ECLI:NL:RBMNE:2025:4706, Rechtbank Midden-Nederland, 01-08-2025, 24/6881
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond. Afwijzing ISV.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 24/6881
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats], eiser
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: D. Koopmans).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1.1
      In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 379.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023.
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.3
      In de uitspraak op bezwaar van 26 september 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 375.000,-.
    
    
      1.4
      Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift overlegd. 
      
    
    
      1.5
      De zaak is behandeld op de zitting van 7 juli 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur], taxateur.
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Procedeergedrag
      
    
    
    
      2.1
      Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven (van 20 juni 2025, 24 juni 2025, 26 juni 2025 en 4 juli 2025) staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. 
      
    
    
      2.2
      Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 24 april 2024 en doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser op 29 april 2024) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar op tijd op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde verweerder én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of (pinpoint)brieven buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. 
      
      
        
          Beoordelingskader 
        
      
      
      3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
      
      
        
          Het geschil 
        
      
      
      4. De woning is een maisonnette woning met bouwjaar 2013. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 116 m², een aangebouwde berging/schuur van 5 m² en een dakterras van 15 m². 
      
      5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde van € 349.000,-. De heffingsambtenaar is van mening dat het beroep primair niet-ontvankelijk verklaard moet worden vanwege het ontbreken van procesbelang en subsidiair ongegrond is.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak
        
      
      
      
        
          De ontvankelijkheid van het beroep
        
      
      
      6. De heffingsambtenaar stelt zich primair op het standpunt dat het beroep niet-ontvankelijk verklaard moet worden vanwege het ontbreken van procesbelang. Eiser heeft op de hoorzitting een waarde voorgesteld van € 375.000,- en daaraan is tegemoet gekomen. 
      
    
    
      6.1
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Procesbelang hoeft niet alleen te zien op de vastgestelde waarde. Daarnaast voert eiser in beroep aan dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit hij een waarde van € 349.000,-. Eiser betwist dat hij tijdens de hoorzitting een waardevoorstel heeft gedaan van € 375.000,- en voert aan dat het verslag van de hoorzitting niet klopt. Wat daar ook van zij (zie overweging 8), staat het eiser vrij om in de beroepsfase zijn standpunt aan te passen, zolang er maar geen totaal tegenovergestelde stellingen dan in de bezwaarfase worden ingenomen. De rechtbank ziet dan ook geen reden om het beroep niet-ontvankelijk te verklaren vanwege het ontbreken van procesbelang.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door aan te sluiten bij het eigen verkoopcijfer (de woning is op 16 februari 2023 verkocht voor € 375.500,-) en de waarde van de woning vast te stellen op € 375.000,- aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          De beroepsgronden
        
      
      
      
        
          Het verslag van de hoorzitting
        
      
      
      8. Eiser voert aan dat het verslag van de hoorzitting onvolledig en onjuist is en verzoekt om een uitgebreide versie. Zo heeft hij geen waarde voorgesteld van € 375.000,- en ontbreken de gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet. 
      
    
    
      8.1
      De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat het verslag van de hoorzitting een zakelijk verslag is. Het verslag is opgemaakt door de heer [persoon]. Hij heeft na de hoorzitting aan de hand van zijn aantekeningen en de geluidsopname van de hoorzitting het verslag geschreven. Volgens de heffingsambtenaar is er door gemachtigde op de hoorzitting een waardevoorstel gedaan van € 375.000,- op basis van de eigen verkoop. Daarnaast is de opbrengstlimiet niet aan de orde gesteld, anders had dat in het verslag gestaan. Alle gronden die zijn aangevoerd op de hoorzitting staan in het verslag. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van het verslag van de hoorzitting. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Overschrijding van de opbrengstlimiet
        
      
      
      
        9.	Eiser voert in zijn brief van 26 juni 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden. Eiser verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat hij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van zijn bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting. 
      
      
    
    
      9.1
      De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 26 juni 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiser genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
      
    
    
      9.2
      De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiser op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiser dit pas heeft gedaan met zijn brief van 26 juni 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten. 
      
      
        
          Artikel 40 van de Wet WOZ
        
      
      
      
        10.	Eiser voert aan dat hij, ondanks herhaalde verzoeken daartoe, de akte van de verkoop van de woning niet heeft ontvangen van de heffingsambtenaar. Ook heeft hij de taxatiematrix niet ontvangen, terwijl op de zitting is gebleken dat deze wel opgesteld is. Volgens eiser is dit in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ. 
      
      
    
    
      10.1
      De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat een taxatiematrix niet nodig is, omdat de  vastgestelde waarde is gebaseerd op de eigen verkoop. Er is wel een matrix opgesteld, maar dat is alleen een extra onderbouwing. De Ten aanzien van de akte geeft de heffingsambtenaar aan dat eiser zelf over deze stukken beschikt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Van een schending van artikel 40 Wet WOZ is geen sprake, de taxatiematrix is namelijk niet gebruikt om de waarde te onderbouwen en de aktes zijn openbaar, waardoor er geen verplichting voor de heffingsambtenaar bestaat om deze te overleggen. Daarnaast betreft het een verkoop waarbij eiser partij was, waardoor eiser de akte al heeft. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          De proceskostenvergoeding in de bezwaarfase
        
      
      
      11. Eiser voert aan dat de hoogte van de vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase niet klopt. Er is ten onrechte een factor 0,25 toegepast. Hij is wel een bijzonder geval. Eiser heeft op de zitting voor het eerst aangevoerd. Gelet hierop betrekt de rechtbank deze beroepsgrond niet in de beoordeling.
      
      
      
        
          Het verzoek om immateriële schadevergoeding
        
      
      
      12. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt. 
      
      13. Het bezwaarschrift is ontvangen op 8 maart 2024. Dat betekent dat er niet meer dan twee jaar is verstreken en dat de redelijke termijn niet is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      14.	Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Van een veroordeling in de proceskosten is geen sprake. 
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
                                                     rechter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2025:3430.