ECLI:NL:RBROT:2024:11403, Rechtbank Rotterdam, 18-10-2024, 10976565 CV EXPL 24-6631
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur bedrijfsruimte. Beëindiging huur van perceel met opstallen, onder toekenning van een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Veroordeling tot ontruiming gehuurd. Niet uitvoerbaar bij voorraad.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10976565 CV EXPL 24-6631
    
    
    
      datum uitspraak: 18 oktober 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Gemeente Schiedam,
      vestigingsplaats: Schiedam,
      eiseres in conventie;
      verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
      gemachtigde: mr. L.C.M. de Vos,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [persoon A]
        , die handelt onder de naam [bedrijf A] ,
      woonplaats: Schiedam,
      gedaagde in conventie,
      eiser in (voorwaardelijke) reconventie,
      gemachtigde: mr. E.M. Richel.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Gemeente Schiedam’ en ‘ [persoon A] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 23 februari 2024, met bijlagen 1 tot en met 13;
        
        
          het antwoord en voorwaardelijke eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 7;
        
        
          het antwoord in reconventie, met bijlage 14;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van partijen.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 19 september 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [persoon B] en [persoon C] voor Gemeente Schiedam en mr. De Vos en met [persoon A] en mr. Richel.
      
    
  
  
    
      2De beoordeling 
    
    
      
        In conventie
      
    
    
    
      
        Wat is de kern? 
      
    
    
      2.1.
      De huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd per 1 januari 2025, onder toekenning van een tegemoetkoming in de verhuiskosten van € 13.000,-. [persoon A] moet het gehuurde aan de [adres 1] te Schiedam dan ontruimd hebben. 
      
      
        
          Waar gaat het om? 
        
      
    
    
      2.2.
      Gemeente Schiedam verhuurt aan [persoon A] een perceel met opstallen, waar hij een scheepsreparatiebedrijf exploiteert. Het betreft verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De huur is op 22 september 2023 opgezegd door Gemeente Schiedam tegen 30 september 2024. De opzegging is gebaseerd primair op de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW en subsidiair op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder b BW, omdat herontwikkeling plaatsvindt van het bedrijventerrein waar het gehuurde ligt. 
      
    
    
      2.3.
      Omdat [persoon A] niet heeft toegestemd in de beëindiging, is de huurovereenkomst nog van kracht. Dat is zo tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen. Zie artikel 7:295 BW. 
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter begrijpt dat de eis van Gemeente Schiedam strekt tot vaststelling van dat tijdstip, met veroordeling van [persoon A] tot ontruiming van het gehuurde en nevenvorderingen. Zo heeft [persoon A] dat ook begrepen.
      
    
    
      2.5.
      
        [persoon A] is het niet eens met de eis en concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring, althans tot afwijzing. Als de eis niet wordt afgewezen wil [persoon A] dat de kantonrechter aan de beëindiging van de huurovereenkomst de voorwaarde verbindt dat Gemeente Schiedam aan hem een redelijk aanbod doet tot heruitgifte van een passend perceel grond en water aan de [adres 2] te Schiedam. Hij heeft daar namelijk al een perceel grond in erfpacht van Gemeente Schiedam en hij zou daar een nieuwe werf met opstallen willen realiseren. Dat is echter onmogelijk (en onverantwoord) omdat de erfpacht afloopt in juni 2028. Voor verlenging of heruitgifte van de erfpacht stelt Gemeente Schiedam evenwel de (onredelijke) eis dat bij de herontwikkeling van het perceel de bebouwing “functioneel nieuw” en daarmee duurzaam wordt gemaakt. 
      
      
        
          Gemeente Schiedam is ontvankelijk in haar eis
        
      
    
    
      2.6.
      Gemeente Schiedam is ontvankelijk in haar eis. Niet valt in te zien waarom de omstandigheid dat de opzeggingsbrief gestuurd is naar het adres [adres 3] te Schiedam zou moeten leiden tot niet-ontvankelijkheid. De (ook per mail aan de gemachtigde) verstuurde brief is ontvangen door [persoon A] en uit de inhoud van die brief blijkt dat de opzegging het door [persoon A] gehuurde betreft, plaatselijk bekend als [adres 1] in Schiedam. Gesteld noch gebleken is dat [persoon A] nog wat anders huurt van Gemeente Schiedam, zodat geen misverstand kan hebben bestaan waarop de opzegging ziet. Doordat [persoon A] niet in de beëindiging heeft toegestemd en er inmiddels meer dan zes weken verstreken waren na ontvangst van de opzeggingsbrief, heeft Gemeente Schiedam tot dagvaarding kunnen overgaan.
      
      
        
          Einde huurovereenkomst per 1 januari 2025
        
      
    
    
      2.7.
      
        De eis wordt toegewezen op basis van de primaire grondslag, de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW, in die zin dat vastgesteld wordt dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 1 januari 2025. De reden hiervoor is dat de belangen van Gemeente Schiedam bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [persoon A] bij voortzetting ervan. Gemeente Schiedam heeft namelijk vergevorderde plannen tot grootschalige herontwikkeling van het bedrijventerrein Spaanse Polder en 
        ’s-Gravenlandsepolder, waar het gehuurde gelegen is. [persoon A] weet dat al lange tijd (decennia). Met de sloopwerkzaamheden rondom het gehuurde van [persoon A] is al begonnen. Opstallen van buren gelegen naast het gehuurde zijn al gesloopt. Gemeente Schiedam wil ook het terrein met opstallen dat [persoon A] van haar huurt onder handen nemen om te slopen en te saneren. Daar staat weinig tegenover. Onderkend wordt dat [persoon A] al vanaf 1977 het perceel met opstallen aan de [adres 1] te Schiedam huurt en daar zijn bedrijf heeft. [persoon A] heeft niet duidelijk gemaakt in hoeverre hij zijn scheepsreparatiebedrijf nog exploiteert en wat hij daarmee verdient. De opstallen zijn niet zijn eigendom en lijken sterk verouderd. Gesteld noch gebleken is dat [persoon A] op het perceel of in de opstallen investeringen heeft gedaan voor zijn bedrijf, die nog van waarde zijn.  
      
      
      
        2.7.1.
        
          Geen ruimte wordt gezien voor het oordeel dat de belangenafweging alleen tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden als Gemeente Schiedam aan [persoon A] 
          een redelijk aanbod doet tot heruitgifte (in erfpacht) van een passend perceel grond en water aan de [adres 2] te Schiedam. Geen grond wordt ook gezien om dit als voorwaarde te verbinden aan de beëindiging van de huurovereenkomst. Een en ander staat los van elkaar. De erfpacht betreft een ander perceel. 
        
        
        
          
            Ontruiming gehuurde
          
        
      
    
    
      2.8.
      Omdat de huurovereenkomst eindigt op 1 januari 2025 moet [persoon A] het gehuurde dan hebben ontruimd. Vanaf de datum van dit vonnis heeft [persoon A] dus ruim twee maanden de tijd om dit te realiseren, wat voldoende tijd lijkt gezien de aard en de omvang van zijn bedrijf. 
      
      
        2.8.1.
        De geëiste machtiging om de ontruiming zelf uit te laten voeren, zo nodig met hulp van de politie en justitie, wordt afgewezen. De deurwaarder heeft die niet nodig (artikel 556 en 557 Rv).
        
      
      
        2.8.2.
        Om deze reden wordt de geëiste dwangsom ook niet toegewezen. Dit drukmiddel verdraagt zich ook minder goed met het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW.
        
        
          
            Tegemoetkoming in de verhuiskosten
          
        
      
    
    
      2.9.
      Op grond van artikel 7:297 BW wordt vastgesteld dat Gemeente Schiedam aan [persoon A] € 13.000,- dient te betalen als tegemoetkoming in de verhuiskosten. Spullen van het bedrijf van [persoon A] zullen namelijk van het gehuurde verwijderd moeten worden. Dat [persoon A] ook geconfronteerd zal worden met inrichtingskosten, is niet aannemelijk gemaakt. De hoogte van het toegewezen bedrag is gebaseerd op de schadeloosstellings-berekening die [persoon A] als bijlage 7 in het geding heeft gebracht. Omdat het om een lager bedrag gaat dan Gemeente Schiedam bereid is geweest te betalen aan [persoon A] , wordt Gemeente Schiedam niet in de gelegenheid gesteld haar vordering in te trekken op de voet van lid 2 van genoemd artikel. 
      
      
        
          Geen beoordeling subsidiaire grondslag eis
        
      
    
    
      2.10.
      Omdat de eis wordt toegewezen op basis van de primaire grondslag hoeft de subsidiaire grondslag niet te worden beoordeeld.
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen 
        
      
    
    
      2.11.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [persoon A] aan Gemeente Schiedam moet betalen vast op € 112,99 aan dagvaardingskosten, € 130,- aan griffierecht, € 812,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 1.189,99. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. 
      
      
        
          Dit is niet uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.12.
      Anders dan gevorderd wordt dit niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW.
      
      
        
          In (voorwaardelijke) reconventie 
        
      
      
      
        
          Afwijzing primaire eis
        
      
    
    
      2.13.
      
        Primair eist [persoon A] , in geval van toewijzing van de door Gemeente Schiedam geëiste beëindiging van de huurovereenkomst, zonder daaraan de door hem gewilde voorwaarde te verbinden, om Gemeente Schiedam te veroordelen tot betaling aan hem van 
        € 500.000,- aan billijke schadevergoeding, voor welk bedrag hij zijn bedrijf zou hebben kunnen verkopen bij voortduren van de huurovereenkomst, of een door de kantonrechter te bepalen bedrag aan billijke schadevergoeding. Deze eis wordt afgewezen omdat bij de beëindiging van de huur op grond van een belangenafweging geen schadevergoeding kan worden toegekend buiten de in de wet geregelde gevallen. De situatie van artikel 7:309 lid 1 BW waarin een verhuurder na opzegging schadeloosstelling is verschuldigd, doet zich niet voor, want Gemeente Schiedam is niet een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn overgegaan op de voet van artikel 7:226 BW. Een andere grondslag voor de geëiste schadevergoeding is niet gesteld. 
      
      
      
        
          Afwijzing subsidiaire eis
        
      
    
    
      2.14.
      Subsidiair eist [persoon A] , in geval van beëindiging van de huurovereenkomst, onder de opschortende voorwaarde van heruitgifte van een geschikt perceel grond en water aan de [adres 2] te Schiedam, om Gemeente Schiedam te veroordelen tot betaling aan hem van € 328.000,- aan verhuis- en schadevergoeding. Deze eis wordt afgewezen omdat  de voorwaarde waaronder de eis is ingesteld niet is vervuld. 
      
      
        
          
            [persoon A] moet de proceskosten betalen 
        
      
    
    
      2.15.
      De proceskosten komen voor rekening van [persoon A] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt de kosten die [persoon A] aan Gemeente Schiedam moet betalen vast op € 406,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punten x € 406,-) en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 541,-. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over deze proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit is niet uitvoerbaar bij voorraad
        
      
    
    
      2.16.
      Gezien de samenhang met de eis in conventie wordt ook dit niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, gelet op artikel 7:295 lid 1 BW. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      
        in conventie
      
    
    
    
      3.1.
      stelt vast dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 1 januari 2025;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [persoon A] om op 1 januari 2025 het gehuurde, zijnde een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Schiedam sectie I, nummer [perceelnummer] , plaatselijk bekend [adres 1] in Schiedam, te ontruimen en te verlaten en aldus leeg en ontruimd ter vrije en algehele beschikking van Gemeente Schiedam te stellen en de sleutels aan de Gemeente Schiedam ter beschikking te stellen, met het verbod daarin terug te keren;
      
    
    
      3.3.
      veroordeelt Gemeente Schiedam tot betaling aan [persoon A] van € 13.000,- aan tegemoetkoming in de verhuiskosten;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Gemeente Schiedam worden vastgesteld op € 1.189,99;
      
      
        
          in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.5.
      wijst de eisen af;
      
    
    
      3.6.
      veroordeelt [persoon A] in de proceskosten, die aan de kant van Gemeente Schiedam worden vastgesteld op € 541,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald.
      
      
        
          in conventie en in reconventie 
        
      
      
    
    
      3.7.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en in het openbaar uitgesproken.
        465
      
    
  
  
     Vgl. HR 4 mei 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8165.
  
  
     Zie het arrest genoemd in voetnoot 1.