ECLI:NL:RBNHO:2025:12005, Rechtbank Noord-Holland, 20-10-2025, 11886294 HZ VZ 25-24
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzoek goedkeuring afwijkende bedingen 7:291. Huurder is voldoende tegemoet gekomen door verhuurder met als gevolg dat de rechten van huurder niet wezenlijk worden aangetast.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11886294 \ HZ VERZ  25-24
    
    
    
      
        Beschikking van 20 oktober 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1WERELDHAVE MIDDEN NEDERLAND B.V., 
    
      te Amsterdam,
      gemachtigde: [gemachtigde 1] 
      verder te noemen: Wereldhave
    
    
    
      en
    
  
  
    
      2
      2. BARISTA CAFÉ HOOFDDORP B.V., 
    
      te Hoofddorp,
      gemachtigde: [gemachtigde 2] 
    
    
    
      verzoekende partijen,
      hierna afzonderlijk te noemen: Wereldhave en Barista Café Hoofddorp, gezamenlijk: verzoekers 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      
        De procedure
      
    
    
    
      1.1.
      Op 19 september 2025 is ter griffie een verzoekschrift ex 7:291 lid 2 juncto 7:291 lid 3 BW ontvangen van verzoekers.
      
    
    
      1.2.
      Verzoekers hebben op voorhand afgezien van een mondelinge behandeling. Enkel en alleen indien het voornemen bestaat goedkeuring te onthouden, verzoeken verzoekers om te worden gehoord. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Verzoekers zijn een huurovereenkomst aangegaan betrekking hebbende op de bedrijfsruimte gelegen aan het adres Marktlaan 164B te Hoofddorp, dat onderdeel uitmaakt van winkelcentrum “Vier Meren” in Hoofddorp. De huurovereenkomst is aangegaan per 1 augustus 2025. 
      
    
    
      2.2.
      De huurovereenkomst bevat bepalingen die (potentieel) ten nadele van Barista Café Hoofddorp als huurder afwijken van afdeling 7.4.6 BW. 
      
    
  
  
    
      3Het verzoek 
    
    
      3.1.
      Verzoekers verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan de overeengekomen afwijkende bedingen. 
      
    
    
      3.2.
      De bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht, zijn artikel 3 lid 3 (opzegtermijn van twaalf maanden van toepassing zonder bijzondere opzeggronden voor Wereldhave), artikel 3 lid 4 (na twintig jaar eindigt de huur van rechtswege) en artikel 4 lid 23 (geen mogelijkheid tot huurprijsherziening) van de huurovereenkomst. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Uitgangspunt bij de beoordeling van het verzoek is dat de goedkeuring enkel wordt gegeven indien het beding de rechten die de huurder ontleent aan afdeling 7.4.6 BW niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de artikelen van de genoemde afdeling uit het BW in redelijkheid niet behoeft. 
      
    
    
      4.2.
      Barista Café Hoofddorp is zich ervan bewust dat het in r.o. 3.2 genoemde artikelen afwijken althans zorgen voor uitsluiting van semi-dwingend recht dat op de huurovereenkomst van toepassing is. 
      
    
    
      4.3.
      
        Wereldhave is een professionele beleggingsmaatschappij. Zij belegt in vastgoed en heeft zich toegelegd op het verhuren en (her)ontwikkelen van winkelcentra. 
        Barista Café Hoofddorp is franchisenemer van de grote franchisegever Barista Café. De bestuurder van Barista Café Hoofddorp exploiteert tevens een Barista Café in Gouda. Hoewel Barista Café Hoofddorp zakelijk ervaring heeft en tijdens de onderhandelingen is bijgestaan door een professionele adviseur, kan niet gezegd worden dat zij qua maatschappelijke positie vergelijkbaar is met Wereldhave en dat Café Barista Hoofddorp de bescherming van afdeling 7.4.6 niet behoeft. 
      
      
    
    
      4.4.
      Echter, Café Barista Hoofddorp wordt niet wezenlijk aangetast in haar rechten als huurder. - De gewijzigde bepalingen ontnemen Café Barista Hoofddorp weliswaar de wettelijke bescherming bij het einde van de huur, maar daar staat tegenover dat dit pas mogelijk is als de huur tien jaar heeft geduurd. Café Barista Hoofddorp heeft daarmee voldoende mogelijkheid om haar investeringen terug te verdienen, waarbij ook rekening moet worden gehouden met de investeringsbijdrage en de huurkorting die Wereldhave heeft gegeven. - De uitsluiting van de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsherziening geldt niet alleen voor Café Barista maar ook voor Wereldhave. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat, naast een minimumhuurprijs, bewust een omzetgerelateerde huurprijs overeengekomen. Zo hoeft een hogere huurprijs alleen betaald te worden als de omzet van Café Barista Hoofddorp daartoe aanleiding geeft. Evenzo geldt dat een eventuele daling van omzet ook een daling van de verschuldigde huurprijs met zich meebrengt. Hieruit blijkt dat de bedingen de rechten die Café Barista Hoofddorp ontleent aan afdeling 7.4.6 niet wezenlijk aantasten.
      
      
        
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      5.1.
      geeft goedkeuring aan de verzochte afwijkende huurbedingen zoals genoemd in artikel 3 lid 3, artikel 3 lid 4 en artikel 4 lid 23 van de huurovereenkomst. 
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2025.