ECLI:NL:RBDHA:2024:21960, Rechtbank Den Haag, 18-12-2024, C/09/663171 / HA ZA 24-257
Rechtbank Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Koop woning; NVM-koopakte; gebrek aan fundering kenbaar bij koper; geen schending mededelingsplicht door verkoper.

RECHTBANK Den Haag
    
    
      Team Handel 
    
    
    
      Zittingsplaats 's-Gravenhage
    
    
    
      Zaaknummer: C/09/663171 / HA ZA 24-257
    
    
    
      
        Vonnis van 18 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1
      [eisende partij 1], te [woonplaats 1],2. [eisende partij 2], te [woonplaats 1],
    
      eisende partijen,
      hierna samen te noemen: [eisende partij 1],
      advocaat: mr. A.M.A. Ratering,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde partij]
        , te [woonplaats 2],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde partij],
      advocaat: mr. P.P. Hart.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding van 28 februari 2024 met producties 1 tot en met 23,
      - de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 20,
      - de conclusie van antwoord in reconventie met producties 24 en 25,
      - het tussenvonnis van 31 juli 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
      - de akte van [eisende partij 1] met een eiswijziging en met producties 26 tot en met 36,
      - de akte van [eisende partij 1] met productie 37,
      - de mondelinge behandeling van 15 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
      - de spreekaantekeningen van partijen,
      - de akte uitlaten producties van [gedaagde partij].
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde partij] heeft haar woning in [plaats 1] te koop aangeboden in 2022. Het gaat om een woning die in 1904 is gebouwd en een monumentaal karakter heeft.
      
    
    
      2.2.
      
        [eisende partij 1] heeft op 20 april 2023 de woning bezichtigd. Hij had geen makelaar bij zich (en heeft het gehele koopproces ook zonder bijstand van een eigen makelaar gedaan). 
    
    
      2.3.
      De makelaar van [gedaagde partij] heeft verder aan [eisende partij 1] een bouwtechnisch keuringsrapport van Van Kempen Bouwadvies verstrekt waarin – voor zover hier van belang – het volgende is vermeld:
      
      
        “Geconstateerd is dat zowel de verdiepingsvloer (hout) als de begane
        
          grondvloer (hout en steenachtig) aflopen vanuit de verdiept aanlegde kelder. Ook
        
        
          zijn de binnendeurkozijnen ter plaatse verzakt waardoor de deuren niet allemaal
        
        
          meer goed sluiten. Bovenstaande gebreken zijn vermoedelijk veroorzaakt door een
        
        
          verzakking rond de verdiept aangelegde kelder in het verleden door gebruikelijke
        
        
          zetting van de woning.
        
        
          (…)
        
        
          Het pand lijkt niet onderheid, zgn. fundering "op staal"; er zijn geen tekenen
        
        
          die duiden op ernstige instabiliteit of een actief gebrek, maar wel enige werking en
        
        
          scheefstand rond de verdiept aangelegde kelder en aflopende vloeren aangetroffen.
        
        
          Globaal worden twee funderingstypen onderscheiden: op staal of onderheid. Bij
        
        
          funderingen op staal wordt direct gefundeerd op een grondslag met voldoende
        
        
          draagkracht (vaste) of op grondverbetering. Enige zetting hierbij is niet
        
        
          ongebruikelijk.”
      
      
    
    
      2.4.
      Partijen hebben op 16 oktober 2023 overeenstemming over de koopsom bereikt.
      
    
    
      2.5.
      In zijn e-mail van 19 oktober 2023 heeft [eisende partij 1] – voor zover hier van belang – het volgende aan de makelaar van [gedaagde partij] geschreven:
      
      
        “(…) 3. de 20ste zal opdracht worden gegeven aan een bureau om een fundatieonderzoek in te plannen In wk 42. Hebben jullie hier eventueel aanvullende gegevens voor, zoals historische metingen?
      
      
      
        
          Mbt de koopakte, graag de volgende gegevens aanpassen:
        
        
          (…)
        
        
          - artikel 15 Ontbindende voorwaarden: graag bedrag verhogen naar 950k euro. En als extra ontbindende voorwaarde opnemen dat indien nader uit te laten voeren technisch onderzoek gebreken naar voren komen die meerkosten > 30k euro vertegenwoordigen.(…)” 
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eisende partij 1] heeft de koopovereenkomst op 20 oktober 2024 ondertekend en [gedaagde partij] op 24 oktober 2024. Er is gebruik gemaakt van het ‘NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2023)’. De koopovereenkomst bevat – voor zover relevant – de volgende bepalingen:
      
      
        “Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
      
    
    
      6.1
      
        
          De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen bijzondere lasten zijn.
        
        
          (..)
        
      
    
    
      6.3
      
        
          De onroerende zaak zal bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen
        
        
          bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als [woning]. (...) 
        
        
          Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot standkomen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek 'nieuw voor oud'. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
        
      
      
      
        
          Artikel 20 Ouderdomsclausule
        
        
          Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 95 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
        
      
      
      
        
          Artikel 23 Ontbindende voorwaarden Bouwkundige keuring
        
        
          De woning is gekocht onder het voorbehoud van de bouwtechnische keuring. Indien uit het bouwtechnokeuringsrapport blijkt dat de herstelkosten op korte termijn een bedrag te boven gaan van € 35.000,00 bovenop de reeds bekende herstelkosten van het bouwkundig uitgevoerde rapport d.d. 13 juni 2022 behoudt koper zich het recht voor om de overeenkomst te ontbinden, dan wel om opnieuw in onderhandeling te treden over de koopsom. Een en ander uiterlijk voor 31 oktober 2023.”
      
      
    
    
      2.7.
      
        [eisende partij 1] heeft Homekeur de opdracht gegeven om een bouwkundig rapport op te stellen. In haar rapport van 26 oktober 2023 heeft Homekeur de totale kosten die direct of op termijn noodzakelijk waren, begroot op € 29.321,00. Verder zijn – voor zover van belang – de volgende constateringen gedaan:
      
      
        “Aan de aanwezige eigenaar of diens vertegenwoordiger is gevraagd of er naast gebreken nog andere zaken bekend of belangrijk genoeg zijn om te vermelden ten behoeve van een nieuwe eigenaar. Hierop zijn de volgende bijzonderheden of opmerkingen gemeld: (1) de woning is op staal gefundeerd. De sloot (liep voorheen langs de weg) is gedempt en de rijksweg A4 is aangelegd. Beide aspecten hebben invloed gehad op de fundering. Daardoor is een deel van de woning wat verzakt. Dit is zichtbaar aan de aflopende vloeren, aan de scheuren in de marmeren vloer in de centrale hal en aan scheuren in de muren. Inspecteur: door het dempen van de sloot, kan de grond droger worden en kan de bodem krimpen. Door het opvullen van de sloot kan de druk op de omliggende grond toekomen en kan de bodem stijgen. Welke invloeden er precies zijn opgetreden en in welke mate is (zo op het eerste oog) niet te zeggen.”
      
      
    
    
      2.8.
      Op 26 oktober 2023 heeft [eisende partij 1] per e-mail aan de makelaar van [gedaagde partij] bericht dat hij een funderingsonderzoek wil laten uitvoeren door De Funderingswinkel. Dit onderzoek heeft op 1 november 2023 plaatsgevonden. 
      
    
    
      2.9.
      Tijdens het funderingsonderzoek door De Funderingswinkel op 1 november 2023 zijn meetbouten ontdekt. [gedaagde partij] heeft toen uitgelegd dat deze in het kader van werkzaamheden aan de A4 in 2009 en 2010 in opdracht van Rijkswaterstaat waren geplaatst. Dit deed Rijkswaterstaat op ongeveer 750 plaatsen in de omgeving om vast te kunnen stellen of de werkzaamheden de bodemgesteldheid zouden beïnvloeden. [gedaagde partij] heeft geen terugkoppeling van Rijkswaterstaat gehad over de metingen. 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 13 november 2023 heeft Sandra Lobbe Inspectie & Advies aan [eisende partij 1] onder meer het volgende geschreven:
      
      
        
          “(…) Het pand zakt in zijn geheel naar rechts. Het rechtergedeelte van het pand zakt meer dan het linker gedeelte van het pand. (…)
        
      
      
      
        
          Aangezien het pand is gebouwd op een fundering op staal en op een samendrukbare grondslag is het 
          niet
           uitgesloten dat de zakking van het pand stabiel is. De aanwezige zeer grote scheefstanden hebben hun maximale rotatie bereikt. Funderingsherstel zal moeten plaatsvinden om de zakking te stoppen en te stabiliseren.
        
      
      
      
        
          Omdat het pand is gefundeerd op een fundering op staal en partieel herstel zeker niet wordt geadviseerd moet het gehele pand worden voorzien van een nieuwe fundering. (…) 
        
      
      
      
        
          Inclusief btw bedragen de kosten voor funderingsherstel globaal € 315.000,00.”
        
      
      
    
    
      2.11.
      Op 20 november 2023 is het definitieve rapport van De Funderingswinkel verschenen. Hierin is – voor zover van belang – het volgende geconcludeerd:
      
      
        “4.1 Stabiliteit funderingsconstructie
      
      
      
        
          Tijdens de vloer-, lintvoegwaterpassing en loodmeting zijn zeer grote scheefstanden gemeten.
        
        
          In de vloerwaterpassing van de begane grond alsmede de 1e verdieping is goed zichtbaar dat het pand vanaf de linker voorzijde richting de andere zijdes is verzakt.
        
      
      
      
        
          De kelder die aan de linker voorzijde ligt heeft een ander draagvermogen dan de overige delen van het pand. Door dit verschil in draagkracht zakt het pand in zijn geheel naar rechts. Het rechter gedeelte zakt hierbij meer dan het linker van het pand.
        
      
      
      
        
          Op basis van de ongelijkmatige scheefstand kan worden gezegd dat de stabiliteit onvoldoende is geweest.
        
      
      
      
        
          (…)
        
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      
      
        
          Op basis van de uit het onderzoek verkregen gegevens kan worden geconcludeerd dat de kwaliteit van de fundering onder de huidige omstandigheden onvoldoende is. Conform de richtlijn is de classificatie van de fundering “Onvoldoende". Binnen 5 jaar is door grote zakking, grote rotatie en/of andere factoren aanvullende cascoschade verwachten.
        
      
      
      
        
          Door een grote fluctuerende grondwaterstand in de omgeving, zeer grote rotaties van het pand en het feit dat de fundering aan de linker achterzijde staat op samendrukbare grondlagen (klei) terwijl aan de rechter voorzijde een laag zand is aangetroffen, kan niet worden uitgesloten dat het pand een stabiele positie heeft.
        
      
      
      
        
          Omdat de schades in de huidige situatie al zeer groot zijn (maximale rotaties vanuit de scheefstandsmetingen gecombineerd met de aanwezige scheuren), ontstaan er vragen over de aanwezige actieve zakking. Dit bepaalt namelijk met welke snelheid ongelijkmatige zakkingen op zullen treden met uiteindelijk een steeds groter wordende schade tot gevolg.”
      
      
    
    
      2.12.
      Op 16 januari 2024 laat [eisende partij 1] aan [gedaagde partij] weten onder protest mee te werken aan de levering van de woning. De woning is vervolgens op 26 januari 2024 geleverd aan [eisende partij 1].
      
    
    
      2.13.
      Op 15 februari 2024 heeft [eisende partij 1] conservatoir beslag gelegd op de nieuwe woning van [gedaagde partij]. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eisende partij 1] vordert – na eiswijziging – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (zakelijk weergegeven):
      
      
        I. een verklaring voor recht dat [gedaagde partij] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door:
        a. niet over te gaan tot het vergoeden van de herstelkosten van de fundering op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst;
        b. [eisende partij 1] niet correct en volledig te informeren over eigenschappen van de woning;
        c. het beroep van [eisende partij 1] op de ontbindende voorwaarden te frustreren, dan wel niet opnieuw in onderhandeling te treden over de koopsom;
        II. een veroordeling van [gedaagde partij] tot het betalen van € 293.909,08 als voorschot op de uiteindelijke schadevergoeding, te vermeerderen met  de wettelijke rente;
        III. een veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van overige schade, nader op te maken bij staat;
        IV. een veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van de maandelijkse rente voor de annuïteitenhypotheek ter hoogte van € 976,08 vanaf 1 november 2024 tot aan de dag van volledige voldoening van de hoofdsom, te vermeerderen met de kosten voor de vervroegde aflossing en de wettelijke rente, of een door de rechtbank te bepalen bedrag;
        V. veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van het beslag;
        VI. veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf een door de rechtbank te bepalen datum. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eisende partij 1] legt hieraan – kort gezegd – het volgende ten grondslag. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst komt erop neer dat [gedaagde partij] instaat voor gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen. Een constructief gebrek, zoals een fundering die van onvoldoende kwaliteit is, staat het normaal gebruik van de woning in de weg. [gedaagde partij] heeft informatie over de staat van de fundering verzwegen, terwijl op haar een mededelingsplicht rustte. De herstelkosten van het gebrek aan de fundering komen daarom voor rekening van [gedaagde partij]. 
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde partij] voert verweer.
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan. 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      3.5.
      
        [gedaagde partij] vordert – samengevat – het volgende:
      
      
        
          Primair:
        
      
      
        
          een veroordeling van [eisende partij 1] tot betaling van € 28.620,00 binnen acht dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente;
        
        
          een veroordeling van [eisende partij 1] tot het opheffen en opgeheven houden van het conservatoire beslag op de woning van [gedaagde partij] binnen acht dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, tot een maximum van € 100.000,00, voor iedere dag dat [eisende partij 1] hiermee in gebreke blijft.
        
      
      
      
        
          Subsidiair:
        
        een veroordeling van [eisende partij 1] tot betaling van € 3.420,00 binnen acht dagen na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente;
      
      
      
        
          Primair en subsidiair:
        
        een veroordeling van [eisende partij 1] in de proceskosten.
      
      
    
    
      3.6.
      
        [gedaagde partij] legt hieraan- kort gezegd – het volgende ten grondslag. [eisende partij 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat hij de levering van de woning heeft vertraagd. De woning is niet geleverd op 5 januari 2024, zoals was overeengekomen, maar op 26 januari 2024. [eisende partij 1] is hierdoor op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst een contractuele boete verschuldigd van 3 promille van de koopsom per dag. Daarnaast heeft [gedaagde partij] schade geleden door de vertraging, omdat haar overbrugginshypotheek langer doorliep.
      
    
    
      3.7.
      
        [eisende partij 1] voert verweer.
      
    
    
      3.8.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      
        Het juridisch kader
      
    
    
    
      4.1.
      Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 7:17 BW is van regelend recht, wat betekent dat partijen hiervan afwijkende afspraken kunnen maken. In dit geval hebben [eisende partij 1] en [gedaagde partij] afwijkende afspraken gemaakt in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst.
      
    
    
      4.2.
      Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat verkoper niet instaat voor zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van dit artikel draagt koper dus (in beginsel) het risico van die gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt daarop echter een uitzondering gemaakt, in die zin dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Met artikel 6.3 staat verkoper dus in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van ‘normaal gebruik’ in artikel 6.3 aan op de betekenis die partijen hier naar normaal spraakgebruik aan mochten toekennen (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Normaal gebruik betekent dan dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
      
    
    
      4.3.
      Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van koper als hij het gebrek kende of dit gebrek voor hem kenbaar was (zie artikel 6.3 van de koopovereenkomst), of als verkoper (zoals in deze zaak is aangevoerd) een geslaagd beroep kan doen op een ouderdomsclausule (artikel 20 van de koopovereenkomst).
      
    
    
      4.4.
      Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
      
    
    
      4.5.
      De artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst bevatten dus een uitgebreide regeling die bepaalt wie (koper of verkoper) in welke gevallen aansprakelijk is en voor welke schade (herstelkosten en/of aanvullende schade). 
      
      
      
        
          De fundering is gebrekkig en staat normaal gebruik in de weg
        
      
      
    
    
      4.6.
      De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of ten tijde van de eigendomsoverdracht (in januari 2024) sprake was van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Meerdere deskundigen, waaronder De Funderingswinkel en Sandra Lobbe Inspectie & Advies, hebben namelijk (in november 2024 en dus) al voor de eigendomsoverdracht onderzoek gedaan naar de fundering en geconcludeerd dat deze onvoldoende is. Het argument van [gedaagde partij] dat de verzakking eerst een langere periode gemonitord moet worden, zoals Homekeur adviseert, is tegenover de conclusies van deze twee deskundigen van onvoldoende gewicht. Van belang daarbij is dat De Funderingswinkel en Sandra Lobbe Inspectie & Advies expliciet onderzoek hebben gedaan naar de fundering, en Homekeur niet.
      
    
    
      4.7.
      De tweede vraag die beantwoordt moet worden, is of het gebrek aan de fundering aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Ook deze vraag beantwoordt de rechtbank bevestigend. De fundering is het fundament / de basis van de woning. Als deze basis van onvoldoende kwaliteit is en – meer dan onder normale omstandigheden te verwachten is – verzakt en voor scheurvorming en scheve vloeren zorgt, dan is sprake van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eisende partij 1] kan door de funderingsproblemen namelijk niet op een voldoende veilige manier en met een redelijk mate van duurzaamheid wonen in de woning. 
      
      
        
          
            [eisende partij 1] was bekend of had bekend kunnen zijn met het funderingsgebrek
        
      
      
    
    
      4.8.
      Vervolgens is de vraag of het gebrek aan de fundering bekend of kenbaar was bij [eisende partij 1] op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst (op 20/24 oktober 2023). De rechtbank oordeelt dat dit het geval is. Het staat – als onbetwist – vast dat [eisende partij 1] (ruim) voor het sluiten van de koopovereenkomst van de makelaar van [gedaagde partij] het rapport van Van Kempen Bouwadvies heeft ontvangen, waarin melding wordt gemaakt van aflopende vloeren, (vermoedelijke) verzakking en scheefstand. Verder staat – als onbetwist – vast dat de makelaar van [gedaagde partij] tijdens de bezichtiging (in april 2023) gewezen heeft op scheuren in de marmeren vloer in de hal en op het feit dat de vloer scheef was. Er waren dus voldoende aanwijzingen die [eisende partij 1] tot onderzoek hadden moeten aansporen. Kennelijk is [eisende partij 1] ook aan het denken gezet, want hij heeft in zijn e-mail van 19 oktober 2023 aan de makelaar van [gedaagde partij] (en dus nog vóór het sluiten van de koopovereenkomst), het volgende geschreven: “de 20ste zal opdracht worden gegeven aan een bureau om een fundatieonderzoek in te plannen In wk 42. Hebben jullie hier eventueel aanvullende gegevens voor, zoals historische metingen?” Er waren dus al twijfels bij [eisende partij 1] over de staat van de fundering toen hijzelf op 20 oktober 2023 de koopovereenkomst tekende, en dus is voldaan aan het kenbaarheidsvereiste. Dat het funderingsonderzoek voor [eisende partij 1] in feite te laat is uitgevoerd – waardoor hij zich niet meer kon beroepen op de wettelijke bedenktermijn van artikel 7:2 lid 2 BW (die verliep op 28 oktober 2023) of de ontbindende voorwaarde uit artikel 23 van de koopovereenkomst (die verliep op 31 oktober 2023) – komt voor zijn risico.  
      
      
      
      
      
        
          
            [gedaagde partij] heeft haar mededelingsplicht niet geschonden
        
      
      
    
    
      4.9.
      Anders dan [eisende partij 1] meent, kan de rechtbank niet vaststellen dat [gedaagde partij] bewust relevante informatie heeft achtergehouden over de fundering. Het risico verschuift daarom niet naar haar.
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde partij] heeft op de zitting gezegd dat zij alle stukken die zij tot haar beschikking had aan haar makelaar heeft gegeven. De makelaar heeft in ieder geval het rapport van Van Kempen Bouwadvies aan [eisende partij 1] verstrekt, waarin opmerkingen zijn gemaakt over de fundering. De brief van Cunningham Lindsey van 9 februari 2010, waar [eisende partij 1] zich  op beroept, is pas later (na afwikkeling van de koop) in zijn bezit gekomen. Anders dan [eisende partij 1] stelt, heeft [gedaagde partij] daardoor geen relevantie informatie achtergehouden. Uit die brief volgt immers dat de resultaten van de trillingsmetingen die (in verband met werkzaamheden aan de A4) hebben plaatsgevonden ruim binnen de toegestane norm vallen. In tegenstelling tot wat [eisende partij 1] stelt, volgt uit deze brief dus niet dat de werkzaamheden aan de A4 reden zijn tot twijfel aan de staat van de fundering. 
      
    
    
      4.11.
      
        [eisende partij 1] stelt verder dat [gedaagde partij] onjuiste mededelingen heeft gedaan over de staat van de fundering. Dat volgt volgens hem uit de vragenlijst waarin [gedaagde partij] “nee” heeft ingevuld bij de vragen “is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering?” en “Zijn er (gerepareerde) of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?”. [gedaagde partij] heeft op de zitting bevestigd dat zij in 2010 een scheur in de kelder heeft laten herstellen en in 2013/2014 voegen in de buitgevel zijn hersteld. Volgens [gedaagde partij] ging het om regulier onderhoud. Er zijn – mede gelet op de eerdergenoemde brief van Cunningham Lindsey – geen aanwijzingen dat de werkzaamheden aan de A4 voor verzakkingen en scheuren hebben gezorgd. [gedaagde partij] heeft daarom geen relevantie informatie achtergehouden. Tijdens de bezichtiging heeft de makelaar van [gedaagde partij] op scheuren in de vloer gewezen, zodat daarover geen informatie is achtergehouden. Het is onhandig dat [gedaagde partij] de vragenlijst niet volledig correct heeft ingevuld, maar gelet op de omstandigheden betekent dat niet dat daardoor een mededelingsplicht is geschonden.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.12.
      Gelet op het voorgaande, komt de rechtbank tot de conclusie dat het gebrek aan de fundering weliswaar in de weg staat aan normaal gebruik van de woning, maar dat dit gebrek in ieder geval kenbaar was voor [eisende partij 1] bij het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betekent dat het herstel van de fundering op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor zijn rekening en risico komt. De rechtbank kan niet vaststellen dat [gedaagde partij] haar mededelingsplicht heeft geschonden, zodat het risico niet (alsnog) naar haar verschuift.
      
    
    
      4.13.
      
        [gedaagde partij] heeft nog een beroep gedaan op de ouderdomsclausule uit de koopovereenkomst, maar aan de beoordeling daarvan komt de rechtbank – bij deze stand van zaken – niet toe. 
      
    
    
      4.14.
      Alle vorderingen van [eisende partij 1] zullen dus worden afgewezen. 
      
      
      
      
        
          De proceskosten 
        
      
      
    
    
      4.15.
      
        [eisende partij 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                2.626,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris advocaat
              
              
                €
              
              
                6.785,00
              
              
                (2,5 punten × € 2.714,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                178,00
              
              
                (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                9.589,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.16.
      De procesveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken (HR 23 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1942). 
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
      
        
          Niet kan worden vastgesteld dat [eisende partij 1] vertraging in de levering heeft veroorzaakt
        
      
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde partij] stelt – kort gezegd – dat [eisende partij 1] niet mee heeft gewerkt aan tijdige levering van de woning op 5 januari 2024. [gedaagde partij] wil de schade die zij daardoor heeft geleden op [eisende partij 1] verhalen. De rechtbank kan echter niet vaststellen dat partijen een leverdatum van 5 januari 2024 hadden afgesproken. In artikel 4 van de koopovereenkomst is opgenomen dat de akte van levering gepasseerd zal worden op 11 januari 2024 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Volgens [gedaagde partij] heeft vanuit de notaris een wijziging van de leveringsdatum plaatsgevonden naar 5 januari 2024. [eisende partij 1] is daar (vanwege vakantie) niet mee akkoord gegaan, zodat de leveringsdatum conform de koopovereenkomst op 11 januari 2024 is blijven staan. De notaris was echter verhinderd in de periode van 6 tot en met 22 januari 2024, zodat de afgesproken levering op 11 januari 2024 niet plaats kon vinden. De levering heeft uiteindelijk op 26 januari 2024 plaatsgevonden, maar die vertraging is dus niet te wijten aan [eisende partij 1]. [eisende partij 1] is daarom niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De door [gedaagde partij] gevorderde contractuele boete en schadevergoeding zullen dan ook worden afgewezen.
      
      
        
          Het beslag wordt opgeheven
        
      
      
    
    
      4.18.
      De rechtbank begrijpt de vordering van [gedaagde partij] zo, dat zij de rechtbank vraagt om opheffing van het beslag en een veroordeling van [eisende partij 1] om het beslag opgeheven te houden, op straffe van een dwangsom. Uit de beoordeling in conventie volgt dat alle vorderingen van [eisende partij 1] worden afgewezen. Er bestaat daarom geen grond voor het gelegde conservatoir beslag. Het conservatoir beslag op de woning zal dan ook worden opgeheven. 
      
    
    
      4.19.
      De vordering tot veroordeling van [eisende partij 1] tot het opgeheven houden van het conservatoir beslag zal worden afgewezen, omdat [gedaagde partij] daarvoor onvoldoende heeft gesteld. 
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.20.
      
        Gelet op de omstandigheid dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren op die manier dat iedere partij de eigen kosten draagt.
        
          5.	De beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank
      
      
      
        
          in conventie
        
      
      
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van [eisende partij 1] af;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [eisende partij 1] hoofdelijk, in die zin dat als de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten van € 9.589,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
      
    
    
      5.3.
      verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling in 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        
          in reconventie
        
      
      
    
    
      5.4.
      heft op het op 15 februari 2024 in opdracht van [eisende partij 1] gelegde conservatoir beslag op het woonhuis van [gedaagde partij], gelegen aan de [adres] te ([postcode] HP) [plaats 2];
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten tussen partijen op die manier dat iedere partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.6.
      verklaart r.o. 5.4. uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.