ECLI:NL:GHDHA:2023:1100, Gerechtshof Den Haag, 01-06-2023, BK-22/00353
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2023-06-01 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning. In voldoende mate rekening gehouden met de slechte staat en ligging van de woning. De sloopwaardige staat van de woning leidt er niet toe dat de waarde enkel op de grondwaarde moet worden bepaald.

GERECHTSHOF DEN HAAG
    
    
      Team Belastingrecht
      enkelvoudige kamer
      nummer BK-22/00353
    
    
    
    Uitspraak van 1 juni 2023
    
    
      in het geding tussen:
    
    
    
      [X] te [Z] , belanghebbende,
    (gemachtigde: A. Bakker) 
    
    
      en
    
    
    
      
        de directeur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
      ( […] ) 
    
    
    
      op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 16 februari 2022, nummer ROT 21/216. 
    
    
    
  
  
    Procesverloop
    
    
      1.1.
      De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 440.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
      
    
    
      1.2.
      De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard, de waarde verminderd tot op € 400.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Verder is een vergoeding voor de kosten van bezwaar aan belanghebbende toegekend van € 522.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Er is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 21 april 2023. De gemachtigde van belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2.1.
      Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van ongeveer 270 m3 en bijgebouwen. Het perceel heeft ongeveer een oppervlakte van 12.090 m2. Hiervan heeft ruim 5.200 m2 een woonbestemming en de resterende grond heeft een agrarische bestemming.
      
    
    
      2.2.
      De Heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens:
      
      
        
          
          
          
          
          
          
            
              
                Adres
              
              
                
                  De woning
                
              
              
                
                  
                    [adres 2] [woonplaats]
                
              
              
                
                  
                    [adres 3] [woonplaats 2]
                
              
              
                
                  
                    [adres 4] [woonplaats 2]
                
              
            
            
              
                Soort
              
              
                vrijstaande woning
              
              
                vrijstaande woning
              
              
                vrijstaande woning
              
              
                vrijstaande woning
              
            
            
              
                Bouwjaar
              
              
                1930
              
              
                1934
              
              
                1930
              
              
                1930
              
            
            
              
                Inhoud hoofdgebouw
              
              
                270 m3
              
              
                553 m3
              
              
                375 m3
              
              
                380 m3
              
            
            
              
                Prijs per m3 hoofdgebouw
              
              
                € 496
              
              
                € 371
              
              
                € 569
              
              
                € 611
              
            
            
              
                K
              
              
                1
              
              
                3
              
              
                3
              
              
                3
              
            
            
              
                O
              
              
                1
              
              
                3
              
              
                4
              
              
                3
              
            
            
              
                Waarde hoofdgebouw
              
              
                € 134.051
              
              
                € 205.257
              
              
                € 213.266
              
              
                € 232.035
              
            
            
              
                Bijgebouwen
              
              
                kas dakk
                dierenverbl
                gar/berging
                berging
              
              
                dierenverbl
                berging
              
              
                berging 
                serre 
                aanbouw
              
              
                garage/ber dakkapel
              
            
            
              
                Waarde
                bijgebouwen
              
              
                € 32.751
              
              
                € 10.800
              
              
                € 38.043
              
              
                € 22.905
              
            
            
              
                Oppervlakte perceel
              
              
                12.090 m2
              
              
                1.695 m2
              
              
                450 m2
              
              
                1.080 m2
              
            
            
              
                Grondwaarde model
              
              
                € 342.756
              
              
                € 186.840
              
              
                € 134.785
              
              
                € 212.205
              
            
            
              
                L
              
              
                1
              
              
                3
              
              
                2
              
              
                3
              
            
            
              
                Grondwaarde 
              
              
                € 315.336
              
              
                € 186.840
              
              
                € 124.316
              
              
                € 212.205
              
            
            
              
                Waarde per 
                01-01-2019
              
              
                € 482.000
              
              
                € 402.897
              
              
                € 375.626
              
              
                € 467.145
              
            
            
              
                Verkoopcijfer
              
              
                
              
              
                € 422.000
              
              
                € 365.000
              
              
                € 462.500
              
            
            
              
                Verkoopdatum
              
              
                
              
              
                12-11-2019
              
              
                11-6-2018
              
              
                22-10-2018
              
            
          
        
      
      
      
    
  
  
    Oordeel van de Rechtbank
    
    3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangemerkt als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
    
    
      “3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
    
    
    4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerders taxateur, [naam taxateur] , heeft nogmaals naar het beroepschrift gekeken en geconcludeerd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatie-informatie, een matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
    
    5. De rechtbank moet beoordelen of de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en zo ja, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank is van mening is dat verweerder vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten om zijn standpunt te onderbouwen, mits deze goed vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vergelijkingsobjecten die zijn aangehaald kan gebruiken. De objecten zijn namelijk op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, oppervlakte en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning.
    
    6. Eiser bestrijdt dat verweerder de WOZ-waarde juist heeft berekend omdat uitsluitend kan worden uitgegaan van de grondwaarde nu de onderhavige opstal dermate slecht is dat van een slooppand kan worden gesproken. Deze stelling slaagt niet, nu, zoals verweerder terecht naar voren heeft gebracht, op grond van de Wet WOZ moet worden gewaardeerd wat aanwezig is en dat is een woning met bijgebouwen op een kavel van 12.090 m² grond. Gesteld noch gebleken is, dat het pand op de waardepeildatum was gesloopt of op het punt stond te worden gesloopt. Verweerder heeft voor kwaliteit en onderhoud van het pand de laagst mogelijke waardering “1” gegeven. De stellingen van eiser rechtvaardigen naar het oordeel van de rechtbank geen afwijking van de door verweerder gehanteerde systematiek door een lagere waarde toe te kennen aan de opstallen dan het resultaat van dit door verweerder toegekende cijfer 1 voor kwaliteit en onderhoud. Eiser heeft ter zitting bevestigd dat de grondwaarde niet ter discussie staat. De € 85.000,- voor deze woning, het bedrag dat resteert na aftrek van de grondwaarde, kan naar het oordeel van de rechtbank niet als te hoog worden bestempeld. De rechtbank concludeert dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de kwaliteit van de opstal.
    
    7. Het beroep is ongegrond.”
    
    
  
  
    Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
    
    
      4.1.
      In geschil is of de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend.
      
    
    
      4.2.
      Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot € 348.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten en het griffierecht.
      
    
    
      4.3.
      De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
      
      
    
  
  
    Beoordeling van het hoger beroep
    
    
      5.1.
      De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44).
      
    
    
      5.2.
      Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem nader vastgestelde waarde van € 400.000 niet te hoog is. Pas als de Heffingsambtenaar niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378 en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132, BNB 2011/100).
      
      
        5.3.1.
        Naar volgt uit de matrix (zie 2.2) is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix is de waarde in het economisch verkeer bepaald op € 482.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging en inhoud in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. In de matrix is de Heffingsambtenaar ten aanzien van zowel de ‘kwaliteit’ als het ‘onderhoud’ uitgegaan van een factor ‘1’ (slecht). De Heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie toegepast op de m3-prijs van respectievelijk 15% (kwaliteit) en 10% (onderhoud). De waarde van de bijgebouwen is bepaald op € 32.751, hetgeen leidt tot een waarde in het economisch verkeer van € 166.802 van de opstallen. De waarde van de grond is door de Heffingsambtenaar bepaald op € 315.336, waarbij hij is uitgegaan van een factor ‘1’ (slecht) voor de ligging en een correctie van 8% heeft toegepast op de m2-prijs. De Heffingsambtenaar heeft met de toegepaste correcties voldoende rekening gehouden met de slechte staat en ligging van de woning. Daarmee zijn in de nader vastgestelde waarde van € 400.000 de onderlinge verschillen voldoende verdisconteerd. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning dan ook niet te hoog vastgesteld.
        
      
      
        5.3.2.
        Hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De primaire stelling van belanghebbende dat elke koper van de woning tot sloop zal overgaan, is door hem niet nader onderbouwd. De door belanghebbende gestelde sloopwaardige staat vindt evenmin steun in de tot de gedingstukken behorende foto’s. Integendeel, uit de omstandigheid dat belanghebbende de woning bewoont, leidt het Hof af dat de woning nog bruikbaar is, zodat er niet zonder meer van kan worden uitgegaan dat de woning voor een potentiële koper geen enkele waarde meer heeft. Belanghebbendes subsidiaire stelling dat moet worden uitgegaan van de laagste m3-prijs (€ 371) uit de matrix, leidt evenmin tot het oordeel dat de door de Heffingsambtenaar nader vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Zoals de Heffingsambtenaar ter zitting terecht heeft aangevoerd is hij bij de bepaling van de waarde van het hoofdgebouw al uitgegaan van een m3-prijs van (minder dan) € 200. Dit geldt eveneens voor de stelling van belanghebbende dat de waarde van de grond vanwege de slechte ligging met een hogere factor (20%) moet worden gecorrigeerd dan de Heffingsambtenaar heeft gehanteerd (8%). Ook indien van de juistheid van deze stelling moet worden uitgegaan alsmede van de laagste m3-prijs uit de matrix, leidt dat niet tot een lagere waarde van de woning dan is vastgesteld bij uitspraak op bezwaar.
        
        
      
    
  
  
    Proceskosten 
    
    
      Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, in tegenwoordigheid van de griffier N. Veenstra. De beslissing is op 1 juni 2023 in het openbaar uitgesproken.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      aangetekend aan
      partijen verzonden:
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij 
        de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
      
      
        Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan 
        de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
      
      
        Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
      
    
    
    
      
        Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
      
    
    1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
    2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
    3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
    
      
             a. - de naam en het adres van de indiener;
      
      
             b. - de dagtekening;
      
      
             c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
             d. - de gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
    
      
        Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.