ECLI:NL:RBMNE:2024:5197, Rechtbank Midden-Nederland, 26-07-2024, UTR 23/3315
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-07-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: WOZ, ongegrond, afwijzing ISV, ITZA.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Zittingsplaats Utrecht
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3315
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
    (gemachtigde: D.A.N. Bartels),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: M.C.M. van Roon).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. 	In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object).
    
    
    
      1.1.
      In de beschikking van 31 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.497.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 
      
    
    
      1.2.
      In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd. 
    
    
      1.3.
      Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
    
    
      1.5.
      De zaak is behandeld op de digitale zitting van 10 juni 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.
    
    3. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 23 januari 2024 en op 21 februari 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Aan de gemachtigde van eiseres is door de rechtbank in de brief van 21 februari 2024 een termijn van vier weken gegeven om te reageren op het verweerschrift dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd. In deze brief is de gemachtigde van eiseres er verder op gewezen dat het op zitting pas aanvoeren van beroepsgronden tot strijd met de goede procesorde kan leiden. In reactie daarop heeft de gemachtigde van eiseres slechts zijn in overweging 2 genoemde ‘pinpointbrief’ gestuurd, waarin niet concreet op het verweerschrift wordt ingegaan. Pas op zitting is door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus in beginsel alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
    4. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] is een winkel/verkoopruimte. Het object is gelegen op een retailpark. Het object heeft als bouwjaar 2013 en heeft een oppervlakte van 2440 m2.
    
    5. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een waarde die 25% lager is (€ 1.122.750,-) dan de waarde die is vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
    
    
      
        Beoordelingskader
      
    
    
    6. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor.
    
    7. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
    
    8. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      
        Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
      
    
    
    9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 161.040,- per jaar (huurwaarde per m2: € 78,- per m² voor de begane grond, € 54,- per m² voor de eerste verdieping). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in Amersfoort rondom de waardepeildatum. Verder heeft de heffingsambtenaar in dat verband gewezen op het eigen huurcijfer van het object. Het eigen huurcijfer is van 1 december 2013 en bedroeg € 158.535,-
    
    10. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 9,3 voor het object vastgesteld aan de hand van een bottom-up berekening. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar het object van eiseres vergeleken met vier, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. 
    
    11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in op een bedrijventerrein/woonboulevard in [plaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Ook zou een lagere brutohuurwaarde zich niet goed verhouden met het eigen huurcijfer van het object, dat eind 2013 al op vergelijkbaar niveau lag met de bruto huurwaarde waar de heffingsambtenaar voor de waardepeildatum 1 januari 2022 vanuit is gegaan.
    
    12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
    
    
    
      
        De huurwaarde
      
    
    
    13. Eiseres heeft aangevoerd dat het gebruiksoppervlak niet klopt. In de tabel “opbouw getaxeerde waarde” in het taxatierapport staat dat het object een gebruiksoppervlak heeft van 2440 m², terwijl in de tabel “onderbouwing getaxeerde waarde” wordt uitgegaan van een totale oppervlakte volgens ITZA van 2065 m². Voor eiseres is niet duidelijk waarom er een verschil zit in de gehanteerde totale oppervlakte van het object volgens de ITZA-methode. Eiseres stelt dat gelet op dit verschil in gehanteerde oppervlaktes de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 78,- per m² onjuist is. 
    
    
      13.1.
      De rechtbank overweegt als volgt. Uit het taxatierapport en de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting blijkt dat de huurwaarde van het object is berekend op € 161.040,- per jaar. Daarbij is een huurwaarde van € 78,- per m² volgens de ITZA-methode bepaald. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat deze methode wordt gebruikt bij multifunctionele panden met verschillende bruikbare ruimtes. De gehanteerde € 78,- per m² heeft betrekking op de meest nuttige in het oog springende vierkante meters. De begane grond heeft een hogere huurwaarde dan de bovenste verdiepingen. In de opbouw van de getaxeerde waarde wordt vervolgens een onderscheid gemaakt tussen de primaire ruimte (de begane grond), en de overige ruimte (de eerste verdieping). Door het toepassen van de ITZA-methode wordt de huurwaarde van de verdieping omgerekend naar een percentage van ITZA. Deze berekening gaat als volgt. De huurprijs van € 54,- per m² van de eerste verdieping wordt gedeeld door de huurprijs van € 78,- per m² van de begane grond, en dat wordt vermenigvuldigd met het aantal meters van de verdieping, en daar wordt de 1220 m² van de begane grond bij opgeteld, dan resulteert dit in het totale oppervlakte volgens de ITZA-methode (2065 m²). 
      
    
    
      13.2.
      Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar hierbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. Door het toepassen van de ITZA-methode op zowel het object als de zes gebruikte referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt hoe de onderling verschillende panden zijn gebruikt om de huurwaarde te bepalen. In wat eiseres hiertegen heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen reden  om hier anders over te oordelen. In vergelijking met de zes referentieobjecten heeft het object samen met het referentieobject [adres 2] de laagste huurwaarde per m². De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de huurwaarde per m² niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        14. Eiseres heeft verder aangevoerd dat er in het huurcontract wordt gesproken over een huurkorting (eerste en tweede jaar), € 25.000,- aan incentives en een breakoptie. Eiseres stelt dat hier ten onrechte geen rekening mee gehouden is.
      
      
    
    
      14.1.
      De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat zij wel rekening hebben gehouden met de allonges, voor zover hij daarover beschikt. Hierin staan de huurvrije periode, omzet/ingroeihuur en de incentives. De heffingsambtenaar heeft aangegeven te taxeren op basis van gecorrigeerde huurprijzen. De oorspronkelijke huur is als uitgangspunt genomen en daar zijn de kortingen en dergelijken vanaf gehaald. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Daarbij komt dat eiseres deze beroepsgrond pas op de zitting naar voren heeft gebracht en ook verder niet heeft onderbouwd. Voor zover eiseres vragen had over de wijze waarop de heffingsambtenaar precies met de informatie uit de huurcontracten en allonges rekening heeft gehouden, had het op haar weg gelegen om die punten voorafgaand aan de zitting concreet naar voren te brengen. Dat heeft zij niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
      
      
        
          Immateriële schadevergoeding
        
      
      
      15. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
      
      16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023.
      
      17. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 8 februari 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
      
        
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    18. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond. 
    
    19. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 juli 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              
                de rechter is verhinderd om 
              
              
                deze uitspraak te ondertekenen
              
            
          
          
            
              
            
            
              
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. 
    
    
    
    
  
  
     In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.
  
  
     Zie de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, rov. 17 t/m 23.