ECLI:NL:GHAMS:2024:2917, Gerechtshof Amsterdam, 01-10-2024, 23/750
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/750
    
    
      1 oktober 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 28 juni 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/422 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente [Plaats] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [Straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 271.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 28 juni 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning. En deze woning is gebouwd in 1930. Het perceel is 111 m2 en de opstal is 85 m2.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe. 
      
    
    
      2.3.
      Het bezwaarschrift bevat het volgende verzoek:
      
      
        “Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u (…) om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen c.q. eerder toe te zenden in de vorm van een waardematrix van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
        1. De gehanteerde grondstaffel; en
        2. De gehanteerde cijfers en correcties voor secundaire objectkenmerken zoals kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren);
        3. De waarde van de deelobjecten; en 
        4. Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.
      
      
      
        Met deze gegevens kunnen wij een eventuele ongegrondverklaring namelijk aan belanghebbende verklaren en kunnen onnodige beroepsprocedures voorkomen worden. (…)”
      
      
    
    
      2.4.
      De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder andere een stuk van de gemeente [Plaats] ingebracht gedateerd 14 juni 2022 genaamd “Uitgangspunten WOZ-taxaties waardepeildatum 2021” met daarin onder andere een toelichting op de grondstaffels.
      
    
    
      2.5.
      Als bijlagen bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar voorts op 16 maart 2023 de volgende stukken ingebracht:
      - een stuk van de taxateur van de heffingsambtenaar genaamd “Waardeadvies” gedateerd 2 maart 2023, waar onder andere een waardematrix en een grondstaffel in opgenomen zijn;
      - een bijlage aangeduid als “C. matrix bezwaarfase” met daarin eveneens een waardematrix en een grondstaffel; en
      - een afschrift van een e-mail, gedateerd 6 juli 2022, verzonden namens de heffingsambtenaar aan de (voormalige) gemachtigde van belanghebbende. In deze e-mail staat onder andere vermeld:
      
      
        “Bijgaand ontvangt u een bijlage met hierin: 1. Uitgangspunten WOZ-taxaties; (…) 3. het kavelmodel.”
      
      
    
    
      2.6.
      De uitspraak op bezwaar (zie 1.2) is gericht aan de voormalige gemachtigde van belanghebbende. Een afschrift hiervan is door belanghebbende als bijlage bij zijn beroepschrift gevoegd en ingebracht door de heffingsambtenaar als op de zaak betrekking hebbend stuk. Hierin staat onder andere vermeld:
      
      
        “De door u aangedragen referenties zijn in de vergelijking meegenomen. De best beschikbare referenties zijn in de heroverweging gebruikt. Dit heeft niet geleid tot een wijziging van de waarde. Zie hiervoor de als bijlage toegevoegde taxatiematrix.”
      
      
    
    
      2.7.
      Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende onder andere het volgende verklaard:
      
      
        “U vraagt waarom ik in mijn hogerberoepschrift zowel stel dat belanghebbende het taxatieverslag niet heeft ontvangen als dat hij het wel heeft ontvangen. Ik heb daar geen verklaring voor. Ik trek mijn klacht dat het taxatieverslag niet is verstrekt in.
      
      
      
        U vraagt mij te verklaren waarom ik stel dat geen matrix en geen grondstaffel zijn verstrekt terwijl het dossier weldegelijk twee matrices en twee grondstaffels van de heffingsambtenaar bevat. Mijn verklaring is dat ik het dossier heb overgenomen van de voorgaande gemachtigde en dat die mij daarbij dergelijke stukken niet heeft verstrekt. Deze verklaring heb ik eerder in dit geschil niet gegeven. Ik ga er vanuit dat het dossier dat ik ontving compleet was en dat er dus toen geen matrix en grondstaffel verstrekt waren. U stelt vast dat de zaak inmiddels is voortgeschreden en inmiddels ter zitting in hoger beroep is aanbeland en dat ik dus inmiddels de beide matrices en grondstaffels tot mij heb kunnen nemen. Ik herhaal hierop mijn eerdere reactie: het behoorde niet tot het dossier dat ik van mijn voorganger ontving. 
      
      
      
        U leest een gedeelte voor van de uitspraak op bezwaar. Hierin staat dat de matrix als bijlage daarbij is meegezonden. Ik heb deze bijlage nooit ontvangen. U vraagt mij waarom ik dit pas voor het eerst ter zitting in hoger beroep aan de orde stel. Ik herhaal daarop mijn eerdere reactie.”
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Verder zijn klachten van formeelrechtelijke aard aan de orde.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):
    
    
    
      “Tijdigheid van toezending aanvullend beroepschrift
    
    6. Ingevolge artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. De rechtbank heeft het aanvullend beroepschrift met bijlagen ontvangen op 3 juni 2023. De stukken zijn dus tien dagen voor de zitting ontvangen.
    
    7. De rechtbank heeft in het onderhavige geval geen reden gezien voor het oordeel dat de late inzending van dit stuk een schending van de goede procesorde tot gevolg heeft. Om die reden heeft de rechtbank aan deze late ontvangst niet het gevolg verbonden dit stuk buiten beschouwing te laten.
    
    
      
        Op de zaak betrekking hebbende stukken
      
    
    8. Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de bouwtekeningen en iWOZ-kaarten te overleggen. Door deze zogenaamde 8:42-stukken niet over te leggen heeft verweerder volgens eiser onvoldoende inzichtelijk dan wel oncontroleerbaar gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning.
    
    9. De rechtbank oordeelt dat deze gegevens van de VNG in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken horen en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad
    21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526)..
    
    10. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan.
    
    11. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per kubieke meter. Ook zijn in de matrix en het taxatierapport te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Ook heeft verweerder de grondstaffel overgelegd.
    
    12. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    
    13. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    14. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten aan de [B-straat] en [C-straat] , voldoende vergelijkbaar. Daartoe overweegt zij dat deze vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en het alle in [Z] gelegen hoekwoningen zijn met nagenoeg gelijke bouwjaren. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de door verweerder getoonde objecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van de opstallen en de percelen, alsmede de kwaliteit voldoende rekening is gehouden.
    
    15. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde taxatiematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, het voorzieningenniveau, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
    
    16. In de hertaxatie in de beroepsfase is uitgekomen op een waarde van € 283.202 welke waarde ruim twaalfduizend euro hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde (van € 271.000). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
    
    17. Eiser heeft ook een taxatierapport aangevoerd. Hierin wordt de verkoop van de [D-straat] genoemd, echter is dit object op 11 december 2023 verkocht en ligt daarmee te ver van de waardepeildatum af. Voorts merkt de rechtbank op dat twee van de drie objecten die eiser noemt in zijn taxatierapport in een andere wijk liggen dan de woning, zodat niet inzichtelijk is gemaakt of deze dezelfde liggingsfactoren en grondprijs hebben. De rechtbank is van oordeel dat het taxatierapport van eiser derhalve niet kan dienen ter onderbouwing van de bepleite waarde van € 227.000.
    
    18. Eiser voert ter zitting aan er geen rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk naast een tennisveld. Dit heeft eiser echter niet eerder in bezwaar- of beroepsfase aangedragen. Aangezien verweerder zich hier niet op heeft kunnen voorbereiden acht de rechtbank dit in strijd met de goede procesorde. Deze grief laat de rechtbank derhalve buiten beschouwing.
    
    19. Voorts onderbouwd eiser zijn standpunten met WOZ-waardes van objecten uit het WOZ-waardeloket. Echter heb je voor de bepaling van de WOZ-waarde alleen de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Informatievoorziening; matrix en grondstaffel
      
    
    
      5.1.
      Belanghebbende klaagt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan de op hem rustende verplichtingen tot informatievoorziening uit hoofde van artikel 40, lid 2, Wet WOZ en van de Awb. De heffingsambtenaar heeft namelijk geen taxatieverslag, geen matrix en geen grondstaffels verstrekt terwijl daartoe op hem wel een verplichting rustte, aldus belanghebbende. In het hogerberoepschrift van belanghebbende staat hierover onder andere het volgende vermeld: 
      
      
        “Geen taxatieverslag, matrix en grondstaffel ontvangen
        (…)
        Verweerder had het taxatieverslag, matrix en grondstaffels moeten verstrekken. Reeds hierom is het onderhavige beroep gegrond.
        (…)
        Overigens is het onbegrijpelijk dat wel een taxatieverslag kan worden toegezonden en geen matrix en grondstaffels.
        (…)
        Eiser is voorts benadeeld en kan niet nadere standpunten innemen dan nadat verweerder matrixen, grondstaffels etc. heeft overgelegd.
        (…) 
        Eiser heeft overigens zelfs geen taxatieverslag ontvangen, terwijl eiser daar nadrukkelijk om heeft verzocht.
        (…)
        Eiser is voorts benadeeld en kan niet nadere standpunten innemen dan nadat verweerder de grondstaffel (…) heeft overgelegd.”
      
      
      
        Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende erkend dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag wel heeft verstrekt. Hij heeft zijn klacht dat het taxatieverslag niet is verstrekt ingetrokken (zie 2.6) en het Hof verzocht de passages uit het hogerberoepschrift als ongeschreven te beschouwen voor zover die op het tegendeel duiden. 
      
      
    
    
      5.2.
      Met betrekking tot de klacht van belanghebbende over het niet naleven van artikel 40, ​lid 2,​ Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge artikel 40, ​lid 2,​ Wet WOZ, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woningen, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ​ECLI:NL:HR:2023:1052).
      
      
        5.3.1.
        Het Hof stelt vast dat belanghebbende heeft erkend dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase het taxatieverslag verstrekt. 
        
      
      
        5.3.2.
        Het Hof acht voorts de verklaring van de heffingsambtenaar geloofwaardig dat een matrix met grondstaffel, in overeenstemming met belanghebbendes verzoek (zie 2.3), tezamen met de uitspraak op bezwaar door hem aan belanghebbende is verzonden. Dat deze matrix als bijlage bij de uitspraak op bezwaar is bijgesloten staat reeds vermeld in die uitspraak zelf en de matrix is ook (naast een nieuwe matrix voor de beroepsfase) in eerste aanleg als gedingstuk door de heffingsambtenaar ingebracht (zie 2.5). 
        
      
      
        5.3.3.
        De betwisting van de gemachtigde van belanghebbende komt in feite neer op de blote stelling dat hij deze matrix niet heeft ontvangen van de voormalige gemachtigde van belanghebbende, toen deze hem de uitspraak op bezwaar en de rest van zijn stukken zond. Dit geeft het Hof geen aanleiding tot twijfel aan de verklaring van de heffingsambtenaar omdat de gemachtigde dit eerst ter zitting in hoger beroep verklaarde, nadat het Hof hem meerdere onjuistheden, innerlijke tegenstrijdigheden en wisselende verklaringen in zijn eigen stukken en zijn mondelinge toelichting (zie 2.6 en 5.1) had voorgehouden. Als de matrix daadwerkelijk had ontbroken als bijlage bij de uitspraak op bezwaar had het voorts op de weg van (de gemachtigde van) belanghebbende gelegen dit concreet en in een veel eerder stadium kenbaar te maken. 
        
      
      
        5.3.4.
        De matrix bevat eveneens de overige door belanghebbende verzochte gegevens (zie 2.3), te weten de gehanteerde cijfers en correcties voor de zogeheten KOUDV-factoren en de waardes van de deelobjecten (bijgebouwen), en daarnaast allerhande andere objectkenmerken.
        
      
      
        5.3.5.
        De heffingsambtenaar heeft niet voldaan aan belanghebbendes verzoek de waarde te onderbouwen met ten minste zes referentieobjecten (zie 2.3; de matrix bevat slechts vier referentieobjecten), maar daartoe verplicht artikel 40, lid 2, Wet WOZ hem ook niet. De informatieverplichting strekt niet verder dan gegevens die de heffingsambtenaar aan de waarde ten grondslag heeft gelegd en dat betrof geen zes vergelijkingsobjecten.
        
      
    
    
      5.4.
      Het Hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de heffingsambtenaar volledig heeft voldaan aan de op hem rustende informatieverplichtingen. Belanghebbendes klacht faalt.
      
      
        
          Indexering
        
      
      
        5.5.1.
        Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Controle op de indexering is daardoor niet mogelijk, aldus belanghebbende. 
        
      
      
        5.5.2.
        Allereerst verdient opmerking dat de waarde van een specifiek object op de peildatum niet zonder meer kan worden bepaald of afgeleid op basis van een (al dan niet regionale) prijsindex. Herleiding aan de hand van een indexeringscijfer van marktgegevens van referentieobjecten naar de waarde van die objecten op de waardepeildatum heeft dan ook slechts een beperkte waarde. Het geeft in essentie (slechts) aan hoe de waardeontwikkeling in het algemeen is geweest. Indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde van de woning op de waardepeildatum in zijn geheel inzichtelijk te maken.
        
      
      
        5.5.3.
        In het de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieverslag zijn zowel de WOZ-waarde van de referentieobjecten als de verkoopgegevens (prijs en datum) van die objecten vermeld. Uit de matrix kan dan ook afgeleid worden op welke wijze en tot op welke bedragen de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. 
        
        
          
            Bouwtekeningen en iWOZ-kaarten
          
        
      
      
        5.6.1.
        Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de zogenoemde iWOZ-kaarten en bouwtekeningen had moeten overleggen; hetzij op de voet van art. 8:42 Awb hetzij (voor zover het Hof belanghebbende begrijpt) op de voet van artikel 40, lid 2, Wet WOZ. 
        
      
      
        5.6.2.
        De iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit is slechts anders als de iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen door de heffingsambtenaar zijn gebruikt om daaruit de kenmerken van de (vergelijkings)objecten af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor biedt het dossier geen aanknopingspunten. In de omstandigheid dat belanghebbende (bij gebrek aan wetenschap) enkel bloot heeft betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de referentieobjecten juist zijn, ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de referentieobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen. 
        
      
      
        5.6.3.
        Alleen gegevens die aan de WOZ-waarde ten grondslag hebben gelegen, vallen onder het bereik van artikel 40, lid 2, Wet WOZ (zie 5.2.). Uit niets blijkt dat de heffingsambtenaar (of de taxateur namens hem) de bouwtekeningen heeft gebruikt bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Daarnaast is uit niets gebleken dat belanghebbende in de bezwaarfase om verstrekking van deze gegevens heeft verzocht.
        
      
      
        5.6.4.
        Het Hof voegt hieraan toe dat belanghebbendes stelling, dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoud van de referentieobjecten onjuist is, faalt omdat de heffingsambtenaar geen inhoud van de vergelijkingsobjecten heeft gehanteerd. De juistheid van de door hem wel gehanteerde oppervlaktes heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt door inbreng van plattegronden van de referentieobjecten. De juistheid van de door hem gehanteerde objectkenmerken van de referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar onder andere door inbreng van foto’s daarvan aannemelijk gemaakt. 
        
        
          
            Waarde van de woning 
          
        
      
    
    
      5.7.
      Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 13 tot en met 17 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof voegt hier het volgende aan toe.
      
    
    
      5.8.
      Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport (in matrixvorm) is, naast de redenen die de rechtbank daarvoor in onderdeel 17 van haar uitspraak heeft gegeven, ook minder goed bruikbaar vanwege de daarin voorkomende rekenfouten.
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbendes betoog dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meerwaarde faalt, omdat de heffingsambtenaar daarmee wel rekening heeft gehouden (wat er verder ook zij van de noodzaak daartoe, vgl. Hof Amsterdam 16 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2294, r.o. 5.7.3).
      
    
    
      5.10.
      
        Belanghebbende betoogt ten slotte dat de ligging naast een tennisbaan tot een lagere waarde zou dienen te leiden. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij met de ligging ten opzichte van de tennisbaan rekening heeft gehouden. Hij acht de ligging niettemin goed vanwege het aangrenzende water en de aanwezigheid van een achterom, welke hij beide waardeverhogend acht. Partijen hebben hun standpunten toegelicht met (lucht)foto’s en plattegronden. 
        Mede gelet op deze toelichtingen volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn waardering van de ligging als ‘goed’. 
        Om rekening te houden met de goede ligging heeft de heffingsambtenaar het perceel van de woning 20% (€ 13.320) hoger gewaardeerd (belanghebbende meent ten onrechte dat deze verhoging ziet op het woningtype van de woning). Het Hof overweegt dat deze verhoging grotendeels wegvalt tegen het verschil (van ruim € 12.000, zie overweging 16 van de rechtbankuitspraak) tussen de hertaxatie en de vastgestelde waarde. Mede in dat licht acht het Hof ook gelet op alle aspecten van de ligging van de woning de WOZ-waarde niet te hoog.
      
      
    
    
      5.11.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.12.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: