ECLI:NL:GHARL:2024:5934, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-09-2024, 23/515
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/515
      uitspraakdatum: 17 september 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 januari 2023, nummer       
      UTR 22/1892, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres1] 72 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 298.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      
        Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank  
        Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      
        Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 18 juli 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede 
        
          [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde bungalow (bouwjaar 1974) met een gebruiksoppervlakte van 179m2 en een kavel van 427m2. De woning beschikt over een carport en een garage.
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 251.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.3.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zijn standpunt met betrekking tot de op de zaak betrekking hebbende stukken (artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht) en het verstrekken van stukken (artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht) onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig ingetrokken.	
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
      
      
      
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 20 oktober 2022, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 352.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. Eén van de vergelijkingsobjecten is naast de woning gelegen.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Ondanks dat twee van de drie vergelijkingsobjecten op enige afstand van de woning zijn gelegen acht het Hof deze voldoende vergelijkbaar. Gezien het soort object (geschakelde bungalow), het bouwjaar (1974/1975), de gebruiksoppervlakte (105 m2 tot 150 m2), de kavel (411 m2 tot 477 m2) en de overige kenmerken zijn de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar om conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het vergelijkingsobject aan de [adres1] 73 bijzonder goed vergelijkbaar is nu het een buurpand betreft. De waarde van het buurpand is € 984/m² terwijl aan de woning een waarde van € 1.203/m² is toegekend. Volgens belanghebbende dient het naastgelegen vergelijkingsobject zwaarder mee te wegen in de waardevaststelling en is de toegekende waarde aan de woning dus te hoog in verhouding met het buurpand. Het Hof stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. De heffingsambtenaar hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door een belanghebbende als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. Hier komt in dit geval echter bij dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning € 298.000 is terwijl de verkoopprijs van het buurpand € 305.000 bedraagt. Zeker gelet op het feit dat de woning 29m² groter is, heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is.
      
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      C.M.R. Bouwman	J.M.W. van de Sande
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.