ECLI:NL:RBZWB:2024:6563, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 21-08-2024, 10655698 \ CV EXPL  23-2637 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning. Te klein perceel. Exoneratie maat onredelijk bezwarend beding. Begroting schade.

RECHTBANK 
      ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Zaaknummer: 10655698 \ CV EXPL  23-2637
    
    
    
      
        Vonnis van 21 augustus 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiser] , 
    
      te [plaats] ,2. [eiseres], 
      te [plaats] ,
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisers] ,
      gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [plaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] BV,
      gemachtigde: mr. H.K. Folkerts.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 25 oktober 2023
      - het bericht van 27 februari 2024 met een productie van [eisers]
      - het bericht van 16 mei 2024 met een productie van [gedaagde] BV - de mondelinge behandeling van 28 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de spreekaantekeningen van de gemachtigden van partijen.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Per 27 januari 2017 zijn [gedaagde] BV als verkoper en [eisers] als koper in een koopovereenkomst (productie 10 bij dagvaarding) onder meer het volgende overeengekomen:
      
      
      - “(…) “(…) De verkoper verkoopt aan de koper, die koopt van de verkoper:
      
        
          een perceel grond, aangeduid met [bouwnummer] 
           op de bij verkoopstukken gedeponeerde situatietekening;
        
        
          uitmakende een gedeelte ter grootte van 
          502 m2
           van het perceel
        
        • [adres] kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , groot 5 are en 2 centiaren;
        
          bestemd voor de bouw van een 
          vrijstaande woning
           met aanhorigheden.
        
        
          hierna te noemen: 
          ‘het verkochte’,
        
        
          met de – voor zover aanwezig – daarop in aanbouw zijnde opstallen, zulks voor een koopsom van 
          € 199.752,20 (…) ”
      
      - “(…) “(…) Art. 2	Afwijkende perceelsgrootte
      
        Eventueel verschil tussen de t.z.t. door de landmeter van het kadaster te bepalen werkelijke grootte en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de grond wordt niet verrekend en geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering hoe ook genaamd. (…)
      
    
    
      2.2.
      Zoals uit het hiervoor opgenomen citaat volgt was onderdeel van de koopovereenkomst een situatietekening. Deze situatietekening betreft een uittreksel uit de kadastrale kaart van 1 november 2016, waarop te zien is dat de (voorlopige) oostgrens van perceel [perceel 1] ligt tegen de westgevel van de bebouwing op [perceel 2] , destijds een (vervallen) werkplaats. Het plan was om op [perceel 2] een woning met garage te bouwen, waarbij de oostgrens van perceel [perceel 1] (tevens de westgrens van [perceel 2] ) 1,5 meter ten westen van de garage op [perceel 2] zou liggen (producties 5 en 6 bij dagvaarding).
      
    
    
      2.3.
      Voormeld [perceel 2] werd verkocht aan [naam 1] (de kleindochter van [gedaagde] van [gedaagde] BV) en kreeg [huisnummer 1] . Het perceel van [eisers] ( [perceel 1] ) kreeg [huisnummer 2] . Na uitvoering van de (bouw)plannen werd het kadaster gevraagd om de kadastrale grens vast te stellen. Uit het betreffende uittreksel uit de kadastrale kaart van 26 februari 2019 (productie 12) blijkt dat de oostgrens van perceel [perceel 1] (tevens de westgrens van [perceel 2] ) in afwijking van het plan onder de garage op [perceel 2] was komen te liggen, waardoor het perceel [perceel 1] niet (meer) de overeengekomen 502 m2 bedraagt.. Bij e-mailbericht van 21 mei 2018 (en brief van 23 maart 2021) hebben [eisers] [gedaagde] BV aansprakelijk gesteld voor de ondermaat van het perceel.
      
    
    
      2.4.
      Vervolgens zijn [eisers] enerzijds en [naam 1] en haar partner [naam 2] anderzijds met elkaar in gesprek gegaan om een oplossing te vinden. Daarbij zijn [eisers] met [naam 1] en [naam 2] overeengekomen dat de erfgrens zou worden verlegd naar de buitengevel van de garage van [perceel 2] . [naam 1] en [naam 2] hebben daarbij dus afstand gedaan van hun aanspraak op een strook grond langs hun garage, terwijl [eisers] hebben geaccepteerd dat hun oostelijke erfgrens westelijker kwam te liggen. Uit de tekening en berekening van [bedrijf] (productie 15 bij dagvaarding) blijkt dat deze tussen [eisers] en [naam 1] en [naam 2] overeengekomen grens circa 0,562 meter westelijker ligt dan de grens waarvan werd uitgegaan bij de koopovereenkomst en de ontwikkeling van het project. Eveneens blijkt uit de tekening en berekening van [bedrijf] dat dit geldt voor een lengte van 24,061 meter.
      
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagde] BV tot betaling van € 6.272,54, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] BV voert verweer. [gedaagde] BV concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is niet in geschil dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] BV aan [eisers] een perceel grond verkoopt ter grootte van 502 m2.
      
    
    
      4.2.
      Op basis van de onderbouwde en met stukken gestaafde stellingen van [eisers] gaat de kantonrechter er verder van uit dat de oppervlakte van het perceel grond dat [eisers] van [gedaagde] BV hebben gekocht in werkelijkheid slechts 488,48 m2 (502 m2 – 13,52 m2 (0,562 x 24,061)) bedraagt, doordat de oostelijke erfgrens noodzakelijkerwijs meer naar het westen is vastgesteld ten opzichte van de voorlopige oostelijke erfgrens zoals die volgt uit de koopovereenkomst en de ontwikkeling van het project door [gedaagde] BV. Dit blijkt met name uit de producties 5 (kadastrale kaart met voorlopige erfgrenzen op basis van opsplitsing in drie percelen), 6 (overzichtstekening van het plan voor de projectontwikkeling van de drie percelen en de bebouwing), 10 (de koopovereenkomst met situatietekening), 12 (kadastrale kaart na verzoek vaststellen erfgrens), 14 (relaas van bevindingen met veldwerktekening van een landmeter van het kadaster) en 15 (berekening verschil in oppervlakte voorlopige en vastgestelde erfgrens door [bedrijf] ) bij dagvaarding en productie 2 (vaststellingsovereenkomst tussen [eisers] en [naam 1] en [naam 2] over de vaststelling van de erfgrens) bij akte van [gedaagde] BV. Mede in het licht van deze stukken heeft [gedaagde] BV naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist dat er sprake is van ondermaat. Weliswaar heeft [gedaagde] BV als productie 1 bij antwoord een kadastraal bericht overgelegd waarin staat dat de kadastrale grootte 502 m2 bedraagt, maar dat maakt voormeld oordeel niet anders, omdat daarbij is vermeld dat de juistheid van de grens nog in onderzoek is. Bovendien betreft dit bericht niet perceel [perceel 1] , maar [perceel 3] (ontstaan uit [perceel 1] ). 
      
    
    
      4.3.
      Op grond van het voorgaande gaat de kantonrechter er in deze procedure van uit dat het perceel grond dat [eisers] van [gedaagde] BV hebben gekocht 488,48 m2 is, terwijl in de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] BV een perceel grond verkoopt ter grootte van 502 m2. Dat betekent dat er sprake is van een afwijkende perceelsgrootte en meer specifiek een ondermaat van 13,52 m2.  
      
    
    
      4.4.
      
        [gedaagde] BV beroept zich op artikel 2 van de koopovereenkomst, waarin – kort gezegd – is bepaald dat ondermaat geen aanleiding geeft tot enige rechtsvordering.
      
    
    
      4.5.
      Tijdens de mondelinge behandeling is naar voren gekomen dat partijen niet over artikel 2 van de koopovereenkomst hebben onderhandeld of gesproken. (De gemachtigde van) [gedaagde] BV verklaarde bovendien dat dit artikel in elke verkoopovereenkomst van [gedaagde] BV staat. Het voorgaande brengt mee dat artikel 2 van de koopovereenkomst naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 aanhef en onder a BW. Dat het betreffende beding niet in de algemene bepalingen staat maar in de koopovereenkomst zelf, doet daar niets aan af.
      
    
    
      4.6.
      Het voorgaande brengt op grond van artikel 6:233 aanhef en onder a. BW mee dat artikel 2 van de koopovereenkomst vernietigbaar is, als dit artikel – gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop dit artikel tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor [eisers] .
      
    
    
      4.7.
      Aangezien [gedaagde] BV het perceel grond bedrijfsmatig heeft verkocht is (ook) Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (verder te noemen: de Richtlijn) – indirect, want de richtlijn heeft geen horizontale werking – van toepassing. [eisers] zijn als particuliere kopers ‘consument’ in de zin van de Richtlijn en [gedaagde] BV als bedrijfsmatige verkoper ‘verkoper’. Daarom dient de kantonrechter te beoordelen of artikel 2 van de koopovereenkomst oneerlijk is in de zin van artikel 3 lid 3 van de Richtlijn. De in artikel 3 van de Richtlijn bedoelde bedingen zijn nader uitgewerkt in de bijlage bij de Richtlijn (hierna ook te noemen: de blauwe lijst). Deze bepalingen kleuren de ‘open norm’ van artikel 6:233 sub a BW betreffende het onredelijk bezwarend beding nader in. In het kader van een richtlijnconforme interpretatie van artikel 6:233 sub a BW dient een beding, dat is opgenomen in de bijlage bij artikel 3 lid 3 van de Richtlijn, te worden gekwalificeerd als een onredelijk bezwarend beding. Voorts heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 13 september 2013 (ECLI:NL:HR:2013:691) bepaald dat een (kanton)rechter gehouden is een beding, indien dat beding als oneerlijk kan worden gekwalificeerd, ingevolge artikel 6:233 sub a BW in samenhang met artikel 3:40 lid 2 BW te vernietigen.
      
    
    
      4.8.
      Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Overeenkomstig artikel 4 lid 1 van de Richtlijn worden bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van het beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, dient de nationale rechter na te gaan of de verkoper redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld (HvJ EU 14 maart 2013, ECLI:EU:C:2013:164, Aziz). Bij de toetsing of een beding oneerlijk is, blijft buiten beschouwing dat andere remedies de werking van het beding kunnen verzachten, zoals de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW). Dit volgt uit de doelstelling van de Richtlijn oneerlijke bedingen om te voorzien in doeltreffende en geschikte middelen ‘om een eind te maken aan het gebruik van oneerlijke bedingen in overeenkomsten tussen consumenten en verkopers’ (vergelijk art. 7 lid 1 van de richtlijn en het slot van de considerans).
      
    
    
      4.9.
      In deze zaak gaat het om de toetsing van  artikel 2 van de koopovereenkomst. Dit beding verleent [gedaagde] BV de bevoegdheid een prestatie te verschaffen die wezenlijk van de toegezegde prestatie afwijkt, zonder dat [eisers] in dat geval bevoegd zijn de overeenkomst te ontbinden (artikel 7:237 aanhef en onder c. BW, grijze lijst). Bovendien beperkt artikel 2 van de koopovereenkomst de wettelijke rechten van [eisers] ten aanzien van [gedaagde] BV (of een andere partij) in geval van volledige of gedeeltelijke wanprestatie of van gebrekkige uitvoering door de verkoper van een van diens contractuele verplichtingen (de richtlijn, bijlage onder 3, blauwe lijst). Dit betekent niet automatisch dat artikel 2 van de koopovereenkomst oneerlijk is, maar het is wel een aanwijzing daarvoor.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is van oordeel dat artikel 2 van de koopovereenkomst daadwerkelijk oneerlijk en onredelijk bezwarend is. Immers, artikel 2 sluit niet alleen uit dat [eisers] een rechtsvordering instellen bij een marginale ondermaat, maar bij iedere ondermaat, ook als deze zeer wezenlijk is. Bovendien geeft artikel 2 van de koopovereenkomst geen enkele compensatie of andere remedie voor deze vergaande uitsluiting. Dit levert dat naar het oordeel van de kantonrechter een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ op tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen, vergeleken met hetgeen zou volgen uit de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling zouden hebben getroffen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] BV er redelijkerwijs niet van uit mogen gaan dat [eisers] artikel 2 van de koopovereenkomst met deze ruime strekking zouden hebben aanvaard indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld. Of in dit concrete geval sprake was van een grote mate van ondermaat is niet doorslaggevend, omdat het bij de toetsing of een beding oneerlijk en onredelijk bezwarend is, niet aan komt op de situatie die zich uiteindelijk in het concrete geval heeft voorgedaan maar op de situaties die zich op grond van het beding hadden kunnen voordoen. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat artikel 2 van de koopovereenkomst, oneerlijk en onredelijk bezwarend is en dus buiten toepassing moet blijven.
      
    
    
      4.11.
      Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde] BV tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat het perceel grond niet 502 m2 groot is, maar slechts 488,48 m2. Verder heeft [gedaagde] BV naar het oordeel van de kantonrechter niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat er sprake is van overmacht. In dat kader is het volgende van belang. Weliswaar stelt [gedaagde] BV stelt dat zij alleen een perceel grond heeft verkocht en dat zij op geen enkele manier betrokken was bij de ontwikkeling van het project, waaronder de indeling van de percelen, maar dat standpunt hebben [eisers] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende weerlegd door te wijzen op met name de als productie 9 bij dagvaarding overgelegde verkoopinformatie, waarin [gedaagde] BV als projectontwikkelaar wordt genoemd. Nu verder nakoming reeds blijvend onmogelijk is, brengt een en ander mee dat [gedaagde] BV verplicht is de schade te vergoeden die [eisers] lijden door voormelde tekortkoming zijdens [gedaagde] BV.
      
      
    
    
      4.12.
      Op grond van artikel 6:97 BW begroot de kantonrechter deze schade op € 5.379,74, zijnde het aantal ontbrekende m2 (13,52) keer de m2-prijs op basis van de koopovereenkomst (€ 397,91), te vermeerderen met € 217,80 aan redelijke kosten ter vaststelling van schade door [bedrijf] . Daarbij overweegt de kantonrechter nog dat [eisers] met de vaststellingsovereenkomst het risico op verdere schade (doordat de erfgrens nog westelijker zou komen te liggen als gevolg van de aanspraak van [naam 1] en [naam 2] op een strook grond naast hun garage) heeft beperkt. Daarmee hebben zij derhalve uitvoering gegeven aan de op hen rustende schadebeperkingsplicht. De gevorderde € 675,00 aan kadasterkosten zal niet worden toegewezen, omdat voor deze kosten het causale verband met de tekortkoming van [gedaagde] BV ontbreekt. Immers, pas na(ar aanleiding van) deze werkzaamheden van het kadaster ontdekte [eisers] de tekortkoming van [gedaagde] BV, hetgeen meebrengt dat deze kosten ook zonder deze tekortkoming zouden zijn gemaakt. Tot slot heeft (de gemachtigde van) [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling de omvang van de schade betwist door aan te voeren dat [eisers] met [naam 1] een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, waarbij [eisers] een extra stuk grond hebben verkregen. Wat daar ook van zij, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is het de kantonrechter niet duidelijk waarom deze vaststellingsovereenkomst invloed zou hebben op de hoogte van de schade(vergoeding) die in deze procedure gevorderd wordt.    
      
    
    
      4.13.
      
        [eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisers] hebben vergoeding van btw gevorderd over de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Omdat [eisers] geen ondernemer zijn, wordt de vergoeding verhoogd met btw. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 779,18 toegewezen.
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - hoofdsom 
              
              
                €
              
              
                5.597,54 
              
              
                
              
            
            
              
                - buitengerechtelijke incassokosten
              
              
                €
              
              
                779,18
              
              
                +
              
            
            
              
                Totaal 
              
              
                €
              
              
                6.376,72
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] BV is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                132,42
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                244,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                678,00
              
              
                (2,00 punten × € 339,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                135,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.189,42
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] BV om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 6.376,72, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 5.597,54, met ingang van 9 mei 2018, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] BV in de proceskosten van € 1.189,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] BV niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] BV tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2024.