ECLI:NL:GHARL:2020:8013, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-10-2020, 19/00924
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2020-10-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    
    
      nummer 19/00924
      uitspraakdatum: 6 oktober 2020
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van 
    
    
    
      
        
          [X]
         te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 5 juni 2019, nummer Awb 18/2104, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 21 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 209.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd naar een bedrag van € 323,11.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslag gehandhaafd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 5 juni 2019 het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking verminderd naar een waarde van € 200.000, de bestreden aanslag dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten en de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht te vergoeden.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 1 september 2020 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B] .
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning, bouwjaar 1989, met een inhoud van circa 315 m³ en een kavel met een oppervlakte van 250 m². De onroerende zaak heeft verder een aangebouwde garage.
    
    
      2.2
      Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
      
    
    
      3.2
      Belanghebbende bepleit een waarde van € 193.500 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag OZB.
      
    
    
      3.3
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
    
      3.4
      Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
    
    
      4.2
      De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgesteld door [B] , gecertificeerd WOZ-taxateur, met bijbehorende matrix, waarin de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens zijn opgenomen van een vijftal referentieobjecten, die in de periode van 1 augustus 2016 tot en met 24 februari 2017 zijn verkocht, te weten: 
      - [b-straat] 27 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1990, met een inhoud van 403 m³, een kavel met een oppervlakte van 198 m² en een aangebouwde garage, op 1 augustus 2016 verkocht voor € 231.000;
      - [a-straat] 3 te [Z] , een tussenwoning, bouwjaar 1990, met een inhoud van 362 m³, een kavel met een oppervlakte van 138 m², en een berging/schuur, op 3 oktober 2016 verkocht voor € 195.000;
      - [c-straat] 80 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1989, met een inhoud van 400 m³, een kavel met een oppervlakte van 238 m², een carport en een berging/schuur, op 4 oktober 2016 verkocht voor € 235.000;
      - [d-straat] 11 te [Z] , een tussenwoning, bouwjaar 1989, met een inhoud van 272 m³, een kavel met een oppervlakte van 145 m² en een berging/schuur, op 3 januari 2017 verkocht voor € 173.500; 
      - [e-straat] 12 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1986, met een inhoud van 412 m³, een kavel met een oppervlakte van 217 m² en een garage, op 24 februari 2017 verkocht voor € 231.000.
      Voorts zijn ter indicatie in het taxatierapport nog de verkoopprijzen van de volgende referentieobjecten opgenomen:
      - [b-straat] 3 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1990, met een inhoud van 368 m³, een kavel met een oppervlakte van 195 m² en een berging/schuur, op 12 maart 2018 verkocht voor € 203.000; 
      - [f-straat] 1 te [Z] , een eindwoning, bouwjaar 1990, met een inhoud van 362 m³, een kavel met een oppervlakte van 239 m² en een berging/schuur en een carport, op 16 maart 2018 verkocht voor € 239.000; 
      - [d-straat] 27 te [Z] , een tussenwoning, bouwjaar 1989, met een inhoud van 296 m³, een kavel met een oppervlakte van 140 m² en een berging/schuur, op 11 juni 2018 verkocht voor € 219.000,-.
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de bovengenoemde referentieobjecten op te voeren, nu met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft erop gewezen dat de analyse van de transactiegegevens van de referentie-objecten op deelpunten vragen oproept, maar dat doet er, naar het oordeel van het Hof, niet aan af dat de totale waarde van de onroerende zaak op basis van de transactiegegevens van deze referentie-objecten een goed beeld geven van de waarde van de onroerende zaak in zijn geheel. Naar het oordeel van het Hof, is met de relevante verschillen voldoende rekening gehouden. 
    
    
      4.4
      Alle door de heffingsambtenaar opgevoerde referentie-objecten zijn verkocht binnen een half jaar voor of na de waardepeildatum. Anders dan belanghebbende meent, liggen de verkoopdata voldoende dicht bij de waardepeildatum.
    
    
      4.5
      Belanghebbende heeft er voorts op gewezen dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de nabijgelegen [g-straat] en spoorlijn, mede door het ontbreken van een afdoende geluidswal (de bestaande geluidswal is verzakt en te laag), waardoor geluids- en trillingshinder wordt ondervonden door onder meer het steeds drukker wordende weg- en treinverkeer. Objectief gesproken worden de normen uit de Wet geluidshinder ruim overschreden. De heffingsambtenaar betwist niet dat sprake is van geluidsoverlast. Naar het oordeel van het Hof, blijkt uit de stukken van het geding voldoende dat ook de opgevoerde referentie-objecten, gelet op hun ligging ten opzichte van spoorlijn en [g-straat] , geluidshinder ervaren.
    
    
      4.6
      
        Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met het hiervoor genoemde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de in beroep neerwaarts bijgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Doordat ook de opgevoerde referentie-objecten de door belanghebbende gestelde, en door de heffingsambtenaar overigens niet betwiste, geluidsoverlast ervaren, is deze in de transactiegegevens verdisconteerd. 	
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 6 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (H. de Jong)
            
            
              (P. van der Wal)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 oktober 2020.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.