ECLI:NL:RBROT:2024:5989, Rechtbank Rotterdam, 21-06-2024, 10712028
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurzaak. Afwijzing eisen, waaronder verhuiskostenvergoeding, huurprijsvermindering en schadevergoeding, na renovatie en dringende werkzaamheden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10712028 CV EXPL 23-25970
    
    
    
      datum uitspraak: 21 juni 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      eiser, 
      gemachtigde: mr. J.S. Bauer,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Havensteder,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘Havensteder’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 12 september 2023, met bijlagen 1 en 2;
        
        
          het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 3.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 21 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [eiser] en mr. Bauer en met [persoon A] voor Havensteder en mr. Remmelts.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat het om? 
      
    
    
      2.1.
      
        [eiser] huurt van Havensteder de woning aan de [adres] te Rotterdam. [eiser] heeft een tijd niet in de woning kunnen wonen omdat Havensteder er werkzaamheden heeft laten verrichten. Dat heeft langer geduurd dan gepland. Na terugkeer in de woning bleken een aantal werkzaamheden niet goed te zijn uitgevoerd. Ook bleken zaken te zijn beschadigd. 
      
    
    
      2.2.
      
        In verband met het vorenstaande eist [eiser] veroordeling van Havensteder tot betaling aan hem van € 4.505,- aan restant verhuiskostenvergoeding. [eiser] stelt namelijk dat de verrichte werkzaamheden moeten worden aangemerkt als een renovatie. Daarvoor moest hem € 6.505,- aan verhuiskostenvergoeding worden betaald, terwijl hem maar 
        € 2.000,- betaald is. Ook eist [eiser] dat een schutting wordt teruggeplaatst en dat zijn huur wordt verminderd met € 300,- per maand in verband met derving van huurgenot vanaf 
        1 maart 2023 totdat de gebreken hersteld zijn. Daarnaast eist [eiser] € 3.000,- aan schadevergoeding in verband met toegebrachte schade.
      
      
    
    
      2.3.
      Havensteder is het niet eens met de eisen en wil dat deze worden afgewezen. 
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter
        
        
          Afwijzing verhuiskostenvergoeding
        
      
    
    
      2.4.
      De eis om Havensteder te veroordelen tot betaling van € 4.505,- wordt afgewezen, want anders dan [eiser] meent heeft hij geen aanspraak op verhuiskostenvergoeding, dus ook niet op een restant daarvan. 
      
    
    
      2.5.
      De reden hiervoor is dat Havensteder gevolgd wordt in haar standpunt dat sprake is geweest van een mix van renovatie en dringende werkzaamheden die zij heeft laten verrichten aan haar woningen in Vreewijk, in welke wijk ook de woning van [eiser] gelegen is. Voor de werkzaamheden wordt verwezen naar bijlage 2 van het “Verbetervoorstel” (bijlage 1 bij antwoord). Onder meer de vervanging van de begane grondvloer door een vloer bestaande uit Argrexkorrels met daarop een gewapende cementdekvloer wordt gezien als een dringende werkzaamheid, waarvoor de woningen moesten worden verlaten. Dat is ook gebeurd in de woning van [eiser] . In dit verband is van betekenis dat Havensteder onderbouwd aangevoerd heeft dat vochtproblematiek in Vreewijk aanleiding is geweest voor deze werkzaamheid, door te verwijzen naar het door haar overgelegde arrest van Gerechtshof Den Haag van 2 mei 2023 en hetgeen daarin vermeld wordt hierover, zoals nader toegelicht ter zitting. In het bijzonder is gewezen op de gevoeligheid van houten vloeren, die ook aanwezig waren in de woning van [eiser] , voor aantasting door vocht. 
      
    
    
      2.6.
      Misschien is het zo dat de vochtproblematiek die aanleiding is geweest voor dit deel van werkzaamheden zich niet geopenbaard heeft bij de woning van [eiser] of bij andere woningen in zijn straat, maar de omstandigheid dat dit op verschillende locaties verspreid  in de wijk wel het geval is geweest heeft aanleiding kunnen zijn om dit projectmatig bij alle woningen aan te pakken, zoals Havensteder dat heeft gedaan, wat de noodzaak heeft doen ontstaan om de woning te verlaten. Dat heeft [eiser] ook moeten doen. Daarmee is de dringendheid van de werkzaamheden gegeven. 
      
    
    
      2.7.
      Als renovatie gecombineerd wordt met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden is de verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW slechts verschuldigd als de voor de renovatie nodige werkzaamheden - op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden - het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Dat staat in dit geval niet vast, want Havensteder heeft betwist dat [eiser] in verband met die werkzaamheden heeft moeten verhuizen. Gelet hierop had het op de weg van [eiser] gelegen om nader te onderbouwen waarom de door hem genoemde werkzaamheden aan het plafond, de keuken, de badkamer, de kozijnen en de cv-ketel verhuizing nodig heeft gemaakt. Dat is niet gebeurd. Integendeel, op zitting heeft [eiser] naar voren gebracht dat de bovenverdieping van zijn woning niet is aangepakt en dat zijn cv-ketel niet vervangen is. De gestelde werkzaamheden op zichzelf beschouwd, betreffen geen klussen waarvoor het nodig is de woning te verlaten, laat staan dat het nodig zou zijn om te verhuizen.
    
    
      2.8.
      Onderkend wordt dat de werkzaamheden veel langer hebben geduurd dan de geplande twee à drie maanden, maar in verband met de duur van acht maanden is wel enige financiële compensatie geboden. In die acht maanden heeft [eiser] zijn huur ook niet hoeven te betalen. Daarnaast heeft [eiser] een bedrag van € 1.000,- ontvangen plus een bedrag van € 2.000,- omdat hij van de mogelijkheid heeft afgezien om gebruik te maken van een volledig ingerichte en gestoffeerde logeerwoning. Vanwege dat laatste kan [eiser] evenmin aanspraak maken op verhuiskostenvergoeding, want hij is gelegenheid geboden om deze kosten te voorkomen door de logeerwoning te accepteren. Ook is [eiser] de mogelijkheid geboden om spullen op te slaan in een container, waarbij Havensteder hulp heeft georganiseerd.
      
      
        
          Afwijzing terugplaatsen schutting
        
      
    
    
      2.9.
      De eis om Havensteder te veroordelen tot terugplaatsing van de schutting wordt afgewezen, omdat dit al gebeurd is.
      
      
        
          Afwijzing huurprijsvermindering
        
      
    
    
      2.10.
      De eis om de huurprijs met ingang van 1 maart 2023 te verminderen met € 300,- per maand wordt afgewezen. De reden is dat de zaken waarover [eiser] zich bij Havensteder heeft beklaagd - als dit al gebreken zijn - alle kleinigheden betreffen, die een huurprijsvermindering met € 300,- niet rechtvaardigen. Dat is onevenredig (artikel 7:207 lid 1 BW). Daarbij komt dat Havensteder ten tijde van de dagvaarding al werkzaamheden had uitgevoerd in de woning van [eiser] waarbij het lichtknopje in de keuken en het fonteintje in de wc zijn aangepast, het aanrechtblad wat is ingekort, en een lamp aan de schuur is aangebracht. Ook zijn de gaten in planken van de schuur (berging) dichtgemaakt en is de schutting geplaatst. Voor zover [eiser] stelt dat er meer gebreken zijn, geldt dat nergens uit blijkt dat Havensteder daarvan voorafgaand aan deze procedure op de hoogte is gesteld en is verzocht deze te verhelpen. 
      
      
        
          Afwijzing schadevergoeding
        
      
    
    
      2.11.
      De eis om Havensteder te veroordelen tot betaling van € 3.000,- aan schadevergoeding wordt afgewezen, omdat Havensteder betwist heeft dat werklui spullen in de woning van [eiser] vernield hebben. Dat staat dus niet vast. Gelet hierop had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling op dit punt nader te onderbouwen, wat niet is gebeurd. [eiser] heeft bij de dagvaarding wel foto’s overgelegd, waaronder afbeeldingen van zaken die beschadigd lijken, maar hij heeft in reactie op het verweer geen foto’s in het geding gebracht die laten zien hoe de toestand van de betreffende zaken was direct voorafgaand aan de werkzaamheden. Ook anderszins is niet aannemelijk gemaakt dat door de werkzaamheden (de werklui of gebrek aan toezicht) schade veroorzaakt is aan zijn spullen. Daarom ziet de kantonrechter geen aanleiding om [eiser] toe te laten tot het leveren van bewijs door het horen van getuigen, zoals ter zitting is aangeboden.
      
      
        
          
            [eiser] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder vast op € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 813,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van Havensteder worden vastgesteld op € 813,-;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        465
      
    
  
  
     Zo ook Rechtbank Rotterdam 02-05-2019, ECLI:NL:RBROT:2019:3505, Rechtbank Rotterdam 01-09-2020, ECLI:NL:RBROT:2020:8054 Rechtbank Rotterdam 21-10-2020 ECLI:NL:RBROT:2020:10691. 
  
  
     Gerechtshof Den Haag 02-05-2023, zaaknummers hof 200.300.620/01 en 200.300.621/01 (bijlage 2 bij antwoord).
  
  
     Welke combinatie soms wordt aangeduid als groot onderhoud en in dit geval door Havensteder is benoemd als Verbeterprogramma.
  
  
     Zie Hoge Raad 22-04-2016, ECLI:NL:HR:2016:726, ov. 3.4.3, met verwijzing naar Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7. 
  
  
     Hoge Raad 01-04-2022, ECLI:NL:HR:2022:493.