ECLI:NL:GHARL:2025:3107, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-05-2025, 23/2781
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2025-05-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2781
      uitspraakdatum: 20 mei 2025
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland  (hierna: de Rechtbank) van 22 augustus 2023, nummer UTR 22/4269, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        De heffingsambtenaar van de gemeente Laren (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 9 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 1.480.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde mr. R. van der Weide, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een in 1933 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, met twee aanbouwen en een berging. De woning heeft een woonoppervlakte van 179 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 1.003 m2.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 1.312.210. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.480.000.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
      
      
        
          Bewijslast
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.
      
      
        
          Taxatiematrix 
        
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de in beroep ingebrachte taxatiematrix van WOZ-taxateur [naam2] waarin de waarde is getaxeerd op € 1.493.000. In deze taxatiematrix zijn drie in hetzelfde dorp gelegen twee-onder-een-kapwoningen als vergelijkingsobject gebruikt ter bepaling van de waarde per 1 januari 2021. In deze matrix zijn onderstaande vergelijkingsobjecten weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  Perceel
                
              
              
                
                  Bijgebouwen
                
              
              
                
                  Waarde
                
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  Opp.
                
              
              
                
                   Per m2
                
              
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 9
                (twee-onder-een- kapwoning)
              
              
                1933
              
              
                170 m2 
              
              
                € 2.650
              
              
                € 450.500
              
              
                1.003 m2 
              
              
                € 889  
              
              
                € 891.562
              
              
                Dakkapel € 7.500
                Berging € 6.300
                Overkap. € 1.280
                Aanbouw € 68.000
                Aanbouw € 50.000
                Tuinhuis € 1.700
                Carport € 4.200
                Zwembad € 12.600
                
              
              
                € 1.493.000
                (01-01-21)
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
                     Koopsom
                
              
            
            
              
                
                  [adres1] 17
                (twee-onder-een-kapwoning)
              
              
                1933
              
              
                137 m2
              
              
                € 3.035
              
              
                € 415.795
              
              
                536 m2
              
              
                € 1.067
              
              
                € 572.125
              
              
                Dakkapel € 12.500
                Garage € 11.529
                Aanbouw € 50.000
                Erker  € 4.000
                
              
              
                € 1.195.000
                (01-12-2021)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.065.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 9
                (twee-onder-een-kapwoning)
              
              
                1935
              
              
                196 m2
              
              
                € 3.238
              
              
                € 634.648
              
              
                750 m2
              
              
                € 979
              
              
                € 734.375
              
              
                Kelder € 32.500
                Dakkapel € 12.500
                Berging € 11.154
                Tuinhuis € 2.500
                Carport € 3.200
                
              
              
                € 1.615.000
                (21-9-2021)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.430.000  
                
              
            
            
              
                
                  [adres3] 32
                (twee-onder-een-kapwoning)
              
              
                1937
              
              
                149 m2
              
              
                € 3.252
              
              
                € 484.548
              
              
                585 m2
              
              
                € 1.051
              
              
                € 615.000
              
              
                Kelder € 10.000
                Dakkapel € 15.000
                Garage € 6.300
                Berging € 3.150
                
              
              
                € 1.106.000
                (24-8-2020)
                
                  Gecorr.:
                
                
                  € 1.133.000  
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien het soort object (twee-onder-een-kapwoning), het bouwjaar (omstreeks 1933-1937), de woonoppervlakte (137 m2 tot 196 m2) en de overige kenmerken (kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid), zijn de vergelijkingsobjecten weliswaar goed vergelijkbaar met de woning, maar bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen met name wat betreft de ligging. 
      
    
    
      4.7.
      Het Hof acht het aannemelijk dat de ligging recht tegenover een ingang van een school vanwege geluid- en parkeeroverlast een waardedrukkend effect heeft. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het wonen dichtbij een school voor- en nadelen heeft. Volgens de heffingsambtenaar is het in de ochtend en de middag extra druk in de straat. Dit kan voor sommige kopers als nadeel worden gezien maar sommige kopers willen juist graag dichtbij een school wonen. Volgens de heffingsambtenaar gaat het om een subjectieve factor en is geen sprake van een waardedrukkend effect. Het Hof acht dit niet aannemelijk. Het feit dat de nabijheid van een school waardeverhogend kan zijn, laat onverlet dat alle referentiepanden zijn gelegen in de nabijheid van een school, maar dat alleen de woning is gelegen recht tegenover een ingang van een school en dat alleen de oprit van de woning hierdoor regelmatig wordt geblokkeerd. Het Hof is van oordeel dat, nu de heffingsambtenaar heeft verklaard dat, in vergelijking met de referentiepanden, in het geheel geen sprake is van een waardedrukkend effect, onvoldoende rekening is gehouden met dit verschil. Het taxatierapport biedt daarmee onvoldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende staat een waarde voor van € 1.312.210, maar heeft die waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing hiervan is geen taxatierapport of ander stuk van gelijk gewicht overgelegd. Het Hof stelt daarom de beschikte waarde in goede justitie vast op € 1.375.000.
      
    
    
      4.9.
      Het Hof merkt volledigheidshalve nog op dat de Rechtbank het verzoek van belanghebbende om verstrekking van de verkoopinformatie van [adres2] 9 ten onrechte tardief heeft verklaard. Dergelijke stukken behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42, lid 1, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) die de heffingsambtenaar uit eigen beweging aan de rechter over moet leggen, ook indien die stukken pas in de loop van het beroep ter beschikking van de heffingsambtenaar zijn gekomen. De heffingsambtenaar had de nieuwe stukken dus alsnog onverwijld aan de Rechtbank moeten toezenden. Dat heeft de heffingsambtenaar niet gedaan. In deze omstandigheden had de Rechtbank het verzoek van belanghebbende niet met een beroep op de goede procesorde mogen afwijzen, maar had het de heffingsambtenaar moeten opdragen de desbetreffende stukken alsnog in het geding te brengen.
      
    
    
      4.10.
      Omdat de Rechtbank het verzoek ten onrechte tardief heeft verklaard, zou het Hof de zaak in beginsel op grond van artikel 8:115, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Awb moeten terugwijzen naar de Rechtbank voor een inhoudelijke behandeling. Ter zitting hebben partijen er echter mee ingestemd dat indien het Hof van oordeel is dat het hoger beroep gegrond is, het Hof de zaak op grond van artikel 8:116 van de Awb zonder terugwijzing af kan doen.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden. 
      
    
    
      5.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 647), € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 1.814 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907), ofwel in totaal op € 4.922. Verdere kosten zijn door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
      
      
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
    - vernietigt de uitspraak op bezwaar,
    - stelt de beschikte waarde vast op € 1.375.000,
    - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in verband met het bezwaar, het beroep en het hoger beroep tot een bedrag van € 4.922,
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, lid van de tweede enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.
    
    
    
    
      De beslissing is op 20 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
    
    
    
      (P.W.L. van den Bersselaar)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     TK 1992/1993, 22 885,nr. 3, blz. 44.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 14 februari 2025, ECLI:NL:HR:2025:241, r.o. 4.1.3.