ECLI:NL:RBHAA:2011:BU6548, Rechtbank Haarlem, 24-10-2011, AWB 11/99 t/m 11/103
Rechtbank Haarlem — Uitspraak 
Datum: 2011-10-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Overdrachtsbelasting. De rechtbank acht de door verweerder voorgestane waarde van € 47 per m² van de door eiseres verkregen gronden te hoog en stelt de waarde van de gronden in goede justitie vast op een bedrag van € 44 per m². De boetebeschikkingen kunnen niet in stand blijven.

RECHTBANK HAARLEM 
    
    Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    Zaaknummers: AWB 11/99 tot en met 11/103
    
    Uitspraakdatum: 24 oktober 2011
    
    Uitspraak in de gedingen tussen
    
    
      [X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
      gemachtigde: drs. D.J.F.M. Bijl, 
    
    
    en 
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/[P], verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van de gedingen
    
    1.1.1. Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 18 december 2008 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [#1]) opgelegd van € 64.771, alsmede bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht van € 14.537 en een boete opgelegd van € 16.192.
    
    1.1.2. Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 18 december 2008 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [#2]) opgelegd van € 158.241, alsmede bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht van € 35.515 en een boete opgelegd van € 39.560.
    
    1.1.3. Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 18 december 2008 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [#3]) opgelegd van € 137.397, alsmede bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht van € 30.837 en een boete opgelegd van € 34.349.
    
    1.1.4. Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 18 december 2008 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [#4]) opgelegd van € 153.267, alsmede bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht van € 34.399 en een boete opgelegd van € 38.316.
    
    1.1.5. Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 18 december 2008 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting (aanslagnummer [#5]) opgelegd van € 550.409, alsmede bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht van € 123.531 en een boete opgelegd van € 137.602.
    
    1.2.1. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar (beschikkingsnummer [#6]) van 2 november 2010 de onder 1.1.1 vermelde naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente gehandhaafd en de boete verminderd met € 1.619.
    
    1.2.2. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar (beschikkingsnummer [#7]) van 2 november 2010 de onder 1.1.2 vermelde naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente gehandhaafd en de boete verminderd met € 2.500.
    
    1.2.3. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar (beschikkingsnummer [#8]) van 2 november 2010 de onder 1.1.3 vermelde naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente gehandhaafd en de boete verminderd met € 2.500.
    
    1.2.4. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar (beschikkingsnummer [#9]) van 2 november 2010 de onder 1.1.4 vermelde naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente gehandhaafd en de boete verminderd met € 2.500.
    
    1.2.5. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar (beschikkingsnummer [#10]) van 2 november 2010 de onder 1.1.5 vermelde naheffingsaanslag en beschikking heffingsrente gehandhaafd en de boete verminderd met € 2.500.
    
    1.3. Eiseres heeft tegen de onder 1.2.1 tot en met 1.2.5 vermelde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
    
    1.4. Het beroep tegen de onder 1.2.1 vermelde uitspraak op bezwaar is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer AWB 11/99. Het beroep tegen de onder 1.2.2 vermelde uitspraak op bezwaar is geregistreerd onder zaaknummer AWB 11/100. Het beroep tegen de onder 1.2.3 vermelde uitspraak op bezwaar is geregistreerd onder zaaknummer AWB 11/101. Het beroep tegen de onder 1.2.4 vermelde uitspraak op bezwaar is geregistreerd onder zaaknummer AWB 11/102. Het beroep tegen de onder 1.2.5 vermelde uitspraak op bezwaar is geregistreerd onder zaaknummer AWB 11/103.
    
    1.5. Verweerder heeft op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en verweerschriften ingediend.
    
    1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2011. Namens eiseres zijn daar verschenen [A] en de gemachtigde voornoemd. Namens verweerder zijn verschenen [ ] en drs. [K].
    
    
    2.	Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. In de periode augustus tot en met november 2001 heeft eiseres, dan wel haar rechtsvoorgangers of aan haar gelieerde rechtspersonen, verschillende koopovereenkomsten gesloten betreffende percelen grond gelegen in en nabij het gebied de [B], welk gebied is gelegen in het buitengebied van de gemeenten [C] en [D].
    
    2.2. De percelen grond zijn op 28 februari 2003 geleverd aan eiseres ten overstaan van mr. [E], indertijd notaris te [F] (hierna: de notaris). Bij de aangiften overdrachtsbelasting is voor wat betreft de verschuldigde overdrachtsbelasting aangesloten bij de overeengekomen koopsommen.
    
    2.3. In 2007 is de Belastingdienst bij bouwbedrijf [G], waarvan eiseres onderdeel uitmaakt, een derdenonderzoek gestart. Dit onderzoek is in 2008 overgegaan in een boekenonderzoek op grond van artikel 47 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR).
    
    2.4. In een brief van de notaris aan [A], de middellijk bestuurder van eiseres, van 12 december 2008 naar aanleiding van de aankondiging van de oplegging van de naheffingsaanslagen door verweerder staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
    
    “ (…) Ten tijde van het opmaken van de koopakten vermeld op genoemde bijlage alsmede van de notariële akten van levering ben ik opgetreden als instrumenterend notaris. Destijds was ik als notaris verbonden aan het kantoor [H] te [F]. Bij het opmaken van de koopakten destijds, is zijdelings het verschil in koopsom per vierkante meter, hetwelk [I] C.V. bereid was te betalen voor de verschillende percelen grond ter sprake gekomen. Daarbij kwam naar voren, dat sommige stukken aantrekkelijker waren dan andere stukken en dat dit onder meer een reden was om een andere prijs te betalen dan voor stukken, die ongunstiger gelegen waren. Onder meer kwam daarbij ter sprake, dat er bij de voorgenomen uitbreiding een gefaseerde uitbreiding zou plaatsvinden, zodat de stukken die als eerste aan de beurt zouden komen aantrekkelijker waren dan de stukken die verder afgelegen waren. Voorts waren de stukken grond ook verschillend voor wat betreft de ligging aan de openbare weg, derhalve voor wat betreft de ligging van de percelen, terwijl ook het al dan niet aanwezig zijn van waterpartijen van belang was.
    
    Voorts heeft u aangegeven, dat sommige partijen misbruik hebben gemaakt van hun positie en hun wetenschap, dat u reeds gronden gekocht heeft en dat u in de totale ontwikkeling de betreffende gronden absoluut nodig had voor de ontsluiting van de achtergelegen percelen. Voor u een reden om meer te betalen voor deze grond dan de grond waard was op het moment dat u deze grond kocht.
    
    Ten tijde van de levering van de percelen op 28 februari 2003 kwam voorts nog de ontwikkeling met betrekking tot de mogelijke uitbreiding van de [B] aan de orde. Als ik mij goed herinner, bracht u toen naar voren, dat er onenigheid was uitgebroken tussen de verschillende gemeenten, waardoor het wellicht zelfs mogelijk zou zijn, dat de uitbreiding in de [B] in het geheel niet, dan wel slechts voor een heel klein gedeelte, mogelijk zou kunnen zijn. U deelde mij toen mede, dat de kans groot zou zijn, dat diverse percelen als agrarisch zouden moeten worden aangemerkt en in de toekomst zouden moeten worden gebruikt, zodat de prijs die betaald was in geen verhouding stond tot de toekomstige waarde. U stelde toen uw hoop op een eventueel ingrijpen vanuit de provincie dan wel vanuit Den Haag, waarin aangegeven zou worden, welke gronden zouden moeten worden aangewezen om te worden gebruikt voor woningbouw, die absoluut noodzakelijk was ter ontlasting van de woningdruk van de omliggende gemeenten.
    
    Uit de informatie zoals die aan mij is verstrekt bleek dat ten tijde van de juridische levering de waarde in het economisch verkeer van de verkregen gronden lager was dan de koopsommen die betaald werden.
    
    Volgens het systeem van de Wet op belastingen van rechtsverkeer is overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer waarbij de waarde ten minste wordt gesteld op de ontvangen tegenprestatie. Deze toetsing moet worden gemaakt op het moment van verkrijging. In dit geval was dat het moment van de juridische levering. Vanwege het feit dat de ontvangen tegenprestatie de maatstaf van heffing is, is bij de juridische levering als uitgangspunt genomen dat overdrachtsbelasting was verschuldigd over de ontvangen koopsommen en niet over de (lagere) waarde in het economisch verkeer. (…)”
    
    2.5. Naar aanleiding van het boekenonderzoek heeft verweerder de in het geding zijnde naheffingsaanslagen opgelegd. Bij brief van 16 december 2008 aan eiseres heeft verweerder de volgende toelichting op de naheffingsaanslagen gegeven:
    
    
      “motivering
      Volgens de mij beschikbare informatie heeft belanghebbende, handelend als beherend vennoot van [I] CV, in de periode december 2001 tot en met januari 2003 tien koopovereenkomsten gesloten betreffende de aankoop van diverse grondposities in [C] en [D]. De koopsom per m2 loopt sterk uiteen, oplopend van € 22 tot € 49. Gezien de oplopende prijzen per m2 concludeer ik dat naar mate de koop verder in de tijd is gesloten, de waarde van de gronden oploopt. Dit is ook logisch omdat de percelen weiland gelegen zijn in het toekomstig uitbreidingsgebied de [B]. Op het moment dat in een uitbreidingsgebied op grote schaal gronden worden verkregen door ontwikkelaars raakt dit bekend in de markt met als gevolg een waardestijging van de gronden. Een overzicht van de ons bekende koopsommen per m2, is opgenomen in de bijlage.
      Het merendeel van de grondposities is enige tijd na de koopovereenkomst juridisch geleverd en wel op 28 februari 2003. Er is sprake van een in de tijd uitgestelde levering. Als heffingsgrondslag voor de reeds afgedragen overdrachtsbelasting zijn de koopsommen gehanteerd, zoals die zijn opgenomen in de koopovereenkomsten uit december 2001 t/m januari 2003. Op grond van art. 9 lid 1 WBR en art. 52 WBR is de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting de waarde in het economische verkeer op het moment van de juridische levering. Naar mijn mening is die in een aantal gevallen hoger.
      Op grond van de thans bekende informatie stel ik vast dat, met betrekking tot de uitgestelde leveringen, de waarde in het economische verkeer in ieder geval € 47 per m2 moet bedragen.”
    
    
    2.6. In een taxatierapport opgemaakt op 3 maart 2011, opgesteld in opdracht van de Belastingdienst door [J] en drs. [K], werkzaam bij de Belastingdienst als taxateurs onroerende zaken, wordt de waarde in het economische verkeer van de percelen grond getaxeerd. In de toelichting bij het taxatierapport staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
    
    
      “De [B] is door de provincie Noord-Holland aangewezen als opvanggebied voor het verwachte woningtekort in [F]. Op 1 september 2001 zijn de wensen van de provincie aangaande de polder kenbaar gemaakt.
      (…)
      In de partiële herziening van het streekplan [M] van 17 februari 2003 werd een grootschalige ontwikkeling van de [B] opgenomen. De provincie legden de gemeenten [C] [D] een taakstelling op om in een periode van 10 jaar circa 4.500 woningen te realiseren om de grote woningbehoefte in de regio op te vangen.
    
    
    In 2000 begonnen projectontwikkelaars posities in te nemen in de [B]. (…) In de bijlage zijn de transacties in de jaren 2000 tot en met 2005 weergegeven.
    
    
      Uit de transacties is de prijsontwikkeling goed op te maken. Het is daarbij wel van belang te kijken naar de datum van koopovereenkomst. Dit geeft de meest zuivere beeld van de marktontwikkeling.
      Uit de chronologische volgorde van aankopen valt met name één transacties op. Dat is de verwerving door [A], die circa 60% van het gebied in handen heeft, van de percelen die tegen het [N] project zijn gelegen. Hiervoor is, gelet op de aankoopdatum, aanzienlijk meer betaald. Dit is verklaarbaar aangezien, bij een afblazen van het provinciaal initiatief, vanuit de gemeente [C] bezien, deze percelen op termijn als eerste in aanmerking komen voor uitbreiding van de stedelijke bebouwing.
      Verder valt op dat in 2001, ongeacht waar de percelen gesitueerd zijn, in het gehele gebied een prijs betaald wordt die ligt tussen de € 20 en € 25 per vierkante meter. Er is geen aanduiding dat er voor bepaalde locaties meer betaald wordt dan voor andere locaties. De rode contouren, het gebied waarbinnen de verstedelijking plaats zal gaan vinden, is ook nog niet vastgelegd. Bovendien mag verwacht worden dat binnen een dergelijk groot gebied, bij een privaat-/publiekrechtelijke samenwerking, het egalisatiebeginsel wordt toegepast, hetgeen inhoudt dat alle posities, ongeacht de ligging, tegen dezelfde prijs ingebracht kunnen worden.
      In 2002 worden aanzienlijk hogere prijzen betaald. De laatste percelen worden aangekocht voor ruim € 50 per vierkante meter.
      Wat opvalt is dat er, met uitzondering van één transactie, geen nabetalingsregelingen zijn overeengekomen. De projectontwikkelaars lijken zeker van hun zaak. Wel wordt met de meeste verkopende agrariërs afgesproken dat zij hun landbouwgronden “om niet” kunnen blijven gebruiken tot het moment dat zij voor bebouwing nodig zijn. Deze verplichting vormt op zich een tegenprestatie van de kopende partij en behoort tot de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Deze tegenprestatie is gelijk aan een jaarlijks te betalen pacht en bedraagt circa € 600 per ha. Daarmee zou de gemiddelde betaalde prijs ruim uitkomen boven de € 50 per vierkante meter.
    
    
    
      (…) Er is (…) getaxeerd op basis van de vergelijkingsmethode.
      (…)
      De getaxeerde waarde is tot stand gekomen door uit te gaan van de transacties die zijn gerealiseerd vooraf aan de leveringsdatum 28 februari 2003. Het gaat om de volgende transacties:
      •	(…);
      •	29 maart 2002 13.760 m2 à € 49,47 p/m2;
      •	25 oktober 2002 164.275 m2 à € 47,19 p/m2;
      •	9 januari 2003 9.670 m2 à € 45 p/m2.
      (…) De gewogen vierkante meterprijs van de overige transacties bedraagt € 47,24 (afgerond € 47 p/m2).”
    
    
    
    3.	Geschil en standpunten van partijen
    
    3.1. In geschil is of de naheffingsaanslagen, beschikkingen heffingsrente en de vergrijpboetes terecht en tot het juiste bedrag zijn opgelegd.
    
    
      3.2. Eiseres stelt primair dat, gelet op het bepaalde in artikel 20, tweede lid, van de AWR, de naheffingsaanslagen hadden moeten worden opgelegd aan de notaris ten overstaan van wie de percelen grond waarop de naheffingsaanslagen betrekking hebben, zijn geleverd. Subsidiair betoogt eiseres dat de aanslagen te hoog zijn omdat de inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de percelen grond € 47 per vierkante meter bedraagt.
      Met betrekking tot de opgelegde vergrijpboetes stelt eiseres primair dat deze moeten worden vernietigd omdat sprake is van een pleitbaar standpunt dan wel dat sprake is van grove schuld van de notaris, welke niet aan eiseres kan worden toegerekend. Subsidiair stelt eiseres dat alle boetes moeten worden verminderd met 10%, zonder maximum, vanwege schending van de redelijke termijn in de bezwaarfase alsmede dat deze moeten worden verminderd op grond van een wanverhouding tussen de verweten feiten en de absolute hoogte van de boetes.
      Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vernietiging dan wel vermindering van de naheffingsaanslagen, beschikkingen heffingsrente en vergrijpboetes.
    
    
    
      3.3. Verweerder stelt dat de aanslagen aan de juiste belastingplichtige zijn opgelegd en dat hij de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Bovendien zijn volgens verweerder de vereiste aangiften niet gedaan waardoor gelet op artikel 25, derde lid, van de AWR eiseres moet doen blijken dat de aanslagen onjuist zijn.
      Met betrekking tot de opgelegde boetes is er volgens verweerder geen aanleiding voor vernietiging of vermindering.
      Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
    
    
    
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1. Ter onderbouwing van de stelling dat de naheffingsaanslagen hadden moeten worden opgelegd aan de notaris en niet aan haar, beroept eiseres zich op het bepaalde in artikel 20, tweede lid, tweede volzin, van de AWR, ingevolge welke bepaling in gevallen waarin ten gevolge van het niet naleven van bepalingen van de belastingwet door een ander dan de belastingplichtige te weinig belasting is geheven, de naheffingsaanslag aan die ander wordt opgelegd. Voorts verwijst eiseres naar artikel 21a van de Uitvoeringsregeling AWR 1994, waarin is bepaald dat aangifte overdrachtsbelasting wordt gedaan door het aanbieden van de notariële verkrijgingsakte ter registratie, waarbij het verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting wordt vermeld in een aan de voet van de akte vermelde en door de verkrijger of namens de verkrijger door de notaris ondertekende verklaring.
    
    4.2. Vooropgesteld zij dat eiseres als verkrijger van de percelen grond de schuldenaar is van de overdrachtsbelasting. Op de notaris rust geen wettelijke verplichting tot betaling van overdrachtsbelasting op aangifte. Weliswaar moet de belasting worden voldaan ter gelegenheid van de aanbieding van de notariële akte ter registratie, maar de notaris is niet degene die de belasting op aangifte behoort te voldoen. Verder kan de notaris hier niet hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld. Er is immers geen sprake van het niet-naleven van bepalingen van de belastingwet door de notaris waardoor de ontoereikende betaling van overdrachtsbelasting zou zijn veroorzaakt (vgl. HR 7 mei 2010, nr. 09/02994, BNB 2010/248). De stelling van eiseres slaagt derhalve niet.
    
    hoogte naheffingsaanslagen
    
    4.3.1. Ingevolge artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr) wordt de overdrachtsbelasting berekend over de waarde van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft, waarbij de waarde ten minste gelijk is aan die van de tegenprestatie. Onder de waarde wordt ingevolge artikel 52 van de Wbr verstaan de waarde in het economische verkeer.
    
    4.3.2. Ingevolge de artikelen 9 en 52 van de Wbr is de maatstaf van heffing derhalve de tegenprestatie of, indien deze hoger is, de waarde in het economische verkeer.
    
    4.3.3. De waarde in het economische verkeer is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
    
    4.4. De stelling van eiseres dat de waarde van de grond op de tegenprestatie dient te worden gesteld omdat dit de agrarische waarde van de grond is en de grond ten tijde van de levering nog steeds agrarische grond was en geen bestemmingswijziging had ondergaan, slaagt niet, gelet op de hiervoor onder 4.3.3 weergegeven definitie van het begrip waarde in het economisch verkeer. Hieruit volgt immers dat de bestemming van de grond niet de maatstaf is ter bepaling van de waarde doch de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is voor de grond te betalen.
    
    
      4.5. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde in het economische verkeer van de gronden ten tijde van de verkrijging van die gronden door eiseres op 28 februari 2003 hoger is dan de door eiseres betaalde tegenprestatie en in ieder geval niet lager dan € 47 per m2, aansluiting gezocht bij de volgende grondtransacties in de [B]:
      - 29 maart 2002 13.760 m2 à € 49,47 per m2;
      - 25 oktober 2002 164.275 m2 à € 47,19 per m2;
      - 9 januari 2003 9.670 m2 à € 45 per m2.
    
    
    4.6. Eiseres voert onder meer aan dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging en de gebruiksfunctie van deze transacties vergelijkbaar zijn met die van de door eiseres aangekochte percelen grond.
    
    4.7. Tussen partijen is niet in geschil dat in ieder geval vanaf 2001 bekend was dat de provincie Noord-Holland plannen had met betrekking tot de ontwikkeling van de [B], en dat op 17 februari 2003 een partiële herziening van het Streekplan [M] heeft plaatsgevonden, waarin een grootschalige ontwikkeling van de [B] werd vastgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op het overgelegde chronologische overzicht van grondtransacties in de [B] en de toelichting in het taxatierapport, aannemelijk heeft gemaakt dat, vanwege de plannen met betrekking tot ontwikkeling van het gebied, de waarde van grond in de [B] in de periode tussen 2001 en 2003 een stijgende lijn heeft vertoond. Ter zitting heeft verweerder aan de hand van kaarten van het gebied waarin is aangegeven waar de door eiseres gekochte gronden alsmede andere in de periode 2001-2003 verkochte gronden zijn gelegen, tevens aannemelijk gemaakt dat die prijsontwikkeling niet afhankelijk is van de locatie. Te zien valt dat op alle locaties in het gebied de grondprijzen een stijgende lijn vertonen. Bovendien geldt voor de gronden waarop de onder 4.5 genoemde transacties betrekking hebben, dat verweerder met de getoonde kaarten aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging hiervan niet zodanig verschilt van de ligging van de door eiseres aangekochte gronden, dat op grond van een verschil in ligging een lagere prijs voor de door eiseres aangekochte gronden zou moeten gelden. Ook qua (te verwachten) gebruiksfunctie, woningbouw of kantoorfunctie, is niet gebleken dat er in de periode tussen 2001 en 2003 een verschil in prijs zichtbaar was. De door verweerder gehanteerde transacties zijn in zoverre derhalve representatief en kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de door eiseres gekochte percelen grond op 28 februari 2003.
    
    4.8. Eiseres voert voorts aan dat de transactie van 25 oktober 2002, die betrekking heeft op een door eiseres aangekocht stuk grond, niet kan worden gebruikt ter bepaling van de waarde in het economische verkeer van de grond omdat eiseres een hogere prijs heeft betaald als gevolg van door de verkoper gestelde bezwarende voorwaarden. Deze stelling leidt evenwel niet tot het oordeel dat de prijs die eiseres heeft betaald niet de prijs in het economische verkeer is. De betreffende transactie kan derhalve worden gebruikt ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde.
    
    4.9. De rechtbank ziet evenwel reden om de door verweerder voorgestane waarde van € 47 per m2 te hoog te achten gelet op de volgende omstandigheden. In de eerste plaats heeft eiseres onbetwist gesteld dat in de transactie van 9 januari 2003 een afkoopsom ter zake van een eerste recht van koop was inbegrepen en dient deze betaling buiten beschouwing te blijven bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer. In de tweede plaats is weliswaar te zien dat de prijzen in de [B] een opgaande lijn vertonen, maar hebben de transacties in het gebied een enigszins grillig karakter waarbij prijzen, ook na de datum van levering aan eiseres, lager uitvallen dan de door verweerder voorgestane waarde van € 47 per m2. Gelet hierop acht de rechtbank verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat een prijs van € 47 niet te hoog is. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd stelt de rechtbank de waarde van de door eiseres verkregen gronden in goede justitie vast op een bedrag van € 44 per m2.
    
    4.10. Aangezien uit het voorgaande volgt dat de naheffingsaanslagen dienen te worden verminderd, slaagt ook het beroep tegen de beschikkingen heffingsrente. De rechtbank zal de beschikkingen dienovereenkomstig aanpassen.
    
    4.11. De rechtbank verwerpt de subsidiaire stelling van verweerder dat op grond van artikel 25, derde lid, van de AWR, eiseres moet doen blijken dat de aanslagen onjuist zijn omdat, gelet op het absoluut en relatief grote verschil tussen de aangegeven waarde en de werkelijke waarde van de verkregen onroerende zaken de vereiste aangiften niet zijn gedaan. Uit het door verweerder gestelde volgt immers niet dat eiseres wist dan wel zich ervan bewust had moeten zijn dat een zowel absoluut als relatief groot verschil bestond tussen de aangegeven waarde en de werkelijke waarde die de grondslag was voor de heffing (vgl. HR 11 april 2003, nr. 36 822, LJN: AE3220).
    
    de vergrijpboetes
    
    4.12. Verweerder heeft aan eiseres telkens een boete opgelegd van 25% van de verschuldigde belasting op grond van artikel 67f van de AWR juncto paragraaf 25, tweede lid, van het Besluit bestuurlijke boeten belastingdienst 1998 wegens grove schuld. Van grove schuld is sprake wanneer eiseres redelijkerwijs had kunnen of moeten begrijpen dat als gevolg van haar handelen te weinig belasting zou worden voldaan.  De bewijslast dat het aan grove schuld van eiseres is te wijten dat te weinig overdrachtsbelasting is voldaan, rust op verweerder.
    
    4.13. Bij brief van 28 november 2008 heeft verweerder eiseres op de hoogte gesteld van het voornemen om vergrijpboetes op te leggen. Deze brief houdt dienaangaande in:
    
    
      “boete
      Op de akten is overdrachtsbelasting geheven over de koopsommen ad € 27,9 mio. De totale heffingsgrondslag zoals die naar mijn mening zou moeten zijn (€ 46,3 mio) wijkt absoluut en relatief in aanzienlijke mate daarvan af. Daardoor is de reële kans aanwezig dat een aanzienlijk bedrag aan overdrachtsbelasting definitief buiten de heffing zou blijven.
      Belanghebbende had redelijkerwijs moeten begrijpen dat zijn gedrag tot gevolg kon hebben dat te weinig belasting zou worden betaald. Dit klemt te meer daar belanghebbende bij uitstek deskundig is op het gebied van het verwerven van onroerende zaken in het algemeen, en grondposities in het bijzonder. Ik ben van mening dat daarom sprake is van grove schuld. (…)”
    
    
    4.14. Met hetgeen verweerder heeft gesteld heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van grove schuld aan de zijde van eiseres.  De rechtbank acht geloofwaardig de stelling van eiseres dat zij er ten tijde van de levering niet van op de hoogte was dat in plaats van de tegenprestatie de hogere waarde in het economische verkeer maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting kon zijn en dat de notaris haar daaromtrent ook niet heeft geïnformeerd. De boetebeschikkingen kunnen derhalve niet in stand blijven. Nu verweerder zich nooit op het standpunt heeft gesteld dat sprake is van grove schuld van de notaris die aan eiseres valt toe te rekenen, behoeft de stelling van eiseres dienaangaande geen bespreking. Ook bij de bespreking van de overige grieven met betrekking tot de boetes heeft eiseres geen belang.
    
    
      4.15. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.
      5.	Proceskosten en griffierecht
    
    
    De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 655,50 (1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1,5 vanwege zes samenhangende zaken). In één van de zes samenhangende zaken, namelijk zaak AWB 11/98, is het beroep ter zitting door eiseres ingetrokken en zal verweerder een bedrag van € 437 aan proceskosten alsmede het in die zaak betaalde griffierecht aan eiseres vergoeden. Dat betekent dat in de onderhavige zaken nog een proceskostenvergoeding van € 218,50 (€ 655,50 -/- € 437) voor toekenning in aanmerking komt. In de onderhavige zaken is geen griffierecht geheven.
    
    
    6.	Beslissing
    
    
      De rechtbank:
      -	verklaart de beroepen gegrond;
      -	vernietigt de uitspraken op bezwaar;
      -	vermindert de naheffingsaanslagen tot aanslagen berekend naar een waarde van de verkregen onroerende zaken van € 44 per m²;
      -	vermindert de beschikkingen heffingsrente overeenkomstig de bovenstaande vermindering van de naheffingsaanslagen;
      -	vernietigt de boetebeschikkingen;
      -	veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 218,50.
    
    
    
    
    
    Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, voorzitter, mr. M.H.L.C. Bijvoet en mr. A.E. Keulemans, rechters, in tegenwoordigheid van mr. E.P. van der Zalm, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2011.
    
    
    
    
    
    
    
    
    Afschrift verzonden aan partijen op:
    
    De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
       	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.