ECLI:NL:RBMNE:2024:6454, Rechtbank Midden-Nederland, 27-11-2024, 575333
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Gedaagde heeft een aantal woningen van eiser in beheer en verhuurt deze (middels kamerverhuur) onder aan particulieren. Tussen partijen is in geschil of de tussen bestaande rechtsverhouding kwalificeert als een beheerovereenkomst (en daarmee een opdrachtovereenkomst) of een huurovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een beheerovereenkomst. Dit betekent dat de overeenkomst kon worden opgezegd en de woningen aan eiser in beheer moeten worden overgedragen.

RECHTBANK Midden-Nederland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Lelystad
    
    
    
      Zaaknummer: C/16/575333 / HL ZA 24-140
    
    
    
      
        Vonnis van 27 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
  
  
    
      1 [eiseres sub 1] B.V. IN LIQUIDATIE, 
    
      te [vestigingsplaats] ,
      hierna afzonderlijk te noemen: [eiseres sub 1] ,2. [eiseres sub 2] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,hierna afzonderlijk te noemen: [eiseres sub 2] ,
      eisende partijen,hierna samen te noemen: [eiseres sub 1] c.s., 
      advocaat: mr. J. Zoutberg,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] B.V., 
      te [vestigingsplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      advocaat: mr. R.H. Bouwman.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        De rechter heeft de volgende processtukken ontvangen en gelezen:
        - de dagvaarding van 14 mei 2024, met 18 producties; - de conclusie van antwoord, met eis in reconventie, met 4 producties; - de conclusie van antwoord in reconventie, met vermeerdering van eis, met producties 19 en 20.
      
      
    
    
      1.2.
      Op 12 november 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres sub 1] c.s. waren daar de heer [A] (bestuurder) en mr. Zoutberg aanwezig. Van de zijde van [gedaagde] verschenen de heer [B] (bestuurder) en mr. Bouwman. [eiseres sub 1] c.s. en [gedaagde] hebben op de zitting een pleitnota voorgelezen. Deze zijn aan het dossier toegevoegd. Van het overige dat op de zitting is gezegd heeft mr. Beekhof, als griffier, aantekeningen bijgehouden. Na de zitting heeft [gedaagde] op bevel van de rechtbank nog een aantal huurovereenkomsten overgelegd. 
      
    
    
      1.3.
      Op de mondelinge behandeling is aan partijen gezegd dat op 24 december 2024 vonnis zal worden gewezen, maar dat als deze eerder klaar zou zijn het op een eerdere datum gegeven zou worden. Daartegen is geen bezwaar gemaakt. Omdat het vonnis ook eerder klaar is, wordt deze vandaag uitgesproken. 
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        [C] is eigenaar van de woningen aan het [straat 1] [nummeraanduiding 1] en de [straat 2] [nummeraanduiding 2] in [plaats] . [D] is eigenaar van de woning aan het [straat 3] [nummeraanduiding 3] in [plaats] . Beiden worden hierna samen genoemd: de [achternaam van C en D] ’s . 
      
    
    
      2.2.
      
        [A] (hierna: [A] ) is eigenaar van de woning aan de [straat 4] [nummeraanduiding 4] in [plaats] . 
      
    
    
      2.3.
      
        [A] is de middellijk bestuurder van [gedaagde] en de (voormalig) middellijk bestuurder van [eiseres sub 1] . 
      
    
    
      2.4.
      In 2014 hebben de [achternaam van C en D] ’s [A] gemachtigd om het beheer te voeren over de onder 2.1 genoemde drie woningen. 
      
    
    
      2.5.
      
        [B] (hierna: [B] ) is de bestuurder van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.6.
      Omstreeks 2015 zijn [A] en [B] een samenwerking gestart die ziet op het aankopen en verhuren van woningen in Nederland.
      
    
    
      2.7.
      Bij e-mail van 24 maart 2017 heeft een medewerker van [gedaagde] , de heer [E] , een raamovereenkomst en een complexovereenkomst naar [A] gestuurd. In deze overeenkomsten zijn als contractspartijen [eiseres sub 1] en [gedaagde] opgenomen. De overeenkomsten bevatten een aantal afspraken die zien op de onder 2.6 bedoelde samenwerking. Onder beide overeenkomsten staat op de laatste pagina de handtekening van [B] . [A] heeft de overeenkomsten diezelfde dag ondertekend en teruggestuurd. 
      
    
    
      2.8.
      
        [gedaagde] heeft de drie woningen van de [achternaam van C en D] ’s en de woning van [A] verhuurd aan particulieren. Met betrekking tot de woning aan de [straat 4] is [gedaagde] daar op enig moment mee gestopt. [gedaagde] inde de huren en droeg maandelijks een bepaald bedrag aan [eiseres sub 1] af.
      
    
    
      2.9.
      Vanaf mei 2020 heeft [eiseres sub 2] de rol van [eiseres sub 1] overgenomen. Vanaf dat moment heeft [gedaagde] de maandelijkse betalingen aan [eiseres sub 2] gedaan. 
      
    
    
      2.10.
      Bij brief van 30 juni 2021 heeft [eiseres sub 2] aan [gedaagde] geschreven de raam- en complexovereenkomst op te zeggen tegen 1 oktober 2021. 
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 28 juli 2022 heeft [eiseres sub 2] , voor zover noodzakelijk, de raam- en complexovereenkomst nogmaals opgezegd.
      
    
    
      2.12.
      Bij brief van 17 oktober 2022 schrijft [gedaagde] aan [eiseres sub 2] dat er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging en beroept zij zich op een aantal afspraken die tussen partijen zouden zijn gemaakt. 
      
    
    
      2.13.
      In de periode april 2023 tot en met december 2023 is [gedaagde] gedeeltelijk gestopt met de maandelijkse betalingen aan [eiseres sub 2] . 
      
    
    
      2.14.
      Bij brief van 23 februari 2024 schrijft [eiseres sub 2] aan [gedaagde] de raam- en complexovereenkomst te ontbinden – voor zover niet al rechtsgeldig opgezegd – omdat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming daarvan omdat zij (gedeeltelijk) is gestopt met de maandelijkse betalingen.  
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      3.1.
      
        [eiseres sub 1] c.s. vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 
      
        
          primair: voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten overeenkomst op 30 juni 2021 dan wel 28 juli 2022 rechtsgeldig is opgezegd, dan wel per een in goede justitie te bepalen datum; 
        
        
          subsidiair: voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten overeenkomst op 22 februari 2024 [de rechtbank begrijpt: 23 februari 2024] rechtsgeldig werd ontbonden, dan wel de overeenkomst bij vonnis te ontbinden; 
        
        
          meer subsidiair: voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten overeenkomst op 31 maart 2026 zal eindigen; 
        
        
          
            [gedaagde] te veroordelen om de woningen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] , [straat 3] [nummeraanduiding 3] en [straat 1] [nummeraanduiding 1] te [plaats] aan [eiseres sub 1] c.s. ter beschikking te stellen, waarbij onder te beschikking stellen in ieder geval het volgende wordt verstaan: 
        
      
      
        a. het ter beschikking stellen en het fysiek overhandigen van alle huurcontracten, sleutels, onderhoudscontracten, overige relevante contracten en alle financiële gegevens en documenten die betrekking hebben op de woningen;
        b. het overhandigen van een schriftelijke financiële verantwoording over de looptijd vanaf de beheerovereenkomst (1 april 2016) tot het moment van overdracht; 
        c. het overzetten van eventuele bankrekeningen die zijn geopend ten behoeve van de woningen;
        d. het schrijven van een brief aan de huurders van de woningen dat het beheer van de onroerende zaken met onmiddellijke ingang is overgedragen aan [eiseres sub 2] , zodat de volgende huurbetalingen uitsluitend bevrijdend aan [eiseres sub 2] kunnen worden betaald;
      
      
         te bepalen dat als [gedaagde] de veroordeling onder iv. niet nakomt, zij een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag verbeurt, zo lang de overtreding voortduurt, met een maximum van € 200.000,-. 
         [gedaagde] te veroordelen om € 40.496,95 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van verzuim tot de voldoening; 
         [gedaagde] te veroordelen om € 256.871,40 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van verzuim tot de voldoening; 
         [gedaagde] te veroordelen om € 3.261,84 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen; 
         [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 
      
      
    
    
      3.2.
      
        Om deze vorderingen te onderbouwen stelt [eiseres sub 1] c.s. – kort gezegd – het volgende. Tussen partijen is een beheerovereenkomst gesloten. Deze is opgezegd. [gedaagde] zet desondanks het beheer door. [eiseres sub 1] c.s. wil daarom een verklaring voor recht dat de overeenkomst is opgezegd. Voor zover de overeenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, heeft zij deze buitengerechtelijk ontbonden. Mocht deze vordering ook niet toewijsbaar zijn, dan wil [eiseres sub 2] een verklaring voor recht dat de overeenkomst op de overeengekomen datum in 2026 eindigt. Omdat de beheerovereenkomst is geëindigd, moet [gedaagde] de woningen aan [eiseres sub 2] ter beschikking stellen. Het gevorderde bedrag van € 40.496,95 bestaat uit de in 2023 niet (volledig) door [gedaagde] gedane maandelijkse betalingen. Tot slot betreft het bedrag van 
        € 256.871,40 de huur over de afgelopen vijf jaar die [gedaagde] ten onrechte onder zich heeft gehouden. 
      
      
    
    
      3.3.
      
        [gedaagde] voert verweer met als conclusie dat de rechtbank de vorderingen zal afwijzen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van een beheerovereenkomst, maar van een huurovereenkomst. Deze kan niet zomaar worden opgezegd. De raam- en complexovereenkomst is niet door [B] ondertekend. Er is mondeling afgesproken dat [gedaagde] de panden zou huren voor een huurprijs van 10% van de koopprijs per jaar en op haar beurt zou onderverhuren. Ten aanzien van het bedrag van € 40.496,95 beroept [gedaagde] zich op verrekening met door haar gemaakte onderhoudskosten. 
      
      
        
          In reconventie 
        
      
      
    
    
      3.4.
      
        [gedaagde] vordert samengevat: 
      
        
          veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. om de originele raam- en complexovereenkomsten te overleggen zodat deze onderzocht kunnen worden. Ingeval [eiseres sub 1] c.s. dit niet doet, dan voor recht te verklaren dat deze overeenkomsten niet bestaan en dat daaraan derhalve geen enkel recht kan worden ontleend;
        
        
          veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. om het bedrag aan te veel (en derhalve onterecht) betaalde huurpenningen van € 82.000,00 aan [gedaagde] terug te betalen;
        
        
          veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. om de woningen aan het [straat 3] [nummeraanduiding 3] , het [straat 1] [nummeraanduiding 1] , de [straat 2] [nummeraanduiding 2] en de [straat 4] [nummeraanduiding 4] te laten taxeren; 
        
        
          veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. om 30% van de getaxeerde waarde [de rechtbank begrijpt: overwaarde] van de onder iii. genoemde woningen aan [gedaagde] te betalen; 
        
        
          in het geval [eiseres sub 1] c.s. in het gelijk wordt gesteld met betrekking tot het overdragen van de woningen, [eiseres sub 1] c.s. te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 938.880,00; 
        
        
          uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres sub 2] c.s. in de proceskosten. 
        
      
      
    
    
      3.5.
      Om deze vorderingen te onderbouwen stelt [gedaagde] – kort gezegd – het volgende. Zij wil de originele raam- en complexovereenkomst kunnen onderzoeken om te bezien wie deze heeft ondertekend. [gedaagde] heeft maandelijks meer dan de afgesproken 10% aan jaarhuur betaald, om daarmee voor zichzelf een buffer op te bouwen. Deze buffer bedraagt op dit moment € 82.000,00. [gedaagde] vordert dat bedrag terug. Bij een eventuele verkoop van de woningen zou de overwaarde tussen hen worden verdeeld, 70% voor [eiseres sub 2] en 30% voor [gedaagde] . Partijen zouden blijven samenwerken totdat [B] 67 jaar zou worden. Als de samenwerking eerder wordt beëindigd, dan lijdt [gedaagde] inkomensschade. Die schade begroot zij op € 938.880,00. 
      
    
    
      3.6.
      
        [eiseres sub 2] voert verweer met als conclusie dat de rechtbank de vorderingen zal afwijzen. Zij stelt dat [gedaagde] geen belang heeft bij het overleggen van de raam- en complexovereenkomst. Ten aanzien van de vordering tot terugbetaling van € 82.000,00 stelt [eiseres sub 2] dat [gedaagde] de woningen zou beheren tegen een vergoeding van 10% van de aanschafwaarde. Verder beroept zij zich bij deze vordering op verjaring. Tot slot betwist [eiseres sub 2] dat er afspraken zijn gemaakt over de verdeling van de overwaarde van de woningen en de samenwerking tot de pensionering van [B] . 
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        In conventie 
      
    
    
    
      
        Er is sprake van een opdrachtovereenkomst
      
    
    
    
      4.1.
      De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is hoe de tussen hen bestaande rechtsverhouding moet worden gekwalificeerd. Volgens [eiseres sub 1] c.s. heeft zij [gedaagde] opdracht gegeven om de woningen te beheren en is er daarmee een (opzegbare) opdrachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:400 BW tot stand gekomen. [gedaagde] stelt dat zij de woningen van [eiseres sub 1] c.s. heeft gehuurd en er dus sprake is van een huurovereenkomst die niet zomaar kan worden opgezegd. 
      
    
    
      4.2.
      Partijen zijn het erover eens dat [eiseres sub 1] niet langer partij is bij de bestaande rechtsverhouding en dat [eiseres sub 2] in haar plaats is getreden. De rechtbank zal in het vervolg dan ook spreken over de rechtsverhouding tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] . 
      
    
    
      4.3.
      Ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van een opdrachtovereenkomst heeft [eiseres sub 2] de raam- en complexovereenkomst overgelegd. Onderaan beide overeenkomsten staat de handtekening van de bestuurder van [gedaagde] , [B] . [B] heeft op de zitting aangegeven dat dit inderdaad zijn handtekening is. Maar hij heeft stellig ontkend dat hij die handtekeningen daar heeft geplaatst. Op grond van artikel 159 lid 2 Rv kan de rechtbank aan deze aktes daarom geen bewijs ontlenen zolang niet bewezen is van wie de ondertekening afkomstig is, dat wil zeggen: wie de handtekening van [B] daadwerkelijk onder de overeenkomsten heeft geplaatst. 
      
    
    
      4.4.
      Het voorgaande betekent niet dat aan bewijs moet worden toegekomen. Ook zonder de ondertekende raam- en complexovereenkomst moet de rechtsverhouding tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank namelijk worden gekwalificeerd als beheerovereenkomst, en daarmee als een opdrachtovereenkomst, en dus niet als huur. Hierna wordt dat uitgelegd.  
      
    
    
      4.5.
      Huur is de overeenkomst is waarbij een zaak in gebruik wordt gegeven voor een bepaalde tegenprestatie (artikel 7:201 BW). [gedaagde] betaalt een maandelijkse vergoeding (tegenprestatie) aan [eiseres sub 2] , bestaande uit een deel van de huur die zij bij de bewoners int. [gedaagde] maakt ook gebruik van de woningen. Het gebruik kan er ook in bestaan dat de huurder de zaak aan een derde zal gaan onderverhuren. Dit betekent dat de overeenkomst tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst: gebruik van een zaak tegen een prijs. 
      
    
    
      4.6.
      Het enkele feit dat de overeenkomst voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, is nog niet voldoende voor een kwalificatie als huurovereenkomst. Beslissend is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen  partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Dit heeft de Hoge Raad overwogen in het zogenoemde Timeshare-arrest.
      
    
    
      4.7.
      
        [gedaagde] houdt zich op professionele basis bezig met het (middels kamerverhuur) verhuren van de woningen aan particulieren, het innen van de huur, de dagelijkse uitvoering van de huurovereenkomsten en het fungeren als aanspreekpunt voor de huurders. [gedaagde] heeft de woningen dus nooit zelf bewoond of fysiek in gebruik genomen. Het was steeds de bedoeling dat [gedaagde] de zorg voor de woningen en het regelwerk uit handen van [eiseres sub 2] en daarmee van de in Koeweit woonachtige eigenaren zou nemen. Voor deze diensten ontvangt [gedaagde] een beloning van [eiseres sub 2] die zij inhoudt op de geïnde huren. De nadruk van de rechtsverhouding tussen partijen ligt daarmee op de door [gedaagde] voor [eiseres sub 2] verrichte diensten, en de beloning die zij daarmee beoogt te krijgen. Met die beloning zou [B] naar eigen zeggen tot zijn pensionering in zijn levensonderhoud kunnen voorzien. Dit alles wijst erop dat partijen een beheerovereenkomst en niet een huurovereenkomst op het oog hadden.
      
    
    
      4.8.
      Tegenover deze aanwijzingen staan verder geen aanwijzingen waaruit zou volgen dat sprake is van huur in plaats van beheer. [gedaagde] heeft in deze procedure ook niet kunnen uitleggen om welke reden [eiseres sub 2] (destijds [eiseres sub 1] ) zou hebben gekozen voor een huurovereenkomst, met huurbescherming en alle andere beperkingen van de contractsvrijheid die dat voor [eiseres sub 2] (destijds [eiseres sub 1] ) met zich zou brengen. 
      
    
    
      4.9.
      Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat [eiseres sub 2] (destijds [eiseres sub 1] ) een beheerovereenkomst heeft willen aangaan en dat [gedaagde] dat ook heeft moeten begrijpen, en niet erop heeft mogen vertrouwen dat [eiseres sub 2] beoogde met haar een huurovereenkomst te sluiten. Voor [eiseres sub 2] geldt het omgekeerde, namelijk dat zij niet heeft hoeven begrijpen dat [gedaagde] een ‘echte’ huurrelatie met haar wilde in plaats van op te treden als beheerder. Dit betekent dat de overeenkomst tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] moet worden gekwalificeerd als beheerovereenkomst. 
      
      
        
          De opdrachtovereenkomst is opgezegd tegen 1 oktober 2021
        
      
      
    
    
      4.10.
      De beheerovereenkomst kwalificeert op haar beurt als overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW. Een opdrachtovereenkomst kan op grond van artikel 7:408 lid 1 BW te allen tijde door de opdrachtgever worden opgezegd. Bij brief van 30 juni 2021 heeft [eiseres sub 2] de overeenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2021. Dit betekent dat de primaire vordering onder i. toewijsbaar is. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen onder ii. en iii. hoeven daarom niet besproken te worden. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de woningen weer ter beschikking stellen van [eiseres sub 2]
        
      
      
    
    
      4.11.
      Omdat de beheerovereenkomst is geëindigd, is de vordering tot het ter beschikking stellen en fysiek overhandigen van alle huurcontracten en sleutels toewijsbaar. De vordering tot het overhandigen van de onderhoudscontracten wordt afgewezen, omdat niet gebleken is dat dergelijke contracten er zijn. [gedaagde] heeft op de zitting onbetwist verklaard dat het onderhoud van de woningen ad hoc door een andere vennootschap van hemzelf wordt uitgevoerd. De vordering tot het overhandigen van ‘overige relevante contracten en alle financiële gegevens en documenten die betrekking hebben op de woningen’ is onvoldoende specifiek en zal daarom niet worden toegewezen.  
      
    
    
      4.12.
      
        [eiseres sub 2] heeft gevorderd dat [gedaagde] een schriftelijke financiële verantwoording over de looptijd van de beheerovereenkomst overlegt. Deze vordering is onvoldoende onderbouwd en te algemeen geformuleerd en wordt daarom afgewezen. [eiseres sub 2] heeft niet gesteld welke stukken zij precies van [gedaagde] wil ontvangen of wat de financiële verantwoording precies moet behelzen. Het door [gedaagde] gevoerde beheer bestaat uit het verhuren van drie woningen. De onderliggende huurovereenkomsten zijn in het kader van deze procedure al verstrekt. Tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] is een afspraak gemaakt over welk bedrag maandelijks zou worden afgedragen. In dit licht had het op de weg van [eiseres sub 2] gelegen om meer handen en voeten te geven aan haar vordering.
      
    
    
      4.13.
      De vordering tot het overzetten van eventuele bankrekeningen die zijn geopend ten behoeve van de woningen wordt afgewezen. Niet gebleken is dat dergelijke bankrekeningen bestaan. [gedaagde] heeft dit ter zitting ook ontkend. 
      
    
    
      4.14.
      Tot slot wordt de vordering tot het schrijven van een brief aan de huurders van de woningen, inhoudende dat het beheer daarvan is overgedragen aan [eiseres sub 2] en dat betalingen voortaan aan [eiseres sub 2] moeten worden gedaan, toegewezen. 
      
    
    
      4.15.
      De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen tot een bedrag van € 500,00 per dag met maximum van € 100.000,00. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet aan [eiseres sub 2] € 40.496,95 betalen
        
      
      
    
    
      4.16.
      Partijen zijn het erover eens dat is afgesproken dat [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 5.500,00 aan [eiseres sub 2] betaalt. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij over de periode april 2023 tot en met december 2023 een bedrag van € 40.496,50 niet aan [eiseres sub 2] heeft betaald. In beginsel moet [gedaagde] dit bedrag nog aan [eiseres sub 2] betalen. 
      
    
    
      4.17.
      
        [gedaagde] voert een verrekeningsverweer. Zij heeft voor eigen rekening bepaalde onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan de woningen. De kosten daarvan moeten volgens haar door [eiseres sub 2] betaald worden. [gedaagde] wil deze kosten verrekenen met het bedrag dat zij over 2023 nog aan [eiseres sub 2] moet betalen. 
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] heeft voor de onderhoudskosten geen zelfstandige tegenvordering (reconventionele vordering) ingesteld. Zij doet dus slechts bij wege van verweer een beroep op verrekening met een aan haar gestelde toekomende vordering. 
      
    
    
      4.19.
      Een beroep op verrekening kan niet worden gehonoreerd als de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet eenvoudig is vast te stellen. Dat is bepaald in artikel 6:136 BW. Dit is hier het geval. [gedaagde] heeft niet onderbouwd welke onderhoudswerkzaamheden zij precies heeft uitgevoerd, welke kosten daarmee gepaard gingen en wat de juridische grondslag van haar tegenvordering is. Dit betekent dat het voor de rechtbank niet mogelijk is om te beoordelen of [gedaagde] een tegenvordering op [eiseres sub 2] heeft en hoe hoog die vordering is. Daarom kan niet gemakkelijk worden vastgesteld of [gedaagde] een geslaagd beroep op verrekening kan doen. De rechtbank gaat dan ook aan dit verweer voorbij. 
      
    
    
      4.20.
      De conclusie is dat [gedaagde] nog € 40.496,95 aan [eiseres sub 2] moet betalen. De rechtbank zal [gedaagde] daartoe veroordelen. 
      
    
    
      4.21.
      
        [eiseres sub 2] vordert betaling van de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf de datum van verzuim. Op grond van artikel 6:119a BW is wettelijke handelsrente niet verschuldigd vanaf de datum van verzuim, maar vanaf de dag volgend op de dag die is overeengekomen als uiterste dag van betaling. Omdat [eiseres sub 2] rente vordert vanaf de datum van verzuim, wat een latere datum is, zal de rechtbank hierbij aansluiten. [eiseres sub 2] heeft niet gesteld dat er sprake is van een fatale termijn als bedoeld in artikel 6:83 sub a BW. Wel refereert [eiseres sub 2] aan een brief van 4 januari 2024, waarin [gedaagde] is gesommeerd om binnen zeven dagen tot betaling van voornoemd bedrag over te gaan. [gedaagde] heeft dit niet gedaan, zodat zij per 12 januari 2024 in verzuim is geraakt. De wettelijke handelsrente wordt per die datum toegewezen. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de vordering van € 256.871,40 niet te betalen 
        
      
      
    
    
      4.22.
      Aan de vordering tot betaling van € 256.871,40 legt [eiseres sub 2] het volgende ten grondslag. Van de huurders van de woningen ontvangt [gedaagde] € 14.844,02 per maand. Daarvan draagt zij € 5.500,00 aan [eiseres sub 2] af. Voor haar beheerwerkzaamheden heeft [gedaagde]  recht op een vergoeding van € 5.062,83 per maand. Dit betekent dat er maandelijks een bedrag van € 4.281,19 overblijft. [gedaagde] heeft dat bedrag ten onrechte onder zich gehouden. Over vijf jaar telt dit op tot € 256.871,40. [eiseres sub 2] wil dat [gedaagde] dit bedrag alsnog aan haar afdraagt. 
      
    
    
      4.23.
      Op de zitting heeft de rechtbank [eiseres sub 2] gevraagd naar de rechtsgrondslag van deze vordering. [eiseres sub 2] heeft daarop aangegeven zich te beroepen op ongerechtvaardigde verrijking, maar deze grondslag kan de vordering niet dragen. Niet is vast komen te staan dat [eiseres sub 2] is verarmd en dat [gedaagde] (ten koste van [eiseres sub 2] ) is verrijkt. Daarvoor zou vast moeten staan dat het overblijvende bedrag van € 4.281,19 per maand rechtens aan [eiseres sub 2] toekomt. Dit blijkt nergens uit. [A] heeft tijdens de mondelinge behandeling juist verklaard dat partijen nog afspraken zouden maken over het overblijvende maandbedrag, maar dat dat er nooit van is gekomen. Er is ook geen andere grondslag voor de vordering van [eiseres sub 2] . Het voorgaande betekent dat deze vordering wordt afgewezen. 
      
      
        
          Buitengerechtelijke incassokosten
        
      
      
    
    
      4.24.
      
        
          [eiseres sub 2] maakt aanspraak op de vergoeding van € 3.261,84 aan buitengerechtelijke
        incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing is. [eiseres sub 2] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Omdat alleen de vordering van 
        € 40.496,95 wordt toegewezen, is het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De rechtbank zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief, zijnde € 1.179,97. 
      
      
      
        
          In reconventie 
        
      
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft de raam- en complexovereenkomst niet te overleggen	
        
      
      
    
    
      4.25.
      De vordering van [gedaagde] om de originele raam- en complexovereenkomsten te overleggen wordt afgewezen. [gedaagde] heeft daarbij geen belang, omdat de vorderingen van [eiseres sub 2] ook toewijsbaar zijn zonder deze overeenkomsten. Bovendien heeft [eiseres sub 2] niet de beschikking over de fysieke originele overeenkomsten, omdat een ondertekend exemplaar daarvan door een medewerker van [gedaagde] per mail aan [eiseres sub 2] zijn verzonden. 
      
    
    
      4.26.
      
        De rechtbank ziet ook geen aanleiding om voor recht te verklaren dat de raam- en complexovereenkomst niet bestaat en [eiseres sub 2] daaraan geen rechten kan ontlenen. Dat is in deze procedure niet vast komen te staan. 
        
          
            [eiseres sub 2] moet aan [gedaagde] de buffer van € 82.000,00 terugbetalen
        
      
      
    
    
      4.27.
      Hiervoor is vastgesteld dat tussen partijen is afgesproken dat [gedaagde] maandelijks een bedrag van € 5.500,00 aan [eiseres sub 2] afdraagt. Volgens [gedaagde] was in eerste instantie echter de afspraak dat zij jaarlijks een bedrag ter grootte van 10% van de aankoopprijs van de woningen aan [eiseres sub 2] zou afdragen. Dit komt neer op een bedrag van € 4.645,83 per maand, wat volgt uit de berekening in productie 4 bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie. Later is tussen partijen afgesproken dat [gedaagde] een bedrag van € 5.500,00 per maand aan [eiseres sub 2] zou betalen. Het verschil tussen beide bedragen komt aan [gedaagde] toe en is bedoeld om een ‘buffer’ voor [gedaagde] op te bouwen voor calamiteiten. Zodoende heeft [gedaagde] over acht jaar een buffer van € 82.000,00 bij [eiseres sub 2] opgebouwd. [gedaagde] vordert dat bedrag nu terug. 
    
    
      4.28.
      
        [eiseres sub 2] wijst erop dat [gedaagde] de woningen zou beheren tegen een vergoeding van 10% van de aanschafwaarde. Het gaat bij deze vordering echter niet om de beheervergoeding van [gedaagde] , maar om de betalingen die door [gedaagde] aan [eiseres sub 2] zijn gedaan. [eiseres sub 2] heeft de onder 4.27 bedoelde afspraken over de buffer niet gemotiveerd betwist, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat deze afspraken inderdaad zijn gemaakt. [eiseres sub 2] heeft ook de hoogte van het gevorderde bedrag niet betwist. 
      
    
    
      4.29.
      Dit betekent dat het bedrag van € 82.000,00 op grond van de tussen partijen gemaakte afspraken aan [gedaagde] toekomt. Niet is gebleken dat partijen een afspraak hebben gemaakt over een termijn of datum waarop [eiseres sub 2] de buffer zou terugbetalen. In dat geval kan [gedaagde] op grond van artikel 6:38 BW direct terugbetaling vorderen. 
      
    
    
      4.30.
      
        [eiseres sub 2] heeft een verjaringsverweer gevoerd en beroept zich op artikel 3:309 BW. Dit artikel behandelt de verjaring van een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling. Van onverschuldigde betaling is echter geen sprake. Voor de betaling bestond immers een rechtsgrond, namelijk de afspraak dat [gedaagde] bij [eiseres sub 2] een buffer zou opbouwen. Het beroep op artikel 3:309 BW faalt daarom. 
      
    
    
      4.31.
      De toepasselijke verjaringstermijn is die van artikel 3:307 BW. In lid 1 is bepaald dat een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of doen (in deze zaak: het terugbetalen van de buffer) verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Nu niet is gebleken dat partijen een afspraak hebben gemaakt over de datum waarop de buffer zou worden terugbetaald, is er sprake van een verbintenis tot nakoming na onbepaalde tijd. Voor dat geval is in lid 2 van artikel 3:307 BW bepaald dat de verjaringstermijn van vijf jaar pas gaat lopen zodra de schuldeiser heeft medegedeeld tot opeising over te gaan. Niet gebleken is dat [gedaagde] eerder dan deze procedure tot opeising van de buffer is overgegaan. Dit betekent dat de vordering tot terugbetaling van de (volledige) buffer niet is verjaard. 
      
    
    
      4.32.
      
        Het voorgaande betekent dat de rechtbank [eiseres sub 2] zal veroordelen om de buffer van 
        € 82.000,00 aan [gedaagde] terug te betalen. 
      
      
      
        
          Overwaarde woningen 
        
      
      
    
    
      4.33.
      
        [gedaagde] heeft gevorderd dat [eiseres sub 2] wordt veroordeeld om de drie woningen van de [achternaam van C en D] ’s en de woning van [A] te laten taxeren en om vervolgens 30% van de getaxeerde waarde (naar de rechtbank begrijpt: overwaarde ten opzichte van de laatst betaalde koopprijs) aan [gedaagde] te betalen. [gedaagde] beroept zich daarbij op een mondeling met [eiseres sub 2] gemaakte afspraak die inhoudt dat bij een einde van de samenwerking de overwaarde tussen hen verdeeld zou worden, 70% voor [A] ( [eiseres sub 2] ) en 30% voor [B] ( [gedaagde] ). De stelplicht en bewijslast ter zake het bestaan van deze afspraak liggen bij [gedaagde] . Zij moet haar stellingen voldoende motiveren en zo nodig bewijzen. 
      
    
    
      4.34.
      
        [eiseres sub 2] heeft betwist dat deze afspraak is gemaakt. Zij heeft er terecht op gewezen dat [gedaagde] niet heeft gesteld wanneer en waar deze mondelinge afspraak precies is gemaakt. Ook stelt [eiseres sub 2] terecht dat het bestaan van de afspraak slechts is onderbouwd met een schriftelijke verklaring van [B] zelf (productie 2 bij antwoord in conventie / eis in reconventie). Die verklaring behelst niet meer dan de algemene stelling dat partijen bij het scheiden van de wegen een 70/30-verdeling hebben afgesproken. Wanneer, waar, onder welke omstandigheden en in wiens aanwezigheid deze afspraak is gemaakt, wordt in die verklaring niet toegelicht. De verklaring van [B] is weliswaar ook ondertekend door twee (voormalig) medewerkers van [gedaagde] , maar het betreft niet hun eigen verklaring. Uit de verklaring volgt niet hoe zij van het bestaan van deze afspraak op de hoogte zijn geraakt. Door [gedaagde] is dat ook niet toegelicht, anders dan dat zij voor [gedaagde] werkzaam waren. [gedaagde] heeft als productie 3 nog een transcript van een gesprek overgelegd. Uit dit transcript zouden de tussen partijen gemaakte afspraken blijken. [gedaagde] kan echter niet volstaan met het enkel verwijzen naar overgelegde producties. Het is niet de taak van de rechter om de onderbouwing van een vordering af te leiden uit een transcript van circa 40 pagina’s, zonder dat daarbij door [gedaagde] toelichting en context wordt verschaft. Dit stuk kan daarom niet dienen als onderbouwing voor het bestaan van de verdelingsafspraak. De rechtbank merkt verder nog op dat een verdeling van de overwaarde van de woningen van de [achternaam van C en D] ’s en [A] niet in de rede ligt, omdat [eiseres sub 2] niet de eigenaar van die woningen is, zoals zij op de zitting heeft opgemerkt. [gedaagde] heeft daar geen goede verklaring voor gegeven. Ten aanzien van de woning van [A] merkt de rechtbank tot slot op dat deze woning al langere tijd geen onderdeel meer uitmaakt van de samenwerking tussen partijen. Niet gebleken is echter dat [gedaagde] zich voorafgaand aan deze procedure ten aanzien van die woning op de vermeende verdelingsafspraak heeft beroepen. 
      
    
    
      4.35.
      De stelling van [gedaagde] dat de verdelingsafspraak is gemaakt, is in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiseres sub 2] , door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd, zodat deze afspraak niet is vast komen te staan en de rechtbank aan bewijslevering niet toekomt. Overigens heeft [gedaagde] ook geen bewijsaanbod gedaan. De vordering wordt daarom afgewezen. 
      
      
        
          De gevorderde schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging zal worden afgewezen
        
      
      
    
    
      4.36.
      Onder de voorwaarde dat [eiseres sub 2] in het gelijk wordt gesteld met betrekking tot de overdracht van de woningen, heeft [gedaagde] gevorderd dat [eiseres sub 2] wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 938.880,00. Aan de voorwaarde is voldaan, zodat deze vordering hierna zal worden besproken. 
      
    
    
      4.37.
      Aan de vordering legt [gedaagde] ten grondslag dat partijen hebben afgesproken dat zij de samenwerking zouden handhaven tot aan het jaar dat [B] 67 jaar zou worden. Omdat de samenwerking voortijdig is beëindigd, lijdt [gedaagde] de komende acht jaar inkomensschade die zij begroot op ruim negen ton. 
      
    
    
      4.38.
      Voor deze vordering geldt hetzelfde als hiervoor bij de vermeende verdelingsafspraak is overwogen. Het betreft volgens [gedaagde] een mondeling afspraak. De enige onderbouwing van deze afspraak bestaat uit de schriftelijke verklaring van [B] . Daarin staat niet meer dan dat de samenwerking tot het pensioen van [B] zou doorlopen. Nadere concretisering van deze afspraak ontbreekt, zoals wanneer, waar, onder welke omstandigheden en in wiens aanwezigheid de afspraak is gemaakt. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiseres sub 2] zijn de stellingen van [gedaagde] onvoldoende om het bestaan van deze afspraak aan te nemen of om aan bewijs toe te komen.
      
    
    
      4.39.
      Omdat de afspraak niet is vast komen te staan, is [eiseres sub 2] daarin ook niet tekortgeschoten. Daarom bestaat er geen grondslag om eventuele inkomensschade van [gedaagde] te vergoeden. Deze vordering van [gedaagde] wordt afgewezen. 
      
      
        
          In conventie en reconventie 
        
      
      
      
        
          De proceskosten
        
      
      
    
    
      4.40.
      Omdat partijen zowel in conventie als in reconventie over en weer op enkele punten in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten in conventie en reconventie volledig compenseren. Dit betekent dat elke partij de eigen kosten draagt. 
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing 
    
    
      De rechtbank: 
    
    
    
      
        in conventie:
      
    
    
    
      5.1.
      verklaart voor recht dat de tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] gesloten overeenkomst op 30 juni 2021 rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 oktober 2021;
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] om de woningen aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] , [straat 3] [nummeraanduiding 3] en [straat 1] [nummeraanduiding 1] te [plaats] binnen veertien dagen na dit vonnis aan [eiseres sub 2] ter beschikking te stellen, waaronder het volgende wordt verstaan: 
      
        
          het ter beschikking stellen en het fysiek overhandigen van alle huurcontracten en sleutels; 
        
        
          het schrijven van een brief aan de huurders van de woningen, inhoudende dat het beheer van de woningen met onmiddellijke ingang is overgedragen aan [eiseres sub 2] , zodat de volgende huurbetalingen uitsluitend bevrijdend aan [eiseres sub 2] kunnen worden gedaan; 
        
      
      
    
    
      5.3.
      bepaalt dat [gedaagde] aan [eiseres sub 2] een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte van een dag verbeurt als [gedaagde] de veroordelingen onder 5.2 onderdeel a of b niet nakomt, waarbij de dwangsom van € 500,00 per dag zowel gaat lopen bij niet nakoming van onderdeel a als bij niet nakoming van onderdeel b, met een maximum van € 100.000,00;
      
    
    
      5.4.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 2] te betalen: 
      
        
          € 40.496,95, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 12 januari 2024 tot de voldoening; 
        
        
          € 1.179,97 aan buitengerechtelijke incassokosten; 
        
      
      
    
    
      5.5.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.6.
      verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad; 
      
    
    
      5.7.
      wijst het meer of anders gevorderde af; 
      
      
        
          in reconventie:
        
      
      
    
    
      5.8.
      veroordeelt van [eiseres sub 2] om aan [gedaagde] te betalen € 82.000,00; 
      
    
    
      5.9.
      compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
      
    
    
      5.10.
      wijst het meer of anders gevorderde af. 
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op 
        27 november 2024. 
      
      
      
        45353
      
    
  
  
     Hof Amsterdam 3 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3230. 
  
  
     HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673.