ECLI:NL:RBZWB:2025:7701, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 05-11-2025, 11669649 \ CV EXPL  25-1430 (T)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-11-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Eiser in conventie vordert betaling van achterstallige huur. Gedaagde in conventie betwist enig bedrag verschuldigd te zijn met een beroep op een eerdere oude huurafspraak. Gedaagde wordt in de gelegenheid gesteld bewijs te leveren. De vordering in reconventie tot terugbetaling van huur wordt ook aangehouden in afwchting van bewijslevering.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 11669649 \ CV EXPL  25-1430
    
    
    
      
        Vonnis van 5 november 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING WOONVIZIER, 
      te Made,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Woonvizier,
      gemachtigde: mr. R.V. Van den Wildenberg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [b.v. 1]
        , 
      te [plaats 1] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [b.v. 1] ,
      gemachtigde: mr. A.J. Bakhuijsen.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Woonvizier vordert betaling van achterstallige huurtermijnen vanaf december 2024. [b.v. 1] betwist dat zij deze moet betalen, vanwege een afspraak dat de huurprijs gerelateerd is aan de omzethuur, nog steeds van toepassing is. De kantonrechter zal [b.v. 1] in de gelegenheid stellen om haar stelling dat de ‘oude’ afspraak nog steeds geldt, te bewijzen. 
    
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 11 juni 2025- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende vermeerdering van eis.
      - de akte van [b.v. 1]
      - de mondelinge behandeling van 23 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [b.v. 1] .
    
    
      2.2.
      Daarna is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      Op 7 oktober 2010 hebben de rechtsvoorganger van Woonvizier en [b.v. 2] een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte met aanhorigheden aan de [adres] in [plaats 2] , gemeente Drimmelen). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar vanaf 2 augustus 2010, derhalve tot en met 2 augustus 2015. De huurovereenkomst is telkens verlengd met een periode van vijf jaar.
      
    
    
      3.2.
      
        Volgens artikel 3 van de huurovereenkomst bedraagt de (kale) aanvangshuurprijs 
        € 1.295,02 exclusief BTW per maand, exclusief het gebruik van gas, water en elektriciteit, met dien verstande dat de huurprijs gedurende het eerste en het tweede jaar van de huurtermijn niet meer bedraagt dan de gemiddelde weekomzet exclusief omzetbelasting in deze jaren, vermeerderd met een bedrag van € 78,35 per maand. Indien van toepassing vindt verrekening achteraf per jaar plaats uiterlijk 31 maart volgend op het jaar waarover verrekend wordt. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        Voorafgaand aan de huurovereenkomst had de rechtsvoorganger van Woonvizier 
        ingestemd met [naam 1] als ondernemer en toestemming verleend om de winkelruimte aan deze ter beschikking te stellen voor de exploitatie van [winkel] . Met [naam 1] is een onderhuurovereenkomst tot stand gekomen. 
      
      
    
    
      3.4.
      
        Op 11 januari 2018 heeft mevrouw [naam 2] namens Woonvizier een 
        e-mail gestuurd aan [b.v. 2] met de volgende inhoud:
        
          “(…) De huurovereenkomst voor de dagwinkel aan de [adres] wordt onder dezelfde
        
        
          condities en afspraken voortgezet/verlengd voor een periode van 5 jaar. Woonvizier ziet stabiele omzetcijfers van de dagwinkel en is van mening dat de dagwinkel zeker bestaansrecht heeft maar erkend ook dat de omzet niet van dien aard is dat aanpassing van de afspraken omtrent de huurprijs nu mogelijk zijn. Dit betekent dat aan de hand van de omzet van het voorgaande jaar gekeken wordt naar de hoogte van de huur. Eventueel "te veel" betaalde huur in relatie tot de gemiddelde weekomzet wordt achteraf gecorrigeerd. (…)”
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Op 21 maart 2021 heeft de heer [naam 3] namens Woonvizier het volgende aan 
        
          [b.v. 1] bericht:
        
          “Tegemoetkoming huur
        
      
      
        - Uit opgeslagen correspondentie maak ik op dat de, zoals door u genoemde, huursubsidie een koppeling
      
      
        heeft met de verbouwing waaronder de koelingen.(…) 
      
      
        - In dat licht bezien is de afspraak gecontinueerd. In de schriftelijke bevestiging is deze koppeling overigens
      
      
        niet gemaakt, hetgeen eenvoudigweg inhoudt dat de afspraak vanaf 2018 met vijfjaar is gecontinueerd.
      
      
        - De tegemoetkoming bestaat uit een maximering, op basis van de gemiddelde weekomzet, van de
      
      
        jaarhuurprijs. (…)
      
      
        - Het hierboven beschreven houdt in dat de tegemoetkoming tot uiterlijk 1 augustus 2022 wordt
      
      
        gecontinueerd, waarna deze afspraak komt te vervallen. (…)”
      
      
    
    
      3.6.
      
        Op 14 februari 2023 is door [naam 4] namens [b.v. 1] aan 
        
          [naam 5] (Woonvizier) het volgende bericht aan [naam 4] doorgestuurd:
        
          (…) [naam 1] zit echter nog wel met een aantal zaken, waardoor hij niet direct akkoord wil gaan. Concreet komt het erop neer: (…)
        
        
          2. De huidige huur die [naam 1] betaald is omzet gerelateerd. (…) 
        
        
          
            [naam 1] wil graag een omzet gerelateerde huur behouden a.d. 2 % per jaar. (…)
        
      
      
    
    
      3.7.
      
        Op 17 februari 2023 heeft [naam 5] namens Woonvizier aan [b.v. 1] het volgende per e-mail bericht:
        
          "Ik constateer dat het voorstel onvoldoende aanknopingspunten kent met de uitgangspunten van het voorstel van verhuurder. Na overleg met opdrachtgever is daarom besloten geen verder vervolg te geven aan pogingen om de huurvoorwaarden tussentijds aan te passen. Te zijner tijd ziet verhuurder de jaarstukken tegemoet, voor afrekening zoals overeengekomen in de huurovereenkomst."
        
      
      
    
    
      3.8.
      
        Op 31 oktober 2023 is [b.v. 1] met een overeenkomst tot indeplaatsstelling als nieuwe huurder in de plaats gesteld voor [b.v. 2] In deze overeenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende artikelen opgenomen.
        
          “Nemen het volgende in aanmerking (…) 
        
        
          D. Verhuurder heeft aan [b.v. 2] op 11 januari 2018 een email gezonden, waarin
        
        
              vastgelegd is dat de huurprijsafspraak van artikel 3.1 uit de huurovereenkomst vastgelegd/ verlengd wordt   
        
        
              voor een nieuwe periode van vijf jaar. Een kopie van de e-mail is als bijlage 2 aangehecht.
        
      
      
      
        
          Artikel 1 indeplaatsstelling c.q. contractsoverdracht in de zin van artikel 6:159 BW
        
      
      
        3. Verhuurder verklaart dat [b.v. 2] alle verplichtingen welke voor haar voortvloeien uit de huurovereenkomst tot aan de Overdrachtsdatum heeft voldaan. [b.v. 2] verklaart dat zij verder aan alle betalingsverplichtingen zoals genoemd in de huurovereenkomst tot aan de Overdrachtsdatum heeft voldaan.
      
      
        4. Met ingang van Overdrachtsdatum wordt [b.v. 2] ontslagen uit de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst, waarmee verhuurder en [b.v. 2] over en weer niets meer te vorderen hebben.
      
      
      
        
          Artikel 2: Huurprijs
        
      
      
        1. Met ingang van 1 november 2023 bedraagt de huurprijs op jaarbasis € 20.545,08 exclusief BTW. Per betaalperiode van 1 kalendermaand bedraagt de huurprijs per 1 november 2023 € 1712,09 exclusief BTW.(…)”
      
      
    
    
      3.9.
      
        Op 28 november 2023 is [winkel] uit het gehuurde vertrokken. Op 
        27 februari 2024 heeft [naam 3] namens Woonvizier [b.v. 1] aangeschreven over de exploitatieplicht en de huur.
      
      
    
    
      3.10.
      
        [b.v. 1] heeft de huur tot en met november 2024 betaald. Vanaf december 2024 heeft zij de huur onbetaald gelaten.
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 17 maart 2025 heeft Woonvizier [b.v. 1] tot betaling gesommeerd van de ontstane huurachterstand tot en met maart 2025. 
      
    
    
      3.12.
      Op 2 augustus 2025 is de huurovereenkomst tussen partijen geëindigd.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Woonvizier vordert - samengevat en na eisvermeerdering- [b.v. 1] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen het bedrag van € 17.442,73, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldata van de maandelijkse betalingsverplichtingen en met de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.601,24, met veroordeling in de proceskosten.
      
    
    
      4.2.
      
        [b.v. 1] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonvizier, dan wel haar de vordering te ontzeggen, met veroordeling in de proceskosten.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [b.v. 1] vordert - samengevat Woonvizier te veroordelen tot betaling van 
      -	€ 8.605.43 ter zake van te veel betaalde huur over 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 april 2024;
      - van € 19.1 58,29 ter zake van te veel betaalde huur over 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 1 april 2025;
      - de buitengerechtelijke kosten van € 1.273,69;
      met veroordeling in de proceskosten.
      
    
    
      4.4.
      Woonvizier voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      5.1.
      Woonvizier legt aan haar vordering in conventie ten grondslag dat [b.v. 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst tot indeplaatsstelling en de huurovereenkomst door de huur en het voorschot servicekosten vanaf december 2024, ook na aanmaning, niet te betalen. Woonvizier stelt dat [b.v. 1] vanaf genoemde datum de huurtermijnen volgens de overeenkomst tot indeplaatsstelling verschuldigd is en niet de omzethuur zoals is weergegeven in de initiële huurovereenkomst. In de overeenkomst tot indeplaatsstelling is ook een duidelijke ingangsdatum afgesproken, aldus Woonvizier.
    
    
      5.2.
      
        [b.v. 1] voert als verweer in conventie dat de omzethuur ook na 31 oktober 2023 van toepassing was op de huurrelatie tussen partijen. Volgens haar hadden beide partijen voor ogen dat de huurovereenkomst per 2 augustus 2020 met 5 jaar zou worden verlengd tot 2 augustus 2025. Namens Woonvizier heeft [naam 2] in haar e-mail van 11 januari 2018 bevestigd dat de huurovereenkomst onder dezelfde condities en afspraken wordt verlengd, waarna [naam 5] namens Woonvizier op 17 februari 2023 heeft bericht dat de huurvoorwaarden tussentijds niet zouden worden aangepast en dat zou worden afgerekend conform de huurovereenkomst. Hierin is de bevestiging te lezen dat de huurvoorwaarden inclusief de omzethuur niet tussentijds zullen worden gewijzigd. Woonvizier heeft daarmee afstand gedaan van haar recht op huurprijsherziening, dan wel heeft dat recht verwerkt. Daarnaast dient Woonvizier bij te dragen in de risicoverdeling, aldus [b.v. 1] . 
      
    
    
      5.3.
      Kern van het geschil is de vraag of na november 2023 de huurprijs conform de overeenkomst tot indeplaatsstelling van toepassing is of de ‘oude’ huurafspraak van omzethuur. Daar waar Woonvizier onder verwijzing naar de e-mailberichten [naam 2] , [naam 3] en de overeenkomst tot indeplaatsstelling stelt dat de nieuwe huurprijs van toepassing is, heeft [b.v. 1] dat onder verwijzing naar datzelfde bericht [naam 2] en het e-mailbericht van [naam 5] betwist. De kantonrechter overweegt dat volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de bewijslast van haar stelling dat partijen hebben afgesproken dat de oude huurprijs conform de huurovereenkomst zou lopen tot 2 augustus 2025, rust op [b.v. 1] . [b.v. 1] beroept zich immers op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten.
      
    
    
      5.4.
      Gelet hierop zal de kantonrechter de zaak verwijzen naar na te melden rolzitting om [b.v. 1] de gelegenheid te geven zich uit te laten over de vraag of zij bewijs wenst te leveren en zo ja, op welke wijze. Dit betekent dat de beslissing met betrekking tot de vordering in conventie zal worden aangehouden.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      In reconventie vordert [b.v. 1] terugbetaling van de te veel betaalde huur over de jaren 2023 en 2024 van een bedrag van in totaal € 27.763,72. [b.v. 1] stelt dat zij te veel heeft betaald uit hoofde van de afspraak van de omzethuur conform de huurovereenkomst. De betaalde voorschotten voor de huur in 2023 en in 2024 zijn in totaal € 19.158,29. De gemiddelde weekomzet was € 11.325,68, wat resulteert na verrekening van 19.158,29 - 11.325,68 = 8.605,43. In 2024 was de gemiddelde weekomzet was nihil, wat resulteert na verrekening van 19.158,29 - 0,0 = 19.158,29. Over 2025 zijn geen verschotten betaald en is geen omzet gemaakt, aldus [b.v. 1] .
      
    
    
      5.6.
      
        Woonvizier betwist bij gebrek aan nadere onderbouwing de door [b.v. 1] gestelde omzet van de [winkel] . Daarbij komt dat tot 1 november 2023 [b.v. 1] nog geen huurder was van Woonvizier. Indien [b.v. 2] een vordering wegens te veel betaalde huur op Woonvizier zou hebben gehad, dan had zij deze vordering aan [b.v. 1] moeten cederen, wat zij niet heeft gedaan. [b.v. 1] heeft bovendien in de overeenkomst tot indeplaatsstelling verklaard dat zij tot 1 november 2023 niets van Woonvizier te vorderen had. Na 
        1 november 2023 zijn partijen een vaste huurprijs op jaarbasis overeengekomen en was na deze datum geen (te veel of te weinig betaalde) huur te verrekenen, aldus Woonvizier.
      
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter overweegt dat de beoordeling van de vraag of Woonvizier huurtermijnen moet terugbetalen, samenhangt met de vraag welke huurprijs van toepassing is; een vaste huurprijs of de omzethuur. De kantonrechter zal daarom ook ten aanzien van de vordering in reconventie iedere verdere beslissing aanhouden.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      draagt [b.v. 1] op te bewijzen dat zij met Woonvizier heeft afgesproken dat de huurprijsregeling zoals vermeld in de oorspronkelijke huurovereenkomst, van toepassing is vanaf 1 november 2023,
      
    
    
      6.2.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 19 november 2025 voor uitlating door [b.v. 1] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
      
    
    
      6.3.
      bepaalt dat, als [b.v. 1] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
      
    
    
      6.4.
      bepaalt dat, als [b.v. 1] getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden januari tot en met mei dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
      
    
    
      6.5.
      bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. R.A. Badal, in het gerechtsgebouw te Breda, Stationslaan 10,
      
    
    
      6.6.
      bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
      
    
    
      6.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.8.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2025.