ECLI:NL:OGHACMB:2024:104, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 19-03-2024, CUR2023H00149
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba — Uitspraak 
Datum: 2024-03-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Hypotheekafwijzing. verzoek schorsing

Burgerlijke zaken over 2024						
    Registratienummer: CUR202300960 – CUR2023H00149
    Uitspraak: 19 maart 2024
    
    
    
      GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
      van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
      van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
    
    
    
    
      VONNIS IN KORT GEDING
    
    
    
    
      In de zaak van:
    
    
    
      de besloten vennootschap
      
        RE-LIEF CLINIC B.V., 
      
      gevestigd in Curaçao,
      oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie, 
      thans appellante,
      gemachtigden: mrs. B.W. Scheperboer en G.C.A. Scheperboer-Parris,
    
    
    
      tegen
    
    
    1. de naamloze vennootschap ORCO BANK N.V.,
    gevestigd in Curaçao,
    2. [GEÏNTIMEERDE],
    
      wonende in Curaçao, 
      oorspronkelijk gedaagden in conventie, eisers in reconventie, 
      thans geïntimeerden, 
      gemachtigde: mr. H.W. Braam. 
    
    
    
      De partijen worden hierna Re-lief Clinic, Orco Bank en notaris [geïntimeerde] genoemd. 
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure
    
    
      1.1
      Bij akte van hoger beroep, per e-mail op 28 april 2023 en op 2 mei 2023 in hard copy ingediend ter griffie is Re-lief Clinic in hoger beroep gekomen van het tussen partijen in kort geding gewezen en op 12 april 2023 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht). 
      
    
    
      1.2
      Op 23 mei 2023 heeft Re-lief-Clinic een memorie van grieven ingediend waarbij zij het hoger beroep heeft toegelicht. Re-lief Clinic heeft in de memorie van grieven drie grieven (genummerd in conventie I en II en in reconventie I) aangevoerd en toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Re-lief Clinic zal toewijzen, met veroordeling van Orco Bank en notaris [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties. 
      
    
    
      1.3
      Bij op 26 juni 2023 ingediende memorie van antwoord hebben Orco Bank en notaris [geïntimeerde] de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen en Re-lief Clinic -uitvoerbaar bij voorraad- zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep. 
      
    
    
      1.4
      Op 19 september 2023 hebben Orco Bank en notaris [geïntimeerde] pleitnotities ingediend. Met instemming van laatstgenoemden heeft Re-lief Clinic op 28 september 2023 alsnog via e-mail pleitnotities ingediend.
      
    
    
      1.5
      Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1
      Het Hof gaat uit van het volgende. 
      
    
    
      2.2
      Op 2 oktober 2017 heeft Orco Bank aan Re-lief Clinic een hypothecaire lening verstrekt van in hoofdsom NAf 240.000,-. 
      
    
    
      2.3
      Op 13 november 2017 zijn voor notaris [geïntimeerde] een transportakte en een hypotheekakte verleden. Bij de transportakte heeft Re-lief Clinic gekocht en geleverd gekregen een perceel grond met het daarop gebouwde, gelegen te Iland, plaatselijk bekend als [adres] en een tweede perceel, ook gelegen te Iland (de percelen worden hierna gezamenlijk [percelen] genoemd). Bij de hypotheekakte heeft Re-lief Clinic (kredietnemer) het recht van eerste hypotheek op [percelen] aan Orco Bank (kredietgever) gegeven voor in totaal NAf 75.000,-.  Het recht van hypotheek diende tot zekerheid van, samengevat, al hetgeen Re-lief Clinic aan Orco Bank verschuldigd mocht zijn. In artikel 9 van de hypotheekakte is bepaald dat Orco Bank bij verzuim van de kredietnemer bevoegd is tot parate executie. 
      
    
    
      2.4
      De hypotheekakte en de transportakte zijn beide op 16 november 2017 ingeschreven in de Openbare Registers van het Kadaster. 
      
    
    
      2.5
      Ondanks aanmaningen heeft Re-lief Clinic niet aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de hypotheekovereenkomst voldaan. Op 25 februari 2022 bedroeg de betalingsachterstand aan Orco Bank NAf 15.295,-. Bij brief van 21 juni 2022 heeft Orco Bank de overeenkomst schriftelijk opgezegd tegen 22 augustus 2022. Re-lief Clinic heeft niet mee willen werken aan een onderhandse verkoop van [percelen].
      
    
    
      2.6
      Bij brief van 25 november 2022 heeft (een incassobureau namens) Re-lief Clinic Orco Bank aangemaand voor de betaling van een bedrag van NAf 2.923.893,69, waarop Re-lief Clinic aanspraak maakt op basis van een factuur van 18 juli 2022 met als omschrijving “Toelichting op berekening Beheersbegroting”, vermeerderd met administratiekosten en buitengerechtelijke incassokosten
      
    
    
      2.7
      Op 28 februari 2023 is door Orco Bank aan Re-lief Clinic bij exploot aangezegd dat [percelen] op 13 april 2023 of een later tijdstip in het openbaar zou worden verkocht. Bij het exploot was een kopie gevoegd van de akte veilingvoorwaarden, verleden voor notaris [geïntimeerde] op 24 februari 2023.
      
      
      
    
  
  
    
      3Vorderingen en beslissingen van het Gerecht
    
    
      3.1
      Re-lief Clinic vordert in conventie -kort samengevat- dat het Gerecht (i) Orco Bank zal gelasten de opdracht tot openbare verkoop in te trekken, (ii) notaris [geïntimeerde] zal gelasten de openbare verkoop te schorsen, (iii) de executoriale titel in de hypotheekakte onverbindend zal verklaren en (iv) notaris [geïntimeerde] zal veroordelen bij een openbare verkoop in te staan voor het verschil tussen de werkelijke executieopbrengst en de feitelijke taxatiedagwaarde. 
      
    
    
      3.2
      Orco Bank heeft in reconventie de veroordeling van Re-lief Clinic gevorderd tot betaling van NAf 273.187,45, te vermeerderen met rente.	
      
    
    
      3.3
      Het Gerecht heeft in conventie de vorderingen van Re-lief Clinic afgewezen en in reconventie Re-lief Clinic veroordeeld tot betaling aan Orco Bank van NAf 273.187,45, te vermeerderen met de contractuele rente van 17,75% per jaar met ingang van 1 april 2023 en 5,5% per jaar vanaf 1 april 2023 over de vervallen en onbetaald gelaten annuïteiten, met veroordeling van Re-lief Clinic in de proceskosten in conventie en in reconventie. 
      
    
    
      3.4
      Hiertegen richt zich het hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1
      Nu partijen het Hof niet hebben ingelicht over de huidige stand van zaken en partijen het tegendeel niet hebben betoogd, zal het Hof aannemen dat ook thans nog voldoende spoedeisend belang bestaat bij de vorderingen over en weer in dit kort geding.
      
    
    
      4.2
      Re-lief Clinic legt aan haar vorderingen in conventie ten grondslag dat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten voor het vestigen van een hypotheek omdat de hypotheekakte is opgemaakt en ondertekend (13 november 2017) voordat de transportakte in de openbare registers van het Kadaster is ingeschreven (16 november 2017). Nu op het moment van het ondertekenen van de hypotheekakte [percelen] nog niet in eigendom aan Re-lief Clinic toebehoorde, is er dus geen geldige hypotheek tot stand gekomen, aldus Re-lief Clinic. Door desondanks tot executie over te gaan maakt Orco Bank misbruik van bevoegdheid. Grief I is gericht tegen de afwijzing van dit betoog.
      
    
    
      4.3
      De grief faalt. De wet schrijft niet voor dat de hypotheekakte pas wordt opgemaakt en ondertekend nadat de transportakte is ingeschreven. Door inschrijving van de transportakte heeft Re-lief Clinic de grond met het daarop gebouwde in eigendom verkregen. Door inschrijving van de hypotheekakte is op de grond met het gebouwde een hypotheek gevestigd. Een en ander is op dezelfde dag gebeurd. De hypotheek is dus niet eerder gevestigd dan dat de grond met het gebouwde is verkregen. Het betoog dat de hypotheek niet rechtsgeldig gevestigd is, wordt daarom verworpen, evenals het daarop gebaseerde beroep op misbruik van bevoegdheid. 
      
    
    
      4.4
      Met grief II komt Re-lief Clinic op tegen de overweging van het Gerecht dat voorbij wordt gegaan aan de tegenvordering van Re-lief Clinic vanwege een gebrek aan deugdelijkheid van grondslag. Re-lief Clinic stelt dat indien de hypotheekakte rechtsgeldig wordt bevonden, Orco Bank misbruik van bevoegdheid maakt, indien zij tot executie overgaat, terwijl nog geen beslissing is genomen op de tegenvordering van Re-lief Clinic. Die tegenvordering houdt in dat Orco Bank een bedrag van NAf 2.393.893,69 aan Re-lief Clinic verschuldigd is op grond van een door Re-lief Clinic opgemaakte beheersbegroting. In die begroting staat vermeld het aantal uren dat Re-lief Clinic, als houder, [percelen] heeft onderhouden en beheerd in de periode van 13 november 2017 tot 22 augustus 2022 voor het tarief van NAf 70,- per uur. 
      
    
    
      4.5
      Het standpunt van Re-lief Clinic dat Orco Bank gehouden is de door Re-lief Clinic gemaakte beheerskosten met betrekking tot [percelen] te vergoeden, wordt verworpen. Op grond van artikel 3 van de hypotheekakte is Re-lief Clinic gehouden het verbondene in goede staat te onderhouden. De daarmee verband houdende kosten komen voor haar rekening als eigenaar van het verbondene. Dat wordt niet anders indien Orco Bank het beheer overneemt wegens tekortschieten door Re-lief Clinic. Ook in dat geval blijven de kosten in verband met onderhoud voor rekening van Re-lief Clinic als eigenaar van het verbondene.
      
    
    
      4.6
      Re-lief Clinic verwijst ter onderbouwing van haar tegenvordering verder nog naar artikel 6 van de hypotheekakte, dat luidt als volgt:
      
      
        
          “Beheersbeding
        
        
          6. Indien de kredietnemer casu quo hypotheekgever in ernstige mate in zijn verplichtingen jegens de Bank tekortschiet is de Bank bevoegd met machtiging van de rechter het onderpand in beheer te nemen. De Bank zal bevoegd zijn het onderpand onder zich te nemen, indien zulks met het oog op de executie is vereist en te verlangen dat dan de ontruiming plaatsvindt, zonodig uit kracht van de grosse van deze akte.
        
        
          De kosten die de Bank in verband met het beheer en het onder zich nemen van het onderpand maakt, moet door de kredietnemer terstond, op haar eerste verzoek, aan de Bank worden voldaan.” 
        
      
      
    
    
      4.7
      
        Re-lief Clinic heeft aangevoerd dat nu deze bepaling de Bank de bevoegdheid verschaft kosten bij Re-lief Clinic in rekening te brengen indien zij het onderpand in beheer heeft, Re-lief Clinic ook bevoegd is kosten bij de Bank in rekening te brengen indien zij het onderpand als houder voor de Bank beheert. Anders is de overeenkomst eenzijdig en dus niet rechtsgeldig, aldus Re-lief Clinic.
        Het Hof verwerpt dit betoog. De bepaling dient aldus uitgelegd te worden dat de Bank onder omstandigheden kosten van beheer in rekening kan brengen bij Re-lief Clinic, maar andersom niet. Dat maakt de overeenkomst die aan de hypotheekverschaffing ten grondslag ligt, niet eenzijdig, maar vloeit voort uit het verlangen van de Bank om voldoende zekerheid te hebben voor de betaling van de verplichtingen uit de leningsovereenkomst. Bovendien doen eenzijdige bepalingen in het algemeen niet af aan de rechtsgeldigheid van overeenkomsten.  
      
      
    
    
      4.8
      Grief II wordt op grond van het voorgaande verworpen. 
      
    
    
      4.9
      Met grief I in reconventie stelt Re-lief Clinic aan de orde dat het Gerecht haar ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van contractuele rente. Nu de kredietfaciliteit door Orco Bank is opgezegd, is Re-lief Clinic geen verdere betaling van annuïteiten noch rente van 17,75 % en 5,5% verschuldigd, aldus Re-lief Clinic. 
      
    
    
      4.10
      Dit betoog wordt verworpen. Voorshands is voldoende aannemelijk dat (Re-lief Clinic heeft moeten begrijpen) dat de opzeggingsbrief van 21 juni 2022 slechts de strekking had dat Orco Bank de kredietfaciliteiten introk en onmiddellijke betaling eiste als bedoeld in art. 20 van de Voorwaarden voor Commerciële Kredietnemers, zonder dat Orco Bank haar contractuele recht op betaling van overeengekomen annuïteiten en rente prijsgaf. Artikel 20 van de hypotheekakte, waar Re-lief Clinic in dit verband naar verwijst heeft betrekking op boete bij vervroegde aflossing en niet op de rente. Re-lief Clinic beroept zich verder op artikel 3 van de hypotheekakte. Ook dat artikel leidt niet tot de door Re-lief Clinic voorgestane conclusie, omdat het daar gaat over te late betaling van een annuïteit waarbij de rente berekend wordt over het aflossingsbestanddeel van de overeengekomen vervallen annuïteit over de betreffende maand. 
      
    
    
      4.11
      De slotsom is dat het hoger beroep faalt. Re-lief Clinic wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. 
      
      
      
        BE S L I S S I N G 
      
      
      
        
          Het Hof:
        
      
      
      
        bevestigt het bestreden vonnis; 
      
      
      
        veroordeelt Re-lief Clinic in de proceskosten aan de zijde van Orco Bank in het hoger beroep gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op NAf 396,64 aan verschotten en Naf 6.000,- aan gemachtigdensalaris;
      
      
      
        verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curacao uitgesproken op 19 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.