ECLI:NL:GHAMS:2024:2282, Gerechtshof Amsterdam, 30-07-2024, 23/694
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/694
    
    
      30 juli 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: mr. A. Bakker
    
    
    
      tegen de uitspraak van 16 juni 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/6116 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 417.000. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 16 juni 2023 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 juli 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft op 5 juli 2024 een nader stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
        “Feiten
        1. De woning van eiser is een rijwoning. De inhoud van de woning is 376 m³ en de oppervlakte van het perceel is 165 m². De woning heeft een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur.
      
      
      
        2. Eiser is in de bezwaarfase vertegenwoordigd door een andere gemachtigde,mr. P.L.J.A van Rosmalen van ‘Eerlijke WOZ’. Bij het bezwaarschrift is een taxatierapport gevoegd van taxateur H. van Waveren van ‘Eerlijke WOZ’. In dat rapport is de waarde van de woning op 1 januari 2020 bepaald op € 351.000. In het rapport worden verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten in dezelfde staat genoemd, te weten [a-straat 2] , [a-straat 3] en [a-straat 4] . In het rapport staat onder meer: “Algemene opmerkingen: Leeftijd keuken Ouder dan 30 jaar (vóór 1991). Leeftijd badkamer Ouder dan 30 jaar (vóór 1991). Beoordeling algehele staat van de woning Gemiddeld.”
      
      
      
        3. Tot het dossier behoort een brief van verweerder waarin de ontvangst van het bezwaarschrift wordt bevestigd. Bij die brief is gevoegd het taxatieverslag van de woning. Het dossier bevat geen reactie op de toezending van dat taxatieverslag.
      
      
      
        4. Na het hoorgesprek, bij e-mail van 24 augustus 2021, heeft eiser aan verweerder drie foto’s van de keuken, één foto van een douche en inbouwtoilet en één foto van een badkamer met bad gestuurd.
      
      
      
        5. Bij het verweerschrift heeft verweerder een waarderapport met een waarde-opbouw (matrix) overgelegd, gemaakt door taxateur [A] , waarin de waarde van de woning op 1 januari 2020 is bepaald op € 425.000. In het waarderapport zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van drie referentieobjecten, te weten [a-straat 3] en [a-straat 4] , en [b-straat 1] , alle te [Z] . In de herleiding van de verkoopprijzen zijn kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen op
        3 (voldoende) gesteld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De iWOZ gegevens van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder meegestuurd.
      
      
      
        6. Eiser heeft destijds eveneens bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde van de woning van € 404.000 voor het belastingjaar 2020. In dat kader is op 23 september 2020 een inpandige opname van de woning gedaan. De voor 2020 vastgestelde waarde is bij uitspraak op bezwaar verminderd naar € 391.000 met de motivering “Nader onderzoek in het kader van uw bezwaarschrift heeft uitgewezen dat er bij de waardering van het object onvoldoende rekening is gehouden met interne en externe waardebepalende factoren van het object zoals door u genoemd. Na vergelijkijking met de beschikbare marktgegevens is gebleken dat er sprake is van een onjuiste waardeverhouding ten opzichte van vergelijkbare objecten. Dit betekent dat de waarde van het onderhavige object wordt aangepast.” De vergelijkingsobjecten van dat jaar zijn [a-straat 5] , [a-straat 3] en [a-straat 6] te [Z] .”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat ook uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
    
    4. Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
      
        De te verstrekken gegevens
      
      11. Eiser beroept zich op artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb, over terbeschikkingstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde), artikel 7:4, vierde lid, van de Awb (over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken), en op artikel 40, tweede lid, Wet WOZ (over verstrekking van een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde). De klachten behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen en verbinden hieraan de conclusie dat hierdoor een ongelijkwaardige procespositie is ontstaan en dat het beroep reeds hierom gegrond moet worden verklaard. Verweerder betoogt dat het taxatieverslag is toegezonden en dat daarmee in dit geval waarin eiser geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht in de bezwaarfase, aan de verplichtingen van genoemde artikelen is voldaan.
    
    
    
      12. De rechtbank stelt vast dat in beroep door verweerder het waarderapport is overgelegd met daarin onder meer de matrix met KOUDV-factoren, een schematische weergave van de waardeopbouw, een tabel met afwijkingspercentages per factor-punt en de gehanteerde grondstaffel. In deze zaak zijn door verweerder ook de iWOZ gegevens van de vergelijkingsobjecten en de uitspraak op bezwaar over het jaar 2020 overgelegd. Wat betreft het beroep overweegt de rechtbank dat de waardebepaling daarmee voldoende inzichtelijk is gemaakt door verweerder en dus geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie.
    
    
    
      13. Wat betreft de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt. Het dossier bevat een standaard-bezwaarschrift van de eerste gemachtigde, waarin om allerlei gegevens wordt gevraagd. Het dossier bevat verder geen correspondentie over de te verstrekken gegevens. Hoewel in het verweerschrift staat dat hierover voorafgaand aan de hoorzitting met de toenmalige gemachtigde is gecommuniceerd, is verweerder ter zitting bij de rechtbank hierop teruggekomen en heeft verklaard dat na de toezending van het taxatieverslag de gemachtigde nooit meer om stukken heeft gevraagd. In het hoorverslag staat hierover niets. Op de zitting heeft desgevraagd geen van beide partijen een reactie of gegevens van enige correspondentie kunnen vinden. Er is alleen de mail met de foto’s. Verweerder heeft verklaard dat als die correspondentie er was, dat die dan bij de op de zaak betrekking hebbende stukken zou zijn overgelegd.
    
    
    
      14. De vraag wat precies onder de te verstrekken gegevens moet worden verstaan, ligt thans voor aan de Hoge Raad (zie A-G IJzerman 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130). De rechtbank zal het antwoord op deze vraag in het midden laten. De rechtbank wijst het verzoek van eiser om het beroep gegrond te verklaren vanwege het niet verstrekken van alle gegevens in de bezwaarfase niettemin af, en wel op grond van het volgende. Hierbij stelt de rechtbank voorop dat verweerder deze discussie had kunnen voorkomen door gewoonweg de gevraagde gegevens aan eiser te verstrekken. Aan de andere kant hebben eiser, noch zijn toenmalige gemachtigde gebruik gemaakt van het door verweerder wel geboden inzagerecht voorafgaand aan het horen. Aangezien daarvoor geen reden is gegeven moet worden aangenomen dat zij klaarblijkelijk onvoldoende werkelijke interesse hadden om het dossier te gaan inzien voor de gegevens, maar dat een en ander voornamelijk processuele klachten zou moeten opleveren. Ook in de stukken van het dossier en de verklaringen ter zitting kan de rechtbank immers geen aanknopingspunt vinden dat nadat het taxatieverslag was ontvangen nog specifiek om bepaalde gegevens is verzocht, terwijl het wel op de weg van eiser ligt om verweerder duidelijk te maken dat eiser nog bepaalde, specifieke informatie van hem verlangt (vergelijk Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2454). Echter, lijkt het er ook niet op dat verweerder bereidwillig was om in de bezwaarfase meer onderliggende waardegegevens te verstrekken dan enkel het taxatieverslag.
    
    
    
      15. In die zin kan beide partijen wel iets in hun proceshouding verweten worden. De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat, veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat verweerder meer gegevens had moeten verstrekken of toezenden dan in de bezwaarfase is gedaan, dit tegenover de handelingen en het nalaten van eiser en diens gemachtigde, niet een dermate grote schending van het zorgvuldigheidsbeginsel zou opleveren dat hieraan het gevolg van een gegrondverklaring van het beroep, of een daar normaliter mee samenhangende proceskostenveroordeling, verbonden moet worden.
    
    
    
      
        De stukken van de WOZ-bepaling van het vorige jaar
      
      16. Eiser beroept zich op artikel 8:42 Awb, waarin staat dat verweerder in beroep alle op de zaak betrekking hebbende stukken moet overleggen. Volgens eiser heeft verweerder dat niet gedaan, omdat de gegevens van de inpandige opname van de woning voor de WOZ-bepaling van het voorgaande belastingjaar 2020 niet zijn overgelegd. De taxateur van verweerder heeft verklaard dat hij destijds van inpandige opnames geen afzonderlijk (basis)document maakte, maar de opmerkingen of foto’s verwerkte in de processtukken van dat jaar. Er is dus geen stuk van die inpandige opname en er is ook niets van die inpandige opname gebruikt bij de waardebepaling voor het huidige jaar, aldus verweerder. Verder vindt verweerder dat geen sprake is van op de zaak betrekking hebbende stukken, omdat het gaat over de waardebepaling in een ander belastingjaar.
    
    
    
      17. De rechtbank hecht geloof aan de verklaring van verweerder dat er geen basisdocument van kenmerken of fotobestand is opgesteld naar aanleiding van de inpandige opname en dat er dus geen stuk bestaat dat zou kunnen (en moeten) worden overgelegd. Verder geldt dat een eerder bepaalde WOZ-waarde en de gegevens die daaraan ten grondslag liggen in beginsel niet relevant zijn voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde, omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkopen rond de peildatum van dat jaar. Ook in dit geval vindt de rechtbank de waardebepaling van het vorige jaar niet relevant. Met de door verweerder wel ingebrachte uitspraak op bezwaar heeft hij onderbouwd dat de waarde voor het jaar 2020 verlaagd was vanwege onder meer een onjuiste verhouding tot de vergelijkingsobjecten van dat jaar. Twee van de drie in dat taxatieadvies genoemde objecten verschillen van de vergelijkingsobjecten voor het kalenderjaar 2021. De omstandigheid dat de woning ten opzichte van die vergelijkingsobjecten op een lagere waarde was gewaardeerd, zegt dus ook in dit geval niet veel over het kalenderjaar 2021. Het is dus juist dat verweerder zijn verplichtingen van artikel 8:42 Awb niet heeft geschonden. Het is ook niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar (zie ook hierna over de bewijslast). Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. Gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en Gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807).
    
    
    
    
    
      
        Verslaglegging horen en motivering uitspraak op bezwaar
      
      18. Ingevolge artikel 7:7 van de Awb wordt van het horen in bezwaar een verslag gemaakt. Op grond van artikel 7:12 van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, dat hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven, dat dit in strijd is met het motiveringsbeginsel en dat het beroep daarom gegrond verklaard moet worden. Verweerder stelt dat in de uitspraak op bezwaar met het bijbehorende taxatieadvies voldoende op de grieven zoals in bezwaar en bij het horen is aangevoerd, is gereageerd.
    
    
    
      19. De rechtbank is van oordeel dat het motiveringsbeginsel en de artikelen 7:7 en 7:12 van de Awb niet zijn geschonden. Zij stelt vast dat het dossier een verslag van de hoorzitting bevat. Het betoog van eiser dat het hoorverslag samengevat en ‘kort door de bocht’ is, levert geen schending van het recht op, omdat het afdoende is als een hoorverslag een zakelijke of puntsgewijze weergave van het besprokene bevat, waarbij er geen essentiële zaken missen. Eiser heeft in zijn beroepschrift niet gemotiveerd welke informatie hij miste in het hoorverslag en dit is ook niet uit de stukken op te maken, het gaat integendeel om een in meerdere zaken terugkerende, algemene klacht. De uitspraak op bezwaar bevat een afdoende reactie op de klachten die te lezen zijn in het bezwaarschrift en in het hoorverslag en geeft het vereiste inzicht in de gronden van de heroverwogen beslissing.
    
    
    
      
        De waarde van de woning
      
      20. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer. Anders dan eiser betoogt, moet verweerder de waarde aannemelijk maken in het licht van hetgeen eiser aanvoert (zie het arrest Oostflakkee van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, ro. 3.2 en 3.3). Het is dus aan eiser om bij betwisting van de waarde stellingen en argumenten aan te voeren die twijfel oproepen over de waarde. Het zal van de aard van de stelling en van de daarbij gegeven onderbouwing afhangen, waarmee verweerder in reactie daarop moet komen, wil hij zijn waarde nog aannemelijk kunnen maken. Het standpunt dat verweerder met bepaalde gegevens over de waarde, zoals foto’s of een inpandige opname moet komen en dat de waarde anders per definitie niet aannemelijk gemaakt is, faalt dan ook.
    
    
    
      21. Zowel eiser als verweerder gebruiken als vergelijkingsobject [a-straat 3] en [a-straat 4] . Deze objecten zijn ook naar de rechtbank vindt, voldoende vergelijkbaar. Verder heeft verweerder [b-straat 1] als vergelijkingsobject gebruikt. Hiertegen heeft eiser ingebracht dat dit object een hoekwoning is in plaats van een rijwoning zoals de woning van eiser. Dat het object een stuk kleiner is, namelijk 306 m3 in plaats van 376 m3 en dat de grondstaffel een knik heeft bij 150 m2, terwijl het beter zou zijn om die knik op 100 m2 aan te leggen en dat de knik bij het object nummer 57 verkeerd lijkt te zijn toegepast. Verweerder heeft toegelicht dat de berekeningen van de grondwaardes kloppen en dat het gemiddelde van grondgroottes op 150 m2 ligt en dat de staffel daarom vanaf die grootte pas knikt. Verder zijn de woningen in bouwaard goed vergelijkbaar en liggen de opstalwaardes van de twee vergelijkingsobjecten met een vergelijkbare staat van € 232.270 voor 306 m3 ( [b-straat 1] ) en € 231.817 voor 395 m3 ( [a-straat 4] ) in lijn met die van de woning van € 235.943 voor 376 m3, aldus verweerder en kunnen die dus de waarde wel onderbouwen.De rechtbank is van oordeel dat de empirische onderbouwing van de grondstaffel(knik) van verweerder een goede maatstaf vormt, omdat de WOZ gebaseerd is op werkelijke verkoopcijfers en het voor de hand ligt dat voor een meer dan gemiddelde kavelgrootte relatief minder geld zal worden betaald. Doordat deze maatstaf wordt gebruikt kan dus juist wel vergeleken worden met grotere kavels. Dat eiser vindt dat een knik op een andere plek moet komen heeft hij met niets onderbouwd. De verschillende opstalgroottes van de vergelijkingsobjecten zijn ook niet zozeer afwijkend dat een en ander niet te vergelijken valt en de oploop laat een duidelijke lijn zien die leidt naar de waarde voor eisers opstal. Dat een vergelijkingsobject een hoekwoning is, levert wel een verschil op, maar maakt de woning niet onvergelijkbaar, omdat deze verder qua bouwaard erg op de woning van eiser lijkt en in dezelfde staat verkeert. Eiser heeft geen betere vergelijkingsobjecten gevonden (zie hierna). Verweerder heeft dus vergelijkingsobjecten gebruikt die geschikt zijn om ter vergelijking te kunnen dienen.
    
    
    
      22. Er moet dan nog wel voldoende rekening gehouden worden met onderlinge verschillen. Verweerder heeft met de matrix en de toelichting daarop inzichtelijk gemaakt hoe voor de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is gecorrigeerd. In het waarderapport is geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van€ 425.000. Vervolgens heeft verweerder de waarde van de woning vastgesteld op € 417.000. Zoals hierboven is overwogen zijn de kavelwaardes op empirische gegevens gebaseerd en liggen de opstalwaardes in lijn met de voor eiser vastgestelde waarde, maar is wel steeds rekening gehouden met grootteverschillen. Hiermee is de waardevaststelling dus goed onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat onvoldoende rekening is gehouden met de door eiser gestelde gedateerde keuken en badkamer. De door eiser in bezwaar overgelegde foto’s en de iWOZ gegevens van de vergelijkingsobjecten geven geen steun aan het standpunt dat een 3 voor voorzieningen onjuist zou zijn, zoals ook ter zitting is geconstateerd. Wat betreft de door eiser gestelde ontbrekende isolatie, heeft verweerder onweersproken gesteld dat alle vergelijkingsobjecten tot hetzelfde bouwtype als de woning behoren en een overeenkomstig bouwjaar en overeenkomstige bouwkwaliteit hebben. De eventuele invloed van ontbrekende/gebrekkige isolatie is dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dus ook in de WOZ-waarde van de woning.
    
    
    
      23. Eiser heeft geen onderbouwing gegeven voor de door hem verdedigde waarde van€ 357.000. Hij heeft verwezen naar een taxatierapport dat zou zijn overgelegd, maar een taxatierapport dat deze waarde noemt, zit niet in het dossier. De rechtbank beschikt uitsluitend over het genoemde taxatierapport van ‘Eerlijke WOZ’ waarbij de waarde van de woning bepaald is op € 351.000, met daarin genoemd drie vergelijkingsobjecten, waaronder ook twee door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 4] . Verweerder heeft deze objecten ook in zijn matrix opgenomen en toegelicht dat deze objecten de waarde van de woning ondersteunen. Zoals hierboven weergegeven is die waarde naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk. Eiser heeft in zijn taxatie weliswaar [a-straat 2] opgevoerd, maar verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze woning een veel grotere inhoud heeft van 496 m3 en een tweelaagswoning met zadelkap is, en dus een heel ander model dan de woning van eiser. Dit object is dan niet beter te noemen dan het object dat verweerder heeft gebruikt en acht de rechtbank zelfs niet goed vergelijkbaar. Volgens dit rapport van eiser moeten de voorzieningen van de woning op 1 (zeer ondergemiddeld) worden gesteld, hetgeen zou moeten leiden tot een aftrek van ongeveer € 80.000, bij een ongecorrigeerde opstalwaarde van de woning van ongeveer€ 320.000. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de voorzieningen van de woning niet op 3 (voldoende) zouden moeten worden gesteld. Een aftrek voor voorzieningen is dus niet aan de orde. De rechtbank ziet in het taxatierapport van eiser dan ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde waarde.
    
    
    
      
        Slotsom
      
      24. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van al wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
      Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Matrix en grondstaffels
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar, door de matrix en de grondstaffel niet in de bezwaarfase te verstrekken, heeft gehandeld in strijd met artikel 40, tweede lid Wet WOZ. Het Hof oordeelt als volgt. Met betrekking tot artikel 40, tweede lid Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woningen, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift (ingediend door ‘Eerlijke WOZ’) van 23 maart 2021, om de volgende informatie verzocht: 
      
      
        
          “Verzoek
        
        (…) 
      
      
      
        Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar [onderstreping Hof] een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
        1. De gehanteerde grondstaffel; en
        2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).
      
      
      
        Met deze gegevens kunnen wij een eventuele ongegrondverklaring namelijk aan de belanghebbende verklaren en kunnen onnodige beroepsprocedures voorkomen worden. (…)”
      
      
    
    
      5.3.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft blijkens dit citaat niet gevraagd om de gegevens te verstrekken vóór de uitspraak op bezwaar. Reeds daarom wordt de klacht dat deze gegevens vóór de uitspraak op bezwaar hadden moeten worden verstrekt, verworpen. Daar komt bij dat belanghebbende, in het licht van de geloofwaardige verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting bij het Hof dat de matrix pas wordt opgemaakt in de beroepsfase, niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze ten grondslag heeft gelegen aan de WOZ-beschikking zodat dit gegeven ook daarom niet onder het bereik van artikel 40, tweede lid Wet WOZ valt.  
    
    
      5.4.
      
        Indien en in afwijking van r.o. 5.3 veronderstellenderwijs ten aanzien van de grondstaffel zou moeten worden geoordeeld dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ heeft te volgende te gelden. Alsdan is de rechter bevoegd maar niet verplicht om het bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van proceskosten van de belanghebbende en het door de belanghebbende betaalde griffierecht. 
        Het Hof zou ook in dat geval geen aanleiding hebben gezien om van die bevoegdheid gebruik te maken. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd, acht het Hof het niet aannemelijk dat het mogelijke gebrek aan informatievoorziening door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase, van doorslaggevende betekenis is geweest om beroep in te stellen.
      
      
      
        
          iWOZ-gegevens en bouwtekeningen
        
      
      
        5.5.1.
        Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de zogenoemde (gehele) iWOZ-kaarten en bouwtekeningen had moeten overleggen; hetzij op de voet van artikel 8:42 Awb hetzij (voor zover het Hof belanghebbende begrijpt) op de voet van artikel 40, tweede lid Wet WOZ. Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties.
        
      
      
        5.5.2.
        De iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit is slechts anders als de iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. In de omstandigheid dat belanghebbende (bij gebrek aan wetenschap) enkel bloot heeft betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn, ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen. Daar komt bij dat de bouwtekeningen in principe toegankelijk zijn voor eenieder in de lokale gemeentearchieven. 
        
      
      
        5.5.3
        Alleen gegevens die aan de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen, vallen onder het bereik van artikel 40, tweede lid Wet WOZ (zie 5.1). De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep verklaard i) dat de taxateur bij het vaststellen van de WOZ-waarde geen gebruik heeft gemaakt van de bouwtekeningen; dat de inhoud wordt berekend door een andere afdeling, namelijk afdeling BAG en ii) dat de iWOZ-kaarten, zo die worden gebruikt, eerst in de beroepsfase worden gebruikt en in die fase ook zijn overgelegd. Het Hof ziet geen aanleiding deze verklaringen in twijfel te trekken. Daarom is van een schending van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ (in zoverre) geen sprake. 
        
        
        
          
            Indexatie
          
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Controle op de indexering is daardoor niet mogelijk, aldus belanghebbende.
        
      
      
        5.6.2.
        Het Hof overweegt dat uit de in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar vermelde transactieprijzen en vervolgens de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen afgeleid kan worden op welke wijze en tot op welke bedragen de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep terecht aangevoerd dat indexeringspercentages berusten – en ook mogen berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. Het Hof ziet ook overigens geen reden te twijfelen aan de juistheid van deze indexatie. Nog daargelaten dat de toegepaste indexatie slechts een hulpmiddel is om uiteindelijk de eindwaarde van de woning, dat wil zeggen de waarde van het object in zijn geheel, inzichtelijk te maken.
        
        
          
            De modelmatige waardebepaling
          
        
      
    
    
      5.7.
      
        Ten aanzien van belanghebbendes klacht die gestoeld is op het zogenoemd modelmatig waarderen door de heffingsambtenaar heeft het volgende te gelden. 
        De door belanghebbende opgeworpen vragen of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens en of deze behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken beantwoordt het Hof beide ontkennend. Het Hof verwijst hiertoe naar hetgeen is  overwogen (rechtsoverwegingen 5.4.1 en verder) in de uitspraak van 31 oktober 2023 (ECLI:GHAMS:2023:2594). Het Hof voegt  hier nog het volgende aan toe.
        Ter terechtzitting heeft het Hof heeft de heffingsambtenaar de werkwijze beschreven in rechtsoverweging 5.4.4 van voornoemde uitspraak van 31 oktober 2023 voorgehouden en heeft deze laatste desgevraagd bevestigd dat deze werkwijze ook door hem wordt gevolgd. Deze werkwijze houdt kort gezegd in dat de WOZ-waarde zelfstandig door een taxateur wordt vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen die hem ter beschikking staan. Tot die hulpmiddelen behoort een modelwaarde die hem wordt aangereikt en die is gebaseerd op alle verkopen binnen de gemeente binnen een referentieperiode van één tot twee jaar. In een significant deel van de gevallen stelt de heffingsambtenaar (of de taxateur namens hem) echter een ander waarde vast dan de hem aangereikte modelwaarde. Gelet op die werkwijze kan de klacht van belanghebbende reeds daarom geen doel treffen.
      
      
      
        
          Wet van Gossen
        
      
    
    
      5.8.
      
        Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde (Wet van Gossen). 
        Het Hof overweegt als volgt. Het gaat bij de wet van afnemend grensnut niet om een natuurwet die als universeel geldend en onveranderlijk kan worden beschouwd, maar om een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, ziet het Hof geen aanleiding belanghebbende te volgen in zijn kennelijke stelling dat deze hypothese ook moet worden gevolgd in het geval van de prijs per m2 van woningen door deze afhankelijk van de grootte van de betreffende woningen aan te passen. Onder omstandigheden kan er wellicht aanleiding zijn om bij waarderingen van woningen met een afnemend grensnut rekening te houden (vgl. de uitspraak van dit Hof van 23 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279, rechtsoverweging 5.3). Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken. Belanghebbendes klacht ter zake van het afnemend grensnut faalt dan ook.
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.9.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.10.
      Belanghebbende heeft in zijn eigen matrix (in het nader stuk) de volgende referentie objecten (alle gelegen te [Z] ) opgevoerd: 
      
        
          
            [a-straat 3] [op 15 oktober 2019 verkocht voor € 450.000]
        
        
          
            [a-straat 7] [op 14 januari 2021 verkocht voor € 475.034] 
        
        
          
            [a-straat 4] [op 30 maart 2018 verkocht voor € 411.000]
        
      
      
      
        Daarnaast heeft hij in zijn hoger beroepschrift gewezen op de verkoop van de [c-straat 1] [gelegen te [Z] en op 30 november 2020 verkocht voor € 410.000] en de verkoop van de [a-straat 8] . 
        In het licht van deze verkopen en het door belanghebbende overgelegde ‘WOZ-deskundigenrapport’ (zie het nader stuk van belanghebbende in hoger beroep) heeft, zo stelt belanghebbende, de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast voldaan.
      
      
    
    
      5.11.
      
        Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De [a-straat 8] acht het Hof, op grond van hetgeen daarover door de heffingsambtenaar is aangevoerd in onderdeel 9.12 van zijn verweerschrift in hoger beroep (het betreft een ander soort woning; een tweelaagse woning met zadelkap), minder/niet geschikt als vergelijkingsobject. De [a-straat 7] is weliswaar een bruikbaar vergelijkingsobject dat rondom de waarde peildatum is verkocht, maar deze verkoop lijkt de beschikte waarde eerder te ondersteunen nu de prijs waarvoor deze woning is verkocht ruim boven de beschikte waarde van de woning ligt ook als rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen (gelet op inhoud en oppervlakte perceel).
        De woning aan de [a-straat 4] , die ook in de matrix van de heffingsambtenaar is opgenomen, is voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar is de [a-straat 4] verkocht voor € 6.000 minder (€ 411.000) dan de voor de woning beschikte waarde, maar de [a-straat 4] heeft een kleinere tuin (verschil is 35 m2) dan de woning. Dat verschil vertegenwoordigt een waarde van circa € 40.000. Daar weegt de iets kleinere inhoud van de woning -  van 19 m3, welk verschil een waarde van circa € 11.000 vertegenwoordigt - niet tegenop.  
        Belanghebbende heeft verder geen gegevens verstrekt over de verkoop van [c-straat 1] , zodat die verkoop [een bloot verkoopcijfer], ook in het licht van hetgeen daarover door de heffingsambtenaar is aangevoerd in onderdeel 9.12 van zijn verweer in hoger beroep (het betreft een ander soort woning; een tweelaagse woning met zadelkap), niet tot een lagere waarde leidt. De stelling dat de heffingsambtenaar met onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening heeft gehouden volgt het Hof, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet. Dit geldt evenzeer voor de blote stelling van belanghebbende dat de inhoud van de woning onjuist zou zijn berekend. Belanghebbende heeft voor deze stelling nog geen begin van bewijs bijgebracht. 
        De stelling dat [b-straat 1] geen vergelijkbare woning is behoeft geen behandeling reeds omdat de waarde van de woning met de andere twee vergelijkingsobjecten ( [a-straat 3] en [a-straat 4] ) genoemd in de matrix van de heffingsambtenaar, voldoende is onderbouwd. 
      
      
    
    
      5.12.
      De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende zou zijn gemotiveerd is door de rechtbank  in r.o. 19 van haar uitspraak op goede gronden verworpen. Het Hof neemt deze overweging over. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, M.J. Leijdekker en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 30 juli 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: