ECLI:NL:RBZWB:2024:5045, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-07-2024, 10894257 \ CV EXPL  24-385 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder vordert ontbinding en ontruiming, aangezien prostitutie is geconstateerd in de woning. Er is sprake van een tekortkoming die in beginsel ontbinding rechtvaardigt. Na belangenafweging volgt toch afwijzing. Ondermeer is van belang de korte periode waarin de prostitutie plaatsvond in combinatie met de persoonlijke omstandigheden van huurder. 6:265 BW, 7:213 BW, 7:219 BW

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Tilburg
    
    
    
      Zaaknummer: 10894257 \ CV EXPL  24-385
    
    
    
      
        Vonnis van 17 juli 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING TBV, 
      statutair gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,
      eisende partij,
      hierna te noemen: TBV,
      gemachtigde: mr. P.L.T. Roks, advocaat te Tilburg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , h.o.d.n. [bewindvoerder] , in de hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende], 
      gevestigd en kantoorhoudende in de gemeente Eindhoven,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: de bewindvoerder,
      gemachtigde: mr. E.M.A. Leijser, advocaat te Tilburg.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 13 maart 2024
      - de mondelinge behandeling van 18 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De kantonrechter heeft tot slot bepaald dat vonnis zij vonnis zal wijzen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
    
    - TBV heeft met ingang van 5 mei 2015 een huurovereenkomst gesloten met de heer [rechthebbende] (verder: [rechthebbende] ) met betrekking tot de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres] .
    
    - Aanvankelijk was sprake van een “Tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte [organisatie] ”. Daarbij waren diverse voorwaarden afgesproken. Na verloop van één jaar is gebleken dat deze afspraken integraal zijn nagekomen, waardoor de huurovereenkomst conform artikel 8.6 is voortgezet als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
    
    - In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen:
    
    
      
        2. Bestemming van het gehuurde
      
      
        Het verhuurde wordt geacht zonder nadere omschrijving aan de huurder bekend te zijn
      
      
        en is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte.
      
    
    
    - Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte [nummer] (verder: AHV) van toepassing verklaard. In deze AHV staan – onder meer – de volgende bepalingen:
    
    
      7.1.
      
        
          Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder
        
        
          betaamt.
        
      
      
    
    
      7.2
      
        Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien. […]
      
      
    
    
      7.4.
      
        
          Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder
        
        
          toegestaan het gehuurde geheel ofwel gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden
        
        
          in gebruik te geven. […]
        
      
      
    
    
      7.7. […]
      
        
          Het is huurder eveneens verboden in het gehuurde illegale activiteiten uit te voeren of illegale bezittingen te hebben. Daaronder inbegrepen bijvoorbeeld (vuur)wapenbezit, vuurwerk en verdovende middelen. Verhuurder zal geen van bovengenoemde activiteiten in welke vorm dan ook accepteren en kan bij constatering daarvan in of op het gehuurde
        
        
          overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst, dan wel overgaan tot een
        
        
          onmiddellijke opeisbare boete van € 2500 te vermeerderen met € 50 per dag voor
        
        
          iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15000.
        
      
      
      - Toezichthouders van de gemeente Tilburg hebben, samen met medewerkers van
      
        de politie, op 25 november 2023 een bestuurlijke controle uitgevoerd in het
        gehuurde, naar aanleiding van een tweetal advertenties van “ [naam 1] ” en “ [naam 2] ” op www.kinky.nl. Er is toen vastgesteld dat het gehuurde werd gebruikt voor prostitutieactiviteiten.
      
      
      - In verband met deze constatering hebben de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg in een brief van 11 december 2023 aan TBV laten weten dat zij voornemens zijn een last onder dwangsom op te leggen aan de bewoner van de [adres] . 
      
      - TBV heeft [rechthebbende] in een brief van 28 november 2023 gewezen op het feit dat hij met deze illegale prostitutieactiviteiten in strijd handelt met de algemene huurvoorwaarden en dat TBV om die reden de huurovereenkomst wenst te beëindigen. [rechthebbende] is hierbij de mogelijkheid gegeven om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [rechthebbende] heeft de huurovereenkomst, ook na een nader gesprek, niet opgezegd.
      
        3.	Het geschil
      
      
      
        
          De vorderingen van TBV
        
      
    
    
      3.1.
      TBV vordert - samengevat - ontbinding van de tussen haar en [rechthebbende] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] en ontruiming van deze woning door de bewindvoerder. Ook vordert zij veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten.
      
      
        
          De standpunten van TBV
        
      
    
    
      3.2.
      
        Volgens TBV is sprake van een ernstige tekortkoming, die van voldoende gewicht is om ontbinding op grond van artikel 6:265 BW (Burgerlijk Wetboek) te rechtvaardigen, omdat 
         [rechthebbende] de woning niet (uitsluitend) heeft gebruikt als woonruimte, maar (ook)
        bedrijfsmatig heeft gebruikt c.q. laten gebruiken als seksinrichting, althans ten
        behoeve van prostitutie, hetgeen tevens een bestemmingswijziging oplevert;
         hij daarmee tevens in strijd heeft gehandeld met de verplichting om het
        gehuurde uitsluitend met schriftelijke toestemming van TBV (welke
        toestemming in casu dus ontbreekt) geheel of gedeeltelijk aan derden onder
        te verhuren (dan wel in gebruik te geven);
         hij met het gebruik van het gehuurde als illegale seksinrichting tevens in strijd heeft gehandeld met het verbod op het uitoefenen van illegale activiteiten in het gehuurde;
         - hij met al het voorgaande ten slotte in strijd heeft gehandeld met de verplichting om het gehuurde te gebruiken zoals het een goed huurder betaamt.
        TBV voert daarbij aan dat vaste lijn in de rechtspraak is dat het laten plaatsvinden van illegale prostitutie – zelfs al zou er maar éénmalig prostitutie in de sociale huurwoning hebben plaatsgevonden – de ontbinding rechtvaardigt. Bovendien stond in artikel 7.7. AHV uitdrukkelijk vermeld dat het uitvoeren van illegale activiteiten in het gehuurde, in welke vorm dan ook, leidt tot een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. [rechthebbende] wist dus, althans moest weten dat hij hiermee de woning op het spel zou zetten. De gevolgen van deze (bewuste) ernstige wanprestatie komen dan ook volgens TBV volledig voor rekening en risico van [rechthebbende] .
      
      
      
        TBV stelt daarnaast dat zij er als woningcorporatie een zwaarwegend belang bij heeft dat haar woningen gewoon en uitsluitend worden gebruikt waarvoor zij zijn bedoeld: bewoning. Dat geldt te meer, omdat er een enorm woningtekort is, met name een tekort met betrekking tot betaalbare huisvesting. Ook voert zij aan dat zij er belang bij heeft om ervoor te zorgen dat er geen gevaar of overlast ontstaat voor omwonenden en moet zij als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet onder andere waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Dit belang klemt volgens haar te meer, nu de wijk waarin het gehuurde is gelegen reeds met dergelijke problemen kampt. Bovendien loopt TBV het risico dat de gemeente Tilburg een last onder dwangsom aan haar oplegt. Voorts heeft TBV er belang bij om precedentwerking te voorkomen.
      
      
      
        Tot slot onderbouwt TBV haar belang bij haar vordering met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad. De eventuele belangen van [rechthebbende] wegen volgens TBV niet op tegen de zwaarwegende belangen van TBV bij het kunnen executeren van het vonnis niettegenstaande een eventueel hoger beroep.
      
      
      
        
          Het verweer van de bewindvoerder
        
      
    
    
      3.3.
      De bewindvoerder voert verweer. De bewindvoerder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van TBV, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van TBV, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van TBV in de kosten van deze procedure.
      
      
        
          De standpunten van de bewindvoerder
        
      
    
    
      3.4.
      De bewindvoerder voert aan dat de omstandigheid dat er twee sekswerkers op 25 november 2023 in de woning van [rechthebbende] zijn aangetroffen, niet maakt dat daarmee een ontbinding al een gegeven is. De bewindvoerder betwist niet dat de dames prostituees waren, maar wel dat ze in de woning van [rechthebbende] hebben gewerkt en in ieder geval wist [rechthebbende] daar niet van. De dames hebben ook niet verklaard dat zij [rechthebbende] hebben betaald. Er dient bovendien een belangenafweging plaats te vinden. De bewindvoerder stelt dat [rechthebbende] een zwaarwegend bijzonder woonbelang heeft en dat zijn belang bij behoud van de woning zwaarder moet wegen dan het belang van TBV. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      TBV vordert ontbinding op grond van artikel 6:265 BW. Uit dit artikel volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als de huurder zich wil beroepen op deze uitzondering, moet hij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder.
      
      
        
          Er is sprake van niet goed huurderschap
        
      
    
    
      4.2.
      De kantonrechter acht gezien de inhoud van het controlerapport van de toezichthouder van de gemeente Tilburg voldoende onderbouwd dat de twee dames die in de woning van [rechthebbende] zijn aangetroffen daar als prostituees - zonder vergunning - hebben gewerkt. De bewindvoerder heeft dit niet voldoende gemotiveerd betwist, zodat vaststaat dat sprake is geweest van prostitutieactiviteiten in de woning. Partijen zijn het oneens over de rol die [rechthebbende] hierbij heeft gehad. 
      
    
    
      4.3.
      TBV heeft gesteld dat [rechthebbende] , ongeacht of hij weet had van de prostitutieactiviteiten, als huurder verantwoordelijk is voor de gedragingen van personen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. Daarmee is [rechthebbende] verantwoordelijk voor de tekortkomingen in verband met de prostitutieactiviteiten van de dames, waarmee [rechthebbende] heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting om het gehuurde te gebruiken zoals het een goed huurder betaamt.
      
      
        Volgens vaste rechtspraak is daarvoor echter niet beslissend of deze personen zich gedragen hebben in strijd met de huurovereenkomst, maar of de huurder zich in het licht van die gedragingen zelf niet als goed huurder heeft gedragen. Daarvan is in elk geval sprake als de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had moeten houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. De omstandigheid dat artikel 7:219 BW een aansprakelijkheid van de huurder vestigt voor een tekortkoming die hij niet zelf heeft bewerkstelligd, brengt mee dat het ontbreken van wetenschap over die tekortkoming kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.
      
      
      
        De bewindvoerder heeft gesteld dat [rechthebbende] niet wist dat de dames in zijn woning als prostituee werkten. Ook heeft hij betwist dat de dames [rechthebbende] geld hebben betaald. Daartegenover heeft TBV aangevoerd dat [rechthebbende] op het moment van de controle aanwezig was in de woning en dat meerdere gebruikte condooms zijn aangetroffen zodat het zeer onaannemelijk is dat [rechthebbende] níet wist van de werkzaamheden van de dames. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [rechthebbende] toegelicht dat hij op de avond van de controle inderdaad in de keuken was, maar dat hij niets heeft gehoord; de keukendeur was dicht, hij was een spelletje aan het doen met zijn ex-partner en de tv stond aan. Dit is door TBV niet betwist. Hierover zijn verder ook geen feiten opgenomen in het controlerapport. Evenmin is gesteld of gebleken dat de prostitutie vaker heeft plaatsgevonden dan alleen op die zaterdagavond, zodat ook dat geen aanwijzing is dat [rechthebbende] kennis moet hebben gehad van de prostitutie in zijn woning. De kantonrechter is daarom van oordeel dat onvoldoende is gebleken dat [rechthebbende] wist dat de prostituees in zijn woning als zodanig werkten.
      
      
      
        Hoewel niet is gebleken dat [rechthebbende] al vóórdat de dames bij hem kwamen wist dat zij prostituees waren, wist hij dat in ieder geval wel de dag nadat zij bij hem waren gekomen. Daarom moest [rechthebbende] er naar het oordeel van de kantonrechter wel ernstig rekening mee houden dat de dames ook daadwerkelijk als prostituees in zijn woning zouden gaan werken. Beoordeeld moet daarom worden of [rechthebbende] de van hem te verlangen maatregelen tegen de prostitutie door de dames heeft genomen. 
      
      
      
        De bewindvoerder is van mening dat misbruik is gemaakt van de goedheid van [rechthebbende] en het feit dat hij zwakbegaafd is. De bewindvoerder heeft gesteld dat zodra [rechthebbende] wist dat de dames prostituees waren, hij de kennis die hem had gevraagd om de dames onderdak te geven direct heeft gebeld en de kennis heeft gevraagd de dames op te halen. Deze is volgens [rechthebbende] dezelfde nacht gekomen en heeft volgens [rechthebbende] toegezegd dat hij de dames zaterdag zou ophalen. Normaal gesproken zou [rechthebbende] , aldus de bewindvoerder, contact opnemen met zijn begeleider, maar die was op dat moment op vakantie. Dat laatste is door de begeleider tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd ook bevestigd. TBV heeft betwist dat dit voldoende was en aangevoerd dat [rechthebbende] meer had moeten doen, zoals de politie bellen. 
      
      
      
        Zelfs al zou [rechthebbende] erop hebben mogen vertrouwen dat de kennis de dames zou komen ophalen, dan neemt dat niet weg dat [rechthebbende] onvoldoende toezicht heeft gehouden op het gebruik van de woning door de dames, juist doordat hij wist dat zij prostituees waren. Daarmee is de kantonrechter van oordeel dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW) en is hij tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (artikel 7.1 van de AHV). De vraag of [rechthebbende] ook in strijd heeft gehandeld met de artikelen 7.2, 7.4 en 7.7 van de AHV, kan daarom onbesproken blijven. Omdat sprake is van een tekortkoming in de nakoming kan TBV in beginsel een beroep doen op de ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
      
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
    
    
      4.4.
      De vraag is vervolgens of de tekortkoming zo ernstig is dat deze in de gegeven omstandigheden moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning. Het woonrecht is immers een essentieel recht en aantasting van dat recht moet evenredig zijn aan het beoogde doel daarvan. In dat kader moet de kantonrechter een belangenafweging maken.
      
    
    
      4.5.
      Het laten plaatsvinden van illegale prostitutie in een sociale huurwoning is geen tekortkoming van geringe betekenis. Het is een feit van algemene bekendheid dat prostitutie kan leiden tot overlast voor de leefomgeving in een wijk, zodat TBV een zwaarwegend belang heeft bij haar zero tolerance beleid ten aanzien van illegale prostitutie.
      
    
    
      4.6.
      Daartegenover staat dat de tekortkoming betrekking heeft op een zeer korte periode waarin geen overlast voor de omgeving is veroorzaakt. Daarnaast is niet gebleken dat [rechthebbende] bewust heeft meegewerkt aan de prostitutie in zijn woning. Bovendien heeft [rechthebbende] een zwaarwegend woonbelang bij het voortduren van de huurovereenkomst. Onbetwist is gesteld dat [rechthebbende] vanaf 2015 zonder overlast te veroorzaken in de woning woont en zich altijd als goed huurder heeft gedragen, dat hij op alle leefgebieden nu stabiliteit kent, in tegenstelling tot de jaren vóór 2015 en dat er al jarenlang geen contacten met politie en justitie meer zijn. Ook betaalt hij zijn huur altijd op tijd. De bewindvoerder heeft daarbij naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat als [rechthebbende] zijn woning verliest, een terugval aan de orde zal zijn. De ingezette koers van de hulpverlening zal dan doorbroken worden, omdat het niet de verwachting is dat [rechthebbende] op korte termijn een nieuwe woning zal krijgen. [rechthebbende] zal dan - weer - op straat terecht komen. Nieuw delict gedrag ligt op de loer. Onder deze specifieke omstandigheden acht de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. 
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter wijst daarom de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af. 
      
    
    
      4.8.
      TBV is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                (2,00 punten × € 271,00)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                542,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van TBV af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt TBV in de proceskosten van € 542,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als TBV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.