ECLI:NL:RBZWB:2025:5078, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-08-2025, BRE 24/5699
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2025-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/5699
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2025 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 juli 2024
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 288.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Oisterwijk opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 2 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en [persoon 1] en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [taxateur] (taxateur).
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1934) met een gebruiksoppervlakte van 185 m² gelegen op een perceel van 387  m².  
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 175.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 288.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Overwegingen
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd waar de waarde van de woning is getaxeerd op € 288.000. In de taxatiematrix is de waarde van de woning berekend aan de hand van een grondstaffel minus een correctie van € 60.000. 
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning in de winter onbewoonbaar is, omdat – als gevolg van verzakking – scheurvorming is ontstaan en de woning daardoor niet (goed) te verwarmen is. Verder stelt belanghebbende dat de waarde van het perceel te hoog is, omdat geen sprake is van bouwrijpe grond, Belanghebbende stelt dat het ook geen bouwrijpe grond kan worden, omdat er een monumentaal pand op staat (de woning) dat niet gesloopt mag worden.  
    
    
      4.5.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. De heffingsambtenaar heeft in zijn berekening geen waarde toegekend aan de opstal en is daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende tegemoetgekomen aan de door belanghebbende gestelde gebreken. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank met de neerwaartse correctie van € 60.000 voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat op het perceel ook waardedruk van kracht is, om de redenen die belanghebbende heeft genoemd (geen sprake van bouwrijpe grond en de aanwezigheid van de (monumentale) woning op het perceel). Deze omstandigheden beperken weliswaar het gebruik van het perceel, maar belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat daar een grotere waardedruk van uitgaat dan dat de heffingsambtenaar reeds heeft toegepast.  
      
    
    
      4.6.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.  
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 1 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 .