ECLI:NL:GHARL:2024:4947, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-07-2024, 200.333.042/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Na koop van een woning is gebleken van een lekkage in de badkamer.
        Is verkoper aansprakelijk voor de kosten van herstel daarvan en wat zijn de herstelkosten?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.333.042/01
      zaaknummer rechtbank Midden-Nederland (Almere) 9623656
    
    
    
      
        arrest van 30 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      
        2. [appellante],
      die wonen in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      en bij de kantonrechter optraden als eisers,
      hierna samen: [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant] en [appellante],
      advocaat: mr. A. Knol te Assendelft,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [geïntimeerde]
        ,
      die woont in [woonplaats1] ,
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. D.J. van den Bosch te Bilthoven.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 9 april 2024 heeft op 4 juli 2024 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
    
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellanten] hebben in 2020 van [geïntimeerde] gekocht de woning aan de [adres] in [woonplaats1] . Na levering is gebleken van een lekkage in de badkamer. De vraag is nu of [appellanten] als koper zelf moeten opdraaien voor de kosten van herstel daarvan of dat die kosten (gedeeltelijk) verhaald kunnen worden op [geïntimeerde] als verkoper.
      
    
    
      2.2
      
        [appellanten] hebben bij de kantonrechter gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de herstelkosten (€ 13.162,07), de buitengerechtelijke kosten (€ 906,62) en de kosten van de deskundige (€ 477,35). Dit primair uit hoofde van een ongedaanmakings-verplichting wegens partiële ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming, subsidiair wegens nadeelscompensatie op grond van dwaling en meer subsidiair wegens schadevergoeding.
    
    
      2.3
      De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 20 juli 2020 geoordeeld dat uit de koopovereenkomst volgt dat de woning de feitelijke eigenschappen moet bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat de geconstateerde lekkage het normaal gebruik van de woning in de weg staat. [geïntimeerde] is tekortgeschoten in zijn mededelingsplicht en verkeert in verzuim, zodat de overeenkomst gedeeltelijk kan worden ontbonden en [geïntimeerde] gehouden is om de kosten voor het herstel van de lekkage te vergoeden aan [appellanten] Vervolgens heeft de kantonrechter [appellanten] opgedragen te bewijzen dat de verrichte werkzaamheden tot een bedrag van € 13.162,07 noodzakelijk zijn geweest om de lekkage te herstellen en niet volstaan kon worden met het slechts dichten van kit-en voegwerk. Na bewijslevering heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] in het eindvonnis van 10 mei 2023 afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten.
      
    
    
      2.4
      Het hof komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Het hof zal dat hierna uitleggen, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.
      
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1
      
        [appellanten] hebben op 21 april 2020 van [geïntimeerde] een woonhuis gekocht aan de [adres] in [woonplaats1] voor een bedrag van € 683.000,-. De levering vond op 13 juli 2020 plaats.
      
    
    
      3.2
      In de (NVM-)koopovereenkomst is bepaald dat de woning aan de koper wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (artikel 6.1) en dat de woning bij levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (artikel 6.3). Daarin staat ook dat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten en dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
      
    
    
      3.3
      
        [geïntimeerde] heeft op de NVM-vragenlijst voor de verkoop van een woning de vraag of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden, ontkennend beantwoord.
      
    
    
      3.4
      
        [appellanten] constateerden na de overdracht van de woning bij het weghalen van de plint in de kamer naast de badkamer dat er een lekkage is (geweest) in de badkamer.
      
    
    
      3.5
      De aankoopkeurder, [naam1] van B.A.B. Bouwkundig Adviesbureau (hierna: [naam1] ), heeft op 15 juli 2020 geconstateerd en in zijn rapportage opgenomen, dat achter de verwijderde plinten sprake is van een hoog percentage vochtdoorslag en dat er tegels los liggen in de badkamer. De kosten ter reparatie van de badkamer heeft hij begroot op € 10.000,-.
      
    
    
      3.6
      Bij brief van 21 juli 2020 hebben [appellanten] [geïntimeerde] op de hoogte gesteld van de lekkage. Het rapport van [naam1] is als bijlage meegezonden, evenals een offerte van de herstelkosten van Vitalis Van Gelder Services (hierna: Vitalis).
      
    
    
      3.7
      Leak Solutions Nederland (hierna: Leak Solutions) heeft op 12 augustus 2020 onderzoek gedaan naar de lekkage en heeft (met toepassing van infraroodtesten) geconstateerd dat sprake is van een actieve lekkage in het plafond van de bijkeuken als gevolg van openstaand voeg- en kitwerk in de douchecel van de badkamer op de eerste verdieping. Het water komt in de wand van de slaapkamer aangrenzend aan de badkamer omhoog en lekt door naar het plafond van de bijkeuken. Leak Solutions heeft geadviseerd om een erkend installatiebedrijf in te schakelen om het voeg- en kitwerk van de douchecel te herstellen. 
      
    
    
      3.8
      
        [appellanten] hebben zich daartoe gewend tot Nonstop Service B.V. (hierna: Nonstop), die begin december 2020 is begonnen met de herstelwerkzaamheden van de badkamer. Op verzoek van [appellanten] heeft Nonstop documentatie gemaakt van wat tijdens de werkzaamheden is geconstateerd. Nonstop heeft onder meer alle sanitair ontkoppeld en opnieuw gemonteerd, de tussenwanden verwijderd, de waterleidingen en afvoeren omgelegd of vernieuwd en de muurtegels, vloertegels, tegellijm en stucwerk opnieuw aangebracht. De totale kosten van Nonstop bedroegen € 11.952,86 en de kosten voor nieuwe vloer- en wandtegels bedroegen € 1.209,21.
      
      
    
  
  
    
      4Het oordeel van het hof
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1
      
        [appellanten] hebben twee bezwaren (grieven) aangevoerd tegen het eindvonnis van de kantonrechter. De grieven zijn gericht tegen de bewijswaardering van de kantonrechter over de herstelkosten, de afwijzing van de vorderingen en de procesveroordeling.
      
      
        
          Herstelkosten
        
      
      
    
    
      4.2
      Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [appellanten] niet geslaagd zijn in het leveren van bewijs dat de door Nonstop verrichte werkzaamheden noodzakelijk zijn geweest om de lekkage te herstellen en dat niet volstaan kon worden met het slechts dichten van voeg- en kitwerk. 
      
    
    
      4.3
      Uit het verslag van Nonstop, de overgelegde foto’s en video-opnames en de door [naam2] van Nonstop en [appellant] (onder ede afgelegde) verklaringen, volgt dat bij uitvoering van de herstelwerkzaamheden is gebleken dat er meer aan de hand was dan alleen ondeugdelijk voeg- en kitwerk in de douchecel. Bij eerste opname waren barsten in zowel muurvoegen als voegen als de voegen op de vloer en rondom de afvoerput en de wastafel zichtbaar, conform het rapport van Leak Solutions. Ook was sprake van loslatende tegels. Nader onderzoek wees vervolgens uit dat zowel de muren als de vloer vochtig waren. Gelet op de hoeveelheid en de locatie waar vocht en loslatende tegels zijn aangetroffen, is vastgesteld dat dit niet (enkel) veroorzaakt kan zijn door ondeugdelijk voeg- en kitwerk van de douchecel. Uiteindelijk is vastgesteld dat de afvoerpijp onder de douche, toilet en wastafel een lekkage bevat. Van die lekkage zelf is weliswaar geen foto of video-opname gemaakt, maar het hof heeft geen aanleiding om te twijfelen aan het onderzoeksrelaas en de bevindingen van Nonstop zoals vastgelegd in het verslag. 
      
    
    
      4.4
      Daarbij betrekt het hof dat zowel het rapport van [naam1] als de offerte van Vitalis aanwijzingen bevatten dat niet slechts sprake was van ondeugdelijk voeg- en kitwerk in de douchecel en dat verdergaand herstel dan slechts dichten van dat voeg- en kitwerk nodig zou zijn. [naam1] constateert na onderzoek van de staat van de badkamer namelijk: “Wandtegels zitten op diverse plaatsen los of klinken hol. (…) Vochtpercentage in de scheidingsmuur naar slaapkamer 80 > 100°. (…) Vochtpercentage in de onderliggende ruimte ± 70°. Oorzaak: langdurige lekkage in de waterleidingen of afvoeren van de badkamer. Gezien het hoge percentage vochtdoorslag en de staat van het tegelwerk is dit probleem al langer aanwezig.”. De herstelkosten begroot [naam1] op € 10.000,-. En in de offerte van Vitalis is opgenomen: “Bij opname van de badkamer op de 1e verdieping is gebleken dat er vochtdoorslag in de naastgelegen kamer aanwezig is. Tevens is gebleken dat in de huidige badkamer-opstelling, van de achterwand van de wastafel, tegels loslaten. In de huidige badkamer opstelling is een douche-nis gecreëerd rug-aan-rug met een wc-opstelling (hangend toilet). Aan de scheidingswand van beide is een wastafel gemonteerd. De verwachting is dat de voegen van de douche lekken maar het is niet uitgesloten dat ook achterliggende waterleidingen/riolering lekkage veroorzaken. Door de invloed van water is de ondergrond waarop de tegels verlijmd zijn instabiel geworden. Uitgaande van bovenstaande zal herstel alleen kunnen plaatsvinden door het volledig kaal halen van de muur die grenst aan de naastgelegen kamer en het verwijderen van de muur waaraan de wastafel gemonteerd is en de scheidingswand tussen douche en toilet. Dit zal noodzakelijk zijn omdat deze muur opgetrokken is van gipsblokken die als gevolg van water absorptie zijn stevigheid heeft verloren.”. Vitalis begroot herstel op € 9.650,- (exclusief tegels en btw).
      
    
    
      4.5
      
        [geïntimeerde] wijst er op dat Leak Solutions aan de hand van de door haar uitgevoerde UV-kleurentest geen lek aan de afvoer heeft gedetecteerd en dat haar advies zich heeft beperkt tot herstel van voeg- en kitwerk van de douchecel. Aan dit advies is echter geen destructief onderzoek vooraf gegaan, terwijl de bevindingen van Nonstop na breekwerk aansluiten bij wat [naam1] en Vitalis in hun verslagen hebben opgemerkt.
      
    
    
      4.5
      Tegen deze achtergrond leggen de ongedateerde offertes van Nonstop en de verklaringen die [appellant] en [naam2] daarover hebben afgelegd, onvoldoende gewicht in de schaal. [appellant] en [naam2] verklaren verschillend over details van de datering van die offertes, maar dat maakt niet dat hun verklaringen over de uitgevoerde werkzaamheden  onbetrouwbaar zijn. Na twee jaar en het feit dat [naam2] voor zijn bedrijf veel meer offertes uitbrengt, hoeft het ook niet te verbazen dat hij niet meer precies wist wanneer de offertes zijn verstrekt. Ook de schriftelijke verklaring van [naam3] , de partner [geïntimeerde] , dat zij ter plaatse is geweest en toen zelf geen lekkage aan de afvoer of vochtige plekken heeft waargenomen en dat ook niet zichtbaar is op de foto’s die zij toen heeft genomen, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Alle rapportages en het beschikbare beeldmateriaal in beschouwing genomen, is de noodzaak voor de door Nonstop uitgevoerde herstelwerkzaamheden, meer in het bijzonder niet alleen de verwijdering van muur- en vloertegels en tussenwanden, maar ook de ontkoppeling van al het sanitair en de controle van alle leidingen en afvoeren, voldoende toegelicht. De herstelwerkzaamheden zijn gepaard gegaan met een wijziging van de indeling van de badkamer, aan de hand van een door [appellant] verstrekte tekening, maar dat neemt niet weg dat verdergaand herstel noodzakelijk was dan alleen het dichten van voeg- en kitwerk in de douchecel. Dat de gewijzigde indeling extra kosten met zich heeft meegebracht die niet voor rekening van [geïntimeerde] behoren te komen, is niet gebleken.  
      
    
    
      4.7
      Onder deze omstandigheden is het niet onbegrijpelijk dat [appellanten] omwille van de voortgang van de herstelwerkzaamheden alvast nieuwe tegels hebben besteld, met de afspraak dat deze zo nodig terug geleverd konden worden, en dat voorafgaand aan de uitvoering van het herstelwerk al een container aanwezig was. Uit deze omstandigheden volgt niet dat [appellanten] al voordat Nonstop met haar werkzaamheden begon besloten hadden de badkamer ingrijpend te veranderen, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld.
      
    
    
      4.8
      
        Het hof volgt [geïntimeerde] ook niet in zijn betoog dat hij onvoldoende gelegenheid heeft gekregen om tegenonderzoek te doen. De mogelijkheid om (tegen)onderzoek te doen bestond vanaf juli 2020 tot begin december 2020. Met de brief van 21 juli 2020 zijn de bevindingen van [naam1] en de offerte van Vitalis al met [geïntimeerde] gedeeld. Dat [geïntimeerde] heeft willen wachten op een (nader) gespecificeerde offerte waarop dan met een tegenonderzoek kon worden gereageerd, komt voor zijn rekening en risico.
        
          De op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep nog te behandelen verweren van [geïntimeerde]
        
      
      
    
    
      4.8
      In verband met de devolutieve werking van het hoger beroep ligt vervolgens ter beoordeling voor of [geïntimeerde] in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst tekortgeschoten is en daarom tot schadevergoeding verplicht is.
      
    
    
      4.9
      
        Het hof deelt het oordeel dat de kantonrechter hierover heeft gegeven in 
        rov. 4.3, 4.4 en 4.5 van het tussenvonnis. De na verwijdering van plinten geconstateerde lekkage levert een gebrek op dat normaal gebruik van de woning in de weg staat en [geïntimeerde] heeft zijn mededelingsplicht geschonden door op de NVM-vragenlijst de vraag of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht bij vloeren, plafonds en/of wanden ontkennend te beantwoorden. Onder deze omstandigheden vallen [appellanten] niet te verwijten dat zij hun onderzoeksplicht hebben verzaakt. Evenals de kantonrechter concludeert het hof dat [geïntimeerde] in verzuim is, zodat de koopovereenkomst gedeeltelijk kan worden ontbonden en [geïntimeerde] gehouden is de kosten voor herstel van de lekkage te vergoeden conform artikel 6.3 van de koopovereenkomst.
      
      
      
        
          De omvang van de herstelkosten / nieuw voor oud?
        
      
      
    
    
      4.10
      Zoals hiervoor is overwogen, hebben [appellanten] voldoende aannemelijk gemaakt dat de door Nonstop uitgevoerde werkzaamheden noodzakelijk waren voor het herstel van de lekkage. Wel ziet het hof, met toepassing van de devolutieve werking van het hoger beroep, aanleiding rekening te houden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg een beroep op deze aftrek gedaan en in artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat uitdrukkelijk dat daar bij het vaststellen van de herstelkosten rekening mee moet worden gehouden. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] er terecht op gewezen dat de badkamer al tien jaar oud was en dus al gedeeltelijk was afgeschreven. Bovendien zijn [appellanten] door de gewijzigde indeling van de badkamer in een voordeliger positie komen te verkeren. Alle omstandigheden in aanmerking nemend, bepaalt het hof de aftrek ‘nieuw voor oud’ schattenderwijs en in redelijkheid op 50 %.
      
    
    
      4.11
      Het voorgaande leidt tot conclusie dat aan [appellanten] een bedrag van € 6.581,- (de helft van € 13.162,07) zal worden toegewezen. De wettelijke rente is toewijsbaar als gevorderd vanaf de datum van dagvaarding (4 januari 2021).
      
      
        
          Expertisekosten
        
      
      
    
    
      4.12
      
        [appellanten] maken aanspraak op een bedrag van € 477,35 aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Dit is het bedrag dat zij hebben betaald aan Leak Solutions. [geïntimeerde] heeft deze kosten niet weersproken. Het hof zal deze kosten daarom toewijzen.
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.13
      
        
          [appellanten] vorderen een vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd. Gelet op de aard van de vordering zijn artikel 6:96 lid 6 BW en het besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet van toepassing. Vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW zal worden afgewezen. [appellanten] hebben niet voldoende onderbouwd gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.14
      Het hoger beroep slaagt. Het hof zal het eindvonnis van de kantonrechter vernietigen. Voor zover [appellanten] in de appeldagvaarding de vernietiging van het tussenvonnis hebben gevorderd, zijn zij daarin niet-ontvankelijk omdat in de memorie van grieven niet is aangegeven wat zij op dat vonnis hebben aan te merken. 
      
    
    
      4.15.
      Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.16
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep voor zover gericht tegen het tussenvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 20 juli 2022;
      
    
    
      5.2
      vernietigt het eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 10 mei 2023 en beslist:
      
    
    
      5.3
      ontbindt de koopovereenkomst betreffende de woning gedeeltelijk en veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 6.581,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding (4 januari 2021) tot de dag van volledige voldoening;
      
    
    
      5.4
      veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 477,35 aan kosten van de deskundige, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding (4 januari 2021) tot aan de dag van volledige voldoening; 
    
    
      5.5
      veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellanten] van € 1.188,- aan proceskosten die [appellanten] op grond van het vonnis aam [geïntimeerde] hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van volledige voldoening;
      
    
    
      5.6
      
        veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
        € 693,- aan griffierecht,
        € 108,22 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde] ,
        € 1.188,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (3 procespunten x tarief € 396,-)
      
      
      
        en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:
      
      
      
        € 783,- aan griffierecht,
        € 129,86 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde] ,
        € 1.716,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x appeltarief I € 858,-);
      
      
    
    
      5.7
      bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      5.8
      verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.9
      wijst af wat verder is gevorderd.
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, H. de Hek en M.M.A. Wind, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        30 juli 2024.
      
      
    
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.