ECLI:NL:RBMNE:2025:3290, Rechtbank Midden-Nederland, 04-04-2025, UTR 24/848
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-04-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, standaard, woning, vergelijkingsmethode. WOZ-waardes buurtwoningen en vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. Beroep is ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/848
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2025 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser
    
  
  
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
    (gemachtigde: P.H.M. Verhoef)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 414.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
      
        
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 27 november 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.3.
      
        Het beroep is behandeld op de online zitting van 27 maart 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
        
          
          Overwegingen
        
        
          
          Feiten en geschil
        
        2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1992. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 117 m². De woning heeft een aanbouw van 11 m² en een berging/schuur van 8 m². De woning ligt op een perceel van 137 m². 
      
      
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 389.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 414.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in dezelfde straat in [plaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 18 juni 2021 voor € 471.550,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 18 juli 2022 voor € 475.075,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 22 augustus 2022 voor € 460.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      
        Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
        
          
          WOZ-waardes buurtwoningen 
        
        5. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld in het licht van de WOZ-waardes van zeven woningen aan de [straat 1] en vijf woningen aan de [straat 2]. Volgens eiser wordt door de heffingsambtenaar ten onrechte vergeleken met de duurste woningen uit deze reeks woningen terwijl zijn eigen woning de meest eenvoudige woning is. Eiser heeft dit standpunt op de zitting nader onderbouwd door te stellen dat hij van mening is dat zijn woning het beste kan worden vergeleken met de woningen in zijn straat aan nummer [adres 5] en nummer [adres 6] , nu de bewoners hiervan ook vanaf het begin eigenaar zijn. Zij hebben een lagere WOZ-waarde gekregen, terwijl het grotere woningen zijn.
        
          
        
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank begrijpt goed dat dat oneerlijk voelt voor eiser, maar dit is geen reden om te oordelen dat de heffingsambtenaar de WOZ-woning van eisers woning te hoog heeft vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna uit. 
      
    
    
      5.2.
      
        De rechtbank constateert ten eerste dat de referentiewoningen aan de [straat 1] en [straat 2] in beroep niet meer door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van eiser worden gebruikt. Bovendien overweegt de rechtbank dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode zich baseert op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiegegevens van vergelijkbare woningen, onafhankelijk van het jaar ervoor. De rechtbank overweegt daarnaast dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          
          Referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar
        
        6. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te dienen nu deze teveel bouwkundig afwijken van zijn eigen woning. Zo heeft zijn woning geen dakkapel noch een dakopbouw, en hebben de andere woningen in de straat dit wel. Volgens eiser wordt er onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
         
      
    
    
      6.1.
      Door de taxateur is op de zitting toegelicht dat de verschillende objectonderdelen zoals dakkapel, aanbouw en/of berging, waar van toepassing onderaan in de matrix los staan vermeld. Deze hebben een eigen waarde toegekend gekregen en staan dus los van de m2-prijs die voor de woningen zijn berekend. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat uit de taxatiematrix duidelijk blijkt dat voor zowel de woning van eiser als voor de referentiewoning een gebruiksoppervlak van 117 m2 is aangehouden. Het gemiddelde van de m2-prijzen van de referentiewoningen is met € 2.405,- nog altijd hoger dan de vastgestelde m2-prijs van de woning van eiser, namelijk € 2.154,-. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit voorgaande dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in objectonderdelen en dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld, gelet op de m2-prijs. De beroepsgrond slaagt niet.
       
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    7. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
    
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 april 2025.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
  
  
     Zie het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 19 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.
  
  
     Zie het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163.