ECLI:NL:RBZWB:2025:6159, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-09-2025, BRE - 24 _ 1361
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-09-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/1361 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan JUIST),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 312.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      
        De uitspraak op bezwaar vermeld ten aanzien van het dictum het volgende:
        
          “
          Beslissing op bezwaar
        
        
          Het bezwaar is gegrond. Ik verlaag de WOZ-waarde van het pand [adres 1] tot € 290.000. U treft als bijlage bij deze uitspraak een brief aan met daarin de gevolgen voor de aanslag onroerende-zaak belastingen.”
        
      
      
    
    
      1.3.
      
        In de uitspraak op bezwaar staat verder nog – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
        
          “
          Bevindingen van de taxateur
        
        
          (…) Nader onderzoek door de taxateur heeft uitgewezen dat de WOZ-waarde, op basis van de bij de hertaxatie gehanteerde verkoopcijfers, niet te hoog is vastgesteld. Er is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.”
        
      
      
      
        En:
        
          “
          Kostenvergoeding
        
        
          (…) Uw bezwaar is ongegrond verklaard. Dan is er in de heroverweging op bezwaar geen sprake van het herroepen van het bestreden besluit wegens aan ondergetekende te wijten onrechtmatigheid.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [persoon 1] , verbonden aan JUIST, en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [persoon 3] . 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en de zaak aangehouden om de heffingsambtenaar de gelegenheid te bieden om aanvullende stukken in te dienen. De rechtbank heeft op 16 juli 2025 aanvullende stukken van de heffingsambtenaar ontvangen. Daarop heeft de rechtbank op 29 juli 2025 een reactie van de gemachtigde ontvangen. De rechtbank heeft het onderzoek bij brief van 4 augustus 2025 gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1964 van 105 m² met een dakkapel en een vrijstaande garage van 31 m² op een perceel van in totaal 209 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende slechts in die zin dat de waarde verlaagd moet worden tot de in het aanvullende stuk van de heffingsambtenaar nader bepaalde waarde van € 298.002. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Vooraf: het dictum van de uitspraak op bezwaar
      
      4. De rechtbank stelt voorop dat bij de uitleg van een uitspraak op bezwaar in beginsel doorslaggevende betekenis toekomt aan het dictum. In de onderhavige zaak vermeldt het dictum dat het bezwaar gegrond wordt verklaard en de waarde wordt verminderd tot € 290.000 (zie 1.2). Daarmee is op het eerste gezicht sprake van een gegrondverklaring van het bezwaar.
    
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat de gegrondverklaring in het dictum van de uitspraak op bezwaar berust op een kennelijke verschrijving die is ontstaan in de hectiek van de vele bezwaren die hij op dat moment behandelde. Bedoeld is om het bezwaar ongegrond te verklaren. Deze bedoeling blijkt volgens de heffingsambtenaar ook genoegzaam uit de tekst van de motivering van de uitspraak op bezwaar. De daarin opgenomen argumentatie en waardering sluiten volgens de heffingsambtenaar niet aan bij een gegrondverklaring met verlaging van de waarde naar € 290.000.
      
    
    
      4.2.
      De gemachtigde heeft ter zitting uitdrukkelijk aanvaard dat sprake is van een kennelijke verschrijving in het dictum van de uitspraak op bezwaar. Daarbij heeft hij een waarde bepleit van € 292.000, hetgeen bevestigt dat ook hij er niet van uit ging dat de waarde van de woning bij uitspraak op bezwaar is verlaagd tot € 290.000. In zijn reactie op de na afloop van de zitting door de heffingsambtenaar ingediende stukken heeft de gemachtigde wel nog aangegeven dat het hem bevreemdt dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat de gegrondverklaring in het dictum berust op een verschrijving, terwijl in het WOZ-waardeloket staat dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 is bijgesteld naar € 290.000. De rechtbank ziet in die opmerking echter geen voldoende concreet of ondubbelzinnig standpunt dat afdoet aan de eerdere ter zitting geuite aanvaarding van de kennelijke verschrijving. De rechtbank sluit daarom aan bij de eenparige verklaring van partijen ter zitting, dat het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond is verklaard.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
        
          Toetsingskader
        
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep initieel een taxatierapport met matrix ten grondslag gelegd. Dat taxatierapport is op 18 februari 2025 door [deskundige] opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op € 316.000. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met referentiewoningen. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft aan de orde gesteld dat de referentiewoning aan de [adres 3] is verkocht met een garage, terwijl de heffingsambtenaar in de matrix de garage (ten onrechte) buiten beschouwing heeft gelaten. Belanghebbende wijst erop dat de prijs per eenheid van de referentiewoning aan de [adres 3] en daarmee de gehanteerde prijs per eenheid voor de woning van belanghebbende aanzienlijk daalt als de garage wordt meegenomen in de berekening, hetgeen tot gevolg heeft dat het taxatierapport de beschikte waarde niet kan onderbouwen. 
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar heeft na afloop van de zitting de rechtbank geïnformeerd dat hij heeft geconstateerd dat de referentiewoning aan de [adres 3] inderdaad is verkocht met een garage en dat deze garage in de matrix ten onrechte buiten beschouwing is gebleven. De heffingsambtenaar heeft daarom twee herziene matrices overgelegd. In de eerste herziene matrix heeft de heffingsambtenaar de garage bij de referentiewoning [adres 3] meegenomen. Deze herziene matrix resulteert in een waarde van de woning van belanghebbende van € 309.468. In de tweede herziene matrix heeft de heffingsambtenaar de referentiewoning aan de [adres 3] volledig buiten beschouwing gelaten. Deze herziene matrix resulteert in een waarde van de woning van belanghebbende van € 298.002.
      
    
    
      5.6.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uitdrukkelijk verklaard dat hij ervoor kiest om de referentiewoning aan de [adres 3] volledig buiten beschouwing te laten in het geval na afloop van de zitting blijkt dat de garage bij die referentiewoning ten onrechte niet is meegenomen in de berekening. In het aanvullend stuk heeft de heffingsambtenaar bij de herziene matrix op basis van slechts twee referentiewoningen de aantekening geplaatst dat deze matrix slechts ter illustratie is bedoeld. Dit wekt weliswaar de indruk dat de heffingsambtenaar een afwijkend primair standpunt heeft willen innemen, maar dit wordt in het aanvullende stuk niet voldoende concreet gemaakt om de eerdere uitingen in twijfel te trekken. De rechtbank gaat daarom onverminderd uit van hetgeen de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard en neemt € 298.002 als zijn herziene standpunt aan. Belanghebbende bepleit een waarde van € 292.000.
      
      
        
          Maakt de heffingsambtenaar de nader bepaalde waarde aannemelijk?
        
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat aan de herziene matrix met slechts twee referentiewoningen nog steeds voldoende onderbouwing voor het standpunt van de heffingsambtenaar kan worden ontleend. Belanghebbende heeft evenmin bestreden dat de twee overgebleven referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de twee referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
      
    
    
      5.8.
      De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan beide woningen KOUDV-factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende heeft in het beroepschrift nog aangevoerd dat in zijn woning sprake is van enkele beglazing, slechte isolatie, scheurvorming in de buitenmuren en slecht voegwerk. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar aan de onderhoudstoestand van de woning een factor 2 (‘onder gemiddeld’) heeft toegekend en de waarde van de woning daarvoor heeft gecorrigeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de referentiewoningen van eenzelfde bouwjaar zijn en dat het daarmee samenhangende isolatieniveau geacht wordt te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen. Belanghebbende is er niet in geslaagd om daartegenover aannemelijk te maken dat de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie nog te laag is en dat er een hogere correctie moet worden toegepast vanwege de gebreken aan de woning.
      
    
    
      5.10.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 € 298.002 moet zijn. De rechtbank zal dat in het voordeel van belanghebbende afronden naar € 298.000. Echter, dat is lager dan de beschikte waarde van € 312.000. Dat betekent het beroep gegrond is.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is gegrond. De waarde van de woning per 1 januari 2022 moet worden verlaagd tot € 298.000. Het oordeel over de aanslag OZB volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.
    
    
    
      6.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten voor de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De uitspraak op bezwaar is gedaan op 19 december 2023. De Wet Herziening proceskosten WOZ en bpm is niet van toepassing. De vergoeding is daarom, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht, als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647; en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 907; elk punt met een wegingsfactor 1. De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.108. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 tot een bedrag van € 298.000 en vermindert de aanslag OZB voor het jaar 2023 dienovereenkomstig;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.108 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 15 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      
        De rechter is buiten staat deze 
      
      
        							uitspraak mede te ondertekenen. 
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
               rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.