ECLI:NL:GHSHE:2015:3715, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-09-2015, 14/00882
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2015-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Het Hof acht de Heffingsambtenaar er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de door hem berekende gecorrigeerde vervangingswaarde exclusief omzetbelasting is.
      
      Belanghebbende is huurder van een opslag- en distributiecentrum. In geschil is de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2012. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode vastgesteld op € 2.486.000. Deze berekening is door de Rechtbank in eerste aanleg verworpen. In hoger beroep verdedigt de Heffingsambtenaar een op een lager bedrag uitkomende gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) van € 2.280.000. In geschil is het antwoord op de vraag of deze waarde te hoog is. 
      
      De Heffingsambtenaar verwijst in hoger beroep wederom naar het eerder ingebrachte taxatierapport, waarin de GVW-berekening is opgenomen. Belanghebbende verdedigt een GVW van € 2.090.000. Belanghebbendes enig aandeelhouder en tevens verhuurder heeft de onroerende zaak op 7 februari 2013 gekocht voor € 2.000.000. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde naar het aankoopcijfer en naar een door haar overgelegd taxatierapport waarin de GVW is bepaald op € 2.090.000.
      
      Vaststaat dat belanghebbende met omzetbelasting belaste prestaties verricht en recht heeft op aftrek van voorbelasting. In dat geval moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden bepaald zonder rekening te houden met de omzetbelasting. In de taxatie van belanghebbende is met deze omstandigheid specifiek rekening gehouden. Het taxatierapport van de Heffingsambtenaar is op dit punt niet duidelijk. Afgaande op enkele specifieke elementen in de toelichting van diens taxatierapport in combinatie met de mededelingen van de Heffingsambtenaar ter zitting komt het Hof tot het oordeel dat moet worden aangenomen dat de door de Heffingsambtenaar getaxeerde waarde de waarde inclusief omzetbelasting betreft.  Eliminatie van de omzetbelasting uit de door de Heffingsambtenaar getaxeerde waarde leidt tot een lagere waarde dan de door belanghebbende verdedigde waarde van € 2.090.000. Partijen zijn het erover eens dat voor dat geval de waarde op laatstgenoemd bedrag moet worden vastgesteld.
      
      Het hoger beroep is gegrond, de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 2.090.000.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Kenmerk: 14/00882
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 30 juli 2014, nummer AWB 13/3126 in het geding tussen
    
    
    
      
        belanghebbende,
      
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [vestigingsplaats]
      
      hierna: de Heffingsambtenaar,
    
    
    
      betreffende de hierna te noemen WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelasting.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      
        Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende
        zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 16 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 is vastgesteld op € 2.486.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2013 (hierna: de aanslag) opgelegd. Bij uitspraken op bezwaar van 4 oktober 2013 heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
      
    
    
      1.2.
      
        Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 318. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, het bestreden besluit vernietigd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 bepaald op € 2.280.000, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit, dat zij het primaire besluit dienovereenkomstig wijzigt, dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de door haar gemaakte proceskosten in beroep vergoedt tot een bedrag van € 974 (wegens kosten van rechtsbijstand) en bepaald dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ten bedrage van € 318 volledig vergoedt.
      
      
    
    
      1.3.
      Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 493. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.4.
      Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.5.
      De zitting heeft plaatsgehad op 16 juli 2015 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord als gemachtigde van belanghebbende, [A] en [B] , verbonden aan [C] te [D] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [E] .
      
    
    
      1.6.
      Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
    
      1.7.
      Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 2001 gebouwd opslag-/distributiecentrum met een verhuurbare vloeroppervlakte van 5.775m2, bestaande uit twee opslagruimten/magazijnen van respectievelijk 4.751m² en 317m² en twee kantoren van respectievelijk 330m² en 377m². Het tot de onroerende zaak behorende perceel heeft een oppervlakte van in totaal 9.390m².
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende huurt de onroerende zaak van haar enig aandeelhouder, [F] B.V. Laatstgenoemde vennootschap heeft de onroerende zaak op 7 februari 2013 (datum koopovereenkomst) voor € 2.000.000 gekocht van [G] B.V. Tot aan de datum van verkoop huurde belanghebbende de onroerende zaak rechtstreeks van [G] B.V.
      
    
    
      2.3.
      Belanghebbende is belastingplichtig voor de omzetbelasting en heeft recht op aftrek van voorbelasting Ter zake van de verhuur van de onroerende zaak wordt omzetbelasting in rekening gebracht.
      
    
    
      2.4.
      Ter onderbouwing van de bij beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 2.486.000, heeft de Heffingsambtenaar in de beroepsfase een op 18 december 2013 door de heer [H] , als taxateur verbonden aan [J] , opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum gesteld op € 2.486.000. Deze waarde is bepaald door middel van kapitalisatie van de huurwaarde, waarbij gebruik is gemaakt van de verkoop- en verhuurcijfers van twee vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft tevens een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde opgesteld, welke blijkens het rapport resulteert in een waarde van € 2.280.000. In hoger beroep verdedigt de Heffingsambtenaar, overeenkomstig het oordeel van de Rechtbank, een waarde van € 2.280.000 en verwijst dienaangaande naar de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De huurwaardekapitalisatie-berekening heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep niet langer verdedigd.
      
    
    
      2.5.
      Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde in hoger beroep een op 24 juni 2015 door [K] , als taxateur verbonden aan de [L] , opgemaakt taxatierapport overgelegd. In dat rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum gesteld op € 2.090.000.
      
    
  
  
    
      3Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012, na vermindering door de Rechtbank, op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
      
        Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
      
      
    
    
      3.2.
      Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 2.090.000 en tot evenredige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 2.090.000 en verwijst ter onderbouwing van dat standpunt naar het eigen aankoopcijfer per 7 februari 2013 en naar het taxatierapport van de heer [K] van 24 juni 2015. De door de heer [K] berekende gecorrigeerde vervangingswaarde ad € 2.090.000 is de waarde exclusief omzetbelasting.
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 2.280.000 en verwijst ter onderbouwing van dat standpunt naar de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals openomen in het op 18 december 2013 door de heer [H] opgemaakte taxatierapport. Het taxatierapport van de heer [H] bestaat onder meer uit een “Taxatieformulier GVW niet-woningen”. Dit taxatieformulier, waaruit de cijfermatige onderbouwing van de getaxeerde waarde blijkt, bevat onder meer een kolom met vaste gegevens van het getaxeerde object, bestaande uit de naam van de eigenaar, de naam van de gebruiker, het soort object, de code voor de omzetbelasting en de indicatie wat betreft ligging. Bij de code voor de omzetbelasting staat de afkorting “I” vermeld. Het taxatieformulier bevat voorts een kolom genaamd “Opmerkingen”, in welke is opgenomen de tekst “Inclusief BTW”.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar heeft ter zitting bij het Hof de verklaring van belanghebbende, inhoudende dat de afkorting “I” in het taxatieformulier staat voor “inclusief omzetbelasting”, bevestigd. In reactie daarop heeft de Heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat desondanks ervan moet worden uitgegaan dat sprake is van een getaxeerde waarde exclusief omzetbelasting. De Heffingsambtenaar heeft desgevraagd verklaard niet te kunnen wijzen op gedingstukken waaruit blijkt dat sprake is van een kennelijke vergissing met betrekking tot de aanduidingen betreffende de omzetbelasting.
      
    
    
      4.4.
      
        Naar het oordeel van het Hof moet, afgaande op de aanduiding “I” in de kolom met objectgegevens en de tekst “Inclusief BTW” in de kolom met opmerkingen, ervan worden uitgegaan dat de door de Heffingsambtenaar getaxeerde waarde een waarde inclusief omzetbelasting betreft. De Heffingsambtenaar heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
        Vaststaat dat belanghebbende met omzetbelasting belaste prestaties verricht en recht heeft op aftrek van voorbelasting. In dat geval moet de gecorrigeerde vervangingswaarde worden bepaald zonder rekening te houden met de omzetbelasting. Eliminatie van de omzetbelasting uit de door de heer [H] berekende gecorrigeerde vervangingswaarde van € 2.280.000 leidt tot een waarde van € 1.915.966. Dit resulteert in een lagere waarde dan de door belanghebbende verdedigde waarde van € 2.090.000. Partijen zijn het ter zitting bij het Hof erover eens geworden dat voor dat geval de waarde op laatstgenoemd bedrag moet worden vastgesteld.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.5.
      De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd, doch uitsluitend voor zover deze betrekking heeft op de vaststelling van de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak en op de aanslag. Doende wat de Rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de WOZ-waarde verminderen tot € 2.090.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderen.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.6.
      Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 493 te vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.7.
      Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof stelt deze tegemoetkoming voor de kosten van het hoger beroep, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 490 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 980.
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep verzocht om vergoeding wegens de met het taxatierapport gemoeide kosten tot een bedrag van € 460. Ter zake heeft belanghebbende een factuur overgelegd. Het betreft een inpandige taxatie met een duur van vier uren tegen een tarief van € 115 per uur. Gelet op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 18 december 2012, nr. 26039) zal het Hof echter voor een courante niet-woning als de onderhavige uitgaan van het aantal met de taxatie gemoeide uren x € 65 (exclusief omzetbelasting). Het aantal van vier uren is door de Heffingsambtenaar niet bestreden en komt het Hof niet onredelijk voor. Derhalve stelt het Hof de tegemoetkoming in de kosten ter zake van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport vast op een bedrag van 4 uren x € 65 = € 260.
      
    
    
      4.10.
      Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt. Derhalve bedraagt de vergoeding van proceskosten in totaal € 1.240.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, doch enkel voor wat betreft de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak en de aanslag;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak tot € 2.090.000;
      
      
        bepaalt dat de aanslag dienovereenkomstig wordt verminderd;
      
      
        gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 493 vergoedt, en
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het hoger beroep bij het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 1.240.
      
    
    
    
      Aldus gedaan op 25 september 2015 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, W.E.M. van Nispen tot Sevenaer en H.A. Wiggers, in tegenwoordigheid van M.M. Dondorp-Loopstra, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. 
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel:
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        een dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.