ECLI:NL:RBAMS:2025:5367, Rechtbank Amsterdam, 11-07-2025, 11635331 \ CV EXPL 25-5515
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Uitleg addendum met koopoptie huurder. Vaststellen datum einde huurovereenkomst na inroepen koopoptie. Huurder kan voor opdracht tot gevelrenovatie enkele dagen voor einde huur geen beroep doen op artikel 7:206 lid 3 BW.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11635331 \ CV EXPL  25-5515
    
    
    
      
        Vonnis van 11 juli 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. A.M. Thomas,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M.A. Geuze.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met bijlagen,- de conclusie van antwoord, tevens voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen
      - de conclusie van antwoord in reconventie met bijlagen.
      
    
    
      1.2.
      Op 2 juli 2025 is de zaak mondeling behandeld. [eiser] is daar verschenen met zijn gemachtigde. Namens [gedaagde] is de heer [naam 1] verschenen, met de gemachtigde. Partijen en hun gemachtigden hebben een nadere toelichting gegeven en vragen beantwoord. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen overgelegd.
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 januari 2001 verhuurt [eiser] aan [gedaagde] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (verder: het gehuurde). Het was [gedaagde] toegestaan onder te verhuren en van die mogelijkheid maakte zij ook gebruik.
      
    
    
      2.2.
      In een aanpassing van de huurovereenkomst van 5 oktober 2018 is tussen partijen onder meer het volgende vastgelegd:3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van zes (6) maanden voor de huurder.(…)8.13 Huurder krijgt op 1 januari 2024 een aan derden overdraagbare koopoptie op de bedrijfsruimte (…) Huurder dient zo spoedig mogelijk uiterlijk binnen een termijn van zes (6) maanden voor 1 januari 2024 schriftelijk aan te geven of huurder van de koopoptie gebruik wenst te maken. Mocht de huurder op 1 januari 2024 geen gebruik maken van de koopoptie, dan wordt de huurperiode onder dezelfde condities maximaal verlengd worden tot en met 1 januari 2029 waarna de overeenkomst zal eindigen.In de periode vanaf 1 januari 2024 tot en met 1 januari 2029 kan huurder iedere maand alsnog besluiten om gebruik te maken van de koopoptie.
      
    
    
      2.3.
      Op 2 februari 2023 heeft [gedaagde] de hiervoor genoemde koopoptie overgedragen aan haar toenmalige bestuurders, de heer [naam 2] en de heer [naam 3] (verder: [naam 2] en [naam 3] ).
      
    
    
      2.4.
      Op 27 juni 2023 hebben [naam 2] en [naam 3] de koopoptie tegenover [eiser] ingeroepen per 1 januari 2024. Daarbij stelden zij voor de aankoopakte te laten passeren op 2 januari 2024, omdat de overdracht niet op een feestdag kan plaatsvinden. 
      
    
    
      2.5
      
        [gedaagde] heeft het gehuurde in oktober 2023 verlaten en zij heeft overeenkomsten met haar onderhuurders opgezegd tegen 31 december 2023.
      
    
    
      2.6
      
        [eiser] heeft aanvankelijk geweigerd mee te werken aan overdracht van het gehuurde. Bij vonnis van 21 december 2023 van de rechtbank Noord-Holland is [eiser] veroordeeld medewerking aan die overdracht te verlenen conform de koopoptie, op 2 januari 2024 of zoveel later als door de notaris wordt bepaald. Uiteindelijk heeft de overdracht plaatsgevonden op 19 maart 2024. 
      
    
    
      2.7
      Vanaf 2020 hebben zich lekkages in het gehuurde voorgedaan. [eiser] heeft ook reparaties laten uitvoeren. Op 5 juli 2023 sommeerde [gedaagde] [eiser] om over te gaan tot gevelreparatie. Op 20 juli 2023 liet [eiser] in reactie hierop weten dat hij niet tot gevelrenovatie zal overgaan, maar dat hij aanwezige (storm)schade zal herstellen. Naar aanleiding van een volgende ingebrekestelling van 31 augustus 2023 liet [eiser] weten dat zijn aannemer opnieuw zou proberen het lek boven water te krijgen teneinde lekkage definitief op te lossen.
      
    
    
      2.8
      Op 27 december 2023 is aan [gedaagde] een offerte van € 59.939,76 uitgebracht voor herstelwerkzaamheden aan de voorgevel van het gehuurde. Op 29 december 2023 heeft [gedaagde] hierop een aanbetaling gedaan van € 35.963,86. De werkzaamheden aan de voorgevel zijn in april 2024 afgerond.
      
    
    
      2.9
      Op 23 maart 2024 is een akte van cessie opgemaakt, tussen [gedaagde] als cedent en [naam 2] en [naam 3] als cessionarissen. Deze overeenkomst is op 23 maart 2024 getekend door [gedaagde] en [naam 2] en op 11 maart 2025 door [naam 3] . De vordering die in deze overeenkomst wordt overgedragen ziet op het na verrekening met de huur over oktober tot en met december 2023 resterende bedrag van de hiervoor genoemde herstelwerkzaamheden. 
      
    
    
      2.10
      Op 12 april 2024 schreef de gemachtigde van [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde] onder meer:Vooreerst merkt cliënt op dat in casu geen sprake is van huurverlenging. Uw cliënten hebben immers hun koopoptie ingeroepen en wenste geen huurverlenging. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1
      
        [eiser] vordert – samengevat – betaling van de huur tot 19 maart 2024, omdat de huurovereenkomst niet eerder dan die datum is geëindigd. Daarnaast vordert zij (handels)rente, beslagkosten, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
      
    
    
      3.2
      
        [gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat de huur met ingang van 1 januari 2024 is geëindigd, zodat de vordering van [eiser] in ieder geval voor de periode daarna niet toewijsbaar is. De openstaande huur tot en met december moet worden verrekend met een tegenvordering in verband met gebreken. Die zijn ondanks aanmaning en ingebrekestelling niet verholpen door [eiser] , zodat [gedaagde] dit zelf heeft laten doen. De kosten daarvan bedragen € 59.939,76 (inclusief prijsverhogingen) en deze overstijgen de huurachterstand, zodat een vordering overblijft. Deze vordering is door [gedaagde] gecedeerd aan [naam 2] en [naam 3] , maar voor het geval die cessie niet geldig blijkt te zijn stelt [gedaagde] een tegenvordering in tegen [eiser] . Deze strekt tot betaling van het restant van € 21.969,96, althans € 16.774,99 als doorgevoerde prijsverhogingen niet worden meegerekend. Voor zover de huur na 1 januari 2024 doorloopt strekt de tegenvordering ook tot het op nihil stellen van de huur, omdat geen huurgenot is verschaft.
      
    
    
      3.3
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1
      Gezien de samenhang zullen de vordering en de (voorwaardelijke) tegenvordering hierna tegelijkertijd besproken worden.
      
      
        
          einddatum huurovereenkomst
          
        
      
    
    
      4.2
      Allereerst komt de kantonrechter door uitleg van de aanvullende afspraken bij de huurovereenkomst tot het oordeel dat de huurovereenkomst is geëindigd met ingang van 1 januari 2024. Dit wordt als volgt toegelicht.
      
    
    
      4.3
      Om vast te stellen wat partijen precies zijn overeengekomen, is een uitleg van de overeenkomst nodig. Het is vaste rechtspraak dat daarvoor niet alleen moet worden gekeken naar de tekst van de overeenkomst. Het is ook belangrijk wat partijen verder nog gezegd en gedaan hebben, en wat zij op grond daarvan van elkaar mochten verwachten. Niet alleen het gedrag rondom het sluiten van de overeenkomst is van belang. Ook wat partijen ná het sluiten van de overeenkomst gedaan hebben, kan een rol spelen bij het bepalen wat partijen zijn overeengekomen.
      
    
    
      4.4
      De tekst van de overeenkomst schetst twee opties: de koopoptie wordt ingeroepen per 1 januari 2024 of – als deze niet wordt ingeroepen – de huurovereenkomst wordt verlengd tot 1 januari 2029. Weliswaar is daarmee niet expliciet geregeld dat in het eerste geval de huurovereenkomst zal eindigen, maar het ligt wel voor de hand dat partijen dat bedoeld hebben. De koopoptie is immers aan de huurder toegekend en als de huurder zelf eigenaar wordt dient die huurovereenkomst geen doel meer. De koopoptie is wel overdraagbaar, maar uit niets is gebleken dat het de bedoeling van de gekozen formulering was dat bij het inroepen van de koopoptie door anderen dan huurder, de huurovereenkomst door zou lopen. Hier komt nog bij dat uit de e-mail van 12 april 2024 van de gemachtigde van [eiser] volgt dat ook [eiser] er vanuit ging dat met het inroepen van de koopoptie de huur op 1 januari 2024 was geëindigd. Voor een andere uitleg zijn door partijen ook geen aanknopingspunten aangereikt. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij destijds enkel een stuk ter ondertekening heeft gekregen en dat hij niet meer weet wat op dit punt besproken is. [gedaagde] heeft verklaard over correspondentie te beschikken voorafgaand aan ondertekening van het addendum, maar deze is niet in het geding gebracht.
      
      
        
          tegenvordering wegens gebreken, verrekening
        
      
      
    
    
      4.5
      Hiermee is uitgangspunt dat [gedaagde] de huur tot en met december 2023 moet betalen. Dat is een bedrag van € 37.969,80. Vervolgens is de vraag of zij een tegenvordering heeft vanwege gebreken. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. De reden daarvoor is als volgt.
      
    
    
      4.6
      
        [gedaagde] heeft tussen 27 en 29 december 2023 opdracht gegeven tot het uitvoeren van werkzaamheden aan het gehuurde voor een bedrag van bijna € 60.000,00. Dat is slechts enkele dagen voor het einde van de huurovereenkomst. Zelfs als op dat moment sprake was van gebreken aan het gehuurde die [eiser] ondanks ingebrekestelling niet had verholpen, dan zijn de kosten die zij heeft gemaakt niet redelijk. [gedaagde] heeft immers opdracht tot uitvoering van werkzaamheden gegeven op een moment dat duidelijk was dat zij daar als huurder niet meer bij gebaat was. De werkzaamheden zijn ook pas uitgevoerd in 2024, na het einde van de huurovereenkomst. Voor die situatie is artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek niet bedoeld. 
      
    
    
      4.7
      
        [gedaagde] kan dus reeds om deze reden geen beroep doen op verrekening met de huur tot en met december 2023. Ook de tegenvordering voor het door [gedaagde] gestelde restant na verrekening is dan niet toewijsbaar. Omdat de tegenvordering voorwaardelijk is ingesteld zal de kantonrechter toch een oordeel moeten geven over de vraag of aan de voorwaarde is voldaan, omdat in dat geval een beslissing over de proceskosten in reconventie moet worden gegeven. Naar het oordeel van de kantonrechter is aan de voorwaarde niet voldaan, omdat sprake is van geldige cessie van de gestelde vordering. [gedaagde] stelt zelf dat van een geldige cessie sprake is en de overgelegde akte is voldoende om die stelling te onderbouwen. [eiser] voert vervolgens een aantal volgens haar opvallende zaken aan, maar zij heeft onvoldoende toegelicht waarom de cessie niet geldig zou zijn – als zij dat standpunt al heeft ingenomen. Aan de vordering in reconventie wordt daarom niet toegekomen.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      4.8
      De vordering tot betaling van achterstallige huur voor een bedrag van € 37.969,80 zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf respectievelijk 31 oktober 2023 (huur oktober 2023), 1 december 2023 (huur november 2023) en 31 december 2023 (huur december 2023). Tussen partijen is sprake van een handelsovereenkomst en [gedaagde] heeft niet toegelicht waarom desondanks de wettelijke handelsrente over de huurachterstand niet verschuldigd is.
      
    
    
      4.9
      
        [eiser] heeft beslagkosten gevorderd en daartegen is geen afzonderlijk verweer gevoerd. Deze kosten van € 1.072,44 zijn toewijsbaar, met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding.
      
    
    
      4.10
      
        [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en [gedaagde] heeft dit onvoldoende weersproken. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Daarom zal een bedrag van € 1.154,00 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen vanaf 27 oktober 2024, nu [gedaagde] onvoldoende heeft weersproken dat zij vanaf die datum in verzuim was. 
      
    
    
      4.11
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                148,04
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                642,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.086,00
              
              
                (2 punten × € 543,00)
              
            
            
              
                - nakosten
                
                
              
              
                €
              
              
                                 68,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.944,04
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.12.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 37.969,80, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf respectievelijk 31 oktober 2023 (over de huur van oktober 2023), 1 december 2023 (over de huur van november 2023) en 31 december 2023 (over de huur van  december 2023), telkens tot de dag van volledige betaling,   
      
    
    
      5.2
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.154,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 27 oktober 2024, tot de dag van betaling,
      
    
    
      5.3
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de beslagkosten van € 1.072,44, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van betaling,
      
    
    
      5.4
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten (inclusief beslagkosten) van € 3.016,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.6
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2025.