ECLI:NL:RBROT:2024:11565, Rechtbank Rotterdam, 08-10-2024, C/10/685422 / KG RK 24-1002
Rechtbank Rotterdam — Uitspraak 
Datum: 2024-10-08 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Civiel recht

Samenvatting: Verzoek tot inroepen huurbeding (artikel 3:264 BW). Wordt met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst verkregen? Geveltaxatie. WOZ-waarde en leegwaarderatio. Schade voor huurders als gevolg van vernietiging huurovereenkomst. Tussenbeschikking.

beschikking
    RECHTBANK ROTTERDAM
    
    
      Team handel en haven
    
    
    
    
      zaaknummer / rekestnummer: C/10/685422 / KG RK 24-1002
    
    
    
    
      
        Beschikking van de voorzieningenrechter van 8 oktober 2024
      
    
    
    
      in de zaak van
    
    
    
      de coöperatie
      
        COÖPERATIEVE RABOBANK U.A., 
      
      gevestigd te Amsterdam,
      verzoekster,
      advocaat mr. W.L. Stolk te Rotterdam,
    
    
    
      tegen
    
    
    
      
        
          [verweerder] ,
        wonende te Gouda,
      verweerder,
    
    
    
      alsmede
    
    
  
  
    
      1 [belanghebbende 1] ,
    2. [belanghebbende 2] ,advocaat mr. H.J. Molkenboer te Amsterdam,
    3. DE ONBEKENDE HUURDERS, 
    
      allen wonende aan de [adres] te ( [postcode] ) Barendrecht,
      belanghebbenden.
    
    
    
  
  
    
      1De procedure
    
      1.1.
      Het verloop van de procedure blijkt uit:
      
        
          het verzoekschrift d.d. 4 september 2024;
        
        
          een brief met producties per mail ontvangen op 30 september 2024 van mr. Molkenboer;
        
        
          de mondelinge behandeling d.d. 1 oktober 2024.
        
      
      
    
    
      1.2.
      Ter zitting zijn verschenen:
      - mr. S.B.A. de Beer, namens verzoekster:
      - de heer [belanghebbende 1] en mevrouw [belanghebbende 2] met hun advocaat mr. H.J. Molkenboer.
      
      
    
  
  
    
      2Het verzoek
    Verzoekster heeft de executie aangezegd van de aan haar bij notariële akte verstrekte hypotheek op de onroerende zaak [adres] te ( [postcode] ) Barendrecht. In de hypotheekakte is een huur- en ontruimingsbeding opgenomen. Ten tijde van het verlijden van de hypotheekakte was de onroerende zaak niet verhuurd, maar op dit moment moet aangenomen worden dat deze in elk geval is verhuurd aan [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] (hierna: de huurders). Het verzoekschrift strekt tot het inroepen van het huurbeding tegen deze en mogelijk nog andere huurders, omdat de executiewaarde van de onroerende zaak in onverhuurde staat hoger ligt dan in verhuurde staat.  
    
    
  
  
    
      3Her verweer
    
      3.1.
      De huurders verzoeken primair tot afwijzing van het verzoek van verzoekster, omdat de woning in verhuurde staat kennelijk voldoende zal opbrengen om verzoekster te voldoen. Dit volgt uit de WOZ-waarde van de woning, met inachtneming van de door de huurders verschuldigde huursom en de door de belastingdienst gehanteerde leegwaarderatio (van in dit geval 100%). 
      
    
    
      3.2.
      Subsidiair geldt dat aan de huurders in geval van vernietiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 3:264 lid 7 BW een vergoeding toekomt ten bedrage van de schade die zij als gevolg van die vernietiging lijden. Bovendien geldt in dat geval dat de huurders een langere termijn behoren te krijgen om tot ontruiming over te gaan.
      
      
    
  
  
    
      4De beoordeling
    
      4.1.
      In dit geval staat vast dat in de hypotheekakte een huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 1 BW is opgenomen. Ook aan de overige wettelijke vereisten voor het inroepen van het huurbeding is voldaan.
      
    
    
      4.2.
      Op grond van artikel 3:264 lid 6 BW verleent de voorzieningenrechter verlof voor het inroepen van het huurbeding, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om de hypotheekhouder te voldoen.
      
    
    
      4.3.
      Bij de stukken bevindt zich een taxatierapport van een makelaar. Uit dit rapport volgt dat de executiewaarde van de woning in verhuurde staat € 700.000,00 is. Vast staat dat de vordering van verzoekster op dit moment ruim € 731.000,00 (exclusief kosten) beloopt. Dit wijst erop dat in geval van executieverkoop in verhuurde staat de opbrengst niet voldoende zal zijn om de vordering van verzoekster te voldoen. 
      
    
    
      4.4.
      De huurders hebben zich beroepen op de WOZ-waarde van de woning. Zij hebben onbetwist gesteld dat deze op € 781.000,00 ligt. Gelet op de huursom die de huurders jaarlijks betalen (€ 42.000,00) gaat de belastingdienst volgens de huurders uit van een leegwaarderatio van 100%, zodat de waarde van de woning in verhuurde staat daadwerkelijk op genoemd bedrag van € 781.000,00 ligt. 
      
    
    
      4.5.
      De voorzieningenrechter is van oordeel dat de waarde waarvan de belastingdienst uitgaat voor het bepalen van de door de eigenaar te betalen belasting (de WOZ-waarde met een correctie door middel van de leegwaarderatio) niet zonder meer en ook niet in beginsel kan worden gelijk gesteld aan de waarde van de woning in geval van een gedwongen executieverkoop. Een taxatierapport zoals door verzoekster overgelegd is daarentegen juist met het oog op een dergelijke verkoop opgesteld en daaraan komt om die reden in beginsel meer gewicht toe. In dit geval ligt dit toch in relevante mate anders. In de eerste plaats is van belang dat het verschil tussen de vordering van verzoekster en de WOZ-waarde zeer aanzienlijk is, namelijk € 50.000,00. Zelfs als in het kader van een executieverkoop niet kan worden verwacht dat de WOZ-waarde volledig zal worden gehaald, dan nog resteert een forse marge met de vordering van verzoekster. De huurders hebben bovendien onbetwist aangevoerd dat zij op jaarbasis een huur van € 42.000,00 betalen. De orde van grootte van dit bedrag kan in positieve zin bijdragen aan de prijs die potentiële kopers in geval van executieverkoop bereid zijn te bieden. Ten slotte is van belang dat het rapport van de makelaar slechts is gebaseerd op een geveltaxatie en in zoverre niet het resultaat is van een volledige waardering.
      
    
    
      4.6.
      De voorzieningenrechter zal verzoekster gelegenheid stellen zich hierover bij akte uit te laten. Desgewenst kan zij daarbij een nieuw taxatierapport overleggen. Van de huurders mag worden verwacht aan een taxatie mee te werken, dat wil zeggen dat zij een taxateur gelegenheid moeten geven om de woning ook aan de binnenzijde op te nemen. Op de akte van verzoekster mogen de huurders bij antwoordakte reageren.
      
    
    
      4.7.
      De huurders hebben subsidiair een beroep gedaan op vergoeding van hun schade die van vernietiging van de huurovereenkomst het gevolg is. Die kwestie staat echter los van het verzoek tot het inroepen van het huurbeding, zodat de voorzieningenrechter daarover geen beslissing zal nemen.
      
    
    
      4.8.
      In afwachting van de aktewisseling wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
      
      
    
  
  
    
      5De beslissing
    De voorzieningenrechter,
    
    
      5.1.
      stelt verzoekster in de gelegenheid zich binnen één week na heden bij akte uit te laten als bedoeld in 4.6, waarna de huurders binnen één week nadien een antwoordakte kunnen nemen;
      
    
    
      5.2.
      houdt iedere verdere beslissing aan.
      
      
      
      
        Deze beslissing is gegeven door mr. Th. Veling, voorzieningenrechter en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024.
        1426/1980