ECLI:NL:RBNHO:2024:7862, Rechtbank Noord-Holland, 24-07-2024, 10883870 \ CV EXPL  24-165
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gelet op de informatie op haar website, haar mededelingen en de inhoud van de door haar opgestelde huurovereenkomsten, is het beroep van gedaagde op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De huurovereenkomsten tussen partijen zullen eindigen per 1 oktober 2024 en de woningen dienen op die datum te zijn ontruimd.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10883870 \ CV EXPL  24-165 MR
      Uitspraakdatum: 24 juli 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1]
    
      
        2. [eiser 2]
      
      allebei wonende te [woonplaats]
      eisers
      gemachtigde: mr. J.C.I. Veerman
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap De Huisvestingspartner B.V.
      gevestigd te Wormerveer 
      gedaagde
      gemachtigde: mr. M. Zwennes en mr. S.A. Meesterman
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Gelet op de informatie op haar website, haar mededelingen en de inhoud van de door haar opgestelde huurovereenkomsten, is het beroep van gedaagde op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De huurovereenkomsten tussen partijen zullen eindigen per 1 oktober 2024 en de woningen dienen op die datum te zijn ontruimd.
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Eisers hebben bij dagvaarding van 8 januari 2024 een vordering tegen gedaagde ingesteld. Gedaagde heeft schriftelijk geantwoord.
    
    
      1.2.
      Op 19 juni 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Eisers en gedaagde hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Eisers zijn eigenaar van de woningen gelegen aan de [adres 1] in [plaats 1] en het [adres 2] in [plaats 2] .
    
    
      2.2.
      
        Gedaagde houdt zich bezig met het inhuren en vervolgens onderverhuren van woonruimte aan zakelijke partijen. Op de website van gedaagde staat bij “Veelgestelde vragen” het volgende:
        
          “7 Hoe zit het met huurbescherming?
        
        
          Wij verhuren aan een zakelijke partij, vandaar dat er geen huurrechten worden verleend.”
        
      
    
    
      2.3.
      Voor de woning in [plaats 1] is door eisers met gedaagde een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd per 5 oktober 2020 tot 1 oktober 2021. De huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd verlengd. De huurprijs bedraagt € 1.613,02 per maand.
    
    
      2.4.
      Voor de woning in [plaats 2] is door [eiser 1] met gedaagde een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd per 9 mei 2021 tot 1 juni 2022. De huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd verlengd. De huurprijs bedraagt € 1.344,19 per maand.
      
    
    
      2.5.
      In de door gedaagde opgestelde huurovereenkomsten staan onder andere de volgende artikelen:
      
      
        
          “Artikel 3- Duur overeenkomst (…)
        
      
      3. De huurovereenkomst eindigt na afloop van de onder 1. omschreven periode als deze tijdig door opzegging wordt beëindigd. Wordt de huurovereenkomst niet door opzegging beëindigd, dan loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door met de daarbij behorende opzeggingstermijn van 1 maand (…)
      
        Artikel 18- Opzegging van de huurovereenkomst
      
      
        1. Partijen kunnen de overeenkomst binnen de gestelde termijn, enkel opzeggen zoals is bepaald in art. 19 art 20 art 21 art 28 (…)
      
      
      
        
          Artikel 21- Tijdelijke huur
        
        
          Huurder erkent dat deze overeenkomst van tijdelijke aard is. Huurder bevestigd dat verhuurder hem heeft medegedeeld dat hij voornemens heeft het gehuurde te verkopen na afloop van de in artikel 3 genoemde huurtermijn. Bij eventuele verlenging van deze huurovereenkomst komt huurder niet in aanmerking voor de geldende huurbescherming. (…)
        
      
      
      
        
          Artikel 28- Overige bepalingen
        
      
      
        1. Op deze overeenkomst is huurbescherming uitgesloten.”
      
      
    
    
      2.6.
      
        Gedaagde heeft de woningen (onder)verhuurd en in de woningen worden arbeids-
        migranten gehuisvest.
      
      
    
    
      2.7.
      
        Er is tussen partijen een discussie ontstaan over een huurverhoging voor de woning in
        
          [plaats 2] . Het is partijen niet gelukt om in onderling overleg tot een oplossing te komen. Eisers hebben daarna de huurovereenkomsten op 8 november 2023 opgezegd tegen 31 december 2023. Bij brief van 27 november 2023 heeft gedaagde een beroep gedaan op huurbescherming en heeft laten weten niet over te gaan tot afgifte van de sleutels of vrijwillige opzegging van het gehuurde.
      
      
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
        Eisers vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat het beroep van gedaagde 
        op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook vorderen eisers vast te stellen dat het tijdstip waarop de huurovereenkomsten tussen partijen eindigen zal zijn gelegen één maand na betekening van dit vonnis en dat gedaagde op die datum de woningen ook dient te hebben ontruimd. Tot slot vorderen eisers veroordeling van gedaagde in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        Eisers leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat zij door 
        de informatie op de website van gedaagde en de mededelingen door gedaagde zijn misleid. Gedaagde heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst kon worden opgezegd met een maand opzegtermijn, dat gedaagde niet in aanmerking zou komen voor huurbescherming en dat huurbescherming zou worden uitgesloten. Deze mededelingen c.q. afspraken zijn opgenomen in de door gedaagde opgestelde huurovereenkomsten. Gedaagde is een professionele partij en wordt verondersteld ermee bekend te zijn dat in geval van verhuur van woonruimte er sprake is van huurrechten en huurbescherming. Door dit niet te melden en in de huurovereenkomsten regels op te nemen die in strijd zijn met de wet, heeft gedaagde voor eisers van belang zijnde informatie bewust verzwegen en hen bewust misleid. Eisers hebben de huurovereenkomsten opgezegd. Gedaagde is niet akkoord gegaan met de opzegging. De huurovereenkomsten blijven daarom van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van eisers en daarom moet de kantonrechter het tijdstip van ontruiming vaststellen.
      
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        Gedaagde betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat sprake is van een 
        nietige opzegging van de huurovereenkomsten. De woningen zijn bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Partijen dienen zich daarom te houden aan de (semi)dwingend-rechtelijke huurbepalingen. Een huurovereenkomst voor woonruimte kan alleen worden opgezegd wanneer sprake is van één van de wet genoemde limitatieve opzeggingsgronden. Dat is niet het geval. De huurovereenkomsten zijn niet rechtsgeldig tot een einde gekomen. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        Voor zover de opzegging van de huurovereenkomsten rechtsgeldig is, beroept gedaagde 
        zich op huurbescherming. De artikelen in de huurovereenkomsten die gaan over huurbescherming zien op de gestelde termijn in artikel 3 lid 1 van de huurovereenkomsten over de duur voor bepaalde tijd; het afzien van huurbescherming had expliciet betrekking op die tijdelijke termijn. De huurovereenkomsten zijn verlengd voor onbepaalde tijd, zodat gedaagde recht heeft op huurbescherming. Gedaagde betwist dat is aangegeven dat de huurovereenkomsten na verloop van de eerste termijn flexibel waren op te zeggen, zeker niet zonder de wettelijke opzeggingsgronden. Gedaagde heeft eisers niet misleid en het was voor gedaagde niet kenbaar dat eisers de huurovereenkomsten op ieder moment wilden kunnen opzeggen. Een ieder wordt verondersteld de wet te kennen; dat eisers misleid zijn omtrent de uitleg van het artikel uit de huurovereenkomsten ligt in hun risicosfeer en dient voor hun rekening te blijven. Het beroep van gedaagde op huurbescherming is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Tot slot is de gevraagde opzeggings- en ontruimingstermijn van één maand nietig. De wettelijke opzeggingstermijn voor beide huurovereenkomsten bedraagt zes maanden. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      
        Gedaagde heeft in haar pleitaantekeningen vermeld dat sprake is van een gewijzigde 
        statutaire naam; De Huisvestingpartner B.V. is de gewijzigde statutaire naam van Huurrendement.nl B.V. Omdat een statutaire naamswijziging niet tot gevolg heeft dat een andere rechtspersoon ontstaat en eisers geen verweer hebben gevoerd tegen de naamswijziging, zal de kantonrechter de aanhef van dit vonnis aanpassen.
      
      
    
    
      5.2.
      
        Het gaat in deze zaak om de vraag of het beroep op huurbescherming door gedaagde 
        naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is en legt dit hierna uit.
      
      
    
    
      5.3.
      
        Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepas-
        sing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit geldt ook voor de regels van huurbescherming voor huurders van woonruimte. Hiermee moet de rechter terughoudend omgaan.
      
      
    
    
      5.4.
      
        Eisers stellen dat ze door de informatie op de website van gedaagde en de mededelingen
        door gedaagde zijn misleid. Gedaagde heeft medegedeeld dat de huurovereenkomst kon worden opgezegd met een maand opzegtermijn, dat gedaagde niet in aanmerking zou komen voor huurbescherming en dat huurbescherming zou worden uitgesloten. Volgens eisers is sprake van bewust verzwijgen of misleiden en is het dus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat gedaagde zich op huurbescherming beroept.
      
      
    
    
      5.5.
      
        Gedaagde ontkent dat zij de indruk heeft gewekt of bedoeld heeft dat eisers bij elke
        mogelijkheid zonder opgaaf van redenen de huurovereenkomsten konden opzeggen, zeker niet zonder de wettelijke opzeggingsgronden. Het was bij gedaagde niet bekend dat eisers de huurovereenkomsten op ieder moment wilden kunnen opzeggen. 
      
      
    
    
      5.6.
      
        De kantonrechter volgt eisers. Hun standpunt vindt bevestiging in de informatie die van
        gedaagde zelf afkomstig is. Dat eisers is voorgehouden dat zij de huurovereenkomsten konden opzeggen is in lijn met het feit dat gedaagde zich bezighoudt met het inhuren en vervolgens onderverhuren van woonruimte ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten. Allebei de woningen worden voor dat doel nu (onder)verhuurd. Dit maakt het aannemelijk dat aan eisers is meegedeeld dat zij de huurovereenkomsten op konden zeggen en geen sprake was van huurbescherming. Verder staat op de website van gedaagde dat wordt verhuurd aan zakelijke partijen en dat er geen huurrechten worden verleend. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt. In de door gedaagde opgestelde huurovereenkomsten wordt verwezen naar een opzeggingstermijn van een maand voor verhuurder (artikel 3 lid 3). Dat deze opzegmogelijkheid alleen gold voor de eerste tijdelijke periode, zoals door gedaagde betoogd, vindt geen steun in het betreffende artikel. Ook is in de huurovereenkomst niet vermeld dat er voor eisers een grond voor opzegging moet zijn als zij met inachtneming van een maand de huurovereenkomst op willen zeggen.. Tot slot is expliciet in de huurovereenkomst opgenomen dat huurder niet in aanmerking komt voor de geldende huurbescherming (artikel 21) en dat huurbescherming is uitgesloten (artikel 28). Hiermee heeft gedaagde de indruk gewekt dat eisers de huurovereenkomsten op betrekkelijk eenvoudige wijze op zouden kunnen zeggen, namelijk met een opzegtermijn van een maand en zonder grond en zonder dat er recht was op huurbescherming, terwijl dat in de praktijk niet het geval blijkt te zijn in verband met de wettelijke huurbescherming voor woonruimte. Gedaagde heeft nog gewezen op artikel 18 van de huurovereenkomst maar een beroep op dat artikel kan haar niet baten. In dat artikel 18 wordt onder andere verwezen naar artikel 21 en 28 van de huurovereenkomst en in die artikelen staat juist dat er geen huurbescherming is dan wel dat huurbescherming is uitgesloten. Dat het voor gedaagde niet kenbaar was dat eisers de huurovereenkomsten op ieder moment wilden kunnen opzeggen, vindt de kantonrechter ongeloofwaardig. In artikel 21 staat immers expliciet dat gedaagde erkent dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard is. 
      
      
      
    
    
      5.7.
      
        Ook weegt mee dat eisers particuliere verhuurders zijn en gedaagde een commercieel
        bedrijf is. Gedaagde heeft weliswaar betwist dat eisers als particuliere verhuurders moeten worden aangemerkt, maar zij heeft dit verweer onvoldoende onderbouwd. Van gedaagde mag verwacht worden dat zij juiste informatie verstrekt op haar website en een huurovereenkomst hanteert die in overeenstemming is met de wet en geen onduidelijkheid laat ontstaan over mogelijkheden tot opzegging. Gedaagde heeft de onderhavige - onduidelijke, onjuiste en tegenstrijdige - huurovereenkomst opgesteld. Om vervolgens eisers tegen te werpen dat zij worden geacht de wet te kennen, geeft geen pas.
      
      
    
    
      5.8.
      
        Verder is van belang dat gedaagde zich op huurbescherming beroept terwijl zij de
        woningen niet zelf bewoont. Gedaagde heeft onvoldoende toegelicht en onderbouwd dat zij als onderverhuurder een (zwaarwegend) belang bij behoud van de huur heeft en zij in feite als huurder moet worden beschermd. Bijvoorbeeld onduidelijk is gebleven aan wie gedaagde precies onderverhuurt en onder welke voorwaarden. 
      
      
    
    
      5.9.
      
        In het licht van de voormelde omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat eisers
        de huurovereenkomst mochten opzeggen zoals zij hebben gedaan en dat het beroep op huurbescherming door gedaagde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit betekent dat de door eisers gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen. In het verlengde daarvan en vanwege dezelfde omstandigheden zal het verzoek van gedaagde om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren worden afgewezen. 
      
      
    
    
      5.10.
      
         Eisers hebben ook gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de
        huurovereenkomsten zullen eindigen en dat gedaagde op die datum de woningen dient te hebben ontruimd. De op 8 november 2023 opgezegde huurovereenkomsten blijven van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van eisers. De kantonrechter moet wel het tijdstip van ontruiming vaststellen. Eisers vorderen een ontruiming één maand na betekening van dit vonnis. Gedaagde voert aan dat de opzeggings- en ontruimingstermijn ten minste zes maanden moet bedragen. De kantonrechter zal het tijdstip van ontruiming vaststellen op 1 oktober 2024, omdat haar dat in dit geval redelijk voorkomt. De vordering zal daarom worden toegewezen zoals hieronder nader bepaald. 
      
      
    
    
      5.11.
      
         De proceskosten (inclusief de nakosten) komen voor rekening van gedaagde, omdat zij 
        ongelijk krijgt. De proceskosten worden aan de kant van eisers begroot op:
        dagvaarding					€ 138,32
        griffierecht						€   87,00
        salaris gemachtigde		€ 408,00 (2 x € 204,00)
        nakosten                      € 102,00 (plus de kosten zoals vermeld in de beslissing)
        totaal								€ 735,32 
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      
        verklaart voor recht dat het beroep van gedaagde op huurbescherming naar maatstaven
        van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
      
    
    
      6.2.
      
        stelt het tijdstip dat de huurovereenkomsten tussen partijen zullen eindigen vast op 1
        oktober 2024 en bepaalt dat gedaagde op die datum de woningen ook dient te hebben ontruimd;
      
      
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt gedaagde tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor 
        eisers worden vastgesteld op € 735,32, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagde niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
      
    
    
      6.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      6.5.
      wijst de vordering voor het overige af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter
      
    
  
  
     Zie o.a. Hoge Raad 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:175.
  
  
     Zie artikel 7:272 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Zie artikel 7:273 lid 3 BW.
  
  
     Zie artikel 7:271 lid 6 onder b BW.