ECLI:NL:RBZWB:2024:6170, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2024, 23/10213
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-09-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/10213
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 september 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 628.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [taxateur] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1978) met een gebruiksoppervlakte van 235 m2, een aangebouwde garage, een carport en een grondoppervlakte van 1.378 m2.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal 
      € 538.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 628.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
        
      
      
      
        4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, indexeringscijfers, KOUDV- en liggingsfactoren en grondstaffels niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. 
      
      
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan, nu hij de KOUDV- en liggingsfactoren van de gebruikte referentieobjecten niet heeft toegezonden aan belanghebbende. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat het ter inzage leggen van de stukken toentertijd, tot aan het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, de gebruikelijke werkwijze was en hij dat niet met terugwerkende kracht kan veranderen, maakt het voorgaande oordeel niet anders.
      
    
    
      4.3.
      
        Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      5.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
    
    
      5.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 660.392 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Dit bedrag is overigens niet in de matrix opgenomen, maar blijkt door het optellen van de diverse waardeonderdelen. Ter zitting heeft de taxateur ook aangegeven dat het genoemde bedrag de getaxeerde waarde betreft. De op basis van de taxatiematrix berekende waarde is € 32.392 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 628.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
    
    
      5.6.
      De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn, dan de WOZ-waarden, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning; zo blijkt uit de wetssystematiek van de Wet WOZ. De vraag of WOZ-waarde al dan niet de economische werkelijkheid weerspiegelt overeenkomstig de verkoopprijs, kan de rechtbank niet controleren. De rechtbank stelt overigens vast dat de referentiewoningen een hogere gemiddelde prijs per m2 onderbouwen, dan de voor de woning gehanteerde prijs van € 1.422.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar een te hoge prijs per m2 heeft gehanteerd van € 199 voor de grondoppervlakte van de woning. Belanghebbende stelt dat de prijs per m2 € 196 bedraagt. Tot slot voert belanghebbende aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en de onderhoudsstaat van de woning. Ter onderbouwing verwijst hij naar het bij het beroepschrift overgelegde fotoblad. Over de ligging van de woning heeft hij opgemerkt dat de woning nabij een asielzoekerscentrum (AZC) is gelegen, wat volgens hem een waardedrukkend effect heeft.
      
    
    
      5.8.
      Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat er een rekenfout is gemaakt in de taxatiematrix en dat de prijs per m2 grondoppervlakte voor de woning € 196 moet zijn. De rechtbank constateert dat het verschil € 3 per m2 bedraagt en is van oordeel dat de slordigheid in de taxatiematrix er niet voor heeft gezorgd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.9.
      Over het voorzieningenniveau en de onderhoudsstaat van de woning, merkt de rechtbank op dat voor beide een factor 3 is toegepast. De rechtbank komt op basis van de foto’s van de woning niet tot de conclusie dat een lagere factor (2) voor de voorzieningen en/of de onderhoudsstaat moet worden toegepast. Ook de stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning, volgt de rechtbank niet. De referentiewoningen, met name het buurhuis gelegen op [adres 2] te [plaats] , hebben een identieke, dan wel vergelijkbare ligging, waardoor het naar mening van belanghebbende waardedrukkende effect verdisconteerd is in de verkoopprijzen.
      
    
    
      5.10.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
    
      6.1.
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      6.2.
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 2 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
      
        De griffier is verhinderd deze 
      
      
        uitspraak mede te ondertekenen
      
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.