ECLI:NL:GHDHA:2025:1851, Gerechtshof Den Haag, 26-08-2025, 200.330.637/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Hospitahuur; ontruiming zonder vonnis; bevoegde opschorting door verhuurder of ongeoorloofde eigenrichting? Schadevergoeding huurder.

GERECHTSHOF DEN HAAG                      
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.330.637/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 1008118 \ RL EXPL 22-11776 
    
    
    
    
      
        Arrest van 26 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellante in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. O.R. van Hardenbroek van Ammerstol, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      2. [geïntimeerde 2],
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      geïntimeerden in principaal hoger beroep,
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. Ch.M. van Beuningen, kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellante] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen samen worden aangeduid met [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud).
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [appellante] huurde een kamer in het appartement van [geïntimeerden] [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] woonden zelf ook in dat appartement. Naar aanleiding van een incident tussen partijen, waarbij een ruit van de keukendeur is gesneuveld, heeft [geïntimeerden] de kamer ontruimd toen [appellante] er niet was en heeft hij al haar spullen in de gemeenschappelijke hal van het appartementencomplex gezet. [geïntimeerden] wil dat wordt vastgesteld dat deze ontruiming geoorloofd was en dat [appellante] wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade aan de keukenruit. [appellante] stelt dat de ontruiming onrechtmatig was en vordert op haar beurt vergoeding van de materiële en immateriële schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg daarvan.   
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft overwogen dat de ontruiming niet rechtmatig is geweest en heeft voorts een klein deel van de door [appellante] gevorderde schadevergoeding toegewezen, onder verrekening van de schade aan de ruit. Het hof is het in grote lijnen eens met de kantonrechter, maar kent [appellante] een iets hogere schadevergoeding toe.  
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 13 juni 2023, waarmee [appellante] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 maart 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 12 september 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 november 2023;
        
        
          de memorie van grieven van [appellante] ;
        
        
          de memorie van antwoord, tevens grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, van [geïntimeerden] , met bijlagen;
        
        
          de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel van [appellante] ;
        
        
          de bijlagen 11 tot en met 13 die [geïntimeerden] ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
        
      
    
    
      2.2
      Op 12 juni 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht, mr. Van Beuningen mede aan de hand van de door hem overgelegde pleitaantekeningen. 
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van een onzelfstandige woonruimte (een kamer, hierna ook wel: het gehuurde) in de woning van [geïntimeerden] (hierna ook wel: de woning). De woning van [geïntimeerden] is een appartement in een appartementencomplex. De huurovereenkomst is ingegaan op 16 april 2022. De huurprijs bedroeg € 400,00 per maand.
    
    
      3.2
      Artikel 19 van de huurovereenkomst luidt:  “De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden en wordt verlengd met een maand voor ieder jaar dat de huurder ononderbroken heeft gehuurd, tot een maximum van zes maanden. Een huuropzegging geschiedt schriftelijk en in de huuropzegging moet de reden van opzegging vermeld zijn. De verhuurder kan slechts rechtsgeldig opzeggen op grond van de in de wet vermelde redenen”
    
    
      3.3
      Op 19 juni 2022 heeft een incident tussen partijen plaatsgevonden in de gemeenschappelijke keuken van de woning. Bij dat incident is schade ontstaan aan de keukenruit. De politie is ter plaatse gekomen en heeft [appellante] aangehouden. [appellante] heeft een nacht vastgezeten op het politiebureau. 
    
    
      3.4
      In de periode van 20 juni 2022 tot 14 juli 2002 heeft [appellante] nog enkele keren in het gehuurde verbleven. 
    
    
      3.5
      Op 14 juli 2022 heeft [appellante] van [geïntimeerden] het bericht ontvangen dat haar huisraad zich in de gemeenschappelijke hal van het gehuurde bevond en opgehaald kon worden. Op 14 en 15 juli 2021  heeft [appellante] haar spullen opgehaald. 
    
    
      3.6
      Op 14 juli 2022 heeft [geïntimeerden] de sloten van de woning veranderd.
    
    
      3.7
      Bij brief van 27 juli 2022 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellante] aan [geïntimeerden] geschreven, zakelijk en verkort weergegeven, dat [geïntimeerden] door de ontruiming en de verandering van de sloten onrechtmatig heeft gehandeld ten aanzien van [appellante] . Namens [appellante] is aanspraak gemaakt op een schadevergoeding, op dat moment begroot op € 30.000,-.   
    
  
  
    
      4Procedure bij de kantonrechter
    
      4.1
      
        [geïntimeerden] heeft [appellante] gedagvaard en in conventie (na wijziging van eis) gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij vonnis te verklaren vonnis
      
        
          (primair) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst wegens tekortschieten van [appellante] per 19 juni 2022 als ontbonden moet worden beschouwd, waardoor zij mocht worden ontruimd, althans de ontruiming moest gedogen, althans (subsidiair) de overeenkomst alsnog ontbindt;
        
        
          
            [appellante] veroordeelt tot betaling van de schade van in totaal € 656,24,-, plus de wettelijke rente daarover vanaf 10 januari 2023;
        
        
          
            [appellante] veroordeelt in de proces- en nakosten.
        
      
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat [appellante] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, tekort is geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en onrechtmatig heeft gehandeld. Op 19 juni 2022 heeft [appellante] in strijd met artikel 11 van de huurovereenkomst voor hinder en overlast gezorgd. Op grond hiervan moet de huurovereenkomst per 19 juni 2022 ontbonden worden geacht en had [geïntimeerden] het recht om – na advies van zijn advocaat – [appellante] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, alsmede [appellante] te ontruimen en haar spullen in de hal te zetten zodat deze konden worden opgehaald. Nood breekt immers wet. [appellante] heeft op 19 juni 2022 de keukendeur zo hard dichtgesmeten dat de ruit van die deur kapot ging, en haar vriend, voor wiens handelen zij aansprakelijk is, heeft zich schuldig gemaakt aan bedreiging. Daarnaast heeft [appellante] schade veroorzaakt aan de wasmachine door deze verkeerd te gebruiken. Het gevorderde schadebedrag bestaat uit de kosten van herstel van de ruit (€ 206,24) en de kosten van herstel van de wasmachine (€ 450,-). 
    
    
      4.3
      Voor zover in hoger beroep nog van belang heeft [appellante] , samengevat en zakelijk weergegeven, aangevoerd dat de ontruiming onrechtmatig was omdat de overeenkomst niet rechtsgeldig was beëindigd en niet aan de voor een ontruiming geldende eisen is voldaan. Ook heeft zij aangevoerd niet aansprakelijk te zijn voor de gestelde schade. Zij heeft zich als goed huurder gedragen en geen schade veroorzaakt. Zij heeft de keukendeur niet te hard dichtgeslagen en heeft geen schade aan de wasmachine veroorzaakt door verkeerd gebruik ervan. 
    
    
      4.4
      Volgens [appellante] heeft [geïntimeerden] juist schade toegebracht aan [appellante] door de onrechtmatige ontruiming en de manier waarop dat is gebeurd. Zij heeft daarom in reconventie gevorderd dat [geïntimeerden] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 25.000,-. [appellante] heeft aangevoerd dat zij als gevolg van de onrechtmatige ontruiming maandenlang dakloos is geweest en onder zeer onveilige omstandigheden heeft moeten leven. Hierdoor zijn haar al bestaande psychische problemen (PTSS) verergerd en heeft zij haar tentamens niet kunnen maken, waardoor zij een half jaar studievertraging heeft opgelopen. Bovendien was sprake van huisvredebreuk en zijn haar spullen, waaronder ook gevoelige (medische) informatie, aangeraakt. Ook zijn haar spullen onbeheerd op een openbare plek neergezet. Er zijn spullen beschadigd en andere spullen zijn verdwenen. Er is sprake van een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [appellante] en van handelen in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm, artikel 8 EVRM en de AVG. Dit kan worden aangemerkt als een aantasting in de persoon op een andere wijze als bedoeld in artikel 6:106 sub b BW. [appellante] begroot haar immateriële schade op € 10.000,-. Volgens [appellante] heeft zij daarnaast materiële schade geleden tot een bedrag van totaal € 28.195,59, welk bedrag zij in deze procedure beperkt tot een bedrag van € 15.000,-. De materiële schade bestaat uit de volgende posten:
      
        
          Verhuiskostenvergoeding € 6.505,- + huur busje € 150,-		€ 6.655,-
        
        
          Kosten opslag bij [vriend]					€    350,-
        
        
          Gederfde inkomsten							€ 2.125,-
        
        
          Kosten tijdelijke/vervangende woonruimte				€ 9.062,09
        
        
          Extra huurkosten 9 maanden € 750,- i.p.v. € 400,-			€ 3.150,-
        
        
          Kosten verdwenen/beschadigde goederen 	 			€ 4.385,09
        
        
          Collegegeld en kosten studievertraging				€ 2.268,59
        
        
          Borg								 	€   400,-
        
      
    
    
      4.5
      De kantonrechter heeft de conventionele vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen. De reconventionele vorderingen van [appellante] zijn toegewezen tot een bedrag van (€ 193,76 + € 350,- =) € 543,76. De proceskosten zijn zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd. De kantonrechter heeft hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende overwogen:
      - in conventie
      
        
          i) Vordering 1) primair van [geïntimeerden] is niet toewijsbaar. De ontruiming was onrechtmatig. Een huurovereenkomst kan niet buitengerechtelijk worden ontbonden en ontruiming zonder vonnis is niet toegestaan. Het beroep op ‘nood breekt wet’ is onvoldoende om hierop een uitzondering te maken. 
        
        
          ii) Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd. [appellante] maakt geen aanspraak op nakoming van de huurovereenkomst en huurt intussen elders een woning. Ook vordering 1) subsidiair van [geïntimeerden] is dus niet toewijsbaar.
        
        
          iii) [appellante] heeft onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd weersproken dat zij de keukendeur te hard heeft dichtgeslagen waardoor de ruit kapot is gegaan. Dit is onrechtmatig. [appellante] heeft de schade niet gemotiveerd weersproken. Zij is dus aansprakelijk voor de schade aan de ruit van € 206,24. Niet in geschil is echter dat [appellante] recht heeft op terugbetaling van de borg van € 400,- (post h van [appellante] ). De schade aan de ruit zal in reconventie met dit bedrag worden verrekend, zodat in reconventie een bedrag van € 193,76 aan niet betaalde borg resteert (zie hierna). De vordering tot vergoeding van de schade aan de wasmachine is niet toewijsbaar. [appellante] heeft gemotiveerd weersproken dat zij de wasmachine verkeerd heeft gebruikt, waarop [geïntimeerden] verder niet meer heeft gereageerd. Ook vordering 2) van [geïntimeerden] wordt dus afgewezen. 
        
      
      -	in reconventie 
      
        
          iv) Er is sprake van hospitahuur. In de huurovereenkomst staat dat deze is aangegaan voor onbepaalde tijd. [geïntimeerde 1] beroept zich daar ook op. [appellante] heeft onvoldoende onderbouwd dat de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd, tot 1 mei 2023, was aangegaan. [geïntimeerden] mocht de overeenkomst de eerste negen maanden opzeggen op een termijn van 3 maanden, zonder opzeggingsgronden en zonder tussenkomst van de rechter. De overeenkomst had dus rechtsgeldig opgezegd kunnen worden per 1 oktober 2022.
        
        
          v) Posten a) tot en met c) zijn niet toewijsbaar. Artikel 7:220 lid 6 BW, waarop [appellante] een beroep doet, is niet van toepassing. Voor analoge toepassing is geen grond. [appellante] had hoe dan ook per 1 oktober 2022 moeten verhuizen en dan kosten moeten maken (onder meer kosten busje en opslagkosten). Overigens zijn de kosten van het busje niet onderbouwd en bestaan de opslagkosten uit een contant bedrag dat zij aan haar vriend zou hebben betaald. Voorstelbaar is ook dat [appellante] bij een verhuizing per 1 oktober 2022 eveneens vrij had moeten nemen. Verder is niet gebleken dat zij inkomsten heeft gederfd doordat zij zodanig geestelijk was aangeslagen dat zij een maand niet heeft kunnen werken. [appellante] heeft een baan en gebruikelijk is dat loon bij ziekte wordt doorbetaald.
        
        
          vi) [appellante] heeft sinds 14 juli 2022 geen huur meer betaald aan [geïntimeerden] Zij heeft dus recht op een vergoeding van opvang/huurkosten die zij tot 1 oktober 2022 heeft moeten maken, voor zover die kosten uitkomen boven het huurbedrag van € 400,- per maand dat zij had moeten betalen. Dan gaat het alleen om het verblijf vanaf 8 september 2022 in de doorstroomvoorziening voor daklozen in [woonplaats] voor € 750,- per maand. Post e) is dus toewijsbaar tot een bedrag van € 350,-. Post f) is niet toewijsbaar want dat zou tot een dubbeltelling leiden.
        
        
          vii) Als al zou worden uitgegaan van een studievertraging geldt dat [appellante] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat die vertraging toe te rekenen is aan de onrechtmatige ontruiming. Ook post g) is dus niet toewijsbaar.
        
        
          viii) Onrechtmatig ontruimen is laakbaar, maar is niet te kwalificeren als een zodanig ernstige normschending dat dit evident meebrengt dat sprake is van een aantasting van de persoon als bedoeld in artikel 6:106 sub b BW. Niet is gebleken van een duidelijk causaal verband tussen de ontruiming en geestelijk letsel van [appellante] . Niet uit te sluiten is dat de (terugval in de) medische toestand het gevolg is van andere omstandigheden, zoals de nacht in een politiecel, de mishandeling door haar ex-vriend en het niet nauwkeurig innemen van medicatie. Er is dus geen plaats voor een immateriële schadevergoeding.
        
      
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellante] is in hoger beroep gekomen. Zij heeft haar eis gewijzigd en vordert nu, náást de onder 4.4. genoemde schadevergoeding, ook een vergoeding van kosten voor juridische bijstand ad € 3.936,30 (€ 343,- aan eigen bijdrage, betaald aan het kantoor van de huidige advocaat, en € 3.593,30 aan declaraties van de vorige advocaat/gemachtigde).   
    
    
      5.2
      Samengevat houden de bezwaren (de grieven) van [appellante] het volgende in: 
      
        
          Met grief 1 voert [appellante] aan dat de kantonrechter de proceskosten ten onrechte heeft gecompenseerd.
        
        
          
            Grief 2 houdt in dat dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig had kunnen opzeggen tegen 1 oktober 2022. [appellante] voert aan dat “indien en voor zover er al sprake was van hospitaverhuur”, partijen met artikel 19 van de huurovereenkomst zijn afgeweken van artikel 7:232 lid 3 BW en dat opzegging alleen schriftelijk mogelijk was op grond van de in de wet vermelde gronden. Zo’n grond was er echter niet volgens [appellante] . 
        
        
          
            Grief 3 bouwt op grief 2 voort. Er was geen opzeggingsgrond, en dus was opzegging niet mogelijk vóór 1 mei 2023, aldus [appellante] .
        
        
          
            Grief 4 is gericht tegen de afwijzing van posten a) tot en met c), dus de verhuiskosten, kosten busje, kosten opslag en gederfde inkomsten (zie hierboven onder 4.5. sub (v)). [appellante] voert aan dat zij deze kosten bij een normaal aangekondigde opzegging niet had hoeven te maken, omdat zij dan in delen en buiten werk- en studietijden had kunnen verhuizen. Omdat zij abrupt werd geconfronteerd met het feit dat haar inboedel onbeheerd in de hal van het complex stond, moest zij alles uit haar handen laten vallen. De opgenomen verlofdagen had [appellante] gedurende een jaar opgebouwd. Zij heeft dat verlof niet kunnen aanwenden om daadwerkelijk van een vakantie te kunnen genieten en weer op te laden. 
        
        
          
            Grief 5 betreft de kosten voor vervangende woonruimte en extra huurkosten (posten d en e). [appellante] wijst net als in eerste aanleg op de kosten voor het verblijf bij vrienden (€ 265,84) en de kosten voor de noodopvang van waar zij tussen 12 augustus 2022 en 8 september 2022 in totaal 28 nachten zou hebben verbleven (€ 2,- per nacht, dus € 56,- totaal). Daarnaast voert zij aan dat zij van 8 september 2022 tot en met 11 december 2022 in de doorstroomvoorziening voor daklozen heeft verbleven (tegen € 750,- per maand). Met ingang van 5 januari 2023 huurde zij een kamer in Haarlem voor € 850,- per maand en pas vanaf januari 2024 huurt zij weer woonruimte in [woonplaats] , aldus [appellante] . 
        
        
          
            Grief 6 is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot vergoeding van de kosten in verband met verdwenen en beschadigde spullen (post f). [appellante] herhaalt dat zij niet al haar eigendommen heeft teruggevonden en dat een deel was beschadigd. 
        
        
          
            Grief 7 betreft de afwijzing van de kosten in verband met de studievertraging. [appellante] stelt dat zij op 14 en 15 juli 2021 direct in actie moest komen en haar spullen veilig moest stellen. Zij heeft daardoor belangrijke tentamens gemist.
        
        
          
            Grief 8 ziet op de vordering tot vergoeding van de immateriële schade. [appellante] stelt dat de terugval in haar medische toestand het directe en rechtstreekse gevolg was van de onrechtmatige ontruiming en dat de overige, door de kantonrechter genoemde, omstandigheden daarbij geen rol speelden. 
        
      
    
    
      5.3
      
        [geïntimeerden] heeft incidenteel appel ingesteld. 
      
        
          Met zijn incidentele grief 1 voert hij aan dat de kantonrechter [appellante] ten onrechte een vergoeding van € 750,- voor het verblijf in de doorstroomvoorziening heeft toegekend, omdat dit hooguit € 350,- extra kan hebben gekost boven de anders verschuldigde huur, indien er al iets is betaald, wat volgens hem niet is aangetoond (opm. hof: het hof gaat ervan uit dat de klacht dat geen € 750,- toegewezen had kunnen worden, op een vergissing berust: de kantonrechter heeft slechts € 350,- toegewezen).
        
        
          De incidentele grief 2 houdt in dat geen sprake is van een onrechtmatige ontruiming, maar van een bevoegde opschorting van de verplichting tot verschaffing van huurgenot, in verband met het tekortschieten van [appellante] in haar verplichting de huur over juli 2022 te betalen en zich als een goed huurder te gedragen. [geïntimeerden] verwijst in dit verband naar een arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2024. 
        
      
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Inleiding
    
      6.1
      Niet bestreden is dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd en dat de subsidiaire ontbindingsvordering onder 1) van [geïntimeerde 1] niet toewijsbaar is (zie het hierboven 4.5. sub (ii) weergegeven oordeel van de kantonrechter). Omdat noch [geïntimeerde 1] noch [appellante] een klacht heeft gericht tegen het hierboven onder 4.5. sub (iii) weergegeven (en overigens naar het oordeel van het hof juiste) oordeel van de kantonrechter is verder ook niet in geschil dat:
      
        
          
            [geïntimeerden] geen recht heeft op een vergoeding van de wasmachinekosten; 
        
        
          
            [geïntimeerden] wel recht heeft op een vergoeding van de ruit (€ 206,24) en dat dit verrekend kan worden met de terug te betalen borg van € 400,-.
        
      
      Strikt genomen vallen de borg en de schade aan de ruit buiten de omvang van dit hoger beroep, maar omwille van de leesbaarheid zal het hof deze posten wel meenemen in het dictum.
    
    
      6.2
      
        Kern van het geschil is of [geïntimeerden] [appellante] mocht ontruimen en zo nee, in hoeverre [appellante] recht heeft op een schadevergoeding als gevolg van die ontruiming. 
        
          De ontruiming was niet geoorloofd; geen sprake van bevoegde opschorting 
          (incidentele grief 2 van [geïntimeerden] )
        
      
    
    
      6.3
      Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [geïntimeerden] niet mocht ontruimen. Partijen verschillen van mening over wat er precies is gebeurd op 19 juni 2022 en later rond 2 juli 2022. Als de lezing van [geïntimeerden] (geheel) zou worden gevolgd, is op zich begrijpelijk dat hij [appellante] liever niet meer wilde als huurder, maar dit rechtvaardigt nog niet wat hij heeft gedaan. Vaststaat dat een huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kan worden ontbonden (enkele, hier niet aan de orde zijnde uitzonderingen daargelaten). Wel voorziet de wet voor hospitahuur in de mogelijkheid om de huurovereenkomst de eerste negen maanden relatief gemakkelijk en zonder tussenkomst van de rechter op te zeggen, op een termijn van drie maanden. [geïntimeerden] had die weg kunnen volgen (zie hierna 6.6. e.v.). 
    
    
      6.4
      De stelling van [geïntimeerden] dat hij zijn verplichting tot verschaffing van huurgenot mocht opschorten, slaagt niet. Het is juist dat in het door hem aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 15 maart 2024 is geoordeeld dat de verhuurder onder bepaalde omstandigheden bevoegd is tot opschorting. Uit het arrest valt echter niet af te leiden dat die bevoegdheid steeds bestaat als de huurder een verplichting van zijn kant niet nakomt. De feiten in die zaak lagen ook heel anders: de huurder (die een bedrijfsruimte huurde) was niet alleen opgehouden te betalen, maar had het gehuurde op eigen initiatief en vrijwillig verlaten, had zijn bedrijfsactiviteiten elders voortgezet en had het gehuurde zelf ontruimd. In dit geval is van een vrijwillig verlaten van het gehuurde evident geen sprake. [geïntimeerden] heeft bovendien zonder toestemming van [appellante] al haar spullen zelf weggehaald en haar de toegang tot de woning ontzegd. Het hof is het eens met A-G Valk in diens conclusie voor eerdergenoemd arrest dat zo’n handelwijze neerkomt op ongeoorloofde eigenrichting. Het is geen bevoegde opschorting (nog daargelaten de vraag of de tekortkoming van [appellante] de gestelde opschorting zou rechtvaardigen), maar van een “actief terugkomen op een reeds verrichte prestatie”. Dit levert een tekortkoming van [geïntimeerden] op, die hem is toe te rekenen. Dat hij handelde op grond van een advies van zijn advocaat is spijtig voor hem, maar komt in de relatie met [appellante] voor zijn risico. 
    
    
      6.5
      
        De kantonrechter heeft vordering 1) van [geïntimeerde 1] dus terecht integraal afgewezen. 
        
          Rechtsgeldige opzegging was mogelijk geweest per 1 november 2022
           (grieven 1 en 3 en deels 5 van [appellante] )
        
      
    
    
      6.6
      Zoals [geïntimeerde 1] aanvoert en de kantonrechter terecht heeft vastgesteld, is in dit geval sprake van zogeheten ‘hospitaverhuur’ (verhuur van onzelfstandige woonruimte terwijl de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de woning) en wel voor onbepaalde tijd. Dit volgt uit de tekst van de huurovereenkomst en uit de onbetwiste feiten. Niet in geschil is immers dat [appellante] onzelfstandige woonruimte (een kamer) huurde in het appartement waarin [geïntimeerden] zelf ook woont. Voor zover [appellante] met grief 2 suggereert dat mogelijk geen sprake is van hospitaverhuur (zie hierboven onder 5.2.) heeft zij dat niet onderbouwd. Het hof gaat daar dan ook aan voorbij.
    
    
      6.7
      Dit betekent dat artikel 7:232 lid 3 BW in beginsel van toepassing is. In dat artikel is bepaald dat de verhuurder ingeval van hospitahuur de overeenkomst de eerste negen maanden zonder tussenkomst van de rechter en zonder vermelding van opzeggingsgronden mag opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Het is juist dat partijen hiervan (in het voordeel van [appellante] ) zijn afgeweken met artikel 19 van de huurovereenkomst, maar alléén in zoverre dat [geïntimeerden] verplicht was schriftelijk op te zeggen en daarbij een wettelijke opzeggrond te vermelden. Dit liet onverlet dat hij de eerste negen maanden zonder tussenkomst van de rechter de huurovereenkomst mocht beëindigen, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. [geïntimeerden] had als grond kunnen aanvoeren dat [appellante] zich niet als goed huurder had gedragen. Eventueel had [appellante] zelf nog naar de rechter kunnen stappen na zo’n opzegging, maar de rechter had dan de terughoudende toets van de artikelen 6:248 lid 2 BW en 3:13 BW moeten toepassen. De kans dat de rechter [geïntimeerden] had gedwongen [appellante] als huurder te behouden, acht het hof verwaarloosbaar. Aan hospitahuur is inherent dat een huurder in de eigen woning van de verhuurder verblijft. Daarom is de proefperiode in het leven geroepen. Dit stimuleert kamerverhuur en verschaft de verhuurder de zekerheid dat hij gemakkelijk van de huurder af kan als hij meent dat de relatie te gespannen is om samen in één woning te blijven wonen. 
    
    
      6.8
      
        Dit betekent dat ook het hof ervan uitgaat dat [appellante] na drie maanden hoe dan ook had moeten verhuizen en daarmee samenhangende kosten had moeten maken. Anders dan de kantonrechter gaat het hof er echter van uit dat [geïntimeerden] pas tegen 1 november 2022 had kunnen opzeggen, in plaats van 1 oktober 2022. Het incident vond immers plaats in juni 2022 dus de termijn begon pas te lopen op 1 juli 2022.
        
          Tussenconclusie: [geïntimeerden] aansprakelijk voor schade als gevolg van ontruiming; schadevergoeding beperkt in tijd tot 1 november 2022
        
      
    
    
      6.9
      
        De tussenconclusie luidt dat [geïntimeerden] toerekenbaar tekort is geschoten jegens [appellante] en verplicht is de door haar daardoor geleden schade te vergoeden. De schadevergoeding is echter in tijd beperkt tot 1 november 2022. De relevantie daarvan blijkt hierna. Het hof zal nu nagaan welke schade in causaal verband staat tot de ontruiming, te beginnen met de gestelde materiële schade.
        
          
            [appellante] heeft recht op een materiële schadevergoeding van € 1.092,50
        
        
          Verhuis- en opslagkosten (posten a en b; grief 4 [appellante] ): toewijzing tot € 150,-
        
      
    
    
      6.10
      
        De kantonrechter heeft terecht geoordeeld dat de wettelijke regeling voor een verhuiskostenvergoeding, waarop [appellante] zich beroept, in dit geval niet van toepassing is. Daarop stuit het bedrag van € 6.505,- af. Anders dan de kantonrechter wijst het hof de gevorderde vergoeding van de kosten van het busje ad € 150,- wel toe. Het hof is het met [appellante] eens dat het te kort door de bocht is om aan te nemen dat zij dit soort kosten drie maanden later hoe dan ook zou hebben gemaakt. [appellante] voert terecht aan dat zij bij een aangekondigde opzegging de tijd zou hebben gehad voor een verhuizing in delen, buiten studie- en werktijd. Weliswaar is geen betaalbewijs overgelegd, maar naar het oordeel van het hof is aannemelijk dat [appellante] een busje heeft moeten huren nu zij de spullen op stel en sprong moest ophalen. Het bedrag van € 150,- is redelijk te noemen. De opslagkosten van € 350,- wijst het hof evenals de kantonrechter af. Het hof acht onvoldoende aannemelijk dat haar vriend dit bedrag heeft berekend voor de opslag van haar spullen. [appellante] heeft ook niet onderbouwd om wat voor opslagruimte het gaat.  
        
          Gederfde inkomsten (post c; eveneens grief 4 [appellante] ): toewijzing tot € 217,50 
        
      
    
    
      6.11
      Als het hof het goed begrijpt valt deze post in twee onderdelen uiteen:
      
        
          noodgedwongen verlof 11-15 juli 2022: 	€    425,-
        
        
          ook daarna een maand niet kunnen werken: 	€ 1.700,-
        
      
      
        Het hof acht op zich voorstelbaar dat [appellante] twee dagen vrij heeft moeten nemen en zoals eerder overwogen had zij die kosten niet hoeven te maken bij een rechtsgeldige opzegging omdat zij dan buiten werktijd, bijvoorbeeld in een weekend, had kunnen verhuizen. Ook is het hof het met [appellante] eens dat de in verband met de ontruiming opgenomen verlofdagen een schadepost vormen, omdat zij anders had kunnen genieten van vrije tijd. Er was echter geen reden om 11 tot en met 13 juli 2022 al vrij te nemen. Het hof zal dus wat betreft de deelpost sub a) volstaan met toewijzing van een bedrag van € 217,50 (verlof 14-15 juli 2022). De deelpost sub b) wijst het hof geheel af. Als [appellante] al te aangeslagen was om te kunnen werken, had zij zich ziek kunnen melden. 
        
          Kosten vervangende woonruimte / extra huurkosten (posten d en e; grief 5 van [appellante] en incidentele grief 1 van [geïntimeerden] ): toewijzing tot € 525,- 
        
      
    
    
      6.12
      
        Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat posten d en e elkaar overlappen en dat [appellante] alleen recht heeft op een vergoeding van de verblijf/opvangkosten die zij heeft moeten maken, voor zover die kosten het bedrag van € 400,- overstijgen dat zij anders aan huur had moeten betalen. Bovendien gaat het alleen om de kosten voor vervangende woonruimte over de periode van 14 juli 2022 tot 1 november 2022 (zie 6.9. hierboven). Deze uitgangspunten brengen mee dat [appellante] aanspraak kan maken op de kosten voor het verblijf in de doorstroomvoorziening voor daklozen van 8 september 2022 tot en met oktober 2022. Voor september 2022 heeft [appellante] € 575,- moeten betalen en voor oktober 2022 € 750,-, zodat zij in totaal recht heeft op (€ 175,- + € 350,- =) € 525,-. Het hof ziet geen aanleiding om aan te nemen dat [appellante] die kosten niet daadwerkelijk heeft gemaakt, nu uit de stukken afdoende blijkt dat zij daar heeft verbleven in die periode. Alle andere gevorderde kosten zijn niet toewijsbaar, ofwel omdat het gaat om kosten van minder dan € 400,- per maand, ofwel omdat het gaat om na 1 november 2022 gemaakte kosten.  
        
          Verdwenen en beschadigde spullen (post f; grief 6 van [appellante] ): toewijzing tot € 200,-
        
      
    
    
      6.13
      De kantonrechter heeft op zichzelf terecht overwogen dat de onderbouwing van deze post te wensen over laat. [appellante] heeft in eerste aanleg al uiteengezet dat deze post bestaat uit een bedrag van € 1.500,- ter zake van verloren gegane eigendommen (waaronder airpods, toetsenbord, keukenapparatuur etc.) en een bedrag van € 1.700,- ter zake van beschadigde eigendommen (waaronder studieboeken, kleding en kantoormateriaal). [appellante] heeft foto’s overgelegd, maar die zijn vrij onduidelijk. Ook heeft zij betaalbewijzen in het geding gebracht, maar die dateren deels van voor de ontruiming en deels van erna. De vordering roept dus vragen op, terwijl de bewijslast wel bij [appellante] rust en het dus in beginsel aan haar is om te stellen en te onderbouwen wat precies verloren is gegaan of beschadigd en wat de waarde daarvan is. Daar staat tegenover dat een deel van haar bewijsnood (hoe kan worden aangetoond welke spullen zich in de kamer bevonden voor de ontruiming en welk deel van die spullen na de ontruiming verdwenen is?) aan [geïntimeerden] te wijten is. [geïntimeerden] heeft er voor gekozen om op eigen houtje alle spullen in de pakken. Weliswaar heeft een medehuurster schriftelijk verklaard dat alles zorgvuldig is gebeurd en zijn er foto’s overgelegd van de ingepakte dozen en zakken, maar een concrete inventarislijst ontbreekt, laat staan een mede door [appellante] (of onafhankelijke getuige) goedgekeurde inventarislijst. Bovendien komt het voor risico van [geïntimeerden] dat hij alle spullen heeft neergezet in de gemeenschappelijke hal van een complex met maar liefst 119 appartementen (zoals [geïntimeerde 1] heeft ter zitting  in hoger beroep heeft verklaard) en dus een nog (veel) groter aantal bewoners. Onder die omstandigheden is het bepaald niet ondenkbaar dat er spullen verdwijnen of beschadigd raken. Overigens is op een aantal foto’s ook iets van schade te zien (bijvoorbeeld een gebroken schaal). Het hof ziet niet in dat [appellante] verplicht was beelden van de camera in de hal op te vragen, zoals [geïntimeerden] heeft betoogd. 
    
    
      6.14
      
        Al met al ziet het hof dan ook voldoende aanleiding voor het toekennen van een vergoeding, zij het zeker niet zo veel als gevorderd omdat de onderbouwing daarvoor tekortschiet. Het hof begroot deze post ex aequo et bono op een bedrag van € 200,-. 
        
          Kosten verband houdend met studievertraging (post g; grief 7 van [appellante] ): afwijzing
        
      
    
    
      6.15
      
        Deze post is onvoldoende onderbouwd. Uit niets blijkt dat er tentamens gepland stonden rond/na de datum van ontruiming en dat [appellante] deze gemist heeft. Ook blijkt uit niets dat zij daardoor een studievertraging van een half jaar heeft opgelopen (dit volgt ook niet uit het overgelegde bindende studieadvies). [geïntimeerden] heeft in dat verband terecht opgemerkt dat niet uit te sluiten is dat de achterstand al niet meer in te halen was. Tot slot is niet onderbouwd waarom de opgevoerde NS-kosten van ruim € 900,- en kosten studieboeken van ruim € 200,- allemaal het gevolg zijn van de ontruiming.
        
          Tussenconclusie: [geïntimeerden] moet € 1.092,50 betalen
        
      
    
    
      6.16
      
        Het voorgaande betekent dat [geïntimeerden] aan [appellante] een materiële schadevergoeding moet betalen van in totaal € 1.092,50 (optelsom van € 150,- + € 217,50 + € 525,- + € 200,-). 
        
          
            [appellante] heeft recht op immateriële schadevergoeding 
          (grief 8 van [appellante] )
        
      
    
    
      6.17
      Op grond van artikel 6:106 onder b BW bestaat recht op vergoeding van immateriële schade, als sprake is van een ‘aantasting van de persoon op andere wijze’. De HR heeft overwogen dat van een aantasting in de persoon in ieder geval sprake is als de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen en dat degene die zich hierop beroept, voldoende concrete gegevens moet aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan. Daartoe is nodig dat het bestaan van geestelijk letsel naar objectieve maatstaven kan worden vastgesteld.
    
    
      6.18
      
        In dit geval blijkt uit de stukken afdoende dat bij [appellante] naar objectieve maatstaven PTSS was vastgesteld. Zij was hiervoor reeds bij het ingaan van de huurovereenkomst onder behandeling en kreeg medicatie voorgeschreven. Dat dit geestelijk letsel al bestond vóór de ontruiming betekent niet zonder meer dat van smartengeld geen sprake kan zijn. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen kunnen de gevolgen van de gebleken kwetsbaarheid van een benadeelde voor rekening van de onrechtmatige daadpleger worden gebracht en het hof ziet in dit geval geen reden om dat niet te doen. Wel is het zo dat alleen plaats is voor een vergoeding voor zover sprake is van een verergering van het geestelijk letsel door het onrechtmatige handelen. Dat sprake is geweest van terugval in de medische toestand van [appellante] volgt voldoende uit de stukken. Het hof acht aannemelijk dat dit deels het gevolg was van het plots ontruimd zijn, de wetenschap dat [geïntimeerden] zonder haar toestemming haar kamer was ingegaan en al haar persoonlijke spullen beneden in de hal had gezet, en de hierna ontstane onzekere situatie waarin zij van plek naar plek moest gaan (en onder meer een periode in een doorstroomvoorziening voor daklozen heeft moeten verblijven). Anderzijds acht het hof het ook aannemelijk dat andere - niet aan [geïntimeerden] toe te rekenen - factoren een rol hebben gespeeld bij de terugval, zoals de nacht in de cel, de mishandeling door haar ex-vriend en het feit dat zij kennelijk haar medicijnen niet altijd met de vereiste regelmaat nam. Het hof begroot de immateriële schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van [geïntimeerden] schattenderwijs op € 1.000,-. [geïntimeerden] zal ook worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag.
        
          Kosten voor juridische bijstand, eisvermeerdering in hoger beroep: afwijzing
        
      
    
    
      6.19
      
        Zoals hierboven overwogen (5.1.) heeft [appellante] haar eis in hoger beroep gewijzigd en vordert zij nu ook een vergoeding van volgens haar gemaakte kosten van rechtsbijstand (totaal € 3.936,30). [geïntimeerden] heeft de post ter zitting betwist en onder meer opgemerkt dat dit geliquideerde kosten zijn. Het hof wijst de post af. [appellante] heeft niet onderbouwd dat het gaat om (redelijke en in redelijkheid gemaakte) buitengerechtelijke kosten, en niet om kosten waarvoor een proceskostenvergoeding kan worden uitgesproken.  
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.20
      De conclusie is dat het hoger beroep van [appellante] slechts ten dele slaagt en dat het incidentele beroep van [geïntimeerden] niet slaagt. Het hof zal het vonnis vernietigen en [geïntimeerden] hoofdelijk veroordelen tot betaling aan [appellante] van een schadevergoeding van (€ 1.092,50 + € 1.000,- is totaal) € 2.092,50 plus de borg minus de kosten van het keukenraam € 193,76 is € 2.286,26. De gevorderde betalingstermijn van twee dagen vindt het hof te kort. Het hof zal de betalingstermijn op veertien dagen na heden stellen. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde 1] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg (grief 1 van [appellante] slaagt dus ook) en in die van het incidenteel hoger beroep. In het principaal appel ging het vooral om de omvang van de schadevergoeding. Omdat partijen wat dat betreft over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet het hof aanleiding de kosten in dat principaal appel te compenseren. 
    
    
      6.21
      Het hof begroot de proceskosten in eerste aanleg aan de kant van [appellante] op € 1.058,- (2 punten × € 529,-) aan salaris advocaat. 	
    
    
      6.22
      
        Het hof begroot de proceskosten in het incidenteel hoger beroep aan de kant van [appellante] op:
        griffierecht	€      343,-
        salaris advocaat	€ 	3.142,- (2 punten x tarief III) 	
        
          nakosten 	€ 	   178,-  (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 	3.662,-
        50% daarvan is	     €   1.831,-
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    - vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 15 maart 2023;
    en opnieuw rechtdoende:
    
      
        veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling, binnen veertien dagen na heden, aan [appellante] van een schadevergoeding van € 2.286,26;
      
      
        veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.058,-; 
      
      
        veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van de procedure in incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.831,-; 
      
      
        compenseert de kosten in het principaal appel; 
      
      
        bepaalt dat als [geïntimeerden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [geïntimeerden] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-.
      
      
        verklaart al deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst af wat in hoger beroep meer of anders is gevorderd.
      
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mr. E.M. Dousma-Valk, mr. E.I. Mentink en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:389.
  
  
     Vergelijk de conclusie AG: ECLI:NL:PHR:2023:1204, onder 3.8. en 3.9., met verwijzing naar HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BG8788, onder 4.4.2.
  
  
     HR 23 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2551.