ECLI:NL:RBDHA:2021:2686, Rechtbank Den Haag, 03-02-2021, AWB - 19 _ 7887
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2021-02-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Door eiseres is een bedrijfspand geleverd aan L. Hierbij is een bedrag van € 120.000 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Medio november 2017 wordt een beroep gedaan op een ontbindende voorwaarde waardoor volgens eiseres de eigendom van het bedrijfspand weer bij haar terugkeert. Naar aanleiding van deze terug levering van het onroerend goed is aangifte voor de overdrachtsbelasting gedaan van € 0. Naar aanleiding hiervan legt verweerder een naheffingsaanslag op van € 120.000. Deze naheffingsaanslag is in geschil. In de uitspraak van 3 februari 2020 in de zaak met zaaknummer SGR 19/3969 betreffende de levering van het bedrijfspand op 14 december 2015 door eiseres aan L, heeft de rechtbank geoordeeld dat sprake is van een onvoorwaardelijke levering aan L en dat de ontbindende voorwaarde uit de notariële koopovereenkomst aangemerkt dient te worden als een obligatoire verbintenis. Verder heeft de rechtbank in die uitspraak geoordeeld dat bij die levering geen sprake is van het ontbreken van een titel. Dat betekent dat geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de WBR zodat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter r, van de WBR niet van toepassing is. In onderhavige procedure dient de rechtbank daarom nog uitsluitend te beoordelen of de registratie van de ‘akte inroepen van de ontbindende voorwaarde’ (de akte) een belaste verkrijging tot gevolg heeft. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat door de inschrijving van de akte een verkrijging van het bedrijfspand door eiseres, als bedoeld in artikel 2 WBR, wordt bewerkstelligd. Na de inschrijving van de akte heeft eiseres het pand bezwaard met hypotheek zodat de beschikkingsmacht ook daadwerkelijk is overgegaan op eiseres. Beroep ongegrond.

Rechtbank DEN HAAG
    
    
      Team belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: SGR 19/7887
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 3 februari 2021 in de zaak tussen
    
    
      [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),
    
    
      en
    
    
    de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft aan eiseres een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd. Tevens is bij afzonderlijke beschikking belastingrente in rekening gebracht.
    
    
    
      Eiseres heeft een bezwaarschrift ingediend tegen de naheffingsaanslag.
    
    
    
      Eiseres heeft er bij brief van 2 december 2019 aan verweerder mee ingestemd om – met toepassing van artikel 7:1a van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) – rechtstreeks beroep in te stellen en verweerder verzocht het bezwaarschrift door te zenden aan de rechtbank.
    
    
    
      Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2020. 
      Namens eiseres zijn [A] en de gemachtigde verschenen vergezeld door mr. T.J.H. Dröge. 
      Namens verweerder zijn [B] , mr. [C] en mr. [D] verschenen. 
    
    
    
      Deze zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met zaaknummer SGR 19/3969.
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. [verzekeringsmaatschappij] ( [verzekeringsmaatschappij] ) heeft namens Stichting [bank 1] (de bank) op 1 december 2015 aan [A] ( [A] ) een offerte ten behoeve van een hypothecaire geldlening uitgebracht waarbij [A] als schuldenaar/hypotheekgever is opgenomen. In de offerte is onder meer een onroerende zaak in [plaats] (het bedrijfspand) als zekerheid opgenomen. Ten tijde van de offerte was eiseres eigenaar van het bedrijfspand en was [A] de bestuurder van D. In de offerte wordt als voorwaarde voor de financiering gesteld dat de juridische eigendom van het bedrijfspand wordt overgedragen aan [A] . De notaris heeft eiseres en [A] geadviseerd te leveren onder de ontbindende voorwaarde dat de bank of een andere geldverstrekker bereid zou zijn om het bedrijfspand te financieren zonder de voorwaarde dat de (juridische) eigendom van het bedrijfspand aan [A] toebehoort. 
    
    2. Tussen [verzekeringsmaatschappij] en de notaris van eiseres en [A] heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden onder meer over de ontbindende voorwaarde. In een e-mail van 11 december 2015 schrijft [verzekeringsmaatschappij] onder meer:
    
      	“Wij willen de akten zo zuiver mogelijk houden en willen op geen enkele wijze het risico lopen dat de ons hypotheekrecht door een ontbindingsgrond gevaar loopt.”
      In een e-mailbericht van 14 december 2015 schrijft de notaris aan [A] onder meer het volgende:
      “(…) kan de zaak er dan zo uit komen te zien:
      - Een koopakte waarin de koop wordt geconstateerd en waarin de ontbindende voorwaarde wordt opgenomen;
      - Een akte van levering zonder ontbindende voorwaarde.”
      De notaris heeft vervolgens in een e-mail van 14 december 2015 het volgende aan [verzekeringsmaatschappij] bericht:
      “Van [ [A] ] hoorde ik (…) dat het antwoord van [ [verzekeringsmaatschappij] ] is:
      -(…)
      -geen ontbindende voorwaarde in de levering want dat tast het hypotheekrecht aan.
      (…)
      Bijgaand doe ik u een concept van de akte van levering toekomen, en een concept van de hypotheekakte; in de akten is de verwijzing naar een ontbindende voorwaarde verwijderd.”
    
    
    3. In de notariële koopovereenkomst gedateerd 14 december 2015 is onder andere het volgende opgenomen:
    “In overweging nemende dat:
    
      
        de verkoper rechthebbende is van het hierna te noemen registergoed;
      
      
        de verkoper een herfinanciering nodig heeft van de geldlening die hij bij [bank 2] BV heeft lopen en dat hij in dat kader van [ [verzekeringsmaatschappij] ] (…) hierna te noemen: de bank) een financiering kan verkrijgen;
      
      
        dat de bank hieraan als voorwaarde verbindt dat de eigendom van het registergoed wordt overgedragen aan de koper, zodat de koper in privé het geld kan lenen en in privé een hypotheekrecht kan vestigen;
      
      
        dat het voor de verkoper zeer oninteressant is om het registergoed te verkopen, omdat dit tot gevolg heeft dat hij casu quo de koper overdrachtsbelasting moet betalen en omdat er dan afrekening voor de vennootschapsbelasting kan gaan plaatsvinden;
      
      
        dat de verkoper zich bij de verkoop de economische eigendom van het registergoed voorbehoudt;
      
      
        dat de bank een ontbindende voorwaarde in de akte van levering niet accepteert;
      
      
        dat de verkoper en koper een ontbindende voorwaarde wel in onderling overleg kunnen overeenkomen;
      
      
        dat de verkoper en de koper de overeenkomst tot verkoop en koop mitsdien overeen komen met inachtneming van deze overwegingen.
      
    
    
      (…)
      
        ONTBINDENDE VOORWAARDE
      
      Zoals in de considerans is vermeld, vindt de verkoop en de levering alleen plaats omdat de nieuwe financier van de verkoper verlangt dat de eigendom van het gekochte aan de koper wordt geleverd, zodat de koper in privé geldlener kan worden en het gekochte kan verbinden met ene hypotheek. Zou deze reden er niet zijn, dan zouden verkoper en koper er niet over piekeren de verkoop en levering te doen plaatsvinden. 
      Verkoper en koper komen daarom overeen de navolgende ontbindende voorwaarde aan de verkoop en koop toe te voegen:
    
    1. Deze verkoop en koop vindt plaats onder de navolgende ontbindende voorwaarden:
    dat de verkoper door [de bank], wordt aanvaard als debiteur en onderzetter voor een schuld die door de koper in privé, tezamen met diverse andere partijen bij de bank is aangegaan blijkens offertes de dato drie/vier december tweeduizend vijftien,dan wel dat de verkoper en koper een andere financier vinden die bereid is de nieuwe financiering over te nemen van de bank met de verkoper als onderzetter van het gekochtedan wel dat de verkoper een bedrag groot tweemiljoen euro (€ 2.000.000) bij de verkoop van het onderhavige pand aan [de bank] aflost.
    2. Ontbinding overeenkomst
    Door het in vervulling gaan van deze ontbindende voorwaarde, is de onderhavige overeenkomst ontbonden, tenzij partijen binnen één maand anders overeenkomen.
    3. Termijn schriftelijk beroep
    Het beroep als onder 1 bedoeld moet binnen één maand nadat de bank zijn standpunt hieromtrent kenbaar heeft gemaakt aan verkoper, schriftelijk worden ingediend bij de notaris. De datum van ontvangst van deze brief door de notaris geldt als datum van ontbinding.
    4. Terugkeer eigendom
    
      Als een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, keert de eigendom van het gekochte van rechtswege terug bij verkoper. Partijen zijn verplicht mee te werken aan de administratieve (inclusief kadastrale) verwerking en voor zoveel nodig effectuering van de terugkeer van de eigendom van het gekochte bij verkoper. (…)
      Indien en zolang de verkoper zich de economische eigendom voorbehoudt, behoeft de koopsom niet te worden terugbetaald, en wordt die verrekend met de geldlening tot eenzelfde bedrag, zodat op dat moment zowel verkoper als koper hebben ontvangen waar ieder recht op heeft.
    
    5. Onherroepelijke volmacht
    Verkoper en koper geven hierbij in het kader van voormelde overeenkomst en deze overeenkomst onherroepelijk volmacht aan ieder van de medewerkers werkzaam op het kantoor van mij, notaris, om:
    
      
        namens hen, zodra gebleken is dat een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan (dan wel zodra duidelijk is dat de ontbindende voorwaarde niet zal worden vervuld) daarvan bij notariële akte te doen blijken. Voor het geval wel een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan, zijn zij tevens bevoegd de vandaag verschuldigde overdrachtsbelasting bij de belastingdienst terug te vorderen.
      
      
        (…)
      
    
    6. Geen afstand ontbindingsrechten
    
      Gegeven de wensen van de hypothecaire financier wordt in de akte van levering geen gewag gemaakt van de ontbindende voorwaarde en wordt er ook geen afstand gedaan van het zich kunnen beroepen op ontbindende voorwaarden.
      (…)”
    
    
    4. Bij akte van levering van 14 december 2015 is het bedrijfspand onder voorbehoud van de economische eigendom tegen een koopprijs van € 2.000.000 door eiseres aan [A] geleverd. Naar aanleiding van deze verkrijging is een bedrag van € 120.000 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. 
    
    5. In de akte van levering is onder andere het volgende opgenomen:“ B. DE KOOPOVEREENKOMST
    
      De koopovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Partijen bevestigen dat de inhoud daarvan overeenkomt met de uitwerking in deze akte. De bepalingen van de koopovereenkomst blijven van kracht voor zover daarvan in deze akte niet wordt afgeweken. Partijen verklaren nog dat de verkoop en koop verband houdt met het niet-accepteren door de nieuwe hypothecaire financier van de verkopende vennootschap als debiteur en het vestigen van de daartoe benodigde hypotheek.
      (…)
    
    
  
  
    “Gebruik van het gekochte
    
      Het gekochte is in gebruik als belegging (verhuur)
      De verkoper behoudt zich de economische eigendom van het gekochte voor en blijft het gekochte gebruiken voor hetzelfde doel
    
    
    
      (…)
    
    
  
  
    “4. Juridische garanties van verkoper
    
      Verkoper staat voor het volgende in:
      (…)
    
    - De levering is onvoorwaardelijk;”
    
    6. Eveneens op 14 december 2015 is het hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van de bank en ten laste van [A] .
    
    7. Op 15 november 2017 is een “akte inroepen ontbindende voorwaarde” gepasseerd. In deze akte is onder meer het volgende opgenomen:
    
      “DOEL VAN DEZE AKTE
      De voormelde hypothecaire schuldeiser heeft uiteindelijk de verkoper geaccepteerd als debiteur en derde-onderzetter, overeenkomstig de wens van koper en verkoper per december tweeduizend vijftien, hetgeen zal blijken uit de hypotheekakte, die aansluitend aan deze akte zal worden getekend en die op het registergoed zal worden gevestigd, gebaseerd op de daartoe strekkende offerte de dato zestien juni tweeduizend zeventien. De verkoper en koper willen daarom een beroep op de ontbindende voorwaarde doen.
      
        INROEPEN ONTBINDENDE VOORWAARDE
      
      De verkoper en de koper doen een beroep op de ontbindende voorwaarde, zoals die hiervoor is opgenomen. Het gevolg daarvan is dat de plaats gehad hebbende levering wordt ontbonden en dat de eigendom van rechtswege terugkeert naar de verkoper, [eiseres]. De verkoper betaalt de ontvangen koopsom terug, door kwijtschelding van de geldlening die verkoper bij de akte van levering aan de koper heeft verstrekt tot een bedrag van tweemiljoen euro (€ 2.000.000.00). Verkoper verleent hierbij kwitantie voor de ontvangen som. Hiermee is de situatie zowel rechtens als feitelijk hersteld naar de situatie per veertien december tweeduizend vijftien.
    
    
    
      (…)
    
    
    
      Voor de heffing van de overdrachtsbelasting doen partijen een beroep op het bepaalde in artikel 15 lid 1 letter r juncto artikel 19 van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer, aangezien er sprake is van de vervulling van een ontbindende voorwaarde en de situatie zowel rechtens als feitelijk is hersteld”.
    
    
    8. Met het aanbieden ter registratie van de akte op 15 november 2017 is de aangifte voor de overdrachtsbelasting gedaan van € 0 aan verschuldigde overdrachtsbelasting.
    
    9. Verweerder heeft bij brief van 14 juni 2019 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting ten bedrage van € 120.000 (de naheffingsaanslag) aangekondigd omdat volgens hem artikel 15, eerste lid, letter 3 van de WBR niet van toepassing is.
    
    10. Op 25 september 2019 heeft verweerder de naheffingsaanslag, volgens de toelichting van 19 september 2019 mede ter behoud van rechten, aan eiseres opgelegd en daarbij tevens een bedrag van € 8.520 aan belastingrente (de rentebeschikking) in rekening gebracht.
    
  
  
    Geschil 11. In geschil is of de naheffingsaanslag terecht aan eiseres is opgelegd.
    
    12. Eiseres stelt - samengevat - dat ten onrechte overdrachtsbelasting wordt nageheven omdat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter r van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer 1970 (WBR) van toepassing is. Er is sprake van de vervulling van een ontbindende voorwaarde als bedoeld in artikel 19, eerste lid, letter a van de WBR. Indien de rechtbank oordeelt dat de levering op 14 december 2015 rechtsgeldig en onvoorwaardelijk is en een beroep op de ontbindende voorwaarde niet mogelijk is, stelt eiseres dat geen sprake is van de teruglevering van de eigendom door [A] aan eiseres. In dat geval is er in december 2015 immers niet onder ontbindende voorwaarde geleverd, zodat de registratie van de inroepingsakte ontbindende voorwaarden geen effect heeft. Er is daardoor geen sprake van het van rechtswege terugkeren van de eigendom van het bedrijfspand bij eiseres. Voor de overdracht van het bedrijfspand van [A] aan eiseres is een geldige titel en levering vereist. Nu deze ontbreken is er geen sprake van een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Dat volgens het kadaster de eigendom bij eiseres zou berusten is in dat geval onjuist. Deze fout dient gecorrigeerd te worden. Verder beroept eiseres zich op het vertrouwens- en evenredigheidsbeginsel.
    
    13. Verweerder stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19, eerste lid, onder a van de WBR zodat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter r, van de WBR niet van toepassing is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat door het inroepen van de ‘akte inroepen ontbindende voorwaarde’ en de inschrijving daarvan in de openbare registers de eigendom van het bedrijfspand is overgedragen aan eiseres. De titel van de levering is de notariële schriftelijke koopovereenkomst van 14 december 2015 waarin een obligatoire verbintenis tot teruglevering is overeengekomen. 
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
    
    14. In de uitspraak van 3 februari 2020 in de zaak met zaaknummer SGR 19/3969 betreffende de levering van het bedrijfspand op 14 december 2015 door eiseres aan [A] , heeft de rechtbank geoordeeld dat sprake is van een onvoorwaardelijke levering aan [A] en dat de ontbindende voorwaarde uit de notariële koopovereenkomst aangemerkt dient te worden als een obligatoire verbintenis. Verder heeft de rechtbank in die uitspraak geoordeeld dat bij die levering geen sprake is van het ontbreken van een titel. Dat betekent dat geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de WBR zodat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, letter r, van de WBR niet van toepassing is. In onderhavige procedure dient de rechtbank daarom nog uitsluitend te beoordelen of de registratie van de ‘akte inroepen van de ontbindende voorwaarde’ (de akte) een belaste verkrijging tot gevolg heeft.
    
    15. Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de WBR wordt overdrachtsbelasting geheven ter zake van de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak.
    
    16. De tussen eiseres en [A] gesloten koopovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde, die voorwaarde is volgens eiseres en [A] verwezenlijkt en [A] heeft een beroep op vervulling van die voorwaarde gedaan. Omdat, zoals hiervoor bij 14 is overwogen, sprake is van een obligatoire overeenkomst, levert het beroep op de vervulling van de voorwaarde een verplichting tot (terug)levering op, een titel voor (terug)levering, maar is hiermee de (terug)levering zelf nog niet gerealiseerd. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat door de inschrijving van de akte een verkrijging van het bedrijfspand door eiseres, als bedoeld in artikel 2 WBR, wordt bewerkstelligd. Naar eiseres onweersproken heeft gesteld heeft zij het bedrijfspand na de inschrijving van de akte, waarbij de voorwaarde is ingeroepen, het pand bezwaard met hypotheek, zodat kan worden vastgesteld dat de beschikkingsmacht ook daadwerkelijk is overgegaan van [A] op eiseres. 
    De naheffingsaanslag is derhalve terecht aan eiseres opgelegd. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    17. Voor een proceskostenvergoeding is geen aanleiding. 
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, en mr. G.J. Ebbeling en
      mr. H.W.M. van Kesteren, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2021.
    
    
    
    
    
    
    
    
      griffier							voorzitter
    
    
    
    
    
    
      Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 
      2500 EH Den Haag.