ECLI:NL:OGHACMB:2025:333, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 01-07-2025, BON2024H00030
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2025-07-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bonaire; beheersovereenkomst appartementen-verhuur; de beheerder is niet bevoegd om huurovereenkomsten te sluiten voor (toeristisch) verblijf dat plaatsvindt na de looptijd van de beheersovereenkomst en heeft geen recht van provisie over de huurinkomsten daaruit

Burgerlijke zaken over 2025
    Registratienummers: BON202400165 – BON2024H00030
    Uitspraak: 1 juli 2025
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      V O N N I S
    
    
    
      in het kort geding van:
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        Bruko Vastgoed B.V.
      
      gevestigd in Nederland,
      in eerste aanleg gedaagde, thans appellante,
      gemachtigde: mr. B. Nagelmakers (voor mr. J.M. Pol),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de naamloze vennootschap
      
        Belmar Apartments N.V.
      
      gevestigd op Bonaire,
      in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde,
      gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters.
    
    
    
      Partijen worden hierna Bruko en Belmar genoemd.
    
    
    
    
      
        samenvatting
      
    
    
    
      In dit kort geding staat de uitleg van een exploitatieovereenkomst bij de beëindiging daarvan centraal. Het hof beslist daarover anders dan het Gerecht en komt tot het oordeel dat er ten onrechte in eerste aanleg voorzieningen zijn getroffen. Het vonnis van het Gerecht wordt daarom vernietigd. Hieronder wordt uitgelegd hoe het hof tot zijn oordeel is gekomen.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Bij op 17 juli 2024 ingekomen akte van appel is Bruko in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 28 juni 2024 uitgesproken vonnis in kort geding van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire (hierna: het Gerecht).
      
    
    
      1.2
      Bij op 6 augustus 2024 ingekomen memorie van grieven met producties heeft Bruko grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof – waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Belmar alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Belmar in de proceskosten in beide instanties en met haar veroordeling om het bedrag van US$ 1.089,- terug te betalen dat Bruko ter uitvoering van het vonnis aan Belmar heeft betaald. 
      
    
    
      1.3
      Bij memorie van antwoord, met producties, heeft Belmar de grieven bestreden. Bovendien heeft zij daarbij zelf ook hoger beroep ingesteld (het incidenteel hoger beroep). Haar conclusie in het principaal hoger beroep houdt in dat het Hof Bruko daarin niet-ontvankelijk zal verklaren, althans dat beroep vervallen zal verklaren, dan wel (subsidiair) het vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Bruko in de kosten van dit hoger beroep. In het incidenteel hoger beroep heeft zij geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis deels zal vernietigen en alsnog een dwangsom zal verbinden aan de veroordeling in dat vonnis onder 5.1 en Bruko alsnog zal veroordelen om aan Belmar als voorschot op schadevergoeding US$ 41.587,11 met rente te betalen en haar zal veroordelen in de kosten van de beide instanties, met nakosten en rente over al deze kosten. 
      
    
    
      1.4
      Op 8 oktober 2024 heeft Bruko een memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep ingediend, met conclusie dat het Hof de vorderingen van Belmar zal afwijzen en Belmar in de kosten van het incidenteel hoger beroep zal veroordelen. 
      
    
    
      1.5
      Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities ingediend. Bij de pleitnota van Bruko is een productie gevoegd die volgens een notitie op die pleitnota op voorhand (het hof begrijpt: aan Belmar) is verstuurd.
      
    
    
      1.6
      Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        uitgangspunten: de vaststaande feiten
      
    
    
    
      2.1
      Het Hof gaat uit van de volgende feiten.
      
      
        2.1.1
        Bruko is sinds 2023 de eigenaar van drie vakantieappartementen. Ter zake van die appartementen gold een exploitatieovereenkomst die per 1 juli 2014 was gesloten tussen de toenmalige eigenaar Vereniging van Eigenaren Belmar Oceanfront Apartments Bonaire (hierna: de VvE) en Belmar als Beheerder.  Op grond van deze overeenkomst heeft Belmar de appartementen sinds 1 juli 2014 geëxploiteerd. Belmar zorgde kort gezegd voor de marketing, de boekingen, ontvangst en vertrek van gasten, de schoonmaak, de beveiliging, en ook voor het incasseren van de opbrengsten (de huur). In ruil hiervoor ontving zij een vergoeding van 45% van de huuropbrengsten, die Belmar incasseerde door aan Bruko slechts 55% van die huuropbrengsten af te dragen en de rest als provisie te behouden. 
        
      
      
        2.1.2
        De exploitatieovereenkomst gold voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2024, met een opzegtermijn van ‘minstens een jaar’. Partijen zijn het erover eens dat de overeenkomst op 6 december 2022 geldig is opgezegd tegen 30 juni 2024 en dat de overeenkomst hierdoor op 30 juni 2024 is geëindigd. 
        
      
      
        2.1.3
        Bruko heeft haar appartementen verkocht: een appartement is nog voor het bestreden vonnis aan de koper daarvan geleverd, de twee andere (kort) na dat vonnis. 
        
        
          
            discussiepunt
          
        
        
      
    
    
      2.2
      Volgens Belmar mocht zij tot en met 30 juni 2024 de appartementen reserveren voor de verhuur, ook wanneer dat verblijf na die datum plaatsvond, en heeft zij recht op 45% van de huuropbrengst van deze reserveringen (hierna te noemen: provisie). Bruko spreekt dat tegen. 
      
      
        
          het oordeel van het Gerecht
        
      
      
    
    
      2.3
      In het bestreden vonnis heeft het Gerecht Belmar gelijk gegeven. In dat vonnis is dan ook beslist dat Bruko de kopers van haar appartementen moet houden aan de afspraak die zij met hen heeft gemaakt om uitvoering te geven aan boekingen van Belmar voor de periode vanaf 1 juli 2024 en dat Bruko over deze boekingen provisie moet betalen aan Belmar. Wat Belmar verder nog heeft gevorderd is afgewezen en Bruko is in de proceskosten veroordeeld.
      
      
        
          procesbelang
        
      
      
    
    
      2.4
      Volgens de pleitnota van Belmar heeft Bruko geen (proces)belang bij het principaal hoger beroep en moet het Hof haar daarom niet-ontvankelijk verklaren. Belmar ziet in het feit dat alle boekingen die zij heeft verzorgd betrekking hebben op het verleden bewijs dat Bruko met het instellen van hoger beroep er alleen maar op uit is om Belmar een zo groot mogelijke inspanning te laten leveren. Zij wil daarmee Belmar het gevoel geven dat het vonnis van het Gerecht slechts een pyrrusoverwinning oplevert. Het ontbreekt bij Bruko daarom aan procesbelang, aldus Belmar. 
      
    
    
      2.5
      Belmar heeft zich voor het eerst in haar pleitnota op de niet-ontvankelijkheid van Bruko beroepen. Afgezien van het feit dat dit wel erg laat in de procedure is gaat het niet op. Bruko wil kennelijk met dit hoger beroep bereiken dat zij de provisie niet aan Belmar hoeft te betalen en wil ook duidelijkheid krijgen over de vraag of zij uit hoofde van het vonnis van het Gerecht verplicht was om zich in te zetten voor het honoreren van boekingen die Belmar heeft gemaakt voor verhuur na afloop van de overeenkomst. Dit vormt een voldoende procesbelang en Belmar heeft dit blijkens haar memorie van antwoord ook zo begrepen. 
      
      
        
          spoedeisendheid
        
      
      
    
    
      2.6
      Spoedeisendheid is een voorwaarde om in kort geding voorzieningen te verkrijgen. Bruko voert aan dat Belmar bij die voorzieningen inmiddels geen spoedeisend belang meer heeft omdat de periode waarover Belmar boekingen heeft gemaakt inmiddels, op de dag van het vonnis van het Hof, is verstreken. Van de vereiste spoedeisendheid blijkt echter naar het oordeel van het hof voldoende, alleen al doordat Belmar met haar vorderingen aanspraak maakt op vergoeding van schade en betaling van de provisie. Dat alle boekingen betrekking hebben op verblijf dat voor dit Hofvonnis is afgelopen doet daar niet aan af. 
      
      
        
          uitleg van de overeenkomst 
        
      
      
    
    
      2.7
      Zoals hierboven al gezegd leggen partijen de exploitatieovereenkomst verschillend uit. Het Hof zal zijn uitleg geven aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Volgens deze maatstaf moet de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar komt het bij die beantwoording aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Toepassing van de Haviltex-maatstaf brengt het Hof voorshands tot het oordeel dat Belmar niet bevoegd was om reserveringen te maken voor verblijf op 1 juli 2024 en later. Hieronder legt het hof dit verder uit.
      
    
    
      2.8
      
        Belmar stelt dat Bruko in strijd met de overeenkomst heeft gehandeld door boekingen over de periode vanaf 1 juli 2024 niet te respecteren en baseert dit op de tekst van artikel 4.6 van die overeenkomst. Daarin staat: 
        
          ‘Indien onderhavige overeenkomst eindigt is de Exploitant verplicht om uiterlijk 4 maanden voor beëindiging, het onder handen werk register (reserveringsoverzicht) en het daarbij behorende adressenbestand aan de VVE ter hand te stellen. De aan het werk onderhanden gekoppelde provisie, komt de Exploitant toe.’
        
        De verplichting om het reserveringsoverzicht te verstrekken is volgens Belmar in de overeenkomst opgenomen vanwege de mogelijkheid dat Belmar reserveringen aanneemt voor een verblijf dat na afloop van de looptijd van de overeenkomst plaatsvindt. Het Gerecht is het daarmee eens omdat voor boekingen die binnen de looptijd vallen al een regeling in de overeenkomst staat en omdat Bruko de adressen van de huurders die tijdens die looptijd in de appartementen verblijven niet nodig heeft. Alleen Belmar bemoeit zich tenslotte met de huurders, welke bemoeienis ophoudt na afloop van de looptijd. Ook de slotzin (over provisie) kan volgens de uitleg in het vonnis alleen betrekking hebben op een verblijf van gasten na afloop van de overeenkomst, omdat (nogmaals) in de provisieverplichting voor de periode daarvoor al in de overeenkomst is voorzien.
      
      
    
    
      2.9
      Bruko bestrijdt dit. Zij heeft in de alinea’s 29 en 30 van haar memorie van grieven namelijk geschreven dat de verplichting om het reserveringsoverzicht over de laatste vier maanden te verstrekken in de overeenkomst is opgenomen om partijen in staat te stellen om met elkaar af te rekenen. Hiermee bedoelt zij klaarblijkelijk dat partijen zich dankzij het viermaands-overzicht kunnen voorbereiden op een eindafrekening en daarover zo nodig overleg kunnen hebben. Het overzicht komt volgens Bruko in de plaats van de tweemaandelijkse overzichten die Belmar gedurende de looptijd telkens moest opstellen. Voor de door haar gegeven uitleg van artikel 4.6 van de overeenkomst beroept Bruko zich bovendien op artikel 1.1 van de overeenkomst. Daarin staat dat het appartement ‘ten behoeve van de exploitatie daarvan, gedurende de looptijd van de overeenkomst’ aan Belmar ter beschikking wordt gesteld. Hieruit trekt zij de conclusie dat Belmar niet bevoegd was om de verhuur van de appartementen te boeken wanneer dat gaat om een gebruik daarvan na het einde van de overeenkomst. 
      
    
    
      2.10
      Aan de hand van de Haviltex-maatstaf komt het Hof tot het oordeel dat Bruko de juiste uitleg aan de overeenkomst geeft. Volgens de tekst van artikel 1.1 heeft de eigenaar Bruko namelijk aan Belmar geen huurrechten ter beschikking gesteld die betrekking hebben op een gebruik dat na de looptijd van de overeenkomst plaatsvindt. Dit ligt in lijn met het feit dat Belmar na afloop van de looptijd de appartementen niet langer zou exploiteren: zij zou niet langer zorgen voor de marketing, het in- en uitchecken, het schoonmaken, de beveiliging etc. Zij heeft dan ook geen recht op de provisie die wordt gerealiseerd door verhuur over een periode van ná 30 juni 2024. Belmar heeft niet ontkend dat het viermaands-overzicht in de plaats komt van de tweemaandelijkse overzichten en heeft ook al niet kunnen wegnemen dat artikel 4.6 van de overeenkomst betrekking heeft op de eindafrekening. De door Belmar verdedigde uitleg leidt bovendien tot een niet voor de hand liggend resultaat doordat Belmar in dat geval de appartementen over periodes van ver ná de einddatum van de overeenkomst zou mogen verhuren waarbij de eigenaar bijna de helft van de opbrengsten daarvan zou moeten afstaan. Het ligt niet voor de hand dat een eigenaar bereid is om zich in een dergelijke grote mate te beperken in zijn vrijheid. Het is juist logisch om kort na de einddatum van de looptijd met elkaar af te willen rekenen. De uitleg van Belmar leidt bovendien tot de ongerijmdheid dat Belmar na de einddatum bijna de helft van de huuropbrengsten toucheert terwijl zij daarvoor geen kosten meer hoeft te maken en geen inspanning meer hoeft te leveren. Vanaf 6 december 2022, toen de overeenkomst werd opgezegd, kon Belmar zich op beëindiging van de contractuele relatie en eindafrekening voorbereiden door geen boekingen meer te accepteren gelegen na looptijd van de overeenkomst. Voor zover dergelijke boekingen al waren gedaan op die datum lag het redelijkerwijs op de weg van Belmar daarover in overleg te treden met Bruko.
      
    
    
      2.11
      In eerste aanleg heeft Belmar nog andere argumenten aangevoerd voor de door haar verdedigde uitleg, die het Hof hierna zal bespreken. Belmar heeft gewezen op artikel 8.4 van de overeenkomst, waarin staat dat Belmar haar reserveringsoverzicht en het adressenbestand binnen 24 uur na beëindiging van die overeenkomst aan de VVE ter hand moet stellen. In de voorafgaande exploitatieovereenkomst, die tot 1 juli 2014 gold tussen de VVE en Belmar, althans de toenmalige beheerder, stond een artikel 8.4 met dezelfde tekst als artikel 8.4 van de overeenkomst waarover partijen in dit hoger beroep discussiëren. Belmar stelt dat die partijen tijdens een VVE-vergadering in 2013 hebben besproken dat de beheerder tijdesn de toenmalige transitie-periode boekingen mocht accepteren over periode van na 1 juli 2014 en daarover de afgesproken provisie zou ontvangen. 
      
    
    
      2.12
      Uit het gedeelte van de notulen van die vergadering dat aan het Hof is overgelegd staat dat de VVE daar het standpunt heeft ingenomen dat de beheerder verplicht was om ook boekingen te verzorgen voor verblijfperiodes van na de destijds naderende einddatum 30 juni 2014. Hierop baseert Belmar haar bevoegdheid om ook nu, tegen het eind van de looptijd van de in 2014 in werking getreden overeenkomst, de appartementen van Bruko te verhuren voor verblijf na 30 juni 2024 met recht op provisie over de daarmee behaalde huuropbrengsten. Bruko heeft er echter met juistheid op gewezen dat de vertegenwoordiger van de toenmalige beheerder op die VVE-vergadering blijkens dezelfde notulen de door Belmar ingeroepen bewering van de VVE heeft tegengesproken. Deze vertegenwoordiger ontkende daar namelijk dat de beheerder nog dergelijke boekingen kon of zou verzorgen omdat niets bekend was over de kwaliteit van de diensten die na afloop van de overeenkomst aan de huurders zou worden geboden. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat van de door Belmar gestelde afspraken uit 2013/2014 tussen de VvE en Belmar  over de transitie-periode die tegen medio 2024 zou aanbreken niet is gebleken.
      
    
    
      2.13
      Los van het voorgaande is het standpunt van Belmar over haar bevoegdheid en provisieaanspraken over verhuur van na 30 juni 2024 onhoudbaar omdat niet is gebleken dat de discussie in de VVE-vergadering van 2013 aan Bruko kan worden tegengeworpen. Bruko was daarbij niet aanwezig en Belmar heeft ook niet betoogd dat Bruko aanleiding had om nader onderzoek te doen naar wat de VVE en Belmar met artikel 8.4 van de in 2013 of 2014 gesloten overeenkomst hebben bedoeld.
      
    
    
      2.14
      Belmar heeft ook nog een beroep gedaan op de belangen die zijn betrokken bij het nakomen van de boekingen. Nu Belmar naar het oordeel van het Hof in de verhouding tussen partijen niet bevoegd was om de appartementen na 30 juni 2024 te verhuren bestaat er geen grond om Bruko te verplichten om ervoor te zorgen dat de desondanks door haar geboekte reserveringen worden nagekomen. Voor zover Belmar reputatieschade heeft geleden of zal lijden, is die schade veroorzaakt door haar eigen fout danwel nalatigheid door niet in overleg te treden met Bruko. Op de gevolgen daarvan kan zij Bruko niet aanspreken.
      
    
    
      2.15
      Volgens Belmar moet de exploitatieovereenkomst worden aangemerkt als bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW BES en geeft artikel 7:426 lid 1 BW haar recht op provisie iedere keer wanneer door haar bemiddeling een appartement wordt verhuurd. Bruko bestrijdt dat de overeenkomst een bemiddelingsovereenkomst is, maar ook indien Belmar op dit punt het gelijk aan haar zijde heeft, geeft dat haar nog geen recht op provisie als het gaat om de huuropbrengsten van na 30 juni 2024. Volgens artikel 7:426 lid 1 BW heeft zij daar pas recht op wanneer door haar bemiddeling opbrengsten uit ‘de overeenkomst’ worden gerealiseerd. Met ‘de overeenkomst’ is bedoeld een overeenkomst die binnen het kader van de bemiddelingsovereenkomst valt. Die overeenkomst verschafte Belmar in elk geval vanaf 6 december 2022 geen bevoegdheid meer om te bemiddelen ter zake van verhuur over de periode na afloop van de overeenkomst. Andere gronden voor het recht op provisie ter zake van die periode zijn door Belmar niet aangevoerd en daarvan is ook anderszins niet gebleken.  
      
    
    
      2.16
      De grieven van Bruko in het principaal hoger beroep zijn gegrond. Belmar bouwt in haar incidenteel hoger beroep voort op vorderingen die ongegrond zijn, reden voor het hof om haar grieven verder niet inhoudelijk te bespreken. De vorderingen van Belmar blijken ongegrond en haar incidenteel hoger beroep deelt dat lot. Belmar heeft bewijs aangeboden, maar het spoedkarakter van het kort geding staat eraan in de weg om haar daartoe toe te laten. Bovendien heeft Belmar geen feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een andere uitkomst van de procedure kunnen leiden.
      
      
        
          de slotsom
        
      
      
    
    
      2.17
      Deze luidt dat het principaal hoger beroep slaagt en dat het incidenteel hoger beroep faalt: Belmar heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij recht heeft op eerbiediging van de door haar verzorgde boekingen die betrekking hebben op een verblijf op 1 juli 2024 of later. Evenmin heeft zij naar het voorlopige oordeel van het Hof ter zake van een dergelijk verblijf recht op provisie en/of een schadevergoeding. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van Belmar zullen alsnog worden afgewezen.
      
      
        
          de proceskosten
        
      
      
    
    
      2.18
      In eerste aanleg, in principaal hoger beroep en in incidenteel hoger beroep is Belmar telkens de in het ongelijk gestelde partij. Het hof veroordeelt haar daarom in de proceskosten van elk van die procedures en verklaart die veroordeling, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad. Het begroot - de door Bruko gemaakte kosten in eerste aanleg op US$ 838 voor salaris van de gemachtigde- de kosten van het principaal hoger beroep op US$ 159 voor betekeningskosten, US$ 502 voor griffierecht en US$ 2.792,50 voor salaris van de gemachtigde (2½ punt, appeltarief 5) en - de kosten van het incidenteel hoger beroep op US$ 159 voor betekeningskosten en US$ 1.336,25 voor salaris van de gemachtigde. Het totaalbedrag van de proceskostenveroordeling is dan ook US$ 5.786,75.
      
    
    
      2.19
      Bovendien zal het Hof Belmar veroordelen om het bedrag van US$ 1.089 aan proceskosten terug te betalen, dat Bruko haar heeft betaald om te voldoen aan het vonnis dat hieronder wordt vernietigd. 
      
      
      
        B E S L I S S I N G
      
      
      
        Het Hof, beslissend in kort geding:
      
      
      
        vernietigt het vonnis waarvan beroep;
      
      
      
        en opnieuw rechtdoende:
      
      
      
        wijst de vorderingen van Belmar alsnog af;
      
      
      
        veroordeelt Belmar om aan Bruko US$ 5.786,75 te betalen als vergoeding voor de kosten van de beide instanties; zie hiervoor
      
      
      
        veroordeelt Belmar bovendien om aan Bruko het bedrag van US$ 1.089 terug te betalen dat Bruko heeft voldaan ter uitvoering van het bestreden vonnis;
      
      
      
        verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
      
        wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, C.G. ter Veer en H.E. de Boer, leden respectievelijk plaatsvervangend lid van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 1 juli 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.