ECLI:NL:GHARL:2024:6530, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-10-2024, 200.332.870/01
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-10-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Overgang van aanspraken op grond van de koopovereenkomst over een woning? Eigenaar van een woning spreekt de bouwer van de woning aan voor gebreken. De vorderingen tot schadevergoeding worden afgewezen omdat de bouwer met de rechtsvoorganger van de eigenaar een vaststellingsovereenkomst heeft gesloten waarbij finale kwijting is overeengekomen voor gebreken.

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Leeuwarden, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.332.870/01
      zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 184751
    
    
    
      
        arrest van 22 oktober 2024   
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [appellant] ,
    
      en
      
        2. [appellante],
      die wonen in [woonplaats1] ,
      die hoger beroep hebben ingesteld,
      en bij de rechtbank optraden als eisers,
      hierna samen: [appellanten],
      advocaat: mr. J.A.M. Janssen LLM te Groningen,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      de commanditaire vennootschap naar Duits Recht
      
        
          [geïntimeerde] Bau GmbH & Co. KG Hoch- und Betonbau,
      die is gevestigd in [vestigingsplaats] (Duitsland),
      en bij de rechtbank optrad als gedaagde,
      hierna: [geïntimeerde],
      advocaat: mr. D. Timmerman te Utrecht.
    
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep
    
    
      Naar aanleiding van het arrest van 12 maart 2024 heeft op 5 september 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
    
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1
      
        [appellanten] hebben in 2017 een woning gekocht van [naam1] , die de woning in 2007/2008 heeft laten bouwen door [geïntimeerde] . [appellanten] vinden dat [geïntimeerde] jegens hen, als opvolgend eigenaren van de woning, aansprakelijk is voor de schade die zij leiden als gevolg van aan de woning klevende gebreken. 
      
    
    
      2.2
      
        [appellanten] hebben daarom bij de rechtbank gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 55.080,93 als schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
      
    
    
      2.3
      De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof in het kort en de feiten
    
    
      
        Het oordeel in het kort
      
    
    
    
      3.1
      Het hof zal oordelen dat het vonnis wordt bekrachtigd (in stand blijft). Dat wordt hierna uitgelegd. De bezwaren (grieven) zullen daarbij thematisch worden behandeld. De zaak heeft de volgende feitelijke achtergrond.
      
      
        
          De feiten
        
      
      
    
    
      3.2
      
        [geïntimeerde]  is een bouwkundig aannemer te [vestigingsplaats] , Duitsland. [geïntimeerde]  heeft vele woningen in Nederland gebouwd.
      
    
    
      3.3
      
        [geïntimeerde]  heeft in 2007/2008 in opdracht en voor rekening van de heer [naam1] (hierna: [naam1] ) een woning gebouwd aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning). De woning is in de loop van 2008 opgeleverd.
      
    
    
      3.4
      
        [geïntimeerde]  heeft naar aanleiding van de bouw van de woning een geschil gehad met [naam1] over (vermeende) gebreken en over de afrekening. Dit geschil is beëindigd door middel van een op 23 november 2011 tussen [geïntimeerde] en [naam1] gesloten vaststellingsovereenkomst (‘Vereinbarung’). Deze vaststellingsovereenkomst luidt (voor zover van belang):
      
      
        “Herr [naam1] zahlt an die Firma [geïntimeerde] Bau eine Summe von 2.000,-- Euro. Hiermit sind alle Ansprüche auf beiden Seiten der Parteien erledigt.
        Im einzelnen:
        Firma [geïntimeerde] hat keine Forderingen gegenüber Herrn [naam1] .. Herr [naam1] hat keine Mangelansprüche gegenüber Firma [geïntimeerde] ”
      
      
    
    
      3.5
      
        [naam1] heeft op 16 mei 2017 de woning verkocht aan [appellanten] Artikel 7.4 van de koopovereenkomst luidt (voor zover van belang):
      
      
        “In deze overeenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateurs(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. (…..)”.
      
      
    
    
      3.6
      
        [appellanten] hebben in mei 2017 door Woningkeur Groep BV een bouwkundige aankoopkeuring laten uitvoeren. De woning is op 1 september 2017 aan [appellanten] geleverd.
      
    
    
      3.7
      
        [appellanten] hebben medio 2020 een aantal gebreken aan de woning vastgesteld en  Bouwkundig Adviesbureau Benedictus (hierna: Benedictus) te Sneek verzocht een onderzoek te doen naar de gebreken en de oorzaak ervan. Benedictus heeft haar bevindingen vastgelegd in een deskundigenrapportage van 4 december 2020.
      
      
    
    
      3.8
      
        De rechtsbijstandsverzekeraar van [appellanten] heeft bij brief van 
        25 maart 2021 [geïntimeerde]  aansprakelijk gesteld en [geïntimeerde]  verzocht de gebreken te herstellen. [geïntimeerde]  heeft hier niet op gereageerd. Bij brief van 
        16 september 2021 heeft de advocaat van [appellanten] [geïntimeerde]  nogmaals aangeschreven. Ook hierop is geen reactie gekomen. Vervolgens hebben [appellanten] [geïntimeerde] gedagvaard voor de rechtbank, welke procedure heeft geleid tot het vonnis van 5 juli 2023 waarvan beroep.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        Rechtsmacht en toepasselijk recht
      
    
    
    
      4.1
      De zaak heeft een internationaal aspect omdat [geïntimeerde] is gevestigd in Duitsland. Dat betekent dat moet worden beoordeeld of de Nederlandse rechter bevoegd is van het geschil kennis te nemen. De rechtbank heeft zich daartoe bevoegd geacht en het hof  onderschrijft het oordeel van de rechtbank daarover. 
      
    
    
      4.2
      Partijen zijn het er over eens dat het geschil moet worden beoordeeld met toepassing van Nederland recht.
      
      
        
          De inhoudelijke beoordeling
        
      
      
    
    
      4.3
      
        [appellanten] baseren hun vorderingen op artikel 7.4 van de koopovereenkomst met [naam1] en stellen dat daaruit volgt dat de aanspraken die [naam1] jegens [geïntimeerde] ten aanzien van de woning kon doen gelden aan hen zijn overgedragen. Volgens [appellanten] bestaan die op hen overgegane aanspraken uit aansprakelijkheid van [geïntimeerde] voor schadevergoeding wegens gebreken aan de woning. Het gaat daarbij om de afwatering/bedekking van het dak, met lekkage via de spouwmuren tot gevolg, en afwatering/gebrekkig afschot van het balkon en de detaillering van de onderdorpels van het kozijn op de begane grond en op het balkon, waardoor lekkage optreedt. [geïntimeerde] bestrijdt dit. Volgens haar heeft [naam1] in 2017 geen aanspraken of vorderingsrechten aan [appellanten] kunnen overdragen, omdat zij met [naam1] al in 2011 een finale regeling over aansprakelijkheid voor gebreken heeft gesloten, ook voor toekomstige gebreken. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van haar stelling gewezen op de ‘Vereinbarung’, waarvan de inhoud volgens haar kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst. De rechtbank heeft dat verweer op basis van uitleg van de vaststellingsovereenkomst gehonoreerd en de vorderingen van [appellanten] afgewezen. [appellanten] is het met die uitleg niet eens en heeft daartegen een grief gericht (bezwaar gemaakt). Het hof verwerpt die grief – en de daarop voortbouwende grief over de proceskostenveroordeling – om de volgende redenen.
      
    
    
      4.4
      Partijen verschillen van mening over de vraag wat [geïntimeerde] en [naam1] met elkaar hebben afgesproken en wat daarover uit de Vereinbarung blijkt. Volgens [appellanten] zijn alleen afspraken gemaakt over op dat moment, in 2011, aan [naam1] bekende gebreken en heeft hij geen afstand gedaan van rechten of aanspraken ten aanzien van toekomstige gebreken die hem toen niet bekend waren. De gebreken aan het dak, het balkon en de onderdorpels waarover het in deze zaak gaat zijn volgens [appellanten] zulke toekomstige, en destijds verborgen, gebreken. Volgens [geïntimeerde] hebben partijen een finale regeling met elkaar getroffen, die zich ook uitstrekt over deze gebreken.
      
    
    
      4.5
      De inhoud, strekking en reikwijdte van de destijds door [geïntimeerde] en [naam1] gemaakte afspraken moeten worden vastgesteld door uitleg aan de hand van de zogenaamde haviltex-maatstaf, ook in de rechtsverhouding tussen [geïntimeerde] en [appellanten] als rechtsopvolger van [naam1] . De uitleg kan (in beginsel) niet alleen worden gegeven op een louter taalkundige uitleg van de bewoordingen van de Vereinbarung. Daaraan komt wel betekenis toe, maar die zijn niet beslissend. Het komt aan op de zin die [geïntimeerde] en [naam1] als partijen bij de Vereinbarung redelijkerwijs aan hun verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden mochten toekennen en wat zij daarvan over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De context waarbinnen de regeling is getroffen is daarbij van belang. 
      
    
    
      4.6
      Uit de tekst van de Vereinbarung volgt niet dat de daarin vastgelegde afspraken alleen betrekking hadden op toen bestaande of bekende gebreken en niet op toekomstige. De zin dat alle aanspraken aan beide zijden zijn afgehandeld wordt nader gepreciseerd door de zinsnede dat [geïntimeerde] geen vorderingen meer heeft op [naam1] en dat [naam1] geen vorderingen meer heeft op [geïntimeerde] wat betreft gebreken en daarin komt geen beperking of voorbehoud voor. Dat wijst op een finale regeling. [geïntimeerde] heeft, in zoverre onbestreden, geschetst wat de context was waarin deze afspraken zijn gemaakt. [naam1] had op zeker moment tijdens de bouw geen geld meer en heeft om die reden zelf allerlei werkzaamheden aan de woning verricht. Die wilde hij via minderwerk vergoed zien. Zij heeft aangevoerd dat na de oplevering van de woning in 2008 daarom een discussie ontstond omdat [naam1] klaagde over vermeende gebreken, die bij de oplevering door een technisch deskundige van [naam1] waren vastgesteld, en over verrekening van minderwerk. De discussie daarover heeft ruim 3 jaar geduurd en uiteindelijk is daar – in de woorden van [geïntimeerde] – door beide partijen een dikke streep onder gezet. [naam1] heeft zich nadien ook nooit meer bij [geïntimeerde] gemeld of geklaagd over vermeende gebreken aan de woning. 
      
    
    
      4.7
      
        [appellanten] stellen dat de gebreken aan de onderdorpel en het balkon pas na de Vereinbarung aan het licht zijn gekomen en dat [naam1] heeft geprobeerd die problemen met kitwerk te verhelpen. Indien dat juist zou zijn is het feit dat hij zich daarover niet bij [geïntimeerde] heeft beklaagd, terwijl hij eerder bij de oplevering kennelijk wel klaagde over gebreken, een aanwijzing dat niet alleen [geïntimeerde] maar ook [naam1] de Vereinbarung zo heeft opgevat dat hij voor gebreken niet meer bij [geïntimeerde] kon aankloppen.   
      
    
    
      4.8
      Het hof acht gezien de tekst van de Vereinbarung en de context waarin die is opgesteld daarmee alleszins aannemelijk dat [geïntimeerde] en [naam1] een regeling tegen finale kwijting hebben willen sluiten, zoals de rechtbank heeft geoordeeld, ook wat betreft toekomstige gebreken. Het is daarom aan [appellanten] om te stellen en te bewijzen dat de regeling tussen [geïntimeerde] en [naam1] anders moet worden uitgelegd en dat deze een beperkte strekking had. [appellanten] hebben in de toelichting op hun grieven volstaan met een algemeen betoog dat een finale kwijtingsregeling in het algemeen beperkt moet worden opgevat, en dat de financiële discussie tussen [geïntimeerde] en [naam1] beperkt was tot de laatste termijn van de aanneemsom – wat gezien de wens van [naam1] om ook minderwerk vergoed te krijgen niet zonder meer juist is. Daarmee hebben zij  onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die hun uitleg van de afspraken tussen [geïntimeerde] en [naam1] kunnen dragen. Zij hebben niet toereikend toegelicht op grond van welke gedragingen en verklaringen van [naam1] [geïntimeerde] heeft moeten begrijpen dat de afspraken die zij met [naam1] maakte een beperkte strekking had en dat [naam1] dat ook zo heeft begrepen. Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt gepasseerd, omdat [appellanten] onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld die vatbaar zijn voor bewijslevering en die tot toewijzing van hun vorderingen kunnen leiden.
      
    
    
      4.9
      Hierbij komt dat [appellanten] niet hebben weersproken dat de Vereinbarung als een vaststellingsovereenkomst moet worden beschouwd. Een beperking van de afspraken in de zin dat [geïntimeerde] en [naam1] die niet hebben willen laten gelden voor toekomstige gebreken past niet bij de aard van een vaststellingsovereenkomst waarin partijen elkaar willen binden aan een vaststelling wat tussen hen rechtens geldt, ook als de vaststelling mogelijk afwijkt van wat tussen hen rechtens was. 
      
    
    
      4.10
      Het hof komt daarmee net als de rechtbank tot het oordeel dat [naam1] geen aanspraken meer had die hij in 2017 met artikel 7.4 van de koopakte aan [appellanten] heeft kunnen overdragen, zodat zij geen aanspraken jegens [geïntimeerde] kunnen doen gelden wat betreft de gebreken aan het dak, het balkon en de onderdorpels van de kozijnen  waarvoor zij een vergoeding vorderen.  
      
    
    
      4.11
      De overige stellingen van partijen behoeven geen bespreking, omdat daarbij geen belang bestaat.  
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      4.12
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof hen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
      
    
    
      4.13
      De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      5.1
      
        bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 
        5 juli 2023;
      
      
    
    
      5.2
      
        veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] : 
        €   2.135,- aan griffierecht, 
        €   4.426,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief IV)
      
      
    
    
      5.3
      bepaalt dat deze proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
      
    
    
      5.4
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, W.C. Haasnoot en H.M. Fahner, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        22 oktober 2024.
      
    
  
  
     HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.