ECLI:NL:RBGEL:2017:4713, Rechtbank Gelderland, 13-09-2017, AWB - 17 _ 525
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2017-09-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-zaak. Waardering van een groot stuk grond met opstallen. Na een eerdere procedure bij rechtbank en Hof over een andere waardepeildatum is er nog steeds groot verschil van inzicht over de waarde. Alleen verweerder heeft een taxateur, eiseres heeft een advocaat, die uitvoerige stellingen inneemt. De waardering van de grond hangt onder meer af van de vraag of sprake is van een bouwkavel of niet (er is een voorwaardelijke bouwvergunning afgegeven) en van de vraag of het illegaal bewoonde gastenverblijf kwalificeert als een woning. Verder is in geschil hoe groot het erf is en of de meters buiten het erf gewaardeerd kunnen worden als agrarische grond. Beroep wordt ongegrond verklaard, want de rechtbank acht aannemelijk dat de beschikte waarde niet te hoog is. Eiseres heeft verklaard te willen stoppen met procederen, maar dat zij zich niet kan neerleggen bij de beschikte waarde. Ter zitting wees zij een mogelijke weg naar een compromis af. De rechtbank geeft haar in overweging om alsnog zelf een taxateur te raadplegen om verder procederen te voorkomen.

RECHTBANK GELDERLAND
    Zittingsplaats Arnhem				
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: AWB 17/525
    
    
    uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 september 2017
    
    
      in de zaak tussen
    
    
    
      [X] , te [Z] , eiseres
    (gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Barneveld, verweerder.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als  [A-straat 1] , te [Z] (hierna ook: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 295.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (ozb) bekend gemaakt.
    
    
    
      Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2016 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag ozb gehandhaafd.
    
    
    
      Eiseres heeft daartegen bij brief van 25 januari 2016, ontvangen door de rechtbank op                     26 januari 2016, beroep ingesteld.
    
    
    
      Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      Partijen hebben de rechtbank verzocht de behandeling van het beroep aan te houden tot dat door het Hof (in hoger beroep) uitspraak is gedaan in een eerdere beroepsprocedure over de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 (zie hierna onder 6.).
    
    
    
      De rechtbank heeft dit verzoek gehonoreerd. 
    
    
    
      Op 16 mei 2016 heeft het Hof uitspraak gedaan in de eerdere procedure. De behandeling van het onderhavige beroep is daarna door de rechtbank voortgezet.  
    
    
    
      De rechtbank heeft op 7 augustus 2017 van verweerder een aanvullend verweerschrift ontvangen, waarvan een afschrift is doorgestuurd naar gemachtigde van eiseres (hierna: het aanvullend verweerschrift). 
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 augustus 2017.
    
    
    
      Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en de heer [A] (een vriend van eiseres). Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] (taxateur).
    
    
    
      De gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota overgelegd met bijlagen. Hij heeft de pleitnota ter zitting voorgelezen. De pleitnota bevat een reactie op het aanvullend verweerschrift. 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten
      
    
    1. Eiseres is eigenaar van twee kadastrale percelen in [Z] . Het ene perceel betreft WOZ-object [A-straat 2] . Dit perceel heeft een woonbestemming. Het andere perceel is voor de Wet WOZ aan te merken als twee WOZ-objecten: [A-straat 1]            (waarvan de waarde in deze procedure in geschil is) en [A-straat 3] . [A-straat 3] betreft een perceel grond met daarop een woning, die wordt verhuurd aan derden. 
    
    2. [A-straat 1] betreft een perceel grond van ongeveer 16.790 m² met paardenstallen (ongeveer 150 m²), een buitenbak en een gastenverblijf van ongeveer 225 m³. Het gastenverblijf is sinds 2006 door diverse (elkaar opvolgende personen) bewoond. Deze bewoning is in strijd met het Bestemmingsplan.
    
    3. Voor [A-straat 1] is een vergunning afgegeven voor de bouw van een woning. De vergunning is verleend onder de voorwaarde, dat de woonfunctie van de opstal van WOZ-object [A-straat 3] vervalt.
    
    4. [A-straat 1] en [A-straat 3] hebben beide een agrarische bestemming. 
    
    5. De rechtbank Gelderland (hierna: de rechtbank) heeft op 25 februari 2016 uitspraak gedaan inzake het beroep tegen de per waardepeildatum 1 januari 2012 (belastingjaar 2013) vastgestelde waarde van [A-straat 1] (zaaknummer 15/2031). De rechtbank heeft het beroep van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof). 
    
    6. De zitting bij het Hof heeft plaatsgevonden op 7 april 2017. Vanwege een interne miscommunicatie (de zittingsdatum was per abuis niet aangetekend in de agenda van de betrokken ambtenaar van de gemeente Barneveld) is verweerder niet bij de zitting aanwezig geweest. De griffier van het Hof heeft op de dag van de zitting telefonisch contact gehad met verweerder. Verweerder heeft daarbij benadrukt dat de gemeente Barneveld graag bij de zitting aanwezig wilde zijn, zeker nu het geschil ieder jaar terugkomt. Het Hof heeft in r.o 4. van de uitspraak bepaald dat voor zover de wens aanwezig te willen zijn bij de zitting dient te worden opgevat als een verzoek tot uitstel, dit verzoek wordt afgewezen. Het Hof heeft de waarde van de onroerende zaak, voor de waardepeildatum 1 januari 2012, bij uitspraak van 16 mei 2017, in goede justitie vastgesteld op € 169.000. Tegen de uitspraak van het Hof is geen beroep in cassatie ingesteld. 
    
    7. Verweerder heeft ter zitting bij de rechtbank verklaard dat hij het niet eens is met de door het Hof per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgestelde waarde. Hij is van mening dat deze waarde veel te laag is. Hij heeft desgevraagd verklaard dat de gemeente Barneveld geen beroep in cassatie heeft ingesteld tegen de uitspraak van het Hof vanwege de daarmee samenhangende (hoge) kosten. Hij acht zich niet aan de uitspraak gebonden voor latere belastingjaren.
    
    
      
        Geschil
      
    
    8. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog is vastgesteld. 
    
    9 Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld.  Zij is van mening dat geen sprake is van een bouwkavel met tuin, maar van agrarische grond met een gastenverblijf, paardenstallen en buitenbak. Zij staat een waarde voor van € 169.000. Zij heeft ter onderbouwing van deze door haar voorgestane waarde geen taxatierapport overgelegd, maar verwezen naar de uitspraak van het Hof. 
    
    10. Eiseres heeft aangevoerd dat zij met verweerder de afspraak had gemaakt dat het beroep over de onroerende zaak over het belastingjaar 2013 uitgeprocedeerd zou worden en dat verweerder de aanslagen over volgende jaren aan de hand van de einduitspraak zou herzien, indien die einduitspraak daartoe aanleiding zou geven. Eiseres ging er vanuit dat, nu verweerder geen beroep in cassatie heeft ingesteld tegen de uitspraak van het Hof, de onderhavige beroepsprocedure niet meer noodzakelijk zou zijn en dat de waarde per 1 januari 2015 zou worden vastgesteld conform de uitspraak van het Hof op € 169.000. 
    
    11. Verweerder is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 ten minste              € 295.000 bedraagt. De berekeningen van de taxateur op basis van de taxatiewijzer komen uit op waardes tussen € 298.000 en € 332.000. Hij acht zich ook niet gebonden aan een afspraak, welke volgens eiseres zou zijn gemaakt betreffende het verdere verloop van de onderhavige beroepsprocedure. Hij is namelijk niet in de gelegenheid geweest bij de zitting van het Hof aanwezig te zijn, als gevolg waarvan hij zijn standpunt bij het Hof niet heeft kunnen onderbouwen. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
      
        Beoordeling van het geschil
      
      
        Niet gebonden aan het oordeel van het Hof 
      
    
    12. Anders dan eiseres kennelijk veronderstelt, is de rechtbank niet gebonden aan het oordeel van het Hof over de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2012 (voor belastingjaar 2013). Dat oordeel ziet immers op een andere waardepeildatum dan de waardepeildatum die in deze procedure aan de orde is. Ook is van belang dat verweerder vanwege een misverstand niet aanwezig is geweest op de zitting bij het Hof en dat verweerder zijn standpunt inzake de waardering daarom tijdens die zitting niet heeft kunnen toelichten. Bovendien heeft gemachtigde van eiseres ter zitting van de rechtbank erkend dat geen sprake is van een rechtens afdwingbare afspraak tussen partijen om de uitspraak van het Hof over 2013 te volgen voor latere jaren.
    
    13. De rechtbank zal daarom aan de hand van de gegevens van het dossier en de ter zitting gegeven toelichting van partijen bepalen of de beschikte waarde te hoog is. 
    
    
      
        Kader waardering
      
    
    14. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    15. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. 
    
    16. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem per 1 januari 2015 vastgestelde waarde verwezen naar het aanvullend verweerschrift en de daarin gemaakte berekeningen  van de taxateur. Daarbij is de taxateur uitgegaan van de overwegingen van het Hof dat het gaat om agrarische grond met opstallen. De waarde van de onroerende zaak bestaat volgens deze berekening uit de waarde van de grond vermeerderd met de waarde van de opstallen. Ter zitting heeft de taxateur daarop een uitvoerige toelichting gegeven. 
    
    
      
        Waarde van de opstallen
      
    
    17. In het aanvullend verweerschrift heeft verweerder aan de opstallen een totale waarde toegekend van € 97.250 (€ 45.000 voor het gastenverblijf + € 30.000 voor de paardenstallen + € 8.750 voor de erfverharding + € 13.500 voor de buitenbak). Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat hij deze waarde heeft bepaald aan de hand van de van toepassing zijnde Taxatiewijzers. Hij heeft deze niet overgelegd, omdat over dit punt geen geschil leek te bestaan.
    
    18. Eiseres heeft de waarde die door de taxateur van verweerder is toegekend aan de opstallen niet betwist, maar heeft alleen gesteld dat de waarde van de opstallen hoger is vastgesteld dan per waardepeildatum 1 januari 2012. 
    
    19. Omdat eiseres de waarde van de opstallen niet (voldoende gemotiveerd) heeft betwist, acht de rechtbank de onderbouwing door verweerder van de waarde van de opstallen voldoende en gaat zij van die waarde uit. De omstandigheid dat per waardepeildatum 1 januari 2012 een lagere waarde is gehanteerd, is geen aanleiding om hierover anders te oordelen. De waarde kan namelijk per waardepeildatum verschillen en aannemelijk is dat de gehanteerde waarde is gebaseerd op de taxatiewijzers die gelden voor waardepeildatum 1 januari 2015. 
    
    
      
        Waarde van de grond
      
    
    20. In het aanvullend verweerschrift is verweerder voor de waardering van de grond uitgegaan van de Taxatiewijzer voor het landbouwgebied Westelijke Veluwe (nummer 28 op de landelijke kaart), hierna: de Taxatiewijzer. De gemeente Barneveld is gelegen in dit landbouwgebied. Ingevolge de Taxatiewijzer gelden twee verschillende grondstaffels: een staffel voor “de grondwaarde met woning” en een staffel voor “de grondwaarde zonder woning”. Voor beide situaties heeft verweerder aan de hand van de desbetreffende staffel de grondwaarde bepaald. De grondwaarde met woning bedraagt volgens deze berekening € 234.919 en de grondwaarde zonder woning bedraagt volgens deze berekening € 201.119.
    
    21. Eiseres heeft deze berekening bestreden en heeft aangevoerd dat alle grond moet worden berekend op basis van de agrarische waarde. Voor het geval de rechtbank van oordeel is dat een deel van de grond volgens de grondstaffel van de Taxatiewijzer moet worden bepaald, heeft zij bepleit dat de staffel zonder woning moet worden genomen, omdat sprake is van illegale bewoning. Ook dient volgens haar slechts voor een deel van de grond de waarde volgens die staffel te worden berekend, namelijk alleen het deel dat gezien kan worden als een erf. In de Taxatiewijzer staat namelijk vermeld dat het bij de staffel gaat om een erf met of zonder een woning erop. Eiseres heeft betwist dat het bij het erf om 4.500 m² zou gaan, zoals verweerder heeft berekend. Zij verwijst daarvoor naar het bruin gearceerde gedeelte van het bestemmingsplan, dat zij als bijlage aan haar pleitnota heeft gehecht. Dat bruine gedeelte bedraagt volgens haar 2.831 m² en hoort voor ongeveer een derde deel bij [A-straat 3] . Het erf van [A-straat 1] is dus kleiner, naar schatting 1.500 m², aldus eiseres. 
    
    22. De taxateur van verweerder heeft dit betwist en heeft gesteld dat hij op basis van de luchtfoto heeft uitgemeten hoe groot het erf is en dat daar 4.500 m² uit kwam. Verder heeft hij aangevoerd dat naar zijn mening wel degelijk sprake is van een erf met woning en ook dat wel degelijk sprake is van een bouwkavel. De waarde is volgens hem daarom veel hoger dan de beschikte waarde.
    
    23. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een bouwkavel. Er mag immers alleen worden gebouwd als de woning op [A-straat 3] niet meer bewoond wordt. Aangezien die woning wordt verhuurd en bewoond, is geen sprake van een stuk grond dat zonder meer als bouwkavel kan worden gewaardeerd. Zoals hierna zal blijken, is er echter wel aanleiding om aan de verleende bouwvergunning een waarde toe te kennen. Ook gaat de rechtbank niet mee met de stelling van eiseres dat alle grond moet worden gewaardeerd als agrarische grond. Er is namelijk sprake van een erf met opstallen en een erf dient volgens de Taxatiewijzer hoger gewaardeerd te worden dan agrarische grond.
    
    24. De rechtbank is van oordeel dat de Taxatiewijzer een goed uitgangspunt is om de waarde van de grond te bepalen. De rechtbank kiest daarbij voor de staffel “erf zonder een woning daarop”, omdat aangenomen moet worden dat het gastenverblijf wegens de illegale bewoning niet kwalificeert als woning in de zin van de Taxatiewijzer. 
    
    25. De taxateur van verweerder heeft aan de hand van een door hem ter zitting aan de rechtbank (en aan eiseres en haar gemachtigde) getoonde luchtfoto van de onroerende zaak en de daarop door hem gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat een gedeelte van 4.500 m² moet worden aangemerkt als erf en dus niet als agrarische grond. De betwisting door eiseres is onvoldoende concreet om afbreuk te doen aan de toelichting van de taxateur. Dit gedeelte van de grond dient in beginsel te worden gewaardeerd volgens de in de Taxatiewijzer opgenomen staffel “erf zonder woning”. Voor het restant van de grond ter grootte van 12.290 m² (16.790 m²-/- 4.500 m²) zal worden uitgegaan van de waarde van agrarische grond, hoewel de staffel van de Taxatiewijzer dit alleen doet voor grond boven de 7.500 m². Voor de agrarische grond hanteert de rechtbank conform de Taxatiewijzer een bedrag van € 6,10 per m². De waarde komt dan uit op: € 23.600 (400 m² x € 59) + € 15.600 (600 m² x € 26) + € 70.000 (3.500 m²  x € 20) + € 74.969 (12.290 m² x € 6,10), is € 184.169.
    
    26. De rechtbank ziet in de specifieke omstandigheden van de onroerende zaak per 1 januari 2015 echter aanleiding om aan te nemen dat de grondwaarde hoger is dan het hiervoor berekende bedrag van € 184.169. Daarvoor zijn twee redenen. De belangrijkste reden is de omstandigheid dat een bouwvergunning is verleend onder de voorwaarde dat de woonfunctie op [A-straat 3] verdwijnt. Omdat eiseres eigenaar en verhuurder is van de woning op [A-straat 3] , heeft zij het in haar macht om de bewoning op [A-straat 3] te laten eindigen en zo de bouwvergunning voor [A-straat 1] definitief te maken. Niet gesteld of gebleken is dat dit onmogelijk zou zijn. De bouwvergunning vertegenwoordigt daardoor een substantiële waarde. De tweede reden voor een verhoging van de berekende waarde is dat het gastenverblijf bewoonbaar is en feitelijk ook al sinds 2006 wordt bewoond, zonder dat daartegen handhavend is opgetreden. Ook dit vertegenwoordigt een waarde. Hoeveel hoger de waarde door deze omstandigheden dient te worden vastgesteld, is lastig te bepalen, maar de rechtbank acht het op basis van de stukken en de toelichting van de taxateur van verweerder tijdens de zitting aannemelijk dat het om een substantieel bedrag gaat. De rechtbank gaat alles afwegende uit van een bedrag van minimaal € 20.000 aan specifieke waardeverhogende omstandigheden.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    27. Gezien het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak uitkomt op een bedrag dat ligt boven de beschikte waarde van € 295.000. De berekening op basis van het voorgaande komt namelijk uit op een bedrag van minimaal € 301.669 (€ 97.500 voor de opstallen plus € 184.169 voor de grond plus minimaal € 20.000 voor de specifieke waardeverhogende factoren). De beschikte waarde is dus niet te hoog.
    
    28. De omstandigheid dat eiseres zelf geen taxatierapport heeft overgelegd, brengt met zich mee dat relatief weinig bewijskracht aan haar stellingen kan worden toegekend tegenover de stellingen van verweerder, die wel zijn onderbouwd door een taxateur en door de Taxatiewijzer. Als eiseres zelf ook een taxateur had gehad, dan was de uitkomst wellicht een andere geweest, als de bevindingen van die taxateur haar stellingen zouden hebben onderbouwd. 
    
    29. Eiseres heeft tijdens de zitting diverse keren gezegd dat zij graag wil stoppen met procederen, maar dat zij niet akkoord kan gaan met de beschikte waarde, omdat zij ervan overtuigd is dat deze te hoog is. Eiseres heeft er echter voor gekozen geen eigen taxateur in te schakelen. Zij heeft ook het voorstel van de rechtbank afgewezen om alsnog een taxateur in te schakelen en deze in onderhandeling te laten gaan met een andere taxateur van verweerder, om zo te proberen een compromis te bereiken. De rechtbank geeft eiseres in overweging om na deze uitspraak alsnog een eigen taxateur te raadplegen om de waarde te laten toetsen. Dit zou verdere langdurige procedures kunnen voorkomen.
    
    30. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
    
    31. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
    
    
    
  
  
    Beslissing 
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
      
        
        
        
        
          
            
              Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van                            mr. L.A. Aalbersberg, griffier. 
              De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 13 september 2017
              
            
          
          
            
              
              
              griffier 
            
            
              
            
            
              
              
              rechter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              Afschrift verzonden aan partijen op:
            
          
          
            
              
            
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              
                Rechtsmiddel
              
              Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
              
              Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
              1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:	a. de naam en het adres van de indiener;
              	b. een dagtekening;
              	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
              	d. de gronden van het hoger beroep.