ECLI:NL:GHAMS:2024:1759, Gerechtshof Amsterdam, 25-06-2024, 200.294.884/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Na bewijslevering (getuigenverhoor) is gestelde toezegging dat huurster tot haar pensioen de bedrijfsruimte mocht blijven exploiteren, komen vast te staan. Bekrachtiging vonnis kantonrechter en vaststelling nieuwe beëindigings- en ontruimingsdatum. 
      
      Wetsartikelen: 7:295 lid 1 BW, 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW, 164 Rv.

GERECHTSHOF AMSTERDAM 
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.294.884/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 8196760 CV EXPL 19-24948
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      appellante,
      advocaat: mr. L.H. Haarsma te Paterswolde,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        LEISURE INTERNATIONAL NEDERLAND B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. D.A. Boor te Amsterdam.
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Leisure genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in hoger beroep
    
    
      In deze zaak heeft het hof op 7 maart 2023 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. 
    
    
    
      Ter uitvoering van de haar bij het tussenarrest gegeven bewijsopdracht heeft [appellant] op 6 september 2023 en 26 januari 2024 getuigen doen horen. 
    
    
    
      Vervolgens hebben partijen de resultaten van de bewijslevering besproken in daartoe strekkende memories, waarbij [appellant] nog producties in het geding heeft gebracht. 
    
    
    
      Ten slotte is weer arrest gevraagd. 
    
    
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling 
    
    
      
        Recapitulatie
      
    
    
    
      2.1
      In het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat het beroep van Leisure op dringend eigen gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte slaagt en dat de grieven I tot en met IX, die daarop betrekking hebben, daarom falen en dat grief X, die gaat over de belangenafweging, om die reden niet hoeft te worden behandeld. Vervolgens is [appellant] in het kader van de behandeling van grief XI toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat [naam 1] (hierna: [naam 1] ), destijds [functie] van Leisure, in het kader van de onderhandelingen over de wijziging van de huurovereenkomst per 1 januari 2010 aan haar heeft toegezegd dat zij de souvenirwinkel in het [hotel] tot haar pensioen mocht blijven exploiteren. De behandeling van de onzelfstandige slotgrief is eveneens aangehouden. 
      
      
        
          De getuigenverhoren
        
      
      
    
    
      2.2
      
        [appellant] heeft in totaal tien getuigen laten horen. 
      
      
        2.2.1
        
          
            [naam 2] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            (…) Ik ben sinds 2007 de boekhouder van [naam 3] . Toen werkte [appellant] nog samen met [naam 4] . 
          
          
            (…)
          
          
            Ik deed ieder jaar de aangifte IB voor [appellant] en naar aanleiding daarvan heb ik haar een keer gevraagd naar haar toekomstverwachtingen. Zij heeft mij toen verteld dat zij de toezegging had gekregen dat zij tot haar pensioen in de winkel mocht blijven. Ik vroeg haar dit omdat het voor een zelfstandige belangrijk is om te weten of je in de toekomst ook inkomen zult hebben. Zij had geen pensioenopbouw. Ik ben ervan uitgegaan dat “pensioen” betekende de AOW-leeftijd, maar ik heb dat niet zo met haar besproken. Ik heb dat zelf zo geïnterpreteerd. Ik heb haar gevraagd wie die toezegging had gedaan en zij vertelde dat dat de [functie] zou zijn geweest. Het was voor mij duidelijk dat het een mondelinge toezegging was geweest. (…)
          
          
            U vraagt mij wat de exacte bewoordingen zijn geweest die [appellant] heeft gebruikt, en zover ik mij kan herinneren was dat: “Ik mag tot mijn pensioen daar blijven”. Ik weet niet meer of [appellant] mij ook heeft verteld waarom de toezegging was gedaan. Dit gesprek heeft al meer dan tien jaar geleden plaatsgevonden. 
          
          
            (…)
          
        
        
      
      
        2.2.2
        
          
            [naam 5] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            Ik ken [appellant] via mijn dochter [naam 6] die in de jaren 2010 tot 2013 voor [appellant] heeft gewerkt in de winkel. Nu ik u dit hoor dicteren zeg ik dat dat niet klopt, ze heeft er zeker zes of zeven jaar gewerkt en is ook eerder dan 2010 begonnen. (…)
          
          
            Ik heb een keer in de plaats van mijn dochter de winkel opengemaakt, omdat mijn dochter verhinderd was. Toen kwam [appellant] en zei tegen mij: “Ik heb goed nieuws. Ik mag blijven tot mijn pensioen”. Ik weet niet waarom haar die belofte was gedaan. Ik had van mijn dochter wel iets gehoord over verbouwingen, maar het enige wat ik weet is dat [appellant] heel erg blij was met de belofte dat ze mocht blijven. [appellant] en ik hebben het er niet over gehad wat ‘pensioen’ betekende. Ik ging uit van 65 jaar.
          
          
            Mijn dochter was ongeveer 17/18 jaar toen zij voor [appellant] ging werken. Zij is nu 38 jaar.
          
          
            (…)
          
        
        
      
      
        2.2.3
        
          
            [naam 7] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            
              [appellant] en ik zijn al vriendinnen sinds de jaren 80. 
          
          
            (…) Ter voorbereiding op dit getuigenverhoor heb ik in mijn oude agenda’s gekeken en in de agenda van 2010 vond ik op 12 maart 2010 de aantekening “Ellen [hotel] ”. [appellant] is [appellant] . Op die datum heeft zij mij verteld dat de [functie] van het [hotel] tegen haar had gezegd dat zij mocht blijven tot haar pensioen. Dat zijn de woorden die zij heeft gebruikt. Ik schrijf altijd alles op in mijn agenda, dat is een soort bijbel voor mij. Ik had op die dag met [appellant] een afspraak in het [hotel] . 
          
          
            Volgens mij werd in die periode de lobby van het hotel verbouwd. Zij kreeg toen een kleinere winkel en ik denk dat de [functie] toen heeft gezegd: “Je hebt een kleinere winkel, maar je mag tot je pensioen blijven”. Dus als een soort ruil. Ik weet dat het een mondelinge afspraak was. (…) Toen [appellant] mij over de toezegging vertelde, was die kort daarvoor gedaan en was de winkel al verkleind. Ik wist dat zij daar niet zo blij mee was. Ik heb aangenomen dat met ‘pensioen’ de AOW-leeftijd werd bedoeld, maar we hebben het daar niet over gehad.
          
          
            (…)
          
        
        
      
      
        2.2.4
        
          
            [naam 8] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            Ik ken [appellant] al sinds begin jaren 80. Zij was getrouwd met mijn broer tot 2003. (…)
          
          
            In 2011 woonde ik in Shanghai. Ik sprak toen met mijn broer. [appellant] was op dat moment gescheiden van haar nieuwe partner. Ik bedoel daarmee niet mijn broer, maar haar partner daarna. Die partner stond op dat moment nog borg voor een hypotheeklening. Zij vorderde in kort geding opheffing van die borgstelling. [appellant] had in verband daarmee een lening nodig. (…) Mijn broer vertelde me over de situatie van [appellant] en zo kwam de vraag aan de orde of ik die extra lening wilde verstrekken. De winkel draaide op dat moment goed. Mijn broer vertelde me dat [appellant] de toezegging had gekregen dat zij tot haar pensioen de winkel mocht houden. Dit gesprek vond plaats in januari 2011. Ik denk dat het rond 25 januari moet zijn geweest. Mijn broer vertelde me dat de toezegging aan [appellant] was gedaan door de [functie] van [hotel] . 
          
          
            (…)
          
          
            De toezegging waarover mijn broer vertelde was bedoeld om het vertrouwen te versterken dat de lening zou worden terugbetaald. (…) 
          
        
        
      
      
        2.2.5
        
          
            [naam 9] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            Ik ken [appellant] van (…) de souvenirwinkel in het [hotel] . [appellant] heeft deze winkel overgenomen van mijn oom. (…) Ik leverde artikelen aan de winkel.
          
          
            (…) Ik weet dat aan [appellant] is beloofd dat zij in de winkel mocht blijven. Dat heeft zij mij zelf verteld. Ik kan mij niet herinneren dat daarbij een specifieke einddatum is benoemd. Mijn oom mocht tot zijn pensioen blijven. Je mag aannemen dat de nieuwe ondernemer ook haar termijn mag afmaken, maar dat is een aanname van mijzelf. 
          
          
            
              [appellant] en ik spraken kort over de winkel. Toen heeft zij mij van de toezegging verteld. Ik wist dat er een dispuut was met het [hotel] , maar ik weet niet precies waar dat over ging. De toezegging dat [appellant] haar winkel mocht houden is gedaan door de directeur. Ik weet geen naam van die directeur, maar het was de directeur die in die tijd in functie was. Het gesprek waar ik op doel heeft zeker tien jaar geleden plaatsgevonden. Bij nader inzien herinner ik mij dat [appellant] en ik twee keer over de kwestie hebben gesproken. Dat was nadat zij een gesprek met de directeur had gehad. Ik weet niet exact wanneer de toezegging is gedaan. Ik neem aan kort voor ik met [appellant] sprak. We spraken elkaar in die tijd ongeveer één keer per kwartaal. Ik kan mij niet herinneren dat wij hebben gesproken over een tegenprestatie in ruil voor de toezegging.
          
          
            (…)
          
        
        
      
      
        2.2.6
        
          
            [naam 10] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            (…) 
          
          
            Indertijd verkochten wij T-shirts aan de winkel van [appellant] . Omdat de winkel veel kleiner werd werd ons gevraagd de T-shirts weg te halen. Daarna werd ons gevraagd of we op een avond de winkel weer wilden inrichten. Dat hebben we gedaan. Toen ik [appellant] zag zei ik tegen haar: jij bent er ook niet op vooruit gegaan, je zit nu in een soort grote kast. [appellant] antwoordde dat zij er in zoverre wel op vooruit was gegaan dat zij er wel mocht blijven zitten. 
          
          
            Ik neem aan dat ze bedoelde dat ze er tot haar pensioen mocht blijven zitten. Ze heeft dat niet met zoveel woorden gezegd, maar zo heb ik dat begrepen. Ze had immers een mooie winkel ingeruild tegen een grote kast. De precieze woorden die [appellant] heeft gebruikt kan ik mij niet herinneren, daarvoor is het te lang geleden. 
          
          
            U vraagt mij wat ik met pensioen bedoel, omdat het hier om een zelfstandige gaat. Voor een normaal mens was pensioen destijds 65 jaar. Met pensioen bedoel ik inderdaad, zoals u zegt, de AOW-leeftijd. 
          
          
            Dit gesprek vond dus plaats in exact de periode dat [appellant] van een grotere naar een kleinere winkel ging. 
          
          
            (…) 
          
        
        
      
      
        2.2.7
        
          
            [naam 11] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            Mevrouw [appellant] , [appellant] , is de zus van mijn echtgenote. 
          
          
            Ik weet dat het vandaag erover gaat dat er een probleem is ontstaan omdat [appellant] een opzegging heeft gekregen van de huur van haar winkel, waaraan ze geen gehoor heeft gegeven. Zij heeft daaraan geen gehoor gegeven omdat zij in 2010 de winkel sterk heeft moeten verkleinen. Zij maakte zich er toen erg druk over of zij haar omzet wel zou blijven maken. (…)
          
          
            Ik heb haar destijds gevraagd hoe het zat met haar huurcontract. Zij vertelde dat zij voor de kleinere winkel ook minder huur ging betalen. Ik vroeg: en hoe is het dan verder met het huurcontract?. Zij antwoordde dat de directeur haar had gezegd dat zij tot haar pensioen daar mocht blijven zitten. U wijst mij erop dat [appellant] een zelfstandige is en u vraagt mij wat pensioen dan is. Het gaat er om dat ze mocht blijven tot ze zelf zou willen stoppen. Ik weet niet meer in welke exacte bewoordingen [appellant] dit heeft gezegd, maar de strekking van wat ze zei was dat ze zich niet druk hoefde te maken, omdat ze kon blijven totdat ze wilde stoppen. 
          
          
            Ik heb niet tegen [appellant] gezegd dat het verstandig zou zijn de mondelinge toezegging schriftelijk te laten vastleggen. Ik heb als ex-detaillist ervaring met huurcontracten en ging er op basis van wat mijn makelaar vroeger tegen mij zei, van uit dat opzegging door de verhuurder niet mogelijk was. 
          
          
            (…)
          
        
        
      
      
        2.2.8
        
          
            [naam 12] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            Op de vorige zitting heeft mijn moeder bij u een verklaring afgelegd. (…) 
          
          
            Ik ben rond mijn 16e in het winkeltje van mevrouw [appellant] , ik noem haar [appellant] , gaan werken. De winkel was toen een stuk groter dan die later was. Ik heb toen te horen gekregen dat er een verbouwing zou komen en na de verbouwing ben ik er weer gaan werken. [appellant] zei toen dat het een stuk kleiner was geworden, maar ik kan mij niet herinneren hoe [appellant] daar tegenover stond. 
          
          
            (…) 
          
          
            Ik weet dat de winkel voor [appellant] haar leven is, dat zij daarin veel heeft geïnvesteerd, en dat ze de winkel wilde blijven runnen. Ik weet dat [appellant] in de winkel kon blijven werken. Niet voor een bepaalde tijd, maar, inderdaad, zoals u zegt, totdat ze erbij neerviel. Ik kan mij herinneren dat [appellant] op een gegeven moment met spullen de winkel binnenkwam en toen heel blij tegen mij zei dat ze tot haar pensioenleeftijd in de winkel kon blijven. U wijst mij erop dat ik nu het woord pensioen gebruik. Dat woord heeft [appellant] echt gezegd. 
          
          
            U vraagt mij wat pensioen is voor een zelfstandige. Dat was destijds 65 jaar. Dat is inderdaad de AOW-leeftijd. 
          
        
        
      
      
        2.2.9
        
          
            [naam 1] heeft als getuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            Ik weet waar het vandaag hier over gaat. Ik heb daarover 2 jaar geleden een schriftelijke verklaring afgelegd. Wat daarin staat is juist. Ik blijf daarbij. (…) 
          
          
            Ik weet dat ik de toezegging die mevrouw [appellant] zegt te hebben gekregen, niet heb gedaan omdat ik niet geautoriseerd was zulke toezeggingen te doen. Ik had een zeer beperkte power of attorney en daar hield ik me aan. Ik was niet bevoegd om contracten te sluiten voor een langere periode dan 24 maanden. Hoewel ik niet meer weet wat voor precieze gesprekken ik met mevrouw [appellant] heb gevoerd, kan ik dus wel zeggen dat ik niet heb toegezegd dat zij tot haar pensioen de winkel kon blijven drijven. Ik sprak met [appellant] in de Engelse taal. Als ik al een dergelijke toezegging zou hebben gedaan, zou die in het contract zijn vermeld. 
          
          
            Het huurcontract is opgesteld door onze juristen. In de onderhandelingen hebben wij het volgende aangeboden: een lagere huur, een huurvrije periode en vergoeding van de kosten van herinrichting. Ik heb met mevrouw [appellant] geen gesprek gehad over pensioen. Ik zou dat nooit hebben gedaan. 
          
          
            Voorafgaand aan de renovatie was er wel een discussie of we de huurovereenkomst helemaal zouden opzeggen. Het was echter het gemakkelijkst om de huurovereenkomst voort te zetten. De gesprekken over de verandering waren niet eenvoudig want de kapsalon moest verplaatst worden naar een ruimte in de kelder en de giftshop werd kleiner. 
          
          
            Ik weet niet meer met wie ik precies over de giftshop heb gesproken, maar ik heb in ieder geval minstens één keer met mevrouw [appellant] en mevrouw [naam 4] gezamenlijk gesproken. 
          
          
            (…) De enige concessies die wij (…) hebben gedaan zijn de eerder genoemde huurverlaging, huurvrije periode en vergoeding van de herinrichting kosten. 
          
          
            (…) Zoals ik al zei weet ik niet meer met wie ik precies heb gesproken, maar heb ik in ieder geval één keer met beide dames tegelijk gesproken. (…) Ik meen me te herinneren dat mevrouw [appellant] in het verleden wel huurachterstanden had gehad doordat ze moeite had de huur te betalen. Het was 2008 en midden in de crisis, er waren minder gasten en dat zal ook invloed hebben gehad op de omzet van de giftshop. Een lagere huur kwam dan ook wel goed uit. (…) Ik weet na 12 jaar niet meer exact wat is besproken. 
          
          
            (…) Het was voorheen een vrij grote en niet goed georganiseerde winkel en is daarna veranderd in een geheel gerenoveerde en goed ingerichte winkel. Ik herinner me niet dat mevrouw [appellant] daar overstuur over was. Zoals gezegd kwam een lagere huur wel goed uit. Ik herinner me wel dat na de voltooiing van de verhuizing mevrouw [appellant] overstuur was dat ze niet alle opbergruimte had die ze wilde, maar dat was toen ze er al in zat. 
          
          
            (…) 
          
          
            In mijn baan spreek ik dagelijks met zeer veel mensen. Ik herinner me dus ook niet 14 jaar na dato wat ik precies met mevrouw [appellant] heb besproken, maar, zoals gezegd, het is onmogelijk dat ik de gestelde toezegging heb gedaan, want daar was ik niet bevoegd toe en in mijn wereld werkt het niet zo dat je toezeggingen doet die je niet in het contract zet en vervolgens niet nakomt. 
          
          
            Op de vraag of het mogelijk is dat ik tegen mevrouw [appellant] heb gezegd: je hoeft je geen zorgen te maken, want je hebt een contract voor onbepaalde tijd, antwoord ik dat het mogelijk is dat ik haar erop heb gewezen dat ze een contract had van de inhoud zoals het was. Het contract bleef gelden en dat bepaalde haar rechten. 
          
          
            (…)
          
        
        
        
          2.2.10: [appellant] heeft als partijgetuige, voor zover hier van belang, het volgende verklaard: 
          
            (…)
          
          
            Ik denk dat ik september/oktober 2009 voor het eerst heb gehoord over de renovatie van het hotel. De heer [naam 1] kwam toen de winkel in en vertelde dat ze gingen renoveren. Ik was toen al niet meer met mijn ex-partner [naam 4] . Zij en ik zaten in een vechtscheiding. Die was in 2007 begonnen en ten tijde van de renovatie nog in volle gang. Het was wel meteen duidelijk dat ik degene was die de winkel zou voortzetten. Het kan dus niet kloppen dat de heer [naam 1] , zoals hij zojuist heeft verklaard, over de renovatie met ons beiden heeft gesproken. 
          
          
            Op een gegeven moment kwam de heer [naam 1] met de tekeningen van de nieuwe situatie en daarna zijn we pas gaan overleggen. Dat overleg vond plaats op zijn kantoor. Ik schrok ervan dat ik in de nieuwe situatie een kleinere ruimte zou krijgen. Dat heb ik hem ook duidelijk gemaakt. Aan mijn reactie heeft hij dat wel kunnen merken. Het is onjuist dat een kleinere winkel met een lagere huur mij wel goed zou uitkomen. Een kleinere winkel betekent immers minder omzet. Dat is in de praktijk ook zo gebeurd. Het was een prima winkel zoals hij was: hij was goed te bereiken door dubbele deuren en door glas zichtbaar zowel vanaf de straat als vanuit het hotel. Dat alles was in de nieuwe situatie niet zo. 
          
          
            (…) Ik heb toen onderhandeld over de situatie na de renovatie, maar het is niet in mij opgekomen om de hele verandering te weigeren. Ik heb het aanvaard als een gegeven en ik wilde met de nieuwe ruimte positief doorgaan. 
          
          
            Ik heb over de inhoud van de bijsluiter bij de oorspronkelijke overeenkomst alleen met de heer [naam 1] gesproken. Wij hebben afgesproken dat ik mocht blijven zolang als ik wilde. Dat had ook een reden. Die winkels werden altijd verhandeld. Zelf heb ik de winkel ook van een ander overgenomen. De heer [naam 1] wilde niet dat er na mij nog een winkel zou zijn, dus nadat ik was gestopt zou het afgelopen zijn. 
          
          
            Ik weet nog precies dat dit was op 7 maart 2010. De heer [naam 1] zei: je kunt zo lang blijven als je wilt, maar je kunt het bedrijf niet verkopen. De heer [naam 1] heeft het contract voorgelezen en toen heb ik het ondertekend. (…) Ik was me ervan bewust dat de toezegging niet in het contract stond, maar ik heb de heer [naam 1] op zijn woord vertrouwd. Dit was de eerste verbouwing sinds 1975, dus ik heb er nooit over nagedacht dat dit nog een keer zou kunnen gaan gebeuren. Pensioen is niet iets wat ik met de heer [naam 1] heb besproken. Het is niet juist dat de heer [naam 1] , zoals hij heeft verklaard, om mij gerust te stellen slechts heeft verwezen naar de inhoud van het contract zoals dat in stand bleef. Zolang als ik wilde, dat is wat hij gezegd heeft. 
          
          
            (…) 
          
          
            Ik ben er altijd van uitgegaan dat deze toezegging uit coulance werd gegeven. De onderhandelingen waren niet moeilijk. Ik heb niet dwarsgelegen. (…)
          
          
            Dat ik mocht blijven totdat ik ermee zou stoppen heeft mij destijds veel rust gegeven. Ik was daar erg blij mee en ik heb het destijds aan iedereen verteld. Daardoor wist ik zoveel jaren later nog wie ik als getuige zou kunnen vragen. 
          
          
            (…)
          
          
            Het is niet juist dat ik omstreeks 2008 betalingsproblemen zou hebben gehad. 
          
          
            (…)
          
          
            In de periode tussen het gesprek met de heer [naam 1] en de opzegging heb ik wel eens een aanbod gehad om de winkel te verkopen. Ik heb dat aanbod niet aangenomen omdat ik gewoon door wilde werken in de winkel. 
          
          
            (…) 
          
          
            Ik heb tegen de heer [naam 1] wel gezegd dat ik het jammer vond dat ik een kleinere ruimte kreeg, maar ik heb geprobeerd de verandering positief te benaderen. (…)
          
          
            De heer [naam 1] en ik spraken Engels met elkaar en af en toe ook Nederlandse woorden daar tussendoor. De zin ‘blijven zolang als ik wilde’ zal waarschijnlijk in het Engels zijn gezegd. Ik weet niet of de heer [naam 1] het woord indefinite heeft gebruikt. 
          
          
            Ik heb tegen de mensen in mijn omgeving gezegd dat ik mocht blijven totdat ik wilde stoppen. In dat verband gebruik je dan snel het woord pensioen. Toen ik de getuigen heb benaderd heb ik ze verteld wat er speelde en ze gevraagd of ze nog wisten wat er toen was gebeurd. Dat was een open vraag. 
          
          
            (…)
          
        
        
        
          
            Is de gestelde toezegging komen vast te staan? 
          
        
        
      
    
    
      2.3
      Het hof stelt voorop dat op [appellant] de bewijslast rust van de door haar gestelde toezegging en dat aan de getuigenverklaring van [appellant] zelf slechts een beperkte bewijskracht toekomt. Dit wil zeggen dat er aanvullende bewijzen moeten zijn die zo sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen, dat zij de partijgetuigenverklaring van [appellant] voldoende geloofwaardig maken. Vastgesteld kan worden dat, afgezien van [appellant] , alle getuigen die bevestigen dat de gestelde toezegging is gedaan, hun kennis ontlenen aan wat [appellant] heeft gezegd tegen hen of, in het geval van de getuige [naam 8] , tegen nog weer aan ander. Op zichzelf is niet uitgesloten dat het bewijs van een partijgetuigenverklaring met verklaringen van horen zeggen kan worden aangevuld, maar naar het oordeel van het hof zijn de verklaringen van de getuigen Van [naam 2] , [naam 5] , [naam 7] , Van [naam 8] , [naam 9] , [naam 10] , [naam 11] en [naam 12] daarvoor niet overtuigend genoeg. 
      
    
    
      2.4
      Redengevend daarvoor is om te beginnen het feit dat alle hiervoor met name genoemde getuigen behalve [naam 9] en [naam 10] hebben verklaard dat [appellant] tegen hen heeft gezegd dat zij de toezegging had gekregen dat zij tot haar pensioen in het gehuurde mocht blijven. Zelf heeft [appellant] echter verklaard dat pensioen niet iets was wat zij met [naam 1] heeft besproken, maar dat [naam 1] tegen haar heeft gezegd dat zij zo lang in het gehuurde kon blijven als zij wilde, maar de winkel niet mocht verkopen. Deze tegenstelling legt bloot dat deze getuigen hoogstens kunnen verklaren wat [appellant] uit haar gesprek met [naam 1] heeft begrepen, niet wat in dat gesprek daadwerkelijk is gezegd. 
      
    
    
      2.5
      Tegen de getuigen [naam 9] en [naam 10] heeft [appellant] kennelijk gezegd dat zij in de winkel mocht blijven. Op basis van die uitlating hebben die beide getuigen vervolgens zelf aangenomen dat dat tot de pensioenleeftijd van [appellant] zou zijn, maar dat [appellant] in 2010 na de verbouwing in de bedrijfsruimte mocht blijven, wil echter niet zeggen dat dat ook in 2020 nog het geval was. 
      
    
    
      2.6
      De verklaring van [appellant] dat [naam 1] in het gesprek heeft gezegd dat zij zo lang in de winkel mocht blijven als zij wilde, wordt niet ondersteund door andere getuigenverklaringen en is tegengesproken door [naam 1] zelf. Zijn verklaring dat het in zijn wereld ongebruikelijk is om mondeling dat soort ingrijpende toezeggingen te doen en die dan niet schriftelijk vast te leggen, komt het hof geloofwaardig voor. Volgens de eigen verklaring van [appellant] heeft zij zich in de onderhandelingen niet moeilijk opgesteld, zodat [naam 1] die toezegging kennelijk ook niet hoefde te doen om [appellant] over te halen om in te stemmen met de verkleining van haar winkel. De verklaring van [appellant] dat de toezegging wisselgeld was voor het verbod tot overdracht van de winkel, vindt geen steun in ander bewijsmateriaal. 
      
    
    
      2.7
      Het hof sluit niet uit dat tussen [appellant] en [naam 1] een misverstand is opgetreden, mogelijk mede als gevolg van het gebruik van de Engelse taal. De getuige [naam 1] heeft niet uitgesloten dat hij [appellant] erop heeft gewezen dat zij de bescherming had van haar oorspronkelijke contract. Wellicht is in dit verband gesproken over een contract voor onbepaalde tijd (“indefinite”), hoewel dat niet goed te begrijpen zou zijn in verband met het feit dat de huurovereenkomst pas sinds 2004 liep en in het nieuwe contract was bepaald dat werd gerekend met de oorspronkelijke termijnen. Maar zelfs als in dit verband het woord onbepaald zou zijn gebruikt, heeft [appellant] daaruit niet mogen begrijpen dat de huurovereenkomst van de zijde van Leisure niet opzegbaar zou zijn. Een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd loopt, kan immers wel degelijk door de verhuurder worden opgezegd. Uit de verklaring van [naam 11] , de zwager van [appellant] , blijkt dat deze in de veronderstelling verkeert dat in een huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte opzegging door de verhuurder niet mogelijk is. Mogelijk heeft [appellant] geopereerd vanuit dezelfde onjuiste veronderstelling. Dat komt dan echter voor haar eigen rekening, nu niet is gebleken dat [naam 1] iets heeft gedaan om dit misverstand te veroorzaken. Bovendien staat in artikel 6 van het nieuwe contract dat Leisure de overeenkomst op iedere grond kan opzeggen zonder tot enige vergoeding gehouden te zijn. [appellant] heeft verklaard dat het nieuwe contract door [naam 1] is voorgelezen, voordat zij dat heeft ondertekend. Dat door [naam 1] een daarvan afwijkende toezegging is gedaan, is niet overtuigend aangetoond. 
      
    
    
      2.8
      In het voorgaande wordt geen verandering gebracht door de schriftelijke verklaringen van andere personen die [appellant] bij memorie van grieven reeds heeft overgelegd. Ook die getuigen reppen van een toezegging dat [appellant] mocht blijven tot haar pensioen, waaruit slechts blijkt wat [appellant] uit haar gesprek met [naam 1] heeft begrepen. Alleen het echtpaar [naam 11] heeft een afwijkende schriftelijke verklaring afgelegd, namelijk dat [appellant] de winkel voor onbepaalde tijd mocht houden, wat ten eerste afwijkt van de verklaring die de getuige [naam 11] onder ede heeft afgelegd en ten tweede, zoals al overwogen, niets zegt over de opzegbaarheid van de huurovereenkomst in 2020. 
      
    
    
      2.9
      Al met al acht het hof [appellant] niet geslaagd in het bewijs van haar stelling dat [naam 1] haar heeft toegezegd dat zij de souvenirwinkel tot haar pensioen in het gehuurde mocht blijven exploiteren. Om de redenen die hiervoor al uiteen zijn gezet volgt het hof ook niet het subsidiaire standpunt van [appellant] dat zij uit hetgeen [naam 1] wél heeft gezegd, heeft mogen afleiden dat zij tot haar pensioen zou mogen blijven. Dit betekent dat ook grief XI, die over de toezegging gaat, faalt, evenals de onzelfstandige slotgrief. 
      
      
        
          Slotsom en kosten
        
      
      
    
    
      2.10
      Nu alle grieven falen zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen, behalve wat betreft de beëindigingsdatum en de ontruimingsdatum. Die worden allebei bepaald op 31 december 2024. Als de in het ongelijk gestelde partij moet [appellant] de kosten van het hoger beroep dragen. 
      
      
    
  
  
    
      3Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het bestreden vonnis van 8 maart 2021, behalve wat betreft de einddatum van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum;
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis wat betreft de einddatum van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum; 
    
    
    
      in zoverre opnieuw rechtdoende: 
    
    
    
      bepaalt dat de huurovereenkomst van partijen eindigt op 31 december 2024 en veroordeelt [appellant] om het gehuurde in het [hotel] aan de [straat] te [plaats] uiterlijk op die datum te ontruimen en ter beschikking van Leisure te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Leisure begroot op € 772,= aan verschotten en € 3.035,= voor salaris en € 178,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
    
    
    
      verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.