ECLI:NL:RBZWB:2024:5526, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-07-2024, 11164722 VV EXPL 24-56 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: kort geding, huur, ontruiming, afwijzen.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 11164722 \ VV EXPL  24-56
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 29 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING TBV, 
      te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: TBV,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. L.L. Ross.
    
    
  
  
    
      1Waar de zaak over gaat
    
    
      Deze zaak gaat over ontruiming van het gehuurde.
    
    
  
  
    
      2Hoe de procedure is verlopen
    
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding - de conclusie van antwoord
      - de spreekaantekeningen van de zijde van TBV, voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling;
      - de spreekaantekeningen van de zijden van [gedaagde] , voorgedragen tijdens de mondelinge behandeling; - de mondelinge behandeling van 15 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
  
  
    
      3Van welke feiten de kantonrechter uitgaat
    
    
      Tussen partijen staan de volgende relevante feiten vast: 
    
    
      
        vanaf 11 juli 2005 huurt [gedaagde] de zelfstandige huurwoning aan de [adres] van TBV;
      
      
        op 1 juni 2022 heeft [gedaagde] de buurvrouw, mevrouw [naam 1] , mishandeld door met zijn vuist meerdere malen in haar gezicht te slaan met letsel tot gevolg. [naam 1] heeft diezelfde dag aangifte gedaan bij de politie;
      
      
        op 18 oktober 2022 heeft de politierechter een uitspraak gedaan (aantekening mondeling vonnis), waarbij [gedaagde] is veroordeeld tot een taakstraf;
      
      
        TBV heeft [gedaagde] op 13 juni 2022 uitgenodigd voor een ordegesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 15 juni 2022. [gedaagde] en zijn begeleider ( [naam 2] , werkzaam bij [organisatie] ) waren daarbij aanwezig. Tijdens dit gesprek is een laatste kans huurovereenkomst aan [gedaagde] gegeven;
      
      
        op 22 juni 2022 is een exemplaar van de laatste kans huurovereenkomst aan [gedaagde] en zijn begeleider gestuurd;
      
      
        de laatste kans huurovereenkomst is op 30 juni 2024 ondertekend. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar en loopt tot en met 30 juni 2024. In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen in artikel 9: “In afwijking van, respectievelijk als aanvulling van de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte van verhuurder is het volgende overeengekomen:
      
    
    
      - Het veroorzaken van overlast en/of het uitschelden, intimideren of op andere wijze onheus bejegenen van andere huurder, omwonenden, door verhuurder ingeschakelde derden of medewerkers van verhuurder is ten strengste verboden en zal leiden tot het einde van deze huurovereenkomst;
      - gelet op bieden van een laatste kans en het bijzondere karakter van deze laatste kans overeenkomst, wordt voorts ieder gebruik door huurder van het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming of het op enigerlei wijze niet nakomen van de verplichtingen uit deze huurovereenkomst of de wet of zich niet te gedragen als een goed huurder gekwalificeerd als een (ernstige) tekortkoming van huurder die aan verhuurder de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen respectievelijk in rechte ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen en/of in kort geding ontruiming te vorderen;
      - in de bijlage “gedragsaanwijzingen laatste kans” worden uitdrukkelijk met huurder concrete gedragsregels overeengekomen. De inhoud van deze “gedragsaanwijzingen laatste kans” is bij huurder bekend en maken integraal onderdeel uit van deze overeenkomst. (…)”
    
    in de gedragsaanwijzingen laatste kans is het volgende opgenomen: “Huurder staakt met onmiddellijke ingang het veroorzaken van alle overlast aan omwonenden, maar meer speciaal maar niet uitsluitend stopt huurder met:
    
      
        - het schelden, spugen, driegen tegen elke omwonende;
      
      
        - fysiek geweld tegen elke omwonende;
      
      
        - het op onjuiste en intimiderende wijze van aanspraken van omwonenden;
      
      
        - het tonen van voormeld gedrag aan medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingeschakelde derden.”;
      
    
    
       op 12 oktober 2022 heeft een evaluatiegesprek plaatsgevonden met [gedaagde] , waar ook zijn begeleider van het [organisatie] bij aanwezig was. In het verslag is het volgende opgenomen: “Om te kijken hoe het met je gaat komen we tijdens de looptijd van deze tijdelijke huurovereenkomst bij je langs. Tijdens deze huisbezoeken bespreken we verschillende onderwerpen. In het gesprek heb ik je aangegeven dat het belangrijk is dat je je houdt aan de voorwaarden die zijn gesteld om je woning te behouden. Je weet en begrijpt dit. (…) Tijdens het gesprek van 12 oktober spraken wij elkaar over wat er was gebeurd waardoor je deze laatste kansovereenkomst hebt gekregen van TBV Wonen. Dit levert je nog de nodige irritaties op. We hebben afgesproken dat je geen contact zoekt met de buurvrouw van [nummer] , situaties met haar uit de weg gaat, je (opmerkingen van) haar negeert. (…)”;
       [naam 1] heeft op 7 november 2022 aangifte gedaan van bedreiging, smaad en laster omdat [gedaagde] haar tijdens de zitting bij de politierechter op 18 oktober 2022 ‘schaamteloos misbaksel’ heeft genoemd. Ook heeft zij aangifte gedaan van bedreiging die plaats zou hebben gevonden op 29 oktober 2022;
       het tweede evaluatiegesprek tussen TBV en [gedaagde] heeft plaatsgevonden op 
    
    1 februari 2023. In het gespreksverslag opgemaakt door TBV is vermeld: “je gedrag in de rechtbank is een overtreding van die afspraken. (…) je hebt haar in het bijzijn van haarzelf, de rechter en andere aanwezigen uitgescholden. (…) Je houding in ons gesprek was vervelend. (…) Je zegt dan op sommige momenten dat je dingen anders moet doen maar in je gedrag en de meeste woorden uit je boosheid, frustraties en geen beeld dat je zelf ook bijdraagt aan wat er gebeurt in je leven. (…) Omdat duidelijk was dat dit gesprek niet op een betere manier zou gaan verlopen, hebben we het gesprek gestopt. (…)”
    
       op 15 maart 2023 heeft opnieuw een gesprek plaatsgevonden tussen TBV, [gedaagde] en zijn begeleider. In het verslag heeft TBV het volgende opgenomen: “Aan het eind van het gesprek hebben stil gestaan bij de mogelijkheid om te verhuizen. Op een andere locatie zul jij betere kansen krijgen omdat je daar te maken krijgt met nieuwe buren. We hebben afgesproken dat je daarover na gaat denken. Bij het volgende gesprek gaan we daar verder op in.”
       op 24 april 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen TBV en [gedaagde] over een mogelijke verhuizing;
       op 3 augustus 2023 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen TBV en [gedaagde] . In het gespreksverslag opgemaakt door TBV is vermeld: “Omdat je gedrag onbeschoft, asociaal, oncoöperatief en beledigend naar ons bleef zijn we gegaan. Je vindt mijn gedachtegang krom en [naam 3] moest toch weten wat er allemaal gebeurd was. Als klap op de vuurpijl schold je me uit voor: simpele. Daarop hebben we het gesprek beëindigd en zijn weggegaan.”
       bij brief van 16 augustus 2023 heeft TBV aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat zij de huurovereenkomst na afloop niet zal verlengen. Zij legt verschillende redenen aan dit besluit ten grondslag:
    
    
      
        “- tijdens de rechtszitting van 18 oktober 2022 heb je ondanks je voorwaarde dat je andere huurders niet mag uitschelden, je buurvrouw uitgescholden voor ‘misbaksel. 
      
      - In het gesprek van 1 februari 2023 waren je houding, je gedrag en je woorden zo vervelend dat we het gesprek hebben gestopt. Je hebt in dat gesprek onophoudelijk je buurvrouw van [nummer] uitgescholden. Woorden die je gebruikte waren onder andere ‘duivelsgebroed’. Je sprak met stemverheffing en sloeg en klopte op de tafel om je intimiderende gedag kracht bij te zetten.
      - In alle gesprekken beschuldig je TBV Wonen van vooringenomenheid als het gaat om de mishandeling van de buurvrouw van [nummer] . Alles wat wordt besproken zie je als beschuldiging en een aanval naar jou toe.
      - In de gesprekken is je houding vaak ongeïnteresseerd in het laatste gesprek was je houding en gedrag vijandig te noemen.
      - Ondanks de voorwaarden die zijn opgenomen over het onderhoud van je tuin, houd je je er niet aan.
      - Je schold mij uit tijdens het gesprek van 3 augustus 2023 voor: simpele.
      - Je gedrag in het gesprek van 3 augustus 2023 was onbeschoft, oncoöperatief en asociaal.”
    
    
       bij brief van 4 april 2024 heeft TBV aan [gedaagde] laten weten dat de huurovereenkomst op 1 juli 2024 eindigt en dat dit betekent dat zondag 30 juni 2024 de laatste huurdag is en [gedaagde] met ingang van 1 juli 2024 geen huurder meer is van voornoemde woning;
       de buurvrouw heeft op 10 juni 2024 een verklaring aan TBV gestuurd. Uit deze verklaring volgt dat zij zich niet veilig voelt en dagelijks angst ervaart om [gedaagde] tegen te komen. 
    
    
  
  
    
      4Waar de kantonrechter over moet oordelen en de standpunten van partijen
    
    
      4.1.
      TBV vordert  samengevat - ontruiming van het pand aan [adres] .
      
    
    
      4.2.
      TBV legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2024 zonder recht of titel in de woning verblijft en daardoor onrechtmatig gebruik maakt van de woning. Hierdoor is het spoedeisend belang een gegeven. Bovendien wenst TBV de woning zo snel mogelijk te verhuren aan iemand die daarvoor in aanmerking komt. Ook wenst zij een einde te maken aan de bewoning door [gedaagde] om daarmee het woongenot van [naam 1] te herstellen. Van TBV kan niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Bovendien was [gedaagde] al vanaf 16 augustus 2023 op de hoogte dat de huur zou eindigen per 1 juli 2024 en dat hij de woning dus moet verlaten. Niet is gebleken dat [gedaagde] pogingen heeft gedaan om alternatieve woonruimte te zoeken. 
      
      
        TBV heeft de laatste kans overeenkomst van 1 juli 2022 tot 1 juli 2024 rechtsgeldig beëindigd, door [gedaagde] tijdig schriftelijk te informeren over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt, namelijk met ingang van 1 juli 2024. TBV had geen opzeggingsgrond nodig voor beëindiging van deze huurovereenkomst. TBV heeft de laatste kans overeenkomst beëindigd omdat [gedaagde] de gedragsaanwijzingen behorende bij de overeenkomst niet heeft opgevolgd.  TBV voert aan dat de rechter de beëindiging slechts kan toetsen in het kader van artikel 3:13 BW dan wel 6:248 lid 2 BW. Hieruit volgt dat het juridische gevolg (namelijk het einde van de huur) van de kennisgeving slechts kan worden aangetast op grond van sprake van misbruik van recht dan wel dat het einde van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Hier is geen sprake van stelt TBV.  Het is daarom voldoende aannemelijk dat een ontruimingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. Hij betwist de stellingen van TBV. [gedaagde] voert aan dat hij onder druk van TBV de laatste kans overeenkomst heeft ondertekend, hij was bang om zijn woning kwijt te raken en op straat te komen staan. Verder erkent [gedaagde] dat de relatie tussen hem en zijn buurvrouw niet goed is, echter hebben beide partijen daar hun aandeel in en niet alleen [gedaagde] . [gedaagde] betwist dat hij zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden van de laatste kans overeenkomst en dat hij overlast heeft veroorzaakt. Weliswaar heeft hij in gesprekken met TBV wel eens een geïrriteerde houding aangenomen richting TBV of zijn de emoties bij hem hoog opgelopen, echter maakt dit niet dat er sprake is van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de laatste kans overeenkomst. TBV lijkt niet open te staan voor zijn kant van het verhaal en luistert niet naar hem. [gedaagde] voert aan dat het doel van de laatste kans overeenkomst is dat [gedaagde] geen conflict heeft met omwonenden en dat hij de confrontatie uit de weg gaat. Richting derden, als TBV, mag [gedaagde] zijns inziens, best klagen over het gedrag van zijn buurvrouw en mag hij ook zijn emotie uiten. Dit maakt niet dat er een schending is van de voorwaarden. Er zijn namelijk geen overlastmeldingen over [gedaagde] gedaan de afgelopen twee jaar, behoudens één melding van de buurvrouw die niet nader is onderbouwd. [gedaagde] zoekt de confrontatie met de buurvrouw niet op en heeft ook geen conflict met medewerkers van TBV. De stelling van [gedaagde] is dan ook dat hij recht heeft op een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd omdat hij zich aan de voorwaarden heeft gehouden van de laatste kans overeenkomst. [gedaagde] is dan ook van mening dat een ontruiming in een bodemprocedure niet waarschijnlijk is omdat [gedaagde] recht heeft op verlenging van de huurovereenkomst. De vordering moet daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5Hoe de kantonrechter oordeelt
    
    
      
        Spoedeisend belang
      
    
    
      5.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Verder moet het belang dat TBV heeft bij toewijzing van de eis worden meegenomen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
      
    
    
      5.2.
      
        Naar het oordeel van de kantonrechter heeft TBV een spoedeisend belang bij haar vordering gezien haar stelling dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft sinds 
        1 juli 2024 omdat de laatste kans huurovereenkomst is geëindigd per die datum en [gedaagde] de woning niet heeft verlaten. Dat er sprake is van een spoedeisend belang is overigens ook niet weersproken door [gedaagde] .
      
      
      
        
          De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming af
        
      
    
    
      5.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat het niet zonder meer aannemelijk is dat in een bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. De kantonrechter legt hierna uit waarom dat zo is. 
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is met TBV van oordeel dat door de beëindiging van de laatste kans overeenkomst bij brief van 16 augustus 2023 er per 1 juli 2024 een einde is gekomen aan deze huurovereenkomst en dat dit betekent dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2024 zonder recht of titel in de woning verblijft. De vraag is echter of de huurovereenkomst beëindigd had mogen worden om de redenen zoals in de brief is vermeld, namelijk dat door [gedaagde] de voorwaarden genoemd in de huurovereenkomst zijn overtreden. 
      
    
    
      5.5.
      Vaststaat dat door [gedaagde] sinds het incident op 1 juni 2022 geen confrontatie meer heeft plaatsgevonden met de buurvrouw en dat er door de buurvrouw ook geen meldingen van incidenten zijn gedaan. Weliswaar is door TBV een verklaring van de buurvrouw overgelegd waaruit volgt dat zij zich nog altijd onveilig voelt, wat erg begrijpelijk is en vervelend is voor haar, maar er zijn geen aantoonbare feiten en omstandigheden aan ten grondslag gelegd die dat gevoel onderbouwen. Dat [gedaagde] boos is op zijn buurvrouw en die boosheid uit richting TBV en ook twee jaar geleden bij de strafzaak naar aanleiding van het incident op 1 juni 2022 emotioneel heeft gereageerd betekent volgens het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet dat hij de voorwaarden van de laatste-kans overeenkomst heeft overtreden. Hij uit zijn boosheid in ieder geval niet richting zijn buurvrouw en zoekt ook geen contact met haar. Ook vanuit andere omwonenden zijn geen klachten over het gedrag van [gedaagde] bekend. [gedaagde] accepteert ook nog steeds begeleiding van het [organisatie] .
      
    
    
      5.6.
      Daarnaast heeft TBV aan de beëindiging ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich in gesprekken met haar asociaal en onbeschoft heeft opgesteld en dat hij een van de medewerkers van TBV ‘simpele’ heeft genoemd. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij zich niet erkend voelt in het aandeel van de buurvrouw in het eerdere incident dat in juni 2022 heeft plaatsgevonden. Dit onderwerp komt telkens opnieuw ter sprake in de evaluatiegesprekken met TBV en wekt bij [gedaagde] nog steeds heftige emoties op. Hierdoor lijkt hij niet open te staan voor een gesprek over zijn tuin of verhuizing, omdat het gesprek ook telkens over de buurvrouw gaat en hij daardoor te geëmotioneerd raakt. Dat zou door de medewerker van TBV als asociaal, niet-coöperatief of onbeschoft kunnen worden opgevat, maar vormt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen gedrag dat een ontruiming op dit moment rechtvaardigt. TBV heeft verder aangevoerd dat [gedaagde] dreigend, agressief en intimiderend is in de (evaluatie)gesprekken. Hiervoor zijn naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter te weinig feiten en omstandigheden aangevoer Het enkele feit dat hij in een gesprek met TBV, een van haar medewerkers ‘simpele’ heeft genoemd is daartoe onvoldoende. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter concludeert gelet op het voorgaande daarom dat op dit moment niet voldoende aannemelijk is gemaakt door TBV dat in een bodemprocedure de kantonrechter zal oordelen dat de laatste kans overeenkomst terecht is beëindigd. Daarom wijst de kantonrechter de vordering tot ontruiming af. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      5.8.
      TBV is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      weigert de voorziening,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt TBV in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als TBV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2024.