ECLI:NL:RBZWB:2024:7285, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, BRE - 23 _ 1338
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1338 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2022 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Sluis voor het jaar 2022 opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende aan [het adres] te [plaats 1] (de woning).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning naar de toestand op 1 januari 2022 en de waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 504.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022 bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, en namens de heffingsambtenaar [naam 1] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woonboerderij, gebouwd kort na de tweede wereldoorlog, met een oppervlakte van 148 m². Belanghebbende heeft een aanbouw van in totaal 127 m² aan de woning gerealiseerd, die in juli 2021 is opgeleverd. Bij de woning horen twee loodsen van 30 m² respectievelijk 126 m². De woning is gelegen op het perceel kadastraal aangeduid met [perceelnummer 1] groot 23.570 m². Het perceel kadastraal aangeduid met [perceelnummer 2] groot 6.540 m² hoort ook bij het object van belanghebbende.
    
    
    
      2.1.
      De (geanonimiseerde) weergave van de vermelding van de woning van belanghebbende in de database van [internetsite] ziet er als volgt uit (waarbij de woning van belanghebbende is aangeduid als x, perceel [perceelnummer 1] is aangeduid als A en perceel [perceelnummer 2] is aangeduid als B):
      
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      Belanghebbende en zijn echtgenote hebben op 30 september 2019 een contract gesloten met de [maatschap] voor het gedurende vijf jaar verpachten van een gedeelte (18.700 m²) van [perceelnummer 1] en een gedeelte (6.400 m²) van [perceelnummer 2] als bouwland. De jaarlijkse totale pachtprijs bedraagt € 2.050.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Verloop van de procedure
      
      4. Belanghebbende heeft zijn ongenoegen geuit over de communicatie van Sabewa. Ter zitting heeft belanghebbende dit toegelicht.
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank is van oordeel – op basis van hetgeen daarover ter zitting is besproken – dat de communicatie tussen de heffingsambtenaar en belanghebbende geen schoonheidsprijs verdient. De heffingsambtenaar had meer uitleg kunnen gegeven over de opbouw van de waarde van de woning. Ook rekent de rechtbank het de heffingsambtenaar aan dat hij onjuiste objectkenmerken van de woning, zoals een verkeerd bouwjaar, is blijven gebruiken, nadat belanghebbende heeft aangegeven wat de juiste objectkenmerken zijn en, ondanks de door belanghebbende gegeven informatie een onjuiste duiding heeft gegeven aan de verpachte grond. Deze gang van zaken is echter geen reden over te gaan tot een verlaging van de vastgestelde waarde op grond van een schending van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. De rechtbank ziet wel aanleiding om de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Waarde
        
        
          Toetsingskader rechtbank
        
        5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          Cultuurgrondvrijstelling
        
      
    
    
      5.3.
      Tussen partijen is niet langer in geschil dat voor het belastingjaar 2022 de ‘cultuurgrondvrijstelling’ van toepassing is op de gedeelten van de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] die door belanghebbende worden verpacht (zie 2.2). De rechtbank acht dit juist en volgt partijen daarin. Dat betekent dat bij de waardebepaling als bedoeld in de Wet WOZ deze gedeelten van de percelen buiten aanmerking blijven.
      
      
        
          Toestandsdatum
        
      
    
    
      5.4.
      Vaststaat dat de woning als gevolg van de aanbouw in 2021 is gewijzigd. Omdat de woning in het jaar voorafgaande aan het belastingjaar 2022 is gewijzigd, wordt de waarde van de woning niet vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2021 maar naar de toestand op 1 januari 2022. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 wordt vastgesteld naar de staat van de woning op 1 januari 2022 en naar het waardeniveau op 1 januari 2021. Dat heeft (onder meer) tot gevolg dat de aanbouw naar de toestand op 1 januari 2022 ook in de waardebepaling wordt betrokken. De heffingsambtenaar heeft dit naar het oordeel van de rechtbank terecht gedaan.
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      5.5.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met daarbij een matrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 30 mei 2024 door [naam 2] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 665.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten [referentiewoning 1] te [plaats 1] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 2] .
      
    
    
      5.6.
      De rechtbank constateert dat de gedeelten van de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] die zijn verpacht, in het waarderapport wel zijn meegenomen in de berekening van de waarde. Dat is niet juist gelet op het hiervoor onder 5.3 overwogene. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van € 3,00 per m² voor de verpachte grond van [perceelnummer 1] en € 7,10 per m² voor de verpachte grond van [perceelnummer 2] . In totaal dient dus in ieder geval een bedrag van € 101.540 (18.700 x € 3,00 + 6.400 x € 7,10) in mindering te worden gebracht op de in het waarderapport berekende waarde. Dat resulteert in een waarde van € 563.460 (€ 665.000 -/- € 101.540). De rechtbank merkt op dat dit nog altijd hoger is dan de beschikte waarde. De rechtbank zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar daarmee de waarde van de woning, met uitzondering van de verpachte gedeelten van de percelen, aannemelijk heeft gemaakt. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning van belanghebbende een uniek object is en dat het om die reden voor de heffingsambtenaar lastig is om in de nabije omgeving goed vergelijkbare objecten te vinden die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft niettemin objecten genoemd die wat betreft type, bouwjaar, oppervlakte en ligging relatief vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De omstandigheid dat de referentiewoning aan [referentiewoning 1] één jaar en één maand vóór de waardepeildatum is verkocht acht de rechtbank – gelet op het unieke karakter van de woning van belanghebbende – geen reden om deze referentiewoning buiten beschouwing te laten.
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
        
        6. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De referentiewoningen met de kleinste oppervlakte hebben immers de hoogste prijs per vierkante meter en de referentiewoningen met de hoogste oppervlakte de laagste prijs per vierkante meter. Verder zijn aan een garage, berging, kelder, dakkapel, serre, dakopbouw, paardenstal en loods afzonderlijke waarden toegekend. Met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstaling en voorzieningen van de referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar ook rekening gehouden door de prijs per eenheid per onderdeel van de referentiewoningen daarvoor te corrigeren. De gemiddelde prijs per eenheid van de referentiewoningen is gebruikt bij de berekening van de waarde van de woning van belanghebbende. Dat heeft de taxateur naar het oordeel van de rechtbank goed gedaan. 
      
      
    
    
      6.1.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning, met uitzondering van de verpachte gedeelten van de percelen, per toestandsdatum 1 januari 2022 door middel van het waarderapport aannemelijk heeft gemaakt en dat er geen reden is de op € 504.000 vastgestelde waarde te verminderen.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Wel krijgt belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoed (zie 4.1).
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 50 aan hem moet vergoeden. 
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Artikel 2, lid 1, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. 
  
  
     Vgl. artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ.