ECLI:NL:RBAMS:2025:10160, Rechtbank Amsterdam, 16-12-2025, 11785661
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-12-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Eisers (erfgenamen) vorderen in conventie schadevergoeding vanwege tekortkoming in de nakoming van de beheerdersovereenkomst terzake hun appartement en ontruiming van het appartement. De vorderingen worden afgewezen omdat genoegzaam is gebleken dat het beheer in handen van een andere partij dan gedaagde partij is, en voor  ontbinding/ontruiming van het gehuurde bestaat geen grond. De in reconventie gevorderde vergoeding van kosten in verband met water, gas en licht wordt toegewezen.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 11785661 \ CV EXPL  25-9357
    
    
    
      
        Vonnis van 16 december 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      wonende te [woonplaats] (Spanje),2. [eiser 2], 
      wonende te [woonplaats] (Spanje),3. [eiser 3], 
      wonende te [woonplaats] (Spanje),4. [eiser 4], 
      wonende te [woonplaats] (Spanje),
      eisende partijen in conventie,
      verwerende partijen in reconventie,
      hierna samen te noemen: eisers,
      gemachtigde: mr. S.A. Amrani,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1INKA HOUSING B.V., 
    
      gevestigd te Alkmaar,2. INKA CONSULTANCY B.V., 
      gevestigd te Alkmaar,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna te noemen Inka Housing respectievelijk Inka Consultancy, samen te noemen: Inka,
      gemachtigde: mr. A.M.M. de Waal.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 29 juli 2025
      - de conclusie van antwoord in reconventie- het bericht van 5 november 2025 met productie(s) van Inka- de mondelinge behandeling van 13 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Mevrouw [naam 1] was eigenaresse van een appartement aan de [adres] (hierna: het appartement).
    
    
      2.2.
      Op 28 januari 2001 factureerde J.W.B. Housing aan [naam 1] een courtage van Hfl 3.867,50 inclusief BTW terzake het appartement. Op deze factuur is met de hand “Inka Consultants” geschreven.
    
    
      2.3.
      Met ingang van 1 september 2003 heeft [naam 1] met Inka Housing een beheerdersovereenkomst gesloten terzake het appartement. In deze overeenkomst machtigde [naam 1] Inka Housing het appartement tijdelijk te verhuren en te beheren.
      
    
    
      2.4.
      Volgens een huurovereenkomst tussen Inka Housing namens mevrouw [naam 1] en Inka Consultancy van 29 september 2003 huurt Inka Consultancy met ingang van 1 oktober 2003 het appartement voor een huurprijs van € 1.250, - per maand inclusief gas, water en elektra.
      
    
    
      2.5.
      Mevrouw [naam 1] is op 31 mei 2009 overleden. Moulijn Netwerk Notarissen B.V. (hierna: Moulijn Notarissen) werd belast met de verdeling van haar nalatenschap.
    
    
      2.6.
      Per e-mail van 31 mei 2021 liet de besloten vennootschap Houses 4 Rent B.V., mede handelend onder de naam Housing Plaza (hierna: Housing Plaza) aan Moulijn Notarissen weten dat zij al vele jaren het beheer deed van het appartement.
      
    
    
      2.7.
      Per 25 mei 2023 heeft de verdeling van de nalatenschap plaatsgevonden, waarbij het appartement is toebedeeld aan eisers. Moulijn Notarissen liet per e-mail van diezelfde dag aan Housing Plaza weten dat de ontvangen en te ontvangen huur op een nieuwe rekening diende te worden overgemaakt. De huuropbrengsten van het appartement zijn vervolgens op dat rekeningnummer bijgeschreven.
      
    
    
      2.8.
      Per e-mail van 23 oktober 2023 liet Housing Plaza aan Moulijn Notarissen weten dat het appartement al sinds 2003 werd verhuurd aan Inka Consultancy, die het appartement op haar beurt onderverhuurde. De huurovereenkomst was er een voor onbepaalde tijd.
    
    
      2.9.
      In een verklaring van [naam 5] van 14 maart 2025 staat:(…) Ik heb van 2000 tot 2012 voor Inka Housing gewerkt. In die tijd ben ik ook verantwoordelijk geweest voor het beheer van de [adres](…) In 2004 is Houses4rent/Housing Plaza opgericht. Houses4rent /Housing Plaza houdt zich bezig met onder andere het beheer van woningen alsmede bemiddelen bij verhuur. Deze werkzaamheden zijn later in overleg met mevrouw [naam 1] overgedragen naar Housing Plaza/Houses4Rent. De betalingen gingen vanaf dat moment via Houses4rent/Housing Plaza. Ik heb dit met mevrouw [naam 1] en [naam 3] in hotel Huis ter Duin besproken. Mevrouw [naam 1] had hier geen problemen mee. We hebben geen beheersovereenkomst getekend omdat dat toen niet aan de orde kwam. Wel was de voorwaarde van Mevrouw [naam 1] dat ik het contact persoon bleef.Er is in die tijd heel weinig vastgelegd. We werkten en losten de zaken op voor mevrouw [naam 1] . Omdat Inka Consultancy B.V. de huurder was, was de communicatie heel gemakkelijk.  (…) Mevrouw [naam 1] was in die tijd op de hoogte dat Inka Consultancy BV de huurder was. Hierdoor was er geen wisseling in contractant en was er ook geen sprake van leegstandkosten. (…) Als er iets was dan overlegde ik met [naam 2] . Hij was de bestuurder van Houses 4 Rent (…).
    
    
      2.10.
      In een verklaring van 15 maart 2025 schrijft [naam 2] :(…) Ik ben vanaf 2004 tot aan mijn pensioen in 31-12-2022 als directeur verantwoordelijk geweest voor Housing Plaza/Houses4rent. In de beginjaren heb ik mij met name toegelegd op het beheer en het bemiddelen van woningen.In deze periode heeft Housing Plaza/Houses4rent van Inka Housing BV meerdere panden waar Inka Housing BV het beheer over voerde overgenomen. Een daarvan was de [adres] . (…)
    
    
      2.11.
      
        In een verklaring van 17 maart 2025 schrijft de heer [naam 4] het volgende:(...) Mijn naam is [naam 4] en ik ben vanaf 2001 tot aan mijn pensioen 31-12-2023 werkzaam geweest voor Inka Housing BVIk ben degene die het eerste contact heeft gehad met mevrouw [naam 1] . Zij belde naar ons kantoor en meldde mij dat zij de afgelopen aantal maanden de huur niet had ontvangen (die kreeg zij normaal doorgestuurd van haar verhuuragente. Zij kon de verhuuragente niet bereiken, vandaar dat zij rechtstreeks contact opnam met ons.) (…) We hebben daar afgesproken dat Inka Housing het beheer ging overnemen. (…) Later is dit account naar Houses4Rent gegaan. (…).
        
          Iedere maand is er door mij een factuur gestuurd naar Inka Consultancy m.b.t. de huur. Deze facturen zijn door Inka Consultancy betaald. (…)
        
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      Eisers vorderen - samengevat - dat Inka Housing de schade vergoed die eisers hebben geleden doordat Inka Housing is tekortgeschoten in de nakoming van de beheerdersovereenkomst terzake het apartement van eisers. Ook vorderen zij de ontruiming van het appartement door Inka Consultancy.
      
    
    
      3.2.
      Inka voert verweer. Inka concludeert tot niet-ontvankelijkheid van eisers, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      Inka vordert - samengevat - dat eisers de kosten in verband met water, gas en licht en de kosten in verband met herstel van een defecte oven aan Inka Consultancy vergoeden.
      
    
    
      3.5.
      Eisers voeren verweer. Eisers concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Inka, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Inka, met veroordeling van Inka in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
      
        
        Wie is de beheerder van het appartement?
        
      
    
    
      4.1.
      Eisers stellen dat Inka Housing als beheerder van het appartement moet worden aangemerkt en verwijzen in dat verband naar de beheerdersovereenkomst tussen Inka Housing en mevrouw [naam 1] uit 2003. Inka Housing heeft geen overeenkomst kunnen overleggen waaruit blijkt dat het beheer is overgedragen aan Housing Plaza. De afspraken die in de beheerdersovereenkomst zijn vastgelegd zijn volgens eisers niet door Inka Housing nageleefd. Zo zijn de huuropbrengsten al jaren lager dan het afgesproken minimumbedrag van € 1.500,- per maand. Ook zou het appartement tegen de afspraken in voor onbepaalde tijd zijn verhuurd. Eisers stellen hierdoor schade te hebben geleden en spreken Inka Housing aan deze schade te vergoeden. 
      
    
    
      4.2.
      Inka Housing stelt dat zij in 2003 het beheer heeft overgenomen van J.W.B. Housing, maar dat zij dat beheer een jaar later alweer heeft overgedragen aan Housing Plaza. Die laatste overdracht is niet schriftelijk vastgelegd naar in goed overleg met mevrouw [naam 1] afgesproken. Ter onderbouwing van dat standpunt wijst Inka Housing ten eerste op de e-mail correspondentie tussen Housing Plaza en Moulijn Notarissen, waarin Housing Plaza zich als beheerder presenteert. Daarnaast heeft Inka Housing diverse verklaringen van oud-medewerkers van Housing Plaza en Inka Housing overgelegd, waarin één en ander wordt bevestigd.
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de door Inka overlegde stukken genoegzaam dat het beheer over de woning sinds 2004 in handen is van Housing Plaza. Het enkele feit dat de overdracht van het beheer van Inka Housing naar Housing Plaza niet schriftelijk is vastgelegd is onvoldoende om aan de juistheid van de overlegde verklaringen te twijfelen. Voor zover Inka Housing gedurende de periode dat zij het beheer over het appartement voerde tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheersovereenkomst, heeft Inka zich terecht beroepen op de verjaring van die eventuele vordering. Voor de periode na 2004 kan Inka Housing niet aansprakelijk worden gesteld. 
    
    
      4.4.
      Dat betekent dat de vordering van eisers tot betaling van schadevergoeding zal worden afgewezen.
      
      
        
          Moet het appartement worden ontruimd? 
          
        
      
    
    
      4.5.
      Eisers stellen verder dat Inka Consultancy zonder recht of titel het appartement gebruikt. Zij dient daarom het appartement te ontruimen. Subsidiair, voor zover er een huurovereenkomst met Inka Consultancy bestaat, vorderen zij ontbinding van die huurovereenkomst. Volgens eisers is Inka Consultancy ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat zij al jaren te weinig huur betaalt en het appartement zonder toestemming van de eigenaar heeft onderverhuurd. 
    
    
      4.6.
      Uit de door Inka overgelegde schriftelijke verklaringen blijkt genoegzaam dat het appartement sinds 2001 door bemiddeling van J.W.D. Housing aan Inka Consultancy is verhuurd. Met het verstrijken van de tijd is die huurovereenkomst er nu één voor onbepaalde tijd. Inka Consultancy verhuurt het appartement naar eigen zeggen onder aan buitenlandse werknemers. Dat zij dit deed zonder toestemming van mevrouw [naam 1] is niet gebleken. In tegendeel: uit de verklaring van [naam 5] moet worden afgeleid dat [naam 1] op de hoogte was dat Inka Consultancy de huurder was en het appartement op haar beurt onderverhuurde. Zij verklaart immers: “Hierdoor was er geen wisseling in contractant en was er ook geen sprake van leegstandkosten.”. 
      
    
    
      4.7.
      Uit de verklaringen volgt ook dat Inka Consultancy steeds de afgesproken huur heeft betaald. Het enkele feit dat die huur lager is dan het bedrag van € 1.500 ,- per maand dat in de beheersovereenkomst uit 2003 staat vermeld, maakt dit niet anders. Nergens uit blijkt dat mevrouw [naam 1] geprotesteerd heeft tegen de huuropbrengst die zij maandelijks op haar rekening ontving. Datzelfde geldt voor de notaris die na het overlijden van mevrouw [naam 1] namens de erven de nalatenschap beheerde. Dat sprake is van een huurachterstand is door eisers onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat er geen grond is om de huurovereenkomst te ontbinden. Ook de ontruimingsvordering zal worden afgewezen.
      
      
        Eisers zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Inka worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                2.037,50
              
              
                (2,5 punten × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.105,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.8.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.9.
      In de huurovereenkomst die op 29 september 2003 schriftelijk is vastgelegd staat vermeld dat Inka Consultancy een huurprijs betaalt inclusief de kosten voor gas, water en elektra. Eisers hebben niet weersproken dat de huurprijs die Inka Consultancy sindsdien betaalde steeds inclusief de kosten voor water, gas en elektra was. Housing Plaza droeg namens [naam 1] zorg voor de betaling van deze kosten en verrekende dit met de door [naam 1] te ontvangen huur. Eisers hebben evenmin weersproken dat deze kosten sinds het opzeggen van de beheersovereenkomst per 31 maart 2024 niet door eisers zijn betaald. Inka Consultancy heeft aan de hand van facturen genoegzaam aangetoond dat zij in de periode van 1 april 2024 tot en met 1 april 2025 een bedrag van € 2.678,13 aan kosten voor water, gas en licht heeft betaald.
      
    
    
      4.10.
      Nu genoegzaam is aangetoond dat met Inka Consultancy een huurprijs inclusief de kosten van gas, water en elektra is afgesproken, dienen eisers als verhuurder zorg te dragen voor betaling van deze kosten. Nu zij dat hebben nagelaten is de vordering van Inka in zoverre voor toewijzing vatbaar.
      
    
    
      4.11.
      De kosten voor de reparatie van de oven zijn door eisers bestreden en door Inka niet met stukken onderbouwd. Dit deel van de reconventionele vordering zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.12.
      Eisers zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Inka worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                815,00
              
              
                (1 punt × € 815,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                67,50
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                882,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
    
      4.13.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van eisers af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten van € 2.105,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt eisers hoofdelijk om aan Inka te betalen een bedrag van € 2.678,13, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 16 december 2025, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt eisers hoofdelijk in de proceskosten van € 882,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt eisers hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als eisers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3, 5.4 en 5.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.