ECLI:NL:GHAMS:2024:1618, Gerechtshof Amsterdam, 18-06-2024, 200.334.125/01 NOT
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Uitgebreide klacht tegen een notaris. Opdracht hypotheekbank executieveiling woning klaagster. Rechtmatigheid executieveiling. Ministerieplicht. Aan klaagster in rekening gebrachte kosten hypotheekbank. Klacht op alle onderdelen ongegrond.

beslissing
    ___________________________________________________________________ _ _
    
    
      
        GERECHTSHOF AMSTERDAM
      
    
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer	: 200.334.125/01 NOT
    
    
    
      nummer eerste aanleg	: 22-46
    
    
    
      
        beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 juni 2024
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        
          [appellante]
        ,
      wonend te [woonplaats],
      appellante,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        mr. [geïntimeerde],
      notaris te [vestigingsplaats],
      geïntimeerde,
      gemachtigde: mr. T.J.P. Jager, advocaat te Heemstede.
    
    
    
      Partijen worden hierna klaagster en de notaris genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      De notaris heeft van de hypotheekbank opdracht gekregen tot veiling van de woning van klaagster. Klaagster maakt de notaris in deze tuchtprocedure vele verwijten; in de kern komt de klacht van klaagster erop neer dat de notaris ten onrechte zijn medewerking heeft verleend aan de opdracht van de hypotheekbank tot veiling van haar woning en dat aan klaagster te veel kosten in rekening zijn gebracht. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      2.1.
      Klaagster heeft op 30 oktober 2023 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 11 oktober 2023 (ECLI:NL:TNORDHA:2023:21). 
      
    
    
      2.2.
      De notaris heeft op 26 januari 2024 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.
      
    
    
      2.3.
      Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
    
    
      2.4.
      De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 4 april 2024. Klaagster, vergezeld van haar zoon [naam 1] (hierna: de zoon), en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klaagster aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
      
      
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kamer heeft in de bestreden beslissing een aantal feiten vastgesteld. Klaagster heeft tegen de vaststelling van een deel van die feiten bezwaar gemaakt, waarmee het hof rekening heeft gehouden. Aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn de feiten de volgende.
    
    
    
      3.1.
      Klaagster was in wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd met [naam 2] (hierna: de echtgenoot). Dit huwelijk is ontbonden door het overlijden van de echtgenoot op 16 augustus 2017. Klaagster en hun drie kinderen zijn de enig erfgenamen van de echtgenoot.
      
    
    
      3.2.
      Op 8 juli 2015 hadden klaagster en de echtgenoot een hypotheekrecht gevestigd op hun echtelijke woning (hierna: de woning) voor een schuld uit hoofde van geldlening van € 375.000 in hoofdsom, met een opslag voor onder andere rente en kosten van 35%, zodat het hypotheekrecht voor een totaalbedrag van maximaal € 506.250 kon worden uitgeoefend.
      
    
    
      3.3.
      
        Bij brief van 16 augustus 2021 heeft de notaris klaagster en haar drie kinderen geïnformeerd dat hij van ING Bank N.V. (hierna te noemen: de hypotheekbank) de opdracht had gekregen de woning te veilen op 14 oktober 2021, en wel vanwege:
        “- langdurige tekortkomingen en openstaande kosten;
      
      
        - geen sprake van eigen bewoning van het registergoed, terwijl voormelde hypotheek op die grond is verstrekt, alsmede het aan een derde in gebruik geven van het registergoed; en
      
      
        - de opzegging van de relatie als bedoeld in artikel 35 van de Algemene Bankvoorwaarden.”
      
      
        In deze brief heeft de notaris de erfgenamen voorts uitgenodigd op zijn kantoor op 23 augustus 2021 ter bespreking van (hun medewerking aan) de veiling.
      
      
    
    
      3.4.
      
        Op 17 en 18 augustus 2021 is de veiling door een gerechtsdeurwaarder aan klaagster en haar drie kinderen aangezegd. In de aanzegging is onder andere het volgende vermeld:
        “[De echtgenoot] heeft bij testament d.d. 9 maart 2000 (…) over zijn nalatenschap beschikt en tot zijn enige erfgenamen benoemd: [klaagster] en zijn kinderen [X], [Y], en [Z],
        
          waarbij tevens krachtens de testamentaire bepalingen en op grond van de wet de wettelijke verdeling ex. (voormalig) artikel 4:1167 BW en verder van toepassing is verklaard zodat [klaagster] van rechtswege de goederen van de nalatenschap in eigendom heeft gekregen en de voldoening van de schulden voor haar rekening zijn gekomen.
        
        
          dat [klaagster], alsmede de overige erfgenamen, allen voornoemd in verzuim is/zijn met de behoorlijke voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, en voorts executoriaal beslag is gelegd op voormeld registergoed, en verzoek(st)er op grond daarvan en krachtens het bij art. 3:268 BW bepaalde bevoegd is de verbonden zaak in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen;
        
        
          dat de executie zoals verzoek(st)er deze thans wenst te volvoeren geschiedt om te komen tot verhaal van haar vordering op [klaagster], alsmede de overige erfgenamen, allen voornoemd en verzoek(st)er bij deze haar vordering met rente en kosten opeist;
        
        
          dat deze vordering per 20 juli 2021 de navolgende bedragen beloopt (…):
        
        
          Hypotheeknummer V 102-102720
        
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Schuldrest
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  369.197,03
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Achterstand
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  1,87
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Rente tot aflosdatum
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  313,99
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Notariskosten
                
              
              
                
              
              
                
                  P.M.
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Rente, extra rente, boete en kosten over de periode tot datum toewijzing
                
              
              
                
              
              
                
                
                  P.M.
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  369.512,89 + P.M.” 
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Bij (uitvoerige) brief van 23 augustus 2021 heeft klaagster gereageerd op de aankondiging van de veiling door de notaris. In deze brief heeft zij onder andere het volgende vermeld:
        “Uit de door u ontvangen kopieën van mijn e-mails aan mr. Van Hecke van [de hypotheekbank] en aan haar advocaat mr. Jager kunt u reeds duidelijk opmaken, dat er geen sprake van een veiling kan zijn en het zelfs zo is, dat [de hypotheekbank] die nooit had mogen opstarten, laat staan dat ik de kosten daaromtrent dien te betalen, zoals zij meent.”
      
      
    
    
      3.6.
      
        Op 27 augustus 2021 (13:58 uur) heeft de notaris klaagster per e-mail het volgende laten weten:
        “Van de executerende hypotheekbank (…) vernam ik dat er herstel exploiten uitgebracht dienen te worden, daar de eerder gedane opgave van de vordering onjuist zou zijn.
        
          De juiste opgave zou zijn:
        
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
                  Hypotheek V102-102720
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  370.337,48
                
              
            
            
              
                
                  Proceskosten
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  12.127,14
                
              
            
            
              
                
                  Juridische kosten
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  31.209,40
                
              
            
            
              
                
                  TOTAAL
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  413.674,02
                
              
            
          
        
      
      
        
          De deurwaarder zal een herstel exploit aan u en de overige erfgenamen uitbrengen.
        
        
          Per separate email zal ik nog reageren op uw email van 23 augustus jl. ”
      
      
    
    
      3.7.
      
        Hierop heeft klaagster nog diezelfde dag (16:01 uur) naar de notaris gereageerd als volgt:
        “Het is u zwaar aan te rekenen, dat u mij simpelweg mededeelt, dat er herstelexploten aan mij en mijn gezinsleden door de Gerechtsdeurwaarder zullen worden uitgebracht, waarvan u aan de hand van mijn brief van 23 augustus jl. had kunnen weten, dat er helemaal geen exploot had mogen worden uitgebracht vanwege het doorhalen van het beslag op mijn woning na mijn betaling van het beslagbedrag op 9 augustus 2021. Het kan niet anders dan dat u als notaris er heel goed van op de hoogte bent, dat uw opdrachtgever [de hypotheekbank] alleen maar bezig is mij onrechtmatig grote bedragen afhandig te maken, die ik niet verschuldigd ben. U dient als notaris onafhankelijk te zijn en rekening te houden met ook mijn belangen, zeker wanneer het gaat om de executoriale verkoop van mijn grootste bezit, waar [de hypotheekbank] dus geheel ten onrechte mee dreigt ten einde te bereiken, dat ik ter voorkoming dat de verkoop niet doorgaat toch al hetgeen zij op de aflosnota laat plaatsen zal betalen. Een schandalige situatie waar u niet aan mee mag werken.
        
          (…)”
      
      
      
        Uit de overige inhoud van deze e-mail volgt dat klaagster in het bijzonder de verschuldigdheid en hoogte van de door de hypotheekbank in rekening gebrachte proceskosten en juridische kosten bestrijdt.
      
      
    
    
      3.8.
      
        Vervolgens heeft een gerechtsdeurwaarder een herstelexploot uitgebracht. Volgens dit exploot is de vordering per 20 juli 2021 als volgt:
        “Hypotheeknummer V 102-102720
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Schuldrest
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  370.337,48
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Proceskosten veroordelingen
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  12.127,14
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Juridische kosten
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  31.209,40
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Notariskosten
                
              
              
                
              
              
                
                  P.M.
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Rente, boete, (juridische) kosten 
                
                
                  en overige veilingkosten
                
              
              
                
              
              
                
                
                  P.M.
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  413.674,02 + P.M.”
              
            
          
        
      
      
    
    
      3.9.
      
        De notaris heeft bij e-mail van 31 augustus 2021 aan klaagster onder andere het volgende geschreven:
        “U heeft een aantal punten benoemd waaruit blijkt dat u het niet eens bent met de zienswijze van [de hypotheekbank] en de gronden waarop zij de veiling hebben aangezegd.
        
          In ons telefoongesprek van 23 augustus jl. heb ik meerdere keren aan u uiteengezet dat ik geen rechter ben, maar ook geen rechterlijke beschikkingen kan becommentariëren.
        
        
          Omdat er sprake is van een discussie tussen u en de bank, is het voor mij niet mogelijk hier een nadere inhoudelijke reactie op te geven.
        
        
          U zal deze kwestie dus met [de hypotheekbank] moeten bespreken.
        
        
          Ik heb u daarom ook meerdere keren aangeven om – wanneer u zich niet kunt vinden in het standpunt van de bank en de aangezegde executie – een executiegeschil aanhangig te maken bij de bevoegde rechtbank.
        
        
          Ik bericht u dat ten tijde van de aanzegging van de veiling, er sprake was van beslag op uw woning.
        
        
          Inmiddels heb ik van de bank vernomen dat u een betaling heeft gedaan en het beslag inmiddels doorgehaald is.
        
        
          De bank heeft de relatie met u op basis van artikel 35 van de Algemene Bankvoorwaarden beëindigd, wat voor de bank reden is de executie voort te zetten. 
        
        
          Zoals aan uw makelaar en u bericht geeft de bank u de ruimte om tijdig een onderhandse verkoop te realiseren. Ik geef u in overweging deze mogelijkheid niet ongebruikt te laten.
        
        
          Tot slot deel ik u mede dat ik uw e-mail van 27 augustus jl. 16.01 uur heb ontvangen en – zoals eerder aangegeven – attendeer ik u wederom op de mogelijkheid van het opstarten van een executiegeschil.”
      
    
    
      3.10.
      
        Bij brief van 9 september 2021 heeft de notaris de veilingvoorwaarden aan klaagster en haar drie kinderen toegestuurd. In de veilingvoorwaarden is onder andere het volgende vermeld:
        “(B) Rechthebbende
        
          Rechthebbende tot het Registergoed is:
        
        
          [klaagster]; hierna te noemen: de “
          Rechthebbende
           en/of de “
          Schuldenaar
          ”).
        
        
          (C) 
          Verkrijging door de Rechthebbende
        
        
          Het Registergoed is door de Rechthebbende en thans wijlen [de echtgenoot], ieder voor de onverdeelde helft, verkregen (…).
        
        
          In de (…) opgemaakte verklaring van erfrecht (…) is opgenomen dat [de echtgenoot] tot zijn enige erfgenamen heeft benoemd: zijn echtgenote en zijn kinderen en heeft beschikt dat aan zijn voornoemde echtgenote, bij wijze van ouderlijke boedelverdeling als bedoeld in het voormalig artikel 4:1167 en volgende van het Burgerlijk Wetboek alle goederen worden toegedeeld onder de verplichting alle schulden voor haar rekening te nemen en aan zijn kinderen hun erfdelen schuldig te erkennen.”
      
      
    
    
      3.11.
      
        Bij e-mail van 30 september 2021 (09:11 uur) heeft de notaris klaagster het volgende laten weten in verband met de ontvangen onderhandse biedingen op de woning:
        “Met inachtneming van onderstaande emails zend ik u de laatste ontvangen bieding, welke tevens naar de executerende hypotheekbank ter beoordeling wordt gezonden.
        
          Indien de executerende hypotheekbank een bieding accepteert, komt er met die betreffende bieder een onderhandse koopovereenkomst tot stand, welke koopovereenkomst ter goedkeuring aan de Voorzieningenrechter zal worden voorgelegd. (…)
        
        
          Mocht een bieding zijn geaccepteerd zal ik u zulks berichten.
        
        
          Zoals u bekend biedt artikel 3:268 lid 2 BW ook de hypotheekgever (…) de mogelijkheid tot het indienen van een onderhandse koopovereenkomst bij de Voorzieningenrechter. Indien u tot indiening van een onderhandse koopovereenkomst bij de Voorzieningen-rechter overgaat, verzoek ik u mij, ten behoeve van de executerende hypotheekbank, hiervan in kennis te stellen.
        
        
          Tot één week vóór de voor de verkoop bepaalde dag kan bij de voorzieningenrechter van de rechtbank het genoemde verzoek dat de verkoop onderhands zal geschieden, worden ingediend.
        
        
          Wilt u erop toezien dat een door u in te dienen onderhandse koopovereenkomst tijdig bij de Voorzieningenrechter ingediend wordt?
        
        
          Nogmaals verzoek ik u – wanneer u zich niet kunt vinden in het standpunt van de bank en de aangezegde executie – een executiegeschil aanhangig te maken bij de bevoegde rechtbank.”
      
      
    
    
      3.12.
      
        Bij e-mail van 30 september 2021 (21:24 uur) heeft klaagster commentaar geleverd op de door de notaris toegestuurde veilingvoorwaarden, met daarbij de volgende toelichting:
        “Hierbij ontvangt u een uitgebreid document, waaruit onomstotelijk blijkt, dat de Akte houdende vaststelling veilingvoorwaarden, die ik van u heb ontvangen in verband met de aangekondigde veiling van mijn woning (…) op 14 oktober 2021, vele zwaarwegende mankementen vertoont, waardoor de veiling van mijn woning sowieso een onrechtmatige daad zou betreffen. Dit nog afgezien van het feit, dat mijn zoon en ik op 10 september 2021 een rechtsgeldige koopovereenkomst hebben getekend, waarin de verkoopprijs van € 860.000,-- k.k. is vastgelegd.”
      
      
    
    
      3.13.
      
        De notaris heeft op 1 oktober 2021 als volgt gereageerd op deze e-mail van klaagster:
        “In uw email benoemt u een aantal punten waaruit blijkt dat u het niet eens bent met de zienswijze van [de hypotheekbank] en de gronden waarop zij de veiling hebben aangezegd en de veilin[g]voorwaarden.
        
          Omdat er sprake is van een discussie tussen u en de bank, is het voor mij niet mogelijk hier een nadere inhoudelijke reactie op te geven.
        
        
          U zal deze kwestie dus met [de hypotheekbank] moeten bespreken.
        
        
          Zoals eerder aangegeven dient u – wanneer u zich niet kunt vinden in het standpunt van de bank en de aangezegde executie – een executiegeschil aanhangig te maken bij de bevoegde rechtbank.
        
        
          Ook nu attendeer ik u op de mogelijkheid van het opstarten van een executiegeschil.”
      
      
    
    
      3.14.
      
        Op 2 oktober 2021 heeft klaagster de notaris een e-mail gestuurd in verband met de met de zoon gesloten koopovereenkomst voor de woning:
        “(…) Zowel [de hypotheekbank] als u zijn ermee bekend, dat mijn zoon (…) en ik op 10 september 2021 een rechtsgeldige koopovereenkomst hebben gesloten, waarin een koopprijs/ verkoopprijs van € 860.000,-- k.k. wordt genoemd, welk bedrag zoals zowel [de hypotheekbank] als u weten aanzienlijk hoger is dan de vier biedingen, die ik van u ontvangen heb. Het is dus volstrekt onaanvaardbaar en foutief, dat [de hypotheekbank] met uw medeweten toch een onderhandse koopovereenkomst heeft gesloten met een bieder, waarbij zelfs niet vermeld wordt met wie van de bieders dat is. Het zou zelfs kunnen betekenen, dat die overeenkomst is gesloten met de laagste bieder.
        
          (…)
        
        
          Met alle respect, maar het zou u toch onderhand echt duidelijk moeten zijn, dat u uw ministerie inzake de veiling al van meet af aan had moeten weigeren. U bent er echt niet met mij steeds te adviseren een duur en stressvol executiegeschil op te starten, daaromtrent het ook nog mogelijk is, dat daarin een te late uitspraak komt dan wel een verkeerde uitspraak, hetgeen mijn (overleden) echtgenoot en ik al tweemaal hebben meegemaakt. 
        
        
          (…)
        
        
          Het is thans aan u om met de meeste spoed aan [de hypotheekbank] te berichten, dat zij met het accepteren van een bod van de bieders gruwelijk in de fout is gegaan en de veiling sowieso onder geen beding kan plaatsvinden. (…)”
      
      
    
    
      3.15.
      
        Op 4 oktober 2021 heeft de notaris als volgt gereageerd op deze e-mail van klaagster:
        “Ik wijs elke vorm van aansprakelijkheid, hoe ook genaamd, af.
        
          Bij brief d.d. 16 augustus 2021 heb ik u bericht gedaan van de veiling en daarin ook aan u aangegeven dat er een onderhandse koopovereenkomst kan worden gesloten.
        
        
          U nam op 23 augustus 2021 telefonisch contact met mij op en tijdens dit gesprek, maar ook in de email d.d. 23 augustus jl. heb ik meerdere keren aan u uiteengezet dat ik geen rechter ben, maar ook dat ik geen rechterlijke beschikkingen kan becommentariëren.
        
        
          Ik heb u daarom ook meerdere keren aangeven om – wanneer u zich niet kunt vinden in het standpunt van de bank en de aangezegde executie – een executiegeschil aanhangig te maken bij de bevoegde rechtbank.
        
        
          U kiest er voor om geen executiegeschil op te starten. De keuze voor de rechtsgevolgen kunt u niet op mij afwenden, maar komen voor uw eigen rekening.
        
        
          Ik herhaal wederom dat de bank de relatie met u op basis van artikel 35 van de Algemene Bankvoorwaarden heeft beëindigd, wat voor de bank reden is de executie voort te zetten.
        
        
          Alvorens te beëindigen breng ik u in herinnering dat u mij telefonisch heeft aangegeven – in samenwerking met uw advocaat – bezig te zijn met het indienen van een onderhandse koopovereenkomst bij de voorzieningenrechter, maar ook met het opstarten van een executiegeschil.
        
        
          Ik adviseer u met klem het aangekondigde met de meeste spoed in werking te stellen.”
      
      
    
    
      3.16.
      
        Bij brief van 6 oktober 2021 heeft de notaris klaagster en haar mede-erfgenamen het volgende laten weten:
        “Inzake de veiling van [de woning] zond ik u bij brief van 30 september jl. kopieën van de door mij – op basis van de veilingvoorwaarden – ontvangen biedingen.
        
          Bij brief van 5 oktober jl. berichtte ik u dat de koper binnen de wettelijke bedenktijd, de koopovereenkomst heeft ontbonden.
        
        
          De executerende heeft thans met de koper met het een na hoogste bod een koopovereenkomst gesloten, welke koopovereenkomst ter goedkeuring aan de Voorzieningenrechter zal worden voorgelegd. (…)
        
        
          Indien u tot indiening van een onderhandse koopovereenkomst bij de Voorzieningenrechter overgaat, verzoek ik u mij, ten behoeve van de executerende hypotheekbank, hiervan in kennis te stellen. (…)”
      
      
    
    
      3.17.
      Op 7 oktober 2021 heeft (de advocaat van) klaagster de rechtbank Overijssel verzocht de onderhandse verkoop van de woning door klaagster aan de zoon, overeenkomstig een tussen hen op 10 september 2021 gesloten koopovereenkomst, goed te keuren.
      
    
    
      3.18.
      
        Bij beschikking van 18 november 2021 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel is onder meer bepaald dat de verkoop van de woning onderhands zal geschieden overeenkomstig de goedgekeurde koopovereenkomst, zoals ter griffie ingekomen op 9 november 2021, tussen de hypotheekbank en de zoon. In de beschikking heeft de voorzieningenrechter voorts nog het volgende overwogen:
        “2.7. Voor zover [de advocaat van klaagster] tijdens de mondelinge behandeling de voorzieningenrechter heeft verzocht om een oordeel te geven over de juistheid van (onderdelen van) de aflosnota wat betreft de kosten van ING, overweegt de voorzieningenrechter dat dit het bestek van dit geding te buiten gaat. Deze procedure heeft immers enkel betrekking op de goedkeuring van de onderhandse verkoop. De voorzieningenrechter ziet dan ook geen aanleiding om over de aflosnota een oordeel te geven. Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gebracht dat er over de aflosnota een procedure loopt bij het Kifid en dat het Kifid hier binnenkort een uitspraak over zal doen. De voorzieningenrechter zal hier niet op vooruitlopen.”
      
      
    
    
      3.19.
      Bij aangetekende brief van 20 november 2021 heeft klaagster de handelwijze van notaris met betrekking tot de veiling van de woning uitgebreid opgeschreven en aangekondigd dat zij een tuchtklacht zou indienen tegen de notaris.
      
    
    
      3.20.
      
        Op 6 december 2021 heeft de notaris aan klaagster per e-mail de door hem van de hypotheekbank ontvangen aflosnota (per 25 november 2021) toegestuurd. Volgens deze aflosnota is de vordering als volgt:
        “Hypotheeknummer V 102-102720
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Hypotheekschuld per 25-11-2021
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  368.832,79
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Betalingsachterstand en taxatiekosten tot en met 25-11-2021
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  1.178,96
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Hypotheekrente 1,620 % van 01-11-2021 tot 25-11-2021
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  290,89
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Proceskostenveroordelingen
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  9.482,18
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                  Juridische kosten
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  56.095,51
                
              
              
                
                  +
                
              
            
            
              
                
                  Totaal
                
              
              
                
                  €
                
              
              
                
                  435.880,33”
              
            
          
        
      
      
      
        In deze e-mail heeft de notaris aan klaagster voorts bericht: “U gaf mij dat u een procedure tegen [de hypotheekbank] te starten indien u zich niet in deze aflosnota zou kunnen vinden.”
      
      
    
    
      3.21.
      
        Bij per e-mail verzonden (uitvoerige) brief van 10 december 2021 (14:22 uur) aan de hypotheekbank, met de notaris in de CC, heeft klaagster onder meer laten weten dat zij bezwaar heeft tegen de aflosnota:
        “Afgelopen maandag 6 december 2021 heb ik van [de notaris] pas de aflosnota (gedateerd 25 november 2021) met betrekking tot hetgeen ik aan [de hypotheekbank] zou moeten betalen na afronding van de verkoop van mijn woning door [de hypotheekbank] aan mijn zoon, ontvangen. Ik zal nog één keer alle feiten opsommen, die maken waarom de hele gang van zaken met betrekking tot het bedrag waarvan [de hypotheekbank] vindt dat de notaris aan haar moet overmaken (mijn geld betreffende) om aan mijn verplichtingen aan haar te voldoen, alleen maar geduid kan worden als fraude en oplichting.”
      
      
    
    
      3.22.
      
        Bij e-mail van 10 december 2021 (17:15 uur) heeft de notaris aan klaagster en de zoon onder meer het volgende laten weten: 
        “Ik bericht u dat bij het verzoek aan de Voorzieningenrechter voor de uitbetaling, ik de Voorzieningenrechter tevens bericht zal doen van de bezwaren tegen de aflosnota van [de hypotheekbank]”
      
      
    
    
      3.23.
      Op 14 december 2021 is de woning aan de zoon geleverd.
      
    
    
      3.24.
      
        Bij brief van 17 december 2021 heeft de notaris de voorzieningenrechter verzocht de op grond van artikel 3:270 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) benodigde aantekening af te geven. In de brief heeft de notaris het volgende vermeld:
        “Voor de goede orde bericht ik u dat de schuldenaar bezwaar maakt tegen de aflosnota van [de hypotheekbank]. Ik verwijs o.m. naar het sub 2 bepaalde in genoemde beschikking.”
      
      
      
        Nog diezelfde dag heeft de notaris klaagster per e-mail hierover geïnformeerd.
      
      
    
    
      3.25.
      
        Op 30 december 2021 heeft de notaris klaagster per e-mail het volgende laten weten:
        “Van de Voorzieningenrechter is toestemming verkregen op het ingediende verzoek tot uitbetaling van de gelden aan de ING.
        
          Een kopie sluit ik in.
        
        
          De netto-verkoopopbrengst inzake de veiling van [de woning] kan nu aan de ING, de Rabobank en u worden uitbetaald.
        
        
          Graag verneem ik uw rekeningnummer.
        
        
          De definitieve afrekening zal ik u nog doen toekomen.”
      
      
    
    
      3.26.
      Bij (uitvoerige) e-mail van 13 januari 2022 heeft klaagster de notaris onder meer gesommeerd een bedrag van € 375.315,69 per omgaande aan haar te betalen.
      
    
    
      3.27.
      
        Bij e-mail van 14 januari 2022 heeft de notaris klaagster onder meer het volgende laten weten:
        “U vergeet bewust dat u mij – na toezending van de door de Voorzieningenrechter in december 2021 goedgekeurde van [de hypotheekbank] ontvangen aflosnota – telefonisch mededeelde dat u de restantgelden niet wilde ontvangen.
        
          De restant gelden heb ik vandaag aan u overgemaakt.”
      
      
    
    
      3.28.
      
        Op 26 september 2022 heeft de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (hierna: Kifid) uitspraak gedaan over de navolgende klacht van klaagster tegen de hypotheekbank:
        “In het klachtformulier van 15 september 2020 vordert [klaagster] dat [de hypotheekbank] wordt veroordeeld:
      
      
        1. de veiling van haar woning in te trekken;
      
      
        2. duidelijk en eerlijk de door [klaagster] verschuldigde bedragen op te geven; en
      
      
        3. te erkennen dat de veiling in de brieven van 11 maart en 18 augustus 2020 niet rechtsgeldig is aangezegd.”
      
      
        Over het eerste en derde klachtonderdeel heeft de geschillencommissie als volgt geoordeeld:
        “3.11. De slotsom is: de vorderingen die [klaagster] wil verrekenen zijn reeds in oktober 2012 verjaard en daardoor is zij niet bevoegd tot verrekening van die vorderingen met betalingsverplichtingen die pas na oktober 2012 zijn ontstaan.
      
    
    
      3.12.
      
        Dat [klaagster] geen tegenvorderingen kan verrekenen brengt op zijn beurt mee dat zij geen rechtsgeldige grond heeft gehad om langdurig betaling van de maandtermijnen te weigeren. Daaruit volgt dat [de hypotheekbank] haar mocht aanspreken tot betaling van de ontstane achterstand en, omdat de achterstand langdurig onbetaald bleef, de hypothecaire lening mocht opeisen en, bij gebreke aan onderhandse verkoop binnen de gestelde termijn, tot executoriale verkoop mocht overgaan. Dit betekent dat klachtonderdelen 1 en 3, die beide betrekking hebben op de vraag of [de hypotheekbank] mocht overgaan tot executoriale verkoop, niet slagen.”
      
      
        Met betrekking tot het tweede klachtonderdeel heeft de geschillencommissie geoordeeld dat de door de hypotheekbank in rekening gebrachte bedragen aan proceskosten en juridische kosten moeten worden gematigd, in die zin dat slechts 75% daarvan aan klaagster in rekening mag worden gebracht. De geschillencommissie heeft hierbij overwogen dat de hypotheekbank klaagster niet voldoende specifieke informatie heeft verstrekt over de omvang van de juridische kosten, mede gelet op het zeer hoge bedrag van € 56.095,51. Anderzijds heeft de geschillencommissie overwogen dat dit geschil is ontstaan (en het oplopen van de juridische kosten is veroorzaakt) doordat klaagster een kwestie aan de orde is blijven stellen waarover de civiele rechter reeds in een onherroepelijke uitspraak had beslist.
      
      
    
    
      3.29.
      Op 12 juli 2023 heeft de Commissie van Beroep financiële dienstverlening van het Kifid uitspraak gedaan in het beroep van klaagster tegen de hiervoor genoemde beslissing van de geschillencommissie. In dit beroep zijn uitsluitend de klachten van klaagster over een eerder aangezegde openbare verkoop van de woning op 28 oktober 2020 (door een andere notaris) en dus niet van de latere veiling beoordeeld. Verder heeft deze commissie geoordeeld dat de bij klaagster in rekening gebrachte advocaatkosten nog verder moeten worden gematigd, omdat de hypotheekbank geen vergoeding mag verlangen voor de advocaatkosten die zij maakt in het kader van de procedure bij het Kifid. Bij deze uitspraak werden de totale juridische kosten, waarvoor de hypotheekbank in totaal € 56.095,51 in rekening had gebracht en had verhaald, op € 10.000,- vastgesteld, zodat de hypotheekbank in totaal € 46.095,51 aan klaagster diende terug te betalen, waarvan € 14.400,- reeds was voldaan ingevolge de onder 3.28 genoemde uitspraak in eerste instantie. De hypotheekbank werd dus tot betaling van nog eens € 31.695,51 aan klaagster veroordeeld. De hypotheekbank heeft hieraan voldaan.
      
      
    
  
  
    
      4De klacht
    
    
      Samengevat bestaat de klacht uit de volgende onderdelen.
    
    
    
      
        Ten onrechte heeft de notaris de kinderen van klaagster en de echtgenoot betrokken bij de voorgenomen veiling.
      
      
        Ten onrechte heeft de notaris de gerechtsdeurwaarder in het exploot van aanzegging van de veiling laten vermelden dat er op grond van artikel 4:1167 BW (oud) sprake was van een verdeling op grond van de wet. De verdeling was echter bepaald door erflater (de echtgenoot).
      
      
        In het exploot zijn de kinderen van klaagster en de echtgenoot ten onrechte gesommeerd binnen twee dagen een bedrag van € 369.512,89 te voldoen. Verder was vermeld dat er nog P.M. kosten in rekening zouden worden gebracht voor notariskosten, rente, boete en kosten executoriale verkoop. En er werd aangekondigd dat de veiling op 14 oktober 2021 zou plaatsvinden. Bij de kinderen heeft dit veel onrust en onbegrip veroorzaakt.
      
      
        In het deurwaardersexploot wordt ten onrechte gesteld dat er een executoriaal beslag op de woning rustte. De notaris heeft de gerechtsdeurwaarder niet gemeld dat het executoriaal beslag inmiddels was opgeheven.
      
      
        De notaris heeft in zijn e-mail van 27 augustus 2021 (zie onder 3.6) als totale vordering per 20 juli 2021 een bedrag van € 413.674,02 genoemd, waaronder ten onrechte een bedrag aan proceskosten van € 12.127,14 en aan juridische kosten een bedrag van € 31.209,40. Deze bedragen waren niet gespecificeerd. Tevens had de notaris ervan op de hoogte moeten zijn dat proceskosten en juridische kosten niet in een exploot mogen worden opgenomen. Er had geen exploot aan klaagster mogen worden uitgebracht, omdat de hypotheekbank het beslag op de woning had moeten doorhalen vanwege de betaling door klaagster op 9 augustus 2021 van het geëiste beslagbedrag. De exploten van 17 en 27 augustus 2021 waren niet rechtsgeldig uitgebracht.
      
      
        De notaris heeft zich niets aangetrokken van de bewijsvoering die klaagster heeft aangeleverd over de foutieve handelwijze van de hypotheekbank.
      
      
        De notaris staat in diverse tussen klaagster en de hypotheekbank uitgewisselde emails, waarbij correspondentie tussen (de advocaat van) klaagster en (de advocaat van) de hypotheekbank was meegestuurd, in de CC. De notaris had moeten beseffen dat het verhaal van de hypotheekbank inzake de wettelijke rente niet klopte en de hypotheekbank daarop moeten aanspreken, hetgeen hij heeft nagelaten.
      
      
        Ondanks overtuigende bewijsvoering dat de hypotheekbank op velerlei gebied in deze kwestie een zeer scheve schaats heeft gereden en de notaris daar uitgebreid onderbouwd van op de hoogte is gebracht, gaat de notaris toch door met het voorbereiden van de veiling op 14 oktober 2021. Hij had echter zijn ministerie moeten weigeren.
      
      
        In een brief van 30 september 2021 heeft de notaris gemeld dat de erfgenamen als hypotheekgevers de mogelijkheid hebben een onderhandse koopovereenkomst bij de voorzieningenrechter in te dienen. Daarbij miskent de notaris dat de kinderen geen belanghebbenden zijn, dat geen van de kinderen hypotheekgever is en dat zij niet gehouden zijn de schulden van klaagster te voldoen.
      
      
        De notaris heeft klaagster steeds geadviseerd een executiegeschil te starten. Een dergelijke procedure is echter niet bestemd om de handelwijze van een notaris te toetsen.
      
      
        De notaris heeft genegeerd dat klaagster en de zoon op 10 september 2021 een rechtsgeldige koopovereenkomst hadden gesloten. Zodoende is het niet te bevatten dat de notaris op 6 oktober 2021 bericht (zie onder 3.16) dat de hypotheekbank met de koper met het een na hoogste bod een koopovereenkomst heeft gesloten en dat die overeenkomst ter goedkeuring aan de voorzieningen-rechter zal worden voorgelegd.
      
      
        In de brief van klaagster aan de notaris van 20 november 2021 (zie onder 3.19) heeft zij bewijsvoering geleverd dat de notaris zich heeft laten leiden door de hypotheekbank en dat hij de bewijsvoering van klaagster heeft genegeerd. Er was geen sprake van tekortkomingen aan de kant van klaagster en de hypotheekbank heeft haar relatie op grond van artikel 35 van de Algemene Bankvoorwaarden nooit beëindigd.
      
      
        Klaagster had bezwaar tegen de aflosnota van 25 november 2021. Het had op de weg van de notaris gelegen om de bezwaren die klaagster had tegen de aflosnota van de hypotheekbank te melden aan de voorzieningenrechter, hetgeen de notaris had toegezegd. De notaris verzoekt echter alleen om de vereiste aantekening op grond van artikel 3:270 lid 3 BW op de stukken af te geven.
      
      
        Bij de nota van afrekening van 14 december 2021 wordt een door de voorzieningenrechter goedgekeurde aflosnota van 25 november 2021 gevoegd, in welke aflosnota een totaalbedrag van € 435.880,33 wordt genoemd. Op de nota van afrekening wordt echter een totaalbedrag van € 436.660,38 genoemd. Dit is € 780,05 teveel en is ten onrechte door de notaris aan de hypotheekbank betaald. 
      
      
        De koopovereenkomst tussen de hypotheekbank en de zoon is door de hypotheekbank niet ondertekend, met als gevolg dat er geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. De notaris had dit moeten controleren. De notaris heeft een niet ondertekende versie van de koopovereenkomst voorgelegd aan de voorzieningenrechter. Het gevolg is dat de notaris eind december 2021 ten onrechte een bedrag van € 436.660,38 aan de hypotheekbank heeft overgemaakt.
      
      
        De notaris heeft de bezwaren van klaagster tegen de aflosnota niet aan de voorzieningenrechter overgebracht, terwijl dat wel zijn plicht was en hij dit aan klaagster had toegezegd. Ook spreekt de notaris in zijn brief aan de voorzieningenrechter ten onrechte over een openbare verkoop van de woning, terwijl het ging om een onderhandse executoriale verkoop.
      
      
        Dit klachtonderdeel is komen te vervallen, omdat die overeenkomt met klachtonderdeel 14.
      
      
        Op 13 januari 2022 heeft klaagster de notaris een e-mailbericht gestuurd met een aantal stellingen. Bij e-mailbericht van 14 januari 2022 is de notaris niet ingegaan op deze stellingen. Het gaat klaagster, zoals zij ter zitting in hoger beroep heeft verduidelijkt, met name erom dat de notaris ten onrechte het bedrag van € 436.660,38 aan de hypotheekbank heeft overgemaakt in plaats van het juiste bedrag, zijnde € 370.719,16.
      
      
        De notaris had klaagster geen nota van afrekening mogen sturen, omdat hij zijn ministerie had moeten weigeren. De op 14 januari 2022 verzonden nota van afrekening bevatte onduidelijkheden en onjuistheden.
      
      
        Dit klachtonderdeel is komen te vervallen, omdat de zoon hierover zelf een separate klacht zal indienen.
      
      
        De notaris heeft de privacy van klaagster geschonden door de kinderen deelgenoot te maken van zaken die hun niets aangingen. Klaagster werd daardoor in een kwaad daglicht gesteld. Met de oudste dochter is hierdoor een relatiebreuk ontstaan.
      
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      Deze klacht tegen de notaris maakt onderdeel uit van een langlopend geschil tussen de hypotheekbank en klaagster (en eerder ook de echtgenoot). In deze kwestie zijn verschillende juridische procedures gevoerd. Op enig moment heeft de hypotheek-bank besloten de hypothecaire vordering op te eisen, als gevolg waarvan de woning van klaagster geveild zou worden. De notaris werd hiervoor ingeschakeld door de hypotheekbank. Klaagster was het niet eens met deze aangekondigde veiling en met de kosten die via de aflosnota bij haar in rekening werden gebracht. Zij heeft dit veelvuldig per e-mail aan de notaris en de hypotheekbank laten weten. Uiteindelijk is de veiling niet doorgegaan, omdat de woning – na goedkeuring van de voorzieningenrechter – onderhands is verkocht aan de zoon.
      
    
    
      5.2.
      De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen de notaris samengevat in drie delen:
      
        
          de notaris heeft ten onrechte de kinderen van klaagster betrokken bij de voorgenomen veiling;
        
        
          de notaris had zijn ministerie moeten weigeren;
        
        
          de aflosnota was niet juist.
        
      
      
    
    
      5.3.
      De kamer heeft vervolgens de klacht op alle onderdelen ongegrond verklaard en heeft daarbij het volgende overwogen:
      
        
          op grond van artikel 544 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering diende de betekening van de aanzegging van de veiling te geschieden aan de schuldenaren, te weten klaagster en haar kinderen. Hierdoor valt de notaris niets te verwijten;
        
        
          uit artikel 21 lid 1 van de Wet op het notarisambt volgt dat de notaris in beginsel aan zijn ministerieplicht is gehouden. In het belang van degene van wie de onroerende zaak geveild wordt kan onder bijzondere omstandigheden van de ministerieplicht worden afgeweken. Niet is gebleken van dergelijke bijzondere omstandigheden, nu uit summier onderzoek door de notaris bleek dat sprake was van een hypothecaire verplichting en verzuim. De notaris heeft klaagster op de hoogte gesteld van de voorgenomen veiling, hij heeft haar informatie verstrekt, hij heeft haar brieven beantwoord en haar gewezen op de mogelijkheid van het starten van een executiegeschil. De notaris kon, zonder tegenbericht van de hypotheekbank, niet anders handelen dan de veiling voort te zetten;
        
        
          niet is gebleken dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld ten aanzien van de aflosnota. De notaris heeft aangevoerd geen ernstig vermoeden te hebben gehad dat de verklaring van de hypotheekbank onjuist was, waardoor hij de betaling had moeten opschorten. Ook de voorzieningenrechter heeft de verklaring goedgekeurd.
        
      
      
    
    
      5.4.
      Het hof sluit zich bij deze overwegingen aan en komt tot hetzelfde oordeel als de kamer. De notaris heeft de – door een andere notaris opgemaakte – verklaring van erfrecht inzake de nalatenschap van de echtgenoot overgelegd, waarin onder meer staat vermeld dat klaagster en haar kinderen als vereffenaars gezamenlijk bevoegd zijn te beschikken over de goederen die tot de ontbonden huwelijksgemeenschap en de daarvan deel uitmakende nalatenschap behoren. Uit de verklaring van erfrecht volgt voorts dat klaagster en de zoon de erfenis van de echtgenoot zuiver hebben aanvaard en de twee dochters die beneficiair hebben aanvaard. De notaris heeft voldoende toegelicht waarom hij de kinderen heeft betrokken bij de voorgenomen veiling. Hij heeft daarbij gewezen op het bepaalde in artikel 4:195 BW en artikel 4:198 BW. Klaagster heeft geen omstandigheden gesteld – en deze zijn het hof ook niet gebleken – waaruit zou kunnen volgen dat de notaris niet mocht afgaan op de verklaring van erfrecht.
      
    
    
      5.5.
      Naar het oordeel van het hof heeft de kamer verder terecht overwogen dat de notaris, zonder tegenbericht van de hypotheekbank, niet anders kon handelen dan de veiling voort te zetten. Vanwege zijn ministerieplicht moest de notaris in beginsel meewerken aan de veiling. Anders dan klaagster in hoger beroep wederom stelt, waren er voor de notaris onvoldoende redenen om zijn ministerie te weigeren. De onderzoeks-plicht van de notaris bij een executieopdracht is beperkt. Van informatie op basis waarvan de notaris direct en zonder diepgaand onderzoek duidelijk had moeten zijn dat de veiling niet door mocht gaan, is het hof niet gebleken. De notaris heeft steeds, zodra hem bleek dat er een verschil van inzicht tussen klaagster en de hypotheekbank bestond, klaagster erop gewezen dat hij niet op de stoel van de rechter kon gaan zitten en dat klaagster een executiegeschil kon starten, maar dit advies heeft klaagster niet opgevolgd. Dit valt de notaris niet te verwijten.
      
    
    
      5.6.
      Ook met betrekking tot de aflosnota is de notaris geen tuchtrechtelijk verwijt te maken. Naar het oordeel van het hof bestond er voor de notaris geen aanleiding om te vermoeden dat de door de hypotheekbank vermelde bedragen op de aflosnota dermate onjuist waren dat hij de uitbetaling had moeten opschorten. Ook is de notaris zijn toezegging aan klaagster om de voorzieningenrechter te melden dat klaagster bezwaar had tegen de aflosnota, nagekomen. Dat klaagster achteraf, via de Kifid-procedure, voor wat betreft de in rekening gebrachte en via de executieverkoop verhaalde juridische kosten voor een groot deel in het gelijk is gesteld, wil nog niet zeggen dat de notaris, op het moment dat hij handelde, tuchtrechtelijk verwijtbaar handelde.
      
    
    
      5.7.
      Verder is het hof niet gebleken dat de notaris de tussen klaagster en de zoon gesloten koopovereenkomst zou hebben genegeerd. Het was aan de hypotheekbank om al dan niet een keuze te maken uit de door de notaris ontvangen biedingen van mogelijke kopers van de woning. De notaris had uitsluitend een informerende rol ten opzichte van klaagster. Op grond van artikel 3:268 lid 2 BW had klaagster zelf de mogelijkheid om de met de zoon gesloten koopovereenkomst eveneens ter goedkeuring aan de voorzieningenrechter voor te leggen. De notaris heeft klaagster daar ook diverse keren op gewezen. Het hof ziet hierin dan ook geen tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de notaris.
      
    
    
      5.8.
      Ten slotte is het hof van oordeel dat de overige klachtonderdelen geen aparte bespreking behoeven, omdat die grotendeels zien op de hiervoor behandelde drie delen van de aldus samengevatte klacht. Indien en voor zover die op ander handelen of nalaten van de notaris zien ook hieruit geen tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de notaris naar voren komt.
      
    
    
      5.9.
      Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat het hof, net als de kamer, van oordeel is dat de klacht op alle onderdelen ongegrond is. Het hof zal de beslissing van de kamer daarom bevestigen.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      - bevestigt de bestreden beslissing.
    
    
    
    
      Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, O.J. van Leeuwen en J.T.A. van der Stok en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024 door de rolraadsheer.