ECLI:NL:RBZWB:2024:5786, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-08-2024, BRE 22/5573
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, huurwaardekapitalisatiemethode, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/5573
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar, 
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: het object) op 1 januari 2022 (de toestandsdatum) vastgesteld op €345.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2022 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Breda (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het verzoek van de gemachtigde om de zitting digitaal bij te wonen afgewezen. De gemachtigde heeft geen bijzondere omstandigheid aangevoerd die maakt dat hij de zitting niet fysiek kan bijwonen.
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 23 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het is een horecapand (bouwjaar 1878) met een café op de begane grond van 92 m² en opslag op de eerste, tweede en derde verdieping. Het object heeft een totale oppervlakte van 182 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
    
    
      3.2.
      De hiervoor genoemde bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van het object en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. 
      
    
    
      4.2.
      Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport en taxatiematrix ten grondslag gelegd dat door [taxateur 2] voor het object is opgemaakt. 
      
      
    
    
      5.1.
      In het waarderapport is een waarde voor het object van €345.000 vermeld. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van de referentieobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor vastgesteld op 10,4. De kapitalisatiefactor is onderbouwd met één verkooptransactie, de eigen aankoopsom en berekend met de bottom-up-methode.
      
      
        
          Huurwaarde
        
      
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft niet gesteld en ook niet aannemelijk gemaakt dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object. De rechtbank is van oordeel dat het object van belanghebbende en de referentieobjecten voor wat betreft objectkenmerken voldoende vergelijkbaar zijn om ter onderbouwing van de huurwaarde van het object van belanghebbende te kunnen dienen. De rechtbank constateert wel dat de huurtransactie van het referentieobject [adres 4] niet is gelegen binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Het buiten beschouwing laten van dit referentieobject kan belanghebbende echter niet baten, omdat de huurprijs van dit referentieobject onder het gemiddelde ligt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om het referentieobject buiten beschouwing te laten. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de gemiddelde huurwaarde als uitgangspunt aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van de vier referentieobjecten.
      
    
    
      5.3.
      Ter zitting zijn namens belanghebbende nog de afzonderlijk per verdieping berekende huurwaarden betwist. Echter, de gehanteerde huurwaarden liggen al beduidend lager dan de gemiddelde huurwaarden van de referentieobjecten en de huurwaarden van de eerste, tweede en derde verdieping zijn (naar beneden) gecorrigeerd vanwege het afnemend grensnut. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden van deze verdiepingen nog lager zouden moeten zijn.  
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft nog verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten, huurinventarisatieformulieren en allonges van de onderbouwende huurwaarden zoals gebruikt in het waarderapport om te kunnen controleren of de huurwaarden niet te hoog zijn. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar deze informatie in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft een waarderapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. De blote stelling dat huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs, dat belanghebbende in dit geval niet heeft geleverd, moet van de juistheid van de huurwaarden worden uitgegaan. 
      
      
        
          Kapitalisatiefactor
        
      
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar heeft een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,4. Deze kapitalisatiefactor is onderbouwd aan de hand van één verkooptransactie en de eigen aankoopsom, en ook berekend met de bottom-up-methode. De verkooptransactie leidt tot een kapitalisatiefactor van 12,6 en de berekening door de bottom-up-methode levert een kapitalisatiefactor van 10,5 op. 
      
    
    
      5.6.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde waarderapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De verkooptransactie is niet te ver verwijderd van de waardepeildatum en het vergelijkingsobject is gelet op het type en de uitstraling vergelijkbaar met het object. Dit is overigens ook niet bestreden. De eigen aankoopsom van het object ligt te ver verwijderd van de waardepeildatum zodat deze naar oordeel van de rechtbank niet zelfstandig kan dienen ter onderbouwing van de waarde. 
      
    
    
      5.7.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar bij het bepalen van de WOZ-waarde de kapitalisatiefactor met de bottom-up methode berekend. Hieruit volgt een kapitalisatiefactor van 10,5. Bij de berekening is uitgegaan van een leegstandsrisico van 10%. Uit het waarderapport volgt dat het leegstandsrisico in het gebied van onderhavig object is berekend op 6,9% van de totale horeca-oppervlakte binnen het gebied van het object en dus niet, zoals belanghebbende kennelijk meent, op basis van het aantal objecten. In de bottom-up berekening is het leegstandsrisico vervolgens naar boven afgerond op 10%. Belanghebbende heeft – tegenover de berekening van de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat moet worden uitgegaan van een hoger leegstandsrisico en daarmee een lagere kapitalisatiefactor. De bottom-up berekening kan dus dienen ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. 
      
    
    
      5.8.
      De rechtbank is van oordeel de heffingsambtenaar de hoogte van de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      
        
          Corona correctie
          
        
      
    
    
      5.9.
      Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen. In het waarderapport staat dat een corona correctie is toegepast van 4%, terwijl in werkelijkheid een correctie van 6% is gehanteerd.  
    
    
      5.10.
      De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling meer rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huurtransacties of verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurtransacties of verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling van het object niettemin een corona correctie toegepast. Dat is in het voordeel van belanghebbende. De rechtbank ziet geen aanleiding om een hogere coronacorrectie toe te passen. 
      
      
        
          Tussenconclusie; ten aanzien van de waarde
        
      
    
    
      5.11.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object en daarmee de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
        
      
      
      
        6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      6.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 3 september 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) 5 maanden.
      
    
    
      6.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500,- en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. De meer recente rechtsregels van de Hoge Raad op dit punt, waar belanghebbende zich op beroept, gelden niet voor zaken waarin voorafgaand aan de datum van dit arrest – 14 juni 2024 – om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn is verzocht en de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (in dit geval bezwaar en beroep) op 14 juni 2024 was overschreden, zoals hier aan de orde. 
      
    
    
      6.3
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 2 december 2022. De bezwaarfase heeft (afgerond) 8 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. Dit brengt mee dat 2/5 deel (€ 20) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 30) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Ook moeten de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft het griffierecht aan belanghebbende vergoeden, omdat een verzoek daartoe is gedaan voor het van kracht worden van het arrest van de Hoge Raad op dit punt.
    
    
    
      7.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed, te betalen aan belanghebbende. In dit geval brengt dit mee dat een verdeling van € 109,37 (heffingsambtenaar) en € 109,38 (Staat) hier het meest effectief is. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 20;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 30;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar de helft van het griffierecht van € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        bepaalt dat de Staat der Nederlanden de helft van het griffierecht van € 182,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 109,37;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 109,38;
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 21 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.
  
  
     Zie Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.
  
  
     Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.