ECLI:NL:RBMNE:2024:5795, Rechtbank Midden-Nederland, 29-05-2024, 10781805 \ AC EXPL  23-2538
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Kwalificatie huurovereenkomst: huurovereenkomst voor één jaar met automatische verlenging van vijf jaar, of een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van één jaar? Huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Amersfoort
    
    
    
      Zaaknummer: 10781805 \ AC EXPL  23-2538
    
    
    
      
        Vonnis van 29 mei 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres] B.V., 
      te [vestigingsplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. H. van Rijn en mr. M.H.P. de Wit,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding,
      - de akte met aanvullende productie van [eiseres] , - de conclusie van antwoord, - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte met aanvullende producties en wijziging van eis van [eiseres] , - de mondelinge behandeling van 30 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Hierna is bepaald dat er een vonnis komt.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Kern van de zaak
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] en [gedaagde] hebben per 1 juni 2017 een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] . Deze huurovereenkomst had een eerste termijn van vijf jaar en liep tot en met 31 mei 2022, waarna de huurovereenkomst met vijf jaar zou worden verlengd. [eiseres] en [gedaagde] hebben begin 2022 gesproken over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Er is nu discussie over de vraag of, en zo ja, voor hoe lang en onder welke voorwaarde er een nieuwe huurovereenkomst is gesloten per 1 juni 2022. Volgens [eiseres] is dat (primair) een huurovereenkomst van één jaar die automatisch met vijf jaar wordt verlengd als niet op tijd is opgezegd. Volgens [gedaagde] is het een kortdurende huurovereenkomst van één jaar die niet opgezegd hoeft te worden. In het verlengde daarvan bestaat discussie over de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig door [gedaagde] is opgezegd dan wel beëindigd. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] dat niet gedaan door de opzegtermijn van zes maanden niet in acht te nemen. Zij wil daarom dat [gedaagde] aan haar betaalt:
      
        
          de achterstallige huur en servicekosten over de maanden juni 2023 tot en met 3 oktober 2023 (de datum waarop de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden in ieder geval is geëindigd) van € 106.882,67,
        
        
          de gederfde huur na beëindiging van de huurovereenkomst,
        
        
          de door [eiseres] geleden schade, bestaande uit de kosten voor wederverhuur en de herstelkosten vanwege een gebrekkige oplevering van het pand,
        
        
          de contractuele boetes omdat het gehuurde sinds 1 juni 2023 niet wordt gebruikt en de huur niet langer wordt betaald. 
        
      
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter is van oordeel dat er een nieuwe huurovereenkomst voor één jaar met een verlenging van vijf jaar tot stand is gekomen, maar dat deze rechtsgeldig is opgezegd. [gedaagde] hoeft dus niet de door [eiseres] gevorderde huurpenningen te betalen. Ook hoeft [gedaagde] geen schadevergoeding en boetes aan [eiseres] te betalen.
      
      
        
          Er is een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen, die rechtsgeldig is opgezegd
        
      
      
    
    
      2.3.
      Tussen [eiseres] en [gedaagde] is per 1 juni 2022 een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. Uit de e-mailwisselingen van begin 2022 tussen [eiseres] en [gedaagde] volgt dat beide partijen de bedoeling hadden om zo’n nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Daarin wordt gesproken over een aanbod tot ‘renewal of the contract’ en hebben [eiseres] en [gedaagde] onderhandeld over de voorwaarden van dat nieuwe contract. De vraag is of deze nieuwe huurovereenkomst, zoals [eiseres] stelt, een huurovereenkomst was voor één jaar met een automatische verlenging van vijf jaar (tenzij de huurovereenkomst zes maanden voordat de eerste termijn zou aflopen zou zijn opgezegd), of dat het, zoals [gedaagde] stelt, een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van één jaar was. De kantonrechter is van oordeel dat de nieuwe huurovereenkomst is aangegaan voor een eerste termijn van één jaar, met verlengingen van vijf jaar, maar dat deze huurovereenkomst is wel rechtsgeldig opgezegd. Daarbij is het volgende van belang.
      
    
    
      2.4.
      
        Op 10 mei 2022 heeft mevrouw [A] namens [eiseres] aan de heer [B] , directeur van [gedaagde] , per e-mail het volgende voorstel gedaan: 
        “(…) Normally you will have to pay an incentive for a one year lease but I will try to do my best to help you, so the offer for one year will be as well:
        
          € 245.000,00 ex. VAT and service charges
        
        
          Service charges: same as you pay right now
        
        
          Lease term: 1 year with extension periods of 5 years
        
        
          Start date: 1 June 2022
        
      
      
      
        
          I will have to ask approval from the board for the deal so please keep that in mind. (…)”
      
      
    
    
      2.5.
      
        [B] is met dit voorstel voor een huurovereenkomst met een termijn van één jaar, met verlengingsperiodes van vijf jaar, akkoord gegaan. Dat blijkt uit de e-mailwisseling die hierop volgt. Diezelfde dag heeft [B] namelijk een e-mail gestuurd, waarin hij schrijft: “(…) Thanks for your support. Pls kindly help me to try your best. (…)”. Ook vraagt hij die dag in een latere e-mail: “When will you give me the final decision?”. [A] stuurt hem een dag later op 11 mei 2022 een e-mail met het volgende: “(…) Do you mean you accept my proposal? If you can let me know then I can ask approval from the board. (…)”, waarop [B] anwoordt: “yes.its ok for your advice”.
      
    
    
      2.6.
      Vervolgens stuurt [A] op 17 mei 2022 de volgende e-mail aan [B] : “(…) Good news, the renewal has been approved. We will draft the lease agreement and will send it over to you Wednesday the latest for signing. You can sign digital, through docusign. My colleague will send you a link. (…)”. [B] bedankt [A] diezelfde dag voor haar hulp. Op dat moment is er dus een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen conform het voorstel van [eiseres] . Uit deze e-mail van [A] volgt ook dat deze nieuwe huurovereenkomst nog op schrift gesteld moet worden. [gedaagde] wist dus dat er nog een schriftelijke huurovereenkomst aan zat te komen, waar bijkomstige bepalingen in zouden komen te staan.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft de schriftelijke huurovereenkomst meerdere keren aan [gedaagde] toegestuurd. Dat blijkt uit het door [eiseres] overgelegde overzicht uit DocuSign. Uit ditzelfde overzicht blijkt ook dat [B] de (digitale) envelop met verschillende documenten op 27 juni 2022 heeft geopend. Daar zat ook de schriftelijke huurovereenkomst bij. Hoewel [B] dus in ieder geval op 27 juni 2022 kennis had kunnen nemen van de inhoud hiervan, waaronder ook van de opzegtermijn van zes maanden, mocht [eiseres] er niet zonder meer op vertrouwen dat [B] akkoord was met al de bijkomende bepalingen (waaronder de opzegtermijn van zes maanden) zoals die in de schriftelijke huurovereenkomst zijn opgenomen. [B] heeft namelijk niet gereageerd en heeft de overeenkomst ook niet ondertekend. [eiseres] heeft daar ook niet meer actief naar gevraagd. Namens [B] is tijdens de mondelinge behandeling echter wel verklaard dat [B] niet zal hebben gedacht dat er helemaal geen verdere voorwaarden zouden gelden. [B] , en daarmee [gedaagde] , had dus moeten weten dat er een bepaalde opzegtermijn in kwam te staan, te meer omdat in de e-mail van 10 mei 2022 waar hij akkoord op heeft gegeven ook staat dat er na de termijn van één jaar sprake zou zijn van verlengingsperiodes van vijf jaar én omdat hij eerder met [eiseres] een huurovereenkomst had gesloten waar ook een opzegtermijn in was opgenomen.
      
    
    
      2.8.
      
        [eiseres] en [gedaagde] hebben niet gesproken over de lengte van de op te nemen opzegtermijn en kunnen dus niet zonder meer worden geacht een dergelijke opzegtermijn te zijn overeengekomen. De kantonrechter kan dus niet uitgaan van de door [eiseres] gestelde opzegtermijn van zes maanden. Als gezegd kan de kantonrechter, ondanks het ontbreken van een specifiek akkoord, er wel vanuit gaan dat partijen overeenstemming hebben bereikt of zouden hebben bereikt over een redelijke opzegtermijn. [gedaagde] heeft op 30 december 2022 een brief gestuurd aan [eiseres] , waarin zij aangeeft de huurovereenkomst te willen beëindigen. Daarbij heeft zij dus een opzegtermijn van vijf maanden in acht genomen. Die opzegtermijn acht de kantonrechter redelijk aangezien een nieuwe looptijd van één jaar is overeengekomen.  Die opzegtermijn gaf [eiseres] namelijk voldoende tijd om op zoek te gaan naar een nieuwe huurder. Hoewel [eiseres] stelt dat een opzegtermijn van zes maanden in dit soort eenjarige huurovereenkomsten standaard is, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. Bovendien kan niet worden verondersteld dat [B] van die gestelde standaard opzegtermijn op de hoogte was. Ook is niet duidelijk geworden waarom een termijn van vijf maanden niet redelijk zou zijn en [eiseres] daardoor in haar belangen zou worden geschaad. 
      
    
    
      2.9.
      Het feit dat [B] op 1 maart 2023, toen de nieuwe huurovereenkomst nogmaals op verzoek van [B] aan hem is verstuurd, heeft gemaild dat hij deze overeenkomst alsnog zou gaan tekenen, maakt geen verschil. [eiseres] mocht er op dat moment namelijk niet meer op vertrouwen dat [gedaagde] akkoord was met een opzegtermijn van zes maanden, omdat op dat moment die opzegtermijn al verstreken was en duidelijk was dat [gedaagde] de huurovereenkomst wilde beëindigen en de huurovereenkomst ook maanden daarvoor daartoe had opgezegd.
      
    
    
      2.10.
      Gezien het voorgaande heeft [gedaagde] de nieuwe huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd met inachtneming van een redelijke opzegtermijn van vijf maanden. De huurovereenkomst is dus geëindigd op 31 mei 2023.
      
    
    
      2.11.
      Hoewel de kantonrechter [eiseres] grotendeels in haar stellingen volgt over het tot stand komen van de nieuwe huurovereenkomst, kan de gevorderde verklaring voor recht niet worden toegewezen. [eiseres] wil namelijk dat voor recht wordt verklaard dat de volledige nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, en dat is niet het geval. Over veel van de bijkomende bepalingen is immers niet gesproken en daarop is geen akkoord op gegeven door [B] .
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen huur en contractuele boetes te betalen
        
      
      
    
    
      2.12.
      Omdat de nieuwe huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd per 1 juni 2023, hoeft [gedaagde] vanaf die datum geen huurpenningen te betalen. De vorderingen die daarop zien worden afgewezen.
      
    
    
      2.13.
      Ook de door [eiseres] gevorderde contractuele boetes worden afgewezen. Omdat de huurovereenkomst per 1 juni 2023 is geëindigd, was [gedaagde] ook niet meer verplicht om het gehuurde per die datum conform de bestemming te gebruiken en ook niet om de huurpenningen te betalen. Zij is dan ook niet tekort geschoten in de nakoming van deze verplichtingen.
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen schadevergoeding te betalen
        
      
      
    
    
      2.14.
      
        [eiseres] vordert betaling van een schadevergoeding (waarvan de hoogte nog zal moeten worden vastgesteld in een schadestaatprocedure) voor de kosten voor wederverhuur en de herstelkosten met betrekking tot de oplevering.
      
    
    
      2.15.
      De kosten voor wederverhuur worden afgewezen. Omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is geëindigd per 1 juni 2023, komen deze kosten voor rekening van [eiseres] . [gedaagde] heeft op tijd laten weten dat zij de huurovereenkomst wenste op te zeggen, zodat [eiseres] ook voldoende tijd had om op zoek te gaan naar een nieuwe huurder. 
      
    
    
      2.16.
      De herstelkosten voor de (door [eiseres] gestelde) gebrekkige oplevering worden ook afgewezen. Niet is gebleken dat [eiseres] en [gedaagde] bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde hebben gemaakt. In dat geval wordt de huurder verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Het ligt op de weg van de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. [gedaagde] heeft op 31 mei 2023 een proces-verbaal van oplevering van het gehuurde laten opstellen. [eiseres] is hier niet bij geweest, terwijl zij hier wel voor is uitgenodigd. De constateringen en de foto’s die daarin zijn opgenomen laten zien hoe de staat van het gehuurde was bij het einde van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is immers op 31 mei 2023 geëindigd en [gedaagde] heeft vanaf dat moment ook het pand verlaten en de sleutels ingeleverd bij [eiseres] . [eiseres] heeft vervolgens op 7 september 2023 een eigen opleverrapport opgesteld, maar dat rapport is onvoldoende om als bewijs te dienen voor het feit dat het gehuurde bij aanvang van de huur in een andere, betere staat was dan bij de uiteindelijke oplevering. Het rapport gaat alleen om de staat nu. Nergens uit blijkt dat de staat van het gehuurde bij aanvang anders was en dat de schade die [eiseres] stelt door [gedaagde] is ontstaan tijdens de duur van de huurovereenkomst.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      2.17.
      
        [eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld en wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op in totaal € 2.035, bestaande uit € 1.900,00 (2 punten x tarief € 950,00) aan salaris gemachtigde en € 135,00 aan nakosten.
      
    
    
      2.18.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen van [eiseres] af,
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van € 2.035,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen,
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [eiseres] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
      
    
    
      3.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.