ECLI:NL:GHARL:2025:5280, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-08-2025, 22/2184
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 22/2184
    uitspraakdatum: 26 augustus 2025
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 5 augustus 2022, nummer UTR 21/3611, ECLI:NL:RBMNE:2021:3978, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 85 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 453.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 572,13.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft via beeldverbinding plaatsgevonden op 26 juni 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door haar gemachtigde [naam1] en namens de heffingsambtenaar [naam2] , bijgestaan door [naam3] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende was op 1 januari 2021 eigenaar van de onroerende zaak bestaande uit een in 1995 gebouwde vrijstaande woning met vrijstaande garage/atelier en een berging/open schuur gelegen op een kavel van 7.395 m². Het kavel bestaat uit vier kadastrale percelen:  perceel B 2055 mag bebouwd worden en heeft een oppervlakte van 1.920 m². De overige drie percelen hebben oppervlaktes van 1.240 m², 120 m² en 4.115 m². Deze drie percelen bestaan uit bos- en weidegrond. De onroerende zaak is omringd door Natura 2000-gebied.
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende heeft de onroerende zaak verkocht voor € 420.000 en op 16 juli 2021 geleverd aan haar ex-partner [naam1] van wie zij de onroerende zaak in 2018 had gekocht in het kader van de afwikkeling van de boedelscheiding.  
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd met drie referentieobjecten. Aan de hand van deze objecten is, na correctie, een WOZ-waarde berekend van € 453.000.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend. Belanghebbende wijst daarbij op de slechte staat van de woning als gevolg van een brand en de eenvoudige uitvoering van het atelier. Belanghebbende wijst voorts op de lagere WOZ-waarde van de onroerende zaak in 2020 en in de jaren daarvoor. Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van € 281.927.   
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en bepleit conform de vastgestelde waarde en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.   
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd. 
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar de onder 2.3 genoemde matrix overgelegd. Ter zitting heeft de taxateur evenwel desgevraagd bevestigd dat de meestbiedende koper in de zin van de Wet WOZ de onroerende zaak zal kopen vanwege de mooie ligging van de kavel en de huidige opstallen - mede gezien de slechte staat ervan - zal slopen om er vervolgens een nieuwe woning op te bouwen. Gelet hierop heeft de taxateur erkend dat een onderbouwing van de waarde door middel van verkochte bouwkavels om die reden beter zou zijn. De heffingsambtenaar heeft in dat verband verklaard dat het door belanghebbende aangedragen referentieobject, het naastgelegen perceel [adres] 84 een goed bruikbare transactie is, omdat deze bestaat uit een kavel van 1.550 m² met een woning die eveneens in een zo slechte staat van onderhoud verkeerde dat de bestaande woning na de verkoop en levering op 1 januari 2023 is  gesloopt. Dit vergelijkingsobject is verkocht voor € 580.000, omgerekend een waarde van € 374/m². In vergelijking is de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 235/m² uitgaande van het perceel waarop gebouwd mag worden. Deze ligt eigenlijk dus nog lager, aangezien ook nog waarde moet worden toegekend aan de percelen bos- en weidegrond. De heffingsambtenaar stelt zich daarom op het standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft hier ter zitting tegenin gebracht dat op de waardepeildatum niet kan worden uitgegaan van de prijs die is betaald voor [adres] 84, omdat tussen de waardepeildatum en deze verkoopdatum een wijziging heeft plaatsgevonden in het beleid van de provincie waardoor er meer mogelijk was qua bouwen in het Natura 2000-gebied. Tot 2022 bestond in die tijd veel onduidelijkheid over de gevolgen van de Natura 2000-gebied regelgeving en de mogelijke kans op gedeeltelijke onteigening. Ten aanzien van de door hem betaalde koopsom voor de onroerende zaak op 16 juli 2021 heeft de gemachtigde verklaard dat deze was gebaseerd op een waardebepaling van een door hem ingeschakelde makelaar. Deze makelaar heeft geconcludeerd tot een waarde van € 420.000. Echter, volgens de gemachtigde klopt deze taxatie niet, omdat de makelaar ten onrechte de WOZ-waarde voor 2021 tot uitgangspunt heeft genomen. Bij deze waarde is rekening gehouden met een bedrag van circa € 50.000 aan sloopkosten van de opstallen  
      
    
    
      4.7.
      Het Hof overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat een waardering van de onroerende zaak als bouwkavel het beste aansluit bij de situatie, omdat de kavel gunstig is gelegen en de opstallen in een slechte staat verkeren zodat het aannemelijk is dat een koper die zal slopen. Het Hof sluit zich hierbij aan. Het Hof is van oordeel dat de transactie op 1 januari 2023 van de naastgelegen onroerende zaak [adres] 84 voor € 580.000 gebruikt kan worden ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, omdat de opstal na de aankoop is gesloopt. In feite betrof dit dus een transactie van een bouwkavel met nog te maken kosten voor sloop en asbestsanering. De transactieprijs bedroeg omgerekend € 374 per m², exclusief voornoemde kosten. 
      
    
    
      4.8.
      Hier staat tegenover dat de transactie ver van de waardepeildatum is gerealiseerd en volgens belanghebbende hebben zich juist in de tussentijd ontwikkelingen voorgedaan die waardeverhogend zijn. Desgevraagd heeft belanghebbende ter zitting echter niet concreet gemaakt welke ontwikkelingen het betrof of de beweerdelijke waardestijging anderszins kunnen onderbouwen met objectieve gegevens. Hier komt bij dat ook een door de gemachtigde ingeschakelde makelaar op grond van zijn eigen expertise de toegekende WOZ-waarde kennelijk een goede weerspiegeling vond van de waarde in het economisch verkeer. Het Hof ziet geen reden waarom de makelaar een onjuiste waardeopgave zou doen, zoals de gemachtigde ter zitting zonder enige nadere onderbouwing heeft gesteld. Het perceel erfgrond waarop gebouwd kan worden is 1.920 m². Bij de vastgestelde waarde betekent dit een prijs van afgerond € 236 per m². Deze prijs is echter nog lager, omdat ook waarde moet worden toegekend aan de percelen bos- en weidegrond van 5.475 m². Dit bedrag wordt gelet op het grote verschil met de prijs van € 374 per m² van de referentie [adres] 84 voldoende onderbouwd door deze referentie, ondanks het grote tijdsverloop, alsmede door de taxatie van de eigen makelaar. Voor een verlaging van de waarde, zoals belanghebbende bepleit, is daarom geen reden. 
      
    
    
      4.9.
      Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat jarenlang de WOZ-waarde te laag is vastgesteld ter compensatie van een conflict met de gemeente en dat de enorme stijging in 2021 in strijd is met deze vaste gedragslijn, stelt het Hof vast dat belanghebbende voor deze stelling geen enkele controleerbare onderbouwing heeft gegeven. Reeds hierom kan dit punt niet leiden tot gegrondverklaring van het hoger beroep. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
      
        
          Griffierecht en proceskosten
        
      
      
      
        Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.
    
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (H. de Jong)	(J.M.W. van de Sande)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.