ECLI:NL:RBAMS:2026:561, Rechtbank Amsterdam, 26-01-2026, 11756680 \ EA VERZ  25-692
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2026-01-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht. Goedkeuring afwijkende bedingen. Renovatie.

RECHTBANK 
      AMSTERDAM
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
      fno: 33623
    
    
    
      Zaaknummer / rekestnummer: 11756680 \ EA VERZ  25-692
    
    
    
      
        Beschikking van 26 januari 2026
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        CBRE DUTCH RETAIL FUND MANAGEMENT B.V., 
      gevestigd te Schiphol,
      verzoekster sub 1, 
      hierna te noemen: verhuurster,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        
          [verzoekster 2] , h.o.d.n. [handelsnaam], 
      wonende te [woonplaats] ,
      verzoekster sub 2, 
      hierna te noemen: huurster,
    
    
    
      gezamenlijk gemachtigde: mr. E.C.A. Brand,
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      Verzoekers hebben op 18 juni 2025 een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijke Wetboek (BW) ingediend. Vervolgens is een mondelinge behandeling bepaald.
    
    
    
      Het verzoek is behandeld ter mondelinge behandeling van 15 december 2025. Voor verhuurster was [naam] aanwezig. Ook huurster was aanwezig. Mrs. E.C.A. Brand en I.S. Blonk zijn voor beide verzoekers verschenen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald.
    
    
    
  
  
    
      2De beoordeling van het verzoek 
    
    
      2.1.
      Tussen verhuurster en huurster bestond vanaf 1 november 2019 tot 1 oktober 2024 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres 1] . Van 1 oktober 2024 tot 31 augustus 2025 heeft huurster van verhuurster de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres 2] gehuurd (hierna: de bedrijfsruimte). De bedrijfsruimte maakte deel uit van winkelcentrum [naam winkelcentrum] en was gelegen in de [locatie 1] . Huurster exploiteerde de bedrijfsruimte als winkelruimte.  
      
    
    
      2.2.
      Het winkelcentrum [naam winkelcentrum] is verouderd. Verhuurster is het winkelcentrum daarom grootscheeps aan het renoveren c.q. herontwikkelen. Onderdeel van de renovatie/herontwikkeling is de sloop van de huidige [locatie 1] en herbouw van een vernieuwde [locatie 1] op dezelfde plek. In de tijd tussen de sloop van de huidige [locatie 1] en de realisatie van de nieuwe [locatie 1] zal nabij de bouwlocatie een tijdelijke [locatie 2] voor een periode van vermoedelijk 2,5 jaar (medio 2025 – eind 2027) in gebruik zijn.   
      
    
    
      2.3.
      Verzoeksters zijn een nieuwe huurovereenkomst (hierna: de tijdelijke huurovereenkomst) met elkaar aangegaan voor een alternatieve locatie in de tijdelijke [locatie 2] . Het gaat om de bedrijfsruimte aan het [locatie 2] en een magazijnruimte (hierna: het gehuurde).  
      
    
    
      2.4.
      Verzoekers hebben op gronden als vermeld in hun verzoek verzocht goed te keuren de in dat verzoek vermelde bedingen die afwijken van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte.
      
    
    
      2.5.
      De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht betreffen de artikelen 3.1, 3.2 en 3.3 van de tijdelijke huurovereenkomst, en luiden:  
      
    
    
      3.1
      
        Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van dertig (30) maanden, ingaande op 1 september 2025 of zoveel eerder of later het gehuurde door verhuurder aan huurder wordt opgeleverd (hierna: ‘ingangsdatum’). 1 september 2025 betreft een streefdatum. Huurder kan geen aanspraken geldend maken indien deze streefdatum niet wordt gehaald. (…)
      
    
    
      3.2
      
        Na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.3 en 3.4 voortgezet voor onbepaalde tijd. 
      
    
    
      3.3
      
        Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste vier (4) maanden, waarbij voor verhuurder geldt dat zij enkel gebruik mag maken van dit recht als de opzegging nodig is vanwege de sloop van de tijdelijke [locatie 2] dan wel het gereedkomen van de nieuwe [locatie 1] . De huurovereenkomst eindigt op de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd, zonder dat instemming van beide partijen of tussenkomst van de rechter is vereist. Huurder dient het gehuurde uiterlijk op de datum waartegen is opgezegd geheel leeg en ontruimd en voor het overige conform het bepaalde in de huurovereenkomst op te leveren aan verhuurder. De artikelen 7:292 BW tot en met 7:300 BW en de artikelen 7:308 BW, 7:309 BW en 7:310 BW zijn niet van toepassing in het kader van de hiervoor bedoelde beëindigingsmogelijkheid door opzegging met inachtneming van een opzeggingstermijn van vier (4) maanden.  
      
      
    
    
      2.6.
      
        De kantonrechter overweegt het volgende.
        Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in afdeling 6 van de vierde titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar. 
        De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft. 
        Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
      
      
    
    
      2.7.
      De bedingen waarvan goedkeuring is verzocht hebben betrekking op bepalingen in afdeling 6 van titel 7.4 BW en kunnen in beginsel voor goedkeuring in aanmerking komen.
      
    
    
      2.8.
      Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van huurster in vergelijking met die van verhuurster zodanig is, dat huurster de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft, is niet aannemelijk. 
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter moet dus beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van huurster wezenlijk worden aangetast. Daarbij zijn de feiten en omstandigheden zoals toegelicht ter zitting en het verzoek van belang. 
      
    
    
      2.10.
      Het afwijkende beding waarvan de goedkeuring wordt verzocht ziet op een eerste huurtermijn van 30 maanden. De tijdelijke huurovereenkomst wordt vervolgens (behoudens opzegging) verlengd voor onbepaalde tijd. Zowel huurster als verhuurster hebben de mogelijkheid de tijdelijke huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste 30 maanden te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 4 maanden. Voor verhuurster geldt dat zij enkel gebruik kan maken van deze flexibele beëindigingsmogelijkheid indien de sloop van de tijdelijke [locatie 2] dan wel het gereedkomen van de nieuwe [locatie 1] daartoe aanleiding geeft.    
      
    
    
      2.11.
      In het licht van wat verzoekers hebben aangevoerd is de kantonrechter van oordeel dat huurster weliswaar wordt beperkt in haar wettelijke rechten, maar dat van een wezenlijke aantasting daarvan geen sprake is. De kantonrechter acht hierbij het volgende van belang. 
      
    
    
      2.12.
      Volgens de huidige plannen zal eind 2027 een nieuwe [locatie 1] worden gebouwd. Huurster heeft zelf aangegeven dat zij graag een winkelruimte in de tijdelijke [locatie 2] wil huren, zodat zij haar winkel kan blijven exploiteren. Om de nadelige gevolgen die huurster kan ondervinden door het mogelijke einde van de tijdelijke huurovereenkomst, indien verhuurster daadwerkelijk gebruik maakt van haar flexibele beëindigingsmogelijkheid, te ondervangen zijn verzoekers de volgende compenserende afspraken overeengekomen: 
      
        
          huurster zal een marktconforme huuraanbieding krijgen voor een vergelijkbare bedrijfsruimte in de nieuwe [locatie 1] , 
        
        
          ten behoeve van het ontwerp van het gehuurde krijgt huurster de mogelijkheid om een door verhuurster aangezochte derde (die zich bezighoudt met het design/de inrichting van de tijdelijke [locatie 2] ) in te schakelen voor het design en de inrichting van het gehuurde, rekening houdend met het concept c.q de exploitatie van huurster en de stijl van de tijdelijke [locatie 2] . Voor de werkzaamheden ten behoeve van deze derde partij wordt een bedrag van € 5.000,- exclusief btw ter beschikking gesteld, 
        
        
          huurster ontvangt een vast bedrag van € 150,- exclusief btw per m2 b.v.o. bedrijfsruimte, niet zijnde de magazijnruimte, voor investeringen in het gehuurde, 
        
        
          een huurprijs die per m2 b.v.o. onder de huidige ERV (geschatte huurwaarde) ligt. Als gevolg daarvan kan huurster ‘sparen’ voor de bedrijfsruimte in de nieuwe [locatie 1] als zij daarnaartoe zou gaan.
        
      
      
    
    
      2.13.
      Daarnaast acht de kantonrechter van belang dat de beëindigingsmogelijkheid voor verhuurster alleen geldt indien de beoogde renovatie/herontwikkeling van de tijdelijke [locatie 2] dan wel het gereedkomen van de nieuwe [locatie 1] daartoe aanleiding geeft. Bij beëindiging om een andere reden geldt de wettelijke huurbescherming. 
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter is van oordeel dat de afwijkende bedingen – bezien tegen de achtergrond van voornoemde omstandigheden – geen wezenlijke aantasting vormen. De kantonrechter zal de bedingen dan ook goedkeuren en het verzoek toewijzen als hierna vermeld.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter,
    
    
    
      - keurt goed de bedingen in de artikelen 3.1, 3.2 en 3.3 van de tijdelijke huurovereenkomst tussen partijen, zoals hiervoor geciteerd onder rechtsoverweging 2.5.  
      Deze beschikking is gegeven door mr. C. Kraak, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2026.