ECLI:NL:RBZWB:2024:4694, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-07-2024, C/02/418496 / HA ZA 24-56 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verkoop bouwtitel in het kader van Ruimte-voor-Ruimte regeling. Is verkoper tekortgeschoten?

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: C/02/418496 / HA ZA 24-56
    
    
    
      
        Vonnis van 10 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. R.R. Oudijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] , gemeente Drimmelen,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. J.M.M. Menu.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 27 maart 2024 met de daarin genoemde stukken;
      - productie 28 van de zijde van [eiser] ;
      - de mondelinge behandeling van 27 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt; - de spreekaantekeningen van mr. Oudijk.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      De Interim Omgevingsverordening van de Provincie Noord-Brabant (oud) kende in artikel 3.80 de zogenaamde Ruimte-voor-Ruimte regeling. Die regeling hield kort gezegd in dat bij het beëindigen en slopen van een veehouderij een bouwtitel voor het bouwen van een woning kon worden verkregen. De stoppende veehouder kon deze bouwtitel zelf benutten, maar kon de bouwtitel ook aan een ander verkopen en overdragen. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] had een varkensbedrijf aan de [straat] in [plaats 2] en was van plan om zijn bedrijf te beëindigen en de stalruimte te slopen met toepassing van de Ruimte-voor-Ruimte regeling. [gedaagde] beschikte al over een principebesluit waaruit volgde dat hij op grond van deze regeling twee bouwtitels kon verkrijgen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] wilde permanent gaan wonen in zijn gastenverblijf in [plaats 3] en had daarvoor een bouwtitel uit de gemeente Drimmelen nodig.
      
    
    
      2.4.
      Via de adviseur van [gedaagde] , de heer [adviseur] van [makelaarskantoor] , is [eiser] in contact gekomen met [gedaagde] . Partijen hebben – via [adviseur] – onderhandeld over de aankoop van een bouwtitel door [eiser] . 
      
    
    
      2.5.
      Tijdens deze onderhandeling heeft [eiser] naar aanleiding van een concept koopovereenkomst opgemerkt:
      
      
        “Graag ook opnemen dat de uitvoering van deze medewerking plaatsvindt binnen dezelfde tijd als dat de koper de procedure doorloopt voor ruimte voor ruimte; i.e. geen vertraging plaatsvindt van de te doorlopen procedure van de koper.”
      
      
    
    
      2.6.
      In een e-mail van 19 april 2022 aan [adviseur] heeft [eiser] onder meer geschreven:
      
      
        “Daarnaast is het mij in de tekst van de concept koopovereenkomst nog niet helemaal duidelijk hoe geborgd is dat verkoper ook tijdig de procedure doorloopt zodat er geen vertraging ontstaat in de doorloop van wijziging bestemmingsplan procedure van de koper. Misschien anders even samen overleggen aan de keukentafel hoe aan julie kant de procedure loopt en ook borging in de tekst.
        
          Verder snap ik niet helemaal te tekst met betrekking tot dat de gemeente mogelijk niet zou meewerken aan sanering van het varkensbedrijf. Tevens wil ik niet afhankelijk zijn van verkoop van de 2e titel van het varkensbedrijf i.e. ik koop een titel en mogelijke 2e titel heeft geen relatie tot levering van de titel aan [eiser] binnen de bovenstaande termijn.
        
        
          Misschien ook goed dit even te begrijpen en goed vast te leggen.”
      
      
    
    
      2.7.
      De onderhandelingen hebben geleid tot een op 25 april 2022 gesloten koopovereenkomst, waarin staat dat [gedaagde] voor een koopsom van € 283.750,00 inclusief btw aan [eiser] een bouwtitel verkoopt afgeleid van 1.000 m2 te slopen staloppervlakte van zijn bedrijf. 
      
    
    
      2.8.
      Artikel 2 van de koopovereenkomst luidt:
      
      
        “Verkoper is gehouden alle medewerking te verlenen die ingevolge artikel 3.80 Interim omgevingsverordening provincie Noord Brabant (IOV) en/of het gemeentelijk (Drimmelen) beleid inzake ruimte voor ruimte benodigd is om de opstal aan [adres] , [plaats 1] te ontwikkelen tot ruimte voor ruimte woning, echter uitsluitend voor zover die medewerking ziet op de inzet van de bouwtitel ten behoeve van deze ontwikkeling. In dit verband valt met name te denken aan het slopen van de varkensstallen met bijbehorende voorzieningen en het ter doorhaling inleveren bij de RvO van een varkensrecht in een omvang van 3.500 kg fosfaat. De daaraan verbonden kosten komen voor rekening van verkoper. Deze verplichting heeft geen betrekking op de bestemmingplanprocedure die door koper gevoerd wordt om de bestaande bestemming van de opstal te wijzigen in ‘Wonen’ (met Groen) waarvan de kosten voor rekening van koper komen. De medewerking door verkoper loopt in de tijd en procedureel zo veel mogelijk parallel aan deze bestemmingsplanprocedure zodat het ontwerp bestemmingplan ter visie ligt op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt.” 
      
      
    
    
      2.9.
      In artikel 5 lid 3 van de koopovereenkomst is een boeteregeling opgenomen. Een partij die in verzuim verkeert (na ingebrekestelling nalatig is of blijft om aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen), is volgens de koopovereenkomst een boete van tien procent van de koopsom verschuldigd. 
      
    
    
      2.10.
      Na ondertekening van de koopovereenkomst heeft [adviseur] voorgesteld om beide herbestemmingen in één bestemmingsplan te realiseren. 
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] heeft het kantoor [naam] [eiser] (hierna: [naam] ) ingeschakeld om de ruimtelijke procedure voor hem te starten. Op 3 mei 2022 heeft [naam] een principeverzoek ingediend bij de gemeente [plaats 1] tot wijzigen van de bestemming van zijn gastenverblijf naar ‘wonen’. Vervolgens heeft [naam] op 17 juli 2022 een concept-bestemmingsplan bij de gemeente ingediend. 
      
    
    
      2.12.
      Op 1 augustus 2022 mailt [adviseur] aan [eiser] dat hij, omdat hij geen reactie heeft gekregen van de medewerker van [naam] , opdracht heeft gegeven om de herbestemming van het bedrijf van [gedaagde] in een afzonderlijk bestemmingsplan te realiseren. Als reactie hierop, eveneens op 1 augustus 2022, is [gedaagde] op de hoogte gesteld dat het principeverzoek en het concept-bestemmingsplan van [eiser] al waren ingediend. 
      
    
    
      2.13.
      
        [gedaagde] heeft een tweede bouwtitel aan een ander verkocht. Op basis van het principebesluit is hij er vanuit gegaan dat hij 2.000 m2 sloopoppervlakte had, waardoor hij twee bouwtitels op basis van de Ruimte-voor-Ruimte regeling zou verkrijgen. Begin augustus 2022 heeft de gemeente laten weten dat de provincie uitkomt op maar 1.785 m2 sloopoppervlakte, onvoldoende voor twee bouwtitels. 
      
    
    
      2.14.
      Op 24 augustus 2022 heeft [eiser] een ingebrekestelling gestuurd aan [gedaagde] , waarin hij [gedaagde] sommeert om (onder meer) vóór 1 september 2022 de bouwtitel te leveren.
      
    
    
      2.15.
      Deze termijn is verlengd tot 5 september 2022. [gedaagde] heeft voorgesteld om 0,2 bouwtitel aan te kopen zodat de procedure van [eiser] verder kon. 
      
    
    
      2.16.
      Op 1 september 2022 heeft [gedaagde] bij de gemeente de sloopmelding ingediend voor de sloop van zijn stallen. Op 2 september 2022 was het concept-bestemmingsplan voor de herbestemming van het bedrijf van [gedaagde] gereed. Eind september 2022 heeft [gedaagde] 3.500 kg fosfaatrechten ingetrokken. 
      
    
    
      2.17.
      Op 27 oktober 2022 heeft [adviseur] aan [eiser] voorgesteld om [gedaagde] te adviseren om de ‘eerste’ bouwtitel aan [eiser] te leveren zodat de gemeente de behandeling van het bestemmingsplan van [eiser] ter hand neemt. [eiser] heeft hier – kort samengevat – op gereageerd dat [gedaagde] hem één bouwtitel heeft verkocht en dat hij geen tweede bouwtitel heeft gekocht. 
      
    
    
      2.18.
      De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] op 1 november 2022 gesommeerd tot nakoming van de koopovereenkomst, heeft namens [eiser] aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 28.375,00 en heeft [gedaagde] voor zover noodzakelijk nogmaals in gebreke gesteld. 
      
    
    
      2.19.
      Op 2 november 2022 heeft de gemeente [eiser] en [adviseur] bericht dat er – met de aangekochte bouwtitel – voldoende sloopmeters zijn en dat de gemeente het verzoek van [eiser] in behandeling gaat nemen. 
      
    
    
      2.20.
      Eveneens op 2 november 2022 heeft de Omgevingsdienst bevestigd dat [gedaagde] voldaan had aan zijn sloopmeldingsplicht. Vervolgens heeft het college van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Drimmelen op 28 november 2022 het ontwerpbestemmingsplan van [gedaagde] vrijgegeven waarna het ontwerp in december 2022 door de gemeente ter inzage is gelegd. 
      
    
    
      2.21.
      In december 2022 heeft de gemeente positief gereageerd op het principeverzoek van [eiser] . Medio februari 2023 is een anterieure overeenkomst tussen [eiser] en de Gemeente gesloten. 
      
    
    
      2.22.
      Op 28 februari 2023 heeft de provincie onder de voorwaarde van sloop aangegeven dat [gedaagde] aan zijn verplichtingen voor de bouwtitel had voldaan. Op 3 maart 2023 heeft de gemeente een akkoord gegeven op de bouwtitels van [gedaagde] . Op 11 mei 2023 is positief beslist door de gemeenteraad op de bestemmingsplanwijziging van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.23.
      Op 4 juli 2023 is de bestemmingsplanwijziging van [eiser] vastgesteld door de gemeenteraad en op 7 september 2023 is dit bestemmingsplan onherroepelijk geworden. 
      
    
    
      2.24.
      
        [eiser] heeft vervolgens onder protest de volledige koopsom aan [gedaagde] betaald. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 
        I. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 28.375,00 aan verbeurde boete aan [eiser] , vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 september 2022, dan wel 9 november 2022 of 1 januari 2023, dan wel de dag der dagvaarding;
        II. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van € 1.058,75, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
        III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten van € 173 zonder betekening in conventie of reconventie, € 271 zonder betekening in conventie en reconventie tezamen, en verhoogd met € 90 in geval van betekening, onder bepaling dat indien de proces- en nakosten niet binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis zijn voldaan vanaf de 15e dag de wettelijke rente over de proces- en nakosten verschuldigd zijn.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat zijn bestemmingsplanprocedure ernstig is vertraagd, omdat [gedaagde] te laat is gestart met het voldoen aan alle voorwaarden voor het verkrijgen van een bouwtitel. Ook is er vertraging ontstaan doordat [gedaagde] een discussie met de gemeente en de provincie voerde over de vraag of hij wel voldoende sloopmeters had. Op grond van de koopovereenkomst had [gedaagde] de verplichting om een bouwtitel te leveren afkomstig van 1.000 m2 van zijn varkensbedrijf. Ook had hij de verplichting om alle medewerking te verlenen en de procedures zoveel mogelijk parallel te laten lopen zodat er geen vertraging zou optreden en het ontwerpbestemmingsplan van [eiser] uiterlijk 1 januari 2023 ter visie zou liggen. [gedaagde] is tekortgeschoten in deze verplichtingen en heeft daarom de boete van 10% van de koopsom (€ 28.375,00) verbeurd. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , althans matiging van de gevorderde boete, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. De koopovereenkomst bevat geen fatale termijn. Partijen hebben in artikel 4 lid 3 van de koopovereenkomst 1 januari 2024 als uiterste datum aangeduid. Als de bestaande bestemming van de gastenwoning van [eiser] op die datum niet zou zijn gewijzigd in de bestemming ‘wonen’, zouden beide partijen gerechtigd zijn de koopovereenkomst te ontbinden. Een redelijke uitleg brengt mee dat partijen tot die uiterste datum hadden om hun contractuele verplichtingen over en weer uit te voeren. Van keiharde garantieverplichtingen was verder geen sprake, omdat voor het verkrijgen van de bouwtitel en bestemmingswijziging de medewerking van de provincie en gemeente vereist waren. De beoogde bouwtitel en onherroepelijke bestemmingswijziging is ruimschoots voor 1 januari 2024 gerealiseerd. Het ontwerpbestemmingsplan van [gedaagde] is vóór 1 januari 2023 ter inzage gelegd. Dat de procedures niet parallel zijn verlopen is bovendien aan [eiser] te wijten. Voor het overige is enige vertraging ontstaan doordat de gemeente onverwacht een onjuist standpunt innam. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] en [gedaagde] hebben met elkaar een overeenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] van [gedaagde] een bouwtitel zou verkrijgen in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling zodat hij in zijn gastenverblijf zou kunnen gaan wonen. Volgens [eiser] was hij bereid om een hoge koopsom te betalen voor deze bouwtitel, omdat [gedaagde] deze snel zou kunnen leveren. Dat de procedure geen vertraging zou oplopen was gewaarborgd in artikel 2 van de koopovereenkomst waaruit de verplichting voor [gedaagde] voortvloeide om de procedures zoveel mogelijk parallel te laten lopen. [gedaagde] heeft de procedure echter vertraagd en is daarom volgens [eiser] de contractuele boete verschuldigd. [gedaagde] betwist deze uitleg van de overeenkomst door [eiser] . [gedaagde] wijst er bovendien op dat de procedure uiteindelijk succesvol is voltooid. Hij vindt dat hij geen boete is verschuldigd. 
      
      
        
          Is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dus de boete is verschuldigd, hangt af van de uitleg van de koopovereenkomst. Volgens vaste rechtspraak komt het dan aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Niet alleen de letterlijke tekst van de overeenkomst is relevant, maar ook de andere omstandigheden. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] wijst met name op de laatste zin van artikel 2 van de koopovereenkomst. Die zin luidt:
      
      
        “De medewerking door verkoper loopt in de tijd en procedureel zo veel mogelijk parallel aan deze bestemmingsplanprocedure zodat het ontwerp bestemmingplan ter visie ligt op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt.”
      
      
    
    
      4.4.
      Partijen verschillen allereerst met elkaar van mening welk ontwerp bestemmingsplan is bedoeld in dit artikel. Volgens [gedaagde] wordt zijn ontwerp bestemmingsplan bedoelt. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst – 25 april 2022 – zou de Omgevingswet op 1 januari 2023 in werking treden. Het ontwerp bestemmingsplan van [gedaagde] lag in december 2022 ter inzage, waardoor in ieder geval voldaan is aan deze verplichting, aldus [gedaagde] . [eiser] stelt dat zijn ontwerp bestemmingsplan bedoeld is. 
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank overweegt dat uit de tekst van het artikel in combinatie met de overige omstandigheden afgeleid kan worden dat het ontwerp bestemmingsplan van [eiser] is bedoeld. In de zin staat allereerst ‘de medewerking door verkoper [ [gedaagde] ] (…) aan deze bestemmingsplanprocedure’. Logischerwijs verleent [gedaagde] medewerking aan de procedure van [eiser] . Bovendien verwijst ‘deze’ logischerwijs op de zin ervoor, waarin wordt gerefereerd aan de bestemmingsplanprocedure die door koper, [eiser] , wordt gevoerd. Ook uit de omstandigheden volgt dat de bestemmingsplanprocedure van [eiser] wordt bedoeld. Volgens [eiser] moest hij vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn ontwerpbestemmingsplan ter inzage leggen, omdat hij daarna de bestemmingsplanprocedure niet meer kon starten. De Omgevingswet werkt namelijk met een omgevingsplan. [gedaagde] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. [gedaagde] stelt weliswaar dat het er vooral om ging dat het ontwerp bestemmingsplan van de slooplocatie (dus de locatie van [gedaagde] ) vóór 1 januari 2023 ter inzage lag, maar de rechtbank leidt dit niet af uit de correspondentie (met de gemeente).
      
    
    
      4.6.
      Partijen verschillen daarnaast van mening over de uitleg van de zinssnede “in tijd en procedureel zo veel mogelijk parallel”. Volgens [eiser] is deze zinssnede opgenomen om te garanderen dat er geen vertraging zou ontstaan vanwege het door [gedaagde] te laat doorlopen van de procedure voor de bouwtitel. [eiser] wijst op de opmerkingen die hij in het voortraject, bij de totstandkoming van de koopovereenkomst, in dat kader heeft gemaakt. [eiser] stelt dat hij direct na het sluiten van de koopovereenkomst aan de slag is gegaan met zijn bestemmingsplanprocedure. [gedaagde] daarentegen had in augustus nog geen enkel bewijsstuk overgelegd dat hij voldaan had aan de voorwaarden voor een bouwtitel. Bovendien is hij een discussie gestart met de gemeente en de provincie over het aantal sloopmeters. Verder heeft hij ten onrechte voorgesteld om het tekort aan te vullen met sloopmeters van een ander bedrijf. [gedaagde] heeft aan [eiser] een bouwtitel gebaseerd op 1.000 m2 van zíjn varkensbedrijf verkocht. Dit heeft de procedure vertraagd. [eiser] stelt dat [gedaagde] daardoor tekort is geschoten in de verplichting om de procedures gelijk op te laten lopen en niet te vertragen. 
      
    
    
      4.7.
      Volgens [gedaagde] is geen sprake van een resultaats- of garantieverplichting, maar van een inspanningsverplichting en bovendien een inspanningsverplichting over en weer. [gedaagde] wijst er op dat voor het verkrijgen van een bouwtitel en een bestemmingsplanwijziging de medewerking van de provincie en de gemeente vereist waren. Partijen konden elkaar ten aanzien van die externe medewerking geen garanties afgeven. [gedaagde] betwist verder dat hij direct na ondertekening van de koopovereenkomst in actie moest komen. Partijen hebben dat niet met elkaar afgesproken. Volgens [gedaagde] hebben partijen maar één deadline met elkaar afgesproken, 1 januari 2024, en alles is ruimschoots voor deze datum gerealiseerd. Bovendien heeft [eiser] verzuimd [gedaagde] vóór 1 augustus 2022 in kennis te stellen dat hij al een principeverzoek en een concept-bestemmingsplan bij de gemeente had ingediend. Hij is er daarom volgens [gedaagde] zelf debet aan dat de procedures niet parallel zijn verlopen. Nadat [gedaagde] in augustus 2022 had vernomen dat [eiser] eigenhandig een principeverzoek en concept-bestemmingsplan bij de gemeente had ingediend, heeft [gedaagde] binnen redelijke termijn de acties ondernomen die nodig waren voor het verkrijgen van de beoogde bouwtitel. 
      
    
    
      4.8.
      De rechtbank overweegt dat de zinsnede ‘in de tijd en procedureel zo veel mogelijk parallel’ niet concreet is. Uit de stellingen blijkt dat partijen deze bepaling ook niet concreet hebben gemaakt. Ze hebben geen planning afgesproken en ook is niet besproken wie wanneer welke stap in de procedure gaat ondernemen. [eiser] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat deze zinsnede is toegevoegd om vertraging van de zijde van [gedaagde] te voorkomen. De vraag is vervolgens of iedere vertraging in de procedure dan ook een tekortkoming van [gedaagde] oplevert. De rechtbank oordeelt dat dat niet het geval is. Uit de overeenkomst blijkt dat partijen er rekening mee hebben gehouden dat er externe factoren kunnen zijn waardoor de procedures vertraging oplopen. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de bewoordingen ‘zo veel mogelijk’, maar ook in artikel 4 van de koopovereenkomst – waarop [gedaagde] wijst – waarin is geregeld dat partijen de overeenkomst kunnen ontbinden als de gemeente en/of de provincie niet uiterlijk 1 januari 2024 definitieve medewerking heeft verleend aan de herziening van het bestemmingsplan. De rechtbank is daarom van oordeel dat een vertraging in de procedure van [eiser] op grond van artikel 2 van de koopovereenkomst weliswaar een tekortkoming kan opleveren, maar alleen als die vertraging aan [gedaagde] te wijten is. [gedaagde] is in dat geval op grond van artikel 5 van de koopovereenkomst pas een boete verschuldigd als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig blijft.  
      
    
    
      4.9.
      Vast staat dat [eiser] al in mei en in juli 2022 zijn procedure is gestart. Vast staat ook dat [gedaagde] zijn procedure toen nog niet was gestart. De vraag is of dat te wijten is aan [gedaagde] . De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. [eiser] heeft namelijk niet aan [gedaagde] medegedeeld dat hij al een principeverzoek en een concept-bestemmingsplan bij de gemeente had ingediend. [eiser] heeft alleen meegedeeld dat hij [naam] heeft ingeschakeld, maar noch [naam] , noch [eiser] heeft [gedaagde] en zijn [adviseur] op de hoogte gehouden van de stappen die [naam] vervolgens heeft ondernomen. [gedaagde] raakte hier pas voor het eerst op 1 augustus 2024 van op de hoogte. De rechtbank is daarom van oordeel dat het niet aan [gedaagde] te wijten is dat de procedures vanaf de ondertekening van de koopovereenkomst niet parallel zijn verlopen. [eiser] had –zoals hij stelt – weliswaar geen verplichting om [gedaagde] op de hoogte te stellen, maar hij kan in redelijkheid niet verwachten dat de procedures parallel lopen als hij [gedaagde] niet op de hoogte stelt van de genomen stappen in zijn eigen procedure. 
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] heeft [gedaagde] op 24 augustus 2022 in gebreke gesteld. In die brief van 24 augustus 2022 staat dat [gedaagde] zich heeft verplicht tot het leveren van een bouwtitel, dat hij die verplichting nog niet is nagekomen en dat [gedaagde] daarom tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst. [eiser] heeft [gedaagde] gesommeerd om díe verplichting – de levering van een bouwtitel – uiterlijk 1 september 2022 (een keer verlengd naar 5 september 2022) na te komen. De rechtbank overweegt dat [gedaagde] op 24 augustus 2022 nog niet verplicht was om de bouwtitel geleverd te hebben. Dat wil zeggen, de koopovereenkomst bevat niet de verplichting dat de volledige procedure op grond waarvan een bouwtitel kan worden verkregen, al op 24 augustus 2022 doorlopen moest zijn. Van een tekortkoming waarvoor [gedaagde] in gebreke is gesteld, is dan ook geen sprake. Feitelijk heeft deze ingebrekestelling er wel voor gezorgd dat [gedaagde] aan de slag is gegaan met zijn procedure. De rechtbank is van oordeel dat hij daarin ook voldoende voortvarend te werk is gegaan. Uit de feiten blijkt dat [gedaagde] in september zowel aan de slag is gegaan met de sloopmelding, het concept-bestemmingsplan, als met het intrekken van de fosfaatrechten.    
      
    
    
      4.11.
      De procedure heeft vervolgens vertraging opgelopen omdat er een discussie is ontstaan met de gemeente over het aantal sloopmeters van [gedaagde] en de vraag of dat aantal voldoende is voor twee bouwtitels. [eiser] stelt dat [gedaagde] daarom tekort is geschoten. [gedaagde] heeft hem een bouwtitel verkocht op basis van 1.000 m2. [eiser] heeft niets te maken met een tweede bouwtitel. De rechtbank overweegt echter dat deze vertraging in redelijkheid niet aan [gedaagde] te wijten is. [gedaagde] had van de gemeente een principebesluit ontvangen waarin staat dat hij twee bouwtitels zou verkrijgen. [gedaagde] mocht daar op vertrouwen en hoefde er geen rekening mee te houden dat hier nog discussie over zou ontstaan. [gedaagde] heeft zich bovendien ingespannen om deze discussie op te lossen door voor te stellen aan de gemeente om de ‘eerste bouwtitel’ aan [eiser] te leveren en door 0,2 bouwtitel aan te kopen voor de volgens de gemeente missende sloopmeters.
      
    
    
      4.12.	(
      De advocaat van) [eiser] heeft [gedaagde] op 1 november 2022 opnieuw in gebreke gesteld. Aan die ingebrekestelling is wel ten grondslag gelegd dat de procedures parellel moeten lopen en dat er geen vertraging mag ontstaan. Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagde] niet toerekenbaar tekort is geschoten in die verplichting. De ingebrekestelling was daarom voorbarig. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat een boete pas is verschuldigd wanneer [gedaagde] na ingebrekestelling nalatig is gebleven. Uit de feiten volgt dat de gemeente op 2 november 2022 heeft bericht dat er voldoende sloopmeters zijn en dat zij het verzoek van [eiser] in behandeling gaan nemen. Niet is gesteld dat er vanaf 2 november 2022 vertraging is opgelopen door [gedaagde] . 
      
      
        
          Was sprake van een fatale termijn?
        
      
      
    
    
      4.13.
      
        [eiser] stelt ten slotte dat partijen een fatale termijn hebben afgesproken. Volgens hem volgt uit artikel 2 van de koopovereenkomst dat zijn concept-bestemmingsplan uiterlijk op 1 januari 2023 ter inzage moest liggen. 1 januari 2023 was namelijk ten tijde van het ondertekenen van de koopovereenkomst de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet. Op die datum kon de concept bestemmingsplan van [eiser] niet ter inzage liggen, omdat de benodigde bouwtitel van [gedaagde] ontbrak. [gedaagde] betwist dat zij een fatale termijn hebben afgesproken. 
      
    
    
      4.14.
      De rechtbank overweegt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat 1 januari 2023 een fatale termijn is. [gedaagde] heeft er op gewezen dat de overeenkomst ontbonden kon worden als de gemeente en/of de provincie op 1 januari 2024 nog geen medewerking had verleend aan de herziening van het bestemmingsplan. Partijen hebben dus rekening gehouden met het feit dat ze afhankelijk zijn overheden. 1 januari 2023 als fatale termijn is in dat licht niet logisch. Die datum staat als zodanig ook niet in de overeenkomst. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] moest meewerken ‘zodat het ontwerp bestemmingplan ter visie ligt op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt’. Dat was van belang omdat vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet de regelgeving zou wijzigen. Op het moment van ondertekening was 1 januari 2023 de datum van inwerkingtreding, maar die datum is uiteindelijk twee keer uitgesteld tot 1 januari 2024. [eiser] heeft nog gewezen op de e-mail van [adviseur] van 1 augustus 2022. In deze e-mail schrijft [adviseur] : “Uit artikel 2 van jouw koopovereenkomst met de familie [gedaagde] volgt dat het ontwerp-bestemmingplan ter visie moet liggen op het moment dat de Omgevingswet in werking treedt, dus vooralsnog op 1 januari 2023.” Anders dan [eiser] leidt de rechtbank uit deze e-mail niet af dat [adviseur] (namens [gedaagde] ) hier bevestigt dat 1 januari 2023 een fatale termijn is. [adviseur] schrijft dat de Omgevingswet vooralsnog op 1 januari 2023 in werking treedt. De rechtbank vindt hierin de bevestiging dat het voor partijen niet zozeer van belang was het concept bestemmingsplan voor 1 januari 2023 ter inzage lag, maar vooral van belang was dat het voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet – en daarmee de wijziging van de regelgeving – ter inzage lag. Dat is gelukt. Van een schending van een fatale termijn door [gedaagde] is naar het oordeel van de rechtbank daarom geen sprake. 
      
      
        
          Wat is de conclusie?
        
      
      
    
    
      4.15.
      Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank van oordeel is dat [gedaagde] niet in verzuim is geraakt en dus ook geen boete verschuldigd is. De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                1.325,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2,00 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                173,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                3.070,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De rechtbank merkt op dat [gedaagde] een lager bedrag aan nakosten heeft gevorderd dan het forfaitair tarief. De rechtbank kan niet meer toewijzen dan gevorderd en zal daarom het gevorderde bedrag, € 173,00 zonder betekening, toewijzen. 
      
    
    
      4.17.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 3.070,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.J.G. Römers en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.
      
    
  
  
     Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex).
  
  
     Productie 10 en productie 13 [eiser] . 
  
  
     Productie 10 [eiser] .