ECLI:NL:RBOBR:2024:3151, Rechtbank Oost-Brabant, 02-07-2024, 23/2921
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-07-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Vergelijkingsmethode. Vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Geen afwijking van het uitgangspunt dat een vergelijking met (minimaal) drie vergelijkingsobjecten plaatsvindt. Voldoende rekening gehouden met de verschillen. Later gerealiseerd eigen verkoopcijfer bevestigt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Geen schending artikel 40 Wet WOZ (gegevensverstrekking in bezwaar). Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 23/2921
  
  
    
      proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
    2 juli 2024 in de zaak tussen
  
  
    
      
      [eiser] , uit [woonplaats] (Bondsrepubliek Duitsland), eiser
    (gemachtigde: [naam] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Helmond, de heffingsambtenaar 
    (gemachtigde: mr. S. Thijssen-Sauvé).
    
    
  
  
    Zitting
    
    
      De rechtbank heeft het beroep van eiser op 2 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar [naam] .
    
    
    
      Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
  
  
    Motivering
    
    1. Eiser was op 1 januari 2023 eigenaar van de woning, een tussenwoning aan [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2007. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 130 m², een dakterras van 8 m², een berging van 7 m² en twee overkappingen van 9 m² en 7 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 209 m².
    
    2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld op € 410.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
    3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    
      3.1.
      De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 414.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 7 maart 2024 is opgesteld door taxateur [naam] .
      
    
    
      3.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , allen in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd.
      
    
    
      3.3.
      Eiser heeft op de zitting met verwijzing naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bepleit dat voor de waardering van de oppervlakte van de woning alleen naar de getaxeerde m²-prijs van [adres] moet worden gekeken. De heffingsambtenaar bepleit een waardering op basis van de drie vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om in deze zaak af te wijken van het uitgangspunt dat een vergelijking plaatsvindt op basis van drie vergelijkingsobjecten. De objecten verschillen – anders dan in de door eiser genoemde uitspraak – qua primaire en secundaire objectkenmerken niet veel van elkaar. Het verschil in oppervlakte van de percelen behorend bij de woning en de drie andere vergelijkingsobjecten is onvoldoende aanleiding om dat anders te zien.
      
    
    
      3.4.
      Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit van de woning. Die had volgens eiser moeten worden gewaardeerd op voldoende, gemiddeld (3) in plaats van goed, bovengemiddeld (4).
      
      
        3.4.1.
        Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid.
        
      
      
        3.4.2.
        De woning is door de heffingsambtenaar vergeleken met vergelijkingsobjecten die allemaal hetzelfde type woning van een gelijk bouwjaar met een gelijke bouwkwaliteit en eventuele omgevingsinvloeden betreffen. Bij alle objecten – inclusief de woning – is de kwaliteit gewaardeerd op goed, bovengemiddeld (4). Het voorzieningenniveau van alle woningen is gewaardeerd op voldoende, gemiddeld (3) en dus gelijk. Eiser heeft op de zitting nog gesteld dat geen aanleiding is om voor de woning de kwaliteit te waarderen op goed, bovengemiddeld (4), maar in het licht van de hiervoor genoemde bewijsmaatstaf ziet de rechtbank geen aanleiding dat te volgen.
        
      
    
    
      3.5.
      Verder is het niet zonder betekenis dat de woning enige tijd geleden door eiser is verkocht voor € 435.000 en op 8 maart 2024 is geleverd. De exacte verkoopdatum is niet bekend aangezien de gemachtigden van partijen die datum op de zitting niet konden geven. Gerekend vanaf de wel bekende leveringsdatum zou genoemd verkoopcijfer geïndexeerd naar de waardepeildatum resulteren in een waarde van € 427.000. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar dat dit zijn standpunt verder ondersteunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      3.6.
      Eiser bepleit een waarde van € 369.000. Met enkel het noemen van een andere waarde wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd.
      
    
    
      3.7.
      Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ niet de correctiepercentages voor de KOUDVL-factoren, de waarden van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten, een voor hem hanteerbare grondstaffel en indexeringsgegevens heeft verstrekt.
      
      
        3.7.1.
        De heffingsambtenaar wijst erop dat de correctiepercentages voor de KOUDVL-factoren en de aan de objectonderdeel toe te kennen waarden van de vergelijkingsobjecten geen gegevens in de zin van artikel 40 van de Wet WOZ betreffen. Overigens heeft de heffingsambtenaar in bezwaar een bijgebouwenmodel overgelegd waaruit laatstgenoemde waarden zijn af te leiden. Op 21 februari 2023 en op 14 april 2023 heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd. Ten aanzien van indexeringsgegevens wijst de heffingsambtenaar erop dat in de bezwaarfase modelmatig is gewaardeerd. Prijscorrecties (indexatie) worden dan per object softwarematig berekend. Artikel 40 van de Wet WOZ is hierop niet van toepassing. Verder zijn per vergelijkingsobject het verkoopcijfer en de WOZ-waarde verstrekt zodat eiser de indexering zelf kan uitrekenen.
        
      
      
        3.7.2.
        De rechtbank volgt het betoog van de heffingsambtenaar. Daar komt nog bij – zoals de heffingsambtenaar terecht opmerkt – dat zelfs als van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ sprake is, er dan in dit geval geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling en vergoeding van het griffierecht is. Eiser heeft niet alleen beroep ingesteld om inzicht in de waardering te krijgen, maar ook de waardering van de heffingsambtenaar verworpen en zelf een waarde bepleit. Het gestelde informatiegebrek was niet doorslaggevend om beroep in te stellen.
        
      
    
    
      3.8.
      Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
      
      
      
        De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst.
      
      
      
        De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
      
      
      
      
        Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2024 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. N. Verhoeven, griffier.
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
      
      
    
  
  
     Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1986.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914.
  
  
     Rechtbank Den Haag 11 januari 2024, ECLI:NL:RBDHA:2024:455.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 2 april 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2263.
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 6 februari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:885.
  
  
     Gerechtshof Amsterdam 13 februari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:632.