ECLI:NL:RBDHA:2024:16121, Rechtbank Den Haag, 13-09-2024, 24/2348
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-09-13 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Eisers hebben een woning gekocht, de datum van inschrijving was 1 maart 2022. Eisers verhuren deze woning. Gebleken is echter dat de woning in een gebied ligt waar opkoopbescherming geldt. Verweerder heeft een last onder dwangsom opgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op goede gronden heeft vastgesteld dat eisers artikel 41 van de Huisvestingswet en artikel 5:27 van de Huisvestingsverordening hebben overtreden door de woning te verhuren. Dat betekent dat verweerder in beginsel bevoegd was om een last onder dwangsom op te leggen. De rechtbank legt hierna uit hoe ze tot dit oordeel komt. De opkoopbeschrming geldt vanaf 1 maart 2022, de woning van eisers is ook pas op die dag ingeschreven in de openbare registers. Dat eisers de voorlopige koopovereenkomst al in december 2021 hebben getekend doet niks af aan het bovenstaande. Verder ook niet gebleken dat het besluit onevenredig is.

RECHTBANK DEN HAAG
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SGR 24/2348 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 september 2024 in de zaak tussen
    
      
        
          
            [naam] e.a., uit [woonplaats], eisers
        (gemachtigde: O. Gürel). 
      
      
      
        en
      
      
    
  
  
    de burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder 
    (gemachtigde: T.M.T. Konings).
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de oplegging van een last onder dwangsom.
    
    
    
      1.1.
      Met het besluit van 14 december 2023 is aan eisers een last onder dwangsom opgelegd. Met het bestreden besluit van 12 maart 2024 op het bezwaar van eisers is verweerder daarbij gebleven.
      
    
    
      1.2.
      De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder. 
      
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      
        Waar gaat deze zaak over?
      
    
    
    2. Eisers zijn eigenaar van de woning aan de [adres] in Den Haag (de woning). Sinds 1 april 2023 verhuren zij de woning aan particulieren. Op 10 augustus 2023 heeft verweerder de woning van eisers gecontroleerd. Tijdens deze controle is geconstateerd dat de woning werd verhuurd zonder de vereiste verhuurvergunning (opkoopbescherming). De woning ligt in een gebied waar opkoopbescherming geldt. Verweerder heeft daarop eisers opgedragen om de overtreding uiterlijk 12 april 2024 te beëindigen. Doen zij dit niet, dan moeten zij een dwangsom van € 5.000 betalen. 
    
    
      
        Wat vinden eisers in beroep?
      
    
    
    3. Verweerder had de last onder dwangsom niet mogen opleggen. Met ingang van 1 maart 2022 is de opkoopbescherming van kracht geworden. Eisers hebben de woning al eerder gekocht, namelijk met het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst op 6 december 2021. Op dat moment was nog niet bekend dat de opkoopbescherming zou worden ingevoerd. De akte van levering van de woning is bovendien al op 28 februari 2022 bij de notaris getekend, dus voor 1 maart 2022. Eisers dachten dat de woning daarmee niet onder de opkoopbescherming zou vallen. Ook de notaris ging daarvan uit. Eisers wisten niet dat een akte van levering, die na 15:00 uur wordt ondertekend, pas de volgende dag bij het Kadaster wordt ingeschreven. De informatievoorziening van verweerder is op dit punt onduidelijk en onvolledig. Dat de woning door de vertraagde inschrijving in het Kadaster alsnog onder de opkoopbescherming is komen te vallen, kan eisers niet worden verweten, omdat zij te goeder trouw hebben gehandeld. 
    Verder is de last onder dwangsom onevenredig, omdat eisers schade lijden. Ze mogen de woning pas weer vanaf 1 maart 2026 verhuren. Zij lopen daardoor huurinkomsten mis. Deze inkomsten hebben zij nodig om de hypotheeklasten te voldoen en bovendien waren deze inkomsten bedoeld ter aanvulling op hun pensioenopbouw. Volgens eisers had verweerder onder de gegeven omstandigheden de last onder dwangsom niet mogen opleggen. 
    
    
      
        Wat is het oordeel van de rechtbank? 
      
    
    
    4. Volgens vaste rechtspraak zal, gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als concreet zicht op legalisering bestaat. Verder kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen, dat van optreden in die concrete situatie moet worden afgezien.
    
    
      4.1.
      
        Aan de hand van de beroepsgronden van eisers beoordeelt de rechtbank eerst of verweerder heeft kunnen vaststellen dat eisers artikel 41 van de Huisvestingswet en artikel 5:27 van de Huisvestingsverordening hebben overtreden en of verweerder daarom in beginsel bevoegd was tot oplegging van een last onder dwangsom.
        De rechtbank zal vervolgens in het licht van de beroepsgronden beoordelen of er bijzondere omstandigheden zijn die maken dat verweerder had moeten afzien van handhaving.
      
      
      
        
          Is er sprake van een overtreding? 
        5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op goede gronden heeft vastgesteld dat eisers artikel 41 van de Huisvestingswet en artikel 5:27 van de Huisvestingsverordening hebben overtreden door de woning te verhuren. Dat betekent dat verweerder in beginsel bevoegd was om een last onder dwangsom op te leggen. De rechtbank legt hierna uit hoe ze tot dit oordeel komt. 
      
      
    
    
      5.1.
      Met ingang van 1 maart 2022 geldt in Den Haag voor bestaande koopwoningen tot een bepaalde WOZ-waarde een verbod op het kopen en vervolgens direct verhuren ervan. Deze opkoopbescherming is ingevoerd, zodat betaalbare koopwoningen voldoende beschikbaar blijven voor starters en doorstromers in Den Haag. Er kan een vergunning of ontheffing worden verleend om een koopwoning toch te mogen verhuren.
      
    
    
      5.2.
      De opkoopbescherming geldt met ingang van 1 maart 2022 ook voor de woning van eisers. Dit is zo, omdat de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte doorslaggevend is. In het geval van eisers is de akte van levering weliswaar op maandag 28 februari 2022 om 16:07 uur getekend bij de notaris, maar het tijdstip van inschrijving daarvan in de openbare registers is 1 maart 2022 om 09:00 uur. Als tijdstip van inschrijving geldt het tijdstip van aanbieding bij het Kadaster. De mogelijkheid van aanbieding en daarmee van inschrijving in de openbare registers bestaat alleen tussen de openingstijden van de kantoren van het Kadaster, dat wil zeggen op werkdagen tussen 09:00 uur en 15:00 uur. Dit betekent dat een akte van levering van een woonhuis die op een werkdag na 15:00 uur wordt gepasseerd en direct daarna elektronisch wordt verzonden, niet eerder dan de volgende werkdag om 09:00 uur wordt ingeschreven. 
      
    
    
      5.3.
      Dat eiseres de voorlopige koopovereenkomst al in december 2021 hebben getekend, dat zij toen nog niet wisten dat de opkoopbescherming van kracht zou worden en dat zij niet wisten dat de akte van levering pas op 1 maart 2022 zou worden ingeschreven leidt niet tot een ander oordeel. Voor een overtreding van artikel 41 van de Huisvestingswet en artikel 5:27 van de Huisvestingsverordening is opzet namelijk niet vereist.
      
      
        
          Is het besluit evenredig? 
        6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat handhavend optreden in dit geval evenredigheid is en dat verweerder geen aanleiding hoefde te zien om de hardheidsclausule toe te passen. De rechtbank legt hierna uit waarom dat zo is.
      
      
    
    
      6.1.
      Eisers hebben meerdere panden in hun bezit, waarvan zij er ten minste twee verhuren. Van hen mag dan ook verwacht worden dat zij op de hoogte zijn van de geldende wet- en regelgeving. Eisers ontkennen niet dat zij, nadat zij de voorlopige koopovereenkomst tekenden maar ruim voordat de akte van levering werd gepasseerd, wisten dat de opkoopbescherming per 1 maart 2022 in werking zou treden. Tussen de datum van het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst (6 december 2021) en de datum van het passeren van de akte van levering (1 maart 2022) zit een periode van twaalf weken. Op 24 december 2021 heeft verweerder een persbericht uitgebracht over de inwerkingtreding van de opkoopbescherming per 1 maart 2022. Eisers hebben dan ook ruim de tijd gehad om ervoor te zorgen dat de akte van levering tijdig in de openbare registers zou worden ingeschreven, desnoods door de notaris te machtigen om voor hen te tekenen. Ook hadden eisers er bij de verkopende partij op kunnen aandringen dat de akte van levering voor 28 februari 2022 om 15:00 uur zou worden gepasseerd. Zij hadden, kortom, verschillende mogelijkheden om het risico te beperken en het niet op het allerlaatste moment te laten aankomen. Dat zij dat wel hebben gedaan komt naar het oordeel van de rechtbank door feiten en omstandigheden die in hun risicosfeer liggen.
      
    
    
      6.2.
      Verder hebben eisers niet met stukken inzichtelijk gemaakt dat zij financieel zo onevenredig hard door het besluit worden geraakt dat verweerder om die reden had moeten afzien van het opleggen van een last onder dwangsom. De door verweerder opgelegde last onder dwangsom is niet onevenredig. Hierbij weegt de rechtbank mee dat verweerder rekening heeft gehouden met de bijzondere situatie van eisers bij het vaststellen van de begunstigingstermijn van de last onder dwangsom. Deze termijn verliep pas na 14 april 2024, terwijl de huurovereenkomst liep tot 1 april 2024. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eisers geen gelijk krijgen. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.K.S. Mollen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.T. van Bruggen, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 13 september 2024. 
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
  
  
     Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 (Huisvestingswet) en artikel 5:27 van de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (Huisvestingsverordening).
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 10 juni 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1372.
  
  
     De WOZ-waardegrens voor het jaar van inschrijving in het Kadaster 2022 bedroeg € 355.000.
  
  
     Artikel 41, tweede lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014 en artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 3:19, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek.
  
  
     Artikel 4, aanhef en onder b, van de Kadasterwet en artikel 2, eerste lid, Organisatieregeling Kadaster 2008.
  
  
     Artikel 7:3 van de Huisvestingsverordening.