ECLI:NL:RBROT:2024:9322, Rechtbank Rotterdam, 04-10-2024, 10842226 CV EXPL 23-33094
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Procedure na huurcommissieprocedure, tijdelijke verlaging huurprijs wegens lekkage, ernstig gebrek, 60% huurkorting

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10842226 CV EXPL 23-33094
    
    
    
      datum uitspraak: 4 oktober 2024
    
    
    
      
        vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING HAVENSTEDER,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1
      [gedaagde 1], en
    
      2. [gedaagde 2],
      woonplaats: [plaatsnaam],
      gedaagden,
      gemachtigde: mr. H.E. Borgman.
    
    
    
      Partijen worden hierna ‘Havensteder’ respectievelijk ‘[gedaagden]’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 7 december 2023, met bijlagen;
        
        
          de conclusie van antwoord, met bijlagen;
        
        
          de brief van 29 augustus 2024 van de gemachtigde van [gedaagden], met bijlagen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 3 september 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Havensteder de gemachtigde mr. P.J. Remmelts aanwezig. Verder waren aanwezig [gedaagden] met de gemachtigde mr. H.E. Borgman. Van wat er op de zitting is besproken, heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagden] huren vanaf 23 september 2020 van Havensteder de woning aan [adres]. Het gaat om een nieuwbouwwoning en [gedaagden], die daar met hun twee minderjarige kinderen wonen, zijn daarvan de eerste bewoners.
      
    
    
      2.2.
      Op 19 februari 2023 hebben [gedaagden] de Huurcommissie gevraagd de huurprijs van de woning tijdelijk te verlagen vanwege verminderd woongenot als gevolg van ernstige onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft daarop beslist dat de geldende huurprijs van € 754,09 per maand per 1 september 2022 tijdelijk wordt verlaagd tot € 301,64 per maand.
      
    
    
      2.3.
      Volgens Havensteder hebben [gedaagden] geen recht op huurprijsvermindering omdat er geen sprake is van een ernstig gebrek, en hooguit op een huurkorting van 10%. [gedaagden] vinden de uitspraak van de Huurcommissie terecht.
      
      
        
          Wat vindt de kantonrechter?
        
      
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter is het eens met [gedaagden] Zij zal hierna uitleggen waarom.
      
    
    
      2.5.
      Uit de processtukken blijkt dat [gedaagden] voordat zij naar de Huurcommissie zijn gestapt, bij Havensteder hebben geklaagd over lekkage in de slaapkamers op de eerste verdieping van hun woning. De rapporteur van de Huurcommissie is op 13 april 2023 in de woning geweest en heeft toen vochtplekken op het plafonds van die slaapkamers gezien die mogelijk komen door lekkage vanaf het dakterras erboven. De Huurcommissie vond dit een ernstig gebrek waardoor de huur met 60% omlaag moest totdat het gebrek was verholpen.
      
    
    
      2.6.
      Op 28 november 2023 heeft de aannemer van Havensteder werkzaamheden aan de woning uitgevoerd. Zij heeft Havensteder toen ook laten weten dat er nog een vochtmeting zou worden gedaan. Dat is op 6 december 2023 gebeurd. Volgens [gedaagden] hebben de werkzaamheden niet geholpen en zijn er bij nieuwe regenbuien nieuwe natte plekken op de plafonds gekomen. Zij hebben Havensteder dat op 15 december 2023 ook laten weten.
      
    
    
      2.7.
      Op de zitting heeft de kantonrechter vastgesteld dat Havensteder vervolgens geen enkele actie heeft ondernomen om te kijken of de lekkage nu verholpen was. Ook niet nadat [gedaagden] in hun reactie van 15 februari 2024 op de dagvaarding, met daarbij foto’s, nog eens hadden laten weten dat dat niet zo was. Dat had Havensteder wel moeten doen om in deze procedure aannemelijk te maken dat de lekkage was verholpen of niet zo ernstig was om huurkorting te geven. Nu heeft de kantonrechter geen aanleiding om te twijfelen aan de klachten van [gedaagden]
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagden] hebben verklaard dat de lekkage, die optreedt bij aanhoudende regen, hun woongenot flink bederft omdat die zorgt voor natte plekken op de plafonds, vochtige ruimtes, klamme kasten en ernstige schimmelvorming. Hiervan hebben zij foto’s aan de kantonrechter gestuurd. Ook hebben zij verklaard dat het door het vocht stinkt, dat de kinderen nu bij elkaar slapen omdat door de lekkage een slaapkamer niet kan worden gebruikt en dat het soms binnen druppelt. Havensteder heeft niet gezegd dat dit niet klopt. 
      
    
    
      2.9.
      Voor de kantonrechter is dan ook duidelijk dat [gedaagden] veel last hebben van de lekkage. Zolang Havensteder het probleem niet heeft opgelost, hoeven zij daarom niet de hele huur te betalen en net als de Huurcommissie vindt de kantonrechter dat [gedaagden] recht hebben op 60% huurkorting. Dat betekent dat zij vanaf 1 september 2022 tot en met de maand waarin Havensteder de lekkage heeft verholpen, € 301,64 aan huur moeten betalen en dat zolang de lekkage niet is verholpen, Havensteder de huur niet mag verhogen.
      
    
    
      2.10.
      Havensteder krijgt ongelijk en daarom moet zij de kosten van de procedure betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagden] vast op € 408,- aan salaris voor hun gemachtigde (twee punten á € 204,-) en € 102,- aan nakosten, in totaal dus € 510,-.  Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen.
      
    
    
      2.11.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat [gedaagden] dat willen en Havensteder daar geen bewaar tegen heeft gemaakt.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verklaart voor recht dat de huurprijs met ingang van 1 september 2022 tijdelijk, dat wil zeggen tot en met maand waarin de lekkage is verholpen, € 301,64 per maand bedraagt;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt Havensteder in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] begroot op € 510,-, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.4.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        654