ECLI:NL:RBMNE:2024:6432, Rechtbank Midden-Nederland, 11-10-2024, UTR 23/3768
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-11 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, woning. Eigen aankoopcijfer en vergelijkingsmethode. Geen omstandigheden gebleken waaruit moet volgen dat het aankoopcijfer niet marktconform was, ondanks lekkages in de kelder van het pand. WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Beroep ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/3768
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
    
  
  
    en
    
  
  
    de Heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: R. Janmaat)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 374.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en aanslag rioolheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.3.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 9 juli 2024. Eiseres heeft deelgenomen aan de zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. De woning is een monumentale bovenwoning/appartement uit 1850. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 72 m². De woning beschikt over een onderpandige berging. 
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 374.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
    
    
      3.1.
      Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is geweest te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan in beginsel slechts worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
      
    
    
      3.2.
      Indien geen eigen aankoopcijfer beschikbaar is of wanneer de heffingsambtenaar een aanvullende onderbouwing wil geven, kan de waarde worden bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.3.
      Primair heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd met het eigen aankoopcijfer. Eiseres heeft de woning namelijk op 13 oktober 2021 aangekocht voor een bedrag van € 385.000,-. Vanwege de prijsontwikkeling tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum 1 januari 2022 en is de waarde op de waardepeildatum volgens de heffingsambtenaar € 388.800. Op basis van de marktanalyse is daarbij uitgegaan van een stijgingspercentage van + 1,2% tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum. 
      
    
    
      3.4.
      Subsidiair heeft de heffingsambtenaar om de waarde van de woning te onderbouwen in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] in de wijk [locatie] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 24 juli 2021 voor € 399.999,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 17 december 2021 voor € 440.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 3 maart 2021 voor € 415.000,-;
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 7 april 2021 voor € 365.000,-.
        
      
      Volgens de heffingsambtenaar valt uit het eigen aankoopcijfer, in samenhang met de verkoopprijzen van deze referentiewoningen, af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen geldt hier als uitgangspunt dat het eigen aankoopcijfer van eiseres leidend is. Van dit uitgangspunt kan alleen worden afgeweken als sprake is van omstandigheden die maken dat het aankoopcijfer niet als marktconform kan worden gezien. Eiseres wijst in dat verband op de lekkages in de kelder van het pand. Eiseres stelt dat zij bij aankoop niet van dat gebrek op de hoogte was en dat zij pas vanaf januari 2022 daarmee bekend is geworden. Als gevolg daarvan was het betaalde aankoopbedrag achteraf bezien niet marktconform, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiseres. 
    
    
      4.1.
      De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat de aankoop op een normale manier en in een vrije markt tot stand is gekomen. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd zijn de omstandigheden die op het moment van aankoop bekend waren of verondersteld bekend hoorden te zijn of konden zijn in die marktwaarde verdisconteerd. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat er tijdens de bezichtiging pompen waren geplaatst in de kelder. In zoverre had eiseres dus al redelijkerwijs rekening kunnen houden met de mogelijkheid dat sprake was van problemen in de kelder. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar heeft gewezen op de aanzienlijk ruimte tussen de op basis van het aankoopbedrag berekende marktwaarde op de waardepeildatum (van € 388.800,-)  en de vastgestelde WOZ-waarde van € 374.000,-. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen dat het gebrek in de kelder daarmee voldoende is verdisconteerd in de WOZ-waarde van de woning.  
      
    
    
      4.2.
      Er zijn de rechtbank verder geen omstandigheden gebleken waaruit moet volgen dat het aankoopcijfer niet marktconform was. Eiseres heeft nog gewezen op de situatie in Oekraïne en de daar op volgende energiecrisis. De rechtbank overweegt in dat verband ten eerste dat die situatie zich manifesteerde na de waardepeildatum, namelijk in februari/maart 2022. Ten tweede betreft dit ook geen situatie die specifiek enkel voor de woning van eiseres geldt waardoor van een andere datum dan van de waardepeildatum had moeten worden uitgegaan. 
      
    
    
      4.3.
      Nu de rechtbank heeft bepaald dat de heffingsambtenaar terecht heeft mogen uitgaan van het eigen aankoopcijfer acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voldoende onderbouwd. Om die reden komt zij aan een beoordeling van de subsidiaire onderbouwing van de heffingsambtenaar door middel van de vergelijkingsmethode niet toe. 
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. 
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.