ECLI:NL:RBNHO:2024:12463, Rechtbank Noord-Holland, 27-11-2024, 11180458
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-27 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Deze zaak gaat over de vraag of een verhuurder de waarborgsom aan de huurder moet terugbetalen. De verhuurder verweert zich tegen terugbetaling van de waarborgsom en beroept zich op verrekening van de waarborgsom met kosten voor schoonmaakwerkzaamheden. Noodzakelijke schoonmaakkosten na oplevering van het gehuurde kunnen als schade worden aangemerkt. De verhuurder heeft echter onvoldoende onderbouwd dat het gehuurde niet schoon is opgeleverd en hij daardoor noodzakelijke schoonmaakkosten heeft gemaakt. Bovendien heeft de verhuurder geen kostenspecificatie van de gemaakte schoonmaakkosten verstrekt.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Alkmaar
    
    
    
      Zaaknummer: 11180458 \ CV EXPL  24-2152
    
    
    
      
        Vonnis van 27 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [plaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: [naam] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      te [plaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      procederend in persoon.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      
        Het verloop van de procedure blijkt uit:
        - de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek.
      
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [eiser] van [gedaagde] vanaf 1 april 2023 tot 2 april 2024 een woning heeft gehuurd aan het adres [adres] in [plaats 1] . Bij aanvang heeft [eiser] een waarborgsom betaald van € 1.100,00. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] heeft op 3 april 2024 aan [eiser] gevraagd waar de sleutels van de woning zijn en laten weten dat de deur van de badcel en de oven schoongemaakt hadden kunnen worden en de rest netjes was. [eiser] heeft daarop op 4 april 2024 geantwoord dat de sleutels in de brievenbus lagen en dat hij het spijtig vindt te horen dat de twee genoemde punten niet naar verwachting zijn schoongemaakt en dat hij ervoor openstaat – mocht dat nodig zijn – deze schoon te maken naar de verwachtingen van [gedaagde] . 
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft op 20 april 2024 aan [eiser] laten weten dat de gewenste schoonmaakwerkzaamheden niet hebben plaatsgevonden en hij daarom een professioneel schoonmaakbedrijf heeft moeten inhuren en de kosten daarvan voor zijn rekening komen. 
      
    
    
      2.4.
      
        [eiser] heeft op 24 april 2024 verzocht om terugbetaling van de waarborgsom voor 9 mei 2024. Op 10 mei 2024 heeft [eiser] [gedaagde] opnieuw in de gelegenheid gesteld binnen 14 dagen na de bezorgdatum van de brief de waarborgsom zonder incassokosten te betalen. 
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.265,00, vermeerderd met rente en kosten.
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
      
    
    
      3.3.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] de waarborgsom aan [eiser] moet terugbetalen. Op grond van de wet mag een verhuurder aantoonbaar gemaakte kosten voor herstel van schade aan het gehuurde en een betalingsachterstand in de huur of servicekosten verrekenen met de waarborgsom. Voorwaarde voor de verrekening is dat verhuurder de huurder hiervan schriftelijk in kennis stelt en een volledige kostenspecificatie toestuurt aan de huurder.
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] verweert zich tegen terugbetaling van de waarborgsom en beroept zich op verrekening. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] verzuimd om volgens afspraak na de eindinspectie schoonmaakwerkzaamheden uit te voeren. Noodzakelijke schoonmaakkosten na oplevering van het gehuurde kunnen als schade worden aangemerkt. Door [eiser] wordt echter betwist dat hij het gehuurde niet schoon heeft opgeleverd. Het is aan [gedaagde] een onderbouwing te geven voor zijn standpunt dat het gehuurde niet schoon is opgeleverd en hij daardoor noodzakelijke schoonmaakkosten heeft gemaakt. Met de e-mail van 20 april 2024 heeft [gedaagde] dat onvoldoende gedaan. Bovendien heeft [gedaagde] bij deze e-mail geen kostenspecificatie van de gemaakte schoonmaakkosten verstrekt. Ook in deze procedure heeft [gedaagde] geen kostenspecificatie overgelegd. 
      
    
    
      4.3.
      
        [gedaagde] heeft ook andere tekortkomingen van [eiser] gesteld: [eiser] heeft een verzoek om verlaging van de huurprijs bij de Huurcommissie gedaan, [eiser] heeft verzuimd een waterleverancier te contracteren, [eiser] heeft [gedaagde] belet de woning te inspecteren en [gedaagde] zonder afbericht laten wachten en [eiser] heeft [gedaagde] bedreigd met gijzeling als hij niet zou overgaan tot terugbetaling van de waarborgsom. Het is aan [gedaagde] te onderbouwen waar deze gestelde tekortkomingen toe leiden en dat is voldaan aan de voorwaarden die gelden voor verrekening met de waarborgsom. Die onderbouwing heeft [gedaagde] niet gegeven.  
      
    
    
      4.4.
      De conclusie is dat het beroep op verrekening door [gedaagde] niet slaagt en hij de waarborgsom van €  1.100,00 aan [eiser] moet terugbetalen. De daarover gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals gevorderd. 
      
    
    
      4.5.
      
        [eiser] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de wettelijke eisen. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt € 165,00 toegewezen.
      
    
    
      4.6.
      
        [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                137,39
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                218,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                865,39
              
              
                
              
            
          
        
      
      
    
    
      4.7.
      De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.265,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in over € 1.100,00, met ingang van 9 mei 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 865,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.
      
    
  
  
     Artikel 7:261b van het Burgerlijk Wetboek (BW).
  
  
     Artikel 6:96 lid 6 BW.
  
  
     Artikel 6:119 BW.