ECLI:NL:GHAMS:2016:2784, Gerechtshof Amsterdam, 30-06-2016, 15/00075
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2016-06-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de factor kwaliteit van de buurwoning lager zou zijn dan de woning van belanghebbende. Voorts heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de onderhoudsfactor van de buurwoning hoger is. De heffingsambtenaar is er niet in geslaagd om aan de hand van concrete en toetsbare gegevens aannemelijk te maken dat toepassing van de gehanteerde grondstaffel tot een juiste benadering van de waarde van (de grond bij) de woning van belanghebbende leidt.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    Kenmerk 15/00075
    
    
      30 juni 2016
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 9 februari 2015 in de zaak met kenmerk HAA 14/222 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar.
    
    
    
     1. Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 juli 2013 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2013, naar de waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld op € 745.000 (hierna: de WOZ-waarde). 
      
    
    
      1.2.
      
        Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
        4 december 2013 voormelde waarde gehandhaafd. 
      
      
    
    
      1.3.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 februari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Op 16 februari 2016 is een nader stuk ontvangen van de gemachtigde, waarvan een afschrift is verstrekt aan de wederpartij.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 16 maart 2016 door de derde meervoudige belastingkamer, bestaande uit mr. E.A.G. van der Ouderaa als voorzitter en mrs. J. den Boer en A.A. Fase als leden. Na opening van die zitting door de voorzitter heeft belanghebbende alle leden van die kamer gewraakt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt waarvan partijen een afschrift hebben ontvangen.
      
    
    
      1.7.
      De wrakingskamer van het Gerechtshof Amsterdam heeft bij uitspraak van 16 maart 2016 de wrakingszaak verwezen naar de wrakingskamer van het Gerechtshof Den Haag.
      
    
    
      1.8.
      De wrakingskamer van het Gerechtshof Den Haag heeft  bij uitspraak van 13 april 2016, DH 35-2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1013, het wrakingsverzoek afgewezen.
      
    
    
      1.9.
      Het onderzoek ter zitting is hervat op 8 juni 2016 door de derde meervoudige belastingkamer, bestaande uit mr. E.A.G. van der Ouderaa als voorzitter en mrs. J. den Boer en H.E. Kostense als leden. De behandeling heeft in het openbaar plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt in die uitspraak aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
      
      
        “Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met aanbouw, dakkapel, vrijstaande garage en extra grond. De inhoud van de woning is ongeveer 575 m³ (exclusief een aanbouw van 22 m3) en de oppervlakte van het perceel is in totaal ongeveer 512 m² (391 m² + 121 m²). Het perceelsgedeelte van 121 m² betreft een stuk grond (schuin) achter het oorspronkelijk bij de woning behorend perceel dat voorheen deel uitmaakte van een achter de tuinen van de [a-straat1] (oneven) gelegen achterterrein van een kerk. Het stuk grond is door eiser verworven toen de kerk werd gesloopt en het achterterrein aan de eigenaren van aangrenzende percelen te koop is aangeboden. 
      
      
      
        Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft verweerder een taxatierapport ingebracht van 9 april 2014, opgesteld door [A] , taxateur, waarin aan de woning een waarde van € 776.000 is toegekend. In dit rapport wordt de woning vergeleken met de objecten [b-straat 1] , [a-straat 3] , [a-straat 2] en [c-straat 2] , alle te [Z] .” 
      
      
    
    
      2.2.
      
        Nu partijen in hoger beroep geen grieven hebben aangewend tegen de door de
        rechtbank vastgestelde feiten, zal het Hof ook van die feiten uitgaan.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar bevoegd was de beschikking te nemen en de uitspraak op bezwaar te doen en zo ja of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt geoordeeld.
      
      
        
          “Ten aanzien van de bevoegdheid
        
        1.	Allereerst zal de rechtbank de vraag beantwoorden of de beschikking bevoegd is genomen. De rechtbank stelt vast dat het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente [Z] in hun vergadering van 16 januari 2007 het Aanwijzingsbesluit Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid 2007 (hierna: het Besluit) heeft vastgesteld. In dit besluit zijn aangewezen – onder andere – de ambtenaren voor de uitvoering van de heffing en invordering van de Wet WOZ. Dit Besluit is bekend gemaakt in “ [huis-aan-huisblad] ” van 24 januari 2007.
      
      
      
        2.	Ingevolge artikel 3:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) geschiedt de bekendmaking van besluiten van een niet tot de centrale overheid behorend bestuursorgaan die niet tot een of meer belanghebbenden zijn gericht, door kennisgeving van het besluit of van de zakelijke inhoud ervan in een van overheidswege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad, dan wel op andere geschikte wijze.
      
      
      
        3.	 Gemeenten zijn sinds 1 januari 2011 verplicht om algemeen verbindende voorschriften op www.overheid.nl te publiceren. Voorts zijn gemeenten sinds 1 januari 2014 verplicht algemeen verbindende voorschriften in een digitaal gemeenteblad te publiceren. Uit het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 1919, gepubliceerd in NJ 1919, 647 volgt dat een algemeen verbindend voorschrift is: een naar buiten werkende, voor de daarbij betrokkenen bindende algemene regel, uitgegaan van het openbaar gezag dat de bevoegdheid daartoe aan de wet ontleent. Het gaat daarbij om een besluit dat de vaststelling van zelfstandige normen inhoudt en dat zich voor herhaalde toepassing leent. 
      
      
      
        4.	De rechtbank is van oordeel dat het Besluit geen algemeen verbindend voorschrift is, immers het Besluit houdt geen vaststelling van een zelfstandige norm in en leent zich niet voor herhaalde toepassing. Dit betekent dat de voorschriften om algemeen verbindende voorschriften te publiceren op www.overheid.nl en in een digitaal gemeenteblad niet van toepassing zijn op het Besluit. Het Besluit is dan ook, gelet op het bepaalde in artikel 3:42, tweede lid, van de Awb, op de juiste wijze bekendgemaakt. De heffingsambtenaar was dan ook bevoegd om de beschikking te nemen. Gelet hierop zal de rechtbank hierna de WOZ-waarde van de woning beoordelen.
      
      
      
        
          Ten aanzien van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012
        
        5.	Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
        kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
        Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest
        geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de
        onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
        
          6.	Onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 6 februari 2014, nr. 13/00214 (gepubliceerd op rechtspraak.nl onder ECLI:NL:GHAMS:2014:266), overweegt de rechtbank als volgt.
      
      
      
        7.	Eiser heeft op basis van de verkoopprijzen van de objecten [a-straat 3] , [a-straat 2] en [c-straat 2] , en de oppervlakte- en inhoudsmaten van die objecten door middel van een ‘regressie-analyse’ berekend dat in de buurt waarin de woning is gelegen, van een grondwaarde van € 1.042 per m2 en een opstalwaarde van € 745 per m3 dient te worden uitgegaan. Aldus berekent eiser voor zijn woning een waarde van € 712.910, welke waarde hij vervolgens vermindert met 4% omdat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht (vrij ver) vóór de waardepeildatum en met (ruim) 10% wegens ‘planschade’. Dit leidt tot de door eiser voor de woning berekende waarde van € 624.830. Voor (het bedrag van) de planschade verwijst eiser naar het hiervoor genoemde door [B] op 26 september 2009 opgestelde taxatierapport. 
      
      
      
        8.	Met de door verweerder in de stukken en de ter zitting gegeven toelichting heeft verweerder tegenover de betwisting door eiser voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten zodanig vergelijkbaar zijn met de woning, dat zij geschikt zijn ter bepaling van de waarde van de woning. 
      
      
      
        9.	De data waarop de transacties inzake die vergelijkingsobjecten hebben plaatsgevonden, liggen zodanig dicht (namelijk minder dan een jaar verwijderd van de waardepeildatum) bij de waardepeildatum dat de transactiegegevens een geschikt uitgangspunt voor de waardebepaling vormen. De omstandigheid dat verweerder een aantal transactiegegevens reeds eerder had gebruikt voor de bepaling van de waarde van de woning op een eerdere waardepeildatum, staat – anders dan eiser meent – niet eraan in de weg dat verweerder diezelfde gegevens gebruikt voor de waardebepaling naar de thans onderhavige peildatum 1 januari 2012.
      
      
      
        10.	Verweerder heeft uit de primaire transactiegegevens betreffende de vergelijkingsobjecten, met correcties voor indexering wegens wijzigingen in het prijspeil en voor relevante verschillen op het punt van kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging, en met inachtneming van (onderbouwde) aannames omtrent grondwaarden, een (getaxeerde) waarde voor het pand afgeleid. Deze methodiek is naar het oordeel van de rechtbank consistent en toetsbaar. De rechtbank acht het dan ook misplaatst om deze ‘Waardeopbouw’ als ‘een kwak gegevens’ te (dis)kwalificeren, zoals eiser heeft gedaan. 
      
      
      
        11.	Alvorens te kunnen beoordelen of verweerder (ten volle) in zijn bewijslast is geslaagd, dient evenwel beoordeeld te worden of verweerder tegenover de gemotiveerde betwisting door eiser de uitgangspunten en aannames van de in het taxatierapport vermelde Waardeopbouw voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      
      
        12.	Eiser heeft in dit verband gesteld, zakelijk weergegeven, dat de in het taxatierapport vermelde factoren voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging (hierna: KOVL-factoren) niet betrouwbaar zijn omdat ze op uiteenlopende tijdstippen en volgens niet-eenduidige criteria zijn vastgesteld, en dat een aantal van de aldus vastgestelde factoren evident afwijkt van hetgeen hij door eigen waarneming ‘in de buurt’ heeft vastgesteld. Meer in het bijzonder had bij [a-straat 3] de factor onderhoud 2 moeten zijn in plaats van 1, en bij [a-straat 2] had dit 3 moeten zijn in plaats van 2. Verweerder heeft gesteld dat de vastgestelde factoren een redelijke afspiegeling van de werkelijkheid vormen.
      
      
      
        13.	De rechtbank stelt voorop dat bij waardebepaling volgens de vergelijkingsmethode rekening dient te worden gehouden met relevante verschillen tussen de in de vergelijking betrokken objecten. Niet in geschil is dat het bij kwaliteit, onderhoud, voorzieningenniveau en (vooral) ligging om relevante verschillen kan gaan. De rechtbank is van oordeel dat eiser tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de onderhavige KOVL-factoren dusdanig onbetrouwbaar zijn dat zij bij de vergelijking terzijde moeten worden gesteld. De rechtbank acht bovendien niet (zonder meer) aannemelijk dat een relatief gering verschil in onderhoudssituatie of voorzieningenniveau voldoende aanleiding vormt voor een correctie van de opstalwaarde met (niet minder dan) 10%. De rechtbank kan eiser in zijn standpunt te meer niet volgen omdat dat eiser in vorengenoemde procedure bij het Gerechtshof Amsterdam het standpunt heeft ingenomen dat bij [a-straat 3] de factor onderhoud 1 moeten zijn in plaats van 2. Verweerder heeft eiser in de onderhavige procedure hierin gevolgd. Thans is eiser zonder nadere onderbouwing kennelijk van mening dat deze wijziging weer ongedaan moet worden gemaakt. 
      
      
      
        14.	De kritiek van eiser is daarnaast gericht op de vastgestelde grondwaarde en met name op de daarbij gehanteerde grondstaffel. Eiser stelt dat die grondstaffel 
        niet gefundeerd is in empirische gegevens en, meer in het bijzonder, dat ongecorrigeerde toepassing van deze grondstaffel leidt tot onrealistische overschatting van de waarde van percelen in (de onderhavige buurt van) [Z] die een grotere oppervlakte hebben dan het ‘standaardperceel’ van 260 m² waarvan volgens belanghebbende zou moeten worden uitgegaan. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de extra 121 m² grond van eiser apart is berekend. Daarbij is de waarde van de extra grond gesteld op ongeveer € 150 per vierkante meter. Die waarde is gebaseerd op de enige verkoop in het van belang zijnde gebied, namelijk de verkoop van extra grond aan de bewoners van het object [d-straat 1] . Dat object bevindt zich vanuit de woning van eiser bezien aan de overkant van de [e-straat] en is ongeveer 600 meter verwijderd van de woning. De verkoop heeft plaatsgehad op 26 november 2012 en daarbij is 180 m2 grond verkocht voor een bedrag van € 27.000. Dat levert een waarde op van € 150 per vierkante meter. Deze gegevens sluiten aan bij de gronduitgifteprijzen die de gemeenten Heemstede en Bloemendaal hanteren, aldus verweerder. 
      
      
      
        15.	De rechtbank is van oordeel dat verweerder met bovenstaande verklaring van de opbouw van de grondstaffel is geslaagd in haar bewijslast. Eisers verwijzing naar grondprijzen uit Hoorn of elders zijn niet relevant. De rechtbank acht in navolging van verweerder aannemelijk dat grond in [Z] duur(der) is, zodat de grondwaarde dan ook moet worden afgeleid uit verkoopgegevens binnen de gemeente. De door eiser toegepaste regressie-analyse (als eerder vermeld onder 7) heeft als bezwaar dat zij op slechts drie vergelijkingsobjecten is gebaseerd; de selectie van een willekeurig ander drietal (vergelijkbare) objecten zou tot andere uitgangswaarden voor grond en opstal hebben geleid. De validiteit van de uitkomst van eisers analyse komt daardoor op losse schroeven te staan. Het uitgangspunt van eiser dat alle grond boven 260 m² als ‘extra tuingrond’ tegen een waarde van € 100 per m² in aanmerking moet worden genomen, is daarenboven niet op enig vergelijkingsgegeven gebaseerd en is daarmee arbitrair. Daar komt bij dat eiser de ‘extra tuingrond’ tegen € 100 per m² in de berekening betrekt, terwijl de ter zitting door verweerder vermelde onweersproken transactiegegevens erop duiden dat de waarde van dergelijke grond omstreeks € 150 per m² ligt. 
      
      
      
        16.	De rechtbank verwerpt de stelling van eiser dat de waarde verminderd dient te worden wegens zogenoemde planschade. In 2009 heeft een bestemmingsplanwijziging plaatsgevonden waardoor de opstallen op de aan eisers woning grenzende erven meer uitbouwmogelijkheden hebben gekregen. Voor zover al sprake is van schade door de bestemmingsplanwijziging moet deze dan ook geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten. 
      
      
      
        17.	Eisers verwijzing naar het taxatierapport opgemaakt door [B] waarin de waarde is vastgesteld per 16 september 2009 leidt niet tot het door hem gewenste resultaat omdat deze datum te ver is verwijderd van de waardepeildatum. Bovendien ontbreekt in dit rapport een onderbouwing met transactiecijfers van vergelijkingsobjecten. De rechtbank krijgt hierdoor geen inzicht of en in welke mate bij deze de uitgangspunten van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ zijn gehanteerd. Dit klemt te meer omdat het rapport niet is opgemaakt ten behoeven van een vaststelling van de waarde in het kader van de Wet WOZ maar in verband met een door eiser in te dienen planschadeclaim. Op grond van dit alles is de rechtbank van oordeel dat eisers taxatierapport niet bruikbaar is voor de waardevaststelling op de waardepeildatum 1 januari 2012. 
      
      
      
        18.	De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn stelling dat verweerder heeft gemanipuleerd met de keuze van de vergelijkingsobjecten. Zoals hierboven geoordeeld voldoen de vergelijkingsobjecten aan de daar aan te stellen eisen. Dat verweerder zijn waardevaststelling heeft gebaseerd op een andere of grotere groep objecten heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. 
      
      
      
        19.	Hetgeen eiser overigens in beroep heeft aangevoerd en/of heeft gehandhaafd leidt wegens gebrek aan feitelijke grondslag en/of wegens gemis aan relevantie, niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        20.	Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
      
      
    
    
      4.2.
      Het Hof verenigt zich met hetgeen de rechtbank in de onderdelen 1 tot en met 4 van haar uitspraak heeft overwogen met betrekking tot de door belanghebbende opgeworpen bevoegdheidskwestie. Hetgeen belanghebbende in zijn hogerberoepschrift heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. In zijn (in 1.5 vermelde) nadere stuk heeft belanghebbende nog aangevoerd dat in de (in onderdeel 1 van de uitspraak van de rechtbank vermelde) publicatie van het aanwijzingsbesluit in huis-aan-huisblad ‘ [huis-aan-huisblad] ’ een rechtsmiddelenverwijzing ontbreekt. Belanghebbende verbindt daaraan de conclusie dat geen geldige bekendmaking heeft plaatsgevonden. Deze conclusie berust op een onjuiste rechtsopvatting. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof verenigt zich met hetgeen de rechtbank in onderdeel 5 van haar uitspraak heeft overwogen en met het daarin gegeven oordeel dat het aan de heffingsambtenaar is om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
      
      
    
    
      4.4.
      
        Het Hof komt evenwel, met inachtneming van die op zichzelf juiste bewijslastverdeling, tot een andere beoordeling dan de rechtbank, zoals hierna zal worden gemotiveerd. Het Hof 
        stelt daarbij voorop dat het belanghebbende niet volgt waar deze poneert dat de rechterlijke motiveringsplicht meebrengt dat op al zijn stellingen en argumenten wordt gerespondeerd. Naar ’s Hofs oordeel volstaat het dat wordt ingegaan op de voor de beslissing relevante stellingen en argumenten.  
      
      
    
    
      4.5.
      Met de door hem in de stukken en ter zitting van het Hof gegeven toelichting heeft de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten die zijn gehanteerd in het in eerste aanleg door hem overgelegde ‘waarderapport’ van [A] zodanig vergelijkbaar zijn met de woning, dat zij geschikt zijn ter bepaling van de waarde van die woning. Het Hof volgt ook in zoverre de uitspraak van de rechtbank.
      
      
        4.6.1.
        Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verduidelijkt dat de data die in de als bijlage bij dat waarderapport gevoegde ‘waardeopbouw’ zijn vermeld in de kolom ‘Transactie’ de data van notariële levering betreffen, dat de bedragen in die kolom de overeengekomen verkoopprijzen betreffen, dat de data in de kolom ‘Geïnd Trans Koopdatum’ de data van de obligatoire koopovereenkomst betreffen, en dat de bedragen in laatstgenoemde kolom de op basis van de verkoopprijzen met indexatie vanaf de koopdatum berekende waarden per de waardepeildatum betreffen. Belanghebbende heeft dit niet althans niet gemotiveerd betwist.
      
      
        4.6.2.
        
          Hiervan uitgaande, stelt het Hof vast dat de data waarop de transacties (= de obligatoire koopovereenkomsten) inzake de vergelijkingsobjecten hebben plaatsgevonden, zodanig dicht bij de waardepeildatum liggen dat de desbetreffende transactiegegevens een geschikt uitgangspunt voor de waardebepaling vormen.
          Tevens stelt het Hof vast dat de heffingsambtenaar bij de indexatie van verkoopprijzen naar de waardepeildatum met juistheid is uitgegaan van de periode gelegen tussen de datum van de obligatoire koopovereenkomst en de waardepeildatum.
        
      
      
        4.6.3.
        
          Blijkens de gedingstukken en de ter zitting door belanghebbende gegeven toelichting heeft de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ‘valse gegevens’ heeft gehanteerd en zich aan ‘valsheid in geschrift’ heeft bezondigd, erop betrekking dat de heffingsambtenaar bij zijn in door hem verstrekte waarde-onderbouwingen gehanteerde vergelijkingstransacties data van notariële levering hanteert en presenteert als betrof het (telkens) de datum van de (desbetreffende) obligatoire koopovereenkomst. 
          Voor zover deze stelling betrekking heeft op het in eerste aanleg overgelegde ‘waarderapport’ stuit zij af op de adequate weerlegging door de heffingsambtenaar, die overigens ter zitting heeft erkend dat de ordening en aanduiding van de gegevens in de ‘waardeopbouw’ duidelijker had kunnen zijn.
          Voor zover de stelling van belanghebbende betrekking heeft op het ‘taxatieverslag’ waarmee de heffingsambtenaar in een eerdere fase de beschikte waarde heeft onderbouwd, gaat het Hof daaraan voorbij reeds omdat onjuistheden in dat verslag, wat daar verder van zij, de validiteit van gegevens in het uiteindelijk aan de beschikte waarde ten grondslag gelegde ‘waarderapport’ niet aantasten. Voor zover belanghebbende ervan uitgaat dat een ontbrekende dan wel gebrekkige motivering van de uitspraak op bezwaar per definitie dient mee te brengen dat de beschikking wordt vernietigd, geeft dat blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
        
        
      
    
    
      4.7.
      De omstandigheid dat de heffingsambtenaar transactiegegevens betreffende [a-straat 3] en [a-straat 2] ook reeds had gebruikt voor de bepaling van de waarde van de woning op eerdere peildata staat – anders dan belanghebbende meent – niet eraan in de weg dat de heffingsambtenaar gegevens betreffende diezelfde vergelijkingsobjec-ten ten grondslag legt aan de waardebepaling naar de peildatum 1 januari 2012.
      
      
        4.8.1.
        
          In de ‘waardeopbouw’ is uit de primaire transactiegegevens betreffende de vergelijkingsobjecten, met correcties voor indexering wegens wijzigingen in het prijspeil en voor relevante verschillen op het punt van kwaliteit (K), onderhoud (O), voorzieningen (V) en ligging (L), en met inachtneming van aannames omtrent grondwaarden, een (getaxeerde) waarde voor de woning van belanghebbende afgeleid. Deze methodiek is naar ’s Hofs oordeel in beginsel consistent en toetsbaar.
          Voor de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd, dient evenwel beoordeeld te worden of hij tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende de uitgangspunten en aannames van de ‘waardeopbouw’ voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
        
      
      
        4.8.2.
        Belanghebbende heeft in dit verband gesteld, zakelijk weergegeven, dat de in de ‘waardeopbouw’ vermelde KOVL-factoren niet betrouwbaar zijn omdat ze op uiteenlopende tijdstippen en volgens niet-eenduidige criteria zijn vastgesteld, en dat een aantal van die aldus vastgestelde factoren evident afwijkt van hetgeen hij door eigen waarneming heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar blijft erbij dat de door de taxateur vastgestelde factoren een redelijke afspiegeling van de werkelijkheid vormen.
      
      
        4.8.3.
        Het Hof stelt voorop dat bij waardebepaling volgens de vergelijkingsmethode rekening dient te worden gehouden met relevante verschillen tussen de in de vergelijking betrokken objecten. Niet in geschil is dat het bij kwaliteit, onderhoud, voorzieningenniveau en (vooral) ligging om relevante verschillen kan gaan. De heffingsambtenaar dient voldoende inzicht te geven in de onderbouwing van de vastgestelde factoren, te meer omdat reeds 1 punt verschil leidt tot een correctie van een (berekende) opstalwaarde met niet minder dan 10%. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de factor kwaliteit (K) voor [a-straat 3] lager zou zijn dan voor de woning van belanghebbende. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat die woningen onderdeel uitmaken van hetzelfde blok en dat de heffingsambtenaar geen feiten of omstandigheden heeft genoemd die een verschil in bouwkwaliteit aannemelijk maken. Voorts heeft belanghebbende aannemelijk gemaakt dat de onderhoudsfactor (O) voor [a-straat 3] niet 1 maar 2 dient te bedragen, en dat [a-straat 3] , anders dan waarvan in de ‘waardeopbouw’ is uitgegaan, wel degelijk over een dakkapel beschikt.
      
      
        4.8.4.
        De kritiek van belanghebbende is daarnaast gericht op de vastgestelde grondwaarde en met name op de daarbij gehanteerde grondstaffel. De grondstaffel is ook onderwerp van debat geweest in de procedure leidende tot de uitspraak van dit Hof van 6 februari 2014, nr. 13/00214, ECLI:NL:GHAMS:2014:266, betreffende de WOZ-beschikking voor het jaar 2012. Het Hof verwijst naar hetgeen in die uitspraak is overwogen in 5.4.6.1 tot en met 5.4.6.3 en is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook in de onderhavige procedure niet erin is geslaagd om aan de hand van concrete en toetsbare gegevens tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende aannemelijk te maken dat toepassing van de gehanteerde grondstaffel (als onderdeel van het waarderingsmodel voor de waarde van onroerende zaken als geheel) tot een juiste benadering van de waarde van (de grond bij) de woning van belanghebbende leidt.
        
      
    
    
      4.9.
      Op grond van hetgeen is overwogen in 4.8.1 tot en met 4.8.4 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012 niet minder dan € 745.000 bedraagt. Hetgeen belangheb-bende overigens nog tegen de (wijze van) waardebepaling door de heffingsambtenaar heeft ingebracht, behoeft verder geen bespreking.
      
      
        4.10.1.
        Belanghebbende verdedigt uiteindelijk (in zijn pleitnota voor de zitting van het Hof) een waarde (vóór vermindering planschade) van € 696.580 en na vermindering met planschade van € 624.830.
      
      
        4.10.2.
        De door belanghebbende toegepaste regressieanalyse, gebaseerd op vier vergelijkingsobjecten, leidt tot een andere toerekening van waarden aan de grond, respectievelijk de opstallen dan de vergelijkingsmethode van de heffingsambtenaar. Aan de plausibiliteit van deze uitkomst wordt evenwel afbreuk gedaan door de aanname dat alle grond boven 260 m2 tegen € 100 per m2 in aanmerking moet worden genomen. Om te beginnen verdraagt een dergelijke aanname zich niet met de methodiek van een regressieanalyse. Daarnaast is het uitgangspunt dat het effect van een afnemende meerwaarde van de grond bij de woning van belanghebbende en daarmee vergelijkbare objecten reeds vanaf 260 m2 (en abrupt) optreedt, niet plausibel. De heffingsambtenaar heeft in dit verband terecht erop gewezen dat in deze buurt de ‘hoekwoningen’ (waartoe de woning van belanghebbende behoort) een grondoppervlakte van omstreeks 390 m2 hebben en dat niet goed valt in te zien waarom de grondoppervlakte van de ‘tussenwoningen’ (260 m2) tot norm zou moeten worden genomen. Ook heeft de heffingsambtenaar onder verwijzing naar enkele transacties van ‘losse’ grond erop gewezen dat voor zover sprake zou zijn van ‘extra tuingrond’, een waarde van € 150 per m2 meer voor de hand ligt. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 100 voor grond boven 260 m² tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.
      
      
        4.10.3.
        Het Hof verwerpt evenals de rechtbank de stelling van belanghebbende dat de waarde verminderd dient te worden wegens zogenoemde planschade. Het Hof volgt op dit punt het oordeel van de rechtbank in onderdeel 16 van haar uitspraak. In hoger beroep heeft belanghebbende nog aangevoerd dat in casu sprake zou zijn van door de gemeente verheimelijkte planschade maar deze op voorhand weinig plausibele stelling heeft hij niet feitelijk onderbouwd. Met de rechtbank ziet het Hof geen feiten of omstandigheden die reden zouden vormen aan te nemen dat de mogelijke van planschade niet is verdisconteerd in de gerealiseerde marktprijzen van de vergelijkingsobjecten  - met uitzondering van het object [b-straat 1] – die in hetzelfde plangebied zijn gelegen als de woning.
      
      
        4.10.4.
        Het Hof verenigt zich met hetgeen de rechtbank in onderdeel 17 van haar uitspraak heeft overwogen omtrent het taxatierapport van [B] waarop belanghebbende zich heeft beroepen.
        
      
    
    
      4.11.
      Op grond van hetgeen is overwogen in 4.10.1 tot en met 4.10.4 concludeert het Hof dat belanghebbende niet erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
      
      
      
    
    
      4.12.
      Gelet op al hetgeen over en weer is aangevoerd, zoals hiervoor besproken en gewogen, stelt het Hof de waarde woning op de waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast op € 715.000.
      
    
    
      4.13.
      De door belanghebbende verzochte vergoeding van immateriële schade als gevolg van de wijze waarop de rechtbank de zaak in eerste aanleg heeft behandeld, mist een toereikende grondslag.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.14.
      
        De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof 
        het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de WOZ-waarde van de woning verminderen tot een bedrag van € 715.000.
      
      
      
    
  
  
    
      5Kosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Awb. Voor vergoeding komen in aanmerking de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zittingen van rechtbank en Hof op basis van openbaar vervoer tweede klasse. Het Hof stelt deze reiskosten op € 12.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - stelt de WOZ-waarde vast op € 715.000;
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12,   en 
    - gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 44 (beroep   bij de rechtbank) en € 123 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 167 te vergoeden.
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, J. den Boer en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 30 juni 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH  Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    
    2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    a. de naam en het adres van de indiener;
    b. een dagtekening;
    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.