ECLI:NL:RBZWB:2024:4848, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-07-2024, BRE 22/3852
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/3852
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, 
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Middelburg),
    
    
    
      en
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).
    
    
      Als derde-belanghebbende heeft aan de zaak deelgenomen: 
      
        
          [B.V.] uit [plaats 2] ,
      (gemachtigde: [naam 1] ).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 juni 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 9 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 3] (het hotel) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.374.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 19 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, mr. D.A.N. Bartels, via beeldverbinding. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] . Derde-belanghebbende is, met voorafgaand telefonisch bericht, niet verschenen. De rechtbank heeft de uitspraaktermijn verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is gebruiker van het hotel. Het is een hotel aan het [meer] (bouwjaar 2017) met 50 hotelkamers, een restaurant, lounge/lobby en twee zalen. De totale bruto vloeroppervlakte bedraagt 2.920 m². Derde-belanghebbende is eigenaar van het hotel.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het hotel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de WOZ-waarde
        
      
      
      
        5.	De heffingsambtenaar heeft de waarde van het hotel door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 4.374.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres 2] te [plaats 4] , [adres 3] te [plaats 5] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats 6] . Het hotel is op 3 augustus 2021 inpandig opgenomen. Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat de voor het hotel gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,7 is herleid uit de hiervoor genoemde rondom de waardepeildatum verkochte vergelijkingsobjecten. 
        In een aanvullend verweerschrift heeft de heffingsambtenaar ter nadere onderbouwing gewezen op de eigen afgesloten huurovereenkomst. De huur is gerelateerd aan de omzet, maar minimaal € 350.000 (prijspeil 1 januari 2011). Het hotel wordt casco gehuurd, maar het onderhoud is voor de huurder. De geïndexeerde huurwaarde op de waardepeildatum (€ 404.600) met de onderhoudskosten op basis van de Vastgoed Taxatiewijzer exploitatiekosten 2020 (€ 19.900,40) maakt een huur op de waardepeildatum van € 430.800,40. Dit is hoger dan de huur die is gehanteerd in de WOZ taxatie van € 408.800.
        Tevens heeft de heffingsambtenaar gewezen op het door belanghebbende zelf ingediende inventarisatieformulier met omzetgegevens en op de op 20 juli 2017 gerealiseerde eigen aankoopsom. Als wordt gerekend met deze gegevens, dan zou de waarde van het hotel op de waardepeildatum uitkomen op respectievelijk € 5.886.2500 (casco) en € 5.100.000. Dit is hoger dan de vastgestelde waarde.
      
      
    
    
      5.1.
      Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van € 4.374.000 niet te hoog is.
      
      
        
          Beroepsgronden
        
      
      
      
        6.	Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
      
      
    
    
      6.1.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarde onvoldoende is onderbouwd, omdat onderliggende stukken ontbreken. Tevens is de gehanteerde wijze van taxeren onjuist, omdat niet is uitgegaan van de omzetgegevens van belanghebbende in combinatie met een controle aan de hand van marktgegevens. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog vastgesteld en is onvoldoende rekening gehouden met de volgens belanghebbende desastreuze gevolgen van de coronapandemie.
      
      
        
          Oordeel rechtbank
        
      
      
      
        7.	Voor de onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Daarbij is voor het hotel uitgegaan van een lagere huurwaarde en kapitalisatiefactor dan van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar op basis van deze gegevens de huurwaarde en de kapitalisatiefactor aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat bepaalde berekeningen (zoals belanghebbende die voorstaat) niet zijn gemaakt, leidt er niet toe dat de rechtbank twijfelt aan de hoogte van de waarde. 
      
      
    
    
      7.1.
      Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de waarde onvoldoende onderbouwd, omdat transportaktes en huurovereenkomsten of huurinformatieformulieren niet zijn overgelegd. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat hij niet beschikt over koop- en huurovereenkomsten en/of informatieformulieren, en daarom bij de berekening is uitgegaan van verkoopprijzen en geschatte huurwaarden en kapitalisatiefactoren. De verkoopcijfers blijken uit de akten van levering, die openbaar en dus raadpleegbaar zijn. De waarde is iets lager ten opzichte van het jaar ervoor in verband met het algemene marktbeeld. Dit heeft niet specifiek met de coronapandemie te maken. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. Van onvoldoende onderbouwing van de waarde is daarom geen sprake.
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten houden met de gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waarderelevante invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huurtransacties of verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurtransacties of verkoopprijzen. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak. De wijze waarop de gebruiker van de onroerende zaak zijn onderneming ter plaatse uitoefent, is daarbij (in de regel) niet van belang. Het door belanghebbende aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 leidt de rechtbank evenmin tot een ander oordeel. Het arrest is gewezen door de civiele kamer van de Hoge Raad met betrekking tot een rechtskader dat geen samenhang heeft met het rechtskader voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane korting niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      7.3.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het hotel voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        8.	Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      8.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 15 februari 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 juli 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 5 maanden.
      
    
    
      8.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank medebepalend dat belanghebbende in deze procedure een vennootschap is en de belangen enkel van financiële aard zijn. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een iets groter financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als belanghebbende dan bij een gemiddelde particulier. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
      
    
    
      8.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 30 juni 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 4 maanden geduurd en daarmee niet te lang. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      9.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
    
    
    
      9.1.
      
        Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten voor het 
        indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 
        1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 75 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 18,75, te betalen door de Staat der Nederlanden. Ter onderbouwing van dit oordeel overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, lid 3, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, die aanleiding geven tot een lagere vergoeding dan de standaard forfaitaire vergoeding. De gemachtigde van belanghebbende vraagt standaard om deze vergoeding, ook in zaken en/of op tijdstippen waarin een overschrijding van de redelijke termijn niet aan de orde is. De rechtbank wijkt daarom af van het puntensysteem.
      
      
    
    
      9.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
      
    
    
      9.3.
      De vergoeding van immateriële schade en proceskosten moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 18,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 12 juli 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     ECLI:NL:HR:2021:1974
  
  
     Hoge Raad 10 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1526.
  
  
     In navolging van Hof ’s-Hertogenbosch 12 april 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:1211.
  
  
    vgl. ECLI:NL:GHAMS:2023:3068
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ