ECLI:NL:GHSHE:2024:1785, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-05-2024, 22/1655 en 22/1656
Gerechtshof 's-Hertogenbosch — Uitspraak 
Datum: 2024-05-29 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: De heffingsambtenaar heeft met het door hem overgelegde taxatierapport de vastgestelde waarde aannemelijk gemaakt. Het vergelijkingsobject dat belanghebbende aandraagt is onvoldoende vergelijkbaar. Voor de vaststelling van de WOZ-waarde hoeft niet aangesloten te worden bij de door de Belastingdienst geaccepteerde waarde in het kader van de overdrachtsbelasting.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
    Team belastingrecht
    Meervoudige Belastingkamer
    Nummers: 22/1655 en 22/1656
    
    
      
        Uitspraak op het hoger beroep van
      
    
    
    
      
        
          [belanghebbende] ,
      
      wonend in [woonplaats] ,
      hierna: belanghebbende,
    
    
    
      tegen de uitspraak van rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 23 augustus 2022, nummers ROE 22/243 en ROE 22/244 in het geding tussen belanghebbende en
    
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de BsGW Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
      
      hierna: de heffingsambtenaar.
    
    
  
  
    
      1Ontstaan en loop van het geding
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waardes van [adres 1] 2 en [adres 1] 2 A in [woonplaats] (hierna: de woningen) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt.
      
    
    
      1.2.
      Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar tegen de WOZ-waarde van [adres 1] 2 gegrond verklaard. Het bezwaar tegen de WOZ-waarde van [adres 1] 2 A is ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.3.
      Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
      
    
    
      1.4.
      Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
      
    
    
      1.5.
      Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
      
    
    
      1.6.
      De zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2024 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde 1] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
      
      
    
    
      1.7.
      De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting een machtiging, de akte van levering van de [adres 1] 2 A en een nieuwe Matrixvergelijking voor [adres 1] 2 en [adres 1] 2 A overgelegd aan het hof en aan de andere partij. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van deze stukken. 
      
    
    
      1.8.
      Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
      
    
  
  
    
      2Feiten
    
    
      2.1.
      Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning [adres 1] 2 en eigenaar van de woning [adres 1] 2 A. 
      
    
    
      2.2.
      De woningen zijn naast elkaar gelegen twee-onder-een-kapwoningen van bouwjaar 1972. Aan de achterzijde van de onroerende zaken is een agrarisch bedrijf gelegen. Eiser heeft de beide onroerende zaken op 4 augustus 2021 gezamenlijk, in deels verhuurde staat, aangekocht voor € 250.000.
      
    
    
      2.3.
      Tot de woning [adres 1] 2 behoren een aanbouw en een vrijstaande garage. [adres 1] 2 staat op een perceel van 1.730 m².
      
    
    
      2.4.
      De woning [adres 1] 2 A beschikt over een vrijstaande garage, een tuinhuis, een overkapping en een dakkapel. [adres 1] 2 A staat op een perceel van 500 m2. 
      
    
    
      2.5.
      De waarde van woningen is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 197.000 ( [adres 1] 2) en € 155.000 ( [adres 1] 2 A). 
      
    
    
      2.6.
      De heffingsambtenaar heeft bij de beoordeling van het bezwaar tegen de WOZ-waarde van [adres 1] 2 A als extra verkoopcijfer toegevoegd, [adres 1] 7. Deze woning is op 31 januari 2020 verkocht voor € 395.000.
      
    
    
      2.7.
      Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning [adres 1] 2 verlaagd van € 197.000 naar € 176.000. De waarde van de woning [adres 1] 2 A is door de heffingsambtenaar gehandhaafd.
      
    
    
      2.8.
      De heffingsambtenaar heeft een hertaxatie uit laten voeren voor beide woningen. Bij deze hertaxatie is de waarde vastgesteld op € 200.000 ( [adres 1] 2) en € 163.000 ( [adres 1] 2 A)
      
    
    
      2.9.
      De heffingsambtenaar heeft ter zitting een nieuwe taxatiematrix overlegd. Deze nieuwe taxatiematrix geeft een waarde van € 195.000 ( [adres 1] 2) respectievelijk € 159.000 ( [adres 1] 2 A).
      
    
  
  
    
      3Geschil en conclusies van partijen
    
    
      3.1.
      Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
      
      
        Zijn de waardes van de onroerende zaken [adres 1] 2 en [adres 1] 2 A, per waardepeildatum 1 januari 2020, tot een te hoog bedrag vastgesteld?
      
      
    
    
      3.2.
      Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van zijn hoger beroep en verlaging van de WOZ-waardes naar een totaal van € 250.000 voor beide woningen. Verweerder concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank. 
      
    
  
  
    
      4Gronden
    
    
      
        Ten aanzien van het geschil
      
    
    
    
      
        Toetsingskader van het hof
      
    
    
      4.1.
      Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding.
      
    
    
      4.2.
      De hiervoor bedoelde waarde voor de woningen is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht en die voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet de feiten en omstandigheden aannemelijk maken op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat hij de WOZ-waardes niet te hoog heeft vastgesteld.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waardes door de heffingsambtenaar
        
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft in (hoger) beroep de waarde van de woningen bepaald middels vergelijking met de [adres 2] 50 in [plaats] , [adres 3] 68 in [plaats] - [adres 4] 7 in [woonplaats] . De taxateur komt in deze rapporten aanvankelijk uit op een waarde van € 200.000 voor [adres 1] 2 en € 163.000 voor [adres 1] 2 A.
      
    
    
      4.4.
      Het hertaxatierapport gaat uit van een verkeerd perceeloppervlak van [adres 3] 68. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een Taxatiematrix overgelegd waarin wel is uitgegaan van de juiste grondoppervlakte. Op basis van deze nieuwe berekening komen de waardes uit op € 195.000 voor [adres 1] 2 en € 159.000 voor [adres 1] 2 A.
      
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woningen?
        
      
    
    
      4.5.
      De woningen [adres 2] 50, [adres 3] 68 en [adres 4] 7 komen, naar het oordeel van het hof, qua woningtype, bestemming, bouwjaar, gebruiksoppervlak en ligging in voldoende mate overeen met de woningen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen?
        
      
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het hof voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. Zo zijn de woningen van belanghebbende zowel voor de kwaliteit als de mate van onderhoud op factor 2 (matig/slecht) gewaardeerd. Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen een groter grondoppervlakte hebben en meer faciliteiten. In de berekening is voldoende rekening gehouden met de oppervlaktes van de percelen en de aanwezige faciliteiten. De heffingsambtenaar heeft daardoor aannemelijk gemaakt dat de woningen niet te hoog zijn gewaardeerd. 
      
    
    
      4.7.
      De door belanghebbende daartegen aangedragen grieven maken de vorenstaande overwegingen niet anders. Belanghebbende voert [adres 5] 6 in [woonplaats] aan als referentiewoning. De rechtbank heeft hierover als volgt geoordeeld:
      
      
        
          “Eisers verwijzing naar het object [adres 5] 6 te [woonplaats] maakt dat niet anders. Uit de stukken blijkt namelijk niet tegen welk bedrag en op welke datum dit object is verkocht. Bovendien blijkt uit de overgelegde verkoopbrochure van dit object dat sprake is van een vervallen woning die volledig is gestript. De rechtbank volgt verweerder daarom in zijn standpunt dat dit object om die reden niet geschikt is als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken.”
        
      
      
      
        Het hof acht deze overweging(en) van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven en maakt deze tot de zijne.
      
      
    
    
      4.8.
      Ter zitting heeft de gemachtigde namens belanghebbende verklaard dat met name het grote verschil tussen de waardering voor de overdrachtsbelasting en de WOZ-waarde maakt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Ook bij de rechtbank is deze stelling beoordeeld. De rechtbank overweegt:
      
      
        
          “De rechtbank stelt voorop dat zij het op 4 augustus 2021 gerealiseerde eigen aankoopcijfer van de onroerende zaken niet geschikt vindt om de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum te bepalen. Dit verkoopcijfer heeft betrekking op de beide onroerende zaken samen en voldoet, nu de verkoop deels in verhuurde staat aan de zittende huurder heeft plaatsgevonden, niet aan het bepaalde in artikel 17 van de Wet woz. Om die reden hecht de rechtbank ook geen waarde aan het door eiser overgelegde taxatierapport, waarbij ook wordt betrokken dat dit rapport is opgesteld voor een ander doel dan het bepalen van de woz-waarde(n) en gebruik maakt van verkoopcijfers van vrijstaande woningen die dateren van ruim meer dan één jaar voor de waardepeildatum (variërend tussen de één jaar en negen maanden en drie jaar en vijf maanden voor de waardepeildatum). Dit betekent dat aan de door de Belastingdienst in het kader van de overdrachtsbelasting geaccepteerde waarde van het totale gebouw, die volgens eiser is gebaseerd op het taxatierapport, voor het bepalen van de woz-waarden van de onroerende zaken evenmin waarde kan worden gehecht.”
        
      
      
      
        Het hof neemt de overwegingen van de rechtbank over en maakt die tot de zijne.
      
      
    
    
      4.9.
      Uit vorenstaande volgt dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Hetgeen belanghebbende verder nog aandraagt maakt dit niet anders.
      
      
        
          Tussenconclusie
        
      
      
    
    
      4.10.
      De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
      
      
        
          Ten aanzien van het griffierecht
        
      
      
    
    
      4.11.
      Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.
      
      
        
          Ten aanzien van de proceskosten
        
      
      
    
    
      4.12.
      Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.
      
    
  
  
    
      5Beslissing
    
    
      Het hof:
    
    
      
        verklaart het hoger beroep ongegrond.;
      
      
        bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
      
    
    
    
      De uitspraak is gedaan door T.A. Gladpootjes, voorzitter, P.W.A. van Geloven en J.K. Lanser, in tegenwoordigheid van F. Marcolina als griffier. 
    
    
    
      De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst. Aan de partij die niet digitaal procedeert, is een afschrift op die datum aangetekend per post verzonden.
    
    
    
      De griffier,	De voorzitter,
    
    
    
      F. Marcolina	T.A. Gladpootjes
    
    
    
      
        Het aanwenden van een rechtsmiddel
      
    
    
    
      Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. 
      Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). 
      Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
    
    
      
        Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
      
      
        (Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
      
      
        Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
      
    
    
      
        de naam en het adres van de indiener;
      
      
        de dagtekening;
      
      
        een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
      
      
        e gronden van het beroep in cassatie.
      
    
    
      Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
      In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
    
    
  
  
     Artikel 17, lid 2, Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44
  
  
     Artikel 4, lid 1, letter a, Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.