ECLI:NL:GHARL:2024:6547, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-10-2024, 23/1180
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/1180
      uitspraakdatum: 22 oktober 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 14 maart 2023, nummer AWB 22/1891, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Winterswijk (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 35 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 135.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft digitaal plaatsgevonden op 19 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een in 1926 gebouwde hoekwoning met een vrijstaande berging/schuur gemaakt van hout, een overkapping en een dakkapel. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m2 en een kaveloppervlakte van 195 m2. Naast de woning is een zogenoemde brandgang gelegen die tot een grootte van 25 m2 bij het kadastrale perceel van de woning behoort. De brandgang is afgescheiden van de woning en de tuin door middel van een lage stenen afscheiding in de voortuin, de zijmuur van de woning en een schutting in de achtertuin. 
      
    
    
      2.2.
      De heffingsambtenaar heeft de voor de woning vastgestelde waarde van € 135.000 onderbouwd met een taxatiematrix. In die matrix is de heffingsambtenaar onder meer ervan uitgegaan dat de brandgang onderdeel is van de onroerende zaak. Verder is in de matrix de waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van vier vergelijkingsobjecten die ook een brandgang hebben. Referentieobject 1 heeft een brandgang van 19 m2 en referentieobjecten 2, 3 en 4 hebben ieder een brandgang van 18 m2. In de matrix is bij de woning van belanghebbende rekening gehouden met een correctie van € 1.181 (6,75 m2 x € 174,98) vanwege de omstandigheid dat de brandgang van de woning groter is dan die van de referentieobjecten.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend, de heffingsambtenaar bevestigend. 
      
    
    
      3.2.
      Daarnaast is in geschil of de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening juist is. Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend en de heffingsambtenaar bevestigend. 
      
    
    
      3.3.
      Verder is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 123.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Omvang van het dossier
      
    
    
    
      4.1.
      Belanghebbende stelt dat heffingsambtenaar niet aan zijn uit artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voortvloeiende verplichting heeft voldaan om alle op de zaak betrekking hebbende stukken over te leggen. Hij stelt dat de iWOZ-vastgoedkaarten en de bouwtekeningen van de referentieobjecten daartoe ook behoren. De heffingsambtenaar ontkent van deze door belanghebbende bedoelde stukken gebruik te hebben gemaakt bij de onderhavige woz-waardering. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof het tegendeel niet aannemelijk gemaakt Dit betekent dat de door belanghebbende genoemde stukken geen stukken vormen als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Belanghebbendes klacht op dit punt faalt derhalve. 
      
      
      
        
          Objectafbakening
        
      
      
    
    
      4.2.
      Partijen verschillen van mening over de objectafbakening, meer specifiek over het antwoord op de vraag of de brandgang tezamen met de woning één onroerende zaak vormt of als afzonderlijk object moet worden aangemerkt. Zij gaan beiden ervan uit dat sprake is van een duidelijke fysieke scheiding tussen de tuin van belanghebbende en de brandgang. Verder gaan beide partijen ervan uit dat de brandgang zowel door belanghebbende als door anderen (de buren) wordt gebruikt. De heffingsambtenaar verbindt aan deze feiten, mede in het licht van een eerdere uitspraak van het Hof (Hof Arnhem-Leeuwarden 21 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9941), de conclusie dat hij het onderhavige object juist heeft afgebakend. Belanghebbende betoogt daarentegen dat de brandgang buiten de waardering moet worden gelaten, omdat sprake is van een zelfstandig object voor de toepassing van de Wet WOZ, nu hij niet het volledige genot heeft van deze brandgang. 
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof vormen de woning met tuin en schuur enerzijds en de brandgang anderzijds zelfstandige gedeelten als bedoeld in artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ. De woning met tuin en schuur zijn namelijk afsluitbaar van de brandgang, zijn feitelijk fysiek gescheiden van de brandgang door de schutting en zijn ook overigens blijkens hun indeling bestemd als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. 
      
    
    
      4.4.
      Op grond van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ wordt echter als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
      
    
    
      4.5.
      Dat is naar het oordeel van het Hof hier aan de orde. De brandgang van 25 m2 is namelijk eigendom van belanghebbende, is vrij toegankelijk en wordt zowel door belanghebbende als door de buren (en al dan niet andere omwonenden) voor korte perioden gebruikt. Het is belanghebbende die als eigenaar dit gebruik mogelijk maakt. Daarmee is belanghebbende naar het oordeel van het Hof de feitelijke gebruiker van de brandgang en daarmee ook degene bij wie de brandgang in gebruik is in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 21 november 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:9941). Het Hof is voorts van oordeel dat de woning en brandgang naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Daarbij is van belang dat de brandgang direct aan de voortuin, de woning en de achtertuin van de onroerende zaak ligt en zich uitstrekt over de volle lengte daarvan, hetgeen voor derden ook waarneembaar is. Bovendien kan belanghebbende via de brandgang zijn achtertuin bereiken, zodat de brandgang ook dienstbaar is aan de woning met die tuin. De woning (met tuin) en brandgang vormen aldus een samenstel als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar is dus uitgegaan van een juiste objectafbakening.
      
      
      
        
          WOZ-waarde 
        
      
      
    
    
      4.6.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.7.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.8.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.9.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).
      
    
    
      4.10.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een ‘bezwarenmatrix’ van 28 oktober 2021, opgesteld door [naam1] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning per waardepeildatum op € 136.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.11.
      Gezien het soort object (hoekwoning), de locatie ( [woonplaats] -Noordoost), het bouwjaar (omstreeks 1926), de gebruiksoppervlakte (93 m2), de kavel (195 m2) en de overige kenmerken (vrijstaande berging/schuur (hout), overkapping, dakkapel en brandgang), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.12.
      Met betrekking tot de waardering van de brandgang merkt het Hof het volgende op. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten hebben, net als de woning, een brandgang zodat een mogelijke waardedruk als gevolg van het medegebruik door derden, moet worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de taxateur een correctie toegepast van € 1.181 (6,75 m2 x € 174,98) vanwege de omstandigheid dat de brandgang van de woning (25 m2) groter is dan die van de referentieobjecten (19 m2, 18 m2, 18 m2 en 18 m2). Hiermee is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met het al dan niet waardedrukkende effect van de brandgang.
      
    
    
      4.13.
      Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof nog gesteld dat de staat van de woning ‘ondergemiddeld’ is. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – diens taxateur heeft de woning op 24 augustus 2021 inpandig opgenomen – heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de staat van de woning minder is dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. De door belanghebbende overgelegde foto’s acht het Hof daartoe niet toereikend. 
      
    
    
      4.14.
      De slotsom is dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
      A. Tax	R. den Ouden
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.