ECLI:NL:GHAMS:2024:2683, Gerechtshof Amsterdam, 24-09-2024, 200.324.690/01
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-09-24 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Koopovereenkomst woning binnen familie. Geen bindende afspraak over het gebruiksrecht van de woning na levering. Wanprestatie of onrechtmatig handelen niet gebleken. Bekrachtiging vonnis.

GERECHTSHOF AMSTERDAM   
    
    
      afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
    
    
    
      zaaknummer 	: 200.324.690/01
    
    
    
      zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: C/15/329192/ HA ZA 22-370
    
    
    
      
        arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 september 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant 1] ,
    
      2. [appellant 2],
      beiden wonend te [plaats 1] ,
      appellanten,
      advocaat: mr. B.A. Heupers te Enschede,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [geïntimeerde 1] ,
    
      2. [geïntimeerde 2],
      beiden wonend te [plaats 2] ,
      geïntimeerden,
      advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen worden hierna [appellanten] (afzonderlijk: [appellant 1] en [appellant 2] ) en [geïntimeerden] (afzonderlijk: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ), in enkelvoud, genoemd.
    
    
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
    
      
        [geïntimeerden] heeft van [appellanten] een woning gekocht. Volgens [appellanten] hebben partijen afgesproken dat hij na de levering van de woning aan [geïntimeerden] in de woning mag blijven wonen tot de oplevering van zijn nieuwbouwwoning. Volgens [appellanten] is [geïntimeerden] tekortgeschoten in de nakoming van die afspraak althans heeft [geïntimeerden] onrechtmatig gehandeld. Het hof is van oordeel dat van een bindende afspraak over het gebruiksrecht niet is gebleken en dat [geïntimeerden] dus ook geen wanprestatie heeft gepleegd of onrechtmatig heeft gehandeld. 
    
    
    
  
  
    
      2Het geding in hoger beroep
    
    
      
        [appellanten] is bij dagvaarding van 20 maart 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 28 december 2022 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisende partij en [geïntimeerden] als gedaagde partij. [appellanten] heeft op 17 april 2023 een herstelexploot uitgebracht.
    
    
    
      Bij tussenarrest van 9 mei 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft niet plaatsgevonden. 
    
    
    
      Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
    
    - memorie van grieven, met een productie;
    - memorie van antwoord;
    - akte uitlating zijdens [appellanten] ;
    - akte zijdens [geïntimeerden]
    
    
      Ten slotte is arrest gevraagd.
    
    
    
      
        [appellanten] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad:
    
    
      I. alsnog de vorderingen van [appellanten] zal toewijzen;
    
    
      II. [geïntimeerden] zal veroordelen om al hetgeen ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] is voldaan aan [appellanten] als schade te vergoeden, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het (doen) ontstaan van de schade die [appellanten] lijdt of heeft geleden ter voldoening van het vonnis; 
    
    
      III. [geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met nakosten en rente.
      
      
        
          [geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep. 
      
      
      
        
          [geïntimeerden] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
      
      
      
    
  
  
    
      3Feiten
    
    
      De rechtbank heeft in 2.1 tot en met 2.16 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. De feiten komen neer op het volgende.
    
    
    
      3.1.
      
        [appellant 1] is de oom van [geïntimeerde 1] . [geïntimeerde 1] heeft al geruime tijd een affectieve relatie met [geïntimeerde 2] .
      
    
    
      3.2.
      
        [appellant 1] en [appellant 2] waren gemeenschappelijk eigenaar van de woning aan [Straat] 99 te [plaats 2] (hierna: de woning). Op 11 januari 2020 hebben [appellanten] en [geïntimeerden] met elkaar gesproken over het plan van [appellanten] om de woning te verkopen en een nieuw huis te laten bouwen. In dat gesprek is aan de orde geweest of [geïntimeerden] de woning van [appellanten] zou willen kopen.
      
    
    
      3.3.
      
        [appellanten] heeft de woning op 16 januari 2020 laten taxeren. De marktwaarde van de woning bedroeg op dat moment € 245.000,-. De taxateur stelde vast dat de cv-ketel in de woning moet worden vervangen. De geschatte kosten daarvan waren € 10.000,-.
      
    
    
      3.4.
      
        [geïntimeerden] heeft vervolgens een offerte aangevraagd voor een hypotheek om de woning te kunnen kopen. De aanvraag en latere offerte van de ING Bank waren gebaseerd op een koopprijs van € 245.000,-.
      
    
    
      3.5.
      Op 5 juni 2020 heeft [appellanten] een (op dat moment nog te bouwen) nieuwbouwwoning in [plaats 3] gekocht. Oplevering van die nieuwbouwwoning was op dat moment voorzien in de zomer van 2021.
      
    
    
      3.6.
      
        Op 23 september 2020 hebben partijen een schriftelijke koopovereenkomst voor de woning ondertekend (hierna: de koopovereenkomst). De koopovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
        
          “(…)
        
        
          artikel 1 Verkoop en koop
        
        
          Optie A: Eigendom
        
        
          Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:
        
        
          - plaatselijk bekend (incl. postcode): [Straat] nummer 99, postcode [x] te [plaats 2] (…) tegen een koopsom van € 245.000 (…)
        
      
      
      
        
          artikel 4 Eigendomsoverdracht
        
      
    
    
      4.1.
      
        De akte van levering zal gepasseerd worden op 11 januari 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, (…)
      
      
      
        
          Artikel 7 Feitelijke levering/Overdracht aanspraken
        
      
    
    
      7.1.
      
        De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, (…).”
      
      
    
    
      3.7.
      Op of omstreeks 11 oktober 2020 hebben partijen afgesproken dat [geïntimeerden] op het moment van de verhuizing van [appellanten] bovenop de koopsom nog contant een bedrag van € 10.000,- aan [appellanten] zal betalen.
      
    
    
      3.8.
      Op 27 november 2020 heeft Makelaardij [naam] in opdracht van [appellanten] een waardebepaling afgegeven. De geschatte marktwaarde bedroeg op dat moment € 261.000,-. Daarop heeft [appellanten] aan [geïntimeerden] meegedeeld dat hij de woning niet aan [geïntimeerden] wil leveren voor de in de koopovereenkomst genoemde koopsom van € 245.000,-, te vermeerderen met een contante betaling van € 10.000,-.
      
    
    
      3.9.
      Op 20 april 2021 heeft [geïntimeerden] [appellanten] in kort geding gedagvaard. [geïntimeerden] heeft - samengevat - gevorderd dat de voorzieningenrechter [appellanten] zal veroordelen om de op 23 september 2020 tot stand gekomen koopovereenkomst na te komen en mee te werken aan de levering van de woning aan [geïntimeerden]
      
    
    
      3.10.
      Op 27 mei 2021 heeft de voorzieningenrechter vonnis gewezen. De voorzieningenrechter heeft daarbij, zakelijk weergegeven, [appellanten] op straffe van een dwangsom veroordeeld de koopovereenkomst na te komen en mee te werken aan de levering van de woning aan [geïntimeerden]
      
    
    
      3.11.
      Bij brief van 3 juni 2021 heeft de advocaat van [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor alle door [appellanten] te lijden schade, door “het dwangmatig moeten meewerken aan de nakoming van én de op 23 september 2020 onderschreven “koopakte” én van het kort geding vonnis”.
      
    
    
      3.12.
      Bij brief van 4 juni 2021 heeft de advocaat van [appellanten] aan [geïntimeerden] laten weten dat [appellanten] zal meewerken aan de overdracht van de woning, om geen dwangsommen verschuldigd te worden.
      
    
    
      3.13.
      Op 16 juni 2021 is de woning geleverd aan [geïntimeerden]
      
    
    
      3.14.
      Nadat [appellanten] de woning had verlaten, heeft hij een huurwoning betrokken.
      
    
    
      3.15.
      Bij brief van 29 maart 2022 heeft de advocaat van [appellanten] [geïntimeerden] gesommeerd tot betaling van de door [appellanten] geleden schade van € 33.255,03.
      
    
    
      3.16.
      
        [appellanten] heeft op 11 november 2022 de sleutels van zijn nieuwbouwwoning gekregen.
      
      
    
  
  
    
      4Eerste aanleg
    
    
      4.1.
      
        
          [appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 33.255,03, te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
        
          [appellanten] heeft hieraan (samengevat) ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] in strijd heeft gehandeld met de gemaakte afspraak dat [appellanten] de woning pas (feitelijk) zou leveren aan [geïntimeerden] op het moment dat de nieuwbouwwoning zou worden opgeleverd. [appellanten] heeft als gevolg van het handelen van [geïntimeerden] schade geleden, omdat hij de woning heeft moeten verlaten voordat zijn nieuwbouwwoning klaar was, zoals dubbele verhuiskosten en kosten voor een huurwoning. 
      
      
    
    
      4.2.
      Na verweer van [geïntimeerden] , heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] afgewezen. De rechtbank heeft hiertoe samengevat het volgende overwogen. [geïntimeerden] heeft onbetwist aangevoerd dat hij tot aan het kort geding [appellanten] de mogelijkheid heeft geboden om een regeling te treffen, waarbij [appellanten] gebruik kon blijven maken van de woning, en dat [appellanten] dit steeds heeft geweigerd omdat hij een hogere koopprijs dan de afgesproken € 255.000,- wilde. Het was dus niet [geïntimeerden] maar [appellanten] zelf die is teruggekomen op de bindende afspraak om de woning voor een bedrag van € 255.000,- aan [geïntimeerden] te leveren. Onjuist is bovendien dat [geïntimeerden] heeft geweigerd aan [appellanten] een langer gebruiksrecht voor de woning te verstrekken. Het was immers [appellanten] zelf die dat heeft afgekapt. Van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] of van onrechtmatig handelen is dan ook geen sprake (rov. 4.6). 
      
      
    
  
  
    
      5Beoordeling
    
    
      5.1
      Tegen deze beoordeling en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellanten] met drie grieven op. 
      
    
    
      5.2.
      Grief 1 is gericht tegen rechtsoverweging 4.6 (zie onder 4.2). [appellanten] betoogt dat partijen een bindende afspraak hebben gemaakt, die inhield dat de juridische levering zou plaatsvinden binnen de termijn van de hypotheekofferte en de feitelijke levering afhankelijk zou zijn van het moment van oplevering van de nieuwbouwwoning. [appellanten] zou in woning mogen verblijven tot het moment van oplevering (wat een onzeker moment was). Na het kort geding vonnis heeft [geïntimeerden] echter geweigerd om [appellanten] na het moment van juridische levering een gebruiksrecht te verstrekken. Daarmee heeft [geïntimeerden] in strijd gehandeld met voornoemde afspraak. Dit vormt een toerekenbare tekortkoming dan wel een onrechtmatige daad. Dat [geïntimeerden] tot aan het kort geding afspraken wilde maken over een gebruiksrecht en [appellanten] dat op dat moment weigerde, maakt niet dat [appellanten] zelf is teruggekomen van de bindende afspraak tussen partijen. Alle voorstellen over het gebruiksrecht die [geïntimeerden] op dat moment deed, weken namelijk ten nadele van [appellanten] af van de bestaande afspraak. Men hoeft geen regeling te treffen over iets waarover al bindende afspraken bestaan, aldus nog steeds [appellanten]  
      
    
    
      5.3.
      Het hof stelt, met de rechtbank, vast dat het op enig moment de bedoeling van partijen was dat de juridische en feitelijke levering van de woning uit elkaar werden getrokken, in die zin dat de woning op korte termijn (juridisch) geleverd zou worden aan [geïntimeerden] , waarna [appellanten] gebruik van de woning mocht blijven maken tot de oplevering van zijn nieuwbouwwoning. De vraag die voorligt is of partijen over die bedoeling vervolgens een bindende afspraak hebben gemaakt en, zo ja, of [geïntimeerden] is tekortgeschoten in de nakoming van die afspraak of onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof is van oordeel dat [appellanten] hiervoor onvoldoende heeft gesteld. Daartoe is het volgende redengevend.
      
    
    
      5.4.
      
        [appellanten] heeft in hoger beroep niet betwist dat [geïntimeerden] tot aan het kort geding de mogelijkheid heeft geboden aan [appellanten] een regeling te treffen over het gebruiksrecht van de woning, maar dat [appellanten] van die mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt omdat hij een hogere koopprijs wilde dan partijen waren overeengekomen. [appellanten] stelt weliswaar dat hij geen regeling wilde treffen omdat er al een bindende afspraak over het gebruiksrecht was, maar daarvan is niet gebleken. Zo heeft hij niet gesteld, en is ook anderszins niet gebleken, dat partijen overeenstemming hebben bereikt over (bijvoorbeeld) de financiële gevolgen van het gebruik van de woning door [appellanten] ná de levering van de woning aan [geïntimeerden] Het hof acht het evident dat daar iets over afgesproken zou moeten zijn om een bindende afspraak over het gebruiksrecht aan te kunnen nemen, zeker op het moment dat de oplevering van de nieuwbouwwoning naar verwachting nog een jaar op zich zou laten wachten. Dat partijen hierover geen overeenstemming hebben bereikt, blijkt ook uit de omstandigheid dat [appellanten] pas ná het kort geding vonnis in een schikkingsvoorstel met betrekking tot het gebruiksrecht aan [geïntimeerden] – onder meer – heeft voorgesteld om een gebruiksvergoeding van € 750,- per maand te gaan betalen. [geïntimeerden] heeft dat voorstel niet aanvaard. Omdat – gelet op het bovenstaande – [appellanten] onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat sprake is van een bindende afspraak over het gebruiksrecht, is van een toerekenbare tekortkoming of onrechtmatig handelen aan de zijde van [geïntimeerden] ten opzichte van [appellanten] dus ook geen sprake. De grief faalt.
      
    
    
      5.5.
      Grief 2 is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot schadevergoeding. De grief bouwt voort op grief 1. Omdat grief 1 faalt, geldt dat ook voor deze grief.
      
    
    
      5.6.
      Grief 3, die ziet op de proceskostenveroordeling, faalt eveneens. Gelet op de uitkomst van de procedure in eerste aanleg en ook in hoger beroep, heeft de rechtbank [appellanten] terecht in de proceskosten veroordeeld.
      
      
        
          Slotsom en kosten 
        
      
      
    
    
      5.7.
      Het hoger beroep van [appellanten] heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep. 
      
      
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
    
    
    
      veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 783,- aan verschotten en € 1.571,- voor salaris.
    
    
    
    
    
      Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C. Toorman en E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.