ECLI:NL:RBAMS:2025:7352, Rechtbank Amsterdam, 07-10-2025, 11828922 \ KK EXPL  25-520
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In een kortgedingprocedure is geoordeeld dat een vrouw die in de huurwoning van een huurder van een woning in Amsterdam verblijft deze woning samen met haar kinderen moet verlaten

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zaaknummer: 11828922 \ KK EXPL  25-520
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 7 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING BEWAARDER SANDEROP, 
      gevestigd te Hilversum,
      eisende partij,
      hierna te noemen: SBS,
      gemachtigde: mr. M.A. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] , 
      gemachtigde: mr. P.M. Poelman,
    
  
  
    
      2
      2. [gedaagde 2] , 
    
      wonende te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
      gemachtigde: mr. A. el Ouath,
      
        3. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN EEN GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN AAN DE [adres], 
      te [plaats] ,
      hierna te noemen gedaagden sub 3, 
      niet verschenen, 
    
    
    
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: gedaagden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding van 13 augustus 2025 met producties; 
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] met producties; en 
        
        
          de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] met producties; 
        
        
          de akte aanvullende productie en vermeerdering eis van SBS ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      De zaak is besproken tijdens de mondelinge behandeling op 16 september 2025. Voor SBS zijn mevrouw [naam 1] (directeur Woontank) en [naam 2] (beheerder Woontank) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen, vergezeld door de heer [naam 3] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde 2] is verschenen, bijgestaan door de heer De Man (tolk in de Spaanse taal) en de gemachtigde. Gedaagden sub 3 zijn, ondanks behoorlijk opgeroepen te zijn, niet verschenen. Tegen hen is verstek verleend. De verschenen partijen hebben hun standpunten toegelicht, SBS en [gedaagde 1] mede aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Na verder debat is om aanhouding verzocht om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. 
      
    
    
      1.3.
      Op 22 september 2025 is een brief van [gedaagde 2] ontvangen, deze is retour naar haar gemachtigde verzonden omdat deze niet tijdig in het geding is gebracht. 
      
    
    
      1.4.
      Per e-mailbericht van 22 september 2025 heeft de gemachtigde van SBS de kantonrechter laten weten dat er geen regeling is getroffen tussen partijen en om vonnis gevraagd. Hiervoor is vervolgens een datum bepaald.
      
    
  
  
    
      2De uitgangspunten
    
    
      2.1.
      SBS is eigenaar en verhuurder van de zelfstandige woonruimte aan [adres] (hierna: de woning) in [plaats] . Woontank is aangesteld als de beheerder van deze woning. Sinds 1 juni 2018 huurt [gedaagde 1] de woning. Het betreft een tweekamerappartement met een totaaloppervlak van 49 m2. De huurprijs bedroeg tot 1 juli 2025 € 1.049,42 per maand, en bedraagt thans € 1.090,19 per maand. 
      
    
    
      2.2.
      Op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen ROZ Woonruimte 2017 (hierna: de algemene bepalingen) is [gedaagde 1] verplicht om in de woning haar hoofdverblijf te hebben (artikel 20.1 huurovereenkomst en artikel 1.1 van de algemene bepalingen) en mag zij de woning niet zonder toestemming van SBS aan derden in gebruik geven of onderverhuren (artikel 15.5 huurovereenkomst en artikel 2 van de algemene bepalingen). Indien zij in strijd handelt met deze bepalingen is een boete van € 1.500,00 per overtreding verschuldigd, vermeerderd met een aanvullende boete van € 75,00 per dag met een maximum van € 15.000,00. Daarnaast heeft de verhuurder het recht op (aanvullende) schadevergoeding en winstafdracht (artikel 11.1.d van de huurovereenkomst). 
      
    
    
      2.3.
      In juni 2025 heeft Woontank geconstateerd dat de woning door derden werd gebruikt. Daarom heeft zij [gedaagde 1] op 6 juni 2025, nadat zij met haar had gesproken, gesommeerd om dat gebruik te staken en de woning uitsluitend zelf te gebruiken. 
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde 1] heeft SBS daarop per e-mail van 9 juni 2025 bericht dat zij erkent de woning aan derden in gebruik te hebben gegeven, dat zij hiervoor geen betaling en of vergoeding ontvangt en tegelijkertijd zelf in de woning verbleef. [gedaagde 1] heeft [gedaagde 2] verzocht om de woning te verlaten, met inschakeling van de politie, maar [gedaagde 2] heeft aan dat verzoek geen gehoor gegeven. [gedaagde 1] heeft sindsdien de woning zelf verlaten.  
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde 2] heeft op 9 juni 2025 per e-mail aan SBS meegedeeld dat zij sinds april 2025 in de woning verblijft met haar dochters, zij via een derde persoon in contact is gekomen met [gedaagde 1] en elke maand huur betaalt aan de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). 
    
    
      2.6.
      
        [gedaagde 2] staat sinds 8 april 2025 samen met haar twee minderjarige dochters van 7 en 6 jaar ingeschreven op het adres van de woning. 
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst middels het opzegformulier van 11 juni 2025 per 1 juli 2025 opgezegd welke opzegging door SBS/Woontank is geaccepteerd. Tot op heden betaalt zij de maandelijkse huurprijs voor de woning aan SBS. [gedaagde 1] staat per 26 juni 2025 ingeschreven bij [naam 3] . 
    
    
      2.8.
      SBS heeft zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] gesommeerd om de woning uiterlijk 7 juli 2025 te verlaten en deze leeg en ontruimd aan haar op te leveren. Op 18 juli 2025 heeft ook de gemachtigde van [gedaagde 1] [gedaagde 2] gesommeerd uiterlijk 23 juli 2025 de kamer in de woning te verlaten. 
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde 2] verblijft tot op heden in de woning en wil deze niet ontruimen. 
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      SBS vordert – samengevat – veroordeling van gedaagden tot ontruiming van de woning aan [adres] en hoofdelijke veroordeling in de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      Daarnaast vordert SBS van [gedaagde 1] betaling van primair de contractuele boete van € 1.500,00 vermeerderd met een bedrag van € 75,00 per dag vanaf 6 juni 2025, subsidiair betaling van een schadevergoeding van € 9.054,35 alsmede de winstafdracht. 
      
    
    
      3.3.
      SBS legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde 1] in strijd met de wet, de huurovereenkomst en de algemene bepalingen heeft gehandeld door niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben, en de woning onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan [gedaagde 2] en/of derden. Verder stelt SBS dat [gedaagde 2] en gedaagden sub 3, zonder recht of titel in de woning zitten en aldus onrechtmatig handelen. Gelet op het voorgaande is sprake van ernstige wanprestatie die de ontruiming van de woning rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer.
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Toetsingskader vordering tot ontruiming
      
    
    
      4.1.
      In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van de eisende partij niet kan worden gevergd om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      4.2.
      Voor het toewijzen van een vordering in kort geding is verder een spoedeisend belang vereist. De kantonrechter is, anders dan [gedaagde 2] , van oordeel dat de vordering van SBS naar haar aard spoedeisend is. SBS heeft er belang bij om, ook voor het afgeven van een signaalwerking, op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar huurwoningen. SBS is daarom ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Verblijf zonder recht of titel
        
      
    
    
      4.3.
      De vraag die in deze procedure eerst beantwoord moet worden is of aannemelijk is dat [gedaagde 2] een (onder)huurovereenkomst is aangegaan met [gedaagde 1] . Alleen in dat geval kan immers op grond van artikel 7:269 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) door het eindigen van de huurovereenkomst tussen SBS en [gedaagde 1] een huurovereenkomst zijn ontstaan tussen SBS en [gedaagde 2] . Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet het geval. [gedaagde 2] heeft in dit verband gesteld dat zij een huurovereenkomst is aangegaan met [naam 3] , maar [naam 3] was niet de huurder van de woning en [gedaagde 2] heeft niet gesteld dat [naam 3] tot het aangaan van een dergelijke overeenkomst namens [gedaagde 1] bevoegd was. Evenmin heeft [gedaagde 2] toegelicht dat (en op basis waarvan) zij erop mocht vertrouwen dat [naam 3] daartoe bevoegd was. 
      
    
    
      4.4.
      Ook verder heeft [gedaagde 2] onvoldoende onderbouwing gegeven voor het bestaan van een (onder)huurovereenkomst met betrekking tot de woning. Een schriftelijke overeenkomst, maar ook elk contact over de totstandkoming van een mondelinge overeenkomst (bijvoorbeeld via WhatsApp- of e-mailverkeer) ontbreekt. [gedaagde 2] heeft ook niet geconcretiseerd welke afspraken er in dat kader (bijvoorbeeld over duur en andere voorwaarden) zijn gemaakt. Evenmin is gebleken dat er maandelijks huur is betaald. Op de door [gedaagde 2] (niet gedateerde) overlegde videobeelden is niet meer te zien dan dat een geldbedrag wordt geteld van € 1.900,00. Dat het om een betaling gaat voor de huur van de woning, laat staan voor welke maand, valt daaruit niet af te leiden. Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure wordt geoordeeld dat tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen onderhuurrelatie is ontstaan, zodat aan [gedaagde 2] geen huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW toekomt. 
      
    
    
      4.5.
      
        Maar ook als wel van het bestaan van een onderhuurovereenkomst wordt uitgegaan, kan dat [gedaagde 2] niet baten. Gelet op de in dit geding gebleken omstandigheden is namelijk aannemelijk dat de bodemrechter in dat geval zal oordelen dat de huurovereenkomst op korte termijn zal moeten eindigen op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 2 onder a BW. Weliswaar heeft [gedaagde 2] een overzicht gegeven van haar inkomsten, maar dat is maar zeer beperkt van onderbouwing voorzien. Bovendien blijkt daaruit niet dat deze inkomsten structureel van aard en daarmee voldoende stabiel zijn als financiële waarborg voor de nakomingen van de verplichtingen uit een huurovereenkomst. Tot die conclusie draagt bij dat [gedaagde 2] vanaf augustus 2025 geen huur meer heeft betaald, niet aan [gedaagde 1] en ook niet aan SBS. Dat zij dit niet heeft gedaan wegens onbekendheid met een rekeningnummer wordt niet aannemelijk geacht, omdat niet is gebleken dat [gedaagde 2] enige actie heeft ondernomen om dat rekeningnummer te achterhalen. Ook kan naar voorlopig oordeel – zoals SBS heeft aangevoerd - in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van SBS niet worden gevergd dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] wordt voortgezet (artikel 7:269 lid 2 sub c BW). De belangenafweging die in dat kader gemaakt moet worden, valt in het voordeel van SBS uit. 
        SBS heeft onweersproken aangevoerd dat zij haar huurwoningen verhuurt op basis van de richtlijnen uit de Wet Goed Verhuurderschap en haar woningen toewijst op basis van financiële draagkracht, eventuele voorrangsregels, doorstroming vanuit sociale huurwoningen en geschiktheid van de woning. De woning is in strijd met die afspraken en de afspraken uit de huurovereenkomst met [gedaagde 1] in gebruik gegeven aan [gedaagde 2] . [gedaagde 2] zou op die manier – met omzeiling van die regels – de beschikking krijgen over een schaarse huurwoning uit de gereguleerde sector waar anderen lang voor op een wachtlijst moeten staan. Dat [gedaagde 2] te goeder trouw zou hebben gehandeld en geen schuld heeft aan de onrechtmatige situatie, maakt dit niet anders. 
      
      
      
        
          Belangen minderjarige kinderen
        
      
    
    
      4.6.
      De ontruiming uit de woning heeft niet alleen voor [gedaagde 2] , maar ook voor haar twee minderjarige dochters (negatieve) gevolgen. Dat dit tot een acute noodtoestand voor de kinderen zou leiden, is voorshands onvoldoende gebleken. Weliswaar heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat zij en haar dochters dakloos zullen worden als zij de woning moet ontruimen, maar zij heeft desgevraagd geen goede uitleg kunnen geven waarom haar dochters niet bij hun vader en/of familie in Spanje kunnen verblijven. Daarbij speelt mee dat [gedaagde 2] pas sinds april 2025 in Nederland verblijft en één van de dochters pas sinds kort naar school gaat, zodat de verstoring van de sociale omgeving van de kinderen door een dergelijke verhuizing beperkt wordt ingeschat. Het heeft weliswaar de voorkeur van [gedaagde 2] om voor de behandeling van één van haar dochters in Nederland te verblijven, maar dat dit noodzakelijk is, blijkt niet uit de overgelegde stukken. Uit de stukken blijkt bovendien dat [gedaagde 2] de mogelijkheid had om een andere huurwoning te verkrijgen, maar daarvan om haar moverende redenen heeft afgezien. Daarbij is [gedaagde 2] sinds 9 juni 2025 op de hoogte is van een (mogelijke) ontruiming van de woning. De belangen van [gedaagde 2] en haar kinderen brengen niettemin mee dat zij een langere (dan de gevorderde) periode krijgt om elders onderdak te vinden. Een ontruimingstermijn zoals opgenomen in de beslissing wordt daarvoor redelijk geacht zodat [gedaagde 2] enige tijd gegund is om met haar kinderen elders onderdak te vinden. 
      
      
        
          Ontruiming [gedaagde 1]
        
      
    
    
      4.7.
       erkent dat de woning door haar leeg en ontruimd aan SBS opgeleverd moet worden en heeft zich daartoe ook bereid verklaard, maar heeft aangevoerd dat de weigering van [gedaagde 2] om de woning te verlaten hieraan de weg staat. Dat neemt echter niet weg dat [gedaagde 1] op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen het gehuurde ontruimd – dus met alle zich daarin bevindende personen waartoe [gedaagde 2] ook behoort nu onderhuur vooralsnog niet wordt aangenomen – aan SBS op te leveren. Dat dit nog niet is gebeurd vanwege [gedaagde 2] , komt voor rekening en risico van [gedaagde 1] . De gevraagde ontruiming wordt daarom ook jegens haar toegewezen. De kantonrechter gaat er daarbij (naar aanleiding van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken) van uit dat SBS [gedaagde 1] na de ontruiming door [gedaagde 2] met haar gezin (en zij die daar verder verblijven) drie dagen de gelegenheid zal geven om de woning vrijwillig leeg en ontruimd op te leveren alvorens zij van de ontruimingstitel jegens haar gebruik maakt.
      
      
        
          Gedaagden sub 3
        
      
    
    
      4.8.
      Omdat namens gedaagden sub 3 niemand is verschenen en de vordering tot ontruiming van de woning de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, wordt deze toegewezen. 
      
      
        
          Contractuele boete 
        
      
    
    
      4.9.
      SBS vordert primair betaling van de contractuele boete van [gedaagde 1] op grond van artikel 11, lid 1, sub d van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] heeft de verschuldigdheid van de boete betwist. 
      
    
    
      4.10.
      Daargelaten dat onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit volgt dat een spoedeisend belang bestaat bij een beslissing op deze vordering, wordt dit boetebeding voorshands als oneerlijk aangemerkt. Artikel 11.1 sub van de huurovereenkomst stelt op het onderverhuur van de woning een boete van € 1.500,00 per overtreding, zonder onderscheid te maken in soort en ernst van de overtreding. Daarnaast bepaalt hetzelfde artikel dat een boete is verschuldigd van € 75,00 per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,00, onverminderd het recht van de verhuurder (SBS) op nakoming en/of schadevergoeding. Verder staat in hetzelfde artikel nog de verplichting tot afdracht van de genoten winst. Dit leidt er in onderling verband en samenhang toe dat de verwachting zal zijn dat in de bodemprocedure geoordeeld wordt dat het beding oneerlijk is. 
      
    
    
      4.11.
      De vordering tot betaling van de gevorderde contractuele boete van € 5.925,00 wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
    
    
      4.12.
      De subsidiaire vordering van SBS tot betaling van door SBS geleden schade van € 9.054,35 komt neer op een volledige proceskostenveroordeling waarvoor op grond van artikel 237 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering geen plaats is. Deze vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          Winstafdracht
        
      
    
    
      4.13.
      Op grond van artikel 6:212 BW vordert SBS ook de afdracht van door [gedaagde 1] gerealiseerde winst dan wel op grond van artikel 6:74 BW. [gedaagde 1] heeft ook de verschuldigdheid van deze winstafdracht betwist. 
      
    
    
      4.14.
      Nog daargelaten dat ook in dit verband onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld die meebrengen dat een onmiddellijke voorziening nodig is, leent de vordering tot betaling van deze schadevergoeding zich ook niet voor behandeling in kort geding. [gedaagde 1] heeft de hoogte van de winst betwist, zij voert aan dat zij geen betalingen ontvangen van [gedaagde 2] . Op dit moment kan dan ook niet vastgesteld worden dat [gedaagde 1] het gevorderde voorschot op de schadevergoeding aan SBS moet betalen. Om tot een afgewogen oordeel te kunnen komen is naar het oordeel van de kantonrechter nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering nodig. De aard van een kort geding procedure leent zich hiervoor niet. Een bodemprocedure is daarvoor de geschikte weg. De vordering tot betaling van € 4.171,36 wordt gelet op bovenstaande afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.15.
      Gedaagden zijn overwegend in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SBS worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                121,02
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.153,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          Hoofdelijkheid
        
      
    
    
      4.17.
      De proceskosten veroordeling wordt, zoals gevorderd, hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en gedaagden sub 3, om binnen 2 maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] met al het hunne en al de hunnen te ontruimen onder afgifte van de sleutels aan SBS, althans Woontank, waarbij voor [gedaagde 1] geldt dat zij dit dient te doen conform de huurovereenkomst, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde, 
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 1.153,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2025. 
      
      
      
      
        61291