ECLI:NL:RBDHA:2024:18808, Rechtbank Den Haag, 15-11-2024, C/09/669982 / KG ZA 24-695
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding; erfpacht, erfpachtvoorwaarden; toestemming voor verhuur; de vordering om de gemeente te veroordelen alsnog toestemming te verlenen voor de door de erfpachter gewenste verhuur wordt afgewezen, aangezien het toestemmingsvereiste niet is vervallen, en de weigering om toestemming te verlenen niet in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team handel - voorzieningenrechter 
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/669982 / KG ZA 24-695
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser] te [woonplaats] ,
      eiser,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      advocaat: mr. R. Ridder te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        GEMEENTE DELFT te Delft ,
      gedaagde,
      hierna te noemen: de Gemeente,
      advocaat: mr. E. Lohr-Henket te Delft .
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 20 juli 2024, met producties en aanvullende producties;
      - de conclusie van antwoord, met producties;
      - het bericht van 1 oktober 2024 van mr. Ridder;
      - de aanvullende producties van [eiser] .
      
    
    
      1.2.
      De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2024. De advocaten van partijen hebben ter zitting het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. Deze pleitnotities maken deel uit van het dossier. Vervolgens is de zaak tot 5 oktober 2024 aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te bereiken.
      
    
    
      1.3.
      Op 1 oktober 2024 heeft mr. Ridder namens beide partijen verzocht om voortzetting van de mondelinge behandeling. De mondelinge behandeling is vervolgens voortgezet op 25 oktober 2024. Bij deze zitting heeft mr. Lohr-Henket opnieuw het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. Ook deze pleitnotities maken deel uit van het dossier.
      
    
    
      1.4.
      Vonnis is bepaald op vandaag. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Bij overeenkomst van 31 juli 2003 heeft de Gemeente een overeenkomst gesloten met [eiser] strekkende tot uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van een perceel grond met opstallen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de locatie). Bij notariële akte van 29 december 2003 is de erfpacht gerealiseerd.
    
    
      2.2.
      De locatie betreft een monumentaal pand in het centrum van [plaatsnaam] en bestaat onder meer uit een grote benedenruimte van 430 m2 en bovenliggende kantoorruimtes. Na de sluiting van het op de locatie gevestigde jongerencentrum in 1996, is de locatie enige tijd gekraakt geweest. Vanaf 1998 heeft de Gemeente de locatie verhuurd aan vennootschappen van [eiser] . Vanaf dat jaar werd de locatie gebruikt voor het concept “Speakers”. Dit concept behelsde het neerzetten van een culturele en muzikale programmering gericht op de leeftijdsgroep van 16 tot 35 jaar, met een nadruk op de categorie 16 tot 24 jaar. Onderdeel van dit concept was verder de exploitatie van een café/restaurant en de verhuur van de bovenliggende kantoorruimtes. 
      
    
    
      2.3.
      In de considerans van de erfpachtakte is onder meer opgenomen dat de locatie sinds geruime tijd een belangrijke functie vervult binnen het stedelijk jeugd- en jongerenwerk in [plaatsnaam] en dat het van groot belang is dat de locatie een herkenbare en laagdrempelige plaats in het Delftse activiteitenaanbod voor jongeren tussen de 16 en 24 jaar blijft innemen. Verder vermeldt de erfpachtakte dat de Gemeente niet bereid was om de locatie te verkopen, maar wel om mee te werken aan de uitgifte in erfpacht onder de voorwaarde dat de erfpachter de locatie conform de doelstelling blijft exploiteren. In artikel 3 van de erfpachtakte is bepaald dat het registergoed een sociale-culturele bestemming heeft en dat het uitsluitend gebruikt mag worden als café, restaurant, kantoor-‚ atelier- en bedrijfsruimte, zalencentrum met dansavonden, optredens en daarmee samenhangende activiteiten in de ruimste zin des woord, gericht op de doelgroep.
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 4 van de erfpachtakte is met betrekking tot de verhuur aan derden het volgende bepaald:
        “Zonder voorafgaande en onvoorwaardelijke toestemming van de gemeente mag de huurder het registergoed noch geheel noch gedeeltelijk verhuren of in gebruik afstaan;
        
          voor de incidentele verhuur van ruimten aan derden ten behoeve van activiteiten passend binnen de doelstelling als weergegeven in de considerans van deze overeenkomst behoeft de erfpachter echter geen voorafgaande toestemming van de gemeente;
        
        
          de gemeente kan toestemming voor de verhuur weigeren, indien de door de erfpachter voorgestelde huurder niet past binnen de doelstelling als omschreven in considerans van deze overeenkomst; een weigering wordt door de gemeente gemotiveerd; indien de gemeente niet binnen 15 werkdagen na de datum van ontvangst van het verzoek om
        
        
          toestemming een schriftelijk bericht van weigering aan de erfpachter heeft verzonden, wordt
        
        
          toestemming voor de verhuur geacht te zijn verleend;
        
        
          indien de erfpachter aantoont dat hij in redelijkheid geen huurder passend binnen de
        
        
          doelstelling als weergegeven in de considerans van deze overeenkomst kan voordragen aan
        
        
          de gemeente en dat verhuur noodzakelijk is voor de exploitatie van het registergoed, dan zal
        
        
          de erfpachter in overleg met de gemeente een andere huurder kunnen voordragen; de
        
        
          gemeente kan toestemming alsdan weigeren, indien de gemeente aantoont dat het
        
        
          maatschappelijk belang door deze verhuur zal worden geschaad; (...)”
      
      
    
    
      2.5.
      In 2010 heeft adviesbureau [bedrijfsnaam 1] in opdracht van de Gemeente mede naar aanleiding van de financiële problemen van Speakers een rapport opgesteld over het popbeleid in [plaatsnaam] .
      
    
    
      2.6.
      Bij brief van 24 februari 2011 heeft [eiser] de Gemeente verzocht om de voorwaarden van de erfpachtakte te schrappen en om wijziging van de doelgroepvermelding van artikel 3. Hij heeft hierbij onder meer gewezen op de financiële crisis en het schrappen van de subsidie.
      
    
    
      2.7.
      Het concept Speakers is in 2012 geëindigd en per 1 januari 2013 is de benedenruimte leeg komen te staan. 
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 26 november 2013 heeft [eiser] aan de Gemeente toestemming gevraagd om de benedenruimte te verhuren aan [bedrijfsnaam 2] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 2] ). In deze brief heeft [eiser] toegelicht dat [bedrijfsnaam 2] voornemens is een café/restaurant te vestigen, dat zij tevens een muziekprogramma programmeren en aansluiting zoeken bij bestaande evenementen in de stad. Hierbij heeft [eiser] de Gemeente nogmaals verzocht om de erfpachtvoorwaarden te schrappen en om de doelgroepvermelding aan te passen. In de brief heeft [eiser] geschreven dat het sinds de financiële crisis en het intrekken van de programmasubsidie niet meer mogelijk is de locatie conform de erfpachtakte te exploiteren.
      
    
    
      2.9.
      
        Per e-mail van 4 maart 2014 heeft een ambtenaar van de Gemeente het volgende meegedeeld aan [eiser] : 
        “Zoals reeds door de heer (...) is aangegeven is het beleidsmatig vasthouden aan de in de
        
          erfpachtakte [adres 1] opgenomen bepalingen over de doelgroep 16 - 24 jaar niet langer noodzakelijk. Op dit moment zijn wij in kaart aan het brengen hoe en eventueel onder welke voorwaarden het doorhalen van deze bepalingen kan plaatsvinden.”
      
      
    
    
      2.10.
      Met ingang van 1 januari 2014 heeft [eiser] de benedenruimte voor een periode van tien jaar aan [bedrijfsnaam 2] gehuurd. Deze huurovereenkomst is geëindigd op 31 maart 2024. [bedrijfsnaam 2] heeft haar culturele programma al snel losgelaten. 
      
    
    
      2.11.
      Op 15 maart 2024 heeft [eiser] een huurovereenkomst gesloten met [bedrijfsnaam 3] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 3] ) die voornemens is een tapasrestaurant te exploiteren in de benedenruimte. De overeenkomst heeft een looptijd van vijf jaar. De looptijd is nadien verlengd tot tien jaar.
      
    
    
      2.12.
      Naar aanleiding van een vergunningsaanvraag van [bedrijfsnaam 3] heeft de advocaat van de Gemeente [eiser] per e-mail van 23 april 2024 verzocht om kenbaar te maken aan welke partij hij de locatie wenst te verhuren en op welke manier deze partij voldoet aan de bestemmingsbepaling. In deze e-mail heeft de advocaat van de Gemeente verder meegedeeld dat indien [eiser] aantoont dat hij in redelijkheid geen huurder passend binnen de in de overeenkomst vermelde doelstellingen kan voordragen en dat verhuur voor de exploitatie van het registergoed noodzakelijk is, hij dan in overleg met de Gemeente een andere huurder mag voordragen. 
      
    
    
      2.13.
      Per e-mail van 24 april 2024 heeft [eiser] de Gemeente alsnog verzocht om toestemming om de locatie aan [bedrijfsnaam 3] te verhuren. In deze e-mail heeft [eiser] het standpunt ingenomen dat er geen partijen zijn die kunnen voldoen aan de erfpachtvoorwaarden die meer dan 20 jaar eerder zijn vastgesteld. Hierbij heeft [eiser] er onder meer op gewezen dat het na de intrekking van de programmasubsidiëring voor Poppodium Speakers de programmering onmogelijk is geworden en dat de locatie financieel niet meer interessant is voor artiesten en niet meer voldoet aan milieu- en andere belangrijke eisen. 
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 30 april 2024 heeft de Gemeente aan [eiser] meegedeeld dat de toestemming voor verhuur aan [bedrijfsnaam 3] wordt geweigerd, onder meer omdat [bedrijfsnaam 3] een tapasrestaurant is en daarmee niet gericht is op de doelgroep van jongeren tussen 16 en 24 jaar en omdat [bedrijfsnaam 3] niet voldoet aan de voorwaarden van een gedifferentieerd aanbod van activiteiten toegespitst op die jongeren.
      
    
    
      2.15.
      Op 30 mei 2024 heeft [eiser] overleg gevoerd met de wethouder Klimaat, Cultuur en Openbare ruimte van de Gemeente (hierna: de wethouder). Tijdens dit overleg heeft [eiser] aangeboden om in ruil voor de door hem beoogde aanpassing van de erfpachtvoorwaarden voor de locatie het leegstaande pand aan het [adres 2] (dat hij in eigendom heeft) voor de doelgroep ter beschikking te stellen.
      
    
    
      2.16.
      Per e-mail van 18 juni 2024 heeft de wethouder aan [eiser] meegedeeld dat het college niet bereid is de bestemmingsbepaling uit de erfpachtakte te wijzigen. Hierbij heeft de wethouder toegelicht dat het college eraan hecht de locatie in te blijven zetten als locatie voor activiteiten voor de doelgroep van 16 tot 24-jarigen en dat met een verhuur van de locatie aan een partij als [bedrijfsnaam 3] hieraan niet wordt voldaan.
      
    
    
      2.17.
      In juli 2024 heeft [bedrijfsnaam 4] in opdracht van [eiser] onderzoek gedaan naar de locatie en naar het pand aan [adres 2] . De conclusie van het naar aanleiding daarvan opgemaakt rapport luidt dat de locatie lastig te verhuren is en dat een jongerenpodium aldaar economisch nauwelijks haalbaar is. Volgens het rapport is het realiseren van een poppodium in [adres 2] vanwege de beperktere oppervlakte realistischer en kan een poppodium aan het [adres 2] optrekken met andere culturele instellingen om meer bezoekers aan te trekken. 
      
    
    
      2.18.
      Na de eerste mondelinge behandeling heeft [eiser] per e-mails van 2 september 2024 aan drie makelaars gevraagd of zij potentiële huurders kennen die bereid zijn de locatie te huren voor een ‘normale’ huurprijs voor activiteiten die vallen binnen de doelomschrijving van de erfpachtakte.
      
    
    
      2.19.
      
        Bij e-mail van 2 september 2024 heeft [bedrijfsnaam 5] aan [eiser] meegedeeld dat de vraag van horecaondernemers naar dergelijke locaties
        minimaal is omdat er simpelweg “geen boterham te verdienen is”.
      
      
    
    
      2.20.
      Bij e-mail van 10 september 2024 heeft Van [bedrijfsnaam 6] B.V. te [plaatsnaam] aan [eiser] meegedeeld dat zij niet verwacht dat zij voor het bijzonder grote pand op korte termijn een huurder zal vinden.
      
    
    
      2.21.
      Bij e-mail van 21 oktober 2024 heeft [bedrijfsnaam 4] aan [eiser] meegedeeld dat zij de kans klein acht dat er (lokale) ondernemers zijn die interesse zouden hebben om op de locatie een podium te starten. In deze e-mail heeft [bedrijfsnaam 4] gewezen op de economische omstandigheden, het politieke klimaat en op het eerder door haar uitgevoerde onderzoek.
      
    
    
      2.22.
      Op 30 september 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en de Gemeente. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid.
      
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert, samengevat, de Gemeente te gelasten om [eiser] per brief ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk toestemming te geven de locatie te verhuren aan [bedrijfsnaam 3] , met bepaling dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van deze toestemming, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
      
    
    
      3.2.
      
        
          [eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
        Primair stelt hij dat de Gemeente een onjuiste uitleg geeft aan artikel 4 van de erfpachtakte. Subsidiair stelt hij dat de Gemeente op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur gehouden is om [eiser] alsnog toestemming te geven voor de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] . Meer subsidiair geldt volgens hem dat de Gemeente niet heeft aangetoond dat het maatschappelijk belang door de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] wordt geschaad. Uiterst subsidiair stelt [eiser] zich op het standpunt dat het onverkort vasthouden aan artikel 4 van de erfpachtvoorwaarden in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
        Aangezien [eiser] door het uitblijven van de toestemming aanzienlijke huurinkomsten misloopt, hij wordt geconfronteerd met een aanzienlijke schadevordering van [bedrijfsnaam 3] en hij het risico loopt dat [bedrijfsnaam 3] de huurovereenkomst zal ontbinden (met als gevolg dat de locatie voor langere tijd onverhuurd blijft), heeft [eiser] bij zijn vordering een spoedeisend belang.
      
      
    
    
      3.3.
      De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Tussen partijen is in geschil of de Gemeente als (bloot) eigenaar [eiser] toestemming moet geven voor de verhuur van de locatie aan [bedrijfsnaam 3] .
      
    
    
      4.2.
      Op grond van de erfpachtakte heeft de locatie een sociaal-culturele bestemming voor jongeren. In artikel 4 van de erfpachtakte is voorgeschreven dat [eiser] de locatie alleen mag verhuren met toestemming van de Gemeente. Tussen partijen staat vast dat [bedrijfsnaam 3] niet voldoet aan de doelstellingen van de erfpachtakte en dat de Gemeente de toestemming tijdig heeft geweigerd. Volgens het in artikel 4 van de erfpachtakte opgenomen stappenplan mag [eiser] in overleg met de Gemeente een andere huurder voordragen indien hij aantoont dat verhuur binnen de doelstelling niet mogelijk is en verhuur voor de exploitatie van de locatie noodzakelijk is. In dat geval mag de Gemeente toestemming voor de verhuur weigeren indien zij aantoont dat het maatschappelijk belang door de verhuur wordt geschaad.
      
    
    
      4.3.
      Voor toewijzing van de vordering van [eiser] is alleen plaats indien met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat ook in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van die vordering te verwachten is. Dit betekent dat de vordering van [eiser] alleen dan kan worden toegewezen, indien in voldoende mate aannemelijk wordt dat i) artikel 4 van de erfpachtakte geen werking meer heeft, en/of (ii) de weigering van de Gemeente om alsnog toestemming te geven voor de verhuur aan  [bedrijfsnaam 3] in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of (iii) een beroep op die bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Pas indien aannemelijk is dat verhuur binnen de doelstelling niet mogelijk is, kan worden toegekomen aan de vraag of de Gemeente heeft aangetoond dat met de voorgenomen verhuur aan [bedrijfsnaam 3] het maatschappelijk belang wordt geschaad. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter haalt [eiser] deze hoge drempel niet. Daartoe is het volgende redengevend.
      
      
        
          Artikel 4 van de erfpachtakte 
        
      
      
    
    
      4.4.
      
        [eiser] kan niet worden gevolgd in zijn standpunt dat artikel 4 en de doelstellingsverplichting geen werking meer hebben. De betreffende akte is notarieel opgemaakt en nadien niet gewijzigd. Uit het feit dat in de erfpachtakte naar zeggen van [eiser] aansluiting is gezocht bij het concept Speakers volgt ook niet dat die bepalingen hun werking hebben verloren bij het ophouden van het bestaan van Speakers. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat de in de erfpachtakte vermelde doelstelling breder is dan een poppodium. Deze overeengekomen bestemming betreft immers een op jongeren gerichte sociaal-culturele bestemming. Verder hebben de eerdere verzoeken van [eiser] om de gewraakte bepalingen te schrappen en het onderzoek uit 2010 nooit geleid tot aanpassing van de erfpachtvoorwaarden en/of tot wijziging van de bestemming, zodat er geen reden is aan te nemen dat de doelstellingsverplichting of het toestemmingsvereiste op enig moment zijn komen te vervallen. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat [eiser] de Gemeente in 2014 nog toestemming heeft gevraagd voor de verhuur aan [bedrijfsnaam 2] onder vermelding van de door haar geprogrammeerde (culturele) activiteiten, zodat ook [eiser] er kennelijk op dat moment niet van uitging dat het toestemmingsvereiste was komen te vervallen. 
      
    
    
      4.5.
      Tussen partijen is in geschil of verhuur binnen de doelstelling op dit moment mogelijk is en of [eiser] daarnaar voldoende onderzoek heeft gedaan. In het beperkte kader van dit kort geding kan niet worden vastgesteld dat verhuur binnen de doelstelling niet mogelijk is. Dat een poppodium volgens het rapport van [bedrijfsnaam 4] niet mogelijk is, is in dit kader onvoldoende, omdat de doelstelling in de erfpachtakte breder is dan enkel een poppodium. De Gemeente heeft er verder terecht op gewezen dat [eiser] bij zijn vraagstelling aan [bedrijfsnaam 4] , [bedrijfsnaam 5] en de lokale makelaar steeds is uitgegaan van commerciële verhuur tegen een marktconforme huur. De erfpachtakte biedt slechts ruimte voor een huurder die niet past binnen de doelstellingen indien dit voor de exploitatie noodzakelijk is. Hieruit volgt dat [eiser] niet zonder meer een commerciële huurprijs mag verlangen. Zolang geen deugdelijk onderzoek is gedaan naar mogelijkheid van verhuur binnen de doelstelling en tegen een (eventueel) lagere huur, kan niet worden aangenomen dat verhuur binnen de doelstelling niet mogelijk is. Dit betekent dat artikel 4 van de erfpachtakte op dit moment in de weg staat aan de door [eiser] gewenste verhuur aan [bedrijfsnaam 3] .
      
      
        
          algemene beginselen van behoorlijk bestuur
        
      
      
    
    
      4.6.
      Nu ervan moet worden uitgegaan dat toestemming van de Gemeente voor verhuur nog altijd nodig is, moet vervolgens worden beoordeeld of de weigering van de Gemeente voor verhuur aan [bedrijfsnaam 3] de toets der kritiek kan doorstaan. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het besluit van de Gemeente om toestemming voor de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] te weigeren niet in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel.
      
    
    
      4.7.
      Aan de mededeling van de gemeenteambtenaar in de e-mail van 4 maart 2014 dat het beleidsmatig vasthouden aan de in de erfpachtvoorwaarden opgenomen bepalingen over de doelgroep 16-24 niet langer noodzakelijk was, in combinatie met de daarvoor gegeven toestemming voor verhuur aan [bedrijfsnaam 2] , heeft [eiser] niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen dat de bepalingen uit de erfpachtakte geen werking meer zouden hebben, dan wel dat de Gemeente thans gehouden is hem (alsnog) toestemming te verlenen voor de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] . Hoewel de mededeling over de noodzaak van het beleidsmatig vasthouden aan de doelgroepbepaling doet vermoeden dat er op dat moment ruimte was om eventueel andere afspraken te maken, zijn die afspraken er nooit gekomen. Indien het tot een bestemmingswijziging was gekomen, had bovendien voor de hand gelegen dat de Gemeente daaraan nadere voorwaarden had verbonden. Hetzelfde geldt voor het feit dat de Gemeente niet handhavend heeft opgetreden nadat [bedrijfsnaam 2] haar (beperkte) culturele activiteiten al na korte tijd had gestaakt. Ook dit doet vermoeden dat de Gemeente uitzonderingen op de erfpachtvoorwaarden mogelijk zou kunnen toestaan, maar ook hieraan kon [eiser] redelijkerwijs niet het vertrouwen ontlenen dat het hem voortaan vrijstond om zonder enig overleg met de Gemeente over te gaan tot verhuur aan een commerciële partij die geen enkele binding heeft met de doelstelling. Tot slot is het feit dat [eiser] de bovenruimtes van de locatie kennelijk al wel enige jaren zonder voorafgaande toestemming van de Gemeente commercieel verhuurt onvoldoende om het gerechtvaardigd vertrouwen te wekken dat hij ook de grote benedenruimte zonder toestemming commercieel zou mogen verhuren. 
      
    
    
      4.8.
      Het beroep van [eiser] op het gelijkheidsbeginsel slaagt evenmin. Het feit dat de Gemeente in 2014 toestemming heeft verleend voor verhuur aan [bedrijfsnaam 2] , maakt niet dat de Gemeente nu verplicht is om toestemming te verlenen voor de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] . Alleen al omdat [eiser] voorafgaand aan de verhuur aan [bedrijfsnaam 2] om toestemming had verzocht en omdat [bedrijfsnaam 2] , in ieder geval initieel, een cultureel programma had, is de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] niet te vergelijken met de verhuur aan [bedrijfsnaam 2] . 
      
    
    
      4.9.
      Naar voorlopig oordeel kan [eiser] zich ook niet met succes beroepen op het evenredigheidsbeginsel. Zolang niet vaststaat dat verhuur ten behoeve van de in de erfpachtakte omschreven activiteiten en doelgroep niet mogelijk is, heeft de Gemeente op grond van de erfpachtakte het recht om de verhuur die niet passend is binnen de doelstelling van de erfpachtakte te weigeren. De financiële belangen van [eiser] maken dat niet anders. [eiser] is immers akkoord gegaan met de bijzondere erfpachtvoorwaarden en kan de door hem aangegane financiële risico’s niet zonder meer afwentelen op de Gemeente, omdat hij er niet van mocht uitgaan dat hij de benedenruimte van de locatie zonder toestemming van de Gemeente mocht verhuren. Het aanbod van [eiser] om een ander pand ter beschikking te stellen voor het realiseren van de doelstelling, maakt het oordeel niet anders. Nog daargelaten dat de erfpachtvoorwaarden betrekking hebben op de locatie, geldt dat nu juist op [eiser] de verplichting rust om (al dan niet met hulp van derden) activiteiten binnen de doelstelling te realiseren. Het aanbieden van een pand, ook als dat tegen gunstige voorwaarden is, is in dat kader onvoldoende.
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      4.10.
      Mede gelet op wat hiervoor is overwogen met betrekking tot het vertrouwensbeginsel en het evenredigheidsbeginsel acht de voorzieningenrechter de weigering van de Gemeente om toestemming te verlenen voor de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. 
      
      
        
          Belangenafweging 
        
      
      
    
    
      4.11.
      Bij deze stand van zaken is het op dit moment onvoldoende aannemelijk dat de vordering van [eiser] in een eventuele bodemprocedure wordt toegewezen. Dit betekent dat de vordering van [eiser] zich in beginsel niet leent voor toewijzing in kort geding. De te maken belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. De financiële belangen van [eiser] wegen naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet op tegen het maatschappelijk belang van de Gemeente om de locatie de komende jaren te (kunnen) benutten voor activiteiten voor de doelgroep. Indien in een eventuele bodemprocedure komt vast te staan dat de Gemeente de toestemming voor de verhuur aan [bedrijfsnaam 3] ten onrechte heeft geweigerd is zij in beginsel schadeplichtig, zodat het financiële belang van [eiser] in zoverre ook is gewaarborgd. 
      
      
        
          Slotsom en proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.12.
      De slotsom is dat de vordering van [eiser] wordt afgewezen. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Gemeente worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                688,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                1.660,50
              
              
                (1,5 x € 1.107,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                2.526,50
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De voorzieningenrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eiser] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.526,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2024.
        WJ