ECLI:NL:GHARL:2016:2938, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-04-2016, 15/00335
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2016-04-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet woz. Waardevaststelling woning. Hof bepaalt waarde in goede justitie.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Afdeling belastingrecht
    Locatie Arnhem
    
    
      nummer 15/00335
      uitspraakdatum: 12 april 2016
    
    
    
      
        Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van de
    
    
    
      
        
          [X] Stichting te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 maart 2015, nummer UTR 14/1324, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 53 te [Z] (de buitenplaats [A] ), per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 3.406.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 4.004,43.
    
    
      1.2
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 3.087.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 maart 2015 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 2.325.000.
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
      1.5
      Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
    
    
      1.6
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 maart 2016 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord [B] , voorzitter van belanghebbende, en [C] , als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [D] namens de heffingsambtenaar.
    
    
      1.7
      Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
    
      2.1
      De onroerende zaak, hierna te noemen buitenplaats [A] , bestaat uit een in 1749 gebouwde woning met een inhoud van 4.500 m3, een garage van 340 m3, een berging van 206 m3, een in 1776 gebouwd tuinhuis (theekoepel) van 110 m3, twee hobbykassen van elk 48 m2 en een hobbykas van 75 m2. Deze objecten hebben een gezamenlijke ondergrond van 763 m2. De totale grondoppervlakte bedraagt 89.514 m2.
    
    
      2.2
      Buitenplaats [A] is gelegen in [E] en is gescheiden van [F] door een weg.
    
    
      2.3
      Buitenplaats [A] is een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW) aangewezen landgoed.
      
    
  
  
    
      3Het geschil en de conclusies van partijen
    
    
      3.1
      In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 van buitenplaats [A] .
    
    
      3.2
      Belanghebbende betwist in hoger beroep de aan het hoofdhuis en de bijgebouwen toegekende waarden, alsmede de kavelprijs van de ondergrond van deze gebouwen. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar standpunt een taxatierapport van De Juiste Waarde overgelegd, opgemaakt door [G] op 23 mei 2014. Op basis van de door hem gemaakte vergelijking met verkoopcijfers van een aantal landhuizen en gezien het feit dat het bij buitenplaats [A] behorende hoofdhuis meer gedateerd en minder qua kwaliteit en onderhoud is, moet een opstalwaarde van € 305 per m3 worden gehanteerd. Ter vergelijking wijst belanghebbende nog op een stuk uit een prijzengids over (her)bouwkosten van woningen, waaruit blijkt dat deze kosten bij monumentale panden in 2012 circa € 428 per m3 bedragen. Anders dan de Rechtbank heeft geoordeeld, zijn de door [G] aangedragen vergelijkingsobjecten wel bruikbaar. [G] heeft zijn best gedaan om vergelijkingsobjecten binnen [E] te vinden. De vergelijkingsobjecten liggen hemelsbreed niet zo ver van buitenplaats [A] . Het vergelijkingsobject [b-straat] 75 ligt wel binnen [E] .
    
    
      3.3
      Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
    
    
      3.4
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.397.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
    
    
      3.5
      De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
      4.2
      Volgens artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een woning die deel uitmaakt van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet bedoelde voorwaarden, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. Partijen zijn eensluidend van mening dat een instandhoudingsfactor van 0,25 in acht moet worden genomen.
    
    
      4.3
      Artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Op grond van het vierde lid van dit artikel, in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), worden bij de waardebepaling buiten aanmerking gelaten de onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed, dat voldoet aan de voorwaarden, genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Gelet op deze bepaling gaan partijen uit van de juiste opvatting dat bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak niet het volledige perceel maar slechts de ondergrond van de bebouwing, met een oppervlakte van 763 m2, in aanmerking moet worden genomen.
    
    
      4.4
      Nu belanghebbende de waardebepaling door de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last de door hem verdedigde waarde, € 2.325.000, aannemelijk te maken.
    
    
      4.5
      Tussen partijen is niet in geschil dat de Rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat belanghebbende de instandhoudingsfactor dubbel zou hebben meegenomen. Belanghebbende heeft eerst aan de hand van de actuele toestand van het hoofdhuis (aan de hand van kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling) een waarde van € 305 per m3 berekend, en deze vervolgens gecorrigeerd met de instandhoudingsfactor vanwege de verplichting om het landgoed gedurende 25 jaar in stand te houden. Het Hof volgt partijen in hun gezamenlijke standpunt dat belanghebbende terecht onderscheid heeft gemaakt tussen het reguliere onderhoud en de instandhoudingsverplichting. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de Rechtbank, anders dan zij in haar uitspraak heeft vermeld, gelet op haar dictum met een waarde van het hoofdhuis van € 522 per m3 heeft gerekend in plaats van met een waarde van € 650 per m3.
    
    
      4.6
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep de volgende vergelijkingsobjecten aangedragen:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  onroerende zaak
                
              
              
                
                  bouw- jaar
                
              
              
                
                  perceel m2
                
              
              
                
                  prijs m2
                
              
              
                
                  waarde
                
              
              
                
                  inhoud m3
                
              
              
                
                  prijs m2
                
              
              
                
                  waarde
                
              
              
                
                  bijgebouwen
                
              
              
                
                  getaxeerde waarde
                
              
              
                
                  verkoop-datum
                
              
              
                
                  verkoop-prijs
                
              
            
            
              
                
                  [A]
                
              
              
                1749
              
              
                763*
              
              
                750
              
              
                572.250 
              
              
                4.500
              
              
                650
              
              
                 2.925.000 
              
              
                garage berging theehuis hobbykassen
              
              
                3.675.275 
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [c-straat] 220 [H]
              
              
                1665
              
              
                289
              
              
                800
              
              
                 231.200 
              
              
                2.385
              
              
                775
              
              
                1.848.375 
              
              
                souterrain berging/schuur
              
              
                2.316.575 
              
              
                02-09-2010
              
              
                3.300.000
              
            
            
              
                
                  [d-straat] 33 [I]
              
              
                1720
              
              
                310
              
              
                750
              
              
                 232.500 
              
              
                3.520
              
              
                625
              
              
                2.200.000 
              
              
                oranjerie berging theekoepel
              
              
                2.361.000 
              
              
                31-12-2012
              
              
                5.501.750 
              
            
            
              
                
                  [a-straat] 65a [J]
              
              
                2011
              
              
                584
              
              
                725
              
              
                 423.400 
              
              
                2.520
              
              
                775
              
              
                1.953.000 
              
              
                fruitschuur veldschuur
              
              
                2.431.250 
              
              
                gebouwd, percelen gekocht in 2007
              
              
                1.950.000
                (incl. stelpost) 
              
            
          
        
      
      
      
        De heffingsambtenaar heeft op de getaxeerde waarde van buitenplaats [A] een instandhoudingsfactor van 25% toegepast, zodat de WOZ-waarde is berekend op € 2.739.587.
      
    
    
      4.7
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof motiveert dit als volgt. Het vergelijkingsobject [d-straat] 33 is niet bruikbaar. Belanghebbende heeft erop gewezen dat dit object niet aan een derde is verkocht, maar aan een aan de verkoper gelieerde besloten vennootschap is overgedragen. Gelet op de gerezen onduidelijkheid of deze transactie voldoet aan de onder 4.1 genoemde eisen, wordt het object verder buiten beschouwing gelaten. Het vergelijkingsobject [a-straat] 65a is evenmin bruikbaar. Het betreft een samenstel van aankopen van diverse percelen grond in 2007 en de bouw van een nieuw landhuis in 2011 op de plaats van het eerder verworven en later gesloopte landhuis. Dit samenstel is geen geschikt vergelijkingsmateriaal om de waarde van de historische en originele buitenplaats [A] te bepalen.
    
    
      4.8
      Het vergelijkingsobject [c-straat] 220 is het best bruikbare vergelijkingsobject, zij het dat dit object veel kleiner is en direct aan [F] is gelegen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof te weinig rekening gehouden met de verschillen tussen buitenplaats [A] en [c-straat] 220. Om te beginnen heeft belanghebbende erop gewezen dat in de verkoopprijs van € 3.300.000 een bedrag van € 200.000 is begrepen voor roerende zaken. De heffingsambtenaar heeft dit niet weersproken, dus het Hof zal uitgaan van een transactieprijs van € 3.100.000. Deze transactieprijs is tot stand gekomen in juni 2010, dus – hetgeen tussen partijen niet in geschil is – in een dalende markt en anderhalf jaar vóór de waardepeildatum. [c-straat] 220 beschikt voorts over een souterrain van 430 m3, dat tegen een lagere waarde van € 500 per m3 is gewaardeerd. Uit een vergelijking tussen foto’s van buitenplaats [A] en [c-straat] 220 blijkt dat buitenplaats [A] ook over een souterrain beschikt, dat lager gewaardeerd had moeten worden. Tot slot heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangegeven dat [c-straat] 220 na aankoop inpandig is opgeknapt, hetgeen tot een waardevermeerdering heeft geleid van € 35 per m3. Al deze aanpassingen leiden uiteindelijk tot een waarde van € 561 per m3 voor [c-straat] 220 per waardepeildatum 1 januari 2012. De door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 522 per m3 voor buitenplaats [A] kan, gelet op de fors grotere inhoud van laatstgenoemde, niet als juist worden aanvaard. De stelling van de heffingsambtenaar dat de prijs per m3 van dergelijke objecten nauwelijks wordt beïnvloed door het verschil in inhoud, is onvoldoende onderbouwd. De in hoger beroep door de heffingsambtenaar verdedigde waarde heeft hij naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt.
    
    
      4.9
      Vervolgens dient te worden beoordeeld of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar het taxatierapport van De Juiste Waarde. In dit taxatierapport worden de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  onroerende zaak
                
              
              
                
                  bouw- jaar
                
              
              
                
                  perceel m2
                
              
              
                
                  prijs m2
                
              
              
                
                  waarde
                
              
              
                
                  inhoud m3
                
              
              
                
                  prijs m2
                
              
              
                
                  waarde
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  getaxeerde waarde
                
              
              
                
                  verkoop-datum
                
              
              
                
                  verkoop-prijs
                
              
            
            
              
                
                  [A]
                
              
              
                1749
              
              
                763*
              
              
                502
              
              
                383.026 
              
              
                4.500
              
              
                305
              
              
                 1.372.500 
              
              
                garage berging theehuis hobbykassen
              
              
                1.397.376 
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [e-straat] 15 [K]
              
              
                1932
              
              
                3.619
              
              
                385
              
              
                 1.393.315 
              
              
                2.335
              
              
                500
              
              
                1.167.500 
              
              
                bijgebouw
              
              
                2.598.315 
              
              
                30-12-2011
              
              
                2.600.000 
              
            
            
              
                
                  [b-straat] 75 [H]
              
              
                1930
              
              
                5.500
              
              
                215
              
              
                 1.263.240 
              
              
                2.200
              
              
                500
              
              
                1.100.000 
              
              
                garage
              
              
                2.323.000 
              
              
                31-12-2012
              
              
                2.225.000 
              
            
            
              
                
                  [f-straat] 29 [L]
              
              
                2006
              
              
                2.552
              
              
                495
              
              
                 220.000 
              
              
                2.000
              
              
                540
              
              
                1.080.000 
              
              
                garage badhuis zwembad
              
              
                2.418.240 
              
              
                14-02-2011
              
              
                2.400.000 
              
            
          
        
      
      *Voor buitenplaats [A] is alleen de ondergrond van de gebouwen in de waardering meegenomen.
    
    
      4.10
      Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft ligging, inhoud, uitstraling, kwaliteit en bouwjaar niet vergelijkbaar met buitenplaats [A] . Geen van de vergelijkingsobjecten maakt deel uit van een op grond van de NSW aangewezen landgoed. De uit deze vergelijking gededuceerde waarde per m3 voor buitenplaats [A] kan niet als juist worden aanvaard.
    
    
      4.11
      Aangezien de standpunten van beide partijen over de waarde van het hoofdhuis dienen te worden verworpen, ziet het Hof af van bespreking van de standpunten van beide partijen over de waarde van de overige gebouwde eigendommen en de daarbij horende ondergrond.
    
    
      4.12
      Het Hof ziet aanleiding de waarde van buitenplaats [A] per waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vast te stellen op € 2.000.000.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Proceskosten
    
    
      Het Hof heeft het verweerschrift van de heffingsambtenaar ten onrechte mede als incidenteel hogerberoepschrift beschouwd. Belanghebbende heeft op verzoek van het Hof op het vermeende incidenteel hoger beroep verweer gevoerd. Voor dit verweerschrift kent het Hof belanghebbende een proceskostenvergoeding toe van 1 punt.
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.463,91 voor de kosten in eerste aanleg (1 punt voor beroepschrift en 1 punt voor zitting met een waarde per punt van € 496 en een vergoeding voor het taxatierapport van € 471,91, incl. btw) en € 1.488,00 voor de kosten in hoger beroep (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor verweerschrift in incidenteel hoger beroep en 1 punt voor zitting met een waarde per punt van € 496), ofwel in totaal op € 2.951,91.
    
    
  
  
    
      6Beslissing 
    
    
      Het Hof:
    
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,
      – vermindert de vastgestelde waarde van buitenplaats [A] tot € 2.000.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag, die is vastgesteld naar deze waarde,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.951,91,
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de betaalde griffierechten vergoedt, te weten € 328 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 497 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A. van Dongen, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 12 april 2016 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              (de griffier is verhinderd te tekenen)
            
            
              (A. van Dongen)
            
          
        
      
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 14 april 2016
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.