ECLI:NL:RBLIM:2024:5314, Rechtbank Limburg, 07-08-2024, 10858272 CV23-5712
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-08-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst, huurrecht, overige huurrecht.

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10858272 \ CV EXPL  23-5712
    
    
    
      
        Vonnis van 7 augustus 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. J.M.S. Nass,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING HEEMWONEN, 
      te Kerkrade,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Heemwonen,
      gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - het bericht van 4 april 2024 met productie(s) van Heemwonen - de mondelinge behandeling van 17 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij door mr. Nass nog twee stukken zijn ingediend.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiser] woonde sinds zijn elfde jaar in de woning aan het adres [adres 1] te [plaats 1] . Zijn ouders, die gehuwd waren, huurden die woning van (de rechtsvoorganger van) Heemwonen. 
      
    
    
      2.2.
      De moeder van [eiser] is overleden op 1 september 1994.
      
    
    
      2.3.
      De vader van [eiser] is overleden op 22 januari 2023. 
    
    
      2.4.
      
        Bij dagvaarding van 29 september 2023 heeft Heemwonen in kort geding gevorderd om [eiser] te veroordelen tot ontruiming van de woning op uiterlijk 1 januari 2024 omdat [eiser] geen aanspraak kan maken op voortzetting van de huurovereenkomst. Bij vonnis van 
        31 oktober 2023 (zaaknummer 10719258 CV EXPL 23-4136) heeft de kantonrechter (optredend als voorzieningenrechter) deze vordering toegewezen.
      
      
    
    
      2.5.
      
        [eiser] heeft tegen het vonnis van 31 oktober 2023 hoger beroep ingesteld bij het hof ’s-Hertogenbosch. Bij arrest van 22 december 2023 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter in stand gelaten, met uitzondering van de in dat vonnis opgenomen termijn waarbinnen [eiser] de woning diende te ontruimen. Het hof heeft die termijn bepaald op zes weken na betekening van het arrest.
      
    
    
      2.6.
      Heemwonen heeft het arrest van het Hof betekend aan [eiser] en de ontruiming aangezegd tegen 13 maart 2024. De woning is die dag ook daadwerkelijk ontruimd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - voor recht te verklaren dat hij huurder is van de woning aan de [adres 2] te [plaats 2] , althans dat hij de huurovereenkomst zal voortzetten, althans dat hij een gebruiksrecht heeft met betrekking tot deze woning.
      
    
    
      3.2.
      Heemwonen voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De kantonrechter is van oordeel dat de vordering afgewezen dient te worden. 
      
      
        
          
            [eiser] is geen huurder van de woning
        
      
      
    
    
      4.2.
      
        [eiser] voert aan dat Heemwonen geen huurovereenkomst heeft overgelegd. Hij verzoekt Heemwonen om dat alsnog te doen omdat hij niet uitsluit dat ook hij in de huurovereenkomst wordt genoemd als huurder. 
      
      
        4.2.1.
        
          [eiser] ziet met voorgaand betoog over het hoofd dat hij degene is die stelt huurder van de woning te zijn. Omdat Heemwonen gemotiveerd betwist dat [eiser] huurder is van de woning, moet [eiser] de juistheid van zijn stelling nader onderbouwen met bijvoorbeeld een huurovereenkomst waaruit blijkt dat hij wel degelijk huurder van de woning is. Een dergelijke huurovereenkomst heeft hij niet overgelegd. 
        
      
      
        4.2.2.
        Heemwonen heeft verder aangevoerd dat zij geen schriftelijke huurovereenkomst kan overleggen omdat zij daar niet over beschikt. Nog daargelaten dat Heemwonen  niet de verplichting heeft een dergelijk stuk in het geding te brengen, is de kantonrechter daarnaast van oordeel dat het plausibel is dat Heemwonen geen schriftelijke huurovereenkomst kan overleggen. De huurovereenkomst is immers in de jaren zeventig van de vorige eeuw gesloten met een rechtsvoorganger van Heemwonen. 
      
      
        4.2.3.
        De kantonrechter onderschrijft verder het betoog van Heemwonen dat het  uitgesloten is dat [eiser] op de huurovereenkomst vermeld staat als (mede)huurder. [eiser] was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst immers (onbetwist) elf jaar.
        
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] stelt verder dat hij zich altijd (vanaf 1975) als huurder gedragen heeft. Dat doet hij tevergeefs. Totdat zijn vader overleed, was zijn vader huurder van de woning en niet valt in te zien op welke wijze [eiser] tot dat moment zich als huurder gedragen heeft. [eiser] stelt weliswaar dat hij de huurbetalingen deed, maar daar heeft Heemwonen tegen aangevoerd dat volgens haar administratie de betalingen telkens afkomstig waren van het rekeningnummer van de vader van [eiser] . Eerst in juli 2023, zo stelt Heemwonen is dat rekeningnummer veranderd in (vermoedelijk) dat van [eiser] . [eiser] heeft in reactie hierop niet aan kunnen tonen dat hij vóór juli 2023 de huur betaald heeft aan Heemwonen. Hij heeft de juistheid van het betoog van Heemwonen ook niet betwist. De kantonrechter wijst er in dit verband verder op dat het feit dat iemand de huur betaalt, nog niet een huurovereenkomst tussen hem en de verhuurder in het leven roept. Dus zelfs als [eiser] wel gedurende langere periode (toen zijn vader nog leefde en daarna) de huur betaald zou hebben, is dat onvoldoende om tot het oordeel te komen dat [eiser] daardoor als huurder van de woning is geaccepteerd door Heemwonen. Ditzelfde geldt ook voor de stelling van [eiser] dat hij met Heemwonen heeft gecorrespondeerd over achterstallig onderhoud. Als [eiser] dergelijke correspondentie met Heemwonen heeft gevoerd, dan heeft hij dat als inwonende zoon gedaan namens zijn (hulpbehoevende) vader die huurder van de woning was. 
      
    
    
      4.4.
      
        
          [eiser] voert ook aan dat Heemwonen na het overlijden van zijn vader enige tijd heeft stilgezeten en de door hem betaalde huur zonder protest heeft behouden. Ook dit betoog van [eiser] leidt niet tot de conclusie dat er een huurovereenkomst tussen hem en Heemwonen is ontstaan. De door [eiser] in dit betoog ingenomen stellingen zijn namelijk (grotendeels) feitelijk onjuist. Als Heemwonen al heeft stilgezeten dan is dat maar zeer korte tijd geweest. Vast staat immers dat [eiser] niet aan Heemwonen heeft medegedeeld dat zijn vader op 
        22 januari 2023 is overleden. Heemwonen is daar zelf achter gekomen in september 2023. [eiser] stelt weliswaar dat Heemwonen dat eerder had kunnen weten, maar die stelling moet worden verworpen want [eiser] heeft dat verder niet onderbouwd. Heemwonen heeft vervolgens op 12 september 2023 [eiser] schriftelijk medegedeeld dat hij zonder recht of titel in de woning verbleef. [eiser] betwist dat hij brieven van Heemwonen ontvangen heeft. Los van de geloofwaardigheid van dat standpunt, kan niet gezegd worden dat Heemwonen heeft stil gezeten. Het staat immers vast dat Heemwonen vervolgens op 29 september 2023 de kortgedingprocedure heeft gestart (zie hiervoor 2.4.) Voor wat betreft de gestelde huurbetalingen die [eiser] aanvoert ter onderbouwing van zijn stelling dat er een huurovereenkomst tussen hem en Heemwonen is ontstaan, volstaat de kantonrechter met de constatering dat Heemwonen tot het moment dat zij ontdekte dat de vader van [eiser] was overleden, er niet op bedacht hoefde te zijn dat de betalingen van een ander persoon dan deze huurder afkomstig waren. Bovendien staat vast dat tot juli 2023 de huur niet door [eiser] betaald is en dan kan het dus hooguit nog gaan om de maanden augustus en september 2023. In augustus 2023 was Heemwonen niet op de hoogte van het overlijden van de vader van [eiser] en in september 2023 heeft Heemwonen vrijwel direct actie richting [eiser] ondernomen. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dit punt nog op dat, zelfs al zou Heemwonen wel een periode van (ongeveer) acht maanden stilgezeten hebben en de betalingen van [eiser] geaccepteerd hebben, dat feit op zichzelf nog geen huurovereenkomst tussen partijen in het leven geroepen zou hebben.
      
      
      
        
          
            [eiser] kan de huurovereenkomst niet voortzetten
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] heeft zijn hoofdverblijf (gehad) in de door zijn vader gehuurde woning. In art. 7:268 lid 2 BW is bepaald dat de persoon die zijn hoofdverblijf heeft in de woning en een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd met de overleden huurder binnen een termijn van zes maanden na het overlijden een vordering kan instellen op grond waarvan de rechter kan bepalen dat deze persoon de huur voortzet.
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] heeft tot aan deze procedure geen vordering ingesteld als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW. De termijn waarbinnen hij die vordering had kunnen instellen, is inmiddels ruimschoots verlopen. Hij beroept zich in dit verband tevergeefs op bijzondere omstandigheden die erop neerkomen dat hij door zijn geestelijke en lichamelijke toestand niet in staat was een dergelijke vordering in te dienen. Hij heeft ter onderbouwing van deze toestand weliswaar diverse stukken overgelegd, maar de kantonrechter onderschrijft het verweer van Heemwonen dat hieruit niet blijkt dat [eiser] niet in staat was om tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW in te stellen. Ook staat vast dat, zoals het hof in het arrest van 22 december 2023 heeft overwogen, [eiser] enige begeleiding van zijn nichtje kreeg en dat de broer van [eiser] na het overlijden van hun vader vier huurtermijnen had betaald om zodoende te voorkomen dat [eiser] op korte termijn problemen kreeg met zijn woonsituatie. Hieruit blijkt dat [eiser] destijds kon terugvallen op familie en dat hij desnoods met hun hulp tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW had kunnen indienen.
      
    
    
      4.7.
      
        [eiser] doet verder een beroep op de gedragscode voor verhuurders genaamd Ondersteuning jongvolwassen wezen in huurwoningen. [eiser] vindt dat Heemwonen hem op grond van die code erop had moeten wijzen dat hij een vordering als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW kon indienen. [eiser] wijst erop dat hij tot de dagvaarding in kort geding niets van Heemwonen vernomen heeft. De kantonrechter verwerpt ook dit betoog. Heemwonen was eerst in september 2023 op de hoogte van het overlijden van de vader van [eiser] en toen was de termijn van zes maanden reeds verstreken. Zelfs als zij op grond van voornoemde gedragscode [eiser] had moeten voorlichten over de mogelijkheid tot het indienen van een vordering tot voortzetting van de huur, was dit dus zinloos geweest. De kantonrechter is verder van oordeel dat [eiser] zich niet op deze code kan beroepen. De code is namelijk bedoeld voor wezen tot en met 27 jaar, terwijl [eiser] ten tijde van het overlijden van zijn vader 59 jaar was. 
      
    
    
      4.8.
      Uit het voorgaande volgt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [eiser] (omdat de in art. 7:268 lid 2 BW daarvoor vermelde termijn is verstreken) geen vordering meer kan indienen als bedoeld in die bepaling.
      
    
    
      4.9.
      Geheel ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [eiser] in deze procedure veel te weinig heeft aangevoerd om een vordering als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW te kunnen toewijzen. Allereerst is niet vast komen te staan dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader heeft gevoerd. Heemwonen heeft dat namelijk betwist en een verdere onderbouwing op dit onderdeel heeft [eiser] niet gegeven. Daarnaast is in art. 7:268 lid 3 BW bepaald dat de rechter een vordering tot voortzetting van de huur in ieder geval afwijst indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Het is aan [eiser] om aan te tonen dat hij die waarborg wel biedt en daarin is hij niet geslaagd. [eiser] heeft weliswaar algemene stellingen ingenomen over zijn inkomenssituatie en zijn (eventuele toekomstige) recht op huurtoeslag, maar daarmee heeft hij niet aangetoond in staat te zijn de huur van de woning te voldoen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Heemwonen bovendien een overzicht overgelegd waaruit blijkt dat de huurachterstand tot en met maart 2024 € 3.225,44 bedroeg.
      
      
        
          
            [eiser] heeft geen gebruiksrecht
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [eiser] stelt dat hij op grond van verjaring/rechtsverwerking een gebruikrecht heeft ten aanzien van de woning omdat hij er bijna vijftig jaar in heeft gewoond. Hij wijst erop dat Heemwonen dat al die tijd heeft toegestaan. Door dit tijdsverloop heeft hij rechten ten aanzien van de woning gekregen, aldus [eiser] .
      
    
    
      4.11.
      Ook dit betoog van [eiser] wordt verworpen. Tot aan het overlijden van zijn vader heeft [eiser] bij zijn vader ingewoond. Zijn recht om in de woning te verblijven was dus afhankelijk van de huurovereenkomst tussen zijn vader en Heemwonen. Van een zelfstandig gebruiksrecht van [eiser] jegens Heemwonen was dus al die tijd geen sprake. De periode na het overlijden van zijn vader is te kort geweest om daar met succes op basis van verjaring een gebruiksrecht van [eiser] te baseren. Van rechtsverwerking in die periode kan evenmin sprake zijn aangezien [eiser] Heemwonen nooit heeft geïnformeerd over het overlijden van zijn vader. Heemwonen is pas in september 2023 erachter gekomen dat de vader van [eiser] was overleden. De kantonrechter verwijst op dit punt naar zijn eerdere overwegingen in 4.4. Het tijdsverloop tussen het moment dat Heemwonen op de hoogte is geraakt van het overlijden van de vader van [eiser] en de start van de kortgedingprocedure is te gering om daaruit te concluderen dat Heemwonen haar recht had verwerkt om tot ontruiming van de woning over te gaan en om - in het verlengde daarvan - te moeten concluderen dat [eiser] daarom een gebruiksrecht op de woning had verworven.  
      
      
        
          de proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.12.
      
        [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Heemwonen worden begroot op € 408,00 salaris gemachtigde (2,00 x € 204,00). 
      
    
    
      4.13.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 408,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen onder 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 
        7 augustus 2024.
      
      
      
      
        RW