ECLI:NL:GHDHA:2024:2092, Gerechtshof Den Haag, 09-10-2024, BK-23/1188
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-10-09 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. Waarde woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/1188
    
    
    uitspraak van 9 oktober 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 8 november 2023, nummer SGR 22/4070.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 496.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Leidschendam-Voorburg.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
      
    
    
      1.4
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een als nader stuk aangemerkt verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 september 2024. Partijen zijn verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van ongeveer 166 m2 en het perceel bedraagt ongeveer 327 m2.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (de matrix).
      
      
        
          
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                
                  De woning
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 5]
                  
                
              
            
            
              
                Oppervlak hoofdgebouw
              
              
                166 m2
              
              
                170 m2
              
              
                184 m2
              
              
                184 m2
              
              
                160 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                
                  € 2.818    
              
              
                
                € 3.178
              
              
                
                € 2.803    
              
              
                
                € 2.603    
              
              
                
                € 2.689    
              
            
            
              
                Berekende waarde
                hoofdgebouw
              
              
                
                € 468.120    
              
              
                
                € 564.200   
              
              
                
                € 525.400    
              
              
                
                € 616.800    
              
              
                
                  € 459.800    
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
              
              
                
                327 m2
              
              
                
                179 m2
              
              
                
                224 m2
              
              
                
                223 m2
              
              
                
                        209 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs grond per m2
              
              
                
                € 338    
              
              
                
                € 368    
              
              
                
                € 400    
              
              
                
                € 400   
              
              
                
                € 344 
              
            
            
              
                Berekende waarde grond
              
              
                
                € 110.400    
              
              
                
                € 65.800   
              
              
                
                € 89.600   
              
              
                
                € 89.200   
              
              
                
                € 71.800
              
            
            
              
                Rekenprijs  bijgebouwen:
                
                Berging
                Garage
                
              
              
                
                
                
                -
                € 30.400    
              
              
                
                
                
                € 4.000    
                -     
                
              
              
                
                
                
                -
                € 32.000   
              
              
                
                
                
                -
                € 32.000    
              
              
                
                
                
                -
                 €38.400    
              
            
            
              
                
                Totaal hoofdgebouw, grond en bijgebouwen
              
              
                
                € 498.520
              
              
                
                € 634.000
              
              
                
                € 647.000
              
              
                
                € 738.000
              
              
                
                € 570.000
              
            
            
              
                
                
                WOZ-waarde
              
              
                
                
                € 498.000   
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                
                Transactiedatum
              
              
                
              
              
                
                
                2-10-2020
              
              
                
                
                15-3-2021
              
              
                
                
                2-6-2021
              
              
                
                
                7-2-2020 
              
            
            
              
                
                Transactieprijs
              
              
                
                
              
              
                
                € 624.000   
              
              
                
                € 657.000   
              
              
                
                € 762.500  
              
              
                
                € 538.000 
              
            
            
              
                Gecorrigeerde
                transactieprijs
              
              
                
              
              
                
                € 634.000  
              
              
                
                € 647.000  
              
              
                
                € 738.000   
              
              
                
                € 570.000   
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: 
    
    
      
        “5. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet is ingegaan op de gronden van het bezwaar. Naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar heeft eiser contact opgenomen met verweerder. In het taxatieverslag staat een ‘berging/schuur vrijstaand’ met bouwjaar 2021 en een oppervlakte van 8 m² vermeldt. Bij brief van 26 juli 2022, en dus na het indienen van het beroepschrift, heeft verweerder eiser laten weten de aanvulling over het hoofd te hebben gezien en de berging uit het taxatieverslag te verwijderen. Verweerder heeft de waarde van de woning na het instellen van beroep verlaagd naar € 490.000. Het beroep is reeds daarom gegrond.
    
    
    
      
        De waarde
      
    
    6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van € 490.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure andere vergelijkingsobjecten te gebruiken ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en grootte. Het is niet vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn, maar slechts dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Met verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in onder meer kwaliteit, onderhoud en oppervlakte heeft verweerder, zoals volgt uit de matrix, voldoende rekening gehouden. Met name uit [adres 5] (verkocht op 7 februari 2020 voor € 538.000) volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
    
    8. De uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 10 september 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2484, waar eiser naar heeft verwezen, leidt niet tot een ander oordeel. Wat in die uitspraak is geoordeeld, ziet op de specifieke feiten en omstandigheden van dat jaar.
    
    9. Gelet op wat hiervoor onder 5 is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.
    
    10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verlaagd met 5% van de beschikte waarde.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing een matrix verstrekt. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. De Heffingsambtenaar heeft daar desgevraagd ter zitting nog een uitgebreide toelichting op gegeven. Hoewel het niets afdoet aan de bruikbaarheid van de overige vergelijkingsobjecten volgt in het bijzonder uit het vergelijkingsobject [adres 5] dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dat betreft een rijwoning met aanzienlijk minder grond die tien maanden voor de waardepeildatum in een stijgende markt is verkocht voor € 538.000. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning de waarde van de grond van € 110.400 (per abuis) niet meegenomen, hetgeen er eerder op duidt dat de waarde van de woning veel te laag is vastgesteld, ook in verhouding tot de vergelijkingsobjecten.
      
    
    
      5.4.
      Aan het voorgaande doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Belanghebbende heeft namelijk zijn stelling dat de waarde met 5% moet worden verminderd zonder nadere onderbouwing en mede in het licht van hetgeen onder 5.3 is overwogen, niet aannemelijk gemaakt. 
      
    
    
      5.5
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, W.M.G. Visser en L.D.M.A. Reijs  in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout. De beslissing is op 9 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
    
    
      	b. de dagtekening;
    
    
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.