ECLI:NL:RBROT:2024:11999, Rechtbank Rotterdam, 08-11-2024, 11253321 cv expl 24-19662
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huurder wil wisselwoning niet verlaten omdat volgens hem de nieuwe woning in verband met lekkage nog niet geschikt is om in te gaan wonen. Huurder heeft de huur van de nieuwe woning niet betaald. Huurder moet wisselwoning ontruimen en huurder mag in nieuwe woning blijven, mits betalingsregeling voor de huurachterstand wordt getroffen

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11253321 CV EXPL 34-19662
    
    
    
      datum uitspraak: 8 november 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Stichting Woonstad Rotterdam,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        ,
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      die zelf procedeert.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 29 juli 2024, met producties;
        
        
          de aantekeningen van de griffier van het mondeling antwoord;
        
        
          de brief van 11 oktober 2024 van de gemachtigde van Woonstad, met producties.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 18 oktober 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig: namens Woonstad mevrouw [persoon A] en mevrouw [persoon B] , met de gemachtigde. [gedaagde] is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen.
      
    
    
      1.3.
      De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] van de zitting op de hoogte was, of in ieder geval had moeten zijn. [gedaagde] is correct opgeroepen; de brief van 2 september 2024 met de oproep voor de zitting is gestuurd naar het adres waar [gedaagde] staat ingeschreven en daarnaast heeft Woonstad op 15 oktober 2024 een brief aan [gedaagde] op zijn nieuwe adres gestuurd, waarin ook is gewezen op de zitting van 18 oktober 2024. Er is dus geen aanleiding de zitting aan te houden.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Waar gaat de zaak over?
      
    
    
      2.1.
      In verband met de renovatie van de wijk waar [gedaagde] woonde heeft hij van Woonstad de woning aan de [adres 1] te Rotterdam voor een periode van 1 augustus 20217 tot 1 december 2022 gehuurd via een zogenaamd ‘wisselwoningcontract’ (hierna: de wisselwoning). Met [gedaagde] is met ingang van 1 december 2022 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor een nieuwe woning, de woning aan de [adres 2] te Rotterdam (hierna: woning [adres 2] ). Met [gedaagde] is afgesproken dat hij de wisselwoning uiterlijk 31 juli 2023 moest opleveren. [gedaagde] heeft de wisselwoning nog niet aan Woonstad opgeleverd en heeft voor de woning [adres 2] de huur niet betaald. Woonstad wil dat [gedaagde] de wisselwoning ontruimt. Daarnaast wil Woonstad dat [gedaagde] de huurachterstand en de lopende huur betaalt van de woning [adres 2] . Woonstad wil ook dat de huurovereenkomst voor de woning [adres 2] eindigt en dat [gedaagde] vertrekt uit de woning [adres 2] . [gedaagde] heeft erkend dat er sprake is van een huurachterstand en dat hij nog niet zijn intrek in de woning [adres 2] heeft genomen. Volgens [gedaagde] is er sprake van lekkage en zijn er andere gebreken in de woning [adres 2] en is deze woning daarom nog niet geschikt om er te gaan wonen. 
      
    
    
      2.2.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstad toegezegd - onder voorwaarden - bereid te zijn om met [gedaagde] een betalingsregeling te treffen en dat bij goed nakomen van die betalingsregeling zij niet tot ontruiming van de woning [adres 2] zal overgaan. Wel moet hij nog steeds de wisselwoning (waar hij ook geen huur voor betaalt) ontruimen.
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de wisselwoning moet ontruimen. Voorts moet [gedaagde] de huurachterstand en de lopende huur inderdaad betalen. Voor de achterstand kan een betalingsregeling worden afgesproken met de gemachtigde van Woonstad. Als [gedaagde] zich niet houdt aan die regeling of tijdens de aflosperiode de huur weer niet op tijd betaalt, eindigt de huurovereenkomst en moet [gedaagde] de woning [adres 2] verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom. 
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de wisselwoning ontruimen
        
      
    
    
      2.4.
      De huurovereenkomst voor de wisselwoning is aangegaan voor bepaalde tijd en zou eindigen op de datum waartegen Woonstad de huurovereenkomst schriftelijk zou opzeggen, zijnde één maand nadat aan [gedaagde] de woning [adres 2] is opgeleverd.  Woonstad heeft de huurovereenkomst voor de wisselwoning opgezegd tegen 1 december 2022 en op 30 november 2022 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst voor de woning [adres 2] getekend. Omdat de woning [adres 2] is opgeleverd en de huurovereenkomst voor de wisselwoning is geëindigd verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de wisselwoning. [gedaagde] moet de wisselwoning daarom ontruimen. De termijn voor ontruiming wordt gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis.
      
    
    
      2.5.
      
        [gedaagde] heeft nog als verweer aangevoerd dat de woning [adres 2] nog niet geschikt is om in te gaan wonen omdat er sprake is van lekkage en andere gebreken. Woonstad heeft betwist dat er sprake is van lekkage of andere gebreken. Volgens Woonstad heeft zij bij een bezoek aan de woning [adres 2] de door [gedaagde] gestelde gebreken niet kunnen vaststellen en deze blijken ook niet op de door Woonstad gemaakte en overlegde foto’s. Tegenover deze betwisting lag het op de weg van [gedaagde] om zijn stelling nader te onderbouwen. Omdat hij niet op de zitting van 18 oktober 2024 is verschenen, heeft hij de kans om zijn verweer nader te onderbouwen voorbij laten gaan. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de woning [adres 2] bewoonbaar is.
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de huurachterstand van € 10.012,93 betalen
        
      
    
    
      2.6.
      Woonstad heeft aangegeven dat de huurachterstand berekend tot en met de maand oktober 2024 € 10.012,93 bedraagt. Woonstad heeft daarbij verwezen naar een actueel overzicht. [gedaagde] heeft ook dit overzicht niet betwist. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om dit bedrag aan Woonstad te betalen. 
      
    
    
      2.7.
      Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij de huur van de woning [adres 2] niet heeft betaald omdat deze nog niet geschikt was om in te gaan wonen, slaagt dat verweer niet. Zoals hiervoor onder 2.5 overwogen, is niet komen vast te staan dat de woning [adres 2] niet bewoonbaar is.  
      
      
        
          Toezegging Woonstad
        
      
    
    
      2.8.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonstad toegezegd dat zij, ondanks de hoge huurachterstand, bereid is tot een betalingsregeling met [gedaagde] te komen. Concreet houdt die toezegging in dat indien [gedaagde] , bij voorkeur met behulp van de gemeente Rotterdam, vóór 15 december 2024 een concreet en redelijk voorstel doet tot afbetaling van de huurachterstand en kosten, Woonstad, bij goed nakomen van de voorgestelde regeling en tijdige betaling van de lopende huur, de woning aan de [adres 2] niet zal ontruimen. 
      
    
    
      2.9.
      De kantonrechter adviseert [gedaagde] daarom spoedig contact op te nemen met de gemeente Rotterdam en/of de gemachtigde van Woonstad voor het opstellen en het voorleggen van een betalingsregeling aan de gemachtigde van Woonstad. 
      
      
        
          Ontbinding en ontruiming als [gedaagde] zich niet aan de betalingsregeling houdt of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt
        
      
    
    
      2.10.
      De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding toegewezen als [gedaagde] zich niet houdt aan de betalingsregeling of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt. [gedaagde] moet dan ook rente betalen over het totale bedrag dat op dat moment open staat. 
      
    
    
      2.11.
      Als de huurovereenkomst eindigt, moet [gedaagde] de woning [adres 2] met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen nadat Woonstad daarvoor een aanzegging tot ontruiming heeft gestuurd. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] dan een gebruiksvergoeding van € 694,92 per maand betalen (artikel 7:225 BW).
      
      
        
          
            [gedaagde] moet de proceskosten betalen
        
      
    
    
      2.12.
      De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Woonstad moet betalen op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 524,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.473,72. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
        
      
    
    
      2.13.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Woonstad dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de wisselwoning aan de [adres 1] te Rotterdam te ontruimen en de sleutels bij Woonstad in te leveren;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad te betalen € 10.012,93 aan huurachterstand tot en met oktober 2024;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden begroot op € 1.473,72;
      
    
    
      3.4.
      bepaalt dat Woonstad de hiervoor genoemde bedragen niet kan opeisen zolang [gedaagde] vóór 15 december 2024 een concreet en redelijk voorstel doet tot afbetaling van de huurachterstand en kosten en hij de voorgestelde regeling goed nakomt en de lopende huur iedere maand op tijd betaalt;  
      
    
    
      3.5.
      wijst al het andere af;
      
      
        
          en, als [gedaagde] vóór 15 december 2024 geen concreet voorstel doet of ná het tot stand komen van de regeling een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt:
        
      
      
    
    
      3.6.
      bepaalt dat [gedaagde] het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Woonstad moet betalen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf dat moment tot de dag dat volledig is betaald;
      
    
    
      3.7.
      ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen als [gedaagde] uiterlijk 15 december 2024 geen concreet voorstel heeft gedaan of met ingang van de dag nadat [gedaagde] de afgesproken regeling of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd heeft betaald en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen nadat Woonstad daarvoor een aanzegging tot ontruiming heeft gestuurd de woning [adres 2] te Rotterdam te ontruimen en de sleutels bij Woonstad in te leveren;
      
    
    
      3.8.
      veroordeelt [gedaagde] aan Woonstad te betalen € 694,92 per maand, vanaf de maand waarin de huurovereenkomst is ontbonden tot de maand waarin de woning is ontruimd;
      
    
    
      3.9.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
        754
      
    
  
  
     Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810