ECLI:NL:GHARL:2024:6137, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 01-10-2024, 23/329
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/329
      uitspraakdatum: 1 oktober 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 8 december 2022, nummer Awb 22/751, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van het GBLT, gemeente- en waterschapsbelastingen (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 17 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 359.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Belanghebbende heeft voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 augustus 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
      
        
          
          
          
            
              
                Type woning
              
              
                Twee-onder-een-kapwoning 
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1989
              
            
            
              
                Gebruiksoppervlakte
              
              
                111 m2
              
            
            
              
                Kavel
              
              
                270 m2
              
            
            
              
                Overig
              
              
                Aangebouwde garage
              
            
          
        
      
      
    
    
      2.2.
      In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport met daarin een waardeopbouw laten opmaken. Dit rapport is opgemaakt door [naam3] , taxateur. De woning is daarin aan de hand van de vergelijkingsmethode per waardepeildatum 1 januari 2021 gewaardeerd op € 369.000. Er worden drie referentiewoningen aan [adres1] , dezelfde straat als die van de woning, gehanteerd. Deze woningen zijn alle twee-onder-een-kapwoningen. De gegevens van het taxatierapport en van de waardeopbouw zijn de volgende, waarbij een ‘2’ als ‘matig’ en een ‘3’als ‘voldoende’ moeten worden gelezen:
      
      
        
          
            woning van belanghebbende, bouwjaar 1989, gebruiksoppervlakte woning (hoofdgebouw) 111 m2, waardering hoofdgebouw: kwaliteit ‘2’, onderhoud ‘2’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, ligging ‘3’, prijs per m2 voor hoofdgebouw € 2.024 per m2 met een totaalwaarde van € 224.664, perceeloppervlakte 270 m2 met een waarde van € 135.000, garage 17 m2 € 10.200, getaxeerde waarde € 369.000, 
        
        
          
            
              [adres1] 35, bouwjaar 1989, gebruiksoppervlakte woning (hoofdgebouw) 111 m2, transactie 3 maart 2021, verkoopprijs € 415.000, geïndexeerde economische waarde per waardepeildatum € 409.438, waardering hoofdgebouw: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, ligging ‘3’, prijs per m2 voor hoofdgebouw € 2.600 per m2 met een totaalwaarde van € 288.600, gecorrigeerde prijs per m2 € 2.796, perceeloppervlakte 255 m2 met een waarde van € 102.000, carport (jaar 2003, 22 m2) € 3.600, garage (jaar 1989, 17 m2) € 10.200, 2 x dakkapel (jaar 2002) per stuk € 2.500, 
        
        
          
            
              [adres1] 22, bouwjaar 1989, gebruiksoppervlakte woning (hoofdgebouw) 106 m2, transactie 15 september 2020, verkoopprijs € 442.220, geïndexeerde economische waarde per waardepeildatum € 452.732, waardering hoofdgebouw: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘3’, ligging ‘3’, prijs per m2 voor hoofdgebouw € 2.760 per m2 met een totaalwaarde van € 292.560, perceeloppervlakte 235 m2 met een waarde van € 117.500, aanbouw woonruimte (jaar 2000, 12 m2) € 24.840, carport (jaar 1992, 20 m2) € 3.000, garage (jaar 1989, 18 m2) € 10.800, dakkapel (jaar 1997) € 2.500, tuinhuis 5 m2 € 500, overkapping/luifel 10 m2 € 1.000,
        
        
          
            
              [adres1] 36, bouwjaar 1989, gebruiksoppervlakte woning (hoofdgebouw) 122 m2, transactie 18 mei 2020, verkoopprijs € 435.000, geïndexeerde economische waarde per waardepeildatum € 457.158, waardering hoofdgebouw: kwaliteit ‘3’, onderhoud ‘3’, uitstraling ‘3’, doelmatigheid ‘3’, voorzieningen ‘2’, ligging ‘3’, prijs per m2 voor hoofdgebouw € 2.330 per m2 met een totaalwaarde van € 284.260, gecorrigeerde prijs per m2 € 2.505, perceeloppervlakte 232 m2 met een waarde van € 116.000, aanbouw woonruimte (jaar 2003, 11 m2) € 19.228, aanbouw woonruimte (jaar 1989, 15 m2) € 26.220, carport (jaar 2003, 20 m2) € 3.000, inpandige garage (jaar 1989, 14 m2) € 8.400.    
        
      
      
    
    
      2.3.
      In het taxatierapport zijn in percentages de afwijkingen van het gemiddelde (‘3’) per punt voor de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging opgenomen. Het percentage voor afwijking per punt voor kwaliteit is 15, voor onderhoud 3 en voor voorzieningen 7. Voor de woning is het afwijkingspercentage op in totaal 25 vastgesteld.  
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 330.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.1.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt.
      
    
    
      4.1.3.
      Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
      
    
    
      4.1.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
    
    
      4.2.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport en de daarbij behorende waardeopbouw. Hierin is de woning getaxeerd op € 369.000, terwijl de woning is beschikt op € 359.000, een verschil van € 10.000.  
      
    
    
      4.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarbij behorende waardeopbouw en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.
      
    
    
      4.4.
      Gezien het type woning (twee-onder-een-kapwoningen), de locatie (dezelfde straat als de woning), het bouwjaar van de hoofdgebouwen (1989), de inhoud van het hoofdgebouw (106 m2 tot 122 m2), de omvang van de kavels en de overige kenmerken acht het Hof de vergelijkingsobjecten zeer goed vergelijkbaar met de woning. Dat de referentiewoningen [adres1] 22 en 36 destijds in het bouwjaar 1989 als premie C-woningen zijn gebouwd, terwijl de woning en [adres1] 35 toen als premie A-woning zijn aangemerkt maakt niet dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat het verschil in bouw na meer dan 30 jaar niet meer van doorslaggevende betekenis is voor een  koper als bedoeld in 4.1.1. Het tegendeel heeft belanghebbende gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof is, gelet op de gegevens in het taxatierapport, de daarin opgenomen taxatieopbouw en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan het hoofdgebouw van de woning toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de referentiewoningen staat. Aan het hoofdgebouw van de woning is een aanmerkelijk lagere prijs per m2 toegekend dan aan de hoofdgebouwen van de referentiewoningen, zodat mede daarom niet valt in te zien dat de woning te hoog is gewaardeerd. In tegenstelling tot wat belanghebbende stelt, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning matig of onvoldoende is onderhouden, een lager kwaliteitsniveau (door onder meer verrotte kozijnen) heeft en dat de (sanitaire en keuken-)voorzieningen niet ‘up to date’ zijn door aan de factoren onderhoud, kwaliteit en voorzieningen een score ‘2’ toe te kennen. Dit betekent voor de woning dat ten opzichte van de gemiddelde geïndexeerde prijs per m2 van € 2.687 voor het hoofdgebouw van de referentiewoningen een correctie in neerwaartse zin van circa 25% is toegepast. Ten opzichte van de prijs per m2 van [adres1] 35, de woning waarvan de verkoopprijs belanghebbende als uitgangspunt neemt, is die correctie 27,6%. De waardedruk wegens de staat van de woning is door de heffingsambtenaar ten opzichte van alle referentiewoningen op circa € 73.000 berekend en ten opzichte van [adres1] 35 zelfs op circa € 85.000. De heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning sinds de bouw niet adequaat is onderhouden en daarmee in de ogen van belanghebbende een ‘toenemende, relatieve achterstand op de woningmarkt’ heeft. In zijn stelling dat de taxatiemethode of het waarderingsinstrument van de heffingsambtenaar niet passend zou zijn voor de waardering van zijn woning, gaat het Hof niet mee. De vergelijkingsmethode is een voor woningen erkende en een vaak toegepaste waarderingsmethode. Het Hof ziet in de door belanghebbende geschetste omstandigheden van de woning geen aanleiding om die methode hier buiten toepassing te laten.  
      
    
    
      4.6.
      Wat betreft de door belanghebbende vermeende recreatieve beperkingen van de achtertuin heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof gesteld dat [adres1] 35 door de ligging op een hoek ook een toelopend perceel heeft, zodat door de vergelijking met deze woning met eenzelfde perceelvorm voldoende rekening is gehouden met de vorm van de achtertuin. Ook heeft de heffingsambtenaar ter zitting gesteld dat de achtertuin van de woning weliswaar aan het einde van de achtertuin krapper is dan die van de referentiewoningen, maar dat de woning in tegenstelling tot [adres1] 22 en [adres1] 36 een tuin aan de zijkant heeft, die mogelijkheden biedt tot bijvoorbeeld een extra parkeerplaats, zodat per saldo de tuin geen waardedruk geeft. Belanghebbende heeft dit onvoldoende weersproken. Het Hof ziet op grond hiervan geen reden om aan te nemen dat de tuin van de woning waardedrukkend is. 
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende gesteld dat een boomwortel in de tuin de bestrating deels heeft losgemaakt en dat de vloer van de badkamer wegens afvoerproblemen vernieuwd moet worden. Voor het oplossen van het probleem met de bestrating heeft belanghebbende ter zitting een bedrag van € 7.000 genoemd, wat betreft de badkamervloer heeft belanghebbende geen bedrag genoemd. Aangezien belanghebbende deze omstandigheden eerst ter zitting van het Hof aanvoert en daarvoor bovendien geen enkel bewijs aanbrengt, laat het Hof deze omstandigheden buiten beschouwing. Bovendien is er een verschil van € 10.000 tussen de beschikte waarde en de waardering in het taxatierapport, zodat een eventuele waardedruk daarin wegvalt. 
      
    
    
      4.8.
      Dat de heffingsambtenaar voor de jaren 2002 en 2019 de waarde van de woning heeft verminderd, maakt niet dat de waarde voor het jaar 2022 ook moet worden verminderd. Elk jaar voor de Wet WOZ staat op zichzelf, zodat ook die stelling van belanghebbende faalt.  
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2024.
    
    
    
    
    
      
        (De griffier is verhinderd	De voorzitter,
      
        deze uitspraak te ondertekenen.)
      
    
    
    
    
      	A.E. Keulemans
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 2 oktober 2024.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
  
  
     Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.
  
  
     vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.
  
  
     vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2.