ECLI:NL:RBZWB:2024:6803, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 07-10-2024, 23/12070
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/12070 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
    (gemachtigde: [gemachtigde] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 292.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB). 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op 21 maart 2024 gereageerd op het beroep met een verweerschrift. Op 27 augustus 2024 heeft de heffingsambtenaar een aanvulling van het verweerschrift ingediend. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 11 september 2024 op zitting behandeld. Namens belanghebbende heeft diens gemachtigde deelgenomen aan de zitting. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [naam] en [taxateur] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit het bouwjaar 1905. De woonoppervlakte van het originele hoofdgebouw bedraagt 72 m2. Daarnaast beschikt de woning over een aanbouw van 20 m2. De woning heeft verder twee overkappingen, een aangebouwde berging, een vrijstaande schuur en een dakkapel. 
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 247.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 292.000.
    
    4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
    Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
    
    5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
    
    
      
        Goede procesorde 
      
    
    
    6. Ter zitting heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar in strijd met de goede procesorde heeft gehandeld door pas op 27 augustus 2024 de aanvulling van het verweerschrift in te dienen. Pas vanaf dat moment was belanghebbende op de hoogte van de motivering van het verweer van de heffingsambtenaar. Volgens belanghebbende is dit te kort vóór de zitting van 11 september 2024 waardoor hij onvoldoende tijd heeft gehad om op het verweer van de heffingsambtenaar te kunnen reageren.  
    
    
      6.1.
      Op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht dient de heffingsambtenaar binnen vier weken nadat de gronden van het beroepschrift aan hem zijn verzonden, de op de zaak betrekking hebbende stukken in te dienen. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar op 21 maart 2024 de hiervoor bedoelde stukken heeft ingediend. Tegelijkertijd heeft de heffingsambtenaar een beknopt verweerschrift ingediend, waarbij hij ingaat op de ontvankelijkheid van het beroep van belanghebbende. Het staat de heffingsambtenaar in principe vrij om tot tien dagen vóór de zitting een aanvulling te geven op het verweerschrift, zoals hij ook heeft gedaan. De rechtbank overweegt daarbij wel dat de heffingsambtenaar voortvarend te werk dient te gaan en dat in dit geval de motivering van het verweerschrift en de matrix inderdaad betrekkelijk kort voor de zitting zijn overgelegd. Echter is de aanvulling van het verweerschrift naar het oordeel van de rechtbank niet dermate laat ingediend dat dit strijd met de goede procesorde oplevert. De rechtbank acht daarbij van belang dat de gemachtigde op de zitting de gelegenheid heeft gekregen om namens belanghebbende nader op de stellingen van de heffingsambtenaar te reageren en dat hij daar ook gebruik van heeft gemaakt. De door belanghebbende aangevoerde stelling kan op grond van het voorgaande niet tot een schending van artikel 8:42 van de Awb leiden.
      
      Toetsingskader van de rechtbank
      
      
        7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde de die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      7.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      7.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
      
        8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 4 juni 2024 is opgemaakt.  
      
      
    
    
      8.1.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 300.305 naar de waardepeildatum1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
    
    
      8.2.
      Volgens de heffingsambtenaar is met verwijzing naar de waardematrix voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 292.000 niet te hoog is. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen. 
        
      
      
      
        9. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen woningen gelegen aan de [straat van onroerende zaak] in zijn vergelijking heeft betrokken. Belanghebbende heeft namelijk aangevoerd dat vergelijkbare woningen aan de [straat van onroerende zaak] zeker niet het bedrag van de vastgestelde WOZ-waarde van € 292.000 opleveren. 
      
      
    
    
      9.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank was de heffingsambtenaar niet gehouden om woningen uit de [straat van onroerende zaak] in zijn vergelijking te betrekken. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd het verweer gevoerd dat hij de volgens hem best bruikbare referentiewoningen in de vergelijking heeft betrokken. Belanghebbende heeft daar niets tegenover gesteld en heeft bovendien niet actief een referentiewoning uit de [straat van onroerende zaak] benoemd welke volgens hem beter vergelijkbaar zou zijn met de onderhavige woning dan de gebruikte referentiewoningen. 
      
    
    
      9.2.
      Verder heeft belanghebbende nog gesteld dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 3] veel minder vergelijkbaar is met de onderhavige woning dan de andere twee gebruikte referentieobjecten. Deze stelling leidt naar het oordeel van de rechtbank niet tot het buiten aanmerking laten van de taxatiematrix. De rechtbank overweegt daartoe dat de heffingsambtenaar ter zitting gemotiveerd heeft gesteld dat voor het bepalen van het gewogen gemiddelde prijs per m2 is aangesloten bij de gemiddelde prijs per m2  van de volgens de heffingsambtenaar best vergelijkbare referentiewoningen, namelijk [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] . Het weglaten van de referentiewoning [referentiewoning 3] voor de bepaling van de m2-prijs is in het voordeel van belanghebbende omdat [referentiewoning 3] de hoogte prijs per m2 heeft. 
      
    
    
      9.3.
      Voor het overige heeft belanghebbende niets tegen de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen aangevoerd. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, uitstraling, inhoud, ligging en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
      
        10. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar met betrekking tot de gewogen gemiddelde prijs per m2 aan zijn bewijslast heeft voldaan. Deze prijs per m2 vloeit namelijk voort uit de vergelijking met de goed bruikbare referentieobjecten [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] (zie 9.2). In het vervolg van deze uitspraak zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning voldoende rekening heeft gehouden met de bijzonderheden van de woning in vergelijking tot de referentieobjecten. 
      
      
    
    
      10.1.
       Belanghebbende heeft aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar doorgevoerde correctie van € 17.860 vanwege de bovengemiddeld (cijfer 4) beoordeelde voorzieningen van de woning te hoog is. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de investering in de voorzieningen slechts leidt tot een waardestijging van de 60% van de het geïnvesteerde bedrag. De rechtbank gaat voorbij aan deze stelling omdat zelfs indien belanghebbende daarin wordt gevolgd de waarde in de totaaltelling van de waarde in de taxatiematrix niet lager uitkomt dan vastgestelde WOZ-waarde.
      
    
    
      10.2.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat sprake is van achterstallig schilderwerk bij de woning, dat sprake is van een lekkage in het dak, dat sprake is van scheuren aan de buitenzijde van de woning, dat sprake is van een verouderde Cv-ketel en dat de muren en het dak van de woning slecht geïsoleerd zijn. 
    
    
      10.3.
      De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd dat hij met voornoemde gebreken rekening heeft gehouden door een waardecorrectie toe te passen van € 15.628 (kwaliteit gewaardeerd op een 2).  De rechtbank acht deze correctie voldoende. Daarbij acht de rechtbank van belang dat van voornoemde gebreken – met uitzondering van de lekkage – geen nadere onderbouwing door belanghebbende is overgelegd waaruit de gebreken blijken. Daardoor heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat genoemde gebreken tezamen een correctie van meer dan de toegepaste € 15.628 rechtvaardigen. Voor wat betreft het isolatieniveau van de woning en de verouderde Cv-ketel overweegt de rechtbank dat de woning en de referentieobjecten uit een vergelijkbaar bouwjaar komen. Hierdoor kan er – zonder nadere gegevens, welke ontbreken – vanuit worden gegaan dat het isolatieniveau van de referentiewoningen en de Cv-ketel vergelijkbaar zijn met die van de woning waardoor het waarde verminderend effect al in de gebruikte verkoopprijs van de referentiewoningen is verdisconteerd.
      
    
    
      10.4.
      Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat de voor de waardevaststelling moet worden uitgegaan van een gewogen gemiddelde van de verkoopresultaten overweegt de rechtbank dat dit inmiddels is ondervangen doordat de heffingsambtenaar een matrix heeft ingebracht waarbij voor de waardering van de woning is uitgegaan van het gewogen gemiddelde van de m2-prijs van de referentieobjecten. 
      
    
    
      10.5.
      Belanghebbende heeft tenslotte nog het volgende aangevoerd. Hij stelt dat hij in het jaar 2016 voor de woning een bedrag van € 167.500 heeft betaald en dat daarom de woning op de waardepeildatum nooit € 292.000 waard kan zijn. Daarnaast voert hij aan dat vergelijkbare huizen in de straat van de woning geen € 292.000 opleveren. 
      
    
    
      10.6.
      Voor wat betreft het argument van belanghebbende dat hij de woning in het jaar 2016 voor € 167.500 heeft gekocht overweegt de rechtbank dat dit er niet toe leidt dat de onderhavige vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2023 te hoog is. Dit aankoopgegeven ligt namelijk veel te ver verwijderd van de waardepeildatum van 1 januari 2022 en is daardoor niet bruikbaar bij de waardering van de woning. Daarbij overweegt de rechtbank dat de door de heffingsambtenaar gebruikte verkoopcijfers veel dichter bij de waardepeildatum liggen en daardoor beter bruikbaar zijn. De enkele blote stelling van belanghebbende dat vergelijkbare woningen in de [straat van onroerende zaak] geen € 292.000 opleveren, slaagt zonder nadere onderbouwing niet.  
      
    
    
      10.7.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier op 7 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.