ECLI:NL:GHAMS:2024:1292, Gerechtshof Amsterdam, 23-04-2024, 22/2397
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woningen. Het Hof beoordeelt de standaardgrieven van belanghebbende met standaard-oordelen. De heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2397
    
    
      23 april 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
    
      tegen de uitspraak van 20 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/3406 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 12 mei 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 68 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 648.500.
      
    
    
      1.2.
      Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 juni 2021, ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 september 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 1 november 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Met dagtekening 8 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar een aanvullend stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’): 
      
      
        “Eiseres is eigenaresse van de woning. Het gaat om een drive-in woning van 143 m² met een garage.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. In aanvulling daarop vermeldt het Hof de volgende feiten. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 648.500 onder meer een matrix overgelegd. In deze matrix zijn vergelijkingsobjecten ( [B-straat] 36, [B-straat] 20 en [C-straat] 56) opgenomen die in dezelfde buurt als de betreffende woning van belanghebbende gelegen zijn. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
    
      “8. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
    
    
    9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [voetnoot 1: Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.] 
    
    10. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 512.000,-.
    
    11. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
    
    12. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
    
    
      
        Oppervlakte woning
      
    
    
    13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de inhoud (lees: oppervlakte) van de woning verkeerd heeft berekend. Dit betoog slaagt niet, omdat dit niet is onderbouwd.
    
    
      
        Zijn de referentiepanden voldoende vergelijkbaar?
      
    
    
    14. Eiseres bestrijdt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres wijst op de woning [A-straat] 57 die op 16 augustus 2013 is verkocht voor € 630.000,-. en op de woning [A-straat] 15 die op 25 februari 2014 is verkocht voor € 601.000.
    
    15. Voor zover eiseres bedoelt dat deze woningen betere referentiewoningen zijn dan de woningen die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd, oordeelt de rechtbank dat dit standpunt niet is onderbouwd en het betoog daarom niet slaagt.
    
    
      
        Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
      
    
    
    16. Eiseres wijst op de matige tot slechte ligging van de woning. Volgens eiseres zijn de woningen aan de [B-straat] qua ligging (rustige straat) en type (gewone eengezinswoning met grote voor-en achtertuin) niet vergelijkbaar met de woning die onderdeel is van 14 drive-in woningen. De [A-straat] vormt de toegang tot de gehele [D-straat buurt] en is een zeer drukke doorgaande straat in tegenstelling tot de woningen aan de [B-straat] . De achterzijden van de woningen aan de [A-straat] zijn ook aan een zeer drukke doorgaande straat gelegen. Ook heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de plafondhoogte van 2,10 meter op de begane grond van de woning in tegenstelling tot de 2,40 tot 2,60 meter die bij de referentiewoningen wordt gehanteerd. De begane grond is die door de lage hoogte niet als hoofdvertrek aan te merken. Ook mag eiseres volgens het erfpachtcontract in de tuinkavel niet verbouwen en heeft haar woning geen voortuin, terwijl de referentiewoningen wel over een (grote) voortuin beschikken. Eiseres stelt tot slot dat het voorgaande ertoe heeft geleid dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van [A-straat] 64 heeft verlaagd naar een bedrag van € 564.500.
    
    17. De rechtbank overweegt dat, voor zover er verschillen zijn tussen de referentiepanden en de woning, bijvoorbeeld omdat de plafondhoogte van een deel van de woning lager is dan dat van de referentiepanden, het type woning anders is, de ligging verschilt en de tuinen niet hetzelfde zijn, de heffingsambtenaar met die verschillen voldoende rekening heeft gehouden. Dat de [A-straat] een drukke, doorgaande straat is in tegenstelling tot de straten waarin de referentiepanden zijn gelegen, is door eiseres niet aannemelijk gemaakt. Dit betoog slaagt daarom niet.
    
    
      
        Meerderheidsregel
      
    
    
    18. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld. Verwezen is naar de artikel 14 EVRM in samenhang met artikel 1, eerste protocol en artikel 1, twaalfde protocol bij het EVRM, artikel 26 IVBPR en artikel 1 van de Grondwet. Eiseres doet een beroep op de meerderheidsregel en verwijst naar drie andere woningen. De [A-straat] 58 heeft op waardepeildatum 1 januari 2014 een WOZ-waarde van € 541.000,-. De [A-straat] 64 heeft op waardepeildatum 1 januari 2014 een WOZ-waarde van € 564.500,-. De [D-straat] 60 heeft op waardepeildatum 1 januari 2014 een WOZ-waarde van € 576.000,-.
    
    19. Volgens de heffingsambtenaar zijn deze objecten niet verkocht op of rond de waardepeildatum. Ook wijken de grondoppervlakte en gebruiksoppervlakte van deze woningen af van de woning van eiseres. De woningen zijn dus niet nagenoeg identiek. [D-straat] 60 is een hoekwoning en heeft meer grond en een groter gebruiksoppervlakte. [A-straat] 58 is destijds met een te lage perceeloppervlakte gewaardeerd. Voor [A-straat] 64 is de gebruiksoppervlakte destijds aangepast. Voor deze woningen is daarom sprake van een incidenteel te laag vastgestelde waarde, wat niet betekent dat de waarde van de woning van eiseres te hoog is vastgesteld.
    
    20. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt, omdat geen sprake is van een meerderheid van nagenoeg identieke woningen die lager zijn gewaardeerd. Dit betoog slaagt daarom niet.
    
    
      
        Stukken en modelmatige waardebepaling
      
    
    
    21. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Daarbij kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiseres wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad. [voetnoot 2: ECLI:NL:HR:2018:1316.] Ook zou de heffingsambtenaar volgens eiseres een strategische keuze maken welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt.
    
    22. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase aan de gemachtigde van eiseres zijn verstrekt. Op de zitting heeft de taxateur een e-mail laten zien van 28 december 2020 waaruit blijkt dat de stukken naar het e-mailadres van de gemachtigde van eiseres zijn verzonden en een bewijs dat deze stukken zijn gedownload op 29 december 2020. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de gemachtigde van eiseres over de stukken beschikt dan wel had kunnen beschikken. Het verzoek van de gemachtigde van eiseres om de zaak aan te houden en uit te zoeken wat er is gebeurd, wijst de rechtbank daarom af. Verder verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof van 29 juni 2021. [voetnoot 3: ECLI:NL:GHAMS:2021:1910.] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. De stelling van eiseres dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door haar niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen.
    
    
      
        Spreidingscoëfficiënten
      
    
    
    23. Eiseres wijst erop dat in het WOZ-bestand uit 2015 tweederde van de woningverkopen buiten de door de Waarderingskamer toegestane marge (spreiding) vallen van min 3 tot plus 4 procent afwijking. De referentieobjecten hebben een afwijkingsratio van bijna alle hoger dan 4%.
    
    24. De rechtbank overweegt dat voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, dat geen voorschrift is waaraan de heffingsambtenaar is gehouden. Dit betoog slaagt niet.
    
    
      
        Actuele grondwaarde
      
    
    
    25. Eiseres stelt dat de berekende vierkante meterprijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd.
    
    26. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiseres slaagt daarom niet.
    
    
      
        Bepaalbaarheid waardevaststelling
      
    
    
    27. Eiseres vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert zij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek (BW): de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ.
    
    28. Ook vindt eiseres dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is naar het oordeel van de rechtbank een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht, waardoor een taxatie als bedoeld in voormeld artikel niet relevant is voor de beoordeling van de WOZ-waarde in deze zaak.
    
    
      
        Erfpachtcorrecties
      
    
    
    29. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiseres wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiseres leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiseres dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is niet verdedigbaar.
    
    30. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof [voetnoot 4: Zie de uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 31 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2380, en van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:551.], waarin dit betoog reeds is verworpen.
    
    
      
        2% korting bij erfpachtcorrectie
      
    
    
    31. De gemeente [Z] heeft in het belastingjaar 2019 een korting van 2% toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiseres dat zij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. [voetnoot 5: ECLI:NL:GHAMS:2021:4116.] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel dan wel de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur er niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen.
    
    
      
        Conclusie en gevolgen
      
    
    
    32. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. [voetnoot 6: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1187, vanaf overweging 5.4.]
    
    33. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning terecht heeft vastgesteld. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473 en 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5
              
            
            
              
                3.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd  behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                4.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                5. 
              
              
                Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
                
              
              
                5.9
              
            
            
              
                6.
              
              
                Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3 
              
            
            
              
                7. 
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                8.
              
              
                De stelling van belanghebbende dat hij op grond van een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 
              
              
                5.14
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
                
              
            
            
              
                9
              
              
                Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                r.o. 5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over opgenoemde 9 grieven te oordelen.
      
    
    
      5.3.
      Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten ( [B-straat] 20, 36 en [C-straat] 56). Belanghebbende heeft een drive-in woning. De hoogte van de begane grond is daardoor lager dan gebruikelijk (slechts 210 cm in plaats van 240 cm). De woning heeft bovendien geen voortuin en een matige tot slechte ligging. De [A-straat] vormt de toegang tot de [D-straat buurt] en is een drukke doorgaande straat in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten aan de [B-straat] . De achterzijde van de woning is ook aan een drukke doorgaande straat gelegen. In de achtertuin mogen blijkens het erfpachtcontract bovendien geen verbouwingen plaatsvinden. Met deze waardedrukkende factoren is onvoldoende rekening gehouden, zo stelt belanghebbende. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van haar stelling dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, gewezen op de verkopen van de [A-straat] 15 op 25 februari 2014 voor € 601.000  en de [A-straat] 57 op 16 augustus 2013 voor € 630.000. Daar komt bij dat de WOZ-waarde van de [A-straat] 64 na bezwaar is verlaagd tot € 564.500. Belanghebbende wenst een gelijke behandeling en doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en in het bijzonder op de meerderheidsregel.
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar voert aan dat bij drive-in woningen ook de begane grond als woonruimte kan dienen en dat dit ook veelvuldig gebeurt. Voor de woning is om die reden gerekend met een lagere vierkantemeterprijs. Hij betwist dat de woning een slechte tot matige ligging heeft en dat de door belanghebbende voorgestelde verkoopcijfers beter bruikbaar zijn dan die van de vergelijkingsobjecten. De WOZ-waarde van de [A-straat] 64 berust op een incidentele fout en de andere door belanghebbende genoemde woningen ( [A-straat] 15 en 57) zijn niet (nagenoeg) identiek aan de woning. Bij een meerderheid van de vergelijkbare woningen is geen lagere waarde per vierkante meter woonoppervlak gehanteerd. Van schending van de meerderheidsregel is geen sprake. Het Hof oordeelt als volgt. 
      
    
    
      5.5.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.6.
      Het Hof stelt daarbij voorop dat:
      
      ( i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
      
      ( ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en
      
      ( iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
      
    
    
      5.7.
      De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten zijn alle rondom de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar (jaren 50), type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt; de [D-straat buurt] in [Z] ) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2014 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden - rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte - steun aan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde.
      
    
    
      5.8.
      Het Hof is, evenals de rechtbank, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen. De m2-prijs van de woning is met € 3.394 lager dan de gemiddelde m2-prijs van € 3.690 van de vergelijkingsobjecten. Uitgaande van een woonoppervlakte van 143 m2 komt dit neer op een waardeverschil (marge) van circa € 42.000 (€ 3.690 - € 3.394 x 143). Met deze marge heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten (zoals de waardedruk die uitgaat van de lagere plafonds op de begane grond van de woning). 
      
    
    
      5.9.
      De stelling van belanghebbende over de matige ligging van de woning wordt ook door het Hof niet gevolgd. De woning is gelegen in een relatief rustige wijk, in een rustige straat (mede door het eenrichtingsverkeer) nabij treinstation [Z] , nog binnen de ringweg [00] . Het ondervinden van enige verkeersoverlast (in de vorm van geluidsoverlast) is inherent aan wonen in [Z] en geldt ook voor de vergelijkingsobjecten. De waardering van de ligging door de heffingsambtenaar op ‘gemiddeld’ is zeker niet te hoog. 
      
    
    
      5.10.
      De stelling van belanghebbende dat de woning alleen een achtertuin heeft [en niet ook een voortuin] is als zodanig geen waardeverminderende omstandigheid. Nog daargelaten dat op de luchtfoto sprake lijkt te zijn van een kleine (betegelde) voortuin. 
      
    
    
      5.11.
      De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met de specifieke voorwaarden die gelden ten aanzien van de erfpacht, slaagt niet op grond van het bepaalde in art. 17, lid 2, Wet WOZ (waarderingsficties). 
      
    
    
      5.12.
      
        Belanghebbende heeft ook ter zitting weer aangevoerd dat de WOZ-waarde (2015) van haar buurman, die op nummer 64 woont, na bezwaar is verminderd tot op € 564.500. 
        Belanghebbende beroept zich daarom op het gelijkheidsbeginsel. De heffingsambtenaar bestrijdt dat sprake is van begunstigend beleid en van schending van de meerderheidsregel. Hij verwijst daarvoor naar acht in dezelfde straat als de woning gelegen objecten, genoemd in zijn verweerschrift in eerste aanleg (blz. 9). Het Hof overweegt als volgt. 
      
      
    
    
      5.13.
      Voor toepassing van de meerderheidsregel dient een vergelijking te worden gemaakt met objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Een beroep op de meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee met de woning vergelijkbare objecten lager zijn gewaardeerd dan het geval zou zijn bij correcte toepassing van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en HR 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR: 2006:AY9489). 
      
    
    
      5.14.
      Incidentele fouten die de heffingsambtenaar bij andere belastingplichtigen heeft gemaakt, vormen geen (begunstigend) beleid. Andere belanghebbenden kunnen zich daarom niet met succes op dergelijke fouten beroepen. 
      
    
    
      5.15.
      
        De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in eerste aanleg (blz. 9), de WOZ-waardes van acht vergelijkbare objecten uit dezelfde straat als de woning overgelegd (waarvan vijf met een identieke woon- en kaveloppervlakte). Daaruit blijkt dat slechts twee daarvan (nr. 58 en 64) lager zijn gewaardeerd dan de woning. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de meerderheidsregel niet heeft geschonden omdat hij in een meerderheid van vergelijkbare gevallen niet lager heeft gewaardeerd dan in het geval van belanghebbende. 
        Ten overvloede overweegt het Hof dat bij de waardering van nummer 58 is uitgegaan van een kleiner perceeloppervlakte (65 m² in plaats van 119 m²). Deze woning dient voor de beoordeling van de meerderheidsregel daarom buiten beschouwing te blijven. Bij die stand, resteert enkel de lagere waardering van nummer 64. Zoals in 5.13 is overwogen, moet een beroep op de meerderheidsregel worden ondersteund met minstens twee met de woning vergelijkbare objecten die lager zijn gewaardeerd. Aan die stelplicht heeft belanghebbende niet voldaan. De heffingsambtenaar heeft voorts weersproken dat [A-straat] 15 en 57 vrijwel identieke objecten zijn. Ook in hoger beroep heeft belanghebbende niet de objectkenmerken van die panden verstrekt zodat niet kan worden aangenomen dat sprake is van ‘gelijke gevallen’ als bedoeld in r.o. 5.13, eerste volzin. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel wordt daarom verworpen.
      
      
    
    
      5.16.
      De stukken van het geding bieden voorts geen aanleiding belanghebbende te volgen in haar (niet-onderbouwde en door de heffingsambtenaar betwiste) stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee kennelijk is bedoeld dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren.
      
    
    
      5.17.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.18.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken.
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
  
  
     Zie HR 19 december 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC4513.