ECLI:NL:RBZWB:2024:6535, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-09-2024, 22/4573
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-09-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde niet-woning [bedrijf]. Beroep ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/4573
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 september 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [belanghebbende] , te [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf] ),
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (gemeente Middelburg), de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 augustus 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 9 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.067.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 15 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [taxateur] .
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object. Het object betreft een restaurant met een restaurantoppervlakte van 510 m2 en een perceel van in totaal 5.595 m2, bestaande uit onder meer een parkeerterrein van 4.000 m2 met 71 parkeerplaatsen. In het object drijft belanghebbende een restaurant onder de naam [naam restaurant] .
    
    
    
      2.1.
      
        Uit het verweerschrift blijken de volgende huurcijfers met ingangsdata van de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en 
        
          [adres 4] :
        Jaarhuur per (datum)	Jaarhuur	(€)	Ingangsdatum huurcontract 	
        
          [adres 2] 	29-09-2020		€ 109.484	01-05-2019			
        
          [adres 3]	22-01-2020		€ 192.104	20-12-2018
        
          [adres 4]	29-09-2020		€ 111.306,56	14-08-2019
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 832.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.067.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf I: schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
        
      
      
      
        4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de onderbouwing van de kapitalisatiefactor  en huurcijfers niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
      
      
    
    
      4.1.
      De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de gevraagde stukken dient te verstrekken die hij bij de vaststelling van de waarde heeft gebruikt. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in haar bezwaarschrift heeft verzocht om de onderbouwing van de kapitalisatiefactor te verstrekken. Uit het verslag van de hoorzitting maakt de rechtbank op dat belanghebbende dit verzoek, al dan niet algemeen, op de hoorzitting heeft herhaald. De rechtbank ziet dat in de uitspraak op bezwaar de verkooptransacties zijn genoemd, die de WOZ-waarde onderbouwen. In de uitspraak op bezwaar wordt uitgelegd dat de huurwaarde is afgeleid van de verkooptransacties van vergelijkbare objecten. De huurprijzen zijn daarmee geen gegevens die aan belanghebbende ter beschikking hadden moeten worden gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de (relevante) gegevens wel verstrekt (zie ook de voorlopige uitspraak op bezwaar) zodat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ naar het oordeel van de rechtbank niet is geschonden.
      
      
        
          Vooraf II: objectkenmerken 
        
      
      
      
        5. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van het object is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Zij heeft aangevoerd dat de totale oppervlakte van restgrond minder is, waardoor de vastgestelde waarde van het object te hoog is vastgesteld.
      
      
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat bij de analyse van de verkooptransacties consequent tweemaal de bebouwde oppervlakte wordt aangehouden. De restgrond van het object is laag in de waardering betrokken met € 76,50 per m2. In het nabijgelegen [plaats 3] is een waarde van € 180 per m2 gehanteerd.
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Hetgeen belanghebbende daar tegenover inbrengt zijn blote stellingen en die zijn van onvoldoende gewicht. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens, waarbij een verdeling is gemaakt tussen gebonden grond van 1.020 m2 en ongebonden grond van 4.575 m2.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
      
    
    
      6.2.
      De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      
        De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object nader berekend op € 1.556.000. De berekende waarde is € 490.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 1.067.000. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor (onder meer) de verkooptransacties van de objecten [adres 5] te [plaats 4] , 
        
          [adres 6] te [plaats 5] , [adres 7] te [plaats 6] , de [adres 8] te [plaats 7] , [adres 9] te [plaats 8] , [adres 10] en [adres 11] , te [plaats 2] en de [adres 12] te [plaats 9] gebruikt. De heffingsambtenaar heeft daarnaast, als subsidiair standpunt, de kapitalisatiefactor berekend op 12,21 met de NAR-methode (bottom-up berekening). Daarbij heeft de heffingsambtenaar de markthuur van het object afgeleid van de verhuurprijzen van de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats 3] . Volgens de heffingsambtenaar is voldoende onderbouwd dat de beschikte WOZ-waarde van € 1.067.000 niet te hoog is.
      
      
      
        
          Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het object?
        
      
      
    
    
      6.4.
      Belanghebbende heeft aangevoerd dat de gebruikte verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Belanghebbende heeft erop gewezen dat de ligging van deze vergelijkingsobjecten niet overeenkomstig is, omdat de objecten gelegen zijn in een ander gebied dan het object. Ook heeft de heffingsambtenaar geen koopcontracten overgelegd. Verder heeft belanghebbende gesteld dat de verkoopdata van een aantal verkooptransacties te ver van de waardepeildatum zijn gelegen. Tot slot wordt bij geen enkel vergelijkingsobject zowel een verkooptransactie als een bijbehorend gerealiseerd huurcijfer genoemd, waardoor de kapitalisatiefactor op basis van deze vergelijkingsobjecten niet voldoende onderbouwd is.
      
    
    
      6.5.
      De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten [adres 5] ( [plaats 4] ), [adres 6] ( [plaats 5] ), [adres 7] ( [plaats 6] ), [adres 8] ( [plaats 7] ), [adres 9] ( [plaats 8] ) en [adres 12] ( [plaats 9] ) niet overeenkomstig wat betreft ligging. De vergelijkingsobjecten aan het [adres 10] en [adres 11] , zijn weliswaar gelegen in het nabij gelegen [plaats 2] , maar ook deze objecten acht de rechtbank niet vergelijkbaar. De vergelijkingsobjecten zijn namelijk gelegen in het centrum van [plaats 2] , waar het in [plaats 3] gelegen object zich op een industrieterrein bevindt. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat, en op welke manier, rekening is gehouden met deze verschillen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar geen onderbouwing overgelegd van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt daarbij op dat geen waarde kan worden ontleend aan huurwaarden, en de daaruit afgeleide kapitalisatiefactoren, die zijn geschat op basis van gerealiseerde verkooptransacties. De rechtbank zal deze verkooptransacties van de hierboven genoemde vergelijkingsobjecten om die reden buiten beschouwing laten. De overige beroepsgronden tegen deze vergelijkingsobjecten behoeven daarom geen bespreking meer. 
      
      
        
          Bottom-up berekening
        
      
      
    
    
      6.6.
      Nu de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten buiten beschouwing worden gelaten komt de rechtbank, anders dan belanghebbende heeft aangevoerd, toe aan de beoordeling van het subsidiaire standpunt van de heffingsambtenaar, de zogeheten “bottom-up berekening”. De bottom-up-berekening wordt gehanteerd als er onvoldoende marktgegevens zijn van met het object vergelijkbare objecten waarvan zowel de huurprijzen als de verkoopprijzen bekend zijn. De heffingsambtenaar heeft voor de berekening ervan gebruik gemaakt van de algemene gegevens uit de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari 2021 (de Taxatiewijzer). Het gebruik hiervan en de berekening van de onderdelen van de bottum-up berekening die zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer zijn niet betwist door belanghebbende en de rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid ervan. Belanghebbende heeft wel het huurcijfer dat in de berekening wordt gebruikt betwist.  
      
    
    
      6.7.
      De heffingsambtenaar heeft bij de bottom-up berekening verwezen naar huurcijfers van andere, volgens de heffingsambtenaar vergelijkbare objecten, omdat het WOZ-object geen eigen huurcijfer kent. Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten, omdat de huurcontracten niet zijn overgelegd. Ook zijn de huurcijfers niet gekoppeld aan gerealiseerde transactiecijfers, waardoor de berekende kapitalisatiefactor onvoldoende is onderbouwd. 
      
    
    
      6.8.
      De vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn alle in [plaats 3] gelegen fastfoodketens met overeenkomstige restaurantoppervlakten. De rechtbank stelt vast dat de ingangsdata van de van de huurovereenkomsten bekend zijn (zie 2.1). Ook bestaat er inzicht in de meer actuele huur van de objecten, nu de heffingsambtenaar de betreffende cijfers heeft genoemd in zijn stukken. De actuele huurcijfers zoals opgegeven door de heffingsambtenaar zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, gelegen. De rechtbank overweegt dat de huurcijfers in zoverre geschikt zijn om te dienen als onderbouwing van het huurcijfer waarmee in de bottum-up berekening wordt gerekend. 
      
    
    
      6.9.
      Belanghebbende merkt op zichzelf beschouwd terecht op dat de heffingsambtenaar de onderliggende huurovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten niet heeft overgelegd. Dat dat niet is gebeurd, lijkt op slordigheid te berusten, nu de heffingsambtenaar ter zitting aangaf verbaasd te zijn dat de betreffende overeenkomsten niet waren verstrekt. De rechtbank verbindt daar in deze zaak echter geen conclusies aan. De heffingsambtenaar heeft concrete informatie gegeven over de huurcijfers die hij als basis heeft gebruikt om in het kader van de bottom-up berekening tot een onderbouwde inschatting te komen van een reële huur van het WOZ-object, bij gebreke van een eigen huur van het WOZ-object. De daadwerkelijk gebruikte huur in de berekening ligt ook nog een stuk lager dan de aangeleverde vergelijkbare huurcijfers. In het licht van het voorgaande is het standpunt van belanghebbende, dat hij een en ander niet kan controleren omdat de onderliggende huurcontracten niet zijn overgelegd, niet van voldoende gewicht om tot de conclusie te komen dat de huurcijfers niet kunnen worden gebruikt. De rechtbank heeft met de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing geen reden om te twijfelen aan het in de bottom-up berekening gebruikte huurcijfer. 
      
      
        
          Gevolgen coronapandemie 
        
      
      
    
    
      6.10.
      Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen.
      
    
    
      6.11.
      De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voor de waardering is uitgegaan van huurcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn gerealiseerd na het begin van de coronapandemie en op een moment dat de gevolgen van de genomen corona-maatregelen van invloed zouden kunnen zijn. Voor zover de coronapandemie en de daartegen gerichte maatregelen al van invloed zijn op de waarde van het object, is dat in die huurprijzen verdisconteerd. 
      
      
        
          Conclusie ten aanzien van de waarde van het WOZ-object
        
      
      
    
    
      6.12.
      De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar met de bottom-up berekening en alle daarin gehanteerde cijfers de waarde van het WOZ-object voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
      
      
      
        
          Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 
        
      
      
      
        7. Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft hij ter zitting aangevoerd dat het financiële belang minder beloopt dan € 1.000. 
      
      
    
    
      7.1.
      Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanslag bedraagt als regel een periode van twee jaar. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 8 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 25 september 2024. Daarmee is ook de redelijke termijn voor afhandeling van het bezwaar en beroep geëindigd. Dit betekent dat de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) zeven maanden. 
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank constateert dat belanghebbende het verzoek om vergoeding van immateriële schadevergoeding heeft gedaan na het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024. Het overgangsrecht is niet van toepassing. Belanghebbende heeft gesteld dat het financiële belang bij onderhavig beroep minder dan € 1.000 beloopt. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn met minder dan twaalf maanden is overschreden. Zij volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
    
    
    
      8.1.
      Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 25 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
    
  
  
     HR 2 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1128.
  
  
     Van 6 april 2022 tot en met 16 augustus 2024, derhalve (afgerond) 5 maanden overschrijding.
  
  
     Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.3.