ECLI:NL:RBZWB:2024:7271, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, BRE - 22 _ 4538
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/4538 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde mr. A. Bakker),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 augustus 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 2 februari 2022 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2022 aan belanghebbende opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende [adres] te [plaats] (de woning).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 477.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022 bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens de heffingsambtenaar [naam]. Namens belanghebbende is niemand verschenen. De rechtbank heeft van de gemachtigde een verzoek om verdaging van de zitting van 7 oktober 2024 ontvangen. Daaruit maakt de rechtbank op dat de gemachtigde wel op de hoogte was van de zitting. De rechtbank heeft het verdagingsverzoek op 29 augustus 2024 gemotiveerd afgewezen.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning [adres] te [plaats]. Het is een split-level tussenwoning uit 2012 op een perceel van 146 m².
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Formele punten
      
      
        Toezenden stukken
      
      4. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box-arrest aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens (de matrix en de KOUDV-factoren) niet heeft toegezonden. De heffingsambtenaar handelt daarmee in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin volgens belanghebbende is bepaald dat de heffingsambtenaar de op de procedure betrekking hebbende stukken dient te verzenden aan de gemachtigde. Belanghebbende beroept zich op het fair-play-beginsel, het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van de Awb. Voor zover belanghebbende doelt op artikel 40 van de Wet WOZ, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar slechts de gevraagde stukken dient te overleggen die hij bij de vaststelling van de waarde heeft gebruikt. Dat heeft de heffingsambtenaar ook gedaan door een taxatiekaart met KOUDV-factoren aan de gemachtigde in de bezwaarfase te overleggen en het taxatieverslag digitaal beschikbaar te stellen voor belanghebbende.
      
      
        
          Strijd met het motiveringsbeginsel
        
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
    
    
      4.3.
      Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting heeft gemaakt en dat de tekst van dit verslag is opgenomen in de uitspraak op bezwaar. In zoverre is er geen sprake van een motiveringsgebrek.
      
      
        
          Waarde
        
        5. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 388.000 per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 477.000.
      
      
      
        
          Toetsingskader rechtbank
        
      
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix en een vastgoedrapportage ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning en is de waarde van de woning berekend op € 522.006. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats].
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen zijn tussenwoningen, zij hebben een vergelijkbaar bouwjaar, een vergelijkbare ligging en een vergelijkbare oppervlakte. De referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank daarom goed vergelijkbaar met de woning. De referentiewoning aan de [referentiewoning 3] te [plaats] is ook voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar vóór de waardepeildatum. Dat geldt niet voor de referentiewoningen [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2]. Deze referentiewoningen zijn op 16 september 2019 respectievelijk 14 november 2019 verkocht. De rechtbank is niettemin van oordeel dat de heffingsambtenaar ook deze referentiewoningen heeft mogen betrekken in de waardebepaling. Zij zijn namelijk gelegen in dezelfde rij woningen als de woning van belanghebbende, waardoor ze uitermate geschikt zijn om te dienen als referentie. Dat acht de rechtbank in dit geval van zwaarder wegend belang dan de omstandigheid dat de woningen niet binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij weegt ook mee dat het gaat om een ‘overschrijding’ van de éénjaarsperiode van slechts enkele maanden en dat de heffingsambtenaar door middel van indexering van de verkoopprijzen rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling in de tussenliggende periode.
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
        
        6. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. Belanghebbende heeft verder geen gronden aangevoerd ten aanzien van de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. 
      
      
    
    
      6.1.
      Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 aannemelijk heeft gemaakt.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
  
  
     Vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7791.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.