ECLI:NL:RBOVE:2018:1297, Rechtbank Overijssel, 18-04-2018, Awb 17/346
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2018-04-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; waardering geldautomaat; huurwaarde niet inzichtelijk gemaakt; beroep gegrond; rechtbank stelt waarde schattenderwijs vast op € 20.000,00.

RECHTBANK OVERIJSSEL
    Bestuursrecht
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Registratienummer: Awb 17/346
    
    
    
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
        
      
    
    
    
      
        
          [eiseres 1] .,
      
      gevestigd te Amsterdam, eiseres,gemachtigde: G. Gieben
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), verweerder, 
      gemachtigde: G. Knol.
      17/346
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres onroerende zaak] te Zwolle vastgesteld bij beschikking van 29 februari 2016. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 40.000,- per waardepeildatum 
      1 januari 2015 voor het belastingjaar 2016. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2016 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker niet-woning opgelegd van € 102,76.
    
    
    
      Bij uitspraak op bezwaar van 27 december 2016 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.J.G. Jansen, taxateur. 
    
    
    
      De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak [adres onroerende zaak] te Zwolle (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een geldautomaat. 
    
    
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015.
    
    
    
      Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van de geldautomaat niet hoger kan zijn dan 
      € 15.000,-. Bij de waardering is een te hoge huurwaarde en een te hoge kapitalisatiefactor gehanteerd. Voor wat betreft de huurwaarde dient aansluiting te worden gezocht bij de huurwaarde per m² voor de winkelruimte, nu een dergelijk object bij leegstand bij de winkelruimte zal worden betrokken. De kapitalisatiefactor is met behulp van de bottom up methode op 8 bepaald. Daarbij is rekening gehouden met een hoog leegstandsrisico, hogere onderhoudskosten, hogere beheerskosten en een relatief hoog opslagrisico. 
    
    
    
      Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd. 
    
    
    
      Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
    
    
    
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
    
    
    
      Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
      29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, 
      nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
    
    
    
      Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door ing. P.J.G. Jansen, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 40.000,-. In deze matrix zijn de volgende marktgegevens aangedragen:
    
    
      
        de verhuur van een geldautomaat (10 m²) van de Rabobank aan het [adres object 1] te [naam stad 1] per 1 januari 2013 voor € 4.483,45;
      
      
        de verhuur van een geldautomaat (9 m²) van de ABN-AMRO aan het [adres object 2] te [naam stad 2] per 1 januari 2013 voor € 5.324,45;
      
      
        de verkoop van een geldautomaat (13 m²) van de ING aan [adres object 3] [naam stad 3] , in 2006 verkocht voor € 205.000,-.
      
    
    
    
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde kan worden vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde wordt berekend met behulp van een vastgestelde bruto huurwaarde en een kapitalisatiefactor. Partijen verschillen wel van mening over de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. 
    
    
    
      Verweerder heeft voor de geldautomaat een huurwaarde van € 800,- per m² gehanteerd. Aan deze huurwaarde hebben twee huurtransacties ten grondslag gelegen die beide dateren van twee jaar voor de waardepeildatum en die in zoverre dus minder goed bruikbaar zijn. Indien al van deze huurwaarden moet worden uitgegaan, onderbouwen deze de huurwaarde van 
      € 800,- per m² niet. Zo levert bij een huurprijs van € 4.483,45 de geldautomaat van de Rabobank aan het [adres object 1] met een oppervlakte van 10 m² een huurwaarde van € 448,- op. Voor de geldautomaat van de ABN-AMRO met een oppervlakte van 9 m² levert een huurprijs van € 5.324,45 een huurwaarde per m² op van 
      € 591,-. Deze huurwaarden zijn beduidend lager dan de huurwaarde van € 800,- per m² voor de onroerende zaak van eiseres. Met betrekking tot de verkooptransactie van de geldautomaat van de ING aan [adres object 3] merkt de rechtbank op dat uit deze transactie ook geen bruikbare huurwaarde is af te leiden.
    
    
    
      Nu de huurwaarde niet inzichtelijk is gemaakt, heeft verweerder evenmin aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor volstaat de rechtbank met de opmerking dat de taxateur in de bottom-up berekening ervan bij het basisrendement (als onderdeel van het netto rendement) een onjuist percentage heeft gehanteerd. Waar de basisrente voor de waardepeildatum 1 januari 2016 is ingevuld (0,79 %), had dit het voor de waardepeildatum 1 januari 2015 geldende percentage van 0,68 moeten zijn, hetgeen van invloed is op de hoogte van de kapitalisatiefactor.  
    
    
    
      Ook eiseres is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door haar bepleite waarde van € 15.000,- niet te laag is. Zo heeft zij nagelaten deze waarde met een taxatierapport danwel op andere wijze cijfermatig te onderbouwen. 
    
    
    
      Nu geen van partijen erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak [adres onroerende zaak] te Zwolle per waardepeildatum 1 januari 2015 schattenderwijs vaststellen op € 20.000,-. 
    
    
    
      Het beroep is gegrond. 
    
    
    
    
      Met betrekking tot het griffierecht stelt de rechtbank vast dat eiseres in één geschrift beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar met betrekking tot zes onroerende zaken. De rechtbank heeft ten aanzien van elk van deze onroerende zaken een procedurenummer aangemaakt, te weten de nummers Awb 17/342 t/m 344 en Awb 17/346 t/m 348. Het griffierecht van € 333,- is in het dossier met nummer Awb 17/342 geheven. Nu het beroep met het bovenvermelde kenmerk gegrond en het beroep met nummer 17/342 bij uitspraak van heden ongegrond wordt verklaard, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder in de onderhavige procedure op te dragen het griffierecht aan eiseres te vergoeden. 
    
    
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar vastgesteld op € 106,71 (1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting; wegingsfactor 1 wegens de zwaarte en wegingsfactor 1,5 wegens meer dan vier zaken in bezwaar; waarde per punt (met ingang van 1 januari 2018) € 249,-).
    
    
    
      Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 18 maart 2016 (ECLI:NL:HR:2016:420) wordt samenhang aangenomen als:
    
    - er verschillende zaken gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig worden behandeld en
    - er sprake is van dezelfde rechtsbijstandverlener en
    - deze rechtsbijstandverlener nagenoeg identieke werkzaamheden kon verrichten in iedere zaak.
    
    
      In het onderhavige geval zijn de bezwaren tegen de zeven objecten gelijktijdig of nagenoeg gelijktijdig behandeld en is sprake van één rechtsbijstandverlener. Deze rechtsbijstandverlener heeft in één geschrift voor alle zeven objecten gelijke, algemene gronden aangevoerd en geen individuele gronden ten aanzien van ieder object afzonderlijk opgenomen. Voor de proceskostenvergoeding in bezwaar heeft de rechtbank dan ook samenhang aangenomen. 
    
    
    
      De proceskosten in beroep worden op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.002,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 501,-, wegingsfactor 1). Van samenhang met de andere vijf zaken in beroep is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake, nu in het beroepschrift ten aanzien van elke onroerende zaak individuele gronden zijn opgenomen.
    
    
    
      De totale proceskostenvergoeding bedraagt € 1.108,71.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar, voor zover daarin de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres onroerende zaak] is gehandhaafd;
      
      
        bepaalt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres onroerende zaak] te Zwolle per waardepeildatum 1 januari 2015 op € 20.000,-;
      
      
        vermindert de aanslag OZB gebruik voor deze onroerende zaak dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      
      
        veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.108,71;
      
      
        draagt verweerder op het griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.M.J. Bouwman, rechter, in aanwezigheid van
      H. Blekkenhorst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
          
            
          
        Afschrift verzonden op: 
    
    
    
    
      
        Rechtsmiddel
        Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.