ECLI:NL:RBGEL:2024:7102, Rechtbank Gelderland, 30-10-2024, 401237
Rechtbank Gelderland — Uitspraak 
Datum: 2024-10-30 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Voor het bepalen van de marktwaarde van een gebouw (bestemd voor personen met een zorgbehoefte) na beëindiging van het opstalrecht, heeft de rechtbank een deskundige benoemd. Het door de deskundige uitgebrachte rapport voldoet niet aan de eisen die aan een deskundigenbericht worden gesteld. De deskundige wordt daarom niet uitgenodigd om vragen over zijn rapport te beantwoorden. Er moet een nieuwe deskundige worden gezocht. Partijen mogen zich uitlaten over de persoon die zij tot deskundige benoemd wensen te zien.

RECHTBANK Gelderland
    
    
      Civiel recht 
    
    
    
      Zittingsplaats Arnhem
    
    
    
      Zaaknummer: C/05/401237 / HA ZA 22-115
    
    
    
      
        Vonnis van 30 oktober 2024 
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        STICHTING KLEURRIJK WONEN, 
      gevestigd te Tiel,
      eisende partij,
      hierna te noemen: Kleurrijk Wonen,
      advocaat: mr. J. Kamphuis,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        STICHTING THEDINGHSWEERT, 
      gevestigd te Kerk Avezaath,
      gedaagde partij,
      hierna te noemen: Thedinghsweert,
      advocaat: mr. D. de Jong.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      - het tussenvonnis van 6 september 2023
      - het deskundigenbericht van 5 mei 2024
      - de akte uitlaten declaratie deskundige van de zijde van Kleurrijk Wonen- de beschikking van 15 juli 2024
      - de conclusie na deskundigenbericht van de zijde van Kleurrijk Wonen
      - de akte uitlaten van de zijde van Kleurrijk Wonen- de conclusie na deskundigenbericht tevens verzoek ex art. 194 lid 5 Rv van de zijde van  Thedinghsweert.
      
    
    
      1.2.
      Ten slotte is vonnis bepaald.
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
    
      2.1.
      Bij tussenvonnis van 6 september 2023 is een onderzoek door een deskundige bevolen voor de beantwoording van de volgende vragen:
      
      
        
          Wat is de marktwaarde van de door Stichting Kleurrijk Wonen aangebrachte gebouwen aan [adres 1] per beëindiging opstalrecht, te weten 1 april 2021?
        
        
          Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?
        
      
      
    
    
      2.2.
      De deskundige heeft de marktwaarde van bedoelde gebouwen per 1 april 2021 bepaald op een bedrag van € 1.125.000,--. De deskundige had verder geen andere punten die hij naar voren wenste te brengen.
      
    
    
      2.3.
      Kleurrijk Wonen conformeert zich in haar conclusie na deskundigenbericht aan het oordeel van de deskundige en concludeert tot veroordeling van Thedinghsweert tot betaling van voormeld bedrag aan haar. Tevens verzoekt Kleurrijk Wonen om Thedinghsweert te veroordelen in de kosten van het deskundigenbericht. 	
      
    
    
      2.4.
      Thedinghsweert is het oneens met de door de deskundige vastgestelde marktwaarde. Thedinghsweert heeft daarbij diverse bezwaren naar voren gebracht tegen het deskundigenbericht. Zo heeft Thedinghsweert erop gewezen dat de deskundige op meerdere punt niet, althans onvoldoende heeft gereageerd op haar opmerkingen bij het concept-deskundigenbericht. Thedinghsweert verzoekt de rechtbank om de deskundige te doen horen, zoals is bepaald in artikel 194 lid 5 Rv, zodat de deskundige alsnog kritisch kan worden bevraagd over diens rapport, dan wel om een andere deskundige te benoemen.
      
    
    
      2.5.
      De deskundige heeft in zijn rapport (op blz. 22) de volgende definitie van marktwaarde gegeven: “het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. ”
      
    
    
      2.6.
      De rechtbank brengt in herinnering dat de waarde van het woongebouw (de opstal) per 15 november 2020 door een andere deskundige ( [naam 1] ) is bepaald op € 515.000,00. Tot een verkoop van de opstal door Kleurrijk Wonen aan Thedinghsweert is het in 2021 niet gekomen omdat Thedinghsweert de financiering niet rond kreeg.
      
    
    
      2.7.
      De rechtbank is met Thedinghsweert van oordeel dat het deskundigenbericht niet kan dienen tot vaststelling van de marktwaarde zoals door de deskundige is bepaald.Hiertoe is het volgende redengevend.
    
    
      2.8.
      De deskundige heeft louter een visuele inspectie van de gebouwen uitgevoerd. De onderhoudstoestand van het dak is bijvoorbeeld uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. De deskundige heeft geen goed en volledig beeld van de onderhoudstoestand en ook geen actueel beeld van de onderhoudsbehoefte voor zowel de korte als de lange termijn gegeven (bladzijde 16 van het rapport). Dit had wel op zijn weg gelegen.
      
    
    
      2.9.
      De deskundige geeft dan ook onvoldoende gemotiveerd aan dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud. De deskundige heeft slechts aangegeven dat de afwerking aan de binnenzijde en met name het sanitair en de keukens niet meer (volledig) voldoen aan hedendaags eisen en dat bij een eventueel voortgezet gebruik een vernieuwingsslag van deze onderdelen noodzakelijk zal zijn.  [naam 1] is -zoals hierna wordt vermeld- in zijn rapportage wel uitgegaan van achterstallig onderhoud.
    
    
      2.10.
      De deskundige heeft geen transactiegegevens van soortgelijke objecten kunnen vinden om de marktwaarde te kunnen vaststellen. De deskundige licht dit in zijn rapport (op blz. 29) als volgt toe:“De locatie was in gebruik voor het verblijf van en de zorg aan cliënten met een achtergrond met een (verstandelijke) beperking. Er is geen lokale of regionale markt voor zorgvastgoed en zelfs landelijk is de vraag of er een vastgoedmarkt is voor dit soort locaties. Veelal wordt dit gedreven door de zorgvraag in een regio en de initiatieven van betrokken organisaties.” 
      
    
    
      2.11.
      De deskundige merkt op bladzijde 28 van zijn rapport op: “Op de waardepeildatum was sprake van onzekere marktomstandigheden met toenemende onrust en oplopende inflatie. Deze ontwikkelingen zorgen voor instabiliteit in de markt.”
      
    
    
      2.12.
      Thedinghsweert heeft bij brief van 16 februari 2024 commentaar gegeven op het concept deskundigenbericht. Bij die brief is gevoegd een memo van [naam 2] d.d. 15 februari 2024 (hierna: de memo). Op bladzijde 13 van de memo wordt als bijlage onder meer vermeld het taxatierapport van [naam 1] . De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de deskundige het taxatierapport van [naam 1] onder ogen heeft gehad, ofschoon de rechtbank dat taxatierapport niet bij de processtukken heeft aangetroffen. 
      
    
    
      2.13.
      Het mag zo zijn dat de deskundige zich een zelfstandig oordeel dient te vellen over de marktwaarde van de opstal, maar daarmee is niet gezegd dat hij aan het gegeven dat het object op 15 november 2020 door [naam 1] is gewaardeerd op € 515.000,-- zonder meer voorbij had mogen gaan. Thedinghsweert heeft in haar reactie op het concept-deskundigenbericht (meer in het bijzonder: de memo) immers stellingen ingenomen die zijn gebaseerd op de inhoud van het rapport van [naam 1] . Het verschil met de door de deskundige vastgestelde marktwaarde per 1 april 2021 en de taxatie van [naam 1] , een gecertificeerd makelaar, per 15 november 2020 is daarvoor te groot. 
      
    
    
      2.14.
      Dit alles klemt temeer nu de deskundige op blz. 39 van zijn rapport aangeeft: “De locatie is specifiek ontwikkeld voor het gebruik als locatie voor verzorgd wonen. Dit maakt de alternatieve aanwendbaarheid beperkt. Door de opzet van het gebouw en de grootte van de woonruimten is het gebouw minder geschikt voor andere doelgroepen passend binnen de vigerende bestemming.”       
      
    
    
      2.15.
      De deskundige voegt daar nog aan toe dat ondanks het feit dat er veel vraag is naar woonruimten, “ook voor deze specifieke doelgroep” verhuur als geheel complex niet op hele korte termijn aannemelijk zal zijn. En voorts: “De indeling binnen is echter niet meer volgens de hedendaagse wensen en eisen aan vastgoed voor woon/zorg. Daarnaast is het gebouw enigszins gedateerd in zijn afwerking en zal een moderniseringsslag noodzakelijk zijn. Dit in combinatie met de beperkte alternatieve aanwendbaarheid zal een beperking opleveren in de verkoop.”   
      
    
    
      2.16.
      De deskundige komt aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informatie en analyses zijn, tot de finale waardering (zo geeft hij op bladzijde 28 van zijn rapport aan). 
      
    
    
      2.17.
      Geen van partijen stelt zich op het standpunt dat de deskundige daarmee een onjuiste weg is ingeslagen, zodat de rechtbank in dit vonnis daar niet anders over zal oordelen. Het gaat er in deze stand van de procedure uitsluitend om of de marktwaarde die door de deskundige is vastgesteld door de rechtbank kan worden overgenomen. 
      
    
    
      2.18.
      
        De deskundige heeft de waarde van het geheel (opstal + ondergrond) bepaald door enerzijds te kijken naar de vastgestelde huurwaarde waarna hij de te verwachten kasstromen contant heeft gemaakt en anderzijds te kijken naar een gecorrigeerde vervangingswaarde (bladzijde 41 van het rapport).
        De deskundige is daarbij per woonruimte uitgegaan van een huurwaarde van € 700,-- per maand. De deskundige stelt de huurwaarde van het complex op € 109.200,-- per jaar. De deskundige is er daarbij vanuit gegaan dat 12 woonruimten mogen worden ingezet voor de verhuur en heeft daarnaast een ruimte (de logeerkamer, zie bladzijde 21) aangemerkt als ware het een bedrijfswoning, die volgens hem “vanuit het huurrecht” dezelfde huurwaarde kent als de 12 andere woonruimten. De deskundige stelt dat het uiteindelijke rendement in lijn ligt met de referenties (zonder deze te noemen) en dat dit resulteert in een marktwaarde van het geheel op de waardepeildatum van € 1.250.000,--. De deskundige stelt de residuele grondwaarde op € 125.000,--. Dit resulteert voor de opstal (zonder de grond) in een marktwaarde van € 1.125.000,-.        
      
      
    
    
      2.19.
      Thedinghsweert heeft aangevoerd dat de deskundige de 13 woonruimten ten onrechte heeft aangemerkt als zelfstandige woonruimten. Zij stelt dat geen van de 13 woonruimten over een eigen keuken en de daarbij behorende kookgelegenheid beschikt en dat woningen daarom als onzelfstandige woningen moeten worden gekwalificeerd. Thedinghsweert merkt daarbij op dat Kleurrijk Wonen in haar reactie op het concept deskundigenrapport ook uitgaat van onzelfstandige woningen en dat Kleurrijk Wonen per woonruimte uitkomt op een maximaal redelijke huurprijs “per heden” van € 400,01 per maand. Ook [naam 1] gaat uit van (12) onzelfstandige woonruimten, zo blijkt uit bladzijde 5 van de memo.  
      
    
    
      2.20.
      
        De deskundige is van oordeel dat de woonruimten binnen het gebouw in het sociale segment blijven en dat deze woonruimten volgens de huurwetgeving kwalificeren als onvrije zelfstandige woonruimten. De deskundige heeft daarbij verwezen naar de Toelichting behorende bij bijlage 1, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt en heeft uit deze toelichting de volgende passages in zijn rapport vermeld:“Het woningwaarderingsstelsel heeft op zelfstandige woonruimte betrekking, in het navolgende kortweg als 'woning' aangeduid. Hierbij zij opgemerkt dat in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zelfstandige woningen worden omschreven als woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.
        
          Binnen het in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd.
          
          Tot het gehuurde behorende vertrekken, overige ruimten en voorzieningen (verwarming en sanitair), die buiten de woning, doch binnen het woongebouw zijn gelegen, worden overeenkomstig dit woningwaarderingsstelsel gewaardeerd, mits het mogelijk is het gebruik ervan door derden uit te sluiten.
          
          Gemeenschappelijke vertrekken, overige ruimten, of voorzieningen (verwarming, keuken of sanitair) voor verscheidene zelfstandige woningen, welke binnen het woongebouw zijn gelegen, worden overeenkomstig het woningwaarderingsstelsel gewaardeerd; de punten worden evenredig over het aantal zelfstandige woningen binnen het woongebouw verdeeld, ongeacht de grootte van de afzonderlijke woningen.
          
          Alleen die onderdelen worden in punten gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren. Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.
          
          Indien er sprake is van een zorgwoning - de begripsomschrijving is opgenomen onder punt 12 van deze toelichting - wordt het puntentotaal van de waardering volgens de onderdelen 1 tot en met 8 van het woningwaarderingsstelsel met een percentage van 35 verhoogd. Deze verhoging wordt gegeven vanwege het medegebruik door de huurders van dergelijke woningen van de in het woongebouw en de daarbij behorende onroerende aanhorigheden aanwezige voorzieningen, hetwelk in de waardering van de kwaliteit van de zorgwoning volgens de onderdelen 1 tot en met 8 onvoldoende tot zijn recht komt.”
      
    
    
      2.21.
      De rechtbank oordeelt als volgt.
    
    
      2.22.
      
        Onder een zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (artikel 7:234 BW). Een keuken behoort tot de wezenlijke voorzieningen van een woonruimte.  
        Uit de hiervoor onder 2.20. geciteerde passages uit de Toelichting blijkt dat in het kader van het woningwaarderingsstelsel ook bij een onvrije woning als uitgangspunt geldt dat de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen.      
      
      
    
    
      2.23.
      De 12 woonruimten beschikken thans niet over een eigen keuken. De deskundige heeft geconstateerd dat in het woongebouw op de begane grond en op de 1e verdieping een  gemeenschappelijke woonkamer met keuken aanwezig is (bladzijde 14 van het rapport), wat niet anders kan worden begrepen dan dat dit noodzakelijk was omdat de afzonderlijke woonunits niet over een keuken beschikten. De deskundige heeft ook niet vastgesteld dat de woonunits beschikten over een eigen keuken. De deskundige vermeldt op bladzijde 33 van zijn rapport dat de woonruimten achter hun eigen afsluitbare deur beschikken over een mogelijkheid voor een kookgelegenheid (bladzijde 33 van zijn rapport), zonder dat overigens nader toe te lichten, en begroot de kosten voor het plaatsen van een “nieuwe” keuken in de eigen woongelegenheid op € 5.000,-- (bladzijde 39 van zijn rapport). Thedinghsweert merkt terecht op dat bij de waardering (op de peildatum) geen rekening mag worden gehouden met wat mogelijk in de toekomst in de woonunits aan voorzieningen kan worden gecreëerd. 
      
    
    
      2.24.
      Naar het oordeel van de rechtbank kwalificeren de 12 woonunits niet als zelfstandige woonruimten. De deskundige heeft zelf aangegeven dat één ruimte in gebruik was als logeerruimte. Deze logeerkamer kan evenmin worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte nu de deskundige niet heeft vastgesteld dat de logeerkamer over een kookgelegenheid beschikt. De rechtbank gaat voorbij aan de door de deskundige verder niet toegelichte stelling dat de logeerruimte als bedrijfswoning kan worden aangemerkt.  
      
    
    
      2.25.
      Dit betekent dat de deskundige bij zijn theoretische benadering ten onrechte is uitgegaan van 13 woonruimten die op grond van het woningwaarderingsstelsel per maand ieder € 700,-- aan huur zouden kunnen opleveren. De deskundige wordt dan ook niet gevolgd in zijn uitgangspunt dat de huuropbrengst van de woonruimten op € 109.200,-- per jaar kan worden gesteld. Aannemelijk is dat de huurwaarde van het gebouw -op de peildatum- op jaarbasis aanzienlijk lager is, hetgeen met zich brengt dat de door de deskundige vastgestelde marktwaarde van de opstal (waarvan de door de deskundige vastgestelde huurwaarde het belangrijkste bestanddeel vormt) eveneens aanzienlijk naar beneden zal moeten worden bijgesteld.  
      
    
    
      2.26.
      De rechtbank merkt nog op dat Thedinghsweert in haar reactie op het concept-deskundigenbericht heeft aangevoerd dat de units zelfs tegen een huurprijs van € 400,-- per maand (in 2020, zo begrijpt de rechtbank uit de inhoud van bladzijde 5 van de memo) niet meer voldoende verhuurbaar zijn gebleken, waarbij met name de zeer beperkte ruimte van de units van 20,2 m² het grootste probleem was. In bladzijde 5 van de memo staat tevens dat [naam 1] de theoretische huur per jaar per waardepeildatum 15 januari 2020 heeft geschat op € 61.665,--. Daarbij is uitgegaan van een huur van € 400,-- per maand en 12 onzelfstandige wooneenheden. [naam 1] beoordeelt de huidige verhuursituatie als slecht. [naam 1] heeft in zijn rapport rekening gehouden met het vooraf wegwerken van achterstallig onderhoud (schilderwerk/opfrisbeurt) ten bedrage van € 57.199,--.De deskundige heeft op dit commentaar niet gerespondeerd, wat wel op zijn weg had gelegen.
      
    
    
      2.27.
      De deskundige heeft onderkend dat de woonruimten gerenoveerd moeten worden om deze aan de huidige eisen te laten voldoen. De deskundige heeft de benodigde kosten voor het moderniseren van de woonunits en de algemene voorzieningen begroot op€ 25.000,-- per woonruimte. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:- nieuwe keuken in eigen woongelegenheid   € 5.000,--- nieuw sanitair in eigen woongelegenheid     € 7.500,--
      - overige kleine herstellingen/aanpassingen    € 2.500,--
      - aandeel in kosten algemene ruimten 	         € 10.000,--	
      
    
    
      2.28.
      De deskundige heeft in zijn berekening (voor 13 woonruimtes) een investering van € 325.000,-- opgenomen. 
      
    
    
      2.29.
      
        Thedinghsweert heeft op bladzijde 7 van de memo de verbouwingskosten begroot op € 1.191.361,39 (inclusief btw). Thedinghsweert heeft daarbij aanzienlijk meer posten betrokken dan door de deskundige zijn aangegeven.
        De deskundige is hier in zijn reactie op het commentaar van Thedinghsweert op het concept-deskundigenbericht niet ingegaan, wat wel op zijn weg had gelegen.
      
      
    
    
      2.30.
      
        In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen komt het de rechtbank voldoende aannemelijk voor dat een koper aanzienlijk meer dan € 325.000,-- in het gebouw zal moeten investeren om het gebouw en met name de woonunits voor de huidige doelgroep
        (personen met een zorgbehoefte) aan de hedendaagse eisen te laten voldoen. Indien het gebouw geschikt moet worden gemaakt om het op te splitsen in appartementen die verhuurd dan wel verkocht kunnen worden zal de investering eveneens aanzienlijk meer dan€ 325.000,- bedragen. 
      
      
    
    
      2.31.
      Gelet op de hiervoor onder 2.5. door de deskundige gegeven definitie van marktwaarde, welke de rechtbank onderschrijft, komt het hoogste onaannemelijk voor dat een koper bereid zou zijn om voor de opstal alleen al een bedrag van € 1.125.000,-- te betalen. Dit wordt niet anders indien de koper eveneens de eigendom van de ondergrond zou kunnen verwerven voor een bedrag van € 125.000,--.
    
    
      2.32.
      
        De rechtbank is van oordeel dat de deskundige onvoldoende heeft gerespondeerd op het commentaar van Thedinghsweert op het concept deskundigenbericht. De berekeningen van de deskundige zijn -zoals Thedinghsweert met recht gemotiveerd heeft aangevoerd- ook niet goed te volgen. De deskundige heeft eveneens niet, althans onvoldoende (duidelijk) gereageerd op relevante opmerkingen van Thedinghsweert op het concept-deskundigenbericht, zoals door Thedinghsweert is toegelicht in haar conclusie na deskundigenbericht. Het definitieve rapport van de deskundige voldoet daarom niet aan de daaraan te stellen eisen, zoals zijn verwoord in de Leidraad Deskundigen in Civiele zaken. 
        De rechtbank acht het alles overziende niet zinvol om de deskundige te bevelen om een nadere mondelinge of schriftelijke toelichting of aanvulling te laten geven op zijn rapport.  
      
      
    
    
      2.33.
      
        De rechtbank is dan ook van oordeel dat aan de benoeming van een nieuwe deskundige niet valt te ontkomen om de marktwaarde van de opstal per 1 april 2021te laten taxeren.   
        De rechtbank verwacht van partijen dat zij over de te benoemen deskundige met elkaar in overleg treden en zo veel mogelijk met een gezamenlijk voorstel komen. De rechtbank zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen voor een nadere aktewisseling. Indien partijen het niet eens worden over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij in hun tevoren over en weer aan elkaar toe te zenden akten in te gaan op de persoon of de personen die door de wederpartij zullen worden voorgesteld, waarbij eventuele bezwaren tegen deze persoon of personen dienen te worden gemotiveerd. De rechtbank zal in dat geval zonder een nadere aktewisseling over de persoon van de deskundige, een deskundige benoemen. Partijen zullen dan alleen nog in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de hoogte van het door de deskundige te noemen voorschotbedrag. 
      
      
    
    
      2.34.
      Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    
    
      De rechtbank
    
    
    
      3.1.
      bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 13 november 2024 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage zoals weergegeven in overweging 2.33,
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.T. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.