ECLI:NL:RBAMS:2024:5355, Rechtbank Amsterdam, 27-08-2024, 10678053
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-08-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Einde huur: inhouden waarborgsom door verhuurder. Hoogte van de schade staat niet vast. Schade posten niet gespecificeerd.  Geen oud voor nieuw. Geen aantoonbaar gemaakte kosten. Schade ook niet toerekenbaar. Vooruitlopen op Wet goed verhuurderschap: regeling/voorwaarden omtrent aftrek waarborgsom.

RECHTBANK AMSTERDAM
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: 10678053 \ CV EXPL  23-11883
    
    
    
      
        Vonnis van 27 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser 1] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
      gemachtigde: [gemachtigde] (Legal-U),
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. A.T. Eisenmann.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 16 augustus 2023 met producties
      - de conclusie van antwoord met producties;
      - het instructievonnis van 12 december 2023;
      - de dagbepaling mondelinge behandeling.
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 mei 2024. [eiser 1] en [eiser 2] zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. R.D. Banet namens de gemachtigde. [gedaagde] heeft een tolk Engels meegenomen. Partijen hebben beiden hun standpunt, [eiser 1] en [eiser 2] mede aan de hand van een pleitnotitie, toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat van beide partijen ingediende producties ontbreken in het dossier. Ook hebben partijen bepaalde producties van elkaar niet ontvangen. De kantonrechter heeft daarom besloten de zaak aan te houden, zodat deze ontbrekende producties alsnog in het geding gebracht kunnen worden.
      
    
    
      1.3.
      Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
      - de akte overlegging aanvullende producties van [eiser 1] en [eiser 2] ; 
      - de akte overlegging aanvullende producties en uitlating producties van [gedaagde] ;
      - de akte uitlating producties van [eiser 1] en [eiser 2] . 
      
    
    
      1.4.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        Op 23 augustus 2021 is tussen partijen een tijdelijke huurovereenkomst gesloten voor het adres het [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is op 23 juni 2023 geëindigd. [eiser 1] en [eiser 2] hebben een borg van   € 2.000,- aan [gedaagde] betaald. In de huurovereenkomst is, voor zo ver van belang, het volgende opgenomen: 
        “(…)
      
    
    
      8.4
      
         Verhuurder verbindt zich uiterlijk binnen twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom aan huurder terug te betalen, zo nodig na aftrek van hetgeen verhuurder alsdan nog van huurder te vorderen mocht hebben.”
      
      
        “Schoonmaak/cleaning
      
      
        10. 
        Verhuurder zal het appartement schoon opleveren voor de check-in. De huurder levert bij het beëindigen van de huurovereenkomst de woning schoon op volgens de algemene richtlijnen oplevering woning. Indien dit niet naar behoren gebeurt zal verhuurder schoonmaakkosten in rekening brengen met een minimaal bedrag van € 250,- inclusief 21% BTW.
      
      
        (…)
      
      
        19. 
        Huurder is verplicht verhuurder zo spoedig mogelijk op de hoogte te brengen van ontstane of geconstateerde gebreken. Huurder dient de benodigde maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de gehuurde. De huurder dient de verhuurder of beheerder onverwijld en schriftelijk op de hoogte te brengen van eventuele schade die kan ontstaan of is ontstaan.”
      
    
    
      2.2.
      Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] foto’s van de staat van het gehuurde gemaakt. Er is geen beschrijving van de staat gemaakt. Aan het einde van de huurovereenkomst heeft er geen gezamenlijke eindinspectie plaatsgevonden noch is er een (gezamenlijke) opnamestaat gemaakt. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft de borg niet terugbetaald aan [eiser 1] en [eiser 2] . [eiser 1] en [eiser 2] hebben de juistheid van de inhouding van de borg betwist en herhaaldelijk om terugbetaling van de borg verzocht. Nadat partijen er onderling niet uit zijn gekomen heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] op 6 juli 2023  een aanmaning aan [gedaagde] gestuurd. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:
      
        
          € 2.000,00 aan borg, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf 22 juli 2023 tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          € 363,00 aan buitengerechtelijke kosten (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf 22 juli 2023;
        
        
          de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot de dag der algehele voldoening.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] leggen – kort gezegd – aan hun vordering ten grondslag dat op grond van de huurovereenkomst de borg uiterlijk op 24 augustus 2023 betaald moest zijn. Uit de mededelingen van [gedaagde] bleek echter eerder al dat hij niet zou gaan voldoen aan zijn terugbetalingsverplichting, waardoor [gedaagde] eerder al in verzuim was. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat [gedaagde] de zogenaamde schade aan de huurwoning niet voldoende heeft onderbouwd en dat [gedaagde] geen rekening heeft gehouden met de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. Voorts dient [gedaagde] rekening te houden met slijtage door normaal gebruik. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt primair – samengevat – dat hij de borg mag inhouden, omdat [eiser 1] en [eiser 2] toerekenbare schade hebben aangericht aan de inboedel van het gehuurde en het gehuurde zelf. Subsidiair stelt [gedaagde] dat partijen al waren overeengekomen dat een bedrag van € 1.100,00 zou worden ingehouden op de borg. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze zaak ligt de vraag voor of [gedaagde] gerechtigd was de waarborgsom onder zich te houden. 
      
      
        
          Het juridisch kader: artikel 7:224 BW
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 7:224 BW wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst als er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. In dit geschil is dit uitgangspunt van toepassing, omdat er door partijen geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat in dit geschil de bewijslast bij de [gedaagde] ligt ten aanzien van de door hem gestelde schade.
      
      
        
          Schade aan het appartement? 
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft erkend dat de woning niet in staat van nieuw was, ten tijde van de aanvang van de huur, maar heeft hij gesteld dat de woning in slechte staat was achtergelaten door [eiser 1] en [eiser 2] na afloop van de huur. In dat kader heeft [gedaagde] een ‘schadelijst’ overgelegd met foto’s van o.a. een spiegel, deuren/deurlijsten, een hor, gordijnen, het aanrecht en de wasmachine. Daarnaast heeft hij een ‘schoonmaaklijst’ overgelegd, de Whatsapphistorie tussen hem en [eiser 1] en een door [eiser 1] gemaakte video van de ‘uitcheck’. 
      
    
    
      4.4.
      Zoals ook ter zitting besproken, kan uit deze stukken niet worden afgeleid welk (totaal)bedrag [gedaagde] aan schade geleden heeft en of deze schade is toe te rekenen aan [eiser 1] en [eiser 2] ; eveneens ontbreekt een specificatie van de schade. 
      
    
    
      4.5.
      Aan de hand van de producties die [gedaagde] bij akte van 25 juni 2024 in geding heeft gebracht kan evenmin worden vastgesteld wat de (hoogte van de) schade is die [gedaagde] heeft geleden. Niet in de laatste plaats omdat de desbetreffende rekening van Ikea zoals [gedaagde] zelf ook stelt een ‘offerte’ is, en aan de hand van de factuur van 8 juni 2023 van Milad Klussenbedrijf van € 1.471,50 (‘schilder werk incl. materiaal’) niet kan worden vastgesteld of sprake is van het (over)schilderen van (delen van) het appartement die door [eiser 1] en [eiser 2] zouden zijn beschadigd of vies gemaakt/gelaten, dan wel dat sprake is van een normale opfrisbeurt na afloop van de huur om de woning weer ter beschikking te kunnen stellen aan de volgende huurder.  Bovendien valt niet in te zien waarom [eiser 1] en [eiser 2] zouden moeten betalen voor een geheel nieuw aanrechtblad van betonpatroon keramiek terwijl het beschadigde aanrechtblad van kunststof was en bepaald niet nieuw.
      
    
    
      4.6.
      Nu niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van schade toe te rekenen aan [eiser 1] en [eiser 2] laat staan dat de schade gespecificeerd is onderbouwd met aantoonbaar gemaakte kosten moet het beroep op verrekening (‘aftrek’) als bedoeld in art. 8.4 van de huurovereenkomst worden afgewezen. 
      
      
        
          Akkoord met inhouding van € 1.100,00? 
        
      
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft zich bij wijze van subsidiair verweer op het standpunt gesteld dat [eiser 1] en [eiser 2] eerder hadden ingestemd met het inhouden van een deel van de waarborgsom vanwege het ontbreken van zaken bij oplevering dan wel schade aan het appartement. Hij heeft daarbij gewezen op e-mails van 1 juli 2023 9:31 uur (de e-mail van hemzelf) en die van 9:26 uur (de e-mail van [eiser 1] ). Met name uit de e-mail van [eiser 1] kan een toezegging of erkenning van aansprakelijkheid door hem evenwel niet worden afgeleid. Letterlijk staat er: ‘We clearly emphasize that the amount of 1.100 euros is not an acceptance of the damages caused, but a resolution to avoid to take any legal action (…)’.  In zijn e-mail van diezelfde dag 13:07 uur herhaalt [eiser 1] nog: ‘This agreement has been accepted from our side for the sake of practicality and denying any responsibility for the damages, to avoid including our lawyer in it, and not waste money and time from both sides.’  
      
    
    
      4.8.
      Uit het voorgaande kan niet anders worden afgeleid dan dat [eiser 1] en [eiser 2] geen aansprakelijkheid erkennen voor schade en dat zij slechts om een procedure te voorkomen akkoord zijn gegaan met inhouding van dit bedrag door [gedaagde] . Nu [gedaagde] ook het restant bedrag van de waarborgsom niet heeft willen terugbetalen, is de voorwaarde die [eiser 1] heeft gesteld aan de eventuele inhouding door [gedaagde] niet vervuld en kan [gedaagde] geen beroep doen op deze afspraak. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      4.9.
      Het beroep op verrekening door [gedaagde] met gestelde schade dan wel met een bedrag dat door [eiser 1] en [eiser 2] zou zijn toegezegd kan dus niet slagen zodat de conclusie moet zijn dat [gedaagde] de waarborgsom moet restitueren. Deze uitkomst ligt ook in lijn met wat de wetgever per 1 juli 2023 heeft geregeld in art. 7:261b BW (Wet goed verhuurderschap).
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser 1] en [eiser 2] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser 1] en [eiser 2] hebben vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [gedaagde] geen ondernemer is, geldt daarbij de vergoeding verhoogd met btw. Het gevorderde bedrag van € 363,00 wordt dan ook toegewezen.
      
    
    
      4.4.
      De wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten wijst de kantonrechter toe vanaf de dag van de dagvaarding, omdat niet is gesteld wanneer deze kosten daadwerkelijk door [eiser 1] en [eiser 2] zijn gemaakt.  
      
    
    
      4.10.
      Nu [gedaagde] geheel in het ongelijk wordt gesteld, zal hij worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] , dezerzijds berekend op: 
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                130,48
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                244,00
              
              
                
              
            
            
              
                - kosten deskundigen
              
              
                €
              
              
                0,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2,00 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                68,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                850,48
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.5.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 
      
    
  
  
    
      5Beslissing 
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    - veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van een bedrag van              € 2.000,00 binnen twee weken na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2023 tot de dag der algehele voldoening;
    
    - veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van een bedrag van € 363,00 aan buitengerechtelijke kosten binnen twee weken na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf de dag der dagvaarding;
    
    - veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] bepaald op € 850,48, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
    
    - veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
    
    - verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst af het meer of anders gevorderde.   
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2024 in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.