ECLI:NL:RBROT:2024:6156, Rechtbank Rotterdam, 10-05-2024, 10844824 CV EXPL 23-33250
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak; eiseres vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Eiseres mag bewijzen dat gedaagde structureel ernstige overlast veroorzaakt in en rondom het gehuurde.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10844824 CV EXPL 23-33250
    
    
    
      datum uitspraak: 10 mei 2024 (bij vervroeging)
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Home Castle Real Estate B.V., 
      gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. H.A. Vreeburg, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [woonplats],
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. M. El Idrissi, advocaat te Rotterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Home Castle’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 4 december 2023, met bijlagen;
        
        
          de conclusie van antwoord, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      
        Op 11 april 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig de gemachtigde van Home Castle, [gedaagde] in persoon en zijn gemachtigde. 
        
          [naam] heeft de mondelinge behandeling aan het einde de zitting bijgewoond.
      
      
    
    
      1.3.
      De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bij vervroeging bepaald op heden.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    Waar gaat de zaak over?
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt vanaf 1 september 2018 de woning aan [adres] van Home Castle. Home Castle vordert nu dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Zij baseert de vordering op het feit dat [gedaagde] overlast veroorzaakt aan de buren in en rondom de woning. [gedaagde] is het niet eens met de vordering. Volgens [gedaagde] veroorzaakt hij geen overlast. Hij stelt ook dat, als al wordt aangenomen dat hij overlast veroorzaakt, ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, alle omstandigheden in aanmerking genomen.
      
      
        
          Home Castle mag bewijs leveren
        
      
    
    
      2.2.
      
        Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW kan een overeenkomst ontbonden worden op basis van iedere tekortkoming van een partij bij die overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het kader van de toets aan de “tenzij-bepaling” moeten alle omstandigheden van het geval meegewogen worden.
        In het geval van een huurovereenkomst, waarbij de verhuurder de huurder beschuldigt van het veroorzaken van overlast, brengt deze bepaling mee dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is als vast komt te staan dat de huurder zich structureel schuldig maakt aan het veroorzaken van ernstige overlast.
      
      
    
    
      2.3.
      Home Castle heeft haar vordering gebaseerd op de klachten van met name één buurvrouw van [gedaagde], [naam]. Die klachten komen erop neer dat [gedaagde] drugsdealers aantrekt die hem in zijn woning komen bezoeken, dat [gedaagde] ’s nachts actief bezig is met spullen in en uit de woning te slepen en dat de voordeur van [gedaagde] ’s nachts meerdere keren open en dicht gaat, hetgeen de nodige geluidsoverlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft op zijn beurt stellig betwist dat hij overlast veroorzaakt. Volgens [gedaagde] houdt hij zich juist in de woning rustig en doet hij ’s nachts niets wat overlast zou kunnen veroorzaken.
      
    
    
      2.4.
      De bewijslast van de stelling van Home Castle dat [gedaagde] structureel ernstige overlast veroorzaakt in en rondom de woning rust op Home Castle (artikel 150 Rv). Op basis van de stukken die nu voorhanden zijn en gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, kan, mede gelet op de betwisting door [gedaagde], er nu in rechte niet van worden uitgegaan dat [gedaagde] overlast veroorzaakt. Conform haar uitdrukkelijk bewijsaanbod op dit punt tijdens de mondelinge behandeling zal Home Castle dan ook in de gelegenheid worden gesteld te bewijzen dat [gedaagde] structureel ernstige overlast veroorzaakt in en rondom de huurwoning aan [adres].
      
    
    
      2.5.
      Direct nadat Home Castle bewijs heeft geleverd, mag [gedaagde] tegenbewijs leveren. Partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is. 
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter houdt iedere verdere beslissing aan.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      laat Home Castle toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden op grond waarvan geconcludeerd moet worden dat [gedaagde] structureel ernstige overlast veroorzaakt in en rondom de huurwoning aan [adres];
      
      
        
          schriftelijk bewijs
        
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat als Home Castle schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van dinsdag 4 juni 2024 om 11:30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
      
        
          getuigenbewijs
        
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat als Home Castle getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden juli, augustus en september 2024;
      
    
    
      3.4.
      wijst erop dat Home Castle na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
      
      
        
          ander bewijs
        
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat als Home Castle op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
      
    
    
      3.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
        757