ECLI:NL:RBNHO:2024:9244, Rechtbank Noord-Holland, 29-08-2024, 11191682 \ VV EXPL  24-125
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Kort geding. Tijdelijke logeerwoning. Huurder moet logeerwoning verlaten en terugkeren naar het gehuurde. Gehuurde is niet onbewoonbaar.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 11191682 \ VV EXPL  24-125
      Uitspraakdatum: 29 augustus 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Ymere 
      
      gevestigd te Amsterdam
      eiseres
      verder te noemen: Ymere
      gemachtigde: mr. T. Mulder
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
         tevens handelend onder de naam [bedrijf], handelend in hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van [betrokkene]
      gevestigd te [plaats 1] 	
      gedaagde  
      verder te noemen: de bewindvoerder / [betrokkene]
      gemachtigde: mr. F.F. Kool
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      Ymere heeft de bewindvoerder op 19 juli 2024 gedagvaard. 
    
    
      1.2.
      	De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van spreekaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Ymere haar vordering aangevuld en nog stukken toegezonden.
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      
        [betrokkene] huurt sinds 14 november 2011 van Ymere een sociale huurwoning aan de [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde).
    
    
      2.2.
      Bij beschikking van 1 februari 2023 zijn de goederen van [betrokkene] onder beschermingsbewind gesteld. [gedaagde] is benoemd tot bewindvoerder.  
    
    
      2.3.
      In de periode van 29 mei 2024 tot 14 juni 2024 hebben in het kader van een [betrokkene] renovatieproject in de wijk diverse werkzaamheden aan het gehuurde plaatsgevonden.
    
    
      2.4.
      Vanwege persoonlijke (medische) omstandigheden van [betrokkene] heeft Ymere aan [betrokkene] het aanbod gedaan om tijdelijk gebruik te maken van een woning aan de [adres 2] te [plaats 2] (hierna: de logeerwoning).
    
    
      2.5.
      Voor het gebruik van de logeerwoning is een gebruiksovereenkomst gesloten. In de gebruiksovereenkomst staat, voor zover van belang: Deze gebruiksovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk ingaande 29-5-2024 en eindigt op 14-6-2024. Huurder is verplicht de logeerwoning na deze tijd weer ter beschikking te stellen aan Ymere. De woning wordt na die tijd wederom gebruikt als logeerwoning. (…)Artikel 6. Beëindiging van de overeenkomst en oplevering van de logeerwoning1. Aangezien het hier een tijdelijke gebruiksovereenkomst betreft, eindigt de overeenkomst 2 dagen na oplevering van de woning op 14-6-2024. (…)3. Bij het niet tijdig verlaten van de logeerwoning is de huurder een boete, direct en zonder nadere ingebrekestelling, verschuldigd van € 100,- per dag of dagdeel dat de logeerwoning te laat wordt verlaten, onverminderd het recht van Ymere om volledige schadevergoeding te kunnen vorderen.
    
    
      2.6.
      
        [betrokkene] is in de logeerwoning gaan wonen. Zij heeft de woning op 14 juni 2024 niet verlaten.
    
    
      2.7.
      Op 16 juni 2024 heeft [betrokkene] aan Ymere onder meer het volgende geschreven:(…) Ik blijf in ieder geval op de [adres 2] wonen. Dit huis is, zelfs zonder [betrokkene] onderhoud, vele malen beter en gezonder voor mij en mijn kind. En zeg nou zelf, de keuze om ergens anders een huis te huren is in Nederland nihil, dus je bent nog gedwongen om in die armetierige hut te blijven wonen.
    
    
      2.8.
      Op 19 juni 2024 heeft Ymere [betrokkene] gesommeerd de logeerwoning uiterlijk 21 juni 2024 te verlaten. [betrokkene] heeft hieraan geen gehoor gegeven.
    
  
  
    
      3De vordering
    
    
      3.1.
      
         Ymere vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene], veroordeelt om:1. binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de logeerwoning te verlaten;2. binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde weer in gebruik te nemen en te houden onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag;3. aan Ymere een bedrag te betalen van € 5.000,00 als voorschot op de boete;
        4. de proceskosten te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente.
      
      
    
    
      3.1.
      Ymere legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [betrokkene] op grond van de gebruiksovereenkomst de verplichting heeft om de logeerwoning op 14 juni 2024 te verlaten. Dat heeft zij niet gedaan. Dat betekent dat [betrokkene] momenteel zonder recht of titel in de logeerwoning verblijft. Op grond van artikel 6 lid 3 van de gebruiksovereenkomst is [betrokkene] een boete verschuldigd van € 100,00 per dag indien de woning te laat wordt verlaten. Ymere vordert daar in deze procedure een voorschot op.
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      De bewindvoerder betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat [betrokkene] niet kan terugkeren naar het gehuurde omdat de woning onbewoonbaar is. Volgens [betrokkene] is haar woongenot al jarenlang ernstig aangetast door diverse (onderhouds)gebreken. Dit is bevestigd door de Huurcommissie die haar op alle punten gelijk heeft gegeven. Ondanks het uitgevoerde [betrokkene] onderhoud zijn de problemen niet opgelost. Zo is er volgens [betrokkene] nog steeds sprake van ongedierte (ratten en muizen) in het gehuurde en heeft Ymere nagelaten diverse gaten te dichten en (knaag)schade te herstellen. Ook heeft Ymere na de werkzaamheden het gehuurde vuil achtergelaten en verschillende apparaten (waaronder een wasmachine) niet op hun plek teruggezet. Verder liggen er volgens De [betrokkene] in de woning nog zware bouwplaten, staat er een gasfornuis waar ze geen gebruik meer van kan maken en staan er een bed en een bank die zodanig vervuild zijn dat ze moeten worden afgevoerd. [betrokkene] vindt dat onder die omstandigheden, en gelet op haar medische situatie, niet van haar kan worden gevraagd naar het gehuurde terug te keren.
      
    
    
      4.2.
      Verder heeft [betrokkene] verweer gevoerd tegen (het gevorderde voorschot op) de boete.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
      
      Toetsingskader 
      
    
    
      5.1.
       De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval aangezien [betrokkene] een logeerwoning in gebruik houdt die Ymere weer aan andere huurders tijdelijk ter beschikking moet kunnen stellen.
      
    
    
      5.2.
      Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. [betrokkene] moet de logeerwoning verlaten en terugkeren naar het gehuurde
    
    
      5.3.
      De eerste vraag die moet worden beantwoord is of [betrokkene] de logeerwoning moet verlaten. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Met Ymere heeft [betrokkene] afgesproken dat zij de woning mocht gebruiken gedurende de periode waarin de werkzaamheden aan haar huurwoning werden uitgevoerd, met als einddatum 14 juni 2024. Die periode is al lang verstreken. Dat betekent dat [betrokkene] al meer dan twee maanden zonder recht of titel in de logeerwoning verblijft. Van Ymere kan niet worden gevergd dat zij die situatie laat voortduren. 
    
    
      5.4.
      De kantonrechter volgt [betrokkene] ook niet in haar stelling dat het gehuurde onbewoonbaar is. Ter zitting heeft Ymere foto’s getoond van het gehuurde ten tijde van de oplevering na de uitgevoerde werkzaamheden. De kantonrechter vindt dat woning op die foto’s niet als onbewoonbaar kan worden aangemerkt. Daarnaast is Ymere ook tegemoet gekomen aan de verzoeken van [betrokkene]. Zo heeft Ymere onbetwist gesteld dat zij heeft toegezegd om eventuele gaten te dichten en heeft zij aangeboden de woning extra te reinigen (een nul-beurt) en de ongediertebestrijding voor controle langs te laten komen. Ter zitting heeft Ymere bovendien aangegeven dat zij [betrokkene] kan helpen bij het terugplaatsen en/of afvoeren van meubels en apparatuur. Het is aan [betrokkene] om hierover met Ymere in overleg te gaan en afspraken te maken. In elk geval is er geen grond voor [betrokkene] om de logeerwoning in gebruik te houden en niet terug te keren naar haar eigen huurwoning. De kantonrechter zal de vorderingen van Ymere die daarop betrekking hebben toewijzen. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om een dwangsom te verbinden aan de veroordeling tot het in gebruik nemen en houden van het gehuurde. Voor het geval waarin [betrokkene] niet zou terugkeren naar het gehuurde (en er niet meer haar hoofdverblijf heeft) staan Ymere al andere mogelijkheden ter beschikking. De gevorderde boete wordt afgewezen 
    
    
      5.5.
      Ymere vordert een voorschot van € 5.000,00 op de boete die [betrokkene] volgens Ymere verschuldigd is op grond van artikel 6 lid 3 van de gebruiksovereenkomst. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
    
    
      5.6.
      Zoals [betrokkene] terecht heeft aangevoerd is de gebruiksovereenkomst aan te merken als een consumentenovereenkomst en valt het boetebeding onder het bereik van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Daarvoor is immers niet doorslaggevend of het beding is opgenomen in algemene voorwaarden maar of over het beding is onderhandeld. Nu dat laatste niet is gebleken, zal de kantonrechter (ambtshalve) moeten beoordelen of het beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In dat geval moet de rechter daar consequenties aan verbinden.
    
    
      5.7.
      Aangezien de boete niet gemaximeerd is, kan deze (in theorie) oneindig oplopen. Daarnaast heeft Ymere op grond van het beding het recht om onverminderd de boete volledige schadevergoeding te kunnen vorderen. Daarmee is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter sprake van een oneerlijk beding dat in een bodemprocedure zal worden vernietigd. Voor toewijzing van een voorschot is reeds daarom in deze procedure geen plaats.Proceskosten
    
    
      5.8.
      De proceskosten komen voor rekening van [betrokkene], omdat zij (grotendeels) ongelijk krijgt. De gevorderde rente over de proceskosten wordt toegewezen als hieronder vermeld.
    
  
  
    
      6De beslissing	
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      6.1.
      veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene], om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de logeerwoning, staande en gelegen aan de [adres 3] te ([postcode]) [plaats 2], met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone staat op te leveren aan Ymere, onder afgifte van de sleutels aan Ymere, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken;
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene], om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de huurwoning, gelegen te ([postcode]) [plaats 2], aan de [adres 1] weer in gebruik te nemen en te houden;
      
    
    
      6.3.
      
        veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene], tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Ymere tot en met vandaag vaststelt op:
        dagvaarding	€	112,37
        griffierecht	€	130,00
        salaris gemachtigde	€	543,00	nakosten	€	135,00	;
      
    
    
      6.4.
      veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [betrokkene], tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis, tot aan de volledige betaling;
    
    
      6.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
      6.6.
      
        wijst de vordering voor het overige af.
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. 
      
      
      
        De griffier		De kantonrechter