ECLI:NL:RBMNE:2024:6434, Rechtbank Midden-Nederland, 19-09-2024, UTR 23/4278
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, woning, vergelijkingsmethode, bunker/souterrain, onderhoudstoestand, ontbreken energielabel, gecorrigeerde koopsom, stijging WOZ-waarde, eigen aangedragen taxatierapport. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/4278
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    [eiser] , uit [plaats 1] , eiser(gemachtigde: H.A. Regout)
  
    en
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: W.G. Vos)
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.469.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en aanslag watersysteemheffing gebouwd opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 juli 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.445.000,-. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.3.
      Het beroep is behandeld op de hybride zitting van 8 augustus 2024. Eiser is in persoon verschenen.  De heffingsambtenaar heeft zich online laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande bungalow uit 1960. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 235 m². De woning heeft een berging van 93 m², een zwembad van 26 m² en een inpandige garage van 74 m². De woning ligt op een perceel van 1.540 m². 
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 1.445.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 1] en [plaats 2] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 1.300.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 1.353.153,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 25 november 2021 voor € 1.230.000,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          
            [locatie]
          
        
        5. Eiser stelt zich op het standpunt dat zijn woning, vanwege zijn unieke ligging boven een [locatie] , onvoldoende vergelijkbaar is met de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen. Bovendien, zo stelt eiser, heeft de heffingsambtenaar ten onrechte [locatie] meegenomen in de gebruiksoppervlakte. In dat kader wijst eiser op een eerdere zaak uit 2008, toen de woning nog in eigendom was van zijn moeder, waar dit probleem ook heeft gespeeld. 
      
    
    
      5.1.
      
        Ter zitting is door de taxateur toegelicht dat [locatie] de kelder betreft en dat deze als zodanig wordt gebruikt. De rechtbank stelt vast dat in de taxatiematrix de zogenoemde [locatie] is opgenomen als berging met een oppervlakte van 93 m2. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat de kelder van de woning volgens eiser als [locatie] is gebouwd niet maakt dat de andere woningen onvoldoende vergelijkbaar zijn. Verder kan de rechtbank vaststellen dat, zoals door de taxateur uitgelegd, het souterrain niet als souterrain is opgenomen in de taxatiematrix maar als berging met een veel lagere m2-prijs van € 500,-. De rechtbank ziet om die reden geen aanleiding om te twijfelen aan de uitleg van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet. De onderhoudstoestand
        6. Eiser stelt dat de onderhoudstoestand van de woning zorgelijk is en dat er veel achterstallig onderhoud is waaronder noodzakelijke vervanging van de keuken. Volgens eiser is hier door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden, waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      6.1.
      
        Eiser heeft op de zitting hierover desgevraagd toegelicht dat deze beroepsgrond ziet op de oude stal die ten onrechte in de woonoppervlakte zou zijn meegenomen. De rechtbank overweegt dat nergens uit is gebleken dat sprake is van een stal die door de heffingsambtenaar in de gebruiksoppervlakte van de woning is betrokken. Eiser heeft geen verdere stukken of bewijs overgelegd om zijn stelling te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet. Het ontbreken van een energielabel
        7. Eiser voert aan dat de woning niet over een energielabel beschikt maar dat er gezien de ouderdom nog veel winst te behalen is voor wat betreft gevel- en dakisolatie en dubbel glas. Eiser is van mening dat ook hier onvoldoende rekening mee is gehouden door de heffingsambtenaar. 
      
    
    
      7.1.
      Zoals door de taxateur ter zitting terecht is opgemerkt is de bouwkundige kwaliteit van de woning gewaardeerd op ‘voldoende’, wat staat voor: ‘niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn’. De rechtbank is van oordeel dat de ouderdom van het pand en de daarmee geassocieerde gebreken voldoende zijn verdisconteerd in de uiteindelijke m2-prijs. Daarbij neemt zij in aanmerking dat door eiser geen verdere onderbouwing is gegeven of bewijs is overgelegd waaruit blijkt dat dit niet zo is. De beroepsgrond slaagt niet.  
      
      
        
          Het corrigeren van de koopsom 
        
        8. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar voor de referentiewoning aan de [adres 2] ten onrechte uitgaat van een bedrag van € 1.510.000,- in plaats van de koopsom van € 1.300.000,-. Eiser stelt het onbegrijpelijk te vinden dat de heffingsambtenaar nergens in zijn stukken toelicht waarom dit bedrag wordt gebruikt. 
      
    
    
      8.1.
      
        De taxateur heeft op de zitting nader toegelicht dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen worden gecorrigeerd naar de waardepeildatum per datum koopovereenkomst. De daarbij gebruikte trendpercentages worden uitgesplitst per type woning en per gebied en worden vermeld in de taxatiematrix. De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar en kan deze indexeringscijfers afleiden uit de taxatiematrix. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is de prijs maatgevend die onder de omstandigheden als opgenomen in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. Dat betekent dat de heffingsambtenaar – bij de indexering van de transactieprijs van de referenties naar de waardepeildatum – terecht is uitgaan van het moment dat de koopovereenkomst van de desbetreffende transactie is gesloten. Voor zover eiser heeft bedoeld te zeggen dat de trendcijfers onredelijk hoog zijn, is dat naar het oordeel van de rechtbank door hem niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          
          De stijging van de WOZ-waarde
        
        9. Eiser stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een onaanvaardbare stijging van de WOZ-waarde en wijst daarbij op de 35,6% stijging ten opzichte van vorig jaar. 
      
    
    
      9.1.
      Zoals op de zitting terecht door de taxateur is opgemerkt brengt het systeem van de Wet WOZ mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.
      
      
        
          Het taxatierapport van [bedrijf]
        
        10. Eiser heeft ter contra-indicatie een taxatierapport overgelegd waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.200.000 op 18 november 2021. Volgens eiser blijkt hier uit dat de eindwaarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      10.1.
      De rechtbank overweegt dat door de taxateur op de zitting terecht is opgemerkt dat het door eiser overgelegde rapport niet is opgemaakt ten behoeve van een waardering in het kader van de WOZ en voor een ander doeleinde is opgesteld, namelijk het oversluiten of het aanpassen van een hypotheek. Bovendien heeft de taxateur toegelicht dat in het rapport twee referentiewoningen worden genoemd die te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank volgt deze uitleg en ziet niet in dat de heffingsambtenaar ten onrechte voorbij is gegaan aan dit rapport. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      11. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
    
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
  
  
     Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113.
  
  
     Zie de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:776.