ECLI:NL:RBNHO:2024:8077, Rechtbank Noord-Holland, 31-07-2024, 10919573 CV EXPL 24-918
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-31 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurachterstand, ontbinding en ontruiming. Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden. Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ 20 maart 2017.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Insolventie 
    locatie Haarlem
    
    
      Zaaknr./rolnr.: 10919573 CV EXPL 24-918 
      Uitspraakdatum: 31 juli 2024
    
    
    
      
        Verstekvonnis in de zaak van:
      
    
    
    
      de stichting
      
        Stichting Achmea Dutch Residential Fund
      
      gevestigd te Amsterdam 
      de eisende partij
      gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. gerechtsdeurwaarders B.V.   
    
    
    
      tegen 
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1]
    
    
      
        2. [gedaagde 2]
      
      beiden wonende te [plaats] 
      de gedaagde partijen 
      niet verschenen
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        De eisende partij heeft de gedaagde partijen gedagvaard. Tegen de gedaagde partijen is 
        verstek verleend.
      
      
    
  
  
    
      2De vordering
    
    
      2.1.
      De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partijen tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met januari 2024, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten. 
    
    
      2.2.
      De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partijen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        Ambtshalve toetsing van: 
        de Huurovereenkomst en de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ 20 maart 2017 
        (hierna: de algemene voorwaarden) 
      
    
    
    
      3.1.
      De huurovereenkomst is aangegaan in juli 2021 met een aanvangshuur van € 1.330,00 en een voorschot voor servicekosten van € 30,00 per maand. De kantonrechter constateert dat sprake is van geliberaliseerde huur. 
    
    
      3.2.
      
        Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partijen algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de 
        Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is. 
      
      
    
    
      3.3.
      De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen. 
      
    
    
      3.4.
      De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente. 
      
    
    
      3.5.
      Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak). 
      
      
        
          Servicekostenbeding 
        
      
      
    
    
      3.6.
      In artikel 7 van de huurovereenkomst en artikel 17 van de algemene voorwaarden zijn servicekostenbedingen opgenomen. Omdat de eisende partij op grond van de bedingen slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat deze artikelen als niet oneerlijk kunnen worden beschouwd.
      
      
        
          Huurprijswijzigingsbeding(en)
        
      
      
    
    
      3.7.
      In artikel 12 van de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. Dat beding luidt als volgt:
      
      
        
          ‘
          Huurprijswijziging
        
      
    
    
      12.1
      
        
          Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is artikel 5.2 van deze huurovereenkomst en artikel 16 van de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt het volgende:
        
        
          I. 		Verhuurder en huurder komen overeen dat de huurprijs voor gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor het eerst per 1 juli 2022 en vervolgens jaarlijks per 1 juli wordt verhoogd overeenkomstig de in sub II vastgestelde indexeringsclausule. Het in artikel 5.1 van deze huurovereenkomst gestelde is op deze overeenkomst niet van toepassing. 
        
        
          II.	De jaarlijkse huurprijswijziging vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks CPI-alle huishoudens op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
        
        
          De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: 
        
        
          de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de tot de datum van aanpassing geldende huurprijs, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de maand februari voorafgaande aan de maand juli waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de maand februari van het jaar daarvoor. 
        
        
          III.		Indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, wordt de laatstgeldende huurprijs niet gewijzigd. Die laatstgeldende huurprijs blijft ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de maand februari, die ligt in het jaar waarin de huurprijs wordt aangepast, hoger is da het indexcijfer van de maand februari, die ligt voor de maand juli waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die huurprijswijzigingen de indexcijfers van de in de vorige zin bedoelde maanden gehanteerd.
        
        
          IV.		Indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt, of de basis van berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen. 
        
        
          V.			De huurprijsaanpassingen gelden ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig voor de ingangsdatum van de huurprijsaanpassing een afzonderlijke mededeling wordt gedaan. 
        
        
          VI.		De verhuurder is gerechtigd om jaarlijks de huurprijs, naast de aanpassing overeenkomstig voormelde indexclausule, daarenboven te verhogen met maximaal 3 (drie) procespunten.
        
        
          VII.		Zowel de huurder als de verhuurder is bevoegd om telkens wanner vijf jaren zijn verstreken sinds de datum met ingang waarvan de huurovereenkomst is aangegaan en binnen welke periode zich geen andere huurprijsaanpassingen hebben voorgedaan dan die als omschreven in sub I t/m VI van deze bijzondere bepaling, per de eerstvolgende 1 juli herziening van de huurprijs voor te stellen door middel van aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markthuurprijs, met inachtneming van sub VIII van deze bijzondere bepaling.
        
        
          VIII.	Indien een partij die op grond van sub VII van deze bijzondere bepaling de bevoegdheid heeft om aanpassing van de huurprijs voor te stellen in verband met de ontwikkelingen in de markt en van deze bevoegdheid gebruik wil maken, dient deze partij de andere partij daarvan schriftelijk in kennis te stellen uiterlijk drie maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer partijen binnen zes weken na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, heeft ieder der partijen het recht om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van het recht daaromtrent bepaalde in de wet en in de huurovereenkomst. 
        
      
      
    
    
      3.8.
      Dit beding kwalificeert als kernbeding, omdat hier sprake is van geliberaliseerde huur. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit beding niet begrijpelijk en niet duidelijk geformuleerd, zodat dit wel ambtshalve getoetst moeten worden (artikel 6:231 sub a BW). 
      
    
    
      3.9.
      Dit huurprijswijzigingsbeding biedt de verhuurder kort gezegd de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regels van de CPI en daarbovenop (ii) met maximaal drie procespunten. Daarnaast heeft de verhuurder de bevoegdheid om (iii) telkens na verloop van vijf jaar aan de huurder een voorstel te doen tot herziening van de huurprijs door middel van de aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkeling van de markt-huurprijs.
      
    
    
      3.10.
      Het hiervoor genoemde eerste deel van dit beding is niet oneerlijk, omdat dit verwijst naar de regels van de CPI. Het tweede deel is ook niet oneerlijk. AG Wissink heeft in zijn conclusie van 19 juli 2024 geoordeeld dat een opslag van maximaal 3% als niet oneerlijk moet worden aangemerkt. Over het derde deel hoeft de kantonrechter niet te oordelen, omdat de vordering hiermee geen verband houdt. Sinds de aanvang van de huur zijn immers nog geen vijf jaren verstreken. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.11.
      In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden is een beding opgenomen met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten. Dat luidt als volgt: 
      
      
        ‘In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’
      
      
    
    
      3.12.
      De kantonrechter is van oordeel dat dit beding, hoewel niet duidelijk en begrijpelijk geformuleerd, op zichzelf als niet oneerlijk kan worden beschouwd omdat de buitengerechtelijke kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan. 
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        Het beding in artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
        
          Ontbinding, ontruiming, huurachterstand, rente en gebruiksvergoeding 
        
      
      
    
    
      3.14.
      De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.   
      
    
    
      3.15.
      Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partijen wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
      
    
    
      3.16.
      De gedaagde partijen hebben deelbetalingen gedaan van in totaal € 5.833,59. De eisende partij heeft niet gesteld op welke datum zij de betalingen heeft ontvangen. De betaling zal daarom niet overeenkomstig artikel 6:44 BW eerst in mindering strekken op de kosten en de rente. Er kan namelijk niet vastgesteld worden of deze bedragen op het moment van betaling door de gedaagde partijen al verschuldigd waren. De deelbetaling wordt dan ook in mindering gebracht op de hoofdsom, zodat een toewijsbare hoofdsom resteert van € 12.981,13 (€ 5.953,54 + € 12.861,18 - € 5.833,59). 
      
      
        
          Conclusie en proceskosten 
        
      
      
    
    
      3.17.
      De vordering van de eisende partij wordt grotendeels toegewezen. 
      
    
    
      3.18.
      De gedaagde partijen worden overwegend in het ongelijk gesteld en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing 
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      4.1.
      ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
      
    
    
      4.2.
      veroordeelt de gedaagde partijen om het perceel aan het [adres] te ([postcode]) [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken – voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn – en onder overgave der sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
      
    
    
      4.3.
      veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt, de andere partij zal zijn bevrijd, om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 13.903,03‬, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.981,13 vanaf 18 januari 2024 tot aan de dag van volledige betaling;
      
    
    
      4.4.
      veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt, de andere partij zal zijn bevrijd, om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 1.440,00 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partijen het gehuurde vanaf 1 februari 2024 in gebruik houden; 
      
    
    
      4.5.
      
        veroordeelt de gedaagde partijen hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt, de andere partij zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
        €    136,84 wegens dagvaardingskosten,
        € 1.409,00 wegens griffierecht en
        €    406,00 wegens salaris gemachtigde;
      
      
    
    
      4.6.
      verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      4.7.
      wijst de vordering voor het overige af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
      
      
      
        De griffier																													   De kantonrechter
      
      
      
      
    
  
  
     Dat volgt uit arresten van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68) en 8 december 2022 (ECLI:EU:C:2022:971).
  
  
     Parket bij de Hoge Raad van 19 juli 2024, ECLI:NL:PHR:2024:770