ECLI:NL:RBZWB:2024:7095, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-10-2024, BRE 23/1691
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/1691 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, Het nieuwe WOZ bureau BV),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van [de heffingsambtenaar van 9 februari 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 248.000. Met deze waardevaststelling is, naar de rechtbank aanneemt, aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft niet de op de zaak betrekking hebbende stukken toegestuurd en evenmin een verweerschrift ingediend. Hij heeft op 2 september 2024 een waarderapport (gedateerd 6 mei 2024) en een onderzoeksverslag inzake de waardevaststelling van de woning ingediend.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen, mr. B. de Smit. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1901) met een gebruiksoppervlakte van 163 m², een garage en een schuur/berging op een perceel van 1.620 m2.
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        In strijd met de goede procesorde gehandeld?
      
    
    
    
      4. Ondanks een herhaalde herinnering en een tijdige uitnodiging voor de zitting heeft de heffingsambtenaar geen op de zaak betrekking hebbende stukken toegestuurd en evenmin een verweerschrift ingediend. Zeer kort voor de zitting heeft de heffingsambtenaar een nadere onderbouwing gegeven voor de vastgestelde waarde. Onder deze omstandigheden heeft belanghebbende kunnen stellen dat hij niet tijdig op die onderbouwing kan reageren en heeft hij terecht gesteld dat de gang van zaken in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank zal daarom de alsnog toegestuurde onderbouwing niet in de overweging betrekken maar op basis van de overige stukken de vastgestelde waarde toetsen. Gelet op die stukken ziet de rechtbank geen reden tot aanhouden van de behandeling. 
    
    
    
      4.1.
      De heffingsambtenaar heeft, vanwege de gang van zaken, ter zitting aangegeven het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
      
      
        
          De WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
        
      
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      4.3.
      Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 248.000 niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 152.000 aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      4.4.
      De heffingsambtenaar heeft, aldus het taxatieverslag en het verslag van de hoorzitting, voor de onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op verkooptransacties in [plaats] van onder meer:
      
        
          
            [referentiewoning 1], vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 142 m2 en een garage, op een perceel van 1.933 m2 en verkocht voor € 395.000 (transactie: 30 maart 2021);
        
        
          
            [referentiewoning 2], vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 140 m2 en een garage, op een perceel van 545 m2 en verkocht voor € 290.000 (transactie: 1 oktober 2020); en
        
        
          
            [referentiewoning 3], vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 127 m2 en een garage, op een perceel van 952 m2 en verkocht voor € 274.900 (transactie: 8 juli 2020).
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende acht [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] niet goed vergelijkbaar met de woning alleen omdat de perceeloppervlakte van die woningen significant afwijken van die van de woning. Belanghebbende acht [referentiewoning 1] wel goed vergelijkbaar met de woning. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen (kwaliteit, onderhoud, uitstraling en kwaliteit) tussen de drie onroerende zaken en de woning. Belanghebbende heeft geen specifieke onderbouwing gegeven voor de door hem gestelde waarde van € 152.000.
      
    
    
      4.6.
      De rechtbank overweegt als volgt. De enkele omstandigheid dat een verkochte woning over een kleiner perceeloppervlakte beschikt, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat de transactie van die woning niet geschikt is om als onderbouwing te dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde van het belastingobject. Van belang is dat de heffingsambtenaar met de onderlinge verschillen (waaronder de perceeloppervlakte ) rekening houdt bij de bepaling van de WOZ-waarde. De rechtbank acht de in 4.4 vermelde transacties (referentiewoningen) goed vergelijkbaar met de woning, omdat deze net als de woning, vrijstaande woningen zijn die kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht. Gelet op de uitstraling van [referentiewoning 3] acht de rechtbank deze woning de best vergelijkbare referentiewoning. De rechtbank vindt daarom de vastgestelde waarde van € 248.000 niet te hoog. Ook al zou belanghebbende in zijn standpunten worden gevolgd, dan is die waarde naar het oordeel van de rechtbank nog steeds niet te hoog. De transacties van [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] ondersteunen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
      
    
    
      4.7.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
      
      
        
          Verzoek
        
      
      
    
    
      4.8.
      Namens belanghebbende is in het beroepschrift van 2 maart 2023 een verzoek gedaan tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade in verband met het overschrijden van de redelijke termijn in de bezwaarfase. De rechtbank wijst dit verzoek af.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde WOZ waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Het in het beroepschrift opgenomen verzoek om een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase wijst de rechtbank af.
    
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar dient, zoals in 4.1 is overwogen, wel het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade af;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
      
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier, op 18 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              De rechter is verhinderd de uitspraak te tekenen.
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid, van de Wet WOZ.