ECLI:NL:RBZWB:2024:5527, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-08-2024, 10886951 \ CV EXPL 24-303
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Artt. 6:265 lid 1 BW. Huur woonruimte. Woningcoöperatie vordert ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van woning door curator. Huurder (curandus) heeft de woning voor enkele dagen onderverhuurd aan een ‘vriendin’ terwijl hij elders voor zijn ernstig zieke vader zorgde. Kort daarop hebben toezichthouders van de gemeente geconstateerd dat de woning voor prostitutie was ingericht. De tekortkoming is in beginsel grond voor ontbinding van de huurovereenkomst maar is in dit geval van bijzondere aard,  waardoor deze een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Belang van deze huurder bij een stabiele woonomgeving weegt zwaarder dan het zero tolerancebeleid van de woningcoöperatie. De vorderingen worden daarom afgewezen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10886951 \ CV EXPL 24-303
    
    
    
      
        Vonnis van 7 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting WonenBreburg
      
      gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg
      eisende partij
      hierna te noemen: WonenBreburg
      gemachtigde: mr. M.M. de Cock
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] q.q.
      
      in haar hoedanigheid van curator van [naam 1]
      kantoorhoudende te [plaats 1]
      gedaagde partij
      hierna te noemen: [gedaagde]
      gemachtigde: mr. K.T. Ghaffari
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 27 maart 2024;
      - de van WonenBreburg ontvangen productie 10;
      - de van [gedaagde] ontvangen producties 4 en 5;
      - de mondelinge behandeling van 4 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
      - de door [gedaagde] overgelegde spreekaantekeningen. 
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      Bij de beoordeling van het geschil neemt de kantonrechter de volgende - tussen partijen vaststaande - feiten in aanmerking.
    
    
    a. WonenBreburg verhuurt met ingang van 5 februari 2020 de zelfstandige woonruimte aan het [adres] te [plaats 2] aan [naam 1] (hierna: [naam 1] ).
    
    Aanvankelijk werd de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 12 maanden waarin [naam 1] begeleiding ontving van Tof Wonen, welke begeleiding erop was gericht om zelfstandig wonen mogelijk te maken. Na die 12 maanden werd de huur (zonder begeleiding) voortgezet.
    
    In de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte d.d. 
    1 februari 2015 (hierna: de Algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.
    
    
      Zowel in de huurovereenkomst zelf (artikelen 2.2 en 5.4), als in de Algemene Huurvoorwaarden (artikel 6.6) is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
    
    
    
      Verder is in de huurovereenkomst (artikel 5.4) bepaald dat de huurder zich als goed huurder zal gedragen en - onder andere - geen geluidsoverlast zal veroorzaken of in de gemeenschappelijke ruimte(n) rommel zal maken of achterlaten. In de Algemene Huurvoorwaarden is eveneens een anti-overlastbeding opgenomen (artikel 6.15), alsook een verbod op het plegen van strafbare feiten door de huurder (artikel 6.19). 
    
    
    Medio juni 2023 werd [naam 1] door de buurtbeheerder verzocht om spullen die ingang van de bergingen blokkeren, weg te halen. Uiteindelijk is door WonenBreburg een extern bedrijf ingeschakeld om deze spullen op te ruimen. 
    
    Op 4 oktober 2023 werd door toezichthouders van de gemeente Tilburg en enkele politieagenten een controle uitgevoerd om vast te stellen of in de door [naam 1] gehuurde woning sprake was van illegale prostitutie. In het daarvan opgemaakte rapport is onder andere beschreven dat drie vertrekken waren ingericht met twee-persoonsbedden met daarbij voor sekswerk kenmerkende gebruiksvoorwerpen. In het gehuurde werden een man en twee vrouwen aangetroffen. Eén van de vrouwen werd al eerder gezien op een ander adres. Zij verklaarde contact te hebben met de huurder van de woning. De andere vrouw verklaarde dat zij en haar (op dat moment niet aanwezige) vriendin € 100,- per persoon per dag betaalden voor het gebruik van de woning.
    
    In een brief van 31 oktober 2023 heeft WonenBreburg aan [naam 1] meegedeeld dat zij hem sinds september 2021 meermaals heeft aangesproken op regelmatige meldingen van overlast die zij ontving en hem op 20 september 2023 heeft gesproken over een melding van veelvuldige korte bezoekjes aan [naam 1] ’ adres en de daarmee gepaard gaande overlast vanuit zijn woning.
    Daarnaast heeft WonenBreburg in die brief gerefereerd aan het bezoek van de gemeente en politie op 4 oktober 2023 en gesteld dat de wijze van gebruik van de woning door [naam 1] , bedrijfsmatig én voor illegale en ongewenste activiteiten, voor haar onacceptabel is. WonenBreburg wilde de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk beëindigen en bood [naam 1] de mogelijkheid om ter voorkoming van een gerechtelijke procedure, de huurovereenkomst op te zeggen. [naam 1] heeft dat niet gedaan.
    
    Bij brief van 7 november 2023 heeft de gemeente Tilburg aan WonenBreburg meegedeeld dat de burgemeester en het college van B en W het voornemen hebben om aan [naam 1] een last onder dwangsom op te leggen wegens het in de woning exploiteren van een seksinrichting en de woning laten gebruiken ten behoeve van prostitutie zonder te beschikken over de daarvoor vereiste vergunning en het handelen in strijd met wet- en regelgeving.
    De brief vervolgt met: “Daarnaast willen wij vaststellen of wij ook u als overtreder kunnen aanmerken. U bent eigenaar van het onderhavige pand. (…) Wij vragen u daarom ons van informatie te voorzien, onderbouwd met bewijsstukken, op welke manier u invulling heeft gegeven aan uw zorgplicht als pandeigenaar. (…).”
    
    In de nacht van 6 op 7 maart 2024 is de politie naar aanleiding van een melding ter plaatse gekomen van het appartementencomplex waarin de woning van [naam 1] is gelegen. Aldaar werd geconstateerd dat kledingstukken op straat lagen. De melders verklaarden dat zij wakker werden van een hoop lawaai vanuit de woning van [naam 1] en dat die kleding vanaf [huisnummer] over de balustrade werd gegooid. 
    Eerder werd al geklaagd over geluidsoverlast die door [naam 1] werd veroorzaakt. 
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      WonenBreburg vordert om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. ontbonden te verklaren, althans te ontbinden, de tussen haar en [naam 1] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan [adres] [plaats 2] wegens de ernstige tekortkomingen van [naam 1] in de nakoming van zijn verplichtingen jegens WonenBreburg (wanprestatie); 
        II.	[gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde te ontruimen met alle personen en goederen die zich op of in het gehuurde vanwege [naam 1] , althans niet vanwege WonenBreburg, mochten bevinden, en het gehuurde in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;
        III.	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de maandelijks verschuldigde huurpenningen ad € 738,43, steeds vanaf het moment dat deze na datum van dagvaarding nog zullen vervallen, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
        IV. 	[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 738,43 (zijnde de op dit moment maandelijks verschuldigde huursom) per maand, of gedeelte van de maand, vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment dat de woning daadwerkelijk zal zijn ontruimd;
        V.	[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      Aan die vorderingen legt WonenBreburg ten grondslag dat [naam 1] ernstig tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de wet en de huurovereenkomst, inclusief de Algemene huurvoorwaarden. Medewerkers van de politie en gemeentelijke toezichthouders hebben geconstateerd dat sprake was van illegale prostitutieactiviteiten vanuit het gehuurde. Op grond van de wet en de huurovereenkomst is het gebruik van het gehuurde voor dergelijke bedrijfsmatige activiteiten niet toegestaan. Bovendien zijn de prostitutieactiviteiten (ook) in dit geval gepaard gegaan met overlast en is ook het (tijdelijk) onderverhuren of in gebruik geven van het gehuurde in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [naam 1] verzamelt daarnaast spullen in de gemeenschappelijke ruimtes, terwijl dat niet is toegestaan. Ook op dit punt is sprake van een tekortkoming.
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, met veroordeling van WonenBreburg, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van dit geding. Zij stelt dat er geen sprake is van een ernstige tekortkoming door [naam 1] in de nakoming van de huurverplichtingen, noch van handelen in strijd met de wet. Indien anders wordt geoordeeld is ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [gedaagde] . 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze procedure moet worden beoordeeld of sprake is van een (of meer) tekort-koming(en) in de nakoming van de verplichtingen die [naam 1] tegenover WonenBreburg heeft op grond van de wet en/of de huurovereenkomst, en wel zo dat daardoor de huurrelatie tussen hem en WonenBreburg moet eindigen.
      
    
    
      4.2.
      Vastgesteld wordt dat in strijd met de voorwaarden van de huurovereenkomst de gehuurde woning door [naam 1] tegen betaling aan een derde in gebruik is gegeven. Het zou volgens de verklaring van [naam 1] gaan om een zekere [naam 2] of [naam 3] . Hij heeft de woning onderverhuurd om haar een werk- en slaapplek te bieden maar wist niet dat zij de woning zou gaan gebruiken om daarin als prostituee werkzaam te zijn, aldus [naam 1] . Het staat echter vast dat de woning vervolgens is gebruikt om prostitutie mogelijk te maken. Dit betekent dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat [naam 1] in de betreffende periode niet thuis was omdat hij voor zijn ernstig zieke vader zou hebben gezorgd, zoals hij aanvoert, is in beginsel geen grond om hem te disculperen. Immers, zolang [naam 1] huurder is blijft hij verantwoordelijk voor de wijze waarop de woning wordt gebruikt en wie hij daarin toelaat.
      
    
    
      4.3.
      Ook door het meermaals veroorzaken van de door omwonenden aan WonenBreburg gemelde geluidsoverlast schiet [naam 1] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen. Hoewel uit de verklaring van [naam 1] volgt dat niet hijzelf maar een hem onbekende persoon in de nacht van 6 op 7 maart 2024 in zijn woning een ravage heeft aangericht weerspreekt hij niet dat hij op eerdere momenten geluidsoverlast heeft veroorzaakt, waarop hij ook door een medewerker van WonenBreburg is aangesproken. En ten slotte geldt het achterlaten van goederen in de algemene ruimten eveneens als een tekortkoming.
      
    
    
      4.4.
      Het bovenstaande in acht nemend bestaat er voor WonenBreburg alle reden om in deze procedure te vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [naam 1] de woning moet ontruimen. Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geven [naam 1] ’ tekortkomingen in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst in beginsel aan WonenBreburg de bevoegdheid om de huurovereenkomst te (doen) ontbinden. WonenBreburg voert bovendien aan dat zij een zero tolerancebeleid voert ten aanzien van het door huurders faciliteren van prostitutie in haar woningen. Dit houdt in, zo begrijpt de kantonrechter, dat WonenBreburg in zo’n geval telkens streeft naar de beëindiging van de huurovereenkomst. Ook dit valt te billijken aangezien enerzijds de schaarse voorraad aan zogeheten sociale huurwoningen niet behoort te worden misbruikt door daarin (illegale) op winstbejag gestoelde activiteiten te ontplooien en anderzijds WonenBreburg een wettelijke taak heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid in de wijken waarin zij woningen verhuurt. Daarbij moet worden gedacht aan onder andere de uitvoering van plannen ter voorkoming van overlast en de bevordering van de veiligheid (artikel 45 lid 2, onder f Woningwet, in verbinding met artikel 51, aanhef en onder c van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015). Illegale prostitutie staat het realiseren van die taak in de weg.
      
    
    
      4.5.
      Desalniettemin zal als gevolg van de door [gedaagde] aangevoerde bijzondere omstandigheden de huurovereenkomst niet worden ontbonden. Uit haar verweer komt naar voren dat [naam 1] (over)gevoelig is voor hulpvragen van anderen en hij moeite heeft om grenzen te stellen ter bescherming van zijn eigen belangen. Dit heeft geleid tot het tijdelijk in gebruik geven van zijn woning aan meergenoemde [naam 2] (of [naam 3] ) in een periode waarin [naam 1] voor zijn zieke vader zorgde, en daardoor uiteindelijk tot illegale prostitutie in de woning. Niet gesteld of gebleken is dat [naam 1] daarvan wist. De illegale prostitutie heeft niet langer dan enkele dagen geduurd, aldus de onweersproken conclusie van [gedaagde] . Dat dit na het controlebezoek van de gemeentelijke toezichthouder en de politie nog eens is geconstateerd, is evenmin gesteld of gebleken. Dat [naam 1] tegen een vergoeding zijn woning aan [naam 2] (of [naam 3] ) ter beschikking heeft gesteld omdat zij “een plek nodig had”, zoals hij ter zitting verklaarde, is bovenal naïef te noemen. De kantonrechter heeft echter tijdens de mondelinge behandeling niet de indruk gekregen dat [naam 1] op dat moment de mogelijke gevolgen van zijn ‘hulpvaardigheid’ overzag. Die gevolgen heeft hij inmiddels wel ondervonden, onder meer door deze procedure maar ook doordat in maart van dit jaar het interieur van zijn woning is vernield, naar [naam 1] vermoedt uit wraak door een bij de eerdere prostitutie betrokken persoon.
      
    
    
      4.6.
      Inmiddels heeft [naam 1] naar eigen zeggen de woning opnieuw geschilderd en ziet die er volgens hem weer “perfect” uit. Hij heeft een kamer beschikbaar voor zijn achttien-jarige dochter, die hem, naar hij stelt, regelmatig bezoekt. Hij probeert ook om via een gerechtelijke procedure omgang te krijgen met zijn vierjarige zoon. In haar conclusie van antwoord schetst [gedaagde] een beeld van [naam 1] als een psychisch kwetsbare persoon. Medio april 2024 werd echter (WMO-gefinancierde) begeleiding toegezegd. Dat moet nog worden opgestart, aldus [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling. [naam 1] heeft inmiddels wel een dagbesteding doordat hij als vrijwilliger werkzaam is bij Amarant. Daarnaast verklaarde [gedaagde] dat er geen sprake is van drugsgebruik door [naam 1] en dat naar haar idee een opgaande lijn valt waar te nemen.
      
    
    
      4.7.
      Wanneer het belang van WonenBreburg bij handhaving van haar zero tolerance-beleid wordt afgezet tegen het belang dat [naam 1] heeft bij een stabiele woonomgeving waarin hij kan werken aan het verder opbouwen van zijn leven zonder negatieve invloeden van buitenaf, hetgeen niet mogelijk lijkt wanneer hij na een ontruiming in de daklozen-opvang of wellicht bij ‘foute vrienden’ belandt, zoals [gedaagde] schetst, gaat naar het oordeel van de kantonrechter het belang van [naam 1] boven dat van WonenBreburg. Gegeven enerzijds het feit dat die tekortkoming niet meer dan eenmaal en gedurende een relatief korte periode heeft plaatsgevonden en anderzijds diens psychische gesteldheid, wordt dan ook geoordeeld dat de aan [naam 1] verweten tekortkoming van bijzondere aard is, als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW, waardoor deze de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit is ook zo wanneer de aan [naam 1] verweten geluidsoverlast en het door hem achterlaten van spullen in de gemeenschappelijke ruimte in de beschouwing worden betrokken. De vorderingen van WonenBreburg zullen dan ook worden afgewezen.
      
    
    
      4.8.
      Ondanks dit oordeel dient [naam 1] zich er van bewust te zijn dat deze procedure voor hem een forse waarschuwing is geweest, en de enige en laatste kans om in de woning te kunnen blijven. Om ook in de toekomst het genot van het gehuurde te behouden zal [naam 1] zich in zijn gedrag voortaan niet teveel door anderen moeten laten leiden. Bovendien dient hij rekening te houden met zijn buren en dus geen geluidsoverlast te veroorzaken, geen spullen in de gemeenschappelijke ruimten achter te laten, noch andere dingen te doen of te laten die volgens de huurovereenkomst en de Algemene huurvoorwaarden niet zijn toegestaan. Wanneer hij dit nalaat loopt hij het risico dat WonenBreburg opnieuw een procedure tegen hem begint en de kantonrechter de huurovereenkomst alsnog ontbindt. 
      
    
    
      4.9.
      WonenBreburg kan voor zover nodig dit vonnis gebruiken om de gemeente Tilburg te tonen dat zij op het punt van illegale prostitutie voldoet aan haar zorgplicht als pandeigenaar.
      
    
    
      4.10.
      Hoewel de vorderingen van WonenBreburg niet worden toegewezen zal iedere partij de eigen proceskosten dragen. De procedure is namelijk veroorzaakt door het tekortschieten van [naam 1] . De proceskosten worden daarom tussen partijen worden gecompenseerd.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van WonenBreburg af;
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en is in het openbaar uitgesproken op 
        7 augustus 2024.