ECLI:NL:GHARL:2024:4962, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-07-2024, 23/1186
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden 
    nummer BK-ARN 23/1186
    uitspraakdatum: 30 juli 2024
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende) 
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van   
      14 maart 2023, nummer LEE 21/3126, in het geding tussen belanghebbende en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 623.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte en de aanslag rioolheffing 2021 vastgesteld op respectievelijk € 679,07 en € 267,12. 
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur (hierna: de taxateur). 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1939 gebouwde vrijstaande woning (circa 465 m³) met groepsaccommodatie (519 m²), een zomerhuisje  (99 m²), een stacaravan (28 m²), een inpandige berging (100 m²) en een in 2020 gebouwde overkapping (30 m²). De perceeloppervlakte bedraagt 8.735 m². Ter zitting van het Hof is komen vast te staan dat de waarde per waardepeil- én toestandsdatum 1 januari 2020 op € 623.000 is vastgesteld. Tevens is ter zitting van het Hof komen vast te staan dat de onroerende zaak zowel een zomerhuisje van 99 m2 als een stacaravan van 28 m2 behelst.
      
    
    
      2.2.
      
        Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport, opgemaakt en getekend op 9 februari 2022 door de taxateur, overgelegd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een waardematrix van de onroerende zaak, gedateerd 7 februari 2022 en opgemaakt door dezelfde taxateur, overgelegd (hierna: de matrix). In het taxatierapport en de matrix staan de gegevens van de onroerende zaak en drie referentieobjecten, [adres2] 13 te [plaats1] , [adres3] 9 te [plaats2] en [adres4] 14 te [plaats2] . In het taxatierapport wordt de onroerende zaak op basis van een vergelijking met referentieobjecten getaxeerd op € 679.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
        i. [adres2] 13 te [plaats1] , woning met een groepsaccommodatie, bouwjaar omstreeks 1916 (gerenoveerd in 2001), perceel 7.719 m², inhoud woning 569 m³ met twee dakkapellen, groepsaccommodatie 362 m², een garage 21 m², berging 37 m² en carport 33 m², verkocht op 11 februari 2021 voor € 850.000, 
        ii. [adres3] 9 te [plaats2] , woonboerderij, bouwjaar omstreeks 1928, perceel 21.570 m², inhoud woning 980 m³, met een dakkapel, een paardenstal 20 m², een paardenstal 32 m², een berging 111 m², verkocht op 17 november 2020 voor € 700.000,
        iii. [adres4] 14 te [plaats2] , vrijstaande woning, bouwjaar omstreeks 1920, perceel 3.240 m², inhoud woning 626 m³, met een berging 30 m² en een tuinhuisje 6 m², verkocht op 20 augustus 2020 voor € 575.000.
      
      
    
    
      2.3.
      In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van de factoren ligging, voorzieningen, kwaliteit, onderhoud en uitstraling. De onroerende zaak scoort op ligging een ‘3’(voldoende). Op uitstraling van de woning wordt een ‘3’ en voor voorzieningen, kwaliteit en onderhoud van de woning een ‘2’ (matig) toegekend. De groepsaccommodatie scoort op voorzieningen, kwaliteit, onderhoud en uitstraling een ‘3’. Referentieobject 1 scoort op ligging een ‘3’ en voor de overige factoren van de woning en van de groepsaccommodatie een ‘4’ (goed), referentieobject 2 scoort op ligging en kwaliteit een ‘3’ en voor het overige een ‘2’, en referentieobject 3 op uitstraling een ‘4’ en voor het overige een ‘3’.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil 
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit vaststelling van die waarde op € 408.000. De heffingsambtenaar bepleit bevestiging van de door hem vastgestelde waarde van € 623.000.
    
    
      3.2.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de toezendplicht als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil 
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof onder meer gesteld dat de groepsaccommodatie in 2020 slechts voor één derde gebruikt kon worden, omdat het overige deel nog verbouwd werd gedurende dat jaar. Volgens belanghebbende is daarmee onvoldoende rekening gehouden in de waardebepaling. Ook dient gewaardeerd te worden naar de toestandsdatum van 1 januari 2021, omdat gedurende 2020 aanzienlijke wijzigingen zijn doorgevoerd aan de groepsaccommodatie. De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij sinds 2018, het aanvangsmoment van de verbouwing van de groepsaccommodatie, de onroerende zaak jaarlijks heeft bezocht om de voortgang van deze verbouwing te monitoren. De taxateur heeft tijdens deze jaarlijkse bezoeken geconstateerd dat in het jaar 2020 de groepsaccommodatie vrijwel geheel klaar was op enkele afwerkingspunten na. In het jaar 2020 hebben er volgens de taxateur geen noemenswaardige aanpassingen of verbeteringen plaatsgevonden aan de groepsaccommodatie. Omdat de taxateur heeft bemerkt dat in de afwerking nog de nodige werkzaamheden moesten plaatsvinden, heeft hij de voorzieningen een score ‘3’ in plaats van ‘4’ gegeven. Daarmee heeft hij naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de nog openstaande afwerkingspunten. Bij de waardering is de taxateur uitgegaan van de toestand zoals deze op waardepeildatum was. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof, gelet op deze geloofwaardige verklaring van de taxateur ter zitting van het Hof, onvoldoende gemotiveerd en bovendien niet nader onderbouwd dat de groepsaccommodatie slechts gedeeltelijk gebruikt kon worden in het jaar 2020. Gelet hierop ziet het Hof geen aanleiding om de toestandsdatum aan te passen.    
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, op basis van het door hem ingebrachte taxatierapport, met de bijbehorende matrix, en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
      
    
    
      4.7.
       Naar het oordeel van het Hof zijn de gekozen drie referentieobjecten blijkens de kenmerken in de matrix, de omschrijving in het taxatierapport, de daarin opgenomen foto’s en de door de heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-vastgoedkaarten van referentieobject  1 en 3 en de verkoopbrochure van referentieobject 2 voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om het standpunt van de heffingsambtenaar over de waarde te onderbouwen. Met name referentieobject 1, [adres2] 13 te [plaats1] , acht het Hof goed vergelijkbaar omdat dit referentieobject ook een groepsaccommodatie kent. Dit referentieobject is op 11 februari 2021 verkocht voor  € 850.000. De gecorrigeerde prijs per m³ van € 453 voor de woning is voor dit referentieobject aanzienlijk hoger dan de gecorrigeerde prijs per m³ van de woning van de onroerende zaak van € 222. Ook de groepsaccomodatie van dit referentieobject is in de matrix per m² veel hoger gewaardeerd (€ 959) dan de groepsaccomodatie van de onroerende zaak (€ 450). Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en dit referentieobject. De verkoopprijzen die voor de andere referentieobjecten zijn gerealiseerd, weerspiegelen een waarde per m³ van € 186 voor de woning van referentieobject 2 ( [adres3] 9, inhoud 980 m³)  en € 331 voor de woning van referentieobject 3 ( [adres4] 14, inhoud 626 m³), welke waarden, rekening houdend met het afnemende grensnut, steun bieden aan de voor de aan de woning van de onroerende zaak toegekende waarde per m³ van € 222. Daarbij is voldoende toegelicht hoe de heffingsambtenaar is gekomen tot de aan de onroerende zaak en de referentieobjecten toegekende waardering van de factoren. Het Hof acht, gelet op de in de stukken opgenomen informatie over deze referentieobjecten, aannemelijk dat deze factoren door de taxateur juist zijn vastgesteld.
      
    
    
      4.8.
      Met betrekking tot de staat van de woning van de onroerende zaak heeft belanghebbende gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. Zo is volgens belanghebbende onder andere sprake van rotte kozijnen en houtwerk, verouderde cv-ketel, geisers en gaskachel, gedateerde badkamer en keuken en slechte isolatie. Belanghebbende heeft in dat kader foto’s ingebracht. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning door de factoren van de woning  op ‘2’ te zetten. Hetgeen belanghebbende verder ten aanzien van de staat van de woning, meer in algemene zin, tegen de door de heffingsambtenaar toegekende waardering van de factoren heeft aangevoerd, alsmede tegen de primaire objectkenmerken van de referentieobjecten, slaagt evenmin. Het Hof merkt in dit verband op dat ook als de waardering van de factoren zouden worden bijgesteld, nog kan worden geoordeeld dat de onroerende zaak, gelet op het aanzienlijke verschil tussen de in het taxatierapport getaxeerde waarde (€ 679.000) en de bij beschikking vastgestelde waarde (€ 623.000), in een goede waardeverhouding staat tot de referentieobjecten. Voor de stelling van belanghebbende dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopprijzen zijn geïndexeerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen, de gehanteerde taxatiewaarden en de verkoopdata van de referentieobjecten, de indexeringspercentages voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Voor zover belanghebbende hiermee ook de juistheid van de indexatie heeft willen betwisten, is het Hof van oordeel dat hij dit onvoldoende gemotiveerd heeft gedaan. 
      
    
    
      4.9.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende nog betoogd dat de woning in wezen onbewoonbaar is en daarbij gewezen op de gevaarzetting die wordt veroorzaakt door het achterstallige onderhoud. Met deze enkele blote verwijzing naar de – niet nader onderbouwde – gevaarzetting van het achterstallige onderhoud komt naar het oordeel van het Hof nog niet de onbewoonbaarheid van de woning vast te staan. Ook overigens heeft belanghebbende zijn eerst ter zitting van het Hof gedane stelling dat de woning in wezen onbewoonbaar is niet nader onderbouwd. 
      
    
    
      4.10.
       Belanghebbende betwist dat in de waardering voldoende rekening is gehouden met de slechte omgevingsfactoren van de onroerende zaak. Deze slechte omgevingsfactoren worden veroorzaakt door de gaswinning die in de buurt van de onroerende zaak plaatsvindt. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat dit geldt voor alle referentieobjecten en dat dit is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de gehanteerde referentieobjecten. Het gelijk op dit punt is naar het oordeel van het Hof aan de heffingsambtenaar. Vaststaat dat alle referentieobjecten in de buurt zijn gelegen van de onroerende zaak en het is het Hof niet gebleken dat deze referentieobjecten in (meer of) mindere mate last hebben van de gaswinning dan de onroerende zaak. Als gaswinning in zoverre al een effect op de waarde zou hebben, zit dit reeds verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.11.
      Ten slotte doet belanghebbende een beroep op artikel 8:42 Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Hij vindt dat de heffingsambtenaar de iWOZ-vastgoedkaarten en de bouwtekeningen van de referentieobjecten moet overleggen. De heffingsambtenaar heeft de iWOZ-vastgoedkaart van [adres2] 13 en van [adres4] 14 ingebracht, alsmede de verkoopbrochure van [adres3] 9. Gesteld noch gebreken is dat de heffingsambtenaar de bouwtekeningen van de referentieobjecten en de iWOZ-vastgoedkaart van [adres3]  9 heeft geraadpleegd, heeft opgevraagd of ter beschikking heeft gehad. Daarmee zijn die stukken naar het oordeel van het Hof geen stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb, zodat belanghebbendes beroep daarop eveneens faalt. 
      
      
        
          Slotsom 
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in aanwezigheid van  mr. K. de Jong-Braaksma, griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2024.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Griffier,
            
            
              Voorzitter,
            
          
        
      
    
    
    
    
    
    
    
      (K. de Jong-Braaksma)				(G.B.A. Brummer)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: 31 juli 2024.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad.
    
    
    
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      a. de naam en het adres van de indiener;
      b. de dagtekening;
      c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.