ECLI:NL:GHAMS:2024:2721, Gerechtshof Amsterdam, 01-08-2024, 23/665
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-08-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 23/665
    
    
      1 augustus 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 6 juni 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/5481 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [Straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 1.640.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar op 16 september 2022 (hierna: het bestreden besluit) het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 6 juni 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juli 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): 
      
      
        “1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning, gebouwd in 1910, is een tussenwoning, met een oppervlakte van 258 m². De grootte van het perceel bedraagt 220 m².
      
      
      
        2. Eiser heeft de woning op 15 september 2020 gekocht voor € 1.675.000.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “Op de zaak betrekking hebbende stukken
    
    7. Eiser heeft gesteld dat verweerder de waardeberekening met grondstaffel niet heeft verstrekt en dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de iWOZ-kaarten te overleggen. Door deze zogenaamde 8:42-stukken niet over te leggen heeft verweerder volgens eiser onvoldoende inzichtelijk dan wel oncontroleerbaar gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning.
    
    8. Onder verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 25 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2923, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de correspondentie tussen de gemachtigde van eiser en verweerder leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en de matrix naar de gemachtigde van eiser zijn verzonden. De rechtbank is van oordeel dat met de inhoud van deze gegevens voldoende inzichtelijk is gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde.
    
    9. Voorts volgt de rechtbank het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310, dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen.
    
    
      
        De waarde van de woning
      
    
    10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    11. De rechtbank stelt voorop dat in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor de peildatum heeft gekocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de prijs welke de meestbiedende koper voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
    
    12. Vast staat dat eiser op 15 september 2020 de koopovereenkomst heeft ondertekend. Voorts blijkt uit de notariële akte van levering dat de koopsom € 1.675.000 bedroeg. De rechtbank acht dit eigen aankoopcijfer dat kort voor de waardepeildatum is gerealiseerd bruikbaar als uitgangspunt voor de waardebepaling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser aangevoerd noch aannemelijk gemaakt dat de aankoopprijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft. Gelet op dit alles is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.640.000 niet te hoog is.
    
    13. Ook de door eiser aangedragen grieven van formele aard leiden niet tot gegrondverklaring van het beroep. De stelling van eiser dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden is door hem onvoldoende onderbouwd. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een juiste waardevaststelling volgens de Wet WOZ moet worden gepasseerd onder meer in het geval de heffingsambtenaar in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld. Dit is de zogeheten meerderheidsregel. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942) blijkt dat de vergelijkbare gevallen moeten bestaan uit identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen deze woningen verwaarloosbaar zijn.
    
    14. Eiser heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder dat er geen sprake is van identieke woningen geen nadere omstandigheden aangevoerd. Gelet daarop komt de rechtbank tot het oordeel dat de verschillen tussen de woning en de door eiser aangedragen woningen niet verwaarloosbaar zijn. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel faalt daarom.
    
    15. Eisers, niet nader onderbouwde, stelling dat verweerders wijze van taxeren niet overeenstemt met de voorgestane modelmatige taxatiewijze, mede bezien in de gemotiveerde betwisting van verweerder, snijdt evenmin hout. Verweerders wijze van waarderen voldoet aan alle daarvoor geldende wet- en regelgeving, terwijl ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht zijn genomen.
    
    16. Nu de door verweerder vastgestelde waarde voldoende is onderbouwd met het eigen aankoopcijfer, is er geen aanleiding om in te gaan op de overige beroepsgronden van eiser. Het beroep moet ongegrond worden verklaard.
    
    
      
        Proceskosten
      
    
    
    17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        Eerder aangevoerde grieven
      
    
    
      5.1
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  ECLI:GHAMS:2023:2594, rechtsoverwegingen:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                
                  Modelmatig: de vragen of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens en of deze. behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken beantwoordt het Hof beide ontkennend.
              
              
                5.4.5 en 5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                2.
              
              
                
                  Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 rechtsoverweging:
                
              
            
            
              
                3
              
              
                
                  WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                 5.16
              
            
          
        
      
      
        
        
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen. Met betrekking tot de onder 1 genoemde rechtsoverwegingen voegt het Hof hier nog het volgende aan toe. Ter terechtzitting heeft het Hof heeft de heffingsambtenaar de werkwijze beschreven in rechtsoverweging 5.4.4 van de uitspraak van 31 oktober 2023 (ECLI:GHAMS:2023:2594) voorgehouden en heeft deze laatste desgevraagd bevestigd dat deze werkwijze ook door hem wordt gevolgd. Deze werkwijze houdt kort gezegd in dat de WOZ-waarde zelfstandig door een taxateur wordt vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen die hem ter beschikking staan. Tot die hulpmiddelen behoort een modelwaarde die hem wordt aangereikt en die is gebaseerd op alle verkopen binnen de gemeente binnen een referentieperiode van één tot twee jaar. In een significant deel van de gevallen stelt de heffingsambtenaar (of de taxateur namens hem) echter een ander waarde vast dan de hem aangereikte modelwaarde.
      
    
    
      5.3.
      Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en algemene rechtsbeginselen zijn geschonden. Het Hof is van oordeel dat noch de gedingstukken, noch hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft gesteld, blijk geven van een schending van een van deze beginselen.
      
      
        
          iWOZ 
        
      
    
    
      5.4.
      Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar iWOZ-gegevens (ook wel: iWOZ-kaarten) had moeten overleggen. Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties.
      
      
        5.5.1.
        
          Voor zover belanghebbende hiermee (5.4) stelt dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ  is geschonden heeft het volgende te gelden. Met betrekking tot artikel 40, lid 2, Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
          Uit de gedingstukken volgt niet dat belanghebbende in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan om iWOZ-kaarten te verstrekken. Reeds hierom faalt deze klacht, nog daargelaten of iWOZ-kaarten aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen.
        
        
      
      
        5.5.2.
        
          Voor zover belanghebbende hiermee (5.4) stelt dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen omdat deze tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb behoren heeft het volgende te gelden. 
          Naar het oordeel van de Hof behoren de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als de iWOZ-kaarten de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan, in de zin dat hij ze heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de vergelijkingsobjecten af te leiden, en deze van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Het dossier biedt echter geen aanknopingspunt dat daarvan is in het onderhavige geval sprake is. In de omstandigheid dat belanghebbende (al dan niet bij gebrek aan wetenschap) betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen en de heffingsambtenaar op te dragen deze over te leggen. 
        
        
      
      
        5.5.3.
        Het Hof voegt hieraan toe dat de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust. Indien hij aan zijn bewijslast invulling geeft door een vergelijking met marktgegevens van andere objecten dient hij daarbij rekening te houden met de kenmerken van die andere objecten (en de verschillen met de woning). Bij betwisting van de daartoe door hem gebruikte objectkenmerken van die andere objecten, kan hij de juistheid daarvan aannemelijk maken met inbreng van de ten behoeve van de verkoop daarvan gepubliceerde makelaarsadvertenties uit de iWOZ-kaarten. Gelet op de vrije bewijsleer die geldt in belastingzaken staat het hem echter ook vrij het door hem gestelde, bij betwisting, op een andere wijze te onderbouwen.
        
      
      
        5.5.4.
        De conclusie is dat op de heffingsambtenaar in het onderhavige geval geen verplichting rustte de iWOZ-gegevens overleggen.
        
        
          
            WOZ-waarde
          
        
      
    
    
      5.6.
      Met betrekking tot de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde verenigt het Hof zich met rechtsoverwegingen 10 tot en met 14 van de uitspraak van de rechtbank en maat deze rechtsoverwegingen tot de zijne. In hetgeen belanghebbende dienaangaande in hoger naar voren heeft gebracht ziet het Hof geen aanleiding tot een ander oordeel. 
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt 
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van (proces)kosten. 
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. 
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, A.M. van Amsterdam en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 augustus 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: