ECLI:NL:GHARL:2024:7089, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-11-2024, 23/517
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-11-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling woning.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Leeuwarden
    nummer BK-ARN 23/517
    uitspraakdatum: 19 november 2024 
    
    
      
        Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 11 januari 2023, nummer ZWO 22/71, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand per 1 januari 2021, voor het jaar 2021 vastgesteld op € 189.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 september 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. 
      
    
    
      1.6.
      Bij een bericht van 11 juni 2024 van de griffier van het Hof is de heffingsambtenaar uitgenodigd voor de zitting van 10 september 2024 om 10.30 uur te Leeuwarden. De uitnodiging is op 11 juni 2024 aan het digitale dossier toegevoegd en tevens is op die dag hiervan een notificatie aan de heffingsambtenaar gezonden. Omdat de uitnodiging voor de zitting tijdig en op de juiste wijze aan de heffingsambtenaar is verzonden, heeft het Hof het onderzoek ter zitting doorgang laten vinden.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1973 gebouwde hoekwoning (420 m³) op een kavel van 286 m². Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht op 1 augustus 2018 voor € 156.000. Belanghebbende heeft aan de woning verbeteringen uitgevoerd en in 2020 zijn een berging en een carport geplaatst.
      
    
    
      2.2.
      In bezwaar heeft belanghebbende een taxatierapport, op 23 maart 2021 opgesteld door R. van der Meijden en R. Verhaegen, ingediend. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 gewaardeerd op € 171.000. Daarbij is vermeld dat de waarde is onderbouwd aan de hand van de volgende in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten: [adres1] 117, [adres1] 125 en [adres1] 95. In het rapport zijn aan de onroerende zaak de volgende factoren toegekend: voor kwaliteit ‘2’(matig), onderhoud ‘2’, luxe ‘2’ en uitstraling ‘2’.
      
    
    
      2.3.
      Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een taxatierapport, opgemaakt en getekend op 14 februari 2022 door [naam1] , WOZ-taxateur, overgelegd (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport en de daarbij behorende Bijlage Waardeopbouw staan de gegevens van de onroerende zaak en drie referentieobjecten, alle gelegen te [woonplaats] . In het taxatierapport wordt de onroerende zaak op basis van een vergelijking met de referentieobjecten getaxeerd op € 203.000. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:
      1. [adres1] 26, standaard hoekwoning, bouwjaar hoofdgebouw omstreeks 1973, perceel 263 m², inhoud woning 423 m³, met berging/schuur, aanbouw en overkapping, verkocht op 12 januari 2021 voor € 225.000, waardering prijs per m³ voor woning € 274,88. De KOUDVL (K= kwaliteit/luxe, O=onderhoud, U=uitstraling, D= doelmatigheid, V=voorzieningen en L=ligging) factoren zijn respectievelijk 3,4,3,3,3, 3. De gecorrigeerde getaxeerde waarde: prijs per m³ voor de woning € 262,30, 
      2. [adres1] 95, standaard hoekwoning, bouwjaar omstreeks 1972, perceel 200 m², inhoud woning 383 m³, met bering/schuur en overkapping/luifel, verkocht op 2 maart 2020 voor € 188.500, waardering: prijs per m³ voor de woning € 298,32. De KOUDVL-factoren zijn alle gesteld op 3 en de gecorrigeerde getaxeerde waarde voor de prijs per m³ is ongewijzigd.
      3. [adres1] 86, standaard hoekwoning, bouwjaar omstreeks 1973, perceel 300 m², inhoud woning 423 m³, verkocht op 1 oktober 2020 voor € 229.000, waardering: prijs per m³ voor woning € 290,92. De KOUDVL-factoren zijn respectievelijk 3,4,3,3,3,3. De gecorrigeerde waarde getaxeerde waarde: prijs per m³ voor de woning € 277,07.
      
      
        De onroerende zaak is in het taxatierapport getaxeerd op € 203.000. De KOUDVL-factoren voor de onroerende zaak zijn gesteld op 3,2,3,3,3,3. De gecorrigeerde getaxeerde waarde: prijs per m³ voor de woning bedraagt € 265,27. Bij het taxatierapport zijn een “Schematische weergave waardeopbouw”, een toelichting afwijking per factor en motivering waardeonderdeel en een berekening van de grondstaffels gevoegd.
      
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende voert aan dat de eigen aankoop bepalend moet zijn voor de waarde en bepleit in hoger beroep een waarde van € 177.000. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof verklaard dat gelet op de aangebrachte verbeteringen in 2020 kan worden uitgegaan van toestandsdatum 1 januari 2021 en dat hij de door de taxateur van de heffingsambtenaar voor de onroerende zaak gehanteerde KOUDVL factoren niet meer betwist. Ter zitting heeft zijn gemachtigde voorts bevestigd dat in hoger beroep de toezendverplichting van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ niet meer in geschil is. 
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend.  
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1992/93, 22.885, nr. 3, blz. 44).
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2). Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt (HR 3 maart 2023, nr. 22/02928, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2).
      
    
    
      4.3.
      Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden (vgl. HR 10 juni 2011, nr. 10/02708, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, r.o. 3.2.4, HR 10 juli 2015, nr. 14/05141, ECLI:NL:HR:2015:1776, r.o. 2.4, en HR 12 april 2024, nr. 22/03770, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3).
      
    
    
      4.4.
      Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee), r.o. 3.2).
      
    
    
      4.5.
      Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het -onder 2.3 genoemde- taxatierapport van [naam1] , waarin de waarde van de onroerende zaak op € 203.000 is getaxeerd.  
      
    
    
      4.6.
      Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, op basis van het door hem ingebrachte taxatierapport en de daarbij behorende informatie en de daarop ter zitting in eerste aanleg mondeling gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij het taxatierapport zit een bijlage over de waardeopbouw. De gegevens in deze bijlage zijn vergelijkbaar met een taxatiematrix. In dit stuk zijn de KOUDVL-factoren van de  onroerende zaak en van de drie door de taxateur gehanteerde referentieobjecten opgenomen en wordt een waarde van de onroerende zaak van € 203.000 berekend. De gehanteerde KOUDVL-factoren worden door belanghebbende niet meer betwist. Dit betekent dat belanghebbende in hoger beroep niet meer uitgaat van de door zijn taxateur in het – onder 2.2 genoemde – taxatierapport gehanteerde factoren en het daarin getaxeerde bedrag van € 171.000. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn onderbouwing voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de referentieverkopen de prijs per m³ is herleid van de onroerende zaak, en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van deze referentieobjecten staat. De referentieobjecten staan in dezelfde straat als de onroerende zaak, zijn van hetzelfde type en gebouwd omstreeks hetzelfde bouwjaar. De verschillen in inhoud, variëren van 383 m³ ( [adres1] 95) en 423 m³ ( [adres1] 26 en 86), en de oppervlakte van de kavels variëren van 200 m³ tot 300 m³. Deze verschillen zijn enerzijds beperkt en anderzijds is daar blijkens de taxatiematrix rekening mee gehouden. Het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport leidt niet tot een ander oordeel. Los van het feit dat in taxatierapport van belanghebbende nog wordt uitgegaan van andere KOUDVL-factoren, is niet duidelijk of daarin de berging en de carport zijn meegenomen en zijn twee van de drie referentieobjecten van het type tussenwoning in plaats van het type hoekwoning. Voor zover belanghebbende de indexeringspercentages betwist, overweegt het Hof dat [adres1] 95 nagenoeg op de waardepeildatum is verkocht en dat deze transactie de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde ook zonder enige indexering onderbouwt, zodat de invloed van een eventuele onjuistheid in de indexering naar het oordeel van het Hof verwaarloosbaar zal zijn.
      
    
    
      4.7.
      Het Hof constateert dat de eigen aankoop van belanghebbende dateert van 17 maanden voor de waardepeildatum, dat nadien verbeteringen door belanghebbende zijn aangebracht en dat er tussen de aankoop en de waardepeildatum sprake is geweest van een stijgende waardeontwikkeling. Het Hof acht, gelet op het voorgaande, de vastgestelde waarde in lijn met het eigen aankoopcijfer, zodat ook in dat licht bezien geen reden bestaat voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.. 
      
      
        
          Slotsom
        
        Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024
    
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
    
    
    
    
    
      H. de Jong	G.B.A. Brummer
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 20 november 2024
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.