ECLI:NL:RBZWB:2024:8245, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 03-12-2024, 23/12306
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-12-03 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-woning, ongegrond.

Zittingsplaats Breda
    
    
    
      Belastingrecht
    
    
    
      zaaknummer: BRE 23/12306
      
        
        uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 december 2024 in de zaak tussen
      
      
        
        
          [belanghebbende]
        , uit [plaats], belanghebbende,
      (gemachtigde: mr. R. van der Weide, verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
    
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, heffingsambtenaar.
    
    
    
    
  
  
    
      1Inleiding
    
    
      1.1.
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 november 2023.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 401.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.4.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft het beroep op 13 november 2024 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur]. Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn, hoewel correct uitgenodigd, zonder kennisgeving niet verschenen. 
      
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 1998) met een gebruikersoppervlakte van 92 m2. De woning heeft een onderpandige berging/schuur, een loggia en beschikt over een parkeerplaats. 
      
    
    
      2.2.
      Op 2 mei 2024 heeft in het kader van de beroepsprocedure door de taxateur van de heffingsambtenaar een inpandige opname plaatsgevonden van de woning. 
      
      
      
      
    
  
  
    
      3Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3.1.
      De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde op de waardepeildatum maximaal      € 303.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde          € 401.000. 
      
    
    
      3.2.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
      
      
        3.2.1.
        Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aangegeven aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen de bovengenoemde aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling. 
        
      
    
    
      3.3.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Formeel: schending motiveringsbeginsel?
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de hand en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen.
      
    
    
      3.5.
      Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd, omdat deze onvoldoende ingaat op de door belanghebbende in bezwaar ingenomen standpunten. De heffingsambtenaar stelt dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd.
      
    
    
      3.6.
      De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie schending van het motiveringsbeginsel in beginsel niet kan leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in haar uitspraak op te nemen. 
      
    
    
      3.7.
      Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel niet geschonden. De heffingsambtenaar heeft immers in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd aangegeven dat hij in weerwil van hetgeen in bezwaar naar voren is gebracht, nog steeds van oordeel is dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Bovendien geeft de uitspraak op bezwaar voldoende specifiek weer dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht in relatie tot dat van de woning. De rechtbank acht de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd en verwerpt de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
    
    
      3.8.
      Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
    
    
      3.9.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      3.10.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      3.11.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 25 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
      
    
    
      3.12.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 405.266 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      3.13.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist.  De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      3.14.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen, zoals de onderpandige berging/schuur, loggia en parkeerplaats afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd, met factor 3 voor de ligging. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn er bij twee referentiewoningen correcties toegepast voor de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse als opwaartse correcties.
      
    
    
      3.15.
      Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De woning is gelegen op korte afstand van een drukke doorgaande weg, waarvan volgens belanghebbende geluidsoverlast van wordt ervaren. De heffingsambtenaar stelt dat ten opzichte van de referentiewoningen, in het bijzonder de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] te [plaats], geen sprake is van een mindere ligging van de woning. Het argument van belanghebbende dat sprake is van herrie van de drukke weg verwerpt de rechtbank. Deze omstandigheid is immers verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] te [plaats]. Ook de referentiewoning [referentiewoning 3] is gelegen in de nabijheid van een drukke weg. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank dan ook geen reden enige aftrek te hanteren voor de ligging van de woning. 
      
    
    
      3.16.
      Daarnaast betwist belanghebbende dat bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening is gehouden met het onder gemiddelde voorzieningenniveau en de onder gemiddelde onderhoudstoestand van de woning. De heffingsambtenaar en de taxateur hebben ter zitting toegelicht dat, naar aanleiding van de inpandige opname, is vastgesteld dat de woning in verhouding tot het bouwjaar in een nette staat verkeert. Ook in vergelijking met de referentiewoningen vertoont de woning een verzorgde uitstraling, aldus de taxateur. De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende niet, nu hij de door hem bepleite onderhoudstoestand en voorzieningenniveau van de woning, tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, niet aannemelijk heeft gemaakt. 
      
    
    
      3.17.
      Ten slotte stelt belanghebbende dat bij de waardebepaling van de (gedateerde) voorzieningen de zogeheten 60%-regel moet worden toegepast, zoals die verwoord is in een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam. De rechtbank constateert dat de 60%-regel in houdt dat voor elke euro die wordt geïnvesteerd in een woning voor een verbetering van niet constructieve of fundamentele aard, er een waardevermeerdering van € 0,60 wordt aangenomen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in onderhavige zaak, anders dan de door belanghebbende aangehaalde uitspraak, wel rekening is gehouden met de verschillen in het voorzieningenniveau. Deze stelling van belanghebbende wordt dan ook niet gevolgd.
      
    
    
      3.18.
      Belanghebbende heeft in de bezwaarfase tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht naar de waardepeildatum, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 303.000. De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport van belanghebbende niet blijkt wat de verschillen zijn tussen de gehanteerde referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. De rechtbank is van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport een onvoldoende basis is voor het weerleggen van de waarde die de heffingsambtenaar voor de woning heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.19.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar niet te hoog vastgesteld.
      
      
    
  
  
    
      4Conclusie en gevolgen 
    
    
      4.1.
      Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. 
      
    
    
      4.2.
      Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. Saris, griffier, op 3 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
      
        Informatie over hoger beroep
      
      Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
    Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 154.
  
  
     Ter illustratie verwijzing naar rechtbank Amsterdam 12 mei 2011, ELCI:NL:RBAMS:2011:BQ4241.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     Uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2454.