ECLI:NL:RBLIM:2024:4654, Rechtbank Limburg, 17-07-2024, 10704784 \ CV EXPL 23-3969
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurecht; bedrijfsruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10704784 \ CV EXPL 23-3969
    
    
    
      
        Vonnis van 17 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. A. Harmanus,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        LBLS ZN B.V., 
      te Amsterdam,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: LBLS,
      gemachtigde: mr. M. Sloot.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 11 - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6 - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 31 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij [eiser] pagina 4 en 7 van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder heeft overgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Partijen hebben op of omstreeks 13 februari 2023 een huurovereenkomst gesloten betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde valt onder het regime van artikel 7:290 BW. In de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, volgens het ROZ-model 2012” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
      
    
    
      2.2.
      Partijen zijn een casco(plus) huur overeengekomen voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 juli 2023. Na vijf jaar zou de mogelijkheid bestaan om tussentijds de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van 12 maanden. Wanneer huurder gebruik zou maken van de mogelijkheid om op te zeggen na vijf jaar dan zou hij een exit fee verschuldigd zijn aan verhuurder op grond van artikel 14.7. van de huurovereenkomst:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] en LBLS zijn een omzet gerelateerde huurprijs overeengekomen, ingevolge artikel 4.1., 4.8. en 14.6. van de huurovereenkomst:
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] en LBLS zijn ingevolge artikel 14.8 van de huurovereenkomst een huurvrije periode overeengekomen:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] en LBLS zijn ingevolge artikel 14.9. van de huurovereenkomst een huurkorting overeengekomen:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiser] was voornemens om de verdiepingen van het voorhuis van het pand waarin het gehuurde zich bevindt, te transformeren naar woonruimte. Hierdoor moest de winkelpui worden vervangen om een zelfstandige opgang te creëren ten bate van de ontsluiting van deze verdiepingen, daarnaast moest een nieuwe trap geplaatst worden.
      
    
    
      2.7.
      Het gehuurde is voorafgaand aan de beoogde ingangsdatum van de huurovereenkomst geheel verbouwd.
      
    
    
      2.8.
      De heer [naam bestuurder] (bestuurder van LBLS) heeft op 6 juni 2023 [eiser] per e-mail bericht dat hij afziet van de huurovereenkomst en hij doet het verzoek om in overleg te treden om eventuele negatieve gevolgen tot het minimum te beperken. Als reden is vermeld  het huidige economische retailklimaat en de uitdagingen op de arbeidsmarkt. 
      
    
    
      2.9.
      
        [eiser] heeft op 11 juli 2023 aan LBLS een brief gestuurd inhoudende een sommatie om de huurovereenkomst alsnog na te komen en een beëindigingsvoorstel. Hierop is geen reactie ontvangen. [eiser] heeft op 19 juli 2023 een brief gestuurd met het verzoek om de vaststellingsovereenkomst te ondertekenen waardoor LBLS zou instemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst. Ook hierop is geen reactie ontvangen.
      
    
    
      2.10.
      Op 26 juli 2023 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten tussen [eiser] en een nieuwe huurder ten aanzien van de voornoemde bedrijfsruimte, ingaande per 1 september 2023. 
      
    
    
      2.11.
      
        [eiser] is ingevolge artikel 4.1. en 4.8. van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder een vaste huurprijs overeengekomen:
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [eiser] is ingevolge artikel 14.4. van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder een huurvrije periode overeengekomen:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [eiser] is ingevolge artikel 14.5. van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder een huurkorting overeengekomen:
      
      
        
          
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        
          [eiser] vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst per 31 augustus 2023, veroordeling van LBLS tot betaling van € 155.317,11 aan schadevergoeding als gevolg van de tekortkomingen in de huurovereenkomst, de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten van € 23.297,57, de contractuele boete van
        € 15.500,00, alsmede de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.2.
      LBLS voert verweer. LBLS concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , dan wel tot ontzegging van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten en de nakosten.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Ontbinding
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst per 31 augustus 2023. LBLS stemt in met voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Nu partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden, zal de kantonrechter overgaan tot ontbinding van de bestaande huurovereenkomst tussen partijen per 31 augustus 2023. Het feit dat ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, staat er niet aan in de weg om de ontbinding uit te spreken tegen een in het verleden gelegen datum.
      
      
        
          Schadevergoeding
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] vordert ook veroordeling van LBLS tot betaling van een bedrag van in totaal € 155.317,11 aan schadevergoeding. Hij baseert deze vordering op artikel 24 van de algemene bepalingen:
      
        
          
        
      
    
    
      4.3.
      
        Het gevorderde bedrag van € 155.317,11 is uit de volgende posten opgebouwd:
        a. Huurderving over juli en augustus 2023: 			€ 28.333,34
        b. Extra maand huurkorting nieuwe huurder			€ 14.166,67
        c. Gemiste huurinkomsten sept 2023-sept 2024		€   8.749,98
        d. Kosten bemiddelingsmakelaar nieuwe huurder		€ 16.456,00
        e. Kosten voor aanpassingen gehuurde op verzoek LBLS	€ 87.611,12
      
      
      
        
          De standpunten van partijen ten aanzien van de schadeposten a t/m d
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] legt aan zijn vordering met betrekking tot de gederfde huur (4.3. a, b en c) het volgende ten grondslag. LBLS zou per 1 juli 2023 intrek nemen in het gehuurde en partijen zijn overeengekomen dat LBLS de eerste twee maanden geen huurpenningen verschuldigd zou zijn. Dit was op basis van een huurovereenkomst van de duur van tien dan wel vijf jaar. [eiser] stelt daarnaast dat hij de nieuwe huurder meer huurkorting heeft moeten geven dan hij had gewenst. Met de nieuwe huurder heeft [eiser] , nu hij met de rug tegen de muur stond aldus [eiser] , drie maanden huurvrij afgesproken, alsmede een huurkorting tot 1 september 2024. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] vordert van LBLS over de periode dat het gehuurde leeg stond de gemiste huurpenningen van 1 juli 2023 tot 1 september 2023, zijnde € 28.333,34. Tevens vordert [eiser] een extra maand aan huurpenningen ad € 14.166,67 omdat hij met de nieuwe huurder een extra maand huurvrij is overeengekomen. Daarnaast vordert [eiser] het verschil in huurkorting van 1 december 2023 tot 1 september 2024 (9 maanden). [eiser] stelt dat het verschil in huurkorting € 8.749,98 (9 maanden x € 972,22) bedraagt. [eiser] vordert aldus in totaal € 51.249,99 aan gemiste huurinkomsten. 
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] maakt voorts aanspraak op vergoeding van de bemiddelingskosten van de bedrijfsmakelaar ad € 16.456,00 (inclusief BTW) omdat hij die noodgedwongen heeft moeten inschakelen om een nieuwe huurder te vinden.
      
    
    
      4.7.
      LBLS betwist het standpunt van [eiser] dat hij huurinkomsten heeft gemist c.q. schade heeft geleden door het terugtrekken van LBLS. LBLS stelt dat het gehuurde vrijwel meteen weer is verhuurd, zelfs onder betere condities. LBLS heeft de twee huurovereenkomsten vergeleken en op grond hiervan een berekening gemaakt. LBLS stelt dat uit deze berekening, zoals overgelegd als productie 5 bij conclusie van antwoord, volgt dat [eiser] door de nieuwe huurovereenkomst met de nieuwe huurder erop vooruit is gegaan. In de door LBLS gemaakte berekening zijn de huurprijzen, huurkortingen en de huurvrije periodes van beide huurders meegenomen. 
      
      
    
    
      4.8.
      Ook de makelaars courtage ad € 16.456,00 is meegenomen. De verschuldigdheid van de makelaarskosten wordt daarmee door LBLS erkend.
      
    
    
      4.9.
      LBLS stelt dat uit de berekening in productie 5 geconcludeerd kan worden dat de nieuwe situatie voor [eiser] een voordeel oplevert van tenminste € 11.344,00. Dit bedrag zal aldus LBLS in werkelijkheid veel hoger zijn, aangezien de huurpenningen elk jaar worden geïndexeerd en de initiële huurprijs voor de nieuwe huurder een stuk hoger ligt dan de initiële huurprijs voor LBLS (€ 185.000,00 versus € 170.000,00).
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] betwist de betere condities in de huurovereenkomst met de nieuwe huurder en stelt dat hij door de huurovereenkomst met de nieuwe huurder er dus niet op vooruit is gegaan. Volgens [eiser] is de huurovereenkomst met de nieuwe huurder voor een kortere duur aangegaan, namelijk voor vijf jaar. Daarnaast stelt hij dat met LBLS een huurprijs van minimaal € 170.000,00 en maximaal € 250.000,00 per jaar was overeengekomen, afhankelijk van de omzet van LBLS. Met de nieuwe huurder is een vaste huurprijs van € 185.000,00 per jaar overeengekomen. Ook krijgt de nieuwe huurder meer huurkorting. 
      
    
    
      4.11.
      
        [eiser] voert aan dat LBLS bij opzegging conform het onder punt 2.2. van dit vonnis geciteerde artikel 14.7 van de huurovereenkomst een maand huurpenningen aan exit fee verschuldigd zou zijn geweest als zij na 5 jaar de huurovereenkomst zou hebben beëindigd en dat die exit fee ontbreekt in de berekening van LBLS. 
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] draagt daarnaast naar voren dat de afbouwbijdrage zoals overeengekomen met de nieuwe huurder in artikel 14.7. van de huurovereenkomst met de nieuwe huurder ook moet worden meegenomen in de schadeberekening, hetgeen LBLS in haar berekening niet heeft gedaan.
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.13.
      LBLS stelt op haar beurt dat [eiser] met LBLS ook een verbouwingsbijdrage was overeengekomen en verwijst naar artikel 14.11. in de huurovereenkomst tussen haar en [eiser] . 
      
      
        
          
        
      
      
      
      
        
          Het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de schadeposten a t/m d
        
      
      
    
    
      4.14.
      De kantonrechter stelt voorop dat LBLS tekort is geschoten in de nakoming tussen de door partijen gesloten huurovereenkomst, door deze kort voor de ingangsdatum op te zeggen. De door LBLS aangevoerde redenen liggen volledig in haar risicosfeer. Het (summier gedane) beroep op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid wordt gepasseerd. Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming en zowel op grond van de wet als op grond van artikel 24 van algemene bepalingen is LBLS aansprakelijk voor de schade die [eiser] hierdoor heeft geleden. Partijen zijn het er, gelet op de door hen ingenomen standpunten, over eens dat eventueel voordeel dat [eiser] heeft door de overeenkomst met de nieuwe huurder, in de berekening van de schade moet worden meegenomen. Dat volgt overigens ook uit het bepaalde in artikel 6:100 BW.
      
    
    
      4.15.
      
        Wat betreft de hoogte van deze schade overweegt de kantonrechter als volgt. LBLS heeft als productie 5 bij conclusie van antwoord een duidelijke, goed te volgen berekening gepresenteerd waarin een vergelijking wordt gemaakt tussen de situatie waarin LBLS de huurovereenkomst zou zijn nagekomen en de huidige situatie met de nieuwe huurder. LBLS heeft in die berekening rekening gehouden met de huurvrije periodes en de perioden van huurkortingen en met de makelaarsfee. Deze berekening is beter te volgen dan de aanvankelijke berekening van [eiser] , die geen rekening hield met de huurkorting die ook aan LBLS was toegezegd.
        De kantonrechter zal de berekening van LBLS dan ook als uitgangspunt nemen bij de berekening van de door [eiser] geleden schade aan huurderving en makelaarskosten, met dien verstande dat de exit fee (die door LBLS verschuldigd zou zijn bij tussentijdse opzegging na 5 jaar) nog moet worden meegenomen in de berekening. De verschuldigdheid van deze exit fee is immers  op de mondelinge behandeling door LBLS erkend. 
      
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter volgt [eiser] niet in zijn stelling dat LBLS in haar berekening ten onrechte is uitgegaan van de overeengekomen minimum huurprijs, terwijl een omzetafhankelijke huurprijs was overeengekomen, die ook hoger had kunnen zijn. [eiser] heeft immers in de dagvaarding zelf ook gerekend met de overeengekomen minimum huurprijs per maand. Het had op de weg van [eiser] gelegen om te onderbouwen dat de omzet van LBLS zo hoog zou worden dat de huurprijs waarschijnlijk ook hoger zou zijn geworden. Dat heeft hij echter nagelaten. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de schade te berekenen met een hoger bedrag dan de minimum overeengekomen huurprijs. Voor de exit fee zal ook met een bedrag van  € 14.166,67 (één maand aan overeenkomen huur) worden gerekend. Dat dit bedrag “ook zou moeten worden geïndexeerd”, zoals op de mondelinge behandeling is opgeworpen, wordt ook gepasseerd als te vaag en ongespecificeerd. Het lag op de weg van [eiser] om concreet en onderbouwd te stellen van welk bedrag volgens hem zou moeten worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.17.
      Dat ook rekening gehouden zou moeten worden met de verbouwingsbijdrage die [eiser] aan de nieuwe huurder heeft toegezegd, ontgaat de kantonrechter. Ten eerste is die verbouwingsbijdrage in de dagvaarding niet als schadepost opgevoerd en ten tweede was [eiser] ook op grond van het contract met LBLS een verbouwingsbijdrage verschuldigd die zelfs hoger was. 
      
    
    
      4.18.
      Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter een totaalbedrag aan gederfde huur, makelaarskosten en exit fee toewijzen van € 2.822,67 (€ 14.166,67 aan exit fee – het voordeel van € 11.344,00).
      
      
        
          De standpunten van partijen ten aanzien van schadepost e: de verbouwingskosten 
        
      
      
    
    
      4.19.
      
        [eiser] stelt ook schade te hebben geleden omdat hij kosten heeft gemaakt met betrekking tot het aanpassen c.q. verbouwen van het gehuurde naar de wensen van LBLS. [eiser] vordert in totaal € 87.611,12 aan verbouwingskosten. [eiser] stelt dat deze werkzaamheden ter uitvoering van de afspraak uit artikel 10.1. van de huurovereenkomst zijn uitgevoerd:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [eiser] stelt het gehuurde casco(plus) verhuurd zou worden aan LBLS, zoals in artikel 1.2. en 9.1. van de huurovereenkomst was overeengekomen:
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.21.
      In artikel 1 van de algemene bepalingen is opgenomen wat onder casco huur wordt verstaan:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.22.
      
        [eiser] stelt dat de gehele verbouwing van het pand ongeveer € 150.000,00 heeft gekost. De € 87.611,12 aan gevorderde verbouwingskosten zijn enkel de kosten, zoals gespecificeerd in productie 8.1 bij dagvaarding, die gemaakt zijn ter uitvoering van de wensen van LBLS. [eiser] stelt zelf geen belang te hebben bij de aanpassingen die speciaal zijn uitgevoerd voor LBLS. Voorheen zat in het gehuurde ook een kledingwinkel en de aanpassingen die aan het gehuurde zijn uitgevoerd zijn aldus [eiser] uitsluitend uitgevoerd in het kader van de realisering de wensen van LBLS. Zo kwamen onder andere de houten balken in de plafond in het zicht en tussen deze balken moesten brandvrije plafonds geplaatst worden, hetgeen kostbaar was. LBLS heeft ook aangegeven wat gestuukt moest worden en op wens van LBLS werd ook een nieuwe vloer gelegd. Ook de nieuwe pui was uitgekozen door LBLS. Tevens is de elektriciteit aangelegd op wens van LBLS. De door LBLS uitgekozen trap is door [eiser] geannuleerd en dus niet geplaatst in het gehuurde. [eiser] stelt de werkzaamheden te hebben laten uitvoeren met het idee dat LBLS tien jaar het pand zou gaan huren. [eiser] stelt dat de aanpassingen niet nodig waren geweest voor de nieuwe huurder en dat de nieuwe huurder liever had gezien dat het gehuurde volledig kaal was opgeleverd. De nieuwe huurder heeft aldus [eiser] dan ook een aantal aanpassingen in het gehuurde uitgevoerd, zoals kleine aanpassingen aan de pui.
      
    
    
      4.23.
      LBLS betwist dat [eiser] schade heeft geleden door het laten uitvoeren van de verbouwingswerkzaamheden en stelt daartoe het volgende. Het is [eiser] zelf geweest die een renovatie van het pand wilde doorvoeren, namelijk om een woonruimte te ontwikkelen op de verdiepingen van het voorhuis. Aan LBLS was medegedeeld dat het pand gestript zou worden en dat voor LBLS ruimte was om mee te denken over hoe het gehuurde eruit moest komen te zien. In reactie daarop heeft LBLS tekeningen aan [eiser] aangeleverd. De nieuwe pui werd niet geplaatst op verzoek van LBLS, maar deze was nodig in het kader van de door [eiser] gewenste renovatie. Er diende immers een opgang naar de bovenverdieping te worden gecreëerd. LBLS heeft toen verzocht een pui, die dus op initiatief van [eiser] geplaatst zou worden, te plaatsen die bij het straatbeeld en het pand past. Ook heeft LBLS een nette vloer verzocht en ten aanzien van de muren heeft LBLS medegedeeld aan [eiser] dat er geen gipsplaten geplaatst hoefde te worden. Daarnaast wilde LBLS dat de balken in het plafond in het zicht zouden komen. LBLS stelt dat zij geen verzoek heeft ingediend met betrekking tot de elektra en dat daar ook geen contractuele afspraken over zijn gemaakt.
      
    
    
      4.24.
      LBLS stelt zich op het standpunt dat casco verhuur het uitgangspunt is bij verhuur van een winkelruimte. Het casco maken van het gehuurde had [eiser] dus bij iedere andere huurder moeten doen, zoals onder andere het egaliseren van de vloer. De paar cascopluswerkzaamheden die zijn opgenomen in artikel 9.1 van de huurovereenkomst zijn gebruikelijk. De pui hoefde aldus LBLS ook niet te worden aangepast in het kader van verhuur aan de nieuwe huurder. [eiser] heeft daarnaast niet aangetoond dat er aanvullende werkzaamheden nodig waren ten behoeve van de verhuur aan de nieuwe huurder. Mocht de nieuwe huurder aanpassingen hebben gedaan, dan raakt dat [eiser] niet en [eiser] heeft hier dus geen schade van ondervonden, aldus LBLS. [eiser] hoefde zijn werkzaamheden zelfs niet af te maken omdat de nieuwe huurder een aantal werkzaamheden zelf wenste uit te voeren. Op grond van het voorgaande is er aldus LBLS geen schade aan de zijde van [eiser] met betrekking tot de verbouwingswerkzaamheden.
      
      
        
          het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van schadepost: de verbouwingskosten
        
      
      
    
    
      4.25.
      De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] degene was die van plan was het gehuurde te gaan verbouwen om woonruimte op de verdiepingen in het voorhuis te gaan creëren. [eiser] heeft LBLS in de gelegenheid gesteld om mee te denken over de verbouwing en LBLS mocht daarbij wensen doorgeven. Niet in het geschil is dat LBLS specifieke wensen heeft doorgegeven ten aanzien van de verbouwing van het gehuurde en dat deze wensen zijn ingewilligd door [eiser] . Tevens staat vast dat door [eiser] kosten zijn gemaakt ten aanzien van de verbouwing van het gehuurde. Dat [eiser] verbouwingskosten heeft gemaakt wil echter nog niet zeggen dat deze kosten daadwerkelijke schade zijn voor [eiser] als het gevolg van de wanprestatie door LBLS. Het uitgangspunt voor de berekening van de omvang van een wettelijke verplichting tot schadevergoeding is immers dat de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. De cascowerkzaamheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter geen schade aangezien deze werkzaamheden hoe dan ook zouden zijn uitgevoerd en de kosten die daarmee zijn gemoeid niet het gevolg zijn van de tekortkoming door LBLS.
      
    
    
      4.26.
      In artikel 9.1. van de huurovereenkomst zijn partijen een vijftal cascopluswerkzaamheden overeengekomen. Deze vijf cascopluswerkzaamheden zijn ook allemaal genoemd in artikel 10.1. van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat deze werkzaamheden door en voor rekening en risico van verhuurder geschieden. De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat alle kosten zoals opgenomen in productie 8.1 bij dagvaarding voor rekening van [eiser] zouden zijn komen, ook als LBLS wèl haar verplichtingen uit de huurovereenkomst was nagekomen. 
      
    
    
      4.27.
      Ook is niet gesteld of gebleken dat de aanpassingen die de nieuwe huurder volgens [eiser] aan het gehuurde heeft gedaan voor rekening van [eiser] zijn gekomen, zodat ook daaruit geen schade voor [eiser] voortvloeit. 
      
    
    
      4.28.
      De kantonrechter neemt tevens mee in de beoordeling dat [eiser] en LBLS een verbouwingsbijdrage door [eiser] van maximaal € 50.000,00 zijn overeengekomen voor de nieuwe winkelpui en de trap. De trap is niet gerealiseerd (voor de trap was aldus [eiser] € 15.000,00 gebudgetteerd). De kosten voor de pui overschrijden het maximale overeengekomen bedrag niet.
      
    
    
      4.29.
      Alles afwegende komt de kantonrechter tot de conclusie dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat hij door de wanprestatie van LBLS wat betreft de verbouwingskosten financieel in een slechtere toestand is gekomen dan het geval zou zijn geweest als LBLS wel de huurovereenkomst was nagekomen. Deze verbouwingskosten kunnen dan ook niet als schade worden aangemerkt en komen niet voor vergoeding in aanmerking. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
      
      
        
          Boete, de standpunten van partijen
        
      
      
    
    
      4.30.
      
        [eiser] vordert € 15.500,00 aan contractuele boete op grond van artikel 5.1 jo. 31 van de algemene bepalingen:
      
      
        
          
        
      
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.31.
      
        [eiser] legt aan deze vordering ten grondslag dat LBLS nimmer intrek in het gehuurde heeft genomen. De ratio achter artikel 5.1 is om leegstand tegen te gaan en te voorkomen dat het gehuurde wordt gekraakt of gevoeliger is voor vandalisme. Doordat LBLS de huurovereenkomst niet is nagekomen heeft dit risico gedurende de leegstand bij [eiser] gelegen. LBLS heeft op 6 juni 2023 aangegeven de huurovereenkomst niet te gaan nakomen. LBLS was dan ook vanaf 1 juli 2023 direct in verzuim. [eiser] heeft aanvankelijk de boete gevorderd over de periode van 1 juli 2023 tot 1 september 2023 en op een bedrag van 62 x € 250,00 = € 15.500,00 gesteld. Op de mondelinge behandeling is door [eiser] erkend dat pas bij brief van 11 juli 2023 aanspraak op deze boete is gemaakt indien LBLS niet binnen één week na die datum het gehuurde in gebruik zou nemen. 
      
    
    
      4.32.
      LBLS betwist dat zij een boete aan [eiser] verschuldigd is. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat de strekking van de boete is om een prikkel te geven tot ingebruikneming van het gehuurde, maar dat [eiser] daar helemaal geen belang bij had omdat hij het pand al vrij snel aan een ander had verhuurd. [eiser] had dus niet de wens dat LBLS het gehuurde nog in gebruik zou nemen. Het nu vorderen van die boete is dan ook misbruik van recht, aldus LBLS. Subsidiair heeft LBLS zich op het standpunt gesteld dat als de boete wel wordt toegewezen, dit maximaal mogelijk is over de periode 18 juli 2023 tot 26 juli 2023 (datum ondertekenen huurovereenkomst met de nieuwe huurder).
      
      
        
          Boete, het oordeel van de kantonrechter
        
      
      
    
    
      4.33.
      Weliswaar was LBLS vanaf 1 juli 2023 in verzuim met de nakoming van de huurovereenkomst, maar voor het verschuldigd worden van de boete is blijkens de tekst van de boetebepaling alsnog een voorafgaande ingebrekestelling nodig. Uit de gestuurde ingebrekestelling van 11 juli 2023 blijkt ook duidelijk dat pas aanspraak op de boete gemaakt zal worden indien LBLS niet binnen één week heeft laten weten dat zij het gehuurde gaat betrekken. Dat betekent dat vóór 18 juli 2023 in ieder geval geen boete is verbeurd. 
      
    
    
      4.34.
      LBLS was op grond van het bepaalde in artikel 5.1 van de algemene bepalingen vanaf 1 juli 2023 gehouden het gehuurde te exploiteren. Zij heeft dat niet gedaan, ook niet nadat zij daartoe in gebreke werd gesteld. Op grond van het bepaalde in artikel 31 van de algemene bepalingen heeft zij dus de contractuele boete verbeurd. De stelling dat [eiser] misbruik maakt van recht nu hij in rechte ook aanspraak maakt op deze contractuele boete, omdat hij op 26 juli 2023 alweer een nieuwe huurder had gevonden en daarmee een contract had getekend, wordt niet gevolgd. Uit het bepaalde in artikel 3:13 BW volgt dat dat er sprake kan zijn van misbruik van recht (of bevoegdheid) als dat wordt uitgeoefend met geen ander doel dan de ander te schaden, met een ander doel dan waarvoor het is verleend, of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Daarvan is in deze procedure niet gebleken.Anders dan LBLS stelt is de strekking van boetebedingen niet alleen om een prikkel tot nakoming te zijn. Overeengekomen boetes kunnen ook een punitief karakter hebben of een vorm van gefixeerde schadevergoeding zijn. [eiser] heeft voldoende uitgelegd dat de boete in artikel 5.1. van de algemene bepalingen (ook) bedoeld is als vergoeding voor het risico van leegstand. Wat betreft de afweging van het belang van [eiser] om aanspraak te maken op deze contractuele boete en het belang van LBLS, merkt de kantonrechter op dat belang van [eiser] zonder meer prevaleert. In het onderhavige geval is sprake van een verhuurder die in de veronderstelling verkeerde dat hij gedurende minstens vijf jaar zijn bedrijfsruimte had verhuurd en nog geen maand voor de aanvangsdatum van de huurovereenkomst wordt geconfronteerd met de mededeling dat de huurder de overeenkomst niet gaat nakomen, onder vermelding van een reden die geheel buiten de risicosfeer van de verhuurder ligt. Vervolgens geeft de huurder maandenlang niet thuis als de verhuurder hem vraagt om tot een oplossing te komen of om in ieder geval eraan mee te werken dat hij de bedrijfsruimte aan een ander kan verhuren. Dat [eiser] erin is geslaagd om een nieuwe huurder te vinden en zo zijn schade heeft weten te beperken, is voor LBLS al een meevaller, nu de door haar te betalen schadevergoeding daardoor zeer laag is, zoals in het bovenstaande is gebleken. Zij hoeft daarvan niet nog meer te profiteren. 
      
    
    
      4.35.
      De kantonrechter zal de contractuele boete dan ook toewijzen over de periode van 18 juli 2023 tot en met 31 augustus 2023, te weten 44 dagen x € 250,00 = € 11.000,00
      
      
        
          Kosten verzuim
        
      
      
    
    
      4.36.
      
        [eiser] stelt dat LBLS op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen aansprakelijk is voor de kosten als gevolg van het verzuim:
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      4.37.
      
        [eiser] stelt dat hij zowel in als buiten rechte kosten heeft gemaakt als gevolg van het verzuim, waaronder de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten, en vordert op grond van voorgaand artikel 15% van de hoofdsom ad € 155.317,11, te weten € 23.297,57. 
      
    
    
      4.38.
      LBLS stelt zich ten eerste op het standpunt dat [eiser] geen kosten heeft gemaakt aangezien [eiser] een rechtsbijstandsverzekering heeft. Ten tweede stelt LBLS dat [eiser] niet heeft aangetoond noch onderbouwd welke kosten hij dan heeft gemaakt. De vordering ten aanzien van de kosten als gevolg van het verzuim dienen dan ook te worden afgewezen aldus LBLS. Mochten de kosten toewijsbaar zijn, dan dienen de kosten aldus LBLS te worden berekend conform de staffel zoals opgenomen in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
      
    
    
      4.39.
      
        De kantonrechter oordeelt dat aan de voorwaarden van artikel 30.1 van de algemene bepalingen is voldaan en dat LBLS aldus de kosten dient te voldoen aan [eiser] . Het gegeven dat [eiser] een rechtsbijstandsverzekering heeft doet hier niet aan af. Overeenkomstig voornoemd artikel worden de gemaakte redelijke kosten vastgesteld op 15% van de hoofdsom met een maximum van € 15.000,00. De kantonrechter zal de kosten dan ook op de voormelde manier berekenen waardoor een bedrag ad € 2.073,40 (15% van
        € 13.822,67) wordt toegewezen aan kosten.
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.40.
      
        LBLS zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van [eiser] . Deze kosten worden als volgt begroot, waarbij het liquidatietarief wordt vastgesteld op grond van het toegewezen bedrag:
        Exploot: 		€    132,42
        Griffierecht		€    693,00
        Salaris			€    812,00	(2,00 punten × € 406,00)
        Totaal			€ 1.637,42
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] per 31 augustus 2023,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt LBLS om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 15.896,07‬,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt LBLS in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] gevallen en tot heden begroot op € 1.637,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.
      
      
      
      
        SH