ECLI:NL:GHSHE:2024:2127, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-07-2024, 200.325.068_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: ontbinding huurovereenkomst op grond van een professionele hennepkwekerij in het gehuurde

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.325.068/01
    
    
    
      
        arrest van 2 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonende te [woonplaats] ,
      appellante,
      hierna aan te duiden als [appellante] ,
      advocaat: mr. S.J.L.M. van den Reek te Helmond,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Wooninc,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als Wooninc,
      advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 27 maart 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 maart 2023, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Wooninc als eiseres.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9861919 CV EXPL 22-2834)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep;
        
        
          de memorie van grieven;
        
        
          de memorie van antwoord.
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        Vervolgens is op verzoek van [appellante] een mondelinge behandeling gepland op 
        23 april 2024. Op 10 april 2024 hebben partijen laten weten af te willen zien van een mondelinge behandeling en het hof gevraagd om uitspraak te doen. 
        Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
      
      
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      
        In dit hoger beroep gaat het kort gezegd om de vraag of het aantreffen van een hennepknipperij en een hoeveelheid natte hennep in de berging behorend bij een woonwagen voldoende grondslag is voor de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot die woonwagen met standplaats en berging en voor de ontruiming daarvan door de huurder.
        Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat er voldoende grondslag is voor toewijzing van die vorderingen en zal dat hierna motiveren.
      
      
    
    
      3.2.
      Bij de beoordeling van dit geschil kan worden uitgegaan van de volgende in het bestreden vonnis vastgestelde feiten, waartegen in hoger beroep geen grieven of anderszins bezwaren zijn gericht. Het gaat dan in essentie om de volgende feiten.
      
      
        3.2.1.
        Tussen de rechtsvoorgangster van Wooninc en [appellante] is met ingang van 16 januari 1982 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woonwagen met standplaats en berging staande en gelegen aan [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde). 
        
      
      
        3.2.2.
        
          Wooninc is een woningcorporatie (toegelaten instelling in de zin van de
          Woningwet).
        
        
      
      
        3.2.3.
        
          In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
          
            “
            Artikel 6
          
        
        
          
            
              De huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig zijn bestemming als woonruimte gebruiken.
            
          
          
            
              (…)
            
          
          
            
              Het is de huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente:
            
          
        
        
          
            a. Het gehuurde geheel of gedeeltelijk, kosteloos of tegen betaling, af te staan aan een of meer personen, of deze bij zich te laten inwonen;
          
          
            b. In het gehuurde enige vorm van handel of bedrijf hetzij zelf uit te oefenen, hetzij door anderen te laten uitoefenen of te dulden dat dit geschiedt;
          
          
            (... )."
            
          
        
      
      
        3.2.4.
        
          Een hennepbericht van de Politie Oost-Brabant van 16 december 2021 - door Wooninc op 20 januari 2022 ontvangen - vermeldt onder meer het volgende:“Informatie:
          
            Op maandag 13 december 2021 werd een hennepknipperij aangetroffen op het adres [adres 1], [postcode] [plaats]. Een nader onderzoek werd ingesteld. Tijdens dit onderzoek is de hierna beschreven situatie aangetroffen:
          
        
      
    
  
  
    
      1
      1. Duiding
    Hennepknipperij / hennep gerelateerde goederen
    
  
  
    
      2Hoeveelheid strafbare materie
    
      - Aantal: 79,75 kilo bruto natte hennep
    
    
      - Omschrijving:
    
    
      
        De hennepknipperij bevond zich in een schuur achter de woonwagen van perceel [adres 1]. Op dat perceel bevonden zich twee schuren. Als je voor de woonwagen staat, is er rechts een schuur die je ziet. In deze schuur bevonden zich persoonlijke goederen van de bewoners. Links langs deze schuur, bevind zich nog een schuur die je niet ziet vanaf de straat. De deur van deze schuur heeft een raam die afgeplakt is. Achter deze deur heb je 2 ruimtes. 1 grote ruimte, waar de knipperij zich bevond en links een kleinere ruimte met een toilet. In de grote ruimte stonden twee professionele knipmachines. Deze machines werken als volgt. De grove hennep, welke al wel van de hoofdtak is gescheiden, worden in een bak gedaan aan rechterzijde van de linker machine. Deze hennep komt vervolgens in cilinder terecht welke snel ronddraait. Doordat er scherpe opening in deze cilinder zitten snijdt/knipt dit de hennep. De bladeren vallen naar beneden door de openingen en de henneptoppen vallen aan de andere zijde van de cilinder uit de machine. Het snijafval wordt opgevangen en middels een afzuiging afgevoerd in een grote plasticzak. (…)
      
      
        De afzuiging van de knipperij liep vanaf de ruimte van de knipperij met een afvoerbuis naar hen eigen schuur.
      
      
        Deze afzuiging ging vervolgens via het dak van de eigen schuur naar de buitenlucht. In deze eigen schuur stonden meerdere goederen voor dagelijks gebruik, zoals fietsen en een quad. Verder zagen wij dozen met kerstspullen in deze schuur liggen. Deze dozen waren open (…)
        
      
    
  
  
    
      3Inrichting
    
      
        Het pand betreft een schuur aan de achterzijde van een woonwagen. Het perceel waarop de woonwagen is gevestigd was volledig omheind middels een hek. De schuur stond op het perceel binnen het hek.
      
      
        Dit pand is eigendom van een woningcorporatie, zijnde Wooninc. (…)
      
      
        Uit het onderzoek van de Politie bleek dat de woonwagen werd bewoond.
      
      
        (…) De natte hennep bestand nog uit volledige hennepplanten welke onderaan de steel waren afgeknipt. Deze hennepplanten waren nog voorzien van de henneptoppen.”
      
    
    
    
      3.2.5.
      
        Naar aanleiding van de ontdekking van de hennepkwekerij heeft Wooninc op 
        21 januari 2022 een aangetekende brief gestuurd aan [appellante] , waarin werd meegedeeld dat Wooninc naar de rechter zou stappen om de standplaats te laten ontruimen, indien [appellante] de huurovereenkomst niet vóór 15 februari 2022 zou opzeggen.
      
      
    
    
      3.2.6.
      
        [appellante] heeft bij brief van 11 februari 2022 Wooninc meegedeeld dat zij de huurovereenkomst niet vrijwillig zal opzeggen.
      
    
    
      3.3.
      
        Wooninc vorderde - samengevat - in eerste aanleg:- ontbinding van de huurovereenkomst met standplaats en berging staande en gelegen te [plaats] aan het adres [adres 1];- veroordeling van [appellante] tot ontruiming van die standplaats binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
        - veroordeling van [appellante] tot betaling van een vergoeding gelijk aan de laatst verschuldigde huurpenningen vanaf de dag van de ontbinding tot aan de dag van de ontruiming;- veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
      
      
      
        3.3.1.
        
          Aan deze vordering heeft Wooninc kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Het aanwezig hebben van een hennepknipperij en 79,5 kg natte hennep levert een tekortkoming in de nakoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellante] heeft zich in strijd met het bepaalde in art. 6 lid 1 van de huurovereenkomst en  art. 7:213 BW niet als een goed huurder gedragen. Bovendien heeft [appellante] gehandeld in strijd met art. 6 lid 3 van de huurovereenkomst en de artikelen 7:214 BW en 7:219 BW door het gehuurde zelf dan wel door anderen als hennepknipperij te (laten) gebruiken. 
          	Wooninc voert verder aan dat zij als woningcorporatie een vast beleid voert dat bij [appellante] en andere huurders bekend is. Wooninc treedt op tegen het houden, bereiden en verhandelen van (hard)drugs in en vanuit haar huurwoningen en tolereert in en vanuit haar huurwoningen geen criminele activiteiten zoals het produceren, houden en verhandelen van drugs. Dit leidt immers tot criminele bedrijvigheid en creëert een onveilige omgeving voor omwonenden. Wooninc dient te zorgen voor een leefbare en veilige woonomgeving alsook voor het rustig en veilig huurgenot van haar andere huurders, hetgeen zij niet kan waarborgen door het handelen van [appellante] .
        
        
      
    
    
      3.4.
      
        [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, hierna aan de orde komen.
      
    
    
      3.5.
      
        In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter:- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden;
        - [appellante] veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis
        genoemde woonwagen met standplaats en berging aan het adres [adres 1] te
        
          [plaats] te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van
        Wooninc te stellen;- [appellante] veroordeeld tot betaling van een vergoeding gelijk groot aan de laatst
        verschuldigde huurpenningen per maand, vanaf de dag van ontbinding tot aan de dag van
        ontruiming;- [appellante] veroordeeld in de kosten van het geding;- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard;
      
      
    
    
      3.6.
      
        [appellante] heeft in hoger beroep 4 grieven aangevoerd. [appellante] heeft - samengevat - geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Wooninc met veroordeling van Wooninc tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van Wooninc in de kosten van de procedure in beide instanties.
      
      
        3.6.1
        
          [appellante] voert met de grieven in essentie aan dat geen sprake is van een zodanige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 
      
      
        3.6.2.
        De grieven slagen niet. Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat [appellante] de inhoud van het hiervoor onder 3.2.4 weergegeven hennepbericht niet betwist. Uitgangspunt bij de beoordeling is derhalve dat zich in de schuur een volledig ingerichte hennepknipperij bevond, bestaande uit onder meer twee knipmachines die aangesloten waren op een afzuiginstallatie, en dat er 79,75 kg bruto natte hennep werd aangetroffen. 
      
      
        3.6.3.
        
          Met grief 1 en 2 voert [appellante] aan dat zij niet op de hoogte was van de hennepknipperij en dat zij de woonbestemming van het gehuurde niet heeft gewijzigd. Zij voert daartoe aan dat zij een aantal dagen voorafgaande aan de politie inval op 13 december 2021 en ten tijde van de politie inval niet aanwezig was in verband met familiebezoek. Het is, aldus [appellante] , geenszins onwaarschijnlijk dat de hennepkwekerij in de dagen dat zij niet thuis was in de schuur is ingericht. [appellante] wijst in dat kader ook op een in eerste aanleg in het geding gebrachte verklaring van [persoon A], waarin deze verklaart dat hij zonder toestemming en medeweten van [appellante] de knipperij in de schuur heeft ingericht. 
          Het hof acht het ongeloofwaardig dat [appellante] niet op de hoogte was van de hennepkwekerij en overweegt daartoe het volgende. [appellante] is op 18 januari 2022 als verdachte door de politie gehoord. Zij verklaarde dat zij van vrijdag tot zondag (van 10 tot 12 december 2021, hof) niet aanwezig is geweest in het gehuurde, dat zij niet wist wie de knipperij heeft opgezet, dat zij geen hennepgeur heeft geroken (omdat ze in [plaats] was) en dat zij op de dag van de politie inval in [plaats] was. Uit het hennepbericht leidt het hof echter af dat de hennepknipperij al enige tijd aanwezig moet zijn geweest en zeker niet in de (vroege) ochtend van 13 december 2021 is geïnstalleerd. Dat blijkt uit het feit dat de hennepknipperij rond 10.00 uur is aangetroffen en volledig was ingericht en tevens voorzien was van een voor die knipperij geschikte afzuiging. Het hennepbericht vermeldt daarover het volgende: “De afzuiging van de knipperij liep vanaf de ruimte van de knipperij met een afvoerbuis naar hen eigen schuur. Deze afzuiging ging vervolgens via het dak van de eigen schuur naar de buitenlucht. In deze eigen schuur stonden meerdere goederen voor dagelijks gebruik”. [appellante] heeft ten bewijze van het door haar geschetste scenario nog een schriftelijke verklaring, ondertekend door [persoon A], overgelegd met de volgende inhoud:“Ik [persoon A] [geboortedatum] te [plaats]Iedereen kent mij op [adres 1] en op 13 december 2021 was ik in de ochtend op [adres 1] bij [appellante] zei was er niet en ik ben toen naar de schuur gelopen en heb daar spullen neer gezet zoals afzuigers 2 machines om te knippen en nog paar spullen en wiet. Ik heb dit zonder toestemming gedaan en niemand daar op [adres 1] wist ervan”
          Ter zitting in eerste aanleg heeft de kantonrechter aan [appellante] gevraagd hoe zij aan de verklaring van [persoon A] komt. Zij heeft daarop geantwoord dat ze hem niet kent, maar dat hij zich heeft gemeld door een verklaring af te geven via de dochter, zij niet weet hoe hij erbij kwam zich te melden en verder heeft ze geen toelichting gegeven. De woon- en verblijfplaats van [persoon A] zijn onbekend en ook in hoger beroep onbekend gebleven. Ook in hoger beroep is geen nadere toelichting gegeven op de wijze van totstandkoming van de verklaring en evenmin concrete informatie gegeven over de woon- en verblijfplaats van [persoon A]. Daarmee is die verklaring nauwelijks van waarde.
          
            [appellante] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aangeboden om bewijs te leveren door [persoon A] als getuige te horen. De kantonrechter is daaraan voorbijgegaan overwegende dat [appellante] bij de mondelinge behandeling heeft aangegeven dat zij niet weet wie hij is, hem niet kent en ook niet weet hoe [persoon A] bij zijn verklaring komt. Ook in hoger beroep heeft [appellante] geen concrete nadere informatie over [persoon A] verstrekt, terwijl dat wel op haar weg had gelegen. Om die reden gaat ook het hof voorbij aan het bewijsaanbod als onvoldoende geconcretiseerd. 
          De inhoud van de verklaring van [persoon A] is ook in strijd met het relaas van de verbalisanten die de hennepknipperij ontdekten. Daaraan kan geen andere conclusie worden verbonden dan dat de hennepknipperij eerder dan op 13 december 2021 is ingericht. In een als productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegd proces-verbaal van bevindingen van de politie relateren twee verbalisanten dat zij op 13 december 2021 om 9.15 een melding kregen van een mogelijk gestolen graafmachine op of rond de [adres 2]. Zij zagen op een zandpad aan de achterkant van het pand twintig plastic vuilniszakken met hennepafval. Zij roken ook een sterke hennepgeur en stelden een onderzoek in aan de achter- zijkant van het woonwagenkamp naar de sterke hennepgeur. In de berging van het gehuurde troffen zij de werkende hennepkwekerij aan. Gelet op het tijdstip van de melding en de korte tijd later aangetroffen hennepknipperij is het onmogelijk dat [persoon A] diezelfde ochtend deze hennepknipperij - waarbij het opmerking verdient dat ieder van de daar aangetroffen machines ruim 50 kilo weegt - volledig heeft geïnstalleerd, op de afzuiging heeft aangesloten, in werking heeft gesteld en daadwerkelijk hennep heeft geknipt - waarbij op de foto’s een grote hoeveelheid hennepafval is te zien rondom de knipmachines - voordat de betreffende verbalisanten de knipperij ontdekten. Kortom de verklaring van [persoon A] doet niets af aan de overtuiging van het hof dat de hennepknipperij reeds ruim voor 13 december 2021 moet zijn ingericht. 
          Ook indien [appellante] niet zou hebben geweten van de hennepknipperij is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen, die in beginsel een zelfstandige grond voor ontbinding oplevert. Zij is in haar zorgplicht als goed huurder tekortgeschoten. Zij heeft - naar eigen zeggen - het hek rondom de standplaats niet afgesloten en de schuren behorend tot de standplaats dagenlang onbeheerd en onafgesloten achtergelaten met als gevolg dat er een professionele hennepknipperij kon worden geïnstalleerd. Haar mededeling dat op het woonwagenkamp de hekken rondom een standplaats en de bergingen op een standplaats nooit worden afgesloten kan haar niet baten. Zij had erop bedacht kunnen en moeten zijn dat onafgesloten bergingen en schuren voor dergelijke doeleinden gebruikt kunnen worden. Dat betekent dat de grieven 1 en 2 niet slagen. 
        
        
      
      
        3.6.4.
        
          Met grief 3 betoogt [appellante] (nogmaals) dat geen sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat evenmin sprake is van een toerekenbare tekortkoming.
          Uit het hiervoor overwogene blijkt dat deze grief faalt. Het hof merkt nog op dat – 
          anders dan [appellante] lijkt te stellen - voor een beroep op ontbinding geen toerekenbaarheid is vereist. Bovendien vloeit uit het hiervoor overwogene voort dat de tekortkoming aan [appellante] is toe te rekenen. 
        
        
      
      
        3.6.5.
        
          Met grief 4 voert [appellante] aan dat een belangenafweging, zeker gelet op de tenzij-regel van art 6:265 BW en in het licht van de omstandigheid dat [appellante] niet op de hoogte was van de hennepknipperij, ertoe moet leiden dat het verzoek tot ontbinding wordt afgewezen. Zij wijst nogmaals op het in eerste aanleg gedane bewijsaanbod om [persoon A] te horen.
          Het hof heeft hiervoor overwogen waarom het aanbod om [persoon A] te horen als getuige wordt gepasseerd. Het hof houdt rekening met het wezenlijke en serieus te nemen belang van [appellante] (mede gelet op haar leeftijd, het feit dat zij al bijna haar hele leven op het woonwagenkamp leeft, zij de verplichtingen uit de huurovereenkomst gedurende 40 jaren altijd correct heeft nageleefd en dat bij haar een meerderjarige dochter inwoont die verstandelijk gehandicapt is) om in het gehuurde te mogen blijven wonen. Dat weegt echter, gelet op de aard en ernst van de tekortkoming niet op tegen het belang van Wooninc om in de door haar verhuurde woningen en standplaatsen op te treden tegen de aanwezigheid van professionele hennepkwekerijen en hennepknipperijen. Dat belang weegt in deze zaak zwaarder. Ook grief 4 faalt. 
        
        
      
    
    
      3.7.
      
        Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellante] zal worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Wooninc.
        Die kosten zullen vastgesteld worden op:
      
      
        
          Griffierechten		€    783,-
        
        
          Salaris advocaat	€ 1.214,-
        
        
          Nakosten		€    178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        
        
          Totaal			€ 2.175,-
        
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis van 2 maart 2023;
    
    
    
      veroordeelt [appellante] in de proceskosten aan de zijde van Wooninc tot op heden begroot op € 2.175,--, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [appellante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet [appellante] € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de aanschrijving;
    
    
    
      verklaart de veroordeling tot betaling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, K.J.H. Hoofs en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 juli 2024.
    
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer