ECLI:NL:RBNHO:2025:8432, Rechtbank Noord-Holland, 14-05-2025, C/15/358604 / HA ZA 24-606
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Geschil over de vraag of een koopovereenkomst voor een onroerende zaak tot stand is gekomen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank het geval. Geen dwaling. Verkopers hebben de koopovereenkomst kunnen ontbinden. Tekortkoming koper. Koper is contractuele boete verschuldigd.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/358604 / HA ZA 24-606
    
    
    
      
        Vonnis van 14 mei 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        DBVZ VASTGOED B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: DBVZ,
      advocaat: mr. L. Barou,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      2. [gedaagde sub 2], 
      beiden te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. M.A. Le Belle.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Partijen verschillen van mening over de vraag of er tussen hen een koopovereenkomst voor een onroerende zaak in [woonplaats] tot stand gekomen is. De rechtbank volgt het standpunt van verkopers [gedaagden] dat dit het geval is. Het beroep van koper DBVZ op vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling slaagt niet. Evenmin is uitleg van de koopovereenkomst volgens de Haviltex-maatstaf aan de orde. De door DBVZ gevorderde verklaringen voor recht op deze punten worden daarom afgewezen. 
      Ook de vordering van DBVZ om [gedaagden] te veroordelen tot het geven van opdracht aan de notaris tot terugbetaling van de gestorte waarborgsom van € 150.000,- wordt afgewezen. [gedaagden] vorderen het omgekeerde, welke vordering wél toewijsbaar is. Omdat DBVZ de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen, hebben [gedaagden] de koopovereenkomst kunnen ontbinden en DBVZ kunnen aanspreken op betaling van de contractuele boete van € 150.000,- (10% van de koopsom). 
      De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot haar oordeel is gekomen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 18 oktober 2024 met producties 1-34;
      - de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met producties 1-2;
      - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 35-37;
      - het tussenvonnis van 29 januari 2025, waarbij de rechtbank een mondelinge behandeling heeft bevolen;
      - het bericht van de zijde van [gedaagden] van 17 maart 2025 met productie 3;
      - het bericht van de zijde van DBVZ van 26 maart 2025 met productie 38.
      
    
    
      1.2.
      Op 2 april 2025 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Op de zitting is namens DBVZ verschenen [bestuurder] (hierna: [bestuurder] ), indirect bestuurder en enig aandeelhouder, vergezeld door mr. L. Barou. Daarnaast is [gedaagde sub 2] verschenen, vergezeld door mr. M.A. Le Belle.
      
    
    
      1.3.
      De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mrs. Barou en Le Belle hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zij ter zitting aan de rechtbank hebben overgelegd en die daarmee onderdeel zijn geworden van de processtukken.
      
    
    
      1.4.
      Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank partijen meegedeeld dat op 14 mei 2025 vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      DBVZ houdt zich onder meer bezig met het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van onroerend goed. Enig aandeelhouder en bestuurder van DBVZ is DA Holding B.V. Van die vennootschap is [bestuurder] enig aandeelhouder en bestuurder. 
      
    
    
      2.2.
      Begin 2024 is [bestuurder] in contact gekomen met [naam] (hierna: [naam] ). [bestuurder] en [naam] hadden het plan om, via hun holdingmaatschappijen, als aandeelhouders binnen DBVZ samen te werken. Zij beoogden de aankoop door DBVZ van een onroerende zaak (een voormalige fabriek) aan de [adres] te [woonplaats] , om deze te transformeren naar veertig zorgwoningen met horeca en dagbesteding.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden] zijn de eigenaren van deze onroerende zaak. 
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 13 maart 2024 hebben [gedaagden] aan [naam] een concept koopovereenkomst toegezonden, die was opgesteld door makelaar H3 Landelijk Vastgoed. In deze concept koopovereenkomst is een koopsom vastgelegd van € 1.500.000,- en waren geen voorbehouden ten behoeve van de koper opgenomen.
      
    
    
      2.5.
      
        [naam] heeft bij e-mail van 18 maart 2024 aan Ronald H. Schonenberg (hierna: Schonenberg), kandidaat-notaris bij Mr. Notariaat te Nieuwerkerk aan den IJssel, gevraagd om de concept koopovereenkomst aan te passen, zodat de vennootschap geen risico loopt. [naam] heeft in dat kader gewezen op voorbehouden van financiering en goedkeuring door de gemeente van een al door haar ingediend plan.
      
    
    
      2.6.
      Op 5 april 2024 heeft Schonenberg een aangepaste concept koopovereenkomst gestuurd aan [naam] . In artikel 14 van deze aangepaste concept koopovereenkomst zijn als ontbindende voorwaarden twee voorbehouden geformuleerd: één van financiering en één van schriftelijke goedkeuring door de gemeente Koggenland van de conceptaanvraag inzake het zorgplan dat DBVZ voor ogen had. In beide voorbehouden is 8 mei 2024 als einddatum opgenomen. Deze datum is voor het storten van de waarborgsom, zijnde een bedrag van € 150.000,-, eveneens opgenomen. Verder is in de aangepaste concept koopovereenkomst bepaald dat de eigendomsoverdracht op 16 juli 2024 zou plaatsvinden of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader zouden overeenkomen.
      
    
    
      2.7.
      
        [naam] heeft de aangepaste concept koopovereenkomst aan [gedaagden] en [bestuurder] toegestuurd.
      
    
    
      2.8.
      
        Op 7 mei 2024 heeft [naam] via WhatsApp aan [gedaagden] het volgende bericht:
        
          “Ha [gedaagde sub 1] , ik vlieg vandaag terug uit newyork. Wij hebben 8 mei als datum staan in ons koopcontract maar heb de financiering nog niet helemaal rond. 10 mei word bepaald of wij meteen financiering ophalen voor de gehele aankoop of eerst alleen aankoop en verbouwing fabriek.(..)”
        
        
          [gedaagde sub 1] heeft daarop op 8 mei 2024 als volgt geantwoord;
        
          “Hi [naam] , zag je bericht pas laat (..) Het is wat het is, we leefden erg naar deze 8e toe dat snap je wel (..) maar we doen er nog twee dagen bij. Spreek je vrijdag wel, welkom thuis!”
        
      
      
    
    
      2.9.
      Op 10 mei 2024 heeft [bestuurder] in haar hoedanigheid van enig (indirect) bestuurder van DBVZ de aangepaste concept koopovereenkomst ongewijzigd ondertekend en geparafeerd en deze per e-mail aan [naam] en Schonenberg gestuurd.
      
    
    
      2.10.
      
        Op 17 mei 2024 was [naam] rond 12.00 uur in fabriek [woonplaats] voor de ondertekening van de koopovereenkomst door [gedaagden] [bestuurder] kon vanwege het overlijden van haar vader fysiek niet ter plekke zijn. Zij was via een videoverbinding aanwezig. [bestuurder] heeft op verzoek van [naam] om 12.14 uur de door haar getekende aangepaste concept koopovereenkomst gemaild aan [gedaagden] 
        Om 12.20 uur heeft [financieel administrateur] , financieel administrateur, namens [bestuurder] (in verband met een laptopstoring aan haar zijde) per e-mail een gewijzigd exemplaar van de aangepaste concept koopovereenkomst aan [gedaagden] toegestuurd. Op dit exemplaar had [bestuurder] handmatig wijzigingen aangebracht. In artikel 4.1. had zij de leveringsdatum van 16 juli 2024 veranderd in 31 juli 2024. In artikel 5.1 had zij de datum voor het voldoen van de waarborgsom gewijzigd van 8 mei 2024 naar 17 mei 2024. In artikel 14.2 had zij de datum van het financieringsvoorbehoud ook gewijzigd van 8 mei 2024 naar 17 mei 2024.
      
      
    
    
      2.11.
      
        
          [gedaagden] hebben op 17 mei 2024, in aanwezigheid van [naam] , een andere versie van de koopovereenkomst getekend. In het door [gedaagden] getekende exemplaar van de koopovereenkomst is uitsluitend in artikel 14.2 de datum van het financieringsvoorbehoud gewijzigd van 8 mei 2024 naar 17 mei 2024.
        
          [naam] en [gedaagden] hebben [bestuurder] via de videoverbinding laten zien dat [gedaagden] hun handtekening hadden gezet, waarna de koop met champagne is gevierd. [bestuurder] heeft diezelfde dag via een van haar vennootschappen de waarborgsom van € 150.000,- onder de notaris (Mr. Notariaat) gestort.
      
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 27 mei 2024 heeft Mr. Notariaat aan DBVZ de goede ontvangst van de getekende koopovereenkomst bevestigd en daarin meegedeeld dat de datum van overdracht gepland staat op 16 juli 2024.
    
    
      2.13.
      Op 29 mei 2024 heeft [bestuurder] [gedaagden] gemaild dat ‘onbewust de verkeerde datum is doorgehaald in het contract en dat er een nieuw kloppend exemplaar moet worden opgesteld om aan de bank te leveren’. [gedaagden] heeft dezelfde avond per e-mail als volgt gereageerd: “(..) Dank voor je bericht, ik had [naam] al gesproken vandaag dus was al op de hoogte (..)”.
      
    
    
      2.14.
      Tussen partijen is vervolgens besproken om een nieuwe koopovereenkomst op te stellen met gewijzigde data. Volgens DBVZ was dat nodig om financiering voor het project bij de bank te kunnen verkrijgen. Partijen zijn niet tot een vergelijk gekomen. Bij brief van 27 juni 2024 heeft de advocaat van DBVZ de vernietigbaarheid van de koopovereenkomst jegens [gedaagden] ingeroepen en [gedaagden] gesommeerd om een aangepaste koopovereenkomst toe te zenden met de correcte formulering van de ontbindende voorwaarden.
      
    
    
      2.15.
      De advocaat van [gedaagden] heeft hierop per e-mail van 9 juli 2024 afwijzend gereageerd en DBVZ gesommeerd mee te werken aan eigendomsoverdracht ten overstaan van de notaris uiterlijk op 31 juli 2024. 
      
    
    
      2.16.
      
        DBVZ heeft daarna een kort geding procedure aanhangig gemaakt. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft bij vonnis van 29 juli 2024 de vorderingen van DBVZ afgewezen. Daartoe heeft hij het volgende overwogen, voor zover van belang:
        
          “4.3.	DBVZ stelt dat zij de koopovereenkomst terecht heeft vernietigd, omdat deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling bij [bestuurder] , bij wie sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken, omdat zij zich heeft vergist bij het wijzigen van de datum van het financieringsvoorbehoud. In de door partijen getekende versies van de koopovereenkomst staat bovendien een verschillende leveringsdatum vermeld, te weten 16 juli 2024 en 31 juli 2024. Ter zitting is daarnaast besproken of dit zou kunnen betekenen dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen.
        
        
          Wat daar ook van zij, de primaire vorderingen van DBVZ kunnen niet worden toegewezen om de volgende redenen. Een beslissing in kort geding is een voorziening bij voorraad of een voorlopige maatregel en is niet gericht op een definitieve beslechting van een rechtsstrijd. Een verklaring voor recht kan daarom niet uit hoofde van een voorlopige voorziening door de voorzieningenrechter worden gegeven. Voor de gevorderde vernietiging van de overeenkomst geldt dat dit, vanwege het constitutieve karakter van deze vordering, in kort geding evenmin toewijsbaar is. Tot slot geldt dat [gedaagde sub 1] de waarborgsom niet kan terugbetalen, omdat de notaris dit bedrag onder zich houdt.
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        DBVZ vordert subsidiair om [gedaagde sub 1] te veroordelen tot medewerking aan het wijzigen van de koopovereenkomst. Zij beroept zich daarbij ook op (wederzijdse) dwaling. Allereerst is niet aannemelijk dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat tussen partijen geen overeenkomst tot stand is gekomen. Partijen waren het immers eens over de essentialia van de overeenkomst die is opgesteld door een notaris en zijn er tot het moment van de zitting in kort geding ook steeds vanuit gegaan dat zij een overeenkomst hadden gesloten.
      
      
    
    
      4.5.
      
        Evenmin is aannemelijk dat de bodemrechter zal aannemen dat er sprake is van wederzijdse dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder c BW. Er is uitsluitend sprake geweest van een vergissing aan de zijde van DBVZ, die voor haar rekening behoort te blijven. Dat er sprake was van dwaling aan de zijde van [gedaagde sub 1] heeft DBVZ niet onderbouwd. Weliswaar verstreek de datum van het financieringsvoorbehoud op de dag dat [gedaagde sub 1] de koopovereenkomst tekende, maar [gedaagde sub 1] hoefde niet te begrijpen dat de door [bestuurder] gewijzigde datum voor het financieringsvoorbehoud door haar niet bedoeld was; [gedaagde sub 1] mocht er bij een bedrijfsmatige wederpartij als DBVZ vanuit gaan dat de financiering kennelijk (bijna) rond was. Het komt voor rekening van DBVZ dat [bestuurder] zich heeft vergist bij het wijzigen van de datum van het financieringsvoorbehoud uit de conceptversie van 5 april 2024 van de overeenkomst. Ook het mislukken van de samenwerking tussen [bestuurder] en [naam] en de financiële gevolgen daarvan moeten voor hun rekening en risico blijven. (..)”
      
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mail van 1 augustus 2024 heeft de advocaat van [gedaagden] aan de advocaat van DBVZ het volgende bericht:“Krachtens de koopovereenkomst diende uw cliënte op uiterlijk op 31 juli 2024 mee te werken aan overdracht van de onroerende zaak. Dit is niet gebeurd. Er is geen koopsom onder de notaris gestort, er heeft aldus geen overdracht plaatsgevonden. Krachtens artikel 11.1 van de koopovereenkomst stel ik uw cliënte een termijn van 8 dagen om alsnog na te komen. Indien nakoming binnen die termijn wederom niet plaatsvindt, dan verwacht ik dat ik namens verkopers de koopovereenkomst zal ontbinden en de onder de notaris gestorte waarborgsom zal opeisen.”
      
    
    
      2.18.
      Op 12 augustus 2024 heeft de advocaat van [gedaagden] gemaild aan de advocaat van DBVZ dat DBVZ geen gevolg heeft gegeven aan de ingebrekestelling en dat hij namens [gedaagden] de koopovereenkomst ontbindt en aanspraak maakt op de contractuele boete.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        DBVZ vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:primair
        I.	voor recht verklaart dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, nu er geen wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt;
        
          subsidiair
          II.	voor recht verklaart dat DBVZ terecht de koopovereenkomst heeft vernietigd op grond van dwaling;
        III.	voor zover nodig, de vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling in het vonnis vastlegt;meer subsidiairIV.	voor recht verklaart dat de koopovereenkomst dient te worden uitgelegd conform de Haviltex-maatstaf en verklaart dat de koopovereenkomst niet heeft beantwoord aan de wil van partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst;
        
          primair en subsidiair
        
        V.	[gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        VI.	[gedaagden] veroordeelt tot het geven van opdracht aan de notaris tot terugbetaling van de waarborgsom ten bedrage van € 150.000,- binnen zeven dagen na het vonnis, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag voor iedere dag dat [gedaagden] hun medewerking niet verlenen.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van DBVZ, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van DBVZ in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagden] is een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen, omdat er wilsovereenstemming tussen partijen was ten aanzien van de essentialia van de koopovereenkomst. Van (wederzijdse) dwaling is geen sprake. Verder is toepassing van de Havitex-maatstaf niet aan de orde, omdat de koopovereenkomst geen onduidelijkheden bevat. Tot slot betwisten [gedaagden] gehouden te zijn de notaris opdracht te geven tot terugbetaling van de waarborgsom van € 150.000,- aan DBVZ. DBVZ is de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen op grond waarvan [gedaagden] de ontbinding hebben ingeroepen. In verband hiermee is DBVZ een contractuele boete van € 150.000,- verschuldigd en is een tegenvordering ingediend, aldus [gedaagden]
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden] vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair DBVZ veroordeelt tot het geven van opdracht aan de notaris tot uitbetaling van de waarborgsom aan [gedaagden] ten bedrage van € 150.000,- binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis, zulks met de bepaling dat na het verstrijken van deze termijn dit vonnis in de plaats komt van de van DBVZ gewenste rechtshandeling, namelijk voornoemde opdracht aan de notaris, zulks subsidiair op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag voor iedere dag dat DBVZ de hiervoor genoemde opdracht niet aan de notaris verstrekt.
      
    
    
      3.4.
      DBVZ voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [gedaagden] Volgens DBVZ is er geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Indien dit wel het geval zou zijn geweest, is deze tijdig ontbonden, zodat [gedaagden] geen enkel recht hebben op uitbetaling van de contractuele boete van € 150.000,-. Daarnaast is er geen enkele reden om een dwangsom op te leggen tot het voldoen van een eventuele vordering. DBVZ wijst er in dit verband op dat zij onmiddellijk uitvoering heeft gegeven aan de kostenveroordeling uit het kortgedingvonnis. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Primair: is een koopovereenkomst tot stand gekomen?
      
    
    
    
      4.1.
      Primair stelt DBVZ zich op het standpunt dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er geen wilsovereenstemming tussen partijen was. Volgens DBVZ hadden de wijzigingen die door DBVZ ( [bestuurder] ) eenzijdig waren aangebracht in de op 17 mei 2024 om 12.20 uur per e-mail toegestuurde koopovereenkomst, [gedaagden] aanleiding moeten geven tot het doen van onderzoek. In het bijzonder wijst DBVZ op de inhoud van het financieringsvoorbehoud, zijnde een essentieel onderdeel van de overeenkomst. Het had [gedaagden] moeten opvallen dat de aangepaste datum naar 17 mei 2024 in het financieringsvoorbehoud onjuist was en het gevolg van een misverstand: de datum is door [bestuurder] aangepast met de intentie dat het hier ging om de datum van storting van de waarborgsom. Het is een administratieve fout in de datum in het financieringsvoorbehoud, waarvan [gedaagden] wisten dat het essentieel voor DBVZ was omdat zij het financieel risico wilde beperken. Volgens DBVZ is het ook ongebruikelijk om een voorbehoud op te nemen waarvan de datum al is verstreken op het moment van ondertekening. Omdat [gedaagden] hebben nagelaten op het moment van ondertekening te vragen naar de door [bestuurder] aangepaste data en te verifiëren of de financiering daadwerkelijk rond was, hebben [gedaagden] volgens DBVZ op dit punt niet voldaan aan hun onderzoeksplicht. Gezien het feit dat de ondertekende koopovereenkomst niet overeenkomt met de werkelijke wil van DBVZ, kan er volgens haar geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen zijn. 
      
    
    
      4.2.
      De rechtbank volgt het standpunt van DBVZ niet. Zoals [gedaagden] terecht aanvoeren was er sprake van wilsovereenstemming ten aanzien van de essentialia van de koopovereenkomst. Zowel het exemplaar van DBVZ als het exemplaar van [gedaagden] hanteert 17 mei 2024 als einddatum voor het financieringsvoorbehoud. Ten aanzien van de waarborgsom vermeldt het exemplaar van [gedaagden] 8 mei 2024 en dat van DBVZ 17 mei 2024. Op 17 mei 2024 is door DBVZ de waarborgsom onder de notaris gestort. Daarmee hebben [gedaagden] ingestemd, zodat er ook op dit punt overeenstemming tussen partijen was. Verder wijkt de datum van levering af in de twee versies van de koopovereenkomst: het exemplaar van [gedaagden] vermeldt 16 juli 2024 en dat van DBVZ 31 juli 2024, maar uit de processtukken blijkt dat [gedaagden] aan DBVZ een termijn hebben verstrekt tot 31 juli 2024, conform de tekst van het exemplaar van DBVZ.
      
    
    
      4.3.
      Kortom, partijen waren het eens over alle aangepaste data én de overige bepalingen in de koopovereenkomst. De stelling van DBVZ dat de koopovereenkomst niet overeenkomt met de werkelijke wil van DBVZ valt dus niet te rijmen met de door haarzelf aangebrachte wijzigingen waarmee [gedaagden] akkoord zijn gegaan. 
      
    
    
      4.4.
      Als er sprake is geweest van een vergissing aan de zijde van DBVZ bij het wijzigen van de datum van het financieringsvoorbehoud naar 17 mei 2024, behoort die voor haar rekening te blijven. Voor [gedaagden] was immers niet duidelijk dat DBVZ ( [bestuurder] ) zich vergist had en dat de gewijzigde datum door haar niet bedoeld was. [gedaagden] mochten er bij een bedrijfsmatige wederpartij als DBVZ vanuit gaan dat de financiering voor de aankoop kennelijk (bijna) rond was. Van belang daarbij is het onder 2.8. weergegeven WhatsApp bericht van [naam] van 7 mei 2024, die als contactpersoon vanuit DBVZ optrad. Onweersproken is dat [gedaagden] na dit bericht niets meer van [naam] dan wel DBVZ hebben vernomen, behoudens een uitnodiging voor de ondertekening. Er is bovendien, anders dan DBVZ meent, geen rechtsgrond voor een onderzoeksplicht van [gedaagden] op basis waarvan zij vóór de ondertekening van de koopovereenkomst gehouden waren navraag te doen bij DBVZ naar de wijziging van de datum van het financieringsvoorbehoud naar 17 mei 2024 en/of naar de al dan niet verkregen financiering.
      
    
    
      4.5.
      Dit leidt ertoe dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, moet worden afgewezen.
      
      
        
          Subsidiair: dwaling / wederzijdse dwaling?
        
      
    
    
      4.6.
      Subsidiair beroept DBVZ zich op vernietiging van de koopovereenkomst wegens (wederzijdse) dwaling. Volgens DBVZ is de dwaling veroorzaakt doordat de koopovereenkomst verkeerde data bevatte, data die al waren verstreken op het moment van ondertekening. Zij zou de koopovereenkomst niet hebben getekend indien zij had geweten dat deze onjuiste data bevatte, aldus DBVZ.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagden] menen dat geen sprake is van (wederzijdse) dwaling. [gedaagden] wijzen er in dit verband op dat nimmer aan hen is gecommuniceerd voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst dat er iets mis zou zijn met de tekst of de datum van het financieringsvoorbehoud, dan wel met het verkrijgen van een financiering als zodanig. Zij gingen ervan uit dat DBVZ de financiering geregeld had. Het ligt in de risicosfeer van DBVZ dat zij veel te licht of te laat heeft gedacht aan het verkrijgen van een financiering. Evenzo geldt dit voor de situatie dat DBVZ zich inderdaad zou hebben vergist in de op de koopovereenkomst aangebrachte data, aldus [gedaagden]
    
    
      4.8.
      De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) regelt de vernietigbaarheid van een overeenkomst wegens dwaling. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
      a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
      b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
      c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
      
    
    
      4.9.
      Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] inlichtingen hebben verstrekt waardoor DBVZ op het verkeerde been is gezet. Evenmin zijn er door DBVZ concrete omstandigheden aangevoerd waarover [gedaagden] als verkopers DBVZ als koper hadden behoren te informeren. Dat de koopovereenkomst volgens DBVZ verkeerde data bevatte is niet te wijten aan (het achterwege laten van) inlichtingen van [gedaagden] Zoals eerder overwogen was voor [gedaagden] niet duidelijk dat de aangepaste einddatum voor het financieringsvoorbehoud van 17 mei 2024 niet bedoeld was door DBVZ en rustte op [gedaagden] op dit punt geen onderzoeksplicht. De vergissing van [bestuurder] komt voor rekening van DBVZ. Dat de vader van [bestuurder] een maand ervoor plotseling was overleden, waardoor zij ten tijde van de ondertekening in een emotionele gemoedstoestand was, levert geen bevrijdende omstandigheid op en rechtvaardigt dus geen beroep op dwaling, zoals [gedaagden] terecht aanvoeren. Gelet op het voorgaande is aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling zoals bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW niet voldaan.
      
    
    
      4.10.
      Het beroep van DBVZ op wederzijdse dwaling moet eveneens worden verworpen, omdat niet aan de vereisten van artikel 6:228 lid 1 sub c BW is voldaan. Immers, anders dan DBVZ stelt, zijn partijen niet bij het sluiten van de koopovereenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling uitgegaan. [gedaagden] gingen uit van de juistheid van de data voor het financieringsvoorbehoud, de levering en het storten van de waarborgsom. Dat de datum van het financieringsvoorbehoud verstreek op de dag dat [gedaagden] de koopovereenkomst tekenden en dit voorbehoud dus overbodig was, is een vergissing aan de zijde van DBVZ, die voor haar rekening behoort te blijven. Dat er sprake was van dwaling aan de zijde van [gedaagden] heeft DBVZ niet nader onderbouwd. Dit lag wel op haar weg, nu [gedaagden] gemotiveerd hebben aangevoerd dat zij zich van geen kwaad bewust waren en meenden dat DBVZ kennelijk de financiering geregeld had. 
      
    
    
      4.11.
      Dit leidt ertoe dat de subsidiaire vorderingen van DBVZ moeten worden afgewezen.
      
      
      
        
          Meer subsidiair: Haviltex-maatstaf
          4.12.	DBVZ vordert meer subsidiair een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst dient te worden uitgelegd conform de Haviltex-maatstaf en dat de koopovereenkomst niet heeft beantwoord aan de wil van partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst.
        Daartoe stelt DBVZ dat haar intentie was om in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud op te nemen. Daarvoor geldt volgens DBVZ in het maatschappelijk verkeer een reguliere termijn van zes weken. DBVZ heeft binnen deze termijn de koopovereenkomst ontbonden. De getekende koopovereenkomst komt echter niet overeen met haar intentie, aldus DBVZ. 
      
      
    
    
      4.13.
      
        De rechtbank begrijpt hieruit dat DBVZ vordert dat de rechtbank met toepassing van de Haviltex-maatstaf (het financieringsvoorbehoud uit) de koopovereenkomst aldus uitlegt dat binnen een termijn van zes weken na de ondertekening door [gedaagden] een beroep kan worden gedaan op deze ontbindende voorwaarde door DBVZ.
        Naar het oordeel van de rechtbank is uitleg van de koopovereenkomst niet aan de orde, zoals [gedaagden] terecht aanvoeren. De bewoordingen van de koopovereenkomst zijn duidelijk: de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering verstreek op 17 mei 2024. De overeenkomst bevat geen leemte. Er is geen algemene regel dat bij een financieringsvoorbehoud een termijn van zes weken na ondertekening van de koopoverkomst uitgangspunt is. Uit niets blijkt ook dat het de bedoeling van DBVZ was om deze termijn te hanteren en dat zij dit aan [gedaagden] kenbaar heeft gemaakt. Gelet op het WhatsApp bericht van [naam] van 7 mei 2024 hoefden [gedaagden] er bovendien geen rekening mee te houden dat het financieringsvoorbehoud na 17 mei 2024 nog aan de orde of noodzakelijk was.
      
      
    
    
      4.14.
      Dit leidt ertoe dat de meer subsidiair gevorderde verklaring voor recht van DBVZ moet worden afgewezen.
      
      
        
          Terugbetaling van de waarborgsom
          
        
      
    
    
      4.15.
      DBVZ vordert tot slot dat [gedaagden] de notaris opdracht geven tot terugbetaling van de waarborgsom van € 150.000,-. Ook deze vordering moet worden afgewezen. Zoals hierna in reconventie wordt overwogen, mochten [gedaagden] de koopovereenkomst wegens wanprestatie ontbinden en is DBVZ een contractuele boete/waarborgsom van € 150.000,- verschuldigd aan [gedaagden] 
      
      
        
          Getuigenbewijs
          
        
      
    
    
      4.16.
      DBVZ heeft de rechtbank verzocht om [naam] als getuige op te roepen. Uit de beoordeling van de rechtbank hiervoor blijkt dat DBVZ onvoldoende heeft voldaan aan de stelplicht. Daarom komt de rechtbank niet toe aan bewijslevering.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.17.
      DBVZ is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                3.858,00
              
              
                (2 pnt × € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                6.623,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagden] vorderen dat DBVZ de notaris opdracht geeft tot uitbetaling van de waarborgsom van € 150.000,-. Volgens [gedaagden] is DBVZ haar verplichting uit de koopovereenkomst om uiterlijk op 31 juli 2024 mee te werken aan overdracht van de onroerende zaak niet nagekomen. [gedaagden] hebben na ingebrekestelling de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en aanspraak gekregen op de contractuele boete van € 150.000,-. Gelet op de weigering van DBVZ om de notaris te machtigen tot uitbetaling van dit bedrag aan [gedaagden] over te gaan, moet DBVZ - aldus [gedaagden] - worden veroordeeld tot het geven van de relevante opdracht aan de notaris. Omdat [gedaagden] verwachten dat DBVZ - een volstrekt lege vennootschap - de veroordeling niet nakomt, vorderen zij primair reële executie in de zin van artikel 3:300 BW en subsidiair een dwangsom.
      
    
    
      4.19.
      DBVZ voert aan dat [gedaagden] geen enkel recht hebben op uitbetaling van de contractuele boete van € 150.000,-, omdat DBVZ rechtsgeldig en tijdig de ontbindingsvoorwaarde heeft ingeroepen. Daardoor is de koopovereenkomst ontbonden en het boetebeding dus niet van toepassing. 
    
    
      4.20.
      Dit verweer slaagt niet. Van een tijdige ontbinding van de koopovereenkomst van de kant van DBVZ is geen sprake. DBVZ gaat ervan uit dat aan het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst een termijn van zes weken is verbonden, maar dat is niet het geval. Zoals de rechtbank in conventie heeft overwogen is de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering in de koopovereenkomst duidelijk: deze verstreek op 17 mei 2024. Dat door DBVZ (tijdig) een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring aan [gedaagden] is uitgebracht blijkt bovendien nergens uit. De brief van 27 juni 2024 kwalificeert niet als zodanig.
      
    
    
      4.21.
      Vast staat dat volgens afspraak tussen partijen uiterlijk op 31 juli 2024 de overdracht van de onroerende zaak in [woonplaats] had moeten plaatsvinden. Dat is niet gebeurd. Door DBVZ is de koopsom niet tijdig onder de notaris gestort. DBVZ is vervolgens op juiste wijze in gebreke gesteld, waarbij door [gedaagden] een nadere termijn tot nakoming is gesteld. DBVZ is niet binnen die termijn alsnog nagekomen, zodat [gedaagden] vanaf dat moment gerechtigd waren tot ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming over te gaan. 
      
    
    
      4.22.
      In dat geval geldt volgens artikel 11.2 van de koopovereenkomst ook dat de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom, in dit geval € 150.000,-, zal verbeuren. Dit betekent dat [gedaagden] terecht stellen dat zij aanspraak hebben gekregen op de door DBVZ gestorte waarborgsom van € 150.000,-. De rechtbank zal daarom de vordering om DBVZ te veroordelen tot het geven van opdracht aan de notaris (Mr. Notariaat) om dit bedrag aan [gedaagden] uit te betalen toewijzen, zoals vermeld in de beslissing.
    
    
      4.23.
      
        Als onweersproken zal de rechtbank verder bepalen dat bij het niet tijdig voldoen aan deze veroordeling dit vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats treedt van DBVZ’s rechtshandeling, namelijk het geven van voornoemde opdracht aan de notaris. 
        Gelet hierop is de subsidiair gevorderde dwangsom niet meer aan de orde, zodat het daartegen gerichte verweer van DBVZ geen bespreking behoeft.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.24.
      DBVZ is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.929,00
              
              
                (2 pnt × factor 0,5 x € 1.929,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.068,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van DBVZ af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt DBVZ in de proceskosten van € 6.623,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als DBVZ niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt DBVZ tot het geven van opdracht aan de notaris (Mr. Notariaat te Nieuwerkerk aan den IJssel) tot uitbetaling van de waarborgsom aan [gedaagden] ten bedrage van € 150.000,- binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis,
      
    
    
      5.4.
      bepaalt dat wanneer DBVZ in gebreke blijft te voldoen aan de veroordeling onder 5.3., dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van DBVZ in de opdracht aan de notaris in de zin van artikel 3:300 BW,
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt DBVZ in de proceskosten van € 2.068,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als DBVZ niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. tot en met 5.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken door mr. N. Boots, rolrechter, op 14 mei 2025.
      
      
      
        ST/PH