ECLI:NL:RBZWB:2024:5999, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-08-2024, 10930549 \ CV EXPL  24-831 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat huurder zich volgens hem niet als goed huurder gedraagt. Partijen zijn feitelijk ook buren van elkaar. De kantonrechter komt tot de conclusie dat huurder ernstige overlast veroorzaakt door goederen, afval en voertuigen te plaatsen op het terrein en in de loods van verhuurder die gelegen zijn naast het gehuurde. Huurder heeft betaling van de huur opgeschort, omdat de verhuurder volgens hem tekortschiet in zijn verplichting om gebreken aan de verwarmingsinstallatie te verhelpen. De kantonrechter kan echter de gebreken niet vaststellen en daarmee ook niet een tekortkoming van de verhuurder op dat punt. Huurder mocht daarom de huur niet opschorten, zodat sprake is van een huurachterstand van negen maanden. De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding en ontruiming toe en de reconventionele vorderingen van huurder in verband met herstel en vergoeding van schade af.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10930549 \ CV EXPL  24-831
    
    
    
      
        Vonnis van 14 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam 1]
        , 
      te [plaats] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [naam 1] ,
      gemachtigde: ing. [gemachtigde] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [naam 2]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [naam 2] ,
      gemachtigde: mr. J. van Boekel.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      [naam 2] huurt van [naam 1] een woning. [naam 1] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [naam 2] zich volgens hem niet als goed huurder gedraagt. De woning bevindt zich naast een terrein en diverse gebouwen die in eigendom zijn van [naam 1] , zodat partijen ook buren zijn. De discussie spitst zich met name toe op de vraag of [naam 2] overlast veroorzaakt door goederen, afval en voertuigen te plaatsen op het terrein en in de loods van [naam 1] en of [naam 1] op zijn beurt te kort is geschoten in zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de verwarmingsinstallatie in de woning. De kantonrechter komt tot de conclusie dat [naam 2] inderdaad overlast veroorzaakt. Bovendien laat [naam 2] ten onrechte de huur onbetaald. De kantonrechter kan niet vaststellen dat de verwarmingsinstallatie niet of niet goed functioneert, dus daarmee komt [naam 2] geen recht toe om de huur op te schorten. Er is dan ook een huurachterstand van negen maanden. De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding en ontruiming toe.  
    
  
  
    
      2De procedure
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 1 mei 2024
      - de akte in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie van [naam 1]
      - de akte uitlaten productie 3 van [naam 2] 
      - de akte wijziging van eis in reconventie van [naam 2] 
      - het bericht met productie 10 van [naam 1]
      - de mondelinge behandeling van 3 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      2.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat bij de beoordeling van de zaak uit van de volgende vaststaande feiten: 
    
    - [naam 2] huurt sinds 12 maart 2018 van [naam 1] de woning aan de [adres] .  De huurprijs bedraagt € 1.000,00 per maand. 
    
    - Partijen zijn voor het eerst een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan met ingang van 12 maart 2018 voor de duur van een jaar. Later hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst getekend voor de duur van twee jaar met ingang van 12 maart 2021. [naam 2] is de woning in de woning in de tussentijd blijven bewonen.
    
    - [naam 2] heeft sinds december 2022 een huurachterstand laten ontstaan van meer dan negen maanden. 
    
    
      Tijdens de mondelinge behandeling is de navolgende tekening getoond door [naam 2] om duidelijk te maken wat wel en wat niet bij het gehuurde hoort: 
    
    
    
    [afbeelding geanonimiseerd]
    
    
    
      Deze tekening was door [naam 1] in het geding gebracht zonder arceringen. [naam 2] heeft hierop de arceringen en de letters ‘ [letter] ’ aangebracht. Het rood/bruine gedeelte en de gearceerde gele gedeeltes behoren volgens beide partijen bij het gehuurde. De overige gele en de witte delen behoren volgens beide partijen niet tot het gehuurde. Over de vraag of het deel waar ‘ [letter] ’ staat behoort tot het gehuurde, verschillen partijen van mening.
    
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        De vordering van [naam 1]
      
    
    
      4.1.
      
        
          [naam 1] vordert - samengevat - het volgende:
        I. ontbinding van de huurovereenkomst;
        en gedaagde te veroordelen tot:
        II. ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [naam 2] in overtreding blijft, met een maximum van € 50.000,00;
        III. betaling van de huurschuld ter hoogte van € 8.700,00 tot en met juni 2024 te vermeerderen met de wettelijke rente;
        IV. betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 532,40 te vermeerderen met de wettelijke rente;
        V. betaling van een bedrag van € 1.000,00 per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 juli 2024, tot aan de dag van ontbinding, alsmede een bedrag van € 1.000,00 per maand of gedeelte van een maand aan schadevergoeding, vanaf datum ontbinding tot de dag van volledige ontruiming;
        VI. betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.
      
      
    
    
      4.2.
      
        [naam 1] voert aan dat [naam 2] zich niet als goed huurder gedraagt. Ten eerste heeft hij meer terrein en gebouwen in bezit genomen dan toebehoren aan het gehuurde. Ten tweede is het in en rond het gehuurde een bende, onder andere door het opstapelen van afval, waardoor ongedierte wordt aangetrokken, de buren beperkt worden in de toegang tot hun terrein en de brandveiligheid in gevaar komt. Daarnaast is op het adres een eenmanszaak ingeschreven en het pand wordt gebruikt als opslag voor bouwmaterialen zonder toestemming van [naam 1] . Dit is niet toegestaan, aangezien het gehuurde enkel als woning mag worden gebruikt. Ook heeft [naam 2] zonder toestemming van [naam 1] een uitbouw geplaatst, waardoor schade is veroorzaakt aan het gehuurde. Bovendien krijgt [naam 1] geen toegang tot het gehuurde, zodat hij geen inspectie kan verrichten. Tot slot heeft [naam 2] een huurachterstand laten ontstaan van € 8.700,00. 
      
      
        
          Het verweer van [naam 2]
        
      
    
    
      4.3.
       voert verweer. [naam 2] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam 1] in de kosten van deze procedure, inclusief wettelijke rente.
      
    
    
      4.4.
      
        
          [naam 2] betwist dat hij zich niet als goed huurder zou hebben gedragen. Hij heeft tot november 2022 zonder problemen of discussies met [naam 1] in het gehuurde gewoond. Volgens [naam 2] heeft de makelaar destijds laten weten dat hij op het terrein van [naam 1] zijn auto’s mocht parkeren. Dat was nooit eerder een probleem, net als de opslag van materialen in de loods van [naam 1] . Op enig moment kon [naam 2] zijn tuinafval niet afvoeren, omdat [naam 1] de aanhangwagen van [naam 2] blokkeerde. Verder betwist [naam 2] dat er sprake is van gevaar voor de brandveiligheid, dat hij de woning bedrijfsmatig gebruikt en dat hij zonder toestemming van [naam 1] een uitbouw heeft geplaatst. Volgens [naam 2] is hij in afwachting
        van herstel van gebreken aan het gehuurde en heeft hij daarom de huurbetalingen opgeschort. De woning is ongeschikt om in te wonen zonder een deugdelijk functionerende verwarming. Het woongenot van [naam 2] wordt hierdoor verstoord. [naam 2] heeft dit meerdere keren gemeld bij [naam 1] , maar volgens [naam 1] is dit de verantwoordelijkheid van [naam 2] zelf. Dat is onjuist. [naam 2] verzoekt om hem op grond van artikel 7:280 BW een terme de grâce te verlenen om de huurachterstand binnen een maand te voldoen, mocht blijken dat op hem enige betalingsverplichting rust.
      
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [naam 2] stelt een tegenvordering in. Hij vordert - samengevat - [naam 1] te veroordelen 
      
         tot het herstellen van de gebreken aan het gehuurde, te weten het ontbreken van een functionerende verwarmingsinstallatie, binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag;
         tot het verwijderen en verwijderd houden van de goederen die de vervoersmiddelen van [naam 2] blokkeren, te weten de auto, de aanhangwagen en de camper, althans ervoor zorg te dragen dat [naam 2] zijn voertuigen weer kan gebruiken, onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag;
         tot betaling van een schadevergoeding van € 12.000,00 binnen 14 dagen na vonnis;
         tot betaling van de proceskosten inclusief nakosten en wettelijke rente.
      
      
      
        Er is volgens [naam 2] al sinds 21 november 2021 sprake van een gebrek in het gehuurde, te weten het ontbreken van een deugdelijke verwarmingsinstallatie. Doordat [naam 1] niet herstelt, is bovendien sprake van gederfd woongenot en is de woning (in koude periodes) ongeschikt om in te wonen. Daarom heeft [naam 2] ook recht op van vergoeding van materiële en immateriële schade op grond van artikel 7:208 BW dan wel 6:74 BW in combinatie met 7:206 BW en artikel 6:106 aanhef en onder b BW. Bovendien is [naam 2] van mening dat een dwangsom voor herstel van de verwarmingsinstallatie gerechtvaardigd is, omdat [naam 1] ondanks diverse verzoeken sinds november 2021 niet tot herstel is overgegaan. [naam 2] stelt zich daarnaast op het standpunt dat [naam 1] niet heeft voldaan aan hetgeen van hem als goed verhuurder mag worden verwacht, aangezien [naam 1] vanaf 4 november 2022 diverse vervoermiddelen van [naam 2] waaronder zijn auto, zijn aanhangwagen en zijn camper opzettelijk heeft geblokkeerd. Op dit moment worden de camper en de aanhangwagen van [naam 2] sinds november 2022 door [naam 1] geblokkeerd. 
      
      
    
    
      4.7.
      
        [naam 1] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 2] , dan wel de vorderingen van [naam 2] af te wijzen, met veroordeling van [naam 2] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.8.
      
        [naam 1] voert voor wat betreft het herstel van de verwarmingsinstallatie aan dat de door hem ingeschakelde loodgieter op 6 december 2022 en 3 januari 2023 werkzaamheden aan de CV ketel heeft verricht, waarbij deze op druk werd gezet en de elektronische besturing werd vervangen. De CV ketel werkt volgens [naam 1] naar behoren. Echter heeft [naam 2] bij deze werkzaamheden hem, zijn personeel en de loodgieter de toegang tot de woning ontzegd om privacy redenen. Daardoor kon de loodgieter het systeem niet degelijk ontluchten en kon de werking van de verwarming niet worden gecontroleerd op gebreken. Hierdoor wordt het [naam 1] onmogelijk gemaakt om de beweerde klachten te (laten) verhelpen en is er sprake van schuldeisersverzuim. [naam 1] kan daardoor jegens [naam 2] niet in verzuim zijn. Er is geen sprake van een gederfd woongenot. 
      
      
        
          [naam 2] maakt onder andere oneigenlijk gebruik van de parkeerplaats/dam van [naam 1] die nadrukkelijk niet tot het gehuurde behoort. Ondanks herhaalde sommaties daartoe maakt [naam 2] geen einde aan die situatie. De schuur en de dam heeft [naam 1] zelf nodig voor zijn bedrijfsvoering. De dam wordt gebruikt voor ontvangst van voertuigen die gedemonteerd moeten worden. Door het ongeoorloofd plaatsen van goederen veroorzaakt [naam 2] zelf de situatie dat de transporteur de afgeleverde wagens voor voertuigen van [naam 2] parkeert. 
      
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      5.1.
      De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie vanwege hun nauwe samenhang gezamenlijk behandelen.
      
      
        
          Uitgangspunt is de huurovereenkomst van 12 maart 2018
        
      
    
    
      5.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam 1] erkend dat hij er ten onrechte vanuit was gegaan dat sprake was van een rechtsgeldige tweede, althans latere huurovereenkomst die [naam 1] op de door hem aangegeven manier kon beëindigen. Vast staat dat partijen de eerste huurovereenkomst van 12 maart 2018, die was aangegaan voor de duur van een jaar, daarna stilzwijgend hebben voortgezet. Op grond van artikel 7:271 lid 2 BW moet het ervoor worden gehouden dat deze eerste huurovereenkomst aldus voor onbepaalde tijd is voortgezet. Deze huurovereenkomst is daarmee uitgangspunt voor de tussen partijen geldende afspraken. 
      
      
        
          De vereisten voor ontbinding; (1)tekortkoming en (2)rechtvaardiging
        
      
    
    
      5.3.
      
        [naam 1] vordert ontbinding van deze huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW. Uit dat artikel volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Als de huurder zich wil beroepen op deze uitzondering, moet hij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder(s).
      
      
        
          [naam 2] beroept zich op de uitzondering, zodat de kantonrechter eerst beoordeelt of sprake is van een tekortkoming en daarna of ontbinding gerechtvaardigd is. 
      
      
      
        
          De tekortkomingen en de ABHW van 20 maart 2017
        
      
    
    
      5.4.
      In het kader van de discussie over de vraag of sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de bepalingen van de huurovereenkomst, heeft [naam 2] aangevoerd dat de ABHW vernietigd moeten worden, omdat de ABHW niet correct aan hem ter hand zijn gesteld. De beoordeling hiervan kan echter in het kader van het beantwoorden van de vraag of sprake is van een tekortkoming achterwege blijven, omdat [naam 1] zich ten aanzien van de tekortkomingen ook op de wet beroept. 
      
      
        
          Alleen relevante bedingen moeten ambtshalve worden getoetst
        
      
    
    
      5.5.
      Verder heeft [naam 2] aangevoerd dat een aantal van de in de ABHW opgenomen bedingen buiten toepassing moeten blijven, omdat deze onredelijk bezwarend dan wel oneerlijk zijn. De ABHW moeten volgens hem ambtshalve getoetst worden.Wat betreft de ambtshalve toetsing overweegt de kantonrechter het volgende. De kantonrechter moet in zaken waarbij een professionele verhuurder en consument-huurder partij zijn, ambtshalve beoordelen of op de huurovereenkomst algemene voorwaarden van toepassing zijn die als oneerlijk/onredelijk bezwarend moeten worden beschouwd. Dit geldt ook als de verhuurder uiteindelijk niet kiest om zijn vordering op grond van het beding te vorderen, maar alleen op grond van een wettelijke bepaling. De kantonrechter moet dergelijke oneerlijke bedingen vernietigen. In dat geval kan de verhuurder ook niet terugvallen op de wettelijke regeling. Daaruit volgt dat de ambtshalve toetsing alleen geldt voor de bedingen die relevant zijn in het kader van de door de professionele verhuurder ingestelde vordering. De kantonrechter hoeft dus niet ambtshalve alle bedingen in de betreffende algemene voorwaarden te toetsen. 
      
      
        
          Beding: tekortkoming
        
      
    
    
      5.6.
      
        [naam 1] stelt dat sprake is van tekortkomingen op grond van de wet en de ABHW. Het is de kantonrechter niet gebleken dat de bedingen in de ABHW die bepalen wanneer sprake is van een tekortkoming, oneerlijk zijn. Dat betekent dat er geen sprake is van oneerlijke bepalingen die verhinderen dat [naam 1] zijn vordering tot ontbinding op grond van een tekortkoming mag vorderen op basis van de wettelijke bepalingen hierover.
      
      
        
          Beding: boete
        
      
    
    
      5.7.
      Aangezien [naam 1] geen boete vordert, noch op grond van de ABHW, noch op grond van de wet, is er geen aanleiding om het door [naam 2] aangehaalde boetebeding van artikel 9 van de ABHW te toetsen.
      
      
        
          Beding: buitengerechtelijke kosten
        
      
    
    
      5.8.
      De beoordeling ten aanzien van het beding uit de ABHW over de buitengerechtelijke kosten volgt hierna bij de beoordeling van de vordering van [naam 1] op dat punt (overweging 5.29).
      
      
        
          Tekortkoming: [naam 2] gedraagt zich niet als goed huurder
        
      
    
    
      5.9.
      
        [naam 1] heeft gesteld dat sprake is van een tekortkoming van [naam 2] , omdat hij zich niet als goed huurder gedraagt (artikel 7:213 BW). Volgens [naam 1] gebruikt [naam 2] het gehuurde niet zoals is overeengekomen en veroorzaakt hij door zijn handelen veel overlast voor buren en voor [naam 1] zelf. De kantonrechter begrijpt dat [naam 1] zich daarmee ook beroept op artikel 10.6 van de huurovereenkomst. Daarin is bepaald:
      
      
        
          “10.6     De Huurder zal het gehuurde net en zindelijk overeenkomstig de bestemming gebruiken en zorg dragen dat noch door hem noch door anderen overlast of hinder aan de buren wordt aangedaan. […]”
        
      
      
    
    
      5.10.
      Ter onderbouwing van de overlast heeft [naam 1] foto’s overgelegd en een verklaring van de heer [naam 3] , werkzaam bij [bedrijf] BV (beide als productie 2 bij dagvaarding). In deze verklaring geeft de heer [naam 3] aan:
      
      
        “Ik beheer dus de magazijnen. Sinds [naam 2] in het pand is komen wonen hebben wij
        
          alleen maar last van hem. Hij parkeert voertuigen (Camper, Aanhangers, auto’s) op de dam,
        
        
          welke hij dan ook nog eens voor de ingang van het magazijn zet zodat deze niet meer
        
        
          toegankelijk zijn. Bergen afval wordt op de dam neergelegd zodat ik bij 2 garageboxen niets
        
        
          meer kan stallen en deze ook niet open krijg. Door het vuil van de heer [naam 2] hebben wij
        
        
          plots last van ratten en muizen die onze voorraad letterlijk opeten. Overal hebben we schade
        
        
          van knaagdieren. De brandveiligheid is ook in het geding, bij een brand zal er een serieus
        
        
          gevaarlijke situatie ontstaan door onder andere het blokkeren van toegangen.
        
        
          De laatste tijd slaat [naam 2] ook van allerlei materiaal (zeg maar rustig rotzooi en vuil) op
        
        
          in onze magazijnen. Gebruikte keukens, restaurantinventaris, hout, scherpe stukken metaal,
        
        
          noem maar op. Het is werkelijk onwerkbaar en levensgevaarlijk. Wij kunnen deze
        
        
          magazijnen niet meer in en de parkeerplaatsen op de Dam niet meer gebruiken.”
      
      
    
    
      5.11.
      
        [naam 2] heeft niet betwist dat hij een deel van het terrein van [naam 1] gebruikt als parkeerplaats. Hij verweert zich echter met de stelling dat bij het aangaan van de huurovereenkomst was afgesproken dat hij het met ‘ [letter] ’ aangeduide gedeelte mocht gebruiken als parkeerplaats. Volgens [naam 2] wordt het gebruik van de parkeerplaatsen in ieder geval door [naam 1] gedoogd. 
      
      
        
          [naam 1] heeft gemotiveerd betwist dat bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen deze afspraak over het parkeren is gemaakt. [naam 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij het weliswaar aanvankelijk goed vond dat [naam 2] gebruik maakte van dit gedeelte van zijn terrein, maar dat hij dit na enige tijd niet meer toestond, omdat er meer en meer geparkeerd werd op het terrein van [naam 1] , waarbij ook de gebouwen werden geblokkeerd en [naam 1] zijn bedrijf niet meer goed kon uitoefenen. Gezien de betwisting door [naam 1] en het feit dat uit zijn brief van 8 november 2022 volgt dat [naam 1] in ieder geval vanaf dat moment niet wilde dat [naam 2] op zijn terrein parkeert, lag het op de weg van [naam 2] om zijn stellingen nader te onderbouwen. Dat heeft hij echter niet, althans onvoldoende gedaan. De kantonrechter gaat daarom aan dit verweer voorbij. 
      
      
    
    
      5.12.
      
        [naam 2] heeft niet betwist dat hij de gebouwen en het terrein van [naam 1] gebruikt als opslag, terwijl deze niet tot het gehuurde behoren. Ook hier heeft [naam 2] als verweer aangevoerd dat de opslag in overleg met [naam 1] gebeurde, maar dit is door [naam 1] betwist. Ook op dit punt heeft [naam 2] zijn verweer niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.
      
    
    
      5.13.
      
        [naam 2] heeft niet betwist dat het op de foto’s zichtbare (tuin-)afval en de door [naam 1] aangegeven goederen en voertuigen op het terrein en in de gebouwen van hem afkomstig zijn. [naam 2] heeft niet betwist dat dit (ernstige) hinder oplevert voor [naam 1] . [naam 2] heeft nog wel aangevoerd dat de heer [naam 3] niet vrij was in zijn verklaring, omdat hij als werknemer van [naam 1] in zijn positie van [naam 1] afhankelijk is en dat zijn verklaring daarom buiten beschouwing moet worden gelaten. 
      
      
        Op grond van artikel 152 lid 2 is de kantonrechter (in beginsel) vrij in de waardering van het bewijs. Het is de kantonrechter niet gebleken dat de heer [naam 3] niet vrij heeft verklaard. Bovendien is de verklaring ondersteunend aan de overgelegde foto’s. Daarom laat de kantonrechter de inhoud van de verklaring van de heer [naam 3] meewegen in de beoordeling.
      
      
      
        
          Er is sprake van een ernstige tekortkoming
        
      
    
    
      5.14.
      De kantonrechter is op grond van de hierboven gegeven overwegingen, de foto’s en de verklaring van de heer [naam 3] van oordeel dat voldoende blijkt dat [naam 2] in ieder geval vanaf 8 november 2022 de gebouwen en het terrein van [naam 1] zonder toestemming van [naam 1] gebruikt om te parkeren en om goederen op te slaan en dat [naam 2] daarmee langdurig ernstige overlast heeft veroorzaakt voor [naam 1] , zijnde niet alleen de verhuurder, maar ook de buurman van [naam 2] . Uit de verklaring van [naam 3] blijkt verder dat het parkeren van de auto’s gevaar voor de brandveiligheid heeft opgeleverd en het neerleggen van afval heeft geleid tot overlast van ongedierte. Ondanks de verzoeken tot het opheffen van deze situatie, heeft [naam 2] daaraan geen gehoor gegeven, zodat [naam 2] in verzuim is. [naam 2] heeft weliswaar aangegeven dat [naam 1] hem belette om tuinafval weg te brengen of zijn voertuigen te verwijderen omdat [naam 1] deze blokkeerde, maar op de overgelegde foto’s van zowel [naam 1] als [naam 2] staan de aanhanger en auto’s niet altijd op dezelfde plaatsen geparkeerd. Daaruit volgt dat deze niet continu geblokkeerd zijn geweest. Bovendien blijkt nergens uit dat [naam 2] aan [naam 1] heeft gevraagd om het door hem neergelegde afval of de door hem geparkeerde voertuigen te mogen verwijderen, maar dat hem dat werd geweigerd door de verhuurder. 
      
      
        Deze tekortkoming van [naam 2] kan niet meer ongedaan gemaakt worden. Er is daarom naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een ernstige tekortkoming op grond waarvan de huurovereenkomst ontbonden kan worden. Dat brengt mee dat alle overige door [naam 1] gestelde tekortkomingen niet meer behandeld hoeven te worden, omdat deze geen verandering brengen in wat hiervoor geoordeeld is.
      
      
      
        
          Ontbinding is gerechtvaardigd
        
      
    
    
      5.15.
      De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van [naam 2] . [naam 2] voert aan dat ontbinding niet gerechtvaardigd is, omdat hij geen sociaal vangnet heeft waar hij op terug kan vallen wanneer de woning onverhoopt wordt ontruimd. Hij staat al jaren ingeschreven voor een huurwoning, maar komt hier vanwege lange wachtlijsten nog niet voor in aanmerking. Daarbij is de markt dusdanig overspannen dat [naam 2] geen andere woonruimte kan vinden. Het verlies van een woning is een zeer ingrijpende inmenging in het recht op het privéleven en een zeer ernstige aantasting van het huisrecht dat wordt beschermd door artikel 8 EVRM en in het geval van [naam 2] buitenproportioneel.
      
    
    
      5.16.
      De kantonrechter is van oordeel dat [naam 2] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld op grond waarvan de gebleken overlast ontbinding niet zou rechtvaardigen. De overlast duurt in ieder geval al vanaf november 2022 en daarmee meer dan 19 maanden. Niet is gebleken dat [naam 2] sindsdien niet in staat was of niet de gelegenheid had om de overlast op te heffen, terwijl hij wist dat hij hiermee ernstige hinder veroorzaakte voor [naam 1] . 
      
      
        Bovendien is niet, althans onvoldoende gebleken van overige feiten en omstandigheden op grond waarvan de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. De kantonrechter houdt daarbij ook rekening met het volgende.
      
      
      
        
          
            [naam 2] heeft ten onrechte de betaling van huurpenningen opgeschort
        
      
    
    
      5.17.
      Vast staat dat sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. Deze is volgens [naam 1] opgelopen tot een bedrag van € 8.700,00. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam 2] aangevoerd dat inmiddels voor zowel april als mei 2024 een bedrag van € 350,00 is betaald, zodat een huurachterstand resteert van € 8.000,000. [naam 1] heeft de ontvangst van deze betalingen tijdens de mondelinge behandeling erkend, maar onbetwist gesteld dat voor de maand juli 2024 nog niet is betaald.
      
    
    
      5.18.
      
        [naam 2] verweert zich tegen betaling van de huurachterstand met de stelling dat hij betaling mocht opschorten in afwachting van het herstel van gebreken aan de verwarmingsinstallatie door [naam 1] . Deze stelling moet worden getoetst aan de hand van de vereisten uit artikel 6:52 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt dat een schuldenaar die een opeisbare vordering heeft op zijn schuldeiser, bevoegd is de nakoming van zijn verbintenis op te schorten tot voldoening van zijn vordering plaatsvindt, indien tussen vordering en verbintenis voldoende samenhang bestaat om deze opschorting te rechtvaardigen. 
      
    
    
      5.19.
      Doordat [naam 2] zich beroept op het rechtsgevolg van dit verweer, namelijk uitstel van betaling, moet hij voldoende stellen en, bij betwisting, bewijzen dat voldaan is aan deze vereisten. De kantonrechter is van oordeel dat [naam 2] dat onvoldoende heeft gedaan.
      
    
    
      5.20.
      Uit de overgelegde stukken volgt dat [naam 2] op 21 november 2022 [naam 1] heeft verzocht om de verwarmingsinstallatie te herstellen. Volgens [naam 2] zou hij dit al vanaf november 2021, een jaar eerder, via Whatsapp hebben gevraagd, maar dit is door [naam 1] betwist. Het lag daarom op de weg van [naam 2] om zijn stelling op dit punt nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door het overleggen van de betreffende Whatsapp-berichten. Dat heeft hij echter niet gedaan. 
      
    
    
      5.21.
      Uit de overgelegde stukken blijkt ook dat [naam 1] naar aanleiding van de brief van 21 november 2022 een installateur opdracht heeft gegeven om herstel uit te voeren. Dit herstel is op of vóór 8 december 2022 uitgevoerd. Dit is door [naam 2] ook niet betwist. [naam 2] stelt echter dat dit herstel onvoldoende is. [naam 1] heeft ook dit gemotiveerd betwist. Daarbij heeft [naam 1] aangevoerd dat de installateur werkzaamheden aan de CV-ketel heeft uitgevoerd, maar de verwarmingsinstallatie niet verder kon onderzoeken, omdat de toegang tot de woning door [naam 2] was geweigerd. Bovendien is volgens [naam 1] nog een tweede keer herstel aan de CV-ketel uitgevoerd. [naam 1] heeft ter onderbouwing hiervan twee facturen van de installateur overgelegd. 
      
      
        
          [naam 2] heeft niet onderbouwd waaruit blijkt dat na dit herstel nog steeds sprake is van een gebrek aan de verwarmingsinstallatie. Ook dat had gezien de betwisting door [naam 1] op zijn weg gelegen, bijvoorbeeld door het overleggen van een onderzoeksrapport. Evenmin zijn stukken overgelegd waarin [naam 2] nogmaals om herstel heeft verzocht. Dit terwijl [naam 2] naar eigen zeggen 20 maanden elders heeft gewoond, omdat de verwarming het niet deed. Dit komt de kantonrechter erg onlogisch voor. 
      
      
    
    
      5.22.
      Dat betekent dat niet is gebleken dat [naam 2] een opeisbare vordering had op [naam 1] op het moment dat hij betaling opschortte, zodat daarmee niet is voldaan aan het vereiste van artikel 6:52 BW.
      
      
    
    
      5.23.
      Daaruit volgt dat [naam 2] ten onrechte de huur maandenlang niet heeft betaald, waarmee ook op dat punt sprake is van een (ernstige) tekortkoming van [naam 2] . Dat [naam 2] bereid is om de achterstallige huur alsnog te betalen, doet niets af aan het feit dat de tekortkoming niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Nu bovendien al sprake is van een ernstige tekortkoming vanwege de overlast, ziet de kantonrechter ook geen aanleiding om een terme de grâce te verlenen.
      
      
        
          Niet blijkt van een zwaarwegend woonbelang
        
      
    
    
      5.24.
      
        [naam 2] heeft ook niet, althans onvoldoende gemotiveerd gesteld op grond waarvan zijn woonbelang anders is dan dat van iedere andere huurder die zijn woning verliest bij ontbinding van de huurovereenkomst, en zwaarder zou moeten wegen dan het belang van [naam 1] bij ontbinding en ontruiming. Dat geldt te meer nu [naam 2] naar eigen zeggen de afgelopen periode reeds 20 maanden elders heeft gewoond.
      
      
        
          De vordering tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen
        
      
    
    
      5.25.
      Samengevat is het oordeel van de kantonrechter dat [naam 2] zich vanwege de overlast niet als goed huurder gedraagt, zodat sprake is van een ernstige tekortkoming van [naam 2] op grond waarvan de overeenkomst ontbonden kan worden. Daarnaast is sprake van een aanzienlijke huurachterstand en is niet gebleken dat het woonbelang van [naam 2] zwaarder zou moeten wegen dan de belangen van [naam 1] , zodat de ontbinding ook gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal daarom de huurovereenkomst ontbinden en de vordering tot ontruiming toewijzen. 
      
      
        
          De dwangsom wordt afgewezen
        
      
    
    
      5.26.
      
        [naam 1] vordert een dwangsom voor het geval [naam 2] het gehuurde niet op tijd ontruimt. Deze vordering zal de kantonrechter afwijzen wegens gebrek aan belang. Als [naam 2] het gehuurde niet vrijwillig ontruimt, dan is de deurwaarder immers op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming. [naam 1] heeft ook niet onderbouwd waarom er in dit specifieke geval een extra prikkel tot nakoming door middel van een dwangsom nodig is. De kantonrechter zal dit deel van de vordering daarom afwijzen.
      
      
        
          
            [naam 2] moet de achterstallige huur betalen
        
      
    
    
      5.27.
      
        [naam 1] vordert betaling door [naam 2] van de ontstane huurschuld ter hoogte van € 8.700,00. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat hiervan een bedrag van € 700,00 (2 x € 350,00) door [naam 2] is betaald. Hierboven heeft de kantonrechter uitgelegd dat [naam 2] betaling van de huur ten onrechte heeft opgeschort. Dat betekent dat [naam 2] de huurachterstand moet betalen en de kantonrechter deze vordering zal toewijzen tot een bedrag van € 8.000,00 (€ 8.700,00 - € 700,00). Het meerdere wijst de kantonrechter af.
      
      
        
          [naam 1] vordert ook betaling van een bedrag van € 1.000,00 aan huur per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 juli 2024, tot aan de dag van ontbinding. Nu tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [naam 2] vanaf 1 juli 2024 niet heeft betaald, zal de kantonrechter deze vordering toewijzen.
      
      
      
        
          
            [naam 2] moet ook de wettelijke rente over de achterstallige huur betalen
        
      
    
    
      5.28.
      
        
          [naam 1] heeft de wettelijke rente over de huurschuld gevorderd. Op grond van artikel 6:119 BW is een partij wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van verzuim. 
        In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur bij vooruitbetaling verschuldigd is en moet worden voldaan vóór de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft (artikel 4.2). Dat betekent dat als [naam 2] de huur niet betaalt, zijn verzuim intreedt op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft en [naam 1] vanaf dat moment recht heeft op vergoeding van de wettelijke rente. De vordering wordt daarom vanaf dat moment toegewezen.
      
      
      
        
          
            [naam 2] moet de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente daarover betalen
        
      
    
    
      5.29.
      
        [naam 1] maakt aanspraak op een bedrag aan buitengerechtelijk incassokosten van € 532,40. [naam 2] is van mening dat hij deze kosten niet hoeft te betalen. Het in verband met deze kosten opgenomen beding in de ABHW (artikel 25.2) is volgens hem evident oneerlijk, omdat een huurder op grond van dit artikel gehouden kan worden alle gemaakte kosten in en buiten rechte voorvloeiende uit een ontruimingsprocedure te voldoen aan verhuurder. De kantonrechter volgt [naam 2] niet in deze stelling. 
      
      
        In de betreffende bepaling staat:
        “25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver) huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitiever rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten — aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
      
      
      
        Uit de laatste zinsnede volgt dat een verhuurder alleen alle kosten in rekening kan brengen als de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing zijn. Deze zijn in dit geval echter wel van toepassing, omdat [naam 2] een consument-huurder is. Dat betekent dat het beding niet in strijd is met dwingendrechtelijke bepalingen en [naam 2] hierdoor dus niet onredelijk benadeeld wordt. Dat betekent ook, los van de vraag of het beding al dan niet ter hand is gesteld, dat [naam 1] zijn vordering voor wat betreft de incassokosten mag baseren op de wet, artikel 6:96 lid 6 BW, zoals hij ook heeft gedaan. De kantonrechter constateert dat [naam 1] aan alle eisen van dit artikel heeft voldaan. Het gevorderde bedrag van € 532,40 komt bovendien overeen met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief, zodat dit bedrag zal worden toegewezen. 
      
      
      
        De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als de schuldenaar met betaling daarvan in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. [naam 1] heeft echter niet gesteld op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door hem zijn betaald. Daarom zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding. 
        
          Toekomstige huurtermijnen worden toegewezen
        
      
    
    
      5.30.
      
        [naam 1] vordert een bedrag aan schadevergoeding van € 1.000,00 voor elke maand of gedeelte daarvan dat [naam 2] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen. [naam 2] heeft deze vordering niet weersproken, zodat deze zal worden toegewezen.
      
      
      
        
          De kantonrechter wijst de tegenvordering tot herstel en betaling van schadevergoeding af
        
      
    
    
      5.31.
      
        [naam 2] heeft als tegenvordering herstel van het gebrek aan de verwarmingsinstallatie gevorderd en vergoeding van materiële en immateriële schade. Deze schade is, aldus [naam 2] , het gevolg van de tekortkoming van [naam 1] dat hij het gebrek niet heeft hersteld. [naam 2] baseert deze tegenvorderingen op dezelfde grondslag, feiten en omstandigheden als die waarop hij zijn recht op opschorting baseerde. Weliswaar heeft hij nog bezwaar gemaakt tegen het late indienen van de facturen door [naam 1] , maar [naam 2] heeft zowel in zijn wijziging van eis in reconventie als tijdens de mondelinge behandeling voldoende gelegenheid gehad hierop te reageren. Ook bij deze tegenvorderingen liggen de stel- en bewijslast en daarmee het bewijsrisico op [naam 2] . De kantonrechter heeft ten aanzien daarvan hiervoor al geoordeeld dat [naam 2] zijn stellingen niet, althans onvoldoende heeft onderbouwd. Daaruit volgt dat ook deze tegenvorderingen niet, althans onvoldoende zijn onderbouwd, zodat de kantonrechter deze afwijst.
      
      
        
          De kantonrechter wijst de vordering in verband met de blokkade ook af
        
      
    
    
      5.32.
      
        [naam 2] stelt dat [naam 1] niet heeft voldaan aan hetgeen van hem als goed verhuurder mag worden verwacht, doordat hij vervoermiddelen van [naam 2] heeft geblokkeerd en vanaf 22 november 2022 de aanhanger en camper geblokkeerd houdt. 
      
    
    
      5.33.
      De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:213 BW is bepaald dat de huurder verplicht is zich als goed huurder te gedragen, maar dat in titel 4 van boek 7 BW geen vergelijkbare bepaling is opgenomen voor de verhuurder. Wel volgt uit artikel 6:2 BW dat partijen bij een overeenkomst zich over en weer redelijk en billijk naar elkaar toe moeten gedragen. Dat geldt dus ook voor een verhuurder.
      
      
        Uit de door [naam 2] overgelegde foto’s in zijn conclusie van antwoord blijkt dat de camper en aanhangwagen op het moment dat de foto’s genomen werden, werden geblokkeerd. Niet blijkt echter hoelang deze blokkade heeft geduurd. Bovendien heeft de kantonrechter hiervoor al geoordeeld dat op de overgelegde foto’s van zowel [naam 1] als [naam 2] te zien is dat de aanhanger en auto’s niet altijd op dezelfde plaatsen staan, zodat niet blijkt dat de aanhanger en camper continu geblokkeerd worden. Het enkele feit dat sprake is geweest van een blokkade, brengt ook niet automatisch mee dat sprake is van onredelijk handelen door de verhuurder. Daarbij geldt dat de kantonrechter hiervoor heeft geoordeeld dat niet vast staat dat [naam 2] überhaupt gebruik kon maken van een deel van het perceel van [naam 1] om zijn auto’s op te stallen. In ieder geval werd dat vanaf november 2022 niet meer toegestaan door [naam 1] . Nu hiervoor in conventie is overwogen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en [naam 2] het gehuurde dient te ontruimen, ontvalt aan deze vordering ook het belang op langere termijn. Deze vordering wordt daarom afgewezen. Uiteraard dient [naam 1] [naam 2] in de gelegenheid te stellen om zijn voertuigen te verwijderen op het moment van ontruiming van het gehuurde door [naam 2] . 
      
      
      
        Doordat de kantonrechter de hier beoordeelde tegenvorderingen van [naam 2] afwijst, worden ook de daarmee samenhangende nevenvorderingen afgewezen.
      
      
      
        
          
            [naam 2] moeten de proceskosten en nakosten in conventie en reconventie betalen
        
      
    
    
      5.34.
      
        [naam 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [naam 1] worden in conventie begroot op:
      
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                130,49
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                248,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                20,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                940,49
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        De proceskosten van [naam 1] in reconventie worden begroot op een bedrag van € 678,00 (2 punten × € 339,00) aan salaris gemachtigde. 
      
      
    
    
      5.35.
      De in conventie gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      6.1.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen [naam 1] en [naam 2] van de woning aan de [adres] met ingang van de dag na vandaag;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [naam 2] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] geheel te ontruimen (en met al de zijnen en het zijne te verlaten), bezemschoon op te leveren en de sleutels aan [naam 1] te geven,
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [naam 2] om aan [naam 1] te betalen:
      
        
          een bedrag van € 8.000,00 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de huurpenningen, zijnde de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft tot het moment van volledige betaling,
        
        
          een bedrag van € 1.000,00 per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 juli 2024, tot aan de dag van ontbinding, alsmede een bedrag van € 1.000,00 per maand of gedeelte van een maand aan schadevergoeding, vanaf de datum van ontbinding tot de dag van volledige ontruiming;
        
        
          een bedrag van € 532,40 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot het moment van volledige betaling,
        
      
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt [naam 2] in de proceskosten van € 940,49, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [naam 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
      
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      6.6.
      wijst de vorderingen van [naam 2] af,
      
    
    
      6.7.
      veroordeelt [naam 2] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      6.8.
      veroordeelt [naam 2] tot betaling van de kosten van betekening als [naam 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 
      
    
    
      6.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024. 
      
    
  
  
     Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten van de Europese Unie