ECLI:NL:RBLIM:2024:9753, Rechtbank Limburg, 18-12-2024, 10899816 \ CV EXPL  24-464
Rechtbank Limburg — Uitspraak 
Datum: 2024-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Bijzondere overeenkomst; huurrecht; bedrijfsruimte ontbinding/ontruiming

RECHTBANK 
      LIMBURG
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Maastricht
    
    
    
      Zaaknummer: 10899816 \ CV EXPL  24-464
    
    
    
      
        Vonnis van 18 december 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        GEMEENTE MAASTRICHT, 
      te Maastricht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: de gemeente,
      gemachtigde: J.M.H.C. Haenen,
    
    
    
      tegen
    
    
  
  
    
      1 [gedaagde sub 1] , handelend onder de naam [handelsnaam] , 
    
      te [vestigingsplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2], 
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,3. [gedaagde sub 3], 
      te [woonplaats] ,
      hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,
      gedaagde partijen,
      hierna samen te noemen: gedaagden,
      gemachtigde: mr. T.G.M. Scheers.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met producties- de conclusie van antwoord met productie
      - de conclusie van repliek houdende akte wijziging/vermeerdering van eis met producties
      - de conclusie van dupliek- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
      - de brief van de gemeente van 4 september 2024 met producties
      - de mondelinge behandeling van 17 september 2024.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      
        De gemeente heeft met gedaagden een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Deze huurovereenkomst is ingegaan op 
        1 januari 2010 voor de duur van vijf jaar en deze is nadien verlengd. De meest recente prijs droeg € 4.006,40 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen voor de eerste van iedere maand. Partijen zijn op 25 oktober 2021 een aanvulling op de huurovereenkomst overeengekomen op grond waarvan aan gedaagden in verband met de coronacrisis een vermindering op de totale huur over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 maart 2021 van € 13.022,59 exclusief btw is verleend. Daarnaast hebben gedaagden gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huur gedeeltelijk te betalen. Bij brief van 22 september 2022 heeft de gemeente op verzoek van gedaagden om huurkorting, laten weten dat over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 maart 2022 op grond van de Vaste Lasten Methode recht bestond op een huurkorting van € 13.286,41, dat de gemeente de meest gunstige methode heeft gehanteerd (voornoemde Vaste Lasten Methode) en dat de huurachterstand na verrekening van de voorlopige huurkorting € 58.323,75 exclusief btw bedroeg. De gemeente heeft gedaagden verzocht om een nieuwe aanvulling op de huurovereenkomst te ondertekenen. Gedaagden hebben deze aanvulling niet ondertekend geretourneerd.
      
      
    
    
      2.2.
      Nadien is de huurachterstand verder opgelopen en deze bedroeg tot 1 februari 2024 € 103.177,63. De gemeente heeft in de periode dat deze achterstand is ontstaan vele betalingsherinneringen aan gedaagden gezonden.
      
    
    
      2.3.
      Op 1 februari 2024 is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden geëindigd. Het gehuurde is nadien correct opgeleverd.
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      De gemeente vordert, na wijziging/vermeerdering van eis, gedaagden te veroordelen tot betaling van € 103.177,63, buitengerechtelijke kosten van € 2.186,20, rente en hen in de proceskosten als ook de kosten van het conservatoir beslag te veroordelen.
      
    
    
      3.2.
      Gedaagden voerden aanvankelijk enkel verweer tegen de buitengerechtelijke incassokosten. Eerst bij gelegenheid van dupliek hebben gedaagden inhoudelijk verweer gevoerd tegen de hoofdvordering.
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
    
      4.1.
      De gemeente vorderde aanvankelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Omdat de huurovereenkomst op 1 februari 2024 was geëindigd heeft de gemeente deze vorderingen niet gehandhaafd. De gemeente vordert echter ook betaling van € 4.006,40 vanaf 1 februari 2024 zolang het gehuurde nog niet zou zijn ontruimd. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen, omdat huurovereenkomst is geëindigd op 1 februari 2024.
      
    
    
      4.2.
      Na wijziging/vermeerdering van eis resteert de beoordeling van de vordering gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 105.363,83, zijnde de huurachterstand van € 103.177,63 en de buitengerechtelijke kosten van € 2.186,20 inclusief btw - te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 januari 2024 en de proceskosten, waaronder de kosten van conservatoir beslag.
      
    
    
      4.3.
      Gedaagden hebben aanvankelijk bij conclusie van antwoord aangevoerd dat en op welke wijze zij zakelijk en persoonlijk zijn getroffen door de coronacrisis, die onder meer heeft geleid tot tegenvallende cijfers gedurende de exploitatie van hun bedrijf. Gedaagden hebben getracht in samenwerking met [naam] te komen tot een betalingsregeling met haar schuldeisers, waaronder de gemeente. Ten tijde van het nemen van de conclusie van antwoord was dit nog niet gelukt. Gedaagden hebben benadrukt dat geen sprake is van betalingsonwil, maar van betalingsonmacht. Gedaagden hebben bij conclusie van antwoord de hoofdsom niet betwist, maar enkel de buitengerechtelijke kosten. Bij conclusie van dupliek hebben gedaagden een standpunt ingenomen dat lijnrecht tegenover het in de conclusie van antwoord ingenomen standpunt staat.  Gedaagden voeren in de conclusie van dupliek namelijk een inhoudelijk verweer.  Gedaagden stellen dat in de aanvullende overeenkomst geen rekening is gehouden met onvoorziene omstandigheden waardoor de omvang van de huurachterstand alsnog wordt betwist. Verder stellen gedaagden dat de indexatie die is doorgevoerd op de huurprijs discutabel is en dat de gemeente heeft toegezegd deze terug te draaien en dat de gemeente de maatschappelijke taak heeft om samen met gedaagden een oplossing te vinden om te voorkomen dat gedaagden zijn onderneming moet sluiten.
      
    
    
      4.4.
      Na antwoord heeft de kantonrechter de gelegenheid gegeven om te re- en dupliceren. Daarmee heeft de gemeente de gelegenheid om te reageren op hetgeen gedaagden bij conclusie van antwoord hebben aangevoerd, terwijl gedaagden op die reactie van De gemeente  weer kon reageren bij conclusie van dupliek. Na de conclusie van dupliek is de conclusiewisseling in beginsel ten einde. Dit betekent dat de gemeente ook niet meer behoefde te reageren op de inhoud van de conclusie van dupliek. Hieruit vloeit voort dat het alsnog betwisten van de huurachterstand op grond van de bij gelegenheid van dupliek nieuw en voor het eerst ingenomen stellingen strijdig is met de eisen van een goede procesorde omdat deze te laat naar voren zijn gebracht. Dit betekent dat de kantonrechter geen rekening zal houden met de in de conclusie van dupliek ingenomen stellingen.
      
    
    
      4.5.
      Dit laatste betekent dat gedaagden de hoofdsom niet hebben betwist. Deze zal dan ook worden toegewezen. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 12 januari 2024 (de dag van dagvaarding).
      
    
    
      4.6.
      De gemeente vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen. De hoogte van het bedrag is in overeenstemming van het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Nu De gemeente stelt dat zij de BTW niet kan verrekenen heeft zij de buitengerechtelijke incassokosten terecht vermeerderd met BTW. De wettelijke rente over de incassokosten zal worden toegewezen vanaf 21 januari 2024. Dit is de datum waarop gedaagden konden antwoorden op de dagvaarding. Deze datum beschouwt de kantonrechter als datum van verzuim ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten, omdat De gemeente eerst in de dagvaarding het bedrag van € 2.186,20 aan buitengerechtelijke incassokosten heeft genoemd.  
      
    
    
      4.7.
      Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
      
      - kosten van de dagvaarding	€	276,29
      - kosten beslagexploot		€ 	245,03
      - kadastrale inschrijving		€            72,-
      - overbetekening		€ 	148,03
      - griffierecht			€        1.409,-
      - salaris gemachtigde		€        3.800,-
      - nakosten	€           135,-  (plus de kosten van betekening)
      Totaal				€        6.085,35   
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter
    
    
    
      5.1.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan de gemeente te betalen een bedrag van € 103.177,63, te vermeerderen met de wettelijke rente, met ingang van 12 januari 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
    
    
      5.2.
      
        veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan de gemeente te betalen een bedrag van 
        € 2.186,20, te vermeerderen met de wettelijke rente, met ingang van 21 januari 2024, tot de dag van volledige betaling,
      
      
    
    
      5.3.
      veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 6.085,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.4.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      5.5.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
      
        BM