ECLI:NL:RBZWB:2024:7286, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-10-2024, C/02/400278 / HA ZA 22-391
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht

Samenvatting: Onteigening ten behoeve van de reconstructie Rijksweg A27. Schadeloosstelling. Onteigende exploiteert op de peildatum een loonbedrijf met drijvend materieel in insteekhaven met kade. Waardering van de bedrijfslocatie aan de hand van drie waardecomponenten: grond, kademuur en water. Rechtbank oordeelt dat huidig/feitelijk gebruik in overeenstemming is met geldende bestemming. Waardering van de kademuur op basis van (gecorrigeerde) vervangingswaarde. Berekening van de vergoeding voor overige schade op basis van directe aankoop van een vervangende bedrijfslocatie (en niet op basis van huur van een vervangende locatie). Matiging van de gedeclareerde kosten voor juridische en overige deskundige bijstand.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Cluster II Handelszaken
    
    
    
      Middelburg
    
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/02/400278 / HA ZA 22-391
    
    
    
      
        Vonnis van 23 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de publiekrechtelijke rechtspersoon
      
        DE STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat),
      gevestigd te 's-Gravenhage,
      eiser,advocaten mr. B.S. ten Kate en mr. S.M.L. Aaldering te Arnhem,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        
          [gedaagde] B.V.,
      gevestigd te [plaats 1] ,
      gedaagde,
      advocaat mr. G.J.M. de Jager te Rotterdam,
    
    
    
      en
    
    
    
      de coöperatie
      
        COÖPERATIEVE RABOBANK U.A.,
      gevestigd te Amsterdam, mede kantoorhoudende te Utrecht,
      tussengekomen partij,
      advocaat mr. A.F. van Ingen te Utrecht.
    
    
    
      Partijen zullen hierna de Staat, [gedaagde] en de Rabobank worden genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:- het tussenvonnis van 8 februari 2023 - de akte na tussenvonnis namens de Rabobank- de inventarislijst van de Staat- de inventarislijst eigen gedingstukken van [gedaagde]
      - de akte van depot van 9 januari 2024 van het deskundigenrapport- de e-mail van mr. De Jager van 17 januari 2024 met kostenopgave - de e-mail van mr. [deskundige 1] van 18 januari 2024 met opgave van de kosten van de rechtbankdeskundigen- de aantekeningen van de griffier van het op 23 januari 2024 gehouden pleidooi- de pleitnotities van mr. Ten Kate
      - de pleitnotities van mr. De Jager- de e-mail van mr. De Jager van 6 februari 2024 met een toelichting op de kostenopgave- de brief van mr. Ten Kate van 13 februari 2024 met een reactie op de kostenopgave van [gedaagde] .
      
    
    
      1.2.
      
        Bij beschikking van 25 mei 2022 heeft de rechtbank mr. [deskundige 1] (voorzitter), mr. [deskundige 2] en ing. [deskundige 3] tot deskundigen benoemd.  
        Op 7 november 2022 heeft de vervroegde descente plaatsgevonden in het bijzijn van partijen, hun raadslieden/adviseurs, de deskundigen en de rechter-commissaris. 
      
      
    
    
      1.3.
      De deskundigen hebben voor hun advies een externe deskundige ingeschakeld, te weten de heer [deskundige 4] , werkzaam bij het vastgoedadviesbureau [bedrijf 1] te [plaats 2] . Partijen hebben desgevraagd aan de deskundigen te kennen gegeven dat zij tegen zijn inschakeling geen bezwaar hebben. [deskundige 4] heeft de betrokken percelen van [gedaagde] op 10 maart 2023 - samen met [deskundige 2] en [deskundige 3] en de deskundigen van beide partijen - bezichtigd en op 22 mei 2023 (conceptrapport), 10 juli 2023 en 8 januari 2024 aan de deskundigen gerapporteerd. Zijn adviezen van 10 juli 2023 en 8 januari 2024 zijn bij het deskundigenrapport gevoegd.
    
    
      1.4.
      Mr. [deskundige 1] heeft als voorzitter van de deskundigencommissie het conceptdeskundigenrapport aan partijen gestuurd. Beide partijen hebben daarop gereageerd. Het definitieve rapport van de deskundigencommissie is afgesloten op 8 januari 2024 en vervolgens op de griffie van de rechtbank gedeponeerd.
      
    
    
      1.5.
      De zaak is bepleit op 23 januari 2024. 
    
    
      1.6.
      Ten slotte is vonnis bepaald.2.	De beoordeling
      
    
    
      2.1.
      Bij eerdergenoemd vonnis van 8 februari 2023 (hierna: het onteigeningsvonnis) heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Staat van de onroerende zaken: - [grondplannummer 1] : een deel van 1 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente] [sectie] [nummer 1] , totaal groot 2.930 m², kadastraal omschreven als “Water”;
      - [grondplannummer 2] : een deel van 2.929 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente] [sectie] [nummer 1] , totaal groot 2.930 m², kadastraal omschreven als “Water”;
      - [grondplannummer 3] : een deel van 1.432 m² van het perceel kadastraal bekend [gemeente] [sectie] [nummer 2] , totaal groot 3.370 m², kadastraal omschreven als “Terrein (teelt – kweek)”,
      
    
    
      2.2.
      In het onteigeningsvonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor de voormalige eigenaar [gedaagde] bepaald op € 444.500,00, waarvan rechtstreeks aan de Rabobank dient te worden betaald € 118.000,00, vermeerderd met de nog openstaande contractuele rente vanaf 1 augustus 2022 tot de dag der algehele voldoening, en aan [gedaagde] een bedrag van € 326.500,00 minus voornoemd bedrag aan rente vanaf 1 augustus 2022 tot de dag der algehele voldoening.2.3.	Het onteigeningsvonnis is op 4 april 2023 ingeschreven in de openbare registers. Deze datum geldt dus als peildatum.
      
    
    
      2.4.
      De percelen [perceel 1] en [perceel 2] liggen aaneengesloten in het buitengebied van de gemeente Altena ten zuiden van het dorp [plaats 1] en ten oosten van de rijksweg A27. [perceel 1] is een perceel dat grotendeels bestaat uit water. Het was op de peildatum ingericht als insteekhaven met aan de west- en noordzijde een kade (verhard met klinkers). Aan de oostzijde van deze haven lag een botenloods afgemeerd (opgebouwd uit profielwanden).[perceel 2] is een onregelmatig gevormd, onbebouwd perceel, dat op de peildatum deels was ingericht als toegangsweg naar de insteekhaven en deels als bedrijfsterrein bij deze haven (met name voor parkeren/opslag).[perceel 1] is (over land) ontsloten via de toegangsweg op [perceel 2] . Het bedrijfsterrein is gedeeltelijk verhard met klinkers, de toegangsweg is half verhard.[perceel 1] is geheel onteigend, [perceel 2] deels. Van beide percelen (met een totale oppervlakte van 6.300 m²) is in totaal 4.362 m² onteigend. 2.5.	De planologische grondslag voor (de realisatie van) het werk waarvoor is onteigend, wordt gevormd door het Tracébesluit ‘A27 Houten-Hooipolder’ (hierna: ‘het Tracébesluit). Dit Tracébesluit is op 20 december 2018 vastgesteld door de minister van Infrastructuur en Milieu en is per 26 augustus 2020 onherroepelijk.
    
    
      2.6.
      Het Tracébesluit is door de gemeente Altena uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘Tracébesluit A27 - gemeente Altena’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 21 juni 2022. In dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming ‘Verkeer-Rijkswegen’ en de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterstaatkundige functie’ gekregen.Voorheen gold ter plaatse het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Werkendam. Dat bestemmingsplan is vastgesteld op 6 oktober 2015 en voor onder meer deze locatie in werking getreden op 16 november 2016.In dat plan had het onteigende verschillende bestemmingen:- een strook grond aan de westzijde van [perceel 1] had de bestemming ‘Verkeer’;- twee kleine gedeelten van [perceel 1] hadden de bestemming ‘Natuur’;- het overige deel van [perceel 1] had de bestemming ‘Water’;- het [perceel 2] had grotendeels de bestemming ‘Natuur’;- twee kleine gedeelten van [perceel 2] hadden de bestemming ‘Water’.Voor beide gehele percelen gold bovendien de dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterstaatkundige functie’. Daarnaast gold voor nagenoeg beide gehele percelen de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone - Dijk’ en de gebiedsaanduiding ‘Overige zone - Zeekleilandschap - Eerste aanwaspolders’.Voor het overblijvende gedeelte van [perceel 2] blijft het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ gelden en daarmee voornoemde natuurbestemming.
      
    
    
      2.7.
      Het onteigende was tot aan de peildatum eigendom van [gedaagde] , gevestigd te [plaats 1] aan het [adres 1] . Beide percelen zijn in 2017 aangekocht door de heer [naam 1] en zijn echtgenote (als vennoten van de toenmalige v.o.f. [gedaagde] ) voor een prijs van € 150.000,00. Na de ontbinding van deze v.o.f. zijn beide percelen per 6 december 2019 overgedragen aan/ingebracht in [gedaagde] .  Ter plaatse exploiteert [naam 1] op naam en voor rekening van [gedaagde] een loonwerkbedrijf met drijvend materieel. Daartoe beschikt [gedaagde] op de peildatum over drie sleepvaartuigen (met lengtes van respectievelijk 41, 15 en 14 meter), drie stalen werkpontons (met lengtes van respectievelijk 27, 18 en 16 meter) en een inspectieboot. Vanaf de kade wordt werkmateriaal op- en overgeslagen op deze schepen en pontons en vervolgens vervoerd naar projecten waarvoor [gedaagde] is ingeschakeld (in het hele land). Het bedrijf beschikt daarnaast op de locatie over een losse/verplaatsbare kantoorunit.Rijkswaterstaat heeft op 12 maart 2001 aan (de rechtsvoorganger van) [gedaagde] een vergunning verleend op grond van de Wet Beheer Rijkswaterstaatwerken voor het hebben van een steiger in de werkhaven. Bij beschikking van 16 december 2021 is aan [gedaagde] een vergunning verleend voor verlenging/aanpassing van deze steiger.In de werkhaven liggen op de peildatum een drijvende botenloods en enkele pleziervaartuigen aan steigers afgemeerd. De botenloods is nog eigendom van de rechtsvoorganger van [gedaagde] ( [B.V. 1] ) en de ligplaats van deze loods wordt verhuurd aan [B.V. 1] (tot 17 juni 2028 om niet, en vanaf die datum tegen een marktconforme huurprijs). 
      
    
    
      2.8.
      
        De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben in hun rapport van 8 januari 2024 over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:- waarde onteigende			€    690.310,00- waardevermindering overblijvende	€        6.783,00- overige schade 		 		€    304.454,00
        
          + 2 x P.M.
        
        totaal					€ 1.001.547,00 + 2 x P.M.
      
      
    
    
      2.9.
      De Staat heeft aan [gedaagde] laatstelijk aangeboden als schadeloosstelling een totaalbedrag van € 454.593,00.Daarnaast heeft de Staat als bijkomend aanbod aangeboden het voortgezet gebruik van het onteigende tot 31 december 2023.
      
    
    
      2.10.
      
        [gedaagde] heeft de totale schadeloosstelling laatstelijk begroot op
      - vermogensschade			€    605.000,00- inkomensschade				€    350.000,00
      - bijkomende schade			€    333.125,00
      
                + 2 x P.M.
        totaal					€ 1.288.125,00 + 2 x P.M.
      
    
    
      2.11.
      Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve deskundigenrapport. Hun standpunten ten aanzien van (de hoogte van) de voor vergoeding in aanmerking komende posten zullen, voor zover van belang, per post worden behandeld. 
      
      
        
          Toepasselijk recht
        
      
      
    
    
      2.12.
      
        Hoewel sinds 1 januari 2024 voor onteigeningszaken de Omgevingswet van kracht is, dient deze zaak te worden beoordeeld met toepassing van de Onteigeningwet, zoals die luidde tot 1 januari 2024 (hierna: Ow). Op grond van artikel 4.4 lid 1 Aanvullingswet grondeigendom blijft in alle zaken waarin een verzoek tot het nemen van een koninklijk besluit tot onteigening is ingediend voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet het oude recht van toepassing. Verder geldt op grond van artikel 4.4 lid 2 Aanvullingswet grondeigendom dat, indien voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet een rechtsgeding met betrekking tot een voltooide onteigening op grond van de Ow aanhangig is, het oude recht van toepassing blijft tot het tijdstip waarop het vonnis kracht van gewijsde heeft gekregen en ten uitvoer is gebracht. In dit geval dateert het koninklijk besluit waarbij de onteigening is toegestaan van 8 maart 2022, zodat het verzoek tot het nemen van dat koninklijk besluit logischerwijs van eerdere datum is. Bovendien is de onteigening voltooid met de inschrijving van het onteigeningsvonnis op 4 april 2023, dus ook voor 1 januari 2024.
        
          
          Waarde van het onteigende
        
      
      
    
    
      2.13.
      	Ingevolge artikel 40a Ow dient de waarde van het onteigende te worden bepaald op basis van de prijs, die zonder onteigening op de peildatum bij verkoop in het vrije economische verkeer tot stand zou zijn gekomen. De waarde van het onteigende dient daarbij in beginsel te worden bepaald met inachtneming van onder meer de bestemming, de ligging en de huidige en toekomstige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden van het onteigende. Indien sprake is van meerdere bouw- of gebruiksmogelijkheden kan [gedaagde] daarbij in beginsel aanspraak maken op de hoogste waarde. Bij de waardering van het onteigende dienen overigens de voorschriften van de artikelen 40b tot en met 40f Ow in acht te worden genomen.
      
      
        
          Eliminatie Tracébesluit
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        Volgens de deskundigen (en partijen) moet bij de waardering van het onteigende geen rekening worden gehouden met het Tracébesluit en de realisering daarvan. Uitgangspunt bij de waardering zijn daarmee de diverse bestemmingen die voorafgaand aan de inwerkingtreding van het Tracébesluit op het onteigende rustten, aldus de deskundigen (zie r.o. 2.6.).2.15.	De rechtbank volgt de deskundigen op dit punt. In deze zaak is onteigend om de uitvoering van het Tracébesluit mogelijk te maken dat - kort gezegd - voorziet in reconstructie van de A27 met bijkomende werken. Deze werken worden (deels) gerealiseerd op het onteigende. Daarmee is voldaan aan de vereisten voor eliminatie van het Tracébesluit op grond van artikel 40c Ow.   
        
          Waardering deskundigen
        
      
    
    
      2.16.
      De deskundigen waarderen het onteigende op € 690.310,00. Zij baseren hun advies op het taxatierapport van [deskundige 4] , dat als bijlage 4 bij het rapport van de deskundigen is gevoegd. [deskundige 4] heeft de (markt)waarde van de gehele bedrijfslocatie van [gedaagde] (met een oppervlakte van 6.300 m²) per peildatum - 4 april 2023 - getaxeerd op een bedrag van € 700.000,00 k.k. Van deze bedrijfslocatie is een gedeelte van 4.362 m² onteigend. In deze taxatie van de gehele bedrijfslocatie heeft [deskundige 4] aan het na onteigening overblijvende deel van 1.938 m², zijnde (de ondergrond van) de toegangsweg en de smalle strook terrein ten oosten van de haven, een waarde toegekend van € 5,00 per m², totaal (1.938 m² x € 5,00 =) € 9.690,00. Met inachtneming hiervan stellen de deskundigen de waarde van het onteigende op € 700.000,00 (waarde geheel) minus € 9.690,00 (waarde niet-onteigende deel) = € 690.310,00.  
      
      
      
        
          Waardering [deskundige 4]
        
      
      
        2.16.1.
         heeft bij zijn waardering het volgende tot uitgangspunt genomen.De waarde van de grond wordt bepaald op basis van de gebruiksmogelijkheden die het terrein biedt. De gemeente Altena (verder: de gemeente) heeft in de afgelopen jaren beperkte opslag in de vorm van een materiaalcontainer en een bouwkeet toegestaan. Andere opslag van materialen is niet toegestaan; de gemeente heeft hierop gehandhaafd. De kantoorfunctie is beperkt tot een flexibele locatie voor een container langs de weg. Het gebruik van de bedrijfslocatie beperkt zich op de peildatum tot het aan boord nemen van personen en materialen en het afmeren van niet-permanente vaartuigen. Aanleg en dit gebruik zijn vanaf aanvang steeds toegestaan door de gemeente. Dit gebruik kan daarom worden verondersteld als toegestaan en is daarmee de basis voor de waarde van het getaxeerde, aldus [deskundige 4] .Gezien de beperkingen is de waarde van het terrein minder goed vergelijkbaar met gangbare bedrijfskavels. Het gebruik houdt volgens [deskundige 4] het midden tussen enerzijds onverhard werkterrein en anderzijds openbare ruimte en verkeersfunctie. De beperking dat het terrein niet mag worden bebouwd en dat geen materialen mogen worden opgeslagen, vormt geen grote beperking omdat, gezien het geringe terreinoppervlak en de benodigde manoeuvreerruimte, opslag of bebouwing ook niet wenselijk is, aldus [deskundige 4] . 
        
      
      
        2.16.2.
        
          [deskundige 4] maakt bij zijn taxatie van de bedrijfslocatie van [gedaagde] onderscheid tussen drie waardecomponenten, te weten grond, kademuur en water. Hij waardeert deze componenten als volgt.
        
        
          
            Grond
            De waarde van de (onteigende) grond wordt vastgesteld door middel van de comparatieve methode. [deskundige 4] verwijst naar de ontwikkeling van een bedrijventerrein in [plaats 3] en [plaats 4] waarbij de inbrengwaarde (exploitatieplan) voor openbare ruimte met verkeersfunctie is gewaardeerd op ca. € 75,00 per m². Uit huurreferenties van verharde (droge) terreinen in de regio kan een huurwaarde worden afgeleid van € 10,00 tot € 25,00 per m² per jaar, afhankelijk van de ligging en kwaliteit van de verharding. Gelet op de specifieke kenmerken van onderhavig terrein, de ligging aan het water en de beperkingen in het gebruik, leidt dat tot een huurwaardebepaling aan de onderkant van de bandbreedte, te weten € 12,00 per m² per jaar. Omdat verharding slechts beperkt is toegestaan moet daarvoor een correctie worden toegepast.Met een correctie voor het ontbreken van de terreininrichting met een investeringsniveau van € 150,00 per m², een levensduur van 15 jaar en een restwaarde van € 30,00 per m², bepaalt [deskundige 4] de grondcomponent op € 4,00 per m² per jaar. Uitgaande van een rendement van 5% bedraagt de marktwaarde van de grond afgerond € 80,00 per m². Dit is te verenigen met de inbrengwaarde van niet ingerichte openbare ruimte, aldus [deskundige 4] . Hij begroot de totale grondcomponent op:- 500 m² (van [perceel 1] ) + 1432 m² (onteigende deel van [perceel 2] ) = 1932 m² x € 80,00 per m² =					€ 154.560,00 - 1938 m² (niet-onteigende deel van [perceel 2] : toegangsweg en terrein) x € 5,00 per m² = 				€     9.690,00totaal								€ 164.250,00KademuurEen kademuur is volgens [deskundige 4] een incourant object; er bestaan weinig referentietransacties. In zo’n geval wordt gewaardeerd aan de hand van de kostenbenadering, aldus [deskundige 4] . De kademuur betreft een enkelvoudige damwandconstructie. Voor 2022 is voor kademuren een bandbreedte voor de eenheidsprijzen per strekkende meter gegeven in de woz-waardewijzer van € 14.000,00 tot € 28.000,00. Vanwege de beperkte hoogte en eenvoud van onderhavige kademuur en omdat de feitelijke kosten en actuele waarde per m¹ zonder bouwkundig onderzoek moeilijk zijn in te schatten, gaat [deskundige 4] uit van een eenheidsprijs aan de onderkant van de bandbreedte, te weten € 14.000,00 per m¹. Omdat voorts de staalprijzen in 2023 zijn gedaald ten opzichte van die in 2022, is voor 2023 een ondergrens aangehouden van € 12.000,00 per m¹. Dat bedrag is volgens [deskundige 4] vergelijkbaar met de uitkomst van een tender in de gemeente Venlo. Uitgaande van bouwkosten van € 12.000,00 per m¹ bedraagt de investering voor een kademuur van 80 meter lengte een bedrag van € 960.000,00 als vervangingswaarde. Bij de berekening van de actuele waarde van de kademuur heeft [deskundige 4] rekening gehouden met de bouw in 2006, een levensduur van 40 jaar en een restwaarde van 25%. Gelet op de beperkte informatie over de kademuur gaat [deskundige 4] bij zijn taxatie uit van een defensieve berekening. Hij schat de gecorrigeerde vervangingswaarde op de peildatum op 60% van de vervangingswaarde, zijnde € 576.000,00.       
          
            Waterdeel van kavel [perceel 1]
            Dit deel heeft een oppervlakte van ca. 2.430 m², aldus [deskundige 4] . Het ontleent de hoogste waarde aan het toegestane extensief recreatief gebruik, gelet op de mogelijkheid om vier ligplaatsen te exploiteren. Bij een opbrengst van € 200,00 per maand is de huurwaarde € 2.400,00 per jaar. Bij een rendement van 5% per jaar bedraagt de marktwaarde van vier ligplaatsen volgens [deskundige 4] € 48.000,00. Dit bedrag moet worden gecorrigeerd in verband met de aanwezigheid van de botenloods. Uitgangspunt daarbij is dat één ligplaats niet bruikbaar is gedurende een periode van vijf jaar vanaf de peildatum. De correctie voor de aanwezigheid van de botenloods bedraagt bij benadering € 2.900,00, aldus [deskundige 4] . Rekening houdend daarmee bedraagt de waarde voor het waterdeel van kavel [perceel 1] volgens [deskundige 4] € 45.112,13. 
        
        
      
      
        2.16.3.
        
          Het totaal van de drie genoemde waardecomponenten bedraagt (€ 164.250,00 + € 576.000,00 + € 45.112,13 =) € 785.362,13. [deskundige 4] overweegt dat, uitgaande van een post kosten koper van 11,4%, een redelijk handelend koper bereid zal zijn om (afgerond) € 700.000,00 te betalen voor het geheel. Volgens [deskundige 4] bestaat bij deze getaxeerde marktwaarde van het geheel ook een marktvraag. Hij heeft dit toegelicht aan de hand van een door hem berekend huurbedrag, waarbij hij is uitgegaan van een rendementseis van 5% per jaar. Ter onderbouwing verwijst hij naar twee huur-referentietransacties uit 2017 en 2021.   
          
            Standpunt [gedaagde]
          
        
      
    
    
      2.17.
      
        
          [gedaagde] stemt in met de waardering van het onteigende door [deskundige 4] /de deskundigen op € 690.310,00. 
        
          Standpunt Staat
        
      
    
    
      2.18.
      De Staat maakt bezwaar tegen de door de deskundigen geadviseerde waarde van het onteigende. Volgens de Staat is het rapport van [deskundige 4] ondeugdelijk en hebben de deskundigen ten onrechte hun waardering op dit rapport gebaseerd. De Staat voert daarvoor samengevat het volgende aan.
      
        2.18.1.
        Er is ten onrechte van uitgegaan dat het gebruik van het onteigende door [gedaagde] in overeenstemming is/was met de vigerende bestemmingen. De permanente aanwezigheid van een woonark en/of pleziervaartuigen is niet in overeenstemming met de vigerende bestemmingen; alleen extensief recreatief medegebruik was/is toegestaan. Daarnaast is een gebruik van het water als werkhaven/bedrijfsmatig te gebruiken ligplaats (commerciële ligplaats) in strijd met de vigerende bestemming “water”.
        
      
      
        2.18.2.
        Er is ten onrechte van uitgegaan dat de kade(muur) op het onteigende een afzonderlijke waarde vertegenwoordigt naast/bovenop de waarde van het water en het werkterrein. Daarnaast is het onjuist om de werkelijke waarde van de kade te bepalen op basis van de gecorrigeerde herbouwwaarde. Dit is voor een bedrijfsobject volstrekt ongebruikelijk. De gecorrigeerde herbouwwaarde is niet gelijk aan de werkelijke waarde. Het is ook niet aannemelijk dat redelijk handelende partijen in het vrije commerciële verkeer hun prijs op basis van deze waarderingsmethode zouden bepalen. Het ligt veeleer in de rede uit te gaan van een waardering op basis van de huurwaarde van de kade. 
      
      
        2.18.3.
        Er is niet kenbaar rekening gehouden met de beperkte bruikbaarheid van het onteigende. De kade is maar beperkt bruikbaar; het laden en lossen kan alleen op/vanaf de kopse zijde van de kade die is gelegen op grond van de Staat. Ook heeft het terrein geen opslagfunctie. De deskundigen spreken ten onrechte van een op- en overslagterrein. 
        
      
    
    
      2.19.
      
        De Staat verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar het door hem ter descente overgelegde taxatierapport van de heer [taxateur 1] . [taxateur 1] heeft de marktwaarde van het onteigende per 10 februari 2022 getaxeerd op € 215.000,00 k.k. Hij baseert zijn taxatie op de huuropbrengsten die met de verhuur van het geheel zouden kunnen worden gerealiseerd. Dat is volgens de Staat een gebruikelijke en voor de hand liggende benadering. Een redelijk handelend koper zal de door hem te betalen prijs immers ook laten bepalen door de opbrengst die hij met de exploitatie van het gekochte denkt te behalen. 
        
          Nadere toelichting deskundigen
        
      
    
    
      2.20.
      De deskundigen hebben in de bezwaren van de Staat geen aanleiding gezien hun advies ten aanzien van de waarde van het onteigende aan te passen en dit als volgt toegelicht.
      
        2.20.1.
        In afwijking van hun overwegingen in het definitieve rapport hebben de deskundigen zich ter gelegenheid van het pleidooi op het standpunt gesteld dat de werkhaven niet in strijd is met de bestemming. De werkhaven is door de Staat aangelegd en is altijd als zodanig gebruikt. De aanvoer en afvoer betreft scheepvaart gerelateerde activiteiten. Dat is waar een redelijk handelend koper van uit zou gaan, aldus de deskundigen. Voor zover het gebruik van de locatie door [gedaagde] als op- en overslagterrein/werkhaven op de peildatum in strijd was met de voor deze locatie vigerende bestemmingen,werd dit kennelijk sinds jaar en dag door de gemeente (en de Staat) gedoogd. De betreffende bestemmingen sluiten ook niet goed aan bij de functie van de haven en de investeringen die daarin in het verleden (door de Staat/Rijkswaterstaat zelf) zijn gedaan in onder meer de aanleg van een zware/kostbare kademuur. Bij deze omstandigheden achten de deskundigen het niet aannemelijk dat in een situatie zonder onteigening door de gemeente handhavend zou zijn opgetreden tegen het gebruik van de werkhaven c.a. door [gedaagde] of dat een verzoek om aanpassing van de bestemmingen van deze haven aan dit gebruik zou zijn geweigerd.
        
      
      
        2.20.2.
        Bij de waardering van de locatie is geen rekening gehouden met (de eventuele waarde van) een permanente ligplaats voor een woonark in de haven. De deskundigen sluiten echter niet uit dat in een situatie zonder onteigening een beperkt medegebruik van de werkhaven voor het afmeren van enkele grotere pleziervaartuigen door de gemeente zou zijn toegestaan hetzij binnen de bestemming ‘extensief recreatief gebruik’, hetzij op basis van overgangsrecht/gedogen van een reeds lang bestaand gebruik. Dit geldt ook voor de al vele jaren in de werkhaven aanwezige botenloods. Daarom heeft [deskundige 4] in zijn taxatie gerekend met een (potentiële) bescheiden huuropbrengst voor drie ligplaatsen (+ vanaf 2028 een huuropbrengst voor de ‘ligplaats’ van de botenloods).
        
      
      
        2.20.3.
        De kade vertegenwoordigt wel degelijk een afzonderlijke waarde naast/bovenop de waarde van het water en het werkterrein: zonder aanwezigheid van die kade zou de locatie (water + werkterrein) aanmerkelijk minder waard zijn dan met die kade. Juist door de kade kan de haven niet alleen worden gebruikt als ligplaats voor schepen, maar ook als op- en overslagterrein. Dergelijke werkhavens met op- en overslagterrein zijn volgens de deskundigen schaars en vertegenwoordigen daarmee een aanmerkelijke waarde. Voor een object als het onderhavige zullen een redelijk handelend koper en verkoper aansluiting zoeken bij de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object.
        
      
      
        2.20.4.
        De deskundigen handhaven daarbij hun standpunt ten aanzien van de toegepaste taxatiemethoden en verwijzen naar paragraaf 4.3. van het rapport van [deskundige 4] .
        
      
      
        2.20.5.
        Zoals tijdens de descente is vastgesteld en overigens ook zichtbaar is op de luchtfoto’s van het onteigende konden goederen vanaf de hele kade/werkterrein door [gedaagde] worden op- en overgeslagen. De deskundigen achten het niet aannemelijk dat in een situatie zonder onteigening de Staat op het bij hem in eigendom zijnde strookje grond aan deze mogelijkheden ter plaatse beperkingen zou hebben gesteld, noch aan [gedaagde] , noch aan een eventuele koper van de werkhaven. De deskundigen verwijzen voorts naar hetgeen zij hebben overwogen met betrekking tot de bestemmingen van het onteigende. 
        
      
      
        2.20.6.
        
          Ten aanzien van de taxatie van [taxateur 1] overwegen de deskundigen dat deze kennelijk in overwegende mate is gebaseerd op één referentie, te weten een transactie uit 2017 waarbij een stuk kade en water met een oppervlakte van 982 m² in [plaats 5] is verkocht voor € 90.000,00. Deze transactie is volgens [deskundige 4] en de deskundigen niet bruikbaar als referentie voor het bepalen van de waarde van de locatie/werkhaven in [plaats 1] . De transactie is niet alleen gedateerd (verkoop in 2016), maar ook het object is voor wat betreft ligging en oppervlakte niet goed vergelijkbaar. Bovendien is het object verkocht in het kader van een aandelentransactie, waarbij de verkoper het object is gaan huren van de koper. Uit de enkele verkoopprijs kan daarom niet worden afgeleid welke ‘vrije’ waarde door de betreffende partijen aan het vastgoedobject is toegekend en welke andere aspecten/belangen bij die aandelentransactie een rol hebben gespeeld. 
          
            Nader standpunt Staat
          
        
      
    
    
      2.21.
      De Staat voert nog aan dat de enkele inschatting van de deskundigen dat de kans op handhaving van de vigerende bestemming klein is, onvoldoende is om aan het ontbreken van een toereikende bestemming geen betekenis toe te kennen. Een redelijk handelend koper zal zelf een inschatting maken van die kans en een aftrek toepassen vanwege de ontoereikende bestemming. Die kans vormt immers een risico. Daarnaast is het object slechts voor een zeer beperkte groep kopers interessant. “Gedogen” heeft namelijk als belangrijk nadeel dat uitbreiden of wijzigen niet is toegestaan. De beperkte bruikbaarheid van het onteigende blijkt bovendien uit de voorgeschiedenis, waarin de gemeente handhavend heeft opgetreden tegen [gedaagde] .     Vanwege deze beperkingen kan het onteigende niet op één lijn worden gesteld met objecten die als haven met op- en overslagfaciliteiten zijn ingericht en een daarmee in overeenstemming zijnde bestemming hebben, aldus de Staat.Voor zover wordt getaxeerd op basis van de gekapitaliseerde huurwaarde betwist de Staat dat een redelijk handelend koper genoegen zal nemen met een rendement van 5%. Met verwijzing naar de taxatie van [taxateur 1] stelt de Staat dat gerekend moet worden met een rendement per peildatum van afgerond 9%. Overigens is van een beperkt risico, mede vanwege de ontoereikende bestemming, in het geheel geen sprake, aldus de Staat.  De Staat handhaaft zijn stelling dat het taxatierapport van [deskundige 4] niet kan dienen ter vaststelling van de werkelijke waarde van het object en het rapport van [taxateur 1] wel, met dien verstande dat dit nog moet worden gecorrigeerd naar de peildatum. Bij de vaststelling van die correctie moet rekening worden gehouden met enerzijds een verhoging van het rendement (9% in plaats van 8%) en een verhoging van de overdrachtsbelasting (10,4% in plaats van 8%) en anderzijds een lichte stijging van de huurwaarde per m². Geschat wordt dat deze effecten elkaar min of meer neutraliseren, zodat de waarde per peildatum van 4 april 2023 niet significant zal afwijken van de door [taxateur 1] per 10 februari 2022 getaxeerde waarde van € 215.000,00.
      
      
        
          Nadere toelichting deskundigen 
          
        
      
    
    
      2.22.
      De deskundigen hebben ten aanzien van het rendement nog toegelicht dat het verschil tussen 5% en 9% zit in het onderscheid tussen risicoarm en risicovol terrein. Als er veel projecten in de omgeving zijn, kan het rendement laag zijn. Er is dan veel vraag naar deze havens.
      
      
        
          De rechtbank
        
      
      
    
    
      2.23.
      De rechtbank overweegt als volgt. Gelet op de in r.o. 2.13. tot en met 2.15. geformuleerde uitgangspunten bij de vaststelling van de waarde van het onteigende (ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden en bestemming) is de eerste vraag die hier aan de orde is of het gebruik door [gedaagde] van het onteigende in overeenstemming is met de bestemming. De deskundigen en [gedaagde] beantwoorden deze vraag (overwegend) bevestigend, de Staat niet. De Staat baseert zich op het rapport van [taxateur 1] , die concludeert dat het gebruik door [gedaagde] niet in overeenstemming is met de geldende bestemming/planregels (pagina 10/27 van zijn rapport). 
      
      
        2.23.1.
        De rechtbank constateert dat [taxateur 1] bij zijn taxatie niet het huidige gebruik tot uitgangpunt neemt, maar het toegestane gebruik (pagina 8/27 van het rapport van [taxateur 1] ).   Hij heeft het getaxeerde onderverdeeld in drie delen: loswal/kade, ligplaats ten behoeve van drijvend boothuis en terrein + water. De waarde van de loswal is getaxeerd onder andere aan de hand van tarieven voor afmeren. Op pagina 10 van het rapport concludeert [taxateur 1] dat op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan geen sprake is van waardevermeerderende uitbreidingsmogelijkheden. Op pagina 15 van het rapport van [taxateur 1] is een risico-analyse weergegeven ten aanzien van zaken die bij de waardering en voor marktpartijen van belang zijn. Daarin is vermeld dat als kans in de omgeving/markt kan worden beschouwd ‘loswal geschikt maken voor afmeren van beroepsvaartuigen die veel gebruik maken van deze vaarroute’. De op pagina 10 en 15 genoemde uitgangspunten van het rapport lijken hiermee tegenstrijdig te zijn. 
      
      
        2.23.2.
        De rechtbank overweegt ten aanzien van het huidige gebruik door [gedaagde] van het onteigende als werkhaven dat onweersproken is gebleven dat de haven vanaf de aanleg in 2006 feitelijk als zodanig is gebruikt, eerst door Rijkswaterstaat en later door [B.V. 1] (de rechtsvoorganger van [gedaagde] ). [gedaagde] is vervolgens de haven ook op deze manier gaan gebruiken.De Staat onderbouwt zijn verweer dat het huidige gebruik als werkhaven in strijd is met de bestemming onder meer door te wijzen op de handhavingsprocedure die jegens [gedaagde] is gevoerd. Dit verweer slaagt niet. De handhavingsprocedure bij de Raad van State, waar de Staat op doelt, had betrekking op de Waterwet. Het betrof de woonsituatie op het terrein. De procedure had geen betrekking op het gebruik van de haven als werkhaven. Hetgeen wordt gesteld over die handhavingsprocedure is daarom niet relevant voor onderhavige procedure. Geen van de deskundigen baseert zich bovendien daarop. De rechtbank gaat ervan uit dat het feitelijk gebruik van het onteigende zoals door [gedaagde] op de peildatum werd uitgeoefend planologisch is toegestaan. Uit het taxatierapport van de heer [taxateur 2] , de deskundige van [gedaagde] , en bijlage 2 bij de nota van descente van de Staat, volgt dat de als ‘water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor onder andere scheepvaart. De deskundigen hebben gemotiveerd toegelicht dat in het kader van de uitoefening van het bedrijf van [gedaagde] sprake is van scheepvaart gerelateerde werkzaamheden. Het gebruik van de kade en de haven is daarmee in overeenstemming met het bestemmingsplan. Het gebruik van de weg is eveneens conform het bestemmingsplan (bestemming verkeer).Slechts voor het gedeeltelijk verharde stuk bedrijfsterrein gelegen ten noorden van het water geldt dat het feitelijk gebruik niet in overeenstemming is met de bestemming, te weten ‘natuur’. De rechtbank is echter van oordeel dat deze bestemming niet in de weg kan staan aan de bereikbaarheid van de kade en de haven. De rechtbank kan zich vinden in het oordeel van de deskundigen dat niet aannemelijk is dat in een situatie zonder onteigening door de gemeente handhavend tegen het gebruik van dit stuk bedrijfsterrein door [gedaagde] zou zijn opgetreden, of dat een verzoek om aanpassing van de bestemming hiervan aan dit gebruik zou zijn geweigerd. De rechtbank maakt dit oordeel tot het hare. Het verweer van de Staat op dit punt is onvoldoende onderbouwd.
      
      
        2.23.3.
        De tussenconclusie is dat aangenomen moet worden dat het huidige/feitelijke gebruik van het onteigende door [gedaagde] in overeenstemming is met de geldende bestemming. Gelet hierop zal de rechtbank het taxatierapport van [taxateur 1] terzijde laten. Dit rapport is gebaseerd op een onjuist uitgangspunt, namelijk dat het huidige gebruik in strijd is met de geldende bestemming.
        
      
      
        2.23.4.
        De rechtbank volgt de deskundigen voorts in hun oordeel dat waardering van het onteigende als één geheel niet mogelijk is bij gebrek aan geschikte referentietransacties. Zij ziet geen aanleiding af te wijken van het advies op dit punt. De stelling van de Staat dat voor de waardering moet worden uitgegaan van de huuropbrengst van het geheel is gebaseerd op het rapport van [taxateur 1] . Dat rapport wordt buiten beschouwing gelaten. De Staat heeft zijn stelling overigens onvoldoende onderbouwd.Uitgangspunt is daarmee de waardering van de verschillende componenten, zoals onderscheiden door de deskundigen. GrondDe rechtbank volgt de door de deskundigen toegepaste waarderingsmethode. Zij oordeelt het advies op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd, mede gelet op de nadere toelichting door de deskundigen in hun definitieve rapport en ter zitting.  De Staat heeft het rendementspercentage van 5% per jaar nader weersproken, maar de deskundigen en [deskundige 4] hebben voldoende onderbouwd waarom in dit geval kan worden uitgegaan van dat percentage. Volgens [deskundige 4] is sprake van een risico-arm bezit en is geen compensatie nodig. De getaxeerde waarde van € 5,00 per m² voor het niet-onteigende deel van [perceel 2] , toegangsweg en terrein, is door de Staat niet betwist.De rechtbank stelt de waarde van de grond conform het advies van het deskundigen vast op: - 500 m² (van [perceel 1] ) + 1432 m² (onteigende deel van [perceel 2] ) = 1932 m² x € 80,00 per m² =					€ 154.560,00 - 1938 m² (niet-onteigende deel [perceel 2] : toegangsweg en terrein) x € 5,00 per m² = 				€     9.690,00totaal								€ 164.250,00
        
        
          
            Kademuur
            De rechtbank volgt ook ten aanzien van de kademuur de door de deskundigen toegepaste waarderingsmethode. Zij oordeelt het advies op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd, mede gelet op de nadere toelichting door de deskundigen in hun definitieve rapport en ter zitting. De deskundigen hebben voldoende toegelicht dat voor deze waardering niet kan worden uitgegaan van de vergelijkingsmethode. De Staat heeft zijn stelling dat de kade moet worden gewaardeerd op basis van de huurwaarde alleen onderbouwd met het rapport van [taxateur 1] , dat buiten beschouwing wordt gelaten. De rechtbank ziet geen reden af te wijken van de waarderingsmethode van de deskundigen. Zij gaat ervan uit dat in het bedrag van € 576.000,00 alle door de deskundigen genoemde aspecten bij de waardering zijn verdisconteerd en stelt de waarde van de kademuur vast op dit bedrag.  
        
        
        
          
            Water
            De rechtbank volgt het oordeel van de deskundigen op dit punt en maakt dit tot het hare. Partijen hebben tegen deze getaxeerde waarde geen (uitdrukkelijk) bezwaar gemaakt. De waarde van deze component wordt vastgesteld op een bedrag van € 45.112,13.
        
        
      
      
        2.23.5.
        Uit het voorgaande volgt dat het totaal van de drie bovengenoemde waardecomponenten van de bedrijfslocatie van [gedaagde] wordt vastgesteld op (€ 164.250,00 + € 576.000,00 + € 45.112,13 =) € 785.362,13. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen op dit punt over. De rechtbank stelt de werkelijke waarde van de gehele locatie vast op € 785.362,13 x (100 : 111,4) = € 704.992,93 k.k., afgerond € 700.000,00. Zij oordeelt het op grond van de bevindingen van de deskundigen aannemelijk dat een redelijk handelend koper bereid is voor het geheel € 700.000,00 te voldoen. De waarde van het onteigende per peildatum wordt daarmee vastgesteld op € 700.000,00 (waarde gehele locatie) minus € 9.690,00 (waarde overblijvende) = € 690.310,00.
        
        
          
            Waardevermindering overblijvende
          
        
        
      
    
    
      2.24.
      Na onteigening resteert voor [gedaagde] van [perceel 2] een oppervlakte van 1.938 m², bestaande uit de toegangsweg en een deel van het bedrijfsterrein. Dit overblijvende had op de peildatum de bestemming ‘natuur’.
      
    
    
      2.25.
      De deskundigen overwegen dat als gevolg van de onteigening het overblijvende geen onderdeel meer uitmaakt van een bruikbare bedrijfslocatie. Er resteert een functie overeenkomstig de daarvoor geldende natuurbestemming. De deskundigen taxeren de restwaarde van de overblijvende grond op € 1,50 per m².Uitgaande van de door de deskundigen geadviseerde - en hiervoor onder r.o. 2.23.4. vastgestelde - waarde van de toegangsweg en terrein van € 5,00 per m² stellen de deskundigen de waardevermindering van het overblijvende per peildatum op: 1.938 m² x (€ 5,00 minus € 1,50 = € 3,50 per m²) = € 6.783,00.
      
    
    
      2.26.
      Partijen hebben tegen dit oordeel geen bezwaren aangevoerd. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt dit tot het hare.De waardevermindering van het overblijvende wordt vastgesteld op € 6.783,00.Overige schade
      
    
    
      2.27.
      Bij de beoordeling van mogelijke overige (bijkomende) schade voor [gedaagde] geldt de wijze waarop een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zich zou aanpassen aan de gevolgen van het verlies van het onteigende als uitgangspunt.
      
      
        
          Kosten aanpassing overblijvende
        
      
      
    
    
      2.28.
      
        [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van aanpassingskosten van het overblijvende. De deskundigen hebben hiervoor geen post opgenomen. [gedaagde] stelt dat het huidige terrein volledig is afgerasterd, ook het gedeelte aan de westzijde tegen de snelweg aan. Omdat de huidige afrastering aan de westzijde sterk is overgroeid, is deze onbruikbaar geworden voor herplaatsing en moet een vergoeding worden toegekend voor het plaatsen van een nieuwe afrastering.
      
    
    
      2.29.
      De Staat voert aan dat in geval van vergoeding van een nieuwe afrastering geen reden meer is voor vergoeding in verband met waardevermindering van het overblijvende.
      
    
    
      2.30.
      De rechtbank ziet geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding voor een nieuwe afrastering. De omstandigheid dat de bestaande afrastering niet kan worden hergebruikt omdat deze is overgroeid door beplanting komt voor rekening van [gedaagde] zelf.         Reconstructie bedrijfslocatie [gedaagde] door middel van huur of koop? 2.31.	Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] ter compensatie van het verlies van haar grond zal overgaan tot reconstructie van haar bedrijfsactiviteiten op een andere werklocatie. Zij verschillen van mening over de vraag of bij de berekening van de vergoeding van de overige schade moet worden uitgegaan van huur dan wel aankoop van een vervangende locatie.   De Staat gaat ervan uit dat [gedaagde] een vervangende bedrijfslocatie zal huren. De aankoop van een vervangend object zou volgens de Staat een dermate forse financiële last met zich brengen dat een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] daarvoor niet zou kiezen.  Volgens [gedaagde] ligt het in de rede dat zij in staat wordt gesteld om elders een vervangende bedrijfslocatie (inclusief haven) aan te kopen. Zij heeft daarbij gewezen op de mogelijkheid om (een deel van) een havenlocatie gelegen te Werkendam aan te kopen.
      
    
    
      2.32.
      De deskundigen zijn - net als partijen - bij de berekening van de vergoeding voor overige schade uitgegaan van reconstructie van de bedrijfsactiviteiten op een andere werklocatie. Zij hebben op basis van de door [gedaagde] verstrekte gegevens vastgesteld dat sprake is van een levensvatbaar bedrijf dat voldoende inkomsten oplevert voor ondernemer [naam 1] , en waarin bovendien de zoon als potentiële bedrijfsopvolger werkzaam is.
      
    
    
      2.33.
      
        [deskundige 4] heeft op verzoek van de deskundigen gerapporteerd over de mogelijkheden voor reconstructie van de bedrijfsactiviteiten van [gedaagde] . Zijn memo voor deskundigen van 10 juli 2023 is als bijlage 5 bij het rapport van de deskundigen gevoegd. De deskundigen baseren zich bij de begroting van de overige schade op dit advies. Er zijn volgens hen twee opties: 1. aankoop van een deel van de op de peildatum te koop aangeboden havenlocatie aan het [adres 2] , of2. (fictieve) aankoop van een vervangende locatie op langere termijn (en intussen huur van een tijdelijke locatie).De deskundigen hebben in hun rapport voor optie 1 een schadebegroting uitgewerkt.   Voor het geval komt vast te staan dat de wijze van reconstructie volgens optie 1 niet mogelijk is, hebben de deskundigen ook een begroting gemaakt van de overige schade bij optie 2.Optie 1
      
    
    
      2.34.
      
        De deskundigen hebben - naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] ten aanzien van het conceptrapport - gemotiveerd overwogen dat met de aankoop van een/deze vervangende locatie een investering zal zijn gemoeid van € 1.000.000,00. [gedaagde] zal deze investering grotendeels kunnen voldoen uit het vrijkomend kapitaal van (€ 690.310,00 + € 6.783,00 =) € 697.093,00. Het resterende bedrag van (€ 1.000.000,00 - € 697.093,00 =) € 302.907,00 zal zij hypothecair kunnen/moeten financieren. De deskundigen begroten de overige schade van [gedaagde] in optie 1 als volgt:- financieringslasten:€ 302.907,00 à 5%/jaar = € 15.145,35 x factor 10 =		€ 151.454,00  
        - kosten taxatie in verband met hypotheek			€     3.000,00- kosten notaris/hypotheekadvies				€     3.000,00- aankoopkosten (makelaar/notaris/overdrachtsbelasting)12,5% x € 1.000.000,00 =					€ 125.000,00- verhuiskosten (materieel/schepen/kantoorunit)		€   20.000,00- extra accountantskosten					€     2.000,00totaal							€ 304.454,00Optie 2
      
      
    
    
      2.35.
      De deskundigen achten het in dit geval redelijk om uit te gaan van een zoekperiode van drie jaar. Gedurende die periode moet [gedaagde] een tijdelijke oplossing creëren, bijvoorbeeld door gedurende die periode een of twee ligplaatsen te huren voor haar schepen en voorts enige opslagruimte voor haar materieel. De deskundigen gaan ervan uit dat [gedaagde] bij een zoekperiode van drie jaar redelijkerwijs in staat zal zijn om een adequate vervangende locatie aan te kopen, welke koopprijs zij, naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] ten aanzien van het conceptrapport, nader begroten op € 800.000,00, inclusief eventuele aanpassingskosten. Gedurende deze zoekperiode zal [gedaagde] volgens de deskundigen rente-inkomsten over het vrijkomend kapitaal kunnen generen en in enige mate vaste en variabele lasten kunnen besparen. Uit de rente-inkomsten kunnen bijvoorbeeld de tijdelijke huurlasten voor de ligplaats en opslagruimte worden voldaan, zodat [gedaagde] geen inkomensschade in de vorm van huisvestingslasten zal leiden. De deskundigen begroten deze voordelen op 5% van het vrijkomend kapitaal. 
      
    
    
      2.36.
      
        Uitgaande van een vervangende investering van € 800.000,00 zal [gedaagde] deze investering grotendeels kunnen voldoen uit het vrijkomend kapitaal. Het resterende bedrag van (€ 800.000,00 - € 697.093,00 =) € 102.907,00 zal zij hypothecair kunnen/moeten financieren. De deskundigen begroten de overige schade van [gedaagde] in optie 2 als volgt:- aankoopkosten vervangende locatie € 800.000,00 x 12,5% =	€ 100.000,00- makelaarskosten tijdelijke huurlocatie			€     7.750,00- verhuiskosten (2x € 20.000,00)				€   40.000,00- accountantskosten					€     2.000,00- financieringslasten i.v.m. resterende vervangende investeringvan (afgerond) € 100.000,00: € 100.000,00 x 5% x factor 10 =	€   50.000,00(NB contant maken per peildatum ‘valt weg tegen’prijsstijging in zoekperiode)  
        - kosten taxatie in verband met hypotheek			€     3.000,00- kosten notaris/hypotheekadvies				€     3.000,00totaal							€ 205.750,00
      
      
    
    
      2.37.
      De deskundigen concluderen dat de schadeloosstelling in optie 1 ca. € 100.000,00 hoger uitkomt dan in optie 2. Optie 2 biedt voor [gedaagde] meer onzekerheden ten aanzien van het opnieuw kunnen beschikken over een eigen werkhaven dan optie 1. In die omstandigheden zal volgens de deskundigen een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] kiezen voor de (meer) zekere aankoop van de op de peildatum concreet beschikbare locatie in Werkendam. De deskundigen zijn daarom van oordeel dat het in de rede ligt om bij de begroting van de schadeloosstelling voor [gedaagde] uit te gaan van optie 1, aankoop van een deel van de vervangende havenlocatie in Werkendam. 
      
    
    
      2.38.
      
        [gedaagde] stemt in met de begroting van de deskundigen in optie 1, mits het voortgezet gebruik van het onteigende voor enige tijd kan worden verlengd en de uitkering van de definitieve schadeloosstelling op korte termijn zal plaatsvinden. 
    
    
      2.39.
      De Staat voert aan dat in het conceptrapport van de deskundigen werd verondersteld dat de aankoop van een vervangend object geen meerinvestering zou vergen, omdat de koopsom - begroot op € 570.000,00 - ruimschoots zou kunnen worden voldaan uit de vergoeding voor de werkelijke waarde. In het definitieve rapport wordt plotseling gerekend met een investering van € 1.000.000,00 (gerelateerd aan directe aankoop van een deel van het object [adres 2] ) of € 800.000,00 (gerekend met een aankoop van een fictief object op termijn). De deskundigen hebben de verhoging van deze investering volgens de Staat onvoldoende onderbouwd.De Staat stelt zich verder primair op het standpunt dat de deskundigen in hun berekening uitgaan van een te hoge waarde van de bedrijfslocatie die [gedaagde] in gebruik had, en daarmee van een te hoog bedrag dat beschikbaar komt als vrijkomend kapitaal. Subsidiair, voor zover wordt uitgegaan van een bedrag € 700.000,00, voert de Staat aan dat de deskundigen in hun berekening ten onrechte uitgaan van een beschikbaar kapitaal van € 697.093,00. Verondersteld mag worden dat [gedaagde] het overblijvende afstoot, zodat voor reconstructie de volle waarde van het gehele object (onteigende en overblijvende samen) beschikbaar komt.De Staat betwist verder dat [gedaagde] voldoende financiële ruimte heeft om de door de deskundigen berekende jaarlijkse financieringslast van € 15.000,00 en eenmalige kosten van € 150.000,00 te voldoen. De door [gedaagde] verstrekte gegevens geven onvoldoende inzicht.     De Staat refereert voorts aan de inschatting van de deskundigen dat het vrijkomend kapitaal voldoende rente genereert om daaruit de huur van een tijdelijke vervangende locatie te voldoen. Hij vraagt zich af waarom de overige schade dan niet wordt vergoed op basis van vervangende huur. [gedaagde] bespaart dan immers aankoopkosten (€ 125.000,00), kosten taxatie en advies hypotheek (€ 6.000,00) en een extra investering van € 300.000,00. De Staat meent dat om die reden reconstructie op basis van huur van een vervangende locatie is aangewezen. De bijkomende kosten blijven dan beperkt tot verhuiskosten (€ 20.000,00) en extra kosten accountant (€ 2.000,00).
      
    
    
      2.40.
      
        De rechtbank oordeelt als volgt. Bij het vaststellen van de schadevergoeding als gevolg van onteigening geldt als uitgangspunt dat de onteigende in de vermogenstoestand wordt gebracht die gelijk is aan de toestand waarin deze zich zou hebben bevonden indien van een onteigening geen sprake zou zijn geweest. Dit brengt met zich dat de onteigende er niet op achteruit mag gaan door de onteigening.Bij de berekening van de schadeloosstelling op basis van reconstructie is in dit geval daarom eigendomsverwerving het uitgangspunt. [gedaagde] als eigenaar zou in geval van opvolgende huur in een mindere positie worden gebracht ten opzichte van opvolgende eigendom. Hetgeen door de Staat is betoogd over vergoeding op basis van vervangende huur, kan dan ook in het midden blijven.De vraag is vervolgens of voor de berekening van de schadeloosstelling moet worden uitgegaan van directe verwerving van eigendom of verwerving op een termijn van drie jaar.  De rechtbank is van oordeel dat moet worden uitgegaan van directe aankoop van vervangende eigendom (optie 1). Zij volgt het oordeel en de motivering van de deskundigen op dit punt en maakt dit tot het hare. Een redelijk handelend ondernemer in de positie van [gedaagde] zal kiezen voor directe aankoop van een beschikbare vervangende locatie. Aankoop van een vervangende locatie op termijn brengt onzekerheid en risico’s met zich voor ongestoorde voortzetting van het bedrijf, in de eerste plaats omdat onzeker is of op termijn een locatie te koop zal komen gegeven de schaarste van dit soort locaties. Verder betekent aankoop op termijn meermalen verhuizen, (potentiële) klanten op de hoogte stellen/houden van de vestigingsplaats, zoeken naar (een) tijdelijke geschikte huurlocatie(s) met mogelijk wisselende huurlasten etc. De rechtbank neemt daarom de schadebegroting in optie 1 tot uitgangspunt. Zij passeert het bezwaar van de Staat dat de deskundigen de verhoging van de aankoopprijs van de vervangende locatie in hun definitieve rapport ten opzichte van die in het conceptrapport onvoldoende hebben onderbouwd. De deskundigen hebben gemotiveerd toegelicht hoe zij tot deze waardering zijn gekomen. Zij zijn uitgegaan van het aanbod van een deel van het object aan het [adres 2] rond de peildatum. Dit object is volgens de deskundigen vergelijkbaar met dat van [gedaagde] en op relatief korte afstand van de locatie van [gedaagde] gelegen. De deskundigen hebben de vraagprijs van minimaal € 1.155.000,00 voor een deel van 4.500 m² van dat object beoordeeld op marktconformiteit. Rekening houdend met de verkoopprijs van € 2.400.000,00 k.k. van het gehele object [adres 2] in 2019 en een correctie naar de peildatum zowel wat betreft de toegenomen schaarste in vergelijkbare objecten en de stijging van de (bedrijfs-)grondprijzen, achten de deskundigen het reëel om voor het op de peildatum aangeboden deel van het object [adres 2] van 4.500 m² uit te gaan van ca. € 1.000.000,00. De deskundigen veronderstellen dat koper [gedaagde] en verkoper elkaar op deze prijs zullen vinden en gaan daarom uit van deze waarde bij de begroting van de schade voor [gedaagde] . De rechtbank oordeelt de toelichting van de deskundigen op dit punt deugdelijk en begrijpelijk. Ten aanzien van het bezwaar van de Staat (primair) dat de deskundigen in hun berekening uitgaan van een te hoge waarde van de bedrijfslocatie van [gedaagde] (en daarmee van een te hoog bedrag dat beschikbaar komt als vrijkomend kapitaal) verwijst de rechtbank naar hetgeen zij hiervoor heeft overwogen over de waarde van het onteigende. De rechtbank heeft de werkelijke waarde van de gehele locatie vastgesteld op afgerond € 700.000,00 (zie r.o. 2.23.5). De rechtbank gaat daarom voorbij aan dit bezwaar van de Staat.De rechtbank passeert voorts het bezwaar van de Staat (subsidiair) dat de deskundigen in hun berekening ten onrechte uitgaan van een beschikbaar kapitaal van € 697.093,00, omdat mag worden verondersteld dat [gedaagde] ook het overblijvende afstoot, zodat voor reconstructie de volle waarde van het object beschikbaar komt. Het overblijvende maakt geen deel uit van het onteigende en een mogelijk vrijkomende waarde van het overblijvende behoeft niet te worden aangewend voor beperking van de schade(loosstelling) als gevolg van de onteigening. De betwisting door de Staat dat [gedaagde] voldoende financiële ruimte heeft om de door de deskundigen berekende jaarlijkse financieringslast van € 15.000,00 en eenmalige kosten van € 150.000,00 te voldoen is onvoldoende onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt.Partijen hebben overigens niet langer inhoudelijk bezwaar gemaakt tegen de in de berekening van de deskundigen opgenomen posten. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen over en maakt dit oordeel tot het hare. Zij stelt deze schadeposten vast op:- financieringslasten:€ 302.907,00 à 5%/jaar = € 15.145,35 x factor 10 =		€ 151.454,00  
        - kosten taxatie in verband met hypotheek			€     3.000,00- kosten notaris/hypotheekadvies				€     3.000,00- aankoopkosten (makelaar/notaris/overdrachtsbelasting)12,5% x € 1.000.000,00 =					€ 125.000,00- verhuiskosten (materieel/schepen/kantoorunit)		€   20.000,00- extra accountantskosten					€     2.000,00totaal							€ 304.454,00
      
      
      
        De rechtbank gaat niet nader in op de mededeling van [gedaagde] dat zij instemt met dit bedrag, mits het voortgezet gebruik van het onteigende voor enige tijd kan worden verlengd en de uitkering van de definitieve schadeloosstelling op korte termijn zal plaatsvinden. [gedaagde] verbindt hier geen (verdere) gevolgen aan. 
        
          Belastingschade
        
      
      
    
    
      2.41.
      De deskundigen overwegen dat [gedaagde] als gevolg van de onteigening geen belastingschade lijdt.
      
    
    
      2.42.
      Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit oordeel. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel en maakt dit tot het hare.
      
      
        
          Totale bedrag van de schadeloosstelling
          
        
      
    
    
      2.43.
      De rechtbank zal aan schadeloosstelling dus toekennen:
      - waarde van het onteigende 					€   690.310,00- waardevermindering overblijvende				€       6.783,00
      - bijkomende schade:
      - financieringslasten/kosten hypotheek	€ 157.454,00- kosten aankoop vervangende locatie	€ 125.000,00- verhuiskosten 				€   20.000,00- extra accountantskosten			€     2.000,00
      
        
          €    304.454,00
        
        totaal								€ 1.001.547,00	
      
      
      
        
          Derde-belanghebbenden
        
      
      
    
    
      2.44.
      	De Rabobank heeft als hypotheekhoudster gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat de Staat en/of [gedaagde] uit het/de bij (tussen)vonnis door de rechtbank vast te stellen (voorschot op de) schadeloosstelling, een bedrag van € 118.000,00 te vermeerderen met rente vanaf 1 augustus 2022, provisie en/of kosten aan haar betaalt en de Staat en/of [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt in haar proceskosten.In het onteigeningsvonnis is de beslissing op de vordering van de Rabobank voor zover deze ziet op provisie en/of kosten aangehouden, omdat die vordering op dat moment onvoldoende was onderbouwd. De Rabobank is in de gelegenheid gesteld een nadere specificatie over te leggen. Bij akte na tussenvonnis heeft de Rabobank meegedeeld thans alleen nog aanspraak te maken op vergoeding van de proceskosten conform het liquidatietarief in totaal € 897,00 (1,5 punt à tarief II € 598,00) en griffierechten. Zij ziet af van een vordering tot vergoeding van overige kosten.   
    
    
      2.45.
      De rechtbank overweegt dat de kosten van de onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening komen van de onteigenende partij. Daartoe behoren ook de kosten van de derde-belanghebbende partij. De Staat zal worden veroordeeld in de proceskosten van de Rabobank en stelt deze vast op:- salaris advocaat	€    897,00 (1,5 punt × tarief € 598,00)- griffierecht	€    667,00totaal		€ 1.564,00
    
    
      2.46.
      Van (andere) derde-belanghebbenden die aanspraak zouden kunnen maken op vergoeding van door de onteigening veroorzaakte schade is niet gebleken.
      
      
        
          Rente
        
      
      
    
    
      2.47.
      De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling over de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum waarop in dit vonnis de schadeloosstelling wordt vastgesteld, te bepalen op 1% per jaar vanaf 1 januari 2023 en 1,5% per jaar vanaf 1 juli 2023.Partijen hebben hieromtrent niets gesteld. De rechtbank ziet ambtshalve geen aanleiding uit te gaan van andere percentages en zal deze percentages overnemen.  De Staat zal voorts op de voet van artikel 55 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de hiervoor genoemde renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.
      
      
        
          BTW over de schadeloosstelling
        
      
      
    
    
      2.48.
      De Staat heeft bij e-mail van 21 november 2022 aan de deskundigen meegedeeld het volgende bijkomend aanbod te doen met betrekking tot de btw:“Eventueel door [gedaagde] mogelijk over de schadeloosstelling af te dragen BTW zal worden voldaan binnen vier weken na ontvangst van een BTW factuur van [gedaagde] , waarbij [gedaagde] aantoont dat zij de op die factuur opgevoerde BTW aan de fiscus heeft afgedragen. De Staat zal op de alsdan bij hem in rekening gebrachte BTW in mindering mogen brengen de vergoeding voor de BTW die [gedaagde] aan haar deskundigen verschuldigd is, voorzover de Staat deze BTW aan [gedaagde] heeft vergoed. De Staat zal nimmer gehouden kunnen worden tot vergoeding van door [gedaagde] aan de fiscus verschuldigde rentes en boetes.” [gedaagde] heeft ter zitting meegedeeld dit bijkomend aanbod te aanvaarden. 
      
    
    
      2.49.
      De rechtbank zal bepalen dat de Staat het bijkomend aanbod op dit punt gestand moet doen.   
      
      
        
          Kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen
        
      
      
    
    
      2.50.
      	De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen (inclusief de kosten van [deskundige 4] ) bedragen volgens hun opgave € 45.319,93 (inclusief btw). De Staat heeft meegedeeld zich te refereren ten aanzien van deze kostenopgave. De Staat zal als onteigenende partij worden veroordeeld tot betaling van deze kosten.
      
      
        
          Kosten van juridische en deskundige bijstand
        
      
      
    
    
      2.51.
      
        	[gedaagde] maakt aanspraak op de volgende kosten:kosten juridische bijstand (mr. De Jager):		€   80.480,00 inclusief btwkosten deskundige bijstand:
        
          [naam 2]					€   82.476,66 inclusief btw[advocatenkantoor 1]		€   7.365,84 inclusief btw[bedrijf 2]			€   6.328,30 inclusief btwWSP			€ 14.127,36 inclusief btw[naam 3]		€ 15.692,60 inclusief btw[advocatenkantoor 2]	€   2.814,66 inclusief btw[bedrijf 3]		€   1.848,88 inclusief btw[naam 4]		€      536,89 inclusief btw
        
          €   48.714,53 inclusief btw
        
        totaal 						€ 211.671,19 inclusief btw
      
      
    
    
      2.52.
      
        [gedaagde] voert aan dat het overgrote deel van de gedeclareerde uren is gemaakt in het kader van de administratieve en gerechtelijke onteigeningsprocedure en het daarbij behorende minnelijk overleg. Er is met de Staat lang en intensief overleg gevoerd om te bezien of i) de onteigening wel nodig was en of niet kon worden voorzien in een andere technische oplossing die zou maken dat de insteekhaven kon worden behouden en ii) of kon worden voorzien in een alternatieve locatie, ten oosten van de huidige plaats van de insteekhaven, zodat een verhuizing/verplaatsing niet nodig zou zijn. Volgens [gedaagde] komen alle kosten die in verband hiermee zijn gemaakt voor vergoeding in aanmerking.Dit geldt volgens [gedaagde] ook voor de uren die zijn gemaakt door mr. De Jager, [naam 2] en [naam 3] in het kader van het verweer tegen de door de Staat ingezette handhavingsprocedure. Deze handhavingsprocedure richtte zich tegen het bedrijf van [gedaagde] als zodanig en is alleen ingegeven geweest door het feit dat de insteekhaven nodig was voor de verbreding van de A27 en er (beweerdelijk) sprake was van een situatie die niet in overeenstemming was met de eisen uit de Waterwet. Uiteindelijk bleek alleen (het gebruik van) de woonark in strijd te zijn met het geldende rijksbeleid. Al het overige is vergund (kantoor, containers, aanlegsteigers en loopbruggen). Het feitelijk verband met de onteigeningsprocedure is daarmee gegeven. Dit verband is van zodanige aard dat ook de kosten die zijn gemaakt in het kader van de handhavingsprocedure voor vergoeding in aanmerking komen, aldus [gedaagde] .De overige gedeclareerde kosten zien volgens [gedaagde] (eveneens) op juridische bijstand en het inwinnen van deskundigenadvies. 
      
    
    
      2.53.
      	De Staat verzet zich tegen vergoeding van een deel van de opgevoerde kosten. Hij verzoekt de gedeclareerde kostenvergoedingen te matigen. De Staat voert het algemene verweer dat de gedeclareerde kosten met betrekking tot de procedures rond de vaststelling van het Tracébesluit, verweer tegen een door de Staat ingezette handhaving en een afgewezen verzoek om een watervergunning niet behoren tot de kosten van het proces zoals bedoeld in artikel 50 Ow. De bedoelde procedures kennen een eigen kostenregime, waarin reeds over de kosten is geoordeeld. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, aldus de Staat. Om dezelfde reden komen ook de kosten van diverse onderzoeken die [gedaagde] in het kader van haar verzet tegen het Tracébesluit heeft laten uitvoeren niet voor vergoeding in aanmerking.
      
    
    
      2.54.
      	De rechtbank overweegt dat de kosten van deze onteigeningsprocedure in beginsel op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening komen van de onteigenende partij, in dit geval de Staat. Bij de beoordeling van deze kosten moet ingevolge artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak worden getoetst of het redelijk is dat kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is. Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins ingewikkeld is, een rol.  De vraag of de door [gedaagde] gedeclareerde kosten deze dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan, zal worden beantwoord aan de hand van de door de Staat naar voren gebrachte concrete bezwaren.   
      
      
        
          
            [advocatenkantoor 1]
          
        
      
      
    
    
      2.55.
      
        [gedaagde] stelt dat deze kosten betrekking hebben op het Tracébesluit. Zij refereert zich aan het oordeel van de rechtbank op dit punt.
      
    
    
      2.56.
      De Staat betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten hebben betrekking op de bestuursrechtelijke procedure.
      
    
    
      2.57.
      De rechtbank overweegt dat de kosten zien op werkzaamheden die geen betrekking hebben op de onteigeningsprocedure zelf, zodat deze niet voor vergoeding in aanmerking komen.[bedrijf 2]
      
    
    
      2.58.
      Volgens [gedaagde] betreft deze factuur deskundigenkosten gemaakt bij het onderzoek naar alternatieven. Dat onderzoek is in eerste instantie uitgevoerd ten behoeve van het verweer naar aanleiding van het Tracébesluit, maar is later ook benut bij het verweer tegen het ontwerp van het koninklijk besluit en het verweer tegen de vordering tot vervroegde onteigening. De kosten dienen daarom volledig te worden vergoed. 
      
    
    
      2.59.
      De Staat betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten hebben betrekking op de bestuursrechtelijke procedure.2.60.	De rechtbank overweegt dat uit het rapport van [bedrijf 2] (bijlage 3 in productie 2 bij de inventarislijst van [gedaagde] ) blijkt dat zij heeft onderzocht of de haven behouden kan blijven (zie 1.5 van het rapport) door het talud niet of anders vorm te geven dan in het Tracébesluit voorzien. Uit de in 1.3 van het rapport opgesomde gegevens die door [gedaagde] ter beschikking zijn gesteld, blijkt dat het onderzoek gericht was op de onderbouwing van haar bezwaren tegen het Tracébesluit. Dit onderzoek kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangemerkt als onderbouwing van een beroep op het ontbreken van de noodzaak/urgentie van onteigening. In het koninklijk besluit is overwogen dat deze argumenten planologisch van aard zijn en bij de toetsing van het Tracébesluit aan de orde konden worden gesteld. De Staat verwijst ook naar deze overweging in het koninklijk besluit. De rechtbank heeft in r.o. 4.3.15 van het onteigeningsvonnis geoordeeld dat het bezwaar van [gedaagde] geen rol meer speelt in de onteigeningsprocedure. Het enkele feit dat [gedaagde] een beroep heeft gedaan op het rapport in de procedure met betrekking tot de vervroegde onteigening maakt niet dat de kosten van dat rapport als onteigeningskosten moeten worden aangemerkt. De kosten worden beschouwd als kosten gemaakt in het kader van de bestuursrechtelijke procedure en komen daarom niet voor vergoeding op grond van artikel 50 Ow in aanmerking. 
      
      
        
          WSP
        
      
      
    
    
      2.61.
      Deze kosten betreffende volgens [gedaagde] een rivierkundig advies. Zij stelt dat het advies is ingewonnen in het kader van het alternatievenonderzoek (onder meer de variant ‘omklappen insteekhaven’) gedurende de onteigeningsprocedure. In het minnelijk overleg en de procedure rond de vordering tot vervroegde onteigening is aan het alternatievenonderzoek ruim aandacht besteed. Dit onderzoek vergde het nodige aan tekenwerk en overleg. De kosten dienen volledig te worden vergoed.
      
    
    
      2.62.
      De Staat betwist dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt. De Staat heeft steeds aangegeven dat de aanleg van een nieuwe haven (het “opschuiven” van de bestaande haven) om diverse redenen geen reële mogelijkheid was. Desondanks is [gedaagde] op die aanleg blijven aandringen en heeft zij ter onderbouwing daarvan nadien belangrijke kosten gemaakt. De declaraties van WSP zijn bovendien niet gespecificeerd, zodat niet kan worden vastgesteld of de gedeclareerde kosten tot de proceskosten behoren en, voor zover dat het geval is, in redelijkheid zijn gemaakt.
      
    
    
      2.63.
      De rechtbank overweegt dat [gedaagde] het recht toekwam zich te laten adviseren over de mogelijkheid haar bedrijf te verplaatsen naar een naastgelegen perceel aan de Bergse Maas. Dat het “omklappen van de insteekhaven” volgens de Staat geen reële mogelijkheid was, staat daar los van. Aan de eerste redelijkheidstoets is voldaan.Ten aanzien van de vraag of de omvang van de gedeclareerde kosten redelijk is overweegt de rechtbank als volgt. De vier overgelegde facturen van WSP zijn niet of nauwelijks gespecificeerd. Onduidelijk is wat de door WSP verrichte werkzaamheden inhouden en hoe deze zich verhouden tot het gedeclareerde bedrag van totaal € 14.127,36 inclusief btw. Bij de door [gedaagde] overgelegde stukken bevinden zich (alleen) vier door WSP gemaakte tekeningen (bijlage 4 bij de brief van mr. De Jager van 8 oktober 2021) waarop vier alternatieven voor het bedrijf op (nagenoeg) naastgelegen grond zijn weergegeven. Een rapport van WSP ontbreekt. Op de factuur van 16 november 2021 van € 6.080,70 inclusief btw heeft WSP als omschrijving van de werkzaamheden vermeld “uitwerken varianten (conform bijgevoegde mail)”. De rechtbank gaat ervan uit dat deze werkzaamheden betrekking hebben op het maken van de vier voornoemde tekeningen. Het verband met de onteigeningsprocedure staat hierdoor voldoende vast. De rechtbank oordeelt de omvang van deze kosten ook redelijk. De bij deze factuur gedeclareerde kosten komen daarom voor vergoeding in aanmerking.Voor de overige facturen geldt dat per periode alleen een bedrag aan kosten voor “advieswerkzaamheden” in rekening wordt gebracht. Deze omschrijving is dermate onvoldoende gespecificeerd en met stukken onderbouwd, dat deze gedeclareerde kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.  
      
      
        
          
            [naam 3] , [advocatenkantoor 2] en [bedrijf 3]
        
      
      
    
    
      2.64.
      
        [gedaagde] voert aan dat dit kosten betreft ten aanzien van het verweer in de handhavingsprocedures/watervergunningen (Waterwet). De handhaving is door de Staat alleen maar ingezet om reden dat de insteekhaven nodig was voor de verbreding van de A27 en er (beweerdelijk) sprake was van een situatie die niet in overeenstemming was met de eisen uit de Waterwet. Om die reden komen de kosten die [gedaagde] heeft gemaakt om verweer te voeren voor vergoeding in aanmerking. Zeker de uren die zijn gemaakt in het kader van het verkrijgen van de watervergunningen, zijn relevant voor de onteigeningsprocedure. De watervergunningen zijn een onderstreping van het feit dat het bedrijf ter plaatse zijn bedrijvigheid mag/mocht uitvoeren, hetgeen de Staat tot aan het laatste pleidooi in deze procedure ter discussie is blijven stellen. 
      
    
    
      2.65.
      De Staat betwist dat deze kosten voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten hebben betrekking op bestuursrechtelijke procedures.
      
    
    
      2.66.
      De rechtbank overweegt dat de kosten voor de werkzaamheden die zijn verricht in het kader van de procedures met betrekking tot de handhaving/watervergunning geen kosten zijn die op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen. Ook als de in die procedures behandelde kwesties pas aan de orde zijn gekomen door de op handen zijnde onteigeningsprocedure, worden de daarmee gemoeide kosten geen kosten – ook niet deels – die betrekking hebben op de onteigeningsprocedure. Vergoeding van deze kosten over de band van de onteigeningsprocedure oordeelt de rechtbank niet redelijk.
      
      
        
          
            [naam 4]
          
        
      
      
    
    
      2.67.
      
        [gedaagde] voert aan dat dit kosten betreft van administratieve ondersteuning aan [gedaagde] vanwege het vastleggen van overleggen die zijn gevoerd met Rijkswaterstaat. 
      
    
    
      2.68.
      De Staat refereert zich aan het oordeel van de rechtbank.2.69.	De rechtbank is van oordeel dat het redelijk is dat deze kosten zijn gemaakt en dat de omvang van die kosten redelijk is. Zij zal de vergoeding voor deze kosten vaststellen op € 536,89 inclusief btw. 
      
      
        
          Kosten [naam 5] /mr. De Jager
        
      
      
    
    
      2.70.
      De Staat maakt bezwaar tegen de omvang van de gevorderde kosten van juridische bijstand door mr. De Jager. Hij stelt dat de uren die zijn besteed aan andere procedures dan de onteigeningsprocedure buiten vergoeding moeten blijven. Het gaat om in totaal 49,40 uren op de declaraties van 18 juni 2021, 16 juli 2021, 9 augustus 2021, 21 september 2021, 21 oktober 2021, 16 november 2021, 21 december 2021, 24 februari 2022, 8 juli 2022 en 11 augustus 2022. Rekening houdend met de diverse gehanteerde uurtarieven komt dit neer op een bedrag van € 19.542,11 inclusief btw. Daarnaast moeten volgens de Staat de in de declaraties begrepen griffierechten en reiskosten die betrekking hebben op andere procedures dan de onteigeningsprocedure buiten vergoeding blijven. Deze bedragen € 2.342,00 (griffierechten) en € 129,07 inclusief btw (reiskosten).
      
    
    
      2.71.
      
        [gedaagde] stelt zich primair op het standpunt dat de uren die mr. De Jager heeft besteed aan de procedures in het kader van de handhaving/watervergunning (Waterwet) voor vergoeding in aanmerking komen. Subsidiair voert zij aan dat de besprekingen die ten tijde van die procedures werden gevoerd ook altijd verband hielden met de (aanstaande) onteigeningsprocedure. Deze besprekingen zijn daarmee niet beperkt tot alleen een bespreking van de toen lopende andersoortige procedures. De kosten voor het houden van deze besprekingen komen daarom (in ieder geval gedeeltelijk) voor vergoeding in aanmerking. [gedaagde] stelt (subsidiair) dat een correctie van 20-25 uur op de door mr. De Jager gedeclareerde uren aan de orde is.2.72.	De rechtbank overweegt dat de kosten die zien op werkzaamheden die geen betrekking hebben op de onteigeningsprocedure zelf, niet voor vergoeding in aanmerking komen. De kosten voor de werkzaamheden die door mr. De Jager zijn verricht in het kader van de procedures met betrekking tot de handhaving/watervergunning zijn geen kosten die op grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hierover heeft overwogen onder 2.66. Hetzelfde geldt voor de in het kader van die procedures gedeclareerde kosten van griffierechten en reiskosten.  Op de door mr. De Jager gedeclareerde kosten zal, overeenkomstig de gemotiveerde berekening van de Staat, een bedrag van € 22.013,18 in mindering worden gebracht. De rechtbank zal de kosten voor juridische bijstand vaststellen op € 58.466,82 inclusief btw en verschotten. De rechtbank gaat ervan uit dat daarin de griffierechten van deze onteigeningsprocedure zijn begrepen.
      
      
        
          Kosten [B.V. 2] ( [naam 2] )
        
      
      
    
    
      2.73.
      De Staat maakt bezwaar tegen de omvang van de door [gedaagde] voor deskundige [naam 2] opgevoerde kosten, in totaal ruim 380 uur à € 175,00 exclusief btw. Ondanks de nadere specificatie in de bijlage die is overgelegd bij de brief van mr. De Jager van 6 februari 2024, is de kostenopgave volgens de Staat nog steeds te globaal. Als omschrijving van de werkzaamheden wordt bijvoorbeeld vermeld dat zij “in relatie staan tot de onteigening”. Wat de werkzaamheden zijn geweest en wat de relatie is met de onteigening wordt uit de specificaties niet duidelijk, aldus de Staat. Ook omschrijvingen als “diverse activiteiten”, “diverse activiteiten mbt verwervingstraject” en “diverse akties mbt grondverwerving” bieden volgens de Staat onvoldoende inzicht om te kunnen vaststellen dat zij behoren tot de in artikel 50 Ow genoemde kosten en in redelijkheid zijn gemaakt.     Daarnaast bevat de specificatie volgens de Staat een groot aantal werkzaamheden waarvan de kosten niet in het kader van onderhavige procedure voor vergoeding in aanmerking komen. De Staat heeft ten aanzien van de declaraties die zien op de jaren 2018 tot en met 2022 concreet gesteld welke in rekening gebrachte werkzaamheden geen betrekking hebben op (minnelijk overleg ter voorkoming van) onteigening, welke werkzaamheden dusdanig zijn omschreven dat niet kan worden vastgesteld dat de gedeclareerde uren in redelijkheid zijn gemaakt en welke uren onvoldoende zijn gespecificeerd. Ten aanzien van de declaratie uit 2023 heeft de Staat onderbouwd dat diverse uren zien op werkzaamheden die op het terrein van een advocaat liggen en dat de omvang van de gedeclareerde werkzaamheden niet redelijk is. De Staat betwist voorts de gevorderde vergoeding van 20 uur voor 2024, nu deze uren niet zijn gespecificeerd. Met inachtneming van het voorgaande en uitgaande van de eigen logboeken van verwerving komt de Staat tot de volgende schatting van uren van [naam 2] die (wel) voor vergoeding in aanmerking komen:2018: 4,5 uur, 2019: 14 uur, 2020: 12 uur, 2021: 20 uur, 2022: 43 uur, 2023: 34 uur en 2024: 10 uur.De Staat concludeert dat van de voor de werkzaamheden van [naam 2] opgevoerde uren maximaal een totaal van 137,5 uur voor vergoeding in aanmerking komt.
      
    
    
      2.74.
      
        [gedaagde] stelt onder verwijzing naar de door haar bij brief van 6 februari 2024 overgelegde urenstaten van [naam 2] het volgende:- 2018 (6 uur): alle uren komen voor vergoeding in aanmerking, omdat het werkzaamheden betreft in het kader van het toen ingezette minnelijk overleg;- 2019 (63,5 uur): het overgrote deel van de werkzaamheden ziet op het minnelijk overleg. Daar waar wordt gerefereerd aan het Tracébesluit refereert [gedaagde] zich aan het oordeel van de rechtbank. Omdat de werkzaamheden van adviseurs als [bedrijf 2] een dubbel doel hebben gediend en ook in het kader van de onteigeningsprocedure zijn gemaakt, komen de kosten van begeleiding die [naam 2] op dat punt heeft gemaakt voor vergoeding in aanmerking;- 2020 (61,5 uur): het overgrote deel van de werkzaamheden ziet op minnelijk overleg rond grondverwerving. Er is een beperkt aantal uren gemaakt dat is te relateren aan het Tracébesluit. [gedaagde] refereert zich op dat punt aan het oordeel van de rechtbank. Voor de kosten van begeleiding van adviseurs als [bedrijf 2] geldt hetgeen hiervoor is gesteld; - 2021 (103,5 uur): alle overleggen met RWS die zijn benoemd zien op het verwervingsproces en komen om die reden voor vergoeding in aanmerking. De werkzaamheden rond de handhavingsprocedure/watervergunningen komen volgens [gedaagde] eveneens in aanmerking voor vergoeding om de reden genoemd in r.o. 2.52. - 2022-2024 (respectievelijk 87, 48 en 20 uur): alle uren die zijn opgevoerd houden verband met de onteigening en komen voor vergoeding in aanmerking.
      
    
    
      2.75.
      
        De rechtbank overweegt dat het inroepen door [gedaagde] van deskundige bijstand redelijk is. Ten aanzien van de omvang van de gedeclareerde kosten oordeelt de rechtbank als volgt. [naam 2] heeft in 2018 1,5 uur opgevoerd voor “werkzaamheden offertes bouw pompstation Evides + diversen”. Uit deze omschrijving blijkt onvoldoende dat deze werkzaamheden betrekking hebben op (minnelijk overleg ter voorkoming van) onteigening. Deze werkzaamheden komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.In 2019 is een groot aantal uren opgevoerd dat betrekking heeft op inschakeling van en overleg met [naam 6] ( [bedrijf 2] ), overleg met Enexis, en planologie inclusief overleg met de gemeente Altena. Hetgeen hiervoor in r.o. 2.60. ten aanzien van de kosten van [bedrijf 2] is overwogen geldt eveneens voor de door [naam 2] gedeclareerde kosten voor de begeleiding van [naam 6] ( [bedrijf 2] ). Ook voor de overige voornoemde werkzaamheden geldt dat dit geen werkzaamheden zijn met betrekking tot de onteigeningsprocedure zelf, zodat die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Verder is 0,5 uur opgevoerd wegens “diverse activiteiten”. Uit deze omschrijving blijkt onvoldoende dat deze werkzaamheden betrekking hebben op (minnelijk overleg ter voorkoming van) onteigening. Het is voor de rechtbank onduidelijk welk deel van de gedeclareerde uren ziet op werkzaamheden die de onteigening betreffen. De rechtbank gaat daarom uit van het door de Staat berekende aantal van 14 uur. Dat leidt ertoe dat voor het jaar 2019 een aantal van 49,50 uur in mindering wordt gebracht.   Voor werkzaamheden in het kader van de handhavingsprocedure/watervergunning en het Tracébesluit zijn in 2020 een aantal van 36 uur, in 2021 een aantal van 28 uur en in 2022 een aantal van 4 uur opgevoerd. Gelet op hetgeen hiervoor onder r.o. 2.55 tot en met 2.60 is overwogen geldt voor al deze werkzaamheden dat deze geen betrekking hebben op de onteigeningsprocedure zelf, zodat deze niet voor vergoeding in aanmerking komen. Daarnaast is in 2022 voor begeleidingswerkzaamheden van WSP 8,5 uur opgevoerd. Deze uren zijn gemaakt na het uitbrengen van de factuur door WSP van 16 november 2021. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de gedeclareerde kosten van de werkzaamheden van WSP, anders dan bij factuur van 16 november 2021, komen de door [naam 2] gedeclareerde kosten van begeleiding van die werkzaamheden in 2022 evenmin voor vergoeding in aanmerking. In 2023 is verder nog 2,5 uur opgevoerd voor “overleg met accountant [gedaagde] over btw-kwestie en andere zaken” en 0,5 uur voor “beoordeling akte over de kostenvergoeding Rabobank + vervolgactie naar [gedaagde] ”. De rechtbank ziet geen aanleiding een vergoeding voor deze kosten toe te kennen. Het betreft werkzaamheden die zien op de deskundigheid van de juridisch deskundige, mr. De Jager. Deze werkzaamheden worden geacht in dat kader te zijn vergoed.       
        Voor 2024 is een aantal van 20 uren begroot. Ondanks dat deze uren niet zijn gespecifieerd,
        oordeelt de rechtbank dit aantal voor het voorbereiden, bijwonen en afwikkelen van het pleidooi in deze zaak redelijk.Uit het voorgaande volgt dat op de totaal door de deskundige [naam 2] opgevoerde uren van 389,50 uur een aantal van 130,5 uur in mindering wordt gebracht. Er resteert dan een te vergoeden aantal van 259 uur. De Staat heeft geen bezwaar gemaakt tegen het gehanteerde uurtarief van € 175,00. De rechtbank oordeelt dit tarief redelijk. Dit resulteert erin dat de Staat ter zake van kosten van deskundige bijstand van [naam 2] een bedrag van (259 x € 175,00) = € 45.325,00 exclusief btw, is € 54.843,25 inclusief btw, moet betalen. De rechtbank is van oordeel dat dit bedrag de redelijkheidstoets kan doorstaan.  
        
          
          Conclusie
        
      
      
    
    
      2.76.
      Op grond van het voorgaande zal de rechtbank voor juridische bijstand een bedrag van € 58.466,82 inclusief btw en verschotten en voor andere deskundige bijstand een bedrag van (€ 6.080,70 inclusief btw + € 536,89 inclusief btw + € 54.843,25 inclusief btw =) € 61.460,84 inclusief btw toewijzen.
    
  
  
    
      3De beslissing
    De rechtbank
    
      3.1.
      	 stelt het bedrag van te dezer zake door de Staat aan [gedaagde] verschuldigde schadeloosstelling vast op € 1.001.547,00,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt de Staat om aan [gedaagde] het bedrag te betalen waarmee de totale schadeloosstelling het totale voorschot te boven gaat en mitsdien tot betaling van een bedrag van € 557.047,00, vermeerderd met een rente van 1% per jaar daarover vanaf 4 april 2023 tot 1 juli 2023 en 1,5% per jaar vanaf 1 juli 2023 tot 23 oktober 2024, alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over de som van het bedrag van € 557.047,00 en van de rente over dit bedrag over de periode van 4 april 2023 tot 23 oktober 2024 vanaf 23 oktober 2024 tot aan de dag van voldoening,
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat de Staat zijn bijkomend aanbod met betrekking tot de btw, zoals weergegeven in r.o. 2.48, gestand moet doen,
      
    
    
      3.4.
      	wijst BN De Stem aan als het nieuwsblad waarin een uittreksel van dit vonnis dient te worden geplaatst,
      
    
    
      3.5.
      	veroordeelt de Staat in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 58.466,82 inclusief btw en verschotten, ter zake van kosten van juridische bijstand en € 61.460,84 inclusief btw, ter zake van kosten van overige deskundige bijstand, en aan de zijde van de Rabobank begroot op € 897,00 ter zake van salaris advocaat en € 667,00 ter zake van griffierecht, 
      
    
    
      3.6.
      	veroordeelt de Staat tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op een totaalbedrag van € 45.319,93 (inclusief btw),
      
    
    
      3.7.
      	verklaart dit vonnis voor wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit, mr. Kool en mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.