ECLI:NL:RBOBR:2022:6216, Rechtbank Oost-Brabant, 23-12-2022, SHE 21/2807
Rechtbank Oost-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2022-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet WOZ. Waardering woning. Gegevens m.b.t. de indexering zijn conform de met de gemachtigde van eiser gemaakte afspraken tijdig door de heffingsambtenaar verstrekt. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning en met de verschillen (in o.a. ligging en voorzieningenniveau) is voldoende rekening gehouden. Indexering voldoende inzichtelijk. Vastgestelde waarde is aannemelijk geworden. Beroep ongegrond.

RECHTBANK OOST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: SHE 21/2807 
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2022 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
    
      (gemachtigde: [eiser] ), 
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Best, de heffingsambtenaar
    (gemachtigde: G.J. Vliem). 
  
  
    
      Inleiding
    
    
      1.1
      In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan [adres] in [woonplaats] . 
      
    
    
      1.2
      De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de WOZ-beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 220.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van 26 februari 2021. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. 
      
    
    
      1.3
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 de waarde van de woning gehandhaafd. 
      
    
    
      1.4
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep van eiser gereageerd met een verweerschrift. 
    
    
      1.5
      De rechtbank heeft het beroep op 5 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] als kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. 
      
    
  
  
    
      Feiten
    
      2.	Eiser is eigenaar van de woning aan [adres] in [woonplaats] . Het betreft een hoekwoning uit 1965. De woning bestaat uit een hoofdgebouw (inclusief aanbouw) van 348 m³ met als bijgebouwen een vrijstaande berging (11 m³) en een overkapping/luifel (12 m²). Tot de woning behoort verder een perceel met een oppervlakte van 167 m².
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank 
    
    
      3.1
      
        In geschil is de WOZ-waarde van de woning voor kalenderjaar 2021 per waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 205.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 220.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde zoals opgenomen in het taxatierapport dat, zo heeft de heffingsambtenaar op zitting verklaard, op 14 februari 2022 is opgesteld door [naam] .3.2	De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Zij doet dat mede aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft
        
          
          Overwegingen 
          4.1	De rechtbank stelt allereerst vast dat de gemachtigde van eiser op de zitting de beroepsgrond heeft ingetrokken dat het vergelijkingsobject [adres] gebruikt had moeten worden bij de waardebepaling van de woning. Deze beroepsgrond zal daarom niet verder worden besproken. 4.2	De beroepsgrond ten aanzien van het eerder door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobject [adres] behoeft ook geen bespreking. De rechtbank overweegt hierover dat de heffingsambtenaar dit object in de beroepsfase niet meer hanteert als vergelijkingsobject. Dit betekent dat aan wat eiser hierover heeft aangevoerd geen relevantie meer toekomt. Verder overweegt de rechtbank dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste jurisprudentie vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.
      
      
    
    
      4.3
      Eiser heeft aangevoerd dat in de bezwaarfase aan hem niet de indexeringsgegevens zijn verstrekt van de gebruikte vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt namelijk dat de heffingsambtenaar in week 30 van 2021 vanuit Tog Nederland een mail heeft ontvangen met daarbij onder meer de gehanteerde index bij de transacties. De rechtbank laat in het midden of op grond van artikel 40 Wet WOZ de verplichting bestaat om die gegevens te verstrekken aan eiser. Zelfs als dat het geval zou zijn, dan kan dat belanghebbende niet baten. De rechtbank is namelijk van oordeel dat het op de weg van eiser lag om, indien de wel toegestuurde informatie volgens eiser onvoldoende was, dit tijdig kenbaar te maken aan de heffingsambtenaar. Eiser heeft dat niet gedaan. Deze beroepsgrond slaagt dus niet. 4.4	De rechtbank stelt verder vast dat partijen het eens zijn over de objectkenmerken van de woning. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep daarom uit van de objectkenmerken zoals omschreven in het taxatierapport van 14 februari 2022. 4.5	Tussen partijen is in geschil de WOZ-waarde van de woning. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser vindt namelijk dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning als ook de gedateerde voorzieningen, de matige onderhoudstoestand en de slechte isolatie. Ook vindt eiser dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de gehanteerde transactiecijfers zijn geïndexeerd. Zeker nu volgens eiser de in beroep opgestelde waardematrix van 14 februari 2022 rekenkundige onjuistheden bevat en niet is opgesteld door een taxateur. 
    
    
      4.6
      De rechtbank volgt eiser niet in zijn enkele stelling dat het in beroep overgelegde taxatierapport niet op een juiste wijze door een taxateur is opgesteld (maar door een medewerkster belastingen/WOZ), wat uit het LinkedIn-profiel van [naam] zou blijken. Daarbij vindt de rechtbank van belang dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar, die desgevraagd heeft gezegd taxateur te zijn, op de zitting heeft verklaard dat hij als taxateur zijnde het taxatierapport van [naam] kan onderschrijven en voor zijn rekening neemt. De rechtbank zal het taxatierapport daarom beschouwen als opgesteld door taxateur [naam]
    
    
      4.7
      In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met vier in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . De rechtbank is van oordeel dat de genoemde vergelijkingsobjecten wat betreft de waardebepalende elementen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Dit betekent dat deze vergelijkingsobjecten kunnen dienen als toetsmiddel voor het waardeniveau van de woning. Zo liggen de vergelijkingsobjecten ook in Best, zijn de vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht en zijn de verkoopcijfers door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning wat betreft uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Voor zover eiser stelt dat het vergelijkingsobject [adres] juist een lagere waarde onderbouwt, volgt de rechtbank eiser hierin niet. De woningmarkt is namelijk flink geëxplodeerd na de transactiedatum (25 februari 2019) van dit vergelijkingsobject. Verder heeft de heffingsambtenaar, anders dan de gemachtigde van eiser stelt, in voldoende mate rekening gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door een correctie van 11,7% te hanteren voor de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . Op de zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar desgevraagd nog toegelicht dat geen correctie noodzakelijk is voor de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . Zo heeft de ligging van de woning aan het spoor blijkbaar niet zo’n grote (negatieve) invloed zoals eiser stelt, omdat het eerder door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject aan de [adres] (die zich in dezelfde straat als de woning bevindt) zeer goed is verkocht. De rechtbank volgt hierin de toelichting van de gemachtigde van de heffingsambtenaar, zodat ook [adres] en [adres] bruikbare vergelijkingsobjecten zijn. Verder merkt de rechtbank op (zoals ook al op de zitting naar voren is gebracht) dat de woning – ondanks de ligging aan het spoor – een vrij uitzicht heeft en een groen perkje aan de achterzijde. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ligging van de woning als waardedrukkende factor. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie toegepast dient te worden. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doordat in de waardematrix tot uitdrukking komt dat een grotere inhoud leidt tot een lagere prijs per m³. Met de verschillen in grootte van de percelen is op eenzelfde wijze rekening gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde vastgesteld aan de hand van de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffelmethode, waarbij naarmate de grondoppervlakte groter is, de prijs per m² lager wordt. De heffingsambtenaar heeft voor de woningen verschillende grondstaffels gebruikt (zoals weergegeven in bijlage 2 bij het verweerschrift). Op die manier heeft de heffingsambtenaar ook rekening gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door een hogere grondprijs per m² te hanteren voor de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] . 
      
    
    
      4.8
      Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning (badkamer, keuken en sanitair), als ook de matige onderhoudstoestand (scheurvorming in de gang en slaapkamer en slecht schilderwerk aan de kozijnen), en de slechte isolatie door het kwaliteits- en onderhoudsniveau niet als matig te beoordelen (cijfer 2), volgt de rechtbank eiser daarin niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat bij de woning met een bouwjaar van 1965 de slechtere isolatie en de verwerking van verouderde materialen inherent is aan de bouwperiode. Omdat de vergelijkingsobjecten een min of meer vergelijkbaar bouwjaar hebben als de woning is de eventuele slechte isolatie van de woning voldoende verdisconteerd in de transactieprijzen. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat een inpandige opname vanwege de coronapandemie niet heeft kunnen plaatsvinden. Om toch de benodigde informatie te verkrijgen heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase verzocht om foto’s in te sturen ter ondersteuning van eisers stelling dat de woning een matige onderhoudstoestand en/of gedateerde voorzieningen heeft. Omdat geen reactie op dit verzoek is ontvangen, heeft de heffingsambtenaar naar vermogen een schatting gemaakt van het kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning en deze op gemiddeld vastgesteld (cijfer 3). De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan deze inschatting van de heffingsambtenaar. Eiser heeft wel gesteld dat het kwaliteits- en onderhoudsniveau lager moet worden gekwalificeerd dan gemiddeld maar hij heeft dat niet met objectief verifieerbare gegevens onderbouwd. Dat eiser niet verplicht is om foto’s te overleggen ter onderbouwing van zijn standpunt begrijpt de rechtbank, maar dit komt dan wel voor rekening en risico van eiser. De rechtbank hecht daarom meer waarde aan de door de heffingsambtenaar toegekende cijfers voor kwaliteit en onderhoud. Daarom is de rechtbank van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar niet op onjuiste uitgangspunten berust.
      
    
    
      4.9
      Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de heffingsambtenaar de indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt, zodat voor eiser niet te herleiden is of een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Deze beroepsgrond slaagt niet. De correcties die worden toegepast in woningtaxaties, waaronder indexeringspercentages, berusten deels – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor. Wel is van belang dat een taxateur enig houvast kan bieden welke elementen een rol spelen bij de correctie en dat die elementen de rechtbank ervan kunnen overtuigen dat voldoende rekening is gehouden met de juiste prijsindexering van de verkooptransacties naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift een bijlage bijgevoegd (bijlage 3) die de indexering inzichtelijk maakt, en ook een taxatiematrix overgelegd (bijlage 4), zodat inzichtelijk is welke verkoopcijfers zijn toegepast en hoe de eindwaarde van de referentieobjecten tot stand is gekomen. Verder heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht een eigen marktanalyse te verrichten en daarbij rekening te houden met andere beschikbare gegevens, waaronder de door de gemachtigde van eiser genoemde marktcijfers van de NVM. Indien er grote afwijkingen bestaan tussen de (cijfers van de) eigen marktanalyse en de andere beschikbare gegevens, dan worden die afwijkingen achterhaald en verklaard. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze toelichting op zitting en de overgelegde stukken voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De rechtbank ziet in dat wat eiser heeft aangevoerd ook geen reden om aan de juistheid van de indexeringscijfers te twijfelen. Voor eiser was duidelijk welke indexeringspercentages de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Eiser heeft op de zitting nog opgemerkt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentages niet stroken met de percentages uit de woning-indexcalculator van Vastgoedpro. Voor zover daar al betekenis aan moet worden toegekend, stelt de rechtbank vast – zoals ook op de zitting is besproken – dat de heffingsambtenaar ten aanzien van alle referenties met een kleiner percentage heeft gecorrigeerd dan genoemde woning-indexcalculator. Eiser is in dat opzicht dus niet benadeeld. Voor zover eiser stelt dat de niet openbaar toegankelijke (betaalde) versie van de woning-indexcalculator andere percentages genereert, had het op zijn weg gelegen om aan te geven waarom de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages niet juist zijn en dat met (die) gegevens te onderbouwen. Dat geldt temeer nu eisers gemachtigde heeft aangegeven toegang te hebben tot die niet openbaar toegankelijke (betaalde) versie. Dat heeft eiser niet gedaan. Overigens merkt de rechtbank nog op dat eiser niet zelf een onderbouwd indexatiecijfer heeft ingebracht.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5.1
      Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en de op zitting gegeven toelichtingen in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de voor de woning op waardepeildatum 1 januari 2020 voor het jaar 2021 vastgestelde waarde van € 220.000 niet te hoog is.
    
    
      5.2
      Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. 
      
        
      
      
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.B.H. Vermeulen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 december 2022.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
  
  
     Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)
  
  
     Bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2002, ECLI:NL:2002:AE3172. 
  
  
     Rechtbank Oost-Brabant 17 juni 2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:2874.
  
  
     Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713.