ECLI:NL:RBGEL:2024:5625, Rechtbank Gelderland, 31-07-2024, C/05/436924 / KG RK 24-451
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek van hypotheekhouder om huurbeding te mogen inroepen ex artikel 3:264 BW. Woonruimte. Getaxeerde executiewaarde van het onderpand in verhuurde staat niet toereikend om vordering van verzoekster te voldoen. Belangenafweging. Toewijzing verzoek. Compensatie proceskosten.

beschikking
    RECHTBANK GELDERLAND
    
    
      Team kanton en handelsrecht
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/05/436924 / KG RK 24-451
    
    
    
      
        Beschikking van 31 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de coöperatie
      
        COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
      gevestigd te Amsterdam, mede kantoorhoudende te Utrecht,
      verzoekster,
      advocaat mr. L. Zilberte te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [verweerder 1] (hierna: [verweerder 1] ),
    2.	[verweerder 2] (hierna: [verweerder 2] ),
    3.	[verweerder 3] (hierna: [verweerder 3] ),
    4.	[verweerder 4] (hierna: [verweerder 4] ),
    5.	[verweerder 5] (hierna: [verweerder 5] ),
    
      allen wonende te [plaats] ,
      verweerders,
      advocaat mr. C.J. Driessen te Vianen,
    
    
  
  
    
      6de vennootschap onder firma [belanghebbende] ,
    belanghebbende, niet verschenen,
    7.	JOHAN MARIA ADRIANUS JACOBUS THIELEN,
    
      in zijn hoedanigheid van curator in de faillissementen van de vennootschap onder firma [belanghebbende] , gevestigd te [plaats] (hierna: de VOF), [verweerder 4] en [verweerder 5] , kantoorhoudende te Tiel,
      belanghebbende,
      verschenen in persoon,
    
    8.	DE ONBEKENDE HUURDERS WONENDE AAN DE [adres+plaats],
    
      belanghebbenden,
      niet verschenen. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift van 5 juni 2024, met 8 producties;
        
        
          de oproepbrieven van 12 juni 2024;
        
        
          de mondelinge behandeling van 1 juli 2024, waar zijn verschenen:
        
        
          namens verzoekster: mr. Zilberte voornoemd;
        
        
          
            [verweerder 2] en [verweerder 4] , bijgestaan door mr. Driessen voornoemd;
        
        
          
            [verweerder 3] , vertegenwoordigd door [verweerder 4] en mr. Driessen voornoemd,
        
        
          de heer mr. B.L.J. Jaspers, waarnemend curator (hierna: de curator) in de faillissementen van de VOF, [verweerder 4] en [verweerder 5] ;
        
        
          de spreekaantekeningen van mr. Zilberte.
        
      
      De onder 6. en 8. genoemde belanghebbenden zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. 
      
    
    
      1.2.
      Tenslotte is beschikking bepaald. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      
        [verweerder 4] en [verweerder 5] zijn de eigenaren van de onroerende zaken gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend als gemeente [plaats] , sectie S, nummers 321, 322, 331 en 332 (hierna: de onroerende zaken). [verweerder 4] en [verweerder 5] zijn de vennoten van de VOF. [verweerder 3] is de 18-jarige zoon van [verweerder 4] en [verweerder 5] .
      
    
    
      2.2.
      De onroerende zaak met perceelnummer 321 omvat onder meer een mantelzorgwoning (hierna: de mantelzorgwoning) en een door [verweerder 3] , [verweerder 4] en [verweerder 5] bewoonde woning. De overige onroerende zaken (met de perceelnummers 322, 331 en 332) omvatten grasland- en akkerbouwpercelen. 
      
    
    
      2.3.
      
        [verweerder 4] en [verweerder 5] hebben met verzoekster een aantal overeenkomsten van hypothecaire geldlening gesloten, op grond waarvan door hen - bij notariële akten van 21 augustus 2006, 30 juli 2017 en 28 december 2018 - aan verzoekster rechten van eerste hypotheek zijn verleend op de onroerende zaken (hierna ook: de onderpanden). In de notariële akten van 28 december 2018 is de VOF aangeduid als (mede)debiteur. 
      
    
    
      2.4.
      In de hypotheekakten is een huurbeding opgenomen, op grond waarvan het [verweerder 4] en [verweerder 5] niet is toegestaan om de onderpanden zonder toestemming van verzoekster aan derden te verhuren. Bij het verlijden van de afzonderlijke hypotheekakten hebben [verweerder 4] en [verweerder 5] verklaard dat de betreffende onderpanden niet zijn verhuurd en dat deze dienden voor eigen bewoning/gebruik. 
      
    
    
      2.5.
      
        Door [verweerder 4] en [verweerder 5] is op enig moment met [verweerder 2] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de mantelzorgwoning. De overeengekomen huurprijs bedraagt 
        € 50,00 per maand. 
      
      
    
    
      2.6.
      In de Basisregistratie Personen (hierna: BRP) zijn verweerders ingeschreven op het adres [adres+plaats] (hierna: het onderpandadres). De inschrijvingen van [verweerder 2] en [verweerder 1] dateren van 29 november 2023. [verweerder 2] en [verweerder 1] zijn partners.
      
    
    
      2.7.
      Vanaf enig moment hebben [verweerder 4] en [verweerder 5] niet meer voldaan aan hun uit de overeenkomsten van hypothecaire geldlening voortvloeiende verplichtingen, waarop verzoekster deze leningen heeft opgeëist. Op 17 mei 2024 had verzoekster € 1,091.928,87 (exclusief rente en kosten) van [verweerder 4] en [verweerder 5] te vorderen. Dit bedrag is door hen niet aan verzoekster voldaan. Bij exploten van 27 mei 2024 heeft verzoekster de executoriale verkoop van de onderpanden aan [verweerder 4] en [verweerder 5] doen aanzeggen. De executoriale verkoop van de onderpanden is gepland op 16 oktober 2024. 
    
    
      2.8.
      Bij exploten van 27 mei 2024 heeft verzoekster de executoriale verkoop van de onderpanden en de inroeping van het huurbeding aan [verweerder 2] , [verweerder 1] , [verweerder 3] en de hiervoor onder 8 genoemde belanghebbenden doen aanzeggen.
      
    
    
      2.9.
      In april 2024 heeft verzoekster de onderpanden laten taxeren door een register-makelaar/taxateur. In het taxatierapport is onder meer vermeld:
      
      
        ‘(…)
        Aanwezig bij inspectie                 : Niemand, eigenaar niet aanwezig.
        (…)
        De opdrachtgever/eigenaar heeft	: Geen inspectie toegestaan, de eigenaar reageerde niet op verzoek een afspraak te maken. Taxateur heeft de locatie op verzoek van opdrachtgever vanaf de openbare weg bekeken. Gezien het feit dat de taxateur de locatie inmiddels meerdere keren bezocht heeft, is in overleg met de opdrachtgever besloten om de (her)taxatie ondanks deze beperkte inspectie af te ronden.
        (…)’ 
      
      
      
        In de aanvullende verklaring bij het taxatierapport is onderscheid gemaakt tussen het erf met woning en aanhorigheden en de landbouwgrond. De taxateur heeft verklaard dat hij eerder (in 2021, 2022, 2023 en 2024) betrokken is geweest bij taxaties van de onderpanden. De taxateur heeft de executiewaarde van de woning met erf en aanhorigheden in verhuurde staat bepaald op € 250.000,00 en de executiewaarde van de woning met erf en aanhorigheden vrij van huur en gebruik bepaald op € 392.000,00. De verkoopwaarde van de landbouwgrond is in beide gevallen (verhuurd en onverhuurd) bepaald op € 748.000,00, waarmee de totale waarden van alle te executeren percelen tezamen zijn bepaald op 
        € 998.000,00 respectievelijk € 1.140.000,00. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      Het verzoekschrift strekt, kort gezegd, tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in artikel 3:264 BW om het in de hypotheekakten opgenomen huurbeding in te roepen tegen de huurders en hen te veroordelen om de onderpanden binnen twee weken na betekening van deze beschikking te ontruimen, ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels aan verzoekster ter vrije beschikking te stellen. 
      
    
    
      3.2.
      Verzoekster heeft aan haar verzoek, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [verweerder 4] en [verweerder 5] blijven in gebreke met de voldoening van hun betalingsverplichtingen op grond van de overeenkomst van hypothecaire geldlening. Verzoekster ziet zich daarom genoodzaakt haar hypotheekrechten uit te winnen. Ten tijde van de vestiging van de hypotheekrechten waren de onderpanden niet verhuurd. Uit de Basisregistratie Personen blijkt dat [verweerder 2] , [verweerder 1] en [verweerder 3] op het onderpandadres zijn ingeschreven. Het is verzoekster niet bekend of er andere personen op het onderpandadres wonen en evenmin of de onderpanden zijn verhuurd en, zo ja, onder welke voorwaarden. Voor verhuur van de onderpanden hadden [verweerder 4] en [verweerder 5] voorafgaande schriftelijke toestemming van verzoekster nodig. Verzoekster heeft die toestemming niet gegeven. [verweerder 4] en [verweerder 5] hebben - ondanks herhaaldelijke verzoeken - geen medewerking verleend aan taxatie van de onderpanden en evenmin inlichtingen verstrekt over mogelijke verhuur daarvan, zodat de gebruikssituatie niet compleet kon worden beoordeeld. Indien verweerders wel hun medewerking aan de taxatie zouden hebben verleend, zou dat niet veel invloed op de taxatiewaarden hebben gehad. De aanwezigheid van huurders heeft dat wel. De in lid 6 van artikel 3:264 BW genoemde uitzondering gaat niet op, omdat gebleken is dat de executiewaarde van de onderpanden in verhuurde staat niet toereikend is om de vordering van verzoekster te voldoen. Toewijzing van het verzoek is niet alleen in het belang van verzoekster, maar ook in het belang van [verweerder 4] en [verweerder 5] . Ingeval van een verkoop in onverhuurde staat is immers de kans groter dat de onderpanden voor een hogere prijs worden verkocht. De kans is dan ook groter dat [verweerder 4] en [verweerder 5] geen restschuld overhouden, maar juist de overwaarde ontvangen.
      
    
    
      3.3.
      Verweerders hebben, samengevat, het volgende aangevoerd. [verweerder 4] en [verweerder 5] zijn als gevolg van een juridisch geschil met de gemeente in financiële problemen gekomen en, volgens hen ten onrechte, in staat van faillissement verklaard. Tegen het faillissementsverzoek loopt nog een cassatieberoep. Daarbij komt dat [verweerder 3] ernstig ziek is (zeldzame vorm van botkanker). Hij wordt thuis verzorgd en voor hem is rust van belang. Weliswaar is [verweerder 3] geen huurder, maar hij heeft wel een grondwettelijk woonrecht, dat op humanitaire gronden beschermd moet worden. Gedwongen verkoop en ontruiming van de woning zal dramatische gevolgen hebben; [verweerder 3] komt doodziek op straat te staan, wat afbreuk zal doen aan zijn genezingsproces. Dit geldt ook voor [verweerder 4] , die een longembolie heeft gehad, en ook voor [verweerder 2] , die afhankelijk is van de mantelzorgwoning, waarin zij wordt verzorgd. In deze (overmacht)situatie moet het gezondheidsbelang van de genoemde belanghebbenden zwaarder wegen dan het financiële belang van verzoekster. In de bestaande situatie moet de woning niet worden verkocht, maar beschikbaar blijven voor de huidige bewoners. Hoewel verzoekster bekend is met de persoonlijke omstandigheden van verweerders, blijft zij inzetten op het uitwinnen van de hypotheekrechten. Daarbij komt dat van een zorgvuldige, juiste taxatie van/namens verzoekster geen sprake is. Het taxatierapport is gebrekkig en bij het opstellen daarvan zijn verweerders niet betrokken. Zij zijn daartoe niet uitgenodigd en verzoekster heeft zich daartoe onvoldoende ingespannen. Verweerders hebben geprobeerd om met verzoekster in gesprek te komen, maar dat is niet gelukt. In de taxatie is geen rekening gehouden met de aanwezigheid van de mantelzorgwoning op het perceel en de huuropbrengsten daarvan. De verhuur heeft geen nadelige invloed op de waarde van de woning, maar mogelijk zelfs een gunstige invloed, omdat de mantelzorgwoning voor kopers een voorziening voor de toekomst kan zijn. 
      
    
    
      3.4.
      De curator refereert zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      De voorzieningenrechter stelt voorop – zoals ook ter zitting al aan de aanwezige belanghebbenden is uitgelegd - dat deze procedure alleen betrekking heeft op het al dan niet mogen inroepen van het huurbeding door verzoekster, en niet op (bijvoorbeeld) het beantwoorden van de vraag of verzoekster haar hypotheekrechten mag uitwinnen door middel van executoriale verkoop van de onderpanden. In dit verband is mr. Driessen gewezen op de mogelijkheid van een kortgedingprocedure, waarin het toetsingskader - ook ten aanzien van de afweging van de wederzijdse belangen - ruimer is dan in deze procedure. 
      
    
    
      4.2.
      In artikel 3:264 lid 6 BW is onder meer bepaald dat de voorzieningenrechter het gevraagde verlof tot het inroepen van het huurbeding verleent, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. 
      
    
    
      4.3.
      De (belangrijkste) in deze procedure te beantwoorden vraag is dus of door de executoriale verkoop van het onderpand in verhuurde staat kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de vordering van verzoekster te voldoen. 
      
    
    
      4.4.
      Ter zitting is verzoekster erop gewezen dat artikel 3:264 lid 5 BW slechts ziet op de verhuur van woonruimte. Vast staat dat alleen het onderpand met perceelnummer 321 woningen (waaronder de mantelzorgwoning) omvat. Op de overige drie percelen bevindt zicht geen woonruimte, zo is door de aanwezige belanghebbenden op de zitting bevestigd. In reactie daarop heeft verzoekster haar verzoek beperkt (verminderd) tot het onderpand met perceelnummer 321, het woonperceel. 
      
    
    
      4.5.
      Door verweerders is niet betwist dat door [verweerder 4] en [verweerder 5] met verzoekster een huurbeding is overeengekomen en dat het onderpand vervolgens in strijd met dat beding aan [verweerder 2] is verhuurd. 
      
    
    
      4.6.
      
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat verweerders de stelling van verzoekster - dat de executiewaarde van het onderpand in verhuurde staat niet toereikend is om de vordering van verzoekster te voldoen - onvoldoende gemotiveerd hebben betwist. Zij hebben niet aannemelijk gemaakt dat dat de waarde van het onderpand in verhuurde staat (ongeveer) gelijk is aan of zelfs hoger is dan de vordering van verzoekster, dat verzoekster daarmee voldoende zekerheid zou hebben en dat verzoekster daardoor geen belang heeft bij het inroepen van het huurbeding. Verzoekster heeft haar stelling onderbouwd met een taxatierapport. Weliswaar hebben verweerders de zorgvuldigheid/kwaliteit van dat taxatierapport betwist, maar zij hebben geen feiten aangevoerd waaruit blijkt dat de waarde van het onderpand hoger is dan door de taxateur gesteld en evenmin dat het door de taxateur gehanteerde uitgangspunt dat het onderpand in (deels) verhuurde staat aanmerkelijk minder waard is dan in onverhuurde staat, onjuist is. Daarbij is van belang dat dit bij de taxatie van woonruimte een alleszins gebruikelijk uitgangspunt is. Ook het feit dat in het taxatierapport geen afzonderlijke melding is gemaakt van de aanwezigheid van de mantelzorgwoning maakt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet dat niet van de (globale) juistheid van de taxatie kan worden uitgegaan, of in ieder geval van het daarbij gehanteerde uitgangspunt dat het onderpand in onverhuurde staat meer waard is. Hierbij is ook van belang dat niet gesteld of gebleken is dat [verweerder 2] bereid en in staat zou zijn om aan een nieuwe eigenaar van het onderpand een marktconfome, (en dus veel) hogere huur te betalen. Dat de bestaande huurovereenkomst mogelijk zelfs een gunstige invloed op de waarde van het onderpand heeft, zoals verweerders hebben aangevoerd, acht de voorzieningenrechter onwaarschijnlijk; het mag zo zijn dat de aanwezigheid van een mantelzorgwoning mogelijk een gunstig effect op de waarde van het onderpand heeft, maar gesteld noch gebleken is dat de aanwezigheid van de mantelzorgwoning afhankelijk is van instandhouding van de huurovereenkomst met [verweerder 2] . Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, kan bovendien niet worden aangenomen dat de eventuele waardeverhogende invloed van de aanwezigheid van een mantelzorgwoning ook geldt als sprake is van een reeds voor onbepaalde tijd (en voor een zeer lage huur) aan een derde verhuurde mantelzorgwoning.  
        De voorzieningenrechter is kortom van oordeel dat het taxatierapport onvoldoende is weersproken en niet zodanig onzorgvuldig, onjuist of gebrekkig is dat eraan moet worden getwijfeld dat de waarde van het onderpand in verhuurde staat ontoereikend is om de vordering van verzoekster te voldoen. Het enkele feit dat sprake is van een geveltaxatie maakt in ieder geval niet dat niet van de juistheid van het taxatierapport kan worden uitgegaan, mede gelet op de aard van de onroerende zaak (een boerderij met erf) en het feit dat de taxateur kennelijk al bij meerdere eerdere taxaties van de onroerende zaak betrokken is geweest. De door verweerders opgeworpen vraag of de taxateur voldoende moeite heeft gedaan om met hen in contact te komen voor het maken van een afspraak om de onroerende zaak te bezichtigen hoeft dus niet te worden beantwoord. 
      
      
    
    
      4.7.
      Daarbij komt nog dat [verweerder 4] en [verweerder 5] al enige tijd niet meer aan hun uit de hypothecaire geldleningen voortvloeiende verplichtingen (kunnen) voldoen, zodat de vordering van verzoekster met het verstrijken van de tijd alleen maar is toegenomen en verder zal toenemen. In de gegeven omstandigheden moet redelijkerwijs worden aangenomen dat verzoekster, ingeval van instandhouding van de bestaande huurovereenkomst bij verkoop, niet een opbrengst zal verkrijgen die voldoende is om haar vordering te voldoen. 
      
    
    
      4.8.
      
        Voor zover verweerders hebben bedoeld (al dan niet op grond van artikel 3:13 BW) dat verzoekster redelijkerwijs haar bevoegdheid tot het inroepen van het huurbeding niet kan inroepen, omdat hun belangen zwaarder moeten wegen dan die van verzoekster, leidt dit niet tot een ander oordeel. Daarbij is, naast hetgeen hiervoor al is overwogen, ook het volgende van belang. Tussen verzoekster en verweerders is niet in geschil dat [verweerder 3] en [verweerder 4] geen huurders zijn, zodat hun belangen / persoonlijke omstandigheden - wat daar ook van zij - in deze verzoekschriftprocedure in beginsel van niet meer dan ondergeschikte betekenis zijn. [verweerder 2] heeft onvoldoende onderbouwd dat haar gezondheid afhankelijk is van deze, sinds betrekkelijk kort door haar (en [verweerder 1] ) bewoonde mantelzorgwoning, waarvan zij bovendien wist - althans redelijkerwijs kon weten - dat de beschikbaarheid (mede) afhankelijk was van de nakoming van de hypotheekverplichtingen door [verweerder 4] en [verweerder 5] . Daarbij komt dat de veiling niet op heel korte termijn (16 oktober 2024) zal plaatsvinden, zodat verweerders nog enige tijd hebben om te onderzoeken of (bijvoorbeeld) daadwerkelijke uitwinning van de hypotheekrechten voorkomen kan worden en [verweerder 2] en [verweerder 1] nog tijd hebben om zo nodig op zoek te gaan naar andere woonruimte. 
        De voorzieningenrechter is van oordeel dat de door verweerders gestelde belangen op zichzelf en in onderlinge samenhang niet zodanig zwaarwegend zijn, dat het belang van verzoekster daarvoor moet wijken.
      
      
    
    
      4.9.
      Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verzoek van verzoekster moet worden toegewezen. 
      
    
    
      4.10.
      De proceskosten worden - mede omdat geen van de partijen om een veroordeling in de proceskosten heeft verzocht - gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      5.1.
      verleent verlof aan verzoekster om het huurbeding tegenover de belanghebbenden sub 1, 2 en 8 in te roepen met betrekking de onroerende zaak gelegen aan de [adres+plaats] , kadastraal bekend als gemeente [plaats] , sectie S, nummer 321,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt de belanghebbenden sub 1, 2 en 8 om de hiervoor onder 5.1. genoemde onroerende zaak - met al de hunnen en al hetgeen aldaar namens hen aanwezig is - binnen twee weken na betekening van deze beschikking te ontruimen, ontruimd te houden en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan verzoekster te stellen, 
      
    
    
      5.3.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.5.
      wijst af hetgeen anders of meer is verzocht.
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. E. Boerwinkel en op 31 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.