ECLI:NL:RBLIM:2024:7178, Rechtbank Limburg, 04-09-2024, C/03/319463 / HA ZA 23-278
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-09-04 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verdeling. Verkoop van onroerend goed, inclusief stappenplan, in het kader van de verdeling van een huwelijksgemeenschap. Voorstel van de vrouw, inhoudende splitsing en gedeeltelijke overname van het onroerend goed, wordt niet gevolgd.

RECHTBANK Limburg
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: C/03/319463 / HA ZA 23-278
    
    
    
    
    
      
        Vonnis van 4 september 2024 in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij in conventie,
      verwerende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      advocaat: mr. J.L.E. Marchal,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
        , 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij in conventie,
      eisende partij in reconventie,
      hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
      advocaat: mr. A.F.G. Bergmans-Jeurissen.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met productie 1, - de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 17 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
      - de akte in conventie, exceptie van onbevoegdheid in reconventie, conclusie van antwoord in reconventie met producties 2 tot en met 10 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      - het antwoord in het incident van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
      - de akte in het incident in reconventie van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      - het vonnis in incident van 29 november 2023,
      - de akte in het incident in reconventie met productie 11 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      - het B8-formulier met één productie van 15 februari 2024 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ,
      - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 februari 2024, - de akte uitlating met productie 11 van 10 juli 2024 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , - de akte uitlating met productie 18 van 10 juli 2024 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De feiten en het geschil
    
    
      2.1.
      Voor wat betreft de vaststelling van de feiten en de weergave van het geschil volstaat de rechtbank met een verwijzing naar de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 3.7 in het tussen partijen gewezen vonnis in incident van 29 november 2023. 
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      3.1.
      Tijdens de mondelinge behandeling op 26 februari 2024 hebben partijen de volgende procesafspraken gemaakt:
      
        
          het onroerend goed wordt binnen twee maanden getaxeerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft drie makelaars genoemd, zijnde [naam makelaar 1] , [naam makelaar 2] en [naam makelaar 3] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kiest vanmiddag één van deze drie makelaars uit en die gaat het onroerend goed in zijn geheel en per onderdeel taxeren met een waardepeildatum per heden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal vervolgens binnen twee maanden daarna aangeven of zij het onroerend goed kan financieren;
        
        
          partijen zullen met een accountant, en zo mogelijk met hun beider accountants, bezien of zij de afwikkeling van de vof in een minnelijk overleg kunnen oplossen. De accountant zal trachten het aandeel van partijen in de vof per 17 maart 2017 te bepalen. In feite is op dit moment het enige probleem de toekenning van de arbeidsbeloning in de jaarrekeningen 2021, 2022 en 2023, waarbij ook een liquidatiebalans moet worden opgemaakt. Als dat niet lukt, zal volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een arbiter benoemd moeten worden, waarbij zijn voorkeur uitgaat naar één arbiter. 
        
      
      
      
        
          Het onroerend goed
        
      
      
    
    
      3.2.
      Het onroerend goed is getaxeerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bij zijn akte uitlating (de eerste zeven pagina’s van) het taxatierapport van [naam makelaar 1] van 29 mei 2024 overgelegd. Hieruit blijkt dat de marktwaarde van het onroerend goed in zijn geheel is gewaardeerd op een bedrag van € 935.000,- en dat deze marktwaarde als volgt administratief is gesplitst in (1) privéwoning met grondaandeel à € 340.000,-, (2) B&B met grondaandeel à € 520.000,- en (3) bedrijfsruimte met grondaandeel à € 75.000,-. Op basis van een eventuele separate verkoop van genoemde vastgoedonderdelen is het getaxeerde object per waardepeildatum als volgt gewaardeerd: (1) privéwoning met grondaandeel à      € 280.000,-, (2) B&B met grondaandeel à € 480.000,- en (3) bedrijfsruimte met grondaandeel à € 40.000,-, derhalve in totaal een bedrag van € 800.000,-. 
      
    
    
      3.3.
      
        [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de rechtbank verzocht te beslissen dat het onroerend goed (in zijn geheel) verkocht dient te worden. In dit kader heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voorgesteld om aan [naam makelaar 1] de opdracht te geven tot verkoop van het onroerend goed, omdat deze makelaar/taxateur het onroerend goed reeds kent. 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gesteld dat de taxatie haar heeft doen beslissen het onroerend goed als geheel niet te willen overnemen. Zij heeft wel aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kenbaar gemaakt dat zij de loods (bedrijfsruimte met grondaandeel) samen met de hal en tuinkamer, en een stukje tuin, zou willen overnemen tegen een nader door partijen overeen te komen koopprijs. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan dit financieren uit haar deel van de overwaarde (welk deel ongeveer € 225.000,- per persoon bedraagt). Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de splitsing van deze bestanddelen kadastraal mogelijk zonder dat de privacy in het geding komt. Zij heeft daar ook belang bij. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ziet mogelijkheden in de loods en de tuinkamer, niet enkel ten behoeve van bewoning, maar ook voor het genereren van inkomsten. Het woonhuis en de B&B kunnen dan als geheel verkocht worden. Wanneer dit zou leiden tot een lagere verkoopprijs (zoals in de taxatie wordt gesuggereerd) is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bereid dit aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te compenseren. Voor wat betreft de aan te wijzen makelaar die de opdracht tot verkoop van het onroerend goed zou moeten krijgen, heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] [eiser in conventie, verweerder in reconventie] laten weten dat partijen belang hebben bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Om die reden heeft zij voorgesteld een verkoopadvies en offerte aan [naam makelaar 4] te vragen, omdat deze (weliswaar op basis van een geveltaxatie) eerder de waarde van het pand heeft geschat op € 1.175.000,-. Aangezien partijen niet weten welke verkoopkosten de betreffende makelaars berekenen, acht [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het redelijk om eerst één of meerdere offerte(s) aan te vragen en daar in onderling overleg de keuze op te baseren. 
      
    
    
      3.5.
      De rechtbank overweegt als volgt.
      
      
        3.5.1.
        Zoals de rechtbank reeds tijdens de mondelinge behandeling van 26 februari 2024 met partijen heeft besproken, komt de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] neer op een partiële verdeling van de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap in de vorm van verkoop van het onroerend goed en het verdelen van de overwaarde. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wenst te komen tot een volledige verdeling van de ontbonden gemeenschap, overeenkomstig de algemene regel zoals vervat in artikel 3:179 BW. Uit de standpunten zoals die hiervoor onder 3.3 en 3.4 zijn weergegeven, leidt de rechtbank af dat beide partijen het er inmiddels over eens zijn dat het onroerend goed moet worden verkocht. Die verkoop kan nu in gang gezet worden, omdat dit een volledige verdeling niet in de weg staat, ook omdat de rechtbank hierna zal bepalen dat de overwaarde van de verkoopopbrengst op een afzonderlijke rekening (bijvoorbeeld een derdengeldrekening van een notaris) moet worden gestort, totdat partijen het eens zijn over de volledige verdeling of een andere schriftelijke afspraak over het vrijgeven van deze overwaarde hebben gemaakt.
        
      
      
        3.5.2.
        In navolging van het standpunt van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de rechtbank van oordeel dat een stappenplan wenselijk is om het verkooptraject in goede banen te leiden. In dit stappenplan zal evenwel niet worden opgenomen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de gelegenheid wordt gesteld de door haar gewenste en in haar akte aangegeven bestanddelen van het onroerend goed over te nemen. Haar voorstel is een voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geheel nieuwe, en kennelijk ook onvoorziene, variant. Bovendien gaat het om de loods (bedrijfsruimte) in combinatie met de hal, de tuinkamer en een deel van de tuin, die bij de taxatie vermoedelijk tot de woning zijn gerekend en niet tot de loods. In het voorstel van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ontbreekt een duidelijk zicht op de gevolgen van het overnemen van de door haar gewenste bestanddelen. Het gaat dan bijvoorbeeld om eventuele bouwkundige voorzieningen die moeten worden getroffen om splitsing mogelijk te maken, het effect op de verkoopwaarde van het resterende deel van het onroerend goed, de gevolgen voor de privacy en het effect voor de termijn waarbinnen de verkoop naar verwachting kan worden gerealiseerd. Het had op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gelegen om hier vooraf voldoende duidelijkheid over te verschaffen, waarvoor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ook voldoende tijd heeft gehad. De rechtbank acht het – mede gelet op het belang van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bij een spoedige verkoop – niet redelijk om de constructie, die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voorstaat, nu nog te gaan onderzoeken, ook omdat dit dan zou betekenen dat er weer kosten moeten worden gemaakt en verdere vertraging zal optreden. Het voorgaande laat onverlet dat het [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vrijstaat om in het verkoopproces een goed onderbouwd voorstel te doen of bijvoorbeeld een koper te zoeken die samen met haar koopt, waarna het onroerend goed kadastraal kan worden gesplitst op de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gewenste wijze. 
        
      
      
        3.5.3.
        De rechtbank zal in het stappenplan opnemen dat partijen de opdracht tot verkoop van het onroerend goed verstrekken aan [naam makelaar 1] , tenzij partijen in onderling overleg een andere makelaar aanwijzen. [naam makelaar 1] is reeds bekend met het onroerend goed, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat [naam makelaar 1] met die kennis het verkooptraject goed en snel ter hand zal kunnen nemen. Daarbij gaat de rechtbank ervan uit dat (ook) [naam makelaar 1] een zo hoog mogelijke verkoopprijs voor het onroerend goed zal nastreven. De rechtbank ziet [naam makelaar 4] niet als een serieuze optie, omdat zij het onroerend goed slechts hebben getaxeerd met een geveltaxatie, die niet te vergelijken is met de (volwaardige) taxatie die [naam makelaar 1] heeft verricht. 
        
      
      
        3.5.4.
        In het stappenplan zal – overeenkomstig en in aanvulling op het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voorgestelde stappenplan – worden opgenomen dat partijen binnen twee weken na dit vonnis het volgende moeten doen:
        
          
            het ondertekenen van de opdracht tot verkoop van het onroerend goed aan makelaar/taxateur [naam makelaar 1] , dan wel een andere door partijen gezamenlijk aan te wijzen makelaar (hierna in beide gevallen te noemen: de makelaar), en de door de makelaar aangeleverde formulieren ten behoeve van de opdracht tot verkoop;
          
          
            het aanleveren van de door de makelaar verzochte documenten;
          
          
            het meewerken aan het laten maken van foto’s van het onroerend goed, het bezoek van de makelaar aan het onroerend goed en de geplande bezichtigingen;
          
          
            het accepteren van de door de makelaar geadviseerde vraag- en laatprijs, welk advies voor partijen bindend zal zijn;
          
          
            het ervoor zorgen dat het onroerend goed schoon en verzorgd oogt voor iedere bezichtiging en het opvolgen van instructies van de makelaar met betrekking tot het verkoop-klaar maken en het zo goed mogelijk presenteren van de woning aan potentiële kopers;
          
          
            het toegang verlenen tot het onroerend goed voor potentiële kopers en door hen ingeschakelde deskundigen (zoals bouwkundigen en makelaars);
          
          
            het meewerken aan alle andere handelingen die noodzakelijk zijn voor de verkoop en oplevering van het onroerend goed, waartoe door de makelaar of de notaris wordt verzocht binnen de door hen gestelde termijnen. 
          
        
        
      
      
        3.5.5.
        Met inachtneming van het voorgaande zal de rechtbank ten aanzien van het onroerend goed beslissen op de wijze zoals in het dictum is bepaald.
        
        
          
            De afwikkeling van de vof
          
        
        
      
    
    
      3.6.
      Uit de aktes van partijen blijkt dat partijen geen vorderingen hebben gemaakt ten aanzien van de afwikkeling van de vof. Beide partijen zijn van mening dat de verkoop van het onroerend goed invloed zou kunnen hebben op de afwikkeling van de vof. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gesteld dat, nu nog de nodige activiteiten van de accountants van partijen nodig zijn, er op dit moment op dit vlak geen taak voor de rechtbank ligt. In dit verband heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzocht de zaak op dit vlak aan te houden voor de duur van zes maanden om te bezien of partijen alsnog tot een regeling kunnen komen, waarbij ook nog overeenstemming bereikt dient te worden over het aandeel van partijen in de vof per peildatum van, naar de rechtbank begrijpt, 17 maart 2017. 
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank zal partijen nogmaals in de gelegenheid stellen om afspraken te maken over de afwikkeling van de vof, ook gelet op het feit dat de afspraak van partijen dat een accountant, dan wel hun beider accountants, naar de afwikkeling van de vof zou(den) kijken, nog niet is uitgevoerd. Uit de reacties van partijen begrijpt de rechtbank dat beide partijen daar nog steeds gevolg aan willen geven. Het kan weliswaar zo zijn dat de verkoop van het onroerend goed van invloed is op de (financiële) afwikkeling van de vof, maar dit laat onverlet dat partijen al lang het aandeel van partijen in de vof per 17 maart 2017 hadden kunnen bepalen met behulp van hun accountant(s). Waarom dat niet is gebeurd, is voor de rechtbank niet duidelijk. Op dit moment hebben partijen het nog steeds in eigen hand om afspraken te maken over de afwikkeling van de vof en de rechtbank gaat er dan ook van uit dat zij daar nu serieus werk van gaan maken. Dit betekent ook dat de rechtbank nog (steeds) niet zal beslissen ten aanzien van de incidentele vordering met betrekking tot het arbitrale beding, dat betrekking heeft op de vof. De beslissing ten aanzien van de afwikkeling van de vof zal worden aangehouden tot de roldatum van 26 maart 2025. 
      
      
        
          Overige bestanddelen van de gemeenschap
        
      
      
    
    
      3.8.
      Ook de beslissing ten aanzien van de geschilpunten met betrekking tot de overige bestanddelen van de gemeenschap zal de rechtbank aanhouden tot laatstgenoemde roldatum. De rechtbank gaat ervan uit dat partijen ook zullen trachten over deze bestanddelen een regeling te treffen. 
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      4.1.
      bepaalt dat ten behoeve van de verdeling van de tussen partijen bestaande huwelijksgoederengemeenschap het onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats 2] , moet worden verkocht,
      
    
    
      4.2.
      bepaalt dat partijen – in het kader van de beslissing onder 4.1 – binnen twee weken na dit vonnis het volgende moeten doen:
      
        
          het ondertekenen van de opdracht tot verkoop van het onroerend goed aan makelaar/taxateur [naam makelaar 1] , dan wel een andere door partijen gezamenlijk aan te wijzen makelaar (hierna in beide gevallen te noemen: de makelaar), en de door de makelaar aangeleverde formulieren ten behoeve van de opdracht tot verkoop;
        
        
          het aanleveren van de door de makelaar verzochte documenten;
        
        
          het meewerken aan het laten maken van foto’s van het onroerend goed, het bezoek van de makelaar aan het onroerend goed en de geplande bezichtigingen;
        
        
          het accepteren van de door de makelaar geadviseerde vraag- en laatprijs, welk advies voor partijen bindend zal zijn;
        
        
          het ervoor zorgen dat het onroerend goed schoon en verzorgd oogt voor iedere bezichtiging en het opvolgen van instructies van de makelaar met betrekking tot het verkoop klaar maken en het zo goed mogelijk presenteren van de woning aan potentiële kopers;
        
        
          het toegang verlenen tot het onroerend goed voor potentiële kopers en door hen ingeschakelde deskundigen (zoals bouwkundigen en makelaars);
        
        
          het meewerken aan alle andere handelingen die noodzakelijk zijn voor de verkoop en oplevering van het onroerend goed, waartoe door de makelaar of de notaris wordt verzocht binnen de door hen gestelde termijnen;
        
      
      
    
    
      4.3.
      bepaalt dat de overwaarde van de verkoopopbrengst van het onroerend goed moet worden gestort op een afzonderlijke rekening (bijvoorbeeld een derdengeldrekening van een notaris), totdat partijen het eens zijn over de volledige verdeling of een andere schriftelijke afspraak over het vrijgeven van deze overwaarde hebben gemaakt,
      
    
    
      4.4.
      verwijst de zaak naar de rol van 26 maart 2025 voor uitlating beide partijen ten aanzien van de stand van zaken met betrekking tot:
      
        
          de verkoop van het onroerend goed,
        
        
          de afwikkeling van de vof,
        
        
          de afwikkeling van de overige bestanddelen van de gemeenschap,
        
      
      
    
    
      4.5.
      houdt iedere verdere beslissing aan. 
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.E.M. Effting-Zeguers en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.
      
      
      
        JPW