ECLI:NL:RBZWB:2024:8275, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-11-2024, 23/10528
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-11-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ-waarde woning. Ongegrond. Wel schending artikel 40 Wet WOZ.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Middelburg
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/10528
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde] , aangesloten bij [bedrijf] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar. 
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 september 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 361.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 24 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , werkzaam bij [bedrijf] en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [inspecteur] , taxateur. 
      
    
    
      1.5.
      De rechtbank heeft de uitspraaktermijn met zes weken verlengd.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.	Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1910) met een gebruiksoppervlakte van 126 m2, een garage en een grondoppervlakte van 440 m2.
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. 
      Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal 
      € 329.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 361.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Vooraf
        
      
      
      4. De heffingsambtenaar stelt dat de door belanghebbende ter zitting (nieuwe) aangevoerde beroepsgronden in de pleitnota tardief moeten worden verklaard. De rechtbank ziet daartoe in het licht van het procesverloop geen aanleiding. Het staat belanghebbende vrij om ter zitting te reageren op het verweerschrift – en de daarbij horende taxatiematrix – te reageren. 
      
      
        
          Schending van het artikel 40 van de Wet WOZ?
        
      
      
      5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen met waarden, de KOUDV- en liggingsfactoren en de indexeringscijfers niet (tijdig) heeft toegezonden, waardoor hij beroep in heeft moeten stellen. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. 
      
    
    
      5.1.
      De heffingsambtenaar voert aan dat zij belanghebbende aan de hand van de verstrekte gegevens (voldoende) in de gelegenheid heeft gesteld om de waarde van de woning – na de uitspraak op bezwaar – te controleren. 
      
    
    
      5.2.
      Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.3.
      De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de gegevens van de woning en referentiewoningen per e-mails van 19 april 2023, 17 mei 2023 en 6 september 2023 heeft verstrekt aan belanghebbende. Uit de laatstgenoemde e-mail volgt dat belanghebbende tot 22 september 2023 de tijd kreeg om (inhoudelijk) te reageren. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar met dagtekening 12 september 2023 (verzenddatum 15 september 2023) – geruime tijd vóór de gestelde termijn – uitspraak op bezwaar gedaan. Uit het voorgaande volgt dat belanghebbende onvoldoende gelegenheid heeft gehad om te reageren op de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan de in 5.2 genoemde verplichting. Dat belanghebbende de opgevraagde informatie wel ter beschikking had vóór afloop van de beroepstermijn, doet daar niet aan af. Daartoe merkt de rechtbank op dat artikel 40 van de Wet WOZ in het leven is geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Dat betekent ook dat de informatie waar artikel 40 Wet WOZ op ziet, tijdens de bezwaarfase verstrekt moet worden – zodat belanghebbende daadwerkelijk een mogelijkheid tot controle van de vastgestelde WOZ-waarde heeft – en niet, zoals hier, vlak voor het doen van de uitspraak op bezwaar, waarbij de door de heffingsambtenaar geboden mogelijkheid om de verstrekte informatie te controleren ook nog eens zonder aankondiging ingekort werd.
      
    
    
      5.4.
      Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende is niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase, doordat uiteindelijk de gevraagde informatie is verstrekt en ook in beroep een waarderapport met een matrix is ingediend. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      6.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      6.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      6.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
      
    
    
      6.4.
      In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 423.796 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 62.796 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 361.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      6.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de datum van de koopovereenkomst van de [adres 4] foutief is opgenomen in de taxatiematrix. De geïndexeerde waarde is volgens haar wel op basis van de juiste gegevens vastgesteld. De rechtbank acht aannemelijk dat de datum van de koopovereenkomst en de akte van levering – in samenhang gezien met de geïndexeerde waarde van € 298.000 – per abuis zijn omgedraaid in de taxatiematrix. 
      
    
    
      6.6.
      Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
    
    
      6.7.
      De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn dan de WOZ-waarden van die woningen, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning, zo blijkt uit de door de wetgever geïmplementeerde wetssystematiek van de Wet WOZ. De WOZ-waarde wordt ook niet vastgesteld aan de hand van indexeringscijfers, niet voor het WOZ-object en ook niet voor de referentieobjecten. Dat is nu eenmaal niet de berekeningswijze zoals deze door de wetgever is gekozen. Overigens wijst de rechtbank erop dat de indexeringscijfers worden afgeleid uit alle daarvoor beschikbare verkopen, terwijl de WOZ-waarde – als er geen eigen verkoopcijfer beschikbaar is – wordt vastgesteld aan de hand van een relatief gedetailleerde vergelijking met slechts enkele referentieverkopen. Vaststellen van verkoopwaarde middels indexering kan dan logischerwijs anders uitvallen. Het is immers een andere berekening op basis van andere cijfers. Dat logisch of rekenkundig beschouwd ook op een andere wijze tot een waardebepaling gekomen kan worden, zoals belanghebbende bepleit, doet aan het voorgaande niet af.  
      
    
    
      6.8.
      De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen op een onjuiste wijze zijn geïndexeerd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de indexering geschiedt aan de hand van de gegevens die uit de marktanalyse komen en dat via VastgoedPro een indicatieve controle plaatsvindt van de gehanteerde indexcijfers. De rechtbank acht deze weerlegging door de heffingsambtenaar voldoende, nu belanghebbende zijn stelling geenszins (rekenkundig) heeft onderbouwd. Tot slot constateert de rechtbank dat in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren – waarnaar belanghebbende verwijst – geen sprake is van een (feitelijk) overeenkomstige situatie. 
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
        
      
      
    
    
      6.9.
      Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de (basis)prijzen per m2 van de (referentie)woningen onjuist zijn. Daartoe voert hij aan dat voor de referentiewoning [adres 4] onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Belanghebbende maakt in zijn berekening gebruik van de wortelformule, resulterend in een lagere basisprijs per m2 van € 2.170. Verder zijn de waarden van de bijgebouwen niet onderbouwd, waardoor niet te controleren is of deze juist zijn vastgesteld. Daarnaast stelt belanghebbende dat de berekende prijs per m2 grondoppervlakte van € 700 van de [adres 4] onjuist is. Uit de grondstaffel volgt een waarde van € 350 per m2 grondoppervlakte. Ook volgen uit de IWOZ-rapportages van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] andere gebruiksoppervlakten van respectievelijk 125 m2 en 129 m2. Tot slot voert hij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit en de ligging van de woning. 
      
    
    
      6.10.
      De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar een rekenfout heeft gemaakt in de taxatiematrix. De waarde van de grondoppervlakte per m2 van de referentiewoning [adres 4] bedraagt minder dan € 700. De rechtbank overweegt dat de te hoog vastgestelde waarde van de grondoppervlakte van de [adres 4] – en daarmee de te laag berekende gemiddelde (basis)prijs per m2 – in het voordeel van belanghebbende is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de slordigheid in de taxatiematrix er niet voor gezorgd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      6.11.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor het afnemend grensnut afzonderlijk wordt gekeken naar de (referentie)woning. Er wordt geen vergelijking gemaakt met de gebruiksoppervlakten van de andere (referentie)woningen. Daarnaast stelt zij dat voor de vaststelling van de oppervlakten van de onderdelen van de (referentie)woningen de basisadministratie van de gemeente wordt gevolgd. IWOZ geeft volgens haar niet altijd de juiste gegevens weer.
      
    
    
      6.12.
      De rechtbank merkt op dat de methode die kan worden gehanteerd voor de berekening van de correctie van het afnemend grensnut niet gelimiteerd is tot één bepaalde methode/berekening. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan hetgeen – en wat overigens niet is betwist door belanghebbende –  de heffingsambtenaar stelt. Ten aanzien van de oppervlakten waarmee gerekend is en de oppervlaktes die blijken uit de IWOZ-rapportages, stelt de rechtbank vast dat daarin inderdaad een verschil zit. Dat verschil is echter niet zo groot, dat het de conclusie rechtvaardigt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, laat staan dat de matrix onbruikbaar is. 
    
    
      6.13.
      De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat er geen informatie is verstrekt over de bijgebouwen, zodat belanghebbende de waardering ervan niet kan controleren. Dit standpunt is feitelijk onjuist, nu het dossier informatie bevat over de grootte van de bijgebouwen. Dat de matrix niets vermeldt over de grootte van de bijgebouwen doet daar niet aan af. Bovendien is sprake van een dusdanig verschil tussen de getaxeerde en de beschikte waarde, dat een eventuele wijziging in de waardering van garage of berging niet tot consequentie zal hebben dat de getaxeerde waarde lager zal worden dan de beschikte waarde, ook niet in het licht van de overige standpunten van belanghebbende.
      
    
    
      6.14.
      Over de kwaliteit van de woning, constateert de rechtbank dat een factor 3 is toegepast, zoals toegelicht door de heffingsambtenaar bij het verweerschrift. De rechtbank komt op basis van de overgelegde stukken niet tot de conclusie dat een lagere factor (2) voor de kwaliteit van de woning moet worden toegepast. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging van de woning. Voor de ligging van de woning is reeds een factor 1 toegepast, wat resulteert in een correctie van -21%.  
      
    
    
      6.15.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      7.	Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
    
    
    
      7.1.
      Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
      
    
    
      7.2.
      Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep ongegrond;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
      
      
        veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
      
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van 
      mr. D. Damen, griffier, op 29 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
      De rechter is niet in staat de uitspraak mede te ondertekenen.
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	
  
  
     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24 november 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:9914. 
  
  
     Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.