ECLI:NL:GHARL:2016:9330, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2016, 15/01586
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling logegebouw. Gemeente slaagt in bewijslast.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/01586 
      uitspraakdatum: 22 november 2016 
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Stichting [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 24 november 2015, nummer AWB 15/493 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 521.000. Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting 2014 (gebruikers- en eigenarenbelasting, hierna: OZB) vastgesteld.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 november 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] , werkzaam bij [B] te [C] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [D] namens de heffings-ambtenaar, bijgestaan door ir [E] RM RT, WOZ-taxateur.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 7 te [Z] (hierna: het object). Het object is gesticht in 1936 en voorheen onder meer in gebruik geweest als kerkelijk gebouw met woning en als theater. In verband daarmee is het object meer keren verbouwd, uitgebreid en aangepast.
    
    
      2.2
      Belanghebbende heeft het object in 2006 aangekocht voor € 551.600 en vervolgens in 2007 verbouwd en gerenoveerd. Het object is daarna als logegebouw in gebruik genomen. Het object wordt door belanghebbende tevens verhuurd aan derden.
    
    
      2.3
      Het object is gelegen op een perceel van 675 m² in een straat met hoofdzakelijk rijwoningen. Aan de voorzijde ligt een bestraat parkeerterrein op eigen grond. In het vigerende bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Gemengd-1 hetgeen een gebruik van het perceel toelaat voor cultuur en ontspanning, wonen, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Het object bestaat – onder meer – uit een grote zaal, vergaderruimte, foyer/kantine en sanitaire voorzieningen.
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vastgestelde waarde van het object. Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 364.000. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van het object niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
      4.2
      Op grond van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij wordt – kort gezegd – rekening gehouden met de aard en de bestemming van de onroerende zaak en de sedert de oprichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in acht wordt genomen.
    
    
      4.3
      De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.
    
    
      4.4
      Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat, primair, de waarde van het object moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Evenmin is nog in geschil van welk vloeroppervlak bij de waardering moet worden uitgegaan. Een verschil van inzicht in de wijze van benaderen van een zeer beperkt aantal vierkante meters leidt niet tot een waardeverschil omdat in beide benaderingen aan die vierkante meters geen waarde wordt toegekend. Ook is in hoger beroep niet meer in geschil dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object moet worden uitgegaan van de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen, Type Wijk-/buurtcentrum, ouder dan 1990. Tot slot is de bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking te nemen technische afschrijving eveneens niet in geschil.
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in hoger beroep, ter vervanging van een eerder door hem overgelegd rapport, een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [E] voornoemd. In dat rapport is aan de opstallen een waarde, inclusief BTW, toegekend van € 363.349, aan de infrastructuur een waarde van € 11.660 en aan de grond een waarde van € 196.020 (€ 290,40 per m²). Bij de bepaling van de waarde van de grond is ervan uitgegaan dat het perceel een ruime bestemming heeft, waaronder wonen, en is gelegen in een aantrekkelijke woonwijk in [Z] .
    
    
      4.6
       Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [F] RT, waarin de waarde van het object is berekend op € 364.000. Daarbij is uitgegaan van een waarde van de grond van € 120 per m² en van – onder meer – een functionele afschrijving wegens economische veroudering en gewijzigde bouwwijze. Zij heeft gesteld – samengevat en zakelijk weergegeven – dat in het rapport van [E] ten onrechte is uitgegaan van een hogere grondwaarde dan de uitgifteprijs van € 120 die de heffingsambtenaar steeds voor dit soort gebouwen in aanmerking neemt. In zoverre beroept zij zich op het gelijkheidsbeginsel. De vergelijkingspercelen waarnaar [E] verwijst zijn te ver na de waardepeildatum verkocht en daarnaast onvoldoende vergelijkbaar met het perceel van het onderhavige object omdat bij de vergelijkingspercelen sprake is van een te wijzigen bestemming. Om het object rendabel te houden moet het door belanghebbende worden verhuurd. Er is echter sprake van een gedeeltelijke leegstand hetgeen moet leiden tot een functionele afschrijving.
    
    
      4.7
      
        [E] heeft het door hem opgemaakte rapport ter zitting van het Hof nader toegelicht. Gelet op het vigerende bestemmingsplan is de waarde van de grond in dit geval naar zijn mening zeker niet te hoog vastgesteld. Zoals in het rapport toegelicht bestaat geen aanleiding voor een correctie voor economische en maatschappelijke veroudering. Na de aanpassingen en renovaties voldoet het object volledig aan het doel waarvoor het bestemd is. Het mag zo zijn dat het object gedurende een aantal dagdelen leegstaat maar dat kan ook te wijten zijn aan de verhuurpolitiek van belanghebbende. Een correctie voor verandering van bouwwijze is niet aangewezen aangezien de bouwkosten volgens de huidige bouwwijze hoger zijn dan de bouwkosten volgens de oorspronkelijke bouwwijze. In verband met belemmerde gebruiksmogelijkheden heeft hij een hogere functionele afschrijving in aanmerking genomen dan [F] in diens rapport.
    
    
      4.8
      
        Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het gestelde in het door hem overgelegde taxatierapport en al hetgeen daarop is toegelicht, ook in het licht van de betwisting daarvan door belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De in het rapport van [E] bepaalde waarde van de grond acht het Hof aannemelijk, ook indien er rekening mee wordt gehouden dat een aantal transacties heeft plaatsgevonden ruim na de waardepeildatum. Het Hof acht aannemelijk dat daarmee voldoende en op de juiste wijze rekening is gehouden. Ook zijn de vergelijkingspercelen naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met het perceel van het onderhavige object om te kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde hiervan. De omstandigheid dat bij een aantal vergelijkingspercelen sprake is van een te wijzigen bestemming doet hier niet aan af, nu het perceel van het object een gemengde bestemming heeft, welke alle onderscheidenlijke (oorspronkelijke en gewenste) bestemmingen van de vergelijkingspercelen omvat. Haar stelling dat de waarde van de grond op grond van het gelijkheidsbeginsel niet hoger kan worden gesteld dan € 120 per m² heeft belanghebbende voor het eerst ter zitting van het Hof aangevoerd en niet nader met concrete gegevens onderbouwd. Met name omtrent de vergelijkbaarheid van de ligging en de toepasselijke bestemmingsplanbepalingen van de door belanghebbende bedoelde gelijke gevallen is niets gebleken. Tot slot acht het Hof aannemelijk dat [E] in zijn rapport op een juiste wijze de functionele veroudering heeft vastgesteld. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk heeft gemaakt dat geen sprake is van economische veroudering, dat de bouwkosten volgens de oorspronkelijke bouwwijze niet hoger zijn dan de bouwkosten volgens de huidige bouwwijze en voorts dat [E] op onderdelen een hogere functionele veroudering in aanmerking heeft genomen dan in het rapport van Verschuren is opgenomen.
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Wasch als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 22 november 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (N.G.U. Wasch)
            
            
              (J.P.M. Kooijmans)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 november 2016
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.