ECLI:NL:RBROT:2024:11567, Rechtbank Rotterdam, 15-11-2024, C/10/685422 / KG RK 24-1002
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-11-15 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek tot inroepen huurbeding (artikel 3:264 BW). Wordt met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst verkregen? Aan taxatie (op basis van volledige opname) komt meer gewicht toe dan aan WOZ-waarde. Ontruimingstermijn. Eindbeschikking.

beschikking
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/10/685422 / KG RK 24-1002
    
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 15 november 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de coöperatie
      
        COÖPERATIEVE RABOBANK U.A., 
      
      gevestigd te Amsterdam,
      verzoekster,
      advocaat mr. W.L. Stolk te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerder] ,
        wonende te Gouda,
      verweerder,
    
    
    
      alsmede
    
    
  
  
    
      1 [belanghebbende 1] ,
    2. [belanghebbende 2] ,advocaat mr. H.J. Molkenboer te Amsterdam,
    3. DE ONBEKENDE HUURDERS, 
    
      allen wonende aan de [adres] te ( [postcode] ) Barendrecht,
      belanghebbenden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          de tussenbeschikking van 8 oktober 2024
        
        
          de akte van Rabobank, met bijlage;
        
        
          de antwoordakte van de huurders.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Vervolgens is beschikking bepaald.
      
      
    
  
  
    
      2De verdere beoordeling
    
      2.1.
      In de tussenbeschikking heeft de voorzieningenrechter Rabobank gelegenheid gegeven zich bij akte uit te laten over de betekenis die in dit geval moet worden gehecht aan het beroep dat de huurders hebben gedaan op de WOZ-waarde van de woning. Rabobank heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en daarbij een nieuw taxatierapport overgelegd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat op basis van dat taxatierapport aan Rabobank verlof moet worden verleend om het huurbeding in te roepen. De voorzieningenrechter licht dit oordeel als volgt toe.
      
    
    
      2.2.
      Op grond van artikel 3:264 lid 6 BW verleent de voorzieningenrechter verlof voor het inroepen van het huurbeding, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de hypotheekhouder te voldoen.
      
    
    
      2.3.
      Niet ter discussie staat dat de vordering van Rabobank op de hypotheekgever ( [verweerder] ) ruim € 731.000,00 beloopt. De taxateur heeft gerapporteerd dat de waarde van de woning in geval van executieverkoop in verhuurde staat € 700.000,00 bedraagt, terwijl de waarde bij executieverkoop in onverhuurde staat € 750.000,00 is. Hieruit volgt dus in beginsel dat de woning met instandhouding van de huurovereenkomst niet voldoende zal opbrengen om Rabobank als hypotheekhouder te voldoen. 
      
    
    
      2.4.
      Anders dan de in eerste instantie door Rabobank overgelegde taxatie, is het bij akte overgelegde taxatierapport gebaseerd op een volledige opname van de woning. In zoverre komt aan deze nieuwe taxatie meer gewicht toe dan aan die vorige taxatie. De voorzieningenrechter is van oordeel dat om deze reden aan deze taxatie ook meer gewicht toekomt dan aan de WOZ-waarde van de woning. De (nieuwe) taxatie is immers, anders dan de vaststelling van de WOZ-waarde, specifiek voor deze woning vastgesteld op basis van een opname ter plaatse. De taxatie is bovendien juist gemaakt met het oog op het bepalen van de waarde in geval van verkoop van de woning, waarbij onderscheid is gemaakt tussen verschillende modaliteiten van die verkoop. Ook dat is een relevant verschil ten opzichte van de WOZ-waarde. De door de huurders verschuldigde huur legt in dit verband geen gewicht in de schaal, al was het maar omdat potentiële kopers geen zekerheid hebben dat de huurovereenkomst blijft bestaan.
      
    
    
      2.5.
      Het voorgaande betekent dat niet kan worden aangenomen dat de woning bij verkoop in verhuurde staat voldoende zal opbrengen om Rabobank te voldoen. Daarbij tekent de voorzieningenrechter aan dat het op grond van artikel 3:264 lid 6 BW (“kennelijk”) voldoende duidelijk moet zijn dat de woning bij behoud van de huurovereenkomst voldoende zal opbrengen. Zelfs als de WOZ-waarde van de woning in combinatie van de door de huurders verschuldigde huur een aanwijzing zou zijn dat de door de taxateur vastgestelde waarde aan de zuinige kant zou zijn, dan nog is dat onvoldoende om te kunnen aannemen dat de woning in verhuurde staat kennelijk voldoende zal opbrengen.
      
    
    
      2.6.
      Het verlof wordt dus verleend.
      
    
    
      2.7.
      De termijn als bedoeld in artikel 3:264 lid 6 BW wordt gesteld op twee maanden na betekening van deze beschikking. Deze termijn geeft de huurders een redelijke tijd om te voorzien in tijdelijke andere woonruimte. Tegelijk is deze termijn voldoende kort om redelijkerwijs te kunnen aannemen dat de opbrengst van de woning niet negatief zal worden beïnvloed. 
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De voorzieningenrechter,
    
    
      3.1.
      verleent toestemming aan Rabobank om het in het verzoekschrift bedoelde, in de hypotheekakte opgenomen huurbeding in te roepen tegen [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] en de onbekende huurders, wonende aan de [adres] te ( [postcode] ) Barendrecht;
      
    
    
      3.2.
      veroordeelt [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] en de onbekende huurders om de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) Barendrecht met al het hunne en de hunnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verzoekster te stellen; 
      
    
    
      3.3.
      stelt de termijn waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden op 2 (twee) maanden na betekening van deze beschikking;
      
    
    
      3.4.
      verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
      
      
      
      
        Deze beslissing is gegeven door mr. Th. Veling, voorzieningenrechter en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2024.
        1426/1980