ECLI:NL:RBLIM:2024:9757, Rechtbank Limburg, 18-12-2024, 11143510 \ CV EXPL  24-2876
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; woonruimte, herstel goede staat

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 11143510 \ CV EXPL  24-2876
    
    
    
      
        Vonnis van 18 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiser]
        , 
      te [woonplaats 1] ,
      eisende partij,
      hierna te noemen: [eiser] ,
      gemachtigde: mr. B.M.M. Hepkema,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde] , H.O.D.N. [handelsnaam] (Q.Q.), IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER VAN MEVROUW [naam onderbewindgestelde], 
      te [woonplaats 2] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [naam onderbewindgestelde] en [gedaagde] q.q.,
      gemachtigde: mw. J.E.M. Bisscheroux.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding- de conclusie van antwoord
      - de akte overlegging van producties tevens houdende een wijziging van eis door [eiser]
      - de akte overlegging van producties - de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de pleitnota’s van de gemachtigden
      - de mondelinge behandeling van 5 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Tussen Valiance Makelaardij, de beheerder van [eiser] , en [naam onderbewindgestelde] is op 1 oktober 2018 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [woonplaats 2] (verder: het gehuurde). Er is bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van het gehuurde opgemaakt.
      
    
    
      2.2.
      
        [naam onderbewindgestelde] genoot op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst geen beschermingsbewind. Op enig moment is [gedaagde] de beschermingsbewindvoerder van [naam onderbewindgestelde] geworden en in die hoedanigheid door [eiser] voor de onderwerpelijke procedure in rechte betrokken.
      
    
    
      2.3.
      
        [eiser] heeft de door [naam onderbewindgestelde] betaalde waarborgsom van € 1.000,00 ontvangen. Van de gemeente Heerlen heeft [eiser] in juli 2019 ten behoeve van [naam onderbewindgestelde] een additionele waarborgsom van € 350,00 ontvangen. 
      
    
    
      2.4.
      Op 25 januari 2024 heeft de gemachtigde van [eiser] een ingebrekestelling tot nakoming van een reeks verbintenissen waartoe [naam onderbewindgestelde] gehouden is, waaronder het toestaan door [eiser] tot het uitvoeren van een inspectie van het gehuurde, aan [naam onderbewindgestelde] verzonden. [eiser] heeft het gehuurde op 20 februari 2024 bezocht. [naam onderbewindgestelde] was daarbij niet maar [gedaagde] en haar gemachtigde waren daarbij wel aanwezig. 
      
    
    
      2.5.
      Op 8 augustus 2024 heeft [gedaagde] voor en namens [naam onderbewindgestelde] de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd.
      
    
    
      2.6.
      Op 13 september 2024 heeft een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden waarbij [eiser] , [naam 1] van [naam bedrijf] , [naam 2] van Renovatie Bouw Mechelen, [gedaagde] en haar gemachtigde aanwezig waren. 
      
    
    
      2.7.
      Op 1 oktober 2024 is de huurovereenkomst geëindigd en heeft een eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden waarbij [naam onderbewindgestelde] , de gemachtigde van [gedaagde] en [eiser] aanwezig waren. Op dezelfde dag heeft [naam onderbewindgestelde] het gehuurde leeg en ontruimd aan [eiser] ter beschikking gesteld.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      
        [eiser] vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam onderbewindgestelde] , veroordeelt om aan [eiser] te voldoen:
      
        
          een bedrag van € 5.550,00 exclusief btw (zijnde € 6.715,50 inclusief btw) dan wel een in goede justitie te bepalen vergoeding ter zake de kosten als bedoeld in art. 19.8 juncto 19.9 van de algemene bepalingen;
        
        
          een bedrag van € 925,00 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
        
        
          de proces- en de nakosten.
        
      
      
    
    
      3.2.
      
        [eiser] vordert nakoming van [naam onderbewindgestelde] van verbintenissen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen, de wet en expliciet gemaakte afspraken en toezeggingen. [eiser] stelt daartoe dat [naam onderbewindgestelde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen omdat er door toedoen van [naam onderbewindgestelde] beschadigingen aan het gehuurde zijn ontstaan die [naam onderbewindgestelde] dient te herstellen. Na de opzegging van de huurovereenkomst heeft er op 13 september 2024 een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden waarvan hij foto’s en een filmopname heeft gemaakt. Door [gedaagde] q.q. is toen ter plekke een schriftelijk rapport c.q. een voorinspectierapport ondertekend. Van de eindinspectie van het gehuurde op 1 oktober 2024 heeft hij ook foto’s en een filmopname gemaakt. De foto’s en de filmopnamen heeft hij als producties 17 en 18 overgelegd. Uit al die foto’s en filmopnamen volgt volgens [eiser] dat [naam onderbewindgestelde] het gehuurde niet in goede staat heeft achtergelaten en dat [naam onderbewindgestelde] , ondanks sommatie en ingebrekestelling, de door haar veroorzaakte schade niet heeft hersteld en niet van plan is om die te herstellen. Hij heeft daarom door Ploemen Bouwservice een offerte laten maken voor de herstelkosten. Volgens de offerte van 8 oktober 2024 bedragen de herstelkosten € 5.550,00 exclusief btw (productie 16). Aangezien [naam onderbewindgestelde] in gebreke is in de nakoming van de verbintenissen en beschermingsbewind geniet, heeft hij [gedaagde] , de beschermingsbewindvoerder van [naam onderbewindgestelde] , in rechte betrokken, aldus [eiser] .
      
    
    
      3.3.
      
        [naam onderbewindgestelde] voert verweer en concludeert:
      
        
          primair tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] als zijnde ongegrond en/of onbewezen, althans op grond van opgesomde werkzaamheden in productie 16 van de eiswijziging niet aan [naam onderbewindgestelde] kunnen worden toegerekend aangezien deze gebreken reeds bij de aanvang van het gehuurde (in 2018) aanwezig waren en geen rekening is gehouden met slijtage door normaal gebruik gedurende 6 jaren; 
        
        
          subsidiair tot afwijzing van de vordering van [eiser] omdat de vordering gebaseerd is op de staat van de voorinspectie en niet op de staat van eindinspectie/oplevering;
        
        
          in alle gevallen afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten omdat er geen grondslag voor de vordering bestaat, althans de hoogte daarvan in strijd is met de redelijkheid en billijkheid;
        
        
          
            [eiser] te veroordelen in de forfaitaire proceskosten van deze procedure.
        
      
      
    
    
      3.4.
      Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      
        de eiswijziging 
      
    
    
    
      4.1.
      Nu [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd heeft verklaard dat zij geen bezwaar maakt tegen de wijziging van eis zal bij de verdere beoordeling van de gewijzigde eis worden uitgegaan.
      
      
        
          de toepasselijkheid van de algemene bepalingen
        
      
      
    
    
      4.2.
      In artikel 2 van de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de algemene bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte, vastgesteld op 20 maart 2017 en gedeponeerd op 12 april 2017 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag (verder: de algemene bepalingen), deel uitmaken van de huurovereenkomst. 
      
    
    
      4.3.
      
        [eiser] stelt dat [naam onderbewindgestelde] een exemplaar van de algemene bepalingen heeft ontvangen en verwijst in het petitum van zijn eiswijziging van de hoofdvordering naar het bepaalde in art. 19.8 juncto 19.9 van die bepalingen. 
      
    
    
      4.4.
      Uit de door [eiser] overgelegde huurovereenkomst volgt dat [naam onderbewindgestelde] elke pagina van de huurovereenkomst - ook die waarin art. 2 is vermeld - heeft geparafeerd en dat [naam onderbewindgestelde] aan het einde van de overeenkomst een handtekening heeft geplaatst én daaronder, onder de passage “Afzonderlijke handtekenig(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE als genoemd in artikel 2” nog een aparte handtekening heeft geplaatst. Dit document is een door beide partijen ondertekende onderhandse akte die op grond van het bepaalde in art. 157 lid 2 Rv dwingende bewijskracht heeft waarvan tegenbewijs open staat. 
      
      
        4.4.1.
        Tegen de achtergrond van het in r.o. 4.4. overwogene bezien treffen de verweren van [naam onderbewindgestelde] , dat er niet is voldaan aan het bepaalde in art. 2 van de huurovereenkomst en dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn omdat zij die nimmer heeft ontvangen en omdat de huurovereenkomst die zij in haar bezit heeft niet is ondertekend, geen doel. Dat betekent dat naast het bepaalde in de wet en de overeenkomst ook het bepaalde in de algemene bepalingen voor deze huurovereenkomst geldt. 
        
        
          
            de schade
          
        
        
      
    
    
      4.5.
      Het debat van partijen spitst zich toe op de staat van het gehuurde ten tijde van de aanvang en ten tijde van het einde van de huurovereenkomst en de schade die [naam onderbewindgestelde] toerekenbaar zou hebben veroorzaakt en dient te herstellen dan wel te vergoeden. Volgens [eiser] (productie 12) werd het gehuurde in goede staat en zonder gebreken aan [naam onderbewindgestelde] opgeleverd en volgens [naam onderbewindgestelde] (productie 13) werd de woning niet in een nette, schone en onbeschadigde staat aan haar opgeleverd. 
      
      
        4.5.1.
        Voorop staat dat [eiser] heeft gesteld dat hij geen beschrijving van het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst kan aanleveren. In dat kader bezien geldt de hoofdregel dat wordt verondersteld dat [naam onderbewindgestelde] als huurder het gehuurde aan het einde van de overeenkomst correct en in overeenstemming met de staat van het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst heeft opgeleverd. Hiertegen staat voor [eiser] tegenbewijs open. Met andere woorden, op [eiser] rust de stelplicht én de bewijslast te bewijzen dat de staat bij de aanvang van de huurovereenkomst anders was dan de staat ten tijde van einde van huurovereenkomst waarmee duidelijk wordt of en in welke mate [naam onderbewindgestelde] schade heeft veroorzaakt en welke herstelwerkzaamheden [naam onderbewindgestelde] dient te verrichten of schadevergoeding dient te betalen om het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat op te leveren. 
        
      
      
        4.5.2.
        Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eiser] verwezen naar vijftien foto’s die hij op 20 februari 2024 heeft gemaakt (productie 11), twee videofilmpjes van 13 september respectievelijk 1 oktober 2024 en de verklaring van dhr. Possen h.o.d.n. Valiance Makelaardij van 10 mei 2024 “De woning was leeg en bezemschoon bij de oplevering aan mevrouw [naam onderbewindgestelde] . Behoudens de overgenomen c.q. bij het pand behorende zaken waren er geen spullen in de woning. Daarnaast bedroeg de woning alle feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik noodzakelijk zijn”. 
        
      
      
        4.5.3.
        
          In het door [eiser] aangeleverde voorinspectierapport worden geen gebreken of wijzigingen benoemd die [naam onderbewindgestelde] voor de eindinspectie zonder meer dient te herstellen of ongedaan dient te maken. Er wordt enkel verwezen naar “zie film en foto’s”. In het eindinspectierapport staat bij “Staat van het gehuurde Geconstateerde gebreken of wijzigingen
          die door huurder (n.a.v. de voorinspectie) niet zijn hersteld en o.a. worden verrekend met de waarborgsom:
          zie film”. 
        
        
      
      
        4.5.4.
        Zonder een duidelijke beschrijving van de gestelde gebreken en wijzigingen kan de kantonrechter zich aan de hand van de overgelegde foto’s, video’s (die jaren ná het sluiten van de overeenkomst zijn gemaakt), de verklaring van Possen en wat dies meer zij, op geen énkele manier een duidelijk beeld vormen welke de staat van het gehuurde bij de aanvang van de huurovereenkomst was en over welke gebreken of schade partijen het hebben die aan het einde van de huurovereenkomst eventueel (nog) zouden bestaan. Het lag op de weg van [eiser] om de kantonrechter daartoe deugdelijk beschreven vergelijkingsmateriaal aan te leveren hetgeen [eiser] heeft nagelaten. Het enkele verwijzen door [eiser] naar de foto’s en videofilmpjes is veel te summier om van de juistheid van de daarbij genomen stellingen, mede gelet op het uitvoerige verweer van [naam onderbewindgestelde] , te kunnen uitgaan en het is niet aan de kantonrechter om op basis van de overgelegde films en foto’s te gissen welke de staat van het gehuurde was bij aanvang van de huurovereenkomst, welke deze nu is en welke eventuele herstellingen [naam onderbewindgestelde] in dat kader dan zou moeten verrichten. Dat partijen het voor- en eindinspectierapport hebben ondertekend of dat [naam onderbewindgestelde] bijvoorbeeld de trap heeft geschilderd maakt dat niet anders. 
        
      
      
        4.5.5.
        Ook de stelling van [eiser] , dat partijen gelet op de aard en omvang van de gebreken er voor hebben gekozen om deze vast te leggen door middel van foto’s en een filmopname, maakt het voorgaande niet anders. Zelfs indien [eiser] in de gelegenheid zou worden gesteld om wel een deugdelijke beschrijving van de voor- en eindinspectie aan te kunnen leveren bestaat er nog steeds geen vergelijkingsmateriaal ten opzichte van de staat van het gehuurde bij de aanvang van de overeenkomst. Daarbij komt dat de offerte die [eiser] heeft overgelegd nietszeggend is omdat de offerte niet gerelateerd kan worden aan de staat van het gehuurde bij de aanvang noch aan de voorinspectie bij het einde van de overeenkomst. 
        
      
      
        4.5.6.
        Het gaat hier om concrete schade die onvoldoende is gespecificeerd en dit, in samenhang bezien met al het voorgaande, leidt er toe dat het door [eiser] gedane bewijsaanbod zal worden gepasseerd en dat de hoofdvordering van [eiser] zal worden afgewezen behoudens de kosten van de laminaatvloer van de woonkamer. De gemachtigde van [naam onderbewindgestelde] , althans [naam onderbewindgestelde] , heeft immers in haar spreekaantekeningen en bij haar verklaring tijdens de mondelinge behandeling meermaals gesteld dat zij vanwege tijdens de huurperiode ontstane beschadigingen de intentie had om die laminaatvloer voor oplevering van de woning te vervangen. Daartoe had zij reeds een nieuwe laminaatvloer aangeschaft die zij in de garage had opgeslagen. Vanwege een lekkage ontstond er waterschade aan de opgeslagen vloer waardoor zij die niet meer kon gebruiken, reden waarom zij opnieuw laminaat heeft gekocht met het doel de beschadigde vloer in de woonkamer alsnog te vervangen. Door de houding van [eiser] heeft zij dat echter niet meer gedaan en het aangekochte laminaat niet in het gehuurde maar in haar nieuwe huurwoning gelegd. 
        
      
      
        4.5.7.
        Voormelde stelling van [naam onderbewindgestelde] geldt als een zogenoemde gerechtelijke erkenning als bedoeld in art. 154 lid 1 Rv die (door of namens) [naam onderbewindgestelde] tijdens mondelinge behandeling is gedaan. Nu [naam onderbewindgestelde] ter zake niet heeft gedwaald en die erkenning in vrijheid heeft afgelegd, kan zij deze erkenning niet meer herroepen. Daarmee komt vast te staan dat [naam onderbewindgestelde] heeft erkend dat tijdens de huurperiode de laminaatvloer beschadigd is geraakt én dat zij om die reden gehouden was deze te vervangen. 
        
      
      
        4.5.8.
        Rekening houdend met “nieuw voor oud”, het (laten) verwijderen, het afvoeren, de aanschaf en het leggen van nieuw laminaat in de woonkamer schat de kantonrechter de kosten daarvan op € 1.500,00. [naam onderbewindgestelde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verder aangegeven dat de betaalde waarborgsom met eventueel te vergoeden herstelkosten mag worden verrekend en [eiser] heeft daarop verklaard dat hij, indien de rechtstoestand komt vast te staan, de waarborgsom zal verrekenen. Nu, gelet op deze toe te passen verrekening, zal een bedrag van € 150,00 (zijnde € 1.500,00 minus de betaalde waarborgsommen van € 1.000,00 en € 350,00) worden toegewezen. 
        
      
    
    
      4.6.
      
        [eiser] vordert vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft aan [naam onderbewindgestelde] een aanmaning verstuurd die echter niet voldoet aan de eisen van art. 6:96 lid 6 BW. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na de ontvangst door [naam onderbewindgestelde] . Dit is wel vereist op grond van voormeld artikel (Hoge Raad 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016/2704). De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
      
    
    
      4.7.
      Nu partijen over en weer (on)gelijk hebben gekregen, ziet de kantonrechter daarin aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt [gedaagde] q.q. tot betaling van € 150,00 aan [eiser] ,
      
    
    
      5.2.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.3.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.
      
      
      
        YT