ECLI:NL:RBMNE:2024:6433, Rechtbank Midden-Nederland, 19-09-2024, UTR 23/4290
Rechtbank Midden-Nederland — Uitspraak 
Datum: 2024-09-19 00:00:00.000000
Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht

Samenvatting: WOZ, woning, vergelijkingsmethode, vrije bewijsleer, vergelijkbaarheid referentiewoningen, onjuiste gegevens, stijging woz-waarde, eigen aangedragen referentiewoningen. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
  
  
    Bestuursrecht
  
  
    zaaknummer: UTR 23/4290
  
  
    
      uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2024 in de zaak tussen
    
  
  
    [eiseres] , uit [plaats 1] , eiseres
  
    en
    
    
      
        de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
      (gemachtigde: W.G. Vos)
    
    
    
  
  
    Inleiding
    
    
      1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] A in [plaats 2] (de woning).
    
    
    
      1.1.
      De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 560.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en aanslag watersysteemheffing gebouwd opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 
    
    
      1.2.
      De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 juli 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 520.000,-. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. 
      
    
    
      1.3.
      Het beroep is behandeld op de hybride zitting van 8 augustus 2024. Eiseres is in persoon verschenen.  De heffingsambtenaar heeft zich online laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur. 
      
      
      
    
  
  
    Overwegingen
    
    
      
        Feiten en geschil
      
    
    
    
      2. Eiseres is eigenaar van de woning, een appartement uit 1873. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 77 m² en beschikt over een parkeerplek. 
    
    
    
      2.1.
      Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 520.000,-.
      
      
        
          Het beoordelingskader 
        
      
      
      
        3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 
      
      
    
    
      3.1.
      De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.  
      
    
    
      3.2.
      Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de wijk [wijk] in [plaats 2] , te weten:
      
        
          
            [adres 2] , verkocht op 20 juli 2021 voor € 655.000,-;
        
        
          
            [adres 3] , verkocht op 29 november 2020 voor € 500.005,-;
        
        
          
            [adres 4] , verkocht op 18 november 2021 voor € 670.080,-.
        
      
      
      
        Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
      
      
      
        
          De beoordeling van de zaak 
        
      
      
      4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.  
      
    
    
      4.1.
      
        Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. 
        
          
          Vrije bewijsleer
        
        5. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de grondslag van de vaststelling van de WOZ-waarde heeft gewijzigd omdat wordt uitgegaan van andere referentiewoningen dan in een eerder stadium. Omdat deze referentiewoningen ten onrechte als onderbouwing van de vastgestelde waarde zijn gebruikt, is daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
      
    
    
      5.1.
      De rechtbank overweegt dat in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar is daarom niet gehouden bij de taxatie in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling zijn gebruikt. Het staat de heffingsambtenaar vrij om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. De beroepsgrond slaagt niet. 
      
      
        
          Vergelijkbaarheid referentiewoningen
        
        6. Eiseres stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen niet voldoende vergelijkbaar zijn met haar woning om als onderbouwing van de vastgestelde waarde te dienen. Eiseres heeft op de zitting nader toegelicht van mening te zijn dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Zo hebben de twee referentiewoningen uit hetzelfde appartementencomplex een monumentale uitstraling en hebben deze vrij uitzicht op het water. Eiseres stelt dat haar woning daar niet mee te vergelijken is, nu haar appartement kleiner is, maar één slaapkamer heeft en aan de achterkant van het gebouw in het ‘nieuwe’ gedeelte is aangebouwd. Daardoor is de uitstraling en bijvoorbeeld de lichtinval niet te vergelijken met de twee appartementen boven haar. 
      
    
    
      6.1.
      
        De taxateur heeft op de zitting uitgelegd dat volgens hem de onderlinge verschillen voldoende tot uiting komen in de uiteindelijke prijs per vierkante meter. Ook heeft hij toegelicht dat de referentiewoning aan de [adres 4] ook de vastgestelde waarde onderbouwt omdat deze bovenwoning ook niet over de monumentale uitstraling, hoge plafonds, ornamenten en het vrije uitzicht beschikt. De rechtbank kan deze uitleg van de taxateur volgen, te meer nu uit de taxatiematrix blijkt dat de woning een m2-prijs heeft van € 6.591,- en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen respectievelijk € 7.356,-, € 5.785,-, en € 6.864,-. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt ook uit de lage m2-prijs van de woning dat er voldoende rekening is gehouden met onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
        
          Onjuiste gegevens
        
        7. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar zich baseert op onjuiste gegevens. Zo heeft hij onjuiste metrages gebruikt bij het berekenen van de m2-prijs. Volgens eiseres kloppen de gebruiksoppervlaktes niet van de appartementen boven haar, [adres 2] en [adres 3]. Omdat de heffingsambtenaar uitgaat van de verkeerde metrages gaat hij volgens eiseres uit van een verkeerde m2-prijs. Op de zitting heeft eiseres ook nog aangevoerd dat het bedrag dat de heffingsambtenaar hanteert voor de VvE-reserve onjuist is.
      
    
    
      7.1.
      
        Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning aan [adres 2] en [adres 3] baseert op de gegevens uit iWOZ. Tijdens de zitting heeft hij de verschillende verkoopadvertenties van [adres 3] bekeken en geconcludeerd dat in een oudere advertentie 100 m2 staat genoteerd en in een latere 93 m2. De taxateur heeft uitgelegd dat wanneer men rekent met een gebruiksoppervlakte van 93 m2 de uiteindelijke m2-prijs voor deze referentiewoning neerkomt op € 6.220,-, wat hoger is dan de prijs per meter waar de heffingsambtenaar nu van is uitgegaan. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Ook ten aanzien van [adres 2] volgt de rechtbank deze toelichting, nu ook daar de door eiseres genoemde gebruiksoppervlakte zou leiden tot een hogere prijs per m2 hetgeen niet in haar voordeel zou zijn. Ten aanzien van de VvE-reserve overweegt de rechtbank dat de taxateur heeft toegelicht hoe hij aan het bedrag komt, namelijk uit de koopakte van het pand. De rechtbank kan dit volgen. Eiseres stelt dat het aandeel veel lager is, echter de rechtbank stelt vast dat wanneer zij gevolgd zou worden dat de woningwaarde per m2 van de referenties hoger zou worden, hetgeen in haar nadeel zou zijn. Ook om die reden gaat de rechtbank verder niet in op de juistheid van het VvE-reserve. De beroepsgrond slaagt niet. 
        
          
          Stijging WOZ-waarde
        
        8. Eiseres stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een onaanvaardbare stijging van de WOZ-waarde, ook nu een verlaging heeft plaatsgevonden in de bestreden uitspraak.
      
    
    
      8.1.
      Zoals op de zitting terecht door de taxateur is opgemerkt brengt het systeem van de Wet WOZ mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Bij de waardering in een nieuw belastingjaar is dus geen sprake van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar ligt er een geheel nieuwe onderbouwing en berekening ten grondslag. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op gerealiseerde transactieprijzen en niet op de WOZ-waardes. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.
      
      
        
          Door eiseres aangedragen referentiewoningen
        
        9. Eiseres heeft nog gewezen op een drietal, volgens haar goed vergelijkbare, bovenwoningen die in september 2021 en januari 2022 zijn verkocht. Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de door eiseres aangedragen woningen. Deze beroepsgrond slaagt niet.
      
      
    
  
  
    Conclusie en gevolgen
    
    
      10. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
    
    
  
  
    Beslissing
    
    
      De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
    
    
    
    
    
      Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2024.
    
    
    
    
    
    
    
    
      
        
        
        
          
            
              griffier
            
            
              rechter
            
          
        
      
    
    
    
    
      Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
    
    
    
  
  
    Informatie over hoger beroep
    Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. 
    
    
      Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
    
    
    
      Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.  
    
    
    
    
    
    
    
    
    
  
  
    Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 29 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en de uitspraak van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715.
  
  
     Zie de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:776.