ECLI:NL:RBOVE:2026:186, Rechtbank Overijssel, 14-01-2026, C/08/314528 / HA ZA 24-202
Rechtbank Overijssel — Uitspraak 
Datum: 2026-01-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: In deze zaak heeft Vastgoed met Stijl een woning gekocht waarbij Helder optrad als verkoopmakelaar. Vaststaat dat de verkoopbrochure melding maakte van een verkeerd aantal vierkante meters aan woonoppervlakte, te weten 193 m2 in plaats van 170 m2. Bij tussenvonnis van 27 november 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat Helder daardoor onzorgvuldig – en daarmee onrechtmatig – heeft gehandeld ten opzichte van Vastgoed met Stijl. Beoordeeld moet worden of Vastgoed met Stijl door dat onrechtmatige handelen schade heeft geleden. Op Vastgoed met Stijl rust de stelplicht en bewijslast van de door haar gestelde schade.
      
      In een eerder tussenvonnis heeft de rechtbank – voor beantwoording van de vraag of Vastgoed met Stijl schade heeft geleden – het voornemen geuit een deskundige te benoemen. Van dat voornemen is de rechtbank in het vorige tussenvonnis teruggekomen. In plaats daarvan heeft de rechtbank Vastgoed met Stijl in de gelegenheid gesteld de volgens haar geleden schade bij akte nader te onderbouwen. Helder heeft vervolgens gereageerd bij antwoordakte.
      
      De rechtbank komt tot het oordeel dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij als gevolg van het onrechtmatige handelen van Helder schade heeft geleden. De vordering van Vastgoed met Stijl wordt daarom afgewezen.

RECHTBANK Overijssel
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Zwolle
    
    
    
      Zaaknummer: C/08/314528 / HA ZA 24-202
    
    
    
      
        Vonnis van 14 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap VASTGOED MET STIJL B.V., 
      gevestigd te Steenenkamer,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Vastgoed met Stijl,
      advocaat: mr. J.A.M. van de Sande (voorheen mr. L.A.A. Steehouwer)
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap HELDER MAKELAARS B.V., 
      gevestigd te Deventer,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Helder,
      advocaat: mr. D.W.N. Brand.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      1.1.
      In deze zaak heeft Vastgoed met Stijl een woning gekocht waarbij Helder optrad als verkoopmakelaar. Vaststaat dat de verkoopbrochure melding maakte van een verkeerd aantal vierkante meters aan woonoppervlakte, te weten 193 m2 in plaats van 170 m2. Bij tussenvonnis van 27 november 2024 heeft de rechtbank geoordeeld dat Helder daardoor onzorgvuldig – en daarmee onrechtmatig – heeft gehandeld ten opzichte van Vastgoed met Stijl. Beoordeeld moet worden of Vastgoed met Stijl door dat onrechtmatige handelen schade heeft geleden. Op Vastgoed met Stijl rust de stelplicht en bewijslast van de door haar gestelde schade.  
      
    
    
      1.2.
      In een eerder tussenvonnis heeft de rechtbank – voor beantwoording van de vraag of Vastgoed met Stijl schade heeft geleden – het voornemen geuit een deskundige te benoemen. Van dat voornemen is de rechtbank in het vorige tussenvonnis teruggekomen. In plaats daarvan heeft de rechtbank Vastgoed met Stijl in de gelegenheid gesteld de volgens haar geleden schade bij akte nader te onderbouwen. Helder heeft vervolgens gereageerd bij antwoordakte.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank komt tot het oordeel dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij als gevolg van het onrechtmatige handelen van Helder schade heeft geleden. De vordering van Vastgoed met Stijl wordt daarom afgewezen.
      
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - het tussenvonnis van 8 oktober 2025,- de akte van Vastgoed met Stijl,- de akte van Helder.
      
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      3.1.
      In het tussenvonnis van 8 oktober 2025 is de rechtbank teruggekomen van haar voornemen een deskundige te benoemen voor het vaststellen van de marktwaarde van de woning ten tijde van de (ver)koop. In plaats daarvan is Vastgoed met Stijl in de gelegenheid gesteld haar schade bij akte nader te onderbouwen. Daarbij heeft de rechtbank opgemerkt dat Vastgoed met Stijl een vergelijking zal moeten maken tussen enerzijds de werkelijke situatie, waarin zij de woning heeft gekocht, gerenoveerd en met winst heeft verkocht en anderzijds de hypothetische situatie, waarin alle betrokkenen op de hoogte waren van het werkelijk aantal vierkante meters van de woning. Verder heeft de rechtbank bij eerder tussenvonnis opgemerkt dat voor de hypothetische situatie op grond van de stellingen van partijen en reële verwachtingen een inschatting gemaakt zal moeten worden van de gebeurtenissen die zich in die situatie waarschijnlijk zouden hebben voorgedaan.
      
      
        
          De akte van Vastgoed met Stijl
        
      
      
    
    
      3.2.
      Vastgoed met Stijl heeft in haar akte aangevoerd dat het renovatieproject van de woning aan de [adres] voor haar een resultaat van € 13.609,00 heeft opgeleverd. Maar, als daar de loonkosten en andere overheadkosten van Vastgoed met Stijl vanaf worden gehaald, samen een bedrag van ongeveer € 17.000,00, dan is het renovatieproject voor Vastgoed met Stijl verlieslatend geweest. Ter onderbouwing hiervan heeft Vastgoed met Stijl een verklaring van haar toenmalige accountant overgelegd. Vastgoed met Stijl heeft verder aangevoerd dat zij minder geld in de renovatie van de woning zou hebben gestoken, als zij op de hoogte was geweest van het daadwerkelijke aantal vierkante meters. Ook heeft Vastgoed met Stijl aangevoerd dat zij de woning niet zou hebben gekocht als zij van het daadwerkelijke woonoppervlakte afwist, en dat de marktwaarde van de woning € 75.000,00 hoger zou hebben gelegen, uitgaande van een woonoppervlakte van 193 m2 (181 m2 na renovatie) en een verkoop in 2023. Ter onderbouwing van deze laatste stelling heeft Vastgoed met Stijl een verklaring van een registertaxateur overgelegd. Volgens Vastgoed met Stijl moet haar schade in redelijkheid worden begroot op een bedrag van € 40.000,00.
      
      
        
          De akte van Helder
        
      
      
    
    
      3.3.
      Helder heeft zich op het standpunt gesteld dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij schade heeft geleden. Hiertoe heeft Helder aangevoerd dat Vastgoed met Stijl het verkeerde uitgangspunt heeft genomen met betrekking tot de marktwaarde die door de registertaxateur is opgesteld, namelijk het uitgangspunt dat de woning een woonoppervlakte had van 193 m2. Verder heeft Helder aangevoerd dat Vastgoed met Stijl de gestelde renovatiekosten en winst niet met stukken heeft onderbouwd. Op dit punt heeft Helder nog gewezen op verschillen in de bedragen die Vastgoed met Stijl in de dagvaarding en haar laatste akte heeft genoemd. Daarnaast heeft Helder gemotiveerd betwist dat Vastgoed met Stijl minder renovatiekosten zou hebben gemaakt, als zij wist van het daadwerkelijke aantal vierkante meters van de woning. Eveneens is door Helder betwist dat Vastgoed met Stijl in dat geval de woning überhaupt niet gekocht zou hebben. Hierover heeft Helder opgemerkt dat Vastgoed met Stijl wat betreft de hypothetische situatie op twee gedachten hinkt: Vastgoed met Stijl heeft aan de ene kant gesteld dat zij minder geld in de renovatie had gestoken, maar ook dat zij de woning in dat geval niet had gekocht. Volgens Helder heeft Vastgoed met Stijl niet aannemelijk gemaakt wat de hypothetische situatie zou zijn geweest als zij wel van de daadwerkelijke woonoppervlakte op de hoogte was geweest. Ook heeft Helder aangevoerd dat zij niet kan volgen hoe Vastgoed met Stijl op een bedrag van € 40.000,00 aan schade is uitgekomen.
      
      
        
          De inhoudelijke beoordeling
        
      
      
    
    
      3.4.
      De rechtbank merkt eerst het volgende op. In het vorige tussenvonnis zijn de verschillende scenario’s met betrekking tot de marktwaarde van de woning ten tijde van de (ver)koop, die door een deskundige zou moeten worden vastgesteld, losgelaten. De rechtbank zal daarom nu, op basis van de beide aktes van partijen, een nieuwe vergelijking maken tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie.
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank is van oordeel dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij als gevolg van het onrechtmatige handelen van Helder schade heeft geleden. Vastgoed met Stijl heeft de rechtbank geen concrete aanknopingspunten gegeven om een vergelijking te maken tussen de werkelijke situatie en de hypothetische situatie om op basis daarvan de schade, als daar sprake van blijkt te zijn, te begroten. Dit oordeel licht de rechtbank hierna toe. 
      
      
        
          De werkelijke situatie
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        Wat betreft de werkelijke situatie zoals die zich heeft voorgedaan staat een deel van de feiten vast. Zo staat vast dat Vastgoed met Stijl de woning voor een bedrag van € 440.000,00 heeft gekocht, grondig heeft laten renoveren en heeft verkocht voor een bedrag van € 840.000,00. Verder is bij tussenvonnis van 27 november 2024 overwogen dat de woning niet voor een lagere prijs zou zijn verkocht. 
        Wat echter niet vaststaat is waaruit de kosten van de renovatie bestaan. Vastgoed met Stijl heeft geen stukken in het geding gebracht, bijvoorbeeld offertes en facturen, op basis waarvan een inzicht kan worden verkregen in de precieze kosten van de renovatie. Zij heeft daarnaast wel gesteld dat haar bedrijf overheadkosten van rond de € 17.000,00 heeft gemaakt, maar ook die kosten zijn door Vastgoed met Stijl niet inzichtelijk gemaakt. Deze kosten zijn onvoldoende gespecificeerd. Weliswaar heeft Vastgoed met Stijl ‘loonkosten’ en ‘overheadkosten’ genoemd, maar die generieke termen zijn zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet toereikend om inzicht te krijgen in de gemaakte kosten. Wat betreft deze door Vastgoed met Stijl gestelde kosten zijn bovendien geen bewijsstukken overgelegd.
      
      
      
      
      
        
          De hypothetische situatie (i)
        
      
      
    
    
      3.7.
      Wat betreft de hypothetische situatie overweegt de rechtbank als volgt. Vastgoed met Stijl heeft ten eerste aangevoerd dat zij de woning bij wetenschap van het daadwerkelijke aantal vierkante meters aan woonoppervlakte niet had gekocht. De rechtbank is van oordeel dat Vastgoed met Stijl dit scenario onvoldoende heeft onderbouwd. Zoals hiervoor is overwogen zal de rechtbank aan de hand van stellingen van Vastgoed met Stijl en reële verwachtingen een inschatting moeten maken van de gebeurtenissen die zich in die situatie zouden hebben voorgedaan. Hiervoor is van belang dat de rechtbank feiten en omstandigheden krijgt aangereikt, waarin aanknopingspunten kunnen worden gevonden om de hypothetische situatie in te schatten. In dit scenario zou dat betekenen dat door Vastgoed met Stijl feiten en omstandigheden gesteld moeten worden die zich zouden kunnen hebben voorgedaan wanneer zij van het daadwerkelijke woonoppervlakte op de hoogte was en de woning vervolgens niet had gekocht. Aangezien door Vastgoed met Stijl daartoe in het geheel geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd, heeft de rechtbank geen aanknopingspunten om een inschatting te maken van de hypothetische situatie in dit scenario. 
    
    
      3.8.
      Het voorgaande betekent dat geen vermogensvergelijking kan worden gemaakt tussen de werkelijke en de hypothetische situatie en dat, in het verlengde daarvan, de gestelde schade van Vastgoed met Stijl niet kan worden begroot of geschat. 
      
      
        
          Hypothetische situatie (ii)
        
      
      
    
    
      3.9.
      Vastgoed met Stijl heeft wat betreft de hypothetische situatie ook aangevoerd dat zij, als zij had geweten van het daadwerkelijke aantal vierkante meters en de woning wel had gekocht, de woning voor een lager bedrag had laten renoveren. De rechtbank is van oordeel dat Vastgoed met Stijl ook ten aanzien van dit scenario onvoldoende aanknopingspunten heeft geboden om een redelijke inschatting van de hypothetische situatie te kunnen maken. Zij heeft immers niet gespecificeerd aangegeven welke werkzaamheden zij in dat geval achterwege had gelaten die zij in de werkelijke situatie wel heeft laten uitvoeren, en welke (overige) besparingen zij precies gedaan zou hebben. 
    
    
      3.10.
      Ook in dit scenario kan geen vergelijking tussen de werkelijke en de hypothetische situatie worden gemaakt. Zoals de rechtbank hiervoor in r.o. 3.6 heeft overwogen ontbreekt een duidelijk en gespecificeerd inzicht in (de werkelijke kosten van) de renovatie, zodat niet duidelijk is welke werkzaamheden precies zijn uitgevoerd en wat deze werkzaamheden hebben gekost. Vervolgens kan bij gebrek aan concrete stellingen n aanknopingspunten ook niet worden vastgesteld dat er sprake zou zijn geweest van besparingen en welke invloed die besparingen gehad zouden kunnen hebben op de verkoopprijs in 2023. Vastgoed met Stijl heeft ook nog aangevoerd dat ‘de ervaring leert dat het weinig uitmaakt welke kwaliteit en voorzieningen worden geïnvesteerd vanaf een zekere omvang van het woonoppervlakte’, maar die stelling is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende om als juist aan te nemen. Bovendien is dit door Helder gemotiveerd betwist, door te verwijzen naar verkoopbrochures van woningen die Vastgoed met Stijl te koop heeft aangeboden, met een aanzienlijk kleiner woonoppervlakte, waarin wordt gesproken over “hoogwaardige apparatuur” en “eersteklas materialen”. 
      
    
    
      3.11.
      De verklaring van de registertaxateur, die op verzoek van Vastgoed met Stijl de waarde-derving heeft geschat op een bedrag van € 75.000,00, leidt niet tot een ander oordeel. De betreffende registertaxateur heeft een vergelijking gemaakt tussen de marktwaarde van de woning zoals die door Vastgoed met Stijl na renovatie is verkocht en de geschatte marktwaarde van de woning met een woonoppervlakte van (na renovatie) van 181 m2. Zoals door Helder terecht is opgemerkt kan er in de hypothetische situatie niet vanuit worden gegaan dat de woning een woonoppervlakte had van 193 m2 (181 m2 na renovatie). In de hypothetische situatie heeft de woning immers hetzelfde woonoppervlakte als in de werkelijke situatie, alleen is het verschil dat partijen daarvan op de hoogte waren. Deze verklaring is dan ook niet bruikbaar voor de (vermogens)vergelijking die rechtbank moet maken.
      
    
    
      3.12.
      Tot slot overweegt de rechtbank dat Vastgoed met Stijl niet heeft onderbouwd op basis waarvan zij op een schadebedrag van € 40.000,00 is uitgekomen. Voor zover Vastgoed met Stijl heeft willen betogen dat dit bedrag een redelijke schatting van haar schade is, heeft Vastgoed met Stijl aan de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten gegeven om haar te kunnen volgen in dit standpunt. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      3.13.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Vastgoed met Stijl onvoldoende heeft onderbouwd dat zij als gevolg van het handelen van Helder schade heeft geleden. Dat betekent dat de vorderingen van Vastgoed met Stijl zullen worden afgewezen.
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      3.14.
      Vastgoed met Stijl is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Helder worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                688,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.842,00
              
              
                (3 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.708,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      4.1.
      wijst de vorderingen van Vastgoed met Stijl af,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt Vastgoed met Stijl in de proceskosten van € 2.708,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Vastgoed met Stijl niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2026. (wv)