ECLI:NL:RBNHO:2024:8900, Rechtbank Noord-Holland, 29-08-2024, 11220729
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-08-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verhuurder/woningcorporatie verhuurt een woning aan huurder. I.v.m. incidenten in het verleden zijn partijen ook een gedragsovereenkomst aangegaan. Verhuurder stelt dat ontruiming van de woning gerechtvaardigd is, omdat - gelet op de gedragsovereenkomst - de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd of omdat sprake is van verschillende tekortkomingen die ieder op zich maar in ieder geval in hun onderlinge samenhang leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop, ontruiming van de woning. De kantonrechter wijst de vordering af. Hij is van oordeel dat het onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter bij de huidige stand van zaken zal oordelen dat de huurder zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarnaast is de kantornechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de huurder is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, maar dat niet aannemelijk is gemaakt dat verhuurder zodanig spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woning dat het oordeel van de bodemrechter over een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet kan worden afgewacht.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 11220729 \ VV EXPL  24-133
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 29 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING PRÉ WONEN, 
      te Velserbroek,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Pré Wonen,
      gemachtigde: mr. D. de Vries,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding - de producties van Pré Wonen - de producties van [gedaagde] - de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024 
      - de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling - de pleitnota van Pré Wonen - de pleitnota van [gedaagde].
      
    
  
  
    
      2De zaak in het kort
    
    
      2.1.
      Pré Wonen verhuurt een woning aan [gedaagde]. In verband met incidenten in het verleden zijn partijen ook een gedragsovereenkomst aangegaan. Pré Wonen stelt dat ontruiming van de woning gerechtvaardigd is, omdat - gelet op de gedragsovereenkomst - de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd of omdat sprake is van verschillende tekortkomingen die ieder op zich maar in ieder geval in hun onderlinge samenhang leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop, ontruiming van de woning.
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming af. Hij is van oordeel dat het onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter bij de huidige stand van zaken zal oordelen dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, maar dat niet aannemelijk is gemaakt dat Pré Wonen zodanig spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woning dat het oordeel van de bodemrechter over een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet kan worden afgewacht.
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
    
      3.1.
      Pré Wonen is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet.
      
    
    
      3.2.
      Vanaf 28 juli 2015 tot 26 oktober 2018 heeft Pré Wonen een woning aan de [adres 1] te [plaats] verhuurd. Vervolgens heeft Pré Wonen met ingang van 26 oktober 2018 een woning aan de [adres 2] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] verhuurd. [gedaagde] is de enige bewoner van de woning.
      
    
    
      3.3.
      Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van 2005 van Pré Wonen (hierna: de algemene voorwaarden). Artikel 6.7 van deze algemene voorwaarden luidt:
      
      
        
          Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
        
      
      
    
    
      3.4.
      In verband met de huurovereenkomst zijn partijen een gedragsovereenkomst aangegaan (hierna: de gedragsovereenkomst), waarvan de preambule als volgt luidt:
      
      
        
          
            Huurder woont momenteel in een wisselwoning naar aanleiding van een sloop / nieuwbouw project en heeft recht op terugkeer naar de nieuwbouw.
          
        
        
          
            Nadat verhuurder aanvankelijk heeft aangegeven huurder niet meer naar de nieuwbouw te willen verhuizen, vanwege een aantal incidenten in / rondom de woning waarbij 3 politie invallen hebben plaatsgevonden, heeft huurder verhuurder in kort geding gedagvaard.
          
        
        
          
            Partijen hebben na afloop van de zitting op 22 oktober 2018, afspraken gemaakt, inhoudende dat verhuurder huurder alsnog een woning in de nieuwbouw zal verhuren, op voorwaarde dat er ook een nieuwe gedragsovereenkomst wordt gesloten. Tussen huurder en verhuurder bestond al een gedragsovereenkomst, naar aanleiding van eerdere incidenten.
          
        
        
          
            Met deze gedragsovereenkomst worden opnieuw afspraken gemaakt tussen huurder en verhuurder over het gedrag van huurder. Deze gedragsovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de nieuwe huurovereenkomst, die gelijktijdig, op 26 oktober 2018, zal ingaan, voor de woning aan de [adres 2] te [plaats], hierna te noemen: 'de woning', met Algemene voorwaarden van 2005, hierna te noemen: 'de huurovereenkomst'.
          
        
        
          
            Huurder heeft aangegeven bereid te zijn, zijn woon- en leefgedrag aan te passen en verhuurder is bereid om aan huurder een laatste kans te bieden indien huurder bereid is een aantal gedragsregels na te leven welke in deze gedragsovereenkomst staan vermeld.
          
        
        
          
            Huurder is zich bewust van het feit dat verhuurder hem geheel onverplicht deze kans biedt aangezien deze laatste kans moet worden aangemerkt als een gunst en niet als een afdwingbaar recht.
          
        
        
          
            De eerdere gedragsovereenkomst was een laatste kans die verhuurder aan huurder heeft geboden, om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en / of ontruiming van het gehuurde te voorkomen.
          
        
        
          
            Partijen willen via deze overeenkomst de inhoud en voorwaarden van de laatste kans (opnieuw) regelen.
          
        
        
          
            De laatste kans houdt in dat huurder geen gedrag meer mag vertonen waarbij hij overlast veroorzaakt aan omwonenden.
          
        
        
          
            Huurder zal hulp van hulpverlenende instanties, zoals de noodzakelijke (woon)begeleiding c.q. hulpverlening, aanvaarden en aanwijzingen opvolgen; 
          
        
        
          
            Huurder en de hulpverlenende instanties zullen verhuurder inzicht geven in de begeleiding/hulpverlening en in de voortgang;
          
        
        
          
            Slechts op het moment dat de hulpverlenende instanties bepalen dat begeleiding/hulpverlening niet meer noodzakelijk is, kan huurder afzien van begeleiding/hulpverlening;
          
        
        
          
            Indien huurder in strijd met de verplichtingen van deze overeenkomst handelt, realiseert huurder zich dat hij zijn laatste kans heeft verbruikt en dat verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst dan wel ontruiming van de gehuurde woning zal starten.
          
        
      
      
    
    
      3.5.
      Artikel 1, 2, 3, 5 en 6 van de gedragsovereenkomst luiden, voor zover relevant :
      
      
        
          Artikel 1
        
        
          Laatste kans
        
        1. Huurder erkent dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan de in deze overeenkomst genoemde gedragingen en handelingen en dat hij hierdoor overlast heeft veroorzaakt die van zodanige omvang is dat dit een tekortkoming in de nakoming van de (huur)overeenkomst oplevert die beëindiging van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning rechtvaardigt.
        2. Verhuurder biedt huurder een laatste kans om een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de gehuurde woning te voorkomen.
      
      
      
        
          Artikel 2
        
        
          Gedragsregels
        
        1. Met de ondertekening van deze Gedragsovereenkomst gaat huurder akkoord met de volgende gedragsregels. Huurder zal met ingang van heden geen enkele overlast meer veroorzaken. Huurder zal in ieder geval doch niet uitsluitend:
      
      
      
        - Munitie en onderdelen van munitie in en om de woning en/of de berging verzamelen
        - Illegaal vuurwerk en wapens in en om de woning en/of in de berging verzamelen
        - Geen ongenode gasten in het complex/woning toelaten
        - Geen illegale hoeveelheden drugs in zijn bezit hebben
        - De woning schoon en heel houden
        - Indien verhuurder naar haar inzicht hulpverlening nodig is, dient huurder dit te aanvaarden.
      
      
      
        2. Huurder erkent dat bovengenoemde verplichtingen een nadere uitwerking zijn van verplichtingen die op grond van de huurovereenkomst en de wet (goed huurderschap) al op hem rusten.
      
      
      
        
          Artikel 3
        
        
          Garantie huurder 
        
        
          Het bepaalde in deze Gedragsovereenkomst geldt ook voor de gezinsleden van huurder en derden die In de woning verblijven. Huurder garandeert dat de gezinsleden van huurder en derden die in de woning verblijven het bepaalde in deze Gedragsovereenkomst volledig zullen nakomen.
        
      
      
      
        
          Artikel 5
        
        
          Vervallen laatste kans, ontbinding en/of ontruiming
        
        1. Indien huurder tekortschiet in een van de in deze Gedragsovereenkomst bepaalde verplichtingen of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, is huurder zonder nadere aankondiging of ingebrekestelling in verzuim.
        2. In geval van constatering van een nieuwe tekortkoming, komen verhuurder en huurder overeen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zal eindigen één maand na de datum van de schriftelijke kennisgeving als bedoeld in art. 6 lid 2 van deze overeenkomst. Aan het einde van die maand dient huurder de woning leeg en schoon onder gelijktijdige inlevering van de sleutels te hebben opgeleverd.
        3. Huurder aanvaardt uitdrukkelijk dat zijn tekortschieten in een van de in deze Gedragsovereenkomst bepaalde verplichtingen of garantie, of enige andere verplichting uit de huurovereenkomst of de wet, leidt tot het vervallen van deze laatste kans en dat verhuurder, indien Huurder niet voldoet aan het bepaalde in art. 5 lid 2 van deze overeenkomst, een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van de woning zal starten.
        4. (…).
      
      
      
        
          Artikel 6
        
        
          Aanvang en beëindiging van de Gedragsovereenkomst
        
        1. (…)
        2. Indien huurder in strijd handelt met één van zijn verplichtingen uit deze Gedragsovereenkomst, de huurovereenkomst dan wel de wet, zal verhuurde schriftelijk aan huurder melden dat de Gedragsovereenkomst is geëindigd en dat zij een gerechtelijke procedure zal starten.
        3. (…) Gelet op het feit dat sprake is (geweest) van voorgaande wanprestatie en gelet op (…), zal elke nieuwe tekortkoming van huurder (…) door partijen worden aangemerkt als een zodanige tekortkoming, (…), dat deze tekortkoming zonder meer de ontbinding van de (huur)overeenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt.
      
      
    
    
      3.6.
      Bij besluit van 17 april 2024 heeft de burgemeester van [plaats] de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet dan wel op grond van artikel 174a van de Gemeentewet met ingang van 24 april 2024 voor de duur van twaalf maanden gesloten (hierna: het sluitingsbesluit). Aan het sluitingsbesluit heeft de burgemeester onder meer ten grondslag gelegd dat de politie op 15 augustus 2023 tijdens een doorzoeking van de woning en berging onder andere 122,24 gram amfetamine, 0,26 gram amfetamine, een gas/alarmvuurwapen met patroonmagazijn en knalmunitie, een imitatievuurwapen, een bus pepperspray en 748,6 gram explosieve stof (TNT) in de woning heeft aangetroffen.
      
    
    
      3.7.
      In de bestuurlijke rapportage van de politie van 25 oktober 2023 voor de gemeente [plaats] staat dat naast voormelde zaken ook vuurwerk in de woning is aangetroffen, te weten 6 x Cobra 6 (banger) en 1 x Shell (mortierbom). 
      
    
    
      3.8.
      Bij mondelinge uitspraak van de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter van deze rechtbank van 25 april 2024 is het sluitingsbesluit geschorst tot zes weken na bekendmaking van de beslissing op bezwaar. De beslissing op bezwaar is nog niet genomen.
      
    
    
      3.9.
      Pré Wonen heeft [gedaagde] per brief van 13 mei 2024 onder verwijzing naar het sluitingsbesluit meegedeeld dat de aanwezigheid van de wapens, het vuurwerk en de drugs een overtreding van de gedragsovereenkomst betekenen en dat deze overtredingen ieder voor zich maar in ieder geval in hun onderlinge samenhang voldoende reden opleveren om de huurovereenkomst te ontbinden en/of de gedragsovereenkomst te laten eindigen. Pré Wonen heeft daarbij tevens te kennen gegeven dat zij gelet op de schorsing van het sluitingsbesluit vooralsnog geen gebruik zal maken van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Pré Wonen bevestigt in de brief voorts dat deze mag worden beschouwd als kennisgeving als bedoeld in de gedragsovereenkomst waarmee de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eindigt op 1 juli 2024. Zijn advocaat heeft hierop namens [gedaagde] op 10 juni 2024 bericht dat hij niet bereid is de huurovereenkomst op te zeggen.
      
    
  
  
    
      4Het geschil
    
    
      4.1.
      Pré Wonen vordert – samengevat – ontruiming van de woning aan [adres 2] te [plaats].
      
    
    
      4.2.
      Pré Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft in strijd met de gedragsovereenkomst gehandeld, waardoor de huurovereenkomst – na kennisgeving door Pré Wonen op 13 mei 2024 – met wederzijds goedvinden per 1 juli 2024 is geëindigd. [gedaagde] gebruikt de woning op dit moment daarom zonder recht of titel. Als de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden is geëindigd, dan is sprake van verschillende tekortkomingen die ieder op zich maar in ieder geval in hun onderlinge samenhang en mede gelet op de gedragsovereenkomst zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop, ontruiming van de woning. [gedaagde] heeft zich namelijk niet als goed huurder gedragen, omdat hij overlast heeft veroorzaakt, in zijn woning 244 maal de te gedogen hoeveelheid amfetamine is aangetroffen en hij zich op bedreigende wijze heeft uitgelaten jegens een hulpverlener over een medewerker van Pré Wonen, aldus Pré Wonen.
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Pré Wonen.
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] voert – samengevat – het volgende aan:
      
        
          Pré Wonen heeft geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening;
        
        
          wegens zijn niet aangeboren hersenbeschadiging en onderlinge tegenstrijdigheid van de bepalingen was de inhoud van het beding van artikel 5 van de gedragsovereenkomst voor [gedaagde] niet duidelijk. Er staat immers zowel dat de huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden als dat een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gestart. Hij heeft de gevolgen daarvan niet kunnen begrijpen. Dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd kan daarom geen grondslag voor de vordering tot ontruiming zijn;
        
        
          hoewel [gedaagde] de in zijn woning aangetroffen zaken niet aanwezig mocht hebben, is die tekortkoming in de nakoming niet ernstig genoeg om de ontbinding van de huurovereenkomst (en daarop vooruitlopend de ontruiming van de woning) te rechtvaardigen;
        
        
          van de gestelde overlast met betrekking tot buurtbewoners ontbreekt elk bewijs. Na de vondsten in augustus 2023 zijn ook geen overlast gevende gedragingen over [gedaagde] gemeld bij Pré Wonen;
        
        
          hij erkent dat hij indirect een medewerker van Pré Wonen heeft bedreigd. Dit kwam vanuit boosheid vanwege de situatie dat hij zijn woning mogelijk zou verliezen. Wat hij zei was niet serieus bedoeld; 
        
        
          de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] zijn van belang. [gedaagde] wijst onder meer op de overweging van de voorzieningenrechter in de bestuursrechtelijke procedure dat het risico niet denkbeeldig is dat [gedaagde] snel (verder) zal afglijden als de woning wordt gesloten en hij geen vaste plek meer heeft, in welk geval zijn begeleiders van GGZ Fivoor ook veel risico’s zien;
        
        
          als [gedaagde] de woning moet verlaten, zal hij niet meer kunnen zorgen voor zijn huisdieren. Omdat zijn leven draait om het zorgen voor deze dieren, zal dat veel impact op hem hebben.
        
      
      
    
    
      4.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Juridisch kader kort geding
        
      
    
    
      5.1.
      De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Om die reden is voor toewijzing van een vordering tot een ontruiming in kort geding in ieder geval vereist dat het op grond van de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst tot een einde is gekomen of moet komen. Een vordering in kort geding kan voorts alleen worden toegewezen als daarbij een spoedeisend belang bestaat.
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      5.2.
      Pré Wonen heeft als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet een spoedeisend belang om te bewerkstelligen dat haar (schaarse) sociale huurwoningen op een rechtmatige manier worden bewoond. Omdat Pré Wonen primair stelt dat [gedaagde] de woning zonder recht of titel gebruikt, gaat het om een vordering die naar haar aard spoedeisend is.
      
    
    
      5.3.
      Voor zover Pré Wonen subsidiair stelt dat sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming dat ontbinding van de huurovereenkomst waarschijnlijk is, is in beginsel ook sprake van een spoedeisend belang. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens het in de woning hebben van onder meer een grote hoeveelheid harddrugs, overlast voor omwonenden en bedreiging, is naar haar aard eveneens spoedeisend.
      
      
        
          Is sprake van gebruik zonder recht of titel?
        
      
      
    
    
      5.4.
      De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter bij de huidige stand van zaken zal oordelen dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Hij licht dat hierna toe.
      
    
    
      5.5.
      Niet ter discussie staat dat [gedaagde] de gedragsovereenkomst eind oktober 2018 heeft getekend in het kader van een door [gedaagde] gestarte procedure over de woning (zie r.o. 3.4 preambule sub a, b en c). [gedaagde] heeft namelijk tijdens de behandeling van dit kort geding op zitting verklaard dat hij in oktober 2018 – weliswaar onder druk om de woning te kunnen betrekken – de gedragsovereenkomst heeft ondertekend. Partijen hebben echter geen duidelijkheid kunnen verschaffen over hoe de (ondertekening van de) gedragsovereenkomst tot stand is gekomen en of [gedaagde] daarbij is bijgestaan door een advocaat. 
      
    
    
      5.6.
      
        [gedaagde] wijst op tegenstrijdigheden in de bepalingen van de gedragsovereenkomst, waar zowel over (het opstarten van een procedure tot) ontbinding of ontruiming wordt gesproken als over het met wederzijds goedvinden beëindigen van de huurovereenkomst. [gedaagde] betwist dat hij de gedragsovereenkomst heeft kunnen lezen en zijn advocate wijst er op dat [gedaagde] door zijn niet aangeboren hersenaandoening (NAH) ook niet heeft kunnen begrijpen dat het gevolg van overtreding van de gedragsovereenkomst zou zijn dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zou eindigen. Een en ander is door Pré Wonen niet, althans onvoldoende, weersproken.
      
    
    
      5.7.
      
        De kantonrechter begrijpt het verweer van [gedaagde] als een beroep op zgn. oneigenlijke dwaling (een misverstand over woordgebruik). Of en in welke zin in een dergelijk geval een overeenkomst tot stand komt, hangt af van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Ook dient het gerechtvaardigd vertrouwen over en weer getoetst te worden. 
        Over de wijze waarop de gedragsovereenkomst tot stand is gekomen zijn in de onderhavige procedure geen gegevens voorhanden. De bewoordingen van de gedragsovereenkomst acht de kantonrechter voor meerdere uitleg vatbaar. Artikel 5.2 lijkt erop te duiden dat de huurovereenkomst bij een nieuwe tekortkoming met wederzijds goedvinden eindigt, terwijl artikel 5.3 er juist op lijkt te duiden dat in dat geval eerst een gerechtelijke procedure tot ontbinding of ontruiming van de woning zal worden gestart. Om te kunnen beoordelen of de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd is nader onderzoek nodig, waarvoor in kort geding geen plaats is. Bij deze stand van zaken is onvoldoende aannemelijk dat [gedaagde] de woning thans zonder recht of titel bewoont. 
      
      
    
    
      5.8.
      Gelet op het vorenstaande, moet de kantonrechter beoordelen of sprake is van een zodanige tekortkoming van [gedaagde] als huurder, dat aannemelijk is dat ontbinding van de huurovereenkomst, en vooruitlopend daarop ontruiming van de woning bij wege van voorlopige voorziening, gerechtvaardigd is.
      
      
        
          Is [gedaagde] zodanig tekort geschoten in zijn verplichtingen als huurder dat nu reeds bij wege van voorlopige voorziening ontruiming van de woning kan worden toegewezen?
        
      
      
    
    
      5.9.
      Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, maar is niet aannemelijk gemaakt dat Pré Wonen zodanig spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de woning dat het oordeel van de bodemrechter over een gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet kan worden afgewacht. Daarover overweegt hij het volgende.
      
    
    
      5.10.
      De onduidelijkheid over de uitleg van de gedragsovereenkomst betekent niet dat de gedragsregels van artikel 2 van die overeenkomst (zie r.o. 3.5 artikel 2) [gedaagde] niet duidelijk moeten zijn geweest. Ook zonder opname in de gedragsovereenkomst heeft [gedaagde] overigens moeten begrijpen dat hij als goed huurder geen illegale hoeveelheden drugs (in de woning) in zijn bezit mag hebben, alleen al omdat artikel 6.7 van de algemene voorwaarden bepaalt dat hij geen activiteiten mag verrichten die in de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Amfetamine is een verboden middel (harddrug) als bedoeld in Lijst I van de Opiumwet. Niet weersproken is dat de hoeveelheid amfetamine die in augustus 2023 in de woning is aangetroffen de te gedogen hoeveelheid ruimschoots overtreft. De verklaring van [gedaagde] dat de aanwezige amfetamine voor eigen gebruik was en hij meer dan de toegestane hoeveelheid had omdat hij dan een betere prijs kon krijgen, laat onverlet dat hij daarmee in strijd met de Opiumwet en dus in strijd met artikel 6.7 van de algemene voorwaarden heeft gehandeld.
      
    
    
      5.11.
      Pré Wonen heeft diverse brieven overgelegd ter onderbouwing van haar betoog dat er voor augustus 2023 ook diverse incidenten zijn geweest, maar uit de overgelegde stukken moet tevens worden afgeleid dat Pré Wonen er telkens voor heeft gekozen in gesprek te gaan met [gedaagde] en nadere afspraken te maken. De hoeveelheid in de woning aangetroffen amfetamine in augustus 2023 moet als een ernstige tekortkoming als huurder worden beschouwd. De vondst daarvan heeft echter ruim een jaar geleden plaatsgevonden. Niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] nadien de regels van de gedragsovereenkomst heeft overtreden. Ter onderbouwing van haar betoog dat anoniem meldingen zijn ontvangen van door [gedaagde] veroorzaakte overlast verwijst Pré Wonen naar de toelichting op het sluitingsbesluit. Daarin staat dat de overlast bestaat uit aanloop van ongure types in de avond/nacht, lawaai, vervuilen van de lift, beschadigen van de centrale hal, de lift en de vloer, stankoverlast en geluidsoverlast door het verzamelen van oud ijzer. Hoeveel personen meldingen hebben gedaan, hoeveel meldingen er zijn geweest en op welke periode(n) de meldingen betrekking hebben kan uit het sluitingsbesluit niet worden afgeleid. Niet uitgesloten kan daarom worden dat het incidenten betreft van voor augustus 2023 waar Pré Wonen eerder geen consequenties voor de huurovereenkomst aan heeft willen verbinden. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat hij zich tegenover een hulpverlener in dreigende taal heeft uitgelaten over een medewerker van Pré Wonen. Dat is volstrekt niet acceptabel, omdat medewerkers van Pre Wonen in veilige omstandigheden hun werk moeten kunnen doen. De kantonrechter moet echter ook rekening houden met het feit dat [gedaagde] de medewerker niet rechtstreeks heeft bedreigd, en zijn dreigement uitte op een moment dat hij met veel stress veroorzakende situaties te maken had, waaronder het risico zijn woning te verliezen, de nasleep van een scheiding en oplopende schulden. Daarnaast moet de kantonrechter rekening houden met de omstandigheid dat de reclassering blijkens haar advies risico’s ziet op verder afglijden als [gedaagde] zijn woning verliest vanwege zijn niet aangeboren hersenletsel en zijn middelengebruik. De mogelijkheid dat een ontruiming die het gevolg is van een kortgedingvonnis door een latere rechterlijke beslissing weer wordt teruggedraaid ondervangt dit risico onvoldoende.
      
    
    
      5.12.
      
        [gedaagde] is jegens Pré Wonen duidelijk tekortgekomen in zijn verplichtingen als huurder, en de kantonrechter acht niet uitgesloten dat de bodemrechter - eventueel na nader onderzoek- in voorkomend geval tot de conclusie zal komen dat de tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen. In het kader van dit kort geding bestaat echter onvoldoende zicht op aard en omvang van die tekortkomingen om, mede gelet op het belang van [gedaagde] bij het behoud van de woning, tot de conclusie te kunnen komen dat Pré Wonen voldoende spoedeisend belang heeft om vooruitlopend op een beslissing van de bodemrechter tot ontruiming van de woning over te gaan. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.13.
      Het vorenstaande leidt er toe dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen.
      
    
    
      5.14.
      De kantonrechter geeft [gedaagde] nog nadrukkelijk het volgende mee. De omstandigheid dat de ontruiming van de woning nu niet wordt uitgesproken betekent niet dat [gedaagde] geen risico loopt dat dit later alsnog gebeurt. De burgemeester van Haarlem heeft immers besloten de woning te sluiten, en de mogelijkheid bestaat dat Pré Wonen voor de bodemrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert. De kantonrechter leidt uit het reclasseringsadvies af dat [gedaagde] niet voldoende doordrongen is van het feit dat zijn drugsgebruik de oorzaak is van de problemen waar hij telkens tegenaan loopt. Hij moet dit erkennen en passende hulp aanvaarden wil hij een kans maken zijn woning te kunnen behouden. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.15.
      Pré Wonen is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                543,00
              
              
                
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      6.1.
      wijst de vorderingen van Pré Wonen af,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt Pré Wonen in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Pré Wonen niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2024.
      
      
      
      
        1621
      
    
  
  
    ECLI:NL:RBNHO:2024:4748