ECLI:NL:GHARL:2024:4433, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2024, 23/591
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/591
      uitspraakdatum: 2 juli 2024  
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 12 januari 2023, nummer UTR 22/2835, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 619.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter digitale zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een geschakelde woning, bouwjaar 1976, met een kelder, een inpandige berging en een garage. De gebruiksoppervlakte bedraagt 150 m² en de kaveloppervlakte 317 m².  
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 581.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil. 
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een waardematrix van 25 augustus 2022. Hierin is uitgegaan van een getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 619.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode vier vergelijkingsobjecten gebruikt, eveneens geschakelde woningen en net als de onroerende zaak gelegen in [woonplaats] -Zuid, die rond de waardepeildatum zijn verkocht namelijk:
      - [adres1] 295 (bouwjaar ca. 1976), gebruiksoppervlakte 167 m², perceel 549 m², berging, verkocht op 22 februari 2019 voor € 715.000.
      - [adres2] 10 (bouwjaar ca. 1973), gebruiksoppervlakte 150 m², perceel 299 m², kelder, berging en garage, verkocht op 24 januari 2019 voor € 545.000.
      - [adres1] 289 (bouwjaar ca. 1976), gebruiksoppervlakte 174 m², perceel 559 m², twee bergingen en garage,  verkocht op 18 juni 2019 voor € 870.000.
      - [adres1] 16 (bouwjaar ca. 1976), gebruiksoppervlakte 159 m², perceel 518 m², berging en aangebouwde garage, verkocht op 29 september 2020 voor € 750.000.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Daarbij overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten zijn gelegen in dezelfde wijk, en vier van de drie zijn gelegen in dezelfde straat. Ze zijn evenals de onroerende zaak van het type geschakelde woning en van hetzelfde, of een vergelijkbaar bouwjaar. Evenals bij de onroerende zaak is de uitstraling/het type als normaal beoordeeld en de bouwkundige kwaliteit als voldoende. De staat van onderhoud van de onroerende zaak is voldoende, dit geldt ook voor de referentieobjecten, met uitzondering van [adres1] 289. De staat van onderhoud van dat object is goed en de voorzieningen zijn luxe. De voorzieningen van de onroerende zaak zijn eenvoudig, van [adres2] 10 eenvoudig/normaal en van [adres1] 295 en 16 eveneens eenvoudig. Bij het object [adres1] 295 is opgemerkt dat de woning gemoderniseerd diende te worden en dat de tuin matig was onderhouden. Bij [adres2] 10 is vermeld “badkamer normaal, keuken verouderd, woning diende gemoderniseerd (o.a. steenstrips en schrootjes) te worden, tuin matig onderhouden en bij [adres1] 16 staat “plavuizen op b.g., verouderde keuken en sanitair. De woningwaarde van de onroerende zaak bedraagt € 2.764 per m². De woningwaarde per m² van [adres1] 295 bedraagt € 2.996, van [adres2] 10 € 2.851, van [adres1] 289 € 3.529 en van [adres1] 16 € 2.815.  De referentieverkopen ondersteunen het oordeel van het Hof. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft gesteld dat de correctiefactoren in de waardematrix ontbreken en dat deze ten onrechte niet zijn verstrekt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat in het onderhavige jaar een systeem werd gebruikt waarbij de correctiefactoren niet afzonderlijk werden gegeven. Het Hof acht deze uitleg van de heffingsambtenaar geloofwaardig en acht daarmee aannemelijk dat de correctiefactoren niet aan belanghebbende zijn onthouden. Voor zover belanghebbende zich op het standpunt stelt dat sprake is van een “black-box” situatie is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardematrix             en met en de toelichting daarop ter zitting en in het verweerschrift, voldoende heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die aan de vaststelling van de onderhavige WOZ-waarde ten grondslag liggen. Met name de naastgelegen woning, [adres1] 16, is een bevestiging dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat het referentieobject [adres1] 16 beschikt over een grotere kavel en, anders dan de onroerende zaak, over een achterom en dat de onroerende zaak gedateerd en eenvoudig is. De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat beide woningen door middel van de garages zijn geschakeld. Het verschil in kaveloppervlakte is verrekend in de matrix aan de hand van de grondstaffel die in de matrix is vermeld. De onroerende zaak heeft geen afzonderlijke achterom, maar er is wel een doorgang in de garage naar de achterzijde. De gedateerde voorzieningen zijn onderkend en aangemerkt als eenvoudig en de woningwaarde per m² is lager dan van de referentieobjecten. Het Hof acht de uitleg van de heffingsambtenaar aannemelijk. Gelet op het verschil in de transactieprijs (de gecorrigeerde koopsom per de waardepeildatum bedraagt € 718.000)  van de [adres1] 16 en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak kan worden aangenomen dat de door belanghebbende gestelde beperkingen van de onroerende zaak voldoende zijn onderkend bij het vaststellen van de waarde. De overeenkomsten tussen beide woningen is dermate groot dat de [adres1] 16 een bevestiging is van de juistheid van de waarde van de onroerende zaak. De overige referentieobjecten ondersteunen dit oordeel. 
      
    
    
      4.9.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 619.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op  2 juli 2024
    
    
    
    
      De griffier is verhinderd	De voorzitter,
      de uitspraak te tekenen.
    
    
    
    
    
    
    
      	R.A.V. Boxem
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 3 juli 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.