ECLI:NL:GHDHA:2024:1041, Gerechtshof Den Haag, 04-06-2024, BK-23/28
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-06-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. Waarde kantoor. Hoger beroep Heffingsambtenaar. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het kantoor niet te hoog is vastgesteld. Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/28
    
    
    
    Uitspraak van 4 juni 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummer SGR 21/7500.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (het kantoor), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 440.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (ozb) eigenaren van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 360 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover in hoger beroep van belang, als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        “- verklaart [het beroep] gegrond;
        - vernietigt de uitspraak op bezwaar;
        - wijzigt [de beschikking] aldus dat de vastgestelde [waarde] van de (…) [adres 1] [wordt] verminderd tot (…) € 420.000 (…);
        - vermindert [de aanslag] dienovereenkomstig;
        - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
        - wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;
        - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 3.084;
        - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 (…) aan eiseres te vergoeden.”
      
      
    
    
      1.4.
      De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft op 24 januari 2024 een nader stuk met bijlagen ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 12 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting direct na aanvang geschorst. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, welke het Hof op 12 maart 2024 heeft ontvangen.	
      
    
    
      1.7.
      De mondelinge behandeling van de zaak is hervat ter zitting van 25 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding met het Hof. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen van de Heffingsambtenaar, kenmerk BK-23/27 en BK-23/29, betreffende de door hem bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ voor het kalenderjaar 2021 vastgestelde waarden van respectievelijk de onroerende zaak [adres 2] en de onroerende zaak [adres 3] , beide te [woonplaats] , alsmede de tegelijk met die beschikkingen aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de ozb van de [gemeente] voor het jaar 2021. De hoger beroepen zijn daarbij volgtijdelijk behandeld. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt. 
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het kantoor. Het kantoor heeft een oppervlakte van 440 m2 en het bouwjaar is 1977. 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 17 november 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van het kantoor na uitpandige opname op 14 februari 2022 voor het onderhavige jaar is getaxeerd op € 440.000. 
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft als bijlage bij het Waarderapport voorts een Waardeopbouw overgelegd waarin verkooptransacties van drie naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met het kantoor vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De waardering van het kantoor volgens de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is in de Waardeopbouw, voor zover van belang, als volgt opgebouwd.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Onderdelen
                
              
              
                
                  Opp (m2)
                
              
              
                
                  Huurwaarde/m2
                
              
              
                
                  Bruto kapitalisatiefactor
                
              
              
                
                  WOZ-waarde (afgerond)
                
              
            
            
              
                Kantoor
              
              
                440
              
              
                € 98,05
              
              
                10,2
              
              
                € 440.000 
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van het kantoor voorts “Bruto kapitalisatiefactor berekeningen” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor ‘bottum-up’ berekend voor de vergelijkingsobjecten [adres 6] en [adres 5] . De uit de berekening voor het vergelijkingsobject [adres 6] volgende bruto kapitalisatiefactor van 10,2, is bij de waardebepaling in de Waardeopbouw gehanteerd voor het kantoor en voor dat vergelijkingsobject. Uit de berekening voor het vergelijkingsobject [adres 5] volgt een bruto kapitalisatiefactor van 11,5. Bij de waardebepaling in de Waardeopbouw is voor de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 4] een kapitalisatiefactor gehanteerd van 11,2.
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    
      3.1.
      De Rechtbank heeft in haar uitspraak niet alleen een oordeel gegeven over de waarde van het kantoor, maar ook over de waarde van de onroerende zaken [adres 7] , [adres 2] en [adres 3] , alle te [woonplaats] . De door de Heffingsambtenaar ingestelde hoger beroepen betreffende die onroerende zaken zijn bij het Hof geregistreerd onder de nummers BK-23/26, BK-23/27 en BK-23/29.
      
    
    
      3.2.
      De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
      
      
        “6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dienen te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
      
      
      7. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow-methode.
      
      8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. In de waarderapporten behorende bij de onderhavige onroerende zaken ontbreekt een onderbouwing van de huurwaarden aan de hand van marktgegevens en kapitalisatiefactoren. Verweerder heeft ter zitting de berekeningen overgelegd ter zake van de [adres 8] , de [adres 9] en de [adres 6] te [woonplaats] . Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de getaxeerde waarden is gekomen en hiermee zijn de getaxeerde waarden onvoldoende controleerbaar. Het had op de weg van verweerder gelegen om hierin meer inzicht te geven en de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de onderhavige onroerende zaken te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onderhavige onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.
      
      9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres de door haar verdedigde waarde ook niet aannemelijk gemaakt. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens De rechtbank zal aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Wat eiseres verder ter zitting heeft aangevoerd is onvoldoende om de door haar bepleite waarden te volgen.
      
      
        (…)
      
      
      13. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank de waarde van de onroerende zaken [adres 7] , [adres 2] , [adres 1] en de [adres 3] te [woonplaats] op de waardepeildatum in goede justitie bepaald op € 515.000 respectievelijk € 1.295.000, € 420.000 en € 520.000. De beroepen zijn daarom gegrond verklaard.”
      
      
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is de waarde van het kantoor na vermindering door de Rechtbank. Volgens de Heffingsambtenaar heeft de Rechtbank de waarde ten onrechte verminderd. Belanghebbende is de tegenovergestelde mening toegedaan.
      
    
    
      4.2.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het kantoor niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Voorop dient te worden gesteld dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, dat zij eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien de rechter aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
      
    
    
      5.4.
      Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem worden verlangd dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan.
      
    
    
      5.5.
      De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.
      
    
    
      5.6.
      Niet in geschil is dat de waarde kan worden bepaald volgens de HWK-methode. Belanghebbende heeft zowel de gehanteerde huurwaarde als de kapitalisatiefactor bestreden.
      
    
    
      5.7.
      Ter onderbouwing van de huurwaarde wijst de Heffingsambtenaar naar het Waarderapport en de bijbehorende Waardeopbouw (zie 2.2 en 2.3). Daarin is de huurwaarde van het kantoor afgeleid uit verkooptransacties van – naar de Heffingsambtenaar stelt, maar belanghebbende betwist – vergelijkbare kantoorruimten in [woonplaats] die omstreeks 1 januari 2020 zijn gerealiseerd.
      
    
    
      5.8.
      Naar het oordeel van het Hof is het vergelijkingsobject [adres 6] niet bruikbaar. Uit de akte van levering van 12 augustus 2020 blijkt dat van de koopprijs van € 300.000, een deel ten bedrage van € 200.000 betrekking heeft op woonruimte gelegen op de eerste en tweede verdieping. Dat object is derhalve qua objectkenmerken niet goed vergelijkbaar met het kantoor. 
      
    
    
      5.9.
      Wat betreft de resterende vergelijkingsobjecten – [adres 4] en [adres 5] – heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de op een schatting gebaseerde huurwaarden van die objecten zijn bepaald en hoe vervolgens hieruit de huurwaarde van het kantoor kan worden afgeleid. De enkele verklaring van de Heffingsambtenaar dat voor het kantoor is uitgegaan van een lagere huurwaarde per vierkante meter dan de (geschatte) huurwaarden per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, acht het Hof ontoereikend. Mutatis mutandis geldt hetzelfde voor zijn verklaring dat de voor het kantoor gehanteerde huurwaarde van € 43.142 (€ 98,05 maal 440 m2) lager is dan het eigen huurcijfer van € 47.000, nog daargelaten dat die huur meer dan drie jaar voor de waardepeildatum is ingegaan. 
      
    
    
      5.10.
      De Heffingsambtenaar heeft derhalve onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te kunnen concluderen dat de waarde van het kantoor niet te hoog is vastgesteld. Aangezien de gehanteerde huurwaarde niet aannemelijk is gemaakt, behoeft de vraag of de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,2 te hoog is, geen behandeling.
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.11.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten en griffierecht
    
    
      6.1.
      Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de Heffingsambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de hogerberoepsfase. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 875 (1 punt voor het verschijnen op de zitting van het Hof, met een bedrag per punt van € 875 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak).
      
    
    
      6.2.
      
        Hoewel de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt van de Heffingsambtenaar in de onderhavige zaak geen griffierecht geheven nu dit reeds is geschied
        in de zaak met nummer BK-23/26 (zie 3.1).
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank; en
      
      
        veroordeelt de Heffingsambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten vastgesteld op een bedrag van € 875.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door Chr.Th.P.M. Zandhuis, R.A. Bosman en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 4 juni 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.