ECLI:NL:GHSGR:2003:AL8318, Gerechtshof 's-Gravenhage, 29-08-2003, BK02/01291
Gerechtshof 's-Gravenhage — Uitspraak 
Datum: 2003-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet waardering onroerende zaken. Recreatiewoning op gehuurde grond, zonder vestiging van recht van opstal, is 1 object in de zin van de Wet WOZ.

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
      eerste enkelvoudige belastingkamer 
      2 oktober 2003
      nummer BK-02/01291
    
    
    
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van het hoofd van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking.
    
    
    1.		Beschikking en bezwaar
    
    1.1	Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te P (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld op ƒ 130.000, ofwel € 58.991.
    
    1.2	Het tegen de uitspraak gerichte bezwaar van belanghebbende is bij de bestreden uitspraak afgewezen.
    
    
    2.		Loop van het geding
    
    2.1	Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 29. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
    
    2.2	De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 27 mei 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
    
    2.3	Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft het Hof het onderzoek van de zaak heropend en heeft vervolgens tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden. Met toestemming van partijen is een nader onderzoek ter zitting achterwege gebleven.
    
    
    3.		Vaststaande feiten
    
    Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
    
    3.1	Bij schriftelijke overeenkomst (hierna: de huurovereenkomst) heeft belanghebbende van A een perceel grond gehuurd ter grootte van ongeveer 300 m2, gelegen op het terrein van een bungalowpark aan de A-straat te P. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: 
    
    
      "De hierboven genoemde percelen grond zijn eigendom van verhuurder terwijl daarentegen op deze grond geplaatste opstallen eigendom zijn van huurder. Met het object van deze huurovereenkomst wordt dan ook uitsluitend de grond bedoeld. Partijen verklaren voorts dat op deze overeenkomst de hiernavolgende voorwaarden en bepalingen van toepassing zijn:
      (…)
      Artikel 7
      De huurder kan aan de verhuurder verzoeken een andere huurder in zijn plaats te laten treden. Verhuurder is niet gehouden het verzoek van huurder in te willigen doch zal met inachtneming van de eisen van de redelijkheid en billijkheid beslissen.(…)
      (…)
      Artikel 11
      Na beëindiging van deze overeenkomst moet de huurder het zomerhuis van de perceel grond verwijderen, tenzij partijen voor dat geval anders zullen overeenkomen. Als de huurder verwijdering nalaat is de verhuurder gerechtigd na sommatie en met inachtneming van een redelijke termijn op kosten van de huurder het perceel grond te ontruimen.(…)
      (…)
      Artikel 14
      Huurder zal het zomerhuis slechts mogen vervreemden aan een partij ten aanzien van wie verhuurder zich bereid heeft verklaard ter zake van de grond een huurovereenkomst als de onderhavige aan te gaan."
    
    
    3.2	De onroerende zaak bestaat uit het in 3.1 genoemde perceel grond (hierna: de ondergrond) en de daarop gebouwde, uit kunststoffen golfplaten opgetrokken, recreatiewoning. Ter zake van deze recreatiewoning (hierna: de opstal) is geen recht van opstal of enig ander zakelijk recht gevestigd.
    
    
    4.		Omschrijving geschil en standpunten van partijen
    
    4.1	Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). Gelet op hetgeen partijen daartoe in geding hebben aangevoerd, dient meer specifiek de vraag te worden beantwoord of de opstal en de ondergrond dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ.
    
    4.2	Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op ƒ 32.000, ofwel € 14.521, aangezien zij slechts eigenaar is van de opstal, die een inhoud heeft van niet meer dan ongeveer 77 m³ en omdat andere, met de opstal vergelijkbare objecten voor niet meer dan ƒ 50.000 worden verkocht.
    
    4.3	De Inspecteur heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken en daartoe - kort weergegeven - aangevoerd dat de inhoud van de opstal ongeveer 90 m³ is en dat de opstal en de ondergrond als één object in de zin van de Wet WOZ moeten worden aangemerkt. De door de Inspecteur bepleite waarde van ƒ 130.000 is dan ook opgebouwd uit een waarde van de ondergrond van ƒ 83.000 en een waarde van de opstal van ƒ 47.000.
    
    4.4	Ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde op de waardepeildatum van de opstal verwijst de Inspecteur in zijn verweerschrift naar de volgende verkopen van recreatiewoningen die zijn gebouwd op gehuurde grond: 
    
    
      		verkoop		verkoop-
      Object		datum		prijs in ƒ
    
    				
    
      A-straat 2		02-11-99		71.500
      A-straat 3		20-05-99		50.000
      A-straat 4		02-01-99		55.000
      A-straat 5		15-06-99		65.000
    
    
    Voorts maakt de Inspecteur in zijn verweerschrift melding van de volgende verkopen van recreatiewoningen die zijn gebouwd op eigen grond:
    
    
      		kavelopper-		inhoud		verkoop		verkoop-
      Object		vlakte in m² 		in m³		datum		prijs in ƒ
    
    								
    
      B-straat 1		200		110		15-09-98		130.500
      B-straat 2		281		110		16-08-99		169.000
      B-straat 3		241		95		19-08-99		117.500
    
    
    
    5.		Conclusies van partijen
    
    5.1	Het beroep van belanghebbende strekt tot wijziging van de beschikking in die zin, dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 32.000, ofwel € 14.521.
    
    5.2	De Inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    
    6.		Overwegingen omtrent het geschil
    
    6.1.	Nu vaststaat dat de opstal is gebouwd op aan belanghebbende verhuurde grond en dat ter zake van de opstal geen recht van opstal of enig ander zakelijk recht is gevestigd, is Van den Burg, als eigenaar van de ondergrond en in weerwil van hetgeen daartoe in de huurovereenkomst is bepaald, door natrekking tevens eigenaar geworden van de opstal. 
    
    6.2	Gezien de inhoud van de artikelen 7 en 14 van de huurovereenkomst, in onderlinge samenhang bezien, kan worden aangenomen dat aan belanghebbende de economische eigendom van de opstal toekomt. Als gerechtigde tot de economische eigendom van de opstal kan belanghebbende echter niet worden aangemerkt als bezitter van de opstal, in de zin van het burgerlijk recht, en derhalve ook niet als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.
    
    6.3	Op grond van het in 6.1 en 6.2 overwogene dient A te worden aangemerkt als genothebbende krachtens eigendom en belanghebbende als gebruiker krachtens een persoonlijk recht van zowel de ondergrond als de opstal. Voorts dienen de ondergrond en de opstal te worden aangemerkt als een samenstel van eigendommen, namelijk een ongebouwde en een gebouwde eigendom, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen en derhalve dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. 
    
    6.4	Op grond van het in 6.3 overwogene, in samenhang met het bepaalde in artikel 23, eerste lid en artikel 24, derde lid, onderdeel b, van de Wet WOZ, heeft de Inspecteur ten aanzien van belanghebbende derhalve terecht de onderhavige beschikking genomen waarbij de ondergrond en de opstal tezamen als één onroerende zaak zijn aangemerkt en waarbij de waarde van de onroerende zaak dan ook aldus is bepaald dat daarbij zowel de waarde van de ondergrond als die van de opstal in aanmerking is genomen.
    
    6.5	Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in ge-bruik zou kun-nen nemen.
    
    6.6	Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de in 4.4 genoemde, door de Inspecteur verstrekte gegevens betreffende gerealiseerde verkopen van recreatiewoningen. Na af-weging van het-geen par-tij-en over en weer in het ge-ding heb-ben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspec-teur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met deze verkoopcijfers en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak op de waardepeildatum ten minste ƒ 130.000, ofwel € 58.991, bedroeg.
    
    6.7	Op grond van al het vorenoverwogene is het beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna te melden.
    
    
    7.		Proceskosten
    
    Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
    
    8.		Beslissing
    
    Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
    
     
    Deze uitspraak is vastgesteld op 2 oktober 2003 door mr. Van Walderveen. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van Lingen.
    
    
    
    
    
    (Van Lingen)		(Van Walderveen)
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:	
    
    
     
    
    
    
    
    
      Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
      1.  Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2.  Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
      3.  Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
          - de naam en het adres van de indiener;
          - de dagtekening;
          - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
            gericht;
          - de gronden van het beroep in cassatie.
      De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.