ECLI:NL:GHARL:2024:6236, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-10-2024, 22/905 en 22/906
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woonzorgcentrum. Gecorrigeerde vervangingswaarde. Restwaarde.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummers BK-ARN 22/905 en BK-ARN 22/906
    uitspraakdatum: 8 oktober 2024
    Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
    op het hoger beroep van
    de Stichting [belanghebbende] te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
    tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 22 maart 2022, nummers Awb 21/295, Awb 21/296, Awb 21/313 en Awb 21/314, in het geding tussen belanghebbende en
    de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
      1.1.
      Bij beschikking ten name van belanghebbende is voor het kalenderjaar 2019 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet Woz) de waarde vastgesteld van de onroerende zaak [adres1] ( [naam1] ) te [plaats1] . In hetzelfde geschrift zijn aanslagen in de onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing bekendgemaakt.
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken het bezwaar gegrond verklaard, de desbetreffende waarde verminderd en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
    
    
      1.3.
      Bij beschikking ten name van belanghebbende is voor het kalenderjaar 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet Woz) de waarde vastgesteld van de onroerende zaak [adres1] ( [naam1] ) te [plaats1] . In hetzelfde geschrift zijn aanslagen in de onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing bekendgemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren ongegrond verklaard.
    
    
      1.4.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Zij heeft het hoger beroep beperkt tot de beslissingen die betrekking hebben op [adres1] ( [naam1] ). De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2024. Namens belanghebbende is verschenen [naam2] bijgestaan door [naam3] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam4] bijgestaan door [naam5] (taxateur). 
    
  
  
    
      2De vaststaande feiten
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres1] ( [naam1] ) te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak). Het is een in 1997 gebouwd woonzorgcentrum met een bruto vloeroppervlakte (begane grond) van 2.758 m², dat in 2017 is uitgebreid. Die uitbreiding heeft een bruto vloeroppervlakte (begane grond) van 104 m². Het woonzorgcentrum bestaat onder andere uit kleinschalige groepswoningen, gezamenlijke woonkamers, zusterposten, kantoren, erf, ondergrond, tuin en aanhorigheden.
    
  
  
    
      3Het geschil
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak voor de jaren 2019 en 2020. Hierbij is alleen in geschil welke restwaarde moet worden gehanteerd bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
    
    
      3.2.
      Voor het jaar 2019 is de vastgestelde waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2018 van de onroerende zaak bij uitspraak op bezwaar verminderd tot € 2.559.000. Ook in hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar deze waarde. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de waarde moet worden vastgesteld op € 2.117.000. 
    
    
      3.3.
      Voor het jaar 2020 is de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2019 van de onroerende zaak vastgesteld op € 2.837.000. Ook in hoger beroep verdedigt de heffingsambtenaar deze waarde. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de waarde moet worden vastgesteld op € 2.426.000.
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44). Indien dit leidt tot een hogere waarde wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in het rijksmonumentenregister, bepaald op de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ).
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.2).
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) moet worden bepaald. 
    
    
      4.6.
      Ter staving van de door hem bepaalde waarden heeft de heffingsambtenaar taxatierapporten laten opmaken door [naam6] , taxateur verbonden aan [naam7] B.V. te [plaats2] . In die rapporten wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 2.589.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en op € 2.893.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Daarbij heeft de taxateur zich gebaseerd op de Taxatiewijzer Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer). Hij heeft de restwaarden gesteld op 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties.
    
    
      4.7.
      In hoger beroep betwist belanghebbende alleen de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarde. Zij bepleit dat de restwaarde niet hoger is dan 5%. Zij heeft ter onderbouwing taxatierapporten ingebracht die zijn opgemaakt door [naam3] en [naam8] , verbonden aan [naam9] BV te [plaats3] .
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar wijst erop dat belanghebbende zich op vrijwel alle punten aansluit bij de door hem ingebrachte taxatie, die de richtsnoeren van de Taxatiewijzer als uitgangspunt heeft genomen. Omdat belanghebbende slechts op een enkel punt een afwijking van de taxatiewijzer bepleit, rust op haar de bewijslast van die afwijking, aldus de heffingsambtenaar. Hij verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671.
    
    
      4.9.
      Het Hof is van oordeel dat zich hier niet de situatie voordoet dat belanghebbende de richtsnoeren van de Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering heeft aanvaard. Weliswaar heeft belanghebbende zich in hoger beroep grotendeels neergelegd bij de op de richtsnoeren van de Taxatiewijzer gebaseerde taxatie van de heffingsambtenaar, maar dat betekent niet dat hij die richtsnoeren als uitgangspunt heeft aanvaard. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof nadrukkelijk verklaard dat zij een principiële uitspraak wenst over de restwaarde en daarom het geschil daarop heeft toegespitst, ook al verschilde hij ook op andere punten van mening met de heffingsambtenaar.
    
    
      4.10. .
      . Gelet op het vorenstaande rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde restwaarde niet te hoog is.
    
    
      4.11.
      Ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen restwaarden en naar de Taxatiewijzer Algemeen. Daarin staat dat de levensduur vaak conservatief wordt ingeschat, zodat de daadwerkelijke levensduur vrijwel altijd langer is dan vooraf ingeschat en het gebruik van de eerst ingeschatte levensduur wordt meestal voortgezet. De mogelijkheid tot voortzetting van het gebruik dient te worden vertaald in de waarde van het object door uit te gaan van een restwaarde. De heffingsambtenaar verwijst voorts naar de verkoop van enkele referentieobjecten. Dit zijn nagenoeg alle verkochte incourante zorgobjecten in Overijssel, Gelderland, Drenthe, Groningen en Friesland, te weten: [adres2] te [plaats4] , [adres3] te [plaats5] , [adres4] te [plaats6] , [adres5] te [plaats7] en [adres6] te [plaats8] . In het taxatierapport zijn de belangrijkste objectkenmerken en de transactiedatum en -prijs vermeld. Hij heeft telkens uit de transactieprijs, de grondwaarde en de ongecorrigeerde vervangingswaarde de restwaarde afgeleid. In alle gevallen, aldus de heffingsambtenaar, is de restwaarde in overeenstemming met de relevante vermeldingen in de Taxatiewijzer. Aangezien de objecten zijn verkocht, was volgens de eigenaar blijkbaar geen gebruik overeenkomstig de aard en bestemming meer mogelijk en heeft hij de objecten afgestoten. Daarom was de restwaarde bereikt, aldus nog steeds de heffingsambtenaar. 
    
    
      4.12.
      Belanghebbende stelt dat de opstellers van de Taxatiewijzers geen onderzoek hebben gedaan naar de hoogte van de restwaarden. Met de verwijzing naar verkochte objecten gebruikt de heffingsambtenaar de marktwaarde en de gecorrigeerde vervangingswaarde door elkaar. Over de door de heffingsambtenaar vermelde objecten is vrijwel niets bekend en ook niet over de omstandigheden van de verkoop. Het is niet bekend in welke staat zij verkeerden. Het zijn geen woonzorgcentra. De gehanteerde grondwaarde is te laag. Het vergelijkingsobject in [plaats4] is verkocht in verhuurde staat. Het object in [plaats5] is verkocht in het kader van een sale-lease-backconstructie. De vergelijkingsobjecten in [plaats6] , [plaats7] en [plaats8] hebben een bestemming wonen. Ten tijde van de verkoop hadden deze objecten de restwaarde nog niet bereikt. Daarom heeft de heffingsambtenaar de gestelde restwaarde niet aannemelijk gemaakt, aldus belanghebbende.
    
    
      4.13.
      Naar het oordeel van het Hof is de verwijzing door de heffingsambtenaar naar de referentieobjecten onvoldoende om de door hem gehanteerde restwaarden te onderbouwen. Over de referentieobjecten zijn – gelet op de betwisting door belanghebbende – onvoldoende gegevens bekend die de gestelde restwaarde onderbouwen. De gehanteerde grondwaarden zijn niet onderbouwd. Op grond daarvan acht het Hof niet aannemelijk dat heffingsambtenaar de restwaarde juist heeft vastgesteld. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
    
    
      4.14.
      Het Hof zal vervolgens bezien of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is.
    
    
      4.15.
      Belanghebbende stelt de restwaarde op 5%. Zij verwijst daartoe naar de verkoop van [adres7] te [plaats9] , Adres onbekend te [plaats10] , [adres8] te [plaats11] , [adres9] te [plaats12] , Adres onbekend te [plaats13] , [adres10] te [plaats14] , [adres11] te [plaats15] , Adres onbekend te [plaats16] en Adres onbekend te [plaats17] . Uit analyse van deze verkopen blijkt een restwaarde van 0% tot 11%. Gelet op de grootte van het object is gekozen voor een restwaarde van 5%, aldus belanghebbende. Belanghebbende heeft de verwijzing naar de referentieobjecten [adres12] te [plaats18] en [adres13] te [plaats19] ter zitting ingetrokken (pleitnota, blz. 4).
    
    
      4.16.
      De heffingsambtenaar brengt daartegen het volgende in. Over de objecten waarvan het adres onbekend is, kunnen de gegevens en omstandigheden niet worden nagegaan. Bij de objecten in [plaats9] , [plaats11] en [plaats14] en [plaats18] gaat belanghebbende uit van te hoge bouwkosten en te hoge grondwaarde. Bij de objecten in [plaats12] en [plaats15] gaat belanghebbende uit van te lage bouwkosten en te hoge grondwaarde. Het is niet na te gaan of het object in [plaats14] marktconform is verkocht. Bij het object in [plaats15] hanteert belanghebbende een onjuiste oppervlakte. Het object in [plaats19] is een herontwikkelingsobject en daarom niet vergelijkbaar.
    
    
      4.17.
      Naar het oordeel van het Hof is de verwijzing door belanghebbende naar de referentieobjecten onvoldoende om de door hem gehanteerde restwaarden te onderbouwen. Over de referentieobjecten zijn – gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar – onvoldoende gegevens bekend om de gestelde restwaarde te onderbouwen. Op grond daarvan acht het Hof niet aannemelijk dat belanghebbende de restwaarde juist heeft vastgesteld. Daaruit volgt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar gestelde waarden niet te laag zijn.
    
    
      4.18.
      
        Nu geen van beide partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde schattenderwijs vaststellen. Gelet op alles wat over een weer is aangevoerd zal het Hof de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2019 vaststellen op € 2.400.000 en voor 2020 op € 2.600.000.
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond. 
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
      5.1.
      Omdat het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.
    
    
      5.3.
      Voor de bezwaarfase en de beroepsfase is sprake van twee samenhangende zaken. De Rechtbank heeft de beroepen van belanghebbende gevoegd in de zin van artikel 8:14 Awb en één uitspraak gedaan. Daarom is voor de toepassing van de regeling inzake proceskostenvergoeding sprake van één hoger beroep (vgl. HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0892, r.o. 3.3.3, eerste volzin, en HR 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:677).
    
    
      5.4.
      Voor de bezwaarfase voor het jaar 2019 is een kostenvergoeding toegekend in de uitspraak. Daartegen zijn in hoger beroep geen grieven aangevoerd, zodat het Hof daarvan zal uitgaan. Voor de bezwaarfase voor het jaar 2020 is geen kostenvergoeding toegekend, omdat het bezwaar ongegrond werd verklaard. Omdat de bezwaren voor 2019 en 2020 samenhangende zaken zijn, bestaat geen recht op een extra vergoeding voor de behandeling van het bezwaar over 2020.
    
    
      5.5.
      Het Hof stelt de kosten voor beroepsmatige rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.750 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875 (bedrag 2024)) en € 1.750 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 875 (bedrag 2024)), ofwel in totaal op € 3.500. 
    
    
      5.6.
      Belanghebbende heeft taxatierapporten laten opstellen door een taxateur. De kosten daarvan bedragen telkens 5 uur à € 120 exclusief omzetbelasting, ofwel in totaal € 726 inclusief omzetbelasting. Voor het rapport voor het jaar 2019 is al een vergoeding gegeven in de uitspraak op bezwaar. Voor het rapport voor het jaar 2020 zal het Hof een vergoeding toekennen van € 726. Voor het ter zittingen van Rechtbank en Hof aanwezig zijn van de taxateur zal het Hof een vergoeding toekennen voor van tweemaal een uur à € 120 plus 21% omzetbelasting, ofwel € 290,40.
    
    
      5.7.
      De totale, door het Hof toe te kennen proceskostenvergoeding komt daarmee op (€ 3.500 + € 726 + € 290,40 =) € 4.516,40.
    
  
  
    
      6Beslissing
    Het Hof:
    
      – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
      – verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,
      – vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar, behoudens de toegekende proceskostenvergoeding,
      – vermindert de voor het jaar 2019 vastgestelde waarde tot € 2.400.000.
      – vermindert de voor het jaar 2020 vastgestelde waarde tot € 2.600.000,
      – veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 4.516,40 en
      – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 720 (2 x € 360) in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 548 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van de Merwe, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en mr. A.E. Keulemans, in tegenwoordigheid van mr. G.J. van de Lagemaat als griffier.
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              De griffier,
              
            
            
              De voorzitter,
              
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
          
            
              (G.J. van de Lagemaat)
            
            
              (J. van de Merwe)
            
          
        
      
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 9 oktober 2024.
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nlhttp:///.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.