ECLI:NL:GHARL:2016:9283, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2016, 15/01213
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kampeerboerderij. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/01213
      uitspraakdatum: 22 november 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 28 juli 2015, nummer AWB 15/248, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Ede (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      
        De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 186 (3) te [Z] (hierna: de kampeerboerderij), per waardepeildatum
         1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 502.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting van de gemeente Ede aan belanghebbende bekend gemaakt.
      
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 1 december 2014 de beschikte waarde en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 juli 2015 ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien heeft belanghebbende nog een nader stuk met dagtekening 11 augustus 2016 ingezonden.
      
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
      
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 augustus 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , gemachtigde van belanghebbende en bijgestaan door [B] , taxateur van belanghebbende, alsmede [C] namens de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een kampeerboerderij, gelegen aan de [a-straat] 186 (3) te [Z] . De kampeerboerderij, gebouwd in 2009, beschikt over 60 slaapplaatsen, een recreatie/eetzaal, een ingerichte keuken, 6 toiletten en douches (waaronder een invalidendouche en -toilet), een sport- en speelterrein, een terras en een ruime parkeermogelijkheid. Voorts beschikt de kampeerboerderij over centrale verwarming en is deze toegankelijk voor mindervaliden. De kampeerboerderij is gelegen in een bosrijke omgeving en heeft een directe aansluiting op een doorgaande provinciale weg.
    
    
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      Partijen houdt verdeeld de waarde ingevolge de Wet Woz van de kampeerboerderij per de waardepeildatum van 1 januari 2013.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende heeft – zakelijk weergegeven – gesteld dat het onjuist is uit te gaan van de door de heffingsambtenaar gestelde aangepaste bezetting en omzet, omdat de werkelijk behaalde omzet en operationele cashflow volgens het door hem overgelegde overzicht veel lager zijn. Volgens dit overzicht is de omzet in de jaren 2012 tot en met 2014 gedaald van € 80.528 tot € 70.186. Uitgaande van de in 2012 behaalde omzet van € 80.528 berekent belanghebbende een operationele cashflow van € 39.741 en, rekening houdend met een kapitalisatiefactor van 10,8 en 7 percent (7/107 deel) kosten, een waarde van € 401.000. Volgens belanghebbende gaat de heffingsambtenaar bij de bezettingsgraad er ten onrechte van uit dat er bij verhuur altijd sprake is van 60 (de maximale bezetting) betalende personen. Dat is volgens belanghebbende niet het geval. Uitgaande van de modelmatige benadering overeenkomstig de Taxatiewijzer recreatie komt de waarde maximaal uit op € 436.000 respectievelijk maximaal op € 459.000.
      
      
        3.3.1
        De heffingsambtenaar heeft – eveneens zakelijk weergegeven – gesteld dat uit het taxatierapport volgt dat de waarde van de kampeerboerderij op de peildatum € 608.000 bedraagt, zodat de beschikte waarde van € 502.000 niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft hiertoe in het taxatierapport eerst de modelmatig berekende operationele cashflow vastgesteld op € 40.984. Deze is gebaseerd op de gemiddelde bezettingsgraad, tarieven en lasten voor de exploitatie van vergelijkbare onroerende zaken in de provincie Gelderland. Daarbij is hij uitgegaan van een opbrengst per eenheid (overnachting) van € 17,18 en een bezettingsgraad van 25,3 percent. De operationele cashflow is met een factor 12 (kapitalisatiefactor) vermenigvuldigd en vervolgens verminderd met 7 percent (7/107 deel) aan kosten. Dit resulteert in een waarde van € 459.000.
        
      
      
        3.3.2
        Vervolgens heeft de heffingsambtenaar een aangepaste (in de ogen van de heffingsambtenaar objectief realiseerbare) operationele cashflow berekend van € 67.614, door uit te gaan van een aangepaste bezettingsgraad van 41,75 percent en de tarieven en lasten voor de exploitatie van vergelijkbare onroerende zaken in de provincie Gelderland. Na toepassing van de kapitalisatiefactor van 12 en rekening houdend met kosten, berekent de heffingsambtenaar aldus een waarde van € 758.000. 
        
      
      
        3.3.3
        De waarde van de kampeerboerderij heeft de taxateur van de heffingsambtenaar uiteindelijk berekend door uit te gaan van een cashflow van € 54.299, wat het gemiddelde is van de hiervoor genoemde modelmatige operationele cashflow en de aangepaste operationele cashflow. Rekening houdend met een kapitalisatiefactor van 12 en met 7 percent kosten, bedraagt de waarde volgens het taxatierapport dan € 608.000.
        
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
    
    
      3.5
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een waarde van € 401.000 en een dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen onroerendezaakbelasting, tot vergoeding van de proceskosten en tot vergoeding van het griffierecht (Rechtbank en Hof).
      
    
    
      3.6
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.2
      Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten of door middel van een discounted-cashflow methode. Partijen zijn het erover eens dat in het onderhavige geval de operationele cashflow methode de aangewezen methode is en dat deze moet worden toegepast overeenkomstig de wijze waarop deze in de door de VNG uitgegeven Taxatiewijzer recreatie (hierna: de taxatiewijzer) is beschreven. Het Hof ziet geen aanleiding hiervan af te wijken en acht dit uitgangspunt juridisch niet onjuist. 
      
    
    
      4.3
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de hiervoor bedoelde waarde in het economische verkeer en dat geen aanleiding bestaat uit te gaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Het Hof ziet geen reden partijen hierin niet te volgen. 
      
    
    
      4.4
      De bewijslast van de aan de onroerende zaak toegekende waarde rust – ook in hoger beroep – op de heffingsambtenaar. Hij dient aannemelijk te maken dat de door de Rechtbank in haar uitspraak vastgestelde waarde van € 502.000, waartegen hij geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld, niet te hoog is. Indien de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, dient de rechter te beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk maakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132). 
      
    
    
      4.5
      Het Hof overweegt vooraf dat voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer met behulp van de operationele cashflow methode niet kan worden uitgegaan van de eigen exploitatiegegevens van de belastingplichtige, maar dat moet worden uitgegaan van (als realiseerbaar veronderstelde) exploitatiegegevens die een zakelijk handelende koper van de onroerende zaak in aanmerking zou nemen. Het gaat immers bij het vaststellen van de waarde in het economische verkeer niet om de waarde die de onroerende zaak voor de belastingplichtige zelf heeft, maar om de waarde die een zakelijk handelende koper daaraan zou toekennen. Alsdan is tussen partijen niet in geschil dat moet worden uitgegaan van een operationele cashflow van € 40.984 (kolom 1 van het overgelegde overzicht).
      
    
    
      4.6
      Het standpunt van belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met een hogere opslag vanwege de omstandigheid dat belanghebbende de kampeerboerderij met meer vreemd vermogen heeft gefinancierd dan gebruikelijk is, moet worden verworpen. De wijze van financiering is immers slechts een voor belanghebbende zelf geldende subjectieve omstandigheid en staat los van de – voor de waardering door middel van de cashflow methode van belang zijnde – rendementseisen in het zakelijk verkeer. Deze heeft daarom geen invloed op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak.
      
    
    
      4.7
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd het van hem te verlangen bewijs te leveren. Daartoe heeft het Hof overwogen dat de omzet van circa € 80.000 niet anders is dan de resultante van de bezetting en het toepasselijke tarief voor verblijf op de kampeerboerderij. Dat alsdan dient te worden afgeweken van deze cijfermatige gegevens (kolom 2) heeft de heffingsambtenaar niet op basis van aangedragen feiten en/of omstandigheden aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft immers desgevraagd te kennen gegeven deze omzet niet te betwisten.
      
    
    
      4.8
      Ter onderbouwing van de door hem gestelde bezettingsgraad heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat hij deze heeft gebaseerd op gesprekken met belanghebbende en op de eigen gegevens van belanghebbende. Daarnaast wijst hij erop dat slechts de gehele accommodatie is te huren en dat deze niet geschikt is voor kleine groepen; deze wordt ook niet in delen verhuurd. De heffingsambtenaar betwist niet dat het mogelijk is dat bij een kleinere groep een lagere prijs wordt gehanteerd, maar voert aan dat het gaat om de met verhuur haalbare omzet en niet om de feitelijk behaalde omzet. Tevens heeft hij erop gewezen dat de kampeerboerderij zeer gunstig is gelegen, namelijk in de directe nabijheid van bosgebied en van het park [D] . Het Hof acht het aan de website van belanghebbende ontleende bezettingspercentage van 41,75 dan ook aannemelijk.
      
    
    
      4.9
      De heffingsambtenaar is in zijn berekeningen uitgegaan van een tarief van € 17,18. Belanghebbende heeft dat gemotiveerd bestreden en zich op het standpunt gesteld dat het tarief € 8 bedraagt. De heffingsambtenaar heeft ook desgevraagd het Hof geen inzicht kunnen geven waaraan hij zijn gegeven heeft ontleend. Daartegenover heeft belanghebbende het gestelde tarief ook niet met destijds geldende prijslijsten of anderszins aannemelijk weten te maken. Het Hof overweegt daartoe dat belanghebbende, desgevraagd door de heffingsambtenaar, heeft erkend deze gegevens niet heeft willen verstrekken doch slechts verwezen naar de gerealiseerde omzet.
      
    
    
      4.10
      Het Hof is voorts van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor terecht op 12 heeft gesteld. Deze is opgebouwd door overeenkomstig de taxatiewijzer uit te gaan van een basisrendement van 1,6 percent en een opslag van 6,7 percent (100/(1,6 + 6,7) = 12). Gelet op het recente bouwjaar (2009), het gebruik van goede materialen, de aanwezige centrale verwarming, de omstandigheid dat de kampeerboerderij goed is geïsoleerd en de goede ligging van de kampeerboerderij, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij voor de opslag terecht aansluit bij het advies in de taxatiewijzer om 6,7 percent te hanteren voor situaties waarin de accommodatie als goed kan worden gekwalificeerd. Het niet met feiten onderbouwde standpunt van belanghebbende dat de staat van onderhoud slechts als voldoende moet worden aangemerkt, acht het Hof niet aannemelijk geworden.
      
    
    
      4.11
      Het vorenstaande leidt er echter toe dat naar het oordeel van het Hof de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.12
      Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof zijn standpunt evenmin aannemelijk gemaakt. Daartoe verwijst het Hof naar hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot het tarief, het bezettingspercentage – belanghebbende gaat uit van een percentage van 25,3 – en de kapitalisatiefactor. Dat alsdan aan de kampeerboerderij een waarde dient te worden toegekend van primair € 401.000 en subsidiair € 436.000 acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Immers, deze waarden zijn louter gebaseerd op de eigen gegevens met betrekking tot de exploitatie van de kampeerboerderij en niet op die modelmatige benadering van de taxatiewijzer, waarvan naar tussen partijen niet in geschil is dient te worden uitgegaan.
      
    
    
      4.13
      Nu partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Met inachtneming van al hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen en gelet op de in het dossier aanwezige gegevens, is het Hof van oordeel dat de waarde van de kampeerboerderij in goede justitie op een bedrag van € 459.000 dient te worden bepaald. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      5.1
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van zijn zaak heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast voor achtereenvolgens de kosten van bezwaar (bezwaarschrift en de hoorzitting, 2 punten à € 248, factor gewicht 1), de kosten van het beroep (twee punten à € 496, factor gewicht 1), en het hoger beroep (twee punten à € 496, factor gewicht 1) en € 600 voor kosten van bijstand door een taxateur (zes uur x € 100, voor het opstellen van de taxatierapporten en het bijwonen van de hoorzitting in de bezwaarfase, de mondelinge behandeling van het (hoger) beroep bij de Rechtbank en het Hof, zonder omzetbelasting omdat belanghebbende deze in aftrek kan brengen). Voor andere kosten acht het Hof geen termen aanwezig. Aldus bedraagt de berekende vergoeding € 3.080.
      
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof :
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
      – vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 459.000;
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.080, en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 168 in verband met het beroep (€ 45) en het hoger beroep (€ 123).
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr.  J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 22 november 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,		De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. Namens hem tekent mr. R. den Ouden,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (C.E. te Brake)
            
            
              (R. den Ouden)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 november 2016
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.