ECLI:NL:GHARL:2025:8090, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-12-2025, 200.353.302/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot voortzetten van de onderhandelingen over een nieuwe pachtovereenkomst. 
        Nog spoedeisend belang bij de vordering nu het door de pachter gebouwde pand op de voorheen gepachte grond inmiddels al is gesloopt? 
        Wel belang behouden bij een beoordeling van de proceskostenveroordeling door de voorzieningenrechter.
        Beoordeling van die veroordeling

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
    
    
      locatie Leeuwarden 
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.353.302
      zaaknummer rechtbank Overijssel 320416
    
    
    
    
      
        arrest in kort geding van 16 december 2025  
      
    
    
    
    
      
        Stichting Zwols Kegel-Huis (SZK)
      
      die is gevestigd in Zwolle  
      advocaat: mr. M.P.H. van Maanen Winters
    
    
    
      en
    
    
    
      
        Gemeente Zwolle (de Gemeente)
      
      die zetelt in Zwolle  
      advocaat: mrs. J. de Roos en W. Nooteboom.
    
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      SZK heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, (hierna: de voorzieningenrechter) op 6 december 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: 
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep 
      
      
        de memorie van grieven
      
      
        de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep 
      
      
        de memorie van antwoord in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
      
      
        een akte uitlating producties van de Gemeente 
      
      
        het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 
      
    
    24 november 2025 is gehouden.
    
    
      Hierna hebben partijen arrest gevraagd. 
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      Centraal in dit kort geding staat de vraag of de Gemeente veroordeeld moet worden tot hervatting van onderhandelingen met SZK over de verlenging van de erfpachtovereenkomst. Dit geschil speelt tegen de achtergrond van de volgende feiten.
      
      
    
    
      2.2
      
        De Gemeente is eigenaar van percelen grond die plaatselijk bekend zijn als 
        Van Wevelinkhovenstraat 103 in Zwolle (hierna: de percelen).
      
      
    
    
      2.3
      SZK heeft de percelen sinds 1967 in erfpacht. Zij heeft de grond bebouwd en kegelbanen en horeca- en sanitaire voorzieningen aangebracht (het Kegelhuis). Het erfpachtrecht was aanvankelijk verleend tot en met 1997 en is verlengd tot en met 31 december 2007.
      
    
    
      2.4
      
        Partijen hebben vanaf 1999 gesprekken gevoerd over de verdere verlenging van het
        erfpachtrecht tot 2038. 
      
      
    
    
      2.5
      Op 12 oktober 2006 heeft de Gemeente aan SZK een concept toegestuurd voor een nieuwe (notariële) erfpachtakte voor de periode 1 januari 2003 tot 1 januari 2028.
    
    
      2.6
      Met een brief van 27 december 2010 heeft de Gemeente de erfpacht opgezegd per 1 januari 2012. SZK heeft zich tegen die opzegging verweerd, omdat volgens haar overeenstemming was bereikt over een verlenging van de erfpachtovereenkomst tot 2038. Volgens de Gemeente was die overeenstemming echter niet bereikt.
      
    
    
      2.7
      Op 27 juni 2012 heeft de Gemeente nog een voorstel gedaan aan SZK om de erfpachtovereenkomst te verlengen tot 1 juli 2022. Met dat voorstel heeft SZK niet ingestemd. 
      
    
    
      2.8
      De Gemeente heeft de erfpacht, voor zover die nog mocht bestaan, opnieuw opgezegd op 24 maart 2021 tegen 1 april 2022. 
    
    
      2.9
      
        De Gemeente heeft SZK gedagvaard om tot ontruiming over te gaan van de percelen. In die procedure is door de rechtbank op 27 juli 2022 geoordeeld dat partijen overeenstemming hadden bereikt. Zij heeft de Gemeente veroordeeld om met SZK een erfpachtovereenkomst te sluiten conform het concept uit 2006. De Gemeente heeft aan die veroordeling voldaan door aan SZK een voorstel te doen overeenkomstig het concept van 2006. Tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst is het echter niet gekomen. Over de oorzaak daarvan verschillen partijen van mening. In hoger beroep heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd in een arrest van 
        25 juni 2024. Volgens het hof was indertijd geen overeenstemming bereikt over verlenging van de erfpachtovereenkomst op basis van het concept uit 2006. SZK is veroordeeld om de percelen te ontruimen. Van dat arrest is geen cassatie ingesteld. 
      
      
    
    
      2.10
      SZK heeft daarop een kort geding aanhangig gemaakt tegen de Gemeente. Daarin vorderde zij om de Gemeente te veroordelen de onderhandelingen met SZK over verlenging van de erfpachtovereenkomst te hervatten en om de Gemeente te verbieden om het arrest van 25 juni 2024 ten uitvoer te leggen tijdens die onderhandelingen. Aan die vorderingen heeft SZK ten grondslag gelegd dat het afbreken door de Gemeente van de onderhandelingen over de verlenging van het erfpachtcontract onrechtmatig was. Volgens SZK waren de onderhandelingen over een verlenging van die overeenkomst zo ver gevorderd dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat overeenstemming zou worden bereikt over de verlenging van het erfpachtcontract tot 2038. De vorderingen van SZK zijn door de voorzieningenrechter afgewezen in het vonnis van 6 december 2024. Van dat vonnis is SZK in hoger beroep gekomen op 3 januari 2025. Dat betreft dit hoger beroep. 
    
    
      2.11
      Hangende dit hoger beroep is de Gemeente op 4 februari 2025 overgegaan tot ontruiming van de percelen. Het Kegelhuis is daarna in de maanden mei en juni 2025 gesloopt. 
      
    
    
      2.12
      SZK heeft haar vordering hierop aangepast. In dit hoger beroep vordert zij niet langer een verbod van de tenuitvoerlegging van het arrest van 25 juni 2024. Wel heeft zij haar vordering gehandhaafd om te Gemeente te veroordelen tot het hervatten van de onderhandelingen over een verlenging van de erfpachtovereenkomst tot 2038. 
      
      
    
  
  
    
      3De toelichting op de beslissing van het hof
    
    
      
        inleiding
      
    
    
    
      3.1
      Het hof zal het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigen. Hoe het hof daartoe komt zal hieronder worden uitgelegd.  
      
      
        
          geen spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      3.2
      In een kort geding moet het hof altijd (en zo nodig ambtshalve) beoordelen of de partij die de voorlopige voorziening vordert daarbij nog een spoedeisend belang heeft. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak van het hof.
      
    
    
      3.3
      De voorlopige voorziening die SZK verlangt is dat de Gemeente verplicht wordt om met SZK de onderhandelingen te hervatten over een erfpachtovereenkomst tot 2038. Bij het treffen van die voorziening heeft SZK, gelet op de ontruiming en sloop die inmiddels heeft plaatsgevonden, echter geen spoedeisend belang meer. Niet valt namelijk in te zien hoe een hervatting van de onderhandelingen over de verlenging/vernieuwing van het erfpachtcontract zal kunnen resulteren in het weer kunnen gebruiken van die percelen door SZK voor haar activiteiten als kegelhuis.
      
    
    
      3.4
      SZK heeft nog wel aangevoerd dat in het geval alsnog overeenstemming wordt bereikt over voortzetting van de erfpachtovereenkomst, zij beschikt over donoren die haar in staat zullen stellen om een nieuw kegelhuis op te richten (in afgeslankte vorm), maar die stelling heeft SZK niet concreet onderbouwd en is zonder een dergelijke onderbouwing niet aannemelijk. 
      
    
    
      3.5
      
        Bovendien acht het hof de stelling van de Gemeente geloofwaardig dat zij de grond waarop het recht van erfpacht rustte nodig zal hebben voor het realiseren van (woning)bouwplannen, te weten de herontwikkeling van de Stilohal-locatie, waarvan de percelen deel uitmaken. En dat op de korte termijn zij die grond nodig zal hebben als opslagplaats voor het kunnen realiseren van het nieuwbouwproject ‘Nieuwstad’ op direct naastgelegen percelen. 
        In de procedure zijn verschillende bescheiden overgelegd die dat ondersteunen, zoals de raadsbrief van 29 januari 2025. Dat gebruik zal, naar de Gemeente heeft aangevoerd, in de weg staan aan verlenging van de erfpacht door SZK. Dat is door SZK niet gemotiveerd weersproken. 
      
      
    
    
      3.6
      SZK heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangevoerd dat zij er een belang bij heeft dat wordt vastgesteld dat de Gemeente de onderhandelingen over verlenging onrechtmatig heeft afgebroken, met het oog op een tegen de Gemeente in te stellen vordering tot schadevergoeding. Een dergelijk belang is echter niet aan te merken als een voldoende (spoedeisend belang) voor een kortgedingprocedure; daarvoor is een bodemprocedure de aangewezen weg.  
    
    
      3.7
      Alleen al vanwege dat ontbreken van een spoedeisend belang van SZK bij toewijzing van haar vordering tot hervatting van de onderhandelingen, dienen haar vorderingen in hoger beroep te worden afgewezen. Aan een inhoudelijke beoordeling van die vordering komt het hof in zoverre dus niet toe. 
      
      
        
          proceskostenveroordeling door de voorzieningenrechter is terecht
        
      
      
    
    
      3.8
      De eis dat een partij bij de gevorderde voorziening ook in hoger beroep een spoedeisend belang moet hebben, ziet echter niet mede op de eerdere proceskostenveroordeling. Het hoger beroep van SZK omvat ook een grief (= bezwaar) tegen haar veroordeling door de voorzieningenrechter in de proceskosten. Het hof moet dus nog wel beslissen over de vraag of die veroordeling terecht is. Daartoe moet worden beoordeeld of de vordering van SZK zoals die voorlag aan de voorzieningenrechter, terecht door hem is afgewezen. Of dat zo is, moet worden beoordeeld met inachtneming van het in hoger beroep gevoerde debat. 
    
    
      3.9
      Ook met kennisneming van wat partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, is het hof van oordeel dat de voorzieningenrechter de vorderingen van SZK terecht heeft afgewezen. Het hof gaat daarbij uit van dezelfde maatstaf die de voorzieningenrechter in zijn vonnis in overweging 5.10 heeft weergegeven. Die maatstaf is ontleend aan de uitspraak van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 en geldt nog steeds. Het volgende wordt in dat verband overwogen.  
      
    
    
      3.10
      SZK heeft aangevoerd dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat partijen overeenstemming zouden bereiken over een verlenging van de erfpachtovereenkomst tot 2038. Dat vertrouwen baseerde zij op een raadsbesluit uit 2002 en de daarop in 2006 gevolgde voorlegging door de Gemeente aan SZK van de concept (notariële) akte van verlenging. Volgens SZK waren partijen het over die concept akte nagenoeg eens en verschilden zij daarover alleen nog maar op ondergeschikte punten, waarover zij het wel eens hadden zullen worden.
      
    
    
      3.11
      Het hof heeft in zijn uitspraak van 25 juli 2024 geoordeeld dat, anders dan SZK toen nog meende, partijen geen overeenstemming hebben bereikt over dat concept, en dat zij in ieder geval over twee voorwaarden die de Gemeente stelde voor verlenging van mening verschilden, te weten (a) de vastlegging van de canon in de erfpachtovereenkomst en (b) de vergoedingsregeling voor de door SZK gerealiseerde bebouwing bij tussentijdse beëindiging van de overeenkomst door de Gemeente. Volgens het hof ging het daarbij om essentiële punten waarover partijen het niet eens waren. Dat doet afbreuk aan de stelling van SZK dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat wel overeenstemming zou worden bereikt.   
    
    
      3.12
      Uit het verdere verloop van de onderhandelingen tussen partijen blijkt ook dat zij  nimmer overeenstemming hebben bereikt over die punten. Dat lange tijdsverloop doet, objectief bezien, verder afbreuk aan een gerechtvaardigd vertrouwen bij SZK dat wel overeenstemming zou worden bereikt. Daarbij geldt dat partijen in ieder geval over de  vergoedingsregeling een inhoudelijk verschil van mening hadden; de Gemeente wilde alleen vergoeden op basis van boekwaarde en SZK verlangde vergoeding op basis van de economische waarde. De stelling van SZK dat zij daar wel overeenstemming over hadden zullen bereiken, wordt niet ondersteund door schriftelijke bescheiden en kan evenmin worden ontleend aan de op 17 maart 2022 onder ede afgelegde getuigenverklaringen. 
      
    
    
      3.13
      
        Daar komt bij dat, zoals hiervoor al is overwogen, voldoende geloofwaardig is dat er in de loop van de onderhandelingen bij de Gemeente nog een ander aspect bijkwam dat in de weg stond aan een verlenging van de erfpachtovereenkomst, te weten dat de Gemeente de grond nodig had voor de realisering van (woning)bouwplannen. SZK is daar in de loop van de onderhandelingen ook bekend mee geworden. In dat verband heeft de heer van Vilsteren tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij daar voor het eerst over hoorde in 2015. 
        Ook die wetenschap maakt dat SZK (niet langer) niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de totstandkoming van een overeenkomst.   
      
      
    
    
      3.14
      
        Daarbij geldt dat bij de vraag of een partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen, ook rekening gehouden dient te worden met een wijziging in de omstandigheden en de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. 
        Woningbouwplannen vormen naar het voorlopig oordeel van het hof dergelijke gewijzigde omstandigheden en dergelijke gerechtvaardigde belangen van de Gemeente.  
      
    
    
      3.15
      In dat verband wordt nog opgemerkt dat in de concept verlenging erfpachtovereenkomst van 12 oktober 2006 al was opgenomen in artikel 1 lid 3 “De gemeente kan het erfpachtsrecht tijdens de duur daarvan alleen opzeggen, indien de gemeente om stedebouwkundige en/of planologische redenen over de grond moet beschikken (…)”. Daarin was dus voorzien dat de Gemeente de grond nodig zou kunnen hebben voor stedebouwkundig gebruik. Volgens de Gemeente zou ook al bij het meedelen van het voornemen tot opzegging van de erfpachtovereenkomst op 17 november 2010 door de toenmalige wethouder zijn gezegd dat de overeenkomst moest worden beëindigd vanwege plannen voor woningbouw. Dat is weliswaar betwist door SZK, maar in ieder geval biedt het concept van de erfpachtakte er wel steun voor dat in die periode al sprake was van (mogelijke) woningbouwplannen. In de opzeggingsbrief van 27 december 2010, die onder meer de bespreking van 17 november 2010 bevestigt, wordt ook wordt gerefereerd aan een voortzetting op een andere locatie in Zwolle. Overigens maken die bouwplannen maken ook inzichtelijk dat en waarom voor de Gemeente (en mogelijk ook voor SZK) de kwestie van de vergoedingsregeling niet alleen van theoretische betekenis was.  
      
    
    
      3.16
      SZK mocht er gelet op deze omstandigheden, in de loop van de onderhandelingen  niet meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een verlenging van de erfpachtovereenkomst tot 2038 zou komen.3.17	Tenslotte heeft Van Vilsteren tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dat de Gemeente na 2015 alleen nog maar wilde spreken over de mogelijkheid van verlenging voor een (veel) kortere termijn dan tot 2038, wat ook blijkt uit eerdere berichten van de Gemeente uit 2012. Dat was voor SZK echter niet bespreekbaar. Ook dat maakt dat van een gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een verlengingsafspraak geen sprake (meer) kon zijn.      
      
    
    
      3.18
      SZK heeft nog wel aangevoerd dat de Gemeente in 2023 een concept verlengingsovereenkomst heeft aangeboden waarover overeenstemming had zullen worden bereikt. De Gemeente heeft echter aangevoerd dat dit de concept akte van erfpacht is geweest waartoe de Gemeente door de rechtbank op 27 juli 2022 was veroordeeld. Dat is door SZK niet weersproken. Als SZK daar al een vertrouwen aan mocht ontlenen op de totstandkoming van een verlenging van de erfpacht (tot 2038), is die gewekt door het vonnis en niet door de Gemeente. Aan dat (eventuele) vertrouwen is bovendien de grond komen te ontvallen door de vernietiging van dat vonnis door dit hof in zijn arrest van 25 juli 2024.  
      
    
    
      3.19
      Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de voorzieningenrechter SZK terecht in de proceskosten heeft veroordeeld als de in het ongelijk gestelde partij; SZK mocht er in de loop van de onderhandelingen niet (meer) gerechtvaardigd op vertrouwen dat overeenstemming zou worden bereikt over een verlenging van de pachtovereenkomst tot 2038, zodat de daarop gebaseerde voorlopige voorziening tot door onderhandelen op goede grond is afgewezen.
      
      
        
          voorwaarde voorwaardelijk incidenteel hoger beroep niet vervuld
        
      
      
    
    
      3.20
      De voorwaarde waaronder het incidenteel beroep is ingesteld is niet vervuld.  Overigens was het instellen van dat beroep ook overbodig. Het bezwaar is gericht tegen het verwerpen door de voorzieningenrechter van het beroep van de Gemeente op verjaring van de vordering van SZK niet tot het verkrijgen van een andere beslissing. De Gemeente had van de voorzieningenrechter echter al gelijk gekregen in haar verweer tegen de vordering van SZK, ook al was dat op andere gronden. Zij hoefde daarom geen (voorwaardelijk) hoger beroep in te stellen. Als het hof vindt dat een grief van SZK zou slagen waardoor de uitkomst van de procedure mogelijk anders zou worden, moet het hof vervolgens immers alle eerder aangevoerde en niet prijsgegeven verweren van de Gemeente beoordelen (op grond van de ‘devolutieve werking’ van het hoger beroep). Voor het nodeloze incidentele hoger beroep zullen echter volgens vaste rechtspraak geen kosten worden gerekend.
      
      
        de conclusie
      
      
    
    
      3.21
      Het hoger beroep slaagt niet en SZK zal worden veroordeeld in de proceskosten. Geen kosten zullen worden toegerekend aan het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep.Onder de proceskosten vallen wel de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      3.22
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing 
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1
      bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, van 6 december 2024; 
      
    
    
      4.2
      
        veroordeelt SZK tot betaling van de volgende proceskosten van de Gemeente:
        € 827 aan griffierecht
        € 2.428 aan salaris van de advocaat van de Gemeente (2 procespunten × het toepasselijke tarief II)
      
      
    
    
      4.3
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      4.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      4.5
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, W.F. Boele en A. Elgersma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        16 december 2025. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     ECLI:NL:RBOVE:2022:2255.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2024:4221.
  
  
     Hoge Raad 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:661.
  
  
     ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (rov. 3.6).
    
  
  
     Vergelijk onder meer HR 11 mei 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV9966, en HR 23 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:801.
  
  
    HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853