ECLI:NL:RVS:2024:5128, Raad van State, 11-12-2024, 202306486/1/A2
Raad van State — Uitspraak 
Datum: 2024-12-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Bij besluit van 24 maart 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van Den Haag aan [appellant] een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan [locatie] te Den Haag in onzelfstandige woonruimte voor vier personen.  [appellant] is eigenaar van het pand [locatie] te Den Haag. Hij heeft een vergunning aangevraagd om de woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor vier personen. Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, zoals deze gold van 24 december 2020 tot en met 31 mei 2021, (hierna: Hv 2019, versie 3) en van toepassing was ten tijde van het besluit van 1 april 2021, mogen zelfstandige woonruimten in alle wijken van Den Haag niet worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen zonder vergunning van het college. Het college heeft bij besluit van 24 maart 2020 de gevraagde omzettingsvergunning verleend. Verschillende belanghebbenden hebben daartegen bezwaar gemaakt.

202306486/1/A2
    Datum uitspraak: 11 december 2024
    AFDELING
    BESTUURSRECHTSPRAAK
    Uitspraak op het hoger beroep van:
    [appellant], wonend in [woonplaats],
    appellant,
    tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 1 september 2023 in zaak nr. 21/3301 in het geding tussen:
    [appellant]
    en
    het college van burgemeester en wethouders van Den Haag.
    Procesverloop
    Bij besluit van 24 maart 2020 heeft het college aan [appellant] een vergunning verleend voor het omzetten van de zelfstandige woonruimte aan [locatie] te Den Haag in onzelfstandige woonruimte voor vier personen (hierna: de omzettingsvergunning).
    Bij besluit van 1 april 2021 heeft het college de door [partij A], [partij B], [partij C], [partij D] en [partij E] daartegen gemaakte bezwaren gegrond verklaard, de omzettingsvergunning ingetrokken en alsnog geweigerd om een omzettingsvergunning te verlenen.
    Bij uitspraak van 1 september 2023 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
    Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
    Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
    [appellant] en het college hebben nadere stukken ingediend.
    De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 14 november 2024, waar [appellant], bijgestaan door mr. C.A.B. Geertman, advocaat te Den Haag, en het college, vertegenwoordigd door mr. E. Veldman en mr. J.C. Tomson zijn verschenen. Voorts is ter zitting [partij A], vertegenwoordigd door mr. W. Visser, rechtsbijstandverlener te Apeldoorn, als partij gehoord.
    Overwegingen
    Inleiding
    1.       [appellant] is eigenaar van het pand [locatie] te Den Haag. Hij heeft een vergunning aangevraagd om de woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor vier personen. Op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019, zoals deze gold van 24 december 2020 tot en met 31 mei 2021, (hierna: Hv 2019, versie 3) en van toepassing was ten tijde van het besluit van 1 april 2021, mogen zelfstandige woonruimten in alle wijken van Den Haag niet worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen zonder vergunning van het college.
    2.       Het college heeft bij besluit van 24 maart 2020 de gevraagde omzettingsvergunning verleend. Verschillende belanghebbenden hebben daartegen bezwaar gemaakt. Bij besluit van 1 april 2021 heeft het college vanwege een gewijzigd inzicht, neergelegd in regelgeving, de aan [appellant] verleende omzettingsvergunning ingetrokken en de aanvraag alsnog afgewezen. Het college heeft de vergunning in het besluit van 1 april 2021 geweigerd op grond van artikel 5:5, aanhef en onder c, van de Hv 2019, versie 3, in combinatie met het gewijzigde beleid zoals dit was vervat in de Beleidsregel tot wijziging van de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020, (hierna: de gewijzigde beleidsregel), die op 23 juni 2020 in werking is getreden. 
    In artikel 5:5, aanhef en onder c, van de Hv 2019, versie 3, was opgenomen dat een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 van de Hv 2019
    - een vergunning voor onttrekking, omzetting of woningvorming -, kan worden geweigerd als het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. In de gewijzigde beleidsregel is als nadere uitwerking van artikel 5:5, aanhef en onder c, opgenomen dat een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken. De aldus gewijzigde beleidsregel hield daarmee een tijdelijke stop in op de afgifte van omzettingsvergunningen voor vier kamers voor de hele gemeente. Met de weigering wordt volgens het college tevens inhoudelijk tegemoet gekomen aan de ingediende bezwaren.
    3.       Het juridisch kader is nader opgenomen in de bijlage, die deel uitmaakt van deze uitspraak.
    Wat heeft de rechtbank geoordeeld?
    4.       De rechtbank heeft overwogen dat uit de Huisvestingswet 2014 volgt dat de gemeenteraad pas van de vergunningplicht voor onttrekking (de Afdeling begrijpt: omzetting) gebruik mag maken indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste. De rechtbank heeft, in verwijzing naar de uitspraken van de rechtbank Den Haag van 20 december 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:13755 en ECLI:NL:RBDHA:2022:13745 overwogen dat het college met de Notitie bij de Woonvisie Den Haag 2022 voldoende heeft gemotiveerd dat alle woonruimte in Den Haag schaars is. De woningmarkt in Den Haag raakt verstopt vanwege de moeizame doorstroming tussen verschillende segmenten. Bovendien kan, zoals de Afdeling heeft geoordeeld in haar uitspraak van 16 december 2020, ECLI:NL:RVS:2020:3008, ook ingegrepen worden in de woonruimtevoorraad op basis van zogenoemde potentiële schaarste. Verder kan worden ingegrepen in de duurdere woonruimtevoorraad als inzichtelijk is gemaakt dat dit noodzakelijk is om schaarste in het goedkope deel van de woonruimtevoorraad te voorkomen. Het is niet nodig om te wachten tot de dreiging van schaarste zich heeft verwezenlijkt. Daarbij is niet doorslaggevend dat er sprake zou zijn van een overschot aan woningen in het hogere segment. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat het college met het gewijzigde beleid, de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020, de grenzen van zijn bevoegdheid niet te buiten is gegaan. Het gewijzigde beleid geeft uitvoering aan een motie van de gemeenteraad, die ertoe strekt om tijdelijk geen vergunningen meer te verlenen vanwege de negatieve gevolgen die verkamering heeft voor de leefbaarheid. De beleidsregel geeft een nadere invulling aan een van de weigeringsgronden uit de Huisvestingsverordening. Met het gewijzigde beleid heeft het college gehoor gegeven aan de wens van de gemeenteraad. Het college heeft de omzettingsvergunning in bezwaar op grond van het gewijzigde beleid alsnog mogen weigeren. De rechtbank is van oordeel dat van onredelijke gevolgen of bijzondere omstandigheden, waardoor het college voor [appellant] of zijn huurder had moeten afwijken van zijn beleid of de hardheidsclausule had moeten toepassen, geen sprake is. Dat [appellant] en zijn makelaar niet op de hoogte waren van een vergunningplicht, en dat als dit wel het geval was geweest hij vóór het gewijzigde beleid in werking trad een vergunning had verkregen, maakt dit niet anders. Verder is niet gebleken dat [appellant] zijn woning niet kan verhuren zonder deze te verkameren en wordt de woning nog steeds verhuurd, aan drie personen.
    Hoger beroep van [appellant]
    Motivering van de vergunningplicht in de Hv 2019
    5.       De gronden die [appellant] aanvoert over de vergunningplicht zoals die is opgenomen in de Hv 2019 en de Huisvestingswet 2014, gaan over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord. De Afdeling wijst op de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 12, 13, en 14 - voor de vraag of de notitie ‘Schaarste aan woonruimte in Den Haag. Een onderbouwing van de onevenredige en onevenwichtige effecten van schaarste in Den Haag en de noodzaak en geschiktheid van een vergunningplicht voor de bestaande woningvoorraad’ kan worden betrokken - en onder 15.3 en 15.4, - voor de vraag of met deze notitie voldoende is onderbouwd dat in de Hv 2019 een vergunningplicht mocht worden opgenomen. Wat [appellant] aanvoert, biedt geen reden om hierover in dit geval anders te oordelen. Voor zover [appellant] betoogt dat uit de notitie juist volgt dat er geen schaarste is in het middeldure en dure segment, betrekt de Afdeling daarbij dat in de notitie uiteengezet is waarom er ondanks het aanbod van duurdere huurwoningen toch sprake is van schaarste. In de notitie is toereikend gemotiveerd waarom de doorstroommogelijkheden in de woningmarkt als geheel worden belemmerd  en waarom de vergunningplicht voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte een noodzakelijk en geschikt middel is om onevenwichtige en onevenredige effecten van de schaarste aan woonruimte te bestrijden. 
    Deze grond slaagt niet.
    Heroverweging in bezwaar
    6.       De gronden die [appellant] aanvoert over het recht dat moest worden toegepast ten tijde van het besluit van 1 april 2021, gaan over een rechtsvraag die de Afdeling eerder heeft beantwoord (zie de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 22).
    Deze grond slaagt niet.
    Weigeringsgrond van de vergunning
    7.       [appellant] betoogt, samengevat, dat de aanvullende beleidsregel bij wijze van exceptieve toetsing buiten toepassing dient te worden verklaard, omdat de schaarste (de Afdeling begrijpt: de onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu) niet is onderbouwd. [appellant] betoogt verder dat het besluit van 1 april 2021 onvoldoende gemotiveerd is omdat het college onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat omzetting in zijn geval leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordende woon- en leefmilieu. Dat kamergewijze verhuur in het algemeen leidt tot meer druk op de woonomgeving van anderen, zegt niets over de specifieke woon- en leefsituatie in de Theresiastraat en omgeving. Verder is het besluit in strijd is met het evenredigheidsbeginsel zoals bedoeld in artikel 3:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en zou de hardheidsclausule uit artikel 7:3 van de Hvv 2019 toegepast moeten worden, of zou het college op grond van artikel 4:84 Awb van de beleidsregel moeten afwijken. 
    8.       Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, moet de vraag of in de Hv 2019 een vergunningplicht voor omzetting mocht worden opgenomen, worden onderscheiden van de vraag of de gevraagde vergunning mag worden geweigerd. Uit het opnemen van een vergunningplicht in de verordening volgt dus niet dat een vergunning ook moet worden geweigerd of verleend (zie ook: de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 16).
    9.       De omzettingsvergunning is bij besluit van 1 april 2021 geweigerd op grond van artikel 5:5, aanhef en onder c, van de Hv 2019, versie 3, in combinatie met het gewijzigde beleidsregel. Het college heeft op de zitting bij de Afdeling bevestigd dat hij, in lijn met vergelijkbare procedures, zich op het standpunt stelt dat de gewijzigde beleidsregel niet aan de besluitvorming ten grondslag kon worden gelegd. De Afdeling volgt daarbij niet de suggestie van het college dat de grondentrechter in dit geval tot een andere benadering zou kunnen leiden, alleen al omdat uit de aantekeningen van de zitting bij de rechtbank en de rest van het dossier geenszins blijkt dat [appellant] de grond die ziet op de weigeringsgrondslag uitdrukkelijk heeft prijsgegeven (zie nader: de uitspraak van 9 februari 2022, ECLI:NL:RVS:2022:363). Omdat het besluit zonder onderbouwing waarom de omzettingsvergunning moet worden geweigerd niet is voorzien van een deugdelijke motivering, kan het besluit niet in stand blijven. De rechtbank heeft dit niet onderkend. Dit betekent dat de aangevallen uitspraak en het bestreden besluit niet in stand kunnen blijven.
    Deze grond slaagt.
    10.     Aan de overige gronden komt de Afdeling, gelet op het voorgaande, niet toe.
    Nieuw te nemen besluit
    11.     [appellant] heeft de Afdeling verzocht om het college op te dragen een nieuw besluit te nemen waarbij het college het recht toepast zoals dit gold ten tijde van het primaire besluit, gelet op het in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (hierna: Hv 2023) opgenomen overgangsrecht, of door zogenoemde ex tunc toetsing.
    12.     De rechtsgevolgen van het bestreden besluit kunnen dit geval niet in stand worden gelaten en de Afdeling kan niet zelf in de zaak voorzien. Het college heeft op de zitting aangegeven dat bij een gegrond hoger beroep het in de Hv 2023 opgenomen overgangsrecht moet worden toegepast, waardoor besloten moet worden naar het recht zoals dat van toepassing was ten tijde van het primaire besluit op 24 maart 2020 (zie ook: de uitspraak van 28 augustus 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3424, onder 29-32). Dit betreft de Hv 2019, versie 1. De weigeringsgronden voor een omzettingsvergunning in artikel 5:5, en artikel 5:6, eerste lid, van de Hv 2019, eerste versie zijn discretionaire bevoegdheden. Dat betekent dat het college een nieuw besluit moeten nemen, waarbij hij de bezwaren van de omwonenden alsnog inhoudelijk dient te beoordelen en een concrete, op de zaak toegespitste afweging in het kader van de heroverweging in bezwaar moet maken.
    Conclusie
    13.     Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 1 april 2021 alsnog gegrond verklaren, en dit besluit vernietigen. De Afdeling zal het college opdragen een nieuw besluit op bezwaar te nemen, met inachtneming van wat in de uitspraak is overwogen. Daartoe zal de Afdeling een termijn stellen.
    14.     Met het oog op de efficiënte afdoening van het geschil ziet de Afdeling ook aanleiding om met toepassing van artikel 8:113, tweede lid, van de Awb te bepalen dat tegen het nieuwe besluit alleen bij haar beroep kan worden ingesteld.
    Overschrijding van de redelijke termijn
    15.     [appellant] heeft verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn voor afdoening van het geschil.
    16.     Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in de uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:188, is de redelijke termijn, bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, overschreden, indien de duur van de totale procedure te lang is. In zaken met een voorafgaande bezwaarschriftprocedure vangt de termijn aan op het moment van ontvangst van het bezwaarschrift door het bestuursorgaan. De termijn eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet. De redelijke termijn is voor een procedure in drie instanties in zaken zoals deze in beginsel niet overschreden als die procedure in haar geheel niet langer dan vier jaar heeft geduurd, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste zes maanden, de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalve jaar en de behandeling van het hoger beroep ten hoogste twee jaar mag duren.
    17.     Het college heeft het bezwaarschrift ontvangen op 4 mei 2020. Bij uitspraak van heden beslist de Afdeling op het hoger beroep. Het college heeft op 1 april 2021 een besluit op bezwaar genomen. De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep ontvangen op 7 mei 2021. De rechtbank heeft bij uitspraak van 1 september 2023 op het beroep beslist. De Afdeling heeft het daartegen ingestelde hoger beroep ontvangen op 18 oktober 2023. Bij uitspraak van heden beslist de Afdeling op het hoger beroep. Sinds 4 mei 2020 en de uitspraak van heden zijn vier jaar, zeven maanden en zeven dagen verstreken. Dit betekent dat de procedure zeven maanden en zeven dagen te lang heeft geduurd.
    18.     De behandeling van het bezwaar heeft bijna elf maanden geduurd. Dit betekent dat de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar met afgerond vijf maanden is overschreden. De behandeling van het beroep bij de rechtbank heeft twee jaar en bijna vier maanden geduurd. Dit betekent dat de rechtbank de redelijke termijn van anderhalf jaar met afgerond 10 maanden heeft overschreden.
    19.     Het voorgaande betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn voor 5/15 deel moet worden toegerekend aan het college. Het resterende 10/15 deel moet worden toegerekend aan de rechtbank.
    20.     Uitgaande van een forfaitair bedrag van € 500,00 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, bedraagt het aan [appellant] toe te kennen bedrag € 1000,00. Omdat de overschrijding aan het college en de rechtbank is toe te rekenen, wordt de vergoeding van de schade naar evenredigheid uitgesproken ten laste van het college en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). Dit leidt ertoe dat het college wordt veroordeeld tot vergoeding aan [appellant] van een bedrag van € 333,33 en de Staat van een bedrag van € 666,67 als vergoeding voor de door hem geleden immateriële schade.
    Proceskosten
    21.     De Afdeling zal het college veroordelen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het hoger beroep en het beroep opgekomen proceskosten. De Afdeling zal het college en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft veroordelen tot vergoeding van de proceskosten die [appellant] heeft gemaakt in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding. Deze kosten bestaan uit het indienen van het verzoek. De Afdeling zal hierbij de wegingsfactor 0,5 (licht) hanteren.
    Beslissing
    De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
    I.        verklaart het hoger beroep van [appellant] gegrond;
    II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 1 september 2023 in zaak nr. 21/3301;
    III.      verklaart het beroep van [appellant] tegen het besluit van het  college van burgemeester en wethouders van Den Haag van 1 april 2021, kenmerk B.2.20.1715.001 gegrond;
    IV.     vernietigt dat besluit van 1 april 2021;
    V.      draagt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag op om binnen twaalf weken na verzending van deze uitspraak met inachtneming van wat daarin is overwogen een nieuw besluit op bezwaar te nemen en dit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken;
    VI.     bepaalt dat tegen het te nemen nieuwe besluit alleen bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld;
    VII.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag om aan [appellant] een vergoeding van € 333,33 te betalen;
    VIII.    veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) om aan [appellant] een vergoeding van € 666,67 te betalen;
    IX.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag tot vergoeding van [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.500,00 volledig toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    X.      veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 218,75 geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    XI.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Den Haag tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het verzoek om schadevergoeding opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 218,75 geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
    XII.     gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Den Haag aan [appellant] het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 455,00 voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt.
    Aldus vastgesteld door mr. J. Schipper-Spanninga, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. J.S. de Jong, griffier.
    w.g. Schipper-Spanninga
    lid van de enkelvoudige kamer
    w.g. De Jong
    griffier
    Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2024
    1014
     
    BIJLAGE
     
    Huisvestingswet 2014
    Vanaf 1 juli 2019 tot 1 januari 2024
    Artikel 2
    1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
    [...]
    Vanaf 1 juli 2017 tot 1 januari 2021
    Artikel 21
    Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
    a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
    b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
    c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet tehouden;
    d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
    Vanaf 1 januari 2021 tot 1 januari 2024
    Artikel 21
    1. Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
    a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
    b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
    c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
    d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
    […]
    Vanaf 1 juli 2019 t/m 1 april 2020 (versie 1)
    Huisvestingsverordening Den Haag 2019
    Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
    1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
    2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.
    Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
    De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:
    a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken;
    b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet;
    c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten.
    […]
    Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
    1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als:
    a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
    b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
    c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
    d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning.
    Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
    1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden (Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Regentessekwartier (excl. Koningsplein e.o.), Valkenboskwartier (excl. Heesterbuurt), Rustenburg en Oostbroek en Laakkwartier (excl. Laakhavens West en Spoorwijk).
    […]
    Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep
    De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor bezwaarmaker gunstiger is.
    Artikel 8:2 Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, woningvorming- of onttrekkingsvergunning
    1. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor een huisvestingsvergunning die vóór de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.
    2. De Huisvestingsverordening Den Haag 2015-2019 blijft van toepassing op aanvragen van een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.
    […]
    Vanaf 1 juli 2023
    Huisvestingsverordening Den Haag 2023
    Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming
    1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
    2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.
    Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming
    De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning:
    a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken;
    b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten voor drie of meer personen worden omgezet;
    c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten.
    Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
    Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als:
    a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
    b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
    c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
    d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning.
    Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming
    1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden aangewezen in de Woonvisie Den Haag 2022.
    2. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die gelegen is in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in het goedkope segment of het middeldure segment, waarbij in wijken die (deels) onderdeel uitmaken van de structuurvisie CID, nieuwbouwwoningen die opgeleverd worden binnen het CID na 1 juli 2023 niet meetellen in de berekening voor de gemiddelde WOZ-waarde.
    3. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien er in de wijk, waarop de vergunning toeziet, meer dan 5% van de woonruimten al wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning door drie of meer personen, waarbij in wijken die (deels) onderdeel uitmaken van de structuurvisie CID, nieuwbouwwoningen die opgeleverd worden binnen het CID na 1 juli 2023 niet meetellen in de berekening van de 5%.
    4. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor meer dan acht personen.
    5. In afwijking van het derde lid kan een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, worden toegekend, indien de aanvraag toeziet op:
    a. een woonruimte van een woningcorporatie, die met campuscontract verhuurd zal worden; en
    b. een woonruimte niet gelegen in de in het eerste lid aangewezen gebieden of in de in het tweede lid aangewezen wijken; en
    c. op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor minder dan negen personen; en
    d. het realiseren van de doelstellingen die met burgemeester en wethouders tot stand zijn gekomen in afspraken op grond van artikel 44 van de Woningwet.
    6. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte als bedoeld in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend.
    […]
    Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep
    De Huisvestingsverordening Den Haag 2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, als dit voor bezwaarmaker gunstiger is.
    Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020
    Artikel 2. Nadere uitwerking van artikel 5.5, eerste lid, onder a van de verordening
    Naar het oordeel van burgemeester en wethouders is het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging tot omzetting, indien de aanvraag betrekking heeft op een woonruimte in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in 2019 van € 165.000,- of lager. 
    [...]
    Beleidsregel tot wijziging van de Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020
    Artikel I
    De Beleidsregel omzettingsvergunning Den Haag 2020 wordt gewijzigd als volgt:
    A Artikel 2 wordt als volgt gewijzigd:
    Artikel 2 wordt vernummerd tot: Artikel 2:1
    B Na artikel 2:1 wordt een nieuw artikel ingevoegd, dat luidt als volgt:
    Artikel 2:2 Nadere uitwerking van artikel 5:5, eerste lid, onder c van de verordening
    Een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor
    het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken.
    […]