ECLI:NL:GHAMS:2024:1754, Gerechtshof Amsterdam, 25-06-2024, 200.310.802/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Dringend eigen gebruik. Het hof stelt vast dat de verhuurders terecht een beroep doen op dringend eigen gebruik. Omdat huurders beschikken over een leegstaand appartement en ook overigens in staat moeten worden geacht om alternatieve woonruimte te huren dan wel te kopen, valt de belangenafweging uit in het voordeel van de verhuurders

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer		: 200.310.802/01 
    
    
    
      rolnummer rechtbank Amsterdam		: CV 21-11205 
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2024 
        
        bij vervroeging
      
    
    
    
      inzake
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      
        2. [appellant 2],
      beiden wonend te [plaats 1] ,
      appellanten in principaal hoger beroep, 
      geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
      eisers in het incident, 
      advocaat: mr. J.P. Oudenhoven te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,2. [geïntimeerde 2] , beiden wonend te [plaats 1] ,
    
      geïntimeerden in principaal hoger beroep, 
      appellanten in incidenteel hoger beroep,
      verweerders in het incident,
      advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.
    
    
    
    
      De partijen worden hierna gezamenlijk respectievelijk [appellanten] . en [geïntimeerden] . genoemd. Afzonderlijk worden zij aangeduid als [appellant 1] , [appellant 2] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] . 
    
    
  
  
    
      1
      1.	De zaak in het kort
    
    
      In dit geding vorderen de verhuurders om de einddatum van de huurovereenkomst te bepalen, met een beroep op dringend eigen gebruik. Het hof stelt vast dat de verhuurders terecht een beroep doen op dringend eigen gebruik. Omdat huurders beschikken over een leegstaand appartement en ook overigens in staat moeten worden geacht om alternatieve woonruimte te huren dan wel te kopen, valt de belangenafweging uit in het voordeel van de verhuurders. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het hof heeft in deze zaak op 22 november 2022 een tussenarrest gewezen. In dat tussenarrest is de provisionele vordering van [appellanten] . afgewezen. Voor het verloop van het geding tot deze datum verwijst het hof naar dat arrest (hierna: het tussenarrest). 
    
    
    
      Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend: 
    
    - memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
    - memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
    
    
      Op 7 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van het hof beantwoord. [appellanten] . werden bijgestaan door mr. Nederveen voornoemd en [geïntimeerden] . door mr. Wolfrat voornoemd en door V.F.M. Cantalamessa als tolk. De advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Tevens hebben beide partijen nog stukken in het geding gebracht.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] . hebben in het principale hoger beroep geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het bestreden vonnis zal vernietigen en de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte feitelijk gelegen aan de [straat] te [plaats 1] (hierna ook: de woning) zal beëindigen per 31 oktober 2021, althans een in goede justitie te bepalen datum, en [geïntimeerden] . zal veroordelen om deze woning te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      
        [geïntimeerden] . hebben geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het principale hoger beroep zal verwerpen en – in het incidentele hoger beroep – de afwijzing van de vordering tot huurbeëindiging tevens zal gronden op het feit dat er geen dringend eigen gebruik is aan de zijde van [appellanten] ., met veroordeling van [appellanten] . in de kosten van – begrijpt het hof – het principale hoger beroep en het incidentele hoger beroep. 
    
    
    
      
        [appellanten] . hebben in het incidentele hoger beroep geconcludeerd tot, kort gezegd, verwerping daarvan, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de kosten van beide instanties. 
    
    
    
      
        [appellanten] . hebben in hoger beroep bewijs aangeboden. 
    
    3.	Feiten
    
    
      In het tussenarrest heeft het hof onder 2.1 op basis van de stukken van de eerste aanleg en de tot dan toe gewisselde stukken in hoger beroep een aantal feiten vastgesteld. Uit de memorie van antwoord/grieven van [geïntimeerden] . blijkt dat zij zich in die vaststelling kunnen vinden. Ook in de hoofdzaak dienen die feiten het hof dus tot uitgangspunt. 
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling
    
    
      
        Inleiding
      
    
    
    
      4.1.
      In de eerste aanleg van dit geding hebben [appellanten] . gevorderd dat de einddatum van de tussen partijen geldende huurovereenkomst op 31 oktober 2021 wordt vastgesteld en dat [geïntimeerden] . worden veroordeeld de woning binnen vijf dagen na die einddatum te ontruimen. [appellanten] . stelden dat zij de woning zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat niet van hen kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Het is voor hen noodzakelijk om te verhuizen naar de door [geïntimeerden] . gehuurde woning vanwege de ligging daarvan op de begane grond, hun eigen fysieke klachten (o.a. pijnlijke gewrichten, astma en vervangen heupen die het traplopen problematisch maken) en de psychische alsmede fysieke klachten van hun zoon (Body Dismorphic Disorder). Hun zoon voelt zich uitsluitend veilig in de directe omgeving van zijn ouders. Ook hij heeft moeite met traplopen na een operatie waarbij zijn benen zijn verlengd. Daarnaast willen [appellanten] . overgaan tot noodzakelijk funderingsherstel. Tegelijkertijd willen zij de woning renoveren door deze uit te breiden met de naastgelegen ongebruikte ruimte. Verder hebben [appellanten] . erop gewezen dat [geïntimeerden] . eigenaar zijn van een leegstaand appartement van 98 m2 in [plaats 2] , waarmee zij beschikken over andere passende woonruimte in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. 
      
    
    
      4.2
      Na verweer van [geïntimeerden] . heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen van [appellanten] . afgewezen en bepaald dat de huurovereenkomst wordt verlengd tot 1 maart 2023. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de stellingen over de mogelijke renovatie van de woning zo summier zijn uitgewerkt dat niet kan worden beoordeeld of deze renovatie niet zonder beëindiging van de huur gerealiseerd kan worden. [appellanten] . hebben het door hen gewenste gebruik van de woning echter wel voldoende toegelicht en de stellingen over de fysieke en psychische gesteldheid van henzelf en hun zoon genoegzaam onderbouwd. Deze redenen worden door de kantonrechter als dringend eigen gebruik aangemerkt. Ten aanzien van de belangen van [appellanten] . heeft de kantonrechter overwogen dat niet duidelijk is geworden waarom zij, gezien alle leegstaande en voor korte tijd verhuurde andere woonruimte op het terrein, juist hun intrek willen nemen in deze woning. Wat betreft het belang van [geïntimeerden] . is niet duidelijk geworden waarom zij met vier personen willen blijven wonen in de woning van circa 50 m2, terwijl zij in [plaats 2] een appartement tot hun beschikking hebben van circa 100 m2. Het belang van [geïntimeerden] . om nog jaren in de woning te blijven wordt door de kantonrechter niet hoog ingeschat. Gegeven deze belangen en de omstandigheid dat de woning in [plaats 2] niet zonder meer als passende woonruimte kan worden aangemerkt heeft de kantonrechter geoordeeld dat in billijkheid van [appellanten] . kan worden gevergd dat de huurovereenkomst tot 1 maart 2023 wordt verlengd.  
      
    
    
      4.3
      In het principale hoger beroep komt [appellanten] . met drie grieven op tegen de beslissingen van de kantonrechte en de gronden waarop die berusten. [geïntimeerden] . heeft één grief geformuleerd in het incidentele hoger beroep. Het hof zal eerst deze laatstgenoemde grief behandelen en daarna de grieven in het principale hoger beroep.
    
    
      4.4
      
        Ook in hoger beroep ligt de vraag voor of [appellanten] . de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Als dat het geval is komt het hof toe aan de vraag of van [appellanten] . als verhuurders, gelet op de wederzijdse belangen van henzelf en [geïntimeerden] . als huurders, al dan niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en de vraag of voor [geïntimeerden] . passende woonruimte beschikbaar is. 
        
          
          Dringend eigen gebruik aan de zijde van [appellanten] .?
        
      
    
    
      4.5
      Met grief 1 in het incidentele hoger beroep komen [geïntimeerden] . op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] . de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Zij stellen, zo begrijpt het hof, dat er in de stukken die zijn overgelegd over de medische situatie van [appellant 2] niets wordt gezegd over haar (on)mogelijkheid om trappen te lopen. Ook blijkt niet dat de zoon van [appellanten] . moeite heeft met trappen lopen. Over de medische situatie van [appellant 1] is geen enkel stuk overgelegd. Hij oogt fit, aldus [geïntimeerden] . 
    
    
      4.6
      Deze grief kan niet slagen. Dat [appellant 2] moeite heeft met trappen lopen is voldoende komen vast te staan. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep hebben [appellanten] . informatie overgelegd over de gezondheidstoestand van [appellant 2] , waaronder uittreksels uit haar medisch dossier en een verklaring van een ‘externe, onafhankelijke’ arts die het medisch dossier van [appellant 2] heeft beoordeeld.Hieruit komt het beeld naar voren van een inmiddels 73-jarige vrouw die te kampen heeft met meerdere gezondheidsproblemen, waaronder een ernstige vorm van astma en aspergillose. Ook heeft [appellant 2] twee kunstheupen, die haar pijnklachten geven. Met het verstrijken van de leeftijd en het ouder worden is redelijkerwijs te verwachten dat haar medische situatie nog verder zal verslechteren. [geïntimeerden] . hebben deze medische informatie niet met zo veel woorden betwist, maar blijven herhalen - voor het laatst nog tijdens de mondelinge behandeling - dat hieruit niet of onvoldoende blijkt dat [appellant 2] geen trappen kan lopen. Zij bagatelliseren zo de klachten van [appellant 2] en slaan daarmee de plank mis. Het hof is van oordeel dat reeds vanwege de gezondheidstoestand van [appellant 2] de dringendheid van het beoogde eigen gebruik voldoende aannemelijk is gemaakt. Daarbij komt nog dat op grond van overgelegde producties ook voldoende is komen vast te staan dat de zoon van [appellanten] . vanwege zijn psychische klachten de bijzondere zorg van zijn ouders nodig heeft en dat het belangrijk is dat zij dicht bij elkaar wonen opdat zijn ouders goed zicht op hem kunnen houden. Als zij allen op de begane grond wonen is dit mogelijk. Ook kunnen zij dan gezamenlijk gebruik maken van de naastgelegen binnenplaats. [appellanten] . hebben toegelicht dat hun zoon zich overdag alleen op het dakterras in de buitenlucht durft te begeven. Dat [geïntimeerde 2] heeft verklaard dat zij de zoon met zijn fiets op straat ziet, kan aan het voorgaande niet afdoen, omdat dit kennelijk alleen ’s avonds is. De vraag of de zoon van [appellanten] . al dan niet moeite heeft met trappen lopen sinds zijn operatie, kan verder in het midden blijven, evenals de vraag of [appellant 1] voldoende fit is om trappen te lopen. 
      
    
    
      4.7
      
        [geïntimeerden] . hebben nog aangevoerd dat er meerdere redelijke alternatieven voor de woning op de begane grond zijn omdat er in het complex, dat eigendom is van [appellanten] ., meerdere ruimten voorhanden zijn die al dan niet tijdelijk worden verhuurd en kunnen worden bewoond. Voor zover het gaat om ruimten die op dit moment onbewoonbaar zijn is, volgens [geïntimeerden] ., onvoldoende onderbouwd dat [appellanten] . om financiële redenen niet tot renovatie zouden kunnen overgaan. Ook hebben zij aangevoerd dat [appellanten] ., als zij een woning op de begane grond nodig hadden, in de nu aan hun zoon verhuurde woning hadden kunnen gaan wonen, de zoon had dan kunnen gaan wonen in de bovenwoning waar zij thans wonen. Het hof verwerpt ook dit betoog. Aan de hand van foto- en videobeelden in het dossier en getoond tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] . toegelicht dat de ruimten op de begane grond zijn ingericht als winkelruimte, worden verhuurd aan hun zoon of onbewoonbaar zijn. Met het bewoonbaar maken van de laatstgenoemde ruimten zijn aanzienlijke kosten gemoeid. Om die reden kan niet worden gezegd dat de keuze van [appellanten] . om in hun huisvestingsbehoefte te voorzien met de aan [geïntimeerden] . verhuurde woning jegens [geïntimeerden] . onbehoorlijk of onredelijk is (als bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad van 26 april 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG5009), daargelaten of [appellanten] . die kosten zouden kunnen opbrengen. Ook de omstandigheid dat [appellanten] ., door de andere benedenwoning aan hun zoon te verhuren, zelf het dringend eigen gebruik in de hand hebben gewerkt, behoeft aan de conclusie dat het eigen gebruik dringend is, niet in de weg te staan. Met die omstandigheid dient (wel) in het kader van de belangenafweging rekening te worden gehouden. 
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.8
      Gelet op het dringend eigen gebruik van de woning door [appellanten] . komt het hof toe aan de vraag of van [appellanten] . als verhuurders, gelet op de wederzijdse belangen van henzelf en [geïntimeerden] ., al dan niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De grieven 1 en 2 in het principale hoger beroep zien op deze belangenafweging. Daarbij komt tevens aan de orde of voor [geïntimeerden] . passende woonruimte beschikbaar is. 
      
    
    
      4.9
      Het hof is van oordeel dat het hiervoor omschreven belang van [appellanten] . om de woning in gebruik te kunnen nemen zwaarder weegt dat het belang van [geïntimeerden] . om de woning te behouden. [geïntimeerden] . hebben toegelicht dat hun leven zich afspeelt in [plaats 1] . Hun kinderen gaan naar de basisschool en hebben vriendjes in de buurt. Bovendien werken [geïntimeerden] . beiden in [plaats 1] en hebben zij geen auto. Tegelijkertijd beschikken zij al enkele jaren over een koopappartement in [plaats 2] dat twee keer zo groot is als de woning (ca 100 m2 afgezet tegen ca 50 m2) en leeg staat. Dat zij dit appartement uitsluitend hebben gekocht als noodoplossing voor het geval zij de woning moeten verlaten mag zo zijn, hiermee beschikken zij wel over passende woonruimte. Zij beschikken immers over alternatieve woonruimte op een redelijke afstand van [plaats 1] , die ruim genoeg is voor een gezin van vier personen, zeker afgezet tegen de omvang van hun huidige woning. Het hof heeft begrip voor de wens van [geïntimeerden] . om hun leven met hun kinderen in [plaats 1] te kunnen voortzetten. Echter, gezien het feit dat zij kennelijk in staat zijn om al enkele jaren een appartement aan te houden zonder dat het wordt bewoond en gezamenlijk over een behoorlijk jaarinkomen beschikken, moeten zij tevens in staat worden geacht om, hoewel niet eenvoudig, uiteindelijk een andere huurwoning in de vrije sector dan wel een koopwoning in [plaats 1] te vinden. Zij kunnen het appartement in [plaats 2] verkopen, dat inmiddels in waarde zal zijn gestegen. Dat aan een andere woning in [plaats 1] een ander prijskaartje verbonden zal zijn dan aan de huidige woning maakt nog niet dat de woning niet passend is. Gezien de eerder door [appellanten] . overgelegde overzichten van huur- en koopwoningen in [plaats 1] acht het hof voldoende aannemelijk dat er passende woonruimte beschikbaar zal zijn. Daarbij is het hof het eens met de overweging van de kantonrechter dat het belang van [geïntimeerden] . om nog jaren in deze woning te blijven met hun kinderen niet hoog wordt ingeschat: circa 50 m2 en slechts één slaapkamer voor een gezin van vier personen met opgroeiende kinderen is in de regel te klein. Verder blijkt niet dat [geïntimeerden] . zelf enige inspanning hebben verricht om een andere (in hun eigen ogen wél) passende woning te vinden. Dit had wel op hun weg gelegen, gezien hun stelling dat het een ramp zou zijn als zij hun intrek moeten nemen in hun appartement in [plaats 2] . 
      
    
    
      4.10
      Deze belangenafweging wordt niet anders door het feit dat [appellanten] . zelf redelijk recent ervoor hebben gekozen de vrijstaande benedenwoning te verhuren aan hun zoon in plaats van zelf daarin te gaan wonen. Het hof acht die keuze begrijpelijk en redelijk, gelet op de behoefte van [appellanten] . om hun zoon in het oog te houden en dicht bij hem te wonen, met gezamenlijk gebruik van de binnenplaats. Als [appellanten] . in de nu door hun zoon gehuurde woning waren gaan wonen, was dit alles niet of minder goed mogelijk geweest. 
      
    
    
      4.11
      De conclusie is dan ook dat [appellanten] . voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik, dat voor [geïntimeerden] . andere passende woonruimte beschikbaar is en dat het belang van [appellanten] . om over de woning te kunnen beschikken zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerden] . om daarin te kunnen verblijven. De grieven 1 en 2 in het principale hoger beroep slagen. 
      
      
        
          Termijn, verhuiskostenvergoeding en enkele andere punten
          4.12	Het hof stelt het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum vast op 1 juli 2025. Het hof neemt daarbij de belangen van partijen over en weer in aanmerking, in het bijzonder ook het belang van [geïntimeerden] . om over een ruime periode te kunnen beschikken voor het opknappen van hun appartement in [plaats 2] , dan wel de verkoop hiervan en het (vervolgens) zoeken van andere woonruimte in [plaats 1] .  
      
    
    
      4.13
      Verder hebben [appellanten] . zich bereid verklaard een (verhuis)vergoeding te betalen aan [geïntimeerden] . Het hof ziet aanleiding deze toe te kennen en stelt de hoogte van de vergoeding, in lijn met artikel 7:275 lid 4 BW vast op € 7.428,- te betalen na ontruiming van de woning. 
    
    
      4.14
      Hoewel geen aanwijzingen bestaan dat [appellanten] . de woning niet zullen gaan gebruiken op de door hen voorgestelde wijze, acht het hof termen aanwezig om ambtshalve, op grond van het bepaalde in artikel 7:276 lid 3 BW, een bedrag te bepalen dat [appellanten] . aan [geïntimeerden] . moeten betalen indien later mocht blijken dat de wil om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Het hof bepaalt dit bedrag op € 50.000,-. 
      
      
        
          Conclusies
        
      
      
    
    
      4.15
      Gezien het voorgaande wordt het bewijsaanbod van [appellanten] . gepasseerd. 
      
    
    
      4.16
      De slotsom is dat het incidentele hoger beroep faalt en het principale hoger beroep slaagt. Dit betekent dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De proceskosten van de eerste aanleg en van het principaal hoger beroep komen voor rekening van [geïntimeerden] ., omdat zij (grotendeels) in het ongelijk worden gesteld. In zoverre slaagt ook grief 3 in het principale hoger beroep die gericht was tegen de aan [appellanten] . opgelegde proceskostenveroordeling in eerste aanleg. De proceskosten in het incident komen voor rekening van [appellanten] ., aangezien zij daarin in het ongelijk zijn gesteld. In het incidentele hoger beroep wordt geen kostenveroordeling uitgesproken omdat het daarin aan de orde gestelde punt in het kader van de positieve devolutie hoe dan ook door het hof had moeten worden behandeld. Dit arrest zal, voor zover het de proceskostenveroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verwerpt het incidentele hoger beroep;
    
    
    
      vernietigt – in het principale hoger beroep – het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en de ontruimingsdatum vast op 1 juli 2025, met veroordeling van [geïntimeerden] . tot ontruiming; 
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] . tot betaling van een bedrag van € 7.428,- aan [geïntimeerden] . als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, te voldoen na de ontruiming; 
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] . tot betaling van een bedrag van € 50.000,- aan [geïntimeerden] ., indien na ontruiming blijkt dat de wil om de woning duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest bij [appellanten] .;
      
        veroordeelt [appellanten] . in de kosten van het incident, aan de zijde van [geïntimeerden] . begroot op € 1.214,- voor salaris;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] . in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] . begroot op € 208,57 aan verschotten en € 498,- voor salaris, en in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] . begroot op € 597,85 aan verschotten en € 2.428,- voor salaris; 
    
    
    
      verklaart dit arrest ten aanzien van voormelde proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.