ECLI:NL:GHAMS:2023:3624, Gerechtshof Amsterdam, 12-12-2023, 22/648
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2023-12-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/648
    
    
      12 december 2023
    
    
    
      
        uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker)
    
    
    
      tegen de uitspraak van 20 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1778 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.060.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2015 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 juli 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “De woning van eiser is een repeterende tussenwoning van ongeveer 192 m².”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
    
    
    
      “2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning primair moet worden vastgesteld op een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie en subsidiair op € 911.000.
    
    
    3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2014.
    
    4. Ten aanzien van de beroepsgrond van eiser dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels en erfpachtcorrecties, heeft eiser zich ter zitting op het standpunt gesteld dat deze stukken wel aan hem zijn toegezonden. Deze grond behoeft daarom geen verdere bespreking.
    
    
      5.1.
      Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet kan volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle transacties van de referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad.1 Verder voert eiser aan dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens eiser heeft dit tot gevolg dat de heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Hij verwijst hierbij naar twee arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020.2 Eiser voert in dit verband verder aan dat de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde in dit geval geen individuele taxatie betreft, maar ziet op het afpakken van eigendom. Volgens eiser is de heffingsambtenaar ook daarom gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens eiser sprake van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren. Eiser doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. Eiser stelt verder dat de inhoud niet juist is berekend.
      
    
    
      5.2.
      De rechtbank oordeelt dat de Wet WOZ noch de door eiser genoemde jurisprudentie steun bieden aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde dient te bepalen, dan wel op de bewijslastverdeling.3
      
      
        Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in alle transacties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning in beroep mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest.4 Gelet op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20225, kan de heffingsambtenaar bovendien volstaan met het in bezwaar verstrekken van het taxatieverslag, wat ook heeft plaatsgevonden. Zowel artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht, als artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verplichten de heffingsambtenaar niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Het betoog van eiser dat de inhoud niet juist is berekend kan, reeds vanwege het ontbreken van een onderbouwing, niet slagen.
      
      
    
    
      6.1.
      Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatie technische onderbouwing. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de ligging van de woning als slecht worden aangemerkt door de nabijheid van scholen, een UMTS-mast en geen vrij zicht aan de achterzijde van de woning met inkijk vanuit een naburig appartementencomplex. Daarnaast moeten ook het onderhoud en de kwaliteit als minder dan gemiddeld worden aangemerkt omdat de woning over gedateerde voorzieningen beschikt. Zo is de keuken meer dan 30 jaar oud en is de woning in 1951 vanwege oorlogsschade herbouwd, waardoor onder andere geen dakterras kan worden gebouwd.
      
    
    
      6.2.
      Zoals hiervoor geoordeeld mag de heffingsambtenaar in beroep de waarde onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Alle woningen zijn repeterende tussenwoningen gebouwd rond 1930 en ze liggen allemaal nabij de woning. Eiser heeft ter zitting verwezen naar de objecten [B-straat] 11 en 16, maar hij heeft onvoldoende onderbouwd dat deze objecten beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen.
      
    
    
      6.3.
      Dat de ligging van de woning op slecht moet worden gewaardeerd is door eiser onvoldoende onderbouwd en volgt de rechtbank daarom niet. Van een slechte ligging kan onder meer sprake zijn in het geval van een ligging naast een fabriek of een snelweg. Dat is in deze zaak niet het geval. Met de nabijheid van scholen, een UMTS-mast en geen vrij uitzicht heeft de heffingsambtenaar al voldoende rekening gehouden door de ligging van de woning op matig te waarderen. Eiser heeft ook onvoldoende onderbouwd dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning als minder dan gemiddeld moeten worden aangemerkt. De verwijzing naar een gedateerde keuken is hiervoor onvoldoende. Voor wat betreft het feit dat de woning door oorlogsschade in 1951 is herbouwd en dat dit volgens eiser waardedrukkend zou zijn, is door eiser onvoldoende onderbouwd. Dat verweerder verplicht was de bouwtekeningen over te leggen, kan de rechtbank niet volgen nu eiser eerst ter zitting hierom heeft verzocht. De verwijzing van eiser ter zitting naar de verlaging van de WOZ-waarde in een voorgaand jaar vanwege de herbouw in 1951 kan hem ook niet baten. Dat de verlaging destijds in bezwaar heeft plaatsgevonden wordt niet betwist, maar om welke redenen dat is gebeurd is niet duidelijk. Nu de m²-prijs van de woning met € 5.000 ruim onder de geneutraliseerde gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 5.515 ligt, is er naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen.
      
    
    
      7.1.
      Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      7.2.
      De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden.6 Gelet op voornoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.
      
    
    
      8.1.
      Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] . In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.
      
    
    
      8.2.
      De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019.7 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof.
      
    
    
      9.1.
      Eiser voert verder aan dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten lager zijn vastgesteld dan de gecorrigeerde transactieprijzen die in de matrix staan vermeld. Dit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Ook hieruit blijkt volgens eiseres dat verweerder strategisch vergelijkingsobjecten kiest.
      
    
    
      9.2.
      De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      10. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.
      
      11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      
        oproepen Grondbedrijf
      
    
    
      5.1.1.
      Belanghebbende roept in zijn hogerberoepschrift: “de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014.
      
    
    
      5.1.2.
      Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door hem gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover hij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding (vlg Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594).
      
      
        
          overleggen stukken
        
      
    
    
      5.2.1.
      
        Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast stelt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). 
        De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en toegezonden en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is. 
      
      
    
    
      5.2.2.
      Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn onweersproken stelling dat hij alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht (zoals grondstaffels, iWOZ-vastgoedrapporten, indexatiefactoren en berekeningen van de erfpachtcorrecties), met uitzondering van de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat deze transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1 tot en met 5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.
      
    
    
      5.2.3.
      Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna). Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
      
      
        
          algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
    
    
      5.3.
      
        Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel. 
        Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van  genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.
      
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
        5.4.1.
        Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
        
      
      
        5.4.2.
        
          Het Hof stelt daarbij voorop dat:
          (i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
          (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en
          (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
        
        
      
      
        5.4.3.
        De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (de [B-straat] en de [C-straat] 15 en 39 - alle te [Z] ) zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar (jaren dertig), type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2014 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in woonoppervlakte - steun aan de voor de woning op € 1.060.000 vastgestelde WOZ-waarde. 
        
      
      
        5.4.4.
        De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten prijzen per m2 herleid van gemiddeld € 5.515. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 5.000 per m2 en de waarde per m2 ligt daarmee substantieel onder het gemiddelde van de vergelijkingspanden. Gelet op dit verschil is er geen aanleiding voor verlaging van de waarde. 
        
      
      
        5.4.5.
        Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat bij de woning een tuin/plaatsje hoort dat beperkt van oppervlakte is (en op het Noorden ligt wat vaak als minder aantrekkelijk wordt gezien omdat direct zonlicht ontbreekt). Echter, deze omstandigheid is, net als  bijvoorbeeld de nabijheid van scholen (waarvan volgens belanghebbende een waardedrukkende invloed uitgaat) verdisconteerd in de lagere prijs per m2 en voorts de (lagere) waardering van de kavel in vergelijking met de grotere kaveloppervlakten van de vergelijkingspanden.
        
      
      
        5.4.6.
        
          De (blote) stelling van gemachtigde dat overlast wordt ervaren (beperking in de privacy) van het nabij gelegen appartementencomplex aan de [D-straat] treft, zonder nadere toelichting – welke ontbreekt – geen doel. Dat aldaar ‘niet twee maar vier huishoudens aanwezig zijn’ is geen begrijpelijke (laat staan deugdelijke) toelichting.
          De (blote) stelling van gemachtigde dat spelende kinderen op een nabij gelegen speelplaats net zo veel geluidoverlast veroorzaken als een drilboor (of zelfs erger, als er ‘pieken optreden’) is door hem niet nader onderbouwd. 
          Hetzelfde heeft te gelden voor de overige, door belanghebbende aangevoerde, waarde drukkende factoren zoals de staat van het buitenwerk, het dak, en het ontbreken van een schoorsteen. Deze factoren zijn (hoewel de rechtbank gemachtigde daar al op heeft gewezen) ook in hoger beroep niet nader onderbouwd. Gemachtigde volstaat (op p. 26 van het hogerberoepschrift) met het eenvoudigweg herhalen van zijn in eerste aanleg (p. 15 van het beroepschrift) ingenomen stelling.
          Hetzelfde geldt voor de verwijzing door gemachtigde naar panden aan de [B-straat] 11 en 16, het Hof neemt de overwegingen van de rechtbank dienaangaande, over en maakt ze tot de zijne.
          Hetzelfde geldt voor de blote betwisting van de inhoud (het Hof begrijpt: de oppervlakte – gemachtigde verzuimt zijn standaardtekstblokken aan te passen aan de onderhavige woning) van de referentiepanden. 
          Ten aanzien van deze argumenten geldt eveneens dat ook als belanghebbende hierin (veronderstellenderwijze) gevolgd zou worden, dit geen reden is voor verlaging van de vastgestelde waarde omdat daarbij is uitgegaan van een veel lagere prijs per m2 dan de vergelijkingspanden
        
        
      
      
        5.4.7.
        Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee hij kennelijk bedoelt dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht om zijn stelling aannemelijk te maken (bijvoorbeeld ten minste even goed vergelijkbare objecten met een relatief lagere verkoopprijs).
        
      
      
        5.4.8.
        Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bepaalde bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen, wat daar ook verder van zij.
        
        
          
            erfpachtcorrectie
          
        
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat:
      - het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4);
      - het rapport van 19 september 2019 van [A] en Van [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6);
      - belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat
      - de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7).
      
    
    
      5.6.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.7.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 12 december 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: