ECLI:NL:GHARL:2024:6237, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-10-2024, 23/110 t/m 23/113
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling verschillende objecten in een kantoorvilla.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummers BK-ARN 23/110 t/m 23/113
      uitspraakdatum: 8 oktober 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de drieëntwintigste enkelvoudige kamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      en het incidentele hoger beroep van
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
      tegen de uitspraken van de Rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 4 november 2022, nummers UTR 21/2446, 21/2454, 21/2455 en 21/2456.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van meerdere onroerende zaken, tezamen met de daarmee samenhangende aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing, verenigd in een aanslagbiljet, voor de waardepeildatum 1 januari 2019, als volgt vastgesteld:  
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Zaaknummer Rechtbank
                
              
              
                
                  Zaaknummer Hof 
                
              
              
                
                  Object 
                
              
              
                
                  Vastgestelde waarde beschikking 
                
              
            
            
              
                UTR 21/2446
              
              
                BK-ARN 23/110
              
              
                
                  [adres1] 2A
              
              
                € 548.000
              
            
            
              
                UTR 21/2454
              
              
                BK-ARN 23/111
              
              
                
                  [adres2] 9 (sportschool)
              
              
                € 2.367.000
              
            
            
              
                UTR 21/2455
              
              
                BK-ARN 23/112
              
              
                
                  [adres2] 9 (coffeebar)
              
              
                € 302.000
              
            
            
              
                UTR 21/2456 
              
              
                BK-ARN 23/113
              
              
                
                  [adres1] 2A (2e verdieping, achterzijde) 
              
              
                € 335.000 
              
            
          
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en aanslagen gehandhaafd. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, maar wel aanleiding gezien om de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van immateriële schade (€ 1.000), proceskosten (€ 759) en griffierecht (€ 360), wegens een overschrijding van de redelijke termijn met ruim zeven maanden.  
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord. 
      
    
    
      1.6.
      Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 
      
    
    
      1.7.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels namens belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] , beiden taxateur. 
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      De onroerende zaken bevinden zich alle in een in 1904 gebouwde kantoorvilla, gelegen in het centrum van [plaats1] en plaatselijk bekend als het ‘ [naam4] ’.
      
    
    
      2.2.
      
        [adres2] 9 (sportschool) beschikt over een gebruiksoppervlak van 1.443 m², verdeeld over werk- / sportruimtes op de kelderverdieping (458 m²), begane grond (458 m²) en 1e verdieping (527 m²). 
      
    
    
      2.3.
      
        [adres1] 2A beschikt over een gebruiksoppervlak van 333 m², gelegen op de 2e verdieping en volledig in gebruik als kantoorruimte dan wel praktijkruimte.
      
    
    
      2.4.
      
        [adres1] 2A (2e verdieping, achterzijde) beschikt over een gebruiksoppervlak van 204 m², gelegen op de 2e verdieping en volledig in gebruik als kantoorruimte dan wel praktijkruimte. 
      
    
    
      2.5.
      
        [adres2] 9 (coffeebar) beschikt over een gebruiksoppervlak van 120 m², volledig in gebruik als café / bar.
      
    
    
      2.6.
      Belanghebbende heeft het [naam4] – tezamen met de op ca. 40 meter afstand daarvan gelegen onroerende zaak [adres2] 17 – op 2 oktober 2017 gekocht voor een bedrag van € 7.660.000. Bij aankoop van het pand bevonden de onroerende zaken zich in verhuurde staat. 
      
    
    
      2.7.
      De Rechtbank heeft bij uitspraak van 4 november 2022 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, maar vanwege een overschrijding van de redelijke termijn met zeven maanden een vergoeding van immateriële schade (€ 1.000) toegekend, volledig te betalen door de heffingsambtenaar. Vanwege de toegekende vergoeding van immateriële schade heeft de Rechtbank onder meer een proceskostenvergoeding voor het indienen van het beroepschrift en bijwonen van de zitting toegekend, met een wegingsfactor 0,5.   
      
    
    
      2.8.
      Belanghebbende heeft bij brief van 20 december 2022, door het Hof ontvangen op 23 december 2022, hoger beroep ingesteld. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In het principale hoger beroep van belanghebbende is in geschil of de waarde van de onroerende zaken per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend. Daarnaast heeft belanghebbende, evenals voor de Rechtbank, verzocht om toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
      
    
    
      3.2.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zijn algemeen geformuleerde grieven in zijn hogerberoepschrift en nadere stukken uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen, behalve de algemene stellingen over: 
      
        
          de toepassing van een coronakorting;
        
        
          het hanteren van een gelijke kapitalisatiefactor voor alle onroerende zaken, en;
        
        
          de verplichting om een berekening aan de hand van de ‘bottom-up’-methode aan te leveren. 
        
      
      
    
    
      3.3.
      In het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar is in geschil of de Rechtbank de juiste bedragen proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade, vanwege een overschrijding van de redelijke termijn, heeft toegekend. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend, belanghebbende bevestigend. 
      
    
    
      3.4.
      Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar de stellingen ten aanzien van de vergoeding van het griffierecht en dat (de gemachtigde van) belanghebbende geen aanspraak maakt op een vergoeding van immateriële schade, uitdrukkelijk en ondubbelzinnig laten varen. 
      
      
    
  
  
    
      4Principaal hoger beroep van belanghebbende
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.3.
      Indien belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaken leidt, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde(n) aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde(n) komen. Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden wijst de heffingsambtenaar op het eigen verkoopcijfer van het [naam4] en [adres2] 17 tezamen (zie 2.6.). Daarnaast wijst zij op de bij het verweerschrift in eerste aanleg overgelegde taxatiematrices, waarin – aan de hand van een methode van kapitalisatie van de brutohuur – een waarde voor iedere onroerende zaak is berekend. In de taxatiematrices zijn de voor de onroerende zaken gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactoren uit marktgegevens herleid. De gehanteerde huurwaarden heeft de heffingsambtenaar door middel van recente huurtransacties onderbouwd en de kapitalisatiefactoren zijn uit recente verkoopcijfers herleid, waarvoor aan de hand van dezelfde recente huurtransacties een getaxeerde huurwaarde is bepaald (de ‘top-down’-methode).
      
      
        
          Alle onroerende zaken: eigen verkoopcijfer
        
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof is het eigen verkoopcijfer niet geschikt om als onderbouwing van de vastgestelde waarden te dienen. Volgens bestendige jurisprudentie kan niet zonder meer worden aangesloten bij een verkooptransactie die is beïnvloed door bestaande huurcontracten, zoals aan de orde is in het onderhavige geval (zie 2.7.). Ook overigens kunnen in dit geval geen marktgegevens aan het verkoopcijfer worden ontleend, nu de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt – bijvoorbeeld met een koopakte of -overeenkomst – hoe de verkoopsom van het [naam4] en [adres2] 17 tezamen, zich verhoudt tot de onderlinge waarden van de onroerende zaken. Dat klemt temeer aangezien [adres2] 17 geen onderdeel van het [naam4] is en qua bouwjaar (16de eeuw versus 1904) en uitstraling aanzienlijk afwijkt daarvan. Het Hof merkt bovendien op dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof – als reactie op belanghebbendes stelling dat voor alle in het [naam4] gelegen onroerende zaken dezelfde kapitalisatiefactor moet worden gehanteerd – heeft betoogd dat geen sprake is van één pand, maar van elkaar te onderscheiden onroerende zaken die los van elkaar dienen te worden gewaardeerd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt derhalve niet in te zien hoe het eigen verkoopcijfer van het gehele [naam4] en [adres2] 17 bruikbaar is voor de waardering van de afzonderlijke onroerende zaken. Dit brengt met zich dat het Hof het eigen verkoopcijfer bij de beoordeling van de vastgestelde waarden buiten beschouwing laat.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof merkt nog op dat het eigen verkoopcijfer in de – hierna door het Hof verder te behandelen – taxatiematrices dient als onderbouwing voor de bij de onroerende zaken gehanteerde kapitalisatiefactoren. Hetgeen hiervoor is overwogen brengt echter met zich dat het eigen verkoopcijfer evenmin kan dienen als onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactoren en derhalve buiten beschouwing blijft.   
      
      
        
          Alle onroerende zaken: zelfde kapitalisatiefactor
        
      
      
    
    
      4.8.
      Het Hof onderschrijft voor het overige het betoog van de heffingsambtenaar, namelijk dat sprake is van te onderscheiden WOZ-objecten en daarin ligt besloten dat het Hof geen aanleiding ziet om belanghebbendes (algemene) stelling te volgen dat voor de verschillende onroerende zaken van één (gelijke) kapitalisatiefactor moet worden uitgegaan. Daarbij neemt het Hof in ogenschouw dat tussen de onroerende zaken omvangrijke verschillen – zoals afmeting en functionele mogelijkheden – bestaan. Daar deze verschillen mogelijk van invloed zijn op de te selecteren referentiepanden en de daaruit te herleiden kapitalisatiefactor, doet het betoog van belanghebbende, dat de kapitalisatiefactor gelijk hoort te zijn omdat de onroerende zaken uit dezelfde bouwstroom komen, niet aan dat oordeel af. 
      
      
        
          
            [adres2] 9 (sportschool) – 23/111
        
      
    
    
      4.9.
      Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van [adres2] 9 (sportschool) wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices opgesteld door [naam5] van 16 november 2021, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 2.367.000. Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt met deze matrices, die – voor zover relevant – de volgende gegevens bevatten:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Huurtransacties (matrix 1)
                
              
            
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Objectsoort
                
              
              
                
                  Gbo
                
              
              
                
                  Huur/m²
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
              
                
                  Datum ovk
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 17
              
              
                ca. 1450
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                1.044 m²
              
              
                € 172
              
              
                € 180.000
              
              
                01-08-2017
              
            
            
              
                
                  [adres3] 94
              
              
                ca. 1900
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                929 m²
              
              
                € 208
              
              
                € 192.860
              
              
                01-01-2019
              
            
            
              
                
                  [adres3] 3 (1e verdieping)
              
              
                ca. 1900
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                76 m²                     
              
              
                € 189
              
              
                € 14.400
              
              
                01-04-2019
              
            
            
              
                
                  [adres4] 1B (2e verdieping)
              
              
                ca. 1900
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                165 m²
              
              
                € 158
              
              
                € 26.000
              
              
                01-09-2018
              
            
            
              
                
                  [adres5] 32
              
              
                ca. 1900
              
              
                Kantoor
              
              
                208 m²
              
              
                € 178
              
              
                € 37.008
              
              
                01-04-2019
              
            
            
              
                
                  [adres5] 20
              
              
                ca. 1900
              
              
                Kantoor
              
              
                130 m²
              
              
                € 185
              
              
                € 24.000
              
              
                01-12-2017
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Kooptransacties (matrix 2)
                
              
            
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Objectsoort
                
              
              
                
                  Gbo
                
              
              
                
                  Getaxeerde huurwaarde
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                  Factor
                
              
            
            
              
                
                  [adres2] 1
              
              
                ca. 1900
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                265 m²
              
              
                € 65.185
              
              
                € 1.250.000
              
              
                18,0
              
            
            
              
                
                  [adres6] 97
              
              
                ca. 1900
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                921 m²
              
              
                € 219.125
              
              
                € 3.252.000
              
              
                14,5
              
            
            
              
                
                  [adres7] 39
              
              
                ca. 1800
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                1.596 m²
              
              
                € 286.490
              
              
                € 3.400.000
              
              
                12,3
              
            
            
              
                
                  [adres3] 15
              
              
                ca. 1760
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                402 m²
              
              
                € 77.074
              
              
                € 1.475.000
              
              
                17,9
              
            
            
              
                
                  [adres6] 98
              
              
                ca. 1888
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                380 m²
              
              
                € 85.350
              
              
                € 1.600.000
              
              
                17,8 
              
            
            
              
                
                  [adres8] 20
              
              
                ca. 1870
              
              
                Kantoorvilla
              
              
                300 m²
              
              
                € 64.300
              
              
                € 1.300.000
              
              
                19,7
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.10.
      Als uitgangspunt bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van de referentiepanden, geldt dat gekeken dient te worden naar de gebruiksmogelijkheden van het pand en niet naar het feitelijk gebruik daarvan. De in de taxatiematrices gehanteerde referentiepanden zijn alle zelfstandig bruikbare, kantoorpanden met een statige uitstraling, terwijl de onroerende zaak – gelegen in een pand dat in wezen een bedrijfsverzamelgebouw is – in gebruik is als sportschool. Dat is een dusdanig groot verschil in feitelijk gebruik dat een potentiële koper, zonder ingrijpende aanpassingen, de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak en de referentiepanden niet als gelijkwaardig zal beoordelen.  
      
    
    
      4.11.
      De heffingsambtenaar heeft weliswaar terecht betoogd dat een sportschool gelegen in het centrum van [plaats1] een vrij uniek object is dat lastig te vergelijken is, maar dat brengt dan mee dat een nadere motivering nodig is om inzichtelijk te maken hoe met de voornoemde verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden rekening is gehouden. Die nadere motivering ontbreekt echter in dit geval. Zo is niet inzichtelijk of, en zo ja, hoe, rekening is gehouden met het feit dat voor de onroerende zaak om – evenals de referentiepanden – als kantoor met goede uitstraling te worden gebruikt, een grote investering gemaakt zal moeten worden, temeer nu bij de onroerende zaak een relatief groot gebruiksoppervlak omgebouwd dient te worden dat op dit moment volledig geschikt is gemaakt voor een sportschool. Evenmin is inzichtelijk of, en zo ja, hoe, rekening is gehouden met de statige uitstraling en het feit dat de referentiepanden zelfstandige panden zijn, dus geen onderdeel van een bedrijfsverzamelgebouw. Uit de taxatiematrices volgt slechts dat voor de onroerende zaken en referentiepanden een gelijke score voor de secundaire objectkenmerken – door de heffingsambtenaar uitgedrukt in ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ – is gehanteerd (beide ‘goed’). Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, is voor het Hof niet duidelijk hoe de waarde van de onroerende zaak en de referentiepanden zich tot elkaar verhouden, welke onduidelijkheid voor rekening van de heffingsambtenaar dient te komen. Dit brengt met zich dat het Hof over onvoldoende informatie beschikt om de waarde aannemelijk te achten, zodat niet aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 
      
    
    
      4.12.
      Voor zover de heffingsambtenaar overigens een beroep heeft gedaan op de vergelijkingsmethode brengt dat het Hof niet tot een ander oordeel, nu ook met die methode niet duidelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met de voornoemde verschillen.
      
    
    
      4.13.
      Aangezien de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt het Hof toe aan de beoordeling van de door belanghebbende voorgestane waarde, te weten € 1.499.000. Belanghebbende heeft deze waarde evenwel op geen enkele wijze onderbouwd, zodat ook deze naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk is. Het Hof stelt de waarde derhalve in goede justitie – voor de waardepeildatum 1 januari 2019 – schattenderwijs vast op € 1.900.000. In zoverre slaagt het hoger beroep. 
      
      
        
          
            [adres1] 2A – 23/110 en 23/113
        
      
    
    
      4.14.
      Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarden van [adres1] 2A en [adres1] 2A (2e verdieping, achterzijde) wijst de heffingsambtenaar op de onder 4.8. weergegeven taxatiematrices, waarmee voor deze onroerende zaken wordt geconcludeerd tot waarden van respectievelijk € 548.000 en € 335.000. 
      
    
    
      4.15.
      Naar het oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde (matrix 1) en kapitalisatiefactor (matrix 2), voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken om daaruit conclusies te kunnen trekken over de gezochte waarde. De referentiepanden – evenals de onroerende zaken – hebben als functie ‘kantoor’ en zijn gelegen in het centrum van [plaats1] . Ook de bouwperiode is grotendeels hetzelfde. Van de huurtransacties zijn in het bijzonder de panden [adres3] 94 (gezien de verkoop op de waardepeildatum heeft plaatsgevonden) en [adres5] 32 (gezien het gebruiksoppervlak), alsmede van de verkooptransacties [adres6] 98, [adres2] 1 en [adres8] 20 (vanwege het gebruiksoppervlak) goed vergelijkbaar met de onroerende zaken.
      
    
    
      4.16.
         Uit de referentiepanden is een gemiddelde huurwaarde van € 181,67/m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 16,7 te herleiden, terwijl voor beide onroerende zaken is uitgegaan van een huurwaarde van € 147/m² en een factor van 11,2. Met dit verschil van huurwaarde (€ 34/m²) en kapitalisatiefactor (5,5) is voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de onroerende zaken en de referentiepanden. Bovendien vloeit uit de referentiepanden die naar s’ Hofs oordeel het meest geschikt zijn om als onderbouwing te dienen, te weten de vernoemde panden aan de [adres3] , [adres5] , [adres6] , [adres2] en [adres8] , zelfs een hogere gemiddelde huurwaarde (€ 193/m²) en kapitalisatiefactor (18,5) voort, zodat naar oordeel van het Hof aannemelijk is dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Ook hiertegen heeft belanghebbende verder niets aangevoerd dat tot een andersluidend oordeel leidt.   
      
      
        
          
            [adres2] 9 (coffeebar) - 23/112
        
      
    
    
      4.17.
      Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van [adres2] 9 wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices opgesteld door [naam5] van 16 november 2021, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 302.000. In deze matrices zijn – voor zover relevant – de volgende gegevens opgenomen:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Huurtransacties (matrix 1)
                
              
            
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Objectsoort
                
              
              
                
                  Gbo
                
              
              
                
                  Huur/m²
                
              
              
                
                  Huurprijs
                
              
              
                
                  Datum ovk
                
              
            
            
              
                
                  [adres9] 11
              
              
                1900
              
              
                Winkel
              
              
                145 m²
              
              
                € 338
              
              
                € 49.000
              
              
                01-08-2018
              
            
            
              
                
                  [adres10] 45
              
              
                1920
              
              
                Winkel
              
              
                40 m²
              
              
                € 354
              
              
                € 14.160
              
              
                01-11-2019
              
            
            
              
                
                  [adres11] 2
              
              
                1930
              
              
                Winkel
              
              
                71 m²
              
              
                € 319
              
              
                € 22.666
              
              
                01-05-2019
              
            
            
              
                
                  [adres10] 5
              
              
                1920
              
              
                Winkel
              
              
                102 m²
              
              
                € 252
              
              
                € 25.750
              
              
                01-05-2018
              
            
          
        
      
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Kooptransacties (matrix 2)
                
              
            
            
              
                
                  Object
                
              
              
                
                  Bj
                
              
              
                
                  Objectsoort
                
              
              
                
                  Gbo
                
              
              
                
                  Getaxeerde huurwaarde
                
              
              
                
                  Verkoopprijs
                
              
              
                
                  Factor
                
              
            
            
              
                
                  [adres12] 35
              
              
                1904
              
              
                Commerciële ruimte
              
              
                85 m²
              
              
                € 21.250
              
              
                € 309.000
              
              
                14,5
              
            
            
              
                
                  [adres13] 2 / [adres1] 30
              
              
                ca. 1900
              
              
                Winkel
              
              
                300 m²
              
              
                € 44.268
              
              
                € 618.000
              
              
                14,0
              
            
            
              
                
                  [adres14] 4
              
              
                ca. 1900
              
              
                Winkel
              
              
                176 m²
              
              
                € 51.040
              
              
                € 801.000
              
              
                15,7
              
            
            
              
                
                  [adres15] 16
              
              
                1900
              
              
                Restaurant
              
              
                149 m²
              
              
                € 48.875
              
              
                € 850.000
              
              
                17,9
              
            
            
              
                
                  [adres16] 19
              
              
                ca. 1900
              
              
                Cafetaria
              
              
                88 m²
              
              
                € 21.400
              
              
                € 315.000
              
              
                14,2
              
            
            
              
                
                  [adres16] 21
              
              
                ca. 1900
              
              
                Winkel
              
              
                58 m²
              
              
                € 15.375
              
              
                € 240.000
              
              
                15,1
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.18.
      Naar oordeel van het Hof zijn de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde (matrix 1) en kapitalisatiefactor (matrix 2), voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om daaruit conclusies te kunnen trekken over de gezochte waarde. De referentiepanden zijn alle vooroorlogse, in het centrum van [plaats1] gelegen panden, die binnen één jaar van de waardepeildatum zijn verhuurd of verkocht. Dat de functie van de referentiepanden anders is dan die van de onroerende zaak doet niet af aan de vergelijkbaarheid daarvan, aangezien voor de vergelijkbaarheid relevant is wat de gebruiksmogelijkheden van het pand zijn en niet waarvoor het feitelijk wordt gebruikt (verkrijgingsfictie). Het Hof acht de gebruiksmogelijkheden, namelijk kantoor, lichte horeca, maatschappelijke doeleinden en bedrijfsruimte aldus de heffingsambtenaar onweersproken ter zitting, van de referentiepanden voldoende vergelijkbaar met die van de onroerende zaak.  
      
    
    
      4.19.
      Uit de referentiepanden is een gemiddelde huurwaarde van € 315,75/m² en een gemiddelde kapitalisatiefactor van 15,2 te herleiden, terwijl bij de onroerende zaak is uitgegaan van een huurwaarde van € 223/m² en een factor van 11,3. Met dit verschil in huurwaarde (€ 92,75/m²) en kapitalisatiefactor (3,9) is voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiepanden. Ook een vergelijking met de referentiepanden die qua gebruiksoppervlak het meest vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak (te weten: [adres9] 11, [adres10] 5, [adres15] 16 en [adres16] 19) leidt niet tot een andersluidend oordeel, omdat de daaruit te herleiden gemiddelde huurwaarde en kapitalisatiefactor eveneens boven die van de onroerende zaak liggen. Nu belanghebbende voorts niets heeft aangevoerd dat tot een ander oordeel leidt, is naar ‘s Hofs oordeel aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Algemene stellingen
        
      
    
    
      4.20.
      Belanghebbende heeft in algemene bewoordingen aangevoerd dat vanwege de coronacrisis dient te worden uitgegaan van de toestandspeildatum, dat de heffingsambtenaar gehouden was om een berekening aan de hand van de ‘bottom-up’-methode over te leggen . 
      
    
    
      4.21.
      Deze stellingen brengen het Hof niet tot een andersluidend oordeel. Op waarde- noch toestandspeildatum was sprake van corona, zodat geen aanleiding bestaat om de peildatum te verleggen. Ook overigens ziet het Hof daar geen aanleiding toe, nu corona een voor de gehele vastgoedmarkt geldende, algemene omstandigheid is, zodat niet is voldaan aan het wettelijke vereiste dat sprake moet zijn van een omstandigheid die specifiek voor de onroerende zaak geldt, zoals neergelegd in artikel 18, lid 3 en onder c, van de Wet WOZ. 
      
    
    
      4.22.
      Verder merkt het Hof op dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de vastgestelde waarde, binnen de kaders van de wet en jurisprudentie, te onderbouwen op de wijze die hem het meest geschikt voorkomt. De heffingsambtenaar heeft gekozen voor een methode van kapitalisatie van de brutohuur, zoals op grond van artikel 4, lid 1 en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is toegestaan. Anders dan belanghebbende betoogt, was de heffingsambtenaar niet gehouden om deze methode ‘bottom-up’ toe te passen, nog daargelaten dat de ‘top-down’-methode gebruik maakt van gerealiseerde marktgegevens en daarmee de voorkeur heeft. 
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding hoger beroep
        
      
    
    
      4.23.
      Belanghebbende heeft in het hogerberoepschrift een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan voor de overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep (zie 2.9.). Het hogerberoepschrift is op 23 december 2022 ingediend en het Hof doet heden uitspraak. Met deze uitspraak beslist het Hof binnen twee jaar op het hoger beroep nadat het is ingesteld. Dit betekent dat de redelijke termijn in hoger beroep niet is overschreden en dat daarom geen aanleiding bestaat voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in hoger beroep.
      
      
    
  
  
    
      5Incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de Rechtbank ten onrechte een bedrag van € 500 aan immateriële schadevergoeding per half jaar overschrijding van de redelijke termijn heeft gehanteerd. Volgens de heffingsambtenaar had de Rechtbank € 50 per half jaar overschrijding tot uitgangspunt moeten nemen.   
      
    
    
      5.2.
      Op grond van het in het kader van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en Bpm, ingevoerde artikel 30a, lid 3, van de Wet WOZ, kent de rechter een immateriële schadevergoeding van € 50 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden toe. Volgens artikel IV, aanhef en onder b, van die wet, treedt die wet in werking met ingang van 1 januari 2024, met dien verstande dat vernoemd artikel 30a, lid 3, voor het eerst toepassing vindt op vergoedingen voor overschrijding van de redelijke termijn waarvan de termijn aanvangt na de inwerkingtreding. 
      
    
    
      5.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de redelijke termijn in het onderhavig geval is aangevangen vóór 1 januari 2024. Het Hof ziet – mede vanwege het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 – geen aanleiding om van het voornoemde overgangsrecht af te wijken. Dit brengt met zich dat de Rechtbank, naar ’s Hofs oordeel, terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat voor ieder half jaar overschrijding van de redelijke termijn, een bedrag van € 500 wordt toegekend. 
      
    
    
      5.4.
      Voorts heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de Rechtbank ten onrechte een wegingsfactor 0,5 heeft gehanteerd bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding, in verband met de toekenning van een immateriële schadevergoeding. Het Hof komt evenwel niet toe aan de behandeling van deze stelling, aangezien hij het hoger beroep ten aanzien van de waarde van [adres2] 9 (sportschool) gegrond verklaart. Met de inhoudelijke gegrondverklaring gaat gepaard dat – op grond van het richtsnoer proceskosten Hoven,  onder 1.2.1. – aan belanghebbende een vergoeding van proceskosten voor de behandeling van het beroep, met een wegingsfactor 1 wordt toegekend. 
      
    
    
      5.5.
      Het betoog van de heffingsambtenaar dat vanwege de uitspraak van dit Hof van 20 november 2018, in het kader van de Wet belasting personenauto’s en motorrijwielen 1992, van een lagere proceskostenvergoeding moet worden uitgegaan, slaagt niet, omdat het om verschillende soorten zaken gaat.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond en het incidentele hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      6Griffierecht en proceskosten
    
    
      6.1.
      Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep betaalde griffierecht van € 548 te worden vergoed. Het in beroep betaalde griffierecht is reeds door de Rechtbank vergoed. 
      
    
    
      6.2.
      Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep, alsmede het incidenteel hoger beroep, heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.248 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 624), € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875), € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 875) en € 437,50 voor de kosten met betrekking tot het incidenteel hoger beroep (1 punt (schriftelijke zienswijze) x wegingsfactor 0,5 x € 875), ofwel in totaal € 5.185,50.
      
    
    
      6.3.
      Opmerking verdient dat de voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, voor zover deze betrekking heeft op de beschikking en aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing betreffende de onroerende zaak [adres2] 9 (sportschool), en de beslissing omtrent de vergoeding van proceskosten,
    - vernietigt de daarop betrekking hebbende uitspraak op bezwaar,
    - vermindert de waarde van [adres2] 9 (sportschool) tot € 1.900.000,
    - vermindert de daarmee samenhangende aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig,
    - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.185,50,
    - gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van in totaal € 548 vergoedt,
    - wijst het verzoek om schadevergoeding af. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.W. van de Sande, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      J. Hollander	J.M.W. van de Sande
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 9 oktober 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
    Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2
  
  
     Hoge Raad 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2
  
  
     Vgl. Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, r.o. 2.5.3. en Hoge Raad 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514, r.o. 2.3.1.
  
  
     Vergelijk Hoge Raad 30 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:457, r.o. 2.3.2.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.4.3.
  
  
    Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.2.1. 
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 11 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:10307. 
  
  
     Hof Arnhem-Leeuwarden 20 november 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10138. 
  
  
     Vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden 26 januari 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:697, r.o. 4.18. e.v.
  
  
     Vgl. Hoge Raad 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060. 
  
  
    Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden 11 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:10307, zie onder 1.2.3. en onder c.