ECLI:NL:RBZWB:2024:7317, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-01-2024, C/02/397440 / HA ZA 22-238
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-01-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Onteigening ten behoeve van de realisatie van een nieuw bedrijventerrein in de gemeente Goes. Schadeloosstelling. Onteigende gewaardeerd als ruwe bouwgrond ten behoeve van het bedrijventerrein; geen eliminatie van het bestemmingsplan. Waarde van het onteigende wordt bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode en niet aan de hand van de door de gemeente voorgestane residuele grondwaardeberekening. Geen grond voor vaststelling van een waardetoeslag. Op grond van de hoofdregel van art. 40 Ow wordt geen rekening gehouden met het door Stichting gestelde voordeel voor de gemeente. Geen sprake van bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het werk waarvoor wordt onteigend.

vonnis
    RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Middelburg
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/397440 / HA ZA 22-238
    
    
    
      
        Vonnis van 24 januari 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        GEMEENTE GOES,
      zetelend te Goes,
      eiseres,
      advocaat mr. J.J. Hoekstra te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de stichting
      
        
          [stichting]
        ,
      statutair gevestigd te [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda.
    
    
    
      Partijen zullen hierna de gemeente en [stichting] worden genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 29 juni 2022 - het proces-verbaal van descente, gehouden op 12 december 2022
      - de akte van depot van 19 oktober 2023 van het deskundigenrapport- het procesdossier (eigen gedingstukken) van [stichting] - het procesdossier (eigen gedingstukken) van de gemeente- de brief van de gemeente van 27 november 2023 met producties 1 tot en met 5- de e-mail van mr. De Groot van 8 december 2023 met aanvullende kostenopgave - de e-mail van mr. [deskundige 1] van 8 december 2023 met opgave van de kosten van de rechtbankdeskundigen- de aantekeningen van de griffier van het op 12 december 2023 gehouden pleidooi- de pleitnotities van mr. Hoekstra
      - de pleitnotities van mr. De Groot. 
    
    
      1.2.
      
        Bij vonnis van 29 juni 2022 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van de hierna te noemen onroerende zaken. Daarnaast heeft de rechtbank mr. [deskundige 1] (voorzitter), ing. [deskundige 2] en ing. [deskundige 3] tot deskundigen benoemd en hen opgedragen de schadeloosstelling te begroten.  
        Op 12 december 2022 heeft de descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris. 
      
    
    
      1.3.
      Mr. [deskundige 1] heeft als voorzitter van de deskundigencommissie het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 19 oktober 2023 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd. 
      
    
    
      1.4.
      De zaak is bepleit op 12 december 2023. 
    
    
      1.5.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
      2.1.
      Bij eerdergenoemd vonnis van 29 juni 2022 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank (onder meer) vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de gemeente van de onroerende zaken:- [grondplannummer 1] , het gehele perceel kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , [nummer 1] totaal groot 03.26.10 ha, kadastraal omschreven als terrein (akkerbouw),- [grondplannummer 2] , het gehele perceel, kadastraal bekend [gemeente] , [sectie] , [nummer 2] , totaal groot 05.93.90 ha, kadastraal omschreven als terrein (akkerbouw).
      
    
    
      2.2.
      	Het onteigeningsvonnis is op 24 januari 2023 ingeschreven in de openbare registers. Deze datum geldt dus als peildatum.
      
    
    
      2.3.
      De percelen [nummer 1] en [nummer 2] waren tot aan de peildatum eigendom van [stichting] . Zij werden agrarisch gebruikt. De heer [naam] was op de peildatum regulier pachter van perceel [nummer 2] . In het onteigeningsvonnis is het aan [stichting] te betalen voorschot op de schadeloosstelling bepaald op € 1.332.760,00. De gemeente heeft met de pachter overeenstemming bereikt over beëindiging van de pacht en de door de gemeente aan hem te betalen schadeloosstelling van € 165.000,00 (exclusief vergoeding voor deskundige bijstand). De rechtbank zal daarom nu alleen nog oordelen over de aan [stichting] te betalen schadeloosstelling. 2.4.	De percelen [nummer 1] en [nummer 2] liggen aan de [straat 1] te [plaats 2] . Het zijn twee percelen cultuurgrond die beide aan de westzijde worden ontsloten vanaf de [straat 1] . Aan de oostzijde worden zij begrensd door de [straat 2] (A256).  
      
    
    
      2.5.
      Ter plaatse van het onteigende geldt het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” (hierna: het bestemmingsplan). Het bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Goes op 16 april 2020 en is inmiddels onherroepelijk. In dat plan heeft het onteigende in hoofdzaak de bestemming ‘Bedrijventerrein’. Het onteigende heeft bovendien nog de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie-2’. Aan delen van het onteigende zijn de bestemming ‘Verkeer’ en de dubbelbestemming ‘Leiding-Bovengrondse hoogspanningsverbinding’ toegekend. 
      
    
    
      2.6.
      	De onteigening vindt plaats ter uitvoering van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een nieuw bedrijventerrein en betreft uitsluitend fase 1, een gebied van circa 21 ha uitgeefbare grond. Het onteigende maakt deel uit van de door de gemeente uit te geven bouwkavels, wegen en openbaar groen.
      
    
    
      2.7.
      	De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben in hun rapport van 19 oktober 2023 over de aan [stichting] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:- waarde 				€ 2.365.000,00- bijkomende schade 	 		€        2.000,00- schade van derde-belanghebbenden		  geenTotaal					€ 2.367.000,00,te verhogen met de hierover wettelijk verschuldigde omzetbelasting. 
    
    
      2.8.
      De gemeente heeft aan [stichting] laatstelijk (bij dagvaarding) aangeboden als schadeloosstelling een totaalbedrag van € 1.332.760,00.Daarnaast heeft de gemeente naar aanleiding van het conceptadvies van de deskundigen een  bijkomend aanbod gedaan met betrekking tot de belastingschade volgens de gebruikelijke clausule. 
      
    
    
      2.9.
      
        
          [stichting] heeft de totale schadeloosstelling laatstelijk begroot op:  - waarde:   *waarde onteigende (omgerekend)	€ 4.221.525,00
           *waardetoeslag			              		   P.M.- bijkomende schade			            2 x P.M.Totaal					€ 4.221.525,00 + 3 x P.M.
      
    
    
      2.10.
      Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hun standpunten ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten, voor zover van belang, zullen per post worden behandeld. 
      
      
        
          Waarde van het onteigende 
        
      
      
    
    
      2.11.
      	Ingevolge artikel 40a Onteigeningswet (Ow) dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [stichting] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
      
      
        
          Eliminatie bestemmingsplan
        
      
      
    
    
      2.12.
      Volgens de deskundigen (en partijen) ontleent het onteigende zijn hoogste waarde aan het in het vigerende bestemmingsplan omschreven gebruik als bedrijventerrein (inclusief wegen en openbaar groen). Zij waarderen het onteigende als ruwe bouwgrond ten behoeve van het bedrijventerrein. De deskundigen gaan bij de waardering, net als partijen, uit van waardering van perceel [nummer 1] in vrije en onverpachte staat en van perceel [nummer 2] in (regulier) verpachte staat.
      
    
    
      2.13.
      De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt. In deze zaak is onteigend om de uitvoering van het bestemmingsplan mogelijk te maken. Op grond van artikel 40c Ow wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde van het onteigende geen rekening gehouden met voor- en nadelen veroorzaakt door het werk waarvoor wordt onteigend en door de plannen voor dit werk. Een bestemmingsplan is niet een plan voor het werk als bedoeld in artikel 40c sub 3 Ow en wordt dus in beginsel niet geëlimineerd; dat is de hoofdregel. Dit is anders als de in het bestemmingsplan gegeven bestemming is bepaald door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor het werk waarvoor is onteigend, zodat de vastgestelde bestemming slechts de juridisch-planologische onderbouwing en regeling geeft om de beoogde realisering van het werk mogelijk te maken. In dat geval geldt een uitzondering en moet het bestemmingsplan worden aangemerkt als behorend tot de in artikel 40c sub 3 Ow bedoelde plannen, zodat de waardeverminderende of -vermeerderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende moet worden weggedacht. In deze zaak is gesteld noch gebleken dat van deze uitzondering op de hoofdregel sprake is. Eliminatie van het bestemmingsplan is hier dus niet aan de orde.
      
    
    
      2.14.
      De deskundigen waarderen het onteigende op een totaalbedrag van € 2.365.000,00.Zij hebben deze waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Deze methode verdient volgens hen de voorkeur boven de door de gemeente voorgestane residuele grondwaardeberekening. Laatstgenoemde methode is volgens hen erg gevoelig; de gehanteerde parameters kunnen grote invloed hebben op het resultaat. Daarnaast is het lastig om in een exploitatieopzet rekening te houden met ‘reactieve flexibiliteit’ (het vermogen om tussentijds in te spelen op gewijzigde omstandigheden), aldus de deskundigen. De deskundigen hebben - ter controle - zelf een globale residuele grondwaardeberekening opgesteld. Daaruit concluderen zij dat de residuele grondwaarde onder het niveau blijft van de op grond van de vergelijkingsmethode geïndiceerde waarde. De belangrijkste reden daarvoor is dat circa 30% van de bruto oppervlakte van het plangebied wordt aangewend voor grootschalig groen. Zonder deze functie c.q. dit ruimtebeslag schuift de residuele grondwaarde snel op in de richting van de geïndiceerde waarde op grond van de vergelijkingsmethode, aldus de deskundigen.     
      
    
    
      2.15.
      
        De deskundigen hebben de door beide partijen aangedragen referentietransacties en enige door hen zelf gevonden referentietransacties geanalyseerd op bruikbaarheid voor de waardering en een overzicht daarvan als bijlage 2 bij hun rapport gevoegd.Van deze referentietransacties hebben de deskundigen drie transacties geschikt beoordeeld als indicatie voor de waarde van ruwe bouwgrond in Goes en omgeving. Het gaat om een door de gemeente aangedragen transactie tussen Oudkerk en de gemeente Goes met betrekking tot percelen onbebouwde grond in 2021 voor een koopsom van gemiddeld € 25,00 per m² (nr. 13 van bijlage 2). Deze percelen liggen geheel binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan.Daarnaast hebben zij een door [stichting] ingebrachte referentietransactie in Tholen in 2019 (nr. 6 van bijlage 2) van gemiddeld € 29,00 per m² als bruikbare referentie beoordeeld voor de waarde van ruwe bouwgrond in de regio Goes.Ten slotte hebben zij een door henzelf gevonden transactie in Sint Philipsland in 2020 van gemiddeld € 29,00 per m² in aanmerking genomen. Deze transactie ziet op een perceel ruwe bouwgrond voor de uitbreiding van een reeds bestaand bedrijventerrein. Gelet hierop is volgens de deskundigen vanwege de reeds aanwezige hoofdinfrastructuur sprake van relatief lage kosten voor bouwrijp maken en een hoog percentage uitgeefbaar. Dit maakt deze referentie volgens hen weliswaar niet zonder meer vergelijkbaar met een reguliere bedrijfsterreinontwikkeling, maar geeft naar hun oordeel wel een goed beeld van het prijsplafondvan ruwe bouwgrond in de regio.Ten aanzien van de overige (door partijen) ingebrachte referentietransacties hebben zij toegelicht dat deze niet dan wel minder geschikt zijn als bruikbare referentie voor de waarde van ruwe bouwgrond in de regio Goes, gelet op het tijdsverloop tussen de datum van totstandkoming van de transacties en de peildatum, de ligging buiten de regio en afwijkende typologie (onder andere grootschalige logistiek), een andere bestemming van de grond of de omstandigheid dat de koopsom is gebaseerd op een andere gebruikswaarde.    2.16.	De deskundigen concluderen dat toepassing van de vergelijkingsmethode leidt tot een waarde-indicatie voor ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein in de bandbreedte van € 25,00 tot € 29,00 per m². Zij overwegen verder dat de markt voor bedrijfsruimte zich tot de tweede helft van 2022 in positieve zin heeft ontwikkeld en dat daarna een marktcorrectie heeft plaatsgevonden. Zij gaan ervan uit dat de prijzen zich in positieve zin hebben (door)ontwikkeld, omdat grondprijzen vertraagd plegen te reageren op marktontwikkelingen en weinig volatiel zijn. De deskundigen schatten de waarde voor ruwe bouwgrond na correctie wegens marktomstandigheden op de peildatum op gemiddeld € 27,50 tot € 35,00 per m². Omdat in dit bestemmingsplan sprake is van een veel lager (48%) dan gebruikelijk percentage uitgeefbaar en enige excessieve verwervingslasten (verwervingen tegen prijzen boven de gemiddelde complexwaarde) houden de deskundigen bij de waardering van de onbebouwde percelen in het complex van het onderhavige bedrijventerrein de onderzijde van deze bandbreedte aan.Toepassing van de vergelijkingsmethode leidt dan volgens hen tot een complexwaarde van gemiddeld € 27,50 per m², vrij van pacht en gebruik.Als een perceel is verpacht moet in het vrije commerciële verkeer bij de bepaling van de koopsom rekening worden gehouden met de waardedrukkende werking van die verpachting. De deskundigen overwegen ten aanzien van perceel [nummer 2] dat de op de vrije waarde in mindering te brengen pachtdruk gelijk kan worden gesteld aan de door de gemeente met de pachter overeengekomen schadeloosstelling van € 165.000,00. De deskundigen waarderen het onteigende als volgt: perceel [nummer 1] vrij van pacht: 32.610 m² à € 27,50 = 			€    896.775,00perceel [nummer 2] in verpachte staat: 59.390 m² à € 27,50 - € 165.000,00 =	€ 1.468.225,00 Totaal								€ 2.365.000,002.17.	De gemeente vindt de door de deskundigen geadviseerde waarde te hoog.Zij stelt primair dat het onteigende (ook) moet worden gewaardeerd aan de hand van de residuele grondwaardemethode. Weliswaar zijn bij deze methode de gehanteerde parameters van invloed op het resultaat en ligt enige ‘gevoeligheid’ op de loer, maar in dit geval is deze gevoeligheid volgens de gemeente beperkt. De opbrengsten en kosten voor het te realiseren bedrijvenpark zijn goed in beeld en er is sprake van een overzichtelijke, afgebakende ontwikkeling met één ontwikkelaar (namelijk de gemeente). Daarnaast zijn er onvoldoende recente en bruikbare vergelijkingstransacties voor handen voor toepassing van de vergelijkingsmethode, aldus de gemeente. De gemeente heeft de waarde van het onteigende (laatstelijk) begroot aan de hand van een residuele grondwaardeberekening van 28 november 2022, die is overgelegd als bijlage 6 bij de nota ter descente. Die berekening resulteert in een waarde van € 13,98 per m². Voor perceel [nummer 2] wordt deze waarde gecorrigeerd met de aan de pachter uit te keren schadeloosstelling van € 165.000,00. De totale residuele grondwaarde bedraagt volgens de gemeente op grond van deze berekening:- perceel [nummer 1]  32.610 m² x € 13,98 = 			€    455.887,80   - perceel [nummer 2]  59.390 m² x € 13,98 - € 165.000,00		€    665.272,20Totaal							€ 1.121.160,00 
        Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat voor de waarde van de grond kan worden uitgegaan van een bedrag van € 1.332.760,00, zoals aangeboden bij dagvaarding.   De gemeente stelt dat de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening moet worden betrokken bij de waardering (verzoening). Op die manier wordt rekening gehouden met de voor de waardering van het onteigende relevante specifieke aspecten van het [bestemmingsplan] , zoals het hoge percentage groen en het lage percentage uitgeefbaar en ook de relatief hoge kosten van het bouw- en woonrijp maken (onder meer vanwege de aanpassing van de infrastructuur). Redelijk handelende partijen in het vrije commerciële verkeer kunnen volgens de gemeente nu eenmaal niet om deze aspecten heen.Subsidiair, in geval wordt gewaardeerd op basis van de vergelijkingsmethode, betwist de gemeente de redenering van de deskundigen dat de markt voor bedrijfsruimte zich in de tweede helft van 2022 positief heeft ontwikkeld. Volgens het CBS is sprake van een vertraagde economische groei in de tweede helft van 2022. De gemeente verwijst daarnaast naar een kwartaalbericht van [adviesbureau] . De gemeente stelt dat de deskundigen dit onvoldoende hebben meegenomen bij het bepalen van de bandbreedte van de ruwe bouwgrondprijzen. Die bandbreedte is per peildatum dan ook niet € 27,50 tot € 35,00 per m², maar € 25,00 tot € 29,00 per m², aldus de gemeente. Mede gelet op de omstandigheid dat circa 30% van het bedrijvenpark c.q. het plangebied zal worden aangewend als grootschalig groen, moet worden uitgegaan van de onderkant van die bandbreedte, te weten een bedrag van € 25,00 per m².
      
      
    
    
      2.18.
      
        [stichting] stemt in met waardering van het onteigende aan de hand van de vergelijkingsmethode. Zij betwist echter de hoogte van de door deskundigen getaxeerde waarde. Volgens [stichting] hebben de deskundigen het onteigende ten onrechte aan de onderkant van de bandbreedte gewaardeerd. [stichting] betwist dat de door de deskundigen zelf gevonden referentietransactie in Sint Philipsland in 2020 een goed beeld geeft van het prijsplafond van ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein in de regio Goes. Sint Philipsland is volgens haar niet goed vergelijkbaar met Goes. Goes heeft een regionale functie en is aan te merken als toplocatie. Het ligt meer in de rede referentietransacties te gebruiken uit Vlissingen, Waalwijk of Moerdijk, aldus [stichting] . Daarnaast hanteert de gemeente een niet-marktconforme en te lage uitgifteprijs, hetgeen zijn weerslag vindt in de onderliggende residuele grondwaarde. Ten aanzien van de koopsom van ruwe bouwgrond in het plangebied van € 25,00 per m² die volgt uit de door de gemeente aangedragen transactie tussen Oudkerk en de gemeente Goes in 2021 (nr. 13 van bijlage 2) stelt [stichting] dat deze transactie onderdeel uitmaakt van een groter geheel aan transacties en daarvan niet los kan worden gezien. Er is volgens [stichting] genoegen genomen met een te lage waarde voor bedrijfsterrein, omdat deze waarde elders is gecompenseerd. [stichting] verwijst naar bijlage 3 bij haar brief van 27 november 2023.Ten aanzien van de door [stichting] overgelegde transactie tussen Oudkerk en de gemeente Goes van 21 december 2022 (nr. 9 van bijlage 2) - die door de deskundigen als niet bruikbare referentie is beoordeeld - verwijst [stichting] naar een analyse van [taxateur] , taxateur van [stichting] . Daaruit blijkt volgens [stichting] dat de gemeente een aanzienlijk hogere prijs heeft betaald voor grond met een (maatschappelijke) bedrijfsbestemming dan de door de deskundigen geraamde waarde voor ruwe bouwgrond met bestemming ‘bedrijven’. Er is sprake van een totaaldeal, waarbij Oudkerk naast de voor de brandweerkazerne benodigde grond de gehele boerderij heeft verkocht aan de gemeente en waarbij aan natuurgronden een oneigenlijk hoge waarde is toegekend. Het valt volgens [stichting] niet met elkaar te rijmen dat de deskundigen enerzijds overwegen dat de transacties tussen de gemeente Goes en Oudkerk (nr. 9) zowel individueel als in onderlinge samenhang bezien geen bruikbare referentie vormen, terwijl zij anderzijds transactie nr. 13 tussen Oudkerk en de gemeente Goes wel als referentie hanteren waarbij zij concluderen dat deze een waarde aan de onderkant van de bandbreedte rechtvaardigt. [stichting] betwist verder dat partijen bij het bepalen van de waarde in het vrije commerciële verkeer rekening houden met een overbemeten hoeveelheid groen en excessieve verwervingslasten. Die keuze in het bestemmingsplan moet voor rekening van de gemeente blijven. 
      
    
    
      2.19.
      De deskundigen hebben in de bezwaren van partijen geen aanleiding gezien om hun advies over de waarde aan te passen. Zij blijven bij hun oordeel dat bij aanwezigheid van voldoende bruikbare referentietransacties, toepassing van de vergelijkingsmethode de voorkeur geniet boven de met meer onzekerheden en gevoeligheden gepaard gaande residuele grondwaardemethode. Zij hebben nader toegelicht dat zij de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening niet betrekken bij de waardering, althans niet verzoenen met de uitkomst van de vergelijkingsmethode, omdat - los van de onzekerheden die zijn verbonden aan de residuele methode - de uitkomst van de residuele benadering door een aantal sterk afwijkende parameters ruim onder het niveau ligt waarvoor ruwe bouwgrond als de onderhavige blijkens de referentietransacties wordt gekocht en verkocht. Ook al zou een residuele benadering een lagere waarde indiceren, dan nog zullen redelijk handelende partijen in het vrije commerciële verkeer elkaar niet op dat niveau vinden en eerder aansluiting zoeken bij de bruikbare referentietransacties, aldus de deskundigen. De deskundigen hebben verder toegelicht dat zij hebben geconstateerd dat ook in 2023 sprake was van schaarste aan bedrijfsruimten en een zeer beperkt volume in handelstransacties met betrekking tot bedrijfsruimten. Zij handhaven hun oordeel over de te hanteren bandbreedte van € 27,50 tot € 35,00 per m².  Ten aanzien van de door [stichting] aangedragen referentietransacties tussen Oudkerk en de gemeente Goes (nr. 9 van bijlage 2) hebben zij, met verwijzing naar een door hen overgelegde analyse, weersproken dat de koopsom voor de hoofdgroenstructuur deels zou moeten worden toegerekend aan het perceel waarop de brandweerpost is voorzien. De deskundigen stellen vast dat deze transacties, zowel individueel als in onderlinge samenhang bezien, geen bruikbare referentie vormen om het prijspeil van ruwe bouwgrond te indiceren.     De deskundigen onderkennen de gunstige ligging van Goes als bedrijvenlocatie aan de snelweg. Zij hebben echter toegelicht dat de bedrijfsterreinen in Vlissingen, Moerdijk en Waalwijk niet vergelijkbaar zijn met die in Goes. Hoewel de relatief gunstige ligging van Goes volgens de deskundigen op zich een waardering aan de bovenzijde van de bandbreedte indiceert, blijven zij van oordeel dat de eigenschappen van het onderhavige terrein, met name het lage uitgiftepercentage, per saldo resulteren in een waardering aan de onderzijde van de bandbreedte. 
      
    
    
      2.20.
      
        De rechtbank overweegt dat het in beginsel aan de deskundigen is de meest geschikte waarderingsmethode te kiezen. De rechtbank oordeelt hun keuze voor de vergelijkingsmethode en niet voor de residuele grondwaardemethode navolgbaar. De residuele grondwaardemethode berust op een rekensom, waarbij de uitkomst wordt bepaald door een groot aantal schattingen en aannames met betrekking tot onzekere maar niettemin in geldbedragen uitgedrukte factoren. Hierdoor kunnen kleine rekenkundige wijzigingen leiden tot exponentieel grote wijzigingen van het eindresultaat. De gevoeligheid van deze methode wordt bevestigd door het verschil in de twee door de gemeente in deze procedure overgelegde residuele grondwaardeberekeningen. Bij dagvaarding heeft de gemeente een aanbod voor de schadeloosstelling gedaan van € 1.332.760,00. Dat aanbod is gebaseerd op de residuele grondwaardeberekening van 14 april 2022 (na correctie voor reguliere pacht), overgelegd als productie 1 bij dagvaarding. De gemeente stelt thans (primair) dat de waarde van het onteigende (na correctie voor reguliere pacht) € 1.121.160,00 bedraagt, welke waarde is gebaseerd op een residuele grondwaardeberekening van 28 november 2022, overgelegd als bijlage 6 bij de nota ter descente van de gemeente. Het gaat om een verschil van € 211.600,00 in een tijdsbestek van zeven maanden. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de gemeente ten aanzien van dit verschil toegelicht dat naarmate de tijd vordert de kosten en opbrengsten steeds beter in beeld kunnen worden gebracht. De gevoeligheid van de methode komt hierin duidelijk naar voren. 
        De deskundigen hebben verder begrijpelijk onderbouwd dat toepassing van de residuele grondwaardeberekening tot een resultaat leidt dat in belangrijke mate afwijkt van vrije markttransacties met betrekking tot vergelijkbare gronden onder vergelijkbare omstandigheden. Ook om die reden kan het resultaat van de residuele grondwaardeberekening niet (zonder meer) worden gebruikt. Een redelijk handelend verkoper zal met de uitkomst van deze methode geen genoegen nemen.Naar het oordeel van de rechtbank zijn er transacties geweest die vergelijkbaar zijn met de onderhavige, althans die kunnen dienen als indicatie voor de waarde van het onteigende, namelijk (een deel van) de transacties die de deskundigen aan hun advies ten grondslag hebben gelegd. Deze transacties bieden naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkingsmateriaal om een verantwoorde taxatie te kunnen maken. De deskundigen hebben deze transacties getoetst en, mede op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie, aan de hand daarvan de waarde bepaald. Zij hebben op basis van gewijzigde marktomstandigheden de prijs per m² naar boven bijgesteld. Aangezien er vergelijkingstransacties aanwezig zijn en gelet op de bezwaren die aan de residuele grondwaardeberekening zijn verbonden, is de rechtbank van oordeel dat de waarde het beste aan de hand van de vergelijkingsmethode kan worden vastgesteld. 2.21.	De rechtbank overweegt verder dat de deskundigen de door hen geadviseerde waarde baseren op drie transacties. Het gaat om een transactie in 2019 in Tholen van een perceel landbouwgrond voor een prijs van gemiddeld € 29,00 per m² (nr. 6 van bijlage 2). Partijen hebben niet weersproken dat deze transactie kan dienen als bruikbare referentie, zodat de rechtbank daarvan uitgaat.    De deskundigen nemen daarnaast in aanmerking een transactie tussen Oudkerk en de gemeente Goes met betrekking tot percelen onbebouwde grond in het plangebied in 2021 voor een koopsom van gemiddeld € 25,00 per m². Door [stichting] is betwist dat deze transactie, althans de prijs die daarbij voor de grond is betaald, representatief is voor de waarde omdat deze transactie onderdeel is van een groter geheel aan transacties, een totaaldeal tussen de gemeente Goes en Oudkerk. De adviseur van de gemeente, [adviseur] , heeft ter gelegenheid van het pleidooi bevestigd dat de transacties die hebben plaatsgevonden tussen Oudkerk en de gemeente Goes onderdeel waren van een totaaldeal. Gelet daarop moeten naar het oordeel van de rechtbank alle transacties tussen de gemeente Goes en Oudkerk in dit verband buiten beschouwing worden laten. Onvoldoende duidelijk is of de verkoopprijs van de betreffende transacties representatief is voor de ‘vrije’ waarde die door de betreffende partijen aan de grond is toegekend dan wel welke andere aspecten bij die transacties een rol hebben gespeeld.De deskundigen hebben hun waardering van de grond verder gebaseerd op een transactie in 2020 in Sint Philipsland met betrekking tot een perceel ruwe bouwgrond voor de uitbreiding van een reeds bestaand bedrijventerrein voor een prijs van gemiddeld € 29,00 per m². Zij hebben gemotiveerd waarom zij deze transactie aanmerken als indicatie voor een prijsplafond. Ten aanzien van de betwisting van [stichting] op dit punt hebben zij nader toegelicht dat de bedrijfsterreinen in Vlissingen en Moerdijk niet vergelijkbaar zijn met die in Goes in verband met de aanwezigheid van een haven en de ligging nabij een haven en dat het terrein in Waalwijk een andere ligging en regio betreft. De rechtbank oordeelt deze nadere toelichting van de deskundigen begrijpelijk en passeert de stelling van [stichting] op dit punt. Dat geldt ook voor het standpunt van [stichting] dat de gemeente een niet-marktconforme en te lage uitgifteprijs hanteert, hetgeen zijn weerslag vindt in de onderliggende residuele grondwaarde. Dit bezwaar is niet relevant nu de deskundigen de waarde niet berekenen aan de hand van de residuele grondwaardeberekening.
      
      
    
    
      2.22.
      Zoals hiervoor is overwogen laat de rechtbank bij de waardering van de grond de transacties tussen Oudkerk en de gemeente Goes buiten beschouwing. Overigens oordeelt de rechtbank het advies van de deskundigen ten aanzien van de waardering begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd. De rechtbank gaat op grond hiervan uit van een gemiddelde waarde van de grond van € 29,00 per m². De rechtbank volgt de deskundigen voorts in hun advies dat bij de waardering enerzijds rekening moet worden gehouden met een opwaartse trend van de prijs, en anderzijds met een prijsdrukkend effect van het voor dit project geldende lage uitgiftepercentage en excessieve aankoopkosten. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze inschatting door de deskundigen op basis van hun kennis en ervaring. Zij gaat voorbij aan hetgeen partijen op dit punt naar voren hebben gebracht.  Alles tegen elkaar afwegend oordeelt de rechtbank het reëel om uit te gaan van een waarde van € 29,00 per m².Rekening houdend met de verpachting van perceel [nummer 2] , en de pachtdruk die ook naar het oordeel van de rechtbank kan worden begroot op de aan de pachter uitgekeerde schadeloosstelling, stelt de rechtbank de waarde van het onteigende vast op: perceel [nummer 1] vrij van pacht:       32.610 m² à € 29,00 = 		€    945.690,00perceel [nummer 2] in verpachte staat: 59.390 m² à € 29,00 - € 165.000,00 =	€ 1.557.310,00 Totaal								€ 2.503.000,00De rechtbank stelt de waarde van het onteigende vast op dit bedrag.
      
      
        
          Waardetoeslag?
        
      
      
    
    
      2.23.
      
        [stichting] stelt zich op het standpunt dat aan haar een waardetoeslag toekomt. Zij voert aan dat de gemeente het onteigende, althans het complex waarvan het onteigende onderdeel is, mede gebruikt om overtollige grond (klasse industrie) in een grondwal te verwerken. Deze grond zou zij anders tegen hoge kosten moeten afvoeren. Daarnaast wil de gemeente het bedrijventerrein ophogen met gemiddeld 1,80 meter. [stichting] verwijst ter onderbouwing van haar stelling naar de toelichting bij het bestemmingsplan en een door haar overgelegd rapport van Bottomline Projectbegeleiding B.V. Zij concludeert dat sprake is van een voordeel voor de gemeente door een besparing van kosten die is gelegen in het gebruik van de gronden van de onteigende. [stichting] begroot deze besparing op € 4.000.000,00.Hiermee moet volgens [stichting] bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening worden gehouden in die zin dat de onteigenaar, de gemeente, op grond van redelijkheid en billijkheid, het voordeel met [stichting] moet delen.    
      
    
    
      2.24.
      De gemeente betwist dat aan [stichting] een waardetoeslag toekomt. Zij stelt dat een ophoging met 0,80 meter onder meer nodig is voor de drooglegging van de kavels (de grond is gelegen in een voormalig poelengebied) en klimaat adaptief bouwen. Ophoging van het onteigende en de rest van het plangebied vindt volgens de gemeente plaats als onderdeel van het bouwrijp maken daarvan. 
      
    
    
      2.25.
      Volgens de deskundigen is er geen sprake van een door de onteigening veroorzaakt voordeel voor de gemeente, terug te voeren op eigenschappen van het onteigende, dat zij op grond van redelijkheid en billijkheid met [stichting] zou moeten delen. Het gestelde voordeel betreft uitsluitend de door de gemeente te kiezen wijze van uitvoering van het werk. Daarbij kan kennelijk grond die de gemeente uit andere werken beschikbaar heeft worden aangewend om het onderhavige werk te realiseren, zodat de gemeente die grond niet elders hoeft te verwerven. Dergelijke voordelen worden op grond van artikel 40c Ow niet meegenomen bij het vaststellen van de schadeloosstelling voor de onteigende. Volgens de deskundigen is geen sprake van een bijzondere geschiktheid voor het werk waarvoor wordt onteigend.
      
    
    
      2.26.
      
        De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 40c Ow bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening wordt gehouden met voordelen of nadelen die worden teweeggebracht door onder meer het werk waarvoor wordt onteigend of door de plannen daarvoor. Bij bijzondere geschiktheid van het onteigende geldt een uitzondering op die eliminatieregel. Deze uitzondering is gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid en wordt gerechtvaardigd doordat het voordeel voor de onteigenaar in ieder geval mede het gevolg is van bijzondere eigenschappen van het onteigende zelf. De deskundigen hebben toegelicht dat in dit geval geen sprake is van bijzondere geschiktheid van het onteigende voor het werk waarvoor wordt onteigend. Het onteigende onderscheidt zich volgens hen niet op relevante wijze van de andere gronden in het plangebied en is niet meer of beter geschikt voor de realisering van het bedrijventerrein. De rechtbank oordeelt het advies van de deskundigen op dit punt begrijpelijk en voldoende onderbouwd. Op grond van de hoofdregel van artikel 40c Ow wordt daarom geen rekening gehouden met het door [stichting] gestelde voordeel voor de gemeente. De rechtbank passeert de stelling van [stichting] op dit punt. Zij oordeelt dat er geen grond is voor vaststelling van een waardetoeslag. 
        
          Bijkomende schade
        
      
      
      
        
          Wederbeleggingskosten 
          2.27.	Partijen hebben ter gelegenheid van het pleidooi overeenstemming bereikt over de vergoeding van de kosten van aanschaf van een vervangende onroerende zaak (wederbeleggingskosten). De gemeente heeft aangeboden hiervoor een bedrag van € 75.000,00 inclusief btw te vergoeden. [stichting] heeft dit aanbod aanvaard. De rechtbank zal de vergoeding voor wederbeleggingskosten vaststellen op € 75.000,00 inclusief btw.Extra accountantskosten
      
      
    
    
      2.28.
      De deskundigen begroten deze post op € 2.000,00.
      
    
    
      2.29.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze door de deskundigen begrote post. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over en maakt dit tot het hare. De post extra accountantskosten wordt vastgesteld op € 2.000,00. 
      
      
        
          Belastingschade
        
      
      
    
    
      2.30.
      Partijen hebben ter gelegenheid van het pleidooi overeenstemming bereikt over de vergoeding van de post belastingschade. De gemeente heeft aangeboden als bijkomend aanbod ‘de gebruikelijke clausule’ op te nemen. [stichting] heeft dit aanbod aanvaard.
      
    
    
      2.31.
      De rechtbank zal de gemeente veroordelen om het volgende bijkomend aanbod gestand te doen: “Eventueel door [stichting] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [stichting] , waarbij [stichting] aantoont dat zij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus heeft afgedragen. De gemeente zal op de alsdan bij haar in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [stichting] aan haar deskundige(n) verschuldigd is, voor zover de gemeente deze BTW aan [stichting] heeft vergoed. De gemeente zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [stichting] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.”
      
      
        
          Totale bedrag van de schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.32.
      
        De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen:- waarde van het onteigende		€ 2.503.000,00- bijkomende schade:- wederbeleggingskosten  € 75.000,00- extra accountantskosten €   2.000,00
        
          €      77.000,00
        
        Totaal					€ 2.580.000,00
      
      
      
        
          Derde-belanghebbenden
        
      
      
    
    
      2.33.
      Van (andere) derde-belanghebbenden die nog aanspraak (kunnen) maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      2.34.
      
        De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld, te bepalen op 1% per jaar.
        Nu partijen hieromtrent niets hebben gesteld en zij ambtshalve geen aanleiding ziet uit te gaan van een ander percentage, zal de rechtbank dit percentage overnemen. 
        De gemeente zal voorts op de voet van artikel 55 Ow aan [stichting] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
      
      
      
        
          Kosten van juridische en deskundige bijstand
        
      
      
    
    
      2.35.
      
        
          [stichting] maakt aanspraak op de volgende kosten:
        kosten juridische bijstand:		€   38.076,04 excl. btwkosten deskundige bijstand:	€   75.827,50 excl. btw 
        Totaal 				€ 113.903,54 excl. btw 
      
      
    
    
      2.36.
      De gemeente verzet zich tegen vergoeding van een deel van de opgevoerde kosten. Zij verzoekt de kostenvergoeding voor deskundige bijstand substantieel te matigen.  
      
    
    
      2.37.
      
        In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval de gemeente. Bij de beoordeling van deze kosten moet ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, een rol.  
        De vraag of de door [stichting] gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de gemeente naar voren gebrachte bezwaren. 
      
      
      
        
          Kosten AKD
        
      
      
    
    
      2.38.
      De gemeente gaat akkoord met de kostenopgave van mr. De Groot. 
      
    
    
      2.39.
      De rechtbank zal de kosten van juridische bijstand vaststellen op € 38.076,04, exclusief btw.
      
      
        
          Kosten [taxateur] 
        
      
      
    
    
      2.40.
      De gemeente maakt bezwaar tegen de omvang van de declaratie van [taxateur] . Zij voert aan dat [taxateur] kosten in rekening heeft gebracht vanaf 2008 tot en met 2013 en vervolgens pas weer vanaf september 2018. Het (ontwerp)bestemmingsplan is op 31 oktober 2019 ter inzage gelegd. De gemeente stelt dat de kosten die zijn gemaakt vóór september 2018 (dus in de periode 2008-2013) buiten vergoeding moeten blijven. In de declaratie van 31 december 2018 is volgens de gemeente niet voor niets vermeld “(…) [stichting] ws nieuw dossier”. De letters ‘ws’ staan vermoedelijk voor ‘waarschijnlijk’, aldus de gemeente. De gemeente voert verder aan dat een groot deel van de declaraties ziet op planologische procedure(s) (en/of andere zaken) en niet op de onteigening. Zij betwist dat de factuur van Plan & Omgeving van 10 februari 2020 betreffende advisering inzake de zienswijze op het bestemmingsplan voor vergoeding in aanmerking komt.De gemeente is verder niet bereid de kosten te vergoeden van Bottomline Projectbegeleiding B.V. van € 2.668,05 inclusief btw, die zien op het opstellen van een rapport over de ophoging van het bedrijvenpark. De gemeente stelt dat deze werkzaamheden geen toegevoegde waarde hebben gehad en dat het rapport bovendien is gebaseerd op verkeerde uitgangspunten.Ten slotte maakt de gemeente bezwaar tegen de omvang van het aantal gedeclareerde uren. [taxateur] heeft met veel verschillende mensen aan het dossier gewerkt, daar waar volgens de gemeente met één deskundige had kunnen worden volstaan. Bovendien zijn zeer veel uren aan het dossier besteed, aldus de gemeente.
      
    
    
      2.41.
      
        [stichting] stelt zich op het standpunt dat het inschakelen van juridische en deskundige bijstand in deze zaak redelijk is. Verder meent [stichting] dat de kosten van juridische en deskundige bijstand, laatstgenoemde kosten ook gezien de langjarige betrokkenheid van de deskundige, redelijk zijn. Omdat sprake is van een met btw belaste levering, behoeft de btw over de kosten niet te worden vergoed, aldus [stichting] .Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [deskundige 4] toegelicht dat hij gedurende vijftien jaren met de gemeente heeft onderhandeld over verkrijging door de gemeente van de percelen van [stichting] . Die onderhandelingen verliepen met horten en stoten. Er is een ‘vreemde move’ uitgehaald met betrekking tot de invulling van het bestemmingsplan. Rijk stelt daardoor extra tijd te hebben moeten besteden aan deze zaak. Hij heeft de belangen van [stichting] in deze zaak in de loop der jaren altijd zelf behartigd. Daarnaast hebben ook nieuwe (administratieve) medewerkers zich met de zaak beziggehouden. 
      
    
    
      2.42.
      De rechtbank overweegt dat vaststaat dat het (ontwerp)bestemmingsplan op 31 oktober 2019 ter inzage is gelegd. Namens [stichting] is, mede gelet op het verweer van de gemeente, onvoldoende specifiek toegelicht dat de door haar gedeclareerde kosten die zien op de periode vóór 2018 betrekking hebben op deze onteigeningsprocedure. De stelling dat namens [stichting] al gedurende 15 jaren met de gemeente is onderhandeld, eerst in het kader van een ander bestemmingsplan, is daartoe onvoldoende. De rechtbank zal een bedrag van € 2.212,50 exclusief btw in mindering brengen op de toe te wijzen vergoeding. De rechtbank passeert het bezwaar van de gemeente tegen vergoeding van de kosten van Bottomline Projectbegeleiding B.V. [stichting] kwam het recht toe zich te laten adviseren op dit punt. Dat het standpunt van [stichting] inhoudelijk niet is gevolgd staat daar los van. De gemeente heeft de omvang van deze kosten overigens niet betwist.  Ten aanzien van de overige bezwaren tegen de opgevoerde kosten is de rechtbank van oordeel dat het verweer van de gemeente onvoldoende is onderbouwd. Het had onder meer op de weg van de gemeente gelegen om met betrekking tot deze bezwaren de betreffende bedragen die daarmee zijn gemoeid te specificeren, hetgeen zij niet heeft gedaan. De rechtbank gaat daarom aan deze bezwaren voorbij.  2.43. Op grond van het voorgaande zal de rechtbank voor juridische bijstand een bedrag van € 38.076,04 exclusief btw en voor andere deskundige bijstand een bedrag van € 73.615,00 exclusief btw toewijzen.
      
      
        
          Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
        
      
      
    
    
      2.44.
      
        De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 38.986,74 (inclusief btw). De gemeente heeft ter gelegenheid van het pleidooi meegedeeld ten aanzien van deze kostenopgave geen opmerkingen te hebben. De gemeente zal als onteigenende partij dan ook worden veroordeeld tot betaling van deze kosten. 
        
          Griffierechten
        
      
      
    
    
      2.45.
      
        De gemeente zal als onteigenende partij tevens worden veroordeeld tot betaling aan [stichting] van een bedrag aan griffierechten van € 676,00.  
        
          3.	De beslissing
        
        De rechtbank
      
    
    
      3.1.
      stelt het bedrag van te dezer zake door de gemeente aan [stichting] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 2.580.000,00,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de gemeente om aan [stichting] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 1.247.240,00, vermeerderd met een rente van 1% per jaar daarover vanaf 24 januari 2023 tot en met 23 januari 2024, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de som van het bedrag van € 1.247.240,00 en van de rente over dit bedrag over de periode van 24 januari 2023 tot en met 23 januari 2024 vanaf 24 januari 2024 tot aan de dag van voldoening,
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat de gemeente haar bijkomend aanbod, zoals weergegeven in r.o. 2.31, gestand moet doen,
      
    
    
      3.4.
      wijst de Provinciale Zeeuwse Courant aan als het nieuwsblad waarin een uittreksel van dit vonnis dient te worden geplaatst,
      
    
    
      3.5.
      veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [stichting] begroot op € 38.076,04 exclusief btw ter zake van kosten van juridische bijstand en € 73.615,00 exclusief btw ter zake van kosten van overige deskundige bijstand en € 676,00 ter zake van griffierechten,
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt de gemeente tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 38.986,74 (inclusief btw), 
    
    
      3.7.
      verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.