ECLI:NL:GHAMS:2024:2522, Gerechtshof Amsterdam, 25-07-2024, 22/2353
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-07-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2353
    
    
      25 juli 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 1 september 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/782 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de woning [A- straat] 16 te [Z] (NH) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 556.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) 2020 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 1 september 2022 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘ambtenaar’):
      
      
        “De rechtbank:
      
      
        
          verklaart het beroep ongegrond;
        
        
          veroordeelt de ambtenaar tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 333;
        
        
          veroordeelt de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 167;
        
        
          veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 189,75
        
        
          veroordeelt de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 189,75;
        
        
          gelast de ambtenaar de helft van het griffierecht, oftewel € 24,50 aan belanghebbende te vergoeden;
        
        
          gelast de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) de helft van het griffierecht, oftewel € 24,50 aan belanghebbende te vergoeden.”
        
      
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, nader aangevuld bij brief van 30 november 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld: 
      
      
        “1. De woning van belanghebbende is een twee-onder-een-kapwoning uit 1988. Belanghebbende heeft de woning gekocht op 14 oktober 2016 voor € 430.000. Een kopie van de verkoopadvertentie van destijds – inclusief foto’s – behoort tot het dossier.
        In 2017 is de woning van belanghebbende voorzien van een uitbouw aan de achterzijde van ongeveer 39 m3, is de garage aan de voorzijde van de woning van ongeveer 55 m3 bij de woning getrokken, is een dakkapel van 6 strekkende meter gemaakt en is in de achtertuin een berging geplaatst. Tot het dossier behoort een foto van de gewijzigde voorzijde van de woning. De woning heeft (inclusief de uitbouwen) een inhoud van ongeveer 604 m³ en staat op een kavel ter grootte van ongeveer 282 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat (nu deze in hoger beroep niet zijn betwist) uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “De aan de woning toegekende waarde
    
    4. Belanghebbende stelt in het beroepschrift dat de ambtenaar geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten. Ten aanzien van de staat van de woning zijn door hem twee foto’s overgelegd. Op de eerste foto is een keuken te zien en op de tweede een douche. Desgevraagd op de zitting heeft de gemachtigde verklaard dat dit alle informatie is waarover hij beschikt ten aanzien van de staat van de woning. Ook heeft hij verklaard dat het hem erom gaat dat de woning ook volgens de matrix van de ambtenaar niet beter is dan gemiddeld en dat dit verder geen punt van geschil is. De ambtenaar heeft erop gewezen dat de foto’s van de verkoopadvertentie zijn en dus dateren van vóór de aankoop en verbouwingen door belanghebbende en dat belanghebbende de gemeente geen toestemming heeft gegeven om de woning aan de binnenzijde te komen bekijken.
    
    5. De rechtbank zal de aan de woning toegekende waarde beoordelen en er daarbij vanuit gaan dat de staat van de woning ten opzichte van die van de vergelijkingsobjecten door de bank genomen (de matrix bevat immers twee afwijkingen waarbij de vergelijkingsobjecten beter scoren) niet beter en niet slechter dan gemiddeld is. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de ambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten qua ligging, bouwjaar en woningtype voldoende goed met de woning te vergelijken om als zodanig te dienen en bij het horen in bezwaar heeft gemachtigde verklaard dat hij zelf geen betere heeft gevonden. Verder blijkt uit de matrix voldoende duidelijk dat en hoe met onderlinge verschillen rekening is gehouden. Herleiding van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geleid tot een prijs per kubieke meter woninginhoud van € 510 voor [B- straat] 18 , van € 700 voor [C- straat] 19 en van € 710 voor [D-straat] 37 . Herleiding van die verkoopprijzen per kubieke meter heeft, rekening houdend met de bijzonderheden van belanghebbendes woning, geleid tot een waarde per kubieke meter woninginhoud van € 520. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    6. De stelling van belanghebbende dat de ligging van de woning slechter zou zijn dan bij de vergelijkingsobjecten, omdat deze ligt aan een drukke dorpsweg, kan de rechtbank niet plaatsen. Op de door de ambtenaar overgelegde luchtfoto is te zien dat de woning niet aan een doorgaande weg maar in een woonwijk ligt. De ambtenaar stelt dat de doorgaande weg achter bebouwing ligt op 75m afstand. Hiertegen heeft belanghebbende niets specifieks ingebracht. De rechtbank acht met het over en weer aangevoerde in elk geval niet aannemelijk dat de ligging van belanghebbendes woning in zo’n mate slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten dat dit in de waardering als relevant verschil moet terugkomen.
    
    7. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de vergelijkingsmethode niet gebruikt kan worden. Er is immers een eigen aankoopprijs bekend en dat cijfer moet dan gebruikt worden voor de waardebepaling. De verbouwing heeft niet tot een beduidend hogere waarde geleid. Het bij de woning trekken van de garage komt neer op een pot verf en een nieuwe vloer, want die was al geïsoleerd, aldus belanghebbende. De ambtenaar vindt de vergelijkingsmethode wel geschikt en heeft ten aanzien van de eigen aankoopprijs uit 2016 gewezen op de sterk stijgende woningmarkt sindsdien en op de verbouwingen. De plaatsing van de dakkapel kan bovendien niet gebeurd zijn zonder de badkamer te vernieuwen en de garageaanpassing heeft wel waarde toegevoegd, aldus de ambtenaar.
    
    
      Het is waar dat de waardebepalingsmethoden hulpmiddelen zijn om tot de wettelijke waarde te komen. Ook belanghebbende geeft echter toe dat zijn woning niet op of rond de waardepeildatum is verkocht, maar 26 maanden eerder, en dat er nadien verbouwd is. Een direct toepasbare waarde is daarom niet voorhanden. Ter zitting heeft de rechtbank bovendien voorgerekend dat uitgaande van de geïndexeerde aankoopprijs van belanghebbende van € 534.000 en daarbij opgeteld de in de matrix toegekende waarde van de verbouwingen, de waarde van de woning op de waardepeildatum € 572.880 zou bedragen. Zonder enige waardeverhoging van de garageaanpassing mee te rekenen, zou de waarde € 564.280 zijn. Ook uitgaande van de door belanghebbende betaalde koopprijs en de gedane aanpassingen nadien, is de beschikte waarde van € 556.000 dus niet te hoog. Belanghebbende heeft dit wel weersproken, maar heeft niet of onvoldoende gemotiveerd waarom de waarde lager zou zijn.
    
    
    
      
        De beginselen
      
    
    8. Belanghebbende heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel en heeft daarbij gewezen op twee arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005: AT8942 en ECLI:NL:HR:2005:AT8945. Volgens belanghebbende is de meerderheidsregel van toepassing omdat meer dan twee vrijwel identieke woningen een WOZ-waarde hebben die lager is dan de WOZ-waarde die is toegekend aan de woning. Belanghebbende heeft ter onderbouwing een overzicht van de WOZ-waarden van [A- straat] 12 t/m 22 overgelegd, voorzien van een plattegrond van de straat en per huisnummer de woningoppervlakte en grondoppervlakte. De woningen hebben allemaal een lagere WOZ-waarde dan de woning van belanghebbende. De ambtenaar heeft weersproken dat deze woningen nagenoeg identiek zijn. Dat is te zien aan de verschillen in kavelgrootte en verder kunnen er ook andere verschillen zijn zoals bij de dakkapellen en uitbouwen of de kwaliteit van de woningen, aldus de ambtenaar.
    
    
      Naar het oordeel van de rechtbank faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Dat beroep kan alleen slagen als minstens twee andere woningen identiek zijn – op verwaarloosbare verschillen na – en toch lager gewaardeerd. Belanghebbende, op wie in eerste instantie de bewijslast rust, heeft behalve de oppervlaktegegevens en de plattegrond van de straat geen informatie van de andere woningen aangedragen. Op de plattegrond is aan de bouwvlakken te zien dat er verschillen in uitbouwen en bijgebouwen zijn en de oppervlakteafmetingen van de grond zijn van alle kavels ook beduidend anders. De rechtbank kan dus op basis van deze informatie niet constateren dat er ten minste twee (nagenoeg) identieke woningen zijn, die toch lager gewaardeerd zijn. Anders dan belanghebbende betoogt is het dan niet aan de ambtenaar om verder inzichtelijk te maken waarin deze woningen precies van elkaar verschillen. De ambtenaar heeft immers de stelling betwist, relevante verschillen benoemd en mogelijke verdere verschillen gesuggereerd. Gelet op het gebrek aan concretere informatie van belanghebbende, kan hij met deze vorm van gemotiveerde betwisting volstaan en slaagt belanghebbende dan niet in zijn bewijslast. Belanghebbende heeft er nog op gewezen dat de andere kavels juist groter zijn, dus dat het dan nog merkwaardiger is dat die WOZ-waarden lager zijn, maar gelijke gevallen levert dat niet op. Zonder inzicht te hebben in de verdere eigenschappen van die woningen, kan de rechtbank niet beoordelen of dit tot een schending van enig beginsel leidt of tot een te hoge waardering van belanghebbendes woning.
    
    
    9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde via de matrix is geanalyseerd aan de hand van marktprijzen van slechts drie objecten, terwijl in het de toelichting bij het taxatieverslag is te lezen dat bij de analyse veel meer verkopen zijn gebruikt om te bepalen dat de waarde van de woning overeenkomt met de waarden van soortgelijke woningen. Volgens belanghebbende getuigt dit alles van willekeur en heeft de ambtenaar gehandeld in strijd met het vertrouwensbeginsel. Belanghebbende heeft daar nog aan toegevoegd dat door de ambtenaar in bezwaar en beroep een andere waarderingsmethode is gehanteerd dan bij het vaststellen van de waarde.
    Naar het oordeel van de rechtbank is in de toelichting bij het taxatieverslag geen toezegging te lezen dat de zogenoemde modelmatige waardering ook in een bezwaar- of beroepsprocedure zou moeten worden toegepast. Belanghebbende kan aan deze tekst dan ook geen in rechte te beschermen vertrouwen ontlenen dat dit wel zou gebeuren. De rechtbank merkt daarbij nog op dat het geen bezwaar ontmoet als in bezwaar en beroep een andere waarderingsmethode wordt gekozen dan bij het vaststellen van de waarde. Een andere waarderingsmethode kan immers juist leiden tot het inzicht dat de eerder gehanteerde methode al dan niet tot de juiste waarde heeft geleid. Dit zou slechts anders zijn als de belanghebbende door het gebruik van een andere methode gedurende een procedure in zijn procesbelangen zou worden geschaad, maar dat daarvan in deze zaak sprake zou zijn, is gesteld noch gebleken. Ook ziet de rechtbank in het door belanghebbende gestelde geen aanwijzingen dat de ambtenaar de waarde van zijn woning op willekeurige wijze heeft bepaald.
    
    10. Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende ter zitting heeft aangevoerd, onder meer dat het gemiddelde van twintig of dertig verkooptransacties leidt tot een betere waardering dan het gebruik van het gemiddelde van de drie transacties die de ambtenaar in zijn matrix heeft geanalyseerd, merkt de rechtbank nog op dat consequente toepassing van de modelmatige waardering op de wijze zoals belanghebbende die kennelijk voorstaat, ertoe leidt dat aan alle woningen dezelfde waarde per kubieke meter moet worden toegekend. Dat gaat alleen op als woningen identiek zijn. Het uitgangspunt van de WOZ-waardering is echter het bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper voor die woning besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Een te waarderen woning moet daarom worden vergeleken met woningen die er het meest op lijken, in plaats van er minder vergelijkbare woningen aan toe te voegen. Alleen de verkoopprijzen van de best vergelijkbare panden leveren immers een nauwkeurige waarde-indicatie op.
    
    
      
        Slotsom
      
    
    11. De ambtenaar heeft met de gegevens van de vergelijkingsobjecten en de daarbij gegeven toelichting over hoe met relevante verschillen rekening is gehouden de vastgestelde waarde van de woning voldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft hiertegen argumenten aangevoerd, maar dat zijn geen argumenten die tot de conclusie leiden dat de waarde lager moet zijn.
    
    12. Het beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt.
    
    
      
        Immateriële schade en proceskosten beroep
      
    
    13. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank overweegt dat voor een dergelijke vergoeding aanleiding is als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat het bezwaarschrift is ingediend uitspraak doet. Daarbij geldt voor de bezwaarfase een redelijke termijn van een half jaar en voor de beroepsfase van anderhalf jaar. Wordt de redelijke termijn overschreden dan heeft de belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 500 per halfjaar.
    
    14. Het bezwaarschrift is bij de ambtenaar ontvangen op 3 maart 2020 en de rechtbank doet uitspraak op 1 september 2022. Deze termijn is dus overschreden met (afgerond) zes maanden (Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Gelet hierop bedraagt de immateriële schadevergoeding in deze zaak in totaal € 500. Het bezwaar schrift is bij de ambtenaar ontvangen op 3 maart 2020 en de ambtenaar heeft op 11 december 2020 uitspraak op het bezwaar gedaan. De redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar is daarmee met 4 maanden overschreden. Het beroepschrift is bij de rechtbank ontvangen op 21 januari 2021 en de rechtbank doet uitspraak op 1 september 2022. Daarmee is de redelijke termijn voor de behandeling van het beroep met twee maanden overschreden. De schadevergoeding komt daarom voor 4/6, oftewel € 333 deel voor rekening van de ambtenaar en voor 2/6 deel, oftewel € 167, voor rekening van de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) elk de helft van de schadevergoeding voor hun rekening te nemen.
    
    15. Vanwege de toegekende schadevergoeding is er aanleiding voor een proceskostenveroordeling voor de kosten van het beroep. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en rekening houdend met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, zal voor het beroepschrift één punt met een waarde van € 759 worden toegekend, te vermenigvuldigen met een wegingsfactor 0,5 voor het lichte gewicht van de zaak omdat deze proceskostenvergoeding enkel wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. In totaal zal dus € 379,50 aan proceskosten worden toegekend. Ook het voor het beroep betaalde griffierecht zal worden vergoed. Het griffierecht en de proceskosten worden door de ambtenaar en de Staat (Minister van Justitie en Veiligheid) ieder voor de helft betaald.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      Het Hof verenigt zich met de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend nog heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Het Hof overweegt hierover nog als volgt. 
      
      
        
          Eerder aangevoerde grieven
        
      
    
    
      5.2.
      Belanghebbende heeft ook in hoger beroep een aantal (van hem bekende standaard) grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, rechtsoverwegingen:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                
                  Modelmatig: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd  behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5 en 5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                2.
              
              
                
                  Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 rechtsoverweging:
                
              
            
            
              
                3
              
              
                
                  WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                5.16
              
            
          
        
      
      
        
        
          Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen.
        
        
        
          
            Algemene beginselen van behoorlijk bestuur/ algemene rechtsbeginselen/ verdragen
          
        
      
    
    
      5.3.
      Het beroep van gemachtigde op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals in algemene termen geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het verbod van willekeur, het gelijkheidsbeginsel en/of het motiveringsbeginsel) treft geen doel. Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof ziet hierin evenmin aanleiding voor de conclusie dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig geschreven dan wel ongeschreven algemeen rechtsbeginsel dan wel met de bepalingen van de internationale verdragen.  
      
    
    
      5.4.
      
        Ten aanzien van het beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarbij gemachtigde specifiek verwijst naar de panden aan de [A- straat] 12 tot en met 22 (mede aangedragen als onderbouwing van de door hem betoogde strijd met het verbod op willekeur en de betoogde strijd met het vertrouwensbeginsel), overweegt het Hof als volgt. 
        In hoger beroep heeft gemachtigde dezelfde argumenten aangevoerd als in beroep. Hij erkent overigens zelf dat deze panden (slechts) ‘relatief homogeen’ zijn met (alleen): ‘overeenkomstige eigenschappen’ zodat deze panden ook in zijn optiek niet (nagenoeg) identiek zijn en daarmee dus niet kunnen dienen aan een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank heeft hier in rechtsoverweging 8 reeds afdoende aandacht aan besteed. In hoger beroep heeft gemachtigde geen woord gewijd aan deze rechtsoverweging, zodat het Hof volstaat met verwijzing naar deze overweging van de rechtbank (die het Hof reeds tot de zijne heeft gemaakt).
      
      
    
    
      5.5.
      
        Ter zitting heeft gemachtigde zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel nader toegelicht, in die zin dat hij – naar het Hof begrijpt - geen beroep (meer) doet op de meerderheidsregel, maar (nu) de stelling in neemt dat uit de voor genoemde panden vastgestelde WOZ-waarden volgt dat de heffingsambtenaar in het kader van de modelmatige waardebepaling een (begunstigend) beleid voert ten nadele van belanghebbende.
        Gemachtigde heeft, hoewel daartoe ter zitting in de gelegenheid gesteld, zijn stelling dat sprake is van begunstigend beleid niet, althans onvoldoende onderbouwd. Het Hof gaat daar dan ook aan voorbij.
      
      
      
        
          WOZ-waarde van de woning
        
      
    
    
      5.6.
      
        De door de heffingsambtenaar verstrekte vergelijkingsobjecten zijn naar oordeel van het Hof (net als de rechtbank) voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning, zeker wat betreft het soort woning (twee-onder-een-kapwoning), de locatie, de ligging, de kwaliteit en de onderhoudstoestand. Met de onderlinge verschillen heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Deze verschillen komen tot uitdrukking in de door de heffingsambtenaar verstrekte matrix. Hoewel belanghebbende weerspreekt dat er voldoende rekening is gehouden met deze verschillen, onderbouwt hij dit betoog niet. Het Hof zal daar dan ook aan voorbij gaan.
        Net als de rechtbank slaat het Hof geen acht op de gestelde slechte staat van de woning omdat gemachtigde ter onderbouwing daarvan slechts twee foto’s heeft ingebracht (die dateren van vóór de verbouwing) en belanghebbende heeft geweigerd om de heffingsambtenaar toegang tot de woning te verlenen om deze gestelde slechte staat zelf vast te stellen.
        Het Hof wijst er in dit verband voorts op dat er na aankoop in 2016 door belanghebbende een omvangrijke verbouwing heeft plaatsgevonden (een aanbouw aan de achterzijde, garage bij de woning getrokken, plaatsing berging en aanbrengen grote dakkapel). De aankoop ligt te ver van waardepeildatum om als vergelijkingspand te dienen, maar de aankoopprijs ad € 430.000 plus de geschatte verbouwingskosten biedt meer dan voldoende steun voor de vastgestelde waarde (die daarmee eerder te hoog dan te laag is).
      
      
    
    
      5.7.
      Met de gehanteerde vergelijkingsobjecten en toelichting daarop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Al wat belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbendes primaire standpunt, dat de waarde moet worden verlaagd ‘door toepassing van de juiste erfpachtcorrectie’, zal het Hof buiten beschouwing laten daar er in onderhavige zaak van erfpacht geen sprake is. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.9.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 25 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: