ECLI:NL:RBROT:2024:8273, Rechtbank Rotterdam, 30-08-2024, 10863260 CV EXPL 24-177
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-08-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur winkelruimte. Huurachterstand? Reconventie: gebreken, herstel en huurprijsvermindering?

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10863260 CV EXPL 24-177
    
    
    
      datum uitspraak: 30 augustus 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        ,
      woonplaats: [woonplaats],
      eiser in conventie en verweerder in reconventie,
      gemachtigde: mr. drs. C. Sneevliet,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde], die handelt onder de naam [handelsnaam],
      vestigingsplaats: [vestigingsplaats],
      gedaagde in conventie en eiser in reconventie,
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 19 december 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 2 mei 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: 
      
        
          
            [naam 1] (broer van [eiser]) met [naam 2] namens de gemachtigde;
        
        
          
            [gedaagde] met mr. Van der Hoeff. 
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt van [eiser] een winkelruimte aan [adres]. De huur die bij de start van de huur in januari 2018 is afgesproken is € 1.750,00 per maand. [eiser] stelt dat [gedaagde] een betalingsachterstand heeft en eist in deze zaak van hem € 9.448,92 plus rente, € 1.714,98 aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw en ook proceskosten plus rente. [gedaagde] is het daar niet eens. Volgens hem is [eiser] onterecht uitgegaan van een hogere huur. [gedaagde] stelt bovendien een eis in reconventie (tegeneis) in en eist herstel van gebreken, huurprijsvermindering en vergoeding van kosten. [eiser] is het niet eens met de tegeneis. Hij vindt kort gezegd dat er geen gebreken (meer) zijn en dat [gedaagde] geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering.  
      
      
        
          in conventie
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] heeft geen betalingsachterstand
        
      
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft geen betalingsachterstand over januari 2019 tot en met december 2023. De huur in die periode is € 1.750,00 per maand en niet in discussie staat dat [gedaagde] die huur maandelijks heeft betaald. [eiser] eist over die periode het verschil tussen de oorspronkelijke huurprijs en de geïndexeerde huurprijs, maar daar heeft hij geen recht op.  
      
    
    
      2.3.
      In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat wel dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari zal worden verhoogd op basis van de consumentenprijsindex, maar de partijen hebben daar in voornoemde periode geen uitvoering aan gegeven. Uit de appberichten van mei 2023 blijkt dat [eiser] die indexering niet heeft doorgevoerd vanwege de goede relatie. Hij kan de indexering nu niet alsnog met terugwerkende kracht over het verleden doorvoeren. 
      
    
    
      2.4.
      In de appberichten van mei 2023 staat verder dat [eiser] de huurprijs vanaf juni 2023 zal verhogen naar € 2.000,00 per maand, maar in deze zaak gaat hij uit van € 2.175,13 vanaf 1 januari 2023. Die laatste huurprijs is gebaseerd op een reeks indexeringen van de huurprijs vanaf 2019. Voor zover [eiser] van mening is dat de huurprijs in 2023 kan worden geïndexeerd op basis van de huurovereenkomst, kan hij daar niet in worden gevolgd. [eiser] heeft namelijk niet eerder dan in mei 2023 kenbaar gemaakt dat hij voor het eerst wil gaan indexeren en artikel 4.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat er per 1 januari kan worden geïndexeerd. Alleen al om die reden kan van indexering in 2023 geen sprake zijn. 
      
    
    
      2.5.
      Overigens noemt [eiser] de indexering in de stukken soms ‘huurverhoging’, maar van een huurverhoging is geen sprake. Voor het verhogen c.q. wijzigen van de huurprijs is een procedure bepaald in de wet (artikel 3:303 e.v. BW) en [eiser] heeft die niet gevolgd. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen rente en buitengerechtelijke kosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.6.
      De nevenvorderingen over rente en buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, omdat de hoofdvordering wordt afgewezen. 
      
      
        
          
            [eiser] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eiser] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [gedaagde] op € 812,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 947,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.8.
      Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat vraagt en [eiser] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Herstel van gebreken, huurprijsvermindering en vergoeden van kosten?
        
      
      
    
    
      2.9.
      
        [gedaagde] stelt dat er gebreken zijn. Hij wil kort gezegd dat [eiser] die gebreken verhelpt en een vermindering van de huurprijs totdat de gebreken zijn verholpen. Ook wil hij dat [eiser] de door hem gemaakte kosten voor het verhelpen van gebreken vergoedt. 
      
    
    
      2.10.
      Vooropgesteld wordt dat een gebrek een staat of een eigenschap is van het gehuurde waardoor deze aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak als het gehuurde (artikel 7:204 lid 2 BW). De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW). Als de verhuurder daarmee in verzuim is, dan kan de huurder dit zelf verrichten en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen (artikel 7:206 lid 3 BW). Een huurder kan in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). Het gaat hierbij niet om zomaar elke vermindering van het huurgenot, maar alleen om een substantiële vermindering.  
      
    
    
      2.11.
      Aan het beroep op huurprijsvermindering van [gedaagde] staan geen algemene bepalingen in de weg. Er zijn namelijk geen algemene bepalingen van toepassing op de huurovereenkomst. De enkele verwijzing naar een aantal artikelnummers van “de algemene bepalingen” in artikel 4 van de huurovereenkomst over de huurprijs is onvoldoende. Daaruit kan niet worden afgeleid dat (een set) algemene bepalingen van toepassing wordt/worden verklaard. Een omschrijving of versie van “de algemene bepalingen” ontbreekt bovendien. Ook corresponderen de genoemde artikelnummers in artikel 4 van de huurovereenkomst niet met de vermoedelijk bedoelde artikelen in de door [eiser] overgelegde algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ-model 2012). Daarbij komt dat in geschil is of de handtekening op de laatste bladzijde van de door [eiser] overgelegde algemene bepalingen echt van [gedaagde] is, maar zelfs als die van hem is, maakt dat enkele feit niet dat de toepasselijkheid van die algemene bepalingen is overeengekomen. 
      
      
        
          Kelder
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        [gedaagde] krijgt geen huurprijsvermindering voor wateroverlast (een laag water) en schimmel in de kelder en [eiser] wordt niet veroordeeld om lekkage(s) en schimmel in de kelder te verhelpen en ook niet om de kosten voor de aanschaf van twee waterpompen en het laten leegpompen van de kelder aan [gedaagde] te betalen. Dat wordt hierna uitgelegd.  
      
    
    
      2.13.
      Hoewel [gedaagde] stelt dat hij de door hem geconstateerde wateroverlast in de kelder al meerdere malen en voor het laatst in november 2023 heeft gemeld, betwist [eiser] dat. [gedaagde] kan niet aantonen dat hij eerder dan in de conclusie van antwoord aan [eiser] heeft meegedeeld c.q. dat [eiser] eerder dan de conclusie van antwoord voldoende bekend was met wateroverlast en/of schimmel in de kelder. Een eventuele huurprijsvermindering kan daarom niet eerder ingaan dan 7 maart 2024. Dat is de (rol)datum van de conclusie van antwoord.  
      
    
    
      2.14.
      Niet in discussie is dat in november 2023 een laag water in de kelder stond en dat [gedaagde] dat zelf uit de kelder heeft gepompt en/of heeft laten pompen. Dat daarna, vanaf 7 maart 2024, nog wateroverlast is geweest of een laag water in de kelder heeft gestaan, is niet gesteld. Er is daarom geen aanleiding om huurprijsvermindering toe te kennen aan [gedaagde] ter zake van wateroverlast in de kelder. Evenmin is er aanleiding om [eiser] overeenkomstig de eis van [gedaagde] te veroordelen om (een) lekkage(s) in de kelder te herstellen, omdat nergens uit blijkt, althans omdat onvoldoende onderbouwd is, dat er (een) lekkage(s) is/zijn in de kelder die [eiser] moet herstellen. 
      
    
    
      2.15.
      
        
          [gedaagde] heeft niet gesteld en onderbouwd dat en in hoeverre hij verminderd huurgenot ervaart als gevolg van de aanwezigheid van schimmel in de kelder. Bovendien kan een huurprijsvermindering slechts worden toegekend als sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot.
        Wat het verwijderen van schimmel betreft: [eiser] heeft gesteld dat de kelder in april 2024 helemaal is hersteld. Volgens [gedaagde] is het herstelwerk aan de muren niet goed gedaan en is het ten tijde van de mondelinge behandeling nog te vroeg om te zeggen of de schimmel gaat terugkomen. De kantonrechter begrijpt hieruit dat de schimmel dus wel is weggehaald. Er bestaat daarom nu geen aanleiding om [eiser] overeenkomstig de eis van [gedaagde] te veroordelen om schimmel in de kelder te verwijderen. 
      
      
    
    
      2.16.
      
        [eiser] hoeft niet de kosten voor de aanschaf van twee waterpompen door [gedaagde] en de kosten voor het in opdracht van [gedaagde] laten leegpompen van de kelder te betalen. [gedaagde] zegt die kosten te hebben gemaakt in november 2023 en hij wil dat [eiser] die vergoed. Echter, alleen als een verhuurder in verzuim is met het verhelpen van een gebrek, mag een huurder dit zelf doen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen. Zoals hiervoor al overwogen, blijkt nergens uit dat [gedaagde] [eiser] vóór 7 maart 2024 op de hoogte heeft gesteld van wateroverlast in de kelder, laat staan dat [eiser] in november 2023 in verzuim is met het verhelpen ervan. Alleen daarop al strandt de eis.
      
      
        
          Toiletruimte
        
      
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser] overeenkomstig de eis van [gedaagde] te veroordelen om een lekkage in de toiletruimte te verhelpen en om de buitengevel te herstellen. [gedaagde] krijgt ook geen huurprijsvermindering voor een lekkage en kapot stucwerk in de toiletruimte. Dat wordt hierna uitgelegd.
      
    
    
      2.18.
      
        Wat de lekkage in de toiletruimte betreft, heeft [eiser] toegelicht en onderbouwd dat volgens hem (zijn aannemer) de oorzaak van de lekkage niet was gelegen in de buitengevel, maar in een verstopte regenpijp van de buurman en dat dat op 7 april 2024 is opgelost op verzoek van [eiser]. [gedaagde] heeft in dat kader slechts naar voren gebracht dat het volgens hem nog te vroeg is om te zeggen of de lekkage echt is opgelost. Dat er (nog) een actieve en dus onopgeloste lekkage is, is onvoldoende onderbouwd. Ook is onvoldoende onderbouwd dat er (nu) iets mis is met de buitengevel en dat dit door [eiser] moet worden verholpen. 
        
          [gedaagde] krijgt aldus geen huurprijsvermindering ter zake de lekkage. Het is onduidelijk of de lekkage eenmalig of constant was of iets daartussenin en wat de gevolgen zijn geweest voor het huurgenot. [gedaagde] heeft nagelaten dat te stellen en onderbouwen. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat [gedaagde] aanspraak heeft op een percentage huurprijsvermindering. 
      
      
    
    
      2.19.
      
        Tussen de partijen staat vast dat stucwerk in de toiletruimte kapot is gegaan als gevolg van een lekkage. Ook staat vast dat ten tijde van de mondelinge behandeling het stucwerk niet is gerepareerd. Volgens [eiser] is dat omdat [gedaagde] nooit heeft gevraagd om het stucwerk te herstellen. Uit de conclusie van antwoord van 7 maart 2024 blijkt wel dat [gedaagde] dat van [eiser] verlangt. De kantonrechter kan [eiser] echter niet veroordelen om het stucwerk in de toiletruimte te herstellen, omdat [gedaagde] dat niet als zodanig heeft geëist. 
        Wat de geëiste vermindering van de huurprijs betreft: [gedaagde] heeft niet gesteld en onderbouwd dat en in hoeverre het huurgenot is verminderd als gevolg van het kapotte stucwerk in de toiletruimte. Dat daardoor sprake is van een vermindering van het huurgenot die substantieel genoeg is voor een huurprijsvermindering vanaf 7 maart 2024 is dan ook onvoldoende onderbouwd. 
      
      
      
        
          Verwarming
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [eiser] hoeft niet de kosten voor het plaatsen van een airco-unit door [gedaagde] te betalen. Alleen als een verhuurder in verzuim is met het verhelpen van een gebrek, mag een huurder dit zelf doen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen. [eiser] betwist dat hij ooit ter zake de (volgens [gedaagde]: onvoldoende) verwarming in het gehuurde in gebreke is gesteld en [gedaagde] heeft niet laten zien dat dit wel het geval is, vóórdat hij zelf een airco-unit besloot aan te schaffen. Alleen daarop al strandt de eis.  
      
      
        
          De eisen worden afgewezen
        
      
      
    
    
      2.21.
      De conclusie op basis van het voorgaande is dat alle eisen van [gedaagde] worden afgewezen, ook de geëiste dwangsommen en de verklaring voor recht (onder b van de conclusie van antwoord). Die onderdelen zijn immers afhankelijk van toewijzing van de geëiste veroordeling van [eiser] tot herstel van gebreken en dat wordt afgewezen.  
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.22.
      
        [gedaagde] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten aan de kant van [eiser] op € 476,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,00) en € 119,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 595,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 947,00;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.4.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiser] worden begroot op € 595,00.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        34286