ECLI:NL:RBROT:2024:7551, Rechtbank Rotterdam, 16-08-2024, 10886923
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-08-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: De bungaloweigenaren hoeven niet te betalen voor het beheer van hun bungalow op grond van een kettingbeding dat is opgenomen in de leveringsaktes.

RECHTBANK [woonplaats 4]
    
    
      locatie [woonplaats 4]
    
    
    
      zaaknummer: 10886923 CV EXPL 24-1423
    
    
    
      datum uitspraak: 16 augustus 2024 
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Noordzee Bungalow Beheer B.V.,
      vestigingsplaats: Ouddorp, 
      eiseres, 
      gemachtigde: G.J. van Velzen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1],
    woonplaats: [woonplaats 1],
    2. [gedaagde 2],
    woonplaats: [woonplaats 1],
    3. [gedaagde 3],
    woonplaats: [woonplaats 2], 
    4. [gedaagde 4],
    woonplaats: [woonplaats 2], 
    5. [gedaagde 5],
    woonland: Duitsland, 
    6. [gedaagde 6],
    woonland: Duitsland, 
    7. [gedaagde 7], 
    woonland: Duitsland, 
    8. [gedaagde 8],
    woonland: Duitsland, 
    9. [gedaagde 9], 
    woonland: Duitsland, 
    10. [gedaagde 10],
    woonland: Duitsland, 
    11. [gedaagde 11],
    woonplaats: [woonplaats 3],
    12. [gedaagde 12],
    woonplaats: [woonplaats 4]
    13. [gedaagde 13],
    woonland: België, 
    14. [gedaagde 14],
    woonland: België, 
    15. [gedaagde 15],
    woonland: Duitsland, 
    16. [gedaagde 16],
    woonland: Duitsland, 
    17. [gedaagde 17],
    woonland: België, 
    18. [gedaagde 18],
    woonland: België, 
    19. [gedaagde 19],
    woonland: België, 
    20. [gedaagde 20], 
    woonland: België, 
    21. [gedaagde 21],
    woonplaats: [woonplaats 5],
    22. [gedaagde 22],
    woonplaats: [woonplaats 6],
    23. [gedaagde 23],
    woonplaats: [woonplaats 7], 
    24. [gedaagde 24],
    woonland: Duitsland, 
    25. [gedaagde 25],
    woonland: Duitsland, 
    26. [gedaagde 26],
    woonplaats: [woonplaats 8], 
    27. [gedaagde 27],
    woonland: België, 
    28. [gedaagde 28],
    woonland: België, 
    29. [gedaagde 29],
    woonland: België, 
    30. [gedaagde 30],
    woonland: België, 
    31. [gedaagde 31],
    woonplaats: [woonplaats 9],
    32. [gedaagde 32], 
    
      woonplaats: [woonplaats 9],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. C.P. Timmers.
    
    
    
      Eiseres wordt hierna ‘NBB’ genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk ‘de bungaloweigenaren’ genoemd. Gedaagde sub 11 wordt ‘[gedaagde 11]’ genoemd en gedaagde sub 23 ‘[gedaagde 23]’. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 15 januari 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 27 mei 2024 van NBB met daarin ook een akte vermeerdering eis, met bijlagen;
        
        
          de akte van de bungaloweigenaren, met bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van NBB. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 18 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
      
        
          
            [naam];
        
        
          de gemachtigde van NBB;
        
        
          
            [gedaagde 3] (gedaagde sub 3);
        
        
          
            [gedaagde 21] (gedaagde sub 21);
        
        
          
            [gedaagde 22] (gedaagde sub 22);
        
        
          
            [gedaagde 23];
        
        
          
            [gedaagde 26] (gedaagde sub 26);
        
        
          
            [gedaagde 31] (gedaagde sub 31);
        
        
          de gemachtigde van de bungaloweigenaren. 
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over? 
      
    
    
    
      2.1.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of de bungaloweigenaren moeten betalen voor het beheer van hun bungalow op het [naam park]. NBB eist van iedere bungaloweigenaar betaling van beheerkosten en een boete van € 4.537,80 omdat zij de beheerkosten niet hebben betaald. NBB baseert haar eis op een bepaling die in de leveringsaktes en/of de daarbij behorende algemene voorwaarden is opgenomen. De bungaloweigenaren vinden dat zij niet hoeven te betalen voor de beheerwerkzaamheden van NBB, omdat geen sprake is van een overeenkomst tussen NBB en de bungaloweigenaren. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.2.
      Alleen [gedaagde 11] en [gedaagde 23] moeten de beheerkosten die NBB eist betalen, omdat bij hen sprake is van een afwijkende situatie. De andere bungaloweigenaren hoeven geen beheerkosten te betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          Wat is er gebeurd? 
        
      
      
    
    
      2.3.
      De bungaloweigenaren zijn eigenaar van een bungalow op het [naam park]. NBB heeft bij de oprichting van het [naam park] in 1987 een beheersovereenkomst gesloten met de eigenaar van het park ([naam bedrijf]). Daarin is afgesproken dat NBB het beheer uitvoert van de bungalows, waarvoor NBB de bungaloweigenaren een bedrag van f 300,- exclusief btw per jaar in rekening brengt. 
      
    
    
      2.4.
      In de beheersovereenkomst staat ook dat iedere bungaloweigenaar verplicht is een beheersovereenkomst van gelijke strekking aan te gaan met NBB, welke verplichting [naam bedrijf] zal opnemen in algemene voorwaarden voor de overdracht van de bouwkavels. Die algemene voorwaarden zijn gemaakt en in artikel 7 staat: 
      
      
        
          “7.1. De kopers verbinden zich tot strikte naleving van de aan hen bekende beheersovereenkomst, welke verkoper met betrekking tot het toezicht op en het eventuele onderhoud en de eventuele verhuur van de bungalow en de daarbij behorende grond, het onderhoud en het gebruik van de gemeenschappelijke terreinen en met [NBB] is aangegaan.
        
        
          2. De kopers verbinden zich jegens [NBB], bij vervreemding van of verlening van enig zakelijk genotsrecht op het gekochte het hiervoor onder 7.1 bepaalde bij wege van kettingbeding aan zijn rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel of aan degene ten behoeve van wie het zakelijk genotsrecht is gevestigd, op te leggen.
        
        
          3. Bij gebreke of niet nakoming van het hiervoor onder 7.1 en 7.2 bepaalde, zullen de kopers of hun rechtsopvolgers een direct opeisbare boete aan [NBB] verbeuren groot tienduizend gulden (f 10.000,--) onverminderd het recht voor deze rechtspersoon nakoming van het vorenstaande te vorderen, alles onverminderd het recht van deze rechtspersoon tot het eisen van schadevergoeding. ” 
        
      
      
    
    
      2.5.
      In sommige leveringsaktes waarmee de bungalows aan de bungaloweigenaren zijn geleverd staat dezelfde bepaling. In de overige gevallen wordt in de leveringsaktes alleen verwezen naar de algemene voorwaarden (met daarin dus het hiervoor geciteerde artikel 7). Hierna wordt deze bepaling het kettingbeding genoemd. 
      
      
        
          Het kettingbeding is te onbepaald om een betalingsverplichting aan te nemen 
        
      
      
    
    
      2.6.
      NBB baseert haar eis enkel en alleen op het kettingbeding. Zij stelt nadrukkelijk dat er geen overeenkomst tussen haar en de bungaloweigenaren tot stand is gekomen. De kantonrechter komt tot het oordeel dat het kettingbeding te onbepaald is om een betalingsverplichting voor de bungaloweigenaren aan te nemen.  
      
    
    
      2.7.
      Om vast te stellen of en zo ja, welke verplichtingen er voor de bungaloweigenaren uit het kettingbeding volgen, moet dat beding worden uitgelegd. Met het kettingbeding is beoogd de rechtpositie van derden te bepalen. Daarom moet bij de uitleg worden uitgegaan van een geobjectiveerde variant van de Haviltex-maatstaf, waarbij aan de bewoordingen van de regeling, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt. Daarbij weegt de kantonrechter ook mee dat bedingen in een overeenkomst met een consument duidelijk en begrijpelijk moeten zijn. Bij twijfel over de betekenis van een bepaald beding, prevaleert daarom de voor in dit geval de bungaloweigenaren gunstigste uitleg (art. 6:238 lid 2 BW).
      
    
    
      2.8.
      Volgens NBB wordt met ‘de aan hen bekende beheersovereenkomst’ gedoeld op de beheersovereenkomst die zij in 1987 is aangegaan met [naam bedrijf]. Die uitleg is in strijd met de tekst van het kettingbeding. Daarin staat namelijk dat het gaat om een beheersovereenkomst tussen NBB en de verkoper van de bungalow. Uitgaande van een beheersovereenkomst tussen de vorige eigenaar en NBB, wordt die in de akte van levering bekend verondersteld bij de bungaloweigenaren, maar het bestaan daarvan legt NBB in deze procedure niet concreet en onderbouwd aan haar vorderingen ten grondslag. Die overeenkomst kan dus niet bekend zijn bij de bungaloweigenaren en van een dwingende bewijskracht kan daarom ook geen sprake zijn. Uit het kettingbeding volgt verder ook niet welke prijs NBB vraagt voor haar werkzaamheden, laat staan welke werkzaamheden dan door haar uitgevoerd zouden worden. Dat zijn belangrijke elementen van een overeenkomst, die dus ontbreken. 
      
    
    
      2.9.
      De conclusie is dat het kettingbeding op zichzelf onvoldoende duidelijk en begrijpelijk is en onvoldoende grond biedt om een (betalings)verplichting voor de bungaloweigenaren aan te nemen. Dat betekent dat de vorderingen van NBB tegen de bungaloweigenaren, met uitzondering van [gedaagde 11] en [gedaagde 23], worden afgewezen. 
      
      
        
          Het vonnis van 14 april 2008 tussen NBB en [gedaagde 11] heeft gezag van gewijsde gekregen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De situatie van [gedaagde 11] is anders. In 1996 is [gedaagde 11] eigenaar van de bungalow geworden. Tussen hem en NBB is in 2008 een vonnis gewezen, waarin [gedaagde 11] is veroordeeld om de beheerkosten over 2001 tot en met 2007 te betalen aan NBB op basis van de beheersovereenkomst die de vorige eigenaren met NBB hadden gesloten. Dit vonnis heeft gezag van gewijsde gekregen (artikel 236 Rv). NBB beroept zich hierop. Dat betekent dat de beslissingen in dat vonnis - waaronder de betalingsverplichting die is vastgesteld - NBB en [gedaagde 11] ook in deze procedure binden. Daarom moet [gedaagde 11] wel beheerkosten aan NBB betalen. NBB eist in totaal een bedrag van € 1.746,6‬0 (€ 1.417,47 voor 2019 tot en met 2023  + € 329,13 voor 2024). De hoogte van die bedragen betwist [gedaagde 11] niet. [gedaagde 11] wordt dan ook veroordeeld om € 1.746,60 aan NBB te betalen. 
      
    
    
      2.11.
      De boete van € 4.537,80 wordt afgewezen. De boetebepaling in het kettingbeding is namelijk oneerlijk zoals bedoeld in Richtlijn 93/13/EG, omdat daarin staat dat [gedaagde 11] een (zeer hoge) boete moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de beheersovereenkomst voldoet. Daaronder valt dus ook het op tijd betalen van de beheerkosten aan NBB. Op grond van de wet zou [gedaagde 11] als hij te laat betaalt alleen wettelijke rente en (na correcte aanmaning) buitengerechtelijke incassokosten moeten betalen. De boetebepaling wijkt dus aanzienlijk in het nadeel van [gedaagde 11] af van de wet. Omdat de boetebepaling oneerlijk is, mag NBB daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de rente en buitengerechtelijke incassokosten uit de wet. [gedaagde 11] hoeft dus ook geen wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten te betalen aan NBB. 
      
      
        
          
            [gedaagde 23] heeft in 2013 een beheersovereenkomst gesloten met NBB
        
      
      
    
    
      2.12.
      Ook de situatie van [gedaagde 23] is anders. Hij is namelijk op 10 december 2013 een beheersovereenkomst met NBB aangegaan. Daarin staat dat NBB beheerwerkzaamheden uitvoert voor de bungalow van [gedaagde 23] en dat [gedaagde 23] daarvoor € 197,18 exclusief btw per jaar (prijspeil 2013) aan NBB moet betalen. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van de bungaloweigenaren kort aangestipt dat sprake is van dwaling. Dat is verder niet concreet onderbouwd en bovendien is de overeenkomst niet door [gedaagde 23] vernietigd (artikel 6:228 BW). Daarom gaat de kantonrechter daaraan voorbij en moet ook [gedaagde 23] beheerkosten aan NBB betalen. NBB eist in totaal een bedrag van € 898,95‬ (€ 569,82 voor 2021 en 2022 +     € 329,13 voor 2024). De hoogte van die bedragen betwist [gedaagde 23] niet. [gedaagde 23] wordt dan ook veroordeeld om € 898,95 aan NBB te betalen. 
      
    
    
      2.13.
      De boete van € 4.537,80 wordt afgewezen, omdat daarvoor geen grondslag bestaat. In de beheersovereenkomst van 10 december 2023 staat namelijk niet dat [gedaagde 23] een boete moet betalen als hij de beheerkosten niet betaalt. 
      
    
    
      2.14.
      De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt ook afgewezen. NBB heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [gedaagde 23] de kans heeft gekregen om binnen de in de wet genoemde termijn van vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In de brief die aan [gedaagde 23] is gestuurd staat een termijn van vijf dagen. Bovendien worden in de brief extra kosten in rekening gebracht. De brief voldoet dus niet aan de wet.  
      
    
    
      2.15.
      De rente wordt over de hoofdsom die in de dagvaarding staat toegewezen, omdat NBB genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 23] dat niet heeft betwist. Ook het bedrag aan verschenen rente van € 55,74 wordt toegewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.16.
      
        [gedaagde 11] en [gedaagde 23] moeten allebei 1/32e deel van de proceskosten van NBB betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten op 1/32 x € 112,37 aan dagvaardingskosten, € 1.409,- aan griffierecht, € 1.900,- (2 punten x € 950,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is € 111,14. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. NBB moet 30/32e deel van de proceskosten van de andere bungaloweigenaren betalen. De kantonrechter begroot deze kosten op 30/32 x € 1.900,- (2 punten x € 950,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is € 1.907,81. Ook hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.17.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat NBB dat eist en de bungaloweigenaren daar niet op hebben gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
        
          Europese executoriale titel
        
      
      
    
    
      2.18.
      NBB heeft verzocht het vonnis uit te geven in de vorm van een Europese executoriale titel. Daarbij heeft NBB gelet op de uitkomst van de procedure geen belang Alleen [gedaagde 11] en [gedaagde 23] worden namelijk veroordeeld om een bedrag aan NBB te betalen en zij wonen allebei in Nederland. Het verzoek wordt dus afgewezen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde 11] om aan NBB te betalen € 1.746,60; 
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde 23] om aan NBB te betalen € 954,69 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 569,82 vanaf 15 januari 2024 tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde 11] in de proceskosten, die aan de kant van NBB ten aanzien van [gedaagde 11] worden begroot op € 111,14;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [gedaagde 23] in de proceskosten, die aan de kant van NBB ten aanzien van [gedaagde 23] worden begroot op € 111,14;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt NBB in de proceskosten, die aan de kant van de andere bungaloweigenaren worden begroot op € 1.907,81; 
      
    
    
      3.6.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.7.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken.
        49039
      
      
      
      
      
    
  
  
     Hoge Raad 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148. 
  
  
     Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021 (Dexia)