ECLI:NL:GHAMS:2024:2025, Gerechtshof Amsterdam, 11-06-2024, 22/2503
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-06-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2503
    
    
      11 juni 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer 
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, 
      gemachtigde: mr. A. Bakker
    
    
    
      tegen de uitspraak van 2 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/262 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen 
    
    
    
      belanghebbende 
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. 
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 28 van de Wet Waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] [1] te Amsterdam (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 380.000. 
      
    
    
      1.2.
      Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 2 november 2022 het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met dakterras. Het woningdeel heeft een oppervlakte van ongeveer 127 m2.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe.
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 380.000 onder meer een matrix overgelegd. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met de referentieobjecten [b-straat] [1] , [c-straat] [1] en [a-straat] [2] , zie hieronder. 
      
      
        
          
        
      
      
      
        De (herleide) gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging bedraagt volgens het overzicht € 3.438. De niet-geneutraliseerde (werkelijke) gemiddelde vierkantemeterprijs bedraagt volgens het overzicht € 3.557.
      
      
    
    
      2.4.
      De woning is in 2020 verkocht. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de verkoopadvertentie van de woning (vermelde vraagprijs € 800.000) verstrekt. In de verkoopadvertentie staat onder meer: 
      
      
        	“De woning is compleet gerenoveerd in 2012, (…)
        	- Compleet intern gerenoveerd in 2012; 
        - Renovatie openslaande deuren en ramen achterzijde in 2018;(…)”
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:
    
    
    
      “5. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet kan volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten.
      Volgens eiser moet de heffingsambtenaar niet alleen inzicht verschaffen in alle transacties van de referenties die zijn gebruikt in de systematische waardebepaling (in bezwaar en beroep), maar ook in de gegevens uit het proces van modelmatige waardebepaling bij de oorspronkelijke waardevaststelling. Volgens eiser is dit noodzakelijk gelet op het belang de WOZ-waarde van het belastingjaar 2015. De WOZ-beschikking is immers uitsluitend aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Het financiële belang voor eiser voor een juiste WOZ-waarde is vele malen groter dan bij het gebruik van de WOZ-waarde voor de belastingen.
      Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eiser naar twee arrest van de Hoge Raad van 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:596 en 597, r.o. 2.4.5. en het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad [voetnoot 3: ECLI:NL:HR:2018:1316]. Eiser voert in dit verband verder aan dat de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde in dit geval geen individuele taxatie betreft, maar ziet op het afpakken van eigendom. Als de heffingsambtenaar deze gegevens niet verstrekt is volgens eiser sprake van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren. Eiser doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. Eiser is mede gelet op het voorstaande het niet eens met het oordeel van het gerechtshof Amsterdam in zijn uitspraak van 23 november 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3674. 
    
    
    6. De rechtbank oordeelt – net als het gerechtshof Amsterdam in voornoemde uitspraak van 23 november 2021 [voetnoot 4: rechtsoverweging 5.6.2] – dat de Wet WOZ en de door eiser genoemde jurisprudentie geen steun bieden aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de overstapregeling, van invloed is op de wijze waarop de  heffingsambtenaar die waarde dient te bepalen, dan wel op de bewijslastverdeling.
    De door eiser aangehaalde arresten van de Hoge Raad leiden niet tot een ander oordeel. In voornoemde arresten oordeelt de Hoge Raad dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de gevraagde WOZ-beschikking te geven aan iemand die medegerechtigd is tot het erfpachtrecht. De Hoge Raad oordeelde (kort gezegd) dat die medegerechtigde vanwege het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, een belang had bij de gevraagde beschikking. Dit arrest ziet dus specifiek op de mogelijkheid voor een medegerechtigde tot het erfpachtrecht om een WOZ-beschikking voor het jaar 2015 (of 2016) aan te vragen. De Hoge Raad laat zich daarbij niet uit over de vraag of dit van invloed is op de wijze waarop de heffingsambtenaar de WOZ-waarde moet bepalen, dan wel over de bewijslastverdeling. De heffingsambtenaar mag voor de onderbouwing van de waarde van de woning in beroep naar het oordeel van de rechtbank uitgaan van de systematisch vergelijking, ook als de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd in verband met de overstapregeling. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten. Tot meer is hij niet gehouden [voetnoot 5: Zie ook (ten overvloede) de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:958 r.o. 4.1.3 waarin wordt verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 november 20[1]9, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.8 en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 maart 2022, vanaf r.o. 5.4]. De waardematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest [voetnoot 6: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910]. 
    
    7. Ook de verwijzingen in dit verband naar het rapport van 15 januari 2016 van de Waarderingskamer over de toegestane afwijkingsratio en de vraag of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau, kan eiser niet baten. Wat hier namelijk ook van zij, de heffingsambtenaar is niet gebonden aan protocollen van de Waarderingskamer, maar enkel aan het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ. 
    
    8. Ten aanzien van de verwijzing van eiser naar artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek, ter onderbouwing van de stelling dat de waardevaststelling voldoende bepaalbaar moet zijn, overweegt de rechtbank dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de Wet WOZ.
    
    9. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatie technische onderbouwing. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 
    
    10. De rechtbank vindt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten goed bruikbaar zijn. Ze zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, alle in dezelfde buurt gelegen, en, wat bouwjaar, type, ligging kwaliteit en onderhoudstoestand betreft, goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. De m2-prijs van de woning van € 2.864,- ligt onder de gecorrigeerde gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 3.438,-. Met eventuele (overige) verschillen is daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen. 
    
    11. Wat eiser ten aanzien van de kwaliteit en onderhoudsniveau van de woning heeft aangevoerd, slaagt niet. Het door eiser aanvullend ingebrachte onderzoeksrapport dateert van 2021 en is onvoldoende om vast te stellen waaruit het achterstallig onderhoud of de lagere kwaliteit van de woning precies bestond. Onduidelijk is of daar ook op de situatiedatum sprake van was, of het de algemene ruimte van de hele VVE betrof en wat de herstelkosten zijn geweest. Ondanks het tijdsverkoop, had het op de weg van eiser gelegen om met meer bewijsstukken te komen. Eiser heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar van een mindere kwaliteit en onderhoud van de woning uit had moeten gaan. 
    
    12. Eiser heeft op de zitting subsidiair aangevoerd dat de heffingsambtenaar het eigen verkoopcijfer van € 357.000,- bij de waardebepaling als uitgangspunt had moeten nemen. De levering van de koop heeft plaatsgevonden op 10 april 2012. Deze datum ligt volgens eiser nog binnen de marge van één jaar en negen maanden die door het gerechtshof Den Haag wordt geaccepteerd [voetnoot 7: Zie arresten van 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103 r.o. 6.6. en 9 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12 r.o. 5.5]. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat dit verkoopcijfer terecht niet is meegenomen omdat – uitgaande van de transactiedatum van 26 januari 2012 – deze transactie te ver af ligt van de peildatum van 1 januari 2014. De verwijzing naar de arresten van het gerechtshof Den Haag en het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 [voetnoot 8: ECLI:NL:HR:2016:113], kan eiser niet baten. In dat arrest oordeelt de Hoge Raad dat in beginsel van de verkoopdatum dient te worden uitgegaan. 
    
    13. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder betoogt eiser dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019, en in het bijzonder voor het belastingjaar 2015 vanwege eerder omschreven grotere belang voor eiser. 
    
    14. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden [voetnoot 9: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555 en het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:939]. Gelet op voornoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is. De rechtbank verwijst verder naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019 [voetnoot 10: ECLI:NL:GHAMS:2019:1609]. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd – mede gelet op wat hiervoor onder 5. is geoordeeld – geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof Amsterdam. 
    
    15. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. 
    
    16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Eerder aangevoerde grieven
      
    
    
      5.1
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5
              
            
            
              
                3.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd  behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                4.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                5. 
              
              
                Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
              
              
                5.9
              
            
            
              
                6.
              
              
                Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3 
              
            
            
              
                7. 
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                8.
              
              
                De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 
              
              
                5.14
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
                
              
            
            
              
                9
              
              
                Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                r.o. 5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
    
    
      5.2.
      Indien en voor zover de opgenoemde 9 grieven in deze zaak al van toepassing zijn, ziet het Hof geen aanleiding hierover in deze zaak anders te oordelen en neemt deze oordelen over. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
    
    
      5.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de in 5.3 vermelde bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.3 opgenomen matrix. Wat betreft buurt ( [naam buurt] ), woningtype (bovenwoning), grootte van het woonoppervlak en bouwjaar acht het Hof de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar. 
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts voert belanghebbende aan dat de staat van onderhoud van de woning matig is en verwijst daarbij naar foto’s en een op 20 juni 2021 gedateerd rapport (van Lekkage Radar B.V.) die lekkage en de daaropvolgende schade, zoals schade aan de gevel, vochtdoorslag en schimmelvorming weergeven. De heffingsambtenaar heeft daartegen aangevoerd dat de woning in 2012 is gerenoveerd en dat met verschillen voldoende rekening is gehouden (uit de matrix blijkt een ruime marge). 
      
    
    
      5.6.
      Het Hof is van oordeel dat de grieven van belanghebbende falen. De door belanghebbende gestelde matige staat van onderhoud acht het Hof niet aannemelijk geworden, gelet op de door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde verkoopadvertentie van de woning uit 2020; uit de tekst van de verkoopadvertentie volgt dat de woning in 2012 compleet is gerenoveerd (zie 2.4). Het rapport waar belanghebbende naar verwijst is voorts opgemaakt op 20 juni 2021, aldus ver na de waardepeildatum van 1 januari 2014, en uit niets in het rapport valt op te maken dat de door belanghebbende gestelde schade reeds op de waardepeildatum zich voordeed. Bovendien heeft er tussentijds in 2018 ook nog een renovatie van openslaande deuren en ramen plaatsgevonden, zodat temeer niet uitgesloten is dat de lekkage na de waardepeildatum is ontstaan. Belanghebbende heeft dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud op 1 januari 2014 matig was.  
      
    
    
      5.7.
      In de matrix heeft de heffingsambtenaar de kwaliteit en het onderhoud van de woning aangemerkt als ‘goed’. Gezien de complete renovatie in 2012 acht het Hof deze kwalificatie aannemelijk. De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten herleid naar een gemiddelde prijs per m2 van het woningdeel van € 3.557. De geneutraliseerde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 3.438. Het woningdeel van de woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 2.864 per m2. Gelet op het totale verschil met de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten (van € 3.438 - € 2.864 = € 574; in totaal bedraagt het verschil dus 127 m2 x € 574/m2 = € 72.898) is daarmee de waarde niet te hoog vastgesteld. 
      
    
    
      5.8.
      
        Belanghebbende stelt zich meer subsidiair op het standpunt dat het eigen verkoopcijfer van € 375.000 van transactiedatum 26 januari 2012 moet worden meegenomen in de waardebepaling. Belanghebbende voert aan dat uit indexatie van het eigen verkoopcijfer de waarde van de woning op waardepeildatum € 357.000 is. Belanghebbende heeft daar ter zitting van het Hof nog aan toegevoegd dat, gezien de staat van de woning, de woning een uniek object is; daardoor is volgens hem sprake van een bijzondere omstandigheid waardoor het eigen verkoopcijfer wel gebruikt kan worden voor de waardebepaling. 
        Het Hof neemt hetgeen de rechtbank in rechtsoverweging 12 heeft overwogen (kortgezegd dat de transactieprijs te ver ligt van de waardepeildatum) over en maakt deze overweging tot de zijne. Er is immers geen sprake van een unieke woning, nu het een bovenwoning zonder specifieke kenmerken is en het Hof de gestelde schade op waardepeildatum niet aannemelijk acht en er dichter bij de peildatum heel goed vergelijkbare referentieverkopen beschikbaar zijn, die de waarde van de woning voldoende onderbouwen. 
      
      
    
    
      5.9.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, B.A. van Brummelen en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 11 juni 2024 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door de oudste raadsheer.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                   d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
    
    
    
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
    
    
    
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
    
    
    
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. 
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: