ECLI:NL:RBNHO:2024:10245, Rechtbank Noord-Holland, 08-10-2024, 11133133 \ EJ VERZ  24-177
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: huurzaak;  290 of 230a bedrijfsruimte?; verzoek verlenging termijn ontruiming afgewezen.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    Handel, Kanton en Bewind
    locatie Alkmaar
    
    
      Zaaknr./repnr.: 11133133 \ EJ VERZ  24-177 (rvk)
      Uitspraakdatum: 8 oktober 2024
    
    
    
      
        Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
      
    
    
    
      
        
          [verzoeker]
        , h.o.d.n. [naam 1]
      wonende te [plaats 1] en zaakdoende te [plaats 2]
      verzoekende partij
      verder te noemen: [verzoeker]
      in persoon procederend
    
    
    
      tegen 
    
    
    
      de besloten vennootschap Pretty Face Holding B.V.
      gevestigd te Alkmaar 
      verwerende partij
      verder te noemen: Pretty Face Holding
      gemachtigde: mr. J.N.T. van der Linden
    
    
    
  
  
    
      1Het procesverloop
    
    
      1.1.
      
        [verzoeker] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 29 mei 2024. Pretty Face Holding heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.2.
      Op 10 september 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [verzoeker] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Pretty Face Holding heeft een verklaring voorgedragen die is overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Pretty Face Holding bij brief van 27 augustus 2024 nog stukken toegezonden. [verzoeker] heeft bij brief van 5 september 2024 nog stukken toegezonden.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Pretty Face Holding is eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats 2] . 
      
    
    
      2.2.
      
        [verzoeker] heeft een onderneming, [naam 1] , en die onderneming richt zich op de reiniging van tapijten, vloerkleden en andere stoffen.
      
    
    
      2.3.
      
        [verzoeker] huurt van Pretty Face Holding een gedeelte van het pand aan de [adres] , circa 250 m² op de begane grond (hierna: het gehuurde).
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst is ingegaan op 1 april 2021, voor een periode van drie jaar, en dus eindigende op 31 maart 2024.
      
    
    
      2.5.
      De huurovereenkomst heeft als titel: ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’.
      
    
    
      2.6.
      In artikel 1.2. van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde bestemd is om uitsluitend gebruikt te worden als ‘bedrijfsruimte ten dienste van huurders bedrijf in interieurreiniging van de inventaris van gebouwen’. 
      
    
    
      2.7.
      
        [verzoeker] heeft in het gehuurde machines staan waarmee tapijten, dekbedden, dekens en vloerkleden e.d. gewassen en gedroogd kunnen worden. 
      
    
    
      2.8.
      In een e-mail van 3 februari 2022 heeft Pretty Face Holding laten weten dat de huurovereenkomst niet zal worden verlengd na 31 maart 2024 en per aangetekende brief van 4 april 2022 is de huurovereenkomst opgezegd per 31 maart 2024.
      
    
  
  
    
      3Het verzoek
    
    
      3.1.
      
        [verzoeker] verzoekt primair dat de kantonrechter hem niet-ontvankelijk verklaart in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW). Daartoe stelt hij dat het gehuurde, gelet op wat bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen en de activiteiten die hij ontplooit, gekwalificeerd moet worden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW – en hij dus huurbescherming geniet en de opzegging van de huurovereenkomst door Pretty Face Holding niet rechtsgeldig is.
      
    
    
      3.2.
      Subsidiair, voor het geval toch sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verzoekt [verzoeker] om de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst. Daartoe stelt hij dat zijn belangen bij de ontruiming van het gehuurde ernstiger worden geschaad dan de belangen van Pretty Face Holding bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker] . Vanwege de aard van zijn onderneming is het voor [verzoeker] moeilijk om een vervangende locatie te vinden; een uitgebreide zoektocht heeft nog niet tot resultaat geleid. Indien [verzoeker] de huidige locatie moet ontruimen zonder dat een geschikte alternatieve bedrijfsruimte voorhanden is, betekent dat het einde van zijn bedrijf en dat heeft niet alleen gevolgen voor hemzelf maar ook voor zijn twee medewerkers. [verzoeker] verzoekt daarom om extra tijd om een andere geschikte bedrijfsruimte te zoeken.
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      Pretty Face Holding heeft verweer gevoerd. Zij heeft aangevoerd dat [verzoeker] niet-ontvankelijk is in zijn verzoek omdat hij zijn verzoek tegen de verkeerde partij heeft gericht, namelijk [naam 2] , terwijl die persoon niet de verhuurder is. Voor het geval geoordeeld wordt dat het verzoek wel is gericht tegen de juiste persoon (Pretty Face Holding) voert Pretty Face Holding aan dat [verzoeker] niet niet-ontvankelijk verklaard moet worden in zijn verzoek omdat het om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gaat. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden afgewezen omdat de belangen van Pretty Face Holding bij voortzetting van het gebruik ernstiger geschaad worden dan de belangen van [verzoeker] in geval van beëindiging van het gebruik. Bovendien gebruikt [verzoeker] het gehuurde niet naar behoren en heeft hij schade toegebracht aan het gehuurde.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      
        Rectificatie verwerende partij
      
    
    
      5.1.
      De huurovereenkomst is gesloten tussen [verzoeker] als huurder en Pretty Face Holding als verhuurder. [verzoeker] heeft zijn verzoekschrift gericht tegen [naam 2] . Dat is echter niet de contractspartij. De vraag is of [verzoeker] daarom niet-ontvankelijk verklaard moet worden, of dat er een aanpassing in de partijnaam (rectificatie) moet volgen. 
      
    
    
      5.2.
      Hierbij gaat het om de vraag wat de wederpartij heeft begrepen of redelijkerwijs moeten begrijpen. In dit geval kan worden aangenomen dat het verzoek van [verzoeker] de juiste partij (en haar advocaat) heeft bereikt, omdat zij zijn verschenen en Pretty Face Holding verweer heeft gevoerd. Dat de wederpartij door de vergissing onredelijk in haar belangen is geschaad is niet gebleken. [naam 2] , tegen wie het verzoek is gericht, is de enig aandeelhouder van Pretty Face Holding. Voldoende is gebleken dat Pretty Face Holding bekend is met het geschil. De rectificatie vindt tijdig plaats, nu hierom door [verzoeker] bij de eerstvolgende gelegenheid, de mondelinge behandeling, is verzocht. 
      
    
    
      5.3.
      Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de rectificatie toestaan. [verzoeker] is dus ontvankelijk in zijn verzoek. Deze rectificatie is tevens verwerkt bij de vermelding van de partijnamen in de kop van deze beschikking.
      
      
        
          Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230 a BW of artikel 7:290 BW?
        
      
    
    
      5.4.
      In dit geschil gaat het allereerst om de vraag welk huurregime van toepassing is: huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Bij 7:290-bedrijfsruimte hebben huurders huurbescherming. Ingeval van een 7:230a-ruimte hebben huurders geen huurbescherming: opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder leidt in principe tot het eindigen van de huur. Wel geniet deze huurder op een in tijd beperkte ontruimingsbescherming. Aan deze laatste kwestie wordt toegekomen na beoordeling van het toepasselijk huurregime.
      
    
    
      5.5.
      Artikel 7:230a BW is van toepassing in het geval dat de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor de toepasselijkheid van de bepalingen uit artikel 7:290 BW e.v. moet komen vast te staan dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als a een kleinhandelsbedrijf, b een restaurant of cafébedrijf, c een afhaal- en besteldienst en d een ambachtsbedrijf, een en ander (dus onder a t/m d) indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. 
      
    
    
      5.6.
      Volgens vaste rechtspraak is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
      
    
    
      5.7.
      De kantonrechter is van oordeel dat de door [verzoeker] gehuurde ruimte kwalificeert als een 7:230a- bedrijfsruimte. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.
      
      
      
      
        
          Bestemming en gebruik gehuurde
        
      
    
    
      5.8.
      Op de huurovereenkomst staat in de kop: ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Dat levert, hoewel niet doorslaggevend, een aanwijzing op dat het gaat om artikel 7:230a bedrijfsruimte. Volgens artikel 1.2 van de huurovereenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als ‘bedrijfsruimte ten dienste van huurders bedrijf in interieurreiniging van de inventaris van gebouwen’. Hierin valt niet direct een aanwijzing te lezen dat het gaat een bestemming als hierboven vermeld onder a t/m d. Als vervolgens gekeken wordt naar het feitelijk gebruik van het gehuurde, dan leidt de kantonrechter uit de in geding gebrachte foto’s af dat het gehuurde een grote hal is waarin meerdere relatief grote en zware machines staan die tapijten kunnen wassen, drogen en stofzuigen. [verzoeker] verklaart ook dat alles machinaal gebeurt. Daaruit leidt de kantonrechter af dat sprake is ‘fabrieksmatige’ activiteiten, hetgeen een contra-indicatie is voor het aannemen van een ambachtsbedrijf, als bedoeld in 7:290 BW. Verder blijkt uit de foto’s dat naast de was- en droogactiviteiten, het gehuurde wordt gebruikt voor de opslag van tapijten, hetgeen een aanwijzing is voor 7:230a-ruimte.
      
    
    
      5.9.
      Verder stelt de kantonrechter vast dat het gehuurde niet is ingericht met een verkooppunt voor het publiek. Weliswaar beroept [verzoeker] zich erop dat hij bij mooi weer een rolluik openzet waardoor klanten naar binnen kunnen komen, maar uit niets blijkt dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling hadden om op deze wijze een verkooppunt voor het publiek te creëren. De aanwezigheid van de balie leidt niet tot een ander oordeel. Deze balie bestaat immers uit een plank die [verzoeker] – zonder toestemming – in de gemeenschappelijke hal in een deurkozijn heeft aangebracht. De balie is dus geen onderdeel van de inrichting van het gehuurde. Als onweersproken staat ook vast dat [verzoeker] die plank heeft aangebracht nadat de huurovereenkomst is opgezegd. 
      
    
    
      5.10.
      De wettelijke regeling voor 7:290-bedrijfsruimte biedt bescherming aan de huurder die bescherming nodig heeft omdat het eindigen van de huur in verband met de plaatsgebondenheid van de onderneming ertoe kan leiden dat de huurder een belangrijk deel van zijn goodwill van zijn onderneming verliest. Plaatsgebondenheid is geen wettelijke voorwaarde, maar wel een aspect dat bij de kwalificatievraag kan worden betrokken. 
      
    
    
      5.11.
      Dat dit belang voor de bedrijfsvoering van [verzoeker] cruciaal is, is onvoldoende gebleken. Weliswaar bedient [verzoeker] voornamelijk particulieren - zo’n 80 procent van zijn klanten is particulier volgens [verzoeker] - maar niet is gesteld of gebleken dat de plaats waar het gehuurde is gevestigd doorslaggevend is bij de keuze van de klanten om hun tapijten door [verzoeker] te laten wassen. In dit verband is van belang dat [verzoeker] zijn activiteiten in een ander pand is gestart dan het gehuurde. Ook is gebleken dat [verzoeker] met busjes werkt om tapijten bij klanten op te halen en schoongewassen weer terug te brengen.
      
    
    
      5.12.
      Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [verzoeker] het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan als 7:290 BW-bedrijfsruimte in gebruik heeft. Hieruit volgt dat sprake is van een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Dit betekent dat Pretty Face Holding de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. De primaire vordering van [verzoeker] om hem niet-ontvankelijk te verklaren dient dan ook te worden afgewezen. Vervolgens moet het subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn worden beoordeeld.
      
      
        
          Verlenging ontruimingstermijn?
        
      
      
    
    
      5.13.
      Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, tenzij, kort gezegd, aannemelijk is dat sprake is van overlast of onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. 
      
    
    
      5.14.
      
        [verzoeker] stelt dat het voor hem erg moeilijk is om een vervangende ruimte te vinden waarin hij welkom is met zijn machines. Als die vervangende ruimte niet gevonden wordt dan betekent dat het einde van zijn bedrijf, is hij van inkomsten verstoken en staan zijn twee medewerkers op straat. Pretty Face Holding heeft dat betwist en gewezen op haar belang van Pretty Face Holding om de ruimte te kunnen gebruiken voor haar eigen bedrijf. Ook heeft Pretty Face Holding gesteld dat [verzoeker] het gehuurde onbehoorlijk gebruikt.
      
    
    
      5.15.
      Als niet bestreden (en te zien op de foto’s) staat vast dat [verzoeker] (zonder toestemming) in de vloer van de hal een geul heeft laten slijpen waarbij de wapening is doorgezaagd, met vermindering van het draagvermogen van de vloer als gevolg. Dit kan worden aangemerkt als een vorm van onbehoorlijke gebruik van het gehuurde. 
      
    
    
      5.16.
      Het is evident dat [verzoeker] vervangende ruimte moet vinden om zijn bedrijf te kunnen voortzetten. Maar dat geen ruimte beschikbaar zou zijn in de regio heeft Pretty Face Holding gedocumenteerd betwist. Ook heeft Pretty Face voldoende aangetoond dat zij de bedrijfsruimte zelf nodig heeft vanwege de groei van haar eigen bedrijf. 
      
    
    
      5.17.
      Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat van Pretty Face Holding niet gevergd worden dat [verzoeker] het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. Dit betekent dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen. 
      
    
    
      5.18.
      Bij afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn stelt de kantonrechter ingevolge artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van ontruiming vast. Gelet op het belang van [verzoeker] om in de gelegenheid te worden gesteld een andere ruimte te zoeken waar hij zijn bedrijfsactiviteiten kan voortzetten, acht de kantonrechter het redelijk de termijn van ontruiming vast te stellen op 1 januari 2025. Dat betekent dat het gehuurde op die datum leeg moet worden opgeleverd aan Pretty Face Holding.
      
    
    
      5.19.
      
        
          [verzoeker] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pretty Face Holding worden begroot op:
        salaris gemachtigde:	€ 408,00 ( 2 punten × tarief € 204,00)
        nakosten:						€ 102,00
        totaal:								€ 510,00
      
      
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    
    
      De kantonrechter: 
    
    
    
      6.1.
      wijst het verzoek af;
      
    
    
      6.2.
      stelt het tijdstip van ontruiming vast op 1 januari 2025;
      
    
    
      6.3.
      veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend, dan moet [verzoeker] ook de kosten van betekening betalen.
      
      
      
        Deze beschikking is gegeven door mr. F.J. Lourens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.