ECLI:NL:RBLIM:2025:8514, Rechtbank Limburg, 25-06-2025, C/03/335458 / HA ZA 24-472
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beroep op non-conformiteit van een geleverde woning of dwaling ten aanzien van de toestand van de woning. Vordering wordt afgewezen omdat, gezien de toepasselijke bepalingen in de koopovereenkomst, geen sprake is van non-conformiteit of dwaling. Gesteld noch gebleken dat er sprake is van niet-kenbare gebreken die aan de weg staan aan het gebruik als woonhuis.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/335458 / HA ZA 24-472
    
    
    
      
        Vonnis van 25 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [eiser sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. B.A.L.H. Robijns,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. M.C. Molenaar.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,- de conclusie van antwoord,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het bericht van 15 mei 2025 met productie(s) van [eisers] ,
      - de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling door eiser sub 1 voorgedragen spreekaantekeningen,
      - de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling door mr. Molenaar voorgedragen spreekaantekeningen,- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 mei 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Deze zaak gaat over de woning met tuin gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagden] waren eigenaar van de woning. Zij hebben deze in 2022 te koop aangeboden voor € 399.500,00. Naar aanleiding daarvan hebben [eisers] de woning op 22 en 26 september 2022 bezichtigd. Daarna heeft in opdracht van [eisers] een bouwtechnische keuring plaatsgevonden door Vereniging Eigen Huis, waarvan een rapport is opgemaakt. Vervolgens hebben [eisers] een bod van € 351.200,00 gedaan, dat door [gedaagden] is geaccepteerd.
      
    
    
      2.3.
      De schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is door partijen op 14 oktober 2022 getekend. 
      
    
    
      2.4.
      De woning is door [gedaagden] aan [eisers] geleverd op 21 november 2022. Vanaf mei 2023 hebben [eisers] klachten geuit over de toestand van de woning, aanvankelijk via de verkoopmakelaar van [gedaagden]
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen - samengevat – dat de rechtbank:
      
      
        
          primair
        
      
      - [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 60.014,35, te vermeerderen met wettelijke rente, op grond van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst,
      
      
        
          subsidiair:
        
      
      - de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, in die zin dat de koopprijs met € 60.014,35 wordt verminderd,
      - [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 60.014,35,
      
      
        
          meer subsidiair:
        
      
      - de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt, in die zin dat de koopprijs met € 60.014,35 wordt verminderd,
      - [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 60.014,35,
      
      
        
          in alle gevallen:
        
      
      - [gedaagden] veroordeelt tot betaling van een, niet nader geduid, bedrag ter hoogte van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente,
      - [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] voeren verweer.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst?
      
    
    
    
      4.1.
      Zowel de primaire als de subsidiaire vordering is gebaseerd op de stelling dat de woning bij levering niet voldeed aan hetgeen partijen overeen zijn gekomen. [eisers] stellen namelijk dat de woning non-conform was en dat [gedaagden] om die reden tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Om die reden zouden [gedaagden] schadevergoeding verschuldigd zijn (primaire vordering) dan wel zou de koopovereenkomst deels moeten worden ontbonden en [gedaagden] – kennelijk – op grond van de daaruit voorvloeiende ongedaanmakingsverbintenis aan [eisers] een deel van de koopsom terug moeten betalen (subsidiaire vordering). [gedaagden] hebben zich verweerd, daarbij onder meer stellend dat er geen sprake is – laat staan: was - van gebreken die voor hun rekening komen.
      
    
    
      4.2.
      Bij de beoordeling van genoemde stelling van [eisers] moet worden betrokken wat partijen zijn overeengekomen over de conformiteit. De koopovereenkomst bepaalt daarover, voor zover nu van belang, het volgende:
      
      
        ‘artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
      
    
    
      6.1.
      De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...). Koper aanvaardt deze staat (...).
    
    
      6.3.
      
        De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
        	(...) 
        	Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (...)
      
      
      
        
          artikel 20 Nadere afspraken
        
        (...)
      
    
    
      20.2.
      
        Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 95 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van ouderdom voor rekening en risico van koper.’
      
      
    
    
      4.3.
      Uit de hiervoor geciteerde bepalingen uit de koopovereenkomst volgt onder meer dat [eisers] de woning hebben aanvaard met alle gebreken waarmee het ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst behept was. Dit betekent dat als er gebreken blijken te zijn, dat in beginsel niet leidt tot non-conformiteit. Dat is anders als het gebreken zijn die aan het gebruik van het gekochte als woonhuis in de weg staan. Daarvan is sprake als in de woning niet kan worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, rekening houdend met de ouderdom van de woning. [gedaagden] staan ervoor in dat dergelijke gebreken er niet zijn, wat betekent dat er sprake is van non-conformiteit als daarvan wel sprake is, behalve als die gebreken aan [eisers] bekend waren of voor hen kenbaar waren. Uit de in artikel 20.2. opgenomen ouderdomsclausule volgt, in ieder geval, dat bij de vraag naar de conformiteit rekening moet worden gehouden met het feit dat de woning bij levering al oud was.
      
      
        Uit het voorgaande volgt ook dat het, bij de beoordeling van het geschil over de conformiteit zoals dat aan de rechtbank is voorgelegd, niet relevant is of [gedaagden] wisten van eventuele gebreken. Zij staan in voor het ontbreken van niet bekende of kenbare gebreken die het voorgenomen gebruik van het verkochte verhinderen en zijn niet aan te spreken op andere gebreken, of zij daarvan wisten of niet. Op wat partijen hebben gesteld over (het ontbreken van) wetenschap aan de zijde van [gedaagden] , gaat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep op non-conformiteit dan ook niet in.
      
      
    
    
      4.4.
      Uit de dagvaarding gecombineerd met de nader ter mondelinge behandeling gegeven toelichting blijkt dat [eisers] aan hun standpunt over de non-conformiteit de volgende gestelde gebreken ten grondslag leggen:
      - de meterkast/groepenkast in de garage van de woning voldeed niet aan de eisen en was gevaarlijk,
      - de stenen zuiltjes die in de voortuin staan waren ernstig beschadigd als gevolg van de begroeiing met klimplanten,
      - er was sprake van achterstallig onderhoud van de tuin en vier bomen verkeerden in een dusdanig slechte toestand dat ze gerooid moesten worden,
      - er is sprake van ernstige vochtdoorslag in de garage, waardoor deze niet bruikbaar is als hobbyruimte,
      - verschillende thermostatische radiatorkranen konden niet worden dichtgedraaid, waardoor [eisers] zijn geconfronteerd met een hoge gasrekening.
      
    
    
      4.5.
      
        [eisers] hebben niet gesteld dat de gestelde gebreken verhinder(d)en dat de woning kan of kon worden gebruikt als woonhuis. Alleen al om die reden kunnen zij – gegeven het hiervoor onder 4.3. weergegeven toetsingskader – in hun standpunt over de conformiteit niet worden gevolgd. Ten overvloede gaat de rechtbank nog kort in op de gestelde gebreken.
      
      
        4.5.1.
        Ten aanzien van de meterkast/groepenkast geldt dat, gegeven het feit dat deze in de garage was gesitueerd en klaarblijkelijk niet nodig was voor een goed werkende elektravoorziening als zodanig, niet kan worden aangenomen dat het niet (goed) functioneren ervan aan het gebruik van het gekochte als woning in de weg stond. [eisers] hebben weliswaar gesteld dat de aangetroffen situatie ook gevaarlijk was, maar hebben dat niet onderbouwd. Zij hebben enkel verwezen naar een verklaring van een elektricien, waarin niets staat over gevaar bij het handhaven van de bestaande situatie.
        
      
      
        4.5.2.
        Dat stenen zuiltjes in de voortuin beschadigd zijn door begroeiing, staat vanzelfsprekend niet in weg aan het gebruik van het verkochte als woning. Ook betreft het een bij het sluiten van de koopovereenkomst kenbare situatie.
        
      
      
        4.5.3.
        Ten aanzien van het onderhoud in de tuin geldt hetzelfde als voor de stenen zuiltjes.
        
      
      
        4.5.4.
        Ten aanzien van het vocht in de garage, kan evenmin worden vastgesteld of aangenomen dat het in de weg staat aan het gebruik van het verkochte als woonhuis. [eisers] hebben niet gesteld dat het kennelijk door hen gewenste gebruik als hobbyruimte door hen voorafgaand of bij het sluiten van de overeenkomst kenbaar is gemaakt aan [gedaagden] , laat staan dat zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten dat de garage daarvoor geschikt was. [gedaagden] hebben overigens ook onweersproken gesteld dat het gebruik als garage – dus om auto’s te parkeren – niet gehinderd wordt door de gestelde vochtdoorslag. Bovendien hebben [gedaagden] onweersproken gesteld dat de vochtdoorslag daarin zichtbaar was ten tijde van de bezichtigingen, zodat het een kenbare situatie was.
        
      
      
        4.5.5.
        Het gestelde probleem met de radiatorkranen staat vanzelfsprekend niet in de weg aan het gebruik van het verkochte als woning.
        
      
    
    
      4.6.
      De slotsom is dat het beroep van [eisers] op non-conformiteit niet slaagt en om die reden de primaire en subsidiaire vordering moeten worden afgewezen. Op de niet besproken verweren van [gedaagden] , hoeft niet meer te worden ingegaan.
      
      
        
          Dwaling?
        
      
      
    
    
      4.7.
      Aan hun beroep op dwaling hebben [eisers] ten grondslag gelegd dat zij, mede gelet op hun uitdrukkelijk gedane uitlatingen over de verwachtingen over de woning, de woning niet gekocht hadden als er constructieve grote veranderingen aan gedaan moesten worden. Zij stellen dat [gedaagden] dat ook wisten, in die zin dat hen is meegedeeld dat [eisers] slechts cosmetische verbeteringen zouden willen uitvoeren. Volgens [eisers] hebben [gedaagden] hun mededelingsplicht verzaakt door hen niet te informeren over de gebreken.
      
    
    
      4.8.
      
        [gedaagden] betwisten dat [eisers] hen hebben gezegd slechts cosmetische verbeteringen te willen uitvoeren. Daaraan hebben zij toegevoegd dat [eisers] dat ook niet konden verwachten. In dat kader verwijzen zij onder meer naar de door hen ten behoeve van [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst ingevulde vragenlijst, waarin onder andere melding wordt gemaakt van vochtdoorslag, scheuren in gevels, schimmelvorming en verouderde verwarmings- en elektra installaties. Ook wijzen zij op de – in de ouderdomsclausule benadrukte – ouderdom van de woning en het feit dat [eisers] € 48.000,00 onder de vraagprijs hebben geboden en daarvoor hebben gekocht. Verder voeren zij aan dat bij [eisers] bekend was dat de woning door [gedaagden] enkel als tweede woning in het weekend werd gebruikt en recent niet meer was onderhouden. [gedaagden] stellen tot slot dat zij over de staat van de woning hebben meegedeeld wat hen daarover bekend was.
      
    
    
      4.9.
      Met het bepaalde in de artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst is een beroep op dwaling door [eisers] geblokkeerd ten aanzien van gebreken die niet in de weg staan aan het gebruik van het verkochte als woonhuis en/of die bekend of kenbaar waren. Onder verwijzing naar het onder 4.5.1 tot en met 4.5.5 overwogene, oordeelt de rechtbank dat de door [eisers] gestelde gebreken daarom niet aan een succesvol beroep op dwaling ten grondslag kunnen worden gelegd. 
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank merkt verder op dat [eisers] ook afgezien van het bepaalde in de artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst uiteraard niet kunnen hebben gedwaald ten aanzien van feiten en omstandigheden die hen bekend waren. Als het gaat om kenbare feiten en omstandigheden, moet een eventuele dwaling voor hun rekening blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Ook daarom kan een beroep op dwaling niet worden gegrond op de klachten over de stenen zuiltjes, de onderhoudstoestand van de tuin en de vochtoverlast in de garage.
      
    
    
      4.11.
      Meer in het algemeen – en ook afgezien van de bepalingen in de koopovereenkomst – geldt dat voor een beroep op dwaling is vereist dat [gedaagden] begrepen of moesten begrijpen dat het aangehaalde punten voor [eisers] van doorslaggevend belang waren bij het aangaan van de koopovereenkomst (onder de overeengekomen voorwaarden). Ook los van het feit dat [gedaagden] enige wetenschap van gebreken hebben betwist, hebben zij gemotiveerd betwist dat zij moesten begrijpen dat de nu geuite klachten voor [eisers] doorslaggevend waren, ook gezien hetgeen hen over de woning bekend was. [eisers] zijn daar niet meer concreet op ingegaan, zodat ook dit een reden is waarom een beroep op dwaling niet kan slagen. Tot slot merkt de rechtbank op dat [eisers] hun stelling baseren op de noodzaak van ‘constructieve grote veranderingen’ terwijl zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan worden aangenomen dat hetgeen waarover [eisers] klagen noopt(e) tot dergelijke veranderingen.
      
    
    
      4.12.
      Ook de meer subsidiaire vordering moet dus worden afgewezen.
      
      
        
          Tot slot
        
      
      
    
    
      4.13.
      Met het afwijzen van de hoofdvorderingen, komt vast te staan dat er ook geen basis is voor veroordeling van [gedaagden] in buitengerechtelijke incassokosten, nog afgezien van het feit dat de vordering van [eisers] op dat punt niet deugdelijk is onderbouwd omdat er geen bedrag wordt genoemd.
      
    
    
      4.14.
      
        [eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.428,00
              
              
                (2 punten × € 1.214,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.931,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.931,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op
        25 juni 2025.
      
    
  
  
     Productie 5 van [eisers]
  
  
     Productie 1 van [gedaagden]
  
  
     Productie 8 van [eisers]
  
  
     Productie 3 van [eisers]