ECLI:NL:GHARL:2024:5936, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-09-2024, 23/1178
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/1178
      uitspraakdatum: 17 september 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland van 9 maart 2023, nummer ARN 21/4318, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Zaltbommel (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 343.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 18 juli 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede taxateur [naam1] namens de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde bungalow (bouwjaar 1994) met een inhoud van 433m3 en een kavel van 241m2. De woning heeft een plat dak en beschikt over een inpandige berging en een inpandige garage. Verder beschikt de woning over een voortuin en een patio. 
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit primair een waarde van € 298.000 en subsidiair € 315.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
    
    
      3.2.
      Met betrekking tot de waarde voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar niet voldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk als gevolg van:
      
        
          de slechte staat van het dak,
        
        
          het achterstallige schilderwerk,
        
        
          het slechte onderhoudsniveau en voorzieningenniveau, 
        
        
          het enkel beschikken over een voortuin. 
        
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op de taxatiematrix waarin de waarde van de woning op € 353.000 is getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.6.
      Uit de taxatiematrix en de uitleg van de heffingsambtenaar ter zitting blijkt dat er een correctie in verband met de grootte van 10% is toegepast door de doelmatigheid als ‘’matig/2’’ te kwalificeren.  Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat daarmee het verschil in grootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking komt in de waarde per kubieke meter, maar dat die waarde nog steeds te hoog is omdat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende factoren zoals genoemd onder 3.2. Het Hof ziet zich derhalve voor de vraag gesteld of de heffingsambtenaar, naast het toepassen van de hierboven genoemde correctie, voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele aanwezigheid van andere waardedrukkende factoren. Daarbij houdt het Hof rekening met het feit dat de getaxeerde waarde € 10.000 hoger ligt dat de toegekende WOZ-waarde.
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar qua type dak (plat dak) en bouwjaar (1993). Hoewel belanghebbende terecht heeft voorgesteld dat een plat dak kwetsbaar is en eerder onderhoud nodig heeft, rust op belanghebbende de bewijslast om aannemelijk te maken dat zijn plat dak in een slechtere staat van onderhoud verkeert dan de platte daken van de vergelijkingsobjecten die nagenoeg even oud zijn. Hetzelfde geldt voor het schilderwerk en de voorzieningen. Belanghebbende heeft echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd die daarop duiden en daarom niet aannemelijk gemaakt dat deze factoren bij de woning aanzienlijk slechter zijn dan bij de vergelijkingsobjecten en dus meer waardedruk opleveren. Gelet hierop is aannemelijk dat deze factoren reeds verdisconteerd zijn in de prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      4.8.
      Wat betreft de waarde die aan de voortuin is toegekend, is het Hof van oordeel dat de waarde van een tuin (groten)deels is gelegen in de mate van privacy ervan. De woning beschikt enkel over een voortuin die direct grenst aan een straat met doorgaand verkeer. Anders dan de heffingsambtenaar ter zitting heeft betoogd, biedt dat niet op dezelfde manier privacy als een achtertuin, ondanks de aanwezigheid van een heg. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardedruk die dit oplevert ten opzichte van de achtertuinen van de vergelijkingsobjecten. Het standpunt van de heffingsambtenaar ter zitting dat de heg in de voortuin privacy biedt en dat de achtertuinen van de vergelijkingsobjecten ook beperkte privacy hebben vanwege inkijk vanuit de achtergelegen woningen, deelt het Hof niet, omdat inkijk vanuit de bovenverdiepingen van enkele woningen niet vergelijkbaar is met de inkijk van (voetgangers)verkeer vanaf de openbare straat. 
      
    
    
      4.9.
      De conclusie is dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het standpunt van de heffingsambtenaar dat tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde een ruimte van € 10.000 zit, brengt het Hof niet tot een ander oordeel omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waardedruk vanwege het ontbreken van een achtertuin lager is dan € 10.000. 
      
    
    
      4.10.
      Nu de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt komt het Hof aan de vraag toe of belanghebbende de voorgestane waarde van primair € 298.000 of subsidiair van € 315.000, aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft in dat verband gewezen op een bezwaar overgelegd taxatierapport van 9 maart 2021, opgesteld door H. van Waveren, waarin de waarde van de onroerende zaak wordt getaxeerd op € 259.000.
      
      
      
    
    
      4.11.
      Naar oordeel van het Hof is belanghebbende er evenmin in geslaagd de voorgestane waarde aannemelijk te maken. De vergelijkingsobjecten in het taxatierapport zijn namelijk niet voldoende vergelijkbaar, omdat het uitsluitend tussenwoningen met meerdere lagen betreffen. 
      
    
    
      4.12.
      Nu geen van partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 330.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      4.13.
      Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Aangezien het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
      
    
    
      5.2.
      Nu de heffingsambtenaar geen standpunt heeft ingenomen met betrekking tot de vergoeding van proceskosten stelt het Hof de voor vergoeding in aanmerking komende kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 620 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) wegingsfactor 1 x € 310), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) wegingsfactor 1 x € 875), ofwel in totaal op € 4.120.
      
    
    
      5.3.
      Verder komen voor vergoeding in aanmerking de kosten van de door belanghebbende ingeschakelde taxateur. Die kosten raamt het Hof overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, 28796) op € 128,26.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
      
        vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      
      
        vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,
      
      
        vermindert de waarde tot € 330.000,
      
      
        vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.248,26,
      
      
        gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof. 
      
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      C.M.R. Bouwman	J.M.W. van de Sande
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.