ECLI:NL:GHARL:2024:5939, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17-09-2024, 23/2613
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-09-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2613
      uitspraakdatum: 17 september 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 20 juli 2023, nummer UTR 23/60, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 762.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juni 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De woning is een in 2001 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, met een gebruiksoppervlak van 156 m² en een grondkavel van 398 m². Daarnaast beschikt de woning over een tuinhuis/blokhut en garage van 20 m².
      
    
    
      2.2.
      In het bezwaarschrift en de aanvulling daarop is verzocht om het taxatieverslag, de grondstaffels, de (onderbouwing van de) indexeringspercentages en de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en de referentiepanden.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag aan belanghebbende verstrekt. Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de gebruiksoppervlak van de woning en van drie vergelijkingsobjecten. Het taxatieverslag bevat voor de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten tevens een oordeel over de secundaire objectkernmerken, uitgedrukt in ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’.
      
    
    
      2.4.
      Aanvullend op het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar bij e-mail van 16 mei 2022 overzichtsbestanden met grondstaffels en gemiddelde indexeringspercentages verstrekt. De overzichtsbestanden bevatten de voornoemde gegevens voor alle woningen waarvoor door de gemachtigde van belanghebbende – voor het belastingjaar 2022 – bij de heffingsambtenaar bezwaar tegen vastgestelde waarde is aangetekend, waaronder de woning van belanghebbende. 
      
    
    
      2.5.
      Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar – voor zover relevant – het volgende aan belanghebbende toegezonden:
      
      
        
          ‘Op 22 juli 2022 heeft u met een e-mailbericht aan een medewerker van de BghU verzocht om het volgende:
        
      
      
      
        
          1) Inzicht in KOUDV-L van de referentiepanden en het onderhavige object in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering
        
        
          2) Inzicht in de gehanteerde grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object
        
        
          3) Een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 van de grondstaffel van de referentiepanden en het onderhavige object
        
        
          4) Inzicht in het indexeringspercentage en in de onderbouwing van het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen. Zowel voor- als na de geldende waardepeildatum
        
        
          5) Inzicht in de waardering en de onderbouwing van de waardering van de bijgebouwen. Dit zowel van de referentiepanden als van het onderhavige object
        
        
          6) Inzicht in de correcties met betrekking het VVE reserve, graag verneemt u met welke bedragen de verkoopprijzen van de referentiepanden gecorrigeerd zijn.
        
      
      
      
        
          Ik kan hier het volgende op antwoorden
        
      
      
      
        
          1) In uw bezwaarschrift verzoekt u om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en
        
        
          liggingsfactoren, alsmede de manier waarop de BghU de verschillen van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten te verstrekken tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. Tijdens de hoorzitting bent u geïnformeerd over de wijze waarop BghU de door u zo genoemde KOUDV-factoren gebruikt en ontsluit: Op het taxatieverslag worden per 2020 de onderhoudstoestand (hieronder is ook de kwaliteit van de woning begrepen) en het voorzieningenniveau van het object en de referenties vermeld. De uitstraling van het object en de referenties kunt u waarnemen door middel van de foto's op het verslag en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties. De correcties op de KOUDV-factoren treft u aan in bijlage 1.
        
        
          2) De grondstaffels zijn voorafgaand aan de hoorzitting met een e-mailbericht aan u verzonden. De referentieobjecten die de waarde van de woningen in bezwaar onderbouwen zijn gelegen in hetzelfde waardegebied. Hierin is de staffeling van de grondwaarde hetzelfde zodat deze reeds in uw bezit zijn.
        
        
          3) De onderbouwing van de primaire grondprijs per m2 is niet vastgelegd. Daarom kan ik deze niet verstrekken.
        
        
          4) Het gehanteerde indexeringspercentage van de gebruikte referenties en de gehanteerde referenties wordt standaard met ingang van 2020 vermeld in de uitspraak op bezwaar.
        
        
          5) Hiervoor verwijs ik naar bijlage 2.
        
        
          6) Bij de waardering worden de verkoopprijzen met 3% gecorrigeerd vanwege de VVE reserve.’
        
      
      
    
    
      2.6.
      Bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gewezen op drie vergelijkingsobjecten, te weten: [adres1] 1, [adres1] 9 en [adres2] 97.  
      
    
    
      2.7.
      In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gewezen op een taxatiematrix van 9 februari 2023, opgesteld door [naam3] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 762.000 getaxeerd aan de hand van dezelfde vergelijkingsobjecten als genoemd in de uitspraak op bezwaar (zie 2.6.). 
      
    
    
      2.8.
      Belanghebbende heeft in het beroepschrift een waarde van € 744.000 voorgestaan, in het pro forma hogerberoepschrift een waarde van € 609.000 en in de aanvulling daarop een waarde van € 744.000. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar de plicht die uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeit heeft geschonden, en zo ja, of vanwege deze schending een proceskostenvergoeding is verschuldigd. 
      
    
    
      3.3.
      Tot slot is in geschil of het motiverings- en/of zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden, doordat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in de beroepsfase op andere vergelijkingsobjecten berust dan in de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      3.4.
      Belanghebbende beantwoordt de bovenstaande vragen bevestigend en concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, verlaging van de WOZ-waarde naar € 744.000 en toekenning van een proceskostenvergoeding. De heffingsambtenaar beantwoordt de bovenstaande vragen ontkennend.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Vastgestelde waarde
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de woning alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de vastgelegde waarde wijst de heffingsambtenaar op de onder overweging 2.7. genoemde taxatiematrix. 
      
    
    
      4.6.
      Daartegenover heeft belanghebbende een op 28 februari 2023, door [naam4] en [naam5] , opgesteld taxatierapport gezet. Hierin is aan de hand van drie vergelijkingsobjecten – [adres1] 1, [adres1] 9 en [adres3] 15 – geconcludeerd tot een waarde van € 744.000. 
      
    
    
      4.7.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten in de matrix zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. In het bijzonder goed vergelijkbaar zijn de referentieobjecten [adres1] 1 en 9, gelegen op korte afstand tot de woning en van hetzelfde objecttype (twee-onder-een-kapwoning) en bouwjaar (2001) als de woning. Het vergelijkingsobject [adres2] 97 is gezien het afwijkende bouwjaar (1973) en de ligging aan de andere zijde van de wijk minder geschikt om als vergelijkingsobject te dienen. Ook het door belanghebbende in het taxatierapport aangedragen – afwijkende – vergelijkingsobject [adres3] 15 is gezien het bouwjaar (1973) minder geschikt als vergelijking. Dit brengt met zich dat het Hof enkel acht slaat op de vergelijkingsobjecten [adres1] 1 en 9. 
      
    
    
      4.8.
      Uit de taxatiematrix volgt dat voor de woning en de vergelijkingsobjecten van een ‘voldoende’ bouwkwaliteit, ‘voldoende’ staat van onderhoud en ‘normaal’ voorzieningenniveau is uitgegaan. Volgens belanghebbende blijkt uit de afbeeldingen in het door hem overlegde taxatierapport en fotoblad evenwel dat de woning zich – in vergelijking met de referentieobjecten – in matige onderhoudstoestand bevindt. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende deze stelling met de overgelegde foto’s niet aannemelijk gemaakt. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar – onweersproken – toegelicht dat de op de foto’s zichtbare schade (zoals drie losliggende dakpannen, kleine scheurtjes in het schilderwerk van een of meerdere kozijnen en in de muren) onder het regulier onderhoud valt. Over de scheurtjes in de muren heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof – eveneens onweersproken – toegelicht dat dit zetscheuren zijn, die gezien het gebruikte materiaal niet noemenswaardig zijn. Het Hof gaat derhalve voor de woning en vergelijkingsobjecten uit van gelijke – en door belanghebbende verder onbetwiste – KOUDV- en liggingsfactoren, zoals deze zijn opgenomen in de taxatiematrix.   
      
    
    
      4.9.
      Bij herleiding van eenheidsprijzen uit de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten volgt een – onweersproken – gemiddelde, voor marktontwikkeling geïndexeerde, eenheidsprijs van € 3.855/m², terwijl bij de woning met een eenheidsprijs van € 3.494/m² is gerekend. Naar oordeel van het Hof is met dit verschil van € 361/m² aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, waarbij rekening is gehouden met het verschil in gebruiksoppervlak tussen de vergelijkingsobjecten en de woning (135 m² en 129 m² versus 156 m²). De eenheidsprijs van het minder geschikte vergelijkingsobject [adres2] 97 (€ 2.975/m²) ligt overigens – met inachtneming van de (onbetwiste) ‘matige’ onderhoudsscore en het afwijkende bouwjaar – in lijn met dit oordeel. Wat belanghebbende hier overigens tegen aanvoert leidt niet tot een andersluidend oordeel. In zoverre slaagt het hoger beroep niet.
      
    
    
      4.10.
      In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is het naar het oordeel van het Hof onduidelijk hoe van de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de voornoemde vergelijkingsobjecten (zie 4.6.) tot de voorgestane waarde is gekomen. Er wordt onder meer niet duidelijk hoe met verschillen in primaire en secundaire objectkenmerken tussen de woning en de vergelijkingsobject rekening is gehouden en met welke eenheidsprijzen is gerekend. Het slechts opnemen van de (geïndexeerde) verkoopsom, enkele primaire objectkenmerken (zoals objecttype, bouwjaar, woonoppervlak en perceeloppervlak) en de (niet op grootte of waarde beoordeelde) bijgebouwen in het taxatierapport, is onvoldoende om hierover duidelijkheid te verschaffen. Dit brengt met zich dat het Hof bij de beoordeling minder waarde hecht aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport.
      
      
        
          Toezendplicht
        
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de uit artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ voortvloeiende toezendplicht heeft geschonden door, na een daartoe gedaan verzoek, niet de eenheidsprijzen van de woning en bijgebouwen, alle KOUDV- en liggingsfactoren, de KOUDV- en liggingscorrecties en het individuele indexeringspercentage van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten te verstrekken. 
      
    
    
      4.12.
      Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar als bijlage bij de brief van 28 oktober 2022 (zie 2.5.) een tabel met waardecorrecties voor de KOUDV- en liggingsfactoren heeft verstrekt en een tabel waaruit volgt voor welk type bijgebouw, welke waarderingsmethode wordt gehanteerd en – indien van toepassing – de hoogte van de standaard gehanteerde prijs per eenheid daarvoor. Hiermee is naar oordeel van het Hof voldaan aan het verzoek van belanghebbende om de KOUDV- en liggingscorrecties en de eenheidsprijzen van de bijgebouwen te verstrekken. Over de indexeringspercentages merkt het Hof op dat deze niet als zodanig aan de beschikte waarde ten grondslag liggen en derhalve niet onder de reikwijdte van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ vallen, zodat op de heffingsambtenaar niet de plicht rustte om deze te verstrekken.
      
    
    
      4.13.
      Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen. Gelet op het feit dat belanghebbende tot en met het hoger beroep de vastgestelde waarde gemotiveerd heeft betwist, acht het Hof het aannemelijk dat belanghebbende ook beroep en hoger beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. Het Hof ziet namelijk geen verband tussen eventuele niet-verstrekte gegevens en de door belanghebbende aangevoerde (hoger)beroepsgronden. Het Hof concludeert dat belanghebbende niet benadeeld is door een eventuele schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ en dat, voor zover dit wetsartikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, dit met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht wordt gepasseerd.
      
      
        
          Schending beginselen
        
      
    
    
      4.14.
      Belanghebbende stelt dat het gebruik van andere vergelijkingsobjecten in de beroepsfase dan die in bezwaarfase zijn gehanteerd, in strijd is met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel.
      
    
    
      4.15.
      Nu de onderbouwing van de vastgestelde waarde in de voor de beroepsfase opgemaakte taxatiematrix berust op dezelfde vergelijkingsobjecten als die in de uitspraak op bezwaar zijn gehanteerd (zie 2.6. en 2.7.), mist de stelling van belanghebbende feitelijke grondslag. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd niet betwist dat het gebruik van andere vergelijkingsobjecten in de uitspraak op bezwaar dan in het initiële taxatieverslag, geen strijd met de voornoemde beginselen oplevert.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      J. Hollander	R.A.V. Boxem
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 september 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     ‘KOUDV’ staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen. 
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2
  
  
     HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 23 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2024:2837, r.o. 4.14.