ECLI:NL:RBOBR:2025:266, Rechtbank Oost-Brabant, 24-01-2025, 22/1161 en 23/1380
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Eiseres is huurder van een sociale huurwoning en is het niet eens met de WOZ-waarde van haar woning. De rechtbank beoordeelt of zij belang heeft bij een beoordeling van de WOZ-waarde. Die heeft zij, omdat de WOZ-waarde mede van belang is voor de mate van huurverhoging en de in rekening te brengen maximale huurprijs. De WOZ-waarde is naar het oordeel van de rechtbank te hoog vastgesteld.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummers: SHE 22/1161 en 23/1380
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats 1] , eiseres
    (gemachtigde: [naam] ,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigden: A.L.M. Keeris en P. van Haren).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen twee uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 mei 2022 en 11 mei 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de huurwoning van eiseres aan de [adres] in [woonplaats 1] (de woning) met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 255.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en voor het kalenderjaar 2022. Deze beschikking is aan eiseres bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 26 februari 2023 vastgesteld op € 288.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar 2023. Ook deze beschikking is aan eiseres bekendgemaakt.
      
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen beide beschikkingen bezwaar gemaakt. 
      
    
    
      1.4.
      Met de uitspraken op bezwaar van 10 mei 2022 en 11 mei 2023 (bestreden uitspraken) heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de waarden van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.5.
      Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraken beroepen ingesteld. 
      
    
    
      1.6.
      Het beroep tegen de bestreden uitspraak van 10 mei 2022 is geregistreerd onder het nummer SHE 22/1161. De heffingsambtenaar heeft op dit beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft een aanvullend stuk ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      De rechtbank heeft het beroep met het nummer SHE 22/1161 behandeld op de zitting van 10 april 2024. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst. 
      
    
    
      1.8.
      Eiseres heeft een aanvullend stuk van 27 april 2024 ingezonden. 
      
    
    
      1.9.
      Het beroep tegen de bestreden uitspraak van 11 mei 2023 is geregistreerd onder het nummer SHE 23/1380. De heffingsambtenaar heeft ook op dit beroep gereageerd met een verweerschrift. Eiseres heeft een aanvullend stuk ingediend. 
      
    
    
      1.10.
      De rechtbank heeft het beroep met het nummer SHE 23/1380 behandeld op de zitting van 15 mei 2024. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst. 
      
    
    
      1.11.
      Eiseres heeft in beide beroepszaken een aanvullend stuk van 17 mei 2024 ingediend.
      
    
    
      1.12.
      De rechtbank heeft de behandeling van de beroepen op 26 november 2024 voortgezet. De rechtbank heeft de beroepen gevoegd behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden van de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiseres is huurder van de woning. Zij huurt deze van Wooninc. Het gaat om een sociale huurwoning. Bij de woning horen twee schuren en een stuk grond.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. Eiseres is het niet eens met de WOZ-waarde van de woningen voor de kalenderjaren 2022 en 2023 en vindt dat deze te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank beoordeelt allereerst of de beroepen ontvankelijk zijn. Pas als dat zo is, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarden van de woning.
    
    
      
        Over de ontvankelijkheid van de beroepen
      
    
    
    4. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 20 maart 2020 bepaald dat dient te worden aangenomen dat als aan iemand een WOZ-beschikking bekend is gemaakt, hij bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft.
    
    
      4.1.
      In zijn arrest van 8 maart 2024 heeft de Hoge Raad hierop een uitzondering gemaakt. Deze uitzondering is van toepassing als uit de feiten volgt dat de gebruiker van een woning door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen. In zo’n geval moet, als beroep is ingesteld, dat beroep niet-ontvankelijk worden verklaard als de indiener daarbij geen belang heeft. Het belang ontbreekt als het instellen van het beroep, ongeacht de gronden waarop dat beroep steunt, de indiener niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht.
      
    
    
      4.2.
      Het komt er in deze beroepen dus op neer of een verlaging van de WOZ-waarden eiseres in een betere positie zou brengen. Alleen dan zijn de beroepen ontvankelijk.
      
    
    
      4.3.
      Eiseres voert aan dat het arrest van de Hoge Raad van 8 maart 2024 pas bekend is geworden nadat zij de beroepen had ingesteld. Toepassing van het arrest zou volgens haar neerkomen op een wijziging van de spelregels op het moment dat het spel al begonnen is. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De rechtbank moet bij het doen van deze uitspraak beoordelen of eiseres een belang heeft. Daarnaast is het zo dat de Hoge Raad de ‘nieuwe lijn’ heeft ingezet vanwege voortschrijdende, verbeterde inzichten. In het arrest van 8 maart 2024 is overwogen dat de ‘oude’ lijn op praktische problemen stuitte. Gelet hierop vindt de rechtbank het logisch dat de ‘nieuwe’ lijn ook in deze zaak wordt toegepast. 
      
    
    
      4.4.
      Eiseres betoogt ook dat het arrest van 8 maart 2024 geen juridische waarde heeft. Het is namelijk geen uitspraak op een (hoger) beroep en bovendien is het arrest niet in de Staatscourant gepubliceerd. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De Hoge Raad is in Nederland de hoogste rechter in belastingzaken. Arresten als die van 8 maart 2024 zijn essentieel voor de rechtseenheid in Nederland. Een arrest hoeft ook niet in de Staatscourant te worden gepubliceerd.
      
    
    
      4.5.
      Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij om meerdere redenen belang heeft bij een verlaging van de WOZ-waarden. De heffingsambtenaar is het daar niet mee eens. De rechtbank zal hieronder beoordelen of eiseres bij een verlaging van de WOZ-waarden een belang heeft. 
      
      
        
          Andere heffingen
        
      
      
      
        5. Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij belang heeft bij een verlaging van de WOZ-waarden, omdat de hoogte van andere lokale heffingen is gekoppeld aan de hoogte van de WOZ-waarde, zoals afvalstoffenheffing, waterschapsbelasting en rioolheffing. De rechtbank volgt eiseres hierin niet vanwege het volgende. 
      
      
    
    
      5.1.
      Voor de reinigingsheffingen in de gemeente Oirschot geldt de WOZ-waarde niet als maatstaf van heffing. Dit is ook niet het geval voor de rioolheffing.
      
    
    
      5.2.
      Het Waterschap De Dommel heft een watersysteemheffing in de gemeente Oirschot. Van deze heffingen is weliswaar de hoogte van de heffing voor gebouwde onroerende zaken afhankelijk van de WOZ-waarde, maar deze belasting wordt niet van huurders geheven. Voor de zuiveringsheffing en de verontreinigingsheffing geldt de WOZ-waarde niet als maatstaf van heffing.
      
      
        
          De staat van de woning
        
      
      
      
        6. Eiseres voert verder aan dat haar woning in een erbarmelijke staat verkeert. Als de WOZ-waarde van de woning wordt verlaagd tot een realistische waarde, zal Wooninc het achterstallige onderhoud moeten wegwerken om de door haar gewenste huur te kunnen ontvangen. 
      
      
    
    
      6.1.
      Dit maakt naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat eiseres belang heeft bij een lagere WOZ-waarde. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij aan de hand van een lagere WOZ-waarde kan afdwingen dat Wooninc achterstallig onderhoud wegwerkt. De rijksoverheid adviseert om bij slecht onderhoud door de verhuurder andere stappen te ondernemen. 
      
      
        
          De mate van huurverhoging
        
      
      
      
        7. Eiseres voert verder aan dat de mate van huurverhoging mede afhankelijk van de WOZ-waarde is. Naarmate de huurprijs een hoger percentage van de zogeheten ‘streefhuur’ is, is de jaarlijkse huurverhoging lager. De streefhuur wordt mede op basis van de WOZ-waarde vastgesteld. 
      
      
    
    
      7.1.
      Uit een door eiseres verstrekte brief van Wooninc van 28 april 2020 blijkt dat de streefhuur van de woning op dat moment € 663,40 was. Eiseres kreeg per 1 juli 2020 een huurverhoging van 5%: vanaf die datum betaalde zij € 419,72. Uit een door eiseres bijgevoegde brochure van Wooninc blijkt dat de streefhuur de huur is die past bij de kwaliteit van de woning. Deze wordt vastgesteld met een puntensysteem: de woningwaardering. Uit de brochure blijkt verder dat de huurverhoging per 1 juli 2020 5% bedroeg voor huurders met een huurprijs die lager dan 68% van de streefhuur was. Als dat laatste percentage hoger is, is de procentuele huurverhoging lager. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank is na raadpleging van de website van Wooninc gebleken dat voor alle huurders per 1 juli 2022 eenzelfde huurverhogingspercentage is toegepast. Uit de website blijkt niet wat de huurverhoging per 1 juli 2023 was. Eiseres stelt, zo begrijpt de rechtbank, dat de huurverhoging per 1 juli 2023 weer wel afhankelijk was van de verhouding tussen de streefhuur en de huurprijs. De gemachtigden van de heffingsambtenaar hebben verklaard dat zij contact hebben opgenomen met Wooninc en de vraag hebben gesteld wat het effect van een WOZ-verlaging zou zijn, maar dat Wooninc die vraag niet kon beantwoorden. Verder stellen zij zich op het standpunt dat de WOZ-waarde voor het jaar 2023 geen invloed zou kunnen hebben op de mate van huurverhoging per 1 juli 2023, omdat de huurprijs die eiseres betaalt, ruim onder de streefhuur ligt en een verlaging van de WOZ daarop slechts een beperkt effect heeft. Zij hebben dit standpunt echter niet aan de hand van een berekening inzichtelijk gemaakt. Mede omdat eiseres een veel lagere waarde bepleit (€ 190.000) lag het op de weg van de heffingsambtenaar om dat te doen. Gelet hierop houdt de rechtbank het ervoor dat de bepleite verlaging van de WOZ-waarde voor het jaar 2023 mee bepalend kan zijn voor de mate van huurverhoging per 1 juli 2023. 
      
      
        
          De maximale huurprijs
        
      
      
      8. Eiseres wijst verder op stukken waaruit blijkt dat de maximale huurprijs van sociale huurwoningen voor een deel afhankelijk van de WOZ-waarde is. Tussen partijen is niet in geschil dat het verschil tussen de maximale huurprijs en de huur die eiseres in 2022 en 2023 betaalde fors is. Eiseres stelt zich echter op het standpunt dat de WOZ-waarde voor de jaren 2022 en 2023 € 190.000 zou moeten bedragen, wat een aanzienlijke vermindering zou zijn van de voor deze jaren vastgestelde WOZ-waarden. De heffingsambtenaar heeft geen berekening verstrekt waaruit blijkt dat een dergelijke WOZ-verlaging ertoe leidt dat de maximale huurprijs boven de betaalde huur blijft. Het lag op de weg van de heffingsambtenaar om dat te doen (zie rechtsoverweging 7.2). Gelet hierop houdt de rechtbank het ervoor dat de bepleite verlaging van de WOZ-waarde voor de jaren 2022 en 2023 van invloed kan zijn op de huur die eiseres betaalt, gelet op de maximale huurprijs die in rekening mag worden gebracht. 
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
      9. Het voorgaande leidt tot de tussenconclusie dat eiseres voor de jaren 2022 en 2023 een belang heeft bij een lagere WOZ-waarde. De WOZ-waarde kan voor beide jaren via de maximale huurprijs van invloed zijn op de hoogte van de huur. Voor het jaar 2023 kan de WOZ-waarde van invloed zijn op de mate van huurverhoging. 
      
    
    
      9.1.
      De beroepen zijn dus ontvankelijk. De rechtbank beoordeelt hierna de hoogte van de WOZ-waarden voor de jaren 2022 en 2023. 
      
      
        
          Over de WOZ-waarden
        
      
      
      10. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd.
      
      
        
          De WOZ-waarde voor het jaar 2022
        
      
      
      11. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix met bijlagen. Met die waardematrix, opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris, is de waarde getaxeerd op de gelijkluidende WOZ-waarde van € 255.000. Eiseres vindt dat de waarde € 190.000 moet zijn.
      
      12. Eiseres voert aan dat het schuurtje met het zadeldak los van de grond staat en ten onrechte als bouwwerk wordt aangemerkt bij de waardering. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Waar het hier om gaat, is de vraag of het schuurtje een onroerende zaak is. Dit is het geval als het schuurtje duurzaam met de grond is verenigd. Duurzaam betekent: naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Tussen partijen is niet in geschil dat dit het geval is, zolang eiseres in de woning woont. Dit betekent dat het schuurtje meetelt voor de WOZ-waarde van de woning. Eiseres heeft de objectafbakening en de overige objectkenmerken van de woning niet aan de orde gesteld. Van een onjuiste objectafbakening is ook de rechtbank niet gebleken. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van wat daarover is opgenomen in de waardematrix.
      
      13. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] alle gelegen in [woonplaats 1] . De waardeonderbouwing is opgenomen in de waardematrix. Het zijn evenals de woning van eiseres rijwoningen, die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. Dat de vergelijkingsobjecten in een overspannen markt verkocht zijn, maakt niet dat deze niet gebruikt kunnen worden om de waarde te onderbouwen. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn immers op de markt tot stand gekomen en het is niet gebleken dat deze prijzen niet marktconform zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix onderbouwd dat deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn onder ander wat betreft type, ligging, bouwjaar, uitstraling en woonoppervlak. 
      
    
    
      13.1.
      Eiseres voert aan dat de vergelijkingsobjecten, die alle koopwoningen zijn, volledig aan de eisen van de tegenwoordige tijd zijn aangepast en daarmee aanzienlijk in waarde zijn gestegen. Eiseres voert hiermee aan, zo begrijpt de rechtbank, dat de vergelijkingsobjecten niet goed met haar woning te vergelijken zijn. Dit betoog slaagt niet. Dat eiseres een huurwoning heeft, betekent niet dat haar woning niet goed is te vergelijken met een koopwoning. De heffingsambtenaar moet natuurlijk wel rekening houden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dat is in de waardematrix ook gedaan. Wat eiseres over die objecten stelt, gaat overigens slechts voor een deel op. Van de vergelijkingsobjecten heeft alleen het object [adres] voor de factoren  kwaliteit en onderhoud een bovengemiddelde score gekregen. Van de overige twee objecten zijn de scores op zijn hoogst gemiddeld. 
      
      
        14.	Eiseres voert aan dat haar woning in een slechte staat verkeert. Zo is de woning vochtig, tochtig en onvoldoende geïsoleerd. In dit verband wijst zij ook op de bevindingen van een binnenklimaatscan. Verder is de woning ook aan de buitenzijde slecht onderhouden. Ten onrechte hebben taxateurs geen bezoek gebracht aan de woning. 
      
      
    
    
      14.1.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat met deze omstandigheden voldoende rekening is gehouden. De woning heeft een matige kwaliteit en onderhoudsstaat. Over de binnenklimaatscan brengt de heffingsambtenaar naar voren dat deze op 9 april 2022 is uitgevoerd. Daarom kunnen de bevindingen daarvan niet op waardepeildatum 1 januari 2021 met toestandspeildatum 1 januari 2022 worden meegenomen. De heffingsambtenaar stelt zich verder op het standpunt dat de woning niet hoefde te worden bezocht. De heffingsambtenaar wijst erop dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer en dat het voorschrijven van een verplichte inpandige opname daarbij niet past. 
      
    
    
      14.2.
      De rechtbank onderschrijft het standpunt van de heffingsambtenaar dat de woning niet hoefde te worden bezocht. Tot het doen uitvoeren van een inpandige opname kan aanleiding bestaan indien onduidelijkheid bestaat over bepaalde kenmerken van het object of als tussen de heffingsambtenaar en eiseres in geschil is welke kenmerken een object heeft. Deze situaties doen zich hier echter niet voor. Bovendien heeft eiseres foto’s van haar woning ingediend. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar erkent dat de woning een matige kwaliteit en onderhoudsstaat heeft. In de waardematrix is het voorgaande tot uitdrukking gebracht door aan de factoren kwaliteit, onderhoud en voorzieningen een score 2 toe te kennen, waar een score 3 ‘gemiddeld’ betekent. De rechtbank is niet gebleken dat deze score onjuist is. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat aan onderhoud pas een score 1 wordt toegekend als de woning bijna onbewoonbaar is. Niet gebleken is dat hiervan sprake is. Gelet hierop kan in het midden blijven of de bevindingen van de binnenklimaatscan in dit geding moeten worden meegenomen. De bevindingen van die scan brengen namelijk ook niet met zich dat de woning bijna onbewoonbaar is. 
      
      
        15.	Eiseres voert verder aan dat aan het schuurtje met het zadeldak in de waardematrix ten onrechte een waarde van € 3.240 is toegekend. Dit schuurtje heeft bij aankoop namelijk € 494 gekost. In dit verband brengt zij naar voren dat in het geding over de WOZ-waarde over het jaar 2021 tussen partijen niet in geschil was dat het schuurtje niets waard was. 
      
      
    
    
      15.1.
      Dit betoog slaagt. Op zichzelf mag de heffingsambtenaar zijn standpunt over de waarde van het schuurtje, dat hij heeft ingenomen in de WOZ-procedure over het jaar 2021, verlaten, mits hij dat voldoende motiveert. Daarin is hij niet geslaagd. Gelet op het aankoopbedrag van € 494 valt niet in te zien waarom het schuurtje een waarde van € 3.240 zou vertegenwoordigen.
      
      16. Eiseres voert ook aan dat de WOZ-waarde voor het jaar 2022 exorbitant is gestegen in vergelijking met het jaar daarvoor, namelijk met 25%. Dit betoog slaagt niet. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingtijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Voorts kan aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen of in de regio geen doorslaggevende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
      
      17. Wat onder 15.1 is overwogen, betekent dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast is geslaagd. 
      
      
        
          De WOZ-waarde voor het jaar 2023
        
      
      
      18. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix met bijlagen. Met die waardematrix, opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris, is de waarde getaxeerd op de gelijkluidende WOZ-waarde van € 288.000. Eiseres vindt dat de waarde € 190.000 moet zijn.
      
      19. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle gelegen in [woonplaats 1] . De waardeonderbouwing is opgenomen in de waardematrix. Het zijn evenals de woning van eiseres rijwoningen, die zijn verkocht binnen een jaar van de waardepeildatum. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix onderbouwd dat deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn onder ander wat betreft type, ligging, bouwjaar, uitstraling en woonoppervlak.
      
      20. De rechtbank stelt vast dat de geschilpunten dezelfde zijn als bij de WOZ-waarde voor het jaar 2022. De rechtbank ziet geen aanleiding om voor het jaar 2023 tot een ander oordeel te komen. Ook in deze waardematrix is aan het schuurtje een waarde van € 3.240  toegekend. Dat betekent dat de heffingsambtenaar, gelet op wat onder 15.1 is overwogen over het schuurtje, niet in zijn bewijslast is geslaagd. 
      
      
        
          Conclusies voor de WOZ-waarden
        
      
      
      21. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres vindt dat de waarde voor beide jaren € 190.000 moet zijn. Zij heeft echter geen relevante stukken ingebracht ten aanzien van de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die de door haar bepleite waarde onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde niet te laag is.  
      
      22. Omdat geen van beide partijen in de van hen verlangde bewijslast is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 250.000 voor het jaar 2022 en op € 283.000 voor het jaar 2023. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      23.	De beroepen zijn ontvankelijk en gegrond. De bestreden uitspraken zullen worden vernietigd voor zover deze zien op de WOZ-waarden. De WOZ-waarden van de woning zullen worden verlaagd. Eiseres krijgt ook de griffierechten terug. Zij krijgt ook een vergoeding van haar proceskosten, namelijk de reiskosten wegens het bijwonen van de zitting. Deze worden begroot op € 46,14 (reiskosten per keer € 15,38, per openbaar vervoer, tweede klasse). De overige geclaimde kosten zoals portokosten komen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      -verklaart de beroepen gegrond;
      -vernietigt de uitspraak op bezwaar van 10 mei 2022 voor zover daarbij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 255.000;
      -stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022, vast op € 250.000;
      -vernietigt de uitspraak op bezwaar van 11 mei 2023 voor zover daarbij de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023 is vastgesteld op € 288.000;
      -stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022, voor het kalenderjaar 2023, vast op € 283.000;
      -bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraken op bezwaar;
      -bepaalt dat de heffingsambtenaar de griffierechten van in totaal € 100 aan eiseres moet vergoeden;
      -veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
      € 46,14.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 januari 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken.
  
  
     Te vinden op www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2020:467.
  
  
     ECLI:NL:HR:2024:238.
  
  
     Zie de Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Oirschot op de heffing en invordering van reinigingsrechten, te raadplegen op www.overheid.nl. Deze wordt jaarlijks vastgesteld. 
  
  
     Zie de Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Oirschot op de heffing en invordering van rioolheffing. Ook deze wordt jaarlijks vastgesteld.
  
  
     Zie artikel 2 en 3 van de Verordening watersysteemheffing Waterschap De Dommel, jaarlijks vastgesteld.
  
  
     Zie de Verordening zuiveringsheffing Waterschap De Dommel en de Verordening verontreinigingsheffing Waterschap De Dommel, jaarlijks vastgesteld. 
  
  
     www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/hoe-zorg-ik-ervoor-dat-de-verhuurder-slecht-onderhoud-aanpakt
  
  
     Zie de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 20 augustus 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2349.
  
  
     Zie de uitspraak van deze rechtbank van 7 december 2022 in het geding tussen partijen over de WOZ-waarde voor het jaar 2021.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 2 september 2015, ECLI:NL:CRVB:2015:3005.