 2] ) voor [VvE 2] € 166.686,55 bij. Alles bij elkaar komt het erop neer dat onder de respectieve VvE-leden een bedrag moet worden verdeeld van € 1.140.698,45 (VvE [VvE 1] ) en € 1.199.673,56 (VvE [VvE 2] ). De penthouse-eigenaren sub 1 en sub 2 wonen in [VvE 2] en moeten (dus) elk 5/68e deel van € 1.199.673,56 betalen, derhalve € 88.211,29. De penthouse-eigenaren sub 3 en 4 zijn woonachtig (geweest) in [VvE 1] en moeten (dus) elk 5/68e deel van € 1.140.698,45 betalen, derhalve € 83.874,89. WoonInvest heeft ter zitting (onweersproken) toegelicht waarom de vordering op (voormalig) penthouse-eigenaren sub 4 verschilt van het bedrag dat zij eerder vorderde bij brief van 8 november 2024 (3.26).
      
    
    
      5.15.
      De aannemer heeft bij het opstellen van zijn facturen aan de VvE’s geen onderscheid gemaakt tussen [VvE 1] en [VvE 2] . De beheermaatschappij van de VvE’s heeft de facturen doorbelast aan WoonInvest en heeft waar mogelijk wel onderscheid gemaakt. Dat het (voor een van hen) mogelijk was om een meer nauwkeurigere uitsplitsing per appartementseigenaar te maken (of dat dit eerder is verzocht), is niet gesteld of gebleken. Voor zover de penthouse-eigenaren hebben willen bepleiten dat alle kosten nu moeten worden doorgerekend teneinde de kosten alsnog te laten uitsplitsen per appartementseigenaar, overweegt de rechtbank dat dit ondoenlijk is en kosten met zich brengt, indien dit door een deskundige moet worden gedaan. De penthouse-eigenaren hebben niet gesteld of en zo ja, in hoeverre zij bij een dergelijk karwei gebaat zullen zijn en hebben ook niet althans onvoldoende weersproken dat, zoals WoonInvest naar voren heeft gebracht, het slechts gaat om kleine verschillen, omdat (uit de memo van Nebest (3.15) blijkt dat) het (vrijwel) identieke werkzaamheden aan identieke woontorens betreft.
      
    
    
      5.16.
      De vorderingen zullen als onvoldoende gemotiveerd betwist worden toegewezen, met inachtneming van het hierna volgende. 
      
      
        
          Rente 
        
      
      
    
    
      5.17.
      WoonInvest maakt aanspraak op vergoeding van wettelijke rente vanaf 6 januari 2023 en/of 2 februari 2023 en/of 12 november 2024 en/of 15 november 2024.
      
    
    
      5.18.
      Anders dan WoonInvest stelt, zijn de penthouse-eigenaren niet in verzuim geraakt door de mededeling namens de besturen van de VvE’s van 2 februari 2023 (3.23). Het is te kort door de bocht om dit bericht namens de besturen van de VvE’s te beschouwen als een mededeling in de zin van artikel 6:83 sub c BW van de individuele penthouse-eigenaren. Het bestuur van de VvE’s is wisselend samengesteld en niet alle penthouse-eigenaren maken hier deel van uit. Hoewel het WoonInvest vrijstaat om óf de besturen van de VvE’s óf de individuele penthouse-eigenaren óf de besturen van de VvE’s én de individuele penthouse-eigenaren gezamenlijk aan te schrijven, had zij in ieder geval één lijn moeten aanhouden. WoonInvest heeft echter eerst de besturen van de VvE’s (3.22) en daarna de individuele penthouse-eigenaren aangeschreven (3.26 en 3.27). Daar komt bij dat de brieven van 5 december 2022 geen sommatiebrieven zijn, want daarin wordt niet gevraagd om de betaling van welk bedrag dan ook. De brieven van 8 november 2024 en 15 november 2024 zijn wel te beschouwen als sommatiebrieven, maar in die brieven heeft WoonInvest geen aanspraak gemaakt op wettelijke rente. 
      
    
    
      5.19.
      
        In het licht van het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toe te wijzen zoals vermeld in de beslissing. 
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.20.
      De penthouse-eigenaren zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten aan de zijde van WoonInvest worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                458,84
              
              
                (4 x € 114,71)
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                6.861,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                5.428,00
              
              
                (2 × Tarief VI à € 2.714,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                12.925,84
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt de penthouse-eigenaren sub 1 om aan WoonInvest te betalen een bedrag van € 88.211,29 te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt de penthouse-eigenaren sub 2 om aan WoonInvest te betalen een bedrag van € 88.211,29 te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt de penthouse-eigenaren sub 3 om aan WoonInvest te betalen een bedrag van € 83.874,89 te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt de penthouse-eigenaren sub 4 om aan WoonInvest te betalen een bedrag van € 83.874,89 te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt de penthouse-eigenaren in de proceskosten van € 12.925,84, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de penthouse-eigenaren niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      6.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
      
      
      
        Type: 2513.