ECLI:NL:RBROT:2025:10653, Rechtbank Rotterdam, 08-08-2025, 11686947 CV EXPL 25-10856
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-08-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Ontbinding en ontruiming van woning en parkeerplaats wegens huurachterstand. Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding. Oneerlijk kostenbeding. Vordering toegewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11686947 CV EXPL 25-10856
    
    
    
      datum uitspraak: 8 augustus 2025 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Hef Wonen, 
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1. [gedaagde 1] ,
    
      
        2. [gedaagde 2]
      
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagden,
      die zelf procederen. 
    
    
    
      Eiseres wordt hierna ‘Hef Wonen’ genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’ en afzonderlijk ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 24 april 2025, met bijlagen;
        
        
          de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord;
        
        
          de akte van Hef Wonen van 8 juli 2025;
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 11 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: mr. J.A. Wesdijk als gemachtigde van Stichting Hef Wonen en [gedaagde 2] namens gedaagden. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren vanaf 2 januari 2024 een woning en een parkeerplaats van Hef Wonen. De huur is nu € 1.110,69 per maand voor de woning en € 42,06 per maand voor de parkeerplaats. Volgens Hef Wonen hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand laten ontstaan ten aanzien van zowel de woning als de parkeerplaats. Hef Wonen eist daarom dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurachterstand moeten betalen en dat de kantonrechter de huurovereenkomsten met betrekking tot de woning en de parkeerplaats ontbindt. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de eis van Hef Wonen. Zij hebben aangegeven een moeilijke periode achter de rug te hebben. Zij hebben zich nu gewend tot de kredietbank voor schuldhulpverlening.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten van de kantonrechter inderdaad de huurachterstand betalen en de woning verlaten. De kantonrechter stelt de huurachterstand wel vast op een lager bedrag, omdat de huurverhoging is gebaseerd op een oneerlijk beding en daarom moet worden gecorrigeerd. Hierna wordt dit oordeel verder uitgelegd. 
      
      
        
          De kantonrechter vernietigt het huurprijswijzigingsbeding 
        
      
      
    
    
      2.4.
      In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met een nader door Stichting Hef Wonen te bepalen percentage. De kantonrechter oordeelt dat dit beding oneerlijk is, omdat de huurverhoging eenzijdig door de verhuurder vastgesteld kan worden. Hierdoor heeft de huurder geen zekerheid dat de jaarlijkse huurstijging binnen aanvaardbare grenzen blijft. De kantonrechter vernietigt daarom het huurprijswijzigingsbeding.
      
    
    
      2.5.
      Hef Wonen heeft nog aangevoerd dat de toepasselijke algemene voorwaarden een beding bevatten op basis waarvan de huur kan worden verhoogd aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5 %. Volgens Hef Wonen heeft zij de huur aan de hand van dit beding verhoogd en daarbij alleen gebruik gemaakt van de consumentenprijsindex. De kantonrechter overweegt ten aanzien hiervan dat bepalingen in de huurovereenkomst zelf leidend zijn en voorgaan op de bepalingen in de toepasselijke algemene voorwaarden. Nu het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst wordt vernietigd, komen alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding te vervallen. Dat Hef Wonen zich bij het verhogen van de huur heeft gehouden aan de consumentenprijsindex, doet niet meer ter zake, nu Hef Wonen de huur in zijn geheel niet had mogen verhogen op basis van het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten een huurachterstand van € 6.350,17 betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding heeft tot gevolg dat alle verhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen en dat de  huur van € 1.102,67 ten aanzien van de woning en € 39,94 ten aanzien van de parkeerplaats, die partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn overeengekomen altijd is blijven gelden.
      
    
    
      2.7.
      Hiervan uitgaande wordt de huurachterstand als volgt berekend. De huurachterstand voor de woning is ontstaan toen de huur over de maand september 2024 te laat werd betaald. Vanaf die maand tot de maand juli 2025 had gedaagde in totaal € 12.129,37 aan huur moeten betalen. Gedaagde heeft € 6.015,33 betaald. De huurachterstand voor de woning is daarom € 6.114.04.
      
    
    
      2.8.
      De huurachterstand voor de parkeerplaats is ontstaan toen de huur over de maand januari 2025 niet werd betaald. Vanaf die maand tot de maand juli 2025 hadden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in totaal € 279,58 aan huur moeten betalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben € 43,45 betaald. De huurachterstand voor de parkeerplaats is daarom € 236,13. 
      
    
    
      2.9.
      De huurachterstand is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet betwist. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden daarom hoofdelijk veroordeeld om het totale bedrag aan huurachterstand, ter hoogte van € 6.350,17, aan Hef Wonen te betalen. 
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt ontbonden
        
      
      
    
    
      2.10.
      De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplicht waren om de huur op tijd te betalen en dat niet hebben gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden.
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter heeft allereerst rekening gehouden met de verrekeningsvordering die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op Hef Wonen hebben omdat een deel van de huur onverschuldigd is betaald. Deze verrekeningsvordering is vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot de maand waarin de huurachterstand is ontstaan. Ook na verrekening zou er nog steeds een huurachterstand van meer dan drie maanden overblijven.
      
    
    
      2.12.
      Verder houdt de kantonrechter rekening met het volgende. In dit geval is er sprake van een huurachterstand van ruim 5 maanden. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] die tot de huurachterstand hebben geleid, kunnen – hoe vervelend deze ook zijn – niet aan Hef Wonen worden tegengeworpen. Deze omstandigheden bevrijden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet van hun verplichting om huur te betalen aan Hef Wonen. Hoewel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zowel in hun antwoord als tijdens de mondelinge behandeling hebben aangegeven te zijn gestart met schuldhulpverlening, heeft Hef Wonen tijdens de zitting aangegeven dat zij nog niets van de schuldhulpverlening hebben vernomen. Het is daarom op dit moment nog onzeker óf en op welke termijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de lopende huur kunnen gaan betalen. Ook ontbreekt op dit moment een concreet uitzicht op het inlopen van de huurachterstand. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat onder de huidige omstandigheden niet van Hef Wonen kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst voortzet. 
      
    
    
      2.13.
      Hef Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling wel aangegeven bereid te zijn een eventueel voorstel voor een betalingsregeling van de schuldhulpverlening in overweging te nemen. In dat geval dient dit vonnis slechts als een stok achter de deur. Het is daarvoor wel van essentieel belang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op zeer korte termijn, met ondersteuning van schuldhulpverlening, hun financiële situatie op orde brengen, zodat de lopende huur kan worden betaald. Ook wordt van hen verwacht dat zij actief meewerken aan het opstellen van een concreet betalingsvoorstel aan Hef Wonen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten dan wel (nu) in beweging komen. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de woning en de parkeerplaats ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning  en de parkeerplaats met al hun spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat dit vonnis is betekend. Tot en met de dag van de ontruiming moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een gebruiksvergoeding van € 1.102,67 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Hef Wonen heeft niet uitgelegd waarom [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een vergoeding moeten betalen voor de rest van die maand. Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoeven geen incassokosten te betalen 
        
      
      
    
    
      2.15.
      In de huurovereenkomst van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] staat de volgende bepaling: 
      
      
        
          “Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte kosten, waaronder begrepen administratiekosten, omzetbelasting  alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die huurder of verhuurder maakt, omdat de wederpartij enige bepaling van de van de overeenkomst en de daarbij behorende Algemene huurvoorwaarden niet nakomt, zijn voor rekening van de partij die de wanprestatie pleegt” 
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter is van oordeel dat bovenstaande bepaling van de huurovereenkomst oneerlijk is, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. De eisende partij heeft op grond van deze voorwaarde namelijk de vrije hand in het ongelimiteerd in rekening brengen van een bedrag aan incassokosten. De bedongen kosten zijn niet gespecificeerd. Daarnaast kan de eisende partij ook nog administratiekosten in rekening brengen. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW. De voorwaarde heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van artikel 6:96 BW in samenhang met het Besluit vergoeding voor incassokosten in rekening mag worden gebracht. 
      
    
    
      2.17.
      Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op een wettelijke regeling van schadevergoeding niet mogelijk. Toewijzing van de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet is om die reden niet mogelijk. Daarom wordt de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten rente betalen
        
      
      
    
    
      2.18.
      De rente wordt toegewezen, omdat Hef Wonen genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat niet hebben betwist. De rente voor zowel de woning als de parkeerplaats samen bedraagt € 95,72 berekend tot 24 april 2025.
      
      
        
          Verder geen oneerlijke bepalingen
        
      
      
    
    
      2.19.
      De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst. 
      
      
        
          
            [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.20.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). Zij zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk (artikel 6:7 BW).De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan Hef Wonen moeten betalen op €146,43 aan dagvaardingskosten, € 543,- aan griffierecht, € 678 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.502,43. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.21.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Hef Wonen dat eist (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.  
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Hef Wonen te betalen € 6.445,89 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over € 6.350,17 vanaf 24 april 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.2.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen 14 dagen na de datum waarop dit vonnis is betekend de woning aan [adres] te Rotterdam en de parkeerplaats aan de [naam locatie] te Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Hef Wonen te stellen;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om vanaf augustus 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan Hef Wonen te betalen € 1.102,67 per maand met de verhoging die is toegestaan;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Hef Wonen worden begroot op € 1.502,43; 
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        64362
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 29 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
  
  
     Hoge Raad 10 februari 2023, ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4. 
  
  
     HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 en HR 10 februari 2023 ECLI:NL:HR 2023:198
  
  
     Hoge Raad 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942