ECLI:NL:RBAMS:2025:8462, Rechtbank Amsterdam, 13-06-2025, 11440985 \ CV EXPL  24-15653
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Tussenvonnis. Non-conformiteit van een woning. De verkochte woning vertoont gebreken die normaal gebruik in de weg staan.  Het beroep van verkopers op een exoneratiebeding slaagt niet. Kopers krijgen de gelegenheid om bij akte de schade nader te onderbouwen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11440985 \ CV EXPL  24-15653
    
    
    
      
        Vonnis van 13 juni 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      2. [eiser 2], 
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      eisers (hierna: [eiser 1] en [eiser 2] ),
      gemachtigde: mr. P. Deul,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , 
    
      beiden wonende te [woonplaats] ,
      gedaagden (hierna: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ),
      gemachtigde: mr. M.R. Warner.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 28 november 2024 met producties 1 tot en met 10,
      - de conclusie van antwoord,
      - het tussenvonnis van 6 februari 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het e-mailbericht van mr. Deul met producties 11 en 12,
      - de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarbij zijn verschenen: aan de zijde van eisers [eiser 2] met zijn aankoopmakelaar [naam 1] en mr. Deul,aan de zijde van gedaagden slechts mr. Warner,
      en waarbij mr. Deul spreekaantekeningen heeft voorgedragen (die aan het dossier zijn toegevoegd) en de griffier zittingsaantekeningen heeft bijgehouden. 
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben op 18 september 2023 een appartement gekocht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan de [adres 1] (hierna: het appartement) in [woonplaats] . In de koopovereenkomst zijn, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen: 
      
      
      
        
          “(…)
        
        
          Garanties van Verkoper
        
        
          Artikel 2
        
        
          Verkoper garandeert:
        
        
          (…)
        
        
          f. De zich in de Gebruikseenheid en/of de Gemeenschappelijke gedeelten bevindende technische installaties en aan- en afvoerleidingen (…) functioneren heden naar behoren (…).
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Mededelingsplicht
        
        
          Artikel 3
        
        
          Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen en informatie heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht.
        
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          Verdere bijzondere bepalingen
        
        
          Artikel 18
        
        1. Verkoper heeft Koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het Verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en daardoor Koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het Verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het Verkochte zelf feitelijk had gebruikt. 
        2. Verkoper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 40 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteiten mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij Verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. 
        
          (…).”
        
      
      
    
    
      2.2.
      Op 18 december 2023 is het appartement geleverd. In de eerste maanden na aankoop hebben [eiser 1] en [eiser 2] het appartement niet bewoond. In februari 2024 zijn zij met enige ‘verkennende werkzaamheden’ gestart. Pas later hebben zij het appartement betrokken.
      
    
    
      2.3.
      In februari 2024 bleek dat de leidingen in de vloer van de woonkamer en keuken van het appartement gebreken vertoonden en dat de cv-installatie niet naar behoren functioneerde. 
      
    
    
      2.4.
      In een e-mailbericht van 11 februari 2025 heeft [naam 2] van [naam B.V.] (hierna: [naam B.V.] ) verklaard dat zijn bedrijf in februari 2024 een nieuwe cv-ketel heeft geplaatst in het appartement. In dit e-mailbericht staat verder het volgende:
      
      
        
          “De cv-leidingen onder de cv-ketel splitsen zich in 2 strangen. Radiatoren linkerkant woning en radiatoren rechterkant woning. (…) 
        
        
          Nu lekte de cv-leiding ergens in de vloer van rechterkant woning (…)
        
        
          Deze kant hebben we afgedopt onder de cv-ketel.
        
        
          Dus alleen de radiatoren aan de linkerkant werken nog en de radiatoren rechterkant zijn afgesloten.
        
        
          De cv-leidingen zitten in de zand cementdekvloer verwerkt.
        
        
          Om dit weer te kunnen herstellen zal de breuk gerepareerd moeten worden of zal er een nieuwe cv-leiding getrokken moeten worden.” 
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 23 april 2024 hebben [eiser 1] en [eiser 2] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aangetekende brief geschreven. In die brief maken [eiser 1] en [eiser 2] melding van de door hen gevonden gebreken en vragen zij om binnen zeven dagen met hen te overleggen over een oplossing. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet op deze brief gereageerd. 
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben een ‘Proforma factuur’ in het geding gebracht van Bestair Technics B.V. (hierna: Bestair) met ‘orderdatum’ 25 april 2024 voor een “Single Split unit 3.5KW Bestair”, inclusief montage, voor een bedrag van € 4.399,00 (inclusief btw). Op de ‘Proforma factuur’ staat vermeld dat € 500,00 is aanbetaald.
      
    
    
      2.7.
      Verder hebben [eiser 1] en [eiser 2] een offerte van [naam eenmanszaak] (hierna: [naam eenmanszaak] ), gedateerd 16 augustus 2024, in het geding gebracht voor de volgende werkzaamheden: “Diagnose van de Lekkage, Oplossen van de Lekkage, Herstellen en Egaliseren van de Vloer, Nieuwe vloer leggen 65m2 en Materialen”, voor een bedrag van € 6.100,00 (inclusief btw). 
      
    
    
      2.8.
      Op 27 augustus 2024 heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per aangetekende brief aansprakelijk gesteld voor de geconstateerde verborgen gebreken in het appartement en hen gesommeerd om binnen veertien dagen kenbaar te maken of zij aansprakelijkheid aanvaarden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook op deze brief niet  gereageerd.
      
    
    
      2.9.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben een door hun aankoopmakelaar, [naam 1] van Incity Real Estate, ondertekende schriftelijke verklaring, gedateerd 27 augustus 2024, in het geding gebracht waarin, voor zover van belang, het volgende staat: 
      
      
        
          “(…)
        
        
          Op 30 augustus 2024 om 14:00 heb ik het appartement gelegen aan de [adres 1] bezichtigd, in aanwezigheid van de kopers, huurders en de makelaar van de verkopende partij. Tijdens deze bezichtiging werd de staat van het appartement uitvoerig besproken, waaronder specifiek de staat en/of werking van de CV-installatie en de leidingen. 
        
      
      
      
        
          De verkoper gaf aan dat de CV-installatie naar behoren functioneert, maar dat deze wel bijgevuld moet worden om optimaal te werken. Daarnaast werd verwezen naar de personen die op dat moment in het appartement verbleven en gebruik maakten van de CV-installatie.
        
        
          (…).”
        
      
      
    
    
      2.10.
      
        
          [eiser 1] en [eiser 2] hebben hebben voorts een e-mailbericht van 20 november 2024 van de bewoonster van [adres 2] , [naam 3] (hierna: [naam 3] ) in het geding gebracht met daarbij een “verslagje over de Lekkage in 2021”. In het bijgevoegde verslag staat, voor zover van belang, het volgende: 
        
          “(…)
        
        
          In september 2021 was er een grote lekkage uit de woning van meneer [gedaagde 1] [ [gedaagde 1] , rb], [adres 1] . De lekkage was het heftigste in de woining direct onder namelijk [adres 3] , maar ging zelf door tot in mijn woning op de [adres 2] . 
        
        
          Ik heb gelijk het alarm nummer van Woonstichting Rochdale gebeld en ik ben samen met de monteur naar de woningen gegaan om te kijken precies van waar de lekkage kwam. 
        
      
      
      
        
          Toen het werd vastgesteld, werd de hoofdkraan niet gelijk dichtgedraaid. 
        
        
          De monteur dreigde politie te bellen en toen werd de hoofdkraan dicht gedaan.
        
        
          Ik heb contact gehad met meneer [gedaagde 1] en herhaaldelijk gevraagd of hij verzekerd was, waarop hij meerdere malen aangaf dat het goed zou komen. Hij liet een bekende langs komen om wat te kitten onder de WC pot en de badkuip in de badkamer, maar de lekkage stopte niet. De monteur van woonstichting Rochdale gaf aan dat het kapotte leidingen onder de vloer waren en dat een loodgieter moest langskomen. De firma [naam B.V.] zou langskomen om de lekkage te repareren. 
        
        
          (…)
        
        
          Ik heb meneer [gedaagde 1] foto’s gestuurd van de schade aan mijn woning en hij was bereid om €300 te betalen. Ik gaf aan dat dat bedrag onvoldoend was voor de schade en hoorde niks meer en tot mijn verbazing is de woning kort daarna verkocht en ik heb nooit betaling ontvangen voor de schade. 
        
        
          Ik voeg een kopie email met foto’s die ik destijds naar Vve heb gestuurd om dit probleem aan te kaarten.”
        
      
      
      
        Bij het e-mailbericht is een aantal foto’s met duidelijk zichtbare lekkageschade gevoegd.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling van:
      
        
          € 6.100,00 voor de herstelwerkzaamheden aan de vloer en leidingen,
        
        
          € 4.499,00 voor de aanschaf van de airconditioner,
        
        
          wettelijke rente over de onder a en b gevorderde bedragen vanaf de dag van opeisbaarheid,
        
        
          e proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] leggen daar, samengevat, het volgende aan ten grondslag. Het appartement beantwoordt niet aan de overeenkomst, omdat dit, mede gelet op de aard, niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Kort na aankoop van het appartement hebben [eiser 1] en [eiser 2] gebreken geconstateerd. Begin 2024 zijn er lekkages opgetreden in de woonkamer en keuken van [eiser 1] en [eiser 2] en als gevolg daarvan waterlekkage(s) bij de benedenburen vanuit hun appartement. De leidingen in de (betonnen) vloer, zo bleek na onderzoek, waren gebroken. In dezelfde periode bleek ook dat de cv-installatie niet naar behoren functioneerde. Deze problematiek bestond al voordat [eiser 1] en [eiser 2] het appartement hadden gekocht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (en hun makelaar) hebben verzuimd dit te melden, terwijl dit wel had mogen worden verwacht, zeker ook omdat [eiser 1] en [eiser 2] hierover vragen hebben gesteld. De leidingen en cv-installatie zijn bij de bezichtiging zelfs uitvoerig besproken. Na ontdekking van de gebreken zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hierop aangesproken, maar iedere reactie bleef uit. [eiser 1] en [eiser 2] zagen zich genoodzaakt zelf voor het schadeherstel werkzaamheden en een airconditioner en installatie daarvan te laten offreren en stellen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk voor deze kosten, aldus steeds [eiser 1] en [eiser 2] .
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake is van gebreken die normaal gebruik van het appartement belemmeren.  [gedaagde 1] en [gedaagde 2] beroepen zich op de exoneratie in artikel 18 van de koopovereenkomst en betwisten de gestelde schade. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Juridisch kader
      
    
    
    
      4.1.
      Bij koop moet de afgeleverde zaak ingevolge artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de overeenkomst beantwoorden (lid 1). Dit wordt het conformiteitsvereiste genoemd. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (lid 2). Onder het normale gebruik van een woning valt dat daarin (duurzaam) kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast is en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Omdat artikel 7:17 BW van regelend recht is, staat het partijen vrij om daarvan af te wijken. 
      
      
        
          Non-conformiteit
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het beroep van [eiser 1] en [eiser 2] op non-conformiteit slaagt. Daartoe wordt als volgt overwogen.
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] hebben voldoende onderbouwd gesteld dat uit de schriftelijke verklaring van [naam 3] , die een van de onder het appartement gelegen appartementen bewoont, en het bijbehorende beeldmateriaal van de schade in haar woning als gevolg daarvan (zie 2.10) blijkt dat het gebrek ten aanzien van de leidingen in 2021 al bestond. Ook hebben [eiser 1] en [eiser 2] gemotiveerd gesteld dat zij van de huurders van het appartement toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog eigenaar waren hebben gehoord dat deze nooit een goed werkende cv-installatie hebben gehad. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] hebben deze huurders verteld dat zij zich in de koudere perioden van het jaar warm moesten houden met, onder andere, een elektrische verplaatsbare verwarming en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurders dat snel verboden omdat daardoor de energierekening schrikbarend omhoog ging. Ter zitting heeft de advocaat van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] desgevraagd verklaard dat hij niet weet of de huurders zich daarover hebben beklaagd bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , maar dat ook hij zich niet kon voorstellen dat een huurder niet de eigenaar/verhuurder zou bellen als de verwarming het niet deed. 
    
    
      4.4.
      
        Uit het voorgaande kan allereerst geen andere conclusie volgen dan dat het appartement gebreken vertoonden die een normaal gebruik in de weg stonden.
        
          Beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op artikel 18 van de koopovereenkomst 
        
      
      
    
    
      4.5.
      De volgende vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een beroep toekomt op de exoneratie in artikel 18 van de overeenkomst. In dat verband is allereerst van belang dat uit de verklaring van [naam 3] blijkt dat in ieder geval [gedaagde 1] op de hoogte was van het gebrek ten aanzien van de leidingen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten slechts in algemene zin dat “op het moment van de levering van het appartement sprake is geweest van een gebrek”. Op de uitvoerige en gedetailleerde verklaring van [naam 3] zijn zij verder in het geheel niet ingegaan. Een dergelijke blote betwisting volstaat niet, zodat als vaststaand wordt aangenomen dat (in ieder geval) [gedaagde 1] op de hoogte was van dit gebrek. Ook de gemotiveerde stelling van [eiser 1] en [eiser 2] dat de cv-ketel niet functioneerde en dat de huurders van het appartement [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiervan – vanzelfsprekend – op de hoogte hebben gebracht, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] slechts bloot betwist. Dat volstaat niet als de eisende partij (in dit geval [eiser 1] en [eiser 2] ) met een zo gedetailleerd betoog komt. Dat betekent dat ook als vaststaand wordt aangenomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ervan op de hoogte waren dat de cv-ketel niet functioneerde. 
      
    
    
      4.6.
      Vaststaat ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dit alles in ieder geval niet hebben meegedeeld aan [eiser 1] en [eiser 2] . Sterker nog, het staat vast – weer bij gebrek aan een enigszins gemotiveerde betwisting – dat zij in twee instanties hebben bevestigd dat er geen problemen waren. Dit is in eerste instantie meegedeeld tijdens de eerste bezichtiging van het appartement, zo blijkt uit de schriftelijke verklaring van [naam 1] (zie 2.9), die dit ter zitting ook heeft bevestigd. In aanvulling daarop heeft [eiser 2] ter zitting het volgende verklaard (i) dat [eiser 1] en [eiser 2] tijdens die eerste bezichtiging, waarbij in ieder geval “een van de heren” aanwezig was, hebben gevraagd naar de verwarming, waarop is geantwoord dat alles functioneerde en dat de cv-ketel slechts moest worden bijgevuld en (ii) dat bij het passeren van de leveringsakte de notaris heeft gevraagd of alles werkte en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toen zeiden dat alles werkte, wel drie keer. Op de zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verklaard dat alleen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vragen over de feitelijke gang van zaken zouden kunnen beantwoorden. 
      
    
    
      4.7.
      Onder deze omstandigheden – waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de hoogte waren van de gebreken en zij op vragen van [eiser 1] en [eiser 2] hierover onwaarheden hebben gesproken, zelfs ten overstaan van de notaris – kunnen zij zich niet verschuilen achter artikel 18 van de koopovereenkomst. Deze bepaling is weliswaar geschreven voor de eigenaar die niet zelf in het verkochte heeft gewoond – zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] – maar exonereert voor gebreken waarvan deze eigenaar daardoor (mogelijk) niet op de hoogte is en kan zijn. De bepaling is dus niet geschreven voor de situatie die zich hier voordoet dat de eigenaar wel op de hoogte is van de gebreken. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een beroep zou toekomen op deze exoneratie druist in tegen ieder rechtsgevoel en is dan ook, juridisch gezegd, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW). Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op artikel 18 van de koopovereenkomst slaagt dan ook niet. 
      
    
    
      4.8.
      Dit alles betekent dat de [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (toerekenbaar) zijn tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en gehouden zijn de schade die [eiser 1] en [eiser 2] daardoor lijden te vergoeden. 
      
      
      
        
          Schade
        
      
      
    
    
      4.9.
      Vervolgens is de vraag aan de orde wat de hoogte van de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade is. De schade bestaat volgens [eiser 1] en [eiser 2] uit een bedrag van € 6.100,00 aan kosten voor het onderzoek van de waterlekkage en de te verrichten herstelwerkzaamheden aan de vloer c.q. leidingen inclusief materialen volgens de offerte van [naam eenmanszaak] (zie 2.7) en € 4.399,00 aan kosten voor de aanschaf van een airconditioner inclusief montage volgens de proforma factuur van Bestair (zie 2.6).
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat [eiser 1] en [eiser 2] met de door hen in het geding gebrachte stukken de schade voldoende hebben onderbouwd. Daar hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een punt. Onduidelijk is welke kosten [eiser 1] en [eiser 2] hebben gemaakt of redelijkerwijs moeten maken om de gebreken aan de leidingen en cv-ketel te herstellen. Kennelijk heeft [naam B.V.] werkzaamheden aan de cv-ketel verricht, maar aan die werkzaamheden wordt geen schadebedrag gekoppeld. Dan is er een proforma factuur in het geding gebracht van Bestair, kennelijk voor een airconditioner die ook dient als verwarming, en is er de offerte van [naam eenmanszaak] die ziet op (herstel van) de leidingen. [eiser 1] en [eiser 2] zullen nader moeten uitleggen en onderbouwen welke kosten zijn (of moeten worden) gemaakt en waarvoor. Zij zullen de gelegenheid krijgen om dat over twee weken bij akte te doen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om daarop twee weken later bij akte te reageren.
      
    
    
      4.11.
      Na de aktewisseling zal de beslissing van de kantonrechter hoeveel schadevergoeding [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiser 1] en [eiser 2] moeten betalen volgen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van 27 juni 2025 voor de akte aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] , zoals bedoeld onder 4.10, 
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, bijgestaan door mr. L.M. Garritsen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 juni 2025.