ECLI:NL:GHSHE:2024:2846, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-09-2024, 200.326.586_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-09-10 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koop woning. NVM-koopmodel artikel 6.1. en 6.3.; Schending mededelingsplicht? Uitleg gedane mededelingen. Kopers mochten op basis van de gedane mededeling verwachten dat kort voor het sluiten van de koopovereenkomst nieuwe dakpannen waren gelegd. Woning is geschikt voor normaal gebruik. Geen non-conformiteit. Beroep op dwaling slaagt gedeeltelijk.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH   
    Team Handelsrecht
    
    
      zaaknummer 200.326.586/01
    
    
    
      
        arrest van 10 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van 
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
      appellanten, 
      advocaat: mr. N.P.H. Vissers te Leusden,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
    
      2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. S.M.M. Hamers te Heerlen,
    
    
    
      Partijen [appellant] en [appellante] zullen gezamenlijk ‘ [appellanten] ’ worden genoemd. Partijen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen gezamenlijk ‘ [geïntimeerden] ’ worden genoemd. 
    
    
  
  
    
      1Waar gaat deze zaak over?
    
    
      Deze zaak gaat over een geschil tussen de kopers en verkopers van een woning. [appellanten] hebben als kopers een woning gekocht van [geïntimeerden] . [appellanten] vinden -kort samengevat- dat de woning niet voldoet aan hetgeen zij, mede op grond van de door [geïntimeerden] gedane mededelingen over het dak en de isolatie van de woning, mochten verwachten, althans dat zij gedwaald hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst. Zij willen daarom een vergoeding voor geleden schade/nadeel. [geïntimeerden] zijn het hier niet mee eens. Volgens hen voldoet de woning aan de eigenschappen voor een normaal gebruik. De rechtbank heeft [geïntimeerden] gelijk gegeven. [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen. Het hof is van oordeel dat de woning wel beantwoordt aan de koopovereenkomst. In zoverre krijgen [appellanten] geen gelijk. Wel slaagt het beroep het beroep van [appellanten] op dwaling gedeeltelijk. Het hof zal hierna, na een weergave van de feiten en het geschil in eerste aanleg en hoger beroep, uitleggen hoe zij tot dit oordeel komt.
    
    
  
  
    
      2Het procesverloop in hoger beroep
    
      2.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de dagvaarding in hoger beroep van 21 april 2023 respectievelijk 26 april 2023, waarbij [geïntimeerden] respectievelijk [geïntimeerde 1] is gedagvaard in hoger beroep tegen het vonnis van 22 maart 2023 van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond;
        
        
          de memorie van grieven tevens eiswijziging;
        
        
          de memorie van antwoord;
        
        
          de akte van 12 december 2023
        
        
          de antwoordakte van 23 januari 2024.
        
      
    
    
      2.2.
      Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. 
      
    
    
      2.3.
      Het hof zal uitspraak doen op basis van de hiervoor genoemde stukken en de stukken uit de eerste aanleg. In hun antwoordakte hebben [geïntimeerden] weliswaar bezwaar gemaakt tegen de door [appellanten] genomen akte na memorie van grieven, maar het hof gaat daaraan voorbij. De akte bevat enkel een nadere toelichting op al eerder aangevoerde stellingen, zodat van strijd met de twee-conclusie-regel geen sprake is. Nu [geïntimeerden] op deze akte hebben kunnen reageren is er ook geen sprake van strijd met de goede procesorde. De akte en antwoordakte maken dus deel uit van het procesdossier. 
      
    
  
  
    
      3De feiten
    
      3.1.
      
        
          [geïntimeerden] hebben in 1973 de woning aan de [adres] , [postcode] [plaats] gekocht. In 2015 hebben zij de isolatie, folie en panlatten laten vervangen. Na het verrichten van de werkzaamheden zijn de dakpannen die erop lagen, weer teruggelegd. Enige jaren later hebben zij deze woning te koop aangeboden. In de verkoopbrochure die [appellanten] voorafgaand aan de koop hebben ontvangen staat bij de omschrijving onder meer vermeld: 
        
          Algemeen
        
        
          (…)
        
        
          Dak in 2015 geheel vernieuwd en geïsoleerd.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [appellanten] hebben de woning twee keer bezichtigd. Zij hebben geen bouwtechnische keuring laten verrichten.
      
    
    
      3.3.
      Op 29 juli 2020 hebben [geïntimeerden] en [appellanten] een koopovereenkomst volgens het NVM-model gesloten waarbij [geïntimeerden] de woning aan [appellanten] hebben verkocht. De koopsom voor de woning betrof € 455.000,-. In dat bedrag waren de roerende zaken, gespecificeerd in de koopovereenkomst inbegrepen. De roerende zaken waren gewaardeerd op € 20.000,00. De koopsom van de woning (exclusief roerende zaken) was dus € 435.000,00.
      
    
    
      3.4.
      
        Artikel 6.1. van de koopovereenkomst luidt:
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin
        
        
          deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle
        
        
          daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve
        
        
          verplichtingen, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en
        
        
          inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende
        
        
          zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen "bijzondere lasten” zijn.
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        Artikel 6.3. van de koopovereenkomst luidt:
        
          De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten
        
        
          die nodig zijn voor een normaal gebruik als: 
          woning
          . 
        
        
          (...) 
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. 
        
        
          Voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar
        
        
          waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper
        
        
          uitsluitend aansprakelijk voor herstelkosten. 
        
        
          Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
      
      
    
    
      3.6.
      
        Aan de koopovereenkomst is een standaard vragenformulier gehecht met betrekking tot de staat van de woning. Daarin staat als vraag opgenomen: Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen/repareren? 
        
          Zo “ja", waar en wanneer:” 
        
        Daarop is geantwoord: gehele dak vervangen met nieuwe isolatie in 2015
      
      
    
    
      3.7.
      De woning is op 15 september 2020 aan [appellanten] geleverd. 
      
    
    
      3.8.
      Tussen partijen is nadien een geschil ontstaan omtrent de werkzaamheden die in 2015 aan het dak van de woning zijn uitgevoerd. 
      
    
    
      3.9.
      
        In een Whatsapp-bericht van 11 maart 2021 dat [appellanten] aan [geïntimeerden] hebben gestuurd, vragen zij om informatie omtrent de dakwerkzaamheden in 2015. Hierop hebben [geïntimeerden] op diezelfde datum via Whatsapp gereageerd: 
        
          Helaas geen gegevens. Dakdekker [de dakdekker] uit [vestigingsplaats] .
        
      
      
    
    
      3.10.
      
        [appellanten] hebben zich vervolgens tot Dakdekkersbedrijf [---] v.o.f. (hierna te noemen: [de dakdekker] ) gewend, die op 29 maart 2021 bij [appellanten] is langsgekomen om het dak te inspecteren en een offerte op te maken. 
      
    
    
      3.11.
      
        In een brief van 18 mei 2021 die [appellanten] aan [geïntimeerden] stuurden hebben [appellanten] zich op het standpunt gesteld - mede onder verwijzing naar mededelingen die [de dakdekker]
        jegens hen heeft gedaan - dat zij door toedoen van [geïntimeerden] hebben gedwaald ten aanzien van het dak en isolatie. [appellanten] hebben zich in die brief op compensatie van het nadeel beroepen. Dat nadeel hebben zij in die brief begroot op € 33.172,15, inclusief BTW. Achter die brief is de offerte met omschrijving ‘Renovatie pannendak +/-180 m2 met isolatie 3,5 RC’ van [de dakdekker] gevoegd. In deze offerte biedt [de dakdekker] de volgende werkzaamheden aan voor een prijs van € 30.147,15 inclusief BTW:
      
      
        
          het demonteren van de bestaande dakpannen, daklatten en isolatie deze afvoeren naar de puin
        
        
          leveren en monteren van: - blauwe Mulden dakpannen Nelskamp- gevelpannen en nokpannen- daklatten- ventilerende vorstband- ruitersteunen/ruiterplanken hergebruiken- Pannen container- dakisolatieplaten incl. bevestigingen- arbeidsloon- klein materiaal
        
      
      
    
    
      3.12.
      
        In verband met het tussen partijen gerezen geschil hebben [geïntimeerden] een verklaring van [persoon A] overgelegd die in 2001 werkzaamheden aan het dak heeft uitgevoerd. Deze verklaring luidt als volgt:
        
          In 2001 heb ik met medewerkers nieuwe betondakpannen geleverd en gelegd op het
        
        
          woonhuis [adres] te [vestigingsplaats] .
        
        
          Heb alleen de oude betondakpannen  verwijderd en vervolgens de nieuwe dakpannen er weer
        
        
          opgelegd. Voor de goede orde oude panlatten en isolatiemateriaal zijn blijven zitten .
        
        
          
            [geïntimeerde 1] foto 's gemaakt van deze werkzaamheden  en daarop is duidelijk te zien dat
        
        
          de werkzaamheden zijn uitgevoerd zoals hiervoor beschreven.
        
      
      
    
    
      3.13.
      
        Op 20 september 2021 hebben [appellanten] de woning laten inspecteren door [persoon B]
         van [xxx] Bouwkundig Adviesbureau (hierna te noemen: [de deskundige] ). In zijn 
        rapportage van 16 mei 2022 staat: 
      
    
  
  
    
      8Analyse
    Na het bestuderen van de ontvangen gegevens en de opname ter plaatse zijn de volgende punten vastgesteld.
    
      
        
          Geconstateerd is dat het gehele dak voorzien is van een minerale wol isolatie van ca. 50mm dik. Over deze isolatie is een folie aangebracht welke is gefixeerd met panlatten. Op deze panlatten zijn vlakke betonpannen aangebracht. Gezien de verwering van de pannen is vastgesteld dat deze pannen niet vernieuwd zijn in 2015. Vermoedelijk zijn de pannen bij een eerdere dakrenovatie in de jaren '90 / '00 aangebracht. 
        
      
      
        
          Het oppervlakte van het dak betreft ca. 148m2, de totale oppervlakte van de wanden, daken en vloer van de woning bedraagt ca. 376m2. Het dak is ruim 39% van de totale oppervlakte van de gebouwschil. Het bouwbesluit 2012 (inclusief de Nota van toelichting Regeling Bouwbesluit 2012) geeft aan dat wanneer er meer dan 25% van het oppervlakte van de gebouwschil wordt vernieuwd er sprake is van ingrijpende renovatie. Wanneer er sprake van grootschalige renovatie dient de dakconstructie een isolatiewaarde te hebben van RC. 6.0 m2 K/W 
        
      
      
        
          De aanwezige minerale wol heeft een dikte van 50mm. De warmtegeleidingscoëfficiënt van de minerale wol ligt tussen de 0,03 en 0,04 W/M.K. De warmteweerstand R van de aanwezige isolatie wordt berekend door de dikte van het materiaal te delen door de warmtegeleidingscoëfficiënt. Bij 0,03 is de warmteweerstand 1,6m2 K/W bij 0,04 is de warmteweerstand 1,2 m2 KJW. 
        
      
      
        
          Er zijn werkzaamheden verricht aan het dak in 2015. In het dan geldende bouwbesluit, Bouwbesluit 2012, wordt in artikel 5.6 lid 2 (zie afbeelding 04) aangegeven dat bij het vernieuwen van dakisolatie een isolatie materiaal toegepast dient te worden welke een minimale warmteweerstand heeft van 2, 1 m2 K/W.
        
      
    
    
  
  
    
      9Conclusie
    
      
        a. In welke staat verkeert het dak?
      
      
        Tijdens de inspectie zijn er geen lekkages geconstateerd in het interieur van de woning. Het
      
      
        exterieur van het dak vertoonde enkele gebreken zoals gebroken/beschadigde pannen. De
      
      
        zinken bakgoten zijn aan de onderzijde (zichtzijde) voorzien van schilderwerk. De goot aan
      
      
        de linkerzijde vertoont sporen van een lekkage.
      
      
        De aangebrachte isolatie is afgedekt middels een dampdoorlatende folie. Deze folie is
      
      
        aangebracht om condenswater wat aan de onderzijde van de dakpannen ontstaat af te
      
      
        voeren naar de goot zonder dat de onderliggende isolatie en constructie nat wordt. De
      
      
        toepaste isolatie en folie is middels panlatten vastgezet op de dakconstructie. De ruimte
      
      
        welke beschikbaar is tussen de panlatten en de folie is minimaal waardoor het condens vocht
      
      
        verhinderd wordt om naar de goot te stromen.
      
      
        (…)
    
    
      3.14.
      
        [de deskundige] begroot de kosten voor het vervangen van het gehele dak op € 73.585,67.
      
    
    
      3.15.
      
        [appellanten] zijn niet overgegaan tot het verhelpen van de door haar gestelde tekortkomingen aan het dak en de isolatie. Zij hebben de woning verkocht aan [persoon C] voor een verkoopprijs van € 551.000,00. De woning is op 30 augustus of 1 september 2022 geleverd aan [persoon C] . 
      
    
    
      3.16.
      In een brief van 15 december 2022 van Bouwbedrijf [yyy] (hierna: [yyy] ), die een advies uitbracht op verzoek van [persoon C] , staat:
      
      1. In welke staat verkeert het dak en in hoeverre verschilt dit van de constateringen van [de deskundige] ?Het dak is opgebouwd uit gordingen met een dakbeschot van houten delen, waarop isolatie is aangebracht. Deze isolatie schijnt uit ca. 2015 te stammen. In die periode werden de pannen afgenomen, isolatie vervangen en de bestaande pannen weer teruggebracht. Op de isolatie en de tengels werd een waterkerende, dampdoorlatende folie aangebracht. Direct daaroverheen zijn de panlatten bevestigd, deze panlatten worden dus niet door (extra) tengels vrijgehouden van de folie. Hierdoor wordt eventueel lekwater (hij een gebroken pan) moeilijker afgevoerd. Dat hierdoor problemen kunnen ontstaan, zoals [de deskundige] beweert kan ik niet beamen, en is ook niet gebleken bij de uitgevoerde steekproef. De pannen zijn van voldoende kwaliteit en vormen (in tegenstelling tot oude gebakken pannen) een vrijwel gesloten waterdicht dek. Bovendien zijn de panlatten gewolmaniseerd (verduurzaamd) zodat deze beter bestand zijn tegen eventueel vocht. Naast de 'problematiek ’ van de folie constateerde ik wel een lichte doorbuiging van de gordingen, welke in combinatie met extra gewicht (isolatie, zonnepanelen) kan toenemen en de schade aan de pansluitingen kan veroorzaken. Dit type betonpan is daar namelijk gevoelig voor. Daarnaast constateerde ik een enkele afgebroken 'nol' van de voetpan. Deze gebreken zijn echter geen onderdeel van het onderzoek.
      
        2. 
        Is de isolatie correct aangebracht?
      
      
        
          De isolatie is inderdaad correct aangebracht (zie punt 1). Omdat de hele constructie
        
        
          (plafond, dakbeschot, isolatie en folie) dampdoorlatend zijn, is er geen (bouwfysisch)
        
        
          probleem. De isolatie genereert een geschatte Rc-waarde van ca. 1,5, terwijl dat
        
        
          tegenwoordig 6,0 is. Het dak is dus 'geïsoleerd', maar volgens de huidige maatstaven slecht geïsoleerd. Alsnog verbeteren is buitenuit lastig, wand dan neemt de totale dakdikte aanmerkelijk toe, met bouwkundige en vooral esthetische grote consequenties. Een betere (en goedkopere) optie van binnenuit naisoleren, mogelijk kan de spouw tussen plafond en dakbeschot vol geblazen worden.
        
      
      
        3.  
        Zijn de geconstateerde gebreken te herstellen?
      
      
        
          Zoals blijkt uit bovenstaand zijn er geen structurele gebreken, hoewel het initieel beter
        
        
          geweest was extra tengels aan te brengen tussen de beslaande tengels (bovenzijde gelijk met isolatie) en de panlatten, zodat de folie beter vrij komt te liggen van de panlatten, waardoor bij een onverhoopt gebroken pan een betere afwatering ontstaat.
        
      
      
    
  
  
    
      4De zaak in eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        Alle vorderingen van [appellanten] in eerste aanleg strekken ertoe [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 73.585,67. [appellanten] hebben zich daarvoor op diverse grondslagen gebaseerd die er alle op neerkomen dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet. 
        Daarnaast hebben [appellanten] gevorderd om [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van [de deskundige] en de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Zij hebben gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
      
      
    
    
      4.2.
      
        [geïntimeerden] hebben de vorderingen bestreden en zich -kort samengevat- op het standpunt gesteld dat de vorderingen niet kunnen worden toegewezen.  
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank heeft alle vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. De proceskostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
  
  
    
      5De zaak in hoger beroep
    
      5.1.
      
        [appellanten] zijn met elf grieven in hoger beroep gekomen. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en -na wijziging van hun eis in eerste aanleg- gevorderd:
      a. primair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs
      wordt verminderd met € 73.585,67 en [geïntimeerden] uit dien hoofde hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan hen van dit bedrag, althans een te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente; 
      
         subsidiair: [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van de door [appellanten] als gevolg van toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerden] geleden schade ad € 73.585,67, althans een te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
         meer subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van artikel 6:228 jo. 6:230 BW zodanig te wijzigen, dat de koopprijs wordt verminderd met € 73.585,67 en [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van dat bedrag, althans een te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
         meest subsidiair: [geïntimeerden] vanwege vervangende schadevergoeding hoofdelijk te
      
      
        veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad € 73.585,67, althans een te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente.
        Daarnaast hebben [appellanten] gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot:
      
      
        
          betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, 
        
        
          betaling van de kosten van [de deskundige] , 
        
        
          terugbetaling van hetgeen [appellanten] in eerste aanleg uit hoofde van het vonnis hebben voldaan, 
        
        
          betaling van de proceskosten en nakosten van beide instanties, 
        
      
      
        telkens te vermeerderen met wettelijke rente. 
        Zij hebben gevorderd het arrest uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 
      
      
    
    
      5.2.
      
        [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis in eerste aanleg en afwijzing van de vorderingen van [appellanten] , met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten en nakosten.  
      
    
  
  
    
      6De beoordeling
    Non-conformiteit / toerekenbare tekortkoming? 
    
    
      6.1.
      De vraag die in hoger beroep allereerst ter beoordeling voorligt is of de door [geïntimeerden] aan [appellanten] verkochte en geleverde woning aan de overeenkomst beantwoordt. Hierop zien in het bijzonder de grieven 6, 8, 9 en 11 van [appellanten] .[appellanten] stellen dat de woning niet aan de overeenkomst heeft beantwoord. Zij stellen dat zij op basis van de koopovereenkomst mochten verwachten dat zij een woning geleverd zouden krijgen met een in 2015 geheel vernieuwd dak en in 2015 aangebrachte nieuwe isolatie die voldeed aan de isolatienormen uit 2015. Dat laatste houdt volgens [appellanten] in: een warmteweerstand van 6.0 m2 K/W (geldend voor nieuwbouw), dan wel een warmteweerstand van minimaal 2,1 m2 K/W die geldt bij vervanging van de isolatie. Volgens [geïntimeerden] is geen sprake van non-conformiteit, omdat het huis kan worden gebruikt als normaal woonhuis en omdat er in 2015 nieuwe isolatie is aangebracht, die voldoet aan de (toen) geldende normen. 
      
    
    
      6.2.
      Het juridisch kader is volgt. Op grond van artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. 
      
    
    
      6.3.
      Artikel 7:17 tweede lid is van regelend recht. Dat wil zeggen dat partijen daarvan mogen afwijken. Dat hebben zij in dit geval gedaan door middel van de standaard NVM-modelakte. In artikel 6.3. (hiervoor weergegeven in rov. 3.5) hebben zij inhoud willen geven aan de term normaal gebruik en de daaraan verbonden rechtsgevolgen, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW. 
      
    
    
      6.4.
      Partijen hebben in artikel 6.3. van de koopovereenkomst vastgelegd dat de woning bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn en dat verkoper niet in staat voor andere gebreken dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.  
      
    
    
      6.5.
      Wat onder normaal gebruik als woonhuis moet worden verstaan, is een kwestie van uitleg. Die uitleg moet worden gedaan aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Die houdt in dat de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat het hier om een voorgedrukte (standaard)bepaling gaat waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld komt het aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen (zie de uitspraak van de Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005; ZU2414). 
      
    
    
      6.6.
      De vraag die dus beantwoord moet worden is of de door [appellanten] gestelde gebreken aan een normaal gebruik als woonhuis -zoals dat in normaal spraakgebruik wordt gehanteerd- in de weg staat. Met de rechtbank beantwoordt het hof die vraag ontkennend. Zowel [de deskundige] als [yyy] concluderen dat er geen lekkages zijn geweest in de woning. [appellanten] hebben zelf ook bijna twee jaar in de woning gewoond zonder dat zij -op het vervangen van een paar kapotte dakpannen na- werkzaamheden aan het dak hebben laten verrichten. Verder geldt dat [appellanten] in de verkoopovereenkomst tussen [appellanten] en [persoon C] hebben verklaard dat de woning geschikt is voor een normaal gebruik als woning en dat zij in de bijbehorende verkoopbrochure hebben aangegeven dat het dak volledig is geïsoleerd. Hieruit kan worden afgeleid dat de woning normaal als woonhuis in voornoemde zin gebruikt kon worden.
      
    
    
      6.7.
      Deze conclusie wordt niet anders door de gedane mededelingen in de verkoopbrochure ‘Dak in 2015 geheel vernieuwd en isolatie’ en de mededeling op de vragenlijst ‘gehele dak vervangen met nieuwe isolatie in 2015’. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt immers dat de status van de aanwezige isolatie en het dak niet aan een normaal gebruik als woonhuis, zoals dat in normaal spraakgebruik gehanteerd wordt, in de weg stond. 
      
    
    
      6.8.
      
        [appellanten] stelt in dat verband nog dat een beroep artikel 6.1. van de koopovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarmee doelt hij kennelijk op artikel 6:248 lid 2 BW. Daarin staat dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit is een strenge maatstaf en [appellanten] hebben onvoldoende toegelicht dat -ondanks de geschiktheid voor normaal gebruik- aan deze zware maatstaf is voldoen. Diezelfde onderbouwing ontbreekt bij het beroep van [appellanten] op vernietiging van artikel 6.1. 
      
    
    
      6.9.
      Dit betekent dat er naar het oordeel van het hof geen sprake is van non-conformiteit dan wel een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en dat de grieven 6, 8 en 9 falen. Hieruit vloeit voort dat ook grief 11, die zich richt tegen afwijzing van de vordering tot vervangende schadevergoeding, faalt. 
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      6.10.
      
        [appellanten] hebben zich verder nog op dwaling beroepen. De rechtbank heeft dat beroep afgewezen. Hiertegen is grief 10 gericht. [appellanten] hebben ter onderbouwing van hun beroep op dwaling onder andere gesteld dat door [geïntimeerden] onjuiste informatie is verstrekt, voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst en dat zij, als dit niet was gebeurd, de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten.
      
    
    
      6.11.
      
        Op grond van artikel 6:228 lid 1 onder a. BW is een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. 
        Volgens lid 2 van dat artikel kan de vernietiging niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
      
      
    
    
      6.12.
      De eerste vraag die beantwoord moet worden is of bij [appellanten] een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken. Het antwoord op die vraag hangt af van hetgeen [appellanten] -naar [geïntimeerden] redelijkerwijze moest begrijpen- uit de door [geïntimeerden] gedane mededelingen heeft mogen afleiden. De door [geïntimeerden] gedane mededeling in de verkoopbrochure ‘Dak in 2015 geheel vernieuwd en isolatie’ en de mededeling op de vragenlijst ‘gehele dak vervangen met nieuwe isolatie in 2015’ laten zich naar het oordeel van het hof niet anders verstaan dan dat er in 2015 nieuwe isolatie was aangebracht en dat er nieuwe dakpannen waren gelegd. Die mededelingen strekken echter, anders dan [appellanten] stellen, niet zover dat zij ook mochten verwachten dat de gehele dakconstructie zou zijn vervangen. Als dat bedoeld zou zijn, had het voor de hand gelegen om de dakconstructie met zoveel woorden te vermelden. Dat is niet gebeurd. Evenmin volgt het hof [appellanten] in hun stelling dat zij op basis van deze -in algemene bewoordingen- gedane mededelingen over nieuwe isolatie, mochten verwachten dat de isolatie zou voldoen aan de specifieke bouwnormen uit 2015. 
    
    
      6.13.
      Aan de verwachting dat [geïntimeerden] in 2015 nieuwe dakpannen had gelegd is niet voldaan, omdat vaststaat dat de dakpannen niet in 2015 zijn vervangen. Aan de verwachting dat de isolatie was vervangen is naar het oordeel van het hof wel voldaan, nu zowel [de deskundige] als [yyy] tot de conclusie komen dat de isolatie in 2015 is vervangen en uit het rapport van [yyy] volgt dat de isolatie correct is aangebracht en dat er geen gebreken zijn geconstateerd. Dit betekent dat bij [appellanten] enkel een onjuiste voorstelling van zaken heeft ontbroken waar het gaat om de aanwezigheid van nieuwe -in 2015- aangebracht dakpannen. Deze dakpannen bleken namelijk in 2001 te zijn aangebracht, zoals het hof afleidt uit de verklaring van Hermkes (weergegeven in rov. 3.12.) en waartegen [appellanten] onvoldoende hebben ingebracht. De rechtbank acht het reëel dat [appellanten] , zoals zij hebben gesteld, bij een juiste voorstelling van zaken de koopovereenkomst onder andere voorwaarden zouden zijn aangegaan. Dat hadden [geïntimeerden] zich ook moeten realiseren toen zij de mededelingen deden. Het verweer dat dit niet kenbaar was voor [geïntimeerden] , hebben zij onvoldoende onderbouwd. 
    
    
      6.14.
      
        [geïntimeerden] voeren verder nog als verweer dat de dwaling voor rekening van [appellanten] moet worden gelaten, omdat zij geen bouwtechnische keuring hebben laten uitvoeren. Het hof is het hier niet mee eens. [appellanten] mochten in beginsel afgaan op de expliciete mededeling van [geïntimeerden] en [geïntimeerden] hebben geen feiten gesteld, die dit in een ander daglicht plaatsen.
      
    
    
      6.15.
      Tot slot voeren [geïntimeerden] als verweer aan dat [appellanten] niet aan hun klachtplicht uit artikel 7:23 BW zouden hebben voldaan. Het hof ziet dit anders. [appellanten] hebben in dit verband gesteld dat bij hen omstreeks eind februari / maart 2021 vragen gingen rijzen over de gedane mededelingen over de woning nadat enkele pannen kapot waren gegaan en zij vervolgens het huis in de winter moeilijk konden verwarmen. [geïntimeerden] hebben hier niets tegen ingebracht, waaruit moet worden afgeleid dat [appellanten] eerder bekend waren met het feit dat de dakpannen in 2015 niet zijn vervangen, althans daarmee bekend hadden moeten zijn. Vervolgens hebben [appellanten] gesteld dat zij de verkoper direct op 11 maart 2021 het Whatsapp-bericht weergegeven in rov. 3.9. hebben gestuurd, waarin zij informatie opvroegen over het dak. Ondanks de summiere reactie van [geïntimeerden] , hebben zij vervolgens [de dakdekker] op 29 maart 2021 -dus twee-en-een-halve week later- laten komen om het dak te laten inspecteren. [de dakdekker] heeft op 10 april 2021 een offerte uitgebracht aan [appellanten] en de rechtsbijstandverlener van [appellanten] heeft [geïntimeerden] in de brief van 18 mei 2021 laten weten dat [appellanten] zich op het standpunt stelden dat er onjuiste inlichtingen zijn verstrekt, onder andere over het dak, en zich op dwaling beroepen. Hiermee is voldaan aan artikel 7:23 lid 1 BW. 
      
    
    
      6.16.
      Dit betekent dat het beroep op dwaling gedeeltelijk slaagt. Nu [appellanten] geen vernietiging hebben gevorderd maar opheffing van het nadeel op grond van artikel 6:230 lid 2, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd, zal het hof -zo nodig schattenderwijze- moeten vaststellen welke koopprijs [appellanten] zouden hebben betaald, indien zij hadden geweten dat het dak in 2001 in plaats van 2015 van nieuwe dakpannen was voorzien. Het hof heeft daartoe op dit moment onvoldoende informatie. Die verminderde koopprijs kan niet, zoals [appellanten] stellen, worden gesteld op € 73.585,67. Nog daargelaten dat dit bedrag ziet op de herstelkosten van zowel de dakconstructie als de isolatie volgens de bouwnormen uit 2015, kan de verminderde koopprijs niet gelijk gesteld worden aan de herstelkosten van de dakpannen. Een koopprijs van een woning bestaat immers niet zonder meer uit de som van de afzonderlijke bestanddelen daarvan. Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het bedrag ter zake het geleden nadeel, waarna [geïntimeerden] hierop mogen reageren.  
      
      
        
          Overige grieven
          
        
      
    
    
      6.17.
      
        [appellanten] hebben nog een aantal andere grieven naar voren gebracht. De grieven 1 tot en met 5 zien op de al dan niet door de rechtbank vastgestelde feiten. Grief 7 ziet op het onbeantwoord laten van de vraag of [appellanten] de door [geïntimeerden] ontvangen herstelkosten moet doorbetalen aan de koper. Naar het oordeel van het hof behoeven deze grieven geen bespreking meer, omdat zelfs als deze slagen, deze gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld niet tot een ander oordeel kunnen leiden. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke kosten en kosten deskundige
        
      
      
    
    
      6.18.
      
        [appellanten] hebben gevorderd [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van een bedrag ad € 1.747,19 vanwege buitengerechtelijke incassokosten en een bedrag van € 1.264,45 vanwege de kosten van [de deskundige] , beide te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. Het hof begrijpt de stellingen aldus dat [appellanten] zich op artikel 6:96 lid 2 BW beroepen. [geïntimeerden] hebben deze vorderingen betwist. 
      
    
    
      6.19.
      Artikel 6:96 lid 2 BW biedt op zichzelf geen grondslag voor een recht op schadevergoeding, maar veronderstelt dat er een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaat. Nu, zoals hiervoor is overwogen, alleen de vordering op grond van dwaling gedeeltelijk slaagt en deze op zichzelf geen grondslag biedt voor schadevergoeding, zijn deze vorderingen bij gebreke van een gestelde andere grondslag, niet toewijsbaar.
      
      
        
          Conclusie
        
      
    
    
      6.20.
      De conclusie is dat:
      
        
          de grieven 1 tot en met 9 en grief 11 falen, althans niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden;
        
        
          het beroep op dwaling slaagt voor zover het betreft de aanwezigheid van nieuwe -in 2015- aangebracht dakpannen en dat [appellanten] -en daarna [geïntimeerden] - zich mogen uitlaten over de koopprijs die bij een juiste voorstelling van zaken zou zijn betaald;
        
        
          de vorderingen van [appellanten] om [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van [de deskundige] , te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding en de buitengerechtelijke incassokosten bij eindarrest zullen worden afgewezen, en
        
        
          at iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
        
      
      
    
  
  
    
      7De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 8 oktober 2024 teneinde [appellanten] in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten zoals weergegeven in rechtsoverweging 6.16, waarna [geïntimeerden] de gelegenheid krijgen hierop binnen een termijn van vier weken te reageren;
    
    
    
      houdt iedere verdere beslissing aan.
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, S.M.J. Korthuis-Becks en G.A.M. Peper en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 september 2024.
    
    
    
      	griffier					rolraadsheer