ECLI:NL:RBMNE:2024:6441, Rechtbank Midden-Nederland, 14-10-2024, UTR 23/4851
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-14 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ. Woning. Vergelijkingsmethode. Vergelijkbaarheid referentiewoningen, Stijging van de WOZ-waarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/4851
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    [eiser] , uit [woonplaats] , eiser(gemachtigde: [gemachtigde] )
  
    en
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
    (gemachtigde: A.L.M. Keeris)
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 366.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 25 augustus 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.3.
      Het beroep is behandeld op de online zitting van 21 augustus 2024. Eiser heeft, samen met zijn gemachtigde, hieraan deelgenomen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. 
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
  
  
    Feiten en geschil
    2. Eiser is eigenaar van de woning, een bovenwoning uit 1800. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m². De woning heeft een tuin van 480 m².  
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 366.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 11 november 2021 voor € 289.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 29 januari 2021 voor € 288.692,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 1 april 2021voor € 334.898,-.
        
      
      Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentiewoningen
        
      
      4. Eiser voert aan dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen een waarde van ten minste € 40.000 lager hebben dan de woning van eiser. Eiser stelt dat deze woningen niet vergelijkbaar zijn vanwege het verschil in WOZ-waarde en verschil in gebruiksoppervlakte. Eiser voert ook aan dat zijn woning is gebouwd vóór 1800. Hierdoor is de woning niet vergelijkbaar met de referentiewoningen vanwege het verschil in voorzieningen, kwaliteit van basisvoorzieningen zoals duurzaamheid, energiezuinigheid, isolatiewaarde en algehele staat van de woning. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat de referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] niet goed vergelijkbaar zijn omdat uit de door hem overgelegde brochure blijkt dat dit verbouwde, veel luxere appartementen betreffen. 
    
    
      4.1.
      Op de zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar toegelicht dat de twee appartementen aan de [straat] zijn verbouwd in 2022. De waardepeildatum en dus de toestand van de panden waar in de taxatiematrix van wordt uitgegaan is echter 1 januari 2022. De matrix baseert zich op de toestand van de appartementen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, respectievelijk 29 januari 2021 en 1 april 2021. Deze waren toen nog niet verbouwd.  
    
    
      4.2.
      
        De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De rechtbank is van oordeel dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix en de toelichting op de zitting heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  De rechtbank ziet geen aanleiding om deze gang van zaken onjuist te achten. Zij neemt daarbij in aanmerking dat eisers ook geen concrete gegevens, zoals bijvoorbeeld foto’s, hebben overgelegd waaruit blijkt dat dit onjuist is. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          
          Stijging van de WOZ-waarde
        
        5. Eiser stelt dat het opvallend is dat de WOZ-waarde tussen 2020 en 2021 met € 100.000 is gestegen. In 2022 heeft er weer een forse stijging plaatsgevonden. Vergeleken met de gemiddelde waardestijging is deze stijging te hoog. Eiser wijst op de voorwaarde dat een WOZ-waarde onafhankelijk dient te zijn ten opzichte van een vorige WOZ-waarde en dat er geen vergelijkbare objecten zijn aangedragen met dezelfde WOZ-waarde. Bovendien, zo is door eiser aangevoerd, zou een waardedaling meer op zijn plek zijn geweest aangezien de referentiewoning aan de [adres 2] een lagere WOZ-waarde heeft. Op de zitting heeft eiser nog toegelicht de stijging niet te kunnen plaatsen in het licht van de gemiddelde waardestijging van appartementen. 
      
    
    
      5.1.
      Zoals op de zitting terecht door de gemachtigde van de heffingsambtenaar is opgemerkt brengt het systeem van de Wet WOZ mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar dit per jaar en per woning bekijkt. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.
      
        
      
    
  
  
    Conclusie
    6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep van eiser ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 oktober 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
  
  
    Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 29 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.
  
  
     Zie de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:776.