ECLI:NL:GHAMS:2024:2784, Gerechtshof Amsterdam, 12-09-2024, 23/93
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-09-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/93
    
    
      12 september 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
        , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 2 december 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/2021 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (de woning) voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.127.500. 
      
    
    
      1.2.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      
        Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld.
        De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom of beperkt recht van de woning, een vrijstaande woning uit 1927 aan het [A-kanaal] in [wijk] . De woning heeft een gebruiksoppervlak van circa 308 vierkante meter, deels gelegen in een souterrain. De oppervlakte van de kavel is 233 vierkante meter.
    
    
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep
    
    
      Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in onderstaand citaat zijn de voetnoten niet weergegeven):
    
    
    
      “5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. (…) De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    
    6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
    1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
    2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
    
    7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
    
    
      
        Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
      
    
    8. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten 1 en 3 op zichzelf goed bruikbaar zijn om de waardering op te baseren. Het gaat om grote vrijstaande woningen in een vergelijkbare buurt met nagenoeg hetzelfde bouwjaar en een vergelijkbare uitstraling. De rechtbank is van oordeel dat woning 2 minder goed vergelijkbaar is, omdat het bij deze woning gaat om een tussenwoning uit een ander bouwjaar. Eiseres heeft gewezen op beter vergelijkbare woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Ten aanzien van [adres 3] is de rechtbank van oordeel dat deze woning minder goed bruikbaar is als vergelijkingsobject, omdat de verkoopdatum een jaar en drie maanden is gelegen na de waardepeildatum. Daarnaast gaat het bij [adres 2] en [adres 4] toch om een ander type woning dan een vrijstaande woning, namelijk een hoekwoning en een 2onder-1 kapwoning. De door eiseres genoemde objecten zijn daarom niet beter vergelijkbaar dan de objecten van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar mocht dus uitgaan van de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    9. De rechtbank stelt vast dat uit de matrix blijkt dat de heffingsambtenaar de woning per vierkante meter (€ 5.735,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 5.976,-). Op die manier is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Nu woning 2 buiten beschouwing dient te worden gelaten, ligt de gemiddelde vierkante meterprijs van de overblijvende vergelijkingsobjecten bovendien nog hoger dan de gemiddelde vierkante meterprijs die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Dat maakt dus niet dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld.
    
    
      
        Strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel?
      
    
    10. Eiseres voert aan dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze de WOZ-waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
    
    11. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiseres in bezwaar en heeft een hoorzitting plaatsgevonden. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel of het motiveringsbeginsel is de rechtbank niet gebleken.
    
    
      
        Stukken en modelmatige waardebepaling
      
    
    12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, zoals de erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiseres wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. (…) Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiseres een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt.
    
    13. De rechtbank is echter van oordeel dat, wat het toezenden van de gevraagde stukken betreft, geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 (…) blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor de overige gegevens die door eiseres worden genoemd.
    
    14. De rechtbank verwijst voorts naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021. (…) Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiseres dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door haar niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen.
    
    
      
        Spreidingscoëfficiënten
      
    
    15. Eiseres wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) valt van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%.
    
    16. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet.
    
    
      
        Actuele grondwaarde
      
    
    17. Eiseres stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd.
    
    18. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente Amsterdam toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiseres slaagt daarom niet.
    
    
      
        Bepaalbaarheid waardevaststelling
      
    
    19. Eiseres vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZwaarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ.
    
    20. Ook vindt eiseres dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is naar het oordeel van de rechtbank een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht, waardoor een taxatie als bedoeld in voormeld artikel niet relevant is voor de beoordeling van de WOZ-waarde in deze zaak.
    
    
      
        Erfpachtcorrecties
      
    
    21. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiseres wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiseres leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Daarnaast vindt eiseres dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is volgens haar niet verdedigbaar. Eiseres haalt hierbij de conclusies van een rapport van Francke en Van der Schans van 19 september 2019 aan. Zij voert specifiek aan dat zij het niet eens is met de conclusies van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. (…) Er is volgens eiseres sprake van willekeur en rechtsongelijkheid.
    
    22. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof, waarin dit betoog reeds is verworpen. (…) In een uitspraak van 1 maart 2022 heeft het gerechtshof Amsterdam haar uitspraak van 9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder overwogen dat het door eiser genoemde rapport van Francke en Van der Schans niet tot een ander oordeel leidt. (…)
    
    
      
        2% korting bij erfpachtcorrectie
      
    
    23. De gemeente Amsterdam heeft het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiseres dat zij ook in 2015 daarop recht heeft en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. (…) Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen.
    
    
      
        Conclusie en gevolgen
      
    
    24. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente Amsterdam om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. (…)
    
    25. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld op € 2.127.500,-. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1.
      
        Belanghebbende heeft in hoger beroep vooral de gronden van het beroep herhaald. Het Hof komt op basis daarvan niet tot een ander oordeel over de waarde van de woning dan de rechtbank, namelijk dat die niet te hoog is vastgesteld, en onderschrijft ook de overwegingen van de rechtbank over die waarde. Daarbij ondersteunt de nieuwe ‘matrix’ die de taxateur van de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft vervaardigd, eens te meer en overtuigend dat de waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2014 ten minste € 2.127.500 beloopt. 
        De diverse standaardgrieven van (de gemachtigde van) belanghebbende falen om de redenen die reeds zijn vermeld in de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.
      
      
    
    
      5.2.
      Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande ter zitting heeft gesteld, blijk geeft van een schending van de door haar genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen.
      
    
    
      5.3.
      Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.4.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, N. Djebali en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 12 september 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
    
    
    
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
      
      
        (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: