ECLI:NL:RBMNE:2024:6438, Rechtbank Midden-Nederland, 19-09-2024, UTR 23/5260
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: BZ buiten zitting, WOZ, woning, vergelijkingsmethode. Niet in geschil is dat de waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld en dat deze waarde ten onrechte is gehandhaafd in de bestreden uitspraak. Het beroep van eiser is om die reden dan ook gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Stelt de WOZ-waarde vast op € 1.944.000,-. Vergoeding griffierecht.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/5260
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    
      [eiser] uit [woonplaats] , eiser
    
  
  
    en
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: mr. W.G. Vos).
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 2.036.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag ‘onroerendezaakbelasting eigenaar’ en een aanslag ‘watersysteemheffing gebouwd’ opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 12 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 
      
    
    
      1.3.
      De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2009. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 330 m². De woning beschikt over een vrijstaande garage van 49 m² en een kelder van 52 m². De woning ligt op een perceel van 2079 m².
    
    
      2.1.
      Niet in geschil is dat de waarde van de woning van eiser te hoog is vastgesteld en dat deze waarde ten onrechte is gehandhaafd in de bestreden uitspraak. Het beroep van eiser is om die reden dan ook gegrond. 
      
    
    
      3.1
      De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift een andere, lagere waarde voorgesteld, namelijk € 1.944.000,-. Eiser heeft op dit voorstel niet gereageerd. 
      
    
    
      3.2
      
                 De rechtbank zal beoordelen of de heffingsambtenaar de voorgestelde waarde van 
        € 1.944.000,- aannemelijk heeft gemaakt. 
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning van € 1.944.000,- te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 2.175.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 11 april 2021 voor € 1.410.000,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 2 augustus 2021 voor € 1.700.000,-
        
        
          
            [adres 5] , verkocht op 26 juni 2023 voor € 2.105.000,-. 
        
      
      Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat een WOZ-waarde van € 1.944.000,- voor de woning van eiser niet te hoog is.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting in het verweerschrift aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 1.944.000,- voor de woning van eiser niet te hoog is. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
      
      
        
          Stijging ten opzichte van vorig jaar
        
        5. Eiser wijst er op dat de vastgestelde WOZ-waarde met 38 % is gestegen ten opzichte van vorig jaar. Deze stijging is volgens eiser uitzonderlijk hoog. In dat kader wijst hij op de door hem overgelegde bijlage met data uit het kadaster. Eiser wijst tevens op de stijging van de WOZ-waarde van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen aan de [adres 2] en aan de  [adres 3], welke respectievelijk 12,6 % en 7,6 % waren. Omdat de WOZ-waarde van zijn woning onevenredig is gestegen ten opzichte van vorig jaar, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zoals door de heffingsambtenaar terecht opgemerkt in zijn verweerschrift komt de WOZ-waarde niet tot stand door het toepassen van waardestijgingen in procenten op een eerder vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank overweegt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode zich baseert op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde transactiegegevens van vergelijkbare woningen, onafhankelijk van het jaar ervoor. De beroepsgrond slaagt niet.
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentiewoningen
        
        6. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn om als onderbouwing gebruikt te worden voor de WOZ-waarde van zijn woning. Zo is de referentiewoning aan de [adres 2] niet vergelijkbaar omdat deze op een kavel ligt dat twee keer zo groot is, betere voorzieningen heeft en qua onderhoud ook beter is gewaardeerd. Ook beschikt de woning over een buitenzwembad en heeft de woning een rustige ligging. Bovendien beschikt de woning over een zelfstandig nevengebouw. Eiser wijst op de stijging van de WOZ-waarde van deze woning van 12,6 %. Omdat de heffingsambtenaar ten onrechte gebruik heeft gemaakt van deze referentiewoning, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      6.1.
      De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Zoals door de heffingsambtenaar terecht opgemerkt staat het hem vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De rechtbank stelt vast dat uit de overgelegde taxatiematrix voldoende blijkt dat rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Zo wordt ten aanzien van de woning aan de [adres 2]  procentmatig gecorrigeerd voor:
      
        
          Kwaliteit/Luxe (5% van de waarde van het onderdeel);
        
        
          Onderhoudstoestand (5% van de waarde van het onderdeel);
        
        
          Voorzieningen (8% van de waarde van het onderdeel).
        
      
      De beroepsgrond slaagt niet. 
      
    
    
      6.2.
      
        Ook de referentiewoning aan de [adres 6] is volgens eiser onvoldoende vergelijkbaar. Nu deze referentiewoning niet meer is opgenomen in de onderbouwing van de heffingsambtenaar in beroep, zal de rechtbank deze woning verder buiten beschouwing laten. 
        
          WOZ-waarde van vergelijkbare buurtwoningen
        
        7. Eiser stelt dat vergelijkbare woningen in de buurt, gelegen aan [adres 7] en [adres 8] lagere stijgingspercentages hebben, namelijk respectievelijk 5,5 % en 4,9 % en een WOZ-waarde van ca. € 517.000.- hebben. Volgens eiser valt hieruit af te leiden dat de WOZ-waarde van onderhavige woning te hoog is vastgesteld. 
      
    
    
      7.1.
      
        De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op de gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit beroep niet. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde tot stand komt op basis van een vergelijking met de transactieprijzen van woningen die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Alleen al om die reden kunnen WOZ-waardes van buurpanden niet dienen ter onderbouwing van een vastgestelde waarde. Bovendien blijkt uit de eigen stelling van eiser dat de woningen niet identiek zijn, zodat ook om die reden het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen. 
        
          Door eiser aangedragen referentiewoningen
        
        8. Ten slotte wijst eiser nog op de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 9] en [adres 10], welke zijn verkocht voor respectievelijk € 1.350.000,- en € 1.325.000,-.
      
      
    
    
      8.1.
      
        De rechtbank overweegt dat enkel wanneer de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, de vraag aan de orde komt of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 1.944.000,- voor de woning van eiser op 1 januari 2022 niet te hoog is, komt de rechtbank niet toe aan de door eiser aangedragen woningen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
        
          Conclusie en gevolgen
        
      
      
      
        9. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiser te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. 
      
    
    
      9.1.
      Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser vergoeden. Verder heeft eiser geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank:
    
    
      
        verklaart het beroep gegrond;
      
      
        vernietigt de bestreden uitspraak;
      
      
        stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 vast op € 1.944.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt dat de aanslagen ‘onroerendezaakbelasting eigenaar’ en ‘watersysteemheffing gebouwd’ dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
      
      
        bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
      
      
        bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden. 
      
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2024.
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
  
  
    Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 29 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.