ECLI:NL:RBZWB:2023:3157, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-05-2023, C/02/398316 / HA ZA 22-292 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2023-05-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopoptieovereenkomst bedrijfspand. Optie niet meer uit te oefenen door vervreemding van pand aan een derde. Ontbinding. Ongedaanmakingsverbintenissen, terugbetaling betaalde optievergoedingen.

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Breda
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/398316 / HA ZA 22-292
    
    
    
      
        Vonnis van 10 mei 2023
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        FXX-K HOLDING BV,
      gevestigd te Amsterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      advocaten mr. E.J. Heijnen en mr. J.E.T. van Oort te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde in conventie] B.V.,
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      advocaten mr. D.R.D.A. Buren-Baks en mr. X.W.T. Heerbaart te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen zullen hierna FXX-K en [gedaagde in conventie] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het tussenvonnis van 28 september 2022 en de daarin genoemde processtukken;
        
        
          de conclusie van antwoord in reconventie met productie 17;
        
        
          de akte overlegging producties en tevens akte wijziging en vermeerdering van eis van FXX-K, met producties 18 tot en met 23;
        
        
          het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 maart 2023;
        
        
          de spreekaantekeningen van de advocaten van beide partijen, zoals voorgelezen tijdens de mondelinge behandeling;
        
        
          de akte uitlaten van FXX-K;
        
        
          de akte uitlaten verwijzing kanton van [gedaagde in conventie] .  
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      FXX-K maakt samen met de besloten vennootschappen Portsight B.V. (“Portsight”) en Veka Handelsonderneming B.V. (“Veka”) deel uit van een groep vennootschappen die (middellijk) bestuurd worden door de heer [bestuurder] . FXX-K is een financiële holdingmaatschappij.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde in conventie] exploiteert een bedrijf in onder meer meubelmakerij en (scheeps)interieurbouw en -betimmeringen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde in conventie] huurt een bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] . De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan met Portsight. [gedaagde in conventie] heeft de huurovereenkomst op 6 juli 2018 opgezegd. Na de opzegging van de huurovereenkomst zijn tussen [gedaagde in conventie] en [bestuurder] gesprekken gevoerd over mogelijkheden voor [gedaagde in conventie] om gebruik te blijven maken van het bedrijfspand.
      
    
    
      2.4.
      In een e-mail van 5 maart 2019 heeft [bestuurder] een voorstel gedaan aan [gedaagde in conventie] om het bedrijfspand te blijven huren onder aangepaste voorwaarden en tegelijkertijd een ‘optie tot aankoop overeenkomst’ aan te gaan. Dit voorstel is door [gedaagde in conventie] geaccepteerd.
      
    
    
      2.5.
      Vervolgens is op 27 maart 2019 tussen Portsight en [gedaagde in conventie] een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Daarin is bepaald dat [gedaagde in conventie] het bedrijfspand huurt van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2023 tegen een maandelijkse huurprijs van € 8.345,17 inclusief btw. 
      
    
    
      2.6.
      Gelijktijdig is tussen FXX-K enerzijds en [gedaagde in conventie] , de besloten vennootschappen [bedrijf 1] B.V. en LVL Vastgoed B.V. i.o. anderzijds een koopoptie overeenkomst gesloten. Daarin is voor zover voor dit geschil relevant bepaald:
      
      
        
          “
          ARTIKEL 1: OPTIERECHT.
        
        
          De Optiegever verleent aan de Optienemer hierbij een optie voor de koop -uitsluitend
        
        
          onder de hierna in deze overeenkomst nader omschreven condities en voorwaarden- van
        
        
          het navolgende object:
        
        
          het Registergoed, staande en gelegen te 
          
            [adres]
          
        
        
           , 
          (…)
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 2: DUUR VAN HET OPTIERECHT.
        
        
          De koopoptie is vijf jaren geldig, te rekenen vanaf 1 januari 2019, mitsdien geldt deze
        
        
          koopoptie uiterlijk tot 31 december 2023. (…)
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 3: UITOEFENING VAN HET OPTIERECHT.
        
        
          Optienemer kan uitsluitend gebruik maken van de koopoptie door binnen de
        
        
          geldigheidsduur van deze koopoptie een aangetekend schrijven aan Optiegever te doen
        
        
          toekomen, waarin Optienemer kenbaar maakt dat hij de koopoptie wenst te verzilveren
        
        
          (waarbij duidelijk moet worden vermeld wie van de drie genoemde optienemers de optie
        
        
          “callt” ofwel wie de daadwerkelijke koper gaat worden) alsmede per welke datum hij het
        
        
          Registergoed wenst af te nemen en ten overstaan van welke notaris de leveringsakte zal
        
        
          worden gepasseerd. (…)
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 4: TOTSTANDKOMING KOOP.
        
        
          De koopovereenkomst komt tot stand op de dag die volgt op de dag waarop de
        
        
          Optienemer zijn optierecht overeenkomstig het bepaalde in artikel 3 uitoefent.
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 5: KOOPPRIJS REGISTERGOED
        
        
          De koopprijs voor het Registergoed bedraagt 
          € 1.125.000,--
          , zegge: 
          eenmiljoen
        
        
          eenhonderd vijfentwintig duizend euro
           (kosten koper). (…)
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 6: OPTIEVERGOEDING
        
        
          Gedurende de looptijd van deze overeenkomst is de Optienemer aan de Optiegever een
        
        
          vergoeding verschuldigd van € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro) per maand (of een
        
        
          gedeelte daarvan). Optiegever zal daartoe steeds een factuur aan Optienemer doen
        
        
          toekomen. Deze vergoeding dient bij vooruit betaling te worden voldaan op de eerste
        
        
          dag van de betreffende maand. (…)
        
      
      
      
        
          ARTIKEL 7: BESTEMMING BETAALDE OPTIEVERGOEDINGSBEDRAGEN
        
        
          Bij afname Registergoed.
        
        
          Ingeval Optienemer de onderhavige Koopoptie verzilvert en mitsdien het Registergoed
        
        
          afneemt binnen de geldigheidsduur van deze Koopoptie conform de overeengekomen
        
        
          voorwaarden als omschreven in deze overeenkomst, dan zullen ten tijde van de levering
        
        
          van de Juridische eigendom van het Registergoed, alle tot dan toe door Optienemer
        
        
          betaalde en door Optiegever ontvangen optievergoedingsbedragen (als in artikel 6
        
        
          omschreven), bij elkaar worden opgeteld.
        
        
          Het saldobedrag van de tot dan ontvangen/betaalde optievergoedings-bedragen wordt hierna ook aangeduid als “De Alsdan Totaal Betaalde Optievergoeding”.
        
        
          De Alsdan Totaal Betaalde Optievergoeding wordt dan ten tijde van de juridische
        
        
          levering aan Optienemer van het Registergoed verrekend met de door Optienemer te
        
        
          betalen koopprijs voor het Registergoed, waardoor De Alsdan Totaal Betaalde
        
        
          Optievergoeding -uitsluitend bij correcte uitoefening van de Koopoptie als in het
        
        
          onderhavige stuk omschreven én daadwerkelijke afname door Optienemer van het
        
        
          Registergoed- beschouwd/bestemd wordt als door Optienemer gedane aanbetaling op de
        
        
          Koopprijs van het Registergoed.
        
      
      
      
        
          Bij niet-afname Registergoed.
        
        
          Daarentegen, ingeval Optienemer de onderhavige Koopoptie niet verzilvert en mitsdien
        
        
          het Registergoed niet binnen de geldigheidsduur van deze Koopoptie afneemt conform
        
        
          de overeengekomen voorwaarden als omschreven in deze overeenkomst (uiteraard niet
        
        
          het gevolg zijnde van een doen of nalaten van de zijde van Optiegever), verbeurt de
        
        
          Optienemer ten gunste van Optiegever een direct en zonder rechterlijke tussenkomst
        
        
          opeisbare boete, gelijk aan het bedrag van De Alsdan Totaal Betaalde Optievergoeding. (…)”
        
      
      
    
    
      2.7.
      Portsight heeft op 8 juli 2021 een koopovereenkomst gesloten met een derde partij, [bedrijf 2] B.V. (“ [bedrijf 2] ”), waarin het bedrijfspand wordt verkocht. De levering van het bedrijfspand heeft plaatsgevonden op 15 juli 2021. In de leveringsakte is bepaald:
      
      
        
          “GARANTIES VAN VERKOPER
        
        
          Artikel 5.
        
        
          Verkoper garandeert het navolgende:
        
        
          (…)
        
        
          e. voor verkoper bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van
        
        
          een voorkeursrecht of optierecht; (…)
        
      
      
      
        
          UITVOERING KOOPOVEREENKOMST
        
        
          Artikel 7.
        
        
          Voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft de tussen de verkoper en de
        
        
          koper gesloten koopovereenkomst, voorzover daaraan nog geen uitvoering is gegeven,
        
        
          onverminderd van kracht.
        
        
          In de overeenkomst is het volgende artikel opgenomen, woordelijk luidende als volgt:
        
        
          " 3. Het is koper bekent dat de huurder tot en met 3l december 2023 het recht
        
        
          heeft tot koop van het verkochte voor een koopsom van € 1.125.000. In geval
        
        
          huurder geen gebruik maakt van dat recht en koper op dat moment nog steeds
        
        
          de volle eigendom heeft van het verkochte dan is verkoper aan koper een
        
        
          bedrag verschuldigd van € 150.000. (…)” 
        
      
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde in conventie] heeft de met FXX-K overeengekomen optievergoeding van € 5.000,00 exclusief btw per maand vanaf augustus 2021 niet meer betaald. 
      
    
    
      2.9.
      Veka heeft in de periode oktober tot en met december 2021 vier facturen gestuurd aan [gedaagde in conventie] terzake reparatiewerkzaamheden aan auto’s. Het totaalbedrag van de facturen is € 2.673,92 inclusief btw. De facturen zijn niet voldaan door [gedaagde in conventie] . 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 15 december 2021 sommeert [gedaagde in conventie] FXX-K om de betaalde optievergoedingen (€ 187.550,00 in totaal) binnen 7 dagen terug te betalen, nu [gedaagde in conventie] de overeengekomen optie vanwege de verkoop van het bedrijfspand aan een derde niet meer kan inroepen.
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 6 januari 2022 laat FXX-K weten dat het bedrijfspand inderdaad op 8 juli 2021 is verkocht aan [bedrijf 2] , maar dat het optierecht van [gedaagde in conventie] uitdrukkelijk in de koopovereenkomst is opgenomen, en ook door [bedrijf 2] wordt erkend. [gedaagde in conventie] wordt gesommeerd om de openstaande vorderingen van FXX-K en van Veka binnen 5 dagen te voldoen.
      
    
    
      2.12.
      Op 11 januari 2022 volgt de reactie van [gedaagde in conventie] . [gedaagde in conventie] geeft aan dat de onduidelijkheid en onzekerheid over haar optierecht niet is weggenomen door FXX-K. Uit het bericht van FXX-K blijkt bijvoorbeeld niet dat er in het kader van de verkoop ook is afgesproken dat de betaalde optievergoedingen bij het inroepen van het optierecht van de overeengekomen koopsom van € 1.125.000,00 zullen worden afgetrokken. [gedaagde in conventie] vraagt om inzicht in de ontstane situatie.
      
    
    
      2.13.
      FXX-K heeft de koopoptieovereenkomst op 21 januari 2022 partieel ontbonden (‘in dier voege dat partijen alsdan van iedere toekomstige rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst zijn bevrijd’) wegens het uitblijven van betaling van een bedrag van € 36.300,00 ter zake optietermijnen.
      
    
    
      2.14.
      
        [gedaagde in conventie] reageert bij brief van 24 januari 2022. Zij geeft aan dat FXX-K ondanks dat daarom gevraagd is de onduidelijkheid die is ontstaan niet opheldert, en bijvoorbeeld geen bericht heeft toegezonden van [bedrijf 2] zelf waarin het optierecht van [gedaagde in conventie] wordt erkend. [gedaagde in conventie] kan niet vaststellen of, en zo ja aan wie, zij zou moeten betalen. [gedaagde in conventie] laat weten niet zonder meer in te stemmen met de partiële ontbinding, zeker niet nu FXX-K geen enkele poging heeft ondernomen om de door haar gecreëerde onduidelijkheid weg te nemen.
      
    
    
      2.15.
      Op 25 januari 2022 laat FXX-K in reactie op de brief van [gedaagde in conventie] weten dat er geen onduidelijkheid kan bestaan over de betalingsverplichtingen van [gedaagde in conventie] . Rechtsmaatregelen kunnen volgens FXX-K enkel nog worden afgewend door te betalen.	
      
    
    
      2.16.
      FXX-K heeft ten laste van [gedaagde in conventie] conservatoir derdenbeslag gelegd onder ABN AMRO Bank N.V., Small Business Development B.V. en Veka Scheepsbouw B.V.
      
    
    
      2.17.
      Veka heeft FXX-K volmacht verleend om haar vordering op [gedaagde in conventie] voor haar te incasseren.
      
    
    
      2.18.
      Op 14 maart 2023 heeft [bedrijf 2] [gedaagde in conventie] als volgt bericht:
      
      
        
          “Zoals al telefonisch gemeld langs deze weg een bericht aangaande de optieovereenkomst tussen jullie en FXX-K Holding bv, waarin de optie tot koop van het bedrijfspand aan de [adres] is beschreven, en de huurovereenkomst met [bedrijf 2] bv als opvolger van Portsight bv. 
        
      
      
      
        
          Vooraf en tijdens de koop van het pand werd ik door [bestuurder] geïnformeerd over de mogelijkheid van de door jullie uit te oefenen koopoptie (door de optieverlener FXX-K Holding bv). [bestuurder] / Portsight bv heeft de verplichting tot respecteren van die optie aan mij als koper opgelegd, en heb die ook gerespecteerd. In ons gesprek op 21-12-2021 heb ik jullie ook uitgelegd dat ik deze optie zou respecteren. De optieovereenkomst tussen jullie en FXX-K Holding bv 
          heb ik overigens niet.
           (…)
        
      
      
      
        
          Blijkbaar was de € 5.000,00 welke jullie maandelijks aan FXX-Holding bv betaalden een optievergoeding aan FXX-K Holding bv, en NIET een aflossing zoals de gedachte was. (…)”  
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    in conventie
    
      3.1.
      FXX-K heeft haar vorderingen na het uitbrengen van de dagvaarding tweemaal gewijzigd: bij akte vermeerdering eis en bij akte uitlaten. Bij deze laatste akte heeft FXX-K haar aanvankelijk ten behoeve van Portsight ingestelde huurvordering ingetrokken. De vorderingen zoals die nu nog ter beoordeling van de rechtbank voorliggen luiden samengevat:
      
      
        
          Primair:
        
        I. te verklaren voor recht dat de optieovereenkomst op 21 januari 2022 buitengerechtelijk partieel is ontbonden;
        
          Subsidiair:
        
        II. de optieovereenkomst partieel te ontbinden;
      
      
      
        
          In alle gevallen:
        
        III. [gedaagde in conventie] te veroordelen om € 42.592,33 te betalen aan FXX-K, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente tot de dag van volledige betaling;
        IV. [gedaagde in conventie] te veroordelen om € 5.514,32 te betalen aan FXX-K, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente tot de dag van volledige betaling;
        V. [gedaagde in conventie] te veroordelen om € 2.042,09 ter zake beslagkosten te betalen aan FXX-K, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2022 tot de dag van volledige betaling;
        VI. [gedaagde in conventie] te veroordelen in de proceskosten;
        VII. [gedaagde in conventie] te veroordelen in de nakosten van € 163,00 zonder betekening en € 248,00 met betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
      
        een en ander bij (indien mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      FXX-K legt aan haar vordering onder III ten grondslag dat [gedaagde in conventie] tekort is geschoten in de nakoming van de koopoptieovereenkomst door de optievergoedingen vanaf augustus 2021 tot het moment van partiële ontbinding van de overeenkomst niet te betalen. Aan de vordering onder IV ligt nakoming ten grondslag: [gedaagde in conventie] moet volgens FXX-K de door Veka verzonden facturen voor geleverde diensten betalen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde in conventie] voert verweer. De verplichting tot betaling van de optievergoedingen is door de verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] teniet gegaan. De partiële ontbinding van de koopoptieovereenkomst is niet rechtsgeldig. Ten aanzien van de vordering ten behoeve van Veka beroept [gedaagde in conventie] zich op schuldeisersverzuim. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres in reconventie] vordert  samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, indien mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. de koopoptieovereenkomst ontbindt;
        II. FXX-K veroordeelt tot terugbetaling van € 187.550,00 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 15 juli 2021 totdat volledig is betaald;
        III. De gelegde conservatoire beslagen opheft;
        IV. FXX-K in de proceskosten en nakosten veroordeelt.
      
      
    
    
      3.5.
      
        [eiseres in reconventie] voert aan dat nakoming van de koopoptieovereenkomst door FXX-K blijvend onmogelijk is geworden door de verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] . Dit rechtvaardigt volgens [eiseres in reconventie] ontbinding van de overeenkomst, met als gevolg de verplichting voor FXX-K om de ontvangen optievergoedingen terug te betalen.
      
    
    
      3.6.
      FXX-K voert verweer tegen de gevorderde ontbinding. Het eigen verzuim van [eiseres in reconventie] staat in de weg aan ontbinding door [eiseres in reconventie] (artikel 6:61 lid 2 Burgerlijk Wetboek, “BW”). Nakoming van de koopoptieovereenkomst is niet blijvend onmogelijk. Als er al een tekortkoming van FXX-K is, rechtvaardigt die de ontbinding niet, althans staat de redelijkheid en billijkheid daar aan in de weg. De betaalde optievergoedingen blijven verschuldigd volgens FXX-K.
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank gaat bij de beoordeling in op de relevante stellingen van partijen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    in conventie en in reconventie 
    
      4.1.
      Zowel in conventie als in reconventie staat de ontbinding van de koopoptieovereenkomst centraal. Beide partijen baseren zich bij hun vorderingen in dat kader op dezelfde feiten en omstandigheden. Ook de andere vorderingen in conventie en reconventie hangen met elkaar samen. De rechtbank zal de vorderingen in conventie en reconventie daarom gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Ontbinding van de koopoptieovereenkomst
        
      
      
      
        
          Wat hebben partijen afgesproken?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Om ontbinding van een overeenkomst in te kunnen roepen, dient de wederpartij tekort te zijn geschoten in de nakoming van een van haar verbintenissen uit die overeenkomst (artikel 6:265 lid 1 BW). Voor de beoordeling is dan ook eerst van belang om vast te stellen welke verbintenissen voor beide partijen voortvloeien uit de koopoptieovereenkomst.
      
    
    
      4.3.
      De verbintenissen die [gedaagde in conventie] op zich heeft genomen met het sluiten van de koopoptieovereenkomst, zijn helder en vormen ook geen punt van discussie tussen partijen. De belangrijkste verbintenis die voor [gedaagde in conventie] volgt uit de overeenkomst is het betalen van de overeengekomen optievergoedingen. Over de verbintenissen die FXX-K met het sluiten van de koopoptieovereenkomst op zich heeft genomen, bestaat wel discussie tussen partijen. FXX-K stelt dat zij enkel de optie tot koop moet verzorgen. Zij hoeft het bedrijfspand niet zelf te leveren. FXX-K is immers nooit eigenaar geweest van het pand. De essentie is volgens FXX-K dat [gedaagde in conventie] van de optie tot koop gebruik kan maken en het bedrijfspand geleverd kan krijgen. [gedaagde in conventie] is van mening dat uit de koopoptieovereenkomst voor FXX-K wel de verplichting voortvloeit om te zorgen dat het bedrijfspand na het inroepen van de optie zou worden geleverd aan [gedaagde in conventie] . 
      
    
    
      4.4.
      
        De rechtbank is van oordeel dat FXX-K met het sluiten van de koopoptieovereenkomst de verplichting op zich heeft genomen om te bewerkstelligen dat de eigendom van het bedrijfspand op [gedaagde in conventie] (of één van de andere partijen bij de overeenkomst) onder de overeengekomen voorwaarden zou overgaan zodra de optie zou worden ingeroepen. Dit volgt uit artikel 1 en 3 van de koopoptieovereenkomst. Dat FXX-K de eigendom niet zelf kan overdragen, is inderdaad niet van belang. Het was bij het aangaan van de koopoptieovereenkomst bij alle partijen bekend dat FXX-K geen eigenaar was van het bedrijfspand. Toch hebben partijen afgesproken dat [gedaagde in conventie] de optie zou kunnen inroepen tegenover FXX-K, en dat de koopovereenkomst tot stand zou komen op de dag na het inroepen van de optie (artikel 4 van de koopoptieovereenkomst). Het is alle partijen bekend dat FXX-K samen met Portsight behoort tot dezelfde groep van vennootschappen, met [bestuurder] aan het roer. [bestuurder] is degene geweest die de constructie van huur en een koopoptie aan [gedaagde in conventie] heeft voorgesteld, en dat volgens de stellingen in de dagvaarding heeft gedaan ‘namens FXX-K en Portsight’. 
        
          FXX-K schiet tekort 
        
      
      
    
    
      4.5.
      In de koopoptieovereenkomst is bepaald dat de optienemer het optierecht niet kan overdragen, maar er is niet voorzien in de situatie dat de eigendom van het bedrijfspand zou overgaan op een derde. FXX-K heeft op de zitting ook aangegeven dat bij het sluiten van de overeenkomst niet is stilgestaan bij deze mogelijkheid. Deze situatie heeft zich echter wèl voorgedaan. De verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] heeft tot gevolg dat FXX-K het niet langer in haar macht heeft om te bewerkstelligen dat de eigendom van het bedrijfspand na het inroepen van de optie overgaat op [gedaagde in conventie] . [bedrijf 2] staat buiten de groep van vennootschappen waartoe FXX-K en Portsight behoren. 
      
    
    
      4.6.
      FXX-K heeft aangevoerd dat tussen Portsight en [bedrijf 2] uitdrukkelijk de afspraak is gemaakt dat [bedrijf 2] de koopoptie van [gedaagde in conventie] zal dulden en toestaan indien deze zou worden verzilverd conform de koopoptieovereenkomst. Dit heeft volgens FXX-K tot gevolg dat de koopoptieovereenkomst nog steeds kan worden nagekomen (in ieder geval tot het moment van het inroepen van de partiële ontbinding). In de leveringsakte tussen Portsight en [bedrijf 2] is inderdaad opgenomen dat het [bedrijf 2] bekend is dat ‘huurder tot en met 31 december 2023 het recht heeft tot koop van het verkochte voor een koopsom van € 1.125.000.’  In dezelfde akte is echter tegelijkertijd opgenomen dat verkoper garandeert dat er voor verkoper ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een optierecht bestaan. De koopovereenkomst tussen Portsight en [bedrijf 2] is niet in het geding gebracht. FXX-K heeft onvoldoende onderbouwd dat met [bedrijf 2] is overeengekomen dat de optievoorwaarden zoals vastgelegd in de koopoptieovereenkomst één op één gestand zouden worden gedaan door [bedrijf 2] . Uit de e-mail van 14 maart 2023 van [bedrijf 2] aan [gedaagde in conventie] (aangehaald in rechtsoverweging 2.18) volgt juist het tegenovergestelde. [bedrijf 2] geeft aan de koopoptieovereenkomst niet te hebben, en meldt dat de door [gedaagde in conventie] betaalde maandtermijnen ‘blijkbaar’ een optievergoeding waren, en geen aflossing op de koopsom van het bedrijfspand. Dit staat haaks op de tussen FXX-K en [gedaagde in conventie] gemaakte afspraken (zoals verwoord in artikel 7 van de koopoptieovereenkomst). De rechtbank begrijpt dat de situatie voor [gedaagde in conventie] onduidelijk was geworden na de verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] , en constateert dat FXX-K die onduidelijkheid tot op heden niet heeft weggenomen. Er is niet komen vast te staan dat [gedaagde in conventie] het optierecht tegenover [bedrijf 2] onder dezelfde voorwaarden als tegenover FXX-K zou kunnen inroepen.  
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank komt tot de conclusie dat FXX-K haar verplichtingen uit de koopoptieovereenkomst vanwege de verkoop en levering van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] blijvend niet meer kan nakomen. [gedaagde in conventie] is dan ook niet in verzuim geraakt toen zij na de verkoop van het bedrijfspand aan [bedrijf 2] stopte met het betalen van de maandelijkse optietermijnen. Nu de tekortkoming aan de kant van FXX-K lag, was zij niet gerechtigd de partiële ontbinding van de koopoptieovereenkomst in te roepen. De vorderingen van FXX-K in conventie die zien op ontbinding van de koopoptieovereenkomst en betaling van de maandelijkse optietermijnen  (I tot en met III) worden dan ook afgewezen. 
      
      
        
          Geen beroep op de ‘tenzij bepaling’ en redelijkheid en billijkheid
        
      
      
    
    
      4.8.
      FXX-K heeft aangevoerd dat als zij al zou zijn tekortgeschoten, de tekortkoming de ontbinding van de koopoptieovereenkomst door [gedaagde in conventie] niet rechtvaardigt (een beroep op de zogenaamde ‘tenzij bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW). Volgens FXX-K wenst [gedaagde in conventie] slechts een nog lagere koopprijs te creëren door de reeds betaalde optievergoedingen terug te vorderen. Dit is volgens FXX-K in strijd met de redelijkheid en billijkheid, des te meer nu FXX-K (althans [bestuurder] ) [gedaagde in conventie] een gunst heeft bewezen met het verlenen van de optie. [gedaagde in conventie] voert verweer.
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank volgt FXX-K niet in haar standpunt. Er is geen sprake van een tekortkoming van geringe betekenis. Door de overdracht van het bedrijfspand kan FXX-K niet meer bewerkstelligen dat de eigendom van het bedrijfspand onder de overeengekomen voorwaarden kan worden geleverd aan [gedaagde in conventie] , hetgeen de kern van de overeenkomst raakt. [gedaagde in conventie] voert terecht aan dat de ontstane situatie is ontstaan door toedoen van FXX-K, althans [bestuurder] . FXX-K had in de koopoptieovereenkomst kunnen voorzien in de situatie die zich nu voordoet, of kunnen zorgen voor heldere afspraken met [gedaagde in conventie] en [bedrijf 2] om de huidige situatie te voorkomen. Het beroep op de redelijkheid en billijkheid -waarbij FXX-K het oog heeft op de werking van artikel 6:248 lid 2 BW ten gunste van FXX-K  - stuit op dezelfde motivering af.
      
    
    
      4.10.
      Nu het beroep van FXX-K op de ‘tenzij bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet slaagt, kan de reconventionele vordering van [gedaagde in conventie] tot ontbinding van de koopoptieovereenkomst worden toegewezen. 
      
      
        
          Ongedaanmakingsverbintenissen
        
      
      
    
    
      4.11.
      Uit de ontbinding van de koopoptieovereenkomst vloeien verbintenissen tot ongedaanmaking voort (artikel 6:271 BW). Er is niet gesteld of gebleken dat FXX-K een prestatie heeft geleverd die ongedaan moet worden gemaakt. [gedaagde in conventie] wel; zij heeft recht op terugbetaling van de betaalde maandelijkse optievergoeding. Niet in geschil is dat [gedaagde in conventie] een bedrag van in totaal € 187.550,00 inclusief btw heeft betaald. De reconventionele vordering tot terugbetaling daarvan is toewijsbaar. 
      
      
        
          Wettelijke rente
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [gedaagde in conventie] heeft de wettelijke (handels)rente over voornoemd bedrag gevorderd vanaf 15 juli 2021. De wettelijke handelsrente is niet toewijsbaar, nu artikel 6:119a BW niet van toepassing is op een ongedaanmakingsverbintenis. De wettelijke rente van artikel 6:119 BW is wel toewijsbaar, maar niet vanaf 15 juli 2021. De verplichting tot terugbetaling ontstaat immers pas met de ontbinding die in dit vonnis wordt uitgesproken. De rechtbank wijst de wettelijke rente toe vanaf de vijftiende dag na datum van dit vonnis. 
      
      
        
          Facturen Veka 
        
      
      
    
    
      4.13.
      De vordering van FXX-K tot betaling van de door Veka aan [gedaagde in conventie] verzonden facturen terzake reparatiewerkzaamheden ter hoogte van in totaal € 2.673,92 is toewijsbaar. [gedaagde in conventie] heeft de facturen op zich niet betwist, maar enkel aangevoerd dat Veka eerder dan de datum van de openstaande facturen de facturen van [gedaagde in conventie] al niet meer heeft voldaan. [gedaagde in conventie] heeft dit beroep op schuldeisersverzuim op geen enkele manier nader onderbouwd, en wordt daarom gepasseerd.
      
    
    
      4.14.
      FXX-K vordert de wettelijke handelsrente over de vier facturen vanaf 30 dagen na ontvangstdatum van de verschillende facturen. De vervaldata van de verschillende facturen blijken uit de facturen zelf en de tabel op pagina 12 van de dagvaarding. Deze vordering is toewijsbaar. [gedaagde in conventie] richt daartegen ook geen verweer.
      
    
    
      4.15.
      FXX-K maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De rechtbank stelt vast dat FXX-K voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief.
      
      
        
          Opheffing beslag
        
      
      
    
    
      4.16.
      
        [gedaagde in conventie] vordert in reconventie opheffing van de gelegde conservatoire derdenbeslagen. De beslagen zijn volgens [gedaagde in conventie] nodeloos en zonder grondslag gelegd. Zoals uit het voorgaande blijkt, heeft FXX-K wel degelijk een vordering op [gedaagde in conventie] (ter zake de onbetaald gelaten facturen van Veka). Nu [gedaagde in conventie] geen andere argumenten heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar vordering tot opheffing van de gelegde beslagen, wordt de vordering afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
      
        
          in conventie en in reconventie 
        
      
      
    
    
      4.17.
      Partijen zijn in conventie en in reconventie over en weer in het (on)gelijk gesteld. De rechtbank ziet daarin aanleiding de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren. Dit betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt. Vanwege de compensatie van proceskosten blijven de kosten van beslaglegging voor rekening van FXX-K. 
      
    
    
      4.18.
      De nakosten en de daarover (in conventie) gevorderde wettelijke rente zijn toewijsbaar zoals in het dictum is bepaald.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De rechtbank
    
    
      
        in conventie 
      
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling aan FXX-K van een bedrag van € 2.673,92 ter zake de vier onbetaald gelaten facturen van Veka, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW te rekenen vanaf de dag na de overeengekomen vervaldatum van iedere factuur tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde in conventie] tot betaling aan FXX-K van een bedrag van € 392,39 ter zake buitengerechtelijke incassokosten,
      
    
    
      5.3.
      compenseert de tot heden gerezen proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde in conventie] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde in conventie] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat in geval van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.5.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de daarin opgenomen veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.6.
      wijst het meer of anders gevorderde af,
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.7.
      ontbindt de op 27 maart 2019 tussen FXX-K en [eiseres in reconventie] gesloten koopoptieovereenkomst,
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt FXX-K tot betaling aan [eiseres in reconventie] van een bedrag van € 187.550,00 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.9.
      compenseert de tot heden gerezen proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.10.
      veroordeelt FXX-K in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat FXX-K niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de kosten van betekening in geval van betekening van de uitspraak,
      
    
    
      5.11.
      verklaart dit vonnis voor wat betreft de daarin opgenomen veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.12.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Poerink en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.