ECLI:NL:GHAMS:2024:2934, Gerechtshof Amsterdam, 22-10-2024, 200.323.545/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huur woonruimte. Vordering tot ontbinding huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde wegens veroorzaken overlast en onderverhuren van een kamer. Anders dan de kantonrechter, acht het hof de tekortkomingen van onvoldoende gewicht om de ontbinding te rechtvaardigen.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.323.545/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Amsterdam	: 10154917 CV EXPL 22-13646
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        ,
      wonend te [plaats] ,
      appellant,
      advocaat: mr. M.D. de Wit te Uithoorn,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
      gevestigd te Amsterdam,
      geïntimeerde,
      advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [appellant] heeft een woning van Eigen Haard gehuurd. Aan het hof ligt de vraag voor of de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is, omdat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, zoals door Eigen Haard gesteld. Anders dan de kantonrechter, is het hof van oordeel dat dit niet het geval is. De door [appellant] veroorzaakte overlast en het door hem onderverhuren van een kamer in de woning zijn in dit geval tekortkomingen van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellant] is bij dagvaarding van 21 februari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 12 januari 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
    
    
    
      Bij tussenarrest van 21 maart 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 10 juli 2023 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben toen afgesproken in nader overleg te treden. Het van deze mondelinge behandeling na aanbrengen opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van het dossier. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven van [appellant] , met producties;
    - memorie van antwoord van Eigen Haard, met producties;
    - akte van Eigen Haard, met producties. 
    
    
      
        [appellant] is op de rol in de gelegenheid gesteld om hierop bij antwoordakte te reageren, maar hij heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Daarna is verval verleend van het recht om een antwoordakte te nemen. Het hof acht zich bij deze stand van zaken vrij om van de inhoud van de door Eigen Haard ingediende stukken, zoals hiervoor genoemd, kennis te nemen.
    
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Eigen Haard alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties.
    
    
    
      Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
    
    
    
      Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
    
    
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.14. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn deze de volgende.
    
    
    
      3.1. (
      De rechtsvoorganger van) Eigen Haard en [appellant] hebben met ingang van 2 oktober 2003 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning gelegen aan de [A-straat] [1] te [plaats] (hierna ook: de woning of het gehuurde). De woning ligt op de tweede verdieping van een appartementencomplex. Het gaat om een sociale huurwoning.
      
    
    
      3.2.
      In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder zich zal onthouden van gedragingen die overlast aan de omwonenden veroorzaken (artikel 5.3). Ook is het de huurder verboden de woning, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren. Ook voor de verhuur van een kamer in de woning en voor een tijdelijke inwoning door personen, die niet tot het gezin van de huurder behoren, anders dan (kort gezegd) logees voor korte tijd, geeft de verhuurder geen toestemming (artikel 5.8).
      
    
    
      3.3.
      Naar aanleiding van een of meerdere meldingen over (geluids)overlast veroorzaakt door [appellant] , heeft Eigen Haard op 11 augustus 2021 een huisbezoek afgelegd bij [appellant] . Bij brief van diezelfde datum zijn de met [appellant] gemaakte afspraken aan hem bevestigd. Afgesproken werd dat [appellant] geen gebruikers (‘drinkmaten’) meer toelaat in de woning, dat hij ze wegstuurt wanneer zij onverwachts bij hem voor de deur staan en dat [appellant] , als zij niet vrijwillig vertrekken, de politie belt.
      
    
    
      3.4.
      Op 22 september 2021 hebben de wijkagent en een adviseur van de gemeente Aalsmeer een buurtonderzoek verricht naar aanleiding van klachten die bij Eigen Haard waren binnengekomen over [appellant] en over een andere bewoner van het complex, [A] , wonend aan de [A-straat] [2] . Van dit buurtonderzoek is een verslag opgemaakt.
      
    
    
      3.5.
      Naar aanleiding van dit buurtonderzoek heeft Eigen Haard [appellant] opnieuw voor een gesprek uitgenodigd. Naast twee medewerkers van Eigen Haard waren daarbij ook de wijkagent en een medewerker van de gemeente Aalsmeer aanwezig. Bij brief van 17 november 2021 heeft Eigen Haard de met [appellant] gemaakte afspraken aan hem bevestigd. Deze brief houdt in, voor zover van belang:
      
        - Omwonenden ervaren overlast van u en uw bezoek. U bent verantwoordelijk voor uw bezoek totdat zij de flat uit zijn. Dit betekent dat als de brandtrap door uw bezoek gebruikt wordt u daar verantwoordelijk voor bent. De brandtrap wordt alleen gebruikt waarvoor deze bedoeld is en anders niet. 
      
      
        - Er worden geen bierblikjes of ander rotzooi in de tuinen gegooid.
      
      
        - U zult rekening houden met omwonenden en geen overlast veroorzaken.
      
      
        Wij willen u verzoeken om geen bezoek meer te ontvangen. Dit zal mede helpen de overlast te verminderen.
      
      
    
    
      3.6.
      
        Eigen Haard heeft [appellant] op 1 juli 2022 per brief een officiële waarschuwing gezonden. Deze brief houdt in, voor zover van belang: 
        
          Klachten
        
        
          Wij krijgen nu wederom van bewoners uit uw complex meldingen dat u en uw bezoek weer voor overlast zorgt, door luide muziek en schreeuwen op het balkon in de diepe nacht. 
        
        
          Huurovereenkomst
        
        
          Conform artikel 7:213 BW bent u verplicht om u ten aanzien van het gebruik van de gehuurde woning als een goed huurder te gedragen. Eigen Haard heeft u meerdere malen verzocht niet geen bezoek te ontvangen in iedere geval geen overlast te veroorzaken. 
        
        
          Om die reden ontvangt u een 
          officiële waarschuwing
          . Dit houdt in dat wij bij nieuwe meldingen van overlast passende maatregelen zullen treffen. U kunt hierbij denken aan een gerechtelijke procedure tot ontruiming van uw woning. (…)
        
        
          Alcohol
        
        
          In de meldingen die wij krijgen en de waarnemingen van de wijkagent kan ik mij niet aan de indruk onttrekken dat u wat moeite heeft met de alcoholgebruik. Ik heb u al eens eerder naar uw mogelijke probleem met alcohol gevraagd, u ontkende toen dat u hier een probleem mee had. Toch krijg ik zeer regelmatig van uw buren het bericht dat als u overlast veroorzaakt u onder invloed bent van alcohol. Het lijkt mij een verstandig dit met uw huisarts te bespreken, anderzijds hulp te zoeken bij uw mogelijke alcoholverslaving. Mocht deze stap te groot voor u zijn, kan ik altijd vragen of het Sociaal Team van de gemeente Aalsmeer contact met u opneemt. (…) 
        
      
      
    
    
      3.7.
      Op 13 juli 2022 heeft Eigen Haard opnieuw een huisbezoek afgelegd bij [appellant] .
      
    
    
      3.8.
      Via de politie heeft Eigen Haard op 14 juli 2022 een melding ontvangen over huiselijk geweld in de woning van [appellant] . Daarbij werd vermeld dat een dame die een kamer in de woning zou huren, [B] , aangifte heeft gedaan van mishandeling door [appellant] . Naar aanleiding van deze melding heeft Eigen Haard met [B] gesproken.
      
    
    
      3.9.
      Eigen Haard heeft schermafdrukken overgelegd van pinopnames door [B] in de periode december 2021 tot en met juni 2022. Hieruit volgt dat zij in deze periode aan het eind van iedere maand € 500,- heeft opgenomen, met uitzondering van december 2021 toen dit een bedrag van € 400,- betrof.
      
    
    
      3.10.
      Bij brief van 14 juli 2022 heeft Eigen Haard [appellant] gesommeerd de huur op te zeggen, omdat hij ernstig was tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door structurele overlast te veroorzaken en door zijn slaapkamer zonder toestemming van Eigen Haard aan een derde te verhuren. [appellant] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven. 
      
    
    
      3.11.
      Bij de stukken zit verder een proces-verbaal van bevindingen van de wijkagent van 18 juli 2022 met daarin een opsomming van zaken waarbij [appellant] vanaf 2017 betrokken is geweest. Ook zit daarbij een proces-verbaal van bevindingen van een verbalisant die op 8 juli 2022 is ingeschakeld in verband met de mishandeling van [B] door [appellant] . De verbalisant heeft naar aanleiding van deze melding met een aantal omwonenden over [appellant] gesproken. Volgens de omwonenden is [appellant] vaak dronken en ervaren zij overlast van hem.
      
    
    
      3.12.
      Voorts zit bij de stukken een ‘leefbaarheidsdossier’ waarin Eigen Haard alle acties rondom meldingen over overlast van [appellant] heeft bijgehouden over de periode van 12 juli 2021 tot en met 14 juli 2022. In dit dossier is onder meer een verslag van een gesprek tussen [B] en een medewerker van Eigen Haard opgenomen waarin [B] heeft verklaard dat zij van [appellant] een kamer huurde, eerst voor € 400,- en later voor € 500,- per maand.
      
    
    
      3.13.
      Bij vonnis in kort geding van 22 augustus 2022 heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam een vordering tot ontruiming van de woning van [appellant] wegens overlast en verboden kamerverhuur afgewezen. 
      
    
    
      3.14.
      Een brief van 24 augustus 2022 van een medewerker van de gemeente Aalsmeer houdt in dat die gemeente sinds oktober 2020 gemiddeld drie keer per week klachten van omwonenden heeft ontvangen over door [appellant] veroorzaakte overlast. Deze bestaat uit schreeuwen, harde muziek, grote honden die los rond zijn appartement lopen, het afsluiten van de brandgang alsmede plassen en gooien van sigarettenpeuken en ander afval vanaf het balkon in de tuinen van bewoners.
      
    
    
      3.15.
      Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
    
      3.16.
      Gedurende de loop van de procedure in hoger beroep heeft Eigen Haard de ontruiming van de woning aangezegd tegen 24 juni 2024. De vordering van [appellant] om de tenuitvoerlegging van het vonnis te schorsen is afgewezen bij vonnis in kort geding van 22 juni 2024.
      
    
    
      3.17.
      Eigen Haard heeft de woning vervolgens op de aangezegde datum doen ontruimen.
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      Samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang heeft Eigen Haard in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [appellant] veroordeelt om de woning te ontruimen. Eigen Haard heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] op meerdere punten toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens Eigen Haard heeft [appellant] structureel ernstige overlast aan omwonenden veroorzaakt. Bovendien heeft hij een kamer onderverhuurd aan [B] , hetgeen hem niet is toegestaan. Volgens Eigen Haard wilde zij met een ontruimingstitel een vangnet voor [appellant] aanvragen en hulpverlenende instanties inschakelen die adequate zorg aan [appellant] zouden kunnen bieden.
      
    
    
      4.2.
      In eerste aanleg procederend in persoon, heeft [appellant] mondeling als verweer aangevoerd dat hij het niet eens is met de vordering en dat deze eerder in kort geding is afgewezen.
      
    
    
      4.3.
      De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat [appellant] de stellingen van Eigen Haard niet inhoudelijk heeft betwist, zodat zowel de overlast als de kamerverhuur vast zijn komen te staan. Volgens de kantonrechter zijn de gedragingen van [appellant] ernstig genoeg om een ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van de woning te rechtvaardigen. Zoals ook reeds hiervoor bij de feiten vermeld, heeft de kantonrechter de vorderingen van Eigen Haard bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis toegewezen. [appellant] is ook veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1.
      
        [appellant] komt in hoger beroep met drie grieven op tegen deze beslissingen. De grieven zullen gezamenlijk worden besproken. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat omwonenden zoveel overlast van hem ervaren dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [appellant] ontkent niet dat hij overlast heeft veroorzaakt, maar veelvuldige overlast heeft zich volgens hem niet voorgedaan. Het is ook langere periodes goed gegaan en [appellant] heeft zijn gedrag aangepast na door Eigen Haard te zijn gewaarschuwd. Daarnaast heeft [appellant] betwist dat hij een kamer in zijn woning heeft onderverhuurd aan [B] . [B] heeft wel bij hem gewoond. [appellant] heeft ten slotte aangevoerd dat hij er groot belang bij heeft om in het gehuurde, waar hij al sinds 2003 woont, te blijven wonen.   
      
    
    
      5.2.
      Volgens Eigen Haard heeft de kantonrechter de vorderingen terecht toegewezen, gelet op de inhoud van het dossier waaruit volgens Eigen Haard blijkt van structureel ernstige overlast. Na wijzing van het bestreden vonnis hebben partijen afgesproken dat de woning niet ontruimd zou worden, op voorwaarde dat er geen overlastmeldingen over [appellant] bij Eigen Haard (of bij derden) zouden binnenkomen. Daarnaast zou [appellant] onder begeleiding van HVO Querido deelnemen aan een laatste kans traject, waarbij hij vrijwillig de woning zou verlaten en elders gehuisvest zou worden. Deze instantie heeft echter de zorg voor [appellant] per 13 december 2023 beëindigd en het traject is stopgezet. Bovendien zijn er recentelijk nieuwe overlastmeldingen ontvangen. Eigen Haard heeft hierbij verwezen naar de door haar in hoger beroep overgelegde producties. Omdat [appellant] zodoende de met hem gemaakte afspraken heeft geschonden, heeft Eigen Haard tijdens de loop van de procedure in hoger beroep het bestreden vonnis ten uitvoer gelegd en de woning doen ontruimen, aldus Eigen Haard.
      
      
        
          Ontbinding van de huurovereenkomst 
        
      
      
    
    
      5.3.
      Bij de beoordeling van de grieven wordt het volgende tot uitgangspunt genomen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. 
      
      
        
          Overlast
        
      
      
    
    
      5.4.
      Tussen partijen is niet in geschil dat [appellant] overlast bij omwonenden heeft veroorzaakt. Wel verschillen zij van inzicht over de vraag of deze overlast dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      5.5.
      Het verweer van [appellant] dat de door hem veroorzaakte overlast van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen, slaagt. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen: 
      - uit de inleidende dagvaarding volgt dat Eigen Haard zich sinds juli 2021 genoodzaakt heeft gezien om stappen tegen [appellant] te ondernemen, nadat zij via de politie had vernomen dat deze veel meldingen over geluidsoverlast ontving en nadat zij zelf ook meldingen had ontvangen. Dat er vanaf juli 2021 een constante stroom van meldingen over overlast is, blijkt echter niet uit het dossier. Uit het door Eigen Haard zelf aangelegde leefbaarheidsdossier (feit 3.12.) volgen maar twee meldingen in 2021, namelijk op 12 juli 2021 en 10 augustus 2021. Uit het mutatieoverzicht van de politie (feit 3.11.) blijkt dat in 2021 alleen op (eveneens) 12 juli 2021 en 16 oktober 2021 meldingen zijn gedaan van overlast in of rondom het gehuurde; 
      - uit het verslag van het buurtonderzoek (feit 3.4.) blijkt dat er ook overlastklachten zijn over genoemde andere bewoner in het complex, [A] . Omwonenden klagen zowel over [appellant] als over [A] , waarbij niet altijd duidelijk is op wie de klacht betrekking heeft. Volgens de inleidende dagvaarding geven [appellant] en [A] tegenover Eigen Haard elkaar de schuld van de door omwonenden ervaren overlast; 
      - daarna komen er een tijdlang, in de periode vanaf 16 oktober 2021 tot eind juni 2022, geen meldingen over overlast binnen, althans daarvan blijkt niet uit het dossier; 
      - pas per eind juni 2022 wordt er weer over [appellant] geklaagd, zo blijkt uit het leefbaarheidsdossier (feit 3.12.). Een omwonende meldt bij Eigen Haard dat de overlast opnieuw opleeft, nadat het eerder volgens deze melding ‘echt verbeterd’ was. Het dossier bevat een beperkt aantal klachten uit juli 2022. Het overzicht van de politie vermeldt echter geen specifieke klachten van omwonenden over overlast in of rondom het gehuurde in juni/juli 2022; 
      - de brief van de gemeente Aalsmeer (feit 3.14.) is weinig concreet met betrekking tot de bij die instantie binnengekomen klachten; 
      - bij de memorie van grieven heeft [appellant] een vijftal verklaringen van de direct omwonenden gevoegd, volgens hem verzameld in februari 2023, waarin die ieder voor zich verklaren dat zij al enige maanden geen overlast hebben ervaren. Eigen Haard heeft dit niet betwist; 
      - bij de memorie van antwoord heeft Eigen Haard zich beroepen op nieuwe overlastmeldingen uit april 2024. Deze bestaan uit twee concrete meldingen van overlast: dat [appellant] in dronken toestand tegen de schutting van een buurman heeft geplast (productie 1) en dat de onderbuurman van [appellant] veel overlast ondervindt omdat [appellant] weer veel bezoek ontvangt (productie 4). Voor het overige zijn de meldingen afkomstig van de hiervoor al genoemde [A] , die met [appellant] in onmin lijkt te leven zodat diens verklaringen met behoedzaamheid beoordeeld moeten worden (productie 2, 5 en deels 6), of zijn de meldingen weinig specifiek en hebben zij betrekking op gedragingen van [appellant] buiten het gehuurde (productie 3 en deels 6);  
      - de bij de laatste akte van Eigen Haard overgelegde meldingen van overlast zien in de kern op gedragingen van [appellant] buiten het gehuurde (veelal op de openbare weg) en hebben geen betrekking op gedragingen in of rondom de woning. In het daarbij gevoegde proces-verbaal van bevindingen van de politie van 18 juni 2024 (productie 10 bij die akte) wordt het volgende opgemerkt: Uit deze informele gesprekken maak ik op dat de geluidsoverlast vanuit de woning een stuk minder is geworden, maar dat de overlast in de directe omgeving van de woning en de buurt door blijft gaan. Dat de overlast voor de directe buren weer is toegenomen, blijkt hier dus niet uit. 
      
    
    
      5.6.
      Alles afwegende is het hof van oordeel dat het totale beeld dat uit het dossier naar voren komt onvoldoende is voor de conclusie dat [appellant] dusdanige overlast (heeft) veroorzaakt dat dit dient te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De door [appellant] veroorzaakte overlast, met name wanneer hij onder invloed is van alcohol, is, hoe onwenselijk ook, niet als zodanig ernstig te kwalificeren dat de ontbinding gerechtvaardigd is. Het gaat om een relatief beperkt aantal meldingen in relatief korte perioden, namelijk voornamelijk in juli 2021 en juli 2022. Er zijn ook meerdere periodes waarin niet wordt geklaagd en waarin geen overlast door de direct omwonenden wordt ervaren. Bovendien is niet, althans onvoldoende gebleken dat de overlast vanuit de woning of de directe omgeving van de woning sinds het bestreden vonnis is herleefd. Hierbij weegt mee dat [appellant] de woning sinds 2003 huurt en dat dit kennelijk ook heel lang goed is gegaan. Uit het dossier blijkt immers niet dat Eigen Haard (of haar rechtsvoorganger) zich eerder genoodzaakt heeft gezien om tegen [appellant] op te treden. Dat [appellant] kennelijk geen hulp wenst te ontvangen in het kader van zijn alcoholverslaving is ongelukkig, maar leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Onderverhuur van een kamer
        
      
      
    
    
      5.7.
      Wat betreft de door Eigen Haard gestelde verboden onderverhuur geldt het volgende. Met de kantonrechter wordt geoordeeld dat Eigen Haard voldoende heeft onderbouwd dat [appellant] een tijdlang een kamer aan [B] heeft onderverhuurd zonder toestemming van Eigen Haard. Dat uit de door [B] aan Eigen Haard getoonde schermafdrukken van pinopnames niet blijkt of [B] de opgenomen geldbedragen daadwerkelijk als huurtermijnen aan [appellant] heeft betaald, doet daar niet aan af. Ook is geen vereiste voor het bestaan van een huurovereenkomst dat deze op schrift is gesteld. Gelet op de beperkte duur van de onderverhuur en het tijdsverloop sinds deze onderverhuur geëindigd is (juli 2022), is ook deze tekortkoming echter van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen, bezien tegen de lange tijd die [appellant] de woning huurt. Hierbij komt dat Eigen Haard ook niet heeft gesteld dat [appellant] gewoon was om een kamer onder te verhuren.
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.8.
      De conclusie luidt dat ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het huidige dossier niet gerechtvaardigd is. Datzelfde geldt in het geval dat beide hiervoor besproken tekortkomingen samen worden bezien. [appellant] heeft er wel ernstig rekening mee te houden dat hij aan zijn verplichtingen moet blijven voldoen en dat hij zich dient te onthouden van het veroorzaken van overlast om niet met een (dan mogelijk wél kansrijke) vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst te worden geconfronteerd. 
      
    
    
      5.9.
      Eigen Haard heeft geen (voldoende concrete) stellingen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd. 
      
    
    
      5.10.
      De slotsom luidt dat het hoger beroep slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Eigen Haard is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het geding in beide instanties. Omdat [appellant] in eerste aanleg in persoon heeft geprocedeerd, worden deze kosten in eerste aanleg op nihil begroot. Het hof stelt deze kosten in hoger beroep als volgt vast:
      
      - explootkosten	€   125,86
      - griffierecht	€   343,00 
      - salaris advocaat	€ 2.428,00 (tarief II, 2 punten)
      Totaal	€ 2.896,86 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de vorderingen van Eigen Haard zijn toegewezen; 
    
    
    
      en opnieuw rechtdoende:
    
    
    
      wijst de vorderingen van Eigen Haard alle af;
    
    
    
      veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op:
    
    - nihil voor de eerste aanleg,
    - € 2.896,86 voor het hoger beroep;
    
    
      verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.