ECLI:NL:GHARL:2016:6587, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-08-2016, 15/00721
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-08-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Heffingsambtenaar gaat bij de referentieobjecten ten onrechte uit van de prijs van de referentieobjecten op het moment van de levering.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Leeuwarden
    
    
      Nummer 15/00721 
      uitspraakdatum: 17 augustus 2016 
    
    
    
      
        Uitspraak van de elfde enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 21 april 2015, nummer 14/3349, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het jaar 2014, vastgesteld op € 316.000. 
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 21 april 2015 ongegrond verklaard.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] , bijgestaan door [C] , taxateur. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht. De zaak van belanghebbende is met toestemming van partijen gelijk behandeld met de zaak van [A] (kenmerk Hof 15/00720).
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woonboerderij met bouwjaar 1911. De onroerende zaak heeft een inhoud van circa 971 m³ en een kaveloppervlakte van ongeveer 20.331 m². De onroerende zaak heeft de status van Rijksmonument. 
    
    
      2.2
      In de loop van 2010 zijn concrete plannen ontwikkeld om binnen de gemeente Borger-Odoorn windmolens te plaatsen. De gemeente Borger-Odoorn kent een zand- en een veengedeelte. De plannen rondom het windmolenpark, genaamd “De Drentse Monden”, spelen zich af in het veengedeelte, de zogenoemde Veenkoloniën van de gemeente. De onroerende zaak is in dit gedeelte van de gemeente gelegen. De definitieve besluitvorming omtrent de plaatsing van de windmolens had ten tijde van de behandeling van het hoger beroep nog niet plaatsgevonden. 
    
    
      2.3
      Op grond van de plannen ten tijde van de peildatum bedroeg de afstand tussen de onroerende zaak en de dichtstbijzijnde windmolen circa 1.200 meter aan de voorzijde en circa 900 meter aan de achterzijde van de onroerende zaak. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld. 
    
    
      3.2
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.3
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de waarde tot € 300.200.
    
    
      3.4
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. 
    
    
      4.2
      Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      4.3
       De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op het in zijn opdracht door [C] , taxateur, opgemaakte taxatierapport van 15 augustus 2014. Hierin is de waarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met een zestal in 2012 en 2013 verkochte woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten). In dit rapport zijn de feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen van de zes in het plangebied van het windmolenpark gelegen vergelijkingsobjecten met behulp van een indexcijfer aangepast tot veronderstelde waarden in het economische verkeer van die objecten per waardepeildatum 1 januari 2013. Vervolgens zijn deze waarden verdeeld in bedragen voor grond, opstal en bijgebouwen. Rekening houdend met aan deze vergelijkingsobjecten en aan de te waarderen onroerende zaak toegekende scores voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling, doelmatigheid en ligging en rekening houdend met de grondoppervlaktes en de inhoud en aard van de gebouwen is de onroerende zaak van belanghebbende door middel van vergelijking op € 317.346 gewaardeerd. De betreffende gegevens en de gemaakte vergelijking zijn vastgelegd in een tot het rapport behorende matrix. 
    
    
      4.4
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardeverminderende invloed die uitgaat van het voornemen in de directe nabijheid van de onroerende zaak het windmolenpark aan te leggen. 
    
    
      4.5
      De heffingsambtenaar heeft niet betwist dat de plaatsing van windmolens voor de nabijgelegen woningen hinder kan opleveren, zoals zicht op de molens, obstakelverlichting, slagschaduw en geluid. Evenmin betwist de heffingsambtenaar dat de plaatsing een waardeverminderend effect op de in het plangebied gelegen onroerende zaken zou kunnen hebben. Maar volgens de heffingsambtenaar is die waardevermindering, als die al is opgetreden op de peildatum, verdisconteerd in de gerealiseerde verkooprijzen van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten.
    
    
      4.6
      Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft bepaald door middel van vergelijking. Dat is een aanvaardbare wijze voor het vaststellen van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17 van de wet WOZ. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingstransacties hebben plaatsgevonden op tijdstippen waarop de plannen voor de aanleg van een windmolenpark algemeen bekend waren in de betreffende regio en de betreffende kopers rekening konden houden met deze plannen. Het Hof acht gelet op het vorenstaande aannemelijk dat de betreffende kopers met de mogelijke plaatsing van windmolens rekening hebben gehouden en dat een door hen hieraan toegekend waardedrukkend effect in de overeengekomen prijs is verdisconteerd ((vergelijk Hof Arnhem 1 december 2009, nr. 08/00299, ECLI:NL:GHARL:2009:BK7031 en Hof Arnhem-Leeuwarden 18 mei 2016, nr. 14/00579, ECLI:NL:GHARL:2016:3822). Gelet hierop is de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak terecht uitgegaan van een vergelijking met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij bij die vergelijking in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, waaronder de ligging ten opzichte van de geplande windmolens.
    
    
      4.7
      Belanghebbende heeft niet alleen gewezen op de invloed van het geplande windmolenpark op de waarde van de onroerende zaak, maar ook nog op een aantal onjuistheden bij de door de heffingsambtenaar toegepaste vergelijking zoals deze is opgenomen in het rapport en de bijbehorende matrix. In zijn pleitnota ter zitting heeft hij daaraan toegevoegd dat bij de analyse van de referentietransacties ten onrechte is uitgegaan van de datum van de levering in plaats van de datum van verkoop. Volgens belanghebbende is hierdoor niet uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van de vergelijkingsobjecten op de peildatum. 
    
    
      4.8
      Alhoewel de heffingsambtenaar in enkele gedingstukken melding maakt van de “koopdatum” van de referentietransacties, heeft hij tegenover de expliciete betwisting door belanghebbende ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde datum niet de leveringsdatum maar de datum van het sluiten van de koopovereenkomst weergeeft. Het Hof zal daarom van de juistheid van voornoemde stelling van belanghebbende uitgaan.
    
    
      4.9
      In zijn arrest van 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113, besliste de Hoge Raad dat voor de waarde in het economische verkeer op een bepaald tijdstip maatgevend is de prijs die zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. De opvatting dat bij levering van een onroerende zaak binnen zes maanden na het sluiten van de verkoopovereenkomst de overeengekomen koopprijs overeenstemt met de waarde ten tijde van de levering, kan volgens de Hoge Raad in haar algemeenheid niet als juist worden aanvaard, aangezien zij ten onrechte uitgaat van de veronderstelling dat partijen de ontwikkeling van de markt voor onroerende zaken kunnen voorzien. De Hoge Raad overwoog voorts:“2.4.4. Uit het voorgaande vloeit voort dat niet als algemene regel kan worden aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering. Mede uit overwegingen van uitvoerbaarheid is het niettemin toelaatbaar om een dergelijke gelijkstelling als uitgangspunt te hanteren indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Dit uitgangspunt laat onverlet dat zich in gevallen waarin aan deze voorwaarden is voldaan, bijzondere omstandigheden kunnen voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het binnen drie maanden daarna gelegen tijdstip van levering waardoor de verkoopprijs niet de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde op het tijdstip van levering representeert. De stelplicht en bewijslast dienaangaande rusten op degene die zich op dergelijke bijzondere omstandigheden beroept.”
    
    
      4.10
      Het Hof overweegt dat in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport niet is uitgegaan van de tijdstippen waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, maar dat is uitgegaan van het tijdstip van de levering. Niet gesteld of gebleken is dat de vergelijkingsobjecten zijn geleverd binnen een periode van drie maanden na de verkoop. Hierdoor is bij de herleiding van de betreffende koopsommen tot waarden per waardepeildatum uitgegaan van een onjuiste periode, welke onjuiste herleiding doorwerkt naar de door vergelijking bepaalde waarde van de onroerende zaak van belanghebbende. Evenmin is gesteld of gebleken dat het verschil met een juiste herleiding zo gering is dat ook bij juiste herleiding de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof volgt alleen hier al uit dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Dat betekent dat op de vraag of de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in ligging (ten opzichte van het geplande windmolenpark) van de vergelijkingsobjecten en met de overige grieven van belanghebbende met betrekking tot de gemaakte vergelijking, niet meer behoeft te worden ingegaan.
    
    
      4.11
      De omstandigheid dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
    
    
      4.12
      Ook belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd, of andere stukken van gelijke waarde, doch slechts aangevoerd dat de waarde moet worden vastgesteld op 95% van de bij beschikking vastgestelde waarde, ofwel op € 300.200.
    
    
      4.13
      Nu geen van beide partijen de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 vast op € 310.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op afgerond € 57 aan reiskosten voor het bijwonen van de zittingen in Assen en Leeuwarden.
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 310.000,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 57, 
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 45 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 123 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 17 augustus 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (A.I. van Amsterdam)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 augustus 2016
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.