ECLI:NL:RBROT:2025:7721, Rechtbank Rotterdam, 08-07-2025, ROT 24/424
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-07-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ
        Beroep gegrond
        Nieuwbouwwoning
        Vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar

RECHTBANK ROTTERDAM
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: ROT 24/424
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiser], uit [plaatsnaam 1], eiser,
    gemachtigde: [naam 1],
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, verweerder, 
    gemachtigde: [naam 2].
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 28 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 568.000,- (de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het belastingjaar 2023 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd (het bestreden besluit).
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld
      
    
    
      1.4.
      Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en [naam 3] namens verweerder, tevens taxateur.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een 2-onder-1-kap-woning met een gebruiksoppervlakte van 147 m², gelegen op een perceel van 258 m². De woning beschikt over een aanbouw van 7 m² en een berging/schuur van 18 m². Het bouwjaar is 2022.
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of verweerder  aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
    
    4. De rechtbank oordeelt dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
      
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport van [naam 3], WOZ-taxateur, met daarbij behorende matrix overgelegd. 
    
      Ter zitting heeft de taxateur deze stukken nader toegelicht.
      De taxateur betoogt dat het verkoopcijfer van de woning niet bruikbaar is, omdat uit de koopakte blijkt dat de door eiser betaalde aankoopsom van € 117.067,50 op 7 april 2021 slechts de aankoop van een stuk grond betreft. Daarbij heeft de woning niet aantoonbaar op de markt te koop gestaan, zodat het aankoopcijfer niet de waarde in het economische verkeer weerspiegelt. De taxateur verwijst in dit verband naar artikel 18, lid 1, van de Wet WOZ, waarin is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op basis van de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, gelet op de staat waarin de zaak zich bevindt. In artikel 18, lid 3, van de Wet WOZ wordt bepaald dat de waarde wordt vastgesteld naar de feitelijke toestand van de woning aan het begin van het belastingtijdvak, in dit geval 1 januari 2023. De woning was tussen de waardepeildatum van 1 januari 2022 en de toestandpeildatum 1 januari 2023 nog in aanbouw . Geconstateerd is dat de woning voor de toestandpeildatum gereed was. Op grond van artikel 4 lid 1 sub a Uitvoerings-regeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient in zo’n geval de vergelijkingsmethode toegepast te worden conform artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, aldus de taxateur.
    
    
    
      De taxateur betoogt verder dat de vergelijkingsmethode op juiste gronden is toegepast. 
      Uit het taxatierapport blijkt dat de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2022 is getaxeerd op € 568.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van drie referentieobjecten: [adres 2], [adres 3] en [adres 4], beiden gelegen in [plaatsnaam 2]. Uit de matrix bij dit taxatierapport volgt dat de door verweerder vastgestelde m²-prijs voor de woning € 3.014,- bedraagt en gelijk is aan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten, zodat volgens de taxateur de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.  
    
    
    
      6.1
      
        De rechtbank is van oordeel dat verweerder op juiste gronden de vergelijkings-methode voor de waardering van de woning heeft toegepast. De rechtbank overweegt vervolgens als volgt. De gemeente Molenlanden strekt zich uit over een groot poldergebied met verschillende dorpskernen. Giessenburg, waar de woning ligt, is gelegen in de polder Giessen-Nieuwkerk aan het riviertje de Giessen. Nieuw-Lekkerland ligt ten zuiden van de rivier de Lek en in het noodwesten van de Alblasserwaard. De afstand tussen de dorpen Giessenburg en Nieuw-Lekkerland is ruim 22 kilometer. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten in Nieuw-Lekkerland zijn niet goed vergelijkbaar met de woning, omdat deze in een andere dorpskern liggen. 
        Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat de drie genoemde vergelijkingsobjecten te afwijkende bouwjaren kennen. De woning is gebouwd in 2022, terwijl het bouwjaar van de vergelijkingsobjecten ligt tussen 2002 en 2007. In de matrix bij het taxatierapport is weliswaar een correctie bouwjaarklasse toegepast, maar onduidelijk is waar dit percentage op is gebaseerd. 
        Dit betekent dat de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze op belangrijke waarde bepalende kenmerken, zoals ligging en bouwjaar, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Verweerder heeft daarom niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
    
    
      6.2
      
        Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiser aannemelijk maakt dat de door hem bepleite waarde van € 417.000,- niet te laag is. 
        Dat is het geval.
      
      
      
        Eiser onderbouwt zijn  waarde  met een notariële koopakte van de grond, gedateerd 7 april 2021, ten bedrage van € 117.067,-. Uit deze akte blijkt verder dat op dit perceel grond de bouw van een woning zal worden gerealiseerd (in het kader van een nieuwbouwproject van in totaal 12 woningen). Ter zitting heeft eiser gesteld dat hij voor de grond en de daarop gerealiseerde woning – met casco oplevering – een bedrag van in totaal € 380.000,- heeft betaald. Eiser heeft dit bedrag niet onderbouwd, maar verweerder heeft deze koopsom niet gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank van deze koopsom zal uitgaan. Verder leidt de rechtbank uit de door eiser gestelde koopsom af dat de grondwaarde ongeveer 30% van deze koopsom bedraagt, hetgeen de rechtbank niet onaannemelijk voorkomt bij een nieuwbouwproject. Niet in geschil is dat de bouw van de woning in februari 2022 gereed was. Omdat de koop en de afbouw c.q. realisatie van de woning zo dicht bij de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, is de rechtbank met eiser van oordeel dat de totale koopsom (dus inclusief de grond) na indexering gelijk is aan de koopsom voor indexering. Eiser heeft verder ter zitting – hoewel niet onderbouwd, maar door verweerder onweersproken – gesteld dat de meerkosten voor het inbouwen van een keuken, badkamer en apart toilet niet meer hebben bedragen dan € 37.500,- en dat dit bedrag bij de koopsom van € 380.000,- moet worden opgeteld. 
      
      
    
    
      6.3
      
        Gelet op het vorenstaande, is de rechtbank van oordeel dat eiser voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde van € 417.000,- niet te laag is.
        De rechtbank zal de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 met waardepeil-datum 1 januari 2022 vaststellen op het door eiser bepleite bedrag van € 417.000,-.
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het  beroep is gegrond. De waarde van de woning per 1 januari 2022 moet worden vastgesteld op € 417.000,- en de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 moet dienovereenkomstig worden verlaagd.
    
    
    
    
      8.1
      
        Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. 
        De rechtbank veroordeelt verweerder in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.108,-  (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 907,- met een wegingsfactor 1).
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 417.000,-;
      
      
        vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 417.000,-;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 51,-  aan eiser moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt verweerder tot betaling van € 3.108,- aan proceskosten aan eiser.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van 
      R.A.I. de Bruijn, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
                 rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.