ECLI:NL:GHARL:2025:4943, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 05-08-2025, 23/2951
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-08-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2951
      uitspraakdatum: 5 augustus 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 27 september 2023, nummer ZWO 22/2231, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Dinkelland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [vestigingsplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 400.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikte waarde en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is daartegen in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2025. Daarbij is namens belanghebbende niemand verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft de griffier vóór aanvang van de zitting telefonisch bevestigd dat hij de uitnodiging voor de zitting heeft ontvangen en dat namens belanghebbende niemand zal verschijnen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam1] en [naam2] , bijgestaan door [naam3] , taxateur. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vierlaagse, aan één zijde geschakelde bedrijfswoning, gelegen op een horecaplein bij een openluchtmuseum in [vestigingsplaats] . De woning ligt op een perceel van 250 m2. Volgens de heffingsambtenaar heeft de woning een gebruiksoppervlakte van 190 m2, volgens belanghebbende 186 m2. Volgens de heffingsambtenaar is het bouwjaar van de woning 2017, volgens belanghebbende 2016. Belanghebbende verhuurt de woning aan een derde.
      
    
    
      2.2.
      Volgens het vigerende bestemmingsplan [naam4] heeft de grond waarop de woning is gebouwd de bestemming ‘gemengd’, waarbij op het terrein één bedrijfswoning is toegestaan. De definitie van een bedrijfswoning is “een woning in of bij een gebouw of een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is”.
      
    
    
      2.3.
      Ten behoeve van de uitbreiding van het [adres1] heeft belanghebbende in november 2020 van de gemeente Dinkelland een aan het [adres1] grenzend perceel van 285 m2 met bestemming ‘gemengd’ gekocht voor € 22.800 exclusief omzetbelasting. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 325.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Met betrekking tot de waarde van de woning heeft belanghebbende het volgende aangevoerd:
      
        
          vergelijkingsobjecten die geen bedrijfswoning zijn, zijn niet bruikbaar als onderbouwing van de waarde van de woning;
        
        
          bij gebrek aan goede vergelijkingsobjecten moet een andere waarderingsmethode dan de vergelijkingsmethode worden gebruikt: belanghebbende wijst op de taxatie die zij heeft laten opstellen, waarbij haar taxateur de woning heeft getaxeerd op basis van verkoop van de woning in verhuurde staat aan een investeerder;
        
        
          bij de vergelijking is onvoldoende rekening gehouden met het verschil in bestemming, ligging, oppervlakte en met de verminderde doelmatigheid van de woning; en
        
        
          de gehanteerde grondprijs is te hoog gelet op de eigen aankoop van grond in november 2020.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om toekenning van een vergoeding van de kosten voor geraadpleegde deskundigen en van proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leidt, zoals een planologische beperking, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 400.000 wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 6 februari 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 417.000 getaxeerd aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van drie twee-onder-een-kapwoningen gelegen in een woonwijk in [vestigingsplaats] die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft:
      
        
          
            [adres2] 28, met bouwjaar 2019, met een oppervlakte van 169 m2, gelegen op een perceel van 290 m2, verkocht op 19 mei 2020 voor € 358.000;
        
        
          
            [adres2] 24, met bouwjaar 2016, met een oppervlakte van 184 m2, gelegen op een perceel van 437 m2, verkocht op 15 juli 2020 voor € 480.000; en
        
        
          
            [adres3] 24, met bouwjaar 2013, met een oppervlakte van 109 m2, gelegen op een perceel van 135 m2, verkocht op 15 september 2020 voor € 369.000.
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.7.
      Tussen partijen is niet in geschil dat rondom de peildatum geen bedrijfswoningen zijn verkocht die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Anders dan belanghebbende stelt, betekent dit niet dat de waarde van de woning niet kan worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit is mogelijk indien die woningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en er voldoende rekening wordt gehouden met de verschillen. 
      
    
    
      4.8.
      Het Hof is van oordeel dat, gezien het soort object (aan één zijde geschakeld versus twee-onder-een-kap), de locatie (in [vestigingsplaats] ), het bouwjaar, de inhoud, de kavel en de overige kenmerken, met name de vergelijkingsobjecten [adres2] 24 en 28, ondanks dat het geen bedrijfswoningen zijn, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. De taxateur heeft in het taxatierapport bij de herleiding van de waarde van de woning uit deze marktgegevens rekening gehouden met verschillen in onder meer de woonoppervlakte, de grootte van de kavels, de kwaliteit en de ligging. De wijze waarop daarmee is rekening gehouden volgt uit het taxatierapport. 
      
    
    
      4.9.
      De taxateur heeft de waarde van de grond conform de grondstaffel bepaald op € 100.000 en daarop een correctie van 20% toegepast, ofwel van € 20.000, zodat de grondwaarde uitkomt op € 80.000. Hij heeft toegelicht dat de ligging van de woning mooi is dichtbij voorzieningen en in een nieuw opgezet gebied, maar dat vanwege de planologische beperking (bedrijfswoning) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten is gecorrigeerd met 20%. Belanghebbende bevestigt dat het verschil in waarde tussen een bedrijfswoning en reguliere woning voornamelijk wordt bepaald door verschil in grondwaarde. Belanghebbende stelt dat de correctie op de grondwaarde echter onvoldoende is en wijst daartoe op geluidsoverlast van het [adres1] en het bedrag dat zij in november 2020 aan de gemeente Dinkelland heeft betaald om een aangrenzend perceel van 285 m2 met dezelfde bestemming te verkrijgen. Niet aannemelijk is geworden dat het daarbij ging om de marktwaarde voor grond waarop een bedrijfswoning kan worden gebouwd. Uit de toelichting van belanghebbende dat de transactie is gericht op uitbreiding van het [adres1] en dat die grond de bestemming ‘gemengd’ heeft, volgt eerder – nu uit het bestemmingsplan lijkt te volgen dat er maar één bedrijfswoning is toegestaan, en dat die met de woning al is gerealiseerd – dat op deze grond geen (bedrijfs)woning mag worden gebouwd. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, met de door hem ingeschakelde taxateur die naar zijn kennis en ervaring de waarde van de grond rekening houdend met de ligging en planologische beperking op € 80.000 heeft bepaald, aannemelijk gemaakt dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de bestemming en de ligging van de woning.
      
    
    
      4.10.
      Belanghebbende heeft gesteld dat vanwege de indeling van de woning met relatief veel trappen en weinig oppervlakte per etage sprake is van een verminderde doelmatigheid van de woning. Tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende met deze enkele stelling niet aannemelijk gemaakt dat de indeling van de woning een waardedrukkend effect heeft. 
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende heeft gewezen op de waardestijging van 37% ten opzichte van de vorige WOZ-waarde van de woning. Woningeigenaren vergelijken de WOZ-waarde veel met de WOZ-waarde van het jaar ervoor, maar juridisch is die vorige waarde niet van belang. De Wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld – als er geen actueel eigen verkoopcijfer is – aan de hand van de vergelijkingsmethode. Door een vergelijking te maken met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen, wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Een vergelijking met de WOZ-waarde van een voorgaand jaar is geen vergelijking met een gerealiseerd verkoopcijfer en is daarom niet relevant.
      
    
    
      4.12.
      Het Hof merkt nog op dat de taxateur van belanghebbende in zijn taxatierapport is uitgegaan van de oppervlakte van de woning van 186 m2, terwijl de taxateur van de heffingsambtenaar uitgaat van een oppervlakte van 190 m2. Als zou moeten worden uitgegaan van 186 m2 en de taxatie van taxateur Keeris daarvoor zou worden gecorrigeerd met € 7.100 (4 x € 1.775), zou die gecorrigeerde taxatie met € 410.000 nog steeds uitkomen boven de beschikte waarde.
    
    
      4.13.
      Gelet op het voorgaande acht het Hof het aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet te hoog is. Nu de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt niet aan de orde.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Breij, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(M.M. Breij)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 14 oktober 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vergelijk. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. artikel 4, lid 1, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.