ECLI:NL:GHARL:2024:6427, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-10-2024, 23/1391
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden
      nummer BK-ARN 23/1391
      uitspraakdatum: 15 oktober 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 24 maart 2023, nummer LEE 22/208, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 218.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woonboerderij (bouwjaar 1924) met een inhoud van 324 m3 en een kavel van 1.180 m2. De woning beschikt over een dakkapel, een achterhuis, een mestkelder en vier bergingen. 
    
    
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      
        Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van 
        € 184.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
    
      3.3.
      Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft geschonden door niet alle gegevens te verstrekken waar om was verzocht door belanghebbende. 
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Waarde 
      
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van 14 februari 2022, opgesteld door [naam2] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 229.172 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.
      
    
    
      4.6.
      Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. 
      
    
    
      4.7.
      Het standpunt van belanghebbende dat de ligging van de woning ondergemiddeld is, doet niet af aan het bovenvermelde oordeel van het Hof. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat de grondwaarde reeds is gecorrigeerd met 30 procent. Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat deze correctie is toegepast gezien de ondoelmatigheid van de kavel. Ten tijde van de waardevaststelling was het echter technisch nog niet mogelijk om in de waardematrix te corrigeren op doelmatigheid. Derhalve is er een correctie op de grondwaarde toegepast, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof is van oordeel dat deze correctie recht doet aan de waardedruk. 
      
    
    
      4.8.
      Het standpunt van belanghebbende dat kwaliteit van het hoofdverblijf van de woning niet ‘’matig/2’’ maar ‘’slecht/1’’ is, doet eveneens niet af aan het hiervoor – onder 4.6 – gegeven oordeel van het Hof. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar geen aanleiding hoeven zien om de kwaliteit als ‘’slecht/1’’ te kwalificeren. 
      
    
    
      4.9.
      Ook het standpunt van belanghebbende dat het achterhuis vanwege de slooprijke toestand een negatieve waarde van € 20.000 vertegenwoordigt, volgt het Hof niet. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van het achterhuis door deze als ‘’slecht/1’’ te kwalificeren. 
      
    
    
      4.10.
      Met betrekking tot de algehele staat van onderhoud van de woning heeft belanghebbende zijn stelling dat de woning onbewoonbaar is verklaard, tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van het hoofdverblijf door deze als ‘’matig/2’’ te kwalificeren en met de slechte staat van onderhoud van het achterhuis door deze als ‘’slecht/1’’ te kwalificeren.
      
    
    
      4.11.
      Voorts doet het taxatierapport dat belanghebbende heeft laten opstellen, niet af aan het oordeel van het Hof. Het Hof stelt voorop dat de heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt over de waarde te onderbouwen. De door de heffingsambtenaar aangedragen objecten zijn, zoals het Hof heeft overwogen, voldoende vergelijkbaar en met de verschillen is voldoende rekening gehouden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten uit zijn taxatierapport aanzienlijk beter vergelijkbaar zijn. Daarbij zijn de gegevens uit het taxatierapport onvoldoende controleerbaar en heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt op welke wijze het de voorgestane waarde van € 184.000 onderbouwt. 
      
      
        
          Artikel 40, lid 2, Wet WOZ 
        
      
    
    
      4.12
      Niet in geschil is dat belanghebbende in het bezwaarschrift specifiek heeft verzocht om het indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan en dat dit niet in verstrekt door de heffingsambtenaar. Uit de taxatiekaart is voor een professionele gemachtigde eenvoudig af te leiden welk indexeringspercentage de heffingsambtenaar voor de referentiewoningen en de woning hanteert, zodat het afzonderlijk toezenden van dit percentage overbodig was. Met de heffingsambtenaar is het Hof voorts van oordeel dat de onderbouwing van het indexeringspercentage geen gegevens betreffen die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moeten worden verstrekt. Het indexeringspercentage is een prijscorrectie. Deze prijscorrecties worden door de taxatiesoftware per referentiewoning berekend en kunnen, indien uitgedrukt in een jaarpercentage, voor de betreffende referentieverkopen onderling verschillen, doordat de verkooptransacties op verschillende momenten tot stand komen en de prijsontwikkeling niet gelijkmatig hoeft te verlopen. Uit de verkooptransacties van alle referentiewoningen tezamen kan weliswaar een jaarlijkse (gemiddelde) prijsontwikkeling worden berekend, maar een dergelijk percentage wordt niet gebruikt voor de modelmatige waardebepaling van woningen. Dit betekent dat de indexeringspercentages rekenkundige uitkomsten zijn van de taxatiesoftware waaraan geen keuzes, aannames of gegevens ten grondslag liggen anders dan de in het kader van de permanente marktanalyse geselecteerde en geanalyseerde verkooptransacties van referentiewoningen.
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, raadsheer in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024.
    
    
    
    
      De griffier,	De raadsheer,
    
    
    
    
    
      C.M.R. Bouwman	P. van der Wal
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 16 oktober 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.