ECLI:NL:GHAMS:2024:1293, Gerechtshof Amsterdam, 23-04-2024, 22/2558
Gerechtshof Amsterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-04-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woningen. Het Hof beoordeelt de standaardgrieven van belanghebbende met standaard-oordelen. De heffingsambtenaar heeft de waarde niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF AMSTERDAM
    kenmerk 22/2558
    
    
      23 april 2024
    
    
    
      
        uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [X]
        , wonende te [Z] , belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. A. Bakker),
    
    
    
      tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/250 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
    
    
    
      belanghebbende
    
    
    
      en 
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 18 juni 2021 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 7 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 781.500.
      
    
    
      1.2.
      Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 december 2021, ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Met dagtekening 13 april 2023 heeft de heffingsambtenaar een aanvullend stuk ingediend. 
      
    
    
      1.6.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
      
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): 
      
      
        “Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met dakterras. De oppervlakte van de woning is ongeveer 224 m2 en de oppervlakte van het dakterras 17 m2.”
      
      
    
    
      2.2.
      Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten. In aanvulling daarop vermeldt het Hof de volgende feiten. 
      
    
    
      2.3.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 781.500 onder meer een matrix overgelegd. . In deze waardematrix zijn vergelijkingsobjecten ( [A-straat] 11, [B-straat] 67-3 en [C-straat] 20-2) opgenomen die in dezelfde wijk als de betreffende woning van belanghebbende gelegen zijn. 
      
      
    
  
  
    
      3Geschil in hoger beroep 
    
    
      In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    
    
  
  
    
      4Het oordeel van de rechtbank
    
    
      De rechtbank heeft het volgende overwogen:
    
    
    
      “2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2014. Bepalend is de staat waarin de woning op die
      datum verkeerde. [voetnoot 1: ECLI:NL:HR:2018:1316.] 
    
    
    3. Eiser vindt in de eerste plaats dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning moet worden verlaagd met een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie. In de tweede plaats vindt eiser dat de waarde moet worden vastgesteld op € 623.000,-.
    
    4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 781.500,-. Het taxatierapport bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). namelijk [A-straat] 11, [B-straat] 67-3 en [C-straat] 20-2, allen te [Z] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten afte leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
    
    6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. en zo ja. of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de won ing.
    
    7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
    
    8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde of naastgelegen buurt, namelijk de [D-straat ] en de [E-straat ] . Het gaat om drie bovenwoningen. De bouwjaren van de vergelijkingsobjecten wijken niet te veel af van de woning. De vergelijkingsobjecten hebben een oppervlakte van respectievelijk 190 m2, 200 m2 en 183 m2. De verkopen liggen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde van de woning te bepalen en onderbouwen. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning.
    
    9. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
    
    10. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning gemiddeld’ gekwalificeerd. Voor zover de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de woning ‘gemiddeld’ gekwalificeerd. Voor zover de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de vergelijkingsobjecten beter of slechter dan ‘gemiddeld’ is gekwalificeerd, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een correctie naar boven of naar beneden toegepast op de gerealiseerde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten. Op basis van deze gecorrigeerde m2-prijzen is de gemiddelde m2-prijs vastgesteld. De - gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging – getaxeerde m2-prijs van het woningdeel van de woning (€ 3.459,-) is lager dan de (naar neutraal gecorrigeerde) gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€3.818,-). Hierin zit ruim voldoende marge voor mogelijke verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat eiser slechts in algemene zin heeft gesteld dat geen rekening is gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dit niet nader gespecificeerd.
    
    11. Eiser voert aan dat vergelijkingsobject [A-straat] 11 een moderne badkamer heeft en dat vergelijkingsobject [B-straat] 67-3 een beter uitzicht en dus een betere ligging heeft dan de woning. Eiser heeft deze stellingen niet dan wel onvoldoende onderbouwd en daarom kunnen deze beroepsgronden niet slagen.
    
    12. Eiser voert aan dat de oppervlakte van het woningdeel van vergelijkingsobject [C-straat] 20-21 89 m2 is en niet 183 m2. De rechtbank overweegt dat de matrix de waarde van de woning ook onderbouwt als de oppervlakte van het woningdeel van 183 m2 naar 189 m2 wordt gecorrigeerd. De m2-prijs van het woningdeel komt dan uit op € 4.112,- en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten op € 3.773,-. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    13. Eiser voert aan dat bij de toepassing van de vergelijkingsmethode geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank volgt deze stelling niet. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten kleiner zijn, maar de heffingsambtenaar heeft hiermee rekening gehouden door de m2-prijs van de woning lager te waarderen dan de m2-prijs van de vergelijkingspanden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar met het afnemend grensnut rekening heeft gehouden.
    
    14. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
    
    15. Eiser voert aan dat er geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken.
    
    16. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiser in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning.
    
    17. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Volgens de gemachtigde van eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix en niet daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’- arrest van de Hoge Raad. [voetnoot 2: ECLI:NL:GHAMS:2021 :1910.] Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiser ten onrechte een strategische keuze gemaakt welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt.
    
    18. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 29 juni 2021 [voetnoot 3: ECLI:NL:GHAMS:2019:1609] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest. 
    
    19. Eiser vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert hij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    20. Ook vindt eiser dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. De beroepsgrond slaagt niet.
    
    21. Eiser voert aan dat de Waarderingskamer in het ‘Beoordelingsprotocol woningen een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiser hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4%, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning.
    
    22. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4%, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
    
    23. Eiser voert verder nog aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiser dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is niet verdedigbaar. Eiser haalt hierbij de conclusies van een rapport van [A] en Van [B] van 19 september 2019 aan. Hij voert specifiek aan dat hij het niet eens is met de conclusies van het gerechtshof [Z] van 9 mei 2019. [voetnoot 4: ECLI:NL:GHAMS:2019:1609] Er is volgens eiser sprake van willekeur en rechtsongelijkheid. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof [voetnoot 5: Zie de uitspraken van het gerechtshof [Z] van 31 augustus 2021, ECLI:NL:GHAMS:202 1:2380, en van 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:551.], waarin dit betoog reeds is verworpen. In een uitspraak van 1 maart 2022 heeft het gerechtshof [Z] haar uitspraak van 9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder overwogen dat het door eiser genoemde rapport van [A] en Van [B] niet tot een ander oordeel leidt. [voetnoot 6: ECLI:NL:GHAMS:2022:958]
    
    24. De gemeente [Z] heeft het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat hij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. [voetnoot 7: ECLI:NL:GHAMS:2021:4116] Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met twee procent zou moeten verlagen.
    
    25. Eiser stelt dat de berekende m2-prijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd.
    
    26. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal. maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiser slaagt daarom niet.
    
    27. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel], het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ-waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders. [voetnoot 8: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1187, vanaf overweging 5.4.]
    
    28. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    
      5Beoordeling van het geschil in hoger beroep
    
    
      5.1
      Belanghebbende heeft in het onderhavige hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473 en 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen. 
      
        
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2023:2594, r.o.:
                
              
            
            
              
                1.
              
              
                Het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. 
              
              
                5.1.2
              
            
            
              
                2.
              
              
                De vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.4.5
              
            
            
              
                3.
              
              
                De vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd  behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
              
              
                5.5.1 e.v.
              
            
            
              
                4.
              
              
                Het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
              
              
                5.6
              
            
            
              
                5. 
              
              
                Dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.
                
              
              
                5.9
              
            
            
              
                6.
              
              
                Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.
              
              
                5.10.3 
              
            
            
              
                7. 
              
              
                Het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.
              
              
                5.12 en 5.13
              
            
            
              
                8.
              
              
                De stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen. 
              
              
                5.14
              
            
            
              
                
              
              
                
                  Oordeel 
                
              
              
                
                  ECLI:NL:GHAMS:2021:473 r.o.:
                
              
            
            
              
                9
              
              
                Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
              
              
                r.o. 5.16
              
            
          
        
      
    
    
      
      
      
    
    
      5.2.
      Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over opgenoemde 9 grieven te oordelen.
      
    
    
      5.3.
      
        Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten; 
        
          [A-straat] 11 heeft namelijk een betere badkamer en [B-straat] 67-3 een beter uitzicht dan de woning. 
      
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat hij voldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij het vaststellen van de WOZ-waarde. De badkamer van [A-straat] 11 is volgens de heffingsambtenaar van ‘gemiddeld’ niveau. Het Hof oordeelt als volgt. 
      
    
    
      5.5.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
      
    
    
      5.6.
      Het Hof stelt daarbij voorop dat:
      
      ( i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
      
      ( ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en
      
      ( iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
      
    
    
      5.7.
      De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten zijn alle rondom de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2014 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte - steun aan de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde.
      
    
    
      5.8.
      Het Hof is, evenals de rechtbank, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen. De m2-prijs van de woning is met € 3.459 lager dan de gemiddelde m2-prijs van € 3.818 van de vergelijkingsobjecten. Bij een woonoppervlakte van 224 m2 komt dit neer op een waardeverschil (marge) van circa € 80.000 ([€ 3.818 - € 3.459] x 224). Zelfs als veronderstellenderwijs aangenomen wordt dat de [A-straat] 11 een betere badkamer heeft dan de woning, hetgeen het Hof in het midden zal laten, is de hiervoor berekende marge daarvoor ruimschoots toereikend. 
      
    
    
      5.9.
      
        Het vergelijkingsobject de [A-straat] 11 is op 11 november 2013 verkocht voor 
        € 715.000. Deze prijs ligt onder de voor de woning beschikte waarde (€ 781.500). Echter, dit verschil kan worden verklaard door het feit dat dit object 34 m2   kleiner is dan de woning. Uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte matrix volgt dat dit verschil in woonoppervlak een waarde vertegenwoordigt van circa € 132.000. Derhalve onderbouwt ook deze transactie ruimschoots de beschikte waarde. 
      
      
    
    
      5.10.
      De stelling dat het vergelijkingsobject aan de [B-straat] 67-3 een beter uitzicht dan de woning heeft, wordt gevolgd. Toch kan dit niet tot een geslaagd hoger beroep leiden omdat de heffingsambtenaar met dit verschil al voldoende rekening heeft gehouden door in de matrix de ligging van de woning als ‘gemiddeld’ te kwalificeren en die van [B-straat] 67-3 als ‘goed’. 
      
    
    
      5.11.
      De stukken van het geding bieden voorts geen aanleiding belanghebbende te volgen in zijn (niet-onderbouwde en door de heffingsambtenaar betwiste) stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee kennelijk is bedoeld dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren.
      
    
    
      5.12.
      Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
      
      
      
        
          Slotsom
        
      
    
    
      5.13.
      De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
      
      
    
  
  
    
      6Kosten
    
    
      Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
    
    
    
  
  
    
      7Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
    
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 23 april 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
                    a. de naam en het adres van de indiener;
                    b. de dagtekening;
                    c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
                    d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
    
      
        Toelichting rechtsmiddelverwijzing
      
      Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
    
    
    
      
        Digitaal procederen
      
      Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. 
      Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
    
    
    
      
        Per post procederen
      
      Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: