ECLI:NL:RBZWB:2024:7341, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, 23/8963
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: huurwaardekapitalisatie

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/8963
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] B.V. te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde mr. D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 augustus 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 2] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.415.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (gebruiker) van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een aanslag van € 4.684,39 in de rioolheffing (gebruiker) opgelegd op basis van de hoeveelheid water.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Desgevraagd heeft de eigenaar geen gebruik gemaakt van de gelegenheid als partij aan het geding deel te nemen.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen mr. Bartels en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het is een hotel uit bouwjaar 2017 op erfpachtgrond. Het hotel heeft 50 hotelkamers, een restaurant, lobby en een tweetal zalen. 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het hotel te hoog is vastgesteld.
    
    
    
      3.1.
      Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een aantal uitlatingen gedaan over de vastgestelde waarde.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het hotel niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          De vaststelling van de WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de eigenaren het nieuw gebouwde hotel op erfpachtgrond op 21 juli 2017 hebben verkregen voor € 4.398.000 (exclusief omzetbelasting), dan wel € 5.321.580 (inclusief omzetbelasting). De eigenaren hebben het hotel met ingang van 20 juli 2017 aan belanghebbende verhuurd voor een op de omzet gebaseerde huursom, met als minimum een geïndexeerde basishuurprijs van € 350.000. De heffingsambtenaar heeft de betreffende stukken overgelegd.
      
    
    
      3.4.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode en daarbij verwezen naar een viertal verkopen van andere hotels op [regio] . Daarnaast heeft hij de basishuurprijs berekend zoals die uitkomt rond de waardepeildatum (€ 437.500) en een taxatieverslag overgelegd uitkomende op een waarde van € 5.211.157. Met deze onderbouwing heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.5.
      Desgevraagd heeft de gemachtigde verklaard te beschikken over alle financiële gegevens van [belanghebbende] maar niet te weten welke huur belanghebbende betaalt. Hij heeft dan ook niet met enige onderbouwing gesteld dat de heffingsambtenaar bij zijn berekening van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan. Zijn ter zitting ingenomen stelling dat de waarde niet hoger zou kunnen zijn dan € 3.999.000 heeft hij op geen enkele manier onderbouwd en daarom ziet de rechtbank geen reden te twijfelen aan de uitgangspunten die de heffingsambtenaar bij zijn onder 3.4 genoemde berekeningen heeft gehanteerd.
      
    
    
      3.6.
      In een nader stuk van 15 september 2024 heeft de gemachtigde nog gesteld dat de heffingsambtenaar een te hoog bedrag aan rioolheffing in rekening heeft gebracht. Deze stelling blijft buiten behandeling, reeds omdat deze zo kort voor de zitting naar voren is gebracht en tegen die aanslag geen bezwaar is gemaakt.
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        4. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. 
      
      
    
    
      4.1.
      De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De door de gemachtigde in het beroepschrift genoemde datum 28 februari 2022 als datum van ontvangst van het bezwaarschrift kan niet juist zijn en ook de berekening in zijn “pinpointbrief” is niet juist. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 februari 2023. De rechtbank doet uitspraak op 25 oktober 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. 
    
    
    
      5.1.
      Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.