ECLI:NL:GHSHE:2024:2301, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 16-07-2024, 200.330.009_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-07-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koopoptieovereenkomst bedrijfspand. Pand wordt overgedragen aan een derde. Haviltex. Leemte in overeenkomst. Aanvullende werking redelijkheid en billijkheid. Ontbinding overeenkomst. Verzuim. Ongedaanmaking.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.330.009/01
    
    
    
      
        arrest van 16 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
    
      
        FXX-K Holding B.V.,
      gevestigd te Amsterdam,
      appellante,
      hierna aan te duiden als FXX-K,
      advocaat: mr. E.J. Heijnen te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Luxe Interieurbouw [---] .,
      
      gevestigd te [vestigingsplaats] ,
      geïntimeerde,
      hierna aan te duiden als Luxe Interieurbouw,
      advocaat: mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam,
    
    
    
      op het bij exploot van dagvaarding van 21 juni 2023 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 mei 2023, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen FXX-K als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en Luxe Interieurbouw als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
    
    
    
  
  
    
      1Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/398316 / HA ZA 22-292)
    
    
      Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
    
    
      
        de dagvaarding in hoger beroep;
      
      
        de memorie van grieven met producties 24 tot en met 29;
      
      
        de memorie van antwoord;
      
      
        de mondelinge behandeling, waarbij zijdens FXX-K een pleitnotitie is overgelegd.
      
    
    Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Feiten
      
    
    
    
      3.1.
      
        In rov. 2.1 tot en met 2.18 van het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Met grief 1 van FXX-K wordt deze feitenvaststelling bestreden, maar zoals hierna (in rov. 3.4. e.v.) zal blijken, tevergeefs, met dien verstande dat het hof in het midden zal laten of de hierna in rov. 3.13 bedoelde huurovereenkomst is opgezegd door Luxe Interieurbouw (zoals de rechtbank in haar vaststelling heeft opgenomen) of door Portsight (zoals FXX-K stelt).
        In hoger beroep zal worden uitgegaan van de volgende feiten. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist, dan wel volgen uit de onbestreden inhoud van de overgelegde producties.
      
      
      
        3.1.1.
        FXX-K maakt samen met de besloten vennootschappen Portsight B.V. (“Portsight”) en Veka Handelsonderneming B.V. (“Veka”) deel uit van een groep vennootschappen die (middellijk) bestuurd worden door [persoon A] . FXX-K is een financiële holdingmaatschappij.
        
      
      
        3.1.2.
        Luxe Interieurbouw exploiteert een bedrijf in onder meer meubelmakerij en (scheeps)interieurbouw en -betimmeringen.
        
      
      
        3.1.3.
        Luxe Interieurbouw huurt een bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna ook: het bedrijfspand). De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan met Portsight. De huurovereenkomst is op 6 juli 2018 opgezegd. Na de opzegging van de huurovereenkomst zijn tussen Luxe Interieurbouw en [persoon A] gesprekken gevoerd over mogelijkheden voor Luxe Interieurbouw om gebruik te blijven maken van het bedrijfspand.
        
      
      
        3.1.4.
        In een e-mail van 5 maart 2019 heeft [persoon A] een voorstel gedaan aan Luxe Interieurbouw om het bedrijfspand te blijven huren onder aangepaste voorwaarden en tegelijkertijd een ‘optie tot aankoop overeenkomst’ aan te gaan. Dit voorstel is door Luxe Interieurbouw geaccepteerd.
        
      
      
        3.1.5.
        Vervolgens is op 27 maart 2019 tussen Portsight en Luxe Interieurbouw een nieuwe huurovereenkomst gesloten (hierna ook: de huurovereenkomst). Daarin is bepaald dat Luxe Interieurbouw het bedrijfspand huurt van 1 januari 2019 tot en met 31 december 2023 tegen een maandelijkse huurprijs van € 8.345,17 inclusief btw.
        
      
      
        3.1.6.
        Gelijktijdig is tussen FXX-K enerzijds en Luxe Interieurbouw, de besloten vennootschappen [---] en LVL Vastgoed B.V. i.o. anderzijds een koopoptieovereenkomst gesloten (hierna ook: de koopoptieovereenkomst). Daarin is voor zover voor dit geschil relevant bepaald:
        
        
          
            “
            ARTIKEL 1: OPTIERECHT.
          
          
            De Optiegever verleent aan de Optienemer hierbij een optie voor de koop -uitsluitend
          
          
            onder de hierna in deze overeenkomst nader omschreven condities en voorwaarden- van
          
          
            het navolgende object:
          
          
            het Registergoed, staande en gelegen te 
            
              [postcode] [vestigingsplaats] , [adres]
          
          
             , 
            (…)
          
        
        
        
          
            ARTIKEL 2: DUUR VAN HET OPTIERECHT.
          
          
            De koopoptie is vijf jaren geldig, te rekenen vanaf 1 januari 2019, mitsdien geldt deze
          
          
            koopoptie uiterlijk tot 31 december 2023. (…)
          
        
        
        
          
            ARTIKEL 3: UITOEFENING VAN HET OPTIERECHT.
          
          
            Optienemer kan uitsluitend gebruik maken van de koopoptie door binnen de
          
          
            geldigheidsduur van deze koopoptie een aangetekend schrijven aan Optiegever te doen
          
          
            toekomen, waarin Optienemer kenbaar maakt dat hij de koopoptie wenst te verzilveren
          
          
            (waarbij duidelijk moet worden vermeld wie van de drie genoemde optienemers de optie
          
          
            “callt” ofwel wie de daadwerkelijke koper gaat worden) alsmede per welke datum hij het
          
          
            Registergoed wenst af te nemen en ten overstaan van welke notaris de leveringsakte zal
          
          
            worden gepasseerd. (…)
          
        
        
        
          
            ARTIKEL 4: TOTSTANDKOMING KOOP.
          
          
            De koopovereenkomst komt tot stand op de dag die volgt op de dag waarop de
          
          
            Optienemer zijn optierecht overeenkomstig het bepaalde in artikel 3 uitoefent.
          
        
        
        
          
            ARTIKEL 5: KOOPPRIJS REGISTERGOED
          
          
            De koopprijs voor het Registergoed bedraagt 
            € 1.125.000,--
            , zegge: 
            eenmiljoen
          
          
            eenhonderd vijfentwintig duizend euro
             (kosten koper). (…)
          
        
        
        
          
            ARTIKEL 6: OPTIEVERGOEDING
          
          
            Gedurende de looptijd van deze overeenkomst is de Optienemer aan de Optiegever een
          
          
            vergoeding verschuldigd van € 5.000,-- (zegge: vijfduizend euro) per maand (of een
          
          
            gedeelte daarvan). Optiegever zal daartoe steeds een factuur aan Optienemer doen
          
          
            toekomen. Deze vergoeding dient bij vooruit betaling te worden voldaan op de eerste
          
          
            dag van de betreffende maand. (…)
          
        
        
        
          
            ARTIKEL 7: BESTEMMING BETAALDE OPTIEVERGOEDINGSBEDRAGEN
          
          
            Bij afname Registergoed.
          
          
            Ingeval Optienemer de onderhavige Koopoptie verzilvert en mitsdien het Registergoed
          
          
            afneemt binnen de geldigheidsduur van deze Koopoptie conform de overeengekomen
          
          
            voorwaarden als omschreven in deze overeenkomst, dan zullen ten tijde van de levering
          
          
            van de Juridische eigendom van het Registergoed, alle tot dan toe door Optienemer
          
          
            betaalde en door Optiegever ontvangen optievergoedingsbedragen (als in artikel 6
          
          
            omschreven), bij elkaar worden opgeteld.
          
          
            Het saldobedrag van de tot dan ontvangen/betaalde optievergoedings-bedragen wordt hierna ook aangeduid als “De Alsdan Totaal Betaalde Optievergoeding”.
          
          
            De Alsdan Totaal Betaalde Optievergoeding wordt dan ten tijde van de juridische
          
          
            levering aan Optienemer van het Registergoed verrekend met de door Optienemer te
          
          
            betalen koopprijs voor het Registergoed, waardoor De Alsdan Totaal Betaalde
          
          
            Optievergoeding -uitsluitend bij correcte uitoefening van de Koopoptie als in het
          
          
            onderhavige stuk omschreven én daadwerkelijke afname door Optienemer van het
          
          
            Registergoed- beschouwd/bestemd wordt als door Optienemer gedane aanbetaling op de
          
          
            Koopprijs van het Registergoed.
          
        
        
        
          
            Bij niet-afname Registergoed.
          
          
            Daarentegen, ingeval Optienemer de onderhavige Koopoptie niet verzilvert en mitsdien
          
          
            het Registergoed niet binnen de geldigheidsduur van deze Koopoptie afneemt conform
          
          
            de overeengekomen voorwaarden als omschreven in deze overeenkomst (uiteraard niet
          
          
            het gevolg zijnde van een doen of nalaten van de zijde van Optiegever), verbeurt de
          
          
            Optienemer ten gunste van Optiegever een direct en zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete, gelijk aan het bedrag van De Alsdan Totaal Betaalde Optievergoeding. (…)”
          
        
        
      
      
        3.1.7.
        Portsight heeft op 8 juli 2021 een koopovereenkomst gesloten met een derde partij, [xxx] (“ [xxx] ”), waarin het bedrijfspand wordt verkocht. De levering van het bedrijfspand heeft plaatsgevonden op 15 juli 2021. In de leveringsakte is bepaald:
        
        
          
            “GARANTIES VAN VERKOPER
          
          
            Artikel 5.
          
          
            Verkoper garandeert het navolgende:
          
          
            (…)
          
          
            e. voor verkoper bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; (…)
          
        
        
        
          
            UITVOERING KOOPOVEREENKOMST
          
          
            Artikel 7.
          
          
            Voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft de tussen de verkoper en de koper gesloten koopovereenkomst, voorzover daaraan nog geen uitvoering is gegeven, onverminderd van kracht.
          
          
            In de overeenkomst is het volgende artikel opgenomen, woordelijk luidende als volgt:
          
          
            “3. Het is koper bekent dat de huurder tot en met 31 december 2023 het recht heeft tot koop van het verkochte voor een koopsom van € 1.125.000. In geval huurder geen gebruik maakt van dat recht en koper op dat moment nog steeds de volle eigendom heeft van het verkochte dan is verkoper aan koper een bedrag verschuldigd van € 150.000. (…)”
          
        
        
      
      
        3.1.8.
        Luxe Interieurbouw heeft de met FXX-K overeengekomen optievergoeding van€ 5.000,00 exclusief btw per maand vanaf augustus 2021 niet meer betaald.
        
      
      
        3.1.9.
        Veka heeft in de periode oktober tot en met december 2021 vier facturen gestuurd aan Luxe Interieurbouw terzake reparatiewerkzaamheden aan auto’s. Het totaalbedrag van de facturen is € 2.673,92 inclusief btw. De facturen zijn niet voldaan door Luxe Interieurbouw.
        
      
      
        3.1.10.
        Bij brief van 15 december 2021 sommeert Luxe Interieurbouw FXX-K om de betaalde optievergoedingen (€ 187.550,00 in totaal) binnen 7 dagen terug te betalen, nu Luxe Interieurbouw de overeengekomen optie vanwege de verkoop van het bedrijfspand aan een derde niet meer kan inroepen.
        
      
      
        3.1.11.
        Bij brief van 6 januari 2022 laat FXX-K weten dat het bedrijfspand inderdaad op8 juli 2021 is verkocht aan [xxx] , maar dat het optierecht van Luxe Interieurbouw uitdrukkelijk in de koopovereenkomst is opgenomen, en ook door [xxx] wordt erkend. Luxe Interieurbouw wordt gesommeerd om de openstaande vorderingen van FXX-K en van Veka binnen 5 dagen te voldoen.
        
      
      
        3.1.12.
        Op 11 januari 2022 volgt de reactie van Luxe Interieurbouw. Luxe Interieurbouw geeft aan dat de onduidelijkheid en onzekerheid over haar optierecht niet is weggenomen door FXX-K. Uit het bericht van FXX-K blijkt bijvoorbeeld niet dat er in het kader van de verkoop ook is afgesproken dat de betaalde optievergoedingen bij het inroepen van het optierecht van de overeengekomen koopsom van € 1.125.000,00 zullen worden afgetrokken. Luxe Interieurbouw vraagt om inzicht in de ontstane situatie.
        
      
      
        3.1.13.
        FXX-K heeft de koopoptieovereenkomst op 21 januari 2022 partieel ontbonden (‘in dier voege dat partijen alsdan van iedere toekomstige rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst zijn bevrijd’) wegens het uitblijven van betaling van een bedrag van € 36.300,00 ter zake optietermijnen.
        
      
      
        3.1.14.
        Luxe Interieurbouw reageert bij brief van 24 januari 2022. Zij geeft aan dat FXX-K ondanks dat daarom gevraagd is de onduidelijkheid die is ontstaan niet opheldert, en bijvoorbeeld geen bericht heeft toegezonden van [xxx] zelf waarin het optierecht van Luxe Interieurbouw wordt erkend. Luxe Interieurbouw kan niet vaststellen of, en zo ja aan wie, zij zou moeten betalen. Luxe Interieurbouw laat weten niet zonder meer in te stemmen met de partiële ontbinding, zeker niet nu FXX-K geen enkele poging heeft ondernomen om de door haar gecreëerde onduidelijkheid weg te nemen.
        
      
      
        3.1.15.
        Op 25 januari 2022 laat FXX-K in reactie op de brief van Luxe Interieurbouw weten dat er geen onduidelijkheid kan bestaan over de betalingsverplichtingen van Luxe Interieurbouw. Rechtsmaatregelen kunnen volgens FXX-K enkel nog worden afgewend door te betalen.
        
      
      
        3.1.16.
        FXX-K heeft ten laste van Luxe Interieurbouw conservatoir derdenbeslag gelegd onder ABN AMRO Bank N.V., Small Business Development B.V. en Veka Scheepsbouw B.V.
        
      
      
        3.1.17.
        Veka heeft FXX-K volmacht verleend om haar vordering op Luxe Interieurbouw voor haar te incasseren.
        
      
      
        3.1.8.
        Op 14 maart 2023 heeft [persoon B] Luxe Interieurbouw als volgt bericht:
        
        
          
            “Zoals al telefonisch gemeld langs deze weg een bericht aangaande de optieovereenkomst tussen jullie en FXX-K Holding bv, waarin de optie tot koop van het bedrijfspand aan de [adres] is beschreven, en de huurovereenkomst met [xxx] als opvolger van Portsight bv.
          
          
            Vooraf en tijdens de koop van het pand werd ik door [persoon A] geïnformeerd over de mogelijkheid van de door jullie uit te oefenen koopoptie (door de optieverlener FXX-K Holding bv). [persoon A] / Portsight bv heeft de verplichting tot respecteren van die optie aan mij als koper opgelegd, en heb die ook gerespecteerd. In ons gesprek op 21-12-2021 heb ik jullie ook uitgelegd dat ik deze optie zou respecteren. De optieovereenkomst tussen jullie en FXX-K Holding bv heb ik overigens niet. (…)
          
          
            Blijkbaar was de € 5.000,00 welke jullie maandelijks aan FXX-Holding bv betaalden een optievergoeding aan FXX-K Holding bv, en NIET een aflossing zoals de gedachte was. (…)”
          
        
        
        
          
            Geschil in eerste aanleg
          
        
        
      
      
        3.2.1.
        
          FXX-K vorderde in conventie, na wijziging van eis, samengevat:
          Primair:
          I. te verklaren voor recht dat de optieovereenkomst op 21 januari 2022 buitengerechtelijk partieel is ontbonden;
          Subsidiair:
          II. de optieovereenkomst partieel te ontbinden;
          In alle gevallen:
          III. Luxe Interieurbouw te veroordelen om € 42.592,33 te betalen aan FXX-K, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente tot de dag van volledige betaling;
          IV. Luxe Interieurbouw te veroordelen om € 5.514,32 te betalen aan FXX-K, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente tot de dag van volledige betaling;
          V. Luxe Interieurbouw te veroordelen om € 2.042,09 ter zake beslagkosten te betalen aan FXX-K, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 mei 2022 tot de dag van volledige betaling;
          VI. Luxe Interieurbouw te veroordelen in de proceskosten;
          VII. Luxe Interieurbouw te veroordelen in de nakosten van € 163,00 zonder betekening en € 248,00 met betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente.
          een en ander bij (indien mogelijk) uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.
        
        
      
      
        3.2.2.
        
          In reconventie vorderde Luxe Interieurbouw, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, indien mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
          I. de koopoptieovereenkomst ontbindt;
          II. FXX-K veroordeelt tot terugbetaling van € 187.550,00 inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 15 juli 2021 totdat volledig is betaald;
          III. De gelegde conservatoire beslagen opheft;
          IV. FXX-K in de proceskosten en nakosten veroordeelt.
        
        
      
      
        3.2.3.
        
          Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank in conventie, verkort weergegeven, Luxe Interieurbouw veroordeeld tot betaling aan FXX-K van een bedrag van € 2.673,92 ter zake de vier onbetaald gelaten facturen van Veka, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, en tot betaling aan FXX-K van een bedrag van € 392,39 ter zake buitengerechtelijke incassokosten. 
          In reconventie heeft de rechtbank, verkort weergegeven, de op 27 maart 2019 tussen FXX-K en Luxe Interieurbouw gesloten koopoptieovereenkomst ontbonden en FXX-K veroordeeld tot betaling aan Luxe Interieurbouw van een bedrag van € 187.550,00 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente.
          Zowel in conventie als in reconventie zijn de proceskosten gecompenseerd en is het meer of anders gevorderde afgewezen.
        
        
        
          
            Geschil in hoger beroep
          
        
        
      
      
        3.3.1.
        
          FXX-K heeft in hoger beroep tien grieven aangevoerd. FXX-K heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Luxe Interieurbouw, met veroordeling van Luxe Interieurbouw in de kosten in beide instanties.
          FXX-K heeft ook, in haar dagvaarding in hoger beroep, gevorderd om Luxe Interieurbouw te veroordelen om in geval FXX-K (deels) aan het vonnis zal voldoen al hetgeen FXX-K ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Luxe Interieurbouw heeft voldaan aan FXX-K terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetalingen (hierna: de terugbetalingsvordering).
        
        
      
      
        3.3.2.
        Bij memorie van antwoord heeft Luxe Interieurbouw de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigt, met veroordeling van FXX-K in de proceskosten van het hoger beroep.
        
      
      
        3.3.3.
        Over de omvang van het hoger beroep stelt het hof het volgende vast. Nu Luxe Interieurbouw geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld, liggen de vorderingen in conventie voor zover toegewezen door de rechtbank alsmede de vorderingen in reconventie voor zover afgewezen door de rechtbank niet ter beoordeling voor in hoger beroep.
        
        
          
            Beoordeling
          
        
        
      
    
    
      3.4.
      Het hof zal eerst de grieven 1 tot en met 7 van FXX-K behandelen. Deze lenen zich voor gezamenlijke bespreking, als volgt.
      
    
    
      3.5.
      Deze zaak wordt gekenmerkt door het feit dat partijen een overeenkomst hebben gesloten, de koopoptieovereenkomst, en dat zich daarna een scenario heeft voorgedaan dat partijen niet hebben voorzien. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat zij niet hebben voorzien dat de eigendom van het bedrijfspand zou overgaan op een derde. Dit is echter wel gebeurd. Portsight heeft het bedrijfspand verkocht en geleverd aan [xxx] .
      
    
    
      3.6.
      Aldus bevat de koopoptieovereenkomst een leemte. Naar het oordeel van het hof staat de koopoptieovereenkomst tussen FXX-K en Luxe Interieurbouw niet op zichzelf, maar hangt deze samen met de huurovereenkomst tussen Portsight en Luxe Interieurbouw. Voorts is van belang dat FXX-K met onder andere Portsight deel uitmaakt van een groep vennootschappen die (middellijk) bestuurd worden door [persoon A] .
      
    
    
      3.7.
      
        Het vorenstaande blijkt uit de totstandkomingsgeschiedenis van de overeenkomsten (de koopoptieovereenkomst en de huurovereenkomst). Hiervoor is in rov. 3.1.6 vastgesteld dat deze overeenkomsten gelijktijdig zijn gesloten. Het hof heeft deze feitenvaststelling van de rechtbank overgenomen. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank dit feit juist vastgesteld. Beide overeenkomsten zijn immers op 27 maart 2019 gesloten. 
        Uit de e-mail van 5 maart 2019 (zie hiervoor rov. 3.1.4) blijkt dat [persoon A] heeft voorgesteld aan Luxe Interieurbouw om het bedrijfspand te blijven huren onder aangepaste voorwaarden en tegelijkertijd een ‘optie tot aankoop overeenkomst’ aan te gaan. 
        Gezien deze e-mail heeft [persoon A] dit voorstel gedaan als ‘owner / DGA’ van VEKA-groep B.V. (hierna: de Veka-groep). De bedoeling van dit voorstel is om huurkoop van het bedrijfspand mogelijk maken.
        Het voorstel is door [persoon A] in de e-mail als volgt uitgewerkt. Een (nieuwe, lagere) huurprijs zal worden vastgelegd in een standaard huurovereenkomst (in de e-mail wordt de naam van Portsight daarbij niet genoemd). Daarnaast zal iedere maand een bedrag worden gestort op rekening van een andere vennootschap zijnde FXX-K. Dit bedrag wordt aangeduid als ‘koopoptie reservering per maand’. In de e-mail is verder vermeld dat de som van deze voorschotten zal worden verrekend bij de aankoop van het pand.
        Dit voorstel is door Luxe Interieurbouw geaccepteerd, waarna Luxe Interieurbouw een huurovereenkomst heeft gesloten met Portsight en een koopoptieovereenkomst met FXX-K zoals hiervoor weergegeven in rov. 3.1.5 en 3.1.6.
      
      
    
    
      3.8.
      Deze totstandkomingsgeschiedenis onderstreept het belang voor deze zaak dat [persoon A] als directeur en eigenaar van de Veka-groep over verschillende vennootschappen beschikt, waaronder Portsight en FXX-K. Dat vindt ook steun in zijn eigen stellingen zowel in zijn processtukken als tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep. [persoon A] heeft de huurovereenkomst met Luxe Interieurbouw gesloten met een vennootschap – te weten de eigenaar van het bedrijfspand Portsight – en de koopoptieovereenkomst met Luxe Interieurbouw met een andere vennootschap – te weten FXX-K. Hij kon dit doen omdat hij zeggenschap heeft over beide.
      
    
    
      3.9.
      
        In de hiervoor in rov. 3.6 tot en met 3.8 beschreven context dient – om te beslissen op de vorderingen van partijen, voor zover aan de orde in hoger beroep – de koopoptieovereenkomst te worden uitgelegd. Dit moet worden gedaan aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (zie voor toepassing van de Haviltex-maatstaf bij een niet voorzien scenario HR 9 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2821).
        Voorts dient de rechter, als er sprake is van een leemte in een overeenkomst, deze leemte op te vullen onder meer op grond van artikel 6:248 lid 1 BW (zie bijvoorbeeld HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ3749). Dit artikellid luidt: Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.
      
      
    
    
      3.10.
      Vast staat dat [persoon A] het bedrijfspand heeft verkocht aan [xxx] zonder dat Luxe Interieurbouw daarmee heeft ingestemd. [persoon A] heeft Luxe Interieurbouw in het geheel niet gekend in de verkoop en levering van het pand aan een derde. Luxe Interieurbouw heeft pas later ontdekt dat Portsight geen eigenaar meer is van het pand (na de levering aan [xxx] ). Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [persoon A] verklaard dat hij er niet bij heeft stilgestaan om Luxe Interieurbouw hierbij te betrekken.
      
    
    
      3.11.
      Met inachtneming van de hiervoor in rov. 3.9 weergegeven maatstaven, oordeelt het hof dat deze handelwijze van [persoon A] in strijd is met hetgeen Luxe Interieurbouw op grond van de koopoptieovereenkomst, in samenhang bezien met de huurovereenkomst, mocht verwachten en ook dat hij onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van Luxe Interieurbouw. Ter toelichting dient het volgende.
      
    
    
      3.12.
      FXX-K wil ingang doen vinden dat, ondanks dat Portsight de eigendom van het bedrijfspand niet meer had, Luxe Interieurbouw de optievergoedingen aan FXX-K moest doorbetalen. Daartoe voert zij aan dat [xxx] heeft verklaard dat hij de koopoptie zal respecteren. In dit verband heeft FXX-K gewezen op een bepaling in de leveringsakte voor de levering van het pand van Portsight aan [xxx] (overgelegd als productie 18 door FXX-K). Ook heeft FXX-K een beroep gedaan op e-mailcorrespondentie van [persoon B] (overgelegd als producties 17 en 19 door FXX-K). 
      
    
    
      3.13.
      Het hof kan FXX-K hierin niet volgen. Volgens de leveringsakte is daarin een bepaling uit de koopovereenkomst tussen Portsight en [xxx] overgenomen (zie artikel 7 van de leveringsakte, hiervoor geciteerd in rov. 3.1.7). Deze koopovereenkomst heeft FXX-K echter niet in het geding gebracht. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft het hof FXX-K hierop gewezen. FXX-K heeft geen goede reden gegeven waarom zij die koopovereenkomst niet in het geding heeft gebracht. Luxe Interieurbouw heeft – onbestreden door FXX-K – naar voren gebracht dat zij herhaaldelijk heeft verzocht om inzage in de overeenkomst tussen Portsight en [xxx] , maar dat dit door FXX-K categorisch is geweigerd. Reeds wegens het feit dat de koopovereenkomst tussen Portsight en [xxx] niet in het geding is gebracht, kan niet worden aangenomen dat [persoon A] de belangen van Luxe Interieurbouw voldoende heeft gewaarborgd.
      
    
    
      3.14.
      Voorts houdt bedoelde bepaling slechts in dat het koper ( [xxx] ) bekend is dat de huurder (naar het hof aanneemt: Luxe Interieurbouw) het recht heeft tot koop van het verkochte (tot en met 31 december 2023 en voor een koopsom van € 1.125.000). Met deze bepaling zijn de belangen van Luxe Interieurbouw niet voldoende gewaarborgd, in elk geval niet omdat niets is vermeld over verrekening van de door Luxe Interieurbouw betaalde optievergoedingen met de koopsom. 
      
    
    
      3.15.
      
        In de leveringsakte is ook opgenomen dat als Luxe Interieurbouw geen gebruik maakt van de koopoptie, Portsight € 150.000,00 aan [xxx] zal betalen. [persoon A] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep uitgelegd dat deze bepaling voor hem een extra prikkel was om te zorgen dat de koopoptie daadwerkelijk zou kunnen worden uitgeoefend. Daarnaast heeft [persoon A] erop gewezen dat blijkens de leveringsakte de door [xxx] betaalde koopsom slechts € 825.000,00 bedroeg en er alleen al om die reden voor [xxx] een prikkel was om de optie te honoreren; [xxx] zou dan immers aanspraak kunnen maken op een verkoopprijs die € 300.000,00 hoger was.
        Naar het oordeel van het hof maakt dit het voorgaande niet anders. Zijdens Luxe Interieurbouw is tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep naar voren gebracht dat zij het pand misschien kon kopen, maar dat er niets van de koopprijs werd afgetrokken en dat het haar onduidelijk was of de betaalde optievergoedingen in mindering zouden worden gebracht. Gezien haar belang hierbij, hoefde Luxe Interieurbouw redelijkerwijs geen genoegen te nemen met de enkele verklaring van [persoon A] dat hij daarover afspraken heeft gemaakt met [xxx] .
      
      
    
    
      3.16.
      
        Dat FXX-K zich in de koopoptieovereenkomst heeft verbonden dat de betaalde optievergoedingen worden verrekend met de koopsom, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Op zichzelf is die verplichting niet gewijzigd en is FXX-K contractspartij gebleven van Luxe Interieurbouw, maar partijen zijn bij het aangaan van de koopoptieovereenkomst uitgegaan van de situatie dat het pand eigendom was van Portsight. Nu [persoon A] eenzijdig een wijziging heeft aangebracht in die situatie, bevat de koopoptieovereenkomst een leemte waardoor de bepalingen in de koopoptieovereenkomst over de verrekening van de optievergoedingen met de koopsom niet zonder meer gelden.
        Ook brengt het hof niet tot een ander oordeel dat Portsight geen partij bij de koopoptieovereenkomst is geweest, en [xxx] dat dus ook niet is, en dat de rechten en verplichtingen uit de koopoptieovereenkomst niet bij Portsight berustten, en dus ook niet door Portsight aan [xxx] konden worden overgedragen. Dat laatste is te beschouwen als een gevolg van de door [persoon A] gekozen constructie (zie hiervoor rov. 3.7) en aangezien de koopoptieovereenkomst een leemte bevat, moet het hof naar redelijkheid en billijkheid beoordelen welke rechtsgevolgen dat voor partijen met zich brengt.
      
      
    
    
      3.17.
      
        De overgelegde e-mails van [persoon B] doen aan het voorgaande niet althans onvoldoende af. Gezien deze e-mails verklaart [persoon B] daarbij dat hij de koopoptie zal respecteren.
        Allereerst merkt het hof op dat uit de e-mails niet blijkt dat [persoon B] namens [xxx] optreedt. Het zijn e-mails die verstuurd zijn vanaf het e-mailadres ‘ [persoon B] ǀ [[]] ’. Dat [persoon B] zelfstandig bevoegd is namens [xxx] wordt daaruit niet duidelijk. Ook anderszins is dat niet duidelijk geworden. Uit de e-mails, in het bijzonder de e-mail van 14 maart 2023, blijkt niet dat of in hoeverre Luxe Interieurbouw enige rechten zou kunnen ontlenen aan daarin door [persoon B] vermeend namens [xxx] gedane uitlatingen of toezegging.
        Mede in aanmerking genomen dat FXX-K de koopovereenkomst tussen Portsight en [xxx] niet in het geding heeft gebracht, zijn deze e-mails sowieso niet toereikend om aan te nemen dat [persoon A] de belangen van Luxe Interieurbouw voldoende heeft gewaarborgd. Hij had dit wel kunnen doen omdat hij zeggenschap heeft over zowel Portsight als FXX-K (zie hiervoor rov. 3.8). Ook in deze e-mails is niets vermeld over verrekening van de door Luxe Interieurbouw betaalde optievergoedingen. Uit productie 19 blijkt bovendien dat [persoon B] niet beschikt over de koopoptieovereenkomst tussen FXX-K en Luxe Interieurbouw. 
      
      
    
    
      3.18.
      FXX-K betoogt dat de koopoptieovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en dat als [xxx] de koopoptie niet zou respecteren, Luxe Interieurbouw de koopoptie met een beroep op artikel 7:226 lid 3 BW zou kunnen afdwingen. Het hof verwerpt dit betoog. Daargelaten dat er geen sprake is van een huurovereenkomst met een koopoptie, zoals Luxe Interieurbouw heeft opgemerkt, gaat het er niet alleen om dat Luxe Interieurbouw de eigendom van het bedrijfspand kan verkrijgen. In de koopoptieovereenkomst zijn ook andere rechten en plichten van partijen opgenomen. Mede in aanmerking genomen dat de koopovereenkomst tussen Portsight en [xxx] niet in het geding is gebracht, is het onduidelijk of en hoe [persoon A] de overdracht van deze rechten en plichten heeft geregeld bij overgang van het bedrijfspand naar [xxx] . Dat deze onduidelijkheid is ontstaan, is te wijten aan de handelwijze van [persoon A] (zie ook hiervoor rov. 3.10).
      
    
    
      3.19.
      
        Het voorgaande brengt mee dat vanaf het moment dat Portsight niet meer de eigendom van het bedrijfspand had, Luxe Interieurbouw niet meer verplicht kan worden de optievergoedingen te betalen. In de gegeven omstandigheden had FXX-K dat ook redelijkerwijze moeten begrijpen.
        Bij gebrek aan concrete onderbouwing zijn de stellingen van FXX-K over wat FXX-K, Portsight en [xxx] hebben afgesproken zodat Luxe Interieurbouw geen nadeel zou ondervinden van de overdracht bij het uitoefenen van de koopoptie, onvoldoende voor een ander oordeel. Dit geldt ook voor de verklaringen van [persoon A] daarover tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep.
        Voor zover FXX-K meent dat het niet relevant is of Portsight eigenaar is van het bedrijfspand of een derde, gaat het hof daaraan voorbij. Dit miskent de samenhang tussen de koopoptieovereenkomst en de huurovereenkomst alsmede de omstandigheid dat [persoon A] zeggenschap heeft over beide vennootschappen, FXX-K en Portsight (en niet over [xxx] ).
        Tot slot heeft FXX-K niet voldoende toegelicht dat de gang van zaken rondom het faillissement van Scheepsinterieurbouw [---] B.V., zoals weergegeven onder het kopje ‘2 Aanvulling van de feiten’ van de memorie van grieven, relevant is voor de beoordeling van deze zaak.
      
      
    
    
      3.20.
      Hieruit volgt dat de rechtbank de vordering van FXX-K om Luxe Interieurbouw te veroordelen € 42.592,33 te betalen ter zake van niet betaalde optievergoedingen terecht heeft afgewezen (de vordering onder III, zie hiervoor rov. 3.2.1). Ook volgt hieruit dat de rechtbank de vorderingen van FXX-K strekkende tot partiële ontbinding van de koopoptieovereenkomst (de vorderingen onder I en II) terecht heeft afgewezen.
      
    
    
      3.21.
      Gelet op het voorgaande in onderling verband en samenhang beschouwd, heeft de rechtbank ook de vordering van Luxe Interieurbouw tot ontbinding van de koopoptieovereenkomst (de vordering onder I, hiervoor weergegeven in rov. 3.2.2) kunnen toewijzen. Luxe Interieurbouw stelt dat FXX-K niet meer kan bewerkstelligen dat de eigendom van het bedrijfspand onder de overeengekomen voorwaarden kan worden geleverd aan Luxe Interieurbouw. Dit heeft FXX-K, ook in hoger beroep, onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarbij is van belang dat FXX-K geen althans onvoldoende inzicht heeft gegeven in de afspraken tussen FXX-K, Portsight en [xxx] , in het bijzonder de afspraken om te voorkomen dat Luxe Interieurbouw nadeel ondervindt van de overdracht van het bedrijfspand aan [xxx] bij het uitoefenen van de koopoptie. Ook hier doet zich weer gelden dat FXX-K de koopovereenkomst tussen Portsight en [xxx] niet in het geding heeft gebracht.
      
    
    
      3.22
      
        Bij deze stand van zaken is voldaan aan de vereisten van artikel 6:265 BW voor ontbinding van de koopoptieovereenkomst. Volgens rechtspraak van de Hoge Raad (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810, rov. 3.5) brengen in artikel 6:265 lid 1 BW de hoofdregel en de tenzij-bepaling tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. In het onderhavige geval is er sprake van een dergelijke tekortkoming, nu er gelet op hetgeen hiervoor in rov. 3.21 is overwogen vanuit moet worden gegaan dat de eigendom van het bedrijfspand niet onder de overeengekomen voorwaarden kan worden geleverd aan Luxe Interieurbouw, anders dan Luxe Interieurbouw mocht verwachten op grond van de koopoptieovereenkomst. Luxe Interieurbouw moet zich in dat geval kunnen bevrijden van de verplichting om de overeengekomen optievergoeding te betalen.
        Daarnaast vult het hof de leemte in de koopoptieovereenkomst aldus op dat dit rechtsgevolg in de bijzondere omstandigheden van dit geval ook volgt uit de eisen van redelijkheid en billijkheid. Daarbij heeft het hof vooral gelet op de onzekerheid die [persoon A] in het leven heeft geroepen ten aanzien van de rechtspositie van Luxe Interieurbouw, in het bijzonder ten aanzien van de mogelijkheid van verrekening van de betalen en betaalde optievergoedingen.
      
      
    
    
      3.23.
      Dit zo zijnde, was FXX-K ook in verzuim. Door de overdracht van het bedrijfspand door Portsight aan [xxx] moet de nakoming van de koopoptieovereenkomst blijvend onmogelijk worden geacht. Daarbij gaat het er niet alleen om dat de nakoming van de koopoptieovereenkomst minder zeker is geworden doordat Luxe Interieurbouw voor de koop van het bedrijfspand nu afhankelijk is van [xxx] (en [persoon A] geen eigenaar is van [xxx] ). Bij gebrek aan voldoende gemotiveerde betwisting door FXX-K staat ook vast dat FXX-K niet meer kan bewerkstelligen dat het pand onder de overeengekomen voorwaarden wordt geleverd aan Luxe Interieurbouw. Daarnaast volgt in de bijzondere omstandigheden van dit geval ook uit de eisen van redelijkheid en billijkheid dat het verzuim is ingetreden op het moment van de overdracht van het bedrijfspand, nu [persoon A] onzekerheid heeft gecreëerd over de rechtspositie van Luxe Interieurbouw. 
      
    
    
      3.24.
      
        Ontbinding van de koopoptieovereenkomst leidt op grond van artikel 6:271 BW voor partijen tot een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties. Bijgevolg heeft de rechtbank ook de vordering tot terugbetaling van reeds betaalde optievergoedingen – de vordering van Luxe Interieurbouw om FXX-K te veroordelen tot terugbetaling van € 187.550,00 inclusief btw (de vordering onder II, hiervoor weergegeven in rov. 3.2.2) – kunnen toewijzen.
        Voor zover FXX-K zich verweert met een beroep op verrekening (memorie van grieven, randnummers 3.35 en 3.36, en pleitnotitie, 4.2), slaagt dit niet. Zoals hiervoor in rov. 3.17 is overwogen, is de vordering van FXX-K om Luxe Interieurbouw te veroordelen € 42.592,33 te betalen ter zake van niet betaalde optievergoedingen immers terecht afgewezen. Verder heeft Luxe Interieurbouw gemotiveerd betwist dat er een grondslag is voor enige terugbetalingsverbintenis-/verplichting zijdens Luxe Interieurbouw. Het hof verwijst naar de memorie van antwoord, randnummer 37. Gelet daarop is de gegrondheid van het onderhavige verweer niet op eenvoudige wijze vast te stellen en daarom passeert het hof dat op grond van artikel 6:127 BW.
      
      
    
    
      3.25.
      Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven 1 tot en met 7 falen. Nu FXX-K haar betwisting onvoldoende gemotiveerd heeft, zoals hiervoor is overwogen, komt het hof niet toe aan het horen van getuigen zoals [xxx] en [persoon B] over de afspraken tussen FXX-K, Portsight en [xxx] . Het hof ziet daarvoor ook geen aanleiding, te minder nu FXX-K de koopovereenkomst tussen Portsight en [xxx] niet heeft overgelegd, zonder dat zij daarvoor een goede reden heeft gegeven. Ook verder is bewijslevering niet aan de orde. Ook grief 10, waarbij FXX-K erover klaagt dat de rechtbank haar bewijsaanbod heeft gepasseerd, faalt dus.
      
    
    
      3.26.
      Grief 8, die is gericht tegen de veroordeling van FXX-K door de rechtbank om rente te betalen over de vordering tot terugbetaling van de reeds betaalde optievergoedingen, faalt eveneens. Dat partijen in de koopoptieovereenkomst in artikel 7 hebben opgenomen dat, kort gezegd, geen rente verschuldigd is in verband met de betaalde optievergoedingen doet niet ter zake. Het hof volgt Luxe Interieurbouw in haar standpunt dat deze bepaling ziet op de normale uitvoering van de overeenkomst. Die bepaling ziet derhalve niet op de ongedaanmakingsverbintenis op grond van artikel 6:271 BW. FXX-K heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een andere uitleg kunnen leiden.
      
    
    
      3.27.
      Tot slot faalt ook grief 9, die ziet op de vordering van FXX-K tot vergoeding van de beslagkosten (de vordering onder V, zie hiervoor rov. 3.2.1). Het beslag (zie hiervoor rov. 3.1.16) is mede gelegd voor de vordering van FXX-K ter zake van de niet betaalde optievergoedingen. De uitkomst van deze procedure is evenwel dat deze vordering niet toewijsbaar is. Volgens rechtspraak van de Hoge Raad wordt een beslag als onrechtmatig aangemerkt als de vordering waarvoor beslag wordt gelegd niet toewijsbaar is (HR 19 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:273, rov. 3.8.1). De toegewezen vordering van een bedrag van € 2.673,92 ter zake de vier onbetaald gelaten facturen van Veka rechtvaardigt het gelegde beslag niet. De huurvordering waarvoor het beslag ook was gelegd, is door FXX-K ingetrokken in eerste aanleg, zodat over de toewijsbaarheid daarvan niet is geoordeeld. Gelet op het voorgaande dienen de beslagkosten voor rekening van FXX-K te blijven.
      
      
        
          Slotsom en afwikkeling
        
      
      
    
    
      3.28.
      De slotsom is dat alle grieven van FXX-K falen en dat het hof aan bewijslevering niet toekomt.
      
    
    
      3.29.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep, voor zover aan de orde in hoger beroep, dient te worden bekrachtigd. Bijgevolg dient ook de terugbetalingsvordering van FXX-K (zie hiervoor rov. 3.3.1) te worden afgewezen.
      
    
    
      3.30.
      Het hof zal FXX-K als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Luxe Interieurbouw zullen vastgesteld worden op:
      
        
          Griffierechten			€ 2.135,-
        
        
          Salaris advocaat		€ 8.856,- (2 punten x tarief VI)
        
        
          Nakosten			€ 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
        
      
      
        Totaal				€ 11.169,-
        De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      4De uitspraak
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan de orde in hoger beroep;
    
    
    
      veroordeelt FXX-K in de proceskosten € 11.169,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als FXX-K niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet FXX-K € 92,- extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;
    
    
    
      veroordeelt FXX-K in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
    
    
    
      verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst het meer of anders gevorderde af.
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, Z.D. van Heesen-Laclé en E.H. Pijnacker Hordijk en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juli 2024.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer