ECLI:NL:RBROT:2022:12298, Rechtbank Rotterdam, 23-09-2022, 95039514 CV EXPL 21-35054
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-09-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: servicekosten, voorzittersuitspraak Huurcommissie

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 9503951 CV EXPL 21-35054
    
    
    
      datum uitspraak: 23 september 2022
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING OUDERENHUISVESTING ROTTERDAM,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie, 
      gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde in conventie,
      eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. C.M. van Ommeren.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘SOR’ respectievelijk ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
      
        
          de dagvaarding van 13 oktober 2021, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen;
        
        
          de brief van 6 april 2022 van de gemachtigde van [persoon A] , met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van SOR;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [persoon A] ;
        
        
          de rolbeslissing van 15 juli 2022;
        
        
          de akte, met bijlage, van SOR.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 april 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling, die op digitale wijze via een Teams-verbinding heeft plaatsgehad, met partijen en hun gemachtigden besproken.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
      2.1.
      Met ingang van 3 januari 2018 huurt [persoon A] van SOR de woning te ( [postcode] ) Rotterdam, aan het adres [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
      
      
    
    
      2.2.
      Het gehuurde maakt deel uit van seniorencomplex ‘de Klapwiek’, dat 228 zelfstandige seniorenwoningen omvat.
      
    
    
      2.3.
      In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
      
      
        “(…)
      
    
    
      
      
        Vanaf de ingangsdatum van de huur is huurder maandelijks een prijs verschuldigd. Deze bestaat uit de huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten, hierna te noemen “servicekosten”.
        (…)
      
    
    
      
      
        Huurder betaalt maandelijks een voorschotbedrag met betrekking tot servicekosten. Dit (…) betreft de levering van zaken en diensten zoals gespecificeerd in de bij deze overeenkomst gevoegde bijlage b. Het totaal bedrag aan voorschot servicekosten vindt u in paragraaf 4.5. Dit is inclusief het dagelijks (gering) onderhoud en de gebruikerskosten van deze onroerende aanhorigheden en gemeenschappelijke ruimten.
        (…)”.
      
      
    
    
      2.4.
      In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden van SOR is de term ‘servicekosten’ gedefinieerd als: 
      
      
        “de vergoeding die huurder aan verhuurder verschuldigd is voor zaken en/of diensten die in verband met de bewoning van de woonruimte door verhuurder aan huurder worden geleverd”.
      
      
    
    
      2.5.
      Volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst bedraagt vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst de maandelijkse betalingsverplichting van [persoon A] € 722,31, welk bedrag is opgebouwd uit de (kale) huurprijs (€ 551,11), ‘het voorschot op vergoeding voor warmtelevering’ (€ 90,-) en ‘het voorschot op vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten (servicekosten volgens bijlage b) (artikel 4.3)’ (€ 81,20).
      
    
    
      2.6.
      Op 18 november 2019 heeft [persoon A] naar aanleiding van de door haar ontvangen afrekening van laatstbedoelde kosten over het jaar 2018 een verzoek als bedoeld in artikel 7:260 BW ingediend bij de Huurcommissie. Daarop is bij uitspraak van 12 mei 2021, die werd verzonden op 14 mei 2021, als volgt beslist:
      
      
        “(…)
        De Huurcommissie ontving op 22 november 2019 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de kostenposten algemene kosten (algemene ruimte), glasbewassing, groenvoorziening en personeelskosten van de eindafrekening over de periode 3 januari 2018 tot en met 31 december 2018 te beoordelen. 
      
      
      
        
          Afrekening 
        
      
      
      
        De verhuurder heeft over de periode 3 januari 2018 tot en met 31 december 2018 een bedrag van € 1458,05 bij de huurder in rekening gebracht. 
      
      
      
        
          Onderzoek door de Huurcommissie 
        
      
      
      
        De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. Dit rapport wordt ter informatie, als bijlage, met deze uitspraak meegestuurd. Volgens het rapport bedragen de kosten voor de huurder € 1.184,40.
      
      
      
        
          Beoordeling 
        
      
      
      
        De huurder heeft bezwaar gemaakt tegen meerdere posten van de afrekening van de verhuurder. Uit het onderzoeksrapport volgt dat deze bezwaren kennelijk gegrond zijn. Op grond van artikel 20 lid 1 onder a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte doet de voorzitter van de Huurcommissie in een dergelijk geval uitspraak. 
        De voorzitter merkt op dat in het onderzoeksrapport voldoende is ingegaan op de argumenten die huurder in het verzoekschrift heeft beschreven. 
        De voorzitter volgt dan ook het onderzoeksrapport en neemt de conclusie van de rapporteur over. 
        De betalingsverplichting van de huurder over de periode 3 januari 2018 tot en met 31 december 2018 wordt vastgesteld op € 1.184,40. De kostenposten waarover partijen geen geschil hebben, zijn ongewijzigd overgenomen in de totaaltelling.
        (…)
        
          Beslissing
        
      
      
        
          De aan het verzoek ten grondslag liggende bezwaren van de huurder zijn kennelijk gegrond. 
        
        
          De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode 3 januari 2018 tot en met 31 december 2018 bedraagt € 1.184,40.
        
      
      
      
        Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen drie weken na verzending van deze uitspraak een verzetschrift indient bij de Huurcommissie. 
        Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen drie weken na de verzenddatum van deze uitspraak een verzetschrift indienen. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen.
        (…)”.
      
      
    
    
      2.7.
      Aan het rapport van voorbereidend onderzoek waaraan in de uitspraak van de Huurcommissie wordt gerefereerd, wordt het volgende ontleend:
      
      
        “(…)
        
          Geschil
        
        Huurder vraagt een uitspraak over de kostenposten onderhoud installaties, glasbewassing, algemene
        
          kosten, groenvoorziening en personele kosten over de periode 3 januari 2018 tot en met 31 december
        2018, een periode van 363 dagen.
        De kostenposten waarover partijen een geschil hebben, worden onderzocht. De overige kostenposten worden ongewijzigd overgenomen in de totaaltelling op het laatste blad van dit rapport.
      
      
      
        
          Onderhoud installaties
        
        Huurder maakt in het verzoek bezwaar tegen de kosten voor het onderhoud aan de installaties. Uit de
        stukken kan worden opgemaakt dat huurder hier het onderhoud aan de piano bedoelt.
        (…)
        
          II AFREKENING
        
        Verhuurder heeft de afrekening over het jaar 2018 aan huurder verstrekt. Het aandeel van huurder bedraagt € 1.458,05. Huurder heeft € 2.033,69 aan voorschotten betaald.
      
      
      
        In rekening gebrachte kosten over de periode: 	Kosten voor 	Voor huurders
        3 januari 2018 tot en met 31 december 2018 		gehele complex: 	woonruimte:
      
      
      
        Vergoeding algemene ruimten			€ 12.333,03 -/-	€       53,78 -/-
        Stroomverbruik algemene ruimte			€ 26.784,04	€     116,83
        Lampen					€   2.927,40	€       12,77
        Schoonmaak containers				€   1.541,53	€         6,72
        Schoonmaak algemene ruimte			€ 39.071,84	€     170,43
        Glazen wassen					€ 13.341,58	€       58,20
        Algemene kosten				€   8.089,22	€       35,29	
        Groenvoorziening				€ 11.203,56	€       48,87
        Glasverzekering				€   1.463,42	€         6,37
        Inboedelverzekering				€      189,20	€         0,83
        Administratiekosten				€ 10.163,57	€       44,34
        Alarmering					€      551,76	€         2,41
        Stookkosten woningen				€      527,03	€     527,03
        Drinkwaterleiding				€      488,14	€         2,13
        Huismeester					€ 25.134,98	€     109,65
        Inventaris inclusief onderhoud			€ 34.163,95	€     149,02
        Personeelskosten				€ 50.653,89	€     220,94
        Totaal							€  1.458,05
      
      
      
        
          Verdeelsleutel
        
        De verhuurder verdeelt de totale kosten, m.u.v. stookkosten woningen, gelijk over het aantal woonruimten in het complex. Het aandeel per woonruimte bedraagt daarom 1/228e deel van de totale kosten.
      
      
      
        
          III ONDERZOEK
        
        (…)
        
          Algemene kosten (algemene ruimte)
        
        De kostenpost algemene kosten hebben volgens verhuurder betrekking op: een abonnement op de krant, biljartsport, pianostemmen, ontspanning bewoners, Buma-Stemra (auteursrechten signaallevering algemene ruimten), signaallevering (KPN), inrichting logeerkamers en stortingskosten. De totale kosten bedragen € 8.089,22.
      
      
      
        
          Abonnement krant
        
        (…)
        Verhuurder kan de kosten niet via de servicekosten aan huurder doorberekenen omdat hier geen sprake
        is van woonservicekosten.
        Huurders aandeel komt hier mee op € 0,00.
      
      
      
        
          Biljart en ontspanning bewoners
        
        (…)
        Verhuurder kan de kosten niet vla de servicekosten aan huurder doorberekenen omdat hier geen sprake
        is van woonservicekosten.
        Daarnaast betalen de huurders een gebruiksvergoeding voor de kostenpost Inventaris inclusief onderhoud. Dit betekent dat het onderhoud aan het biljart deel uit maakt van deze laatstgenoemde kostenpost. Een verhuurder kan geen onderhoudskosten/reparatiekosten apart bij de huurders in rekening brengen. Huurder betaalt jaarlijks een gebruiksvergoeding voor de Inventaris inclusief onderhoud. Onderhoudskosten en reparatiekosten maken deel uit van deze gebruiksvergoeding en kunnen niet apart bij de bewoners in rekening worden gebracht.
      
      
      
        Huurders aandeel komt hier mee op € 0,00.
      
      
      
        
          Pianostemmen
        
        (…)
        Ook hier is geen sprake van woonservicekosten zodat de kosten niet via de servicekosten aan huurder kunnen worden doorberekend.
        Huurders aandeel komt hier mee op € 0,00.
      
      
      
        
          Inrichting logeerkamers
        
        (…)
        Deze kosten kunnen niet via de servicekosten aan alle huurders worden doorberekend. Verhuurder kan wel aan bezoekers die van de logeerkamers gebruik van maken een vergoeding vragen.
      
      
      
        Huurders aandeel komt hier mee op € 0,00.
      
      
      
        
          Buma-Stemra (auteursrechten signaallevering in de algemene ruimten)
        
        Deze kosten maken deel uit van de kostenpost signaallevering en kunnen aan de huurders worden doorberekend. (…)
        (…)
        363/365e deel van € 4,93 = € 4,90.
      
      
      
        
          Signaallevering (ISDN KPN)
        
        (…)
        Huurders aandeel komt hier mee op € 1,66.
      
      
      
        
          Stortingskosten
        
        (…)
        Gelet op de verkregen gegevens zouden de stortingskosten betrekking hebben op de hapjes en drankjes. Deze kunnen niet via de servicekosten aan de huurders in rekening worden gebracht omdat hier geen sprake is van woonservicekosten.
      
      
      
        Huurders aandeel komt hier mee op € 0,00.
      
      
      
        In de totaaltelling wordt voor de kostenpost algemene kosten (zijnde KPN en Buma Stemra) een bedrag
        opgenomen van € 6,56.
      
      
      
        
          Glasbewassing
        
        (…)
        In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van € 58,52.
      
      
      
        
          Groenvoorziening
        
        Uit de stukken blijkt dat de kosten voor groenvoorziening € 11.203,56 bedragen. (…)
        De onderhoudskosten van de groenvoorziening kunnen alleen aan de huurders doorberekend worden als zij het exclusieve gebruiksrecht hebben.
        Gelet op de foto's gaat de rapporteur uit van een deels besloten karakter. Met name de groenvoorziening aan voorzijde van het complex heeft een open karakter. De rapporteur zal daarom een verdeling maken
        waarbij 50% van de kosten voor rekening van de huurders zijn en 50% voor rekening van verhuurder. De rapporteur gaat ervan uit dat het onderhoud aan de aanwezige Jeu de Boules banen is opgenomen in de post ontspanning bewoners.
        (…)
        In de totaaltelling wordt voor de kostenpost groenvoorziening een bedrag opgenomen van € 24,57.
      
      
      
        
          Personeelskosten
        
        Verhuurder heeft een overzicht naar de Huurcommissie gestuurd waaruit blijkt dat de personeelskosten
        € 50.653,89 bedragen. Volgens huurder hebben de kosten betrekking op het salaris van twee gastvrouwen.
        Verhuurder heeft in een schriftelijke reactie aangegeven dat partijen deze kostenpost zijn overeengekomen.
        Verhuurder heeft over deze post geen facturen aan de Huurcommissie verstrekt. De Huurcommissie kan de kosten dan ook niet controleren. De rapporteur houdt voor deze kostenpost daarom € 0,00 aan in de totaaltelling.
      
      
      
        
          IV CONCLUSIE ONDERZOEK
        
        De bevindingen uit het onderzoek lelden tot de volgende totaaltelling:
      
      
      
        Servicekosten over de periode:				Voor huurders
        3 januari 2018 tot en met 31 december 2018			woonruimte:
        (…)
        
          Glazen wassen						€      58,52
        
        
          Algemene kosten					€        6,56
        
        
          Groenvoorziening					€      24,57
        
        (…)
        
          Personeelskosten					
          €        0,00
        
        Totaal						€ 1.184,40
        (…)
        De rapporteur heeft alleen de vetgedrukte posten onderzocht. De overige posten zijn ongewijzigd overgenomen van de afrekening van verhuurder.
        (…)”.
      
      
    
    
      2.8.
      Op 14 mei 2021 heeft [persoon A] op de voet van artikel 20 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) verzet aangetekend tegen de (Voorzitters)uitspraak van de Huurcommissie. Dat verzet is bij beslissing van 2 juli 2021 ongegrond verklaard. Die beslissing werd op 19 augustus 2021 aan partijen verzonden.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      SOR eist bij vonnis:
      
        
          te verklaren voor recht dat de door [persoon A] te betalen servicekosten voor de servicekosten glasbewassing en groenvoorziening voor het gehuurde voor het servicekostentijdvak 3 januari tot en met 31 december 2018 redelijk worden geacht en worden vastgesteld op een bedrag van € 58,52 respectievelijk € 48,87, en
        
        
          te verklaren voor recht dat de door [persoon A] te betalen kosten voor de kostenposten algemene kosten en personeelskosten voor het gehuurde voor het servicekostentijdvak 3 januari tot en met 31 december 2018 redelijk worden geacht en worden vastgesteld op een bedrag van € 35,29 respectievelijk € 220,94,
        
        
          
            [persoon A] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, en
        
        
          het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [persoon A] is het niet eens met de eis van SOR en eist zelf (na vermindering en verduidelijking van eis):
      
        
          SOR te veroordelen om over het jaar 2018 met [persoon A] af te rekenen overeenkomstig de bevindingen van de Huurcommissie,
        
        
          SOR te veroordelen tot het verstrekken van inzage in, en een afschrift van, haar kasboeken, inclusief het kasboek van de recreatiezaal, over het jaar 2018,
        
        
          SOR te veroordelen tot inzage in de totstandkoming van de verdeelsleutel ter zake de doorberekening van het salaris van de huismeester en SOR zo nodig te veroordelen tot aanpassing hiervan naar de voorheen geldende verdeelsleutel van 70/100%,
        
        
          SOR te veroordelen tot het verstrekken van inzage in, en een afschrift van, de arbeidsovereenkomsten en salarisstroken van de huismeester ter zake zijn dienstverbanden bij de Klapwiek en de Binnenhoftoren over het jaar 2018,
        
        
          SOR te veroordelen tot het verstrekken van inzage in, en een afschrift van, de arbeidsovereenkomsten en salarisstroken van de gastvrouwen over het jaar 2018,
        
        
          SOR te veroordelen in de proceskosten en nakosten met rente, en
        
        
          het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op hetgeen partijen over en weer ter onderbouwing van de eigen vordering dan wel ter afwering van die van de ander naar voren hebben gebracht, wordt hierna, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, teruggekomen.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    
      4.1.
      Vanwege de nauwe feitelijke samenhang daartussen wordt het over en weer gevorderde hierna gezamenlijk besproken.
      
    
    
      4.2.
      Allereerst dient de kantonrechter de vraag te beantwoorden of SOR tijdig is opgekomen tegen de uitspraak van 12 mei 2021 van de Huurcommissie (zie 2.6), waarbij de betalingsverplichting van [persoon A] voor de servicekosten over de periode 3 januari 2018 tot en met 31 december 2018 werd vastgesteld op een bedrag van € 1.184,40. Die vraag wordt bevestigend beantwoord. 
      
    
    
      4.3.
      Daartoe wordt overwogen dat het hier een zogeheten ‘Voorzittersuitspraak’ (als bedoeld in artikel 20 lid 1 Uhw) betreft, waartegen op grond van artikel 20 lid 6 Uhw binnen drie weken na verzending ervan verzet kon worden ingesteld. [persoon A] heeft dat rechtsmiddel tijdig aangewend, waarna de Huurcommissie het verzet bij op 19 augustus 2021 verzonden uitspraak ongegrond heeft verklaard. Hoewel dat niet expliciet in de wet is vermeld, brengt een redelijke wetsuitleg mee dat partijen in zo’n geval binnen een termijn van acht weken na verzending van de uitspraak in verzet tegen de Voorzittersuitspraak kunnen opkomen bij de kantonrechter. Dat heeft SOR ook gedaan. Zij is dan ook ontvankelijk. Dat betekent dat de binding van partijen aan de op 12 mei 2021 door de Huurcommissie gedane uitspraak is komen te vervallen.
      
    
    
      4.4.
      Inhoudelijk worden partijen verdeeld gehouden door (het antwoord op) de vraag -kort gezegd- tot welk bedrag SOR jegens [persoon A] recht heeft op vergoeding van ‘servicekosten’ over het jaar 2018, meer bepaald (vanwege de ingangsdatum van de huur) de periode van 3 januari 2018 tot en met 31 december 2018. Van zulke kosten is sprake, zo volgt uit artikel 4.1 van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden van SOR (zie 2.3 en 2.4), als het gaat om ‘zaken of diensten die in verband met de bewoning van de woonruimte’ door SOR aan [persoon A] worden geleverd. Daarom geldt hier als uitgangspunt dat SOR jegens [persoon A] uit hoofde van deze bepalingen slechts aanspraak kan maken op de (kosten)posten die onder deze definitie vallen, ook voor zover deze zijn vermeld op de aan de huurovereenkomst gehechte huurspecificatie. 
      
    
    
      4.5.
      Het staat partijen uiteraard vrij aanvullende afspraken te maken, in die zin dat zij -expliciet- overeenkomen dat [persoon A] ook gehouden is om bij te dragen aan (kosten)posten die niet aan de door SOR gehanteerde definitie van servicekosten voldoen. In dat verband is van belang dat [persoon A] ter zitting er onweersproken op heeft gewezen dat zij voorafgaand aan het tekenen van de huurovereenkomst SOR heeft gevraagd waarop bepaalde kostenposten zagen maar dat zij daar geen antwoord op heeft gekregen.
      
    
    
      4.6.
      Uit de toelichting van SOR blijkt dat zij zich niet kan verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie van 12 mei 2021 ten aanzien van de ‘Algemene kosten (algemene ruimte)’, ‘Groenvoorziening’ en ‘Personeelskosten’. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, overweegt de kantonrechter ter zake als volgt.
      
      
        
          algemene kosten (algemene ruimte)
        
      
      
    
    
      4.7.
      Met de Huurcommissie is de kantonrechter van oordeel dat -zonder nadere (en afdoende) toelichting, die ontbreekt- de door SOR opgevoerde kostenposten krantabonnement, biljartsport, pianostemmen, ontspanning bewoners, inrichting logeerkamers en stortingskosten niet aan te merken zijn als ‘zaken of diensten in verband met de bewoning van de woonruimte’ oftewel ‘woonservicekosten’. Gesteld noch gebleken is voorts dat over de vergoeding van deze kostenposten specifieke afspraken met [persoon A] werden gemaakt. Integendeel, deze zijn door SOR ondergebracht onder de noemer ‘Algemene kosten’. Dat betekent dat SOR jegens [persoon A] over de onderhavige periode geen aanspraak kan maken op vergoeding van deze kosten.
      
    
    
      4.8.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [persoon A] wel dient bij te dragen aan de in de ‘algemene kosten’ begrepen kosten van Buma-Stemra en KPN en evenmin dat dit, zoals de rapporteur van de Huurcommissie heeft vastgesteld, over deze periode tezamen een bedrag van € 6,56 beloopt. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding daarover anders te oordelen.
      
      
        
          groenvoorziening
        
      
      
    
    
      4.9.
      SOR heeft aangevoerd dat zij zich niet kan vinden in de conclusie van de rapporteur van de Huurcommissie (zie 2.7) dat slechts 50% van de onderhoudskosten groenvoorziening aan [persoon A] in rekening mag worden gebracht. Onjuist is (namelijk) dat de groenvoorziening aan de voorzijde van het complex een open karakter zou hebben. De groenvoorzieningen van het complex zijn afgescheiden van de openbare weg door middel van diverse hagen en hekwerk met een substantiële hoogte. In elk geval is geen sprake van een openbaar karakter of een voor publiek toegankelijke groenvoorziening. Bovendien zijn de groenvoorzieningen dermate verknocht met het complex dat derden zich daar nooit vertonen. Onjuist is ook dat, naar de rapporteur van de Huurcommissie wel heeft aangenomen, de kosten van de jeu de boules-baan in de post ‘ontspanning bewoners’ is opgenomen. De jeu de boules-baan maakt onderdeel uit van de groenvoorziening van het complex en de onderhoudskosten aan de baan maken dan ook deel uit van de totale onderhoudskosten van de groenvoorzieningen van het complex. De door haar ter zake aan [persoon A] doorberekende kosten van € 48,87 dienen dan ook gehandhaafd te blijven, aldus SOR.
    
    
      4.10.
      
        [persoon A] heeft met betrekking tot deze kostenpost gesteld dat de voortuin algemeen toegankelijk is, aangezien er geen bord ‘verboden voor onbevoegden’ is geplaatst. Wel zijn er ter plaatse in 2017, ten onrechte op kosten van de bewoners, parkeerborden geplaatst, maar bewoners mogen daar niet parkeren, wel werknemers van SOR, de technische dienst en hulpdiensten, terwijl in het weekend de parkeerplaatsen grotendeels door bezoekers bezet zijn. Onterecht is dan ook dat bewoners volledig moeten betalen voor het onderhoud van de voortuin. De achtertuin betreft, voorts, een ‘kijktuin’, waartoe de bewoners geen toegang hebben terwijl zij wel voor de hekken moeten betalen. Volgens SOR is de achtertuin van het complex algemeen toegankelijk omdat er een jeu de boules-baan ligt en ook een terras maar daarmee gaat zij eraan voorbij dat de jeu de boules-baan slechts door circa 20 mensen wordt benut en dat niet elke bewoner zich welkom voelt op het terras. Verder is het zo dat niemand op het gras gaat zitten, te minder omdat men dan in de achtertuin van de benedenbewoners zou zitten. Ook is niet terecht dat alle bewoners moeten betalen voor het snoeien van de heggen van de benedenbewoners. Aldus [persoon A] .
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat het door [persoon A] gehuurde niet alleen haar (eigen) woonruimte omvat maar ook het medegebruik van (onder meer) de groenvoorziening van het complex. Indien een dergelijke voorziening een open karakter heeft en voor iedereen toegankelijk is, is de voorziening geen ‘onroerende aanhorigheid’ (als bedoeld in artikel 7:233 BW) die deel uitmaakt van de gehuurde woonruimte. In dat geval mag de verhuurder de onderhoudskosten die aan die voorziening verbonden zijn, niet als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. Aan de kwalificatie als onroerende aanhorigheid staat op zich niet in de weg dat de groenvoorziening voor eenieder feitelijk toegankelijk is. Beslissend is of de groenvoorziening voldoende ‘van de openbaarheid is afgescheiden’ en dus, hoewel toegankelijk, geen open karakter heeft, zodat een huurder het genot ervan ontleent aan de huurovereenkomst. In dat geval mag de verhuurder de kosten van het onderhoud wel als servicekosten aan de huurder in rekening brengen.
      
    
    
      4.12.
      Gegeven dat toetsingskader overweegt de kantonrechter dat de door SOR overgelegde foto’s er bepaaldelijk op duiden dat hier sprake is van een groenvoorziening zonder openbaar karakter. Met name blijkt dat uit de daarop zichtbare heggen van substantiële hoogte die de groenvoorziening van de openbare weg afscheiden. Hiertegenover heeft [persoon A] geen beeldmateriaal ingebracht dat erop wijst dat een deel van de groenvoorziening (wel) een openbaar karakter heeft. Dat betekent dat de kantonrechter in zoverre op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, geen aanleiding ziet een deel van de onderhavige kostenpost voor rekening van SOR te laten.
      
    
    
      4.13.
      
        [persoon A] heeft ook op dit onderdeel het standpunt betrokken dat moet worden afgerekend overeenkomstig de bevindingen van de Huurcommissie. Deze heeft haar betalingsverplichting ter zake van de kosten voor het onderhoud van de groenvoorziening vastgesteld op 50% van het door SOR doorberekende bedrag (zie 2.7). Daaruit begrijpt de kantonrechter dat partijen het er kennelijk over eens dat in ieder geval 50% van die kostenpost mag worden doorberekend.
      
    
    
      4.14.
      Met betrekking tot de overige 50% is van belang dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien waarom de kosten van onderhoud van de zes jeu de boule-banen over alle huurders van het complex zouden mogen worden omgeslagen. Tegen die achtergrond bezien heeft de kantonrechter SOR bij gemelde rolbeslissing de gelegenheid geboden haar te informeren over de hoogte van de in de onderhoudskosten aan de groenvoorziening begrepen kosten van onderhoud aan de zes jeu de boule-banen, meer bepaald de kosten (materiaal en arbeid) van vervanging van de toplaag daarvan door speciaal fijn grind, eens per twee jaar. Daarbij heeft de kantonrechter opgemerkt dat van SOR wordt verlangd dat zij bij de door haar te nemen akte gespecificeerd opgaaf doet van die kosten over de jaren 2017 tot en met 2020 en die opgaaf voorziet van een deugdelijke onderbouwing, bijvoorbeeld met een verklaring van het door haar ter zake ingeschakelde hoveniersbedrijf.
      
    
    
      4.15.
      Bij haar daarop genomen akte heeft SOR medegedeeld dat zij navraag heeft gedaan bij de heer [persoon B] van het betrokken hoveniersbedrijf en dat deze verklaard heeft dat bedoelde kosten voor de jaren 2018 tot en met 2020 € 120,- per jaar hebben gedragen. Zij heeft die verklaring (een e-mail van 25 juli 2022) ook aan die akte gehecht.
      
    
    
      4.16.
      De kantonrechter stelt vast dat de door haar verlangde gespecificeerde opgaaf van de kosten (materiaal en arbeid) van vervanging van de toplaag van de jeu de boule-banen door speciaal fijn grind, eens per twee jaar, door SOR niet is verstrekt. De enkele verklaring van het hoveniersbedrijf is in dit verband ontoereikend. 
      
    
    
      4.17.
      Dat heeft tot gevolg dat de kantonrechter nu onvoldoende concrete handvatten heeft om te bepalen welk bedrag ter zake van de kosten van onderhoud aan de jeu de boule-banen op de overige 50% van de door de SOR ter zake doorberekende kosten in mindering moet worden gebracht. Derhalve kan, omdat SOR het hier van haar verlangde inzicht niet heeft gegeven, niet worden beslist dat, en in hoeverre, [persoon A] ter zake van de onderhoudskosten groenvoorziening meer dan de door haar erkende 50% aan SOR is verschuldigd. Daarom zal de kantonrechter haar betalingsverplichting ter zake vaststellen op 50%, zoals ook door de Huurcommissie, zij het op andere gronden, is beslist. Concreet gaat het hier om een bedrag van (zie 2.7) 1/2 x 1/228 x € 11.203,56 x (363/365), derhalve € 24,43.
      
      
        
          personeelskosten
        
      
      
    
    
      4.18.	(
      Ook) Volgens SOR (punt 14 bij dagvaarding) houdt de post ‘personeelskosten’ geen verband met de bewoning van de woonruimte door [persoon A] . Deze kostenpost voldoet daarom evenmin aan de door SOR gehanteerde definitie van ‘servicekosten’. Nu voorts ook niet is gesteld of gebleken dat partijen ter zake (expliciet) zijn overeengekomen dat [persoon A] over de onderhavige periode aan deze kostenpost zou bijdragen, komt de kantonrechter op dit onderdeel tot de conclusie dat SOR jegens [persoon A] over deze periode geen aanspraak kan maken op vergoeding van deze kosten.
      
      
        
          ten aanzien van het over en weer gevorderde
        
      
      
    
    
      4.19.
      Nu uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter geen termen aanwezig acht om ten aanzien van de servicekosten over de periode 3 januari tot en met 31 december 2018 anders te beslissen dan door de Huurcommissie gedaan, worden hierna (in conventie) de door [persoon A] verschuldigde servicekosten voor die periode vastgesteld op die bedragen. Het door SOR gevorderde wordt afgewezen.
      
    
    
      4.20.
      Ter zitting is gebleken dat SOR voor wat betreft de onderhavige periode reeds met [persoon A] heeft afgerekend overeenkomstig de bevindingen van de Huurcommissie. Er bestaat dan ook geen aanleiding (meer) SOR daartoe te veroordelen. De daartoe strekkende tegenvordering van [persoon A] wordt dan ook afgewezen.
      
    
    
      4.21.
      Haar overige tegenvorderingen worden eveneens, bij gebrek aan belang, afgewezen, nu die betrekking hebben op kosten(posten) waarvan hiervoor werd vastgesteld dat die niet zijn overeengekomen of verschuldigd.
      
    
    
      4.22.
      SOR wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Datzelfde geldt voor de door haar over de proceskosten verlangde wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW). Voor kosten die [persoon A] maakt na deze uitspraak moet SOR ook een bedrag betalen van € 37,50. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie ECLI:NL:HR:2022:853).
      
    
    
      4.23.
      Het vonnis (in conventie) wordt, zoals door [persoon A] verzocht, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betreft dan enkel de proceskostenveroordeling. 
      
    
    
      4.24.
      In reconventie acht de kantonrechter termen aanwezig de kosten van de procedure te compenseren, nu de tegenvorderingen zijn voortgevloeid uit het verweer in conventie en het debat in reconventie beperkt is gebleven.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    - stelt de door [persoon A] te betalen servicekosten voor de periode van 3 januari tot en met 31 december 2018 vast op de bedragen zoals vastgesteld door de Huurcommissie in (het onderliggende rapport behorend bij) haar beslissing van 12 mei 2021;
    
    - veroordeelt SOR in de proceskosten, aan de kant van [persoon A] tot vandaag vastgesteld op een bedrag van € 150,- aan salaris voor haar gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
    
    
      
        in reconventie
      
    
    
    - compenseert de proceskosten zodat beide partijen de eigen kosten blijven dragen;
    
    
      
        in conventie en in reconventie
      
    
    
    - verklaart dit vonnis voor zover het de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
    
    - wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
      654