ECLI:NL:RBNHO:2023:14253, Rechtbank Noord-Holland, 15-12-2023, 10799455
Rechtbank Noord-Holland — Uitspraak 
Datum: 2023-12-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Huur. Tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Onderverhuur via commercieel platform.

RECHTBANK 
      NOORD-HOLLAND
    
    
    
      Civiel recht
      Kantonrechter 
    
    
    
      Zittingsplaats Haarlem
    
    
    
      Zaaknummer: 10799455 \ VV EXPL  23-168
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van 15 december 2023
      
    
    
    
    
      in de zaak van
    
    
      
    
    
      de stichting STICHTING ELAN WONEN, 
      gevestigd te Haarlem,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Elan Wonen,
      gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , 
      wonende te [plaats],
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: [gedaagde],
      gemachtigde: mr. Y. Benjamins.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - de dagvaarding met de producties 1 tot en met 10, - de producties 1 tot en met 5 van [gedaagde], - de mondelinge behandeling van 7 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt - de pleitnota van [gedaagde], - de brief van 5 december 2023 namens [gedaagde],
      - de e-mail van 7 december 2023 namens Elan Wonen met de digitale versie van productie 3 bij de dagvaarding.
      
    
    
      1.2.
      Ter zitting van 30 november 2023 zijn verschenen:- namens Elan Wonen: [betrokkene 1] (wijkregisseur), bijgestaan door mr. Boekhoff voornoemd, - [gedaagde], [betrokkene 2] (de dochter van [gedaagde]) en [betrokkene 3] (kleinzoon van [gedaagde]), bijgestaan door mr. Benjamins voornoemd.
    
    
      1.3.
      De kantonrechter heeft (de kleinzoon van) [gedaagde] de gelegenheid geboden om in de week na de zitting een uitdraai van de boekingsgegevens van Airbnb met betrekking tot het gehuurde te overleggen. [gedaagde] bleek niet in staat deze gegevens te overleggen. Elan Wonen heeft daarop per e-mail aan de kantonrechter laten weten te persisteren bij haar vordering. 
      
    
    
      1.4.
      Tenslotte is vonnis bepaald. 
      
      
    
  
  
    
      2De feiten
    
    
      2.1.
      Elan Wonen is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Zij heeft sinds 13 februari 2023 voor onbepaalde tijd het appartement gelegen aan de [adres] te [plaats] aan [gedaagde] verhuurd. [gedaagde] is kort na het begin van de oorlog in Oekraïne uit Rusland gevlucht en heeft dit appartement als status A-vluchteling bij voorrang toegewezen gekregen. 
      
    
    
      2.2.
      De dochter van [gedaagde] ([betrokkene 2]) woont al jarenlang met haar gezin in Nederland.
      
    
    
      2.3.
      In de bij de huurovereenkomst behorende algemene huurvoorwaarden zijn in artikel 6 onder meer de volgende verplichtingen van de huurder opgenomen:
      
      
        
          “(…)
        
      
    
    
      6.2
      
        U gebruikt de woning en onderhoudt deze zoals wij verwachten van een goede huurder.
      
    
    
      6.3
      
        Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning en alles wat hierbij hoort, volgens die bestemming. Dit geldt ook voor de gemeenschappelijke ruimten. U wijzigt niets aan deze bestemming.
      
    
    
      6.4
      
        
          Het is niet toegestaan om in of bij de woning onwettige activiteiten uit te voeren, zoals
        
        
          wietteelt, drugshandel, woonfraude, prostitutie, of hiervoor de gelegenheid te bieden.
        
      
    
    
      6.5
      
        Zolang de huurovereenkomst duurt, woont u met de leden van uw huishouding in uw woning. (...)
      
    
    
      6.6
      
        Uw woning is uw hoofdverblijf. De woning is niet langer uw hoofdverblijf als u ergens anders een hoofdverblijf heeft. En ook niet als u negen maanden of meer van een periode van twaalf maanden min of meer aangesloten ergens anders woont. (...). Indien u de woning zonder onze schriftelijke toestemming geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, dient u feiten en omstandigheden naar voren te brengen en te onderbouwen waaruit volgt dat u ten minste drie maanden onafgebroken het hoofdverblijf in uw woning heeft behouden.
      
    
    
      6.7
      
        
          U vraagt onze schriftelijke toestemming als u uw woning geheel of gedeeltelijk wilt
        
        
          onderverhuren of aan derden (mede) in gebruik wilt geven, al dan niet tegen een vergoeding. Wij kunnen aan deze toestemming voorwaarden verbinden of geen toestemming geven. De door ons afgegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opeenvolgende gevallen. Commerciële verhuur via verhuurplatformen zoals Airbnb, Wimdu, Marktplaats en dergelijke is niet toegestaan. Indien u handelt in strijd met deze bepaling, geldt dat huurder een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van € 2.500,-- te vermeerderen met € 50,-- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,-- onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding. In het geval u handelt in strijd met deze bepaling en u vraagt aan (een) derde(n) een hogere vergoeding dan uw huur dan bent u verplicht het verschil tussen de vergoeding en de huur 
        
        
          aan ons af te dragen onverminderd ons recht van verhuurder om aanspraak te maken op bovenstaande boetes. (…)”
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        In artikel 20 van de algemene huurvoorwaarden van Elan Wonen is een algemene boetebepaling opgenomen:
        
          “Wanneer u de zaken die in deze algemene voorwaarden huurovereenkomst zijn benoemd overtreedt, bent u Elan Wonen een boete verschuldigd van€ 30,-- per dag zolang u in overtreding blijft, met een maximum van€ 15.000,--. Het betalen van de boete betekent overigens niet dat u de zaken uit de algemene voorwaarden huurovereenkomst kan blijven overtreden. Wanneer op een overtreding uit deze algemene voorwaarden huurovereenkomst een specifiek bedrag is gekoppeld, geldt dit bedrag voor de algemene boetebepaling.”
        
      
      
    
    
      2.5.
      Op 30 augustus 2023 werd Elan Wonen door een buurtbewoner ervan op de hoogte gebracht dat deze de indruk had dat [gedaagde] nooit in het gehuurde heeft gewoond en dat de woning via Airbnb werd onderverhuurd. Het daaropvolgende onderzoek door Elan Wonen (en medewerkers van de gemeente [plaats]) leverde daarvoor aanvullende aanwijzingen. Zo werd het aan [gedaagde] verhuurde appartement op de website van Airbnb aangetroffen en bleek uit foto's en reviews van toeristische verhuringen van dit appartement in de periode juni 2023 tot en met september 2023.
      
    
    
      2.6.
      Op 4 september 2023 heeft de wijkregisseur een onaangekondigd bezoek aan het appartement gebracht. Er werd niemand thuis aangetroffen. Een buurman heeft tijdens dat bezoek verklaard dat het appartement de eerste maanden werd verbouwd. Daarna heeft hij gedurende een maand een oudere vrouw op het balkon gezien. Vanaf april/mei 2023 heeft de buurman deze vrouw nooit meer gezien. Hij heeft wel een ander stel in het appartement gezien.
      
    
    
      2.7.
      Op 11 september 2023 ziet een medewerker van Elan Wonen twee jongemannen de het appartement van [gedaagde] ingaan. 
      
    
    
      2.8.
      
        Op 26 september 2023 vernam de wijkregisseur van Elan Wonen tijdens een bezoek aan het gehuurde van een andere buurman dat het gehuurde de eerste maanden werd verbouwd en vanaf april/mei 2023 werd bewoond (telkens voor enkele dagen) door wisselende personen. Gedaagde zelf (een vrouw van 83) zou door deze buurman nooit zijn gezien. Deze  verklaarde verder dat hij wel een 60-jarige Nederlands (met Oostblok accent) sprekende vrouw (of haar dochter) in het appartement heeft gezien. In het rapport van de gemeente [plaats] staat hierover het volgende: 
        
          "Wanneer ik, [betrokkene 4] op het balkon sta, verklaard bewoner van .. het volgende aan [betrokkene 5] en [betrokkene 1]:
        
      
      
      
        
          
            Gedurende de afgelopen 4 maanden veel wisselingen van personen in het appartement.
          
        
        
          
            Er komt vaak een mevrouw van ongeveer 60 jaar of haar dochter. Wanneer deze hier komen zijn zei maar eventjes in de woning.
          
        
        
          
            Het lijkt een hotel, elke keer nieuwe mensen, dan voor 3 dagen, dan weer nieuwe mensen voor 4 dagen ect.
          
        
        
          
            Vaak ook niemand in de woning.
          
        
        
          
            Vorige week ook nog andere mensen in het appartement.
          
        
        
          
            Nooit een vrouw in de leeftijd van 80 jaar gezien."
          
        
      
      
    
    
      2.9.
      De wijkregisseur van Elan Wonen heeft op 7 november 2023 verklaard dat hij na dit bezoek aan het gehuurde is langsgegaan op het adres van de dochter en kleinzoon van [gedaagde]. Zij wilden in eerste instantie geen gesprek met hem voeren. Een dag later werd hij gebeld door de dochter ([betrokkene 2]) en kleinzoon van [gedaagde] ([betrokkene 3]). Volgens hen woonde [gedaagde] wel degelijk in het gehuurde. Zij zou echter vanaf augustus 2023 tijdelijk in Rusland verblijven en in november 2023 weer naar Nederland terugkeren. Sinds augustus 2023 zou de kleinzoon zonder toestemming van zijn oma misbruik hebben gemaakt van de situatie en het appartement zonder toestemming van zijn oma (en buiten medeweten van zijn moeder [betrokkene 2]) via Airbnb hebben verhuurd. 
      
    
    
      2.10.
      De wijkregisseur heeft verklaard van vier verschillende bewoners (buren) te hebben vernomen dat er al maanden verschillende personen in het appartement verblijven. 
      
    
    
      2.11.
      In verschillende reviews op Airbnb worden [betrokkene 2] en [betrokkene 3] bedankt voor hun hulpvaardigheid en vriendelijkheid.  
      
    
    
      2.12.
      Naar aanleiding van haar constateringen heeft Elan Wonen [gedaagde] bij brief van 27 september 2023 uitgenodigd voor een gesprek op 4 oktober 2023 op haar kantoor te [plaats]. [gedaagde] is niet op deze uitnodiging ingegaan. 
      
    
    
      2.13.
      Bij brief van 4 oktober 2023 heeft Elan Wonen [gedaagde] gesommeerd de huur op te zeggen. 
      
    
    
      2.14.
      Mr. Benjamins, advocaat van [gedaagde], heeft daarop bij brief van 20 oktober 2023 gereageerd en de in 2.9 omschreven gang van zaken bevestigd. [gedaagde] zou in maart 2023 in het appartement zijn gaan wonen en de maanden erna ook in het appartement hebben gewoond. Zij heeft in die periode een tweetal weken bij haar dochter gelogeerd omdat zij in de zomer last had van bijwerkingen van haar medicijnen. [gedaagde] zegt via haar advocaat niet te hebben geweten van de verhuur via Airbnb en zij is daarom niet bereid de huur op te zeggen. 
      
        
      
    
  
  
    
      3Het geschil
    
    
      3.1.
      Elan Wonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
      
      
        I. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, dan wel binnen een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen termijn, het appartement gelegen te [plaats] aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] moge bevinden, en dit appartement middels inlevering van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Elan Wonen te stellen,
        II. [gedaagde] te veroordelen om aan Elan Wonen tegen behoorlijke kwijting te betalen de verbeurde boete ter hoogte van € 4.100,-,
        III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de  verschotten en het salaris van de gemachtigde van eiseres.
      
      
    
    
      3.2.
      
        Elan Wonen legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] op meerdere punten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij heeft in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst gehandeld door haar appartement via het platform Airbnb te verhuren en in dat appartement niet haar hoofdverblijf te hebben. 
        Dat niet [gedaagde] zelf maar haar kleinzoon (mogelijk zonder haar medeweten) het appartement heeft verhuurd, doet aan bovenstaande tekortkomingen niet af, aldus Elan Wonen. Door in strijd met de bepalingen uit de huurovereenkomst te handelen, heeft [gedaagde] tevens een boete verbeurd. 
      
      
    
    
      3.3.
      Elan Wonen betwist bij gebrek aan bewijs dat [gedaagde] in het gehuurde woont en daarin haar hoofdverblijf zou hebben. Weliswaar is het begrip hoofdverblijf niet vastomlijnd, maar uit vaste rechtspraak volgt dat daarvan sprake is als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning de woning afspeelt. Bepalend is waar de huurder daadwerkelijk woont (gewoonlijk eet, slaapt en verblijft), van waar hij werkt of van waar hij zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert. Ook van grote betekenis is de plaats waar iemand regelmatig 's nachts slaapt. [gedaagde] voldoet volgens Elan Wonen op dit punt niet aan haar verzwaarde motiveringsplicht. Zij blijft steken in vage tegenstrijdige beweringen en blote ontkenningen. 
      
    
    
      3.4.
      Daarnaast acht Elan Wonen het ongeloofwaardig dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de verhuur van het appartement via Airbnb. Dat zij de sleutels van haar woning gedurende haar verblijf in Rusland aan haar dochter had afgegeven en dat haar kleinzoon (zonder medeweten van haar dochter) daarvan misbruik zou hebben gemaakt, is – gelet op de verklaringen van de buren en de reviews op Airbnb – in strijd met de feiten. In de reviews op Airbnb wordt niet alleen de naam van de kleinzoon genoemd ([betrokkene 3]), maar ook die van [betrokkene 2] (de dochter van gedaagde) en ene [betrokkene 6]. De buren verklaren een Nederlands sprekende vrouw met Oostblok-accent te hebben gezien en [gedaagde] zelf spreekt niet of nauwelijks Nederlands. De bewering dat alleen de kleinzoon kennis had en betrokken was bij de verhuur via Airbnb is volgens Elan Wonen dan ook onjuist. Daarnaast is het juridisch irrelevant. Of [gedaagde] nu wel of geen wetenschap heeft gehad van de verhuringen via Airbnb, in haar verhouding tot Elan Wonen blijft zij verantwoordelijk voor de gedragingen van derden die met haar goedvinden gebruik maken van het gehuurde. Door de sleutels onder beheer van haar dochter [betrokkene 2] te brengen heeft [gedaagde] ook de risico's te dragen wanneer de dochter (en kleinzoon) misbruik maken van de situatie.
      
    
    
      3.5.
      Volgens Elan Wonen zullen de tekortkomingen van [gedaagde] - ieder voor zich, maar zeker in combinatie met elkaar - voor de bodemrechter aanleiding zijn om de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming van het appartement te bevelen. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt immers, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkomingen van [gedaagde] zijn niet van geringe betekenis en rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.
      
    
    
      3.6.
      
        Elan Wonen meent daarnaast aanspraak te kunnen maken op betaling van de contractuele boete van artikel 6.7 Algemene Huur Voorwaarden, zijnde een bedrag van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt c.q. heeft voortgeduurd. Bij het opleggen van de bestuurlijke boete is de gemeente [plaats] (aan de hand van de gegevens van Airbnb) er vanuit gegaan dat het appartement minstens 32 nachten verhuurd is geweest. Hoewel bij Elan Wonen het vermoeden bestaat dat er meer verhuringen hebben plaatsgevonden, zal Elan Wonen in dit kort geding ook uitgaan van dit aantal van 32 nachten. Haar vordering terzake deze verbeurde boete bedraagt derhalve € 2.500,- te vermeerderen met een bedrag van € 1.600,-, zijnde in totaal 4.100,-. handelt. 
        De boete is gerelateerd aan de financiële waarde van de wanprestatie en de huurder heeft het zelf in de hand of een boete zal worden verbeurd. Dit alles is redelijk en het beding is derhalve niet nietig. 
      
      
    
  
  
    
      4Het verweer
    
    
      4.1.
      
        [gedaagde] betwist dat zij niet in het gehuurde zou wonen en dat zij degene is die de woning via Airbnb heeft verhuurd. Als de gedragingen van haar kleinzoon al voor haar rekening en risico moeten komen, geldt dat de gevorderde ontruimingsvordering een te ingrijpende maatregel is vanwege het definitieve karakter ervan. Toewijzing is slechts mogelijk indien met een voldoende mate van zekerheid te verwachten is dat de rechter in een bodemprocedure de vordering zal toewijzen. Bij Elan Wonen moeten zich bijzondere omstandigheden voordoen waaruit blijkt dat in redelijkheid (gelet op de over en weer bij de ontruiming betrokken belangen) niet van haar gevergd kan worden dat zij een beslissing in de bodemprocedure afwacht. [gedaagde] acht het niet aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure de vordering zal toewijzen gezien de bijzondere aard en/of geringe betekenis van de tekortkoming van [gedaagde]. 
      
    
    
      4.2.
      
        [gedaagde] voert aan dat zij altijd het hoofdverblijf in de woning heeft behouden. Haar vertrek naar Rusland medio augustus 2023 maakt dit niet anders en verklaart ook waarom Elan Wonen niemand heeft aangetroffen tijdens het bezoek aan het appartement. [gedaagde] heeft maar kort in de woning gewoond en is daarom wellicht niet zo bekend bij haar buren. Bovendien ziet zij er jonger uit voor haar leeftijd (ze is 83 jaar) waardoor zij mogelijk voor een vrouw van 60 is aangezien. Met betrekking tot de reviews van voor haar vertrek naar Rusland medio augustus geldt dat de kleinzoon van [gedaagde] heeft aangegeven dat hij het gehuurde ook heeft verhuurd gedurende de korte periodes dat [gedaagde] bij haar dochter [betrokkene 2] verbleef wegens medische redenen. Dat [gedaagde] geen enkele wetenschap heeft gehad van de verhuurpraktijken van haar kleinzoon maakt volgens haar dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis niet rechtvaardigt. 
      
    
    
      4.3.
      Tot slot voert [gedaagde] aan dat de door Elan Wonen gevorderde boete in strijd met het Europese en Nederlandse consumentenrecht is omdat de boete niet in een redelijke verhouding staat tot de voor Elan Wonen te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en dat de boete ‘als prikkel tot nakoming’ niet in een redelijke verhouding staat tot het belang van Elan Wonen dat met nakoming van die verplichting is gediend. 
      
    
  
  
    
      5De beoordeling
    
    
      5.1.
      
        Het gaat in deze zaak om de vraag of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Elan Wonen baseert de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op twee tekortkomingen: het onderverhuren van de woning via Airbnb en het niet hebben van hoofdverblijf in de woning. 
        
          verhuur via commerciële platforms zoals Airbnb
        
      
      
    
    
      5.2.
      Vast staat dat Elan Wonen in haar Algemene Huur Voorwaarden een expliciet verbod van verhuur via platforms zoals Airbnb heeft opgenomen. Aan dit verbod heeft zij tevens een boetebepaling gekoppeld. 
      
    
    
      5.3.
      Eveneens staat vast dat op de website van Airbnb foto's en reviews uit de periode juni 2023 tot en met september 2023 met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woning zijn aangetroffen. In een van die reviews wordt een der verhuurders door een huurder als ‘[betrokkene 2]’ aangeduid.
      
    
    
      5.4.
      Volgens de door Elan Wonen overgelegde verklaringen van buren is het gehele appartement vanaf april/mei 2023 verhuurd geweest. Uit reviews op Airbnb blijkt dat in ieder geval vanaf juni 2023 verhuur heeft plaatsgevonden. Elan Wonen stelt dat als [gedaagde] pas medio augustus 2023 naar Rusland is gegaan, zij op dat moment al kennis moet hebben gehad van de verhuur via Airbnb. Zij kan in de periode van verhuur via Airbnb voorafgaand aan haar verblijf in Rusland nooit haar hoofdverblijf hebben gehad in het gehuurde. 
      
    
    
      5.5.
      De kantonrechter is van oordeel dat Elan Wonen, onder verwijzing naar de verklaringen van de wijkregisseur en de rapportage van de toezichthouders BRP van de gemeente [plaats], voldoende feiten en omstandigheden heeft aangedragen, waaruit blijkt dat [gedaagde] in de periode tussen juni 2023 en september 2023 het gehuurde tegen betaling aan derden in gebruik heeft gegeven. Daarmee staat vast dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden. Of [gedaagde] wel of geen wetenschap van de onderhuur heeft gehad, kan wat de kantonrechter betreft in het midden blijven. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk voor degenen die in het gehuurde verblijven. 
      
    
    
      5.6.
      Uit zowel artikel 6.6 Algemene Huur Voorwaarden, artikel 149 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en vaste rechtspraak vloeit voort dat van [gedaagde] mag worden verwacht dat zij gemotiveerd verweer voert en met concrete aanknopingspunten komt waaruit kan worden opgemaakt dat zij wel in het appartement verbleef. [gedaagde] heeft niet kunnen verklaren hoe het komt dat op Airbnb reviews van gasten zijn aangetroffen in dezelfde periode dat zij in het gehuurde moet hebben verbleven. De enkele opmerking dat zij voorafgaand aan haar vertrek naar Rusland vanwege medische redenen twee weken bij haar dochter [betrokkene 2] heeft verbleven is daartoe onvoldoende. Het feit dat een der verhuurders als [betrokkene 2] is aangeduid, is voor de kantonrechter reden om aan te nemen dat het verhaal van de kleinzoon dat hij buiten iedere wetenschap van deze [betrokkene 2] heeft gehandeld en het appartement alleen zeer kortstondig heeft verhuurd op de momenten dat [gedaagde] bij haar dochter verbleef, niet aannemelijk is te achten. Aannemelijker is dat er sprake is geweest van een gezamenlijke en afgestemde verhuuractiviteit. Het feit dat die 11 reviews heeft opgeleverd, ondersteunt die aanname. 
      
    
    
      5.7.
      Elan Wonen heeft een gerechtvaardigd en spoedeisend belang bij (handhaving van) het verbod op onderverhuur, waarmee zij onder meer overlast door ongewenste gebruikers van het gehuurde wenst te voorkomen. In dit kort geding kan terecht vooruit worden gelopen op een ontbinding in een bodemprocedure. De bovengenoemde tekortkomingen van [gedaagde] acht de kantonrechter zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigen. De vorderingen van Elan Wonen die hierop zien worden dan ook toegewezen. Met het oog op de hoge leeftijd en kwetsbaarheid van [gedaagde] ziet de kantonrechter aanleiding om een ontruimingstermijn van drie maanden te bepalen. 
      
      
        
          hoofdverblijf
          
        
      
    
    
      5.8.
      Omdat de kantonrechter de huurovereenkomst op voornoemde grond zal ontbinden, kan de vraag of [gedaagde] haar hoofdverblijf al dan niet in de woning heeft behouden, en het bewijs daarvoor, in het midden blijven. 
      
      
        
          boete
        
      
      
    
    
      5.9.
      De kantonrechter dient op grond van Europese regelgeving te beoordelen of het door Elan Wonen ingeroepen boetebeding onredelijk bezwarend is, doordat dit het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (in dit geval [gedaagde]) aanzienlijk verstoort. Daarbij dient het cumulatieve effect van alle boetebedingen die op de gestelde tekortkoming zien te worden betrokken, ongeacht of daar een beroep op wordt gedaan. Daarnaast kan daarbij een wettelijke voorziening worden betrokken, voor zover die het karakter van een sanctie heeft (HvJ EU, 10 september 2020, ECLI:EU:C:2020:687).
      
    
    
      5.10.
      Op zichzelf heeft Elan Wonen een groot belang om zoveel mogelijk te waarborgen dat sociale huurwoningen, die in tegenwoordig zeer schaars zijn, worden bewoond door personen die tot de doelgroep behoren. Daar moet dus een voldoende afschrikwekkende sanctie voor gebruikt kunnen worden. De verplichting tot bewoning houdt ook verband met de essentie van de huurrelatie. Hier staat tegenover dat artikel 6.7 van de huurvoorwaarden een boete stelt op het in gebruik geven van de woning, in algemene zin, zonder daarbij enig onderscheid aan te brengen. Dat wil zeggen dat op basis van dit beding het in gebruik geven van de woning voor één nacht al de verschuldigdheid van een boete van € 2.500,- oplevert. Dat komt overeen met ongeveer 5 maanden huur. Daar komt bij de boete van € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 15.000,- onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding. Daarnaast staat in hetzelfde artikel nog de verplichting tot afdracht van genoten winst. Voor zover die verplichting tot winstafdracht (mede) gebaseerd is op artikel 6:104 Burgerlijk Wetboek, kan deze naar het oordeel van de kantonrechter worden gelijkgesteld met een contractuele boete. Elan Wonen hoeft haar schade immers niet te bewijzen maar deze wordt (of kan worden) begroot op de genoten winst. Dit leidt er in onderling verband en samenhang toe dat de kantonrechter van oordeel is dat de boete oneerlijk en dus niet toewijsbaar is.
      
      
        
          proceskosten
        
      
      
    
    
      5.11.
      
        [gedaagde] is de partij die overwegend in het ongelijk is gesteld en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Elan Wonen als volgt vastgesteld:
      
        
          
          
          
          
          
            
              
                - kosten van de dagvaarding
              
              
                €
              
              
                133,94
              
              
                
              
            
            
              
                - griffierecht
              
              
                €
              
              
                128,00
              
              
                
              
            
            
              
                - salaris gemachtigde
              
              
                €
              
              
                793,00
              
              
                
              
            
            
              
                Totaal
              
              
                €
              
              
                1.054,94
              
              
                
              
            
          
        
      
      
        6.	De beslissing
      
      
      
        De kantonrechter
      
      
    
    
      6.1.
      veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 15 maart 2024 het appartement gelegen te [plaats] aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] moge bevinden, en dit appartement middels inlevering van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Elan Wonen te stellen, 
      
    
    
      6.2.
      veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Elan Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 1.054,94,
      
    
    
      6.3.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
      
    
    
      6.4.
      wijst het meer of anders gevorderde af.
      
      
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2023.
      
      
      
      
        1422