ECLI:NL:RBNHO:2025:11324, Rechtbank Noord-Holland, 08-10-2025, 11577464 CV EXPL 25-914
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurzaak, sociale huur, ontbinding en ontruiming wegens achterstand. Huurder woont er niet meer, door verhuurder niet geaccepteerde medehuurder betaalt de huur niet. Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding, geen huurverhoging, nadere berekening van de achterstand zonder de jaarlijkse verhogingen.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11577464 \ CV EXPL 25-914
    
    
    
      
        Vonnis van 8 oktober 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        HEIMSTADEN NEDERLAND 8A B.V., 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Heimstaden,
      gemachtigde: Gerechtsdeurwaarders Bazuin & Partners,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. I.C. Andréa.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 14 mei 2025
      - de mondelinge behandeling van 11 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de akte van Heimstaden van 10 september 2025.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Heimstaden verhuurt sinds 1 september 2021 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedroeg bij aanvang van de overeenkomst € 555,10 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. In maart 2025 was de huur verhoogd tot € 749,95 per maand. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte versie 20 maart 2017 van toepassing.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Heimstaden heeft [gedaagde] aangemaand op 7 september 2023 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
    
    
      2.3.
      Heimstaden heeft [gedaagde] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. [gedaagde] is bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Heimstaden vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 7.487,70 aan huurachterstand, vermeerderd met rente en incassokosten, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. 
      
    
    
      3.2.
      Heimstaden legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] in zijn verplichtingen als huurder is tekortgeschoten, door niet (volledig) aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Heimstaden de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert aan dat hij tot mei 2023 met [naam] in de woning gewoond heeft, maar dat hij daar sindsdien niet meer woont. [naam] is daar wel blijven wonen en zou de huur betalen. Het was de bedoeling van [gedaagde] en [naam] dat [naam] als medehuurder de huur zou overnemen, maar Heimstaden heeft daar niet aan meegewerkt. De achterstand behoort daarom niet op [gedaagde] verhaald te worden. Volgens [gedaagde] zijn het huurprijswijzigingsbeding en het incassokostenbeding zoals die in het huurcontract en de voorwaarden zijn opgenomen oneerlijk. Die bedingen komen voor vernietiging in aanmerking. Dat betekent dat de huurachterstand tot een te hoog bedrag is berekend en de gevorderde incassokosten moeten worden afgewezen. [gedaagde] verzoekt de ontbinding en ontruiming toe te wijzen en de andere vordering af te wijzen of de beslissing daarop aan te houden. [gedaagde] wil [naam] in rechte op betaling van de huur en ontruiming van de woning aanspreken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] meegedeeld dat hij inderdaad een procedure tegen [naam] is gestart. 
      
    
    
      3.4.
      Bij het mondelinge antwoord heeft [gedaagde] als tegenvordering gevorderd dat zijn naam van het huurcontract af gaat en dat [naam] in zijn plaats als huurder wordt vermeld. Gelet op het nadere schriftelijke antwoord en de toelichting tijdens de mondelinge behandeling, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] die tegenvordering heeft ingetrokken.
      
    
    
      3.5.
      Heimstaden, die niet bij de mondelinge behandeling was vertegenwoordigd, heeft schriftelijk op het verweer en de toelichting van [gedaagde] gereageerd. Zij erkent dat de genoemde bedingen oneerlijk zijn. Heimstaden heeft de vordering betreffende de incassokosten ingetrokken en een specificatie van de huurachterstand ingezonden, indien alleen van de aanvangshuur wordt uitgegaan. Heimstaden verzoekt daarbij voor wat betreft het huurprijswijzigingsbeding, conform de CPI-verhoging te mogen rekenen.
      
    
    
      3.6.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht
      
    
    
    
      4.1.
      De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
      
    
    
      4.2.
      
        Zoals door [gedaagde] is aangevoerd en door Heimstaden is erkend, zijn de voor de vordering relevante bedingen in artikel 16 van de Algemene Bepalingen en de artikelen 19.19 en 5.1. van de huurovereenkomst betreffende de huurprijsverhoging en artikel 2.25 van de Algemene Bepalingen, dat een incassokostenbeding inhoudt, oneerlijk. 
        Die artikelen worden vernietigd, Heimstaden kan daar geen beroep op doen. 
      
      
      
        
          
            [gedaagde] is de huurder
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij sinds mei 2023 niet meer in de woning woont, dat hij geprobeerd heeft de huur op naam van [naam] te zetten en ook de huur in augustus 2024 heeft opgezegd, zodat hij niet op de achterstand aangesproken zou moeten worden. Dat verweer slaagt niet. [gedaagde] is de enige persoon die de huurovereenkomst is aangegaan. Weliswaar is geprobeerd [naam] als medehuurder of als opvolgend huurder bij Heimstaden te registreren, maar daar heeft Heimstaden niet aan meegewerkt. Heimstaden heeft niet altijd even snel en duidelijk op die verzoeken gereageerd, maar er blijkt niet dat toezeggingen of mededelingen zijn gedaan op grond waarvan [gedaagde] redelijkerwijs mocht aannemen dat aan die verzoeken is of zou worden tegemoetgekomen. Daarbij komt dat, zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard, het direct bij het aangaan van de huurovereenkomst Heimstaden de woning niet aan [naam] of aan [naam] en [gedaagde] samen wilde verhuren, omdat [naam] een zo hoog inkomen had dat hij niet voor deze sociale huurwoning in aanmerking zou komen. Dit alles betekent dat [gedaagde] als huurder verantwoordelijk is voor de nakoming van het huurcontract en dus de huur moet betalen. Dat hij daarover afspraken met [naam] heeft gemaakt waar [naam] zich volgens [gedaagde] niet aan heeft gehouden, maakt dat niet anders omdat deze afspraken zonder Heimstaden zijn gemaakt en Heimstaden er niet mee heeft ingestemd dat [naam] in plaats [gedaagde] in de woning woonde. De opzegging van de huur door [gedaagde] per 1 september 2024 heeft geen gevolg, omdat de woning toen niet is ontruimd en niet aan Heimstaden is opgeleverd. De stelling dat [naam] de huur niet betaald heeft omdat er sprake zou zijn van een muizenplaag, levert geen grond op om de vordering geheel of gedeeltelijk af te wijzen. 
      
      
        
          huurachterstand
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        Heimstaden heeft in haar schriftelijke reactie verzocht om de huurprijsverhoging overeenkomstig het CPI te mogen doen. Dit niet nader toegelichte of onderbouwde verzoek, waarop [gedaagde] niet heeft kunnen reageren, wijst de kantonrechter af.
        Als een huurprijswijzigingsbepaling oneerlijk is, dan heeft dat tot gevolg dat de kantonrechter deze bepaling moet vernietigen. De kale huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract in 2021 was lager dan de liberalisatiegrens van dat moment. Dit maakt dat het huurcontract niet geliberaliseerd is, maar (door de overheid) gereguleerd. Anders dan bij geliberaliseerde huur geldt er voor sociale huur een wettelijk systeem voor huurverhoging. Van dit wettelijk systeem mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het splitsen of gedeeltelijk vernietigen van de door Heimstaden gehanteerde bedingen zou het wettelijke systeem doorkruisen en is daarom in dit geval niet mogelijk. Omdat sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. Voor de beoordeling van de huurachterstand betekent de vernietiging van de betreffende voorwaarden dat wordt uitgegaan van de aanvangshuur, zonder enige verhoging. 
      
      
    
    
      4.5.
      De conclusie uit het voorgaande is dat er, uitgaande van de nadere berekening zonder huurverhogingen, berekend tot en met 1 maart 2025 sprake is van een huurachterstand van € 1.765,85. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
      
      
        
          wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de wettelijke rente over deze huurachterstand worden toegewezen zoals hierna in de beslissing wordt vermeld. De tot de datum van de dagvaarding berekende rente wordt niet toegewezen, omdat deze over een te hoog bedrag aan achterstand is berekend.
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.7.
      Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.
      
    
    
      4.8.
      De kantonrechter heeft vastgesteld dat Heimstaden heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
      
    
    
      4.9.
      
        [gedaagde] voert geen verweer tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Hij woont sinds mei 2023 niet meer in de woning. Vanaf dat moment is de huur onregelmatig en niet volledig betaald, na juni 2024 zijn er geen betalingen meer gedaan. Na het uitbrengen van de dagvaarding is de huurachterstand verder opgelopen. Die tekortkoming is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. 
      
      
    
    
      4.10.
      De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Dat is een redelijke termijn om aan de veroordeling te voldoen.
      
      
        
          huur of gebruiksvergoeding
        
      
      
    
    
      4.11.
      Heimstaden wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de maandelijkse huur, te rekenen vanaf de maand maart 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding. Die vordering wordt toegewezen, waarbij het bedrag van de huur of gebruiksvergoeding wordt vastgesteld op € 555,10 per maand.
      
      
        
          incassokosten en proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Heimstaden heeft haar vordering tot vergoeding van incassokosten ingetrokken.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. 
      
    
    
      4.14.
      Heimstaden heeft [gedaagde] voor een te hoog bedrag gedagvaard. Daarom wordt [gedaagde] ten aanzien van het griffierecht veroordeeld tot betaling van het griffierecht dat verschuldigd is voor het toe te wijzen bedrag, te weten € 257,00. Het meerdere, dat op grond van de dagvaarding aan Heimstaden in rekening is gebracht, dient voor haar rekening te blijven. 
      
    
    
      4.15.
      De proceskosten van Heimstaden worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                145,45
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                257,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                204,00
              
              
                (1 punt × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                708,45
              
              
                
              
            
          
        
      
    
    
      4.16.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Heimstaden dat heeft gevorderd en [gedaagde] daar geen verweer tegen heeft gevoerd. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats] ,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Heimstaden zijn, en de sleutels af te geven aan Heimstaden,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Heimstaden:
      -	€ 1.765,85 aan achterstallige huur tot en met februari 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
      -	€ 555,10 per maand vanaf 1 maart 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 708,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.
      
      
      
      
        CK
      
    
  
  
     HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:2021:68.
  
  
     Artikel 6:265 BW.
  
  
     HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)