ECLI:NL:GHARL:2025:8420, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16-12-2025, 200.343.936/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte, vereiste staat bij einde huurovereenkomst, (schatting) verkoopschade.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
    
    
    
      afdeling civiel recht
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.343.936
      zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, 11059936
    
    
    
      
        arrest van 16 december 2025 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
    
      
        
          [huurder] 
      
      die woont in [woonplaats1] 
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna: [huurder]   
      advocaat: mr. J. Verheij
    
    
    
      en
    
    
    
      
        
          [verhuurder] 
      
      die woont in [woonplaats2]
      en bij de kantonrechter optrad als eiseres
      hierna: [verhuurder] 
      advocaat: mr. R.P.G. Schelvis
    
    
    
  
  
    
      1Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Het hof heeft in zijn tussenarrest van 1 juli 2025 (hierna: het tussenarrest) geoordeeld dat [huurder] aan [verhuurder] is verschuldigd € 3.164,64 aan achterstallige huur (te vermeerderen met wettelijke rente), € 574,38 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 500,-- aan schadevergoeding voor het door [verhuurder] te vervangen slot van de voordeur van de woning. Het hof heeft daarnaast [verhuurder] toegestaan bewijs te leveren dat zij door het nalatig handelen van [huurder] verkoopschade heeft geleden en zijn oordeel of over die schade ook buitengerechtelijke kosten zijn verschuldigd aangehouden. Partijen hebben vervolgens ieder nog een akte genomen.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      
        
          [verhuurder] heeft recht op vergoeding van verkoopschade
      
    
    
    
      2.1.
      
        [verhuurder] heeft aan de hand van een overgelegde verklaring van haar makelaar in essentie betoogd dat zij een verkoopschade van minimaal € 15.000,-- heeft geleden. In de verklaring staat dat als de woning bij verkoop was teruggebracht in de staat bij aanvang van de verhuur (in onder meer neutrale, lichte kleurstelling en met netjes geschilderde kozijnen), een vraagprijs zou zijn geadviseerd van € 165.000,-- en een verkoopopbrengst van minimaal € 165.000,-- aannemelijk zou zijn geweest. De makelaar heeft de verwachte verkoopopbrengst gebaseerd op de gerealiseerde verkoopopbrengsten van zes referentieobjecten. [huurder] heeft niet weersproken dat één van die objecten qua grootte, indeling en ligging identiek is aan de woning en uit de hand is verkocht voor € 165.000,--. Vast staat verder dat [verhuurder] de woning heeft weten te verkopen voor een bedrag van € 150.000,--.
      
    
    
      2.2.
      Het hof acht daarmee voldoende aannemelijk dat [verhuurder] verkoopschade heeft geleden omdat zij een hogere verkoopopbrengst had kunnen realiseren als [huurder] de woning in de vereiste staat (dus zonder zwart geschilderde kozijnen, plafondbiezen en binnendeuren) zou hebben achtergelaten. Het hof is echter ook van oordeel dat de omvang van die verkoopschade niet nauwkeurig aan de hand van de door [verhuurder] verstrekte gegevens kan worden vastgesteld. De makelaar verklaart dat hij de woning niet heeft getaxeerd. [huurder] heeft al eerder en onweersproken aangevoerd dat twee andere aan dezelfde straat gelegen appartementen (waaronder een referentieobject) te koop zijn aangeboden voor vraagprijzen per vierkante meter die (iets) lager liggen dan de verkooprijs per vierkante meter die [verhuurder] voor de woning heeft gerealiseerd. Dat wijst erop dat de verkoopwaarde niet alleen wordt bepaald door de staat van de woning en dat andere omstandigheden eveneens van belang kunnen zijn, waaronder mogelijk de indeling, de ligging, de verdieping, het aantal kamers van een woning, het energielabel en de marktomstandigheden ten tijde van verkoop. Dat een met de woning vergelijkbaar appartement uit de hand voor € 165.000,-- is verkocht betekent dus niet zonder meer dat de verkoopwaarde van de woning in de vereiste staat eveneens (minimaal) € 165.000,-- was. Bovendien vergelijkt de makelaar hoe hij de woning in 2024 aantrof met hoe die was tijdens de opname in 2018 toen [verhuurder] de woning – zo begrijpt het hof – is gaan verhuren. Het is dus niet zeker dat de staat van de woning die de makelaar voor ogen heeft ook nog de staat was waarin [huurder] de woning aantrof eind 2022 toen hij die ging huren. In welke mate de verkoopwaarde van de woning nadelig is beïnvloed door het nalatig handelen van [huurder] is dus eveneens niet zeker. 
      
    
    
      2.3.
      Het hof zal de door [verhuurder] geleden verkoopschade daarom moeten schatten (artikel 6:97 Burgerlijk Wetboek). Het hof neemt daarvoor in aanmerking dat een koper van een woning doorgaans op enige moment het binnenwerk zal willen of moeten schilderen, maar dat door de zwart geschilderde kozijnen, binnendeuren en plafondbiezen van de woning mogelijk eerder zal willen (laten) doen en daarom minder voor de woning zal willen betalen. Het hof schat die vermindering van de verkoopwaarde en daarmee de verkoopschade op € 5.000,--. 
      
    
    
      2.4.
      Op het totaal van de verkoopschade en de schade voor het slot komt in mindering de door [huurder] betaalde waarborgsom van € 760,-- (zie 3.11 van het tussenarrest), zodat [verhuurder] nog recht heeft op betaling van (€ 5.000 + € 500 - € 760 =) € 4.740,--. Dat bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 2 april 2024 (de dag van de levering van de woning aan de nieuwe eigenaar en daarmee de dag waarop [verhuurder] de verkoopschade heeft geleden).
      
      
        
          Geen buitengerechtelijke kosten over de schade
        
      
      
    
    
      2.5.
      Het hof zal [verhuurder] geen vergoeding van buitengerechtelijke kosten toewijzen ten aanzien van de in 2.3 en 2.4 vastgestelde verkoopschade. [verhuurder] heeft in haar inleidende dagvaarding de werkzaamheden van haar incassogemachtigde omschreven, maar daaruit blijkt onvoldoende dat die werkzaamheden meer omvatten dan een enkele sommatie, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen, het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier of andere werkzaamheden ter voorbereiding of ter instructie van de zaak. De verrichte werkzaamheden worden daarom geacht te zijn vergoed met de door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling (artikel 241 Burgerlijke Rechtsvordering). Voor de incassokosten voor de huurachterstand is dat anders, omdat die vallen onder een andere regeling (het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten). Zoals hiervoor vermeld heeft het hof in het tussenarrest al geoordeeld dat die kosten € 574,38 bedragen (zie 3.12 van het tussenarrest). Het hof zal over die incassokosten de wettelijke rente toewijzen vanaf de vijftiende dag na de dagen waarop [huurder] de veertiendagenbrieven heeft ontvangen waarin de verschuldigdheid van die incassokosten bij niet-tijdige betaling is aangekondigd. 
      
      
        
          De slotsom
        
      
      
    
    
      2.6.
      Het hoger beroep van [huurder] slaagt deels omdat hij in hoger beroep tot betaling van een lager bedrag aan schadevergoeding wordt veroordeeld. Het hof zal de kosten van de procedure in hoger beroep daarom compenseren zodat iedere partij de eigen kosten moet dragen. Omdat in het dictum van het vonnis geen onderscheid is gemaakt tussen de door [huurder] verschuldigde achterstallige huur en de schadevergoeding, zal het hof het vonnis vernietigen en nieuwe veroordelingen uitspreken. De door de kantonrechter uitgesproken proceskostenveroordeling laat het hof echter in stand omdat [huurder] in eerste aanleg geen verweer heeft gevoerd en daardoor in het ongelijk is gesteld. 
      
    
    
      2.7.
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      3.1.
      vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, van 4 juni 2024, behalve de beslissing over de proceskosten die hierbij wordt bekrachtigd; 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van € 3.164,64 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente over de niet (tijdig) betaalde huurtermijnen vanaf de eerste dag van de maand na de maand waarover die huur is verschuldigd;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van € 4.740,-- aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 april 2024;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [huurder] tot betaling aan [verhuurder] van € 574,38 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 430,78 vanaf 2 november 2023 en met de wettelijke rente over € 143,60 vanaf 13 december 2023;
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van de procedure in hoger beroep draagt; 
      
    
    
      3.6.
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M. Wallart, S.C.P. Giesen en R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.