ECLI:NL:RBROT:2025:10597, Rechtbank Rotterdam, 06-06-2025, 11107003 CV EXPL 24-12753
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-06-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Afwijzing eisen tot wijziging koopprijs chalet en tot betaling van 18K i.v.m. btw waarvan achteraf gebleken is dat die niet kan worden teruggevorderd bij de belastingdienst.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11107003 CV EXPL 24-12753
    
    
    
      datum uitspraak: 6 juni 2025
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      vestigingsplaats: [plaats 1] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. B. van Zanten,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2] ,
      
      woonplaats: [plaats 2] ,
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. C.W. Wernink.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 6 mei 2024, met bijlagen 1 tot en met 13;
        
        
          de akte van [eiseres] , met intrekking van de bijlagen 8 tot en met 10 en overlegging van nieuwe bijlagen 8 tot en met 10;
        
        
          het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 13;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 10 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon A] (mede-eigenaar) voor [eiseres] en met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , en de gemachtigden.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat het om?
      
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] is een werkmaatschappij van [bedrijf 1] , die via haar andere  werkmaatschappij [bedrijf 2] als beheerder het [vakantiepark] te [plaats 3] exploiteert. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn vanaf 2017 eigenaren geweest van een kavel grond met een chalet op het vakantiepark. 
      
    
    
      2.3.
      Per e-mail van 5 juni 2022 heeft [gedaagde 1] aan [persoon A] voornoemd meegedeeld te overwegen het chalet te verkopen en gevraagd wat de gangbare prijs is. In reactie hierop heeft [persoon A] laten weten dat € 165.000 à € 169.000 inclusief btw wel haalbaar moet zijn en geadviseerd de prijs daarop af te stemmen als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen haast hebben met de verkoop. Ook heeft [persoon A] te kennen gegeven dat het park bereid is de accommodatie op korte termijn terug te kopen voor € 155.000,- inclusief btw of de accommodatie in de verkoop te nemen voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Daarop heeft [gedaagde 1] meegedeeld het snel te willen afhandelen en gevraagd of partijen elkaar tegemoet kunnen komen voor € 162.500,-. In reactie hierop heeft [persoon A] laten weten dat € 155.000 inclusief btw het maximale bedrag is, namelijk € 50.000,- voor de kavel, waarover 8% overdrachtsbelasting moet worden betaald, en € 105.000,- inclusief btw voor het chalet en berging. Op 12 juni 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten voor die prijs voor de kavel en het chalet. [eiseres] heeft € 155.000,- plus € 165,67 in verband met verrekening van lasten voor het resterende deel van het jaar betaald aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , conform een door de notaris opgestelde nota van afrekening. De overdracht heeft plaatsgevonden op 1 juli 2022. 
      
    
    
      2.4.
      Per e-mail van 3 oktober 2022 heeft [persoon A] aan [gedaagde 1] meegedeeld een factuur nodig te hebben in verband met de verkoop van het chalet ter waarde van € 105.000,- inclusief btw en gevraagd die te mailen. Hierop heeft [gedaagde 2] afwijzend gereageerd, maar wel meegedeeld bereid te zijn een kwitantie te verstrekken. Tevens is erop gewezen dat de notaris destijds een factuur heeft opgemaakt. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 4 maart 2024 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesommeerd om € 18.233,14 te betalen. Daarbij is meegedeeld dat voor het chalet een koopprijs van € 105.000,- inclusief btw is overeengekomen, dat [eiseres] in de veronderstelling verkeerde dat zij de 21% btw ten belope van € 18.233,14 zou kunnen terugvorderen van de belastingdienst, maar dat gebleken is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen btw verschuldigd zijn. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 19 maart 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hierop afwijzend gereageerd.
      
    
    
      2.7.
      Tussen partijen is gecorrespondeerd over een regeling in der minne, maar zij zijn er onderling niet uitgekomen. 
      
    
    
      2.8.
      
        
          [eiseres] is tot dagvaarding van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overgegaan en eist, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om,
        indien nodig:
      
      1. wijziging van de koopprijs van € 155.000,00 in € 136.776,86;
      en veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling aan [eiseres] van:
      
        2. € 18.233,14 € 18.233,14 aan hoofdsom, met rente;
        2. € 18.233,14 € 957,33 aan buitengerechtelijke incassokosten, met rente;
        2. € 18.233,14 de proceskosten.
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het hiermee niet eens. 
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter hiervan? 
        
      
      
      
        
          Inleiding 
        
      
    
    
      2.10.
      De eisen worden afgewezen. Dit wordt hierna toegelicht. Daarbij wordt ingegaan op wat [eiseres] aan haar eisen ten grondslag legt. [eiseres] beroept zich primair op ongerechtvaar-digde verrijking en subsidiair op dwaling in verband waarmee zij wijziging van de overeenkomst vordert.
      
      
      
        
          Geen ongerechtvaardigde verrijking
        
      
    
    
      2.11.
      Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] slaagt niet. Niet ongerechtvaardigd is een verrijking die haar grondslag vindt in een rechtshandeling, zoals in dit geval de verkoop van de kavel met het chalet door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eiseres] . Dat het [eiseres] achteraf niet is gelukt om btw over het aankoopbedrag voor het chalet van € 105.000,- fiscaal te verrekenen, levert geen bijzondere omstandigheid op om van dit uitgangspunt af te wijken. Daartoe is het volgende mede redengevend.
      
      
        
          Geen wijziging overeenkomst; beroep op dwaling slaagt niet
        
      
    
    
      2.12.
      
        De eis van [eiseres] om de overeengekomen koopprijs te wijzigen van € 155.000,00 in € 136.776,86 wordt afgewezen, want de situatie zoals vermeld in artikel 6:230 lid 2 BW gelezen in samenhang met artikel 6:228 lid 1 BW doet zich niet voor. Op grond van deze artikelen kan de rechter in geval van dwaling in plaats van vernietiging de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel van de dwalende partij. In dit geval is echter geen goede grond om mee te gaan in het standpunt van [eiseres] dat sprake is geweest van dwaling bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. De dwaling is gelegen in de veronderstelling van [eiseres] dat zij de btw zou kunnen terugvorderen van de belastingdienst. 
        Volgens [eiseres] zijn veel eigenaars van chalets die zich op het vakantiepark bevinden, indien zij het chalet aan derden verhuren, btw verschuldigd over de verhuuropbrengst.
        
          [eiseres] heeft eerder meermaals kavels (terug)gekocht en in al die gevallen de btw, die zij aan de (particuliere) verkopers als onderdeel van de koopprijs heeft voldaan, kunnen terugvragen bij de belastingdienst. Daarom is [eiseres] ervan uitgegaan dat de btw door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zou worden afgedragen en door [eiseres] kon worden teruggevorderd. 
        Die veronderstelling is echter niet te wijten geweest aan een inlichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (art. 6:228 lid 1 onder a BW). Niet is komen vast te staan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geweten hebben dat [eiseres] ervan uitging de btw te kunnen terugvorderen en evenmin is er grond voor het oordeel dat zij behoorden te weten dat die veronderstelling onjuist was, en dat zij [eiseres] daarover hadden moeten informeren (art. 6:228 lid 1 onder b BW). In dit verband is van belang dat het [eiseres] is geweest die het aanbod heeft gedaan tot aankoop voor € 155.000,-, waarvan € 50.000,- voor de kavel en € 105.000,- inclusief btw voor het chalet. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd niet te zijn aangeslagen op de vermelding “inclusief btw”.  Zij hielden zich als particulieren niet bezig met de btw gevolgen van de verkoop. Laat staan dat zij zich hebben moeten realiseren dat [eiseres] btw zou willen terugvorderen van de fiscus. Ter zitting heeft [persoon A] erkend voorafgaand aan de koop niet aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te hebben meegedeeld dat de koopprijs was gebaseerd op een scenario waarin zij btw zouden moeten afdragen. Daarbij komt dat in de periode waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] eigenaar waren van het chalet de exploitatie ervan door middel van verhuur en de administratie daarvan, waaronder de afdracht van btw, geheel verzorgd werd door [eiseres] . Tegen deze achtergrond, valt niet zonder meer in te zien dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekort geschoten zijn in een op hen rustende informatieplicht richting [eiseres] en ook niet dat zij van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan als [eiseres] (art. 6:228 lid 1 onder c BW). 
      
      
      
        
          Afwijzing eisen
        
      
    
    
      2.13.
      Zoals vermeld wordt de koopprijs niet gewijzigd en hieruit vloeit ook voort dat de geëiste hoofdsom van € 18.233,14 wordt afgewezen. Dat lot treft ook de nevenvorderingen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      2.14.
      De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiseres] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet betalen op € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 947,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.15.
      Dit vonnis wordt wat de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat eisen en [eiseres] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op € 947,-;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
        465
      
    
  
  
     Vgl. Hoge Raad 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7928