ECLI:NL:GHAMS:2002:AF1517, Gerechtshof Amsterdam, 18-11-2002, 02/00177
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2002-11-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Belanghebbende was eigenaar van een aantal percelen cultuurgrond. In januari 1997 heeft de gemeente, in verband met toekomstige woningbouw,  belanghebbende in kennis gesteld van haar besluit om een voorkeursrecht te vestigen op deze percelen. In geschil is of het met de verkoop van de percelen grond behaalde voordeel onder de landbouwvrijstelling valt. Naar ’s Hofs oordeel kan worden geconcludeerd dat het concept van de koopovereenkomst van 1 juli 1997 een weergave vormt van hetgeen waarover partijen het in ieder geval op 1 juli 1997 daadwerkelijk eens waren. Hieruit volgt dat het tijdstip waarop de koopovereenkomst inzake de percelen grond is gesloten op 1 juli 1997 ligt. Uit de stukken blijkt voorts dat de gemeente van de provincie op die datum nog geen definitief uitsluitsel heeft verkregen over behoefte en fasering van woningbouw. Het Hof is van oordeel dat er op 1 juli 1997, naar objectieve maatstaven geoordeeld, geen redelijke kans bestond dat de verkochte gronden binnen zes jaren buiten de agrarische sfeer zouden worden gebruikt. Het behaalde voordeel valt onder de landbouwvrijstelling.

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
    
    Tweede Meervoudige Belastingkamer
    
    UITSPRAAK
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende, 
    
    tegen 
    
    de uitspraak van de inspecteur te P.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 18 december 2001, ingediend door A1 (A adviseurs en accountants, te P) als gemachtigde en aangevuld bij brieven van 22 maart 2002, 27 maart 2002, 28 maart 2002 en 4 april 2002. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 13 december 2001, betreffende de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1997. De aanslag is opgelegd naar een belastbaar inkomen van ƒ 2.700.739 waarvan ƒ 2.628.028 is belast naar een tarief van 45%. Na bezwaar is de aanslag verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 2.136.275 waarvan ƒ 2.063.564 is belast naar een tarief van 45%.. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 72.711. 
    
    De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert uiteindelijk tot vermindering van de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 2.132.350 waarvan ƒ 2.059.639 is belast naar een tarief van 45%. 
      
    Ter zitting van 23 september 2002 zijn verschenen A2 en A3 (B belastingadviseurs, te W) alsmede A1 als gemachtigden, A4, en A5 alsmede de inspecteur. 
    
    Het beroep is gelijktijdig behandeld met de zaak met kenmerk P02/00662 betreffende de aan Y opgelegde aanslag in de inkomstenbelasting/premie- volks-verzekeringen voor het jaar 1997.
     
    Door de gemachtigde is een pleitnota alsmede een aanvullende pleitnota voorgedragen en met bijlagen overgelegd, waarvan de inhoud als hier opgenomen geldt. De inspecteur heeft van de bijlagen kennis kunnen nemen en zich er over kunnen uitlaten.
    
    
     2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende, geboren in 1929, exploiteert een tuinbouwbedrijf in het verband van een maatschap met zijn zoon, X2. Tot belanghebbendes buitenvennootschappelijk ondernemingsvermogen behoorde in totaal 12.29.66 ha cultuurgrond bestaande uit 11.98.66 ha cultuurgrond (delen van de kadastraal bekend staande percelen Gemeente P sectie a, nummers b, c en d) in het oostelijk gedeelte van het gebied Q en R en 0.31.00 ha cultuurgrond (kadastraal bekend als perceel Gemeente P, sectie a, nummer e) in het oostelijk deel van Q. Beide gebieden liggen binnen de gemeentegrenzen van de gemeente P aan de noord-oostzijde van de dorpskern.
    
    De planologische ontwikkelingen 
    
    
      2.2. In het Streekplan Noord-Holland-Noord, vastgesteld in september 1994 door de Provinciale Staten van Noord-Holland, is ten aanzien van de zone P en S1/S2 (hierna: de S-zone) onder meer het volgende opgenomen:
      "De uitbreidingsbehoefte voor de S-zone bedraagt voor de periode 1992-2005 ongeveer 10.000 woningen (exclusief S3). Hiervoor zijn enkele nieuwe bouwlocaties nodig. Het accent zal op P liggen. (…) Ook de westvariant van P (locatie T1) wordt onderzoeksmatig meegenomen in de m.e.r. voor woningbouw in de S-zone. Dit betekent niet dat de provincie in beginsel met deze locatie instemt. Een westwaartse uitbreiding van P in het gebied de T1 wijst de provincie om planologische en landschappelijke redenen af. Overeenkomstig de ruimtelijke visie (…) zal de uitbreiding van P in oostelijke richting moeten plaatsvinden. (…) De uitbreidingsbehoefte van P wordt voor de periode 1992-2005 geraamd op 7.500 woningen. (…) Voor 3.600 woningen is nog capaciteit beschikbaar (…), zodat er nog voor ongeveer 3.900 woningen behoefte is aan nieuwe bouwlocaties. Een bouwlocatie aan de oostzijde van P, aansluitend op de bestaande woonbebouwing binnen de gemeentegrens, is wellicht ontoereikend. De Q wordt namelijk voor de lange termijn gereserveerd als strategische locatie voor bedrijfsvestiging in en rondom P. Nader onderzoek moet dan ook uitwijzen welke nieuwe bouw-mogelijkheden er in en / of grenzend aan de gemeente P kunnen worden gevonden."       
      In het streekplan wordt voorgesteld om het ruimtelijk concept en het beschreven ruimtelijk beleid uit te werken in een Intergemeentelijke Structuurschets waarbij de nadruk dient te liggen op het concretiseren van de verstedelijking in de S-zone.
    
    
    
      2.3. In een rapport van februari 1995 inzake een modellenstudie S, vervaardigd door het bureau E Regionale Planners en Ontwerpers in opdracht van de provincie Noord-Holland, is onder meer het volgende opgenomen:
      "De verstedelijkingsopgave tot 2005 levert alleen al kwantitatief problemen op. Voor 6 à 7000 woningen is ruimte aanwezig in reeds vastgestelde bestemmingsplannen en in algemeen geaccepteerde locaties. Voor ruim 3 à 4000 staan geen locaties ter beschikking of locaties die nog in onderzoek zijn of ter discussie staan (T1, P-Oost, T2…)." 
    
    
    2.4. In een rapport van januari 1996 getiteld "Bouwstenen Intergemeentelijke Structuurschets S-gebied" uitgebracht door het bureau E Regionale Planners en Ontwerpers in opdracht van de gemeenten P, S1, S2, en S3, is de mogelijkheid onderzocht in de gebieden R en Q woonlocaties te plannen. Tevens is de mogelijkheid onderzocht het bestaande bedrijventerrein in de gemeente P, T3, uit te breiden in oostelijke richting in het gebied Q. 
    
    
      2.5. Op 3 juli 1996 heeft de gemeenteraad van P ingestemd met het voorstel om bij het opstellen van de Intergemeentelijke Structuurschets zowel in oostelijke richting binnen de huidige gemeentegrenzen, als in westelijke richting in het gebied T1 te zoeken voor het oplossen van de P-se woningbehoefte. In de onderliggende nota is onder meer het volgende opgenomen:
      "Dat betekent dat van de totaal geprognotiseerde behoefte over de periode 1995-2005 zo'n 7.150 woningen voor P nodig zijn (…) Als alle resterende mogelijkheden op ons grondgebied maximaal zouden worden benut voor woningbouw, dan bedraagt de capaciteit ruim 8.000 woningen: (…) Daarin is dan de R met 1.750 woningen en de Q met 2.000 woningen opgenomen. (…) Dit betreft dan echt de maximale capaciteit voor woningbouw, waarbij in het geheel geen rekening is gehouden met de behoefte aan bedrijfsterrein. In het Streekplan Noord-Holland-Noord is de Q echter gereserveerd als locatie voor bedrijfsvestiging voor de lange termijn (…)  De keuze … (…) a. P kan met het benutten van de mogelijkheden in R en Q tot omstreeks het jaar 2005 voorzien in de eigen woningbehoefte en aan de ruimtebehoefte van het bedrijfsleven. b. Niet alleen in het belang van P, maar ook in dat van de regio dient vanaf 2005 te kunnen worden beschikt over mogelijkheden buiten de gemeentegrens, waarbij de in de Nota Bouwstenen gemaakte afweging, die leidt tot een keuze voor T1, in principe worden onderschreven; c. De vraag in welke mate de Q en/of T1 worden benut voor de ruimtebehoefte van het bedrijfsleven wordt nader bezien in het kader van de op te stellen ISS. (…)"   
    
    
    2.6. In de vergadering van de commissie Stadsontwikkeling van 25 september 1996 is het concept Intergemeentelijke Structuurschets voor het S-gebied behandeld. In dit concept wordt de voorkeur uitgesproken voor het gebied T1 als woningbouwlocatie. De vertegenwoordigers van de fracties hebben in meerderheid hun steun toegezegd aan dit voorstel.
    
    2.7. Bij brief van 1 november 1996 aan het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente P gereageerd op een in voorbereiding zijnde uitwerking van het streekplan Noord-Holland-Noord voor het S-gebied. Uit deze brief blijkt dat de provincie Noord-Holland de woningbehoefteraming naar beneden heeft bijgesteld en dat de gemeente P niet op de hoogte was van deze bijstelling ten tijde van het uitbrengen van het onder 2.6. genoemde concept Intergemeentelijke Structuurschets. 
    
    2.8. Op 22 november 1996 is het concept van de uitwerking van het streekplan Noord-Holland-Noord voor het S-gebied besproken in de Commissie Ruimtelijke Ordening van de Provinciale Staten van Noord-Holland. Uit het verslag van deze vergadering blijkt dat het standpunt van de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland - geen bebouwing in het gebied T1 - door de Provinciale Staten zal worden gesteund. Op 14 januari 1997 is het ontwerp uitwerkingsplan door het college van Gedeputeerde Staten vastgesteld. 
    
    
      2.9. Op 21 januari 1997 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente P besloten voor de duur van maximaal acht weken, op grond van artikel 8a van de Wet voorkeursrecht gemeenten, onder meer de onder 2.1. bedoelde percelen grond aan te wijzen als grond waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van deze wet van toepassing zijn. Tevens heeft het college aan de gemeenteraad voorgesteld om dezelfde percelen grond aan te wijzen als grond waarop voor de duur van maximaal twee jaar eerder genoemde artikelen van deze wet van toepassing zijn. In de bijlage bij dit besluit is onder "Kern van de zaak" onder meer het volgende opgenomen:
      "Gelet op de prijsopdrijvende effecten die kunnen voortvloeien uit het mogelijke handelen van een aantal marktpartijen alsmede het behoud van de gewenste, actieve regie-rol van de gemeente, bij de realisering van het uitbreidingsgebieden de Q en de R wordt thans voorgesteld om gebruik te maken van de mogelijkheden van  de Wet voorkeurs-recht gemeenten. Door het vestigen van het voorkeursrecht dient de vervreemder van onroerend goed dit in eerste instantie aan de gemeente P te koop aan te bieden. Nadat de gemeente heeft aangegeven geen gebruik te willen van het voorkeursrecht is de vervreemder gedurende drie jaren vrij de onroerende zaak aan derden te koop aan te bieden."   
    
    
    2.10. Bij brief van 27 januari 1997 zijn de eigenaren/rechthebbenden van de aangewezen percelen, waaronder belanghebbende, in kennis gesteld van het onder 2.9. genoemde besluit. Op 28 januari 1997 is de aanwijzing gepubliceerd in de Staatscourant en zijn de op dit besluit betrekking hebbende stukken ter inzage op het stadhuis gelegd. 
    
    2.11. Op 11 februari 1997 heeft de gemeenteraad van P het ontwerp Intergemeentelijke Structuurschets van het S-gebied vastgesteld. Op 12 maart 1997 is deze schets namens de S-gemeenten aangeboden aan het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland.      
    
    2.12. Op 13 maart 1997 heeft de gemeenteraad van P ingestemd met de vestiging van het voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten op de aangewezen percelen grond gelegen in de Q en de R. De publicatie in de Staatscourant heeft plaatsgevonden op 14 maart 1997. 
    
    
      2.13. In antwoord op een brief van het accountantskantoor A te P waarin wordt verzocht aan te geven wanneer met de woningbouw in onder meer R en Q zal worden aangevangen, bericht de  gemeente P op 21 maart 1997 onder meer het volgende:
      "In het kader van het in 1994 vastgestelde Streekplan Noord-Holland-Noord is door de gemeenten P, S1, S2 en S3, onder leidng van de provincie een Intergemeentelijke Structuurschets(ISS) opgesteld voor het zogenaamde S-gebied. De tot 2005 voorziene verstedelijkingsopgave (wonen, werken en voorzieningen) van West- Friesland dient met name in deze zone te worden gesitueerd. Deze Intergemeentelijke Structuurschets is in februari jl. vastgesteld door de raden van de 4 S-gemeenten. Het gebied R is daarin opgenomen als woningbouwlocatie met een start van de oplevering in de periode tot 2005. Ditzelfde geldt voor het oostelijk gedeelte van de Q. Het westelijk gedeelte van de Q, aansluitend aan de bedrijventerreinen T3, is opgenomen als bedrijventerrein waarvan de uitgifte naar verwachting start in de periode tot 2005. (…) De vraag waar en op welk moment met de realisering zal worden begonnen kan thans nog niet door ons worden beantwoord. Nu de Intergemeentelijke Structuurschets is vastgesteld, wordt gestart met de daarvoor benodigde planontwikkeling."   
    
    
    2.14. Op 16 december 1997 hebben de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland het uitwerkingsplan van het Streekplan Noord-Holland-Noord voor het S-gebied vastgesteld. Blijkens dit plan is de woningbouwtaakstelling van P, in vergelijking met het streekplan Noord-Holland-Noord uit 1994 naar beneden bijgesteld in verband met verwervingsproblemen en omdat het van belang wordt geacht dat P ook na 2005 binnen de gemeentegrenzen reservecapaciteit behoudt. Om deze redenen wordt de woningbouwtaakstelling van P vastgesteld op 5.200 woningen.    
    
    De verkoop van de grond 
    
    
      2.15. In een brief van 29 mei 1997 van F1 van F Makelaardij gericht aan C B.V. is onder meer het volgende opgenomen:
      "In aansluiting op het onderhoud van 6 mei jl. inzake aankoop grond (incl. fruitopstallen) van de heer X, te Z, deel ik u het volgende mede. De heer X heeft mij doen weten bereid te zijn aan C c.q. de Ontwikkelings Maatschappij P te verkopen de percelen, kadastraal bekend gemeente P sectie a:
      - no b (ged.) groot circa  1.70.00 ha
      - no c (ged.) groot circa  2.19.56 ha
      - no d (ged.) groot circa  8.08.10 ha
      - no e           groot circa  0.31.00 ha
                               totaal circa 12.29.66 ha
      tegen een koopsom van f. 30,- per m2 grond zijnde totaal f. 3.688.980,-- (…) waarbij de te behouden perceelsgedeelten op bijgevoegde situatietekening bij benadering met enkele arcering zijn weergegeven. Naast de gebruikelijke condities bij koop en verkoop worden aan deze transactie de navolgende bijzondere condities verbonden: 
      1. Transport en betaling van de koopsom uiterlijk per 1 april 1998 of zoveel eerder als mogelijk is (zie punt 2).
      2. Op uiterlijk 1 februari 1998 of zoveel eerder als mogelijk is dient koper aan verkoper te hebben bericht of koper een accoord met de gemeente P heeft bereikt m.b.t. het niet van toepassing zijn c.q. het ontheffing hebben van de regelgeving, voortvloeiende uit de op deze grond van kracht zijnde Wet Voorkeursrecht Gemeenten (W.V.G.).
      3. Vanaf de dag van transport heeft verkoper het voortgezet agrarisch gebruik van de grond om niet van :
      - perceel sectie a no b gedurende 73 maanden met de mogelijkheid van inbreuk hierop door koper;
      - percelen sectie a nos c - d - e gedurende 73 maanden zonder inbreukmogelijkheid (als kettingbeding).
      4. Koper neemt de op de percelen sectie a nos e en d vallende ruilverkavelingsrente voortvloeiende uit ruilverkaveling Westwoud over. (…)
      5. Vanaf 1 juli 1997 tot aan de dag van transport vergoedt koper aan verkoper over de koopsom een rente gebaseerd op de wettelijke rentevoet. (…)
      6. Verkoper is geen verontreiniging over verdere verplichtingen de onderhavige grond betreffende bekend.
      7. De ontsluiting van de percelen (…) kan geschieden vanaf de Rijweg. Perceel (…) no ... dient te worden ontsloten middels een tijdelijk recht van overpad (…).
      8. Onder- of overmaat dient te worden verrekend à f. 30,-/m2.
      9. De kosten vallende op deze transactie zijn voor rekening van koper. 
      Ik verzoek u de betrokken notaris de koopovereenkomst te doen opmaken en mij een concept van die overeenkomst toe te zenden. (…)"         
    
    
    
      2.16. Op 27 augustus 1997 hebben belanghebbende en C1, vennootschapsdirecteur, in zijn hoedanigheid van procuratiehouder van C B.V. en handelend namens C B.V. voor zich of een nader te noemen meester, bij notariskantoor D een koopovereenkomst inzake de onder 2.1. genoemde percelen grond ondertekend. In de aanhef van deze koopovereenkomst staat vermeld de datum 1 juli 1997 alsmede "versie 3". In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
      "De ondergetekende(n): (…) zijn per 1 juni 1997 overeengekomen: Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
      a. cultuurland met fruitopstallen (…) kadastraal bekend gemeente P, sectie a, nummer e, groot eenendertig are (0.31.00 ha.); 
      b. 1. cultuurland (…); en 2. cultuurland (…) ter grootte van (…) (11.98.66 ha.), (…) kadastraal bekend gemeente P, sectie a, nummers b, c en d (…) 
      De koopsom bedraagt (…) (f. 3.688.980,--). De koop is gesloten onder de volgende bepalingen: (…)
      Artikel 5 
      (…)
      3. 1. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij het passeren van de akte tot levering. (…)
          2. In afwijking van het hiervoor bepaalde zal de feitelijke levering van de verkochte kadasternummers c, d en e geschieden op 1 augustus 2003.
          3. In afwijking van het hiervoor bepaalde zal de feitelijke levering van het verkochte kadasternummer a geschieden uiterlijk op 1 augustus 2003 of zoveel eerder als koper het verkochte nodig heeft voor werkzaamheden in het kader van de infrastructuur en/of voor het bouwrijpmaken ten behoeve van woningbouw en/of andere bouwwerken. 
      Tot het moment van de feitelijke levering als in de vorige zin bedoeld zal het verkochte om niet in agrarisch gebruik blijven bij verkoper. (…)
      6. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken voor (woning)bouw. (…)
      Artikel 10
      Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde, het navolgende: (…)
      5. b. het verkochte is wel opgenomen in een aanwijzing dan wel in een voorstel als bedoeld in de Wet Voorkeursrecht Gemeenten; (…)
      Ontbindende voorwaarde(n) 
      Artikel 15
      1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 1 februari 1998 blijkt dat de koper geen overeenstemming met de gemeente P heeft bereikt welke de door koper beoogde woningbouw op het verkochte toestaat, danwel een voor woningbouw noodzakelijke vergunning of verklaring van een boven de gemeente gestelde overheid ontbreken.(…)   
      Bijzondere bepalingen
      Artikel 16
      (…)
      12. Vanaf 1 juli 1997 tot aan de datum van betaling van de koopsom vergoedt koper aan verkoper over de koopsom een rente gebaseerd op de wettelijke rentevoet.  
      (…)"
    
    
    
      2.17. Bij notariële akte van 6 april 1998 heeft belanghebbende de onder 2.1. bedoelde percelen grond geleverd aan de gemeente P. Uit deze akte blijkt dat C B.V. op 17 maart 1998 met betrekking tot de desbetreffende grond met de gemeente P een koopovereenkomst heeft gesloten. Bij dezelfde akte van 6 april 1998 heeft C B.V. haar recht op levering bij wijze van cessie aan de gemeente P overgedragen, die deze overdracht heeft aanvaard. In deze akte van levering is onder meer het volgende opgenomen:
      "Artikel 3
      De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte kadastrale perceel gemeente P sectie a nummer b zal uiterlijk op één augustus tweeduizenddrie plaatsvinden of zoveel eerder als de gemeente het verkochte nodig heeft voor werkzaamheden in het kader van de infrastructuur en/of voor het bouwrijpmaken ten behoeve van woningbouw en/of andere bouwwerken, zulks met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. De feitelijke levering (aflevering) van de verkochte kadastrale percelen gemeente P sectie a nummers c, d en e zal geschieden op één augustus tweeduizenddrie. Tot het moment van de feitelijke levering als in vorige zin bedoeld zal het verkochte om niet in agrarisch gebruik blijven bij verkoper.(…)
      Bijzondere bepaling
      C en de gemeente zijn voorts nog het volgende overeengekomen:
      1. Onder voorbehoud van instemming van de raad van de gemeente P zal te zijner tijd het gebied R-Q van bestemming wijzigen en in ontwikkeling worden gebracht en wel zodanig dat het gebied geschikt wordt voor de ontwikkeling en realisering van plannen welke voorzien in een structurele invulling van het gebied met vastgoedprojecten. De ontwikkeling en realisering van deze plannen zal in overleg met de te P gevestigde commanditaire vennootschappen R C.V. respectievelijk Q C.V. plaatsvinden.
      2. Voor elke door of vanwege de commanditaire vennootschappen R C.V. respectievelijk Q C.V. ingebrachte hectare grond, verkrijgen deze het recht om naar rato van een door de gemeente voor het gehele plangebied vast te stellen aantal woningen per hectare woningbouwprojecten te ontwikkelen en te realiseren, volgens een nader overeen te komen programma en bouwtempo alsmede tegen de alsdan geldende marktconforme grondprijzen en uitgiftevoorwaarden. In bedoeld bouwprogramma zal een nader te bepalen aantal vrije kavels worden opgenomen welke in overleg met de commanditaire vennootschappen R C.V. respectievelijk Q C.V. door de gemeente zullen worden uitgegeven. (…) "
    
    
    De berekening 
    
    2.18. De belastingdienst taxeert de waarde in het economisch verkeer bij voortgezette agrarische bestemming (hierna: WEVAB) van de desbetreffende percelen op 27 augustus 1997 blijkens een taxatierapport van de belastingdienst afdeling Registratie en Successie van 24 juli 2001 op ƒ 1.436.000. Belanghebbende heeft een rapport van F Makelaardij van 28 maart 2002 ingebracht waarin de WEVAB in augustus 1997 op € 655.456 wordt getaxeerd. 
    
    
      2.19. Belanghebbende heeft aangifte gedaan van een belastbaar inkomen van ƒ 72.711. De inspecteur heeft het aangegeven inkomen gecorrigeerd met een bedrag van uiteindelijk, na bezwaar, ƒ 2.063.564, welk bedrag als volgt is berekend:
      Koopsom:							ƒ 3.688.980
      WEVAB per 27-8-1997					ƒ 1.436.000 -/-
      								ƒ 2.252.980
      Boekwaarde fruitstallen					ƒ    147.220 -/-
      Aandeel verkoopkosten ƒ 69.091 x (2.252.980/3.688.980)= 	ƒ      42.196 -/-
      Belaste bestemmingswijzigingswinst				ƒ 2.063.564  
    
    
    3. Geschil
    
    In geschil is uiteindelijk of het voordeel behaald bij de onder 2.15. vermelde transactie inzake 12.29.66 ha cultuurgrond onder de landbouwvrijstelling valt, hetgeen belanghebbende verdedigt doch de inspecteur betwist. De inspecteur stelt zich op het standpunt dat het gehele voordeel in 1997 als belaste bestemmingswinst in het belastbare inkomen dient te worden begrepen. 
    
    Voor zover sprake is van bestemmingswijzigingswinst is tussen partijen niet meer in geschil dat de WEVAB per 28 augustus 1997 ƒ 1.440.000 bedraagt.
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Verwezen wordt naar hetgeen dienaangaande in de gedingstukken en in de pleitnota's is vermeld. 
    
    4.2. Ter zitting hebben partijen, zakelijk weergegeven, hieraan nog het volgende toegevoegd:
    
    
      De gemachtigde van belanghebbende:
      De inspecteur kent beslissende betekenis toe aan het vestigen van het voorkeursrecht door de gemeente. Ten onrechte naar mijn mening. De gemeente P was in een langlopende discussie gewikkeld met de provincie Noord-Holland over vragen met betrekking tot de plancapaciteit en de bouwmogelijkheden. Anders dan de provincie wilde de gemeente uitgaan van een plan voor het gehele gebied en een visie ontwikkelen voor de lange termijn tot 2015. Blijkens de brief van 18 december 2001 wilde de provincie Noord-Holland eind 2001 nog steeds niet instemmen met bebouwing van het volledige plan; het plan moest in gedeelten worden 'geknipt'. Toen was dus nog steeds niet duidelijk welke delen van het gebied woonbestemming zouden krijgen en welke delen een agrarische bestemming zouden behouden. Pas in maart 2002 werd die zekerheid verkregen. In februari 2002 is het faseringsvoorstel van de gemeente P door gedeputeerde G goedgekeurd. Er bestond dus tot die tijd geen duidelijkheid waar, wanneer en in welke omvang de realisatie van woningen zou plaatsvinden. Overigens valt gelet op de strenge Europese regelgeving te betwijfelen of realisering van woningbouw in de nabije toekomst valt te verwachten.  Met betrekking tot het jaar waarin het voordeel in aanmerking dient te worden genomen geldt dat niet in geschil is dat dit 1997 is. Met betrekking tot de waardering van de grond kan ik mij erin vinden dat het voordeel wordt berekend uitgaande van een WEVAB van ƒ 1.440.000. Het geschil met betrekking tot de bepaling van de WEVAB vervalt derhalve. Ingeval er een onderscheid dient te worden gemaakt tussen perceel sectie a, nr. b en de andere percelen kan ik mij erin vinden dat de belaste winst wordt berekend recht evenredig aan de oppervlakte van de betrokken percelen. Ook de fruitopstallen kunnen op die manier worden toegerekend.
    
    
    
      A4: Als gemeente-ambtenaar ben ik betrokken geweest bij de planologische plannen van de gemeente P. Over de plannen is een lange tijd gediscussieerd met de provincie. In de loop van de tijd zijn de ramingen van de benodigde hoeveelheden woningen naar beneden bijgesteld. Ingeval zowel de twee locaties van T1 als R en Q zouden worden aangemerkt als mogelijke bouwlocaties zou de gemeente P teveel capaciteit gehad hebben. De keus lag bij de provincie. De gemeente wilde bovendien dat er voor het gebied als geheel een structuurplan zou worden vastgesteld en niet slechts voor een deel. Met betrekking tot de vraag waar de woningbouw waarschijnlijk zou aanvangen geldt dat het in de rede ligt te starten in de strook nabij de voorzieningenkern, dat wil dus zeggen aan de westzijde van R en Q waarbij vermoedelijk dan zou worden gestart in R. Denkbaar is dat er een nieuwe ontsluitingsweg door R en Q wordt aangelegd in Noord-Zuidelijke richting waardoor ook de gebieden aan de oostzijde van R en Q, daarna te ontwikkelen, worden ontsloten. Het meest westelijke deel van de Q, grenzend aan het reeds bestaande bedrijventerrein T3, zou worden bestemd tot uitbreiding van het bedrijventerrein. Gelet op de stand van zaken in 1997 was het zeer onwaarschijnlijk dat in R en Q binnen zes jaren zou worden gebouwd. Alleen al het juridische traject dat nog moest worden begaan bedroeg nog circa zes jaren. Het eerste jaar waarin er, naar mijn toenmalige verwachting, mogelijk activiteiten in het gebied zouden kunnen worden ontplooid was 2004. De vraag waarom in de koopovereenkomst met belanghebbende een onderscheid wordt gemaakt met betrekking tot de mogelijkheid van inbreuk op het gebruiksrecht tussen perceel sectie a nr. b, gelegen in R, en de andere percelen, gelegen in Q kan ik niet beantwoorden. Gelet op de stand van zaken van dat moment kan ik dit beding niet plaatsen. Met de planontwikkeling zou nog zo veel tijd gemoeid zijn dat het onlogisch is een dergelijk beding op te nemen; bovendien ligt het niet voor de hand dat ingeval van bebouwing van R gestart zou worden met dat deel van R. Het desbetreffende perceel ligt vrij ver verwijderd van de voorzieningenkern. Met betrekking tot het vestigen van het voorkeursrecht gemeenten geldt dat de gemeente dit heeft gevestigd ten einde te voorkomen dat de prijs zou worden opgedreven. In casu is geen gebruik gemaakt van het voorkeursrecht; er was ook geen sprake van een verkoop boven de marktprijs. De gemeente heeft in een aantal andere gevallen wel gebruik gemaakt van het voorkeursrecht.
      .
      De inspecteur: Met betrekking tot de waardering van de grond kan ik mij erin vinden dat het voordeel wordt berekend uitgaande van een WEVAB van ƒ 1.440.000. Het geschil met betrekking tot de bepaling van de WEVAB vervalt derhalve. Het belastbaar inkomen dient met inachtneming van dit bedrag van ƒ 1.440.000 te worden berekend conform de in het verweerschrift opgenomen berekening. Ingeval er een onderscheid dient te worden gemaakt tussen perceel sectie a, nr. b en de andere percelen kan ik mij erin vinden dat de belaste winst wordt berekend recht evenredig aan de oppervlakte van de betrokken percelen. Ook de fruitopstallen kunnen op die manier worden toegerekend. Het is juist dat mijn beleid inhoudt dat ter zake van koopovereenkomsten gesloten vóór 27 januari 1997, zijnde de datum waarop de betrokkenen in kennis zijn gesteld van de vestiging door de gemeente P van het voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten op de aangewezen percelen grond, geen belastingheffing plaatsvindt ter zake van de bestemmingswijzigingswinst. Dit beleid voer ik om redenen van bewijsrechtelijk aard. Met betrekking tot het vestigen van het voorkeursrecht deel ik belanghebbendes mening niet dat dit recht geen definitief karakter heeft omdat het slechts een voorlopige vestiging betreft voor twee jaar. De vestiging van het recht is op 13 maart 1997 geaccordeerd en werkt terug tot 21 januari 1997. Met betrekking tot de opmerking van belanghebbende dat aan de plannen van de gemeente P (niet meer dan een "verlanglijstje" van de gemeente) wel realiteit moet kunnen worden toegekend merk ik op dat blijkens de brief van 21 maart 1997 van H van de gemeente P, de gemeente ook uitging van woningbouw in R en Q. Met betrekking tot het tijdstip waarop de grond aan de agrarische bestemming wordt onttrokken acht ik van belang dat de grond na de oogst in november 2002 geen functie meer vervult in het landbouwbedrijf.   
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. Ingevolge artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet), voor zover hier van belang, behoren niet tot de winst voordelen uit landbouwbedrijf ter zake van waardeveranderingen van gronden, behoudens voor zover de waardeverandering in de uitoefening van het bedrijf is ontstaan of verband houdt met de omstandigheid dat de grond voortaan of waarschijnlijk binnenkort buiten het kader van de uitoefening van een landbouw-bedrijf zal worden aangewend. 
    
    5.2. Voor de beoordeling of gelet op artikel 8, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet het met de transactie behaalde voordeel niet tot de winst behoort is van belang of de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat op het moment van de verkoop, naar objectieve maatstaven beoordeeld, een redelijke kans bestond dat de verkochte 2.84.95 ha cultuurland binnen zes jaar anders dan agrarisch zouden worden aangewend. De inspecteur hanteert als beoordelingsmoment de datum 27 augustus 1997, zijnde de dag waarop de koopovereenkomst is getekend, terwijl belanghebbende uitgaat van de datum 1 juni 1997, zijnde de dag waarop partijen, blijkens de op 27 augustus 1997 getekende koopovereenkomst, een mondelinge overeenkomst hebben gesloten. 
    
    5.3. Met betrekking tot het tijdstip waarop de verkoop is gesloten leidt het Hof uit de gedingstukken af dat tussen belanghebbende en C B.V. op 1 juli 1997 wilsovereenstemming bestond over de verkoop van de desbetreffende percelen grond. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat in de koopovereenkomst die op 27 augustus 1997 is ondertekend in de aanhef staat vermeld dat het een concept van 1 juli 1997 betreft en een derde versie. In deze overeenkomst wordt voorts verwezen naar hetgeen partijen op 1 juni 1997 zijn overeengekomen. Blijkens de onder 2.15. genoemde brief van 29 mei 1997 van F1 van F Makelaardij, waarin wordt verwezen naar een eerder onderhoud van 6 mei 1997 en waarin reeds was opgenomen de omvang en ligging van de te verkopen percelen grond, de koopprijs die uiteindelijk is betaald, alsmede de belangrijkste bijkomende bedingen, is aan het opstellen van het definitieve concept van 1 juli 1997 een periode van onderhandelingen voorafgegaan. Naar 's Hofs oordeel kan uit deze feiten en omstandigheden, in onderling verband bezien, worden geconcludeerd dat het concept van 1 juli 1997, welk concept door partijen op 27 augustus 1997 is ondertekend, een weergave vormt van hetgeen waarover partijen het in ieder geval op 1 juli 1997 daadwerkelijk eens waren.
    
    5.4. Gelet op het onder 5.3. overwogene zal het Hof als beoordelings-moment als bedoeld in 5.2. 1 juli 1997 hanteren. 
    
    5.5. Het Hof is dienaangaande van oordeel dat er op 1 juli 1997, naar objectieve maatstaven geoordeeld, geen redelijke kans bestond dat de verkochte gronden binnen zes jaren buiten de agrarische sfeer zouden worden gebruikt. Anders dan de inspecteur stelt is naar 's Hofs oordeel niet aannemelijk geworden dat pas nà de transactiedatum duidelijk werd dat de door de gemeente beoogde planologische ontwikkeling, gelet op de bijstelling naar beneden van het in het streekplan voorgenomen aantal te bouwen woningen, niet als zodanig door de provincie Noord-Holland werd gesteund en derhalve niet kon verwezenlijkt. Het Hof neemt hierbij onder meer in aanmerking dat uit de onder 2.7. genoemde  brief van 1 november 1996 blijkt dat deze omstandigheid reeds voor 1 juli 1997 kenbaar was. 
    
    5.6. Weliswaar blijkt uit met name de Intergemeentelijke Structuurschets voor het S-gebied dat de gemeente P (uiteindelijk) de R en het oostelijk deel van Q heeft bestemd als woningbouwlocatie en het westelijk deel van de Q als bedrijventerrein, in lijn waarmee de gemeente P een voorkeursrecht als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten ter zake van de betrokken percelen heeft gevestigd, maar uit de stukken blijkt tevens dat de gemeente P van de provincie Noord-Holland op 1 juli 1997 nog geen definitief uitsluitsel heeft verkregen over die beoogde ontwikkeling. Met name op het gebied van behoefte en fasering blijft een zodanige onzekerheid bestaan, dat op 1 juli 1997 onzeker is of en zo ja op welke termijn de door de gemeente P beoogde ontwikkelingen zullen kunnen worden gerealiseerd. 
    
    5.7. Het Hof neemt voorts nog in aanmerking dat A4, ambtenaar van de gemeente P, ter zitting heeft verklaard, welke verklaring het Hof aannemelijk acht, dat zo de bouw in R en Q zou aanvangen conform de structuurschets van de gemeente, het alsdan in de rede ligt de bouw te laten aanvangen nabij de reeds bestaande voorzieningenkern van de gemeente P, derhalve aan de westzijde van R en Q, terwijl de percelen grond van belanghebbende aan de oostzijde van dit gebied liggen. Voorts heeft A4 nog verklaard dat de mogelijke bouw in ieder geval pas zou aanvangen nadat het gehele juridische traject zou zijn doorlopen, welk traject naar zijn inschatting nog minimaal zes jaren vanaf 1997 zou duren. Naar zijn toenmalige verwachting was niet te verwachten dat de bouw reeds in 2003 een aanvang zou nemen, doch op zijn vroegst in 2004. Het Hof leidt hieruit af dat de desbetreffende percelen grond die belanghebbende heeft verkocht, zo de toenmalige plannen van de gemeente al hadden worden verwezenlijkt, in elk geval niet vóór 1 augustus 2003 zouden worden gebruikt buiten het landbouwbedrijf. 
    
    5.8. Blijkens de onder 2.16. genoemde overeenkomst verkreeg belanghebbende ter zake van de verkochte percelen een gebruiksrecht tot 1 augustus 2003. Weliswaar is met betrekking tot perceel sectie a, nr. b een voorbehoud gemaakt ten aanzien van dit recht in zoverre dat dit eindigt uiterlijk 1 augustus 2003 of zoveel eerder als koper het verkochte nodig heeft voor werkzaamheden in het kader van de infrastructuur en/of voor het bouwrijp maken ten behoeve van woningbouw en/of andere bouwwerken maar het Hof acht het gelet op het hiervoor onder 5.5. tot en met 5.7. overwogene naar objectieve maatstaven geoordeeld niet waarschijnlijk dat dit gebruiksrecht ook daadwerkelijk zou worden opgezegd vóór 1 augustus 2003. 
    
    5.9. Uit al het vorenoverwogene volgt dat het gelijk aan belanghebbende is. 
    
     
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief op: 2 (proceshandelingen) x 1,5 (gewicht van de zaak) x € 322, ofwel € 966. 
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof
      - verklaart het beroep gegrond;
      - vernietigt de bestreden uitspraak;
      -	vermindert de aanslag over 1997 tot één naar een belastbaar inkomen van  ƒ 72.711;
      - gelast de Staat het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden;
      - veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 966 en wijst de Staat aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen. 
    
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 12 november 2002 door mr. Bijl, voorzitter, mrs. Vrouwenvelder en Beukers-Van Dooren, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm. 
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      de naam en het adres van de indiener;
      de dagtekening;
      een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
    Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. 
    
    In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.