ECLI:NL:RBDHA:2025:24186, Rechtbank Den Haag, 06-10-2025, 11785312
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2025-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding ontruiming studentenwoning. Geen sprake van spoedeisend belang bij de verhuurder. Evenmin is het aannemelijk dat een bodemrechter de vorderingen zou toewijzen, vanwege een recht van coöptatie van de huurders.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Den Haag
    
    
    
      MD/C
      Zaaknummer: 11785312 \ RL EXPL  25-12478
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding van 6 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1],
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser],
      gemachtigde: mr. F.B.M. Groos,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagden sub 1], 
    
      te [woonplaats 2],
      hierna te noemen: [gedaagden sub 1],2. [gedaagden sub 2], 
      te [woonplaats 2],
      hierna te noemen: [gedaagden sub 2],3. [gedaagden sub 3], 
      te [woonplaats 2],
      hierna te noemen: [gedaagden sub 3]4. [gedaagden sub 4], 
      te [woonplaats 2],
      hierna te noemen: [gedaagden sub 4],
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden],
      gemachtigde: mr. J.F. Kersten.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
      - de dagvaarding van 27 augustus 2025 met producties 1 t/m 22;
      - de conclusie van antwoord van 5 september 2025 met producties 1 t/m 13;
      - de brief namens [eiser] van 5 september 2025 met aanvullende productie 23;
      - de pleitnota die namens [eiser] ter zitting is voorgedragen.
      
    
    
      1.2.
      
        Op 8 september 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan aantekening is gehouden. Daarna is de uitspraak bepaald op heden. 
        
          2.	De feiten
        
      
      
    
    
      2.1.
      Per huurovereenkomst van 1 juni 2012 verhuurt [eiser] de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan vijf personen. In die huurovereenkomst is de heer [naam 1] als hoofdhuurder aangemerkt en de andere vier personen als bewoners. Samen worden zij in de huurovereenkomst als huurder aangeduid. De huurovereenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van [makelaarskantoor] B.V. Op grond van de huurovereenkomst treed [makelaarskantoor] B.V. als financieel beheerder van de woning op.  
      
    
    
      2.2.
      De vijf huurders van de woning zijn sinds het begin van de verhuur door [eiser] telkens studenten. Door de jaren heen zijn er allonges op de huurovereenkomst gesloten met opvolgende huurders als een van de huurders de woning verliet. De laatst getekende allonge van 6 oktober 2023 vermeldt dat [gedaagden sub 1] per 1 maart 2023 als huurder de woning heeft betrokken. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] had veelvuldig via Whatsapp contact met huurder [naam 1]. Uit die correspondentie blijkt, voor zover hier relevant, onder meer het volgende: 
      
      
        
          "20-02-2021 13:33 - [naam 1]: We krijgen zondag trouwens een nieuwe huisgenoot, en de laatste allonge heeft een beetje lang geduurd maar is vorige week eindelijk opgestuurd naar [makelaarskantoor] 
        
        
          (…)
        
        
          20-02-2021 13:33 - [eiser]: Oh ja dat klopt
        
        
          20-02-2021 13:34 - [eiser]: Is dat dan met de laatste huisgenoot er al bij?
        
        
          20-02-2021 13:35 - [naam 1]: Nee bij die laatste allonge zit de huisgenoot die er vorig jaar  in mei(?) is komen wonen, dus het feestje gaat weer opnieuw beginnen 
        
        
          (…)
        
        
          20-02-2021 13:36 - [eiser]: Ach zo blijft [makelaarskantoor] ook van de straat
        
      
      
      
        
          08-03-2021 18:23 - [naam 1]: Heb jij trouwens al iets gehoord van [makelaarskantoor] over de nieuwe allonge? 
        
        
          08-03-2021 18:50 - [eiser]: Ik heb volgens mij alleen een ondertekende per mail gekregen 
        
        
          08-03-2021 18:55 - [eiser]: Op 17 februari
        
        
          08-03-2021 18:55 - [eiser]: Bedoel je die?
        
        
          08-03-2021 19:02 - [naam 1]: Nope dat is een bevestiging van de allonge van omstreeks mei 2020. Heb op 22 februari aan [makelaarskantoor] een verzoek gedaan tot opstellen van een nieuwe, omdat we sinds half februari een nieuwe huisgenoot hebben.
        
        
          (…)
        
        
          08-03-2024 16:54 - [naam 1]: Ha [eiser], ik ga eind deze maand verhuizen naar Den Haag. Zodra mijn huisgenoten een nieuwe huisgenoot hebben gevonden om mijn kamer over te nemen, zal er weer een nieuwe allonge langskomen. Dank voor het 
        
        
          prettige contact over de afgelopen jaren! [naam 2] neemt de boekhouding over, ik zal je zo zijn emailadres en telefoonnummer sturen.
        
        
          (…)
        
        
          08-03-2024 17:19 - [eiser]: Jij ook dank voor het goede contact! En veel succes met de volgende fase in je leven”
        
      
      
    
    
      2.4.
      Daarna heeft [eiser] via Whatsapp contact gehad met huurder [naam 2]. Uit die correspondentie blijkt, voor zover hier relevant, onder meer het volgende: 
      
      
        
          “20-05-2024 12:05 - [naam 2]: Hallo [eiser], nadat [naam 1] per 1 april is, verhuisd is [naam 3] ook verhuisd per 1 mei. We hebben dus in korte tijd twee nieuwe huisgenoten: [gedaagden sub 2] en [gedaagden sub 3]. We zijn bezig om een nieuwe allonge op te stellen.
        
        
          20-05-2024 12:08 - [naam 2]: Daarbij heb ik nog een vraag: [naam 3] heeft voor zijn nieuwe adres een verhuurders verklaring nodig, zou dat mogelijk zijn? 
        
        
          20-05-2024 12:34 - [naam 2]: Wij zouden die eventueel ook op kunnen stellen als dat nodig is
        
        
          20-05-2024 12:36 - [eiser]: Ik heb dat nog nooit gedaan Een verhuurder verklaring
        
        
          20-05-2024 13:30 - [naam 2]: Ik moet zeggen dat ik er ook nog nooit van gehoord had
        
        
          21-05-2024 09:09 - [naam 2]: Vind je het goed als ik jouw nummer naar hem doorstuur, zodat hij het met jou kan overleggen?
        
        
          21-05-2024 11:55 - [eiser]: Lijkt me makkelijker als de nieuwe verhuurder eventueel contact opneemt met [makelaarskantoor]. Die kunnen bevestigen of de betalingen altijd op tijd zijn gedaan”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 25 februari 2025 stuurt [makelaarskantoor] een e-mail aan [eiser] waarin het verzoek van [gedaagden] om een allonge voor [gedaagden sub 2], [gedaagden sub 3] en [gedaagden sub 4] op te stellen wordt doorgestuurd. Per e-mail van 20 maart 2025 stuurt [makelaarskantoor] aan [eiser] dat de respectievelijke opzeggingsbrieven van 1 april, 2 mei en 1 september 2024 zijn. 
      
    
    
      2.6.
      Per e-mail van 21 maart 2025 reageert [eiser] dat hij de drie nieuwe bewoners als illegaal beschouwt en de twee overige huurders als medeplichtig aan het in gebruik geven van zijn woning. Hij verzoekt dat aan [gedaagden] wordt medegedeeld dat zij allen per direct de woning moeten verlaten. 
      
    
    
      2.7.
      Op 1 mei 2025 heeft [naam 2] de woning verlaten. [gedaagden] verblijven nog in de woning. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, zakelijk weergegeven en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van de woning. Daarnaast vordert [eiser] van [gedaagden sub 1] betaling van de contractuele boete van € 40,- per dag vanaf 1 april 2024 tot en met de dag dat de woning is ontruimd. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisendheid
      
    
    
    
      4.1.
      Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. [eiser] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft, omdat hij er door het eigenhandig selecteren van nieuwe bewoners door [gedaagden] geen vertrouwen meer in heeft dat zij hun huurverplichtingen jegens hem zullen nakomen. [gedaagden] hebben betwist dat zij hun verplichtingen niet nakomen en dat [eiser] een spoedeisend belang heeft. Gelet op die betwisting is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] onvoldoende concreet heeft gesteld op welke gronden [gedaagden] in hun verplichtingen tegen hem als verhuurder tekort zullen schieten en waarom in dit geval een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Wegens het ontbreken van een spoedeisend belang zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Ten overvloede zal de kantonrechter hierna nog inhoudelijk op de standpunten van partijen ingaan. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      4.2.
      Voor toewijzing van een voorlopige voorziening moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Het gaat hier dan ook om een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter stelt in dat kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
      
        
          Recht van coöptatie
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden sub 1] op grond van een allonge op de huurovereenkomst als huurder in de woning verblijft en dat [gedaagden sub 3], [gedaagden sub 4] en [gedaagden sub 2] geen overeenkomst met [eiser] hebben gesloten voor hun verblijf in de woning. Volgens [gedaagden] is er echter een recht van coöptatie ontstaan, doordat de huurders van de woning al jarenlang zelf een huurder voordragen als een van hen vertrekt en die nieuwe huurder dan al maanden in de woning verblijft totdat met [eiser] een allonge op de huurovereenkomst wordt gesloten. Daarvoor verwijzen zij naar Whatsapp correspondentie met [eiser], naar de met oud-huurders van de woning gesloten allonges en naar een verklaring van [gedaagden sub 1] en die oud-huurders. In die verklaring staat, voor zover hier relevant, het volgende:
      
      
      
        
          “Wanneer iemand uit het huis weg gaat zoeken de 4 overgebleven bewoners een nieuwe huisgenoot uit. Deze nieuwe huisgenoot levert een intentieverklaring in bij de makerlaar die vervolgens een allonge opstelt en goedkeuring aan de huisbaas vraagt, dit gebeurt structureel achteraf. Vaak heeft de fysieke verhuizing dan al plaatsgevonden en woont de nieuwe huisgenoot al enkele maanden op het adres. (…) Gedurende deze periode, van 2012 tot voorjaar 2025, heeft de huisbaas nooit bezwaar aangetekend tegen deze gang van zaken of zich verzet tegen de door huurders aangedragen nieuwe bewoner.“ 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Volgens [eiser] heeft hij nooit met een coöptatierecht ingestemd. Volgens hem werd hij bij de voorgaande huurders altijd op de hoogte gesteld over de beoogde nieuwe huurder voordat de zittende huurder vertrok en vond slechts de formalisering daarvan in een allonge achteraf plaats. Bij [gedaagden sub 3], [gedaagden sub 4] en [gedaagden sub 2] is hij echter pas op de hoogte gesteld nadat de zittende huurder al was vertrokken, waardoor zijn voorafgaande toestemming voor hen ontbreekt. Volgens [eiser] is er voor hun situatie dus ook geen bestendige gedragslijn ontstaan waarop een recht van coöptatie kan worden gebaseerd.  
      
    
    
      4.6.
      De kantonrechter overweegt dat een recht van coöptatie inhoudt dat huurders zelf een nieuwe huurder kunnen aanwijzen als een van hen het gehuurde verlaat. Dat recht kan ontstaan als de verhuurder daar ondubbelzinnig mee instemt, of als er sprake is van een bestendige gedragslijn van de verhuurder waarbij die steeds heeft ingestemd met huurdersvoordrachten, waardoor bij de huurders het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat de verhuurder met de voorgedragen huurder zal instemmen. Bij een recht van coöptatie is de verhuurder gehouden om de voorgedragen kandidaat-huurders te accepteren, tenzij er redelijke bezwaren zijn tegen die kandidaat-huurders. 
      
    
    
      4.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] jarenlang veel via Whatsapp contact had met huurder [naam 1], onder meer over nieuwe huurders, en dat voor veel van de voormalige huurders van de woning pas maanden nadat zij daar al woonden een allonge op de huurovereenkomst is gesloten. Uit de Whatsapp correspondentie blijkt dat [eiser] niet reageert op de mededeling van huurder [naam 2] van 20 mei 2024 als die meedeelt dat [gedaagden sub 2] en [gedaagden sub 3] zijn nieuwe huisgenoten zijn, dat het voor hem in februari en maart 2021 niet van enig belang is wie de nieuwe huurder wordt en dat hij geen bezwaar of voorbehoud van toestemming maakt tegen het vertrek van huurder [naam 1], nota bene hoofdhuurder, en huurder [naam 3]. Dat ondersteunt het standpunt van [gedaagden] dat de huurders van de woning al jarenlang zelf opvolgende huurders kozen, dat dat voor [eiser] nooit een probleem is geweest en bij hen het gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat [eiser] de door hen voorgedragen huurders zou accepteren. Dit komt ook overeen met de verklaring van [gedaagden sub 1] en de oud-huurders. Voor het standpunt van [eiser], inhoudende dat hij alleen allonges achteraf sloot als hij voorafgaand aan de bewoning van de nieuwe huurder al toestemming had gegeven, ziet de kantonrechter daarentegen geen aanknopingspunten. 
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande maakt dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld voor zijn betwisting van het bestaan van het recht van coöptatie. Evenmin heeft [eiser] redelijke bezwaren aangevoerd waarom [gedaagden sub 2], [gedaagden sub 3] en [gedaagden sub 4] geen geschikte huurders zouden zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is het daarom, zeker met inachtneming van de in randnummer 4.3 genoemde terughoudendheid, niet voldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat [gedaagden sub 2], [gedaagden sub 3] en [gedaagden sub 4] geen recht of titel tot verblijf in de woning hebben. Integendeel, het ligt meer voor de hand dat geoordeeld zal worden dat [eiser] gehouden is om mee te werken aan het opstellen van een allonge voor hen. Ook een inhoudelijke beoordeling leidt dus tot afwijzing van de vorderingen van [eiser].
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagden] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [eiser] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                949,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.J. Doornink en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2025.