ECLI:NL:RBZWB:2024:3896, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-06-2024, AWB-22_4409
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-06-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning, ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/4409
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. R. van der Weide, verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Veere), 
    
    
      en 
    
    
  
  
    de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid). 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 augustus 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 16 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.120.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende digitaal deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1900) met een oppervlakte van 552 m² op een perceel van 36.580 m².  
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 951.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde  waarde van € 1.120.000.
      
      4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
      
    
    
      6.1.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.137.062 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats 2]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      6.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 1.120.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
        
      
      
      7. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen als zodanig niet bestreden. Daarbij heeft belanghebbende dezelfde referentiewoningen in zijn matrix opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type woning en bouwjaar vergelijkbaar zijn. De rechtbank ziet ook dat sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.  
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning 
        
      
      
      8. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 240 m² voor de referentiewoning [adres 2] en een oppervlakte van 411 m² voor de referentiewoning [adres 5] . Uit ‘Woningweter’ blijkt dat de oppervlakte voor [adres 2] 267 m² is en voor [adres 5] is de oppervlakte 266 m². Woningweter gaat bij [adres 5] uit van twee aparte woningen. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat zij de oppervlakte van de referentiewoningen heeft berekend aan de hand van de plattegronden van iWOZ. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de oppervlakten niet voldoende heeft betwist en ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de oppervlakte van de woning [adres 2] van 240 m² en de oppervlakte van [adres 5] van 411 m².  
      
      9. Belanghebbende stelt dat de referentiewoning [adres 4] in 2019 is gerenoveerd. Om die reden is hij van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het betere onderhoud, de voorzieningen en uitstraling. Volgens belanghebbende zijn de KOUDV-waarden uitstekend (factor 5) in plaats van bovengemiddeld (factor 4). Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de factor voor kwaliteit voor [adres 6] ten onrechte is gesteld op matig (factor 2) en dat deze bovengemiddeld (factor 4) zou moeten zijn. 
      
    
    
      9.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar zichtbaar en voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel door een differentiatiefactor toe te passen. Verder is aan de bijgebouwen een afzonderlijke waarde toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. Daarbij overweegt de rechtbank dat belanghebbende zijn stellingen over de KOUDV-waarden niet met objectiveerbare gegevens heeft onderbouwd. 
      10. Belanghebbende heeft verder gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning, waaronder met name de keuken, toilet en de badkamer en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of woning van belanghebbende in een slechtere staat verkeert dan de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat door de heffingsambtenaar per brief is verzocht om foto’s op te sturen. Belanghebbende heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven. De heffingsambtenaar is daarom ervan uitgegaan dat de woning in een gemiddelde staat van onderhoud en kwaliteit verkeert. Door belanghebbende is onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee de onderhoudstoestand en kwaliteit van zijn woning te hoog zou hebben vastgesteld. Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat in veel gevallen belanghebbende het niet op prijs stelt om foto’s op te sturen. De rechtbank overweegt dat het op de weg van belanghebbende had gelegen om dit eerder kenbaar te maken bij de heffingsambtenaar. Belanghebbende had op zijn minst kunnen aangeven dat het langskomen voor een inpandige opname wenselijk was. 
      
      11. Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de overlast die hij van de buren en honden ondervindt. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat overlast van de buren een subjectief gegeven is. Daarbij is de afstand tussen de buren en belanghebbende 148 meter. De rechtbank is van oordeel dat uit de stukken van het dossier niet valt af te leiden dat ook in objectieve zin sprake is van overlast die leidt tot vermindering van de waarde van de woning. 
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      12. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
    
    
      12.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 8 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 12 juni 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 3 maanden.
      
    
    
      12.2.
      Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Ook voor inwerkingtreding van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm was dit al bestendige praktijk van deze rechtbank en de invoering van de genoemde wet heeft daarin geen wijziging beoogd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      12.3.
      De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 3 augustus 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 5 maanden geduurd en bleef daarmee binnen de termijn van 6 maanden. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de Staat der Nederlanden. De Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
    
      13. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. 
    
    
    
      13.1.
      Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de heffingsambtenaar. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
    
      13.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade heeft belanghebbende gedaan gedurende het beroep, overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid, van de Awb. Daarvoor was belanghebbende geen griffierecht verschuldigd (artikel 8:94, tweede lid, van de Awb). Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond; 
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
      
      
        veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 12 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
    Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ
  
  
     vgl. ECLI:NL:GHAMS:2023:3068