ECLI:NL:RBMNE:2024:4895, Rechtbank Midden-Nederland, 24-06-2024, UTR 23/4592
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-06-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Geschil over de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen, het souterrain en de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van vorig jaar. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/4592
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [woonplaats] , eiser
    
  
  
    en
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
      (gemachtigde: B. Boersma).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 2.579.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. 
    
    
      1.2.
      De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.4.
      Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 7 mei 2024. Eiser heeft deelgenomen aan deze zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [A] , taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2012. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 378 m². De woning beschikt over een tuinhuis/blokhut, een souterrain van 243 m² en ligt op een perceel van 1.652 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 2.134.899,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 2.579.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] in de wijken [wijk 1] en [wijk 2] , te weten:
      
        
          
            [straat 1] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 23 september 2021 voor € 2.800.000,-;
        
        
          
            [straat 2] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 6 september 2021 voor € 1.875.000,-;
        
        
          
            [straat 3] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 13 oktober 2021 voor € 1.985.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          De vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
        
        5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet meer de referentiewoning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 3] ter onderbouwing heeft gebruikt. Volgens eiser is daar een minder goed vergelijkbare woning voor in de plaats gesteld, de referentiewoning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 2]. Omdat de referentiewoning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 3] een lagere m2-prijs vertegenwoordigt, is ten onrechte geen rekening gehouden met dit verkoopcijfer.
      
    
    
      5.1.
      De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat volgens hem de referentiewoning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 2] goed vergelijkbaar is en dat de m2-prijs laat zien dat de woning van eiser in lijn ligt met de onderbouwende referentiepanden. De heffingsambtenaar stelt meer in zijn algemeenheid dat de door hem gehanteerde referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn en de vastgestelde waarde van de woning van eiser onderbouwen. De heffingsambtenaar wijst in dat kader op de locatie, ligging, type woning, gebruiksoppervlaktes, bouwjaren, bouwkwaliteit en de staat van de voorzieningen. De verschillen die er zijn, zijn volgens de heffingsambtenaar voldoende verdisconteerd in de woningwaarden per vierkante meter. 
      
    
    
      5.2.
      
        De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Ook blijkt uit de taxatiematrix dat de woning een m2-prijs heeft van € 3.926,- en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen respectievelijk € 5.131,-, € 4.022,-, en € 4.112,-. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de lage m2-prijs van de woning dat er voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          
          Het souterrain
        
        6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar het souterrain onjuist heeft gewaardeerd, omdat hij het souterrain waardeert als volledige woonruimte. Volgens eiser moet hier een lagere waarde aan worden toegekend, omdat het souterrain dient als parkeergarage voor twee auto’s en wordt gebruikt als sport/speelruimte. Omdat er een te hoge waarde is toegekend aan het souterrain, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      6.1.
      De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat er onderscheid wordt gemaakt met bijvoorbeeld een kelder of garage, omdat bij een kelder geen sprake is van daglicht en die enkel als opslag wordt gebruikt en voor een garage een andere waardering (per objectonderdeel) geldt. Zo kan van een souterrain bijvoorbeeld ook een fitnessruimte worden gemaakt en is het bij de woning te gebruiken. Ook heeft de taxateur toegelicht dat hij een percentage van 75% neemt van de waarde van het hoofdgebouw en dat dit geldt voor zowel de woning van eiser als de twee onderbouwingen die ook over een behoorlijk souterrain beschikken. 
      
    
    
      6.2.
      De rechtbank volgt de uitleg van de taxateur en is van oordeel dat niet is gebleken  dat het souterrain lager moet worden gewaardeerd. Eiser heeft met de enkele stelling dat het souterrain te hoog is gewaardeerd niet aannemelijk gemaakt dat de als souterrain aangemerkte ruimte niet volledig als woonruimte maar als garage moet worden gewaardeerd. Het feitelijke gebruik van het souterrain is daarvoor niet relevant. Verder is ook niet gebleken dat de hoogte en de mate van daglichttoetreding in het souterrain zodanig zijn dat het souterrain om die reden niet gelijk aan de overige woonruimte kan worden gesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
      
      
        
          De stijging ten opzichte van vorig jaar 
        
        7. Eiser stelt dat de stijging van de WOZ-waarde vergeleken met vorig belastingjaar onevenredig is. Eiser heeft in dat kader een Excel-overzicht overgelegd waaruit de stijging van onderhavige woning en de gehanteerde referentiewoningen blijkt. Daarbij beroept hij zich op het gegeven dat WOZ-waardes van woningen gebaseerd zijn op verkoopcijfers. Omdat de WOZ-waarde van zijn woning onevenredig is gestegen ten opzichte van vorig jaar, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      7.1.
      De heffingsambtenaar wijst in dat kader op het feit dat er bij de waardering in een nieuw belastingjaar geen sprake is van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar dat er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening aan ten grondslag ligt. De taxateur heeft op de zitting nog toegelicht dat gekeken wordt naar gerealiseerde verkoopcijfers van referentiewoningen en dat daarbij de vastgestelde WOZ-waardes van die woningen niet relevant zijn, omdat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers via een trechter filtert. Zo kunnen niet alle verkooptransacties worden meegenomen en is de uiteindelijke trend, waarmee wordt geïndexeerd naar waardepeildatum, afhankelijk van het type woning, een bepaald gebied of het bouwjaar. 
    
    
      7.2.
      De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Daarbij stelt zij voorop dat het systeem van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag. De door eiser genoemde percentages zijn gebaseerd op de stijging van de WOZ-waardes. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich echter op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 juni 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Zie het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 19 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.
  
  
     Zie het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163.