ECLI:NL:GHSGR:2010:BM4284, Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-04-2010, BK-09/00166
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2010-04-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. De Inspecteur heeft niet in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingspanden. Enerzijds door de niet voor de hand liggende hantering van het begrip vrijstaand ten aanzien van de woning en anderzijds door geen inzicht te geven in de mate waarin rekening is gehouden met de ligging van de woning op de erfgrens aan twee zijden.

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-09/00166
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer van 28 april 2010
    
    
    in het geding tussen:
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, hierna: de Inspecteur,
    
    en
    
    [belanghebbende] te [Z], belanghebbende.
    
    op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 13 februari 2009, nummer AWB 08/690 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
    
    
    Beschikking en aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. De Inspecteur heeft met dagtekening 28 februari 2007 aan belanghebbende in één geschrift een waardebeschikking bekendgemaakt en een aanslag opgelegd, beide in het kader van de heffing van de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk voor het jaar 2007. 
    
    1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar afgewezen.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    Loop van het geding in hoger beroep
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 110 aan griffierecht geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter terechtzitting van het Gerechtshof van 24 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt. 
    
    
    Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan. 
    
    3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning).
    
    3.2. Bij het onder 1.1 vermelde geschrift werd aan belanghebbende bij beschikking bekendgemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 werd vastgesteld op € 803.000.
    
    
      3.3. De woning (inhoud 737 m³) met eigen grond, ondergrond, tuin en garage/berging (inhoud 117 m³) beslaat een oppervlakte van 360 m². Zij is gelegen binnen de bebouwde kom aan het einde van een doodlopende verkeersluwe weg, nabij het centrum. De ligging is op gemiddelde tot goede stand. De woning heeft een geheel ommuurde tuin gelegen op het zuidoosten.
      De belendingen van de woning zijn: garageboxen (linkerzijde), tuinen en woningen, met een schuur tegen de woning aangebouwd (rechterzijde), openbare weg [a-straat] (voorzijde) en tuinen en woningen, met een tegen de tuinmuur gebouwde garage (achterzijde). 
    
    
    3.4. De woning is aan de rechterzijde met de garage gebouwd tegen het belendende pand. Aan de rechter- en achterzijde is zij op de erfgrens van het perceel gebouwd en dientengevolge heeft de woning alleen lichttoetreding aan de voor- en tuinzijde.
    
    
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de woning terecht op € 803.000 heeft vastgesteld, hetgeen de Inspecteur stelt en belanghebbende bestrijdt.
    
    4.2. Belanghebbende stelt, zakelijk weergegeven, dat de waarde van € 803.000 een disproportionele stijging betekent ten opzichte van de waarde op waardepeildatum 1 januari 2003 van € 624.000. De door de gemeente ter vergelijking gehanteerde objecten verschillen dusdanig van de woning dat zij niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De woning is niet vrijstaand, omdat zij aan een zijde met de garage is gebouwd tegen het belendende pand en het niet mogelijk is op eigen terrein om het pand heen te lopen, nu het aan twee zijden op de perceelsgrens is gebouwd. 
    
    4.3. De Inspecteur bestrijdt het door belanghebbende gestelde als voormeld. De voor de woning vastgestelde waarde dient, los van de per 1 januari 2003 vastgestelde waarde, op haar juistheid te worden beoordeeld. De in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobjecten kunnen als zodanig dienen. De woning kan als vrijstaand te worden aangemerkt, waarbij rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat zij aan twee zijden op de erfgrens is gebouwd. Dat laatste is ook gebeurd.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. De conclusie van belanghebbende is dat de uitspraak van de rechtbank, op het bezwaar en de beschikking en aanslag dienen te worden vernietigd. De waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 700.000 en de aanslag moet dienovereenkomstig worden verminderd.
    
    5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    6.1. De Inspecteur heeft de door hem gestelde waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport, gedagtekend 11 april 2008, van de hand van [A], WOZ-gediplomeerd taxateur (hierna: de taxateur). De taxateur stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 797.000. Hij hanteert daarbij de volgende vergelijkingspanden, alle gelegen nabij de woning: [b-straat] nrs. [1, 2, 3 en 4].
    
    6.2. Met het door hem overgelegde taxatierapport heeft de Inspecteur de daarin gestelde waarde van de woning naar het oordeel van het Hof voorshands aannemelijk gemaakt. Het Hof overweegt daarbij dat de als vergelijkingsobject opgevoerde objecten als zodanig kunnen dienen. Uiterlijke vergelijkbaarheid is niet vereist. Met verschillen in woninginhoud, perceelsoppervlakte en ligging moet rekening worden gehouden. Blijkens het taxatierapport is dat gebeurd, hetgeen het Hof aannemelijk acht.
    
    6.3. Belanghebbende heeft gesteld dat de woning ten onrechte als vrijstaand is aangemerkt. Naar het oordeel van het Hof wordt naar spraakgebruik een woning als vrijstaand bestempeld als zij alleenstaand is, anders gezegd niet deel uitmaakt van een aaneengesloten bebouwing. De woning is met de garage tegen het belendende pand gebouwd. Reeds daarom kan de woning naar spraakgebruik niet als alleenstaand worden aangemerkt. Voorts is de woning aan twee zijden op de perceelsgrens gebouwd. Dat is een negatieve liggingfactor ten opzichte van de door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingspanden. De Inspecteur heeft gesteld dat daarmee door de taxateur rekening is gehouden. Dat blijkt niet uit het taxatierapport en de Inspecteur heeft ook ter zitting niet duidelijk kunnen maken op welke wijze en in welke mate dat is gebeurd.
    
    6.4. Op grond van het hiervoor overwogene acht het Hof aannemelijk dat de Inspecteur niet in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingspanden. Enerzijds door de niet voor de hand liggende hantering van het begrip vrijstaand ten aanzien van de woning en anderzijds door geen inzicht te geven in de mate waarin rekening is gehouden met de ligging van de woning op de erfgrens aan twee zijden.
    
    6.5. In goede justitie stelt het Hof de waardedruk van een en ander op € 50.000, zodat de waarde van de woning dient te worden gesteld op € 747.000.
    
    6.6. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, kan niet tot een lagere waarde leiden.
    
    6.7. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is, zodat dient te worden beslist als volgt. 
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    7.1. Het Hof acht Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
    
    7.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof: 
      - vernietigt de uitspraak van de rechtbank, 
      - vernietigt de uitspraak van de Inspecteur op het bezwaar,
      - vernietigt de waardebeschikking van de Inspecteur en stelt de waarde van de onroerende zaak nader vast op € 747.000,
      - vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde, 
      - gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van in totaal € 149 aan griffierecht te vergoeden.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, B. van Walderveen en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 28 april 2010 in het openbaar uitgesproken. Bij ontstentenis van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door mr. Van Walderveen.
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
    Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage.
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.