ECLI:NL:GHAMS:2009:BK8753, Gerechtshof Amsterdam, 10-12-2009, 08/01228
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2009-12-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende maakt met conceptadvies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken aannemelijk dat bij de waardebepaling van  zijn woning onvoldoende rekening is gehouden met bestemmingsplan.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
      kenmerk 08/01228
      datum uitspraak: 10 december 2009
    
    
    uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
    
    op het hoger beroep van
    
    
      [X] te [Z],
      belanghebbende,
    
    
    tegen de uitspraak in de zaak met kenmerknummer 07/2940 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) van 9 oktober 2008 in het geding tussen
    
    belanghebbende
    
    en
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk,
      de heffingsambtenaar.
    
    
    
    1. Ontstaan en loop van het geding
    
    De heffingsambtenaar heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2007 de waarde van de onroerende zaak bekend als [c 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2007 en naar de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 751.500.
    
    
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 21 september 2007, het bezwaar ongegrond verklaard. 
      Bij uitspraak van 9 oktober 2008, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
    
    
    Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 november 2008. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met dagtekening 19 december 2008.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 september 2009. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
    
    Desverzocht heeft belanghebbende het Hof bij brief van 3 september 2009 nadere inlichtingen verstrekt. De heffingsambtenaar is bij griffiebrief van 9 september 2009 in de gelegenheid gesteld op de verstrekte nadere inlichtingen te reageren. Hij heeft zulks gedaan bij brief van 5 oktober 2009. De reactie is bij griffiebrief van 9 oktober 2009 aan belanghebbende toegezonden. Vervolgens hebben partijen te kennen gegeven geen verdere mondelinge behandeling van de zaak te wensen. 
    
    2.Feiten
    
    2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Deze vrijstaande woning heeft een inhoud van circa 1.022 m3 en een toegekende grondoppervlakte van 2.990 m2. Het bouwjaar van de woning is ca. 1994.
    
    2.2. Bij het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een op 31 maart 2008 gedateerd taxatierapport overgelegd opgesteld door WOZ-taxateur R. Elings. In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economisch verkeer van € 740.000. De taxateur heeft zijn standpunt met betrekking tot de waarde van de woning onderbouwd met de volgende marktgegevens:
    
    
      adres	bouwjaar	inhoud	grondoppervlakte	verkoopprijs	datum
      [c 2]
      te [Z]	1996	435 m3	491 m2	€ 433.000 	30-01-2004
      [c 3]
      te [Y]	1996	719 m3	734 m2	€ 670.000 	09-05-2005
      [c 4]
      te [Y]
      	1994	725 m3	910 m2	€ 680.000 	29-03-2006
    
    
    2.3. Ten aanzien van de woning is in de taxatie uitgegaan van een goede staat van onderhoud. Er wordt voorts in de taxatie ten aanzien van de staat van onderhoud opgemerkt dat er sprake is van enige lichte scheurvorming en dat er op een tweetal plaatsen een kleine lekkage is geconstateerd. In de bijlage bij het taxatierapport wordt ten aanzien van alle drie ter referentie opgevoerde objecten vermeld dat de ligging beter is dan die van de woning van belanghebbende. Noch in het taxatierapport zelf, noch in de bijlage daarbij wordt specifiek ingegaan op een – eventueel – waardeverminderend effect in verband met de bepalingen van het bestemmingsplan “[A]”.
    
    2.4. In het verweerschrift in hoger beroep (blz. 5) schrijft de heffingsambtenaar onder “AD G Het perceel heeft geen vrij uitzicht meer in verband met de omliggende nieuwbouw van 460 woningen” onder meer: “Bij de vergelijking is (…) een vergelijking gemaakt met woningverkopen die eveneens in de bestaande bebouwing zijn gelegen. Een eventueel waardedrukkend effect wordt daarom verdisconteerd geacht”, en geeft de heffingsambtenaar onder “AD H” (blz. 6) zijn visie op de gevolgen van de toenemende verkeersdrukte in verband met (de voltooiing van) de wijk [A] en concludeert hij “[dat] per saldo geen sprake is van een waardedrukkende omstandigheid”. In het verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar zich vergelijkbaar uitgedrukt.
    
    
      2.5. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben een aanvraag om vergoeding van planschade ingediend bij de gemeente Langedijk ter zake van gestelde schade in de vorm van waardevermindering die geleden zou zijn in verband met de bepalingen van het bestemmingsplan [A]. Belanghebbende heeft in dit verband een conceptadvies “betreffende de aanvraag om vergoeding van schade als bedoeld in art. 6.1 Wro namens de heer [X] en mevrouw [W], [c 1] te [Z] van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) overgelegd, opgesteld in augustus 2009 door mr. drs. C.M.L. van der Lee met vermelding als behandelend adviseur van mr. A.F.J. Verweel. De SAOZ adviseert het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Langedijk de “aanvraag om vergoeding van planschade toe te wijzen, een vergoeding toe te kennen tot een bedrag van 
      € 20.000 en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente van 1 juli 2008 tot de dag der uitbetaling.”
    
    
    
      In het advies wordt onder onderdeel 6 “Waardering”, voor zover van belang, vermeld: 
      “De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren zoals de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is”;
      	en:
      “De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en de ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, zijnde enig uitzichtverlies, aan het gebruik inherente vormen van hinder hebben er toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van € 30.000 is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van € 720.000,-”.
      In laatstgemeld citaat wordt met de peildatum gedoeld op 14 december 2006.
    
    
    3. Geschil in hoger beroep
    
    
      Tussen partijen is in geschil of de waarde te hoog is vastgesteld.
      Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding, waaronder het proces-verbaal van de zitting van het Hof. Belanghebbende verzoekt – na zijn aanvankelijk standpunt te hebben gewijzigd –  in hoger beroep de bij beschikking vastgestelde waarde te verminderen tot € 720.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    4. Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor de onderhavige beschikking als waardepeildatum 1 januari 2005. Van belanghebbendes woning is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
    
    4.1.2. De heffingsambtenaar heeft zich bij het geven van de beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.1 bedoelde waarde van belanghebbendes woning op waardepeildatum € 751.500 bedraagt. De door hem ingeschakelde taxateur heeft de waarde bepaald op € 740.000, de heffingsambtenaar heeft de oorspronkelijk vastgestelde waarde met toepassing van artikel 26a van de Wet WOZ gehandhaafd.
    
    4.1.3. Ter staving van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar het onder 2.2 vermelde taxatierapport overgelegd.
    
    4.2. Bij betwisting door belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Gelet op de onder 2.2 vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, bouwjaar, en gebruik, is aannemelijk dat de objecten waarnaar in de onderbouwing wordt verwezen in deze als referentiepanden kunnen dienen. 
    
    4.3. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar desalniettemin met het taxatierapport, de daarin opgenomen referentiepanden, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze onroerende zaken en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2005 niet lager was dan € 740.000.
    
    
      4.4. Het Hof acht het gelet op het onder 2.5 aangehaalde concept advies van de SAOZ aannemelijk dat de waarde van belanghebbendes woning is verminderd door de bepalingen van het bestemmingsplan [A] en acht voorts aannemelijk – gelet ook op hetgeen is aangehaald onder 2.4 dat daarmee bij de waardebepaling door de heffingsambtenaar en de taxatie door Elings niet of althans onvoldoende rekening is gehouden. Het Hof schat dit waardedrukkend effect met het oog op hetgeen dienaangaande in het conceptadvies is vermeld, op de in dezen van belang zijnde waardepeildatum op tenminste € 20.000 zodat de waarde van de woning van belanghebbende niet hoger is dan € 740.000 (de taxatie van Elings) - € 20.000 = € 720.000.
      De heffingsambtenaar heeft zich niet verzet tegen de inhoud van het rapport als zodanig.
      Hij heeft wel gesteld dat het concept-rapport van SAOZ een beperkte waarde heeft gelet op de strekking om te komen tot de berekening van een schadevergoeding in verband met de wijziging van de planologische situatie.
      Het Hof acht deze stelling echter onvoldoende om aan te nemen dat de in het SAOZ-advies geduide waarde per 1 januari 2005 hoger zou uitkomen dan € 720.000, nu dit rapport weliswaar weinig onderbouwing kent met betrekking tot vergelijkingspercelen maar een goede onderbouwing met betrekking tot de beschrijving van het pand, de nabije omgeving en de planologische situatie. Gelet ook op de in het SAOZ-advies gehanteerde waardepeildatum acht het Hof niet aannemelijk dat de waarde op 1 januari 2005 op een hoger bedrag zou moten uitkomen dan de door belanghebbende aanvaardbaar geachte € 720.000.
    
    
    4.5. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd behoeft geen verdere bespreking nu belanghebbende ter zitting van het Hof als zijn nader standpunt heeft aangegeven dat hij “kan leven met een waarde van € 720.000”.
    
    4.6. Het hoger beroep is gegrond, het Hof zal de vastgestelde waarde van de woning verminderen tot € 720.000.
    
    5. Slotsom en proceskosten
    
    De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren en de vastgestelde waarde verminderen tot € 720.000.
    
    Het Hof acht termen aanwezig om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep op voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Tevens heeft belanghebbende recht op vergoeding van het griffierecht in beide instanties. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt de vergoeding van proceskosten gesteld op € 20 voor het beroep en het hoger beroep, zijnde de reiskosten (per openbaar vervoer tweede klasse) voor het bijwonen van de zitting van de rechtbank en het Hof (bepaald overeenkomstig artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van voren bedoeld besluit).
    
    
    6. Beslissing
    
    
      Het Hof:
      •	vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
      •	verklaart het beroep gegrond;
      •	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      •	vermindert de vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2007 tot € 720.000;
      •	bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 39 (rechtbank) en € 107 (gerechtshof) vergoedt;
      •	veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 20.
    
    
    
    De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter van de belastingkamer, J.P.A. Boersma en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. S.E.S. Snoey Kiewit, als griffier. De beslissing is op 10 december 2009 in het openbaar uitgesproken. Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt, ondertekend door de voorzitter van de belastingkamer en de griffier.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.