ECLI:NL:GHARL:2024:4963, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-07-2024, 23/1456
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-07-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/1456
      uitspraakdatum: 30 juli 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 7 april 2023, nummer ZWO 22/1486, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Regionale Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 2C te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op  € 772.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, maar wel een vergoeding van proceskosten en griffierecht toegekend.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
    
    
      1.7.
      Partijen hebben na de zitting stukken ingestuurd. Omdat het onderzoek ter zitting was gesloten, heeft het Hof deze stukken niet aangemerkt als gedingstukken. Ter zitting was met partijen afgesproken dat zij rechtstreeks met elkaar in overleg treden en daarin hun eigen berekening van de waarde aan elkaar zouden voorhouden om uit te zoeken of zij er onderling uit zouden kunnen komen. Het Hof heeft van partijen geen bericht gekregen dat ze eruit zijn gekomen. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                vrijstaand 
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                2021
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlakte
              
              
                158 m2
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                2.000 m2
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Carport, berging/schuur inpandig, veranda
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport met daarin een waardeopbouw (hierna: het taxatierapport) laten opmaken door [naam3] , taxateur. De dagtekening daarvan is 13 februari 2023. Daarin is de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode gewaardeerd op € 822.000. Er zijn drie referentieobjecten gehanteerd, alle vrijstaande woningen in de nabijheid van de woning. De gegevens van de matrix zijn de volgende:
      
        
          
            woning van belanghebbende, bouwjaar 2021, waardering van de factoren: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘4’, gebruiksoppervlakte (hoofd)woning 158 m2 met een waarde van € 558.783, prijs per m2 € 3.536,60, grondoppervlakte 2.000 m2 met een waarde van € 252.367, waarde bijgebouwen € 11.500,  
        
        
          
            referentieobject I [adres2] 74 te [plaats1] ,  bouwjaar 2019, waardering van de factoren: kwaliteit ‘5’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘4’, transactieprijs € 1.435.000 op 1 juli 2021, gebruiksoppervlakte (hoofd)woning 255 m2, prijs per m2 € 3.876,27, grondoppervlakte 4.324 m2 met een waarde van € 321.680, waarde bijgebouwen € 53.000, 
        
        
          
            referentieobject II [adres3] 14B te [plaats2] , bouwjaar 2009, waardering van de factoren: kwaliteit ‘5’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘4’, transactieprijs € 1.156.789 op 2 juni 2021, gebruiksoppervlakte (hoofd)woning 233 m2, prijs per m2 € 3.279,67, grondoppervlakte 1.555 m2 met een waarde van € 301.120, waarde bijgebouwen € 42.850, 
        
        
          
            referentieobject III [adres4] 1A te [plaats3] , bouwjaar 2018, waardering van de factoren: kwaliteit ‘5’, onderhoud ‘4’, uitstraling ‘4’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘4’, transactieprijs € 880.000 op 7 augustus 2020, gebruiksoppervlakte (hoofd)woning 260 m2, prijs per m2 € 2.658,36, grondoppervlakte 1.500 m2 met een waarde van € 216.123, waarde bijgebouwen € 8.500. 
        
      
      
    
    
      2.3.
      De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, maar in de omstandigheid dat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift en taxatierapport laat had ingediend reden gezien (strijd met goede rechtspleging) om een vergoeding voor proceskosten en griffierecht van het beroep toe te kennen. Aan de beoordeling van schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is de Rechtbank niet toegekomen.  
      
    
    
      2.4.
      Als bijlage bij zijn nader stuk in hoger beroep heeft belanghebbende een WOZ-deskundigenrapport ingediend. In dit stuk met dagtekening 7 juni 2024 is de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 gewaardeerd op € 731.000. Daarbij is een matrix (hierna: de matrix) gevoegd met daarin dezelfde referentieobjecten als in het taxatierapport van de heffingsambtenaar. In de matrix is de gebruiksoppervlakte van de (hoofd)woning van belanghebbende en van de (hoofd)woningen van de referentieobjecten gelijk aan die in het taxatierapport. Ook zijn de aan de grond en aan de bijgebouwen toekende waarden gelijk aan die in het taxatierapport. Op onderhoud scoort de woning van belanghebbende in het taxatierapport evenwel een ‘4’, terwijl in de matrix van belanghebbende een ‘3’ daaraan is toegekend.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 en naar de toestand van de woning per 1 januari 2022 te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit ter zitting van het Hof uitsluitend een waarde van € 731.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat hij geen incidenteel appel heeft ingesteld. De door de Rechtbank vastgestelde proceskostenvergoeding is daardoor niet in geschil. 
      
    
    
      3.4.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn beroep op schending van artikel 40, lid 2, Wet WOZ uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk ingetrokken. Dit geldt ook voor het punt of de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd omdat niet volledig zou zijn weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
    
    
      4.2.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep een lagere waarde. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport. Hierin is de woning op € 822.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie referentieobjecten. Niet in geschil is dat die objecten ter bepaling van de waarde van de woning goede referentiewoningen zijn. Het Hof volgt partijen daarin. 
      
    
    
      4.3.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in het licht van wat belanghebbende daartegen aanvoert met zijn taxatierapport erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe het volgende. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof is, gelet op de gegevens van de woning en de referentieobjecten in het taxatierapport, de daarin opgenomen waardeopbouw en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de (hoofd)woning toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de referentieobjecten staat. 
      
    
    
      4.5.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende verklaard uitsluitend nog een waarde van € 731.000 te bepleiten. Als onderbouwing daarvoor geldt zijn onder 2.4 vermelde matrix.  Belanghebbende heeft daarin de gebruiksoppervlakte van de (hoofd)woning en van de referentieobjecten, alsmede de aan de grond en aan de bijgebouwen toegekende waarde van het taxatierapport van de heffingsambtenaar overgenomen, zodat die onderdelen van de waardering partijen niet verdeeld houden. 
      
    
    
      4.5.
      Wat partijen wel verdeeld houdt, is de methode die zij hanteren in de berekening van de voor de referentieobjecten gemiddelde prijs per m2, gecorrigeerd naar een waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen op ‘3’ (een gemiddelde woning). In die correctie naar de waardering van een gemiddelde woning lopen de berekeningswijzen van partijen uiteen. Naast een klein verschil in het afwijkingspercentage per factor, kiest belanghebbende voor een vermenigvuldiging met factor 0,75 daar waar de heffingsambtenaar deelt door factor 1,25. Het gevolg daarvan is dat de naar score ‘3’ gecorrigeerde prijzen van de referentieobjecten in de berekening van belanghebbende (€ 2.904 voor referentieobject I, € 2.460 voor referentieobject II en € 1.728 voor referentieobject III) opmerkelijk lager uitvallen dan die van de heffingsambtenaar (€ 3.076,40 voor referentieobject I, € 2.602,92 voor referentieobject II en € 1.998,77 voor referentieobject III). De benadering van de heffingsambtenaar, waarbij de gemiddelde woning als de 100% geldt, komt het Hof juist voor, zodat het Hof van die berekening uitgaat. De voor de referentieobjecten gemiddelde prijs per m2, gecorrigeerd naar een waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van ‘3’ heeft de heffingsambtenaar aldus terecht berekend op € 2.559,36. 
      
    
    
      4.6.
      Dat het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning (158 m2) en de referentieobjecten (233 m2, 255 m2 en 260 m2) tot een correctie moet leiden voor de te waarderen woning, is niet in geschil. Evenmin is in geschil dat deze correctie aan de hand van de wortelformule berekend dient te worden. Belanghebbende hanteert een correctie van 1,25. De heffingsambtenaar vermeldt in zijn waardeopbouw 1,26. Uit narekening blijkt dat de correctiefactor 1,256208 moet zijn. Hoewel een correctiefactor van 1,26 is opgenomen, heeft de heffingsambtenaar 1,256208 toegepast, zodat de prijs per m2 voor de woning na correctie qua grootte daardoor terecht door de heffingsambtenaar op (afgerond) € 3.215,09 (€ 2.559,36 x 1,256208) is berekend.  
      
    
    
      4.7.
      Aan de waardering van het onderhoud van de woning kent de heffingsambtenaar een ‘4’ toe, belanghebbende een  ‘3’. De woning is in 2021 gebouwd. Dat bouwjaar is, vergeleken met de bouwjaren van de referentieobjecten van 2009, 2018 en 2019, recent te noemen. Van een woning met bouwjaar 2021 mag verwacht worden dat het onderhoud per 1 januari 2022 gerelateerd aan de referentieobjecten goed is. Belanghebbende heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het Hof de heffingsambtenaar volgt in zijn waardering van ‘4’. Deze waardering op ‘4’ heeft tot gevolg dat de gemiddelde berekende prijs per m2 voor de woning van € 3.215 met 10% wordt gecorrigeerd op € 3.536,60. Voor zover belanghebbende de hoogte van deze correctie bestrijdt, merkt het Hof op dat ook als de hoogte zou worden aangepast, nog kan worden geoordeeld dat woning, gelet op het verschil tussen de in het taxatierapport getaxeerde waarde (€ 822.000) en de bij beschikking vastgestelde waarde (€ 772.000), in een goede waardeverhouding staat tot de referentieobjecten. Voor zover belanghebbende nog de stelling inneemt dat niet inzichtelijk is gemaakt hoe de verkoopprijzen zijn geïndexeerd, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verstrekking van de gerealiseerde verkoopprijzen en de verkoopdata van de referentieobjecten, het indexeringspercentage - en daarmee de waarde - voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De hoogte van het indexeringspercentage is ook in het taxatierapport opgenomen. Daarnaast hanteert belanghebbende in zijn matrix hetzelfde percentage.
      
    
    
      4.8.
      Belanghebbende is van mening dat op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht de iWOZ-vastgoedkaarten van de referentieobjecten en de bouwtekeningen moeten worden overgelegd. Nu niet duidelijk is of de heffingsambtenaar deze stukken heeft geraadpleegd en belanghebbende dit evenmin heeft gesteld, ziet het Hof geen reden voor het oordeel dat de heffingsambtenaar die stukken diende over te leggen.  
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      K. de Jong-Braaksma	G.B.A. Brummer
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 31 juli 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    
      √ gemiddelde gebruiksoppervlakte referentieobjecten 249,3333 m2/158 m2