ECLI:NL:RBROT:2024:13131, Rechtbank Rotterdam, 23-12-2024, 11425066 VV EXPL 24-591
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-12-23 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht

Samenvatting: Kort geding. Huur van woonruimte. Verhuurder mag niet ontruimen zo lang zij niet heeft voldaan aan artikel 555 Rv en moet huurder exclusieve toegang tot badkamer blijven geven.

RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      locatie Rotterdam
    
    
    
      zaaknummer: 11425066 VV EXPL 24-591
    
    
    
      datum uitspraak: 23 december 2024
    
    
    
      
        Vonnis in kort geding van de kantonrechter
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      
        
          [eiseres]
        ,
      woonplaats: [woonplaats] ,
      eiseres, 
      gemachtigde: [persoon A] ,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        W & M Vastgoed B.V.,
      vestigingsplaats: Rotterdam,
      gedaagde,
      gemachtigde: mr. R. van der Hoeff.
    
    
    
      De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘W&M’ genoemd.
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
      
        
          de dagvaarding van 6 december 2024, met bijlagen;
        
        
          het herstelexploot van 9 december 2024;
        
        
          de spreekaantekeningen van de gemachtigde van W&M.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Op 17 december 2024 heeft de kantonrechter de zaak tijdens een zitting met de partijen besproken. 
      
    
  
  
    
      2De beoordeling
    
    
      
        Wat is de kern?
      
    
    
    
      2.1.
      
        [eiseres] huurt woonruimte van W&M. W&M wil de badkamer van [eiseres] toegankelijk maken voor andere bewoners van het pand. Daarnaast vindt W&M dat de huurovereenkomst 15 februari 2025 eindigt. [eiseres] is het met beide punten niet eens, omdat zij vindt dat ze zelfstandige woonruimte huurt, voor onbepaalde tijd. Zij stelt dat zij op basis van WhatsAppberichten bang is dat W&M het heft in eigen hand zal nemen en haar rechten niet zal respecteren. Daarom is zij dit kort geding gestart.
      
    
    
      2.2.
      
        [eiseres] wil dat de kantonrechter W&M verbiedt om inbreuk te maken op haar woongenot. Zij eist dat W&M wordt geboden om (1) de woonruimte ook na 15 februari 2025 te blijven leveren, (2) haar exclusieve toegang te geven tot de badkamer, (3) haar gas, water en licht te blijven leveren en (4) haar een sleutel van de voordeur te geven als zij het slot vervangt. 
    
    
      2.3.
      W&M is het niet eens met de eis. Volgens haar levert de onzekerheid van [eiseres] geen spoedeisend belang op voor deze procedure. Ze stelt dat ze zich aan de wet en haar plichten uit de huurovereenkomst zal houden en vindt dat de eisen te onbepaald zijn geformuleerd.
      
    
    
      2.4.
      De kantonrechter oordeelt dat W&M de rechten uit de wet en huurovereenkomst moet respecteren. De eisen van [eiseres] zullen daarom grotendeels worden toegewezen. De kantonrechter zal de verplichtingen wel beperkter formuleren. In dit vonnis legt hij dat uit.
      
      
        
          
            [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij haar eisen
        
      
      
    
    
      2.5.
      De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar eisen. Uit meerdere WhatsAppberichten volgt namelijk in ieder geval dat W&M van plan is om zelf het slot uit de voordeur te verwijderen, zonder toestemming van [eiseres] . De kantonrechter vindt het begrijpelijk dat [eiseres] op basis van die WhatsAppberichten is geschrokken en heeft begrepen dat W&M zelf actie zal ondernemen, zonder de rechten van [eiseres] te respecteren. W&M heeft ook niet gereageerd op de aanmaningen waarin [eiseres] heeft gevraagd om bepaalde garanties. In die zin heeft zij er belang bij om haar rechten veilig te stellen, door middel van dit kort geding.
      
      
        
          W&M mag de woonruimte nu niet gedwongen laten ontruimen
        
      
      
    
    
      2.6.
      
        [eiseres] eist dat de kantonrechter W&M verbiedt om inbreuk te maken op haar woongenot. Die eis heeft zij bij elke afzonderlijke eis herhaald. Ze eist verder dat de kantonrechter W&M gebiedt om aan haar de woonruimte onvoorwaardelijk en exclusief te blijven leveren, ook na 15 februari 2025, op straf van een dwangsom. De kantonrechter is het met W&M eens dat dit geëiste verbod en gebod te onbepaald zijn geformuleerd. Het is onduidelijk wat hier allemaal onder valt.
      
    
    
      2.7.
      
        [eiseres] heeft toegelicht dat het er haar om gaat dat zij vindt dat zij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft en dat ze bang is dat W&M haar na 15 februari 2025 het huis uit zal zetten. 
      
    
    
      2.8.
      De kantonrechter oordeelt dat W&M over een executoriale titel moet beschikken als zij tot gedwongen ontruiming wil overgaan (artikel 555 Rv). Op dit moment beschikt zij daar niet over. Hij zal daarom deze eis in afgeslankte vorm toewijzen en het W&M verbieden om tot ontruiming over te gaan zo lang zij niet heeft voldaan aan de vereisten van artikel 555 Rv.
      
    
    
      2.9.
      W&M heeft tijdens de zitting toegezegd dat zij dat ook niet zal doen. Hoewel de kantonrechter ervan uitgaat dat W&M haar toezeggingen nakomt, verbindt hij wel een dwangsom aan dit verbod. Uit de WhatsAppberichten lijkt namelijk te volgen dat W&M het heft in eigen hand wil nemen. De kantonrechter stelt de dwangsom vast op € 1.500,- direct en vervolgens € 100,- per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 10.000,-.
      
    
    
      2.10.
      De vraag of [eiseres] een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd heeft is voor de beoordeling van de eisen niet van belang. Dit zal de kantonrechter daarom in het midden laten.
      
      
        
          W&M moet [eiseres] exclusieve toegang tot de badkamer geven
        
      
      
    
    
      2.11.
      
        [eiseres] wil dat W&M haar vrije, onvoorwaardelijke en exclusieve toegang tot de badkamer blijft geven. [eiseres] heeft niet gesteld dat W&M de toegang tot de badkamer minder vrij wil maken, of daaraan voorwaarden wil verbinden. Dat is de kantonrechter ook niet gebleken. De eis wordt dus afgewezen voor zover het gaat om vrije en onvoorwaardelijke toegang, omdat [eiseres] daar geen belang bij heeft (artikel 3:303 BW). 
      
    
    
      2.12.
      Waar de partijen wel discussie over hebben is de vraag of de badkamer exclusief voor [eiseres] bestemd is. Volgens W&M is de badkamer geen onderdeel van het gehuurde en moet zij die delen met de andere huurders. Zij heeft daarom aangekondigd dat ze het slot van de voordeur van [eiseres] zal verwijderen en dat zal plaatsen op haar woonkamer. Op die manier hebben de andere huurders vrij toegang tot de hal en badkamer en zijn alleen de woonkamer en slaapkamer van [eiseres] niet toegankelijk voor andere huurders.
      
    
    
      2.13.
      De kantonrechter vindt het op dit moment voldoende aannemelijk dat [eiseres] een zelfstandige woning huurt, waar de badkamer dus onderdeel van is (artikel 7:234 BW). [eiseres] heeft namelijk op het volgende gewezen. In de huurovereenkomst staat dat [eiseres] een zelfstandige woning huurt (artikel 1.1). Ook de Huurcommissie heeft dat als uitgangspunt genomen bij het vaststellen van een redelijke huurprijs en W&M heeft zich bij die uitspraak neergelegd. Bovendien heeft [eiseres] de afgelopen (bijna) twee jaar dat zij de woning huurt steeds exclusief toegang gehad tot de badkamer. Ten slotte is in het incheckrapport de woning aangeduid als een studio, wat doorgaans neerkomt op een zelfstandige woning. Ook zijn in dat rapport foto’s opgenomen van de badkamer, als onderdeel van de gehuurde ruimte. 
      
    
    
      2.14.
      Het enige aanknopingspunt dat de kantonrechter ziet voor de conclusie dat de woning onzelfstandig zou zijn is dat in de huurovereenkomst ook staat: “Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een duur van korter dan vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte” (artikel 3.1). Dit weegt vooralsnog niet op tegen alle argumenten die [eiseres] heeft aangedragen. 
      
    
    
      2.15.
      De kantonrechter gebiedt W&M daarom om [eiseres] exclusieve toegang te blijven geven tot de badkamer. De kantonrechter ziet ook aanleiding om een dwangsom aan deze veroordeling te verbinden, omdat W&M in de WhatsAppberichten meerdere keren heeft toegezegd dat zij de badkamer toegankelijk zal gaan maken voor medehuurders. De kantonrechter stelt de dwangsom vast op € 100,- per dag, met een maximum van € 5.000,-.
      
    
    
      2.16.
      Voor zover W&M toegang nodig heeft tot de badkamer, voor het bereiken van de gezamenlijke cv-installatie van het pand, kan zij daarover uiteraard afspraken maken met [eiseres] , zoals in het verleden ook is gebeurd.
      
      
        
          W&M moet gas, water en licht blijven leveren
        
      
      
    
    
      2.17.
      Tijdens de zitting waren de partijen het erover eens dat het de verantwoordelijkheid van W&M is om contracten te regelen voor gas, water en licht. Ook in de huurovereenkomst wordt daar vanuit gegaan, gelet op het maandelijkse voorschot voor energie. [eiseres] heeft gesteld dat W&M zowel bij een zitting van de Huurcommissie als in WhatsAppberichten heeft aangegeven dat zij die contracten zal beëindigen. De kantonrechter ziet dit ook terug in de overhandigde WhatsAppberichten (28 oktober 2024). Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van W&M gesteld dat W&M inmiddels een eindafrekening heeft ontvangen. Dat geeft aanleiding om te denken dat W&M inderdaad de energie heeft afgesloten. Volgens W&M heeft [eiseres] dat gedaan. [eiseres] heeft dat ontkend en vervolgens heeft W&M dat niet verder onderbouwd.
      
    
    
      2.18.
      De kantonrechter gebiedt W&M om gas, water en licht te blijven leveren. Omdat de kantonrechter er vanuit gaat dat W&M de contracten heeft beëindigd, zal hij hier een dwangsom aan verbinden. Hij stelt deze vast op € 100,- per dag, met een maximum van € 5.000,-.
      
    
    
      2.19.
      Uit de WhatsAppberichten lijkt te volgen dat W&M er de voorkeur aan geeft dat [eiseres] zelf een energiecontract afsluit. Mocht dat zo zijn, dan kunnen de partijen uiteraard proberen hier afspraken over te maken.
      
      
        
          De eis met betrekking tot het slot van de voordeur wordt afgewezen
        
      
      
    
    
      2.20.
      
        [eiseres] eist ten slotte dat de kantonrechter W&M verbiedt om het slot te vervangen, zonder gelijk een kopie van de sleutel aan [eiseres] te geven. Op zichzelf is W&M (uiteraard) verplicht om [eiseres] een sleutel te geven als zij het slot van de voordeur vervangt. [eiseres] heeft echter niets gesteld als onderbouwing van de eis. Het is ook niet gebleken dat W&M ooit het slot heeft vervangen zonder [eiseres] een sleutel te geven, of dat zij daarmee heeft gedreigd. De kantonrechter oordeelt daarom dat [eiseres] nu geen belang heeft bij deze eis, zodat die wordt afgewezen (artikel 3:303 BW).
      
    
    
      2.21.
      Voor zover de eis is bedoeld om ervoor te zorgen dat [eiseres] exclusieve toegang tot de badkamer houdt, wordt dit naar het oordeel van de rechter al voldoende ondervangen door het gebod dat de kantonrechter aan W&M zal opleggen.
      
      
        
          W&M moet de proceskosten betalen
        
      
      
    
    
      2.22.
      De proceskosten komen voor rekening van W&M, omdat [eiseres] terecht deze procedure is begonnen en voor een deel gelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die W&M aan [eiseres] moet betalen op € 139,42 aan dagvaardingskosten, € 87,- aan griffierecht, € 543,- aan salaris voor de gemachtigde en € 135,- aan nakosten. Dat is in totaal € 904,42. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
      
      
        
          Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
        
      
      
    
    
      2.23.
      Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en W&M daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
      
    
  
  
    
      3De beslissing
    De kantonrechter:
    
    
      3.1.
      verbiedt W&M om tot gedwongen ontruiming van de woonruimte over te gaan, zo lang zij niet heeft voldaan aan de eisen van artikel 555 Rv, en bepaalt dat W&M een dwangsom van € 1.500,- moet betalen als zij dat toch doet en € 100,- per dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 10.000,-;
      
    
    
      3.2.
      gebiedt W&M om [eiseres] exclusieve toegang tot de badkamer te blijven geven, en bepaalt dat zij een dwangsom moet betalen van € 100,- per dag dat zij dit nalaat, met een maximum van € 5.000,-;
      
    
    
      3.3.
      gebiedt W&M om aan [eiseres] nutsvoorzieningen te blijven leveren, en bepaalt dat zij een dwangsom moet betalen van € 100,- per dag dat zij dit nalaat, met een maximum van € 5.000,-;
      
    
    
      3.4.
      veroordeelt W&M in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 904,42 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag dat volledig is betaald; 
      
    
    
      3.5.
      verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
      
    
    
      3.6.
      wijst al het andere af.
      
      
        Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
        33394