ECLI:NL:RBMNE:2025:3378, Rechtbank Midden-Nederland, 08-07-2025, UTR 23/5198
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ; woning; eigen referentiewoningen beter vergelijkbaar; stijging woz-waarde; onderhoudsstaat en voorzieningenniveau; beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Zittingsplaats Utrecht
    
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummer: UTR 23/5198
    
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen
    
      [eiser] , uit [plaats] , eiser,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder 
      (gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Procesverloop 
    
    
      1.1
      
        In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op 
        € 592.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
      
    
    
      1.2
      Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 28 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 
      
    
    
      1.4
      De zaak is behandeld op de zitting van 5 juni 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen 
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    2. De woning is een in 2010 gebouwde rijwoning met een schuur van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m² en een perceeloppervlakte van 142 m².
    
    
      
        Geschil
      
    
    
    3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 592.000,-. 
    
    
      
        Beoordelingskader 
      
    
    
    4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
    5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen. 
    6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: 
    
      
        
          [adres 2] , verkocht op 26 mei 2021 voor € 610.100,-;
      
      
        
          [adres 3] , verkocht op 24 mei 2022 voor € 685.000,-; en
      
      
        
          [adres 4] , verkocht op 6 december 2021 voor € 611.025,-.
      
    
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- of hoekwoningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. 
    
    8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Eigen referentiewoningen beter vergelijkbaar
      
    
    
    9. Eiser meent dat de woning aan de [adres 5] exact dezelfde gebruiksoppervlakte en grootte heeft als de woning van eiser. Op de zitting heeft eiser nog twee woningen genoemd. Allereerst wijst eiser op de [adres 6] met een woonoppervlakte van 145 m². Deze is verkocht op 24 februari 2021 voor € 586.000,-. De tweede woning is de [adres 7] met een woonoppervlakte van ongeveer 100 m². Deze is verkocht voor € 522.000,- op 31 mei 2022. Deze woningen zijn volgens eiser beter vergelijkbaar dan de referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. De referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] hebben namelijk vrij uitzicht, terwijl eiser dat niet heeft.
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat de woning aan de [adres 5] verkocht is voorafgaande aan een verbouwing. Ten tijde van de verkoop bedroeg de gebruiksoppervlakte circa 100 m². Na een verbouwing is de gebruiksoppervlakte vergroot tot 136 m². De verkoopprijs heeft derhalve betrekking op het pand voordat het werd vergroot tot 136 m². De woning is daarom niet vergelijkbaar met de [adres 5] . Op de zitting heeft de taxateur gereageerd op de twee andere woningen die eiser noemt. [adres 6] is volgens de taxateur goed vergelijkbaar, maar dan moet deze wel geïndexeerd worden naar de waardepeildatum. De taxateur komt dan uit op een prijs van € 3.160,- per m². Dat is dezelfde geïndexeerde waarde als [adres 2] , die in de taxatiematrix is meegenomen. [adres 7] is niet goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De woonoppervlakte wijkt namelijk te veel af. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht waarom hij voor de referentiewoningen heeft gekozen. [adres 4] heeft een lagere prijs per m² dan de woning, omdat deze aan een kruispunt ligt. Dat heeft effect op de woningwaarde en dat is daarin verdisconteerd. Bovendien, zo stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt, staat het hem vrij om voor die referenties te kiezen die hij het meest geschikt acht om de vastgestelde waarde te onderbouwen.
      
    
    
      9.2
      De rechtbank constateert dat de woonoppervlakte van de referentiewoningen een stuk groter is en dat daar sprake is van afnemend grensnut. Verder volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in de stelling dat het hem vrij staat te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Stijging WOZ-waarde
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat de waarde van zijn woning te veel is gestegen, namelijk met 28,14 %. De referentiewoningen stegen allen met 21,98 % in WOZ-waarde. Daarnaast loopt Utrecht volgens eiser uit de pas met andere grote steden in Nederland, door een gemiddelde prijsstijging in de WOZ van 9,78 % t.o.v. 2,14 % in Amsterdam. Des te opmerkelijker vindt eiser het dan ook dat WOZ-waarde van zijn woning 18,36 % hoger ligt dan het gemiddelde in de hele stad Utrecht. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift het volgende. Volgens vaste rechtspraak komt aan de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toe bij de waardebepaling voor een belastingjaar. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum is vastgesteld.
      
    
    
      10.2
      De rechtbank overweegt hierover het volgende. De taxateur heeft er in dit kader terecht op gewezen dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar voorgaande jaren. Het systeem van de Wet WOZ brengt namelijk mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De WOZ-waardebepaling vindt ook niet plaats op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Onvoldoende rekening gehouden met onderhoud en voorzieningenniveau
        
      
      
      
        11.	Eiser heeft aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau en de onderhoudsstaat. Alle voorzieningen in de woning zijn nog origineel en waren aan vervanging toe. Er was achterstallig onderhoud op o.a. het schilderwerk, mede waardoor er houtrot zat op de schuur.
      
      
    
    
      11.1
      De heffingsambtenaar voert aan dat van een woning dat gebouwd is in 2010 verwacht mag worden dat die nog in goede staat is. Dat er apparatuur vervangen moet worden in bijvoorbeeld een keuken is inherent aan een woning uit 2010. Een schutting wordt niet meegenomen in de waardebepaling van een woning. Achterstallig onderhoud als houtrot en schilderwerk is regulier onderhoud dat ook niet direct invloed heeft op de waarde van de woning. De referentiewoningen komen uit hetzelfde bouwjaar. Deze hebben te maken met dezelfde standaarden als de woning van eiser.  De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaat niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen 
    
    
      12.  	Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.