ECLI:NL:RBAMS:2025:9894, Rechtbank Amsterdam, 06-11-2025, 11537255 \ CV EXPL 25-2866
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Ontruiming sociale huurwoning met minderjarige kinderen toegewezen. Belangen kinderen eerste overweging. Huurder niet verschenen op de mondelinge behandeling. Verhuurder bereid om betalingsregeling te treffen. Belangenafweging valt uit in voordeel verhuurder.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11537255 \ CV EXPL 25-2866
    
    
    
      
        Vonnis van 6 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        WONINGSTICHTING ROCHDALE, 
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres,
      hierna te noemen: Rochdale,
      gemachtigde: mr. H.T.M. Blikman (GGN Mastering Credit B.V.),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 
      
        BMCS B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
      
        
          [gedaagde]
        ,  
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder dan wel [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties van 28 januari 2025;
      - de e-mail van 6 mei 2025 van de bewindvoerder (toen nog beoogd bewindvoerder), die is aangemerkt als een conclusie van antwoord;
      - de conclusie van repliek met producties;
      - het tussenvonnis van 26 juni 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - de bij brief van 23 september 2025 ingediende drie nadere producties van Rochdale;
      - een e-mail van 6 oktober 2025 van de bewindvoerder.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling is gehouden op 7 oktober 2025. Namens Rochdale is mr. Blikman verschenen. De bewindvoerder noch [gedaagde] zijn verschenen. Mr. Blikman heeft vragen van de kantonrechter beantwoord en het standpunt van Rochdale nader toegelicht. Daarna is vonnis bepaald op heden. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van Rochdale de woning aan het adres [adres] . Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte (versie 2009) van Rochdale van toepassing. De maandelijkse huurprijs inclusief een voorschotbedrag aan servicekosten bedroeg op 28 januari 2025 (datum dagvaarding) € 762,13 per maand.
      
    
    
      2.2.
      Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen. 
      
    
    
      2.3.
      Bij beschikking van 15 mei 2025 heeft de kantonrechter van deze rechtbank met ingang van 17 mei 2025 bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] wegens lichamelijke of geestelijke toestand onder benoeming van de bewindvoerder. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        Rochdale vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
        I. de huurovereenkomst te ontbinden;
        II. de bewindvoerder te veroordelen om het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Rochdale te stellen en te laten;
        III. de bewindvoerder te veroordelen tot betaling aan Rochdale van:
        a. € 6.368,63, zijnde € 6.184,29 aan huurachterstand tot en met januari 2025 en  € 184,34 aan wettelijke rente, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.184,29 vanaf de dag van de dagvaarding (28 januari 2025) tot aan de dag van volledige voldoening,
        b. de nog te vervallen huurtermijnen van € 762,13 per maand vanaf februari 2025, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst,
        c. € 762,13 per maand, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, aan schadevergoeding vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van daadwerkelijke ontruiming,
        d. de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      Rochdale stelt daartoe, kort gezegd, dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert daartegenover, kort gezegd, aan dat [gedaagde] sinds de invoering van het bewind de huur weer tijdig betaalt. Hij verzoekt om een betalingsregeling, waarbij zij € 100,00 per maand op de ontstane achterstand wil aflossen. [gedaagde] is een alleenstaande moeder met drie minderjarige kinderen. Zij ontvangt een Participatiewet- uitkering. Een ontruiming zou het gezin dakloos maken en is disproportioneel. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Vastgesteld wordt dat Rochdale heeft voldaan aan haar plicht tot vroegsignalering zoals bedoeld in artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. 
      
    
    
      4.2.
      Er is sprake van een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of de huurovereenkomst bedingen bevat die oneerlijk zijn zoals bedoeld in de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn).
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn zijn kernbedingen uitgesloten van toetsing op oneerlijkheid, behalve als deze niet transparant zijn. 
      
    
    
      4.5.
      Geoordeeld wordt dat het huurprijsbeding een transparant kernbeding is, omdat duidelijk is welk bedrag [gedaagde] maandelijks aan huur moet betalen. Dit betekent dat het beding niet hoeft te worden getoetst op oneerlijkheid. Het servicekostenbeding is ook een kernbeding. Dit beding is niet transparant, omdat niet is vermeld waaruit de servicekosten bestaan. De in de huurovereenkomst aangekondigde bijlage met het overzicht van de door of vanwege de Rochdale te verzorgen bijkomende leveringen en diensten is niet bijgevoegd. Omdat het gaat om een voorschotbedrag, dat blijkens de overige artikelen in de algemene huurvoorwaarden periodiek wordt afgerekend op basis van de werkelijke kosten, is echter geen sprake van een situatie waarin het evenwicht tussen verhuurder en huurder wordt verstoord. Het beding is daarom, hoewel niet transparant, niet oneerlijk.
      
    
    
      4.6.
      Het in artikel 5 van de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding is niet oneerlijk bevonden. 
      
    
    
      4.7.
      Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Rochdale een actuele specificatie van de huurachterstand overgelegd. Daaruit blijkt dat de achterstand inclusief de servicekosten tot en met oktober 2025 € 8.470,68 bedraagt. De bewindvoerder heeft de hoogte van dit bedrag niet betwist.
      
    
    
      4.8.
      Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de andere partij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.9.
      De huurachterstand bedraagt 11 maanden. Het is vaste rechtspraak dat een huurachterstand van drie maanden of meer een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Dit betekent dat toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in beginsel gerechtvaardigd is. 
      
    
    
      4.10.
      De vraag is vervolgens of een belangenafweging aan de ontbinding en ontruiming in de weg staat. [gedaagde] heeft aangevoerd dat een ontruiming het gezin dakloos zou maken en daarom disproportioneel is. Art. 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) vereist dat de rechter bij de beoordeling van ontruimingsvorderingen dient te waarborgen dat de belangen van het kind een eerste overweging vormen. Dat betekent echter niet dat een huurovereenkomst met een huurder met minderjarige kinderen niet mag worden ontbonden. De belangen van de kinderen zijn niet doorslaggevend. De vraag of mag worden ontruimd vergt steeds een individuele belangenafweging met inachtneming van alle specifieke omstandigheden van het geval.
      
    
    
      4.11.
      Een belangrijk punt in de afweging is de aanwezigheid van adequate vervangende huisvesting na ontruiming. Door niet ter zitting te verschijnen hebben de bewindvoerder en [gedaagde] het de kantonrechter onmogelijk gemaakt te achterhalen of is voorzien in adequate huisvesting van de kinderen van [gedaagde] na ontruiming. Rochdale heeft tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd meegedeeld open te staan voor een betalingsregeling met de afspraak dat niet zal worden ontruimd, maar zij wil een onderbouwing zien van het door de bewindvoerder voorgestelde aflossingsbedrag van € 100,00 per maand. Onder deze omstandigheden valt de belangenafweging in het voordeel van de Rochdale uit. Dit betekent dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst toewijsbaar zijn.
      
    
    
      4.12.
      Gelet op de belangen over en weer wordt geoordeeld dat een ontruimingstermijn van vier weken passend is.
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde huurachterstand inclusief servicekosten van € 6.184,29 tot en met januari 2025 zal als onbetwist worden toegewezen. Ook de gevorderde huurtermijnen vanaf februari 2025 en de schadevergoedingstermijnen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst zullen worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is als onweersproken eveneens toewijsbaar.
      
    
    
      4.14.
      De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rochdale worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                1.017,00
              
              
                (3 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.772,95
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      Zoals gezegd staat Rochdale open voor een betalingsregeling met de afspraak dat niet zal worden ontruimd, maar zij wil een onderbouwing zien van het door de bewindvoerder voorgestelde aflossingsbedrag van € 100,00 per maand. In het geval de bewindvoerder een dergelijke betalingsregeling alsnog wenst af te spreken, wordt aangeraden om zo spoedig mogelijk hierover in contact te treden met (de gemachtigde van) Rochdale. 
      
    
    
      4.16.
      Omdat [gedaagde] onder bewind is gesteld, is de bewindvoerder de (formele) procespartij. De veroordelingen hieronder in de beslissing zullen daarom tegen de bewindvoerder worden uitgesproken.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de bewindvoerder om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en de woning onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Rochdale te stellen en te laten,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 6.184,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 28 januari 2025 tot aan de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 184,34 aan wettelijke rente tot 28 januari 20205,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 762,12 per maand aan huur, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, vanaf februari 2025 tot en met 6 november 2025,
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van € 762,12 per maand aan schadevergoeding, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, vanaf 7 november 2025 tot en met de dag van daadwerkelijke en volledige ontruiming,
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.772,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.8.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.9.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2025.
        57170