ECLI:NL:RBZWB:2024:6477, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-09-2024, BRE 23/3686
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-09-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-appartement - ongegrond

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/3686 
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 september 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
    (gemachtigde [naam 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 juni 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 188.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (eigenaar) van de gemeente Vlissingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 175.000. 
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 6 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 2] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een appartement met een gebruiksoppervlakte van 83 m2. Het appartement maakt deel uit van het appartementencomplex ‘ [complexnaam] ’ met als bouwjaar 1974. Bij het appartement hoort een berging onder het complex.
    
    
    
      2.1.
      Belanghebbende verhuurt het appartement aan een derde.
      
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het appartement en daarmee ook de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
    
    
    
      3.1.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van het appartement en daarmee de aanslag niet te hoog heeft vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Toetsingskader van de rechtbank
      
    
    
    
      4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Dit betekent dat in het kader van de waardebepaling voor de Wet WOZ geen rekening wordt gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak wordt verhuurd.
    
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit houdt in dat de waarde van het appartement wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van appartementen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht (referentieobjecten) en voldoende vergelijkbaar zijn met het appartement. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het appartement. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een matrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van het appartement op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op een waarde van € 175.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten zijn gebruikt de appartementen die eveneens in ‘ [complexnaam] ’ ( [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] ) zijn gelegen. De referentieobjecten zijn verkocht voor respectievelijk € 167.669 (transactie: 10 augustus 2021), € 196.429 (transactie: 1 juli 2022) en € 215.926 (transactie: 12 mei 2022). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar beeldmateriaal van de referentieobjecten verstrekt.
      
      
        
          Motivering rechtbank
        
      
      
    
    
      4.3.
      De rechtbank acht de referentieobjecten goed vergelijkbaar met het appartement. De referentieobjecten zijn immers in hetzelfde complex als het appartement van belanghebbende gelegen, hebben alle dezelfde gebruiksoppervlakte en beschikken eveneens over een berging. Daarnaast zijn de referentieobjecten voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van het appartement.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende is de mening toegedaan dat de heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van het appartement in het appartementencomplex. Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat door de ligging van het appartement (op de eerste etage en op een hoek) er meer last is van de nabij gelegen garageboxen. Ook vanwege de ligging op het noordoosten heeft het appartement last van hogere energielasten. [huisnummer 1] , dat ook op de eerste etage is gesitueerd, ligt tussen twee appartementen en heeft daardoor minder energielasten.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het appartement van belanghebbende. Het kwaliteitsniveau van nummer [huisnummer 3] is boven gemiddeld (factor 4) en de heffingsambtenaar heeft in de matrix de prijs per m2 van nummer [huisnummer 3] gecorrigeerd naar een gemiddeld niveau. De gemiddelde prijs per m2 van alle referentieobjecten bedraagt € 2.217 en die van het appartement bedraagt € 2.065. Het belendende referentieobject ( [huisnummer 1] ) acht de rechtbank het best vergelijkbare object. [huisnummer 1] heeft een prijs per m2 van € 2.127. Daarmee acht de rechtbank de gestelde (over)last waar het appartement van belanghebbende mee te maken heeft voldoende verdisconteerd. Het feit dat belanghebbende de woning verhuurt kan niet [plaats 1] tot een lagere waardering gelet op de wettelijke uitgangspunten als verwoord onder 4. 
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende heeft daarnaast nog aangevoerd dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel aangezien [adres 2] een WOZ-waarde heeft van € 175.000, maar ten opzichte van het appartement een betere ligging heeft in het appartementencomplex. De rechtbank is van oordeel dat nu belanghebbende slechts één object heeft aangedragen, zijn beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel reeds daarom faalt. Voor een geslaagd beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel dient belanghebbende minstens twee identieke objecten te noemen die lager gewaardeerd zijn dan zijn appartement.
      
    
    
      4.7.
      Dat de heffingsambtenaar fouten heeft gemaakt bij de aanvankelijke waardevaststelling leidt niet tot een ander oordeel van de rechtbank. Dit ligt besloten in de werkwijze van de heffingsambtenaar waarbij voor de eerste waardevaststelling in een massaal proces veel informatie wordt verwerkt. Bij een dergelijk proces kan niet bij elke onroerende zaak met alle factoren van die onroerende zaak rekening worden gehouden en kan aanpassing in de bezwaarfase plaatsvinden.
      
    
    
      4.8.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van het appartement en de aanslag - zoals die bij uitspraak op bezwaar zijn komen te luiden - niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde wordt gehandhaafd. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 18 september 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
    
    
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.