ECLI:NL:GHARL:2018:8474, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-09-2018, 17/00994
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2018-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    Locatie Arnhem
    nummer 17/00994
    uitspraakdatum: 25 september 2018
    
    
      
        Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      de heffingsambtenaar van GBLT gemeente- en waterschapsbelastingen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 11 oktober 2017, nummer AWB 17/1020, in het geding tussen
    
    
    
      
        
          [X] B.V. te [Z] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      en de heffingsambtenaar
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat 1] te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2015 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2016 vastgesteld op € 2.739.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het belastingjaar 2016 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 8.699,06.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 2.527.000. Tevens is de aanslag OZB dienovereenkomstig verlaagd. Daarnaast is een proceskostenvergoeding van € 492,00 toegekend.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, de WOZ-beschikking verminderd tot een vastgestelde waarde van € 735.000, de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 2.563,00 en gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 333,00 vergoedt.
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2018. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende was eigenaar van de onroerende zaak [a-straat 1] te [A] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorpand, bouwjaar 1996, met een verhuurbare vloeroppervlakte (vvo) van 2.364 m² De onroerende zaak heeft de beschikking over 64 parkeerplaatsen. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 4 maart 2016 verkocht voor € 735.000,00.
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015.  
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      4.3.
      Van de onroerende zaak is een eigen verkoopcijfer bekend. Wanneer een transactiecijfer van een onroerende zaak bekend is, kan ervan worden uitgegaan dat dit transactiecijfer de waarde van de onroerende zaak op dat moment weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat dit cijfer niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8670).
      
    
    
      4.4.
      De stelling van de heffingsambtenaar dat er verschil zou bestaan tussen de begrippen prijs en waarde, of dat uit moet worden gegaan van een geobjectiveerd waardebegrip dat afwijkt van in de markt tot stand gekomen transactiecijfers, stuit, behoudens toepassing van de ficties in de Wet WOZ, af op het bovenstaande.
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat louter op basis van zakelijke afwegingen besloten is de onroerende zaak niet langer aan te houden voor verhuur maar te kiezen voor een meer rendabele oplossing, namelijk verkoop. Deze verkoop is door tussenkomst van een gerenommeerde makelaar ( [B] te [A] ) marktconform en onder zakelijke voorwaarden geschied. Gelet op het feit dat de onroerende zaak verder in lege staat en vrij van zakelijke lasten is verkocht, voldoet de verkoop volledig aan de waarderingsficties van de Wet WOZ. De waardeontwikkelingen sinds 1 januari 2015 tot aan de verkoopdatum zijn niet van dien aard geweest dat er zwaarwegende redenen bestaan om de verkoopprijs van € 735.000 niet te gebruiken als WOZ-waarde voor 2016.
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat het onderhavige object niet op de beste wijze is aangeboden op de markt. Het object is in ieder geval niet aangeboden op onder andere “ [C] ” maar via “ [D] ”. Slechts een beperkte kring van bedrijfsmakelaars kan op die website. Alleen de grondwaarde van de onroerende zaak is reeds hoger dan de verkoopopbrengst. Verder is dit pand door een belegger gekocht en dient daarvoor een correctie plaats te vinden, mede gelet op de ficties in de Wet WOZ. Ook de prijs die de verkoper bij aankoop voor de onroerende zaak heeft betaald is van belang. Een verkoper kan bereid zijn een pand onder de marktprijs te verkopen, bijvoorbeeld als een pand niet meer rendeert, of als hij meer krijgt dan waarvoor hij het gekocht heeft, aldus de heffingsambtenaar.
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de verkoop door tussenkomst van een gerenommeerde, professionele makelaar tot stand is gekomen en dat de onroerende zaak dan ook is aangeboden op een wijze die passend is bij een zakelijke transactie. [D] is, anders [C] , een medium dat bij uitstek geschikt is om onroerende zaken als de onderhavige onder de aandacht van de meestbiedende gegadigde te brengen. Gelet op deze betwisting heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak niet op de meest geschikte wijze ter verkoop op de markt is aangeboden.
      
    
    
      4.8.
      Het Hof acht verder de stelling dat een belegger bereid is een beleggingspand onder de marktprijs te verkopen als dat pand niet rendeert of als de belegger winst kan maken met de verkoop (de verkoopprijs is hoger dan de aankoopprijs) niet aannemelijk. De omstandigheid dat een beleggingspand niet of slecht rendeert zal de marktprijs van dat pand negatief beïnvloeden, maar onaannemelijk is dat een belegger om deze reden bereid zou zijn dit pand onder de marktprijs te verkopen. Immers, in de marktprijs is het feit dat het pand slecht rendeert reeds verdisconteerd. Ook de omstandigheid dat een belegger met een verkoop winst kan maken, maakt niet dat een belegger bereid zou zijn onder de marktprijs te verkopen. Een belegger streeft niet (alleen) naar winst, maar naar winstmaximalisatie.
      
    
    
      4.9.
      Ook de stelling dat belanghebbende akkoord zou zijn gegaan met een lagere prijs dan de waarde van het pand omdat het een beleggerstransactie betreft, acht het Hof niet aannemelijk.  De stelling dat er naast de koper een andere gegadigde (niet een belegger, maar een eigenaar/gebruiker) zou zijn die meer zou hebben geboden, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt. Een correctie voor deze omstandigheid acht het Hof dan ook niet op zijn plaats.
      
    
    
      4.10.
      De fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, inhoudende dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen, maakt het bovenstaande niet anders. Ook een belegger die een leeg pand koopt kan immers in beginsel dat pand onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen. De omstandigheid dat een belegger doorgaans niet als eigenaar-gebruiker bezit zal nemen van het pand, doch dit als beleggingsobject zal aanwenden, betekent niet dat bij een verkoop tussen beleggers niet voldaan is aan deze wetsfictie en dat om die reden een dergelijk transactiecijfers gecorrigeerd dient te worden.  
      
    
    
      4.11.
      De stelling van de heffingsambtenaar dat de grondwaarde reeds meer waard zou zijn dan verkoopopbrengst, is, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.12.
      Het bovenstaande brengt mee dat de heffingsambtenaar geen feiten of omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt waaruit volgt dat het verkoopcijfer niet de waarde van de onroerende zaak op dat moment weergeeft. 
      
    
    
      4.13.
      Hetgeen de heffingsambtenaar verder heeft gesteld omtrent kraagberekeningen (de berekening waarbij wordt bepaald in welke mate een behaalde verkoopprijs is beïnvloed door lopende huurcontracten), kan niet tot een ander oordeel leiden, nu de verkoop is geschied in geheel onverhuurde staat.
      
    
    
      4.14.
      Naar ’s Hofs oordeel is de datum van de verkoop verder niet zodanig ver gelegen van de waardepeildatum, dat hieraan om deze reden een verminderde bewijskracht moet worden toegekend. Gesteld noch aannemelijk geworden is dat de marktonwikkeling in de periode tussen waardepeildatum en verkoop zodanig is, dat het transactiecijfer om die reden gecorrigeerd dient te worden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof vindt aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.252,50 ((1 punt voor het verweerschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor de conclusie van dupliek)  wegingsfactor 1  met een waarde per punt van € 501).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.252,50 en,
      
      
        bepaalt dat van de heffingsambtenaar op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 503.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. I. Linssen en 
      mr. W.W. Monteiro, in tegenwoordigheid van mr. W.B. Kok als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 25 september 2018 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
      (W.B. Kok)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 september 2018.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 	
      
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), 
      
      
        	Postbus 20303, 
      
      
        	2500 EH  Den Haag. 
      
      Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
    2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.