ECLI:NL:RBMNE:2024:3944, Rechtbank Midden-Nederland, 29-04-2024, UTR 22/3519
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-04-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Niet-woning. Huurwaardekapitalisatiemethode. Indexering naar waardepeildatum. Huurcontracten 5+5. Gebruik van topdown methode. Afwijzing verzoek immateriële schadevergoeding. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 22/3519
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., eiseres
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
      (gemachtigde: M. Boerlage).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. 	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (het object).
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 30 april 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 704.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
    
    
      1.2.
      In de uitspraak op bezwaar van 13 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd. 
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
    
    
      1.4.
      
        De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door de heer [taxateur], taxateur. 
        
          Overwegingen
        
      
      
      
        2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten, voor zover deze niet zijn aangevoerd in strijd met de goede procesorde.
      
    
    
      2.1.
      Het object aan de [adres 1] in [woonplaats] is een kantoorpand uit 1997. Het object beschikt over een totale oppervlakte van 935 m2.
      
    
    
      2.2.
      In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
      
      
        
          Beoordelingskader
        
      
    
    
      2.3.
      Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. De kapitalisatiefactor is door de heffingsambtenaar onderbouwd door middel van een drietal gerealiseerde verkopen. 
    
    
      2.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
      
    
    
      2.5.
      De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
      
        
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      3. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 86.955,- per jaar (huurwaarde per m2: € 93,-). De heffingsambtenaar heeft, om de huurwaarde van dit object te onderbouwen, een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke kantoorpanden in [woonplaats] rondom de waardepeildatum. 
    
    
      3.1.
      De kapitalisatiefactor van 8,1 voor de onroerende zaak is vastgesteld door middel van een vergelijking met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn ook kantoorpanden en zijn gelegen in [woonplaats]. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
      
      
        
          Kapitalisatiefactor 
        
        4. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting primair gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte gebruik heeft gemaakt van de top-down methode waarmee de kapitalisatiefactor van het object is vastgesteld. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar gebruik moeten maken van de bottom-up methode zodat de kapitalisatiefactor niet geschat zou worden maar zou worden opgebouwd van onderaf met gegevens van het bedrijfsobject zelf. 
      
    
    
      4.1.
      
        Secundair stelt eiseres zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar referentieobjecten heeft geselecteerd  onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De referentieobjecten aan de [adres 2] en [adres 3], [adres 4] en [adres 5] wijken namelijk sterk af qua grootte en qua uitstraling/luxe. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing van de kapitalisatiefactor gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
        De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunten ten aanzien van de kapitalisatiefactor. Naar het oordeel van de rechtbank was de heffingsambtenaar in het onderhavige geval niet gehouden om een bottom-up berekening te overleggen. Uit de taxatiematrix blijkt dat in dit geval voldoende geschikte verkoopcijfers beschikbaar waren om de kapitalisatiefactor van het object van eiseres mee te bepalen. Ook heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt hoe met de verkoopcijfers van de referentieobjecten de kapitalisatiefactoren zijn bepaald en wat de verhouding daarvan is ten opzichte van het object van eiseres. Ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar er terecht op gewezen dat het hier gaat om een kantoorpand op een bedrijventerrein. De referentieobjecten zijn ook kantoorpanden met een goed vergelijkbare ligging. Met betrekking tot het referentieobject aan de [adres 5] stelt de rechtbank vast dat deze qua totaaloppervlakte en bouwjaar minder goed vergelijkbaar is. Daar staat tegenover dat die verschillen naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking komen in de significant hogere kapitalisatiefactor van het pand. Gelet op het voorgaande en de overige twee referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten dus voldoende steun bieden voor de onderbouwing van de berekende kapitalisatiefactor van 8,1 voor het object. Die is ruim lager dan de berekende kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten die variëren van 11,4 tot en met 16,4. Eiseres heeft verder ook niet concreet onderbouwd waarom de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor voor het object lager zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
      
        
          Indexering naar waardepeildatum
        
        5. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres gesteld dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix niet blijkt dat er voor de gehanteerde referentieobjecten een correctie heeft plaatsgevonden naar de waardepeildatum. Omdat deze correctie niet heeft plaatsgevonden en de verkoopcijfers niet zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum, heeft de heffingsambtenaar volgens eiseres niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.1.
      
        De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er wel wordt gecorrigeerd naar de waardepeildatum en dat dit blijkt uit de verschillen tussen de transactieprijs en de gecorrigeerde transactieprijs. De rechtbank stelt vast dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix duidelijk blijkt dat de verkoopcijfers van de gehanteerde referentieobjecten worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. Voor zover eiseres heeft willen stellen dat door de heffingsambtenaar van een onjuiste datum of indexeringspercentage is uitgegaan, is deze stelling niet onderbouwd. Om die reden ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan deze berekening. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Huurwaarde
        
        6. De gemachtigde van eiseres heeft, ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gehanteerde gerealiseerde huurcijfers, op de zitting aangevoerd dat in de huidige markt geen huurcontracten van ‘5+5’ (lees: vijf jaar plus een verlenging van vijf jaar) worden afgesloten. 
      
      
    
    
      6.1.
      
        Voor zover eiseres heeft bedoeld dat de door de heffingsambtenaar gebruikte huurtransacties niet geschikt zijn om als onderbouwing te dienen, heeft zij dit niet onderbouwd. De rechtbank ziet in het huuroverzicht terug dat de huurwaarde (per m2) lager is vastgesteld dan de gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          
          Immateriële schadevergoeding
        
        7. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
      
      
    
    
      7.1.
      De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23.
      
    
    
      7.2.
      Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 11 mei 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.
    
    
      8.1.
      Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 april 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
    
  
  
     Zie de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 20 november 2023: ECLI:NL:RBMNE:2023:6191.