ECLI:NL:RBZWB:2024:7272, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25-10-2024, BRE - 22 _ 5220
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-25 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 22/5220 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,
    (gemachtigde mr. A. Bakker),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 oktober 2022.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2022 aan belanghebbende een waardebeschikking (de beschikking) toegezonden. In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar (onder andere) een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Tholen voor het jaar 2022 opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende aan [het adres] te [plaats] (de woning).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 149.000.
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de waarde van de woning en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2022 bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 7 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens de heffingsambtenaar [naam 1]. Namens belanghebbende is niemand verschenen. De rechtbank heeft van de gemachtigde een verzoek om verdaging van de zitting van 7 oktober 2024 ontvangen. Daaruit maakt de rechtbank op dat de gemachtigde wel op de hoogte was van de zitting. De rechtbank heeft het verdagingsverzoek op 29 augustus 2024 gemotiveerd afgewezen.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1850 met een woonoppervlakte van 86 m² op een perceel van 109 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
    
  
  
    Motivering
    
    
      
        Formele punten
      
      
        Gegevensverstrekking bezwaar- en beroepsfase
      
      4. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box-arrest aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens (de matrix en de KOUDV-factoren) niet heeft toegezonden. De heffingsambtenaar handelt daarmee in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin volgens belanghebbende is bepaald dat de heffingsambtenaar de op de procedure betrekking hebbende stukken dient te verzenden aan de gemachtigde. Belanghebbende beroept zich op het fair-play-beginsel, het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.
    
    
    
      4.1.
      De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van de Awb.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende stelt tenslotte nog dat de objectkenmerken van de referentiewoningen niet zijn onderbouwd en dat de heffingsambtenaar volledige iWOZ-kaarten had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat in het taxatieverslag de objectkenmerken van de referentiewoningen zijn gespecificeerd en foto’s van de referentiewoningen zijn opgenomen. De rechtbank acht dat in beginsel voldoende en de heffingsambtenaar is daarom niet verplicht om in de bezwaarfase een volledig waarderapport en iWOZ-kaarten te verstrekken. Dit zou anders kunnen zijn als belanghebbende aannemelijk maakt dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn, wat belanghebbende in dit geval niet heeft gedaan.
      
      
        
          Strijd met het motiveringsbeginsel
        
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dient het beroep volgens belanghebbende gegrond te worden verklaard.
      
    
    
      4.4.
      Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar een verslag van de hoorzitting heeft gemaakt en dat de tekst van dit verslag is opgenomen in de uitspraak op bezwaar. In zoverre is er geen sprake van een motiveringsgebrek.
      
      
        
          Waarde
        
        5. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 110.000 per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 149.000.
      
      
      
        
          Toetsingskader rechtbank
        
      
    
    
      5.1.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      5.2.
      De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      5.4.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met daarbij een matrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 24 maart 2024 door [naam 2] opgemaakt. In het waarderapport is de waarde van de woning berekend op € 161.000. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats].
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
        
      
    
    
      5.5.
      Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
      
      
        
          De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
        
      
    
    
      5.6.
      Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, de afwezigheid van isolatie en met scheuren in de binnen- en buitenmuren.
      
    
    
      5.7.
      De rechtbank overweegt dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel, waardoor de heffingsambtenaar zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. De heffingsambtenaar heeft ook gecorrigeerd voor de verschillen in KOUDV-factoren. Verder zijn aan een garage, berging, dakkapel, overkapping, aanbouw en tuinhuis afzonderlijke waarden toegekend. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden. 
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft geen nadere informatie aangeleverd met betrekking tot de gedateerdheid van de woning noch met betrekking tot de isolatie van de woning en scheurvorming in de binnen- en buitenmuren. Belanghebbende heeft zijn stelling dan ook niet onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende daarmee – tegenover al hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd – de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
    
    
      5.9.
      Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. 
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
    
    
      5.10.
      Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende stelt dat de objecten aan [referentiewoning 4], [referentiewoning 5], [referentiewoning 6], [referentiewoning 7] en [referentiewoning 8] identiek, althans nagenoeg identiek, zijn aan zijn woning, terwijl de waarde voor deze objecten lager is vastgesteld dan de waarde voor zijn woning.
      
    
    
      5.11.
      De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is in dit geval niet gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
      
    
    
      5.12.
      Voor het gebruik van een object als referentieobject voor de waardering van een onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ, is het voldoende dat het object vergelijkbaar is met de woning. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. De rechtbank beoordeelt hierna dan ook of daarvan sprake is.
      
    
    
      5.13.
      De kenmerken en vastgestelde waarde van de objecten die belanghebbende aanhaalt ten opzichte van de woning van belanghebbende kunnen als volgt worden weergegeven:
      
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                
                  Woning
                
              
              
                
                  WOZ-waarde
                
              
              
                
                  Woonoppervlakte
                
              
              
                
                  Perceeloppervlakte
                
              
            
            
              
                
                  [referentiewoning 4]
                
              
              
                € 140.000
              
              
                95 m²
              
              
                129 m²
              
            
            
              
                
                  [referentiewoning 5]
                
              
              
                € 144.000
              
              
                108 m²
              
              
                112 m²
              
            
            
              
                
                  [referentiewoning 6]
                
              
              
                € 144.000
              
              
                130 m²
              
              
                101 m²
              
            
            
              
                
                  [referentiewoning 7]
                
              
              
                € 115.000
              
              
                97 m²
              
              
                104 m²
              
            
            
              
                
                  [referentiewoning 8]
                
              
              
                € 134.000
              
              
                91 m²
              
              
                386 m²
              
            
            
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                De woning
              
              
                € 149.000
              
              
                88 m²
              
              
                109 m²
              
            
          
        
      
      
    
    
      5.14.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, gelet op de hiervoor weergegeven kenmerken, niet aannemelijk gemaakt dat de aangehaalde objecten identiek zijn aan zijn woning. Evenmin heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt dat de onderlinge verschillen tussen zijn woning en de aangehaalde objecten verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel, in de verschijningsvorm van de meerderheidsregel, is dan ook geen sprake.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
    
    
  
  
     Vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7791.
  
  
    
      Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
  
  
     Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1740.
  
  
     Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942.