ECLI:NL:RBZWB:2024:4282, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-06-2024, 23/3958
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: woz-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/3958
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juni 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 779.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      
        De rechtbank heeft het beroep op 8 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar is verschenen 
        mr. [naam]. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1974 met een oppervlakte van 180 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 
      520 m2. De woning heeft een berging, schuur en dierenverblijf.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 680.000 is. De heffingsambtenaar bepleit dat na een inpandige opname dat de waarde van de woning verlaagd dient te worden naar € 761.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
    Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 7 februari 2024 door taxateur H. van der Velden is opgemaakt.
      
    
    
      6.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 761.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, oppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      6.6.
      
        De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, garage, kelder, carport, overkapping en hobbyruimte zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud en voorzieningen. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met een aftrek van 6% voor het achterstallig onderhoud aan de woning. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde
        m2-prijs van de referentiewoningen.
      
      
    
    
      6.7.
      Belanghebbende bepleit dat hij bij het indienen van het bezwaarschrift punten met betrekking tot onderhoud en gedateerdheid omschreven en onderbouwd heeft met meerdere foto’s. In de uitspraak op bezwaar wordt vermeld dat met alle opgevoerde punten al rekening is gehouden. Belanghebbende begrijpt niet waarom hem dan de vraag is gesteld om zijn standpunten nader toe te lichten en te voorzien van foto’s. De heffingsambtenaar bepleit dat bij de ontvangst van een bezwaarschrift waarbij grieven over de staat van de woning, zoals gedateerdheid en/of achterstallig onderhoud, in de ontvangstbevestiging standaard om foto’s gevraagd wordt. Dit om te controleren of, en zo ja in hoeverre, rekening is gehouden met de staat waarin de woning verkeert. Bij het opleggen van de aanslag en het nemen van de initiële beschikking was al rekening gehouden met een beneden gemiddelde doelmatigheid en een beneden gemiddeld voorzieningenniveau, gelet op een eerdere herbeoordeling in het verleden. Mede op basis van het door belanghebbende verstrekte fotomateriaal heeft een nadere beoordeling plaatsgevonden, waarbij niet alleen de objectkenmerken en kwalificaties zijn gecontroleerd, maar waarbij tevens een nadere controle van de waardebepaling met de vergelijkingsmethode heeft plaatsgevonden. Daarnaast staat het een procespartij vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardestelling anders en/of grondiger te onderbouwing en de daarbij gebruikte onderbouwingen of berekeningen te wijzingen. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de beroepsgrond van belanghebbende niet. Dit is de normale werkwijze van de heffingsambtenaar, zodat belanghebbende in de gelegenheid wordt gesteld om zijn standpunten nader toe te lichten. Wanneer de heffingsambtenaar hier op voorhand al rekening mee had gehouden, hoeft de heffingsambtenaar dit uiteraard niet dubbelop te doen. Het had de heffingsambtenaar gesierd als dit beter was uitgelegd in de uitspraak op bezwaar, maar dat dit niet is gebeurd doet aan het voorgaande oordeel van de rechtbank niets af. 
      
    
    
      6.8.
      Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud aan de woning. Hier zal een eventuele toekomstige koper rekening mee houden, bij het onderhandelen van de verkoopprijs. De heffingsambtenaar bepleit dat na het indienen van het beroep een herbeoordeling heeft plaatsgevonden waarbij de woning is bezocht en inpandig is opgenomen, dit vond plaats op 7 februari 2024. Tijdens de inpandige opname bleek dat de woning erg verouderd en matig onderhouden is; meer nog dan waarmee eerder rekening is gehouden. De taxateur heeft de waarde na herbeoordeling bepaald op € 761.000. De referentiewoningen [adres 1] en [adres 4] te [plaats] zijn beide in zeer verouderde en in matige staat van onderhoud verkocht. Op 13 februari heeft de taxateur na het bezoek telefonisch contact opgenomen met belanghebbende. Tijdens dit telefoongesprek is voorgesteld om de waarde te verminderen naar € 761.000. Belanghebbende vond dit een te geringe waarde verlaging, waardoor hij niet akkoord is gegaan. 
    
    
      6.9.
      Voor de onderbouwing van de verlaging is een taxatiematrix opgemaakt, waaruit blijkt dat er een neerwaartse correctie van 22% op de prijs per eenheid heeft plaatsgevonden, die neerkomt op een vermindering van € 132.057. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de herbeoordeling van de heffingsambtenaar, dat in eerste instantie onvoldoende rekening is gehouden met bovenstaande punten. Na de herbeoordeling heeft de heffingsambtenaar erkend dat de waarde van de woning ten tijde van de aanslag te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen. Uit de matrix van de beroepsfase blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      6.10.
      
        De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      6.11.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 680.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt, waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt.
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      6.12.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 722.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
    
    
    
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 722.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 19 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ