ECLI:NL:RBLIM:2024:5319, Rechtbank Limburg, 07-08-2024, 10831087 / CV EXPL 23-5405
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; achterstallige huur.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Burgerlijk recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10831087 / CV EXPL 23-5405
    
    
    
      
        Vonnis in verzet van de kantonrechter van 7 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van:
    
    
    
      
        
          [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eiseres in conventie,verweerster in reconventie,
      gedaagde in het verzet,
      gemachtigde: mr. F. Tambach,
    
    
    
      tegen:
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde in conventie, eiser in reconventie, eiser in het verzet] ,
    
      2. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, eiseres in het verzet], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagden in conventie,eisers in reconventie,eisers in het verzet,
      gezamenlijk gemachtigde: mr. L.N. Hermans.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] ’ en ‘ [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] ’. 
    
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan. Verhuurder, [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] , meent recht te hebben, na verrekening met de betaalde voorschotten en de waarborgsom van € 1.250,00, op een bedrag van € 4.208,79 aan gas-, water- en elektrakosten en de huur van de maand mei 2023. Dit bedrag is bij verstekvonnis toegewezen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] is het daar niet mee eens en komt in verzet. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] alsnog grotendeels af en licht dit hierna toe.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het door de kantonrechter op 25 oktober 2023 tussen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] bij verstek gewezen vonnis onder zaaknummer / rolnummer 10694752 CV EXPL 23-3834 (hierna: het verstekvonnis)
        
        
          de verzetdagvaarding van 27 november 2023 (met daarin een eis in reconventie) met producties
        
        
          de conclusie van antwoord in oppositie en in reconventie met producties
        
        
          de conclusie van repliek in oppositie en in reconventie met producties
        
        
          de conclusie van dupliek (in oppositie en in reconventie) met producties
        
        
          de akte van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet]
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten 
    
    
      2.1.
      Met ingang van 1 november 2021 is een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen voor de huur van een appartement aan de [adres 1] ( [postcode] ) in [plaats 1] (hierna: de huurovereenkomst). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.2.
      Op grond van artikel 1.4 van de huurovereenkomst (productie 1 bij verzetdagvaarding) omvat het gehuurde een zelfstandige woning (het appartement, bestaande uit een woonkamer met open keuken, slaapkamer en badkamer met wc) en het medegebruik van eventuele gemeenschappelijke ruimten. De overeengekomen huur bedraagt € 875,00 per maand, waarvan € 745,00 voor de huur van het appartement en          € 130,00 aan voorschot “leveringen en diensten”. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] heeft een waarborgsom van € 1.250,00 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] betaald. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] heeft met ingang van november 2022 een tussentijdse huurverhoging aangekondigd met een bedrag van € 75,00 per maand vanwege de gestegen energieprijzen. Dit bedrag is enkele maanden door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] betaald. 
      
    
    
      2.5.
      Op 1 mei 2023 heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] per WhatsApp-bericht de huur per direct opgezegd en de woning verlaten.
      
    
    
      2.6.
      Hierop heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] het volgende overzicht verstuurd aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] :
      
      
        
          “Verrekening borg en voorschot gas, water en elektra [adres 2] [plaats 2]
        
      
      
      
        
          Borg: € 1250,-
        
        
          Huur € 745,-
        
        
          Voorschot gas, water en elektra € 100,-
        
        
          Servicekosten internet, schoonmaak algemene ruimte, elektra algemene ruimte € 30,-
        
      
      
      
        
          01-nov-21 	Eind 02-05-2023
        
        
          Gas 		5365 		8610
        
        
          Water 	             624 		731
        
        
          Elektra 		8758 	            10599
        
      
      
      
        
          Verbruik:                            €
        
        
          Gas 		3245 m3   1,73   5613,85
        
        
          Water 		107 m3     1,25  133,75
        
        
          Elektra 	            1841 kw    0,59  1086,19
        
      
      
      
      
        
                                              maanden       voorschot
        
        
          Betaald voorschot      18     100        1800
        
        
          Extra voorschot           6      75          450
        
        
          Betaalde borg 		                   1250
        
        
          Te verrekenen =                               3333,79
        
        
          Huur maand mei                              
          875 +
        
        
          Te betalen                                    € 4208,79
        
        
          This amount needs to be paid before 16th of May or a collection agency will add € 612,62 to this amount.”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] heeft aan haar oorspronkelijke vordering – samengevat – ten grondslag gelegd dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] het bedrag van € 4.208,79 (als genoemd onder r.o. 2.6.) onbetaald heeft gelaten. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] heeft daarom voornoemd bedrag gevorderd, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Daarnaast heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] de buitengerechtelijke incassokosten van € 545,88 gevorderd, met veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] in de kosten van de procedure. 
      
    
    
      3.2.
      Bij verstekvonnis zijn de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] , met uitzondering van de buitengerechtelijke incassokosten, toegewezen en is [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] veroordeeld in de proceskosten. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] heeft in deze procedure – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hem ontheft van de veroordeling en de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] alsnog afwijst, met veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] in de proceskosten. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] heeft zijn verzet gegrond op de volgende stellingen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] had geen eigen meters voor water, gas en elektriciteit. Het gaat dus om gezamenlijk verbruik van vier appartementen, waaronder die van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] . De vordering van de energiekosten is daarnaast niet onderbouwd en niet gespecificeerd en om die reden in strijd met het bepaalde in artikel 7:259 lid 2 BW waarin is bepaald dat de verhuurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, aan huurder een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Het voorschotbedrag van € 130,00 per maand is verder een redelijk voorschotbedrag voor het appartement, aldus [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] De huur over de maand mei 2023 is niet verschuldigd, omdat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] de woning toen al (vanwege de kou) had verlaten en dus geen woongenot heeft gehad. De buitengerechtelijke incassokosten zijn niet onderbouwd. De in dit verband door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] overgelegde 14 dagen-brief heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] niet ontvangen. 
      
    
    
      3.4.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] stelt – samengevat – dat zij wegens het te weinig betalen van de voorschotten, het overmatige verbruik van energie en het onbetaald laten van de huur van de maand mei 2023, recht heeft op betaling van het bedrag van € 4.208,79 door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] meent haar vordering aan de hand van foto’s van de meterkast en de jaarafrekening van de energiemaatschappij voldoende te hebben onderbouwd. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] verzoekt daarom [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzet dan wel zijn vordering af te wijzen, met veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] in de kosten van deze procedure. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] stelt – samengevat – dat de bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom van € 1.250,00 moet worden terugbetaald door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] . Er is geen opnamestaat opgemaakt bij aanvang van de huur, zodat de eindstaat van het gehuurde vermoed wordt gelijk te zijn aan de beginstaat en de borg dus moet worden terugbetaald. Daarnaast vordert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] een verklaring voor recht dat de nota’s van [makelaardij] (de beheerder van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] ) van € 2.176,00 en € 225,00 wegens het ontbreken van grondslag en inzicht niet als vordering kunnen gelden op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] betwist de vorderingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] en meent dat zij de borg met haar vordering van gas, water en elektra, mag verrekenen. De nota’s van [makelaardij] staan volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] los van deze procedure. 
      
    
    
      3.7.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] bij dagvaarding van 27 november 2023 tijdig in verzet is gekomen. 
      
      
        
          in conventie 
        
      
      
      
        
          De naheffing van gas, water en elektra
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] heeft niet betwist dat partijen zijn overeengekomen dat gas, water en elektra op basis van een voorschot in rekening werden gebracht en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] recht heeft op een vergoeding van de werkelijke kosten. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] is het echter niet eens met het bedrag dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] hiervoor in rekening heeft gebracht. Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] is het betaalde maandelijkse voorschot daarvoor toereikend. Ter onderbouwing van haar vordering heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] verwezen naar (ongedateerde) foto’s van de meterstanden en naar een jaarafrekening van Pure Energie van 9 mei 2022 (productie 5 bij antwoord). De kantonrechter oordeelt dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] haar vordering onvoldoende heeft onderbouwd, omdat de foto’s niet aantonen dat deze op einde huurdatum zijn genomen en de woning van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] betreffen. De jaarafrekening ziet op [adres 3] en niet op [adres 1] en ziet bovendien ook op een periode waarin [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] geen huurovereenkomst met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] had (zoals april tot en met augustus 2021). Ten slotte heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] hiermee niet voldaan aan het vereiste uit artikel 7:259 lid 2 BW waarin is bepaald dat de verhuurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, aan huurder een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Dit betekent dat de vordering van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] voor gas, water en elektra zal worden afgewezen. Hierdoor worden ook de daaraan gekoppelde nevenvorderingen (de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten) afgewezen.
      
      
        
          De huur van de maand mei 2023
        
      
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] heeft verder aanspraak gemaakt op betaling van de huur van de maand mei 2023. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] heeft op 1 mei 2023 de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd en de woning verlaten. De toepasselijke algemene huurvoorwaarden zijn niet door (één van) partijen in het geding gebracht, zodat niet kan worden vastgesteld dat daarin is opgenomen dat sprake is van een door de huurder in acht te nemen opzegtermijn van één maand. Door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] is echter niet weersproken dat deze opzegtermijn is overeengekomen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] meent evenwel deze maand huur niet te hoeven betalen, omdat hij gedurende de maand mei 2023 geen huurgenot heeft gehad. Zo was het koud in het appartement vanwege een niet werkende verwarming en is [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] noodgedwongen direct vertrokken uit de woning. Deze stelling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] is door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] weersproken en niet verder onderbouwd. Volgens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] moest de cv aangevuld worden en was daarmee het euvel verholpen. Dit heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] op zijn beurt niet gemotiveerd betwist, zodat niet kan worden vastgesteld dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] niet het woongenot heeft verschaft die hij als huurder mocht verwachten. De maand huur van mei 2023 is dan ook verschuldigd en mag met de waarborgsom verrekend worden door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] (artikel 7:261b lid 3 aanhef en sub b BW), zie hierna. Omdat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] de huur van de maand mei 2023 zelf al had verrekend met de waarborgsom (zie het in r.o. 2.6. genoemde overzicht) is [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] met betaling van de maand mei 2023 niet in verzuim gekomen en zijn zodoende de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten over dit bedrag niet verschuldigd.   
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      4.4.
      In reconventie heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] terugbetaling van de waarborgsom van € 1.250,00 gevorderd. Zoals hiervoor onder r.o. 4.3. is overwogen, mocht de verschuldigde huur van mei 2023 door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] verrekend worden met de waarborgsom. Dan resteert nog een bedrag van € 375,00 (€ 1.250,00 - € 875,00) dat door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] moet worden terugbetaald. De reconventionele vordering zal tot dit bedrag van € 375,00 worden toegewezen. 
      
    
    
      4.5.
      De gevorderde verklaring voor recht dat de nota’s van [makelaardij] van             € 2.176,00 en € 225,00 niet als vordering kunnen gelden op [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] zal worden afgewezen, omdat de nota’s afkomstig zijn van een derde, [makelaardij] , die geen procespartij in deze procedure is. Een gevorderde verklaring voor recht kan om die reden niet worden gegeven (artikel 3:302 BW). 
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
      
    
    
      4.6.
      
        [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] krijgt grotendeels ongelijk en wordt daarom, naast haar eigen (proces)kosten, in de proceskosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] veroordeeld. 
      
    
    
      4.7.
      Tot aan dit vonnis worden de kosten aan de kant van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] begroot op nihil voor de verstekprocedure. De kosten voor deze verzetprocedure worden in conventie aan de kant van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] begroot op:
      
        
          griffierecht                        			             €      86,00
        
        
          salaris gemachtigde (2,5 punten × tarief € 271,00)    	€    677,50
        
        
          nakosten 					             €    135,00 (plus de verhoging zoals  									     vermeld in de beslissing)                  + 
        
      
      Totaal						             €    898,50.
    
    
      4.8.
      Aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] is een toevoeging verleend. Daarom komen de explootkosten ten laste van het Rijk. 
      
    
    
      4.9.
      De proceskosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] in reconventie zijn de kosten voor zijn gemachtigde. Omdat de reconventionele vorderingen deels zijn afgewezen en voortvloeien uit het verweer worden deze kosten begroot op nihil. 
      
    
    
      4.10.
      De totale door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] te betalen proceskosten (in conventie en reconventie) bedragen daarmee € 898,50.
      
    
  
  
    
      5
      5.	De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      vernietigt het verstekvonnis van 25 oktober 2023 gewezen onder zaaknummer 10694752 CV EXPL 23-3834 tussen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] en opnieuw rechtdoende:
      
      
        
          in conventie en in reconventie
        
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] te betalen een bedrag van € 375,00;
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] tot betaling aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie, eisers in het verzet] van de proceskosten van               € 898,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gedaagde in het verzet] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A. de Boer, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 augustus 2024.