ECLI:NL:RBZWB:2024:7277, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, BRE - 23 _ 1156 en 23 _ 11310
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummers: BRE 23/1156 en 23/11310 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaken tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 januari 2023 en 19 oktober 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende (onder meer) waardebeschikkingen voor de woning van belanghebbende aan [het adres] te [plaats] (de woning) toegezonden. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Tholen voor de jaren 2022 en 2023 aan belanghebbende opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2022) en per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) vastgesteld op € 833.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022 gegrond verklaard en de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 verminderd tot € 724.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2023 heeft de heffingsambtenaar afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft de beroepen op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 2016 met een gebruiksoppervlakte van 383 m² op een perceel van 765 m². De woning beschikt over een aanlegsteiger.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarden van de woning en daarmee ook de aanslagen OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Toetsingskader rechtbank
      
    
    
      3.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.3.
      De waarden van de woning zijn bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.4.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      3.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep twee waarderapporten met daarbij matrices ten grondslag gelegd.
      
    
    
      3.6.
      Het waarderapport voor het belastingjaar 2022 is op 14 mei 2024 door [naam] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 852.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] .
      
    
    
      3.7.
      Het waarderapport voor het belastingjaar 2023 is op 15 mei 2024 door [naam] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 962.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 3] te [plaats] .
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen, zij hebben een vergelijkbare uitstraling, een vergelijkbare oppervlakte en zij zijn in dezelfde straat als de woning van belanghebbende gelegen. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarden te kunnen dienen.
      
    
    
      3.9.
      De rechtbank overweegt verder dat de WOZ-waarde het best kan worden vastgesteld aan de hand van koopcijfers van referentiewoningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn overeengekomen. In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank constateert dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] op 16 december 2019 is verkocht en daarmee niet binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2021. De referentiewoning aan de Schelde Rijnweg 40 is op 2 maart 2020 verkocht en daarmee ook niet binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank ziet aanleiding om de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2022 buiten beschouwing te laten en de referentiewoning aan [referentiewoning 1] bij de waardebepaling voor het belastingjaar 2023 buiten beschouwing te laten. De rechtbank merkt daarbij wel op dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoningen voor de waardevaststelling van beide belastingjaren juist leidt tot een hogere gemiddelde prijs per eenheid (PPE). Per saldo leidt het buiten beschouwing laten van de referentiewoningen dan ook niet tot een lagere waarde van de woning van belanghebbende. Voor [referentiewoning 2] en [referentiewoning 1] heeft de taxateur immers lagere prijzen per eenheid aangehouden dan voor de woning van belanghebbende in het betreffende belastingjaar.
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
        
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verslechterd woongenot door terugkomende blauwalg in de zomermaanden, drugsoverlast aan het einde van de straat, geuroverlast door hondenpoep in de straat, geluidsoverlast en zicht belemmering door een zendmast en bouwwerkzaamheden in de straat en een inbreuk op de privacy door een camperplaats aan de overkant van de haven waaraan de woning ligt.
      
    
    
      3.11.
      De rechtbank overweegt als volgt. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan een garage, dakkapel, steiger, water, berging/schuur en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. De prijs per eenheid van de woning is gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor doelmatigheid (factor 2) ten opzichte van de kwalificatie voor doelmatigheid van de referentiewoningen. Verder is er een waarde correctie van € 150.000 toegepast voor beide belastingjaren. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
      
    
    
      3.12.
      Belanghebbende heeft geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de door hem aangedragen omstandigheden die het woongenot volgens hem verminderen. Belanghebbende heeft zijn stelling dan ook niet onderbouwd. Daarbij komt dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat zijn gelegen als de woning van belanghebbende, zodat de omstandigheden die volgens belanghebbende het woongenot beperken in de koopcijfers van de referentiewoningen moeten worden geacht te zijn verdisconteerd. Verder geldt dat het ervaren van overlast van subjectieve aard is. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit zou moeten leiden tot een objectieve waardedaling van de woning.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      3.13.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarden van de woning per waardepeildata 1 januari 2021 en 1 januari 2022, zoals deze luiden na de uitspraak op bezwaar, aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
        
          Waardestijging ten opzichte van het voorgaande jaar en de omliggende woningen
        
      
    
    
      3.14.
      Belanghebbende heeft er verder op gewezen dat de WOZ-waarde van omliggende woningen aanzienlijk lager is dan van zijn woning, terwijl deze woningen ofwel beter zijn gelegen dan zijn woning of sterk vergelijkbaar zijn met zijn woning. Daarnaast heeft belanghebbende erop gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde WOZ-waardestijging van omliggende vergelijkbare woningen. Volgens belanghebbende is een dergelijke verschil in WOZ-waarde en in waardestijging niet te rechtvaardigen. Deze redenaties – die op zichzelf begrijpelijk zijn – zijn naar het oordeel van de rechtbank niet juist. De rechtbank stelt voorop dat andere kernwaarden, zoals bijvoorbeeld gebruiks- en perceeloppervlakte, en verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen tot een andere WOZ-waarde leiden. Verder geldt dat een eerder bepaalde waarde niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      3.15.
      De rechtbank vat de stelling van belanghebbende dat de waarde van de omliggende woningen aanzienlijk lager is dan van zijn woning, terwijl deze woningen ofwel beter zijn gelegen dan zijn woning of sterk vergelijkbaar zijn met zijn woning, nog op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
      
    
    
      3.16.
      De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
      
    
    
      3.17.
      Voor het gebruik van een object als referentieobject voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ, is het voldoende dat het object vergelijkbaar is met de woning. Het is vaste jurisprudentiedat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn.
      
    
    
      3.18.
      Belanghebbende heeft niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat de door hem aangehaalde omliggende woningen identiek zijn aan zijn woning. Evenmin heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt dat de onderlinge verschillen tussen zijn woning en de aangehaalde omliggende woningen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de verschijningsvorm van de meerderheidsregel, is dan ook geen sprake.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      4. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikkingen en de aanslagen OZB in stand blijven. Omdat de beroepen ongegrond zijn krijgt belanghebbende het door hem ter zake van beide beroepen betaalde griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Vgl. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1740.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.