ECLI:NL:RBNHO:2025:15453, Rechtbank Noord-Holland, 22-12-2025, 11954643 KG EXPL 24-148
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding, ontruiming vanwege prostiutie in de huurwoning toegewezen. Huurder heeft ter beschikking stellen van de woning erkend. Ernstige tekortkoming.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11954643 \ KG EXPL  25-148 KB
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING VAN ALCKMAER VOOR WONEN, 
      te Alkmaar,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Van Alckmaer,
      gemachtigde: mr. K. Straathof,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. I.C. Andréa.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding van 19 november 2025- de producties 1 tot en met 6 van Van Alckmaer- de conclusie van antwoord- de producties 1 tot en met 5 van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 8 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Van Alckmaer.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Sinds 3 september 2021 huurt [gedaagde] van Van Alckmaer de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning). 
      
    
    
      2.2.
      Van de huurovereenkomst maken deel uit de door Van Alckmaer gehanteerde algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 27 maart 2019. 
      
      
    
    
      2.3.
      
        In artikel 6.5. van de algemene huurvoorwaarden is bepaald, voor zover hier van belang:
        
          (…) Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde of delen van het gehuurde te ontplooien, behoudens voor zover die activiteiten betrekking hebben op een beroep aan huis en ingevolge het bestemmingsplan zijn toegestaan. (…) Elke vorm van prostitutie in of vanuit het gehuurde is verboden.(…)
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 6.5. van de algemene huurvoorwaarden is bepaald, voor zover hier van belang:
        
          Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Onder overlast wordt in ieder geval doch niet uitsluitend verstaan: iedere vorm van overlast, zoals (…) prostitutie (…), in of nabij het gehuurde. (…)
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 11 september 2025 is een bestuurlijke rapportage opgesteld. Door buitengewoon opsporingsambtenaren en toezichthouders van de gemeente Alkmaar, Regionaal Prostitutiecontrole team Noord-Holland-Noord is naar aanleiding van een advertentie op de website “Kinky.nl” een bestuurlijke controle prostitutie uitgevoerd in de woning van [gedaagde] . In de woning is een sekswerker aangetroffen die verklaarde dat zij wist dat werken als prostitué vanuit een woning verboden is. Tevens verklaarde zij dat de woning van een oude klant van haar is en dat ze hem  af en toe € 50,- geeft als ze goed verdiend heeft en dat hij af en toe ook gebruik mag maken van haar diensten.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Van Alckmaer vordert, na vermindering van eis,  samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [woonplaats] .
      
    
    
      3.2.
      Van Alckmaer legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Door vanuit de woning prostitutie te (laten) exploiteren heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met de bestemming, heeft hij het gehuurde zonder toestemming van Van Alckmaer (gedeeltelijk) onderverhuurd aan een derde én heeft hij overlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden gehandeld. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. De ernst van de tekortkoming volgt onder meer uit het feit dat illegale prostitutie nauw samenhangt met andere verboden, zoals vrouwen- en mensenhandel. Het leidt veelal tot (drugs)overlast, onregelmatige aanloop van allerlei mensen, mensen die zich voor de woning ophouden en onveiligheid. Gelet op haar wettelijke verplichtingen, kan en wil Van Alckmaer op geen enkele wijze toestaan dat in de door haar verhuurde woningen illegale prostitutie plaatsvindt. De tekortkoming is gelet op de aard en de ernst daarvan dan ook van voldoende gewicht en geeft recht op ontbinding van de overeenkomst – en vooruitlopend daarop- op ontruiming van het gehuurde. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Van Alckmaer, met veroordeling van Van Alckmaer in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] voert het volgende aan. [gedaagde] heeft de afgelopen jaren fijn en rustig gewoond in de woning. Nooit eerder zijn er klachten bij Van Alckmaer ingediend over hem. In 2025 is er een huurachterstand ontstaan vanwege een administratieve fout bij de gemeente bij zijn aanvraag voor een bijstandsuitkering. Hierdoor heeft hij vanaf 1 maart tot 1 september 2025 geen uitkering ontvangen. Dit heeft geresulteerd in betalingsachterstanden. [gedaagde] raakte in contact met [S.] . Zij vroeg hem naar de mogelijkheden om zijn woning bepaalde dagdelen beschikbaar te stellen om haar werkzaamheden als sekswerker uit te voeren. In ruil daarvoor nam zij soms wat boodschappen mee of kreeg hij een vergoeding van € 50,-. [gedaagde] erkent dat hij een fout heeft gemaakt door zijn woning beschikbaar te stellen aan [S.] . Hij heeft echter nooit de intentie gehad de woning te laten gebruiken voor illegale activiteiten of door gedrag dat overlast zou veroorzaken. Hij was zich niet bewust van de mogelijke consequenties van zijn handelen, waaronder het risico zijn huurwoning te verliezen. Daarnaast begrijpt hij dat deze situatie niet had mogen ontstaan en heeft hij spijt van zijn handelen en schaamt zich hiervoor. Overigens is er geen sprake van een “seksinrichting” zoals door Van Alckmaer  wordt gesteld. [gedaagde] betwist dat er van een zodanige tekortkoming sprake is dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Van Alckmaer daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu er sprake is van illegale prostitutie.
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
    
    
      4.3.
      Van Alckmaer heeft de vordering met betrekking tot de huurachterstand ter zitting ingetrokken. De huurachterstand is inmiddels voldaan.
      
      
        
          Prostitutie 
        
      
    
    
      4.4.
      Of [gedaagde] de woning moet ontruimen is afhankelijk van de vraag of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming dat aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. De kantonrechter is van oordeel dat daar sprake van is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde] heeft erkend dat hij de woning ter beschikking heeft gesteld aan [S.] voor prostitutiedoeleinden. Hij betwist echter dat hij overlast heeft veroorzaakt voor omwonenden. Dit wordt volgens [gedaagde] bevestigd door de verklaring van zijn buurman. Er is ook geen sprake van mensenhandel of een bedrijfsmatige seksinrichting. [gedaagde] voert aan dat hij een kennis, die dit werk vrijwillig doet, een aantal keren gebruik heeft laten maken van zijn woning. Dit heeft hij gedaan vanwege zijn financiële situatie. Daarbij komt dat hij de tekortkoming, nadat de kwestie door Van Alckmaer werd aangekaart, direct heeft gestaakt. [gedaagde] heeft volledige openheid van zaken gegeven en zich bereid verklaard een gedragsaanwijzing te ondertekenen. Gezien vorenstaande is het niet een zodanige tekortkoming dat dit een ontruiming rechtvaardigt volgens [gedaagde] .
      
      
        
          Ontruiming
        
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter oordeelt dat het gebruiken van een sociale huurwoning voor (illegale) prostitutie is aan te merken als een ernstige tekortkoming. Door toe te staan dat er illegale handelingen in de woning zijn gepleegd heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen. 
      
    
    
      4.7.
      De aangevoerde omstandigheden zijn van onvoldoende gewicht en onvoldoende onderbouwd om tot het oordeel te komen dat deze tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De stelling van [gedaagde] dat hij nooit de intentie heeft gehad de woning te laten gebruiken voor illegale activiteiten is van weinig belang omdat verwijtbaarheid niet is vereist. Het zero telorance beleid van Van Alckmaer tegen illegale activiteiten in haar huurwoningen, zoals in dit geval, is algemeen bekend. Dat [gedaagde] niet bewust was van de mogelijke consequenties is geen omstandigheid die kan bijdragen aan het oordeel dat sprake is van een geringe tekortkoming. Dit zelfde geldt in wezen voor het ontbreken van overlast. Voor de omgeving is dat een gelukkige omstandigheid, maar die maakt de tekortkoming naar zijn aard niet minder ernstig. 
      
    
    
      4.8.
      Het verweer dat [gedaagde] dit heeft gedaan vanwege zijn financiële situatie is niet concreet onderbouwd. Deze stelling is ook weinig overtuigend als wordt uitgegaan van de gestelde - relatief lage - verdiensten. Bovendien heeft [gedaagde] de verdiensten klaarblijkelijk niet gebruikt om de lopende huur te betalen. De huurachterstand bedroeg € 2.605,40 en is ontstaan in de periode juli 2025 tot en met september 2025. Volgens [gedaagde] hebben de illegale activiteiten in deze periode in zijn woning plaatsgevonden. Ter zitting heeft [gedaagde] verklaard dat de huurachterstand uiteindelijk betaald is door zijn ouders. Onduidelijk is gebleven waarom [gedaagde] deze hulp niet eerder heeft ingeroepen.
      
    
    
      4.9.
      Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat aannemelijk is dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden. In het kader van de belangenafweging overweegt de kantonrechter nog als volgt. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft een evident belang bij behoud van zijn woning. Hier tegenover staat het belang van Van Alckmaer die als woningcorporatie mede de zorg heeft voor de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Daarnaast dient Van Alckmaer invulling te geven aan haar verplichting te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, financieel minder draagkrachtigen. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het in gebruik geven van de woning voor illegale prostitutie, op gespannen voet staat.
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter concludeert dan ook dat de vorderingen van Van Alckmaer dienen te worden toegewezen als na te melden.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Van Alckmaer worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,89
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                958,89
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Van Alckmaer zijn, en de sleutels af te geven aan Van Alckmaer,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 958,89, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2025.