ECLI:NL:GHAMS:2024:2895, Gerechtshof Amsterdam, 15-10-2024, 200.310.794/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kwalificatie huurovereenkomst. Woonruimte of (bedrijfs)ruimte ex artikel 7:230a BW?
        Kantonrechter: 7:230a BW, rechtsgeldig opgezegd, ontruiming. Geen hogere gebruiksvergoeding dan de huursom.
        Het hof bekrachtigt.
        Wetsartikelen: 6:109, 7:225, 7:230a, 7:233 BW.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.310.794/01
    
    
    
      zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam	: 9194613 CV EXPL 21-6703
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats 1] ,
      appellante,
      tevens incidenteel geïntimeerde,
      advocaat: mr. [naam 1] te Utrecht,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    wonend te [plaats 2] ,
    2. [geïntimeerde 2],
    3. [geïntimeerde 3],
    
      beiden wonend te [plaats 1] ,
      geïntimeerden,
      tevens incidenteel appellanten,
      advocaat: mr. L.F. Birnie te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      Deze zaak gaat over de kwalificatie van een huurovereenkomst. [appellant] gaat uit van een huurovereenkomst van woonruimte en meent dat [geïntimeerden] deze niet rechtsgeldig hebben opgezegd. Volgens [geïntimeerden] is het gehuurde geen woonruimte, maar een (bedrijfs)ruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
      De kantonrechter was het met [geïntimeerden] eens. Hij heeft de door [appellant] gevorderde verklaring voor recht afgewezen en, op vordering van [geïntimeerden] , voor recht verklaard dat de huurovereenkomst een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW is. Daarnaast heeft hij de door hen gevorderde ontruiming toegewezen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. [geïntimeerden] hadden ook een hogere gebruiksvergoeding gevorderd dan de huursom, maar de kantonrechter heeft die vordering afgewezen.
      Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 6 mei 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 8 februari 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven tevens vermeerdering van eis, met een productie; 
    - memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met eiswijziging, met een productie;
    - memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties;
    - akte uitlating producties en nieuwe grief van de zijde van [geïntimeerden] ;
    - akte overlegging productie en bewijsaanbod van de zijde van [appellant] , met een productie;
    - akte uitlating productie van de zijde van [geïntimeerden] .
    
    
      Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 23 mei 2024 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben bovendien vragen van het hof beantwoord.
    
    
    
      De zaak is vervolgens aangehouden voor het nemen van akten door beide partijen, naar aanleiding van stukken waarop [appellant] tijdens de mondelinge behandeling een beroep heeft gedaan.
      Partijen hebben deze akten op 11 juni 2024 genomen.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende - uitvoerbaar bij voorraad - haar in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, inclusief nakosten.
    
    
    
      
        [geïntimeerden] hebben in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover het de beslissingen onder de punten I, II, III, IV, V en VII betreft. 
      In incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerden] geconcludeerd tot vernietiging van de beslissingen onder de punten VI en VIII van het bestreden vonnis, en tot veroordeling van [appellant] - uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van een bedrag van € 11.648,94 aan schadevergoeding, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten. 
    
    
    
      
        [appellant] heeft in het incidentele hoger beroep geconcludeerd dat het hof de gevorderde schadevergoeding integraal zal afwijzen, althans zal matigen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, inclusief nakosten.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof hiervan uitgaat.
    
    
    
      3.1.
      Makelaar [makelaar] (hierna: [makelaar] ) heeft als lasthebber van de eigenaar bij huurovereenkomst van 6 juli 1981 aan [appellant] de woning aan [straat] 65-I te [plaats 1] (hierna: de woning) verhuurd met ingang van 1 juli 1981. De woning is 38 m² groot.
      
    
    
      3.2.
      
        [makelaar] heeft als onmiddellijk vertegenwoordiger van [geïntimeerden] op 19 februari 1993 een nieuwe huurovereenkomst met [appellant] gesloten voor de woning. De ingangshuurprijs was f 400,00 per maand. Het betreft een sociale huurwoning (hierna: huurovereenkomst 1).
      
    
    
      3.3.
      
        [makelaar] heeft als onmiddellijk vertegenwoordiger van [geïntimeerden] , eveneens op 19 februari 1993, een huurovereenkomst met [appellant] gesloten voor de ruimte aan [straat] 65-huis te [plaats 1] (hierna: het gehuurde). De titel van de huurovereenkomst is “Huurkontrakt bedrijfsruimte MVA”. De aanvangshuur bedroeg f 6.000,00 per jaar, te voldoen in twaalf maandelijkse termijnen van elk f 500,00. De huurprijs bedraagt thans € 374,14 per maand. In deze huurovereenkomst is in artikel 1 bepaald dat zij ingaat op 1 maart 1993 en is aangegaan voor de tijd van vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging van de huurtermijn met vijf jaar, tenzij met inachtneming van een termijn van twaalf maanden is opgezegd (hierna: huurovereenkomst 2).
      
    
    
      3.4.
      Artikel 6 lid 1 van huurovereenkomst 2 luidt: “Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als studioruimte en het is huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven.”.
      
    
    
      3.5.
      De eenmanszaak met de handelsnaam ‘ [bedrijf] ’ staat bij de Kamer van Koophandel ingeschreven op het adres van het gehuurde, met als activiteit “Schrijven en overige scheppende kunst, Freelance journalist”. Als eigenaar van deze onderneming is [appellant] vermeld, met als adres het adres van de woning.
      
    
    
      3.6.
      Bij brief van 30 oktober 2019 hebben [geïntimeerden] huurovereenkomst 2 opgezegd per 1 december 2020, waarbij de ontruiming tegen deze datum is aangezegd.
      
    
    
      3.7.
      Bij brief van 2 november 2020 heeft de gemachtigde van [appellant] aangegeven dat [appellant] niet instemt met de huuropzegging en het gehuurde niet zal ontruimen.
      
    
    
      3.8.
      Bij dagvaarding van 17 februari 2021 hebben [geïntimeerden] in kort geding de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Na de mondelinge behandeling op 5 maart 2021 is op 12 maart 2021 vonnis gewezen, waarbij de ontruiming werd toegewezen onder de voorwaarde dat [appellant] niet uiterlijk op 23 april 2021 een verklaring voor recht zou hebben gevorderd dat huurovereenkomst 2 een huurovereenkomst woonruimte is. Deze procedure is vóór 23 april 2021 opgestart, zodat de ontruiming niet is geëffectueerd.
      
    
    
      3.9.
      Eind september 2020 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [appellant] en [naam 2] . [appellant] heeft dit telefoongesprek zonder medeweten van [naam 2] opgenomen.
      
    
    
      3.10.
      
        [appellant] heeft het gehuurde op 9 maart 2022 ontruimd.
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        [appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd voor recht te verklaren dat huurovereenkomst 2 een huurovereenkomst van woonruimte is, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.2.
      
        [geïntimeerden] hebben in reconventie, samengevat, gevorderd (i) voor recht te verklaren dat sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW, (ii) [appellant] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom, (iii) [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.250,00 voor iedere maand vanaf 1 februari 2021 dat zij de bedrijfsruimte niet heeft ontruimd, (iv) veroordeling van [appellant] in de proceskosten. 
      
    
    
      4.3.
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, in conventie, de vordering van [appellant] afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat huurovereenkomst 2 een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW is. Daarnaast heeft hij de gevorderde ontruiming toegewezen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. De kantonrechter heeft de gevorderde gebruiksvergoeding afgewezen en de proceskosten in reconventie gecompenseerd.
      
    
    
      4.4.
      
        De kantonrechter heeft aan zijn oordeel het volgende ten grondslag gelegd. 
        Niet is komen vast te staan dat beide partijen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de intentie hadden om een huurovereenkomst van woonruimte te sluiten. Evenmin is vast komen te staan dat [geïntimeerden] later hebben ingestemd met een wijziging van de bestemming in de huurovereenkomst, dan wel van het huurregime. Het door [geïntimeerden] gedogen of stilzwijgend toestaan dat een groot deel van het leven van [appellant] in deze ruimte plaatsvindt, is daarvoor in de gegeven omstandigheden onvoldoende. Dit leidt ertoe dat de huurovereenkomst met de brief van 30 oktober 2019 rechtsgeldig is opgezegd, en de ontruiming tegen 1 december 2020 rechtsgeldig is aangezegd.
        De kantonrechter heeft geen aanleiding gezien om [appellant] met terugwerkende kracht een hogere (marktconforme) gebruikersvergoeding voor het gehuurde te laten betalen dan de huurprijs, onder meer omdat [geïntimeerden] voor een berekening van de gevorderde vergoeding onvoldoende handvatten hadden aangereikt.  
        
          5.	Beoordeling
        
      
      
    
    
      5.1.
      
        [appellant] heeft in principaal hoger beroep zeven grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Zij heeft in hoger beroep bovendien haar vorderingen gewijzigd. Zij vordert dat het hof, samengevat:
      
        
          voor recht verklaart dat huurovereenkomst 2 een huurovereenkomst van woonruimte is;
        
        
          bepaalt dat de opzegging van huurovereenkomst 2 onrechtmatig is en [geïntimeerden] gebiedt de ruimte aan [straat] 65-huis binnen twee weken na betekening van het arrest aan [appellant] ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom; 
        
        
          
            [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding aan [appellant] van alle kosten die zij heeft moeten maken voor de ontruiming van het gehuurde, op te maken bij staat;
        
        
          
            [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding aan [appellant] van alle kosten voor herstel van het gehuurde in de toestand waarin het verkeerde onmiddellijk voorafgaand aan de gedwongen ontruiming, op te maken bij staat;
        
        
          bepaalt dat [appellant] zal worden vrijgesteld van huurbetalingen vanaf het moment dat de ruimte aan [straat] 65-huis aan haar ter beschikking wordt gesteld en tot vier maanden daarna, althans tot het moment dat [appellant] de ruimte weer als woning kan betrekken. 
        
      
      
    
    
      5.2.
      
        [geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd en hun tegenvordering gewijzigd (zie hierboven onder 2.).
      
      
        
          Bij aangaan huurovereenkomst geen huurovereenkomst van woonruimte beoogd
        
      
      
    
    
      5.3.
      
        Met haar grieven 1, 2 en (deels) 4 in principaal hoger beroep komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat beide partijen vanaf aanvang van de huurovereenkomst de intentie hadden om een huurovereenkomst van woonruimte te sluiten.
        Volgens [appellant] zijn [makelaar] en zijzelf er bij het sluiten van de huurovereenkomst van uitgegaan dat zij het gehuurde zou bewonen. Het gehuurde was aanvankelijk niet meer dan een kale ruimte met een betonnen vloer. Daarom was in de huurovereenkomst opgenomen dat zij het gehuurde zou gebruiken als studioruimte. Dit betekende de verbouwing, inrichting en het gebruik als woning. 
        Dat dit zo is, is volgens [appellant] onder meer op te maken uit de verklaring van [naam 2] van 3 oktober 2020, waar deze luidt: 
        
          (…) Hierbij deel ik U mede, dat de parterre van het pand (…) indertijd aan U is verhuurd als studio-ruimte i.v.m. te kleine woonruimte op de eerste etage. Een en ander na overleg met de toenmalige eigenaren. (…)
        
        Studioruimte heeft de betekenis van woonruimte, zo blijkt hieruit, omdat deze bedoeld is als uitbreiding van de woning op de eerste verdieping. Hierover heeft bovendien overleg plaatsgevonden met de toenmalige eigenaren, aldus [appellant] .
      
      
    
    
      5.4.
      Deze grieven slagen niet. Dit oordeel berust op het volgende.
    
    
      5.5.
      De titel van huurovereenkomst 2 (“Huurkontrakt bedrijfsruimte MVA”) duidt er al op dat partijen, althans [geïntimeerden] , niet de intentie hadden een huurovereenkomst van woonruimte te sluiten. Ook de volgende feiten en omstandigheden dragen bij tot dit oordeel:
      
        
          Als beide ruimtes woonruimte zouden zijn, valt niet in te zien waarom [appellant] , gelijktijdig, twee separate huurovereenkomsten heeft getekend; één voor de woning en één voor het gehuurde. Het gaat bovendien om twee aparte ruimtes die niet met elkaar verbonden zijn en [appellant] betaalt voor beide ruimtes aparte huurbedragen; voor het gehuurde 25% meer dan voor de woning.
        
        
          Huurovereenkomst 2 is aangegaan voor de duur van vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging van de huurtermijn met vijf jaar, tenzij met inachtneming van een termijn van twaalf maanden is opgezegd. Dergelijke afspraken passen niet bij ˗ en zijn zelfs niet toegestaan binnen ˗ het wettelijke woonruimte-huurregime.
        
        
          Het gehuurde staat bij de gemeente geregistreerd als bedrijfsruimte (industriefunctie) en was voor aanvang van huurovereenkomst 2 door een aannemer in gebruik als opslagplaats. [appellant] was van dit bedrijfsmatige gebruik op de hoogte.
        
        
          Het bedrijf van [appellant] staat bij de Kamer van Koophandel ingeschreven op het adres van het gehuurde.
        
        
          
            [naam 2] heeft op 15 december 2020 verklaard: 
        
      
      
        (…) dat de parterre van het pand (…) aan Mevrouw [appellant] als bedrijfsruimte (studio-ruimte) is verhuurd omdat de reeds door haar gehuurde woning 65-1 in hetzelfde (…) pand te klein was om daar ook haar bedrijf in uit te oefenen. (…) dat de huurovereenkomst met mevrouw [appellant] van de bedrijfsruimte van het pand (…) op initiatief van de heer [geïntimeerde 3] tot stand is gekomen en bedoeld was om mevrouw [appellant] haar kookbedrijfje te laten uitoefenen. (…) de parterre is als bedrijfsruimte verhuurd en wordt geacht als zodanig te worden gebruikt, zeker niet voor bewoning. (…).
      - Deze verklaring vindt bevestiging in de verklaring van [geïntimeerde 3] van 14 december 2020: 
      
        (…) dat de bedrijfsruimte (…) in 1993 aan Mevrouw [appellant] als bedrijfsruimte is verhuurd, terwijl zij de daarboven gelegen woning reeds een aantal jaar bewoonde (…) dat hij [ [geïntimeerde 3] , hof] toen der tijd in zijn hoedanigheid van eigenaar door Mevrouw [appellant] telefonisch is benaderd met het dringend verzoek haar deze bedrijfsruimte in huur te verstrekken voor het proefkoken (…) dat een en ander hem scherp bij staat omdat het beheer van het vastgoed werd verricht door [makelaar] makelaars en dit telefonisch contact met Mevrouw [appellant] afweek van de gebruikelijke gang van zaken (…). [bedrijf] vertelde mij de ruimte nodig te hebben voor proefkoken voor het maken van recepten voor onder andere de NRC. (…) Het gesprek met [bedrijf] verliep zo prettig dat ik haar mijn recept voor een soep heb gegeven. Dit recept heeft zij kort daarna in de NRC gepubliceerd onder het kopje “De soep van mijn huisbaas” Ik weet zeker dat ik nooit toestemming heb gegeven om daar ook te wonen en ik weet ook heel zeker dat ik nooit via [makelaar] makelaardij daar toestemming voor heb gegeven. Ik was tot voor kort in de veronderstelling dat zij daar daadwerkelijk kookte of had gekookt in de uitoefening van haar werk als kookrecensente. (…).
      
        
          Niet is gebleken dat [appellant] op enig moment voorafgaand aan of ten tijde van het sluiten van huurovereenkomst 2, onmiskenbaar duidelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde als woonruimte wilde huren.
        
        
          In de leveringsakte van 31 december 1998 waarop [appellant] zich tijdens de mondelinge behandeling (in ander verband) heeft beroepen, staat als omschrijving van het gehuurde: “de werkplaats”. Als in 1993 een huurovereenkomst van woonruimte zou zijn gesloten, valt niet in te zien waarom de omschrijving in 1998 niet “woonruimte” luidde.
        
      
      
    
    
      5.6.
      Bij het voorgaande komt dat [naam 2] de verklaring van 3 oktober 2020 waarop [appellant] zich beroept, op 19 december 2020 nader heeft toegelicht. Hij schreef:
      
      
        
          (…) Naar ik heb begrepen veroorzaakt mijn mail van 3 oktober j.l. een misverstand, omdat U daarmede wilt aangeven dat ik verklaar dat de parterre mede als woonruimte gebruikt zou mogen worden. Dat hebben de eigenaren en ik nimmer verklaart.
        
        
          De desbetreffende mail heb ik op Uw verzoek verzonden, omdat U graag op schrift wilde hebben dat de toenmalige eigenaren U de parterre als studioruimte hebben verhuurd voor het uitoefenen van Uw Kookbedrijf. Dit alles omdat de door gehuurde woning op de eerste etage daarvoor te klein is. (…)
        
      
      
      
        In zijn verklaring van 15 december 2020 schreef [naam 2] bovendien:
      
      
      
        
          (…) deze verklaring heb ik opgesteld op verzoek van [naam 3] , huidig beheerder namens [geïntimeerden] [geïntimeerde 3] , omdat mijn mail aan mevrouw [appellant] wordt gebruikt om te kunnen bewijzen dat zij de bedrijfsruimte ook als woning zou mogen gebruiken. Dit is haar nooit toegestaan en dat heb ik ook nimmer verklaard of willen verklaren. (…)
        
      
      
    
    
      5.7.
      
        Het hof kan [appellant] niet volgen waar zij betoogt dat de verklaring van [naam 2] van 19 december 2020 tegenstrijdig is met de verklaring van 3 oktober 2020. Uit de verklaring van 3 oktober 2020 volgt dat de parterre aan [appellant] is verhuurd als ‘studio-ruimte’ omdat de woonruimte op de eerste etage hiervoor te klein was. Dit staat ook in de verklaring van 19 december 2020. 
        De verklaring van 19 december 2020 is bovendien niet voor meerderlei uitleg vatbaar; [naam 2] verklaart onomwonden, óók in zijn verklaring van 15 december 2020, dat hij en [geïntimeerden] nimmer hebben verklaard dat de parterre mede als woonruimte gebruikt zou mogen worden. Dat [naam 2] dit onder druk van [geïntimeerden] of hun advocaat zou hebben verklaard of dat de verklaring van [naam 2] onjuist of niet op feiten gebaseerd zou zijn, wat van deze stellingen van [appellant] ook zij, is niet gebleken. 
        De e-mail van [naam 2] van 30 juli 2020, waarin deze schreef dat de opzegging juridisch onjuist is, biedt evenmin steun voor het standpunt van [appellant] , omdat onduidelijk is gebleven waarom [naam 2] de opzegging onjuist vond.
      
      
    
    
      5.8.
      Zoals de kantonrechter bovendien terecht heeft overwogen, staat het begrip ‘studio’ niet per definitie voor een éénkamerwoning. Dit begrip wordt ook gebruikt voor een atelier van bijvoorbeeld een fotograaf of schilder, of als een ruimte voor tv- of radio-opnames. Daarbij komt dat de bestemming van het gehuurde ‘studioruimte’ is (en niet ‘studio’) en dat het gehuurde niet uit één kamer bestaat. Dat biedt te minder aanknopingspunten voor het standpunt van [appellant] dat van een woonbestemming moet worden uitgegaan. Uit de verklaringen van [naam 2] en [geïntimeerde 3] blijkt dat zij ervan uitgingen dat [appellant] het gehuurde zou gebruiken voor de uitoefening van haar (kook)bedrijf / beroep (als kookrecensente). Dat strookt met de destijds aan het gehuurde gegeven bedrijfsmatige bestemming. Dat een eerder in het gehuurde geïnteresseerde ( [naam 4] ) (al dan niet) voornemens was het gehuurde als pied-à-terre te gaan gebruiken, maakt een en ander niet anders. Dat doet immers op zichzelf niets af aan het met [appellant] overeengekomen gebruik.
      
    
    
      5.9.
      Kortom, huurovereenkomst 2 moet in beginsel worden aangemerkt als een huurovereenkomst op grond van artikel 7:230a BW. De vraag is vervolgens of deze huurovereenkomst door de jaren heen ‘van kleur is verschoten’ en alsnog een huurovereenkomst van woonruimte is geworden, zoals [appellant] subsidiair betoogt.
      
      
        
          Huurovereenkomst is niet van kleur verschoten
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        
          Grieven 3, (deels) 4, 5 en 6 in principaal hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet vast is komen te staan dat [geïntimeerden] later hebben ingestemd met een wijziging van de bestemming in de huurovereenkomst, dan wel van het huurregime.
        Ook in dit verband beroept [appellant] zich op de verklaring van [naam 2] van 3 oktober 2020, waar deze schrijft: 
        
          (…) Tegen het gebruik als woon/werkruimte hebben [makelaar] makelaars en de eigenaren nimmer bezwaar gemaakt. (…)
        
        
          [appellant] legt aan haar standpunt dat de huurovereenkomst van kleur is verschoten, verder ten grondslag wat [naam 2] zou hebben gezegd tijdens het telefoongesprek dat zij eind september 2020 heeft opgenomen (zie 3.9. hierboven). Volgens [appellant] heeft [naam 2] in dit telefoongesprek keer op keer bevestigd dat [makelaar] en [geïntimeerden] nooit bezwaar hebben gemaakt tegen het gebruik van de parterre als woonruimte.
        Ten slotte beroept [appellant] zich op een bestemmingswijziging, die zou blijken uit drie leveringsakten.
      
      
    
    
      5.11.
      Ook deze grieven slagen niet, en wel gelet op het navolgende.
      
    
    
      5.12.
      Op grond van artikel 6 lid 1 van huurovereenkomst 2 is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als studioruimte en is het [appellant] niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
      
    
    
      5.13.
      Zoals de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen, leidt de eenzijdige wijziging van een overeengekomen gebruik in de loop van de overeenkomst niet snel tot een verandering van het huurregime, ook niet als het gebruik al lange tijd gewijzigd is. Daarvoor is in beginsel (expliciete of impliciete) overeenstemming noodzakelijk (zie ook HR 26 juni 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2683). Enkel gedogen van gewijzigd gebruik door de eigenaar is niet voldoende.
      
    
    
      5.14.
      
        Vast staat dat partijen in de loop der jaren niet expliciet zijn overeengekomen dat [appellant] het gehuurde mocht gebruiken als woonruimte. 
        
          [appellant] heeft bovendien onvoldoende aanknopingspunten gegeven voor het oordeel dat sprake is van impliciete overeenstemming hierover met [geïntimeerden] . 
        De uitlatingen van [naam 2] tijdens het telefoongesprek van eind september bieden die aanknopingspunten niet. Immers, wat [naam 2] tijdens dit telefoongesprek heeft gezegd, kan ook steun bieden voor het standpunt van [geïntimeerden] dat onverminderd sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. Zo verwijst hij meermaals naar de bedrijfsmatige bestemming van het gehuurde in huurovereenkomst 2 (studioruimte): “Ja maar er staat toch duidelijk in het contract dat het een studioruimte is”, “Enne, naar mijn herinnering eh … was het zo dat er daar waarschijnlijk een keuken zou komen”, “Nou ja, goed, het enige wat ik kan doen is een briefje schrijven dat ik er nooit bezwaar tegen heb gemaakt omdat ik eh omdat wij het als zodanig hebben verhuurd als studioruimte enne dat we verder nooit bezwaar hebben gemaakt tegen het gebruik. Klaar”.
        
          [naam 2] lijkt het oneens te zijn met [appellant] , want als [appellant] na de hiervoor laatst aangehaalde zin zegt: “Ja. Als woonruimte”, zegt [naam 2] : “Nee [onderstreping toegevoegd, hof], dat wij nooit bezwaar hebben gemaakt tegen het gebruik.”.
      
      
    
    
      5.15.
      Of [makelaar] en/of [geïntimeerden] al dan niet bezwaar hebben gemaakt tegen het gebruik van het gehuurde als woonruimte, kan bovendien in het midden ˗ en dus verder onbesproken ˗ blijven. Immers, zoals hiervoor overwogen is enkel gedogen (geen bezwaar maken) tegen dit gebruik op zichzelf onvoldoende om de huurovereenkomst van kleur te laten verschieten. Dat dit gebruik al 28 jaar plaatsvond, maakt een en ander evenmin anders.
      
    
    
      5.16.
      Bij het voorgaande komt dat onvoldoende is gebleken dat [makelaar] en/of [geïntimeerden] ervan op de hoogte waren dat [appellant] in het gehuurde woonde of zou gaan wonen, zoals [appellant] tijdens de mondelinge behandeling nog nader heeft gesteld. 
      
    
    
      5.17.
      
        [naam 2] is, zo verklaarde [appellant] , tijdens de verbouwing twee keer langs geweest: “Hij is bij de bouw twee keer komen kijken. Toen heb ik hem de indeling laten zien: waar de slaapkamer komt en een kookplaats waar je koffie kunt maken. Als ik gasten heb, kunnen ze nog een kop koffie maken en dan hoeven ze niet van beneden naar boven voor koffie. (…) hij heeft niets gezegd. Hij heeft alleen maar met bewondering gekeken.” Ruim na de verbouwing is [naam 2] nog eens langsgekomen (met familieleden) en heeft hij gezegd hoe leuk hij het vond, aldus [appellant] . 
      
    
    
      5.18.
      
        Uit deze verklaringen van [appellant] blijkt niet dat zij [naam 2] onomwonden duidelijk heeft gemaakt dat zij van plan was het gehuurde te gaan bewonen. Hieruit blijkt veeleer dat zij heeft gemeld voornemens te zijn hier zo nu en dan gasten/logees te laten verblijven. Dat laat het gebruik van de ruimte als bedrijfsruimte onverlet. Dat [appellant] zelf vaak beneden sliep als het buiten warm of koud was, nog daargelaten of [naam 2] dit wist, doet evenmin af aan het bedrijfsmatige gebruik. Dat geldt ook voor het feit dat de wasmachine en droger beneden stonden en dat [appellant] in 2016 negen weken lang in het gehuurde heeft gewoond tijdens herstelwerkzaamheden.
        
          [geïntimeerden] zijn bovendien niet langs geweest, zo verklaarde [appellant] tijdens de mondelinge behandeling. Zij hebben de indeling en het gebruik dus niet gezien.
      
      
    
    
      5.19.
      Omdat onvoldoende is gebleken dat [makelaar] en/of [geïntimeerden] er (al 27 jaar) van op de hoogte waren dat [appellant] in het gehuurde woonde of zou gaan wonen, slaagt ook het beroep van [appellant] op verjaring en rechtsverwerking alleen al hierom niet.
      
    
    
      5.20.
      Het feit dat het gehuurde huiselijk is ingericht, maakt overigens niet direct dat het daarmee niet (langer) wordt gebruikt als bedrijfsruimte. [appellant] heeft ook in hoger beroep tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij in beide gehuurde ruimtes werkte en leefde. Dat [makelaar] en/of [geïntimeerden] niets hebben gezegd van de huiselijke inrichting (voor zover zij deze al hadden gezien), maakt ook daarom niet dat zij hebben ingestemd met niet-bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde.
      
    
    
      5.21.
      Een dergelijke instemming met of zelfs wijziging naar niet-bedrijfsmatig gebruik blijkt evenmin uit de leveringsakten (van 31 december 1998, 1 juli 2013 en 9 maart 2017) waarop [appellant] zich nog heeft beroepen. 
      
    
    
      5.22.
      In de akte van 31 december 1998 werd het gehuurde nog omschreven als “de werkplaats”. Deze akte biedt dus geen steun voor het standpunt van [appellant] . 
      
    
    
      5.23.
      In de akten van 1 juli 2013 en 9 maart 2017 staat weliswaar “een woning/bedrijfsruimte op de parterre en drie afzonderlijke bovenwoningen”, maar [appellant] is geen partij bij deze akten en kan daaraan dus geen rechten ontlenen. Daarbij komt dat [geïntimeerden] hebben aangegeven dat met het mede vermelden van ‘woning’, geen wijziging van de bestemming in huurovereenkomst 2 is beoogd. Volgens [geïntimeerden] herhaalt [naam 2] , die in 2013 en 2017 nog mede-eigenaar was van het pand, dat het gehuurde bestemd was en bleef voor het gebruik als ‘kookstudio’. Hij beaamt dat om fiscale redenen is gekozen voor een brede omschrijving. Voor woonruimte gold namelijk een lager tarief aan overdrachtsbelasting. Deze brede omschrijving sluit bovendien aan bij de publiekrechtelijke bestemming, aldus nog steeds [geïntimeerden] .   
      
    
    
      5.24.
      Deze verklaring voor de wijziging in aanduiding van het gehuurde komt het hof aannemelijk voor. Daarbij komt dat de bestemming ‘bedrijfsruimte’ niet is losgelaten. Als de bestemming wel geheel zou zijn gewijzigd, had het voor de hand gelegen dat deze enkel ‘woonruimte’ zou hebben geluid. Bovendien, en zoals hiervoor is overwogen, doet het mede gebruiken van het gehuurde voor bewoning de huurovereenkomst op zichzelf niet van kleur verschieten.
      
    
    
      5.25.
      Omdat de bestemming niet is gewijzigd, kan wat [appellant] nog heeft gesteld over een omgevingsvergunning die hieraan ten grondslag moet hebben gelegen, verder onbesproken blijven.
      
      
      
      
        
          Geen belangenafweging in de zin van artikel 7:230a lid 4 BW
        
      
      
    
    
      5.26.
      
        [appellant] heeft bij haar memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep nog een zevende grief in principaal hoger beroep naar voren gebracht. Volgens [geïntimeerden] is dit te laat en in strijd met de tweeconclusieregel. 
      
    
    
      5.27.
      Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of [appellant] deze grief tijdig naar voren heeft gebracht, omdat deze hoe dan ook niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden. 
      
    
    
      5.28.
      
        [appellant] heeft bij deze grief betoogd dat, uitgaande van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte, bij opzegging een belangenafweging had moeten plaatsvinden op grond van artikel 7:230a lid 4 BW. Omdat deze niet heeft plaatsgevonden, is de opzegging onrechtmatig, aldus [appellant] . 
      
    
    
      5.29.
      Dit standpunt van [appellant] berust op een onjuiste lezing van het bepaalde in artikel 7:230a lid 4 BW. Dit artikellid ziet immers op een belangenafweging in het kader van een verzoek om verlenging van een ontruimingstermijn. Dat is hier niet aan de orde.
      
      
        
          Geen schadevergoeding
        
      
      
    
    
      5.30.
      Met hun grief in incidenteel hoger beroep komen [geïntimeerden] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de gevorderde hogere gebruiksvergoeding (zie 4.4. hierboven). Volgens [geïntimeerden] was [appellant] , gelet op de rechtsgeldige opzegging tegen 1 december 2020, gehouden het gehuurde voor 1 februari 2021 te ontruimen. Omdat zij het gehuurde pas op 9 maart 2022 heeft ontruimd, heeft [appellant] het gehuurde 13,3 maanden onrechtmatig onder zich gehouden. Uitgaande van een marktconforme huurprijs van € 1.250,00 per maand, en met aftrek van wat [appellant] heeft betaald, resteert een schadevordering van € 11.648,94. Hierop maken [geïntimeerden] in hoger beroep aanspraak.
      
    
    
      5.31.
      Deze grief slaagt niet. Hieraan legt het hof het volgende ten grondslag.
      
    
    
      5.32.
      Op grond van het bepaalde in artikel 7:225 BW kan de verhuurder, wanneer de huurder na het einde van de huur het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt, over de tijd dat hij het gehuurde mist, een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs, onverminderd, indien zijn schade meer dan deze vergoeding bedraagt, zijn recht op dit meerdere.
      
    
    
      5.33.
      Met [geïntimeerden] is het hof van oordeel dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd tegen 1 december 2020. [appellant] heeft na die datum geen verzoek ingediend tot verlenging van de ontruimingsbescherming. Dit betekent dat zij gehouden was het gehuurde voor 1 februari 2021 te ontruimen. Zij heeft dit nagelaten en heeft het gehuurde hiermee zonder recht of titel onder zich gehouden. Dat is onrechtmatig jegens [geïntimeerden] .
      
    
    
      5.34.
      
        
          [geïntimeerden] hebben de hoogte van hun schadevordering voldoende onderbouwd, onder meer middels een taxatierapport en een huurovereenkomst waaruit blijkt van een (aanzienlijk) hogere huurprijs dan de huurprijs die [appellant] betaalde. De berekening is tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht. Daarbij is onder meer duidelijk geworden dat de duur van de verbouwing en, daarmee samenhangend, de perikelen rondom de aanvraag van de bouwvergunning, geen invloed hebben op de hoogte van de schade. 
        Deze hoogte is bovendien niet (gemotiveerd) weersproken, waar [appellant] enkel heeft gesteld dat zij de huurprijs en het berekende schadebedrag bij gebrek aan wetenschap bestrijdt. 
        De schadevordering van [geïntimeerden] is dus in beginsel toewijsbaar.
      
      
    
    
      5.35.
      Het hof ziet in de omstandigheden van deze zaak echter aanleiding voor matiging van de hoogte van de schadevergoeding, zoals [appellant] (subsidiair) heeft verzocht. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellant] al bijna 30 jaar huurde, en er kennelijk al die tijd stellig van overtuigd was dat zij het gehuurde als woonruimte huurde. Daarbij komt dat [appellant] 80 jaar oud is en moet rondkomen van een AOW-uitkering. Een veroordeling tot betaling van ruim € 10.000,00 leidt daarom tot kennelijk onaanvaardbare gevolgen in de zin van artikel 6:109 BW.
      
    
    
      5.36.
      Per saldo is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] geen aanspraak kunnen maken op een hoger bedrag dan de laatst betaalde huurprijs.
      
    
    
      5.37.
      Dit betekent ook dat de kantonrechter de proceskosten op goede gronden heeft gecompenseerd.
      
      
        
          Bewijsaanbod
        
      
      
    
    
      5.38.
      Aan bewijslevering door [appellant] wordt niet toegekomen. Ten dele omdat [appellant] te weinig heeft gesteld tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , en verder omdat zij geen bewijs heeft aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing.
      
      
        
          Slotsom en proceskosten
        
      
      
    
    
      5.39.
      De grieven treffen geen doel. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Het hof wijst de vorderingen van [appellant] en [geïntimeerden] af. [appellant] is in principaal hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal in de proceskosten van [geïntimeerden] worden veroordeeld. [geïntimeerden] zijn in het incidentele hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen worden veroordeeld in de proceskosten van [appellant] die hierop betrekking hebben. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
      
      
        Principaal hoger beroep:
      
      - griffierecht	€ 	783,00
      - salaris advocaat 	€     3.642,00 (tarief € 1.214,00, drie punten)
      
      
      
        Incidenteel hoger beroep:
      
      - salaris advocaat 	  €     1.214,00 (tarief € 607,00, twee punten).
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 783,00 aan verschotten en € 3.642,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.214,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
    
    
    
      verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      wijst af het meer of anders gevorderde.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, J.E. van der Werff en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024.