ECLI:NL:OGHACMB:2023:314, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 10-03-2023, SXM2021H00069
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2023-03-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verschuldigdheid makelaarscourtage

Burgerlijke zaken over 2023				
    Registratienummer: SXM201901158 – SXM2021H00069
    Uitspraak: 10 maart 2023
    
    
    
      
        GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
      V O N N I S
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      de vennootschap naar vreemd recht
      
        FIRENZE LTD,
      
      gevestigd in Anguilla, B.W.I.,
      oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      thans appellante in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel,
      gemachtigden: mrs. M.R.B. Gorsira en S.F. Osepa, 
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap 
      
        MELROSE REALTY B.V., h.o.d.n. LIGHTHOUSE REALTY,
      gevestigd in Sint Maarten,
      oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
      thans geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel, 
      gemachtigden: mrs. C.R. Rutte en M.H.M. Janssen.
    
    
    
      De partijen worden hierna Firenze en Lighthouse Realty genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Voor het procesverloop in eerste aanleg wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis van 18 mei 2021 door het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht) uitgesproken. Het Gerecht heeft op 4 juni 2021 een herstelvonnis uitgesproken. Bij akte van hoger beroep, ingediend ter griffie op 26 mei 2021 is Firenze in hoger beroep gekomen van het vonnis van 18 mei 2021, zoals gewijzigd bij het herstelvonnis. 
      
    
    
      1.2
      Bij op 6 juli 2021 ingekomen memorie van grieven met producties heeft Firenze vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en geconcludeerd dat het Hof bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende in conventie Lighthouse Realty niet-ontvankelijk zal verklaren althans haar vorderingen zal afwijzen en in reconventie de vorderingen van Firenze alsnog zal toewijzen, in conventie en reconventie Lighthouse Realty zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen Firenze uit hoofde van het vernietigde vonnis reeds heeft betaald, te vermeerderen met wettelijke rente en Lighthouse Realty zal veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, met rente. 
      
    
    
      1.3
      Lighthouse Realty heeft bij op 25 augustus 2021 ingediende memorie van antwoord het hoger beroep bestreden en geconcludeerd dat het Hof met inachtneming van het petitum in incidenteel appel het bestreden vonnis zal bevestigen, zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van gronden, met veroordeling van Firenze in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad en met bepaling dat wettelijke rente zal zijn verschuldigd voor zover betaling uitblijft binnen veertien dagen na het vonnis. 
      
    
    
      1.4
      Lighthouse Realty heeft incidenteel appel ingesteld en daarbij twee grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover de vorderingen van Lighthouse Realty met betrekking tot het Tweede Perceel zijn afgewezen en gedeeltelijk opnieuw rechtdoende Firenze zal veroordelen tot betaling ten aanzien van het Tweede Perceel van een bedrag van US$ 10.400,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 september 2019 tot aan de algehele voldoening en Firenze zal veroordelen in de kosten van het incidenteel appel. 
      
    
    
      1.5
      Firenze heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel appel de grieven in het incidenteel appel bestreden en geconcludeerd dat het Hof Lighthouse Realty niet-ontvankelijk zal verklaren in het incidenteel appel althans dit zal verwerpen met veroordeling van Lighthouse Realty in de kosten van het incidenteel appel, te vermeerderen met de nakosten van NAf 250,- zonder betekening en NAf 400,- in geval van betekening en met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis zijn voldaan. 	
      
    
    
      1.6
      Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. 
      
    
    
      1.7
      Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1
      Het Hof gaat uit van de volgende feiten, die reeds door het Gerecht waren vastgesteld (zie rov. 2.1 t/m 2.5 van het vonnis van 18 mei 2021).
      
    
    
      2.2
      Lighthouse Realty en Firenze hebben op 23 februari 2016 een overeenkomst gesloten, waarbij Firenze aan Lighthouse Realty ‘the exclusive and irrevocable right to market and sell the Properties’ verleent (hierna: de Overeenkomst). De “Properties’ zijn twee percelen in Upper Prince’s Quarter in Sint Maarten (hierna afzonderlijk: Villa Deseos en het Tweede Perceel). De Overeenkomst is namens Firenze ondertekend door [naam 3] namens [naam 3] Company Services. De Overeenkomst bepaalt onder meer:
      
      
        
          “ARTICLE 2 LISTING PRICE
        
      
      
        1.	Seller (Hof: Firenze) instructs the Agent (Hof: Lighthouse Realty) to market the Properties together for the listing price of USD 2.075.000,- (…).
      
      
      
        
          ARTICLE 3 TERM
        
        
          The Listing will be entered into for a period of six (6) months starting on 1 March 2016 and ending on 1 March 2017. The terms will each time automatically be renewed for the same period unless the Seller gives a written notice of thirty (30) days of non-renewal to the Agent.
        
      
      
      
        
          ARTICLE 4 COMMISSION
        
      
      
        1.	The Seller agrees to pay the Agent a commission fee of eight (8)% (the ‘Commission Fee’) of the sales price of the Properties.
      
      
        2.	 The Commission Fee will become due and payable to the Agent at the closing of any sale or exchange of all or part of the Properties. (…)
      
      
        3.	The Commission Fee will become equally due and payable to the Agent in case sale is affected by share transfer of owner company. (…)
      
      
        4.	In the event the Agent procures a buyer ready, willing and able to buy the Properties at the Listing Price or a higher price and the Seller refuses to sell the Properties, the Agent is entitled to the full Commission Fee within thirty (30) days after Seller’s refusal occurs. 
      
      
        5.	In the event the Seller or a third party secures a buyer during the period of the Agreement. The Agent is entitled to the full Commission Fee at the closing of the sale of the Properties.
      
      
        6.	In the event the Seller breaches the Listing before the end of this Agreement the Agent is entitled to the full Commission Fee within thirty (30) after the breach of the Listing (…)
      
      
      
        
          ARTICLE 5 AGENT’S PROMISES AND AUTHORITY
        
      
      
        1.	The agent will use its best efforts to market the Properties for sale, procure a buyer, and negotiate the sale of Properties.
      
      
        (…)
      
      
        3.	In addition to other authorities granted by the Listing, The Agent may at its sole and absolute discretion
      
      
        a. Advertise the Properties by means and methods as the Agent determines (…)
      
      
        4	The Agent will communicate to Seller on a timely basis all offers received by potential buyers of the Properties. Seller hereby authories Agent to communicate such offers via email at the following email address [email address seller]
      
      
      
        
          ARTICLE 6 SELLER’S REPRESENTATIONS
        
        
          Seller represents that:
        
      
      
        a.	Seller is the legal owner of the Properties and al its improvements and fixtures
      
      
      
        
          ARTICLE 7 SELLER’S ADDITIONAL PROMISES
        
        
          Sellers agrees to:
        
        
          (..)
        
      
      
        c. Not negotiate with any prospective buyer who may contact Seller directy, but refer al prospective buyer’s to Agent.
      
      
      
        
          ARTICLE 9 DEFAULT
        
        
          If Seller breaches this Listing, Seller will be in default by operation of this Agreement and will be liable to Agent for the amount of the Commission Fee specified in article 4 of this Agreement. If a sales price is not determinable in the event of an exchange or breach of this Listing, the Listing Price will be the sales price for purposes of computing the Commission Fee. If the Agent breaches this Listing, the Agent will be in default by operation of this Agreement an Seller may exercise any remedy under the Governing law”. 
        
      
      
      
    
    
      2.3
      
        Bij email van 7 juni 2016 berichtte de heer [naam 1] (hierna [naam 1]) namens Firenze aan mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2]) namens Lighthouse Realty als volgt:
        
          Andere vraag, we hebben voor Villa MOOOI en Villa Deseos een exclusief zes maanden kontrakt afgesproken maar in beide contracten staan inderdaad zes maanden maar de datums moeten aangepast worden, zou je kunnen corrigeren en graag toesturen?
        
      
      
    
    
      2.4
      Bij e-mail van 10 juni 2016 berichtte [naam 1] [naam 2] als volgt:
      
      
        
          (…)
        
        
          Zou je ook de correctiedatums gelijk aan de zes maanden kunnen maken van de twee contracten en mij die toesturen.
        
      
      
    
    
      2.5
      Bij e-mail van 22 juli 2016 berichte [naam 1] [naam 2] als volgt:
      
      
        
          (…) Ik wacht dan liever voor een beter bod, ook omdat het hoog seizoen eraan komt en kan dan goed verdienen met deze villa
        
      
      
    
    
      2.6
      In de periode van 25 tot en met 28 juli 2016 heeft tussen [naam 2] en [naam 1] de volgende e-mailwisseling plaatsgevonden:
      
      
        [naam 1]:	“Zou je graag willen laten weten dat ik de overeenkomst van Villa Deseos (..) niet verleng en dat de overeenkomst voor Villa Deseos per 1 september 2016 (…) tot een einde zal komen.”
      
      
      
        [naam 2] (25 juli, 13.11 uur):	“Kun jij mij een reden geven waarom je de contracten per deze data wenst te beëindigen?”
      
      
      
        [naam 2] (25 juli, 16.00 uur):	“Ik heb je bericht ontvangen, maar moet je hierbij laten weten dat dit niet mogelijk is. Beide overeenkomsten hebben, zoals we reeds uitgebreid besproken hebben, een looptijd tot 1 maart 2017 ”
      
      
      
        Firenze heeft aangevoerd deze e-mail van [naam 2] van 16.00 uur niet te hebben ontvangen.
      
      
      
        [naam 2] (26 juli):	“Ik heb nog geen antwoord van je gekregen op onderstaand bericht.
        
          	Echter, ik wil hierbij wel bevestigen dat Lighthouse Realty deze opzegdata niet accepteert.”
        
      
      
      
        [naam 1]:	“We hebben een contract gesloten voor 6 maanden voor Villa Deseos en dit contract loopt af per 1 September 2016. (…) Ik heb besloten deze twee contracten niet te verlengen voor eenzelfde periode. De reden is persoonlijk en gelegen in de verstandhouding die zich de afgelopen maanden heeft ontwikkeld. Dit past mij helemaal niet en daarom za ik deze twee contracten niet verlengen en eindigen deze beide contracten op het einde van de contractdatum.”
      
      
    
    
      2.7
      Bij overeenkomst van 31 oktober 2016 is Villa Deseos middels een overdracht van de aandelen in Firenze voor een som van USD 1.505.000,- verkocht aan een derde. In die overeenkomst is A.G.M. International Limited aangeduid als ‘Seller’, de entiteit die de aandelen in Firenze hield en overdroeg, ‘respresented by its manager Mr. [naam 3]. Firenze heeft de overeenkomst mede ondertekend, ‘represented by [naam 3] Company Services Limited, represented by its manager Mr. [naam 3]. 
      
    
    
      2.8
      Bij brief van 13 september 2019 van de gemachtigde van Lighthouse Realty is Firenze in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen zeven dagen US$ 166.000,- aan commissie te betalen.
      
    
    
      2.9
      Lighthouse Realty heeft op 25 september 2019, na daartoe verlof te hebben verkregen, conservatoir beslag gelegd ten laste van Firenze op Villa Deseos voor een bedrag van US$ 215.800,-. 
      
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Vorderingen en beslissingen van het Gerecht
      
    
    
    
      3.1
      In dit geding vordert Lighthouse Realty in conventie:
      
      
        
          veroordeling van Firenze om binnen 14 dagen na het vonnis te betalen een bedrag gelijk aan 8% van de ‘listing price’, zijnde US$ 166.000,-, althans 8% van de daadwerkelijke verkoopprijs van de aandelen van Firenze c.q. daadwerkelijke verkoopprijs van de percelen dan wel Villa Deseos middels overdracht van de aandelen van Firenze, vermeerderd met wettelijke rente; 
        
        
          veroordeling van Firenze in de proceskosten, waaronder de beslagkosten, met de wettelijke rente en nakosten. 
        
      
      
    
    
      3.2
      Firenze vordert in reconventie:
      
      
        
          opheffing van het op 25 september 2019 gelegde conservatoire beslag met veroordeling van Lighthouse Realty om alles te doen voor die opheffing op straffe van een dwangsom;
        
        
          veroordeling van Lighthouse Realty in de proceskosten, met wettelijke rente en nakosten.
        
      
      
    
    
      3.3
      Het Gerecht heeft in conventie Firenze veroordeeld tot betaling aan Lighthouse Realty van het bedrag van US$ 120.400,-, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 21 september 2019 tot aan de algehele voldoening en tot betaling van de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen. Het Gerecht heeft in reconventie Firenze veroordeeld in de proceskosten en het meer of anders gevorderde afgewezen. 
      
      
        
          De duur van de overeenkomst
        
      
      
    
    
      3.4
      Voor toewijzing van de vordering van Lighthouse Realty tot betaling van de overeengekomen commissie is vereist dat ten tijde van de aandelenoverdracht van 31 oktober 2016 waarbij Villa Deseos door Firenze is verkocht aan een derde, de Overeenkomst nog bestond. Alleen dan kan Lighthouse Realty immers in beginsel aanspraak maken op de overeengekomen commissie van 8% van de listing price dan wel van de daadwerkelijke verkoopprijs. De Overeenkomst bestond nog indien deze is aangegaan voor een jaar. In dat geval geldt namelijk dat deze niet door middel van de e-mails van [naam 1] tussen 25 en 28 juli 2016 -los van de vraag of [naam 1] bevoegd was namens Firenze te handelen- kon worden beëindigd. Op grond van artikel 3 zou de Overeenkomst in dat geval in elk geval doorlopen tot 1 maart 2017. Met deze bepaling verhoudt zich niet een (tussentijdse) beëindiging met ingang van zes maanden voor het bereiken van de overeengekomen termijn van één jaar. Indien komt vast te staan dat de Overeenkomst is aangegaan voor één jaar, is dus niet van belang of [naam 1] bevoegd was om de Overeenkomst per 1 september 2016 te beëindigen. 
      
    
    
      3.5
      De Overeenkomst bestond ook nog in het geval deze is aangegaan voor zes maanden en [naam 1] niet bevoegd was om deze te beëindigen per 1 september 2016. Indien moet worden aangenomen dat de Overeenkomst is aangegaan voor zes maanden, zou deze op 31 oktober 2016 conform artikel 3 van de Overeenkomst per 1 september 2016 automatisch worden verlengd tenzij Firenze tijdig, dat wil zeggen 30 dagen voor 1 september 2016 schriftelijk te kennen heeft gegeven de Overeenkomst niet te willen verlengen. In dat geval is wel van belang of [naam 1] bevoegd was om de Overeenkomst te beëindigen per 1 september 2016. 
      
    
    
      3.6
      Op Lighthouse Realty, die de vordering tot betaling van de overeengekomen commissie in verband met voormelde aandelenoverdracht heeft ingesteld, rust de bewijslast van haar stelling dat partijen de Overeenkomst zijn aangegaan voor de duur van één jaar. Lighthouse Realty verwijst in dit verband naar de tekst van de Overeenkomst en stelt verder als volgt. Dat in de Overeenkomst een termijn van zes maanden staat betreft een vergissing. Dat blijkt ook uit het feit dat uitdrukkelijk een einddatum van 1 maart 2017 staat vermeld. Partijen hebben dit ook zo besproken. Lighthouse Realty verwijst naar de e-mail van [naam 1] van 22 juli 2016 (zie onder 2.6) waarin deze te kennen geeft ook in het hoogseizoen nog aan Villa Deseos te willen verdienen. Uit het feit dat het hoogseizoen loopt van december tot april volgt dat de Overeenkomst in ieder geval na 1 september 2021 zou doorlopen, aldus Lighthouse Realty. 
      
    
    
      3.7
      Uit de tekst van de Overeenkomst kan niet zonder meer worden afgeleid dat partijen een duur van één jaar zijn overeengekomen. De Overeenkomst vermeldt een ingangsdatum van 1 maart 2016 met een duur van zes maanden, wat een einddatum van 1 september 2016 zou betekenen. De Overeenkomst vermeldt echter een einddatum van 1 maart 2017 wat duidt op een duur van één jaar. Uit hetgeen Lighthouse Realty overigens heeft aangevoerd blijkt evenmin een overeengekomen duur van een jaar. De e-mail van [naam 1] van 22 juli 2016 (zie onder 2.5) past immers ook in de situatie van een einddatum van 1 september 2016 die met zes maanden is verlengd. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Firenze dat partijen een overeenkomst van één jaar zijn aangegaan dient Lighthouse Realty dat te bewijzen. Conform haar bewijsaanbod gedaan in 8.2 conclusie van repliek dat ingevolge de devolutieve werking meetelt voor Lighthouse als geïntimeerde, zal zij worden toegelaten tot bewijs als na te melden. 
      
      
        
          Bevoegdheid [naam 1] en bekrachtiging
        
      
      
    
    
      3.8
      In het geval komt vast te staan dat de Overeenkomst voor zes maanden is aangegaan, dient beoordeeld te worden of [naam 1] bevoegd was de Overeenkomst bij e-mail van 25 juli 2016 te beëindigen. Niet in geschil is dat een Limited Company naar het recht van Anguila rechtsgeldig wordt vertegenwoordigd door het bestuur. Vast staat dat in juli 2016 de bestuurder van Firenze een trustkantoor in Anguilla was, namelijk [naam 3] Company Services, met [naam 3] als bestuurder. Het debat spitst zich in de eerste plaats toe op de vraag of [naam 1], die naar niet in geschil is, Ultimate Beneficial Owner (UBO) en feitelijk leidinggevende van Firenze was, bevoegd was namens Firenze rechtshandelingen te verrichten, in het bijzonder de rechtshandeling tot beëindiging van de Overeenkomst. Firenze meent van wel en voert hiertoe het volgende aan.
      
    
    
      3.9	[
      naam 1] fungeerde altijd als contactpersoon in de contacten met Lighthouse Realty. Voorafgaand aan het sluiten van de Overeenkomst en ook gedurende de looptijd daarvan liepen alle contacten via [naam 1]. Lighthouse Realty wist dat [naam 1] UBO/feitelijk leidinggevende was. Dat was voor Lighthouse Realty ook kenbaar. Firenze wijst verder op artikel 5 lid 4 van de Overeenkomst waarbij Firenze Lighthouse Realty autoriseert om offertes via e-mail te sturen naar [naam 1]. Verder voerde [naam 1] namens Firenze onderhandelingen met potentiële kopers, aldus Firenze.
      
    
    
      3.10
      Uit de omstandigheid dat [naam 1] UBO van Firenze was, volgt dat hij het (binnen grenzen) in zijn macht had (op basis van een (trust)overeenkomst, een letter of wishes of op een andere basis) ervoor te zorgen dat de daartoe bevoegde personen rechtshandelingen namens Firenze verrichten (zoals opzegging van een overeenkomst als de onderhavige). Verder was ook [naam 2] harerzijds formeel niet bevoegd namens Lighthouse Realty op te treden. In de e-mailwisseling heeft zij geen beroep gedaan op onbevoegdheid van [naam 1]. Onder omstandigheden zou dat ertoe kunnen leiden dat ervan moet worden uitgegaan dat Lighthouse Realty [naam 1] (stilzwijgend) als vertegenwoordiger van Firenze heeft aanvaard, althans dat Firenze en [naam 1] daarvan mochten uitgaan. Dit kan echter in het midden blijven, gelet op het volgende. 
      
    
    
      3.11
      Ingevolge artikel 3:69 lid 1 BW kan, wanneer iemand zonder daartoe bevoegd te zijn als gevolmachtigde in naam van een ander heeft gehandeld, laatstgenoemde de rechtshandeling bekrachtigen en haar daardoor hetzelfde gevolg verschaffen, als zou zijn ingetreden wanneer zij krachtens een volmacht was verricht. Op grond van lid 3 van genoemd artikel heeft een bekrachtiging geen gevolg, indien op het tijdstip waarop zij geschiedt, de wederpartij reeds heeft te kennen gegeven dat zij de handeling wegens het ontbreken van een volmacht als ongeldig beschouwt, tenzij de wederpartij op het tijdstip dat zij handelde heeft begrepen of onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat geen toereikende volmacht was verleend.
      
    
    
      3.12
      Firenze stelt dat haar stellingen onder 2.7 en 3.2 in de op 9 juni 2020 ingediende conclusie van antwoord moeten worden aangemerkt als een bekrachtiging, omdat zij zich daar beroept op de rechtsgeldigheid van de door [naam 1] verrichte rechtshandeling tot beëindiging van de Overeenkomst. Verder stelt Firenze dat de door [naam 1] verrichte rechtshandeling is bevestigd en bekrachtigd door middel van een door directeur [naam 4] ondertekende Board Solution. Bij conclusie van dupliek, ingediend op 26 januari 2021, is de bij conclusie van antwoord gedane bekrachtiging nogmaals bevestigd, aldus Firenze. 
      
    
    
      3.13
      Voor bekrachtiging is niet vereist een uitdrukkelijke hiertoe strekkende verklaring van de vertegenwoordigde. Bekrachtiging kan ook besloten liggen in gedragingen. Ook een stilzitten kan tot bekrachtiging leiden. Het is een kwestie van waardering van feiten en omstandigheden of een gedraging als bekrachtiging moet worden geduid. Voor bekrachtiging is wel vereist dat de verklaring houdende bekrachtiging tot de wederpartij is gericht en die wederpartij heeft bereikt (art. 3:69 BW in verbinding met de art. 3:33 BW en 3:37 BW) (HR februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:144, NJ 2017/79, JOR 2017/85, m.nt. S.C.J.J. Kortmann & J.S. Kortmann (Frère Vastgoedprojecten). 
      
    
    
      3.14
      De stellingen in de conclusie van antwoord die Firenze als bekrachtiging aanmerkt zijn:
      
      
        
          2.7: Op 25 juli 2016, en dus meer dan 30 dagen voor de beëindigingsdatum van de Listing Agreement, heeft Firenze bij monde van [naam 1] per e-mail aan Lighthouse Realty aangegeven dat zij de Listing Agreement niet wenste te verlengen en dat deze derhalve per 1 september 2016 zou eindigen (…)
        
        
          3.2: Zoals reeds in paragrafen 2.7 t/m 2012 hierboven uiteen is gezet, is de Listing Agreement rechtsgeldig tot een einde gekomen op 1 september 2016. Villa Deseos noch het Tweede Perceel zijn gedurende de looptijd van de Listing Agreement verkocht, ook niet middels een aandelentransactie zoals wordt gesteld door Lighthouse Realty, 
        
      
      
      
        Deze stellingen leveren een rechtsgeldige bekrachtiging op van de beëindiging van de Overeenkomst door [naam 1]. Het betreffen immers tot (niet alleen de rechter, maar ook) Lighthouse Realty gerichte verklaringen van Firenze waarbij de rechtsgeldigheid van de beëindiging wordt bevestigd. 
      
      
    
    
      3.15
      
        Niet kan worden aangenomen dat de e-mailwisseling van juli 2016 heeft bewerkstelligd dat de bekrachtiging bij conclusie van antwoord te laat is om nog rechtsgevolg te hebben in verband met de regel van art. 3:69 lid 3 BW. Dat blijkt uit het volgende. Vast staat dat [naam 1] bij e-mail van 25 juli 2016 [naam 2] heeft bericht dat hij de Overeenkomst niet wenste te verlengen en dat de Overeenkomst per 1 september 2016 tot een einde zou komen. [naam 2] heeft bij e-mail van gelijke datum gevraagd om een reden waarom [naam 1] de Overeenkomst wenste te beëindigen en aangegeven: “Echter, ik wil hierbij wel bevestigen dat Lighthouse Realty deze opzegdata niet accepteert.” [naam 1] heeft hierop bij e-mail van 28 juli gereageerd met de mededeling:
        “We hebben een contract gesloten voor 6 maanden voor Villa Deseos en dit contract loopt af per 1 September 2016. (…) Ik heb besloten deze twee contracten niet te verlengen voor eenzelfde periode.” 
        Lighthouse Realty heeft hierop niet meer gereageerd. De door Lighthouse Realty overgelegde e-mails van [naam 2] (zie onder 2.6) kunnen, los van het feit dat Firenze de ontvangst van de email van [naam 2] heeft betwist, niet worden aangemerkt als een wilsverklaring dat Lighthouse Realty de opzegging als ongeldig beschouwt vanwege het ontbreken van een volmacht. Beide e-mails refereren namelijk alleen aan de duur van de Overeenkomst en vermelden niets over onbevoegde vertegenwoordiging. Lighthouse Realty heeft niet eerder dan op 13 oktober 2020, bij conclusie van repliek, te kennen gegeven de beëindiging door [naam 1] wegens het ontbreken van een volmacht als ongeldig te beschouwen. 
        De conclusie is dan ook dat voordat Lighthouse Realty de rechtsgeldigheid van de beëindiging op 13 oktober 2020 heeft betwist, er een rechtsgeldige bekrachtiging van de opzegging door Firenze heeft plaatsgevonden op 20 juni 2020. 
      
      
    
    
      3.16
      Firenze heeft bij memorie van grieven onder 4.18 gesteld dat [naam 2] niet bevoegd was om namens Lighthouse Realty de Overeenkomst te tekenen. Om die reden is tussen partijen geen geldige Overeenkomst tot stand gekomen en heeft Firenze geen betalingsverplichting jegens Lighthouse Realty, aldus Firenze. 
      
    
    
      3.17
      Lighthouse Realty erkent dat [naam 2] geen bestuurder was maar stelt dat desalniettemin een geldige overeenkomst tot stand is gekomen (MvA 3.19). Lighthouse Realty heeft na ondertekening van de Overeenkomst daaraan uitvoering gegeven hetgeen gedragingen oplevert waarin een bekrachtiging besloten ligt. De stelling van Firenze wordt dus gepasseerd. 
      
      
        
          Incidenteel appel
        
      
      
    
    
      3.18
      Grief 1 richt zich tegen de overweging van het Gerecht in 4.9 dat ter zake het Tweede Perceel geen commissie is verschuldigd op grond van artikel 4 van de Overeenkomst, omdat het tot op heden niet verkocht is. Grief 2 richt zich tegen 4.10 van het bestreden vonnis waar het Gerecht heeft overwogen dat commissie ook niet opeisbaar is wegens schending van de representations als neergelegd in artikel 6 van de Overeenkomst. De behandeling van deze grieven zal worden aangehouden tot na de bewijslevering in het principaal appel. 
      
      
      
        B E S L I S S I N G 
      
      
      
        
          Het Hof:
      
      
      
        
          principaal appel
        
      
      
      
        laat Lighthouse Realty toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat partijen de Overeenkomst zijn aangegaan voor de duur van één jaar;
      
      
      
        bepaalt dat Lighthouse Realty getuigen kan voorbrengen op dinsdag 16 mei om 14.00 uur voor mr. E.A. Saleh, lid van het Hof in het Gerechtsgebouw te Sint Maarten;
      
      
      
        bepaalt dat Lighthouse Realty uiterlijk een week van te voren aan het Hof en de wederpartij de namen van de voor te brengen getuigen doet toekomen;
      
      
      
        
          principaal en incidenteel appel:
        
      
      
      
        houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, E.M. van der Bunt en G.C.C. Lewin, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 10 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.