ECLI:NL:GHAMS:2024:2782, Gerechtshof Amsterdam, 12-09-2024, 23/13
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning; artikel 40 Wet WOZ. Beroep op vertrouwensbeginsel in verband met in bezwaar verstrekte (concept)matrix waarin abusievelijk een lagere waarde is vermeld, slaagt niet. Het verstrekken van deze onjuiste matrix kan op zichzelf in redelijkheid niet worden aangemerkt als een toezegging dat de WOZ-waarde zou worden verlaagd.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/13
    
    
      12 september 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 11 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/809 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (de woning) voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 330.000. 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Het Hof gaat uit van de door de rechtbank vastgestelde feiten (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
    
    
    
      “1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning uit het bouwjaar 2006 met een oppervlakte van 125 m2 en een tuin met een oppervlakte van 41 m2.”
    
    
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in onderstaand citaat zijn de voetnoten niet weergegeven):
    
    
    
      “Toezending stukken in bezwaar
    
    3. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrecties niet heeft toegezonden tijdens de bezwaarprocedure, hoewel hij daarom wel had gevraagd. Volgens eiser is dat in strijd met artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
    
    4. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 (…) lijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kan volstaan met het toezenden van het taxatieverslag. De heffingsambtenaar is dus niet verplicht om in bezwaar de erfpachtcorrecties toe te zenden.
    
    
      
        De WOZ-waarde van de woning
      
    
    5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning moet worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper betaald zou worden voor de onroerende zaak, nadat deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. (…)
    
    6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn alle drie binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum 1 januari 2014 verkocht.
    
    7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet de juiste erfpachtcorrecties heeft toegepast op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar gebruikt per 1 juli 2019 een nieuwe methode om de erfpachtcorrecties vast te stellen, die tot voor eiser gunstigere resultaten leidt. Nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt, zou hij die volgens eiser ook in dit geval moeten toepassen.
    
    8. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft de erfpachtcorrecties van de vergelijkingsobjecten volgens de ‘oude’ methode berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden. (…) Voor een motivering van dat oordeel verwijst de rechtbank naar de desbetreffende uitspraak van het gerechtshof.
    
    9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een korting van 2% had moeten toepassen op de WOZwaarde. Hij verwijst hiervoor naar een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Verder wijst eiser op een brief van het college van 13 februari 2019 waaruit volgens hem blijkt dat de korting ook wordt toegepast op WOZbeschikkingen die nog niet onherroepelijk zijn. Volgens eiser schendt de heffingsambtenaar meerdere algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de korting in dit geval niet toe te passen.
    
    10. De rechtbank overweegt het volgende. De korting van 2%, waar eiser naar verwijst, was bedoeld voor WOZ-waarderingen voor het belastingjaar 2019 en dus niet voor eerdere of latere belastingjaren. Aangezien het in deze zaak om een WOZ-waardering voor het belastingjaar 2015 gaat, was de heffingsambtenaar niet gehouden die korting in dit geval ook toe te passen. Van schending van de door eiser bedoelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geen sprake. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. (…) De rechtbank voegt hier nog aan toe dat uit de passage in de brief van het college van 13 februari 2019 waarop eiser doelt, niet volgt dat eiser recht zou hebben op de korting van 2%. Als uit die brief al zou volgen dat ook een korting toegepast moet worden op de WOZ-waardes voor de belastingjaren 2015 en 2016, gold dat alleen voor WOZ-waardes voor die belastingjaren die onderwerp van geschil waren in bezwaar- en beroepsprocedures die ten tijde van het publiceren van de brief op 5 februari 2019 werden gevoerd. Daarvan is in dit geval geen sprake.
    
    11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar inzicht had moeten verschaffen in de transactieprijzen van alle referentieobjecten die voor de modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Hij wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. (…)
    
    12. De rechtbank verwijst de naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 202l. (…) Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten. Tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest.
    
    13. Eiser voert aan dat hogere eisen moeten worden gesteld aan de onderbouwing van de WOZwaarde als die wordt gebruikt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, zoals in dit geval. Eiser beroept zich in dit verband op een arrest van de Hoge Raad van 17 april 2020. (…) Volgens eiser is de heffingsambtenaar op grond van dit arrest gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Nu hij dit niet heeft gedaan, is volgens eiser sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur.
    
    14. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Voor een motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022, (…) waarin het gerechtshof deze beroepsgrond heeft verworpen.
    
    15. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het ‘Beoordelingsprotocol woningen’ een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning.
    
    16. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
    
    17. Eiser voert aan dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Verder beroept hij zich op artikel 7:904, eerste lid, van het BW, omdat volgens hem geen sprake zou zijn van een onafhankelijke taxatie.
    
    18. Deze beroepsgronden slagen niet. De artikelen waarop eiser zich beroept, hebben betrekking op het overeenkomstenrecht en niet op het belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Dat gebruik van de WOZwaarde voor andere doelen dan het opleggen van belastingaanslagen noopt er echter niet toe om de waardevaststelling voor de WOZ op een andere wijze te doen plaatsvinden dan volgt uit artikel 17, tweede lid, van de WOZ.
    
    19. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut.
    
    20. Deze beroepsgrond slaagt niet. Het woningdeel van het vergelijkingsobject [adres 2] heeft exact dezelfde oppervlakte als het woningdeel van de woning, namelijk 125 m2. Het vergelijkingsobject [adres 3] heeft een iets grotere oppervlakte, namelijk 128 m2, maar dat is een te verwaarlozen verschil met de oppervlakte van de woning. Van afnemend grensnut is bij deze twee vergelijkingsobjecten dus geen sprake. Het gemiddelde van de gerealiseerde m2prijzen van de woningdelen van deze twee vergelijkingsobjecten bedraagt € 2.958. Dat is hoger dan de getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning (€ 2.560). Deze twee vergelijkingsobjecten onderbouwen dus de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
    
    21. Eiser voert aan dat de waarde van de woning op de matrix die de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd, afwijkt van een eerdere matrix die hem door de heffingsambtenaar is toegezonden. Op die eerdere matrix is de woning gewaardeerd op € 318.000. Eiser beroept zich in dit verband op het vertrouwensbeginsel.
    
    22. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de eerdere matrix voldoende duidelijk dat het om een conceptversie gaat en niet om een definitieve versie. Een aantal relevante gegevens is niet ingevuld, zoals “De waarde zoals vermeld op de woz-beschikking is:” en “De waarde na uitspraak op bezwaar is:”. Alleen bij “De waarde die ik in beroepsfase taxeer is:” is € 318.000 vermeld. De gemiddelde gerealiseerde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten in de matrix leidt echter tot een aanzienlijk hogere waarde dan € 318.000. Verder is verkoop 3 op de desbetreffende matrix een transactie die in 2019 heeft plaatsgevonden en dus veel te ver van de peildatum is verwijderd om gebruikt te kunnen worden als onderbouwing voor de waarde van de woning per 1 januari 2014. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hieraan dan ook niet een gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat de waarde van de woning op € 318.000 vastgesteld zou worden. De rechtbank neemt daarbij nog in aanmerking dat eiser in deze beroepsprocedure wordt bijgestaan door een professionele rechtsbijstandverlener die deskundig is op het gebied van WOZ-zaken en die relatief eenvoudig had kunnen onderkennen dat het hier niet om een definitieve matrix met een definitieve waardevaststelling ging. Van schending van het vertrouwensbeginsel is naar het oordeel van de rechtbank daarom geen sprake.
    
    23. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    
      
        Conclusie en gevolgen
      
    
    24. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Belanghebbende heeft in hoger beroep vooral de gronden van het beroep herhaald. Het Hof komt op basis daarvan niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning dan de rechtbank, namelijk dat die niet te hoog is vastgesteld, en onderschrijft ook de overwegingen van de rechtbank over die waarde. De diverse standaardgrieven van (de gemachtigde van) belanghebbende falen om de redenen die reeds zijn vermeld in de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.
      
    
    
      5.2.
      Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande ter zitting heeft gesteld, blijk geeft van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen.
      
    
    
      5.3.
      Het lijdt geen twijfel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase zowel een waardematrix als de berekening van de toegepaste erfpachtcorrecties aan belanghebbende heeft doen toekomen, aangezien belanghebbende de berekening van de erfpachtcorrecties integraal in zijn aanvullend beroepschrift in eerste aanleg van 9 maart 2022 heeft opgenomen en hij op 23 september 2022 een kopie van de verstrekte matrix aan de rechtbank heeft gezonden. Dat anderszins (toch) sprake zou zijn van een schending van het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ is niet aannemelijk gemaakt.
      
    
    
      5.4.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van € 330.000 heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onder 5.3 genoemde (concept)matrix aan belanghebbende verstrekt, waarin abusievelijk een waarde van € 318.000 is vermeld. Anders dan belanghebbende betoogt kan het verstrekken van deze onjuiste matrix op zichzelf in redelijkheid niet worden aangemerkt als een toezegging dat de WOZ-waarde zal worden verlaagd tot € 318.000. Het betreft naar ’s Hofs oordeel een kennelijke en kenbare vergissing. Het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank ter zake heeft overwogen in punt 22 van haar uitspraak. 
      
    
    
      5.5.
      Het Hof verwerpt, in navolging van de rechtbank, belanghebbendes standpunt dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de “afnemende meerwaarde”. De wet van de afnemende meeropbrengst is geen natuurwet, maar een economische hypothese gebaseerd op ervaringen met bijvoorbeeld consumptie- en bulkgoederen. Onder omstandigheden kan er wellicht aanleiding zijn om bij waarderingen van opstallen met een afnemende meerwaarde rekening te houden (vgl. de uitspraak van 23 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4279, rechtsoverweging 5.3). Dergelijke omstandigheden zijn in dit geschil echter gesteld noch gebleken.
      
    
    
      5.6.
      Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, N. Djebali en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 12 september 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: