ECLI:NL:GHARL:2022:10102, Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2022, 21/01415
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden — Uitspraak 
Datum: 2022-11-22 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Wet Woz. Waardevaststelling kantoorpand.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
    locatie Arnhem
    nummer BK-ARN 21/01415
    uitspraakdatum: 22 november 2022
    
    
      
        Uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer
      
    
    
    
      op het hoger beroep van
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
    
    
    
      tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) van 27 juli 2021, nummer AWB 20/5946, in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      de heffingsambtenaar van Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)
    
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 33 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 233.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 vastgesteld.
      
    
    
      1.2.
      Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
      
    
    
      1.5.
      Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 november 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] , taxateur, namens de heffingsambtenaar.
      
      
    
  
  
    
      2Vaststaande feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een kantoorpand gebouwd in 2006. Het kantoorpand bestaat uit ongeveer 214 m2 kantoorruimte en 18 m2 opslagruimte. Het is in gebruik als tandtechnisch laboratorium en beschikt over vier parkeerplaatsen.
      
      
    
  
  
    
      3Geschil
    
    
      3.1.
      In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019. Hierbij is specifiek in geschil:
      
        
          of COVID-19 reden is de waarde naar beneden bij te stellen,
        
        
          of de verlaging van de huur medio 2020 reden is de huurwaarde lager vast te stellen,
        
        
          of de heffingsambtenaar de juiste kapitalisatiefactor heeft gehanteerd,
        
        
          of de referentieobjecten vergelijkbaar zijn, en
        
        
          of sprake is van schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
        
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 199.000 bedraagt, gaat daarbij uit van een kapitalisatiefactor van 7,5 en een huurwaarde van € 22.800.
      
    
    
      3.3.
      De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport van [naam2] , RT van 11 juni 2021, waarbij wordt uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9 en een huurwaarde van € 25.604, en vier parkeerplaatsen met een waarde van € 800 per stuk.
      
      
    
  
  
    
      4Beoordeling van het geschil
    
    
      4.1.
      Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
      
    
    
      4.2.
      Ingevolge artikel 4, lid 1, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
      
    
    
      4.3.
      Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de waarde wordt berekend met behulp van de voor de onroerende zaak vastgestelde huurwaarde en een kapitalisatiefactor.
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd.
      
    
    
      4.5.
      De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport van 11 juni 2021 overgelegd, opgemaakt [naam2] , RT, waarin de waarde, uitgaand van een huurwaarde van € 25.604 (conform de betaalde huursom op 1 januari 2019) en een kapitalisatiefactor van 9,0, is berekend op € 233.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2019. 
      
      
        
          Covid-19
        
      
    
    
      4.6.
      Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Coronapandemie ook zijn weerslag heeft op de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 en de toestandsdatum 1 januari 2020. Het Hof merkt op dat, anders dan belanghebbende meent, niet kan worden gezegd dat de uitbraak van COVID-19 in maart 2020 een waardebepalende factor was ten tijde van de waardepeildatum (1 januari 2019) ook niet indien moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020. Dat het COVID-19 virus reeds bestond en elders in de wereld reeds werd gesignaleerd op 1 januari 2020 leidt niet tot een waardevermindering in onderhavige zaak.
      
      
        
          Huurwaarde 
        
      
    
    
      4.7.
      Niet in geschil is dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde gebaseerd is op de huur die de huurder van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 daadwerkelijk betaalde. Belanghebbende stelt echter dat uitgegaan moet worden van de huurwaarde van € 1.900 per maand (€ 22.800 per jaar) omdat per medio 2020 de huur is verlaagd. Het Hof volgt dit niet. De huurverlaging heeft na de waardepeildatum plaatsgevonden en kan derhalve voor onderhavig jaar niet leiden tot een lagere huurwaarde. De heffingsambtenaar is derhalve terecht uitgegaan van de op 1 januari 2019 betaalde huur.
      
      
        
          Kapitalisatie factor, leegstand, vergelijkbaarheid van de referentieobjecten
        
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor onderbouwd aan de hand van marktgegevens van vergelijkbare objecten waarvan de huurwaarde bekend was en waarvan de heffingsambtenaar de waarde heeft berekend en daarnaast heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor theoretisch berekend. Bij de theoretische berekening is de heffingsambtenaar uitgegaan van een leegstandsrisico van 10%. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar de gehanteerde kapitalisatiefactor met de theoretische berekening en de marktgegevens aannemelijk heeft gemaakt. De berekende kapitalisatiefactor ligt in lijn met de gegevens uit de markt. Het Hof is van oordeel dat de gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn nu deze ook deels gelegen zijn in hetzelfde complex als de onroerende zaak van belanghebbende. Met verschillen in bijvoorbeeld grootte is door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Van belang is dat de heffingsambtenaar zowel kleinere als grotere referentieobjecten heeft gebruikt. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar met de kapitalisatiefactor van 9 aan de onderkant van de uit de markt geanalyseerde kapitalisatiefactoren is gaan zitten. Een leegstandsrisico van 20% is door belanghebbende niet concreet onderbouwd. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de door hem voorgestane kapitalisatiefactor het gevolg is van COVID-19 verwijst het Hof naar overweging 
      
      
        
          8:42 Awb
        
      
    
    
      4.9.
      Belanghebbende stelt zich ter zitting van het Hof op het standpunt dat het niet overleggen van de door heffingsambtenaar bijgehouden leegstandsregistratie, welke een leegstand van 10% zou onderbouwen, in strijd is met artikel 8:42 van de Awb. Nu de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor ook heeft gebaseerd op marktgegevens, is het Hof van oordeel dat belanghebbende door het ontbreken van deze onderbouwing niet is geschaad. De marktgegevens onderbouwen de kapitalisatiefactor immers ook. Het Hof beperkt zich daarom tot het enkel vaststellen dat artikel 8:42 van de Awb is geschonden.
      
      
        
          Slotsom
          Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. 
      
      
      
    
  
  
    
      5Griffierecht en proceskosten
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    
      6Beslissing
    
    
      Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achtste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 november 2022.
    
    
    
    
      De griffier,		Het lid van de enkelvoudige belastingkamer,
    
    
    
    
    
    
      (A. Vellema)	(A.E. Keulemans)
    
    
    
      Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 november 2022.
    
    
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      	a. de naam en het adres van de indiener;
      	b. de dagtekening;
      	c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
       	d. de gronden van het beroep in cassatie.
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.