ECLI:NL:RBNHO:2025:10757, Rechtbank Noord-Holland, 16-09-2025, 11841881 VV EXPL 25-118
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-09-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Kort geding. Zonder afbreuk te doen aan de ernst van de overlast wordt ontruiming afgewezen omdat het in relatief korte tijdsbestek heeft plaatsgevonden en huurder nu hulp en behandeling accepteert.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11841881 \ VV EXPL  25-118
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 16 september 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING YMERE, 
      te Amsterdam,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Ymere,
      gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 1],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de mondelinge behandeling van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
      - nadere producties 6 tot en met 8b van Ymere
      - foto en filmbeelden van Ymere
      - nadere producties van [gedaagde]- de pleitnota van Ymere - de pleitnota van [gedaagde].
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Ymere heeft vanaf 23 januari 2023 een tijdelijke overeenkomst met begeleid wonen gesloten met RIBW voor het adres [adres] te [plaats 1] (verder: het gehuurde). [gedaagde] woont in het gehuurde en RIBW heeft hem begeleid. 
      
    
    
      2.2.
      In januari 2025 heeft RIBW aangegeven dat [gedaagde] in staat is zelfstandig te wonen, waarna Ymere heeft ingestemd met omzetten van de tijdelijke huurovereenkomst naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd per januari 2025 op naam van [gedaagde] zelf. 
      
    
    
      2.3.
      Medio juni 2025 ontvangt Ymere een melding van een omwonende dat [gedaagde] zich agressief en bedreigend zou hebben geuit. Hij zou hen hebben beschuldigd van het verstoren van zijn wifi en [gedaagde] zou hebben gedreigd hen te vermoorden.  
      
    
    
      2.4.
      Op 16 juni 2025 heeft Ymere ontdekt dat [gedaagde] meerdere stopcontacten in de woning heeft vernield. 
      
    
    
      2.5.
      Op 7 juli heeft Ymere een huisbezoek afgelegd. Daarbij waren agenten, een monteur en de begeleider van het RIBW aanwezig. [gedaagde] heeft tijdens het gesprek erkend dat hij in een paranoïde waan de elektra heeft vernield en hij heeft beloofd dat niet meer te doen. Ymere heeft [gedaagde] te kennen gegeven dat als er meer klachten zouden binnenkomen, een ontruimingsprocedure zal worden gestart. 
      
    
    
      2.6.
      Op 10 juli 2025 ontvangt Ymere een melding van een omwonende dat [gedaagde] binnenshuis en buitenshuis met spullen gooit, langs ramen loopt en zich agressief gedraagt. In de vroege ochtend was sprake van harde muziek en intimidatie. Op diezelfde dag heeft Ymere [gedaagde] aangeschreven:
      
      
        
          Hieronder leest u de conclusie van ons onderzoek naar de overlast
        
        
          Boven genoemde gedragingen leveren een ernstige schending op van uw verplichtingen als huurder, zoals vastgelegd in de wet, uw huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. U dient zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast of schade te veroorzaken. Op basis van de gesprekken met buurtbewoners, politie, GGZ en andere betrokkenen, komen wij tot de conclusie dat uw gedrag leidt tot een ernstig onveilige woonsituatie voor uzelf en uw omgeving. (…)
        
      
      
      
        
          Hieronder leest u de afspraken die we hebben gemaakt
        
        
          Tijdens ons gesprek hebben wij de volgende afspraken met u gemaakt:
        
      
      
        - u zult geen buurtbewoners meer lastigvallen of bedreigen;
      
      
        - u gebruikt geen fysiek geweld naar buurtbewoners;
      
      
        - u werkt volledig mee aan het herstel van de schade in uw woning
      
      
        - u veroorzaakt geen schade aan eigendommen van Ymere, binnen of buiten de woning
      
      
        - u maakt de buitenlamp niet opnieuw kapot. 
      
      
        - u werkt mee aan de zorg en/of behandeling die u nodig heeft.
      
      
        - u neemt contact op met uw begeleider en/of de politie wanneer u merkt dat u in een crisissituatie dreigt te raken
      
      
        - u de kosten voor reparatie betaalt via uw bewindvoering (u dient onderaan te tekenen voor akkoord).  
      
      
      
        
          Dit is uw laatste kans om de overlast te stoppen
        
        
          Wij wijzen u er nogmaals op dat u zich als goed huurder dient te gedragen. Indien u zich niet aan de gemaakte afspraken houdt of geen gehoor geeft aan deze sommatie, zijn wij genoodzaakt verdere juridische stappen te ondernemen. 
        
        
          (…)
        
      
      
    
    
      2.7.
      Op 24 juli heeft [gedaagde] opnieuw bedreigingen geuit naar omwonenden. 
    
    
      2.8.
      Op 29 juli heeft Ymere een melding ontvangen dat [gedaagde] verward over straat loopt, dreigementen uit en op ramen bonkt. [gedaagde] heeft aan de politie ter plaatse verklaard dat hij alleen wilde aanbellen om zijn excuses aan te bieden. 
      
    
    
      2.9.
      Op 30 juli 2025 heeft Ymere contact gehad met de begeleider van [gedaagde] en haar zorgen geuit over de situatie. Ymere heeft aangegeven dat als [gedaagde] niet op korte termijn de zorg krijgt die hij nodig heeft of wordt opgenomen, een ontruiming zal worden gevorderd. 
      
    
    
      2.10.
      
        Op 31 juli heeft Ymere een tweede sommatie verzonden naar [gedaagde]:
        
          Buurtbewoners melden dat u of uw huisgenoten weer overlast veroorzaken. In deze brief leest u wat dit voor u betekent. 
        
      
      
      
        
          Wij sommeren u om te stoppen met de overlast
        
        
          Dit betekent dat u:
        
      
      
        - de buren niet meer mag lastigvallen en intimideren
      
      
        - de buren niet meer bedreigt, of zegt ik ga je vermoorden
      
      
        - niet meer op de ramen slaat of bonkt bij de buren
      
      
      
        
          Dit is uw laatste kans om de overlast te stoppen. 
        
        
          (..) Als u op deze sommatie niet reageert, starten wij een rechtszaak (…)
        
      
      
    
    
      2.11.
      Op 31 juli 2025 en 4 augustus 2025 heeft Ymere meldingen ontvangen dat [gedaagde] zich opnieuw bedreigend uitlaat. 
      
    
    
      2.12.
      Op 5 augustus 2025 heeft Ymere een melding ontvangen dat de politie ter plekke is geweest wegens het dreigende gedrag van [gedaagde]. 
      
    
    
      2.13.
      Ymere heeft op 6 augustus 2025 samen met de wijkagent een huisbezoek afgelegd na een nieuwe melding. [gedaagde] was daarbij onder invloed van drugs en had last van waanideeën. [gedaagde] is aangesproken op zijn gedrag en hem is twee weken de tijd gegeven om zijn gedrag aan te passen, bij gebreke waarbij een procedure gestart zou worden. 
      
    
    
      2.14.
      
        Ymere heeft op 7 augustus 2025 een laatste sommatie verzonden aan [gedaagde]: 
        (…) 
        
          U heeft sommatiebrieven ontvangen waarin de met u gemaakte afspraken zijn vastgelegd. (…)
        
        
          Gisteren heeft opnieuw een medewerker van Ymere met u gesproken over de klachten die onlangs bij Ymere zijn binnen gekomen. U liet weten dat u verslaafd bent aan harddrugs en dat u na gebruik hiervan wanen krijgt. Dit zorgt voor het overlastgevende gedrag waaronder het ernstig bedreigen van uw buren. Ymere heeft dit onaangepaste gedrag opnieuw met u besproken en u te verstaan gegeven dat u moet zorgen dat u hulp zoekt voor uw verslavingsproblemen en dat u ervoor dient te zorgen dat u geen overlast meer veroorzaakt. (…) Ymere heeft mij verzocht u te laten weten dat u tot uiterlijk 20 augustus 2025 de tijd krijgt om hulp te zoeken en uw gedrag aan te passen. Mocht na dagtekening van deze brief blijken dat u doorgaat met uw overlastgevende gedrag dan zal Ymere u in rechte betrekken en zal in Kortgeding ontruiming van de door u gehuurde woning worden gevorderd. (…)
        
      
    
    
      2.15.
      Op 12 augustus 2025 heeft Ymere van RIBW vernomen dat [gedaagde] per 9 augustus 2025 is opgenomen bij de Brijderstichting en de opname vermoedelijk twee weken zal duren. Met RIBW werd besproken dat het belangrijk is dat het gedrag stabiel blijft. RIBW gaf aan [gedaagde] pas uit de Brijderstichting zou worden ontslagen als hij is afgekickt. 
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde] heeft vroegtijdig en op eigen initiatief de Brijderstichting verlaten en was op 12 augustus 2025 weer in het gehuurde aanwezig. 
      
    
    
      2.17.
      Op 14 augustus 2025 heeft Ymere klachten ontvangen van buren dat hij gedurende de hele dag schreeuwt, onrustig buiten loopt en/of fietst en harde muziek draait. 
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Ymere vordert – samengevat – ontruiming van het gehuurde. Ymere legt aan de vordering ten grondslag dat de gedragingen van [gedaagde] een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren en [gedaagde] handelt in strijd met de algemene bepalingen en met het goed huurderschap ex artikel 7:213 BW. Het gedrag van [gedaagde] is voldoende ernstig en structureel van aard en Ymere heeft [gedaagde] voldoende in de gelegenheid gesteld om zijn gedrag te veranderen. Ymere verwacht niet dat [gedaagde] zijn woongedrag zal (kunnen) veranderen. Het belang van rustig woongenot van de omwonenden dient te prevaleren boven het belang van [gedaagde] om in zijn woning te blijven.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij heeft erkend dat hij voor overlast heeft gezorgd en heeft hier veel spijt van. Als hij geen drugs gebruikt, is er niets aan de hand. Wegens het einde van zijn relatie is sprake geweest van een terugval in zijn gebruik en daarmee zijn gedrag. [gedaagde] ontkent een bezoeker van zijn buren met een mes te hebben bedreigd. Hij is nu begonnen met medicijnen en heeft een intakegesprek voor een ‘time out plek’ in [plaats 2]. In afwachting van zijn verblijf daar, verblijft [gedaagde] niet in het gehuurde maar elders. Hij wil echter wel terugkeren naar het gehuurde omdat verlies van een thuisbasis risico op terugval zal vergroten. 
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
      
    
    
      4.2.
      Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. 
    
    
      4.3.
      Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens ernstige overlast is naar haar aard spoedeisend. Of de overlast van dien aard is dat, alle omstandigheden meegewogen, de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, ligt vervolgens ter beoordeling voor.
      
    
    
      4.4.
      Als [gedaagde] overlast veroorzaakt (of vernielingen aan het gehuurde aanricht) handelt hij in strijd met de wet en de algemene bepalingen. De overlast moet daarbij ernstig en structureel zijn en Ymere moet zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld het voeren van gesprekken, [gedaagde] te bewegen zijn gedrag te veranderen. Alleen dan is sprake van een tekortkoming en kan de huurovereenkomst ontbonden worden, tenzij de tekortkoming, vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis, een ontbinding niet rechtvaardigt.
    
    
      4.5.
      De tekortkoming (hier: de overlast en vernielingen) moeten zo groot zijn dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven. Het belang van Ymere is dat zij als verhuurder niet alleen een verantwoordelijkheid jegens [gedaagde] heeft, maar ook jegens omwonenden, die ook van haar huren. Een van de taken van Ymere is het zorgen voor een rustig en veilig woongenot van haar huurders. Zij is gehouden om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn.
    
    
      4.6.
      Afgezet tegen de periode dat [gedaagde] in het gehuurde woont (sinds januari 2023), heeft [gedaagde] zich in een relatief korte periode (vanaf juni 2025) problematisch en grensoverschrijdend gedragen. [gedaagde] heeft erkend dat hij sinds juni overlast heeft veroorzaakt, waaronder geluidsoverlast, intimiderend gedrag en vernielingen. Onder invloed van verdovende middelen wordt hij een ander persoon met paranoïde wanen en problematisch gedrag. [gedaagde] ontkent weliswaar doodsbedreigingen te hebben geuit, maar het is goed mogelijk dat hij dit in een paranoïde waan wel heeft gedaan. Wat er echter precies is gebeurd tussen [gedaagde] en een bezoeker van de buren (waarbij [gedaagde] hem zou hebben bedreigd met een mes) is onduidelijk gebleven. Partijen verschillen hiervoor te veel van mening over wat er is voorgevallen. Daardoor is dit incident niet van doorslaggevende betekenis. 
      
    
    
      4.7.
      Verder is in het filmpje dat in het geding is gebracht te zien dat [gedaagde] aanbelt bij zijn buren, schreeuwt, grove taal uitspreekt en seksistisch gebaren maakt voor een dichte deur. Van een concrete bedreiging is echter geen sprake. De buren zijn alleen te horen in het filmpje en zij komen niet angstig over. Dat neemt niet weg dat dit gedrag van [gedaagde] uitermate vervelend is en bij herhaling bedreigend over kan komen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het gedrag van [gedaagde] zorgt voor veel onrust en ook angst bij omwonenden. Samen met de ernstige vernielingen in de woning betekent dit dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder. Het belang van de omwonenden en Ymere om hiervan verlost te worden, is duidelijk. Dat betekent echter niet zonder meer dat een ontruiming wordt toegewezen. Ook de kwetsbare positie van [gedaagde] moet worden meegewogen en wat het voor hem betekent als hij op straat wordt gezet waarbij ook de kans dat hij zijn gedrag daadwerkelijk verandert wordt meegewogen. 
      
    
    
      4.8.
      Ymere heeft door het verzenden van sommatiebrieven verzonden en diverse huisbezoeken af te leggen voldoende gedaan om [gedaagde] te bewegen zijn gedrag aan te passen. In eerste instantie leek [gedaagde] hiertoe niet bereid te zijn. Zo heeft hij zich pas in augustus 2024 laten opnemen bij de Brijderstichting, waarna hij (zonder de behandeling af te hebben gerond) de kliniek heeft verlaten en opnieuw voor overlast heeft gezorgd.
      
    
    
      4.9.
      Inmiddels lijkt [gedaagde] wel open te staan voor behandeling, begeleiding en herstel en is een plan van aanpak beschikbaar. Zo slikt hij medicijnen die ervoor zorgen dat hij misselijk wordt van alcohol en staat een intakegesprek gepland voor een safe house/time out plek in het oosten van het land, waar [gedaagde] zes weken kan verblijven en behandeld kan worden. De kantonrechter gaat er daarbij van uit dat [gedaagde] alsnog afkickt. In afwachting hierop keert [gedaagde] bewust niet terug naar het gehuurde maar verblijft hij elders. [gedaagde] begrijpt dat het wellicht voor alle partijen beter is als hij elders gaat wonen en is hiertoe bereid, maar zonder andere beschikbare woning, heeft hij geen keus dan na zijn herstel en met behulp van ambulante begeleiding, terug te keren naar het gehuurde. Hij zal zich inzetten om de behandeling te doen slagen en zich na terugkeer rustig en als goed huurder te gedragen. Tot slot heeft [gedaagde] aangegeven de schade in het gehuurde te zullen vergoeden. Hierdoor is een concreet uitzicht op verbetering van het gedrag van [gedaagde]. 
      
    
    
      4.10.
      Het bovenstaande in samenhang in overweging nemende is de conclusie dat, zonder afbreuk te doen aan de ernst van de overlast en de vernielingen, gezien het relatief korte tijdsbestek waarin een en ander heeft plaatsgevonden en het feit dat [gedaagde] nu wel hulp accepteert en in behandeling is, de ontruiming in kort geding zal worden afgewezen. [gedaagde] wordt er wel op gewezen dat mocht hij behandeling en/of begeleiding weigeren of terugvallen in zijn overlast veroorzakende gedrag, hij zijn woning alsnog kwijtraakt.
      
    
    
      4.11.
      Ymere is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Ymere af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ymere niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.  
      
      
    
  
  
     Artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW)
  
  
     Artikelen 6.3 en 6.8 van de Algemene Huurvoorwaarden
  
  
     Artikel 6:265 BW