ECLI:NL:RBZWB:2024:8790, Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 18-12-2024, BRE 24/728
Rechtbank Zeeland-West-Brabant — Uitspraak 
Datum: 2024-12-18 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ woning, ongegrond.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
  
  
    Zittingsplaats Breda
  
  
    Belastingrecht
  
  
    zaaknummer: BRE 24/728
  
  
    uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2024 in de zaak tussen
  
    
      
      [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
    (gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
    
    
      en
    
    
  
  
    de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 november 2023.
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 216.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Tilburg opgelegd. 
      
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.  
      
    
    
      1.3.
      De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.4.
      De rechtbank heeft het beroep op 8 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende [gemachtigde 2] en namens de heffingsambtenaar [naam 1] , [naam 2] en [taxateur] (taxateur).   
      
    
  
  
    Feiten
    
    
      2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1926) met een woonoppervlakte van 93 m², een aanbouw van 14 m² en een berging van 10 m². De woning ligt op een perceel van 128 m². 
    
    
  
  
    Beoordeling door de rechtbank
    
    
      3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 206.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 216.000.
    
    
    
      3.1.
      Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 26 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling. 
      
    
    
      3.2.
      Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 
      
      
        
          Toetsingskader van de rechtbank
        
      
      
      
        4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
      
      
    
    
      4.1.
      De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij staat het de heffingsambtenaar op basis van vaste rechtspraak vrij om in elke fase van het geding de beschikte waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
      
    
    
      4.2.
      Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
      
      
        
          De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
        
      
      
    
    
      4.3.
      De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 277.381 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. 
      
      
        
          Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 
        
      
      
    
    
      4.4.
      Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
      
      
        
          Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 
          
        
      
    
    
      4.5.
      Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, omdat de keuken en badkamer meer dan 20 jaar oud zijn. Daarnaast is volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand, vanwege scheurvorming in de binnenmuren en lekkages in de binnenmuren en dakgoten. Verder voert belanghebbende aan dat het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld is ten opzichte van de referentiewoningen en dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning tegenover de [supermarkt] . Ook stelt belanghebbende dat de uitstraling van de woning op maximaal factor 2 gewaardeerd dient te worden, omdat de uitstraling vergelijkbaar is met de referentiewoning [adres 2]. De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende betwist. 
    
    
      4.6.
      De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Uit de door belanghebbende aangeleverde foto’s blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet dat een lagere factor voor voorzieningen en onderhoud dan factor 2, waar de heffingsambtenaar van uitgaat, aangewezen is. Belanghebbende heeft, tegenover hetgeen door de heffingsambtenaar is aangevoerd, ook niet aannemelijk gemaakt dat de uitstraling van de woning onder gemiddeld is of vergelijkbaar is met de referentiewoning [adres 2]. De rechtbank overweegt voorts dat het duurzaamheidsniveau en de ligging van de woning vergelijkbaar zijn met de referentiewoningen. De referentiewoningen hebben, voor zover bekend, energielabel G en F en zijn in dezelfde periode gebouwd. Ook de ligging van de referentiewoningen is zeer vergelijkbaar met die van de woning, waardoor eventuele overlast van bezoekers van de [supermarkt] is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Belanghebbende heeft dus naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen van dien aard zijn dat deze een (extra) neerwaartse correctie rechtvaardigen. 
      
    
    
      4.7.
      Ter zitting zijn namens belanghebbende de geïndexeerde verkoopprijzen betwist, omdat deze volgens hem niet aansluiten bij de WOZ-waarden van de referentiewoningen. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn gebaseerd op het eigen verkoopcijfer en gecorrigeerd worden middels indexatie. De geïndexeerde verkoopcijfers in de matrix kunnen volgens belanghebbende dus niet kloppen, omdat de WOZ-waarden van de referentieobjecten lager is. Verder stelt belanghebbende dat de referentiewoningen maximaal twee maanden voor de waardepeildatum zijn verkocht, waardoor het gebruikelijk is om het verkoopcijfer niet te indexeren. 
      
    
    
      4.8.
      De heffingsambtenaar voert aan dat de WOZ-waarde van referentiewoningen kan afwijken van het eigen verkoopcijfer, omdat de WOZ-waarde conform de wetssystematiek modelmatig wordt vastgesteld. Hierdoor ligt niet slechts het eigen verkoopcijfer aan de WOZ-waarde ten grondslag, maar een groep van vergelijkbare woningen die verkocht zijn. 
      
    
    
      4.9.
      De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarden van de referentiewoningen niet relevant zijn voor de waardebepaling conform de Wet WOZ. De vraag of de WOZ-waarde al dan niet de economische werkelijkheid weerspiegelt overeenkomstig de verkoopprijs, kan in deze procedure niet aan de orde komen. Ook heeft de heffingsambtenaar ter zitting, onweersproken, gesteld dat aan de WOZ-waarden van de referentiewoningen niet slechts het eigen verkoopcijfer ten grondslag ligt. Dit betekent dat de rechtbank de vergelijking van de gemachtigde tussen de geïndexeerde verkoopprijs en de WOZ-waarde van de referentiewoningen niet volgt en geen aanleiding ziet om te veronderstellen dat de verkoopcijfers onjuist geïndexeerd zijn. 
      
    
    
      4.10.
      Verder overweegt de rechtbank dat in de rechtspraak als uitgangspunt wordt aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. De stelling van belanghebbende dat moet worden uitgegaan van de niet-geïndexeerde koopprijzen van de referentiewoningen, is in dit geval dus juist. Echter, stelt de rechtbank vast dat indien wordt uitgegaan van de niet-geïndexeerde koopprijzen van de referentiewoningen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning alsnog niet te hoog is. 
      
    
    
      4.11.
      Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 18 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
    
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. 
    
    
    
    
    
  
  
     Artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ.
  
  
     Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44	.
  
  
     HR 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.