ECLI:NL:RBGEL:2024:2566, Rechtbank Gelderland, 01-05-2024, AWB 23/647
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Samenvatting: Beroep gegrond. Planschade. Procedureverordening. Vergewisplicht Awb. Waardering schadefactoren onvoldoende gemotiveerd. Normaal maatschappelijk risico. Geen sprake van langdurig planologisch beleid. De rechtbank voorziet zelf in de zaak en stelt het normaal maatschappelijk risico vast op 3 %. Vergelijkingsmethode taxatie.

RECHTBANK GELDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Arnhem
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ARN 23/647 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    
    
      in de zaak tussen
    
  
  
    
      
      [eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
    
    
      en
    
    
    
      
        het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rozendaal, het college 
      (gemachtigde: [naam gemachtigde] ).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de toekenning van een tegemoetkoming in de planschade.
    
    
    
      1.1.
      Het college heeft in het besluit van 25 mei 2022 een tegemoetkoming in de planschade toegekend. In de beslissing op bezwaar van 15 december 2022 heeft het college het hiertegen ingediende bezwaar ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.2.
      Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, [persoon A] , de gemachtigde van het college en de deskundige van het college mr. T.A.P.L. Langhout, werkzaam bij Langhout & Wiarda (Langhout).
      
      
    
  
  
    Waar gaat deze zaak over?
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van het perceel [locatie 1] in [plaats] . Op 21 december 2021 heeft zij verzocht om een tegemoetkoming in de planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Dorpsschool Rozendaal”. Met dit bestemmingsplan is de realisering van een nieuw schoolcomplex mogelijk gemaakt. De woning van eiseres is gericht naar de percelen waar dit nieuwe schoolcomplex mogelijk is gemaakt. Op deze percelen en tussen deze percelen en het perceel van eiseres gold ten tijde van de peildatum ter plaatse het bestemmingsplan “Kom 2008”. Eiseres geeft aan dat met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan haar perceel in waarde is verminderd. 
    
    
    
      2.1
      Het college heeft een planschadebeoordeling door Langhout laten uitvoeren. In het planschadeadvies (advies) van 4 april 2022 heeft Langhout een vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan. Daarbij is zowel ingegaan op de bebouwingsmogelijkheden als de gebruiksmogelijkheden en op de daarbij behorende schadefactoren.
      
      
        
          Bebouwingsmogelijkheden
        
      
      
        2.1.1.
        Voor de beoordeling van de bebouwingsmogelijkheden heeft Langhout in kaart gebracht wat de mogelijkheden waren op de gronden met de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarden”. Ter plaatse was in de nabije omgeving van het perceel van eiseres geen agrarisch bouwvlak aangegeven. De oprichting van onder meer bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen was daarom niet mogelijk. Op deze gronden mochten alleen bij extensieve openluchtrecreatie en bij groenvoorzieningen behorende andere bouwwerken worden gebouwd, zoals bankjes, informatiepanelen en bewegwijzering met een maximale hoogte van 5 meter. Vervolgens heeft Langhout aangegeven wat de bebouwingsmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan zijn. In het nieuwe bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming “Maatschappelijk”. De kortste afstand tussen de woning van eiseres en het bouwvlak binnen de bestemming “Maatschappelijk” is ongeveer 72 meter. Het bouwvlak binnen de nieuwe bestemming is ongeveer 1350 m2 en mag geheel bebouwd worden. De maximale goot-en bouwhoogte binnen deze bestemming is 8,50 meter. Buiten het bouwvlak zijn onder meer fietsenstallingen mogelijk. De bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag buiten het bouwvlak in hoofdzaak 3 meter bedragen. 
        
        
          Voor wat betreft de schadefactor “Uitzicht” heeft Langhout overwogen dat als gevolg van de planologische wijziging het uitzicht alle voor-en nadelen salderend ten nadele van eiseres is gewijzigd. De bouwhoogtes zijn op relatief grote afstand voor de woning van eiseres (ongeveer 72 meter) toegenomen. Als gevolg van de planologische wijziging treedt per saldo qua uitzicht planologisch nadeel op, dat Langhout als “middelzwaar” kwalificeert.
        
        
        
          Voor wat betreft de schadefactor “Bezonningssituatie/schaduwwerking” heeft Langhout overwogen dat, gelet op de situering van de nieuwe bebouwing ten noorden van het perceel van de woning van eiseres, de afstand van de bebouwing tot de woning van eiseres en de planologische mogelijkheden die het oude bestemmingsplan bood, de bezonningssituatie voor eiseres niet of nauwelijks ten nadele is gewijzigd. Als gevolg van de planologische wijziging is per saldo niet of nauwelijks planologisch nadeel opgetreden. 
        
        
        
          
            Gebruiksmogelijkheden
          
        
      
      
        2.1.2.
        Voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden heeft Langhout overwogen dat onder het oude bestemmingsplan eiseres aan de voorzijde van haar woning kon worden geconfronteerd met enige overlast van agrarische activiteiten in de vorm van geur-, stof- en geluidsoverlast. Daarbij heeft hij gewezen op de ruimtelijke uitstraling van extensieve openluchtrecreatie binnen deze agrarisch bestemming. De woning ligt binnen de invloedssfeer van de provinciale weg direct ten oosten van het plangebied. De ruimtelijke uitstraling van de bestemming “Maatschappelijk” in het nieuwe bestemmingsplan is voor een aantal schadefactoren aanzienlijker dat de ruimtelijke uitstraling van de voorafgaande agrarische bestemming. Langhout heeft aangegeven dat, uitgaande van een maximale invulling van de bestemming “Maatschappelijk”, ter plekke een groot schoolgebouw met als bijbehorende functies gymnastieklokalen en kinderopvang kan komen. Hij geeft daarbij aan dat dergelijke functies een verkeersaantrekkende werking hebben en dat daarbij ook parkeeroverlast hoort. De bestemming “Maatschappelijk” leidt volgens Langhout tot een relevante verzwaring van het gebruiksregime en is van invloed op het woongenot van eiseres. 
        
        
          Als gevolg van de planologische wijziging is de aantasting van de privacy per saldo enigszins toegenomen. Dit komt volgens Langhout voornamelijk door de nieuwe bestemming “Groen” en de intensivering van het gebruik. Vanuit de bestemming “Verblijfsdoeleinden” en de achterliggende bestemming “Groen” kon al aantasting van de privacy plaatsvinden. Langhout kwalificeert het planologisch nadeel voor wat betreft de schadefactor “privacy” als “licht”.
        
        
        
          Voor wat betreft de schadefactor “geluid, geur, stof en overige vormen van overlast” heeft Langhout overwogen dat eiseres voorheen met de toegestane agrarische functies kon worden geconfronteerd. Onder het nieuwe bestemmingsplan gaat het om overlast inherent aan de bestemmingen “Maatschappelijk” en “Groen”. Vanuit de bestemming “Maatschappelijk” kan overlast worden ondervonden doordat er sprake is van een schoolfunctie. Het gaat dan met name om geluidsoverlast van het schoolplein en lichtoverlast. Langhout kwalificeert het planologisch nadeel voor wat betreft deze schadefactor als “middelzwaar”. 
        
        
        
          Voor wat betreft de schadefactor “Verkeersaantrekkende werking/parkeeroverlast” heeft Langhout overwogen dat een wezenlijke verslechtering is opgetreden. De planologisch mogelijke ontsluitingen binnen de bestemming “Groen” liggen op relatief korte afstand van de woning van eiseres. Dit gaat volgens het advies gepaard met geluidsoverlast, beeld op (rijdende) auto’s en lichtoverlast. Langhout kwalificeert het planologisch nadeel van deze schadefactor als “zwaar”.
        
        
        
          
            Conclusie
          
        
      
      
        2.1.3.
        Langhout komt tot de conclusie dat er, zowel voor de bebouwingsmogelijkheden als voor de gebruiksmogelijkheden, sprake is van middelzwaar planologisch nadeel. Omdat er sprake is van langjarig gemeentelijk beleid en de ontwikkeling plaatsvond op een inbreidingslocatie is de drempel voor het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op       4 %. 
        
      
    
    
      2.2.
      Op basis van het advies heeft het college een tegemoetkoming in de planschade ter hoogte van € 2000,- toegekend. In de beslissing op bezwaar heeft het college dit besluit in stand gelaten. Hierbij verwijst het college naar vaste rechtspraak waaruit volgt dat een bestuursorgaan mag uitgaan van een advies van de benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige. De voorwaarde die hierbij geldt is of op een objectieve wijze verslag is gedaan van het onderzoek van de adviseur en dat in het advies inzichtelijk is gemaakt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag liggen. Het college heeft geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de adviezen van de onafhankelijke deskundige. 
      
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt de toekenning van het verzoek om tegemoetkoming in planschade van eiseres. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
    
    4. De rechtbank verklaart het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Procedureverordening
      
    
    5. Eiseres voert aan dat het college de Procedureverordening voor tegemoetkoming in planschade van de gemeente Rozendaal (Procedureverordening) niet heeft gevolgd. Er heeft geen hoorzitting plaatsgevonden, terwijl de Procedureverordening dit wel voorschrijft. Er is ook geen verslag van de bezichtiging van haar woning. Daarnaast heeft Langhout ten onrechte de termijn voor het indienen van een reactie op het concept-rapport niet verlengd. 
    
    
      5.1.
      De rechtbank heeft deze gronden op de zitting besproken met eiseres, de gemachtigde van het college en Langhout. Door het college is gesteld dat tijdens de bezichtiging van de woning ook het horen heeft plaatsgevonden. Dat is tijdens de bezichtiging desgevraagd ook aan eiseres medegedeeld. Dit horen is in paragraaf 4 van het rapport opgenomen. De rechtbank oordeelt dat, wat hier ook van zij, er geen gevolgen zijn voor de beslissing op bezwaar. Tijdens de hoorzitting bij de bezwaarschriftencommissie heeft eiseres immers haar standpunt in voldoende mate naar voren kunnen brengen. Daarmee is een eventueel gebrek naar het oordeel van de rechtbank hersteld. Dit geldt ook voor het al dan niet verlengen van de termijn voor het indienen van een reactie op het concept-rapport. De Procedureverordening bevat geen bepalingen hierover. De reactie van eiseres is weliswaar niet meegenomen in het definitieve rapport, en dat verdient zeker niet de schoonheidsprijs te meer de deskundige wist dat eiseres een reactie wilde indienen en wat meer tijd nodig had, maar deze reactie is wel meegenomen bij de volledige heroverweging in het kader van de bezwaarprocedure. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Planvergelijking
        
        6.	Eiseres voert aan dat de impact van het toegenomen nadeel van de bebouwings-en gebruiksmogelijkheden incompleet is of ontbreekt in het advies. Langhout heeft de maximale planologische mogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan biedt onvoldoende meegenomen en het planologisch nadeel systematisch te laat ingeschat. De factor situeringswaarde en de woon- en leefomgeving zijn onvoldoende beoordeeld. De impact van de planologische verandering moet geclassificeerd worden tussen “Zwaar” en “Bovenmatig”. Eiseres heeft dit in bezwaar ook aangevoerd Er is onvoldoende gelet op de negatieve impact voor de gewijzigde woonomgeving door het gebruik van de school, het toegenomen verkeer, het parkeerterrein voor 45 auto’s, de ontsluitingen naar de school en de fietsenrekken, het verdwijnen van een groot deel van het groen onder de verharde fietsenstallingen. Ook zijn de toegezegde infrastructurele maatregelen uitgebleven. Voor een redelijk denkend en handelend koper zijn de cultuurhistorische landschapswaarden van het kasteeldorp [plaats] een belangrijke meewegende factor, stelt eiseres. In de toelichting bij het bestemmingsplan “Kom Rozendaal 2008” staat dit uitgebreid beschreven. Langhout heeft deze toelichting ten onrechte niet betrokken bij de planvergelijking. Eiseres voert aan dat Langhout het planologisch nadeel systematisch te laag heeft ingeschat. 
      
      
    
    
      6.1.
      Het college stelt zich op het standpunt dat uit de vergelijking van de planologische regimes naar voren is gekomen dat de planologische situatie– als alle voor-en nadelen worden gesaldeerd – ten nadele van eiseres is gewijzigd. In het advies van Langhout is volgens het college uitgebreid toegelicht hoe de verschillende waardefactoren zijn beoordeeld en hoe het nadeel is gewaardeerd. Deze variëren tussen nauwelijks, licht, middelzwaar en zwaar. Op grond hiervan is de conclusie dat door de planologische wijziging er planologisch nadeel is opgetreden dat als middelzwaar wordt gekwalificeerd
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank oordeelt dat het bij de vergelijking van de planologische regimes in het kader van de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade gaat om een vergelijking van de planvoorschriften. Volgens vaste rechtspraak zijn de verbeelding en de planvoorschriften bindend voor het antwoord op de vraag wat op een bepaalde locatie planologisch mogelijk is. De toelichting, die juridisch niet bindend is, wordt dan ook niet bij een vergelijking van de planvoorschriften  betrokken. Dat de toelichting in dit geval uitgebreid ingaat op de cultuurhistorische landschapswaarden van kasteeldorp [plaats] , die kennelijk voor eiseres heel belangrijk zijn, maakt dit niet anders. 
      
    
    
      6.3.
      Ten aanzien van de waardering van de schadefactoren oordeelt de rechtbank dat het college deze onvoldoende heeft gemotiveerd. Eiseres heeft zich in de bezwarenprocedure laten bijstaan door Kendes Rentmeesters en adviseurs (Kendes). Kendes is gespecialiseerd in advisering in planschadezaken en treedt ook op als onafhankelijke deskundige in planschadeprocedures. De vergewisplicht uit de Algemene wet bestuursrecht brengt mee dat als een partij een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overlegd, of concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies mag afgaan. Langhout heeft tijdens de hoorzitting bij de bezwaarschriftencommissie gereageerd op de door eiseres naar voren gebrachte bezwaren met betrekking tot zowel de gebruiks- als de bebouwingsmogelijkheden. Deze reactie acht de rechtbank onvoldoende. Zo heeft eiseres in bezwaar naar voren gebracht dat sprake is van een aanzienlijke intensivering van de verkeerssituatie, met name op spitsmomenten. In reactie hierop heeft Langhout niet inhoudelijk gereageerd, maar enkel aangegeven dat de verkeerintensiteit niet afwijkt van wat op grond van het oude bestemmingsplan mogelijk was, terwijl op grond van het nieuwe bestemmingsplan in de directe omgeving van de woning van eiseres een parkeerplaats met 45 parkeerplekken is gerealiseerd om te voorzien in de parkeerbehoefte van de school Voor wat betreft de privacy heeft eiseres in bezwaar aangevoerd dat in het rapport ten onrechte alleen wordt verwezen naar de openbare weg tussen haar woning en het plangebied. In het rapport is volgens eiseres ten onrechte niet vermeld dat er twee planologisch verankerde ontsluitingen zijn bijgekomen, waarvan er één op 12 meter afstand van de woning van eiseres is gesitueerd. Zonder in de inhoudelijke beoordeling hiervan te treden oordeelt de rechtbank dat in reactie hierop slechts is aangegeven dat de aantasting van de privacy “iets is toegenomen”. Deze reacties zijn naar het oordeel van de rechtbank te beperkt. Het college moet zich ervan vergewissen dat er op alle door eiseres – en niet alleen op de twee hiervoor genoemde voorbeelden – naar voren gebrachte bezwaren een gemotiveerde reactie wordt gegeven. De beroepsgrond slaagt.
      
      
        
          Normaal maatschappelijk risico
        
        7.	Eiseres voert aan dat het college ten onrechte de drempel voor het normaal maatschappelijk risico heeft verhoogd van 2% naar 4%. Het tijdsbestek van de besluitvorming kan niet worden aangemerkt als langdurig planologisch beleid. Daarnaast kan [locatie 2] niet worden aangemerkt als inbreidingslocatie. De bouw van een brede, regionale school op deze plek ligt daarom niet in de lijn der verwachtingen. Ook is de nieuwbouw van een school geen passende functie op deze locatie. 
      
      
    
    
      7.1.
      Het college heeft de drempel voor het normaal maatschappelijk risico in dit geval vastgesteld op 4%. Daaraan heeft het college ten grondslag gelegd dat de ontwikkeling slechts deels in de bestaande ruimtelijke structuur past en heeft daarom het percentage van het normaal maatschappelijk risico verlaagd van 5% naar 4%
      
      
        
          Wijze van beoordelen
        
      
    
    
      7.2.
      
        Aan het bestuursorgaan komt beoordelingsruimte toe voor het vaststellen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico. Het bestuursorgaan moet de vaststelling voldoende motiveren. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 3 november 2021 handvatten gegeven voor het bepalen van de hoogte van de drempel. Die handvatten zijn als volgt:
        “Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen.”
      
      
      
        
          Langdurig planologisch beleid? 
      
    
    
      7.3.
      Het college stelt zich op het standpunt dat de periode van ruim 3,5 jaar tussen het aanwijzen van de Bremlaan als voorkeurslocatie op 26 februari 2013 en het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan op 13 september 2016 voldoet om te kunnen spreken van langdurig planologisch beleid.
      
    
    
      7.4.
      De rechtbank overweegt als volgt. Op 26 februari 2013 heeft de gemeenteraad [locatie 3] voorlopig als voorkeurslocatie aangewezen. Om te komen tot een definitieve aanwijzing van deze locatie voor de nieuw te bouwen school moesten nog enkele onderzoeken plaatsvinden. Op 18 februari 2014 is de locatie vervolgens definitief als voorkeurslocatie aangewezen. Vanaf die datum is er dus sprake van ruimtelijk beleid. Naar het oordeel van de rechtbank moet die datum daarom als startpunt van de periode van een reeks van jaren gevoerd planologisch gevoerd beleid worden aangewezen. Immers daarvoor was het nog onzeker dat de school op [locatie 3] zou kunnen komen omdat dit afhankelijk was van de uitkomsten van onderzoeken, zoals naar het verkeer. De periode tussen 18 februari 2014 en 13 september 2016 - ongeveer 2,5 jaar - is naar het oordeel van de rechtbank te kort om te kunnen spreken van een reeks van jaren gevoerd planologisch beleid. De beroepsgrond slaagt. 
      
      
        
          Inbreidingslocatie?
        
      
    
    
      7.5.
      Het college stelt zich op het standpunt dat de locatie zich, in de toelichting van het bestemmingsplan Dorpsschool, kwalificeert als bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van de school vindt dus plaats binnen bestaand stedelijk gebied – middels transformatie van een bestaande locatie – en moet als gevolg hiervan als inbreidingslocatie worden aangemerkt.
      
    
    
      7.6.
      De rechtbank oordeelt dat het college zich terecht op het standpunt stelt dat sprake is van een inbreidingslocatie. Het gaat immers over een (voorheen) onbebouwde plek binnen de bebouwde kom.  Voor zover eisers aanvoert dat geen sprake is van een passende locatie, heeft het college hier al  rekening mee gehouden door het percentage van het normaal maatschappelijk risico te verlagen van 5 naar 4 %. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Tussenconclusie 
        
      
    
    
      7.7.
      De rechtbank concludeert dat het college onvoldoende heeft gemotiveerd hoe hij de drempel voor het normaal maatschappelijk risico heeft vastgesteld. Van een reeks van jaren gevoerd planologisch beleid is immers geen sprake en dat heeft het college niet in de vaststelling van het percentage verdisconteerd. De bestuursrechter kan in het geval van een motiveringsgebrek met betrekking tot de omvang van het normaal maatschappelijk risico in het kader van de definitieve beslechting van het geschil die omvang zelf vaststellen. De rechtbank ziet aanleiding om dat in deze zaak te doen en acht een normaal maatschappelijk risico van 3 % van de waarde van de onroerende zaak in dit geval passend.
      
      
        
          Taxatie
        
        8. 	Eiseres betwist de gebruikte vergelijkingsmethode waarmee de waarde van haar woning op de peildatum is vastgesteld op € 575.000,-. De taxatie is gebaseerd op een vergelijkingsmethode van te koop staande woningen. De taxatie is daarom een schatting. Langhout beroept zich op zijn ervaring en kennis als planschadetaxateur. Een minimale toelichting van de toegepaste beoordeling ontbreekt echter. De in bezwaar ingebrachte verkoopprijzen van naastgelegen en identieke verkochte woningen zijn onjuist teruggerekend. 
      
      
    
    
      8.1.
      Langhout heeft in reactie hierop, namens het college, aangegeven dat hij onderzoek heeft gedaan naar verkochte en te koop staande objecten in de omgeving van de woning van eiseres. Daarbij heeft hij rekening gehouden met het verschil in ligging, de oppervlakte van de kavel, de grootte en de kwaliteit van de woningen, de aanwezige bijgebouwen en het verschil in peildatum en deels bestemming. Ter onderbouwing zijn de volgende woningen als referentieobject gebruikt: 
      
      
      
      
         Object 1			----------------- Object 2---------------Object 3---------------- Object 4
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol kan spelen.
      
    
    
      8.3.
      Eiseres heeft geen nieuwe taxatie ingebracht. Langhout heeft op basis van planvergelijking de waarde van de woning van eiseres voor en na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan bepaald aan de hand van referentieobjecten. Het is bij een taxatie niet ongebruikelijk dat een dergelijke methode wordt gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9.	Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de beslissing op bezwaar vernietigen wegens strijd met het motiveringsbeginsel. Het college moet een nieuwe beslissing op bezwaar nemen met inachtneming van hetgeen de rechtbank heeft overwogen in deze uitspraak. Daarbij moet het college de drempel voor het normaal maatschappelijk risico vaststellen op 3 % en moet het college voor de verschillende schadefactoren motiveren hoe deze tot stand zijn gekomen. Daarbij moet het college ingaan op de hiertegen ingebrachte argumenten. Indien de nadere motivering van het planologisch nadeel daarvoor aanleiding geeft, moet het college dit ook betrekken bij de taxatie van de schade en dit meenemen in de nieuwe beslissing op bezwaar.
    
    
    
      9.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet het college het griffierecht aan eiseres vergoeden. Het college moet deze vergoeding betalen. Verder zijn geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.  
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond; 
      
      
        vernietigt de beslissing op bezwaar van 15 december 2022;
      
      
        draagt het college op een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak;
      
      
        bepaalt dat het college het griffierecht van € 184,- aan eiseres moet vergoeden.
      
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L.M. Steinebach-de Wit, rechter, in aanwezigheid van
      mr. I.M. Stroink, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
  
  
     ECLI:NL:RVS:2016:2398.
  
  
     Artikel 6, derde lid, van de Procedureverordening.
  
  
     Artikel 6, zesde lid, van de Procedureverordening.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2020:936, r.o. 4.1.
  
  
     Artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     O.a. ECLI:NL:RVS:2021:1238.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2021:2402 (overzichtsuitspraak).
  
  
     Vergelijk ECLI:NL:RVS:2020:2817, r.o. 8.3.
  
  
     ECLI:NL:RVS:2021:2402 (overzichtsuitspraak) en ECLI:NL:RVS:2014:2939.
  
  
     ECLI:NL:RBGEL:2022:6293, r.o. 9.2.