ECLI:NL:RBAMS:2024:3998, Rechtbank Amsterdam, 02-07-2024, 10177137 CV EXPL 22-14350
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurprijsvermindering bedrijfsruimte ivm schade uitgesloten in AB. Geen kernbeding. AB wel ter hand gesteld. Niet onredelijk bezwarend abi art. 6:233 BW. Geen beroep mogelijk op evt. afwijkende afspraken met onder-huurder. Huurachterstand moet alsnog betaald worden.

vonnis
  
    RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Afdeling privaatrecht
    
    
    
      zaaknummer: 10177137 CV EXPL 22-14350
      vonnis van:  2 juli 2024
      fno.:  47653
    
    
    
  
  
    vonnis van de kantonrechter
    
    
      I n z a k e
    
    
  
  
    de besloten vennootschap Stadsdeel B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      nader te noemen: Stadsdeel,
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser
    
    
    
      t e g e n
    
    
  
  
    de besloten vennootschap GoSpooky B.V.
    
      gevestigd te Amsterdam
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      nader te noemen: GoSpooky,
      gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn.
    
    
    
  
  
    De procedure
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        het tussenvonnis van 28 maart 2024;
      
      
        de akte van GoSpooky.
      
    
    
    
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
    
    
  
  
    De verdere beoordeling
    
  
  
    in conventie
    
    1. Naar aanleiding van de stelling van Stadsdeel dat GoSpooky geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, reeds om reden dat art. 10.3 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte (model ROZ 2015)(hierna: de AB) dit uitsluit, heeft GoSpooky primair bij antwoordakte gesteld dat Stadsdeel geen beroep kan doen op deze bepaling. In de eerste plaats omdat Stadsdeel volgens GoSpooky eerder aansprakelijkheid voor de gebreken heeft erkend (middels de afspraken die zij gemaakt heeft met onderhuurder Crocodile) en dat deze afspraken prevaleren boven de AB, dat sprake is van rechtsverwerking zodat een beroep op deze zgn. exoneratie clausule te laat is, en dat waar eerder afstand is gedaan van het recht zich op deze clausule te beroepen, het inroepen daarvan thans onaanvaardbaar is gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid. Daarnaast meent GoSpooky dat Stadsdeel in deze procedure te laat beroep heeft gedaan op het verrekeningsverbod en dat dat in strijd is met de algemene beginselen van een goede procesorde.
    
    2. Subsidiair vordert GoSpooky vernietiging van deze bepaling, nu de AB destijds bij het ondertekenen van de huurovereenkomst niet ter hand zijn gesteld, de bepaling onredelijk bezwarend is en het een ‘kernbeding’ betreft zodat partijen er destijds over hadden moeten onderhandelen, hetgeen niet gebeurd is.
    
    3. De kantonrechter overweegt allereerst dat het beroep van Stadsdeel op het desbetreffende verbod van verrekening van de huurpenningen met eventuele schade, niet te laat is gedaan, nu het beroep op verrekening c.q. huurprijsvermindering eerst bij conclusie van antwoord van GoSpooky is gedaan. Zoals in de uitspraak van 28 maart 2024 ook is overwogen is er niet sprake van een eerder moment in de procedure dat Stadsdeel dit standpunt naar voren had moeten brengen. Van strijd met de goede procesorde is dan ook geen sprake.
    
    4. Uit de ondertekening van de huurovereenkomst op 7 november 2017 door [naam 1] en [naam 2] namens GoSpooky blijkt dat zij tevens hebben getekend voor ontvangst van de AB, zodat er van wordt uitgegaan dat deze AB wel degelijk aan haar ter hand zijn gesteld. Dat betekent dat Stadsdeel rechtsgeldig een beroep kan doen op de bepalingen van die AB, waaronder artikel 10.3
    
    5. Dat Stadsdeel op enig moment afstand heeft gedaan van het recht zich op de desbetreffende bepaling te beroepen of dat GoSpooky gehandeld heeft in gerechtvaardigd vertrouwen dat Stadsdeel geen beroep (meer) zou doen op deze bepaling, is niet komen vast te staan. Van eventuele afspraken tussen (onderhuurder) Crocodile en Stadsdeel over huurprijsvermindering is niet gebleken; de kantonrechter verwijst in dezen naar overweging 13. van zijn uitspraak van 24 oktober 2023. Los daarvan valt niet in de zien op grond waarvan een afspraak tussen verhuurder en onderhuurder over huurprijsvermindering met zich mee zou brengen dat, in de verhouding verhuurder/huurder, de verhuurder zich niet meer op een bepaling van de (AB bij de) huurovereenkomst kan beroepen. 
    
    
    6. GoSpooky heeft aangevoerd dat artikel 10.3 AB vernietigbaar is, omdat het onredelijk bezwarend is. De kantonrechter begrijpt dat zij daarmee een beroep doet op artikel 6:233 BW, dat bepaalt dat een beding uit algemene voorwaarden vernietigbaar is als het: a. gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij, of; b. indien de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen.
    
    7. Die situaties doen zich naar het oordeel van de kantonrechter niet voor. Een afspraak waarin het recht op huurkorting wordt uitgesloten is in huurovereenkomsten tussen professionele partijen gebruikelijk en de wet voorziet uitdrukkelijk in die mogelijkheid. GoSpooky heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangedragen om de conclusie te kunnen dragen dat het beding in dit geval – hoewel in beginsel wettelijk toegestaan – toch onredelijk bezwarend is. Vernietiging op grond van artikel 6:233 onder a BW is daarom niet mogelijk. Zoals eerder overwogen heeft GoSpooky getekend voor ontvangst van de algemene voorwaarden, zodat vernietiging op grond van artikel 6:233 onder b BW evenmin mogelijk is. 
    
    8. GoSpooky heeft verder aangevoerd dat artikel 10.3 AB een kernbeding is. Het is niet duidelijk welke rechtsgevolgen GoSpooky aan dit standpunt heeft willen verbinden. De kantonrechter deelt deze zienswijze ook niet met haar, nu de bepaling  niet ziet op de kern van de prestaties over en weer en bij uitstek bedoeld is om herhaaldelijk in huurovereenkomsten op te nemen. 
    
    9. Het voorgaande betekent dat Stadsdeel terecht bezwaar maakt tegen het beroep op huurprijsvermindering of verrekening (met schade) door GoSpooky. 
    
    10. Nu de hoogte van de achterstand niet weersproken is, zal deze in zijn geheel worden toegewezen. Dat zelfde geldt voor de vordering ter zake de contractuele boete.
    
    11. Stadsdeel vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonechter zal € 1.189,93 toewijzen. 
    
    12. Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen: 
    
    
      
        huurachterstand:			€ 20.841,38
      
      
        boete: 			  	 € 1.800,00  
      
      
        buitengerechtelijke incassokosten: 	 € 1.189,93   +
      
    
    
    
      totaal derhalve:			€ 23.831,31  
    
    
    13. GoSpooky is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadsdeel worden begroot op:
    
      
        kosten van de dagvaarding		€     108,41
      
      
        griffierecht			€   1.384,00
      
      
        salaris gemachtigde		€   1.015,00 ( 2,5 punten x € 406,00)
      
      
        nakosten 				€      135,00 + (plus de kosten van betekening         zoals vermeld in de beslissing)  
      
    
    
    
      totaal derhalve:			€   2.642,41
    
    
  
  
    in reconventie  
    
    14. Van de zijde van Stadsdeel is niet betwist dat een waarborgsom van € 9.438,00 bij het aangaan van de huurovereenkomst door GoSpooky is voldaan. De rechtmatigheid van deze vordering is verder niet betwist, anders dan dat het standpunt van GoSpooky te dier zake ‘opmerkelijk’ is, aldus Stadsdeel, nu GoSpooky elders in de procedure van mening is dat Stadsdeel zich wat betreft de nakoming van de huurovereenkomst moet richten tot onderhuurder Crocodile. Er zijn al met al geen redenen deze vordering niet toe te wijzen. 
    
    15. De kantonrechter ziet aanleiding Stadsdeel te veroordelen in de proceskosten aan de zijde van GoSpooky, welke kosten op nihil worden bepaald.
    
    16. Uit het voorgaande volgt dat het totale bedrag aan gevorderde waarborgsom van     € 9.438,00 wordt toegewezen. 
    
  
  
    De beslissing 
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
  
  
    in conventie
    
    - veroordeelt GoSpooky om aan Stadsdeel te betalen een bedrag van € 23.831,31 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 27 oktober 2022, tot de dag van volledige betaling;
    
    - veroordeelt GoSpooky in de proceskosten van € 2.642,41 te betalen binnen veertien dagen van aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als GoSpooky niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
    
  
  
    in reconventie
    
    - veroordeelt Stadsdeel om aan GoSpooky te betalen een bedrag van € 9.438,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 november 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
    
    - veroordeelt Stadsdeel in de kosten van de procedure, dezerzijds vastgesteld op nihil;
    
  
  
    in conventie en reconventie
    
    - verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst af het meer of anders gevorderde. 
    
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in aanwezigheid van de griffier uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2024.