ECLI:NL:GHSGR:2009:BJ4738, Gerechtshof 's-Gravenhage, 07-04-2009, BK-07/00446
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2009-04-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Bij de waardevaststelling van de woning is onvoldoende rekening gehouden met bodemverontreiniging

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
    
    
      Sector belasting
      Nummer BK-07/00446
    
    
    
    Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 7 april 2009
    
    op het hoger beroep van X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank ´s-Gravenhage van 8 juni 2007, nr. AWB 06/5826 WOZ, betreffende na te noemen beschikking.
    
    
    Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
    
    1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 29a (tekst 2006) van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Z, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning), voor het jaar 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 475.392. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2006 bekendgemaakt.
    
    1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking gehandhaafd.
    
    1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
    
    
    Loop van het geding
    
    2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 24 februari 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    
    Vaststaande feiten
    
    3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een appartement gelegen op de tweede verdieping en de dakverdieping van het appartementencomplex A in Z. Tot het appartement behoort een berging.  De woning kent een inhoud van 583 m³.
    
    3.2. Belanghebbende heeft de woning gekocht in juni 2004 voor een bedrag van € 585.000 vrij op naam.
    
    3.3. De bodem onder het appartementencomplex waarvan de woning deel uitmaakt is verontreinigd. Aan de kopers van de appartementen is voorafgaande aan de aankoop zowel van de zijde van de makelaar als van de zijde van de gemeente meegedeeld dat de bodemvervuiling was gesaneerd. Nadien is gebleken dat de sanering onvoldoende heeft plaatsgevonden. De verontreiniging heeft van de zijde van de Provincie Zuid-Holland het predikaat gekregen “ernstig, niet urgent”.
    
    
      3.4. De Inspecteur heeft een taxatierapport, opgemaakt op 14 april 2006 en opgesteld door B, [werkzaam bij C], taxatiebureau o.g., in het geding gebracht. In dat rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld, te weten:
      - a-straat 11, met een inhoud van 445 m³, op 23 april 2003 gekocht voor € 406.000 v.o.n.;
      - b-straat 1, met een inhoud van 619 m³, op 14 april 2003 gekocht voor € 587.000 v.o.n.; en
      - a-straat 111, met een inhoud van 445 m³, op 1 mei 2006 gekocht voor € 351.500 v.o.n..
      De vergelijkingsobjecten betreffen alle appartementen die behoren tot hetzelfde complex als waartoe de woning behoort, met dien verstande dat ten aanzien van het appartement b-straat 1 geen sprake is van bodemverontreiniging. De waarde van de woning is getaxeerd op € 475.392.
    
    
    
    Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of de waarde van de woning gerekend naar het waardepeil per 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord. 
    
    4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
    Conclusies van partijen
    
    5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking in dier voege dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 366.000.
    
    5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan die onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning per de waardepeildatum met € 475.392 niet te hoog is vastgesteld.
    
    
      6.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde aankoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning gerekend naar het prijspeil per 1 januari 2003 € 475.392 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Zoals door belanghebbende gesteld en door de Inspecteur niet dan wel onvoldoende is bestreden is in het taxatierapport uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning, namelijk van 619 m³ in plaats van 583 m³. Reeds om die reden dient naar het oordeel van het Hof de vastgestelde waarde te worden verminderd. In het taxatierapport is uitgegaan van een waarde van € 768 per m³ voor vergelijkingsobjecten met een inhoud variërend van 412 m³ en 619 m³. Ook het Hof zal op dit punt van die waarde uitgaan en de Inspecteur niet volgen in zijn stelling dat de waarde per m³ afneemt naarmate de inhoud toeneemt. Het Hof acht deze stelling in zijn algemeenheid juist, maar kennelijk moet in het onderhavige geval hiervan worden afgeweken.
      Voorts acht het Hof de Inspecteur er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de bodemvervuiling. Weliswaar vermeldt het taxatierapport dat rekening is gehouden met de bestaande bodemvervuiling en is deze tot op zekere hoogte te herkennen in de vergelijking tussen de voor de appartementen betaalde koopsommen en de bij de waardering gehanteerde waarde per m³, doch op geen enkele wijze is inzichtelijk gemaakt op welke wijze en in welke mate deze onmiskenbaar waardedrukkende factor in aanmerking is genomen.
    
    
    6.4. Daartegenover heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat waarde van de woning € 366.000 beloopt. Daartoe merkt het Hof op dat belanghebbendes benadering ten onrechte ervan uitgaat dat bij de vastgestelde waarde in het geheel geen rekening is gehouden met de bodemvervuiling. Zoals hiervoor reeds is opgemerkt is het Hof van oordeel dat gelet op de prijs die voor de woning is betaald, alsmede de prijs die voor het appartement b-straat 1 is betaald, bij het vaststellen van de waarde op enigerlei wijze en in enige mate rekening is gehouden met de bestaande bodemverontreiniging. De door belanghebbende gekozen benadering zou ertoe leiden dat aan de bodemverontreiniging een waardedrukkende factor zou worden toegekend van circa 45%, hetgeen het Hof niet aannemelijk acht.
    
    6.5. Nu partijen hun onderscheidene standpunten niet aannemelijk hebben gemaakt stelt het Hof in goede justitie de waarde van de woning vast op een bedrag van € 440.000. 
    
    
    Proceskosten en griffierecht
    
    7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 483 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in hoger beroep (1 punt à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
    
    7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank gestorte griffierecht van € 37, alsmede het voor de behandeling van het hoger beroep gestorte griffierecht van € 106 te worden vergoed.
    
    
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
      -	vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
      -	vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      -	wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 440.000;
      -	veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 483, en wijst de gemeente Nieuwkoop aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
      -	gelast de Inspecteur een bedrag van in totaal € 143 aan griffierechten aan belanghebbende te vergoeden.
    
    
    
    
    Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, J.W. Savelbergh en E.J.M. Rosier, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y.Postema - van der Koogh. De beslissing is op 7 april 2009 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
      Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      2.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.