ECLI:NL:RBZWB:2024:6855, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-08-2024, 11213479 VV EXPL 24-48 (E)
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-08-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur woonruimte. Ontruiming wegens drugsvondst. Vordering wordt afgewezen. Onvoldoende aannemelijk dat een ontbinding in de bodemprocedure wordt toegewezen, omdat niet kan worden vastgesteld dat huurder betrokken/op de hoogte was van de drugs.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    Cluster I Civiele kantonzaken
    
    
      Breda
    
    
    
      zaak/rolnr.: 11213479 VV EXPL 24-48
    
    
    
      
        vonnis in kort geding d.d. 15 augustus 2024 
      
    
    
    
      inzake
    
    
    
      
        de vereniging Laurentius,
      gevestigd te Breda,
      eiseres in conventie,
      verweerster in voorwaardelijke reconventie, 
      gemachtigde: mr. P.J. Remmelts, advocaat te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [de huurder]
        ,
      wonende te [adres] , 
      verweerder in conventie,
      eiser in voorwaardelijke reconventie, 
      gemachtigde: mr. R.S. Namjesky, advocaat te Breda.
    
    
    
      Partijen worden hierna aangeduid als “Laurentius” en “ [de huurder] ”.
    
    
  
  
    
      1Het verloop van het geding
    
    
      1.1
      De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
      a. de dagvaarding met producties;
      b. de conclusie van antwoord, tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie, met producties.
      
    
    
      1.2
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 augustus 2024. Ter zitting waren aanwezig Laurentius, vertegenwoordigd door [naam] , regisseur veiligheid, bijgestaan door mr. Remmelts voornoemd, alsmede [de huurder] in persoon, bijgestaan door mr. Namjesky voornoemd. De gemachtigde van Laurentius heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
      
    
  
  
    
      2Het geschil
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      2.1
      Laurentius vordert om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad, [de huurder] te veroordelen de woning, staande en gelegen te [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van [de huurder] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
      
    
    
      2.2
      
        [de huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Laurentius in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.
      
      
        
          In (voorwaardelijke) reconventie:
        
      
      
    
    
      2.3
      
        [de huurder] vordert om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor het geval de vordering tot ontruiming in conventie wordt toegewezen:
      - primair Laurentius wordt verboden het gehuurde aan een derde te verhuren, verkopen of in gebruik af te doen staan, totdat onherroepelijk tussen partijen vaststaat dat de huurovereenkomst rechtmatig is beëindigd;
      - subsidiair Laurentius te verplichten iedere toekomstige gebruiker van de woning mede te delen dat het onderhavige geschil tussen partijen loopt en [de huurder] voorgaat op het moment dat hij in het gelijk wordt gesteld;
      op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 175.000,00 per overtreding.
      
    
    
      2.4
      Laurentius voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
      
    
  
  
    
      3De beoordeling
    
    
      
        In conventie en (voorwaardelijke) reconventie:
      
    
    
    
      3.1
      Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
      - Laurentius is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Zij is eigenaresse van de woning aan [adres] (hierna te noemen het gehuurde);
      - [de huurder] huurt sinds 12 juli 2021 het gehuurde van Laurentius;
      - in de huurovereenkomst is opgenomen dat de algemene huurvoorwaarden versie 1 januari 2017 (verder: de algemene voorwaarden van Laurentius) op de overeenkomst van toepassing zijn en dat [de huurder] een exemplaar van de algemene voorwaarden van Laurentius heeft ontvangen bij ondertekening van de huurovereenkomst;
      - [de huurder] verbleef in de periode van 1 augustus 2023 tot en met 9 september 2023 in Marokko;
      - op 10 augustus 2023 heeft de politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een inval gedaan in het gehuurde;
      - op 27 februari 2024 heeft de politie, eenheid Zeeland-West-Brabant, een bestuurlijke rapportage afgegeven, waarin onder andere is vermeld:
      
        “(…) Op donderdag 10 augustus 2023, zijn politie collega's, in het kader van een onderzoek, gegaan naar het [adres] . Eerder hadden ze een MMA-melding ontvangen voor het adres <weggelakt>. Volgens MMA-informatie zouden er op <weggelakt> in de nacht onverklaarbare activiteiten plaatsvinden. De bewoners zouden twee weken op vakantie zijn, maar volgens buurtbewoner is het een komen en gaan van personen. Een persoon zou zijn weggereden in een personenauto voorzien van het [kenteken] .
      
      
      
        
          Na controle in de politie systemen, zou deze personenauto op naam staan van [de huurder] , (…). De heer [de huurder] stond volgens de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven aan [adres] .
        
      
      
      
        
          Collega's zijn vervolgens naar [adres] gereden voor nadere informatie. Op [adres] deed een persoon open die opgaf te zijn genaamd, <weggelakt>, geboren op <weggelakt>.
        
      
      
      
        
          Collega's vroegen aan <weggelakt> of hij de eigenaar van het voertuig voorzien van het [kenteken] was. <weggelakt> verklaarde dat het voertuig van een vriend was. De collega's zagen <weggelakt> zijn telefoon pakken en contact opnemen met vermoedelijk de eigenaar dhr. [de huurder] . Na een kort telefonisch gesprek tussen de politie collega's en vermoedelijk dhr. [de huurder] , werd de lijn verbroken. Hierna zagen de collega's op de telefoon van een chatbericht verschijnen van degene waarmee ze net gebeld hadden. In de chat zagen de politie collega's een bericht met de lekst, “Politie aan de deur [bijnaam] ", “niet opendoen". Op deze telefoon zagen de politie collega's foto's met daarop blokken wit poeder en een tas met contant geld. (…) 
        
        
          In slaapkamer, ruimte 1 genoemd, troffen wij, verbalisanten het volgende aan:
        
        
          - in een bureau met 5 lades, in lade 1: geld in totaal EUR 1.305,-
        
        
          - in een bureau met 5 lades, in lade 1: meetapparaat met wit poeder
        
        
          - in een bureau met 5 lades, in lade 2: zakje met gele pillen vermoedelijk MDMA
        
      
      
      
        
          In slaapkamer, ruimte 7 genoemd, troffen wij, verbalisanten het volgende aan:
        
        
          - in een gele Louis Vuitton tas een geldbedrag van ín totaal EUR 2.550,- aangetroffen;
        
        
          - een Nederlands paspoort op naam van [de huurder] , geboren op [datum] 1995. Dit betreft de GBA ingeschreven persoon van [adres] .
        
      
      
      
        
          In de opbergkamer, ruimte 8 genoemd, troffen wij, verbalisanten het volgende aan:
        
        
          - op de grond in de kamer een blauwe tas met hierin 7 zakken met donkere kristallen, vermoedelijk MDMA kristallen.
        
        
          In de opbergkamer stond een grijze kast met twee planken hierin.
        
        
          - in de kast op de bovenste plank twee (2) blokken van 1 kilo per stuk, bruin van kleur, vermoedelijk hash.
        
        
          - in de kast op de bovenste plank een (1) blok, wit van kleur, ongeveer een (1) kilogram met de opdruk JGL, vermoedelijk cocaine.
        
        
          - in de kast op de bovenste plank in een mandje, een zak met pillen, geel van kleur, ongeveer 100 pillen. Vermoedelijk MDMA.
        
        
          - in de kast op de onderste plank een sealapparaat in een blauwe Albert Heijn tas.
        
        
          - in de kast op de onderste plank, naast de Albert Heijn tas een (1) blok, ongeveer een (1) kilogram, verpakt in doorzichtig verpakkingsmateriaal, vermoedelijk cocaine.
        
        
          - naast de kast, in een zwarte rugzak, welke open stond, drie (3) blokken, bruin van kleur, ven een (1) kilo per stuk, vermoedelijk hash. (…) 
        
      
      
      
        
          De aangetroffen middelen zijn door de politie gewogen en nader onderzocht. Hierbij zijn de middelen door de politie onder meer indicatief gelest. Uit het onderzoek van de politie bleek dat er in de woning een totale hoeveelheid van 7 kilo cocaïne, een totale hoeveelheid van 14 kilo MDMA en een totale hoeveelheid van 125 gram XTC pillen aanwezig was. (…) Naar waarheid opgemaakt op basis van op ambtsbelofte opgemaakte processen-verbaal, politiemutaties en openbare bronnen (…)”;
      
      - de burgemeester van Breda heeft op 2 mei 2024 Laurentius ervan op de hoogte gesteld dat hij van plan is het gehuurde voor drie maanden te sluiten;
      - [de huurder] is bij voorlopige voorziening tegen het besluit opgekomen. De voorzieningenrechter van het team Bestuursrecht van de onderhavige rechtbank heeft het verzoek bij uitspraak van 27 juni 2024 afgewezen;
      - bij brief van 3 juli 2024 heeft Laurentius de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij stelt [de huurder] in de gelegenheid het gehuurde vrijwillig te ontruimen;
      - [de huurder] is daartoe niet overgegaan, zodat Laurentius de onderhavige procedure is gestart.
      
      
        
          In conventie:
        
      
      
      
        
          Standpunten van partijen:
        
      
    
    
      3.2
      Laurentius vordert ontruiming van de woning. Zij stelt het volgende.
      
      
        3.2.1
        Primair doet zij een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij heeft de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden, nadat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet had gesloten. Inmiddels heeft er een kort geding plaatsgevonden bij de bestuursrechter en die heeft de door [de huurder] gevraagde voorlopige voorziening afgewezen. Er loopt nog een bezwaarprocedure, maar die hoeft Laurentius volgens vaste jurisprudentie niet af te wachten. [de huurder] zit dus zonder recht of titel in het gehuurde, zodat de gevorderde ontruiming kan worden toegewezen.
        
      
      
        3.2.2
        Subsidiair stelt zij dat de gevonden (handels)hoeveelheid drugs in de woning, ook als er vanuit wordt gegaan dat [de huurder] daarvan niet op de hoogte was, een voldoende ernstige tekortkoming is om in een bodemprocedure te leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de toewijzing van de daaraan gerelateerde vorderingen. Zij gaat er daarbij vanuit dat [de huurder] van de handelshoeveelheid drugs, die in het gehuurde was opgeslagen, op de hoogte was, nu de drugs door heel het huis is aangetroffen en zelfs verstopt was. Uit de hoeveelheid drugs en de daarnaast aangetroffen voorwerpen, die met de handel in drugs samenhangen, volgt dat de hoeveelheid drugs in het gehuurde was opgeslagen om te verhandelen vanuit het gehuurde. Dit is in strijd met de Opiumwet en de algemene voorwaarden van Laurentius. [de huurder] heeft zich daarnaast niet als goed huurder gedragen, omdat de handelshoeveelheid drugs in het gehuurde was opgeslagen. Dit is in strijd met de Opiumwet, de algemene voorwaarden van Laurentius en artikel 7:213 BW. Bovendien is het onacceptabel dat [de huurder] zijn buurtbewoners en (medewerkers van) Laurentius heeft blootgesteld aan de risico’s die samenhangen met drugscriminaliteit. Laurentius treedt hier hard tegen op (zero tolerance beleid). Tot slot heeft [de huurder] het gehuurde niet gebruikt volgens de overeengekomen bestemming van het gehuurde. Dit is in strijd met de algemene voorwaarden van Laurentius en artikel 7:214 BW. Als [de huurder] er niet van op de hoogte was dat er zoveel drugs in zijn woning was opgeslagen, kan hem worden verweten dat hij zijn woning in gebruik heeft gegeven aan een onbetrouwbare derde. Hij heeft zich in strijd met de algemene voorwaarden, dan wel als niet goed huurder gedragen, zodat ook dan in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden met toewijzing van de daaraan gerelateerde vorderingen. Met betrekking tot de algemene voorwaarden voert zij aan dat [de huurder] voldoende in de gelegenheid is gesteld daarvan kennis te nemen.
        
      
      
        3.2.3
        Laurentius heeft (spoedeisend) belang bij haar vordering, nu er een nijpend woningtekort is in Nederland en zij het gehuurde aan een huurder wil verhuren, die zich wel aan de regels houdt. Bovendien wil zij een signaal afgeven aan de buurt, zodat zij niet de duur van een bodemprocedure kan afwachten. Tot slot draagt de ontruiming bij aan de leefbaarheid in de buurt en ter bescherming van omwonenden. Hier dient Laurentius, als toegelaten instelling, oog voor te hebben. 
        
      
    
    
      3.3
      
        [de huurder] voert het volgende aan.
      
      
        3.3.1
        In de periode dat de inval heeft plaatsgevonden was [de huurder] op vakantie in Marokko. De buren, waar hij regelmatig contact mee heeft, waren ook op vakantie, zodat hij zijn sleutel had afgegeven aan een kennis uit Limburg, die eens per week naar zijn post en planten zou kijken. Hij was er niet mee bekend dat zijn kennis een bekende in het drugsmilieu is. Zover hij wist had die kennis een reguliere baan en was hij betrouwbaar. [de huurder] heeft in ieder geval geen toestemming gegeven het gehuurde als opslag voor drugs te gebruiken en zijn auto te gebruiken om drugs te vervoeren. [de huurder] gebruikt of handelt niet in drugs. [de huurder] heeft toen hij terug was van vakantie zelf contact gezocht met de politie, omdat hij geruchten hoorde van de inval, maar niet van de details op de hoogte was. Hij heeft vervolgens zijn medewerking verleend aan het onderzoek en dit heeft ertoe geleid dat de zaak tegen hem is geseponeerd.
        
      
      
        3.3.2
        Laurentius gaat er onterecht vanuit dat de MMA-melding zag op het gehuurde. In de bestuurlijke rapportage is immers het adres, waar de MMA-melding op zag, weggelakt, terwijl het adres van het gehuurde wel staat vermeld. De bestuursrechter is eveneens ten onrechte daar vanuit gegaan. Dit betekent dat er niet kan worden vastgesteld dat er werd gehandeld vanuit het gehuurde of dat er aanloop was naar het gehuurde. Er zijn ook geen klachten van buren of omwonenden in het geding gebracht, waaruit volgt dat daarvan sprake is. In de bestuurlijke rapportage staat vervolgens vermeld dat verbalisanten vermoedelijk telefonisch met [de huurder] hebben gesproken op de dag van de inval, maar op 3 november 2023 was voor de desbetreffende verbalisant al duidelijk dat [de huurder] niet degene was die hij heeft gesproken. Ook is de telefoon, waarmee contact is gezocht, in de omgeving van het gehuurde geregistreerd, terwijl [de huurder] op dat moment in Marokko zat. Dit is dus ten onrechte in de bestuurlijke rapportage opgenomen. Tot slot wijst [de huurder] erop dat in de bestuurlijke rapportage is vermeld dat deze is opgesteld aan de hand van op ambtseed opgemaakte processen-verbaal, maar dit blijkt nergens uit. De bestuurlijke rapportage kan in ieder geval niet worden gezien als authentieke akte, als bedoeld in artikel 156 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
        
      
      
        3.3.3
        Gelet op de voornoemde gang van zaken heeft de burgemeester van Breda ten onrechte besloten het gehuurde te sluiten. Er is ten onrechte uitsluitend afgegaan op de (beweerdelijk) aangetroffen goederen in de woning en er is geen rekening gehouden met de overige omstandigheden van het geval. Ook is er ten onrechte van uitgegaan dat het gehuurde onderdeel was van het drugscircuit. Daarbij is dit besluit (zeer) gebrekkig gemotiveerd en is niet onderbouwd waarom een sluiting nog noodzakelijk is negen maanden na de inval. Ook de beslissing van de bestuursrechter is ondeugdelijk, waarbij onvoldoende kritisch naar het besluit van de burgemeester is gekeken en te weinig aandacht is geweest voor de stellingen van [de huurder] , waar overigens weinig tot geen verweer tegen is gevoerd namens de burgemeester. [de huurder] vergelijkt deze gang van zaken dan ook met de handelswijze van de Belastingdienst en de rechtbanken in toeslagenzaken, waarbij er – kort gezegd – onvoldoende zicht was op de situatie van individuele burgers en er teveel werd vertrouwd op jurisprudentie- en (gestandaardiseerde) beleidslijnen. 
        
      
      
        3.3.4
        Volgens [de huurder] zal, gelet op het voorgaande, in een bodemprocedure worden geoordeeld dat er geen grond was voor het buitengerechtelijk ontbinden van de huurovereenkomst. Voor zover die er wel zou zijn, zal worden geoordeeld dat Laurentius niet tot buitengerechtelijke ontbinding had mogen overgaan, al dan niet omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurovereenkomst is dan ook blijven bestaan en de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. 
        
      
      
        3.3.5
        Het beroep van Laurentius op tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden dient evenmin te slagen. Allereerst zijn de algemene voorwaarden niet ter hand gesteld. Daarnaast is van belang dat [de huurder] , gelet op hetgeen onder 3.3.1 en 3.3.2 is weergegeven, als goed huisvader zijn sleutel heeft afgegeven tijdens zijn vakantie aan een derde, die hij als vriend beschouwde. Die vriend bleek achteraf niet betrouwbaar te zijn. Dit is [de huurder] echter niet te verwijten. Hij kon dit niet weten. Het ligt dan ook niet voor de hand dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. De enkele feiten dat er een grote hoeveelheid drugs is gevonden in het gehuurde en er sprake is van een zero tolerance beleid bij drugsovertredingen, voor zover dit al algemeen bekend is, zijn daarvoor niet genoeg. Ook de subsidiaire grondslag kan volgens [de huurder] niet leiden tot de toewijzing van de vordering in deze procedure.
        
      
      
        3.3.6
        Daarbij moet er in deze procedure rekening worden gehouden met het woonbelang van [de huurder] . Een ontruiming in kort geding heeft veelal een definitief karakter, omdat het gehuurde dan aan een derde wordt verhuurd en niet meer ter beschikking kan worden gesteld. Volgens vaste rechtspraak heeft [de huurder] dan recht op schadevergoeding, maar deze is niet te begroten. In de tussentijd dient [de huurder] korte periodes bij familie en bekenden te verblijven, omdat hij geen alternatieve woonruimte heeft. Daarbij is het besluit van de burgemeester nog niet onherroepelijk, zodat er terughoudend moet worden betracht de gevorderde ontruiming toe te wijzen. De belangen van Laurentius wegen niet op tegen het belang van [de huurder] , omdat het lange tijdsverloop tussen de mededeling van de burgemeester en dit kort geding niet bijdraagt aan het gestelde hard optreden van Laurentius. Daarbij blijkt niet uit de omstandigheden dat afbreuk werd gedaan aan het leefbaarheid in de buurt of dat er gevaar was voor omwonenden. Ook draagt de ontruiming van [de huurder] niet bij aan de verkorting van de wachtlijst, omdat [de huurder] dan weer op die lijst komt te staan. 
        
        
          
            Spoedeisend belang:
          
        
      
    
    
      3.4
      In deze procedure dient te worden beoordeeld of Laurentius een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vordering van Laurentius in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
      
    
    
      3.5
      De kantonrechter overweegt dat, als wordt geoordeeld dat de stellingen van Laurentius voldoende aannemelijk zijn, [de huurder] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft of aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Laurentius heeft er dan voldoende spoedeisend belang bij het gehuurde weer tot haar beschikking te krijgen. Laurentius is ontvankelijk in haar vordering.
      
      
        
          Buitengerechtelijke ontbinding:
        
      
    
    
      3.6
      In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met de Opiumwet en het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De burgemeester is op grond van het bepaalde in artikel 13b lid 1 aanhef en onder a Opiumwet bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning soft- en/of harddrugs worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn.
      
    
    
      3.7
      De kantonrechter overweegt dat de in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid aan de verhuurder diep ingrijpt op de woonrechten van de huurder. Deze bevoegdheid is namelijk een uitzondering op de hoofdregel dat ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen slechts door de rechter kan geschieden. Ook is voor de beoordeling van belang dat een veroordeling tot ontruiming van een woning bij wijze van voorlopige voorziening vaak een definitief karakter en daarmee vergaande gevolgen voor de huurder heeft, zodat terughoudendheid van de kortgedingrechter bij een besluit tot ontruiming is geboden. Een ontruimingsvordering zoals in deze procedure aan de orde, is in kort geding dan ook alleen toewijsbaar als zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden.
      
    
    
      3.8
      Tussen partijen staat vast dat de woning op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van drie maanden is gesloten. Dit feit rechtvaardigt de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Laurentius op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Hiervoor is niet vereist dat het bevel tot sluiting onherroepelijk is, zodat de omstandigheid dat de bezwaarprocedure nog loopt aan de rechtsgeldigheid van de ontbinding op zichzelf niet in de weg staat.
      
    
    
      3.9
      De kantonrechter dient wel te toetsen of Laurentius, gelet op de omstandigheden van het geval, haar bevoegdheid had mogen uitoefenen. Zij mocht dit immers alleen als dit proportioneel is (artikel 8 EVRM). Als dit niet het geval is, is het uitoefenen van de bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar of een misbruik van recht. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden tegen elkaar afwegen.
      
    
    
      3.10
      Tussen partijen staat vast dat de hoeveelheid in het gehuurde aangetroffen drugs de gebruikershoeveelheid ruim overschrijdt. Daar komt bij dat in de woning diverse goederen zijn gevonden, op grond waarvan aannemelijk is dat de drugs voor de handel bedoeld waren. Dat er ook daadwerkelijk vanuit het gehuurde werd gehandeld is echter niet onderbouwd door Laurentius. Uit de MMA-melding volgt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet dat deze zag op het adres van het gehuurde. Uit de bestuurlijke rapportage lijkt juist voort te vloeien dat de verbalisanten enkel bij het gehuurde zijn uitgekomen door een auto, de auto van [de huurder] , bij dat adres na te trekken en vervolgens naar het gehuurde te gaan. Bovendien is het adres waarop de MMA-melding ziet weggelakt, terwijl het adres van het gehuurde wel zichtbaar vermeld wordt. Waar in de bestuurlijke rapportage wordt vermeld dat “de bewoners” (meervoud) niet aanwezig zijn en [de huurder] alleen woont, volgt de kantonrechter Laurentius dan ook niet in haar stelling dat de MMA-melding ziet op het gehuurde. Ook heeft Laurentius geen meldingen van buurtbewoners of buren overgelegd, waaruit volgt dat er sprake was van aanloop naar het gehuurde of andere activiteiten die samenhangen met drugshandel vanuit het gehuurde. Evenmin is onderbouwd dat [de huurder] ervan op de hoogte was dat de drugs in het gehuurde werd opgeslagen. [de huurder] heeft immers onderbouwd dat hij in die periode op vakantie was en niet is gebleken dat hij (in het verleden) met drugs in aanraking is gekomen. Ook is door Laurentius niet onderbouwd dat [de huurder] eerder is vervolgd voor overtredingen van de Opiumwet of dat hij van het handelen van zijn kennis op de hoogte was. Het is daarom niet onaannemelijk dat de bezwaarprocedure, of een daaropvolgende beroepsprocedure bij de bestuursrechter, zal slagen. Dat zou betekenen dat de grondslag aan de buitengerechtelijke ontbinding ontvalt.
      
    
    
      3.11
      Daarnaast is van belang dat [de huurder] er groot belang bij heeft dat de huurovereenkomst in stand blijft. Hij heeft geen beschikking over alternatieve woonruimte. Daarbij is een feit van algemene bekendheid dat [de huurder] bij een toewijzend vonnis op de zwarte lijst zal worden gezet, als gevolg waarvan hij moeilijk aan een nieuwe woning zal komen. Uiteraard heeft Laurentius er belang bij om op te treden tegen de aanwezigheid van harddrugs en de handel in harddrugs vanuit haar woningen omwille van de veiligheid van omwonenden en de leefbaarheid in de buurt. Drugshandel heeft onmiskenbaar een negatieve impact op de leefomgeving, nu dat in de regel gepaard gaat met criminaliteit en risico’s op overlast. In dit geval ziet de kantonrechter aanleiding om hiertegenover mee te wegen dat er eigenlijk geen concrete aanwijzingen zijn dat [de huurder] betrokken was bij de aanwezigheid van de harddrugs in zijn woning of dat hij betrokken was bij de handel daarin. De enige aanwijzing die de bestuurlijke rapportage daaromtrent bevat, is de verwijzing naar een telefoongesprek van de verbalisant tijdens de inval heeft gevoerd. Daarvan is ter zitting uitdrukkelijk en gemotiveerd door [de huurder] betwist dat hij degene is geweest met wie de verbalisant heeft gesproken. Weliswaar heeft [de huurder] het betreffende deel van het strafdossier, waaruit volgt dat de verbalisant met een ander heeft gesproken, niet in het geding gebracht, maar mede gelet op de omstandigheid dat in de bestuurlijke rapportage staat dat er “vermoedelijk” met [de huurder] is gesproken, is de kantonrechter vooralsnog van oordeel dat er gerede twijfel is om aan te nemen dat er daadwerkelijk met [de huurder] is gebeld tijdens de inval. Voor nadere bewijslevering is in kort geding geen plaats. Dat zal dan in een bodemprocedure nader moeten worden uitgezocht. Ook de omstandigheid dat de drugs op verschillende plekken in het gehuurde lagen maakt niet dat van betrokkenheid van [de huurder] uitgegaan kan worden. Vast staat dat [de huurder] het gehuurde heeft verlaten op 1 augustus 2023. De inval van de politie was op 10 augustus 2023. In die tussenliggende periode kunnen de drugs in het gehuurde zijn weggelegd. 
      
    
    
      3.12
      
        Daarmee komt de vraag op welk verwijt [de huurder] dan gemaakt kan worden.
        Ter zitting heeft Laurentius aangevoerd dat het verwijt wat [de huurder] gemaakt kan worden, is dat [de huurder] de sleutel van het gehuurde aan een onbetrouwbaar persoon heeft afgegeven. Desgevraagd heeft Laurentius niet kunnen onderbouwen op basis waarvan [de huurder] dan had moeten weten of vermoeden dat deze vriend het gehuurde op deze wijze zou gebruiken. Niet is gebleken dat deze vriend een strafblad had en al eerder voor overtredingen van de Opiumwet is veroordeeld. Achteraf is uiteraard gebleken dat deze vriend niet te vertrouwen was, maar dat dit verwijtbaar is aan [de huurder] , heeft Laurentius naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd gesteld.  
      
      
    
    
      3.13
      De kantonrechter acht het dan ook voldoende waarschijnlijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat, gezien de bovenstaande omstandigheden, de buitengerechtelijke ontbinding niet proportioneel is. Daarom wijst zij op deze grond de gevorderde ontruiming niet toe.
      
      
        
          Ontbinding in een bodemprocedure:
          3.14 De subsidiaire grondslag van de vordering tot ontruiming is artikel 6:265 lid BW. Op grond van dit artikel geeft iedere tekortkoming de schuldeiser de bevoegdheid om de tussen partijen bestaande overeenkomst ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      3.15
      Tussen partijen is in geschil of de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. De kantonrechter gaat aan dit geschil voorbij, omdat Laurentius haar vordering tevens heeft gegrond op de wet en de huurovereenkomst. Ook uit dien hoofde is [de huurder] volgens Laurentius tekortgeschoten als huurder. 
      
    
    
      3.16
      Hiervoor is al overwogen dat vooralsnog niet kan komen vast te staan dat [de huurder] betrokken was bij, dan wel ervan op de hoogte was dat er drugs in het gehuurde was opgeslagen. Ook is overwogen dat niet is onderbouwd dat er feitelijk is gehandeld vanuit het gehuurde of dat er overlast is geweest van drugshandel vanuit het gehuurde. Dat [de huurder] zich niet als goed huurder heeft gedragen in dit opzicht, kan derhalve niet worden gevolgd. De stelling van Laurentius, dat het gehuurde niet als woonruimte werd gebruikt, wordt evenmin gevolgd, nu het enkel aantreffen van een handelshoeveelheid drugs niet betekent dat de woning niet werd gebruikt als woonruimte. Dit volgt ook niet uit de bestuurlijke rapportage. Voor zover Laurentius heeft betoogd dat de enkele aanwezigheid van een handelshoeveelheid drugs in het gehuurde een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, volgt de kantonrechter dat standpunt niet. Zelfs als de kantonrechter uitgaat van de toepasselijkheid van de algemene huurvoorwaarden, geldt dat voor de toepassing van artikel 8.13 een bepaalde mate van verwijtbaarheid van de huurder vereist is. De huurder moet zelf een overtreding van de Opiumwet begaan of deze laten begaan. Zoals hiervoor overwogen kan in dit kort geding niet worden aangenomen dat daarvan sprake is. Evenmin kan vooralsnog worden aangenomen dat [de huurder] een ander verwijt valt te maken (in het licht van artikel 7:219 BW en het daarop gebaseerde 10.2 van de AV). Mede gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden, is het onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook op deze grond is de gevorderde ontruiming van het gehuurde niet toewijsbaar.
      
      
        
          Conclusie:
        
      
    
    
      3.17
      Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van Laurentius wordt afgewezen.
      
    
    
      3.18
      Laurentius is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [de huurder] worden begroot op:
      - salaris gemachtigde           	€ 543,00
      - nakosten                             	€ 135,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
      Totaal                                    	€ 678,00.
      
    
    
      3.19
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
      
        
          In (voorwaardelijke) reconventie:
        
      
      
    
    
      3.20
      
        [de huurder] heeft voor de behandeling van zijn vorderingen in reconventie de voorwaarde gesteld dat de vordering in conventie wordt toegewezen. Nu de vordering in conventie wordt afgewezen, wordt aan de behandeling van de vordering in reconventie niet toegekomen.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      4De beslissing in kort geding
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      
        In conventie:
      
    
    
    
      wijst de vordering af;
    
    
    
      veroordeelt Laurentius in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Laurentius niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Laurentius ook de kosten van betekening betalen;
    
    
    
      veroordeelt Laurentius in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
    
    
    
      verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    
    
    
      
        In voorwaardelijke reconventie:
      
    
    
    
      constateert dat de vordering geen behandeling behoeft.
    
    
    
      Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 15 augustus 2024.