ECLI:NL:GHAMS:2024:980, Gerechtshof Amsterdam, 21-03-2024, 23/193
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: In geschil is of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/193
    
    
      21 maart 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , gevestigd te [Z]	, belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van 14 februari 2023 in de zaak met kenmerk AMS 22/3349 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 april 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [A-straat] 693-D te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 685.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 29 juni 2022, ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft bij brief van 8 juli 2022 beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 14 februari 2023 heeft de rechtbank als volgt beslist:
      
      
        “De rechtbank: 
        -	verklaart het beroep gegrond; 
        -	vernietigt de bestreden uitspraak;
        -	stelt de WOZ waarde voor het belastingjaar 2022 vast op € 605.000,- bedraagt;
        -	bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
        -	bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
        -	draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiser te vergoeden.”
      
      
      
    
    
      1.4.
      
        Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
        ingekomen op 2 maart 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 12 mei 2023 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft bij brief van 31 januari 2024 een pleitnota ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
    
    
      1.8.
      Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft het Hof van belanghebbende nog een brief ontvangen op 21 februari 2024. Deze brief bevat geen verzoeken of onderzoeksverlangens die redelijkerwijs niet reeds – uiterlijk – ter zitting van het Hof hadden kunnen worden gedaan. Het Hof heeft in deze brief ook overigens geen aanleiding gevonden het onderzoek te heropenen. 
      
        
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning gelegen aan de [A-straat] 693-D te [Z] . 
      
    
    
      2.2.
      De woning bevindt zich op de vierde en vijfde verdieping.  
    
    
      2.3.
      Tot de stukken behoort een ‘Intern waarde-advies’. 
    
    
      2.4.
      
        Tot de stukken behoort een stuk ‘Reactie Vastgoed WOZ’, gedateerd 4 november 2022, van [A] , medewerker vastgoed WOZ van de gemeente [Z] , aan Juridische Zaken van de gemeente [Z] . Hierin is over de woning onder meer het volgende vermeld:
        “Gebruiksoppervlakte woning: 55 m2 (5e verdieping)Gebruiksoppervlakte woningdeel overig: 74 m2 (4e verdieping, beperkte stahoogte)
        Ingemeten conform NEN-2580.” 
      
    
    
      2.5.
      In een door de heffingsambtenaar in de hogerberoepsfase, na verwerking van de waardevermindering door de rechtbank, overgelegde matrix is onder meer het volgende vermeld:
      
      
        (…) 
        
          Ten opzichte van de in de beroepsfase door de heffingsambtenaar overgelegde matrix, is in de hiervoor vermelde gegevens de vermindering van de waarde door de rechtbank verwerkt, hetgeen heeft geleid tot een waarde per m2 van de woning (het woningdeel) na correctie voor  kwaliteit, onderhoud en ligging, van € 4.691. 
      
      
    
    
      2.6.
      Ter zitting van het Hof is door partijen – onder meer – het volgende opgemerkt:
      
      
        
          “De heffingsambtenaar (…) Een specifiek punt van aandacht is de waardebepaling van de vierde verdieping. Ik heb daar een speciale afdeling naar laten kijken. De balken staan hierbij centraal. Het uitganspunt is dat er een grens geldt van 2 meter. De hoogte van de vierde verdieping is vastgesteld op 2,08 meter. Indien de balken voldoende uit elkaar liggen, waardoor leefruimte mogelijk is, wordt uitgegaan van normale woonruimte. Indien de balken dicht bij elkaar gelegen zijn en je moet bukken, wordt de ruimte gezien als woonruimte overig. Er wordt altijd gemeten vanaf 1,5 meter hoogte, dit is het minimum. We zijn hier uitgegaan van de hoogte van de ruimte, gemeten tussen de balken. 
      
      
      
        
          Op verzoek van de voorzitter komt de taxateur naar voren en geeft een toelichting op de foto’s. 
        
      
      
      
        
          (…) 
        
      
      
      
        
          Belanghebbende verklaart in tweede termijn, mede op vragen van het Hof, het volgende:
        (…)
        Een beëdigd taxateur van de gemeente heeft zelf aangegeven dat er beperkte stahoogte is. Naar aanleiding daarvan moet er een reductie worden toegepast. De beperkte stahoogte leidt ertoe dat een persoon met een gemiddelde lengte voortdurend moet bukken. Naast de twee dwarsbalken die de heffingsambtenaar noemt, zijn er ook twaalf schuine balken die in de weg zitten. Veel mensen willen een dergelijke ruimte niet huren. (…)”
      
      
    
  
  
    
      3
      3. Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar mede als ‘verweerder’):
    
    
    
      “1.	In de loop van de procedure zijn in totaal negen vergelijkingspanden gehanteerd door verweerder om de WOZ waarde te bepalen. Voor het oordeel van de rechtbank zijn alleen de drie panden van belang die in de fase van beroep door verweerder zijn gehanteerd. Dit betreft de panden [B-straat] ; [C-straat] en [A-straat] 485 D. Al hetgeen eiser heeft aangevoerd ten aanzien van de zes andere panden die ten grondslag liggen aan de primaire beslissing en de beslissing op bezwaar behoeft geen bespreking door de rechtbank.
    
    
    2. Nu verweerder in beroep andere vergelijkspanden hanteert dient dit te worden gezien als een wezenlijk andere en verbeterde motivering van het bestreden besluit en dient het beroep alleen al op basis hiervan gegrond te worden verklaard en dient verweerder het door eiser betaalde griffiegeld te vergoeden. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of verweerder op basis van de in beroep gehanteerde vergelijkingspanden de waarde van het pand [A-straat] 693 D terecht op € 685.000,- heeft vastgesteld.
    
    3. Eiser voert, zakelijk weergegeven, het volgende aan: (1) De waardestijging 2022 ten opzichte van het jaar 2021 bedraagt 35%. Dit is onverklaarbaar hoog terwijl uit de voorlichtingsdocumentatie van de gemeente ook volgt dat er een eindcontrole plaats vindt waarbij wordt gekeken of er aansluiting is bij de WOZ waarde van de vorige peildatum zijnde € 507.000,- (2) Het pand [A-straat] 693 is een rijksmonument en op basis van de jurisprudentie dient bij rijksmonumenten een korting van 7% te worden toegepast, (3) De staat van onderhoud van de fundering is matig. Op grond van een arrest van het Gerechtshof Amsterdam over een eerder WOZ- jaar dient de waarde van de woning op grond hiervan te worden verlaagd met € 67.000,-. (4) Er is onvoldoende rekening gehouden met de matige staat van de woning en het lage plafond van een deel van de woning. In eerdere zaken is daar door de taxateur op de zitting wel meer rekening mee gehouden. (5) Er is onvoldoende rekening gehouden met de overlast van het [B] Hotel. Op basis van een arrest/overweging van het Gerechtshof Amsterdam zou rekening moeten worden gehouden met een reductie van 7,5%. (6) De extreme verhoging met 35% is waarschijnlijk ingegeven door de onjuiste veronderstelling van verweerder dat de woning grondig is gerenoveerd. (7) De ligging van het pand [A-straat] 693 is ten onrechte opgewaardeerd van gemiddeld naar uitstekend. (8) De in beroep aangevoerde panden kunnen niet worden vergeleken met de woning omdat er op zijn minst onduidelijkheid is over de staat van de fundering. Voor het pand [A-straat] 485 D geldt bovendien dat er een parkeergarage is dus moet de fundering wel goed zijn. (9) De vergelijkingspanden verkeren op basis van de foto in een duidelijk betere staat van onderhoud. Om het pand [A-straat] 693 in een zelfde staat van onderhoud te brengen is een investering van € 126.000,- nodig. Bovendien beschikken de vergelijkingspanden over meer kwaliteitsvoorzieningen. De stahoogte op de  vierde verdieping van de [A-straat] 693 is slechts 1.70m terwijl de stahoogte bij de vergelijkingspanden boven de 2 meter ligt. Een reductie van 4% is op zijn plaats. (10) De m2-prijs van het object [A-straat] 693 is € 117, -en die van de vergelijkingspanden € 126 per m2. Een reductie van 7% is op zijn plaats.
    
    4. Verweerder heeft in reactie op de gronden van beroep van eiser, zakelijk weergegeven, aangevoerd dat de door eiser gehanteerde vergelijkingen met andere panden over meerdere jaren niet in overeenstemming is met de jurisprudentie. Het enige waarnaar gekeken moeten worden is de vergelijking met de in beroep gehanteerde vergelijkingspanden. Het gebeurt wel vaker dat in het verloop van de procedure de taxatie verfijnder wordt en dat is toegestaan. Alle argumenten die eiser aanvoert, die volgens hem zouden moeten leiden tot een lagere WOZ waarde, zijn verwerkt in de taxatie.
    
    5. De rechtbank zal eerst kort de beroepsgronden van eiser bespreken die de rechtbank niet volgt. 
    
    
      Voor alle vier de panden geldt dat het om rijksmonumenten gaat. Een korting op grond van de status rijksmonument is niet aan de orde. 
    
    
    
      Het argument van overlast door verkeer op de gracht in verband met het [B] Hotel gaat niet op omdat verkeersoverlast voor de gehele grachtengordel geldt. De ligging van alle vier de panden is uitstekend te noemen. 
    
    
    
      Dat de kwalificatie van het pand [A-straat] 693 eerder anders was gekwalificeerd maakt dat niet anders. De kwalificatie van de ligging kan immers per jaar verschillen. Zo was de PIJP 30 jaar geleden qua ligging slecht en is dat thans heel anders. 
    
    
    
      Verder is niet gebleken dat verweerder de WOZ-waarde heeft verhoogd op grond van een vermeende renovatie. Het dossier bevat geen aanwijzingen voor de juistheid van deze stelling. Een verhoging van 35% vraagt zeker om een uitleg, maar is niet een verhoging die zonder meer als onjuist kan worden aangemerkt. Het is vaste jurisprudentie dat ieder WOZ-jaar op zichzelf kan worden beoordeeld op basis van de vergelijkingspanden. Verweerder heeft terecht aangevoerd dat er meerdere redenen kunnen zijn voor een dergelijke verhoging en dat het in feite uitsluitend en alleen gaat om of er sprake is vergelijkingspanden die terecht als vergelijkingspanden zijn aangemerkt. Het gaat daarbij niet om een vergelijk louter en alleen op basis van de verkoopwaarde aangezien het niet om panden gaat die gelijk zijn. 
    
    
    
      Ook heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de woonoppervlakte van het objectpand 9m2 minder is dan de vergelijkingspanden. Blijkens de op 4 november 2022 verrichte meting (ingemeten conform NEN-2580) bedraagt het woonoppervlakte 129 m2. Eiser heeft niet aannemelijk kunnen maken dat de oppervlakte van de woning 117 m2 bedraagt. 
    
    
    
      Uit de taxatiewaarde per eenheid in de door verweerder gehanteerde matrix blijkt in voldoende mate dat verweerder de m2 prijs van het object en de vergelijkingspanden voldoende heeft gecorrigeerd ten aanzien van de aspecten kwaliteit, onderhoud en ligging.
    
    
    6. Op één punt van de beroepsgronden krijgt eiser wel gelijk. Eiser heeft geen duidelijkheid kunnen geven over de kwaliteit van de fundering van de vergelijkingspanden. De rechtbank kan in ieder geval niet vast stellen dat de fundering van de vergelijkingspanden net als bij het pand [A-straat] 693 D matig is. Het is verweerder die aannemelijk moet maken dat de vergelijkingspanden net als [A-straat] 693 D een matige fundering heeft. Het Gerechtshof heeft in 2019 bepaalt dat de reductie voor de matige fundering € 67.000,- bedraagt. Rekening houdend met de prijsontwikkeling bepaalt de rechtbank dit bedrag schattenderwijs thans op € 80.000,-.
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    7. Conclusie van het voorgaande is dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ook de door eiser voorgestane waarde vindt de rechtbank niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal daarom de waarde van het object per de waardepeildatum schattenderwijs, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vaststellen op € 605.000,-.”
    
  
  
    
      5
      5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Standpunt van de belanghebbende
      
    
    
      5.1.
      Volgens belanghebbende bedraagt de oppervlakte van de woning 117 m2, te weten 77 m2 voor de vierde verdieping en 40 à 41 m2 voor de vijfde verdieping annex vliering (netto gebruiksoppervlak). Belanghebbende baseert zich hierbij onder meer op een taxatieverslag en op een reactie van de heffingsambtenaar/taxateur in het kader van een procedure over het jaar 2019 (pleitnota belanghebbende, bijlage 3).  
    
    
      5.2.
      
        Volgens belanghebbende is – anders dan bij een eerdere gelegenheid – ten onrechte geen rekening gehouden met de beperkte stahoogte van 1.70 m van de vierde verdieping. 
        Als gevolg van deze beperkte stahoogte kan de woning volgens belanghebbende niet worden verhuurd aan personen langer dan 1.70 m; en dat geldt dan volgens belanghebbende ook voor de vijfde verdieping, want de vierde en de vijfde verdieping vormen één geheel. 
        De beperkte stahoogte dient volgens belanghebbende (zoals in het verleden is geschied) tot een reductie van 40% van de waarde per m2 voor het desbetreffende van de woning te leiden. Dat leidt volgens belanghebbende voor de vierde verdieping tot een waarde van € 3.229 per m2. In dit verband doet belanghebbende tevens een beroep op het vertrouwensbeginsel.
      
      
    
    
      5.3.
      De gemiddelde waarde per m2 van de vergelijkingsobjecten bedraagt volgens belanghebbende € 5.812. Aangezien, zo stelt belanghebbende, het werkelijke oppervlak van de woning 7,4% minder is, moet bij de vergelijking voorts worden uitgegaan van een correctie van 92,6% x € 5.812 = € 5.382 per m2. 
      
    
    
      5.4.
      Volgens belanghebbende bedraagt de totale waarde van de vierde verdieping € 249.000 (= 77 m2 x € 3.229) en van de vijfde verdieping € 215.000 (= 40 m2 x € 5.382). De totale waarde komt dan uit op € 464.000, zonder dat daarbij rekening is gehouden met de door de rechtbank in aanmerking genomen vermindering met € 80.000 vanwege de slechte fundering.  
      
    
    
      5.5.
      Voorts stelt belanghebbende – onder verwijzing naar overgelegd fotomateriaal – dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning en de slechte voorzieningen. 
    
    
      5.6.
      Belanghebbende beschouwt de waardestijging voor het onderhavige jaar ten opzichte van het voorafgaande jaar van 33% als exorbitant. Bij de door de rechtbank vastgestelde waarde bedraagt de waardestijging volgens belanghebbende nog steeds 17%, terwijl de vergelijkingsobjecten volgens haar met 9% daalden. 
      
    
    
      5.7.
      Ter zake van het in hoger beroep door de heffingsambtenaar toegevoegde vergelijkingsobject [A-straat] 691H merkt belanghebbende op dat daarvan de constructiegeheel anders is dan van de woning en dat dat object wel voldoende stahoogte heeft, te weten 2.05 m. Voorts blijkt uit de door de heffingsambtenaar bijgevoegde foto’s dat dit vergelijkingsobject geheel gerenoveerd is en dat het beschikt over diverse kwaliteitsvoorzieningen die bij de woning ontbreken. Voorts is van [A-straat] 691H de fundering in 1994 vernieuwd.
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende verwijst ter zake van de fundering naar hetgeen de rechtbank daarover heeft overwogen en beslist. De heffingsambtenaar suggereert volgens belanghebbende ten onrechte dat de fundering van vergelijkingsobject [A-straat] 485 een gebrek heeft.
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende kwantificeert het verschil tussen de ‘matige’ staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de ‘gemiddelde’ staat van onderhoud van (één van) de vergelijkingsobjecten op een reductie van € 23.400. Het verschil in kwaliteit van de woning ten opzichte van de kwaliteit van de vergelijkingsobjecten dient volgens belanghebbende tot uiting te komen in een verlaging van de waarde met 2%. 
      
    
    
      5.10.
      Belanghebbende concludeert in haar hogerberoepschrift tot een waarde van € 496.000 of zoveel lager als het Hof in goede justitie meent te moeten beslissen. In haar pleitnota heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde berekend op (afgerond) € 440.000. 
      
      
        
          Standpunt van de heffingsambtenaar
          5.11. De heffingsambtenaar schaart zich achter het oordeel van de rechtbank. Rekening houdend met de door de rechtbank gehanteerde correctie ad € 80.000 wegens de matige staat van de fundering van de woning, is de WOZ-waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. 
      
      
    
    
      5.12.
      De oppervlakte van de woning is volgens de heffingsambtenaar juist berekend. Conform de regels van de NEN 2580-methode is bij de berekening rekening gehouden met onder meer het trapgat en de schoorsteen. Volgens de heffingsambtenaar bedraagt de oppervlakte van de woning niet 129 m2, maar 144 m2. 
    
    
      5.13.
      De hoogte van de vierde verdieping bedraagt volgens de heffingsambtenaar niet 1.70 m, maar ruim meer dan 2.00 m. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud (waaronder de beperkte stahoogte) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.14.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem gestelde maatvoering  verwezen naar een bij zijn nader stuk gevoegde bijlage, waarin is vermeld dat de door hem gestelde gebruiksoppervlakte is ingemeten volgens de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen.  
      
    
    
      5.15.
      Volgens de heffingsambtenaar heeft van de in de beroepsfase opgevoerde vergelijkingsobjecten alleen de woning [B-straat] een hersteld fundament. In dit opzicht is volgens de heffingsambtenaar ruim voldoende rekening gehouden met het niet-hersteld zijn van het fundament van de woning. 
      
    
    
      5.16.
      Volgens de heffingsambtenaar is de door de rechtbank vastgestelde waarde in het bijzonder niet te hoog, als deze wordt vergeleken met de gegevens van [C-straat] , een woning die volgens de heffingsambtenaar gerenoveerd dient te worden en waarvan geen melding is gedaan van hersteld fundament. 
      
      
        
          Oordeel van het Hof
          5.17. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar door middel van de door hem in hoger beroep overgelegde meetgegevens, als gebaseerd op de op de website van de Waarderingskamer gepubliceerde Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen, aannemelijk gemaakt dat de oppervlakte van de woning ten minste 129 m2 bedraagt, als waarvan bij de waardering van de woning voor het onderhavige jaar is uitgegaan. Dat de oppervlakte van de woning volgens de in hoger beroep overgelegde meetgegevens 144 m2 bedraagt, laat het Hof bij zijn beoordeling verder in het midden.
      
      
    
    
      5.18.
      
        Ook als het gaat om de stahoogte van de woning (vierde verdieping) lopen de standpunten van partijen uiteen. 
        Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar uiteengezet dat de (sta)hoogte afhangt van waar je staat. Er bevinden zich op de vierde verdieping overdwars twee grote dwarsbalken, met een dikte van circa 30 cm. Onder die steunbalken is de hoogte van de verdieping circa 1.70 m. Tussen die balken – en het betreft dan volgens de heffingsambtenaar het grootste gedeelte van de verdieping – bedraagt de stahoogte echter ruim 2 m. Volgens de heffingsambtenaar moet voor de waarde van de woning worden uitgegaan, niet van de stahoogte onder de dwarsbalken, maar van de hoogte tussen en naast die balken. Daarbij geldt volgens de heffingsambtenaar dat dergelijke bouwkundige beperkingen eigen zijn aan zeventiende / achttiende-eeuwse grachtenwoningen; anders dan in de matrix is vermeld dateert de woning overigens uit de zeventiende eeuw, te weten 1685. Dergelijke ‘beperkingen’ geven aan dat type woning een specifieke uitstraling, waarin dat type zich onderscheidt van veel andere woningen. Het Hof kan de heffingsambtenaar hierin volgen en zal voor de beoordeling verder uitgaan van een stahoogte van ruim 2 m, behoudens de aanwezigheid van enkele omvangrijke dwarsbalken. Dat de stahoogte van de woning, zoals belanghebbende heeft gesteld, in het algemeen 1.70 m bedraagt acht het Hof niet aannemelijk. Voorts acht het Hof het, op basis van de ter zitting van het Hof door de heffingsambtenaar gegeven toelichting, aannemelijk dat bij het inmeten van de beschikbare leefbare woonruimte, rekening is gehouden met de overigens aanwezige (schuine) steunbalken.
      
      
    
    
      5.19.
      Voor zover, zoals belanghebbende heeft gesteld en daarvan uitgaande, in het verleden wel is uitgegaan van een stahoogte van 1.70 m en de waardering op grond daarvan is aangepast, acht het Hof de heffingsambtenaar daaraan voor het onderhavige jaar niet gebonden. Voorop staat dat waardering van woningen voor de Wet WOZ elk jaar opnieuw geschiedt en dat de heffingsambtenaar daarbij in beginsel niet gebonden is aan de waardering in een voorafgaand jaar. Dit geldt naar het oordeel van het Hof ook voor de door belanghebbende gestelde uitlatingen van de zijde van de gemeente welke – naar het Hof begrijpt – voor het jaar 2019 hebben geleid tot een vermindering van de waarde. Dat bij die gelegenheid toezeggingen zijn gedaan dan wel de indruk van dergelijke toezeggingen is gewekt, zodanig dat de heffingsambtenaar daaraan voor het onderhavige jaar bij de vaststelling van voor de WOZ-waarde relevant te achten feiten en de waardering van die feiten gebonden is, is naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk geworden. 
      
    
    
      5.20.
      Van de door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde opgevoerde vergelijkingsobjecten, acht het Hof in het bijzonder het object [C-straat] relevant, omdat ook voor deze woning geldt – zoals de heffingsambtenaar niet bestreden heeft gesteld – dat deze niet over een hersteld fundament beschikt en, gelet op hetgeen de heffingsambtenaar overigens over dit object heeft gesteld, niet aannemelijk is te achten dat het zich qua onderhoud en voorzieningen in positieve zin van de woning onderscheidt. Voorts onderscheidt ook de ligging van een woning aan het begin van het [C-straat] zich niet in positieve zin van die van de woning.   
      
    
    
      5.21.
      Gezien – in het bijzonder – de waarde per m2 van de woning [C-straat] (€ 5.419) en die van de woning (€ 4.691) biedt de hieruit af te leiden (relatief) lagere waarde van de woning naar het oordeel van het Hof voldoende compensatie voor een – veronderstellenderwijs – in aanmerking te nemen waardeverminderend effect als gevolg van de onder 5.18 vermelde dwarsbalken.
      
    
    
      5.22.
      
        De stelling van belanghebbende dat de waardestijging in het onderhavige jaar exorbitant is kan belanghebbende niet baten, omdat de waardering van een woning voor elk jaar op zich staat, nog afgezien van de juistheid van de door belanghebbende gestelde en door de heffingsambtenaar betwiste omvang van de waardestijging (na vermindering van de waarde door de rechtbank).                     
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.23.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      7
      7. Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, R.C.H.M. Lips en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 21 maart 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: