ECLI:NL:RBZWB:2024:5419, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-08-2024, BRE 23/9540
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/9540
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 augustus 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 311.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Sluis en de aanslag watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2023 opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] deelgenomen. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning (bouwjaar 1970) met een woonoppervlakte van 147 m² en een perceeloppervlakte van 422 m2. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 247.160 is. 
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 285.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 10 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      3.6.
      In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 324.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank is het met belanghebbende eens dat de vrijstaande referentiewoning [adres 2] vanwege de ligging aan dezelfde (drukkere) weg en de uitstraling van de woning het best bruikbaar is als vergelijkingsobject. De referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] acht de rechtbank minder geschikt, omdat deze woningen in een volstrekt ander gedeelte van [plaats] zijn gelegen. De rechtbank laat hierna de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] daarom buiten beschouwing. De rechtbank merkt daarbij op dat het betoog van de heffingsambtenaar, namelijk dat hij bij de waardering niet mag uitgaan van één goed vergelijkbare woning, niet afdoet aan de op hem rustende last om de vast te stellen waarde aannemelijk te maken op basis van een juiste vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met (onder meer) de ligging van zijn woning aan een drukke(re) weg. In de [straat] is volgens belanghebbende in de loop van de tijd steeds meer geluidsoverlast ontstaan in verband met de bevoorrading van de supermarkten in [plaats] . De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van enige serieuze overlast die in de waarde tot uitdrukking dient te komen dan wel voert hij aan dat enige negatieve invloed op de waarde als gevolg van de ligging is verdisconteerd in de vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank overweegt als volgt. De vierkante meter prijs die de taxateur voor de vrijstaande referentiewoning [adres 2] heeft gehanteerd (€ 1.432,47 per m2) geeft de marktprijs weer waarin de (negatieve) invloed van de ligging is verdisconteerd. De verkoopprijs van deze woning is immers tot stand gekomen met inachtneming van de ligging aan een drukke(re) weg. Echter heeft de taxateur voor de woning van belanghebbende als uitgangspunt een veel hogere vierkante meter prijs gehanteerd (€ 1.884,59 per m2) en vervolgens rekening gehouden met het lagere niveau van onderhoud en voorzieningen. Dit resulteerde in een gecorrigeerde waarde per m2 van € 1.473,76 voor de woning van belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur hiermee uiteindelijk niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is bepaald.
      
      
        
          De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
        
      
      
    
    
      3.10.
      Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van (afgerond) € 247.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende enkel heeft gewezen op de zonnepanelen op de woning [adres 2] en het feit dat zijn woning meer gedateerd is en energieklasse-F heeft. Belanghebbende heeft daarnaast een berekening van de door hem bepleite waarde van (afgerond) € 247.000 gemaakt met gebruikmaking van de gegevens uit het door de heffingsambtenaar overgelegde waarderapport. De rechtbank acht deze berekening onvoldoende, nu een nadere onderbouwing daarvan, bijvoorbeeld aan de hand van een door een onafhankelijke taxateur opgesteld taxatierapport, ontbreekt. 
      
      
        
          Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.11.
      Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 285.000, te weten het afgeronde gemiddelde van € 324.000 en € 247.000.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      3.12.
      Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd.
      
    
    
      3.13.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar ingestemd met het vergoeden van de kosten van belanghebbende, door deze berekend op € 56,90. De rechtbank beslist dienovereenkomstig en stelt de proceskostenvergoeding vast op € 56,90. 
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum tot een bedrag van € 285.000;
      
      
        vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 56,90 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 7 augustus 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      Aan deze uitspraak hoeft pas uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk geworden als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist.
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     Artikel 27h, derde lid, en artikel 28, zevende, lid AWR.