ECLI:NL:RBROT:2025:9641, Rechtbank Rotterdam, 25-07-2025, 11007278 CV EXPL 24-8124
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Huurder stelt dat afspraak is gemaakt om huurprijs te verlagen vanwege de staat van het gebouw. Huurder mag die afspraak bewijzen. Nadat verhuurder kort geding tot ontruiming was gestart, heeft huurder het gehuurde, voordat de zaak werd behandeld, ontruimd. Gang van zaken moet zo worden uitgelegd dat verhuurder heeft ingestemd met eindigen huurovereenkomst op dat moment. Sloten van het gehuurde zijn op dat moment vervangen. Geen verrekening van gestelde tegenvorderingen van huurder op verhuurder (geen eis in reconventie ingesteld).

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11007278 CV EXPL 24-8124
    
    
    
      datum uitspraak: 25 juli 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      eiser, 
      gemachtigde: mr. F.J. Ringnalda,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Rotterdamse Grond B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigden: mr. C.J.M. Stubenrouch en mr. P.S. Jonker.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘Rotterdamse Grond’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 maart 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte overlegging producties van [eiser] van 16 mei 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte overleggen aanvullende producties van Rotterdamse Grond van 16 mei 2025, met bijlagen;
        
        
          de akte overlegging aanvullende productie tevens wijziging eis van [eiser], met bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser];
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Rotterdamse Grond.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 16 mei 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiser] aanwezig, bijgestaan door mr. Ringnalda. Namens Rotterdamse Grond was aanwezig [naam 1], bijgestaan door mr. Jonker.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      Tussen [eiser] (als verhuurder) en Rotterdamse Grond (als huurder) heeft een huurovereenkomst bestaan voor een kantoorruimte (een onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW). De huurovereenkomst was aangegaan voor de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2019. Bij brief van 31 mei 2019 heeft [eiser] de huurovereenkomst aan Rotterdamse Grond opgezegd per 31 december 2019. 
      
    
    
      2.2.
      Rotterdamse Grond is op enig moment gestopt met het betalen van de huurprijs. Volgens [eiser] had Rotterdamse Grond een huurprijs van € 5.137,50 per kwartaal moeten betalen; volgens Rotterdamse Grond is een nadere afspraak gemaakt waardoor de huurprijs vanaf 1 april 2019 is bijgesteld naar € 500,- per maand. Ook dat laatste bedrag heeft Rotterdamse Grond niet betaald, omdat zij vindt dat [eiser] aan haar een schadevergoeding moet betalen en zij die kan verrekenen met haar betalingsverplichting. Die schadevergoeding zou [eiser] moeten betalen omdat het gehuurde niet meer geschikt was voor normaal gebruik en Rotterdamse Grond kosten heeft moeten maken om haar bedrijf (op een andere plaats) te kunnen blijven uitoefenen. Ook heeft zij kosten gemaakt om in december 2019 (versneld) te verhuizen naar een andere kantoorruimte.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] eist in deze procedure betaling van de huurachterstand, die volgens hem tot en met 31 december 2019 € 15.758,37 bedraagt. Daarnaast maakt hij aanspraak op rente (of subsidiair een contractuele boete wegens te laat betalen) en de werkelijk door hem gemaakte juridische kosten voor deze procedure. Rotterdamse Grond betwist dat sprake is van een huurachterstand en wijst er daarnaast op dat zij het gehuurde op 1 december 2019 (vrijwillig) heeft ontruimd, nadat [eiser] een kort geding was gestart waarin hij ontruiming vorderde, en dat [eiser] op 3 december 2019 de sloten van het gehuurde heeft vervangen, zodat Rotterdamse Grond daar geen gebruik meer van kon maken. Zij hoeft volgens haar daarom niet tot en met 31 december 2019 te betalen. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter oordeelt dat Rotterdamse Grond nog wel een bedrag aan huur aan [eiser] zal moeten betalen. Hij kan echter nog niet vaststellen hoe hoog dit bedrag is, omdat hij niet kan vaststellen welke huurprijs vanaf 1 april 2019 tussen partijen heeft gegolden. Pas nadat daarover bewijslevering heeft plaatsgevonden, kan de kantonrechter die vraag beantwoorden. In dit vonnis zal wel op de andere discussiepunten worden beslist. 
      
      
        
          Rotterdamse Grond mag de hoogte van de huurprijs bewijzen
        
      
      
    
    
      2.5.
      Partijen verschillen van mening over de hoogte van de huurprijs vanaf 1 april 2019. [eiser] maakt aanspraak op een bedrag van € 5.137,50 per kwartaal. Dit bedrag volgt uit de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten. Rotterdamse Grond beroept zich echter op een nadere afspraak die zij met [eiser] zou hebben gemaakt en die inhoudt dat per 1 april 2019 de huurprijs zou worden verlaagd naar € 500,- per maand. Deze verlaging zou zijn afgesproken vanwege de staat van het gehuurde (althans het hele gebouw waarin het gehuurde zich bevond). Rotterdamse Grond heeft een door haar opgesteld verslag overgelegd van een gesprek dat op 14 maart 2019 heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft zij een verklaring overgelegd van de heer Zonneveld, een andere huurder in het gebouw, met wie [eiser] (ook) de afspraak zou hebben gemaakt dat de huurprijs werd verlaagd naar € 500,- per maand.
      
    
    
      2.6.
      
        De kantonrechter overweegt dat uit het door Rotterdamse Grond overgelegde gespreksverslag niet klip en klaar volgt dat een afspraak is gemaakt over een verlaging van de huurprijs. In haar e-mail van 9 maart 2019 doet Rotterdamse Grond weliswaar dit voorstel aan [eiser], maar in het verslag van het gesprek van 14 maart 2019 staat daarover het volgende:
        
          “Ten behoeve van het voorstel dat is gedaan door Rotterdamse Grond B.V. en Vijverborgh Beheer B.V. hebben [eiser] en [naam 2] aangegeven dat zij akkoord zijn. Wel geven zij aan dat zij een “ballotage” wensen binnen de VvE. (…)”
        
        Het is niet duidelijk dat met ‘het voorstel’ in het gespreksverslag wordt terugverwezen naar het voorstel over de huurprijs. [eiser] heeft erop gewezen dat uit de vermelding van Vijverborgh en de volgende zin over ballotage volgt dat het voorstel niet zag op de huurprijs, maar op de vraagprijs voor het appartementsrecht. 
      
      
    
    
      2.7.
      Aan een afspraak die [eiser] met huurder Zonneveld heeft gemaakt, kan Rotterdamse Grond geen rechten ontlenen. Uit het feit dat [eiser] met Zonneveld die afspraak heeft gemaakt kan op zich niet worden afgeleid dat het de bedoeling van [eiser] is geweest om met anderen dan Zonneveld dezelfde afspraak te maken.
      
    
    
      2.8.
      Omdat Rotterdamse Grond stelt dat een nadere afspraak is gemaakt over de hoogte van de huurprijs, dit een onderwerp is dat voor de uitkomst van de procedure van belang is en zij bewijs van haar stelling heeft aangeboden, zal de kantonrechter Rotterdamse Grond toelaten om te bewijzen dat zij met [eiser] heeft afgesproken dat de huurprijs per 1 april 2019 is verlaagd naar € 500,- per maand. De zaak wordt verwezen naar de in het dictum van dit tussenvonnis te noemen rolzitting, zodat Rotterdamse Grond zich kan uitlaten op welke manier zij dit bewijs wil leveren. 
      
      
        
          De huurovereenkomst is op 3 december 2019 geëindigd
        
      
      
    
    
      2.9.
      Om te kunnen bepalen welk bedrag aan huur Rotterdamse Grond nog aan [eiser] moet betalen, moet daarnaast worden vastgesteld tot welke datum die huur verschuldigd is. Ook daarover verschillen partijen van mening. Volgens [eiser] moet Rotterdamse Grond betalen tot de einddatum van de huurovereenkomst, dus 31 december 2019, ondanks dat zij het gehuurde eerder heeft ontruimd. Die ontruiming is uitgevoerd onder de dreiging van een kort geding vanwege de huurachterstand die Rotterdams Grond had laten ontstaan. Rotterdamse Grond vindt dat de betalingsverplichting eindigt op 1 december 2019, omdat zij het gehuurde toen heeft ontruimd.
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter oordeelt dat Rotterdamse Grond tot 3 december 2019 huur verschuldigd is aan [eiser]. Het uitgangspunt is dat huur verschuldigd is tot de einddatum van een huurovereenkomst, dus tot 31 december 2019. Een feitelijke ontruiming door de huurder maakt niet dat de huurbetalingsverplichting op dat moment stopt. Echter, die huurbetalingsverplichting stopt wel als uit de gang van zaken volgt dat de verhuurder heeft ingestemd met het eerder eindigen van de huurovereenkomst. De kantonrechter kwalificeert het handelen van [eiser] zo dat hij kennelijk heeft ingestemd met het eindigen van de huurovereenkomst per 3 december 2019.
      
    
    
      2.11.
      Van belang is dat Rotterdamse Grond weliswaar zelf heeft ontruimd, maar dat zij dit heeft gedaan onder de druk van kort geding dat [eiser] was gestart en waarin hij die ontruiming vorderde. Ook in dat kort geding stelde [eiser] zich op het standpunt dat Rotterdamse Grond een huurprijs van € 5.137,50 per kwartaal moest betalen, terwijl hij wist dat Rotterdamse Grond zich op een afwijkende afspraak en verrekening beriep, waardoor er volgens haar geen huurachterstand was. Desondanks meende hij dat er voldoende reden was om in kort geding, vooruitlopend op het oordeel in een bodemprocedure en terwijl de huurovereenkomst binnen afzienbare tijd sowieso zou eindigen, ontruiming van het gehuurde te vorderen. Nadat Rotterdamse Grond ‘vrijwillig’ had ontruimd per 1 december, heeft [eiser] de sloten van het gehuurde vervangen. Hij ging er dus vanuit dat Rotterdamse Grond geen aanspraak meer zou maken op nakoming van de huurovereenkomst, in die zin dat [eiser] het gehuurde weer ter beschikking zou moeten stellen. Dit alles maakt dat volgens de kantonrechter geen sprake van is dat [eiser] zijn verplichtingen als verhuurder heeft opgeschort, maar dat partijen (stilzwijgend) zijn overeengekomen de huurovereenkomst per 3 december 2019 te beëindigen. Daarom hoeft Rotterdamse Grond vanaf die datum geen huur meer te betalen. 
      
      
        
          Rotterdamse Grond mag niet verrekenen
        
      
      
    
    
      2.12.
      Rotterdamse Grond beroept zich erop dat [eiser] haar een schadevergoeding moet betalen en dat zij die verrekent met haar betalingsverplichting. Zij heeft gesteld dat er sprake was van gebreken aan het gehuurde en dat zij daardoor geen gebruik kon maken van het gehuurde voor de uitoefening van haar bedrijf. Zij zegt dat zij daarom de volgende kosten heeft moeten maken:
      
        
          het huren van vergaderruimte in de periode van 1 april tot en met 31 december 2019 om op een andere locatie dan het gehuurde te vergaderen;
        
        
          het huren van andere bedrijfsruimte in december 2019, voor een hogere huurprijs dan € 500,- per maand;
        
        
          het versneld moeten verhuizen vanwege de dreiging van het kort geding.
        
      
      Daarnaast stelt Rotterdamse Grond dat zij opdrachten is misgelopen. 
      
    
    
      2.13.
      Rotterdamse Grond heeft haar stellingen over de door haar geleden schade vrijwel niet onderbouwd. Zij heeft wel gesteld dat er gebreken aan het gehuurde kleefden en foto’s overgelegd, maar [eiser] heeft gemotiveerd betwist dat die foto’s laten zien dat het gehuurde inderdaad gebreken kende. Rotterdamse Grond heeft na die betwisting haar stellingen niet verder onderbouwd. Van de door haar in de spreekaantekeningen genoemde bedragen ontbreekt een onderbouwing met facturen. Voor vergoeding van extra huurkosten in december kan geen sprake zijn, nu de huurovereenkomst – zoals hiervoor beoordeeld – per 3 december 2019 met wederzijdse instemming is geëindigd. Bovendien staat (nog) niet vast dat de huurprijs over december 2019 € 500,- bedroeg.
      
    
    
      2.14.
      Dit alles maakt dat de kantonrechter de gegrondheid van het verrekeningsverweer van Rotterdamse Grond niet eenvoudig kan vaststellen. Rotterdamse Grond heeft geen reconventionele vordering ingesteld over de schade en ook geen huurprijsvermindering vanwege gebreken gevorderd. Daarom zal hij, met inachtneming van artikel 6:136 BW, de vordering van [eiser] tot betaling van de huurachterstand toewijzen, hoewel over de hoogte daarvan dus nog beslist moet worden. 
      
    
    
      2.15.
      Omdat de kantonrechter het verrekeningsverweer van Rotterdamse Grond al passeert op grond van artikel 6:136 BW, hoeft hij geen antwoord te geven op de vraag of [eiser] zich kan beroepen op het verrekeningsverbod in de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. 
      
      
        
          Wettelijke handelsrente wordt toegewezen
        
      
      
    
    
      2.16.
      Over de huurachterstand die zal worden toegewezen, moet Rotterdamse Grond de wettelijke handelsrente betalen, zoals [eiser] primair vordert. Het gaat om een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte en de wettelijke rente is een vergoeding wegens het niet nakomen van een primaire verplichting van de huurder om de huur tijdig te betalen. Daarom is de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW verschuldigd. 
      
      
        
          Geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd
        
      
      
    
    
      2.17.
      In het eindvonnis zullen bedragen aan [eiser] worden toegewezen. Hij heeft daarom ook recht op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Als vergoeding voor die kosten zal echter slechts € 40,- aan [eiser] worden toegewezen. Dit is het bedrag waarop hij recht heeft vanaf de dag na de uiterste betaaldatum (artikel 6:96 lid 4 BW). [eiser] heeft niet gesteld dat er buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Daarom bestaat geen recht op een hogere vergoeding.
      
      
        
          Bij proceskostenveroordeling geen werkelijke kosten verschuldigd
        
      
      
    
    
      2.18.
      Omdat [eiser] voor het grootste deel in het gelijk zal worden gesteld, ligt het voor de hand dat Rotterdamse Grond in het eindvonnis zal worden veroordeeld om de proceskosten van [eiser] te betalen. [eiser] maakt aanspraak op volledige vergoeding van de proceskosten en beroept zich daarvoor op artikel 17.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. In die bepaling is echter juist een uitzondering gemaakt voor proceskosten, zodat er geen contractuele grondslag is om Rotterdamse Grond te veroordelen de volledige proceskosten van [eiser] te betalen.
      
    
    
      2.19.
      Ook buiten de huurovereenkomst en de algemene bepalingen om is er geen reden om Rotterdamse Grond in de volledige proceskosten te veroordelen. De lat voor zo’n veroordeling ligt hoog en die lat wordt niet gehaald. Rotterdamse Grond heeft geen misbruik gemaakt van haar procesbevoegdheid. Daar komt nog bij dat het juist [eiser] is die in strijd heeft gehandeld met de regels van het procesrecht, door in de dagvaarding niets te vermelden over het verweer van Rotterdamse Grond tegen de gevorderde huurachterstand. Dit terwijl Rotterdamse Grond dit verweer al eerder heeft gevoerd, in meerdere procedures die [eiser] tegen Rotterdamse Grond is gestart. Artikel 21 Rv staat daarom (ook) in de weg aan een veroordeling van Rotterdamse Grond in de volledige proceskosten van [eiser]. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      draagt Rotterdamse Grond op om te bewijzen dat zij met [eiser] heeft afgesproken dat de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 april 2019 € 500,- per maand bedraagt;
      
      
        
          schriftelijk bewijs
        
      
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat als Rotterdamse Grond schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van 21 augustus 2025 om 11.30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
      
        
          getuigenbewijs
        
      
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat als Rotterdamse Grond getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven. De verhinderdata van de getuigen en beide partijen zullen in de loop van 2026 bij Rotterdamse Grond worden opgevraagd;
      
    
    
      3.4.
      wijst erop dat Rotterdamse Grond na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
      
      
        
          ander bewijs
        
      
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat als Rotterdamse Grond op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
      
    
    
      3.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
        51909