ECLI:NL:RBNHO:2025:12765, Rechtbank Noord-Holland, 20-08-2025, C/15/362287 / HA ZA 25-89
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2025-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gebreken die normaal gebruik van de woning in de weg staan? Vordering tot vergoeding van herstelkosten. Gedeeltelijke toewijzing van de vordering.

RECHTBANK Noord-Holland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: C/15/362287 / HA ZA 25-89
    
    
    
      
        Vonnis van 20 augustus 2025
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 
    
      beiden te [plaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      advocaat: mr. P. Thole,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. P.I. Meijers.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze zaak gaat over de vraag of kopers een woning hebben gekocht met gebreken die aan normaal gebruik daarvan in de weg staan. De kopers van de woning menen dat dit het geval is en vorderen de kosten van herstel van de verkoper. De kopers stellen zich daarbij ook op het standpunt dat de verkoper van sommige gebreken op de hoogte was en dat hij heeft nagelaten deze mede te delen. De rechtbank geeft de kopers deels gelijk en veroordeelt de verkoper tot betaling van een gedeelte van de gevorderde herstelkosten.  
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 28 mei 2025
      - nogmaals de producties 14 t/m 20 van [eisers]
      - de aanvullende producties 21 t/m 31 van [eisers] 
      - de aanvullende productie 32 van [eisers] 
      - de mondelinge behandeling van 14 juli 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
      - de pleitaantekeningen van mr. Thole namens [eisers]
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Begin 2021 hebben [eisers] [gedaagde] benaderd wegens interesse in zijn woning gelegen aan de [adres] in [plaats 1] (hierna: de woning). De vraagprijs was € 735.000 k.k.
      
    
    
      2.2.
      Op 17 februari 2021 hebben [eisers] de woning bezichtigd. 
      
    
    
      2.3.
      Na onderhandelingen hebben partijen op 8 maart 2021 een koopovereenkomst gesloten voor een koopprijs van de woning van € 675.000 k.k. In de overeenkomst is onder meer opgenomen dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt – met alle zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 6.1) – maar (artikel 6.3) wel de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning en dat verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verder houdt de overeenkomst in dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst voor rekening en risico van koper komen en dat verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die toen niet aan koper bekend of kenbaar waren; bij het vaststellen van die herstelkosten wordt dan rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.    
      
    
    
      2.4.
      Op 12 mei 2021 is de woning aan [eisers] geleverd. 
      
    
    
      2.5.
      Kort na levering van de woning constateerden [eisers] gebreken aan de hemelwaterafvoer en het elektronische hek. 
      
    
    
      2.6.
      Op 13 juli 2021 heeft [gedaagde] opdracht gegeven om op zijn kosten een verstopping aan een hemelwaterafvoer te laten herstellen. De oorzaak van dat probleem kon niet worden gevonden en het probleem kon daarom niet worden verholpen. 
      
    
    
      2.7.
      Op 16 augustus 2021 constateerden [eisers] scheuren in de draagmuur van de slaapkamer. Nog diezelfde dag is de makelaar van [gedaagde] hierover geïnformeerd en zijn de makelaar en [gedaagde] naar de woning gekomen. [gedaagde] weigerde over te gaan tot herstel. 
      
    
    
      2.8.
      In een e-mail van 11 november 2021 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de woning. Als gebreken worden vermeld: scheuren in de muur in de slaapkamer, vochtdoorslag op de muren in de woonkamer, problemen met de werking van de elektrische poort, problemen met de hemelwaterafvoer bij hevige regenval, storing in de airco-unit, kortsluiting bij regenval, fouten in de elektravoorziening, een scheur in de schuifpui en een defecte verwarming in het oude gedeelte van de woning. 
      
    
    
      2.9.
      In een e-mail van 20 december 2021 heeft [gedaagde] aansprakelijkheid betwist, omdat – kort gezegd – de gestelde gebreken niet dermate ernstig zijn dat daardoor het normale gebruik van de woning wordt verhinderd en niet vaststaat dat de gebreken al aanwezig waren ten tijde van de eigendomsoverdracht van de woning. 
      
    
    
      2.10.
      
        [eisers] hebben [betrokkene 1] als deskundige ingeschakeld om de gebreken te laten onderzoeken. [gedaagde] is per e-mail uitgenodigd om het onderzoek bij te wonen. [gedaagde] heeft daarop laten weten niet aanwezig te zullen zijn, maar – mede gelet op de korte termijn waarbinnen het onderzoek is aangekondigd – uitdrukkelijk verzocht om de mogelijkheid voor het verrichten van een eventuele contra-expertise open te laten. 
      
    
    
      2.11.
      Op 10 januari 2021 heeft bouwkundig inspecteur [betrokkene 1] de woning geïnspecteerd. Zijn onderzoeksrapport is niet gedeeld met [gedaagde] en evenmin overgelegd in deze procedure. Op aanraden van hun rechtsbijstandsverzekeraar hebben [eisers] vervolgens een andere deskundige ingeschakeld: [betrokkene 2] , werkzaam bij [bedrijf 1] .  
      
    
    
      2.12.
      Op 29 juni 2022 heeft [betrokkene 2] de woning bezichtigd. [gedaagde] is daarvoor niet uitgenodigd. De bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van expertise van 29 juli 2022 (hierna: het deskundigenrapport).
      
    
    
      2.13.
      In een e-mail van 15 september 2022 hebben [eisers] – onder toezending van het deskundigenrapport – [gedaagde] nogmaals aansprakelijk gesteld voor de gebreken in de woning en [gedaagde] verzocht en gesommeerd binnen drie weken een voorstel te doen om de gebreken te (laten) herstellen dan wel de herstelkosten c.q. schade te vergoeden. 
      
    
    
      2.14.
      In een e-mail van 25 november 2022 heeft [gedaagde] opnieuw aansprakelijkheid betwist. 
      
    
    
      2.15.
      In een e-mail van 12 april 2023 hebben [eisers] laten weten dat [gedaagde] , door niet tijdig te reageren, in verzuim is komen te verkeren. Daarbij gaven [eisers] te kennen dat zij in plaats van herstel, aanspraak maken op betaling van de herstelkosten als door [bedrijf 1] vastgesteld van € 37.863,70 inclusief btw (met het voorbehoud dat deze kosten nog zullen toenemen omdat de prijzen voor het herstellen van gebreken zijn toegenomen). 
      
    
    
      2.16.
      In een e-mail van 10 mei 2023 hebben [eisers] bericht dat een gerechtelijke procedure onvermijdelijk is als [gedaagde] niet overgaat tot opvolging van de sommatie. In reactie hierop heeft [gedaagde] diezelfde dag nogmaals geschreven niet aansprakelijk te zijn en dat geen sprake is van een ernstig gebrek. 
      
    
    
      2.17.
      Op 9 december 2023 hebben [eisers] een offerte van [bedrijf 2] ontvangen voor de (herstel)werkzaamheden. De totale kosten inclusief btw bedragen € 81.493,50.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 81.493,50, vermeerderd met rente vanaf 12 april 2023 dan wel vanaf de datum van de dagvaarding. Daarnaast vorderen [eisers] vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 1.923,82, de kosten voor de deskundige van € 2.583,35 en de proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [eisers] betogen dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst, omdat deze bij de levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik van de woning nodig zijn. Vanwege de omvang en de ernst van de problemen had [gedaagde] op de hoogte moeten zijn geweest van de gebreken en hiervan mededeling moeten doen. [gedaagde] is aansprakelijk voor de gebreken en gehouden om de kosten van het herstel van gebreken die het normaal gebruik van de woning verhinderen voor zijn rekening te nemen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Vordering is niet verjaard
      
    
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] beroept zich op verjaring van de vorderingen. Artikel 7:23 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een vordering op grond van non-conformiteit verjaart na verloop van twee jaren gerekend vanaf de datum waarop over de vermeende non-conformiteit is geklaagd. De verjaring kan op grond van artikel 3:317 BW worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehoudt. Op de dag na de stuiting begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen. Uit vaste rechtspraak volgt dat een stuitingsmededeling een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar moet inhouden dat hij zijn gegevens en bewijsmateriaal ook na het verstrijken van de verjaringstermijn moet bewaren, zodat hij zich tegen een mogelijk alsnog door de schuldeiser ingestelde vordering behoorlijk kan verweren.
      
    
    
      4.2.
      
        [eisers] hebben kort na de levering, in mei 2021, geklaagd over het elektrische hek en de stroomuitval bij regen. Op 16 augustus 2021 hebben [eisers] geklaagd over loskomend stuc- en schilderwerk en over scheuren in de draagmuur. De in artikel 7:23 lid 2 BW bedoelde termijn van twee jaar is op die momenten gaan lopen. Zowel op 11 november 2021 als op 15 september 2022 hebben [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de gebreken in de woning. In een e-mail van 12 april 2023 hebben [eisers] aanspraak gemaakt op de herstelkosten en aangezegd [gedaagde] in rechte te zullen betrekken als [gedaagde] met de betaling daarvan in gebreke blijft. In een e-mail van 10 mei 2023 hebben [eisers] vervolgens laten weten dat een gerechtelijke procedure onvermijdelijk is als [gedaagde] geen opvolging geeft aan de sommatie tot betaling van de herstelkosten. In elk geval met deze twee laatst genoemde e-mails is ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehouden en daarmee is de verjaring tijdig, want binnen twee jaar na mei 2021 respectievelijk augustus 2021, gestuit en is de verjaringstermijn van twee jaar opnieuw gaan lopen. De dagvaarding van 11 februari 2025 is vervolgens binnen deze nieuwe termijn uitgebracht. 
      
    
    
      4.3.
      Gelet op het voorgaande wijst de rechtbank het beroep van [gedaagde] op verjaring af en komt zij toe aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil.
      
      
        
          Beoordelingskader; non-conformiteit en dwaling
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eisers] baseren hun vordering op twee rechtsgronden: 
      
        
          non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW
        
        
          (wederzijdse)dwaling in de zin van artikel 6:228 BW 
        
      
      
      
        
          Non-conformiteit 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Op grond van het uitgangspunt van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens lid 2 van dat artikel is dat niet het geval als de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Wat de koper mocht verwachten is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en wordt onder meer ingevuld door wat de koper reeds wist over het gekochte en door wat de verkoper heeft medegedeeld of juist niet heeft medegedeeld. 
      
    
    
      4.6.
      Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. Deze akte bevat wat betreft de (non-)conformiteit een regeling in de artikelen 6.1 en 6.3 die afwijkt van artikel 7:17 BW. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel: de verkoper staat niet in voor (verborgen) gebreken en dus draagt de koper in beginsel het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 wordt een uitzondering op deze hoofdregel gemaakt. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor die gebreken die op het moment van de eigendomsoverdracht het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. 
      
    
    
      4.7.
      Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast, mede in het licht van wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
      
      
        
          Dwaling 
        
      
      
    
    
      4.8.
      Van dwaling bij koop in de zin van artikel 6:228 BW is – kort gezegd – sprake indien de koper bij het aangaan van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had, doordat de verkoper een onjuiste inlichting heeft verstrekt of ten onrechte een inlichting niet heeft verstrekt, en de koper de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. In een dergelijk geval is de koopovereenkomst vernietigbaar en kan de rechter op verzoek van de koper, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de verkoper veroordelen tot vergoeding van het nadeel dat de koper heeft geleden. 
      
      
        
          Aansprakelijkheid
        
      
      
    
    
      4.9.
      
        [eisers] stellen dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie dat de onroerende zaak geschikt is voor normaal gebruik als woning. [eisers] baseren deze stelling met name op het rapport van [bedrijf 1] . Voor het bedrag aan gevorderde herstelkosten sluiten [eisers] aan bij een meer recente offerte van D.D. Bouwwerken voor een bedrag van in totaal € 81.493,50 (hierna: de offerte).
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank zal hierna ingaan op de door [eisers] gestelde gebreken aan de woning. Eerst wordt de kortsluiting in het elektrisch hek en de elektra besproken en daarna komen de scheuren in de draagmuur en het loskomend stuc- en schilderwerk als gevolg van vochtdoorslag aan de orde. Tot slot wordt ingegaan op de overige posten uit de offerte. 
      
      
        
          Kortsluiting 
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        Na de aankoop van de woning constateerden [eisers] dat het elektrische hek niet goed functioneerde en hebben zij opdracht gegeven aan ABC Hekwerken om de aandrijving van de poorthekken te onderzoeken. De monteur heeft daarop de poort gangbaar gemaakt en daarnaast geadviseerd om de aandrijvingen van de poort te vervangen.  
        Tussen partijen is niet in geschil dat het hek ten tijde van de bezichtiging goed werkte. Dat ABC Hekwerken (al eerder) heeft geadviseerd om de aandrijvingen te vervangen betekent nog niet dat dit een noodzakelijke reparatie is, laat staan dat het een gebrek oplevert dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De kosten voor het vervangen van de aandrijvingen komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking. 
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eisers] stellen verder dat er stroomuitval plaatsvindt bij (hevige) regenval. Uit het rapport van [bedrijf 1] volgt dat aan de buitengevel van de woning een aantal elektrakabels, voedingspunten en waterdichte lasdozen is aangetroffen. [bedrijf 1] heeft deze niet onderzocht, maar adviseert kopers naar aanleiding van hun klacht over stroomuitval bij regen om de (buiten)groepen uit te schakelen en een elektricien opdracht te geven om de elektrotechnische installatie door te meten en de kortsluiting op te heffen. [eisers] hebben verklaard opdracht te hebben gegeven aan Technikeur Inspectie B.V. (hierna: Technikeur) om de elektra te laten onderzoeken. Het rapport met bevindingen is echter niet in de procedure overgelegd, zodat onduidelijk is of sprake is van een gebrek in de elektrotechnische installatie. Naar aanleiding van het rapport van Technikeur heeft [bedrijf 3] v.o.f. het aanpassen van de elektrische installatie begroot op € 4.584,- exclusief btw. In de offerte is voor het vervangen en controleren van het elektrawerk een bedrag van € 17.500,- begroot. Uit de specificatie bij de offerte blijkt dat de gehele installatie nagekeken ofwel vervangen moet worden. Hieruit leidt de rechtbank af dat bij het begroten van de herstelkosten voor [bedrijf 2] onduidelijk was of, en zo ja welke, herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. Ter zitting hebben [eisers] aangeboden het rapport van Technikeur alsnog in het geding te brengen, omdat in dit rapport de gebreken aan de elektrische installatie duidelijk zouden zijn uiteengezet. De rechtbank passeert dit bewijsaanbod van [eisers] , omdat [eisers] onvoldoende hebben gesteld: uit de wel overgelegde stukken blijkt onvoldoende van gebreken aan de elektrische installatie die moeten leiden tot de conclusie dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Bovendien hebben zij ruimschoots de gelegenheid gehad om het rapport van Technikeur in het geding te brengen. Dit rapport dateert uit 2023 en [eisers] hebben in deze procedure al tweemaal eerder aanvullende producties overgelegd. 
      
    
    
      4.13.
      Dat sprake zou zijn van dwaling hebben [eisers] ook onvoldoende onderbouwd. Het beroep op dwaling is op hetzelfde feitencomplex gebaseerd als de non-conformiteit en is niet nader onderbouwd. De stelling van [eisers] dat zij niet op de hoogte waren van het gestelde gebrek aan de elektrische installatie aan de buitenzijde van de woning en de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten als zij hier wél van op de hoogte waren geweest, is onvoldoende voor een geslaagd beroep op dwaling. Daarnaast is namelijk vereist dat een van de onder artikel 6:228, eerste lid onder a tot en met c BW genoemde gevallen van toepassing is. [eisers] hebben niet gesteld dat aan die voorwaarden is voldaan.
      
      
        
          Scheuren in de draagmuur
        
      
      
    
    
      4.14.
      In augustus 2021 constateerden [eisers] scheuren in de draagmuur van de slaapkamer. Volgens het deskundigenrapport is de oorzaak hiervan gelegen in het vergroten van een sparing in een dragende wand en het ontbreken van een stalen portaalconstructie en/of stalen latei om de belasting van de bovenliggende verdieping naar de fundering af te voeren. [eisers] hebben toegelicht dat sprake is van een onveilige situatie en dat daarom tijdelijk stempels zijn geplaatst in de woning. Met het rapport van [bedrijf 1] en de overgelegde foto’s hebben [eisers] voldoende onderbouwd dat een stalen constructie in de draagmuur ontbreekt. Dit heeft tot gevolg dat niet in de woning gewoond kan worden op een voldoende veilige manier en de woning daarom niet geschikt is voor normaal gebruik. [gedaagde] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. De herstelkosten voor de scheuren in de draagmuur komen daarom voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank zal op basis van de offerte een bedrag van € 7.850,- (€ 4.500 + € 3.350) exclusief btw toewijzen, bestaande uit kosten voor een stempelplan met demontagewerk, constructietekening, incl. 6 m3 puinbak en het inbrengen van de staalconstructie. Deze werkzaamheden zijn in overeenstemming met het hersteladvies van [bedrijf 1] en daarom redelijke kosten voor herstel. Het toegewezen bedrag inclusief btw bedraagt € 9.498,50.
      
      
        
          Loskomend stuc- en schilderwerk door vochtdoorslag
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eisers] ervaren vochtdoorslag in de muren van de woonkamer waardoor het stuc- en schilderwerk loskomt. In het deskundigenrapport is opgenomen dat bij het plaatsen van de aanbouw ervoor is gekozen om achteraf de spouw te vullen met isolatiemateriaal. Mede als gevolg van het ontbreken van waterkerende folie zal het vocht door het buitenmetselwerk naar binnen trekken. Uit de overgelegde foto’s en video’s blijkt dat sprake is van een ernstig vochtprobleem, dat het normale gebruik als woning (in de zin zoals omschreven in 4.7) in de weg staat: na een avond regen staat de vloer van de woonkamer blank. [eisers] hebben onweersproken gesteld dat de oorzaak hiervan niet gelegen kan zijn in het verhogen van de grond van het naastgelegen perceel, omdat de buurman alleen in zijn achtertuin last had van lekkage en niet in zijn woning. Bovendien was al voor die ophoging, ten tijde van de bezichtiging en levering van de woning, een vochtplek in de muur zichtbaar. Dit is tussen partijen niet in geschil. Die omstandigheid maakt dat [gedaagde] de vragenlijst niet op juiste wijze heeft ingevuld. [gedaagde] had melding moeten maken een lekkage, zelfs als de oorzaak van de lekkage inmiddels was verholpen. De mededelingsplicht die op [gedaagde] rustte prevaleert boven de onderzoeksplicht van [eisers] als kopers. [gedaagde] is verplicht om de kosten voor het herstellen van de ontstane vochtschade te vergoeden. 
      
    
    
      4.16.
      Het hersteladvies van [bedrijf 1] houdt – samengevat – in dat de plafonddelen van het overstek van de aanbouw en de hemelwaterafvoeren gedemonteerd moeten worden, de buitengevel ontgraven moet worden en een deel van het buitengevelmetselwerk van de aanbouw gesloopt en afgevoerd moet worden. Vervolgens moet waterkerende folie, spouwisolatie en buitenmetselwerk worden aangebracht, waarna de hemelwaterafvoeren aangesloten kunnen worden. Na droging moeten de binnenwanden opnieuw geschilderd worden. In lijn met de offerte zal de rechtbank de kosten voor het aanbrengen van drainage aan de zijgevel, het impregneren van de zijgevel, het opbranden van de zijgevel en het vernieuwen van de hemelwaters toewijzen. Over deze kosten wordt een btw-tarief van 21% btw in rekening gebracht. Dit bedraagt een bedrag van in totaal € 12.765,50 (€ 8.650 + € 1.450 + € 450 + 21% btw). De rechtbank zal daarnaast de kosten voor het plaatsen van geïsoleerde voorzetwanden en het stuc- en schilderwerk toewijzen, waarover 9% btw is verschuldigd. Dit bedrag bedraagt in totaal € 6.649,- (€ 2.350 + € 3.750 + 9% btw). De totale toe te wijzen kosten voor de schade door vochtdoorslag zijn € 19.414,50.  
      
      
        
          Overige posten 
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eisers] vorderen blijkens de offerte een bedrag van € 4.350,- voor het vervangen van boeidelen voor kunststof. Terecht heeft [gedaagde] aangevoerd dat deze post geen onderdeel uitmaakt van deze procedure en kosten ter verbetering van de woning niet op [gedaagde] kunnen worden verhaald. [eisers] hebben onvoldoende onderbouwd op welke grond(en) [gedaagde] gehouden kan worden tot vergoeding van deze werkzaamheden. 
      
    
    
      4.18.
      Ook vorderen [eisers] een bedrag van € 21.000,- aan onvoorziene kosten. In de offerte staat vermeld dat dit een stelpost voor algemene schade betreft. Ter zitting hebben [eisers] toegelicht dat als er werkzaamheden verricht gaan worden aan de verzakte draagmuur, deze muur opgekrikt moet worden met schade aan twee badkamers als gevolg. Voor zover de stelpost ziet op herstelkosten voor de badkamer, dan geldt dat deze kosten dus niet onvoorzien zijn. [eisers] hebben onvoldoende onderbouwd dat de gevorderde post van € 21.000,- in causaal verband staat met een gebrek waarvoor [gedaagde] aansprakelijk is. Dit deel van de vordering is daarom niet toewijsbaar. 
      
      
        
          Aftrek nieuw voor oud
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [gedaagde] voert aan dat bij de begroting van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met een redelijk en afdoende herstel, waarbij het niet de bedoeling is dat [eisers] met het herstel hun woning verbeteren. [gedaagde] betoogt dat dat de schadebegroting moet worden gecorrigeerd vanwege de aftrek ‘nieuw-voor-oud’.
      
    
    
      4.20.
      De rechtbank ziet in dit geval enige aanleiding om de contractueel overeengekomen correctie ‘nieuw-voor-oud’ toe te passen. Als een gebeurtenis voor de benadeelde naast schade ook een voordeel heeft opgeleverd dan moet, voor zover dit redelijk is, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht. Aangenomen wordt dat dat het geval is als het gaat om een verbetering waarvan vaststaat dat de benadeelde deze in de toekomst toch zou hebben doorgevoerd. [gedaagde] heeft gesteld dat het niet de bedoeling is dat [eisers] met de herstelwerkzaamheden hun woning verbeteren. De rechtbank ziet in het aanbrengen van het stalen portaal op zichzelf geen verbetering waarvoor de aftrek zou moeten worden toegepast, omdat het ontbreken ervan een bouwkundig gebrek betreft dat de woning onbewoonbaar maakt. Hetzelfde geldt voor de gebrekkig aangebrachte isolatie, ten gevolge waarvan een onacceptabel vochtprobleem is ontstaan. Anders ligt dat voor het stuc- en schilderwerk; daarop acht de rechtbank een aftrek van € 900 euro billijk. 
      
      
      
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.21.
      De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen met ingang van 12 april 2023 over het toegewezen bedrag aan schadevergoeding.
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten 
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        
          [eisers] maken aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is niet van toepassing op het in deze zaak gevorderde bedrag (schadevergoeding). zodat de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn, moet worden getoetst aan het Rapport BGK-integraal. Voldoende aannemelijk is dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht om de schade op [gedaagde] te verhalen. De omvang van de buitengerechtelijke incassokosten zal de rechtbank conform de aanbeveling in het rapport BGK-Integraal 2013 wel toetsen aan de tarieven die zijn bepaald in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, omdat de tarieven neergelegd in het Besluit worden geacht redelijk te zijn. De hoofdsom zal worden toegewezen tot een totaalbedrag van € 28.013,00. De rechtbank zal het bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten dan ook toewijzen tot het tarief berekend over de toegewezen hoofdsom, tot een bedrag van € 1.276,71 inclusief btw.
        
          Deskundigenkosten 
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [eisers] vorderen vergoeding van de noodzakelijk gemaakte kosten voor en deskundige van € 2.583,35. De rechtbank zal deze vordering toewijzen voor wat betreft de kosten van de deskundige van [bedrijf 1] van € 2.117,50. De gevorderde kosten voor het inschakelen van de deskundige [betrokkene 1] worden afgewezen, omdat dit rapport nooit aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld en ook niet in deze procedure is overgelegd. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden, uitgaande van het toe te wijzen bedrag, begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                146,14
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.374,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.270,14
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.25.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van € 28.013,00 (inclusief btw) aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 12 april 2023 tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.276,71,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 3.270,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.
      
      
      
        1589
      
    
  
  
     Hoge Raad 23 december 2005; ECLI:NL:HR:AU2414.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018; ECLI:NL:HGARL:2018:11063.