ECLI:NL:RBZWB:2024:5688, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-08-2024, BRE - 23 _ 11080
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-20 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ niet-woning, HWK-methode

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/11080
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.380.000 (de waardebeschikking). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB), rioolheffing en zuiveringsheffing voor het jaar 2023 aan belanghebbende opgelegd. De waardebeschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). 
      
    
    
      1.2.
        De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waardebeschikking en de aanslagen bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft het beroep op 23 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het verzoek van de gemachtigde om de zitting digitaal bij te wonen afgewezen. De gemachtigde heeft geen bijzondere omstandigheid aangevoerd die maakt dat hij de zitting niet fysiek kan bijwonen. 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is de gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelpand, bestaande uit een winkelruimte op de begane grond (3.104 m² + 45 m²) en een winkelruimte op de eerste verdieping (262 m²). Het pand is gebouwd in 1975 en heeft een totale oppervlakte van 3.411 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Vooraf; formele geschilpunten
      
      
        Hoorverslag
      
    
    4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Uit het dossier blijkt echter dat de hoorzitting, kennelijk met instemming van beide partijen, schriftelijk heeft plaatsgevonden. Uit het e-mailbericht van de gemachtigde van 26 juni 2023 blijkt dat de gemachtigde de heffingsambtenaar verzoekt om zijn e-mailbericht als ware het een verslag van de (fictieve) hoorzitting aan het dossier toe te voegen. Dat heeft de heffingsambtenaar gedaan. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan het bepaalde in artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    5. Ook de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd, volgt de rechtbank niet. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar en bij het verweerschrift de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag, het waarderapport en de niet geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten, heeft ingebracht. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. De overige door belanghebbende genoemde stukken - “informatie NEN 2580”, een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, huurinformatieformulieren, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren - zijn daarentegen geen op de zaak betrekking hebbende stukken.
    
    
      5.1.
      Ter zitting is namens belanghebbende nog verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het waarderapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die huurovereenkomsten in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft het waarderapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de huurovereenkomsten nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dat taxatierapport is immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Het standpunt van belanghebbende kan in dit geval dus slechts iets afdoen aan de bewijskracht van het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, maar dat doet het gelet op het voorgaande niet.
      
      
        
          Inhoudelijk
        
        
          Juridisch kader
        
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van een niet-woning, zoals in dit geval het winkelpand, kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Onderbouwing van de waarde
        
        7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waardebepaling verwezen naar een waarderapport van [taxateur] van 19 maart 2024. Hierin is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.380.000. Dat bedrag is berekend op basis van een kapitalisatiefactor van 8,5 met een gemiddelde huurwaarde per m² van € 48,84 voor de winkelruimte op de begane grond (3.104 m²), € 41,19 voor de overige ruimte op de begane grond (45 m²), en € 34,18 voor de winkelruimte op de eerste verdieping. De kapitalisatiefactor is gebaseerd op de (markt)gegevens van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . De huurwaarde is gebaseerd op het eigen huurgegeven uit 2013, dat overigens door belanghebbende wordt betwist, en de (markt)gegevens van de objecten [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] .
      
      
    
    
      7.1.
      De rechtbank stelt vast dat het rapport de insteek heeft van waardering volgens de methode van huurwaardekapitalisatie. De uitvoering ervan komt de rechtbank echter te mager over. Er zijn drie verkooptransacties vermeld in het rapport. Aan de daaraan ontleende kapitalisatiefactor ontbreekt echter overtuigingskracht, omdat de huursommen van de betreffende objecten kennelijk geschat zijn door de taxateur in plaats van te zijn gebaseerd op de feitelijke huursommen zoals door de gebruikers werd betaald. Een zelfstandige berekening van de kapitalisatiefactor op basis van het model van de VNG (de zogenoemde bottum-up berekening) heeft de rechtbank niet aangetroffen. Zonder een kapitalisatiefactor kan de huurwaardekapitalisatiemethode niet worden toegepast. In zoverre is de door belanghebbende ter zitting geuite kritiek ook terecht.
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank verbindt aan het voorgaande niet zonder meer de consequentie dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt. Immers, er zijn drie verkooptransacties beschikbaar van vergelijkbare objecten die in de nabije omgeving gelegen zijn en zijn verkocht binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Deze verkooptransacties kunnen echter evenmin dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De verkooptransacties hebben niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum plaatsgehad en ter zitting is door de taxateur verklaard dat de verkoopprijzen ook niet zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum omdat het indexatiepercentage voor niet-woningen lastig te berekenen is. Verder is ook niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen tussen de onroerende zaak en deze referentieobjecten. 
      
    
    
      7.3.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      7.4.
      Belanghebbende heeft, met wat zij heeft aangevoerd en tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object op de waardepeildatum € 999.000 is, zoals zij betoogt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende in het geheel geen stukken heeft ingebracht die deze waarde onderbouwen en dat belanghebbende ook niet op andere wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe deze waarde precies tot stand is gekomen.
      
      
        
          Goede justitie
        
      
      8. Nu geen van de partijen de door hen voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. De rechtbank stelt, na weging van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van wat hiervoor is overwogen, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 1.365.000.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      9.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 8 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 3 september 2024. De redelijke termijn van twee jaar is dus niet overschreden.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is gegrond. De bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak moet worden verminderd tot € 1.365.000 en de aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
    
    
    
      10.1.
      Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. Deze vergoeding moet de heffingsambtenaar rechtstreeks aan belanghebbende zelf betalen.
      
    
    
      10.2.
      De proceskostenvergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 2, lid 3, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, die aanleiding geven tot een lagere vergoeding dan de standaard forfaitaire vergoeding per proceshandeling. De bijzondere omstandigheid bestaat eruit dat het werk van de gemachtigde beperkt is gebleven doordat hij enkel een algemeen geformuleerd bezwaar- en beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop heeft ingediend en pas op de zitting desgevraagd heeft toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank gaat daarom uit van een waarde per proceshandeling van € 75 voor de bezwaar- en beroepsfase, met uitzondering van de zitting bij de rechtbank waarvoor zij een waarde van € 875 zal hanteren, nu daar de specifieke op de zaak betrekking hebbende gronden naar voren zijn gebracht. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend (1 punt), een beroepschrift ingediend (1 punt) en hij heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen (1 punt). De rechtbank kent geen punt toe voor het horen in de bezwaarfase, omdat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden. De rechtbank past een wegingsfactor van 1 (gemiddeld) toe. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.025.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de uitspraak op bezwaar;
      
      
        vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.365.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
      
      
        wijst het verzoek om een schadevergoeding af;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.025 aan proceskosten aan belanghebbende;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 20 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
  
  
     Vgl ook. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 april 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:1413.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.