ECLI:NL:RBLIM:2024:6894, Rechtbank Limburg, 02-10-2024, 10931113 \ CV EXPL 24-830
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-10-02 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; overige huurrecht

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10931113 \ CV EXPL 24-830
    
    
    
      
        Vonnis van 2 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        , 
      wonende te [woonplaats] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiseres] ,
      gemachtigde: mr. A.C. Dabekaussen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING WONEN ZUID, 
      gevestigd en kantoorhoudende te Roermond,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Wonen Zuid,
      gemachtigde: mr. P.J.W.M. Theunissen.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties 1 tot en met 14 - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6 - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de mondelinge behandeling van 11 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] en Wonen Zuid hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiseres] per 10 september 2013 van Wonen Zuid de woonruimte huurt aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van thans € 642,62 per maand.
      
    
    
      2.2.
      In het gehuurde is op 19 december 2022 door een lekkage op de zolderverdieping water via de muren de benedenverdieping ingestroomd. [eiseres] heeft op voornoemde datum melding gemaakt van deze lekkage bij Wonen Zuid. Technisch Beheerder van Wonen Zuid [naam technisch beheerder] (hierna: [naam technisch beheerder] ) heeft op 2 januari 2023 [eiseres] bezocht in het gehuurde. [naam technisch beheerder] heeft een dakdekkersbedrijf ingeschakeld en dit heeft samen met [naam technisch beheerder] op 17 januari 2023 de situatie ter plekke bezichtigd. Het dakdekkersbedrijf heeft op 19 januari 2023 een offerte uitgebracht en op 27 februari 2023 de dakpannen vervangen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiseres] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Wonen Zuid zal veroordelen:
      
        
          tot betaling van € 992,00 betreffende de gemaakte kosten voor het leggen van de vloer;
        
        
          tot betaling van € 327,86 betreffende onverschuldigd betaalde huurpenningen;
        
        
          tot betaling van de door [eiseres] gemaakte kosten elektriciteit, althans voor recht te verklaren dat Wonen Zuid aansprakelijk is voor de door [eiseres] betaalde kosten aan elektriciteit;
        
        
          tot betaling van € 1.250,00 betreffende verloren geraakte levensmiddelen en inboedel; 
        
        
          tot betaling van € 227,00 betreffende gemaakte aanvullende kosten schilderen/behangen van de woning;
        
        
          om voor rekening van Wonen Zuid het dak van de woning van [eiseres] te laten isoleren, conform de thans geldende wettelijke isolatie-normen;
        
        
          in de proceskosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat Wonen Zuid aansprakelijk is voor de waterschade in het gehuurde op grond van artikel 7:208 BW jo. 6:162 BW. [eiseres] stelt dat de schade voortkomt uit een toerekenbaar gebrek aan het gehuurde. Daarnaast is volgens [eiseres] sprake van een onrechtmatige daad door Wonen Zuid omdat Wonen Zuid de waterleiding van de cv-ketel niet goed heeft laten repareren. Ten aanzien van de vordering van de isolatie van het dak legt [eiseres] ten grondslag dat sprake is van een onrechtmatige daad door Wonen Zuid nu sprake is van een dak dat niet meer voldoet aan de daaraan te stellen eisen en normen.
      
    
    
      3.3.
      Wonen Zuid voert verweer. Wonen Zuid concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] in haar vordering, dan wel deze haar te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten. 
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Het gebrek en aansprakelijkheid voor de gevolgschade
      
    
    
    
      4.1.
      
        [eiseres] stelt dat de waterschade het gevolg is van een lekkage aan het dak én een montagefout van de waterleiding van de cv-ketel op de zolderverdieping. De aanvoerpijp naar de cv-ketel was volgens [eiseres] niet verlijmd. De partner van [eiseres] heeft een dop uit het plafond getrokken, waarna een grote straal water naar beneden is gestroomd. 
      
    
    
      4.2.
      Wonen Zuid stelt dat [naam technisch beheerder] op 2 januari 2023 tijdens zijn bezoek aan het gehuurde heeft vastgesteld dat geen sprake was van een defecte waterleiding, maar van een lekkage aan de dakdoorvoer van de cv-ketel. De dakdoorvoer is volgens Wonen Zuid op enig moment gaan gapen, waardoor de lekkage is ontstaan. De oorzaak daarvan is Wonen Zuid onbekend. Wonen Zuid stelt dat zij adequaat onderhoud pleegt aan haar woningbestand, maar dat een dergelijke lekkage nou eenmaal kan ontstaan als gevolg van slijtage en dat de lekkage aan het dak dus niet aan haar is toe te rekenen. Wonen Zuid stelt dat zij de lekkage, zo spoedig mogelijk na de melding, adequaat heeft verholpen en dat zij tot dit herstel ook gehouden was. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiseres] stelt dat Wonen Zuid aan haar heeft medegedeeld dat Wonen Zuid de gevolgschade zou vergoeden, dat [eiseres] alle bonnen moest verzamelen en aan Wonen Zuid moest geven en dat de partner van [eiseres] de bonnen bij Wonen Zuid heeft afgegeven. [eiseres] stelt dat zij pas weken later vernam van Wonen Zuid dat zij contact moest opnemen met haar inboedelverzekeraar. Wonen Zuid betwist de aansprakelijkheid voor de gevolgschade en betwist daarnaast dat zij nooit heeft toegezegd dat Wonen Zuid alle schade zou vergoeden en stelt dat de partner van [eiseres] geen bonnen heeft afgeleverd bij Wonen Zuid.
      
    
    
      4.4.
      De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde, te weten een gapende dakdoorvoer van de cv-ketel, en dat door dit gebrek een lekkage is ontstaan in het gehuurde. Een gebrek, ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst, is toerekenbaar aan Wonen Zuid als het te wijten is aan haar schuld (bijvoorbeeld omdat zij haar onderhoudsverplichting heeft verzaakt) of (ex artikel 6:75 BW) op grond van wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor haar risico komt. De kantonrechter is van oordeel dat de lekkage volgens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van Wonen Zuid (als eigenaar van de woning) komt. Daarmee is de toerekenbaarheid in de zin van artikel 7:208 BW gegeven. Wonen Zuid is aansprakelijk voor de gevolgschade wanneer [eiseres] deze gevolgschade aannemelijk kan maken. De kantonrechter zal per vordering ingaan op de vraag of de gevolgschade aannemelijk gemaakt is door [eiseres] . 
      
      
        
          Vloer
        
      
      
    
    
      4.5.
      
        [eiseres] stelt dat de eikenhouten vloer op de benedenverdieping door de waterschade is gaan kromtrekken en dat zij een gehele nieuwe vloer heeft moeten laten leggen. De eikenhouten vloer is vervangen door een pvc vloer. De totale kosten voor het leggen van deze vloer bedragen € 4.650,00. [eiseres] stelt bij dagvaarding dat door de verzekering € 3.658,00 is vergoed (de kantonrechter leest € 3.685,00 aangezien dit het bedrag is dat volgt uit productie 13 bij dagvaarding). Dit betekent dat een bedrag van € 965,00 (€ 4650,00 – 3.685,00) voor rekening van [eiseres] is gekomen, hetgeen volgens haar niet acceptabel is.
      
    
    
      4.6.
      Wonen Zuid betwist de aansprakelijkheid ten aanzien van de vloer. Wonen Zuid stelt dat haar niet bekend is wat de schade aan de eikenhouten vloer was en waarom een geheel nieuwe vloer diende te worden gelegd. [eiseres] heeft geen enkel bewijs van de schade aan de vloer in het geding gebracht. Wonen Zuid heeft [eiseres] erop gewezen dat zij een beroep kon doen op haar inboedelverzekering en dat heeft [eiseres] ook gedaan. [eiseres] heeft bijna 80% van de door haar gemaakte kosten vergoed gekregen via haar inboedelverzekering en dit is redelijk volgens Wonen Zuid.
      
    
    
      4.7.
      De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] verzuimd heeft om aan te tonen wat de daadwerkelijke gevolgschade aan de oude eikenhouten vloer was en waarom het nodig was om de vloer volledig te vervangen. [eiseres] heeft dus onvoldoende gesteld en onderbouwd om de schade aan de vloer aannemelijk te maken en deze vordering zal dan ook worden afgewezen. 
      
      
        
          Huurpenningen
        
      
      
    
    
      4.8.
      
        [eiseres] stelt dat door de waterschade de benedenverdieping ontruimd diende te worden, dat zij uit het gehuurde is moeten vertrekken omdat het onbewoonbaar was geworden en dat zij vanaf 19 december 2022 tot 17 april 2023 niet in het gehuurde heeft kunnen verblijven. [eiseres] stelt dat zij zolang niet in het gehuurde heeft kunnen verblijven omdat er vertragingen waren met het leggen van de nieuwe vloer. De vloer kon namelijk pas gelegd worden wanneer de woning weer voldoende droog was en dit heeft lang geduurd. [eiseres] stelt dat op 7 april 2023 de meubels weer in het gehuurde zijn geplaatst. [eiseres] stelt dat Wonen Zuid € 1.927,86 (drie maanden aan huurpenningen) aan onverschuldigd betaalde huurpenningen aan haar dient te voldoen. Volgens [eiseres] heeft [naam technisch beheerder] , in het bijzijn van de partner van [eiseres] , toegezegd dat [eiseres] de huurpenningen over de bewuste periode niet hoefde te betalen. [eiseres] stelt dat Wonen Zuid op 5 mei 2023 € 1.600,00 betaald heeft aan [eiseres] met omschrijving “twee maanden huur en elektra”. Volgens [eiseres] dient Wonen Zuid dus nog € 327,86 aan huurpenningen te voldoen aan [eiseres] .
      
    
    
      4.9.
      Wonen Zuid stelt zich op het standpunt dat er geen noodzaak bestond voor [eiseres] om in de gehele voornoemde periode niet in het gehuurde te verblijven. Wonen Zuid heeft uit coulance € 1.606,55 (2,5 maand huurpenningen) vergoed en verwijst daartoe naar productie 5 bij conclusie van antwoord. Wonen Zuid heeft dit gedaan naar aanleiding van de opgave van [eiseres] waarin zij zelf vergoeding van 2,5 maand aan huurpenningen heeft gevraagd, zoals volgt uit productie 4 bij conclusie van antwoord. Wonen Zuid betwist dat zij tot meer vergoeding van huurpenningen aansprakelijk is dan zij reeds aan [eiseres] heeft vergoed.  
      
    
    
      4.10.
      Op grond van het voorgaande heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij vanaf 19 december 2022 (datum ontstaan van de waterschade) tot 7 april 2023 (datum dat de meubels weer in het gehuurde zijn geplaatst) niet in het gehuurde heeft kunnen verblijven. De noodzaak om na 7 april 2023 elders te verblijven is onvoldoende gesteld en onderbouwd. De kantonrechter merkt op dat de voornoemde periode ruim drie en een halve maand bestrijkt, maar dat [eiseres] enkel drie maanden aan onverschuldigde huurpenningen vordert. Vast is komen te staan dat Wonen Zuid reeds € 1.606,55 aan huurpenningen heeft vergoed. Op grond van het voorgaande zal dus een bedrag van € 321,31 (€ 1.927,86 -  € 1.606,55) aan onverschuldigd betaalde huurpenningen worden toegewezen. 
      
      
        
          Elektriciteitskosten
        
      
      
    
    
      4.11.
      
        [eiseres] stelt dat zij te maken heeft gehad met een hoog elektriciteitsverbruik aangezien ruim twee maanden lang drogers in het gehuurde hebben gestaan. [eiseres] stelt dat Wonen Zuid aan haar de door haar gemaakte kosten aan elektriciteit moet betalen.
      
    
    
      4.12.
      Wonen Zuid stelt dat volgens opgave van de aannemer inzake de ter beschikking gestelde drogers een verbruik van € 47,12 aan extra elektriciteit is opgegeven en dat zij dit bedrag al heeft betaald aan [eiseres] . Zij verwijst daartoe naar productie 5 bij conclusie van antwoord (gelijktijdig met de 2,5 maand aan huurpenningen betaald aan [eiseres] ). 
      
    
    
      4.13.
      
        [eiseres] heeft ten aanzien van elektriciteitskosten onvoldoende gesteld en onderbouwd. Vast staat dat Wonen Zuid reeds € 47,12 vergoed heeft aan elektriciteitskosten. Als meer kosten waren gemaakt, had het op de weg van [eiseres] gelegen om dit te stellen en onderbouwen, maar dat heeft zij niet gedaan. De vordering om Wonen Zuid te veroordelen tot betaling van de elektriciteitskosten zal dan ook worden afgewezen. Op grond van het voorgaande zal de verklaring voor recht dat Wonen Zuid aansprakelijk is voor de door [eiseres] betaalde elektriciteitskosten ook worden afgewezen.
      
      
        
          Levensmiddelen en inboedel
        
      
      
    
    
      4.14.
      
        [eiseres] stelt dat zij schade heeft geleden aangezien huisraad is kwijtgeraakt dan wel teniet is gegaan. Dit betrof onder andere de kerstboom, kerstversiering, een vloerkleed, de koelkast en andere woonaccessoires. [eiseres] vordert € 1.000,00, maar de daadwerkelijke schade is volgens haar hoger. [eiseres] stelt dat in alle redelijkheid niet verlangd kan worden dat zij hier bewijs van moet overleggen aangezien zij niet kan aantonen wat zij allemaal heeft gekocht in de afgelopen jaren. Daarnaast stelt [eiseres] dat levensmiddelen verloren zijn gegaan omdat de koelkast is uitgevallen door kortsluiting. [eiseres] begroot de kosten van deze levensmiddelen op € 250,00, maar ook hierbij is de daadwerkelijke schade volgens haar hoger. Ook ten aanzien van deze levensmiddelen stelt [eiseres] geen bewijs te kunnen overleggen aangezien zij niet kan aantonen welke producten zich in de koelkast bevonden. [eiseres] weet wel dat het niet ging om reguliere boodschappen, maar om vleeswaren en delicatessen met het oog op de komende feestdagen.  
      
    
    
      4.15.
      Wonen Zuid stelt dat enig bewijs ter zake de verloren gegane levensmiddelen en inboedel niet is geleverd. Wonen Zuid gaat ervan uit dat de diverse door [eiseres] aangeschafte levensmiddelen meegenomen konden worden. Wonen Zuid betwist dat de inboedel als gevolg van de lekkage vernield zou zijn. 
      
    
    
      4.16.
      
        [eiseres] heeft zelf al aangevoerd dat zij de vordering niet kan onderbouwen en dat de bedragen die zij vordert een schatting zijn. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] in het licht bezien van het verweer van Wonen Zuid op dit punt eveneens onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd en dat de vordering op grond hiervan zal worden afgewezen.
      
      
        
          Schilderwerk
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [eiseres] stelt dat de kosten van het schilderwerk € 227,00 bedragen. [eiseres] verwijst naar het verslag van de inboedelverzekeraar, zoals overgelegd als productie 13 bij dagvaarding. [eiseres] stelt dat meer geschilderd moest worden dan begroot was en dat zij het schilderwerk zelf heeft moeten regelen en betalen. Wonen Zuid dient deze kosten te vergoeden.
      
    
    
      4.18.
      Wonen Zuid stelt dat uit voornoemde productie blijkt dat de kosten van schilderen in eigen beheer € 227,00 bedragen. Uit deze productie blijkt tevens dat de inboedelverzekeraar aan [eiseres] € 509,42 heeft vergoed ter zake van verf, manuren en extra kosten verhuisbedrijf. Wonen Zuid stelt dan ook dat [eiseres] de schilderkosten reeds vergoed heeft gekregen en dat Wonen Zuid niet aansprakelijk is voor deze kosten. 
      
    
    
      4.19.
      In voornoemd rapport worden de kosten in eigen beheer op € 227,00 begroot, maar [eiseres] heeft verzuimd om de kosten die zij daadwerkelijk heeft gemaakt ten aanzien van het schilderwerk aannemelijk te maken. Daarnaast is vast komen te staan dat reeds een bedrag voor de verf en manuren door haar inboedelverzekeraar is uitgekeerd. Mocht het bedrag dat de verzekeraar heeft uitgekeerd niet toereikend zijn geweest, dan lag het op de weg van [eiseres] om dit nader te motiveren en onderbouwen, maar dat heeft zij niet gedaan. De vordering ligt op grond van het voorgaande voor afwijzing gereed.
      
      
        
          Isoleren van het dak en het verzoek tot het benoemen van een deskundige
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat Wonen Zuid onrechtmatig handelt nu sprake is van een dak dat niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen en normen. [eiseres] brengt bij de mondelinge behandeling naar voren dat tijdens de werkzaamheden aan het dak het isolatiemateriaal in het dak verpulverd is en dat de dakdekkers dit verpulverde isolatiemateriaal bij elkaar hebben geveegd. Volgens [eiseres] is nu dus sprake van een dak zonder isolatiemateriaal. [eiseres] stelt dat daardoor sprake is van geuroverlast en een zeer hoge temperatuur in het gehuurde waardoor zij minder huurgenot ervaart. [eiseres] stelt dat de dakdekkers geadviseerd hebben om de isolatie in het dak te vervangen en aan Wonen Zuid is dus ook gevraagd om dit te doen. Wonen Zuid gaf aan dat het dak vanuit binnen geïsoleerd zou worden. Dit heeft Wonen Zuid niet gedaan. Volgens [eiseres] voldoet het gehuurde in de huidige staat niet aan het door Wonen Zuid gestelde energielabel C. [eiseres] heeft ter mondelinge behandeling het verzoek gedaan om tot bewijslevering over te gaan en een deskundige te benoemen met betrekking tot de ontbrekende isolatie in het dak en het door Wonen Zuid gestelde huidige energielabel.
      
    
    
      4.21.
      Wonen Zuid betwist dat sprake is van een onrechtmatige daad aan haar zijde en stelt dat enige bijzondere motivering door [eiseres] daartoe ontbreekt. Wonen Zuid betwist dat sprake is van een dak dat niet voldoet aan de normen. De dakpannen zijn vervangen en de rest van het dak is intact gelaten. De dakisolatie is dus onverminderd aanwezig volgens Wonen Zuid. Het gehuurde heeft wel degelijk energielabel C en voldoet daarmee aan de normen. Wonen Zuid voert aan dat zij als woningcorporatie geen enkele verplichting heeft om het dak te isoleren naar de huidige normen. Wonen Zuid betwist dan ook dat zij heeft toegezegd dat het dak vanuit binnen geïsoleerd zou worden. Wonen Zuid maakt bezwaar tegen het benoemen van een deskundige. 
      
    
    
      4.22.
      
        [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake is van een onrechtmatige daad door Wonen Zuid, maar zij heeft deze grondslag verder niet toegelicht. Enige stelling en bijzondere motivering ten aanzien van de cumulatieve vereisten om te kunnen spreken van een onrechtmatige daad ontbreekt. De vordering om Wonen Zuid te veroordelen om voor haar rekening het dak van de woning van [eiseres] te laten isoleren conform de thans geldende wettelijke isolatienormen zal op grond van het voorgaande worden afgewezen.
      
      
        
          Verzoek tot horen van getuigen en het benoemen van een deskundige
        
      
      
    
    
      4.23.
      
        [eiseres] heeft ter mondelinge behandeling het verzoek gedaan om tot bewijslevering over te gaan door middel van het horen van getuigen. De kantonrechter heeft geen absolute verplichting om een partij toe te laten tot het leveren van bewijs. Om tot bewijslevering te worden toegelaten is ten eerste vereist dat een partij aan haar stelplicht heeft voldaan en haar stellingen voldoende heeft gemotiveerd. Wanneer een partij bepaalde feiten niet stelt en voldoende motiveert, zal zij op dat punt ook niet tot bewijs worden toegelaten. Nu de stellingen van [eiseres] in het licht bezien van het door Wonen Zuid gevoerde verweer onvoldoende feitelijk zijn onderbouwd en uitgewerkt, ziet de kantonrechter geen aanleiding [eiseres] toe te laten tot bewijslevering, zodat haar algemene bewijsaanbod wordt gepasseerd. Hetgeen hiervoor is overwogen geldt ook ten aanzien van het ter zitting gedane verzoek tot het benoemen van een deskundige.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.24.
      Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt Wonen Zuid om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 321,31,
      
    
    
      5.2.
      compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2024. 
      
      
      
        SH