ECLI:NL:GHDHA:2024:2205, Gerechtshof Den Haag, 12-11-2024, 200.328.084/01
Gerechtshof Den Haag — Uitspraak 
Datum: 2024-11-12 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: VvE-perikelen. Vergadering van eigenaars geeft een eigenaar van een appartementsrecht geen toestemming voor het realiseren van een dakopbouw op zijn woning. De kantonrechter verstrekt een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW. Het hof vernietigt die machtiging, omdat realisatie van de dakopbouw tot strijd met de splitsingsakte leidt.

GERECHTSHOF DEN HAAG 
    Civiel recht
    Team Handel
    
    
      Zaaknummer hof	: 200.328.084/01
      Zaak-rekestnummer rechtbank	: 10017526 VZ VERZ 22-10009 
    
    
    
    
      
        Beschikking van 12 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de Vereniging van Eigenaars van het gebouw [adres],
      gevestigd in Rotterdam en
      
        
          [verzoeker]
         en
      
        
          [verzoekster] ,
      
      beiden wonend in [woonplaats] ,
      verzoekers in hoger beroep, 
      advocaat: mr. M.J. Goedhart, kantoorhoudend in Rotterdam,
      hierna aangeduid met: de VvE c.s. voor verzoekers samen en: de VvE, [verzoeker] en [verzoekster] voor verzoekers afzonderlijk,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerder]
        ,
      wonend in [woonplaats] ,
      verweerder in hoger beroep, verzoeker in eerste aanleg,
      advocaat: mr. M.R. de Kok, kantoorhoudend in Rotterdam,
      hierna aangeduid met: [verweerder] .
    
  
  
    
      1De zaak in het kort
    
      1.1
      
        [verweerder] is gerechtigde tot een appartementsrecht. Hij wil een dakopbouw realiseren om zijn eigen appartement te vergroten. In de vergadering van (de twee) eigenaars van de VvE is hiervoor geen toestemming gegeven. Volgens de kantonrechter kon de vergadering van eigenaars de toestemming in redelijkheid niet weigeren. Zij heeft die weigering vernietigd en op grond van artikel 5:121 BW een machtiging aan [verweerder] verleend om de dakopbouw te realiseren. 
    
    
      1.2
      In dit hoger beroep beslist het hof dat een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW niet mogelijk is omdat de realisatie van de dakopbouw tot strijd met de splitsingsakte leidt.
    
  
  
    
      2Procesverloop in hoger beroep
    
      
        Bij beroepschrift van 10 maart 2023 zijn de VvE c.s. in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 13 december 2022. 
      
      
        
          [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend. 
      
      
        De processtukken uit de eerste aanleg zijn aan het hof toegestuurd.
      
      
        Op 30 september 2024 hebben partijen hun standpunten uiteengezet tijdens een mondelinge behandeling, mede aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Ter gelegenheid daarvan hebben de VvE c.s. nog enkele stukken overgelegd. 
      
      
        Ter zitting is een datum voor deze beschikking bepaald.
      
    
  
  
    
      3Feitelijke achtergrond
    
      3.1
      In 2003 is het pand aan de [adres] gesplitst in twee appartementsrechten: appartementsindex 1 en 2. Ingevolge de splitsingsakte betreft appartementsindex 1 het appartementsrecht op de begane grond, kelder en eerste verdieping met toebehoren met huisnummer [adres] . Dit recht behoort toe aan [verzoeker] en [verzoekster] en zij wonen daar met hun gezin. Appartementsindex 2 met huisnummer [adres] betreft het appartementsrecht van de woning op de tweede en derde verdieping en kelder. Dit recht behoort toe aan [verweerder] en hij verhuurt daar kamers, terwijl hij met zijn gezin elders woont. 
    
    
      3.2
      De splitsingsakte bepaalt dat de gerechtigden tot de appartementsrechten ieder voor de helft gerechtigd zijn in de gemeenschap en dat zij elk gerechtigd zijn om in de vergadering van eigenaars één stem uit te brengen (het totaal aantal stemmen bedraagt dus twee). 
    
    
      3.3
      
        In de akte van splitsing is opgenomen:
        
          10. (…) 1. Alle besluiten worden genomen met eenparigheid van de uitgebrachte stemmen.
        
      
      
      
        En in het daarbij van toepassing verklaarde Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten januari 1992 staat:
        
          Artikel 9
        
        1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:
        a. De funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en (…)
        b. (…)
        2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
        
          (…)
        
        
          Artikel 13
        
        1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
      
    
    
      3.4
      
        [verweerder] wil zijn woning aan de [adres] vergroten door op het dak van het pand een dakopbouw en dakterras te bouwen (een extra verdieping). Daardoor zou hij een mogelijkheid krijgen om met zijn gezin op [adres] te gaan wonen. Hij heeft voor zijn bouwplan bij de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd. Deze vergunning is in maart 2022 verleend en is onherroepelijk geworden.
    
    
      3.5
      Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE op 27 juni 2022 hebben de eigenaren gestemd over het bouwplan van [verweerder] . [verweerder] stemde vóór, [verzoeker] met [verzoekster] stemde tegen. Aldus heeft de VvE geen toestemming gegeven voor de realisatie van het bouwplan.
    
  
  
    
      4Procedure bij de rechtbank
    
      4.1
      Bij verzoekschrift van 22 juli 2022 heeft [verweerder] de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam verzocht om op grond van artikelen 2:15 BW en 5:130 BW het besluit van de VvE van 27 juni 2022 om geen toestemming te geven voor zijn bouwplan, te vernietigen (en te schorsen) wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en om hem op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te geven voor het (laten) realiseren van zijn bouwplan.
    
    
      4.2
      De kantonrechter heeft het verzoek van [verweerder] begrepen als gericht tegen de VvE en [verzoeker] en [verzoekster] als belanghebbenden aangemerkt. 
    
    
      4.3
      Bij de beschikking van 13 december 2022 heeft de kantonrechter het besluit van 27 juni 2022 vernietigd en heeft de kantonrechter [verweerder] gemachtigd om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE, de dakopbouw te (laten) realiseren op de bovenste bouwlaag aan de [adres] conform de verleende omgevingsvergunning. De kantonrechter overwoog, kort gezegd, dat de vergadering van eigenaars na afweging van alle betrokken belangen en omstandigheden de toestemming voor de dakopbouw in redelijkheid niet had mogen weigeren. De kantonrechter achtte de bezwaren van [verzoeker] en [verzoekster] tegen de dakopbouw ongegrond of onvoldoende onderbouwd en het belang van [verweerder] bij de dakopbouw voldoende toegelicht. De kantonrechter vernietigde het besluit om toestemming te weigeren (§ 3.2 van de beschikking). Omdat de vergadering de vereiste toestemming zonder redelijke grond had geweigerd, achtte de kantonrechter zich op grond van artikel 5:121 BW bevoegd om [verweerder] te machtigen om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE de dakopbouw te (laten) realiseren conform de verleende omgevingsvergunning (§ 3.3 van de beschikking).
    
  
  
    
      5Verzoek in hoger beroep
    
      5.1
      
        De VvE c.s. zijn op 10 maart 2023 in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met de beschikking van de kantonrechter van 13 december 2022. 
        
          Omvang in beroep
        
      
    
    
      5.2
      De termijn voor het instellen van hoger beroep tegen een beschikking op een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE bedraagt één maand. Op 13 december 2022 heeft de kantonrechter het besluit van 27 juni 2022 van de algemene ledenvergadering van de VvE vernietigd. De VvE c.s. zijn pas bijna drie maanden later in hoger beroep gekomen. Hun beroepschrift is inhoudelijk niet (in elk geval niet duidelijk) gericht tegen de vernietiging van het besluit van 27 juni 2022 door de kantonrechter. Als hun beroep wel gericht zou zijn tegen deze vernietiging, hebben zij in zoverre niet tijdig hoger beroep ingesteld en is hun beroep in zoverre niet-ontvankelijk.
    
    
      5.3
      De kantonrechter heeft op 13 december 2022 ook beslist om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE [verweerder] op grond van artikel 5:121 BW te machtigen om de dakopbouw te (laten) realiseren. Wat die beslissing betreft geldt –in beginsel– de gebruikelijke termijn van drie maanden voor het instellen van hoger beroep. De VvE c.s. hebben hun hoger beroep gericht tegen die machtigingsbeslissing. Dat beroep is tijdig ingesteld. In zoverre ligt de beschikking van de kantonrechter van 13 december 2022 aan het hof voor.
    
    
      5.4
      
        Een en ander betekent dat dit hoger beroep zich niet uitstrekt tot de beslissing om het besluit van 27 juni 2022 van de algemene ledenvergadering van de VvE te vernietigen en dat het hof wel zal oordelen over de beslissing om [verweerder] te machtigen de dakopbouw te (laten) realiseren op de bovenste bouwlaag van [adres] .
        
          Verzoek bij het hof en grieven 
        
      
    
    
      5.5
      De VvE c.s. verzoeken dat het hof de beslissing van de kantonrechter om [verweerder] te machtigen vernietigt en het verzoek van [verweerder] om een vervangende machtiging af te geven alsnog afwijst en, als dat niet kan (subsidiair), dat het hof aan de machtiging voorwaarden verbindt betreffende: a. overeenstemming met de aanpalende eigenaren over de aanpassing van het gemeenschappelijke dak, b. vrijwaring voor schade aan derden door de dakopbouw, c. een vooropname ter voorkoming van een schadediscussie, d. een planning van de werkzaamheden, e. en f. gegevens en kwalificaties van de aannemer (aangesloten bij Bouwgarant, beschikkend over een CAR-verzekering), g. voorafgaande betaling van achterstallige VvE-bijdragen, h. gelegenheid voor inspectie en keuring op constructieve deugdelijkheid na afronding van de werkzaamheden en i. uitvoering conform de omgevingsvergunning, een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten. 
    
    
      5.6
      De VvE c.s. voeren daartoe aan dat de rechtbank de vervangende toestemming ten onrechte heeft verleend omdat sprake is van een voorgenomen wijziging van de goederenrechtelijke situatie: de door [verweerder] geplande dakopbouw komt op het dak dat tot de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex behoort en de extra woonruimte wordt onderdeel van het privégedeelte behorend bij het appartementsrecht van [verweerder] , terwijl de wanden en de daken daarvan gemeenschappelijk worden. Omdat er sprake is van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie, is een wijziging van de splitsingsakte en van de splitsingstekeningen nodig, zo betogen zij. Daarvoor kan niet de route van artikel 5:121 BW worden bewandeld, maar geldt artikel 5:139 BW (grief I). Indien en voor zover het hof zou oordelen dat aan [verweerder] wel een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan worden verleend, vinden de VvE c.s. het nodig dat het hof daaraan voorwaarden verbindt die de VvE c.s. zekerheid geven dat de werkzaamheden op deugdelijke wijze worden uitgevoerd en, omdat het bouwplan eigendommen van anderen raakt waar schade aan zou kunnen ontstaan, die garanderen dat geen geschil zal ontstaan met de aanpalende VvE’s (grief II). 
    
    
      5.7
      
        [verweerder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 
    
  
  
    
      6Beoordeling in hoger beroep
    Vervangende machtiging artikel 5:121 voor realisatie van dit bouwplan?
    
      6.1
      Op grond van de splitsingsakte van 28 augustus 2003 bestaat het pand aan de [adres] uit vijf bouwlagen (kelder, begane grond en eerste t/m derde verdieping) met privé-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten. Er is een aan de akte gehecht plan van alle bouwlagen, waarop de begrenzing van de onderscheidene privé-gedeelten van het gebouw en de grond is te zien (een splitsingstekening). Boven de derde verdieping ligt het dak van het pand. Tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren onder meer de funderingen, de dragende muren, de buitengevels (inclusief onder andere raamkozijnen), de terrassen, de vloeren (behalve afwerklagen in privégedeelten) en het dak (zie 3.3). Deze gedeelten zijn dus eigendom van beide appartementseigenaren samen, ieder voor een gelijk deel (zie 3.2).
    
    
      6.2
      Vaststaat dat [verweerder] met zijn bouwplan een extra bouwlaag aan het pand wil toevoegen die hij zal bestemmen en gebruiken als een privé-gedeelte bij zijn appartementsrecht.
    
    
      6.3
      Voor het mogen uitvoeren van een dergelijk bouwplan is toestemming nodig van de vergadering van de VvE (zie de artikelen 9 lid 2 en 13 lid 1 van het Modelreglement, hiervoor aangehaald in 3.3). Voor (onder meer) gevallen waarin een appartementseigenaar voor bepaalde handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke gedeelten toestemming nodig heeft van de VvE of van haar organen, bepaalt artikel 5:121 lid 1 BW dat die toestemming op verzoek van degene die haar nodig heeft kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Die machtiging kan worden verleend als de toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd (of als degene die toestemming moet geven zich niet verklaart). Die machtiging kan de rechter echter niet afgeven in de situatie dat er door de handelingen waarvoor de machtiging wordt gevraagd, strijd met de splitsingsakte zal ontstaan. De machtiging vervangt immers de toestemming van de VvE en uit de wet vloeit voort dat een toestemmingsbesluit van de VvE dat in strijd is met de splitsingsakte, nietig is. In dergelijke situaties moet (ook) wijziging van de akte van splitsing plaatsvinden.
    
    
      6.4
      Een dergelijke situatie doet zich hier voor. Met de realisatie van het bouwplan zal immers een andere indeling van het gebouw ontstaan dan de indeling die in de splitsingsakte en op de splitsingstekeningen staat. Het huidige dak wordt grotendeels veranderd in een vloer (voor de opbouw) en er komt een nieuwe (vierde) verdieping op het pand, met nieuwe muren, ramen en deuren en met een nieuw dak. Hierover staat niets in de huidige splitsingsakte en de verdieping is ook niet weergegeven op de huidige splitsingstekening. Bovendien zal de nieuwe verdieping (inclusief het op die verdieping geplande terras) door [verweerder] privé worden gebruikt, terwijl volgens de huidige splitsingsakte de muren, ramen, (buiten)deuren en dak gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat realisering van de door [verweerder] gewenste opbouw zonder de daarbij behorende wijziging van de splitsingsakte en -tekening, tot strijd met de akte van splitsing leidt. 
    
    
      6.5
      
        Uit het voorgaande vloeit voort dat in dit geding aan [verweerder] geen machtiging op de voet van artikel 5:121 BW kan worden verleend om het door hem gewenste bouwplan te (laten) realiseren. 
        
          Conclusie en subsidiaire vordering
        
      
    
    
      6.6
      De conclusie is dat het hoger beroep van de VvE c.s. tegen het verlenen van de machtiging slaagt. Het hof zal de beslissing van de kantonrechter om [verweerder] bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE te machtigen om de dakopbouw te (laten) realiseren, vernietigen.
    
    
      6.7
      
        Bij die stand van zaken komt het hof niet toe aan de subsidiaire vordering van de VvE c.s. om voorwaarden aan de vervangende machtiging te verbinden.
        
          Proceskosten
        
      
    
    
      6.8
      Het hof zal [verweerder] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Deze proceskosten begroot het hof op € 783,- voor het door de VvE c.s. betaalde griffierecht plus € 2.428,- voor het salaris van de advocaat (2 punten, tarief II).
    
    
      6.9
      De proceskosten van de procedure bij de kantonrechter moeten partijen ieder zelf dragen, omdat zij daar hebben te gelden als ieder deels in het ongelijk gesteld, aangezien maar één van de twee beslissingen van de kantonrechter in dit hoger beroep aan de orde is gesteld en vernietigd.
    
  
  
    
      7Beslissing
    Het hof:
    
    
      
        vernietigt de beslissing van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam bij beschikking van 13 december 2022, tot machtiging van [verweerder] om bij gebreke van toestemming van de vergadering van de VvE de dakopbouw te (laten) realiseren op de bovenste bouwlaag gelegen aan de [adres] conform de verleende omgevingsvergunning;
      
      
        veroordeelt [verweerder] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van de VvE c.s. begroot op € 3.211,-;
      
      
        verklaart deze beschikking ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
      
      
        wijst af het meer of anders gevorderde.
      
    
    
    
      Deze beschikking is gegeven door mrs. G. Dulek-Schermers, A.A. Muilwijk-Schaaij en H.J. Rossel en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2024 in aanwezigheid van de griffier.
    
    
  
  
     Artikel 34 van het van toepassing verklaarde ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 1992’ en bepaling 1 op pagina 2 van de ‘akte van Splitsing van het complex aan de [adres] ’. 
  
  
     Artikel 5:130 lid 3 BW
  
  
     Artikel 2:14 BW: “Een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, is nietig (…)”, artikel 5:129 BW: “Voor de toepassing van artikel 14 van Boek 2 wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.”