ECLI:NL:GHDHA:2025:1392, Gerechtshof Den Haag, 05-08-2025, 200.334.895-01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Afspraak vervangende woonruimte op straffe van een wekelijkse boete. Verhuurder  komt niet na. Huurster staat daardoor op straat. Beroep verhuurder op overmacht verworpen. Hof ziet, anders dan kantonrechter, geen grond voor matiging boete.

GERECHTSHOF DEN HAAG                      
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.334.895/01
      Zaak- en rolnummer rechtbank	: 10186532 CV EXPL 22-34368 
    
    
    
    
      
        Arrest van 5 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      appellant in principaal hoger beroep,
      geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. M.Z.D. Nasrullah, kantoorhoudend in Den Haag,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Mijnbudgetcoach B.V. 
        gevestigd te Papendrecht, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [huurster] , wonend te [woonplaats] ,
      geïntimeerde in principaal hoger beroep,
      appellante in incidenteel hoger beroep,
      advocaat: mr. D. Bakker, kantoorhoudend in Papendrecht.
    
    
    
      Het hof noemt partijen hierna [appellant] en de bewindvoerder van [huurster] .[huurster] persoonlijk wordt ook huurster genoemd.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      Huurster is akkoord gegaan met het verlaten van haar huurwoning en het eindigen van haar huurcontract in verband met renovatie van de woning. Hiertegenover stond dat verhuurder op termijn voor een nieuwe huurwoning zou zorgen, versterkt met financiële prikkels. Verhuurder is zijn afspraken niet nagekomen en beroept zich op overmacht. De kantonrechter heeft het beroep op overmacht verworpen en verhuurder tot nakoming veroordeeld, met dien verstande dat hij de overeengekomen boete (als prikkel voor de nakoming) aanzienlijk heeft gematigd.
    
    
      1.2
      Het hof vindt ook dat geen sprake is van overmacht. Het hof ziet, anders dan de kantonrechter, geen reden om de boete te matigen en ziet daarnaast grond voor toekenning van de overeengekomen (eenmalige) vaste boete.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: 
      
        
          de dagvaarding van 7 november 2023, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 25 augustus 2023;
        
        
          het arrest van dit hof van 5 december 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast; 
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 januari 2024;
        
        
          de memorie van grieven van [appellant] ;
        
        
          de memorie van antwoord van de bewindvoerder van [huurster] , tevens incidenteel appel, met bijlagen.
        
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] heeft geen memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen, ondanks gelegenheid daartoe. 
    
    
      2.3
      Na beraad partijen is arrest gevraagd. 
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      Huurster is in 2018 onder bewind gesteld. De bewindvoerder van [huurster] is sinds de memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel bij deze procedure betrokken. 
    
    
      3.2
      Huurster huurde van [appellant] de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning of het gehuurde).
    
    
      3.3
      
        [appellant] met zijn vertegenwoordiger ( [naam 2] ) en huurster met haar toenmalige gemachtigde (mr. [naam 3] ) hebben op 20 april 2022 met elkaar gesproken over de (in slechte staat verkerende) woning. Partijen zijn op 28 april 2022 het volgende overeengekomen: "(…) VERKLARING TOT OVEREENSTEMMING WONING (…) [huurster] zal de woning aan de [adres 1] 28 april 2022 verlaten, zodat [appellant] de woning kan doen renoveren. [huurster] zal tijdelijk hij derden verblijven. Beide partijen zijn tot de overeenstemming gekomen dat [appellant] zo spoedig mogelijk, uiterlijk 30 juli 2022 een gelijkwaardige woning aan de [adres 2] , met een tuin, of een andere door [huurster] geaccepteerde woning, verhuurt aan [huurster] , onder de voorwaarde dat de woning aan de [adres 1] geheel ontruimd en leeg opgeleverd zal worden per 28 april 2022. Partijen hebben afgesproken dat de woning aan de [adres 2] of een ander door [huurster] geaccepteerd adres, aan de volgende voorwaarden zal voldoen. Zelfstandige woonruimte met een slaapkamer aan de begane grond, met tuin voor het maximale bedrag van € 750,-, exclusief kosten per maand. Partijen hebben afgesproken dat voor verhuiskosten, de tijdelijke bewoning van andere ruimte, en opslagkosten in totaal een vergoeding van € 5.000,- door [appellant] wordt vergoed aan [huurster] . [hof: Deze afspraak is [appellant] nagekomen en speelt in deze procedure verder geen rol.]Indien dhr. [appellant] zijn afspraken niet nakomt om een andere gelijkwaardige woning vóór 30 Juli 2022 te leveren, is hij verplicht eenmalig een schadevergoeding van € 5.000,- aan [huurster] te vergoeden naast € 750,- per verstreken week na 30 juli 2022, dat hij in gebreke blijft een gelijksoortige woning aan [huurster] aan te bieden, uit te keren aan [huurster] . Partijen komen voorts overeen om de tussen hen geldende huurovereenkomst, welke van rechtswege is beëindigd per 28 april 2022, niet meer te verlengen (…)”
    
    
      3.4
      
        [appellant] heeft geen andere woning aan huurster  ter beschikking gesteld. Huurster huurt sinds november 2023 elders een woning voor een bedrag van € 1.200,- per maand op basis van een huurcontract van een jaar. In de periode van 28 april 2022 tot 1 november 2023 is huurster dakloos geweest.
    
    
      3.5
      Huurster  is gediagnosticeerd met een bipolaire stoornis en staat onder behandeling van een psycholoog. Deze heeft op 12 juni 2024 schriftelijk onder meer verklaard dat de periode van dakloosheid een hele zware periode is geweest voor huurster waardoor ze ontregeld is geraakt.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank 
    
      4.1
      Huurster heeft [appellant] gedagvaard en gevorderd, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad:
      
        
          
            [appellant] te veroordelen tot nakoming van zijn verbintenissen uit overeenkomst van 28 april 2022, waaronder het leveren van een vergelijkbare woning en het uitkeren van de verbeurde boetes aan huurster, op straffe van een dwangsom van € 150,- per dag;
        
        
          
            [appellant] te veroordelen aan huurster een schadevergoeding te betalen van € 15.000,-: 
        
        
          voor recht te verklaren dat [appellant] een (eenmalige) schadevergoeding is verschuldigd van € 5.000,-; 
        
        
          voor recht te verklaren dat [appellant] met ingang van 31 juli 2022 aan huurster  een vergoeding betaalt van € 750,- per verstreken week; 
        
        
          
            [appellant] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente aan huurster vanaf 31 juli 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
        
        
          
            [appellant] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 3.902,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf  31 juli 2022; 
        
        
          
            [appellant] te veroordelen in de proceskosten.
        
      
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft de volgende beslissing gegeven: 1)	veroordeelt [appellant] om binnen vier weken na dit vonnis aan huurster een woning ter beschikking te stellen die voldoet aan de vereisten zoals vermeld in de overeenkomst van 28 april 2022;2)	veroordeelt [appellant] om aan huurster een boete te betalen van € 200,- per week, te rekenen vanaf 31 juli 2022, dat hij in gebreke is aan huurster een woning ter beschikking te stellen die voldoet aan de vereisten zoals vermeld in de overeenkomst van 28 april 2022, met de wettelijke rente hierover vanaf 10 januari 2023 en, voor na deze datum vervallen boetes, vanaf de dag van opeisbaarheid van de boete tot de dag dat volledig is betaald; 3)	veroordeelt [appellant] om aan huurster te betalen € 887,- als buitengerechtelijke incassokosten; 4)	veroordeelt [appellant] in de proceskosten; 5)	verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst al het andere af.
    
    
      4.3
      De kantonrechter heeft daartoe, samengevat en voor zover thans van belang, overwogen (i) dat [appellant] heeft gehandeld in strijd met de gemaakte afspraken, (ii) dat hem geen beroep op overmacht toekomt, (iii) dat huurster niet zowel nakoming als de contractuele boete van € 5.000,- kan vorderen, tenzij deze is bedoeld als prikkel voor de nakoming, maar dat is onvoldoende gesteld, (iv) dat daarom de (eenmalige) boete van € 5.000,- wordt afgewezen, (v) dat de overeengekomen boete van € 750,- per week ziet op de vertraging in de nakoming van de verbintenis (het beschikbaar stellen van een andere woning) en wel kan worden gevorderd naast nakoming, (vi) dat de overeengekomen boete echter buitensporig hoog is in verhouding tot de schade van huurster, zodat de kantonrechter deze zal matigen tot € 200,- per week.
    
  
  
    
      5Vorderingen in hoger beroep
    
      5.1
      
        [appellant] concludeert tot vernietiging van het vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van huurster. [appellant] klaagt met grief I over de verwerping door de kantonrechter van zijn beroep op overmacht. Grief II bevat een klacht over de matiging van het boetebeding tot € 200,- per week. Volgens [appellant] had de kantonrechter moeten matigen tot nihil. Grief III bevat een algemene klacht over de beslissingen van de kantonrechter.
    
    
      5.2
      De bewindvoerder van [huurster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en op haar beurt incidenteel hoger beroep ingesteld. Haar eerste grief bevat klachten over de afwijzing van de gevorderde (eenmalige) boete van € 5.000,-. De bewindvoerder van [huurster] klaagt met haar tweede grief over de matiging van de wekelijkse boete tot € 200,-. Zij maakt aanspraak op de overeengekomen boete van € 750,- per week.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    
      6.1
      Het hof zal de grieven in het principaal en incidenteel hoger beroep samen behandelen.
    
    
      6.2
      
        Vaststaat dat huurster haar woning aan de [adres 1] en haar huurrecht heeft prijsgegeven in ruil voor de op 28 april 2022 gemaakte afspraken. Ook staat vast dat [appellant] zijn kant van de afspraken niet is nagekomen. Hij heeft op 30 juli 2022 geen woning ter beschikking gesteld aan huurster. Ook later heeft hij dat niet gedaan. Dit betekent dat [appellant] tekortgekomen is in de nakoming van zijn verbintenissen uit overeenkomst (wanprestatie heeft gepleegd). De bewindvoerder van [huurster] vordert alsnog nakoming van deze verbintenissen en schadevergoeding. 
        
          Het beroep op overmacht (grief I van [appellant] )
        
      
    
    
      6.3
      De kantonrechter heeft het verweer van [appellant] dat sprake is van overmacht verworpen. [appellant] klaagt hierover. Hij stelt dat de bedoeling was dat huurster zou gaan wonen in een woning aan de [adres 2] in [plaats], die gerenoveerd zou worden door Oekraïense werklieden. Door de oorlog in Oekraïne zijn deze vertrokken om daar te gaan vechten. Daardoor kon de woning niet gerenoveerd worden, hetgeen hij niet heeft kunnen  voorzien. Daarnaast werd hij overvallen door een OM/Fiod-onderzoek en werd hij in verband met het onderzoek in voorlopige hechtenis genomen. Tevens werd beslag gelegd op zijn vastgoedportefeuille. De (financiële) gevolgen hiervan waren groot. Al met al was hij niet in staat om de verlangde woning aan huurster aan te bieden.
    
    
      6.4
      Het hof verwerpt, evenals de kantonrechter, het beroep op overmacht. De omstandigheden waarop [appellant] zich beroept komen volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening (artikel 6:75 BW). Financieel onvermogen geldt in de regel niet als overmacht, zeker niet in voormelde situaties. Zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen was [appellant] niet verplicht louter Oekraïners voor hem te laten werken. Hij had ook anderen kunnen inschakelen. Dat het OM strafrechtelijke verdenkingen tegen hem koestert, die nota bene tot zijn voorlopige hechtenis hebben geleid, komt voor zijn risico, behoudens aanwijzingen van het tegendeel, maar die ontbreken.
    
    
      6.5
      
        
          [appellant] heeft nog gesteld (memorie van grieven 11) dat nakoming voor hem aldus feitelijk onmogelijk is zodat hij niet tot nakoming kan worden veroordeeld. Hij meent dat de overeenkomst moet worden ontbonden. [appellant] miskent hiermee het voorgaande. De omstandigheid dat hij door factoren die voor zijn rekening en risico komen wellicht niet meer kan presteren – een deugdelijke onderbouwing hiervan ontbreekt overigens – levert geen grond op voor ontbinding van de overeenkomst, nog los van het feit dat hij een dergelijke vordering niet heeft ingesteld. Een vordering tot ontbinding van de overeenkomst van 28 april 2022 zou hoogstens de bewindvoerder van  [huurster] toekomen (artikel 6:266 BW), maar zij heeft daar niet voor gekozen.
        
          Het beroep op matiging van de wekelijkse boete (grief II van [appellant] en grief 2 van de bewindvoerder van [huurster] )
        
      
    
    
      6.6
      De kantonrechter heeft (in hoger beroep onweersproken) geoordeeld dat de overeengekomen boete van € 750,- ziet op de vertraging in de nakoming van de verbintenis (het beschikbaar stellen van een andere woning) en dat deze boete wel kan worden gevorderd naast nakoming. Dit is voor het hof uitgangspunt.
    
    
      6.7
      De kantonrechter heeft de overeengekomen boete buitensporig geacht, mede gelet op de beperkte financiële schade van huurster. De kantonrechter heeft hierbij wel rekening gehouden met immateriële schade van huurster.
    
    
      6.8
      Volgens [appellant] is het onredelijk, tegen de achtergrond dat nakoming de facto onmogelijk is, dat de kantonrechter het beroep op matiging van de boete tot nihil heeft verworpen. Het kan niet van hem worden gevergd dat hij zich eindeloos aan een dergelijke situatie verbindt. De bewindvoerder van [huurster] op haar beurt kan zich niet vinden in de matiging door de kantonrechter. Zij stelt dat huurster wel degelijk kosten heeft gemaakt doordat ze dakloos werd. Ze kreeg daardoor een schuld bij de heer [naam 4] van € 10.070,-. Daarnaast was de bedoeling dat ze voor de € 750,- per week een vervangende woonruimte kon zoeken zoals een hotel of een bed & breakfast. Ook heeft ze immateriële schade geleden doordat haar situatie desastreus was voor haar persoonlijke leven, zoals ook blijkt uit de verklaring van haar psycholoog. Zij is ontregeld geraakt, waardoor ze geen controle meer had over haar gedrag en suïcidale gedachten koesterde. In de 19 maanden van dakloosheid kon ze niet douchen, had ze geen koelkast, kon ze niet koken, haar kat niet houden en had ze niet de beschikking over een eigen wc. Bovendien moest ze slapen in de auto. Haar leven stond in het teken van overleven. Ook is niet zeker of ze de inmiddels gehuurde woning kan houden. Dat zorgt voor veel stress.
    
    
      6.9
      Het hof oordeelt als volgt. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter, op verlangen van de schuldenaar ( [appellant] ), de boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, met dien verstande dat hij de schuldeiser (de bewindvoerder van [huurster] ) niet minder kan toekennen dan schadevergoeding op grond van de wet.
    
    
      6.10
      
        De bewindvoerder van [huurster] heeft (in hoger beroep onweersproken) betoogd dat huurster, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, een aanzienlijke materiële en immateriële schade heeft geleden ten gevolge van de wanprestatie van [appellant] . Hiervan uitgaande is niet komen vast te staan dat de schade van huurster tot dusver minder is dan de overeengekomen boete van € 750,- per week, althans heeft [appellant] daartoe onvoldoende gesteld. Dit betekent dat reeds hierom niet is voldaan aan de voorwaarden voor matiging van artikel 6:94 BW. Hier komt bij dat het hof in de gegeven situatie geen billijkheidsgronden aanwezig acht om de overeengekomen boete te matigen. Partijen hebben uitdrukkelijk afgesproken dat huurster binnen ongeveer drie maanden een andere woning zou kunnen huren van [appellant] , dit versterkt met de boete. Hiertegenover heeft huurster haar woonruimte, met huurbescherming, opgegeven. Huurster staat inmiddels met lege handen, terwijl er bovendien geen aanwijzing is dat [appellant] enige serieuze moeite heeft gedaan/doet om huurster alsnog aan andere woonruimte te helpen. Onder deze omstandigheden zal het hof de overeengekomen wekelijkse boete van € 750,- (mede als prikkel voor nakoming) volledig toewijzen. 
        
          Het afgewezen boetebedrag van € 5.000,- (grief 1 van de bewindvoerder van [huurster] )
        
      
    
    
      6.11
      
        De bewindvoerder van [huurster] heeft in dit verband aangevoerd dat artikel 6:92 BW, dat de kantonrechter heeft toegepast, van regelend recht is. Volgens de bewindvoerder hebben partijen een afwijkende regeling getroffen in die zin dat de (eenmalige) boete naast nakoming kon worden gevorderd. [appellant] heeft deze uitleg, die het hof ook taalkundig juist voorkomt, niet bestreden, zodat de grief slaagt. Het hof zal de gevorderde verklaring voor recht alsnog toewijzen.
        
          Grief III van [appellant] 
        
      
    
    
      6.12
      
        Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis en wordt verworpen.
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.13
      De conclusie is dat de grieven van [appellant] falen en die van de bewindvoerder van [huurster] slagen. Het hof zal het vonnis vernietigen en de gevorderde boetes alsnog volledig  toewijzen. De toegewezen buitengerechtelijke incassokosten worden gehandhaafd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
    
    
      6.14
      
        Het hof begroot de proceskosten in het principaal hoger beroep aan de zijde van de bewindvoerder van [huurster] op:
        griffierecht	€ 	343,-
        salaris advocaat	€ 2.428,- 	(2 punten × tarief II)
        
          nakosten 	€ 	178,- 	(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        Totaal	€ 2.949,-
      
    
    
      6.15
      
        Het hof begroot de proceskosten in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van de bewindvoerder van [huurster] op:
        salaris advocaat € 607,- (0,5 punt × tarief II).
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 25 augustus 2023; en opnieuw rechtdoende:
      
      
        veroordeelt [appellant] om binnen vier weken na het vonnis van de kantonrechter van 25 augustus 2023 aan huurster een woning ter beschikking te stellen die voldoet aan de vereisten zoals vermeld in de overeenkomst van 28 april 2022;
      
      
        veroordeelt [appellant] om aan de bewindvoerder van [huurster] een boete te betalen van € 750,- per week, te rekenen vanaf 31 juli 2022 zolang hij in gebreke is om aan huurster een woning ter beschikking te stellen die voldoet aan de vereisten zoals vermeld in de overeenkomst van 28 april 2022, met de wettelijke rente hierover vanaf 10 januari 2023 en, voor na deze datum vervallen boetes, vanaf de dag van opeisbaarheid van de boete tot de dag dat volledig is betaald; 
      
      
        verklaart voor recht dat [appellant] aan de bewindvoerder van [huurster] een (eenmalige) schadevergoeding verschuldigd is van € 5.000,- op grond van de overeenkomst van 28 april 2022;
      
      
        veroordeelt [appellant] om aan de bewindvoerder van [huurster] te betalen € 887,- als buitengerechtelijke incassokosten; 
      
      
        veroordeelt [appellant] in de proceskosten in eerste aanleg, die aan de kant van de bewindvoerder van [huurster] tot 25 augustus 2023 worden vastgesteld op € 741,43 met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na 25 augustus 2023 tot de dag dat volledig is betaald;
      
      
        veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de bewindvoerder van [huurster] in het principaal hoger beroep begroot op € 2.949,- en in het incidenteel hoger beroep begroot op € 607,-;
      
      
        bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
      
      
        verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.P.J. Ruijpers en A.J. Swelheim  en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025 in aanwezigheid van de griffier.