ECLI:NL:RBNHO:2025:14715, Rechtbank Noord-Holland, 24-12-2025, 11738337 CV EXPL 25-3615
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur van 2 units bedrijfsruimte. Huurachterstand en tegenvorderingen in verband met gebreken. Zolang het gehuurde geen eigen aansluiting heeft, moet verhuurder zorgen voor elektriciteit. Van 1 unit wordt de huurovereenkomst vernietigd, de oude huurovereenkomst met huur geldt onverkort. Gevorderde huurprijsvermindering gebaseerd op ontbreken van elektriciteit toegewezen, vermindering van 70%.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11738337 \ CV EXPL  25-3615
    
    
    
      
        Vonnis van 24 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1], 
    
      te [plaats 1],2. [eiser 2], 
      te [plaats 2],
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [eisers],
      gemachtigde: [gemachtigde],
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde], H.O.D.N. [bedrijf], 
      te [plaats 1],
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
      - naderde akte van [eisers] met wijziging eis in reconventie
      - de mondelinge behandeling van 25 november 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurde met ingang van 15 oktober 2017 van de rechtsvoorganger van [eisers] de bedrijfsruimte aan het adres [adres], [unit nummer 1] te [plaats 3] (verder: [unit nummer 1]). De aanvangshuurprijs bedroeg € 570,00 (inclusief het voorschot voor water en elektriciteit) en zou jaarlijks worden geïndexeerd. 
    
    
      2.2.
      
        [unit nummer 1] maakt deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw met veertien units. [unit nummer 1] had en heeft geen zelfstandige energie/elektrameter. Het gebouw heeft één hoofdmeter en  tussenmeters registreren het individuele gebruik binnen een unit. [gedaagde] kan hierdoor geen zelfstandig overeenkomst voor de energielevering sluiten. 
      
    
    
      2.3.
      In 2021 zijn [eisers] eigenaar en verhuurder geworden van het bedrijfsverzamelgebouw. Zij hebben aan [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst aangeboden. 
      
    
    
      2.4.
      
        Op 9 februari 2021 heeft [gedaagde] aan (de gemachtigde/beheerder van) [eisers] bericht:
        
          “… Verder ontbreekt er informatie over de elektriciteit, het gehuurde moet voorzien zijn van een aansluiting op het net, die ingaat op 1 maart 2021. Daarna kunnen wij als gebruiker een contract afsluiten met Vattenfall. (…)”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 10 februari 2021 heeft de beheerder van [eisers] aan [gedaagde] bericht:“(…) Vattenfall heb ik aangegeven dit voor einde maand te regelen. En kan ieder het op zijn naam hebben. (…)”
      
    
    
      2.6.
      Op 1 maart 2021 zijn partijen een nieuw huurovereenkomst aangegaan voor [unit nummer 1] tegen een huurprijs van € 700,00 per maand. In de huurprijs is geen vergoeding voor elektriciteit of water inbegrepen. 
      
    
    
      2.7.
      Op 1 september 2022 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres], [unit nummer 2] te [plaats 3] (verder: [unit nummer 3]) met een aanvangshuurprijs van € 736,40. 
      
    
    
      2.8.
      Beide units zijn blijkens de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt voor de bedrijfsactiviteiten van huurder. Het bedrijf van [gedaagde] legt zich toe op het installeren en verbouwen van badkamers en sanitaire voorzieningen. De units worden door hem gebruikt voor de voorbereiding van het werk, het uitvoeren van kantoorwerkzaamheden en het opslaan van goederen. [unit nummer 1] is door hem verbouwd en opgeknapt. 
      
    
    
      2.9.
      
        In de huurovereenkomst van [unit nummer 2] staat: 
        “De bepaalde huurprijs is exclusief gas, water en licht. Huurder dient rechtstreeks een contract met de Nutsbedrijven af te sluiten.” Lid 2 is doorgehaald. 
      
      
    
    
      2.10.
      
        Op beide huurovereenkomsten zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Hierin staat:
        
          “10.3 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en Huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7: 206 lid 3 Burgerlijk Wetboek. 
        
      
      
    
    
      10.4
      
        Het gestelde in artikel 10.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: 
      
      
        - ingeval van schade indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van Verhuurder; 
      
      
        - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met Huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt; 
      
      
        - indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan Verhuurder toe te rekenen omstandigheden; 
      
      
        - indien Verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en Huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen; 
      
      
        - indien Verhuurder de door Huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van Verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.”
      
      
    
    
      2.11.
      Bij e-mail van 27 maart 2023 heeft [gedaagde] aan [eisers] laten weten dat hij niet akkoord ging met een huurindexering van 9,9%. Ook heeft hij aangegeven dat het dak van [unit nummer 1] lekte. 
      
    
    
      2.12.
      In april 2024 is het gebouw afgesloten van elektriciteit. [gedaagde] heeft vanaf dat moment geen huur meer betaald. 
      
    
    
      2.13.
      Bij e-mail van 1 juli 2024 heeft [gedaagde] aan [eisers] laten weten dat hij de huur van [unit nummer 2] wilde opzeggen omdat hij deze door lekkages en de afsluiting van elektra niet kon gebruiken. Hij heeft er ook op gewezen dat [unit nummer 1] nog steeds geen aansluiting op elektra had en heeft verzocht om een oplossing. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – ontbinding van de beide huurovereenkomsten, ontruiming van de gehuurde units en betaling achterstand (ad € 20.300,00) te vermeerderen met rente en kosten en een gebruiksvergoeding van € 1.400,00 per maand vanaf 1 juni 2025.
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] ondanks aanmaningen nalaat de huur voor de beide units te betalen. De wanprestatie is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de gehuurde units rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert het volgende aan. Hij is de huurovereenkomsten in 2021 aangegaan omdat hem toen werd voorgehouden dat iedere unit van een eigen meterkast zou worden voorzien waardoor iedere huurder zelf een contract voor de levering van elektra kon sluiten. Die eigen meterkasten zijn er nooit gekomen en vanaf april 2024 hebben de huurders ook geen elektriciteit meer. De gehuurde units zijn daarom onbruikbaar. 
      
    
    
      3.5.
      Gelet op het voorgaande beroept [gedaagde] zich op dwaling (artikel 6:228 BW) en misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW). Dat leidt er toe dat de nieuwe huurovereenkomsten nooit tot stand zijn gekomen en de oude huurovereenkomst betreffende [unit nummer 1] herleeft. Verder voert [gedaagde] aan dat [eisers] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kunnen doen op de nieuwe overeenkomsten. Ten slotte beroept [gedaagde] zich op opschorting (artikel 6:626 BW) en op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW). Hij verzet zich ook tegen de gevorderde ontruiming van [unit nummer 1] omdat hij daarin voor aanzienlijke bedragen heeft geïnvesteerd waardoor hij door een ontruiming onevenredig zwaar zou worden getroffen. 
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        [gedaagde] vordert – na wijziging eis – samengevat: 
      i. i)	vernietiging van de huurovereenkomst van [unit nummer 1] uit 2021 op grond van dwaling/misbruik van omstandigheden onder gelijktijdige verklaring dat huurovereenkomst van oktober 2017 volgens het principe koop breekt geen huur van kracht is gebleven en rechtsgeldig is,
      
        ii)	een verklaring voor recht dat vanaf maart 2021 een huurprijs van € 570,00 voor [unit nummer 1] verschuldigd is,
        iii)	hoofdelijk veroordeling van [eisers] tot terugbetaling van de huur over de periode maart 2021-april 2024 voor zover die hoger was dan € 570,00 per maand,
        iv)	een verklaring voor recht dat [gedaagde] met ingang van april 2024 gerechtigd is tot opschorting van de huurbetaling voor beide units,
      
      v)	vermindering van de huur van [unit nummer 1] met 100% als gevolg van het afsluiten van elektra per 1 mei 2024,
      
        vi)	vermindering van de huur van [unit nummer 2] met 100% als gevolg van daklekkages per 1 mei 2024,
        vii)	veroordeling van Khalifi om binnen twee weken beide units weer van elektra te voorzien (door herstel van bestaande aansluiting of door te zorgen voor een eigen meter, waarna [gedaagde] zelf voor aansluiting zorgt) op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 30.000,00,
        viii)	veroordeling van [eisers] om binnen twee weken het gebrek van [unit nummer 2], zijnde daklekkages te verhelpen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 15.000,00.
      
      
    
    
      3.8.
      
        [gedaagde] voert daartoe aan datgene wat hij aan zijn verweer tegen de vordering in conventie ten grondslag heeft gelegd. 
      
    
    
      3.9.
      
        [eisers] voeren verweer.
      
    
    
      3.10.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en reconventie
      
    
    
    
      
        Uitgangspunten
      
    
    
    
      4.1.
      Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze gezamenlijk behandeld worden. 
      
    
    
      4.2.
      Uitgangspunt is dat [gedaagde] de overeengekomen huurtermijnen tijdig en volledig aan [eisers] moet betalen. [gedaagde] heeft niet weersproken dat hij de huur van één unit in de maart 2024 niet heeft betaald en dat hij sinds april 2024 de huur voor beide units onbetaald heeft gelaten. Die achterstand is inmiddels zo hoog dat deze de ontbinding van de huur en de ontruiming van de gehuurde units rechtvaardigt. De vordering van [eisers] ligt daarmee voor toewijzing gereed, tenzij een of meerdere verweren van [gedaagde] slagen. 
      
      
        
          Levering elektriciteit
        
      
      
    
    
      4.3.
      De verweren van [gedaagde] zijn grotendeels gebaseerd op zijn betoog dat [eisers] ervoor moeten zorgdragen dat de gehuurde units worden voorzien van een eigen meterkast zodat [gedaagde] zelf een contract met een leverancier van elektriciteit kan afsluiten. Aan deze verplichting hebben [eisers] niet voldaan en sinds april 2024 hebben de units helemaal geen elektriciteit meer waardoor ze voor [gedaagde] ook niet meer bruikbaar zijn. 
      
    
    
      4.4.
      
        [eisers] hebben hierover ter zitting verklaard dat de elektriciteit door Liander is afgesloten omdat haar factuur over de periode 2021 – 2024 niet is betaald. Die factuur, die volgens Kalifa c.s. niet op hun naam maar op naam van de huurder van één van de andere units staat, moet over alle huurders in het gebouw worden verdeeld, maar [gedaagde] weigert daaraan zijn medewerking te verlenen. Verder hebben [eisers] verklaard dat zij bereid zijn de gehuurde units van eigen meterkasten te voorzien zodat [gedaagde] zelf een contract kan sluiten. Hij moet dan wel eerst de geleverde elektriciteit over de periode 2021 – 2024 en de achterstallige huur betalen. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] hebben hiermee dus niet weersproken dat zij gehouden zijn de gehuurde units van een eigen meterkast te voorzien. Die verplichting kan overigens ook worden afgeleid uit de huurovereenkomsten: uit die betreffende [unit nummer 2] volgt expliciet dat de huurder zelf contracten met een leverancier van elektriciteit moet sluiten en uit die betreffende [unit nummer 1] volgt in feite hetzelfde omdat de verhuurder geen bedrag voor levering van elektriciteit in rekening brengt. Een huurder kan echter alleen zelf een contract sluiten als het gehuurde beschikt over een eigen meterkast en het ligt op de weg van [eisers] om daarvoor zorg te dragen. Dat volgt ook uit artikel 18.2 van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden, waarin staat dat de huurder zelf contracten moet sluiten tenzij het gehuurde geen afzonderlijke aansluitingen heeft. Kortom: zolang het gehuurde geen eigen aansluiting heeft, moeten [eisers] als verhuurder zorgen voor de levering van elektriciteit. Als [eisers] van [gedaagde] verlangen dat hij zelf zorgt voor de levering van elektriciteit, dan moeten zij hem daartoe in de gelegenheid stellen door de gehuurde units te voorzien van en eigen meterkast. [eisers] hebben het een noch het ander gedaan. 
      
      
        
          Beroep op dwaling
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] voert aan dat hij de nieuwe huurovereenkomsten in 2021 is aangegaan in de veronderstelling dat de units van een eigen meterkast zouden worden voorzien. Om die reden was hij ook bereid een hogere huurprijs te accepteren. Hij verwijst in dit verband naar zijn e-mail van 9 februari 2021 en de reactie daarop van de beheerder van 10 februari 2021. Omdat de eigen meterkasten niet zijn geplaatst, heeft [gedaagde] gedwaald en daarom vordert hij vernietiging van de huurovereenkomst betreffende [unit nummer 1]. 
      
      
        Volgens [gedaagde] moet er vervolgens vanuit worden gegaan dat de eerdere huurovereenkomst die hij ten aanzien van deze unit had, steeds is doorgelopen, zodat ook de daarin opgenomen voorwaarden (waaronder de huurprijs) zijn blijven gelden. [eisers] hebben het voorgaande niet weersproken. 
      
      
    
    
      4.7.
      
        Het beroep op dwaling slaagt. Uit de e-mail van de beheerder van 10 februari 2021 maar ook uit de nieuwe huurovereenkomst waaruit volgt dat [gedaagde] zelf voor een contract met de leverancier van elektriciteit moest zorgen, heeft [gedaagde] kunnen en mogen afleiden dat de unit zou worden voorzien van een eigen meterkast. Het ligt voor de hand dat, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, hij alleen op basis van die voorstelling van zaken akkoord is gegaan met een nieuwe huurovereenkomst en verhoging van de huurprijs. [eisers] hebben voor de huurverhoging ook geen andere reden aangevoerd. Dat [eisers] mochten aannemen dat [gedaagde] de huurovereenkomst ook zou hebben gesloten zonder de toegezegde eigen meterkast, is gesteld noch gebleken. Het beroep op dwaling leidt tot vernietiging van de huurovereenkomst. De nieuwe huurovereenkomst is dus nooit tot stand gekomen. Er moet vanuit worden gegaan dat het voortdurende gebruik van de unit door [gedaagde] zijn grondslag vindt in de in 2017 gesloten huurovereenkomst, die, zoals [gedaagde] onweersproken heeft gesteld, nooit is opgezegd, beëindigd of ontbonden. Weliswaar was die huurovereenkomst gesloten met de rechtsvoorgangers van [eisers] maar [eisers] zijn daaraan geboden omdat koop geen huur breekt. Het voorgaande betekent dat vordering I in reconventie zal worden toegewezen. 
        
          
          Hoogte huurprijs [unit nummer 1] 
          
        
      
    
    
      4.8.
      Omdat de eerdere huurovereenkomst nog steeds geldig is, geldt ook de daarin opgenomen huurprijs, met dien verstande dat uit die huurovereenkomst volgt dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd (ook als de vroegere verhuurders daar nooit aanspraak op hebben gemaakt). De daarop betrekking hebbende verklaring voor recht (vordering II in reconventie) zal worden toegewezen. Indien en voor zover [gedaagde] in de periode maart 2021 tot april 2024 méér heeft betaald dan hij gelet op die huurprijs verschuldigd was, moeten [eisers] dat terugbetalen. Ook de daarop gerichte vordering (III in reconventie) zal worden toegewezen. 
      
      
        
          Huurprijsvermindering en opschorting betaling huurprijs
        
      
      
    
    
      4.9.
      Omdat de units sinds april 2024 zijn afgesloten van elektriciteit, heeft [gedaagde] de volledige huur opgeschort en vordert hij huurprijsvermindering. De gevorderde huurprijsvermindering voor [unit nummer 2] is tevens gebaseerd op een daklekkage aldaar. Die laatste grondslag kan niet slagen. [gedaagde] heeft slechts één keer geklaagd over een daklekkage in [unit nummer 2] (zijn andere mail zag op [unit nummer 1]) en toen niet aangegeven wat er precies aan de hand was en wat hij van [eisers] verlangde. Ook in deze procedure heeft hij de gestelde daklekkage nauwelijks onderbouwd, laat staan dat hij heeft aangetoond dat en in hoeverre hij hierdoor in zijn huurgenot is geschaad. De overgelegde foto’s zijn in dat verband onvoldoende. 
      
    
    
      4.10.
      
        Voor zover de gevorderde huurprijsvermindering is gebaseerd op het ontbreken van elektriciteit, slaagt deze wel. Zoals hiervoor al is geoordeeld, was het de verplichting van [eisers] om de verhuurde units te voorzien van elektriciteit zolang deze units niet beschikten over een eigen meterkast. Het niet hebben van elektriciteit is een gebrek dat door de verhuurder moet worden hersteld. Zolang dat niet is gebeurd, heeft [gedaagde] als huurder recht op vermindering van de huurprijs overeenkomstig het verminderde huurgenot. Dat [gedaagde] helemaal geen huurgenot meer had wegens het ontbreken van elektriciteit, ligt evenwel niet in de rede. Voor een deel van zijn bedrijfsactiviteiten, te weten de opslag van goederen, waren de gehuurde units immers nog steeds bruikbaar. De kantonrechter schat de vermindering van het huurgenot op 70%, wat betekent dat de huurprijs met dat percentage wordt verminderd. De vermindering geldt tot het moment waarop het gehuurde weer van elektriciteit is voorzien. De daarop gerichte vorderingen (V en VI in reconventie) zullen dienovereenkomstig worden toegewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde verklaring voor recht betreffende de opschorting (vordering IV in reconventie) omdat ook voor opschorting geldt dat de opgeschorte verplichting in verhouding moet zijn met omvang van de wanprestatie van de wederpartij. 
        
          
          Verhelpen gebreken 
          
        
      
    
    
      4.11.
      Ten slotte heeft [gedaagde] veroordeling van [eisers] tot het uitvoeren van (herstel)werkzaamheden betreffende de elektriciteit en betreffende het dak (van [unit nummer 2]) gevorderd. De vordering ten aanzien van de elektriciteit zal worden toegewezen. Zoals hiervoor al is toegelicht levert het niet aangesloten zijn op het elektriciteitsnet van beide units een gebrek op. Dit gebrek moet door [eisers] worden hersteld, waarbij het aan [eisers] is om te bepalen op welke van de door [gedaagde] voorgestelde wijzen zij dat doet. De in dit verband gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat de huurprijsvermindering van 70% geacht moet worden een voldoende aansporing te zijn om [eisers] tot herstel van het gebrek te doen overgaan. De gevorderde herstelwerkzaamheden betreffende de daklekkages in [unit nummer 2] zullen worden afgewezen. Zoals hiervoor al is overwogen is ten aanzien daarvan onvoldoende komen vast te staan dat sprake is van een gebrek en dat [gedaagde] [eisers] daarvan op deugdelijke wijze op de hoogte heeft gesteld. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.12.
      Samengevat zal in reconventie het volgende worden toegewezen:- vernietiging van de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot [unit nummer 1] op grond van dwaling onder gelijktijdige verklaring voor recht dat de huurovereenkomst van oktober 2017 van kracht is gebleven en nog immer gelding heeft;- verklaring voor recht dat [gedaagde] vanaf maart 2021 een huurprijs is verschuldigd van € 570,00 per maand (te vermeerderen met de jaarlijkse contractuele indexeringen) voor [unit nummer 1];- veroordeling van [eisers] tot terugbetaling van hetgeen [gedaagde] vanaf maart 2021 tot en met april 2024 gelet op voormelde verklaring voor recht teveel aan huur heeft betaald;- verklaring voor recht dat [gedaagde] met ingang van april 2024 gerechtigd is tot opschorting van 70% van de huurbetalingen voor zowel [unit nummer 1] als [unit nummer 2];- vermindering van de huurprijs voor beide units met 70% vanaf 1 mei 2024;- veroordeling van [eisers] om de beide units weer van elektriciteit te voorzien. 
    
    
      4.13.
      Dat leidt er toe dat de vordering (in conventie) tot betaling van huurachterstand zal worden toegewezen voor 30% van de huurprijs, waarbij voor [unit nummer 1] geldt dat de huurprijs geen € 700,00 per maand is maar de in de eerdere huurovereenkomst bepaalde huurprijs vermeerderd met de jaarlijkse contractuele indexeringen (vanaf 1 oktober 2018). Dit geldt ook voor de vanaf 1 juni 2025 gevorderde huur. De gehele huurprijs per unit is weer verschuldigd indien en zodra de betreffende unit van energielevering is voorzien. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand zal worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding. De gevorderde ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen. Als de totale huurachterstand die [gedaagde] nog moet inlopen (zie hiervoor) al gelijk is te stellen aan drie maanden huur, geldt dat hij nog een tegenvordering op [eisers] heeft vanwege de eerder door hem te veel betaalde huur. Bovendien zijn [eisers] op hun beurt zodanig tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen als verhuurder dat de ontbinding van de huurovereenkomst mede gelet op de verdere omstandigheden van het geval, niet gerechtvaardigd is. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.14.
      Gelet op de uitkomst van deze procedure waarbij beide partijen deels gelijk en deels ongelijk hebben gekregen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen: - € 700,- aan achterstallige huur over de maand maart 2024;- 30% van de over de periode van 1 april 2024 tot en 1 januari 2026 onbetaald gebleven huur, waarbij voor [unit nummer 1] moet worden uitgegaan van een huurprijs van € 570,- per maand vermeerderd met contractuele indexeringen vanaf 1 oktober 2018, en voor [unit nummer 2] van de blijkens de door partijen gesloten huurovereenkomst geldende huurprijs, het voorgaande vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 juni 2025 tot aan de dag der algehele voldoening;- 30% van de hiervoor genoemde huurprijzen per maand (zolang het gehuurde niet is voorzien van energielevering) respectievelijk 100% van de hiervoor genoemde huurprijzen per maand (vanaf het moment dat het gehuurde is voorzien van energielevering) voor elke ingegane gebruiksperiode vanaf 1 januari 2026, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van algehele voldoening als [gedaagde] niet uit eigen beweging tijdig bij vooruitbetaling de huur aan [eisers] betaalt; 
      
    
    
      5.2.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen van 1 maart 2021 met betrekking tot [unit nummer 1] op grond van dwaling en verklaart gelijktijdig voor recht dat de huurovereenkomst van oktober 2017 van kracht is gebleven en nog immer gelding heeft;
      
    
    
      5.6.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] vanaf maart 2021 een huurprijs is verschuldigd van € 570,00 per maand (te vermeerderen met de jaarlijkse contractuele indexeringen vanaf 1 oktober 2018) voor [unit nummer 1];
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot terugbetaling van hetgeen [gedaagde] vanaf maart 2021 tot en met april 2024 gelet op voormelde verklaring voor recht (r.o. 5.6)  teveel aan huur voor [unit nummer 1] heeft betaald;
      
    
    
      5.8.
      verklaart voor recht dat [gedaagde] met ingang van april 2024 gerechtigd is tot opschorting van 70% van de huurbetalingen voor zowel [unit nummer 1] als [unit nummer 2];
    
    
      5.9.
      vermindert de huurprijs voor ieder unit afzonderlijk met 70% vanaf 1 mei 2024 tot aan de dag waarop de elektriciteitslevering in die unit is hersteld;
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt [eisers] hoofdelijk om de beide units binnen een termijn van twee weken weer van elektriciteit te voorzien; 
      
    
    
      5.11.
      compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.12.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.13.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.
      
    
  
  
     artikel 7:226 BW