ECLI:NL:RBZWB:2024:7744, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-11-2024, BRE 23/3999
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-11-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 23/3999
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Moerdijk), de heffingsambtenaar.
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 juli 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 337.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) en watersysteemheffing gebouwd van de gemeente Moerdijk opgelegd.
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 12 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar de heer [naam] en de heer [taxateur 1] . 
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een niet-vrijstaande woning (bouwjaar 1987) met een woonoppervlakte van 99 m² gelegen op een perceel van 176 m². De woning heeft een carport van 16 m², een vrijstaande berging van 7 m² en een aangebouwde berging van 15 m². 
    
    
    
    
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 300.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 337.000. 
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. De hiervoor genoemde bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen deze aanslag geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van het object en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
      
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 12 maart 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt. De taxateur heeft de woning in de beroepsfase inpandig opgenomen.  
      
    
    
      4.4.
      In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 348.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat de woning – in tegenstelling tot de referentiewoningen – geen twee-onder-een-kapwoning is, maar een geschakelde (tussen)woning. Belanghebbende voert aan dat de woning bij oplevering zo is gecategoriseerd. Bovendien is de woning vergeleken met een hoekwoning met een aanbouw en een groter perceel. 
      
    
    
      4.6.
      De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat objecttyperingen worden ontleend aan de hand van de Fotowijzer woningen. De woning van belanghebbende is volgens de taxateur een geschakelde twee-onder-een-kapwoning, omdat de woning aan de ene zijde het dak deelt met een andere woning en aan de andere zijde middels een aanbouw is geschakeld aan een andere woning. Verder stelt de taxateur dat met onderlinge verschillen, zoals de verschillen in grondoppervlakte en bijgebouwen, rekening is gehouden in de waardering. 
      
    
    
      4.7.
      De rechtbank is van oordeel, mede gelet op de ter zitting gegeven uitleg door de taxateur en de Fotowijzer, dat de woning van belanghebbende kan worden gecategoriseerd als een geschakelde twee-onder-een-kapwoning. Dit geldt ook voor de referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en de [referentiewoning 3] . Dat de woning van belanghebbende bij de oplevering anders is gecategoriseerd maakt de beoordeling nu niet anders. 
      
    
    
      4.8.
       De rechtbank overweegt verder dat objecten niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. Dat is naar het oordeel van de rechtbank voor alle gebruikte referentiewoningen het geval, gelet op in het bijzonder het type woning, de ligging, de uitstraling en het bouwjaar. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De enkele omstandigheid dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 2] niet geschakeld is, zoals de woning van belanghebbende, doet aan het voorgaande oordeel niet af. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met dergelijke verschillen, of anders voldoende begrijpelijk toe te lichten waarom ondanks het bestaan van verschillen, daar geen rekening mee gehouden hoeft te worden. Dat zal de rechtbank hierna dan ook beoordelen.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
        
      
      
    
    
      4.9.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan verschillende bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend, waarbij ook rekening is gehouden met het type bijgebouw. Zo wordt aan een garage een hogere waardering toegekend, dan aan een berging. Daarnaast is met het verschil in perceeloppervlakte rekening gehouden door middel een grondstaffel, waarbij ook rekening is gehouden met afnemend grensnut. Verder is ook met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen rekening gehouden. 
      
    
    
      4.10.
      De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het minimale verschil tussen een geschakelde - en vrijstaande twee-onder-een-kapwoning in deze zaak geen invloed heeft op de waardebepaling van de woning. De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat dergelijke woningen in het kader van de Wet WOZ op dezelfde wijze worden getypeerd en gewaardeerd. Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd weersproken, waardoor de rechtbank geen aanleiding heeft om te twijfelen aan hetgeen de taxateur ter zitting naar voren heeft gebracht.   
      
    
    
      4.11.
      Belanghebbende geeft aan de WOZ-waarde van zijn woning is gestegen met 23,4% ten opzichte van het voorgaande jaar. De rechtbank overweegt dat voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.
      
    
    
      4.12.
      Verder heeft belanghebbende verwezen naar de WOZ-waarde van de [referentiewoning 4] om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook stelt belanghebbende dat de woning aan de [referentiewoning 5] op 28 oktober 2021 is getaxeerd op € 300.000. De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In het systeem van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald aan de hand van concrete verkoopcijfers van verkochte woningen. De WOZ-waarde en taxatiewaarde van andere woningen zijn geen concrete verkoopcijfers en daarmee in het kader van de Wet WOZ dus ook niet relevant voor het bepalen van de waarde van de woning. De rechtbank merkt verder nog op dat de heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de WOZ-waarde van [referentiewoning 4] door middel van een vergelijking met dezelfde referentieobjecten tot stand is gekomen. De WOZ-waarde is echter lager, omdat het onderhoud en de voorzieningen van de [referentiewoning 4] beneden gemiddeld zijn gewaardeerd
    
    
      4.13.
      Belanghebbende voert nog aan dat de heffingsambtenaar de woning vóór de beschikking niet inpandig heeft opgenomen. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, bestaat voor de heffingsambtenaar geen algemene verplichting om in alle gevallen een inpandige opname uit te voeren. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichte inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door een belanghebbende in bezwaar en beroep wordt betwist. Daarbij komt dat er inmiddels wel een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden.
      
    
    
      4.14.
      Ook de stelling van belanghebbende dat hij dubbel in zijn portemonnee wordt geraakt omdat hij eerst kosten moet maken voor het onderhoud van de woning en de beter onderhouden woning vervolgens meer waard is hetgeen leidt tot een hogere belastingheffing, kan hem – hoe begrijpelijk de stelling ook is – niet baten. Uit het systeem van de wet WOZ volgt dat de waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van de waarde in het economisch verkeer. Bij de verkoop van een woning zal een goed onderhouden woning meer opbrengen dan een slecht onderhouden woning. Doordat de WOZ-waarde vervolgens als heffingsmaatstaf dient voor de hoogte van de OZB leidt een hogere waarde ook tot hogere een aanslag OZB. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. 
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 14 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44