ECLI:NL:GHARL:2025:5183, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-08-2025, 24/562
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 24/562
      uitspraakdatum: 19 augustus 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 29 februari 2024, nummer ZWO 23/613, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het GBLT, Gemeentelijke- en Waterschapsbelasting (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak de [adres1] 11 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 524.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikte waarde verminderd tot € 502.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en een kostenvergoeding toegekend.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 augustus 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [naam1] , namens belanghebbende alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] (taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een in 1999 gebouwde vrijstaande woning met inpandige garage (39 m2), vrijstaande berging/schuur (44 m2), twee aangebouwde woonruimtes (29 m2 en 39 m2) en een dakkapel (2 m2). De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m2 en een kaveloppervlakte van 1.585 m2.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum, na vermindering naar aanleiding van het bezwaar, te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of het opbrengstlimiet met betrekking tot de afvalstofheffing is overschreden.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en de nadere stukken, alsook zijn beroep op betalingsonmacht, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen en het geschil beperkt tot de navolgende punten met betrekking tot de waarde van de woning, te weten:
      
        
          De opbrengstlimiet afvalstoffenheffing;
        
        
          Het niet inpandig opnemen van de woning; 
        
        
          De m2-prijs van de woning; en
        
        
          De vergelijkbaarheid van de referentieobjecten.
        
      
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Opbrengstlimiet afvalstofheffing 
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat niet kan worden vastgesteld of het opbrengstlimiet is overschreden, zodat de tariefinstellingen onverbindend moeten worden verklaard en de aanslag moet worden vernietigd. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar een uitspraak van ons Hof omtrent onder andere de kostendekkendheid in het kader van de afvalstofdekking van de gemeente [de gemeente1] . In onderhavige zaak kan dit niet leiden tot vernietiging van de aanslag afvalstofheffing, nu hier geen sprake is van de gemeente [de gemeente1] , maar gemeente [de gemeente2] . 
      
      
        
          WOZ-waarde woning
        
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.5.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.6.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.7.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 7 juni 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 574.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De woning heeft blijkens de matrix gemiddelde voorzieningen en een gemiddelde kwaliteit en een m2-prijs van € 2.119. De gehanteerde drie referentieobjecten zijn de volgende:
      
        
          
            [adres2] 19 te [plaats1] , vrijstaande woning, bouwjaar 1988, met een gebruiksoppervlakte van circa 140 m2 en een kaveloppervlakte van 570 m2, met een verkoopprijs van € 450.000, koopovereenkomst 1 oktober 2020. De woning had goede voorzieningen en een gemiddelde kwaliteit. De woning heeft volgens de matrix een m2-prijs bij gemiddelde voorzieningen en gemiddelde kwaliteit van € 2.087.
        
        
          
            [adres3] 61 te [plaats1] , vrijstaande woning, bouwjaar 2004, met een gebruiksoppervlakte van circa 138 m2 en een kaveloppervlakte van 573 m2, met een verkoopprijs van € 525.000, koopovereenkomst 17 juli 2020. De woning had goede voorzieningen en een goede kwaliteit. De woning heeft volgens de matrix een m2-prijs bij gemiddelde voorzieningen en gemiddelde kwaliteit van € 2.101.
        
        
          
            [adres4] 24 te [plaats1] , vrijstaande woning, bouwjaar 1994, met een gebruiksoppervlakte van circa 129 m2 en een kaveloppervlakte van 939 m2, met een verkoopprijs van € 440.000, koopovereenkomst 7 september 2020. De woning had goede voorzieningen en een gemiddelde kwaliteit. De woning heeft volgens de matrix een m2-prijs bij gemiddelde voorzieningen en gemiddelde kwaliteit van € 2.145.
        
      
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de woning ten onrechte niet inpandig is opgenomen. Het Hof is van oordeel dat geen aanleiding bestaat noch heeft bestaan voor een inpandige opname van de woning. Belanghebbende heeft immers geen bijzonderheden gesteld ten aanzien van de woning of meer specifiek ten aan zien van de binnenkant van de woning. 
      
    
    
      4.9.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.10.
      Gezien het soort object (vrijstaande woning), de locatie (gemeente [de gemeente2] ), het bouwjaar (omstreeks 1999), de gebruiksoppervlakte (129 m2 tot 140 m2), de kaveloppervlakte (570 m2 tot 939 m2) en de overige kenmerken, zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Dat de garages van de referentieobjecten aangebouwd zijn en niet zoals bij de woning inpandig zijn, maakt dit niet anders. Alle woningen hebben garages en deze hoeven niet identiek te zijn. Dat de woning gelegen is in [woonplaats] en de referentieobjecten zijn gelegen in [plaats1] maakt dit evenmin anders. [woonplaats] valt immers onder de gemeente [de gemeente2] , zodat allen zijn gelegen in deze gemeente. Daarnaast heeft de taxateur bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.11.
      Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat nu twee van de drie vergelijkingsobjecten ondanks de hogere KOUDV-factoren een lagere m2-prijs hebben, de m2-prijs van de woning omlaag moet, zodat ook de WOZ-waarde van de woning verlaagd moet worden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof onweersproken verklaard dat hetgeen in de matrix is opgenomen definitief is, zodat die informatie gevolgd moet worden in plaats van hetgeen in het taxatierapport is opgenomen (ten onrechte een 4 voor kwaliteit voor referentieobject drie). In de matrix is voor referentieobject drie een gemiddelde kwaliteit en goede voorzieningen opgenomen en in het taxatierapport een goede kwaliteit en goede voorzieningen. Gelet op hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard gaat het Hof uit van een gemiddelde kwaliteit en goede voorzieningen voor referentieobject drie. Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de m2-prijs van de woning (€ 2.119) verlaagd moet worden. Gelet op de m2-prijs na correctie naar gemiddelde kwaliteit en voorzieningen van de referentieobjecten (€ 2.087, € 2.101 en € 2.145) tezamen met de leer van het afnemen grensnut, ziet het Hof geen reden om de m2-prijs van de woning te verlagen. Immers, referentieobjecten een en twee hebben een grotere oppervlakte (140 m2 en 138 m2) dan de woning (135 m2), zodat de m2-prijs van die woningen terecht lager ligt en referentieobject drie heeft een kleiner oppervlak (129 m2), zodat de m2-prijs van deze woning terecht hoger ligt. 
      
    
    
      4.12.
      Het taxatierapport biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 19 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (A. Tax)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430.
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.