ECLI:NL:GHAMS:2014:270, Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2014, 13/00331
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2014-02-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woonhuis op duingrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van belanghebbendes woning niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 13/00331
    
    
      6 februari 2014
    
    
    
      
        uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z], belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/207 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 25 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 685.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak, gedagtekend 29 december 2011, het daartegen gerichte bezwaar gegrond verklaard, de vastgestelde waarde verminderd tot € 581.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting verminderd tot een berekend naar een waarde van € 581.000.
      
    
    
      1.3.
      Bij uitspraak van 18 april 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 23 mei 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Op 13 januari 2014 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend. Een afschrift daarvan is uitgereikt aan de heffingsambtenaar.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de verderop in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.
      
      
        “1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [A-straat 1] te [Z] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 685.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak verlaagd naar € 581.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
      
      
    
    
      1.2.
      Eisers woning is een in 1950 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 275 m³. De woning staat op een perceel met een oppervlakte van 1.139 m².”
      
    
    
      2.2.
      Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft in de onderdelen 3 tot en met 6 van haar uitspraak omtrent het geschil het volgende overwogen.
      
      
        “3. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij mag verweerder, zoals hij in dit geval met zijn bij het verweerschrift overgelegde nieuwe taxatierapport heeft gedaan, de vastgestelde waarde ook in beroep nog onderbouwen met nieuwe gegevens. Verweerder baseert de vastgestelde WOZ-waarde nu op de verkoopgegevens van de volgende woningen: 
        -[B-straat 1], op 4 augustus 2009 verkocht voor € 685.000;
        -[C-straat 1], op 29 januari 2010 verkocht voor € 1.160.000;
        -[D-straat 1], op 24 oktober 2008 verkocht voor € 520.000;
        -[A-straat 2], op 15 augustus 2006 verkocht voor € 725.000;
        -[C-straat 2], op 1 april 2009 verkocht voor € 950.000.
      
      
      
        4. Eiser stelt dat het verschil tussen de WOZ-waarden voor 2010 en 2011 onwaarschijnlijk groot is. De waarde is gestegen terwijl aan zijn woning niets is veranderd en in deze tijd sprake is van een daling van de prijzen. In verweerders wijze van waardering kan hij zich ook niet vinden. Ter zitting heeft eiser nog gesteld dat de waarde van zijn woning voor het belastingjaar 2010 is vastgesteld op € 514.000 en hij verzoekt de waarde voor 2011 weer op dit bedrag vast te stellen.
        De rechtbank overweegt allereerst dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw moet worden bepaald en niet op basis van de WOZ-waarde voor een eerder jaar. De ten opzichte van het vorige jaar gestegen WOZ-waarde van eisers woning geeft daarom op zichzelf nog geen reden deze waarde onjuist te achten. De door eiser gestelde - algemene - daling van de huizenprijzen maakt dit niet anders. De WOZ-waarde van eisers woning moet worden beoordeeld aan de hand van de verkoopprijzen van rond de waardepeildatum van 1 januari 2010 verkochte woningen die voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning.
      
      
    
    
      5.1.
      
        Eiser stelt dat verweerder bij de vergelijking van zijn woning met de referentiewoningen volledig voorbij gaat aan de staat van onderhoud en de voorzieningen in de woningen. Hij stelt dat alle referentiewoningen zijn voorzien van centrale verwarming, dubbel glas, luxe badgelegenheid en dakisolatie en als zodanig permanent bewoonbaar zijn. Zijn woning is een eenvoudig zomerhuis zonder centrale verwarming, isolatie, dubbel glas en luxe badkamer. Ook is er sprake van achterstallig onderhoud.
        Verweerder heeft in zijn in beroep overgelegde taxatierapport aangegeven wat de verschillen zijn tussen eisers woning en de daarin genoemde referentiewoningen en hoe hij deze waardeert. Verweerder voert daarbij aan dat de kubieke meterprijs voor eisers woning is verlaagd naar € 275 en dat dit aansluit bij de waarde die eiser in zijn bezwaarschrift noemt voor de opstal.
      
      
    
    
      5.2.
      
        Bij de beoordeling van de WOZ-waarde van eisers woning laat de rechtbank de referentiewoning [A-straat 2] buiten beschouwing. Deze is namelijk op 15 augustus 2006 verkocht en dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum. Ook de referentiewoningen [C-straat 2] en [C-straat 1] laat de rechtbank buiten beschouwing. Beide woningen zijn zoveel groter dan eisers woning dat ze daarmee om die reden niet goed vergelijkbaar zijn.
        De referentiewoningen [B-straat 1] en [D-straat 1] vindt de rechtbank wel voldoende vergelijkbaar met eisers woning. Deze verschillen qua inhoud en perceelsgrootte niet al te zeer van eisers woning. 
      
      
    
    
      5.3.
      
        Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is herleid. In het taxatierapport is voor elke woning afzonderlijk een matrix opgenomen waarin verweerder een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van een berekening met kubieke en vierkante meterprijzen en afzonderlijk waarden voor bijgebouwen. Hoewel deze berekening met kubieke en vierkante meterprijzen slechts een hulpmiddel is dat op zichzelf niet ter beoordeling staat heeft verweerder volgens de rechtbank wel duidelijk laten zien dat hij bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. Zo heeft verweerders taxateur bij de bepaling van deze kubieke meterprijzen rekening gehouden met de kwaliteit en staat van onderhoud van de woningen. De referentiewoningen hebben beide een betere staat van onderhoud dan eisers woning. Aan eisers woning heeft verweerders taxateur daarom een fors lagere prijs per kubieke meter toegekend (€ 275) dan aan de referentiewoningen (€515 en € 426). Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat verweerder aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met de door hem gestelde verschillen in voorzieningen en staat van onderhoud tussen zijn woning en de referentiewoningen. 
        Bij de bepaling van de vierkante meterprijzen voor de grond heeft verweerders taxateur rekening gehouden met de ligging. Vanwege de ligging van zijn woning op het duin heeft eiser weinig ‘echte tuin’ en daarom heeft verweerders taxateur een lagere grondwaarde bepaald voor eisers woning dan voor de referentiewoningen. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank ook op dit punt niet aannemelijk gemaakt dat verweerder aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van zijn perceel.
      
      
    
    
      5.4.
      
        De referentiewoning [D-straat 1] had 104 m³ meer inhoud maar stond op een 591 m² kleiner perceel dan eisers woning. Deze referentiewoning is, naar verweerder onweersproken heeft verklaard, aangekocht met het oogmerk op het perceel een nieuwe woning te bouwen, wat ook is gebeurd. De koop betrof dus feitelijk een bouwperceel. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat een WOZ-waarde voor eisers woning die € 61.000 hoger ligt dan de verkoopprijs van deze referentiewoning, niet te hoog is.
        De referentiewoning [B-straat 1] ligt verder van het strand dan eisers woning, is iets (12 m3) groter en staat op een (264 m2) kleiner perceel. Gelet hierop vindt de rechtbank een WOZ-waarde voor eisers woning die € 104.000 lager ligt dan de verkoopprijs van deze referentiewoning, niet te hoog.
      
      
    
    
      5.5.
      De rechtbank concludeert dat verweerder afdoende aannemelijk heeft gemaakt dat een WOZ-waarde van € 581.00[0] voor eisers woning in 2011 niet te hoog is.
      
      
        6. Eiser heeft ter zitting nog gewezen op de woning aan de [E-straat 1] die volgens hem qua inhoud en perceelsgrootte vergelijkbaar is met zijn woning en die recent is verkocht voor € 550.000.
        De rechtbank stelt dat voorop dat een recente verkoopdatum bijna drie jaar en daarmee te ver na de waardepeildatum 1 januari 2010 ligt om deze verkoop bij de bepaling van de WOZ-waarde voor 2011 te betrekken. Maar overigens lijkt het erop dat, aannemend wat eiser over deze woning heeft verklaard en dat de waarde van woningen in de afgelopen jaren is gedaald, deze bijna drie jaren na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs goed aansluit bij de voor 2011 vastgestelde WOZ-waarde van eisers woning.”
      
      
    
    
      4.2.
      Het Hof verenigt zich met deze beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze beslissing berust en maakt deze tot de zijne, met dien verstande dat het Hof van oordeel is dat (met betrekking tot de in onderdeel 5.3 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen overwegingen) de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudstoestand van de woning en die van de vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      4.3.
      Met betrekking tot de in onderdeel 5.3 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen overwegingen oordeelt het Hof voorts als volgt. In hoger beroep heeft belanghebbende zijn standpunt herhaald dat de taxateur van de heffingsambtenaar bij de bepaling van de vierkante meterprijzen voor de grond onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het  grondperceel, alsmede de omstandigheid dat bij een eventuele sloop van de woning een vergroting van maximaal 25% van het bouwoppervlak is toegestaan. Om die reden mag volgens belanghebbende maximaal 1.000 m² als bouwgrond (à € 1.000 per m²) worden aangemerkt en dient de resterende perceeloppervlakte te worden gewaardeerd als duingrond (à € 300 per m²) . Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij ook wat betreft de door belanghebbende vermelde aspecten voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en (het perceel van) de woning, door bij de waardering van de grond een grondstaffel te hanteren met (na de eerste 500 m² en nogmaals na de tweede 500 m²) afnemende waarden naar mate de grondoppervlakte toeneemt, en bovendien bij deze grondstaffel uit te gaan van lagere grondwaarden (met voor de eerste 500 m² een waarde van € 653), zoals toegelicht in het taxatierapport en het verweerschrift in hoger beroep, dan uit de door hem gebruikte transactiegegevens van de vergelijkingsobjecten zou volgen. 
      
    
    
      4.4.
      Hetgeen belanghebbende voor het overige nog in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.5.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd, met aanvulling van gronden als hiervoor aangegeven. 
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 6 februari 2014 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.