ECLI:NL:RBAMS:2024:1759, Rechtbank Amsterdam, 25-03-2024, 23/5584
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-03-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Ongegrond beroep. Woz-woning. De berekeningsmethode van eiser houdt geen rekening met eventuele prijsontwikkelingen van de transactieprijzen, de erfpachtcorrectie en de correctie van de VvE reserves. Motiveringsgebrek, omdat verweerder hier niet op is ingegaan in het bestreden besluit.

RECHTBANK AMSTERDAM
    Bestuursrecht
    
    
      zaaknummer: AMS 23/5584
    
    
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , te Amsterdam , eiser,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) die in de beschikking van 25 februari 2023 voor het belastingjaar 2023 is vastgesteld op € 483.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
    
    
    
      Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
    
    
    
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
    
    
    
      De zaak is behandeld op de zitting van 8 maart 2024. Eiser was aanwezig. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door [taxateur] , taxateur. 
    
    
  
  
    De aanleiding voor deze procedure
    
    1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een flatwoning met berging. De oppervlakte van de woning is volgens de heffingsambtenaar ongeveer 77 m².
    
    2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.
    
    3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser kan de WOZ-waarde van de woning niet hoger zijn dan € 445.000,-.
    
    4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 483.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] [huisnummer 2] , [adres] [huisnummer 3] en [adres] [huisnummer 4] , alle in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    6. De heffingsambtenaar heeft om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de beoordeling van de vraag of de woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht, is het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum van belang. Behalve wanneer dit tijdsverloop te verwaarlozen is, dient bij de waardebepaling rekening te worden gehouden met de prijsontwikkeling en het tijdsverloop. Verder worden de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd met de erfpachtcorrectie en de VvE reserves.
    
    7. Eiser heeft in de bezwaar- en beroepsfase de waarde van zijn woning berekend aan de hand van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. Zoals op de zitting is besproken heeft eiser daarbij geen rekening gehouden met eventuele prijsontwikkelingen van de transactieprijzen, de erfpachtcorrectie en de correctie van de VvE reserves. De berekeningsmethode die eiser heeft toegepast om de WOZ-waarde te berekenen is daarmee onvolledig en onjuist. Dat de heffingsambtenaar in een eerder jaar het bezwaar van eiser, waarin hij ook deze berekeningsmethode heeft gevolgd, gegrond heeft verklaard en de WOZ-waarde heeft verlaagd maakt het voorgaande niet anders. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar echter niet duidelijk gemaakt waarom de berekening van eiser onjuist is. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee sprake van een motiveringsgebrek in de bestreden uitspraak. Omdat de heffingsambtenaar die uitleg in de beroepsfase alsnog heeft gegeven zal de rechtbank het motiveringsgebrek (in juridische termen) passeren.
    
    8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en, zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
    
    9. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in beroep andere vergelijkingsobjecten heeft gebruikt om de waarde te onderbouwen dan in bezwaar. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen om de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar gezien de relevante kenmerken van die vergelijkingsobjecten op het 'overzicht taxatiewaarden' bij het taxatierapport. De heffingsambtenaar mocht zich dus baseren op de vergelijkingsobjecten om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen.
    
    10. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is vervolgens de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning. De rechtbank stelt vast dat uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar de woning per vierkante meter (€ 6.171,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 6.558,-). Op die manier is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de woning een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigt.
    
    11. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
      
        Conclusie
      
    
    
    12. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
    
    13. Omdat het bestreden besluit een motiveringsgebrek bevat, ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar aan eiser het griffierecht vergoedt.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Speksnijder, rechter, in aanwezigheid van mr. N.J.A. van Eck, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2024.
    
    
    
      griffier 
    
    
    rechter
    
      Afschrift verzonden aan partijen op: 
    
  
  
    Rechtsmiddel
    Tegen deze uitspraak kan hoger beroep worden ingediend bij het gerechtshof Amsterdam binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
    
    
    
      De indiener van het hoger beroep kan de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening te treffen. 
    
    
  
  
     Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Op grond van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.
  
  
     Zie ook de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 17 januari 2023, te raadplegen op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHAMS:2023:773.