ECLI:NL:RBZWB:2024:4945, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-07-2024, 22/4708
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/4708
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [naam 1] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland van de gemeente Borssele, de heffingsambtenaar,
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 september 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1  januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 233.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borssele voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 16 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, dhr. [naam 2] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1965 met een aangebouwde garage van 32 m², een aangebouwde woonruimte van 19 m² en een overkapping van 10 m² met een oppervlakte van 84 m² en een grondoppervlakte van 320 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 209.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 233.000.
    
    4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
      Formeel: artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ)
    
    
    5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens (te weten: de onderbouwing van de indexering en de grondstaffel) niet heeft toegezonden.
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
      
    
    
      5.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank dient op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.
      
    
    
      5.4.
      Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 april 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      6.4.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 236.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , allen te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank acht alle gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      6.6.
      Belanghebbende voert aan dat er bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van een garage naast de woning. De overlast die dit met zich meebrengt heeft een waardedrukkende werking op de woning, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft ter zitting een foto-opname van Google Streetview laten zien en daaruit bleek dat er sprake was van een kringloopwinkel. De rechtbank is van oordeel dat dit geen waardedrukkende werking heeft. 
      
    
    
      6.7.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. 
      
    
    
      6.8.
      Belanghebbende heeft ten slotte verwezen naar de WOZ-waarde van enkele andere woningen, waaronder die van de woning van de buren, om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In het systeem van de Wet WOZ moet de waarde bepaald worden aan de hand van concrete verkoopcijfers van verkochte woningen. De WOZ-waarde van andere woningen is een afgeleide van andere verkoopcijfers. Het is dus geen concreet verkoopcijfer en daarmee is de WOZ-waarde van andere woningen niet relevant. Eveneens is er in casu sprake van enkel één buurwoning, waar belanghebbende zich op beroept. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op enkel één buurwoning niet van voldoende gewicht is, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat
      
    
    
      6.9.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      7.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 26 februari 2022. De rechtbank doet uitspraak op 11 juli 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond vijf maanden.
      
    
    
      7.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      7.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 6 september 2022. De bezwaarfase heeft afgerond zeven maanden geduurd en daarmee één maand te lang. Dit brengt mee dat € 10 voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 40) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
      8.1.
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. 
      
    
    
      8.2.
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 10;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 40;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.968,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr,  griffier, op 18 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.