ECLI:NL:RBROT:2024:7465, Rechtbank Rotterdam, 19-07-2024, 10925013 CV EXPL 24-3386
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurovereenkomst woonruimte wordt niet ontbonden, ondanks dat huurder er gedurende zes maanden niet zijn hoofdverblijf heeft gehad. Huurder stelt dat sprake is van gebreken, bestaande uit gebrekkig stucwerk en kapotte radiatoren. Huurder mag gebrek aan stucwerk bewijzen en moet verhuurder onderzoek laten doen naar radiatoren.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10925013 CV EXPL 24-3386
    
    
    
      datum uitspraak: 19 juli 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Woonstichting Patrimonium, die handelt onder de naam 
      
        Patrimonium Barendrecht,
      vestigingsplaats: Barendrecht,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: [woonplaats],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. D. Bakker.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Patrimonium’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 30 januari 2024, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de brief van de gemachtigde van Patrimonium van 14 juni 2024, met bijlagen;
        
        
          de akte tot wijziging eis van [gedaagde] van 26 juni 2024;
        
        
          de door [gedaagde] op de zitting van 26 juni 2024 overgelegde afrekeningen van Energiedirect.nl van 28 juli 2022 en 20 augustus 2023. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 26 juni 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Patrimonium aanwezig [naam] (woonconsulent), bijgestaan door mr. S.A. den Engelsen. [gedaagde] was aanwezig, bijgestaan door mr. D. Bakker. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt woonruimte van Patrimonium. Volgens Patrimonium heeft [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde, of in ieder geval gedurende langere tijd niet gehad. Daarom wil Patrimonium dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen. [gedaagde] is het daar niet mee eens.
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] wil op zijn beurt dat Patrimonium een aantal muren in het gehuurde van een nieuwe stuclaag voorziet (althans, het bestaande stucwerk herstelt) en dat de radiatoren worden gerepareerd. Volgens hem is sprake van gebreken aan het gehuurde. Het repareren van het stucwerk zou (ook) door Patrimonium zijn beloofd. [gedaagde] wil ook een huurprijsvermindering vanwege de gebreken. 
      
      
        
          De beslissing in het kort
        
      
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt in conventie dat er geen sprake is van een tekortkoming die ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] hoeft de woning dus niet te ontruimen. In reconventie kan de kantonrechter nog niet beslissen. [gedaagde] mag bewijs leveren van zijn stelling dat de muren slecht en gebrekkig zijn en hij moet Patrimonium in de gelegenheid stellen om onderzoek te doen naar de radiatoren. 
      
      
        
          In conventie
        
      
      
      
        
          De huurovereenkomst wordt niet ontbonden
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van Patrimonium af, omdat hij vindt dat de tekortkoming van [gedaagde] niet ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan (het moeten ontruimen van de woning) te rechtvaardigen.
      
    
    
      2.5.
      In deze procedure is komen vast te staan dat [gedaagde] voor een periode van ongeveer zes maanden in het buitenland heeft verbleven. [gedaagde] heeft zelf verklaard dat hij van 16 mei 2023 tot 21 november 2023 niet in het gehuurde heeft gewoond. Deze verklaring stemt overeen met die van een van de omwonenden, die het ook heeft over een periode van zes maanden. De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] langer dan deze periode niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. De verklaringen van twee andere omwonenden zijn hierover te vaag. De omstandigheid dat sprake is van een laag energieverbruik in de woning, is geen reden om aan te nemen dat [gedaagde] er langer dan zes maanden niet heeft gewoond. Hij heeft uitgelegd dat het gasverbruik laag is omdat hij op andere manieren de woning is gaan verwarmen (met een elektrisch kacheltje) en dat hij overdag vaak ergens anders is, waar hij warm kan zitten en koffie kan halen. Uit de door hem overgelegde overzichten van zijn gas- en elektraverbruik volgt ook dat zijn gasverbruik aanzienlijk is afgenomen op het moment dat zijn elektraverbruik (kennelijk door de aanschaf van het kacheltje) is gestegen. 
      
    
    
      2.6.
      Een afwezigheid van in elk geval zes maanden levert naar het oordeel van de kantonrechter een tekortkoming van [gedaagde] op. Hij moet op basis van de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn hoofdverblijf hebben in het gehuurde. Zijn afwezigheid is langer geweest dan een normale vakantie en daarmee heeft hij zijn hoofdverblijf tijdelijk opgegeven. De kantonrechter vindt de tekortkoming echter niet ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarbij is relevant dat geen sprake is geweest van (structurele) overlast als gevolg van de afwezigheid van [gedaagde] en dat hij ervoor heeft gezorgd dat er regelmatig naar de woning werd omgekeken. De planten kregen water, de post werd opgehaald en zo kon ook worden gecontroleerd of alles nog in orde was. [gedaagde] heeft daarmee de verantwoordelijkheid die hij als huurder voor het gehuurde draagt genomen. 
      
    
    
      2.7.
      Daar komt bij dat het belang van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde groot is, zoals door hem gesteld in de conclusie van antwoord en niet door Patrimonium weersproken. 
      
    
    
      2.8.
      Dat [gedaagde] naar zijn woning heeft laten omkijken, betekent niet dat hij het gehuurde aan een ander of anderen in gebruik heeft gegeven, zoals Patrimonium stelt. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij iemand in de woning heeft laten klussen (behangen) en dat de plantenwater kregen en de post in de gaten werd gehouden. Niet is gebleken dat een van deze personen ook in de woning heeft verbleven, anders dan af en toe een overnachting in verband met het klussen. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] een vergoeding van deze personen heeft gekregen. Er is dus geen sprake van een tekortkoming die inhoudt dat [gedaagde] het gehuurde in onderhuur of gebruik heeft afgestaan. 
      
    
    
      2.9.
      De beslissing in conventie wordt aangehouden tot het eindvonnis, omdat in reconventie nog geen eindoordeel kan worden gegeven en de kantonrechter geen deelvonnis wil wijzen.
      
      
        
          In reconventie
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] mag bewijzen dat het stucwerk gebrekkig is
        
      
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter kan op basis van de stukken die door [gedaagde] zijn overgelegd niet vaststellen in hoeverre er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, dat bestaat uit afbrokkelende muren. Op het door [gedaagde] ingebrachte filmpje is één slechte muur te zien, maar uit het filmpje blijkt niet om welke muur dit gaat en ook niet hoe de andere muren eruit zien. De kantonrechter kan pas een beslissing nemen over het al dan niet bestaan van een gebrek aan het gehuurde en de eventuele herstelverplichting van Patrimonium als [gedaagde] aantoont:
      
        
          welke muren in het gehuurde afbrokkelend stucwerk hebben;
        
        
          om welke oppervlakte (per muur en ten opzichte van het geheel) aan afbrokkelend stucwerk het gaat.
        
      
      
    
    
      2.11.
      Omdat [gedaagde] zich erop beroept dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, is het aan [gedaagde] om het bestaan en de omvang daarvan te bewijzen. Hij krijgt daarvoor de gelegenheid. [gedaagde] mag zelf bepalen op welke manier hij dit bewijs wil leveren en hij mag zich daarover bij akte uitlaten, zoals hieronder bepaald. 
      
    
    
      2.12.
      Subsidiair heeft [gedaagde] nakoming gevorderd van een afspraak tussen hem en Patrimonium dat de muren van een nieuwe stuclaag zouden worden voorzien. Patrimonium heeft betwist dat is afgesproken dat deze afspraak over alle muren zou gaan. Volgens Patrimonium ging dat alleen om de keuken, omdat de keuken en de badkamer gerenoveerd zouden worden. In de badkamer is tegelwerk aangebracht. 
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter oordeelt dat uit de door [gedaagde] overgelegde e-mailwisseling van maart 2022 niet blijkt dat is afgesproken dat Patrimonium meer muren van een nieuwe stuclaag zou voorzien dan de keuken. Een logische uitleg van de e-mails van Patrimonium is dat als zij het heeft over stucwerk, dat is gebeurd in de context van de keuken- en badkamerrenovatie. Uit niets blijkt dat [gedaagde] van Patrimonium opdracht heeft gekregen om ook in andere ruimtes behang te verwijderen en dat ook in die andere ruimtes nieuw stucwerk zou worden aangebracht. De vordering van [gedaagde] om de gestelde afspraak na te komen kan daarom niet worden toegewezen.
      
    
    
      2.14.
      Als [gedaagde] slaagt in het leveren van bewijs van de aanwezigheid en de omvang van het afbrokkelende stucwerk, krijgt Patrimonium op haar beurt de gelegenheid om te bewijzen dat het ontstaan van dit gebrek aan [gedaagde] te wijten is. Patrimonium heeft immers gesteld dat het verwijderen van het behang de oorzaak van het afbrokkelen van het stucwerk is. Hoewel het een huurder vrij staat om het behang in zijn woning desgewenst te vernieuwen (het schilderen en/of behangen van muren is een kleine herstelling), zou sprake kunnen zijn van toerekenbaarheid aan [gedaagde] als komt vast te staan dat hij het behang op een ondeskundige, te grove manier heeft verwijderd. Als er sprake is van toerekenbaarheid aan de huurder, is er (toch) geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en hoeft Patrimonium de muren niet te herstellen. 
      
    
    
      2.15.
      De zaak wordt verwezen naar een rolzitting in september 2024, omdat partijen ook de gelegenheid krijgen om zich uit te laten over de radiatoren, zoals hierna overwogen. Uit proceseconomische redenen verdient het de voorkeur dat [gedaagde] één akte neemt waarin hij zich dan zowel uitlaat over de bewijslevering als over de radiatoren. 
      
      
        
          
            [gedaagde] krijgt de gelegenheid om Patrimonium de radiatoren te laten onderzoeken
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kantonrechter kan nog geen beslissing nemen over de vordering van [gedaagde] met betrekking tot de radiatoren. [gedaagde] stelt dat de radiatoren het niet doen, maar onduidelijk is wat er nu precies aan de hand is. De kantonrechter volgt Patrimonium in haar stelling dat toewijzing van de vordering hoogstwaarschijnlijk tot discussie bij de tenuitvoerlegging van het vonnis zal leiden. Omdat de kantonrechter wil aannemen dat [gedaagde] niet voor niets heeft geklaagd en dat er iets aan de hand is met de radiatoren, zal hij in dit stadium de vordering van [gedaagde] niet afwijzen wegens een gebrek aan onderbouwing. Hij stelt [gedaagde] daarom in de gelegenheid om zijn stelling nader te onderbouwen en wel op de volgende manier.
      
    
    
      2.17.
      Als een huurder stelt dat sprake is van een gebrek en hij wil dat de verhuurder dat gebrek herstelt, moet hij de verhuurder daarvoor de gelegenheid geven. Dat betekent ook dat de verhuurder onderzoek moet kunnen doen naar wat er aan de hand is. Dat onderzoek heeft (nog) niet plaatsgevonden. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat hij wil dat een onafhankelijk persoon dat onderzoek doet. Daarvoor is echter geen grondslag. [gedaagde] moet Patrimonium (nogmaals) de gelegenheid geven. De kantonrechter gaat ervan uit dat Patrimonium nog niet voldoende gelegenheid heeft gehad. Voor zover al is gebleken van herstelverzoeken van [gedaagde] (of van melding van dit gebrek), heeft Patrimonium daar tegenover gesteld dat [gedaagde] niet bereikbaar was om een afspraak te maken. Zij heeft dat ook onderbouwd met stukken, zoals een bericht van de aannemer. 
      
    
    
      2.18.
      De kantonrechter zal de procedure verwijzen naar de rolzitting van 24 september 2024. Op die rolzitting moet [gedaagde] een akte nemen waarin hij zich uitlaat over de bevindingen naar aanleiding van onderzoek naar de radiatoren. Het gaat dan om een onderzoek dat Patrimonium mag uitvoeren, waar [gedaagde] bij aanwezig mag zijn (en hij mag daar zelf ook iemand bij uitnodigen om hem bij te staan als hij dat wil) en waarvan Patrimonium de bevindingen met [gedaagde] moet delen. Dit betekent dat het onderzoek, in overleg tussen partijen, moet plaatsvinden op zo’n tijdstip dat [gedaagde] die bevindingen op tijd heeft om ze te bespreken met zijn gemachtigde en daar een reactie op te kunnen geven. [gedaagde] mag ook zelf onderzoek laten doen en daar moet hij dan Patrimonium bij betrekken en haar van de bevindingen op de hoogte stellen. 
      
    
    
      2.19.
      
        [gedaagde] zal zich, als eisende partij, als eerste moeten uitlaten over het gestelde gebrek aan de radiatoren en het onderzoek dat Patrimonium – en mogelijk ook een ander, als [gedaagde] dat wil – daarnaar zal doen. Patrimonium mag daar vervolgens op reageren en haar eigen bevindingen naar voren brengen. De kantonrechter zal daarna in beginsel een eindbeslissing nemen op de vordering van [gedaagde], tenzij blijkt dat nader (deskundigen)bewijs nodig is. 
      
    
    
      2.20.
      De kantonrechter gaat ervan uit dat als uit het onderzoek / de onderzoeken blijkt dat er sprake is van een gebrek aan de radiatoren dat Patrimonium moet herstellen, Patrimonium tot herstel zal overgaan en [gedaagde] daaraan zijn medewerking zal verlenen. 
      
      
        
          Nog geen beslissing over huurverlaging 
        
      
      
    
    
      2.21.
      Omdat [gedaagde] bewijs mag leveren van zijn stelling dat de muren gebrekkig zijn en partijen zich nog moeten uitlaten over de radiatoren, kan de kantonrechter nog niet oordelen over de vordering tot huurprijsvermindering. Die beslissing wordt aangehouden. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      draagt [gedaagde] op om te bewijzen welke muren in het gehuurde afbrokkelend stucwerk hebben en wat de omvang is van de afbrokkelende delen, zowel ten opzichte van de desbetreffende muur als ten opzichte van het geheel;
      
      
        
          schriftelijk bewijs
        
      
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat als [gedaagde] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van dinsdag 24 september 2024 om 11.30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
      
        
          getuigenbewijs
        
      
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat als [gedaagde] getuigen wil laten horen, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden oktober, november en december 2024;
      
    
    
      3.4.
      wijst erop dat [gedaagde] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
      
      
        
          ander bewijs
        
      
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat als [gedaagde] op een andere manier bewijs wil leveren, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
      
      
        
          Akte over radiatoren
        
      
      
    
    
      3.6.
      verwijst de zaak – eveneens – naar de rolzitting van dinsdag 24 september 2024 om 11.30 uur voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagde] over de bevindingen van het onderzoek naar de werking van de radiatoren. Ook deze akte moet uiterlijk een dag voor de rolzitting in tweevoud zijn ontvangen op de rechtbank;
      
    
    
      3.7.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        51909