ECLI:NL:GHAMS:2024:2016, Gerechtshof Amsterdam, 16-05-2024, 22/2495
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-16 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2495
    
    
      16 mei 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: mr. A. Bakker
    
    
    
      tegen de uitspraak van 27 oktober 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1571 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] [1] te Amsterdam (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 522.000. 
      
    
    
      1.2.
      Het tegen deze beschikking gemaakte bezwaar is gegrond verklaard, waarbij de waarde van de woning is verminderd tot € 492.000.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 27 oktober 2022 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een repeterende tussenwoning met dakterras en parkeerplaats van ongeveer 103 m2.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 492.000 onder meer een matrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde in hoger beroep onderbouwd met de referentieobjecten [b-straat] [1] , [b-straat] [2] en [c-straat] [1] (alle ook gelegen in de buurt [naam buurt] , te Amsterdam). De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 4.274. Voor de woning is € 4.273 als vierkantemeterwaarde in aanmerking genomen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “5. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. 
    
    
    6. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de kwaliteit en onderhoud van de woning en de ligging. Eiser heeft verwezen naar de objecten [a-straat] [2] en [3] omdat deze volgens hem beter vergelijkbaar zijn. 
    
    7. De stelling van eiser dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten een betere ligging hebben dan de woning van eiser, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft afdoende toegelicht dat de woning van eiser juist een relatief betere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten. Anders dan eiser stelt is de woning aan de [b-straat] [1] geen hoekwoning maar een op een straathoek gelegen rijwoning (eindwoning). Dat wil zeggen dat de woning geen vrije zijgevel heeft met een groenstrook of tuin, maar direct grenst aan de straat. De woonkamer heeft hierdoor weinig privacy. Dat de woning aan de [b-straat] [2] een groter dakterras heeft, maakt niet dat deze woning een betere ligging heeft en dit wordt net als bij eisers woning als apart deelobject genoemd. Verder heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de woning aan de [d-straat] [1] een ‘eigen’ aanlegsteiger heeft die met de woning als een geheel is verkocht. De enkele vermelding in de verkoopadvertentie van de aanwezigheid van een aanlegsteiger is daarvoor onvoldoende. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar terecht de woningen aan de [a-straat] [2] en [3] niet bij de beoordeling van de waarde heeft betrokken omdat het woonoppervlakte van deze woningen van 122 m2 teveel afwijkt van eisers woning. 
    
    8. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank ook onvoldoende onderbouwd dat de kwaliteit en onderhoud van de woning als minder dan gemiddeld moeten worden aangemerkt. De enkele verklaring van eiser op de zitting dat er vanaf 2008 tot 2015 niets aan onderhoud van de woning is gedaan, is daarvoor onvoldoende. Nu de m2-prijs van de woning van € 4.273,- onder de geneutraliseerde gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 4.304,- ligt, is er naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen. Dit geldt ook als de heffingsambtenaar de door eiser opgevoerde woning aan het [a-straat] [4] bij de beoordeling had betrokken. 
    
    9. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding. Eiser krijgt dus geen gelijk.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Eerder aangevoerde grieven
      
    
    
      5.1
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5
              
            
            
              
                3.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                4.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                5. 
              
              
                Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
                
              
              
                5.9
              
            
            
              
                6.
              
              
                Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3 
              
            
            
              
                7. 
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                8.
              
              
                De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 
              
              
                5.14
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
                
              
            
            
              
                9
              
              
                Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                r.o. 5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
    
    
      5.2.
      Indien en voor zover de opgenoemde 9 grieven in deze zaak al van toepassing zijn, ziet het Hof geen aanleiding hierover in deze zaak anders te oordelen en neemt deze oordelen over. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.4.
      Het Hof stelt daarbij voorop dat:
      - de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
      - het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en
      - doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft bij zijn hogerberoepschrift een waardematrix overgelegd ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde op peildatum 1 januari 2020 op € 461.000 dient te worden vastgesteld. In deze waardematrix zijn dezelfde referentieobjecten vermeld als in de waardematrix die de heffingsambtenaar bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft overgelegd, met uitzondering van ‘verkoop 3’: daar waar de heffingsambtenaar is uitgegaan van de [d-straat] [1] te Amsterdam, is belanghebbende uitgegaan van de [c-straat] [1] te Amsterdam. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat, ook indien wordt uitgegaan van het verkoopcijfer van de [c-straat] [1] in plaats van de [d-straat] [1] , moet worden geconcludeerd dat de WOZ-waarde, zoals verminderd in de uitspraak op bezwaar, niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een nieuwe waardematrix ingebracht, waarin de [d-straat] [1] is vervangen door de [c-straat] [1] .
      
    
    
      5.6.
      Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Het object [c-straat] [1] is op 4 februari 2020, dus slechts 35 dagen na de waardepeildatum, verkocht voor een transactieprijs van € 489.000. Belanghebbende heeft deze waarde in zijn matrix zonder enige nadere toelichting of onderbouwing neerwaarts gecorrigeerd met een bedrag van € 15.000. Zoals de heffingsambtenaar met juistheid heeft betoogd had de transactieprijs evenwel opwaarts gecorrigeerd moeten worden, vanwege de omstandigheid dat sprake is van erfpacht. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de toe te passen erfpachtcorrectie € 8.803 bedraagt. Daarvan uitgaande is, ook indien de transactie betreffende de [c-straat] [1] mede in aanmerking wordt genomen, de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2020 niet te hoog vastgesteld. Daarbij neemt het Hof ook in aanmerking dat de voor de andere twee – door beide partijen gebruikte – vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen beide tot een hogere waarde zouden leiden dan voor de woning (na de uitspraak op bezwaar) is vastgesteld.
      
    
    
      5.7.
      De stellingen van belanghebbende ‘dat er sinds 2008 niets aan de woning is gewijzigd’, dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen woning en de referentieobjecten, en dat de inhoud van de woning en de referentieobjecten onjuist is berekend, zijn op geen enkele wijze onderbouwd. Deze stellingen kunnen reeds daarom niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde, zoals verminderd in bezwaar, te hoog is vastgesteld, nog daargelaten dat voor de vaststelling van de waarde niet de inhoud maar de oppervlakte van de woning van belang is. 
      
    
    
      5.8.
      De stelling dat de heffingsambtenaar de indexatie van de verkoopcijfers van de referentieobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt mist feitelijke grondslag: in het “intern waardeadvies” dat door de heffingsambtenaar is overgelegd, is onder punt 9 (“Verkoopcijfercorrecties”) toegelicht op welke wijze de indexatie heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      5.9.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 16 mei 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: