ECLI:NL:RBGEL:2024:3811, Rechtbank Gelderland, 18-06-2024, 435173
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Geschil over inhoud koopovereenkomst. De vorderingen die strekken tot nakoming van de gestelde afspraken met betrekking tot de koop en levering van het perceel worden afgewezen.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/435173 / KG ZA 24-129
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 18 juni 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [nummer] B.V., 
      gevestigd te Elspeet, gemeente Nunspeet,
      eisende partij,
      hierna: [nummer] ,
      advocaat: mr. A. Hofman te Barneveld,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde partij] B.V., 
      gevestigd te Kootwijkerbroek, gemeente Barneveld,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
      advocaat mr. P.A.M. van Hoef te Venray.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 8
      - de brief van 25 mei 2024 van [gedaagde partij] met producties 1 tot en met 7 - de mondelinge behandeling van 28 mei 2024 - de pleitnota van [nummer] - de pleitnota’s van [gedaagde partij] .
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde partij] is eigenaar van een perceel grond groot 913 m2, kadastraal bekend Nunspeet [nummer] en gelegen aan de [straatnaam] in de nabijheid van Elspeet (hierna: het perceel). Op het perceel rust op dit moment gedeeltelijk een tuinbestemming en gedeeltelijk een woonbestemming zonder (zelfstandige) bouwmogelijkheden. [persoon A.] (hierna: [persoon A.] ) heeft een strookje grond op het perceel in gebruik.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde partij] heeft het perceel omstreeks 2005 verworven en zij heeft nadien meermaals een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Nunspeet (hierna: de gemeente) om daarop in afwijking van het vigerende bestemmingsplan (een) woning(en) te mogen bouwen. Daarop is door de gemeente (tot op heden) steeds in negatieve zin beslist vanwege (onder meer) de ‘stankcirkel’ van een agrarisch bedrijf in de nabije omgeving. 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde partij] heeft zich omstreeks 2019/2020 aangemeld voor het programma ‘Woningbouw op maat’ van de gemeente, waarmee sturing wordt gegeven aan particuliere initiatieven voor woningbouw op inbreidingslocaties. Voornoemde aanvraag is uiteindelijk door de gemeente(raad) afgewezen.
      
    
    
      2.4.
      
        Bij e-mailbericht van 13 januari 2020 heeft de heer [nummer] (hierna: [nummer] ) aan de heer [gedaagde partij] (hierna: [gedaagde partij] ) geschreven dat hij begrepen heeft dat de gemeente afwijzend tegenover een woning op het perceel staat en dat dit naar verwachting de komende twintig jaar of langer niet anders zal worden. In voornoemd e-mailbericht schrijft [nummer] verder: 
        “Ik heb je al eens gevraagd of je het weiland niet aan mij wil verkopen. Ik wil er dan een tuin van maken en een uitrit naar de [straatnaam] . Heeft het zin om hier nog eens met elkaar over te praten? ‘k Hoor graag van je.” 
      
      
    
    
      2.5.
      In reactie op dit e-mailbericht heeft [gedaagde partij] bij e-mailbericht van 4 mei 2020 aan [nummer] gevraagd van wie hij begrepen heeft dat er niet gebouwd zou kunnen worden op het perceel. Daarop heeft [nummer] bij e-mailbericht van diezelfde datum aan [gedaagde partij] bericht dat hij meende dat dit ‘toentertijd in de krant stond’ en hem gevraagd of het zin heeft om over de verkoop van het perceel van gedachten te wisselen. 
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 8 februari 2021 heeft [gedaagde partij] aan omwonenden van het perceel laten weten dat er gesprekken plaatsvinden met de gemeente over het mogen bouwen van een (dubbele) woning op het perceel met het verzoek om eventuele opmerkingen of bedenkingen tegen het realiseren van een woning op het perceel kenbaar te maken.
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mailbericht van 13 februari 2021 aan [gedaagde partij] heeft [nummer] een aantal bezwaren van buurtbewoners tegen de bouwplannen op het perceel doorgestuurd met de mededeling dat “van meerdere zijden in de dorpsgemeenschap is vernomen dat er bezwaren zijn” en dat de conclusie is dat “niemand bebouwing wil” op het perceel.
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde partij] heeft op enig moment wederom een omgevingsvergunning voor woningbouw op het perceel aangevraagd. De aanvraag is door de gemeente in het primaire besluit en in de beslissing op het door [gedaagde partij] ingestelde bezwaar afgewezen. Tegen die beslissing op bezwaar heeft [gedaagde partij] bij brief van 18 oktober 2022 beroep ingesteld bij de afdeling bestuursrecht van deze rechtbank. 
      
    
    
      2.9.
      
        In reactie op een (niet in deze procedure overgelegd) e-mailbericht van 31 maart 2022 van [gedaagde partij] en naar aanleiding van interesse van een derde (de heer [naam derde] ) in het perceel heeft [nummer] bij e-mailbericht van 19 april 2022 het volgende aan [gedaagde partij] bericht: 
        	‘(…)
         deze heeft gemeld dat hij een stuk grond van u heeft gepacht en dat hij een fokbedrijf heeft en dat hij om die reden de grond wil gebruiken voor het houden van een drietal pinken en/of wat schapen;
         ik wil u er op wijzen dat de grond die hij bedoelt (en naar zijn zeggen heeft gepacht) geen agrarische bestemming heeft. Zie de bijlage bij deze mail. De grond heeft voor een deel een woonbestemming (zonder verdere bouwmogelijkheden) en voor een deel een tuinbestemming. Een agrarisch gebruik is niet toegestaan;
         mijn dringende verzoek is dan ook dat u de heer [naam derde] zult meedelen dat er gebruiksbeperkingen aan de orde zijn en dat het door hem voorgenomen gebruik niet is toegestaan;
         indien er toch wordt gehandeld in strijd met het bestemmingsplan, zal ik mij genoodzaakt zien de gemeente te verzoeken handhavende maatregelen te nemen.
      
      
      
        Tot slot, ik vind het jammer dat u ons aanbod om het weitje van u te kopen niet in overweging neemt. 'k Heb u 40K k.k. geboden en dat doe ik nog steeds gestand. En praten kan altijd, toch? Het zou voor de jeugd in de buurt, de buren e.d. prettig zijn als het blijft zoals het nu is. 
      
      
      
        	Het " [naam weitje] " zou een ideale speelhoek blijven en zijn voor de jeugd en als (kruiden)tuin, oprit, parkeren e.d. gebruikt kunnen worden volgens de bestemming. Uiteraard besef ik dat er sprake is geweest bij u van een investering die niet tot het beoogde resultaat leidt. Als het zakelijk door u gekocht is, dan kan wel een deel van het verlies afgewenteld worden op de fiscus (besparing van ca 40%), maar zuur blijft het. Maar misschien biedt dit ook perspectief? Nader te bespreken als u dat wil. 
      
      
      
        Ik kan u garanderen dat wij het willen kopen uit belang van natuurbehoud, speelgelegenheid, ruimtelijk en verkeerstechnisch overzicht, etc. We willen best verklaren dat we er geen woningen gaan ontwikkelen en zo wel dat we u mee laten delen in de winst e.d. of alsdan alsnog een bedrag betalen. Maar dat is echt de intentie niet.
      
      
      
        Kunnen we daar niet eens over in gesprek en kijken of we elkaar vinden kunnen? Of heeft u - ook in het licht van voorstaande - een redelijke prijs voor ons met een aanvullende afspraak?
        (…)’
      
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde partij] heeft het onder 2.8. vermelde beroep bij brief van 1 februari 2024 ingetrokken, omdat [gedaagde partij] naar eigen zeggen in een persoonlijk gesprek met de gemeente overeenstemming heeft bereikt over het verschil van inzicht betreffende het geschil over de aanvraag omgevingsvergunning.
      
    
    
      2.11.
      
        [gedaagde partij] heeft op enig moment nogmaals een bouwplan ingediend bij de gemeente Nunspeet in het kader van het programma ‘Woningbouw op maat’. Naar aanleiding van die aanmelding is [gedaagde partij] bij de omwonenden van het perceel langs geweest, waaronder op 25 maart 2024 bij [nummer] . Tijdens dat bezoek en tijdens een later bezoek op 29 maart 2024 hebben [nummer] en [gedaagde partij] gesproken over de verkoop van het perceel door [gedaagde partij] aan [nummer] . 
      
    
    
      2.12.
      
        In het dossier bevindt zich een e-mailbericht, gedateerd 28 maart 2024, afkomstig van ‘ [persoon B] ’ en gericht aan [nummer] met als onderwerp ‘perceel [straatnaam 2] / [straatnaam] ’. Daarin staat:
        	‘Zie de bijlagen. 
        Bijl. I: bestemming is deels wonen en deels tuinen
        Bijl. II: totale oppervlakte ca 945 m2
        Bijl. III: oppervlakte woonbestemming ca 295 m2 en oppervlakte tuinbestemming ca 650 m2.
      
      
      
        Groet, 
        
          [persoon B]
        
      
      
      
        Beeldgegevens zijn bijgevoegd.’
      
      
      
        Daaronder staat de volgende handgeschreven tekst:
        
          ‘
          29/3 2024
        
        
          Prijs Hoek [straatnaam] /  [straatnaam 2]
        
        
          ± 940 m2
        
        
          Koop € 405.000 k.k. 
        
        
          Notaris [naam notaris]
        
        
          alle papieren + overdracht plan etc.
        
        
          Kosten t/m heden inzake ontwikkeling blijven voor [gedaagde partij] ’
        
        (met daaronder de handtekeningen van [nummer] namens [nummer] en [gedaagde partij] namens [gedaagde partij] )
        en:
        
          ‘ [persoon A.] medegebruik te maken oprit en parkeren met 1 auto mits medewerking’
        
      
      
    
    
      2.13.
      
        [nummer] en [persoon A.] hebben op 3 april 2024 een vaststellingsovereenkomst gesloten over het (voortgezette) gebruik door [persoon A.] van een strookje grond van het perceel tegen betaling van een vergoeding door [persoon A.] aan [nummer] . 
      
    
    
      2.14.
      Op 9 april 2024 heeft de notaris een conceptakte van levering aan partijen toegestuurd met als datum van levering 17 april 2024. Ten aanzien van het over te dragen perceel en het gebruik van dat perceel staat in de conceptakte het volgende:
      
      
        
          ‘OMSCHRIJVING REGISTERGOED
        
        
          het recht van eigendom met betrekking tot het perceel grond, gelegen nabij Elspeet, [straatnaam] ongenummerd, kadastraal bekend gemeente Nunspeet, [nummer] , ter grootte van negen are en dertien centiare (9 a 13 ca),
        
        	(…)
        De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden voorts het navolgende:
        ‘Gebruik. 
        Het Verkochte, hierna ook te noemen: "het verkochte" en/of "het registergoed", zal door koper worden gebruikt als perceel grond, bestemd om te worden bebouwd (na aanvraag van de daartoe benodigde vergunningen). 
        Alle reeds door verkoper gemaakte plannen ten aanzien van het verkochte, alsmede aangevraagde vergunningen, bestemmingsplanwijzigingen en/of kosten van architecten en dergelijke zijn in het verkochte begrepen. 
        De kosten die door verkoper tot op heden zijn gemaakt, hoe ook genaamd, met oog op de ontwikkeling ten bate van bebouwing op het verkochte, blijven voor rekening van verkoper.’
      
      
    
    
      2.15.
      
        [gedaagde partij] heeft in reactie op voornoemde conceptakte met betrekking tot de omschrijving van het registergoed opgemerkt dat sprake is van ‘tuingrond’ in plaats van ‘grond’ en dat partijen met betrekking tot het gebruik van het perceel het volgende hebben afgesproken:
      
      
        ‘De tuingrond zal als tuingrond bij de woning van [nummer] of zijn rechtsopvolgers in gebruik blijven. Het perceel zal niet worden bebouwd. Het door de gemeente toegezegde bouwrecht voor een dubbele woning zal worden verplaatst naar een ander perceel. Zulks belast met een direct opeisbare boete van € 75.000,- als er op het perceel wel een woning wordt gebouwd.’
      
      
      
        Met betrekking tot de zinsnede in de conceptakte, dat er omzetbelasting verschuldigd is, omdat het verkochte bouwterrein betreft (onbebouwde grond, bestemd voor de bouw van één of meer gebouwen), heeft [gedaagde partij] het volgende opgemerkt:
      
      
      
        ‘Ik denk dat het tuingrond is omdat het niet wordt bebouwd. Er zijn nog geen vergunningen verleent of aangevraagd. Er is een verzoek voor bestemmingswijziging aangevraagd bij de gemeente.’
      
      
    
    
      2.16.
      Bij aangetekende brief van 17 april 2024 heeft de advocaat van [nummer] [gedaagde partij] gesommeerd de koopovereenkomst met betrekking tot het perceel onverkort na te komen en mee te werken aan levering van het perceel aan [nummer] tegen betaling van € 405.000,- excl. btw k.k., zonder enige, niet in de conceptakte van levering van 9 april 2024 vermelde, beperkingen voor wat betreft de gebruiksmogelijkheden daarvan. Hij schrijft dat [nummer] het perceel heeft gekocht vanwege het plan c.q. de voorziene mogelijkheid van woningbouw op het perceel en dat door [gedaagde partij] de verwachting van bedoelde woningbouw als zeer reëel is bestempeld. In dat kader laat de formulering van de koopovereenkomst ‘alle papieren + overdracht plan etc.’ niets aan duidelijkheid te wensen over. De vermelding ‘Kosten t/m heden inzake ontwikkeling blijven voor Henk’ zou bovendien zinledig zijn indien het niet de bedoeling van partijen zou zijn geweest dat [nummer] het plan op het perceel zou voortzetten en - na definitief door de gemeente verkregen toestemming - zou mogen realiseren, aldus (de advocaat van) [nummer] .
      
    
    
      2.17.
      Bij e-mailbericht van 22 april 2024 heeft de advocaat van [gedaagde partij] aan de advocaat van [nummer] bericht dat [gedaagde partij] niet aan voornoemde sommatie zal voldoen, althans niet zonder aanpassing van de leveringsakte voor wat betreft het gebruik van het perceel. Hij laat weten dat het min of meer vast staat dat de gemeente in mei 2024 zal besluiten dat op het perceel in het kader van de regeling ‘Woningbouw op maat’ een dubbele woning mag worden gebouwd. Hij schrijft verder dat het door partijen ondertekende e-mailbericht van 29 maart 2024 slechts enkele hoofdzaken bevat en dat partijen daarnaast zijn overeengekomen dat [nummer] het perceel kocht om er voor zijn dochter een biologische tuin en voor de buurt een speeltuin van te maken en dat [nummer] het ‘komende bouwrecht’ zal gebruiken om elders in Nunspeet op een ander perceel een dubbele woning te bouwen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [nummer] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      A. [gedaagde partij] te veroordelen tot nakoming van de met [nummer] op 29 maart 2024 gesloten overeenkomst door:
      
        I. [gedaagde partij] te gebieden - op eerste verzoek van de notaris daartoe - mee te werken aan levering van het perceel tegen een door [nummer] te betalen koopsom van € 405.000,00 excl. btw (k.k.) zonder enige - niet in de als productie 5 aan de dagvaarding gehechte conceptakte van levering onder kenmerk 2024JS79689PST vermelde - beperking wat betreft de gebruiksmogelijkheden van het perceel, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.500,00 per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde partij] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
        II. [gedaagde partij] te gebieden op eerste verzoek van [nummer] daartoe alle voor de voortzetting van het plan op naam van [nummer] benodigde medewerking te zullen verlenen - waaronder begrepen het voorafgaand aan sub I bedoelde levering ondertekenen van een aan gemeente Nunspeet gerichte verklaring inhoudende dat [nummer] de door [gedaagde partij] ingediende (principe)aanvraag op diens naam voortzet - en alle in het kader van het plan zich onder [gedaagde partij] bevindende documenten aan [nummer] ter hand te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat [gedaagde partij] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
        III. [gedaagde partij] te verbieden handelingen te verrichten of na te laten welke een belemmering vormen voor de noodzakelijke toestemmingen van gemeente Nunspeet ter realisatie van het project, zulks op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 per overtreding;
      
      met veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde partij] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [nummer] , met veroordeling van [nummer] in de kosten van de procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Het gaat om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [nummer] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Dit is naar het oordeel van de voorzieningenrechter het geval en dit is door [gedaagde partij] ook niet betwist. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Dat geldt te meer in een zaak als deze, vanwege het definitieve en verstrekkende karakter van de vorderingen.    
      
      
        
          Inhoud koopovereenkomst
        
      
      
    
    
      4.2.
      De vorderingen van [nummer] strekken tot nakoming van de door partijen gemaakte afspraken met betrekking tot de koop en levering van het perceel. Volgens [nummer] bestond tussen partijen wilsovereenstemming over alle essentialia van de koopovereenkomst waarbij het perceel door [gedaagde partij] aan [nummer] wordt verkocht tegen een koopsom van € 405.000,00. Deze afspraken volgen uit het e-mailbericht van 28 maart 2024 met bijlagen en daarop de onder 2.12 opgenomen handgeschreven tekst met de (op 29 maart 2024 gedateerde) handtekeningen van [nummer] en [gedaagde partij] . Dat betekent volgens [nummer] dat [gedaagde partij] gehouden is medewerking te verlenen aan de levering van voornoemd perceel tegen betaling van de overeengekomen koopsom zonder enig (nader) voorbehoud ter zake van het (toekomstige) gebruik van het perceel.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [nummer] en [gedaagde partij] op 25 maart en op 29 maart 2024 hebben gesproken over de verkoop van het perceel door [gedaagde partij] aan [nummer] . Dit is ter zitting ook uitgebreid aan bod gekomen. Ook staat tussen partijen niet ter discussie wat zij op 29 maart 2024 schriftelijk zijn overeengekomen, namelijk dat het perceel inclusief het door [gedaagde partij] voor het perceel ontwikkelde bouwplan voor een bedrag van € 405.000,00 (exclusief omzetbelasting) aan [nummer] zou worden verkocht. Kern van het geschil is dat [gedaagde partij] stelt dat het e-mailbericht van 28 maart 2024 met bijlagen en daarop op 29 maart 2024 toegevoegde handgeschreven tekst niet alle afspraken weergeeft die partijen hebben gemaakt. Volgens [gedaagde partij] zijn partijen voorafgaand aan de vastlegging van de afspraken op voornoemd e-mailbericht expliciet overeengekomen dat [nummer] het perceel niet zou bebouwen en het bouwplan niet zou effectueren op dat perceel, ongeacht de eventuele toestemming van de gemeente daartoe. Volgens [gedaagde partij] heeft [nummer] tijdens het gesprek op 25 maart 2024 tegen hem gezegd dat hij de bouwplannen van [gedaagde partij] nog enige tijd zou kunnen dwarsbomen door bezwaar daartegen te maken en dat hij een beter voorstel had. Als de gemeente toestemming zou geven om op het perceel te bouwen dan zou [nummer] (Beheer) dit ‘bouwrecht’ naar eigen zeggen op een kavel van een derde kunnen ‘inzetten’. Op die manier zou er én niet op het perceel gebouwd worden én zou [gedaagde partij] verlost zijn van (toekomstige) bezwaren van omwonenden. Op die voorwaarde stelt [gedaagde partij] te hebben ingestemd met de verkoop van het perceel aan [nummer] tegen voornoemde prijs.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde partij] heeft ter zitting desgevraagd toegelicht wat de achtergrond van deze laatste afspraak is, die volgens hem door [nummer] zelf is voorgesteld. [gedaagde partij] heeft jarenlang en tot op heden tevergeefs geprobeerd een omgevingsvergunning voor bebouwing op het perceel te krijgen en stelt dat [nummer] zich in het verleden (samen met andere omwonenden) steevast heeft verzet tegen bebouwing op het perceel. Toen [nummer] in 2020 en in 2022 aanbood om het perceel van [gedaagde partij] te kopen heeft hij volgens [gedaagde partij] ook steeds met zoveel woorden toegezegd het perceel niet te zullen bebouwen. Als [nummer] , ondanks de gemaakte afspraak, toch tot bebouwing van het perceel overgaat, had [gedaagde partij] de kavels net zo goed zelf kunnen ontwikkelen tot bouwgrond en deze voor een significant hoger bedrag dan de thans met [nummer] afgesproken prijs op de vrije markt kunnen aanbieden. [nummer] zou de kavels in dat geval voor dat hogere bedrag kunnen kopen bij de makelaar. Toen [gedaagde partij] constateerde dat in de concept leveringsakte ‘bouwgrond’ stond vermeld vermoedde hij dat [nummer] niet van plan was om het bouwrecht voor een of twee woningen elders in te zetten, zoals afgesproken, en heeft hij het onder 2.15 geciteerde ‘boetebeding’ voorgesteld voor het geval dat [nummer] tegen de expliciet tussen partijen gemaakte afspraken in wel tot bebouwing van het perceel overgaat. De boete van € 75.000,00 is, zo begrijpt de voorzieningenrechter het betoog van [gedaagde partij] , bedoeld om het prijsverschil tussen verkoop aan [nummer] en de verkoop van het perceel als bouwgrond op de vrije markt te compenseren. 
      
    
    
      4.5.
      
        [nummer] betwist dat partijen de door [gedaagde partij] gestelde  (aanvullende) afspraak hebben gemaakt met betrekking tot het (toekomstige) gebruik van het perceel. Volgens haar zijn de omstandigheden ten opzichte van 2020 en 2022, toen [nummer] (Beheer) aan [gedaagde partij] aanbood om het perceel te kopen voor een bedrag van € 40.000,00 om het te gaan gebruiken als (speel)tuin, gewijzigd, omdat duidelijk is geworden dat de gemeente naar alle waarschijnlijkheid toch bebouwing zal toestaan. [nummer] zegt daarom serieus rekening te houden met de mogelijkheid van woningbouw op het perceel en stelt dat hij inmiddels ook een persoonlijk belang heeft bij woningbouw op die locatie vanwege de verslechterde gezondheid van zijn echtgenote. Daarom heeft [nummer] de volgens haar marktconforme prijs van € 405.000,00 geboden voor het perceel als bouwkavel. [nummer] heeft er ter zitting nog op gewezen dat er op dit moment nog geen omgevingsvergunning ligt en dat hij na overdracht van het perceel (ook) nog met bezwaren van omwonenden tegen het plan worden geconfronteerd. Dat risico was volgens hem ‘part of the deal’. [nummer] betwist dat hij tegen [gedaagde partij] heeft gezegd of geïmpliceerd dat hij het (komende) bouwrecht op een ander perceel zou inzetten en dat hij de (toekomstige) bouwmogelijkheden op het perceel niet zou benutten. Daar heeft hij ook nooit mee ingestemd, aldus [nummer] . 
      
    
    
      4.6.
      Gelet op de door [gedaagde partij] geschetste voorgeschiedenis met betrekking tot de gewenste ontwikkeling van het perceel tot bouwgrond, de omstandigheid dat het ernaar uitziet dat de gemeente binnen afzienbare tijd zal beslissen dat er (toch) mag worden gebouwd op het perceel, de (e-mail)correspondentie tussen partijen in voorgaande jaren over de verkoop en het gebruik van het perceel en de (conflicterende) belangen van partijen, valt op voorhand niet uit te sluiten dat partijen op of omstreeks 25 maart 2024 ook hebben gesproken over het (toekomstige) gebruik van het perceel. Gelet op de uiteenlopende standpunten van partijen op dit punt, valt binnen het kader van dit kort geding niet vast te stellen wat de exacte inhoud van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is. Voor de beantwoording van de vraag of partijen in aanvulling op de onder 2.12 weergegeven handgeschreven afspraken zijn overeengekomen dat [nummer] het perceel na levering als tuingrond zou gebruiken en niet zou bebouwen, ook als de gemeente uiteindelijk zal instemmen met bebouwing op het perceel, is nader onderzoek en mogelijk bewijslevering nodig. Daarvoor leent zich deze kort gedingprocedure niet. [nummer] heeft in dit verband nog gewezen op de dwingende bewijskracht van het onder 2.12 weergegeven e-mailbericht met daarop de handgeschreven tekst en de handtekeningen van [nummer] en [gedaagde partij] , waarin de door [gedaagde partij] gestelde afspraak niet wordt genoemd, maar zoals reeds overwogen betwist [gedaagde partij] niet dát partijen die afspraken hebben gemaakt, maar gaat het om de vraag of dit stuk alle afspraken bevat die partijen hebben gemaakt, zoals [nummer] stelt en [gedaagde partij] uitdrukkelijk betwist. Dit stuk kan dan ook niet als bewijs dienen van het ontbreken van die door [gedaagde partij] gestelde aanvullende afspraak over het gebruik van de grond. Dat de overeengekomen koopsom volgens [nummer] een marktconforme prijs voor bouwgrond zou zijn, is daartoe niet voldoende en is door [gedaagde partij] bovendien betwist.
      
    
    
      4.7.
      Het voorgaande leidt tot de slotsom dat [nummer] er niet in is geslaagd om voldoende aannemelijk te maken dat het e-mailbericht van 28 maart 2024 met daarop de (op 29 maart 2024 toegevoegde) handgeschreven tekst en handtekeningen alle afspraken (essentialia) bevat die partijen met betrekking tot de verkoop van het perceel hebben gemaakt. Binnen het bestek van dit kort geding is dan ook niet voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde partij] in een (te entameren) bodemprocedure zal worden veroordeeld tot nakoming van de door [nummer] gestelde koopovereenkomst en medewerking aan de levering van het perceel conform de conceptakte van 9 april 2024 zonder beperking ter zake het (toekomstige) gebruik van het perceel. Dat betekent dat de vorderingen van [nummer] zullen worden afgewezen. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [nummer] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                688,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.107,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.973,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [nummer] in de proceskosten van [gedaagde partij] van € 1.973,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [nummer] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. K. van Vlimmeren-van Ommen en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.