ECLI:NL:GHDHA:2024:2093, Gerechtshof Den Haag, 06-11-2024, BK-23/776
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17 Wet WOZ. Waarde woning is niet te hoog vastgesteld.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      meervoudige kamer
      nummer BK-23/776
    
    
    uitspraak van 6 november 2024
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: H. Martens)
    
    
      en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
      (vertegenwoordiger: […] )
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag nummer SGR 22/1600 van 29 juni 2023.
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 813.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting eigenaar en watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen) van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland.
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft na een telefoongesprek met belanghebbende de waarde van de woning ambtshalve nader vastgesteld op € 803.000 en de aanslagen overeenkomstig verminderd. 
      
    
    
      1.3.
      De Heffingsambtenaar heeft het tegen de nieuwe beschikking en aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.5
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 3 september 2024 een nader stuk ingediend.
      
    
    
      1.6.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 september 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eindwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 228 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 251 m2. 
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar in reactie op het nader stuk van belanghebbende een nieuwe matrix (de matrix) overgelegd die onder meer de volgende gegevens bevat:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                
              
              
                
                
                  De woning
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 2]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 3]
                  
                
              
              
                
                
                  
                    [adres 4]
                  
                
              
            
            
              
                Oppervlakte hoofdgebouw
              
              
                228 m2
              
              
                225 m2
              
              
                305 m2
              
              
                176 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs per m2
              
              
                
                
              
              
                
                €    2.637
              
              
                
                €    2.906
              
              
                
                €    3.363
              
            
            
              
                Gemiddelde gecorrigeerde rekenprijs per m² woning
              
              
                
                              €    2.831
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                Berekende waarde
                hoofdgebouw
              
              
                
                €    645.468
              
              
                
                €    593.256
              
              
                
                €    886.473
              
              
                
                €    591.943
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
              
              
                
                251 m2
              
              
                
                281 m2
              
              
                
                247 m2
              
              
                
                197 m2
              
            
            
              
                Rekenprijs grond per m2
              
              
                
                €    487
              
              
                
                €    408
              
              
                
                €    443
              
              
                
                €    505
              
            
            
              
                Berekende waarde grond
              
              
                
                €    122.219
              
              
                
                €    114.650
              
              
                
                €    109.400
              
              
                
                €    99.400
              
            
            
              
                Rekenprijs  bijgebouwen:
                Schuur/berging
                Dakkapel
                Dakkapel
                Dakterras
                Serre
                Zonnepanelen
                Voorraadkelder
                Dakterras/balkon
                Inpandige berging
                Garage
                
              
              
                
                
                €    4.000   
                €    3.000
                €    3.000
                
                €  53.980   
                €           1    
                €    9.912   
                €    1.800   
                €           1   
                
              
              
                
                
                
                €    3.000
                €    3.000
                
                
                
                €  46.142
                
                
                €    17.000
                
              
              
                
                
                €    4.000
                €    3.000
                €    3.000
                                 €    6.600
              
              
                
                
                €    4.000
                €    3.000
                €    3.000
              
            
            
              
                
                Correctie ligging
                
              
              
                
                               €  -42.941
              
              
                
              
              
                
              
              
                
              
            
            
              
                
                WOZ-waarde
                
              
              
                
                €   803.080
                
              
              
                
                €   777.048
              
              
                
                €   1.012.473
              
              
                
                €   701.343
              
            
            
              
                
                Verkoopdatum
              
              
                
                
              
              
                
                18-5-2020
              
              
                
                2-4-2020
              
              
                
                4-3-2019
              
            
            
              
                
                Verkoopprijs
              
              
                
                
              
              
                
                €   800.000
              
              
                
                €   1.040.000
              
              
                
                €   654.000 
                
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder. 
    
    
      “Beslissing
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
      (…)
    
    
    8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
    
    9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen, en bouwjaar. Ter zitting is gebleken dat ook voor het onderhavige jaar verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de minder goede ligging van de woning. Verweerder heeft ter zitting de totale aftrek voor de ligging berekend op € 148.864 (€ 228.142-/- € 79.278). Deze aftrek bedraagt zelfs meer dan de voor het jaar 2017 verleende aftrek van in totaal € 127.493.
    
    10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
    
    11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
    
    12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 767.866.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het geschil
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 
      
    
    
      5.2.
      De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
      
    
    
      5.3.
      Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De Heffingsambtenaar heeft daarop ter zitting een uitgebreide toelichting gegeven. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de Heffingsambtenaar in de hoger beroepsfase het in de beroepsfase gehanteerde vergelijkingsobject [adres 5] heeft vervangen door het vergelijkingsobject [adres 3] , maakt dat niet anders en staat de Heffingsambtenaar ook vrij. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. 
      
      
        5.4.1.
        
          Hetgeen belanghebbende ter betwisting en ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van € 767.866 heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. Belanghebbende stelt dat het door de Heffingsambtenaar in hoger beroep gebruikte vergelijkingsobject [adres 3] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar echter aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de [adres 3] en de woning. De Heffingsambtenaar heeft voorts toegelicht dat de [adres 3] en de woning vergelijkbaar zijn qua ligging (ongunstiger ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten) en kwaliteit/luxe (uitgaande van de leeftijd van de keuken en badkamer). 
          De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een nieuwe matrix overgelegd waarin naar aanleiding van het nader stuk van belanghebbende (kleine) fouten zijn hersteld, waaronder het dakterras van [adres 3] waaraan een waarde van € 6.600 wordt toegekend. Een en ander leidt overigens niet tot een waardevermindering van de woning. 
        
        
      
      
        5.4.2.
        De Heffingsambtenaar heeft, naar aanleiding van een opmerking van belanghebbende, voorts inzicht gegeven in de wijze waarop de tabel moet worden gelezen die ziet op de correctie voor de bruto vloeroppervlakte voor de buitenstad [woonplaats] en heeft daarmee aannemelijk gemaakt dat de prijs per m2 voor het vergelijkingsobject [adres 4] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Er is daarom geen aanleiding de gemiddelde prijs per m2 aan te passen.
        
      
      
        5.4.3.
        Ten aanzien van de ligging van de woning heeft de Heffingsambtenaar vlokcodering 1 (slecht) toegekend om rekening te houden met de achter de woning gelegen zorginstelling.  Daarbovenop heeft de Heffingsambtenaar de waarde met nog eens € 42.941 neerwaarts gecorrigeerd voor de ongunstige ligging. Met het verschil in de vlokcodering en de daarbovenop toegepaste neerwaartse correctie heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof in voldoende mate rekening gehouden met het bezwaar van belanghebbende dat de woning minder gunstig is gelegen. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de Heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat alle woningen in de buurt van belanghebbende ( [wijk] ) vlokcodering 5 (goed) hebben ten aanzien van de ligging, hetgeen ondersteunt dat met de minder gunstige ligging van de woning voldoende rekening is gehouden. 
        
      
    
    
      5.5
      Het hoger beroep is ongegrond.
      
      
    
  
  
    Proceskosten
    
    
      6.	Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. 
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier T. van Hout. De beslissing is op 6 november 2024 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
    
    
    
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie in stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
         Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie 
        www.hogeraad.nl
        ).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
    
    
      	b. de dagtekening;
    
    
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
    
    
      	d. de gronden van het beroep in cassatie.
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.