ECLI:NL:GHAMS:2020:1411, Gerechtshof Amsterdam, 31-03-2020, 18/00744
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2020-03-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde pand met dubbele bestemming: wonen en werken. Welke waarderingsmethode pas je toe?

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 18/00744
    
    
      31 maart 2020
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] B.V., gevestigd te Amsterdam, belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 14 november 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/6192 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 30 september 2016 (hierna: de WOZ-beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [pand] te Amsterdam (hierna: het pand) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.584.500. Door middel van hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2016 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 13 september 2017 het bezwaar ongegrond verklaard en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt beslist (belanghebbende is in deze uitspraak aangeduid als ‘eiseres’ en het pand als ‘woning’ en op enkele andere plaatsen als ‘pand’):
      
      
        	“-    verklaart het beroep gegrond; 
        - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar; 
        - stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 1.400.000,-;
        - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
        - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
        - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 december 2018, aangevuld bij brief van 27 december 2018. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 17 januari 2019 een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 22 mei 2019 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is bij brief van 23 mei 2019 aan belanghebbende toegezonden.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2020. Namens belanghebbende is verschenen mr. [Y] (directeur van belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. H. Oderkerk, mr. N.M. Kell en G.D. Staal. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand. Het pand is van het bouwjaar 1795 en heeft een oppervlakte van 269 m², verspreid over zes lagen. Op [datum] 2016 heeft belanghebbende het pand verkocht voor € 1.765.000. 
      
    
    
      2.2.
      In zijn brief van 17 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar het volgende verklaard: 
      
      
        “Beoordeling hoger beroep
        De gemeente Amsterdam is van mening dat de Rechtbank Amsterdam uitspraak heeft gedaan waarbij rekening is gehouden met alle feiten en omstandigheden die een rol spelen. Gezien de inhoud van het hoger beroepschrift, verkiest de gemeente Amsterdam het hierbij te laten.” 
      
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk van 22 mei 2019, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, een ‘Overzicht taxatiewaarden’ overgelegd waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om vergelijkingsobjecten met de adressen [A] , [B] en om het pand ( [pand] ). 
      
      
        					 Transactieprijs	Woon-
        
          Vergelijkingsobjecten	Transactiedatum	 woondeel	deel m2	  prijs/m2
        
        
          [A]		[datum] 2015	 € 1.480.125	237	  € 6.245
        
          [B]	[datum] 2014	 € 2.625.840	315	  € 8.336
        
          [pand]	[datum] 2016	 € 1.511.242	269	  € 5.618
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de WOZ-waarde van het pand op waardepeildatum 1 januari 2015. In dit kader is onder meer in geschil de toe te passen waarderingsmethode, omdat sprake is van een pand met een gemengde bestemming wonen en kantoor. Belanghebbende staat in hoger beroep, evenals in beroep, de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode voor. De heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep de toepassing van de vergelijkingsmethode. 
    
    
    
    
  
  
    
      4Oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft omtrent het geschil het volgende overwogen en beslist: 
    
    
    
      “2. De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die wordt verkregen indien de volle en onbezwaarde eigendom van die zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald [noot rechtbank: Zie (de wetsgeschiedenis van) artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ]. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
      3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het pand. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2015. Eiseres vindt dat de WOZ-waarde van het pand op de waardepeildatum vastgesteld moet worden op € 650.500,-. Bij het nadere stuk van 27 juni 2018 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd en daarin is de waarde van het pand opnieuw getaxeerd op € 1.584.500,-. In het rapport is de WOZ-waarde onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode en het bevat gegevens en verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, namelijk de woningen aan de [C] , de [A] en de [D] . 
    
    
    
      4. Volgens het bestemmingsplan “Zuidelijke binnenstad” geldt ter plaatse van het pand de bestemming “Gemengd-1”. In artikel 8.1 van dit bestemmingsplan is bepaald dat de voor “Gemengd-1” aangewezen gronden bestemd zijn voor - onder meer - wonen en kantoor. Vanwege deze gemengde bestemming en omdat het niet in geschil is dat het pand voor bewoning geschikt is, het pand op [datum] 2016 ook als woning is verkocht en de verkoop als woning de hoogste waarde oplevert, heeft de heffingsambtenaar er naar het oordeel van de rechtbank terecht voor gekozen om het pand als woning te waarderen. 
    
    
    
      5. Voor woningen is als waarderingsmethode de vergelijkingsmethode voorgeschreven [noot rechtbank: Artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken]. Aan de argumenten van eiseres over toepassing van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode komt de rechtbank daarom niet toe. 
      Evenmin komt de rechtbank toe aan de beoordeling of de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer van het pand op [datum] 2016 mocht gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde, omdat hij dit cijfer - na de heropening van de zaak - niet meer ten grondslag heeft gelegd aan zijn standpunt, onder meer omdat deze transactie te ver verwijderd was van de waardepeildatum. 
    
    
    
      6. Eiseres heeft onder meer aangevoerd dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met het pand en daarom niet bruikbaar voor het bepalen van de 
      WOZ-waarde van haar pand. De rechtbank volgt eiseres hierin en motiveert dit oordeel als volgt. 
    
    
    
      7. De woning van eiseres was op de waardepeildatum in gebruik als kantoor en beschikte, ten tijde van belang, slechts over beperkte was- en kookgelegenheden in de bestaande pantry’s. De voor bewoning benodigde voorzieningen waren dus in basis wel aanwezig in de woning, maar erg minimaal, terwijl de vergelijkingsobjecten al volledig ingericht en uitgerust zijn als woningen met veelal een luxe afwerking. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten daarom van een geheel andere orde zijn. Er is immers een grondige verbouwing en renovatie nodig om de woning op hetzelfde (hoge) niveau te krijgen van de vergelijkingsobjecten. Zo beschikken de vergelijkingsobjecten bijvoorbeeld al over volledige (woon)keukens en meerdere badkamers. Daarnaast is de indeling van de woning, afgezet tegen de vergelijkingsobjecten, minder ruimtelijk, ‘hokkeriger’, zoals eiseres het ter zitting heeft genoemd, waardoor de bruikbaarheid als woning wordt verminderd. Tot slot, het pand heeft geen buitenruimte, terwijl de vergelijkingsobjecten aan de [A] en de [D] tuinen hebben en het vergelijkingsobject aan de [C] een dakterras. Eiseres heeft in dit kader terecht aangevoerd dat dit een belangrijk aspect is wanneer het gaat om de waardering van een heel grachtenpand. De rechtbank laat de vergelijkingsobjecten daarom buiten beschouwing. 
    
    
    
      8. Nu er geen andere, wel geschikte, vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar aan de waardering ten grondslag zijn gelegd, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het pand niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
      9. Ook de door eiseres verdedigde waarde van de woning van € 650.000 wordt verworpen. Zoals onder 4. van deze uitspraak is aangegeven heeft eiseres deze waarde immers onderbouwd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, die bij woningen niet wordt toegepast. 
    
    
    
      10. Aangezien geen van de partijen de waarde van het pand aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde vast. De rechtbank stelt de waarde, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2016 schattenderwijs vast op € 1.400.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting 2016 dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. De rechtbank bepaalt verder dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak. Gelet op deze vernietiging, behoeven de overige argumenten van eiseres geen bespreking meer.” 
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Goede procesorde
      
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de heffingsambtenaar met zijn brief van 17 januari 2019, gelet op de bewoordingen daarvan (zie onder 2.2), en door het niet instellen van incidenteel hoger beroep heeft berust in het oordeel van de rechtbank. Dit betekent volgens belanghebbende dat al hetgeen na de brief van 17 januari 2019 door de heffingsambtenaar in het geding is gebracht, buiten beschouwing dient te worden gelaten. 
      
    
    
      5.1.2.
      Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat het de heffingsambtenaar niet is toegestaan om standpunten die door de rechtbank reeds in haar uitspraak zijn verworpen opnieuw aan te voeren, nu de heffingsambtenaar te kennen heeft gegeven te berusten in het oordeel van de rechtbank.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat hij met de brief van 17 januari 2019 enkel heeft willen aangeven dat hij berust in het oordeel van de rechtbank dat de WOZ-waarde van het pand niet hoger kan worden vastgesteld dan de in goede justitie vastgestelde waarde van € 1.400.000. De heffingsambtenaar heeft met voornoemde brief niet bedoeld zijn recht prijs te geven om in een later stadium van de procedure in hoger beroep alsnog zijn standpunten met nadere stukken te onderbouwen. 
      
      
      
      
        5.3.1.
        Het Hof stelt voorop dat bij de beoordeling van de vraag of een procespartij zijn recht om standpunten in te nemen en verweer te voeren heeft prijsgegeven, uit moet worden gegaan van het toetsingskader zoals door de Hoge Raad is vastgesteld in het arrest van 10 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO6786, BNB 2011/72. De Hoge Raad oordeelde hierin als volgt: 
        
        
          “3.1. Het staat de inspecteur in beginsel vrij in de procedure voor de rechtbank ter ondersteuning van de door hem opgelegde aanslag zoals die na de uitspraak op bezwaar luidt, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen. Verder staat het een partij, en dus ook de inspecteur, vrij om zich in hoger beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht. Dit is slechts anders voor zover het desbetreffende standpunt onderscheidenlijk verweer ondubbelzinnig zou zijn prijsgegeven, dan wel wordt aangevoerd onder zodanige omstandigheden, dat behandeling ervan zou leiden tot een inbreuk op een goede procesorde (vgl. HR 24 mei 2002, nr. 37 220, LJN AE3172, BNB 2002/320, en HR 4 december 2009, nr. 08/02258, LJN BG7213, BNB 2010/65). Deze opvatting sluit aan bij de parlementaire geschiedenis op de Wet belastingrechtspraak in twee feitelijke instanties, waarin is opgemerkt dat in het belastingrecht in hoger beroep de herkansingsfunctie voorop staat, en dat daarom als regel nieuwe beroepsgronden, argumenten en bewijsmiddelen in hoger beroep kunnen worden aangevoerd, tenzij een goede procesorde zich daartegen verzet (Kamerstukken II 2003/04, 29 251, nr. 3, blz. 9).”
        
        
      
      
        5.3.2.
        Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bewoordingen “het hierbij te laten” niet zijn rechten uitdrukkelijk en ondubbelzinnig heeft prijsgegeven om in een later stadium van de procedure in hoger beroep alsnog zijn standpunten met nadere stukken te onderbouwen. Voorts kan in deze mededeling niet het prijsgeven van een (eerder ingenomen) standpunt worden gelezen. Naar het oordeel van het Hof is het de heffingsambtenaar derhalve toegestaan om zich ook in de hoger beroepsfase te verweren met alle argumenten die hij dienstig acht; ook met nieuwe standpunten en onderbouwing, en tevens met argumenten die door de rechtbank zijn verworpen, mits dit niet in strijd is met de goede procesorde. Van dit laatste is geen sprake, gelet op het tijdstip waarop belanghebbende het nader stuk van 22 mei 2019 heeft ontvangen (door het Hof aan belanghebbende verzonden bij brief van 23 mei 2019). Belanghebbende heeft derhalve voldoende gelegenheid gehad van dit stuk kennis te nemen en daar op te reageren. 
        
        
          
            Waarderingsmethode
          
        
      
      
        5.4.1.
        Belanghebbendes standpunt luidt dat de door de heffingsambtenaar toegepaste waardering op basis van de vergelijkingsmethode onjuist is, aangezien het pand op waardepeildatum in gebruik was als kantoor. De door de heffingsambtenaar in dit kader aangedragen objecten zijn alle bestemd voor woongebruik. Het pand is dat niet, zo stelt belanghebbende. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij zijn vergelijking er ten onrechte van uit is gegaan dat er “was- en kookgelegenheden” aanwezig waren in het pand. Belanghebbende gebruikte het pand als bedrijfsruimte en in dat kader waren er wc’s en wastafels aanwezig. Belanghebbende is het dan ook niet eens met de stelling van de heffingsambtenaar dat, in overeenstemming met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, een toekomstige verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen; er dient eerst een grondige aanpassing van het pand plaats te vinden alvorens het als woning te kunnen gebruiken, zo stelt belanghebbende. Alleen al om die reden zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar met het pand. Ten aanzien van het eigen verkoopcijfer van [datum] 2016 stelt belanghebbende dat deze verkoop te ver gelegen is van de waardepeildatum en derhalve niet mag worden gebruikt als vergelijkingsobject. 
        
      
      
        5.4.2.
        Belanghebbende staat ook in hoger beroep een waarde van € 650.500 voor en baseert zich daarbij op de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende beroept zich daarbij mede op de WOZ-beschikking, waarin het pand is gekwalificeerd als ‘niet-woning’ en stelt dat op niet-woningen de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden toegepast. Tevens, zo stelt belanghebbende, is dit de methode die ook de heffingsambtenaar aanvankelijk heeft toegepast. In dat kader stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een veel te hoge huurwaarde van het souterrain. Belanghebbende komt, na correctie van die te hoge huurwaarde, uit op een waarde van € 650.500. 
        
      
      
        5.4.3.
        Subsidiair staat belanghebbende een waarde van € 875.000 voor. Belanghebbende beroept zich daarbij op het door de heffingsambtenaar ter zitting ingebrachte stuk met een grafische weergave van de waardeontwikkeling in de periode 2000 t/m 2018. Belanghebbende heeft het pand aangekocht in 2012 en daarvoor een koopprijs betaald van € 950.000. Uitgaande van die koopprijs, met inachtneming van de waardeontwikkeling zoals weergegeven door de heffingsambtenaar in voornoemd stuk, stelt belanghebbende dat de waarde van het pand niet hoger kan zijn dan € 875.000.
        
      
      
        5.4.4.
        Belanghebbende wijst voorts op de waarde van het pand in voorgaande jaren: voor belastingjaar 2015 (met waardepeildatum 1 januari 2014) vastgesteld op € 274.000 en voor belastingjaar 2014 (met waardepeildatum 1 januari 2013) vastgesteld op € 316.000. De door de heffingsambtenaar voorgestane waarde zou neerkomen op een waardestijging van 478% tussen waardepeildatum 1 januari 2014 en 1 januari 2015 en is derhalve onjuist, zo stelt belanghebbende. Dit is niet in lijn met de waarde in het economische verkeer, zelfs met inachtneming van de hoge waardestijgingen van woningen in de gemeente Amsterdam, zo stelt belanghebbende. Overigens, zo stelt belanghebbende verder, zijn die waardestijgingen pas in gang gezet in de tweede helft van het jaar 2015.
        
      
      
        5.5.1.
        In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een ‘reactie taxateur’ overgelegd waarin de waarde is bepaald op € 1.606.500 met behulp van een drietal vergelijkingsobjecten te Amsterdam: [A] , [B] en het pand ( [pand] ). Hiermee, zo stelt de heffingsambtenaar, heeft hij aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Ten aanzien van de mate van vergelijkbaarheid van de woningen, stelt de heffingsambtenaar dat “(…) de gekozen vergelijkingsobjecten, gelet op het geheel van omstandigheden, voldoende vergelijkbaar [zijn] met het pand (…).” Door een lagere vierkantemeterprijs ten opzichte van de vergelijkingsobjecten te hanteren, is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het pand. De heffingsambtenaar heeft voorts verklaard dat hij zich kan vinden in de in goede justitie door de rechtbank vastgestelde waarde van € 1.400.000; uit deze ‘reactie taxateur’ en de in eerste aanleg door hem overgelegde bewijsmiddelen volgt volgens de heffingsambtenaar dat de rechtbank de waarde in elk geval niet te hoog heeft vastgesteld.
        
      
      
        5.5.2.
        
          De heffingsambtenaar benadrukt dat gebruik kan worden gemaakt van het eigen verkoopcijfer van [datum] 2016, nu er rekening is gehouden met de waardestijging die zich op de Amsterdamse huizenmarkt heeft voorgedaan. Daartoe is een indexering van 9% gehanteerd, waarover in de ‘reactie taxateur’ het volgende is verklaard: 
          “Op basis van alle verkoopcijfers die (…) in het kader van de permanente marktanalyse [worden verzameld] is het door middel van wetenschappelijke technieken uit statistiek en econometrie mogelijk om in te schatten welke waardeontwikkeling zich heeft voorgedaan tussen transactiedatum en waardepeildatum. Daarbij wordt onder [andere] rekening gehouden met type woning, buurt en objectkenmerken. Na deze (…) correctie is duidelijk wat de gecorrigeerde transactieprijzen per waardepeildatum zijn”. 
          Uit de gecorrigeerde transactieprijzen volgt een (gecorrigeerde) transactieprijs per vierkante meter. Nu de getaxeerde prijs per vierkante meter van het pand lager is dan het gemiddelde van de gecorrigeerde transactieprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, stelt de heffingsambtenaar dat de door hem voorgestane waarde van € 1.606.500 niet te hoog is vastgesteld. 
        
        
        
      
      
        5.5.3.
        Ten aanzien van de waardevaststelling van het souterrain, stelt de heffingsambtenaar dat ook bij de overige vergelijkingsobjecten een souterrain aanwezig is en een eventueel waardedrukkend effect hiervan in de verkoopprijs is verdisconteerd. Daarmee, zo stelt de heffingsambtenaar, is voldoende rekening gehouden met het mogelijke waardedrukkend effect van het souterrain. In reactie op de desbetreffende grief van belanghebbende beaamt de heffingsambtenaar dat de waarde van het souterrain aanvankelijk te hoog was vastgesteld en dat is verzuimd om daar bij uitspraak op bezwaar op in te gaan. 
        
      
      
        5.5.4.
        Het pand dient volgens de heffingsambtenaar te worden getaxeerd als woonruimte, omdat het pand met bestemming woonruimte de hoogste waarde oplevert, die tevens in lijn is met de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Verder stelt de heffingsambtenaar dat het pand als woning te koop is aangeboden en, anders dan belanghebbende stelt, er wel degelijk “beperkte was- en kookaangelegenheden” aanwezig waren. Met het voorzieningenniveau ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is rekening gehouden, zo stelt de heffingsambtenaar. Belanghebbendes standpunt dat voor de waarderingsmethode het gebruik van het pand op waardepeildatum doorslaggevend moet zijn is onjuist, zo stelt de heffingsambtenaar. Rekening dient te worden gehouden met de bestemming ‘gemengd’ op grond van het bestemmingsplan van de gemeente Amsterdam, waarbij gebruik als woning en kantoor is toegestaan. Dezelfde bestemming geldt voor de vergelijkingsobjecten. De waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode zoals belanghebbende voorstaat zou voor het pand, op basis van het eigen verkoopcijfer, een stijging van 270% van de waarde in een jaar tijd inhouden, zo stelt de heffingsambtenaar. Dit is niet realistisch, zo stelt hij verder, nu het pand via een makelaar op marktconforme wijze is verkocht voor een bedrag van € 1.765.000, hetgeen een hogere waarde per waardepeildatum ondersteunt.
        
        
          
            Oordeel Hof 
          
        
      
      
        5.6.1.
        Het Hof acht het door de rechtbank toegepaste toetsingskader – in overweging 2 van haar uitspraak – juist en maakt dat tot het zijne. De toets die het Hof aanlegt bestaat er dan ook uit of aan het pand de waarde is toegekend die daaraan zou worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 
        
      
      
        5.6.2.
        Het Hof stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het pand als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ dient te worden aangemerkt. Het Hof stelt verder vast dat het pand op waardepeildatum 1 januari 2015 feitelijk in gebruik was als kantoor, maar dat ingevolge het bestemmingsplan ook de bestemming wonen was toegestaan. Hiervan uitgaande beschouwt het Hof de vergelijkingsmethode als de ter zake van het pand meest geschikte waarderingsmethode. Een uitgaan van de huurwaarde-kapitalisatiemethode zou ten onrechte voorbijgaan aan de omstandigheid dat het pand ook als woning is aan te wenden, een koper daar rekening mee zal houden, en de heffingsambtenaar – niet weersproken – gesteld heeft dat deze aanwendingsmogelijkheid in deze markt een hogere waarde vertegenwoordigt. 
        
      
      
        5.6.3.
        Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten, te weten [A] en [B] , in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het pand en dat in voldoende mate rekening is gehouden met eventuele verschillen. De stelling van de heffingsambtenaar dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het pand door voor het pand een lagere vierkantemeterprijs te hanteren, acht het Hof niet voldoende onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft met die enkele stelling onvoldoende inzicht gegeven op welke wijze en in welke mate hij rekening heeft gehouden met de onmiskenbare, en door hem overigens niet betwiste, betere staat van de vergelijkingsobjecten. De door de heffingsambtenaar in het geding gebrachte ‘Overzicht taxatiewaarden’ geeft weliswaar een overzicht van de verkooptransacties en de daarbij behorende vierkantemeterpijs, maar geen inzicht in de totstandkoming van de vierkantemeterpijs voor het onderhavige pand. Het Hof laat de objecten [A] en [B] daarom buiten beschouwing. 
        
      
      
        5.6.4.
        Het eigen verkoopcijfer van [datum] 2016 acht het Hof voldoende vergelijkbaar, nu het pand is verkocht in (nagenoeg) dezelfde staat als op waardpeildatum 1 januari 2015. Het Hof overweegt daarbij dat de verkoop, anders dan belanghebbende betoogt, niet te ver is gelegen van het waardepeildatum. In beginsel is een eigen transactiecijfer maatgevend voor de waardevaststelling, indien die transactie kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen (zie ook Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, BNB 2001/52). Nu de verkoop (iets meer dan) een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, is voldaan aan het vereiste dat die transactie kort – althans niet te lang – na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Het is vervolgens aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde op waardepeildatum 1 januari 2015 is herleid van het verkoopcijfer van [datum] 2016. Met hetgeen hij heeft aangevoerd heeft de heffingsambtenaar niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij de door hem voorgestane waarde van € 1.606.500 heeft vastgesteld. Een enkele verwijzing naar de indexering en de (algemene) beschrijving van de wijze waarop die tot stand is gekomen (zie overweging 5.5.2) is daarvoor ontoereikend. Uit die (algemene) beschrijving is immers niet af te leiden welke verkoopcijfers er zijn gebruikt voor de door de heffingsambtenaar gebruikt “permanente marktanalyse”. Het hiervoor overwogene houdt in dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld. 
        
      
      
        5.6.5.
        Ter zake van de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van het pand aannemelijk heeft gemaakt overweegt het Hof als volgt. Belanghebbende staat de huurwaardekapitalisatiemethode voor en stelt daarbij onder meer dat ook de heffingsambtenaar aanvankelijk deze methode heeft toegepast. Hiervoor is evenwel reeds geoordeeld dat in het onderhavige geval de vergelijkingsmethode de meest geschikte waarderingsmethode is. Indien belanghebbende, met hetgeen zij heeft gesteld, heeft willen betogen dat de heffingsambtenaar gedurende de procedure de waarderingsmethode niet kan wijzigen, getuigt dat van een onjuiste rechtsopvatting. Ook belanghebbendes verwijzing naar voor eerdere jaren vastgestelde WOZ-waarden slaagt niet, nu elk belastingjaar op zichzelf staat en de heffingsambtenaar de WOZ-waarde elk jaar opnieuw aan de hand van het criterium van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient vast te stellen. Dit leidt tot het oordeel dat ook belanghebbende de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. 
        
      
      
        5.6.6.
        Nu geen van partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs met betrekking tot de waarde van het pand te leveren, oordeelt het Hof als volgt. Alle feiten en omstandigheden en hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd in aanmerking nemende, stelt het Hof de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie vast op € 1.400.000. Daarbij heeft het Hof met name van belang geacht het op [datum] 2016 gerealiseerde eigen verkoopcijfer. Ook hecht het Hof in dat verband belang aan de omstandigheid dat de heffingsambtenaar weliswaar de door hem gestelde waardeontwikkeling van 9% niet aannemelijk heeft gemaakt, maar dat aan de door hem overgelegde grafiek wel enige bewijswaarde toekomt, mede in aanmerking genomen de verklaring van belanghebbende ter zitting van het Hof dat de waardestijging pas is aangevangen vanaf de tweede helft van 2015.
        
        
          
            Slotsom
          
        
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V. Sathananthan, als griffier. De beslissing is op 31 maart 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl. 
    
    
    
      Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. R.C.H.M. Lips.
    
    
    
      De griffier is verhinderd 
      de uitspraak mede te ondertekenen.    	   
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.