ECLI:NL:RBROT:2024:9678, Rechtbank Rotterdam, 04-10-2024, 10683209 CV EXPL 23-23981
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Bewijsopdracht dat het omvormen van de bedrijfsruimte tot woonruimte dringend is, gezien bedrijfseconomische belangen.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10683209 CV EXPL 23-23981
    
    
    
      datum uitspraak: 4 oktober 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1Stichting Urbanic Netherlands II,
    
      2. Urbanic Netherlands II C.V.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eisers in conventie, verweersters in reconventie,
      gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        , 
      woonplaats: Vlaardingen,
      gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
      gemachtigde: mr. B. Coskun.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Urbanic’ ‘de C.V.’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 18 augustus 2023, met bijlagen;
        
        
          de incidentele conclusie van vrijwaring en niet-ontvankelijkheid, met bijlagen;
        
        
          het antwoord in het incident;
        
        
          het vonnis in het incident;
        
        
          het antwoord met een eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
        
        
          het antwoord in reconventie;
        
        
          de brief van eisers van 27 augustus 2024, met bijlagen;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van eisers.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 6 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens eisers aanwezig: [persoon B] (beheerder), mr. J.J. Blok en de gemachtigde. Namens [persoon A] was alleen de gemachtigde aanwezig.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
    
      2.1.
      
        [persoon A] huurt sinds 1 februari 1999 de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam en exploiteert daarin een snackbar. Urbanic stelt dat zij de verhuurder van die ruimte is. Zij heeft de huurovereenkomst opgezegd op 18 juli 2022, omdat zij de fundering wil renoveren en er vervolgens een woning van wil maken. [persoon A] heeft niet toegestemd in die opzegging. Urbanic eist daarom dat de kantonrechter een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen en dat zij [persoon A] veroordeelt om de ruimte te ontruimen.
      
    
    
      2.2.
      In een eerdere procedure heeft alleen de C.V. deze eis ook al ingesteld tegen [persoon A] . Die eis is toen afgewezen, omdat werd geoordeeld dat de C.V. niet de verhuurder is. Voor de zekerheid heeft Urbanic de eis echter ook nogmaals namens de C.V. ingesteld.
      
    
    
      2.3.
      
        [persoon A] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. Zowel Urbanic als de C.V. zijn geen eigenaar van het pand. Dat is Urbanic Netherlands II B.V. Urbanic kan bovendien de overeenkomst niet opzeggen, omdat [persoon A] dit met de vorige verhuurder heeft afgesproken. Als opzegging al mogelijk is dan kan dit pas per 30 januari 2029, omdat de huurovereenkomst tot die datum loopt. Er is daarnaast geen reden om de overeenkomst op te zeggen, omdat de fundering niet gerenoveerd hoeft te worden en er ook financieel geen aanleiding is om de ruimte om te vormen naar een woning. Bovendien wegen de belangen van [persoon A] bij behoud van de ruimte zwaarder dan die van Urbanic bij uitvoering van haar plannen.
      
    
    
      2.4.
      
        [persoon A] eist zelf (in reconventie) dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de opzegging geen effect heeft. Daarnaast eist ze een huurkorting van 50% over de periode maart 2020 tot en met maart 2022 en een verhuiskostenvergoeding van € 330.000,-.
      
      
        
          Het oordeel van de kantonrechter
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter geeft Urbanic de gelegenheid om te bewijzen dat en in welke mate zij het rendement en de boekwaarde van de bedrijfsruimte kan verbeteren door daarvan een woning te maken. In dit vonnis legt de kantonrechter dit oordeel uit.
      
      
        
          Urbanic is de verhuurder
        
      
      
    
    
      2.6.
      Het meest verstrekkende verweer van [persoon A] is dat Urbanic niet de eigenaar van de bedrijfsruimte is. Daarover overweegt de kantonrechter het volgende. Urbanic stelt dat zij eigenaar van de bedrijfsruimte is. Ze heeft daarvoor verwezen naar een uittreksel uit het Kadaster uit 2023, waarop staat dat zij sinds 28 februari 2020 eigenaar is. [persoon A] betwist dit. Ze heeft gewezen op een ouder uittreksel uit het Kadaster uit 2021, waarop juist staat dat Urbanic Netherlands II B.V. sinds 28 februari 2020 eigenaar is. Urbanic heeft tijdens de zitting haar standpunt verder onderbouwd. Zij heeft gesteld dat de vermelding van de B.V. als eigenaar een fout van de notaris was en dat dit daarom later is hersteld. [persoon A] heeft vervolgens haar verweer niet verder onderbouwd. De kantonrechter stelt daarom, gelet op de data van de overgelegde uittreksels, als onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat Urbanic sinds 28 februari 2020 de eigenaar en verhuurder is, en dus ook als zodanig deze eisen kan instellen. 
      
    
    
      2.7.
      Dat Urbanic wordt aangemerkt als verhuurder betekent dat de eisen van de C.V. zullen worden afgewezen. De C.V. heeft namelijk geen zelfstandig belang bij de ingestelde eisen, omdat de verhuurder zelf ook al partij is bij deze procedure (artikel 3:303 BW). 
      
      
        
          Urbanic heeft het recht om de overeenkomst op te zeggen
        
      
      
    
    
      2.8.
      Vervolgens moet worden beoordeeld of Urbanic het recht had om de huurovereenkomst op te zeggen. Op basis van de wet mag een verhuurder dat (artikel 7:293 en 300 lid 2 BW). Volgens [persoon A] heeft zij in 1999 bij de start van de huurovereenkomst met de toenmalige verhuurder in afwijking hiervan afgesproken dat opzegging door de verhuurder na tien jaar uitgesloten is: alleen de huurder zou mogen opzeggen. Urbanic heeft dat betwist en vervolgens heeft [persoon A] dit niet onderbouwd. Daarom gaat de kantonrechter hier aan voorbij en is er ook geen reden voor het opdragen van bewijs op dit punt. Dat betekent dat het wettelijke uitgangspunt geldt dat opzegging mogelijk is.
      
      
        
          Er geldt een opzegtermijn van één jaar
        
      
      
    
    
      2.9.
      Vervolgens moet beoordeeld worden of Urbanic de overeenkomst nu al kan opzeggen. Daarvoor is het volgende van belang. In de huurovereenkomst tussen [persoon A] en de oorspronkelijke verhuurder staat dat de bedrijfsruimte wordt verhuurd “voor de tijd van 5 jaren, met 5 optie jaren”. De eerste tien jaar zijn inmiddels ruimschoots voorbij. Volgens Urbanic betekent dit dat nu sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter is dat met Urbanic eens (artikel 3:300 lid 1 BW). Voor het andersluidende standpunt van [persoon A] , dat de huurovereenkomst steeds met vijf jaar voor bepaalde tijd wordt verlengd, biedt de tekst van de huurovereenkomst geen aanknopingspunt. [persoon A] heeft ook geen andere onderbouwing voor dat verweer geleverd. Dat verweer slaagt daarom niet.
      
    
    
      2.10.
      Urbanic heeft op 18 juli 2022 de huurovereenkomst opgezegd en heeft daarbij een opzegtermijn van een jaar gehanteerd. Dat is de minimale opzegtermijn die volgt uit de wet (artikel 3:300 lid 2 en 3 en 293 lid 2 BW). Er is in zoverre dus sprake van een geldige opzegging. 
      
      
        
          Waarom wil Urbanic de huurovereenkomst opzeggen?
        
      
      
    
    
      2.11.
      Daarmee komt de kantonrechter toe aan de centrale vraag, namelijk of Urbanic een geldige reden heeft om de overeenkomst op te zeggen. Volgens Urbanic is dat het geval. Zij is eigenaar van het pand dat [persoon A] huurt en het pand ernaast. Volgens haar is de fundering van beide panden er slecht aan toe. Zij wil die fundering van beide panden daarom gezamenlijk laten herstellen. Tegelijkertijd wil zij van de begane grond van nummer [huisnummer A] (die [persoon A] huurt) en het souterrain een woning maken. 
      
      
        
          Urbanic heeft een geldige vergunning
        
      
      
    
    
      2.12.
      Volgens [persoon A] vormt dit geen reden, omdat Urbanic geen vergunning heeft om dit plan uit te voeren. Urbanic heeft gesteld dat zij die wel heeft. Ze heeft die vergunning als (tweede) productie 7 overgelegd. Weliswaar is de vergunning op verzoek van de CV aan de CV afgegeven maar nu uit niets blijkt dat dit tegen de wens van Urbanic is geschied (integendeel), brengt dat niet mee dat sprake is van een ongeldige vergunning. [persoon A] heeft ook betwist dat die vergunning (nog) geldig is. Dat verweer heeft zij echter onvoldoende onderbouwd. Zij heeft namelijk niet gesteld wanneer de vergunning volgens haar is afgelopen. Bovendien volgt uit niets dat de vergunning slechts voor een bepaalde termijn is verleend. 
      
    
    
      2.13.
      De omstandigheid dat in de vergunning staat dat deze ziet op nummer [huisnummer B] (eerste en tweede verdieping), terwijl het gaat om [huisnummer A] (de begane grond), brengt ook niet mee dat geen sprake (meer) is van een geldige vergunning. Uit alle begeleidende tekeningen bij de vergunningsaanvraag volgt immers dat het gaat om de ruimte op de begane grond zodat – zoals Urbanic ook heeft aangevoerd – aangenomen moet worden dat de vermelding van nummer [huisnummer B] in plaats van [huisnummer A] een vergissing is. [persoon A] heeft ook niet verder onderbouwd dat de vergunning ziet op de eerste en tweede verdieping van het pand. De kantonrechter stelt daarom vast dat de vergunning ziet op de ruimte die [persoon A] huurt. De conclusie van het voorgaande is dat Urbanic een geldige vergunning heeft voor het omvormen van de bedrijfsruimte tot woning.
      
      
        
          Wat zegt de wet?
        
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter kan de eis van Urbanic alleen toewijzen als sprake is van één van wettelijke opzeggronden (artikel 7:296 BW). Volgens Urbanic is daarvan sprake. Zij stelt dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (lid 1 onder b). Als die grond niet slaagt vindt zij dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van [persoon A] bij voortzetting ervan (lid 3). De kantonrechter overweegt daarover het volgende.
      
      
        
          De noodzaak en de dringendheid van het funderingsherstel hoeft niet te worden vastgesteld
        
      
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter oordeelt dat zij niet hoeft vast te stellen of het renoveren van de fundering dringend nodig is. Urbanic heeft namelijk zelf tijdens de zitting gesteld dat het mogelijk is om de fundering te herstellen en toch de huurovereenkomst voor te zetten. Als al kan worden vastgesteld dat herstel van de fundering dringend nodig is, dan kan dit dus nog niet leiden tot toewijzing van de eis. In dat geval is namelijk niet voldaan aan de voorwaarde dat voortzetting van de huurovereenkomst onmogelijk is. 
      
      
        
          Is het tegelijkertijd omvormen van de woonruimte dringend?
        
      
      
    
    
      2.16.
      De kern van de plannen van Urbanic is dat zij tegelijkertijd met het funderingsherstel de ruimte wil omvormen tot woning. Als dat dringend is, is wel voldaan aan de voorwaarde dat voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De plaats en de functie van het gehuurde wijzigen dan namelijk. Er ontstaat immers een hele andere ruimte, met een groter oppervlak (door de samenvoeging van het souterrain en de begane grond) en met een andere bestemming. 
      
    
    
      2.17.
      De vraag is daarom of het omvormen van de ruimte tot woning dringend nodig is. Volgens Urbanic is dat het geval, omdat het rendement en de boekwaarde van de ruimte daardoor aanzienlijk zullen stijgen. Daarbij geldt als uitgangspunt dat algemene bedrijfseconomische belangen, zoals een rendementsverbetering kunnen leiden tot de conclusie dat sprake is van een dringende noodzaak. Hoewel Urbanic die dringende noodzaak ‘slechts’ aannemelijk hoeft te maken en niet met objectieve gegevens hoeft aan te tonen, oordeelt de kantonrechter dat zij tot nu toe niet aan die maatstaf heeft voldaan
      
    
    
      2.18.
      Tot aan de zitting had Urbanic alleen maar met algemene bewoordingen beschreven dat de omvorming zou leiden tot een aanzienlijke rendementsverbetering. Voor het eerst tijdens de zitting heeft zij dit concreter gemaakt en op basis van een korte berekening gesteld dat haar rendement zal stijgen van ongeveer 5% naar 50%. De bedragen en getallen die zij daarin als uitgangspunt heeft genomen zijn door [persoon A] betwist en niet door Urbanic onderbouwd. Wel heeft Urbanic hier bewijs van aangeboden. Urbanic krijgt daarom een bewijsopdracht.
      
    
    
      2.19.
      Nadat Urbanic bewijs heeft geleverd, mag [persoon A] (tegen)bewijs leveren. De partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is. 
      
      
      
        
          Voor de belangenafweging geldt hetzelfde
        
      
      
    
    
      2.20.
      Urbanic heeft (subsidiair) gesteld dat een belangenafweging ook moet leiden tot het einde van de huurovereenkomst. Voor die belangenafweging is de door Urbanic gestelde rendementsverbetering ook van belang. Daarom is het beroep op de belangenafweging geen reden om van de bewijsopdracht af te zien.
      
      
        
          Alle andere beslissingen worden aangehouden
        
      
      
    
    
      2.21.
      In afwachting van de bewijslevering houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      3.1.
      draagt Urbanic op om te bewijzen dat en in welke mate zij het rendement en de boekwaarde van de ruimte op het adres [adres] in Rotterdam kan verbeteren door die bedrijfsruimte om te vormen tot woonruimte;
      
      
        
          schriftelijk bewijs
        
      
      
    
    
      3.2.
      bepaalt dat als Urbanic schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van donderdag 31 oktober 2024 om 11.30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
      
      
        
          getuigenbewijs
        
      
      
    
    
      3.3.
      bepaalt dat als Urbanic getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden februari tot en met april 2025;
      
    
    
      3.4.
      wijst erop dat Urbanic na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
      
      
        
          ander bewijs
        
      
      
    
    
      3.5.
      bepaalt dat als Urbanic op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
      
    
    
      3.6.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        33394
      
    
  
  
     Hoge Raad 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, 3.4