ECLI:NL:GHAMS:2024:1779, Gerechtshof Amsterdam, 14-05-2024, 22/2522
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-05-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Waardering op basis van het eigen verkoopcijfer of op basis van de vergelijkingsmethode.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2522
    
    
      14 mei 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 3 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/812 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 6 oktober 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] V te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015, naar waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld op € 472.500.
      
    
    
      1.2.
      Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 december 2021, gegrond verklaard. In de uitspraak op bezwaar is de waarde verminderd tot € 465.000. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Ter zitting is gebleken dat de heffingsambtenaar de waarde van € 465.000 niet langer handhaaft en voorstaat dat de waarde van de woning wordt verlaagd naar € 440.000. Bij uitspraak van 3 november 2022 heeft de rechtbank dienovereenkomstig beslist:
      
      
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep gegrond;
        
        
          vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 vast op € 440.000;
        
        
          bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
        
        
          bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
        
        
          draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden;
        
        
          veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.518,-.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld op 15 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’): 
      
      
        “1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een penthouse met parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 107 m². Eiseres heeft de woning op 3 december 2012 voor € 460.000 gekocht.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft de door hem (aanvankelijk) voorgestane waarde van € 465.000 in eerste aanleg onderbouwd met een verwijzing naar de transactieprijs van de woning. De woning is verkocht op 3 december 2012, voor een transactieprijs van € 460.000. Op deze transactieprijs is een aantal correcties toegepast, namelijk: (1) een erfpachtcorrectie (+ € 8.949), (2) een correctie voor de VvE-reserve (-/- € 2.500) en vervolgens (3) een indexering naar waardepeildatum 1 januari 2014 (-/- € 1.449), hetgeen resulteert in een gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2014 van € 465.000.
      
    
    
      2.4.
      
        Tot de gedingstukken behoort de notariële akte waarmee de woning op 3 december 2012 is overgedragen. Deze akte vermeldt onder meer het volgende: 
        “OMSCHRIJVING REGISTERGOED
      
      a. 	het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de vijfde verdieping van het bouwblok Eendracht met bij behorende berging in de kelder van het gebouw, plaatselijk bekend [A-straat] V te [postcode] [Z], (…)
      b. 	het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bouwkundig met kolommen, betonrichels/-spijkers en/of andere voorzieningen aangegeven stallingsplaats met garagebox, gelegen in de kelder van het gebouw, gelegen aan de [A-straat] te [Z] , (…)
      
        hierna tezamen te noemen: “verkochte”
        
          KOOPPRIJS
        
        De koopprijs van het verkochte bedraagt: 
        
          vier honderd zestig duizend euro (€ 460.000,00),
        
        (…)”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “4. Op de zitting is gebleken dat de heffingsambtenaar de waarde van € 465.000 niet langer handhaaft en de waarde van de woning verlaagd naar € 440.000, zodat rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat eiseres de woning heeft gekocht met de overtuiging dat een dakterras kon worden gerealiseerd.
    
    
    5. Nu de heffingsambtenaar de waarde in beroep heeft verlaagd is het beroep gegrond. De rechtbank zal nog een oordeel geven over deze WOZ-waarde, omdat eiseres het ook met deze waarde niet eens is.
    
    6. De heffingsambtenaar heeft op de transactieprijs van de woning een aantal correcties toegepast, namelijk de indexering naar waardepeildatum 1 januari 2014, de erfpachtcorrectie en een correctie voor de VvE-reserve. Met deze correcties leidt de berekening tot een waarde van € 465.000. De heffingsambtenaar heeft op de zitting de waarde van het dakterras berekend. Deze zou volgens hem € 25.000 bedragen (50 m² x € 500 per m² = € 25.000). Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de waarde van het dakterras in mindering gebracht op de WOZ-waarde. Volgens de heffingsambtenaar resulteert dit in een WOZ-waarde van € 440.000 (€ 465.000 – € 25.000 = € 440.000).
    
    7. De rechtbank oordeelt dat eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is geweest van een verborgen gebrek met betrekking tot de realisatie van een dakterras. Uit de gedingstukken blijkt dat op 18 juli 2013 een omgevingsvergunning is verleend voor het plaatsen van een dakterras. Daarnaast heeft de partner van eiseres toegelicht dat voor de realisatie van het dakterras een positief besluit was genomen met toestemming van de VvE, maar dat dit besluit is herroepen en de toestemming alsnog is geweigerd. Eiseres heeft geprobeerd de schade te verhalen bij de verkoper van de woning. De verkoper is echter naar Engeland verhuisd, waardoor de (proces)kosten van een te voeren procedure de eventuele baten van een succesvol proces zouden overtreffen. Deze toelichting is door de heffingsambtenaar gevolgd door de waarde van het dakterras in mindering te brengen op het verkoopcijfer. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar daarmee in de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat eiseres de woning heeft gekocht met de overtuiging dat een dakterras kon worden gerealiseerd.
    
    8. Eiseres doet daarnaast een beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarvoor in het belastingrecht de meerderheidsregel geldt. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is vereist dat objecten identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning. Dit houdt in dat een incidentele te lage waardering van een andere (identieke) woning geen schending van het gelijkheidsbeginsel oplevert. Zoals de heffingsambtenaar in het verweerschrift en op de zitting heeft toegelicht, zijn de objecten [A-straat] W en [A-straat] T niet nagenoeg identiek aan de woning van eiseres. [A-straat] W heeft een andere gebruiksoppervlakte heeft en [A-straat]
    40 T is verkocht zonder parkeerplaats. Nu eiseres slechts naar één nagenoeg identieke woning heeft verwezen, kan reeds daarom geen sprake zijn van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
    
    9. Eiseres vindt de objecten [A-straat] M en 40 S en Van [B-straat] beter vergelijkbaar met haar woning. De rechtbank overweegt dat de objecten aan de [A-straat] ruim een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2014 zijn verkocht, respectievelijk in september 2012 en november 2016. De rechtbank vindt deze objecten daarom niet beter vergelijkbaar dan het eigen verkoopcijfer. Het argument dat het object Van [B-straat] een lagere waarde zou onderbouwen kan verklaard worden door het feit dat in de matrix van eiseres ten onrechte geen correctie voor de VvE-reserve en geen erfpachtcorrectie is toegepast. Het verkoopcijfer van dit object doet de rechtbank dan ook niet aan het taxatierapport van de heffingsambtenaar twijfelen.
    
    10. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie toepast. Eiseres wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiseres leiden tot lagere erfpachtcorrectie en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof1, waarin dit betoog reeds is verworpen.
    
    11. Eiseres voert aan dat op de WOZ-waarde een korting van 2% had moeten worden toegepast. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De gemeente [Z] heeft voor het belastingjaar 2019 een korting van 2% op de WOZ-waarden toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. Dit betekent echter niet dat deze korting ook toegepast zou moeten worden op de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2015. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021.2
    
    12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 440.000 van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    13. Omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. Dit betekent ook dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht van € 50,- aan haar dient te vergoeden.
    
    14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Eerder aangevoerde grieven
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraak 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5
              
            
            
              
                3.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                4.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                5. 
              
              
                Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
              
              
                5.9
              
            
            
              
                6.
              
              
                Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3 
              
            
            
              
                7. 
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                8.
              
              
                De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 
              
              
                5.14
              
            
          
        
      
    
    
      
    
    
      5.2.
      Indien en voor zover de opgenoemde grieven in deze zaak al van toepassing zijn, ziet het Hof geen aanleiding hierover in deze zaak anders te oordelen en neemt deze oordelen over. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen.
      
      
        
          Waarde
        
      
    
    
      5.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de waardering niet dient plaats te vinden op basis van het eigen verkoopcijfer, maar met toepassing van de vergelijkingsmethode. Zij voert ter zake aan dat zij op het moment van de aankoop in de veronderstelling verkeerde dat het mogelijk was om een dakterras (van 48 m2) te realiseren, maar dat achteraf is gebleken dat (toch) geen dakterras mag worden aangelegd. Hierdoor is de overeengekomen transactieprijs volgens belanghebbende onbruikbaar als grondslag voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar standpunt dat de transactiewaarde om genoemde reden niet kan worden gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde, te minder nu de heffingsambtenaar ter zitting bij de rechtbank een (zeer) ruimhartige vermindering heeft toegepast op de door belanghebbende overeengekomen transactieprijs. Het betreft een vermindering van € 500 per m2 niet gerealiseerd dakterras, naar boven afgerond op € 25.000. Met het alsdan resterende bedrag van € 440.000 is de WOZ-waarde naar ’s Hofs oordeel eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
      
    
    
      5.5.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 14 mei 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: