ECLI:NL:GHAMS:2024:2979, Gerechtshof Amsterdam, 17-10-2024, 23/156
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/156
    
    
      17 oktober 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de zevende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. [Persoon] )
    
    
    
      tegen de uitspraak van 20 december 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/1852 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak gelegen aan het adres [A-straat] 33H te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 316.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt. 
      
    
    
      1.2.
      Het hiertegen gemaakte bezwaar is bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 18 februari 2022, ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 december 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De woning betreft een benedenwoning met bouwjaar 1924. De woning heeft een oppervlakte van 43 m² en een tuin met een oppervlakte van 25 m². 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 316.000 onder meer een matrix overgelegd. Uit de matrix volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 7.204. De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 7.198.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
    
    
    
      “5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
    
    
    6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
    
    7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
    
    8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat type woning (historische (beneden)woning) betreft vergelijkbaar, zijn gelegen in dezelfde of nabijgelegen buurt en zijn van hetzelfde bouwperiode. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. 
    
    9. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Volgens eiser moet kwaliteit en onderhoud van verkoop 1 op gemiddeld worden gesteld omdat er sprake is van een gerenoveerde woning. Verder stelt eiser dat verkoop 3 niet goed vergelijkbaar is en om strategische overwegingen als vergelijkingsobject is opgevoerd. Het standpunt van eiser dat verkoop 3 om strategische redenen is opgevoerd heeft eiser niet onderbouwd. De rechtbank volgt eiser ook niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarbij betrekt de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar dat een renovatie uitsluitend invloed heeft op het onderdeel kwaliteit. Het onderdeel onderhoud ziet meer op de (structurele) buitenkant. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat als verkoop 1 op het onderdeel kwaliteit op gemiddeld wordt gezet, de gemiddelde vierkante meter prijs van het woningdeel van de woning van eiser nog steeds lager is dan de (gecorrigeerde) gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten. 
    
    
      10.De heffingsambtenaar heeft op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    11. Eiser heeft verder nog naar voren gebracht dat de audiobestanden van de hoorzitting ondanks een verzoek daartoe niet aan hem zijn gezonden. De rechtbank stelt dat dat de heffingsambtenaar niet gehouden is audio opnamen van de hoorzitting aan eiser te verstekken. Verder heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de audiobestanden inmiddels wel per email aan gemachtigde van eiser zijn verstuurd. Deze grond slaag daarom niet.  
    
    12. Voor zover eiser overige gronden heeft aangevoerd gaat de rechtbank hieraan voorbij omdat ze niet zijn onderbouwd.
    
    13. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    14. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. 
        Hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend nog heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Het Hof overweegt hierover nog als volgt. 
      
      
      
        
          Eerder aangevoerde grieven
        
      
    
    
      5.2
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473 en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                3.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                4. 
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
                
              
            
            
              
                5.
              
              
                Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                r.o. 5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
    
    
      5.3.
      Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over opgenoemde 5 grieven te oordelen.
      
      
        
          Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
    
    
      5.4.
      
        Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het fair-playbeginsel, het verbod van détournement de pouvoir en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet op dezelfde gronden evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen.
        
          Matrix en grondstaffels
        
      
    
    
      5.5.
      
        Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar, door de matrix en de grondstaffel niet in de bezwaarfase te verstrekken, heeft gehandeld in strijd met art. 40, lid 2, Wet WOZ. Het Hof stelt voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woningen, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
        Nu de matrix pas wordt opgemaakt in de beroepsfase, heeft de matrix aldus niet ten grondslag gelegen aan de WOZ- beschikking zodat dit gegeven niet op grond van art. 40, lid 2 WOZ in de bezwaarfase had moeten worden verstrekt.  
        Ten aanzien van de grondstaffel is sprake een schending van art. 40, lid 2, Wet WOZ; dit gegeven was al beschikbaar in de bezwaarfase en heeft ten grondslag gelegen aan de waarde en had daarom, nu daarom is gevraagd in de bezwaarfase, door de heffingsambtenaar moeten worden verstrekt. In dat geval is de rechter bevoegd maar niet verplicht om het bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van proceskosten van de belanghebbende en het door de belanghebbende betaalde griffierecht. 
        Het Hof ziet in dit geval geen aanleiding om van die bevoegdheid gebruik te maken. Gelet op hetgeen belanghebbende in (hoger) beroep heeft aangevoerd, acht het Hof het niet aannemelijk dat het mogelijke gebrek aan informatievoorziening door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase, van in betekende mate van belang is geweest om beroep in te stellen. 
      
      
      
        
          WOZ-waarde woning
        
      
    
    
      5.6.
      Evenals bij de rechtbank stelt belanghebbende zich in hoger beroep op het standpunt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende meent dat het door de heffingsambtenaar gekozen referentieobject [A-straat] 31H te [Z] een gemiddelde woning betreft. Daarnaast is – aldus belanghebbende - het referentieobject [B-straat] 41H te [Z] rustiger gelegen dan de onderhavige woning en betreft dit een bovengemiddelde woning. 
      
    
    
      5.7.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde een waardematrix overgelegd, waarin de referentieobjecten zijn opgenomen. De heffingsambtenaar stelt dat voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, de best mogelijk vergelijkbare objecten zijn gekozen. In de waardematrix zijn tevens de primaire en secundaire objectkenmerken opgenomen. Indien en voor zover de kenmerken van de referentieobjecten verschillen ten opzichte van de kenmerken van de woning, is hier in de waardebepaling rekening mee gehouden. 
      
    
    
      5.8.
      Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem gekozen referentieobjecten de waarde voldoende heeft onderbouwd. De gekozen referentieobjecten, [A-straat] 31H, [A-straat] 61H en [B-straat] 41H (alle gelegen te [Z] ), zijn vergelijkbaar voor wat betreft het bouwjaar, type (benedenwoning) en de ligging, en kunnen derhalve dienen als grondslag voor de WOZ-waardering. Daarnaast geldt voor alle referentieobjecten dat zij liggen in de [Buurt] te [Z] . Voorts is aannemelijk dat ook in voldoende mate rekening is gehouden met de tussen de woning en de referentieobjecten bestaande verschillen. Hetgeen belanghebbende heeft gesteld ten aanzien van de staat van de woning van het referentieobject [A-straat] 31H en ten aanzien van de ligging en de staat van het referentieobject [B-straat] 41H is naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar voor de referentieobjecten rekening gehouden met een gemiddelde prijs per vierkante meter woningdeel van € 7.198 en voor de woning van belanghebbende met een gemiddelde prijs per vierkante meter van € 7.012. Hierin zit ruim voldoende marge ter compensatie van eventuele verschillen tussen de referentieobjecten en de onderhavige woning.
      
    
    
      5.9.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.  
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. F.J.P.M. Haas, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 17 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: