ECLI:NL:RBMNE:2024:4887, Rechtbank Midden-Nederland, 18-07-2024, UTR 23/4997
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. De rechtbank acht, met inachtneming van de vierkante meterprijzen zoals in de taxatiematrix uiteengezet, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De stelling dat de woning van eiser in slechtere staat verkeert is verder niet onderbouwd en de door eiser overgelegde foto’s bieden onvoldoende aanknopingspunten. Bovendien heeft eiser niet voldaan aan het verzoek om inlichtingen te geven over de woning. Daar is een informatiebeschikking op genomen die in rechte vaststaat, aangezien deze niet is aangevochten. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat het niveau van de voorzieningen van de woning op gemiddeld kunnen worden gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat het toekennen van een meerwaarde van € 50.000,- vanwege de goede ligging van de woning in een eerdere zaak met een vergelijkbare situatie is geaccordeerd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden . De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers die zijn overgelegd door de heffingsambtenaar blijkt dat kopers op die waardepeildatum bereid waren om ten minste € 50.000,- extra te betalen vanwege de bijzondere ligging van die woningen. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/4997
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juli 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [woonplaats] , eiser
    (gemachtigde: H. Vloet)
    
  
  
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
    (gemachtigde: H. Grootveld)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning).  
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 544.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 1 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.4.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 april 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        De aanleiding voor deze procedure
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1982. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 101 m². De woning beschikt over 162 m² grond, een aangebouwde berging van 2 m², een aanbouw van 10 m² en een dakkapel van 9 m².
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 494.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 544.000,-.
    
    
      2.2.
      Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.Beoordeling van het procedurele geschil
      
      3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
      
      
        
          Beroep op artikel 40 Wet WOZ
        
      
      4. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende verplichting die voortvloeit uit artikel 40 van de Wet WOZ. Zo zijn door eiser de KOUDV- en liggingsfactoren opgevraagd voor zowel het onderhavige object als voor de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, maar zijn deze gegevens niet volledig verstrekt. Ook is door eiser de indexering van de verkoopcijfers, inzage in alle objectonderdelen en de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel, opgevraagd maar niet ontvangen. 
    
    
      4.1.
      Eiser stelt zich daarnaast op het standpunt dat wanneer deze gegevens door de heffingsambtenaar in de beroepsfase alsnog worden verstrekt dat er aanleiding bestaat om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten aangezien eiser heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van het besluit te krijgen. In dat kader wijst eiser op de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 24 september 2014.
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar wijst op de door hem verzonden brief van 4 mei 2023, waarin een online link beschikbaar is gesteld waarop de op de zaak betrekking hebbende gegevens vindbaar zijn. Ook stelt hij dat in de toegezonden versie van het taxatieverslag de correctiefactoren van zowel onderhavig object als die van de onderbouwingen opgenomen. Voor wat betreft de inzichtelijkheid van de indexering van de verkoopcijfers stelt de heffingsambtenaar dat de gegevens niet zijn verstrekt omdat deze niet bestaan. In dat kader wijst hij op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, waarin de heffingsambtenaar ook op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage heeft gehanteerd om de verkoopprijzen van de vergelijksobjecten te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. De heffingsambtenaar stelt dat bij de herwaardering geen gebruik wordt gemaakt van specifiek voor deze gemeente vastgestelde indexatiecijfers. Ten slotte stelt de heffingsambtenaar dat de gegevens al in de bezwaarfase beschikbaar zijn gesteld zodat de nu opnieuw overgelegde gegevens slechts kopieën zijn en er daarom geen aanleiding bestaat om hem in de proceskosten van eiser te veroordelen. 
    
    
      4.3.
      Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard de brief van 4 mei 2023 waar door de heffingsambtenaar op wordt gewezen niet te hebben ontvangen. 
    
    
      4.4.
      De rechtbank stelt vast dat de brief van 4 mei 2023 wel aan het goede adres, namelijk [adres 2] , [postcode] te [plaats 2] , is gezonden. Omdat deze brief niet aangetekend is verzonden, kan de rechtbank niet vaststellen of de brief ook daadwerkelijk de gemachtigde van eiser heeft bereikt. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting verklaard dat al eerder, namelijk op 30 maart 2023 per aangetekende post, in 140 zaken een algemene ontvangstbevestiging is gezonden die betrekking had op die 140 andere zaken. In die brief is een algemene link opgenomen waarin ook informatie is opgenomen die betrekking heeft op deze zaak. Deze link is exact dezelfde link als genoemd in de brief van 4 mei 2023, en verwijst naar een webpagina waarin drie zogenoemde ‘gedeelde bestanden’ staan opgeslagen: ‘ [plaats 3] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’, ‘ [plaats 1] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’ en ‘ [plaats 4] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’. De rechtbank stelt vast dat in het document ‘ [plaats 1] Op de zaak betrekking hebbende gegevens wpd 2022’ onder andere de grondstaffels en het bijgebouwenmodel is opgenomen. 
      
    
    
      4.5.
      De rechtbank overweegt dat zowel de brief van 4 mei 2023 als de brief van 30 maart 2023 gericht is aan juiste adres. Aan de kant van eiser is niet weersproken dat de brief van 30 maart 2023 de gemachtigde van eiser heeft bereikt. Om die reden concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende informatieplicht zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ met betrekking tot de opgevraagde informatie.
      
    
    
      4.6.
      Met betrekking tot de indexeringspercentages is door de gemachtigde van de heffingsambtenaar uitgelegd dat gebruik is gemaakt van algemeen beschikbare marktgegevens. Daarbij is dus geen specifiek voor deze regio/buurt door de heffingsambtenaar verzamelde informatie beschikbaar en kan de heffingsambtenaar dus ook niet verplicht worden deze te verstrekken. Om die reden concludeert de rechtbank ook ten aanzien van het inzichtelijk maken van de gehanteerde indexeringspercentages dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende informatieplicht zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ.
      
      
        
          Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
          
        
        
          Het beoordelingskader 
        
        5. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      5.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats 1] , te weten:
      
        
          
            [adres 3] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 460.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 6 oktober 2021 voor € 451.303,-.
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 23 september 2021 voor € 675.000,-;
        
        
          
            [adres 6] , verkocht op 2 september 2021 voor € 450.000,-;
        
        
          
            [adres 7] , verkocht op 6 november 2020 voor € 401.000,-;
        
        
          
            [adres 8] , verkocht op 18 mei 2021 voor € 436.000,-. 
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      6.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Taxatiematrix
        
        7. Eiser stelt dat de referentiewoningen aan [adres 6], [adres 8] en [adres 7] een  lagere WOZ-waarde van onderhavige onderbouwen, omdat deze woningen respectievelijk na de waardepeildatum zijn verkocht, een grotere gebruiksoppervlakte hebben, een groter perceel hebben dan wel in een betere staat van onderhoud en kwaliteit verkeren. De heffingsambtenaar heeft daarom met de door hem overgelegde taxatiematrix niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar wijst in dat kader naar het door hem overgelegde taxatierapport waarin de waarde wordt onderbouwd door middel van verkopen van woningen die aan de [straat 1] en [straat 2] zijn gelegen. De referentiewoningen die op het taxatieverslag stonden en waar eiser aan refereert zijn als extra referenties 4, 5 en 6 opgenomen in het taxatierapport. Uit het taxatierapport volgt dat de waarde niet te hoog is bepaald. 
    
    
      7.2.
      
        De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar en acht, met inachtneming van de vierkante meterprijzen zoals in de taxatiematrix uiteengezet,  aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Gedateerde voorzieningen en eenheidsprijs
        
        8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde badkamer en keuken. Zowel de keuken als badkamer is meer dan twintig jaar oud. Om een beeld te schetsen van de voorzieningen en het onderhoudsniveau is een fotoblad overgelegd. Eiser stelt dat de voorzieningen en uitstraling van de woning te hoog zijn gekwalificeerd. Omdat de voorzieningen als onder gemiddeld beoordeeld zouden moeten worden dient de prijs per eenheid gecorrigeerd te worden. Omdat de heffingsambtenaar uit gaat van een te hoge eenheidsprijs, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      8.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat in de bezwaarfase is gevraagd om informatie over de toestand van de woning om een goed totaalbeeld te krijgen van onderhavig object. Deze informatie is door eiser, noch door diens gemachtigde verstrekt. Vandaar dat er een informatiebeschikking is genomen waardoor er tot op heden een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing is met betrekking tot de WOZ-waarde. De beschrijving is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat de totale toestand van de woning van eiser als onder gemiddeld kan worden gekwalificeerd. 
    
    
      8.2.
      
        De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. De stelling dat de woning van eiser in slechtere staat verkeert is verder niet onderbouwd en de door eiser overgelegde foto’s bieden onvoldoende aanknopingspunten. Bovendien heeft eiser niet voldaan aan het verzoek om inlichtingen te geven over de woning. Daar is een informatiebeschikking op genomen die in rechte vaststaat, aangezien deze niet is aangevochten. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat het niveau van de voorzieningen van de woning op gemiddeld kunnen worden gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          Referentiewoningen [adres 3] en [adres 4]
        
        9. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gewezen op de twee referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] die in een andere zaak tevens als onderbouwing zijn gebruikt. Echter, de woning aan [adres 3] heeft in een andere zaak een geïndexeerde koopsom van € 450.000,- in plaats van € 455.000,- zoals in de huidige zaak. De woning aan [adres 4] heeft in de andere zaak voor de ligging een 7 toegekend gekregen, daar waar de woning nu een blanco waardering heeft, en waar dus een 5 moet worden gelezen. 
      
    
    
      9.1.
      De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat er discrepanties zitten tussen de gegeven kwalificaties in de verschillende zaken bij de hiervoor genoemde woningen. Hij heeft verklaard dat, als alsnog met dezelfde kwalificaties wordt gerekend, dat tot gevolg heef de taxatiewaarde dan € 554.495,- zou bedragen. Daarmee is de taxatiewaarde nog steeds hoger dan de beschikte waarde te weten € 544.000,-. De rechtbank volgt de uitleg zoals door de gemachtigde van de heffingsambtenaar gegeven op de zitting. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Bijzondere ligging
        
        10. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte een correctie van + € 50.000,- heeft toegepast op de waarde van de woning vanwege de uitzonderlijk goede ligging. Eiser stelt dat de systematiek van waarderen dit niet toelaat, nu al onderling wordt gecorrigeerd door middel van het waarderen van de ligging. Doordat de heffingsambtenaar onterecht deze meerwaarde heeft toegekend, is de eindwaarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      10.1.
      De rechtbank overweegt dat het toekennen van een meerwaarde van € 50.000,- vanwege de goede ligging van de woning in een eerdere zaak met een vergelijkbare situatie is geaccordeerd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat uit de verkoopcijfers die zijn overgelegd door de heffingsambtenaar blijkt dat kopers op die waardepeildatum bereid waren om ten minste € 50.000,- extra te betalen vanwege de bijzondere ligging van die woningen. De beroepsgrond slaagt niet. 
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. 
    
    
      11.1.
      Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
      
        
      
      
      
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 juli 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Zie de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 24 september 2014, ECLI:NL:CRVB:2014:3123.
  
  
    Zie de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 juli 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:5900, ro 4.10-4.12..
  
  
     [adres 4] : de woningwaarde wordt dan € 314.600,- vermeerderd met de grondwaarde van € 155.263,- =
    € 469.863,- en [adres 3] wordt € 450.000,-.  
  
  
     Zie het arrest van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 december 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:10024.