ECLI:NL:RBNHO:2025:10921, Rechtbank Noord-Holland, 24-09-2025, 343765 / HA ZA 23-489
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De rechtsverhouding tussen aannemer en projectontwikkelaar bevat niet de essentialia van een aannemingsovereenkomst. De vorderingen van de aannemer op grond van onvoorziene prijsverhogingen en meerwerk worden daarom niet beoordeeld aan de hand van de wettelijke bepalingen over aanneming van werk. Alleen de vordering van meerkosten wegens onvolkomenheden in het ontwerp wordt toegewezen.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/343765 / HA ZA 23-489
    
    
    
      
        Vonnis van 24 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        SPACETOLIVE ONTWIKKELING B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: Spacetolive,
      advocaat: mr. A.P. Maes,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        MR. [curator 1] 
      
      in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, 
      
        CREATING THE FUTURE TOGETHER B.V., 
      te Lijnden,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: CreFu,
      advocaat: mr. R.J. Kwaak.
    
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      STL als projectontwikkelaar en CreFu als aannemer hebben samengewerkt op basis van een bouwteamovereenkomst en daarin een bouwplan ontwikkeld voor woningen en appartementen. In die bouwteamovereenkomst hebben zij onder meer vastgelegd dat tussen hen een aannemingsovereenkomst tot stand komt als er overeenstemming wordt bereikt over de aanneemsom. Partijen hebben een aanneemsom afgesproken, maar de kopers van de woningen en appartementsrechten hebben vervolgens een koopovereenkomst gesloten met STL en een aannemingsovereenkomst met CreFu. De rechtbank oordeelt dat er uiteindelijk geen aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen STL en CreFu; in hun rechtsverhouding is niet voldaan aan de essentialia van een aannemingsovereenkomst. 
      De vorderingen die CreFu stelt op STL te hebben op grond van onvoorziene prijsverhogingen en meerwerk worden daarom niet beoordeeld aan de hand van de bepalingen die van toepassing zijn bij een aannemingsovereenkomst, maar aan de hand van de algemene bepalingen over onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid die tussen hen als contractspartijen geldt. De vordering in verband met prijsverhogingen wordt afgewezen, de vordering in verband met meerwerk door onvolkomenheden in het ontwerp wordt deels toegewezen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 14 februari 2024
      - de schorsing van de procedure in conventie en reconventie vanwege het faillissement van CreFu
      - het rolbericht van mr. Kwaak dat de curator de procedure in reconventie overneemt 
      - de akte indiening nadere producties van Spacetolive
      - de akte indiening nadere productie van CreFu- de mondelinge behandeling van 19 augustus 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      STL is een projectontwikkelaar/investeerder, die zich bezighoudt met de ontwikkeling van transformatiebouwprojecten. CreFu is een aannemingsbedrijf.
      
    
    
      2.2.
      Op 30 maart 2020 heeft STL de eigendom verkregen van een aantal percelen en appartementsrechten te Hellendoorn, met het voornemen de aanwezige bebouwing te verbouwen naar 26 appartementen, 8 rijwoningen en 2 twee-onder-één kapwoningen (hierna: het Project).
      
    
    
      2.3.
      
        STL en CreFu hebben in juni 2020 een bouwteamovereenkomst gesloten. In de bouwteamovereenkomst staat het volgende:
        
          “(…)”
        
        
          Overwegende (…)
        
        
          6. Dat de opdrachtgever voornemens is de uitvoering van de sloop-, infra-, bouw-, en installatiewerkzaamheden die deel uitmaken van het project, hierna te noemen: het werk, op te dragen aan de aannemer, mits tevoren tussen opdrachtgever en aannemer over de prijs van het op te dragen werk overeenstemming wordt bereikt, een en ander met inachtneming van deze bouwteamovereenkomst;
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 1
        
        
          Het bouwteam is een samenwerkingsverband waarin de deelnemers – met behoud van ieders zelfstandigheid en verantwoordelijkheid – samenwerken aan de voorbereiding van het project.(…)
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 4
        
        
          Het bouwteam heeft als taak de voorbereiding van het project zodanig te doen verlopen dat dit resulteert in een voor de opdrachtgever aanvaardbaar ontwerp, neergelegd in een technische omschrijving met bijbehorende tekeningen (…).
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 6
        
        
          De aannemer stelt aan het bouwteam zijn specifieke ervaring en deskundigheid op het gebied van de uitvoering van bouwwerken en de daaraan verbonden kosten ter beschikking, voor zover zulks in het kader van de voorbereiding wenselijk is teneinde te komen tot een voor de opdrachtgever aanvaardbaar ontwerp.
        
        
          Daartoe wordt gerekend:
        
        
          -het beoordelen van de uitvoerings- en kostentechnische aspecten van de in het bouwteam voorgestelde plannen en aanbiedingen, alsmede indien zinvol het voorstellen van een of meer alternatieven voor de in het bouwteam voorgestelde plannen en aanbiedingen;
        
        
          -het verrichten van de werkzaamheden zoals aangegeven op het als bijlage 1 aan deze overeenkomst gehechte overzicht van werkzaamheden. (…) 
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 14
        
        
          Indien ten vervolge van de overeenkomst door partijen een aannemingsovereenkomst wordt gesloten voor de uitvoering van het werk, zullen daarop de UAV 2012 van toepassing zijn 
        
        
          (…)
        
        
          Artikel 21
        
        
          Doordat partijen overeenstemming bereiken over de aanneemsom of de aanneemsom naar aanleiding van de in artikel 19 omschreven procedure tussen partijen is komen vast te staan, komt de aannemingsovereenkomst tot stand. De aannemingsovereenkomst zal door partijen nader schriftelijk worden vastgelegd. 
        
        
          (…)” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      In de bouwteamovereenkomst is opgenomen dat STL in het bouwteam door PD Development B.V. zal worden vertegenwoordigd. De heer [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) is de indirect bestuurder van PD Development B.V. [betrokkene] is ook werkzaam voor CreFu, waarvan hij ook aandeelhouder is. 
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 17 december 2020 heeft CreFu STL een aanbieding gedaan voor de uitvoering van het werk. Op 6 januari 2021 hebben partijen afgesproken dat CreFu het werk zal uitvoeren voor € 6.075.000,00. Op basis van dit bedrag heeft STL de woningen/appartementsrechten verkocht en geleverd aan de particuliere kopers. 
      
    
    
      2.6.
      
        Deze kopers is een (afzonderlijke) koop- en aannemingsovereenkomst aangeboden. De kopers hebben de koopovereenkomst gesloten met STL. De kopers hebben met CreFu een aannemingsovereenkomst gesloten, opgesteld naar het model van Woningborg B.V. De algemene voorwaarden bij de aanneemovereenkomsten bevatten (overeenkomstig het model Woningborg B.V.) de volgende bepaling:
        
          “(…)
        
        
          Doorberekening van meerdere of mindere kosten ten gevolge van wijziging van lonen en materiaalprijzen is uitgesloten, tenzij het aangaan van de aannemingsovereenkomst anders is overeengekomen; in dat geval moet in de aannemingsovereenkomst een post risicoverrekening worden opgenomen tot het maximum waarvan verrekening kan plaatsvinden, en in een schriftelijke overeenkomst worden geregeld vanaf welke datum en volgens welke maatstaf die doorberekening zal plaatvinden en hoe en wanneer de betaling moet geschieden.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Na de afgifte van de omgevingsvergunning is CreFu op 29 juni 2021 gestart met de voorbereiding van het werk. 
    
    
      2.8.
      
        Op 17 maart 2022 hebben STL en CreFu een engineeringsovereenkomst gesloten. In artikel 4 van de overeenkomst staat:
        
          “(…)
        
        
          De opdracht
        
        
          Art 4. 
          Partijen komen overeen dat STL zorg draagt voor de ontwikkeling en engineering van het Project en daartoe de volgende werkzaamheden zal verrichten:
        
      
      
        
          
            begeleiden en voeren van overleg tussen en met de diverse overheden, waaronder gemeente Hellendoorn, architect, aannemer (CreFu), constructeur, adviseurs, nutsbedrijven, Woningborg, etc.;
          
        
        
          
            begeleiden van de architect bij het opstellen van uitvoeringstekeningen;
          
        
        
          
            verzorgen van Woningborg Garantie- en Waarborgcertificaat;
          
        
        
          
            alle overige adviezen en overleggen die nodig zijn om tot uitvoeringsgeschikte tekeningen en berekeningen te komen.  
          
        
      
      
      
        
          Vergoeding 
        
        
          Art. 5.1 
          STL ontvangt voor de in artikel 4 genoemde werkzaamheden van CreFu een vergoeding van in totaal € 525.000,-, wat neerkomt op € 14.583,33 per woning/appartement. (…)
        
        
          Art. 5.2 
          De betaling van de in artikel 5.1 bedoelde vergoeding zal geschieden volgens bijgevoegde termijnregeling passend in de projectliquiditeit van CreFu.
        
        
          (…)”
        
      
      
    
    
      2.9.
      CreFu heeft de eerste drie facturen van STL betaald overeenkomstig de termijnregeling bij de engineeringsovereenkomst. 
      
    
    
      2.10.
      In het najaar van 2022 heeft CreFu voorgesteld dat STL een deel van de onverwacht gestegen bouwkosten voor haar rekening neemt. In december 2022 heeft CreFu aan STL laten weten dat haar projectliquiditeit het niet toelaat de factuur van STL te betalen. 
      
    
    
      2.11.
      STL heeft CreFu in februari 2023 voorgesteld 1/3 van de meerprijs van de door STL aangedragen installateur (United Installaties) voor haar rekening te nemen, en € 40.000,00 voor de overige prijsstijgingen. Partijen zijn vervolgens in overleg gegaan, maar hebben geen overeenstemming bereikt over de bijdrage van STL in de meerkosten. 
      
    
    
      2.12.
      De woningen zijn aan de kopers opgeleverd in mei 2023. 
      
    
    
      2.13.
      In augustus 2023 heeft STL conservatoir derdenbeslag gelegd onder de Rabobank en (Stichting Derdengelden) Woningborg. Bij dagvaarding van 1 september 2023 heeft STL de vordering in conventie ingesteld. 
      
    
    
      2.14.
      CreFu is met ingang van 23 juli 2024 in staat van faillissement verklaard, met benoeming van mr. [curator 1] tot curator. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie
    
    
      3.1.
      Spacetolive vordert - samengevat - veroordeling van CreFu tot betaling van € 349.387,50 in hoofdsom, vermeerderd met rente, beslagkosten, buitengerechtelijke kosten, en de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      CreFu heeft verweer gevoerd. Na de faillietverklaring van CreFu heeft de curator de vorderingen van STL voor € 349.387,50 geplaatst op de lijst van voorlopig erkende schuldvorderingen. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil in reconventie
    
    
      4.1.
      
        CreFu vordert (samengevat) primair:
        I. een verklaring voor recht dat de vordering van STL door verrekening met € 541.369,30, althans € 458.149,90, althans € 384.232,04, althans een in goede justitie te bepalen bedrag teniet is gegaan,
        II. STL te veroordelen om € 541.369,30, althans € 458.149,90, althans € 384.232,04, althans een in goede justitie te bepalen bedrag aan CreFu te betalen, onder vermindering van hetgeen door verrekening aan STL is voldaan.
        Subsidiair vordert CreFu (samengevat):
        III. een verklaring voor recht dat de tussen CreFu en STL overeengekomen aanneemsom met € 541.369,30, althans € 458.149,90, althans € 384.232,04, althans een in goede justitie en redelijkheid te bepalen bedrag zal worden verhoogd,
        IV. een verklaring voor recht dat de verhoging van de aanneemsom in mindering strekt op hetgeen CreFu uit hoofde van de engineeringsovereenkomst verschuldigd zou zijn aan STL,
        V. STL te veroordelen de verhoogde aanneemsom, althans hetgeen na verrekening als bedoeld onder IV. daar nog van resteert, aan CreFu te betalen.
      
      
    
    
      4.2.
      CreFu legt aan de vorderingen ten grondslag dat tussen partijen een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen doordat partijen in januari 2021 overeenstemming hebben bereikt over een aanneemsom van € 6.0750.000,00. Sinds februari 2022 zijn de prijzen voor mensen / materialen in de bouw door de oorlog in Oekraïne echter enorm gestegen. Ook bleken kostbare aanvullende werkzaamheden noodzakelijk. Als aannemer heeft CreFu op grond van de wet en de UVA 2012 vanwege deze kostenverhogende omstandigheid recht op een verhoging van de aanneemsom. Ook heeft CreFu recht op betaling van aanvullende noodzakelijke werkzaamheden die niet waren voorzien in het ontwerp. CreFu stelt zich ook op het standpunt dat gezien de omissies in het ontwerp de tussen partijen gesloten overeenkomst een leemte bevat, die op grond van de redelijkheid en billijkheid niet voor rekening van CreFu kan komen. CreFu stelt primair dat zij daarom bevoegd is de vordering van STL in conventie te verrekenen met € 541.369,30, althans € 458.149,90, althans € 384.232,04, althans een in goede justitie te bepalen bedrag. Subsidiair vordert CreFu de aanneemsom met deze bedragen te verhogen.  
      
    
    
      4.3.
      STL voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in conventie
    
    
      5.1.
      In conventie is de zaak geschorst vanwege het faillissement van CreFu.	
      
    
  
  
    
      6De beoordeling in reconventie
    
    
      
        rechtsverhouding tussen partijen 
      
    
    
    
      6.1.
      Vast staat dat tussen partijen een rechtsverhouding heeft bestaan die werd geregardeerd door de bouwteamovereenkomst en de engineeringsovereenkomst. CreFu voert terecht aan dat partijen met hun afspraken beoogden gezamenlijk een winstgevend project te realiseren. De stelling van CreFu dat uit de tussen hen gemaakte afspraken volgt dat tussen partijen een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen doordat zij zijn overeengekomen dat CreFu het Project zal bouwen voor € 6.075.000,00, kan echter geen stand houden. In de bouwteamovereenkomst staat weliswaar dat een aannemingsovereenkomst tot stand komt door het bereiken van overeenstemming over een aanneemsom, maar dit is niet hoe uiteindelijk de afspraken zijn vastgelegd en de feitelijke situatie is geweest. CreFu heeft de appartementen en woningen in opdracht van de individuele kopers gebouwd op basis van afzonderlijk met hen gesloten aannemingsovereenkomsten. CreFu was dan ook verplicht de appartementen en woningen op te leveren aan de individuele kopers, waartegenover de kopers verplicht waren de aanneemsom aan CreFu te betalen. Deze essentialia van een aannemingsovereenkomst ontbreken in de rechtsverhouding tussen STL en CreFu. 
      
    
    
      6.2.
      Dit laat onverlet dat tussen STL en CreFu overeenstemming is bereikt over een prijs van € 6.075.000,00 voor het te bouwen Project. STL - en niet de individuele kopers - heeft invloed gehad op de prijsvorming en CreFu heeft zich zowel ten opzichte van de individuele kopers als ten opzichte van STL verbonden de woningen en appartementen in het Project voor dit bedrag te bouwen. Partijen hebben in samenspraak hun samenwerking in het Project vorm gegeven en vastgelegd in koop- en aannemingsovereenkomsten, die onlosmakelijk met elkaar verband houden. Dit schept over en weer verplichtingen. Bij de vraag wat die verplichtingen inhouden, speelt een rol hoe partijen hun samenwerking in bredere zin hebben vormgegeven en wat zij op grond daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van elkaar mochten verwachten. 
      
      
        
          Bijbetaling / aanpassen aanneemsom 
        
      
      
    
    
      6.3.
      Omdat CreFu niet op grond van een aannemingsovereenkomst voor STL heeft gewerkt, kunnen de prijsverhogingen niet op grond van de UAV 2012 of artikel 7:753 BW ten laste van STL worden gebracht, zoals CreFu primair stelt. Dat in de bouwteamovereenkomst wordt verwezen naar de UAV 2012 maakt dat niet anders, omdat deze verwijzing zag op de situatie dat tussen partijen een aannemingsovereenkomst tot stand zou komen. Dit is uiteindelijk niet het geval geweest.
      
    
    
      6.4.
      Crefu heeft haar vordering daarnaast gebaseerd op artikel 6:258 BW. Dit artikel bepaalt dat de rechter op vordering van een partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. 
    
    
      6.5.
      De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie bij de toepassing van artikel 6:258 BW terughoudendheid geboden is. In dit geval geldt dat temeer omdat voor een doorberekening van een prijsverhoging CreFu in beginsel haar contractspartij – in dit geval de individuele kopers – dient aan te spreken. Dat in de aannemingsovereenkomsten is uitgesloten de hoger uitvallende kosten door te berekenen aan de kopers, is een omstandigheid die voor rekening en risico van CreFu komt. [betrokkene] was mede namens CreFu betrokken bij de opstelling van de aannemingsovereenkomsten, zodat CreFu bij het sluiten van de overeenkomsten moet hebben ingecalculeerd dat zij eventuele prijsstijgingen niet op de kopers kon verhalen. Uitgangspunt is dan dat de meerkosten daarvan voor rekening van de aannemer komen. Voor zover CreFu niet bereid was dit risico te dragen, lag het op haar weg dit risico te verdisconteren in de aanneemsom, een afwijkende bepaling in de aannemingsovereenkomsten op te nemen of daarover uitdrukkelijk afspraken te maken met STL. Net zoals STL bepaalde risico’s niet kon afwentelen op CreFu, hoefde STL er zonder concrete afspraken daarover geen rekening mee te houden dat het risico van prijsverhogingen op haar afgewenteld zou kunnen worden. Dit geldt temeer omdat partijen in maart 2022 in de engineeringsovereenkomst nog afspraken hebben gemaakt over de vergoeding die CreFu aan STL zou betalen en die in elk geval deels betrekking had op de projectwinst voor STL. Op dat moment was al sprake van aanmerkelijke prijsstijgingen in de bouw, zodat het voor de hand had gelegen om die omstandigheid in elk geval op dat moment te betrekken bij het maken/vastleggen van de afspraken. CreFu stelt weliswaar dat partijen in maart 2022 hebben afgesproken later te overleggen over eventuele consequenties van prijsstijgingen, maar zij heeft deze stelling na betwisting door STL niet concreet gemaakt. De rechtbank stelt dan ook vast dat CreFu niet tijdig en voldoende concreet bij STL aan de bel heeft getrokken, waardoor eventuele prijsverhogingen in samenspraak wellicht anders opgelost hadden kunnen worden. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding de prijsverhogingen wegens onvoorziene omstandigheden of op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid alsnog voor rekening van STL te laten komen.
      
      
        
          Onvolkomenheden in het ontwerp/aanvullende werkzaamheden / meerwerk
        
      
      
    
    
      6.6.
      CreFu beroept zich erop dat zij werkzaamheden heeft verricht als gevolg van niet kenbare ontwerpfouten of onvolkomenheden in het ontwerp en vordert vergoeding van de kosten van dit meerwerk van STL. CreFu baseert haar vordering op artikel 7:755 BW dan wel paragraaf 36 en 37 UAV 2012 en stelt dat de voor CreFu niet kenbare ontwerpfouten en/of onvolkomenheden in elk geval kwalificeren als onvoorzien (6:258 BW).
      
    
    
      6.7.
      Het meerwerk en de aanvullingen die volgens CreFu voor rekening van STL moeten komen, betreft de volgende posten:
      
        
          Projectbegeleiding Woningborg 						€  9.378,00
        
        
          Grondonderzoek EcoReest t.g.v. afvoer grond i.p.v. gesloten grondbalans	€  5.350,00
        
        
          Aanvullende eisen gemeente t.a.v. Brandwerendheid				€  7.500,00
        
        
          Afvoer overtollige grond i.v.m. geen gesloten grondbalans			€ 16.650,00
        
        
          Engineering stalen onderdelen i.v.m. ontbreken informatie architect		€  8.200,00
        
        
          Na-isolatie begane grondvloer t.g.v. eisen Woningborg			€ 19.750,00
        
        
          Aanvullen staalconstructie t.g.v. niet aanwezig zijn in bestaande situatie	€ 20.000,00
        
        
          Onderzoek scheurvorming bestaande gebouw				€   1.150,00
        
        
          Herstellen kosten scheurvorming						€   2.500,00
        
        
          Weekvoorbereiding week 33-2021 tm week 5-2022				€ 33.350,00
        
      
    
    
      6.8.
      STL voert aan dat het feit dat CreFu verschillende posten heeft opgenomen in haar budgetbegroting, voor STL niet relevant is geweest. Volgens STL was CreFu verantwoordelijk voor het bepalen van de noodzakelijke werkzaamheden voor het project en beschikte zij ook over de technische deskundigheid om de benodigde werkzaamheden te bepalen. CreFu had alle mogelijkheid om de locatie van het project vooraf te inspecteren en was daartoe op grond van de afspraken in de bouwteamovereenkomst ook gehouden. Voor zover er sprake is van meerwerk in opdracht van de kopers, dient CreFu de kosten daarvan op de kopers te verhalen. Voor zover er daadwerkelijk fouten zouden zitten in het ontwerp of er in de voorbereiding dingen zijn vergeten, had CreFu STL daarvoor in de ontwerpfase moeten waarschuwen. STL voert verder aan dat de door CreFu gestelde kosten onvoldoende zijn onderbouwd.
      
    
    
      6.9.
      Ook op dit punt stelt de rechtbank voorop dat de rechtsverhouding tussen partijen niet kwalificeert als een aannemingsovereenkomst. CreFu kan haar vordering dus niet rechtstreeks baseren op de bepalingen in de UAV 2012 of in 7:755 BW over meerwerk. En het beroep van CreFu op artikel 6:258 BW kan alleen slagen indien ten aanzien van de posten 2 tot en met 10 wordt geoordeeld dat sprake is van onvoorziene omstandigheden van dien aard dat STL naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeengekomen prijsafspraak niet mocht verwachten. Bij de vraag of dat het geval is, speelt opnieuw een rol wat partijen, in het licht van de samenwerkingsafspraken die zij hebben gemaakt, over en weer van elkaar mochten verwachten. Daarbij is enerzijds relevant dat tussen partijen een prijs is afgesproken voor de bouw van het gehele project op basis van een in het bouwteam gemaakt ontwerp, waarvan STL de opdrachtgever was. De bij het project betrokken architect en constructeur hebben in opdracht van STL als onderdeel van het bouwteam het bestek gemaakt, zodat STL in beginsel verantwoordelijk kan worden gehouden voor de juistheid van dit bestek. Dat de individuele kopers opdrachtgever zijn van CreFu ten aanzien van het aangenomen werk, maakt dit niet anders. Zij konden immers geen invloed uitoefenen op het ontwerp of de aanneemsom. Verder speelt een rol dat CreFu als lid van het bouwteam van meet af aan, gedurende de gehele ontwerpfase, bij de totstandkoming van het bestek betrokken is geweest. Als lid van het bouwteam werd van CreFu vanwege haar expertise als aannemer verwacht zorgvuldig te beoordelen of het bestek juist en volledig was. Op grond van artikel 6 van de Bouwteamovereenkomst diende zij de uitvoerings- en kostentechnische aspecten van de in het bouwteam voorgestelde plannen te beoordelen. Er zal daarom niet snel sprake kunnen zijn van aanvullende of onvoorziene werkzaamheden die niet zijn begrepen in de met STL overeengekomen prijs. In dit kader rust de stelplicht – en bij voldoende betwisting de bewijslast – op CreFu. Over de concrete meerwerkposten overweegt de rechtbank als volgt.
      
      
        
          Ad 1 Projectbegeleiding Woningborg € 9.378,00. 
        
      
      
      
        6.9.1.
        
          CreFu stelt dat zij STL er op 17 december 2020 uitdrukkelijk op heeft gewezen dat de kosten voor Woningborg niet in haar budgetbegroting zitten, zodat deze kosten voor rekening van STL moeten komen. STL heeft daartegen ingebracht dat zij in haar reactie op die e-mail heeft aangegeven dat zij tot een totale vaste aanneemsom wilde komen en op 
          7 januari 2021 ook heeft bevestigd dat het om een vast totaalbedrag van € 6.075.000 ging, terwijl de kosten van Woningborg voor CreFu voorzienbaar waren. De rechtbank volgt STL hierin en merkt deze post aan als vallend onder de tussen partijen gesloten allesomvattende overeenkomst met betrekking tot de bouw van het Project. 
          
            Ad 2 Grondonderzoek EcoReest t.g.v. afvoer grond i.p.v. gesloten grondbalans	€ 5.350,00 en 
          
          
            Ad 4 Afvoer overtollige grond i.v.m. geen gesloten grondbalans € 16.650,00
          
        
        
      
      
        6.9.2.
        CreFu beroept zich erop dat het project is aangenomen met een gesloten grondbalans, terwijl in de praktijk toch grondafvoer nodig bleek te zijn. Hiermee heeft CreFu, bezien in het licht van wat hiervoor in 6.9. is overwogen, onvoldoende gesteld voor de conclusie dat deze post voor rekening van STL zou moeten komen. Zo blijkt uit de stellingen van CreFu niet dat deze werkzaamheden in afwijking of aanvulling op het bestek noodzakelijk waren, terwijl dit in de ontwerpfase niet duidelijk kon zijn voor CreFu.
        
        
          
            Ad 3 Aanvullende eisen gemeente t.a.v. Brandwerendheid € 7.500,00
          
          
            en 
          
          
            Ad 6 Na-isolatie begane grondvloer t.g.v. eisen Woningborg € 19.750,00
          
        
        
      
      
        6.9.3.
        Het gaat hierbij volgens CreFu om aanvullend gestelde eisen van de gemeente Hellendoorn en de brandweerregio Twente, die het noodzakelijk maakten extra brandwerende puien te plaatsen. Daarnaast gaat het om het aanbrengen van extra vloerisolatie om te voldoen aan de eisen van Woningborg. Een en ander is echter niet gebeurd in opdracht van STL en uit de stellingen van CreFu volgt ook niet dat dit het gevolg is van een aan STL toe te rekenen omissie in de ontwerpfase. De rechtbank ziet daarom geen grond voor het oordeel dat deze kosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor rekening van STL moeten komen. 
        
        
          
            Ad 5 Engineering stalen onderdelen i.v.m. ontbreken informatie architect € 8.200,00
          
        
        
      
      
        6.9.4.
        CreFu stelt dat zij een extra uitwerking heeft moeten maken omdat op de budgetbegroting en bij de werktekeningenfase de hekwerken langs de trappenhuizen, vides, balkons en dakterrassen niet zijn uitgewerkt. CreFu heeft niet toegelicht waarom zij dit niet tijdens de bouwteamfase naar voren heeft gebracht. Nu CreFu dat heeft nagelaten, ziet de rechtbank ook hier geen grond voor het oordeel dat deze kosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor rekening van STL moeten komen. 
        
        
          
            Ad 7 Aanvullen staalconstructie t.g.v. niet aanwezig zijn in bestaande situatie € 20.000,00
          
        
        
      
      
        6.9.5.
        CreFu stelt dat op de oorspronkelijke tekeningen van het gebouw, en bij rondgang door het gebouw, niet waarneembaar was dat bepaalde stalen kolommen ontbraken. Ook is bij de binnensloop gebleken dat muren die als niet dragend waren op de oorspronkelijke tekeningen als dragend waren ingetekend. Aldus CreFu was het daardoor noodzakelijk stempels te plaatsen, en nieuwe kolommen toe te voegen. STL heeft de noodzaak van deze werkzaamheden niet weersproken. CreFu kon de noodzaak van deze werkzaamheden niet vooraf, in de bouwteamfase, voorzien. Het gaat om noodzakelijke werkzaamheden als gevolg van een ontoereikendheid in het bestek, waarvoor de rechtbank STL als opdrachtgever van dit bestek verantwoordelijk acht. Deze post dient daarom voor rekening van STL te komen. 
        
        
        
          
            Ad 8 Onderzoek scheurvorming bestaande gebouw € 1.150,00
          
          
            en 
          
          
            Ad 9 Herstellen kosten scheurvorming € 2.500,00
          
        
        
      
      
        6.9.6.
        STL heeft betwist dat de scheurvorming pas na de binnensloop zichtbaar was. Volgens STL vallen deze kosten dus onder de allesomvattende overeenkomst. CreFu is hier verder niet op ingegaan, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van de stelling van STL dat de scheurvorming geen verrassing was voor CreFu. Deze werkzaamheden behoren daarom tot de allesomvattende overeenkomst. 
        
        
          
            Ad 10 Werkvoorbereiding week 33-2021 tm week 5-2022 € 33.350,00
          
        
        
      
      
        6.9.7.
        Volgens CreFu waren de tekeningen van de architect en de constructeur geen volwaardige werktekeningen waarop het werk kon worden gebaseerd. CreFu heeft de architect en de constructeur moeten vragen de tekeningen aan te passen, wat met name de werkvoorbereider van CreFu veel tijd heeft gekost. Het lag echter op de weg van CreFu om al in de bouwteamfase de architect en de constructeur erop te wijzen dat de werktekeningen onvoldoende duidelijk of onvolledig waren. Gesteld noch gebleken is dat CreFu dat tijdens de bouwteamfase heeft gedaan. Bovendien hield de engineeringsovereenkomst de opdracht van CreFu aan STL in om de architect te begeleiden bij het opstellen van de uitvoeringstekeningen. Het had dus voor de hand gelegen dat CreFu STL in gebreke had gesteld indien zij vond dat STL tekortschoot bij het uitvoeren van deze taak. Tenslotte heeft CreFu deze aanzienlijke kostenpost onvoldoende onderbouwd. Er bestaat dan ook geen aanleiding het bedrag van € 33.350,00 voor rekening van STL te brengen. 
        
        
          
            Conclusie
          
        
        
      
    
    
      6.10.
      De conclusie is dat het beroep van CreFu op verrekening tot een bedrag van € 20.000,00 gegrond is. Met inachtneming daarvan zal de primaire vordering deels worden toegewezen. Het overige gevorderde zal worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      6.11.
      Partijen worden over en weer in het ongelijk gesteld. De rechtbank zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      7.1.
      houdt iedere beslissing aan,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      7.2.
      verklaart voor recht dat de vordering van STL op CreFu uit hoofde van de engineeringsovereenkomst door verrekening met € 20.000,00 teniet is gegaan,
      
    
    
      7.3.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      7.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
    
    
      7.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.J. Berkers en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.
      
      
      
        830
      
    
  
  
     7:753 BW: kostenverhogende omstandigheden
    6:258 BW algemene regeling onvoorziene omstandigheden
    
  
  
     Par 47 UAV 2012
    
  
  
     7:755 BW 
    Par 35 en 36 UAV 2012 
    6:258 BW