ECLI:NL:RBROT:2024:7460, Rechtbank Rotterdam, 12-07-2024, 10939284 CV EXPL 24-4511
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Verhuurder heeft kosten verrekend met waarborgsom, maar moet die toch grotendeels terugbetalen. Kosten voor schoonmaak mogen niet worden doorbelast omdat huurders niet in gebreke zijn gesteld. Kosten vervangen vloer staan niet vast en bovendien staat niet vast dat schade tijdens huurperiode is ontstaan. Kosten voor ontstoppen doucheputje komen wel voor rekening huurder.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10939284 CV EXPL 24-4511
    
    
    
      datum uitspraak: 12 juli 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 1],
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Q.F.B.W. Kendall,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats 2],
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 5 februari 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          het door [gedaagde] op de zitting van 12 juni 2024 overgelegde ‘inspectierapport nieuwe verhuur’.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 12 juni 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiseres] aanwezig met haar gemachtigde en mr. C.C. Toorenman. [gedaagde] was ook op de zitting aanwezig. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] heeft van [gedaagde] onzelfstandige woonruimte gehuurd aan [adres]. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiseres] een borg van € 850,- betaald. Per 1 juli 2023 is de huurovereenkomst geëindigd. [gedaagde] heeft de borg niet terugbetaald. [eiseres] vordert in deze procedure het bedrag van de borg van € 850,- met rente en buitengerechtelijke incassokosten van € 127,50.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] erkent dat zij een deel van de borg moet terugbetalen, namelijk een bedrag van € 423,01. De rest (€ 426,99) wil zij niet terugbetalen. [gedaagde] vindt dat [eiseres] een deel van door haar gemaakte kosten moet vergoeden. Het gaat om de volgende kosten en bijbehorende bedragen:
      
        
          Kosten ontstoppen doucheputje 	€ 	115,00
        
        
          Schoonmaakkosten	€ 	138,75
        
        
          Kosten vervangen vloer (offerte)	€ 	1.379,20
        
        
          Kosten schaderapport vloer	€ 	75,00
        
      
      
        Totaal	€ 	1.707,95
      
      
      
        Omdat [eiseres] de woonruimte met drie andere huurders bewoonde, vindt [gedaagde] dat [eiseres] 25% van de hiervoor genoemde kosten moet betalen. Dat komt neer op € 426,99. 
      
      
      
        
          Het oordeel in het kort
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] moet van de borg € 821,25 aan [eiseres] terugbetalen. Zij mag van de kosten die zij opvoert alleen die voor het ontstoppen van het doucheputje verrekenen. 25% van de kosten daarvan komt voor rekening van [eiseres]. [gedaagde] moet ook buitengerechtelijke kosten en rente aan [eiseres] betalen. Hieronder wordt per kostenpost uitgelegd waarom [gedaagde] die wel of niet mag verrekenen. 
      
      
        
          Kosten ontstopping
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] mag de kosten voor het ontstoppen van het doucheputje doorbelasten, omdat zij [eiseres] (en met haar de andere huurders van de woning) er al vóór het einde van de huurovereenkomst op heeft gewezen dat er sprake was van een verstopping en dat die door de huurders verholpen moest worden. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat zij dit meermaals heeft doorgegeven en [eiseres] heeft dat niet weersproken. In haar e-mail van 17 juni 2024 heeft [gedaagde] ook aan [eiseres] aangekondigd dat als de verstopping niet verholpen zou worden, [gedaagde] hiervoor iemand zou inschakelen. Gelet op deze mededeling wist [eiseres] dat zij in het kader van haar opleververplichting op (uiterlijk) 30 juni 2024 de verstopping moest hebben verholpen. Dat hoefde niet meer apart bij de voor- en/of eindinspectie te worden vastgelegd; het lag al vast in de e-mail van 17 juni 2024.
      
    
    
      2.5.
      
        [eiseres] was als huurster van de onzelfstandige woonruimte mede verantwoordelijk voor het huurdersonderhoud van de gezamenlijke ruimtes, waaronder de douche. Haar argument dat op de overgelegde foto alleen donkere haren te zien zijn en die niet van haar kunnen zijn, omdat zij blond is, gaat daarom niet op. Zij had, samen met de andere huurders, de ontstopping moeten verhelpen, ongeacht wie daar de meeste schuld aan heeft gehad. Dat dat niet is gedaan, komt mede voor haar rekening en wel naar verhouding van het aantal huurders. Omdat er op het moment dat [gedaagde] erop heeft gewezen dat het putje ontstopt moest worden vier huurders waren, komen de kosten voor ¼ deel voor rekening van [eiseres]. De hoogte van de kosten is door [eiseres] niet betwist. ¼ deel van € 115,- aan kosten is € 28,75. Dit bedrag mocht [gedaagde] op de borg inhouden. 
      
      
        
          Schoonmaakkosten
        
      
      
    
    
      2.6.
      Uit de whatsappberichten van 13 juni 2023 die [gedaagde] heeft overgelegd blijkt dat zij aan de huurders heeft laten weten dat het appartement vies was en dat zij een schoonmaakbedrijf zou inhuren om de woning schoon te maken. Schoonmaken is een verplichting van de huurder. [gedaagde] mag als verhuurder alleen schoonmaakkosten doorbelasten als dat is afgesproken met de huurder of als vast staat dat de huurder zijn verplichting om schoon te maken niet is nagekomen, die huurder vervolgens een redelijke termijn heeft gekregen om dat alsnog te doen en van die gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. In juridische termen, de huurder moet in gebreke zijn gesteld en in verzuim zijn geraakt. Dat is hier niet gebeurd. [gedaagde] heeft meteen een schoonmaker laten komen. Omdat [eiseres] niet in verzuim is geraakt, hoeft zij geen kosten te betalen.
      
      
        
          Kosten vervangen vloer
        
      
      
    
    
      2.7.
      De kosten voor het vervangen van de vloer kan [gedaagde] niet doorbelasten. Ten eerste mag een verhuurder alleen kosten voor schadeherstel doorbelasten aan een huurder als vast staat dat de kosten werkelijk gemaakt zijn. [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] de vloer heeft laten vervangen. [gedaagde] heeft alleen een offerte overgelegd en heeft op de zitting bevestigd dat de vloer inderdaad nog niet is vervangen. Omdat niet vast staat dat [gedaagde] kosten heeft gemaakt, kan zij deze niet op [eiseres] verhalen. Daarbij komt dat [eiseres] heeft gesteld dat de schade aan de vloer al aanwezig was op het moment dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] sloot. [gedaagde] heeft dat niet tegengesproken en uit het door haar overgelegde inspectierapport blijkt ook niet dat de schade tijdens de huurperiode van [eiseres] is ontstaan. [gedaagde] mag daarom deze kosten niet op [eiseres] verhalen. 
      
      
        
          Geen kosten schaderapport
        
      
      
    
    
      2.8.
      Omdat [gedaagde] geen kosten voor het vervangen van de vloer op [eiseres] kan verhalen, is er geen grondslag om de kosten voor het schaderapport door te belasten. Ook die kosten mag [gedaagde] dus niet verrekenen met de waarborgsom. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet incassokosten van € 123,19 betalen
        
      
      
    
    
      2.9.
      Als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt € 123,19 toegewezen. Aan alle voorwaarden om een vergoeding voor deze kosten te krijgen is voldaan (artikel 6:96 BW). Wel zijn de buitengerechtelijke incassokosten alleen berekend over het bedrag dat wordt toegewezen.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet rente betalen
        
      
      
    
    
      2.10.
      De rente wordt conform het gevorderde in het petitum tot 5 februari 2024 toegewezen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiseres] op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 218,- aan griffierecht, € 270,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 135,-) en € 67,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 692,22. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.12.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 944,44 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 821,25 tot 5 februari 2024;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 692,22 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en in het openbaar uitgesproken.
        51909