ECLI:NL:GHARL:2024:7332, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26-11-2024, 200.335.139
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2024-11-26 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Huurrecht; voortzetting huurovereenkomst artikel 7:268 BW; duurzame gemeenschappelijke huishouding?

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
      
    
    
    
      locatie Arnhem, afdeling civiel
    
    
    
      zaaknummer gerechtshof 200.335.139 
      (zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, 10266600)
    
    
    
      
        arrest van 26 november 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [appellant]
        
      
      die woont in [woonplaats1]
      die hoger beroep heeft ingesteld
      en bij de kantonrechter optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie
      hierna: [appellant]
      advocaat: mr. S. Bouharrou
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        Stichting Portaal
      
      die is gevestigd in Nijmegen
      en bij de kantonrechter optrad als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
      hierna: Portaal
      advocaat: mr. T. de Nijs
    
    
  
  
    
      1Het verloop van de procedure in hoger beroep 
    
    
      1.1.
      Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
      
        
          de hoger beroep dagvaarding
        
        
          de memorie van grieven
        
        
          de memorie van antwoord 
        
        
          de brief namens Portaal van 23 september 2024 met aanvullende productie 13
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 15 oktober 2024 heeft een mondelinge behandeling bij het gerechtshof (hierna: hof) plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.
      
    
  
  
    
      2De kern van de zaak
    
    
      2.1.
      Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellant] met zijn in 2022 overleden grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd in de door zijn grootvader van Portaal gehuurde woning en of [appellant] de huur mag voortzetten.
      
    
    
      2.2.
      
        [appellant] heeft bij de kantonrechter een verklaring voor recht gevorderd dat hij de huurovereenkomst van zijn grootvader met Portaal mag voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW, met veroordeling van Portaal in de kosten van de procedure. Portaal heeft in reconventie ontruiming van de woning door [appellant] gevorderd met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.  
      
    
    
      2.3.
      De kantonrechter heeft in het vonnis van 7 juli 2023 de vorderingen van [appellant] afgewezen. De door Portaal in reconventie gevorderde ontruiming is door de kantonrechter toegewezen. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. 
      
    
  
  
    
      3Het oordeel van het hof
    
    
      
        De beslissing 
      
    
    
    
      3.1.
      Het hof zal beslissen dat het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [appellant] en zijn (overleden) grootvader onvoldoende aannemelijk is gemaakt. Dit betekent dat het vonnis van de kantonrechter in stand zal blijven. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel komt.
      
      
        
          Inleiding
        
      
      
    
    
      3.2.
      De kantonrechter heeft de feiten vastgesteld en daartegen zijn geen grieven gericht. Het hof neemt die vaststaande feiten over met de volgende aanvullingen. Portaal heeft de woning aan de [adres] in [woonplaats1] vanaf 1 januari 1989 aan de grootouders van [appellant] verhuurd. Op 26 maart 2013 is de grootmoeder van [appellant] overleden. In 2019 en 2020 heeft [appellant] een aanvraagformulier ‘verzoek tot inwoning’ ingediend bij Portaal. Het verzoek van 2020 is door Portaal toegewezen. Op 17 juli 2022 is de grootvader van [appellant] overleden. [appellant] stelt dat hij in oktober 2016 bij grootvader is gaan inwonen en hij sinds die tijd zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Hij stelt dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, zodat hij op grond van artikel 7:268 lid 2 BW bevoegd is om de huurovereenkomst voort te zetten na het overlijden van grootvader. Portaal voert gemotiveerd verweer en betwist – onder meer – dat [appellant] met grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad (afwijzingsgrond artikel 7:268 lid 3 onder a BW).
      
    
    
      3.3.
      Ingevolge artikel 7:268 lid 3 sub a BW wijst de rechter een vordering van een achterblijvende medebewoner, die geen wettelijk medehuurder is, tot het voortzetten van de huur in ieder geval af als die persoon niet aannemelijk heeft kunnen maken dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de huurder. 
      
      
        
          Hoofdverblijf
        
      
      
    
    
      3.4.
      Portaal betwist dat [appellant] sinds oktober 2016 zijn hoofdverblijf heeft in de woning. De inschrijving in de Basisregistratie Personen is daarvoor volgens Portaal onvoldoende. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [appellant] in ieder geval vanaf het moment dat het verzoek tot inwoning bij Portaal is ingediend in 2019 althans in 2020, zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Aan dit vereiste is dus voldaan.
      
      
        
          Geen gemeenschappelijke huishouding
        
      
      
    
    
      3.5.
      Bij de beoordeling of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten volgens vaste rechtspraak alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd. Daarbij kan mede van belang zijn of de huurder en de medebewoner (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud (financiële verwevenheid), (ii) gezamenlijk huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan de vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Er is een zekere wederkerigheid nodig. Het delen van de huisvestingskosten of de kosten van levensonderhoud is geen voorwaarde voor het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding. Als hier geen sprake van is, dan kunnen de hiervoor genoemde andere omstandigheden de huishouding toch gemeenschappelijk maken. Degene die een beroep doet op een gemeenschappelijke huishouding (in dit geval [appellant] ) heeft een verzwaarde stelplicht. Als de verhuurder betwist dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding, moet de medebewoner voldoende concrete feiten over de gemeenschappelijke huishouding aanvoeren. 
      
    
    
      3.6.
      Door [appellant] zijn verschillende omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van de gestelde gemeenschappelijke huishouding. Hij stelt dat hij financieel heeft bijgedragen door maandelijks een bedrag van € 250,- contant te betalen, ter compensatie van misgelopen huursubsidie en als bijdrage voor verschotten aan gas, water en elektra. Zoals ook door de kantonrechter is overwogen, is een compensatie voor misgelopen huursubsidie in een dergelijke situatie niet ongebruikelijk. Dat is echter op zichzelf onvoldoende om een financiële verwevenheid te kunnen aannemen. Daarvoor is meer nodig. In dat kader heeft [appellant] verder nog gesteld dat er sprake was van een verdeling van de kosten van de gezamenlijke bewoning, dat hij de boodschappen deed en een abonnement voor internet en TV betaalde, dat hij eigen spullen aan de huisraad van grootvader heeft toegevoegd en dat er een renovatie van de woning op kosten van [appellant] heeft plaatsgevonden. Deze stellingen zijn, mede in het licht van de verzwaarde stelplicht die op [appellant] rust, onvoldoende concreet en bovendien niet met (voldoende specifieke) bewijsstukken onderbouwd. De kantonrechter heeft dit in het bestreden vonnis ook al geoordeeld, en het lag op de weg van [appellant] om zijn stellingen in hoger beroep nader te specificeren en te onderbouwen. Dit heeft hij niet gedaan. Ter aanvulling op hetgeen hij bij de kantonrechter naar voren heeft gebracht, wordt enkel verwezen naar een aanvullende verklaring van de oom van [appellant] , waarin in zijn algemeenheid wordt aangegeven dat de door [appellant] gestelde kosten zouden zijn gemaakt. Een concrete onderbouwing van deze stellingen ontbreekt echter.
      
    
    
      3.7.
      
        [appellant] stelt verder dat er ook andere omstandigheden zijn die maken dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Hij stelt dat hij de zorg voor grootvader op zich heeft genomen en dat hij het huishouden verzorgde. Verder stelt hij dat hij en grootvader gezamenlijk optrokken, gezamenlijk aten en dat de woning en de tuin gezamenlijk door hen werden gebruikt. Ook zorgde [appellant] voor vervoer voor activiteiten van grootvader en gingen zij samen op familiebezoek en vakantie. Ook deze stellingen zijn onvoldoende concreet en niet onderbouwd. Zo is onder meer niet duidelijk gemaakt om welke activiteiten het zou gaan, en hoe vaak en wanneer zij samen op familiebezoek en vakantie zouden zijn geweest. Uit het overgelegde appverkeer tussen [appellant] en zijn oom volgt daarbij dat deze oom, die de financiën van grootvader beheerde, ook een rol van betekenis speelde in de begeleiding en verzorging van grootvader. Daarnaast volgt uit de stellingen van [appellant] dat er geen, althans onvoldoende sprake is geweest van gelijkwaardigheid en wederkerigheid. Door [appellant] is nog wel gesteld dat sprake was van wederzijdse zorg. Deze stelling is echter op geen enkele wijze concreet gemaakt of onderbouwd en ligt in de gegeven omstandigheden, waaronder de hoge leeftijd en gezondheidssituatie van grootvader, ook niet voor de hand zodat het hof daaraan voorbij gaat.
      
    
    
      3.8.
      Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding niet aannemelijk is geworden. Aangezien de stellingen van [appellant] , mede gelet op het verweer en de betwisting door Portaal, onvoldoende concreet en onderbouwd zijn, passeert het hof ook het bewijsaanbod van [appellant] .
      
      
        
          Niet voldaan aan duurzaamheidsvereiste
        
      
      
    
    
      3.9.
      Zelfs als veronderstellenderwijs zou worden uitgegaan van een gemeenschappelijke huishouding, kan dit [appellant] niet baten omdat het hof van oordeel is dat ook niet aan het duurzaamheidsvereiste is voldaan. Dat zal hierna worden toegelicht.
      
    
    
      3.10.
      De duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur ervan, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Er bestaat geen minimum vereiste voor de duur en de duur dient slechts in aanmerking te worden genomen als één van alle af te wegen omstandigheden van het geval.
      
    
    
      3.11.
      Uit de stellingen van [appellant] en de verklaringen die ter onderbouwing van zijn stellingen zijn ingebracht, volgt dat de reden dat [appellant] bij zijn grootvader ging wonen was gelegen in de zorgbehoefte van grootvader. Bij de start van de inwoning was er een zorgbehoefte bij grootvader, en deze zorgbehoefte is door [appellant] als mantelzorger ingevuld. Het was volgens [appellant] hun bedoeling om samen te blijven wonen, waarbij de zorgbehoefte en duurzaamheid beperkt was tot de levensduur van grootvader. In dit kader overweegt het hof dat grootvader 84 jaar oud was op het moment dat [appellant] bij hem is komen inwonen (als van de gestelde start inwoning in 2016 wordt uitgegaan) en onder andere hart- en longproblemen had. Kortom: grootvader was behoorlijk op leeftijd en had diverse gezondheidsklachten, wat het noodzakelijk maakte dat zorg zou worden geboden. Ter zitting bij het hof heeft [appellant] nog toegelicht dat grootvader dagelijks zorg nodig had, onder andere in verband met het toedienen van zijn medicatie en de persoonlijke verzorging. Uitgaande van de stellingen van [appellant] dat de samenwoning is aangegaan met het oog op de verzorging van grootvader acht het hof, mede gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden in verband met de hoge leeftijd en gezondheidssituatie van grootvader, onvoldoende aannemelijk dat bij aanvang van de samenleving [appellant] en grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding voor ogen stond.
      
    
    
      3.12.
      Gelet op het voorgaande is de discussie rondom de aanvraagformulieren ‘verzoek tot inwoning’ uit 2019 en 2020, en het feit dat de kantonrechter ten onrechte zou zijn uitgegaan van het formulier uit 2019 waarbij als reden voor het verzoek “geen woning” is vermeld door [appellant] , niet meer relevant. Hier zal het hof dus niet verder op ingaan.
      
    
    
      3.13.
      Een ander aspect dat hier van belang is, ziet op de vraag of [appellant] actief op zoek is geweest naar eigen woonruimte, wat een contra-indicatie voor duurzaamheid oplevert. Portaal heeft in dit kader aangevoerd dat [appellant] staat ingeschreven als woningzoekende bij Entree en dat hij in de periode 7 januari 2018 tot begin 2023 op 336 woningen heeft gereageerd, waarvan 1/5 deel niet geschikt is voor iemand op hoge leeftijd zoals de grootvader. De kantonrechter heeft in dit kader overwogen dat uit de inschrijfgegevens volgt dat [appellant] vanaf 8 december 2020 met een huishoudgrootte van 3 personen stond ingeschreven, en dat hij op advies van de buurtcoach reageerde op woningen om zijn account actief te houden. Hieruit kan volgens de kantonrechter niet worden opgemaakt dat grootvader niet tot het huishouden van [appellant] werd gerekend. Portaal heeft aangevoerd dat de hiervoor bedoelde inschrijving vanaf 8 december 2020 een inschrijving van grootvader betreft en niet het eigen account van [appellant] . Tijdens de zitting bij het hof heeft [appellant] nader toegelicht en bevestigd dat deze inschrijving een gezamenlijke inschrijving betrof van grootvader en [appellant] (met zijn partner) met het oog op een verhuizing naar een andere woning. Desgevraagd heeft [appellant] medegedeeld dat grootvader op enig moment heeft aangegeven niet te willen verhuizen, zodat er geen verder gevolg is gegeven aan deze inschrijving. [appellant] heeft daarnaast ook vanuit zijn eigen account vaak op woningen gereageerd. [appellant] stelt dat hij dit op aangeven van een medewerker van Portaal heeft gedaan om zijn account actief te houden, maar dit is niet onderbouwd. Dat [appellant] enkel op woningen reageerde om zijn account actief te houden, acht het hof weinig aannemelijk omdat er maar liefst 336 keer op woningen is gereageerd. Niet is toegelicht waarom [appellant] ervan uitging dat dit noodzakelijk was om het account actief te houden. In dat kader heeft [appellant] ook aangegeven zelf woningzoekende te zijn, gelet op de vele reacties op woningen waar hij met zijn grootvader naar toe zou kunnen. De intentie om gezamenlijk met grootvader te verhuizen is gekoppeld aan de inschrijving vanaf 8 december 2020, zodat de reacties op woningen voorafgaand aan dit moment en vanuit het eigen account van [appellant] daar niet op lijken te zien. Uit deze feiten en omstandigheden kan naar het oordeel van het hof geen intentie worden afgeleid om duurzaam met grootvader te blijven wonen. 
      
    
    
      3.14.
      Uit het voorgaande volgt dat er geen sprake van is dat [appellant] met zijn grootvader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Hieruit volgt ook dat de toegewezen ontruiming in stand zal blijven.    
      
      
        
          Overige stellingen [appellant]  
        
      
      
    
    
      3.15.
      De overige stellingen van [appellant] leiden niet tot een andere conclusie. [appellant] heeft nog gesteld dat de werkelijke reden voor afwijzing van het verzoek zou zijn gelegen in het feit dat woningen schaars zijn en de beperkte inschrijftijd van [appellant] als woningzoekende. De wettelijke afwijzingsgronden zijn door Portaal als verweer naar willekeur ingezet, aldus [appellant] . Portaal heeft in reactie hierop aangegeven, dat de schaarsheid van woningen en de daaraan gekoppelde inschrijftijd de onderbouwing is van de reden waarom zij strikt toeziet op toetsing van de criteria van artikel 7:268 BW. Daarbij voert Portaal aan dat zij van mening is en blijft dat niet is voldaan aan de wettelijke vereisten voor voortzetting van de huur door [appellant] . Het hof is van oordeel dat het verzoek moet worden getoetst aan de wettelijke vereisten, wat Portaal ook heeft gedaan. Dat [appellant] het niet eens is met de uitkomst van deze beoordeling, maakt niet dat sprake is van willekeur of onzorgvuldige behandeling door Portaal. In het verlengde daarvan volgt het hof [appellant] ook niet in zijn stelling dat in strijd zou zijn gehandeld met het ‘Convenant samenwerking regieteams overlast- en multiprobleemhuishoudens [woonplaats1] ’. Dit convenant mist toepassing in deze situatie. Er is immers geen sprake van een overlast- of multiprobleemhuishouden, waarvoor het convenant is opgesteld. 
      
    
    
      3.16.
      
        [appellant] heeft ten slotte nog aangevoerd dat sprake zou zijn van een gerechtelijke erkentenis als bedoeld in artikel 154 lid 1 Rv. Volgens [appellant] blijkt uit de verklaring van Portaal tijdens de zitting bij de kantonrechter dat Portaal heeft erkend dat [appellant] van 2016 tot 2022 met goede intenties heeft samengewoond met zijn grootvader in het kader van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het hof kan [appellant] hierin niet volgen. Portaal heeft blijkens het proces-verbaal van de zitting bij de kantonrechter (slechts) aangegeven niet te twijfelen aan de goede intenties van [appellant] ten opzichte van zijn grootvader en wonen, maar dat is niet hetzelfde als het als waarheid erkennen dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Naar het oordeel van het hof is in elk geval geen sprake van een uitdrukkelijke en ondubbelzinnige erkentenis daarvan. 
      
      
        
          De conclusie
        
      
      
    
    
      3.17.
      Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in het hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. Deze proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
      
    
  
  
    
      4De beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
    
      4.1.
      bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen van 7 juli 2023;
      
    
    
      4.2.
      
        veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van Portaal:
        €  783,- aan griffierecht
        € 2.428,- aan salaris van de advocaat van Portaal (2 procespunten x appeltarief II)
      
      
    
    
      4.3.
      verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
      
      
        Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. Luijten, G.R. den Dekker en G.D. Hoekstra en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 
        26 november 2024. 
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
    
  
  
     Vgl. (o.a.) HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93; HR 26 mei 2023, ECLI:NL:HR:2023:804.