ECLI:NL:RBNHO:2024:13216, Rechtbank Noord-Holland, 21-11-2024, C/15/356865 / KG ZA 24-539
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-21 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Verzetprocedure. Ontruiming en (terug)levering van de woning. Partijen hebben een geldleningsovereenkomst gesloten onder zekerheidsstelling van het recht van hypotheek. Opzegging overeenkomst omdat niet aan de betalingsverplichtingen werd voldaan. Ter voorkoming van een executieverkoop hebben partijen nieuwe afspraken gemaakt die inhielden dat de woning op 1 augustus 2024 aan de geldverstrekker geleverd zou worden als de schulden niet zouden zijn voldaan. Er is niet tijdig betaald en de levering is doorgezet. Bij verstekvonnis is de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen. In verzet is een reconventionele vordering ingesteld. De voorzieningenrechter bekrachtigt het verstekvonnis en wijst de vorderingen in  reconventie af.

vonnis
    RECHTBANK NOORD-HOLLAND
    
    
      Handel, Kanton en Insolventie
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      zaaknummer / rolnummer: C/15/356865 / KG ZA 24-539
    
    
    
      
        Vonnis in verzet in kort geding van 21 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
      
        JAMITI B.V.,
      gevestigd te Huizen,
      eiseres in conventie,
      verweerster in reconventie,
      gedaagde in het verzet,
      advocaat mr. K. Boukema te Amsterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      wonende te [plaats 1],
      gedaagde in conventie,
      eiser in reconventie,
      eiser in het verzet,
      advocaat mr. M.L. Winters te Amsterdam.
    
    
    
    
      Partijen zullen hierna Jamiti en [gedaagde] genoemd worden.
    
    
    
      
        De zaak in het kort
      
    
    
    
      Deze verzetprocedure ziet op de ontruiming en (terug)levering van een woning. Partijen hebben in 2022 een geldleningsovereenkomst gesloten onder zekerheidsstelling van het recht van hypotheek. [gedaagde] voldeed niet aan zijn betalingsverplichtingen waarna Jamiti de geldleningsovereenkomst heeft opgezegd. Ter voorkoming van een executieverkoop hebben partijen nieuwe afspraken gemaakt, die (samengevat) inhielden dat de woning op 1 augustus 2024 door [gedaagde] aan Jamiti geleverd zou worden indien de geldschulden niet vóór die datum voldaan zouden zijn. Er is niet tijdig betaald en de levering is doorgezet. Bij verstekvonnis van 16 augustus 2024 is [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van de woning. [gedaagde] komt tegen die veroordeling in verzet en vordert in reconventie – kort gezegd – een verbod tot verkoop van de woning door Jamiti aan een derde, toe te staan dat familieleden van [gedaagde] in de woning wonen totdat hierover in een bodemprocedure is beslist, medewerking van Jamiti aan de retro-overdracht van de woning dan wel te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de benodigde medewerking voor die verkoop en levering. Jamiti voert enkele formele verweren en voert inhoudelijk verweer. 
      De voorzieningenrechter bekrachtigt het verstekvonnis en wijst de vorderingen in reconventie af. 
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de inleidende dagvaarding met producties 1 t/m 7 
        
        
          het verstekvonnis van 16 augustus 2024
        
        
          de verzetdagvaarding tevens houdende eis in reconventie met producties 1 t/m 18 
        
        
          de verklaring van de heer [betrokkene 1] met bijlagen 1 t/m 10 
        
        
          de aanvullende productie 19 van de zijde van [gedaagde]
        
        
          de mondelinge behandeling van 3 oktober 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft bijgehouden
        
        
          de pleitnota van mr. Boukema namens Jamiti
        
        
          de pleitnota van mr. Winters namens [gedaagde]
        
        
          de brief met bijlage van mr. Boukema namens Jamiti van 25 oktober 2024
        
        
          de dupliek met producties 20 t/m 22 van de zijde van [gedaagde]. 
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:
      
        
          
            [gedaagde], bijgestaan door mr. Winters voornoemd.
        
        
          namens Jamiti: [betrokkene 1] (na de schorsing van de zitting), bijgestaan door mr. Boukema.
        
      
      
    
    
      1.3.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
      2.1.
      Jamiti als schuldeiser en [gedaagde], [schuldenaar 1] (hierna gezamenlijk: [schuldenaren]) en [schuldenaar 2] (hierna: [schuldenaar 2]) als schuldenaren hebben op 9 mei 2022 een geldleningsovereenkomst gesloten onder zekerheidsstelling van het recht van hypotheek. Jamiti heeft direct een bedrag van € 900.000,- verstrekt en een bedrag van € 500.000,- in bewaring gehouden als bouwdepot. De hypotheek is verstrekt op de woning gelegen aan [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning), waarvan de eigendom bij [schuldenaren] ruste. Over de hoofdsom is 8% rente per jaar verschuldigd, welke rente in maandelijkse termijnen moet worden voldaan. 
      
    
    
      2.2.
      Omdat [schuldenaren] niet (tijdig) aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan heeft Jamiti op 30 juni 2022 de geldleningsovereenkomst opgezegd. 
      
    
    
      2.3.
      Op 1 juli 2022 heeft [schuldenaar 2] namens [schuldenaren] aan Jamiti bericht dat hun oma recentelijk was overleden en dat een grote erfenis werd verwacht. [schuldenaar 2] beloofde tot die tijd de rentebetalingen voor te schieten. Enkele maanden later zijn deze rentebetalingen door [schuldenaar 2] gestopt. Hierop heeft Jamiti aangekondigd de woning executoriaal te gaan verkopen.
      
    
    
      2.4.
      Bij e-mail van 14 februari 2023 heeft [schuldenaar 2] aan Jamiti bericht dat [schuldenaren] te maken hebben met droevige familieomstandigheden, omdat hun tante en oma zijn overleden. De rentebetalingen zijn hierdoor naar de achtergrond verdwenen. 
      
    
    
      2.5.
      In de maanden daarna hebben partijen gepoogd tot een oplossing te komen. Betalingen aan Jamiti zijn uitgebleven. 
      
    
    
      2.6.
      Op 30 juni 2023 heeft Jamiti aan [schuldenaren] en de heer [vader] (hierna: vader) bericht dat de woning op 18 september 2023 executoriaal verkocht zal gaan worden. 
      
    
    
      2.7.
      Ter voorkoming van een executoriale verkoop heeft Jamiti bij e-mails van 31 augustus en 7 september 2023 een voorstel gedaan aan [gedaagde]. Dat voorstel hield in dat [gedaagde] mee zou werken aan een onderhandse verkoop en ontruiming van de woning vóór de start van de veiling, zodat de woning op de vrije markt verkocht kon worden tegen een reële waarde. Jamiti schatte in dat [gedaagde] in dat geval een bedrag van € 250.000,- á € 400.000,- zou overhouden. Ingeval van een executieverkoop zou [gedaagde] naar verwachting een restschuld houden. 
      
    
    
      2.8.
      In reactie hierop heeft [schuldenaar 2] op 11 september 2023 namens [schuldenaren] aan Jamiti een (tegen)voorstel gedaan. Dit voorstel hield – kort gezegd – in de looptijd van de lening te verlengen tot 31 juli 2024, de rentes achteraf te voldoen, hoofdelijke aansprakelijkheid voor de lening door [schuldenaren] en vader, het ondertekenen van de voorwaardelijke koopovereenkomst en onherroepelijke volmachten voor de verkoop van de woning en het ondertekenen van een ontruimingsverklaring. 
      
    
    
      2.9.
      Jamiti heeft dit voorstel geaccepteerd, onder de voorwaarde dat de notaris het voorstel juridisch correct zal formuleren. De tussen partijen afspraken zijn vastgelegd in een e-mail van Jamiti van 12 september 2023 en houden – kort gezegd – in dat de lening vóór 31 juli 2024 zou worden afgelost. Als dat niet zou gebeuren dan zouden [schuldenaren] de woning verlaten en leeg opleveren aan Jamiti. Het bouwdepot van € 500.000,- is nooit aangesproken en afgesproken is dat over dat bedrag geen rente meer zal worden betaald.
      
    
    
      2.10.
      Vóór 15 september 2023 is aan Jamiti een bedrag van € 59.377,18 aan rente betaald. 
      
    
    
      2.11.
      Op 15 september 2023 hebben vader en Jamiti een overeenkomst van borgtocht gesloten. Vader heeft zich daarin borg gesteld voor de betaling die Jamiti te vorderen heeft uit hoofde van de geldleningsovereenkomst tot een maximumbedrag van € 900.000,- te vermeerderen met wettelijke rente en kosten tot een bedrag van maximaal € 1.260.000,-. 
      
    
    
      2.12.
      Op 17 september 2023, één dag voor de geplande executoriale verkoop van de woning, melde de notaris aan Jamiti dat [schuldenaren] weigerden tot ondertekening van de door de notaris opgestelde koopovereenkomst en volmacht over te gaan. 
      
    
    
      2.13.
      Uiteindelijk hebben partijen – ter uitvoering van de onder 2.9 vermelde afspraken – op 18 september 2023 een koopovereenkomst gesloten en hebben [schuldenaren] een volmacht aan Jamiti verleend om de levering ter uitvoering van de koopovereenkomst aan henzelf of een door Jamiti te noemen derde te verzorgen (hierna: de volmacht). De executieverkoop,  die dezelfde dag nog stond gepland, werd geannuleerd. 
      
    
    
      2.14.
      Op 1 februari 2024 zijn de koopovereenkomst en de volmacht ingeschreven in het Kadaster. Bij e-mail van diezelfde dag heeft Jamiti [gedaagde] gewezen op de gevolgen wanneer de geldschuld niet tijdig zal worden voldaan. 
      
    
    
      2.15.
      Bij e-mail van 8 februari 2024 heeft [schuldenaar 1] aan Jamiti bericht dat zij de woning zullen gaan verkopen en hiervoor een afspraak hebben gemaakt met een makelaar. 
      
    
    
      2.16.
      In de periode daarna heeft Jamiti [gedaagde] herhaaldelijk schriftelijk gewezen op het feit dat de woning op 1 augustus 2024 eigendom van Jamiti zou worden als zij niet over zouden gaan tot tijdige betaling.  
      
    
    
      2.17.
      De oma van [gedaagde] is op 15 juli 2024 overleden. Bij e-mail van 31 juli 2024 heeft de toenmalige advocaat van [schuldenaren] een voorstel gedaan ter voorkoming van de levering van de woning. Naar verwachting zou binnen één maand geld vrijkomen uit de erfenis van de oma van [gedaagde] en zekerheidshalve werd verzocht om uitstel van betaling tot 15 september 2024. Jamiti heeft het voorstel niet geaccepteerd, omdat haar zekerheden met € 300.000,- zouden afnemen, hetgeen voor haar onacceptabel was. Jamiti heeft vervolgens een tegenvoorstel gedaan waarbij de woning aan [schuldenaren] terugverkocht zou worden voor de op dat moment openstaande schuld vermeerderd met een bedrag van € 20.000,- aan rente en kosten. [schuldenaren] hebben op dit voorstel niet gereageerd.
      
    
    
      2.18.
      Op 1 augustus 2024 is de woning geleverd aan Jamiti. 
      
    
    
      2.19.
      Na een verstekvonnis van de voorzieningenrechter van deze rechtbank waarin [gedaagde] veroordeeld is tot ontruiming (zie 3.3.) hebben [gedaagde] en zijn familieleden de woning ontruimd. Hierna heeft Jamiti meermaals verzocht om afgifte van de sleutels, maar enige reactie is uitgebleven. 
      
    
    
      2.20.
      Op 13 september 2024 hebben [schuldenaren] verzocht om verlof voor het leggen van conservatoir leveringsbeslag op de woning. Het verlof is op 16 september 2024 verleend, waarna het beslag nog dezelfde dag is gelegd.
      
    
    
      2.21.
      Jamiti is met [schuldenaar 2] overeengekomen dat de vennootschap van [schuldenaar 2] de woning voor een bedrag van € 1.000.000,- zal kopen. Er is geen schriftelijke koopovereenkomst gesloten. Afgesproken is dat de woning op 20 september 2024 geleverd zou worden. Na de hiervoor genoemde beslaglegging heeft die levering niet plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.22.
      In vervolg op de beslaglegging hebben [schuldenaren] een bodemprocedure tegen Jamiti aanhangig gemaakt bij deze rechtbank, waarin zij vernietiging van de koopovereenkomst en (terug) levering van de woning vorderen. 
      
    
    
      2.23.
      Op dit moment is bij deze rechtbank ook een bodemprocedure aanhangig tussen de vennootschap van [schuldenaar 2] als eisende partij en [schuldenaren] en vader als gedaagde partij. In die procedure is [schuldenaar 2] tevens tussenpersoon en medehypotheekgever en wordt betaling van een bedrag van ruim € 300.000,- gevorderd. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil in conventie
    
    
      3.1.
      
        Jamiti vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
        I. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] te verlaten met al de zijnen en het zijne en deze woning leeg en ontruimd op te leveren, met afgifte van de sleutels aan Jamiti, welke ontruiming zonodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het bepaalde in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 550,- per dag dat aan de veroordeling niet zal zijn voldaan, althans een zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter geraden voorkomt;
        II. te bepalen dat dit vonnis gedurende zes maanden ten uitvoer gelegd kan worden tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging in het pand aan de [adres] te [plaats 2] bevindt of daar binnentreedt, telkens wanneer zich dit voordoet;
        III. alles met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure, met inbegrip van de nakosten, alsmede de kosten die Jamiti moet maken ten gevolge van een gedwongen ontruiming te betalen binnen 30 dagen na dagtekening van dit vonnis.
      
      
    
    
      3.2.
      Jamiti heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich sinds 1 augustus 2024 zonder recht of titel in de woning bevindt. Ondanks diverse sommaties weigert [gedaagde] aan zijn verplichtingen te voldoen. Iedere dag dat [gedaagde] zich in de woning ophoudt wordt het eigendomsrecht van Jamiti geschonden, zodat zij belang heeft bij ontruiming. Jamiti is ervan uitgegaan dat [gedaagde] zich aan de, met notariële akten vastgelegde, afspraken zou houden en is verplichtingen aangegaan om de vrijkomende gelden te investeren in een ander pand. Jamiti moet die verplichtingen nakomen. 
      
    
    
      3.3.
      Bij verstekvonnis van 16 augustus 2024 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen toegewezen. [gedaagde] is – kort gezegd – veroordeeld om de woning binnen twee weken na betekening van het vonnis te verlaten onder afgifte van de sleutels aan Jamiti, met machtiging van Jamiti om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van het vonnis te bewerkstelligen en onder oplegging van een dwangsom van € 550,- per dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling zou voldoen en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten (hierna: het verstekvonnis). 
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] is bij dagvaarding van 25 september 2024 in verzet gekomen tegen het verstekvonnis en heeft daarbij een eis in reconventie ingesteld (zie 4.1.). [gedaagde] voert verweer tegen de vordering in conventie en concludeert tot niet-ontvankelijkheid, althans Jamiti haar vorderingen te ontzeggen als zijnde ongegrond en/of onbewezen, en [gedaagde] te ontheffen van de veroordeling zoals uitgesproken in het verstekvonnis, het verstekvonnis te vernietigen en Jamiti te veroordelen in de proceskosten. 
      
    
    
      3.5.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 
      
    
  
  
    
      4Het geschil in reconventie
    
    
      4.1.
      
        
          [gedaagde] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in verzet:
        I. de executie van het verstekvonnis van 16 augustus 2024 (zaak-/rolnummer 8050385) te schorsen totdat vonnis is gewezen in deze kort geding verzetprocedure tegen voornoemd vonnis; 
        II. Jamiti te verbieden direct na dit vonnis het huis te verkopen aan enige derde, op straffe van een dwangsom van € 1.000.000,- ineens, en van € 15.000,- per dag(deel) dat Jamiti zich daarna niet zal houden aan het verbod, totdat over de geldigheid van de koopovereenkomst en de akte van levering daarmee verband houdend in bodemprocedure zal zijn beslist; 
        III. Jamiti te veroordelen om te gehengen en gedogen dat [betrokkene 3], diens moeder (mevrouw [moeder]) en broer ([betrokkene 4]) woonachtig zullen zijn in het huis, totdat in bodemprocedure hierover zal zijn beslist; 
        IV. Jamiti te veroordelen om binnen twee weken na dit vonnis en nadat betaling door [gedaagde] is geschied naar het rekeningnummer van de notaris van Jamiti van € 970.000,- ten titel van betaling koopsom c.q. aflossing lening om mee te werken aan de 'retro-overdracht' met betrekking tot het huis, althans mee te werken aan de goederenrechtelijke retrolevering middels notariële akte, met dezelfde (gebruikelijke) bepalingen als de transportakte van 1 augustus 2024, een en ander onder het zenden van een afschrift van de notariële concept akte aan de advocaat van [gedaagde] per e-mail aan [e-mailadres];
        V. lndien Jamiti na ommekomst van vijftien dagen na dit vonnis niet aan bovenstaande veroordeling zal hebben voldaan, te bepalen dat dit vonnis op grond van artikelen 3:300 jo 3:301 BW in de plaats treedt van de voor retro verkoop en levering van het huis aan de [adres] ([postcode]) in [plaats 2] benodigde toestemming en /of wilsverklaring van Jamiti, alsmede dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor eigendomsoverdracht en levering vereiste medewerking van Jamiti;
        VI. dan wel een andere door de voorzieningenrechter in goede justitie te nemen maatregel; 
        VII. Jamiti te veroordelen in de proceskosten van de verzetprocedure in conventie en in reconventie, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.
      
      
    
    
      4.2.
      
        
          [gedaagde] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is dat Jamiti de eigendom van de woning naar zich heeft toegetrokken, terwijl Jamiti meer dan voldoende zekerheden had om op dat moment in te kunnen roepen zoals het eerste recht van hypotheek en de borgstelling. Voor een geldlening van € 900.000,- heeft Jamiti € 300.000,- aan rentebaten ontvangen. Het is de vraag of dit kwalificeert als een oneerlijk beding in het kader van consumentenrecht. Bovendien heeft Jamiti een woning in eigendom verkregen waarbij de overwaarde van € 500.000,- á € 600.000,- zonder enige grond is verkregen. 
        Die gevolgen hebben [schuldenaren] niet overzien en deze gevolgen zijn voor hen onaanvaardbaar. Het effecturen van de koopovereenkomst levert misbruik van recht op. In een nog te voeren bodemprocedure hebben [schuldenaren] een vordering op Jamiti tot vernietiging van de koopovereenkomst en (terug)levering van het huis. Het is van belang dat de woning in de tussentijd niet wordt doorverkocht aan een derde. Het huis heeft daarnaast grote emotionele waarde voor [gedaagde] en zijn familie. 
      
      
    
    
      4.3.
      Jamiti voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vorderingen. 
      
    
    
      4.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      5De beoordeling in conventie en in reconventie
    
      5.1.
      Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de voorzieningenrechter de vorderingen gezamenlijk behandelen. 
      
      
        
          Verzet is tijdig ingesteld
        
      
      
    
    
      5.2.
      Jamiti betoogt allereerst dat het verzet te laat is ingesteld. Zij voert daartoe aan dat de verzetdagvaarding pas op 25 september 2024 is betekend en dit niet binnen vier weken is na de betekening van het verstekvonnis op 19 augustus 2024. Dit verweer slaagt niet. 
      
    
    
      5.3.
      Van een verstekvonnis in kort geding kan de gedaagde partij op grond van artikel 143 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bij dagvaarding in verzet komen. Uit de rechtspraak volgt dat bij toepassing van dat artikel in kort gedingzaken voor ‘exploot van dagvaarding’ moet worden gelezen: exploot van dagvaarding of bij de mededeling bedoeld in artikel 4.2 Landelijk Procesreglement kort gedingen rechtbanken. [gedaagde] heeft de dagbepaling van de kort geding zitting op 16 september 2024 aan Jamiti medegedeeld. De verzettermijn vangt aan op de dag na de betekening van het vonnis. Zelfs als het verstekvonnis op 19 augustus 2024 aan [gedaagde] in persoon is betekend, hetgeen [gedaagde] betwist, is het verzet door die mededeling binnen vier weken na de betekening ingesteld. Het verzet is daarmee dus tijdig ingesteld. 
      
      
        
          Geen sprake van berusting in het verstekvonnis
        
      
      
    
    
      5.4.
      Jamiti stelt verder dat [gedaagde] in het verstekvonnis heeft berust, omdat [gedaagde] uitvoering heeft gegeven aan het verstekvonnis door de woning te ontruimen. Ook dit verweer slaagt niet.
      
    
    
      5.5.
      Op grond van artikel 143 lid 4 Rv kan de veroordeelde die in het verstekvonnis heeft berust daartegen niet meer in verzet komen. Vereist is dat de gedaagde na de uitspraak tegenover de eiser hetzij heeft verklaard dat hij zich bij de uitspraak neerlegt, dan wel een houding heeft aangenomen waaruit dit in het licht van de omstandigheden van het geval ondubbelzinnig blijkt. Het enkele voldoen aan het verstekvonnis levert nog geen berusting op. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] na het verstekvonnis de woning heeft ontruimd kan dan ook niet tot de conclusie leiden dat [gedaagde] in het verstekvonnis heeft berust. Bovendien heeft [gedaagde] geweigerd de sleutels van de woning aan Jamiti af te geven. 
      
      
        
          Belang bij de vorderingen
        
      
      
    
    
      5.6.
      Jamiti voert aan dat [gedaagde] geen belang heeft bij zijn vorderingen. Zij stelt daartoe dat er leveringsbeslag ligt op de woning, waardoor [gedaagde] ervan verzekerd is dat de woning niet zal worden verkocht totdat er een uitspraak is gedaan in de bodemprocedure. Dit verweer slaagt niet. Van [gedaagde] kan niet worden gevergd dat hij de beslissing in de bodemprocedure afwacht. Bovendien zien de ingestelde vorderingen ook op de periode voorafgaand aan die uitspraak. 
      
    
    
      5.7.
      De voorzieningenrechter zal de vorderingen hierna inhoudelijk beoordelen. 
      
      
        
          Fiduciaverbod art. 3:84 lid 3 BW 
        
      
      
    
    
      5.8.
      
        [gedaagde] meent dat sprake is van verboden zekerheidseigendom, omdat een hypotheeknemer geen eigenaar is en zich kan verhalen op de opbrengst via een veiling of onderhandse verkoop van de woning maar niet via eigendomsoverdracht. De omstandigheid dat de waarde van de woning (getaxeerd op € 1.500.000,-) in behoorlijke mate het bedrag waarvoor de woning aan Jamiti is verkocht (€ 970.000,-) overstijgt is tevens een aanknopingspunt dat sprake is van strijdigheid met het fiduciaverbod, aldus [gedaagde]. 
      
    
    
      5.9.
      De voorzieningenrechter is met Jamiti van oordeel dat het fiduciaverbod van artikel 3:84 lid 3 BW in dit geval niet is geschonden. Terecht heeft Jamiti opgemerkt dat het fiduciaverbod ziet op een eigendomsoverdracht die als zekerheid wordt gegeven, waarbij tijdelijk de eigendom overgaat zodat de crediteur zekerheid heeft gedurende de looptijd van een lening. In de onderhavige situatie is daarvan geen sprake. De tussen partijen overeengekomen overdracht van de woning is er niet op gericht om Jamiti als schuldeiser ten opzichte van andere schuldeisers te beschermen. De woning is geleverd aan Jamiti, omdat niet aan de afbetalingsverplichtingen uit de geldleningsovereenkomst werd voldaan. Artikel 3:84 lid 3 BW strekt ertoe om te voorkomen dat eigendomsoverdrachten worden gebruikt voor andere doeleinden dan daadwerkelijke eigendomsoverdracht. Een rechtshandeling die strekt tot werkelijke overdracht en de strekking heeft het goed zonder beperkingen op de verkrijger te doen overgaan vormt een geldige titel van overdracht. 
      
      
        
          Misbruik van omstandigheden 
        
      
      
    
    
      5.10.
      
        [gedaagde] voert aan dat sprake is van een wilsgebrek met betrekking tot het ondertekenen van de volmacht en de koopovereenkomst. Door de economisch sterkere positie van Jamiti hebben [schuldenaren] geen weerstand durven bieden aan Jamiti. 
      
    
    
      5.11.
      Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er geen sprake van misbruik van omstandigheden. Het voorstel om de looptijd van de geldlening te verlenen tot 31 juli 2024 met onder meer als voorwaarde dat partijen een voorwaardelijke koopovereenkomst en onherroepelijke volmachten voor de verkoop van de woning zouden ondertekenen is namens en in het belang van [schuldenaren] geïnitieerd door [schuldenaar 2]. (zie 2.8.). Jamiti heeft dit voorstel geaccepteerd. Van enig wilsgebrek daarbij is niet gebleken. Vervolgens hebben partijen uitvoering gegeven aan de gemaakte afspraken.
      
      
        
          Dwaling
        
      
      
    
    
      5.12.
      Uit de overlegde stukken volgt ook dat [schuldenaren] zich steeds heel goed bewust waren van de afspraken die zijn gemaakt met Jamiti, zodat van dwaling evenmin sprake is. Jamiti heeft [gedaagde] meermaals gewezen op de consequenties als de lening niet vóór 1 augustus 2024 zou zijn afbetaald. Bovendien heeft [schuldenaar 1] in februari 2024 aan Jamiti laten weten dat zij zelf voornemens waren om de woning te gaan verkopen. 
      
      
        
          Redelijkheid en billijkheid 
        
      
      
    
    
      5.13.
      
        [gedaagde] stelt dat het in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is dat Jamiti de levering van de woning aan haar heeft geëffectueerd, terwijl Jamiti meer dan voldoende zekerheden had om in te kunnen roepen zoals het eerste recht van hypotheek en de borgstelling van vader. Het handelen van Jamiti is daarmee in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus [gedaagde].
      
    
    
      5.14.
      De voorzieningenrechter ziet dit anders. In de zomer van 2023 was Jamiti voornemens om de woning executoriaal te gaan verkopen. Zij heeft dit ook aan [gedaagde] bericht. [gedaagde] wilde de geplande executieverkoop op 18 september 2023 voorkomen en heeft daarom afspraken met Jamiti gemaakt, die inhielden dat de eigendom van de woning aan Jamiti overgedragen zou worden indien de gehele schuld niet uiterlijk 31 juli 2024 zou zijn voldaan. Naar verwachting zou de woning bij een executieverkoop onvoldoende opbrengen om de gehele schuld van [gedaagde] aan Jamiti te voldoen. Na het verstrijken van de gestelde termijn mocht Jamiti dan ook overgaan tot levering van de woning. Jamiti had de vrijheid om te kiezen welke zekerheid zij zou uitwinnen. Wat betreft de borgstelling van vader heeft Jamiti terecht opgemerkt dat [schuldenaren] en vader op de hoogte waren van de gevolgen van de niet tijdige betaling en dat als vader over voldoende gelden zou hebben beschikt, het op de weg van [gedaagde] zou hebben gelegen om op basis van de borgstelling met een voorstel tot aflossing van de geldlening te komen. Dit is niet gebeurd. Gelet op deze gang van zaken is het handelen van Jamiti niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, zeker niet nu Jamiti ook ter zitting nog bereid bleek om op redelijke voorwaarden tot retro-overdracht te komen
      
      
        
          Ongerechtvaardigde verrijking
        
      
      
    
    
      5.15.
      
        [gedaagde] stelt dat Jamiti doordat zij eigenaar is geworden van de woning met een bedrag van € 500.000,- tot € 600.000,- is verrijkt. Jamiti heeft de woning van [schuldenaren] gekocht voor een bedrag van € 970.000,-, terwijl de woning is getaxeerd op een waarde van € 1.500.000,- tot € 1.600.000,-. Hierdoor leidt [gedaagde] vermogensschade. Volgens [gedaagde] bestaat voor de verrijking van Jamiti geen redelijke grond, omdat de koopovereenkomst nietig, dan wel vernietigbaar is. Als gevolg daarvan ontstaat een verplichting van Jamiti tot betaling van schadevergoeding voor een bedrag ter hoogte van die verrijking. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking.  
      
    
    
      5.16.
      De voorzieningenrechter stelt voorop dat partijen zelf een verkoopprijs van € 970.000,- zijn overeengekomen in de koopovereenkomst. [gedaagde] kan dan niet een jaar later stellen dat Jamiti door de levering ongerechtvaardigd is verrijkt. Voor zover er al sprake is van een verrijking, hetgeen niet vaststaat, dan geldt namelijk dat die verrijking – gelet op de partijafspraak – gerechtvaardigd is. Bovendien heeft Jamiti ter zitting toegelicht dat zij niet uit is op winst, maar enkel de geldlening en rente (terug)betaald wenst te zien en de door haar gemaakte kosten vergoed wil krijgen. Die houding van Jamiti blijkt ook uit het feit dat zij voornemens was om de woning te verkopen voor een bedrag van € 1.000.000,-.   
      
      
        
          Rentepercentage van 8% is niet oneerlijk 
        
      
      
    
    
      5.17.
      Op een geldlening van € 900.000,- heeft Jamiti een bedrag van € 280.000,- aan rente ontvangen. Volgens [gedaagde] is het de vraag of dit niet kwalificeert als een oneerlijk beding in het kader van het consumentenrecht. 
      
    
    
      5.18.
      De voorzieningenrechter stelt vast dat juist de door [schuldenaren] ingeschakelde financieel adviseur de heer [betrokkene 5] is geweest die [betrokkene 1] heeft benaderd met het verzoek of hij een financiering wil verstrekken voor een bedrag van € 1.500.000,- tegen een eerste hypotheekrecht met een rente van 8%, 1% exit fee en 1% vrijmakingskosten. Jamiti is akkoord gegaan met die gevraagde condities. Dat betekent dat in de gegeven omstandigheden geen sprake is van een oneerlijk rentebeding. 
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
    
    
      5.19.
      
        Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de koopovereenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen en dat er geen grond is voor nietigheid dan wel vernietiging van die koopovereenkomst. De levering heeft dan ook op goede gronden plaatsgevonden, hetgeen impliceert dat Jamiti recht had op ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter is verder van oordeel dat de aanspraken die [gedaagde] ter zake in de bodemprocedure geldend wil maken voldoende beschermd worden door het thans liggende leveringsbeslag. De omstandigheid dat Jamiti verkoopafspraken met [schuldenaar 2] heeft gemaakt, waarvan de portée in dit geding onduidelijk is gebleven, verzet zich tegen de verdergaande interventies die door [gedaagde] is gevorderd.  
        Dit betekent dat het verzet ongegrond is en de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen. 
      
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      5.20.
      
        [gedaagde] is in de procedure in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van Jamiti betalen. De proceskosten van Jamiti worden begroot op € 1.285,00, bestaande uit € 1.107,00 aan salaris advocaat en € 178,00 aan nakosten, plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing. 
      
    
    
      5.21.
      
        [gedaagde] is ook in de procedure in reconventie in het ongelijk gesteld. Omdat de vorderingen in reconventie en de vorderingen in conventie zien op hetzelfde feitencomplex en dusdanig met elkaar samenhangen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten in reconventie van Jamiti te begroten op nihil. 
      
    
  
  
    
      6De beslissing
    De voorzieningenrechter
    
    
      
        in conventie
      
    
    
      6.1.
      verklaart het verzet ongegrond en bekrachtigt het door de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 16 augustus 2024 onder zaaknummer / rolnummer C/15/355500 / KG ZA 24-460 gewezen verstekvonnis,
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van de verzetprocedure van € 1.285,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
      
      
        
          in reconventie
        
      
    
    
      6.4.
      wijst de vorderingen af,
      
    
    
      6.5.
      veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in reconventie van Jamiti tot op heden begroot op nihil. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. A. de Bert op 21 november 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        
          Tegen dit vonnis kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam binnen vier weken na de dag van de uitspraak. Het beroep moet worden ingesteld door tussenkomst van een advocaat. 
        
      
      
      
        
          Als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, heeft het vonnis al wel geldende werking zolang op het (eventuele) beroep niet is beslist.
        
      
      
    
  
  
    Hoge Raad 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1087. 
  
  
    Hoge Raad 30 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV3373, NJ 2006/364.
  
  
    type: 1589
    coll: