ECLI:NL:RBMNE:2024:4894, Rechtbank Midden-Nederland, 24-06-2024, UTR 23/3727
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Geschil over de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen, de staat van het onderhoud van de woning en het gebrek aan inpandige opname door de taxateur. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3727
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
    (gemachtigde: L.J. Hegenbarth)
    
  
  
    en
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
      (gemachtigde: B. Boersma.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 april 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 406.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. 
    
    
      1.2.
      De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 387.000,-.
      
    
    
      1.4.
      Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.5.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 7 mei 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door de heer [A] , taxateur. 
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1949 met een gebruiksoppervlakte van 77 m². De woning beschikt over een berging en een zolder van 8 m². De woning ligt op een perceel van 115 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 325.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 387.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] in de wijken [wijk 1] en [wijk 2] , te weten:
      
        
          
            [straat 2] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 13 mei 2022 voor € 515.055,-;
        
        
          
            [straat 3] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 24 december 2020 voor € 370.000,-;
        
        
          
            [straat 4] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 21 oktober 2020 voor € 415.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentiewoningen
        
        5. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde te dienen. Zo zijn twee van de referentiewoningen anderhalf keer zo groot qua woonoppervlak en qua tuin. De derde referentiewoning heeft energielabel A, beschikt over zonnepanelen en is uitstekend onderhouden, dit in contrast met de slechte staat van de woning van eiseres. Bovendien is de [straat 5] een veel bredere straat met speelgelegenheden en een leuke, gezellige uitstraling en is de referentiewoning in die straat om die reden. Door ten onrechte deze referentiewoningen te hanteren heeft de heffingsambtenaar, volgens eiseres, niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat de door hem gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar voert daarbij aan dat dat de in beroep gehanteerde referentiewoningen naar de mening van de taxateur de best vergelijkbare referenties zijn, verkocht onder de omstandigheden zoals het kader voor de Wet WOZ voorschrijft. Bovendien, zo is door de taxateur op de zitting toegelicht, blijkt uit de m2-prijzen uit de taxatiematrix dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen.
    
    
      5.2.
      
        De rechtbank stelt vast dat in beroep de referentiewoning aan de [straat 5] niet meer ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning van eiseres ligt. Zij zal daarom de grief ten aanzien van deze referentiewoning niet verder bespreken. Ten aanzien van de referentiewoningen die wel door de heffingsambtenaar in beroep zijn gehanteerd, volgt de rechtbank hem in zijn stelling dat deze voldoende vergelijkbaar zijn. Zij neemt daarbij in aanmerking dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Ook blijkt uit de taxatiematrix dat de woning een m2-prijs heeft van € 2.565,- en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen respectievelijk € 4.631,-, € 3.492,-, en € 4.959,-. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de lage m2-prijs van de woning dat er voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Staat van onderhoud
        
        6. Eiseres stelt dat de staat van onderhoud van haar woning bijzonder slecht is en dat hier onvoldoende rekening mee is gehouden door de heffingsambtenaar. Eiseres voert in dat kader aan dat haar stelling wordt ondersteund door het feit dat de verkoopwaarde van de woning is getaxeerd op ongeveer € 325.000,-. Deze taxatie is gedaan door een makelaar die gespecialiseerd is in dit deel van [plaats] . Ze heeft de woning vergeleken met andere vergelijkbare huizen die hier recentelijk zijn verkocht en die ze van binnen en buiten heeft bekeken. Doordat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, is de eindwaarde van de woning te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      6.1.
      De heffingsambtenaar stelt dat er voldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand aangezien het onderhoud en de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘slecht’ en ‘eenvoudig’. De woning van eiseres heeft de laagste prijs per m2, waardoor voldoende blijkt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat er tussen de woning van eiseres en twee van de gehanteerde referentiewoningen een verschil van € 150.000,- tot € 170.000,- bestaat. Om die reden is volgens de taxateur de slechte staat van de woning van eiseres voldoende in de eindwaarde verdisconteerd en is daarmee voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Ten aanzien van de door een gerenommeerd makelaar getaxeerde verkoopwaarde heeft de taxateur toegelicht dat deze waardebepaling meer dan een jaar van de waardepeildatum is verwijderd en om die reden niet representatief is voor de vastgestelde WOZ-waarde. 
    
    
      6.2.
      
        De rechtbank volgt de uitleg van de taxateur zoals op de zitting gegeven. De slechte staat van het onderhoud van de woning van eiseres wordt door de heffingsambtenaar niet betwist. Wel blijkt uit de overgelegde taxatiematrix dat daar voldoende rekening mee is gehouden, alleen al vanwege de flinke verschillen in m2-prijs. Daardoor bestaat er voldoende ruimte in de matrix om het verschil in staat van onderhoud te kunnen ondervangen. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          Inpandige opname
        
        7. Eiseres stelt dat er niemand van BghU inpandig is geweest om onderzoek naar het pand uit te voeren. 
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar stelt zich in dat kader op het standpunt dat het niet noodzakelijk is om iedere woning inpandig op te nemen om de WOZ-waarde vast te stellen. Ook stelt hij dat het in dit geval niet nodig is omdat al met een onderhoudstoestand rekening wordt gehouden die als ‘slecht’ is aangemerkt. 
    
    
      7.2.
      Voor zover eiseres hiermee het standpunt wil innemen dat de taxatie slechts inpandig kan worden gedaan, slaagt deze beroepsgrond niet. Volgens vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichting tot inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door eiseres in bezwaar en beroep wordt betwist. Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet inpandig is opgenomen, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld. Bovendien heeft eiseres ook niet onderbouwd dat en waarom de taxatie onjuist zou zijn of welke elementen anders zouden zijn als de taxateur binnen zou zijn geweest. Ook om die reden slaagt de beroepsgrond niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 juni 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
    
    
  
  
     Zie het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 19 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.
  
  
     Zie het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163.
  
  
     Zie bijvoorbeeld het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 11 april 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC9860.