ECLI:NL:RBLIM:2025:10165, Rechtbank Limburg, 15-10-2025, 11586252 \ CV EXPL  25-1288
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; achterstallige huur

ECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11586252 \ CV EXPL  25-1288
    
    
    
      
        Vonnis van 15 oktober 2025 – bij vervroeging
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
      gemachtigde: mr. C. Mohr,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] , 
    
      2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2], 
      beiden te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie,
      gemachtigde: mr. D.N. Lavain.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (gedaagden in conventie gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud). 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het exploot van dagvaarding van 28 februari 2025 met producties 1 tot en met 3;
        - de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in (voorwaardelijke) reconventie met producties 1 tot en met 4;
        - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
        - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 4 tot en met 14;
        - het bericht van 22 augustus 2025 van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met producties 5 tot en met 7;
        - het bericht van 23 augustus 2025 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] met producties 15 tot en met 19;
        - de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de zelfstandige woonruimte, aan het adres [adres 1] in [plaats] , en een kantoorruimte, aan het adres [adres 2] in [plaats] (hierna samen: het gehuurde). 	Op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs zowel voor de woonruimte als voor het kantoor € 1.700,00 per maand, in totaal € 3.400,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
      
    
    
      2.2.
      De algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017 en op 12 april 2017 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 2017.21 maken deel uit van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.3.
      
        Op pagina 1 van de huurovereenkomst onder het kopje “nemen het volgende in aanmerking” is het volgende opgenomen:
        “Bepaalde tijd langer dan twee (2) jaar (zelfstandig)/ vijf (5) jaar (onzelfstandig)
        - partijen kiezen nadrukkelijk niet voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst maar voor een langdurige(re) en bestendige(re) huurrelatie welke langer dan twee (2) jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf (5) jaar (onzelfstandige woonruimte) zal duren;
        - deze huurovereenkomst kan gedurende de in artikel 3.1 genoemde termijn niet tussentijds door partijen worden opgezegd;
        - (…).” 
      
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 3 van de huurovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen:
        “3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van langer dan twee (2) jaar, te weten 5 jaar, ingaande op 01-05-2023 en lopende tot en met 30-04-2028 voor huisnummer 25a. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van langer dan twee (2) jaar, te weten 5 jaar, ingaande op 01-08-2023 en lopende tot en met 31-07-2028 voor huisnummer [adres 1] . Huisnummer [adres 1] wordt verbouwd voor de huurder door de verhuurder, er zal een nieuwe badkamer, en een nieuw toilet komen voor rekening van de verhuurder. Huurder zal huisnummer [adres 1] ook verbouwen voor eigen rekening, te weten; er komen zonnepanelen (deze mogen niet geschroefd worden, enkel geklemd), de keuken wordt verfraaid, de pilaar in de woonkamer wordt gestukt en de woning wordt geverfd van binnen.(…)
        
          Als de verbouwing van de badkamer en het toilet, welke beide voor rekening van verhuurder komen, niet gereed is voor 01-08-2023 zal huurder huisnummer [adres 1] toch huren per die datum voor een bedrag van € 850,-/maand tot de verbouwing klaar is.
        
        
          (…)
        
      
    
    
      3.3
      
        Tijdens de in artikel 3.1 genoemde periode kunnen partijen deze huurovereenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.”
      
    
    
      2.5.
      
        In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
        “Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit: 
        - de huurprijs”.
        Artikel 4.2 van de overeenkomst is doorgestreept. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        In artikel 5.2 van de huurovereenkomst is bepaald:
        “Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerste per 01-07-2024 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 2%.”
      
      
    
    
      2.7.
      
        In artikel 16 van de algemene bepalingen is opgenomen:
        “Huurprijswijziging
      
      
        16. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft: 
      
      
        
          
            vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
          
        
        
          
            wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast; 
          
        
      
      
        (…)
      
      - geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”
      
    
    
      2.8.
      
        In artikel 10.1 van de huurovereenkomst is bepaald:
        “Huurder zal voor de ingangsdatum een waarborgsom betalen ter grootte van een bedrag van € 6.800, - (zegge: zesduizend achthonderd euro) op de in artikel 4.4 aangegeven wijze.”
      
      
    
    
      2.9.
      
        In artikel 11.1 sub b van de huurovereenkomst is bepaald:
        “Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:
        
          b. een boete van € 45,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 4.1 en 4.2 (veranderingen en toevoegingen, 8 (antennes), 10 (zonwering), 14.2 en 14.3 sub b (reclame, ventilatie- en rookkanalen) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 9.000,- onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding);”.
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft het gehuurde op 28 februari 2025 verlaten en heeft de sleutels per post aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geretourneerd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hoofdelijk te veroordelen tot:
        - nakoming van de huurovereenkomst zoals gesloten op 6 april 2023 met dien verstande dat de huurpenningen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, worden voldaan; 
        - betaling, binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, van € 3.937,20 aan huurachterstand (= € 850,- helft van de huur over de maand september 2023 ten aanzien van de woning + € 1.700,- huur over de maand oktober 2023 ten aanzien van het kantoor en € 1.387,20 aan achterstallige huurverhoging over de periode 1 juli 2024 tot en met 28 februari 2025 ten aanzien van zowel woning als kantoor), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening; 
        - betaling, binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, van de maximale boete van € 9.000,-, conform de boetebepaling van artikel 11.1 sub b van de huurovereenkomst;
        - betaling van de proceskosten.
        Daarnaast vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat de kantonrechter aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] oplegt dat hij mee moet werken aan een inspectie van de staat van het gehuurde.
      
      
      
        
          in (voorwaardelijke) reconventie
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        Indien de vorderingen in conventie van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden afgewezen vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling van:
        - € 16.150,- uit hoofde van onverschuldigde betaling wegens – onterecht – betaalde huurprijs wegens niet gereedkomen van de verbouwing van de badkamer en het toilet; 
        - € 6.800,- uit hoofde van de niet terugbetaalde waarborgsom; 
        - € 45.200,- uit hoofde van huurprijsvermindering;
        - de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      3.3.
      Partijen voeren over en weer verweer en concluderen beiden tot afwijzing van elkaars vorderingen.  
      
    
    
      3.4.
      
        Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang in deze
        procedure, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat de huurovereenkomst weliswaar betrekking heeft op een woonruimte en een kantoorruimte maar dat partijen enkel een huurovereenkomst zijn overeengekomen die betrekking heeft op woonruimte en ook niets gesteld hebben over een eventuele splitsing van voornoemde ruimtes. Het gehuurde wordt daarom voor de verdere behandeling van deze zaak in zijn geheel als woonruimte aangemerkt. 
      
      
        
          Nakoming van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst met dien verstande dat de huurpenningen vóór of op de eerste dag van de maand moeten worden voldaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen belang meer heeft bij deze vordering omdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd per 1 maart 2025. Hij heeft het gehuurde op 28 februari 2025 verlaten en de sleutels van het gehuurde per aangetekende post aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geretourneerd. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft echter betwist dat partijen tot een dergelijke overeenkomst zijn gekomen. De (voormalige) gemachtigden van partijen hebben weliswaar per e-mail gecorrespondeerd over een mogelijk einde van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden maar tot een definitief vergelijk zijn zij niet gekomen. De huurovereenkomst loopt daarom nog steeds door en daaruit volgt zijn belang bij deze vordering, aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat op grond van de overgelegde e-mails van 13 januari en 7 maart 2025 tussen de (voormalige) gemachtigden van partijen niet kan worden vastgesteld dat partijen tot een wederzijds goedvinden zijn gekomen voor wat betreft de einddatum van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden voorwaarden. Zij hebben in die correspondentie beiden wel 1 maart 2025 als einddatum van de huurovereenkomst genoemd maar zij hebben daarnaast ook allebei uiteenlopende voorwaarden aan die einddatum gesteld. Verdere correspondentie over een definitief akkoord over die voorwaarden is niet in het geding gebracht zodat de kantonrechter niet kan vaststellen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 maart 2025 is beëindigd.
      
    
    
      4.5.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft vervolgens aangevoerd dat de huurovereenkomst door hem is opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. De bepaling in artikel 3.3 van de huurovereenkomst is nietig op grond van artikel 7:271 lid 5 BW, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . 
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:271 BW, zoals dat luidde vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten, in deze zaak van toepassing is aangezien de huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2023 (kantoor) dan wel op 1 augustus 2023 (woning) en dus vóór 1 juli 2024, de datum van inwerkingtreding van die wet. In artikel 7:271 lid 1 (oud) BW is bepaald dat, in afwijking van artikel 7:228 lid 1 BW, een voor bepaalde tijd voor de duur van langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. 
      
    
    
      4.7.
      Het regime van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 (oud) BW is alleen van toepassing als de huurder zich er bij het sluiten van de huurovereenkomst van bewust is geweest dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Zo niet, dan moet de huurovereenkomst gezien worden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aangevoerd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf heeft gevraagd om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van vijf jaar, wat naar het oordeel van de kantonrechter ook blijkt uit hetgeen is opgenomen in de huurovereenkomst onder het kopje “nemen het volgende in aanmerking” en in artikel 3 van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft tijdens de mondelinge behandeling bovendien erkend dat in de huurovereenkomst geen minimumduur is genoemd. Gelet op het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan die, gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7:271 lid 1 (oud) BW, niet voor het einde van de bepaalde tijd kon worden opgezegd en in beginsel dus nog doorloopt tot de contractuele einddata, namelijk tot 30 april 2028 en 31 juli 2028.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft tot slot gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:248 BW niet van hem gevergd kan worden dat hij de huurovereenkomst alsnog dient na te komen tot de contractuele einddata. Hij heeft het gehuurde al op 28 februari 2025 verlaten en huurt sinds 1 maart 2025 elders een woning. Een veroordeling tot nakoming van de huurovereenkomst met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou betekenen dat hij geconfronteerd wordt met dubbele huurlasten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aangevoerd dat de woning nog niet opnieuw verhuurd is en inmiddels ook te koop staat. Een voortijdig einde van de huurovereenkomst betekent dat hij financiële schade leidt door het mislopen van de huurinkomsten die bij correcte nakoming van de huurovereenkomst verschuldigd waren tot 30 april en 31 juli 2028. 
      
    
    
      4.9.
      Artikel 6:248 lid 2 BW bepaalt dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Zoals hiervoor al is vastgesteld hebben partijen voorafgaand aan de procedure onderhandeld over een voortijdig einde van de huurovereenkomst per 1 maart 2024 en werd daarbij zelfs gesproken over een regeling met gesloten beurzen. Partijen zijn echter niet tot een definitieve beëindigingsovereenkomst gekomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorgesteld om de huurovereenkomst alsnog voortijdig te beëindigen per 1 juli 2026. Daarop gelet en rekening houdende met de door beide partijen aangevoerde omstandigheden acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot nakoming van de huurovereenkomst tot 1 juli 2026. 
      
      
        
          Betaling huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert betaling van € 850,- over de maand september 2023 voor de huur van de woning, € 1.700,- over de maand oktober 2023 voor de huur van het kantoor en € 1.387,20 aan achterstallige huurverhoging met betrekking tot de maanden juli 2024 tot en met februari 2025 voor zowel de woning als het kantoor, namelijk 2 x € 86,70 x acht maanden.  	
      
    
    
      4.11.
      Voor wat betreft de huurverhoging stelt de kantonrechter voorop dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huur per 1 juli 2024 met 5,1 % heeft verhoogd conform artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van de van toepassing zijnde algemene bepalingen. In 2024 bedroeg de maximale huurverhoging in de vrije sector 5,5% zodat de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toegepaste huurverhoging toegestaan was. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is geen professioneel verhuurder zodat een ambtshalve toetsing van dit beding aan Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten niet aan de orde is.
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat hij de volledige huurpenningen heeft voldaan vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot en met februari 2025. Ter onderbouwing daarvan heeft hij twee bankafschriften overgelegd. Daarop is echter niet terug te zien dat hij de achterstallige huur voor de maanden september en oktober 2023 en de huurverhoging per 1 juli 2024 heeft voldaan. Nu ook op geen andere manier is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deze bedragen heeft voldaan, is niet vast komen te staan dat deze bedragen zijn betaald. De kantonrechter zal daarom deze vordering, inclusief de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding, toewijzen.
      
      
      
        
          Contractuele boete
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert de maximale contractuele boete van € 9.000,00 op grond van artikel 11.1 van de huurovereenkomst van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Het maximum van € 9.000,00 wordt genoemd in artikel 11.1 sub b. In dat artikel is bepaald dat, indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van nagenoemde bepaling(en), hij aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een direct opeisbare boete  verbeurt van € 45,- voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, met het genoemde maximum van € 9.000,00. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert die boete wegens het niet voldoen van de huurpenningen. Artikel 11.1 sub b van de huurovereenkomst biedt echter geen grondslag voor die vordering, want dat verwijst naar verschillende artikelen in de algemene bepalingen die over veranderingen en toevoegingen en bepaalde voorzieningen aan de buitenzijde van het gehuurde gaan. Het niet voldoen van de huurpenningen is daarin niet genoemd. Ook nadat de kantonrechter dit heeft aangekaart tijdens de mondelinge behandeling – in de conclusie van antwoord in reconventie leek [eiser in conventie, verweerder in reconventie] immers de grondslag en de hoogte van de in conventie gevorderde boete te hebben gewijzigd – heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de hoogte van en de grondslag voor zijn vordering ten aanzien van de contractuele boete gehandhaafd: artikel 11.1 sub b. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op grond van dit artikel geen boete verschuldigd is geworden nu artikel 11.1 sub b geen boete stelt op het niet voldoen van de huurpenningen. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de gevorderde contractuele boete afwijzen.
      
      
        
          Meewerken aan inspectie van de staat van het gehuurde
        
      
      
    
    
      4.14.
      Nu tussen partijen vast staat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde al op 28 februari 2025 heeft verlaten en bovendien de sleutels heeft geretourneerd aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] valt niet in te zien waarom hij diens medewerking nog nodig heeft om het gehuurde te kunnen inspecteren. De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.15.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
        
          in (voorwaardelijke) reconventie
        
      
      
    
    
      4.16.
      Nu de kantonrechter de vordering in conventie deels heeft afgewezen, zal zij de vordering in reconventie in behandeling nemen. 
      
      
        
          Onverschuldigde betaling
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld dat de badkamer in het gehuurde tot op de dag van zijn vertrek uit het gehuurde niet gereed was en dat hij, op grond van hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 3.1 van de huurovereenkomst, dus niet de volledige huurprijs verschuldigd was maar slechts de helft daarvan, namelijk € 850,00 per maand. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert de teveel betaalde huur terug van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op grond van onverschuldigde betaling. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aangevoerd dat de badkamer volledig functioneel was op 1 augustus 2023. Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een verklaring overgelegd van de installateur van de badkamer die dit bevestigt. Er waren weliswaar nog enkele kleine mankementen, zoals de onderkast van de wastafel die bij transport was beschadigd en een defect aan het binnenwerk van één van de wastafelkranen, maar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kon vanaf 1 augustus 2023 douchen en gebruik maken van de wastafel, bidet en beide toiletten, aldus de installateur. De installateur heeft tevens verklaard dat deze gebreken eind augustus en begin september 2023 verholpen waren. Vanwege deze kleine mankementen heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toegestaan dat in augustus 2023 slechts de helft van de huur werd betaald, zoals tussen partijen was overeengekomen. Vanaf september 2023 was [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] echter de volledige huur verschuldigd, aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . 
      
    
    
      4.18.
      De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , die op geen enkele manier is onderbouwd, niet is komen vast te staan dat de badkamer nog niet gereed was op 1 september 2023 en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dus slechts de helft van de huur verschuldigd was over de maanden september 2023 tot en met februari 2025. Er was dan ook geen sprake van een onverschuldigde huurbetaling over die maanden. De kantonrechter wijst deze vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarom af. 
      
      
        
          Waarborgsom
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft onweersproken gesteld dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 6.800,00 heeft voldaan aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zoals overeengekomen in artikel 10.1 van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert terugbetaling van deze waarborgsom. 
      
    
    
      4.20.
      In beginsel geldt dat, na beëindiging van de huurovereenkomst, de verhuurder de door de huurder betaalde waarborgsom terug moet betalen, tenzij noodzaak bestaat tot inhouding of verrekening daarvan. Die noodzaak kan bestaan in situaties waarin de woning (aantoonbaar) in slechte staat wordt opgeleverd en de verhuurder na de oplevering herstelkosten moet maken of wanneer nog sprake is van huurachterstand. Nu in conventie is vastgesteld dat de huurovereenkomst nog niet tot een rechtsgeldig einde is gekomen, kan op dit moment nog geen sprake zijn van enige terugbetaling of verrekening van de waarborgsom zodat de kantonrechter deze vordering zal afwijzen.
      
      
        
          Huurprijsvermindering
        
      
      
    
    
      4.21.
      Artikel 7:206 BW bepaalt dat de verhuurder op verlangen van de huurder in beginsel verplicht is gebreken te herstellen. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW, worden verstaan: een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Uitgangspunt van de gebrekenregeling is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten.
      
    
    
      4.22.
      Artikel 7:207 BW geeft de huurder het recht een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek. Het recht op huurprijsvermindering bestaat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder óf waarop het gebrek al in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Niet elk gebrek geeft zonder meer recht op huurprijsvermindering; dat is alleen het geval als sprake is van een wezenlijke of substantiële aantasting van het woongenot.
      
    
    
      4.23.
      Gelet op dit wettelijk kader is het aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om te stellen en voldoende te onderbouwen dat sprake is van een (ernstig) gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat hij dat gebrek bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gemeld. 
      
    
    
      4.24.
      
        
          [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in zijn eis in reconventie gesteld dat sprake is van de volgende gebreken, die zijn (voormalige) gemachtigde per e-mail van 13 augustus 2024 aan de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gemeld:
        - badkamer was op 1 augustus 2023 nog niet gereed en er was nog geen wam water;
        - geen verwarming op de bovenverdieping;
        - raam in de slaapkamer kon niet gesloten worden, stond permanent open;
        - schimmelvorming in de ramen door isolatielekken in de beglazing;
        - extreme tocht door ondeugdelijke isolatie en afwerking van de woning;
        - afwateringsrol aan de buitenzijde zat los, cement is volledig verdwenen met als gevolg dat vocht en tocht de woning binnendringen;
        - geen hemelwaterafvoer bij het tuinhuis;
        - tuimelramen op zolder vertonen houtrot met tocht- en vochtproblemen als gevolg;
        - ernstige schimmelvorming op de muren met gezondheidsklachten als gevolg.
      
      
    
    
      4.25.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat hij op grond van deze gebreken recht heeft op een huurprijsvermindering van 70% en vordert daarom een bedrag van € 45.220,00 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
      
    
    
      4.26.
      Voor wat betreft de badkamer verwijst de kantonrechter naar hetgeen zij hierboven al heeft overwogen in 4.17 en 4.18. De kantonrechter is daarnaast van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , het bestaan van de gestelde gebreken onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft weliswaar een behoorlijk aantal foto’s overgelegd maar daarop is geen schimmel te zien, noch is daaruit af te leiden dat sprake is van ernstige tochtvorming of vochtproblematiek in de woning of dat sprake is van houtrot bij de zolderramen. Uit de foto’s kan wel afgeleid worden dat een buitenvensterbank verweerd is maar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft nagelaten om vervolgens aan te tonen wat het gevolg daarvan is zodat niet kan worden vastgesteld welk effect dit heeft gehad op zijn woongenot, laat staan dat het een zodanig substantieel effect had op zijn woongenot dat een huurprijsvermindering van 70% gerechtvaardigd is. Het had op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gelegen om de aard, ernst, duur en de gevolgen van de gestelde gebreken voor zijn woongenot nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door een verklaring over te leggen van een door hem ingeschakelde deskundige. Omdat hij dat niet heeft gedaan, zijn de door hem gestelde gebreken niet vast komen te staan. Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter ook de vordering met betrekking tot de huurprijsvermindering afwijzen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.27.
      
        [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                815,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                950,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.28.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
    
      4.29.
      De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hoofdelijk tot nakoming van de huurovereenkomst zoals gesloten op 6 april 2023, met dien verstande dat de huurpenningen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft worden voldaan, tot 1 juli 2026,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hoofdelijk tot betaling van € 3.937,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af, 
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hoofdelijk in de proceskosten van € 950,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
        
          in conventie en reconventie
        
      
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.
      
      
      
        LC