ECLI:NL:RBZWB:2024:5367, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-08-2024, 23/208
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/208 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 augustus 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar,
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 242.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [naam 3] (taxateur). 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1901. De woning is gerenoveerd in het jaar 1974. De woning beschikt over 3 dakkapellen en een garage. De woonoppervlakte bedraagt 142 m2 en de grondoppervlakte behorende bij de woning bedraagt 570 m2.
    
    
    
      2.1.
      
        De woning is gelegen op een waterverdedigingswerk.
        
          Beoordeling door de rechtbank
        
      
      
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      
      4. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en ten hoogste dient te worden vastgesteld op het bedrag van € 216.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 242.000.
      
      5. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
      6. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank 
        
      
      
      7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      7.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      7.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een ongedateerde taxatiematrix ten grondslag gelegd die opgemaakt door [taxateur]. 
      
      
    
    
      8.1.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 366.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 1], verkocht op 2 maart 2022 en [adres 2], verkocht op 3 januari 2020, beide gelegen te [plaats]. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt?
        
      
      
      
        9. Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 1] niet vergelijkbaar is. Ter onderbouwing voert hij onder meer aan dat de verkoopdatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum en dat de oppervlakte van de referentiewoning en de perceeloppervlakte onvoldoende vergelijkbaar zijn met die van de woning. Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat [adres 3] in [plaats] als referentiewoning in de vergelijking zou moeten worden betrokken. 
      
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank overweegt dat in het geval belanghebbende zelf een referentiewoning aandraagt, op de heffingsambtenaar de bewijslast rust om te motiveren waarom hij deze niet heeft gebruikt. De heffingsambtenaar heeft eerst ter zitting op de door belanghebbende aangedragen referentiewoning [adres 3] gereageerd. Daarbij heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat die referentiewoning minder goed vergelijkbaar is met de woning omdat het geen vrijstaande woning betreft. Ter onderbouwing heeft hij een luchtfoto van [adres 3] overgelegd. 
      
    
    
      9.2.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en overweegt daartoe als volgt. Wanneer belanghebbende wordt gevolgd in zijn stelling dat [adres 1] niet voldoende vergelijkbaar is, resteert de vergelijking met [adres 2] in de taxatiematrix. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de kwaliteit en onderhoud van deze referentiewoning met een 2 te laag zijn gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat als belanghebbende in deze stelling wordt gevolgd, en onderhoud en kwaliteit op een 3 worden gewaardeerd, de prijs per m2 € 1.490 bedraagt. Om beneneden de beschikte waarde van € 242.000 uit te komen in de waarde-berekening in de taxatiematrix, zou de prijs per m2 van een tweede referentiewoning € 488 of lager moeten zijn. Die prijs per m2 acht de rechtbank niet realistisch. De rechtbank overweegt dat het betrekken van [adres 3] in de vergelijking op grond van het voorgaande redelijkerwijs niet tot een lagere waarde dan de beschikte waarde van € 242.000 zou kunnen leiden. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      10.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 4 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 2 augustus 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 5 maanden.
      
    
    
      10.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. De meer recente rechtsregels van de Hoge Raad op dit punt, gelden niet voor zaken waarin voorafgaand aan de datum van dit arrest – 14 juni 2024 – om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn is verzocht en de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (in dit geval bezwaar en beroep) op 14 juni 2024 was overschreden.
      
    
    
      10.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 2 december 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 9 maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/5e deel (€ 30) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 20) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Ook moeten de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft het griffierecht aan belanghebbende vergoeden, omdat een verzoek daartoe is gedaan voor het van kracht worden van het arrest van de Hoge Raad op dit punt.
    
    
    
      11.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, voor € 109,37 door de heffingsambtenaar en voor € 109,38 door de Staat. 
      
    
    
      11.2.
      Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 30;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 20;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het griffierecht, zijnde € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        bepaalt dat de Staat der Nederlanden de helft van het griffierecht, zijnde € 25 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 2 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.