ECLI:NL:RBAMS:2025:6504, Rechtbank Amsterdam, 03-09-2025, C/13/769447 / HA ZA 25-1067
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-09-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Overeenkomst voor levering grond tot stand gekomen, geen opschortende voorwaarde, geen onvoorziene omstandigheden, geen dwaling

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/769447 / HA ZA 25-1067
    
    
    
      
        Vonnis van 3 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. G. Bosma,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1ROTIJ GRONDVAST B.V., 
    
      te Rijssen,2. BPD ONTWIKKELING B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partijen in conventie,
      eisende partijen in reconventie,
      hierna te noemen: Rotij, BPD en gedaagden in conventie samen Rotij c.s.,
      advocaat: mr. M. Huizingh.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 14 april 2024 met producties,
      - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties,
      - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens eiswijziging in conventie,
      - akte uitlaten eiswijziging van Rotij c.s.,
      - akte uitlaten potestatieve voorwaarde van Rotij c.s.,
      - het tussenvonnis van 24 januari 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 juni 2024,
      - akte uitlaten eiswijziging II van Rotij c.s.
      
    
    
      1.2.
      Partijen hebben schikkingsonderhandelingen gevoerd en in oktober 2024 is de zaak ambtshalve doorgehaald. Op 21 mei 2025 is de zaak heropend en heeft Rotij c.s. zich uitgelaten over de eiswijziging van [eiser] van 25 juni 2024. Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] is eigenaar van de grond en opstallen aan de [locatie 1] (hierna: de locatie), kadastraal bekend [gemeente 1] sectie [sectieletter] nrs. [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] . [eiser] verhuurt de locatie aan diverse bedrijven. De grond is onderdeel van plangebied [projectnaam] voor woningbouw in de [gemeente 1] . 
      
    
    
      2.2.
      Begin 2020 zijn partijen in gesprek gegaan over de aankoop van de locatie door Rotij c.s. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft op 10 maart 2020 een voormalig kassenbedrijf in [gemeente 2] gekocht aan de [locatie 2] . Na een principeverzoek van [eiser] heeft de [gemeente 2] op 16 juni 2020 een eindadvies gegeven waarin staat dat zij bereid is om gedeeltelijk mee te werken aan het wijzigen van het bestemmingsplan van het voormalige kassenbedrijf, dat nodig is om de huurder van [eiser] te kunnen onderbrengen op de alternatieve locatie. In het eindadvies staat:
      
      
        
          ‘
          Wiizigingsbevoegdheid
        
        
          In artikel 3.7.1 van het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid
        
        
          opgenomen om de bestemming te wijzigen van ‘Agrarisch - Tuinbouw’ naar
        
        
          ‘Gemengd - Agrarisch en Bedrijf’ (…). In de leden a t/m h zijn vervolgens de voorwaarden opgenomen wanneer deze wijziging mogelijk is. Het aantonen dat de uitoefening van een tuinbouwbedrijf op deze locatie vanwege marktontwikkelingen, vernieuwde inzichten of in verband met economische uitvoerbaarheidsaspecten niet langer doelmatig is en de milieutechnische inpasbaarheid van de beoogde agrarisch aanverwante bedrijven zijn hierbij de belangrijkste voorwaarden. U zult aan moeten tonen dat aan alle voorwaarden wordt voldaan.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Bouwbesluit en Bouwverordening
        
        
          Het principeverzoek is niet getoetst aan het Bouwbesluit 2012 en de gemeentelijke
        
        
          bouwverordening.
        
      
      
      
        
          Welstand
        
        
          Het principeverzoek is niet getoetst aan redelijke eisen van welstand.
        
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Houdbaarheid principeverzoek
        
        
          De onderhavige conclusie uit het principeverzoek volgt uit de wet- en regelgeving die op dit moment van kracht is. U dient er rekening mee te houden dat de conclusie anders kan zijn, zodra er wijzigingen op dit gebied zijn.’
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] en Rotij c.s. hebben over en weer voorstellen gedaan voor de koop van de locatie. Bij e-mail van 1 april 2021 heeft [naam 1] (hierna: [naam 1] ) namens [eiser] het volgende aanbod aan Rotij c.s. gedaan:
      
      
        
          ‘Het tegenvoorstel omvat de verkoop van de onroerende zaken [de locatie, rb] (…)
        - De koopsom bedraagt € 11.250.000,- exclusief BTW en kosten koper (…)
        - De onroerende zaken worden door Verkoper als volgt (bouwrijp) opgeleverd;
        o Gesloopt (opstallen en funderingen van de opstallen zullen worden verwijderd)
        o Betonnen laaddocks zullen worden verwijderd
        o Bestrating zal worden afgevoerd
        
          (…)
        
        - Er is definitieve goedkeuring nodig van hoofddirectie/aandeelhouder BPD/Rabobank en [naam 2] . Deze goedkeuring dient uiterlijk 15 juli 2021 geregeld te zijn. Conform de huidige planning van Koper vindt de besluitvorming op 1 juli 2021 plaats.’
      
      
    
    
      2.5.
      Bij e-mail van 8 april 2021 heeft [naam 3] namens Rotij c.s. het volgende geantwoord:
      
      
        
          ‘Ik heb net ook terugkoppeling gehad van Bpd.
        
        
          Wij kunnen instemmen met de deal. Met betrekking tot de 4 woningen voor [eiser] willen we nog even contact hebben met de gemeente hoe we dit kunnen organiseren mbt dele betalen exploitatiebijdrage en of deze direct al meekunnen in de 10 fase van het bestemmingsplan.
        
        
          Ik stel voor nu we overeenstemming hebben, om een concept koopovereenkomst op te stellen. Wij zullen hiervoor het initiatief nemen.’
        
      
      
    
    
      2.6.
      Dezelfde dag heeft [naam 1] daarop gereageerd met ‘Fijn om te horen dat overeenstemming is bereikt. Stellen jullie de concept koopovereenkomst op?’
      
    
    
      2.7.
      Op 7 mei 2021 heeft Ten Hove Consultancy op verzoek van Rotij c.s. een concept koopovereenkomst opgesteld en daarin staat:
      
      
        
          ‘Artikel 5 (…)
        
        
          4. De feitelijke levering van het gekochte zal geschieden: vrij van huur/pacht en ontruimd, vrij van jachtrechten en/af van andere gebruiksrechten.
        
        
          	(…)
        
      
      
      
        
          Art. 18 (…)
        
        
          2. Koper heeft het recht de onderhavige koopovereenkomst te ontbinden, zonder dat
        
        
          één der partijen tot schadevergoeding gehouden zal zijn, indien de hoofddirectie
        
        
          en/of (één van) de aandeelhouder(s) van koper niet uiterlijk op 15 juli 2021
        
        
          goedkeuring heeft/hebben verleend aan de onderhavige overeenkomst.’
        
      
      
    
    
      2.8.
      Partijen hebben over en weer opmerkingen gemaakt op de conceptovereenkomst. 
      
    
    
      2.9.
      Op 29 september 2021 heeft de [gemeente 2] aan [eiser] bericht dat zij geen medewerking kan verlenen aan de beoogde bedrijfsverplaatsing. [eiser] heeft Rotij c.s. vervolgens bericht de gesprekken over de verkoop van de locatie te beëindigen of op te schorten vanwege gewijzigde omstandigheden. 
      
    
    
      2.10.
      Bij e-mail van 7 april 2022 heeft [eiser] geschreven dat hij de gesprekken tussen partijen voorlopig beëindigt. Rotij c.s. heeft zich verzet tegen het beëindigen van de gesprekken en bij brief van 22 april 2022 heeft Rotij c.s. de laatste versie van de conceptkoopovereenkomst aan [eiser] verstrekt. [eiser] heeft die niet getekend.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert – samengevat en na eiswijzigingen – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
      
      
        I. primair voor recht verklaart er geen (perfecte) koopovereenkomst tussen [eiser] en Rotij en BPD tot stand is gekomen met betrekking tot de percelen kadastraal bekend [gemeente 1] , sectie [sectieletter] , nummers [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 1] en/of [nummer 2] gedeeltelijk;
        II. subsidiair voor zover wel een (perfecte) koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en Rotij c.s. met betrekking tot de percelen als genoemd onder I. — deze koopovereenkomst ontbindt en daaraan terugwerkende kracht verleent, dan wel de koopovereenkomst vernietigt;
        III. Rotij c.s. veroordeelt in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Primair stelt [eiser] zich op het standpunt dat hij op 1 april 2021 een aanbod heeft gedaan en daaraan was de voorwaarde verbonden dat de bestuurders en aandeelhouders van BPD voor 15 juli 2021 goedkeuring hebben verleend. Omdat de goedkeuring niet is verleend voor die datum, is het aanbod vervallen en is er geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Als er wel een overeenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, dan kan dat niet als een perfecte koopovereenkomst worden aangemerkt omdat de verkoopvoorwaarden niet waren uit-onderhandeld. Subsidiair doet [eiser] een beroep op onvoorziene omstandigheden. [eiser] mocht er – gelet op het principebesluit van de gemeente – vanuit gaan dat de alternatieve locatie voor de huurders geregeld was. De gemeente heeft op 29 september 2021 echter bericht dat zij geen medewerking kan verlenen aan de beoogde bedrijfsverplaatsing. Dat is een omstandigheid waar partijen geen rekening mee hebben gehouden. De wijziging van deze omstandigheden is zodanig dat geen instandhouding van de overeenkomst mag worden verwacht. Bovendien is hier sprake van wederzijdse dwaling. Beide partijen zijn uitgegaan van de onjuiste voorstelling van zaken dat alternatieve huisvesting voor de huurder van [eiser] geregeld was. Als partijen hadden geweten dat er nog geen alternatieve huisvesting geregeld was of dat dit punt onzeker was, waren zij de overeenkomst — voor zover deze tot stand zou zijn gekomen — niet onder deze voorwaarden aangegaan.
      
    
    
      3.3.
      Rotij c.s. voert verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Rotij c.s. vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
        I. voor recht verklaart dat er een verbindende koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de percelen aan de [locatie 1] , kadastraal bekend [gemeente 1] sectie [sectieletter] nummer [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 1] en [nummer 2] (gedeeltelijk) tussen [eiser] als verkoper enerzijds en Rotij en BPD als kopers anderzijds, tegen de condities zoals vastgelegd in het voorstel van [eiser] van 1 april 2021 en zoals nader tussen partijen uitgewerkt in de over en weer uitgewisselde conceptkoopovereenkomsten;
        II. [eiser] veroordeelt om binnen veertien dagen na vonnisdatum over te gaan tot ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst met inhoud conform de conceptkoopovereenkomst van 22 april 2023 (de rechtbank begrijpt: 22 april 2022), zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000 voor iedere dag dat hieraan niet wordt voldaan, zulks met een maximum van € 1.000.000;
        III. [eiser] veroordeelt om de koopovereenkomst met Rotij c.s. na te komen door tijdige levering van het verkochte in bouwrijpe staat, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 20.000 voor iedere dag dat het verkochte niet wordt geleverd na de overeengekomen datum van levering, zulks met een maximum van € 2.000.000;
        IV. [eiser] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.6.
      Rotij c.s. legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Tussen partijen is een koopovereenkomst tot stand gekomen voor de locatie. [eiser] heeft op 1 april 2021 een aanbod gedaan en Rotij c.s. heeft dit aanbod op 8 april 2021 aanvaard. Daarbij hebben partijen overeenstemming bereikt over de essentialia. Herhuisvesting van de huurders was géén voorwaarde voor de koop. Partijen zijn overeengekomen dat de beëindiging van de huurovereenkomsten voor risico van [eiser] is en [eiser] heeft dat risico aanvaard. De goedkeuring van Rabobank is in 2021 verleend en dit is met [eiser] besproken. Verder is de goedkeuringsbepaling niet opgenomen in het belang van [eiser] en hij kan daarop geen beroep doen. 
      
    
    
      3.7.
      
        [eiser] voert verweer. 
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Kern van het geschil is of tussen [eiser] en Rotij c.s. een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor de locatie en of die overeenkomst moet worden nagekomen. 
      
      
        
          Er is een overeenkomst tot stand gekomen
        
      
      
    
    
      4.2.
      Een overeenkomst, waaronder ook begrepen een koopovereenkomst, komt tot stand door aanbod en aanvaarding. In dat aanbod en die aanvaarding dienen op elkaar aansluitende wilsverklaringen, gericht op de totstandkoming van die overeenkomst, tot uitdrukking te zijn gebracht. Die aansluiting dient minst genomen betrekking te hebben op de essentialia van de overeenkomst. Bij de koop van een stuk grond moeten partijen in ieder geval overeenstemming hebben bereikt over het object en de prijs.
      
    
    
      4.3.
      Nadat partijen over een weer uitgebreide voorstellen hebben gedaan, heeft [eiser] op 1 april 2021 een aanbod gedaan dat zowel het object als de prijs omvat, zie 2.4. Rotij c.s. heeft dit aanbod vervolgens op 8 april 2021 aanvaard. Het aanbod en de aanvaarding sluiten op elkaar aan en daarmee hebben partijen overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Daarom is tussen partijen op 8 april 2021 een koopovereenkomst op hoofdlijnen tot stand gekomen. Uit de correspondentie van partijen blijkt dat zij nog geen overeenstemming hebben bereikt over een aantal voorwaarden en daarover moesten partijen nog onderhandelen. 
      
      
        
          Geen opschortende voorwaarde
        
      
      
    
    
      4.4.
      In het aanbod van 1 april 2021 staat dat definitieve goedkeuring van de directie en Rabobank noodzakelijk is. Partijen wisten ook allebei dat deze goedkeuring vereist was. De goedkeuring is vooral in het belang van de Rotij c.s., want zij wil zich niet binden aan de koopovereenkomst zonder dat de benodigde goedkeuring aanwezig is. De afwezigheid van die goedkeuring is niet van belang voor [eiser] . In de conceptovereenkomst zoals opgemaakt door Ten Hove is opgenomen dat aan  Rotij c.s. als koper de mogelijkheid toekomt om de koopovereenkomst te ontbinden op het moment dat goedkeuring niet voor 15 juli 2021 is verleend, zie 2.7. Het gaat dus om een ontbindende voorwaarde waarop alleen Rotij c.s. een beroep kan doen. Dat is gelet op het voorgaande ook logisch. [eiser] heeft geen opmerkingen gemaakt op dit artikel van de conceptovereenkomst en evenmin wijzigingen ten aanzien van die goedkeuring voorgesteld. Daarom moet ervan uit worden gegaan dat in de conceptovereenkomst juist is weergegeven wat partijen beoogden ten aanzien van de goedkeuring. Dat partijen de conceptovereenkomst nog niet hebben ondertekend, maakt het voorgaande niet anders.
      
    
    
      4.5.
      In het midden kan blijven wanneer de directie en Rabobank de goedkeuring hebben verleend. Gelet op de tekst van de conceptovereenkomst had Rotij c.s. tot 15 juli (dan wel 20 juli) 2021 de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden als de directie en Rabobank geen goedkeuring hebben verleend aan de koopovereenkomst. Dat heeft Rotij c.s. niet gedaan. De koopovereenkomst die tussen partijen tot stand is gekomen, heeft Rotij c.s. dus niet ontbonden. 
      
    
    
      4.6.
      Rotij c.s. heeft mogelijk – voor zover dat al van belang zou zijn – niet aan [eiser] gemeld dat zij de noodzakelijke toestemming had verkregen, maar zij heeft evenmin aan [eiser] bericht dat de toestemming ontbrak. Desondanks hebben partijen de gesprekken onderling voortgezet. Pas in oktober 2021 is de vereiste toestemming ter sprake gekomen. 
      
      
        
          Geen onvoorziene omstandigheden
        
      
      
    
    
      4.7.
      Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW moet sprake zijn van omstandigheden van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de wederpartij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verlangt. Deze bepaling moet met terughoudendheid worden toegepast; een beroep op het intreden van een onvoorziene omstandigheid mag slechts bij (hoge) uitzondering worden gehonoreerd.
      
    
    
      4.8.
      
        [eiser] had voor ogen om de huurders van de locatie onder te brengen op een alternatieve locatie aan de [locatie 2] . Daarvoor was een wijziging van het bestemmingsplan vereist. Anders dan [eiser] meent, mocht hij gelet op de tekst van het eindadvies van de gemeente van 16 juni 2020 – er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de gemeente zou instemming met de herhuisvesting. In het eindadvies staat weliswaar dat de gemeente gedeeltelijke medewerking verleent aan het verzoek van [eiser] , maar in het eindadvies staat ook dat: [eiser] moet aantonen dat aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 3.7.1 van het geldende bestemmingsplan is voldaan, het principeverzoek niet is getoetst een het Bouwbesluit 2012, de gemeentelijke bouwverordening en aan de redelijke eisen van welstand, en de conclusie anders kan zijn als de geldende wet- en regelgeving wijzigt. [eiser] had er dus rekening mee moeten houden dat de gemeente niet zou overgaan tot wijziging van het bestemmingsplan en [eiser] de huurders dus niet kon herhuisvesten aan de [locatie 2] . Die situatie heeft zich ook voorgedaan: de gemeente heeft [eiser] bericht dat aan hem geen omgevingsvergunning wordt verleend voor het verbouwen van het kassencomplex, omdat het bouwplan onder meer in strijd is met de provinciale regelgeving. In de koopovereenkomst is opgenomen dat [eiser] de locatie vrij van huur en ontruimd aan Rotij c.s. zal leveren, zodat het risico van het niet kunnen herhuisvesten van de huurders (aan de [locatie 2] ) contractueel gezien voor zijn rekening komt. Met andere woorden: [eiser] heeft door zijn verplichting de verkochte percelen in onverhuurde staat op te leveren de taak op zich genomen om alles te doen wat nodig was om die onverhuurde staat te bereiken, zodat eventuele tegenvallers op dat punt ook voor zijn risico komen. Veldhuizen moest zijn huurders elders onderbrengen en heeft de koopovereenkomst niet afhankelijk gesteld van het al dan niet doorgaan van zijn plan om dat te doen op locatie aan de [locatie 2] . Dat betekent dat hij zal moeten zorgen dat de huurders elders worden ondergebracht. Dat is ook na het niet doorgaan van het plan hen te verhuizen naar de locatie aan de [locatie 2] niet onmogelijk en kan nog steeds redelijkwijs van hem worden gevergd. Alternatief is dat hij met de huurders op een andere wijze een regeling treft.
      
    
    
      4.9.
      Er is dus geen sprake van onvoorziene omstandigheden waardoor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet van [eiser] kan worden gevergd. Aan [eiser] komt daarom geen beroep toe op artikel 6:285 BW.
      
      
        
          Geen sprake van dwaling
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] wordt niet gevolgd in zijn stelling dat sprake is van wederzijdse dwaling. In artikel 6:228 lid 1 onder c BW is de vernietigbaarheid van een overeenkomst wegens wederzijdse dwaling geregeld. Daarvoor gelden vier vereisten: (i) de dwalende is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken die (ii) voor deze partij causaal was voor het aangaan van de overeenkomst met deze inhoud, terwijl (iii) de wederpartij van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken is uitgegaan en (iv) voor de wederpartij kenbaar was dat het betreffende punt voor de ander van doorslaggevend belang was.
      
    
    
      4.11.
      Zoals hiervoor overwogen mocht [eiser] er niet gerechtvaardigd vanuit gaan dat de gemeente zou instemmen met de herhuisvesting aan de [locatie 2] . Als [eiser] al heeft gedwaald ten aanzien het herhuisvesten van de huurders op de [locatie 2] , dan is niet gebleken dat Rotij c.s. van dezelfde onjuiste voorstelling van zaken uit is gegaan. In de koopovereenkomst is enkel opgenomen dat [eiser] de locatie vrij van huur en ontruimd zal leveren. Rotij c.s. heeft betwist dat het voor haar van belang was waar de huurders opnieuw gehuisvest zouden worden en dat is ook niet gebleken uit de stukken. Verder is het niet instemmen van de gemeente met de herhuisvesting aan de [locatie 2] uitsluitend een toekomstige omstandigheid in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW, want de gemeente heeft pas ruim vier maanden na het sluiten van de overeenkomst aan [eiser] bericht dat zij geen medewerking zal verlenen aan het wijzen van het bestemmingsplan. Dat betekent dat als al sprake is van dwaling, dit voor rekening van [eiser] komt. [eiser] kan dus geen geslaagd beroep doen op dwaling.
      
      
        
          conclusie
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        De conclusie van het voorgaande is dat tussen partijen een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen.  Rotij c.s. vordert dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na de vonnisdatum de schriftelijke koopovereenkomst met inhoud conform de conceptkoopovereenkomst van 22 april 2022 te ondertekenen en dat hij de locatie tijdig moet leveren aan Rotij c.s. [eiser] heeft tegen de inhoud van de koopovereenkomst zoals hiervoor vermeld geen specifiek verweer gevoerd, zodat genoemde vordering toewijsbaar is, waarbij evenwel niets zich er tegen verzet de wijzigingen waarover partijen het na 22 april 2022 eens waren geworden in genoemd concept aan te brengen.
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rotij c.s. worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                676,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                2.149,00
              
              
                (3,5 punten × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.964,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.14.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rotij c.s. worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                614,00
              
              
                (2 punten × factor 0,5 × € 614,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                139,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                753,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.964,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart voor recht dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de percelen aan de [locatie 1] , kadastraal bekend [gemeente 1] sectie [sectieletter] nummer [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 1] en [nummer 2] (gedeeltelijk) tussen [eiser] als verkoper enerzijds en Rotij c.s. als koper anderzijds, tegen de condities zoals vastgelegd in het voorstel van [eiser] van 1 april 2021 en zoals nader tussen partijen uitgewerkt in de over en weer uitgewisselde conceptkoopovereenkomsten;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na vonnisdatum over te gaan tot ondertekening van de schriftelijke koopovereenkomst met inhoud conform de conceptkoopovereenkomst van 22 april 2022, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000 voor iedere dag dat hij daaraan niet voldoet, met een maximum van € 1.000.000;
      
    
    
      5.5.
      veroordeelt [eiser] om de koopovereenkomst met Rotij c.s. na te komen door tijdige levering van het verkochte in bouwrijpe staat, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 20.000 voor iedere dag dat het verkochte niet wordt geleverd na de overeengekomen datum van levering, zulks met een maximum van € 2.000.000;
      
    
    
      5.6.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 753,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.9.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2  en 5.4 tot en met 5.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.