ECLI:NL:RBDHA:2013:12177, Rechtbank Den Haag, 10-09-2013, AWB-13_2787
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2013-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Aftrek van het offertebedrag aan kosten voor reparaties en verbetering van de door de heffingsambtenaar berekende WOZ-waarde levert geen juiste waardebepaling op.

RECHTBANK DEN HAAG
  
  
    Team belastingrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 13/2787
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 
    
    
      10 september 2013 in de zaak tussen
    
  
  
    
      
        [X]
      , wonende te [Z], eiser 
    en
  
  
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Waddinxveen, verweerder.
  
  
    13/2787
    
      De bestreden uitspraak op bezwaar 
    
  
  
    De uitspraak van verweerder van 27 februari 2013 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
  
  
    Zitting
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2013. 
      Eiser is daar in persoon verschenen. In zijn hoedanigheid als heffingsambtenaar van de gemeente Waddinxveen is ter zitting verschenen [A].
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    - verklaart het beroep gegrond;
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
    - wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 212.000;
    - vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 212.000;
    - bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
    - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiser te vergoeden.
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      1.
      
        Verweerder heeft bij beschikking van 27 februari 2012 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning) te [Z], op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 217.000.
        Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2012 (hierna: de aanslag).
      
      
    
    
      2.
      Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
    
    
      3.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 
      
    
    
      4.
      Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een eengezinswoning met een inhoud van ongeveer 405m³ en een oppervlakte van het perceel is ongeveer 137m². 
      
    
    
      5.
      
        In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 203.000. Daartoe voert eiser - zakelijk weergegeven - het volgende aan.
        Eiser heeft verweerder gevraagd om een onafhankelijke taxateur een taxatie te laten verrichten, omdat de taxateur die de verweerder heeft gebruikt niet onafhankelijk is.
        Verweerder heeft noch in de aanslag, noch tijdens of naar aanleiding van de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar een toetsbare berekening van de WOZ-waarde gegeven. 
        Er wordt op een niet toetsbare, kwalitatieve wijze rekening gehouden met de gebreken aan de woning. Een schouw aan de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] in maart 2012 heeft uitgewezen dat deze woningen zich - ten opzichte van eisers woning - niet in een benedengemiddelde staat van onderhoud bevonden. Eiser stelt verder dat diverse omgevingsaspecten de waarde van zijn woning negatief beïnvloeden. Zo ondervindt eiser onder meer overlast van het bedrijf van twee van zijn achterburen, bedrijfsauto’s (vrachtwagen, bedrijfsbus), hijs- en overslagbewegingen en bedrijfsactiviteiten. Een van de betreffende buren heeft een afzichtelijke schoorsteen aan zijn huis gebouwd waar regelmatig dikke zwarte rookpluimen uitkomen (stookinstallatie). Beide buren hebben een lawaaierige airco aan de gevel bevestigd. Dit is met name ’s nachts hinderlijk. Daarnaast ondervindt eiser overlast van bezoekers van een nabijgelegen kerk, een sportterrein en bijbelbijeenkomsten van nabije buren; honden(geblaf) en ontlasting van dan de katten van buren; af en toe blowende jeugd in auto’s op nabijgelegen parkeerplaatsen en zelfs op een parkeerruimte achter de woning. 
      
      
    
    
      6.
      Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 juli 2013 door [B], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 217.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. 
      
    
    
      7.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
      
    
    
      8.
      Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, inhoud, en kaveloppervlakte. Met betrekking tot de negatieve omgevingsfactoren heeft verweerder  verklaard dat de referentieobjecten [adres 4] en [adres 3] een vergelijkbare ligging met de woning hebben. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de omgevingsfactoren – voor zover hier een waardeverminderde werking vanuit gaat – dan ook geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze referentieobjecten. Voor wat betreft het achterstallig onderhoud van de woning is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde matrix onvoldoende steun geeft om tot de conclusie te komen dat verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden. Derhalve kan niet worden geoordeeld dat de aan de woning toegekende waarde in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. 
    
    
      
        
          9.	Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. 
        Zoals hiervoor reeds is overwogen, dient verweerder aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Dat verweerder de waarde van de woning moet laten vaststellen door een onafhankelijke taxateur, zoals eiser kennelijk meent, is een eis die in de van toepassing zijnde wet en regelgeving niet wordt gesteld. De rechtbank heeft daarbij, gelet op het verhandelde ter zitting en gelet op de inhoud van het taxatierapport, geen reden om de kwaliteiten van de taxateur en/of zijn onafhankelijkheid in twijfel te trekken.
        Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van de woning niet onderbouwd door middel van een taxatierapport. Eiser is uitgegaan van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde en neemt het standpunt in dat daarvan onder meer afgetrokken moet worden de kosten voor reparaties en verbetering, door eiser gesteld op € 14.600. Eiser onderbouwt deze kosten op basis van offertes. Naar het oordeel van de rechtbank is een dergelijke methode van waardebepaling niet in overeenstemming met het hiervoor genoemde uitgangspunt van artikel 17 van de Wet WOZ.  Te gelden heeft immers dat bij verkoop van een woning de economische waarde van een dergelijk herstel over het algemeen aanmerkelijk minder zal zijn dan de werkelijk gemaakte kosten.
      
      
    
    
      10.
      Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 212.000, hierbij in aanmerking genomen het achterstallig onderhoud van de woning.
      
    
    
      11.
      Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
      
    
    
      12.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van 
        G.F. van Verseveld, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 
        10 september 2013.
      
      
    
  
  
    Rechtsmiddel
    
      Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 
      2500 EA Den Haag.
    
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
    
    
      1.
      bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
    
    
      2.
      het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. 	de naam en het adres van de indiener;
      b. 	een dagtekening;
      c. 	een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. 	de gronden van het hoger beroep.