ECLI:NL:RBROT:2025:13248, Rechtbank Rotterdam, 29-01-2025, C/10/658497 / HA ZA 23-489
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2025-01-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: verkoop woning / onvolledige informatie verstrekt over rechtspositie huurder / makelaar koper aansprakelijk / verkoper en diens makelaar in dit geval niet aansprakelijk / begroting schade

vonnis
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      
        Vonnis van 29 januari 2025
      
    
    
    
      in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer C/10/658497 / HA ZA 23-489 van
    
    
    
      
        IYI VASTGOED B.V.,
      gevestigd in Rotterdam,
      eiseres,
      advocaat mr. C.L. Verhoef te Utrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] ,
    
      wonend in [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. J.O. Bohr te Rotterdam,
      2.	[gedaagde 2], handelend onder de naam [handelsnaam 1] ,
      wonend in [plaats 2] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. R. Bosman te Rotterdam, 
    
    
    
      en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/10/665273 / HA ZA 23-795 van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      wonend in [plaats 1] ,
      eiseres,
      advocaat mr. J.O. Bohr te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde 3]
        , handelend onder de naam [handelsnaam 2] ,
      kantoorhoudend in [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. M.B.G. Stevens te Rotterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna IYI, [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] genoemd.
    
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
      1.1.
      Dit vonnis is het vervolg op het tussenvonnis van 4 september 2024 (hierna: het tussenvonnis). In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde 2] onrechtmatig heeft gehandeld tegenover IYI en dat hij aansprakelijk is voor de schade die IYI daardoor heeft geleden. In dit eindvonnis (a) wijst de rechtbank het verzoek van [gedaagde 2] om terug te komen van het tussenvonnis af, (b) laat de rechtbank de eisvermeerdering van IYI niet toe wegens strijd met de goede procesorde, (c) stelt de rechtbank de hoogte van de schade van IYI vast en (d) beslist de rechtbank op de vorderingen van IYI tegen [gedaagde 2] en over de proceskosten.
      
    
    
      1.2.
      In het tussenvonnis heeft de rechtbank verder geoordeeld dat de vorderingen van IYI tegen [gedaagde 1] en de vorderingen van [gedaagde 1] tegen [gedaagde 3] worden afgewezen. In dit eindvonnis beslist de rechtbank ook op deze vorderingen en over de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      2Het vervolg van de procedures
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis en de daarin vermelde processtukken;
        
        
          de akte uitlaten rechtsoverweging 5.28 tevens houdende akte vermeerdering van eis van 	IYI;
        
        
          de antwoordakte na tussenvonnis van [gedaagde 2] .
        
      
      
    
    
      2.2.
      Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit het tussenvonnis en de daarin vermelde processtukken. In de vrijwaringszaak zijn na het tussenvonnis geen proceshandelingen meer verricht, maar is met het wijzen van een eindvonnis gewacht tot ook de hoofdzaak weer voor vonnis is komen te staan.
      
    
    
      2.3.
      Ten slotte is in beide zaken vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      3De verdere beoordeling in de hoofdzaak
    De rechtbank wijst het verzoek van [gedaagde 2] om terug te komen van het tussenvonnis af
    
      3.1.
      Volgens [gedaagde 2] heeft de rechtbank in 5.20 van het tussenvonnis ten onrechte geoordeeld dat hij IYI op de hoogte had moeten brengen van het bestaan van de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Die overeenkomst was geëindigd en daarmee niet langer relevant.
      
    
    
      3.2.
      De rechtbank wijst een tussenvonnis als zij over onvoldoende informatie beschikt om een eindvonnis te wijzen. In deze zaak gold dat voor de hoogte van de door IYI gestelde schade. De rechtbank heeft in het tussenvonnis echter ook oordelen gegeven waarbij zij geen voorbehoud heeft gemaakt en die in beginsel definitief zijn, zoals het oordeel dat [gedaagde 2] aansprakelijk is tegenover IYI. [gedaagde 2] stelt terecht dat de rechtbank bevoegd is om terug te komen van een tussenvonnis, maar deze bevoegdheid bestaat in beginsel alleen als het tussenvonnis een feitelijke of juridische fout bevat. In dat geval zou de rechtbank een onjuist eindvonnis wijzen als zij aan het tussenvonnis zou vasthouden. Het tussenvonnis heeft de functie om het verdere partijdebat bij de rechtbank te structureren (en waar nodig te beperken). Uit een oogpunt van een goede procesorde mag daarom van de rechtbank worden verwacht dat zij in beginsel niet terugkomt van een tussenvonnis dat geen feitelijke of juridische fout bevat.
      
    
    
      3.3.
      Overweging 5.20 van het tussenvonnis luidt als volgt.
      
      
        “Gelet op overweging 5.15 heeft zich in de periode van de totstandkoming van de koopovereenkomst een opmerkelijke wijziging in de huursituatie voorgedaan, die – ook in de visie van [gedaagde 2] – cruciaal was voor de verkoopbaarheid (en verkoopwaarde) van het appartement. Het had [gedaagde 2] duidelijk moeten zijn dat het bepaald niet voor de hand ligt dat een huurder ermee instemt om (a) een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd om te zetten in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en (b) tegelijkertijd een veel hogere huur te gaan betalen. Beide wijzigingen zijn duidelijk nadelig voor de huurder en van een tegenprestatie van de verhuurder is niet gebleken. [gedaagde 2] had zich behoren te realiseren (en heeft zich gelet op het hieronder te bespreken handelen van [gedaagde 3] naar valt aan te nemen ook daadwerkelijk gerealiseerd) dat het voor IYI als mogelijke koper relevant was om kennis van te nemen van de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat IYI misbruik van omstandigheden niet heeft bewezen, laat onverlet dat niet viel uit te sluiten dat een discussie met de huurder zou kunnen ontstaan over de huursituatie. [gedaagde 3] was dan ook, terecht, van mening dat IYI volledig ingelicht moest worden over de huursituatie. Hij heeft namelijk gesteld en met berichtenverkeer onderbouwd dat hij [gedaagde 2] heeft gevraagd beide huurovereenkomsten aan IYI te verstrekken. [gedaagde 2] heeft niet betwist dat [gedaagde 3] dit aan hem heeft gevraagd en [gedaagde 2] heeft [gedaagde 3] zelfs meegedeeld dat hij heeft gedaan wat [gedaagde 3] hem vroeg, maar het tegendeel is waar gebleken. Voor deze gang van zaken, het liegen tegen [gedaagde 3] en het niet volledig informeren van IYI over de huursituatie, heeft [gedaagde 2] geen redelijke verklaring gegeven. Hij heeft alleen gezegd dat het hem niet nodig leek om IYI hierover te informeren, maar die verklaring is niet toegelicht en daarom onvoldoende. Gelet op het voorgaande en omdat [gedaagde 2] voor zijn bemoeienissen het niet onaanzienlijke bedrag van € 5.000,00 bij IYI in rekening heeft gebracht, had het op de weg van [gedaagde 2] gelegen om rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van IYI door haar naar behoren te informeren over de huursituatie, in het bijzonder over de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Door dit niet te doen, heeft [gedaagde 2] IYI de mogelijkheid ontnomen om hierin een eigen afweging te maken en dit nalaten moet in de gegeven omstandigheden als onrechtmatig jegens IYI worden aangemerkt. [gedaagde 2] heeft niet betwist dat dit nalaten aan hem kan worden toegerekend.”
      
      
    
    
      3.4.
      In deze overweging heeft de rechtbank geoordeeld en toegelicht waarom [gedaagde 2] IYI op de hoogte had moeten stellen van de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, ook al was die overeenkomst beëindigd. [gedaagde 2] heeft niet concreet gesteld welke juridische of feitelijke fout deze overweging bevat, anders dan dat hij het er niet mee eens is. Dat is gelet op wat in 3.2 is overwogen geen reden om terug te komen van het tussenvonnis, nog daargelaten dat de rechtbank op dit punt niet van oordeel is veranderd. De rechtbank blijft dus bij wat zij in het tussenvonnis heeft overwogen en beslist.
      
      
      
        
          De rechtbank staat de eisvermeerdering van IYI niet toe
        
      
      
    
    
      3.5.
      Overweging 5.26 van het tussenvonnis luidt als volgt.
      
      
        “De rechtbank stelt vast dat IYI het aan [gedaagde 2] betaalde bedrag van € 5.000,00 niet als schadepost heeft opgevoerd, zodat daarover geen oordeel hoeft te worden gegeven.”
      
      
    
    
      3.6.
      In haar akte vermeerdering van eis vordert IYI dit bedrag alsnog van [gedaagde 2] . Dat is naar het oordeel van de rechtbank in strijd met de goede procesorde. Zoals hierboven in 3.2 is overwogen, heeft een tussenvonnis de functie om het verdere partijdebat bij de rechtbank te structureren (en zo nodig te beperken). Daarmee verdraagt de eiswijziging van IYI zich niet. Als uitgangspunt geldt dat een eis mag worden gewijzigd zolang de zaak niet voor vonnis staat. De hoofdzaak stond niet voor vonnis toen IYI haar akte vermeerdering van eis nam. De rechtbank had toen echter al een tussenvonnis gewezen en had in 5.26 daarvan duidelijk gemaakt dat het verdere debat niet over het aan [gedaagde 2] betaalde bedrag van € 5.000,00 zou gaan, simpelweg omdat IYI dat bedrag niet heeft gevorderd. Overweging 5.26 bevat geen fout en de rechtbank houdt daaraan vast. Dit betekent dat de eiswijziging niet wordt toegestaan en dat de rechtbank recht doet op basis van de vorderingen van IYI zoals die zijn samengevat in 4.1 van het tussenvonnis. Hieraan doet niet af dat [gedaagde 2] geen bezwaar heeft gemaakt tegen de eiswijziging, want de rechtbank moet ook als geen partij daar iets over zegt beoordelen of een eiswijziging toelaatbaar is.
      
      
        
          De rechtbank stelt de schade van IYI vast op € 41.157,78
        
      
      
    
    
      3.7.
      Overweging 5.24 en 5.25 van het tussenvonnis luiden als volgt.
      
      
        “5.24 Zoals in 5.21 verder is overwogen, acht de rechtbank het niet onredelijk dat IYI het appartement heeft teruggekocht van [persoon A] . De in verband hiermee gevorderde schadevergoeding van € 21 354,24 is toewijsbaar.
      
      
    
    
      5.25.
      In de hypothetische situatie had IYI de zojuist besproken schade van € 21.354,24 niet geleden, maar had zij ook geen winst gemaakt door het appartement aan [persoon A] te verkopen voor een hoger bedrag dan het bedrag dat zij aan [gedaagde 1] heeft betaald. Het ligt in de rede dat IYI de hoogte van deze winst inzichtelijk maakt en dat deze winst in mindering wordt gebracht op de schadevergoeding. De rechtbank stelt IYI in de gelegenheid om deze winst inzichtelijk te maken en zich uit te laten over de vraag of die in mindering moet worden gebracht op de schadevergoeding. [gedaagde 2] mag daarop bij antwoordakte reageren.”
      
    
    
      3.8.
      In haar akte na tussenvonnis heeft IYI allereerst opgemerkt dat haar schade op dit punt € 21.354,35 is, elf cent meer dan zij zelf heeft gevorderd. Gelet op het minimale verschil tussen deze bedragen en omdat van een formele eiswijziging op dit punt geen sprake is, zal de rechtbank uitgaan van het bedrag dat IYI zelf heeft gevorderd. De rechtbank houdt dus ook op dit punt vast aan het tussenvonnis, waarin onder 4.2 overigens al is opgemerkt dat op dit punt sprake lijkt te zijn van een kleine rekenfout van IYI.
      
    
    
      3.9.
      Vervolgens benadrukt IYI in haar akte na tussenvonnis de door haar geleden schade. IYI geeft echter geen inzicht in de hoogte van de in 5.25 van het tussenvonnis bedoelde winst (de prijs waarvoor zij het appartement heeft verkocht aan [persoon A] min de prijs waarvoor zij het appartement heeft gekocht van [gedaagde 1] ). Evenmin legt IYI uit waarom deze winst buiten beschouwing gelaten zou moeten worden. De rechtbank verbindt hieraan de gevolgtrekking dat deze winst in mindering moet worden gebracht op de schade van IYI. IYI heeft het appartement in 2021 van [gedaagde 1] gekocht voor € 145.000,00 en heeft over dat bedrag naar de rechtbank ambtshalve aanneemt 8% overdrachtsbelasting betaald. Daarnaast neemt de rechtbank op grond van productie 11 bij dagvaarding aan dat IYI bij aankoop van het appartement leveringskosten en overige kosten heeft gemaakt, die de rechtbank met toepassing van artikel 6:97 BW begroot op € 600.00. De optelsom van de koopprijs, de overdrachtsbelasting en de geschatte overige kosten is € 157.200,00. Omdat IYI geen gebruik heeft gemaakt van de geboden gelegenheid om eventuele verdere kosten inzichtelijk te maken, gaat de rechtbank ervan uit dat die er niet waren. Bij de verkoop van het appartement aan [persoon A] heeft IYI in totaal € 162.096,46 ontvangen. Als van dit bedrag € 157.200,00 wordt afgetrokken, blijft een winst van € 4.896,46 over. De rechtbank brengt dit bedrag in mindering op de schade van € 21.354,24. De conclusie is dat de aankoop, verkoop en terugkoop van het appartement door IYI voor haar tot een (rechtstreekse) schade van (€ 21.354,24 min € 4.896,46 is) € 16.457,78 heeft geleid.
      
    
    
      3.10.
      Een volgende door IYI gestelde schadecomponent is dat het appartement minder waard is dan IYI ervoor heeft betaald. In dit verband is in het tussenvonnis onder meer het volgende overwogen. 
      
      
        “5.21. [gedaagde 2] betwist dat er causaal verband bestaat tussen zijn nalaten en de door IYI gestelde schade. Volgens [gedaagde 2] is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldig en had IYI tegenover [persoon A] voet bij stuk kunnen en moeten houden, dan had zij geen schade  geleden. Deze betwisting gaat eraan voorbij dat IYI, als zij op de hoogte was geweest van het bestaan van een eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarschijnlijk een andere beslissing had genomen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de directeur van IYI gesteld dat IYI het niet had aangedurfd om het appartement voor € 145.000,00 te kopen als zij had geweten dat er ook een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft bestaan. Zij had het appartement dan niet of tegen een veel lagere prijs willen kopen. De rechtbank acht deze verklaring plausibel.
        
          [persoon A] heeft het appartement net als IYI gekocht zonder te beschikken over alle relevante informatie over de huursituatie. Dat IYI de zaak niet op de spits heeft willen drijven, wat haar overigens ook veel geld had kunnen kosten, maar tot terugkoop is overgegaan, is niet onredelijk. Dat geldt ook voor het niet (blijvend) aangaan van een discussie met [persoon B] toen die voet bij stuk hield en het appartement na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet wilde verlaten.
        De betwisting van het causaal verband door [gedaagde 2] slaagt dan ook niet.
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      5.23.
      Zoals in 5.21 is overwogen, acht de rechtbank het standpunt van IYI plausibel dat zij het appartement niet of tegen een veel lagere prijs had willen kopen als zij had geweten van de eerdere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De rechtbank acht niet aannemelijk dat [gedaagde 1] bereid was om het appartement voor een veel lagere prijs dan € 145.000,00 te verkopen. Dit betekent dat lYl het appartement in de hypothetische situatie niet had gekocht.
      
      
        (…)
      
    
    
      5.27.
      IYI voert aan dat zij € 145.000,00 heeft betaald voor het appartement, terwijl dat appartement in werkelijkheid veel minder waard was vanwege de volgens [persoon B] bestaande huursituatie. Dat IYI in die situatie heeft berust, acht de rechtbank gelet op 5.21 niet onredelijk. IYI stelt en [gedaagde 2] betwist niet dat het appartement, als dat voor onbepaalde tijd wordt verhuurd, minder waard is dan als het voor bepaalde tijd wordt verhuurd. Met de opinie van [persoon C] heeft IYI echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het appartement op 1 mei 2021 ongeveer € 90.000,00 (of € 100.000,00, het bedrag waarvan IYI in haar vordering uitgaat) waard was, alleen al omdat [persoon C] zelf opmerkt dat zijn opinie niet hetzelfde is als een taxatie. De rechtbank ziet aanleiding om IYI in de gelegenheid te stellen om nader bewijs te leveren van de waarde van het appartement per 1 mei 2021, uitgaande van verhuur voor onbepaalde tijd. Daarnaast kan IYI desgewenst elementen aandragen die de rechtbank volgens IYI in aanmerking moet nemen als de rechtbank besluit deze waarde op grond van artikel 6:97 BW te schatten. [gedaagde 2] mag daarop bij antwoordakte reageren.”
      
    
    
      3.11.
      In haar akte na tussenvonnis heeft IYI met verwijzing naar een taxatierapport van [persoon C] betoogd dat het appartement op 1 mei 2021 € 85.000,00 waard was. [gedaagde 2] heeft hier verschillende argumenten tegen ingebracht, waaronder het argument dat de rechtbank in 5.23 van het tussenvonnis heeft geoordeeld dat IYI het appartement in de hypothetische situatie niet van [gedaagde 1] had gekocht.
      
    
    
      3.12.
      De rechtbank zal eerst nader toelichten hoe de overwegingen 5.23 en 5.27 van het tussenvonnis zich tot elkaar verhouden. De rechtbank acht het, zoals [gedaagde 2] terecht opmerkt, niet aannemelijk dat [gedaagde 1] bereid was geweest om het appartement voor een veel lager bedrag dan € 145.000,00 aan IYI te verkopen. Dat sluit niet uit dat [gedaagde 1] wel bereid was geweest tot verkoop tegen een prijs die enigszins (maar niet veel) lager is € 145.000,00. Om te kunnen beoordelen wat er waarschijnlijk was gebeurd in de hypothetische situatie, waarin IYI naar behoren was ingelicht over de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is het van belang om de waarde van het appartement ten tijde van de verkoop door [gedaagde 1] aan IYI vast te stellen. Naarmate die waarde dichter bij € 145.000,00 ligt, is het waarschijnlijker dat [gedaagde 1] in de hypothetische situatie bereid was geweest om het appartement aan IYI te verkopen.
      
    
    
      3.13.
      In haar akte na tussenvonnis stelt IYI dat het appartement, uitgaande van de door de huurder ingeroepen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, € 85.000,00 waard was en dat zij dus € 60.000,00 teveel aan [gedaagde 1] heeft betaald. Dit veronderstelt dat [gedaagde 1] in de hypothetische situatie bereid was geweest om het appartement voor € 85.000,00 aan IYI te verkopen. IYI heeft echter niet nader toegelicht waarom het bestaan van deze bereidheid bij [gedaagde 1] (ondanks overweging 5.23 van het tussenvonnis) aannemelijk is. Met andere woorden, IYI kan niet zowel stellen dat het appartement op 1 mei 2021 € 85.000,00 waard was als dat [gedaagde 1] in de hypothetische situatie bereid was geweest tot verkoop voor dat bedrag. Het is niet aannemelijk dat IYI in de hypothetische situatie veel meer dan € 85.000,00 voor het appartement had willen betalen als het appartement volgens haar die waarde had en het is evenmin aannemelijk dat [gedaagde 1] in de hypothetische situatie bereid was geweest om het appartement voor veel minder dan € 145.000,00 aan IYI te verkopen. De conclusie is dat in de hypothetische situatie geen koopovereenkomst tussen IYI en [gedaagde 1] tot stand was gekomen. In dat geval was IYI dus niet in het bezit gekomen van een appartement dat volgens haar minder waard is dan zij aan [gedaagde 1] heeft betaald.
      
    
    
      3.14.
      Het voorgaande neemt niet weg dat de waarde van het appartement op 1 mei 2021 moet worden vastgesteld. Als die waarde lager is dan het bedrag dat IYI aan [gedaagde 1] heeft betaald, heeft IYI door toedoen van [gedaagde 2] schade geleden die zij in de hypothetische situatie in beginsel niet had geleden.
      
    
    
      3.15.
      De rechtbank volgt de bezwaren van [gedaagde 2] tegen het door IYI ingebrachte rapport niet. Dat dit rapport is opgesteld in opdracht van één partij, is bij rapporten ter onderbouwing van schade bijna altijd het geval en betekent op zichzelf niet dat de opsteller van het rapport niet onafhankelijk of onpartijdig is. Dat de opsteller eerder in de procedure een volgens [gedaagde 2] ontoelaatbare waardebepaling heeft opgesteld, wat daarvan zij, doet evenmin af aan de bewijskracht van het rapport. Dat het rapport niet gevalideerd is, is ook onvoldoende reden om dat rapport terzijde te leggen. Hierbij is van belang dat [gedaagde 2] geen tegenrapport heeft ingebracht en dat hij evenmin onderbouwde inhoudelijke bezwaren heeft ingebracht tegen het rapport. De rechtbank gaat er daarom op grond van het rapport van uit dat het appartement op 1 mei 2021 € 85.000,00 waard was. Bij de schadeberekening moet de rechtbank echter uitgaan van de vordering van IYI, waarin een waarde van € 100.000,00 tot uitgangspunt is genomen. Voor zover in dit verband een eiswijziging is beoogd, is die niet toelaatbaar gelet op 3.2 van dit vonnis en omdat IYI dit rapport eerder in de procedure had kunnen inbrengen. Omdat de rechtbank er bij de verdere beoordeling van uitgaat dat het appartement op 1 mei 2021 in verhuurde staat € 100.000,00 waard was, hoeft de stelling van [gedaagde 2] dat de rechtbank als zij het rapport gebruikt moet rekenen met een waarde die 10% hoger is dan € 85.000,00 niet besproken te worden.
      
    
    
      3.16.
      
        [gedaagde 2] merkt terecht op dat het appartement gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt sinds 1 mei 2021 nu meer waard is dan toen IYI het kocht. Deze waardestijging is een voordeel dat IYI in de hypothetische situatie niet had genoten. [gedaagde 2] noemt in dit verband twee mogelijke bedragen aan waardestijging, die beide rond de € 30.000,00 liggen. De rechtbank ziet geen reden om in dit verband zonder meer aan te sluiten bij de stijging van de WOZ-waarde van het appartement of om de gemiddelde prijsstijging van appartementen in onverhuurde staat tot uitgangspunt te nemen. Zoals [gedaagde 2] zelf ook al opmerkt, wordt bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet gekeken naar de huursituatie, die in dit geval een prijsdrukkend effect heeft. Daarnaast ligt het niet zonder meer in de rede om van eenzelfde waardestijging uit te gaan als bij appartementen in onverhuurde staat. Omdat [gedaagde 2] de gestelde omvang van de waardestijging onvoldoende overtuigend heeft onderbouwd, maar een waardestijging op zichzelf wel aannemelijk is, zal de rechtbank het bedrag van deze stijging, mede om redenen van proceseconomie, met toepassing van artikel 6:97 BW schattenderwijs begroten op € 20.000,00. De rechtbank merkt hierbij nog op dat IYI geen aanleiding heeft gezien om te vragen of zij mocht reageren op de argumenten in de antwoordakte van [gedaagde 2] .
      
    
    
      3.17.
      Gelet op 3.15 heeft IYI voor het appartement (€ 145.000,00 min € 100.000,00 is) € 45.000,00 meer betaald dan het appartement – uitgaande van de vordering van IYI – op dat moment waard was. Gelet op 3.16 wordt deze schade tot een bedrag van € 20.000,00 gecompenseerd door de waardstijging van het appartement. Daarmee komt de schade van IYI op dit punt per saldo uit op € 25.000,00.
      
    
    
      3.18.
      
        [gedaagde 2] betoogt verder nog dat de voordelen die IYI geniet uit de verhuur van het appartement, meer specifiek haar huurinkomsten, moeten worden betrokken bij de schadeberekening. Deze opmerking is op zichzelf juist, maar kan niet leiden tot het daarmee beoogde doel. Het is evident dat tegenover deze huurinkomsten voor IYI ook kosten staan, zoals voor onderhoud. Het is niet gezegd dat de inkomsten hoger zijn dan de uitgaven en [gedaagde 2] heeft dat ook niet nader onderbouwd. IYI heeft op haar beurt niet voldoende onderbouwd dat de verhuur van het appartement haar meer kost dan oplevert. Alles afwegend ziet de rechtbank daarom aanleiding om met toepassing van artikel 6:97 BW te begroten dat IYI geen voordeel heeft of schade lijdt door de verhuur van het appartement als zodanig.
      
    
    
      3.19.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde 2] aan IYI een schadevergoeding van € 16.457,78 (zie 3.9) plus € 25.000,00 (zie 3.17) is € 41.457,78 moet betalen.
      
      
        
          Beslissing op de vorderingen tegen [gedaagde 2]
        
      
      
    
    
      3.20.
      Vordering 1 wordt toegewezen tot een bedrag van € 41.457,78. De door IYI gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is niet afzonderlijk weersproken en toewijsbaar.
      
    
    
      3.21.
      In de dagvaarding heeft IYI voldoende onderbouwd gesteld dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Dit is door [gedaagde 2] onvoldoende gemotiveerd betwist en staat daarmee vast. Uitgaande van het toegewezen bedrag aan hoofdsom begroot de rechtbank de buitengerechtelijke kosten op € 1.189,58.
      
    
    
      3.22.
      De rechtbank veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten. Het bedrag van deze kosten wordt aan de kant van IYI vastgesteld op:
      
        
          dagvaarding		€    106,73
        
        
          griffierecht		€ 2.837,00
        
        
          salaris advocaat		€ 2.428,00 (2 punten* x tarief € 1.214,00)
        
        
          nakosten		€    178,00 (plus eventuele verhoging, vermeld in de beslissing)
        
      
      totaal			€ 5.549,73
      
      
        * 1 punt voor de dagvaarding en 1 punt voor het bijwonen van de zitting. Voor de akte na tussenvonnis kent de rechtbank geen vergoeding toe, omdat de daarin gegeven onderbouwing van de schade ook bij dagvaarding gegeven had kunnen worden.
      
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten bij niet tijdige betaling daarvan wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
    
      3.23.
      De rechtbank zal deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
      
      
        
          Beslissing op de vorderingen tegen [gedaagde 1]
        
      
      
    
    
      3.24.
      In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de vorderingen van IYI tegen [gedaagde 1] worden afgewezen. Ten opzichte van [gedaagde 1] is IYI dus als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen en moet IYI in de proceskosten worden veroordeeld. Het bedrag van deze kosten wordt aan de kant van [gedaagde 1] vastgesteld op:
      
        
          griffierecht		€      86,00
        
        
          salaris advocaat		€ 2.428,00 (2 punten x tarief € 1.214,00)
        
        
          nakosten		€    178,00 (plus eventuele verhoging, vermeld in de beslissing)
        
      
      totaal			€ 2.692,00
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten bij niet tijdige betaling daarvan wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
        Deze veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
      
      
      
    
  
  
    
      4De verdere beoordeling in de vrijwaringszaak
    In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de vorderingen van [eiseres] tegen [gedaagde 3] worden afgewezen. Ten opzichte van [gedaagde 3] is [eiseres] dus als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen en moet zij in de proceskosten worden veroordeeld. Het bedrag van deze kosten wordt aan de kant van [gedaagde 3] vastgesteld op:
    - griffierecht		€ 1.301,00
    - salaris advocaat		€ 2.428,00 (2 punten x tarief € 1.214,00)
    - nakosten		€    178,00 (plus eventuele verhoging, vermeld in de beslissing)
    totaal			€ 3.907,00
    
    
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten bij niet tijdige betaling daarvan wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
    
    
    
      Deze veroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
    
    
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in de hoofdzaak
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 2] om € 41.457,78 aan schadevergoeding aan IYI te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 april 2022 tot de dag van volledige betaling;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde 2] om € 1.189,58 aan buitengerechtelijke kosten aan IYI te betalen;
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten, aan de zijde van IYI vastgesteld op € 5.549,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en dit vonnis daarna wordt betekend, moet hij € 92,00 extra betalen aan IYI, plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt IYI in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 2.692,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als IYI niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet zij € 92,00 extra betalen aan [gedaagde 1] , plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.5.
      verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.6.
      
        wijst het meer of anders gevorderde af;
        
          in de vrijwaringszaak
        
      
      
    
    
      5.7.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 3] vastgesteld op € 3.907,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet zij € 92,00 extra betalen aan [gedaagde 3] , plus de kosten van betekening;
      
    
    
      5.9.
      verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.
      
      
      
        3194/1918