ECLI:NL:GHAMS:2024:2627, Gerechtshof Amsterdam, 05-09-2024, 23/692
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-09-05 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/692
    
    
      5 september 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: mr. A. Bakker
    
    
    
      tegen de uitspraak van 16 juni 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/6187 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2020 voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.343.000. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 16 juni 2023 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 juli 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
      
      
      
        “Feiten
        1. De woning van eiser is een vrijstaande woning met bouwjaar 1923. De inhoud van de woning is 741 m³ en de oppervlakte van het perceel is 474 m². De woning heeft een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur. De woning is in 2014 gekocht en inpandig gestript en vervolgens opnieuw opgebouwd; in 2016 verkeert het geheel in gerenoveerde staat.
      
      
      
        2. Eiser is in de bezwaarfase vertegenwoordigd door een andere gemachtigde,mr. P.L.J.A van Rosmalen van ‘Eerlijke WOZ’. Bij het bezwaarschrift is een taxatierapport gevoegd van taxateur H. van Waveren van ‘Eerlijke WOZ’. In dat rapport is de waarde van de woning op 1 januari 2020 bepaald op € 1.085.000. In het rapport worden verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten genoemd, te weten [a-straat 2] , [b-straat 1] en [c-straat 1] , alle te [Z] .
      
      
      
        3. Tot het dossier behoort een brief van verweerder waarin de ontvangst van het
        bezwaarschrift wordt bevestigd. Bij die brief is gevoegd het taxatieverslag van de woning. Het dossier bevat geen reactie op de toezending van dat taxatieverslag.
      
      
      
        4. Bij het verweerschrift heeft verweerder een waarderapport met een waarde-opbouw (matrix) overgelegd, gemaakt door taxateur [A] , waarin de waarde van de woning op 1 januari 2020 is bepaald op € 1.343.000. In het waarderapport zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van één vergelijkingsobject, te weten [a-straat 2] te [Z] . Als extra onderbouwing zijn de gegevens vermeld van [d-straat 1] en [c-straat 1] , beide te [Z] .”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist: 
    
    
    
      “Beoordeling van het geschil
      
        De te verstrekken gegevens
      
      9. Eiser beroept zich op artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb, over terbeschikkingstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde), artikel 7:4, vierde lid, van de Awb (over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken), en op artikel 40, tweede lid, Wet WOZ (over verstrekking van een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde). De klachten behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen en verbinden hieraan de conclusie dat hierdoor een ongelijkwaardige procespositie is ontstaan en dat het beroep reeds hierom gegrond moet worden verklaard. Verweerder betoogt dat het taxatieverslag is toegezonden en dat daarmee in dit geval waarin eiser geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht in de bezwaarfase, aan de verplichtingen van genoemde artikelen is voldaan.
      10. De rechtbank stelt vast dat in beroep door verweerder het waarderapport is overgelegd met daarin onder meer de matrix met KOUDV-factoren, een schematische weergave van de waardeopbouw, een tabel met afwijkingspercentages per factor-punt en de gehanteerde grondstaffel. Wat betreft het beroep overweegt de rechtbank dat de waardebepaling daarmee voldoende inzichtelijk is gemaakt door verweerder en dus geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie.
    
    
    
      11. Wat betreft de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt. Het dossier bevat een standaard-bezwaarschrift van de eerste gemachtigde, waarin om allerlei gegevens wordt gevraagd. Het dossier bevat verder geen correspondentie over de te verstrekken gegevens. Hoewel in het verweerschrift staat dat hierover voorafgaand aan de hoorzitting met de toenmalige gemachtigde is gecommuniceerd, is verweerder ter zitting bij de rechtbank hierop teruggekomen en heeft verklaard dat na de toezending van het taxatieverslag de gemachtigde nooit meer om stukken heeft gevraagd. In het hoorverslag staat hierover niets. Op de zitting heeft desgevraagd geen van beide partijen een reactie of gegevens van enige correspondentie kunnen vinden. Verweerder heeft verklaard dat als die er was, dat die dan bij de op de zaak betrekking hebbende stukken zou zijn overgelegd.
    
    
    
      12. De vraag wat precies onder de te verstrekken gegevens moet worden verstaan, ligt thans voor aan de Hoge Raad (zie A-G IJzerman 31 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:130). De rechtbank zal het antwoord op deze vraag in het midden laten. De rechtbank wijst het verzoek van eiser om het beroep gegrond te verklaren vanwege het niet verstrekken van alle gegevens in de bezwaarfase niettemin af, en wel op grond van het volgende. Hierbij stelt de rechtbank voorop dat verweerder deze discussie had kunnen voorkomen door gewoonweg de gevraagde gegevens aan eiser te verstrekken. Aan de andere kant hebben eiser, noch zijn toenmalige gemachtigde gebruik gemaakt van het door verweerder wel geboden inzagerecht voorafgaand aan het horen. Aangezien daarvoor geen reden is gegeven moet worden aangenomen dat zij klaarblijkelijk onvoldoende werkelijke interesse hadden om het dossier te gaan inzien voor de gegevens, maar dat een en ander voornamelijk processuele klachten zou moeten opleveren. Ook in de stukken van het dossier en de verklaringen ter zitting kan de rechtbank immers geen aanknopingspunt vinden dat nadat het taxatieverslag was ontvangen nog specifiek om bepaalde gegevens is verzocht, terwijl het wel op de weg van eiser ligt om verweerder duidelijk te maken dat eiser nog bepaalde, specifieke informatie van hem verlangt (vergelijk Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 18 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2454). Echter, lijkt het er ook niet op dat verweerder bereidwillig was om in de bezwaarfase meer onderliggende waardegegevens te verstrekken dan enkel het taxatieverslag.
    
    
    
      13. In die zin kan beide partijen wel iets in hun proceshouding verweten worden. De rechtbank komt daarom tot de slotsom dat, veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat verweerder meer gegevens had moeten verstrekken of toezenden dan in de bezwaarfase is gedaan, dit tegenover de handelingen en het nalaten van eiser en diens gemachtigde, niet een dermate grote schending van het zorgvuldigheidsbeginsel zou opleveren dat hieraan het gevolg van een gegrondverklaring van het beroep, of een daar normaliter mee samenhangende proceskostenveroordeling, verbonden moet worden.
    
    
    
      
        Verslaglegging horen en motivering uitspraak op bezwaar
      
      14. Ingevolge artikel 7:7 van de Awb wordt van het horen in bezwaar een verslag gemaakt. Op grond van artikel 7:12 van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, dat hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven, dat dit in strijd is met het motiveringsbeginsel en dat het beroep daarom gegrond verklaard moet worden. Verweerder stelt dat in de uitspraak op bezwaar met het bijbehorende taxatieadvies voldoende op de grieven zoals in bezwaar en bij het horen is aangevoerd, is gereageerd.
    
    
    
      15. De rechtbank is van oordeel dat het motiveringsbeginsel en de artikelen 7:7 en 7:12 van de Awb niet zijn geschonden. Zij stelt vast dat het dossier een verslag van de hoorzitting bevat. Het betoog van eiser dat het hoorverslag samengevat en ‘kort door de bocht’ is, levert geen schending van het recht op, omdat het afdoende is als een hoorverslag een zakelijke of puntsgewijze weergave van het besprokene bevat, waarbij er geen essentiële zaken missen. Eiser heeft in zijn beroepschrift niet gemotiveerd welke informatie hij miste in het hoorverslag en dit is ook niet uit de stukken op te maken, het gaat integendeel om een in meerdere zaken terugkerende, algemene klacht. De uitspraak op bezwaar bevat een afdoende reactie op de klachten die te lezen zijn in het bezwaarschrift en in het hoorverslag en geeft het vereiste inzicht in de gronden van de heroverwogen beslissing.
    
    
    
      
        Bouwtekeningen en inhoud van de woning
      
      16. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woonoppervlakte van de woning 200 m2 en niet 235 m2 is. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft eiser bij zijn beroepschrift gegevens van de BAG Viewer meegezonden. Eiser vindt ook dat verweerder de bouwtekeningen moet overleggen om aannemelijk te maken dat de maatvoering juist is. Verweerder vindt de klacht over de oppervlaktemaat irrelevant, omdat de waarde is vastgesteld op grond van de inhoud van de woning en niet op basis van de oppervlakte. Verder beschikt verweerder niet over bouwtekeningen en zijn deze wel desgewenst openbaar op te vragen bij de gemeente, aldus verweerder.
    
    
    
      17. De rechtbank stelt vast dat de waarde van de woning door verweerder bepaald is aan de hand van een inhoud van de woning van 741 m3. Tegen deze inhoudsmaat heeft eiser niets aangevoerd. Er is dus geen aanleiding om aan te nemen dat deze inhoud niet klopt. Ook in hetgeen eiser heeft aangevoerd over de oppervlakte van de woning ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder van een te grote inhoud is uitgegaan. Op de eerste plaats ondersteunen de gegevens van de BAG Viewer niet het standpunt van eiser dat de woning een woonoppervlakte heeft van 200 m2. In de BAG Viewer staat immers dat de woning een oppervlakte heeft van 235 m2. Verder heeft eiser pas op de zitting toegelicht dat hij daarmee bedoelt dat het bouwvlak van de woning er op de kadastrale kaart kleiner uitziet dan de buurwoning [a-straat 2] , die een oppervlakte heeft van 205 m2 en dat hij daarom het standpunt inneemt dat de oppervlakte van de woning 200 m2 is. Verweerder heeft aan de buurwoning een iets kleinere inhoud van 728 m3 toegekend, terwijl aan het bebouwingsvlak inderdaad te zien lijkt dat deze woning op een wat groter bouwvlak staat. Dat betekent echter niet dat de woning van eiser in inhoud ook kleiner is. Op de voorgevelfoto’s van beide woningen is namelijk te zien dat de buurwoning vanaf de eerste verdieping schuine wanden heeft, terwijl de woning van eiser op de eerste verdieping nog geheel recht omhoog is gebouwd. Dit kan dus heel wel de toch iets grotere inhoud van eisers woning verklaren.
    
    
    
      18. De rechtbank hecht verder geloof aan de verklaring van verweerder dat de bouwtekeningen niet zijn gebruikt en ook niet in bezit zijn van verweerder, maar dat verweerder van de in het systeem genoteerde inhoudsmaat is uitgegaan. De bouwtekeningen of berekeningen zijn dan geen op de zaak betrekking hebbende stukken die verweerder moest overleggen. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door de heffingsambtenaar (zie ook hierna over de bewijslast). Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vlg. Gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en Gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). Eiser had de bouwtekeningen wel zelf kunnen opvragen als hij daarmee wilde betogen dat de door verweerder gebruikte objectgegevens niet juist waren. Hij is dus ook op geen enkele wijze belemmerd in zijn processituatie doordat verweerder de stukken wel kon opvragen, maar dat niet heeft gedaan. Van een black-box-achtige situatie is geen sprake, omdat op het taxatieverslag staat met welke inhoud verweerder heeft gerekend.
    
    
    
      
        De waarde van de woning
      
      19. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer. Anders dan eiser betoogt, moet verweerder de waarde aannemelijk maken in het licht van hetgeen eiser aanvoert (zie het arrest Oostflakkee van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, ro. 3.2 en 3.3). Het is dus aan eiser om bij betwisting van de waarde stellingen en argumenten aan te voeren die twijfel oproepen over de waarde. Het zal van de aard van de stelling en van de daarbij gegeven onderbouwing afhangen, waarmee verweerder in reactie daarop moet komen, wil hij zijn waarde nog aannemelijk kunnen maken. Het standpunt dat verweerder met bepaalde gegevens over de waarde, zoals een bepaalde berekening van de inhoud moet komen en dat de waarde anders per definitie niet aannemelijk gemaakt is, faalt dan ook.
    
    
    
      20. Dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarde in het door hem overgelegde waarderapport heeft berekend op basis van de gegevens van één vergelijkingsobject, namelijk [a-straat 2] te [Z] , acht de rechtbank in deze situatie voldoende (zie Gerechtshof Amsterdam 23 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP2018). Dit object is bij uitstek geschikt als vergelijkingsobject, nu dit net als de woning een vrijstaande woning is, direct naast de woning is gelegen, en slechts op een beperkt aantal punten afwijkt van de woning. Ook eiser gaat in het taxatierapport uit van deze woning als vergelijkingsobject. De verkoopprijs van dit object kan daarom dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Daar komt bij dat verweerder nog meer verkopen heeft genoemd, die gebruikt worden als ondersteunend bewijs. Beide partijen noemen in dat verband [c-straat 1] als vergelijkingsobject. De rechtbank vindt deze wijze van vergelijken van verweerder in de basis geschikt om de waarde mee te bepalen.
    
    
    
      21. Met de verschillen tussen de woning en de buurwoning is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. De stelling van eiser dat er sprake is van een ondoelmatige indeling van de woning, heeft hij slechts onderbouwd met één foto van de douche. Hiermee heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de woning een ondoelmatige indeling heeft. Eiser heeft voorts gesteld dat de keuken gemiddeld is. Dit komt overeen met het standpunt van verweerder en kan dus niet leiden tot een lagere waardevaststelling van de woning. Daar komt nog bij dat de woning van eiser geheel gerenoveerd is en de buurwoning niet, terwijl verweerder bij beide woningen van een vergelijkbare staat is uitgegaan.
    
    
    
      22. Eiser heeft geen onderbouwing gegeven voor de door hem verdedigde waarde van € 1.128.000. Hij heeft verwezen naar een taxatierapport dat zou zijn overgelegd, maar een taxatierapport dat deze waarde noemt, zit niet in het dossier. De rechtbank beschikt uitsluitend over het genoemde taxatierapport van ‘Eerlijke WOZ’ waarbij de waarde van de woning bepaald is op € 1.085.000, met daarin genoemd drie vergelijkingsobjecten, waaronder het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [a-straat 2] . Ook het object [c-straat 1] , te [Z] is in het taxatierapport van eiser als vergelijkingsobject gebruikt. Verweerder heeft dat object ook in zijn matrix opgenomen en toegelicht dat ook dit object de waarde van de woning ondersteunt. Zoals hierboven weergegeven is die waarde naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk.
    
    
    
      
        Slotsom
      
      23. Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van al wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
      Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.”
    
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Matrix en grondstaffels
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar, door de matrix en de grondstaffel niet in de bezwaarfase te verstrekken, heeft gehandeld in strijd met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Het Hof oordeelt als volgt. Met betrekking tot artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woningen, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift (ingediend door ‘Eerlijke WOZ’) van 23 maart 2021, om de volgende informatie verzocht: 
      
      
        
          “Verzoek
        
        (…) 
      
      
      
        Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar [onderstreping Hof] een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
        1. De gehanteerde grondstaffel; en
        2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).
      
      
      
        Met deze gegevens kunnen wij een eventuele ongegrondverklaring namelijk aan de belanghebbende verklaren en kunnen onnodige beroepsprocedures voorkomen worden. (…)”
      
      
    
    
      5.3.
      De gemachtigde van belanghebbende heeft blijkens dit citaat niet gevraagd om de gegevens te verstrekken vóór de uitspraak op bezwaar. Reeds daarom wordt de klacht dat deze gegevens vóór de uitspraak op bezwaar hadden moeten worden verstrekt, verworpen. Daar komt bij dat belanghebbende, in het licht van de geloofwaardige verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting bij het Hof dat de matrix pas wordt opgemaakt in de beroepsfase, niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze ten grondslag heeft gelegen aan de WOZ-beschikking zodat dit gegeven ook daarom niet onder het bereik van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ valt.  
      
    
    
      5.4.
      
        Indien en in afwijking van r.o. 5.3 veronderstellenderwijs ten aanzien van de grondstaffel zou moeten worden geoordeeld dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft het volgende te gelden. Alsdan is de rechter bevoegd maar niet verplicht om het bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van proceskosten van de belanghebbende en het door de belanghebbende betaalde griffierecht. 
        Het Hof zou ook in dat geval geen aanleiding hebben gezien om van die bevoegdheid gebruik te maken. Gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd, acht het Hof het niet aannemelijk dat het mogelijke gebrek aan informatievoorziening door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase, van doorslaggevende betekenis is geweest om beroep in te stellen, dit mede in het licht van de verkopen van het buurpand ( [a-straat 2] ) en [c-straat 1] die in het taxatieverslag zijn vermeld. Naar ’s Hofs oordeel kan onder die (veronderstelde) omstandigheden niet worden geoordeeld dat de waarde van de woning pas aannemelijk is gemaakt met de stukken die pas in de beroepsfase zijn overgelegd.
      
      
      
        
          iWOZ-gegevens en bouwtekeningen
        
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de zogenoemde (gehele) iWOZ-kaarten en bouwtekeningen had moeten overleggen; hetzij op de voet van artikel 8:42 Awb hetzij (voor zover het Hof belanghebbende begrijpt) op de voet van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties. 
      
    
    
      5.6.
      De iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit is slechts anders als de iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. In de omstandigheid dat belanghebbende (bij gebrek aan wetenschap) enkel bloot heeft betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn, ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen. Daar komt bij dat de bouwtekeningen in principe toegankelijk zijn voor eenieder in de lokale gemeentearchieven. 
      
    
    
      5.7.
      Alleen gegevens die aan de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen, vallen onder het bereik van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Gelet op de verklaring van de heffingsambtenaar ter terechtzitting van het Hof inhoudende dat de WOZ-waarde zelfstandig door een taxateur wordt vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen die hem ter beschikking staan, waaronder een modelwaarde die hem wordt aangereikt en die is gebaseerd op alle verkopen binnen de gemeente binnen een referentieperiode van één tot twee jaar, acht het Hof onaannemelijk dat de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen aan de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen. Daarom is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (in zoverre) geen sprake. 
      
      
        
          Ondeugdelijke motivering uitspraak op bezwaarschrift/objectkenmerken
        
      
    
    
      5.8.
      De in hoger beroep herhaalde grief van belanghebbende dat de uitspraak op het bezwaarschrift onvoldoende en daarmee ondeugdelijk is gemotiveerd, wordt ook door het Hof verworpen. De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde toereikend onderbouwd door in de uitspraak op bezwaar te refereren aan de verkoop van het buurpand. Het buurpand is goed vergelijkbaar met de woning. De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat daarin niet volledig is weergegeven hetgeen op de hoorzitting is besproken, wordt verworpen. Het Hof sluit zich verder aan bij hetgeen daarover door de rechtbank in rechtsoverwegingen 14 en 15 van haar uitspraak is overwogen. 
      
      
        
          Indexatie
        
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Controle op de indexering is daardoor niet mogelijk, aldus belanghebbende.
      
    
    
      5.10.
      
        Het Hof overweegt dat uit de in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar vermelde transactieprijzen en vervolgens de naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijzen afgeleid kan worden op welke wijze en tot op welke bedragen de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. 
        Het Hof ziet ook overigens geen reden te twijfelen aan de juistheid van deze indexatie. 
        Nog daargelaten dat de toegepaste indexatie slechts een hulpmiddel is om uiteindelijk de eindwaarde van de woning, dat wil zeggen de waarde van het object in zijn geheel, inzichtelijk te maken.
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.11.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      5.12.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen omtrent de waarde van de woning in rechtsoverwegingen 19 tot en met 22 van de uitspraak acht het Hof juist en het Hof neemt deze overwegingen over. Ter aanvulling overweegt het Hof nog het volgende.
      
    
    
      5.13.
      De heffingsambtenaar heeft aan de in 5.11 vermelde bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix. Het in de matrix opgenomen vergelijkingsobject en buurpand [a-straat 2] te [Z] is goed vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft de waarde extra onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [d-straat 1] en [c-straat 1] (allebei in [Z] ). De vergelijkingsobjecten zijn allemaal vrijstaande woningen afkomstig uit de bouwjaren 1921 – 1924. 
      
    
    
      5.14.
      Belanghebbende bepleit in hoger beroep primair een WOZ-waarde van € 1.201.000. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de ligging van de woning als matig (een ‘2’) moet worden aangemerkt in plaats van gemiddeld (een ‘3’). Hij verwijst naar het buurpand van de woning, waarbij de ligging wel als matig is aangemerkt. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. 
      
    
    
      5.15.
      De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift de kwalificatie ‘2’ van de ligging van het buurpand verdedigd. De kwalificatie heeft te maken met het puntige kavel van het buurpand, waardoor de achtertuin van het buurpand minder doelmatig is. Ook ligt het buurpand dichter bij een druk kruispunt. De kwalificatie matig heeft derhalve niets te maken met het geluidsoverlast van beide panden, waardoor het Hof de kwalificatie ‘3’ van de ligging van de woning niet onjuist acht. Zoals de heffingsambtenaar ook ter zitting heeft verklaard, hebben alle vergelijkingsobjecten ‘last’ van een zekere mate van geluidsoverlast wegens nabijgelegen scholen en verkeer. De door belanghebbende gestelde geluidsoverlast is aldus verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en hiermede is dan ook reeds voldoende rekening gehouden bij de waardering van de woning. 
      
    
    
      5.16.
      Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof volgt daarbij de heffingsambtenaar in zijn toelichting omtrent het verschil in ligging van de woning en het buurpand; hiermee is het verschil afdoende verklaard en met de heffingsambtenaar acht het Hof dat de (veronderstelde) geluidsoverlast ook bij de vergelijkingsobjecten aan de orde is. Al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.17.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. 
      De beslissing is op 5 september 2024 in het openbaar uitgesproken. 
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: