ECLI:NL:RBROT:2024:11140, Rechtbank Rotterdam, 07-11-2024, 11325701 VV EXPL 24-472
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-07 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kort geding. Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst vanwege een vervalste verhuurdersverklaring. Gevorderde ontruiming toegewezen. De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid bepaald op 2 maanden.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11325701 VV EXPL 24-472
    
    
    
      datum uitspraak: 7 november 2024
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING WOONCOMPAS,
      
      vestigingsplaats: Ridderkerk,
      eiseres, 
      advocaat: mr. S.F. Dik,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      woonplaats: Ridderkerk,
      gedaagde,
      advocaat: mr. T. Thijnsburger.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Wooncompas’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 7 oktober 2024, met producties 1 tot en met 15;
        
        
          de aanvullende productie 16 van Wooncompas;
        
        
          de producties 1 tot en met 34 van [gedaagde] ;
        
        
          de pleitaantekeningen van mr. Rhijnburger.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 24 oktober 2024 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken.  
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] heeft tot medio 2022 een woning gehuurd bij woningcorporatie QuaWonen. Op 18 september 2020 heeft QuaWonen aan [gedaagde] een ‘schone’ verhuurdersverklaring afgegeven. De begeleidende brief heeft als kenmerk: [naam kenmerk] .
      
    
    
      2.2.
      Op 25 juni 2021 heeft QuaWonen met [gedaagde] een vaststellingsovereenkomst gesloten waarin een gedragsaanwijzing voor [gedaagde] is opgenomen in verband met overlast.
      
    
    
      2.3.
      Op 28 februari 2022 heeft [gedaagde] een urgentieverklaring toegewezen gekregen. Als reden voor deze urgentieverklaring is vermeld: “Geweld en Bedreiging.”
      
    
    
      2.4.
      QuaWonen is begin 2022 een procedure tegen [gedaagde] gestart. QuaWonen vorderde in die procedure ontruiming van de woning vanwege schending van de verplichting om een goed huurder te zijn en daarnaast vanwege overlast en het onheus bejegenen van de medewerkers van Qua Wonen.
      
    
    
      2.5.
      Op 1 april 2022 is tussen Wooncompas een [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woning aan de [adres] in Ridderkerk (hierna: de woning). [gedaagde] heeft in het verhuurproces een op 3 maart 2022 gedateerde ‘schone’ verhuurdersverklaring van QuaWonen ingediend. De begeleidende brief heeft als kenmerk: [naam kenmerk] . 
      
    
    
      2.6.
      Op 6 april 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in de ontruimingsprocedure tussen QuaWonen en [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin – onder meer – het volgende is opgenomen:
      
      
        
          “Vervolgens verklaren partijen de volgende regeling te hebben getroffen.
        
      
      
      1. De huurovereenkomst wordt met wederzijds goedvinden beëindigd per vrijdag 
      
        
          30 september 2022.
        
        
          (…)
        
      
      5. In de door verhuurder af te geven verhuurdersverklaring zal worden opgenomen dat sprake is geweest van een geschil met betrekking tot een burenconflict.”
      
    
    
      2.7.
      Vanaf september 2023 heeft Wooncompas van de onderbuurvrouw van [gedaagde] meerdere meldingen ontvangen van overlast die werd ervaren door gedragingen van [gedaagde] . Vanaf juni 2024 zijn deze meldingen geïntensiveerd.
      
    
    
      2.8.
      Op 25 juli 2024 heeft een medewerker van Wooncompas contact opgenomen met QuaWonen. In reactie op vragen over de verhuurdersverklaring heeft QuaWonen laten weten dat zij alleen op 18 september 2020 een ‘schone’ verklaring heeft afgegeven (met kenmerk [naam kenmerk] ). In 2022 heeft zij geen verhuurdersverklaring afgegeven. Volgens QuaWonen heeft [gedaagde] in het kader van de in 2.6 bedoelde procedure wel een schone verklaring geëist, maar heeft QuaWonen die geweigerd af te geven.
      
    
    
      2.9.
      Op 10 september 2024 heeft Wooncompas de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk vernietigd op grond van bedrog dan wel dwaling. 
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Wooncompas vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
      
      - [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Ridderkerk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Wooncompas zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompas te stellen;
      
      - [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vonnisdatum tot de dag van de volledige betaling. 
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. 
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Wooncompas vordert in deze procedure ontruiming van de woning. Wooncompas legt aan de gevorderde ontruiming ten grondslag dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft vernietigd en dat [gedaagde] daarom zonder recht of titel in de woning verblijft. De buitengerechtelijke vernietiging baseert Wooncompas primair op bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW) en subsidiair op dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW). Bovendien is ook sprake van overlast door [gedaagde] .
      
      
        
          Spoedeisend belang
        
      
      
    
    
      4.2.
      Het spoedeisend belang van Wooncompas volgt uit haar stelling dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft.  
      
      
        
          Ontruiming
        
      
      
    
    
      4.3.
      Een gedwongen ontruiming is voor de huurder een ingrijpende gebeurtenis en de kantonrechter zal in kort geding dan ook niet snel daartoe overgaan. De ontruiming kan alleen worden toegewezen als de partij die hierom vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat Wooncompas heeft bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
      
    
    
      4.4.
      Voor de vraag hoe aannemelijk het is dat de gevorderde ontruiming op basis van de buitengerechtelijke vernietiging in een bodemprocedure wordt toegewezen, is het volgende van belang. 
      
    
    
      4.5.
      
        Wooncompas baseert de buitengerechtelijke vernietiging op grond van bedrog dan wel dwaling, omdat [gedaagde] in het verhuurproces een vervalste ‘schone’ verhuurdersverklaring van 3 maart 2022 van haar voormalige verhuurder QuaWonen heeft overgelegd. Uit deze verklaring volgt dat zij zich als goed huurder heeft gedragen en geen overlast heeft veroorzaakt. Inmiddels heeft Wooncompas echter moeten vaststellen dat QuaWonen alleen op 18 september 2020 een schone verhuurdersverklaring aan [gedaagde] heeft afgegeven. In maart 2022 heeft QuaWonen geen schone verhuurdersverklaring afgegeven. Dat lag ook helemaal niet voor de hand, omdat QuaWonen in 2022 tegen [gedaagde] een procedure is gestart vanwege overlast. In die procedure heeft zij op 6 april 2022 een vaststellingsovereenkomst gesloten ter beëindiging van de toenmalige huurovereenkomst, waarin onder meer de afspraak is gemaakt dat in de af te geven verhuurdersverklaring juist zal worden opgenomen dat sprake is geweest van een geschil met betrekking tot een burenconflict (zie 2.6). Bovendien was op 31 augustus 2021 ook al een vaststellingsovereenkomst gesloten tussen QuaWonen en [gedaagde] , waarin een gedragsaanwijzing voor [gedaagde] is opgenomen in verband met overlast. 
        Dat de verhuurdersverklaring van 3 maart 2022 daadwerkelijk is vervalst, volgt volgens Wooncompas uit het feit dat de begeleidende brief, inclusief het kenmerk, en de inhoud van de verklaring volledig hetzelfde zijn. 
      
      
    
    
      4.6.
      Wooncompas heeft met wat hiervoor is overwogen naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] bij het aangaan van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gebruik heeft gemaakt van een vervalste verhuurdersverklaring. 
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Volgens haar heeft een andere afdeling van QuaWonen mogelijk per ongeluk de schone verhuurdersverklaring afgegeven, omdat ze niet wisten van de procedure tussen QuaWonen en [gedaagde] . Dat is zeer onaannemelijk, gelet op de voorgeschiedenis met meldingen van overlast en de noodzaak om daarom een ontruimingsprocedure te starten. 
      
    
    
      4.8.
      In dit kort geding moet er dus van worden uitgegaan dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst gebruik heeft gemaakt van een vervalste verhuurdersverklaring. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog dan wel op grond van dwaling. Aannemelijk is immers dat [gedaagde] de vervalste verhuurdersverklaring heeft gebruikt om mede daarmee Wooncompas zo ver te krijgen dat zij de huurovereenkomst zou sluiten. Daarmee is sprake van bedrog als bedoeld in artikel 3:44 BW. Wooncompas heeft ook voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet of in elk geval niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan als [gedaagde] haar correct had geïnformeerd. [gedaagde] moet redelijkerwijs hebben geweten dat de informatie over haar problematische voorgeschiedenis als huurder relevant was voor Wooncompas voor het al dan niet aangaan van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is dus ook onder invloed van dwaling aan de kant van Wooncompas aangegaan (artikel 6:228 BW). Op beide gronden is de huurovereenkomst vernietigbaar. De omstandigheid dat [gedaagde] beschikte over een urgentieverklaring staat hier los van.
      
    
    
      4.9.
      Tijdens de mondelinge behandeling is namens [gedaagde] betoogd dat woningcorporaties ten onrechte van potentiële huurders een verhuurdersverklaring verlangen, omdat zij bij woningtoewijzing slechts mogen toetsen aan de hand van de wettelijke regels. De staat van dienst als huurder valt daar niet onder, aldus [gedaagde] . De kantonrechter verwerpt dit verweer. Een verhuurder (ook een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet) mag in redelijkheid verlangen dat zij correct wordt geïnformeerd door haar potentiële huurder. De bijzondere positie van een woningcorporatie is geen vrijbrief voor een potentiële huurder om de verhuurder voor te liegen. Een woningcorporatie mag redelijkerwijs verlangen dat de door de huurder te verstrekken informatie ook betrekking heeft op eerdere gedragingen als huurder, al was het maar omdat zij ook een zorgplicht heeft jegens haar andere huurders.
      
    
    
      4.10.
      De kantonrechter is op grond van wat hiervoor is overwogen van oordeel dat de buitengerechtelijke vernietiging door Wooncompas doel heeft getroffen. Dit heeft tot gevolg dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Onder deze omstandigheden is aannemelijk dat een bodemrechter een vordering tot ontruiming zal toewijzen.
      
      
        
          Belangenafweging
        
      
      
    
    
      4.11.
      De kantonrechter moet bij de thans voorliggende vordering tot ontruiming ook de belangen van partijen afwegen. In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
      
    
    
      4.12.
      Het belang van Wooncompas is gelegen in haar taak om te komen tot een eerlijke verdeling van de schaarse woonruimte. Daarmee verdraagt zich niet dat huurders zich bedienen van oneerlijke praktijken om daarmee de kans op toewijzing van een woning te vergroten. Wooncompas behoeft dergelijk gedrag niet te tolereren en daarin is ook een spoedeisend belang gelegen om niet te hoeven wachten op de uitkomst van een bodemprocedure voordat zij gelegenheid heeft om de woning opnieuw te verhuren aan een huurder die zich wel behoorlijk gedraagt. Bovendien is ook gebleken dat in de huidige woonsituatie sprake is van een conflictueuze verhouding tussen de verschillende huurders in het portiek, waarvan aannemelijk is dat [gedaagde] daaraan in elk geval enige bijdrage levert.
      
    
    
      4.13.
      Op haar beurt heeft [gedaagde] belang bij behoud van onderdak. Dit belang is per definitie zwaarwegend en dat geldt in het geval van [gedaagde] nog eens te meer. Aan de hand van de door haar overgelegde stukken over haar zorgbehoefte en de stukken over haar problematische voorgeschiedenis in haar vorige huurwoning blijkt overduidelijk dat [gedaagde] een zeer kwetsbaar persoon is, die te kampen heeft met uiteenlopende problematiek. Mogelijk mede als gevolg van die problematiek heeft zij in het verleden te kampen gehad met ernstige problemen met haar buren, zodanig dat dit heeft geleid tot een veroordeling van een van die buren door de politierechter en tot de afgifte aan haar van een urgentieverklaring wegens ‘Geweld en Bedreiging’. Uit de stukken volgt ook dat de huidige woning mogelijk voor [gedaagde] vanwege haar problematiek niet geschikt is, maar dat zij enige tijd nodig heeft om andere woonruimte te krijgen om te voorkomen dat zij dakloos wordt.
      
    
    
      4.14.
      Uit het voorgaande volgt dus enerzijds dat Wooncompas een gerechtvaardigd belang heeft bij ontruiming van de woning op korte termijn. Anderzijds heeft [gedaagde] een voldoende zwaarwegend belang om niet direct op straat te komen staan. De wederzijdse belangen brengen naar het oordeel van de kantonrechter mee dat reden bestaat om vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming toe te wijzen, waarbij echter een langere termijn dan gebruikelijk wordt bepaald. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn bepalen op twee maanden. Deze termijn geeft [gedaagde] enige ruimte om samen met haar (zorg)netwerk te proberen tijdig een ander onderkomen te vinden. Een nog langere termijn zou onvoldoende recht doen aan het gerechtvaardigde belang van Wooncompas.
      
      
        
          Proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Wooncompas moet betalen op € 112,99 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, 
        € 814,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal
        € 1.191,99. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing staat vermeld.
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in Ridderkerk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van Wooncompas zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompas te stellen;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Wooncompas worden begroot op € 1.191,99 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.4.
      wijs af het meer of anders gevorderde. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken 
        op 7 november 2024.
        [58184/52878]