ECLI:NL:RBDHA:2024:11851, Rechtbank Den Haag, 27-03-2024, 10804147 \ CV EXPL  23-3675
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-03-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: (Non-)conformiteit woning. NVM koop-akte. Geen sprake van een gebrek dat het normaal gebruik belemmert. Beroep op(gedeeltelijke) ontbinding wegens een tekortkoming en dwaling slagen evenmin.

RECHTBANK 
      DEN HAAG
    
    
    
      JL (C)
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Leiden
    
    
    
      Zaaknummer: 10804147 \ CV EXPL  23-3675
    
    
    
      
        Vonnis van 27 maart 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser, sub 1.] , 
    
      te [woonplaats 1] ,2. [eiseres, sub 2], 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] .,
      gemachtigde: mr. P.J.C. Garrels,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , 
    
      te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] .,
      gemachtigde: mr. R.G. Vijlbrief.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 10 november 2023, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de mondelinge behandeling van 15 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eisers] . hebben op 21 juni 20221 een woning aan de [adres] te [woonplaats 1] van [gedaagden] . gekocht. 
      
    
    
      2.2.
      
        In de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
        
          “
          6.1
        
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…). 
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          6.3
        
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als 
          Woning
          .
        
      
      
      
        
          Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. 
        
        
          Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst kome voor rekening en risico van koper. 
        
      
      
      
        
          Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”. 
        
      
      
      
        
          Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
        
      
      
    
    
      2.3.
      In de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst is bij vraag 20 onder meer het volgende (in vet weergegeven) door [gedaagden] . ingevuld:“20. Vloeren, plafonds en wandena. Is er sprake van optrekkend vocht en/of vochtdoorslag?Zo “ja”, waar: Wel doorslag van regen bij onderdorpels taatsdeuren gehad en laten verhelpen”
      
    
    
      2.4.
      Op 27 september 2021 en 1 oktober 2021 hebben [eisers] . vochtproblemen ervaren in de woning. [eisers] . hebben [gedaagden] . daarvan op de respectievelijke dagen op de hoogte gesteld. 
      
    
    
      2.5.
      
        In november 2021 hebben [eisers] . [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna te noemen: [bedrijfsnaam 1] ) opdracht gegeven om het probleem te onderzoeken. Bij e-mailbericht van 12 november 2021 heeft van [naam] van [bedrijfsnaam 1] onder meer de volgende geschreven:“(…)Helaas is het onmogelijk om deze deuren welke doormiddel van een speun scharnier ( vloer pot scharnier ) welke in detail deels naar binnen en naar buiten draaien onmogelijk water – tocht werend voor u aan te passen. Deze scharnier types is ontwikkeld voor grote of zware binnen deur situaties en zeker niet voor een buitengevel. (…)
        
          We raden u aan deze deuren inclusief kozijnen volledig te laten vervangen om definitief van de lekkage af te komen.
          
          (…)”
          2.6.	[eisers] . hebben [gedaagden] . bij e-mailbericht van 5 december 2021 in gebreke gesteld, waarna [gedaagden] . iedere vorm van aansprakelijkheid hebben afgewezen. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] . vorderen – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I.	primair hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] . tot betaling van € 15.790,68, te 
        vermeerderen met de wettelijke rente, 
      
      
      
        
          subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst tussen partijen, 
        zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met € 15.790,68, met hoofdelijke 
        veroordeling tot betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, 
      
      
      
        
          meer subsidiair de (rechts)gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen te 
        wijzigen ter opheffing van het door [eisers] . geleden nadeel in die zin dat de 
        koopprijs wordt verminderd met € 15.790,68, met hoofdelijke veroordeling tot 
        betaling van dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, 
      
      
      
        II.	primair, subsidiair en meer subsidiair veroordeling van [gedaagden] . in de 
        proceskosten. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagden] . voeren verweer. [gedaagden] . concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] ., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] ., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] . in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Non-conformiteit
      
    
    
    
      
        Wat zijn partijen overeengekomen?
      
    
    
    
      4.1.
      De kantonrechter stelt voorop dat de afgeleverde zaak, in dit geval de woning,  ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
      
    
    
      4.2.
      Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken. In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM standaard-koopakte (model 2021) gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen. Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “Woning”. Met artikel 6.3 staan [gedaagden] . in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen hieronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Ingevolge artikel 6.3 staan [gedaagden] . echter niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eisers] . kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. 
      
    
    
      4.3.
      
        Bij de uitleg van de artikelen 6.1 en 6.3, afzonderlijk, en in onderling verband, heeft te gelden dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het aankomt op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex).
        
          Is sprake van een gebrek dat het normaal gebruik belemmert?
        
      
      
    
    
      4.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat er op 27 september 2021 en 1 oktober 2021 water de woning van [eisers] . is binnengekomen. [eisers] . stellen dat dat het gevolg is van een gebrek in de terrasdeuren, althans dat de betreffende taatsdeuren niet geschikt zijn als terrasdeuren. Zij baseren het door hen gestelde gebrek met name op het bericht van [naam] van [bedrijfsnaam 1] , waarin hij onder meer aangeeft dat de terrasdeuren niet waterdicht zijn omdat gebruik is gemaakt van speunscharnieren die hiervoor niet geschikt zijn. Hij adviseert [eisers] . om de deuren inclusief kozijnen volledig te laten vervangen om het probleem op te lossen. Volgens [eisers] . belemmert het gebrek in de terrasdeuren het normaal gebruik als woning, omdat bij regenachtig weer grote plassen water de woning binnenkomen en dit een gevaarlijke situatie (uitglijgevaar) oplevert. [gedaagden] . hebben op zichzelf niet betwist dat de terrasdeuren niet waterdicht zijn, maar zij betwisten dat dit gebrek bij de eigendomsoverdracht al aanwezig was en dat sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik belemmert. [gedaagden] . hebben daartoe het volgende aangevoerd. De betreffende terrasdeuren zijn in 2015 geplaatst. [gedaagden] . hadden medio 2020 last van vochtdoorslag, waarbij een kleine hoeveelheid water op de onderdorpel bleef liggen. Dat hebben zij begin 2021 laten verhelpen door Bouwbedrijf [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna te noemen: [bedrijfsnaam 2]). [bedrijfsnaam 2] heeft de rubbers van de terrasdeuren vervangen, waarna [gedaagden] . geen vochtdoorslag meer hebben gehad. Dat hebben zij voorafgaand aan de verkoop ook gemeld aan [eisers] . [gedaagden] . menen dat de door [eisers] . gestelde wateroverlast niet ernstig is, omdat het om een kleine hoeveelheid water op de onderdorpel gaat en van (uitglij)gevaar geen sprake is.   4.5. De kantonrechter laat het antwoord op de vraag of bij de eigendomsoverdracht sprake was van een gebrek in de terrasdeuren in het midden. Zelfs als die vraag bevestigend zou worden beantwoord, dan is de kantonrechter met [gedaagden] . van oordeel dat dat gebrek het normaal gebruik van de woning niet belemmert. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. Van een gebrek dat het normaal gebruik van de bewoning belemmert, is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van de woning direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, of een gebrek waardoor het woongenot wezenlijk wordt aangetast. [eisers] . stellen dat er grote plassen water de woning zijn binnengekomen, maar de foto’s die zij in het geding hebben gebracht ondersteunen deze stelling naar het oordeel van de kantonrechter niet. Zoals partijen ter zitting hebben toegelicht en ook op de foto’s zichtbaar is, bevindt zich een stenen strip tussen de onderdorpel en de vloer. Op de foto’s is weliswaar te zien dat er water naar binnen is gekomen, maar dit zijn geen grote plassen. Bovendien ligt het water niet op de vloer, maar op de stenen strip tussen de onderdorpel en de vloer. Nu de terrasdeuren inmiddels zijn vervangen, is nader onderzoek door een deskundige ook niet meer mogelijk. [eisers] . hebben ter zitting weliswaar gesteld dat het water de vloer heeft aangetast, maar dit is op de foto’s niet te zien en dit is evenmin op een andere wijze onderbouwd, zodat de kantonrechter aan deze stelling voorbijgaat. Hoewel de kantonrechter zich kan voorstellen dat het feit dat er water de woning binnenkomt invloed kan hebben op het woongenot, is niet gebleken van dusdanige wateroverlast dat geconcludeerd moet worden dat de woning niet op gewone wijze kan worden gebruikt als woonhuis. 
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van [eisers] . op non-conformiteit faalt. Dat betekent dat het door [eisers] . gestelde gebrek voor hun rekening en risico komt. De primaire vordering zal dan ook worden afgewezen.  
      
      
        
          Tekortkoming
          4.7.	[eisers] . vorderen subsidiair dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen inzake het beroep van [eisers] . op non-conformiteit, moet deze vordering eveneens worden afgewezen. Er is immers geen sprake van een gebrek dat het normale gebruik als woning in de weg staat en daarom zijn [gedaagden] . niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. 
      
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eisers] . doen meer subsidiair een beroep op dwaling (artikel 6:228 BW) en vorderen dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat het nadeel wordt opgeheven (artikel 6:230 lid 2 BW). De dwaling bestaat er volgens [eisers] . uit dat zij ervan uitgingen dat de terrasdeuren bij regen waterdicht zouden zijn. [gedaagden] . betwisten dat sprake is van dwaling, nu [eisers] . de koopovereenkomst hebben gesloten onder een juiste voorstelling van zaken.
      
    
    
      4.9.
      Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt, voor zover hier relevant, dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien: (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, of (c) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling is uitgegaan (wederzijdse dwaling). Lid 2 van dat artikel houdt in dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter stelt vast dat [eisers] . hun beroep op dwaling op hetzelfde feitencomplex hebben gebaseerd als hun beroep op non-conformiteit en verder niet concreet hebben onderbouwd. De stelling van [eisers] . dat zij niet op de hoogte waren van het door hen gestelde gebrek aan de terrasdeuren en de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten als zij hier wél van op de hoogte waren geweest, is onvoldoende voor een geslaagd beroep op dwaling. Gelet op het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 BW is daarnaast immers vereist dat er een causaal verband bestaat tussen de onjuiste voorstelling van zaken en de totstandkoming van de koopovereenkomst én dat de onjuiste voorstelling van zaken is te wijten aan een van de onder a tot en met c genoemde gevallen. [eisers] . hebben niet gesteld dat aan die voorwaarden is voldaan. Voor zover [eisers] . hebben bedoeld te betogen dat [gedaagden] . niet aan hun mededelingsplicht hebben voldaan, overweegt de kantonrechter nog het volgende. [gedaagden] . hebben in de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst vermeld dat zij in het verleden last hebben gehad van vochtdoorslag bij de onderdorpels van de terrasdeuren en dat zij dit hebben laten verhelpen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] . voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wisten van het door [eisers] . gestelde gebrek aan de terrasdeuren en dat zij dit vervolgens hebben verzwegen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagden] . hun mededelingsplicht niet hebben geschonden. Het voorgaande brengt mee dat ook de meer subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eisers] . zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagden] . worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                (2,00 punten × € 406,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                812,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.12.
      De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisers] . af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisers] . hoofdelijk in de proceskosten van € 812,00, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Vonck en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.