ECLI:NL:RBROT:2024:12259, Rechtbank Rotterdam, 06-12-2024, 10574883 CV EXPL 23-18153
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-06 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Tussenvonnis. Bewijsopdracht prijsafspraak tussen huurder en verhuurder niet geslaagd. Huurprijsaanpassing, 7:303 BW. Uitlaten partijen over hoogte huurachterstand.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 10574883 CV EXPL 23-18153
    
    
    
      datum uitspraak: 6 december 2024
    
    
    
      
        Vonnis van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        Festina Lente Vastgoed B.V.,
      vestigingsplaats: Amsterdam,
      eiseres, 
      gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [gedaagde]
        , die handelt onder de naam [bedrijf A],
      woonplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. J.O. Bohr.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘Festina Lente’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          het tussenvonnis van 23 februari 2024 en de stukken die daarin zijn genoemd;
        
        
          de brieven van [gedaagde] van 15 en 18 maart 2024;
        
        
          het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 20 augustus 2024;
        
        
          de conclusie na enquête van [gedaagde] , met bijlagen;
        
        
          de conclusie na enquête van Festina Lente, met een bijlage.
        
      
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern van dit vonnis?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [gedaagde] huurt een bedrijfsruimte van Festina Lente. Festina Lente wil de huur verhogen, maar [gedaagde] is het daar niet mee eens. De partijen hebben ook discussie over de vraag of er sprake is van een huurachterstand en of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter op een aantal punten al een oordeel gegeven en [gedaagde] een bewijsopdracht gegeven.
      
    
    
      2.2.
      De kantonrechter oordeelt in dit vonnis dat [gedaagde] niet in de bewijsopdracht is geslaagd en dat de huurprijs daarom per 1 juli 2022 wordt verhoogd. Het is op dit moment niet duidelijk wat dat precies betekent voor de huurachterstand van [gedaagde] . De partijen mogen zich daar nog over uitlaten. In dit vonnis legt de kantonrechter dit oordeel uit. 
      
      
        
          De aanleiding voor de bewijsopdracht
        
      
      
    
    
      2.3.
      Sinds in ieder geval 2010 bedraagt de huur van de bedrijfsruimte € 800,- per maand (exclusief btw). Festina Lente eist dat de kantonrechter de huur vaststelt op een hoger bedrag. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit niet kan omdat hij met [persoon B] , de vorige verhuurder, heeft afgesproken dat de huur tot 2030 niet kan worden verhoogd. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter [gedaagde] opgedragen om die afspraak te bewijzen.
      
      
        
          De invulling van de bewijsopdracht
        
      
      
    
    
      2.4.
      
        [gedaagde] heeft zijn broer, die hem in het verleden als advocaat heeft bijgestaan, en [persoon B] als getuigen laten horen. Verder heeft hij enkele aanvullende producties in het geding gebracht. Festina Lente heeft geen getuigen laten horen.
      
      
        
          
            [gedaagde] is niet in de bewijsopdracht niet geslaagd
        
      
      
    
    
      2.5.
      De bewijsopdracht is geslaagd als de kantonrechter ‘een redelijke mate van zekerheid’ heeft dat de betreffende afspraak is gemaakt. Die redelijke mate van zekerheid heeft de kantonrechter niet. [gedaagde] is er dus niet in geslaagd om de afspraak te bewijzen.
      
      
        
          De afspraak is niet logisch
        
      
      
    
    
      2.6.
      De kantonrechter stelt voorop dat de vermeende afspraak niet logisch is. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de omstandigheden waaronder de afspraak zou zijn gemaakt beschreven. De kantonrechter heeft ook na de bewijslevering geen duidelijke verklaring waarom [persoon B] deze afspraak zou hebben gemaakt. [gedaagde] en ook de getuigen hebben niet gewezen op een concrete tegenprestatie. Volgens de broer van [gedaagde] wilde [persoon B] [gedaagde] te vriend houden en de onderlinge relatie verbeteren na de rechtszaak, om discussies over gebreken te voorkomen. De kantonrechter ziet hiervoor echter geen aanknopingspunten in de rest van het dossier. Het valt bovendien niet in te zien waarom daar zo’n vergaande afspraak voor nodig is. 
      
    
    
      2.7.
      Voor het eerst in de conclusie na enquête heeft [gedaagde] aangevoerd dat de waarde van vastgoed daalde en dat daarom de afspraak niet zo onlogisch is. Dat heeft Festina Lente in haar conclusie na enquête betwist. Zij heeft erop gewezen dat de waarde van vastgoed en periodieke huurverhogingen twee verschillende variabelen zijn. De kantonrechter stelt vast dat de stelling van [gedaagde] gelet op het verweer van Festina Lente niet vaststaat. Dat komt voor rekening van [gedaagde] , omdat hij dit pas zo laat in de procedure voor het eerst heeft aangevoerd. Bovendien had het in de rede had gelegen dat [gedaagde] dit aan getuige [persoon B] had voorgelegd. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om het debat op dit punt nu nog voort te zetten.
      
      
        
          De kantonrechter heeft geen redelijke mate van zekerheid dat de afspraak gemaakt is
        
      
      
    
    
      2.8.
      Dat de afspraak niet logisch is, wil (uiteraard) niet zeggen dat die afspraak niet gemaakt kan zijn. Het maakt echter wel dat de hiervoor genoemde maatstaf van een redelijke mate van zekerheid (2.5) voor de kantonrechter in dit geval minder snel behaald is.
      
    
    
      2.9.
      Zoals de kantonrechter in het tussenvonnis heeft geschreven zijn de mail van 7 juni 2017 en de niet-ondertekende huurovereenkomst voor haar onvoldoende om te oordelen dat de prijsafspraak vaststaat. De getuigenverklaringen van [persoon B] en de broer van [gedaagde] veranderen dat oordeel niet. 
      
    
    
      2.10.
      
        [persoon B] heeft bevestigd dat zij de bewuste mail heeft geschreven. Ze heeft aangegeven dat zij met die mail bedoelde aan te sluiten bij het oordeel van de rechter. Ze heeft over het in de e-mail genoemde jaartal “2030” verklaard dat zij denkt dat dit een typefout is. Volgens haar is het jaartal “2030” in het contract ook (meerder keren) een typefout. 
      
    
    
      2.11.
      De kantonrechter is het enerzijds met [gedaagde] eens dat het opvallend is dat het jaartal 2030 consequent is gehanteerd in de mail en de huurovereenkomst. Het ligt niet in de rede dat dit steeds een typefout is. Anderzijds is ook niet zonder meer gegeven dat 2030 wel correct is. De e-mail lijkt namelijk aan te sluiten bij de uitspraak, omdat [persoon B] daarin schrijft ‘zoals door de rechtbank bepaald’, terwijl het jaartal 2030 niet terugkomt in die uitspraak. Hetzelfde geldt voor de huurovereenkomst. Enerzijds is het onaannemelijk dat consequent een typefout is gemaakt. Anderzijds is ook onaannemelijk dat 2030 juist is, omdat het gaat om een huurovereenkomst die liep tot 1 november 2019, nog daargelaten dat die overeenkomst om onduidelijke redenen niet is getekend door de partijen. Gezien deze onduidelijkheden blijft de kantonrechter bij haar oordeel dat de e-mail en de niet ondertekende huurovereenkomst onvoldoende zijn als onderbouwing van de afspraak. 
      
    
    
      2.12.
      Daarom is voor de kantonrechter doorslaggevend wat de personen die de afspraak zouden hebben gemaakt daarover verklaren. Er zijn volgens [gedaagde] drie personen bij de afspraak geweest: hijzelf, zijn broer en [persoon B] . Twee van hen zijn als getuigen gehoord. [persoon B] heeft verklaard dat de afspraak niet is gemaakt. Zij heeft geantwoord: “Nee natuurlijk niet, dan zou ik mezelf toch in mijn vingers snijden, omdat de rechter 2020 zei.” De broer van [gedaagde] heeft verklaard dat de bewuste afspraak wel is gemaakt. Hij heeft verklaard: “Dat klopt. Die afspraak is gemaakt. Dat zou ook gelden als zij de tuin zou veranderen of iets dergelijks. Dan zou er ook geen huurverhoging komen.” 
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter hecht aan beide verklaringen evenveel gewicht. Aan de bewijskracht van de verklaring van de broer doet af dat hij familie is van [gedaagde] en [gedaagde] bovendien in het verleden als gemachtigde heeft bijgestaan. Aan de bewijskracht van de verklaring van [persoon B] doet af dat zij er wellicht belang bij heeft dat [gedaagde] niet in de bewijsopdracht slaagt. Anders heeft zij mogelijk bij de verkoop van het pand onjuiste of onvolledige informatie gegeven aan Festina Lente. De getuigenverklaringen zijn op het punt waar het hier om gaat tegenstrijdig. Daaruit kan dus niet worden afgeleid of de afspraak is gemaakt. Dat betekent dat [gedaagde] niet in de bewijsopdracht geslaagd is. 
      
      
        
          De huurprijs wordt aangepast naar € 1.054,22 per maand
        
      
      
    
    
      2.14.
      Festina Lente heeft geëist dat de kantonrechter de huurprijs aanpast naar € 1.054,22 per maand. Het enige verweer dat [gedaagde] daartegen heeft gevoerd is de stelling dat een afwijkende prijsafspraak is gemaakt. Aangezien hiervoor is geoordeeld dat het bestaan van die afspraak in deze procedure niet is komen vast te staan, staat dit niet in de weg aan de huurprijsaanpassing. Festina Lente heeft onbetwist gesteld en onderbouwd dat aan de overige eisen die gelden voor huurprijsaanpassing is voldaan (artikel 7:303 BW). De kantonrechter past daarom de huurprijs aan naar € 1.054,22 per maand exclusief btw, oftewel € 1.275,61 inclusief btw.
      
    
    
      2.15.
      Festina Lente heeft in de dagvaarding ook geëist dat de kantonrechter een jaarbedrag vaststelt. Zij heeft zelf € 13.704,85 (exclusief btw) genoemd. Tijdens de zitting heeft Festina Lente aangegeven dat per abuis met 13 maanden is gerekend en dat het moet gaan om een jaarbedrag van € 12.650,64 exclusief btw. Die eis wordt toegewezen. 
      
      
        
          De verhoogde huurprijs gaat in op 1 juli 2022
        
      
      
    
    
      2.16.
      De verhoogde huurprijs gaat in op 1 juli 2022, zoals door Festina Lente geëist. Dat is de eerste maand na de dag waarop Festina Lente aan de kantonrechter heeft verzocht om een deskundige te benoemen (artikel 7:303 lid 4 en 7:304 lid 2 BW).
      
      
        
          Festina Lente mag zich uitlaten over de hoogte van de huurachterstand
        
      
      
    
    
      2.17.
      Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter voor het laatst een specificatie van de huurachterstand gekregen. Dat is inmiddels bijna een jaar geleden. Festina Lente mag zich daarom uitlaten over de actuele huurachterstand van [gedaagde] . Daarbij moet zij rekening houden met de verhoogde huur, zoals die uit dit vonnis volgt. Desgewenst kan zij ook haar eis op basis hiervan wijzigen.
      
    
    
      2.18.
      Het ligt op de weg van Festina Lente om een duidelijke specificatie in het geding te brengen. De kantonrechter overweegt in dat verband dat in de eerdere specificatie van de huurachterstand ook de kosten van de schilder en voorrijkosten verwerkt waren (productie 7 en 21, waarop productie 26 voortborduurt). Festina Lente moet die kosten nu buiten de specificatie houden, omdat het allereerst geen huur betreft en omdat [gedaagde] bovendien de voorrijkosten niet hoeft te betalen (zoals bepaald in het tussenvonnis).
      
      
        
          De kantonrechter neemt nog geen beslissing over de ontbinding van de huurovereenkomst
        
      
      
    
    
      2.19.
      Festina Lente eist ook dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt. Daarover beslist de kantonrechter nog niet. Zoals in het tussenvonnis is overwogen (2.23) is daarvoor ook de actuele hoogte van de huurachterstand relevant. 
      
      
        
          
            [gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen aan Festina Lente. Festina Lente heeft voor deze eis namelijk niets gesteld (artikel 6:96 BW).
      
      
        
          De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van 9 januari 2025
        
      
      
    
    
      2.21.
      De kantonrechter verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 9 januari 2024 om 11.30 uur, zodat Festina Lente zich (uitsluitend) kan uitlaten over de punten die in 2.17 en 2.18 zijn genoemd. Als Festina Lente schriftelijk reageert, dan moet die reactie uiterlijk 8 januari 2025 in tweevoud zijn ontvangen op de rechtbank. In dat geval is het niet nodig dat Festina Lente naar de rolzitting komt. 
      
    
    
      2.22.
      
        [gedaagde] zal vervolgens de gelegenheid krijgen om daarop te reageren. Daarna zal de kantonrechter in principe (eind)vonnis wijzen.
      
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter: 
    
    
      3.1.
      verwijst de zaak naar de rolzitting van donderdag 9 januari 2024 om 11.30 uur en bepaalt dat Festina Lente zich op die zitting mag uitlaten over de punten die zijn genoemd in 2.17 en 2.18;
      
    
    
      3.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
        33394