ECLI:NL:RBLIM:2025:8217, Rechtbank Limburg, 20-08-2025, 11394624  CV EXPL 24-5640
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; vordering huurder onderhoud/herstel

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11394624  CV EXPL 24-5640
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        CAFÉ D'R KLINGE B.V., 
      te Heerlen,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Klinge,
      gemachtigde: mr. L.M. Bult-Zomer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        HEINEKEN NEDERLAND B.V., 
      te Leiden,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Heineken,
      gemachtigde: mr. H.J.M. Heynen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Heineken (onder)verhuurt aan Klinge, als rechtsopvolger van [naam 1] (Holding), de bedrijfsruimte aan het Pancratiusplein 47 te Heerlen. In het gehuurde wordt een café uitgebaat. Heineken huurt het pand van [naam 1] , zijnde thans de eigenaar van het pand. [naam 1] was voorheen eigenaar en exploitant van het café. [naam 1] heeft het onderhoud van het pand ondergebracht bij de VvE Beheer Parkstad BV (hierna: VvE). 
      
    
    
      2.2.
      In de kelder van het pand bevindt zich een rioolput waarop alle toiletten in het gehuurde zijn aangesloten. In deze rioolpunt bevinden zich twee vuilwaterpompen die ervoor zorgen dat het afvalwater naar de riolering, gelegen boven het maaiveld, wordt afgepompt. 
      
    
    
      2.3.
      In de avond van 31 augustus 2023 is één van de vuilwaterpompen vastgelopen, doordat (naar achteraf is gebleken) daarin een onderbroek verwikkeld is geraakt. Er is daarbij kortsluiting ontstaan en de beide pompen zijn uitgevallen (waardoor de kelder vol kwam te staan met water). Klinge heeft geprobeerd de pompen aan te praat te krijgen. Klinge heeft die avond geen alarm horen afgaan (die normaliter klinkt na het vastlopen van een pomp) dan wel niet ernaar gehandeld (door de pomp meteen uit te schakelen). 
      
    
    
      2.4.
      Op 1 september 2023 is de door Klinge ingeschakelde firma [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1] ) ter plaatse geweest om de storing na te kijken. 
      
    
    
      2.5.
      
        Klinge heeft die dag eveneens (de beheerder van) Heineken ervan op de hoogte gesteld dat de vuilwaterpomp met spoed gerepareerd c.q. vervangen moet worden. 
        De melding is doorgezet naar de VvE, in de persoon van [naam 2] . Die laatste heeft op zijn beurt Technisch Handelscentrum Hydraflex BV (hierna: Hydraflex) ingeschakeld. 
      
      
    
    
      2.6.
      
        Hydraflex is op 1 september 2023 ter plaatse geweest en heeft de oorzaak van de storing (de onderbroek) vastgesteld. De vuilwaterpomp bleek onherstelbaar beschadigd. Op 
        16 oktober 2023 heeft Hydraflex de defecte vuilwaterpomp vervangen. De factuur is gericht aan [naam 1] , ter attentie van [naam 2] . 
      
      
    
    
      2.7.
      Bij factuur van 26 januari 2024 heeft Heineken de kosten voor het vervangen van de vuilwaterpomp ad € 5.419,83 bij Klinge in rekening gebracht. Klinge heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Heineken heeft op 8 februari 2024 voormeld bedrag toch (via de lopende incasso voor de huurpenningen) van de rekening van Klinge afgeschreven. Klinge heeft Heineken hierna gesommeerd het bedrag terug te storten. Klinge heeft het bedrag tot op heden niet teruggestort gekregen. 
      
    
    
      2.8.
      
        In de tussentijd, op 28 december 2023, heeft Klinge de firma [naam bedrijf 2] ingeschakeld om een ontstopping van de toiletten te verhelpen. Ten behoeve van de ontstopping is een camera-inspectie uitgevoerd. Bij emailbericht van 
        19 januari 2024 heeft [naam bedrijf 2] zijn bevindingen teruggekoppeld aan Klinge: 
        
          Hierbij de bevindingen n.a.v. onze inspectie:
        
        
          Verder aankomend met flexshaft en kk reiniging uitgevoerd. 
        
        
          Gietijzeren buis is vrijwel schoon en ontdaan van aanslag met de flexshaft komen wij niet verder in aankomende gietijzeren buis van het urinoir, vermoedelijk is dit een kleinere diameter. 
        
        
          Advies:
        
        
          Met een vrachtwagen de pompput leegzuigen en de brokstukken van de aanslag verwijderen. Ook moet er via de pompput afgedaald worden om bij de gietijzeren buis de laatste aanslag verwijderen zie foto’s.  
        
      
      
    
    
      2.9.
      Klinge heeft Heineken gesommeerd om voor het benodigde herstel aan de riolering zorg te dragen. Heineken is hiertoe niet overgegaan en heeft aansprakelijkheid afgewezen.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Klinge vordert - samengevat - de veroordeling van Heineken tot het (terug)betalen van € 5.419,83 en de veroordeling tot herstel van de riolering. 
      
    
    
      3.2.
      Heineken voert verweer. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Partijen verschillen onder meer over de vraag welke partij contractueel  gezien verantwoordelijk is voor werkzaamheden aan het riool en de pomp. Heineken legt immers ten eerste de artikelen 7.3 en 7.5 van huurovereenkomst ten grondslag aan het in rekening brengen van de kosten. 
      
      
        In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, neergelegd:
      
    
    
      7.3
      De huurder is verplicht de (rook)afvoerkanalen regelmatig te laten vegen en het periodieke onderhoud en kleine herstellingen aan centrale verwarmingsinstallaties en alle andere installaties voor zijn rekening te doen uitvoeren. De huurder is gehouden hiervoor een onderhoudscontract af te sluiten en daarvan op eerste verzoek van de brouwerij een kopie te verstrekken. De huurder is gehouden de dakgoten regelmatig schoon te houden en putten, aan- en afvoerbuizen regelmatig te ontstoppen. 
    
    
      7.5
      Indien de huurder zijn in voorgaande leden van dit artikel bedoelde verplichtingen niet nakomt en terzake in verzuim is, is de brouwerij gerechtigd om zelf de hiertoe vereiste werkzaamheden uit te (doen) voeren en de gemaakte kosten aan de huurder in rekening te brengen.
    
    
      7.6
      Alle overige herstellingen, waaronder partijen onder meer begrijpen reparaties en vernieuwingen aan het gehuurde inclusief eventueel daarbij behorende installaties, zijn voor rekening van de brouwerij. Onder vernieuwingen wordt verstaan de vervanging van al datgene waarvan redelijkerwijze niet meer gevergd kan worden, dat het nog onderhouden of gerepareerd wordt. 
      
      
        4.1.1.
        
          Met Heineken is de kantonrechter van oordeel dat het evident is dat onder deze bepaling ook de riolering en vuilwaterpomp vallen. Zodoende rustte op Klinge de verplichting om regelmatig onderhoud te verrichten aan de rioolbuizen, als zijnde afvoerbuizen, alsook regelmatig onderhoud te (laten) verrichten aan de vuilwaterpompen, als vallende onder “alle andere installaties”. De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat het, gezien de hoge aanschafprijs, gaat om een professionele vuilwaterpomp. Het afsluiten van een onderhoudscontract hiervoor is ook niet verwonderlijk. 
          Klinge heeft niet betwist geen onderhoudscontract te hebben met betrekking tot de vuilwaterpomp, dan wel deze en de rioolbuizen anderszins te hebben (laten) onderhouden. 
          Klinge is hiermee de verplichting in artikel 7.3 niet nagekomen. 
        
        
      
      
        4.1.2.
        
          Vaststaat dat het defect aan de pomp in kwestie is veroorzaakt door een onderbroek in het toilet. De kantonrechter is met Klinge van oordeel dat de aanwezigheid van die onderbroek in de pomp met het regelmatig onderhoud van de afvoer en de vuilwaterpomp - of het gebruiken van oplosbaar toiletpapier, en het in dit verband voldoen aan de zorgverplichting die op de huurder rust - niets van doen heeft. 
          Het defect aan de pomp is daarmee in zoverre (ook) niet veroorzaakt te zijn door tekortschietend huurdersonderhoud. Heineken licht eerst bij dupliek toe dat, indien Klinge periodiek onderhoud had laten uitvoeren en de onderbroek daadwerkelijk - zoals Klinge stelt en Heineken betwist - de onderbroek reeds langere tijd geleden was doorgespoeld, deze bij een periodieke onderhoudsbeurt met zekerheid zou zijn ontdekt. Heineken miskent hiermee dat Heineken zelf (zie ook onder 7 van de conclusie van dupliek en ook de kantonrechter, zie hierna) ervanuit gaat dat de schade gedurende de huurtijd is ontstaan (en zelfs veeleer op of omstreeks 31 augustus 2023). De kantonrechter vermag niet in te zien hoe een (periodiek) onderhoud het vastlopen van de pomp hier had kunnen voorkomen. 
        
        
      
      
        4.1.3.
        De kantonrechter volgt Heineken evenwel wél zonder meer in de stelling dat de schade gedurende de huurtijd is ontstaan, omdat het niet waarschijnlijk wordt geacht dat de onderbroek al meer dan zeven maanden in de put zou hebben gezeten alvorens in de pomp verwikkeld te geraken. Klinge brengt hier slechts zonder enige onderbouwing tegen in dat niet is uit te sluiten dat de onderbroek langere tijd in de riolering aanwezig was, maar dit brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. De toiletten van een café zullen het nodige worden doorgespoeld en de put ligt in dezelfde kelder als de toiletten. De kantonrechter neemt daarmee aan dat het gebrek aan de pomp (schade aan het gehuurde) is ontstaan gedurende de huurtijd en het gevolg is van een gedraging van een bezoeker van het (toilet van het) café. 
        
      
      
        4.1.4.
        Een tekortkoming kan de schuldenaar worden toegerekend, indien zij te wijten is aan zijn schuld, of krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. De schade is in dit geval te wijten een gedraging van een bezoeker van het gehuurde pand. Het spreekt voor zich dat een onderbroek in het toilet werpen tot een verstopping kan leiden (dit eens te meer nu hier kenbaar hooguit afbreekbaar toiletpapier mocht worden gebruikt). Artikel 7:219 BW legt een risicoaansprakelijkheid op de huurder voor schade aan het gehuurde die veroorzaakt is door derden die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Hieronder vallen bezoekers/ klanten/ medewerkers van een café. De aard van artikel 7:219 BW brengt mee dat de gedraging van deze bezoeker toegerekend dient te worden aan Klinge. De vraag of het alarm is afgegaan en of de poging van Klinge om de pomp zelf te herstellen een verergerend effect heeft gehad, behoeft geen beoordeling nu vaststaat dat de pomp hoe dan ook stuk is gegaan. Klinge blijft daarvoor aansprakelijk. 
        
      
    
    
      4.2.
      
        Heineken stelt dat de (hoofd)verhuurder en eigenaar de schade aan Heineken heeft doorbelast. Deze stelling vindt steun in het emailbericht van 6 september 2023 van [naam 2] aan (de beheerder van) Heineken en de Kopie Selfbilling van Heineken gericht aan [naam 1] (en dan nog het, eerst bij dupliek ingebrachte betalingsbewijs). De kantonrechter heeft geen aanknopingspunt om aan te nemen dat Heineken, als hoofdhuurder, niet daadwerkelijk de kosten van de nieuwe vuilwaterpomp ad € 5.419,83 heeft betaald aan [naam 1] c.q. de VvE. 
        Aan de enkele stelling van Klinge dat de Vereniging van Eigenaars Appartementsgebouw Pancratiusplein 47 mogelijk ook hebben bijgedragen in de kosten, gaat de kantonrechter voorbij. 
      
      
    
    
      4.3.
      Omdat het Klinge is die aansprakelijk kan worden gehouden voor deze kosten, heeft Heineken deze kosten terecht verhaald op Klinge. Hetgeen Klinge aanvoert in verband met de ouderdom van de pomp, kan niet zonder meer aan Heineken worden tegengeworpen. Onvoldoende wordt onderbouwd, gezien ook het verweer van Heineken op dit punt, op welke wijze Heineken voordeel heeft verkregen en welk voordeel in de zin van art. 6:100 BW in redelijk in mindering zou moeten worden gebracht
      
    
    
      4.4.
      De vordering van Klinge om het bedrag van € 5.419,83 (met rente) terug te betalen, is daarmee niet toewijsbaar. Deze vordering zal in zijn geheel worden afgewezen. 
      
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Klinge, in het licht van het verweer, niet of nauwelijks onderbouwd dat de riolering gebrekkig zou zijn in de zin van 7:204 BW. Klinge verwijst hiervoor de bevindingen van [naam bedrijf 2] (e-mailbericht van 19 januari 2024). Hieruit volgt evenwel niet dat de riolering gebrekkig is. Het feit dat deze (nog) deels van gietijzer is, maakt de riolering nog niet gebrekkig. De aanslag en slib lijken bovendien een voor rekening van huurder komende kwestie van regelmatig onderhoud. Daarbij is ook niet uit te sluiten dat een en ander de nasleep is van de kapotte pomp. 
      
    
    
      4.6.
      De vordering om Heineken te veroordelen tot herstel van de riolering (met dwangsom) is daarmee niet toewijsbaar. Deze zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.7.
      Gezien het vorenstaande bestaat geen grondslag voor een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze zal worden afgewezen. 
      
    
    
      4.8.
      Klinge is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heineken worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                813,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.9.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Klinge af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Klinge in de proceskosten van € 813,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Klinge niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt Klinge tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.