ECLI:NL:GHDHA:2024:1442, Gerechtshof Den Haag, 27-08-2024, 200.335.956/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: VVE-zaak. Uitleg spitsingsakte.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof		: 200.335.956/01Zaaknummer rechtbank		: 10552025 \ RP VERZ 23-50348
    
    
    
      
        Beschikking van 27 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [verzoekster]
        ,
      wonend in [woonplaats],
      verzoekster in hoger beroep,
      advocaat: mr. J.I. Jansen, kantoorhoudend in Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        de Vereniging van Eigenaars […],
      gevestigd in Den Haag,
      verweerster in hoger beroep,
      advocaat: mr. H. Stroeve kantoorhoudend in Den Haag.
    
    
    
      Het hof zal partijen hierna noemen [verzoekster] en de VvE.
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [verzoekster] is eigenares van een appartement. Zij wil op de zolder van haar appartement een muur bouwen om een loze ruimte boven het gemeenschappelijke trappenhuis van haar appartement af te scheiden. Volgens haar moet die muur komen op de plek waar deze op de splitsingstekening is ingetekend. Volgens de VvE moet de muur komen op de plek waar deze eerder heeft gestaan. De ledenvergadering weigerde daarom toestemming voor de door [verzoekster] voorgenomen bouw van de muur. [verzoekster] verzoekt vernietiging daarvan en een vervangende machtiging.  
    
    
      1.2
      De kantonrechter heeft de verzoeken van [verzoekster] afgewezen. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      2.1
      Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
      
        
          het beroepschrift van 15 december 2023, met bijlagen, door het hof op dezelfde datum ontvangen, waarmee [verzoekster] in hoger beroep is gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 november 2023;
        
        
          het verweerschrift van de VvE van 5 juni 2024;
        
        
          de e-mail van mr. Stroeve van 20 juni 2024 aan de leden van de VvE, waarmee zij op verzoek van het hof zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling op 3 juli 2024;
        
        
          de producties H5 en H6 van [verzoekster], die ten behoeve van de mondelinge behandeling aan het hof zijn overgelegd.
        
      
      
    
    
      2.2
      Op 3 juli 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt. 
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      
        [verzoekster] is eigenares van het appartementsrecht, plaatselijk bekend [adres 1], kadastraal bekend ’s-Gravenhage sectie [kadasternummer ]. Het gebouw aan [adres 2] bevat 23 appartementen en een kantoorruimte, met negentien bergingen op de begane grond en zes bergingen op de derde etage. De appartementen zijn per zes verspreid over vier etages. Boven de etages is over de volle breedte een zolderverdieping gesitueerd met een gedeeltelijk plat dak en schuine kappen.
    
    
      3.2
      Bij akte van splitsing van 12 juli 1991 is het gebouw in appartementsrechten gesplitst en is de VvE opgericht. De akte is in de openbare registers ingeschreven op 15 juli 1991. In de akte is het appartementsrecht van [verzoekster] als volgt omschreven: ‘het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de driekamerwoning op de derde verdieping met berging op de begane grond en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1], kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage [kadasternummer ], welk appartementsrecht uitmaakt het acht en tachtig/negentienhonderd twee en veertigste aandeel in de hiervoor omschreven gemeenschap.’
    
    
      3.3
      De akte van splitsing is bij akte van 5 oktober 1992 met bijbehorende splitsingstekening van 20 januari 1992 gewijzigd. De wijziging ziet met name op het feit dat bij sommige appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht van [verzoekster], de zolderverdieping aan het privégedeelte is toegevoegd. Verder zijn de appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht van [verzoekster], vernummerd. Het appartementsrecht van [verzoekster] is na die wijziging als volgt omschreven: ‘het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de driekamerwoning op de derde verdieping met zolder en berging op de begane grond en verder toebehoren aan het [adres 1], kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage sectie E [kadasternummer ], welk appartementsrecht uitmaakt het een en vijftig /eenduizendste aandeel in de hiervoor omschreven gemeenschap;’
    
    
      3.4
      De splitsingstekening van de zolder bij deze wijzigingsakte ziet er, voor zover relevant, als volgt uit:
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.5
      Op deze tekening is te zien dat er tussen de zolderruimte behorende bij de appartementen met nummer 27 en 28 een ruimte is ingetekend met de aanduiding ‘loos’. Deze ruimte wordt hierna aangeduid als ‘de loze ruimte’. 
    
    
      3.6
      Bij verzoekschrift van 1 november 2022 heeft [verzoekster] de kantonrechter in Den Haag verzocht om – kort gezegd – te bevelen dat de wijzigingsakte met bijbehorende splitsingsakte wordt gewijzigd. Volgens [verzoekster] zou de splitsingstekening namelijk een situatie weergeven die niet overeenkomstig de werkelijkheid is. [verzoekster] legde hieraan ten grondslag dat zij de eigendom van de loze ruimte had verworven, primair door extinctieve verjaring en subsidiair door natrekking. Bij beschikking van 17 maart 2023 heeft de kantonrechter de verzoeken van [verzoekster] afgewezen.
    
    
      3.7
      Op 24 mei 2023 is een besluitvormende ledenvergadering van de VvE gehouden (hierna de ledenvergadering). Tijdens die ledenvergadering is door [verzoekster] als agendapunt 6 II een voorstel in stemming gebracht voor het verkrijgen van toestemming voor het plaatsen van een muur ter scheiding van de loze ruimte en haar zolder overeenkomstig de splitsingstekening van 20 januari 1992. Bij haar voorstel heeft [verzoekster] als bijlage een bewerking van de splitsingstekening van 20 januari 1992 gevoegd, met daarin de door haar voorgestane wijze van plaatsing van de muur. Dat ziet er als volgt uit:
      
        
          
        
      
      
    
    
      3.8
      Tijdens de ledenvergadering is met een meerderheid van stemmen het besluit genomen om aan [verzoekster] geen toestemming te geven voor de plaatsing van een haakse muur ter scheiding van de loze ruimte en haar zolder zoals in de tekening is weergegeven. 
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      
        [verzoekster] heeft de kantonrechter verzocht het besluit van de VvE, genomen op de vergadering van 24 mei 2023, te vernietigen, dan wel nietig te verklaren. Voorts verzocht zij haar een vervangende machtiging te verlenen voor het plaatsen van een muur in een gespiegelde L-vorm, overeenkomstig de splitsingstekening van 20 januari 1992, op de erfgrens, waarbij de kosten van de muur voor rekening van de VvE komen tot een maximumbedrag van € 5.000,- en waarbij de muur geplaatst zal worden door de aannemer van [verzoekster]. Tot slot verzocht zij de VvE te veroordelen in de kosten van het geding. 
    
    
      4.2
      
        De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen en [verzoekster] in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter overwoog, samengevat weergegeven, het volgende om tot dat oordeel te komen:
        1) De splitsingsstukken zijn bepalend bij de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed.  Geen betekenis kan worden toegekend aan andere dan de in de openbare registers ingeschreven stukken. 
        2) Er is geen sprake van een tegenstrijdigheid tussen de wijzigingsakte en de splitsingstekening. Evenmin zijn deze stukken in hun onderlinge verhouding voor meerdere interpretaties vatbaar.
        3) Wel is de splitsingstekening zelf voor verschillende uitleg vatbaar. De splitsingstekening is namelijk slechts een schematische tekening. Bij uitleg van de splitsingstekening in verband met de werkelijke grootte en schaalverhouding moet worden vastgesteld welke uitleg van de splitsingstekening naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Daarbij kan rekening worden gehouden met de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen die uit de onderscheiden interpretaties zouden voortvloeien.
        4) Het is niet waarschijnlijk dat de partijen bij de splitsingstekening hebben willen afwijken van de werkelijke situatie ter plaatse. Onweersproken is immers dat de muren waarop de loze ruimte rust(te) zich precies bevinden (bevonden) op de muren van het onderliggende trappenhuis. Het meest voor de hand liggend is daarom dat bij het opstellen van de splitsingstekening beoogd is om de (omtrek van de) loze ruimte gelijk te laten lopen aan (de omtrek van) het trappenhuis. De uitleg die de VvE aan de splitsingstekening geeft is daarom het meest aannemelijk.
      
    
  
  
    
      5Verzoeken in hoger beroep
    
      5.1
      
        [verzoekster] is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met de uitspraak van de kantonrechter. Zij vordert dat de bestreden beschikking wordt vernietigd en dat haar verzoeken alsnog worden toegewezen.
    
    
      5.2
      De bezwaren van [verzoekster] tegen de beschikking zullen hierna worden besproken.
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Inleiding
    
      6.1
      Bij beoordeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop. Uit artikel 2:14 lid 1 BW volgt dat, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit, een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is. De splitsingsakte wordt gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW). 
    
    
      6.2
      Een besluit van de VvE is op grond van de artikelen 2:15 lid 1en 2:8 BW onder meer vernietigbaar indien het wat betreft inhoud of wijze van totstandkoming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
    
    
      6.3
      Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend wat daarover is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
    
    
      6.4
      De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
    
    
      6.5
      
        Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is en dan kan kennisneming van de situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt. In dit opzicht kan het meewegen van de plaatselijke situatie dus verenigbaar zijn met een objectieve uitleg van de splitsingsstukken.
        
          Loze ruime
        
      
    
    
      6.6
      Het gaat in deze zaak om de vraag hoe groot de loze ruimte is. In de praktijk is deze (of was deze totdat de oorspronkelijke muur werd verwijderd) groter dan op de splitsingstekening in de verhouding tot de rest van de scheidingsmuur te zien is. [verzoekster] wil de muur plaatsen waar deze volgens haar volgens de splitsingstekening zou moeten staan. Volgens de VvE maakt de plaats die [verzoekster] aanwijst, dat de loze ruimte van de VvE kleiner wordt en het appartement van [verzoekster] groter dan met de splitsing was bedoeld. De standpunten van partijen zijn zichtbaar in de volgende tekening, die aan het verweerschrift van de VvE was gehecht (de tekst onder de tekening is afkomstig van de VvE, niet van het hof).
      
        
          
        
      
      
      
    
    
      6.7
      Tussen partijen is niet in geschil dat de werkelijke situatie ter plaatse, voordat de muur die de loze ruimte scheidde van het appartement van [verzoekster] werd verwijderd, afweek van de splitsingstekening, omdat de loze ruimte in werkelijkheid qua schaalverhouding groter was dan op de splitsingstekening. De kantonrechter heeft overwogen dat de splitsingstekening op meerdere manieren kan worden uitgelegd en dat de uitleg die de VvE daaraan geeft, en die erop neerkomt dat bedoeld is aan te sluiten bij de feitelijke (bouwkundige) situatie, de juiste is. 
    
    
      6.8
      
        [verzoekster] komt met haar grieven I-III tegen dit oordeel en de daarop voortbouwende oordelen op. Zij voert onder meer aan dat de akte niet voor verschillende uitleg vatbaar is, en dat er geen objectieve aanwijzingen uit de akte te kennen zijn die maken dat de tekening voor verschillende uitleg vatbaar is. Op de tekening staat de schaal 1:200 weergegeven en dat is dezelfde schaal als voor de derde verdieping is gebruikt. Aan de wil van de splitser komt bovendien, anders dan de kantonrechter overwoog, geen betekenis toe. Als er al twijfel mogelijk is, leidt dat niet tot een andere uitleg dan de uitleg die [verzoekster] voorstaat.
    
    
      6.9
      
        [verzoekster] heeft in hoger beroep tekeningen overgelegd van Bureau Blauwdruk, die in haar opdracht zijn gemaakt na meting van de werkelijke situatie. Het hof merkt op dat uit die tekeningen onder meer volgt dat de zolder in werkelijkheid niet overeenkomt met de splitsingstekening. De zolder is in werkelijkheid minder diep dan deze volgens (de schaal op) de splitsingstekening zou moeten zijn. Zij kàn in de schaalverhouding van de tekening ook niet bestaan zoals getekend, omdat de vloer dan naar buiten steekt. De schaalverhouding op de tekening klopt daarom niet. De zolder is in werkelijkheid minder diep dan getekend.
    
    
      6.10
      Uit het in opdracht van [verzoekster] uitgevoerde onderzoek en uit haar daaraan verbonden eigen stellingen blijkt dus dat de splitsingstekening niet overeenkomt met de werkelijkheid, ook niet als wordt uitgegaan van de daarop aangetekende schaal van 1:200. Alleen daaruit volgt al dat het oordeel van de kantonrechter dat de splitsingstekening slechts schematisch is (dus een schetsmatig karakter heeft) en niet noodzakelijkerwijs de werkelijke situatie weergeeft, juist is. Dat betekent dat aan de wijze waarop de loze ruimte verhoudingsgewijs in de splitsingstekening is ingetekend – en die ook niet conform de werkelijkheid is – niet dwingend de conclusie kan worden verbonden dat een scheidingsmuur op een bepaalde plaats moet worden gebouwd. Het hof passeert het in grief I neergelegde betoog dat de kantonrechter de stelling dat de splitsingstekening schematisch is, heeft “ingelezen” in de stellingen van partijen en dat zij daarmee buiten de rechtsstrijd is getreden. In ieder geval in hoger beroep heeft de VvE dit oordeel van de kantonrechter immers onderschreven en aan haar betoog mede ten grondslag gelegd.
    
    
      6.11
      Dit betekent dat het hof moet beoordelen welke uitleg van de splitsingstekening objectief gezien de meest aannemelijke is. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter. De splitsingstekening is gemaakt toen het gebouw al bestond. Tussen partijen is niet in geschil dat er ooit een muur stond om de loze ruimte af te scheiden van de privéruimte van de zolder van [verzoekster]. Het ligt erg voor de hand dat de bedoeling van de splitsingstekening is geweest om aan te sluiten bij die bestaande situatie. Voor een andere conclusie is geen enkele aanwijzing. Er is in dit geval ook geen reden om aan te nemen dat de afscheiding van de loze ruimte op een andere plek moet (komen te) staan dan de plek waarop hij stond toen de splitsingstekening werd gemaakt. Ook constructief is dat immers de enige juiste plek, omdat op de plek waar [verzoekster] de muur wil bouwen, aanvullende bouwkundige maatregelen moeten worden getroffen in de vorm van een constructie van nieuwe liggers om het gewicht van de nieuwe muur te dragen (waaronder een ligger over de volle breedte van de loze ruimte). Het hof volgt [verzoekster] niet in haar betoog dat de feitelijke bouwkundige kenmerken niet kunnen meespelen. Feitelijke kenmerken en kennisneming van de situatie ter plaatse kunnen van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de schematische splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt (zie het kader dat hiervoor in 6.3-6.5 is geschetst).
    
    
      6.12
      Gelet op het voorgaande kan de weigering van de ledenvergadering om [verzoekster] toe te staan een muur te bouwen op de plek waar die volgens haar moet komen, niet in strijd worden geacht met de splitsingstekening. Dat besluit is dus niet nietig. Het is ook niet vernietigbaar. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat niet valt in te zien waarom het besluit in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Voor zover [verzoekster] beoogt tegen dit oordeel op te komen met de stelling (randnummer 18 en 19 beroepschrift) dat aan haar een ‘in redelijkheid en billijkheid af te muren extra deel’ toekomt, faalt dat betoog. Omdat uit het voorgaande volgt dat de vroegere positie van de muur niet in strijd was met de splitsingsstukken, brengt de redelijkheid en billijkheid voor de VvE geen verplichting mee om een afwijking daarvan toe te staan, louter om een grotere privéruimte voor [verzoekster] te bewerkstelligen, ten koste van de gemeenschap. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de VvE heeft aangevoerd dat de loze ruimte mogelijk gebruikt zal moeten worden voor het realiseren van een dakdoorvoer. In het verlengde van deze conclusie bestaat er ook geen grond om [verzoekster] een machtiging te verlenen om de muur te bouwen zoals zij dat wil(de) doen.
    
    
      6.13
      Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [verzoekster] falen. 
      
      
        
          Conclusie en proceskosten
        
      
    
    
      6.14
      De conclusie is dat het hoger beroep van [verzoekster] niet slaagt. Daarom zal het hof de beschikking van de kantonrechter bekrachtigen. Het hof zal [verzoekster] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      
        bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 16 november 2023;
      
      
        veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 783,- aan griffierecht en € 2.428,- aan salaris advocaat en € 178,- aan nakosten; 
      
      
        bepaalt dat als [verzoekster] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze beschikking heeft voldaan en deze beschikking vervolgens wordt betekend, [verzoekster] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;
      
      
        verklaart deze beschikking ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, G. Dulek-Schermers en R.F. Groos en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078; HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.
  
  
     HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337.
  
  
     Bij randnummer 11 van het beroepschrift staat ‘dieper’, maar ter zitting is erkend dat kennelijk is bedoeld ‘minder diep’.