ECLI:NL:RBARN:2012:BU9896, Rechtbank Arnhem, 05-01-2012, AWB 10/4388
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-01-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Agrariër bouwt met subsidie en met medewerking van de gemeente op perceel grond een appartementencomplex dat hij vervolgens verhuurt aan een uitzendbureau. Het uitzendbureu verhuurt de appartementen aan buitenlandse werknemers. Door de inspecteur is niet aannemelijk gemaakt dat het daarmee behaalde resultaat winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden vormt en niet de opbrengst is van normaal vermogensbeheer. 
        Ook geen reden om het resultaat te splitsen in een belast deel dat betrekking heeft op de periode tot de voltooiing van de verbouwing en een onbelast deel dat betrekking heeft op de periode daarna. Beroep derhalve gegrond.

RECHTBANK ARNHEM
      Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    
    registratienummer: AWB 10/4388
    
    
      uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) 
      van 5 januari 2012
    
    
    inzake
    
    [X], wonende te [Z], eiser,
    
    tegen
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/Randmeren, kantoor Zwolle, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiser voor het jaar 2006 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) met aanslagnummer [000].H.66 opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 85.409. Daarbij is de heffingsrente vastgesteld op € 2.632.
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2010 het belastbare inkomen uit werk en woning verminderd tot 
      € 81.262 en de beschikking heffingsrente verminderd tot € 2.305. 
    
    
    Eiser heeft daartegen bij brief van 3 december 2010, ontvangen door de rechtbank op 6 december 2010, beroep ingesteld. 
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Eiser heeft, na daartoe de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2011 te Arnhem. 
    
    Namens eiser is daar verschenen [gemachtigde] FB/MFP ([G] b.v.). Namens verweerder is verschenen [gemachtigde]. 
    
    
    2.	Feiten
    
    Eiser drijft samen met zijn echtgenote in de vorm van een maatschap een akkerbouwbedrijf in [Z]. Eiser exploiteerde in het betrokken jaar met zijn echtgenote in de vorm van een vennootschap onder firma ook een koelhuis. Sinds 2007 is sprake van één onderneming. 
    
    Eiser heeft in het kader van een ruil een perceel grond in pacht verkregen van Natuurmonumenten. Bij het perceel hoorde een erf met een boerderij met schuur (hierna ook: de onroerende zaak). De opstallen stonden leeg. Belanghebbende pachtte de grond en opstallen voor € 1 per jaar. 
    
    Eiser heeft daarna met de gemeente Noordoostpolder (hierna: de gemeente), contact gehad over de verbouwing van de onroerende zaak tot een appartementencomplex en de gemeente verzocht daaraan mee te werken. De gemeente heeft beloofd die medewerking te verlenen. De gemeente heeft vervolgens eiser geïnformeerd over de benodigde vergunningen. Ook heeft de gemeente eiser geholpen met een berekening van het benodigde rendement. 
    
    Eiser heeft daarna voor de verbouwing van het pand een subsidie aangevraagd via [A], een adviesbureau dat zich bezig houdt met onder meer de aanvraag van subsidies voor derden. Langs die weg heeft eiser € 203.000 subsidie ontvangen van de provincie Flevoland. Eiser heeft de onroerende zaak in 2005 gekocht van de Staat der Nederlanden voor de agrarische waarde van € 408.950.
    
    Op 9 mei 2005 is een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van 12 appartementen ten behoeve van de huisvesting van 96 personen op het perceel. De gevraagde bouwvergunning is op 17 mei 2005 verleend. Daarbij is op de voet van artikel 19 Wet op de ruimtelijke ordening vrijstelling verleend van artikel 7, lid 2, van het bestemmingsplan Landelijk gebied. Op 18 mei 2005 is de onroerende zaak aan eiser geleverd. In de akte van levering staat dat het gekochte zal worden gebruikt ten dienste van een landbouwbedrijf. 
    
    
      Eiser heeft een overeenkomst gesloten met een architect. Onder leiding van de architect zijn de woning en de schuur verbouwd tot appartementen. Het complex draagt de naam pension [B]. Over de jaren 2005 tot en met 2007 is totaal 
      € 1.327.809 in de onroerende zaak geïnvesteerd. De aankoop van de onroerende zaak en de verbouwing zijn volledig gefinancierd met geleend geld. 
    
    
    Na de oplevering van [B] medio 2006 zijn de appartementen verhuurd aan twee agrarische uitzendbureaus waaronder [C]. [C] is inmiddels de enige huurder. Het andere uitzendbureau is slechts korte tijd huurder geweest. Verhuur vindt steeds plaats voor de duur van een half jaar. Het huurcontract voorziet in automatische verlenging van de huur. De appartementen worden gestoffeerd en gemeubileerd verhuurd. De huurprijs is inclusief de kosten van nutsvoorzieningen. Huurders moeten zich houden aan een reglement. Het toezicht wordt uitgeoefend door een door het uitzendbureau aangewezen huurder. Eiser schrijft zelf de huurnota’s uit. Als er sprake is van schade aan het verhuurde, schakelt eiser zo nodig een aannemer in. Eiser verricht zelf geen onderhoudswerkzaamheden. Sinds de oplevering van het appartementencomplex is geen sprake geweest van leegstand. De bewoners van de appartementen staan niet ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. Met de huurders wordt door eiser in beperkte mate overleg gevoerd.
    
    
      Eiser heeft aangifte gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 52.084. In de aangifte is niet enig bedrag begrepen dat betrekking heeft op de exploitatie van [B]. Naar aanleiding van de indiening van de aangifte is door verweerder een boekenonderzoek ingesteld. Daarvan is met dagtekening 18 augustus 2009 een rapport opgemaakt door [D]. Onder punt 5 van het rapport staat onder meer vermeld dat volgens een schrijven van de accountant van 3 juni 2009 over 2005 sprake was van een tekort van € 7.212, er in 2006 een overschot van € 36.740 was en in 2007 een overschot van 
      € 155.260. De controleambtenaar heeft zich in het rapport op het standpunt gesteld dat sprake is van winst uit onderneming en de correcties in verband daarmee, uitgaande van de door de accountant genoemde cijfers en rekening houdend met een afschrijving van vier procent per jaar en een restwaarde van € 389.800, berekend op: -/- € 7.212 voor 2005, € 25.031 voor 2006 en € 131.860 voor 2007. In overeenstemming met de uitkomsten van het boekenonderzoek is het belastbare inkomen uit werk en woning voor het betrokken jaar door verweerder vastgesteld op € 85.409.
    
    
    Eiser heeft tegen de aanslag bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar is de aanslag verminderd tot één berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 81.262. De vermindering houdt verband met afschrijving op een suikerquotum. Bij de uitspraak op bezwaar is een proceskostenvergoeding toegekend van € 436.
    
    Bij brief van 19 april 2010 heeft gemachtigde van eiser, namens eiser, aan verweerder onder meer het volgende geschreven:
    
    
      	“ Er doet zich nu een mogelijkheid voor die wij graag met u willen overleggen. Cliënt is de mogelijkheid 		geboden om te investeren in een “hotel” voor buitenlandse werknemers. (...) 
      	In het geval cliënt “mee” zal doen in de opzet van het geheel, zal cliënt de investering van het gebouw voor 		zijn rekening nemen. Hij zal ook de financiering van de investering in het gebouw dienen te verzorgen. 		Vervolgens zal hij het gebouw, in zijn geheel, voor langere tijd, voor een vast, geïndexeerd, bedrag gaan 		verhuren aan de derde partij. 
      	Deze derde partij zal zelf, geheel zelfstandig, gaan zorgen voor de verhuur en de ter beschikkingstelling aan 		buitenlandse werknemers.
      	Naar onze mening is hier sprake van verhuur die valt te rangschikken onder de werking van Box 3 Omdat op 		dit moment de discussie ten aanzien van de verhuur van de appartementen nog loopt wenst cliënt daarover 		(...) graag zekerheid vooraf”.
    
    
    In reactie daarop heeft [E], namens verweerder bij brief van 13 oktober 2010 het volgende geantwoord:
    
    
      	“Naar uw oordeel is er in de  door u geschetste situatie sprake van een verhuur die valt te rangschikken 		onder de werking van box 3. 
      	Naar het oordeel van de belastingdienst is deze conclusie juist indien er een huurcontract wordt afgesloten 		voor een periode van minimaal 5 jaren. 
      	Daarbij dient tevens te worden opgemerkt dat de heer [X] geen enkele werkzaamheid mag verrichten die 		verband houdt met de bouw (m.u.v. de aanvraag van vergunningen) en de verhuur van de betreffende 		woonruimte.”.
    
    
    
    3.	Geschil
    
    In geschil is of de opbrengsten uit de verhuur van de woning en de twaalf appartementen belast is als winst uit onderneming of als resultaat uit werkzaamheden zoals verweerder bepleit dan wel sprake is van normaal vermogensbeheer zoals eiser bepleit. Subsidiair heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat alleen het resultaat in de ontwikkelingsfase van [B], dat wil zeggen het resultaat tot de voltooiing van de verbouwing, dient te worden belast. Verweerder heeft de omvang daarvan niet begroot. Verweerder heeft de rechtbank verzocht voor dat geval de zaak aan te houden teneinde een taxatie te kunnen verrichten.
    
    Niet in geschil is dat als sprake is van normaal vermogensbeheer het belastbare inkomen uit werk en woning moet worden verminderd met € 25.031 en dat, gelet op de omvang van de schulden van eiser, er in dat geval geen sprake is van inkomsten uit sparen en beleggen. Tussen partijen is ook niet in geschil dat er geen relatie is tussen de verhuur van de appartementen en de bestaande onderneming(en) van eiser.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    Normaal vermogensbeheer?
    
    Volgens verweerder verricht eiser zoveel werkzaamheden in verband met de exploitatie van de onroerende zaak dat van een onderneming moet worden gesproken. Volgens verweerder moet worden aangenomen dat eiser behalve de onder 2. genoemde werkzaamheden als het uitschrijven van nota's en het sluiten van een overeenkomst met een architect nog veel meer werkzaamheden verricht en heeft verricht, waaronder het opstellen van een bedrijfsplan, het uitoefenen van toezicht, het onderhouden van contacten met personen aan wie taken zijn gedelegeerd, het zorg dragen voor de inrichting van het erf en de gebouwen, het zorgdragen voor een optimale bezetting, en het onderhouden van contacten met pers, uitzendbureaus en (onder)huurders. Volgens verweerder wordt het gebouw in de volksmond het [F] genoemd en is er dus ook naar het spraakgebruik sprake van een onderneming. Volgens verweerder bedraagt het behaalde nettorendement meer dan 10 procent.
    
    Eiser betwist dat hij andere dan de onder 2. genoemde werkzaamheden heeft verricht. Volgens eiser was de arbeid die hij heeft verricht beperkt tot het onderzoeken van de mogelijkheden tot verhuur, het aangaan van de investeringsverplichting, de verzorging van de financiering en het sluiten van een overeenkomst met de architect. Volgens eiser schrijft hij alleen huurnota’s uit, houdt het uitzendbureau toezicht, heeft hij beperkt overleg met de huurders en schakelt hij bij schade zo nodig een aannemer in. Eiser wijst erop dat hij nooit heeft geadverteerd. Volgens eiser gaan deze werkzaamheden niet uit boven hetgeen bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Eiser stelt dat hij naar aanleiding van een krantenartikel over de mogelijkheid om leegstaande boerderijen te benutten voor de verhuur aan buitenlandse agrarische werknemers contact met de gemeente heeft gezocht. Eiser wijst erop dat die informatie voor iedereen toegankelijk was. Volgens eiser was er dus geen sprake van een informatievoorsprong. Eiser stelt dat hij heeft gerekend met een bezettingsgraad van 70 procent en dat het hoge rendement als gevolg van het ontbreken van leegstand, een gelukkige bijkomstigheid is.
    
    Van een onderneming is sprake bij een organisatie van kapitaal en arbeid waarmee wordt beoogd door deelname aan het maatschappelijke productieproces duurzaam opbrengst te verkrijgen (vergelijk HR 17 augustus 1994, nr. 29.755, BNB 1994/319). Ingevolge artikel 3.90 en 3.91, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet inkomstenbelasting 2001 wordt als resultaat uit werkzaamheid belast het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te buiten gaat. Daartoe kan ook behoren het aanwenden van voorkennis. Van normaal vermogensbeheer is geen sprake als het rendabel maken van onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht en die arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar tot doel heeft het behalen van redelijkerwijs te verwachten voordelen uit de onroerende zaken, die het rendement bij normaal vermogensbeheer te boven gaan (zie onder meer het hiervoor genoemde arrest HR 17 augustus 1994, nr. 29.755, BNB 1994/319 en HR 9 oktober 2009, nr. 43.035, LJN BI0481, BNB 2010/117). Voor de beide inkomstenbronnen winst uit onderneming en resultaat uit overige werkzaamheden geldt dus dat de opbrengst die eiser met [B] heeft behaald, zijn verklaring moet vinden in de door eiser verrichte werkzaamheden. 
    
    Tegenover de betwisting van eiser heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat eiser na de voltooiing van de verbouwing meer deed dan het uitschrijven en innen van huurnota’s, het bij schade zo nodig een aannemer inschakelen en het beperkt onderhouden van contact met de huurder(s). De rechtbank acht dat, mede gelet op het feit dat het uitzendbureau de enige huurder was en dat de onderhuur in handen was van het uitzendbureau, onvoldoende om van meer dan normaal vermogensbeheer te spreken in de zin van voornoemde arresten.
    
    Dat eiser om het object te kunnen gaan verhuren investering- en financieringsverplichtingen is aangegaan en een overeenkomst met een architect heeft gesloten, maakt dit oordeel niet anders. Dat was immers noodzakelijk om de onroerende zaak als beleggingspand in gebruik te kunnen nemen. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting verklaard niet te kunnen zeggen wat een normaal rendement bij dit soort investeringen is. Ook gelet daarop ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer. 
    
    Ook het feit dat eiser de aankoop en verbouwing van [B] volledig heeft gefinancierd met geleend geld, maakt het bovenstaand oordeel niet anders. Dat eiser de onroerende zaak heeft aangekocht voor een prijs die lager was dan de waarde in het economische verkeer en bovendien een aanzienlijk bedrag aan subsidie heeft gekregen, is evenmin voldoende reden om aan te nemen dat sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer. Het brengt in ieder geval niet mee dat een onderneming aanwezig moet worden geacht. 
    
    Aan de conclusie dat de activiteiten van eiser uitgingen boven hetgeen voor normaal vermogensbeheer gebruikelijk was, doet ook niet af dat eiser blijkens de onder 2. geciteerde correspondentie in 2010 kennelijk het voornemen had om te investeren in een tweede pand teneinde dit te gaan verhuren aan buitenlandse werknemers. Die omstandigheid deed zich eerst bijna vier jaren na afloop van het betrokken kalenderjaar voor en kan daarom geen licht werpen op de exploitatie van [B] in 2006.
    
    Dat eiser de onroerende zaak goedkoop heeft gekocht, een aanzienlijk bedrag aan subsidie heeft ontvangen van de provincie Flevoland en medewerking heeft gekregen van de gemeente, maakt niet dat moet worden aangenomen dat sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden. Daarvoor acht de rechtbank van belang dat tot op heden niet is gebleken dat eiser iets anders met de onroerende zaak voor ogen had dan de verhuur ervan. Dat eiser voornemens zou zijn de  onroerende zaak te verkopen, is niet gesteld en ook anderszins niet aannemelijk geworden. Ook is door verweerder niet aannemelijk gemaakt dat door de verbouwing de onroerende zaak meer waard is geworden dan het bedrag dat daarin is geïnvesteerd. Verweerder heeft de onroerende zaak niet laten taxeren. Ook dat staat eraan in de weg aan te nemen dat sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden.
    
    Nu aangenomen moet worden dat eiser steeds voor ogen heeft gehad het pand te verhuren, ziet de rechtbank ook geen reden om, zoals verweerder subsidiair bepleit, het resultaat te splitsen in een belast deel dat betrekking heeft op de periode tot de voltooiing van de verbouwing en een onbelast deel dat betrekking heeft op de periode daarna. De rechtbank gaat daarom aan het door verweerder ter zitting gedane bewijsaanbod voorbij. 
    
    Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond moet worden verklaard en het belastbare inkomen uit werk en woning moet worden verminderd met € 25.031 tot € 56.231.
    
    Heffingsrente
    
    Eiser heeft geen afzonderlijke grieven aangevoerd tegen de heffingsrente aangevoerd. Nu het beroep gegrond is, moet de heffingsrente dienovereenkomstig worden verminderd.
    
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.092,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1). Eiser heeft niet gesteld andere kosten te hebben gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	vermindert de belastingaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van 
      	€ 56.231;
      -	bepaalt dat verweerder de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig vermindert;
      -	bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.092,50;
      -	gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
    
     
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. E.C.G. Okhuizen, voorzitter, en mr. M.C.G.J. van Well en mr. N. Djebali, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
    
    
    De griffier,				De voorzitter,
    
    
    
    Uitgesproken in het openbaar op: 5 januari 2012
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.