ECLI:NL:RBARN:2012:BY5820, Rechtbank Arnhem, 11-10-2012, AWB 12/950
Rechtbank Arnhem — Uitspraak 
Datum: 2012-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: OB, woningcorporatie, omzet verkoop huurwoningen moet meegenomen worden in pro rata.
        Artikel 174 BTW-Richtlijn. Verkoop huurwoningen behoort tot gebruikelijke economische activiteit. Geen sprake van bijkomstige handelingen omdat verkoop huurwoningen rechtstreekse, duurzame en noodzakelijke verlengstuk is van de hoofdactiviteiten van de corporatie.

RECHTBANK ARNHEM 
    
    Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
    
    registratienummer: AWB 12/950
    
    
      uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) 
      van 11 oktober 2012
    
    
    inzake
    
    Fiscale Eenheid [X], gevestigd te [Z], eiseres,
    
    tegen
    
    de inspecteur van de Belastingdienst/Utrecht-Gooi, kantoor Amersfoort, verweerder.
    
    
    1.	Ontstaan en loop van het geding
    
    Verweerder heeft aan eiseres over het tijdvak 1 december 2008 tot en met 31 december 2008 een naheffingsaanslag (aanslagnummer [000].F.02.8501) omzetbelasting opgelegd van € 1.000.
    
    Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 januari 2012 de naheffingsaanslag gehandhaafd. 
    
    Eiseres heeft daartegen bij faxbericht van 1 maart 2012, ontvangen door de rechtbank op diezelfde dag, beroep ingesteld.
    
    Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
    
    Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2012 te Arnhem. 
    
    
      Namens eiseres is daar verschenen haar gemachtigde, [A]. 
      Namens verweerder zijn verschenen drs. [B] en mr. [C].
    
    
    Partijen hebben voor de zitting beiden een pleitnota toegezonden aan de rechtbank en aan de wederpartij, welke pleitnota’s met instemming van partijen wordt geacht ter zitting te zijn voorgedragen. De rechtbank rekent deze pleitnota’s tot de gedingstukken.
    
    
    2.	Feiten
    
    2.1 Eiseres is een woningcorporatie en een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. 
    
    
    
    In haar statuten is onder meer het volgende vermeld: 
      
    
      " DOEL 
      Artikel 3 
      De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij streeft er naar kwantitatief en kwalitatief passende huisvesting te bieden aan een ieder, waarbij vooral aan degenen met lagere inkomens voorrang wordt geboden. " 
    
    
    
      2.2 De activiteiten van eiseres bestaan uit:
      -	de verhuur van woningen;
      -	de verkoop van nieuwbouwwoningen;
      -	de verkoop van huurwoningen (“bestaand bezit”);
      -	de verhuur van parkeerplaatsen aan niet-huurders;
      -	de verhuur van bedrijfspanden;
      -	het tegen vergoeding verrichten van serviceonderhoud;
      -	het aanpassen van woningen in opdracht van gemeenten.
    
    
    2.3 In 2008 bestaat het bezit van eiseres uit 53.146 woningen en 3.609 overige bezit. De huuropbrengsten bedragen ruim € 260.000.000. In 2008 zijn 280 huurwoningen verkocht. De verkoopopbrengsten van de huurwoningen bedragen bijna € 42.000.000. In de jaren voorafgaand aan en volgend op het jaar 2008 zijn vergelijkbare aantallen huurwoningen verkocht.
    
    
      2.4 In het jaarverslag 2008 is in onderdeel 2.1. (Algemeen) onder meer het volgende vermeld:
      “Corporaties zijn private maatschappelijke ondernemingen met een publiek belang. Dat kent drie deeldomeinen, getypeerd als wat ‘moet’(de sociale taak), wat ‘kan’(de woonomgeving en het maatschappelijk vastgoed) en wat ‘te overwegen is’(de buurt- en wijkaanpak). (…)
      Bouwen en verhuren van sociale huur- en koopwoningen of verkopen van woningen valt onder het eerste domein (wat moet). Bij [X] zien wij dit als onze hoofdtaak. Huisvesten van mensen met een lager inkomen is immers de kern van ons werk als corporatie”.
    
    
    
      2.5 In onderdeel 2.3.4 (Verkoop bestaand bezit) is het volgende vermeld:
      “[X] wil met het verkopen van woningen de wijk beter bedienen en de doelgroep meer keuzemogelijkheden bieden. Ook genereert de verkoop middelen die opnieuw geïnvesteerd worden om de doelstelling van [X] te bereiken. Hiervoor is in 2008 het verkoopbeleid in de steigers gezet, die aansluit op de missie en visie van [X]. Zo streeft [X] naar een ongedeelde stad met homogene buurten in heterogene wijken. Ook wil [X] met het verkopen van woningen middeninkomens bedienen die anders op een andere plek in de stad een woning zouden kopen. Zij blijven vervolgens ook langer in de stad wonen en voelen zich verbonden aan de buurt of de wijk.” 
    
    
    
      2.6 In de Meerjarenverkenning 2005-2009 is in onderdeel 4.1 (Vastgoed beleid) onder meer het volgende vermeld:
      “De financiering van de onrendabele toppen op de huurwoningen vindt plaats door de verkoop van bestaand bezit, en door de winst op de verkoop van koopwoningen. Totaal zal in de planperiode 1.829 woningen vanuit het bestaande bezit worden verkocht. Ook de verkoop van 3.426 nieuw te bouwen koopwoningen draagt bij aan de financiering van de onrendabele toppen op de investeringen.”
    
    
    
    2.7 In het Besluit inzake vaststelling verkoopvoorraad [X] van 7 september 2004 zijn verhuureenheden en complexen aangewezen die niet tot de “strategische” voorraad behoren en die voor verkoop in aanmerking komen. Het gaat om 7.544 verhuureenheden en 61 complexen.
    
    2.8 Op de website van eiseres wordt op de mogelijkheid van aankoop van een huurwoning gewezen. Daarnaast heeft eiseres een brochure uitgebracht met de naam “[D]”. In deze brochure wordt onder meer uitgelegd waarom woningen worden verkocht. De woningen worden via een makelaar te koop aangeboden. 
    
    2.9 Verweerder neemt naar aanleiding van het arrest van het Hof van Justitie van 6 maart 2008 (C-98/07, LJN: BC8143; hierna: Nordania Finans) het standpunt in dat met ingang van 1 januari 2008 de omzet met betrekking tot de verkoop van huurwoningen in de zogenaamde pro rata moet worden opgenomen. Eiseres heeft deze omzet niet in de pro rata opgenomen en heeft op 24 februari 2009 verweerder verzocht om een naheffingsaanslag omzetbelasting over het tijdvak december 2008 van € 1.000 op te leggen, teneinde het standpunt van verweerder aan de rechter te kunnen voorleggen. De naheffingsaanslag heeft als dagtekening 24 april 2009. 
    
    3.	Geschil
    
    In geschil is of bij de bepaling van de aftrekbare voorbelasting rekening dient te worden gehouden met de omstandigheid dat eiseres van omzetbelasting vrijgestelde leveringen van huurwoningen heeft verricht. Het geschil spitst zich toe op de vraag in welke mate aftrek van niet rechtstreeks aan de vrijgestelde leveringen toe te rekenen omzetbelasting mogelijk is. 
    
    
      Meer in het bijzonder gaat het om het antwoord op de volgende vragen:
      1.	moet de omzet met betrekking tot de verkoop van huurwoningen bij de berekening van de pro rata buiten beschouwing worden gelaten omdat sprake is van de levering van investeringsgoederen die in het kader van de onderneming zijn gebruikt als bedoeld in artikel 174, tweede lid, onderdeel a, van de BTW-Richtlijn 2006 (hierna: BTW-Richtlijn)?;
      2.	moet de omzet met betrekking tot de verkoop van huurwoningen bij de berekening van de pro rata buiten beschouwing worden gelaten omdat sprake is van bijkomstige handelingen als bedoeld in artikel 174, tweede lid, onderdeel b, van de  BTW-Richtlijn?
    
    
    Tussen partijen is niet in geschil dat geen aftrek mogelijk is van de rechtstreeks aan de vrijgestelde leveringen van huurwoningen toe te rekenen omzetbelasting.
    
    
    4.	Beoordeling van het geschil
    
    4.1 Algemeen
    
    4.1.1 Ingevolge artikel 15, eerste lid, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB) -voor zover hier van belang- brengt de ondernemer de aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek voor zover de goederen en diensten door hem worden gebruikt voor belaste handelingen.
    
    4.1.2 Ingevolge artikel 15, zesde lid van de Wet OB worden - voor zover hier van belang - bij ministeriële regeling nadere regels gesteld omtrent de aftrek van belasting, ingeval goederen en diensten door de ondernemer mede worden gebruikt anders dan voor belaste handelingen. 
    
    
      4.1.3 Ingevolge artikel 11, eerste lid, van de Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968 (hierna: de Uitvoeringsbeschikking) geschiedt de aftrek van de in artikel 15 van de Wet OB bedoelde belasting (voorbelasting), ingeval de ondernemer zowel handelingen verricht waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat als handelingen verricht waarvoor geen recht op aftrek van voorbelasting bestaat, met inachtneming van het volgende: 
      a. van goederen en diensten, die uitsluitend worden gebruikt voor handelingen waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat, komt de voorbelasting geheel voor aftrek in aanmerking;
      b. van goederen en diensten, die uitsluitend worden gebruikt voor handelingen waarvoor geen recht op aftrek van voorbelasting bestaat, komt de voorbelasting in het geheel niet voor aftrek in aanmerking;
      c. met betrekking tot goederen en diensten die zowel voor de onder a als voor de onder b bedoelde handelingen worden gebruikt, komt voor aftrek in aanmerking het gedeelte van de voorbelasting dat in dezelfde verhouding staat tot die belasting als het totaal van de vergoedingen voor de handelingen bedoeld onder a staat tot het totaal van de vergoedingen voor de handelingen bedoeld onder a en onder b.  
    
    
    4.2 Investeringsgoederen
    
    4.2.1 Ingevolge artikel 14 van de Uitvoeringsbeschikking wordt het afstoten van goederen welke de ondernemer in zijn bedrijf heeft gebruikt, niet beschouwd als een handeling die voor de berekening van de aftrek bij hem in aanmerking komt. Tussen partijen is niet in geschil dat het begrip "goederen" in artikel 14 van de Uitvoeringsbeschikking uit moet worden gelegd als "investeringsgoederen" als bedoeld in artikel 174, tweede lid, onderdeel a, van de BTW-Richtlijn. Nu dit geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, sluit de rechtbank zich hierbij aan. 
    
    
      4.2.2. Het Hof van Justitie heeft in de zaak Nordania Finans - voor zover hier van belang-
      het volgende overwogen:
      “21. Hoewel artikel 19, lid 1, van de Zesde richtlijn bepaalt dat het pro rata voor de toepassing van de aftrek gelijk is aan een breuk waarvan de teller bestaat uit de omzet uit belaste handelingen en de noemer uit de totale omzet, in voorkomend geval vermeerderd met bepaalde subsidies, bepaalt lid 2 van datzelfde artikel dat in afwijking daarvan geen rekening wordt gehouden met, onder meer, de omzet met betrekking tot de leveringen van investeringsgoederen welke door de belastingplichtige in het kader van zijn onderneming of voor bijkomstige handelingen ter zake van onroerende goederen en bijkomstige financiële handelingen worden gebruikt. 
      22. Het doel van dat lid 2 blijkt uit de toelichting bij het voorstel voor de Zesde richtlijn, dat de Commissie van de Europese Gemeenschappen op 29 juni 1973 bij de Raad van de Europese Gemeenschappen heeft ingediend (zie Bulletin van de Europese Gemeenschappen, supplement 11/73, blz. 21): "De in dit lid bedoelde elementen moeten voor de berekening van het verhoudingsgetal buiten beschouwing worden gelaten, opdat deze elementen de werkelijke betekenis van de bedrijfsuitoefening niet verkeerd weerspiegelen, te weten voor zover dergelijke elementen geen uitvloeisel zijn van de bedrijfsuitoefening van de belastingplichtige. Dit is het geval bij de verkoop van investeringsgoederen en van de slechts incidenteel uitgevoerde handelingen met betrekking tot onroerende goederen of de financiering; met andere woorden de handelingen die ten opzichte van de totale omzet van het bedrijf slechts van secundaire of toevallige betekenis zijn. Deze handelingen worden overigens slechts buiten beschouwing gelaten indien zij niet tot de gebruikelijke bedrijfswerkzaamheden van de belastingplichtige behoren."
      23. (…)
      24. Met de bepalingen van artikel 19, lid 2, van de Zesde richtlijn heeft de gemeenschapswetgever de omzet uit de verkoop van goederen van de berekening van het pro rata dus willen uitsluiten wanneer deze verkoop ongebruikelijk is vergeleken met de gewone activiteit van de betrokken belastingplichtige en het gebruik van goederen of diensten met een gemengde bestemming bij deze verkoop dus niet evenredig hoeft te zijn aan de erdoor genereerde omzet. Zoals de advocaat-generaal in punt 68 van zijn conclusie heeft opgemerkt, zou, wanneer deze omzet in de berekening van het pro rata zou worden opgenomen, de uitkomst ervan in die zin worden vertekend dat dit pro rata niet meer het respectieve aandeel weergeeft waarin de goederen of diensten met een gemengde bestemming voor belaste en voor vrijgestelde activiteiten worden aangewend.
      25. Bijgevolg kan het begrip "investeringsgoederen welke door de belastingplichtige in het kader van zijn onderneming worden gebruikt" in de zin van artikel 19, lid 2, van de Zesde richtlijn niet die goederen omvatten waarvan de verkoop voor de betrokken belastingplichtige een gebruikelijke economische activiteit vormt. Voor de betrokkene maken de verwerving en vervolgens de verkoop van dergelijke goederen immers het gewone gebruik van goederen en diensten met een gemengde bestemming noodzakelijk. Aangezien deze verkoop een gebruikelijke en belaste activiteit van de belastingplichtige vormt, moet de daarop betrekking hebbende omzet worden opgenomen in de berekening van het pro rata voor de toepassing van de aftrek opdat dit pro rata zo goed mogelijk weergeeft voor welk gedeelte de goederen en diensten met een gemengde bestemming voor deze activiteiten worden gebruikt. Anders zou het doel van de neutraliteit van het gemeenschappelijke btw-stelsel in gevaar komen.
      26. Wanneer - zoals in het hoofdgeding - de verkoop van leaseauto's na afloop van het leasecontract voor de betrokken belastingplichtige een gewone activiteit vormt die hij beroepsmatig en systematisch organiseert, zou het bijgevolg in strijd met dat doel van neutraliteit zijn indien deze belastingplichtige niet daadwerkelijk wordt ontlast van het gedeelte van de btw over de algemene kosten die zijn gemaakt om deze verkoop te verrichten en dus om de gewone belaste economische activiteit uit te oefenen. Derhalve kan niet worden aangenomen dat de omzet uit deze verkoop slaat op "investeringsgoederen welke door de belastingplichtige in het kader van zijn onderneming worden gebruikt" in de zin van artikel 19, lid 2, van de Zesde richtlijn.”
    
    
    4.2.3. Uit de geciteerde overwegingen van het Hof van Justitie leidt de rechtbank af dat de omzet uit de verkoop van de huurwoningen in de noemer van de pro rata breuk dient te worden meegenomen als de verkoop van investeringsgoederen behoort tot de gebruikelijke economische activiteiten van eiseres. Anders dan eiseres stelt, is de rechtbank van oordeel dat het feit dat in andere taalversies andere bewoordingen worden gebruikt, te weten: “een integraal onderdeel is van de gebruikelijke zakelijke activiteiten” niet met zich mee dat een andere toets moet worden aangelegd.
    
    4.2.4 Aangezien verweerder zich in afwijking van de bewoordingen van artikel 14 van de Uitvoeringsbeschikking en artikel 174, tweede lid, onderdeel a, van de BTW-Richtlijn op het standpunt stelt dat de omzet van de verkoop van de huurwoningen in de pro rata moet worden opgenomen, rust op hem de bewijslast aannemelijk te maken dat geen sprake is van investeringsgoederen als bedoeld in laatstgenoemd artikel. 
    
    4.2.5 De rechtbank is van oordeel dat verweerder is geslaagd in de op hem rustende bewijslast last om aannemelijk te maken dat de verkoop van de huurwoningen behoort tot de  gebruikelijke economische activiteiten van eiseres. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Uit het jaarverslag 2008 blijkt dat eiseres het verkopen van huurwoningen tot haar hoofdtaken rekent.  In 2008 heeft eiseres een verkoopbeleid ontwikkeld dat aansluit op haar missie en visie. Eiseres wil met het verkopen van woningen de wijk beter bedienen en de doelgroep meer keuzemogelijkheden bieden. Ook genereert de verkoop middelen die opnieuw geïnvesteerd worden om de doelstelling van eiseres te bereiken. Uit de Meerjarenverkenning 2005-2009 blijkt dat de onrendabele toppen van de huurwoningen onder meer worden gefinancierd uit de verkoop van huurwoningen. Een aanzienlijke deel van het bestaand bezit (7.544 verhuureenheden en 61 complexen) is aangewezen als “niet-strategische” kernvoorraad en komt voor verkoop in aanmerking. Het aantal verkochte woningen is weliswaar zowel in absoluut als relatief opzicht beperkt (280 woningen op een totaal van 53.146), maar de daarmee gegenereerde omzet is in absoluut opzicht aanzienlijk en in relatief opzicht niet te verwaarlozen (ruim € 40.000.000 tegenover ruim € 260.000.000 huuropbrengsten). 
    
    
      4.2.6 Eiseres heeft aangevoerd dat uit de zaak Nordania Finans volgt dat het er niet om gaat dat de verkoop van investeringsgoederen een gebruikelijke economische activiteit van de onderneming is, maar dat het ingebruik geven van het investeringsgoed gevolgd door de verkoop van datzelfde goed samen een integraal onderdeel vormt van de gebruikelijke zakelijke activiteiten van de onderneming. Eiseres geeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank een te beperkte uitleg aan het arrest. Bedacht moet worden dat het Hof van Justitie slechts antwoord geeft op de door de verwijzende rechter gestelde prejudiciële vraag. Deze vraag luidde als volgt:
      "Moet de uitdrukking ‘investeringsgoederen welke door de belastingplichtige in het kader van zijn onderneming worden gebruikt' in artikel 19, lid 2, van de Zesde richtlijn [...] aldus worden uitgelegd dat zij mede goederen omvat die een leasebedrijf koopt voor zowel leasingdoeleinden als wederverkoop na afloop van het leasecontract?"
      In dat licht moet ook het dictum worden bezien, te weten als antwoord op de door de verwijzende rechter gestelde vraag. Naar het oordeel van de rechtbank kan echter uit de onder 4.2.2 aangehaalde rechtsoverwegingen van het Hof van Justitie worden afgeleid dat ten aanzien van de verkoop van alle investeringsgoederen heeft te gelden, dat de hiermee gerealiseerde omzet slechts buiten de pro rata wordt gelaten indien de verkoop niet tot de gebruikelijke bedrijfswerkzaamheden van belastingplichtige behoort of, zoals eiseres stelt, geen integraal onderdeel uitmaakt van de gebruikelijke zakelijke activiteiten. Daarbij is van belang of sprake is van een gewone activiteit die beroepsmatig en systematisch wordt georganiseerd. Uit het feit dat eiseres verkoop van huurwoningen tot haar kerntaken rekent, een verkoopbeleid ten aanzien van huurwoningen heeft geformuleerd, woningen heeft aangewezen die voor verkoop in aanmerking komen, de mogelijkheid van aankoop van een huurwoning op haar website en in een brochure heeft vermeld en bij de verkoop een makelaar inschakelt, leidt de rechtbank, in combinatie met het aantal verkochte woningen, af dat sprake is van een dergelijke activiteit. Daaraan doet niet af dat niet reeds bij de aanschaf of de bouw van een woning vaststaat of deze woning later zal worden verkocht. 
    
    
    4.3 Bijkomstige handelingen
    
    4.3.1 Eiseres stelt zich subsidiair op het standpunt dat ten aanzien van de verkoop van de huurwoningen sprake is van bijkomstige handelingen. 
    
    4.3.2 Op eiseres rust de bewijslast aannemelijk te maken dat sprake is van bijkomstige handelingen in de zin van artikel 174, tweede lid, onderdeel b, van de BTW-Richtlijn. Zij stelt zich immers in afwijking van het bepaalde in artikel 15, eerste lid van de Wet OB juncto artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van de Uitvoeringsbeschikking op het standpunt dat de omzet van de verkoop van de huurwoningen buiten de pro rata moet blijven omdat sprake is van bijkomstige handelingen. 
    
    
      4.3.3 De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet is geslaagd in de op haar rustende bewijslast. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Het Hof van Justitie heeft in zijn arrest van 29 oktober 2009 (nr. C-174/08, LJN: BK 2574, hierna: NCC) onder meer het volgende overwogen:
      “30. Met betrekking tot het doel van voornoemd lid 2 zij opgemerkt dat dit met name blijkt uit de toelichting bij het voorstel voor de Zesde richtlijn, dat de Commissie van de Europese Gemeenschappen op 29 juni 1973 bij de Raad van de Europese Gemeenschappen heeft ingediend (zie Bulletin van de Europese Gemeenschappen, supplement 11/73, blz. 21). In deze toelichting wordt verklaard dat ''de in dit lid bedoelde elementen voor de berekening van het verhoudingsgetal buiten beschouwing [moeten] worden gelaten, opdat deze elementen de werkelijke betekenis van de bedrijfsuitoefening niet verkeerd weerspiegelen, te weten voor zover dergelijke elementen geen uitvloeisel zijn van de bedrijfsuitoefening van de belastingplichtige. Dit is het geval bij de verkoop van investeringsgoederen en van de slechts incidenteel uitgevoerde handelingen met betrekking tot onroerende goederen of de financiering; met andere woorden de handelingen die ten opzichte van de totale omzet van het bedrijf slechts van secundaire of toevallige betekenis zijn. Deze handelingen worden overigens slechts buiten beschouwing gelaten indien zij niet tot de gebruikelijke bedrijfswerkzaamheden van de belastingplichtige behoren.''
      31. In dit verband volgt uit de op deze doelstelling gebaseerde rechtspraak van het Hof, dat een economische activiteit niet kan worden aangemerkt als ''bijkomstig'', in de zin van artikel 19, lid 2, van de Zesde richtlijn, wanneer zij het rechtstreekse, duurzame en noodzakelijke verlengstuk vormt van de belastbare activiteit van de onderneming (arrest van 11 juli 1996, Régie dauphinoise, C-306/94, Jurispr. blz. I-3695, punt 22) of wanneer zij een aanmerkelijk gebruik van de goederen of diensten waarvoor btw verschuldigd is, impliceert (arrest van 29 april 2004, EDM, C-77/01, Jurispr. blz. I-4295, punt 76).
      32. Het Hof dient de door de verwijzende rechter gestelde vraag dus tegen de achtergrond van deze rechtspraak te beantwoorden.
      33. Wat de eerbiediging van de eerste voorwaarde betreft, kan de activiteit van de verkoop van onroerend goed dat een bouwonderneming voor eigen rekening heeft gebouwd, niet worden aangemerkt als een bijkomstige activiteit ten opzichte van haar belastbare beroepsactiviteit, die bestaat in de bouw van onroerend goed voor rekening van derden of voor eigen rekening. Aangezien zij immers voortvloeit uit diezelfde bouwactiviteit, vormt zij het rechtstreekse verlengstuk ervan. De algemene organisatie van haar activiteiten impliceert dat NCC, vooraf en met regelmaat, duurzaam een bepaald aantal, hoe klein ook, voor eigen rekening te bouwen gebouwen plant, die zij voornemens is later zelf te verkopen. De hieruit voortvloeiende activiteit van de verkoop van onroerend goed, lijkt derhalve niet incidenteel, maar volgt noodzakelijkerwijs uit een bewust streven door de onderneming om in het kader van haar beroepsactiviteit een activiteit inzake de verhandeling van onroerend goed dat zij voor eigen rekening heeft gebouwd, te ontplooien. Deze activiteit draagt bij tot de doelstelling van de onderneming en wordt met een commercieel oogmerk verricht (zie naar analogie arrest EDM, reeds aangehaald, punt 67). ”
    
    
    4.3.4 De verkoop van huurwoningen vormt in dit geval het rechtstreekse verlengstuk van de verhuur van die woningen, omdat de verkoop direct volgt op het verhuren van die woningen en één van de mogelijke activiteiten na afloop van een huurcontract vormt. Voorts is de verkoop van huurwoningen een activiteit, die door eiseres duurzaam wordt verricht. Zij verkoopt immers niet slechts incidenteel huurwoningen maar heeft ook in de jaren vóór en na 2006 met regelmaat huurwoningen verkocht en heeft in dat kader ook verkoopbeleid ontwikkeld. Het feit dat eiseres de verkoop van huurwoningen tot haar kerntaken rekent en de opbrengsten van de verkopen noodzakelijk zijn om de onrendabele toppen van de huurwoningen te financieren brengt ten slotte met zich mee dat ook sprake is van een noodzakelijk verlengstuk van de verhuur van woningen. 
    
    4.3.5 Eiseres heeft aangevoerd dat een toegelaten instelling de plicht heeft sociale huurwoningen te realiseren en dat deze plicht mede kan worden uitgevoerd als wordt overgegaan tot de verkoop van bestaand bezit, waardoor financiële middelen beschikbaar komen om de nieuwbouw te realiseren. De verkoop is volgens eiseres echter niet gericht op het realiseren van bedrijfsbaten. Door de omvang van het aantal verhuureenheden zijn, statistisch gezien, verkopen van bestaand bezit te verwachten hetgeen de reden is dat het bestuur daarvoor beleid heeft geformuleerd, maar de organisatie is niet (in)gericht op de verkoop van bestaand bezit. Eiseres stelt dat de verkopen daarom geen structureel onderdeel uitmaken van de bedrijfsactiviteiten van eiseres (maar dat zij wel voorkomen) en dat zij geen beslag leggen op de apparaatskosten. 
    
    4.3.6 De rechtbank verwerpt dit betoog. Het feit dat de opbrengsten van de verkoop van de huurwoningen worden aangewend ter financiering van de onrendabele toppen van de huurwoningen en dat de verkoop niet met een commercieel oogmerk geschiedt brengt niet met zich mee dat sprake is van bijkomstige handelingen. Uit rechtsoverweging 33 van het arrest NCC volgt ook activiteiten die bijdragen tot de doelstelling van de onderneming, maar zonder commercieel oogmerk worden verricht, het rechtstreekse, duurzame en noodzakelijke verlengstuk van de belastbare activiteiten kunnen vormen. Anders dan eiseres stelt volgt uit de onder 2.4 tot en met 2.8 vermelde feiten dat de organisatie van eiseres wel degelijk is gericht op en ingericht voor de verkoop van huurwoningen, reeds vanwege het feit dat eiseres deze activiteit tot haar kerntaken rekent. Nu de verkoop van huurwoningen het rechtstreekse, duurzame en noodzakelijke verlengstuk van de belastbare activiteiten vormt is niet relevant dat geen of slechts een beperkt beslag wordt gelegd op apparaatskosten. Uit rechtsoverweging 31 van het arrest NCC en het in dit arrest genoemde arrest EDM volgt immers dat geen sprake is van bijkomstige handelingen, indien aan één van de aldaar genoemde criteria is voldaan. Er is geen sprake van cumulatieve vereisten.
    
    4.4 Gelet op het bovenstaande dient de omzet uit de verkoop van (woningwet)woningen in de noemer van de pro rata breuk te worden meegenomen. Het beroep zal ongegrond worden verklaard. 
    
    
    5.	Proceskosten
    
    De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    6.	Beslissing
    
    De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J. Tikken, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. J. Rakhan, 
      rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.
    
    
    
    De griffier,								De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
    Uitgesproken in het openbaar op: 11 oktober 2012
    
    Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 
    
    
    
    
    Rechtsmiddel
    
    Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
      Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
      1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
      2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. een dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
      d. de gronden van het hoger beroep.