ECLI:NL:RBZWB:2024:4820, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-07-2024, BRE 22/3850
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/3850 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Schouwen-Duiveland),
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 juni 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (het hotel) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 6.332.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, mr. D.A.N. Bartels, via beeldverbinding. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] . De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is gebruiker van het hotel. Het is een vier sterren hotel (bouwjaar 2020) met 70 hotelkamers, een restaurant met een lobby en een wellness/fitness. 
      
    
    
      2.2.
      De rechtbank heeft de eigenaar van het hotel in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wenst deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.   
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.	De rechtbank beoordeelt of de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het hotel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4.	Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft.
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
        
      
      
      
        5.	De heffingsambtenaar stelt in beroep dat ter vaststelling van de waarde van het hotel uitgegaan moet worden van de door de eigenaar van het hotel op 23 juli 2020 betaalde aankoopprijs van € 7.950.000 exclusief omzetbelasting. Omdat de tweejaarstermijn nog niet is verstreken op de waardepeildatum moet getaxeerd worden inclusief omzetbelasting. De eigen aankoopprijs bedraagt dan € 9.619.500. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van € 6.332.000 niet te hoog is.
      
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft de aankoopprijs van het hotel niet betwist.
      
    
    
      5.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met verwijzing naar de aankoopsom van het hotel, die binnen een jaar voor de waardepeildatum is betaald, aannemelijk gemaakt dat de waarde van het hotel niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      De overige gronden van belanghebbende brengen geen wijziging in het aankoopbedrag en behoeven daarom geen bespreking meer. Deze gronden brengen ook niet met zich dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. De koopovereenkomst is gesloten op 2 april 2020 op een moment dat de coronapandemie al in volle gang was. Als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, is die dus verdisconteerd in de verkoopprijs.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        6.	Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      6.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 8 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 juli 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 5 maanden.
      
    
    
      6.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
      
    
    
      6.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 30 juni 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 4 maanden geduurd en daarmee niet te lang. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
    
    
    
      7.1.
      
        Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het 
        indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 
        1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 75 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 18,75, te betalen door de Staat der Nederlanden. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, die aanleiding geven tot een lagere vergoeding dan de standaard forfaitaire vergoeding. De gemachtigde van belanghebbende vraagt standaard om deze vergoeding, ook in zaken en/of op tijdstippen waarin een overschrijding van de redelijke termijn niet aan de orde is. De rechtbank wijkt daarom af van het puntensysteem.
      
      
    
    
      7.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de Staat het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
      
    
    
      7.3.
      De vergoeding van immateriële schade en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 18,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 12 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
        
      
    
    Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     In navolging van Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.
  
  
    vgl. ECLI:NL:GHAMS:2023:3068
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ