ECLI:NL:GHAMS:2002:AF1518, Gerechtshof Amsterdam, 18-11-2002, 02/00662
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2002-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende was eigenaar van een perceel cultuurgrond. Belanghebbende heeft een concept koopovereenkomst d.d. 27 december 1996 inzake het perceel voor akkoord getekend met dagtekening 30 december 1996. Vervolgens heeft belanghebbende op 30 januari 1997 een koopovereenkomst getekend. In geschil is of het met de verkoop van het perceel grond behaalde voordeel onder de landbouwvrijstelling valt. Gelet op de feiten en omstandigheden, in onderling verband bezien, acht het Hof aannemelijk dat de contracterende partijen toen zij eenmaal beiden de brief van 27 december 1996 hadden getekend, welk tijdstip in ieder geval niet later ligt dan begin januari 1997, het ook daadwerkelijk eens waren. Hieruit volgt dat het tijdstip waarop de koopovereenkomst inzake het perceel grond is gesloten vóór 27 januari 1997 ligt. Alsdan is tussen partijen niet in geschil dat het behaalde voordeel onder de landbouwvrijstelling valt.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Tweede Meervoudige Belastingkamer
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende, 
    
    tegen 
    
    de uitspraak de inspecteur te P.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 14 januari 2002, ingediend door A1  (A adviseurs en accountants, te P) als gemachtigde en aangevuld bij brieven van 2 april 2002 en 13 september 2002. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 5 januari 2002, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/ premie volks-verze-keringen voor het jaar 1997. De aanslag is opgelegd naar een belastbaar inkomen van ƒ 562.582 waarvan ƒ 502.418 belast naar een tarief van 45%. Na bezwaar is de aanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 431.209 waarvan ƒ 371.045 belast naar een tarief van 45%. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van -/- ƒ 9.298. 
    
    De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert uiteindelijk tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 420.467 waarvan ƒ … belast naar een tarief van 45%. 
      
    Ter zitting van 23 september 2002 zijn verschenen A2 en A3 (B belastingadviseurs, te W) alsmede A1 als gemachtigden van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van A4 en A5  alsmede de inspecteur. 
    
    Het beroep is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk P02/00177 betreffende de aan Y opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie- volks-verze-keringen voor het jaar 1997.
     
    Door de gemachtigde is een pleitnota alsmede een aanvullende pleitnota voorgedragen en met bijlagen overgelegd, waarvan de inhoud als hier opgenomen geldt. De inspecteur heeft van de bijlagen kennis kunnen nemen en zich er over kunnen uitlaten.
    
    
    
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende, geboren in 1935, exploiteert een tuinbouwbedrijf. Tot belanghebbendes ondernemingsvermogen behoorde 2.84.95 ha cultuurgrond - kadastraal bekend als perceel sectie a, nummer b en een gedeelte van perceel sectie a, nummer c - in het westelijk gedeelte van het gebied Q; een gebied dat ligt binnen de gemeentegrenzen van de gemeente P aan de oostzijde van de dorpskern.
    
    De planologische ontwikkelingen 
    
    
      2.2. In het Streekplan Noord-Holland-Noord, vastgesteld in september 1994 door de Provinciale Staten van Noord-Holland, is ten aanzien van de zone P en S1/S2 (hierna: de S-zone) onder meer het volgende opgenomen:
      "De uitbreidingsbehoefte voor de S-zone bedraagt voor de periode 1992-2005 ongeveer 10.000 woningen (exclusief S3). Hiervoor zijn enkele nieuwe bouwlocaties nodig. Het accent zal op P liggen. (…) Ook de westvariant van P (locatie T1) wordt onderzoeksmatig meegenomen in de m.e.r. voor woningbouw in de S-zone. Dit betekent niet dat de provincie in beginsel met deze locatie instemt. Een westwaartse uitbreiding van P in het gebied de T1 wijst de provincie om planologische en landschappelijke redenen af. Overeenkomstig de ruimtelijke visie (…) zal de uitbreiding van P in oostelijke richting moeten plaatsvinden. (…) De uitbreidingsbehoefte van P wordt voor de periode 1992-2005 geraamd op 7.500 woningen. (…) Voor 3.600 woningen is nog capaciteit beschikbaar (…), zodat er nog voor ongeveer 3.900 woningen behoefte is aan nieuwe bouwlocaties. Een bouwlocatie aan de oostzijde van P, aansluitend op de bestaande woonbebouwing binnen de gemeentegrens, is wellicht ontoereikend. De Q wordt namelijk voor de lange termijn gereserveerd als strategische locatie voor bedrijfsvestiging in en rondom P. Nader onderzoek moet dan ook uitwijzen welke nieuwe bouw-mogelijkheden er in en / of grenzend aan de gemeente P kunnen worden gevonden."       
      In het streekplan wordt voorgesteld om het ruimtelijk concept en het beschreven ruimtelijk beleid uit te werken in een Intergemeentelijke Structuurschets waarbij de nadruk dient te liggen op het concretiseren van de verstedelijking in de S-zone.
    
    
    
      2.3. In een rapport van februari 1995 inzake een modellenstudie S, vervaardigd door het bureau E Regionale Planners en Ontwerpers in opdracht van de provincie Noord-Holland, is onder meer het volgende opgenomen:
      "De verstedelijkingsopgave tot 2005 levert alleen al kwantitatief problemen op. Voor 6 à 7000 woningen is ruimte aanwezig in reeds vastgestelde bestemmingsplannen en in algemeen geaccepteerde locaties. Voor ruim 3 à 4000 staan geen locaties ter beschikking of locaties die nog in onderzoek zijn of ter discussie staan (T1,P-Oost,T2...)." 
    
    
    2.4. In een rapport van januari 1996 getiteld "Bouwstenen Intergemeentelijke Structuurschets S-gebied" uitgebracht door het bureau E Regionale Planners en Ontwerpers in opdracht van de gemeenten  P, S1, S2 en S3, is de mogelijkheid onderzocht in de gebieden R en Q woonlocaties te plannen. Tevens is de mogelijkheid onderzocht het bestaande bedrijventerrein in de gemeente P, T3, uit te breiden in oostelijke richting in het gebied Q. 
    
    
      2.5. Op 3 juli 1996 heeft de gemeenteraad van P ingestemd met het voorstel om bij het opstellen van de Intergemeentelijke Structuurschets zowel in oostelijke richting binnen de huidige gemeentegrenzen, als in westelijke richting in het gebied T1 te zoeken voor het oplossen van de P-se woningbehoefte. In de onderliggende nota is onder meer het volgende opgenomen:
      "Dat betekent dat van de totaal geprognotiseerde behoefte over de periode 1995-2005 zo'n 7.150 woningen voor P nodig zijn (…) Als alle resterende mogelijkheden op ons grondgebied maximaal zouden worden benut voor woningbouw, dan bedraagt de capaciteit ruim 8.000 woningen: (…) Daarin is dan de R met 1.750 woningen en de Q met 2.000 woningen opgenomen. (…) Dit betreft dan echt de maximale capaciteit voor woningbouw, waarbij in het geheel geen rekening is gehouden met de behoefte aan bedrijfsterrein. In het Streekplan Noord-Holland-Noord is de Q echter gereserveerd als locatie voor bedrijfsvestiging voor de lange termijn (…)  De keuze … (…) a. P kan met het benutten van de mogelijkheden in R en Q tot omstreeks het jaar 2005 voorzien in de eigen woningbehoefte en aan de ruimtebehoefte van het bedrijfsleven. b. Niet alleen in het belang van P, maar ook in dat van de regio dient vanaf 2005 te kunnen worden beschikt over mogelijkheden buiten de gemeentegrens, waarbij de in de Nota Bouwstenen gemaakte afweging, die leidt tot een keuze voor T1, in principe worden onderschreven; c. De vraag in welke mate de Q en/of T1 worden benut voor de ruimtebehoefte van het bedrijfsleven wordt nader bezien in het kader van de op te stellen ISS. (…)"   
    
    
    2.6. In de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling van 25 september 1996 is het concept Intergemeentelijke Structuurschets voor het S-gebied behandeld. In dit concept wordt de voorkeur uitgesproken voor het gebied T1 als woningbouwlocatie. De vertegenwoordigers van de fracties hebben in meerderheid hun steun toegezegd aan dit voorstel.
    
    2.7. Bij brief van 1 november 1996 aan het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente P gereageerd op een in voorbereiding zijnde uitwerking van het streekplan Noord-Holland-Noord voor het S-gebied. Uit deze brief blijkt dat de provincie Noord-Holland de woningbehoefteraming naar beneden heeft bijgesteld en dat de gemeente P niet op de hoogte was van deze bijstelling ten tijde van het uitbrengen van het onder 2.6. genoemde concept Intergemeentelijke Structuurschets. 
    
    2.8. Op 22 november 1996 is het concept van de uitwerking van het streekplan Noord-Holland-Noord voor het S-gebied besproken in de Commissie Ruimtelijke Ordening van de Provinciale Staten van Noord-Holland. Uit het verslag van deze vergadering blijkt dat het standpunt van de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland - geen bebouwing in het gebied T1 - door de Provinciale Staten zal worden gesteund. Op 14 januari 1997 is het ontwerp uitwerkingsplan door het college van Gedeputeerde Staten vastgesteld. 
    
    
      2.9. Op 21 januari 1997 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente P besloten voor de duur van maximaal acht weken, op grond van artikel 8a van de Wet voorkeursrecht gemeenten, onder meer de onder 2.1. bedoelde percelen grond aan te wijzen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van deze wet van toepassing zijn. Tevens heeft het college aan de gemeenteraad voorgesteld om dezelfde percelen grond aan te wijzen als grond waarop voor de duur van maximaal twee jaar eerder genoemde artikelen van deze wet van toepassing zijn. In de bijlage bij dit besluit is onder "Kern van de zaak" onder meer het volgende opgenomen:
      "Gelet op de prijsopdrijvende effecten die kunnen voortvloeien uit het mogelijke handelen van een aantal marktpartijen alsmede het behoud van de gewenste, actieve regie-rol van de gemeente, bij de realisering van het uitbreidingsgebieden de Q en de R wordt thans voorgesteld om gebruik te maken van de mogelijkheden van  de Wet voorkeurs-recht gemeenten. Door het vestigen van het voorkeursrecht dient de vervreemder van onroerend goed dit in eerste instantie aan de gemeente P te koop aan te bieden. Nadat de gemeente heeft aangegeven geen gebruik te willen van het voorkeursrecht is de vervreemder gedurende drie jaren vrij de onroerende zaak aan derden te koop aan te bieden."   
    
    
    2.10. Bij brief van 27 januari 1997 zijn de eigenaren/rechthebbenden van de aangewezen percelen, waaronder belanghebbende, in kennis gesteld van het onder 2.9. genoemde besluit. Op 28 januari 1997 is de aanwijzing gepubliceerd in de Staatscourant en zijn de op dit besluit betrekking hebbende stukken ter inzage op het stadhuis gelegd. 
    
    2.11. Op 11 februari 1997 heeft de gemeenteraad van P het ontwerp Intergemeentelijke Structuurschets van het S-gebied vastgesteld. Op 12 maart 1997 is deze schets namens de S-gemeenten aangeboden aan het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland.      
    
    2.12. Op 13 maart 1997 heeft de gemeenteraad van P ingestemd met de vestiging van het voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten op de aangewezen percelen grond gelegen in de Q en de R. De publicatie in de Staatscourant heeft plaatsgevonden op 14 maart 1997. 
    
    
      2.13. In antwoord op een brief van het accountantskantoor A te P waarin wordt verzocht aan te geven wanneer met de woningbouw in onder meer R en Q zal worden aangevangen, bericht de gemeente P op 21 maart 1997 onder meer het volgende:
      "In het kader van het in 1994 vastgestelde Streekplan Noord-Holland-Noord is door de gemeenten P, S1, S2 en S3, onder leidng van de provincie een Intergemeentelijke Structuurschets(ISS) opgesteld voor het zogenaamde S-gebied. De tot 2005 voorziene verstedelijkingsopgave (wonen, werken en voorzieningen) van West-Friesland dient met name in deze zone te worden gesitueerd. Deze Intergemeentelijke Structuurschets is in februari jl. vastgesteld door de raden van de 4 S-gemeenten. Het gebied R is daarin opgenomen als woningbouwlocatie met een start van de oplevering in de periode tot 2005. Ditzelfde geldt voor het oostelijk gedeelte van de Q. Het westelijk gedeelte van de Q, aansluitend aan de bedrijventerreinen T3, is opgenomen als bedrijventerrein waarvan de uitgifte naar verwachting start in de periode tot 2005. (…) De vraag waar en op welk moment met de realisering zal worden begonnen kan thans nog niet door ons worden beantwoord. Nu de Intergemeentelijke Structuurschets is vastgesteld, wordt gestart met de daarvoor benodigde planontwikkeling."   
    
    
    2.14. Op 16 december 1997 hebben de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland het uitwerkingsplan van het Streekplan Noord-Holland-Noord voor het S-gebied vastgesteld. Blijkens dit plan is de woningbouwtaakstelling van P, in vergelijking met het streekplan Noord-Holland-Noord uit 1994 naar beneden bijgesteld in verband met verwervingsproblemen en omdat het van belang wordt geacht dat P ook na 2005 binnen de gemeentegrenzen reservecapaciteit behoudt. Om deze redenen wordt de woningbouwtaakstelling van P vastgesteld op 5.200 woningen.    
    
    
    
    
    De verkoop van de grond 
    
    2.15. Tot de stukken behoort een niet ondertekend concept van een koopovereenkomst - genummerd 5 en gedateerd 22 november 1996 - tussen C B.V., handelend voor zich of voor een nader te noemen meester en belanghebbende. Het concept is opgemaakt door notariskantoor D en betreft de verkoop van het onder 2.1. genoemde perceel grond. Als koopprijs wordt in dit stuk vermeld ƒ 783.612,50. 
    
    
      2.16. In een brief van 27 december 1996 van C B.V. gericht aan belanghebbende is onder meer het volgende opgenomen:
      "Betreft: belastingvermijding bij verkoop van uw land, in vervolg op onze brieven aan u d.d. 5 en 17 december jl. (…) Wij raden u dringend aan nog dit jaar contact op te nemen met uw accountant-belastingadviseur, daar (…) bij ondertekening in 1997 de inspecteur bij de beoordeling, de belastbaarheid pas zal bekijken op z'n vroegst in de loop van 1998 bij de aanslagbeoordeling over het belastingjaar 1997. De inspecteur heeft dan, door het verstrijken van minimaal een jaar, een veel beter beeld van de planologische ontwikkelingen, die naarmate de tijd voortschrijdt steeds duidelijker zullen worden. (…) Indien u dit schrijven nog voor 1 januari 1997 voor akkoord ondertekend en aan ons doet toekomen en wij daarna met u in overleg met ons notariskantoor voor 15 januari 1997 de koopovereenkomst ondertekent, kunnen de fiscale gevolgen van deze overeenkomst nog bij boekjaar 1996 behoren. De belangrijkste voorwaarden van de tussen u en ons te sluiten koopovereenkomst zijn de navolgende:
      a. de koopsom bedraagt fl. 28,00 per centiare;
      b. de volledige betalings- en notariële leveringsdatum is 1 oktober 1997; 
      c. de datum dat u uw grond moet afstaan, dus wanneer u moet stoppen met het gebruik er van            is 1 februari 2003.
      d. alles is kosten koper.
      e. ontbindende voorwaarden:
      1. Grondonderzoek: dit vindt plaats voor 15 september 1997.
      2. Akkoord aankoop door gemeenteraad voor 1 juli 1997. 
      Indien u nu niet tot akkoord verklaring van dit schrijven wilt overgaan en de koopovereenkomst niet voor 15 januari a.s. ondertekent, kunnen de fiscale gevolgen van de overeenkomst niet meer bij boekjaar 1996 behoren."     
      Met dagtekening 30 december 1996 heeft belanghebbende deze brief voor akkoord ondertekend.
    
    
    
      2.17. Op 30 januari 1997 hebben belanghebbende en C1 in zijn hoedanigheid als vennootschapsbestuurder van C B.V. en handelend namens C B.V. voor zich of een nader te noemen koper bij het onder 2.15. genoemde notariskantoor een koopovereenkomst inzake het onder 2.1. genoemde perceel grond ondertekend. In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
      "De ondergetekende(n): (…) zijn op 30 december 1996 overeengekomen als volgt: verkoper verkoopt aan koper die van verkoper heeft gekocht (…) cultuurland (…) ter grootte van (…) (2.84.95 ha.) (…). De koopprijs van het verkochte bedraagt (…) (f. 797.860,--). De koop is gesloten onder de volgende: bedingen (…)
      Artikel 5 
      1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden op 1 februari 2003. (…)
      5. Verkoper heeft het registergoed als volgt in gebruik: cultuurland met fruitopstanden. (…)
      Artikel 10
      Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde (…) het navolgende: (…)
      h. aan verkoper is wel bekend dat het registergoed is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 danwel in een voorstel als bedoeld in artikel 6
      van de de Wet Voorkeursrecht Gemeenten; (…)
      Artikel 13
      1. Deze overeenkomst kan worden ontbonden indien uiterlijk op 1 juli 1997 blijkt dat de koper geen overeenstemming met de gemeente P heeft bereikt welke de door koper beoogde woningbouw op het verkochte toestaat; Indien deze voorwaarde wordt vervuld heeft uitsluitend de koper het recht om op grond daarvan de ontbinding van deze overeenkomst in te roepen. (…)
      Artikel 19
      (…)
      6. Verkoper is verplicht deze overeenkomst te melden in zijn aangiftebiljet over het jaar 1996 en het desbetreffende biljet voor 1 april 1997 bij de desbetreffende inspectie der belastingen indienen."
    
    
    2.18. Bij brief van 15 mei 1997 heeft Ontwikkelingsmaatschappij P B.V. aan belanghebbende meegedeeld dat zij de in de onder 2.17. genoemde koop-overeen--komst bedoelde nader te noemen meester is en dat zij besloten heeft de percelen genoemd in de desbetreffende koopovereenkomst voor genoemde prijs en onder de genoemde condities af te nemen. 
    
    2.19. Bij notariële akte van 1 oktober 1997 heeft belanghebbende recht van hypotheek verleend aan Ontwikkelingsmaatschappij P B.V.. Ontwikkelings-maatschappij P B.V. heeft vervolgens in verband met de verkoop van de grond aan belanghebbende een renteloze lening verstrekt van ƒ 797.860. 
    
    2.20. Bij notariële akte van 9 april 1998 heeft belanghebbende de onder 2.1. genoemde percelen grond geleverd aan de gemeente P. Uit deze akte blijkt voorts dat Ontwikkelingsmaatschappij P B.V. op 23 maart 1998 met betrekking tot de desbetreffende grond met de gemeente P een koopovereenkomst heeft gesloten. Bij dezelfde akte van 9 april 1998 heeft Ontwikkelingsmaatschappij P B.V. haar recht op levering bij wijze van cessie aan de gemeente P overgedragen, die deze overdracht heeft aanvaard. 
    
    2.21. Bij brief van 16 november 1998 heeft de gemeente P belanghebbende bericht dat het gebruik van de grond met ingang van 1 augustus 2000 wordt opgezegd. Verzocht wordt de desbetreffende percelen per deze datum geheel ontruimd op te leveren. 
    
    De berekening 
    
    2.22. De belastingdienst taxeert de waarde in het economisch verkeer bij voortgezette agrarische bestemming (hierna: WEVAB) op 30 januari 1997 van de desbetreffende percelen blijkens een taxatierapport van de belastingdienst afdeling Registratie en Successie van 24 juli 2001 op ƒ 334.000. Belanghebbende heeft een rapport van F Makelaardij van 28 maart 2002 ingebracht waarin de WEVAB op 30 januari 1997 op € 161.144 wordt getaxeerd.
     
    
      2.23. Belanghebbende heeft aangifte gedaan van een belastbaar inkomen van ƒ 9.298 negatief. De inspecteur heeft het aangegeven inkomen, voor zover hier van belang, gecorrigeerd, met een bedrag van uiteindelijk, na bezwaar, ƒ 452.960, welk bedrag als volgt is berekend:
      Koopsom:							ƒ 797.860
      WEVAB per 30-1-1997					ƒ 334.000 -/-
      								ƒ 463.860
      Aandeel verkoopkosten ƒ 18.749 x (ƒ463.860/ƒ797.860)= 	ƒ   10.900 -/-
      Belaste bestemmingswijzigingswinst				ƒ 452.960  
    
    
    
    3. Geschil
    
    In geschil is uiteindelijk of het bij de onder 2.15. e.v. vermelde transactie inzake 2.84.95 ha cultuurgrond behaalde voordeel onder de landbouwvrijstelling valt, hetgeen belanghebbende verdedigt doch de inspecteur betwist. De inspecteur stelt zich op het standpunt dat het gehele voordeel in 1997 als belaste bestemmingswinst in het belastbare inkomen dient te worden begrepen. 
    
    Indien sprake is van bestemmingswijzigingswinst is tussen partijen niet meer in geschil dat de WEVAB op 30 januari 1997 ƒ 345.000 bedraagt.
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Verwezen wordt naar hetgeen dienaangaande in de gedingstukken en in de pleitnota's is vermeld. 
    
    4.2. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
    
    
      De gemachtigde van belanghebbende:
      De inspecteur kent beslissende betekenis toe aan het vestigen van het voorkeursrecht door de gemeente. Ten onrechte naar mijn mening. De gemeente P was in een langlopende discussie gewikkeld met de provincie Noord-Holland over vragen met betrekking tot de plancapaciteit en de bouwmogelijkheden. Anders dan de provincie wilde de gemeente uitgaan van een plan voor het gehele gebied en een visie ontwikkelen voor de lange termijn tot 2015. Blijkens de brief van 18 december 2001 wilde de provincie Noord-Holland eind 2001 nog steeds niet instemmen met bebouwing van het volledige plan; het plan moest in gedeelten worden 'geknipt'. Toen was dus nog steeds niet duidelijk welke delen van het gebied woonbestemming zouden krijgen en welke delen een agrarische bestemming zouden behouden. Pas in maart 2002 werd die zekerheid verkregen. In februari 2002 is het faseringsvoorstel van de gemeente P door gedeputeerde G goedgekeurd. Er bestond dus tot die tijd geen duidelijkheid waar, wanneer en in welke omvang de realisatie van woningen zou plaatsvinden. Overigens valt gelet op de strenge Europese regelgeving te betwijfelen of realisering van woningbouw in de nabije toekomst valt te verwachten.  Met betrekking tot het jaar waarin het voordeel in aanmerking dient te worden genomen geldt dat niet in geschil is dat dit 1997 is. Met betrekking tot de waardering van de grond kan ik mij erin vinden dat het voordeel wordt berekend uitgaande van een WEVAB van ƒ 345.000. Het geschil met betrekking tot de bepaling van de WEVAB vervalt derhalve. Met betrekking tot het getuigenaanbod geldt dat D1, een medewerker van notariskantoor D kan bevestigen dat de gang van zaken rond het sluiten van de overeenkomst is geweest zoals A1 beschrijft, hetzelfde geldt voor C1.  
    
    
    A1: Als accountant van belanghebbende ben ik betrokken geweest bij het sluiten van de transactie. De twee eerdere brieven van 5 en 17 december 1996 die worden genoemd in de aanhef van de brief van 27 december 1996 van C B.V. aan belanghebbende ken ik niet. Ik wist van de plannen van C B.V. de percelen te kopen. Ik heb tussen kerst en nieuwjaar van 1996 belanghebbende over de verkoop van de grond gesproken en hem geadviseerd om, indien hij zich kon vinden in de toen voorgestelde prijs, de zaak af te wikkelen. Begin januari 1997 heb ik belanghebbende nogmaals op mijn kantoor gesproken bij welke gelegenheid belanghebbende de door hem voor akkoord getekende brief met het aanbod van C B.V., aan mij heeft laten zien. Ik heb hem toen geadviseerd deze brief zo spoedig mogelijk door te zenden naar het notariskantoor D.   
    
    A4: Als gemeente-ambtenaar ben ik betrokken geweest bij de planologische plannen van de gemeente P. De vraag waarom belanghebbende bij brief van 16 november 1998 het bericht van de gemeente P heeft gekregen dat het gebruik van de grond met ingang van 1 augustus 2000 zou moeten worden beëindigd kan ik niet beantwoorden. Gelet op de stand van zaken van dat moment kan ik deze brief in het geheel niet plaatsen. Met de planontwikkeling zou nog zo veel tijd gemoeid zijn dat het heel onlogisch is een dergelijke mededeling op dat moment te doen. Over de plannen is een lange tijd gediscussieerd met de provincie. In de loop van de tijd zijn de ramingen van de benodigde hoeveelheden woningen naar beneden bijgesteld. Ingeval zowel de twee locaties van T1 als R en Q zouden worden aangemerkt als mogelijke bouwlocaties zou de gemeente P teveel capaciteit gehad hebben. De keus lag bij de provincie. De gemeente wilde bovendien dat er voor het gebied als geheel een structuurplan zou worden vastgesteld en niet slechts voor een deel. Met betrekking tot de vraag waar de woningbouw waarschijnlijk zou aanvangen geldt dat het in de rede ligt te starten in de strook nabij de voorzieningenkern, dat wil dus zeggen aan de westzijde van R en Q waarbij vermoedelijk dan zou worden gestart in R. Denkbaar is dat er een nieuwe ontsluitingsweg door R en Q wordt aangelegd in Noord-Zuidelijke richting waardoor ook de gebieden aan de oostzijde van R en Q, daarna te ontwikkelen, worden ontsloten. Het meest westelijke deel van de Q, grenzend aan het reeds bestaande bedrijventerrein T3, zou worden bestemd tot uitbreiding van het bedrijventerrein. Gelet op de stand van zaken in 1997 was het zeer onwaarschijnlijk dat in R en Q binnen zes jaren zou worden gebouwd. Alleen al het juridische traject dat nog moest worden begaan bedroeg nog circa zes jaren. Het eerste jaar waarin er, naar mijn toenmalige verwachting, mogelijk activiteiten in het gebied zouden kunnen worden ontplooid was 2004. Met betrekking tot het vestigen van het voorkeursrecht gemeenten geldt dat de gemeente dit heeft gevestigd ten einde te voorkomen dat de prijs zou worden opgedreven. In casu is geen gebruik gemaakt van het voorkeursrecht; er was ook geen sprake van een verkoop boven de marktprijs. De gemeente heeft in een aantal andere gevallen wel gebruik gemaakt van het voorkeursrecht. 
    
    De inspecteur: Met betrekking tot de waardering van de grond kan ik mij erin vinden dat het voordeel wordt berekend uitgaande van een WEVAB van ƒ 345.000. Het geschil met betrekking tot de bepaling van de WEVAB vervalt derhalve. Het belastbaar inkomen dient met inachtneming van dit bedrag van ƒ 345.000 te worden berekend conform de in het verweerschrift opgenomen berekening. Het is juist dat mijn beleid inhoudt dat ter zake van koopovereenkomsten gesloten vóór 27 januari 1997, zijnde de datum waarop de betrokkenen in kennis zijn gesteld van de vestiging door de gemeente P van het voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten op de aangewezen percelen grond, geen belastingheffing plaatsvindt ter zake van de bestemmingswijzigingswinst. Dit beleid voer ik om redenen van bewijsrechtelijk aard. In zoverre ben ik het er ook mee eens dat ingeval het Hof mocht oordelen dat de overeenkomst tussen belanghebbende en C B.V. reeds vóór die datum is gesloten de desbetreffende winst niet belast is. Het gelijk is alsdan aan belanghebbende. Met betrekking tot het vestigen van het voorkeursrecht deel ik belanghebbendes mening niet dat dit recht geen definitief karakter heeft omdat het slechts een voorlopige vestiging betreft voor twee jaar. De vestiging van het recht is op 13 maart 1997 geaccordeerd en werkt terug tot 21 januari 1997. Met betrekking tot de opmerking van belanghebbende dat aan de plannen van de gemeente P (niet meer dan een "verlanglijstje" van de gemeente) wel realiteit moet kunnen worden toegekend merk ik op dat blijkens de brief van 21 maart 1997 van H van de gemeente P, de gemeente ook uitging van woningbouw in R en Q. Met betrekking tot het tijdstip waarop de overeenkomst tot stand is gekomen geldt dat niet gebleken is - uit de dienstenregistratieformulieren - dat de adviseur in de desbetreffende periode adviezen aan belanghebbende heeft verstrekt. Ik acht niet aannemelijk dat de brief van 27 december 1996 op 30 december 1996 voor akkoord is getekend. Met betrekking tot het tijdstip waarop de grond aan de agrarische bestemming wordt onttrokken acht ik van belang dat de grond na de oogst in november 2002 geen functie meer vervult in het landbouwbedrijf.   
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Ingevolge artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet), voor zover hier van belang, behoren niet tot de winst voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden, behoudens voor zover de waardeverandering in de uitoefening van het bedrijf is ontstaan of verband houdt met de omstandigheid dat de grond voortaan of waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouw-bedrijf zal worden aangewend. 
    
    5.2. Voor de beoordeling of gelet op artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet het met de transactie behaalde voordeel niet tot de winst behoort is van belang of de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat op het moment van de verkoop, naar objectieve maatstaven beoordeeld, een redelijke kans bestond dat de verkochte 2.84.95 ha cultuurland binnen zes jaar anders dan agrarisch zou worden aangewend. De inspecteur hanteert als beoordelingsmoment de datum 30 januari 1997, zijnde de dag waarop de koopovereenkomst is getekend, terwijl belanghebbende uitgaat van de datum 30 december 1996, zijnde de dag waarop belanghebbende blijkens de dagtekening de brief van C B.V., genoemd onder 2.16, voor akkoord heeft getekend. 
    
    5.3. Ter zitting heeft de inspecteur aangegeven dat zijn beleid steeds is geweest voordelen voortvloeiend uit soortgelijke overeenkomsten niet tot de winst rekenen ingeval de overeenkomsten gesloten zijn vóór 27 januari 1997, zijnde de datum waarop de betrokkenen in kennis zijn gesteld van de vestiging, door de gemeente P, van het voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten. Naar zijn mening is in casu de overeenkomst echter na die datum gesloten. Zo naar 's Hofs oordeel de onderhavige overeenkomst evenwel vóór de datum van 27 januari 1997 tot stand is gekomen geldt dat het gelijk aan belanghebbende is, aldus de inspecteur ter zitting.
    
    5.4. Met betrekking tot het tijdstip waarop de verkoop is gesloten leidt het Hof uit de gedingstukken alsmede uit hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, af dat belanghebbende en C B.V. reeds vóór 27 januari 1997 het eens waren geworden over de essentialia van de overeenkomst, te weten de door C B.V. te verkrijgen percelen grond, de tussen hen ter zake overeengekomen koopprijs en de ontbindende voorwaarden inzake het grondonderzoek en het akkoord van de gemeenteraad van P vóór 1 juli 1997, met de aankoop. Het Hof acht in dit verband aannemelijk dat aan het voor akkoord tekenen van de onder 2.16. genoemde brief van 27 december 1996 een periode van onderhandelingen is voorafgegaan, gelet op het door belanghebbende overgelegde eerdere concept van de koopovereenkomst - genummerd 5 en gedateerd 22 november 1996 - met een iets andere koopprijs en op de verwijzing in de brief van 27 december 1996 naar twee eerdere brieven. Voorts acht het Hof aannemelijk hetgeen de accountant ter zitting heeft verklaard, namelijk dat belanghebbende na ontvangst van de brief van 27 december 1996 twee maal contact met hem heeft opgenomen, dat hij de eerste keer heeft geadviseerd de zaak af te wikkelen indien belanghebbende zich kon vinden in de thans voorgestelde prijs, dat belanghebbende hem de eerste week van januari 1997 de voor akkoord ondertekende brief heeft laten zien en dat hij vervolgens heeft geadviseerd deze door te zenden naar notariskantoor D. Gelet op vorenvermelde feiten en omstandigheden, in onderling verband bezien, acht het Hof aannemelijk dat de contracterende partijen toen zij eenmaal beiden de brief van 27 december 1996 hadden getekend, welk tijdstip in ieder geval niet later ligt dan begin januari 1997, het ook daadwerkelijk eens waren. De bedingen die nog aan overeenkomst van 30 januari 1997 zijn toegevoegd zijn voorts niet van een zodanig zelfstandige en ingrijpende aard dat zij geacht moeten worden begin januari aan de voor de overeenkomst beslissende wilsovereen-stemming in de weg te hebben gestaan; zij zijn naar 's Hofs oordeel te beschouwen als van bijkomstige aard.
    
    5.5. Uit het onder 5.4. overwogene volgt dat het tijdstip waarop de koopovereenkomst inzake het perceel grond is gesloten vóór 27 januari 1997 ligt. Alsdan is tussen partijen niet in geschil dat het gelijk aan belanghebbende is en het belastbare inkomen ƒ 9.298 negatief bedraagt.
    
     
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief op: 2 (proceshandelingen) x 1,5 (gewicht van de zaak) x € 322, ofwel € 966.
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de bestreden uitspraak;
      - vermindert de aanslag over 1997 tot één naar een belastbaar inkomen van nihil;
      -	verstaat dat de inspecteur het verlies van 1997 bij beschikking zal vaststellen op ƒ 9.298;
      - gelast de Staat het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden;
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 966 en wijst de Staat aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen. 
    
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 12 november 2002 door mr. Bijl, voorzitter, mrs. Vrouwenvelder en Beukers-Van Dooren, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm. 
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      de naam en het adres van de indiener;
      de dagtekening;
      een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
    Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.