ECLI:NL:RBAMS:2024:5643, Rechtbank Amsterdam, 11-09-2024, 750225
Rechtbank Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-09-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Beheerovereenkomst tot stand gekomen tussen partijen?

RECHTBANK Amsterdam
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zaaknummer: C/13/750225 / HA ZA 24-490
    
    
    
      
        Vonnis van 11 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [naam vve]
        , 
      te [vestigingsplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de VvE,
      advocaat: mr. J.I. Jansen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde 1] B.V., 
    
      te [vestigingsplaats 2] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] B.V., 
      te [vestigingsplaats 2] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 2] ,3. [gedaagde 3], 
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
      advocaat: mr. M. Moszkowicz Jr.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 17 april 2024 met producties 1 tot en met 9;
      - de conclusie van antwoord van 19 juni 2024 met producties 1 tot en met 3;
      - het tussenvonnis van 17 juli 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 9 augustus 2024 met de daarin genoemde stukken.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        De VvE telt als leden de eigenaren van de 23 appartementsrechten. [gedaagde 1] 
         is een beheerder van verenigingen van eigenaren. [gedaagde 2] is 
        haar bestuurder. [gedaagde 3] is bestuurder van [gedaagde 2] .
      
      
    
    
      2.2.
      
        In 2018 heeft [gedaagde 1] het beheer van de VvE overgenomen 
        van Fris Vastgoed Management.
      
      
    
    
      2.3.
      
        De notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE van 14 mei 2018 
        vermelden:
      
    
  
  
    
    
      Om privacy redenen is de afbeelding verwijderd.
    
  
  
    
    
      
    
    
      2.4.
      
        
          [gedaagde 1] heeft als productie 1 een ongedateerd en niet
        ondertekend document in het geding gebracht. Het document is getiteld:
        ‘BEHEEROVEREENKOMST’. Op de voorpagina staat genoemd ‘ [naam vve] . Op de volgende pagina staan onder ‘ondergetekenden’ als partijen vermeld de VvE en [gedaagde 1] . Deze partijnamen staan ook op de laatste pagina van het document bij de handtekeningenblokken vermeld. 
      
      
    
    
      2.5.
      Artikelen 3.4 en 4.1 van het voornoemde document bevatten – voor zover relevant – de volgende tekst:
      
      
        ‘3.4 Meer Jaren Onderhoud Planning
        
          […] Coördineren en begeleiden van werkzaamheden welke voortkomen uit het MJOP bieden wij aan volgens de hierna genoemde percentages;
        
      
      
        
          
            Werkzaamheden tot € 10.000,- excl. BTW. tegen 10%
          
        
        
          
            Werkzaamheden van € 10.000,- tot € 25.000,- excl. BTW. tegen 7%
          
        
        
          
            Werkzaamheden van € 25.000,- excl. BTW. en hoger tegen 5%’
          
        
      
      
      
        En:
      
      
      
        ‘4. Beloning
      
    
    
      4.1
      
        
          Voor het uitvoeren van de in artikel 3 genoemde werkzaamheden is de VvE met ingang van het boekjaar aan de Beheerder jaarlijks de som van € 2877,99 excl. BTW (p.p. 2018)
        
        
          verschuldigd te vermeerderen met de hiervoor onder artikel 3 overeengekomen en
        
        
          verschuldigde overige kosten.’
      
      
    
    
      2.6.
      
        De VvE is in de loop van 2022 overgestapt naar een andere beheerder. In verband 
        hiermee heeft [gedaagde 1] de op 2 januari 2022 voldane beheerfee over het 
        jaar 2022 (€ 4.370,06) aan de VvE terugbetaald.
      
      
    
    
      2.7.
      Op 6 mei 2024 heeft [gedaagde 1] een bedrag van € 11.256,51 terugbetaald aan de VvE. Als omschrijving vermeldt die overboeking: “Credit begeleidingskosten per abuis dubbel in rekening gebracht (1 maal in 2019 en 1 maal in 2021)”.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        De VvE vordert – na vermindering van eis – veroordeling van [gedaagden] tot betaling
        van € 38.131,43, vermeerderd met rente, een bedrag van € 1.268,88 aan buitengerechtelijke 
        incassokosten, en proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      De VvE vordert feitelijk alle betalingen terug die [gedaagden] aan zichzelf hebben overgemaakt vanaf de rekening van de VvE vanaf 2019 tot en met 2021, met uitzondering van een op 17 mei 2019 overgemaakt bedrag van € 11.256,51 dat [gedaagden] op 6 mei 2024 aan de VvE hebben terugbetaald. De VvE maakt nog wel aanspraak op de wettelijke rente over het bedrag van € 11.256,51 vanaf 17 mei 2019 tot en met 6 mei 2024. (De rechtbank merkt de datum van 6 mei 2019 in het aangepaste petitum van de VvE aan als een kennelijke verschrijving en leest daarvoor in de plaats 6 mei 2024).
      
    
    
      3.3.
      
        De VvE legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Tussen de VvE en 
        
          [gedaagde 1] is geen definitieve rechtsverhouding op grond van een 
        overeenkomst tot stand gekomen, maar slechts een voorwaardelijke. De beheerovereenkomst
        van [gedaagde 1] is door partijen nooit ondertekend. [gedaagde 1] 
         heeft daarom zonder titel en zonder toestemming gelden aan zichzelf 
        uitgekeerd vanaf de rekening van de VvE. Tegenover die betalingen hebben ook geen tegenprestaties van [gedaagde 1] gestaan. [gedaagde 1] heeft daarmee onrechtmatig gehandeld jegens de VvE. Subsidiair doet de VvE een beroep op 
        ongerechtvaardigde verrijking, meer subsidiair – aangevuld ter zitting – beroept de VvE zich 
        op onverschuldigde betaling. Verder is volgens de VvE sprake van 
        bestuurdersaansprakelijkheid. [gedaagde 2] valt als bestuurder van [gedaagde 1] 
         een persoonlijk verwijt te maken. [gedaagde 3] is op zijn beurt op grond van artikel 2:11 Burgerlijk Wetboek (BW) hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van [gedaagde 2] .
      
      
    
    
      3.4.
      
        
          [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van de 
        VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te 
        verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagde 1] 
         is er wel een beheerovereenkomst tot stand gekomen tussen partijen. 
        
          [gedaagde 1] heeft werkzaamheden verricht in het kader van het beheer van 
        de VvE, conform de beheerovereenkomst, en daarvoor ook facturen bij de VvE in rekening 
        gebracht. Hiermee was er een titel voor de betalingen. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      
        De rechtbank zal eerst beoordelen wat de afspraken tussen partijen waren. Daarvoor 
        is in de eerste plaats relevant of een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen 
        en, zo ja, wat de inhoud daarvan was. 
      
      
      
        
          Is een overeenkomst tot stand gekomen en, zo ja, wat is de inhoud daarvan?
        
      
    
    
      4.2.
      
        Een overeenkomst komt tot stand komt door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 
        BW). Het antwoord op de vraag of een aanbod is aanvaard, moet worden gegeven aan de 
        hand van de wilsvertrouwensleer (artikel 3:33 en 3:35 BW). Hierbij is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard en hebben afgeleid uit elkaars verklaringen en gedragingen. Daarvoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang. 
      
    
    
      4.3.
      
        De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen in 2018 een (beheer)overeenkomst tot stand is gekomen en licht dat als volgt toe. Het enkele feit dat de beheerovereenkomst niet is ondertekend, maakt niet dat deze tussen partijen niet geldt. De VvE heeft niet betwist dat de door [gedaagde 1] als productie 1 overgelegde (standaard) beheerovereenkomst in 2018 aan de VvE is verstrekt en is besproken tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE. Uit de notulen van 14 mei 2018 blijkt dat de VvE deze voorgestelde beheerovereenkomst heeft aanvaard, met de kanttekening dat na een jaar een evaluatie zou plaatsvinden. De beheerovereenkomst is daarmee in beginsel voor – in ieder geval – een jaar onvoorwaardelijk aangegaan. De VvE vordert de beheerfee die [gedaagde 1] in rekening heeft gebracht over het jaar 2018 ook niet terug.
        De VvE heeft niet (voldoende) betwist dat vanaf 2018 ook uitvoering is gegeven aan de beheerovereenkomst: [gedaagde 1] is toen werkzaamheden voor de VvE gaan verrichten in het kader van het beheer en project-/bouwbegeleiding en heeft die ook aan de VvE gefactureerd. Na een jaar heeft er geen evaluatie plaatsgevonden. Dat komt voor rekening van de VvE. Het had immers op haar weg gelegen om de evaluatie van de overeenkomst te initiëren, want het was haar voorwaarde. Nu dit niet is gebeurd en partijen de relatie feitelijk hebben voortgezet, geldt dat [gedaagde 1] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de beheerovereenkomst met de VvE ook gold voor de periode na 2018 en dat de beheerovereenkomst in die zin (telkens) stilzwijgend is verlengd.
      
      
    
    
      4.4.
      
        In de overeenkomst is onder meer vastgelegd wat de hoogte is van de beloning voor 
        
          [gedaagde 1] en welke werkzaamheden daar onder vallen en welke 
        werkzaamheden daar niet onder vallen. In het kader van door haar te verrichten bouw- of 
        projectbegeleiding heeft [gedaagde 1] op grond van de beheerovereenkomst 
        recht op een bepaald percentage van de aanneemsom, afhankelijk van de hoogte van de 
        aanneemsom. 
      
      
    
    
      4.5.
      De VvE heeft ter onderbouwing van haar vordering de onderliggende afschriften uit de jaren 2019 tot en met 2021 overgelegd. Uit deze afschriften volgt – voor zover relevant – dat:
      - op 15 januari 2019 € 3.569,40 is afgeschreven als beheervergoeding 2019;
      - op 2 januari 2020 € 3.783,60 is afgeschreven als beheervergoeding 2020;
      - op 5 januari 2021 € 3.972,84 is afgeschreven als beheervergoeding 2021;
      - op 9 juni 2021 € 6.463,19 is afgeschreven als projectbegeleiding; 
      - op 20 juli 2021 € 12.728,93 is afgeschreven als projectbegeleiding; 
      - op 13 september 2021 € 6.138,- is afgeschreven als begeleidingskosten; en
      - op 20 oktober 2021 € 1.476,25 is afgeschreven als begeleidingskosten.
      
      
        Volgens de VvE was tussen partijen geen sprake van een beheerovereenkomst, maar van 
        losse opdrachten aan [gedaagde 1] , waarvoor [gedaagde 1] 
         nooit facturen heeft ingediend en geen tegenprestaties heeft verricht. 
        Met de vaststelling van de rechtbank dat sprake is van een beheerovereenkomst, geldt dat 
        geen sprake was van losse opdrachten of aanneming van werk. Dat [gedaagde 1] 
         nooit facturen heeft ingediend, heeft de VvE tegenover de 
        gemotiveerde betwisting van [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1] 
         heeft namelijk facturen voor elk van de bovengenoemde betalingen 
        overgelegd. 
      
      
      
        Ook blijkt uit het dossier dat [gedaagde 1] werkzaamheden voor 
        de VvE heeft uitgevoerd in het kader van het beheer en projectbegeleiding en dus 
        tegenprestaties heeft verricht voor de betalingen. [gedaagde 1] heeft verder 
        notulen overgelegd van een extra ledenvergadering op 4 november 2020. Hieruit volgt 
        onder meer dat [gedaagde 3] een toelichting heeft gegeven op de punten die tijdens die vergadering 
        werden besproken. Daarnaast volgt hieruit dat [gedaagde 1] een overzicht 
        heeft opgesteld van de financiële situatie van de VvE, omdat reparaties aan het dak moeten 
        plaatsvinden.
      
      
    
    
      4.6.
      De VvE heeft op zitting aangevoerd dat het aan [gedaagde 1] is om bewijs aan te leveren van presteren, bijvoorbeeld door het overleggen van de eigen administratie. De rechtbank is van oordeel dat uit de afspraken niet volgt dat [gedaagde 1] een (uren)administratie bij moest houden. Dat ligt ook niet voor de hand nu [gedaagde 1] niet op urenbasis werkte maar tussen partijen een vaste beheerfee was afgesproken, net als een vast percentage voor de projectbegeleiding. [gedaagde 1] hoeft dus de feitelijk gewerkte uren niet aan te tonen.
      
    
    
      4.7.
      
        Tijdens de mondelinge behandeling kwam naar voren dat het verwijt van de VvE 
        aan [gedaagde 1] met name gelegen is in het feit dat de VvE vindt dat [gedaagde 1] 
         te hoge percentages heeft gerekend over de aanneemsom voor de 
        projectbegeleiding. [gedaagde 1] heeft die stelling van de VvE op zitting 
        betwist en zich op het standpunt gesteld dat zij voor haar werkzaamheden in het kader van 
        projectbegeleiding het in de beheerovereenkomst afgesproken percentage van vijf procent 
        over de aanneemsom in rekening heeft gebracht. De rechtbank vindt dat de VvE 
        onvoldoende heeft onderbouwd dat, en in hoeverre, [gedaagde 1] meer in 
        rekening zou hebben gebracht dan gerechtvaardigd zou zijn op grond van de door haar 
        verrichtte projectbegeleiding. Ter zitting heeft de VvE verwezen naar een 
        geldmutatieoverzicht en grootboekkaart, waaruit zou volgen wat de aanneemsom is, wat 
        
          [gedaagde 1] in rekening heeft gebracht en hoeveel procent dat van de 
        aanneemsom is. In de eerste plaats geldt dat het bedrag van € 11.256,51 in dit document nog 
        in de berekeningen is meegenomen, terwijl dit bedrag inmiddels door [gedaagde 1] 
         aan de VvE is terugbetaald. De genoemde percentages in het 
        document kunnen alleen al daarom niet allemaal kloppen. Niet duidelijk is van welke 
        aanneemsom(men) de VvE is uitgegaan en de hoogte van de door de VvE genoemde 
        bedragen is niet te verifiëren. Daarmee heeft de VvE haar voor het eerst op de zitting naar 
        voren gebrachte argument onvoldoende onderbouwd.
      
      
    
    
      4.8.
      
        Daarnaast zou [gedaagde 1] volgens de VvE jaarlijks een te hoge 
        inflatiecorrectie over haar beheerfee hebben gerekend. In reactie hierop hebben [gedaagden] 
        aangevoerd dat een standaard inflatiecorrectie is toegepast. Daarbij hebben zij verwezen 
        naar op de beheerovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden. Ook hier geldt naar 
        het oordeel van de rechtbank dat de VvE haar voor het eerst op de zitting naar voren 
        gebrachte standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Dat een te hoge inflatiecorrectie is 
        toegepast, kan dus bij gebrek aan onderbouwing door de VvE niet worden vastgesteld.
      
      
    
    
      4.9.
      
        Voor zover de VvE ten slotte op de zitting nog heeft aangevoerd dat [gedaagde 1] haar werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd, heeft de VvE dat standpunt onvoldoende onderbouwd en daar verder ook geen duidelijke conclusie aan verbonden. 
        Het eventueel niet goed uitgevoerd zijn van bepaalde werkzaamheden ontslaat de VvE in beginsel niet van haar verplichting om de overeengekomen jaarlijkse beheerfee en de vergoeding voor begeleidingskosten te betalen. 
      
      
      
        
          Werkwijze facturering en uitbetaling
        
      
    
    
      4.10.
      Volgens de VvE heeft [gedaagde 1] de overboekingen aan zichzelf vanaf de bankrekening van de VvE zonder toestemming van de VvE gedaan. Door [gedaagde 1] is hiertegen aangevoerd dat zij rechtstreeks facturen opmaakte voor het beheer en de bouw-/projectbegeleiding conform het afgesproken tarief respectievelijk het afgesproken percentage. Die facturen werden vervolgens door de beheerder rechtstreeks in de administratie van de VvE verwerkt, waarna de facturen door de beheerder aan zichzelf werden uitbetaald. Deze werkwijze werd vóór [gedaagde 1] door Fris Vastgoed Management gehanteerd en is ook gebruikelijk binnen de branche van beheerders van VvE’s. Bovendien hebben geen van de eigenaren van de appartementsrechten binnen de VvE – ook de Kascommissie niet – ooit bezwaar gemaakt tegen deze wijze van financiering en uitbetaling, terwijl zij dit zelfstandig konden controleren via Twinq (software voor VvE’s). 
      
    
    
      4.11.
      Deze uitgebreid gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] maakt dat de stelling van de VvE – zonder nadere toelichting – geen stand houdt. Aangezien de VvE nooit bezwaar heeft gemaakt tegen de werkwijze van [gedaagde 1] terwijl zij daarvan op de hoogte was, althans had kunnen zijn, moet daaruit worden opgemaakt dat zij het daarmee eens was. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [gedaagde 1] toestemming had, al was het stilzwijgend, om de betalingen, conform de weergegeven werkwijze, aan zichzelf te verrichten. Anders dan de VvE stelt, heeft [gedaagde 1] dus geen ongeautoriseerde betalingen aan zichzelf gedaan.
      
      
        
          Geen sprake van onrechtmatig handelen/ongerechtvaardigde verrijking/onverschuldigde 
        
        
          betaling
        
      
    
    
      4.12.
      
        Uit het voorgaande volgt dat de VvE het door haar gevorderde bedrag verschuldigd 
        was aan [gedaagde 1] . Daarmee geldt dat geen sprake is van onrechtmatig 
        handelen, ongerechtvaardigde verrijking of onverschuldigde betaling. De door de VvE 
        gevorderde hoofdsom van € 38.131,43 moet daarom worden afgewezen.
      
      
      
        
          Bestuurdersaansprakelijkheid
        
      
    
    
      4.13.
      
        De rechtbank komt – gelet op het voorgaande – ook niet toe aan de beoordeling of 
        sprake is van bestuurdersaansprakelijkheid van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
      
      
      
        
          Rente over het bedrag van € 11.256,51
        
      
    
    
      4.14.
      
        Op 6 mei 2024, toen de dagvaarding al was uitgebracht, heeft [gedaagde 1] 
         het bedrag van € 11.256,51 aan de VvE terugbetaald, omdat dit 
        bedrag per ongeluk dubbel in rekening was gebracht. De VvE vordert nog wel de wettelijke 
        rente over dit bedrag vanaf de datum dat dit bedrag ten onrechte was overgemaakt, 17 mei 
        2019, tot aan de dag dat het bedrag daadwerkelijk aan haar is terugbetaald, 6 mei 2024. 
        
          [gedaagde 1] heeft de verschuldigdheid van de wettelijke rente niet betwist. 
        Daarmee is deze wettelijke rente toewijsbaar.
      
      
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      4.15.
      
        De VvE is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten 
        (inclusief nakosten) van [gedaagden] betalen. De rechtbank ziet, anders dan de VvE subsidiair heeft verzocht, geen reden voor compensatie van proceskosten. Wel zal bij de begroting van de kosten rekening worden gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde 1] pas na het uitbrengen van de dagvaarding het bedrag van € 11.256,51 heeft voldaan. Voor het te vergoeden salaris advocaat wordt daarom aangesloten bij een financieel belang gelijk aan de vordering van de VvE na eisvermindering. De proceskosten van [gedaagden] worden met inachtneming daarvan begroot op:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.889,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.572,00
              
              
                (2,00 punten × € 786,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                4.639,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 11.256,51 van 17 mei 2019 tot en met 6 mei 2024,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 4.639,00, te betalen binnen veertien 
        dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening 
        als de VvE niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst de vorderingen van de VvE voor het overige af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I. Struijkenkamp, rechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 september 2024.