ECLI:NL:RBZWB:2024:7058, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-10-2024, 23/10850
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-10-17 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: woz-woning ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
    
    
      Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
      
        zaaknummer: BRE 23/10850
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 oktober 2024 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats 1], belanghebbende,
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze-Rijen, de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 oktober 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 634.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gilze-Rijen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 567.000.   
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 5 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen mr. A.K. Bisoen. 
      
    
    
      1.6.
      Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 19 juni 2024 aan de gemachtigde van belanghebbende op het adres [onroerende zaak] te [plaats 1], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 20 juni 2024 aan belanghebbende op genoemd adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woonboerderij uit 1956 met een oppervlakte van 93 m2 op een perceel van 6010 m2. Daarnaast beschikt de woning over een aanbouw, zolder, hobbyruimte, serre, dakkapel, hobbykas, aangebouwde berging/schuur en kantoor. 
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 503.000 dient te zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in het uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 567.000.
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.3.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.4.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.5.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.6.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix  ten grondslag gelegd. In deze taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 567.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 2], [referentiewoning 2] te [plaats 3] en [referentiewoning 3] te [plaats 2]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning van belanghebbende.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.7.
      De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal vrijstaande landelijk gelegen woningen met een vergelijkbaar bouwjaar als onderhavige woning. Voorts hebben de referentiewoningen een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      3.8.
      Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning omdat deze woningen niet in de directe aanvliegroute van [vlliegbasis] zijn gelegen.  De heffingsambtenaar erkent dat onderhavige woning het dichtste bij de vliegbasis is gelegen. Toch is onderhavige woning volgens de heffingsambtenaar niet slechter gelegen dan de referentiewoningen omdat de referentiewoningen eveneens dichtbij de [snelweg] zijn gelegen en daarnaast ook nog eens in een sterk agrarische omgeving. De heffingsambtenaar wijs erop dat de woning dichter bij voorzieningen in het stedelijk gebied is gelegen dan de referentiewoningen. Qua ligging zijn de woningen dus voldoende vergelijkbaar. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat in het taxatierapport dat belanghebbende zelf heeft aangeleverd, niet wordt gesproken van enig waardedrukkend effect dat uitgaat van de ligging nabij het vliegveld. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
      
    
    
      3.9.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen van de woningen, zoals dakkapellen en aanbouwen afzonderlijke waarden toegekend. Bovendien heeft er een neerwaartse correctie plaatsgevonden vanwege de onderhoudstoestand en voor het voorzieningenniveau van onderhavige woning. 
      
      
        
          Waardestijging ten opzichte van voorgaand belastingjaar
        
      
      
    
    
      3.10.
      Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Zo is de waarde 22,7 % hoger dan de WOZ-waarde van de woning in 2021. Voorts noemt belanghebbende enkele vergelijkbare woningen, waarbij de waarde van de woning procentueel veel minder hard is gestegen. 
      
    
    
      3.11.
      Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend (zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373). 
    
    
      3.12.
      Voorts merkt de rechtbank op dat op grond van de wet de WOZ-waarde van een woning jaarlijks opnieuw moet worden vastgesteld. Dit betekent dat verweerder elk jaar aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht de WOZ-waarde van de woning moet vaststellen. De WOZ-waarde wordt dus niet bepaald aan de hand van de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen. Dat betekent dat de huidige en eerdere WOZ-waarden van vergelijkbare woningen niet relevant zijn voor de vaststelling van de WOZ-waarde van het jaar 2022. 
      
      
        
          Eigen taxatierapport
        
      
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 22 januari 2021 door [taxateur] naar de waardepeildatum 20 januari 2021, waarin de waarde voor de woning is getaxeerd op € 500.000. De rechtbank stelt vast dat het taxatierapport is opgemaakt voor de financiering van de woning, dus voor een ander doel. Ook is de waardepeildatum in het rapport bijna een jaar voor de waardepeildatum gelegen.  
    
    
      3.14.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld. In dit geval merkt de rechtbank op dat het meer aannemelijk is dat de WOZ-waarde in belastingjaar 2021 te laag is vastgesteld. 
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
      
      
      
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
      
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 17 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
      
      
      
        De griffier is niet in de gelegenheid om de uitspraak te ondertekenen. 
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                rechter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
      
      
      
      
        
          Informatie over hoger beroep
        
        Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
      
      
      
        Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
      
      
      
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44