ECLI:NL:GHARL:2024:6240, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-10-2024, 23/2952
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem
      nummer BK-ARN 23/2952
      uitspraakdatum: 8 oktober 2024
    
    
    
      
        Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende]
         te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de Rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 27 september 2023, nummer ZWO 22/2254, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Wierden (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 674.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft digitaal plaatsgevonden op 19 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord: mr. A. Bakker als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning met de volgende objectkenmerken:
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              Type woning
            
            
              vrijstaand 
            
          
          
            
              Bouwjaar
            
            
              1981
            
          
          
            
              Gebruikersoppervlakte
            
            
              138 m2
            
          
          
            
              Kavel
            
            
              12.040 m2 waarvan agrarisch 9.640 m2
            
          
          
            
              Overig
            
            
              Vrijstaande garage (81 m2), vrijstaande berging (30 m2), tuinhuis (6 m2) en dakkapel (1 stuk)
            
          
        
      
    
    
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van primair € 474.000 en subsidiair € 640.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
    
    
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep erkend dat, zoals belanghebbende bij de Rechtbank reeds had gesteld maar door de Rechtbank niet is gevolgd, een deel van het onderhavige perceel (te weten 9.640 m2) een agrarische bestemming heeft en een deel (te weten 2.400 m2) een woonbestemming. In verband hiermee heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een nieuwe, op 8 mei 2024 door taxateur [naam1] opgestelde ‘beroepenmatrix’ overgelegd. Daarin is de waarde van de woning per 1 januari 2021 getaxeerd op € 678.00. De taxateur heeft aan de agrarische grond van 9.640 m2 een waarde toegekend van € 97.918, gebaseerd op een gemiddelde prijs per m2 van € 10,16. Deze gemiddelde prijs per m2 heeft de taxateur ontleend aan de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ (versie 1.0 van 1 mei 2021; Archetypen A2423030 en A242303A).
      
    
    
      4.2.
      In reactie daarop heeft belanghebbende in hoger beroep gegevens verstrekt betreffende drie in het jaar 2020 gerealiseerde verkooptransacties van ‘losse’ agrarische percelen in de gemeente Wierden, waaruit een gemiddelde prijs per m2 volgt van € 6,20. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat die verkoopcijfers niet bruikbaar zijn omdat het gaat om ‘losse’ agrarische percelen, terwijl bij het onderhavige object de grond bij een woning behoort. 
      
    
    
      4.3
      Het Hof stelt voorop dat nu belanghebbende de richtsnoeren van de taxatiewijzer niet als uitgangspunt bij de waardering van de grond heeft aanvaard, op de heffingsambtenaar de bewijslast blijft rusten om de aan de agrarische grond toegekende waarde aannemelijk te maken. In het licht van de door belanghebbende genoemde, in 2020 gerealiseerde  transactiecijfers (met een in een bandbreedte van € 5,79 tot € 6,76 gelegen prijs per m2) met betrekking tot in de gemeente Wierden gelegen kavels met agrarische bestemming, is hij daarin naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. De enkele – niet nader onderbouwde - stelling van de heffingsambtenaar dat ‘losse’ agrarische kavels minder waard zijn dan agrarische kavels die bij een woning behoren, acht het Hof niet voldoende. Deze stelling lijkt overigens ook niet te stroken met de door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatiewijzer waarin voor kavels in Twente boven de 1.000 m2 geen onderscheid in de prijs per m2  wordt gemaakt voor een erf met daarop een woning en een erf zonder een woning daarop. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 674.00 niet te hoog is.  
      
    
    
      4.4
      Belanghebbende is naar het oordeel van het Hof evenmin erin geslaagd de door hem bepleite waarde van primair € 474.00 en subsidiair € 640.000 aannemelijk te maken. Voor het primaire standpunt heeft belanghebbende in het geheel geen – deugdelijk – bewijs geleverd. Wat betreft het subsidiaire standpunt heeft belanghebbende weliswaar gewezen op de eerdergenoemde transactiecijfers van de agrarische kavels maar daarmee is nog niet aangetoond dat de door hem berekende gemiddelde prijs per m2 zonder meer kan worden gehanteerd met betrekking tot het onderhavige perceel. 
      
    
    
      4.5.
      Het Hof zal daarom de gezochte WOZ-waarde in goede justitie bepalen. Gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en aan bewijs hebben aangedragen, stelt het Hof de WOZ-waarde van de woning per 1 januari 2021 in goede justitie vast op € 650.000. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. Dit betekent dat belanghebbende recht heeft op een vergoeding van de proceskosten. Om die reden behoeven de formeelrechtelijke grieven van belanghebbende – die tot een proceskostenvergoeding zouden moeten leiden – geen behandeling.
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      5.1.
      Het Hof ziet, nu belanghebbende in hoger beroep in het gelijk wordt gesteld, aanleiding voor vergoeding van het griffierecht en proceskosten.
      
    
    
      5.2.
      De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende te vergoeden het door hem voor het beroep betaalde griffierecht van € 50 en voor het hoger beroep betaalde griffierecht van € 136, derhalve in totaal € 186.
      
    
    
      5.3.
      Voorts dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden de door hem gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar, beroep en hoger beroep. Daarbij verdient opmerking dat op grond van het arrest HR 12 juli 2024, ECLI:NL:HR:2024:1060 dient te worden uitgegaan van de ‘hoge’ puntwaarde in bezwaar. Berekend naar de tarieven van 2024 beloopt de totale vergoeding een bedrag van € 4.748. De onderverdeling is als volgt:
      - Bezwaar: 2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x 1 (wegingsfactor) x € 624 (hoge puntwaarde) = € 1.248.
      - Beroep: 2 punten (beroepschrift en zitting) x 1 (wegingsfactor) x € 875  = € 1.750.
      - Hoger beroep: 2 punten (hogerberoepschrift en zitting) x 1 (wegingsfactor) x € 875 = € 1.750.
      
    
    
      5.4.
      Opmerking verdient dat voornoemde bedragen op grond van het onmiddellijk per 1 januari 2024 in werking getreden artikel 30a, lid 4, Wet WOZ uitsluitend op een op naam van belanghebbende staande bankrekening dienen te worden uitbetaald.
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof:
    
    
       vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
       verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond,
       vernietigt de uitspraken op bezwaar,
       vermindert de vastgestelde waarde tot € 650.000,
       vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig,
       veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 4.748, en
       gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden de door hem betaalde griffierechten van in totaal € 186.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter in tegenwoordigheid van A. Tax als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024.
      De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
    
    
    
    
      	De voorzitter,
    
    
    
    
    
      	R. den Ouden
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 9 oktober 2024.
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.