ECLI:NL:RBROT:2022:1879, Rechtbank Rotterdam, 18-03-2022, ROT 19/4361 en ROT 19/4386
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2022-03-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht

Samenvatting: Planschade cluster - Hoogste woontoren van Rotterdam – Voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding) – Schadefactoren windhinder, licht- en geluidsoverlast, de wet van de afnemende meeropbrengst en dynamische grootstedelijke omgeving – Taxatie – Normaal maatschappelijk risico.

Rechtbank Rotterdam
    
    
      Bestuursrecht
    
    
    
      zaaknummers: ROT 19/4361 en ROT 19/4386
    
    
    uitspraak van de meervoudige kamer van 18 maart 2022 in de zaak tussen
    
    
      
        Zaak ROT 19/4361
      
      
        
          [eiseres] ( [afkorting naam eiseres] ), gevestigd respectievelijk te [plaats 1] en [plaats 2] , eiseres (tevens derde-belanghebbende in zaak ROT 19/4386),
      gemachtigden: mr. R.J.G. Bäcker en mr. A.C. Donkervoort,
    
    
    
      
        Zaak ROT 19/4386
      
      
        
          [eiser] ( [afkorting naam eiser] ), te [plaats 2] , eiser (tevens derde-belanghebbende in zaak ROT 19/4361),
      gemachtigden: mr. N. de Smid en [naam gemachtigde] , 
    
    
    
      en
    
    
    het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, verweerder,
    gemachtigde: mr. E. van Lunteren.
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      Bij besluit van 4 december 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [eiser] een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toegekend van € 15.500,- (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag).
    
    
    
      Bij afzonderlijke besluiten van 17 juli 2019 (de bestreden besluiten) heeft verweerder het bezwaar van zowel [eiseres] als [eiser] ongegrond verklaard.
    
    
    
      
        [eiseres] en [eiser] hebben tegen de op hen van toepassing zijnde bestreden besluiten beroep ingesteld.
    
    
    
      Omdat de bestreden besluiten op hetzelfde planschadeverzoek zien heeft de rechtbank aanleiding gezien de onderhavige procedures op de voet van artikel 8:14, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoegd te behandelen.
    
    
    
      Bij brief van 12 mei 2021 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd om de rechtbank van advies te dienen. Op 13 oktober 2021 heeft de StAB advies uitgebracht aan de rechtbank. Vervolgens hebben [eiseres] , [eiser] en verweerder gereageerd op het advies van de StAB.  
    
    
    
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2021. De zaken zijn ter zitting gezamenlijk behandeld met de (overige planschade-) zaken met de zaaknummers ROT 19/4360, 19/4362 t/m 19/4369, 19/4371 t/m 19/4374, 19/4380 t/m 19/4385 en 19/4387 t/m 19/4389. 
      
        [eiser] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Namens [eiseres] zijn de gemachtigden verschenen, in de middag (deels) bijgestaan door [naam persoon 1] en [naam persoon 2] (adviesbureau Ecorys te Rotterdam). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens de StAB zijn bc. [naam persoon 3] en dr. [naam persoon 4] verschenen, in de ochtend vergezeld door [naam persoon 5] (Voorberg Makelaars te Rotterdam). 
    
    
  
  
    Overwegingen
    
    1. Het wettelijk kader is opgenomen in een bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.
    
    
      
        Vastgestelde feiten en omstandigheden
      
    
    
    2. [eiser] is eigenaar van het appartement [adres] te Rotterdam. Hij heeft dit appartement op 1 maart 2002 gekocht. Op 19 december 2017 heeft [eiser] bij verweerder een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ingediend. Gesteld wordt dat de  waardevermindering van het appartement als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven ” (hierna: het bestemmingsplan) op 9 augustus 2017 (peildatum) € 100.000,- bedraagt.
    
    3. Verweerder heeft de aanvraag om tegemoetkoming in planschade voor advisering voorgelegd aan de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (hierna: JvO). Op 12 november 2018 heeft JvO een advies uitgebracht. Dit advies bestaat uit een algemeen rapport met als bijlage 1 een voor [eiser] specifiek gedeelte met een taxatierapport van de woning.
    
    
      In het algemene rapport heeft JvO geconcludeerd dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarbij de nadelige ruimtelijke effecten de wijziging van het karakter van de omgeving, een beperking van het uitzicht, (beperkte) toename van inkijk en (beperkte) schaduwhinder zijn. Voorts concludeert JvO dat de actieve risicoaanvaarding per zaak beoordeeld dient te worden, omdat daarbij het moment van aankoop bepalend is. Tot slot dient het normaal maatschappelijk risico gesteld te worden op 5% van de oude waarde van de woning.
    
    
    
      In het specifieke deel is de planvergelijking toegespitst op het appartement van [eiser] . JvO heeft geconcludeerd dat voor [eiser] geen sprake is van actieve risicoaanvaarding omdat ten tijde van de aankoop het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” gold. De waardevermindering is getaxeerd op (€ 775.000,- minus € 720.750,- is) € 54.250,-. Het normaal maatschappelijk risico is € 38.750,- (5% van € 775.000,-). Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van (€ 54.250,- minus € 38.750,- is) € 15.500,- als tegemoetkoming in de planschade in aanmerking komt.
    
    
    
      3.1.
      Bij het primaire besluit heeft verweerder conform het advies van JvO besloten.
      
      
        4. 	Omdat [eiseres] van mening was dat er geen tegemoetkoming moest worden toegekend en [eiser] meende dat het toegekende bedrag te laag is vastgesteld hebben beiden bij verweerder bezwaar gemaakt. Bij de bestreden besluiten zijn hun bezwaren overeenkomstig het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer II (hierna: ABC), van 28 juni 2019 ongegrond verklaard.
      
      
    
    
      4.1.
      
        De ABC heeft op 28 juni 2019 – samengevat – het volgende geadviseerd. 
        Gelet op de ten behoeve van het bouwplan uitgevoerde studies van Peutz over het windklimaat ziet de ABC geen planologische verslechtering ten aanzien van het aspect windhinder. De ABC merkt in dit verband op dat Peutz het windklimaat in de huidige en toekomstige situatie rondom het Zalmhavencomplex heeft beoordeeld en geclassificeerd aan de hand van de aanduiding ‘goed’, ‘matig’ of ‘slecht’ (overeenkomstig ook NEN 8100). Volgens Peutz leidt de komst van het Zalmhavencomplex er niet toe dat de classificatie van het huidige windklimaat verandert op de verschillende beoordeelde plekken. De ABC meent dat een redelijk handelend koper bij de vaststelling van de koopprijs van een appartement enig gewicht zal hechten aan het windklimaat, maar is verder van mening dat een marginale verandering in windklimaat, die niet van invloed is op de classificatie van dat klimaat, niet van relevante invloed zal zijn op de koopprijs. 
        De ABC is voorts met JvO van mening dat licht- en geluidsoverlast in algemene zin schadefactoren (kunnen) zijn. De ABC acht het niet aannemelijk dat de intensiteit van de overlast door de planologische wijziging in relevante mate zal toenemen. In het centrum van Rotterdam, zo ook rondom het appartement van [eiser] , zal altijd enige mate van licht- en geluidsoverlast aanwezig zijn. Het enkele gegeven dat de planologische wijziging een hoger object mogelijk maakt, maakt volgens de ABC niet dat de mogelijke licht- en geluidsoverlast ook navenant groter zal zijn. Uit het bezwaar van [eiser] kan ook niet worden afgeleid waarom zou moeten worden aangenomen dat de installaties van het Zalmhavencomplex in relevante mate meer geluid kunnen maken dan de installaties die op de gebouwen tot een hoogte van 10 en 20 meter konden worden geplaatst. Evenzo volgt de ABC JvO in de vaststelling dat de eventuele lichthinder niet van invloed zal zijn op de waarde van het appartement van [eiser] , nu de Rotterdamse binnenstad ook vóór de peildatum ’s avonds al licht (althans: niet duister) was.
        De ABC is daarnaast van mening dat de taxateur [naam persoon 6] ( [naam persoon 6] ) over afdoende expertise beschikt en ziet geen reden hem op grond van zijn specialisme op het gebied van buitengebiedtaxaties te diskwalificeren als taxateur van stedelijk vastgoed. De ABC is van mening dat een opneming ter plaatse (in het appartement) niet noodzakelijk dan wel een verplicht onderdeel is van een taxatie. Volgens de ABC geeft de uitkomst van de taxatie na de peildatum bovendien een voldoende getrouw beeld van de waardevermindering. De ABC komt dan ook tot de conclusie dat verweerder het Algemene Rapport en het Individuele Rapport van JvO aan het primaire besluit ten grondslag heeft mogen leggen en dat de onderliggende taxaties niet onzorgvuldig tot stand zijn gekomen. 
        De ABC stelt zich vervolgens op het standpunt dat op 1 maart 2002 geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen tot de bouw van extreme hoogbouw in de directe omgeving van het appartement van [eiser] . Een dergelijk concreet beleidsvoornemen kon [eiser] niet afleiden uit het plan “Binnenstad Rotterdam beleidskader voor verdere verdichting en beheer 1993-2000” (verder: het Binnenstadsplan). De ABC verwijst in dit verband naar paragraaf 2.1d van het Binnenstadsplan. Daarin staat: “Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw." Deze locaties zijn ook rood ingekleurd als hoogbouwzone op de kaart. Het gebied waar het Zalmhavencomplex wordt gebouwd is echter niet ingekleurd als hoogbouwzone en wordt in de tekst ook niet genoemd. Dit betekent volgens de ABC dat de schadeveroorzakende ontwikkeling niet is geprojecteerd in de directe omgeving van het appartement van [eiser] . Met “ Zalmhaven e.o.” lijkt in 1993 te zijn bedoeld: het gebied waar thans het appartementencomplex de Hoge Heren is gesitueerd en niet het gebied waar thans het Zalmhavencomplex wordt gerealiseerd. De ABC stelt dat een redelijk denkend en handelend koper de bijbehorende kaart als behoorlijk concreet en specifiek zou beschouwen. [eiser] zou als redelijk handelend koper hebben geconstateerd dat ten westen van de locatie van zijn appartementengebouw (de Hoge Erasmus) geen enkele voorgenomen hoogbouw is geprojecteerd. Gelet hierop kan [eiser] geen actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. 
        Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico (nmr) concludeert de ABC dat in dit geval terecht is uitgegaan van een percentage voor het nmr van 5%. De ABC beschouwt de komst van nieuwe hoogbouw zoals het Zalmhavencomplex in een stedelijke omgeving als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De ABC meent verder dat verschillende beleidsstukken de komst van het Zalmhavencomplex enigszins voorspelden. Bovendien past de komst van het Zalmhavencomplex in de structuur van de omgeving. Binnen de ruimtelijke structuur van een stedelijke omgeving past de komst van een wooncomplex dat boven de bestaande bebouwing uitsteekt. Kortom: de komst van het Zalmhavencomplex lag in de lijn der verwachtingen. De ABC is niet gebleken van (individuele) omstandigheden die aanleiding geven tot een verlaging dan wel verhoging van het vastgestelde nmr van 5%.
      
      
      
        
          Zaak ROT 19/4361 [eiseres]
        
        5. 	De rechtbank beoordeelt allereerst de beroepsgronden van [eiseres] omtrent het “procesdossier” en “de voorzienbaarheid”. De beroepsgronden van [eiseres] over de ”taxatie” en het “normaal maatschappelijk risico” zullen verderop tezamen met de beroepsgronden van [eiser] over deze aspecten door de rechtbank worden beoordeeld.  
      
      
      
        
          Procesdossier
        
      
      
        5.1.1.
        
          
            [eiseres] stelt dat zij verweerder meermaals heeft gevraagd om alle documenten ten aanzien van de onderhavige zaak toe te voegen aan het dossier. Nu verweerder dit onvoldoende heeft gedaan, heeft verweerder niet voldaan aan zijn plicht op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb.
          In dit verband merkt [eiseres] op dat verweerder heeft nagelaten alle bijbehorende (voorbereidings- en bekendmakings)documenten die voor het beoordelen van de voorzienbaarheid van het project (de bouw van een woontoren van 188 meter hoog met een stedenbouwkundig accent van 24 meter, twee woontorens van ieder ongeveer 70 meter hoog, een 20 meter hoge plint en een parkeergarage) relevant zijn, toe te voegen aan het dossier. Omdat het begrip “alle op de zaak betrekking hebbende stukken” ruim moet worden uitgelegd, had verweerder alle in de ogen van [eiseres] ontbrekende stukken aan het dossier moeten toevoegen. Nu de ABC deze stukken niet heeft bestudeerd heeft verweerder zich volgens [eiseres] niet kunnen baseren op het advies van de ABC. 
        
        
      
      
        5.1.2.
        De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de ABC, die in haar advies tevens de in dit verband door [eiseres] aangevoerde informatie en grieven in ogenschouw heeft genomen, over onvoldoende gegevens beschikte om verweerder van een deugdelijk advies te dienen. De stukken die volgens artikel 8:42 van de Awb door verweerder aan de rechtbank moeten worden toegezonden, waren reeds in de bezwaarschriftprocedure ter kennisneming beschikbaar. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
        
          
            Voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding)
          
          5.2.1.1. 	[eiseres] stelt zich op het standpunt dat het project op grond van het Binnenstadsplan voor [eiser] voorzienbaar was en dat de schade, voor zover daarvan sprake zou zijn, ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro geheel voor zijn rekening dient te blijven. Het Binnenstadsplan is volgens [eiseres] een beleidskader van en voor de gemeente Rotterdam met als doel “een ruimtelijk, functioneel kader te scheppen op basis waarvan toekomstige plannen kunnen worden beoordeeld, c.q. randvoorwaarden te geven voor verdere ontwikkelingen”. 
        
        
        
          Het Binnenstadsplan bepaalt in dat kader onder andere het volgende:
          “Zowel om stedebouwkundige redenen als om reden van gewenste programmatische sturing is in de Binnenstad en op de Kop van Zuid een zone aangewezen waar min of meer extreme hoogbouw (boven de 100 meter) is toegestaan. [...]. Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw.”
          De formulering “ Zalmhaven e.o.” duidt er volgens [eiseres] op dat een ruim, niet exact begrensd gebied wordt bedoeld in de nabijheid van de inmiddels gedempte Zalmhaven . 
          Kortom: op basis van deze tekst had een redelijk denkend en handelend koper kunnen afleiden dat de mogelijkheid bestond dat op en rondom de Zalmhaven superhoogbouw (meer dan 100 meter) zou kunnen komen. Het project wordt gerealiseerd op en naast de voormalige Zalmhaven . De voornoemde geciteerde tekst heeft dus te gelden als concreet beleidsvoornemen in de zin van voorzienbaarheid van het project, ook al stonden
          destijds de kans op realisatie en de omvang en details van het project nog niet vast.
          Dit geldt te meer nu het doel van de nota is om een raamwerk te bieden op basis waarvan specifieke(re) plannen gedetailleerd(er) kunnen worden uitgewerkt. 
          Daarnaast wordt nergens in het Binnenstadsplan duidelijk gemaakt dat de hoogbouwlocaties uit de tekst één op één zijn ingekleurd op het betreffende kaartje. Er wordt namelijk geen koppeling gemaakt tussen de tekst en het kaartje. Nu een koppeling tussen de tekst en de kaart ontbreekt, geldt dat de tekst leidend is. De kaart is slechts bedoeld als indicatieve aanduiding voor een groter gebied en leent zich door de schaal niet voor een precieze harde begrenzing. 
        
        
        
          5.2.1.2. 	[eiseres] stelt zich verder op het standpunt dat ook het meerjarenprogramma voor de jaren 1993-1996 een concreet beleidsvoornemen bevat. " Zalmhaven ” is namelijk opgenomen in zowel een lijst met "zekere projecten” als in een lijst met "studie projecten”. De laatste lijst is bedoeld om de woningproductie op lange termijn zeker te stellen. Hieruit kan worden opgemaakt dat destijds plannen bestonden om een of zelfs meerdere woningbouwprojecten op en/of rondom de gedempte Zalmhaven te realiseren.
        
        
        
          De redenering in het Aanvullend Rapport 2 (p. 10) van JvO, dat een beschrijving naar een concrete locatie ontbreekt en daarom geen concreet beleidsvoornemen uit de projectenlijst valt af te leiden, is volgen [eiseres] niet goed te begrijpen. Immers, uit de toelichting en beschrijving van het gehele Binnenstadsplan blijkt dat het niet ging om specifieke afgebakende locaties en/of gebieden en dat details van ontwikkelingen in nadere plannen konden worden uitgewerkt. Bovendien is niet vereist dat de omvang en/of details van de planologische ontwikkeling vaststaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft eerder geoordeeld dat het niet van belang is of alle locaties zijn aangeduid op de (plan)kaart (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2143). Dit maakt dat de opname van Zalmhaven in de projectenlijst een concreet beleidsvoornemen is op basis waarvan een potentiële koper had kunnen afleiden dat in het plangebied van het Project superhoogbouw verwezenlijkt zou kunnen worden.
        
        
        
          5.2.1.3. 	[eiseres] stelt dat een redelijk denkend en handelend koper van de woning via verschillende bronnen kennis had kunnen nemen van de hiervoor uiteengezette beleidsvoornemens. De hoogbouwplannen van de gemeente Rotterdam in het algemeen, en het Binnenstadsplan in het bijzonder, zijn openbaar gemaakt. Zo hebben de relevante stukken met betrekking tot het Binnenstadsplan in elk geval ter inzage gelegen, heeft een inspraakprocedure plaatsgevonden en kon een ieder de stedenbouwkundige ontwikkelingen bekijken in het informatiecentrum. Een redelijk denkend en handelend koper heeft dus kunnen begrijpen dat de gemeente Rotterdam het (beleids)voornemen had om in de omgeving van de gedempte Zalmhaven en dus op de locatie van het project (super)hoogbouw te (laten) realiseren. Voorzienbaarheid bestond vanaf het moment dat het concept-Binnenstadsplan gepresenteerd is/ter inzage is gelegd in oktober 1992. Nu [eiser] zijn woning na die datum heeft gekocht moet de aanvraag voor een tegemoetkoming in de planschade worden afgewezen. 
        
        
      
      
        5.2.2.
        De rechtbank overweegt dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld op het moment van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling op het moment van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). De bestuursrechter dient het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor de aanvrager voorzienbaar was zonder terughoudendheid te toetsen.
        
        
          5.2.2.1. 	De rechtbank stelt - evenals de StAB in haar advies - vast dat bij de tekst in subparagraaf 2.1 d van het Binnenstadsplan een afbeelding is opgenomen met de tekst “Hoogbouwzone”. Op deze kaart van het centrum van Rotterdam zijn met de kleuren rood en geel zones aangegeven. De kleuren zijn niet nader geduid. Gezien de tekst lijkt de rode kleur te duiden op de hoogbouw die bedoeld is voor kantoren en de gele kleur op de hoogbouw bedoeld voor wonen. Uit latere stukken blijkt echter dat alleen de rode kleur op de hoogbouwzone duidt (zie o.a. het Binnenstadsplan 2000-2010, waar op kaart 1 “Hoogbouwbeleid 1993-2000’ de hoogbouwzone is aangeduid).
        
        
        
          Tussen partijen is niet in geschil dat het plangebied buiten de op de afbeelding aangeduide 
          hoogbouwzone ligt. Net als de StAB merkt de rechtbank op dat de tekst op zichzelf geen duidelijke afbakening vormt van de genoemde hoogbouwzone. Ter verduidelijking zal een lezer dan afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de afbeelding. Bij gebrek aan een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone kan dan niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen. Uit de rechtspraak blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet tot in detail behoeft te zijn uitgewerkt, maar meer belang wordt gehecht aan de aanduiding van de locatie. De rechtbank kan [eiseres] volgen in haar standpunt dat het Binnenstadsplan voldoende kenbaar was, maar dat neemt niet weg dat de begrenzing van de zone essentieel is. De passage “ Zalmhaven e.o.” in het Binnenstadsplan verschaft onvoldoende duidelijkheid over een mogelijk te verwachten hoogbouwlocatie. Dat er in het Binnenstadsplan feitelijk geen koppeling is gemaakt tussen de tekst en het kaartje neemt niet weg dat een redelijk handelend koper na lezing van de tekst, die geen duidelijke afbakening van de genoemde hoogbouwzone geeft, dan ter verduidelijking zal afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de verbeelding. Nu daarbij van een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone geen sprake is, kan er dus niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen op grond waarvan kopers konden weten dat de planologische situatie in ongunstige zin kon wijzigen.
        
        
        
          De verwijzing van [eiseres] in haar reactie op het StAB-advies naar de uitspraak van de Afdeling van 9 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2150, in de bestemmingsplanprocedure inzake dezelfde ontwikkeling ten aanzien van de in die procedure centraal staande Hoogbouwvisie 2011, kan haar evenmin baten. Dat de Afdeling daarbij oordeelt dat de tekst leidend is in het geval aan een in het beleidsdocument opgenomen afbeelding geen beleid is gekoppeld, betekent niet dat dit eveneens geldt voor het onderhavige geschil, waarin niet de Hoogbouwvisie 2011 maar het Binnenstadsplan centraal staat. Naast dat in het kader van een bestemmingsplanprocedure een ander toetsingskader geldt, is er in de Afdelingsuitspraak bovendien sprake van een afbeelding in een ander hoofdstuk. In dit geval staat de afbeelding niet voor niets onder de tekst in het Binnenstadsplan. 
        
        
        
          Dat een redelijk denkend en handelend koper er volgens [eiseres] bij het interpreteren van de afbeelding van uit had moeten gaan dat de met rood aangegeven hoogbouwzones mogelijk kunnen resulteren in een groter of kleiner gebied, dan wel dat rekening moet worden gehouden met een ongunstige wijzing van het desbetreffende gebied, acht de rechtbank in strijd met het uitgangspunt in de rechtspraak dat beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.
        
        
        
          5.2.2.2. 	De vraag is vervolgens op welk moment er wel sprake is van een concreet beleidsvoornemen.  
        
        
        
          Als hoofdstuk 10 van het Binnenstadsplan is het “Meerjarenprogramma binnenstad”
          opgenomen, met in paragraaf 10.2 de sectorale projecten. Zowel bij de “zekere projecten” als bij de “studie projecten” is de Zalmhaven genoemd, voor 290, 157 en 80 woningen. Uit
          navraag bij de gemeente door de StAB bleken dit projecten te zijn buiten het relevante plangebied.
        
        
        
          In het Binnenstadsplan 2000-2010 is de hoogbouwzone uit de jaren 1993-2000 duidelijk aangegeven. Op kaart 2 is het “Hoogbouwbeleid 2000-2010” inzichtelijk gemaakt. Het plangebied is daarbij gearceerd aangeduid, hetgeen staat voor ”In bestemmingsplannen uit te werken overgangsgebied”. Ten oosten is de hoogbouwzone in rood aangegeven, hetgeen staat voor een maximale hoogte van 150 meter. Uit de tekst blijkt dat het hoogbouwbeleid geldt voor gebouwen hoger dan 70 meter. Op basis van de tekst zou het plangebied nader onderzocht moeten worden om te bepalen op welke wijze dit kon fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (derhalve vanaf 70 meter tot 150 meter). Deze nota is bekend gemaakt op 23 augustus 2000.
        
        
        
          Op 14 mei 2008 heeft de burgemeester van Rotterdam bekend gemaakt dat het college
          voornemens was vrijstelling te verlenen voor het oorspronkelijke bouwplan van de
          projectontwikkelaar. Dat bouwplan bestond toen uit een woontoren van 188 meter (met een spits tot 213 meter) met ten westen een appartementencomplex met hoogten van 31,5 tot 61,5 meter en ten oosten een kantoorgebouw van 55 meter. Op 22 februari 2011 is de vrijstelling, na aanpassing van het bouwplan, verleend.
        
        
        
          In de Hoogbouwvisies van 2010 en 2011 is het project expliciet genoemd. In het bestemmingsplan “Scheepvaartkwartier” van juli 2013 is het project niet opgenomen, omdat inmiddels het vrijstellingsbesluit was ingetrokken, aangezien de benodigde stukken niet tijdig waren ingediend. Dit was echter reden voor de Afdeling om bij uitspraak van 3 september 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3276) aan dit deel van het plangebied goedkeuring te onthouden. De Afdeling overwoog dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Scheepvaartkwartier” sprake was van een voldoende concreet voornemen van [eiseres] om ter plaatse hoogbouw te realiseren.
        
        
        
          Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat pas vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor dit bouwplan op 14 mei 2008 voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen. Weliswaar was al sinds de bekendmaking van de Hoogbouwvisie 2000-2010 op 23 augustus 2000 bekend dat het plangebied was gelegen in een overgangszone voor de hoogbouwzone, maar dit betrof twee onderzoeksgebieden waar eventueel hoogbouw vanaf 70 meter tot 150 meter kon komen, met daarnaast een gebied waar daarmee op verschillende manieren rekening kon worden gehouden. Dit is een te vroeg stadium om van voorzienbaarheid in de zin van een concreet beleidsvoornemen te kunnen spreken.
        
        
        
          De rechtbank overweegt dat, nu het relevante investeringsmoment van [eiser] het moment van aankoop op 1 maart 2002 was, van voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop geen sprake is. Immers, eerst vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor het project op 14 mei 2008 was het voorzienbaar dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen.
        
        
        
          5.2.2.3. 	De StAB is in het advies ingegaan op het aspect voorzienbaarheid. Anders dan [eiseres] is de rechtbank van oordeel dat de StAB haar opdracht niet te buiten is gegaan. Aan de StAB is immers gevraagd om een onderzoek in te stellen en naar aanleiding van de aangevoerde beroepsgronden haar bevindingen kenbaar te maken in een schriftelijk advies. Nu [eiseres] onder meer de voorzienbaarheid als beroepsgrond heeft aangevoerd heeft de StAB daarover in lijn met haar opdracht geadviseerd.
        
        
        
          
            Zaak ROT 19/4386 [eiser]
          
          6.	In deze en de volgende overwegingen beoordeelt de rechtbank de beroepsgronden van [eiser] aangaande de schadefactoren “windhinder” en “licht- en geluidsoverlast”. Daarbij zal de rechtbank eveneens bespreken hetgeen [eiseres] heeft gesteld omtrent “de wet van de afnemende meeropbrengst” en de “dynamische grootstedelijke omgeving”. In dit verband geeft de rechtbank allereerst – summier – de door de StAB gemaakte planvergelijking weer.   
        
        
        
          De gronden waren volgens de StAB in de oude situatie van het bestemmingsplan “Het Nieuwe werk” vrijwel geheel te bebouwen, grotendeels tot een hoogte van 20 m en deels tot een hoogte van 10 m. Deze bebouwing had een totaal volume van circa (8.591 m2 x 20 meter plus 2.523 m2 x 10 m=) 197.050 m3. In de nieuwe situatie van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven ” zijn de gronden eveneens vrijwel geheel te bebouwen, met een laag gedeelte tot 20 meter met daarboven drie torens, twee met een bouwhoogte van 70 meter en één toren met een bouwhoogte van 190 meter (met een hoogteaccent tot 215 meter). Deze bebouwing heeft een totaal volume van circa (6.712 m2 x 20 meter plus twee maal 664 m2 x 70 meter plus 1.221 m2 x 190 meter =) 459.190 m3. Dit betekent dat het bouwvolume ter plaatse met een factor van circa 2,33 is vermenigvuldigd. Daarbij zijn met name de drie torens van belang voor de hinder die omwonenden van de bebouwing zullen ervaren.
        
        
        
          Wat betreft het gebruik waren de gronden dan wel de gebouwen in de oude situatie bestemd voor verschillende vormen van gebruik, zoals kantoren en wonen, maar ook horeca en winkels. Daarbij is van belang dat bij een uitbreiding van de bestaande bebouwing deze alleen gebruikt mocht worden voor wonen. In de nieuwe situatie zijn de gebruiks-mogelijkheden grotendeels vergelijkbaar met die in de oude situatie. Winkels zijn echter niet langer toegelaten. Daarentegen is een hotel expliciet wel toegelaten. Van groot belang is echter dat voor de gebruiksmogelijkheden - wonen en hotel uitgezonderd - een maximum bruto vloeroppervlakte geldt van 7.700 m2. Het voorgaande betekent met name dat gezien de grotere mogelijke bebouwingsmassa sprake zal zijn van een intensiever gebruik. De gebruiksmogelijkheden komen grosso modo overeen, met uitzondering van de mogelijkheid van detailhandel en de omvang van de gebruiksmogelijkheden anders dan wonen.
        
        
        
          Het appartement van [eiser] ligt op de 19e verdieping (20e bouwlaag). Naar schatting ligt het appartement daarmee op een hoogte van circa 57 m.
        
        
      
    
    
      6.1.
      Ter zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat partijen zich in beginsel kunnen vinden in de door de StAB gemaakte planvergelijking. Het standpunt van [eiseres] dat voorheen op de gronden met de bestemming “maatschappelijke voorzieningen” ook een (middelbare) school mogelijk was deelt de rechtbank niet. De rechtbank is van oordeel dat gelet op artikel 3 van de planvoorschriften van het bestemmingsplan “Het Nieuwe werk”, waarin is vermeld dat de gronden (tevens) waren bestemd voor “onderwijsdoeleinden, voor zover gesitueerd aan het Vasteland” ter plaatse geen school mogelijk was. 
      
      
        
          Windhinder  
        
      
      
        7.1.1.
        
          [eiser] stelt zich op het standpunt dat verweerders opvatting, dat een marginale verandering in windklimaat, die niet van invloed is op de classificatie van dat klimaat, niet van invloed zal zijn op de koopprijs, onjuist is. Als de verslechtering / het nadeel bij één aspect beperkt is, kan deze in de visie van verweerder verder buiten beschouwing worden gelaten. In de planschadejurisprudentie van de Afdeling wordt geen steun gevonden voor een dergelijke redenering. Immers, zo zou een eigenaar die geconfronteerd wordt met een planologische verslechtering van zijn eigendom op verschillende onderdelen (zicht, privacy et cetera), waarbij de verslechtering per onderdeel ‘beperkt' is, nooit recht hebben op een tegemoetkoming. Dat JvO meent dat hij zijn grief met een windtunnelonderzoek had moeten onderbouwen gaat [eiser] te ver. Van een aanvrager kan in alle redelijkheid niet verwacht worden dat deze zijn aanvraag op dit punt staaft met een windtunnelonderzoek. 
        
      
      
        7.1.2.
        De StAB heeft in haar advies opgemerkt dat JvO het aspect “windhinder” heeft beoordeeld aan de hand van de rapporten van Peutz. Daarin is echter slechts het windklimaat op maaiveldniveau beoordeeld. Bovendien concludeert Peutz dat geen sprake is van een hogere categorie van windhinder, maar blijkt uit de meetresultaten dat wel degelijk op verschillende punten, zoals in de directe omgeving van de Hoge Heren en de Hoge Erasmus maar ook ter plaatse van de Gedempte Zalmhaven , sprake is van een verslechtering. Deze verslechtering op maaiveldniveau acht de StAB een relevant planologisch nadeel voor de bewoners van de appartementen die in de directe omgeving zijn gelegen.
        
        
          Of en in hoeverre sprake is van windhinder ter hoogte van het appartement (stuwdruk en fluitend geluid), is volgens de StAB alleen concreet vast te stellen aan de hand van een windhinderonderzoek, in de vorm van een computeranimatie of een windtunnelonderzoek. Een dergelijk onderzoek heeft niet plaatsgevonden. Er kan dus alleen in algemene zin worden geconcludeerd dat hoogbouw veelal een negatief effect heeft op het windklimaat in de directe omgeving. De horizontale wind botst tegen het verticale vlak van de hoogbouw en kan daarbij alle kanten uitgaan, maar zal in beginsel door de lagere luchtdruk naar beneden gaan. Op maaiveldniveau kan vervolgens een effect optreden tot op honderden meters afstand van de hoogbouw. Ter zitting heeft de StAB zich nog op het standpunt gesteld dat enige vorm van verslechtering dus als een verslechtering moet worden aangemerkt. Wel geldt dat hoogbouw in de nabijheid van andere hoogbouw ook een positief effect kan hebben, omdat de ene hoogbouw de andere hoogbouw afschermt van de wind. Dit wordt het Manhattaneffect genoemd. Daarvoor moet echter wel sprake zijn van een hoge concentratie van hoogbouw, waarvan hier onvoldoende sprake is. 
        
        
        
          Het voorgaande betekent volgens de StAB dat sprake is van een objectief te verwachten overlast en dat een koper daarom rekening zal houden met mogelijke windhinder als gevolg van de in de nabijheid gelegen hoogbouw.
        
        
      
      
        7.1.3.
        
          [eiseres] kan zich niet vinden in het standpunt van de StAB dat geen windtunnel-onderzoek ter hoogte van de appartementen zou hebben plaatsgevonden. In het onderzoek van Peutz wordt immers vermeld dat een windtunnelonderzoek op 60 meter hoogte heeft plaatsgevonden. Daarnaast stelt [eiseres] dat uit verschillende onderzoeken van Peutz volgt dat er sprake is van een afschermend effect van het project op de omgeving. [eiseres] kan daarom de opvatting van de StAB, dat het project geen afschermend effect zou hebben, niet volgen en stelt dat het StAB-verslag op dit onderdeel onjuistheden vertoont. Als gevolg daarvan concludeert de StAB ten onrechte dat een koper rekening zou houden met mogelijke windhinder als gevolg van de in de nabijheid gelegen hoogbouw.
        
      
      
        7.1.4.
        Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling mag een rechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. De StAB is een deskundige in voornoemde zin. De rechtbank neemt haar advies tot uitgangspunt bij de beoordeling van het onderhavige geschil.
        
      
      
        7.1.5.
        De rechtbank is van oordeel dat het advies van de StAB ten aanzien van de schadefactor “windhinder” duidelijk is. De StAB heeft, zo bleek ook ter zitting, het windonderzoek uit 2017 van Peutz dat heeft plaatsgevonden op 60 meter hoogte mede in haar advies betrokken. Vast staat dat Peutz geen windtunnelonderzoek heeft uitgevoerd. Het standpunt van [eiseres] dat het aan [eiser] is om een windtunnelonderzoek te laten uitvoeren deelt de rechtbank niet. [eiser] is met een goed onderbouwde claim gekomen en dan is het aan verweerder en in dit geval aan de experts van Peutz om ten aanzien van de gestelde schadefactoren een onderzoek in te stellen. Dit is niet gebeurd. Op basis van het windonderzoek van Peutz heeft de StAB de windhinder op hoogte in algemene zin beoordeeld en, evenals verweerder, geconcludeerd, dat er sprake is van een verslechtering van het windklimaat. Voor de Hoge Erasmus is vastgesteld dat sprake is van enige toename van windhinder op maaiveldniveau. Een toename van windhinder op appartementsniveau is aannemelijk, zeker gezien de relatief smalle tussengelegen ruimte van de Houtlaan. De StAB heeft in het advies en ter zitting onderbouwd dat er sprake is van gegronde objectieve vrees van overlast van windhinder, waarmee een koper rekening zal houden. Nu van een afschermend effect geen sprake is, aangezien het zogenoemde Manhattaneffect zich aan de andere kant van het project afspeelt, ziet de rechtbank geen aanleiding het advies van de StAB ter zake van het aspect “windhinder” niet te volgen. 
        
        
          
            Licht- en geluidsoverlast
          
        
      
      
        7.2.1.
        De redenering van verweerder dat het enkele gegeven dat de planologische wijziging een hoger object mogelijk maakt, niet tot de conclusie dwingt dat de mogelijke licht- en geluidsoverlast ook navenant groter zal zijn, kan volgens [eiser] geen stand houden. Een appartement dat bij wijze van voorbeeld gelegen is op de 28e verdieping van de Willemstoren wordt door het in werking treden van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven ” in planologische zin geconfronteerd met een bouwvlak voor de hoogste toren van Nederland. Dit bouwvlak is gelegen op een afstand van ongeveer 31 meter. Op nog kortere afstand kan  de eigenaar geconfronteerd worden met uitstekende bouwdelen tot 8 meter buiten het bouwvlak (luifels) en overige uitstekende delen (balkons en dergelijke) tot 4 meter. Daar waar de eigenaar in de oude planologische situatie zicht had op overige bebouwing in het stadcentrum van Rotterdam en enige hinder door licht- en geluidoverlast te dulden had, is de nieuwe planologische situatie zeer confronterend. Door de verschillende balkons, gesitueerd op ongeveer 27 meter van het bestaande appartement, van waaruit geluid en licht geproduceerd kan worden, in combinatie met woon- en slaapkamers met verlichting, kan in alle redelijkheid niet de conclusie worden getrokken dat de licht- en geluidsoverlast niet groter zal zijn.
        
        
          Verder geldt dat verweerder zich laat leiden door de feitelijke verandering en niet door de planologische. In haar overwegingen stelt verweerder: “nog daargelaten dat het er vooralsnog op lijkt dat de installaties van in ieder geval de Zalmhaventoren op het dak van deze toren zullen worden geplaatst”. Verweerder gaat daarmee voorbij aan de planologische mogelijkheid om (geluid producerende) installaties aan een gebouw te realiseren. In dit verband kan gedacht worden aan installaties zoals een airconditioning of warmtepompen. 
        
        
        
          Voorts geldt dat in het JvO-advies ten onrechte wordt gesproken over een nieuwe woonbestemming, terwijl daar geen sprake van is. De nieuwe bestemming “Gemengd”  maakt bijvoorbeeld ook voorzieningen ten behoeve van cultuur en ontspanning, horeca en een hotel en in zijn algemeenheid dakterrassen en daktuinen mogelijk. Hierdoor is verweerder in het bestreden besluit van een wezenlijk onjuist uitgangspunt uitgegaan.
        
        
      
      
        7.2.2.
        De StAB heeft in het advies verwoord dat wel degelijk sprake is van een duidelijk waarneembare toename van zowel geluid als licht. Het bouwvolume neemt met een factor 2,33 toe. Tevens is relevant dat dit gebeurt in de vorm van drie torens. Deze torens worden met name gebruikt voor woondoeleinden. Dit betekent dat vrijwel permanent sprake kan zijn van licht- en geluidhinder. Met name de appartementen die in de directe nabijheid van de nieuwbouw zijn gelegen zullen dit indringend kunnen ervaren, door direct zicht op de verlichte torens en door het geluid dat via open ramen en balkons goed hoorbaar zal zijn.
        
        
          Verder stelt de StAB dat de appartementen in de toren aan het Willemsplein, genaamd de Hoge Erasmus, met name aan één zijde overlast hebben. Dit betreft (in de lager gelegen appartementen) de woonkamer met open keuken dan wel (in de hoger gelegen appartementen) een werk-zitkamer. Vanuit deze woonkamers zijn alle drie de torens zichtbaar, waarbij de hoogste toren zodanig dichtbij is gesitueerd dat gelaatsuitdrukkingen duidelijk te zien zijn. Voor de werk-zitkamers geldt dat met name de hoogste toren zichtbaar is, eveneens op zeer korte afstand. Niet alleen is sprake van een belemmering van het uitzicht, maar tevens van een grote aantasting van de privacy. Door de nabijheid zijn ook de toegenomen licht- en geluidhinder van belang. 
        
        
      
      
        7.2.3.
        Het standpunt van [eiseres] ter zitting dat er sprake is van een grootstedelijke situatie waarbij het achtergrondniveau van trams en schepen al heel hoog is, doet aan de voornoemde vaststelling van de StAB niet af. De rechtbank ziet geen aanleiding om de conclusie van de StAB op dit punt voor onjuist te houden.
        
      
      
        7.2.4.
        Ten aanzien van het standpunt van [eiseres] dat zowel JvO als de StAB in het kader van de beoordeling van de (voornoemde) schadefactoren ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst die in een grootstedelijk (hoogbouw)gebied geldt, overweegt de rechtbank als volgt.
        
        
          7.2.4.1. 	[eiseres] stelt dat als in een situatie al sprake is van aantasting van de privacy door bijvoorbeeld 30 tegenovergelegen woningen, een toename met nog eens 30, 80 of 100 woningen niet tot een recht evenredig toenemende verdere verslechtering zal leiden. 
        
        
        
          Voorts gaan volgens [eiseres] de StAB en JvO volledig voorbij aan de positieve effecten van hoogbouw op omliggende woningen, die een waardestijging tot gevolg hebben. [eiseres] verwijst daarbij naar het rapport van het onderzoeks- en adviesbureau Ecorys (Ecorys) van 10 november 2021. Uit de resultaten van het onderzoek leidt Ecorys af dat de geografische afstand tot hoogbouw en wolkenkrabbers een positief effect heeft op de verkoopprijs van omliggende woningen ten opzichte van woningen die niet in de nabijheid van hoogbouwtorens gelegen zijn. Daarbovenop concludeert Ecorys dat tussen 2006 en de peildatum van 9 augustus 2017 de woningen in de aanwezigheid van één of meerdere hoogbouwtorens binnen een straal van 250 meter 226% sterker in prijs zijn gestegen dan andere woningen in het onderzochte deel van Rotterdam.
        
        
        
          Daarnaast heeft ook direct zicht op hoogbouw volgens Ecorys een positieve invloed op de prijsstijging van woningen in het centrum van Rotterdam. Ecorys heeft het vorenstaande ter zitting nader toegelicht en heeft geconcludeerd dat beide prijseffecten (de geografische nabijheid van hoogbouwtorens en het zicht op hoogbouwtorens) statistisch significant zijn en om die reden beide in ogenschouw genomen moeten worden. Ecorys komt om die reden tot de conclusie dat het netto prijseffect van hoogbouw op omliggende woningen positief is. 
        
        
        
          7.2.4.2. 	Naar het oordeel van de rechtbank wordt met de stelling van [eiseres] dat er sprake is van de wet van de afnemende meeropbrengst en dat een toename niet een recht evenredig nadeel met zich brengt, niet bestreden dat er wel degelijk sprake is van een verslechtering (van de schadefactoren) en dus van een planologisch nadeel. Dit betreft zowel fysieke hinder zoals lichthinder als een aantasting van de privacy: hoe meer mensen zicht hebben op en in een appartement, hoe groter de aantasting van de privacy. 
        
        
        
          
            [eiseres] stelt zich naar het oordeel van de rechtbank op zich terecht op het standpunt dat er door een mix van functies sprake is van enig voordeel als gevolg van een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. Uit de planologische vergelijking is echter gebleken dat ook in de oude situatie een mix van functies mogelijk was. De gebruiksmogelijkheden komen grotendeels overeen, waarbij de mogelijkheid van detailhandel is komen te vervallen en de mogelijkheid van een hotel is toegevoegd. Bovendien is in de nieuwe situatie een maximum bruto vloeroppervlakte gegeven voor de functies anders dan wonen en hotel. Dat betekent dat in de nieuwe situatie de omvang van andere gebruiksvormen planologisch gezien afneemt. Daar staat tegenover dat de totale gebruiksintensiteit door het toegenomen bouwvolume wel toeneemt. Deze grotere gebruiksintensiteit en bouwmassa dragen wel bij aan het grootstedelijke karakter van de omgeving, wat door (potentiële) kopers gezien kan worden als een voordeel, zowel qua dynamiek als qua uitstraling. Dat volgens [eiseres] in het licht van de voornoemde rapportage van Ecorys het voordeel van een meer dynamische en grootstedelijke omgeving de nadelen overvleugelt, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. De StAB heeft hierover ter zitting toegelicht dat een voordeel, om het te kunnen verrekenen, uit dezelfde schadeoorzaak als het nadeel dient te volgen en dat het niet gaat om voordelen die door de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regime op een latere datum ontstaan, bijvoorbeeld de komst van meer winkels in het plangebied. Voorts geldt dat het algemene rapport van Ecorys niet is gebaseerd op de hier van belang zijnde peildatum. De StAB heeft verder toegelicht dat de waardevermindering van het appartement van [eiser] lager uitvalt doordat er sprake is van enig planologisch voordeel. De StAB heeft dus het voordeel meegewogen, maar daardoor worden de nadelen niet, zoals [eiseres] stelt, geheel weggestreept. De rechtbank ziet geen aanleiding om het advies van de StAB niet te volgen en maakt de redenering van de StAB tot de hare. 
        
        
        8. In het licht van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de onderhavige beroepsgronden van [eiser] slagen. De planologische vergelijking, zoals uitgevoerd door JvO, dient te worden aangepast. Er is sprake van meer relevante planologische nadelen dan waarvan JvO is uitgegaan, waardoor de taxaties van JvO op een onjuiste planvergelijking zijn gebaseerd. 
        
        
          
            Zaken ROT 19/4361 [eiseres] en ROT 19/4386 [eiser]
          
        
        9. De rechtbank zal de beroepsgronden van [eiseres] en [eiser] omtrent de “taxatie” en het “normaal maatschappelijk risico (nmr)” hierna tezamen beoordelen.
        
        
          
            Taxatie 
          
        
      
    
    
      10.1.
      Zowel [eiser] als [eiseres] stelt zich op het standpunt dat [naam persoon 6] niet een ter zake deskundig taxateur is met voldoende kennis van de lokale woningmarkt (stedelijk gebied). Voorts stelt zowel [eiser] als [eiseres] dat verweerder de wijze van ‘taxeren' (geen opneming ter plaatse) in het bestreden besluit ten onrechte niet heeft gesanctioneerd. [eiser] wijst er daarbij op dat verweerder daarmee geheel voorbij gaat aan de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1436, inzake de gemeente Dongen. Daarin overweegt de Afdeling in r.o. 17.1. onmiskenbaar dat de taxateur het object moet hebben bezocht. Daarnaast stelt zowel [eiser] als [eiseres] zich op het standpunt dat de waardedaling van het appartement niet op juiste wijze is vastgesteld. [eiser] stelt dat de taxateur ten onrechte niet zelfstandig de nieuwe waarde heeft bepaald. Hij heeft enkel het door JvO vastgestelde schadepercentage, gebaseerd op een te gering gewicht aan de schadefactoren, toegepast en dat de nieuwe waarde genoemd. [eiseres] stelt in dit verband dat de schade voor [eiser] is gekwalificeerd als “zware schade” en op 7% van de waarde van de woning vóór de peildatum is vastgesteld. Het vaststellen van de waardevermindering van de woning door deze uit te drukken in een percentage van de waarde op de peildatum onder het oude planologische regime mag echter niet als zelfstandige methode worden gebruikt om het planologisch nadeel vast te stellen. Het vermelden van een percentage is namelijk slechts bedoeld ter controle. Bovendien wordt door te werken met vaste percentages onvoldoende rekening gehouden met de weging van de relevante factoren per geval. [eiseres] stelt verder dat in andere gevallen van “zware schade" een waardevermindering van 4,5 tot 5% wordt aangenomen (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668). Voor zover dus al sprake is van schade, kan deze volgens [eiseres] hooguit 5% zijn. 
      
    
    
      10.2.
      De rechtbank overweegt dat in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geen expliciete eisen worden gesteld aan de taxateur of de taxatie. Zie in dit verband de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Alleen is van belang dat zijn/haar werk zorgvuldig en navolgbaar moet zijn. 
      
      
        Aangezien taxateur [naam persoon 6] zich profileert als een rentmeesterkantoor, gericht op het buitengebied van de provincie Limburg, is hij, zoals de StAB ook heeft opgemerkt in haar advies, niet de meest geschikte taxateur voor appartementen in Rotterdam. Uit de rechtspraak van de Afdeling blijkt echter dat de enkele stelling dat een taxateur niet ter plaatse is gevestigd of niet gespecialiseerd is in het type vastgoed niet betekent dat die taxateur niet over de benodigde deskundigheid beschikt om de taxatie uit te voeren (zie de uitspraken van de Afdeling van 16 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1269) en 31 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR6373)). De Afdeling heeft in deze uitspraken niet overwogen wat het betekent wanneer een taxateur aan beide criteria niet voldoet. 
      
      
      
        In dit geval is [naam persoon 6] niet bij de opnames aanwezig geweest, maar zou hij door middel van camerabeelden via de telefoon van de heer [naam persoon 7] hebben meegekeken. Voor zover bekend heeft de heer [naam persoon 6] de objecten ook niet vanaf de straat opgenomen en heeft hij evenmin de directe omgeving daarvan bezocht. In de rechtspraak wordt geaccepteerd dat een binnenopname niet altijd mogelijk is, omdat het pand bijvoorbeeld inmiddels is verkocht of zelfs gesloopt of verbouwd. In zo’n geval is een buitenopname, een zogenaamde geveltaxatie, wel gewenst. Indien zonder duidelijke goede reden wordt afgezien van zowel een binnen- als een buitenopname is er geen sprake van een zorgvuldige werkwijze. Weliswaar kan ook in dat geval een marktwaarde worden bepaald, maar deze zal per definitie niet zo nauwkeurig en betrouwbaar zijn als wanneer wel een (binnen)opname heeft plaatsgevonden (zie de uitspraken van de Afdeling van 22 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:200, r.o. 10.4) en van 17 juni 2009 (ECLI:NL:RVS:2009:B18424, r.o. 2.5.1)).
      
      
      
        Door [eiser] is terecht gewezen op de uitspraak van de Afdeling van 1 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1436. Daarin is het volgende overwogen:
        “17.1. Zoals hiervoor onder 12.4 is overwogen, heeft het college zich er niet van vergewist dat de taxateur ter plekke is geweest en kennis had van de lokale situatie. Nu het college reeds hierom het advies van TAXgoed niet aan zijn besluitvorming ten grondslag heeft mogen leggen, behoeft het betoog van [appellant sub 1] over de inhoud van dat advies geen bespreking meer.”
      
      
      
        De StAB heeft er in haar advies op gewezen dat de waarde in de nieuwe situatie niet juist is vastgesteld, omdat dit is gebeurd aan de hand van een percentage van de oude waarde en niet in de vorm van een zelfstandige taxatie van de nieuwe situatie. Eisers merken terecht op dat het vaste rechtspraak is dat de waardevermindering bij planschadekwesties wordt bepaald door het taxeren van de marktwaarde van de oude en de nieuwe planologische situatie per peildatum van de inwerkingtreding van het nieuwe regime en dat percentages slechts ter controle mogen worden gebruikt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269, r.o. 11.13).
      
      
      
        Op grond van het vorenstaande komt de StAB tot de conclusie dat de taxaties van [naam persoon 6] misschien niet geheel onbruikbaar zijn, maar dat de taxaties om verschillende redenen minder zorgvuldig, nauwkeurig en betrouwbaar te achten zijn. 
      
      
    
    
      10.3.
      De rechtbank ziet in de reactie van verweerder op het StAB-advies, waarin hij aangeeft niet te twijfelen aan de deskundigheid van zijn taxateur dan wel aan diens werkwijze, geen aanleiding om over de door [eiseres] , [eiser] en de StAB aangevoerde bezwaren tegen de (werkwijze van) de taxateur heen te stappen. De rechtbank ziet dan ook voldoende aanleiding de taxaties van de taxateur van verweerder ter zijde te leggen.  
      
      
        11. 	Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank het advies van de StAB, waarin ligt besloten dat zij zich niet kan vinden in de (taxatie-)adviezen van JvO die verweerder aan de bestreden besluiten ten grondslag heeft gelegd, volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is het noodzakelijk om de waardes in de oude en in de nieuwe planologische situatie opnieuw te laten bepalen, zodat de StAB terecht een nieuwe taxateur heeft aangezocht, te weten de heer [naam persoon 5] (hierna: [naam persoon 5] ) van Voorberg Makelaars te Rotterdam. [naam persoon 5] heeft na de opname van het appartement van [eiser] het volgende bepaald, per taxatiepeildatum 9 augustus 2017:
        • waarde in de oude planologische situatie: € 770.000,-;
        • waarde in de nieuwe planologische situatie: € 690.000,-;
        • waardevermindering: € 80.000,-.
      
      
    
    
      11.1.
      De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het taxatierapport van [naam persoon 5] . [naam persoon 5] heeft de schadefactoren (belemmering uitzicht, aantasting van privacy, licht- en geluidhinder, windhinder) meegewogen en ook meegewogen dat er enig voordeel geldt voor een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. [naam persoon 5] heeft de woning van binnen en van buiten bekeken. Uit de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) volgt dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarnaast mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Die situatie doet zich hier niet voor. [eiseres] heeft daarnaast geen eigen taxatierapport ingebracht en er zijn geen aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de juistheid van het taxatierapport van [naam persoon 5] . Verweerder kan zich niet verenigen met de taxatiewaarde van [naam persoon 5] en meent dat deze aan de hoge kant is. Dat dit, zoals de StAB ook ter zitting heeft toegelicht, gelegen kan zijn in de omstandigheid dat [naam persoon 5] , anders dan JvO, de berging en parkeerplaats(en) in de taxatie heeft meegenomen vormt voor de rechtbank geen aanleiding het taxatierapport van [naam persoon 5] niet te volgen. 
      
    
    
      11.2.
      Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de beroepsgronden van [eiseres] en [eiser] slagen. Verweerder heeft derhalve het taxatierapport van [naam persoon 6] ten onrechte aan de bestreden besluiten ten grondslag gelegd. 
      
      
        
          Nmr 
        
      
    
    
      12.1.
      
        [eiser] stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte voor het nmr een aftrek van 5% heeft toegepast. Dat de oprichting van hoogbouw in stedelijk gebied in beginsel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt is op zichzelf correct, doch aan het unieke karakter van de onderhavige ontwikkeling wordt vervolgens voorbij gegaan. Het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven ” voorziet in de bouw van de hoogste toren van Nederland. De hoogste toren kan zich niet bevinden in verschillende steden in Nederland. De bewering dat het hier een ontwikkeling betreft die zich voordoet in een groot aantal stedelijke gebieden in Nederland is dus onjuist. Van een bestendig gemeentelijk beleid op grond waarvan de herontwikkeling van het plangebied in de lijn der verwachtingen lag is volgens [eiser] geen sprake. Een aftrek van 5% wegens nmr acht [eiser] niet gerechtvaardigd. [eiser] wijst hierbij naar de second opinion van [naam persoon 8] , die is uitgegaan van een aftrek van 3% wegens nmr. 
      
    
    
      12.2.
      Volgens [eiseres] heeft verweerder terecht geoordeeld dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting ligt. Dat daarbij volgens de jurisprudentie een percentage tot (maximaal) 5% zou kunnen worden gehanteerd, acht [eiseres] onjuist. Het nmr is immers niet aan een maximum gebonden. [eiseres] wijst er in dit verband op dat (ook) uit de jurisprudentie over nadeelcompensatie voortvloeit dat een percentage van 5% in elk geval niet als een hard maximum mag worden gezien. Een drempel van 8% is in die jurisprudentie al expliciet aanvaardbaar geacht (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 15 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:165). Een dergelijk percentage lijkt gezien de gegeven omstandigheden in deze casus een logisch minimum percentage te zijn.
      
    
    
      12.3.
      De StAB heeft allereerst in haar advies geconcludeerd dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Wel is evident dat het om een zeer hoge toren gaat, die ook in het centrum van Rotterdam opvalt. Rotterdam staat echter bekend om alle hoogbouw, zodat de ontwikkeling volgens de StAB in algemene zin als normaal gezien kan worden.
      
      
        Ten tweede heeft de StAB beoordeeld of deze ontwikkeling naar aard en omvang past in
        de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving. De directe omgeving van het
        plangebied is wisselend. Aan alle zijden zijn woningen en bedrijven (o.a. kantoren en
        horeca) gesitueerd. De omvang van de bebouwing aan de westzijde is relatief laag 
        (ca. 15 meter), ten noorden en zuiden is deze hoger (31 en 27 meter), terwijl aan de oostzijde hoogbouw is gesitueerd, zoals de Hoge Heren aan de noordoostzijde met een hoogte van 100 meter en de Hoge Erasmus aan de zuidoostzijde met een hoogte van 93 meter. De ontwikkeling bestaat uit twee torens met een hoogte van 70 meter en een toren met een hoogte van 215 meter. Gezien de bestaande ruimtelijke structuur past hoogbouw met name bij de bestaande bebouwing aan de oostzijde. De geplande hoogtes van 70 en 215 meter passen echter niet direct bij de bestaande bebouwing aan de overige zijden.
      
      
      
        Ten derde heeft de StAB beoordeeld of de ontwikkeling past in het in een reeks van jaren
        gevoerde planologische beleid. De gemeente Rotterdam kent een hoogbouwbeleid. Daaruit volgt dat sinds het Binnenstadsplan uit 1993 een visie bestaat over hoogbouw, later geformuleerd in verschillende Hoogbouwvisies. Daarin is een hoogbouwzone aangeduid, die - volgens de afbeeldingen - direct ten oosten van het plangebied lag. In de Hoogbouwvisie van 2010 is dit specifieke project genoemd. Daarin is tevens in algemenere zin een maximale hoogte voor hoogbouw van 200 meter genoemd. Hieruit volgt dat hoogbouw past in het reeds jaren gevoerde beleid van de gemeente Rotterdam, maar pas sinds 2010 specifiek voor deze locatie. Eerder al, op 14 mei 2008, was het voornemen bekend gemaakt om mee te werken aan de gevraagde vrijstelling voor dit specifieke project.
      
      
      
        Ten aanzien van de omvang van het nadeel merkt de StAB op dat uit vaste rechtspraak van de Afdeling betreffende planschade blijkt dat bij een hogere schade dan 5% van de waarde in de oude situatie de schade onevenredig is en daarom voor vergoeding in aanmerking dient te komen. Door [eiseres] is verwezen naar een uitspraak waarin een nmr van 8% is aanvaard, maar dat betrof (tijdelijke) schade in de vorm van een inkomensderving, waarbij andere maatstaven gelden.
      
      
      
        Gezien het voorgaande concludeert de StAB dat sprake is van een normale maatschappelijke
        ontwikkeling die echter niet geheel past in de bestaande ruimtelijke structuur van de
        omgeving en evenmin geheel past in het gevoerde planologische beleid. De StAB acht daarom een nmr van 4% van de oude waarde passend.
      
      
    
    
      12.4.
      De rechtbank overweegt dat de Afdeling met haar uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) enkele handvatten heeft gegeven voor het bepalen van de drempel bij het nmr:
      
      
        “(…) 7.15.  De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende handvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen. (…)”
      
      
      
        De rechtbank ziet in het licht van deze uitspraak aanleiding om te beoordelen of de ontwikkeling past in “de ruimtelijke structuur van de omgeving” en “in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid”.
      
      
      
        De rechtbank volgt de StAB in haar advies dat de ontwikkeling deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De directe omgeving in ogenschouw nemend past het Zalmhavencomplex naar het oordeel van de rechtbank aan de oostzijde binnen de aard en de omvang van de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, maar dit geldt niet voor de noord-, zuid- en westzijde aangezien zich daar voornamelijk laagbouw bevindt. 
      
      
      
        Voor de vraag of de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past heeft de StAB geconcludeerd dat dit niet het geval is. In afwijking van de conclusie van de StAB is de rechtbank met [eiseres] van oordeel dat dit wel het geval is. Sinds het Hoogbouwbeleid uit het Binnenstadsplan 2000-2010 is het plangebied aangeduid als een overgangszone. Dit betekent dat het plangebied nader onderzocht zou worden om te bepalen op welke wijze dit zou kunnen fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (vanaf 70 meter tot 150 meter). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de planologische ontwikkeling eerder dan in 2010, wat het uitgangspunt van de StAB is, in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank is daarom van oordeel dat de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past. 
      
      
      
        Op basis van de voornoemde uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 volgt dat indien de ontwikkeling aan één van beide indicatoren maar voor een deel voldoet (in casu “de ruimtelijke structuur van de omgeving”), het hanteren van een drempel van 4% in plaats van 5% in beginsel aangewezen is. In hetgeen [eiseres] en [eiser] hebben aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding hier in positieve dan wel in negatieve zin van af te wijken. Dit brengt de rechtbank daarom op een drempel van 4% van de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft derhalve ten onrechte een drempel van 5% voor het nmr gehanteerd. Dit betekent dat de beroepsgronden van [eiseres] en [eiser] slagen.
      
      
      
        
          Conclusie
        
      
      13. Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt de rechtbank tot de slotsom dat de beroepen van [eiseres] en [eiser] gegrond zijn en de bestreden besluiten vernietigd moeten worden. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door [eiser] op de volgende wijze een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toe te kennen. 
      
      
        Zoals volgt uit r.o. 11 heeft [eiser] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een schade in de vorm van een waardevermindering van het appartement van € 80.000,- geleden. Deze schade was voor [eiser] niet voorzienbaar. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro en r.o. 12.4. wordt in dit geval een drempel van 4% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade toegepast. De drempel van 4% is gelijk aan € 30.800,-. Daarmee resteert een bedrag van (€ 80.000,- – 
        € 30.800,- =) € 49.200,- voor een tegemoetkoming in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag, te weten 19 december 2017. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden besluiten. 
      
      
      14. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder zowel aan [eiseres] als aan [eiser] het door hen betaalde griffierecht vergoedt.
      
      15. Voor een veroordeling in de door [eiseres] gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van tien samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend.
      
    
    
      16.1.
      De rechtbank veroordeelt verweerder in de door [eiser] gemaakte proceskosten op na te melden wijze. 
      
      
        Voor een veroordeling in de door [eiser] gemaakte proceskosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van veertien samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend.
      
      
    
    
      16.2.
      
        [eiser] heeft tevens verzocht verweerder te veroordelen in de door hem gemaakte kosten voor het inschakelen van deskundige [naam persoon 8] . [eiser] heeft daarbij een factuur in het geding gebracht, gedateerd 4 april 2019, ten bedrage van € 8.457,54 voor 14 rapporten. De kosten van een deskundige komen op de voet van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was, de deskundige een schriftelijk verslag heeft uitgebracht en ook de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. De rechtbank is van oordeel dat aan deze voorwaarden is voldaan, zodat de totale kosten van [naam persoon 8] in het geval van [eiser] (€ 8.457,54 / 14 rapporten =) € 604,11 voor vergoeding in aanmerking komen. 
      
    
    
      16.3.
      
        Dit betekent dat de rechtbank verweerder zal veroordelen in de door [eiser] gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 604,11. 
        
          Beslissing
        
      
      
      
        De rechtbank:
      
      - verklaart de beroepen gegrond;
      - vernietigt de bestreden besluiten;
      - bepaalt dat verweerder aan [eiser] een tegemoetkoming in planschade moet betalen van € 49.200,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 december 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;
      - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde besluiten;
      - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,- aan [eiseres] te vergoeden;
      - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 174,- aan [eiser] te vergoeden;
      - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 604,11 te betalen aan [eiser] .
      
      
      
        Deze uitspraak is gedaan door mr. A.S. Flikweert, voorzitter, en mr. J. Fransen en mr. F.A. Mulder, leden, in aanwezigheid van mr. H.M. Hsu, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2022.
      
      
      
      
      
        
          De griffier en de voorzitter zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen
        
      
      
      
      
      
        
          
          
          
            
              
                griffier
              
              
                voorzitter
              
            
          
        
      
      
      
      
        Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: 
      
      
      
      
    
  
  
    Bent u het niet eens met deze uitspraak?
    Als u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.
    
  
  
    Bijlage wettelijk kader
    
    
      
        Wet ruimtelijke ordening
      
      Artikel 6.1
    
    1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
    2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
    a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;
    (...)
    3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.
    4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijfjaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden.
    (...)
    
    
      Artikel 6.2
    
    1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
    2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
    a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
    b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een
    
      gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
      1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
      2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
    
    
    
      Artikel 6.3
      Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:
    
    a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
    b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
    (…)
    
    
      Artikel 6.4a
    
    1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen ofte wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt.
    2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.
    (...)
    
    
      Artikel 6.5
      Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens:
    
    a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand;
    b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag.
    (...)