ECLI:NL:GHARL:2024:5777, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-09-2024, 23/1574
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 23/1574
    uitspraakdatum: 10 september 2024
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 mei 2023, nummer LEE 21/253, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 21 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 184.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de Rechtbank de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van immateriële schadevergoeding van € 231,- en de Minister voor Rechtsbescherming tot betaling van € 1.269,-. Daarnaast is een proceskostenvergoeding toegekend.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juli 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een in 1850 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, gelegen in [woonplaats] . De inhoud van de woning is 379 m³, en is gelegen op het kadastrale perceel [nummer1] ter grootte van 102 m². Het aansluitende perceel [nummer2] van 27 m² is ook eigendom van belanghebbende en bij haar in gebruik.  Verder heeft de onroerende zaak een berging van 15 m2 en 2 dakkapellen. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      Belanghebbende stelt dat de Rechtbank ten onrechte een tweede mondelinge behandeling achterwege heeft gelaten. 
      
    
    
      3.2.
      Inhoudelijk is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in geschil. Belanghebbende bepleit een waarde van € 115.000. Volgens de heffingsambtenaar is de waarde van € 184.000 niet te hoog.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Achterwege laten nadere zitting Rechtbank
      
    
    
      4.1.
      Belanghebbende stelt dat de Rechtbank niet had mogen bepalen dat een nadere zitting achterwege blijft. 
      
    
    
      4.2.
      Het Hof stelt vast dat de Rechtbank ter zitting van 30 januari 2023 het onderzoek heeft geschorst omdat niet duidelijk was of alle processtukken naar de heffingsambtenaar - die ter zitting niet was verschenen - waren verzonden. Ter zitting is met de gemachtigde besproken dat deze processtukken naar de heffingsambtenaar zouden worden verzonden, dat de heffingsambtenaar in de gelegenheid zou worden gesteld erop te reageren en dat de gemachtigde vervolgens in de gelegenheid zou worden gesteld om op de reactie van de heffingsambtenaar te reageren. De gemachtigde heeft ermee ingestemd dat onder die omstandigheden een nadere zitting achterwege kon blijven. 
      
    
    
      4.3.
      Nadat de heffingsambtenaar een reactie had verzonden, heeft de gemachtigde daarop gereageerd. De gemachtigde heeft erover geklaagd dat de heffingsambtenaar zijn grieven niet voldoende heeft beantwoord en heeft de Rechtbank om die reden verzocht om een nadere zitting. De Rechtbank heeft dat afgewezen  omdat de gemachtigde ter zitting toestemming had gegeven voor het achterwege laten van een nadere zitting, omdat de reacties van partijen na de zitting in omvang en strekking beperkt waren, en omdat de redelijke termijn voor het doen van uitspraak reeds was overschreden en een tweede zitting de termijn - en daarmee de spanning en frustratie en belanghebbende - alleen maar zou doen oplopen. 
      
    
    
      4.4.
      Het Hof stelt voorop dat de belastingrechter partijen om toestemming kan vragen om een vervolgzitting achterwege te laten. Verkrijgt hij die toestemming (al op voorhand) op de eerste zitting en worden na de schorsing nieuwe stukken aan het dossier toegevoegd, dan moet hij zich ervan vergewissen dat de partijen ook na de toevoeging van die stukken bij hun eerder gegeven toestemming blijven.  Het Hof is gelet hierop van oordeel dat de Rechtbank, vanwege het verzoek van belanghebbende om een nadere zitting, die nadere zitting niet achterwege had mogen laten. Het Hof zal het hoger beroep hierom gegrond verklaren en een proceskostenvergoeding toekennen. 
      
      
        
          De waarde van de onroerende zaak
        
      
    
    
      4.5.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.7.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.8.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).
      
    
    
      4.9.
      Allereerst dient beoordeeld te worden of de heffingsambtenaar van een juiste objectafbakening is uitgegaan, nu belanghebbende deze in twijfel heeft getrokken. Ingevolge artikel 16, onder d, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), wordt voor de toepassing van deze wet een samenstel van eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren, als één onroerende zaak aangemerkt. In dit geval is niet in geschil dat van een samenstel sprake is, maar stelt de gemachtigde dat het perceel [nummer2] van 27 m² niet in de beschikking is opgenomen omdat het niet afzonderlijk is vermeld. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet omdat er geen enkele aanwijzing bestaat dat het perceel niet in de beschikking is vervat. De heffingsambtenaar is er in alle verstrekte stukken, zoals het taxatieverslag en de matrix in de bezwaarfase, steeds vanuit gegaan dat het perceel 129 m² groot is, waarin het perceel van 27 m² is begrepen. Bovendien heeft belanghebbende niet gesteld dat hij als eigenaar van het perceel van 27 m² een afzonderlijke beschikking heeft ontvangen. Dat de taxateur van belanghebbende, de heer [naam2] , in zijn taxatierapport een grootte van 102 m² hanteert, maakt dit niet anders. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van een juiste objectafbakening is uitgegaan. 
      
    
    
      4.10.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 11 maart 2021, opgesteld door [naam1] , taxateur. Hierin is de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 216.000 aan de hand van de verkoopcijfers van drie referentieobjecten die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. In de matrix zijn de factoren voor kwaliteit en onderhoud van de woning, de berging en de dakkapellen van de onroerende zaak op een 2 (matig) gesteld. De kwaliteit en onderhoud van de woning en de dakkapel van het object [adres2] 38 zijn op een 4 (goed) gesteld, de kwaliteit en onderhoud van de woning op [adres2] 12 op een 2, en de kwaliteit en onderhoud van de woning op [adres3] 13 op een 4, en de ligging van dit object ook op een 4. Alle overige onderdelen zijn op een 3 (gemiddeld) gesteld.
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                Object
              
              
                Type
              
              
                Inhoud
              
              
                Kavel
              
              
                Bouwjaar
              
              
                WPD/ verkoop
              
              
                Waarde
              
            
            
              
                
                  [adres1] 21 (onroerende zaak)
              
              
                2/1-kap
              
              
                379 m3
              
              
                129 m2
              
              
                1850
              
              
                01-01-2019
              
              
                € 216.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 38 
              
              
                2/1-kap
              
              
                242 m3
              
              
                128 m2
              
              
                1717
              
              
                05-04-2018
              
              
                € 185.000
              
            
            
              
                
                  [adres2] 12 
              
              
                2/1-kap
              
              
                185 m3
              
              
                152 m2
              
              
                1975
              
              
                19-12-2019
              
              
                € 165.000
              
            
            
              
                
                  [adres3] 13 
              
              
                hoekwoning
              
              
                383 m3
              
              
                160 m2
              
              
                1798
              
              
                09-04-2019
              
              
                € 274.500
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten. Hij wijst hierbij met name op een door hem overgelegd taxatierapport van [naam2] van 4 december 2020, waarin de waarde van de onroerende zaak in opdracht van een potentiële koper per 27 november 2020 is bepaald op € 115.000. In dit taxatierapport is op pagina 9 (onder meer) het volgende opgenomen: 
      
      
        “In het algemeen loopt het onderhoud achter, het schilderwerk zodanig dat kozijnen en dakgoten zijn aangetast en deels dienen te worden vervangen. Om het dak weer op orde te brengen zou een renovatie noodzakelijk zijn, in combinatie met een verbetering van de duurzaamheid zou dit een mogelijkheid zijn. Op de verdieping zijn enkele wanden en plafonds nog uitgevoerd in zachtboard.
        (…) 
        De woning is gedateerd en renovatiebehoeftig en zal op termijn moeten worden gerenoveerd om te kunnen voldoen aan de hedendaagse normen betreffende woongenot, duurzaamheid en technische eigenschappen.
        (…)
        De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde. (…) De volgende werkzaamheden zijn voor het oplossen van direct noodzakelijk achterstallig onderhoud minimaal benodigd: Onderhoud aan kozijnen, ramen en deuren, buitenschilderwerk geheel, herstel buitengevels, dakrenovatie incl vervangen of ontbrekende dakgoten, vervangen brandgevaarlijke plafonds en wanden, renoveren badkamer en toilet voorziening, vervangen keuken. De kosten hiervan
        worden door de taxateur geschat op: € 53.000,= incl.BTW. Deze kosten zijn in de waardering meegenomen.
        (…)
        De taxateur heeft ernstige gebruiksschade geconstateerd (…) De staat van onderhoud is slecht hierdoor, diverse gebreken aan kozijnen en muren door vocht en slechte of geen ventilatie.”
      
      
      
        En op pagina 11:
      
      
      
        “Onderhoudssituatie: redelijke conditie. Binnenonderhoud muren/plafonds/vloeren: redelijke conditie enkele plafonds en wanden slecht. Binnenonderhoud kozijnen: redelijke conditie. Buitenonderhoud kozijnen: redelijke conditie, buitenschilderwerk slecht. 
        Mate van luxe en doelmatigheid: Begane grond: keuken is gedateerd en eenvoudig, badkamer is gedateerd en eenvoudig, toiletruimte is eenvoudig.
        Kwaliteit en conditie: Begane grond: toiletruimte is van gedateerde kwaliteit en matige conditie, keuken is van matige kwaliteit en matige conditie, badkamer is gedateerd en eenvoudig.
        Toelichting taxateur: 2-onder-1-kapwoning met tuin gelegen op eigen grond. Intern in voldoende staat van onderhoud en extern in voldoende staat van onderhoud. (…)”
      
      
    
    
      4.12.
      Daarnaast heeft belanghebbende een rapport van taxateur [naam3] van 9 april 2020 overgelegd waarin de WOZ-waarde op de waardepeildatum is bepaald op € 128.000. 
      
    
    
      4.13.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen voldoende rekening heeft gehouden. Dit heeft hij aan de hand van de KOUDV-factoren inzichtelijk gemaakt. Met de daarin opgenomen ‘2’ voor de kwaliteit en onderhoud van de onroerende zaak, en de daarmee gepaard gaande waardedruk, is het Hof van oordeel dat met de mindere staat van onderhoud en de voorzieningen, ten opzichte van de referentieobjecten, voldoende rekening is gehouden. 
      
    
    
      4.14.
      Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof kent aan de door belanghebbende ingebrachte taxatie van 4 december 2020 minder gewicht toe dan aan de taxatie van de heffingsambtenaar, omdat die taxatie geen WOZ-taxatie naar waardepeildatum 1 januari 2019 betreft, maar een taxatie in opdracht van een potentiële koper ten behoeve van een onderlinge verkoop naar waardepeildatum 27 november 2020. Ook de taxatie van 9 april 2020 brengt het Hof niet tot een ander oordeel, onder meer omdat de aangedragen referenties uit een heel andere bouwperiode stammen of te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Het Hof deelt de visie van de gemachtigde dat hetgeen over de staat van de onroerende zaak in deze rapporten is opgenomen een licht kan werpen op de gezochte waarde, maar vindt dat de in het rapport van 9 april 2020 toegekende factor 1 voor de kwaliteit en de voorzieningen (slechte toestand) van de onroerende zaak te laag, onder meer gelet op de foto’s in het dossier alsmede de toelichting in het rapport van 4 december 2020 (zie 4.11), waarin (ook) is vermeld dat de woning intern en extern in een voldoende staat van onderhoud verkeert. Voor een neerwaartse correctie van de overige factoren ziet het Hof evenmin aanleiding. Daarbij wordt nog opgemerkt dat tussen de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde en de beschikte waarde een ruimte zit van € 32.000, zodat ook wanneer van een (iets) slechtere toestand wordt uitgegaan dan de heffingsambtenaar bepleit, dit niet tot een lagere waarde kan leiden. Het hoger beroep slaagt niet. 
      
      
        
          Overschrijding redelijke termijn
        
      
    
    
      4.15
      Belanghebbende heeft in eerste aanleg verzocht om een vergoeding van immateriële schade in verband met de overschrijding van de redelijke termijn. De Rechtbank heeft deze toegekend. De redelijke termijn in hoger beroep is niet verder overschreden, zodat voor een vergoeding in hoger beroep geen aanleiding bestaat. 
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het in 4.4 overwogene is het hoger beroep gedeeltelijk gegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet aanleiding voor vergoeding van het griffierecht en een veroordeling in de proceskosten. 
    
    
    
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 875 (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 875).
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 875,
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.
    
    
    
      De beslissing is op 10 september 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer, 
    
    
    
    
    
      (J.H. Riethorst)	(R.A.V. Boxem)
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 12 september 2024
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Vgl. CRvB 25 januari 2005, ECLI:NL:CRVB:2005:AS4154; CRvB 9 juli 2014, ECLI:NL:CRVB:2014:237 en gerechtshof Amsterdam 10 juli 2018, ECLI:GHAMS:2018:2338