ECLI:NL:GHAMS:2025:3462, Gerechtshof Amsterdam, 23-09-2025, 200.336.137
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop appartementsrecht. Non-conformiteit. Koper van een appartementsrecht beroept zich op non-conformiteit, omdat het verkochte volgens het bestemmingsplan niet mag worden bewoond. Gelet op het van toepassing zijnde overgangsrecht en de feitelijke omstandigheden dient ervan te worden uitgegaan dat bewoning ten tijde van de levering niet publiekrechtelijk was belemmerd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer: 200.336.137/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/729941 / HA ZA 23-169
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 september 2025
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      wonend te [plaats 1] ,
      en
      2. [appellant 2],
      wonend te Alkmaar,
      appellanten,
      advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      gevestigd te [plaats 2] ,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M. van Weeren te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] . en [geïntimeerde] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Koper van een appartementsrecht beroept zich op non-conformiteit, omdat het verkochte volgens het bestemmingsplan niet mag worden bewoond. Gelet op het van toepassing zijnde overgangsrecht en de feitelijke omstandigheden dient ervan te worden uitgegaan dat bewoning ten tijde van de levering niet publiekrechtelijk was belemmerd.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] . zijn bij dagvaarding van 11 december 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 25 oktober 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] . als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
    
    
    
      
        [appellanten] hebben daarna een 	memorie van grieven, met producties, ingediend en [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend.
    
    
    
      Tijdens de mondelinge behandeling op 20 mei 2025 hebben mr. Hagemans en mr. S.F. Puik, advocaat te [plaats 1] , namens [appellanten] . en mr. B. Pietersz en mr. M.C. Nass, advocaten te [plaats 1] , namens [geïntimeerde] het woord gevoerd, mede aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] . hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog hun, in hoger beroep gewijzigde, vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen [appellanten] . uit hoofde van het bestreden vonnis aan haar heeft voldaan met rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
    
    
    
      
        [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het in hoger beroep gevorderde en bekrachtiging van het bestreden vonnis, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellanten] . in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellanten] . hebben met grief 1 naar voren gebracht dat de feitenweergave onder 3.4 een onjuistheid bevat. Deze onjuistheid, voor zover die tussen partijen niet ter discussie staat, zal hierna onder g. worden gecorrigeerd. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn in hoger beroep verder niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de feiten de volgende.
    
    
    a. [geïntimeerde] is een belegger met een vastgoedportefeuille van meer dan zesduizend objecten in Nederland, Duitsland en België.
    
    b. In 2020 heeft [geïntimeerde] via haar verkoopmakelaar het volgende appartementsrecht te koop aangeboden:
    
    
      
        het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond met berging in de kelder en met tuin, plaatselijk bekend als [straat] [nummer 1] , [postcode] [plaats 1] […] uitmakende het [nummer 2] ( [nummer 2] ) onverdeeld aandeel in de gemeenschap bestaande uit het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond (eigendom van gemeente [plaats 1] ) met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, zijnde het woonhuis met [nummer 3] afzonderlijke bovenwoningen (…).
      
    
    
    c. In de verkoopinformatie is onder andere opgenomen dat het appartementsrecht een woning betreft.
    
    d. [appellanten] . hebben na een bezichtiging een bod uitgebracht op het appartementsrecht. Op 24 september 2020 heeft [geïntimeerde] het appartementsrecht aan [appellanten] . verkocht voor een koopsom van € 319.000,00 (hierna ook: het verkochte). Ook in de koopovereenkomst komen de woorden ‘woning’ en ‘wonen’ voor.
    
    e. Op 2 november 2020 is het appartementsrecht geleverd aan [appellanten] . In de akte van levering is het appartementsrecht op dezelfde wijze omschreven als in de koopovereenkomst.
    
    f. Onder het tot 29 augustus 2007 voor het appartementsrecht relevante van kracht zijnde bestemmingsplan “Stadsvernieuwingsplan Chassébuurt 1995” was bewoning van het verkochte publiekrechtelijk toegestaan.
    
    g. Per 30 augustus 2007 is ter plekke bestemmingsplan “ [plek] 2006” in werking getreden. De bestemming van het verkochte is daarbij gewijzigd naar “Wonen 4”, waarbij de begane grond, met inbegrip van de kelder alleen is bestemd voor bedrijfsmatig gebruik. De bovengelegen bouwlagen zijn wel bestemd als woning. Van toepassing is de volgende bepaling van overgangsrecht:
    
    
      
        Het gebruik van gebouwen en gronden dat bestond op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet en gewijzigd, mits de aard van de afwijking ten opzichte van het in dit plan bepaalde niet wordt vergroot en mits dit gebruik niet reeds met het vorige plan in strijd was.
      
    
    
    h. Met het op 16 mei 2018 vastgestelde bestemmingsplan “ [plek] 2018” is de bestemming van het verkochte gewijzigd naar “Gemengd – 3”. Blijkens artikel 6.1 van dit bestemmingsplan is op de begane grond en in de kelder alleen bedrijfsmatig gebruik toegestaan. De bovengelegen verdiepingen zijn wel bestemd als woning. Het overgangsrecht bevat de volgende bepaling:
    
    
      
        Artikel 28
      
      
        1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
      
      (...)
      
        3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
      
      
        4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
      
    
    
    i. Na de levering zijn [appellanten] . het verkochte niet gaan bewonen. Zij hebben een architect ingeschakeld omdat zij de woning eerst wilden laten verbouwen. Het plan was onder andere om de kelder geschikt te maken voor bewoning. Op een gegeven moment heeft de architect [appellanten] . bericht dat op basis van het geldende bestemmingsplan het gebruik van het appartementsrecht als woning niet is toegestaan. De verbouwing heeft niet plaatsgevonden.
    
    j. [appellanten] . hebben het appartementsrecht in april 2021 laten taxeren als kantoorruimte/bedrijfsruimte (commercieel object). Het appartementsrecht is getaxeerd op een waarde van € 143.000,00.
    
    k. Bij brief van 21 juli 2021 is namens [appellanten] . aan [geïntimeerde] medegedeeld dat het appartementsrecht niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. [geïntimeerde] is daarbij gesommeerd het gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen danwel de schade van [appellanten] . ten bedrage van het verschil tussen de koopsom en de taxatiewaarde te vergoeden.
    
    l. Bij brief van 5 augustus 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde] als volgt gereageerd, voor zover hier van belang:
    
    
      
        Cliënte geeft aan zich niet te kunnen vinden in uw brief. Het pand is al jaren in gebruik als woning en de privaatrechtelijke bestemming van het erfpachtrecht is door de gemeente Amsterdam nog per akte van 2009 gewijzigd naar ‘woning’. Tevens is door de gemeente een splitsingsvergunning verleend voor woningen in het pand waaronder [nummer 1] De stelling dat sprake is van een non-conformiteit met schade tot gevolg, maar ook de taxatie ter onderbouwing van de gestelde schade, worden door cliënte dan ook betwist. De onroerende zaak kan immers bewoond worden.
      
    
    
    m. [geïntimeerde] heeft in deze brief aangeboden om op haar kosten een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik van de in het bestemmingsplan aangewezen bestemming aan te vragen. [appellanten] . hebben dat aanbod geaccepteerd en zij hebben [geïntimeerde] daartoe op 17 augustus 2021 gemachtigd.
    
    n. De advocaat van [geïntimeerde] heeft vervolgens op 28 oktober 2021 de aanvraag voor deze omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente Amsterdam. Op 21 december 2021 is van de zijde van de gemeente duidelijk gemaakt dat de aanvraag diende te worden aangevuld. De advocaat van [geïntimeerde] heeft daaraan voldaan op 1 februari 2022. Bij besluit van 7 maart 2022 is de omgevingsvergunning geweigerd (hierna: het besluit). Daarbij is overwogen, voor zover hier relevant:
    
    
      
        Ten vierde moet er onafgebroken zijn gewoond sinds de eerste keer dat het gebruik onder overgangsrecht is gebracht. Tussen 15 december 2008 en 2 januari 2009 en sinds 11 oktober 2020 heeft er niemand op het adres ingeschreven gestaan, waardoor het gebruik niet onafgebroken is. Het overgangsrecht is niet van toepassing. Er is dus strijd met het bestemmingsplan.
      
    
    
    o. Per e-mailbericht van 15 maart 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerde] het besluit toegestuurd aan de toenmalige rechtshelper van [appellanten] . en daarbij het volgende geschreven, voor zover hier relevant:
    
    
      
        De aanvraag wordt geweigerd. In het besluit kunt u lezen waarom dat het geval is. Met name is dat veroorzaakt door het feit dat uw cliënten zich niet als bewoners hebben ingeschreven bij de gemeente en daardoor is het overgangsrecht voor het gebruik als woning vervallen. Dat betekent dat cliënt als verkoper niet in verzuim is jegens uw cliënt. Gebruik als woning was bij verkoop immers toegestaan ingevolge het overgangsrecht. Uw cliënt kan indien gewenst als belanghebbende zelf bezwaar aantekenen.
      
    
    
    p. [appellanten] . hebben geen bezwaar gemaakt tegen het besluit.
    
    q. Het appartementsrecht is door [appellanten] . niet als woning gebruikt.
    
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Eerste aanleg
      
    
    
    
      4.1
      
        
          [appellanten] . hebben in eerste aanleg gevorderd, kort samengevat:
        
          primair
        
        I. verklaring voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en daarom gehouden is de door [appellanten] . geleden schade te vergoeden;
        II. veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de door [appellanten] . geleden schade ten bedrage van € 176.000,00, met rente;
        
          subsidiair
        
        III. partiële vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling met opheffing van het door [appellanten] . geleden nadeel;
        IV. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van het bedrag van € 176.000,00, met rente;
        
          meer subsidiair
        
        V. partiële ontbinding van de koopovereenkomst met vermindering van de koopsom tot een bedrag van € 143.000,00;
        VI. veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van het bedrage van € 176.000,00, met rente.
      
      
    
    
      4.2
      
        [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
      
    
    
      4.3
      De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] . afgewezen en [appellanten] . in de proceskosten veroordeeld. 
      
      
        
          Hoger beroep
        
      
      
    
    
      4.4
      
        [appellanten] . komen met tien grieven op tegen de beslissing van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. De eerste grief is hierboven onder 3. al aan de orde geweest. De resterende grieven zullen gezamenlijk worden behandeld. Hierbij zal het verweer van [geïntimeerde] worden betrokken voor zover van belang.
      
    
    
      4.5
      
        [appellanten] . hebben in hoger beroep hun eis gewijzigd in die zin dat zij aanvullend op hun vorderingen in eerste aanleg uiterst subsidiair hebben gevorderd een gebod aan [geïntimeerde] om binnen zes maanden na het te wijzen arrest zorg te dragen voor verkrijging van publiekrechtelijke toestemming om het verkochte te bewonen en, zo begrijpt het hof, bij afwijzing door de gemeente van een verzoek daartoe deze toestemming in rechte alsnog af te dwingen op straffe van verbeurte van een dwangsom.
      
    
    
      4.6
      De grieven betreffen primair de stelling van [appellanten] . dat het geleverde appartementsrecht niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. [appellanten] . hebben in dit kader het volgende aangevoerd. [geïntimeerde] heeft in de koopovereenkomst gegarandeerd dat het appartementsrecht een woning betrof. De garantie voor het gebruik als woning strekt zich ook uit tot de publiekrechtelijke bestemming. Op de datum van levering van het appartementsrecht werd bewoning echter al publiekrechtelijk belemmerd. Gedurende de gelding van het bestemmingsplan “ [plek] 2006” was bewoning (al) slechts toegestaan als de bewoning ononderbroken was voortgezet. Dit is niet het geval geweest rondom de jaarwisseling van 2008 naar 2009. Onder deze omstandigheid kan volgens het bepaalde in artikel 28 lid 4 van het overgangsrecht van het opvolgende, ten tijde van de verkoop en levering van het appartementsrecht van toepassing zijnde bestemmingsplan “ [plek] 2018” geen beroep worden gedaan op dit overgangsrecht, zoals door de gemeente ook overwogen in het besluit. [appellanten] . werden met dit alles pas na de levering bekend. [appellanten] . lijden door de gebruiksbelemmering schade die dient te worden begroot op het bedrag van € 176.000,00, zijnde het verschil in waarde tussen het verkochte met een publiekrechtelijke woonbestemming en het verkochte met de huidige bestemming, zo volgt uit de taxatie die [appellanten] . in april 2021 hebben laten verrichten. Subsidiair hebben [appellanten] . aangestuurd op partiële vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling en meer subsidiair op partiële ontbinding, steeds onder veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van genoemd bedrag aan waardeverschil. [appellanten] . hebben, mede in dit verband, betoogd dat [geïntimeerde] de publiekrechtelijke beperking aan [appellanten] . had moeten meedelen. Voor zover [geïntimeerde] daarmee niet bekend was ten tijde van de verkoop en levering van het appartementsrecht, dan had zij dat naar de verkeersopvattingen wel moeten zijn, gezien haar deskundigheid en maatschappelijke positie. Het verkochte was ten tijde van de verwerving daarvan door [geïntimeerde] in 2017 publiekrechtelijk al niet bestemd voor bewoning, aldus [appellanten] . 
      
    
    
      4.7
      
        [geïntimeerde] heeft de gestelde non-conformiteit en dwaling bestreden en ook overigens verweer gevoerd. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat bewoning van het verkochte op de datum van levering wel degelijk mogelijk was en dit alleen door toedoen van [appellanten] . inmiddels niet meer het geval is. Het overgangsrecht bood de mogelijkheid tot bewoning. [appellanten] . hadden ook bezwaar kunnen maken tegen het besluit. [geïntimeerde] heeft ook weersproken dat de gestelde mededelingsplicht op haar rustte. [geïntimeerde] was niet bekend met de ter plekke geldende regelgeving en zag geen aanleiding onderzoek daarnaar te doen, omdat het verkochte werd bewoond en ook als zodanig werd aangeslagen door de gemeente, aldus [geïntimeerde] .
      
    
    
      4.8
      Het hof stelt vast dat de ruimte waarop het appartementsrecht ziet steeds bewoond is geweest, met uitzondering van de perioden van 15 december 2008 tot 2 januari 2009 en vanaf 11 oktober 2020. [geïntimeerde] heeft aangevoerd en onderbouwd dat direct op de levering gevolgde bewoning door [appellanten] . als voortgezet gebruik zou (dienen te) zijn beschouwd door de gemeente. De woning zou dan maar kort hebben leeggestaan, namelijk vanaf 11 oktober 2020 tot 2 november 2020. Aan een korte onderbreking van bewoning, dient volgens de door [geïntimeerde] aangehaalde jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State niet het gevolg te worden verbonden dat het gebruik als bewoning daarmee als afgebroken zou zijn beoordeeld. Een andersluidend standpunt van de gemeente zou daarom geen stand hebben gehouden, aldus [geïntimeerde] . [appellanten] . hebben deze conclusie in het licht van het daartoe aangevoerde onvoldoende weersproken met andersluidende of aanvullende feiten of omstandigheden. Dit betekent dat op grond van het bijbehorende overgangsrecht noch het bestemmingsplan “ [plek] 2006” noch het bestemmingsplan “ [plek] 2018” eraan in de weg stonden dat het verkochte bewoond kon worden ten tijde van de levering. Het hof oordeelt daarom dat het verkochte ten tijde van de levering conform de koopovereenkomst was. [appellanten] . hebben nog aangevoerd dat de publiekrechtelijke bestemming de vrije verhandelbaarheid en de gebruiksmogelijkheden van het verkochte hoe dan ook aantast, ook indien het overgangsrecht het gebruik als woning zou toestaan. De verkrijger moet immers zorgen voor onafgebroken bewoning, althans bewoning zonder noemenswaardige onderbrekingen. Deze aantasting vormt echter onvoldoende grond om het geleverde appartementsrecht als non-conform te bestempelen.
      
    
    
      4.9
      Het nadere optreden van [geïntimeerde] omtrent de aanvraag van de omgevingsvergunning na de levering van het appartementsrecht, hoe ongelukkig mogelijk wat tijdsverloop betreft ook, kan hieraan niet afdoen. Dit handelen creëert immers niet alsnog non-conformiteit en evenmin dwaling noch een nadere verplichting alsnog zorg te dragen voor publiekrechtelijke toestemming voor bewoning, zoals door [appellanten] . in hoger beroep aanvullend gevorderd. [appellanten] . hebben ten behoeve van de aanvullende vordering gesteld dat deze verplichting voortkomt uit het feit dat [geïntimeerde] de aanvraag voor een omgevingsvergunning naar zich toe heeft getrokken. Volgens [appellanten] . vloeit daaruit voort dat [geïntimeerde] dus ook daarvoor moet zorgdragen, zo nodig door bezwaarmaking bij voortdurende weigering door de gemeente. Het hof volgt [appellanten] . daarin niet, omdat uit het enkele feit dat [geïntimeerde] de aanvraag voor [appellanten] . heeft gedaan een dergelijke verplichting niet voortvloeit.  [appellanten] . hebben dit ook niet toegelicht, evenmin door middel van hun overige stellingen.
      
    
    
      4.10
      Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] geen mededelingsplicht heeft geschonden, zoals [appellanten] . aanvoeren. Gesteld noch gebleken zijn feiten of omstandigheden op grond waarvan kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] daadwerkelijk wetenschap had dat het verkochte geen woonbestemming had. [appellanten] . hebben erop gewezen dat een medewerker van [geïntimeerde] in zijn positie van hoofd acquisitie blijkens zijn verklaring ter zitting in eerste aanleg voorafgaand aan de aankoop van het appartementsrecht (in 2017) het bestemmingsplan heeft geraadpleegd en toen ook heeft gezien dat de bestemming ter plekke “gemengd” was. Deze medewerker heeft echter ook toegelicht in zijn verklaring dat hij het bestemmingsplan gericht heeft ingezien ten behoeve van een zich op de hoek van de woonstraat bevindend garagebedrijf. Aangezien het aan [appellanten] . verkochte als woning in deze woonstraat geen afwijkende kenmerken vertoonde, zag hij geen noodzaak ter zake daarvan het bestemmingsplan ook te raadplegen. Deze omstandigheid maakt ook naar het oordeel van het hof dat [geïntimeerde] , die het appartementsrecht in als woning verhuurde staat heeft gekocht, geen nader onderzoek hoefde te verrichten naar de specifieke bestemming daarvan. Ook overigens is niets naar voren gekomen dat tot de conclusie moet leiden dat [geïntimeerde] daarvan op de hoogte was of had behoren te zijn.
      
    
    
      4.11
      De in de grieven ingenomen stellingen vormen evenmin reden voor partiële vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling of partiële ontbinding van de koopovereenkomst.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      4.12
      Met bovenstaande overwegingen faalt het hoger beroep. [appellanten] . hebben geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] . zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] . in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 5.689,00 aan verschotten en € 7.144,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, A.E.F. Hillen en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.