ECLI:NL:GHARL:2024:5336, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2024, 22/2342
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 22/2342
      uitspraakdatum: 20 augustus 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de negentiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats1] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 14 oktober 2022, nummer LEE 21/3805, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Westerwolde (hierna: de heffingsambtenaar).
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2 te [woonplaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 269.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, maar aanleiding gezien om de heffingsambtenaar vanwege een schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten (€ 759) en het griffierecht (€ 49).
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 april 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaak is een in 1910 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een inhoud van 624 m³ en is gelegen op een grondkavel van 2.000 m². Verder beschikt de onroerende zaak over een inpandige berging, overkapping, dierenverblijf en berging / toiletgebouw, alsmede een kampeerterrein van 5.445 m² en een grasland van 5.000 m². Op 13 juli 2023 is de onroerende zaak voor € 420.000 verkocht.
      
    
    
      2.2.
      In het bezwaarschrift van 5 maart 2021, ingediend door de voormalige gemachtigde van belanghebbende, is verzocht om verstrekking van de gehanteerde grondstaffel en de gehanteerde cijfers en correcties voor de KOUDV- en liggingsfactoren.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft het taxatieverslag van de onroerende zaak aan belanghebbende verstrekt. Dit taxatieverslag bevat een weergave van de primaire objectkenmerken (zoals bouwjaar, objectonderdelen, objecttype, wooninhoud en kaveloppervlak) van de onroerende zaak en drie vergelijkingsobjecten. Aanvullend hierop heeft de heffingsambtenaar bij e-mail van 9 juni 2021 een overzicht met grondstaffels voor de gemeente Westerwolde verstrekt. 
      
    
    
      2.4.
      Op 15 juni 2021 heeft een hoorzitting met de toenmalige gemachtigde van belanghebbende plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.5.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 14 oktober 2022 het beroep ongegrond verklaard. Volgens de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het niet verstrekken van de KOUDV- en liggingsfactoren evenwel in strijd met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehandeld, waarin de Rechtbank aanleiding heeft gezien om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten en het griffierecht van belanghebbende.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld, of de heffingsambtenaar het in de artikelen 6:17, 7:4, lid 4, en 8:42, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en/of 40, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde heeft geschonden en of het motiveringsbeginsel is geschonden doordat hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven in de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt de bovenstaande vragen bevestigend en concludeert op grond van de bovengemelde geschilpunten tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, verlaging van de vastgestelde waarde naar € 197.000 en toekenning van een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar beantwoordt de bovenstaande vragen ontkennend.     
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        De vastgestelde waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van het standpunt dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix die is opgesteld door [naam2] , WOZ-gediplomeerd taxateur. In de taxatiematrix wordt aan de hand van drie vergelijkingsobjecten – [adres2] 11, [adres3] 1 en [adres4] 16 – geconcludeerd tot een waarde van € 346.000 voor de onroerende zaak. Aanvullend hierop wijst de heffingsambtenaar op het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak (zie 2.1.). 
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar zijn voldoende vergelijkbaar om hieruit conclusies te trekken met betrekking tot de vastgestelde waarde. In het bijzonder geschikt zijn de vergelijkingsobjecten [adres2] 11 en [adres4] 16, van hetzelfde objecttype als de onroerende zaak (vrijstaande woonboerderij), afkomstig uit ongeveer dezelfde bouwperiode (respectievelijk 1937 en 1932 versus 1910) en verkocht binnen vier maanden voor de waardepeildatum. De heffingsambtenaar is bij de herleiding van eenheidsprijzen uit de verkoopsom van de vergelijkingsobjecten uitgegaan van een gemiddelde score voor kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid, terwijl bij de onroerende zaak voor kwaliteit en onderhoud van een ondergemiddelde score is uitgegaan. De gemiddelde eenheidsprijs die na herleiding van eenheidsprijzen uit de verkoopsom van [adres2] 11 en [adres4] 16 volgt is (afgerond) € 313/m³, terwijl bij de onroerende zaak met een eenheidsprijs van € 225/m³ is gerekend. Met dit verschil van € 88/m³ is naar oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, waaronder verschillen in secundaire objectkenmerken. De stelling van belanghebbende dat de gehanteerde indexeringspercentages niet aannemelijk zijn gemaakt door de heffingsambtenaar, doet aan dit oordeel niet af. De vergelijkingsobjecten [adres2] 11 en [adres4] 16 zijn dusdanig kort op de waardepeildatum verkocht (17 december 2019 respectievelijk 2 september 2019) dat de invloed van indexering gering of zelfs nihil is. Bovendien is er voldoende ruimte in de taxatie om eventuele gevolgen van de indexering te compenseren. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende, met het overleggen van foto’s zoals opgenomen in de nadere motivering van het hogerberoepschrift, niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit en staat van onderhoud van de onroerende zaak op ‘slecht’ moeten worden gewaardeerd en dat aan de bijgebouwen een waarde van nihil moet worden toegekend. Zoals gemachtigde in de motivering van het hogerberoepschrift aangeeft, volgt uit deze foto’s enkel dat sprake is van een ondergemiddelde staat, maar naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar daar voldoende rekening mee gehouden door een factor 2 (matig) toe te kennen aan kwaliteit en onderhoud. Ook de overige foto’s in het dossier bieden geen aanknopingspunten die het oordeel rechtvaardigen dat sprake is van een slechte staat noch dat aan de bijgebouwen een waarde van nihil zou moeten worden toegekend. Het Hof merkt ten overvloede nog op dat, zelfs indien aan de bijgebouwen een waarde van nihil wordt toegekend, de som van de waarde van de overige onderdelen nog steeds meer dan € 30.000 hoger is dan de beschikte waarde.
      
      
        
          Gegevensverstrekking 
        
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uit de artikelen 6:17 en 7:4, lid 4, van de Awb en 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeiende verplichtingen heeft geschonden, door in de bezwaar- en beroepsfase niet de grondstaffel, matrix en iWOZ-kaarten toe te zenden.
      
    
    
      4.9.
      De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de in de beroepsprocedure gemaakte kosten voor rechtsbijstand wegens schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ.  De heffingsambtenaar heeft tegen dit oordeel geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      4.10.
      Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd biedt geen aanknopingspunten om te oordelen dat de Rechtbank vanwege deze schending een te lage vergoeding heeft toegekend. In zoverre is het hoger beroep eveneens ongegrond. 
      
      
        
          Verslag hoorgesprek
        
      
    
    
      4.11.
      De voormalige gemachtigde van belanghebbende is namens hem in de bezwaarfase gehoord. Van dat gesprek is een weergave opgenomen in een hoorverslag (zie 2.3.). De huidige gemachtigde klaagt over die weergave en stelt dat daarmee de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
      
    
    
      4.12.
      Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. In de parlementaire geschiedenis is aan de orde geweest dat de wet niet voorschrijft in welke vorm het verslag wordt gegoten, noch hoe uitgebreid het verslag moet zijn of dat het – zoals belanghebbende betoogt – een letterlijke weergave van hetgeen is besproken moet zijn. Ook is toegelaten dat in plaats van een afzonderlijk verslag uit de beslissing op het bezwaar blijkt van wat tijdens de hoorzitting is verhandeld. Uit de gedingstukken volgt dat belanghebbende, althans zijn toenmalige gemachtigde, op 15 juni 2021 is gehoord. De huidige gemachtigde heeft ter zitting bij het Hof niet kunnen duiden welke bezwaren, compromisvoorstellen of andere voor de afwikkeling van het bezwaarschrift relevante zaken tijdens dat hoorgesprek zijn besproken die niet zijn opgenomen in het verslag van het hoorgesprek. Daarmee is het Hof niet gebleken van onjuistheden of onzorgvuldigheden in het verslag van horen, zodat de klacht faalt.  
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      J. Hollander	T.H.J. Verhagen
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 21 augustus 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     ‘KOUDV’ staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2.
  
  
     Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 4 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7791, r.o. 4.2.