ECLI:NL:RBROT:2024:6037, Rechtbank Rotterdam, 28-06-2024, 10894010 CV EXPL 24-1669
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Beheersovereenkomst vakantiehuisje op bungalowpark; kettingbeding; overeenkomst rechtsgeldig opgezegd

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10894010 CV EXPL 24-1669
    
    
    
      datum uitspraak: 28 juni 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Noordzee Bungalow Beheer B.V. (NBB),
      vestigingsplaats: Ouddorp,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      vertegenwoordigd door: [persoon A] ,
      gemachtigde: [persoon B] ,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [persoon C] , en
    
      
        2. [persoon D], 
      woonplaats: [woonplaats] ,
      gedaagden in conventie,
      eisers in reconventie,
      gemachtigde: mr. F. Bienfait.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 10 januari 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord (met eis in reconventie), met bijlagen;
        
        
          de akte vermeerdering van eis in conventie en antwoord in reconventie, met bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van beide partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 3 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
      
        
          
            [persoon A] namens NBB en de gemachtigde;
        
        
          
            [persoon C] en de gemachtigde.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      
        Het is de vraag of [persoon C] - [persoon D] aan NBB moeten betalen voor beheer van hun bungalow aan de [adres] op het Noordzeepark Ouddorp. 
        NBB vordert betaling van € 1.672,36 voor 2019 tot en met 2023, € 329,13 voor 2024 en de  boete uit het kettingbeding van € 4.537,80 omdat niet is betaald. [persoon C] - [persoon D] vinden dat zij niet verplicht zijn om te betalen. Zij willen het beheer van NBB niet, en zij willen al jaren af van het kettingbeding waarin dit zou zijn opgelegd. Zij vorderen ook dat de kantonrechter voor recht verklaart dat zij niet gehouden zijn om het kettingbeding door te geven. 
      
    
    
      2.2.
      De vordering van NBB wordt afgewezen. De tegenvordering van [persoon C] - [persoon D] wordt gedeeltelijk toegewezen. Hierna legt de kantonrechter uit waarom.
      
      
        
          Geen recht op betaling op grond van het kettingbeding
        
      
    
    
      2.3.
      
        NBB stelt nadrukkelijk dat er geen overeenkomst is tussen haar en [persoon C] - [persoon D] , maar dat zij recht heeft op betaling enkel en alleen op basis van het kettingbeding in de akte waarbij de bungalow aan [persoon C] - [persoon D] is geleverd. 
        In dit kettingbeding staat: 
        
          “7.1. De kopers verbinden zich tot strikte naleving van de aan hen bekende beheersovereenkomst, welke verkoper met betrekking tot het toezicht op en het eventuele onderhoud en de eventuele verhuur van de bungalow en de daarbij behorende grond, het onderhoud en het gebruik van de gemeenschappelijke terreinen en met (…) NBB (…) is aangegaan.
        
        
          2. De kopers verbinden zich jegens [NBB], bij vervreemding van of verlening van enig zakelijk genotsrecht op het gekochte het hiervoor onder 7.1 bepaalde bij wege van kettingbeding aan zijn rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel of aan degene ten behoeve van wie het zakelijk genotsrecht is gevestigd, op te leggen.
        
        
          3. Bij gebreke of niet nakoming van het hiervoor onder 7.1 en 7.2 bepaalde, zullen de kopers of hun rechtsopvolgers aan een direct opeisbare boete aan [NBB] verbeuren groot tienduizend gulden (f 10.000,--) onverminderd het recht voor deze rechtspersoon nakoming van het vorenstaande te vorderen, alles onverminderd het recht van deze rechtspersoon tot het eisen van schadevergoeding. ” 
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        Volgens NBB wordt met ‘de aan hen bekende beheersovereenkomst’ gedoeld op een overeenkomst uit 1987 tussen de vennootschap onder firma VOF Noordzeepark II en NBB. Daarin staat: 
        
          “ (…)
        
      
      - In verband met het beheer van de nog te stichten zomerwoningen zal Noordzee Bungalows Beheer B.V. de navolgende werkzaamheden uitvoeren: 
      
        1. controle van de zomerwoningen op openstaande ramen, deuren, eventuele stormschade, werking van c.v. en elektrische installatie. 
        2. in de winter wordt het water afgesloten en afgetapt alsmede bij strengere vorst vaker controle van de c.v.,
        3. op verzoek van de eigenaren van de zomerwoningen wordt de thermostaat van de c.v. opengedraaid, 
        
          NBB zal voor deze werkzaamheden aan de eigenaren van de zomerwoningen een bedrag in rekening brengen van f 300,-- exclusief omzetbelasting per jaar, vastgesteld voor het jaar 1987.   
        
      
      - Iedere eigenaar van zomerwoning(en) zal verplicht zijn een beheersovereenkomst van gelijke strekking aan te gaan met NBB, welke verplichting door de VOF Noordzeepark II zal worden opgenomen in een op te maken akte van algemene voorwaarden met betrekking tot overdrachten van bouwkavels in bungalowpark Noordzeepark II te Ouddorp.” 
      
    
    
      2.5.
      Er is verder een notariële akte van 10 februari 1987 waarin algemene voorwaarden staan. Deze akte is opgemaakt in opdracht van een aantal rechtspersonen (waaronder de vennootschap onder firma VOF Noordzeepark II maar niet NBB). In artikel 7 van deze algemene voorwaarden staat hetzelfde als in het kettingbeding. Dit artikel is opgesteld teneinde in de leveringsakten van de bungalows op het Noordzeepark te worden opgenomen.
      
      
    
    
      2.6.
      
        [persoon C] - [persoon D] voeren aan dat een objectieve uitleg van het kettingbeding meebrengt dat er geen verplichting op hen is komen te rusten, omdat:
      
        
          het kettingbeding niet in de eerste leveringsakte stond;
        
        
          op basis van de tekst van het kettingbeding onduidelijk is aan welke overeenkomst [persoon C] - [persoon D] gebonden zijn;
        
        
          in andere procedures over deze kwestie tegenstrijdige uitspraken zijn gedaan en
        
        
          NBB in 2010 een andere beheersovereenkomst aan hen heeft opgestuurd, dan die uit 1987.
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        Om vast te stellen of en zo ja welke verplichtingen er voor [persoon C] - [persoon D] uit het kettingbeding volgen, moet dat worden uitgelegd. Daarbij is in eerste instantie de tekst van belang, omdat NBB zelf geen partij is bij die akte. Verder komt het aan op de zin die [persoon C] - [persoon D] in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de akte mocht toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs  mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij geldt dat bedingen in een overeenkomst met een consument duidelijk en begrijpelijk moeten zijn. Bij twijfel over de betekenis van een bepaald beding, prevaleert de voor in dit geval [persoon C] - [persoon D] gunstigste uitleg (art. 6:238 lid 2 BW).
        In de akte van levering staat dat ‘de beheersovereenkomst’ bij de koper bekend is. NBB stelt in deze procedure dat hiermee bedoeld wordt de overeenkomst uit 1987 (genoemd in r.o. 2.4), maar dat is in strijd met de tekst van het kettingbeding. Daar staat namelijk dat het gaat om een beheersovereenkomst tussen NBB en de verkoper van de bungalow. Dit maakt het moeilijk om te concluderen dat het [persoon C] - [persoon D] duidelijk moest zijn om welke beheersovereenkomst het ging. Ook omdat NBB nadrukkelijk stelt dat er geen overeenkomst tussen haar en [persoon C] - [persoon D] is, terwijl dat een logischere uitleg zou zijn van het kettingbeding. De bedoeling daarvan zal toch ooit geweest zijn dat de eigenaren van de bungalows een beheersovereenkomst aan moesten gaan met NBB, met de verplichting om zo’n verplichting ook op te leggen aan een opvolgende koper. Zo’n constructie is niet ongebruikelijk bij bungalowparken. Uitgaande van een beheersovereenkomst tussen de vorige eigenaar en NBB, wordt die in de akte van levering bekend verondersteld bij [persoon C] - [persoon D] , maar NBB stelt niet dat een dergelijke overeenkomst ooit tot stand is gekomen. Het kettingbeding is dus op zichzelf onvoldoende duidelijk en begrijpelijk en biedt onvoldoende grond om een (betalings)verplichting voor [persoon C] - [persoon D] aan te nemen. Maar ook als het kettingbeding ertoe verplichtte dat [persoon C] - [persoon D] een beheersovereenkomst moesten sluiten met NBB, geldt het volgende.
      
      
    
    
      2.8.
      
        
          [persoon C] - [persoon D] hebben vanaf (tenminste) 2014 laten weten dat zij afscheid willen nemen van NBB. De kantonrechter ziet dat als een opzegging en is van oordeel dat dat kon op grond van art. 7:408 en 413 lid 2 BW (en vult voor zover nodig de rechtsgronden daarmee aan). Er zijn geen feiten of omstandigheden die meebrengen dat opzegging naar maatstaven van redelijkheid of billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het beheer dat NBB voor de bungalow van [persoon C] - [persoon D] verrichtte, had sinds 2010 weinig om het lijf. Bij de mondelinge behandeling is het omschreven als ‘een oogje in het zeil houden’. [persoon C] - [persoon D] wonen vlakbij, zijn regelmatig op het park en hebben daar geen behoefte aan. Er is geen zwaarwegend collectief belang gemoeid met de diensten van NBB voor [persoon C] - [persoon D] . Zij zijn namelijk ook lid van de VvE. De VvE onderhoudt en beheert de gemeenschappelijke delen van het park. Het lidmaatschap noch de taken van de VvE zijn door [persoon C] - [persoon D] ter discussie gesteld. 
        NBB heeft aangevoerd dat zij grondige investeringen heeft gedaan om het beheer mogelijk te maken en dat die investeringen nooit gedaan zouden kunnen worden als iedere eigenaar zomaar mag opzeggen. Waar die investeringen dan uit zouden bestaan, wanneer die zijn gedaan, en op welke manier [persoon C] - [persoon D] daarvan profiteren, blijkt echter niet. Het argument dat de continuïteit van NBB gevaar loopt bij opzeggingen is niet van belang. NBB is een onderneming en zal zelf moeten voorzien in een bedrijfsvoering die aantrekkelijk is voor klanten en haar voorbestaan mogelijk maakt. 
        Tenslotte wordt meegewogen dat een contractuele constructie voor het beheer die niet kan worden beëindigd, oneerlijk zou zijn, mede gelet op de omstandigheden die hiervoor zijn genoemd. 
      
      
    
    
      2.9.
      Doordat de veronderstelde beheersovereenkomst in overeenstemming met de wet is opgezegd, kan er geen nakoming meer gevraagd worden van de verplichtingen. De boete kan dan ook, alleen al om die reden, niet worden opgeëist. En [persoon C] - [persoon D] zijn jegens NBB niet gehouden om het kettingbeding op te leggen aan een volgende eigenaar. Het is niet met elkaar te rijmen dat [persoon C] - [persoon D] de beheersovereenkomst mogen beëindigen, maar dat zij de verplichting om een beheersovereenkomst met NBB aan te gaan wel moeten opleggen aan een opvolgend koper. Deze beslissing geldt in de verhouding tussen [persoon C] - [persoon D] en NBB, en niet noodzakelijkerwijs ten opzichte van de vorige eigenaar, die in deze procedure geen partij is. Dit zal in het dictum tot uitdrukking worden gebracht. 
      
    
    
      2.10.
      In reconventie vorderen [persoon C] - [persoon D] ook om NBB te veroordelen om een verklaring te ondertekenen die in het kadaster kan worden ingeschreven. Dit deel van de vordering in reconventie wordt afgewezen, aangezien dit vonnis kan worden ingeschreven volgens de daarvoor geldende regels van art. 3:17 lid 1 onder e BW en artikel 25 Kadasterwet.  
      
    
    
      2.11.
      
        NBB moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [persoon C] - [persoon D] op € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde 
        (2 punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 813,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen. 
      
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      De proceskostenveroordeling in dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [persoon C] - [persoon D] dat eisen en NBB daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat de proceskostenveroordeling meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat [persoon C] - [persoon D] niet jegens NBB gehouden zijn om aan een rechtsopvolger het kettingbeding uit artikel 3, onder c van de akte van levering van 15 november 2010 op te leggen;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt NBB in de proceskosten, die aan de kant van [persoon C] - [persoon D] worden begroot op € 813,00 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart onderdeel 3.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
        [60588]