ECLI:NL:RBROT:2025:14240, Rechtbank Rotterdam, 25-11-2025, 11784335 CV EXPL 25-15018
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte. Oneerlijk opslagbeding wordt vernietigd. Huurprijs mocht alleen op basis van het indexatiebeding verhoogd worden. Huurachterstand valt hierdoor lager uit.  Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding en ontruiming. Incassokosten afgewezen in verband met oneerlijke incassokostenbeding.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11784335 CV EXPL 25-15018
    
    
    
      datum uitspraak: 25 november 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    
      woonplaats: Rotterdam,
      
        2. [gedaagde 2],
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagden,
      die niet in de procedure zijn verschenen.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’, ‘[gedaagde 1]’ en ‘[gedaagde 2]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 4 juli 2025, met bijlagen;
        
        
          het tussenvonnis van 5 augustus 2025;
        
        
          de akte van Hef Wonen van 19 augustus 2025;
        
        
          de rolbeslissing van 30 september 2025;
        
        
          de akte van Hef Wonen van 14 oktober 2025.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verstek verleend (artikel 139 Rv).
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren sinds 22 augustus 2022 de woning aan de [adres] van Hef Wonen. Volgens Hef Wonen hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand laten ontstaan. Hef Wonen eist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die huurachterstand met rente en kosten aan haar moeten betalen en dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten van de kantonrechter een huurachterstand van € 6.725,83 en de rente aan Hef Wonen betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten aan Hef Wonen te betalen. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning te ontruimen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten een huurachterstand van € 6.725,83 betalen
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 5 augustus 2025 het opslagbeding dat in de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden is opgenomen, vernietigd. De vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat Hef Wonen de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter heeft Hef Wonen bij rolbeslissing van 30 september 2025 in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over een onregelmatigheid in de specificatie van de huurachterstand die Hef Wonen bij dagvaarding heeft overgelegd. Hef Wonen heeft op de rolzitting van 14 oktober 2025 een akte genomen en daarbij een nieuwe, correcte, specificatie van de huurachterstand overgelegd. In het navolgende wordt van die specificatie uitgegaan. 
      
    
    
      2.5.
      De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.161,00. Hef Wonen heeft de kale huurprijs voor het eerst per 1 juli 2023 met 1,64% verhoogd naar € 1.180,00. Op grond van het indexatiebeding mocht Hef Wonen de huurprijs op dat moment met maximaal 3,8% verhogen. Het wettelijk maximum waarmee de huurprijs op dat moment verhoogd mocht worden, bedroeg 4,1%. Deze huurprijsverhoging was dus toegestaan. 
      
    
    
      2.6.
      Hef Wonen heeft de huurprijs vervolgens per 1 juli 2024 verhoogd naar € 1.230,00. Dit is een verhoging van 4,24%. Op grond van het indexatiebeding mocht Hef Wonen de huurprijs op dat moment met maximaal 3,3% verhogen. Het wettelijk maximum waarmee de huurprijs op dat moment verhoogd mocht worden, bedroeg 5,5%. Hef Wonen mocht de huurprijs per 1 juli 2024 dus maximaal verhogen tot € 1.218,94 (€ 1.180,00 x 103,3%).
      
    
    
      2.7.
      Hef Wonen heeft de huurprijs tot slot per 1 juli 2025 verhoogd naar € 1.280,43. Dit is een verhoging van 4,1%. Op grond van het indexatiebeding mocht Hef Wonen de huurprijs op dat moment met maximaal 3,5% verhogen. Het wettelijk maximum waarmee de huurprijs op dat moment verhoogd mocht worden, bedroeg 4,1%. Hef Wonen mocht de huurprijs per 1 juli 2025 dus maximaal verhogen tot € 1.261,60 (€ 1.218,94 x 103,5%).
      
    
    
      2.8.
      Het voorgaande brengt de kantonrechter op de volgende huurprijzen (inclusief servicekosten):
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Datum wijziging
              
              
                Kale huurprijs voor wijziging
              
              
                CPI
              
              
                Kale huurprijs 
                na wijziging 
              
              
                Service-kosten (volgens specificatie)
              
              
                Totale huurprijs per maand
              
            
            
              
                Aanvang huur
              
              
                -
              
              
                -
              
              
                € 1.161,00
              
              
                € 26,96
              
              
                € 1.187,96
              
            
            
              
                1 juli 2023
              
              
                € 1.161,00
              
              
                3,8% 
              
              
                € 1.180,00
              
              
                € 30,12
              
              
                € 1.210,12
              
            
            
              
                1 juli 2024
              
              
                € 1.180,00
              
              
                3,3%
              
              
                € 1.218,94
              
              
                € 37,53
              
              
                € 1.256,47
              
            
            
              
                1 januari 2025
              
              
                € 1.218,94
              
              
                -
              
              
                € 1.218,94
              
              
                € 37,73
              
              
                € 1.256,67
              
            
            
              
                1 juli 2025
              
              
                € 1.218,94
              
              
                3,5%
              
              
                € 1.261,60
              
              
                € 37,40
              
              
                € 1.299,00
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.9.
      Uitgaande van hetgeen hiervoor is overwogen, wordt de huurachterstand als volgt berekend. 
      
    
    
      2.10.
      De huurachterstand is ontstaan toen de huur over de maand maart 2023 niet (volledig) werd betaald. Over de periode van maart 2023 tot en met juni 2023 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in totaal € 4.751,84 (€ 1.187,96 x 4 maanden) aan huur moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben over deze periode in totaal € 2.572,91 betaald. De huurachterstand over deze periode bedraagt daarom € 2.178,93 (€ 4.751,84 - € 2.572,91).
      
    
    
      2.11.
      Over de periode van juli 2023 tot en met juni 2024 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in totaal € 14.521,44 (€ 1.210,12 x 12 maanden) aan huur moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben over deze periode in totaal € 12.198,49 betaald. De huurachterstand over deze periode bedraagt daarom € 2.322,95 (€ 14.521,44 - € 12.198,49). 
      
    
    
      2.12.
      Over de periode van juli 2024 tot en met december 2024 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in totaal € 7.538,82 (€ 1.256,47 x 6 maanden) aan huur moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben over deze periode in totaal € 7.705,58 betaald. Over deze periode is € 166,76 teveel betaald (€ 7.538,82 - € 7.705,58).
      
    
    
      2.13.
      Over de periode van januari 2025 tot en met juni 2025 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in totaal € 7.540,02 (€ 1.256,67 x 6 maanden) aan huur moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben over deze periode in totaal € 6.388,75 betaald. De huurachterstand over deze periode bedraagt daarom € 1.151,27 (€ 7.540,02 - € 6.388,75).
      
    
    
      2.14.
      Over de maand juli 2025 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] € 1.299,00 aan huur moeten betalen. Zij hebben over deze maand niks betaald. De huurachterstand over deze periode bedraagt daarom € 1.299,00.
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter leidt uit de specificatie van de huurachterstand die Hef Wonen heeft overgelegd af dat zij, naar aanleiding van de jaarlijkse afrekening servicekosten, op 28 juni 2024 € 8,98 en op 3 maart 2025 € 50,58 aan servicekosten in mindering heeft gebracht op de huurachterstand. Deze bedragen worden daarom ook hier op de totale huurachterstand in mindering gebracht.
      
    
    
      2.16.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bedraagt de totale huurachterstand over de periode van maart 2023 tot en met juli 2025 € 6.725,83. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om dit bedrag aan Hef Wonen te betalen.
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.17.
      De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning.
      
    
    
      2.18.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een gebruiksvergoeding van € 1.299,00 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      In het tussenvonnis heeft de kantonrechter voorlopig geoordeeld dat sprake is van een oneerlijk boetebeding. De kantonrechter heeft het boetebeding nogmaals bekeken en geconstateerd dat het boetebeding geen betrekking heeft op de situatie dat de huur niet op tijd wordt betaald. De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat het boetebeding in dit verband niet oneerlijk is.
      
    
    
      2.20.
      De bepaling in de huurovereenkomst over de buitengerechtelijke kosten is wel oneerlijk. De bepaling wijkt namelijk in het nadeel van de consument af van de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW) of wekt die indruk. Een bepaling die de handelaar recht geeft op buitengerechtelijke kosten is op zich toegestaan, maar dan moet wel zijn voldaan aan de volgende voorwaarden. De bepaling mag de handelaar geen recht geven op een hoger bedrag dan is toegestaan op grond van de wet. Wel is toegestaan dat in de bepaling geen bedragen worden genoemd of als voor de hoogte van de vergoeding wordt verwezen naar de wet. De bepaling moet ook niet de indruk wekken dat de handelaar eerder dan op grond van de wet recht krijgt op een vergoeding. Als er iets staat over het moment waarop de kosten verschuldigd worden, dan moet uit de bepaling dus blijken dat de consument die vergoeding pas verschuldigd wordt nadat hij nog een kans heeft gekregen om binnen veertien dagen alsnog te betalen. Aan deze voorwaarden is hier niet voldaan. De bepaling is daarom oneerlijk zodat de vergoeding voor de incassokosten wordt afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten rente betalen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald. De rente wordt wel alleen toegewezen over het bedrag dat aan toewijsbare huurachterstand steeds heeft opengestaan. 
      
      
        
          Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.22.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.23.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan Hef Wonen moeten betalen op € 146,43 aan dagvaardingskosten, € 543,00 aan griffierecht, € 339,00 aan salaris voor de gemachtigde (één punt) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.163,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.24.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daar geen bezwaar tegen hebben gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om aan Hef Wonen te betalen € 6.725,83 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over het bedrag dat aan huurachterstand na iedere wijziging heeft opengestaan vanaf het moment dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met de betaling van de huur in verzuim zijn tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om vanaf augustus 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 1.299,00 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.163,43;
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
        62828