ECLI:NL:RBNHO:2026:791, Rechtbank Noord-Holland, 22-01-2026, 11785188 \ CV EXPL  25-1995
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: In deze zaak vordert een verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een gehuurde woning, omdat de huurder overlast veroorzaakt aan omwonenden. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat er wel sprake is van een tekortkoming door de huurder, maar ontbinding van de huurovereenkomst nu nog niet gerechtvaardigd is. Daarbij weegt mee dat de huurder inmiddels een periode van vijf maanden geen overlast meer heeft veroorzaakt en dat hij hulp krijgt.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Zaanstad
    
    
    
      Zaaknummer: 11785188 \ CV EXPL  25-1995 TB
    
    
    
      
        Vonnis van 22 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting WormerWonen, 
      te Wormer ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: WormerWonen,
      gemachtigde: Van Enckevort Legal,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      In deze zaak vordert een verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een gehuurde woning, omdat de huurder overlast veroorzaakt aan omwonenden. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat er wel sprake is van een tekortkoming door de huurder, maar ontbinding van de huurovereenkomst nu nog niet gerechtvaardigd is. Daarbij weegt mee dat de huurder inmiddels een periode van vijf maanden geen overlast meer heeft veroorzaakt en dat hij hulp krijgt.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 24 juni 2025
      - het mondeling antwoord van 2 juli 2025
      - het tussenvonnis van 17 juli 2025
      - de aanvullende productie 6 van WormerWonen van 11 juli 2025
      - de mondelinge behandeling van 27 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      WormerWonen verhuurt met ingang van 23 december 2003 aan [gedaagde] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte 1 november 1993 (hierna: de algemene huurvoorwaarden).
      
    
    
      2.2.
      
        In de algemene huurvoorwaarden is in artikel 9 onder andere de volgende verplichtingen van de huurder opgenomen:
        
          “1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken.
        
        
          (…)
        
        
          3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op 29 april 2024 heeft WormerWonen aan [gedaagde] een brief gestuurd dat zij klachten van meerdere bewoners heeft ontvangen over geluidsoverlast. WormerWonen verwijst in die brief ook naar een gesprek van 11 januari 2024 waarin de overlast met [gedaagde] is besproken en waarin door [gedaagde] de toezegging is gedaan zijn leven te beteren. Bij dat gesprek was aanwezig de begeleider van [gedaagde] , een casemanager bij Parnassia. 
      
    
    
      2.4.
      Op 23 mei 2024 heeft WormerWonen aan [gedaagde] een verslag gestuurd van het gesprek dat heeft plaatsgevonden op 2 mei 2024 met een medewerker van WormerWonen, [gedaagde] en de begeleider. In dat gesprek wordt [gedaagde] er wederom op gewezen dat hij veelvuldig geluidsoverlast veroorzaakt.
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 26 maart 2025 schrijft WormerWonen aan [gedaagde] dat zij klachten van meerdere bewoners heeft ontvangen en dat de overlast tot veel onrust en spanningen leidt bij omwonenden. [gedaagde] wordt uitgenodigd voor een gesprek bij WormerWonen. Daarnaast wordt [gedaagde] verzocht de overlast per direct te stoppen. [gedaagde] is niet verschenen bij dat gesprek.
      
    
    
      2.6.
      Op 12 mei 2025 heeft de gemachtigde van WormerWonen [gedaagde] gesommeerd om, ter voorkoming van een procedure, de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde te ontruimen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      WormerWonen vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. WormerWonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. WormerWonen stelt dat [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder is tekortgeschoten, doordat hij al jarenlang ernstige overlast veroorzaakt. De overlast bestaat uit structurele en ernstige geluidsoverlast en agressief gedrag richting omwonenden. Ook maakt hij de woning vuil en laat hij deze te vol staan, waardoor brandgevaar bestaat, aldus WormerWonen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens WormerWonen ontbinding van de huurovereenkomst en  ontruiming van het gehuurde. WormerWonen wijst erop dat zij [gedaagde] meerdere malen heeft verzocht om de overlast te stoppen en keer op keer de kans heeft gegeven zijn gedrag te verbeteren, maar zonder resultaat. De maat is voor WormerWonen nu vol.
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent dat hij overlast heeft veroorzaakt, maar dit is volgens [gedaagde] onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] wijst erop dat de overlast is ontstaan door een samenloop van omstandigheden, waaronder verslavingsproblematiek en het overlijden van zijn moeder in 2024, waardoor het op dat moment voor hem te veel werd. Daarnaast meent [gedaagde] dat niet alleen hij overlast veroorzaakt, maar dat ook zijn buren zich daaraan schuldig maken. [gedaagde] toont berouw over het veroorzaken van overlast en vindt dat hij inmiddels verantwoordelijkheid laat zien door hulp te accepteren. [gedaagde] is onder behandeling bij de GGZ en ontvangt wekelijks bezoek van zijn begeleider. [gedaagde] voert verder aan dat hij zijn problemen nu al enige tijd onder controle heeft en dat hij al een aantal maanden geen overlast meer veroorzaakt.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De vraag die beantwoord moet worden is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat er wel sprake is van een tekortkoming door de huurder, maar dat ontbinding van de huurovereenkomst nu nog niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal hierna uitleggen waarop hij dit oordeel baseert.
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagde] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
      
        
          Tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat de door WormerWonen gestelde geluidsoverlast en het agressief gedrag voldoende blijkt uit de overlastmeldingen die door WormerWonen zijn overgelegd met betrekking tot de periode 2004 tot en met mei 2025. De geluidsoverlast is door [gedaagde] ook erkend. [gedaagde] heeft evenmin betwist dat hij graffiti heeft aangebracht op verschillende plekken rondom zijn woning en dat zijn woning vol staat en vuil is. 
      
    
    
      4.4.
      Deze overlast levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst voor [gedaagde] . De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit die huurovereenkomst. De vraag is of dat in dit geval ontbinding van de overeenkomst tot gevolg moet hebben.
      
      
        
          Moet de huurovereenkomst worden ontbonden?
        
      
      
    
    
      4.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in dit geval niet gerechtvaardigd zijn, ondanks de tekortkoming. Daarover wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.6.
      WormerWonen heeft er uiteraard belang bij dat een huurder geen overlast veroorzaakt en dat omwonenden, andere huurders en bewoners, in een veilige en ongestoorde leefomgeving kunnen wonen. En zoals hiervoor is overwogen, staat vast dat [gedaagde] het woongenot van die andere huurders en bewoners ernstig heeft geschaad. Dat levert een zwaarwegend belang op van WormerWonen bij de gevorderde ontbinding en ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      4.7.
      Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] om zijn woning te behouden. Dat belang is ook zwaarwegend. Dat is temeer het geval, omdat aannemelijk is dat [gedaagde] na een ontruiming wegens overlast niet of nauwelijks meer in aanmerking zal kunnen komen voor een andere (sociale) huurwoning.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter komt bij een afweging van die belangen tot de beslissing om [gedaagde] nog een laatste kans te geven op behoud van zijn woning. Daarbij weegt in de eerste plaats mee dat is gebleken en door WormerWonen op de zitting is bevestigd dat het al vijf maanden rustig is en er in die periode geen overlastmeldingen over [gedaagde] meer zijn geweest. Verder weegt mee dat daaruit blijkt dat moet worden aangenomen dat [gedaagde] inmiddels voldoende in staat is om zijn gedrag aan te passen en overlast achterwege te laten. Daar komt bij dat is gebleken dat hij inmiddels ook wekelijks bezoek ontvangt van een hulpverlener, en dat hij hulp zoekt en accepteert als het niet goed met hem gaat. De vrees van WormerWonen dat [gedaagde] terugvalt in zijn oude gedrag is weliswaar begrijpelijk, maar gelet op de hiervoor genoemde periode waarin de overlast achterwege is gebleven, onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] niet in staat zal zijn om de overlast structureel achterwege te laten.
      
      
        
          Conclusie 
        
      
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is daarom dat de belangen van [gedaagde] vanwege de hiervoor genoemde omstandigheden zwaarder wegen dan de belangen van WormerWonen. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt afgewezen. 
      
      
        
          Laatste kans 
        
      
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter benadrukt dat deze beslissing een laatste kans is voor [gedaagde] , zoals hiervoor al is overwogen. Zoals de advocaat van [gedaagde] zelf ook op de zitting heeft opgemerkt, moet [gedaagde] er rekening mee houden dat hij alsnog zal worden veroordeeld tot ontruiming, eventueel in een kort geding, als hij na dit vonnis toch weer overlast veroorzaakt. Het is dan ook van groot belang dat [gedaagde] er alles aan doet om een herhaling van overlast te voorkomen, waaronder het actief en tijdig zoeken en accepteren van hulp door zijn begeleider(s).
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      Hoewel de vordering van WormerWonen wordt afgewezen, zal worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen. Er is immers ook vastgesteld dat sprake is van een tekortkoming door [gedaagde] en in die zin hebben partijen beide op punten ongelijk gekregen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van WormerWonen af;
      
    
    
      5.2.
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026.
      
    
  
  
     Artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW).