ECLI:NL:RBMNE:2024:6430, Rechtbank Midden-Nederland, 11-10-2024, UTR 23/3606
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, woning, vergelijkingsmethode. Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen, gebruiksoppervlakte, stijging WOZ-waarde. WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3606
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [plaats], eiser(gemachtigde: M. Hehemann-Riedijk)
    
  
  
    en
    
  
  
    de Heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder
    (gemachtigde: B. Schras)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.184.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 9 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.3.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 9 juli 2024. Eiser en zijn gemachtigde hebben deelgenomen aan de zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur], taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een 2/1-kap woning uit 1952. De woning heeft een berging/vrijstaande schuur en een carport. De woning ligt op een perceel van 472 m².
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 1.184.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er echter geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats], te weten:
      
        
          
            [adres 2], verkocht op 1 december 2021 voor € 1.175.000,-;
        
        
          
            [adres 3], verkocht op 1 november 2021 voor € 1.356.000,-;
        
        
          
            [adres 4], verkocht op 15 maart 2021 voor € 1.100.000,-;
        
        
          
            [adres 5], verkocht op 25 december 2020 voor € 887.000,-; en
        
        
          
            [adres 6], verkocht op 16 augustus 2021 voor € 795.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
        
        5. Eiser stelt dat de eerder door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiepanden aan de [straat 1] niet vergelijkbaar zijn om als onderbouwing te kunnen dienen van de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. Ook ten aanzien van de drie woningen aan de [straat 2] en de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] heeft eiser op zitting aangevoerd dat deze niet vergelijkbaar zijn. Zo wijken volgens eiser de woningen aan de [straat 2] teveel af qua bouwjaar en verschillen de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] aanzienlijk in gebruiksoppervlakte. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat de gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn vanwege de beter toegankelijke derde verdieping/zolder. Eiser wijst in dat verband ook op de omstandigheid dat de referentiewoningen over meer kamers beschikken. 
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank stelt vast dat dat de referentiewoningen aan de [straat 1] in beroep niet meer onderdeel uitmaken van de onderbouwing zoals door de heffingsambtenaar uiteengezet in de waardematrix. Zij zal daarom de beroepsgrond ten aanzien van deze referentiewoning niet verder bespreken.
    
    
      5.2.
      Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. Zo heeft de taxateur op de zitting toegelicht bewust te hebben gekozen voor de drie referentiewoningen aan de [straat 2], niet vanwege het bouwjaar maar wel vanwege de ligging. Volgens de taxateur komt aan ligging (in dezelfde straat als de woning) in dit geval namelijk een groter gewicht toe dan aan het bouwjaar. Voor de volledigheid zijn er daarnaast twee referentiewoningen uit de jaren ’50 ([adres 5] en [adres 6]) meegenomen in de matrix, die eveneens de vastgestelde waarde onderbouwen. De rechtbank volgt de taxateur in zijn standpunt dat voor de vergelijkbaarheid in dit geval de ligging voor de waardering zwaarder weegt dan het bouwjaar. Zij neemt daarbij in aanmerking dat ook de referentiewoningen uit de jaren ’50 leiden tot een gemiddelde m2-prijs die hoger is dan de m2-prijs die aan de WOZ-waarde van de woning ten grondslag is gelegd. Ten aanzien van het aantal kamers en de toegankelijkheid tot de zolder heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat deze omstandigheden slechts van beperkte invloed zijn op de waardering. Wel is in de taxatiematrix een  doelmatigheidscorrectie van 5% toegepast, vanwege de mindere bereikbaarheid van de zolder (via een vlizotrap).  De rechtbank kan dit volgen, en heeft geen aanknopingspunten om eraan te twijfelen dat met deze correctie voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Gebruiksoppervlakte
        
        6. Eiser stelt dat ten onrechte wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 240 m2. Eiser wijst in dat verband op een Meetrapport van 123meten waarin wordt gesproken van een gebruiksoppervlakte van 173 m2 aan woonoppervlak en 81 m2 aan overig inpandige ruimte. De rechtbank begrijpt dit zo dat eiser vindt dat de gebruiksoppervlakte 173 m2 had moeten zijn in plaats van de gehanteerde 240 m2. 
      
    
    
      6.1.
      Naar de rechtbank begrijpt is het verschil in gebruiksoppervlakte erin gelegen dat de taxateur de zolder van de woning van eiser wel tot de gebruiksoppervlakte rekent, terwijl dat in het in het Meetrapport van 123meten niet wordt gedaan. De taxateur heeft toegelicht dat op zolders alles met een stahoogte van boven de 1,5m bij de gebruiksoppervlakte wordt meegerekend. Dat is ook bij de referentiepanden gedaan. Eiser heeft er in dat verband op gewezen dat – anders dan bij de referentiepanden - de zolder van zijn woning slechts via een vlizotrap bereikt kan worden en daarom niet als gebruiksoppervlakte kan worden gezien. Naar het oordeel van de rechtbank maakt die omstandigheid echter op zichzelf nog niet dat de zolder niet tot de gebruiksoppervlakte zou kunnen worden gerekend. Bovendien heeft de taxateur toegelicht dat met de mindere bereikbaarheid van de zolder voldoende rekening is gehouden door de toepassing van de doelmatigheidscorrectie van 5%. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Stijging WOZ-waarde
        
        7. Eiser heeft ter zitting ook gewezen op de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van voorgaande jaren, en stelt dat die stijging hoger is dan het gemiddelde stijgingspercentage waar de Waarderingskamer vanuit gaat. 
      
      
    
    
      7.1.
      Ook deze beroepsgrond slaagt niet. De taxateur heeft er in dat kader terecht op gewezen dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar voorgaande jaren. Het systeem van de Wet WOZ brengt namelijk mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. De WOZ-waardebepaling vindt ook niet plaats op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist.
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      8. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
    
    
  
  
    
      Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr.T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 29 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.
  
  
     Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:776.