ECLI:NL:GHDHA:2024:1668, Gerechtshof Den Haag, 23-07-2024, BK-23/645
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-07-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Artikel 17 Wet WOZ. Waarde sociale huurwoning. Procesbelang? De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummer BK-23/645
    
    
    
    Uitspraak van 23 juli 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: J.L.M. Reijnen) 
    
    
      en
    
    
    de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, de Heffingsambtenaar,
    (vertegenwoordiger: […] ) 
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 mei 2023, nummer SGR 22/1377. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 144.000 (de beschikking). 
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar  heeft een stuk met het opschrift "verweerschrift" ingediend. Dat stuk is, gelet op het moment waarop het is ingediend, aangemerkt als een stuk in de zin van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). 
      
    
    
      1.5.
      Bij brief van 15 november 2023 heeft het Hof Stichting […] , de eigenaar van de woning, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. Stichting […] heeft hiervan geen gebruik gemaakt. 
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 juli 2024. Partijen zijn verschenen. Ter zitting zijn tevens behandeld het hoger beroep van [A] , kenmerk BK-23/647, betreffende de bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ voor het kalenderjaar 2021 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] en het hoger beroep van [B] , kenmerk BK-23/652, betreffende de bij beschikking op grond van artikel 22 Wet WOZ voor het kalenderjaar 2021 vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 3] . Voor zover in die zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden die stukken geacht ook in de onderhavige procedure te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaak. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier één proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is huurder van de woning. 
      
    
    
      2.2.
      De woning is een sociale huurwoning. Het is een galerijflat op de 16e woonlaag van het bouwjaar 1969 met een oppervlak van 69 m2.
      
    
    
      2.3.
      De Heffingsambtenaar heeft voor de woning een taxatieverslag overgelegd. Hierin is de waarde van de woning bepaald op € 144.000.
      
      
        2.3.1.
        De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van de waarde van de woning een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 144.000 (€ 2.087/m2) aan de hand van verkoopcijfers van vier galerijflats die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (de vergelijkingsobjecten).
        
      
      
        2.3.2.
        Voorts heeft de Heffingsambtenaar de “vastgoedkaart woning” met fotopresentaties van de vergelijkingsobjecten overgelegd.
        
        
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
    
    
    4. Volgens eiseres is bij de waardebepaling van [adres 2] wegens de aanwezigheid van een moskee en luchtverontreiniging een waardevermindering van € 5.000 in aanmerking genomen en moet die waardevermindering op grond van het gelijkheidsbeginsel ook bij de waardebepaling van de woning worden toegepast. Eiseres stelt dat zij belang heeft bij een lagere WOZ-waarde omdat haar huurprijs mede op die waarde is gebaseerd.
    
    5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit de door verweerder overgelegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 2.320 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 2.087. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud.
    
    7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft verklaard dat ter zake van [adres 2] rekening wordt gehouden met de enkele beglazing van die woning en dat in het verleden eenmalig en als onderdeel van een compromis een waardevermindering van € 5.000 in aanmerking is genomen maar dat (de door eiseres genoemde) omgevingsfactoren daarbij geen rol hebben gespeeld. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van [adres 2] voor het onderhavige belastingjaar een waardevermindering wegens omgevingsfactoren is toegepast, zodat een ongelijke behandeling van gelijke gevallen de rechtbank niet is gebleken. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel slaagt dan ook niet. Daarbij komt dat verweerder terecht heeft aangevoerd dat de woning al zoveel lager is gewaardeerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten dat hoe dan ook geen grond bestaat voor verlaging van de waarde.
    
    8. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat twijfel bestaat of eiseres een materieel belang heeft bij de bepleite verlaging van de waarde van € 5.000 voor het jaar 2021.[1] Aan eiseres zijn geen belastingen opgelegd waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. Op basis van het dossier en het verhandelde ter zitting is het de rechtbank niet duidelijk of en in welke mate de door eiseres verschuldigde huur wijzigt of kan wijzigen bij de door haar voorgestane verlaging van de onderhavige WOZ-waarde, zodat de rechtbank in dit geval is overgegaan tot een beoordeling van de WOZ-waarde.
    
    9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
    
    
      (…)
    
    
    
      [Vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 25 oktober 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9076.]”
    
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In hoger beroep is in geschil of belanghebbende een belang heeft bij het aanwenden van een rechtsmiddel tegen de beschikking. Voorts is in geschil of de vastgestelde waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend en bepleit – zo nodig met een beroep op het gelijkheidsbeginsel – een waarde van € 139.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt die vragen ontkennend.
      
    
    
      4.3.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning op € 139.000 wordt vastgesteld. Voorts verzoekt belanghebbende om een proceskostenvergoeding.
      
    
    
      4.4.
      De Heffingsambtenaar concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring van het hoger beroep, en subsidiair tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep 
    
    
      
        Procesbelang 
      
    
    
    
      5.1.
      Uitgangspunt is dat moet worden aangenomen dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. Een uitzondering op dat uitgangspunt is aanvaard in gevallen waarin uit de vaststaande feiten voortvloeit dat de gebruiker door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen (zie HR 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238, r.o. 4.1.3). 
      
    
    
      5.2.
      Hoewel belanghebbende niet heeft gesteld welke huur aan haar in rekening wordt gebracht en in het midden heeft gelaten of zij een direct financieel gevolg kan ondervinden bij de door haar bepleite wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde, kan naar het oordeel van het Hof niet worden uitgesloten dat belanghebbende door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde in een gunstiger positie kan komen (als bedoeld in het onder 5.1 vermelde arrest). In het onderhavige geval is sprake van een niet-geliberaliseerde woonruimte. De maximale huurprijs van een sociale huurwoning wordt volgens het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) bepaald volgens het woningwaarderingsstelsel dat is neergelegd in Bijlage I bij het Bhw. De WOZ-waarde is een element dat een rol speelt bij de bepaling van het puntenaantal. Derhalve moet in dit geval worden aangenomen dat belanghebbende een belang heeft bij de - in de onder 1.1 vermelde beschikking – vastgestelde waarde.
      
      
        
          WOZ-waarde
        
      
      
    
    
      5.3.
      De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.4.
      In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval dient de Heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De vraag of de Heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.
      
    
    
      5.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Heffingsambtenaar naar de onder 2.3.1 vermelde matrix. Hierin is de waarde van de woning op € 144.000   getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van vier galerijflats die omstreeks de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht inclusief een aandeel in de VVE-reserve, waarmee rekening is gehouden door de koopsommen hiervoor te corrigeren. 
      
    
    
      5.6.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien de locatie (in het stadsdeel [naam] ), het soort object (galerijflat), het bouwjaar (omstreeks 1965-1970) en de gebruiksoppervlakte (54 m2 tot 92 m2) zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Uit de door de Heffingsambtenaar overgelegde foto’s van de vergelijkingsobjecten trekt het Hof de conclusie dat sprake is van een vergelijkbare uitstraling en staat van onderhoud. Belanghebbende betoogt dat de woning een sociale huurwoning is, die niet kan worden vergeleken met koopappartementen (zoals de vergelijkingsobjecten). Dit betoog slaagt niet omdat de Heffingsambtenaar erop heeft gewezen dat in ieder geval één van de vergelijkingsobjecten een voormalige huurwoning betreft. Ook overigens acht het Hof de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar, aangezien zij in een vergelijkbare wijk in het stadsdeel [naam] zijn gelegen. De transactiecijfers en de m2-prijzen die daaruit volgen  bieden voldoende steun aan de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde.
      
    
    
      5.7.
      Belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat belanghebbende (in objectieve zin) overlast ondervindt van de door haar gestelde hinderfactoren (de aanwezigheid van een moskee en luchtverontreiniging, alsmede het feit dat het hele complex wordt volgestopt met ‘probleemgevallen’). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof onbetwist verklaard dat geen sprake is van een moskee, maar van een buurtcentrum. Voor sommigen is de aanwezigheid van het buurtcentrum juist aantrekkelijk, zodat daarmee bij de waardebepaling geen rekening hoefde te worden gehouden. Verder is niet aannemelijk geworden dat er bovengemiddeld veel statushouders in het woningcomplex van belanghebbende worden geplaatst. Het complex is niet door de gemeente aangewezen als een opvangplek voor statushouders. Daarbij komt dat de Heffingsambtenaar ter zitting van het Hof geloofwaardig heeft verklaard dat de situatie in het complex van belanghebbende niet anders is dan in andere appartementencomplexen (naar het Hof begrijpt: in de vergelijkbare buurt waarin de vergelijkingsobjecten zijn gelegen). Voor zover van de door belanghebbende gestelde factoren al een waardeverminderend effect zou uitgaan, is dat derhalve in de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten verdisconteerd, en wordt dat bovendien ruimschoots gecompenseerd door de uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten volgende gemiddelde m2-prijs van € 2.320 en de voor de woning gehanteerde m2-prijs van € 2.087. 
      
    
    
      5.8.
      Belanghebbende heeft zich nog beroepen op een in het verleden gesloten compromis. Die stelling leidt het Hof niet tot een ander oordeel, omdat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De stelling dat in het verleden een waardevermindering van € 5.000 wegens omgevingsfactoren in aanmerking zou zijn genomen, kan belanghebbende derhalve, wat daar verder van zij, niet baten.
      
      
        
          Gelijkheidsbeginsel
        
      
      
    
    
      5.9.
      Belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak [adres 2] voor het onderhavige belastingjaar een waardevermindering van € 5.000 wegens omgevingsfactoren is toegepast, zodat geen sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Reeds hierom faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Bovendien is voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel in WOZ-zaken nodig dat minstens twee identieke gevallen worden aangedragen (in dit geval: twee identieke objecten waarin in het onderhavige jaar een waardevermindering van € 5.000 is toegepast wegens omgevingsfactoren), hetgeen belanghebbende evenwel heeft nagelaten (vgl. HR 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, BNB 2005/298).  
      
      
        
          Slotsom
        
      
      
    
    
      5.10.
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor toekenning van een proceskostenvergoeding.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 23 juli 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.