ECLI:NL:RBMNE:2024:6084, Rechtbank Midden-Nederland, 06-11-2024, 10788844 \ UC EXPL  23-7655
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-11-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde. Eiseres (een woningbouwcorporatie) stelt dat gedaagde in strijd met de huurovereenkomst niet haar hoofdverblijf in het gehuurde (een woning) en/of dat zij de woning onderverhuurt, dan wel de woning geheel of gedeeltelijk aan (een) andere(n) in gebruik heeft gegeven. Eiseres wil dat de kantonrechter om die reden de huurovereenkomst ontbindt en wijst daarbij onder andere op een bepaling in haar algemene huurvoorwaarden, waaruit volgt dat de bewijslast door haar gerechtvaardige vermoedens van ingebruikgeving naar gedaagde is verschoven. Gedaagde voert aan dat zij wel haar hoofdverblijf in de woning heeft. De kantonrechter oordeelt dat de door eiseres aangehaalde bepaling uit de algemene voorwaarden een oneerlijk beding is. De bepaling wordt vernietigd. Verder is eiseres afgegaan op verklaringen van buurtbewoners, die gebaseerd zijn op aannames en daardoor haar stellingen onvoldoende onderbouwen. Bij haar eigen onderzoek is eiseres onzorgvuldig geweest, mede omdat zij niet naar ontlastend bewijsmateriaal heeft willen kijken van gedaagde. De vorderingen van eiseres worden afgewezen.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter
    
    
    
      Locatie Utrecht
    
    
    
      Zaaknummer: 10788844 UC EXPL   23-7655 WMB/61313
    
    
    
      
        Vonnis van 6 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de stichting
      
        STICHTING PORTAAL,
      gevestigd in Utrecht,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Portaal,
      gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,
    
    
    
      tegen:
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        
      
      wonend in [woonplaats] ,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde] ,
      gemachtigde: mr. R. Reumkens.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de op 6 november 2023 aan [gedaagde] betekende dagvaarding met producties;
        
        
          de conclusie van antwoord met producties;
        
        
          de akte overlegging producties van Portaal;
        
        
          de akte overlegging producties van [gedaagde] .
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 3 april 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling zijn aan de zijde van Portaal verschenen mevrouw [A] , sociaal beheerder woonfraude bij Portaal (hierna te noemen: [A] ), mevrouw [B] , sociaal beheerder bij Portaal (hierna te noemen: [B] ), en haar gemachtigde, mr. Van Heertum. [gedaagde] is samen met haar gemachtigde, mr. Reumkens, verschenen. Een nicht van [gedaagde] , mevrouw [C] , was ook tijdens de mondelinge behandeling aanwezig.
      
    
    
      1.3.
      
        Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen. 
        
          2.	Wat is er gebeurd?
        
      
    
    
      2.1.
      Portaal is een sociale woningcorporatie. 
      
    
    
      2.2.
      
        [gedaagde] , geboren op [geboortedatum 1] 1960, is sinds 23 december 2004 voor de helft eigenaar van de woning met het adres [adres 1] in [woonplaats], alwaar haar wijlen gehandicapte exechtgenoot, overleden in [maand] 2022, heeft gewoond en haar jongste zoon, geboren op [geboortedatum 2] 1991 (hierna te noemen: de jongste zoon) heeft gewoond en nog steeds woont. De jongste zoon heeft PDDNOS. [D] , geboren op [geboortedatum 3] 1981 is de oudste zoon van [gedaagde] , die in Maarssendorp begeleid woont (hierna te noemen: de oudste zoon). Hij heeft Aspergers. Op 22 april 2023 heeft de oudste zoon een eenzijdig autoongeval gehad, als gevolg waarvan hij enige tijd in een ziekenhuis opgenomen is geweest en in verschillende maanden meerdere (poli)klinische operaties/behandelingen heeft ondergaan.
      
    
    
      2.3.
      
        [gedaagde] heeft eerder, gedurende een periode van bijna 30 jaar, een huurwoning met het adres [adres 2] in [woonplaats] van Portaal gehuurd. Bij vonnis van 16 juli 2014 is de huurovereenkomst van deze huurwoning ontbonden en is [gedaagde] veroordeeld om deze huurwoning te ontruimen. In augustus 2014 is deze huurwoning ontruimd. In 2018 is in hoger beroep het voormelde vonnis vernietigd. 
      
    
    
      2.4.
      Portaal verhuurt sinds 13 maart 2019 de tussenwoning met het adres [adres 3] in [woonplaats] (hierna te noemen: de woning) aan [gedaagde] . Van de huurovereenkomst maken deel uit de algemene huurvoorwaarden van 29 augustus 2017 (hierna te noemen: de AV).
      
      
        In artikel 8 lid 15 van de AV (hierna te noemen: artikel 8.15 AV) staat:
        Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derde onder te verhuren of in gebruik te geven.
      
      
      
        In artikel 21 lid 1 van de AV (hierna te noemen: artikel 21.1 AV) staat:
        Als verhuurder een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat de huurder in strijd handelt met het verbod van de artikel 8 lid 15, zal verhuurder de huurder daarmee confronteren. Als de huurder stelt het verbod niet te overtreden, is hij gehouden het bewijs te leveren dat hij de woning volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond en onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft gehad. In de rechtszaak draagt huurder daarvan de bewijslast. De huurder moet zijn volledige medewerking verlenen aan het onderzoek van verhuurder door alle ter zake relevante gegevens en stukken aan verhuurder te overhandigen en één of meer bezoeken van of namens verhuurder aan de woning toe te staan.
      
      
    
    
      2.5.
      Op het adres [adres 4] woont onder anderen mevrouw [E] (hierna te noemen: [E] ). Op het adres [adres 5] woont onder anderen mevrouw [F] (hierna te noemen: [F] ). Op het adres [adres 6] woont de familie [G] (hierna in mannelijk enkelvoud te noemen: [G] ). Voormelde personen worden gezamenlijk hierna ook genoemd: de omwonenden. Zie hieronder een uitsnede van een foto van de voorzijde van de woningen van [gedaagde] en de omwonenden.
      
        
          
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [E] heeft (mede in de vorm van een vijf pagina’s tellend logboek) verklaringen opgesteld en naar Portaal gestuurd, over wie en wat zij sinds de zomer van 2019 bij/rond de woning heeft gezien. Hiervan heeft zij ook op verschillende momenten meldingen gedaan bij Portaal, waarvan de eerste in juni/juli 2020. Portaal heeft schriftelijke verklaringen van [E] in deze procedure overgelegd. [E] heeft met haar deurbelcamera ook videoopnames gemaakt van onder anderen [gedaagde] , die zij aan Portaal heeft doen toekomen. Portaal heeft om haar moverende redenen die videoopnames niet als productie overgelegd. [F] heeft meerdere schriftelijke verklaringen en [G] heeft één schriftelijke verklaring aan Portaal doen toekomen, die Portaal in deze procedure heeft overgelegd.
      
    
    
      2.7.
      In de periode van mei tot en met augustus 2022 respectievelijk van mei 2023 tot en met 6 november 2023 hebben medewerkers van Portaal op vijf respectievelijk 14 dagen buurtonderzoeken gedaan bij/rond de woning en het adres [adres 1] in [woonplaats] . Daarbij is ook verschillende malen onaangekondigd bij de woning aangebeld, waarna enkele keren de voordeur is opengedaan door iemand (te weten: [gedaagde] , een persoon die zich voorstelde als een neef van [gedaagde] en een persoon die zich voorstelde als [H] ) met wie is gesproken. Tijdens deze contactmomenten heeft geen huisbezoek in de woning plaatsgevonden. Op 13 juli 2023 is ook gesproken met een man, wonende op het adres [adres 7] in [woonplaats] (hierna te noemen: buurman [straat] ).
      
    
    
      2.8.
      Bij brief van 7 juni 2023 heeft Portaal [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 13 juni 2023 met [A] en [B] over de wijze waarop de woning wordt bewoond. In die brief is [gedaagde] verzocht om naar het gesprek van 13 juni 2023 bewijsstukken mee te nemen waarmee zij aantoont dat zij haar hoofdverblijf in de woning heeft. 
      
    
    
      2.9.
      Tijdens het gesprek van 13 juni 2023, gevoerd met [A] en [B] , wilde [gedaagde] stukken aan [A] en [B] tonen die zij had meegenomen, zoals zij ook aan hen kenbaar heeft gemaakt. Die stukken hebben [A] en [B] niet bekeken.
    
    
      2.10.
      Aansluitend op het voormelde gesprek van 13 juni 2023 heeft een huisbezoek in de woning plaatsgevonden, afgelegd door [A] en [B] in het bijzijn van [gedaagde] . [A] en [B] hebben van dat huisbezoek een verslag met foto’s opgesteld.
      
    
    
      2.11.
      Bij brief van 14 juni 2023 heeft [gedaagde] Portaal aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige ontruiming van de huurwoning met het adres [adres 2] in [woonplaats] en Portaal verzocht als voorschot op de totale schadevergoeding een bedrag aan haar te betalen.
      
    
    
      2.12.
      Op 6 november 2023 heeft Portaal [gedaagde] gedagvaard.
      
    
  
  
    
      3Wat wil Portaal en wat vindt [gedaagde] daarvan?
    
      3.1.
      
        Portaal wil dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt alsook [gedaagde] veroordeelt om de woning binnen veertien dagen te ontruimen en tot betaling van het maandelijkse huurbedrag voor elke ingegane maand na de ontbinding van de huurovereenkomst waarin zij nog in de woning verblijft, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 
        Portaal stelt dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat zij de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Portaal geheel dan wel gedeeltelijk aan derden i) heeft onderverhuurd dan wel ii) continu in gebruik heeft gegeven. Deze tekortkomingen dienen volgens haar tot ontbinding van de huurovereenkomst te leiden.
      
      
    
    
      3.2.
      
        [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Portaal met veroordeling van Portaal in de proceskosten. [gedaagde] betwist de stellingen van Portaal dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat zij de woning geheel dan wel gedeeltelijk aan derden heeft onderverhuurd dan wel continu in gebruik heeft gegeven. Weliswaar hebben verschillende personen gedurende verschillende periodes bij haar in de woning verbleven, maar er is geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden.
      
    
  
  
    
      4Wat vindt de kantonrechter?
    
    
      4.1.
      De kantonrechter wijst de vorderingen van Portaal af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
      
      
        
          Artikel 21.1 AV is een oneerlijk beding/onredelijk bezwarend beding
        
      
      
    
    
      4.2.
      Zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft betoogd en anders dan Portaal in haar dagvaarding heeft betoogd, is de kantonrechter van oordeel dat artikel 21.1 AV een oneerlijk beding is in de zin van artikel 3, derde lid, van Richtlijn 93/13 en een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.3.
      De huurovereenkomst waarvan de AV onderdeel zijn, is gesloten na 31 december 1994. Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft in zijn arrest van 30 mei 2013 voor recht verklaard, dat Richtlijn 93/13/EEG van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte die is gesloten tussen een verhuurder die handelt in het kader van zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs‑ of beroepsactiviteit vallen. Van dit laatste is sprake in dit geval. [gedaagde] kan worden aangemerkt als consument in de zin van artikel 2 van de Richtlijn 93/13/EEG en Portaal kan worden aangemerkt als verkoper in de zin van artikel 2 van Richtlijn 93/13/EEG. Gesteld noch gebleken is dat Portaal en [gedaagde] afzonderlijk hebben onderhandeld over de inhoud van artikel 21.1 AV dat onderdeel is van de huurovereenkomst. Dit artikel is ook geen kernbeding zoals bedoeld in artikel 4 lid 2 van Richtlijn 93/13/EEG. Gelet op het voorgaande is Richtlijn 93/13/EEG van toepassing is op artikel 21.1 AV. 
      
    
    
      4.4.
      Of een beding al dan niet oneerlijk/onredelijk bezwarend is moet ex tunc worden beoordeeld; dus een beoordeling van omstandigheden die zich hebben voorgedaan voor of ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst op 13 maart 2019 en niet van omstandigheden die zich hebben voorgedaan na het moment van contractsluiting. De stellingen van partijen in deze procedure over of [gedaagde] al dan niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en de woning (geheel dan wel gedeeltelijk) heeft onderverhuurd dan wel aan derden in gebruik heeft gegeven alsook de onderbouwing van die stellingen, zijn dus niet relevant voor deze ex tunc beoordeling.
      
    
    
      4.5.
      De nationale wettelijke bewijslastverdeling als neergelegd in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) legt in een geval als de onderhavige de bewijslast en daarmee het bewijsrisico bij Portaal, die zich beroept op het rechtsgevolg dat de huurovereenkomst wordt ontbonden op grond van een of meer tekortkomingen van [gedaagde] . Artikel 21.1 AV is een afwijking van artikel 150 Rv. [gedaagde] heeft door artikel 21.1 AV de bewijslast en daarmee het bewijsrisico die zij op grond van het nationale wettelijke bewijsrecht niet heeft. Artikel 21.1 AV verlegt de nationale wettelijke bewijslast van Portaal naar [gedaagde] door te bepalen dat [gedaagde] bij een gerechtvaardigd vermoeden zoals bedoeld in dit artikel moet bewijzen dat zij sinds 2019 de woning volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond en in de woning onafgebroken haar hoofdverblijf heeft gehad. Gelet op de Bijlage onder 1 sub q bij Richtlijn 93/13/EEG is die afwijking van de nationale wettelijke bewijslast een indicatie dat artikel 21.1 AV oneerlijk is. Omdat artikel 21.1 AV het evenwicht tussen partijen ernstig verstoort zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van Richtlijn 93/13/EEG, is dit beding oneerlijk. Het beding verlegt immers de bewijslast en het bewijsrisico reeds op het moment dat Portaal slechts een gerechtvaardigd vermoeden heeft dat [gedaagde] de woning gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan een ander. [gedaagde] zou door louter dit gerechtvaardigd vermoeden van Portaal in de positie worden gebracht te bewijzen en dus ook het bewijsrisico te dragen, dat zij sinds 2019 de woning volledig en onafgebroken zelf bewoont en heeft bewoond en in de woning onafgebroken haar hoofdverblijf heeft gehad. Dat is te verstrekkend.
      
    
    
      4.6.
      Voorts is van belang dat Portaal niet heeft gesteld en de kantonrechter niet is gebleken, dat Portaal redelijkerwijs mocht menen dat wel of niet onderhandelen over artikel 21.1 AV geen verschil zou maken, omdat ook bij eerlijke en billijke onderhandelingen over het beding [gedaagde] dit beding zou aanvaarden.
      
    
    
      4.7.
      Omdat artikel 21.1 AV in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen wat betreft hun bewijspositie en bewijsrisico ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoort, vernietigt de kantonrechter artikel 21.1 AV. 
      
    
    
      4.8.
      Het voorgaande brengt met zich dat in het kader van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst artikel 150 Rv geldt. De door Portaal gestelde tekortkomingen van [gedaagde] dienen, indien bewijslevering aan de orde is, door Portaal te worden bewezen.
    
    
      4.9.
      Het voormelde laat onverlet de in de rechtspraak meermalen aangehaalde, op de tenzij-bepaling van artikel 150 Rv gebaseerde rechtsregel dat, gezien de specifieke omstandigheden van een geval, op een partij een verzwaarde motiveringsplicht van een betwisting kan rusten, wanneer haar wederpartij op wie de stelplicht rust haar stellingen voldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd.
      
      
        
          Artikel 8.15 AV is niet een oneerlijk beding/onredelijk bezwarend beding
        
      
      
    
    
      4.10.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat artikel 8.15 AV, waarover partijen niet hebben onderhandeld, een oneerlijk beding is als bedoeld in Richtlijn 9/13/EEG en vernietigd moet worden omdat dit artikel in strijd is met artikel 7:244 BW.
      
    
    
      4.11.
      Portaal heeft betoogd dat artikel 7:244 BW niet van dwingend recht is maar van regelend recht is, zodat partijen hiervan mogen afwijken. Volgens haar kan artikel 8.15 AV, waarin van artikel 7:244 BW is afgeweken, daarom niet als een oneerlijk beding worden gekwalificeerd.
      
    
    
      4.12.
      
        Artikel 7:221 BW luidt:
        De huurder is bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben.
      
      
      
        Artikel 7:244 BW luidt:
        In afwijking van artikel 221 is de huurder van woonruimte niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. De huurder van een zelfstandige woning die in die woning zijn hoofdverblijf heeft, is echter bevoegd een deel daarvan aan een ander in gebruik te geven.
      
      
    
    
      4.13.
      
        De kantonrechter is van oordeel dat artikel 8.15 AV niet kwalificeert als een oneerlijk beding/onredelijk bezwarend beding. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. 
        De kantonrechter verwijst naar wat onder 4.3. staat dat hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd, met dien verstande dat in de plaats van artikel 21.1 AV artikel 8.15 AV moet worden gelezen. Of een beding al dan niet oneerlijk/onredelijk bezwarend is moet ex tunc worden beoordeeld.
        De kantonrechter onderschrijft dat artikel 7:244 BW niet van dwingend maar van regelend recht is. Het staat partijen vrij om in een huurovereenkomst ter zake zelfstandige woonruimte overeen te komen dat het in gebruik geven van (een deel van) het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Een dergelijk verbod geldt in dit geval tussen Portaal en [gedaagde] op grond van artikel 8.15 AV. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 10 februari 2023 geoordeeld dat een contractuele afwijking van een dwingendrechtelijke bepaling oneerlijk is. Hieruit kan niet a contrario redenerend worden afgeleid dat een afwijking van nationaal regelend recht niet oneerlijk is of nimmer kan zijn. Ook een afwijking van nationaal regelend recht kan kwalificeren als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn als die afwijking aanzienlijk is en daardoor leidt tot een ernstige verstoring zoals bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG. Op grond van artikel 8.15 AV is [gedaagde] onder voorwaarde bevoegd om de woning gedeeltelijk aan derden in de gebruik te geven. De voorwaarde die daaraan verbonden is, is de voorafgaande schriftelijke toestemming van Portaal daartoe. Deze voorwaarde is weliswaar een afwijking van artikel 7:244 tweede volzin BW, maar deze voorwaarde acht de kantonrechter niet te verstrekkend. Hierbij is van belang, zoals met partijen tijdens de mondelinge behandeling is besproken en Portaal heeft bevestigd, dat het verblijf van derden in de woning gedurende een korte periode van enkele dagen (te beschouwen als logeren in de woning) zonder dat Portaal daarvoor voorafgaand schriftelijk toestemming heeft gegeven, is toegestaan; dit verblijf levert dus geen strijd op met artikel 8.15 AV. Voorafgaand aan korte verblijven van personen in de woning hoeft dus niet de schriftelijke toestemming van Portaal worden verkregen. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat artikel 8.15 AV het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen, wat betreft de bevoegdheid van [gedaagde] om de woning gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden, niet aanzienlijk ten nadele van haar verstoort. Gelet hierop kan in het midden blijven of sprake is van een verstoring in strijd met de goede trouw.
      
      
      
        
          De verklaringen van [E] worden bij de beoordeling betrokken
        
      
      
    
    
      4.14.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft Portaal bevestigd dat [E] met haar deurbelcamera videoopnames van onder meer [gedaagde] heeft gemaakt en dat [E] die videoopnames aan Portaal heeft doen toekomen. Portaal heeft die videoopnames om haar moverende redenen niet in deze procedure overgelegd. Gesteld noch gebleken is dat Portaal deze videoopnames aan [gedaagde] heeft verstrekt.
      
    
    
      4.15.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat de kantonrechter in deze procedure alle door Portaal overgelegde schriftelijke verklaringen van [E] buiten de beoordeling van de zaak moet laten, omdat uit die verklaringen blijkt dat [E] met haar deurbelcamera videoopnames van [gedaagde] heeft gemaakt terwijl [gedaagde] daarvan niets wist en Portaal die video-opnames heeft opgeslagen en verwerkt. Die videoopnames zijn volgens [gedaagde] dan ook in strijd zij met de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Om die reden zou de kantonrechter volgens [gedaagde] geen kennis mogen nemen van de video-opnames als deze in het geding zouden zijn gebracht én in het verlengde daarvan geldt volgens [gedaagde] hetzelfde voor de schriftelijke verklaringen van [E] . 
      
    
    
      4.16.
      Portaal heeft het voormelde weersproken.
      
    
    
      4.17.
      De kantonrechter betrekt de schriftelijke verklaringen van [E] bij de beoordeling van de zaak. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende. Het betoog van [gedaagde] gaat niet op. De kantonrechter ziet niet in waarom argumenten tegen de toelaatbaarheid van de – niet in dit geding overgelegde – video-opnames zonder meer ook van toepassing zijn op de schriftelijke verklaringen van [E] . De mogelijkheid dat [E] in strijd met de AVG videoopnames zou hebben gemaakt en Portaal in strijd met de AVG die video-opnames zou hebben opgeslagen en verwerkt, maakt nog niet dat de schriftelijke verklaringen van [E] ook buiten beschouwing moeten worden gelaten. De kantonrechter heeft verder in aanmerking genomen dat niet is gesteld en, gezien de schriftelijke verklaringen van [E] , niet kan worden vastgesteld of anders is gebleken dat die verklaringen van [E] (dan wel het overgrote deel daarvan of het logboek) in feite “transcripties” zijn van wat [E] op haar video-opnames heeft gezien. Zou wel sprake zijn van dergelijke transcripties dan zouden (een of meer) verklaringen van [E] wel buiten de beoordeling van de zaak zijn gelaten wegens strijd met het verdedigingsbeginsel. Door geen kennis te kunnen nemen van de niet als productie overlegde videoopnames, zou [gedaagde] immers niet kunnen controleren of de transcripties overeenkomen met de videoopnames en zou zij worden geschaad in haar verdedigingsbelang.
      
      
        
          Verklaringen van andere omwonenden worden bij de beoordeling betrokken
        
      
      
    
    
      4.18.
      
        [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat de schriftelijke verklaringen van andere omwonenden ook buiten beschouwing moeten worden gelaten, omdat zij vanuit hun woning geen zicht hebben op de woning. 
      
    
    
      4.19.
      De kantonrechter is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de overige omwonenden vanuit hun woning geen (direct) zicht hebben op de woning, geen reden is om de schriftelijke verklaringen van deze omwonenden buiten de beoordeling van de zaak te laten.
      
      
        
          Onderverhuur van (een deel van) de woning
        
      
      
    
    
      4.20.
      Portaal stelt weliswaar dat sprake is geweest van onderverhuur van (een deel van) de woning door [gedaagde] aan derden, maar Portaal heeft geen feiten en omstandigheden gesteld ter motivering van die stelling die, indien bewezen, tot de conclusie kunnen leiden dat daarvan sprake is geweest. Zo heeft Portaal niet gesteld dat er bijvoorbeeld sprake zou zijn van een (mondeling of schriftelijk) onderhuurcontract, met welke personen dat contract zou zijn gesloten, welke huurperiode is afgesproken en welke huurprijs daarvoor is afgesproken en/of [gedaagde] daarvoor zou hebben ontvangen. Ook uit de producties waarnaar Portaal ter onderbouwing van haar stellingen heeft verwezen blijkt niet daarvan. Weliswaar heeft [E] in haar verklaringen geschreven dat zij denkt dat [gedaagde] de woning onderverhuurt, maar uit haar verklaringen blijkt niet op grond van welke feiten en/of omstandigheden (redenen van wetenschap) zij dat denkt. Reeds daarom kan dit vermoeden van [E] niet dienen als ondersteuning van de stelling van Portaal dat van onderhuur van de woning sprake is geweest. Ook buurman [straat] heeft op 13 juli 2023 aan medewerkers van Portaal gemeld dat [gedaagde] de woning onderverhuurt, maar ook uit zijn melding, zoals neergelegd in productie 10 van Portaal, blijkt niet op grond van welke feiten en/of omstandigheden (redenen van wetenschap) hij tot die conclusie is gekomen. Reeds daarom kan deze melding niet dienen als ondersteuning van de stelling van Portaal dat van onderhuur van de woning sprake is geweest.Gelet op het voorgaande verwerpt de kantonrechter de stelling van Portaal dat sprake is geweest van onderverhuur van (een deel van) de woning, dan ook als niet gemotiveerd en onvoldoende onderbouwd. Daarom is er voor bewijslevering wat betreft deze stelling geen ruimte.
      
    
    
      4.21.
      De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] niet (een deel van) de woning heeft onderverhuurd.
      
      
        
          Hoofdverblijf – Misplaatst verwijt
        
      
      
    
    
      4.22.
      Onder randnummers 38. en 55. van de dagvaarding maakt Portaal [gedaagde] het verwijt dat zij aan Portaal voorafgaand aan de procedure geen stukken heeft toegezonden ter onderbouwing van haar stelling dat zij haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Dit verwijt acht de kantonrechter misplaatst, omdat Portaal (in de persoon van [A] en [B] ) de stukken die [gedaagde] tijdens het gesprek van 13 juni 2023 bij zich had en aan [A] en [B] wilde tonen niet heeft bekeken (zie onder 2.8. en 2.9). Gesteld noch gebleken is dat [A] en [B] tijdens dat gesprek een kopie van deze stukken hebben gemaakt teneinde deze bij het onderzoek van Portaal te betrekken.
      
    
    
      4.23.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [A] in reactie op een vraag van de kantonrechter gemeld, dat niet naar vorenbedoelde door [gedaagde] meegenomen stukken is gekeken omdat het gesprek gewoon zo liep. Het voormelde acht de kantonrechter geen rechtens aanvaardbare reden om stukken waarnaar Portaal zelf in haar brief van 7 juni 2023 heeft gevraagd en [gedaagde] had meegenomen naar het gesprek van 13 juni 2023 en aan [A] en [B] wilde tonen, buiten het onderzoek van Portaal te houden. 
      
      
        
          Hoofdverblijf & ingebruikgeving gehele woning
        
      
      
    
    
      4.24.
      Portaal heeft gesteld dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. 
      
    
    
      4.25.
      Portaal heeft in de dagvaarding gesteld dat [gedaagde] continu de woning geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Portaal gezegd dat zij in het midden laat of [gedaagde] de woning geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven.
      
    
    
      4.26.
      Ter onderbouwing van haar stellingen heeft Portaal verwezen naar:
      - de bevindingen tijdens het huisbezoek op 13 juni 2023; 
      - de observaties en bevindingen bij/rond de woning en het adres [adres 1] in [woonplaats] tijdens de buurtonderzoeken; en
      - de verklaringen van de omwonenden.
      
    
    
      4.27.
      Gezien de dagvaarding, de conclusie van antwoord, de aktes van partijen en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling, is tussen partijen niet (meer) in geschil dat in de jaren 2019 tot en met 2023 verschillende personen gedurende verschillende periodes in de woning hebben verbleven, te weten:
      
        
          
            [I] , zijnde een dochter van een overleden zus van [gedaagde] (hierna te noemen: [I] ) en haar minderjarige dochter [naam] (hierna te noemen: [naam] ) gedurende de periode van juni/juli 2019 tot en met november/december 2019;
        
        
          een vriendin van [gedaagde] en een dochter van deze vriendin gedurende vier dagen in oktober 2022;
        
        
          de heer [J] (hierna te noemen: [J] ) van 27 juni 2022 tot en met 14 november 2022;
        
        
          de oudste zoon van [gedaagde] gedurende twee weken in 2023 na zijn ontslag uit het ziekenhuis;
        
        
          de heer [H] (hierna te noemen: [H] ) in 2023. 
        
      
      
        Tussen partijen zijn in geschil de periode(s) waarin [H] in de woning heeft verbleven.
        Wat het verblijf van deze personen voor deze zaak betekent wordt hierna onder de kop Verblijf personen in de woning beoordeeld.
      
      
    
    
      4.28.
      De kantonrechter stelt vast dat Portaal in de dagvaarding en in haar akte alsook tijdens de mondelinge behandeling geen feiten en/of omstandigheden ten aanzien van andere personen heeft gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie kunnen leiden dat anderen dan de onder 4.27. vermelde personen in de woning hebben verbleven. 
      
      
    
    
      4.29.
      De kantonrechter stelt vast dat Portaal in de dagvaarding en in haar akte alsook tijdens de mondelinge behandeling geen feiten en/of omstandigheden ten aanzien van personen heeft gesteld die, indien bewezen, tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] continu (of in bepaalde periodes) de gehele woning aan derden in gebruik heeft gegeven. 
      
    
    
      4.30.
      De kantonrechter is van oordeel dat de onder 4.26. bedoelde gegevens, mede gelet op wat [gedaagde] heeft aangevoerd en overgelegd, niet ter onderbouwing van de stellingen van Portaal kunnen dienen i) dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en ii) dat [gedaagde] continu (of in bepaalde periodes) de gehele woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Hierna legt de kantonrechter uit hoe zij tot dat oordeel is gekomen. 
      
      
        
          Huisbezoek op 13 juni 2023 
        
      
      
    
    
      4.31.
      Portaal heeft een verslag met foto’s overgelegd van het op 13 juni 2023 verrichte huisbezoek (hierna te noemen: het verslag). Dit verslag bevat geen foto’s van de keuken, de inhoud van de koelkast, (de spullen in) de woonkamer en de inhoud van een witte kledingkast, maar wel foto’s van twee slaapkamers, de badkamer en de zolder. Dit verslag maakt melding van een plattegrond van de woning, maar die plattegrond maakt geen deel uit van het verslag. 
      
    
    
      4.32.
      Tussen partijen staat vast dat op 13 juni 2023 [H] in de woning verbleef.
      
    
    
      4.33.
      De onder 4.34. vermelde gemotiveerde stellingen van [gedaagde] heeft Portaal tijdens de mondelinge behandeling weliswaar sec betwist waarbij zij een bewijsaanbod heeft gedaan om [A] en [B] over het huisbezoek te horen, maar dit aanbod kan niet de plaats innemen van een voldoende gemotiveerde stellingname. Bovendien hebben [A] en [B] tijdens de mondelinge behandeling vorenbedoelde stellingen van [gedaagde] niet weersproken, terwijl daarvoor tijdens de mondelinge behandeling wel ruimte was. Gelet op het voorgaande staan de onder 4.34. vermelde stellingen van [gedaagde] dan ook als niet gemotiveerd weersproken vast.
      
    
    
      
       Kleding
      Het verslag bevat geen foto van de inhoud van de witte kledingkast van [gedaagde] die in een van de slaapkamers staat. Deze witte kledingkast is slechts gedeeltelijk op de achtergrond op een van de wel in het verslag opgenomen foto’s te zien. Zie hieronder een uitsnede daarvan:
      
        
          
            
          
        
        
          
            
          
        
      
      
        Dat [gedaagde] de gehele inhoud van die witte kledingkast tijdens het huisbezoek heeft getoond, staat tussen partijen vast.
        In het verslag staat: “Er stond een kast, hiervan was 1 klein hokje gevuld met wat (leek) kleding van mevrouw.”. In reactie op een vraag van de kantonrechter heeft Portaal (in de persoon van [A] ) tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat [gedaagde] enkel de kleding in dat hokje aanwees als haar kleding en dat niet is vastgesteld dat de kleding in dat hokje van [gedaagde] is.[gedaagde] heeft dit gemotiveerd weersproken door te stellen dat in die gehele witte kledingkast haar kleding (zoals t-shirts in een vak, broeken in een vak et cetera) lag en dat zij dat ook tijdens het huisbezoek heeft gezegd. Door in het verslag het woord “leek” te gebruiken, suggereert Portaal dat het “hokje met kleding” niet van [gedaagde] zou zijn. Uit het verslag blijkt echter niet wat Portaal (in de persoon van [A] en [B] ) heeft gedaan om vast te stellen of deze kleding wel of niet van [gedaagde] was. Zo blijkt uit het verslag niet of kledingmaten zijn gecheckt. Dat in de andere vakken van deze kledingkast ook kleding lag, heeft Portaal niet weersproken. Uit het verslag blijkt niet dat Portaal (in de persoon van [A] en [B] ) die kleding heeft onderzocht. Gelet op het voorgaande staat de stelling van [gedaagde] dat de gehele witte kledingkast gevuld was met haar kleding als niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd weersproken vast. Dat [gedaagde] haar kledingkast met haar kleding niet op haar slaapkamer stalt maar in de tweede slaapkamer/logeerkamer, doet hier niet aan af.
      
      
       Tandenborstel
      
        Portaal heeft gesteld dat [gedaagde] tijdens het huisbezoek haar tandenborstel niet kon tonen. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij wel degelijk haar tandenborstel in de badkamer heeft getoond en heeft die tandenborstel tijdens de mondelinge behandeling ook aangewezen op een van de foto’s in het verslag (zie hierna onder de kop Badkamer). [gedaagde] heeft tevens tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij ook heeft gezegd dat zij een andere tandenborstel in haar tas had zitten voor als zij naar haar oudste zoon ging, die op dat moment in het ziekenhuis was. 
        De stelling van [gedaagde] dat zij haar in de woning bevindende tandenborstel heeft getoond staat als niet voldoende gemotiveerd en onderbouwd weersproken vast.
        Wat daadwerkelijk is voorgevallen en gezegd komt dus niet overeen met de schriftelijke verslaglegging van het huisbezoek door Portaal. De verslaglegging van wat er op 13 juni 2023 is waargenomen en gezegd is betreffende dit onderwerp dus niet juist. 
      
      
       Badkamer
      Portaal heeft gesteld dat tijdens het huisbezoek vrijwel alleen herenspullen in de badkamer lagen. Nog los van het feit dat [gedaagde] deze stelling gemotiveerd heeft weersproken door te stellen dat in het nisje in de badkamer vrouwelijke lichaamsverzorgingsartikelen waren, wordt voormelde stelling van Portaal gelogenstraft door de foto die Portaal van de badkamer heeft gemaakt en deel uitmaakt van het verslag. Zie hieronder een uitsnede van deze foto, waarin de kantonrechter een blauwe stip heeft geplaatst om een gezicht af te dekken. 
      
        
          
        
      
      
        Op deze foto zijn, zoals tijdens de mondelinge behandeling is besproken, immers op verschillende planken in een nisje vrouwelijke lichaamsverzorgingsmiddelen zichtbaar. De stelling van Portaal dat er vrijwel alleen herenspullen in de badkamer lagen, is dus niet juist. Het verslag betreffende dit onderwerp is dus ook onjuist.
      
      
       Inhoud van de koelkast
      
        Het verslag bevat geen foto van de inhoud van de koelkast die [gedaagde] aan [A] en [B] heeft getoond. Portaal heeft gesteld dat [gedaagde] geen idee had van wat er in de koelstaat stond, omdat zij antwoordde dat er water in de koelkast was terwijl dat niet zo was. [gedaagde] heeft deze stelling gemotiveerd weersproken. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat zij heeft gemeld wat er in de koelkast was, waaronder ook water. Zij heeft gesteld dat er wel water in de koelkast was.
        Omdat Portaal voormelde stellingen van [gedaagde] niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, verwerpt de kantonrechter de stelling van Portaal dat [gedaagde] niet wist wat er in de koelkast was.
      
      
       Andere persoonlijke spullen van [gedaagde]
      
         heeft gesteld dat zij tijdens het huisbezoek meerdere persoonlijke spullen van haar, waaronder de urnen met de as van haar wijlen moeder respectievelijk haar wijlen exman heeft getoond alsook ook haar wandmeubel dat vol staat met familiefoto's en foto's van dierbaren en aandenken van haar zussen, maar dat daarvan geen foto’s zijn gemaakt. Met het verweer van [gedaagde] dat is gevoerd in productie 12, overgelegd bij de akte overlegging producties van [gedaagde] , wordt rekening gehouden omdat, anders dan Portaal tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld, uit die akte – waarvan delen ook zijn vermeld in de conclusie van antwoord – voldoende kenbaar is dat [gedaagde] de inhoud van die productie mede als verweer naar voren heeft willen brengen en uit de productie voldoende duidelijk blijkt welk verweer aldus wordt gevoerd.
        Omdat Portaal voormelde stellingen van [gedaagde] niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, staat vast dat naast haar kleding en lichaamsverzorgingsmiddelen ook andere persoonlijke spullen van [gedaagde] zich in de woning bevonden.
      
      
    
    
      4.35.
      Gezien het voorgaande en anders dan Portaal heeft gesteld, waren op 13 juni 2023 in de woning wel persoonlijke spullen van [gedaagde] aanwezig die [gedaagde] heeft kunnen tonen en wist [gedaagde] wel wat er in de koelkast was.
      
    
    
      4.36.
      Tussen partijen staat vast dat op 13 juni 2023 persoonlijke spullen van [H] zijn aangetroffen in de badkamer en in de slaapkamer waar hij sliep. Het gaat om i) toiletartikelen op de wastafel in de badkamer zoals te zien op een van de foto’s die in het verslag zijn opgenomen (zie onder de kop Badkamer onder 4.34) en ii) schoenen en kleding (gelegen op een stoel en een laag bruin kastje alsook gehangen aan een kledingrek) zoals te zien op een van de foto’s die in het verslag zijn opgenomen (zie onder de kop Kleding onder 4.34). Gesteld noch gebleken is dat andere spullen van [H] zijn aangetroffen in de badkamer, de slaapkamer waar hij sliep of andere ruimtes in de woning. De aangetroffen situatie duidt er dan ook niet op dat [H] de gehele woning in gebruik had. 
      
    
    
      4.37.
      Het verslag maakt geen meldingen van waarnemingen die erop zouden kunnen duiden dat op 13 juni 2023 naast [gedaagde] en [H] anderen gebruik maakten van de woning.
      
    
    
      4.38.
      Omdat de verslaglegging van de bevindingen van Portaal tijdens het huisbezoek en van wat [gedaagde] tijdens dit huisbezoek heeft gezegd en gedaan, wat betreft bepaalde onderwerpen niet juist is dan wel onvolledig is, kan aan dit verslag niet die betekenis worden toegekend die Portaal daaraan toegedicht wil zien. Gelet op wat hierboven is overwogen en geoordeeld, kan het verslag van het huisbezoek niet dienen als ondersteuning van de stelling van Portaal i) dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en ii) dat zij continu (dan wel in bepaalde periodes) de gehele woning aan anderen in gebruik heeft gegeven.
      
      
        
          Buurtonderzoeken
        
      
      
    
    
      4.39.
      De kantonrechter stelt vast dat hoewel in het verslag van de buurtonderzoeken bij de data 6, 13 en 28 juni 2023 staat “zie bijgevoegde verklaring”, Portaal deze verklaringen niet heeft overgelegd. Zij heeft achter het verslag een e-mail van [K] van 16 juni 2023 en een e-mail van [L] van 26 juni 2023 gevoegd. 
      
    
    
      4.40.
      Portaal stelt dat uit de 19 observaties en bevindingen, verricht/gedaan in de periode van mei tot en met augustus 2022 respectievelijk van mei 2023 tot en met 6 november 2023, op verschillende tijdstippen tussen 10:15 en 20:15 uur, blijkt dat [gedaagde] slechts één keer in 2022, te weten op 30 juni 2022, in de woning is aangetroffen nadat zij de voordeur had opengedaan en dat [H] verschillende keren in de woning is aangetroffen nadat hij de voordeur had opengedaan. Verder heeft Portaal verwezen naar het verslag inzake vorenbedoelde observaties en bevindingen, waarin ook staat dat:
      
        
          de op naam van [gedaagde] gestelde auto op 20 juli 2022 en op 13 oktober 2023 bij het adres [adres 1] in [woonplaats] is gesignaleerd;
        
        
          de auto van [H] met het Britse kenteken [kenteken] op 5, 15 en 20 juli 2023 en op 26 en 29 september 2023 bij de woning is gesignaleerd; 
        
        
          bij het aanbellen bij de woning niet wordt opengedaan, terwijl volgens de buren van nummer [adres 4] , zijnde de familie [E] , iemand dan wel [H] in de woning was; en
        
        
          buurman [straat] op 13 juli 2023 aan medewerkers van Portaal heeft gemeld dat [gedaagde] samen met haar zoon in de woning met het adres [adres 1] in [woonplaats] woont.
        
      
      
      
       Ingebruikgeving gehele woning
      
    
    
      4.41.
      Zonder enige motivering, die ontbreekt, ziet de kantonrechter niet in hoe voormelde omstandigheden zouden kunnen dienen ter ondersteuning van de stelling van Portaal dat [gedaagde] continu (dan wel in bepaalde periodes) de gehele woning aan derden in gebruik heeft gegeven. 
      
       Hoofdverblijf
      
       Bij aanbellen bij de woning wordt niet opengedaan, terwijl soms wel iemand in de woning is
      &[gedaagde] is één keer in de woning aangetroffen 
      
    
    
      4.42.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat zij bijna doof is en daardoor de deurbel niet hoort. Als zij iemand verwacht, is zij meer alert op de komst van die persoon. Het voormelde verklaart waarom zij de voordeur niet altijd opendoet bij aanbellen wanneer zij wel thuis is. Als personen bij haar op bezoek komen, bellen zij haar op haar mobiele telefoon waarbij haar telefoon oplicht en zij vervolgens opneemt en met de beller spreekt, waardoor zij weet wanneer er iemand voor de deur staat waarna zij de voordeur opendoet. Portaal heeft gesteld dat [gedaagde] geen medische gegevens heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij bijna doof is. Dat is juist. Echter, [gedaagde] heeft wel een schriftelijke verklaring overgelegd van haar voormalige maatschappelijk werker, de heer [M] (hierna ook te noemen: [M] ). Hij is ten opzichte van partijen een onafhankelijke derde. Hij was van april 2021 tot en met 2021 en van maart 2022 tot en met oktober 2022 haar maatschappelijk werker. In zijn schriftelijke verklaring staat onder meer: “De woningbouw geeft aan dat als zij langskomen er niet wordt open gedaan. Ik heb de zelfde ervaring maar weet dat je last heb van je gehoor. Ik bel je dan ook wel eens op je mobiel als ik voor je deur staat en dan neem je wel op en doe je de deur altijd voor mij open.”. Hij bevestigt niet alleen de gehoorproblemen van [gedaagde] maar ook dat [gedaagde] de deur voor hem opendoet nadat hij haar mobiel heeft gebeld. [gedaagde] heeft dan ook een voldoende onderbouwde verklaring gegeven voor de omstandigheid dat zij de voordeur niet altijd opendoet wanneer zij thuis is, nadat derden onaangekondigd bij de woning hebben aangebeld. Hiertegen heeft Portaal onvoldoende ingebracht. 
      
    
    
      4.43.
      Gelet op het voorgaande kan de omstandigheid dat medewerkers van Portaal op bepaalde dagen onaangekondigd aanbellen bij de woning waarna de voordeur niet wordt opengedaan en de omstandigheid dat medewerkers van Portaal [gedaagde] alleen op 30 juni 2022 in de woning hebben aangetroffen, niet dienen ter ondersteuning van de stelling van Portaal dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. 
      
      
         Auto van [gedaagde] is gesignaleerd bij [adres 1] in [woonplaats]
      
      
    
    
      4.44.
      
        [gedaagde] heeft gesteld dat haar jongste zoon de op haar naam gestelde auto ook gebruikt. Portaal heeft dit niet weersproken, waardoor voormelde stelling van [gedaagde] vaststaat. Dat deze auto op 20 juli 2022 en op 13 oktober 2023 bij het adres [adres 1] in [woonplaats] , alwaar de jongste zoon van [gedaagde] woont, is gesignaleerd kan dan ook niet dienen ter ondersteuning van de stelling van Portaal dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad.
      
      
         Buurman [straat] 
      
      
    
    
      4.45.
      Uit de melding van buurman [straat] , zoals neergelegd in productie 10 van Portaal, blijkt niet op grond van welke feiten en/of omstandigheden (redenen van wetenschap) hij tot de conclusie is gekomen dat [gedaagde] in de woning met het adres [adres 1] in [woonplaats] woont. Reeds daarom kan deze melding niet dienen als ondersteuning van de stelling van Portaal dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad.
      
      
         Auto van [H] is enkele keren bij de woning gesignaleerd 
      
      
    
    
      4.46.
      Zonder enige motivering, die ontbreekt, ziet de kantonrechter niet in hoe de omstandigheid dat de auto van [H] enkele keren bij de woning is gesignaleerd, kan dienen ter ondersteuning van de stelling dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. 
      
      
         [H] is enkele keren in de woning aangetroffen 
      
      
    
    
      4.47.
      Zonder enige motivering, die ontbreekt, ziet de kantonrechter niet in hoe de omstandigheid dat [H] enkele keren in de woning is aangetroffen, kan dienen ter ondersteuning van de stelling dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. 
      
      
        
          Verklaringen van de omwonenden
        
      
      
      
         [G]
      
      
    
    
      4.48.
      De verklaring van [G] van 8 juli 2023 is zeer summier. Daarin staat, voor zover relevant, dat [G] vermoedt dat [gedaagde] niet meer in de woning woont en dat hem opvalt dat de woning inmiddels door diverse personen betrokken is. In deze verklaring staat niet op grond van welke feiten en/of omstandigheden (redenen van wetenschap) [G] i) voormeld vermoeden heeft en ii) tot voormelde conclusie is gekomen. Reeds daarom kan deze verklaring niet dienen ter ondersteuning van de stelling van Portaal dat i) dat [gedaagde] (vanaf 8 juli 2023 dan wel enig ander moment) niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en ii) dat zij continu (dan wel in bepaalde periodes) de gehele woning aan anderen in gebruik had gegeven.
      
      
         [E]
      
      
    
    
      4.49.
      In de verklaringen van [E], voor zover die betrekking hebben op de jaren 2019 tot en met 2023, staat, kernachtig samengevat en voor zover relevant, dat:
      
        
          
            [gedaagde] , die [E] aanduidt als “de blonde vrouw/dame”, nooit in de woning heeft gewoond. [gedaagde] zo nu en dan bij de woning langskomt. Dit gebeurt zelden overdag/ meestal in de (late) avond. [gedaagde] sjouwt dan spullen, tassen, dozen, kleding, wasgoed en boodschappen de woning in en uit. Na een korte tijd verlaat zij vervolgens weer de woning. [gedaagde] heeft in de jaren 2019 tot en met 2022 hooguit vijf à zes nachten in de woning geslapen; en
        
        
          tot en met 30 december 2023 derden tijdelijk in de woning hebben gewoond, met uitzondering van de eerste maanden in 2020. In die maanden was de woning onbewoond. 
        
      
      In de e-mail van [E] van 16 januari 2024 (11:13 uur), voor zover die betrekking heeft op de periode van 1 tot en met 16 januari 2024 (11:13 uur), staat, kernachtig samengevat en voor zover relevant, dat [gedaagde] op 6, 9, 10 en 16 januari 2024 bij de woning is gezien al dan niet sjouwend met spullen, in de nacht van 10 op 11 in de woning heeft geslapen en op 16 januari 2024 van 02:03 uur tot 11:13 uur in de woning was. 
      
       Ingebruikgeving gehele woning
      
    
    
      4.50.
      Dat verschillende personen gedurende verschillende periodes in de woning hebben verbleven is tussen partijen niet in geschil. Anders dan Portaal heeft gesteld, kan op grond van de overgelegde verklaringen van [E] , gezien de gegeven beschrijving van personen en feitelijkheden alsook van de vermelde data/periodes, niet worden vastgesteld dat [gedaagde] continu (dan wel in bepaalde periodes) de gehele woning aan derden in gebruik heeft gegeven. 
      
      
         Hoofdverblijf
      
      
    
    
      4.51.
      
        [gedaagde] heeft gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat de verklaringen van [E] niet kunnen dienen ter ondersteuning van de stelling van Portaal dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad, omdat [E] niet alle bewegingen van [gedaagde] bij/rond de woning heeft waargenomen.
      
    
    
      4.52.
      De kantonrechter onderschrijft voormelde stelling van [gedaagde] . Daartoe wordt het volgende overwogen.
      
    
    
      4.53.
      De verklaring van [E] dat [gedaagde] nooit in de woning heeft gewoond is in de kern gebaseerd op de omstandigheid dat [E] in de jaren 2019 tot en met 2023 [gedaagde] zo nu en dan, zelden overdag, meestal in de (late) avond de woning heeft zien binnengaan en na een korte tijd ook weer heeft zien verlaten. 
      
    
    
      4.54.
      
        
          [gedaagde] heeft gesteld dat zij van verschillende hulpverleners door de jaren heen hulp in de woning heeft gehad, zoals van [M] en van haar voormalige ambulant begeleider, mevrouw [N] (hierna ook te noemen: [N] ). [gedaagde] heeft schriftelijke verklaringen van onder meer [M] en [N] overgelegd. [M] en [N] zijn ten opzichte van partijen onafhankelijke derden. Uit hun verklaringen volgt het volgende. [N] was in de periode van oktober 2019 tot maart 2022 de ambulant begeleider van [gedaagde] en bezocht [gedaagde] in die periode wekelijks in de woning. De stelling van Portaal dat uit de verklaring van [N] niet blijkt in welke periode zij [gedaagde] wekelijks heeft bezocht, verwerpt de kantonrechter dan ook. [M] was van april 2021 tot en met september 2021 en van maart 2022 tot en met oktober 2022 de maatschappelijk werker van [gedaagde] en bezocht [gedaagde] in die periode in de woning. Portaal stelt terecht dat in de verklaring van [M] niet staat met welke frequentie hij [gedaagde] in de woning heeft bezocht. Gezien de aard van zijn hulpverlening aan [gedaagde] , zoals weergegeven in zijn verklaring, zal dat met enige regelmaat zijn geweest. 
        Gezien het voormelde stelt de kantonrechter als gesteld en onvoldoende (gemotiveerd en onderbouwd) weersproken vast, dat op de dagen waarop [N] en [M] [gedaagde] in de woning hebben bezocht, [gedaagde] in de woning was. [gedaagde] was dus in ieder geval in de periode van oktober 2019 tot en met maart 2022 (dus gedurende een periode van tweeëneenhalf jaar) wekelijks in de woning. Op de dagen van de bezoeken van [N] en [M] of op de dagen rond de bezoeken van [N] en [M] moet [gedaagde] de woning ook hebben betreden en/of verlaten. 
        Uit de overgelegde verklaringen van [E] blijkt niet dat zij in de periode van oktober 2019 tot en met maart 2022 vorenbedoelde bewegingen van [gedaagde] , [N] en [M] heeft waargenomen althans in haar logboek/verklaringen die Portaal heeft overgelegd wordt geen melding gemaakt van wekelijkse bezoeken van dezelfde vrouw en/of van geregelde bezoeken van dezelfde man in de woning en evenmin van waarnemingen van [gedaagde] bij/rond de woning rond die bezoeken. In het logboek van [E] dat Portaal heeft overgelegd heeft [E] wel melding gemaakt van wekelijkse bezoeken van een man in de woning in een periode in 2022, maar die melding ziet op de begeleider van [J] , de heer [O] (hierna te noemen: [O] ). Uit het voorgaande volgt dat ondanks dat [E] de directe buurvrouw van [gedaagde] is en ondanks dat zij goed zicht op de woning heeft, zoals Portaal heeft gesteld, zij niet alle (wekelijkse) bewegingen van [gedaagde] bij/rond de woning heeft gezien. Integendeel, haar zijn in een periode van tweeëneenhalf jaar structurele bewegingen van bepaalde personen, onder wie [gedaagde] , bij/rond de woning geheel ontgaan. Deze omstandigheid is dan ook de reden i) dat aan de verklaring van [E] dat zij [gedaagde] zo nu en dan, zelden overdag, meestal in de (late) avond bij de woning heeft zien langskomen en dat [gedaagde] nooit in de woning heeft gewoond niet de betekenis toekomt die Portaal daaraan toegedicht wil zien en ii) dat de verklaringen van [E] voor zover die betrekking hebben op [gedaagde] niet kunnen dienen als ondersteuning van de stelling van Portaal dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Dat [E] in een periode van 16 dagen in 2024 (namelijk van 1 tot en met 16 januari 2024) [gedaagde] vaker bij/rond de woning heeft gezien dan in eenzelfde periode vóór 1 januari 2024 en dat de verklaringen van [N] en [M] niet zien op de periode van 13 maart 2019 tot en met september 2019 en de periode met ingang van november 2022, leidt de kantonrechter niet tot een ander oordeel omdat dit niet afdoet aan het punt dat [gedaagde] met succes heeft gemaakt, zoals hierboven is overwogen en geoordeeld.
      
      
      
         [F]
      
      
    
    
      4.55.
      De schriftelijke verklaringen van [F] van 19 juni 2023, 13 september 2023 respectievelijk 19 maart 2024 zijn zeer summier.
      
    
    
      4.56.
      In de verklaring van [F] van 19 juni 2023 staat, voor zover relevant, dat:
      
        
          
            [gedaagde] niet in de woning is komen wonen;
        
        
          
            [F] [gedaagde] sporadisch ziet;
        
        
          gedurende het eerste jaar nadat de woning aan [gedaagde] is verhuurd een jonge dame er is komen wonen met af en toe een kind en dat daarna verschillende personen regelmatig blijven overnachten;
        
        
          
            [E] meer zicht op de bewegingen van nummer [adres 3] heeft;
        
        
          
            [F] de bevindingen van [E] onderschrijft.
        
      
      
        In de verklaring van [F] van 13 september 2023 staat, voor zover relevant, dat er volgens haar nog een persoon erbij is komen wonen. 
        In de verklaring van [F] van 19 maart 2024 staat, voor zover relevant, dat op dat moment [gedaagde] voornamelijk ’s nachts aanwezig is en dat er geen andere personen meer in de woning wonen.
      
    
    
      4.57.
      
        
          [F] heeft in haar verklaringen geen feiten en/of omstandigheden (redenen van wetenschap) vermeld op grond waarvan zij tot de conclusie is gekomen dat [gedaagde] niet in de woning heeft gewoond. De enkele mededeling van [F] dat zij [gedaagde] aanvankelijk sporadisch heeft gezien en vanaf enig moment elke nacht, is ontoereikend voor die conclusie. Ondanks dat [F] een buurvrouw is, heeft zij niet alle (wekelijkse) bewegingen van [gedaagde] bij/rond de woning waargenomen. Integendeel, haar zijn in een periode van tweeënhalf jaar structurele bewegingen van [gedaagde] bij/rond de woning ontgaan (zie in dit kader wat onder 4.54. staat). Deze omstandigheid is dan ook reden dat aan de verklaring van [F] dat zij [gedaagde] aanvankelijk sporadisch heeft gezien en vanaf enig moment voornamelijk ‘s nachts en dat [gedaagde] niet in de woning is komen wonen, niet de betekenis toekomt die Portaal daaraan toegedicht wil zien. Dat verschillende personen gedurende verschillende periodes in de woning hebben verbleven is tussen partijen niet in geschil. De verklaringen van [F] maken geen melding van feiten en/of omstandigheden (redenen van wetenschap) die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] continu (dan wel in bepaalde periodes) de gehele woning aan derden in gebruik heeft gegeven.
        Welke bevindingen van [E] [F] onderschrijft, blijkt niet uit haar verklaringen. Evenmin blijkt uit de verklaringen van [F] of de bevindingen van [E] ook haar eigen bevindingen zijn.
        Gelet op het voorgaande kunnen de verklaringen van [F] dan ook niet dienen als ondersteuning voor de stelling van Portaal i) dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en ii) dat zij continu (dan wel in bepaalde periodes) de gehele woning aan anderen in gebruik had gegeven. 
      
      
      
        
          Verwerping enkele stellingen van Portaal
        
      
      
    
    
      4.58.
      Op grond van het voorgaande verwerpt de kantonrechter de stellingen van Portaal dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat [gedaagde] continu (dan wel in bepaalde periodes) de gehele woning aan anderen in gebruik heeft gegeven, als onvoldoende onderbouwd. Daarom is er voor bewijslevering wat betreft deze stellingen geen ruimte. 
      
    
    
      4.59.
      De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en heeft en dat zij de woning niet in haar geheel aan derden in gebruik heeft gegeven.
      
      
        
          Verblijf personen in de woning
        
      
      
    
    
      4.60.
      Zoals hierboven al is vermeld, is tussen partijen niet (meer) in geschil dat in de jaren 2019 tot en met 2023 verschillende personen gedurende verschillende periodes in de woning hebben verbleven, te weten:
      
        
          
            [I] en haar minderjarige dochter [naam] gedurende de periode van juni/juli 2019 tot en met november/december 2019;
        
        
          een vriendin van [gedaagde] en een dochter van deze vriendin gedurende vier dagen in oktober 2022;
        
        
          
            [J] van 27 juni 2022 tot en met 14 november 2022;
        
        
          de oudste zoon van [gedaagde] gedurende twee weken in 2023 na zijn ontslag uit het ziekenhuis;
        
        
          
            [H] in 2023. 
        
      
      
        Tussen partijen zijn in geschil de periode(s) waarin [H] in de woning heeft verbleven. 
        
          Tekortkomingen?
        
      
      
       [I] en [naam]
      
    
    
      4.61.
      Eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft Portaal erkend dat zij voorafgaand aan het verblijf van [I] schriftelijke toestemming heeft gegeven voor haar verblijf bij [gedaagde] in de woning, hoewel Portaal het verblijf van [I] aanvankelijk onderwerp van geschil heeft gemaakt. Portaal heeft voorafgaand aan de contractsluiting met [gedaagde] [I] schriftelijk geaccepteerd als medebewoner van de woning middels een acceptatieformulier. Het verblijf van [I] in 2019 bij [gedaagde] in de woning is dan ook geen tekortkoming. Het verblijf van haar minderjarige dochter [naam] bij [gedaagde] en [I] in de woning is wel een tekortkoming omdat vaststaat dat Portaal voorafgaand aan dat verblijf geen schriftelijke toestemming voor dat verblijf heeft gegeven. 
      
      
         Vriendin en kind
      
      
    
    
      4.62.
      In oktober 2022 hebben een vriendin en haar dochter vier dagen bij [gedaagde] in de woning verbleven. Vaststaat dat Portaal voorafgaand aan dit verblijf bij [gedaagde] in de woning geen schriftelijke toestemming daarvoor heeft gegeven. Het verblijf van derden in de woning gedurende een korte periode van enkele dagen, zonder dat Portaal daarvoor voorafgaand schriftelijk toestemming heeft gegeven, is echter toegestaan en levert geen strijd op met artikel 8.15 AV. (Zie onder 4.13.) Portaal heeft niet gesteld dat het verblijf van deze vriendin en haar dochter gedurende vier dagen bij [gedaagde] in de woning in strijd is met artikel 8.15 AV. Het verblijf van vorenbedoelde vriendin en haar dochter levert dan ook geen tekortkoming op.
      
      
         [J]
      
      
    
    
      4.63.
      Het verblijf van [J] van 27 juni 2022 tot en met 14 november 2022 bij [gedaagde] in de woning is een tekortkoming, omdat vaststaat dat Portaal voorafgaand aan dat verblijf geen schriftelijke toestemming voor dat verblijf heeft gegeven. 
      
      
         Oudste zoon
      
      
    
    
      4.64.
      Het verblijf van de oudste zoon gedurende twee weken in 2023 bij [gedaagde] in de woning is een tekortkoming, omdat vaststaat dat Portaal voorafgaand aan dat verblijf geen schriftelijke toestemming voor dat verblijf heeft gegeven. 
      
      
         [H]
      
      
    
    
      4.65.
      Portaal heeft met verwijzing naar het huisbezoek, de observaties en bevindingen tijdens de buurtonderzoeken en de overgelegde verklaringen van de omwonenden gesteld dat [H] maanden achtereen in de woning heeft verbleven; hij is in de periode van 7 april 2023 tot eind december 2023 in de woning is gezien. 
      
    
    
      4.66.
      
        [gedaagde] heeft het voormelde weersproken en gesteld dat [H] , zijnde een neef van haar die in Londen woont en als zelfstandige werkt, in de maanden april 2023 en mei 2023 meerderen keren bij haar in de woning heeft verbleven en dat hij ook daarna in het jaar 2023, het laatst in december 2023, meerdere keren bij haar in de woning heeft verbleven. Zijn verblijf was steeds van korte duur. Portaal heeft weersproken dat [H] steeds voor korte duur bij [gedaagde] heeft verbleven en gesteld dat [gedaagde] niet heeft onderbouwd dat [H] steeds is teruggekeerd.
      
    
    
      4.67.
      De kantonrechter stelt vast dat Portaal in de dagvaarding en in haar akte alsook tijdens de mondelinge behandeling niet naar specifieke passages in:
      
        
          het logboek en andere verklaringen van [E]
        
        
          de verklaring van [G]
        
        
          de verklaringen van [F]
        
      
      heeft verwezen die zijn te herleiden naar [H] . 
      
    
    
      4.68.
      
        Voor zover de kantonrechter passages in het logboek en andere verklaringen van [E] , in onderling samenhang bezien, naar [H] kan herleiden zou het gaan om de waarnemingen door [E] van [H] op:
        Logboek:
      
      
        
          vrijdag 7 en zaterdag 8 april 2023
        
        
          zondag 21 mei 2023
        
        
          zaterdag 10 juni 2023
        
      
      
        
          [E] heeft in het logboek onder de kop “Zondag 21 mei 2023” vermeld dat “de man” dagelijks boodschappen doet, maar zij heeft daarbij niet vermeld op welke dagen het woord dagelijks ziet.
        
          [E] heeft in het logboek onder de kop “Zaterdag 10 juni” vermeld dat “de andere man met het kale hoofd” vanaf 7 april 2023 in de woning zit, terwijl zij in haar logboek geen andere dagen dan voormelde dagen heeft vermeld waarop zij deze man heeft gezien. 
        E-mail van dinsdag 12 september 2023:
      
      12 september 2023
      
        
          [E] heeft in deze e-mail vermeld dat “de kale man” vanaf 7 april 2023 in de woning zit, terwijl zij in deze e-mail geen andere dagen dan voormelde dag heeft vermeld waarop zij deze kale man heeft gezien. 
        E-mail van maandag 9 oktober 2023:
      
      9 oktober 2023
      E-mail van 16 januari 2023:
      -  30  30 december 2023
      
        [E] heeft in deze e-mail vermeld dat “ [H] ” vanaf 7 april 2023 in de woning verbleef, terwijl zij in deze e-mail geen andere dagen dan voormelde dag heeft vermeld waarop zij hem heeft gezien. 
      
    
    
      4.69.
      De verklaring van [G] en de verklaringen van [F] bevatten geen passage(s) die naar [H] zouden kunnen worden herleid.
      
    
    
      4.70.
      Vaststaat dat [H] op 13 juni 2023 in de woning verbleef en dat hij in het kader van de buuronderzoeken op de volgende dagen in de woning is aangetroffen:
      
        
          16 en 26 juni 2023
        
        
          17 augustus 2023
        
        
          21 september 2023.
        
      
      In het kader van de buuronderzoeken is op de volgende dagen de auto van [H] bij/rond de woning gezien:
      
        
          5, 15 en 20 juli 2023
        
        
          26 en 29 september 2023.
        
      
      
    
    
      4.71.
      Anders dan Portaal stelt, kan op grond van de dagen waarop [H] in de woning is aangetroffen, zijn auto bij de woning is gezien en de dagen waarop [E] [H] bij/rond de woning heeft gezien niet worden geconcludeerd dat [H] in de periode van 7 april 2023 tot en met december 2023 onafgebroken in de woning heeft verbleven. Immers, [H] en zijn auto worden gedurende periodes van enkele weken en periodes van enkele maanden niet gezien/aangetroffen. De kantonrechter verwerpt dan ook de stelling van Portaal dat [H] in de periode van 7 april 2023 tot en met december 2023 onafgebroken in de woning heeft verbleven, als onvoldoende onderbouwd.
      
    
    
      4.72.
      Voor zover zou moeten worden aangenomen dat [H] :
      
        
          van 10 juni 2023 tot en met 20 juli 2023en
        
        
          van 12 tot en met 29 september 2023
        
      
      
        onafgebroken in de woning heeft verbleven – [gedaagde] heeft dat betwist – zou dat verblijf een tekortkoming opleveren, omdat vaststaat dat Portaal voorafgaand aan dat verblijf van [H] bij [gedaagde] in de woning geen schriftelijke toestemming daarvoor heeft gegeven. De kantonrechter hoeft niet vast te stellen of [H] daadwerkelijk in deze periodes onafgebroken in de woning heeft verbleven, omdat dit onafgebroken verblijf, zou daarvan sprake zijn, niet tot de ontbinding van de huurovereenkomst leidt. Zie onder 4.80.
      
    
    
      4.73.
      Gezien de overige dagen waarop [H] bij/rond de woning is gezien en in de woning is aangetroffen, kan niet worden geconcludeerd dat [H] rond die dagen meer dan enkele dagen in de woning heeft verbleven. Vaststaat dat Portaal voorafgaand aan dit verblijf van [H] bij [gedaagde] in de woning geen schriftelijke toestemming daarvoor heeft gegeven. Het verblijf van derden in de woning gedurende een korte periode van enkele dagen, zonder dat Portaal daarvoor voorafgaand schriftelijk toestemming heeft gegeven, is echter toegestaan en levert geen strijd op met artikel 8.15 AV. (Zie onder 4.13.) Dit verblijf van [H] levert dan ook geen tekortkoming op.
      
      
        
          Mondeling toestemming van Portaal voor verblijf van [naam] , [J] , oudste zoon en [H] ?
        
      
      
    
    
      4.74.
      
        [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat zij telefonisch/mondeling toestemming aan Portaal heeft gevraagd en verkregen voor het verblijf van [naam] , [J] en de oudste zoon alsook het verblijf van [H] in de periode na het ongeval van haar oudste zoon, maar zij heeft deze stelling niet met stukken onderbouwd. Evenmin heeft zij ter motivering van voormelde stelling namen van medewerkers van Portaal kunnen noemen die haar telefonisch/mondeling toestemming zouden hebben verleend. De stelling dat Portaal voor het verblijf van [naam] , [J] , de oudste zoon en [H] telefonisch/mondeling toestemming heeft gegeven, verwerpt de kantonrechter als niet voldoende gemotiveerd en niet onderbouwd.
      
      
        
          Verzuim
        
      
      
    
    
      4.75.
      
        In de stellingen van Portaal ligt besloten de stelling dat de nakoming van de verplichting om voorafgaand aan het verblijf van derden in de woning schriftelijke toestemming van Portaal voor dat verblijf te verkrijgen, blijvend onmogelijk is. Verzuim is dan ook niet vereist voor de gevorderde ontbinding. [gedaagde] heeft dit niet weersproken.  
        
          Tenzij-bepaling ex 6:265 BW – [naam] , [J] , oudste zoon en [H]
        
      
      
    
    
      4.76.
      
        [gedaagde] heeft een beroep op de in artikel 6:265 lid 1 BW neergelegde tenzijbepaling gedaan. Zij heeft gesteld dat zij belang heeft bij het behoud van de woning waarin zij haar hoofdverblijf heeft gehad en heeft en bij het vermijden van de gevolgen van een ontbinding van de huurovereenkomst. Verder heeft zij betoogd dat, gelet op de context waarin het verblijf van [naam] , [J] , haar oudste zoon en [H] heeft plaatsgevonden, dat verblijf de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
      
    
    
      4.77.
      Portaal heeft weersproken dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen en zij heeft gesteld welk belang zij bij die ontbinding heeft. 
      
    
    
      4.78.
      In zijn prejudiciële beslissing van 29 september 2018 heeft de Hoge Raad over artikel 6:265 lid 1 BW onder meer het volgende overwogen en/of geoordeeld. De inhoudelijke maatstaf dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid. De afweging die in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, geschiedt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) en alle overige omstandigheden van het geval. Dat brengt mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend.
      
    
    
      4.79.
      De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Portaal dat haar woningen daadwerkelijk door haar huurders worden bewoond en haar belang bij de bestrijding van onderverhuur van haar woningen aan derden zonder haar toestemming, geen rol kunnen spelen in het kader van vorenbedoelde afweging. De stellingen van Portaal dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat [gedaagde] (een deel van) de woning heeft onderverhuurd, zijn immers verworpen.
      
    
    
      4.80.
      Bij de afweging in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking:
      
        
          Portaal heeft in het kader van het houden van toezicht op haar woningen belang bij het voorkomen dat huurders (een deel van) hun huurwoning zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van Portaal aan derden in gebruik geven;
        
        
          
            [gedaagde] heeft belang bij het behoud van de woning waarin zij haar hoofdverblijf heeft gehad en heeft en bij het vermijden van de ingrijpende gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst;
        
        
          
            [gedaagde] heeft niet (een deel van) de woning onderverhuurd;
        
        
          
            [gedaagde] heeft niet (continu of in bepaalde periodes) de gehele woning aan derden in gebruik gegeven;
        
        
          van de hierboven vastgestelde tekortkomingen kan niet worden gezegd dat zij van geringe betekenis zijn;
        
        
          
            [naam] was in het jaar 2019 [leeftijd] oud en woonde in dat jaar bij haar moeder, [I] , en [gedaagde] in de woning. [I] is een nichtje van [gedaagde] . Portaal heeft vóór het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde] , [I] schriftelijk als medebewoner van de woning geaccepteerd;
        
        
          
            [J] is weliswaar een volwassen man, zoals Portaal onweersproken heeft gesteld, maar zwaar autistisch, zoals [gedaagde] onweersproken heeft gesteld. [gedaagde] heeft ook het volgende over [J] en zijn verblijf in de woning in 2022 gesteld, dat Portaal niet heeft weersproken. [J] is een zoon van een vriendin van [gedaagde] . Deze vriendin is in 2020 naar het buitenland gemigreerd. De ambulant begeleider van [J] , [O] , is ook de ambulant begeleider van een van de zonen van [gedaagde] . Haar vriendin en [O] hebben haar gevraagd of [J] in 2022 tijdelijk bij haar mocht verblijven totdat hij elders terecht kon. Om [J] te helpen, heeft [gedaagde] [J] tijdelijk in de woning laten verblijven.Uit de schriftelijke verklaring van [O] blijkt onder meer het volgende: 
        
      
      
        [J] kan niet goed voor zichzelf zorgen en heeft hulp nodig bij bepaalde algemeen dagelijkse levensverrichtingen. In 2022 heeft [gedaagde] [J] tijdens zijn verblijf in de woning daarbij geholpen. Het verblijf van [J] in de woning vond plaats tijdens een diagnostiek traject van [J] en totdat [J] elders terecht kon. [J] kon na 14 november 2022 bij zijn zus intrekken. Vanaf maart 2023 woont [J] in een beschermd wonen project. Het voormelde heeft Portaal niet weersproken.
      
        
          
            [gedaagde] heeft het volgende over haar oudste zoon en zijn verblijf in de woning in 2023 gesteld, dat Portaal niet heeft weersproken. Haar oudste zoon heeft een ernstig ongeluk gehad op 23 april 2023 en heeft vervolgens verschillende operaties/behandelingen ondergaan. Na zijn ontslag uit het ziekenhuis kon hij nog niet traplopen. Daarom en ter verzorging van hem heeft haar oudste zoon twee weken in 2023 bij haar in de woning verbleven, alwaar hij op een matras in de woonkamer sliep. Uit productie 3 van [gedaagde] blijkt dat de oudste zoon op 30 mei 2023 door een gipsmeester is behandeld en dat hij meermalen is behandeld voor decubitus; de laatst vermelde behandeling ziet op een behandeling op 6 september 2023 voor decubitus. Het voormelde heeft Portaal niet weersproken.
        
        
          
            [gedaagde] heeft het volgende over [H] en zijn verblijf in de woning gesteld. [H] is een neef van haar, met wie haar oudste zoon en zij een goede band hebben. Hij is in verband met het ernstige ongeval van haar oudste zoon en de vele behandelingen van haar oudste zoon daarna – de laatst vermelde behandeling van de oudste zoon in productie 3 van [gedaagde] ziet op een behandeling op 6 september 2023 voor decubitus – alsook ter morele steun van de oudste zoon en van [gedaagde] meerdere malen in 2023 naar Nederland gekomen en heeft bij [gedaagde] in de woning verbleven. Portaal heeft hiertegen ingebracht dat [gedaagde] de gestelde familieband tussen haar en [H] niet heeft onderbouwd. De kantonrechter is van oordeel dat ook als [H] geen bloedverwant van [gedaagde] en haar oudste zoon zou zijn, dat onverlet laat de stelling van [gedaagde] dat [H] een persoon is met wie de oudste zoon en [gedaagde] een goede band hebben.
        
      
      
        De kantonrechter is van oordeel dat, gezien de voormelde belangen van partijen en de voormelde vaststaande dan wel vastgestelde feiten en/of omstandigheden in het licht van de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen Portaal en [gedaagde] beheersen, de vastgestelde tekortkomingen van [gedaagde] (het tijdelijk laten verblijven van derden in de woning zonder de schriftelijke toestemming van Portaal daartoe voorafgaand aan hun verblijf) de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigen.
        
          De vorderingen van Portaal worden afgewezen
        
      
      
    
    
      4.81.
      Gelet op al het voorgaande wijst de kantonrechter de vordering van Portaal tot de ontbinding van de huurovereenkomst af. De overige hoofdvorderingen en de nevenvorderingen van Portaal delen dat lot.
      
      
        
          Proceskosten
        
      
      
    
    
      4.82.
      Portaal wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] aan haar moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                408,00
              
              
                (2,00 punten × € 204,00)
              
            
            
              
                - nakosten
              
              
                €
              
              
                102,00
              
              
                (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                510,00
              
              
                
              
            
          
        
      
      
      
        
          Uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      4.83.
      
        [gedaagde] heeft gevraagd om de proceskostenveroordeling van Portaal uitvoerbaar bij voorraad de verklaren. Daartegen is Portaal niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die dit in de weg staan. Daarom wordt de proceskosten veroordeling van Portaal uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    
    
      De kantonrechter:
    
    
    
      5.1.
      wijst de vorderingen van Portaal af,
      
    
    
      5.2.
      veroordeelt Portaal in de kosten; zij moet de proceskosten van [gedaagde] van € 510,00 aan haar betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Portaal niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
      
    
    
      5.3.
      verklaart wat onder 5.2. van dit vonnis staat uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.
      
      
      
    
  
  
     Zie productie 3 van Portaal.
  
  
     Zie productie 3 van [gedaagde] .
  
  
     Zie voor deze datum productie 2 van [gedaagde] .
  
  
     Zijnde productie 2 van Portaal.
  
  
     Zie productie 4 van Portaal.
  
  
     Zie producties 4, 5, 9 en 17 van Portaal.
  
  
     Zie productie 5 en 9 van Portaal.
  
  
     Zie producties 6, 7, 8 en 18 van Portaal.
  
  
     Zie de productie 10 van Portaal.
  
  
     Zie productie 11 van Portaal.
  
  
     Zie productie 12 van Portaal.
  
  
     ECLI:EU:C:2013:341, C-488/11.
  
  
    Zie artikel 4 lid 1 van Richtlijn 93/13/EEG en het arrest van de Hoge Raad van 17 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1923).
    
  
  
     ECLI:NL:HR:2023:198; r.o. 3.8.4.
  
  
     Zie productie 12 van Portaal.
  
  
     Zie productie 10 van Portaal.
  
  
     Ze de producties 4 tot en met 9, 16 en 17 van Portaal.
  
  
     Zie de conclusie van antwoord.
  
  
     Zie productie 12 van [gedaagde] .
  
  
     Zie het arrest van de Hoge Raad van 17 oktober 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BE7682; r.o. 4.2.3).
  
  
     Zie productie 9 van [gedaagde] .
  
  
     Zie productie 4, 5, 9 en 17 van Portaal.
  
  
     Zo concludeert [E] op de laatste pagina van het logboek (productie 4 van Portaal.).
  
  
     Zie productie 17 van Portaal.
  
  
     ECLI:NL:HR:2018:1810.
  
  
     Zie productie 10 van [gedaagde] .
  
  
     Zie onder randnummer 44. van de dagvaarding.