ECLI:NL:GHAMS:2004:AO6661, Gerechtshof Amsterdam, 12-03-2004, 02/06328
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2004-03-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Verhuurder van onroerende zaken beheert zelf zijn panden. Na splitsing van een pand in appartementsrechten verkoopt hij een appartement met winst. Dit voordeel is onbelast, aangezien geen werkzaamheden zijn verricht welke normaal vermogensbeheer te boven gingen. Ook op een veiling behaald plokgeld blijft onbelast.

V							
      GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
      Vierde Meervoudige Belastingkamer
    
    
    
    UITSPRAAK
    
    
    op het beroep van X te Z, belanghebbende,
    
    tegen
    
    een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst Ondernemingen te P, de inspecteur.
    
    
    1. Loop van het geding
    
    Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 30 oktober 2002, ingediend door mr. A te Q als zijn gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur met dagtekening 2 oktober 2002, betreffende de aan belanghebbende opgelegde navorderingsaanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1997.
    
    Aan belanghebbende is voor het jaar 1997 oorspronkelijk een aanslag opgelegd naar een belastbaar inkomen van negatief ƒ 3.065. De navorderingsaanslag werd berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 27.262. Bij de bestreden uitspraak is het bezwaar tegen de navorderingsaanslag afgewezen.
    
    
      Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot vermindering van de navorderingsaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen van primair negatief ƒ 3.065, subsidiair ƒ 5.747 en meer subsidiair 
      ƒ 16.935.
    
    
    De ambtsopvolger van de inspecteur, de inspecteur van de Belastingdienst te R (hierna ook: de inspecteur) heeft een verweerschrift ingediend. Zijn conclusie strekt tot ongegrondverklaring van het beroep.
    
    Ter zitting van 7 november 2003 zijn verschenen belanghebbende en zijn genoemde gemachtigde, tot bijstand vergezeld van B, alsmede C namens de inspecteur. De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota voorgedragen en overgelegd. 
    
    
      Tijdens de zitting is zonder bezwaar van partijen gelijktijdig behandeld het beroep van belanghebbende met betrekking tot de navorderingsaanslag voor het jaar 1998, welk beroep bij het Hof bekend is onder nummer 02/06327. 
      Na de zitting heeft de inspecteur op verzoek van het Hof nog een kopie ingezonden van het tegen de navorderingsaanslag ingediende pro-forma bezwaarschrift.
    
    
    
    
    2. Tussen partijen vaststaande feiten
    
    2.1. Belanghebbende, geboren in 1953, oefende tot 1998 als ondernemer het beroep van installateur uit. De omzet van die onderneming bedraagt in 1997 ƒ 28.770 en de winst ƒ 13.086. In 1998 is de omzet nihil en wordt een verlies geleden van ƒ 2.034. Tevens koopt en verkoopt belanghebbende geregeld onroerende zaken. In dit kader verrichtte hij in de periode 1996 tot en met 1998 twaalf transacties, waarvan drie door tussenkomst van een makelaar. Gedurende die gehele periode of een gedeelte daarvan heeft hij de onder 2.2 genoemde, alle te Q gelegen, onroerende zaken in zijn bezit gehad. 
    
    2.2.1. Belanghebbende kocht op 21 december 1979 het pand a-straat 42 voor ƒ 27.000. In dit pand bevindt zich een werkplaats.
    
    2.2.2. Belanghebbende kocht op 23 maart 1987 een appartementsrecht, bestaande uit drie woningen en een zolderverdieping, met betrekking tot het pand b-straat 115 voor ƒ 59.800. Op 21 oktober 1993 is een ondersplitsing van dit recht in vier appartementsrechten tot stand gebracht, van welke appartementen in 1996 één is verkocht voor ƒ 160.000 en in 1998 één voor ƒ 250.000.
    
    2.2.3. Belanghebbende kocht omstreeks 30 oktober 1992 het pand c-straat 146. Dit pand is op 21 oktober 1993 gesplitst in tien appartementsrechten, waarvan in 1997 vier zijn verkocht voor ƒ 120.000, ƒ 127.000, ƒ 135.000 en ƒ 142.500.
    
    2.2.4. Belanghebbende verkreeg op 29 december 1993 alle lidmaatschapsrechten van een coöperatieve vereniging, waarin bij akte van 21 oktober 1993 het pand c-straat 152 was ondergebracht. Dit pand is op 29 juni 1994 gesplitst in tien appartementsrechten, waarvan vervolgens in 1994 één is verkocht voor ƒ 75.000, in 1997 één voor ƒ 135.000, in 1999 één voor ƒ 235.000 en in 2001 één voor ƒ 240.000.
    
    2.2.5. Belanghebbende kocht op 11 november 1993 het pand d-plein 12 voor ƒ 130.000. Dit pand is op 15 november 2000 gesplitst in vier appartementsrechten, waarvan in 2000 één is verkocht voor ƒ 387.500.
    
    2.2.6. Belanghebbende verkreeg op 5 februari 1996 de eigendom van het pand e-straat 194 voor een koopsom van ƒ 125.000. Dit pand is op 18 december 1996 gesplitst in twee appartementsrechten. Het ene appartement omvat een bedrijfsruimte op de begane grond, het andere drie bovenwoningen. Op 22 augustus 1997 is laatstbedoeld appartement verkocht voor ƒ 145.000. Bij brief van 17 september 1996 had het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel D belanghebbende aangeschreven om aan die woningen de in die brief omschreven voorzieningen te treffen. 
    
    2.3. Belanghebbende heeft in 1997 op een veiling geboden op het pand f-weg 65 te Q. Het pand werd hem niet gegund. Aangezien hij het hoogste bod had uitgebracht kreeg hij aanspraak op plokgeld tot een bedrag van ƒ 8.812. Dit bedrag werd op 19 januari 1998 aan hem betaald. Op 13 november 1998 kocht belanghebbende voormeld pand alsnog voor ƒ 475.000. Op dezelfde dag verkocht hij het door voor ƒ 583.500.
    
    
      2.4. De onder 2 genoemde onroerende zaken worden verhuurd. In 1997 bedraagt de huuropbrengst bruto ƒ 82.860 en na aftrek van kosten en afschrijvingen negatief 
      ƒ 16.588. In 1998 belopen deze bedragen onderscheidenlijk ƒ 96.775 en negatief
      ƒ 5.958. Belanghebbende int zelf de huren. Het onderhoud van de panden verricht hij in eigen beheer. Groter onderhoud wordt door derden uitgevoerd. Belanghebbende houdt zelf de ontvangsten en uitgaven met betrekking tot de verhuur bij. Periodiek worden deze gegevens door een boekhouder verwerkt.
    
    
    2.5. Belanghebbende heeft op 6 en 7 september 1994 aan het loket van het kantoor van de Belastingdienst te P gevraagd of hij de panden "c-straat te Q" onbelast kon verkopen. Een ambtenaar heeft naar aanleiding hiervan op 7 september 1994 een notitie gemaakt en een brief aan belanghebbende geschreven. Deze stukken behoren tot de gedingstukken.
    
    
    3. Geschil
    
    
      Tussen partijen is in geschil
      a. of het door belanghebbende behaalde voordeel bij de verkoop in 1997 van een appartementsrecht met betrekking tot het pand e-straat 194 behoort tot de inkomsten uit arbeid als bedoeld in artikel 22, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: de Wet), hetgeen de inspecteur verdedigt en belanghebbende bestrijdt;
      b. indien het gelijk met betrekking tot het vorige geschilpunt aan de inspecteur is, of de Belastingdienst bij belanghebbende het in rechte te beschermen vertrouwen heeft gewekt dat voormeld voordeel niet in de heffing van inkomstenbelasting zou worden betrokken, hetgeen belanghebbende stelt en de inspecteur betwist;
      c. of de inspecteur het onder 2.3 bedoelde plokgeld terecht heeft gerekend tot de inkomsten uit arbeid als bedoeld in artikel 22, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet, hetgeen belanghebbende ontkent.
    
    
    
    4. Standpunten van partijen
    
    4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
    
    
      4.2. Tijdens de zitting heeft belanghebbende het volgende, zakelijk weergegeven, aan zijn stellingen toegevoegd.
      Ik ben in de jaren 1980 tot 1982 begonnen met het kopen van panden om deze te gaan verhuren. Ik weet niet meer of ik toen met dat doel een hypotheek op mijn woonhuis heb genomen. Ook heb ik een bedrijfsruimte gekocht. Deze heb ik voor de helft verhuurd nadat ik als gevolg van een ongeval in 1989 of 1990 niet meer als installateur kon werken. Ik kocht de panden ter belegging van het door mij met de werkzaamheden als installateur verdiende geld.
      Voor het splitsen van vóór 1940 gebouwde woningen is een vergunning van de gemeente nodig. In oktober 1993 kon korte tijd zonder vergunning worden gesplitst. In sommige gevallen kon de splitsing niet tijdig tot stand worden gebracht. Het pand werd dan ondergebracht in een coöperatieve vereniging; daarvoor hoefde alleen een tekening te worden ingeleverd bij het Kadaster. De lidmaatschapsrechten konden later worden omgezet in appartementsrechten.
      Voor het splitsen van het pand aan de e-straat kon ik volstaan met het sturen van een verzoek aan de gemeente. Deze splitsing viel niet onder de Huisvestingswet. De aanschrijving van het stadsdeel D vormde de aanleiding om dit pand te splitsen en de woningen te verkopen. De gemeente Q was partij bij de splitsing om geen andere reden dan dat zij de blote eigendom van de grond bezat. 
      Wat betreft het beroep op gewekt vertrouwen merk ik op, dat ik na afloop van de in de brief van de Belastingdienst van 7 september 1994 genoemde termijn tweemaal met die dienst heb gebeld. De behandelende ambtenaar was eenmaal met vakantie en eenmaal om een andere reden afwezig. Men zou hem vragen met mij contact op te nemen. Dit laatste is echter niet gebeurd. Deze handelwijze verdient geen schoonheidsprijs.
      Wat betreft de in het beroepschrift vermelde aanslag in de premie WAZ doe ik geen beroep op het Hof. Die aanslag kan eventueel door de inspecteur worden verminderd.
    
    
    
      4.3. Tijdens de zitting heeft de inspecteur het volgende, zakelijk weergegeven, aan zijn stellingen toegevoegd.
      Ik weerspreek alle elementen uit de pleitnota van belanghebbende die niet over-eenkomen met de inhoud van het controlerapport.
      Ik ga ermee akkoord dat de opbrengst van het appartement aan de e-straat wordt verminderd met de in de pleitnota genoemde kosten.
      Wat betreft het beroep op gewekt vertrouwen merk ik op, dat de controleambtenaar heeft ingezien dat het niet netjes zou zijn om de verkoop van de appartementen c-straat te belasten. Belanghebbende heeft op dit punt het voordeel van de twijfel gekregen. Dit blijkt uit het controlerapport. De controleambtenaar heeft de aanslag in overeenstemming hiermee opgelegd.
    
    
    
    5. Beoordeling van het geschil
    
    5.1. De inspecteur stelt dat belanghebbende bij de verkoop in 1997 van het onder 3, a bedoelde appartementsrecht met betrekking tot het pand e-straat 194 een voordeel heeft kunnen behalen, doordat hij omvangrijkere arbeid heeft verricht dan voor normaal beheer van een onroerende zaak gebruikelijk is. In dit verband voert hij onder meer aan dat het splitsen van dit pand in appartementsrechten werkzaamheden met zich heeft gebracht en dat het verkoopresultaat mede hieraan is toe te rekenen. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
    
    5.2. Het splitsen van een pand in appartementsrechten leidt er niet zonder meer toe dat winst, behaald bij de latere verkoop van een door die splitsing ontstaan appartementsrecht, als inkomst uit arbeid belastbaar is. Zoals de Hoge Raad heeft beslist in zijn arrest van 15 juli 1987, nr. 24 706, BNB 1987/276, is het antwoord op de vraag, of de splitsing van het recht op een gebouw in appartementsrechten werkzaamheden met zich brengt welke normaal vermogensbeheer te boven gaan, afhankelijk van de omvang van die werkzaamheden. Met betrekking tot de omvang van de werkzaamheden in het kader van de splitsing van het pand e-straat 194 heeft belanghebbende ter zitting onweersproken gesteld dat hij ten aanzien van de gemeente - die de blote eigendom van de grond bezat - kon volstaan met het indienen van een verzoek, aangezien deze splitsing niet onder de Huisvestingswet viel. Deze stelling vindt bevestiging in de door de inspecteur als bijlage 13 bij het verweerschrift overgelegde brochure. Daarin is vermeld dat voor het afsplitsen van bedrijfsruimten van bovenliggende woningen geen splitsingsvergunning is vereist, mits de bedrijfsruimten ook als zodanig worden gebruikt. Dit geval doet zich hier kennelijk voor. Voorts was belanghebbende aanwezig bij het verlijden van de notariële akte van splitsing. Van verdere werkzaamheden van belanghebbende in het kader van de splitsing van genoemd pand is niets gesteld of gebleken. Het Hof acht de voormelde werkzaamheden in het kader van de splitsing van dit pand niet zodanig omvangrijk dat zij het kader van normaal vermogensbeheer te boven gingen.
    
    5.3. De inspecteur voert voorts aan dat belanghebbende ook overigens ten aanzien van zijn onroerende zaken arbeid verricht en dat deze arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
    
    5.4. Het door een eigenaar van verhuurde panden zelf innen van de huren is geen werkzaamheid welke naar aard en omvang normaal vermogensbeheer te boven gaat. Het betreft hier immers slechts het periodiek incasseren van de opbrengst van vermogensbestanddelen. Daarbij is niet van belang om hoeveel panden het gaat, noch dat andere beleggers in onroerende zaken deze werkzaamheden uitbesteden. Hetzelfde geldt voor het door belanghebbende bijhouden van de ontvangsten en uitgaven met betrekking tot de verhuur. 
    
    5.5. Voorts heeft de inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende zelf reparaties aan zijn panden verricht. Belanghebbende heeft dit betwist en gesteld dat hij grote reparaties aan derden uitbesteedt en kleine reparaties tegen vergoeding van de kosten door huurders laat uitvoeren. Het Hof acht dit aannemelijk. Niet aangetoond is dat de werkplaats waarover belanghebbende beschikte werd gebruikt voor het door hemzelf verrichten van werkzaamheden aan zijn panden. Het op voormelde wijze doen onderhouden van panden gaat naar aard en omvang normaal vermogensbeheer niet te boven. Werkzaamheden welke belanghebbende ten aanzien van andere panden dan het pand e-straat 194 heeft verricht in het kader van het aan- of verkopen van die panden, dan wel het splitsen ervan in appartementsrechten, kunnen niet bijdragen aan de belastbaarheid van het voordeel behaald bij de onder 3, a bedoelde verkoop. 
    
    5.6. Het onder 5.1 tot en met 5.5 overwogene leidt tot de slotsom dat het door belanghebbende bij de onder 3, a bedoelde verkoop behaalde voordeel niet behoort tot de inkomsten uit arbeid als bedoeld in artikel 22, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet. Het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel behoeft dus niet meer te worden besproken.
    
    5.7. De inspecteur stelt dat belanghebbende vanwege zijn ervaring en deskundigheid het onder 2.3 bedoelde plokgeld heeft kunnen verwerven. In dit verband voert de inspecteur aan dat belanghebbende geen onbekende is in de onroerend-goedbranche en met enige regelmaat veilingen bezoekt, dat hij meer ervaring, deskundigheid en relaties heeft dan een willekeurige persoon en uiteindelijk het pand waarop hij heeft geboden tegen een lagere prijs dan de biedprijs heeft gekocht. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
    
    5.8. De inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende een zodanige deskundigheid en ervaring op het gebied van de handel in onroerende zaken bezat, dat deze hem in staat hebben gesteld tot het behalen van het onderwerpelijke voordeel. Belanghebbende heeft weliswaar toegegeven met enige regelmaat veilingen te bezoeken, maar tevens onweersproken gesteld slechts eenmaal - in 1988 - een pand via een veiling te hebben gekocht. Niet gesteld of gebleken is voorts dat hij eerder plokgeld heeft verworven of getracht heeft te verwerven. Het Hof houdt het ervoor dat belanghebbende het pand f-weg 65 wilde kopen - zoals hij later alsnog heeft gedaan - en dat het verwerven van plokgeld daarbij niet werd beoogd of redelijkerwijs kon worden verwacht. Het plokgeld kan dus niet worden gerekend tot de inkomsten uit arbeid, als bedoeld in artikel 22, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wet.
    
    
      5.9. Op grond van het hiervoor overwogene moet het belastbare inkomen worden vastgesteld op ƒ 27.262, verminderd met ƒ 20.000 en met ƒ 8.812, dus op negatief 
      ƒ 1.550.
    
    
    
    6. Proceskosten
    
    Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze kosten vast op € 966, berekend als volgt: 2 punten voor proceshandelingen (beroepschrift en verschijnen ter zitting), vermenigvuldigd met € 322 per punt en met de factor 1,5 voor het gewicht van de zaak. Niet gesteld of gebleken is dat nog andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.
    
    
    7. Beslissing
    
    
      Het Hof
      -	verklaart het beroep gegrond;
      -	vernietigt de uitspraak van de inspecteur;
      -	vernietigt de navorderingsaanslag;
      -	stelt voor het jaar 1997 een verlies vast van ƒ 1.550;
      -	veroordeelt de inspecteur in de door belanghebbende gemaakte kosten van het 	geding tot een bedrag van € 966 en wijst de Staat aan dit bedrag aan 	belanghebbende te voldoen; en
      -	gelast de Staat het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te 	vergoeden.
    
    
    
    De uitspraak is vastgesteld op 12 maart 2004 door mrs. Onnes, Steenbergen en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
    
    
    Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
    
    
    Cassatie
    
    Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
      2. Bij dit beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
      3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
      a) de naam en het adres van de indiener;
      b) de dagtekening;
      c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      d) de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van dit beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.