ECLI:NL:RBROT:2024:11056, Rechtbank Rotterdam, 18-10-2024, 10623869 CV EXPL 23-20939
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Indexering huurprijs locaties zendmasten op basis van CPI. Uitleg van indexeringsbepaling. Geen onvoorziene omstandigheden. In dit concrete geval is een verhoging van 14,3% niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Berekening van concreet belang over één jaar, omdat CPI in het jaar erna negatief is. Vanaf dat moment is de hoge indexering 'gecorrigeerd'. Concreet belang is niet zo hoog dat indexering onaanvaardbaar is, nu het gaat om de huurprijs van meerdere locaties en het een 'grote huurder' betreft.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10623869 CV EXPL 23-20939
    
    
    
      datum uitspraak: 18 oktober 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        KPN B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigden: mr. I.E. Reimert en mr. M.M. Pielage,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      vestigingsplaats: Utrecht,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. P. Burger.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘KPN’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 14 juli 2023, met bijlagen;
        
        
          het antwoord, met bijlagen;
        
        
          de akte overlegging productie van [gedaagde] van 12 maart 2024, met bijlage;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigden KPN;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 2 juli 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig namens KPN de heer [persoon A] (manager huur en verhuur), mevrouw [persoon B] (bedrijfsjurist) en de heer [persoon C] (relatiemanager), bijgestaan door de gemachtigden. Namens [gedaagde] waren aanwezig de heer [persoon D] (bedrijfsjurist), de heer [persoon E] (hoofd infrastructuur) en de heer [persoon F] (CEO van [bedrijf F] ), bijgestaan door de gemachtigde.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    
      2.1.
      KPN huurt van [gedaagde] een aantal ruimtes voor het plaatsen van zend- en ontvangstinstallaties voor mobiele telecommunicatiediensten. In 2022 ging het om 884 locaties, waarvoor KPN in totaal een huurprijs van € 42.723,15 per kwartaal betaalde. 
      
    
    
      2.2.
      In de huurovereenkomst die tussen partijen geldt is afgesproken dat de huurprijs jaarlijks op 1 januari wordt geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens (2015=100), waarbij steeds wordt geïndexeerd met het maandindexcijfer van de maand oktober van het voorgaande jaar. 
      
    
    
      2.3.
      Per 1 januari 2023 is de kwartaalhuurprijs verhoogd van € 42.723,15 naar € 48.832,56 (+14,3%). Op de indexering is een tussen partijen overeengekomen korting van 10% toegepast, zodat de feitelijke indexering 12,9% bedroeg. 
      
    
    
      2.4.
      KPN verzet zich tegen de indexering met een percentage van 14.3% (waarbij zij de afgesproken korting buiten beschouwing laat). Zij wijst erop dat dit percentage hoger is dan de daadwerkelijke inflatie in oktober 2022. Het CBS berekende het maandindexcijfer in oktober 2022 nog op grond van een ‘oude’ methode. Die methode is in juni 2023 gewijzigd. Het CBS berekent de indexcijfers aan de hand van een fictief ‘boodschappenmandje’. Onderdeel van dat boodschappenmandje zijn de kosten voor energie. In 2023 is gebleken dat het CBS bij het berekenen van de kosten van energie enkel is uitgegaan van de kosten voor nieuwe contracten. Deze kosten zijn, zoals algemeen bekend, in 2022/2023 fors gestegen. In die periode waren er echter ook nog afnemers met een vaste, lagere energieprijs dan de prijs die afnemers met een nieuw of variabel contract moesten betalen. Daarom zijn de kosten voor energie hoger uitgevallen dan had gemoeten en is ook het maandindexcijfer te hoog uitgevallen. Het CBS heeft haar rekenmethode vervolgens gewijzigd en houdt sinds juni 2023 wel (ook) rekening met energiekosten voor afnemers met een vast contract. De maandindexcijfers volgens de ‘oude methode’ (waarbij is gerekend met energieprijzen voor nieuwe afnemers) en die volgens de ‘nieuwe methode’ (waarbij is gerekend met prijzen voor nieuwe en bestaande afnemers) verschillen van elkaar. De door het CBS gepubliceerde uitkomsten van de CPI van vóór juni 2023 worden door het CBS niet herzien. 
      
    
    
      2.5.
      KPN is primair van mening dat de indexeringsbepaling van artikel 8.5 van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat partijen hebben afgesproken om de huur te verhogen met het inflatiecijfer. De CPI alle huishoudens over oktober 2022 is hoger dan het inflatiecijfer. Het inflatiecijfer is volgens KPN 6,9%. Dit percentage is ook door het CBS gepubliceerd en betreft de zogenoemde SA19-reeks, de CPI exclusief energie. KPN verwijst ook nog naar het kerninflatiecijfer (de SA20-reeks), op grond waarvan het indexcijfer in oktober 2022 6,0% is. Zij vordert een verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 januari 2023 moet worden geïndexeerd met de SA-19 CPI, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen percentage of bedrag. KPN heeft ter zitting toegelicht dat haar vordering zo moet worden begrepen dat de kantonrechter ook kan bepalen dat de huurprijs volgens de ‘nieuwe methode’ van het CBS mag worden verhoogd. Volgens de ‘nieuwe methode’ is de inflatie in oktober 2022 9,1%. 
      
    
    
      2.6.
      Subsidiair beroept KPN zich op onvoorziene omstandigheden, bestaande uit een stijging van de energieprijzen door een combinatie van factoren, waaronder de oorlog in Oekraïne en het herstel van de coronapandemie, waardoor op veel vlakken schaarste ontstond. Meer subsidiair is KPN van oordeel dat de hoge indexering van 14,3% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 
      
    
    
      2.7.
      
        [gedaagde] meent dat de indexering in stand moet blijven. Zij is van oordeel dat de indexeringsbepaling niet anders uitgelegd kan worden dan dat er volgens de CPI alle huishoudens geïndexeerd wordt. Van onvoorziene omstandigheden is geen sprake, nu indexering volgens de afgesproken methode nu juist rekening houdt met onverwachte schommelingen in de markt. Tot slot is het volgens [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat KPN de afgesproken indexering betaalt, mede gelet op de positie die partijen tegenover elkaar innemen en de manier waarop de huurovereenkomst en de geldende huurprijs tot stand zijn gekomen. 
      
      
        
          Uitleg indexeringsclausule: CPI alle huishoudens van toepassing
        
      
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter oordeelt dat de indexeringsclausule van artikel 8.5 van de huurovereenkomst niet zo moet worden uitgelegd dat daarin bedoeld is om de indexering te beperken tot de hoogte van de werkelijke inflatie en dat daarmee voor een andere methode dan de CPI alle huishoudens moet worden gekozen op het moment dat die afwijkt van die werkelijke inflatie.
      
    
    
      2.9.
      Bij de uitleg van een bepaling in een overeenkomst komt het aan op “de zin die partijen daaraan over en weer in het licht van de omstandigheden mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer van elkaar mochten verwachten” (Haviltex). Daarbij wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval. 
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter neemt in dit geval de tekst van de indexeringsclausule als uitgangspunt. Daarin staat, zonder nuancering, dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari wordt geïndexeerd op basis van de CPI alle huishoudens (2015=100). KPN beroept zich erop dat ondanks deze letterlijke tekst moet worden gekeken naar haar bedoeling bij het sluiten van de overeenkomst en dat zou zijn dat de huur alleen zou worden geïndexeerd met het inflatiecijfer. Omdat de verwachting was dat de CPI net als de jaren daarvoor niet al te hoog zou zijn, is voor de CPI gekozen, aldus KPN. In de huurovereenkomst wordt echter niet verwezen naar een zuivere inflatiecorrectie en [gedaagde] heeft betwist dat dat de bedoeling van partijen is. Zij heeft erop gewezen dat tussen partijen is onderhandeld over de overeenkomsten en dat beide partijen daarbij juridisch deskundige bijstand hebben gehad. De kantonrechter is van oordeel dat er onder deze omstandigheden niet vanuit kan worden gegaan dat ook [gedaagde] de bedoeling heeft gehad om een andere reeks (van het CBS) te gebruiken op het moment dat de CPI zou afwijken van de werkelijke inflatie. Als KPN dat voor ogen had, of het haar bedoeling was om de verhoging te begrenzen, dan had zij dat in een overeenkomst als deze moeten vastleggen. Dit geldt temeer nu het niet gaat om een enkele, eenvoudige huurovereenkomst, maar om een overeenkomst die de basis is voor vele locatieovereenkomsten. 
      
      
        
          Geen onvoorziene omstandigheden
        
      
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter oordeelt dat de stijging van de energieprijzen als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de schaarste op de wereldmarkt geen onvoorziene omstandigheden oplevert in de zin van artikel 6:258 BW die maken dat de indexering per 1 januari 2023 moet worden aangepast naar een lager percentage. Door gebruik te maken van maandindexcijfers van het CBS hebben partijen nu juist in de huurovereenkomst een voorziening opgenomen voor de situatie dat prijzen stijgen en daardoor sprake is van inflatie. Dat partijen geen maximumpercentage in de huurovereenkomst hebben opgenomen, leidt niet tot een ander oordeel. Partijen hebben daarmee juist de mogelijkheid open gehouden dat in geval van een (toren)hoge inflatie de huurprijs met datzelfde hoge inflatiepercentage wordt aangepast.
      
      
        
          Verhoging niet onaanvaardbaar
        
      
      
    
    
      2.12.
      De kantonrechter acht in dit geval de indexering per 1 januari 2023 met 14,3% (of in de praktijk 12,87%) niet onaanvaardbaar, omdat het verschil tussen deze indexering en de indexering die volgens KPN wel redelijk zou zijn – volgens de SA19 of de ‘nieuwe methode’ van het CBS – hiervoor te klein is. Het geldelijk belang van KPN bedraagt, ongeveer € 420,- per locatie. Dit wordt toegelicht aan de hand van een berekening. 
      
    
    
      2.13.
      Bij het maken van de berekeningen moet naar het oordeel van de kantonrechter worden uitgegaan van de volgende veronderstellingen:
      
        
          er vindt per 1 januari 2023 een indexering plaats;
        
        
          ook per 1 januari 2024 vindt een indexering plaats en wel zodanig dat de huurprijs niet lager uitkomt dan het bedrag waarop wordt uitgekomen als rekening wordt gehouden met een correctie voor de te hoge energieprijzen in de CPI alle huishoudens in oktober 2023.
        
      
      
        Uit de toelichting van het CBS op de gepubliceerde cijfers blijkt dat bij gebruik van de ‘oude methode’ vanaf november 2022 een correctie plaatsvindt, waardoor over een langere periode hetzelfde eindresultaat bereikt wordt als bij hantering van de nieuwe methode. Het CBS zegt hierover:
        
          “Er bestaat wel een verschil tussen de gepubliceerde inflatie en wat deze was geweest als de nieuwe methode al eerder was ingevoerd. Tot en met oktober 2022 was de inflatie hoger dan in de onderzoeksreeks, vanaf november 2022 lager. Gemeten over een langere periode verdwijnt dit verschil. Omdat de CPI en de onderzoeksreeks zowel in het begin als aan het einde van de bestudeerde periode vrijwel samenvallen, is de inflatie gemeten over de hele periode nagenoeg identiek.”
        
      
      
      
        Dit betekent dat KPN per 1 januari 2024, doordat de huurprijs op die datum niet kon worden verhoogd, op hetzelfde resultaat uitkomt als wanneer er gebruik zou zijn gemaakt van de ‘nieuwe methode’ van het CBS. Als de kantonrechter al tot een aanpassing van de indexering per 1 januari 2023 zou komen, dan zou zij daaraan de voorwaarde hebben (moeten) verbinden dat de indexering per 1 januari 2024 zodanig zou zijn dat weer op een huurprijs van € 48.832,56 per kwartaal zou zijn uitgekomen. [gedaagde] hoeft er immers niet op achteruit te gaan. KPN heeft ook geen omstandigheden aangevoerd die tot dat oordeel zouden kunnen leiden.
      
      
    
    
      2.14.
      De kantonrechter oordeelt dat er in ieder geval geen aanleiding is om de SA19 als indexeringsmethode te gebruiken. Partijen hebben gekozen voor CPI alle huishoudens als maatstaf voor de indexering. Als er al een andere methode zou moeten worden gekozen voor de indexering per 1 januari 20203, dan ligt het voor de hand om aan te sluiten bij de herziene cijfers die het CBS heeft gepubliceerd en dus gebruik te maken van de ‘nieuwe methode’. 
      
    
    
      2.15.
      Als rekening wordt gehouden met de tussen partijen overeengekomen korting van 10% op de indexering, levert dit de volgende bedragen op: 
      
      a. CPI alle huishoudens ‘oude methode’
      
        Indexeringspercentage: 12,87%
        Nieuwe huurprijs: € 192.886,48
        Verschil tussen oude en nieuwe huurprijs: € 192.886,48 - € 170.892,60 = € 21.993,88. 
      
      
      
        CPI alle huishoudens ‘nieuwe methode’
      
      
        Indexeringspercentage: 8,19%
        Nieuwe huurprijs: € 184.888,70
        Verschil tussen oude en nieuwe huurprijs: € 184.8888,70 - € 170.892,60 = € 13.996,10.
      
      
    
    
      2.16.
      Het verschil (in harde euro’s) tussen de huurprijs die KPN in 2023 moet betalen bij indexering volgens de oude methode en de huurprijs die zij zou moeten betalen bij indexering volgens de nieuwe methode bedraagt zonder 10% korting op de indexering € 7.997,78 (€ 21.993,88 - € 13.996,10). In 2022 huurde KPN 19 locaties van [gedaagde] . Dit komt neer op een verschil (en dus een belang) van € 420,94 per jaar per locatie die zij van [gedaagde] huurt. Als wordt uitgegaan van alle locaties die KPN huurt (884 in 2022) gaat het zelfs om slechts € 9,05 per locatie per jaar. 
      
    
    
      2.17.
      De kantonrechter acht een belang van € 420,94 per locatie per jaar in dit geval te laag om de indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Relevant daarbij is dat KPN een grote speler in de markt is; zij is geen ondernemer die voor zijn inkomsten afhankelijk is van de omzet en kosten van één huurlocatie. KPN heeft de mogelijkheid op om haar extra kosten over een groot aantal afnemers om te slaan. Het effect op het (bedrijfs)resultaat zal daardoor (vrijwel) niet merkbaar zijn. Dit maakt dat de vorderingen van KPN zullen worden afgewezen.
      
    
    
      2.18.
      Voor wat betreft de in de toekomst te huren locaties geldt dat door de correctie in de CBS-cijfers (zie hiervoor onder 2.13) geen sprake zal zijn van een te hoge huur of te hoge indexering bij huurovereenkomsten die na juni 2023 zijn gesloten en nog zullen worden gesloten. Om die reden zal de desbetreffende vordering van KPN ook worden afgewezen. 
      
      
        
          KPN moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.19.
      De proceskosten komen voor rekening van KPN, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die KPN aan [gedaagde] moet betalen op € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 813,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna vermeld.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.20.
      Dit vonnis wordt wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde] dat eist en KPN daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      wijst de vorderingen af;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt KPN in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 813,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van aanzegging om te betalen van [gedaagde] aan KPN tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.3.
      verklaart de veroordeling onder 3.2 uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en in het openbaar uitgesproken.
        51909