ECLI:NL:RBOBR:2025:8494, Rechtbank Oost-Brabant, 22-12-2025, 11927861_E22122025
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-12-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Vordering tot ontruiming van woonruimte afgewezen. Er zijn onvoldoende objectief toetsbare gegevens om te kunnen vaststellen dat huurder zodanige ernstige en structurele overlast heeft veroorzaakt dat een ontruiming (vooruitlopend op een uitspraak van de bodemrechter daarover) gerechtvaardigd is.

RECHTBANK 
      OOST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Eindhoven
    
    
    
      Zaaknummer: 11927861 CV EXPL 25-7939
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        STICHTING WOONPARTNERS, 
      gevestigd in Helmond,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Woonpartners,
      gemachtigde: mr. B. Poort,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonend in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. M. Duurtsema.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1.
      
        Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
        - de dagvaarding in kort geding van 19 november 2025 van Woonpartners met 57 bijlagen,- de aanvullende bijlagen van Woonpartners, genummerd 58 tot en met 65, - de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Woonpartners,- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] . 
      
    
    
      1.2.
      Op 10 december 2025 heeft de kantonrechter, in deze zaak optredend als voorzieningenrechter, de zaak tijdens een mondelinge behandeling met de aanwezigen besproken. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Woonpartners werd tijdens de mondelinge behandeling vertegenwoordigd door [A] (wijkadviseur) en de (zittings)gemachtigde mr. S.W.B.M.A. Thielens. Daarnaast waren [gedaagde] en zijn gemachtigde mr. M. Duurtsema aanwezig. Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat 23 december 2025 schriftelijk uitspraak wordt gedaan of eerder indien mogelijk.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling door de kantonrechter
    
    
      
        Kern van deze zaak
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] (geboren op [geboortedatum] 1972) huurt sinds 22 juni 2021 van Woonpartners de woning aan [adres 1] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de bijbehorende Algemene Huurvoorwaarden van 1 mei 2017 van toepassing. In artikel 6.7 van deze voorwaarden staat samengevat dat de huurder geen overlast aan omwonenden mag veroorzaken en dat wangedrag kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      2.2.
      Volgens Woonpartners heeft [gedaagde] veel overlast voor omwonenden veroorzaakt. Sinds medio april 2025 ontvangt zij meldingen over geluidsoverlast. Meer specifiek gaat het dan om kloppen, tikken, bonken, roepen, schreeuwen, schelden en op de afvalcontainer slaan. Dit komt overdag, maar vooral ook ’s avonds en ’s nachts voor. Daarnaast komt [gedaagde] verward, intimiderend en agressief over op anderen, aldus Woonpartners. Bovendien is de overlast de laatste tijd in ernst en frequentie toegenomen en heeft er in de nacht van 4 op 5 oktober 2025 door toedoen van [gedaagde] een ernstig geweldsincident met de buren van nummer [adres 2] plaatsgevonden. Voor Woonpartners is de maat vol. Daarom vordert zij in dit kort geding primair onvoorwaardelijke ontruiming van het gehuurde en subsidiair voorwaardelijke ontruiming van het gehuurde indien en zodra [gedaagde] binnen twee jaar na dagtekening van het vonnis overlast veroorzaakt en/of niet alle mogelijke hulpverlening accepteert. [gedaagde] is het hier om verschillende redenen niet mee eens, met name niet omdat de meldingen niet meer actueel zijn en ook zeker niet zo ernstig waren als Woonpartners doet voorkomen, hij de buurman van nummer [adres 2] niet heeft geslagen en er zicht is op (aanzienlijke) verbetering van de situatie op korte en lange termijn. Gelet op zijn (psychische) problematiek bevindt [gedaagde] zich in een kwetsbare positie en hij wil graag meer begeleiding, maar dat komt door omstandigheden die buiten zijn macht liggen vooralsnog onvoldoende van de grond. [gedaagde] neemt trouw zijn medicatie in, heeft een stabiel ondersteuningsnetwerk en werkt actief mee.  
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van Woonpartners af. [gedaagde] hoeft het gehuurde dus niet te ontruimen. Hierna wordt stapsgewijs uitgelegd waarom dat zo is.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
    
    
      2.4.
      Deze procedure betreft een kort geding. Daarom dient om te beginnen beoordeeld te worden of Woonpartners voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar ingestelde vordering. Dat is het geval, omdat het spoedeisend belang alleen al volgt uit de aard van de vordering. Woonpartners wil voorkomen dat [gedaagde] nog langer overlast voor omwonenden veroorzaakt. Gelet op de gestelde overlast die volgens Woonpartners blijft voortduren en bovendien in frequentie en ernst is toegenomen, kan van Woonpartners niet worden gevraagd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure (gewone procedure) afwacht. Daarbij komt dat gelet op de woningnood in Nederland en de maatschappelijke taak van Woonpartners, zij er ook een gerechtvaardigd belang bij heeft om het gehuurde zo spoedig mogelijk ter beschikking te laten komen aan een woningzoekende die wel aan zijn verplichtingen voldoet. Hiermee is overigens niet gezegd dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. Dat hangt af van de inhoudelijke beoordeling van deze zaak.  
      
      
        
          Beoordelingskader ontruimingsvordering in kort geding en de grondslag van deze vordering
        
      
      
    
    
      2.5.
      Voor de inhoudelijke beoordeling van de ontruimingsvordering wordt vooropgesteld dat de ontruiming van woonruimte een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en in de praktijk vaak onomkeerbare gevolgen heeft. Daarom zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn als de (gestelde) overlast die de huurder heeft veroorzaakt zo ernstig is, dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de rechter vanwege die overlast de huurovereenkomst zal ontbinden (beëindigen). Als uitgangspunt geldt verder dat in deze kort geding procedure geen plaats is voor een uitgebreid onderzoek naar de feiten, bijvoorbeeld voor bewijslevering door het horen van getuigen of het overleggen van nadere stukken.
      
    
    
      2.6.
      Artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
      
    
    
      2.7.
      Woonpartners heeft in essentie aan haar ontruimingsvordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen door het veroorzaken van structurele (geluids)overlast, die bovendien de laatste tijd in ernst en frequentie is toegenomen. Daarnaast heeft er in de nacht van 4 op 5 oktober 2025 een ernstig incident plaatsgevonden.
      
    
    
      2.8.
      Uitgangspunt is dat een huurder zich op basis van artikel 7:213 BW als goed huurder dient te gedragen. Deze verplichting brengt onder meer met zich mee dat de huurder zich onthoudt van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Deze verplichting is door Woonpartners ook vastgelegd in artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden van 1 mei 2017, die onderdeel uitmaken van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Van belang is dat in aanvulling op het hiervoor genoemde wetsartikel 6:265 BW voor overlastzaken in het bijzonder geldt dat de gestelde overlast alleen tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden indien de overlast onaanvaardbaar is. Onaanvaardbaar wil zeggen dat sprake dient te zijn van ernstige en structurele overlast. De gestelde overlast moet bovendien niet alleen in de subjectieve beleving van betrokkenen bestaan, maar ook naar objectieve maatstaven vast te stellen zijn. In onderhavige zaak weegt verder mee dat het gehuurde onderdeel is van een rij aaneengeschakelde woningen die allemaal worden verhuurd door Woonpartners. Al deze woningen zijn gebouwd in de jaren 80. Dit brengt mee dat de bewoners bepaalde geluiden van elkaar mee krijgen en dat deze geluiden - tot op zekere hoogte - door de andere bewoners moeten worden aanvaard. Eén en ander wordt echter anders als de aard en omvang van de overlast de grenzen van het aanvaardbare overschrijdt.
      
      
        
          De gestelde overlast
        
      
      
    
    
      2.9.
      Uitgaande van de stellingen en de stukken die in het dossier zitten en van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is de kantonrechter van oordeel dat er onvoldoende objectief toetsbare gegevens zijn overgelegd om te kunnen vaststellen dat [gedaagde] zodanig ernstige en structurele overlast veroorzaakt dat een ontruiming (vooruitlopend op een uitspraak van de bodemrechter daarover) gerechtvaardigd is. De kantonrechter is tot dit oordeel gekomen op basis van het volgende.
      
    
    
      2.10.
      Voorop wordt gesteld dat Woonpartners haar stellingen heeft onderbouwd met overlastmeldingen die in een relatief beperkte periode (namelijk van medio april 2025 tot en met begin december 2025) door haar zijn ontvangen, terwijl de huurrelatie tussen Woonpartners en [gedaagde] al vanaf juni 2021 loopt en niet is gebleken dat het gedrag van [gedaagde] in de voorafgaande jaren overlast heeft opgeleverd. Weliswaar heeft Woonpartners aangevoerd dat [gedaagde] ook voor 2025 overlast heeft veroorzaakt en dat omwonenden daarover contact hebben opgenomen met de ouders van [gedaagde] , maar dit heeft Woonpartners niet onderbouwd aan de hand van stukken en dit is bovendien grotendeels weersproken door [gedaagde] , zodat daar niet vanuit kan worden gegaan. 
      
    
    
      2.11.
      Hoewel het dus om een relatief korte periode gaat, is voldoende aannemelijk dat in ieder geval in 2025 één en ander is voorgevallen door toedoen van [gedaagde] waarvan twee direct omwonenden stellen regelmatig (over)last te hebben ervaren. Vast staat dat Woonpartners voor het eerst op de hoogte is geraakt van de gestelde overlast doordat zij op enig moment een enquête heeft uitgevoerd over de tevredenheid en leefbaarheid in de wijk. Daaruit kwam onder andere naar voren dat omwonenden (over)last ervaarden van gedragingen van [gedaagde] . Daarom heeft Woonpartners op 15 april 2025 een huisbezoek gebracht aan de bewoner van nummer [adres 3] . De bewoonster van nummer [adres 2] was daarbij ook aanwezig. Woonpartners heeft toen aan deze bewoners verzocht om voortaan melding te maken bij Woonpartners als zij overlast ondervinden van [gedaagde] ( [gedaagde] woont op nummer [adres 1] en dus tussen de twee hiervoor genoemde adressen in). Naar aanleiding van dit huisbezoek heeft Woonpartners de volgende interne notitie in haar systeem gemaakt:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.12.
      Vervolgens heeft Woonpartners op 17, 18 en 25 april 2025 van deze twee adressen meldingen ontvangen die hoofdzakelijk gaan over dat [gedaagde] de tv extreem hard heeft aanstaan, dat hij beukt op de muur, dat hij schreeuwt en dat er knallen te horen zijn. Dit komt vooral (laat) in de avond en tijdens de nachtelijke uren voor. 
      
    
    
      2.13.
      Op 2 mei 2025 heeft Woonpartners voor het eerst een huisbezoek gebracht aan het gehuurde en met [gedaagde] gesproken. Daarna heeft Woonpartners deze interne notitie gemaakt:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.14.
      Hieruit volgt dat [gedaagde] zich niet herkent in de meldingen, maar dat hij zich coöperatief opstelt. [gedaagde] geeft namelijk aan dat hij erop zal letten en hij staat open voor buurtbemiddeling. 
      
    
    
      2.15.
      Woonpartners stelt dat ook na het huisbezoek op 2 mei 2025 aan het gehuurde de gestelde overlast bleef voortduren, dat Woonpartners in mei 2025 nog enkele soortgelijke meldingen van nummers [adres 2] en [adres 3] heeft ontvangen en dat zij daarom op 10 juni 2025 [gedaagde] en de bewoners van nummer [adres 3] heeft aangemeld voor buurtbemiddeling. De kantonrechter constateert echter dat uit het dossier een ander beeld volgt. In dit verband is de e-mail van 11 juni 2025 van buurtbemiddeling  (één dag na aanmelding dus) aan Woonpartners van belang en veelzeggend: 
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.16.
      De melder/omwonende van nummer [adres 3] geeft dus direct na aanmelding voor buurtbemiddeling aan dat het na het huisbezoek van 15 april 2025 van Woonpartners (zoals hiervoor bij 2.11 omschreven) rustig is geweest en dat hij – gelet op de bijzondere situatie van [gedaagde] – de situatie nog even wil aankijken. Dat nu juist de bewoner van nummer [adres 3] dit specifiek zegt, relativeert de aard, ernst en duur van de gestelde overlast naar het oordeel van de kantonrechter. 
      
    
    
      2.17.
      Voor zover er meldingen zijn gedaan tussen 15 april 2025 en 11 juni 2025 zijn die moeilijk te rijmen met bovenstaande mededeling van de bewoner van nummer [adres 3] . Dit klemt te meer nu de in mei 2025 gedane meldingen afkomstig zijn van de twee direct omwonenden (nummers [adres 3] en [adres 2] ) en dat desbetreffende meldingen vrijwel geheel subjectief zijn ingestoken. Bijvoorbeeld dat [gedaagde] volgens de omwonenden hard “Oeh” roept en dat [gedaagde] geluiden maakt die de omwonenden “niet thuis kunnen brengen”, zoals “geroffel”  en/of “geluiden die niet thuishoren op dit tijdstip”. Dat omwonenden op regelmatige basis (en vooral laat op de dag en in de nacht) stellen geluidsoverlast te ervaren, is op zijn minst vervelend te noemen, maar dat maakt niet dat sprake is van (juridisch) ernstige overlast waardoor de grenzen van het aanvaardbare structureel zijn overschreden. Dat heeft Woonpartners niet aannemelijk gemaakt. Er zijn alleen schriftelijke meldingen afkomstig van de naastgelegen, aangrenzende buren en dat is onvoldoende. Dit geldt temeer nu hiervoor al is overwogen dat het gaat om aaneengeschakelde, relatief gehorige rijwoningen (zoals tijdens de mondelinge behandeling vanuit beide zijden is beaamd). Daarnaast ziet een deel van de meldingen op zogenoemde “leefbaarheidsgeluiden”, zoals ’s nachts naar het toilet gaan of een deur (hard) dicht slaan. Woonpartners wijst er vervolgens op dat ook daarna (dus na juni 2025) de overlastmeldingen zijn blijven binnenkomen, maar daarvoor geldt hetzelfde. Die meldingen zien bijvoorbeeld op “keihard schreeuwen”, “zingen”, “bonzen”, “stampen”, “bonken” en “tikken” op de muren. Ook die meldingen zijn ontoereikend met betrekking tot het hiervoor beschreven beoordelingskader, met name omdat dit alles onvoldoende ernstig is om te kwalificeren als onacceptabele overlast.
      
    
    
      2.18.
      Verder betrekt de kantonrechter in zijn oordeelsvorming dat de omwonenden (na de oproep van Woonpartners) als het ware een logboek/beschrijving bij zijn gaan houden van  alles wat zij (mogelijk) horen vanuit het gehuurde. Zoals hiervoor ook al is verwoord, is niet elk (hard) geluid aan te merken als overlast. Duidelijk is ook dat [gedaagde] door de oproep van Woonpartners onder een vergrootglas is komen te liggen waardoor desbetreffende buren extra alert zijn geworden. 
      
    
    
      2.19.
      De kantonrechter heeft bij zijn oordeelsvorming ook in overweging genomen dat [gedaagde] professionele begeleiding heeft voor zijn (psychische) problematiek, dat [gedaagde] inziet dat hij meer begeleiding nodig heeft en dat hij daar zeker ook voor openstaat, dat hij daartoe al eerder, los van deze procedure, meerdere pogingen heeft ondernomen, maar dat passende begeleiding en/of zorg (nog) op zich laat wachten terwijl hij daar zelf weinig aan kan doen. [gedaagde] heeft te maken met de beperkingen van het zorgsysteem, zoals wachtlijsten en wisselende begeleiders. Woonpartners heeft hier weliswaar tegenover gesteld dat de reeds aanwezige begeleiding op vrijwillige basis is, er geen concreet zicht is op vaste begeleiding en/of zorg voor de toekomst en zij niet bekend is met het medicijngebruik van [gedaagde] , maar zij heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke rechtsgrondslag zij het opleggen van dergelijke vergaande verplichtingen aan [gedaagde] baseert, nog daargelaten de noodzaak daartoe.
      
    
    
      2.20.
      Al het voorgaande in onderlinge samenhang bezien, leidt tot de slotsom dat de gestelde ernstige en structurele overlast niet is komen vast te staan. Dit betekent dat de (onvoorwaardelijke en voorwaardelijke) gevorderde ontruiming wordt afgewezen.
      
    
    
      2.21.
      In de stelling van Woonpartners dat in de nacht van 4 op 5 oktober 2025 een “ernstig geweldsincident/geweldsexplosie” heeft plaatsgevonden, vindt de kantonrechter onvoldoende aanleiding om tot een andere conclusie te komen. Het moge duidelijk zijn dat [gedaagde] niet midden in de nacht had moeten aanbellen bij zijn buren, maar wat er vervolgens precies is gebeurd, kan op basis van de beschikbare procestukken niet worden vast gesteld. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat hij de bewoner van nummer [adres 2] heeft geslagen. Volgens [gedaagde] ging het slechts om een duw in de deuropening en is hij direct daarna naar huis gegaan. Woonpartners heeft in reactie daarop geen nadere feiten gesteld. [gedaagde] heeft in dit verband ook nog gewezen op de strafrechtelijke sepotbeschikking die zeer recent zou zijn genomen, maar Woonpartners heeft het bestaan van een dergelijke beschikking betwist bij gebreke van bekendheid daarmee. Tussen partijen bestaat dus discussie over de precieze strafrechtelijke status van dit incident, maar de strafrechtelijke uitkomst is voor deze civiele procedure niet relevant.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.22.
      Woonpartners is in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van Woonpartners af,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Woonpartners in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 678,00, te betalen binnen veertien dagen en – indien Woonpartners niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend – te vermeerderen met de kosten van betekening, 
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en is in het openbaar uitgesproken op 22 december 2025.
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Zie bijlage 3 van de dagvaarding voor een foto van het gehuurde en de naastgelegen woningen. 
  
  
     Zie bijvoorbeeld bijlage 11 bij de dagvaarding (melding op 22 mei 2025 door nummer [adres 2] ). 
  
  
     Zie onder meer bijlagen genummerd: 19 (meldingen op 24 en 25 juli 2025 door nummer [adres 3] ), 26 (melding op 2 september 2025 door nummer [adres 3] ), 36 (melding op 30 september 2025 door nummer [adres 2] ), 54 (melding op 29 oktober 2025 door nummer [adres 2] ) en 63 (melding op 29 november 2025 door nummer [adres 3] ).