ECLI:NL:RBZWB:2024:6614, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-09-2024, 11089014 CV EXPL  24-1493
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurrecht. Gebreken. Huurachterstand. O&O. Haviltex. - Huurder ervaart al geruime tijd problemen met het WKO-installatiesysteem. Tussen huurder en verhuurder bestaat de afspraak dat huurder een verlaagde huurprijs betaalt totdat het technisch gebrek is verholpen. Verhuurder vordert betaling van een huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Deze vordering wordt afgewezen. Er is geen huurachterstand, omdat huurder de verlaagde huurprijs mocht blijven betalen vanwege de gemaakte afspraak. Er is namelijk niet aangetoond dat het technisch gebrek is verholpen

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Bergen op Zoom
    
    
    
      Zaaknummer: 11089014 CV EXPL  24-1493
    
    
    
      
        Vonnis van 25 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING ALWEL, 
      te Roosendaal,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Alwel,
      gemachtigde: LAVG Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 26 juni 2024
      - de mondelinge behandeling van 15 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt sinds 16 februari 2019 van Alwel de woning aan [adres] . 
      
    
    
      2.2.
      Op 14 december 2020 is de eerste klacht van [gedaagde] over het WKO-installatiesysteem geregistreerd in het systeem van Alwel. Ook daarna zijn [gedaagde] en haar [dochter] (hierna: [dochter] ) problemen blijven melden over het WKO-installatiesysteem.
      
    
    
      2.3.
      Op 23 juli 2021 stuurt de teammanager verhuur van Alwel, mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ), aan [dochter] – voor zover van belang - per e-mail het volgende:
      
      
        	“Beste mevrouw [dochter] ,
      
      
      
        
          Ik begreep vanuit de collega’s van de onderhoudsafdeling dat uw moeder al geruime tijd problemen ondervindt met de verwarming in de door haar gehuurde woning. [bedrijf 1] is met hen aan de slag gegaan om het probleem te verhelpen. Als ik in het dossier kijk zie dat er een gedeelte van de huur wordt ingehouden en dat u daardoor ook mails krijgt vanuit onze incasso-afdeling om dit te betalen.
        
      
      
      
        
          Wat ik vanuit de afdeling verhuur voor uw moeder heb gedaan is het volgende:
        
      
      
        
          
            Per 1 augustus verlagen we de huurprijs tijdelijk naar 40% van de reguliere kale huurprijs. Deze huurprijs geldt totdat het technisch probleem is opgelost.
          
        
        
          
            Zodra het probleem is opgelost beoordelen we samen met [bedrijf 1] de mogelijke compensatie over de afgelopen periode.
          
        
        
          
            De afdeling incasso van Alwel is gevraagd alle incassomaatregelen op te schorten. 
          
        
      
      
      
        (…)
      
      
    
    
      2.4.
      Op 13 april 2023 heeft Alwel per telefoon aan [dochter] doorgegeven dat zij per 1 mei 2023 de reguliere huur weer volledig wil gaan innen. [dochter] heeft aangegeven af te willen wachten om te kijken of de verwarming en koudelevering nu echt naar behoren werkt.
      
    
    
      2.5.
      Na 13 april 2023 is een mailwisseling tussen partijen over de kwestie van de verwarming en het betalen van de reguliere huurprijs voortgegaan. 
      
    
    
      2.6.
      In de eerste helft van 2024 heeft Alwel het WKO-installatiesysteem laten vervangen.
      
    
    
      2.7.
      Op 15 januari 2024 stuurt de kwaliteitsmanager onderhoud van Alwel, de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), aan een medewerker van het huurincassoteam, [naam 3] , per e-mail – voor zover van belang – het volgende:
      
      
        
          “(…)
        
        
          Het probleem is uiteindelijk in maart 2023 door [bedrijf 2] in opdracht van [bedrijf 1] hersteld. (…)”
        
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Alwel vordert - samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. ontbinding van de huurovereenkomst;
        II. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
        III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 13.788,03 aan huurachterstand tot en met april 2024, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
        IV. [gedaagde] te veroordelen om een bedrag van € 2.069,52 per maand, de maandelijkse huurprijs, te voldoen vanaf 1 mei 2024 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst, te vermeerderen met wettelijke rente;
        V. [gedaagde] te veroordelen om een gebruikersvergoeding van € 2.069,52 per maand te voldoen vanaf de ontbinding tot de daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met wettelijke rente. 
      
      
    
    
      3.2.
      Alwel legt aan haar vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] een huurprijs verschuldigd van € 2.069,52 per maand. Vanwege een technisch gebrek aan haar verwarming is tussen Alwel en [gedaagde] overeengekomen dat deze huurprijs vanaf 1 augustus 2022 wordt verlaagd tot 40% van de kale huurprijs, € 844,41. Per 1 december is deze huurprijs verhoogd tot € 849,11 in verband met parkeergeld. De afspraak was dat [gedaagde] weer de reguliere huurprijs zou betalen zodra het technische gebrek was verholpen. In maart 2023 is het gebrek verholpen, zo volgt uit de interne e-mail van 15 januari 2024. [gedaagde] moet daarom op grond van de afspraak weer de reguliere huurprijs betalen. Dat heeft zij niet gedaan. Dat [gedaagde] niet de overeengekomen huurprijs betaalt, is een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op de hoogte van de huurachterstand, rechtvaardigt dat ontbinding van de huurovereenkomst en haar gevolgen. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] betwist dat het technische gebrek in maart 2023 is verholpen en daarmee de vorderingen van Alwel. Daartoe voert [gedaagde] aan dat zij ook afgelopen winter zonder verwarming heeft gezeten. Hoewel met regelmaat installateurs langskomen, blijft het probleem terugkeren. Soms werkt de verwarming/de koeling enkele dagen en daarna weer niet. 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      In deze zaak beoordeelt de kantonrechter of [gedaagde] een huurachterstand heeft bij Alwel en zo ja, of op grond daarvan de huurovereenkomst ontbonden kan worden. 
      
      
        
          Huurachterstand 
        
      
      
    
    
      4.2.
      Alwel en [gedaagde] hebben een aanvullende afspraak gemaakt op de huurovereenkomst, die inhoudt dat de huurprijs wordt verlaagd totdat het technisch gebrek is hersteld. Deze afspraak is weergegeven in de e-mail van 23 juli 2021 (geciteerd onder 2.3.). Bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde] een huurachterstand heeft opgelopen, moet de kantonrechter kunnen vaststellen dat het technisch gebrek in maart 2023 is verholpen, zodat [gedaagde] vanaf 1 mei 2023 gehouden was om de reguliere maandelijkse huurprijs te betalen. Nu Alwel zich beroept op het rechtsgevolg van de gemaakte afspraak tussen partijen, rusten de stelplicht en bewijslast op Alwel met betrekking tot het herstel van het technisch gebrek (artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). 
      
    
    
      4.3.
      Alwel en [gedaagde] verschillen van mening over hoe ‘technisch gebrek’ opgevat moet worden en daarmee of Alwel heeft voldaan aan de voorwaarde van de afspraak om weer over te gaan op de reguliere huurprijs. Alwel meent dat met de afspraak werd bedoeld dat het technisch gebrek aan de luchtafsluiting van het WKO-installatiesysteem verholpen moest zijn. [gedaagde] meent dat met de afspraak werd bedoeld dat de problemen rondom het niet kunnen verwarmen van de woning in de winter en het niet kunnen koelen van de woning in de zomer, verholpen moesten zijn en dat zij pas daarna de reguliere huur zou betalen. 
      
    
    
      4.4.
      Nu beide partijen een andere lezing hebben van de gemaakte afspraak, dient de kantonrechter deze afspraak uit te leggen. De Hoge Raad heeft bepaald welke maatstaf daarbij moet worden gebruikt (de zogenaamde Haviltex-maatstaf). Deze maatstaf houdt in dat de kantonrechter moet kijken naar hoe beide partijen de bepaling mochten begrijpen. Ook is van belang wat partijen in redelijkheid van elkaar mochten verwachten. Niet alleen de letterlijke tekst is relevant, maar ook de andere omstandigheden. 
      
    
    
      4.5.
      Uit de tekst van de e-mail volgt dat de verlaagde huurprijs geldt totdat het technisch probleem is opgelost. De tekst ‘technisch gebrek’ lijkt te verwijzen naar het technisch gebrek wat de problemen bij [gedaagde] veroorzaakt. De aanleiding van de afspraak voor de huurverlaging – die ook in de e-mail is weergegeven – was namelijk dat [gedaagde] op dat moment al geruime tijd problemen ondervond met de verwarming in haar woning. [gedaagde] mocht daarom op basis van de afspraak redelijkerwijs van Alwel verwachten dat zij de problemen rondom de verwarming zou oplossen, voordat wordt overgegaan op de inning van de reguliere huurprijs. Daar komt nog bij dat op het moment dat de afspraak werd gemaakt niet bekend was welk technisch gebrek de problemen veroorzaakte. Gelet hierop is de uitleg van Alwel niet te volgen.  
      
    
    
      4.6.
      Dan resteert de vraag of Alwel in maart 2023 het technisch gebrek heeft verholpen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet is komen vast te staan. Daartoe overweegt de kantonrechter in de eerste plaats dat Alwel ter onderbouwing van haar stelling slechts verwijst naar de interne e-mail van 15 januari 2024 waarin [naam 2] verklaart aan een medewerker van het team huurincasso dat de installateur heeft aangegeven dat in maart 2023 het probleem is verholpen. Dat is onvoldoende om de vordering mee te kunnen onderbouwen, zeker in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] . Daar komt nog bij dat [gedaagde] tijdens de zitting heeft verklaard dat zij ook de afgelopen winter geen gebruik heeft kunnen maken van haar verwarming. Dit is door Alwel niet gemotiveerd weersproken. 
      
    
    
      4.7.
      De conclusie is dat Alwel niet aan de voorwaarde heeft voldaan om weer over te gaan op de reguliere huurprijs. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de in de e-mail afgesproken maandelijkse huurprijs van € 849,11 steeds heeft betaald. Dat betekent dat [gedaagde] geen huurachterstand heeft bij Alwel. De kantonrechter wijst dan ook de vordering tot betaling van de geldsom af. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming
        
      
      
    
    
      4.8.
      Omdat geen sprake is van een huurachterstand, is [gedaagde] niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vordering van Alwel tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende vorderingen wijst de kantonrechter dan ook af. 
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.9.
      Alwel is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - verletkosten
              
              
                €
              
              
                50,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                50,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Alwel af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Alwel in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Alwel niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.
      
      
    
  
  
     HR 13 maart 1981, NJ 1981/635 (Haviltex).