ECLI:NL:RBROT:2024:6163, Rechtbank Rotterdam, 28-06-2024, 10754123 CV EXPL 23-28210
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-28 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopovereenkomst onroerend goed. Eisers hebben niet aan hun onderzoeksplicht voldaan. De vordering die strekt tot vergoeding van de kosten voor omgevingsvergunningen en voeren van bestuursrechtelijke procedures wordt (op verschillende grondslagen) afgewezen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10754123 CV EXPL 23-28210
    
    
    
      datum uitspraak: 28 juni 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eiser 1],
    
      
        2. [eiser 2],
      woonplaats: [woonplaats 1],
      eisers, 
      gemachtigde: mr. D. Bates,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. H.M. van Eerten.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eisers]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het vonnis van 26 januari 2024 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
        
        
          de brief van [eisers] van 27 maart 2024, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eisers]
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 24 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig [eiser 1] met de gemachtigde van [eisers] en namens [gedaagde] een zoon en twee dochters van [gedaagde] en [naam 1] (rentmeester makelaar WLTM), met de gemachtigde van [gedaagde]. [gedaagde] was zelf niet aanwezig op de zitting in verband met gezondheidsproblemen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [eisers] hebben op 26 maart 2019 van [gedaagde] een woning met grond en opstallen aan [adres] (hierna ook: het gekochte onroerend goed) gekocht voor een koopprijs van € 460.000,00. 
      
    
    
      2.2.
      De echtgenoot van [gedaagde], [naam 2], die vóór het sluiten van de koopovereenkomst overleed, hield paarden op de grond die aan [eisers] werd verkocht.
      
    
    
      2.3.
      In de koopovereenkomst tussen partijen is het volgende opgenomen:
      
      
        “(…)
      
      
    
    
      5.6
      
        Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: woning
        Koper wordt geacht zich op de hoogte te hebben gesteld/heeft zich op de hoogte gesteld van het vigerende bestemmingsplan en overige regelgeving en gepubliceerde voorstellen tot wijziging daarvan bij de desbetreffende overheidsinstanties. Voor zover koper voornemens is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik door verkoper, dient koper voor zijn risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. zorg te dragen. Alle risico’s te dier zake zijn voor rekening van koper.
      
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eisers] hebben sinds de levering van het gekochte onroerend goed een paardenhouderij op de betreffende percelen.
      
    
    
      2.5.
      Omwonenden van de paardenhouderij van [eisers] hebben op 8 februari 2021 via een advocaat een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente Brielle. Daarin staat onder meer het volgende:
      
      
        “(…)
      
      
      
        Tot april 2019 was de zeer kleinschalige paardenhouderij in het bezit van [naam familie] Daarna is het verkocht aan [eiser 2] en [eiser 1]. Zij zijn nu eigenaar van de paardenhouderij. Zij hebben het gebruik van de paardenhouderij enorm geïntensiveerd. De nieuwe eigenaars hebben grote en ingrijpende wijzigingen doorgevoerd waardoor de overlast in sterke mate is toegenomen. De eigenaars hebben nooit met cliënten daarover gecommuniceerd. De paardenhouderij leverde dan ook vanaf het moment dat de nieuwe eigenaars er gingen wonen veel meer overlast op voor cliënten en overige omwonenden dan voor 2019.
      
      
      
        (…)
      
      
      
        Er is vooral veel licht- en geluidsoverlast veroorzaakt door de paardenbak die recht achter de woningen nummers 3 en 5 ligt. Er zijn verschillende lichtmasten geplaatst die recht in de woning van cliënten inschijnen. Het gebruik van de paardenbak geschiedt onder veel geschreeuw van de berijders. Ook treedt stofoverlast op
      
      
      
        (…)”
      
      
    
    
      2.6.
      Naar aanleiding van dit handhavingsverzoek heeft de gemeente Brielle geconstateerd dat [eisers] in overtreding van de wet waren doordat zij diverse omgevingsvergunningen ten behoeve van het houden van de paardenhouderij niet hadden (aangevraagd). De gemeente Brielle heeft op grond daarvan bij brief van 12 mei 2021 [eisers] in de gelegenheid gesteld om de overtredingen te beëindigen en een vooraankondiging gedaan voor het opleggen van een last onder dwangsom.
      
    
    
      2.7.
      
        [eisers] hebben vervolgens bestuursrechtelijke procedures gevoerd, waaronder voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk en het daarmee legaliseren van drie paardenbakken, hekwerken, een mestbak en het plaatsen van drie lichtmasten. In verband met deze procedures hebben zij kosten gemaakt.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      De eis van [eisers] komt erop neer dat zij willen dat [gedaagde] veroordeeld wordt aan hen te betalen € 21.463,02 aan hoofdsom, vermeerderd met rente, en een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten van € 1.197,45, met een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten met rente.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eisers] baseren de eis op het volgende. 
        
          [eisers] hebben kosten moeten maken van in totaal € 21.463,02 die zij niet hadden hoeven maken als de vergunningen en bestuursrechtelijke zaken in orde waren geweest bij het aangaan van de koopovereenkomst met [gedaagde]. Dit schadebedrag wensen zij terug te krijgen van [gedaagde].
        Primair stellen [eisers] zich daartoe op het standpunt dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd tegenover [eisers] doordat het gekochte onroerend goed niet aan de conformiteitseis voldeed en dat [gedaagde] daarom het bedrag van € 21.463,02 aan herstelkosten en aanvullende schade verschuldigd is aan [eisers]
        Subsidiair stellen [eisers] zich daartoe op het standpunt dat zij hebben gedwaald bij het aangaan van de koopovereenkomst en willen zij opheffing van het nadeel dat zij hebben geleden doordat zij hebben gedwaald, ook als er sprake was wederzijdse dwaling. Opheffing van het nadeel moet inhouden dat de koopprijs met € 21.463,02 zal worden verminderd.
        Meer subsidiair wensen zij dat de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbonden wordt, omdat het ontbreken van de vergunningen een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert op grond waarvan [eisers] de koopovereenkomst (gedeeltelijk) kunnen ontbinden. De gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst moet erin resulteren dat de koopprijs verminderd wordt met het bedrag van € 21.463,02.
        Door het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] waren [eisers] redelijkerwijs genoodzaakt buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten van € 1.197,45 komen voor rekening van [gedaagde].
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] is het niet eens met de eis en vindt dat de eis moet worden afgewezen. 
      
    
    
      3.4.
      Wat partijen concreet hebben gesteld komt, alleen voor zover van belang, in de beoordeling aan de orde.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    De uitkomst: de vorderingen worden afgewezen.
    
      4.1.
      
        De kantonrechter wijst de vorderingen af. De reden van deze afwijzing komt er in de kern op neer dat [eisers] zelf niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan. 
        De kantonrechter legt hieronder nader uit waarom dit de uitkomst is.
      
      
      
        
          
            [eisers] hebben niet aan hun onderzoeksplicht voldaan.
        
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter stelt voorop dat, anders dan [eisers] menen, er niet van kan worden uitgegaan dat [gedaagde] een mededelingsplicht had ten aanzien van de vergunningen. Nergens uit blijkt dat zij wist of behoorde te weten dat voor het hebben van de paardenhouderij, zoals zij daar gebruik van maakte met haar gezin, en/of het uitbreiden daarvan bepaalde vergunningen niet verleend waren. In de praktijk is in ieder geval jarenlang het gebruik van de paardenhouderij op het terrein van het gekochte onroerend goed zoals [gedaagde] en haar gezin dat deden geduld. [eisers] hadden naar het oordeel van de kantonrechter voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wel een onderzoeksplicht. Gelet op de plannen van [eisers] met het gekochte onroerend goed, namelijk het daar houden van een paardenhouderij, de uitbreiding daarvan en het gebruik dat daarbij komt kijken, lag het op hun weg om zich op zijn minst goed te laten informeren over de benodigde vergunningen daarvoor. In dit kader hebben [eisers] gesteld dat de heer J.R. [gedaagde], die overleden is, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gezegd dat de vergunningen “in orde waren”. Los van het feit dat [gedaagde] dit heeft betwist en van de juistheid van die stelling nu in rechte niet kan worden uitgegaan, vindt de kantonrechter zo’n mededeling niet voldoende concreet en specifiek. Er kan weliswaar van worden uitgegaan dat in zijn algemeenheid tussen partijen is gesproken over het hebben van een paardenhouderij op het terrein van het gekochte onroerend goed, maar uit niets blijkt dat daarbij concreet is gesproken over specifieke (omgevings)vergunningen voor het doen van bepaalde activiteiten en/of het uitbreiden/ intensiveren van het gebruik van de paardenhouderij. In het verlengde daarvan is er geen sprake van een concrete garantie dat de benodigde vergunningen voor het houden en uitbreiden van een paardenbedrijf in orde zouden zijn. Niet gebleken is dat [eisers] zelf hebben onderzocht of het gekochte onroerend goed geschikt was voor de specifieke plannen die zij daarmee hadden. De kantonrechter concludeert uit één en ander dat zij daarmee niet aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan.
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen non-conforme zaak geleverd.
        
      
    
    
      4.3.
      Nu er geen sprake van is dat [gedaagde] een mededelingsplicht had ten aanzien van het ontbreken van de vergunningen, terwijl [eisers] wel een onderzoeksplicht hadden ten aanzien daarvan, die zij hebben verzaakt, kan het feit dat bepaalde vergunningen niet verleend bleken te zijn, niet tot de conclusie leiden dat het aangekochte onroerend goed niet beantwoordt aan de koopovereenkomst (artikel 7:17 BW). Dit leidt ertoe dat er niet van wordt uitgegaan dat [gedaagde] wanprestatie heeft gepleegd tegenover [eisers] door een non-conforme zaak te leveren. [gedaagde] is dan ook niet op grond van ‘non-conformiteit’ een schadevergoeding aan Van Zundert verschuldigd geworden.
      
      
        
          Eventuele dwaling komt voor rekening van [gedaagde].
        
      
    
    
      4.4.
      Als er al van kan worden uitgegaan dat [eisers] de koopovereenkomst niet zouden hebben gesloten onder dezelfde voorwaarden als zij hebben gedaan, als zij ervan op de hoogte waren dat er vergunningen ontbraken voor het gebruik dat zij van plan waren met het gekochte onroerende goed, dan komt dat voor rekening van [eisers] De reden daarvoor is dat zij, zoals hiervoor is overwogen in 4.2., hun onderzoeksplicht hebben verzaakt, terwijl er niet van kan worden uitgegaan dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden. De opheffing van het nadeel, zoals [eisers] hebben gevorderd, is daarom niet mogelijk.
      
      
        
          Gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst niet toewijsbaar; geen tekortkoming
        
      
    
    
      4.5.
      Dat de benodigde vergunningen bleken te ontbreken is, onder de gegeven omstandigheden, geen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat uit de koopovereenkomst en ook anderszins niet volgt dat [eisers] ervan uit kon konden gaan dat de benodigde vergunningen voor het geplande gebruik van het gekochte onroerend goed aanwezig waren. In deze overweging ligt besloten dat [gedaagde] geen mededelingsplicht had, terwijl [eisers] wel een onderzoeksplicht hadden, die zij hebben verzaakt, zoals hiervoor in 4.2. is overwogen. Gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst is dan ook niet toewijsbaar.
      
      
        
          Overigens
        
      
    
    
      4.6.
      
        Bij dit alles neemt de kantonrechter ook het volgende in aanmerking. 
        De aanleiding van het handhavend optreden door de gemeente en daarmee de kosten voor bepaalde vergunningen is dat [eisers] door het intensievere gebruik van de paardenhouderij overlast veroorzaakten, wat heeft geresulteerd in het handhavingsverzoek van omwonenden. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden die nu de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat zij geconfronteerd zouden worden met vergunningskosten als zij het gebruik van de paardenhouderij op dezelfde manier zouden hebben uitgevoerd als [gedaagde] en haar gezin vóór de koop. Hiermee strookt niet dat [gedaagde] verantwoordelijk gehouden zou moeten worden voor de vergunningskosten en/of kosten voor het voeren van bestuursrechtelijke procedures.
      
      
      
        
          nevenvorderingen
        
      
    
    
      4.7.
      De vorderingen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en betaling van rente delen in het lot van afwijzing.
      
      
        
          
            [eisers] moeten de proceskosten betalen
        
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] moeten de proceskosten betalen, omdat zij ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde] op € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 543,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.221,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      4.9.
      Dit vonnis wordt voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en [eisers] daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 1.221,00;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        757