ECLI:NL:RBNNE:2026:53, Rechtbank Noord-Nederland, 13-01-2026, 11427743 \ CV EXPL  24-8049
Rechtbank Noord-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Artikel 7:262 BW procedure. De huurcommissie heeft de betalingsverplichting van huurder voor de servicekosten op een lager bedrag vastgesteld. Eiser meent dat hij in de procedure bij de huurcommissie ten onrechte als verhuurder is aangemerkt. Vraag is dus wie de contractuele wederpartij van huurder is. De kantonrechter oordeelt dat eiser als verhuurder moet worden aangemerkt. Toepassing Kribbebijter arrest.

RECHTBANK 
      NOORD-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Groningen
    
    
    
      Zaaknummer: 11427743 \ CV EXPL  24-8049
    
    
    
      
        Vonnis van 13 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: voorheen mr. R.J. de Boer, thans mr. J. Boelens, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding (inclusief producties); - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie (inclusief producties);- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie (inclusief producties);- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie (inclusief productie); - de conclusie van dupliek in reconventie.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft met ingang van 1 april 2022 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan [het gehuurde] (hierna: het gehuurde). Overeengekomen is een maandelijks te betalen bedrag van € 865,00 bestaande uit een kale huurprijs van € 660,00, een vaste vergoeding voor de levering van energie van    € 45,00, een vaste vergoeding voor de levering van warmte en warm tapwater van € 65,00, een vaste vergoeding voor de levering van water van € 15,00, een vergoeding voor inventaris, diensten en stoffering van € 50,00 en servicekosten van € 30,00. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de huurovereenkomst staan onder andere de volgende bepalingen: 
        
          “
          Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte voor bepaalde tijd
        
        
          Bedrijf		: [bedrijf] B.V.
        
        
          Adres		: [adres]
        
        
          Postcode		: [postcode]
        
        
          Email		: [mailadres]
        
        
          (…)
        
        
          hierna te noemen “beheerder” welke het beheer met beperkte aansprakelijkheid voor de verhuurder en rechtmatige eigenaar, van het gehuurde uitvoert. 
        
        
          EN
        
        
          Naam			: [gedaagde]
        
        
          (…)
        
        
          hierna te noemen “huurder”
        
        
          (…)
        
        
          zijn het volgende overeengekomen:
        
        
          (…)
        
      
    
    
      1.1
      
        
          Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de 
        
        
           woonruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, plaatselijk bekend: 
          
            [het gehuurde]
          
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      3.4
      
        Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode (…) en is het over deze eerste periode verschuldigde bedrag: 
        € 2595,00 (inclusief een waarborgsom van € 1.730,00).
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
  
  
    
      5Beheerder
    
      5.1
      
        
          Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op:
        
        
          
            [bedrijf] B.V.
        
        
          		Email: 
          
            [mailadres]
          
        
        
          		Website: 
          
            [website]
          
        
      
    
    
      5.2
      
        
          Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst (reparaties, huuropzeggingen etc.) het contactformulier in te vullen op de website van de beheerder.
        
        
          (…)
        
      
    
  
  
    
      7Belastingen en andere heffingen
    
      7.1.
      
        
          De volgende belastingen en heffingen zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:
        
        a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten inclusief watersysteemheffing;
        b. de milieuheffingen, waaronder de verontreinigingsheffing oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater;
        c. de baatbelasting of daarmee verwante belastingen of heffingen, geheel of een evenredig gedeelte daarvan, indien en voor zover huurder is gebaat bij datgene op grond waarvan de aanslag of heffing wordt opgelegd;
        d. de overige bestaande of toekomstige belastingen, rioolheffing, afvalstof-heffing, milieubescherming bijdragen, lasten, heffingen en retributies.
      
    
    
      7.2.
      
        Deze belastingen en andere heffingen worden zowel doorbelast wanneer ze betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten alsmede voor het eigenarendeel van de belastingen. Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek van verhuurder worden voldaan.
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
    
    
      8.1
      
        Huurder zal de huurprijs en het bedrag aan bijkomende kosten, voldoen door storting of overschrijving op: (…) ten name van [stichting] . 
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Oplevering
        
        
          Het gehuurde dient per einddatum van de huurovereenkomst in de staat te worden opgeleverd zoals deze ook in aanvang van de huurperiode in gebruik is genomen. Indien er gebreken zijn kan de huurder ervoor kiezen de gebreken door de beheerder te laten oplossen. (…) Indien de gebreken niet zijn verholpen per einddatum van de huurovereenkomst is huurder aan verhuurder een bedrag van 50 euro per dag verschuldigd tot de dag dat de gebreken zijn verholpen. (…)
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Aldus opgemaakt te Groningen op 23-02-2022
        
      
      
      
        
          Signed By: [eiser]  < [mailadres] >
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          …………………………..…
        
        
          (handtekening verhuurder).”
        
      
      
    
    
      2.3.
      Op de stippellijn boven ‘handtekening verhuurder’ heeft [eiser] zijn handtekening geplaatst.
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft de huurcommissie op 8 november 2023 verzocht om de betalingsverplichting van de servicekosten over de periode 1 april 2022 tot en met               31 december 2022 vast te stellen. 
      
    
    
      2.5.
      De voorzitter van de huurcommissie heeft op 31 juli 2024 onder zaaknummer 2312554 uitspraak gedaan en de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over de hiervoor genoemde periode vastgesteld op € 642,15. [eiser] is in deze uitspraak als verhuurder aangemerkt. 
      
    
    
      2.6.
      De huurcommissie heeft deze uitspraak verzonden op 31 juli 2024. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. voor recht te verklaren dat [eiser] niet de verhuurder is van de woonruimte aan [het gehuurde] ;
        II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van al datgene wat                [eiser] als gevolg van de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie aan [gedaagde] heeft voldaan, waaronder de door [eiser] betaalde leges;
        III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van                [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert, samengevat, dat [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 2.119,27, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, waaronder de nakosten. 
      
    
    
      3.5.
      
        [eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten en vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      4.1.
      Artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. In het arrest van 23 april 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. In dit geval is sprake van een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. Daartegen kan op grond van artikel 20 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) in verzet worden gegaan bij de huurcommissie. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 19 januari 2024 bepaald dat een huurder of verhuurder er ook voor kan kiezen om hun geschil rechtstreeks aan de kantonrechter voor te leggen zonder eerst een verzetprocedure bij de huurcommissie te doorlopen.  De partij die ervoor kiest zich na een voorzittersuitspraak rechtstreeks tot de kantonrechter te wenden, kan dit doen binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken, die in dat geval aanvangt na verzending van het afschrift van de voorzittersuitspraak.
      
    
    
      4.2.
      De uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is verzonden op 31 juli 2024. De dagvaarding is op 24 september 2024 aan [gedaagde] betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. In dat verband is van belang dat de Hoge Raad in genoemd arrest van 23 april 2021 heeft bepaald dat als de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, zij in haar beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen. Indien beide partijen ondubbelzinnig te kennen geven dat zij ten aanzien van bepaalde geschilpunten geen beslissing van de kantonrechter verlangen, dient de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie over die geschilpunten te eerbiedigen. Zij zal daarmee bij haar beslissing over samenhangende geschilpunten rekening dienen te houden. 
    
    
      4.3.
      
        [eiser] is de onderhavige procedure gestart, omdat hij zich niet kan vinden in de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. [eiser] meent namelijk dat de voorzitter hem ten onrechte als verhuurder van [gedaagde] heeft aangemerkt. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens [gedaagde] is [eiser] wel degelijk de verhuurder en is de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie op terechte gronden gewezen.  
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter zal dan ook eerst beoordelen wie als verhuurder moet worden aangemerkt. In dat kader stelt de kantonrechter voorop dat voor de vraag wie partij is bij een overeenkomst de maatstaf uit het zogenaamde Kribbebijter-arrest geldt. Die maatstaf komt erop neer dat bepalend is wat partijen hebben besproken en gedaan en wat zij daaruit over en weer hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden. Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn. Onduidelijkheden in de huurovereenkomst over wie de verhuurder is, komen voor rekening en risico van de opsteller(s) daarvan.
    
    
      4.5.
      In de huurovereenkomst staat niet uitdrukkelijk wie de verhuurder is. De enige die uitdrukkelijk wordt genoemd is [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ). [bedrijf] wordt in de huurovereenkomst echter niet als verhuurder aangeduid maar enkel als beheerder. Naar normaal taalgebruik is de beheerder degene die in opdracht van de verhuurder de dagelijkse uitvoering van de huurovereenkomst regelt en als zodanig voor de huurder als aanspreekpunt fungeert. Daaruit vloeit voort dat een verhuurder en een beheerder in beginsel verschillende (rechts)personen zijn. Dat dit het geval is, blijkt ook uit de omstandigheid dat in de huurovereenkomst herhaaldelijk een verschil wordt gemaakt tussen de verhuurder en de beheerder. Zo staat er dat [bedrijf] als beheerder zal optreden, totdat de verhuurder anders zal meedelen. Dit onderscheid wordt ook gemaakt in de bepaling over de oplevering van de woonruimte bij het einde de huurovereenkomst. Daarin staat namelijk dat als er gebreken zijn, [gedaagde] ervoor kan kiezen de gebreken door de beheerder te laten oplossen en dat als de gebreken op de einddatum van de huurovereenkomst niet zijn verholpen, [gedaagde] tot de dag dat de gebreken zijn verholpen aan de verhuurder een bedrag van € 50,00 per dag moet betalen. Ook hieruit vloeit voort dat de beheerder ( [bedrijf] ) en de verhuurder verschillende (rechts)personen zijn. Omdat [bedrijf] uitdrukkelijk als beheerder is aangemerkt, rechtvaardigt het voorgaande de conclusie dat [bedrijf] niet de verhuurder is.
    
    
      4.6.
      
        [eiser] heeft niet betwist dat hij zijn handtekening onderaan de huurovereenkomst heeft geplaatst, zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. De huurovereenkomst vermeldt dat [eiser] de huurovereenkomst als verhuurder heeft getekend. Omdat [bedrijf] niet de verhuurder kan zijn en uit de huurovereenkomst niet blijkt dat een andere (rechts)persoon bij het tekenen van de huurovereenkomst de verhuurder was, staat aldus voldoende vast dat [eiser] op de ingangsdatum van de huurovereenkomst de verhuurder was. Weliswaar wordt bij de naam van [eiser] het e-mailadres van [bedrijf] genoemd, maar omdat [bedrijf] niet de verhuurder is, kan uit dat e-mailadres niet worden geconcludeerd dat [eiser] de overeenkomst als vertegenwoordiger van de beheerder heeft getekend. Dat kan hij alleen maar hebben gedaan in zijn hoedanigheid van verhuurder. Dat geldt temeer nu [eiser] nimmer bestuurder of aandeelhouder van [bedrijf] is geweest en evenmin is gesteld of gebleken dat hij een volmacht heeft (gehad) om namens [bedrijf] dergelijke overeenkomsten te sluiten.  
    
    
      4.7.
      Daarbij tekent de kantonrechter aan dat het feit dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en de huurcommissie in eerdere soortgelijke zaken hebben geoordeeld dat [bedrijf] als verhuurder moet worden aangemerkt, niet betekent dat dit voor deze zaak ook het geval is. Niet alleen zijn de procespartijen en de casussen in die procedures anders, ook moet elke zaak op zijn eigen merites worden beoordeeld, waarbij de stellingen van partijen een grote rol spelen. Andere stellingen kunnen dus ook leiden tot een andere uitkomst.
    
    
      4.8.
      De stelling van [eiser] dat [stichting] de eigenaar van het gehuurde zou zijn, leidt bovendien niet tot een ander oordeel. Dat [eiser] niet de eigenaar van het gehuurde zou zijn (geweest), betekent niet dat hij niet als verhuurder kan worden aangemerkt. De eventuele onbevoegdheid tot verhuur van de verhuurder, bijvoorbeeld omdat de verhuurder geen eigenaar is, raakt de totstandkoming van de huurovereenkomst namelijk niet. Ook een niet-eigenaar kan verhuurder zijn. Daar komt bij dat [eiser] niet heeft gesteld dat hij de huurovereenkomst namens [stichting] heeft ondertekend of dat [stichting] als verhuurder moet worden aangemerkt. Dit blijkt ook niet uit de huurovereenkomst. [stichting] wordt in de huurovereenkomst enkel genoemd als het betaaladres voor de maandelijks verschuldigde huurpenningen. Dit is echter niet doorslaggevend voor het zijn van verhuurder. 
    
    
      4.9.
      De kantonrechter weegt voorts mee dat niet is gebleken dat [eiser] tijdens de procedure bij de huurcommissie heeft aangevoerd dat hij niet de verhuurder is.                 [eiser] heeft weliswaar gesteld dat hij dit heeft gedaan, maar [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en uit de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie blijkt niet dat [eiser] dit verweer ook in die procedure heeft opgeworpen. Dit had wel in de rede gelegen indien [eiser] van mening is dat niet hij, maar een ander als verhuurder moet worden aangemerkt. 
    
    
      4.10.
      Daarnaast betrekt de kantonrechter bij haar beoordeling dat uit de feiten en omstandigheden in deze procedure en vergelijkbare procedures genoegzaam is gebleken dat het sluiten van een huurovereenkomst waarbij onduidelijk is wie de verhuurder is een bestaande praktijk is. Op deze manier probeert de verhuurder (kennelijk) om verantwoordelijkheid voor nakoming van zijn verhuurdersverplichtingen te ontlopen. Een dergelijke handelswijze is onacceptabel. Naar het oordeel van de kantonrechter kan           [eiser] , die als verhuurder zijn handtekening onder de huurovereenkomst heeft geplaatst, de daardoor ontstane onduidelijkheid niet afwentelen op [gedaagde] , maar komt dit voor zijn rekening en risico. 
    
    
      4.11.
      Concluderend komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat zij de huurovereenkomst met             [eiser] sloot. [eiser] moet dus als verhuurder worden aangemerkt. Dit betekent dat de door [eiser] gevorderde verklaring van recht wordt afgewezen. 
    
    
      4.12.
      Nu [eiser] de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie inhoudelijk verder niet heeft betwist, zal de kantonrechter de inhoud daarvan als vaststaand aannemen. Dit betekent dat vaststaat dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over de periode 1 april 2022 tot en met 31 december 2022 € 642,15 bedraagt. De vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [eiser] als gevolg van de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie aan [gedaagde] heeft betaald, waaronder de leges, ligt daarom eveneens voor afwijzing gereed.  
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal        [eiser] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [gedaagde] vordert in reconventie veroordeling van [eiser] tot betaling van de watersysteemheffing en rioolheffing van 2022 (€ 157,75) en 2023 (€ 231,52), in totaal een bedrag van € 389,27. Daarnaast vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser] tot (terug)betaling van de waarborgsom van € 1.730,00. 
      
      
        
          Watersysteemheffing en rioolheffing
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] stelt dat de hiervoor genoemde bedragen aan watersysteemheffing en rioolheffing (in totaal € 389,27) ten onrechte bij haar in rekening zijn gebracht. Volgens [gedaagde] veronderstelde zij destijds dat zij verplicht was om deze heffingen te betalen, maar is haar achteraf gebleken dat dit niet juist is. [gedaagde] is namelijk van mening dat zij de watersysteemheffing ook al zelf aan het Noordelijk Belastingkantoor heeft betaald, zodat zij deze heffing in feite dubbel heeft betaald. Ten aanzien van de rioolheffing stelt [gedaagde] dat dit een zogenaamde eigenaarsbelasting is, die niet aan haar had mogen worden doorberekend. [gedaagde] meent dan ook dat zij de watersysteemheffing en rioolheffing onverschuldigd heeft betaald. 
    
    
      4.16.
      
        [eiser] is het daar niet mee eens. [eiser] betwist in de eerste plaats dat hij de verhuurder en eigenaar van het gehuurde is. Volgens [eiser] kan hij alleen al om die reden niet worden veroordeeld tot betaling van de door [gedaagde] gevorderde heffingen. [eiser] meent bovendien dat de watersysteemheffing en rioolheffing op grond van artikel 7.1 van de huurovereenkomst mochten worden doorbelast aan [gedaagde] . Daarnaast betwist [eiser] dat [gedaagde] deze heffingen daadwerkelijk heeft betaald. Van onverschuldigde betaling is volgens [eiser] dan ook geen sprake. 
    
    
      4.17.
      
        De kantonrechter stelt voorop dat het op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op de weg van [gedaagde] ligt om te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij de watersysteemheffing en rioolheffing zonder rechtsgrond (en dus onverschuldigd) heeft betaald. [gedaagde] beroept zich immers op de rechtsgevolgen van deze stelling. [eiser] heeft (onder meer) gemotiveerd betwist dat [gedaagde] de gevorderde watersysteemheffing en rioolheffing heeft betaald. Gelet op deze gemotiveerde betwisting had van [gedaagde] mogen worden verwacht dat zij zou onderbouwen dat zij de gevorderde heffingen daadwerkelijk heeft voldaan. Dit heeft [gedaagde] echter niet gedaan. Ondanks daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft [gedaagde] bijvoorbeeld geen betalingsbewijzen overgelegd waaruit dit blijkt. De overgelegde facturen zijn daartoe onvoldoende. Gelet op het voorgaande is niet vast komen te staan dat [gedaagde] de gevorderde watersysteemheffing en rioolheffing heeft betaald. Om die reden is de vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling niet toewijsbaar.
        
          Waarborgsom
        
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] stelt voorts dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom heeft betaald van € 1.730,00. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] dit bedrag niet aan haar (terug)betaald, ondanks dat de huurovereenkomst inmiddels is geëindigd. 
    
    
      4.19.
      Volgens [eiser] ligt de vordering tot (terug)betaling van de waarborgsom voor afwijzing gereed. [eiser] voert (ook in dit verband) aan dat hij niet de verhuurder is en dat [gedaagde] de waarborgsom niet aan hem, maar aan [stichting] heeft betaald. Daarnaast betwist [eiser] dat [gedaagde] de waarborgsom daadwerkelijk heeft betaald, dat zij recht heeft op de volledige (terug)betaling daarvan en dat (terug)betaling nog niet heeft plaatsgevonden. 
    
    
      4.20.
      De kantonrechter heeft in conventie reeds geoordeeld dat [eiser] als verhuurder moet worden aangemerkt, zodat dit verweer hem niet kan baten. Ook het verweer dat de waarborgsom niet aan [eiser] , maar aan [stichting] is betaald slaagt niet. Het terugbetalen van de waarborgsom is namelijk een verhuurdersverplichting. Nu [eiser] de contractuele wederpartij van [gedaagde] is, betekent dit dat [gedaagde] zich voor de teruggave van de waarborgsom terecht tot                  [eiser] heeft gewend. 
      
    
    
      4.21.
      Voor zover [eiser] betwist dat [gedaagde] de waarborgsom bij aanvang van de huurovereenkomst heeft voldaan, gaat de kantonrechter daaraan eveneens voorbij. Dit is een merkwaardige stelling, aangezien in de e-mail van 29 augustus 2024 (productie 5 bij de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie) wordt toegezegd dat de (resterende) waarborgsom aan [gedaagde] zal worden (terug)betaald. Een dergelijke toezegging zou niet zijn gedaan als de waarborgsom niet door [gedaagde] zou zijn voldaan. De kantonrechter houdt het er dan ook voor dat [gedaagde] de waarborgsom wel degelijk heeft betaald. Ook het verweer dat de waarborgsom al zou zijn (terug)betaald gaat niet op. Dit is een bevrijdend verweer, zodat het op de weg van [eiser] ligt om te stellen en zo nodig te bewijzen dat terugbetaling van de waarborgsom reeds heeft plaatsgevonden. Dit heeft [eiser] echter niet gedaan, waardoor dit niet vast is komen te staan.    
      
    
    
      4.22.
      Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] in beginsel recht op (terug)betaling van de waarborgsom. Dit is alleen anders indien [eiser] zich met succes op verrekening kan beroepen. Een vordering kan op grond van artikel 6:136 BW ondanks een beroep van de schuldenaar op verrekening worden toegewezen, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar. 
      
    
    
      4.23.
      
        [eiser] verwijst in het kader van het beroep op verrekening naar de hiervoor genoemde e-mail van 29 augustus 2024. Daarin staat dat er een eindinspectie in het gehuurde heeft plaatsgevonden, dat de oorspronkelijke waarborgsom € 1.730,00 bedraagt en dat [gedaagde] gelet op de verrekening met een openstaande factuur voor schilderwerkzaamheden aanspraak kan maken op (terug)betaling van een bedrag van             € 1.530,35. In die e-mail staat bovendien dat laatstgenoemd bedrag vóór 31 augustus 2024 zal worden teruggestort. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de factuur van € 199,65 voor schilderwerkzaamheden verrekend mag worden met de waarborgsom, zodat dit vaststaat. Dit betekent dat [gedaagde] aanspraak kan maken op (terug)betaling van een bedrag van               € 1.530,35. Nu [eiser] de verhuurder is zal hij worden veroordeeld tot (terug)betaling van dit bedrag. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        [eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                totaal
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.25.
      Omdat de nakosten al in conventie zijn toegewezen, is er geen plaats voor toewijzing van deze kosten in reconventie. Ook in reconventie geldt dat [eiser] niet zal worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten, nu [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.530,35;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.
      
      
      
        59522
      
    
  
  
    ECLI:NL:HR:2021:657
  
  
    ECLI:NL:HR:2024:53
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2023:7689
  
  
     ECLI:NL:GHAMS:2019:3230
  
  
     ECLI:NL:GHARL:2023:7689
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:284