ECLI:NL:RBMNE:2026:132, Rechtbank Midden-Nederland, 22-01-2026, 11976980
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2026-01-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurachterstand en schenden exploitatieverplichting. Ontruiming in kort geding toegewezen alsmede betaling van de huurachterstand en boete zoals overeengekomen bij een vaststellingsovereenkomst.

RECHTBANK 
      MIDDEN-NEDERLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Almere
    
    
    
      Zaaknummer: 11976980 \ MV EXPL  25-191  AW/1583
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 22 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] B.V., 
    
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,2. [gedaagde sub 2] B.V., 
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      gemachtigde: mr. B. Coskun.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 23 december 2025 met 51 producties van [eiseres]- de akte vermeerdering van eis van [eiseres]
      - de producties van [gedaagden]
      - de aanvullende producties 52 tot en met 54 van [eiseres]- de mondelinge behandeling van 8 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van [eiseres] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat een vonnis wordt uitgesproken.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] verhuurt aan [gedaagden] de bedrijfsruimte aan het [adres] in [plaats] . Volgens [eiseres] is er sprake van een huurachterstand en schendt [gedaagden] haar exploitatieverplichting. Tijdens een eerder kort geding hebben partijen een regeling getroffen inhoudende dat de toenmalige huurachterstand van 3 maanden moest worden voldaan en dat [gedaagden] uiterlijk op 1 december 2025 haar deuren voor het publiek diende te openen op straffe van een direct opeisbare boete. [gedaagden] is nog steeds niet open. [eiseres] vordert daarom ontruiming van de bedrijfsruimte, betaling van de huidige huurachterstand en betaling van de bij de vaststellingsovereenkomst overeengekomen boete. De kantonrechter wijst deze vorderingen toe.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
    
      3.1.
      In dit kort geding moet de kantonrechter allereerst beoordelen of [eiseres] een spoedeisend belang bij haar vorderingen tot ontruiming heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als een onmiddellijke voorziening nodig is en van [eiseres] niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bij de beoordeling moet de kantonrechter de belangen van beide partijen afwegen. 
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter vindt dat [eiseres] een spoedeisend belang bij de vorderingen tot ontruiming heeft. Er is sprake van forse huurachterstand en [gedaagden] exploiteert het gehuurde niet zoals overeengekomen. Van [eiseres] kan niet worden verwacht dat zij een bodemprocedure afwacht. 
      
      
        
          Toetsingskader
        
      
      
    
    
      3.3.
      Vervolgens moet de kantonrechter beoordelen of de vorderingen van [eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis in kort geding geeft de kantonrechter alleen een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming moet de kantonrechter terughoudend zijn, omdat een ontruiming ingrijpend is en vaak onomkeerbare gevolgen heeft. 
      
      
        
          
            [gedaagden] moet de huurachterstand betalen
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagden] betwist niet dat er sprake is van een huurachterstand van € 64.153,54, berekend over de periode september 2025 tot en met januari 2026. Volgens [gedaagden] is het op dit moment niet mogelijk is om de huur te voldoen. [gedaagden] doet daarmee een beroep op betalingsonmacht. Dat beroep gaat echter niet op. Betalingsonmacht komt voor haar rekening en risico. Voor de stelling van [gedaagden] dat toewijzing van de huurachterstand zal leiden tot haar faillissement geldt hetzelfde. 
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden] heeft verzocht om een terme de grâce als bedoeld in artikel 7:280 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De bevoegdheid van de rechter om een terme de grâce toe te kennen bestaat echter alleen voor woonruimte. Daarnaast geldt dat [gedaagden] geen perspectief geboden heeft op daadwerkelijke betaling. Volgens [gedaagden] heeft zij financiering aangevraagd, maar dit blijkt nergens uit en ook blijkt niet of er daadwerkelijk een kans bestaat dat die zal worden verkregen. Betwijfeld kan worden of [gedaagden] op korte termijn wel tot tijdige en volledige betaling in staat zal zijn. [gedaagden] is niet opengegaan en kan op dit moment dus ook geen inkomsten genereren waaruit de huurachterstand kan worden voldaan.
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagden] heeft verder nog aangevoerd dat er sprake is van lekkage. Indien [gedaagden] meent dat haar op grond daarvan een opschortingsrecht toekomt, gaat ook dit niet op. Het recht om de betaling van de huurpenningen op te schorten is in de huurovereenkomst uitgesloten. Daarbij komt verder dat voor zover er al sprake is van (de door [gedaagden] gestelde) gebreken aan het gehuurde niet gebleken is dat die gebreken een algehele opschorting rechtvaardigen. Volgens [eiseres] heeft zij direct na de melding van de lekkage contact opgenomen met [gedaagden] , maar gaf [gedaagden] niet thuis. Op enig moment is de lekkage wel verholpen. [eiseres] betwist van een lekkage nadien melding te hebben ontvangen.
      
    
    
      3.7.
      Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de betaling van de huurachterstand worden toegewezen.
      
    
    
      3.8.
      De contractuele boete, gebaseerd op artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen, is niet betwist door [gedaagden] Dit onderdeel van de eis wordt daarom ook toegewezen.
      
    
    
      3.9.
      Ten aanzien van de door [eiseres] gevorderde wettelijke handelsrente overweegt de kantonrechter als volgt. Uit artikel 6:92 lid 2 BW volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Nu de wettelijke (handels)rente een vorm van wettelijke schadevergoeding is kan de rente niet naast de boete worden gevorderd en treedt de boete in plaats van de gevorderde rente.  De gevorderde wettelijke handelsrente wordt op grond van het voorgaande dan ook afgewezen.
      
    
    
      3.10.
      Een huurachterstand van 4 maanden, nadat kort daarvoor al sprake is geweest van een huurachterstand van 3 maanden, is een ernstige tekortkoming. 
      
      
        
          
            [gedaagden] is ten onrechte niet gestart met de exploitatie van het gehuurde
        
      
      
    
    
      3.11.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagden] na (meer dan) één jaar nog niet is gestart met de exploitatie van het gehuurde. 
      
    
    
      3.12.
      
        [gedaagden] stelt dat de tekeningen niet zijn goedgekeurd door [eiseres] waardoor zij niet open kan. [eiseres] betwist de definitieve tekeningen van [gedaagden] te hebben ontvangen. De gedetailleerde uitwerking zou door de aannemer worden aangeleverd, maar [gedaagden] heeft nagelaten de aannemer te betalen, waardoor de aannemer die niet heeft aangeleverd. [eiseres] heeft haar stelling onderbouwd met een verklaring van de aannemer. [gedaagden] heeft de verklaring niet betwist. [gedaagden] kan niet aan [eiseres] tegenwerpen dat zij de aannemer niet heeft voldaan en dat daardoor de tekeningen niet zijn aangeleverd en de aannemer niet is aangevangen met zijn werkzaamheden. 
      
    
    
      3.13.
      
        [gedaagden] beroept zich verder op overmacht. Alhoewel er een afspraak was gemaakt met Liander om op 17 november 2025 de aansluiting in orde te komen maken, is Liander niet komen opdagen. Volgens [eiseres] is Liander niet gekomen omdat ook daar sprake is van een betalingsachterstand. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat er wel is betaald en dat Liander ten onrechte niet is verschenen. Wat hier ook van zij, die omstandigheden liggen in de risicosfeer van [gedaagden] Ook dit kan [gedaagden] niet aan [eiseres] tegenwerpen. Het al dan niet tijdig in orde maken van de aansluiting door Liander komt voor rekening en risico van [gedaagden]
      
    
    
      3.14.
      
        [gedaagden] beroept zich er tenslotte op dat zij niet open kan omdat zij niet kan afbouwen vanwege een waterlekkage. Volgens [eiseres] was de lekkagemelding op 4 november 2025 en was er op dat moment geen sprake van een aannemer die de benodigde werkzaamheden uitvoerde. De lekkage kan geen invloed hebben gehad op de voortgang van de werkzaamheden. [eiseres] heeft de lekkage verder direct op 4 november 2025 willen verhelpen, maar er was niemand van [gedaagden] in het gehuurde aanwezig. Pas op 26 november 2025 heeft [gedaagden] [eiseres] toegang verleend tot het gehuurde, waarna de lekkage is verholpen. Van een nieuwe lekkage is [eiseres] niet op de hoogte gesteld. [gedaagden] heeft dit niet meer betwist. [gedaagden] heeft ook niet inzichtelijk gemaakt hoe de lekkage invloed heeft gehad op de uit te voeren werkzaamheden. Ook dit verweer van [gedaagden] gaat daarom niet op. 
      
    
    
      3.15.
      Het niet daadwerkelijk gebruiken van het gehuurde overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming is een tekortkoming.
      
      
        
          
            [gedaagden] moet het gehuurde ontruimen 
        
      
      
    
    
      3.16.
      Gelet op de tekortkomingen is de kantonrechter van oordeel dat de kans groot is dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarop vooruitlopend zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 
      
    
    
      3.17.
      De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen uitvoeren zo nodig met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, omdat die ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
      
      
        
          
            [gedaagden] moet ook de boete betalen
        
      
      
    
    
      3.18.
      Tijdens een eerder kort geding tussen partijen op 10 september 2025 over dezelfde onderwerpen hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. In de vaststellingsovereenkomst staat onder meer opgenomen dat [gedaagden] uiterlijk op 1 december 2025 het gehuurde voor het publiek diende te openen en geopend te houden, op straffe van een direct opeisbare boete van € 10.000,00 per dag. [gedaagden] heeft haar deuren niet op 1 december 2025 geopend. [eiseres] wil daarom betaling van de overeengekomen boete, vanaf 1 december 2025 tot en met 8 januari 2026 berekend op € 390.000,00. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagden] deze boete moet betalen. 
      
    
    
      3.19.
      
        [gedaagden] heeft haar deuren op 1 december 2025 niet geopend. Zij is de overeenkomst met [eiseres] niet nagekomen. Dat betekent dat [eiseres] de boete van € 10.000,00 per dag kan opeisen. 
      
    
    
      3.20.
      
        [gedaagden] heeft nog aangevoerd dat de boete buitensporig hoog is. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding tot matiging van de overeengekomen boete.  Matiging van de boete kan alleen aan de orde zijn als toepassing van het boetebeding in deze omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De kantonrechter moet haar bevoegdheid tot matiging van de boete terughoudend toepassen. [gedaagden] onderbouwt niet waarom toepassing van het boetebeding zou leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Daar komt bij dat in dit geval ook de aard van de overeenkomst zich tegen matiging verzet. Er is sprake van een vaststellingsovereenkomst. Partijen wilden daarmee hun geschil over de opening van het gehuurde afkaarten. Bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 december 2024 hebben partijen afgesproken dat [gedaagden] haar deuren binnen 6 maanden (uiterlijk op 1 juni 2025) voor het publiek moest openen op straffe van een direct opeisbare boete. [eiseres] heeft bij vaststellingsovereenkomst (voorwaardelijk) afgezien van de op dat moment verbeurde boetes. Partijen zijn vervolgens expliciet overeengekomen dat [gedaagden] haar deuren op 1 december 2025 moest openen. Het idee achter een vaststellingsovereenkomst is dat die verplichtingen dan ook worden nagekomen. Daarom is een boete opgenomen als een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt. In een dergelijk geval zal er niet snel sprake zijn een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat als die boete wordt opgeëist. [gedaagden] is haar afspraken niet nagekomen. Bij het oordeel van de kantonrechter weegt mee dat [gedaagden] bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst ook geen voorbehoud heeft gemaakt. 
      
    
    
      3.21.
      Wel stelt de kantonrechter vast dat de boete niet is gemaximeerd, zodat deze eindeloos kan doorlopen. De kantonrechter zal de boete daarom maximeren tot € 390.000,00. 
      
      
        
          
            [gedaagden] moet de buitengerechtelijke kosten betalen
        
      
      
    
    
      3.22.
      
        [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiseres] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. [eiseres] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eiseres] een van btw vrijgestelde prestatie heeft verricht, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 1.488,30 worden toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagden] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      3.23.
      
        [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                125,30
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.461,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                814,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.535,30
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Hoofdelijk
        
      
      
    
    
      3.24.
      De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      4.1.
      veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ,
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, om te betalen aan [eiseres] € 64.153,54 te vermeerderen met BTW aan achterstallige huur tot en met 31 januari 2026, en te vermeerderen met de verschuldigde contractuele boete ex artikel 25 lid 3 van de algemene bepalingen,
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, om binnen drie dagen na vandaag aan [eiseres] ingevolge het proces-verbaal van 10 september 2025 te voldoen de direct opeisbare boete van € 390.000,00, 
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, om binnen drie dagen na vandaag aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.488,30 inclusief BTW aan buitengerechtelijke kosten,
      
    
    
      4.5.
      veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk, in de proceskosten van € 2.535,30, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      4.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      4.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026.