ECLI:NL:GHAMS:2024:2283, Gerechtshof Amsterdam, 30-07-2024, 23/776
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/776
    
    
      30 juli 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: mr. A. Bakker
    
    
    
      tegen de uitspraak van 18 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/1957 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.150.000. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor dat jaar bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 18 juli 2023 het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
      
      
        “Beslissing
      
      
      
        De rechtbank:
        - verklaart het beroep ongegrond;
        - veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 529;
        - veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 971;
        - veroordeelt verweerder en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 418,50, en
        - draagt verweerder en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.”
      
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 augustus 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: 
      
      
        “Feiten
        1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1956. De inhoud van de woning is563 m³ (inclusief een aanbouw van 128 m³) en de oppervlakte van het perceel is 773 m².De woning is daarnaast voorzien van een carport (43 m²).”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning van € 1.150.000 onder meer een matrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met de referentieobjecten [b-straat 1] en [a-straat 2] (alle twee gelegen in [Z] ). 
      
    
    
      2.4.
      
        Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van
        € 977.000 onder meer een matrix overgelegd met de referentieobjecten [a-straat 3] , [c-straat 1] en [d-straat 1] (alle drie gelegen in [Z] ).
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
    
    
    
      6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    
    
      7. De rechtbank is van oordeel dat de in het waarderapport en waardeopbouw genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze, evenals de woning, alle in [Z] gelegen vrijstaande woningen zijn en de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
    
      8. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde waarderapport met waardeopbouw en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Verweerder heeft de voorzieningen van de woning gekwalificeerd als ondergemiddeld. Eiser heeft zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen (o.a. de keuken en de badkamer) van de woning niet onderbouwd. De rechtbank volgt eiser dan ook niet in zijn standpunt. De blote stelling van eiser dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert is evenmin reden om de vastgestelde waarde te hoog te achten. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat de woning en de vergelijkingsobjecten op dit punt verschillen en dat hiermee rekening moet worden gehouden in de waardering. Met betrekking tot de ligging van de woning heeft verweerder ter zitting erop gewezen dat het vergelijkingsobject [b-straat 1] net als de woning een factor 3 heeft voor ligging. Het vergelijkingsobject [a-straat 2] heeft weliswaar een factor 2 voor ligging, maar dit komt doordat het object aan een doorgaande weg is gelegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de vergelijking voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning.
    
    
    
      9. Eiser heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332), het arrest van de Hoge Raad van 29 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:664) en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden van7 februari 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:1115), gesteld dat verweerder ook de door hem aangedragen objecten [a-straat 3] , [c-straat 1] en [d-straat 1] , in de waardering dient mee te nemen. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Ten aanzien van het object [a-straat 3] heeft verweerder onweersproken gesteld dat het object een ander type woning (geschakelde woning) is dan de woning van eiser en daarom niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde van de woning. Het object [c-straat 1] is onder de vraagprijs verkocht en trekt het gemiddelde van de door eiser berekende waarde aanzienlijk omlaag. Het object [c-straat 1] verkeerde volgens verweerder in gedateerde staat. De gedateerde staat volgt ook uit de door eiser overgelegde foto’s van [c-straat 1] . Eiser is in zijn berekening voor [c-straat 1] en de woning desalniettemin uitgegaan van hetzelfde niveau van kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. De rechtbank is van oordeel dat eiser hierdoor onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen. Indien het door eiser genoemde object [d-straat 1] in de waardering zou worden meegenomen dan leidt dat tot een hogere waarde dan vastgesteld, zodat de rechtbank deze verder buiten beschouwing laat. De door eiser genoemde objecten kunnen dan ook buiten beschouwing blijven. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat eiser op zijn beurt in zijn vergelijking de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten buiten aanmerking heeft gelaten, terwijl van die vergelijkingsobjecten wel is komen vast te staan dat deze voldoende vergelijkbaar zijn. Dat maakt dat de vergelijking van eiser, gelet op de hierboven genoemde arresten, onvolledig is. Hierdoor is onduidelijk of en in hoeverre de door eiser aangedragen objecten binnen de door eiser gemaakte vergelijking moeten leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook om die reden faalt het betoog van eiser. Gelet op deze uitkomst ziet de rechtbank geen aanleiding om het nader stuk van eiser tardief te verklaren, omdat het niet buiten de 10-dagentermijn genoemd in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht is ingediend.
    
    
    
      10. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de in beroep overgelegde taxatie de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    
    
      
        Verzoek vergoeding immateriële schade
      
      11. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank toe, omdat sinds het indienen van het bezwaarschrift op 12 maart 2020 tot het doen van deze uitspraak op 18 juli 2023 afgerond zeventien maanden en twee jaar zijn verstreken. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij de gegeven overschrijding van de redelijke termijn past een vergoeding van € 1.500. Omdat van de zeventien maanden overschrijding (afgerond) zes maanden aan de bezwaarfase is toe te rekenen en elf maanden aan de beroepsfase, dient verweerder het bedrag van € 529 (6/17 x € 1.500) te vergoeden en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) (11/17 x € 1.500 =) € 971. De omstandigheid dat de vergoeding rechtstreeks aan gemachtigde toekomt vormt – anders dan verweerder betoogt – geen bijzondere omstandigheid die in de weg staan aan de in dit verband veronderstelde spanning en frustratie. Zonder nadere onderbouwing volgt de rechtbank verweerder evenmin in zijn stelling dat de vergoeding dient te worden gematigd wegens zeer gering financieel belang.
    
    
    
      
        Proceskosten en griffierecht
      
      12. Aanleiding bestaat verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5, omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn). De proceskostenvergoeding komt voor de helft ten laste van verweerder en voor de helft ten laste van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.”
    
    
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        WOZ-waarde
      
    
    
      5.1.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen omtrent de waarde van de woning in rechtsoverwegingen 5 tot en met 10 van de uitspraak acht het Hof juist en het Hof neemt deze overwegingen over. Ter aanvulling overweegt het Hof nog het volgende.
      
      
        
           iWOZ-gegevens en bouwtekeningen
        
      
      
        5.2.1.
        Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de zogenoemde (gehele) iWOZ-kaarten en bouwtekeningen had moeten overleggen; hetzij op de voet van artikel 8:42 Awb hetzij (voor zover het Hof belanghebbende begrijpt) op de voet van artikel 40, tweede lid Wet WOZ . Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties. 
        
      
      
        5.2.2.
        De iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit is slechts anders als de iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. In de omstandigheid dat belanghebbende (bij gebrek aan wetenschap) enkel bloot heeft betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn, ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen. Daar komt bij dat de bouwtekeningen in principe toegankelijk zijn voor eenieder in de lokale gemeentearchieven. 
        
      
      
        5.2.3.
        
          Indien en voor zover belanghebbende stelt dat de gegevens op de voet van artikel 40, tweede lid Wet WOZ overgelegd hadden moeten worden, heeft het volgende te gelden. 
          Gegevens die niet aan de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen, vallen niet onder het bereik van artikel 40, tweede lid Wet WOZ. 
          Gelet op de werkwijze van de heffingsambtenaar die beschreven is in r.o. 5.4, acht het Hof onaannemelijk dat de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen aan de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen. Deze gegevens hebben mogelijk geleid tot de modelwaarde, maar deze modelwaarde heeft de gemeentelijke taxateur slechts gediend als hulpmiddel bij de waardevaststelling. De WOZ-waarde is de door een taxateur vastgestelde waarde op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen (waaronder de modelwaarde) die hem daarbij ten dienste staan. 
          Daarom is reeds van een schending van artikel 40, tweede lid Wet WOZ (in zoverre) geen sprake. 
        
        
        
          
            Indexatie
          
        
      
      
        5.3.1.
        Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Controle op de indexering is daardoor niet mogelijk, aldus belanghebbende.
        
        
      
      
        5.3.2.
        Het Hof overweegt dat uit de in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar vermelde transactieprijzen en vervolgens de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen afgeleid kan worden op welke wijze en tot op welke bedragen de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep de indexatie nog nader toegelicht (een lineaire stijging van 10% op jaarbasis). Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. Het Hof ziet ook overigens geen reden te twijfelen aan de juistheid van deze indexatie. Nog daargelaten dat de toegepaste indexatie slechts een hulpmiddel is om uiteindelijk de eindwaarde van de woning, dat wil zeggen de waarde van het object in zijn geheel, inzichtelijk te maken.
        
        
          
            De modelmatige waardebepaling
          
        
      
    
    
      5.4.
      
        Ten aanzien van belanghebbendes klacht die gestoeld is op het zogenoemd modelmatig waarderen door de heffingsambtenaar heeft het volgende te gelden. 
        De door belanghebbende opgeworpen vragen of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de in artikel 40, tweede lid Wet WOZ bedoelde gegevens en of deze behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken beantwoordt het Hof beide ontkennend. Het Hof verwijst hiertoe naar hetgeen is overwogen (rechtsoverwegingen 5.4.1 en verder) in de uitspraak van 31 oktober 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:2594). Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.
        Ter terechtzitting heeft het Hof de heffingsambtenaar de werkwijze beschreven in rechtsoverweging 5.4.4 van voornoemde uitspraak van 31 oktober 2023 voorgehouden en heeft deze laatste desgevraagd bevestigd dat deze werkwijze ook door hem wordt gevolgd. Deze werkwijze houdt kort gezegd in dat de WOZ-waarde zelfstandig door een taxateur wordt vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen die hem ter beschikking staan. Tot die hulpmiddelen behoort een modelwaarde die hem wordt aangereikt en die is gebaseerd op alle verkopen binnen de gemeente binnen een referentieperiode van één tot twee jaar. In een significant deel van de gevallen stelt de heffingsambtenaar (of de taxateur namens hem) echter een ander waarde vast dan de hem aangereikte modelwaarde. Gelet op die werkwijze kan de klacht van belanghebbende reeds geen doel treffen.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.5.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 30 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: